Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
ÅRSREDOVISNING 2025
1 JANUARI - 31 DECEMBER 2025
Nivika Fastigheter AB (publ)
Med småländsk klokskap ska vi äga och 
förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara  
valet för hyresgästen.

===== SIDA 2 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING  
 
INLEDNING  
Året i sammandrag  .............................................................................................. 3
VD har ordet  ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika  .................................................................................................... 5
Aktuell intjäningsförmåga  ................................................................................... 6 
Finansiella och operationella mål  ....................................................................... 7
Hållbarhet ............................................................................................................ 8
Väsentliga händelser 2025  ................................................................................. 9
FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................ 10
Hyresgäster och avtalsportfölj .......................................................................... 11
Fastighetsvärdering  .......................................................................................... 12
Fastighetstransaktioner  .................................................................................... 13
Fastighetsmarknaden  ........................................................................................ 14 
Projektverksamheten  ........................................................................................ 18
 
LOKAL NÄRVARO  .................................................................................. 20 
Jönköping ........................................................................................................... 21 
Värnamo ............................................................................................................ 22 
Växjö .................................................................................................................. 23 
Västkusten ......................................................................................................... 24
Mitt Lager .......................................................................................................... 25
HÅLLBARHET  ........................................................................................... 26 
Året i korthet  .................................................................................................... 28 
Dubbel väsentlighetsanalys  .............................................................................. 33 
Miljö (E) ............................................................................................................ 37
Socialt (S).......................................................................................................... 46
Styrning (G) ....................................................................................................... 51 
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport  ............................................. 54 
AKTIEN OCH ÄGARNA  ........................................................................... 58 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT  ....................................................... 59 
INTERN STYRNING OCH KONTROLL  ........................................... 63 
RISKER OCH RISKHANTERING  ...................................................... 64
 
FINANSIELLA RAPPORTER .............................................................. 70
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. 
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig 
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi 
förutsättning för lönsam tillväxt.
Våra kärnvärden
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens 
gemensamma mål med ett genuint 
engagemang och tar tillvara på 
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras 
olikheter och tror på goda relationer 
i och utanför företaget med en tydlig 
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med 
varandras framgångar, när vi lyckas 
gynnar det både oss själva och 
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är 
en grundläggande drivkraft som ska 
genomsyra företaget som en grundsten 
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. 
Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, 
kunder och partners.

===== SIDA 3 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
ÅRET I SAMMANDRAG
Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr
Mkr
2025
12 mån 
jan-dec 
2024
12 mån 
jan-dec*
2023/24
16 mån 
sep-dec
Intäkter 789 708 923
Driftnetto 576 503 655
Förvaltningsresultat 256 223 266
Periodens totalresultat 255 194 200
Fastighetsvärde 13 413 11 788 11 788
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 96
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 95
Nettobelåningsgrad, % 51,4 46,9 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 2,0
Långsiktigt substansvärde per aktie 68,3 65,2 65,2
Resultat per aktie** 2,7 2,0 2,1
• Under 2025 ökade de totala intäkterna med 11 procent och driftnettot ökade 
med 15 procent motsvarande en överskottsgrad på 73 procent jämfört med 
71 procent för 12 månader 2024. Strategin med förvärv av högavkastande 
fastigheter i kombination med energieffektiviseringsprojekt och driftoptimering 
fortsätter att ge positiva resultat i siffrorna. Förvaltningsresultatet ökade med 
15 procent jämfört 2024.  
• Värdet på Nivikas portfölj uppgick vid utgången av 2025 till 13,4 miljarder 
kronor, en ökning med drygt 1,6 miljarder kronor jämfört utgången av 2024. 
Tillväxten är primärt en effekt av genomförda förvärv i kombination med 
nybyggnation och genomförda projekt. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 
fortsatt god och uppgick till 96 procent vid årets utgång.   
• Under 2025 har totalt 35 fastigheter förvärvats och tillträtts. De förvärvade 
fastigheterna är högavkastande kommersiella fastigheter, huvudsakligen lätt 
industri. Fastighetsförsäljningar under året är begränsat till byggrätter för 
bostäder i Jönköping som avyttrades i juli. I december meddelades att Bolaget 
ingått avtal att avyttra en portfölj bostads- och kontorsfastigheter i Jönköping 
med frånträde under första halvåret 2026.  
• Totalt 7 större ny- och ombyggnationsprojekt har färdigställts under 2025. 
Samtliga färdigställda projekt avser kommersiella fastigheter. Pågående större 
projekt som löpt under 2025 och som kommer färdigställas under 2026 
adderar drygt 43 miljoner i hyresvärde.  
• Nivikas finansiella ställning är fortsatt god. De räntebärande skulderna har 
vuxit med 1,2 miljarder kronor som en effekt av Bolagets tillväxt. I september 
emitterades en icke säkerställd grön obligation om 400 miljoner till en 
kreditspread på 250 bps, den lägsta nivån Bolaget erhållit i kapitalmarknaden.  
• Under 2025 fick Nivika sina kortsiktiga klimatmål verifierade av SBTi, Science 
Based Target Initiative, och antog en en klimatfärdplan till 2034. Bolaget 
tilldelades även Symbiosis 2025 - en utmärkelse som delas ut till tre svenska 
bolag som framgångsrikt kombinerar lönsam tillväxt med miljömässigt och 
socialt ansvarstagande.   
 -
  100
  200
  300
  400
  500
  600
  700
  800
  900
 -
 2 000
 4 000
 6 000
 8 000
 10 000
 12 000
 14 000
 16 000
16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Fastighetsvärde Totala intäkter R12
-  D e totala hyresintäkterna ökade med 11% till 789 Mkr (708)
-  N ettouthyrning uppgick till 32 Mkr (3)  
-   D riftnettot ökade med 15% till 576 Mkr (503) 
-  Förvaltningsresultatet ökade med 15% till 256 Mkr (223)
-   Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 21% till 508 Mkr (419)
-  V ärdeförändring fastigheter uppgick till 128 Mkr (86), varav realiserade värdeförändringar uppgick till 4 Mkr (10)  
-   Värdeförändringar räntederivat uppgick till -9 Mkr (-10)
-  P eriodens resultat uppgick till 255 Mkr (194) 
-  R esultat per aktie 2,66 kr (2,02)
- S tyrelsen föreslår årsstämman 2026 att utdelning lämnas om 0,72 kronor per aktie (0,64) för verksamhetsåret fördelat på fyra  
 utbetalningstillfällen. F ullständigt förslag, inklusive utbetalningsdagar redovisas i kallelsen till stämman. 
Januari - december 2025 (12 mån)
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Nyckeltal
*)  För jämförelsesyfte presenteras 12 månader januari-december 2024. Nivikas reviderade räkenskapsår omfattar dock 16 månader september-december 2023/24.  
**) Nyemission genomförd i november 2023.
• 
Perioden i sammandrag

===== SIDA 4 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR ORDET
Hållbar portfölj
Hållbarhetsarbetet har under 2025 fortsatt med oförminskad styrka. Vi har ökat andelen 
fastigheter inom energiklass A-C från 49 till 61 procent under året och den genomsnittliga 
energianvändningen har minskat från 88 kWh/m2 Atemp till 82 kWh/m2 Atemp. 
Förvaltningen har identifierat och genomfört flera energieffektiviseringsprojekt vilket 
tillsammans med förvärv av energieffektiva fastigheter har möjligg jort denna förflyttning.
Starkt uthyrningsläge
Nivika har under hela året haft bra aktivitet i uthyrningsarbetet och samtliga fyra kvartal har 
haft positiv nettouthyrning, totalt 32 miljoner kronor under året. Vi landar helåret med en 
uthyrningsgrad om 96 procent varav 95 procent för det kommersiella beståndet och 99 
procent för bostäderna, siffror jag är oerhört stolt över.
Förvärv 
Även på förvärvssidan har vi varit framgångsrika, vi har stadigt växt portföljen med 
högavkastande fastigheter inom främst lätt industri och lager. Västkusten och E6 har varit 
den geografiska marknad som växt snabbast under året men även utmed E4 och riksväg 40 
har vi genomfört fina förvärv.
Strategiska avyttringar 
För att accelerera skiftet från lågavkastande till högavkastande fastigheter beslutade vi oss 
för att avyttra en portfölj i Jönköping bestående av främst kontors- och bostadsfastigheter 
vilka kommer frånträdas i juni 2026. Likviden kommer vi använda till förvärv av 
högavkastande fastigheter vilket ytterligare kommer stärka våra nyckeltal framåt.
Med tillförsikt in i 2026
Med en ny organisation i ryggen, banker som är villiga att finansiera vår tillväxt och en 
god marknad ser jag mycket fram emot 2026 och Nivikas fortsatta resa. Gnosjöregionen, 
epicentrum för svensk lättindustri, fortsätter att leverera trots geopolitisk oro och krig i 
mellanöstern. Med en kvalitativ fastighetsportfölj i kombination med effektiv uthyrning och 
god finansiell position är vi väl rustade för framtiden. 
Med fokus på förvaltningsresultat och kassaflöde skall vi skapa ökat värde för våra 
aktieägare.
Sverker Källgården, VD
Turn around för Nivika   
2025 blev året då Nivikas nya strategi, att växa med högavkastande fastigheter inom 
främst lager och lätt industri utmed den västsvenska triangeln, verkligen började visa 
resultat. Nivika har kvartal för kvartal stärkt nyckeltalen samtidigt som Bolaget bibehållit 
en risknivå gällande räntetäckningsgrad och belåningsgrad i linje med finansiella mål.
Nivika har under året förvärvat 35 fastigheter till ett värde om drygt 1 090 miljoner 
kronor vilka tillfört cirka 83 miljoner kronor i hyresvärde på årsbasis. Då tillväxten 
uteslutande skett genom förvärv av högavkastande fastigheter har överskottsgraden ökat 
till 73 procent jämfört med 71 procent för helåret 2024.
För helåret 2025 uppgick intäkterna till 789 miljoner kronor (708), en ökning med 
11 procent. Driftnettot ökar med 15 procent till 576 miljoner kronor (503) och 
förvaltningsresultatet ökar med 15 procent till 256 miljoner kronor (223). Satsningen 
på högavkastande fastigheter i kombination med effektivitet i förvaltningen visar sig 
i att driftnetto och förvaltningsresultat ökar snabbare än hyrorna vilket är helt i linje 
med strategin.
 
Stark finansiell ställning
Finansiellt har tillväxten inneburit en högre skuld via ökade banklån samt emission av 
en icke säkerställd obligation. Vi ser sjunkande snittmarginaler på våra banklån och 
obligationen emitterades till en marginal om 250 bps, den lägsta nivå Nivika erhållit i 
obligationsmarknaden. Sammantaget indikerar det att Nivika är ett attraktivt bolag att 
finansiera. Nettobelåningsgraden ligger vid årsskiftet på 51 procent, väl under vårt mål om 
en belåningsgrad på maximalt 55 procent.
Fokuserad organisation
Vi har även omorganiserat verksamheten under slutet på året, vi går från en geografisk 
organisation till tre affärsområden; Kommersiella fastigheter, Bostäder samt 
Fastighetsutveckling. Skiftet g jordes för att ytterligare öka effektiviteten i förvaltningen, 
låta medarbetarna fokusera på det de är duktiga på samt att öka transparensen för våra 
tre segment till marknaden. Vi kommer från och med första kvartalsrapporten 2026 
ekonomiskt rapportera i dessa tre segment.
GENOMSNITTLIG AVKASTNING PÅ EGET 
KAPITAL
7%
51 %
2,0 X
 Mål: ≤55%
 Mål: ≥12%
 Mål: ≥2,0 x  
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
15 %
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT  
 PER AKTIE
 Mål: ≥15%
FINANSIELLA MÅL
VD har ordet

===== SIDA 5 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
VÄSTKUSTEN VÄXJÖ
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
DET HÄR ÄR NIVIKA
 
”Nivika ÄR fastigheter på småländska”.  
 
Nivika bygger och förvärvar för egen långsiktig förvaltning vilket skapar 
långsiktiga värden; både ekonomiska och hållbarhetsmässiga. Nivika är 
sedan länge framgångsrika i att bygga kluster av fastigheter för en närhet till 
hyresgästen och för en effektiv förvaltning. 
 
 
Vårt fastighetsbestånd med tillhörande projektportfölj finns i huvudsak i den 
västsvenska triangeln och består till cirka 65 procent av kommersiella fastigheter 
med tyngdpunkt på industri och lager. 
 
 
 
Nivika har myntat begreppet västsvenska triangeln som beskrivning av Nivikas fokus- och huvudsakliga 
verksamhetsområde. Västsvenska triangeln är avgränsad av vägarna; E4 i öster, riksväg 40 i norr samt E6 
i väster. Inom den västsvenska triangeln återfinns merparten av Nivikas fastighetsportfölj, kompletterat med 
Växjö som har ett väl differentierat  näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag. 
35
14
16
2
32
Jönköping 35
Värnamo 32
Växjö 16
Västkusten 14
Övriga 2
Fastighetsvärde fördelning geografi, %
Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt 
Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet.  
Fastighetsförvaltning
• Egna, lokalt förankrade medarbetare med fokus på långsiktig förvaltning
• Energieffektivisering, hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med  
mål att öka driftnettot, fastighetsvärdet och därmed avkastningen  
Fastighetsaffärer 
• Lokal förankring, kontakt och kunskap om lokal marknad skapar affärsmöjligheter
• Hög andel off market-affärer utan konkurrens 
• Fokus på västsvenska triangeln, och på högavkastande fastigheter
• Förtätning av beståndet och klusterbyggande
 
Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning
• Byggrätter på befintliga fastigheter i portföljen
• Kluster möjliggör förtätning och kan skapa ytterligare byggrätter
• Som regel kassaflöde från befintliga fastigheter fram till byggstart 
• Byggnationer genomförs mot ingågna hyresavtal. För närvarande projekteras endast  
kommersiella byggnationer.  
• Hållbarhet, resurseffektivitet och en långsiktigt hållbar förvaltning är grundläggande, med 
materialval enligt Nivika-standard.
MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP SKA VI ÄGA OCH FÖRVALTA HÖGAVKASTANDE 
FASTIGHETER FÖR GENERATIONER OCH VARA DET SJÄLVKLARA VALET FÖR 
HYRESGÄSTEN
FRAMTAGNING 
BYGGRÄTTER
PROJEKTERING 
OCH 
NYBYGGNATION
FASTIGHETS-
UTVECKLING
FÖRVÄRV AV 
FASTIGHETER
FASTIGHETS-
FÖRVALTNING
Vision
Kärnvärden
ENGAGEMANG
ÄRLIGHET
GLÄDJE
HÅLLBARHET
MEDARBETARE
96% 
Uthyrningsgrad
13 413 Mkr 
Fastighetsvärde
73% 
Överskottsgrad
576 Mkr 
Driftnetto
859 Mkr 
Kontraktsvärde
703 000 m2 
Uthyrningsbar yta
51% 
Belåningsgrad
Det här är Nivika

===== SIDA 6 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   6
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Intjäningsförmåga, Mkr 2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01
Hyresvärde 896 866 841 823 800 766
Vakans -37 -38 -37 -41 -40 -32
Hyresintäkter 859 828 804 782 760 734
Fastighetskostnader -219 -213 -211 -209 -203 -199
Driftnetto 640 615 594 573 557 535
Central administration -50 -47 -47 -45 -40 -40
Finansiella kostnader -279 -277 -260 -258 -259 -256
Förvaltningsresultat 311 291 286 270 258 240
Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,24 3,03 2,99 2,82 2,69 2,50
Den aktuella intjäningsförmågan är baserad på den fastighetsportfölj som Nivika ägde  
per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna.  
 
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis 
givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan 
innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, 
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
 
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
• Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt 
övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.
• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för ägda fastigheter per bokslutsdag. 
I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. 
• Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och 
fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj 
per bokslutsdag.  
I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående byggnationer ej inräknade. För mer information om 
pågående projekt se 
avsnitt Pågående och färdigställda projekt i delårsrapporten. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter 
periodens utgång.   
Vinkeln 6, JönköpingFolkets Hus 1, Värnamo
 Refugen 6, VärnamoAktuell intjäningsförmåga

===== SIDA 7 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
FINANSIELLA OCH OPERATIONELLA MÅL 
Operationella mål
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 
95 procent. Bolagets fastigheter uppvisar en hög och stabil uthyrningsgrad, en nivå som upprätthållits under flera år. 
Uthyrningsgrad bostäder, skall uppgå 
till minst 95% 
Per 31 december 2025 var uthyrningsgraden 99 
procent (96) för bostäder.
 
Uthyrningsgrad kommersiellt, skall 
uppgå till minst 90% 
Per 31 december 2025 var uthyrningsgraden 
95 procent (95) för kommersiellt. 
Finansiella mål
 • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
 • Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 12 procent.
 • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent och räntetäckningsgraden för koncernen ska 
långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut  
30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för 
att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Genomsnittlig avkastning på eget kapital 
ska långsiktigt uppgå till minst 12%
Nivika har som mål att genomsnittlig avkastning 
på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst 12 
procent. Per den 31 december 2025 uppgick den 
årliga avkastningen på eget kapital till 5 procent (4) 
och snittavkastningen över den senaste femårs- 
perioden till 7 procent. 
Utdelningspolicy
MÅL
UPPNÅTT
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per 
aktie ska långsiktigt vara minst 15%
Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15 
procent . Per den 31 december 2025 uppgick 
den årliga tillväxten i förvaltningsresultatet per 
aktie till 15 procent (12). 
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara under 55% 
Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall över-
stiga 55 procent. Netto räntebärande skulder, efter 
avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde 
ger en belåningsgrad om 51 procent (47) per 31 
december 2025.
 
Räntetäckningsgraden för koncernen 
ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas mål är att räntetäckningsgraden över tid 
inte skall understiga 2,0 ggr. Per den 31 december 
2025 uppgick räntetäckningsgraden till 2,0 (2,0).
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Uthyrningsgrad Bostäder Mål
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Uthyrningsgrad kommersiellt Mål
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
 -
  0,50
  1,00
  1,50
  2,00
  2,50
  3,00
  3,50
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Förvaltningsresultat per aktie Årlig tillväxt
 0,0
 1,0
 2,0
 3,0
40%
50%
60%
70%
20/21 21/22 22/23 23/24 2025
Räntetäckningsgrad Belåningsgrad
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
20/21 21/22 22/23 23/24 (16 mån) 2025
Avkastning på eget kapital Snittavkastning
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Finansiella och operationella mål

===== SIDA 8 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
HÅLLBARHET  
Nivikas hållbarhetsstrategi består av fyra fokusområden: Miljö- och resurs-
användning, Hållbara medarbetare, Hållbar stadsutveckling samt Långsiktig 
värdeutveckling. Varje fokusområde har en tydlig koppling till FN:s Globala 
mål och till Bolagets långsiktiga ambitioner. 
Sammantaget har året inneburit ett tydligt kliv framåt för Nivikas 
hållbarhetsarbete. Genom anslutningen till SBTi, beslut om klimatfärdplan 
och konkreta förbättringar inom energi, klimat, styrning och social hållbarhet 
har grunden lagts för nästa steg i Bolagets långsiktiga utveckling.  
 
SBTi och klimatfärdplan  
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i 
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets initiative 
(SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta markerar 
ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje med vetenskapligt 
förankrade mål och Parisavtalet. 
Fler gröna fastigheter  
Andelen gröna fastigheter, enligt Nivikas gröna ramverk, uppgår per  
årsskiftet till 49  procent, en tydlig ökning från 45  procent föregående år. Trots 
fortsatt förvärvstakt har Nivika stärkt andelen energieffektiva byggnader, vilket 
visar att arbetet med energiklassförbättringar och uppgraderingar i befintligt 
bestånd ger resultat. Utvecklingen ligger i linje med målet att successivt höja 
portföljens hållbarhetsnivå och klimatprestanda.
 
Vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara 
valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda hållbarhetsarbetet. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till 
grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Målet är att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan 
negativ påverkan på människor eller miljö.
E
ENVIRONMENT
Miljö och resursanvändning
Utveckla och förvalta fastigheter 
med fokus på klimat, energieffek-
tivitet och resurseffektivitet för att 
minimera miljöpåverkan och främja 
en hållbar framtid.
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i 
linje med Parisavtalet
Stabil energiprestanda och effektivare drift
Energianvändningen ligger på 82 kWh/m2 Atemp, en minskning med 8 
procent jämfört föregående årsskifte vilket är en tydlig förbättring i en 
växande fastighetsportfölj och visar effekten av kontinuerligt arbete med 
driftoptimering. 
Ökad produktion av solenergi  
Producerad solenergi under 2025 uppgår till 3  388 MWh, en ökning med 
hela 22 procent jämfört med föregående år. Ökningen drivs av Nivikas 
fortsatta utbyggnad av solcellsanläggningar och motsvarar 14 procent (11) av 
total energianvändning. 
 
Förflyttning mot högre energiklasser
Fördelningen av energiklasser visar att 61  procent av fastighetsportföljen nu 
ligger i klass A–C, jämfört med 50  procent föregående år. Förbättringen 
drivs av riktade åtgärder och löpande driftoptimering. Endast 6 procent av 
fastighetsbeståndet tillhör de lägsta klasserna F-G, där samtliga fastigheter 
har åtgärdsplaner.
Trivsel bland hyresgäster
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i 
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella 
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och 
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt utveckling 
av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och långsiktigt 
hållbara stadsmiljöer. 
S
SOCIAL
Hållbara medarbetare
En inkluderande och attraktiv 
arbetsplats där arbetsmiljö, mångfald 
och kompetensutveckling främjar 
engagemang, trivsel och goda resultat.  
 
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett 
förstahandsval på arbetsmarknaden
S
SOCIAL
Hållbar stadsutveckling
Erbjuda attraktiva och hållbara 
lokaler och bidra som lokal samhälls- 
byggare till regional utveckling 
genom trygga områden och lokalt 
samarbete.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland 
våra hyresgäster
GOVERNANCE
Långsiktig värdeutveckling
Långsiktigt värde skapas genom 
finansiell stabilitet, ansvarsfullt 
företagande och hållbara relationer  
i värdekedjan.
G
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners 
som följer Nivikas värdegrunder 
Andel gröna fastigheter, %
Energianvändning, kWh/m2 Atemp
Producerad solenergi, MWh
Energiklasser per fastighetsvärde, Mkr
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20/21 21/22 22/23 2024 2025
0
20
40
60
80
100
120
20/21 21/22 22/23 2024 2025
1 085 
2 733 
3 443 
1 741 
1 459 
511 
234 
A
B
C
D
E
F
G
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
20/21 21/22 22/23 2024* 2025
*) Enligt uppdaterat Grönt Ramverk som i huvudsak följer EU-taxonomin
Strategisk inriktning

===== SIDA 9 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   9
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2025
Q1 
Januari till mars 2025
 
• Under första kvartalet tillträddes 16 fastigheter i Jönköping, 
Värnamo och på Västkusten. Förvärven tillförde cirka 25 000 m2 
uthyrbar yta och 25 miljoner kronor i årligt hyresvärde.  
• Nettouthyrning uppgick till +7 miljoner kronor under perioden. 
Nivika tecknade och förlängde bland annat hyresavtal i Jönköping, 
Värnamo och Växjö om totalt cirka 7 500 m² med totalt årligt 
hyresvärde på 6,3 miljoner kronor och genomsnittlig avtalslängd 
om 6 år. 
• Under perioden flyttade Nivika in i sitt nybyggda huvudkontor 
beläget utmed E4:an i Värnamo. Nivika startade även nybyggnation 
av en byggvaruhandel åt Jem & Fix i Habo utanför Jönköping.
 
• Nivika meddelade att CFO och vice VD Kristina Karlsson väljer att 
avsluta sin tjänst. 
 
Q2 
April till juni 2025
 
• Under andra kvartalet tillträddes två kommersiella fastigheter i 
Vaggeryd respektive Ulricehamn. Förvärven tillförde cirka 20 000 m2 
uthyrbar yta och 16 miljoner kronor i årligt hyresvärde.  
• Årsredovisning 2023/2024 (16 mån) med hållbarhetsrapport 
publicerades. 
• Ny CFO, Daniel Karlsson, tillträdde.  
• Nivika anslöt sig till Hållbarhetslöftet i Jönköpings Län.  
• Nivika tilldelades Symbiosis 2025 – en utmärkelse som delas ut 
av managementkonsultbolaget Eidra till tre svenska bolag som 
framgångsrikt kombinerat lönsam tillväxt med miljömässigt och 
socialt ansvarstagande. 
 
Q3 
Juli till september 2025
 
• Under tredje kvartalet tillträddes en kommersiell fastighet i Ljungby 
respektive två kommersiella fastigheter i Varberg. Förvärvren  
tillförde cirka 7 200 
m2 uthyrbar yta och 7,1 miljoner kronor i 
årligt hyresvärde. I juli frånträddes byggrätter i Jönköping till ett 
överenskommet fastighetsvärde överstigande bokfört värde. 
 
• Nivika emitterade ny icke säkerställd grön obligation om 400 miljoner 
kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om tre månader 
STIBOR plus 250 baspunkter med löptid till januari 2029.
 
• Nivikas finansiella mål uppdaterades. Tidigare mål om att nå en 
fastighetsportfölj om 15 miljarder kronor togs bort och ersattes med 
målet att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska 
uppgå till lägst 12 procent. Justeringen g jordes för att tydliggöra 
Bolagets fokus på fortsatt arbete med tillväxt i kassaflöde och resultat 
per aktie.   
  
• Bolagets kortsiktiga klimatmål vidimerades av Science Based Targets 
initiative
 (SBTi), enligt den nya globala standarden för bygg- och 
fastighetssektorn . Målen är i linje med 1,5 °C-målet i Parisavtalet 
och innebär att Bolaget åtar sig att minska utsläppen i hela 
värdekedjan fram till 2034.
 
• I oktober utsågs ny valberedning i Bolaget. Valberedningen utgörs 
av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna.  
• Under fjärde kvartalet tillträddes två fastighetsportföljer på 
västkusten omfattande totalt 11 fastigheter med cirka 20  400 m² 
uthyrningsbar yta och 30,6 miljoner kronor i årligt hyresvärde. 
Bolaget genomförde även förvärv i Varberg och Jönköping om 
sammanlagt cirka 3  100 m² uthyrningsbar yta och 4,6  miljoner 
kronor i årligt hyresvärde.  
• Nivika tecknade nya hyresavtal i Jönköping omfattande cirka 
8 000 m² med årligt hyresvärde på 8,3 miljoner kronor och  
genomsnittlig avtalstid på sex år.  
• I slutet av perioden tecknades avtal om avyttring av nio bostads- 
och kontorsfastigheter i Jönköping till ett överenskommet värde 
motsvarande bokfört värde. Total uthyrningsbar yta uppgår 
till cirka 17 400 m² med ett årligt hyresvärde om cirka 34,4 
miljoner kronor.  
• Nivika tecknade ett nytt hyresavtal i Värnamo omfattande cirka 
4 800 m² med ett årligt hyresvärde uppgående till 4,8 miljoner 
kronor och en initial löptid på sju år.  
• Nivika har tillträtt 9 fastigheter i Kungsbacka, Jönköping 
Halmstad och Helsinborg. Totalt omfattar förvärven cirka 
25 000 m² uthyrningsbar yta och ett årligt hyresvärde om 
24,3 miljoner kronor.  
Q1 2026   
Händelser efter räkenskapsperiodens slut
Q4
Oktober till december 2025
• Nivika har tecknat nya hyresavtal i Ljungby och Värnamo 
om totalt 5 400 m² uthyrningsbar yta. Det totala årliga 
hyresvärdet uppgår till 4,7 miljoner kronor, med en 
genomsnittlig avtalstid på tio år. 
Väsentliga händelser

===== SIDA 10 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Jönköping 35%
Värnamo 32%
Växjö 16%
Västkusten 14%
Övriga 2 %
Industri/Lager 37%
Kontor 10% 
Handel, hotell/rest. 9%  
Samhällsfastighet 7%
Mark 2%  
Bostäder 35%
35
14
16
2
32
 10
35 37
7 9
2
Värnamo
Västkusten
Jönköping
Växjö
Övriga
*) Ulricehamn hör från 1 januari 2025 till Jönköping, tidigare Västkusten      **) Avser 12 månader.     
Affärsområden och 
fastighetsportfölj 
 
Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala 
lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt 
marknadsområdet Västkusten. 
 
Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god 
befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och är  
ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav med  
ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges  
ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen  
och Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län.  
 
 
 
Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges 
industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och 
ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda 
entreprenörsandan med många lönsamma små och medelstora bolag. 
Värnamo är strategiskt beläget i knutpunkten för E4 och RV27.  
 
 
 
 
Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom 
skog och trä. Ett växande näringsliv med en lång tradition av tillverkande 
företag men också en stark och växande IT-sektor.   
 
 
 
 
 
Västkusten, från Helsingborg i söder till Göteborg i norr, ett område med 
expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper 
som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark  
och kontinenten.  
 
 
 
 
 
Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas 
selfstorage-verksamhet. Mitt Lager har 17 anläggningar på tretton orter i 
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 700 förråd, med en 
genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på cirka 65 procent.
Totalt, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 13 413 11 788
Hyresintäkter** 789 709
Uthyrningsgrad, % 96 95
Antal fastigheter 235 203
Area, m² 703 028 622 362
Jönköping, Mkr* 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 707 3 663
Hyresintäkter** 277 192
Uthyrningsgrad, % 96 93
Antal fastigheter 66 38
Area, m² 222 234 153 885
Värnamo, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 4 333 3 707
Hyresintäkter** 253 238
Uthyrningsgrad, % 97 99
Antal fastigheter 78 71
Area, m² 234 424 215 635
Växjö, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 2 189 2 155
Hyresintäkter** 134 124
Uthyrningsgrad, % 94 89
Antal fastigheter 35 35
Area, m² 112 807 112 924
Västkusten, Mkr* 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 1 869 1 981
Hyresintäkter** 100 131
Uthyrningsgrad, % 94 96
Antal fastigheter 50 53
Area, m² 112 850 119 479
Övriga, Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsvärde 315 283
Hyresintäkter** 25 24
Antal fastigheter 6 6
Area, m² 20 713 20 439
Industri/Lager 34%
Kontor 7% 
Handel, hotell/rest. 9%  
Samhällsfastighet 1%
Mark 4% 
Bostäder 44%
Industri/Lager 30%
Kontor 15% 
Handel, hotell/rest. 12%  
Samhällsfastighet 12%
Mark 1% 
Bostäder 30%
Industri/Lager 36%
Kontor 3% 
Handel, hotell/rest. 3%  
Samhällsfastighet 17%
Mark 2%  
Bostäder 39%
Industri/Lager 49%
Kontor 16% 
Handel, hotell/rest. 11%  
Samhällsfastighet 2%
Mark 1% 
Bostäder 21%
Industri/Lager 100%
Fastighetsportfölj

===== SIDA 11 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Diversifierade fastigheter och en bred avtalsportfölj 
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. 
Med en spridd förfallostruktur i kombination med spridning på många 
olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för 
vakanser och hyresförluster. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Förlängning 
görs i majoriteten av fallen. Per den sista december 2025 uppgick 
kontrakterad årshyra, inklusive bostäder, till 859 miljoner kronor (760) 
och den vägda 
återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, 
till 5,7 år (5,6).  
 
Uthyrning 
Efterfrågan är god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden 
är fortsatt hög, 96 procent (95) sett över hela beståndet inklusive 
projektfastigheter, 95 procent (95) för kommersiellt och 99 procent 
(96) för bostäder. 
Nettouthyrning exklusive bostäder uppgick 
för 2025 till 32 miljoner kronor (3) . Aktiviteten är fortsatt god i 
uthyrningsverksamheten.  
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade 
små till medelstora företag, som stora multinationella företag 
och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väldiversifierad med 662 
kommersiella kontrakt (580) och 2 786 bostäder (2 797). Per den 
sista december 2025 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 13 
procent (15) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. 
Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 11,6 år (9,6). 
 
Fördelning hyresvärde per objekttyp, %
Holmgrens Bil AB, Jönköping  3, 9 
DS Smith Packaging Sweden AB  1,2
Holmgrens Bil AB, Värnamo  1, 0 
Falkenbergs Kommun 1, 0
Polismyndigheten  1,0  
Götessons Industri AB  1, 0 
Gobilind Fastighets AB  1, 0
Racketcentrum Sports Business AB  1, 0
Stacke Hydraulik AB  0, 9 
Växjö Vipers Arena AB 0, 9
Övriga 87,2
Hyreskontrakt A ndel av
kommersiella lokaler  total årsh yra, %
32
6
41
10 11
Industri/Lager 41
Kontor 11
Handel, hotell & restaurang 10
Samhällsfastighet 6
Bostäder 32
896 
Mkr
De 10 största hyresgästernas andel av kontraktsvärdet
De 10 största hyresgästerna
Nivikas segment   
Kommersiellt
Industri och lager. Hyresgästerna inom den största kommersiella 
fastighetskategorin Industri/Lager utgörs typiskt sett av tillverkande 
företag med produktionslokaler med tillhörande lager och kontor. 
Hyresgästerna har, och gör löpande, investeringar i maskiner och annan 
utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och motivering till 
långa hyresavtal. 
 
 
Kontor. De flesta av Nivikas kontor återfinns tillsammans med handel 
och/eller bostäder alternativt med hyresgäster som bedriver service- och  
tjänsteverksamhet till industrier och andra företag.  
 
Handel, hotell och restaurang. De flesta handelslokalerna i Nivikas 
bestånd återfinns tillsammans med bostäder och/eller kontor på citylägen. 
Alternativt är det en fristående boxhandel, även bilhandel räknas in i 
denna kategori. Nivikas hotell- och restauranger återfinns antingen i 
cityläge eller utmed den västsvenska triangeln, E6-riksväg 40-E4.
Samhällsfastigheter. Samhällsfastigheter är en kategori av fastigheter 
som i huvudsak brukas av en skattefinansierad verksamhet. I Nivikas 
bestånd är det en fastighet där verksamhet bedrivs i form av förskolor, 
skolor och universitet, vårdcentraler och myndigheter.   
Bostäder 
Nivikas bostadsportfölj består av 2 786 lägenheter fördelat över Nivikas 
förvaltningsområden. Stora delar av portföljen består av moderna  
lägenheter utvecklade av Nivika och byggda inom den senaste 10-års- 
perioden med god energiprestanda och har i många fall solceller på taken. 
 
Projekt - Mark 
Kategorin mark innehåller fastigheter från råmark i tidigt 
detaljplaneskede till byggklar mark för industri eller bostäder. Nivika 
driver idag elva detaljplaner i beståndet och tillsammans med byggklar 
mark innehåller portföljen potential för cirka 140 000 m
2 kommersiella 
ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelade över ett femtiotal 
fastigheter. Portföljen innehåller inga byggnationskrav och kommersiella 
byggnationer genomförs mot ingågna hyresavtal. 
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning
0
50
100
150
200
250
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
Hyresvärde, Mkr Antal, st
Nettouthyrning per kvartal, Mkr
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2025
Hyresvärde, Mkr 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
- 25
- 15
- 5
  5
  15
  25
  35
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2024 2025
Nytecknat Uppsagt Nettouthyrning
Hyresgäster och avtalsportfölj

===== SIDA 12 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
Fastighetsvärdering  
Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av 
hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga 
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och 
värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. 
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika, 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet 
med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. 
Med ett undantag, fastigheten Refugen 6 i Värnamo, som är Nivikas 
huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet sedan januari 2025.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande 
påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten 
kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och 
efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade 
driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan 
medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan 
en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en 
positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i 
värderingar så snart de tillkännages.
Känslighetsanalys 
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av 
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som 
Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Förändring förvaltningsfastigheter
Förändring rörelsefastigheter
* Från januari 2025 redovisas fastigheten Refugen 6 i Värnamo som 
rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och 
omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Fastighetsbestånd vid årets början 11 769 10 609
Förvärv av fastigheter 1 082 810
Försäljning av fastigheter -38 -237
Omklassificering till rörelsefastighet -59 -
Investeringar i befintliga fastigheter 462 474
Värdeförändring i befintliga fastigheter 124 115
Fastighetsbestånd vid periodens slut 13 334 11 769
Ändring indata Värdeförändring
Parameter enhet antal Mkr %
Hyresintäkter %-enheter 10 +1 230 +9,2
Vakansgrad %-enheter 10 -1 647 -12,3
Drift & underhåll kr/m² 10 -161 -1,2
Inflation %-enheter 1 +1 092 +8,1
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 868 -13,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 757 +20,6
Mkr 31  dec 2025 31 aug 2024
Fastighetsbestånd vid årets början 19 19
Omklassificering* 60 -
Avskrivning - -
Fastighetsbestånd vid periodens slut 79 19
Refugen 6, Värnamo
Värderingstidpunkt 2025-12-31 (2025-09-30)
Inflationsantagande, % År 2026 1,5 därefter 2,0  
(År 2026 2,0 därefter 2,0)
Kalkylperiod, år 5-25, median 10 (5-25, median 10) 
Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, viktad 6,7 (5,8- 8,8, viktad 6,7)
Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,0, viktad 4,5 (3,2 -7,0, viktad 4,5)
Långsiktig vakans, % 0-20
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för  
respektive fastighet och värderingsinstitutets 
erfarenhet av likartade objekt
Fastighetsvärdering

===== SIDA 13 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
Fastighetstransaktioner 2025
Fastighetsnamn Ort Förvärv/  
Avyttring
Hyresvärde, 
Mkr
Fastighetsvärde, 
Mkr Yta, m² Till-/
Frånträde
Kämparp 1:23 Habo Förvärv  1,1    17 1 510 2025-01-14
Hammaren 35 Ljungby Förvärv  2,4    26 3200 2025-01-16
Berghem 1:21 Ljungby Förvärv  1,5    19 1973 2025-01-16
Stören 2 Varberg Förvärv  2,1    20 1849 2025-02-01
Fanan 24 Halmstad Förvärv  0,9    11 1035 2025-01-31
Lampan 3 Laholm Förvärv  1,0    12 1012 2025-01-31
Flundran 1 & 2 Värnamo Förvärv  1,1    14 1100 2025-01-31
Trädet 2 Ljungby Förvärv  1,1    14 0 2025-03-14
Torg 1:236 Ljungby Förvärv  2,0    21 1 405 2025-03-14
Torg 1:239 Ljungby Förvärv  1,6    15 2 163 2025-03-14
Bensinen 2 Falkenberg Förvärv  1,0    14 432 2025-03-17
Bilen 3 Falkenberg Förvärv  2,4    28 2 281 2025-03-17
Transportören 7 Falkenberg Förvärv  0,8    9 830 2025-03-17
Slottshagen 8 Falkenberg Förvärv  2,2    30 1 172 2025-03-17
Svärmen 2 Varberg Förvärv  2,0    29 2 425 2025-03-17
Veddige 38:5 Varberg Förvärv  1,6    16 2 542 2025-03-17
Båramo 1:10 Vaggeryd Förvärv  7,4    105 11 300 2025-04-11
Rönnehagen 2 Ulricehamn Förvärv  8,4    123 8 300 2025-05-27
Hällstorp 1:108-1:124 och 1:20 Jönköping Avyttring - -38 - 2025-07-03
Slipstenen 4 Ljungby Förvärv  3,7    51 4 269 2025-07-08
Karossen 2 Varberg Förvärv  1,7    16 1 151 2025-09-15
Svärmen 9 Varberg Förvärv  2,1    24 1 740 2025-09-15
Hjulet 10 Varberg Förvärv  3,1    38 3 392 2025-10-01
Hjulet 5 Varberg Förvärv  0,8    11 188 2025-10-01
Hjulet 6 Varberg Förvärv  3,2    36 1 349 2025-10-01
Sportbilen 3 Falkenberg Förvärv  2,5    33 1 564 2025-10-01
Varla 14:6 Kungsbacka Förvärv  2,0    27 830 2025-10-01
Varla 7:14 Kungsbacka Förvärv  2,7    36 803 2025-10-01
Vikvalen 2 Jönköping Förvärv  3,2    48 1 717 2025-10-06
Mossarp 1:49 Gislaved Förvärv  - 10 - 2025-10-14
Borret 2 Falkenberg Förvärv  0,4    6 582 2025-10-24       
Macken 1 Falkenberg Förvärv  1,4    20 1 400 2025-10-24    
Ekobilen 4 Falkenberg Förvärv  9,8    142 6 310 2025-10-24    
Ekobilen 8 Falkenberg Förvärv  3,0    47 2 034 2025-10-24    
Bussen 3 Falkenberg Förvärv  1,7    10 2 042 2025-10-24    
Smältugnen 4 Varberg Förvärv  1,3    17 1 401 2025-11-18
Summa Förvärv 83,2 1 095 75 301
Summa Avyttringar - -38 -
Fastighetsnamn Ort
Förvärv / 
Avyttring
Hyresvärde, 
Mkr
Fastighetsvärde, 
Mkr Yta, m² Till-/
frånträde
Vattenpasset 1 Jönköping Förvärv 1,8 17 1 455 2026-01-07
Överkanten 4 Jönköping Förvärv 4,0    52 3 380 2026-01-19
Backen 1:148 Jönköping Förvärv 3,2 28 5 330 2026-01-30
Varla 2:372 Kungsbacka Förvärv 2,1 27 2 246 2026-02-02
Hede 3:137 Kungsbacka Förvärv 1,6 17 1 268 2026-02-02
Varla 7:13, 14:7 och 14:9 Kungsbacka Förvärv 3,9 50 4 484 2026-02-03
Varla 7:15 Kungsbacka Förvärv 1,0 8 960 2026-02-03
Kolven 5 Halmstad Förvärv 1,3 11 1 952 2026-02-17
Bergatrollet 3 Helsingborg Förvärv 5,4 83 3 850 2026-03-02
Aborren 6 Jönköping Avyttring -2,9 -42 -831 2026-06-16
Advokaten 5 Jönköping Avyttring -6,8 -164 -3 960 2026-06-16
Advokaten 14 Jönköping Avyttring -9,6 -128 -4 032 2026-06-16
Arkadien 2 Jönköping Avyttring -4,4 -59 -1 859 2026-06-16
Bäret 1 Jönköping Avyttring -2,3 -52 -1 285 2026-06-16
Bäret 2 Jönköping Avyttring -3,6 -60 -2 337 2026-06-16
Vakten 8 Jönköping Avyttring -0,9 -13 -458 2026-06-16
Vakten 10 Jönköping Avyttring -1,2 -37 -1 250 2026-06-16
Varbygeln 1 Jönköping Avyttring -2,7 -42 -1 381 2026-06-16
Summa Förvärv 24,3 293 24 925
Summa Avyttringar -34,4 -597 -17 393
Fastighetstransaktioner med tillträde  
från januari 2026 och framåt
Varla 7:13, 7:14. 7:15, 14:6, 14:7, 14:9 Kungsbacka
Fastighetsportfölj

===== SIDA 14 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom strategiska förvärv, projektutveckling i attraktiva lägen, förädling av befintliga fastigheter 
samt framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. 
Källa: Newsec 2025
snittet under 2000-talet. Likaså är invandringsnettot på den lägsta nivån 
under hela 2000-talet; enbart 14 800 personer mellan januari-oktober 
2025, vilket kan jämföras med toppnivån på drygt 117 000 personer under 
flyktingsvågen 2016.  
 
Statistiska centralbyråns prognosticerar att befolkningen framöver 
förväntas öka med i genomsnitt omkring 26 600 personer per år fram till 
2045, vilket innebär en genomsnittlig årlig tillväxt om låga 0,27 procent. 
Sveriges befolkning förväntas passera 11 miljoner invånare under 2041, 
samtidigt som åldersstrukturen förskjuts och andelen äldre i befolkningen 
ökar påtagligt.  
 
Den svenska fastighetsmarknaden  
Fastighetsmarknaden visade en fortsatt återhämtning under 2025, med 
högre transaktionsvolymer och ökad aktivitet jämfört med de två 
föregående åren. Utvecklingen indikerar en generellt högre riskaptit bland 
investerare. Totalt genomfördes 438 transaktioner till ett sammanlagt 
värde om 164 miljarder kronor, vilket motsvarar en ökning om 18 procent 
jämfört med 2024 och hela 58 procent jämfört med 2023. Trots denna 
uppgång låg årets transaktionsvolym fortfarande tydligt under toppnivåerna 
från 2021–2022. 
 
Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden ökade 
markant under 2025 och uppgick till 32 procent av den totala 
transaktionsvolymen, vilket var nära en fördubbling jämfört med 2024. En 
möjlig förklaring är att Sverige i ett mer osäkert globalt läge uppfattas som 
en relativt trygg marknad för kapitalplaceringar, något som bland annat 
återspeglades i ett ökat deltagande från lågavkastande aktörer. 
Sammantaget präglades transaktionsmarknaden under året av ett tydligare 
fokus på högkvalitativa fastigheter, där skillnaderna i efterfrågan mellan 
attraktiva och mindre attraktiva lägen fortsatte att öka.
 
 
Segmentsfördelning  
Fördelat på segment utg jorde bostadsfastigheter den största andelen av 
transaktionsvolymen, i likhet med föregående år. Andelen uppgick till 28 
procent, motsvarande cirka 46,6 miljarder kronor, vilket innebar en 
uppgång i absoluta tal men en nedgång i relativ andel jämfört med 2024. 
Det årliga genomsnittet sedan 2015 har varit en andel om 29 procent.  
 
Det näst största segmentet, lager-, logistik- och lättindustrifastigheter, 
bidrog i stället tydligt till årets uppgång i transaktionsvolym och svarade för 
Makroöversikt 
De makroekonomiska förutsättningarna stabiliserades överlag under 2025. 
Inflationen närmade sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som 
flera räntesänkningar genomfördes under året, vilket bidrog till en gradvis 
förstärkning av konjunkturen. Den ekonomiska återhämtningen blev dock 
svagare än tidigare prognoser, delvis till följd av hushållens fortsatt 
avvaktande konsumtionsbeteende. Året präglades även av geopolitisk 
osäkerhet, där framför allt USA:s tullpolitik skapade oro bland både företag 
och konsumenter. Denna osäkerhet avtog under den senare delen av året. 
Trots utmaningarna bedöms utsikterna framöver som positiva, då stabilare 
ränte- och inflationsnivåer skapar bättre förutsättningar för framtida tillväxt. 
 
Efter perioden med snabbt stigande räntor låg styrräntan oförändrad på 
fyra procent mellan september 2023 och maj 2024. Därefter sänktes 
styrräntan vid totalt åtta tillfällen, varav fem sänkningar genomfördes under 
2024 och tre under 2025, till en nivå om 1,75 procent vid utgången av 
2025. De lägre räntenivåerna har reducerat kostnadsbördan för både 
företag och hushåll, vilket bidragit till ökad konsumtion och förbättrade 
investeringsförutsättningar. Under året påverkades efterfrågan även 
positivt av reallöneökningar och en stärkt arbetsmarknad under det andra 
halvåret. Sammantaget innebär denna utveckling att den svenska 
BNP-tillväxten väntas öka i snabbare takt under 2026 än vad tidigare 
prognoser indikerade.  
 
Arbetsmarknaden uppvisade fortsatt blandade signaler under 2025. 
Arbetslösheten låg kvar på relativt höga nivåer under årets inledning och 
uppgick i genomsnitt till omkring sju procent, men förbättrades successivt 
under året. Vid utgången av 2025 uppgick arbetslösheten till 6,8 procent, 
jämfört med 7,1 procent vid årets början. Den gradvisa förbättringen 
bedöms fortsätta under 2026.  
 
De senaste årens svaga befolkningstillväxt i Sverige fortsatte under 2025. 
Folkmängden ökade med enbart 0,22 procent, vilket är ett av de lägsta 
tillväxttalen under 2000-talet. I november uppgick folkmängden till strax 
över 10,61 miljoner invånare, en ökning med enbart 23 000 personer från 
året innan. 
 
Den dämpade tillväxten kan liksom för föregående två år förklaras av ett 
lågt födelseöverskott i kombination med ett fortsatt begränsat 
invandringsnetto. Födelseöverskottet har förvisso ökat något mellan 
januari-oktober 2025 i jämförelse med helåren 2023 och 2024, men 
överskottet om knappt 7 400 personer är trots detta enbart hälften av 
22 procent av denna, vilket var fyra procentenheter högre än året innan. 
Segmentet presterade därmed den näst högsta andelen under den senaste 
tioårsperioden, drivet av en särskilt stark utveckling inom lager- och 
lättindustrifastigheter till följd av bland annat försvarets expansion.  
 
Det tredje största segmentet svarade kontorsfastigheter för, med en andel 
om 15 procent. Detta var dock tydligt under förra årets andel om 26 
procent, och nedgången kan delvis förklaras av allmänt högre vakansgrader 
och lågkonjunkturens påverkan på efterfrågan på kontorsytor. Tioårssnittet 
noteras på en andel om 21 procent.  
 
Årets största lyft relativt förra årets notering stod samhällsfastigheter för, 
mycket drivet av den stora affären mellan SBB och PPI. Årets andel 
landade på knappt 16 procent, att jämföra med 2024 års notering om 7 
procent och tioårssnittet om 12 procent. Segmentet har därmed fått 
förnyad kraft efter nedgången under 2024.  
 
Även handelsfastigheter ökade sin andel till knappt 11 procent, upp från 8 
procent under 2024. Segmentet har presterat relativt låga siffror sedan 
e-handeln slog igenom på bred front under 2019, men i år har en uppgång 
noterats särskilt inom livsmedelssegmentet och big box-handeln. Däremot 
går köpcentrumsfastigheter fortsatt kräftgång, med väldigt få genomförda 
affärer under året.  
 
Slutligen återfinns övriga fastigheter, där hotell och utvecklingsfastigheter 
ingår, med en andel om 9 procent. Detta var något under tioårssnittet om 
11 procent, vilket kan förklaras av att relativt få större byggrättsaffärer 
genomfördes under 2025.  
 
Nivikas specifika marknader
 
Nivikas huvudsakliga verksamhetsområden omfattar Jönköping, Växjö, 
Värnamo och Västkusten. Tillsammans utgör dessa områden en central del 
av den så kallade västsvenska triangeln, ett geografiskt område som 
avgränsas av E4, riksväg 40 och E6. Regionen fungerar som ett viktigt 
ekonomiskt centrum där välutbyggd infrastruktur och närhet till strategiska 
transportstråk skapar goda förutsättningar för både industriell och 
kommersiell tillväxt.  
 
Sedan 2015 har utvecklingen av transaktionsvolymerna på Nivikas 
marknader i huvudsak följt den generella trenden på den svenska 
fastighetsmarknaden och präglats av långsiktig stabilitet. Efter den 
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 15 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Yieldutveckling
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Källa: Newsec 2025
Sett till hyresutvecklingen har kontorsfastigheter noterat en viss press 
nedåt på hyrorna, till följd av högre vakansnivåer, förändrade arbetssätt 
och lågkonjunkturen. Dock har regionstäder klarat sig väl, och framgent 
förväntas hyrorna överlag åter visa tillväxt, men med större spridning 
mellan kontor av god kvalitet och i bra lägen och kontor med sämre 
förutsättningar. Övriga segment har i allmänhet utvecklats väl under  
årets gång.  
 
2025 har präglats av en långsam ekonomisk återhämtning och under årets 
gång har vissa segment överlag noterat en ökande vakansgrad till följd 
av lågkonjunkturen, däribland kontorsfastigheter och logistikfastigheter. 
Skillnaderna är dock stora geografiskt sett, där vissa lägen har klarat 
sig betydligt bättre än andra. Utvecklingen pekar i ökad grad mot att 
högkvalitativa fastigheter klarar sig bättre, och att differentieringen mot 
fastigheter av sämre kvalitet och/eller sämre läge accentueras.  
 
Utveckling och framtidsutsikter för Nivikas orter  
Utvecklingen i Jönköping, Värnamo, Växjö och längs Västkusten 
har varit stabil och i linje med den övergripande utvecklingen på 
den svenska fastighetsmarknaden. Under senare år har skillnaderna 
mellan storstadsregioner och regionstäder minskat, vilket har ökat 
attraktionskraften i Nivikas marknader. Investerarnas fokus har i allt större 
utsträckning breddats mot marknader utanför storstäderna i syfte att 
uppnå stabil och långsiktig avkastning, vilket har bidragit till ökad aktivitet. 
Låga vakansnivåer och ett begränsat nytillskott av lokaler har samtidigt 
skapat förutsättningar för en uthållig hyresutveckling.  
 
Framtidsutsikter 
Efterfrågan på industri- och logistikfastigheter är fortsatt stark i Nivikas 
marknader. Bristen på tillgängliga lokaler, tillsammans med låga och stabila 
vakansnivåer, indikerar stabila tillväxtförutsättningar över tid. Flera av 
orterna präglas av en stark industriell närvaro, vilket driver behovet av 
ändamålsenliga lager- och produktionslokaler.  
 
markanta nedgången under 2023 stärktes aktiviteten tydligt under 2024, 
då volymerna ökade med cirka 40 procent jämfört med föregående år. 
Under 2025 landade transaktionsvolymen på en nära identisk nivå som 2024.  
 
Transaktionsmarknaden i Jönköping domineras främst av lager-, logistik- 
och lättindustrifastigheter – nära hälften av transaktionsvolymen sedan 
2015 har utg jorts av detta segment. Värnamos transaktionsmarknad sedan 
2015 huvudsakligen präglats av en hög andel bostadstransaktioner (cirka 
40 procent). Växjö uppvisar ett liknande mönster med betydande 
bostadsvolymer, parallellt med ett påtagligt inslag av investeringar både 
inom lager-, logistik- och lättindustrifastigheter och samhällsfastigheter. 
Västkusten kännetecknas av en väldigt jämn fördelning mellan 
bostadssegmentet, kontorssegmentet och lager-, logistik- och 
lättindustrisegmentet, där respektive segment står för cirka 22-23 procent 
av transaktionsvolymen.  
 
I likhet med den svenska fastighetsmarknaden i stort utgör bostäder samt 
industri- och logistikfastigheter de mest centrala segmenten på Nivikas 
kärnmarknader. Denna segmentfördelning bidrar till stabilitet över 
konjunkturcyklerna. En diversifierad fastighetsportfölj i kombination med 
marknadernas strategiska läge inom den västsvenska triangeln stärker den 
långsiktiga attraktionskraften.  
 
Yieldutveckling i Sverige  
Under 2025 har yielderna på den svenska fastighetsmarknaden varit 
relativt stillastående inom ett flertal segment, inklusive kontorsfastigheter 
och bostäder. Inom andra segment, såsom logistikfastigheter och 
samhällsfastigheter, har mindre nedgångar noterats till följd av bättre 
finansieringsmöjligheter och av ett underliggande behov av dessa 
tillgångar. Framgent bedömer Newsec att en generell yieldkompression 
är att förvänta inom samtliga segment, drivet av ett förbättrat 
marknadssentiment och bättre makroekonomiska förutsättningar.  
 
Även om logistiksegmentet dominerat nyproduktionen under senare år 
finns ett växande behov av moderna lättindustrifastigheter för att möta 
näringslivets förändrade krav.  
 
Kontorssegmentet i mindre och medelstora städer har visat större 
motståndskraft än i storstadsregionerna, där förändrade arbetsmönster 
haft en mer påtaglig påverkan. I Nivikas kärnområden har efterfrågan 
på kontorslokaler varit relativt stabil, med en tydlig återgång till fysisk 
närvaro på arbetsplatserna. Det begränsade tillskottet av nyproducerade 
kontorslokaler innebär att efterfrågan fortsatt överstiger utbudet. På kort 
sikt kan ekonomisk osäkerhet leda till temporära vakanser, men på längre 
sikt bedöms marknaden vara stabil.  
 
Efterfrågan på samhällsfastigheter drivs av demografiska förändringar, där 
både befolkningstillväxt och en ökande andel äldre skapar behov av fler 
och mer ändamålsenliga vård-, omsorgs- och utbildningslokaler. I Nivikas 
marknader finns ett omfattande investeringsbehov till följd av eftersatt 
underhåll i det befintliga beståndet. Samtidigt är nyproduktionen begränsad, 
vilket skapar goda möjligheter för långsiktiga investeringar inom segmentet.
 
 
Trots ett antal år med låg befolkningstillväxt råder fortsatt en strukturell 
bostadsbrist i Sverige, vilket talar för en långsiktigt stark efterfrågan på 
bostäder i Nivikas kärnområden. Samtidigt har nyproduktionstakten 
varit låg, vilket talar för att behovet av bostäder kommer öka, särskilt 
i regionstäder och mindre kommuner som uppvisar god tillgänglighet 
och attraktiva boendemiljöer. Inflyttningen till dessa områden utgör ett 
tydligt stöd för bostadsmarknaden i Jönköping, Värnamo, Växjö samt längs 
Västkusten, där orter som Höganäs, Båstad och Halmstad fortsatt uppvisar   
en positiv utveckling.
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 16 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
NIVIKAS SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och 
samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning.
Källa: Newsec 2025
Hållbarhet har etablerats som en avgörande konkurrensfaktor. Efterfrågan 
på energieffektiva och miljöcertifierade fastigheter ökar, drivet av 
hyresgästernas klimatmål och ett skärpt regelverk. Energioptimering 
genom solceller och batterilager är numera integrerade delar av moderna 
anläggningar, samtidigt som grön och hållbarhetslänkad finansiering i allt 
högre grad blivit norm.
Utöver detta skapar Sveriges ökade försvarssatsningar ytterligare 
tillväxtmöjligheter för logistiksegmentet. Försvarsbudgeten ökar kraftigt, 
vilket driver efterfrågan på strategiskt belägna och säkerhetsanpassade 
lager- och produktionsytor. Även elektrifieringen av transportsektorn 
påverkar kravbilden, där tillgång till elkapacitet, laddinfrastruktur och 
energilagring blivit allt viktigare lokaliseringsfaktorer. Sammantaget förstärks 
en tydlig ”flight to quality”, där moderna, hållbara och strategiskt placerade 
logistikfastigheter fortsätter att attrahera både hyresgäster och investerare
.
 
Kontor 
Kontorsmarknaden präglades under 2025 av stigande vakansnivåer och 
en generellt dämpad efterfrågan i de flesta delmarknader. Även i centrala 
lägen i större städer noterades en viss nedgång i uthyrningsgraden. De 
tydligaste ökningarna av vakanser återfanns dock i perifera lägen, där 
svagare kommunikationer och ett begränsat serviceutbud har minskat 
områdenas konkurrenskraft. Utöver lägesrelaterade faktorer bidrog en 
avmattad konjunktur samt mer varaktiga förändringar i arbetsmönster efter 
pandemin till att många företag reducerade sina lokalytor.
Samtidigt uppvisade moderna och centralt belägna kontor med goda 
kommunikationer en relativt stabil efterfrågan, med mer begränsade 
ökningar i vakansgrad. Polariseringen mellan attraktiva och mindre 
Industri/Lager
 
Den svenska marknaden för logistik-, lager- och lättindustrifastigheter 
fortsatte att utvecklas positivt under 2025, understödd av långsiktiga 
strukturella drivkrafter såsom e-handelns tillväxt, ökade krav på robusta 
leveranskedjor samt en accelererande teknisk och hållbarhetsrelaterad 
omställning. Under pandemiåren drev den kraftigt ökade efterfrågan 
omfattande nyproduktion i etablerade logistiknav, medan stigande räntor 
och byggkostnader under 2022–2023 bidrog till en mer balanserad 
marknad och tillfälligt högre vakanser, främst i sekundära lägen.
Under 2024 och i synnerhet 2025 har marknaden återhämtat sig 
tydligt. Trots att vakansnivåerna fortsatt ligger över historiska genomsnitt 
har transaktionsvolymerna ökat markant. Investerarnas fokus ligger på 
moderna och energieffektiva fastigheter med kreditstarka hyresgäster 
och långa avtal. Vakansökningen kan i stor utsträckning kopplas till tidigare 
spekulativ nyproduktion och bedöms successivt kunna absorberas i takt 
med förbättrade konjunkturförutsättningar. I etablerade logistiklägen som 
Göteborg, Jönköping och Malmö/Helsingborg har hyresutvecklingen varit 
fortsatt god, medan den i övrigt är positiv men mer dämpad.
E-handeln utgör fortsatt en central drivkraft. Efter två år av nedgång 
återhämtade sig den svenska e-handeln under 2024 och utvecklingen 
har fortsatt starkt under 2025, med tvåsiffrig tillväxt under vissa kvartal. 
Parallellt har paketvolymerna ökat stadigt, vilket sammantaget stödjer 
efterfrågan på moderna och effektiva logistikfastigheter i attraktiva lägen.
Samtidigt genomgår logistiksektorn en strukturell omvandling driven av 
digitalisering och automation. Investeringar i molnbaserade system, AI och 
automatiserade lagerlösningar ökar, till följd av arbetskraftsbrist och högre 
krav på snabb och effektiv orderhantering. Detta ställer ökade krav på 
logistikfastigheternas tekniska standard och flexibilitet.
attraktiva kontorslägen har därmed förstärkts, samtidigt som kraven 
på fastigheternas tekniska standard, flexibilitet och hållbarhet har ökat. 
Hyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning energieffektiva byggnader 
med god inomhusmiljö och anpassningsbara planlösningar, vilket innebär 
att äldre kontorsfastigheter riskerar strukturellt högre vakanser även i 
relativt goda lägen.
Hållbarhetsaspekter har utvecklats till en tydlig konkurrensfaktor och påverkar 
i allt högre grad både uthyrningsbarhet och värdering. För att motverka 
tomställning har fastighetsägare i ökad utsträckning använt hyresincitament, 
justerade hyresnivåer och mer flexibla avtalsstrukturer vid omförhandlingar, i 
linje med hyresgästernas ökade behov av anpassningsbarhet.
I takt med stigande vakanser i svagare lägen har även intresset ökat 
för omställning och konvertering av kontorsfastigheter till alternativa 
användningsområden, såsom bostäder och samhällsfastigheter. Utanför 
storstadsregionerna har kontorsmarknaden i flera medelstora städer 
samtidigt uppvisat större motståndskraft, där hybridarbete haft en mer 
begränsad påverkan.
Kontorsmarknadens utveckling pekar mot en ökad koncentration av 
kontorsefterfrågan till ett mindre antal centrala och kvalitativt starka 
delmarknader. I takt med att konjunkturen stabiliseras kan en försiktig 
normalisering skönjas, även om efterfrågan långsiktigt bedöms stabiliseras 
på en något lägre nivå per anställd än före pandemin, med fokus på kvalitet 
och flexibilitet snarare än volymtillväxt.
 
Hyresutveckling
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1 000
1 500
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 17 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
Vakansutveckling
Källa: Newsec 2025
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Bostäder 
Bostadssegmentet utgör fortsatt ett av de mest attraktiva 
investeringsslagen på fastighetsmarknaden, kännetecknat av stabila 
intäkter och långsiktig förutsägbarhet. Svenska hyresbostäder har uppvisat 
en robust och uthållig värdeutveckling sedan 1980-talet och har även 
i perioder av makroekonomisk osäkerhet visat hög motståndskraft. 
Hyresutvecklingen har historiskt varit stark, där justeringarna i regel följt 
eller överstigit inflationstakten mätt som KPI.
Investeraraptiten för bostadssegmentet stärktes under 2025, i takt 
med förbättrade finansieringsförutsättningar. Transaktionsaktiviteten 
ökade markant, särskilt inom nyproduktion, som svarade för 44 
procent av bostadsaffärerna under året, jämfört med 22 procent 
föregående år. Utvecklingen drevs av mer fördelaktiga villkor för 
hyressättning i nyproducerade bostäder. Det internationella intresset 
för bostadssegmentet ökade samtidigt påtagligt. Utländska investerare 
stod för 39 procent av den totala transaktionsvolymen inom bostäder, att 
jämföra med 11 procent år 2023. 
Byggaktiviteten har varit dämpad under perioden 2023–2025. Enligt 
SCB påbörjades i genomsnitt cirka 5 500 lägenheter i flerbostadshus per 
kvartal, vilket kan jämföras med omkring 11 800 lägenheter per kvartal 
under åren 2020–2022. De förbättrade förutsättningarna avseende 
räntenivåer och regelverk bedöms dock bidra till att byggtakten successivt 
börjar återhämta sig.
Samhällsfastigheter  
Hyresutvecklingen inom samhällsfastigheter har fortsatt att vara robust 
och i linje med den långsiktiga trend som etablerats sedan 2000-talet, 
trots de senaste årens makroekonomiska volatilitet. En viktig förklaring 
är att hyresavtalen i stor utsträckning är fullt indexerade mot KPI, vilket 
möjliggör en automatisk inflationsjustering av hyrorna. I kombination med 
offentligt finansierade hyresgäster bidrar detta till stabila kassaflöden och 
genomgående låga vakansnivåer, vilka bedöms bestå även framöver.
Utöver den robusta hyresutvecklingen och de stabila kassaflöden 
som präglar samhällsfastigheter kan flera kompletterande trender 
identifieras som ytterligare stärker segmentets betydelse på den 
svenska fastighetsmarknaden. En central drivkraft är de demografiska 
förändringarna, där en åldrande befolkning i kombination med 
befolkningstillväxt i vissa regioner ökar behovet av vård-, omsorgs- och 
utbildningslokaler. Detta skapar ett långsiktigt och i stor utsträckning 
konjunkturoberoende efterfrågetryck, särskilt inom äldreomsorg, 
primärvård och skolor.
En ytterligare trend är ökad samverkan mellan offentliga aktörer och 
privata fastighetsägare, där långa hyresavtal och tydliga ansvarsfördelningar 
möjliggör effektivare genomförande av investeringar. Sammantaget 
förstärks bilden av samhällsfastigheter som ett defensivt men samtidigt 
utvecklingsintensivt segment, där stabila intäkter kombineras med 
strukturella tillväxtmöjligheter över tid.
 
En betydande förändring på bostadsmarknaden utgörs av de nya reglerna 
för presumtionshyror i nyproduktion som träder i kraft den 1 januari 
2026. Enligt det nya regelverket kommer nyproducerade hyresrätter att 
omfattas av samma årliga hyresjusteringar som det befintliga beståndet, 
vilket förbättrar förutsättningarna för en mer stabil och förutsägbar 
intäktsutveckling. Redan under 2025 har reformen bidragit till ett ökat 
investerarintresse. Förändringen bedöms få en stimulerande effekt på 
såväl nyproduktionen som transaktionsmarknaden, samtidigt som den 
bidrar till mer likvärdiga konkurrensvillkor mellan nyproducerade och äldre 
bostadsfastigheter.
På längre sikt bedöms bostadshyrorna utvecklas starkare än hyrorna 
för kommersiella fastigheter, delvis som en följd av eftersläpande 
inflationskompensation. Samtidigt talar en dämpad befolkningstillväxt, 
med låga födelsetal och ett lägre invandringsnetto, för att behovet av 
nyproduktion kan bli något mer begränsat än tidigare antaganden. Trots 
detta kvarstår ett betydande strukturellt underskott på bostäder, till följd 
av att byggtakten under en längre period legat under den nivå som krävs 
för att möta efterfrågan.
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 18 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från 
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med 
projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för 
långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt 
där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela 
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med 
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, 
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för 
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av 
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara 
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. 
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar 
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i 
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.  
 
Projektportfölj 
 
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels av 
framtida projekt. Per den 31 december 2025 har Nivika fyra större pågående ny och ombyggnationer om totalt 26 740 m² och cirka 46 miljoner 
kronor i tillkommande hyrevärde.  
 
Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 12 588
Pågående byggnation 419
Byggrätter och 
obebygg mark 406
9 214
Bokfört värde, Mkr Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
13 413 
Mkr
100 %
Refugen 6, Värnamo
 
289 
lägenheter
Räkenskapsåret 2025
Under det gångna året har Nivika färdigställt sju stycken större 
ny- och ombyggnationer i följande större projekt:
Q1
 • Refugen 6, Värnamo, LOA 2 170 m². Nybyggnation av kontor.
 
Q2
 • Refugen 6, Värnamo, LOA 1 189 m². Tillbyggnation av motell samt 
elmack åt Ionity med flera.
 • Sandstenen 2, Värnamo, LOA 3 200 m². Ombyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Sordin. 
 • Lejonet 5, Värnamo, LOA 1 250 m². Ombyggnation av kontor åt 
hyresgästen IF Metall med flera.   
Q3
 • Porfyren 4, Värnamo, LOA 2 598 m². Nybyggnation av industri/
lager åt hyresgästen Rudhäll Industri AB. 
 • Kämparp 1:23, Habo, LOA 1 146 m². Nybyggnation av industri/lager 
åt hyresgästen Jem&Fix.  
Q4
 • Alvesta 15:13 m.fl., Alvesta, LOA 432 m2. Ombyggnation åt 
hyresgästen Torps Byggelement.
Projektverksamheten

===== SIDA 19 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras 
vara 
färdigställt
Bedömd 
investering,  
Mkr
Återstående 
investering
Bostäder  
Uthyrbar 
yta, m2
Lokaler 
Uthyrbar 
yta, m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Antal 
lägenheter
Centrum 4 “Stationsallén” Gislaved Nybyggnation
Samhällsfastighet/
Bostäder
Q2 2026 321 69 3 752 5 711 22,8 66
Mossarp 1:49 Gislaved Nybyggnation Industri/Lager Q3 2026 211 120 - 15 460 16,9 -
Kalkstenen 2 Värnamo Nybyggnation Kontor Q3 2026 43 28 - 1 820 3,4 -
Vinkeln 6 Jönköping Ombyggnation Handel Q1 2027 40 30 - - 2,8 -
Summa 615 247 3 752 22 991 45,9 66
 
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer (med produktionskostnad över 10 miljoner kronor) beräknas vid slutförande tillföra ett årligt hyresvärde om cirka 46 miljoner kronor. Samtliga projekt löper enligt plan. Entreprenaderna 
upphandlas i regel med fastpris för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Arbetet genomförs av lokala entreprenörer med vilka Bolaget har långvariga relationer. Under perioden har en ombyggnation med årligt hyresvärde om 
cirka 1 miljon kronor färdigställts. 
Centrum 4 - Stationsallén 
GISLAVED
Nybyggnation 
samhällsfastighet/bostäder  
Hyresgäst Gislaveds Kommun
Investering 321 Mkr
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om 46 miljoner kronor
Kalkstenen 2 
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiell
Hyresgäst Netmine AB
Investering 43 Mkr
Vinkeln 6
JÖNKÖPING
Ombyggnation kommersiell  
Hyresgäst Holmgrens Bil AB  
Investering 40 Mkr  
 26 743
m²
100%
Pågående projekt, uthyrbar yta per ort, m2 
All nybyggnation hör till område Värnamo.  
Värnamo 26 743
Pågående projekt, uthyrbar yta per kategori, m2 
Industri/Lager utgör cirka 58 procent och samhällsfastigheter står för cirka  
21 procent av pågående projekt efter yta. 
26 743 
m/two.num58 %
21 %
14 %
7 %
Information om pågående projekt och planerade projekt är baserad på 
bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden 
projekt bedöms startas och färdigställas. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden 
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, 
utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader, yielder samt 
framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt 
planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och 
antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs 
eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Industri/Lager  15 460 
Samhällsfastighet  5 711 
Bostäder 3 752
Kontor 1 820
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
Mossarp 1:49 
GISLAVED
Nybyggnation kommersiell  
Hyresgäst Rosti GP 
Investering 211 Mkr
VÄXJÖ
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
Pågående och färdigställda projekt

===== SIDA 20 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN
Höganäs
Båstad, Laholm
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ Kalmar
Borås
Vetlanda/ 
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
JÖNKÖPING
INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH  
MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, SÄVSJÖ, GISLAVED 
OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,  
FALKENBERG, VARBERG, KUNGSBACKA OCH 
GÖTEBORG
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Jönköping 35 %
Värnamo 32 %
Växjö 16 %
Västkusten 14 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
35
14
16
2
32
Kungsbacka

===== SIDA 21 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt 
geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. 2022 blev Jönköping utsedd till årets 
superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och 2023 samt 2024 placerades kommunnen 
inom topp 3 i samma ranking. Sammantaget visar det på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.  
 
Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2034 och kommunen har även ett 
positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen 
inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov 
på upp till 900 nya bostäder per år.
Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, per den 31 december 2025 står Jönköping för 
35 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 4,7 miljarder kronor och 35 procent av de 
totala hyresintäkterna, motsvarande 277 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Jönköping består av 66 
fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 56 procent och bostäder 44 procent. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 96 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri/lager den mest förekommande typen 
av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska 
läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. 
Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen samt i 
Ulricehamn med totalt drygt 1 350 lägenheter. Per bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden 
till 99 procent.  
 
Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men 
även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på 
Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte 
är bebyggda på området och på en av tomterna inleds under början av 2026 byggnation av serviceanläggning 
för tung trafik. Nivika har fem pågående detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika 
skeden för Jönköping.
JÖNKÖPING
JÖNKÖPING
Andel fastighetsvärde, Jönköping
Rönnehagen 2, Jönköping
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Jönköping
Industri/Lager 34%
Kontor 7% 
Handel, hotell/rest. 9%  
Samhällsfastighet 1%
Mark 4% 
Bostäder 44%
Fastighetsportfölj

===== SIDA 22 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
Som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet 
och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med 
det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt 
som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när 
näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid 
knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att 
det i Värnamo 
råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 70 bostäder per år fram till 2034. 
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2025 står  
Värnamo för 32 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 4,3 miljarder kronor och 32 
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 253 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo 
består av 78 fastigheter varav de kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30 procent. 
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av 
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv 
med tyngdpunkt på tillverkande företag. Den ekonomiska uthyrningsgraden var per bokslutsdagen 97 procent 
i snitt för Värnamobeståndet.  
 
På 
Bredastens industriområde som ligger i direkt anslutning till E4:an, en av huvudvägarna i den västsvenska 
triangeln, har Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster. Bredasten har ett strategiskt läge utmed 
E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till 
detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans 
med Värnamo Kommun. 
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det cirka 700 lägenheter. Per 
bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 99 procent.  
 
Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd 
samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter.
Nivika har fyra detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken, en pågående detaljplan för bostäder, samt Tre 
Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder.
VÄRNAMO
VÄRNAMO
Andel fastighetsvärde, Värnamo
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo
Slipstenen 4, Ljungby
Industri/Lager 30%
Kontor 15% 
Handel, hotell/rest. 12%  
Samhällsfastighet 12%
Mark 1% 
Bostäder 30%
Fastighetsportfölj

===== SIDA 23 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet, 
vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på 
hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar 
utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa 
och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet.  
 
Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig 
befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år ha minst 
100 000 invånare. 
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett 
större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal 
förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. 
Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista december 2025 
är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 16 procent av Nivikas totala 
fastighetsvärde och 17 procent av hyresintäkterna, motsvarande 134 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i 
Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 61 procent och bostäder 39 procent. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden är 94 procent i snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen.  
 
Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande typen av fastighet. 
Växjöportföljen omfattar totalt 503 lägenheter, fördelade mellan Växjö, Kalmar och Nybro. Per bokslutsdagen 
uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 99 procent.
 
 
Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell 
nybyggnation. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och 
30 nordväst om Växjö.
VÄXJÖ
VÄXJÖ
Andel fastighetsvärde, Växjö
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Växjö
Industri/Lager 36%
Kontor 3% 
Handel, hotell/rest. 3%  
Samhällsfastighet 17%
Mark 2%  
Bostäder 39%
Värendsvallen 12, Växjö
Fastighetsportfölj
Värendsvallen 12, Växjö

===== SIDA 24 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde och etablerades genom flera mindre förvärv under våren 2021. 
Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på Västkusten främst via förvärv. Affärsområdet sträcker 
sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an som löper som en pulsåder genom området och 
utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat 
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder 
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva 
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till 
åtminstone år 2030. 
Per den 31 december 2025 står Västkusten för 14 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket 
motsvarar 1,9 miljarder kronor och 13 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 100 miljoner 
kronor. Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg, 
Kungsbacka och Göteborg, består av 50 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 79 procent 
och bostäder 21 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest 
förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 94 procent per bokslutsdagen. 
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs och Haverdal strax utanför Halmstad, totalt finns 
det 218 lägenheter i beståndet och den ekonomiska uthyrningsgraden var 97 procent per bokslutsdagen.
Projektverksamheten på Västkusten omfattar i huvudsak utveckling av det befintliga kommersiella 
fastighetsbeståndet samt nybyggnation av kommersiella lokaler. Bolaget har en pågående detaljplan i 
affärsområdet för framtida bostäder strax utanför Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
VÄSTKUSTEN
Sportbilen 3, Falkenberg
Andel fastighetsvärde, Västkusten
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten
Industri/Lager 49%
Kontor 16% 
Handel, hotell/rest. 11%  
Samhällsfastighet 2%
Mark 1% 
Bostäder 21%
Kungsbacka

===== SIDA 25 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
Mitt 
Lager
Göteborg 
Motala
Varberg
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Mitt Lager 
Selfstorage-verksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016
bedrivits som en lönsam del och komplement till Bolagets verksamhet. 
Mitt Lager 
startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo 
som lämpade  sig för selfstorage-verksamhet. Beståndet har sedan 
vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas 
fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande 
verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.  
 
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorage-verksamheten 
och har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom 
etablering på flera orter och/eller genom att utöka verksamheten på 
befintliga orter. Under 2025 etablerades tre nya anläggningar samtidigt 
som en stängdes.   
 
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning 
tack vare sitt digitala system för bokning och betalning vilket även ger 
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och 
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. 
 
Verksamheten omsätter cirka 23 miljoner kronor i årstakt och drivs av 
två medarbetare.
Per den 31 december 2025 har Mitt Lager 17 anläggningar på 13 orter i 
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 700 förråd, med 
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 64 procent.
Fördelning av förråd per geografi, % Omsättning, Mkr och Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Borås 75 
Falkenberg 188
Halmstad 78 
Göteborg 676
Hunnebostrand  297
Jönköping* 339 
Lysekil 212 
Motala 239
Strömstad 211
Vetlanda 110 
Värnamo 204
Växjö* 756
Varberg* 306
Anläggning Antal förråd
Växjö
Borås Falkenberg
Göteborg
Hunnebostrand
Jönköping
Motala Lysekil
Vetlanda
Värnamo
41
68
48
78
29
55 53
Falkenberg
59
41
61
3 691 st
52
58
Halmstad
Antal förråd, st och uthyrningsgrad, %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
 -
 5 000
 10 000
 15 000
 20 000
 25 000
 30 000
 35 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16
mån)
2025-12-31 (12
mån)
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
  500
 1 000
 1 500
 2 000
 2 500
 3 000
 3 500
 4 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 2025-12-31
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Strömstad
Varberg
Halmstad
Mitt Lager
*) Jönköping omfattar tre anläggningar. Växjö och Varberg  
omfattar två anläggningar på respektive ort.

===== SIDA 26 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 27 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
Hållbarhetsrapport
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR HÅLLBARHETSRAPPORT
Nivikas hållbarhetsredovisning 2025 utgör Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Hållbarhetsredovisningen följer det finansiella räkenskapsåret och omfattar perioden 1 januari 2025 
till och med 31 december 2025.
Nivikas hållbarhetsredovisning 2025 är, likt föregående år, framtagen med en påbörjad anpassning till EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och med 
inspiration av European Sustainability Reporting Standard (ESRS). Hållbarhetsredovisningen tar även stöd av EU-taxonomiförordningen, standarder som Taskforce on Climate-related 
Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Nivika fokuserar på de hållbarhetsområden som är mest väsentliga utifrån Bolagets affärsmodell, 
värdekedja och intressenter.
Hållbarhetsredovisningen omfattar hela koncernens verksamhet;  
Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om  
inget annat anges. 
Styrning – en integrerad del i Nivikas verksamhet
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av Nivikas  
övergripande bolagsstyrning, där styrelsen och verkställande direktören 
har det yttersta ansvaret. Styrelsen antar årligen hållbarhetspolicy och 
uppförandekod samt följer upp hållbarhetsarbetet minst kvartalsvis.
Styrelsen ansvarar för att hållbarhetsredovisningen upprättas och 
publiceras samt är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta 
Nivikas hållbarhetsmål. Verkställande direktören och koncernledningen 
verkställer styrelsens beslut och ansvarar för att hållbarhetsarbetet är 
integrerat i verksamheten, att relevanta rutiner finns i enlighet med 
policys och regelverk samt att dessa efterlevs och följs upp.
Det operativa hållbarhetsarbetet leds av hållbarhetschefen, som 
rapporterar löpande till koncernledningen. Hållbarhet är en integrerad del 
av den dagliga verksamheten, och ansvaret för planering, genomförande 
och uppföljning av hållbarhetsrelaterade frågor följer Bolagets ordinarie 
organisations - och ansvarsfördelning.
Incitamentsprogram
Koncernledning exklusive VD och förvaltningschefer inkluderas i Bolagets 
incitamentsprogram, vilket innehåller två hållbarhetsmål kopplat till gröna 
bilagor i nya och omförhandlade avtal samt NKI. 
Förändringar mot tidigare rapportering
Under 2025 har inga väsentliga organisatoriska förändringar skett som 
påverkar Nivikas hållbarhetsarbete eller dess styrning. Fastighetsbeståndet 
har förändrats genom förvärv, försäljningar och färdigställda projekt. 
Dessa förändringar påverkar inte hållbarhetsredovisningens övergripande 
inriktning, men bör beaktas vid jämförelser av nyckeltal såsom 
energianvändning, utsläpp och resursanvändning över tid.
Under räkenskapsåret har Nivikas klimatmål verifierats av Science 
Based Targets initiative (SBTi), vilket har medfört en mindre justering 
av basåret 2024 i klimatredovisningen. Arbetet med EU -taxonomin 
har vidareutvecklats, och redovisningen har utökats till att även omfatta 
taxonomilinjerade fastigheter uppförda från och med 2021.
Datainsamling
Hållbarhetsredovisningen baseras på tillgängliga data från interna system, 
leverantörer och samarbetspartners. I vissa fall kan begränsad tillgång 
till primärdata innebära att uppskattningar eller schabloner har använts. 
Osäkerheter kan även uppstå till följd av tolkning av nya regelverk och 
ramverk som är under utveckling. Nivika arbetar kontinuerligt med att 
förbättra datakvalitet, processer och intern kontroll i takt med ökade 
rapporteringskrav.
Utelämnande av känslig information
Nivika samlar inte in information avseende egen personal gällande 
etnicitet, funktionsnedsättningar eller minoritetstillhörighet, då sådan 
information bedöms som känslig.
Kontaktperson för Nivikas hållbarhetsrapport är Emelie Regnell,  
hållbarhetschef, emelie.regnell@nivika.se.
Hållbarhetsrapportering framåt
Mot bakgrund av EU:s så kallade Omnibus -förslag omfattas Nivika 
i nuläget inte av kravet på obligatorisk hållbarhetsrapportering 
enligt CSRD. Trots detta har Nivika valt att fortsatt utveckla sitt 
hållbarhetsarbete och sin rapportering med utgångspunkt i principerna 
i ESRS, i syfte att säkerställa transparens, jämförbarhet och långsiktig 
kvalitet i rapporteringen.
Under våren 2024 genomförde Nivika sin första dubbla 
väsentlighetsanalys i linje med ESRS -metodiken. Analysen utgör ett 
centralt underlag för prioritering av hållbarhetsfrågor och för inriktningen 
av Bolagets hållbarhetsarbete. Nivika följer löpande utvecklingen av EU:s 
regelverk och anpassar arbetssätt och processer i takt med förändrade 
krav och förväntningar från ägare, finansiärer och andra intressenter.

===== SIDA 28 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Hållbarhetsrapport
ÅRET I KORTHET
Året har präglats av ett mer strukturerat och integrerat hållbarhetsarbete 
med tydligare koppling till Nivikas långsiktiga affär och värdeskapande. 
Genom stärkt styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom 
klimat, energi, social hållbarhet och styrning har hållbarhetsarbetet fått en 
tydligare riktning och stärkts i den löpande verksamheten.
En tydlig riktning för framtida värdeskapande  
Under året har Nivika tagit ett tydligt strategiskt kliv framåt i 
hållbarhetsarbetet genom att ansluta sig till Science Based Targets 
initiative (SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Detta 
markerar ett långsiktigt åtagande att minska klimatpåverkan i linje 
med vetenskapligt förankrade mål och Parisavtalet. Klimatfärdplanen 
ger en gemensam riktning för arbetet med utsläppsminskningar, 
energieffektivisering och materialval i hela verksamheten och stärker 
kopplingen mellan hållbarhet, affärsstrategi och långsiktigt värdeskapande.
Energi och klimat som drivkraft för effektivisering 
Arbetet med energi och klimat har under året fortsatt att ge 
tydliga resultat. Energianvändningen har minskat till 82 kWh per 
kvadratmeter Atemp, vilket visar effekten av ett systematiskt arbete 
med driftoptimering och energieffektivisering. Andelen energieffektiva 
fastigheter har ökat samtidigt som andelen fastigheter med de lägsta 
energiklasserna är oförändrad. Produktionen av egen solenergi har ökat 
och bidrar till omställningen mot förnybar energi samt minskad sårbarhet 
för framtida energiprisförändringar.  
 
Inom byggnation och projekt har klimatprestandan förbättrats genom 
lägre utsläpp per kvadratmeter i nyproduktion och ett ökat fokus på 
resurseffektiva materialval. Under året har även nya nyckeltal kopplade till 
cirkulärt byggande införts, vilket tydliggör ambitionen att successivt öka 
andelen cirkulära material i projektportföljen. 
Lokal närvaro för globala mål 
UN Global Compact 
Nivika är medlem i UN Global Compact. Det innebär att efterleva tio 
principer för hållbart företagande som berör mänskliga rättigheter, 
arbetsförhållanden, miljö och antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår 
från dessa principer.
Agenda 2030
Hållbarhetsarbetet fokuseras på de områden där Bolaget har som störst 
påverkan och därmed störst möjlighet att bidra till positiv utveckling. Nivika 
bidrar till att uppfylla Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.
Samarbeten och partnerskap
Genom samarbeten med Fastighetsägarna, näringslivet och regionala 
nätverk tar Nivika del av kunskap och fakta som stärker förståelsen för 
regionens behov, förutsättningar och utveckling. Flera medarbetare 
engagerar sig aktivt i nätverk och styrelser för att bidra till och följa regionala  
trender inom hållbarhet och samhällsutveckling. Exempel på samarbeten 
är ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland.  
 
Under året har Nivika även anslutit sig till Hållbarhetslöftet samt Växjö-
deklarationen, vilket ytterligare stärker Bolagets engagemang i regional 
samverkan och omställningen mot ett mer hållbart samhälle.
Året har präglats av tydliga framsteg, fördjupad struktur och ett stärkt långsiktigt fokus i Nivikas hållbarhetsarbete. Med visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta 
högavkastande fastigheter för generationer är hållbarhet en integrerad del av affärsstrategin och en naturlig utgångspunkt i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen. Under 
året har arbetet utvecklats genom tydligare styrning, ökad systematik och konkreta förbättringar inom klimat, energi, social hållbarhet och styrning.
Under året har Nivika stärkt sitt arbete med EU -taxonomin genom extern 
validering och vidareutvecklad metodik. Utfallet visar en tydlig ökning 
av taxonomilinjerad omsättning, kapital- och driftutgifter, vilket speglar 
ett mer systematiskt arbete med energieffektivisering, investeringar och 
klimatanpassning i fastighetsbeståndet.
Attraktiva miljöer som stärker långsiktiga relationer 
Kundfokus och långsiktiga relationer har fortsatt att vara centrala delar i 
Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både kommersiella 
lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och 
helhetsupplevelse. Resultaten ger ett viktigt underlag för fortsatt 
utveckling av fastigheter och områden som bidrar till attraktiva, trygga och 
långsiktigt hållbara stadsmiljöer. 
En stark organisation för fortsatt utveckling 
Medarbetarna är en avgörande framgångsfaktor i Nivikas verksamhet. 
Under året har arbetet med företagskultur, ledarskap och trivsel fortsatt 
att utvecklas. Medarbetarindex ligger över målnivån och korttidsfrånvaron 
är låg, vilket visar på en stabil och hållbar arbetsmiljö. Genom tydliga 
värderingar, uppföljning av uppförandekoden samt fokus på dialog och 
delaktighet skapas goda förutsättningar för långsiktigt engagemang, 
kompetensförsörjning och en attraktiv arbetsplats.
Hållbarhet i siffror, utvalda nyckeltal 2025
       Nivika har fått sina klimatmål verifierade av Science Based Targets initiative (SBTi)
      Energianvändningen har minskat till 82 kWh/m² Atemp (89)
      14% av fastighetselen kommer från egenproducerad solenergi (11)
      Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 % av fastighetsvärdet (49)
      Nöjd medarbetarindex, NMI, uppgår till 74 (-)
      49% av fastigheterna linjerar med Nivikas gröna ramverk (45)

===== SIDA 29 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
Hållbarhetsrapport
HÅLLBARA FOKUSOMRÅDEN 
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från Bolagets vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. 
Hållbarhet genomsyrar hela verksamheten och ligger till grund för både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen. Målet är att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ 
påverkan på människor eller miljön.
Nivikas hållbarhetsstrategi består av fyra fokusområden: Miljö och resursanvändning, Hållbara medarbetare, Hållbar stadsutveckling och Långsiktig värdeutveckling. Tillsammans omfamnar de Nivikas verksamhet och dess påverkan, 
risker och möjligheter ur ett hållbarhetsperspektiv.
Miljö och resursanvändning
 
Utveckla och förvalta fastigheter med fokus på klimat, 
energieffektivitet och resurseffektivitet för att  
minimera miljöpåverkan och främja en hållbar framtid.
 • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat
 • Resurseffektivitet – material, energi och avfall
 • Biologisk mångfald
Hållbar stadsutveckling
 
Erbjuda attraktiva och hållbara lokaler och bidra som 
lokal samhällsbyggare till regional utveckling genom 
trygga områden och lokalt samarbete.
 • Trygga områden
 • Trivsamma fastigheter
Hållbara medarbetare
 
En inkluderande och attraktiv arbetsplats där 
arbetsmiljö, mångfald och kompetensutveckling 
främjar engagemang, trivsel och goda resultat. 
 • God arbetsmiljö
 • Jämställdhet och mångfald
 • Kompetensutveckling
Långsiktig värdeutveckling
 
Långsiktigt värde skapas genom finansiell stabilitet, 
ansvarsfullt företagande och hållbara relationer  i 
värdekedjan.
 • Finansiell stabilitet
 • Ansvarsfullt företagande
 • Arbetstagare i värdekedjan
Mål 2034
Minska utsläppen av växthusgaser i  
linje med Parisavtalet
 
Direkta utsläpp från drivmedel (scope 1) -58,8% 
Driftrelaterade utsläpp (scope 1, 2 och 3) -63,2% per m²  
Utsläpp från nyproduktion (scope 3) - 56,8% per m²  BTA
Läs mer 
Klimatförändringar, sida 37  
Biologisk mångfald och ekosystem, sida 42  
Resursanvändning och cirkulär ekonomi, sida 43  
EU-taxonomi, sida 45
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett  
förstahandsval på arbetsmarknaden 
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70  
Korttidsfrånvaro under 2%  
Nollvision skador och olyckor
Läs mer 
Egna anställda, sida 46  
Företagskultur, sida 46
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln  
bland våra hyresgäster
 
Kommersiellt: Topp 50% i branschen  
(Trygghet, delindex: hyra, snyggt och tryggt, Trivsel: Profilindex)  
Bostäder: Topp 25%  i branschen  
(Trygghet: trygghetsindex, Trivsel, produktindex: trivsel i lägenheten)
Läs mer 
Påverkade samhällen,sida 46  
Konsumenter och slutanvändare, sida 46
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners  
som följer Nivikas värdegrunder  
Leverantörsuppförandekod: signeras av samtliga leverantörer  
Uppförandekod: känd av alla medarbetare  
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid ska uppgå 
till 100%
Läs mer
Arbetare i värdekedjan, sida 51  
Korruption och mutor, sida 51
E
ENVIRONMENT SOCIAL
S S
SOCIAL GOVERNANCE
G

===== SIDA 30 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur den hanteras. Nivikas intressentanalys 
omfattar de aktörer som Bolaget i huvudsak påverkar, samverkar med eller påverkas av. Genom en löpande dialog 
fångas synpunkter och förväntningar från intressenter, vilka vägs samman till väsentlighetsanalysen. Denna 
analys utgör grunden för hur hållbarhetsarbetet prioriteras och utvecklas. Nedan presenteras dialogformer och 
intressenternas nyckelfrågor.
I DIALOG MED 
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
 • Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt) 
 • Kundtjänst & serviceanmälan
 • Hyresgästenkät  
Nyckelfråga
 • Trygghet och trivsel 
 • Bra boendemiljö 
 • Möjliggöra hållbara val hos boende
KREDITGIVARE/  
FINANSIÄRER
Dialogform
 • Finansiella rapporter (kvartalsvis) 
 • Möten med banker och  
investerare 
 • Kapitalmarknads- och  
investerarpresentationer  
Nyckelfråga
 • Långsiktig och stabil ekonomisk 
förvaltning 
 • Låg klimatpåverkan 
 • Nöjda och stabila hyresgäster 
 • Transparent rapportering
 • Grön omställning
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
 • Kundmöten 
 • Avtalsförhandlingar 
 • Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring 
förvaltning 
Nyckelfråga
 • Lokaler med god arbetsmiljö 
 • Långsiktig fastighetsförvaltning 
 • Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster
MEDARBETARE
Dialogform
 • Medarbetarundersökning (årligen) 
 • Utbildningar 
 • Företagsevents 
 • Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten  
Nyckelfråga
 • Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor 
 • God arbetsmiljö 
 • Engagemang i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
 • Möten med kommunala tjänstepersoner och  
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling, 
detaljplaner etcetera. 
 • Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i 
intresse- och branschorganisationer  
Nyckelfråga
 • Bidra till hållbar stadsutveckling 
 • Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv 
LEVERANTÖRER
Dialogform
 • Vid upphandling av ramavtal 
 • Beställningar och leverantörsmöten 
 • Avstämning och kontroll av  
ramavtalsleverantörer (årligen)  
Nyckelfråga
 • Bra kravställare när det gäller kvalitet, miljö,  
arbetsvillkor och arbetsmiljö 
 • Samverkan för ökad hållbarhet
STYRELSE
Dialogform
 • Styrelsemöten (6-8 per år) 
 • Bolagsstämma (årligen)  
Nyckelfråga
 • Långsiktig och stabil värdeutveckling. 
 • Transparens
 • God bolagsstyrning och  
rapportering
ÄGARE
Dialogform
 • Finansiella rapporter (kvartalsvis)
 • Hållbarhetsrapportering
 • Bolagsstämma (årligen)  
Nyckelfråga
 • Långsiktig avkastning med hänsyn 
till människor och miljö 
 • Transparent rapportering  
och hög kundnöjdhet

===== SIDA 31 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   31
Hållbarhetsrapport
NIVIKAS VÄRDEKEDJA
Nivika ska med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Målet är att säkerställa 
långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor och miljö. Genom 
verksamheten och värdekedjan påverkar Nivika, och påverkas av, sociala, miljömässiga 
samt styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. 
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer 
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus 
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer: 
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden 
förnybar energi (energi) 
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) 
Nivika standard (resursanvändning) 
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) 
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) 
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) 
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling 
(företagskultur) 
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) 
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, 
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav 
Ökad energianvändning (energi) 
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade 
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor) 
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) 
Energiförbrukning (energi) 
Markexploatering (biologisk mångfald) 
Resursförbrukning (resursanvändning) 
Avfall (avfall) 
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
TrygghetByggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT  - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
För att skapa värde är Nivika beroende av externa resurser, produkter och tjänster. Verksamheten har 
miljöpåverkan genom material- och markanvändning vid nybyggnation, materialflöden vid hyresgästanpassningar 
och renovering samt energianvändning i förvaltningen. Dessa aktiviteter kan leda till koldioxidutsläpp, 
avfallsgenerering och påverkan på biologisk mångfald.  
 
Samtidigt bidrar Nivika positivt genom att skapa arbetstillfällen, erbjuda trygga anställningar, ställa tydliga krav på 
leverantörer och säkerställa att Bolagets fastigheter och områden är trygga och trivsamma för hyresgäster. Bolagets 
styrning, via policys, rutiner och leverantörskrav, präglar företagskultur, riskhantering och affärsetiskt agerande.
Nivikas värdekedja innebär både risker och möjligheter. Klimatförändringar och ökade extremväder ställer högre 
krav på klimatanpassning av fastigheter för att minska risken för skador. Skärpta regelverk och ökade hållbarhetskrav 
påverkar fastighetsvärderingar och kan leda till högre kostnader för försäkring, drift och finansiering. Samtidigt ökar 
efterfrågan på hållbara material, energieffektiva lösningar och cirkulära metoder, vilket påverkar byggprocesser 
och investeringsbeslut. Effektiv avfallshantering är avgörande för att undvika driftstörningar, och återbruk blir en 
allt viktigare faktor för att minska både kostnader och klimatpåverkan. Transparens och affärsetik är centrala då 
oegentligheter kan skada Bolagets rykte och medföra rättsliga konsekvenser.
 
 
Genom att proaktivt hantera dessa utmaningar och möjligheter stärker Nivika sin långsiktiga hållbarhet och 
skapar värde för hyresgäster, investerare och samhället i stort. I arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen 
har hela värdekedjan beaktats, även indirekt påverkan och relationer utanför direkta avtalsförbindelser och utan 
begränsning till operationell eller finansiell kontroll.

===== SIDA 32 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   32
Hållbarhetsrapport
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer 
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus 
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer: 
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden 
förnybar energi (energi) 
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) 
Nivika standard (resursanvändning) 
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) 
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) 
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) 
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling 
(företagskultur) 
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) 
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, 
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav 
Ökad energianvändning (energi) 
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade 
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor) 
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) 
Energiförbrukning (energi) 
Markexploatering (biologisk mångfald) 
Resursförbrukning (resursanvändning) 
Avfall (avfall) 
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
TrygghetByggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT  - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS

===== SIDA 33 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
Hållbarhetsrapport
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från de hållbarhetsfrågor där verksamheten har störst påverkan på människor och miljö, samt de frågor som kan innebära väsentliga risker eller 
möjligheter för Bolagets finansiella utveckling. Den dubbla väsentlighetsanalysen utgör grunden för prioritering och styrning av hållbarhetsarbetet.
Under våren 2024 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys, där 
Bolaget delvis använde externa konsulter för väsentlighetsbedömning 
och analys av resultat. Resultatet fastställdes av Nivikas ledning och 
styrelse under 2024 och utvärderas årligen vilket är genomfört 2025. 
Analysen ligger till grund för prioritering av hållbarhetsområden, mål och 
uppföljning i denna hållbarhetsredovisning.
Konsekventiell och finansiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identifiera Bolagets 
påverkan på miljö och samhälle, oavsett om påverkan är faktisk eller 
potentiell, positiv eller negativ, på kort, medellång och lång sikt samt var i 
värdekedjan den uppstår.
Analysen syftar även till att identifiera väsentliga hållbarhetsrisker och 
möjligheter som kan medföra finansiella effekter på kort, medellång och 
lång sikt. Konsekventiell väsentlighet avser verksamhetens påverkan 
på människor och miljö, medan finansiell väsentlighet avser risker och 
möjligheter som kan påverka Bolagets finansiella utveckling.
Genomförande
Som förberedelse inför IRO-analysen (påverkan, risker och möjligheter) 
har följande delar inkluderats:
 1 .  Omvärldsanalys
 2.  Benchmark av branschen och andra sektorer
 3.  Intressentkartläggning och analys
 4.  Analys av värdekedja
 5.  Klimatscenarioanalys  
Omvärldsanalys
Omvärldsanalysen skapar förståelse för de övergripande trenderna 
och händelser som kan påverka Nivikas hållbarhetsarbete. Genom att 
undersöka politiska, ekonomiska, sociala, teknologiska, ekologiska och 
lagliga aspekter har potentiella risker och möjligheter identifierats, samt 
ytterligare aspekter som kan inkluderas i hållbarhetsstrategin. Analysen 
visar vikten av tydliga ansvarsområden och mandat för effektiv styrning, 
ökad förståelse för rapporteringskraven, en detaljerad tidsplan med 
delmål 
samt tidigt och kontinuerligt engagemang från styrelse och revisorer.
Benchmark 
Nivika har undersökt och jämfört hållbarhetsarbetet hos företag från 
andra sektorer och företag från fastighetsbranschen. Syftet med 
denna undersökning var att erhålla insikter om branschens praxis och 
förväntningar samt att säkerställa att Nivikas hållbarhetsstrategi är 
konkurrenskraftig och anpassad till marknadens behov och förväntningar. 
Genom att jämföra och analysera hållbarhetsinitiativ, prestationer 
och rapportering från kunder och branschkollegor identifierades 
framgångsfaktorer och områden där det finns möjligheter till förbättring. 
Det ger även en grund för att säkerställa att inte några viktiga 
hållbarhetsfrågor missas och för att verifiera att Nivikas hållbarhetsmål 
och åtgärder är relevanta. 
Fördjupad intressentdialog
En uppdaterad intressentkartläggning och viktning har genomförts för  
att identifiera och prioritera de viktigaste intressenterna inom  
hållbarhetsområdet. Processen syftar till att säkerställa att hänsyn tas 
till, och att engagemang riktas mot, de mest relevanta intressenterna för 
verksamheten. Potentiella intressenter har identifierats via en workshop 
med ledningsgruppen och därefter kategoriserats som "påverkas 
av vår verksamhet" och "användare av vår hållbarhetsinformation". 
Intressenterna har rankats utifrån inflytande, betydelse och involvering 
på en skala från 0 till 5, vilket resulterat i åtta mest väsentliga 
intressenter för Nivika. Dialogen har även utvärderats och utvecklats 
för att inkludera ytterligare hållbarhetsperspektiv samt för att 
identifiera vilka specifika hållbarhetsfrågor som är viktiga för respektive 
intressentgrupp. Den fördjupade intressentdialogen visar att de mest 
relevanta hållbarhetsfrågorna är energieffektivitet och förnybar energi, 
klimatpåverkan och koldioxidutsläpp, god affärsetik samt hållbar byggnation. 
Analys av värdekedja
En detaljerad analys och kartläggning av värdekedjan har genomförts 
för att identifiera och förstå de olika delarna samt analysera tillhörande 
risker och möjligheter. Processerna och aktiviteterna som ingår i 
värdekedjan har identifierats och beskrivits, inklusive upphandling, 
byggnationer, transporter, renovering, kundservice, energieffektivisering, 
avfallshantering samt trygghet och trivsel. Kartläggningen omfattar 
uppströms- och nedströms aktiviteter, Nivikas egen verksamhet samt 
utvärdering av påverkan och sannolikhet för de identifierade riskerna 
och möjligheterna inom värdekedjan. Resultaten av analysen och 
kartläggningen av värdekedjan ligger till grund för fortsatta arbete med 
hållbarhetsintegrering och riskhantering.Klimatscenarioanalys
Nivika har genomfört en omfattande riskkartläggning där samtliga 
fastigheter har utvärderats utifrån klimatpåverkan (konsekvens) och 
sannolikhet. Kartläggningen ger ett strukturerat underlag för att bedöma 
och hantera klimatrelaterade risker och möjligheter och fungerar som 
grund för strategiska beslut och åtgärder som minimerar negativa 
effekter av klimatförändringar, kontrollerar finansiella konsekvenser och 
stärker konkurrenskraften. Ökad nederbörd och översvämningar har 
identifierats som en av de största framtida riskerna, och handlingsplaner 
med åtgärder i förvaltning och ombyggnationer har upprättats. Genom 
att förbereda 
organisationen på olika klimatscenarier stärks både affärsmodell 
och affärsstrategi. Läs mer under avsnittet klimatanpassning.
IRO-analys
IRO-analysen utgör en central del av den dubbla väsentlighetsanalysen 
och bedömer både Nivikas påverkan på människor och miljö samt 
verksamhetens finansiella risker och möjligheter. Analysen genomfördes 
som en workshop med ledningsgruppen och nyckelpersoner, där insikter 
sammanställdes utifrån hållbarhetsfrågorna i ESRS. Genom att involvera 
medarbetare från olika befattningar identifierades och bedömdes 
konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till varje fråga.  
Bedömningen utgick från samma skala som Nivikas övriga riskarbete, 
inklusive omfattning, återställbarhet, allvarlighetsgrad och sannolikhet. 
Utifrån analysen fastställdes tröskelvärden för konsekventiell och 
finansiell väsentlighet, vilket avgjorde vilka hållbarhetsfrågor som 
anses väsentliga. Samtliga beslut och bakomliggande resonemang 
dokumenterades, och processen resulterade i en lista över möjliga 
väsentliga hållbarhetsfrågor.  
 
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i tabell samt 
matris på nästkommande sidor.

===== SIDA 34 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   34
Hållbarhetsrapport
Resultat dubbel väsentlighetanalys
Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsentlighet
1 Klimatanpassning Väsentlig
2 Klimatpåverkan Väsentlig
3 Energi Väsentlig
4 Förorening av mark Bevakning
5 Förorening av luft Låg
6 Förorening av vatten Bevakning
7 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg
8 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning
9 Särskilt farliga ämnen  Låg
10 Vattenförbrukning Bevakning
11 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg
12 Vattenuttag Låg
13 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg
14 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig
15 Påverkan på arters tillstånd Låg
16 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg
17 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg
18 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig
19 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg
20 Avfall Väsentlig
21 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig
22 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg
23 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg
24 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg
25 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig
26 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg
27 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
28 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig
29 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg
30 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning
31 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig
32 Social inkludering för kunder Väsentlig
33 Företagskultur Väsentlig
34 Skydd för visselblåsare Låg
35 Djurskydd Låg
36 Politiskt engagemang och lobbyism Låg
37 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg
38 Korruption och mutor Väsentlig
5
38
33
227 23
12
25
28
2713 29
9
31
32
2411 26
15
21
3416 35
17 3619 37
30
10
8
6
4
20
18
14
3
2
1
Finansiell väsentlighet
Konsekventiell väsentlighet
Låg
Låg
Bevakning Väsentlig
Bevakning Väsentlig
Hög
Medel

===== SIDA 35 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
Hållbarhetsrapport
Klimatförändringar
Klimatanpassning
! Risk Fysiska skador på fastigheterna Klimatförändringar ökar risken för skador på fastigheter, vilket kan medföra betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att minska dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning. Även om åtgärderna 
innebär ökade kostnader är de nödvändiga för att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft mot klimatrelaterade händelser.
! Risk Omställningsbehov
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som påverkar fastighetssektorn, exempelvis genom flyktingströmmar och förändrade fastighetsvärderingar. Försäkrings- och driftskostnader kan stiga, hälsoriskerna för boende öka och behovet av 
att ersätta teknik i förtid uppstå. Även krav för finansiering och lagstiftning kan skärpas. Dessa faktorer innebär ekonomiska risker och behov av anpassning samt proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och upprätthålla 
långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
Klimatpåverkan
- Negativ påverkan Koldioxidutsläpp från  
byggverksamheten
Nivikas aktiviteter inom ny- och ombyggnation, inklusive transporter, byggmaterial och fastighetsdrift, ger betydande koldioxidutsläpp som påverkar klimatet negativt. För att minska dessa utsläpp krävs åtgärder som effektivare byggprocesser 
samt ökad användning av hållbara material och energikällor i driften.
Energi
- Negativ påverkan Energiförbrukning Nybyggnation och hyresgästers löpande energianvändning innebär betydande miljöpåverkan genom hög energikonsumtion och ökade koldioxidutsläpp. För att minska denna påverkan krävs energieffektiva byggnadsmetoder samt insatser som 
stödjer hyresgäster i att reducera sin energianvändning genom hållbara arbetssätt och tekniska lösningar.
+ Positiv påverkan Energieffektivisering & öka 
mängden förnybar energi
Nivika har stort fokus på energieffektivisering och användning av egna solceller, vilket ger positiv miljöpåverkan. Genom energieffektiva lösningar och solcellsinstallationer minskar både energiförbrukning och beroende av fossila bränslen, vilket 
reducerar koldioxidutsläpp och främjar en mer hållbar energianvändning. Solcellerna möjliggör även lokal produktion av förnybar energi och stärker Nivikas långsiktiga hållbarhetsmål och miljöprofil.
! Risk Ökad energianvändning Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt genom ökad elanvändning i samband med utfasningen av fossil energi. Ökad energiförbrukning, energibrist och stigande energipriser kan leda till högre driftskostnader och 
ekonomiska påfrestningar. Dessa utmaningar kräver noggrann planering samt investeringar i energieffektiv teknik och alternativa energikällor för att hantera riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet.
Biologisk mångfald och ekosystem
Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald
- Negativ påverkan Markexploatering Markexploatering vid nybyggnation och ombyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom habitatförlust för lokala arter och minskade ekosystemtjänster, vilket kan ge långsiktiga effekter på naturmiljön. Kommunens beslut om 
markanvändning och planeringsprocesser, som en del av värdekedjan, påverkar också hur marken används och dess biologiska mångfald över tid.
+ Positiv påverkan Anlägga ängar Att omvandla traditionella gräsytor till ängsmarker främjar biologisk mångfald genom att skapa mer gynnsamma livsmiljöer för växter, insekter och andra djur. Åtgärden kan stärka lokala ekosystem, öka pollineringen och bidra till större 
variation av habitat, vilket bidrar därmed aktivt till att förbättra naturmiljön och främja långsiktigt hållbara och artrika miljöer.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Resursinflöden, inklusive resursanvändning
- Negativ påverkan Resursförbrukning Vid nybyggnation och ombyggnation ökar behovet av nytt material som trä, betong och stål, vilket medför betydande resursförbrukning och miljöpåverkan genom råvaruutvinning, energikrävande tillverkning, transporter och avfallshantering. 
Denna påverkan kan mildras genom återanvändning, återvinning och en mer effektiv materialanvändning.
+ Positiv påverkan Nivika standard Genom att tillämpa Nivika -standarden, med preferens för trä som byggmaterial, stärks den positiva påverkan på resursanvändningen. Trä är en förnybar råvara som kräver mindre energi vid tillverkning än betong och stål och dessutom binder 
koldioxid under sin livscykel. Medvetna materialval enligt Nivika -standarden minskar miljöpåverkan, främjar hållbara byggmetoder och kan styra både leverantörsval och utvecklingen av mer hållbara byggnadslösningar.
! Risk Ökade krav på hållbara  
material och återbruk
Ökade krav på hållbara och återbrukade material kan driva upp efterfrågan, men den omogna marknaden innebär ofta begränsad tillgång och höga priser. Detta skapar finansiella risker för fastighetsbolag eftersom dyrare material påverkar 
budget och lönsamhet. För att hantera risken kan företag behöva bredda sina leverantörsalternativ, investera i utveckling av alternativa material eller ingå långsiktiga avtal för att säkerställa tillgång till resurser till rimliga kostnader.
Avfall
- Negativ påverkan Avfall Negativ påverkan på avfallshantering uppstår genom byggavfall från nybyggnation och renoveringar, rivavfall samt osorterat avfall från hyresgäster. Dessa avfallstyper kräver hållbara lösningar som återvinning, återanvändning och korrekt sortering 
för att minska miljöpåverkan och öka resurseffektiviteten. Utmaningen är att införa effektiva avfallshanteringssystem och säkerställa att både personal och hyresgäster hanterar avfallet korrekt för att nå hållbarhetsmålen.
! Risk Felaktig hantering av avfall Felaktig avfallshantering kan medföra betydande finansiella konsekvenser genom böter, sanktioner, miljörelaterade åtgärdskostnader och högre driftkostnader för transport, deponi och behandling. För att minska dessa risker behövs robusta 
avfallshanteringssystem, utbildning av personal och hyresgäster samt noggrann uppföljning för att säkerställa regeluppfyllelse och minimera miljöpåverkan.

===== SIDA 36 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   36
Hållbarhetsrapport
Den egna arbetskraften
Arbetsförhållanden  
+ Positiv påverkan Skapa arbetstillfällen och  
anställningstrygghet
Genom att skapa arbetstillfällen stärks anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för medarbetarna, vilket bidrar till en positiv arbetsmiljö. Säkra och stabila jobb främjar både välbefinnande och produktivitet och gör det 
lättare för Nivika att attrahera och behålla kompetent personal. Detta stärker en engagerad arbetsstyrka och stödjer Nivikas långsiktiga utveckling och position på arbetsmarknaden.
Arbetskraft längs värdekedjan
Arbetsförhållanden
- Negativ påverkan Avsaknad av kollektivavtal
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå när underentreprenörer och leverantörer saknar kollektivavtal, vilket kan leda till osäkra anställningsvillkor, lägre löner, brist på förmåner och bristande arbetsmiljö. Avsaknad av 
kollektivavtal kan också försvåra arbetstagares möjlighet att organisera sig och förhandla om bättre villkor. Att säkerställa att alla aktörer i värdekedjan följer arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är därför avgörande för att minska negativ 
påverkan och främja hållbara och trygga arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
! Risk Bristande arbetsvillkor i 
värdekedjan
Bristande arbetsvillkor hos underentreprenörer och leverantörer i värdekedjan innebär en risk för otrygga anställningar, lägre löner och otillräcklig arbetsmiljö. Genom tydliga krav på arbetsrättsliga standarder, säkra arbetsmiljöer och rättvisa 
villkor kan Nivika motverka dessa risker, skapa bättre arbetsförhållanden och stärka relationerna i värdekedjan. Ett ansvarsfullt leverantörsarbete minskar även risken för arbetskonflikter och bidrar till ett stärkt rykte och en  
positiv hållbarhetsprofil.
Påverkade samhällen
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
+ Positiv påverkan Skapa trygga områden  
och samhällen
Nivikas verksamhet bidrar positivt till samhällsutvecklingen genom att skapa trygga, attraktiva och funktionella miljöer för företag och hyresgäster. Detta stärker lokalt näringsliv, möjliggör fler arbetstillfällen och bidrar till levande och hållbara 
stadsdelar. Genom partnerskap, sponsring och stöd till lokala initiativ stärks även social sammanhållning och samhällsengagemang. Nivika främjar dessutom lokal ekonomisk utveckling genom att anlita lokala leverantörer och tjänsteutförare, 
vilket stärker konkurrenskraft och motståndskraft i det lokala näringslivet. På så sätt medverkar Bolaget till hållbara och inkluderande samhällen.
Konsumenter och slutanvändare
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
+ Positiv påverkan Skapa trivsamma bostäder  
och arbetsplatser
Genom att erbjuda säkra och kvalitativa lokaler och bostäder bidrar Nivika till ökad trygghet och stabilitet för människor och verksamheter. Fastigheterna uppfyller höga säkerhetsstandarder, vilket stärker både trivsel och välbefinnande för 
dem som använder dem. Investeringar i säkerhet och trygghet ökar också förtroendet hos hyresgäster och kunder. På detta sätt bidrar Nivika positivt till livskvalitet, trygghet och välfungerande miljöer där människor och företag kan utvecklas.
Ansvarsfullt företagande
Företagskultur
+ Positiv påverkan God arbetsmiljö, jämställdhet, 
mångfald & kompetensutveckling
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling skapar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet främjar ett klimat där idéer delas och olika perspektiv välkomnas. Investeringar i medarbetares utveckling och 
välbefinnande stärker motivation och långsiktig lojalitet. Denna kultur av tillit och öppenhet förbättrar både samarbete och prestationer samt gör det lättare att attrahera och behålla talang som delar Nivikas värderingar.
Korruption och mutor
! Risk Korruption och mutor Korruption och mutor utgör en risk inom byggbranschen och kan leda till ekonomiska konsekvenser genom böter, rättsliga påföljder och skadat anseende. Förlorat förtroende kan dessutom påverka framtida affärsmöjligheter negativt. För att 
minska risken behövs välfungerande system för att förebygga oegentligheter, inklusive compliance -program, utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik, vilket är avgörande för en hållbar och transparent verksamhet.

===== SIDA 37 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   37
Hållbarhetsrapport
E
MILJÖ
Bygg- och fastighetsbranschen står för betydande 
miljöpåverkan genom energianvändning, växthusgasutsläpp, 
materialflöden och påverkan på ekosystem. Nivikas 
verksamhet innebär både direkt påverkan från den egna 
driften och indirekt påverkan genom värdekedjan. För att 
minska miljöpåverkan och stärka positiv effekt fokuserar 
arbetet på de tre väsentliga områden som bedömts som 
mest betydelsefulla för Nivika: klimatförändringar, biologisk 
mångfald och ekosystem, samt resursanvändning och cirkulär 
ekonomi. Dessa områden omfattar både risker och möjligheter 
och utgör grunden för Bolagets långsiktiga miljöstrategi.
POLICY/STYRDOKUMENT
 • Hållbarhetspolicy
 • Uppförandekod
 • Inköpspolicy
 • Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
 Klimatförändringar  
 -Klimatanpassning
 -Klimatpåverkan   
 -Energi
 Biologisk mångfald och ekosystem    
 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
 -Resursinflöden, inklusive resursanvändning  
 -Avfall
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Klimatförändringar påverkar Nivikas verksamhet både genom egna utsläpp och genom fysiska och omställningsrelaterade 
risker i värdekedjan. Detta område omfattar tre centrala delar: klimatanpassning, där fokus ligger på att skydda fastigheter 
och verksamhet mot klimatrelaterade händelser; klimatpåverkan, som rör utsläpp kopplade till byggnation, material och 
drift; samt energi, där energianvändning, energieffektivisering och omställning till förnybara energikällor utgör viktiga 
inslag. Tillsammans ger dessa perspektiv en helhetsbild av hur Nivika påverkar och påverkas av klimatförändringarna.
ENVIRONMENT
Strategi
Klimatförändringar påverkar Nivikas verksamhet genom både fysiska risker 
och omställningskrav i bygg- och fastighetssektorn. För att möta dessa 
utmaningar och samtidigt ta vara på nya affärsmöjligheter arbetar Nivika 
långsiktigt och systematiskt med att minska klimatpåverkan och stärka 
verksamhetens motståndskraft.
Under året har Nivikas klimatmål verifierats av Science Based Targets 
initiative (SBTi), vilket säkerställer att målsättningen är i linje med 
Parisavtalet. Nivika har också beslutat och infört en klimatfärdplan 
som ger en samlad inriktning för hur utsläpp ska reduceras i hela 
verksamheten och genom hela värdekedjan. Planen innehåller prioriterade 
åtgärder, tidshorisonter och tydliga ansvarsnivåer som styr klimat- och 
energiarbetet framåt.
Ett kontinuerligt fokus på klimatdata, utsläppsanalys och energiprestanda 
ger underlag för att identifiera utsläppskällor och prioritera de åtgärder 
som ger störst effekt. Detta omfattar investeringar i energieffektivisering, 
förnybar energi och förbättrade byggprocesser, vilket både minskar 
utsläpp och stärker Bolagets konkurrenskraft över tid.
Bolaget arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av 
växthusgaser eller med klimatkompensering. Nivika har för närvarande 
inte introducerat något internt system för koldioxidprissättning.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatförändringar är ett prioriterat område och involverar 
hela organisationen.
Riskarbetet följer en strukturerad process. Den påbörjas med 
en inventering av befintliga och nya risker. Ledningsgruppen och 
nyckelpersoner gör därefter en bedömning av de inventerade riskerna och 
väsentliga risker presenteras för styrelsen.
Hållbarhetschefen ansvarar för att fastighetsbeståndet samt Bolagets 
övriga verksamhet analyseras utifrån konsekvenserna av ett förändrat 
klimat. Det är projektansvarig som ansvarar för att projekt samt långsiktiga 
underhållsplaner innehåller relevanta klimatanpassningsåtgärder för 
hela beståndet. För investeringar och eventuella förvärv ansvarar 
transaktionsansvarig att analys genomförs med avseende på 
klimatförändringarna.
Nivikas utsläpp följer samma ansvarsfördelning som för de underliggande 
orsakerna till att utsläppen sker. 
Det vill säga ansvaret för nybyggnation och 
ombyggnation, användning av byggmaterial, energianvändning och avfall.

===== SIDA 38 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   38
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
För att få en samlad bild av riskexponeringen har Nivika inventerat hela 
fastighetsbeståndet utifrån klimatrelaterade risker samt ett urval av sociala 
och tekniska hållbarhetsrisker. Följande riskkategorier har analyserats:
 • Skyfall och översvämning
 • Inomhusklimat 
 • Vattentillgång
 • Storm 
 • Ras, skred och erosion 
 • Stora snömängder 
 • Jordbävning
 • Radon 
 • Förorenat område 
 • Invasiva arter 
 • Byggnadsminne 
 • Energiklass F och G 
 • Skyddsrum 
 • Brandfarlig verksamhet
 • Hög nivå av felanmälningar 
 • Riskområde
 • Utsatt område 
 • Särskilt utsatt område
Varje risk har bedömts utifrån sannolikhet och konsekvens med en 
tregradig skala (låg, medel, hög). Fastigheter med högre värde analyseras 
djupare, inklusive finansiell påverkan, påverkan på hyresgäster och  
varumärke samt behov av tekniska åtgärder.
Fastigheter med förhöjd risk har fått individuella åtgärdsplaner med 
definierade insatser, ansvar och tidsplan. Fastigheter med lägre riskvärden 
genererar ingen åtgärdsplan men följs upp genom ökad ronderingsfrekvens 
vid exempelvis kraftig nederbörd.
Klimatanpassning
Klimatförändringar medför ökade fysiska risker som 
påverkar Nivikas fastigheter och verksamhet. Ökad 
nederbörd, höjd risk för översvämningar, intensiva 
väderhändelser och förändrade temperaturmönster kräver 
att fastigheter och processer anpassas för att säkerställa 
funktion, värde och säkerhet. Klimatanpassning handlar 
därför om att identifiera sårbarheter, vidta förebyggande 
åtgärder och stärka motståndskraften mot klimatrelaterade 
händelser på både kort och lång sikt.
Strategi
Nivikas strategi för klimatanpassning bygger på att systematiskt 
identifiera, bedöma och hantera fysiska klimatrisker i hela 
fastighetsbeståndet. Samtliga fastigheter analyseras återkommande 
både på geografisk nivå och på fastighetsnivå för att bedöma exponering, 
sannolikhet och konsekvens av klimatrelaterade risker.
Under året har riskkartläggningen vidareutvecklats genom en fördjupad 
årlig genomlysning av hela beståndet. Analysen har kompletterats med 
bedömning av potentiella finansiella effekter för fastigheter med förhöjd 
risk samt genom inkludering av ytterligare ett klimatscenario för att 
stärka robustheten i bedömningarna. Resultaten används för att prioritera 
investeringar och åtgärder som skyddar tillgångar, säkerställer funktion 
och stödjer långsiktig värdeutveckling. Klimatrisker integreras även i 
due diligence -processer vid förvärv samt i investeringsanalyser i linje 
med EU-taxonomins kriterier för klimatanpassning och begränsning av 
klimatförändringar.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatanpassning är integrerat i Nivikas hållbarhetsstyrning 
och fastighetsförvaltning. Riskkartläggning, uppföljning och prioritering 
av åtgärder sker enligt intern rutin och rapporteras till ledningen. 
Resultaten utgör underlag för beslut inom verksamhetsplanering, 
investeringsprioritering och budgetprocess, vilket säkerställer att 
klimatanpassning är en del av Bolagets långsiktiga styrning och riskhantering.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de 
största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning 
samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga 
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på 
åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av dagvatten-
system samt installation av översvämningsmagasin, vilket i sin tur leder till 
ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är  
värdeskapande för Nivika.
Under året har arbetet med klimatanpassning och hållbarhetsrisker 
stärkts genom att scenariobedömningen har utvidgats med ytterligare 
ett klimatscenario. Samtidigt har en finansiell analys genomförts för 
att bedöma potentiella kostnader som kan uppstå vid olika typer av 
klimatrisker. Arbetet har även kompletterats med en mer strukturerad  
uppföljning enligt intern rutin, där resultat rapporteras till ledningen och 
integreras i verksamhetens planering och budgetprocess.
Mål och mätetal
Samtliga fastigheter i beståndet har genomgått årets hållbarhetsinventering. 
Antalet fastigheter med identifierat åtgärdsbehov har ökat från 23 till 33 
under året, samtidigt som antalet fastigheter med upprättad åtgärdsplan 
har ökat från 11 till 30. Fastigheter med sådan plan ska åtgärdas inom en 
5-års period. Ökningen förklaras av ett mer fördjupat och systematiskt 
arbetssätt för riskidentifiering, där fler risker synliggjorts genom utökad 
scenariobedömning och analys på fastighetsnivå.
 Utfallet visar att arbetet 
med klimatanpassning i högre grad omsätts i konkreta åtgärder.
Hållbarhetsinventerade fastigheter 2025 2024
Totalt antal fastigheter i beståndet 235 203
Analyserade fastigheter 235 203
Identifierade fastigheter med åtgärdsbehov 33 23
Fastigheter med upprättad åtgärdsplan 30 11

===== SIDA 39 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   39
Hållbarhetsrapport
Klimatpåverkan
Klimatpåverkan omfattar de utsläpp av växthusgaser 
som uppstår i Nivikas byggnation, materialanvändning, 
transporter och fastighetsdrift. Dessa utsläpp bidrar till den 
globala uppvärmningen och utgör en central påverkan ur 
både miljö- och verksamhetsperspektiv. 
För Nivika handlar arbetet med klimatpåverkan om att systematiskt 
identifiera utsläppskällor, minska klimatbelastningen och styra 
verksamheten mot lösningar som är förenliga med långsiktiga klimatmål 
och affärsmässig hållbarhet. Klimatpåverkan uppstår både i den egna 
verksamheten och i värdekedjan, vilket kräver ett helhetsperspektiv på 
åtgärder och uppföljning.
Strategi
Nivikas strategi för att minska klimatpåverkan utgår från vetenskapligt 
baserade klimatmål och ett långsiktigt åtagande att minska utsläppen 
i hela värdekedjan. Strategin bygger på kontinuerlig uppföljning av 
klimatdata, utsläppsintensitet och energiprestanda för att säkerställa att 
åtgärderna ger önskad effekt och att resurser prioriteras där klimatnyttan 
är som störst.
Under året har Nivikas klimatmål verifierats av Science Based Targets 
initiative (SBTi) och en klimatfärdplan har beslutats av ledningsgrupp 
och styrelse. Målen utgår från basår 2024 och har 2034 som målår. 
Klimatfärdplanen beskriver hur utsläppen ska minska inom energi, 
drivmedel samt byggnation och material fram till målåret 2034. Den 
innehåller prioriterade nyckelåtgärder, ansvarsfördelning samt tidsramar 
och utgör ett centralt styrdokument för klimat - och energiarbetet.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatpåverkan är integrerat i Nivikas övergripande 
styrning. Styrelsen har fastställt klimatmål och klimatfärdplan, medan 
koncernledningen ansvarar för att dessa omsätts i verksamheten. 
Genomförandet bygger på att respektive avdelning ansvarar för sina delar 
av planen, integrerar relevanta klimatåtgärder i verksamhetsplan och 
budget samt följer upp dem löpande.
Mål verifierade av SBTi
Nivika har verifierat sina klimatmål av Science Based Targets initiative 
(SBTi), med standarden för bygg- och fastighetsbranschen. Målen  
innebär att Nivika åtar sig att minska utsläpp av växthusgaser i hela  
värdekedjan till 2034. 
Målen innebär att Nivika utifrån basåret 2024 (med 2034 som målår) ska:
• Minska klimatpåverkan från drift med 63,2%/m
2  (scope 1, 2 och 3)
• Minska klimatpåverkan från drivmedel med 58,8% (scope  1)
• Minska klimatpåverkan från nybyggnation med 56,8%/m 2 BTA (scope 3)
• Inte installera någon ny fossildriven bränsleutrustning för   
   fastighetsenergi från och med 14 augusti 2025
Uppdaterat klimatbokslut 2024
Under året har Nivika uppdaterat klimatbokslutet för 2024 som en del av 
arbetet med att verifiera Bolagets klimatmål enligt Science Based Targets 
initiative (SBTi). Arbetet har genomförts i samarbete med extern konsult 
för att säkerställa att metodik, avgränsningar och beräkningar är i linje med 
GHG-protokollet och SBTi:s krav.
I samband med uppdateringen har datagrund och metod vidareutvecklats 
genom förändrade avgränsningar och kompletteringar av utsläppsposter 
i värdekedjan. Klimatbokslutet för 2024, som även utgör basår för de 
verifierade klimatmålen, är därför inte fullt jämförbart med tidigare år 
men bedöms ge en mer korrekt och heltäckande bild av Nivikas samlade 
klimatpåverkan och utgör en stabil grund för uppföljning framåt.
Förändring i år i jämförelse med föregående klimatbokslut:
 • Scope 1: Redovisningen av utsläpp från fordon har förenklats genom att samtliga 
typer av bilar nu samlas i en gemensam kategori för fordon.
 • Scope 2: För fastighetsel där Nivika har triple-net-avtal har schablonvärden lagts 
till i de fall faktisk förbrukningsdata saknas, för att ge en mer heltäckande bild av 
energianvändningen.
 • Scope 3.1 (Köpta varor och tjänster): Klimatpåverkan från tekniska installationer 
i nybyggnation har inkluderats genom schablonberäkningar, vilket stärker 
täckningen av utsläpp kopplade till byggprojekt.
 • Scope 3.2 (Kapitalvaror): Väsentliga kostnadsposter i resultaträkningen har 
beräknats enligt spendbaserad metod med emissionsfaktorer anpassade till 
respektive kategori.
 • Scope 3.3 (Bränsle- och energirelaterade aktiviteter): Nya kategorier har införts 
för att tydligare synliggöra utsläpp kopplade till bränsle- och energianvändning för 
både tjänstefordon och fastighetsenergi.
 • Scope 3.4 (Transport och distribution): Utsläpp från transporter och distribution 
har inkluderats genom spendbaserade schabloner baserade på uppgifter från 
resultaträkningen.
 • Biogena utsläpp: Beräkning och redovisning av biogena utsläpp har inkluderats i 
klimatbokslutet.
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet struktureras i klimatfärdplanen i tre huvudspår: Energi, 
Drivmedel samt Byggnation och material.
Minskad klimatpåverkan från energi
Åtgärdsarbetet inom drift fokuserar på att minska klimatpåverkan 
genom systematiskt arbete med energieffektiva byggnader, förbättrad 
energiklassificering och ökad andel egenproducerad el. Parallellt 
prioriteras fossilbränslefri uppvärmning samt ett gemensamt 
energieffektiviseringsarbete tillsammans med hyresgäster, bland annat 
genom gröna bilagor i kommersiella hyresavtal.
Mot en fossilfri fordonsflotta 
Åtgärdsarbetet inriktas på att minska klimatpåverkan från den egna 
fordonsflottan genom en successiv övergång till fossilfria drivmedel och 
fordon, i enlighet med fastställd tjänste - och förmånsbilpolicy.
Byggnation och material med minskad klimatpåverkan
De största utsläppen finns i värdekedjan, särskilt från byggnation 
och material. Klimatfärdplanen fokuserar därför på att införa 
klimatgränsvärden i projekt, prioritera material med lägre klimatpåverkan 
(inklusive återbrukade och biobaserade alternativ), öka andelen cirkulära 
material samt minska mängden projektavfall genom planering, sortering 
och materialåtervinning. Klimatkalkyler används för att synliggöra 
klimatpåverkan och styra mot lägre utsläpp i projekten.
Mål och mätetal
Uppföljning av klimatmålen sker årligen genom klimatbokslut och 
nyckeltal i enlighet med GHG -protokollet samt genom uppföljning av 
nyckelåtgärder i klimatfärdplanen. Resultaten används för att bedöma 
måluppfyllelse och behov av justeringar i åtgärdsarbetet.
Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av 
GHG-protokollet (Greenhouse Gas Protocol), i enlighet med 
modellen Operational Control approach. Beräkningarna av Nivikas 
klimatpåverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga 
nyckeltal och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna 
är baserade på faktiska data och en del på schabloner.

===== SIDA 40 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   40
Hållbarhetsrapport
 
Analys av utfall 2025
Scope 1 avser direkta utsläpp från den egna verksamheten, främst egna 
fordon, pannor och köldmedia. Nivika har inte haft något läckage av 
köldmedia under året. Utsläppen uppgår 2025 till 45 ton CO₂e (32), 
vilket motsvarar mindre än en procent av de totala utsläppen. Ökningen 
jämfört med föregående år kan huvudsakligen härledas till förvärv av 
fastigheter med gas  och pelletsbaserad uppvärmning.
Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi såsom fastighetsel, 
fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ett ökat fastighetsbestånd och ett ökat inköp 
av fjärrvärme minskar utsläppen i scope 2 med cirka en procent jämfört 
med 2024 och uppgår till 1  539 ton CO₂e (1  557). Minskningen är ett 
resultat av ett konsekvent arbete med energieffektivisering i fastigheterna.
Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp  och nedströms i värdekedjan som 
Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Under 2025 uppgår 
utsläppen i scope 3 till 5  078 ton CO₂e (17  304), vilket motsvarar en 
minskning om cirka 71 procent jämfört med föregående år. Minskningen 
beror främst på lägre utsläpp från kategori 3.2 Kapitalvaror, där utsläppen 
under året uppgår till 1  523 ton CO₂e, jämfört med 13  512 ton CO₂e 
föregående år. Under 2024 färdigställdes flera större projekt, medan 
2025 präglades av färre och till ytan mindre projekt, vilket förklarar den 
lägre klimatpåverkan från kapitalvaror.
Exklusive nybyggnation uppgår de totala utsläppen till 5  139 ton CO₂e, 
jämfört med 5  401 ton CO₂e föregående år, vilket motsvarar en 
minskning om cirka fem procent. Detta visar att utsläppen i den löpande 
verksamheten fortsätter att minska även när nyproduktion inte inkluderas.
Sammantaget uppgår Nivikas totala utsläpp av växthusgaser under 2025 
till 6 662 ton CO₂e (18  912), vilket innebär en total minskning om cirka 
65 procent jämfört med föregående år. Utfallet speglar både variationer 
mellan åren och en stabil utveckling i utsläpp från drift och övrig 
verksamhet, i linje med Bolagets långsiktiga klimatarbete.
Mål 2034 
Minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet
Nivika har satt vetenskapligt förankrade klimatmål som omfattar hela verksamheten och värdekedjan. Målen är verifierade 
av Science Based Targets initiative (SBTi) och syftar till att minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet. 
Driftrelaterade utsläpp (scope 1, 2 och 3) -63,2% per m²  
Direkta utsläpp från drivmedel (scope 1) -58,8% 
Utsläpp från nyproduktion (scope 3) - 56,8% per m² BTA
Utsläpp från drift:
    
4,5 kg CO2e/m2 (6,1)   -27%
Nivika ska minska sina utsläpp från drift med  
63,2 procent till 2034.
Under 2025 uppgår de driftrelaterade utsläppen till  
4,5 kg CO₂e/m² (6,1), vilket motsvarar en  
minskning om 27 procent jämfört med basåret 2024.
 
 
Utsläpp från drivmedel:  
27,7 ton CO
2e (31,9)   -14%
Nivika har som mål att minska de direkta utsläppen  
från drivmedel med 58,8 procent till 2034.
2025 uppgår utsläppen från drivmedel till  
27,7 ton CO
2e (31,9), det motsvarar en minskning  
om 14 procent mot basåret 2024.
 
Utsläpp från nybyggnation:  
337 kg CO2e/m2 (348)   -3%
Nivika ska minska sina utsläpp från nyproduktion med  
56,8 procent till 2034. 
Under 2025 uppgick utsläppen från nyproduktion till  
337 kg CO₂e/m² BTA (348), det ger en minskning  
om 3 procent. Utsläpp från nybyggnation byggdel A1-A5 
uppgår under räkenskapsåret till 271 kg CO₂e/m² BTA.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drift, kg CO2e/m2 Mål, kg CO2e/m2
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp nybyggnation, ton CO2e/m2
Utsläpp nybyggnation A1-A5, ton CO2e/m2
Mål, ton CO2e/m2
E
0
5
10
15
20
25
30
35
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Utsläpp drivmedel, ton CO2e Mål, ton CO2e

===== SIDA 41 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   41
Hållbarhetsrapport
Energi
Energianvändning i fastighetsdrift och byggprocesser  
är en central faktor bakom Nivikas klimatpåverkan och  
driftskostnader. Genom energieffektivisering, förnybar 
energi och systematisk uppföljning arbetar Nivika för att 
minska energibehovet och stärka energiprestandan i hela 
fastighetsbeståndet.
Energiområdet innebär både risker och möjligheter för Nivikas 
verksamhet. Ökade energipriser, omställningen från fossila energikällor 
och ett växande bestånd ställer krav på effektiv energianvändning, 
samtidigt som energieffektivisering och egen produktion av förnybar 
energi bidrar till minskad klimatpåverkan, lägre kostnader och stärkt 
långsiktig konkurrenskraft.
Nivikas energiarbete fokuserar på att minska energibehovet i den löpande 
driften, förbättra energiprestandan i fastighetsportföljen och öka andelen 
egenproducerad samt ursprungsgaranterad förnybar energi. Arbetet 
omfattar både tekniska åtgärder i fastigheterna och samverkan med 
hyresgäster kring energiuppföljning och effektivisering.
Strategi
Nivikas energistrategi syftar till att minska energibehovet och stärka 
energiprestandan i fastighetsbeståndet genom långsiktiga och 
systematiska åtgärder. Arbetet bygger på energieffektiv drift, tekniska 
investeringar och ökad andel egenproducerad och ursprungsgaranterad 
förnybar energi.
Energieffektivisering är ett prioriterat verktyg i omställningen och 
omfattar både optimering av befintliga system och investeringar 
i ny teknik. Parallellt arbetar Nivika för att successivt höja 
energiklassificeringen i fastighetsportföljen i linje med EU -taxonomins 
krav och Bolagets gröna ramverk. Energistrategin är integrerad i 
Nivikas klimatfärdplan och utgör en central del i arbetet med att nå de 
SBTi-verifierade klimatmålen.
Styrning och ansvar
Arbetet med energi är integrerat i Nivikas tekniska förvaltning och följs 
upp genom ordinarie processer för drift, uppföljning och investeringar. 
Energianvändning, energiprestanda och energiklassificering följs 
löpande och används som underlag för prioritering av åtgärder i 
fastighetsbeståndet.
Energirelaterade nyckeltal utgör en central del av uppföljningen 
av klimatfärdplanen och rapporteras till ledningen inom ramen 
för verksamhetsuppföljning och budgetprocess. Ansvaret för 
genomförande och uppföljning av energiåtgärder ligger inom teknik - och 
förvaltningsorganisationen, i samverkan med projektorganisationen vid 
nybyggnationer och ombyggnationer.  
 
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet inom energi utgår från Nivikas klimatfärdplan och är 
strukturerat kring långsiktiga arbetssätt som successivt ska minska energi-
användningen och stärka energiprestandan i fastighetsbeståndet. Arbetet 
omfattar både den löpande förvaltningen och investeringar i ny - och 
ombyggnationer och syftar till att skapa varaktiga förbättringar.
Energieffektiv drift och teknisk optimering
En central del av åtgärdsarbetet är systematisk driftoptimering. Det 
innebär kontinuerlig uppföljning av energianvändning, justering av 
värme- och ventilationskurvor samt optimering av styr - och reglersystem. 
Tekniska installationer uppgraderas successivt när behov identifieras, 
och energieffektivisering integreras i ordinarie underhålls - och 
investeringsplanering. Arbetet bedrivs fastighetsvis och anpassas efter 
respektive byggnads tekniska förutsättningar.
Utbyggnad av egenproducerad förnybar energi
Nivika arbetar långsiktigt för att öka andelen egenproducerad el i 
fastighetsbeståndet genom fortsatt utbyggnad av solcellsanläggningar. 
Åtgärdsarbetet omfattar både nyinstallationer och optimering av befintliga 
anläggningar, med fokus på fastigheter där förutsättningarna för lokal 
elproduktion är goda.  
 
En stor del av Nivikas bestånd utgörs av lätt industribyggnader, 
vilka generellt har goda förutsättningar för solcellsproduktion då 
verksamheten ofta bedrivs dagtid, i linje med solelens produktionsprofil. 
Utbyggnaden bidrar därmed till minskat behov av köpt energi och stärker 
energisäkerheten i beståndet.
Energiklasser som styrverktyg
Energiklassificering används som ett strategiskt verktyg för att styra 
och prioritera energieffektiviserande åtgärder. Genom systematisk 
uppföljning av energideklarationer identifieras fastigheter med störst 
förbättringspotential, med fokus på fastigheter i energiklass F och G. För 
dessa fastigheter tas fastighetsspecifika åtgärdsplaner fram, där insatser 
och prioriteringar anpassas efter byggnadens tekniska förutsättningar, 
verksamhetens behov och möjlig renoveringstakt.
Arbetssättet är i linje med inriktningen i den reviderade Energy 
Performance of Buildings Directive (EPBD), som betonar renovering 
av de sämst presterande byggnaderna och en successiv höjning av 
energiprestandan i fastighetsbeståndet. Åtgärder planeras för att 
successivt höja energiklassen i beståndet, i linje med EU -taxonomins krav 
och Nivikas gröna ramverk. Energiklassificering integreras därmed i både 
förvaltning och investeringsbeslut och utgör ett centralt underlag för det 
långsiktiga energiarbetet.
Fossilbränslefri uppvärmning och energival
Som en del av åtgärdsarbetet arbetar Nivika för att minska beroendet av 
fossila energikällor i fastighetsdriften. Där möjlighet finns kommer gröna 
fjärrvärmeavtal att tecknas, och vid om - och nybyggnationer styrs lösningar 
som stödjer fossilfri uppvärmning. Arbetet syftar till att säkerställa att 
framtida energilösningar är förenliga med Bolagets klimatmål.
Samverkan med hyresgäster
Åtgärdsarbetet omfattar även samverkan med framför allt kommersiella 
hyresgäster. Under året har Nivika tagit fram en egen grön bilaga baserad 
på Fastighetsägarnas gröna bilaga, till hyresavtal samt etablerat interna 
rutiner för hur den ska användas vid nyteckning och omförhandling av 
kommersiella hyresavtal. Genom den gröna bilagan skapas strukturer 
för gemensam energiuppföljning, ökad transparens och dialog med 
hyresgäster kring energieffektivisering.

===== SIDA 42 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   42
Hållbarhetsrapport
Mål och mätetal
Utvecklingen inom energi följs upp genom nyckeltal som speglar 
energianvändning, energiprestanda och andelen förnybar energi 
i fastighetsbeståndet. Uppföljningen används för att prioritera 
energieffektiviserande åtgärder, följa effekten av genomförda in-
satser och säkerställa att energiarbetet utvecklas i linje med Nivikas 
långsiktiga mål och klimatfärdplan.
Energianvändning
Energianvändningen uppgick under året till 82 kWh/m² Atemp 
(89), vilket innebär en fortsatt minskning jämfört med föregående 
år. Utfallet visar att arbetet med driftoptimering, styrning och 
tekniska uppgraderingar i fastighetsbeståndet ger effekt, trots ett 
växande bestånd.
Fortsatt tillväxt av solenergi
Nivika har fortsatt att stärka den egenproducerade förnybara 
elen genom utbyggnad och optimering av solcellsanläggningar 
i fastighetsbeståndet. Under 2025 uppgick den producerade 
solenergin till 3  388 MWh, och andelen egenproducerad 
solel ökade till 14 procent av fastighetselen (11). Utbyggnaden 
minskar behovet av köpt energi och bidrar till ökad robusthet i 
energiförsörjningen.
Energiklasser och långsiktig energiprestanda
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 procent (49). 
Förflyttningen mot högre energiklasser visar att systematiskt 
arbete med energieffektivisering och riktade åtgärder i fastigheter 
med förbättringspotential ger resultat. 
Andelen fastigheter i energiklass F–G uppgår till 6,3 procent 
(6,4). Dessa fastigheter identifieras särskilt i energiarbetet och 
hanteras genom fastighetsspecifika åtgärdsplaner för att successivt 
höja energiprestandan i linje med kommande krav och Bolagets 
långsiktiga ambition.
Grön bilaga
Andelen gröna bilagor uppgick till 5,7 procent av kommersiellt 
kontraktsvärde (1,4). Utvecklingen visar att energifrågor i ökad 
utsträckning integreras i hyresrelationen och att samverkan kring 
energiuppföljning och effektivisering successivt byggs upp. 
Analys av utfall 2025
Årets utfall visar en tydlig positiv utveckling inom energiområdet. 
Minskad energianvändning per kvadratmeter och en ökad andel 
fastigheter i högre energiklasser indikerar att driftoptimering och 
tekniska åtgärder ger effekt i fastighetsbeståndet. Samtidigt bidrar 
den ökade andelen egenproducerad solel till minskad exponering 
mot energipriser och stärker robustheten i energiförsörjningen.
Utvecklingen av gröna bilagor visar att samverkan med hyresgäster 
kring energi och uppföljning är på väg att bli en etablerad del av 
energiarbetet, men fortsatt arbete krävs för att skala upp detta i 
hela det kommersiella beståndet. Sammantaget visar resultaten att 
Nivika tar steg i rätt riktning mot ökad energieffektivitet och stärkt 
energiprestanda, samtidigt som fortsatt fokus behövs på fastighe-
ter med låg energiklass för att nå de långsiktiga målen. 
Energiklasser 2025-12-31 per fastighetsvärde, Mkr
BIOLOGISK MÅNGFALD & 
EKOSYSTEM
Nivikas verksamhet påverkar biologisk mångfald främst genom 
markanvändning i samband med ny- och ombyggnation. Genom 
medveten planering kan fastighetsutveckling bidra till att bevara 
eller stärka lokala ekosystemtjänster såsom dagvattenhantering, 
klimatanpassning och livsmiljöer för växter och pollinerande insekter.
Biologisk mångfald är nära kopplad till klimatpåverkan och klimatanpassning. 
Vegetation och gröna ytor bidrar till koldioxidupptag, minskad värmebelastning 
och naturlig hantering av dagvatten. För Nivika är påverkan på biologisk mångfald 
främst kopplad till hur mark och utemiljöer utformas i projekt, inom ramen för 
detaljplaner och gällande lagstiftning.
Strategi
Nivikas strategi är att successivt integrera biologisk mångfald i Bolagets 
strukturerade klimatarbete i projekt. Området hanteras tillsammans med 
klimatpåverkan, energi, avfall och cirkulära material i ett gemensamt arbetsflöde, 
med fokus på tidig identifiering av relevanta åtgärder i projekteringsskedet.
Styrning och ansvar
Arbetet med biologisk mångfald är ett gemensamt ansvar inom Nivikas 
verksamhet. Projektorganisationen har, i samverkan med hållbarhetsfunktionen, 
initierat ett strukturerat arbetssätt i projekt som skapar förutsättningar för att 
området successivt ska integreras bredare i organisationen.
Åtgärdsarbete
Biologisk mångfald har integrerats som en del av Nivikas arbetsflöde för 
klimatarbete i projekt. I varje nybyggnadsprojekt identifieras och dokumenteras 
relevanta åtgärder kopplade till exempelvis utemiljö, vegetation och 
dagvattenlösningar, vilka följs upp som en del av projektens samlade utvärdering.
Mål och mätetal
Nivika har påbörjat kartläggning av hur verksamheten påverkar biologisk mångfald, 
med fokus på projektverksamheten. Arbetet har hittills inriktats på att införa området 
i projektprocessen snarare än att fastställa kvantitativa mål. Utveckling av mätetal och 
långsiktiga mål sker successivt i takt med ökad datainsamling och erfarenhet.
1 085 
2 733 
3 443 
1 741 
1 459 
511 
234 
A
B
C
D
E
F
G

===== SIDA 43 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   43
Hållbarhetsrapport
RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Fastighets- och byggsektorn är materialintensiv och står för ett stort uttag av naturresurser samt betydande mängder avfall. För Nivika är resursanvändning och cirkulär ekonomi främst 
kopplat till byggnation, materialval och projektavfall. Genom mer resurseffektiva arbetssätt, ökat återbruk och minskat avfall kan både klimatpåverkan och kostnader minska, samtidigt 
som långsiktigt värdeskapande stärks.
Resursanvändning
Resursanvändning avser främst inflöden av byggmaterial vid 
ny- och ombyggnation. Material som betong, stål, trä och 
tekniska installationer står för en stor del av resursuttaget 
och klimatpåverkan i byggprocessen.
Utvinning, tillverkning och transport av byggmaterial innebär betydande 
miljöpåverkan. För Nivika är resursanvändning därför ett prioriterat 
område i projektverksamheten, där möjligheten att påverka är som störst.
Strategi
Nivikas strategi för resursanvändning utgår från att minska behovet av 
nyproducerade material och successivt öka andelen cirkulära material i 
bygg- och projektverksamheten. Arbetet är integrerat i klimatfärdplanen, 
där byggnation och material utgör ett av de prioriterade huvudspåren i 
klimatomställningen.
Strategin innebär att resurs - och cirkularitetsfrågor beaktas tidigt i 
projektens planering och projektering, där materialval, tekniska lösningar 
och arbetssätt kan påverkas som mest.
Styrning och ansvar
Arbetet med resursanvändning är ett gemensamt ansvar inom Nivikas 
verksamhet. Projektorganisationen ansvarar för att resursfrågor beaktas 
i projektens planering och genomförande, i nära samverkan med 
hållbarhetsfunktionen. Leverantörer och entreprenörer involveras tidigt 
för att identifiera möjliga cirkulära lösningar.
Åtgärdsarbete
Resursanvändning hanteras som en del av Nivikas arbetsflöde för 
klimatarbete i projekt. I projektens målbild identifieras ambitioner 
kopplade till materialanvändning och cirkularitet, och möjliga åtgärder 
kartläggs i projekteringsskedet.
Cirkulära material, såsom återbrukade material eller material med hög 
andel återvunnet innehåll, ska beaktas i samtliga projekt, med målsättning 
att minska resursuttaget utan att kompromissa med kvalitet, funktion eller 
långsiktig förvaltning.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för resursanvändning är att minska behovet av nyproducerade 
material och successivt öka andelen cirkulära material i bygg - och 
projektverksamheten. Uppföljning sker genom nyckeltal kopplade till 
klimatprestanda i projekt samt andel cirkulära material.
Utfallet visar att klimatprestandan i nyproduktion har förbättrats tydligt 
jämfört med föregående år. Klimatpåverkan från byggnation (A1–A5) 
har minskat från 348 till 271 kg CO₂e/m² BTA, vilket resulterar att 
kravställning, materialval och projektering ger effekt.
Samtidigt befinner sig arbetet med cirkulära material i ett uppbyggnads-
skede. Klimatfärdplanen anger att minst 10 procent av byggmaterialet ska 
vara cirkulärt till 2034, och fortsatt utveckling krävs för att öka andelen 
cirkulära material genom tidig planering, dialog med leverantörer och 
praktisk tillämpning i projekt.
Samverkan i värdekedjan -  
leverantörsdag med fokus på låg klimatpåverkan
Som en del av arbetet med att minska klimatpåverkan i byggskedet 
genomförde Nivika under hösten en leverantörsdag med fokus på  
minskad klimatpåverkan i nyproduktion. Syftet var att samla 
entreprenörer, materialleverantörer och konsulter kring ett gemensamt 
mål och skapa ökad förståelse för hur tidiga beslut i byggprocessen 
påverkar både klimatavtryck och ekonomi.
Under dagen arbetade deltagarna praktiskt med klimatberäkningar i 
tidigt skede och testade hur olika utformnings - och materialval påverkar 
klimatprestandan i ett verkligt projekt. Övningen visade att det är möjligt 
att nå betydligt lägre klimatpåverkan än dagens genomsnitt, och samtliga 
grupper lyckades reducera klimatprestandan till nivåer i linje med Nivikas 
långsiktiga mål. Erfarenheterna bekräftade vikten av tidig kravställning,  
gemensamt ansvar och samarbete i hela värdekedjan. 
Leverantörsdagen utgör ett exempel på hur Nivika omsätter klimatfärd-
planen i praktiken och stärker dialogen med marknadens aktörer för att 
möjliggöra byggnation med lägre klimatpåverkan.
Mats Andersson, ProjektledareEmmie Nilsson, Projektansvarig

===== SIDA 44 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   44
Hållbarhetsrapport
Åtgärdsarbete
Åtgärdsarbetet inom avfall fokuserar på de delar av projekt - 
och byggprocessen där Nivika har direkt rådighet. I ny - och 
ombyggnadsprojekt ställs krav på avfallsplanering och sortering på 
arbetsplatsen, med fokus på att förebygga avfall i tidiga skeden och 
säkerställa resurseffektiv hantering.
Avfallshantering är integrerad i Nivikas arbetsflöde för klimatarbete i 
projekt. Risker för spill och ineffektiv materialanvändning identifieras 
i projekteringsskedet, och avfallsmängder och fraktioner följs upp per 
projekt i dialog med entreprenörer och avfallsleverantörer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för avfall är att minska mängden bygg - och projektavfall i den 
egna projektverksamheten, där Nivika har direkt rådighet. Uppföljning 
sker genom mätetal för projektavfall per kvadratmeter BTA, i linje med 
klimatfärdplanens mål om halverad avfallsintensitet till 2034.
Utfallet visar att projektavfallet under året uppgick till 6,4 kg CO₂e/m² 
BTA, jämfört med 5,4 kg CO₂e/m² BTA föregående år, vilket innebär  
att utvecklingen ännu inte är i linje med den långsiktiga målbilden. 
En möjlig förklaring till den ökade avfallsintensiteten är att 
projektportföljen under året skiljt sig från föregående år. Under 2024 
färdigställdes flera större projekt, medan 2025 präglades av färre 
och till ytan mindre projekt, vilka ofta har sämre stordriftsfördelar för 
materiallogistik och avfallshantering.
Samtidigt visar utfallet att avfall fortsatt är ett prioriterat förbättrings-
område. Fokus har därför legat på tydligare krav i projekt, systematisk 
uppföljning samt utvecklingsarbete kring incitament för entreprenörer, 
vilket bedöms skapa bättre förutsättningar för minskad avfallsintensitet 
framåt.
Avfall
Avfall uppstår i flera delar av Nivikas värdekedja, men 
Bolagets största möjlighet att påverka finns inom den 
egna bygg- och projektverksamheten. Genom strukturerad 
planering, kravställning och uppföljning kan mängden avfall 
minska och resursutnyttjandet förbättras.
Bygg- och rivningsavfall innebär både miljöpåverkan och kostnader 
kopplade till hantering, transporter och behandling, vilket gör avfall till ett 
prioriterat område där Nivika har direkt rådighet.
Strategi
Nivikas strategi för avfall bygger på att minska mängden bygg - och 
projektavfall samt att styra avfallshanteringen mot ökad sortering och 
återvinning. Strategin är integrerad i klimatfärdplanen och kopplad till 
målen för byggnation och material.
Genom tydlig kravställning i projekt, systematisk uppföljning och 
erfarenhetsåterföring skapas förutsättningar för successiva förbättringar  
över tid.
Styrning och ansvar
Avfallsarbetet är ett gemensamt ansvar inom verksamheten, med tydlig 
rådighet i projekt - och byggprocessen. Projektorganisationen ansvarar 
för att krav på avfallsplanering, sortering och uppföljning ställs i projekten, 
i samverkan med entreprenörer och avfallsleverantörer. Uppföljning 
av projektavfall sker vid projektavslut och ingår i Nivikas samlade 
hållbarhetsuppföljning.
Projektering
Redan i projekteringsskedet sätter Nivika ramarna för byggnadens 
resursanvändning och klimatpåverkan över hela livscykeln. Genom tidiga 
val av utformning, material och tekniska lösningar skapas förutsättningar 
för energieffektiva, flexibla och långsiktigt hållbara byggnader som kan 
anpassas till framtida behov.
Nybyggnation
Byggskedet står för en betydande del av byggnadens totala klimat - 
och resursavtryck. Genom kravställningfokus på material med lägre 
klimatpåverkan samt effektiv material - och energianvändning prioriteras 
resursoptimering. Samverkan med entreprenörer och leverantörer 
är central för att minska spill, möjliggöra cirkulära materialflöden och 
reducera klimatpåverkan i genomförandet.  
 
Drift och förvaltning
Under drift - och förvaltningsskedet ligger fokus på att förlänga 
byggnadens livslängd och säkerställa ett effektivt resursutnyttjande 
över tid. Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknik-
uppdateringar bidrar till minskad klimatpåverkan. Genom dialog med 
hyresgäster, exempelvis kring energianvändning och materialval, skapas 
förutsättningar för gemensamt resurseffektivt nyttjande av fastigheten.
Rivning 
Rivning sker endast när byggnadens funktion inte längre kan tillgodoses 
genom anpassning eller ombyggnation. Vid rivning prioriteras återbruk 
och materialåtervinning för att minska behovet av nya resurser, medan 
deponering undviks så långt det är möjligt.
Byggnadens livscykel
Resursanvändning och cirkulär ekonomi hanteras av Nivika med ett 
livscykelperspektiv, där möjligheten att påverka är störst i tidiga skeden 
men fortsätter genom hela byggnadens livslängd - från projektering till 
förvaltning och i sista hand rivning.

===== SIDA 45 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   45
Hållbarhetsrapport
Under året har Nivikas arbete med EU -taxonomin stärkts genom 
en extern validering av Bolagets beräkningar och bedömningar. Den 
oberoende genomgången syftade till att säkerställa korrekt tillämpning 
av taxonomins tekniska granskningskriterier, kvalitetssäkra underlag 
samt tydliggöra förbättringsområden. Valideringen bekräftar att Nivikas 
övergripande metodik är ändamålsenlig och ger vägledning för hur andelen 
taxonomilinjerade fastigheter kan öka över tid.
Identifiering av relevanta ekonomiska aktiviteter
Nivikas verksamhet omfattas av huvudgrupp 7, Bygg - och 
fastighetsverksamhet, i EU -taxonomin. Bolaget har identifierat flera 
relevanta ekonomiska aktiviteter, varav 7.7 Förvärv och ägande av 
byggnader är den mest väsentliga. Bolagets huvudsakliga omsättning 
utgörs av hyresintäkter och hänförs till denna aktivitet, som därmed utgör 
grunden för taxonomirapporteringen. 
Bedömning av väsentligt bidrag till miljömål
Som fastighetsbolag med långsiktigt ägande bedöms Nivikas verksamhet 
främst bidra till miljömål 1, Begränsning av klimatförändringar, samt 
miljömål 2, Anpassning till klimatförändringar.
För miljömål 1 bedöms taxonomiförenlighet utifrån byggnaders energiprestanda. 
Byggnader uppförda före 2021 ska ha energiklass A eller tillhöra de 15 procent 
bästa av det nationella byggnadsbeståndet enligt Fastighetsägarnas gränsvärden. 
Byggnader uppförda 2021 eller senare ska uppfylla kravet på minst 10 procent 
bättre energiprestanda än gällande BBR -krav. 
Bedömning av ej avsevärd skada
För att uppfylla kravet om att inte orsaka betydande skada har Nivika 
genomfört en klimatrisk - och sårbarhetsanalys för samtliga fastigheter. 
Identifierade riskfastigheter har analyserats fördjupat och åtgärdsplaner 
har tagits fram för att stärka fastigheternas motståndskraft mot ett 
förändrat klimat. Fastigheter med genomförd riskanalys och definierade 
åtgärder bedöms uppfylla kraven enligt miljömål 2. En närmare beskrivning 
av klimatanpassningsarbetet återfinns i avsnittet Klimatanpassning.
Säkra minimiskyddsåtgärder
För att klassas som taxonomiförenlig verksamhet krävs även att 
minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfylls. Nivika bedöms 
uppfylla dessa krav genom etablerade policys och rutiner kopplade 
till mänskliga rättigheter, antikorruption, skattehantering och rättvis 
konkurrens. Under året har arbetet stärkts ytterligare genom införandet 
av en leverantörsuppförandekod och mer strukturerad uppföljning i 
värdekedjan. Inga anmärkningar eller överträdelser kopplade till dessa 
områden har rapporterats under året.
Förändring mot föregående år
Jämfört med föregående år har underlaget för taxonomirapporteringen 
utvecklats. Under 2024 inkluderades inte färdigställda nyproduktions-
projekt i bedömningen av taxonomiförenlighet, vilket innebär att årets 
utfall inte är fullt jämförbart med föregående år. Den uppdaterade 
avgränsningen ger en mer heltäckande bild av verksamhetens faktiska 
linjering mot EU -taxonomin. 
Analys och utfall
Utfallet för EU -taxonomin visar att Nivika har tagit tydliga steg mot ökad 
linjering. Inom den mest väsentliga aktiviteten, 7.7 Förvärv och ägande av 
byggnader, uppgår andelen taxonomilinjerade fastigheter till 46 procent 
av fastighetsvärdet, vilket innebär en ökning jämfört med föregående år.  
Den taxonomiförenliga andelen av omsättningen uppgår till 47 procent, 
motsvarande 373 miljoner kronor, jämfört med 37 procent föregående år.
Ökningen speglar ett stärkt arbete med energieffektivisering, förbättrad 
energiprestanda och kvalitetssäkring av energidata, vilket innebär att 
en större andel av hyresintäkterna nu genereras från fastigheter som 
uppfyller EU -taxonomins tekniska granskningskriterier.
För kapitalutgifter uppgår den taxonomiförenliga andelen till 31 procent, 
motsvarande 142 miljoner kronor, jämfört med 14 procent föregående 
år. Utvecklingen förklaras av ökade investeringar i energieffektivisering, 
förvärv av energieffektiva fastigheter samt att färdigställda projekt som 
uppfyller taxonomikraven nu ingår i underlaget.
Även för driftutgifter har andelen taxonomiförenlig verksamhet ökat 
till 29 procent, motsvarande 12 miljoner kronor, jämfört med 7 procent 
föregående år. Förbättringen speglar ett mer strukturerat arbete med att 
identifiera driftkostnader kopplade till underhåll och åtgärder som bevarar 
eller förbättrar fastigheternas miljöprestanda.
Samtliga taxonomiförenliga nyckeltal är i nuläget hänförliga till miljömål  
1, Begränsning av klimatförändringar, vilket är i linje med Nivikas 
verksamhetsinriktning och tillämpningen av taxonomins kriterier för 
aktivitet 7.7. Arbetet med miljömål 2, Anpassning till klimatförändringar, 
har dock stärkts genom utvecklingen av genomförda klimatrisk - 
och sårbarhetsanalyser och utgör en viktig grund för fortsatt ökad 
taxonomilinjerad andel framåt.
EU-TAXONOMIN
EU-taxonomin är Europeiska unionens gemensamma klassificeringssystem för att identifiera miljömässigt hållbara ekonomiska aktiviteter och styra kapitalflöden mot 
investeringar som bidrar till EU:s klimat- och miljömål. För Nivika utgör den frivilliga rapporteringen av taxonomin ett viktigt ramverk för att koppla hållbarhetsarbetet till 
affärsstrategi, finansiering och långsiktigt värdeskapande.
Anna Sjöberg, Förvaltningsområdeschef ,Växjö

===== SIDA 46 =====