Årsredovisning 2025

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   46
Hållbarhetsrapport
S
SOCIALT
Nivikas sociala ansvar omfattar människor i hela 
värdekedjan, från medarbetare och leverantörer till 
hyresgäster och de samhällen där Bolaget verkar. 
Arbetet syftar till att skapa trygga, rättvisa och 
inkluderande miljöer som bidrar till välbefinnande 
och hållbar utveckling. Det sociala arbetet påverkar 
verksamheten både genom arbetsmiljö och 
anställningsvillkor och genom leverantörers villkor, 
samhällsutveckling och hyresgästers upplevelser. 
 
Nivikas fokus ligger på fyra områden: den egna 
arbetskraften, arbetskraft i värdekedjan, påverkade 
samhällen samt konsumenter och slutkunder. Dessa 
utgör grunden för Bolagets sociala arbete. Genom 
tydliga krav, en värderingsstyrd kultur och nära dialog 
med hyresgäster, leverantörer och lokalsamhällen vill 
Nivika skapa långsiktigt positiva sociala effekter.
POLICY/STYRDOKUMENT 
 • Hållbarhetspolicy
 • Uppförandekod
 • Personalhandbok
 • Inköpspolicy 
 • Leverantörsuppförandekod
VÄSENTLIGA OMRÅDEN SOCIALT 
 Den egna arbetskraften
 Arbetskraft längs värdekedjan 
 Påverkade samhällen
 Konsumenter och samhällen
 
DEN EGNA ARBETSKRAFTEN
Nivikas medarbetare är en avgörande förutsättning för Bolagets långsiktiga värdeskapande. En trygg, hälsosam och inkluderande 
arbetsmiljö bidrar till engagemang, stabil kompetensförsörjning och en organisation som kan utvecklas hållbart över tid.
SOCIAL
Strategi
Nivika arbetar långsiktigt och systematiskt för att erbjuda en arbetsmiljö 
som stödjer välbefinnande, delaktighet och kompetensutveckling. En 
central del av strategin är att skapa förutsättningar för engagemang och 
en hållbar arbetsbelastning, eftersom dessa faktorer har stor betydelse för 
trivsel, prestation och organisationens förmåga att behålla och attrahera 
medarbetare.
Under året har Nivika genomfört sin första medarbetarundersökning, 
vilket etablerar ett strukturerat och återkommande underlag för att följa 
upp arbetsklimat, ledarskap, organisatoriska förutsättningar och den  
psykosociala arbetsmiljön. Bolagets mål till 2030 omfattar nöjd medar-
betarindex, låg korttidsfrånvaro samt en nollvision för arbetsplatsolyckor, 
vilket ger en tydlig riktning för det fortsatta förbättringsarbetet.
Styrning och ansvar
Arbetsmiljöarbetet leds av operativ chef, medan respektive  
chef ansvarar för att säkerställa en säker och hälsofrämjande arbetsmiljö 
i den dagliga verksamheten. Arbetet grundar sig på arbetsmiljölagen 
samt Nivikas arbetsmiljöpolicy, systematiska arbetsmiljöarbete, perso-
nalhandbok och uppförandekod
Riskbedömningar, rapportering av tillbud och uppföljning av avvikelser 
sker enligt etablerade interna rutiner och följs upp av ledningen.  
För att säkerställa att medarbetare har goda organisatoriska och sociala 
förutsättningar används medarbetarsamtal, lönesamtal och årliga  
medarbetarundersökningar som kompletterande styrningsverktyg.  
Resultaten utgör underlag för åtgärdsplaner på både individ-, grupp- 
och organisationsnivå.
Åtgärdsarbete
För att vara en hållbar och attraktiv arbetsplats prioriterar Nivika 
tre övergripande områden i arbetet: en sund arbetsmiljö, jämlikhet, 
jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Sund arbetsmiljö
Nivika arbetar förebyggande med arbetsmiljö genom rutiner för  
riskbedömning, nära samarbete med företagshälsovård samt uppföljning 
av incidenter och tillbud. Fokus ligger på att förebygga ohälsa och skapa 
en miljö där medarbetare kan känna sig trygga, delaktiga och informerade. 
Medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och omfattas av vårdförsäkring.  
Bolaget uppmuntrar även till hållbara resor genom möjligheten till personal-
cykel, elcyklar för kortare tjänsteresor och tillgång till bilpool med elbilar. 
Resultat från den första medarbetarundersökningen visar goda nivåer inom 
ledarskap, arbetsklimat och respektfullt bemötande, vilket nu utgör en 
baslinje för fortsatt utveckling.
Lika värde, jämställdhet och mångfald 
Nivika arbetar för en arbetsplats fri från diskriminering och för att alla 
medarbetare ska ha likvärdiga möjligheter till utveckling, anställningsvillkor 
och karriär. Arbetsvillkoren baseras på lag och kollektivavtal, och samtliga 
medarbetare omfattas av dessa.
Den första medarbetarundersökningen visar höga värden inom 
likabehandling och trygghet, vilket bekräftar att Bolaget har en inkluderande 
kultur men också pekar ut områden att följa upp vidare, bland annat 
organisatorisk tydlighet och kommunikation.
Kompetensutveckling 
Nivika arbetar för att säkerställa rätt kompetens för verksamheten och 
stödjer medarbetarnas utveckling genom individuella medarbetarsamtal, 
uppföljning av mål samt riktade utbildningsinsatser. Under året har 
utbildningar genomförts inom hjärt- och lungräddning, arbetsmiljö, excel, 
system som Vitec och Kontek samt ledarutvecklingsprogram.
Kompetensutvecklingen stärker både den individuella utvecklingen och 
organisationens långsiktiga kompetensförsörjning. Samarbeten med Campus 
Värnamo och Jönköping University bidrar till att knyta kontakt med framtida 
medarbetare och stärka Bolagets attraktionskraft som arbetsgivare.

===== SIDA 47 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   47
Hållbarhetsrapport
Mål och mätetal
Nivika har bara anställda i Sverige, rapporterar inte på medarbetare som 
inte är anställda eller personer med funktionsnedsättning.
Anställda
Vid utgången av 2025 hade Nivika 66 medarbetare, varav 35 procent 
kvinnor. Majoriteten är tillsvidareanställda med heltidsanställning. 
Personalomsättningen uppgick till 14 procent, motsvarande nio avslutade 
anställningar.
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Nivika är medlem i Almega och samtliga medarbetare omfattas av 
kollektivavtal. Systematiskt arbetsmiljöarbete bedrivs med skyddsombud, 
skyddskommitté och regelbundna skyddsronder.
Mångfald
32 personer av de anställda hos Nivika är 30 till 50 år gamla, 29 personer 
är över 50 år gamla och 5 personer är under 30 år. Av de anställda är 46 
personer tjänstemän och 19 personer kollektivanställda.
Styrelsens medlemmar består av två kvinnor och fem män, varav fem  
personer är över 50 år och två personer är 30 till 50 år. 
Koncernledningen  
består av fyra män och två kvinnor, fyra personer är 30 till 50 år gamla 
och två personer är över 50 år.
Löner
Lönerevision görs årligen enligt Bolagets lönepolicy. Alla medarbetare får 
minst lägstalön enligt kollektivavtal.
Utbildning och kompetens
Under året har 97   procent deltagit i lönesamtal och 88   procent deltagit 
i medarbetarsamtal. Under året har vi tagit emot tre feriearbetare, två 
timarbetare, tre behovsanställda samt fem
  praktikanter.  
Arbetsmiljö
Två olycksfall har skett under året som föranledde frånvaro, jämfört med 
2024 då verksamheten hade ett olycksfall. Olycksfallsfrekvensen för 
anställda uppgår till 0 promille, frånvaro i tid i förhållande till arbetad tid.
Frisknärvaro
Korttidsfrånvaron uppgick till 0,8 procent (0,9)och frisknärvaron till 
99,2 procent (99,1). Nivika visar ytterligare ett år av den historiskt 
låga sjukfrånvaron kring en procent som vi ser som ett tecken på att 
medarbetarna trivs och mår bra hos oss.  
Ersättning 
Under 2025 uppgår kvinnornas genomsnittliga löner till 103 procent av 
männens, löneklyftan uppgår därmed till 3 procent. Ersättningsgraden 
för den högst betalda personen i förhållande till medianmedellönen för 
alla anställda är 2,4. Utfallet speglar Bolagets ambition att säkerställa 
konkurrenskraftiga och jämställda ersättningsnivåer.
Incidenter
Inga anmälda fall av diskriminering eller trakasserier rapporterades under året.
Analys av utfall 
Utfallet för 2025 visar att Nivika uppnår eller överträffar flera av de 
uppsatta målen inom området. Nöjd medarbetarindex uppgick till 74, 
vilket överstiger målnivån om 70, och korttidsfrånvaron ligger fortsatt 
på en låg nivå. Antalet olyckor visar samtidigt vikten av att fortsätta det 
förebyggande arbetsmiljöarbetet. Sammantaget indikerar resultaten att 
Nivika erbjuder en stabil och trygg arbetsmiljö, med goda förutsättningar 
för fortsatt utveckling mot målet att vara en attraktiv arbetsgivare.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett förstahandsval  
på arbetsmarknaden
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70  
Korttidsfrånvaro under 2%  
Nollvision skador och olyckor
 
Nöjd medarbetarindex     74
Nivika gjorde sin första medarbetarundersökning  
2025, medarbetarindex uppgår till 74 (-).
Korttidsfrånvaro     0,8%
Korttidsfrånvaron uppgick under räkenskapsåret  
till 0,8 procent (0,9).
Skador och olyckor     2 st
Under året har 2 olycksfall (1) skett som  
föranledde frånvaro.
S

===== SIDA 48 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   48
Hållbarhetsrapport
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Arbetskraft i värdekedjan är ett väsentligt hållbarhetsområde för Nivika och en viktig del av Bolagets ansvar som beställare och samarbetspartner. Bristande arbetsvillkor hos leverantörer 
och underentreprenörer kan leda till negativ påverkan på arbetstagare och innebär samtidigt en affärsmässig risk för Bolaget om dessa risker inte hanteras strukturerat och konsekvent.
Arbetstagare i värdekedjan kan påverkas negativt när leverantörer saknar 
kollektivavtal eller inte tillämpar arbetsrättsliga principer eller likvärdiga 
villkor. Detta kan innebära osäkra anställningsförhållanden, bristande 
arbetsmiljö, lägre löner och begränsade möjligheter att organisera sig och 
föra dialog om arbetsvillkor. Sådana brister kan förekomma både i tidiga led 
av värdekedjan och hos leverantörer av tjänster i senare led. Om riskerna 
inte hanteras systematiskt kan de leda till arbetsrelaterade incidenter, 
konflikter och skadat förtroende, vilket påverkar Nivikas varumärke och 
möjligheten att bedriva en långsiktigt ansvarsfull verksamhet.
Strategi
Strategin bygger på att förebygga risker genom strukturerade processer, 
tydliga förväntningar och långsiktiga relationer med leverantörer som 
delar Nivikas syn på ansvarstagande och hållbarhet. Arbetet är en del av 
Bolagets övergripande hållbarhetsmål och syftar till att minska risken för 
negativ påverkan på arbetstagare i värdekedjan. 
I arbetet med arbetskraft i värdekedjan eftersträvar Nivika även nära och 
långsiktiga samarbeten med lokala och regionala leverantörer. En stark lokal 
förankring bidrar till ökad transparens, bättre förutsättningar för dialog 
och en gemensam förståelse för ansvarstagande arbetsvillkor. Genom att 
arbeta med leverantörer som delar värderingar kring kvalitet, ansvar och 
långsiktighet stärks både social hållbarhet och den lokala näringsstrukturen, 
samtidigt som risker i värdekedjan kan hanteras mer effektivt.
Styrning och ansvar
Ansvaret för arbetet med arbetskraft i värdekedjan är tydligt 
förankrat i Nivikas styrning. Styrelsen har under hösten beslutat om 
leverantörsuppförandekoden som ett av Bolagets hållbarhetsmål, och 
koncernledningen ansvarar för att riktlinjer och rutiner implementeras 
och följs i verksamheten. Det operativa ansvaret för tillämpning och 
uppföljning ligger inom inköpsfunktionen i samverkan med ekonomi - och 
hållbarhetsfunktionerna samt respektive avtalsansvarig.
 
 
 
Efterlevnaden av leverantörsuppförandekoden följs upp löpande 
genom etablerade processer och rapporteras regelbundet i ordinarie 
uppföljningsforum. Antalet underskrivna leverantörsuppförandekoder  
följs upp kvartalsvis samt månadsvis i interna rapporter, vilket säkerställer 
att arbetet är integrerat i Bolagets övergripande styrning och uppföljning.
Åtgärdsarbete
Under året har Nivika infört en särskild leverantörsuppförandekod 
som kompletterar Bolagets befintliga uppförandekod.
Leverantörsuppförandekoden tydliggör krav kopplade till arbetsrätt, 
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, antikorruption och affärsetik och  
gäller för samtliga leverantörsrelationer inom Nivika.
En intern rutin har etablerats för implementering, tillämpning 
och uppföljning av leverantörsuppförandekoden. Rutinen 
omfattar hela upphandlingsprocessen, från behovsanalys och 
kravställning till leverantörsutvärdering, avtalsskrivning och löpande 
uppföljning. Uppföljning sker strukturerat genom standardiserade 
uppföljningsformulär, årliga uppföljningar samt kvartalsvisa stickprov  
för att säkerställa att koden är undertecknad och efterlevs.
Vid identifierade avvikelser finns fastställda rutiner för hantering, 
åtgärdsplan och uppföljning i dialog med leverantören. Arbetet syftar  
både till att förebygga brister och till att bidra till kontinuerliga 
förbättringar och långsiktigt ansvarsfulla leverantörsrelationer.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas långsiktiga mål är att samtliga leverantörer, nya som befintliga, 
ska ha undertecknat leverantörsuppförandekoden. Under 2025 uppgår 
andelen leverantörer som undertecknat koden till 1,5 procent, vilket 
speglar att arbetet befinner sig i ett inledande införandeskede.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners som följer  
Nivikas värdegrund 
Leverantörsuppförandekod ska signeras av  
samtliga leveratörer
 
Leverantörsuppförandekod    1,5%
Antalet leverantörer som signerat leverantörs-  
uppförandekoden (baserat på inköpsvolym) uppgår  
till 1,5 procent (-).
S

===== SIDA 49 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   49
Hållbarhetsrapport
PÅVERKADE SAMHÄLLEN
Trygghet i de samhällen där Nivika verkar är en central del av Bolagets roll som långsiktig fastighetsägare och samhällsutvecklare. Genom att bidra till trygga miljöer i och omkring våra 
fastigheter kan Nivika ha en positiv påverkan på lokalsamhällen och samtidigt minska risker kopplade till otrygghet, skadegörelse och socialt utanförskap.
Fastigheters utformning, förvaltning och användning påverkar hur 
platser upplevs och används. Bristande trygghet i den byggda miljön 
kan få negativa konsekvenser för människor som vistas, bor eller verkar i 
områdena och påverka både social sammanhållning och lokalt näringsliv. 
Som fastighetsägare har Nivika möjlighet att påverka dessa förutsättningar 
genom långsiktigt ansvarstagande och aktiv närvaro i de samhällen där 
Bolaget är verksamt.
Strategi
En viktig del av Nivikas strategi är att arbeta lokalt, bygga långsiktiga 
relationer och bidra till hållbar samhällsutveckling. Genom nära dialog 
med kommuner, näringsliv och andra lokala aktörer kan Bolaget bidra till 
utveckling av trygga och fungerande miljöer. Nivika strävar efter att vara 
en aktiv part i lokalsamhället och att utveckla fastigheter och områden på 
ett sätt som stärker trygghet, tillgänglighet och social sammanhållning.
Strategin bygger även på att skapa blandade stadsmiljöer där bostäder, 
handel, service, arbetsplatser och rekreation samverkar. En sådan 
blandning bidrar till liv och rörelse över dygnets olika tider och skapar 
förutsättningar för ökad trygghet och gemenskap i områdena.
Styrning och ansvar
Arbetet med trygghet i påverkade samhällen är integrerat i Nivikas 
ordinarie förvaltning och utvecklingsarbete. Ansvaret för att identifiera 
och följa upp trygghetsrelaterade frågor ligger inom organisationens 
förvaltnings - och ledningsstruktur och sker i samverkan med lokala aktörer 
där det är relevant. Resultat från kund - och hyresgästundersökningar 
används som underlag i styrning, prioritering av åtgärder och uppföljning i 
verksamhetsplan och budget.
 
Åtgärdsarbete
Nivika arbetar med trygghetsskapande insatser genom både förvaltning 
och utveckling av fastigheter och områden. Det omfattar bland annat 
utformning och förvaltning av miljöer som upplevs som trygga, arbete 
med belysning, ordning och skötsel samt närvaro i områdena. I egen-
skap av kommersiell och bostadsfastighetsägare är Nivika även delaktig i 
stadsplanerings - och stadsutvecklingsprocesser där trygghetsperspektivet 
är en viktig del.
Bolaget engagerar sig även lokalt genom samverkan och stöd till 
föreningsliv, evenemang och andra initiativ i de geografiska områden där 
Nivika är verksam. Detta bidrar till stärkt gemenskap och kan motverka 
utanförskap, vilket i förlängningen har en positiv effekt på tryggheten i 
lokalsamhället.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att bidra till trygga områden och att tryggheten bland 
hyresgäster ska ligga på en hög nivå i relation till branschstandard. För 
kommersiella hyresgäster är målet till 2030 att nå topp 50 procent i 
branschen inom delindex rent, snyggt och tryggt. För bostadshyresgäster 
är målet till 2030 att nå topp 25 procent i branschen inom trygghetsindex .
Trygghet följs upp årligen genom hyresgästundersökningar och resultaten 
används som underlag för analys, åtgärdsplanering och uppföljning.
Utfallet visar en fortsatt hög upplevd trygghet bland bostadshyresgäster, 
medan trygghetsresultatet för kommersiella hyresgäster har förbättrats 
men ännu inte fullt når målnivån. 
Resultaten används som underlag för 
fortsatt utveckling av trygghetsskapande insatser i fastigheter och områden.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster
Trygghet Hyresgästundersökning 
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50% i branschen - Delindex: hyra, snyggt och tryggt  
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25% i branschen - Delindex: Trygghet
 
Trygghet, kommersiella hyresgäster   82,3
Trygghetsmätningen uppgår 2025 till 82,3, vilket är en ökning  
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 79.  
Topp 50% i branschen: 83,5
Trygghet, bostadshyresgäster    87,8
Trygghetsmätningen uppgår 2025 till 87,8 vilket är en ökning  
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 86,2.  
Topp 25% i branschen: 86,2
S

===== SIDA 50 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   50
Hållbarhetsrapport
KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för både hyresgästernas trivsel och Bolagets långsiktiga affär. Funktion, underhåll och service påverkar hur lokaler och bostäder 
används och upplevs över tid. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att skapa goda förutsättningar för trivsamma boende- och verksamhetsmiljöer genom kontinuerlig 
utveckling, dialog och lyhördhet gentemot hyresgästernas behov.
Hur fastigheter upplevs i vardagen har stor betydelse för Bolagets 
möjlighet att bedriva sin verksamhet och för boendes livskvalitet. 
Bristande funktionalitet, underhåll eller service kan påverka trivseln 
negativt och i förlängningen minska attraktiviteten i både lokaler och 
bostäder. Som långsiktig fastighetsägare har Nivika möjlighet att påverka 
dessa förutsättningar genom kontinuerlig utveckling, dialog och lyhördhet 
gentemot hyresgästernas behov.
Strategi
Nivikas strategi för hyresgäster utgår från att nöjda och trivsamma 
hyresgäster skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och stabila 
affärer. Genom att erbjuda funktionella och välanpassade kommersiella 
lokaler, samt bostäder med god kvalitet och standard, ska trivseln stärkas i 
hela fastighetsbeståndet.
En viktig del av strategin är att föra en nära dialog med hyresgästerna för 
att fånga upp synpunkter, behov och förbättringsförslag. Kundnöjdhets-
mätningar används som ett strategiskt verktyg för att identifiera utveck-
lingsområden och prioritera åtgärder som bidrar till ökad trivsel, kvalitet 
och användbarhet i både kommersiella fastigheter och bostäder.
Styrning och ansvar
Arbetet med trivsel för hyresgäster är integrerat i Nivikas ordinarie 
förvaltnings - och affärsprocesser. Ansvar för uppföljning och utveckling 
av kundnöjdhet ligger inom Bolagets förvaltnings - och ledningsstruktur. 
Resultat från hyresgästundersökningar används som underlag för analys, 
prioritering av åtgärder samt integreras i verksamhetsplanering och budgetarbete.
Åtgärdsarbete
Nivikas arbete för ökad trivsel utgår från den dagliga kontakten med 
hyresgästerna och en lokal, närvarande förvaltning. Genom att finnas nära 
hyresgästerna i de kommersiella fastigheterna kan behov fångas upp tidigt 
och åtgärder anpassas efter verksamheternas förutsättningar. Det handlar 
bland annat om löpande dialog, snabb återkoppling, anpassning av lokaler 
samt ett kontinuerligt arbete med underhåll och förbättringar som stärker 
funktion, tillgänglighet och helhetsupplevelse.
I bostadsfastigheterna bedrivs ett motsvarande arbete med fokus på 
boendemiljön, där trivsel skapas genom god skötsel och lyhördhet för de 
boendes synpunkter. 
För att systematiskt följa upp hyresgästernas upplevelse genomför Nivika 
regelbundna hyresgästundersökningar för både kommersiella hyresgäster 
och bostadshyresgäster. Resultaten analyseras på övergripande nivå 
och per område och ligger till grund för handlingsplaner som integreras 
i förvaltningens löpande arbete. Återkoppling till hyresgästerna är en 
central del av processen och bidrar till transparens och förtroende.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att uppnå en hög nivå av trivsel bland både kommersiella 
hyresgäster och bostadshyresgäster i relation till branschstandard. För 
kommersiella hyresgäster är målet till 2030 att nå topp 50 procent i 
branschen inom profilindex. 
För bostadshyresgäster är målet till 2030 att 
nå topp 25 procent i branschen inom delindex Trivsel i lägenheten.
Trivsel följs upp årligen genom hyresgästundersökningar. Resultaten 
används som underlag för analys, åtgärdsplanering och uppföljning. 
Utfallet för 2025 visar att trivseln bland Nivikas hyresgäster fortsatt ligger 
på en hög nivå i relation till branschstandard. För bostadshyresgäster 
överstiger trivselindex målnivån för topp 25 procent i branschen, 
vilket indikerar att genomförda åtgärder bidrar till en god boendemiljö. 
För kommersiella hyresgäster har profilindex förbättrats jämfört med 
föregående mätning, men ligger fortsatt något under gränsvärdet för 
topp 50 procent i branschen. Resultaten används som underlag för att 
prioritera fortsatta insatser i den lokala förvaltningen med fokus på service, 
funktion och dialog med hyresgästerna.
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster
Trivsel Hyresgästundersökning 
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50% i branschen - Profilindex  
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25% i branschen - Produktindex: Trivsel i lägenheter
 
Trivsel,  kommersiella hyresgäster    88,1
Profilindex uppgår till 88,1, vilket är en ökning mot  
föregående års undersökning då profilindex uppgick till 78,4.  
Topp 50% i branschen: 83,5
Trivsel, bostadshyresgäster    93,3
Trivseln i lägenheterna uppgår 2025 till 93,3 vilket är en ökning  
från föregående undersökning då resultatet uppgick till 92,7.  
Topp 25% i branschen: 94,4
S

===== SIDA 51 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   51
Hållbarhetsrapport
G
STYRNING
Nivika bygger och investerar för långsiktig förvaltning 
och Bolagets hållbarhetssyn grundar sig i ambitionen 
att skapa bestående värden, ekonomiska, sociala och 
miljömässiga. Ett hållbart värdeskapande kräver ett 
långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och 
en stabil finansiell grund. Styrningen ska säkerställa att 
verksamheten bedrivs i linje med god affärsetik, tydliga 
riktlinjer och en kultur som stödjer ett ansvarsfullt 
företagande i hela värdekedjan.
POLICY/STYRDOKUMENT
 • Uppförandekod
 • Personalhandbok
 • Hållbarhetspolicy
 • Inköpspolicy
 • Insiderpolicy
 • Internkontrollpolicy
 • IT-säkerhetspolicy
 • Attestinstruktion 
 • Leverantörsuppförandekod
 
VÄSENTLIGA OMRÅDEN STYRNING
 Ansvarsfullt företagande
 -Företagskultur    
 -Korruption och mutor
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Att vara en finansiellt stabil och pålitlig affärspartner är en förutsättning för Nivikas långsiktiga värdeskapande. Eftersom 
fastigheter ägs och förvaltas med lång tidshorisont är det avgörande att hållbarhetsaspekter integreras i alla delar av 
verksamheten, från inköp och upphandling till drift, förvaltning och uppföljning. Nivika arbetar systematiskt för att stärka 
transparens, affärsetik och kontroll i affärsrelationer.
GOVERNANCE
Stark företagskultur
En stark företagskultur är en central del av Nivikas styrning 
och en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. I takt 
med att Bolaget växer ökar behovet av gemensamma 
värderingar, tydliga förväntningar och strukturer som stödjer 
ett ansvarsfullt och hållbart arbetssätt.
Den familjära kultur som präglat Nivika sedan starten är en viktig del av 
Bolagets identitet och något som aktivt vidareutvecklas. En inkluderande 
och värderingsstyrd företagskultur bidrar till engagemang, trivsel och 
långsiktigt hållbara arbetsrelationer samt skapar förutsättningar för ett 
konsekvent agerande i både interna och externa relationer.
Strategi 
Nivikas strategi för företagskultur bygger på att främja öppenhet, 
delaktighet och kontinuerlig utveckling. Medarbetare ska ges förtroende 
och utrymme att bidra, och ledarskapet ska präglas av dialog och 
tydlighet. Genom investeringar i kompetensutveckling, arbetsmiljö och 
organisatoriska förutsättningar stärks både motivation, prestation och 
förmågan att attrahera och behålla medarbetare.
Kärnvärdena engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet fungerar som 
vägledning i det dagliga arbetet och i relationer med kollegor, kunder 
och samarbetspartners. 
Strategin syftar till att säkerställa ett gemensamt 
förhållningssätt som stödjer Bolagets långsiktiga mål och ansvarsfulla 
företagande.
Styrning och ansvar
Arbetet med företagskultur är förankrat i Nivikas styrning genom 
uppförandekoden och kompletterande styrdokument. Styrelse och ledning 
ansvarar för att värderingar och etiska riktlinjer är tydligt kommunicerade, 
implementerade och följs upp i organisationen.
Uppförandekoden utgör en gemensam referensram för hur medarbetare 
förväntas agera i sitt arbete och används som ett centralt verktyg i 
introduktion, dialog och uppföljning. Efterlevnaden följs upp årligen som en 
del av Bolagets interna styrning.
Åtgärdsarbete 
Under året har Nivika genomfört flera insatser för att stärka företags-
kulturen och fördjupa arbetet med värderingar och etiska riktlinjer. 
Uppföljning av medarbetarnas efterlevnad av uppförandekoden har 
genomförts för att säkerställa både förståelse och praktisk förankring i 
organisationen.
Vid nyanställning tydliggörs Nivikas värderingar, uppförandekod 
och förväntningar, vilket skapar en enhetlig grund för arbetssätt 
och beteenden. Fokus på ledarskapsutveckling och intern dialog har 
bidragit till ökad delaktighet och stärkt samarbete. Insatser inom trivsel, 
arbetsmiljö och personalutveckling har fortsatt att främja engagemang 
och långsiktig lojalitet.
Mål, mätetal och analys av utfall
Nivikas mål är att samtliga medarbetare ska ha tagit del av och arbeta 
i enlighet med uppförandekoden. Efterlevnaden följs upp årligen 
för att säkerställa förankring, efterlevnad och identifiera eventuella 
utvecklingsbehov.
Kärnvärdena ska genomsyra ledarskap, intern dialog och 
medarbetaraktiviteter och därigenom bidra till en stark, värderingsstyrd 
och sammanhållen organisation.
Under året har 100 procent av medarbetarna tagit del av Nivikas 
uppförandekod, vilket visar att koden är väl förankrad i organisationen och 
utgör en gemensam grund för det fortsatta arbetet med företagskultur 
och ansvarsfullt företagande.
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners  
som följer Nivikas värdegrund 
Uppförandekod: känd av alla medarbetare
 
Uppförandekod     100%
Under året har 100 procent (100) av  
medarbetarna tagit del av uppförandekoden.
G

===== SIDA 52 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   52
Hållbarhetsrapport
Korruption och mutor 
Ett tydligt och systematiskt arbete mot korruption 
och mutor är en central del av Nivikas ansvarsfulla 
företagande. Som fastighetsbolag verkar Nivika i en 
bransch där risken för oegentligheter är högre än i många 
andra sektorer, vilket ställer höga krav på affärsetik, 
transparens och intern kontroll.
Otillbörliga affärsrelationer, bristande betalningsdisciplin eller otydliga 
processer kan leda till ekonomiska förluster, skadat förtroende 
och rättsliga konsekvenser. För Nivika är det därför avgörande att 
affärsrelationer präglas av transparens, korrekthet, tydliga roller och 
efterlevnad av både lagar och interna riktlinjer.
Strategi 
Nivika tillämpar nolltolerans mot alla former av mutor, bestickning och 
otillbörliga förmåner. Strategin bygger på tydliga policys, strukturerade 
rutiner och en företagskultur där affärsetik och regelefterlevnad är en 
självklar del av det dagliga arbetet.
Uppförandekoden och leverantörsuppförandekoden utgör centrala verktyg 
i arbetet och tydliggör vilka krav som ställs på både medarbetare och 
affärspartners. Genom att kombinera etiska riktlinjer med uppföljning och 
kontroll skapas förutsättningar för sunda och långsiktiga affärsrelationer.
Styrning och ansvar
Styrelsen ansvarar för att fastställa riktlinjer för affärsetik och antikorruption, 
medan koncernledningen säkerställer att dessa implementeras och efterlevs 
i verksamheten. Arbetet är integrerat i Bolagets styrning och följs upp inom 
ramen för ordinarie lednings - och uppföljningsprocesser.
Visselblåsarfunktionen är ett viktigt verktyg i styrningen och ger både 
medarbetare och externa intressenter möjlighet att rapportera misstänkta 
oegentligheter. Funktionen hanteras av styrelsens ordförande, och 
repressalier mot personer som i god tro rapporterar missförhållanden 
accepteras inte.
Åtgärdsarbete 
Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption  
Nivika värdesätter sin position som ett respekterat företag och verkar 
i enlighet med svensk lag, god affärssed och internationellt erkända 
principer för ansvarsfullt företagande. Mutor, bestickningar eller andra 
former av otillbörliga förmåner får inte förekomma, och Bolaget arbetar 
aktivt för att förebygga och motverka korruption i den egna verksamheten 
och i affärsrelationer.
Leverantörsuppförandekoden används som ett verktyg för att tydliggöra 
krav på affärsetik, transparens och korrekt agerande i relationer med 
leverantörer och samarbetspartners.
Visselblåsare 
Nivika är angeläget om att misstänkta missförhållanden ska kunna fångas 
upp i ett tidigt skede. Medarbetare och externa intressenter uppmuntras 
att rapportera eventuella oegentligheter, antingen genom dialog eller via 
Bolagets visselblåsarfunktion. Under året har inga fall av korruption, mutor 
eller brott mot uppförandekoden rapporterats.
Betalningsdisciplin och intern kontroll
Som en del av arbetet mot oegentligheter och för att säkerställa 
ordning och transparens i affärsrelationer följer Nivika upp andelen icke 
reklamerade fakturor som betalas i tid. Måttet används som en indikator 
på fungerande processer, tydliga avtal och sunda affärsrelationer, samt 
som ett verktyg för att identifiera avvikelser som kan signalera brister i 
intern kontroll eller affärsetik.
Mål, mätetal och analys av utfall
Målet för området är att upprätthålla en hög nivå av affärsetik 
och regelefterlevnad genom nolltolerans mot korruption och 
mutor, fungerande visselblåsarfunktion samt stark intern kontroll. 
Betalningsdisciplin följs upp som en indikator på ordning och transparens 
i affärsrelationer, med målsättning att samtliga icke reklamerade fakturor 
betalas i tid.
Under året finns inga inrapporterade fall av korruption eller mutor. Andelen 
icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår till 88 procent (74).
Utfallet visar en tydlig förbättring av intern kontroll och affärsprocesser, 
samtidigt som målet om full betalningsdisciplin kvarstår som ett prioriterat 
fokusområde. 
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners  
som följer Nivikas värdegrunder 
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid ska  
uppgå till 100%
 
Andelen icke reklamerade fakturor   88% 
(som betalas i tid)
Andelen icke reklamerade fakturor som betalas i tid uppgår  
till 88 procent (74), det är en ökning med 14 procentenheter  
jämfört med 2024.
G

===== SIDA 53 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   53
Hållbarhetsrapport
Refugen 6, Värnamo 
Revisorns yttrande avseende den  
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på sidorna 26-53 och för 
att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde 
före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den 
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en 
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi 
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
 
Stockholm den 31 mars 2026 
Ernst & Young AB
Jonas Svensson  
Auktoriserad revisor

===== SIDA 54 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   54
Hållbarhetsrapport
UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att 
Bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella 
hållbarhetsarbetet upprättade Nivika under hösten 2024 ett nytt grönt 
ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics. 
Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU-  
taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och 
tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men 
kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder. I 
tabellen till höger framgår villkor för gröna projektkategorier  
 
 
Grön finansiering
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess 
har utvecklats till att omfatta totalt  2 179 miljoner kronor per 31 december 
2025 vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 2 979 
miljoner kronor. 
Per 31 december 2025 har Nivika två utestående obligationslån, vilka också 
är kategoriserade som gröna, om totalt 800 miljoner kronor. Likviden från 
Nivikas gröna obligationer, emitterade hösten 2024 och hösten 2025, har 
nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket:
- Finansiering av nybyggnation  
- Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion      
baserat på byggnadsår. 
Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion, 
infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar, 
potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak.  
Nybyggnation
• 10% lägre än gällande BBR samt
• Genomgå riskkartläggning samt
• 10% lägre än gränsvärde klimatdeklaration
 
Befintliga fastigheter
• Energiklass A eller 
• Tillhöra topp 15% i nationellt bestånd
 
Större renoveringar
• 30% förbättrad energiprestanda efter 
renovering samt  
• Minst uppfylla gällande BBR-krav
ICMA GBP Kategori
Green and energy-  
efficient buildings
EU Environmental 
Objective
Climate change  
mitigation
UN SDG
SDG 7 - Affordable  
and Clean Energy  
SDG 11 - Sustainable 
Cities and Communities
Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas
Kategori 
Tillgångar som finansieras i linje med det gröna  
ramverket ska uppfylla något av nedanstående 
kriterier:
Grön upplåning, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Bankfinansiering, grön 2 179 1 108
Obligationslån 800 400
Summa 2 979 1 508
Godkänt investeringsbelopp, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Totalt verklig värde gröna tillgångar 6 518 5 285
Existerande grön bankfinansiering -2 179 -1 108
Existerande grön obligationsfinansiering -800 -400
Totalt återstående utrymme för grön 
kapitalmarknadsfinansiering
3 339 3 777
Undvikna utsläpp
Som en del av uppföljningen av Nivikas gröna finansiering beräknas även  
de undvikna utsläpp av växthusgaser som uppstår till följd av energieffektiva 
och gröna byggnader i portföljen. Beräkningarna syftar till att synliggöra 
den klimatnytta som uppnås genom investeringar som finansieras inom 
ramen för Bolagets gröna ramverk.
Totalt ligger 69 fastigheter till grund för den gröna finansieringen, vilket 
motsvarar 49 procent av fastighetsvärdet. För dessa fastigheter uppgår 
de beräknade undvikna utsläppen till sammanlagt 694 ton CO₂e, varav 
136 ton CO₂e avser nybyggnation och 558 ton CO₂e avser befintliga 
energieffektiva byggnader. Se nästa sida för uppställning på fastighetsnivå. 
Undvikna utsläpp beräknas genom att först fastställa energibesparingen  
för respektive byggnad jämfört med en relevant referens. För nybyggnation 
sker jämförelsen mot gällande energikrav enligt Boverkets byggregler 
(BBR), medan befintliga byggnader jämförs mot antingen gränsvärdet för 
de 30 procent mest energieffektiva byggnaderna eller mot det BBR - krav 
som gällde vid byggnation eller större renovering. Energibesparingen 
multipliceras därefter med en impactfaktor som speglar koldioxidutsläpp 
från energianvändningen i en motsvarande referensbyggnad.  
Impactfaktorn baseras på genomsnittlig användning av energislag i Sverige 
för uppvärmning och varmvatten, med statistik från Energimyndigheten, 
samt tillhörande emissionsfaktorer. Emissionsfaktorerna utgår från 
etablerade och vedertagna källor, såsom NPSI Position Paper on 
Green Bond Impact Reporting. Metodval, antaganden och baslinjer 
redovisas transparent för att säkerställa jämförbarhet och trovärdighet i 
beräkningarna.
Beräkningen av undvikna utsläpp kompletterar Nivikas ordinarie klimat-
redovisning enligt GHG - protokollet och ger ett ytterligare perspektiv 
på den klimatnytta som skapas genom Bolagets gröna investeringar och 
finansiering. 69 fastigheter ligger till grund för den gröna finansieringen. 
Tillsammans motsvarar de 49 procent av fastighetsvärdet.

===== SIDA 55 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   55
Hållbarhetsrapport
Befintlig fastighet
Yta, 
A-temp
Energi- 
klass
Energi- 
prestanda
Topp 15% 
gränsvärde
Undvikna utsläpp,  
ton CO₂e/år
Advokaten 5  6 134   B 52 81 15,3    
Aftonfalken 1 2 257 D 74 77 3,9
Barnarps-Kråkebo 1:79 3 664   B 60 77 9,9    
Bergbunken 1  1 792    C 73 81 2,2   
Berghem 1:21 1 188 B 51 77 4,0
Bilen 3 1 363    C 80 80 1,8  
Bäret 1  1 865  C 59 81 3,9    
Bävern 1 1 221 D 78 81 1,1
Diabasen 4  10 690    A 34 77 47    
Drängen 2  739    A 25 77 3,9    
Duvelund 1 & 2  (hus A) 1 075 C 59 67 2,2
Duvelund 1 & 2 (hus B) 836 B 47 77 3,1
Ekan 3 942 D 53 81 2,3
Eklövet 1  2 098   B 53 81 5,1    
Folkets Hus 1  563    C 94 100 1,2   
Garvaren 5  3 931    C 60 77 9,3   
Geologen 5  1 052    D 85 89  1,7  
Gravören 18  1 220   C 61 80 3,2    
Hedenstorp 2:30  1 532    B 52 77 5,0    
Hemmeslöv 10:208 (hus 1, 2)  744    B 44 81 2,2   
Hemmeslöv 10:208 (hus 3, 4) 1 672 B 52 81 4,2
Hemmeslöv 10:208 (hus 5) 1 138 B 49 81 3,0
Hjällbo 150:1  8 502   C 68 77 18,2   
Illern 3  506    D 53 77 1,6    
Klynnan 13  2 088   A 39 77 8,8    
Kämparp 1:23 1 165 B 52 67 2,7
Lagern 9  4 232   C 73 77 8,2    
Lejonet 18  1 721    C 66 81 2,6   
Norra Amerika 1 (Storgatan 3)  506    C 74 81 0,9    
Norra Amerika 1 (Södra Kullgatan 1B) 815 C 72 81 1,7
Pionen 6  584    B 35 81 2,0    
Porfyren 2  4 922   A 28 77 24,6   
Rosen 1  9 744    C 77 80 14,6    
Råstenen 1  3 024    B 50 81 7,7    
Rättaren 5 (hus 2)  4 182    D 61 77 11,1 
Rönnehagen 2 8 634 B 46 67 26,5
Sadelmakaren 1 10 530 B 42 81 32,5
Sandstenen 1  2 009   B 66 67 2,9   
Sandstenen 2  11 185    B 62 67 30,9   
Schaktet 1  4 472    B 54 81 2,2   
Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering   
Befintlig fastighet
Yta, 
A-temp
Energi- 
klass
Energi- 
prestanda
Topp 15% 
gränsvärde
Undvikna utsläpp,  
ton CO₂e/år
Skomakaren 1 1 531 D 77 77 2,3
Slipstenen 4 4 269 C 73 77 7,6
Snöflingan 16  6 565    B 56 81 14,7    
Solrosen 12 1 699 D 51 81 4,3
Stationen 2  2 020    C 75 78 4,2    
Stålet 2 
(hus 1) 2 910    A 34 77 13,3    
Stålet 2 (hus 2) 1 854 C 62 80 4,8
Sågaren 3 2 843 C 53 77 9,1
Tunnbindaren 7  2 075    C 49 77 6,4    
Täljstenen 1  1 384    A 23 81 5,9    
Töringe 7:40 3 557 D 86 86 4,3
Valplatsen 2  10 255    C 65 67 19,9   
Valplatsen 8  6 246   A 41 81 19,6    
Veddige 38:5 1 702 C 63 80 4,3
Vikvalen 2 992 C 80 84 1,4
Vinkeln 6 33 664 C 66 77 77,0
Vråken 1 4 840 C 63 81 8,1
Vråken 2  1 982  B 56 51 5,5   
Västergöken 1 (hus 1-3) 3 946 B 54 81 9,2
Västergöken 1 (hus 4-6)  3 936    C 58 81 8,2    
Totalt undvikna utsläpp befintliga fastigheter, ton CO₂e/år 558
Nybyggnation
Yta, 
A-temp
Energi- 
klass
Energi- 
prestanda
% av  
BBR krav
Undvikna utsläpp,  
ton CO₂e/år
Avenboken 1  4 600    B 49 65 7,2
Bikupan 22  428   C 62 89 0,2   
Graniten 39  4 127    B 52 74 5,3   
Hematiten 1 16 517    A 31 44 46,0    
Hällstorp 1:107  2 797    B 56 75 3,2    
Klynnan 12  1 972   B 63 66 4,7   
Norra Amerika 1 (Stures gränd 1) 3 036 B 47 62 6,1
Porfyren 3 4 986 B 66 69 10,7
Porfyren 4 2 627 B 69 72 5,1
Refugen 6 2 771 B 52 68 4,8
Roten 2 7 829 C 68 90 3,4
Tor 3 4 895 B 56 75 5,7
Värendsvallen 12 (skola) 4 171 A 45 47 15,2
Värendsvallen 12 (bostäder)  8 914   B 41 55 18,3    
Totalt undvikna utsläpp nybyggnationer, ton CO₂e/år 136

===== SIDA 56 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   56
Under det senaste räkenskapsåret har Nivika fortsatt arbeta proaktivt med sin finansieringsprofil via ökad 
andel bunden ränta och förlängd kapitalbindningstid samt ökad andel grön finansiering. Den fortsatta 
expansionen, inklusive förvärv och investeringar i både befintligt bestånd och nyproduktion, har medfört en 
ökning av de räntebärande skulderna.
Finansiering och kapitalstruktur
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, obligationslån, övriga skulder och eget 
kapital. Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande kreditfaciliteter hos ett 
tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker. 
Bolaget har en 
stabil finansieringsstruktur och arbetar proaktivt med balansräkningen för att säkerställa en optimerad avkastning.
I september emitterade Bolaget en icke säkersälld grön obligation om 400 miljoner kronor och 3,25 års 
löptid. Obligationen emitterades till en kreditspread på 250 bps vilket är den lägsta nivå som Nivika emitterat 
till. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken 
var väl övertecknad. 
Kapitalet från emissionen har använts i enlighet med Bolagets gröna ramverk och bidragit 
till fortsatt tillväxt genom hållbara investeringar.     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Utöver investeringar i den befintliga fastighetsportföljen och nybyggnationer har totalt 35 
förvaltningsfastigheter förvärvats under året, med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1 090 
miljoner kronor. Förvärven har delvis finansierats genom återköpta egna B-aktier, till en kurs över gällande 
marknadspris, samt genom egen kassa och utökad bankfinansiering.  
Räntebärande skulder
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 7 021 miljoner kronor (5 759), 
varav långfristig bankfinansiering utg jorde 6 152 miljoner kronor (5 251), obligationslån 800 miljoner kronor 
(400) och övriga räntebärande skulder 70 miljoner kronor (108).
Förändringen under året förklaras i huvudsak av nyupplåning kopplat till förvärv och nybyggnationer samt 
upptagande av obligationslån. Andelen grön finansiering ökar och cirka 42 (30) procent av den utestående 
räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är säkerställda banklån.  
FINANSIERING
Fördelning räntebärande skulder  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Obligationsfinansiering
 
 
Säkerheterna för banklånen består huvudsakligen av pant i fastigheter samt koncernborgen. Samtliga 
finansiella och informationsmässiga åtaganden enligt lånevillkoren var uppfyllda vid årets utgång.
Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Per 31 december 2025 
uppgick nettobelåningsgraden till 51 procent (47), beräknad som nettoskuld om 6 893 miljoner kronor i 
förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde om 13 413 miljoner kronor.  
 
Beviljad men ej utnyttjad finansiering uppgick per 31 december 2025 uppgick till cirka 684 miljoner kronor 
(343), avseende beviljade men ännu ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån och revolverande kreditfaciliteter.
 
Utveckling grön finansiering  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiering 2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr 6 199 5 327
Obligationslån, Mkr 800 400
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, % 4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år 3,3 2,7
Räntebindningstid, år 2,7 2,9
Andel bunden ränta, % 66 59
Likvida medel, Mkr 208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr 892 708
Nettobelåningsgrad, % 51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0
Soliditet, % 42 45
 0,0
 500,0
1 000,0
1 500,0
2 000,0
2 500,0
3 000,0
3 500,0
2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 2025-12-31
Gröna banklån Gröna obligationer
87%
11% 2%
Banklån
Obligation
Säljarreverser
Löptid Belopp, 
Mkr
Ram, 
Mkr Räntevillkor, % Förfallodag Typ
2024/2028 400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön
2025/2029 400 800 STIBOR 3M + 2,50 2029-01-15 Grön
Finansiering

===== SIDA 57 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   57
FINANSIERING , FORTS.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kapitalbindning Räntebindning
Förfall Belopp, Mkr Andel, % Belopp, Mkr Genomsnittlig 
ränta, % Andel, %
0-1 år  1 069 15  2 413 6,83 34
1-2 år 1 880 26  1 086 1,95 15
2-3 år  2 555 36  357 2,11 5
3-4 år  1 436 20 1 386 2,83 20
4-5 år  34 0  656 2,81 9
5- år  127 2 1 203 3,23 17
Summa  7 101 100  7 101 4,1% 100
Kapital- och räntebindningsstruktur
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årets slut till 3,3 år (2,7), en ökning jämfört med utgången av 
2024 och är ett resultat av omförhandlade lån under året. 
Den genomsnittliga räntan, justerad för räntederivat och exklusive byggnadskreditiv, uppgick till 4,1 procent 
(4,4). Minskning är en effekt av fallande Stibor samt omförhandlade kreditmarginaler. Vid årets slut uppgick den 
genomsnittliga räntebindningen till 2,7 år (2,9).
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 (2,0) för helåret 2025. 
Tabell Kapital- och räntebindning, nedan, visar förfallostrukturen för kapital- och räntebindning. 
Kapitalbindningens förfallostruktur exkluderar löpande amorteringar. Räntebindningens förfallostruktur inkluderar 
räntederivat och lån med fast ränta.
 
Nivika hanterar löpande ränterisken genom olika typer av räntederivat och fasträntelån. Per 31 december 2025 
uppgick andel räntesäkrad skuld till 66 procent, 59 procent via räntederivat och sju procent avseende lån med 
fast ränta. Tabellerna till höger redogör för samtliga ingångna avtal.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Förfallostruktur swapar
Belopp, 
Mkr
Räntenivå Förfallodatum
200 1,87 2027-04-09
200 1,93 2027-06-19
200 1,88 2027-09-08
 80  1,98 2027-09-27
 120  1,98 2027-09-27
150 2,20 2028-04-07
 200  2,04 2028-09-01
 73  3,39 2029-05-02
 45  2,94 2029-05-15
 64  3,37 2029-06-03
 300  2,84 2029-06-05
 100  2,84 2029-06-05
 251  2,83 2029-09-17
 400  2,09 2029-09-24
 205  2,70 2030-02-11
 200  2,88 2030-05-31
 251  2,85 2030-09-17
418 3,01 2031-06-30
 251*  3,28 2033-12-30
 251*  3,30 2034-12-29
 251*  3,30 2035-06-29
 4 201 
Fasträntelån
Belopp, 
Mkr
Räntenivå, % Förfallodatum
 10  2,00 2026 -04-04
 97  3,43 2026-07-09
 33  2,00 2027-07-09
 145  3,55 2027-11-09
2 4,00 2027-11-29
7 2,00 2028-06-30
 147  4,21 2029-01-19
 6  5,00 2029-12-31
 18  5,00 2034-06-30
 5  5,00 2034-09-30
 9  3,00 2035-12-01
 478 
*) Framtida start 2026-12-31
Finansiering

===== SIDA 58 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   58
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom 
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 4 099 miljoner kronor och antalet 
aktieägare var 3 864 stycken.
       
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A 
och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en 
röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.   
       
Kursutveckling och handel         
Under 2025 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka  9 383 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på 
Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 37 683 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 40,78 
kronor. Högst betalkurs under året var 45,70 kronor den 25 november 2025 och lägst betalkurs var 36,75 kronor den 
9 april 2025. Aktiekursen den 31 december 2025 uppgick till 42,75 kronor (senast betalt). Information om aktiens 
utveckling finns även på www.nivika.se.
 
Återköp av aktier  
Vid årsstämman i maj 2025 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta 
beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i maj 2025 beslutat att påbörja ett återköpsprogram av egna aktier till 
ett belopp om upp till 100 miljoner kronor under perioden 26 maj 2025 till 31 mars 2026. Bolaget ägde per den  
31 december 859 299 aktier av serie B. Under 2025 har återköp genomförts till ett belopp om drygt 53 miljoner 
kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2025
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget   
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.   
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Namn Antal tusen 
A-aktier*
Antal tusen 
B-aktier*
Totalt antal 
aktier, 
tusen
Andel av 
kapital
Andel av 
röster
Santhe Dahl Invest AB 6 952 18 706 25 658 26,8 27,6
Almina Invest AB 7 436 2 060 9 496 9,9 23,9
Husleden Förvaltning AB 4 000 11 071 15 071 15,7 16,0
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 389 3 026 6 414 6,7 11,5
Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 028 4 028 4,2 1,3
Swedbank Robur Småbolagsfond 
Norden - 3 550 3 550 3,7 1,1
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 3 472 3 472 3,6 1,1
Tredje AP-fonden - 3 070 3 070 3,2 1,0
SEB Life International Assurance - 2 029 2 029 2,1 0,6
10 största aktieägare 24 885 51 945 76 830 80,1 94,0
Återköpta aktier - 859 859 0,9 0,3
Övriga aktieägare - 18 196 18 196 19,0 5,7
Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 776 35 176 56 953 59,4 79,1
Nivikaaktien 2025-12-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 95 885 594 st
Totalt antal B-aktier 71 000 794 st 
Stängningskurs 31 december 2025 42,75 kr
Marknadsvärde 31 december 2025* 4 099 Mkr
NIVI B och omsättning
Långsiktigt substansvärde och börskurs
 -
  100,00
  200,00
  300,00
  400,00
  500,00
  600,00
  700,00
 -
  5,00
  10,00
  15,00
  20,00
  25,00
  30,00
  35,00
  40,00
  45,00
  50,00
Total volym, tusen Stängningskurs
0
20
40
60
80
Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Aktien och ägarna

===== SIDA 59 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   59
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för 
sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och 
andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på Bolagets 
webbplats www.nivika.se.
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och 
leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att Bolaget lever upp till 
sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt. 
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, 
bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där 
Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer. 
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr Bolaget. Bolagsstyrningen i 
svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. 
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. 
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen  
avvikelse att förklara.  
 
Ägarstruktur och rösträtt
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn 
Real Estate. 
Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 4 099 miljoner kronor och antalet 
aktieägare var 3 864 stycken (4 160).       
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie 
A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till 
en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.  
 
Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 58 avsnitt Aktien och ägarna.  
 
Valberedning
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram 
förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning. 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska Bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag 
avseende ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), 
arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av 
och ersättning till externa revisorer samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. 
Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman. 
Vid extra bolagsstämma den 20 augusti 2024 antog aktieägarna följande principer för utseende av 
valberedningen. 
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika 
Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per 
den sista bankdagen i augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits 
Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå 
från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska 
nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör 
de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i) 
ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat 
skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam 
hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts 
av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen 
av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall 
ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till 
dess att ny valberedning utsetts. Styrelsens ordförande ska ansvara för att sammankalla valberedningen 
och ska, i den utsträckning som valberedningen finner lämpligt, delta vid valberedningens arbete såsom 
adjungerad utan rösträtt. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:
Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Almina Invest AB, Erik Dahl, utsedd av 
Santhe Dahl Invest AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd 
av Skandinavkonsult i Stockholm AB.  
 
Bolagsstämma
Aktieägarnas rätt att besluta i Bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls 
årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande 
direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för 
ledande befattningshavare. Årsstämman 2026 kommer att hållas i Värnamo, den 20 maj 2026 kl. 15.00
.

===== SIDA 60 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   60
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens 
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska 
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller 
erforderlig information om Bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk 
rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av 
strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större 
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt 
risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat 
anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, 
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. 
Styrelsens utskott 
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens 
huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott  
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. 
Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar 
enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och 
anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer 
för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som 
beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott  
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson 
(ordförande), Elisabeth Norman och Helena Nordman-Knutsson.  
 
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt 
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella 
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen.  
 
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består 
av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa  
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter. 
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande 
till Bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i 
förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med 
större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga 
aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av sju, ledamöter 
är oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till 
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete 
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD 
följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den 
information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. 
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut 
verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för 
att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom 
Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2025
Styrelsen har under 2025 haft tjugotre styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. 
Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den 
affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt 
en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive 
styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO som styrelsens sekreterare. 
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor 
när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör  
VD-rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella 
förvärv och investeringar. 
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet 
ägnades åt Strategi och affärsplan, Finansiering, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, 
Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt 
utfall, riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt 
resultatet av den externa revisionen. 
 
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter intervjuas 
med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till 
och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som 
skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av 
utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att 
utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen 
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 8 maj 2025 beslutades 
att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor 
på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som 
är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter 
vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning 
för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50 
000 kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i 
revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7.
 
 
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 61 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   61
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens sammansättning per 2025-12-31 och närvaro under 2025
1) Benny Holmgren var styrelseledamot till och med årsstämma 2025-05-08  
2) Thomas Lindster var styrelseledamot till och med årsstämma 2025-05-08
3) Knut Rost vald till styrelseledamot på årsstämma 2025-05-08
Namn Funktion Invald, 
år
Oberoende 
gentemot större 
ägare
Oberoende 
gentemot 
Bolaget och 
Bolagets  
ledning
Närvaro 
styrelsemö-
ten
Revisions-
utskottet
Närvaro 
revisions-
utskottet
A-aktier 
(privat eller 
genom bolag), 
tusen
B-aktier 
(privat eller 
genom bolag), 
tusen
Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 22/23 Ledamot 4/4 - 41
Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 22/23 - - 6 952 18 706
Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja 23/23 Ordförande 4/4 3 389 3 027
Tim Floderus Styrelseledamot 2024 Nej Nej 23/23 - - 7 436 2 286
Benny Holmgren1 Styrelseledamot 2016 Nej Nej 7/8 - - - 670
Thomas Lindster2 Styrelseledamot 2020 Ja Ja 8/8 Ledamot 2/2 - 25
Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja 22/23 Ledamot 4/4 - 0
Oscar Welandson Styrelseledamot 2023 Nej Ja 23/23 - - 4 000 11 071
Knut Rost3 Styrelseledamot 2025 Ja Ja 15/15 - - - 0
Revisorer
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt 
väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av Bolagets ställning och resultat. Revisorn 
granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för 
styrelsen utan ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till  
årsstämman. Enligt bolagsordningen ska Bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid 
årsstämman 8 maj 2025 valdes Ernst & Young Aktiebolag till Bolagets revisor med Jonas Svensson som 
huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om 
arvoden till revisorerna hänvisas till Not 5.
VD och koncernledning
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet 
med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete 
både inför och mellan styrelsens sammanträden.
VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs 
av VD, CFO, COO, ansvarig Strategisk affärsutveckling, Uthyrningschef samt Transaktion- och 
finansieringsansvarig. Den verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk 
karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de 
schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som 
hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område.
Förvaltningscheferna tillsammans med COO och Uthyrningschef har förvaltningsmöte minst varannan 
månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt 
månadsmöte med respektive förvaltningschef.

===== SIDA 62 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   62
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning 
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i 
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete 
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. 
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och 
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på 
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på 
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. 
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga 
processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av 
åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i 
ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. 
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i 
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning 
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i 
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av 
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som 
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en 
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller 
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt 
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets 
risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsförvaltning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett  
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp 
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.  
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att  
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade 
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras 
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt 
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med 
dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. 
Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är 
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen 
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de 
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.  
Information och kommunikation 
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera 
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del 
av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och 
informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa 
att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga 
riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. 
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig 
kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett 
internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras 
och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en 
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen. 
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig 
och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och 
kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och 
verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
 • Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden 
 • Årsredovisningar
 • Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka  
värderingen av Bolaget och Bolagets aktie och obligationer
 • Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
 • Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se  
samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de 
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är 
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så 
att spårbarhet finns av utförandet. 
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att 
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. 
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna 
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 63 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   63
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i 
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete 
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. 
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. 
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: 
identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt 
uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och 
en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. 
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i 
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning 
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i 
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av 
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som 
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en 
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller 
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt 
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Intern kontroll
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, 
som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och 
riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. 
Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer 
att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga 
system för uppföljning och kontroll av Bolagets verksamhet och de risker som Bolaget och dess verksamhet 
är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets 
operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. 
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är 
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar 
följs samt att krav på noterade bolag efterlevs. 
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO 
– Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i Bolaget 
och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter, 
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i Bolaget och utgör basen för den interna 
kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar 
arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en 
gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen 
kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter 
samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av 
risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen 
bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en 
effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av 
tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och 
uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy 
och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade 
kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att 
kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen 
avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och 
övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 64 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   64
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med 
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och 
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.  
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar 
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer 
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd 
sannolikhet och eventuell påverkan på Bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad 
process. 
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål 
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska 
mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för 
företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska- 
operationella-, finansiella- och legala risker.  
 
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering 
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden. 
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina 
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om 
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga 
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder. 
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet, 
inklusive uthyrning, HR och IT.  
 
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, 
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för 
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det 
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella 
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella 
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar 
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk, 
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.  
 
Legala risker  
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och 
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och 
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som Bolaget har undertecknat. Bristande hantering av 
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan 
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av 
konkurrenslagstiftning, data-  skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning  
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan 
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller 
klimatrelaterade risker och möjligheter.
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 65 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   65
Risköversikt
Strategiska risker
Hållbarhet - Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer
- Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt
Planering och resursallokering
- Om strategi och affärsplan saknas eller är otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål
- Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser
Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
Marknad och makrofaktorer
- Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar
-  Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där Bolaget vill växa
- Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika
Kommunikation och relationer - Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och Bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom Bolaget och därmed inte     
efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning
Operationella risker
Fastighetsutveckling
 - Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
- Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite
- Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m. 
- Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade               
kostnader
Fastighetsförvaltning
- Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser 
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m.
Uthyrning
- Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans. 
- Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
Medarbetare  - Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader
- Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt
IT- och cybersäkerhet - Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter
- Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift
Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att Bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess
Legala risker
Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
Lagstiftning, regler och politiska 
beslut
- Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada Bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder
- Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
- Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd
- Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka Bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entre-
prenörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke
Finansiella risker
Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen
Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader
Rapportering och bokföring - Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden
- Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 66 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   66
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats 
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat 
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. 
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett 
antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon-
trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella 
risker i verksamheten. 
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av 
höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan 
uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd.  
 
Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de 
människor som direkt eller indirekt påverkas av Bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta 
arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det 
lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att 
attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador.  
 
Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan 
medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull 
styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om 
styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och 
antikorruptionsarbete.
Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet.  
 
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala 
internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det 
kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar 
av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för 
cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som 
om de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser. 
Dock verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan 
påverkas av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på 
serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten 
är i princip samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen 
för bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget 
inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år.  
 
Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter 
detta ger kort- och långsiktigt. 
Kapitalmarknad
Under 2025 har inflationen närmat sig Riksbankens målnivå om två procent samtidigt som 
flera räntesänkningar genomfördes under året. Sammantaget är finansieringsförutsättningarna 
för fastighetsbolag fortsatt mycket goda. Tillgången till kapitalmarknaden är mycket god och 
finansieringsvillkoren är numera på nivåer som 2021
. Nivika emitterade obligationer för ett totalt 
nominellt belopp om 400 miljoner kronor i september 2025 med en marginal på 2,50 procent vilket är 
den lägsta marginalen Nivika har erhållit på obligationsmarknaden.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
HR När organisationen växer finns en risk 
att entreprenörsandan begränsas om 
nya formella och trögrörliga rutiner 
införs. Detta kan leda till minskad 
flexibilitet, lägre innovationsförmåga 
och försämrad beslutshastighet.
Nivika ska:
- Säkerställa balans mellan struktur och flexibilitet 
genom att införa rutiner som är skalbara och 
anpassningsbara.
- Involvera medarbetare i utformningen av nya rutiner 
för att öka relevans och acceptans.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan 
om Nivika inte kan erhålla finansiering, 
eller att finansiering endast kan 
erhållas till ett betydligt högre pris. 
Detta kan påverka bolagets likviditet, 
expansionsmöjligheter och lönsamhet 
negativt.
Nivika ska:
- Upprätthålla starka relationer med flera finansier-
ingskällor för att minska beroendet av enskilda aktörer.
- Säkerställa en god finansiell ställning genom 
kontinuerlig uppföljning av nyckeltal och 
likviditetsprognoser.
- Diversifiera finansieringen med alternativa 
finansieringskällor, exempelvis obligationer
- Genomföra regelbundna stresstester för att bedöma 
effekten av ökade finansieringskostnader.
- Kommunicera långsiktiga planer och 
hållbarhetsarbete tydligt för att stärka kreditvärdighet 
och förtroende hos banker.
Operationell risk
Finansiell risk
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Planering och 
resursallokering
Snabb expansion kan leda till att 
resurser för styrning och uppföljning 
av den operationella verksamheten 
inte räcker till. Detta riskerar att skapa 
ineffektivitet, kvalitetsbrister och 
försämrad kontroll över verksamheten.
Nivika ska:
- Säkerställa att expansionsplaner alltid inkluderar en 
resursanalys för styrning och uppföljning.
- Etablera tydliga processer för prioritering av resurser 
vid snabb tillväxt.
- Införa skalbara styrnings- och uppföljningssystem 
som kan växa med organisationen.
- Utse ansvariga för kontinuerlig kontroll och 
rapportering av resursbehov.
- Genomföra regelbundna riskanalyser vid större 
expansionsinitiativ för att identifiera och åtgärda 
brister i tid.
Strategisk risk
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 67 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   67
Hållbar organisation och medarbetare
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för att Nivika ska kunna konkurrera på ett 
framgångsrikt sätt inom branschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar Bolaget 
och att Bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att medarbetares 
engagemang och prestation påverkas om Bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin 
innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö.  
Nivika har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha 
hållbara medarbetare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparent 
arbetsklimat Utöver företagskulturen finns också etablerade processer som säkerställer långsiktig 
kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en 
öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda 
relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar 
bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för Bolagets strategi och 
värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya 
medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra 
arbetsmiljö erbjuds.  
 
IT- och cybersäkerhet
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av 
administrativa och finansiella funktioner inom Bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal 
underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor 
negativ påverkan på Bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i Bolagets 
IT-system orsakar skada för Bolaget eller Bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter 
men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett 
kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och Bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som 
ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Samtliga medarbetare får också öva på sina IT-kunskaper 
genom regelbundna utbildningar, korta utbildningar som skapar förståelse och kunskap om bedrägerier, 
skadlig programvara/virus och användarbeteende. Utbildningarna prioriteras individuellt beroende på 
resultat i tidigare genomförda kurser.
Revisorns yttrande över  
bolagstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2025-12-01– 2025-12-31 på 
sidorna 59-69 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av 
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att 
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket 
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med 
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens¬stämmelse med årsredovisningslagen.
 
Stockholm den 31 mars 2026 
Ernst & Young AB
Jonas Svensson  
Auktoriserad revisor
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 68 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   68
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN 
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2025 av sju ordinarie ledamöter.  
Mer om Bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
SANTHE DAHL
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
 
 
 
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB, 
Santhe Dahl Invest AB 
och Växjö DFF AB. 
Styrelseledamot i Canfor 
Corporation (Canada), FPI 
AB, GBJ Bygg AB, med flera.
 
 
 
Aktieinnehav i Bolaget
6 952 000 A-aktier och 
18 705 650 B-aktier 
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot 
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund 
Pol.mag. från Helsingfors 
Universitet samt Ekon.mag 
från Svenska Handelshögskolan  
i Helsingfors.  
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag 
Styrelseledamot Alimak 
Group AB (publ), Karnell 
Group AB (publ), Exel  
Composites Oy, USWE 
Sports AB och Nidoco AB. 
Ledamot i  
placeringskommittén för 
Kungliga Vetenskapsakademin 
och Sjöberg Stiftelsen.
 
Aktieinnehav i Bolaget
369 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KNUT ROST
Styrelseledamot 
sedan 2025
Född: 1959
Utbildning och bakgrund
Master of Science (M.Sc.) 
Real Estate, Kungliga 
tekniska högskolan. Ledande 
befattningar inom Castellum 
AB och ICA Fastigheter i 
Västerås. VD Diös Fastigheter 
AB (publ). 
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Castellum 
AB och styrelseordförande i 
Archus AB.
 
Aktieinnehav i Bolaget
300 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande 
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala 
Universitet och Stockholms 
Universitet. Entreprenör inom 
fastighetsbranschen, chef 
fastighet/hållbarhet TV4.
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus 
Nordic Real Estate AB, 
styrelseordförande AB 
Enköpings Hyresbostäder, 
vice Styrelseordförande 
Sveriges Allmännytta AB, 
med flera.
Aktieinnehav i Bolaget
40 708 B-aktier  
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå  
Universitet. Investerare och 
rådgivare inom  
företagsöverlåtelser.
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Ferro-
nordic AB, JOHECO AB, 
Skandinavkonsult Holding 
i Stockholm AB och Skan-
dinavkonsult i Stockholm 
Aktiebolag, med flera.  
 
 
 
 
 
Aktieinnehav i Bolaget
3 388 600 A-aktier och 
3 026 713 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
TIM FLODERUS
Delägare och styrelse-
ledamot sedan 2024
Född: 1994
Utbildning och bakgrund
Kandidatexamen från  
Handelshögskolan i Stockholm.  
Över tio års erfarenhet från 
Investment AB Öresund.  
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i Almina 
Invest AB, Lodet AB, TMF 
Invest AB, Tendron Invest 
AB, WMF Group AB och Ås 
Härads Holding AB (publ) 
med flera bolag.
 
 
 
Aktieinnehav i Bolaget
7 435 600 A-aktier och 
2 286 593 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
OSCAR WELANDSON  
Delägare och styrelse- 
ledamot sedan 2023 
Född: 1991 
Utbildning och bakgrund
VD Aktiebolaget Ivar  
Petterssons Järnmanufaktur  
 
 
 
 
Övriga väsentliga 
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i 
Weland Holding AB samt 
styrelseledamot i ett 
flertal dotterbolag inom 
Welandkoncernen. 
 
 
 
Aktieinnehav i Bolaget
4 000 000 A-aktier och 
11 071 028 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 69 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   69
NICLAS BERGMAN
Strategisk affärsutveckling
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare 
av Nivika 
 
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Almina 
Invest AB och Värnanäs 
AB samt styrelseledamot i 
ett flertal dotterbolag inom 
Värnanäskoncernen. 
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och 
2 060 267 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
DANIEL KARLSSON
CFO 
Utbildning och bakgrund
Fil. Kand. Ekonomie, Civileko-
nom. Studerat vid Jönköping 
International Business School och 
Colorado College. Bakgrund
från olika befattningar inom 
Danske Bank.
 
Andra åtaganden
-
 
Aktieinnehav i bolaget
9 000 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
SVERKER KÄLLGÅRDEN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Civilingenjör Kungliga Tekniska 
Högskolan, VD Cibus Nordic 
Real Estate AB
 
 
Andra åtaganden
- 
 
 
 
 
 
Aktieinnehav i bolaget
14 536 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
KONCERNLEDNINGEN
Förvaltningschefer,  
avdelningsansvariga 
Bolagsstyrningsrapport
STINA GOF
COO
Utbildning och bakgrund
Fil. Kand.  kemiteknik. 
Tekniska högskolan i Jönköping 
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo 
Energi, Värnamo Elnät AB, 
Värnamo Energi Produktion AB 
och huvudman för Sparbank -
stiftelsen Alfa
 
Aktieinnehav i bolaget
1 100 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
RASMUS OLSSON  
SCHREWELIUS
Uthyrningschef
Utbildning och bakgrund
Marknad- och försäljning 
business-to-business
 
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo City 
AB, Olsson Performance AB
 
 
 
Aktieinnehav i bolaget
9 883 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
JULIA ÖRBOM 
Transaktions- och  
finansieringsansvarig
Utbildning och bakgrund
Pol.kand. inom nationalekonomi 
på Internationella 
Handelshögskolan i Jönköping
Andra åtaganden  
Styrelseledamot i Nittonnie AB  
 
 
 
Aktieinnehav i bolaget
10 435 B-aktier 
(privat eller genom bolag)
Koncernledningen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2025 av sex medlemmar.

===== SIDA 70 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   70
ÅRSREDOVISNING OCH 
KONCERNREDOVISNING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE  ............................................................... 71
FLERÅRSÖVERSIKT  ................................................................................... 74
 
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen  ..................................... 76
Koncernens rapport över finansiell ställning  .................................................... 77
Koncernens Egna Kapital  ................................................................................. 78
Koncernens Kassaflödesanalys  ........................................................................ 79 
Noter ................................................................................................................. 80
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag  .............................................. 96
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag  ................................................. 97
Moderbolagets Egna Kapital  ............................................................................ 98 
Moderbolagets Kassaflödesanalys  ................................................................... 99
Noter ............................................................................................................... 100
UNDERTECKNANDE  ............................................................................... 109
 
REVISIONSBERÄTTELSEN  .................................................................. 110 
 
HÅLLBARHETSNOTER  .......................................................................... 113 
 
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER  ......................... 118 
FASTIGHETSLISTA  .................................................................................... 121
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER  ............................... 123

===== SIDA 71 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   71
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och 
koncernredovisning för verksamhetsåret 2025. 
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av 
årsredovisningen och är granskad av Bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i miljontals kronor (Mkr).
Resultatposter jämförs med föregående år september 2023 - december 2024. Balansposter avser ställningen vid periodens 
utgång december 2025 och jämförs med närmast föregående års period och året september 2023-december 2024.
Verksamhet
Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och 
bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi 
äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Stark lokal närvaro 
och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.
Fastighetsbeståndet består för närvarande av 235 fastigheter med cirka 703 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets 
färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 896 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 13 413 Mkr. 
Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera 
fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv.  
 
Nivikas värdeskapande bygger på medarbetarnas kompetens, engagemang och lokala närvaro som skapar korta beslutsvägar, 
hög tillgänglighet och nära samarbeten med hyresgäster, kommuner och samarbetspartners. Bolaget har etablerade 
arbetssätt för projektutveckling, förvaltning, energioptimering och riskhantering som ger en effektiv verksamhet och bidrar till 
en stabil och långsiktig utveckling av fastighetsportföljen.  
  
Relationerna i värdekedjan, tillsammans med långsiktiga samarbeten med hyresgäster, leverantörer och entreprenörer, 
skapar stabilitet, god kundnöjdhet och goda förutsättningar för en effektiv genomförandeprocess. Nivikas varumärke som 
ansvarstagande och långsiktig fastighetsägare bidrar till att attrahera hyresgäster, medarbetare och finansiärer.  
  
Genom samlade arbetssätt, en engagerad organisation och starka relationer skapas goda förutsättningar för fortsatt 
utveckling, effektiv drift och långsiktig konkurrenskraft.
  
 
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 63 (62), samtliga är anställda i moderbolaget. Se not 7 för ytterligare detaljer.  
Koncernens totalresultat
De totala intäkterna för året uppgick till 789 Mkr (923) och motsvarar en tillväxt på 11 procent i jämförelse samma period 
föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 750 Mkr (872), serviceintäkter 36 Mkr (39) samt övriga 
rörelseintäkter 3 Mkr (12). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt. 
Tillväxten är framförallt hänförlig till fastighetsförvärv, indexreglering samt att Nivika har färdigställt ett antal projekt. 
Bolaget förvaltar 235 fastigheter per 2025-12-31 med en total uthyrningsbar yta om cirka 703 000 m². Det sammanlagda 
hyresvärdet per 2025-12-31 uppgick, på årsbasis, till 896 Mkr (800), vilket motsvarar en tillväxt om 12 procent.
Driftnettot ökade med 14 procent och uppgick till 576 Mkr (655), vilket ger en överskottsgrad om 73 procent (71).
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter central administration och finansnetto, ökade för perioden och 
uppgår till 256 Mkr (266). Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av ökade hyresintäkter samt av lägre ökningstakt 
av förvaltningskostnader.
Värdeförändringar
För perioden uppgick värdeförändringen på fastigheter till 128 Mkr (126) varav 4 Mkr (11) är realiserade och hänförliga till 
försäljningen av Hällstorp 1:108-1:124 och 1:20. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 124 Mkr (115).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -9 Mkr (-82) och avser i sin helhet 
orealiserade värdeförändringar drivet av sjunkande marknadsräntor.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr 2025 2023/24
Förändring driftnetto 62 274
Pågående nybyggnation 25 28
Mark och outnyttjade byggrätter 12 -30
Förändringar i avkastningskrav 25 -157
Totalt 124 115
Finansiell ställning och likviditet
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, obligationslån, övriga skulder och eget kapital. Upplåning 
sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos flera nordiska aktörer, vilket bidrar till en 
bred och balanserad finansieringsbas. Nivika har en robust och långsiktig finansieringsstruktur och arbetar aktivt med 
balansräkningen för att säkerställa konkurrenskraftiga villkor och god finansiell flexibilitet.  
 
De långfristiga räntebärande skulderna uppgick per rapportdagen till 7 021 Mkr (5 759), varav långfristig bankfinansiering 
utg jorde 6 152 Mkr (5 251), obligationslån 800 Mkr (400) samt övriga räntebärande skulder 70 Mkr (108). Förändringen 
under året förklaras av nyupplåning kopplad till förvärv och nybyggnationer inom det befintliga fastighetsbeståndet samt 
tillkommande obligationsfinansiering. Utestående obligationsskuld har investerats i enlighet med Nivikas gröna ramverk, 
genom fortsatta satsningar på energieffektiva och hållbara fastigheter som skapat förutsättningar för fortsatt tillväxt. Drygt 
40 procent av den räntebärande skulden klassificeras som grön.  
 
Vid periodens slut uppgick nettobelåningsgraden till 51 procent (47). Kapitalbindningen uppgick vid rapportperiodens slut 
till 3,3 år (2,7), en ökning jämfört med föregående period och ett resultat av omförhandlade lånevillkor. Den genomsnittliga 
räntan uppgick till 4,1 procent (4,4), justerat för räntederivat och exklusive byggnadskreditiv. Räntebindningen uppgick till 
2,7 år (2,9). 
 
Samtliga finansiella och informationsmässiga åtaganden enligt lånevillkoren var uppfyllda vid periodens utgång.  
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 (2,0) för den rullande 12-månadersperioden. Genomförda förvärv av högavkastande 
tillgångar har haft en positiv påverkan på resultatet och därmed stärkt räntetäckningsgraden.  
  
 
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 72 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   72
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. Med en spridd förfallostruktur i kombination med 
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista 
december 2025 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,7 år (5,6).  
 
Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 96 procent (95) sett över 
hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 95 procent (95) för kommersiellt och 99 procent (96) för bostäder. För helåret 
uppgick nettouthyrningen till cirka 32 Mkr (3). Aktiviteten är fortsatt god i uthyrningsverksamheten.
 
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som stora multinationella företag 
och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väldiversifierad med 662 (580) kommersiella kontrakt och cirka 2 786  
(2 797) bostäder. Per den sista december 2025 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 13 procent (15) av den samlade 
årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 11,6 år (9,6).
Fastighetsportföljen 
Nivikas fastighetsportfölj uppgår till 13 413 Mkr, varav 94 procent består av kassaflödesgenererande förvaltningsfastigheter. 
Portföljen har under året vuxit via förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Nivika har färdigställt sju stycken 
större ny- och ombyggnationer om totalt cirka 12 000 m2. Tillsammans tillför de färdigställda projekten 17,9 Mkr i årligt 
hyresvärde.
På Bredastensområdet i Värnamo har fyra kommersiella fastigheter färdigställts: Refugen 6 nybyggnation av kontor samt en 
påbyggnation åt Hotell Vidöstern och elmack åt Ionity, Porfyren 4 som avser en industrifastighet åt Rudhäll Industri AB samt 
Sandstenen 2 med en ombyggnad av industri/lager åt hyresgästen Sordin. Vidare har en ombyggnation av Lejonet 5 i centrala 
Värnamo färdigställts, kontor uthyrda till bland annat IF Metall. I Habo har en kommersiell fastighet färdigställts, Kämparp 
1:23, en byggvaruhandel åt hyresgästen Jem & Fix och i Alvesta har en ombyggnation på Alvesta 15:13 m.fl färdigställts åt 
hyresgästen Torps Byggelement.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Hunnebostrand byggts ut med 55 nya förrådsenheter, Strömstad 
byggt med 67 förrådsenheter och Borås med 35 förrådsenheter. Under året har även tre nya anläggningar öppnats , 
två stycken i Varberg respektive en i Halmstad och en anläggning i Gislaved stängts. Verksamheten har nu cirka 3 700 
förrådsenheter fördelat över 17 anläggningar på 13 orter.
Under året har fastigheter för 1 095 Mkr förvärvats fördelat främst utmed Västkusten samt i Jönköping och Värnamo. Under 
andra kvartalet avyttrades mark i Jönköping för motsvarande cirka 38 miljoner kronor. I december teckandes även avtal om 
avyttring av nio bostads- och kontorsfastigheter i Jönköping. Sammanlagt överenskommet fastighetsvärde uppgår till 597 
Mkr och frånträde sker under andra kvartalet 2026.
 
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 489 Mkr (652). Förvärv av fastigheter, direkt eller 
via dotterbolag, påverkade kassaflödet i med -1 008 Mkr (-797). Detta avser förvärv av 34 fastigheter, 23 stycken på 
Västkusten, fyra i Ljungby, fem i Jönköping samt en i Värnamo, även uthyrd mark i Ljungby längs E4 har förvärvats. I juli 
avyttrades byggrätter för bostäder i Jönköping, vilket påverkade kassaflödet i perioden med 5 Mkr. Investeringar i befintliga 
fastigheter uppgick 
till -462 Mkr (-474) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya 
hyresgästers behov.
 
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av upplåning netto om 1 204 Mkr (557), samt betald ränta 
-260 Mkr (-293) återköp av aktier -53 Mkr (-50) samt utdelning om -46 Mkr (-).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med -157 Mkr (299) vilket gav utgående likvida medel om 208 Mkr (365).
Finansiering 2025-12-31 2024-12-31
Säkerställd finansiering, Mkr 6 199 5 327
Obligationslån, Mkr 800 400
Genomsnittlig ränta, exkl byggnadskreditiv, % 4,1 4,4
Kapitalbindningstid, år 3,3 2,7
Räntebindningstid, år 2,7 2,9
Andelen bunden ränta, % 66 59
Likvida medel, Mkr 208 365
Tillgänglig likviditet, Mkr 892 708
Nettobelåningsgrad, % 51,4 46,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0
Soliditet, % 42 45
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 73 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   73
Hållbarhet
År 2025 har präglats av ett tydligt kliv framåt i Nivikas hållbarhetsarbete, med ökad struktur, tydligare styrning och ett stärkt 
långsiktigt fokus. Med visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer 
är hållbarhet en integrerad del av Bolagets affärsstrategi och en naturlig utgångspunkt i både förvaltning och utveckling av 
fastighetsportföljen. Arbetet syftar till att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor eller miljö.
Fokusområden och styrning av hållbarhetsarbetet 
Hållbarhetsarbetet under året har utgått från Bolagets fyra fokusområden:
• Miljö och resursanvändning
• Hållbara medarbetare
• Hållbar stadsutveckling
• Långsiktig värdeutveckling 
Under 2024 genomförde Nivika sin första dubbla väsentlighetsanalys. Analysen ligger till grund för prioritering, mål och 
uppföljning av hållbarhetsarbetet och har fortsatt att användas som styrande under 2025. Arbetet med hållbarhet är integrerat i 
Bolagets ordinarie styrning och uppföljning.
Klimat, energi och resurseffektivitet 
Under året har Nivika tagit ett strategiskt kliv framåt inom klimatområdet genom att få Bolagets klimatmål verifierade av Science 
Based Targets initiative (SBTi) och besluta om en klimatfärdplan fram till 2034. Klimatfärdplanen ger en samlad inriktning för 
arbetet med utsläppsminskningar, energieffektivisering och materialval i hela verksamheten.
Arbetet med energi har fortsatt att ge tydliga resultat. Energianvändningen i fastighetsbeståndet har minskat till 82 kWh/m² 
Atemp (89), trots ett växande bestånd, vilket visar effekten av systematiskt arbete med driftoptimering och tekniska åtgärder. 
Andelen fastigheter i energiklass A–C uppgår till 61 procent (50) av fastighetsvärdet, samtidigt som andelen fastigheter i de 
lägsta energiklasserna är fortsatt låg. Produktionen av egen solenergi har ökat till 3 388 MWh (2 780), motsvarande 14 procent 
av fastighetselen (11), vilket bidrar till minskad klimatpåverkan och ökad robusthet i energiförsörjningen.
Inom byggnation och projekt har klimatprestandan förbättrats genom lägre utsläpp per kvadratmeter i nyproduktion och ett ökat 
fokus på resurseffektiva och cirkulära materialval. Arbetet med EU taxonomin har vidareutvecklats genom extern validering och 
fördjupad metodik, vilket har resulterat i en ökad andel taxonomilinjerad omsättning samt kapital  och driftutgifter.
Klimatanpassning och riskhantering 
Klimatrelaterade risker har fortsatt varit ett prioriterat område. Samtliga fastigheter har genomgått årlig riskinventering med 
fokus på fysiska klimatrisker, där ökad nederbörd och översvämningar identifierats som centrala framtida risker. Under året 
har arbetet stärkts genom utökad scenariobedömning och fördjupad analys på fastighetsnivå, vilket har lett till att fler risker 
synliggjorts och omsatts i konkreta åtgärdsplaner.
Kundfokus och hållbar stadsutveckling 
Långsiktiga relationer med hyresgäster är en central del av Nivikas strategi. Kundnöjdheten är fortsatt hög inom både 
kommersiella lokaler och bostäder, med goda resultat inom trygghet, trivsel och helhetsupplevelse. Under året har även arbetet 
med samverkan kring energi och hållbarhet stärkts genom införande av gröna bilagor i kommersiella hyresavtal, vilket skapar 
bättre förutsättningar för gemensam energiuppföljning och effektivisering.
Hållbara medarbetare och organisation 
Medarbetarna är en avgörande framgångsfaktor för Bolagets långsiktiga utveckling. Arbetet med företagskultur, ledarskap 
och arbetsmiljö har fortsatt att utvecklas under året. Medarbetarindex ligger över målnivån och korttidsfrånvaron är låg, vilket 
indikerar en stabil och hållbar arbetsmiljö. Den omorganisation som genomfördes i början av 2026, med tydligare affärsområden 
och ansvarsfördelning, har ytterligare stärkt förutsättningarna för ett sammanhållet och effektivt hållbarhetsarbete framåt.
Hållbarhetsrapportering 
Bolagets hållbarhetsrapport upprättas separat i enlighet med årsredovisningslagen och återfinns på sidorna 26-53 i 
årsredovisningen.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 754 Mkr (5 556). Soliditeten uppgick till 42 procent 
(45). Förändringen under perioden januari - december 2025 utgörs v återköp av aktier, återutgivning av aktier som 
betalning för fastighetsförvärv, utdelning samt periodens resultat.  
 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de 
fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av 
ränteintäkter från dotterbolag samt inlåningsränta samt intäkter/kostnader för räntederivat. Balansräkningen 
består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäker -
hetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen. Resultat från andelar i koncernföretag är hänförligt 
till effekter av omstruktureringar i underkoncerner.  
 
 
Framtidsutsikter
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen.  
 
Nivika har under 2025 förvärvat och tillträtt fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om 
cirka 1 090 Mkr. Bolagets strategi med fokus på tillväxt via högavkastande fastigheter har gett effekt i stigande 
överskottsgrad samtidigt som uthyrningensgraden är fortsatt hög. Tillväxten kommer fortsatt ske via förvärv och 
byggnation av kommersiella fastigheter utmed den den västsvenska triangeln, en geografri där både näringsliv och 
efterfrågan på kommersiella lokaler är stark.
2026 har öppnat positivt för Nivika med fortsatta förvärv av högavkastande fastigheter utmed den västsvenska 
triangeln till attraktiva nivåer. Totalt har fastigheter till ett värde om cirka 300 Mkr tillträtts. Bolaget har 
fortsatt många intressanta förvärvsmöjligheter att utvärdera och därtill är både tillgången på finansiering och 
efterfrågan i uthyrningsverksamheten god. Under andra kvartalet frånträds avyttrad portfölj av kontors- och 
bostadsfastigheter i Jönköping vilket möjliggör omallokering av kapital mot högavkastande fastigheter.  
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 74 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   74
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:  
Flerårsöversikt koncern
tkr 2025 2023/24* 2022/23 2020/21 2010/21
Resultaträkning
Intäkter 789 923 612 528 327
Fastigheternas driftnetto 576 655 415 354 236
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 124 115 -496 544 341
Resultat före skatt 375 311 -317 776 476
Balansräkning
Balansomslutning 13 860 12 324 10 999 11 231 7 312
Förvaltningsfastigheter 13 334 11 768 10 619** 10 699 6 910
Rörelsefastigheter 79 19 19 - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 95 95 97 96 94
Uthyrningsgrad bostäder, % 99 96 98 98 98
Soliditet, % 42 45 45 40 33
Direktavkastning, % 4,3 5,1 3,9 3,3 3,4
Antal anställda 62 63 62 65 76
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 489 652*** 358** 173 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 486 -1 040*** -389** -3 263 -1 583
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 840 687*** 89** 3 096 1 542
*) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt.  
** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning.  
***) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat 
före skatt. 
Överkursfond 3 575 496 680 kr
Balanserade vinstmedel 177 099 600 kr
Årets resultat -14 888 304 kr
3 737 707 976 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0,72 kronor per aktie) 69 037 628 kr
i ny räkning balanseras 3 668 670 348 kr
3 737 707 976 kr
Flerårsöversikt

===== SIDA 75 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   75
KONCERNEN

===== SIDA 76 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   76
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT 
I KONCERNEN  
0
100
200
300
400
500
600
Driftnetto, Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
0
50
100
150
200
250
Förvaltningsresultat, Mkr
Mkr Not
 
2025 
12 mån 
jan-dec
2023/24 
16 mån 
sep-dec
Hyresintäkter 2,3 750 872
Serviceintäkter 2,3 36 39
Övriga rörelseintäkter 6 3 12
Summa intäkter 789 923
Driftskostnader 4,5,7 -176 -225
Underhållskostnader 4,5,7 -14 -19
Fastighetsskatt 4,5,7 -23 -24
Summa fastighetskostnader -213 -268
Driftnetto 576 655
Central administration 4,5,7 -53 -77
Övriga rörelsekostnader 6 - 0
Finansnetto 8 -267 -312
Förvaltningsresultat 256 266
Värdeförändring fastigheter, realiserade 9 4 11
Värdeförändring fastigheter, orealiserade 10 124 115
Värdeförändring räntederivat 17,18 -9 -82
Summa värdeförändring 118 44
Resultat före skatt 375 311
Aktuell skatt 9 -13 -20
Uppskjuten skatt 9 -107 -91
Periodens resultat 254 200
Övrigt totalresultat 1 -
Övrigt totalresultat 1 -
Periodens totalresultat 255 200
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare 255 200
Innehav utan bestämmande inflytande - -
Totala hyresintäkter, Mkr
2017   2018  2019   2020  2021  2022  2023  2024  2025  
        
2017   2018   2019  2020 2021   2022  2023  2024  2025
         
                                                                   
2017  2018   2019  2020  2021  2022  2023  2024  2025
         
                                                                   
Koncernen

===== SIDA 77 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   77
KONCERNENS RAPPORT ÖVER 
FINANSIELL STÄLLNING 
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 12  1  1  
Summa immateriella anläggningstillgångar 1  1
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 12 737 11 768
Rörelsefastigheter 11 79 19 
Inventarier 13 71 61
Nyttjanderättstillgångar 14 26 16
Andra långsiktiga värdepappersinnehav 17 0 0
Uppskjuten skattefordran 9 10 25
Andra långfristiga fordringar 15,17 71 26
Summa anläggningstillgångar 12 994 11 915
Omsättningstillgångar
Varulager 16 -    0    
Hyresfordringar 17 14 19
Övriga fordringar 17 17 11
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 29 13
Likvida medel 17,19 208 365
Summa omsättningstillgångar 268 408
Tillgångar till försäljning* 597 -
SUMMA TILLGÅNGAR 13 860 12 324
* Avser förvaltningsfastigheter där avtal om avyttrade har tecknats 2025-12-19 med frånträde under Q2 2026.
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 21 48 48
Övrigt tillskjutet kapital 3 575 3 575
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 2 130 1 933
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 754 5 556
   
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 742 650    
Räntebärande finansiella skulder 17,20 6 755     5 759    
Leasingskulder 14,17,20 21  12    
Derivatinstrument 17,18,20 55  45    
Summa långfristiga skulder 7 573 6 466     
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 17,20 80  138    
Leasingskulder 14,17,20 4 4    
Leverantörsskulder 17 47  41    
Aktuella skatteskulder 28 13
Övriga skulder 17 75 67    
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 33 39    
Summa kortfristiga skulder 267 301    
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning* 266 -
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 860 12 324
Koncernen

===== SIDA 78 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   78
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
Soliditet, %
Fastighetsvärde, Mkr
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000Mkr Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Omvärderings -
reserv
Balanserat resultat  
inkl. årets resultat
Totalt 
eget kapital
Ingående balans 2023-09-01 39 3 099 - 1 781 4 919
Årets resultat 200 200
Summa totalresultat 200 200
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 502 511 
- Kostnader för emission -25 -25
- Återköp av aktier -50 -50
-  Nyttjande av innehav av egna aktier som betalning för fastighetsförvärv 2 2
Utgående balans 2024-12-31 48 3 576 - 1 933 5 556
Ingående balans 2025-01-01 48 3 576 - 1 933 5 556
Årets resultat 254 254
Övrigt totalresultat 1 1
Summa totalresultat 1 254 255
Transaktioner med ägare:
- Utdelning -61 -61
- Återköp av aktier -53 -53
- Nyttjande av innehav av egna aktier som betalning för fastighetsförvärv 56 56
Utgående balans 2025-12-31 48 3 576 1 2 129 5 754
2017   2018  2019  20 20  2021  2022 2023 2024 2025 
                 
2017    2018   2019    20 20   2021    2022   2023   2024  2025 
                 
Koncernen

===== SIDA 79 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   79
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Mkr Not
2025 
12 mån 
jan-dec
2023/24 
16 mån 
sep-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 375 311
Justering för:
Finansiella poster 267  312 
Värdeförändring fastigheter -128 -126 
Värdeförändring räntederivat 9  82 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 25 2  15 
Betald skatt -17 -20
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 508 573
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar -54  48   
Förändring rörelseskulder 35  31    
Kassaflöde från den löpande verksamheten 489  652    
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 008 -797 
Avyttring av förvaltningsfastigheter 5  211 
Investering i förvaltningsfastigheter -462 -474*
Förändring i materiella anläggningstillgångar -12 -5
Investering i finansiella tillgångar -9  25    
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 486 -1 040    
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 511
Emissionskostnad - -31
Återköp av egna aktier -53 -50
Utebtald utdelning -46 -
Upptagna lån 3 996 4 356
Amortering/lösen lån -2 792 -3 799
Betald ränta -260 -293
Amortering av leasingskuld -5 -6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 840 687
Periodens kassaflöde -157 299
Likvida medel vid periodens början 365 66
Likvida medel vid periodens slut 208 365
*) Erhållet investeringsbidrag inkluderat.
Koncernen

===== SIDA 80 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   80
Noter koncernen
Tillämpade regelverk och grunder för upprättandet av koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av Europeiska unionen 
(EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad. Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska 
anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se not 
10 och 18). Nivikakoncernen beskriver de mest väsentliga redovisningsprinciperna för varje post i anslutning till respektive not.
Sammanfattning av övergripande redovisningsprinciper
Koncernredovisning
Konsolidering av dotterbolag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden och innefattar alla företag som koncernen har ett bestämmande inflytande 
över. Dotterföretag som omfattas av koncernredovisningen framgår av moderbolagets not 16.
Omräkning av utländsk valuta
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentationsvalutan i moderbolaget. 
Nivikakoncernen har inga utländska enheter.
Redovisning av kassaflöde
Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har 
upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller 
utbetalningar samt intäkter och kostnader som hänförs till investeringsrings- och/eller finansieringsverksamhet.
Not 1 Allmän information och övergripande redovisningsprinciper
Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en 
koncern med en fastighetsportfölj som består av 235 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 145 dotterbolag och 
dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, 
Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.
Koncernens besöksadress är:  
Nivika Fastigheter AB (publ)  
Refugen 6 
331 44 VÄRNAMO
Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).  
Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i miljontals kronor (Mkr).
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid 
styrelsesammanträdet den 25 mars 2026 och kommer att läggas fram för antagande vid 2025 års årsstämma den 20 maj 2026.
 
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar 
i IAS 1 om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft 1 januari 2023 har medfört att avsnitt om 
redovisningsprinciper till viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper har flyttats till andra noter.  
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2025 och framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka Nivikas 
resultat eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2025.
Kommande standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft 
IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter, ersätter IAS 1 och träder i kraft 1 januari 2027. Den nya 
standarden innebär förändringar i presentationen av de finansiella rapporterna, främst strukturen på resultaträkningen, 
införandet av upplysningar om "management-defined performance" (MPM) samt ökad dissaggregering av poster. Nivika har 
inlett ett analysarbete och håller på att ta fram en plan för införandet av IFRS 18.
Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter 31 december 2025 bedöms ha någon väsentlig inverkan på 
Nivikas finansiella rapporter.
Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och 
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa 
bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande 
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar 
föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet.  
 
De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat- 
och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.  
 
Klassificering av fastigheter utifrån bedömning av syftet med innehavet  
En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller 
omsättningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen 
eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att 
generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den 
löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras 
som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande 
verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12, 
Värnamo, som är Nivikas huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
Värdering förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella 
ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i g jorda antaganden och bedömningar anges 
vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har 
g jorts framgår av not 10.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen 
baseras till stora delar på icke observerbar indata.
Koncernen

===== SIDA 81 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   81
Koncernen
Klassificering av förvärv utifrån bedömning av syftet med förvärvet
Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att 
förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad 
betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.  
 
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastig-
hetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.
 
 
Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. 
Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser. 
Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och 
skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling.
Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument
Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan, 
och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet: 
 • Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1).
 • Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller 
indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2).
 • Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3).
Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Räntebärande skulder
Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara 
ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på 
att marginalen har förändrats sedan upplåning.
Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder
Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses 
diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder.
Finansiella derivat
Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2). 
Not 2 Hyres- och servicecintäkter
 
 
 
 
 
Mkr 2025 2023/24
Hyresintäkter 750 872
Serviceintäkter 36 39
Summa 786 911
Redovisningsprinciper
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal och hyresintäkter intäktsredovisas i resultatet linjärt över 
hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om 
betalning inte sker på samma sätt. 
I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt 
med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning 
sker månatligen i den månad hyran avser. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och 
fastighetsskatt och debiteras månadsvis löpande under året.
Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal:
Mkr 2025 2023/24
Mindre än 1 år 528 440
Mellan 1 och 2 år 462 384
Mellan 2 och 3 år 363 315
Mellan 3 och 4 år 296 250
Mellan 4 och 5 år 241 210
Mer än 5 år 1 270 924
Summa 3 160 2 522
Koncernen

===== SIDA 82 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   82
Not 3 Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning, driftöverskott samt förvaltnings- och rörelsefastigheter. Redovisade intäkter avser intäkter från externa kunder. Nivika rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt:  
Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten samt Övrigt. Samma redovisningsprinciper har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen. Vad gäller beräkningsmetoden har denna förändrats under första kvartalet 2025, fastigheter i Borås  
och Ulricehamn ingår från 1 januari 2025 i segment Jönköping istället för Västkusten. Jämförelsesiffror har omarbetats. Nivika rapporterar även en segmentredovisning där segmenten är fördelade mellan bostäder respektive kommersiellt.
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt Bostäder Kommersiellt Totalt
Mkr
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
 16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
 16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
2023/24 
sep-dec
 16 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
 
2025 
jan-dec
12 mån
Totala hyresintäkter 277 255 253 299 134 166 100 171 25 31 789 923 206 583 789
Fastighetskostnader - Drift -58 -72 -59 -77 -28 -33 -16 -32 -14 -10 -176 -225 -69 -107 -176
Fastighetskostnader - Underhåll -5 -4 -4 -7 -2 -3 -2 -4 -1 -1 -14 -19 -5 -8 -14
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -9 -10 -8 -7 -2 -3 -3 -4 -1 -1 -23 -24 -3 -20 -23
Driftnetto 205 170 182 208 102 127 79 130 9 20 576 655 129 448 576
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter -31 3 61 162 16 -55 44 41 37 -27 127 126 35 92 127
Resultat inkl. värdeförändringar 174 173 243 371 118 72 123 171 46 -7 703 781 164 540 703
Ofördelade poster:
Central administration -53 -77 -53
Finansnetto -267 -312 -267
Värdeförändring derivat -9 -82 -9
Skatt -120 -111 -120
Övrigt totalresultat 1 - 1
Resultat efter skatt 255 200 255
Förvaltningsfastigheter 4 707 3 419 4 254 3 071 2 189 2 218 1 869 1 844 315 283 13 334 11 768 4 631 8 703 13 334
Rörelsefastigheter - - 79 19 - - - - - - 79 19 - 79 79
Koncernen

===== SIDA 83 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   83
Not 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetskostnader, Mkr 2025 2023/24
Mediakostnader* -86 -106
Underhållskostnader -14 -19
Försäkring och avgälder -4 -5
Fastighetsskatt -23 -24
Personal -36 -45
Övriga fastighetskostnader -50 -70
Summa -213 -268
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Central administration, Mkr 2025 2023/24
Personal -30 -38
Konsultkostnader -7 -6
Avskrivningar -4 -4
Övriga centrala kostnader -12 -28
Summa -53 -77
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.  
Not 5 Arvode till revisorer
 
 
 
 
 
 
 
Mkr 2025 2023/24
Ernst & Y oung AB
Revisionsuppdraget 3,3 4,5
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,3
Skatterådgivning 0,3 0,3
Summa 4,0 5,1
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens  
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde 
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 7 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprinciper
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under 
anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande 
kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under 
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Förpliktelser avseende 
avgiftsbestämda pensioner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget.
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, Mkr 2025 2023/24
Löner och andra ersättningar 11,4 15,6
Sociala avgifter 3,5 4,9
Pensionskostnader 2,2 3,5
Summa 17,1 24,0
Övriga anställda, Mkr 2025 2023/24
Löner och andra ersättningar 31,0 38,1
Sociala avgifter 12,2 14,8
Pensionskostnader 2,4 2,5
Summa 45,6 55,4
Summa personalkostnader 62,7 79,4
Ersättning till styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2025 att utgå med 0,5 Mkr (0,5) till styrelsens ordförande och 0,3 Mkr 
(0,3) till envar av övriga styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och med 0,2 
Mkr (0,2) till envar av övriga styrelseledamöter som är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Ersättning 
för utskottsarbete tillkommer med totalt 0,1 Mkr (0,1). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2025-05-08 till och med 
årsstämman 2026-05-20. 
Not 6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
 
 
 
 
 
Övriga rörelseintäkter, Mkr 2025 2023/24
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 3 12
Summa 3 12
 
 
 
 
 
 
Övriga rörelsekostnader , Mkr 2025 2023/24
Kostnader vid övrig försäljning - 0
Summa - 0
Koncernen

===== SIDA 84 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   84
Koncernen
forts. Not 7 Anställda och personalkostnader
Grundlön/
styrelsearvode Pension Övriga förmåner
Ersättning till ledande 
befattningshavare*, Mkr 2025 2023/24 2025 2023/24 2025 2023/24
Elisabeth Norman, styrelseordförande 0,5 0,7 - - - -
Viktoria Bergman, styrelseledamot - 0,1 - - - -
Santhe Dahl, styrelseledamot 0,2 0,3 - - - -
Håkan Eriksson, styrelseledamot 0,3 0,3 - - - -
Benny Holmgren, styrelseledamot 0,1 0,3 - - - -
Thomas Lindster, styrelseledamot 0,1 0,3 - - - -
Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot 0,3 0,3 - - - -
Oscar Welandson, styrelseledamot 0,2 0,2 - - - -
Tim Floderus, styrelseledamot 0,2 0,2 - - - -
Niclas Bergman, VD - 2,6 - 0,9 - 0
Sverker Källgården, VD 3,9 1,8 1,1 0,6 0,1 0,1
Andra ledande befattningshavare (5(6) personer) 5,0 7,9 1,1 2,0 0,4 0,5
Summa 10,8 15,0 2,2 3,5 0,5 0,6
*Ingen rörlig ersättning har utgått.
Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2025 2023/24
Andel kvinnor i styrelsen 25 25
Andel män i styrelsen 75 75
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 40 50
Andel män bland övriga ledande befattningshavare 60 50
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Koncernledning 
Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Affärsutveckling, Uthyrningschef och Transaktions- och  
finansieringsansvarig i koncernledningen.
Ersättning och förmåner 
Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå 
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har 
incitamentsprogram för koncernledning exklusive VD samt för förvaltningsområdeschefer.
Uppsägning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och 
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning 
från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag. 
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå.
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprinciper
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella kostnader utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som 
är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller 
försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de 
uppkommer. 
 
 
 
Betalda och erhållna räntor 2025 2023/24
Under året erhållna ränteintäkter 5 6
Under året betalda räntekostnader -280 -342
Summa -275 -337
Finansiella intäkter, Mkr 2025 2023/24
Ränteintäkter 5 6
Övriga finansiella intäkter - -
Summa 5 6
Finansiella kostnader, Mkr 2025 2023/24
Räntekostnader till kreditinstitut -241 -300
Övriga räntekostnader* -30 -18
Summa -272 -318
* Avser främst obligationslån
Koncernen

===== SIDA 85 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   85
Uppskjuten Inkomstskatt är  
hänförligt till, Mkr
Uppskjuten 
skattefordran  
2025-12-31
Uppskjuten 
skatteskuld 
2025-12-31
Uppskjuten 
skattefordran  
2024-12-31
Uppskjuten 
skatteskuld 
2024-12-31
Omvärdering av förvaltningsfastigheter
till verkligt värde - -747 - -657
Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - 8 - 9
Aktiverade underskottsavdrag 10 - 25 -
Obeskattade reserver - -3 - -2
Summa 10 -742 25 -650
Redovisas enligt följande i Rapport över finansiell ställning, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Uppskjutna skattefordringar 10 25
Uppskjutna skatteskulder -742 -650
Summa 732 623
2025-12-31 2024-12-31
Avstämning uppskjutna skatter, Mkr Uppskjuten 
skatteskuld
Uppskjuten 
skattefordran
Uppskjuten 
skatteskuld
Uppskjuten 
skattefordran
Ingående balans -650 25 -560 27
Omklassificering - - - -
Skattekostnader/intäkter redovisade i 
resultaträkningen -92 15 -82 -9
Justering pga förvärv/försäljning - - -7 -
Uppskjuten skatt i eget kapital - - - 6
Utgående balans -742 10 -650 25
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden.
Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen 
av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs 
av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas 
genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.
Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån 
sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 32,1 procent (35,7).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt  
totalresultat.
Not 9 Inkomstskatt
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mkr 2025 2023/24
Aktuell skatt -13 -20
Uppskjuten skatt -107 -91
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -120 111
Avstämning av effektiv skattesats 2025 2023/24
Redovisat resultat före skatt 375 311
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6% (20,6): -77 -64
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter 0 10
Schablonintäkt periodiseringsfond 0 0
Övriga ej avdragsgilla kostnader 0 0
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -36 -39
Skatt vid fastighetsförsäljningar 2 -14
Justering avseende skatter föregående år -9 -2
Övrigt 0 -1
Total skattekostnad -120 -111
Effektiv skattesats 32,1% 35,7%
Koncernen

===== SIDA 86 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   86
Not 10 Förvaltningsfastigheter
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Förändring av förvaltningsfastigheter, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsbestånd vid årets början 11 768 10 619
Förvärv av fastigheter 1 082 810
Försäljning av fastigheter -38 -247
Omklassificering till rörelsefastighet -59 -
Investeringar i befintliga fastigheter 462 474
Värdeförändring i befintliga fastigheter 124 115
Fastighetsbestånd vid periodens slut 13 334 11 768
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Orealiserade värdeförändringar, Mkr
2025
jan-mars
2025
april-juni
2025
juli-sep
2025
okt-dec
2025
12 mån
Förändring driftnetto 11 38 -24 37 62
Pågående nybyggnation 9 7 4 5 25
Mark och outnyttjade byggrätter 13 -10 4 5 12
Förändring avkastningskrav -29 4 33 17 25
Utgående ackumulerade  
anskaffningsvärden 4 39 17 64 124
Årets förändring per kategori, Mkr
Industri/ 
Lager
Handel/ 
Kontor
Samhälls- 
fastigheter Bostäder
Övrigt/ 
Mark
Verkligt värde vid årets början 
2023-09-01 4 315 1 446  667 3 870 318
Förvärv 299  133 - 202 176
Förbättringsinvesteringar 101 100 90 182 1
Avyttringar -187 - - -60 -
Omklassificeringar - - - - -
Orealiserade värdeförändringar 38 83 7 62 -74
Verkligt värde vid årets slut 
2024-12-31 4 565 1 762 765 4 256 421
Förvärv 472 571 - - 40
Förbättringsinvesteringar 246 56 180 -2* -19
Avyttringar - - - - -38
Omklassificeringar -58 - - - -
Orealiserade värdeförändringar 68 -13 25 30 13
Verkligt värde vid årets slut 
2025-12-31 5 293 2 376 970 4 284 412
*) Erhållet investeringsbidrag.
Redovisningsprinciper  
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa.  
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter 
redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som  
anläggningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.  
 
Tillkommande utgifter för förvaltningsfastigheter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida 
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla bolaget. Alla andra tillkommande utgifter  
redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer.  
 
Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad 
värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskost-
nader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Fastigheter 
under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt.  
 
Hyresintäkter redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under not 2. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas 
som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer. 
 
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar 
tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en 
realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det 
beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten. 
Värderingsmodell
Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de 
verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens 
resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. 
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, 
kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. 
Av beståndets 235 fastigheter har samtliga, under perioden 2025-01-01 - 2025-12-31, värderats externt, vilket motsvarar 
100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista december 
2025 är Newsec samt Savills. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade 
hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda 
framtida vakanser.
Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet 
avseende de framtida kassaflödena har g jorts utifrån en analys av:
 • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
 • Marknadens/närområdets framtida utveckling
 • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
 • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
 • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
 • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten  
Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats 
baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens 
slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot 
evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet.  
De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer 
på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner 
av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och 
bearbetning, följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående 
värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora 
delar på icke observerbar indata. 
Koncernen

===== SIDA 87 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   87
Not 11 Rörelsefastigheter
Mkr 2025 2023/24
Fastighetsbestånd vid årets början 19 19
Omklassificering 60 -
Avskrivning - -0
Fastighetsbestånd vid årets slut 79 19
Not 12 Immateriella anläggningstillgångar
Mkr 2025 2023/24
Ingående anskaffningsvärden 7 7
Årets anskaffningar - -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 7
Ingående avskrivningar -5 -5
Årets avskrivningar -0 -1
Utgående ackumulerade avskrivningar -6 -5
Utgående redovisat värde 1 1
Avskrivning av immateriella anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De tillämpade nytt-
jandeperioderna är:  
 
  Antal år
Programvara/licenser  5- 8 år
Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprinciper
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar  
och eventuella ackumulerade nedskrivningar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång redovisas i resultatet den redovisningsperiod  
då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så 
behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när 
de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den 
återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 14.
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De tillämpade 
nyttjandeperioderna är:
  Antal år
Inventarier, verktyg och installationer  5- 10 år
Rörelsefastighet  50- 100 år
Koncernen genomför ett nedskrivningstest i de fall det föreligger indikationer på att en värdenedgång har skett i de materiella 
tillgångarna.  
forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Per den 31 december 2025 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 13 413 Mkr  
(11 788). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna, uppgick 
totalt till 124 Mkr (115). Förändringen av fastigheternas värde, inkluderat rörelsefastigheter, motsvarar en värdeökning om 
cirka 14 procent (11). Värdeökningen förklaras främst av förvärv. 
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2025-12-31 (2024-12-31)
Inflationsantagande År 2026 1,5, därefter 2 (År 2025 1, därefter 2 per år)
Kalkylperiod, år 5-25, median 10 (5-25, median 10)
Direktavkastning bostäder, % 5,8 -8,8, viktad 6,7 (5,8-8,8, viktad 6,7)
Direktavkastning kommersiellt, % 3,1 -7,4, viktad 4,5 (3,1 - 7,4, medel 4,6)
Långsiktig vakans, % 0-20
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderings-  
institutets erfarenhet av likartade objekt
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses 
som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
Ändring indata Värdeförändring
Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr %
Hyra %-enhet 10 +1 230 +9,2
Vakansgrad %-enhet 10 -1 647 -12,3
Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -161 -1,2
Inflation %-enhet 1 +1 092 +8,1
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 868 -13,9
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 757 +20,6
Koncernen

===== SIDA 88 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   88
Nyttjanderättstillgångar, Mkr 2025 2023/24
Ingående balans 16 25
Omvärdering - -6
Tillkommande avtal 15 6
Avskrivningar -3 -4
Avslutade avtal -1 -6
Utgående balans 25 16
Leasingskulder, Mkr
Ingående balans 16 24
Omvärdering - -5
Tillkommande avtal 13 6
Avslutade avtal -1 -6
Räntekostnader 2 2
Betalda leasingavgifter -6 -6
Utgående balans 25 16
Nivika har fyra tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa 
leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas 
genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten 
och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden 
för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Tillämpning av praktiska undantag  
Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både 
leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-
leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden. 
 
 
Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverksamheter: 
Mkr 2025 2023/24
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -4 -4
Räntekostnader fordringar -2 -2
Summa -6 -6
forts. Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 14 Leasingavtal
Redovisningsprinciper  
 
Koncernen som leasegivare  
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som 
operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett 
redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av not 
10 Förvaltiningsfastigheter. 
Koncernen som leasetagare  
Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt fordon.
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasing-  
betalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden 
tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna.
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella 
nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar 
inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella 
förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament.
I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt 
rörelserna under året. 
Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Mkr 2025 2023/24
Ingående anskaffningsvärden 117 108
Årets anskaffningar 11 5
Försäljningar/utrangeringar -4 -1
Förvärv/avyttring av dotterbolag 12 5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 136 117
Ingående avskrivningar -56 -45
Försäljningar/utrangeringar 4 1
Förvärv/avyttring av dotterbolag -5 -2
Årets avskrivningar -8 -11
Utgående ackumulerade avskrivningar -65 -56
Utgående redovisat värde 71 61
 
Koncernen

===== SIDA 89 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   89
Not 15 Andra långfristiga fordringar
Mkr 2025 2023/24
Ingående anskaffningsvärden 26 48
Tillkommande fordringar 48 9
Amorteringar, avgående fordringar -2 -31
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 71 26
Utgående redovisat värde 71 26
Not 16 Varulager
Mkr 2025 2023/24
Råvaror och ej färdigställda volymer - 0
Summa - 0
Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Redovisningsprincip
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9.
Klassificering och värdering
Koncernens finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde förutom skuld för villkorad tilläggsköpeskilling 
som redovisas till verkligt värde. Förändring av verkligt värde på den finansiella skulden redovisas i rörelseresultatet som övrig 
rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. 
Finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar inkluderar hyres- och kundfordringar, kassa samt finansiella derivatinstrument.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av 
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar 
redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring 
derivatinstrument”.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga 
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis 
till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av 
effektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens 
finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde.
 
Nedskrivning av finansiella tillgångar  
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. 
Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering 
för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar 
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för 
den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring 
sedan första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i 
den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.
För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga 
fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en nedskrivningsmodell med tre stadier. 
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare 
tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovis -
ningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående 
löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den 
återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på 
tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier.  
Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och 
förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet.
Finansiella skulder
Koncernens finansiella skulder består av räntebärande skulder, leasingskulder, derivatinstrument samt leverantörs- och övriga 
skulder. 
Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet 
anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av 
eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen 
redovisas som finansiell kostnad eller intäkt i resultatet.
Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt 
att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. 
När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, 
redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en 
del av effektivräntan.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat
  
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av 
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar 
redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring 
derivatinstrument”. 
 
Finansiell riskhantering 
Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av 
styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella 
skulder utgörs av säkerställda banklån.  
Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering:
 
forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering forts. Not 17 
Koncernen

===== SIDA 90 =====

ÅRSREDOVISNING 2025   Nivika Fastigheter AB (publ)   90
forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhanteringforts. 
2025-12-31 2024-12-31
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, Mkr
Redovisat 
värde
Verkligt 
värde
Redovisat 
värde
Verkligt 
värde
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0 0 0
Hyresfordringar 14 14 19 19
Övriga fordringar 17 17 11 11
Upplupna intäkter 29 29 13 13
Likvida medel 208 208 365 365
Summa 268 268 408 408
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, Mk r
Räntebärande finansiella skulder 6 860 6 860 5 913 5  913
Leverantörsskulder 47 47 41 41
Övriga skulder 103 103 80 80
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 33 39 39
Summa 7 043 7 043 6 073 6 073
Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet, Mkr
Derivatinstrumet - - - -
Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet, Mkr
Derivatinstrument 55 55 45 45
Koncernen har derivatinstrument i form av olika typer av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt 
värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen 
direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.
Marknadsrisk
Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak 
genom användning av finansiella derivat.
Valutarisk
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs i svenska kronor, Bolaget är därmed inte 
exponerat för någon valutarisk.
Ränterisk 
Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker 
huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av 
ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används olika typer av räntederivat. 
Per december månad 2025 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga 
nettoräntekostnaderna med 59,6 Mkr (58,4), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året. 
Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men 
exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 2,7 år (2,9).
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att bolagets hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på 
nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form 
av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett 
stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas kreditrisken.
Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett 
uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen. 
Likviditet och finansieringsrisk
Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I 
samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med 
likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att 
finansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och 
finansiering av kommande investeringar.
Den externa låneportföljen följer koncernens finansieringspolicy och har en löptidsstruktur som innebär att koncernens 
exponering för refinansieringsrisker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som 
innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl 
fungerande samarbete.
 
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
Förväntat kassaflöde 2025
Finansiella skulder, Mkr År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder 1 382 2 056 2 622 1 635 7 695
Leasingskulder 5 5 6 10 26
Derivatinstrument 19 19 19 24 81
Leverantörsskulder 47 - - - 47
Övriga kortfristiga skulder 136 - - - 136
Summa 1 588 2 078 2 645 1 673 7 984
Förväntat kassaflöde 2023/24
Finansiella skulder, Mkr År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder 2 551 1 187 1 922 719 6 381
Leasingskulder 4 3 2 7 16
Derivatinstrument 10 7 7 18 41
Leverantörsskulder 41 - - - 41
Övriga kortfristiga skulder 119 - - - 119
Summa 2 725 1 196 1 931 745 6 598
Koncernen

===== SIDA 91 =====