Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

2024
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

Innehållsförteckning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Finansiella mål och utdelningsmål 6
Intjäningsförmåga  7
Affärsmodell   8
Fastighetsbestånd  10
Förvaltning 16
Projekt 18
Transaktioner 20
Finansiering 22
Intresseföretag och joint ventures 27
Vår marknad 28
Våra affärsområden 35
Aktien och ägarna 40
Hållbarhetsrapport  43
Förvaltningsberättelse  71
Flerårsöversikt  72
Kvartalsöversikt 73
Strukturerat riskarbete  74
Bolagsstyrningsrapport  79
  Styrelse   86
  Ledning   88
Finansiella rapporter 90
Noter och redovisningsprinciper  101
Förslag till vinstdisposition 118
Avstämning nyckeltal  120
Definitioner  121
Årsredovisningens undertecknande  122
Revisionsberättelse  123
Fastighetsförteckning  128
Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 22-26, 40-42  
samt 71-122.
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner  
och rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. 
Kalender
Delårsrapporter
Q1 januari – mars 2025: 7 maj 2025
Q2 januari – juni 2025: 11 juli 2025
Q3 januari – september 2025: 17 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025: 6 februari 2026
Avstämningsdag för utdelning  
på preferensaktier
30 april 2025
Föreslagna avstämningsdagar  
för utdelning på preferensaktier
31 juli 2025
31 oktober 2025
31 januari 2026
30 april 2026
Föreslagna avstämningsdagar  
för utdelning på stamaktier
14 maj 2025
31 juli 2025
31 oktober 2025
31 januari 2026
Årsstämma:   
Sundsvall den 7 maj 2025
 
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls  
som dokument i pdf-format på:  
www.np3fastigheter.se 
De som efterfrågar en tryckt version av  
årsredovisningen ombeds maila till: 
info@np3fastigheter.se 
För prenumeration på finansiella rapporter  
och pressmeddelanden hänvisas till:  
www.np3fastigheter.se/media 
NP3 Fastigheter AB (publ) 
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige

===== SIDA 3 =====

Q1
• I februari emitterade bolaget gröna obligationer om 300 mkr. 
I samband med emissionen återköpte bolaget nominellt 321 
mkr av obligationer med förfall i oktober 2024 och september 
2025. 
Q2
• I april utnyttjade bolaget sin rätt till frivillig förtidsinlösen 
av resterande utestående obligationer med förfall i oktober 
2024. Lösenbeloppet uppgick till 185 mkr. 
• I maj avyttrade bolaget hela sitt innehav av B-aktier i Fastig -
hetsbolaget Emilshus AB vilket inbringade en total försälj -
ningslikvid om 201 mkr. 
• Tio fastigheter tillträddes med ett underliggande fastighets -
värde om 186 mkr och ett årligt hyresvärde om 19 mkr. 
Q3
• I juli tillträdde NP3 49 procent av aktierna i With You 
Sweden AB som därmed utgör ett joint venture till NP3. With 
You-koncernen ägde då tio fastigheter till ett underliggande 
fastighetsvärde om 420 mkr. 
• I mitten av september genomförde bolaget en riktad nyemis -
sion av 4 000 000 stamaktier till ett pris om 250 kr per aktie 
vilket tillförde bolaget 1 000 mkr före transaktionskostnader. 
• I september ingicks avtal om förvärv av fastigheter på Frösön 
i Östersund till ett underliggande fastighetsvärde om 755 mkr 
och ett årligt hyresvärde om 69 mkr, samt förvärv av 29,6 
procent av aktierna i Cibola Holding AB, moderbolag i en  
hotellfastighetskoncern som äger 21 fastigheter med ett 
årligt hyresvärde om 52 mkr. NP3 ägde sedan tidigare 31,6 
procent av aktierna. Efter förvärvet utgör Cibola ett dotter- 
bolag till NP3. Båda förvärven utgjorde så kallade närståen -
detransaktion och var därför villkorade av ett godkännande 
på en extra bolagsstämma.
• I slutet av september emitterade bolaget gröna obligationer 
om 300 mkr. I samband med emissionen återköpte bolaget 
nominellt 92 mkr av obligationer med förfall i september 
2025 och april 2026.
Q4
• I oktober förtidsinlöstes samtliga utestående obligationer 
med förfall under 2025 till ett nominellt belopp om 317 mkr. 
• Vid en extra bolagsstämma i slutet av oktober beslutades 
om förvärv av samtliga aktier i Frösö Park Fastighets AB, 
förvärv av 29,6 procent av aktierna i Cibola Holding AB samt 
en nyemission av 4 000 000 preferensaktier som utgjorde 
en del av betalningen av förvärvet av Frösö Park och Cibola. 
Förvärven tillträddes i början av november.
• Utöver förvärven av Frösö Park och Cibola tillträddes 15 
fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 504 mkr 
och ett årligt hyresvärde om 54 mkr. 
• Bolaget ingick avtal om förvärv av fem fastigheter till ett 
underliggande fastighetsvärde om 65 mkr samt avtal om 
försäljning av tre fastigheter till ett underliggande fastighets -
värde om 76 mkr. Fastigheterna tillträddes och frånträddes 
under första kvartalet 2025. 
Väsentliga händelser efter årets utgång 
Bolaget har inga väsentliga händelser att rapportera efter årets 
utgång.
Föreslagen  
utdelning på stam-  
och preferens- 
aktier 
Hyresintäkterna 
uppgick till  
1 992 mkr 
Årets tillträdda  
förvärv
Driftöverskottet  
uppgick till 
1 503 mkr
405 mkr
+11 %2 087 mkr +11 %
Förvaltningsresultat  
per stamaktie  
13,57 kr
+15 %
Året i korthet
2 ÅRET I KORTHET
Fastighetsvärdet  
uppgick till 
23,4 mdkr
+15 %

===== SIDA 4 =====

3ÅRET I KORTHET
NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med  
hög direktavkastning främst i norra Sverige. Per den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till 
2 201 000 kvadratmeter uthyrbar area fördelat på 554 fastigheter inom kategorierna industri, logistik, 
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle,  
Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Vid årets slut uppgick fastighetsvärdet 
till 23,4 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och har 
sitt huvudkontor och säte i Sundsvall.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, % 
Förvaltningsresultatet ökade med 18 % till 879 mkr.  
Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till  
13,57 kr, en ökning med 15 %.
Nyckeltal 2024 2023
Utfall
Marknadsvärde fastigheter, mkr 23 384 20 276
Hyresintäkter, mkr 1 992 1 797
Driftöverskott, mkr 1 503 1 353
Förvaltningsresultat, mkr 879 745
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 14,17 -2,43
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 13,57 11,76
Eget kapital, kr/stamaktie 131,34 114,78
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 154,64 135,58
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93
Överskottsgrad, % 75 75
Finansiella
Belåningsgrad, % 51,8 56,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1
Skuldkvot, ggr 8,0 8,6
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 120-121.
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Mkr
13,00
10,90
13,57
11,76
  Sundsvall 19 (21)
  Östersund 14 (10)
  Dalarna 13 (13) 
  Gävle 12 (14)
  Luleå 12 (12)
  Skellefteå 11 (12) 
  Umeå 10 (11)
  Mellansverige 9 (7)
  Industri 49 (46)
  Handel 22 (25)
  Kontor 9 (10)
  Logistik 8 (9)
  Övrigt 12 (10)
20152016 20172018201920202021202220232024
Fastighetsvärdet ökade med 15 % till 23,4 mdkr.
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
Driftöverskottet ökade med 11 % till 1 503 mkr.
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
20152016 20172018201920202021202220232024
20152016 20172018201920202021202220232024
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år
Förvaltningsreultat Förv.res/stam
4,90
4,10
5,79
6,54
8,07
9,26

===== SIDA 5 =====

4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
Förvaltningsresultatet för 2024 är det högsta resultat NP3 presterat, totalt och per stamaktie. Om 
prognosen för 2025 års förvaltningsresultat uppnås kommer förvaltningsresultatet öka med 17 procent 
i jämförelse med 2024. Ett stort skäl till utfallet och utvecklingen är att NP3 sedan starten 2010 konse -
kvent har haft och hållit fast vid en enkel och långsiktig affärsidé: Att äga och förvalta högavkastande 
kommersiella fastigheter, primärt i norra Sverige. NP3s fokus på ett långsiktigt, stabilt och ökande 
kassaflöde har gagnat företaget och dess ägare.
Förvaltningsresultat, tillväxt och risk 
Förvaltningsresultatet för 2024 uppgick till 879 miljoner kro -
nor, vilket motsvarar en ökning med 18 procent och 15 pro-
cent per stamaktie jämfört med föregående år. De viktigaste 
faktorerna som lett till resultatförbättringen är hyresökningar 
från primärt inflationslänkade hyresavtal, sänkt snittränta dri -
vet av lägre basränta och investeringar i förvärv och befintligt 
fastighetsbestånd.
Under 2024 har NP3 genomfört investeringar om totalt cirka 
3 miljarder kronor. Den största enskilda investeringen avsåg 
förvärvet av före detta F4 i Östersund, nuvarande Frösö Park. 
De största hyresgästerna på Frösö Park är Fortifikations -
verket samt Polismyndigheten som i samband med tillträdet 
blev NP3s största respektive fjärde största hyresgäst sett till 
hyresvärdet. Uthyrningar kopplade till säkerhet och till stat 
och kommun ser generellt ut att öka under kommande år. Att 
få gemensam kunskap och förståelse för varandras verksam-
heter är viktigt och i det har förvärvet av Frösö Park stärkt 
NP3.
Förvärvet finansierades genom en emission av fyra miljoner  
stamaktier vilket sammanlagt tillförde bolaget 1 miljard 
kronor. Emissionen har gett förutsättningar till ytterligare 
investeringar och samtidigt en minskad belåningsgrad. 
Trots utspädningen till följd av ökat antal stamaktier ökade 
förvaltningsresultatet per aktie och förväntas öka med ännu 
större effekt under 2025. Detta ligger väl i linje med vårt mål 
att öka vårt resultat till bibehållen eller minskad operationell 
och finansiell risk.
Prognosen för 2025 motsvarar ett förvaltningsresultat om 
15,36 kronor per stamaktie, motsvarande en vinstökning 
om 13 procent jämfört med 2024. Vårt mål är att nå en årlig 
tillväxt om 12 procent per stamaktie över en femårsperiod 
och per årsskiftet uppgick den till 11 procent för innevarande 
femårsperiod. Sammantaget skall våra resurser fortsatt riktas 
mot aktiviteter som levererar ett så stabilt, förutsägbart och 
långsiktigt växande förvaltningsresultat som möjligt till våra 
aktieägare.
Finansiering 
Under de senaste åren har investeringstakten varit låg för 
många bolag i Sverige. Det har dessutom amorterats mycket 
skuld genom resultatgenerering och aktieemissioner vilket 
har medfört att kreditvolymer har minskat. Räntebanan har 
vänt under 2024, för denna gång, vilket gör att risken i många 
bolag har minskat. Samtidigt har aptiten från kreditinveste-
rare tilltagit och därigenom har kreditmarginaler pressats.
Under 2024 har NP3 genomfört en obligationsemission med 
den lägsta marginalen i bolagets historia. Bara drygt två år 
tidigare genomförde NP3 den historiskt dyraste. Marknaden 
har med andra ord förändrats enormt snabbt, igen. 
NP3 har under 2024 refinansierat 2 miljarder kronor i bank-
marknaden och i början av 2025 ytterligare 4 miljarder kro-
nor. Även refinansiering i bank sker till lägre marginaler vilket 
ger förutsättningar att öka kapitalbindningen. NP3 kommer 
fortsätta fokusera på våra skuldförfall då refinansierings-  
risken är den enskilt största finansiella risken i NP3. 
Andelen räntebundna lån har under året ökat från 42 procent 
till 49 procent. Från att ha haft en stor andel rörliga lån har 
NP3 succesivt ökat sin räntesäkring och därmed ökat förut-
sägbarheten i kassaflödet. Skillnaden mellan våra lånekost-
nader och den avkastningsnivå vi kan investera till har ökat 
under året. Belåningsgraden och skuldkvoten är historiskt 
låga. Totalt sett är det min uppfattning att NP3 idag står väl 
rustat finansiellt för ytterligare tillväxt. Vi fortsätter utvärdera 
potentiella investeringar och är redo om rätt affärer uppstår. 
Hållbarhet
NP3s ambition från start har varit att kontinuerligt göra allt 
lite bättre, inte minst gällande hållbarhet. Att ta långsiktiga  
beslut gör att det inte behöver vara någon motsättning 
mellan miljömässig och ekonomisk hållbarhet. NP3s fokus är 
inriktat på genomförandet. Vi kommer fortsätta den utveck -
lingen och fokusera på att lyfta de energimässigt sämsta 
fastigheterna. Det bidrar inte bara till en bättre miljö, bättre 
klimat och bättre lokaler för våra hyresgäster utan även till 
lönsamhet för våra aktieägare. 
Under senare år har vi lyft nivån på vår hållbarhetsredovis-
ning. Samtidigt har vi lagt fokus på vår gröna portfölj, vilken 
utgörs av de investeringar som vi i enlighet med vårt gröna 
ramverk definierat som ”gröna och mer hållbara”. Under 2024 
växte den gröna portföljen med 37 procent och vår ambition 
är att den fortsatt skall öka med minst 25 procent årligen.

===== SIDA 6 =====

5VD HAR ORDET
Framtid 
Det är en fortsatt ökad oro geopolitiskt och känslan av att 
oroligheterna skall minska i närtid är, tyvärr, obefintlig.  
Vi får alla förhålla oss till en ny verklighet med bland annat 
väpnade konflikter, handelstullar och volatila utsikter. Att då 
nämna affärsmöjligheter och konjunkturutmaningar eller att 
sätta ord på framgång är svårt och känns nästan futtigt. Men 
att fokusera på något som ligger mer inom egen kontroll är 
samtidigt både viktigt och befriande.
Mitt i denna omvärld ser vi ett NP3 som kan summera 2024 
som ett mer stabilt år än de närmast föregående. Under året 
var det färre avtal som omförhandlades, färre hyresgäster 
som avflyttade och vi ser inga ökade kundfordringar. Jag 
bedömer att denna stabilitet har sin förklaring i att den 
norrländska marknaden och vårt valda fastighetssegment, 
industrifastigheter, historiskt har haft låg hyrespotential. 
Basen vi utgår från har en lägre fallhöjd. Värdet på våra 
fastigheter är drygt 10 000 kronor per kvadratmeter och 
hyresintäkten uppgår till 885 kronor per kvadratmeter.  
Direktavkastningskravet på vårt fastighetsbestånd uppgår  
till 7,10 procent och har som lägst uppgått till 6,28 procent, 
då vid andra kvartalet 2022. Värdet på det jämförbara fastig -
hetsbeståndet uppgick per kvadratmeter då som nu till drygt 
10 000 kronor. Noterbart är alltså att nominellt har värdena 
varit stabila trots att direktavkastningskraven gått upp med 
13 procent. Effekten av våra inflationslänkade hyresavtal är 
betydande.
Jag bedömde hyresmarknaden som utmanande under  
fjolåret men såg också möjligheter givet NP3s infrastruktur 
med tolv lokala kontor i våra marknader. Detsamma gäller  
för 2025. Efterfrågan var svagare än normalt under sista  
kvartalet 2024 och förväntas vara det stora delar av 2025.  
Men trots att jag bedömer efterfrågan som svagare är den 
ändå stabil. Vi ser inte fallande hyresnivåer eller någon 
enskild marknad eller något segment som har en avvikande 
negativ utveckling. Min bedömning är att även nettouthyr-
ningen kommer vara stabil det kommande året. Det kan 
skifta över kvartalen men ser vi framåt långsiktigt är jag 
fortsatt positiv till vår norrländska exponering. Över tid kom -
mer tillgången till el, mineraler, skog, arealer och kyla utgöra 
viktiga tillväxtfaktorer. Även om den gröna omställningen 
har drabbats av bakslag ser jag, även fortsättningsvis, stor 
potential för norra Sverige i en framtida omställning till ett 
mer hållbart samhälle, ekonomiskt och miljömässigt.
Vi kommer fortsätta rikta våra resurser mot att öka vårt 
förvaltningsresultat till bibehållen eller minskad operationell 
och finansiell risk. Tillväxt i rätt förvärv är centralt för att 
minska den operationella risken och öka resultatet. För-
värv skall även framöver ske av fastigheter med hyror och 
kvadratmeterpriser som vi känner oss trygga i även i en 
alternativuthyrning.
Avslutningsvis vill jag som vanligt passa på att rikta ett stort 
tack till NP3s medarbetare, aktieägare och övriga intres-
senter för ert engagemang, det betyder mycket för NP3s 
utveckling. 
    Andreas Wahlén
”Vi kommer fortsätta rikta 
våra resurser mot att öka 
vårt förvaltningsresultat till 
bibehållen eller minskad 
operationell och finansiell 
risk.”

===== SIDA 7 =====

6 FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSMÅL
Finansiella mål och utdelningsmål
1) Inkluderade en sakutdelning samt tillkommande utdelning om 8 mkr på nyemitterade stam- och preferensaktier. För mer information se tabell på sida 41.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning.
Utdelning
Bolaget har som mål att 
dela ut cirka 50 procent av 
förvaltningsresultatet efter 
aktuell skatt till stam- och 
preferensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande tillväxt -
mål. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade 
med 15 procent jämfört med föregående år.  
Genomsnittlig tillväxt över femårsperioden  
uppgick till 11 procent.
Målet visar förräntningen på bolagets egna 
kapital över en femårsperiod. Målet är ett mått 
på bolagets förmåga att skapa avkastning på det 
egna kapitalet. Avkastning på eget kapital före 
skatt för året uppgick till 14 procent. Genomsnittlig 
avkastning på eget kapital över femårsperioden 
uppgick till 20 procent.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga 
att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings -
grad är ett mått som visar hur många gånger 
bolaget klarar av att betala sina räntor med  
resultatet från den operativa verksamheten.  
Räntetäckningsgraden per 31 december var  
2,4 gånger.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig-  
hetsvärdet som är skuldfinansierat. Ambitionen 
är att över tid ligga i den lägre delen av intervallet 
på en nivå om cirka 55 procent. Per 31 december 
uppgick belåningsgraden till 52 procent.
Tillväxt i förvaltnings- 
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresul -
tat per stamaktie ska uppgå 
till minst 12 procent per år 
över en femårsperiod.
Avkastning på eget  
kapital 
Avkastning på eget kapital 
före skatt ska uppgå till 
minst 15 procent per år över 
en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska 
vara lägst 2 gånger.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belånings -
graden ska uppgå till  
55-65 procent.
Preferensaktie-  
utdelningens andel
Preferensaktieutdelningens 
storlek begränsas till max 
20 procent av förvaltnings -
resultat efter aktuell skatt.
Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens stor -
lek begränsas till max 20 procent av förvaltnings -
resultat efter skatt syftar till att säkerställa en 
avvägd balans mellan stam- och preferens-  
aktieägares intressen. Årets föreslagna utdelning 
motsvarar 11 procent.
 Mål  Förklaring och resultat
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
53 %  50 %  54 %  59 %  50 %
 2020  2021   2022   2023  2024
25
20
15
10
5
0
% 15 %   12 %   10 %   11 %   11 %
2020   2021   2022  2023  2024
Max 20 %
2)
Utfall
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa -
flöden och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår 
en utdelning för 2024 om 5,20 kr per stamaktie 
samt en utdelning om 2,00 kr per preferensaktie. 
Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 
405 mkr vilket motsvarar 50 procent av förvalt -
ningsresultatet efter aktuell skatt, en ökning om 
1 procent jämfört med föregående år.
2020  2021   2022   2023   2024
Avkastning på 
eget kapital 
före skatt, %
Genomsnittlig 
avkastning på 
eget kapital före 
skatt, 5 år, %
Mål 15 %
50
40
30
20
10
0
%
0
10
20
30
40
50
Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
 3,4      3,4     2,9      2,1     2,4
2020  2021   2022   2023   2024
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
57 %   56 %  58 %  57 %  52 %
2020  2021   2022   2023   2024
Förvaltnings-
resultat per 
stamaktie, kr
Genom-
snittlig årlig 
tillväxt,  
5 år, % 
Mål 12 %
2020  2021   2022   2023   2024
kr
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
20
16
12
8
4
00%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24
Tillväxt
Serie1 Serie2

===== SIDA 8 =====

7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast 
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre -
sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets -
bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd 
tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på 
kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd 
bolaget ägde per 31 december 2024. Intjäningsförmågan 
baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som 
bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda 
intjäningsförmågan
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg  
och efter beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighets- 
relaterade intäkter per 1 januari 2025 utifrån gällande 
hyresavtal.
•  Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal- 
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna 
ingår fastighetsrelaterad administration.
•  Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärde.
•  Kostnader för central administration beräknas utifrån  
befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek.
•  Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån  
bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per 1 januari 2025 
men har inte justerats för effekter avseende periodiseringar 
av lånekostnader.
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
1 jan, mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Justerat hyresvärde 2 314 2 043 1 862 1 525 1 236
Vakans -172 -137 -122 -102 -92
Hyresintäkter 2 142 1 906 1 740 1 423 1 144
Fastighetskostnader -490 -433 -397 -346 -273
Fastighetsskatt -50 -46 -45 -43 -40
Driftöverskott 1 602 1 426 1 298 1 034 831
Central administration -71 -68 -61 -55 -49
Finansnetto -557 -608 -508 -260 -211
Förvaltningsresultat från  
intresseföretag och joint 
ventures 41 42 81 72 46
Förvaltningsresultat 1 016 792 810 791 616
Förvaltningsresultat efter 
preferensaktieutdelning 931 716 734 715 561
Förvaltningsresultat,  
kr/stamaktie 15,12 12,48 13,44 13,13 10,32
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 326 mkr uppgick det 
framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 314 mkr. De stora 
justeringsposterna var främst rabatter om -12 mkr. Från 
ingången av året har bolagets driftöverskott i intjäningsför-
mågan ökat med 12 procent till 1 602 mkr. 
Intjäningsförmågan motsvarar en direktavkastning om  
6,9 procent (7,0) i förhållande till fastigheternas marknads-
värde om 23 384 mkr. Förvaltningsresultatet och förvalt-
ningsresultatet per stamaktie i intjäningsförmågan ökade 
med 28 respektive 21 procent jämfört med ingången av 
året. 
Förvärv och avyttringar
Avtalade, ej tillträdda förvärv per 31 december avser två 
fastigheter i Umeå och en fastighet i Karlstad, Sundsvall 
och Piteå vardera. Avtalade, ej frånträdda fastigheter per 31 
december avser totalt tre fastigheter i Sandviken, Sundsvall 
och Timrå. Nettoeffekten av förändringen i förvaltnings- 
resultatet uppgår till drygt 1 mkr.  
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
1 200
1 000
800
600
400
200
0 
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q 1 2 3 4      1 2 3 4       1 2 3 4      1 2 3 4       1 2 3 4      1 2 3 4      1  2 3 4     1 2 3 4       1 2 3 4
5 år, CAGR 14 %

===== SIDA 9 =====

Värdeskapande 
affärsmodell
NP3s strategi är att skapa värde för bolagets aktieägare med 
fokus på ett ständigt förbättrat kassaflöde genom transaktioner 
och att löpande förädla befintligt bestånd. Bolagets strategi är 
även att ha låg risk genom diversifiering inom geografi, kategori 
och branschexponering.
Fastigheter
• 554 fastigheter
• 2 201 000 kvadratmeter uthyr -
bar area
• 300 000 kvadratmeter  
byggrätter
Medarbetare och   
humankapital
Medarbetarnas unika färdigheter, 
kompetenser och erfarenheter 
bidrar både individuellt och 
kollektivt till att skapa värde och 
uppnå våra mål.
Finansiella
Eget kapital samt extern finan- 
siering i form av ränte  bärande 
lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med 
kommuner, näringsliv och 
intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten med 
våra leverantörer, banker och 
övriga intressenter.
• Ett stort antal hyresgäster 
som aggregerat står för drygt 
2 700 hyresavtal.
• Relationen med kapital- 
marknadens aktörer och  
våra aktieägare. 
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar 
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyresgäs -
ter samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerad.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig-
hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande 
på bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och 
tillgänglighet, underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och 
skapar möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha 
en diversifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att 
erbjuda hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrå-
gan på lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i 
såväl energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både 
fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre 
driftkostnader och stabila hyresintäkter.
Nettouthyrning: Uppgick under året till 30 mkr
Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 7 procent 
Överskottsgrad: Uppgick till 75 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling 
av fastighets-
beståndet
Förvaltning  
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler  
och skapar värde för 
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar  
och avyttrar 
fastigheter
Vi utför nybygg- 
nationer och förädlar 
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL

===== SIDA 10 =====

9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per  
stam aktie: 13,57 kr
• Avkastning på eget kapital:  
10,8 procent 
• Resultat efter skatt: 914 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie- 
ägare: 405 mkr varav 320 mkr till 
stamaktieägarna och 85 mkr till 
preferensaktieägarna
• Ökat antal energieffektiva 
och hållbara fastigheter
• Minskad klimatpåverkan 
genom ökad andel egen- 
producerad energi
• Klimatanpassade bygg-  
nader i enlighet med  
taxonomin
• Arbetstillfällen hos en trygg 
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:  
42 mkr
• Utveckling av lokaler/ 
fastigheter enligt kundernas 
behov för att skapa värde 
och tillväxt i hyresgästernas 
verksamhet
• En återköpsgrad om 83 
procent, det vill säga antal 
hyresavtal som förlängs i 
relation till andel uppsäg -
ningsbara kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till 
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster 
från leverantörer: 1,2 mdkr
• Ränta och övriga finansiella 
kostnader till långivare:  
600 mkr
• Värdeskapande utveckling  
i orterna där vi verkar till- 
sammans med kommuner 
och näringsliv
• Skatteintäkter och arbets -
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets -
skatt: 124 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer, 
samarbetspartners  
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära 
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.  
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla 
ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta 
resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat 
driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam -
het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck-
ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det 
befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna 
attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även 
ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter 
och därmed området som helhet. 
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 731 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt -
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess 
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för 
att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt 
i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika 
områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av 
den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka 
på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar 
beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl -
jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger 
under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess 
geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin.
Förvärv: 2 087 mkr  
Avyttringar: -33 mkr

===== SIDA 11 =====

Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst 
i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv förvaltning i 
fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad 
avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att för-
delningen av fastighetskategorier skiljer 
sig åt mellan olika affärsområden för att 
tillvarata förutsättningarna i respektive 
affärsområde. 
Fastighetsbeståndet bestod per 31 
december av 554 (507) fastigheter med 
en total uthyrbar area om 2 201 000 
kvadratmeter (1 998 000). Beståndets 
marknadsvärde uppgick till 23 384 mkr 
(20 276). NP3s fastighetsbestånd är 
indelat i åtta affärsområden; Sundsvall, 
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå,  
Skellefteå, Luleå och Mellansverige. 
Riskdiversifiering 
NP3 arbetar kontinuerligt med risk-
spridning genom diversifiering av såväl 
fastighetskategori som av hyresgäster-
nas branschtillhörighet. Bolagets samla-
de fastighetsbestånd är väl diversifierat 
avseende både fastighetskategorier och 
exponering mot bransch.
Fastighetskategori visar vilken beskaf-
fenhet en fastighet har medan bran-
schexponeringen visar vilken bransch 
bolagets hyresintäkter är allokerade 
till. Skillnaden är att hyresgäster i en 
viss bransch kan hyra lokaler inom ett 
flertal olika kategorier. Detta blir mest 
tydligt avseende stat och kommun som 
sammantaget stod för 11 procent (10) av 
hyresintäkterna. Lokalerna för stat och 
kommun hyrs inom kategorierna indu-
stri, kontor, logistik och övrigt. En stor 
skillnad finns även i dagligvaruhandeln 
som i kategoriseringen uppgick till 1 
procent (1) av det totala hyresvärdet och 
till 4 procent (4) avseende bransch- 
exponering av den totala hyresintäkten. 
Skillnaden förklaras i att dagligvaruak-
törer även förhyr inom kategorin logistik 
och industri. Exponeringen av hyresin-
täkterna är fördelad mellan flera bran-
scher där tillverkning och lätt industri 
var den största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem fastig-
hetskategorier; industri, kontor, logistik, 
handel och övrigt. 
Industri
Kategorin industri ligger på samma nivå 
som vid ingången av året och med 51 
procent av hyresvärdet utgör denna ka-
tegori NP3s största. I kategorin äger bo-
laget fastigheter primärt inom så kallad 
lätt industri vilket är verksamheter som 
kräver mindre maskinanläggningar. 
De tre största hyresgästerna inom 
kategorin industri är Polismyndigheten, 
Assemblin El och Fortifikationsverket 
som tillsammans står för 5 procent av 
kategorins totala hyresvärde. För indu-
strikategorin uppgick hyresvärdet till 
968 kr per kvadratmeter (940) för kon-
trakterad area. Marknadsvärdet uppgick 
till 9 130 kr per kvadratmeter (8 578). 
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, % 
Hyresvärde per kommun
15 största, per 31 dec 2024
Kommun
Hyres- 
värde, mkr Andel, %
Östersund 299 13
Sundsvall 293 13
Skellefteå 248 11
Gävle 237 10
Umeå 180 8
Falun 132 6
Luleå 126 5
Borlänge 121 5
Västerås 74 3
Piteå 67 3
Timrå 66 3
Karlstad 62 3
Örnsköldsvik 62 3
Sollefteå 54 2
Mora 43 2
Övriga  
kommuner 261 11
Totalt 2 326 100
10 FASTIGHETSBESTÅND
 Industri 51 (51)
 Handel 21 (23)
 Kontor 10 (11)
 Logistik 6 (6)
 Övrigt 12 (9)
 Tillverkning och lätt industri 15 (16)
 Industri- och bygghandel 11 (12)
 Stat och kommun 11 (10)
 Sällanköpshandel 10 (11)
 Bygg och produktion 10 (10)
 Fordon och verkstad 10 (9)
 Fastighet och finans 9 (9)
 Mat och fritid 9 (7)
 Dagligvaruhandel 4 (4)
 Övrigt 11 (12)

===== SIDA 12 =====

11FASTIGHETSBESTÅND
Handel
Handelskategorin är den näst största fastighetskategorin 
med 21 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin 
står konsumenthandel för den största delen, 59 procent (60), 
se fördelning i diagram nedan. Konsumenthandel domi-
neras av lågpriskedjor som till exempel Dollarstore, Dagab 
och Plantagen. Inom business-to-business återfinns stora 
hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol. Handels -
fastigheterna har en genomsnittlig vakansgrad på under 4 
procent (4) vilket är lägre än genomsnittet för hela fastighets-
beståndet som är 7 procent (7). Den återstående genomsnitt -
liga löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin är 4,0 
år (4,1) vilket är på samma nivå som genomsnittet för hela 
beståndet. Kontrakterat hyresvärde för kategorin uppgick till 
1 244 kr per kvadratmeter (1 213). Marknadsvärdet uppgick till 
12 659 kr per kvadratmeter (12 411).
Kontor
Kategorin kontor står för 9 procent (10) av fastighetsvärdet 
och 10 procent (11) av hyresvärdet. Största hyresgäster inom 
kategorin är Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige och Forti -
fikationsverket. Kontrakterat hyresvärde uppgick till 1 388 kr 
per kvadratmeter (1 356) för kontor. Marknadsvärdet uppgick 
till 12 459 kr per kvadratmeter (12 168).
Logistik
Logistikfastigheter utgjorde 6 procent (6) av det totala 
hyresvärdet. Största hyresgästerna inom kategorin är Post-
Nord, Systembolaget och Svensk Cater. För logistikkategorin 
uppgick hyresvärdet till 1 079 kr per kvadratmeter (1 057) för 
kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 11 094 kr per 
kvadratmeter (10 541).
Övrigt
I kategorin övrigt ingår bland annat hotell, idrottsanlägg- 
ningar och samhällsfastigheter som exempelvis skolor.  
Största hyresgästerna inom kategorin är Fortifikationsverket,  
Frösö Park Hotel och Dalecarlia Hotel & Spa. Dessa tre 
hyresgäster står för 17 procent av kategorins samlade hyres-
värde. Kategorin övrigt hade det högsta hyresvärdet per kva-
dratmeter, 1 470 kr per kvadratmeter (1 479) för kontrakterad 
area. Marknadsvärdet uppgick till 13 896 kr per kvadratmeter 
(12 713).
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde 
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent 
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under 
kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under 
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför 
allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2024 har 99 pro-
cent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en 
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad 
metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida 
kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror, normali -
serade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknads -
mässig bedömning och uppskattat investeringsbehov. Vid 
respektive kontraktstids utgång sker en marknadsanpass -
ning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. 
Kassaflödet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet 
för att beräkna fastighetens marknadsvärde. 
Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid 
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med 
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och 
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet 
samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla 
fastighetens läge och marknadsutveckling.
Värderingsutfall och parametrar 2024 2023
Realiserad värdeförändring, mkr 1 5
Orealiserad värdeförändring, mkr 322 -376
 - varav kassaflödesrelaterat 251 744
 - varav relaterat till direktavkastningskrav 72 -1 120
Direktavkastningskrav - vägt genomsnitt, % 7,10 7,12
Kalkylränta - vägt genomsnitt, % 9,13 9,27
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 1,0 2,0
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering per  
31 december 2024 och 2023.
Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm
Fördelning hyresvärde inom handelskategorin, % 
 Konsumenthandel 59 (60)
 Business-to-business 24 (26)
 Bilhallar och besiktningsanläggningar 12 (9)
 Dagligvaruhandel 5 (5)
1 400
1 600
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Industri Logistik Kontor ÖvrigtSnitt Handel

===== SIDA 13 =====

Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick vid årets 
slut till 23 384 mkr (20 276). Värdeförändringen under helåret uppgick 
till 323 mkr (-372), varav 1 mkr (5) avsåg realiserade värdeförändringar 
från försäljningar. Av de orealiserade värdeförändringarna om 322 mkr 
(-376) avsåg 251 mkr (744) kassaflödesrelaterade förändringar, medan 
antaganden om högre direktavkastningskrav påverkade värderingar-
na med 72 mkr (-1 120). Direktavkastningskraven som användes vid 
värdering under kvartal fyra varierade från 5,50 till 9,00 procent (5,60 
till 9,20). Det vägda direktavkastningskravet för värderingen av fastig-
hetsbeståndet per 31 december uppgick till 7,10 procent (7,12) och den 
vägda kalkylräntan uppgick till 9,13 procent (9,27).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 15 procent (2), arean med 10 
procent (2) och antalet fastigheter med 9 procent (4). Totalt har 50 
förvärvade fastigheter tillträtts för 2 087 mkr (408). Dessutom har 162 
mkr (121) investerats i nybyggnationsprojekt och 569 mkr (330) inves-
terats i befintliga fastigheter primärt i form av hyresgästanpassningar 
och tillbyggnationsprojekt. Under året har en fastighet avyttrats och 
frånträtts för 33 mkr (15). 
Östersund och Mellansverige var de affärsområden som hade högst 
tillväxt i fastighetsvärde under 2024. Fastighetsvärdet steg med 1 404 
mkr i Östersund vilket till största del förklaras av förvärvet av Frösö 
Park Fastighets AB samt Cibola Holding AB med dess två hotellan-
läggningar i affärsområdet. I Mellansverige steg fastighetsvärdet med 
421 mkr vilket till största del förklaras av förvärv av nio fastigheter. 
Fastigheternas värde per kvadratmeter har under året ökat med 4,7 
procent (-0,1) från 10 148 kr vid ingången av året till 10 624 kr.
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader, 
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna 
kostnader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt 
fastighetsskatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter 
och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -440 mkr (-397) Kostnader-
na fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -385 mkr (-346), repa -
rationer och underhåll -43 mkr (-44) samt befarade och konstaterade 
kundförluster om -12 mkr (-7) varav -2 mkr hänfört till rekonstruktioner. 
Fastighetsskatt uppgick till -48 mkr (-46).
12 FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter, värdeförändring, mkr 2024 2023
Ingående värde 20 276 19 805
Förvärv av fastigheter 2 087 408
Investeringar i befintliga fastigheter 569 330
Investeringar i nybyggnation 162 121
Försäljningar -33 -15
Realiserade värdeförändringar 1 5
Orealiserade värdeförändringar 322 -376
Utgående värde 23 384 20 276
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 65 -
Avyttrade ej frånträdda fastigheter -76 -
Hyresvärde per affärsområde, % 
  Sundsvall 19 (21)
  Dalarna 14 (14)
  Östersund 13 (10) 
  Gävle 12 (13)
  Luleå 12 (13)
  Skellefteå 11 (11) 
  Umeå 10 (11)
  Mellansverige 9 (8)
Investeringar i fastighetsbeståndet  
per affärsområde, mkr 
  Sundsvall 201 (121)
  Dalarna 123 (20)
  Luleå 121 (49)
  Gävle 82 (66)
  Östersund 70 (21)
  Skellefteå 60 (96)
  Umeå 50 (45)
  Mellansverige 25 (32)
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
  Industri 49 (46)
  Handel 22 (25)
  Kontor 9 (10)
  Logistik 8 (9)
  Övrigt 12 (10)
Fastighetsvärde per affärsområde, % 
  Sundsvall 19 (21)
  Östersund 14 (10)
  Dalarna 13 (13) 
  Gävle 12 (14)
  Luleå 12 (12)
  Skellefteå 11 (12) 
  Umeå 10 (11)
  Mellansverige 9 (7)

===== SIDA 14 =====

13FASTIGHETSBESTÅND
Hyresgäster och kontraktsstruktur
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. 
Antalet hyresavtal och durationstiden på dessa tillsammans 
med att ingen hyresgäst står för mer än 2 procent av hyres-
värdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäststruktur.
Vid årets slut hade bolaget 2 700 (2 450) hyresavtal. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal 
uppgick till 4,0 år (3,9). De tio största hyresgästerna i förhål-
lande till hyresvärde fördelade sig över 119 (83) avtal med en 
återstående löptid om 4,1 år (5,4) och stod för 11 procent (11) 
av hyresvärdet. Vid årets utgång uppgick det sammanlagda 
hyresvärdet till 2 326 mkr (2 065) och den kontrakterande 
årshyran till 2 154 mkr (1 929). Detta motsvarade en ekono-
misk uthyrningsgrad om 93 procent (93). Genomsnittshyran 
varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastighe-
ter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. 
Genomsnittligt kontrakterat hyresvärde uppgick till 1 106 
kr per kvadratmeter, vilket är en ökning med 34 kr, motsva-
rande 3 procent, i jämförelse med 1 072 kr vid ingången av 
året. Ökningen av genomsnittligt hyresvärde kan förklaras 
av KPI-uppräkning samt ökat hyresvärde i samband med 
bolagets projektverksamhet. Högst kontrakterat hyresvärde 
per kvadratmeter har Luleå med 1 254 kr (1 226). Dalarna 
har lägst genomsnittligt kontrakterat hyresvärde med 918 kr 
(842) per kvadratmeter.
 
 
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 93 procent 
indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även avtal med 
uppräkning mot en fast procentsats motsvarande drygt 5 
procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal hyresav-
tal som är föremål för uppräkning i förhållande till hyresgäs-
tens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där bashyran 
är KPI-justerad.
Hyresintäkterna ökade under året med 11 procent till 1 992 
mkr (1 797). Intäkterna har ökat främst till följd av indexerade 
hyror, fastighetsförvärv och till viss del genom uthyrningar 
och investeringar i befintliga fastigheter som har resulterat 
i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna 
med 8 procent (11), se tabell.
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 195 mkr 
och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och befintliga  
avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal in -
klusive konkurser uppgick till -164 mkr. Beloppet omfattar alla 
avtal som var uppsagda för avflytt under året, de avtal som 
fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som om-
förhandlats under pågående avtalsperiod där de nya avtalen 
redovisas under ”tecknade hyresavtal”. Nettouthyrningen för 
året uppgick till 30 mkr (34) varav 4 mkr avsåg omförhand- 
lingar.  
Hyresintäkter, mkr 2024 2023
Jämförbart bestånd 1 912 1 774
Förvärvade fastigheter 79 18
Avyttrade fastigheter 1 5
Kontrakterade hyresintäkter 1 992 1 797
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren 
2023 och 2024. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter 
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3.
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per 31 dec 2024
År Mkr %
2025 243 11
2026 388 18
2027 455 21
2028 333 15
2029 194 9
2030 133 6
2031 87 4
2032 96 4
2033 41 2
2034 65 3
2035- 119 6
Totalt 2 154 100
Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Dalarna Skellefteå
Snitt
Sundsvall
Umeå Luleå
Östersund
Gävle
Mellansverige
Nettouthyrning, mkr 2024 2023
Tecknade hyresavtal 195 244
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -164 -210
Netto 30 34

===== SIDA 15 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 11 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2024. Ytterligare 3 procent av 
hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2024 års 
ingång redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året.
Stapeln avser hyresvärde  
per 1 januari 2024 
Förlängt på oförändrade  
villkor, 66 % (54)
Avflyttade avtal, 21 % (23)
Avtal som omförhandlats, 13 % (23)
Avyttrade, 0 % (0)
11 % (11) av det totala hyresvärdet 
som förföll till omförhandling.
3 % (3) av hyresvärdet har 
omförhandlats under pågående 
hyresperiod.
Vakansvärdets förändring, mkr 2024 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 137 122
Nettoförändring av från-/tillträden 26 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 9 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0 -
Vakansvärde 172 137
Uthyrningsgrad, % 93 93
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr 
Uppsagda avtal ej frånträdda 55 88
  -varav förvärvade - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -51 -73
Vakans
Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången 
av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med 
26 mkr och förvärvad vakans som uppgick till 9 mkr. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (93). 
Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, med ett 
hyresvärde som uppgick till 51 mkr. Hyresvärdet för uppsagda 
men ej frånträdda hyresavtal uppgick till 55 mkr, varav 44 mkr 
sker under 2025.
Frånträdesår uppsagda  
hyresavtal Antal
Hyres- 
värde, mkr
2025 98 44
2026 15 7
2027- 18 5
Totalt 131 55
14

===== SIDA 16 =====

15FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde)
• Fortifikationsverket är den statliga myndighet som äger och 
förvaltar Sveriges försvarsfastigheter och är en av Sveriges 
största fastighetsägare.
• PostNord Sverige ägs till 40 procent av den danska staten 
och till 60 procent av den svenska staten. PostNord är den 
ledande leverantören av kommunikations- och logistik- 
lösningar till, från och inom Norden. 
• Dagab ingår i Axfoodkoncernen och hanterar sortiment, in -
köp och logistik för Willys, Hemköp och Axfood Snabbgross. 
NP3 har även Willys och Axfood Snabbgross som hyresgäs -
ter men Dagab står för alla hyresavtalen inom koncernen.
• Dollarstore som ägs av Tokkmanni är en lågpriskedja med 
drygt 130 butiker från Gällivare i norr till Trelleborg i söder 
och cirka 1 300 anställda.
• Assemblin EL är en installations- och servicepartner med 
verksamhet i Sverige, Norge och Finland. 
• Granngården levererar produkter för bland annat trädgård, 
husdjur, lant- och skogsbruk, och har över 100 butiker i Sverige 
samt e-handel.
• Swedol är en yrkesbutik med e-handel och cirka 100 butiker i 
Sverige. Swedol ingår i Alligokoncernen.
• Plantagen är återförsäljare av växter och har cirka 100 butiker  
 i Norden. Plantagen ägs av Ratos.
• LEAX Group är en privatägd företagsgrupp med cirka 1 200 
anställda. Kunder finns främst inom personbils- och annan 
fordonsindustri, gruv- och anläggningsindustri och jord -
brukssektorn. Idag finns nio fabriker i fem olika länder varav 
fem i Sverige.
NP3s största hyresgäster
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal  
hyresavtal
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd  
area, kvm
Andel av  
tot. area, % 
Antal  
hyresavtal
Fortifikationsverket 36 Fortifikationsverket 40 182 1,8 36
PostNord Sverige AB 9 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 27 851 1,3 6
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6 LEAX Falun AB 27 183 1,2 5
Polismyndigheten 18 Polismyndigheten 24 156 1,1 18
Ahlberg-Dollarstore AB 7 PostNord Sverige AB 24 109 1,1 9
Assemblin El AB 12 Assemblin El AB 23 189 1,1 12
Granngården AB 13 Granngården AB 22 282 1,0 13
Swedol AB 9 HL Display Aktiebolag 21 368 1,0 1
Plantagen Sverige AB 4 BYGGmax AB 20 998 1,0 10
LEAX Falun AB 5 Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 0,9 1
Totalt 119 Totalt 251 318 11,4 111
Sammanlagt hyresvärde 266 mkr motsvarar 11 procent 
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration för 
de tio största/hyresvärde 4,1 år.
Återstående hyresduration för de tio största/area 4,1 år.
Storheden 1:81 i Luleå där PostNord är hyresgäst.

===== SIDA 17 =====

16 FÖRVALTNING
Förvaltning
NP3 har lokal närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och har en organisation med korta 
beslutsvägar, vilket från bolagets perspektiv är en förutsättning för att kunna bibehålla och utveckla 
en effektiv förvaltning.
Den lokala närvaron ger bolaget möjlighet att arbeta nära 
befintliga hyresgäster, förstå hyresgästernas verksamheter 
och behov i kombination med lokalernas möjligheter. Detta 
tillsammans med tekniskt kunnande ger NP3 de förut-
sättningar som behövs för att på ett effektivt sätt anpassa 
bolagets förvaltning efter fastigheternas och hyresgästernas 
behov. Utifrån detta kan bolagets förvaltning hitta den bästa 
utvecklingen för NP3s fastigheter, såväl för uthyrda som 
vakanta lokaler men även genom att effektivisera driften av 
fastigheterna och dess avtal.  
NP3s arbetssätt utgår från bolagets tre värdeord –  
engagerad, trovärdig, affärsmässig.
Liksom föregående år så var 2024 ett år med fortsatt god ef -
terfrågan, positiv nettouthyrning och ökat driftöverskott, även 
om fastighetskostnaderna tyvärr fortsatt att öka. De ökade 
kostnaderna kan i sin helhet härledas till ökade mediakostna-
der. Trots ett fortsatt framgångsrikt arbete med energieffek-
tivisering, som historiskt sett nästan alltid tagit ut indexre -
laterade kostnader, var NP3s taxebundna kostnader 12 kr 
högre per kvadratmeter uthyrbar area jämfört med 2023. Till 
övervägande del beror detta på fortsatt stora höjningar av 
fjärrvärmepriser, även om det till viss del motverkades av en 
ovanligt varm höst. Vinterkostnaderna var fortsatt på samma 
höga nivå som för 2023 vilket främst beror en ny kostnads- 
nivå och en vinter med mycket snö i bolagets norra region.
Då bolaget i hög grad haft sin elhandel prissäkrad har NP3 
fortsatt varit relativt förskonade mot dessa kostnadsökningar 
och då en stor del av dessa kostnader debiteras hyresgäster-
na får även de ta del av effekten av vår prissäkring.
Närhet till bolagets kunder
Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres-
gästerna genom frekventa möten med tekniska förvaltare 
och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgästerna 
gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar och 
idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på 
NP3s huvudorter har bolaget möjlighet att över tid möta 
kundernas skiftande efterfrågan på lokaler. 
NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra 
service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba 
besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig-
hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer 
anlitas för daglig drift och skötsel av bolagets fastigheter då 
detta i dagsläget är den mest kostnadseffektiva lösningen.
Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon-
takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets 
långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att 
entreprenörernas arbets- och förhållningssätt lever upp till 
NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet, 
affärsetik och uppförande.
Hållbarhet och kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna 
där hållbarhet utgör en naturlig del. Bolaget arbetar därför 
kontinuerligt med energibesparande drifts- och underhålls -
åtgärder i fastighetsbeståndet för att både minska kostnader 
och begränsa fastigheternas miljöpåverkan. Bolagets mål är 
att i samarbete med hyresgästerna bidra till och möjliggöra 
en hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas 
verksamheter. Bolaget arbetar även aktivt med att omför-
handla driftavtal samt strävar efter att uppnå inköpsfördelar 
med centrala avtal där det är möjligt. En viktig faktor är 
även att tillgodose kundernas behov inom såväl det dagliga 
underhållet som för mer långsiktiga lösningar, till exempel 
lokalanpassningar. 
Fastighetskostnader 
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna 
kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un-
derhåll. När det gäller taxebundna kostnader och kostnader 
för fastighetsskatt täcks dessa vanligen genom hyrestillägg 
i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till 
hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv förvaltning och på 
att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att optimera 
kostnaderna. 
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under 
åren 2019 till 2024 i kr per kvadratmeter inom budgeterat be-
stånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundförluster 
och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår även 
kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyresgäster 
enligt ovan.
Kostnader, kr/kvm 
250
200
150
100
50
0
Total Media Fastighets -
skötsel
Reparationer  
och underhåll
151
172
178
187
199
86
98
96
108
53
56
69
70
32
24
23
21
174
83
42
25
91
51
32
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024

===== SIDA 18 =====

17FÖRVALTNING
I slutet av 2025 beräknas nybyggnationen av verkstad för tunga fordon till Berners i Östersund vara färdigställd. Total area, 4 780 kvadratmeter.

===== SIDA 19 =====

18 PROJEKT
Projekt 
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med god lönsamhet. Projekten syftar till 
att skapa så goda förutsättningar som möjligt för långvariga hyresgästrelationer med befintliga- och 
nya hyresgäster och samtidigt skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd. 
NP3s projektverksamhet består av tre beståndsdelar, ny-
byggnation, om- och tillbyggnad samt underhålls- och energi- 
projekt. Under 2024 har NP3 investerat 731 mkr i befintliga 
fastigheter och nybyggnationer.
2024 har präglats av en tilltagande marknad avseende 
nybyggnationer samtidigt som projektvolymen för om- och 
tillbyggnationer har ökat. Inför 2025 är projektaktiviteten 
fortsatt god då stabiliseringen av byggkostnader skapar ett 
lugn på marknaden och ger bra förutsättningar för att nå nya 
hyresavtal till en god avkastning.
Under året har bolaget även fortsatt fokusera på tillväxt i den 
gröna projektportföljen och förbättrad energiprestanda, vilket 
med draghjälp av en ökad efterfrågan från våra hyresgäster 
resulterat i att vi under 2024 ökat antalet energiprojekt jäm-
fört med föregående år till 36 stycken (27).
Nybyggnation
Nybyggnationer ger NP3 en god direktavkastning när bygg-
rätten finns i det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2024 
startades tre nybyggnationsprojekt i Östersund, Skellefteå 
och Falun med en total LOA om cirka 8 000 kvadratmeter.  
I slutet av året signerades ytterligare ett avtal om nybyggna-
tion i Sundsvall. 
En huvudregel för NP3s nybyggnation är att byggstart sker 
först efter att hyresavtal har undertecknats. Vid nyproduktion 
ställs strikta krav på långa hyresavtal och en attraktiv hyres -
nivå. Nybyggnationer har låg förvaltningsintensitet och ofta 
effekten av att de även höjer värdet på intilliggande fastig- 
heter och därmed på området som helhet. Då nyproduktion 
ofta äger rum i områden där NP3 redan äger ett fastighets -
bestånd får byggnationen även positiva effekter på bolagets 
intilliggande fastigheter. Nyproduktion har på så sätt i flera 
hänseenden en positiv inverkan på bolaget utöver byggna- 
tionen och dess avkastning. 
Under året har NP3 investerat 162 mkr i sju nybyggnationer, 
vilket även avser projekt som startats under tidigare år där 
färdigställandet inte skett under det föregående räkenskaps-
året. Hyresdurationen uppgår i genomsnitt till tolv år och 
hyresvärdet för de nyproducerade enheterna uppgår till 34 
mkr per år vid årets utgång. Hyresvärdet motsvarar i snitt 
1 802 kr per kvadratmeter att jämföra med genomsnittligt 
kontrakterat hyresvärde om 1 106 kr per kvadratmeter per 31 
december i befintligt fastighetsbestånd. Vid årets slut fanns 
pågående nybyggnationsprojekt med en total projektbudget 
om 274 mkr med en återstående investering om 146 mkr.
Om- och tillbyggnad samt underhålls- och  
energiprojekt
Om- och tillbyggnader genomförs som regel för att anpassa 
befintliga lokaler efter hyresgästens verksamhet och behov. 
Vid investeringar i om- och tillbyggnationer får NP3 en god 
avkastning genom justerade hyresnivåer och ett lägre under-
hållsbehov i fastighetsbeståndet samtidigt som hyresgästen 
får mer ändamålsenliga lokaler, till en högre kvalitet och 
standard. Under 2024 har ett antal större tillbyggnationer 
påbörjats som ett led i att tillgodose befintliga hyresgäs -
ters förändrade lokalbehov samt för att tillvarata befintliga 
byggrätter.
Underhållsprojekt genomförs för att hålla en god kvalitet i 
fastighetsbeståndet och för att långsiktigt säkra fastigheter -
nas värde. Dessa projekt leder bland annat till lägre energi-
förbrukning, mer attraktiva lokaler och lägre reparationskost-
nader. 
Inom ramen för om- och tillbyggnader samt underhålls- och 
energiprojekt pågick vid årets slut projekt med en total pro-
jektbudget om 473 mkr och en återstående investering om 
207 mkr. Under 2024 investerades totalt 569 mkr i om- och 
tillbyggnadsprojekt samt underhålls och energiprojekt. För 
renodlade energiprojekt uppgick investeringarna till 38 mkr 
under året. Hyresdurationen för de lokaler, där de tio största 
om- och tillbyggnadsprojekten färdigställts, uppgår till i snitt 
till nio år och hyresvärdet till 53 mkr per år. Hyresvärdet mot-
svarar 1 242 kr per kvadratmeter att jämföra med genomsnitt-
ligt kontrakterat hyresvärde om 1 106 kr per kvadratmeter i 
befintligt fastighetsbestånd per 31 december.
Energieffektiva fastigheter
Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förutom 
kravet på hållbarhet även generera en avkastning som mot-
svarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att höja 
fastigheternas energiklass och i samarbete med hyresgäst 
överväga miljöcertifiering vid varje större ny- eller ombygg-
nation.
Under 2024 har 14 fastigheter fått sina energiklasser höjda 
varav 12 fastigheter med två eller fler steg, exempelvis från  
E till C. Två större projekt påbörjades under 2024 där certifie-
ring enligt Miljöbyggnad Silver kommer genomföras.  
NP3 har historiskt valt att certifiera nyproduktioner som 
GreenBuilding, vilket upphörde som miljöcertifieringssys -
tem under 2023 med en sista möjlighet till återrapportering 
under 2024. Under 2024 hade bolaget fem miljöcertifierade

===== SIDA 20 =====

19PROJEKT
Färdigställda projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektkostnad, mkr Uthyrbar area, kvm
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 42 3 450
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 660
Skotet 1 Luleå Industri Q3 -24 21 4 520
Generatorn 7 Umeå Industri Q3 -24 15 1 460
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q3 -24 14 7 160
Räfsan 4 Luleå Logistik Q3 -24 11 3 080
Högom 3:179 Sundsvall Industri Q4 -24 30 1 930
Sörby Urfjäll 29:4 Gävle Logistik Q4 -24 28 6 680
Räfsan 4 Luleå Industri Q4 -24 20 2 040
Räfsan 4 Luleå Industri Q4 -24 11 10 110
Totalt 223 42 090
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 21 mkr. 
 
byggnader då GreenBuilding kvarstod för fyra fastigheter 
och en fastighet är BREEM-certifierad. Den 30 april 2025 
kommer GreenBuilding att vara helt utfasat som miljöcer-
tifieringssystem och de sista fyra fastigheterna kommer då 
tappa sin certifiering. NP3 bibehåller dock energikravet från 
GreenBuilding om 25 procent lägre energiförbrukning än 
nybyggnadskraven i Boverkets byggregler för alla påbörjade 
och kommande nybyggnationer.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori
Färdig- 
ställandetid
Projekt- 
budget, mkr
Återstående  
investering, mkr
Uthyrbar  
area, kvm
Ingarvsmon 4 Falun Industri Q1 -25 54 3 3 100
Transistorn 6 Skellefteå Industri Q1 -25 39 11 1 750
Banvakten 1 Borlänge Industri Q1 -25 33 7 2 140
Öjebyn 3:497 Piteå Industri Q2 -25 34 2 2 990
Skogvaktaren 3 Östersund Industri Q4 -25 140 81 4 780
Fiskja 15:2 Kramfors Industri Q4 -25 17 3 8 120
Sköns Prästbord 1:100 Sundsvall Industri Q2 -26 52 52 2 200
Merkurius 5 Skellefteå Kontor Q4 -26 88 83 4 100
Totalt 457 241 29 180
Tillkommande årligt hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 38 mkr.

===== SIDA 21 =====

20 TRANSAKTIONER
Transaktioner
Under 2024 har NP3 tillträtt 50 fastigheter till en investering om 2 087 mkr. De fastigheter som tillträtts 
under året har ett årligt hyresvärde uppgående till 194 mkr och en uthyrbar area om 189 000 kvadrat -
meter. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt två fastigheter till ett värde om 33 mkr. 
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker 
omvärld och en volatil kapitalmarknad har bolaget sedan 
halvårsskiftet 2022 intagit en begränsad förvärvstakt. Vid 
ingången av året noterade dock bolaget att marknadsläget 
delvis stabiliserats till följd av kapitalmarknadens förvänt-
ningar om framtida räntesänkningar varmed förvärvstakten 
bedömdes gradvis kunna öka. Under året har marknadsläget 
fortsatt utvecklas i en positiv riktning och sedan halvårsskif -
tet 2024 är bolagets förvärvsagenda återigen tillbaka. 
Marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgick på balans-
dagen till 23 384 mkr (20 276) vilket är en ökning med 3 108 
mkr jämfört med årets början. Förändringen utgörs av förvärv 
uppgående till 2 087 mkr och av värdeförändringar uppgåen-
de till 323 mkr, där den orealiserade förändringen uppgick till 
322 mkr och primärt förklaras av stärkta kassaflöden. Utöver 
ovan har NP3 investerat i befintliga fastigheter och nybygg-
nationer för 731 mkr samt avyttrat två fastigheter till ett värde 
om 33 mkr. 
Under första halvåret var förvärvsaktiviteten fortsatt avvak -
tande om än ett fåtal förvärv ingicks, primärt under andra 
kvartalet. Viss osäkerhet rådde fortsatt i transaktionsmark -
naden och bolaget fokuserade på att hantera refinansierings -
risk primärt i obligationsmarknaden. Mot bakgrund av en 
gynnsam utveckling i både transaktions- och kapitalmarknad 
kunde förvärvsaktiviteten återupptas under andra kvartalet.  
Totalt förvärvades elva fastigheter under första halvåret 
till en investering om 189 mkr. Fastigheterna är belägna i 
Karlstad, Falun, Borlänge, Gävle, Hudiksvall, Sundsvall, Timrå, 
Sollefteå, Östersund och Gällivare och har en uthyrbar area 
uppgående till 28 200 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde 
om 19 mkr. Som en del i att renodla NP3s fastighetsbestånd 
avyttrades två fastigheter i Falun och Gävle vilket resulterade 
i en realiserad värdeförändring om 1 mkr.
Under andra halvåret genomfördes förvärv av 39 fastighe-
ter genom tio transaktioner till investering om 1 897 mkr. 
Förvärvet av Frösö Park Fastighets AB till ett underliggande 
fastighetsvärde om 755 mkr tillträddes i början av november. 
Fastigheterna är belägna på Frösön utanför Östersund och 
har en uthyrbar area om 66 000 kvadratmeter och ett årligt 
hyresvärde om 69 mkr. Aktierna i Cibola Holding AB tillträd-
des i början av november, priset på aktierna baserades på 
ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr. Cibola äger 
fem hotellanläggningar bestående av 21 fastigheter och har 
en total uthyrbar area om 37 000 kvadratmeter och ett årligt 
hyresvärde om 52 mkr. Fastigheterna är belägna i Östersund,  
Mora, Tällberg, Skellefteå och Berg. Den enskilt största 
fastigheten som utgör 31 procent av hyresvärdet i Cibola, är 
belägen i Östersund och på Frösön direkt angränsande till 
fastigheterna i Frösö Park. Efter förvärvet har ägarandelen i 
Cibola Holding AB ökat från 31,6 procent till 61,2 procent var-
med bolaget utgör ett dotterbolag till NP3 och konsolideras i 
bolagets koncernräkenskaper. 
Under fjärde kvartalet förvärvades utöver ovan transaktio -
ner 15 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 
504 mkr. Fastigheterna är belägna i Karlstad, Eskilstuna, 
Västerås, Sundsvall, Östersund, Umeå, Piteå, Luleå och Kalix. 
Den uthyrbara arean uppgår till 58 100 kvadratmeter och det 
årliga hyresvärdet uppgår till 54 mkr.
Efter årets utgång och fram till offentliggörandet av bolagets 
årsredovisning har bolaget ingått avtal om förvärv av fem 
fastigheter till underliggande fastighetsvärde om 219 mkr 
med tillträde under första och andra kvartalet 2025. Fastig -
heterna är belägna Umeå och Eskilstuna och har en uthyrbar 
area om 22 600 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 
19,4 mkr. 
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat
Förvärv och försäljningar 2024
Mkr
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Q1 Q2 Q3 Q4
-33
408
-33-33 -33
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
1 2 3 4
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
1 2 3 4
1 897
2 087
189189
4 0-33 0 0 0186

===== SIDA 22 =====

21TRANSAKTIONER
  Transaktioner 2024
Fastighet Kommun Kategori
Area, 
kvm
Hyres- 
värde, 
mkr
Uthyr-
nings- 
grad* % Fastighet Kommun Kategori
Area, 
kvm
Hyres- 
värde, 
mkr
Uthyr-
nings- 
grad* %
Klövsjö 5:647 Berg Övrigt 1 698 1,7 100
Matrisen 5 Umeå Industri 1 672 2,5 92
Skogvaktaren 3 Östersund Mark 0 0,0 0
Bergsåker 5:8 Sundsvall Mark 0 0,0 0
Totalt tillträtt Q4 161 229 174,8
Totalt tillträtt Q3 - -
Totalt tillträtt Q2 28 203 18,5
Totalt tillträtt Q1 0 0,3
Totalt tillträtt 2024 189 432 193,7
Fastigheter frånträdda under Q1
Hemsta 17:23 Gävle Övrigt 390 1,9 100
Hälsinggården 1:68 Falun Industri 1 487 0,6 100
Totalt 1 877 2,5
Totalt frånträdda Q4 - -
Totalt frånträdda Q3 - -
Totalt frånträdda Q2 - -
Totalt frånträdda Q1 1 877 2,5
Totalt frånträtt under 2024 1 877 2,5
Förvärvade fastigheter med tillträde Q1 2025
Singeln 25 och 26 Umeå Industri 3 879 4,8 100
Öjebyn 110:3 Piteå Industri 2 006 1,0 97
Regnvinden 10 Karlstad Industri 1 143 1,0 100
Linjeförmannen 8 Sundsvall Övrigt 700 0,2 0
Totalt 7 728 7,1
Avyttrade fastigheter med frånträde Q1 2025
Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0
Tuna 3:1 Sandviken Övrigt 3 711 4,5 100
Slagan 10 Sundsvall Industri 1 800 1,1 0
Totalt 10 751 8,2
Fastigheter tillträdda under Q1 
Grävskopan 4 Borlänge Övrigt 0 0,3 100
Totalt tillträtt Q1 0 0,3
Fastigheter tillträdda under Q2 
Fredriksfors 5:1 Hudiksvall Industri 7 887 3,1 100
Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0
Bråtebäcken 1:4 Karlstad Industri 4 829 5,0 100
Trucken 1 Östersund Industri 4 005 3,3 100
Skidlöparen 1 och 2 Sollefteå Industri 2 100 1,6 100
Ingarvsmon 2 Falun Industri 1 595 0,9 100
Sörby Urfjäll 30:5 Gävle Industri 1 401 0,8 95
Gällivare 12:78 Gällivare Industri 1 146 1,2 100
Ljusta 3:7 Sundsvall Mark 0 0 0
Totalt tillträtt Q2 28 203 18,5
Fastigheter tillträdda under Q4 
Kungsgården 5:3, 
Glasätt 1:7 och 
Kungsgården 5:6 Östersund Industri 66 028 68,6 89
Sprinten 4 Östersund Industri 13 112 8,1 91
Slakteriet 3 Västerås Industri 12 065 15,0 87
Kungsgården 5:9 Östersund Övrigt 9 895 16,0 91
Stranden 37:3 Mora Övrigt 8 779 10,1 97
Tällberg 4:13 och 4:26 Leksand Övrigt 6 920 11,5 100
Klövsjö 1:55 m.fl Berg Övrigt 6 122 7,9 100
Vattenormen 9 Luleå Handel 5 408 5,6 100
Hammaren 2 och 23 Karlstad Industri 5 392 4,7 100
Lien 2 Eskilstuna Industri 4 976 3,0 95
Blocket 7 Eskilstuna Industri 3 855 3,3 100
Rondellen 1 Skellefteå Övrigt 3 654 5,2 100
Rolfs 4:180 Kalix Handel 2 969 3,1 98
Stadsön 8:48 Piteå Handel 2 551 2,6 100
Nollplanet 7 Eskilstuna Industri 2 149 1,6 100
Instrumentet 2 Eskilstuna Industri 2 011 2,1 100
Torshälla 6:20 Eskilstuna Industri 1 973 2,3 100
* Vid transaktionsdag.

===== SIDA 23 =====

22 FINANSIERING
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga 
tillväxt och förvaltning av sitt fastighetsbestånd. Bolaget arbetar 
löpande med att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapital -
struktur och finansiell risknivå är centrala områden. Vägledande 
i denna process är att bolagets långsiktiga tillväxt- och lönsam -
hetsmål ska nås med en avvägd nivå av finansiell risk.
Efter en tre år lång osäkerhetsperiod i kapitalmarknaden med hög inflation 
och kraftigt ökade räntor har utvecklingen gradvis under de senaste kvartalen 
gått mot ett nytt normalläge med sjunkande räntenivåer och ökad riskvilja hos 
långivarna. Även om det geografiska läget och konjunkturutsikterna fortfarande 
är osäkra har den positiva utvecklingen på kapitalmarknaden medfört en ökad 
tillgång till expansionskapital och förbättrade lånevillkor. För bolag i fastighets- 
branschen har ovan skapat möjligheter att gå från en riskhanteringsfas att han-
tera låneförfall till att ånyo skapa tillväxt.
Hos NP3 kommer fokus under 2025 fortsatt vara att hantera refinansierings -
risken genom att i kommande refinansieringar jämna ut förfallostrukturen och 
förbättra kapitalbindningen. Dessutom bedöms möjligheterna som positiva att 
förbättra bolagets lånemarginal både på bank- och obligationssidan. Genom 
bolagets nyemission av stamaktier i september 2024 som inbringade cirka 
1 mdkr skapades en förbättrad finansiell ställning och likviditet samtidigt som 
belåningsgraden reducerades med cirka 5 procentenheter. Centralt i bolagets 
arbete med finansieringsstrukturen och upptagande av ny finansiering under 
2025 och framåt är att bibehålla bolagets lägre riskprofil, bland annat genom 
att se till att belåningsgraden ligger på cirka 55 procent i relation till nuvarande 
målintervall om 55 till 65 procent. I syfte att åstadkomma visibilitet i finansie -
ringskostnaderna ökade bolaget under 2024 sin portfölj av totala räntederivat 
med 1,7 mdkr varav den del av portföljen som kvalificeras som räntesäkring 
ökade med 1,2 mdkr. Ovan beskrivna åtgärder bidrar tillsammans till det 
centrala målet att minska bolagets riskprofil för att reducera sårbarheten och 
förbättra förutsättningarna att hantera negativa effekter av framtida oförutsedda 
händelser i ekonomin.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till 24 604 mkr (21 885) per 31 december, där de 
största tillgångsslagen utgjordes av fastigheter om 23 384 mkr, andelar i in- 
tresseföretag och joint ventures om 479 mkr, samt övriga omsättningstillgångar 
exklusive likvida medel om 393 mkr. Verksamheten finansieras genom en kom-
bination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital 
och räntebärande skulder motsvarade 90 procent (90) av bolagets finansiering 
vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick till 599 mkr (617) och utgjorde verksamhet-
ens största kostnadsslag före fastighetskostnader, inklusive fastighetsskatt. För 
2024 uppgick räntetäckningsgraden till 2,4 gånger (2,1) och belåningsgraden 
till 51,8 procent (56,6). Under året ökade kapitalbindningen från 2,2 till 2,3 år. 
Bolaget har som mål att på sikt i en stabiliserad kapitalmarknad öka kapital-
bindningen genom att genomföra låneomläggningar till längre löptider.
NP3s räntebärande skulder, exklusive skulder relaterade till nyttjanderättstill -
gångar, ökade under året från 11 943 mkr till 12 587 mkr, det vill säga en ökning 
med 644 mkr. Ökningen fördelas huvudsakligen på finansiering av förvärv och 
investeringar 1 216 mkr, amortering på bolagets banklån -234 mkr, nettot av 
Kapitalstruktur, %
 Eget kapital 39 (36)
 Lån från kreditinstitut 41 (46)
 Certifikat 4 (0)
 Obligationslån 6 (8)
 Uppskjuten skatt 6 (6)
 Övriga skulder 4 (4)

===== SIDA 24 =====

23FINANSIERING
lägre utnyttjande av kreditfaciliteter samt ökning av certifi -
katslån –171 mkr samt minskning av utestående obligations-
lån om -167 mkr.
Per 31 december uppgick disponibel likviditet bestående av 
likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 480 mkr.
Räntebärande skulder med förfall inom tolv månader uppgick 
till 1 684 mkr (1 408) bestående av banklån om 1 403 mkr och 
certifikatslån om 275 mkr (utifrån förfall av dess bakomlig-
gande säkerställda back-up faciliteter) och övriga skulder om 
6 mkr. Av de kortfristiga bankskulderna om 1 403 mkr hade 
bolaget per datum för publicering av denna årsredovisning 
antingen genomfört refinansieringar eller erhållit kreditbeslut 
till ett belopp om 136 mkr.
Under fjärde kvartalet avslutade bolagets sin kreditrating hos 
Nordic Credit Rating då bolaget utifrån NP3s ställning idag 
som ett mer genomlyst bolag ansåg att det inte längre finns 
ett behov av en rating.
Eget kapital
NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stamaktie 
ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod  
samtidigt som avkastning på eget kapital före skatt ska 
uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod där 
vägledande är att detta ska ske med en balanserad risk.
Eget kapital uppgick till 9 568 mkr (7 849) per 31 december 
där soliditeten uppgick till 39 procent (36). Det egna kapitalet 
fördelades på två aktieslag; stam- och preferensaktier. Akti -
erna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Antalet 
aktier uppgick vid årets slut till 61 562 403 stamaktier och 
42 300 000 preferensaktier. Diagrammet nedan visar föränd -
ringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med förklaringar till 
dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kr per preferens -
aktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdel-
ning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas återstående del av 
eget kapital till stamaktierna efter avdrag för minoritets-  
intresse om 128 mkr, motsvarande 131,34 kr per stamaktie.
Räntebärande skulder
Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckeldata 
avseende bolagets skuldportfölj per 31 december 2024 och 
2023.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till 
12 734 mkr (12 093) inklusive räntebärande skulder relaterade 
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till  
147 mkr (150). De räntebärande låneskulderna exklusive 
nämnda skulder om 147 mkr uppgick till 12 587 mkr (11 943) 
enligt fördelningen i tabellen nedan.
Finansiering 2024 2023
Banklån, mkr 10 145 10 140
Certifikatslån, mkr 875 60
Obligationslån, mkr 1 601 1 768
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1
Genomsnittlig ränta, % 4,38 5,07
Likvida medel, mkr 97 183
Belåningsgrad, % 51,8 56,6
Soliditet, % 38,9 35,9
Kapitalbindningstid, år 2,3 2,2
Räntebindningstid, år 2,1 2,1
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 48,9 41,6
Skuldkvot, ggr 8,0 8,6
Sammanställning - nettoskuld
2024
31 dec
2023
31 dec
Mkr
Banklån 10 145 10 140
Säkerställda räntebärande skulder 10 145 10 140
Obligationslån 1 601 1 768
Certifikatslån 875 60
Övriga räntebärande skulder 9 15
Icke-säkerställda räntebärande skulder 2 485 1 842
Periodiserade upplåningskostnader -44 -39
Totala räntebärande skulder 12 587 11 943
Kortfristiga placeringar -148 -9
Likvida medel -97 -183
Nettoskuld 12 341 11 751
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2020 2021               2022             2023             2024
■ Totalresultat      ■ Aktieemissioner      ■ Utdelning
-1 000-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2020 2021 2022 2023 2024
mkr Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning

===== SIDA 25 =====

24 FINANSIERING
Säkerställda lån utgjorde 80 procent (85) och icke-säker-
ställda obligations-, certifikats-, och reverslån 20 procent 
(15) av totala räntebärande skulder. Ökningen i räntebärande 
låneskulder ovan med 644 mkr fördelas huvudsakligen på fi -
nansiering av förvärv och investeringar 1 216 mkr, amortering 
på bolagets banklån -234 mkr, nettot av lägre utnyttjande av 
kreditfaciliteter samt ökning av certifikatslån –171 mkr samt 
minskning av utestående obligationslån om -167 mkr.
Belåningsgraden beräknad som nettoskuld 12 341 mkr, i 
förhållande till fastigheternas marknadsvärde om 23 384 
mkr och investeringar i intresseföretag om 479 mkr totalt 
23 863 mkr, uppgick till 51,8 procent (56,6) per 31 december. 
Minskningen i belåningsgraden om cirka 5 procentenheter 
förklaras huvudsakligen av bolagets emission av stamaktier  
om 1 mdkr i september 2024. Som ovan nämnts syftade 
emissionen delvis till att minska riskprofilen och sårbarheten 
i verksamheten för att förbättra handlingsmöjligheterna vid 
oförutsedda förändringar i makroomgivningen. Över tid är 
bolagets ambition att belåningsgraden ska ligga på cirka 
55 procent i relation till nuvarande målintervall om 55 till 65 
procent. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåt- 
riktat justerat driftöverskott uppgick till 8,0 gånger (8,6)  
på balansdagen.
Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld till skillnad 
från bolagets rapport över kassaflöde på sidan 96 som visar bruttoför -
ändringar.
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansieringskälla, 
uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekostnader 
vid årsskiftet till 10 122 mkr (10 118) vilket motsvarade 43  
procent (50) av fastigheternas marknadsvärde. Minskningen  
i banklånens belåningsgrad förklaras huvudsakligen av 
bolagets nyemission av stamaktier om 1 mdkr enligt ovan. 
Banklånens förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 
23. Bolaget har som strategi att balansera exponeringen 
mot olika långivare som till övervägande del avser nordiska 
affärsbanker. Nedan visas bolagets banklån fördelat på olika 
långivare.
Majoriteten av koncernens banklån (95 procent) omfattas 
av olika åtaganden mot långivarna. Om åtagandena inte 
efterlevs kan långivaren begära att lånen återbetalas, helt 
eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala 
nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden 
är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- 
respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtagand-
en är att koncerninterna avtal ska vara marknadsmässiga, 
rapportering av nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas 
per kvartal samt ställande av säkerheter i form av aktier i 
dotterbolag och pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga 
åtaganden mot bankerna var uppfyllda per årsskiftet och 
med den information som bolaget känner till idag är det inget 
som tyder på att åtaganden inte kommer att uppfyllas under 
2025.
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag 
för periodiserade lånekostnader till 1 581 mkr (1 751) per 31 
december och utgjorde 7 procent (9) av fastigheternas mark-
nadsvärde.
NP3s MTN-program som lanserades juni 2022 med en 
ram om 5 mdkr har fortsatt spela en viktig roll under 2024 
avseende bolagets flexibilitet att emittera obligationslån i 
rätt tidsfönster. Under första halvåret emitterade bolaget, 
vid två tillfällen, 450 mkr i obligationslån samtidigt som 506 
mkr återköptes eller återbetalades i befintliga obligations-
lån med förfall under 2024 och 2025. I slutet av september 
2024 genomförde bolaget ytterligare en obligationsemission 
uppgående till 300 mkr med en löptid om 3,25 år och en 
rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 245 baspunkter. Som 
en del av emissionen återköptes eller återbetalades bolagets 
obligationslån med kvarvarande förfall i september 2025 om 
361 mkr och 49 mkr med förfall i april 2026.
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld  
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
Icke säkerställd 
skuld 19,6 %, 
2 465 mkr1)
Säkerställd skuld 80,4 %, 
10 122 mkr1)
Fördelning, finansieringskällor
Banklån 80,4 %,
10 122 mkr1)
Obligationslån 12,6 %,  
1 581 mkr1)
Certifikat 7 ,0 %, 875 mkr Övriga skulder 0,1 %, 9 mkr
Förändring av räntebärande låneskulder, mkr
Räntebärande låneskulder 1 januari 2024 11 943
Förvärvsfinansiering 1 010
Emission av obligationslån 750
Projektfinansiering 206
Utökad belåning i befintligt fastighetsbestånd 15
Återbetalning obligationslån -916
Löpande amorteringar banklån -234
Förändring nyttjandegrad kreditfaciliteter  
(inklusive förändring certifikatslån) -172
Återbetalning banklån -11
Minskning periodiserade lånekostnader -4
Räntebärande låneskulder 31 december 2024 12 587
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
3 000
3 500
5 000
4 500
4 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Bank     A B C D E F G

===== SIDA 26 =====

25FINANSIERING
Bolaget har tre finansiella åtaganden inom ramen för sina 
obligationslån vilka framgår av tabellen ovan.
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals -
rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet 
ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden 
var uppfyllda per årsskiftet.
Certifikat
Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med 
en total ram om 2 mdkr inom vilken 875 mkr (60) inklusive 
ränta hade emitterats per 31 december, vilket motsvarade 4 
procent (0,5) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden för 
utestående certifikat per årsskiftet var högst fyra månader 
med en återstående genomsnittlig löptid om 1,3 månader. 
Av certifikatslånen var 275 mkr klassificerade som kortfristig 
räntebärande skuld per 31 december 2024 baserat på för- 
fallotidpunkten för dess bakomliggande back-up faciliteter.
Back-up faciliteter uppgick till cirka 900 mkr som är kopplade 
till certifikatslånen. I faciliteterna är fastigheter ställda som 
säkerhet via pantbrev och innehåller liknande åtaganden som 
för bolagets banklån i det fall certifikatslånen inte refinansie -
ras. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till tre år.
Den positiva utvecklingen i kapitalmarknaden medförde 
under året att bolagets utestående volym av certifikatslån 
ökade med 815 mkr enligt ovan.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe -
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll 
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar 
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för 
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom 
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål 
för finansförvaltningen med avseende på:
•  kapitalbindning,
•  räntebindning och
•  nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda  
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligationsfi-
nansiering som förnyats vart tredje år med senaste uppdate-
ringen i september 2023. Under detta ramverk hade bolaget 
emitterat 1 601 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramverket har 
utformats i linje med Green Bond Principles framtagna av 
ICMA (International Capital Market Association) och har 
utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades 
of Green (numera S&P Global). Ramverket, samt relatera-
de styrdokument och rapporteringsstandarder, har fått en 
”Medium Green” bedömning från CICERO Shades of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och 
refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett 
portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad 
till individuella gröna tillgångar. Fastigheterna kvalificeras 
som gröna tillgångar utifrån ett antal kriterier; primärenergital 
enligt gränsvärden i EU-taxonomin ”topp 15”, miljöcertifie-
ringar, samt energibesparande investeringar. Vid utgången 
av 2024 uppgick värdet på bolagets gröna tillgångar till 5 862 
mkr (4 268) vilket innebär en ökning om 37 procent (26). Bo-
laget har satt ett årligt tillväxtmål om 25 procent på portföljen 
av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande 
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 10 676 mkr (10 319) 
vid årsskiftet vilket motsvarade 85 procent (86) av totala 
räntebärande skulder. Räntebärande kortfristiga skulder efter 
justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 911 
mkr (1 624), varav 1 631 mkr avsåg förfall och amorteringar på 
banklån inom tolv månader, 275 mkr certifikatslån (inklusive 
ränta) och 6 mkr återbetalning av reversskuld.
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte -
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt 
tabellen i not 23 över de räntebärande skuldernas förfallo- 
struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid 
årsskiftet till 1 678 mkr (exklusive reversskuld om 6 mkr). NP3 
har som mål att i god tid före förfall genomföra refinansiering 
vilket bidrar till att reducera refinansieringsrisken.
Av de kortfristiga bankskulderna om 1 403 mkr hade bolaget 
per datum för publicering av denna årsredovisning antingen 
genomfört refinansieringar eller erhållit kreditbeslut till ett 
belopp om 136 mkr. Som nämnt ovan ökade kapitalbindning-
en under året från 2,2 till 2,3 år huvudsakligen som en följd av 
genomförd refinansiering av banklån med längre löptider.
Räntebindning
NP3s skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån ba -
serade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa 
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets 
förvaltningsresultat används räntesäkringsinstrument i form 
av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig ränte-
bindningstid inklusive bolagets räntesäkringsportfölj uppgick 
till 2,1 år (2,1) vid årets slut. Vid årsskiftet var 49 procent (42) 
av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan 
ett och tio år enligt not 24. Resterande del ligger räntebun-
den mot Stibor 3 månader.
Genomsnittlig ränta efter räntesäkringar för bolagets rän -
tebärande låneskulder uppgick till 4,38 procent (5,07) vid 
årsskiftet. Den genomsnittliga räntan före räntesäkringar 
uppgick för bank- och certifikatslån till 4,73 procent (6,03) 
(inklusive löftesprovision för back-up faciliteter) och för obli-
gationslån 7,15 procent (9,05). Den huvudsakliga förklaringen 
till minskningen av den genomsnittliga räntan är en lägre 
räntenivå för Stibor 3 månader. Nedan visas en känslighets-
analys för bolagets räntekostnader i det fall räntan förändras 
med +0,5 respektive +1,0 procent.
Åtaganden Covenant-nivå
Nettobelåningsgrad < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr
Soliditet > 25%
För obligationslån emitterade från och med september 2023 är covenant-  
nivån på räntetäckningsgraden > 1,5 ggr

===== SIDA 27 =====

26 FINANSIERING
Derivat
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis i form 
av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj av ränte-
derivat till 8 425 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 2 250 
mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i 
beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa 
kategorier av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet 
uppåt i räntenivån eller kan förtidsstängas av motparten och är ett 
komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera bolagets rän -
tekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar övergripande 
bolagets räntederivatsportfölj.
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 8 425 mkr varav 6 175 mkr av-
såg räntesäkring. Swap-avtalen (derivaten) värderas till verkligt värde 
och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs 
genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras 
på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan 
avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och 
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har 
ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid 
påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet för 
derivaten uppgick till 19 mkr (43) på balansdagen. Variationer i deri-
vatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av 
förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer 
och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande 
avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för året uppgick till 
-24 mkr. Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj 
inklusive dess Stibor-effekt, var per 31 december -0,98 procent (-2,50) 
med en räntebindning för räntesäkringsportföljen om 4,3 år.
Känslighetsanalys Förändring Årseffekt på räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader +0,5 % +21 mkr
Förändring Stibor 3 månader +1,0 % +42 mkr
Ovan analys förutsätter ingen förtida stängning av bolagets stängningsbara 
räntederivat om 1,5 mdkr.
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år 
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Marknads-
värde
Räntesäkringsportfölj 1) 6 175 4,3 1,46 74
Stängningsbara räntederivat 2) 1 500 9,0 2,17 -32
Performance-swappar 3) 750 3,7 3,07 -23
Totalt derivatportfölj 8 425 5,1 1,73 19
Not: Korrigering har skett i ovan tabell avseende fördelning mellan stängningsbara ränte-  
derivat och performance-swappar jämfört med bolagets bokslutskommuniké 2024.
1) Inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till 2030 till fast ränta 
2,99 procent, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december 2024.
2) Stängningsbara swappar för motparten med början under perioden 8 augusti till 5 dec-  
ember 2024 därefter kvartalsvis till slutdagar under perioden 8 november 2033 till 5 mars 
2034. Återstående löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av swapparna.
3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 4,40 
till 4,50 procent. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller swappen 
temporärt utan några flöden, det vill säga nettoeffekt är 0 kr.
Genomsnittlig räntenivå
 Utgående Stibor 3M, periodslut 
 Räntebindningens Stibor-effekt
 Räntederivatsportfölj - fast ränta
 Lånens Stibor-effekt
 Lånemarginal
4,385,07
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
BPS
31 dec 2024 31 dec 202431 dec 202331 dec 2023
438507
254
405
115
405
-228
280
-181
223
87
243

===== SIDA 28 =====

27INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES
Intresseföretag och joint ventures
Väsentliga innehav i joint ventures
NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, mkr
Totalt intresseföretag  
och joint ventures
Fastighetsaktiebolaget  
Ess-Sierra
2024 
jan-dec
2023 
jan-dec
2024 
jan-dec
2023 
jan-dec
NP3s ägarandel, % 50,0 50,0
NP3s röstandel, % 50,0 50,0
Kapitalandel 479 468 284 284
Förvaltningsresultat 37 76 24 31
Värdeförändring fastigheter -10 -93 5 -68
Värdeförändring finansiella instrument - -3 - -
Skatt -14 0 -7 8
Summa resultatandel 13 -20 22 -29
Intresseföretag och joint ventures
För helåret 2024 bidrog NP3s intresseföretag och joint ventures med 37 mkr (76) till NP3s förvaltnings -
resultat och resultatandelen för året uppgick till 13 mkr (-20).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,  
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk-  
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs  
av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean  
uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig-  
heternas marknadsvärde finns på NP3s befintliga orter. Syftet 
med joint venture-samarbetet är bland annat att kunna erbju-
da hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för året uppgick till 99 mkr (96) och fastighe-
ternas marknadsvärde uppgick per 31 december till 1 484 mkr 
(1 475). För perioden januari till december bidrog Ess-Sierra 
med 24 mkr (31) till NP3s förvaltningsresultat och resultat- 
andelen uppgick till 22 mkr (-29). 
Cibola Holding AB 
NP3 ägde fram till den 31 oktober 31,6 procent av hotellfastig- 
hetsbolaget Cibola Holding AB. Cibola äger fem hotell- och 
spaanläggningar som är belägna i norra Sverige. Den 1 nov- 
ember förvärvade NP3 ytterligare 29,6 procent av aktierna i 
Cibola och efter genomfört förvärv äger NP3 61,2 procent av 
aktierna i Cibola.    
För perioden januari till oktober bidrog Cibola med 6 mkr (8) 
till NP3s förvaltningsresultat och den totala resultatandelen 
uppgick till -14 mkr (5). Från och med den 1 november utgör 
Cibola ett dotterbolag till NP3 som konsolideras i bolagets 
räkenskaper.
Fastighets AB Jämtjägaren 
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB har genomfört ett ge -
mensamt projekt där man bland annat uppfört ett huvudkon-
tor och driftcentral för Jämtkraft. Projektet har genomförts i 
det gemensamt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där 
parterna äger bolaget till 50 procent vardera. Projektet utgör 
en investering om cirka 400 mkr och hyresavtal har tecknats 
på 15 och 20 år. Projektet inklusive driftcentralen är färdig-
ställd i sin helhet och har tagits i bruk i mars 2024. Det totala 
hyresvärdet för de ingående fastigheterna uppgår till 26 mkr.  
Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 94 mkr (73). 
För perioden januari till december bidrog Jämtjägaren med 
3 mkr till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen 
uppgick till 2 mkr.
With You Sweden AB
I juli 2024 tillträdde NP3 49 procent av aktierna i With You 
Sweden AB. With You Sweden ägde i samband med förvär-
vet tio fastigheter primärt för industri- och handelsändamål. 
Större delen av fastighetsbeståndet återfinns i Sundsvall, 
Umeå och Timrå. Det totala hyresvärdet för beståndet upp-
går till 37 mkr. Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel 
till 94 mkr och för perioden juli till december bidrog With You 
Sweden med 4 mkr till NP3s förvaltningsresultat och resul-
tatandelen uppgick till 3 mkr.

===== SIDA 29 =====

28 VÅR MARKNAD
Vår marknad
NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade 
bolaget till Gävle och Östersund, därefter till flera andra 
orter i Norrland och Dalarna. År 2019 tog NP3 ett stra -
tegiskt beslut att för första gången göra större förvärv 
utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karl -
stad, Örebro och Västerås, som idag utgör affärsområde 
Mellansverige. 
Strategin är att verka på orter, främst i norra Sverige, med stabil och 
växande befolkning och att koncentrera beståndet till specifika om-  
råden på varje ort. 
Tillväxt i Norrland 
Trots ett fortsatt osäkert marknadsläge och oro och konflikter i vår 
omvärld som påverkar världsekonomin så finns en stark framtidstro 
i Norrland och hos Norrlands företagare. Med rika naturresurser 
och grön energi har Norrland blivit en europeisk tillväxtregion inom 
hållbar produktion och miljövänlig teknik vilket leder till ett minskat 
beroende av fossila bränslen och bidrar till Sveriges och Europas 
gröna omställning. Under de kommande decennierna planeras inves-
teringar på över 1 000 mdkr i norra Sverige inom bland annat förnybar 
energi, fossilfritt stål och elektrifiering uppbackade i flertalet fall av 
traditionella större industribolag och investerare. 
•  Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren SSAB och energibolaget 
Vattenfall avser att bygga en stor anläggning för fossilfri järn-
svamp i Gällivare som ska starta 2026. Bolagen är först i världen 
med att producera stål framställt med vätgas istället för kol och 
koks. Totalt omfattar projektet en investering på 400 mdkr över en 
20-årsperiod.
•  Även Stegra AB (tidigare H2 Green Steel AB) bygger en produk -
tionsanläggning, strax utanför Boden, för miljövänlig produktion av 
järn och stål. När anläggningen når full kapacitet 2030, förväntas 
den producera 5 miljoner ton grönt stål per år och 2026 väntas 
produktionen och upptrappningen till 2,5 miljoner ton starta. I en 
första fas investeras 25 mdkr i projektet och när anläggningen når 
full drift beräknas den sysselsätta cirka 1 750 personer.
•  I Östersund investeras det 18 mdkr i ett datacenter som drivs 
av förnybar energi och samtidigt levererar värme till storskalig 
livsmedelsodling. Bakom investeringen står bolagen EcoData -
Center och WA3RM som tillsammans väntas skapa nära 1 000 nya 
arbetstillfällen. 
•  I Sundsvall planerar företaget Liquid Wind att bygga en produk -
tionsanläggning för e-metanol med planerad byggstart 2026. 
Investeringen beräknas uppgå till 4 mdkr.
De fyra projekten ovan syftar alla till grön omställning och när  
Norrland nu står i centrum för några av Sveriges största industri- 
investeringar på många decennier gynnas stora delar av det regio-
nala näringslivet, inklusive fastighetsmarknaden och NP3. Utöver de 
beskrivna projekten ovan planeras stora investeringar i infrastruktur i 
”Med rika natur-
resurser och grön 
energi har Norrland 
blivit en europeisk 
tillväxtregion inom 
hållbar produktion 
och miljövänlig 
teknik.”

===== SIDA 30 =====

29VÅR MARKNAD
norra Sverige där man kan nämna Norrbothniabanan där det 
ska investeras 30 mdkr i järnväg samt Svenska kraftnät där 
det ska investeras 14 mdkr i elöverföring.
NP3 en etablerad fastighetsägare i Norrland 
NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och är 
verksam på flera orter där betydande miljardinvesteringar nu 
genomförs. Intresset för kommersiella fastigheter, bostäder 
och samhällsfastigheter ökar längs hela Norrlandskusten och 
även i Norrlands inland. För en lokal aktör som NP3 innebär 
utvecklingen en rad spännande möjligheter. Samtidigt har 
vi ett fortsatt osäkert marknadsläge och oro och konflikter i 
vår omvärld som påverkat världsekonomin, Sverige och den 
svenska fastighetsmarknaden och NP3 som bolag. Trots det-
ta sker det mycket positivt i näringslivet på NP3s prioriterade 
orter, även vid sidan av de stora industriinvesteringar som 
sker i Norrland. Här kan nämnas börsnoterade Synsam som 
2022 flyttade sin glasögontillverkning från Asien till ett nytt 
produktions- och innovationscenter på Frösön utanför Öster-
sund, och som sedan 2024 är en hyresgäst till NP3.
Det osäkra geopolitiska läget i världen och Sveriges anslut-
ning till NATO har även inneburit en pågående utbyggnad av 
det svenska försvaret med utlokalisering av militära förband 
och infrastruktur till den norra delen av landet.
Stora investeringar planeras i infrastruktur i norra Sverige bland annat Norrbothniabanan där det ska investeras 30 mdkr i järnväg.

===== SIDA 31 =====

Befolkningsutveckling
Befolkningsökningen i riket som helhet uppgick till 0,1 procent under 
fjolåret och något högre på NP3s huvudorter, 0,5 procent. Befolknings-  
ökningen var positiv i alla NP3s huvudorter med undantag för Sundsvall 
och Dalarna där befolkningen minskat marginellt i jämförelse med 2023. 
Den största befolkningsökningen i Norrland var under fjolåret i Skellef-
teå med en ökning på 2,7 procent, efterföljt av Umeå och Mellansverige 
(Karlstad, Örebro och Västerås) där ökningen i båda fallen uppgick till 
0,8 procent. På de orter där NP3 är verksamma bodde i slutet av 2024 
cirka 1,3 miljoner invånare. NP3-orter har haft en positiv befolkningstill -
växt där antalet invånare ökat under ett flertal år till följd av ett positivt 
flyttnetto, det vill säga fler flyttar till än ifrån orterna.
Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat 
med 7,6 procent vilket är mindre än i riket som helhet där ökningen un-
der den senaste tioårsperioden uppgick till 8,7 procent men mer än riket 
som helhet om man exkluderar storstäderna då ökningen uppgick till 7,4 
procent. Befolkningsutveckling, som är en viktig drivkraft för fastighets -
sektorn i NP3s geografiska områden har varit ökat mest i Umeå samt 
i NP3s affärsområde Mellansverige, men även Skellefteå, Östersund, 
Gävle och Luleå har haft en stark befolkningsutveckling.
30 VÅR MARKNAD
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2014-2024
Dalarna
1)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå Östersund
Gävle Umeå
Mellansverige
2)
Totalt Riket
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
Befolkning  
2024 antal 
invånare3)
Befolknings-  
utveckling  
2014-2024
Befolknings-  
utveckling  
2023-2024
Sundsvall 99 140 1,9 % -0,1 %
Skellefteå 78 613 9,1 % 2,7 %
Gävle 104 175 6,0 % 0,6 %
Dalarna1) 286 452 2,7 % -0,3 %
Östersund 64 989 7,4 % 0,2 %
Umeå 134 164 12,2 % 0,8 %
Luleå 79 651 4,9 % 0,4 %
Mellansverige 2) 419 493 12,0 % 0,8 %
Samtliga NP3s affärsområden 1 266 677 7,6 % 0,5 %
Riket exkl. storstadsområden 6 595 121 7,4 % 0,7 %
Riket 10 594 266 8,7 % 0,1 %
1) Avser hela Dalarnas län.
2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och   
 Västerås. 
3) Siffrorna för 2024 är baserad på statistik från november och Newsec har gjort en  
 bedömning för helåret.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec

===== SIDA 32 =====

31VÅR MARKNAD
 
Arbets-
löshet 
2024
Utveckling  
arbetslöshet 
20241)
Disponibel 
inkomst för  
hushåll, 2023 2) 
Utveckling  
disponibel  
inkomst, 2023
Sundsvall 6,2 % 0,4 517 4,4 %
Skellefteå 4,8 % 1,5 499 3,2 %
Gävle 9,7 % 0,8 506 3,5 %
Dalarna3) 6,1 % -0,2 515 5,5 %
Östersund 4,8 % 0,2 518 4,1 %
Umeå 4,2 % 0,3 531 3,9 %
Luleå 4,4 % -0,2 521 5,5 %
Mellansverige 4) 8,1 % 0,6 530 4,6 %
Samtliga NP3s 
affärsområden 5) 6,0 % 0,4 519 4,5 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 7,0 % 0,9 511 4,8 %
Riket 7,1 % 0,4 582 4,4 %
Arbetslöshet 2024 
Dalarna
*
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
GävleUmeå
Mellansverige
**
12
10
8
6
4
2
0
%
Utveckling av disponibel inkomst, 2018-2023
25
20
15
10
5
0
%
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner  
och orter, 2019-2024 (procentenheter)
Dalarna
3)
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
GävleUmeå
Mellansverige
4)
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
Dalarna
3)
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
GävleUmeå
Mellansverige
4)
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
Sysselsättning och inkomstutveckling 
Under 2024 ökade arbetslösheten i Sverige med 0,4 procentenheter och 
motsvarande siffra för riket exklusive storstäder uppgår till 0,9 procent-
enheter. När det gäller de orter där NP3 är verksam så finns det både 
orter där arbetslösheten ökat och minskat. Den ort som sticker ut mest är 
Skellefteå där arbetslösheten ökat med 1,5 procentenheter jämfört med 
2023 men värt att nämna är att arbetslösheten i Skellefteå är betydligt 
lägre än riket som helhet och uppgår för 2024 till 4,8 procent, motsvaran-
de siffra för riket uppgår till 7,1 procent. Arbetslösheten är lägre än i riket 
som helhet på samtliga av NP3s prioriterade orter förutom i Gävle och de 
tre städerna som utgör affärsområde Mellansverige där arbetslösheten är 
något högre än i riksgenomsnittet. 
Sett över en femårsperiod mellan 2019 och 2024 har arbetslösheten  
ökat i Sverige med 0,3 procentenheter. I NP3s huvudorter i norra Sve -
rige har förhållandet varit det motsatta där arbetslösheten minskat på 
samtliga orter och där Luleå är den ort som utmärker sig mest med en 
sänkt arbetslöshet på 1,8 procentenheter för femårsperioden. Därefter är 
minskningen som störst i Sundsvall med en minskad arbetslöshet på 1,3 
procentenheter för perioden. I Mellansverige och Gävle har arbetslöshe -
ten ökat något för femårsperioden med 0,4 procentenheter respektive  
0,1 procentenheter.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt i 
Sverige. Mellan åren 2022 och 2023 steg hushållens disponibla inkomst 
på samtliga orter där NP3 har verksamhet (när detta trycks finns ingen 
färskare statistik). För de orter där NP3 är verksamma ökade den dispo-
nibla inkomsten mellan åren med i snitt med 4,5 procent, vilket är något 
över riket som helhet där den disponibla inkomsten steg med 4,4 procent. 
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll 
vid slutet av 2023 till 581 600 kr per år. På NP3s orter är motsvarande 
siffra 519 300 kr vilket är lägre än Sverigesnittet men något högre än snitt-
siffran för riket exklusive storstadsregionerna.
1) Anges i procentenheter.
2) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
3) Med Dalarna avses i den här tabellsammanställningen NP3s huvudorter Falun och  
 Borlänge. Siffran är oviktad per antal invånare per kommun.
4) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och  
 Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
5) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Arbetsförmedlingen, bearbetat av Newsec
1,0
0,5
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0

===== SIDA 33 =====

Transaktionsvolym per region 2024, %*
 Storstadsregionerna 51 (56)
 Norrland inkl. Dalarna 4 (3)
 Mellansverige 2 (4)
 Övriga Sverige 43 (37)
Transaktionsvolym i Sverige 
per kategori 2024, %
 Bostäder 31 (22)
 Kontor 26 (17)
 Industri/lager/logistik 18 (27)
 Samhällsfastigheter 7 (12)
 Handel 7 (8)
 Hotell 3 (3)
 Övrigt 8 (11)
Transaktionsvolym på NP3s marknader  
per län/stad 2024, %*
 Västerås 28 (29)
 Dalarna 17 (11)
 Västernorrland 15 (3)
 Jämtland 14 (1)
 Gävleborg 10 (13)
 Västerbotten 6 (16)
 Örebro 4 (25)
 Karlstad 4 (1)
 Norrbotten 1 (1)
 Bostäder 25 (39)
 Industri/lager/logistik 22 (12)
 Samhällsfastigheter 15 (5)
 Kontor 15 (7)
 Handel 15 (23)
 Hotell 0 (9)
 Övrigt 8 (6)
Transaktionsvolym i Norrland inklusive  
Dalarna per kategori 2024, %
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD32
Transaktionsmarknaden
Under 2023 fanns det en fortsatt negativ påverkan på transaktionsvoly -
men på den svenska fastighetsmarknaden till följd av oro i vår omvärld, 
stigande räntor och hög inflation. Transaktionsvolymen på den svenska 
marknaden uppgick till 104 mdkr för 2023 vilket var drygt en halvering 
av transaktionsvolymen jämfört med 2022 då den uppgick till 220 mdkr. 
Under 2024 och då framför allt under andra halvan av året har vi dock 
sett fallande räntor och lägre inflationstakt. Trots detta har vi till följd av 
det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med konflikter i 
vår omvärld haft en fortsatt låg transaktionsvolym på den svenska fastig- 
hetsmarknaden även under 2024 där transaktionsvolymen uppgick till 
140 mdkr. 
För Norrland och Dalarna ökade transaktionsvolymen från 3 mdkr 2023, 
till 4,6 mdkr för 2024 vilket motsvara en ökning på 70 procent vilket kan 
jämföras med riket som helhet där ökning uppgick till 35 procent. Av 
totalt genomförda affärer i Norrland och Dalarna genomfördes större 
delen av affärerna, 3,4 mdkr i Dalarnas-, Västernorrlands- och Jämt-
lands län där största andelen, 1,2 mdkr genomfördes i Dalarnas län.
I Norrland och Dalarna utgjorde bostäder 25 procent av transaktions-
volymen, industri, lager och logistik 22 procent och kontor, handel och 
samhällsfastigheter stod för 15 procent vardera av transaktionsvoly-
men. Detta kan jämföras med riket som helhet där bostäder stod för 31 
procent, kontor 26 procent och industri, lager och logistik stod för 18 
procent av transaktionsvolymen. 
Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastigheter till 
ett värde av 2 mdkr bytte ägare under 2024 vilket är i nivå med transak-
tionsvolymen för 2023.  
Fastighetsägande i norra Sverige
Jämfört med södra och mellersta Sverige ägs kommersiella fastigheter i 
norra Sverige i större utsträckning av kommunala bolag, lokala och pri-
vata fastighetsägare samt egenanvändare. Av de börsnoterade bolagen 
har Diös (med huvudkontor i Östersund) och NP3 de största fastig-
hetsbestånden i Norrland, tredje största fastighetsägare i Norrland är 
Samhällsbyggnadsbolaget.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent-
emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal 
närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän-
nedom och erfarenhet.
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en 
volatil kapitalmarknad har NP3 förvärvstakt fram till halvårsskiftet 2024 
varit begränsad. Under andra halvan av 2024 har dock transaktions-
marknaden börjat att komma igång och NP3 har vid årets slut genom-
fört förvärv för drygt 2 mdkr som kommer bidra till att skapa ytterligare 
värdetillväxt för NP3.
*Volym för strukturaffärer och portföljaffärer 
har fördelats per region där denna är publik, 
annars bedömts baserad på tillgänglig 
information.

===== SIDA 34 =====

33VÅR MARKNAD
Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2024 (exkl. strukturaffärer)
Månad Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt
Okt Nyfosa Diös  52 000  940 Sex fastigheter i Gävle och Luleå
Sep Poularde AB NP3 Fastigheter  66 000  755 En fastighet i Östersund
Mar Övikshem Westerlinds Residensia  38 800  444 Örnsköldsvik
Sep Borlänge Kommun EcoDataCenter  200 000  400 Mark i Borlänge
Feb Diös Runnstaden  26 000  385 22 fastigheter i Östersund och Gävle
Jun K2A Fastigheter HSB Norr  10 100  330 Två fastigheter i Luleå
Mar Blackstone Logistea  42 500  275 En fastighet i Falun
Jan Samhällsbyggnadsbolaget Sundsvalls kommun 16 000 272 Tre fastigheter i Sundsvall
Jan Thorengruppen Umeå kommun  N/A  260 En fastighet i Umeå
Dec Skanska Luleälven Fastigheter 6 600 240 En fastighet i Luleå
Källa: Newsec
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland 
inklusive Dalarna
Fastighetsvärde, mkr*
1 Diös Fastigheter  25 563 
2 NP3 Fastigheter  19 444 
3 Samhällsbyggnadsbolaget 11 183
4 Fastighets AB Balder 8 463
5 Nyfosa 3 965
6 Neobo Fastigheter 3 767
7 Intea Fastigheter 3 390
8 Klarabo Sverige 3 248
9 Fastpartner 2 561
10 K2A Knaust & Andersson Fastigheter 2 215
*Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig  
  information. Avser värden 30 september 2024  
Källa: Newsec
Största affärerna i Norrland 2024
Trots en relativt begränsad transaktionsvolym under  
det gångna året har det genomförts några större fastig- 
hetstransaktioner i norra Sverige. Den största fastighets -
affären skedde i oktober där Diös förvärvade sex kontors -
fastigheter i Luleå och Gävle för 940 mkr. Säljare av fastig-
heterna var Nyfosa. Den näst största fastighetsaffären var 
NP3s förvärv av tre fastigheter primärt för industriändamål 
på Frösön i Östersund för 755 mkr. Förvärvet slutfördes i 
början av november.   
Utöver ovan kan nämnas en affär där Westerlinds Resi-
densia förvärvat 607 lägenheter i Örnsköldsvik från Öviks -
hem för 444 mkr. Därutöver kan nämnas Runnstadens 
förvärv av 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 
385 mkr, säljare var Diös.

===== SIDA 35 =====

34

===== SIDA 36 =====

35VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall
Antal fastigheter totalt 128
Uthyrbar area, tusen kvm 430
Hyresvärde, mkr 443
Antal medarbetare 7
Affärsområde Umeå
Antal fastigheter totalt 47
Uthyrbar area, tusen kvm 219
Hyresvärde, mkr 242
Antal medarbetare 4
Affärsområde Gävle
Antal fastigheter totalt 73
Uthyrbar area, tusen kvm 276
Hyresvärde, mkr 282
Antal medarbetare 3
Affärsområde  
Mellansverige
Antal fastigheter totalt 63
Uthyrbar area, tusen kvm 179
Hyresvärde, mkr 198
Antal medarbetare 4
Affärsområde Skellefteå
Antal fastigheter totalt 54
Uthyrbar area, tusen kvm 242
Hyresvärde, mkr 249
Antal medarbetare 5
Piteå 3,0 % (2,9)
Luleå 5,6 % (5,7)
Haparanda 0,5 % (0,5)
Östersund 13,8 % (9,6)
Berg 0,6 % (0)
 Affärsområde Dalarna
Antal fastigheter totalt 71
Uthyrbar area, tusen kvm 360
Hyresvärde, mkr 319
Antal medarbetare 3
 Affärsområde Luleå
Antal fastigheter totalt 54
Uthyrbar area, tusen kvm 233
Hyresvärde, mkr 285
Antal medarbetare 5
 Affärsområde Östersund
Antal fastigheter totalt 64
Uthyrbar area, tusen kvm 262
Hyresvärde, mkr 308
Antal medarbetare 7
Gällivare 1,5 % (1,6)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Kiruna 1,1 % (1,2)
Skellefteå 11,1 % (12,1)
Umeå 7,9 % (8,6)  
Örnsköldsvik 2,0 % (2,2)
Sollefteå 1,7 % (1,9)
Timrå 2,7 % (3,1)
Sundsvall 13,4 % (15,0)
Bollnäs 0,7 % (0,7)
Sandviken 0,6 % (0,6)
Gävle 10,9 % (11,9)
Söderhamn 0,5 % (0,5)
Örebro 0,9 % (1,0)
Västerås 3,1 % (2,8)
Eskilstuna 0,6 % ( 0)
Falun 5,1 % (5,6)
Leksand 0,8 % (0,2)
Mora 1,6 % (1,3)
Borlänge 5,2 % (5,7)
Karlstad 2,7 % (2,4)
Uddevalla 0,5 % (0,5)
Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner1) som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur 
stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun. 
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per 31 december   
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan.

===== SIDA 37 =====

36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 23
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -29
Nettouthyrning -6
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 23
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -29
Nettouthyrning -6
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 43
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 7
Utgående vakansvärde 53
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 16
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 5
Utgående vakansvärde 21
AO Sundsvall 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 128 122
Uthyrbar area, tusen kvm 430 409
Hyresvärde, mkr 443 423
Ekonomisk vakans, % 12 10
Fastighetsvärde, mkr 4 398 4 213
AO Gävle 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 73 73
Uthyrbar area, tusen kvm 276 272
Hyresvärde, mkr 282 271
Ekonomisk vakans, % 7 6
Fastighetsvärde, mkr 2 946 2 793
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
  Industri 46 % (45)
  Handel 20 % (22)
  Kontor 12 % (11)
  Logistik 9 % (9)
  Övrigt 13 % (13)
  Industri 57 % (56)
  Handel 17 % (17)
  Kontor 10 % (10)
  Logistik 8 % (9)
  Övrigt 8 % (8)
  Industri 62 % (62)
  Handel 16 % (16)
  Kontor 8 % (8)
  Logistik 7 % (7)
  Övrigt 7 % (7)
  Industri 55 % (53)
  Handel 17 % (18)
  Kontor 10 % (10)
  Logistik 8 % (8)
  Övrigt 10 % (11)
Sundsvall är NP3s största affärsområde,  
sett till både fastighetsvärde och hyres-  
värde. Den största kommunen inom 
affärsområdet är Sundsvall där också det 
största antalet fastigheter är belägna. 
Timrå som angränsar till Sundsvall är den 
kommun i affärsområdet där näst flest 
fastigheter finns. Sundsvall och Timrå står 
tillsammans för 81 procent av affärsom-
rådets hyresvärde. Utöver Sundsvall och 
Timrå äger bolaget fastigheter i bland 
annat Sollefteå och Härnösand. I Sollefteå 
består fastighetsbeståndet huvudsakligen 
av tidigare regementet I21 som nu utveck-
las till följd av Försvarsmaktens nyetable -
ring i kommunen. I Sollefteå är Fortifika -
tionsverket NP3s största hyresgäst.
I Sundsvallsområdet är handels- och 
industrisektorn väletablerad, inte minst 
till följd av den expansion och utveckling 
som skett av Birstaområdet. I Birsta, som 
är mest känt för sitt handelsområde, äger 
NP3 främst logistik- och handelsfastighe -
ter. Birsta ligger strategiskt mellan E4 och 
E14 och även med närhet till Timrå vilket 
gör området attraktivt och efterfrågat. 
Bland större hyresgäster kan nämnas 
Systembolaget, Dagab Inköp & Logistik 
samt Berners. 
I affärsområde Sundsvall pågår bland 
annat ett nybyggnationsprojekt av en 
lastbilsverkstad på drygt 2 200 kvadrat -
meter i Birsta.
Största delen av fastighetsbeståndet 
i affärsområdet är beläget i Gävle och 
utgör 84 procent av affärsområdets 
hyresvärde. Därutöver ägs fastigheter 
i Bollnäs, Söderhamn och Sandviken. I 
Gävle har efterfrågan på lokaler gynnats 
av stora infrastruktursatsningar som 
till exempel utbyggnaden av E4 och 
utbyggnaden av stambanan. 
I affärsområdet har NP3 valt att fokuse -
ra fastighetsbeståndet inom främst två 
områden i Gävle, Näringen och Sörby 
Urfjäll. Näringen är ett centralt beläget 
industriområde där NP3 äger många 
business-to-business-handelsfastig-  
heter. Sörby Urfjäll är NP3s största om -
råde i Gävle och ett område där NP3 är 
den dominerande fastighetsägaren.  
Fastighetsbeståndet innefattar bland 
annat logistik, business-to-business-  
handel och lätt industri. 
De tre största hyresgästerna i affärsom -
rådet utgörs av BGA Group, Trelleborg 
Sealing Solutions och PostNord. Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
  Sundsvall 92 (89)
  Timrå 17 (17)
  Härnösand 6 (6)
  Sollefteå 7 (6)
  Övrigt 6 (5)
  Gävle 57 (57)
  Sandviken 7 (7)
  Bollnäs 6 (6)
  Söderhamn 3 (3)

===== SIDA 38 =====

37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs 
av Falun och Borlänge där fastighets-
beståndet på dessa två orter utgör 79 
procent av affärsområdets hyresvärde. 
Affärsområdet är NP3s näst största sett 
till hyresvärde och tredje största sett 
till fastighetsvärde. Utöver Falun och 
Borlänge ägs fastigheter i bland annat 
Mora, Leksand och Ludvika. 
Dalarna med NP3s huvudorter Falun 
och Borlänge utgör en integrerad ar-
betsmarknadsregion med stor pendling 
mellan orterna. En förväntad fortsatt 
befolkningstillväxt ställer krav på ny-  
produktion på marknaden, där såväl 
industri-, lager- och andra kommersiella 
fastighetsslag ser en ökad efterfrågan 
även om mycket omsätts mellan mindre 
lokaler. I Falun ligger även en av NP3s 
största fastighet till area och fastig -
hetsvärde, Främby 1:56. Ursprungligen 
producerades axlar till lastbilar och bus -
sar på fastigheten. Fastigheten har idag 
utvecklats till en blandning av verksam-
heter såsom industri, idrott, utbildning, 
handel med mera.
Större hyresgäster är bland annat LEAX 
Falun, Svenska Krämfabriken och Dale -
carlia Hotel & Spa.
I Falun pågår ett större nybyggnations-
projekt om drygt 3 000 kvadratmeter till 
hyresgästen Ahlsell.
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 26
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -21
Nettouthyrning 5
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 18
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 7
Utgående vakansvärde 25
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 9
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Utgående vakansvärde 13
AO Dalarna 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 71 68
Uthyrbar area, tusen kvm 360 341
Hyresvärde, mkr 319 282
Ekonomisk vakans, % 8 6
Fastighetsvärde, mkr 2 994 2 624
AO Östersund 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 64 41
Uthyrbar area, tusen kvm 262 159
Hyresvärde, mkr 308 202
Ekonomisk vakans, % 4 4
Fastighetsvärde, mkr 3 367 1 963
Affärsområde Dalarna
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 32
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -10
Nettouthyrning 22
Affärsområde Östersund
  Industri 61 % (66)
  Handel 12 % (13)
  Logistik 11 % (11)
  Kontor 7 % (7)
  Övrigt 9 % (3)
  Industri 66 % (69)
  Handel 12 % (13)
  Logistik 12 % (11)
  Kontor 5 % (5)
  Övrigt 5 % (2)
  Industri 42 % (37)
  Kontor 19 % (19)
  Handel 14 % (21)
  Logistik 2 % (3)
  Övrigt 23 % (20)
  Industri 55 % (51)
  Kontor 16 % (16)
  Handel 10 % (16)
  Logistik 2 % (4)
  Övrigt 17 % (13)
Majoriteten av fastigheterna i affärs -
området ligger i Östersunds kommun 
och står för 97 procent av hyresvärdet. 
Arbetsmarknaden är stabil vilket till viss 
del förklaras av en stark offentlig sektor 
där kommun och landsting utgör stora 
arbetsgivarna. Efter förvärvet av Frösö 
Park Fastighets AB och Cibola Holding 
AB i början av november 2024 är Forti-
fikationsverket och Frösö Park Hotel AB 
de största hyresgästerna inom området. 
Arbetsförmedlingen är den tredje störs -
ta hyresgästen.
Fastighetsbeståndet i Östersund är 
lokaliserat till Frösön, Stadsdel Norr och 
Odenskog/Lillänge. På Frösön utgörs 
fastigheterna av gamla Jämtlands Flyg-
flottilj (F4) där Fortifikationsverket och 
Frösö Park Hotell är största hyresgäster.  
Fastigheterna på Stadsdel Norr utgörs 
av tidigare Jämtlands fältjägarregemen-
tes fastigheter och består främst av 
kontor och lokaler för skolverksamhet.
Odenskog/Lillänge är ett attraktivt 
område för lättare industri och busi -
ness-to-business-handel där Lillänge 
utgör ett starkt externhandelsområde. 
I Östersund pågår ett nybyggnations -
projekt av en lastbilsverkstad på drygt 
4 700 kvadratmeter som beräknas stå 
klart i slutet av 2025.  
  
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
  Östersund 45 (38)
  Berg 17 (1)
  Övriga 2 (2)
  Falun 29 (29)
  Borlänge 24 (24)
  Mora 10 (9)
  Leksand 5 (3)
  Övriga 3 (3)

===== SIDA 39 =====

38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet i affärsområdet är 
koncentrerat till norra Sveriges största 
kommun, Umeå men även Örnsköldsvik 
ingår i affärsområdet. Fastigheterna 
i Umeå står för 75 procent av hyres-
värdet, resterande del av hyresvärdet 
kommer från fastigheter i Örnsköldsvik 
där man också finner affärsområdets  
största hyresgäst, BAE Systems Hägg-
lunds som är hyresgäst i fastigheten 
Norrlungånger 2:144, en av NP3s störs -
ta fastigheter sett till både lokalyta och 
fastighetsvärde.
I Umeå är fastigheterna främst kon-
centrerade kring Östteg, Ersboda och 
Västerslätt. Östteg är ett eftertraktat 
och expanderande område som är 
beläget i direkt anslutning till han-
delsområdet Söderslätt, där IKEA 
är etablerat. På Östteg innehar NP3 
såväl business-to-business-, handels-, 
industri- och kontorsfastigheter samt 
mark. NP3s största fastighetsbestånd i 
Umeå-området ligger på Ersboda som 
är Umeås största handelsområde. På 
Ersboda finns bland annat MIO möbler 
som är en av NP3s största hyresgäster i 
Umeå. Därutöver utgör Skanska Sverige 
och Länstrafiken i Västerbotten några 
av de största hyresgästerna i affärs-  
området.  
Affärsområdet är i sin helhet kon-
centrerat till Skellefteå kommun och 
etablerades 2021 i samband med ett 
större portföljförvärv från kommunägda 
Skellefteå Industrihus. Skellefteå har 
präglats av Northvolts fabriksetablering 
i regionen för tillverkning av litiumjon-
batterier för elbilar. Under mars 2025 
har dock marknaden nåtts av nyheter 
om Northvolt konkurs vilket skapat oro 
och osäkerhet kring investeringar i den 
gröna omställningen. För NP3s del är 
fastighetsbeståndet i Skellefteå dock 
inte direkt knutet till den gröna om-
ställningen och bolaget har en fortsatt 
positiv nettouthyrning i området. 
NP3s dominerande fastighetskategori i 
Skellefteå är industri som utgör 67 pro -
cent av affärsområdets hyresvärde och 
hela 72 procent av arean. Större hyres-
gäster utgörs av Latitude 64, Skellefteå 
Kommun och Nefab Packaging. 
NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå är 
i huvudsak beläget i ytterområden och 
i närheten av centrumkärnan där man 
bland annat kan nämna områden som 
Hedensbyn, Hammarängen, Sörböle  
och Anderstorp. 
Bland projekt kan nämnas en större 
ombyggnation av kontorslokaler på 
drygt 4 000 kvadratmeter som förväntas 
färdigställas under fjärde kvartalet 2026.
 
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 32
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -24
Nettouthyrning 8
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 16
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -24
Nettouthyrning -8
AO Umeå 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 47 46
Uthyrbar area, tusen kvm 219 217
Hyresvärde, mkr 242 231
Ekonomisk vakans, % 6 6
Fastighetsvärde, mkr 2 302 2 175
AO Skellefteå 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 54 53
Uthyrbar area, tusen kvm 242 237
Hyresvärde, mkr 249 238
Ekonomisk vakans, % 9 5
Fastighetsvärde, mkr 2 607 2 483
  Industri 48 % (47)
  Handel 28 % (29)
  Kontor 12 % (12)
  Övrigt 12 % (12)
  Industri 67 % (69)
  Handel 12 % (13)
  Kontor 7 % (8)
  Logistik 3 % (3)
  Övrigt 10 % (9)
  Industri 54 % (53)
  Handel 25 % (25)
  Kontor 9 % (10)
  Övrigt 12 % (12)
  Industri 72 % (73)
  Handel 10 % (10)
  Kontor 7 % (7)
  Logistik 3 % (3)
  Övrigt 8 % (7)
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
  Umeå 42 (41)
  Örnsköldsvik 5 (5)
  Skellefteå 54 (53)
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 15
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0
Utgående vakansvärde 15
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 11
Utgående vakansvärde 22

===== SIDA 40 =====

39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområde 
Mellansverige utgörs av Karlstad och 
Västerås som tillsammans utgör 69 
procent av affärsområdets hyresvär-
de. Med ett strategiskt läge och goda 
kommunikationer är regionen ett starkt 
logistikcentrum. Den kommersiella 
fastighetsmarknaden har gynnats av re -
gionens positiva befolkningstillväxt som 
har varit bland den högsta i hela landet. 
Mellansverige är NP3s minsta affärsom -
råde där fastighetsvärdet utgör cirka 9 
procent av NP3s totala fastighetsvärde. 
NP3 vill dock och har en ambition att 
fortsätta att förvärva fastigheter och 
växa i Mellansverige. 
Utöver Västerås och Karlstad äger 
NP3 Fastigheter i bland annat Örebro, 
Eskilstuna och Katrineholm. De största 
hyresgästerna inom affärsområdet 
utgörs av Assemblin El, K-Rauta och 
Plantagen. 
I affärsområde Luleå ingår även Piteå, 
Gällivare, Kiruna, Haparanda, Kalix och 
Boden. Största delen av fastighetsbe -
ståndet ligger i Luleå och utgör 44 pro -
cent av affärsområdets hyresvärde. De 
största hyresgästerna i affärsområdet är 
Bilkompaniet Sigoro AB, PostNord och 
Scania.
I Luleå är NP3 primärt verksamt på 
Storheden och Notviksstan som är 
belägna strax utanför Luleå centrum. 
NP3 äger även fastigheter på Bergnäset 
som ligger nära Kallax flygplats samt 
Porsödalen i närheten av universitetet.
I Piteå utgörs drygt hälften av NP3s 
totala hyresvärde av fastigheter belägna 
i BackCity, ett citynära handelsområde. 
I området återfinns förutom handel 
även service- och industriföretag. Stora 
hyresgäster i området är Willys, ÖoB, 
Step In och Stadium Outlet.
I Piteå pågår ett projekt där knappt 
4 000 kvadratmeter padelhall byggs om 
till en bilanläggning som beräknas vara 
färdigställt under andra kvartalet 2025.
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 21
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -15
Nettouthyrning 6
AO Luleå 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 54 50
Uthyrbar area, tusen kvm 233 220
Hyresvärde, mkr 285 262
Ekonomisk vakans, % 3 4
Fastighetsvärde, mkr 2 758 2 434
AO Mellansverige 31 dec 2024 2023
Antal fastigheter totalt 63 54
Uthyrbar area, tusen kvm 179 142
Hyresvärde, mkr 198 155
Ekonomisk vakans, % 7 10
Fastighetsvärde, mkr 2 011 1 590
Nettouthyrning, mkr 2024
Tecknade hyresavtal 21
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -11
Nettouthyrning 9
  Handel 45 % (42)
  Industri 37 % (37)
  Kontor 10 % (10)
  Logistik 6 % (7)
  Övrigt 4 % (4)
  Handel 48 % (47)
  Industri 31 % (31)
  Kontor 10 % (10)
  Logistik 7 % (7)
  Övrigt 4 % (5)
  Industri 62 % (65)
  Handel 21 % (27)
  Kontor 4 % (5)
  Logistik 3 % (0)
  Övrigt 0 % (3)
  Industri 67 % (70)
  Handel 19 % (24)
  Kontor 3 % (4)
  Logistik 3 % (0)
  Övrigt 8 % (2)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
  Luleå 23 (22)
  Piteå 19 (18)
  Gällivare 5 (4)
  Övriga 7 (6)
  Västerås 23 (22)
  Karlstad 18 (15)
  Eskilstuna 6 (1)
  Örebro 3 (3)
  Övriga 13 (13)
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Utgående vakansvärde 9
Vakansförändring, mkr 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 15
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -3
Utgående vakansvärde 14

===== SIDA 41 =====

40 AKTIEN OCH ÄGARNA
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner  
i snitt per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handelsvolym  
per handelsdag, mkr
31 dec 2024 31 dec 2023 Helår 2024 Helår 2023 Helår 2024 Helår 2023 Helår 2024 Helår 2023
Stamaktie 250,00 233,00 423 347 23 19 12,8 7,9
Preferensaktie 29,90 27, 20 112 86 25 18 1,1 0,7
Aktien och ägarna
NP3 har två aktieslag, stamaktier och preferensaktier som är noterade på Nasdaq Stockholm Large 
Cap. Per 31 december hade bolaget 10 922 (10 868) aktieägare. Vid årets slut uppgick aktiekursen för 
stamaktien till 250,00 kr (233,00) vilket motsvarade ett börsvärde om 15 391 mkr (13 397). Därutöver 
tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om 1 265 mkr (1 034).
Årets högsta betalkurs för stamaktien var 284,00 kr och 
noterades den 12 juli. Årets lägsta kurs noterades den 28 
februari och var 178,74 kr. Den volymviktade genomsnitts- 
kursen för stamaktien under perioden var 241,57 kr (196,74). 
I september 2024 har NP3s styrelse med stöd av det 
emissionsbemyndigande som erhölls vid årsstämman den 
7 maj 2024, beslutat om en riktad nyemission av 4 000 000 
stamaktier. Emissionen genomfördes till en teckningskurs 
om 250 kr per aktie vilket tillförde bolaget 1 000 mkr före 
transaktionskostnader. På en extra bolagsstämma i oktober 
beslutades om en riktad nyemission av 4 000 000 preferens -
aktier. Emissionen genomfördes till en teckningskurs om 
30,05 kr per aktie och emissionslikviden om 120 mkr utgjorde 
en delbetalning i ett fastighetsförvärv. I november genomför-
des en riktad nyemission av 300 000 preferensaktier till en 
teckningskurs om 30,50 kr per aktie. Även denna emission 
utgjorde en delbetalning i ett fastighetsförvärv. Därutöver har 
teckningsoptioner utnyttjats och 65 629 stamaktier emit -
terats. Detta skedde som följd av det beslut om ett treårigt 
incitamentsprogram som fattades på bolagets årsstämma i 
maj 2021. 
Totalt antal utestående aktier vid årets slut efter genom- 
förda emissioner av stamaktier och preferensaktier uppgick 
till 103 862 403 aktier, fördelat på 61 562 403 stamaktier och 
42 300 000 preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till en 
röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. 
Det totala antalet röster i bolaget per 31 december, uppgår 
därmed till 65 792 403 röster.
Eget kapital uppgick per 31 december till 9 568 mkr (7 849) 
varav preferenskapital 1 354 mkr (1 216) och innehav utan 
bestämmande inflytande 128 mkr (33). 
  NP3 volym 1000-tal/månad   
  NP3 stängningskurs/totalavkastning       OMX Stockholm GI      OMX Real Estate GI  
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms  
totalavkastningsindex  
  NP3 volym 1000-tal/månad      NP3 stängningskurs      Carnegie Fastighetsindex  
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym  
1000-tal
Stängnings- 
kurs, kr
2024-06-302024-07-312024-08-312024-09-302024-10-312024-11-302024-12-312024-05-312024-04-302023-12-312024-01-312024-02-292024-03-31
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
 400
200
0
300
250
200
150
100
50
00,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2000,00
2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30 2024-07-31 2024-08-31 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-30
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs 
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI1)
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
Volym  
1000-tal
Stängnings- 
kurs, kr
2024-06-302024-07-312024-08-312024-09-302024-10-312024-11-302024-12-312024-05-312024-04-302023-12-312024-01-312024-02-292024-03-31
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
 400
200
0
300
250
200
150
100
50
00,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2000,00
2200,00
2400,00
2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30 2024-07-31 2024-08-31 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-30 2024-12-31
NP3 stängningskurs vs 
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex

===== SIDA 42 =====

Ägarkategorier, aktiekapitalandel 1), %
Aktiefakta per 31 dec 2024
Marknadsplats:  
Nasdaq Stockholm, Large Cap
Antal a
ktieägare: 10 922
Stamaktier 
Antal: 61 562 403 
Stängningskurs: 250,00 kr
Börsvärde: 15 391 mkr 
ISIN: SE0006342333
Preferensaktier 
Antal: 42 300 000 
Stängningskurs: 29,90 kr  
Börsvärde: 1 265 mkr 
ISIN: SE0010820514
AKTIEN OCH ÄGARNA 41
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Jan-dec, mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Förvaltningsresultat 879 744 785 661 558
Aktuell skatt -75 -68 -55 -44 -49
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 804 676 730 617 509
Utdelning 4051) 399 2)3) 363 310 270
Utdelning i procent av förvaltnings-  
resultat efter aktuell skatt 50 % 59 % 50 % 50 % 53 %
1) Utgör styrelsens förslag, för mer information om styrelsens förslag till utdelning se ovan, se även 
Styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 118.
2) Inkl
uderade en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ). Börskursen på 
Emilshus B-aktie uppgick per 31 dec 2023 till 31,80 kr. Värdet på sakutdelningen baserades på denna 
börskurs. Utöver sakutdelningen lämnades en kontant utdelning om 1,50 kr per stamaktie och en 
kontant utdelning om 2,00 kr per preferensaktie.
3) Av red
ovisat belopp avser 8 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stam- och preferensaktier.
Långsiktigt substansvärde uppgick till 9 520 mkr (7 796) vilket motsvarar 
154,64 kr per stamaktie (135,58). Aktiekursen vid årets slut var 190 procent 
(203) av det egna kapitalet per stamaktie och 162 procent (172) av det lång-
siktiga substansvärdet per stamaktie.
Styrelsens förslag till utdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 5,20 kr per stamaktie (5,48)* att utbetalas 
vid fyra tillfällen om vardera 1,30 kr samt en utdelning om 2,00 kr per prefe -
rensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,50 kr. Totalt före-
slaget utdelningsbelopp uppgår till 405 mkr (399)* vilket är en ökning med 1 
procent och motsvarar 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt 
i enlighet med bolagets utdelningspolicyn. 
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Svenska institutionella ägare 22 (23)
Svenska privatpersoner 22 (22)
Utländska institutionella ägare 9 (10)
Okänd ägartyp 2 (2)
Övriga 45 (43)
Sverige 88 (88)
Danmark 3 (3)
USA 3 (4)
Norge 2 (2)
Övriga 4 (3)
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
kr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
2024 Q2
2024 Q3
2024 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
ggrkr ggr
Landsfördelning 1), %
* Inkluderade en sakutdelning samt tillkommande utdelning om 8 mkr på nyemitterade stam- och 
preferensaktier. För mer information se tabell nedan.

===== SIDA 43 =====

42 AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägarstruktur
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året.
Innehav
Antal  
aktieägare
Antal  
stamaktier  
Antal  
preferensaktier  Ägarandel, % Röstvärde, %
1 – 500 7 615 398 072 473 306 0,8 0,7
501 – 1 000 1 034 236 695 562 004 0,8 0,4
1 001 – 2 000 809 310 860 904 134 1,2 0,6
2 001 – 5 000 691 372 715 1 882 516 2,2 0,9
5 001 – 10 000 348 436 084 2 158 410 2,5 1,0
10 001 – 50 000 318 1 832 532 4 958 454 6,6 3,6
50 001 – 108 57 975 445 31 361 176 86,0 92,9
Antal aktieägare totalt 2024-12-31 1) 10 922 61 562 403 42 300 000 100,0 100,0
Aktieägar e per 31 dec 2024 1)
Antal  
stamaktier
Antal  
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 13 200 000 2 600 000 15,2 (15,8) 20,5 (21,2)
Bäckarvet Holding AB 7 429 863 570 437 7,7 (-) 11,4 (-)
Inga Albertina Holding AB 7 429 863 570 437 7,7 (-) 11,4 (-)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 615 475 - 4,4 (4,8) 7,0 (7,5)
PPB Holding AB - 4 166 666 4,0 (2,3) 0,6 (0,4)
Poularde AB - 4 000 000 3,9 (16,0) 0,6 (23,3)
Fjärde AP-fonden 1 669 599 2 175 904 3,7 (4,9) 2,9 (4,3)
Danske Invest 1 251 965 1 712 004 3,1 (3,2) 2,3 (2,4)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 418 348 2 667 067 3,0 (3,1) 1,0 (0,9)
Lannebo Fonder 3 025 468 - 2,9 (2,9) 4,6 (4,5)
SEB Fonder 1 944 958 - 1,9 (2,1) 3,0 (3,3)
Handelsbanken Fonder 1 500 236 - 1,4 (1,3) 2,3 (2,1)
Handelsbanken Liv Försäkring AB 648 749 849 707 1,4 (1,6) 1,1 (1,2)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,4 (1,5) 1,6 (1,8)
Vanguard 1 388 597 - 1,3 (1,3) 2,1 (2,0)
Erik Selin - 1 141 183 1,1 (1,2) 0,2 (0,2)
Ulf Jönsson - 1 000 000 1 ,0 (1,1) 0,2 (0,2)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 897 448 0,9 (3,1) 0,1 (0,5)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 56 740 737 933 0,8 (1,0) 0,2 (0,4)
Swedbank Försäkring 17 732 617 987 0,6 (0,8) 0,1 (0,2)
Summa 20 största ägare 45 639 193 24 123 412 67,4 (68,1) 73,2 (76,2)
Övriga aktieägare 15 923 210 18 176 588 32,6 (31,9) 26,8 (23,8)
Totalt antal aktier 61 562 403 42 300 000 100,0 100,0
1) Källa: Sammanställd och bearbetad data från Monitor av Modular Finance AB.

===== SIDA 44 =====

Hållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSRAPPORT 43
Vd-kommentar
Jag har tidigare poängterat den växande belastning som rapportering av hållbarhet inneburit. Jag har 
pekat på hur denna rapportering kan komma att ta resurser från det mest väsentliga - genomförandet. 
Det är välkommet att EU-kommissionen genom det så kallade Omnibus förslaget har öppnat för en 
minskad regelbörda vad gäller hållbarhetsrapportering. 
Detta är positivt då alltför komplicerade regelverk riskerar 
att leda till att fokus hamnar på rapportering istället för att 
koncentreras till genomförandet. Med detta förslag hoppas 
jag därför att konsekvensen blir att fokus flyttas från rappor -
tering till mer praktisk förändring och mer handlingskraft. 
Även om hållbarhetsrapportering inte ska vara det primära är 
det viktigt att det finns gemensam och likartad uppföljning, 
för att möjliggöra jämförelser mellan olika bolag. I NP3s 
hållbarhetsarbete ligger fokus på genomförande, medan vår 
hållbarhetsrapportering syftar till transparens och jämför- 
barhet. 
Hållbarhet och långsiktig avkastning går hand i hand för 
NP3. Under 2024 har NP3 investerat i projekt med enbart 
hållbarhet i fokus enligt nedan (2023 i parentes).
Investerad volym: 38 mkr (24)
Antal projekt: 36 (27) 
Genomsnittlig avkastning: 12 procent (12)
Tillväxt i gröna portföljen: 37 procent (26)
Antal fastigheter med förbättrad energiklass (E, F, G): 14 (3)
Utöver de ovan helt rena hållbarhetsprojekten beaktas alltid 
hållbarhetsfrågan i samtliga projekt, vilket gör att den totala 
investeringsvolymenen är betydligt högre. Det är tydligt att 
volymen ökar och att hållbarhetsarbetet i NP3 inte utgör en 
ekonomisk belastning utan tvärtom. Det gör att jag även fort-
sättningsvis vill se ännu större handlingskraft och förändring 
i hållbara projekt, miljömässigt och ekonomiskt.
Vi skall med andra ord, som vanligt, fortsätta att göra allt lite 
bättre, hela tiden.
Andreas Wahlén

===== SIDA 45 =====

Vårt  
hållbarhetsarbete
För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt 
ekonomiskt resultat går hand i hand. Som en långsiktig aktör i 
att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över 
att arbetet sker på ett för vår framtid hållbart sätt, därför är det 
en devis för NP3 att alltid göra allt lite bättre. 
I hållbarhetsrapporten beskriver NP3 hur bolaget arbetar med hållbarhets-  
relaterade frågor för att hållbarhetsmålen ska nås både på kort och lång sikt. 
Rapporten beskriver utifrån de väsentligaste frågorna hur arbetet styrs och 
drivs. 
HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Årsredovisningen för 2024 inkluderar även bolagets hållbarhetsredovisning 
som omfattar räkenskapsåret 1 januari till och med 31 december 2024. Redo -
visningen upprättas årligen och omfattar den finansiella redovisningen för 
hela koncernen för NP3 Fastigheter AB (publ) med samtliga dotterbolag. Håll -
barhetsredovisningen omfattar dock inte bolagets intresseföretag eller joint 
ventures då andelen av dessa anses ha en marginell påverkan på bolagets 
utfall inom hållbarhetsområdet. Sedan 2020 har NP3 redovisat sitt hållbar-
hetsarbete i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core. Från och 
med årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget sin hållbarhetsredovisning i 
enlighet med GRI Universal Standards 2021.
Bolaget redovisar även på frivillig basis hur stor del av bolagets fastighetsbe-
stånd som är förenligt med EU:s taxonomi på den huvudsakliga aktivitet som 
NP3 omfattas av 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. 
Under 2024 har NP3 även påbörjat en anpassning av hållbarhetsredovisning-
en för att överensstämma med kraven i Corporate Sustainability Reporting 
Disclosure (CSRD) som bolaget för närvarande har en skyldighet att redovisa 
enligt, från och med räkenskapsåret 2025. Den 26 februari 2025 presenterade 
dock den Europeiska kommissionen det första Omnibus förslaget, vilket om 
det går igenom kommer resultera i att NP3 (noterat SME under 1 000 anställda) 
inte kommer att vara skyldiga att rapportera i enlighet med CSRD. Bolaget 
kommer under året att ta ställning till att på frivillig basis i stället rapportera i 
enlighet med VSME-standarden, som kommissionen senare planerar att anta 
som en delegerad akt.
Skillnader mot tidigare år
Vid jämförelse med föregående år har den dubbla väsentlighetsanalysen i sin 
helhet genomförts i enlighet med ESRS. Sedan föregående år har även den  
de väsentliga frågorna ”utsläpp” preciserats till ”klimatutsläpp” och vatten- 
användning till vattentillgång. 
Under 2024 har bolaget även utrett avgränsningen gällande biologisk mång-
fald och cirkularitet med utgångspunkt i att bolagets projektverksamhet är 
liten i förhållande till bolagets storlek och att ägandet av mark och skog är 
liten. NP3 har i detta valt att ytterligare förankra bolagets bedömning via stöd 
i externa källor: SASB Standards – Real Estate, WWF Bio Diversity risk filter 
– För industrin ”Offices & Professional services (e.g. Real Estate), Encore och 
EU-taxonomin. 
Bolaget har i dessa externa källor inte funnit något ytterligare stöd för bio-  
logisk mångfald eller cirkularitet som en väsentlig fråga för NP3. 
HÅLLBARHETSRAPPORT44
Ansvarsfulla 
affärer
• Långsiktigt  
ekonomiskt resultat
• God affärsetik och  
antikorruption
Hälsa och  
välbefinnande
• Hälsa och säkerhet
• Mångfald och lika  
möjligheter
• Hyresgäster och  
leverantörer
Framtidsansvar
• Energieffektiva 
 fastigheter
• Klimatutsläpp
• Miljö och klimatrisker
• Vattentillgång

===== SIDA 46 =====

45HÅLLBARHETSRAPPORT
Redovisning av bolagets klimatutsläpp har kompletterats 
med olja i Scope 1 och med fler underkategorier i Scope 3  
för att överensstämma med rapporteringen till med SBTi  
(Sience Based Targets initiative). 
Målet avseende antalet praktikanter hos bolaget har för-
ändrats under 2024. Målet var tidigare att erbjuda cirka 30 
praktikplatser från 2023 fram till 2030 och det nya målet är  
15 praktikplatser fram till 2030. 
HÅLLBARHETSSTYRNING
NP3s hållbarhetsstyrning ska säkerställa att bolaget uppnår 
ett effektivt hållbarhetsarbete och uppfyller de hållbarhets -
mål och strategier som beslutats av styrelsen och som bola -
gets intressenter ställer på NP3. Bolagets hållbarhetsarbete 
är integrerat i hela den dagliga verksamheten och utgår från 
FN Global Compact och behovet av ett långsiktigt värdeska -
pande och ansvarstagande för ekonomisk, miljömässig och 
social utveckling. Hållbarhetsarbetet utgör en integrerad del 
i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och 
vd ytterst ansvarar för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa 
gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som berör 
verksamheten. 
Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs-
punkt i NP3s affärsidé och den dubbla väsentlighetsana -
lysen som årligen uppdateras samt dialoger med bolagets 
viktigaste intressentgrupper. Att integrera hållbarhetsarbetet 
i all verksamhet, minska miljöpåverkan och öka antalet håll-
bara fastigheter är ett övergripande mål för bolaget. För att 
nå bolagets mål om ökat antal energieffektiva och hållbara 
fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheternas 
energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté. 
Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utvecklat riskarbete 
och har förutom den klimatscenarioanalys som utförts på 
ortsnivå enligt TCFD:s rekommendationer, även gjort analy-
ser utifrån känsliga områden så som Natura 2000-områden 
och närhetsanalyser till vattenskyddsområden. Identifierade 
hållbarhetsrisker och möjligheter utvärderas årligen.
Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete ska 
säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av det -
samma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer, rikt-
linjer och övergripande mätbara- samt detaljerade mål och 
handlingsplaner. Bolaget har en framtagen uppförandekod 
som grundar sig på FN:s Global Compact:s 10 principer, 
ILO:s grundläggande konventioner och FN:s konvention mot 
korruption som tydliggör bolagets värderingar och ställnings-
tagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, 
affärsetik, information och antikorruption. För att förankra att 
bolagets värderingar enligt uppförandekoden även delas av 
NP3s leverantörer finns en uppförandekod för leverantörer 
som kontinuerligt och årligt utvärderas och följs upp. 
För att främja ett långsiktigt ekonomiskt resultat och effek -
tiviteten i hållbarhetsarbetet har NP3 även hållbarhetsmål i 
den rörliga ersättningen till ledande befattningshavare, håll-
barhetsmål ingår även alltid som grund i bolagets vinstan-
delsstiftelse som omfattar samtliga medarbetare förutom vd. 
För mer information se Bolagsstyrningsrapport, sidan 79.
Hållbarhetspolicyn och uppförandekod är styrande för 
bolagets hållbarhetsarbete och revideras och beslutas 
tillsammans med övriga policyer årligen av bolagets styrelse. 
Nedanstående policyer finns tillgängliga på bolagets hemsi-
da. Övriga policyer och verksamhetsrutiner finns tillgängliga 
för personalen på bolagets intranät.
•  Hållbarhetspolicy
•  Informations- och IR-policy
•  Insiderpolicy
•  Integritetspolicy
•  Jämställdhets- likabehandlings- och  
antidiskrimineringspolicy
•  SAM – Systematiskt arbetsmiljöarbete
•  Uppförandekod
•  Visselblåsarrutin
Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har 
informerats om bolagets policyer och riktlinjer under år 
2024. Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett 
för styrelsen på ordinarie styrelsemöten där även samtliga 
hållbarhetsrelaterade frågor är en stående punkt på agendan. 
Hållbarhetsarbetet presenteras även på revisionsutskottets 
ordinarie möten.
Merparten av bolagets styrelseledamöter har en hög 
kunskap och erfarenhet av hållbar utveckling genom sina 
ordinarie arbetsroller. 
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rapporte -
ringsperioden.

===== SIDA 47 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT46
Långsiktigt ekonomiskt resultat
Tillväxten i förvaltningsresultatet per stamaktie ska  
uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod 
och avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till
minst 15 procent per år över en femårsperiod.
God affärsetik och antikorruption
NP3 ska ha noll incidenter gällande korruption och  
bolagets uppförandekoder ska följas.
Energieffektiva fastigheter
NP3 har ett långsiktigt mål att minska sin energiförbruk -
ning med 20 procent mellan 2017-2025 vilket innebär en 
årlig besparing på 2,5 procent.
Energieffektiva fastigheter
NP3s mål är att årligen i snitt lyfta minst tio av de sämst 
energipresterande fastigheterna fram till år 2033 där 
bolaget även valt att energideklarera industrifastigheter 
och inkludera dessa i ovanstående mål.
Grön portfölj
NP3 har som årligt mål att den gröna fastighetsportföljen 
inom det EU-taxonomianpassade gröna ramverket ska 
öka med 25 procent. 
Klimatutsläpp
NP3s långsiktiga mål är att uppnå nettonoll-utsläpp 
i hela värdekedjan till år 2045, med ett kortsiktigt mål 
att till 2030 minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42 
procent och utsläppen i Scope 3 med 25 procent jämfört 
med basåret 2022. Målen är validerade av Science Based 
Targets (SBTi). 
Hälsa och säkerhet (hyresgäster och leverantörer)
NP3 ska ha noll olycksfall avseende medarbetare,  
hyresgäster samt leverantörer relaterade till fastig-  
heterna.
Mångfald och lika möjligheter
NP3 ska ha noll incidenter av diskriminering.
Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 15 pro -
cent jämfört med föregående år och genomsnittlig tillväxt 
över femårsperioden uppgick till 11 procent. Avkastning 
på eget kapital före skatt för året uppgick till 14 procent 
och genomsnittlig avkastning på eget kapital över fem-  
årsperioden uppgick till 20 procent.
Inga bekräftade incidenter av korruption eller över-  
trädelser av bolagets uppförandekoder har konstaterats 
under 2024.
Normalårskorrigerad snittförbrukning inom jämförbart 
bestånd uppgick för 2023 till 143 kWh/kvm LOA och för 
2024 till 139 kWh/kvm LOA, vilket innebär en minskning 
med 2,6 procent.
Under 2024 har 14 byggnader erhållit förbättrad energi-  
klass efter genomförda åtgärder, där alla byggnader har 
förbättrats från tidigare energiklass E, F eller G.
Under 2024 ökade den gröna fastighetsportföljen från 
ett fastighetsvärde om 4 286 mkr vid ingången av året 
till 5 862 mkr vid utgången av året, vilket motsvarar 37 
procent där 7 procent utgör förvärv av fastigheter som 
kvalar in inom ramverket. 
Bolagets utsläpp i Scope 1 och 2 uppgick för 2023 till 
4,1 kg CO2e/kvm LOA. För 2024 uppgick utsläppet av 
koldioxid till 2,8 kg CO2e/kvm LOA vilket motsvarar en 
minskning med 32 procent. För Scope 3 uppgick ut-  
släppen för 2024 till 5 276 ton CO2e att jämföra med  
6 459 ton CO2e för 2023.
NP3 har inte identifierat någon allvarlig arbetsplatsolycka  
eller bristande efterlevnad av policyer eller säkerhetsföre-  
skrifter under året. Dock har en mindre arbetsplatsolycka 
förekommit vid en av bolagets upphandlade entreprena-
der.  
Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2024.
MÅL   
FOKUSOMRÅDEN    
 UTFALL
VÅRA HÅLLBARHETSMÅL OCH FOKUSOMRÅDEN
För att säkerställa att NP3 når framgång i sitt långsiktiga hållbarhetsarbete har bolaget uppsatta mål  
inom samtliga av hållbarhetens områden, såväl social- som ekonomisk- som miljömässighållbarhet.  
Bolaget har valt att kalla de tre områdena: Ansvarsfulla affärer, Framtidsansvar samt Hälsa och  
välbefinnande.
Hälsa och välbefinnande Framtidsansvar Ansvarsfulla affärer

===== SIDA 48 =====

47HÅLLBARHETSRAPPORT
Våra väsentliga frågor
NP3 har under året upprättat en dubbel väsentlighetsanalys (DMA) som i enlighet med CSRD, kan kom-
ma att krävas från räkenskapsåret 2025, den Europeiska kommissionen har dock i sitt Omnibus förslag 
presenterat lättnader för redovisning gällande SME-bolag, dit NP3 räknas, vilket gör att bolaget kan 
komma att undantas från detta redovisningskrav. 
I denna hållbarhetsredovisning redovisas inte underliggande 
datapunkter, mål och strategier och annan ESRS-anpassad  
redovisning för de enskilda frågorna fullt ut. Detta då utveck-
ling av bolagets ESRS-redovisning pågår och det vid upp -
rättandet av denna årsredovisning är oklart vilket regelverk 
som kommer att gälla för bolagets hållbarhetsredovisning för 
2025.   
Genom bolagets DMA fastställs de hållbarhetsfrågor som är 
väsentliga för NP3 utifrån en värdering av bolagets påverkan 
på miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning samtidigt som 
hänsyn tas till hur sådana konsekvenser kan påverka risker 
och möjligheter. Enligt föreskrifterna i ESRS ska bedömning 
av den konsekventiella väsentligheten göras från positiv eller 
negativ påverkan och vid bedömning av finansiell väsentlig-
het ska risker och möjligheter fastställas. Metoden för fram -
tagandet av bolagets DMA har förankrats i ledningen och 
resultatet av DMA för 2024 har även godkänts av styrelsen i 
enlighet med strukturen för bolagets hållbarhetsstyrning. 
Resultatet av bolagets bedömning, även ur DMA-perspek-
tivet är att bolagets tidigare mest väsentliga frågor behålls 
oförändrade. 
Metod och arbetsgång
NP3 har bedömt väsentlighet i följande steg: 
1) Värdekedja
NP3 har genom en tvärfunktionell arbetsgrupp, som utgör 
bolagets hållbarhetskommitté, kartlagt bolagets värdekedja 
samt kopplat relevanta frågor och aktiviteter som är aktuella 
inom värdekedjan. Värdekedjan med dess kopplade frågor 
och aktiviteter har sedan verifierats i bolagets ledningsgrupp.  
2) Definitioner och bedömningskriterier 
Omfattning, påverkansfaktorer, återställbarhet och tids-  
horisont har fastställts.
3) Bedömning av väsentliga frågor
I enlighet med föreskrifterna i ESRS har samtliga identifiera -
de inverkningar i värdekedjan utifrån konsekventiell väsent-
lighet, positiv eller negativ bedömts. Bedömningen har gjorts 
utifrån i vilken skala och omfattning de påverkar människor 
och miljö, i kombination med sannolikheten för att de in- 
träffar. För negativa inverkningar har även återställbarheten 
beaktats. Finansiell väsentlighet har värderats utifrån finan -
siella risker och möjligheter. Genom tröskelvärden har sedan 
avgränsning utförts för att fastställa väsentliga inverkningar, 
risker och möjligheter. Slutligen har de identifierade väsent-
liga frågorna kopplats mot ESRS och dess underliggande 
datapunkter.
4) Jämförelse med branschkollegor och externa källor
Utifrån tillgängligt material i årsredovisningar för 2023, har 
NP3 genomfört en jämförelse med branschkollegor för att 
styrka bolagets väsentliga frågor. För de av NP3s väsentliga 
frågor med lägst jämförelsegrad som av NP3 inte bedömts 
vara väsentliga men ändå viktiga (biologisk mångfald och 
cirkularitet) har NP3s bedömning utifrån bolagets låga pro-
jektintensitet därefter även styrkts med externa källor.
5) Intressentdialoger
I syfte att informera och validera resultatet av DMA 2024, har 
resultatet validerats såväl internt som externt via intressent- 
dialoger, som genomförts genom fysiska möten samt enkä-
ter. Fysiska möten har genomförts med intressenter såsom 
ägare, långivare, investerare och medarbetare. Dessa möten 
har styrkt NP3s bedömning av väsentliga frågor även om 
några av intressenterna anser att NP3 bör överväga och 
vidare utreda om vattentillgång är en väsentlig fråga för 
bolaget, givet att frågan primärt kopplas till hyresgästernas 
förbrukningar och inte fastigheternas. Enkäter har skickats 
till ett urval av bolagets största leverantörer och hyresgäster 
med en svarsfrekvens på 90 procent. Inga avvikande svar 
lämnades förutom vattentillgång som även i enkätsvar har 
ifrågasatts som väsentlig fråga.
NP3 har valt att benämna de tre hållbarhetsområdena 
ansvarsfulla affärer, framtidsansvar samt hälsa och välbefin-
nande. Bolagets väsentliga frågor har delats in under dessa 
huvudrubriker.

===== SIDA 49 =====

48 HÅLLBARHETSRAPPORT
Väsentliga frågor
Konsekventiell påverkan Konsekventiell Finansiell påverkan Finansiell
Namn 
ESRS Väsentlig fråga Bedömning väsentlig fråga Positiv Negativ Bedömning väsentlig fråga
Möjlig-
het Risk Hur NP3 arbetar med frågan
G1 Ansvarsfullt  
företagande
Långsiktigt  
ekonomiskt  
resultat
Ett långsiktigt ekonomiskt resultat möjliggör hållbarhetsanpassningar 
av bolaget med fokus på energiinvesteringar, skapandet av arbetstill-  
fällen, sponsring och fler positiva konsekvenser för människor, samhälle 
och miljö.

En finansiell risk är att bolaget inte kan refinansiera sina externa 
finansiella skulder. Omställning till en mer hållbar fastighetsportfölj 
förväntas ha en positiv effekt på värderingar och lånemarginaler då till 
exempel energiinvesteringar bedöms kunna göras i samarbete med 
hyresgäster med en positiv ekonomisk effekt. 
 
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska 
bedrivas med lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar 
genom lokalt engagemang och aktiv marknadsnärvaro 
till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt lokalt 
näringsliv.
G1
God affärsetik och 
antikorruption
Korruption skulle kunna resultera i negativ påverkan för anställda, äga -
re, finansiärer samt övriga intressenter. Genom NP3s kravställning på 
leverantörer bidrar bolaget till en positiv påverkan inom värdekedjan.  
 
Korruption skulle för bolaget kunna resultera i försämrat anseende, 
sanktionsavgifter, svårt att rekrytera kompetent personal samt den 
finansiella aspekten av bedrägeri/korruption. 

NP3s uppförandekod har nolltolerans mot alla former 
av korruption och ekonomiska oegentligheter, till 
exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri, försking -
ring och penningtvätt. 
E1 Klimat- 
förändringar
Energieffektiva 
fastigheter
Bolagets fastigheter förbrukar energi och påverkar miljön. Genom att 
minska fastigheternas energiförbrukning uppstår en direkt positiv 
påverkan ur miljösynpunkt även om förbrukningen är negativ. Energi-  
effektiva fastigheter har ofta även en koppling till förbättrad inomhus -
miljö, vilket förbättrar lokalkvaliteten och arbetsmiljön för de som vistas 
i bolagets fastigheter.
 
NP3 ser en finansiell risk om bolaget inte uppnår framtagna energi -
effektiviseringsmål. Men genom bolagets fokus att driva energieffek -
tivisering mot bolagets fastställda mål bedöms dock den finansiella 
påverkan som positiv. Sammanfattningsvis har energieffektiva 
fastigheter potential att ge betydande finansiella fördelar, både genom 
kostnadsbesparingar, attraktivitet på marknaden och genom ett ökat 
fastighetsvärde. En energieffektiv fastighetsportfölj ger även en bättre 
position vid framtida kostnadsökningar inom energisektorn.
 
Bolaget ska årligen minska den totala energiförbruk -
ningen (kwh) i jämförbart bestånd genom att arbeta 
mot uppsatta mål. Bolaget ser det även som sin 
uppgift att stötta och samarbeta med sina hyresgäster 
gällande energibesparande åtgärder.
E1
Klimat- 
utsläpp
Konsekvenserna av utsläpp är omfattande och påverkar miljö, hälsa, 
ekonomi och samhället på många olika sätt. Att som bolag förstå och 
erkänna dessa konsekvenser är avgörande för att motivera och genom -
föra åtgärder för att minska utsläppen och begränsa deras negativa 
påverkan på vår omgivning. 
 Den globala risken av utsläpp kan vara omfattande och sträcker sig 
från direkta kostnader för NP3 som bolag men också för hela samhället 
och dess ekonomi. Att hantera utsläpp är därför inte bara en miljöfråga 
med konsekventiell påverkan utan även en finansiell nödvändighet.
 NP3 verkar för att kontinuerligt minska verksamhet -
ens utsläpp samt sträva efter att minimera det avfall 
som går till deponi och förbränning. NP3 prioriterar 
återanvändning och återvinning vid byggprojekt. Det 
avfall som inte kan återanvändas, återvinnas eller 
energiutvinnas ska tas om hand och deponeras på ett 
miljöriktigt sätt.
Miljö-  och  
klimatrisker
Miljö- och klimatrisker har konsekventiell påverkan på samhället såväl 
som på NP3. Detta gör det nödvändigt att identifiera och hantera 
riskerna för att minimera negativa effekter. Genom att identifiera risker, 
planera åtgärder och utnyttja möjligheter kan NP3 bidra till en hållbar 
utveckling som inte äventyrar framtida generationer. 

Den finansiella risken är kopplad till strängare miljölagar, skadat anse -
ende, värdeminskning på fastigheter och skador orsakade av extrem -
väder. Miljö- och klimatrisker hanteras genom att integrera riskerna i 
bolagets riskhantering.

NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatris-
ker och klimatrelaterade möjligheter utifrån bolagets 
genomförda klimatscenarioanalys i linje med TCFD. 
E2
E3 Vatten och  
marina resurser
Vattentillgång Överutnyttjade av vatten kan leda till uttorkning av grundvattenre -
server men även floder och sjöar vilket påverkar ekosystem och hälsa 
negativt. Föroreningar av vatten kan också innebära hälsorisk för allt 
levande. 

Ej väsentlig fråga

NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenan-
vändning och att spillvatten hanteras korrekt. Bolaget 
fokuserar även på att undvika föroreningar till vatten för 
att minimera miljöpåverkan.
E3
E4 Biologisk mångfald Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga E4
E5 Cirkulär ekonomi Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga E5
S1 Den egna  
arbetskraften
Hälsa och säkerhet Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling är en investering i 
bolagets framtid och hållbarhet. Att bolaget arbetar strukturerat med 
arbetsmiljöfrågor och riskbedömning av den egna verksamheten är en 
självklarhet för att erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö.

Ej väsentlig fråga

NP3 säkerställer en god arbetsmiljö via skyddsronder 
och krav på leverantörer, för att främja såväl fysiskt 
som socialt välbefinnande och förebygga arbetsrelate -
rade skador och sjukdomar.
S1
Mångfald och lika 
möjligheter
Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och rättvisa för -
hållanden mellan individer och grupper. Ingen diskriminering tolereras. 
Samma som ovan ska naturligtvis gälla även hos bolagets leverantörer. 

Ej väsentlig fråga

Via bolagets uppförandekod och uppförandekod 
för leverantörer säkerställer NP3 att diskriminering, 
trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande 
särbehandling inte ska förekommer inom bolaget eller 
i leverantörsled.
S2 Arbetare i 
värdekedjan
Hyresgäster och 
leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga parametrar för 
NP3, därav ställer vi samma krav på våra leverantörer som oss själva. 
Att bolagets lokaler ska vara säkra även för leverantörer och hyresgäs -
ter är såväl en skyldighet som en självklarhet. 
 Ej väsentlig fråga  NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor 
och tjänster hos leverantörer och affärspartners. NP3 
säkerställer även en god arbetsmiljö via skyddsronder 
och arbetsmiljökrav på leverantörer.
S2
S3 Påverkade samhällen Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga S3
S4 Konsumenter och  
slutanvändare Ej väsentlig fråga, redovisas delvis ihop med S2. Ej väsentlig fråga S4
ESRS- 
Standard
Hälsa och välbefinnande Framtidsansvar Ansvarsfulla affärer

===== SIDA 50 =====

49HÅLLBARHETSRAPPORT
Konsekventiell påverkan Konsekventiell Finansiell påverkan Finansiell
Namn 
ESRS Väsentlig fråga Bedömning väsentlig fråga Positiv Negativ Bedömning väsentlig fråga
Möjlig-
het Risk Hur NP3 arbetar med frågan
G1 Ansvarsfullt  
företagande
Långsiktigt  
ekonomiskt  
resultat
Ett långsiktigt ekonomiskt resultat möjliggör hållbarhetsanpassningar 
av bolaget med fokus på energiinvesteringar, skapandet av arbetstill-  
fällen, sponsring och fler positiva konsekvenser för människor, samhälle 
och miljö.

En finansiell risk är att bolaget inte kan refinansiera sina externa 
finansiella skulder. Omställning till en mer hållbar fastighetsportfölj 
förväntas ha en positiv effekt på värderingar och lånemarginaler då till 
exempel energiinvesteringar bedöms kunna göras i samarbete med 
hyresgäster med en positiv ekonomisk effekt. 
 
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska 
bedrivas med lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar 
genom lokalt engagemang och aktiv marknadsnärvaro 
till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt lokalt 
näringsliv.
G1
God affärsetik och 
antikorruption
Korruption skulle kunna resultera i negativ påverkan för anställda, äga -
re, finansiärer samt övriga intressenter. Genom NP3s kravställning på 
leverantörer bidrar bolaget till en positiv påverkan inom värdekedjan.  
 
Korruption skulle för bolaget kunna resultera i försämrat anseende, 
sanktionsavgifter, svårt att rekrytera kompetent personal samt den 
finansiella aspekten av bedrägeri/korruption. 

NP3s uppförandekod har nolltolerans mot alla former 
av korruption och ekonomiska oegentligheter, till 
exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri, försking -
ring och penningtvätt. 
E1 Klimat- 
förändringar
Energieffektiva 
fastigheter
Bolagets fastigheter förbrukar energi och påverkar miljön. Genom att 
minska fastigheternas energiförbrukning uppstår en direkt positiv 
påverkan ur miljösynpunkt även om förbrukningen är negativ. Energi-  
effektiva fastigheter har ofta även en koppling till förbättrad inomhus -
miljö, vilket förbättrar lokalkvaliteten och arbetsmiljön för de som vistas 
i bolagets fastigheter.
 
NP3 ser en finansiell risk om bolaget inte uppnår framtagna energi -
effektiviseringsmål. Men genom bolagets fokus att driva energieffek -
tivisering mot bolagets fastställda mål bedöms dock den finansiella 
påverkan som positiv. Sammanfattningsvis har energieffektiva 
fastigheter potential att ge betydande finansiella fördelar, både genom 
kostnadsbesparingar, attraktivitet på marknaden och genom ett ökat 
fastighetsvärde. En energieffektiv fastighetsportfölj ger även en bättre 
position vid framtida kostnadsökningar inom energisektorn.
 
Bolaget ska årligen minska den totala energiförbruk -
ningen (kwh) i jämförbart bestånd genom att arbeta 
mot uppsatta mål. Bolaget ser det även som sin 
uppgift att stötta och samarbeta med sina hyresgäster 
gällande energibesparande åtgärder.
E1
Klimat- 
utsläpp
Konsekvenserna av utsläpp är omfattande och påverkar miljö, hälsa, 
ekonomi och samhället på många olika sätt. Att som bolag förstå och 
erkänna dessa konsekvenser är avgörande för att motivera och genom -
föra åtgärder för att minska utsläppen och begränsa deras negativa 
påverkan på vår omgivning. 
 Den globala risken av utsläpp kan vara omfattande och sträcker sig 
från direkta kostnader för NP3 som bolag men också för hela samhället 
och dess ekonomi. Att hantera utsläpp är därför inte bara en miljöfråga 
med konsekventiell påverkan utan även en finansiell nödvändighet.
 NP3 verkar för att kontinuerligt minska verksamhet -
ens utsläpp samt sträva efter att minimera det avfall 
som går till deponi och förbränning. NP3 prioriterar 
återanvändning och återvinning vid byggprojekt. Det 
avfall som inte kan återanvändas, återvinnas eller 
energiutvinnas ska tas om hand och deponeras på ett 
miljöriktigt sätt.
Miljö-  och  
klimatrisker
Miljö- och klimatrisker har konsekventiell påverkan på samhället såväl 
som på NP3. Detta gör det nödvändigt att identifiera och hantera 
riskerna för att minimera negativa effekter. Genom att identifiera risker, 
planera åtgärder och utnyttja möjligheter kan NP3 bidra till en hållbar 
utveckling som inte äventyrar framtida generationer. 

Den finansiella risken är kopplad till strängare miljölagar, skadat anse -
ende, värdeminskning på fastigheter och skador orsakade av extrem -
väder. Miljö- och klimatrisker hanteras genom att integrera riskerna i 
bolagets riskhantering.

NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatris-
ker och klimatrelaterade möjligheter utifrån bolagets 
genomförda klimatscenarioanalys i linje med TCFD. 
E2
E3 Vatten och  
marina resurser
Vattentillgång Överutnyttjade av vatten kan leda till uttorkning av grundvattenre -
server men även floder och sjöar vilket påverkar ekosystem och hälsa 
negativt. Föroreningar av vatten kan också innebära hälsorisk för allt 
levande. 

Ej väsentlig fråga

NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenan-
vändning och att spillvatten hanteras korrekt. Bolaget 
fokuserar även på att undvika föroreningar till vatten för 
att minimera miljöpåverkan.
E3
E4 Biologisk mångfald Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga E4
E5 Cirkulär ekonomi Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga E5
S1 Den egna  
arbetskraften
Hälsa och säkerhet Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling är en investering i 
bolagets framtid och hållbarhet. Att bolaget arbetar strukturerat med 
arbetsmiljöfrågor och riskbedömning av den egna verksamheten är en 
självklarhet för att erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö.

Ej väsentlig fråga

NP3 säkerställer en god arbetsmiljö via skyddsronder 
och krav på leverantörer, för att främja såväl fysiskt 
som socialt välbefinnande och förebygga arbetsrelate -
rade skador och sjukdomar.
S1
Mångfald och lika 
möjligheter
Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och rättvisa för -
hållanden mellan individer och grupper. Ingen diskriminering tolereras. 
Samma som ovan ska naturligtvis gälla även hos bolagets leverantörer. 

Ej väsentlig fråga

Via bolagets uppförandekod och uppförandekod 
för leverantörer säkerställer NP3 att diskriminering, 
trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande 
särbehandling inte ska förekommer inom bolaget eller 
i leverantörsled.
S2 Arbetare i 
värdekedjan
Hyresgäster och 
leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga parametrar för 
NP3, därav ställer vi samma krav på våra leverantörer som oss själva. 
Att bolagets lokaler ska vara säkra även för leverantörer och hyresgäs -
ter är såväl en skyldighet som en självklarhet. 
 Ej väsentlig fråga  NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor 
och tjänster hos leverantörer och affärspartners. NP3 
säkerställer även en god arbetsmiljö via skyddsronder 
och arbetsmiljökrav på leverantörer.
S2
S3 Påverkade samhällen Ej väsentlig fråga Ej väsentlig fråga S3
S4 Konsumenter och  
slutanvändare Ej väsentlig fråga, redovisas delvis ihop med S2. Ej väsentlig fråga S4

===== SIDA 51 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfulla affärer
LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT  
RESULTAT OCH AFFÄRS- 
MODELL
ESRS G1, Ansvarsfullt företagande
NP3s affärsmodell präglas genom -
gående av långsiktighet. Bolagets 
långsiktiga värdeskapande är överord -
nat intresset av kortsiktiga vinster och 
hållbarhetsarbetet är på så sätt integre -
rat i affärsmodellen. För att säkerställa 
att affärsmodellen efterlevs uppdaterar 
bolaget årligen sin långsiktiga strategi-  
plan som tillsammans med bolagets 
finans- och skattepolicyer styr mot ett 
långsiktigt ekonomiskt hållbart resultat. 
Det övergripande ekonomiska målet för 
NP3 är tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie som över en femårsperiod 
årligen ska uppgå till minst 12 procent. 
Avkastning på eget kapital före skatt, 
över en femårsperiod, ska uppgå till 15 
procent. Dessa långsiktiga mål har till 
syfte att säkerställa värdeskapande för 
bolagets aktieägare över tid. För mer 
information om bolagets finansiella mål, 
se sidan 6.
NP3 strävar efter en öppen, transparent 
och relevant dialog med aktieägare, 
analytiker och investerare. Det är NP3s 
ansvar att ge rättvisande och lättill -
gänglig information till bolagets ägare 
och övriga intressenter, NP3 följer de 
regelverk som styr börsnoterade bolag 
och den praxis som finns på finans-
marknaden. Det har under redovis -
ningsperioden inte skett några väsent-
liga förändringar av lagar och regler 
inom ekonomi- och skatteområdet eller 
andra regeländringar som skulle kunna 
få en väsentlig påverkan på bolaget. 
Det rådande och osäkra geopolitiska lä -
get är en parameter som NP3 har svårt 
att påverka och som skulle kunna ha 
en påverkan på bolagets ekonomiska 
hållbarhet. Den höga inflationstakt som 
varit aktuell under de senaste åren har 
resulterat i ökade kostnader för bolaget 
men även ökade intäkter då majorite-
ten av bolagets hyresavtal uppräknas 
med KPI. Det högre ränteläget under 
de senaste åren har resulterat i ökade 
finansiella kostnader för bolaget men 
genom att NP3 använder sig av ränte-
säkringar begränsas ränterisken över 
tid och förutsägbarheten i förvaltnings -
resultatet ökar. För mer information om 
finansiella risker se sidan 76. 
NP3 arbetar med långa hyresavtal 
och kontinuerliga omförhandlingar av 
befintliga kontrakt, vilket ger en stabil 
förfallostruktur på kontraktsportföljen. 
Efterfrågan på lokaler inom bolagets 
fastighetskategorier och marknads -
lägen är mindre konjunkturkänsliga 
än exempelvis lokaler i centrumlägen, 
vilket minskar risken för bolaget och 
dess intressenter. Bolaget har även ett 
kundfokus som uppnås genom lokal 
närvaro och långa kundrelationer vilket i 
sin tur skapar stabila hyresintäkter. 
Fastighetsvärdering och  
finansiering
Bolagets fastigheter värderas till ett 
bedömt verkligt värde varje kvartal. 
Värderingspolicyn innebär att minst 90 
procent av det totala fastighetsbestån -
det externvärderas under kvartal två 
och fyra, övriga fastigheter värderas 
internt. Värdeförändringar i bolagets 
fastigheter kan vara både positiva och 
negativa och påverkas av flera olika pa-
rametrar. Påverkansfaktorer som NP3 
själv kan styra över är fastigheternas 
hyresnivåer och exempelvis energief -
fektiviserande investeringar som leder 
till sänkta driftkostnader och därigenom 
gör fastigheterna mer attraktiva för 
uthyrning. Bolagets fastighetsbestånd 
och fastighetsvärdering beskrivs mer 
ingående i avsnittet fastighetsbestånd 
från sidan 10 och framåt.
50
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, % 
Mål 12 %
Avkastning på eget kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning på eget kapital  
före skatt, 5 år, %
Mål 15 %
Avkastning på eget kapital
Mål 2 ggr
Räntetäckningsgrad
Mål 55-65 %
Belåningsgrad
2020  2021   2022   2023   2024
50
40
30
20
10
0
%
0
10
20
30
40
50
Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
ggr
4
3
2
1
0
 3,4      3,4     2,9      2,1     2,4
2020  2021   2022   2023   2024
%
70
60
50
40
30
20
10
0
57 %   56 %  58 %  57 %  52 %
2020  2021   2022   2023   2024
2020  2021   2022   2023   2024
kr
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
20
16
12
8
4
00%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24
Tillväxt
Serie1 Serie2
Bidrag till FN:s globala  
hållbarhetsmål
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
Genom att bedriva verksam-
heten med god etik och lönsam-
het, med aktiv marknadsnärvaro 
och lokalt engagemang bidrar 
bolaget till ökad sysselsättning 
och köpkraft och därigenom till 
att uppnå mål 8, Anständiga ar-
betsvillkor och ekonomisk tillväxt 
samt mål 11, Hållbara städer och 
samhällen.

===== SIDA 52 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Tillgång till finansiering är avgörande för NP3s fortsatta till -
växt. Bolaget arbetar kontinuerligt med att säkerställa NP3s 
finansiella ställning och med att bibehålla sina goda kon -
takter med banker och kapitalmarknaden för att på så sätt 
minska de finansiella riskerna. NP3 har även arbetat med och 
eliminerat refinansieringsrisker som bland annat kan kopplas 
till bolagets låne- och obligationsförfall.   
NP3 har sedan 2020 ett grönt ramverk för obligationsfinan -
siering som har utformats i linje med Green Bond Principles. 
Ramverket förnyas vart tredje år med senaste uppdatering 
i september 2023 och har fått en ”Medium Green” bedöm -
ning från CICERO Shades of Green. Med NP3s ramverk för 
grön finansiering skapas förutsättningar att emittera gröna 
obligationslån där villkoren i det gröna ramverket styr hur 
likviden i obligationerna får användas. Samtliga av NP3s 
befintliga obligationslån är idag gröna. Att aktivt jobba för 
hållbarhetslänkade lån och grön finansiering ger NP3 bättre 
lånevillkor och en bättre tillgång till kapitalmarknaden. NP3 
har ett årligt tillväxtmål om att bolagets gröna fastighetsport -
följ (fastigheter som ryms inom gröna ramverket) ska växa 
med 25 procent per år. Mer information om grön finansiering 
återfinns i avsnittet finansiering på sidan 25.  
Organisation och säkerhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro, 
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig -
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt 
expansion och högt anseende. För att lyckas med detta på 
ett hållbart sätt är hållbarhetsarbetet en integrerad del i den 
övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd yt -
terst ansvarar för. NP3s organisation har korta beslutsvägar 
med tydliga mandat och ett högt affärstempo vilket möjlig -
görs av engagerade medarbetare med en gedigen lokalkän -
nedom, gott affärsmannaskap och nära relationer till kunder 
och andra intressenter.
Informationssäkerhet är av största vikt då brister i denna 
skulle kunna innebära stora konsekvenser för bolaget.  
NP3 jobbar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder 
tillsammans med sin IT-partner och bolaget utbildar sin per -
sonal löpande i frågor rörande IT-säkerhet. Bolagets IT-policy 
samt Informations- och IR-policyn ger guidning i hur IT-  
säkerhet och informationsfrågor ska hanteras.
51
GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet
Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1 
2024 2023
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 2 318 86 2 174 145
Förvaltningsresultat,  
joint ventures 37 1 76 5
Värdeförändringar 326 12 -748 -50
Summa 2 682 100 1 502 100
   2024     2023
Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Operativa kostnader -782 29 -789 52
Medarbetare -46 2 -45 3
Skatter -356 13 -120 8
Kreditgivare -584 22 -595 40
Ägare (föreslagen utdelning) -405 15 -399 27
Behållet ekonomiskt värde 509 19 -445 -30
Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i bolagets finan -
siella rapporter på sidorna 92-100.

===== SIDA 53 =====