FULLTEXT DEL 2 AV 4

Årsredovisning 2023

Föregående del · Dokumentindex · Nästa del

Egen drift
Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
BELGIEN
Crowne Plaza Antwerpen Antwerpen Ringled Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard,
BREEAM In-use V ery Good
FR Pandox Crowne Plaza 18 340 262 D
DoubleTree by Hilton Brussels City Bryssel Stadskärna Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard FR Pandox DoubleTree by Hilton 28 095 354 I
Hilton Grand Place Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001, Green
T ourism, BREEAM In-use V ery Good
FR Pandox Hilton 22 186 224 I
Holiday Inn Brussels Airport Bryssel Flygplats Green Key, IHG Green Engage,
BREEAM-certifiering pågår
FR Pandox Holiday Inn 21 072 310 I
Hotel Hubert Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 4 650 100 I
Hotel Indigo Brussels - City Bryssel Stadskärna Green Key, Safe Guard, BREEAM In Use
V ery Good
FR Pandox Indigo 13 850 284 I
The Hotel Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 35 612 421 I
FINLAND
Hotel Korpilampi, Esbo Esbo Resort Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 12 918 160 D
KANADA
DoubleTree by Hilton Montreal Montreal Stadskärna Green Key, Safe Guard FR Pandox DoubleTree by Hilton 44 148 595 I
NEDERLÄNDERNA
Novotel den Haag World Forum Haag Mässområde M Grape Hospitality Novotel 10 500 216 R
STORBRIT ANNIEN
England
Hilton Garden Inn London
Heathrow Airport
London Flygplats Green Key, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Hilton Garden Inn 14 733 364 I
DoubleTree by Hilton Bath Bath Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality DoubleTree by Hilton 7 266 176 R
The Queens Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Oberoende 20 159 232 D
Nordirland
Hilton Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Hilton 14 870 202 R
Skottland
Radisson Blu Hotel, Glasgow Glasgow City Green T ourism Silver,
BREEAM In-use V ery Good
M Radisson Hospitality Radisson Blu 20 261 247 R
TYSKLAND
Holiday Inn Lübeck Lübeck Ringled IHG Green Engage,
BREEAM In-use V ery Good
FR Pandox Holiday Inn 7 022 159 D
Hotel Berlin, Berlin Berlin Stadskärna Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 42 610 701 I
Novotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key, Safe Guard M Grape Hospitality Novotel 13 048 205 D
Radisson Blu Hotel, Bremen Bremen Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good, FR Pandox Radisson Blu 21 000 235 D
Radisson Blu Hotel, Dortmund Dortmund Mässområde Green Key, BREEAM In Use V ery Good,
Safe Guard
FR Pandox Radisson Blu 9 100 190 D
Summa kvadratmeter: 2 102 973
Externa förvaltningsavtal
Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
BAHAMAS
Pelican Bay, Grand Bahama Island 1) Lucaya Resort Clean & Pristine AM Sundt AS Oberoende NM 186
1) Ägs av Sundt AS, närstående till Helene Sundt AS och CGS Holding AS som är en av Pandox huvudaktieägare. Pandox uppbär ersättning baserat på en procentsats av hotellomsättningen.
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM Omsättningsbaserad med kontrakterad
miniminivå
OR Omsättnings- och resultatbaserad
R Resultatbaserad
F Fast
IO Internationellt resultatbaserad
M Managementavtal
FR Franchiseavtal
AM Asset management-avtal
D Domestic (Inhemsk)
R Regional (Regional)
I International (Internationell)
Pandox egna varumärken,
31 december 2023

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 68

===== SIDA 70 =====

HOTELISM BY PANDOX
Styrning
Pandox är ett svenskt publikt aktie-
bolag, vilket betyder att bolagsstyr-
ningen främst baseras på reglerna
i den svenska aktiebolagslagen
samt interna instruktioner och
policys. Pandox följer Svensk kod
för bolagsstyrning samt Nasdaqs
regelverk för emittenter.
The Queens Hotel Leeds

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 69PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 69

===== SIDA 71 =====

Ett bra år för Pandox
Kära aktieägare,
2023 var ett bra år för Pandox. Efterfrågan
i hotellmarknaden var stabil med en stark
snittprisutveckling, vilket växlade ut i god
tillväxt i både intäkter och driftnetto. Vår
modell med rörliga intäkter kompenserade
till stor del för både högre räntekostnader
och högre direktavkastningskrav. Vi återin-
förde en utdelning om 2,50 kronor per aktie
i april och aktiens totalavkastning uppgick
till 29 procent, vilket var högre än relevanta
jämförelseindex på Stockholmsbörsen.
Ett aktivt styrelseår
2023 var ett år där vi arbetade med flera
strategiska frågor parallellt, varav de vikti-
gaste följer nedan:
• Refinansiering, där styrelsen och finans-
utskottet stöttade företagsledningen i
arbetet med att refinansiera totalt mot-
svarande cirka 15 337 MSEK med rela-
tionsbanker i olika länder, vilket ökade
den genomsnittliga återbetalningstiden
till 2,3 år. Styrelsen har under året också
medverkat till att Pandox räntesäkrat en
större del av låneportföljen än tidigare.
• Hållbarhet, där arbetet gick framåt i hög
takt drivet av affärsmässig hänsyn och nya
regulatoriska krav. Styrelsen fattade beslut
om vetenskapsbaserade mål för Scope
1-3, som i november godkändes av
Science Based T argets initiative (SBTi).
Redan innan målen godkändes hade vi
fattat beslut om ett transformativt inves-
teringsprogram om cirka 29 MEUR, med
god avkastning, i affärssegmentet Egen
drift. Baserat på programmet bedömer
vi att Egen drift kommer att ha goda
förutsättningar att nå SBTi-målet om en
utsläppsminskning om 42 procent år
2030, jämfört med basåret 2022. Baserat
på SBTi-målen hållbarhetslänkade vi
också cirka 2 200 MSEK av våra befintliga
banklån med SEB och Swedbank. Vi kom-
mer att öka andelen hållbarhetslänkade
lån de närmaste åren.
• Förvärv av tre hotellfastigheter, varav två i
Storbritannien och en i Sverige. Förvärven
är viktiga eftersom de lägger grunden för
framtida tillväxt. Avkastningspotentialen
i dessa förvärv är god även i en miljö med
högre finansieringskostnader än tidigare.
Generellt sett är aktivitetsnivån på hotell-
transaktionsmarknaden låg och prisbilden
stabil, vilket innebär att det är svårt att
hitta förvärvsobjekt till låga värderingar.
• Avyttringar är en viktig källa till kapital
som kan reallokeras till investeringar
med högre avkastningspotential. I en
transaktionsmarknad som under 2023
gick på sparlåga slutförde vi avyttringen
av Intercontinental Montreal till cirka
20 procent över bokfört värde.
• Investeringar i befintlig portfölj är en
viktig del av Pandox värdeskapande där
styrelsen är involverad både vid beslut
och uppföljning. Vi har för närvarande
en stark pipeline med högavkastande
projekt som kommer att bidra positivt
till Pandox tillväxt redan 2024 för att nå
full effekt 2026.
• Styrelserekrytering, där styrelsen
utökades till sju ledamöter genom års-
stämmans nyval av Ulrika Danielsson
(CFO, Atrium Ljungberg). Ulrika bidrar
med värdefull kunskap och erfarenhet
från fastigheter, finansiering och hållbar-
het i en noterad miljö.
Ett nytt normalläge
Hotellmarknaden är nu i stort sett tillbaka
på 2019 års nivå och med det lägger vi pan-
demin till handlingarna. Mycket har för-
ändrats både ekonomiskt och geopolitiskt
och jämförelsen med 2019 är inte längre
helt relevant. Vi har nått ett nytt normal-
läge i hotellmarknaden och det är det vi
utgår från i vår strategiska planering.
Resor, upplevelser och möten är starka
drivkrafter för ett öppet, inkluderande och
framåtsträvande samhälle och därmed
något som Pandox med sina hotellfastig-
heter bidrar till varje dag.
Pandox står starkt både affärsmässigt
och finansiellt och jag är glad att styrelsen
kan föreslå en utdelning om 4,00 SEK
per aktie för räkenskapsåret 2023.
Jag vill tacka vår vd Liia Nõu och alla
medarbetare på Pandox för alla värdefulla
insatser under året. Jag vill även tacka
aktieägarna för förtroendet samt alla andra
intressenter för ett gott samarbete.
Oslo i mars 2024
Christian Ringnes
”Resor, upplevelser och
möten är starka drivkrafter
för ett öppet, inkluderande
och framåtsträvande
samhälle”

===== SIDA 72 =====

Bolagsstyrningsrapport
Övergripande bolagsstyrningsstruktur
Aktieägare
Extern revisor
Bolagsstämma
Revisionsutskott Styrelse
Valberedning
Vd
Ersättningsutskott
Koncernledning
Finansutskott
Sidorna 71–77 utgör bolagets Bolagsstyrningsrapport och
har ej varit föremål för revision av bolagets revisor.
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts
på ett för aktie ägarna så ansvarsfullt och effektivt sätt som möj-
ligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättig heter och skyldigheter för-
delas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, reg-
ler och interna processer. Pandox AB (publ) är ett svenskt publikt
aktiebolag med huvudkontor i Stockholm och med aktier note-
rade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Pandox utgår från
svensk lag, bolagsordningen, Nasdaqs regelverk för emittenter
och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Koden återfinns på
www.bolagsstyrning.se och utgör god sed på aktiemarknaden.
Pandox följer Koden utan avvikelser.
Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed
på aktiemarknaden har rapporterats gällande Pandox av Nasdaq
Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknadsnämnden
under 2023.
ÄGARE OCH AKTIEN
Pandox B -aktie är sedan den 18 juni 2015 noterad på Nasdaq
Stockholm på listan för stora bolag (Large Cap). Bolagets aktie -
kap ital uppgick per den 31 december 2023 till 459 624 998 kro -
nor, fördelat på 75 000 000 A -aktier och 108 849 999 B- aktier.
Varje A-aktie berättigar innehavaren till tre röster på bolags-
stämman, medan varje B-aktie berättigar innehavaren till en
röst på bolagsstämman.
Pandox bolagsordning innehåller ett omvandlingsförbe-
håll och ett hembuds förbehåll för Pandox A-aktier. Samtliga
B-aktier är fritt överlåtbara.
Följande aktieägare hade vid utgången av 2023 ett direkt
eller indirekt ägande som representerade 10 procent eller mer
av röste talet för samtliga aktier i bolaget:
Innehav 2023-12-31 Andel av röstetalet, %
Eiendomsspar AS 37
Helene Sundt AB 18
Christian Sundt AB 18
Bolagets börsvärde beräknat på både A - och B -aktier uppgick
vid årets slut till 27 651 (23 976) MSEK.
BOLAGSST ÄMMA
Bolagsstämman är Pandox högsta beslu tande organ och där
har aktieägare rätt att fatta beslut om Pandox angelägenheter.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet,
d.v.s. med stöd av hälften av de på stämman avgivna rösterna.
I vissa frågor föreskriver dock Aktiebolagslagen att förslagen
ska godkännas av en större andel av rösterna. Enligt bolagsord-
ningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i
Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls till-
gänglig på Pandox webbplats pandox.se. Att kallelse har skett
ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
När datum och ort för bolagsstämma har fastställts ska upp-
gift om detta lämnas på Pandox webbplats senast i samband
med tredje kvartalsrapporten. Årsstämman 2024 hålls den
10 april 2024 i Stockholm.
Årsstämma 2023
Pandox senaste årsstämma ägde rum den 12 april 2023 i Stock-
holm. Årsstämman 2023 fattade bland annat följande beslut:
• Fastställelse av resultat- och balans räkning samt koncern-
resultaträkning och koncernbalansräkning.
• Disposition av bolagets vinst enligt den fastställda balans-
räkningen samt beslut om att inte lämna någon utdelning
till aktieägarna.
• Omval av styrelseledamöterna Christian Ringnes (ordförande),
Jakob Iqbal, Jon Rasmus Aurdal, Ann-Sofi Danielsson, Bengt
Kjell och Jeanette Dyhre Kvisvik samt nyval av Ulrika
Danielsson.
• Arvoden till styrelsen; 865 000 SEK till ordförande,
660 000 SEK till vice ordförande, samt 455 000 SEK till
övriga ledamöter.
• Arvoden till revisionsutskottet; 160 000 SEK till revisions-
utskottets ordförande och 80 000 SEK till envar av övriga
ledamöter.
• Arvoden till ersättningsutskottet; 51 000 SEK till de två
ledamöterna i utskottet.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 71

===== SIDA 73 =====

• Arvoden till finansutskottet; 160 000 SEK till ordföranden
i utskottet och 80 000 SEK vardera till de övriga två leda-
möterna i utskottet.
• Omval av revisorer i form av revisions bolaget PwC med
Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor.
• Bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier uppgående
till maximalt 10 procent av totalt antal utestående aktier.
• Godkännande av ersättningsrapport.
• Antagande av principer för utseende av valberedning inför
årsstämma 2024.
Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på
Pandox webbplats.
STYRELSE
Pandox styrelse är ansvarig för bolagets förvaltning och
organisation. Ansvaret omfattar bland annat att:
• Fastställa Pandox övergripande mål och strategier.
• Tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd.
• Säkerställa effektiva uppföljnings- och kontrollsystem för
Pandox verksamhet.
• Fortlöpande utvärdera resultat och finansiell ställning.
• Säkerställa att årsredovisning och delårsrapporter är
korrekta, tillförlitliga och relevanta.
Styrelseledamöterna väljs av årsstämman för tiden intill slutet
av nästa årsstämma. Enligt Pandox bolagsordning ska styrelsen,
till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra
och högst åtta ledamöter utan styrelsesuppleanter.
Pandox styrelseordförande väljs av årsstämman. Styrelse-
ordföranden ansvarar för att styrelsens arbete är välorganiserat
och effektivt.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsord ning som revideras årli-
gen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbets-
ordningen reglerar bland annat mötesformer, funktioner samt
fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkstäl-
lande direktören. I samband med det konstituerande styrelse-
mötet fastställer styrelsen även instruktionen för verk ställande
direktören samt instruktioner för finansiell rapportering.
Styrelsen sammanträder enligt ett årli gen fastställt schema
som normalt följer Pandox strategi- och budgetprocess samt
bolagets finansiella kalender. Ytterligare styrelse möten kan
sammankallas för att hantera tidskritiska frågor som kräver
sty relsebeslut, till exempel förvärv, avyttring eller kapital-
anskaffning.
För presentation av styrelsen, se sidorna 78–79.
Styrelsens arbete
Styrelsen har under året haft tio möten varav ett konstitu-
erande. På det konstituerande styrelsemötet omvaldes Bengt
Kjell till vice ordförande i styrelsen.
Styrelsen genomför regelbundet en utvärdering av sina
arbetsformer och rutiner för att säkerställa att den har nödvän-
dig kompe tens samt väl fungerande processer för goda beslut.
Resultatet av utvärderingen rappor teras till valberedningen
och utgör en del av underlaget för nomineringsarbetet. Styrel-
sens bedömning är att ledamö terna har ändamålsenlig och väl
kompletterande kompetens med hänsyn till Pandox verksam-
het, vilket delas av valberedningen.
Styrelsen har tydliga riktlinjer kring att undvika intresse-
konflikter. Dessa finns beskrivna i dokumentet Arbetsordning
för Styrelsen och täcker in bland annat lojalitetsplikt, tystnads-
plikt, jäv och insidertrading. Eventuella fall av intressekonflikt
som uppdagas förmedlas till intressenter i årsredovisningen.
Inga fall av intressekonflikt uppdagades under 2023.
Inom hållbarhetsområdet sker återrapportering till styrel-
sen halvårsvis via en styrelserapport samt årligen genom en
muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business.
Denna kommer från och med 2024 även ha en stående punkt
i revisionsutskottets möten.
Från och med 2022 är klimatanpassningsrisker en viktig del
av bolagets övergripande riskanalys. Resultatet av analysen
rapporterades till styrelsen under året och kommer årligen
avrapporteras samt inkludera framtagna handlingsplaner.
Under 2023 genomfördes intervjuer med samtliga styrel-
seledamöter samt vd. Slutsatsen var att styrelsen fungerar väl
och att ledamöterna kompletterar varandra på ett bra sätt.
Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång-
faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med
målet att styrelsen ska vara sammansatt med leda möter i
varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt represen-
tera varierande utbildnings- och yrkesbakgrund.
Tre av sju ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor.
Valberedningen har bedömt att styrel sen uppfyller Kodens
krav på oberoende.
Revisionsutskott
Pandox styrelse utsåg den 12 april 2023 ett revisionsutskott
bestående av Ann -Sofi Danielsson (ordförande), Ulrika
Danielsson och Jon Rasmus Aurdal. Revisionsutskottet ska,
utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,
bland annat övervaka Pandox finansiella rapportering, över-
vaka effektiviteten i Pandox interna kontroll och riskhante-
ring, hålla sig informerat om revi sionen av årsredovisningen
och koncern redovisningen, granska och övervaka revisorns
opartiskhet och självständighet och särskilt uppmärksamma
om revisorn till handahåller Pandox andra tjänster än revi-
sionstjänster, samt biträda vid upprättandet av förslag till
bolagsstämmans val av revisor. Revisionsutskottet granskar
också årsredovisningen och delårsrapporterna samt övervakar
revisionen. Revisions utskottet utför inte något revisionsarbete.
Revisionsutskottet har under året granskat Pandox externa
finansiella rapportering samt löpande analyserat och bedömt
Pandox ekonomiska, finansiella och rapporteringsmässiga ris-
ker med särskilt fokus på intäkter, resultat, fastighetsvärdering
och finansiell ställning.
Vidare har revisionsutskottet fortsatt behandlat frågor gäl-
lande intern kontroll, med avseende på uppbyggnad, verktyg,
organisation och self -assessment. Bedömningen är att Pandox
arbete med risk och kontroll har stärkts ytterligare genom för-
bättrade rutiner, kontroller och system samt stödjande insatser
från finansutskottet (se nedan).
Under 2023 har revisionsutskottet haft fyra protokollförda
möten, vilka avrapporterats till styrelsen.
Ersättningsutskott
Pandox har ett ersättningsutskott bestående av två ledamöter:
Christian Ringnes (ordförande) och Jakob Iqbal.
Ersättningsutskottet ska:
• Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper,
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags ledningen.
• Följa och utvärdera pågående och under året avslutade
program för rörliga ersättningar till bolagsledningen.
• Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för
ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman
fattat beslut om samt gällande ersättningsstruktur
och ersättningsnivåer i bolaget.
• Granska och förbereda förslag om samtliga aktie och
aktie relaterade incitamentsprogram till bolagsledningen.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 72

===== SIDA 74 =====

Styrelsearbetets normala årscykel
utöver stående punkter såsom lägesrapport, investeringsbeslut, likviditet och finansiering
1. Februari
• Bokslutskommuniké, kvartal 4
• Resultat- och balansräkning
helår
• Förslag till vinstdisposition
• Årsredovisning
• Återkoppling från revisorer
2. Mars
• Fastställelse av
årsredovisning
• Kallelse till årsstämma
3. April
• Delårsrapport, kvartal 1
• Revisionsplan
• Genomgång av policys
• Prognos/budgetutfall
4. April – konstituerande möte
• Styrelsens arbetsordning
• Vd-instruktion
• Policys
5. Juni
• Marknadsuppdatering
7. September
• Prognos/budgetutfall
• Strategi
9. December
• Investeringar
• Affärsplan
• Budget
• Riskanalys
6. Juli
• Delårsrapport,
kvartal 2
8. Oktober
• Delårsrapport, kvartal 3
• Återkoppling från
revisorer
• Prognos/budgetutfall
STYRELSEMÖTEN
JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
Ersättningsutskottet har under året särskilt berett frågor
rörande lön och ersättning för verkställande direktören
och bolagsledningen. Därutöver har också frågor avseende
incitamentsprogram för nyckelpersoner på Pandox hanterats.
Under 2023 har ersättningsutskottet haft två protokollförda
möten, vilka avrapporterats till styrelsen.
Finansutskott
Styrelsen utsåg den 12 april 2023 ett finansutskott bestående av
styrelseledamöterna Bengt Kjell (ordförande), Christian Ringnes
och Jon Rasmus Aurdal. Pandox ledning i form av bland annat
vd och CFO har närvarat vid utskottets möten med rätt att
delta i diskussioner men inte i beslut. Utskottet har behandlat
frågor av särskild betydelse för Pandox finansiella ställning, som
till exempel refinansiering av banklån, räntesäkring och uppfyl-
lande av villkor i kreditavtal. Erfarenheterna av finansutskottets
arbete är goda och styrelsen har åter föreslagit valberedningen
att en prövning om behovet av ett finansutskott även ska göras
2024, och i det fall det inrättas, att arvodet för ledamöter från
styrelsen ska vara på samma nivå som för revisionsutskottet.
Under 2023 har finansutskottet haft fyra möten, vilka
avrapporterats till styrelsen.
Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare
Den verkställande direktören är under ställd styrelsen och
ansvarar för Pandox löpande förvaltning och den dagliga drif-
ten. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande
direktören anges i Pandox arbetsordning för styrelsen och i
instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som är
utöver de vanliga eller av särskilt stor betydelse faller inte
under den löpande förvaltningen och verkställande direktören
är skyldig att bereda och inför styrelsen föredra sådana frågor.
V erkställande direktören ansvarar också för att upprätta rap-
porter och sammanställa information inför styrelsemöten samt
vara föredragande på styrelsemöten. Enligt instruktionerna för
finansiell rapportering är den verkställande direktören ansvarig
för Pandox finansiella rapportering och denne ska säkerställa att
styrelsen erhåller tillräckligt med information för att hela tiden
kunna utvärdera bolagets finansiella ställning.
V erkställande direktören ska hålla sty relsen kontinuerligt
informerad om utveck lingen av Pandox verksamhet när det
gäller intäkter och resultat, ekonomisk ställning, likviditets-
och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan
händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara
av väsentlig betydelse för Pandox aktieägare.
Revision
Pandox revisor utses av bolagsstämman för att granska bolagets
årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn
lämna en revisions berättelse som omfattar Pandox moder bolag
och Pandoxkoncernen till årsstämman. Revisorerna har sitt
uppdrag från och rapporterar till bolagsstämman och får i sitt
arbete inte låta sig styras av Pandox styrelse eller bolagsledning.
Revisorerna ska också rapportera om någon styrelseleda-
mot eller den verkställande direktören har företagit någon
åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan
föranleda ersättnings skyldighet.
Enligt Pandox bolagsordning ska Pandox ha två revisorer
och två revisors suppleanter eller ett auktoriserat revisions-
bolag. På uppdrag av revisionsutskottet genomförde Pandox
under 2017 en revisionsupphandling som resulterade i val-
beredningens förslag om nyval av revisionsbolaget PwC, som
också tillstyrktes av årsstämman 2017. Vid årsstämman 2023
omvaldes PwC med notering om auktoriserade revisorn
Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor.
Pandox revisor presenteras närmare på sida 79.
Styrelsen träffar Pandox externa reviso rer, utan att bolags-
ledningen är närvarande, minst en gång om året för att ta
emot och beakta revisorernas synpunkter.
Revisionsutskottet träffar också reviso rerna regelbundet
för att ta del av och beakta deras synpunkter på delårsrappor-
ter, års redovisning, utfallet av revisorernas granskning av den
interna kontrollen för finansiell rapportering samt andra frågor.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 73

===== SIDA 75 =====

VIKTIGARE POLICYER OCH KODER
Innehåll
Finanspolicy Principer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas
Insiderpolicy Regler och riktlinjer för hantering av insiderinformation
Intern och extern personuppgiftspolicy Regler och information om Pandox behandling av personuppgifter
IT- och informationssäkerhetspolicy Principer och regler för hur IT-verksamheten ska bedrivas och hur IT-säkerheten säkerställs
Kommunikationspolicy Principer och regler för hur intern och extern kommunikation ska skötas
Miljöpolicy Regler och riktlinjer för Pandox miljöansvar
Uppförandekod för affärspartners Principer och krav på Pandox affärspartners
Uppförandekod för medarbetare Principer och krav på Pandox medarbetare
Antikorruptionspolicy Principer och krav på Pandox medarbetare rörande antikorruption
Policy för mänskliga rättigheter Principer och krav på Pandox avseende mänskliga rättigheter
Riktlinjer för visselblåsartjänst Beskriver hur medarbetare och externa intressenter kan anmäla misstankar om oegentligheter
Riktlinjer för kriskommunikation Beskriver hur Pandox kommunicerar internt och externt i krissituationer
PANDOX STYRELSE OCH UTSKOTT 2023
Deltagande i antal möten
Namn Arvode, tkr Styrelsen
Revisions-
utskott
Ersättnings-
utskott
Finans-
utskott
Oberoende
bolaget1)
Oberoende
ägare2)
Christian Ringnes, ordf. 996 10 av 10 2 av 2 4 av 4 Ja Nej
Jakob Iqbal 506 10 av 10 2 av 2 Ja Nej
Jon Rasmus Aurdal 615 10 av 10 4 av 4 4 av 4 Ja Nej
Ann-Sofi Danielsson 615 10 av 10 4 av 4 Ja Ja
Bengt Kjell, vice ordf. 820 9 av 10 1 av 1 3 av 4 Ja Ja
Jeanette Dyhre Kvisvik 455 10 av 10 Ja Ja
Ulrika Danielsson 3) 401 8 av 8 3 av 3 Ja Ja
1) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
2) Oberoende i förhållande till bolagets större ägare.
3) Tillträdde vid årsstämman den 12 april 2023.
Pandox har ingen särskild granskningsfunktion (internrevi-
sion). Styrelsen prövar årligen behovet av en sådan. Baserat på
revisionsutskottets utvärdering har styrelsen beslutat att inte
inrätta någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen
bedömer att de inarbetade finansiella processer för uppfölj-
ning och utvärdering av kontroller som sker inom koncern-
ekonomifunktionen, gör att tillräcklig tillförlitlighet uppnås i
den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning
för internrevision.
Valberedning
Valberedningen är bolagsstämmans organ och ska lämna
förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt
arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och
en av styrelse ledamöterna. Valberedningen ska också lämna
förslag till val och arvodering av revisor/revisorer i samarbete
med revisionsutskottet samt hur valbered ningen ska formeras
och sammankallas.
I enlighet med beslut på Pandox års stämma 2023 ska
Pandox valberedning inför årsstämman 2024 bestå av ledamö-
ter som utsetts av de, per 31 juli 2023, fyra röstmässigt största
aktieägarna, enligt den av Euroclear Sweden förda aktieboken,
samt styrelseordföranden. Styrelseordföranden i Pandox AB ska
också sammankalla det första mötet i valberedningen. Om en
aktie ägare som har rätt att utse en ledamot i valberedningen
avsäger sig rätten att utse en ledamot, ska rätten att utse en leda-
mot övergå till den största aktieägaren som tidi gare inte haft
rätt att utse en ledamot till valberedningen. Helene Sundt AB
och Christian Sundt AB representeras av en gemensam ledamot
i valberedningen. Leda moten som utsetts av den röstmässigt
största aktieägaren ska utses till ordförande för valberedningen.
Sammansättningen av valberedningen ska tillkännages senast
sex månader före nästa årsstämma. Inget arvode ska utgå.
Den 12 september 2023 meddelade Pandox att valbe-
redningen har konstitue rats i enlighet med av årsstämman
fastställda principer med följande samman sättning:
• Anders Ryssdal, Eiendomsspar AS (Valberedningens
ordförande)
• Christian Ringnes, Styrelsens ord förande Pandox AB
• Leiv Askvig, Helene Sundt AB och Christian Sundt AB
gemensamt
• Dick Bergqvist, AMF
• Camilla Wirth, Alecta
Vid framtagande av förslag till val av styrelse tillämpar val-
beredningen som mångfalds policy, och beträffande målen för
denna, vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för bolags-
styrning.
Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan
göra detta via e -post till valberedningen@pandox.se eller brev
till Pandox AB, Valberedning, PO Box 15, SE- 101 20 Stockholm.
Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 omfattar:
• Förslag till val av styrelseledamöter
• Förslag till val av revisor
• Principer för utseende av valberedning inför årsstämman
2024
Valberedningens förslag har publicerats i kallelsen till årsstäm-
man 2024 och på Pandox webbplats. Årsstämman kommer att
hållas den 10 april 2024 i Stockholm.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 74

===== SIDA 76 =====

INTERNKONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING
Pandox styrelse ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen
och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Koden
och avser framförallt att beskriva intern kontroll och riskhan-
tering avseende den finansiella rapporteringen.
Det ramverk som ligger till grund för Pandox arbete med
och beskrivning av intern styrning och kontroll är ”COSO”,
the Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway
Commission. Internkontrollramverket COSO strukturerar
intern kontroll utifrån fem komponenter; kontrollmiljö, risk-
bedömning, kontrollaktiviteter, uppföljning och information
samt kommunikation.
Kontrollmiljö
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god
intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer
årli gen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och
som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen
utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policy-
dokument, instruktion för vd, delegationsordningar, instruk-
tion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhets mål och
strategi samt affärsplan och budget.
Grunden för god intern kontroll avseende finansiell rappor-
tering utgörs av kon troll miljön. Pandox arbetar kontinuerligt
med att tydliggöra, dokumentera och anpassa organisations-
struktur, besluts vägar, ansvar och befogenheter vilket stärker
Pandox företagskultur och kontrollmiljö.
Riskbedömning
Se Riskavsnittet sidorna 81–86 och Hållbarhetsförklaring
från sida 94.
Riskbedömningen avseende den finansiella rapporteringen
innebär att Pandox har identifierat de arbetsprocesser och
resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofull-
ständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte
tillräckliga kontrollmoment byggs in i ruti nerna. Vid riskbe-
dömningen analyseras huruvida fel skulle kunna uppstå och i
så fall hur och var i processen. I riskbedöm ningen har posterna
där risken för väsent liga fel är högst identifierats. Det är poster
där värdena i transaktionerna är stora eller där processen inne-
håller hög komplexitet med behov av stark intern kontroll.
Mål Verksamhet Resultat
Kontrollmiljö Riskanalys
Inform
ation Uppföljning Kontrollaktivitet
Pandox modell för internkontroll
En bedömning av riskerna för fel i den finansiella rapporte-
ringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen, rapporten
över finansiell ställning och kassaflödes analysen. För de
poster som är väsentliga och/eller har förhöjd risk för fel finns
särskilda processer för att minimera riskerna. De tre viktigaste
riskområdena är:
• Fastighetsvärdering
• Finansieringsverksamheten
• Investerings- och renoveringsprogram
Pandox har en väl etablerad operationell riskmodell (Pandox-
metoden). Pandox metoden används för att värdera och doku-
mentera identifierade risker i hotellfastig heterna och är en
viktig del av Pandox totala riskarbete. Arbetsmetoden bygger
på en individuell affärsplan för varje hotellfastighet och skapar
förutsättningar för ökat kassaflöde och lägre risk. Den ger
också kunskapsfördelar som bidrar till affärs möjligheter.
Pandoxmetodens fyra delar är:
• Marknadsanalys
• Marknadsstrategi
• Lönsamhetsoptimering
• Avtalsoptimering
För varje hotellfastighet finns en individuell affärsplan. Två
gånger per år görs en genom gång av samtliga hotell och fastig-
heter samt en uppdatering av affärsplanen enligt Pandox-
metoden. Återkommande verksam hetsnära riskområden är
intäkter/beläggning, fastighetsdrift-/underhåll, hyresavtals-

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 75

===== SIDA 77 =====

frågor och investeringar. De största riskerna dokumenteras
i en ”Hot Pile” som följs upp löpande samt i relevanta delar
avrapporteras på koncernledningens månadsmöten. På dessa
månadsmöten diskuteras även påver kan från makroekonomi,
hotell konjunktur cykeln, geografisk exponering och operatörs -/
varumärkesexponering, hotellefter frågan, utbud av ny kapacitet,
konkurrenter med mera.
Med anledning av den snabba och kraftiga ökningen av
marknadsräntor har fastighetsvärdering varit ett fokusområde
för ledning, styrelse och utskott under 2023.
Mer information om fastighetsvärdering finns på
sidorna 153–156.
I rollen som aktiv ägare av hotellfastig heter eftersträvar
Pandox att tillsammans med sina hyrespartners identifiera
gemensamma investerings - och renoveringspro gram för att
säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat
kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en
strukturerad process för handläggning, genomförande och
uppföljning av investeringar. Pandox arbetar normalt med
underhållsplaner på 3–5 år samt därutöver med specifika
projekt för kassaflödes höjande investeringar. För investeringar
överstigande 10 MSEK skrivs en PM som lämnas till styrelsen
för beslut. En investeringsbudget upprättas varje år i samband
med framtagandet av budget och verksamhetsplan, vilken
fastställs av styrelsen och justeras kvartalsvis. Utfallet av inves-
teringarna följs upp mot budget och redovisas för styrelsen.
Ränteutgifter är Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påver-
kas av marknadsräntor och av marginalerna hos kredit institut
samt Pandox strategi avseende räntebindning. Med en högre
andel lån i utländsk valuta påverkas ränteutgifterna även av
fluktuationer i valutakurser.
Majoriteten av Pandox lånefaciliteter löper med rörlig ränta.
För att hantera ränte risk och öka förutsägbarheten i Pandox
resultat används räntederivat, framför allt ränteswappar. Rör-
liga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger
Pandox fasta räntor. Pandox styrelse fastställer riskmandatet.
Riskmandatet speglas i Pandox finanspolicy och säkerställer
att företaget har tillgång till långsiktig finansiering. Finanspoli-
cyn uppdateras årligen av styrelsen. Pandox arbetar nära sina
långivare och extern expertis för att ha god framförhållning
avseende sitt finansierings behov.
I samband med Pandox årliga strategi- och budgetarbete
presenterar koncernledningen en karta över koncernens
viktigaste affärsrisker för styrelsen.
Kontrollaktiviteter
För att undvika felaktigheter är kontroll aktiviteter implemen-
terade med syfte att säkerställa att kontrollmålen uppfylls.
Pandox väsentligaste finansiella processer, såsom bokslut,
konsolidering, uppföljning och rapportering finns dokumente-
rade i en Ekonomihandbok. Kontrollerna avser att säkerställa
kvalitativ finansiell rapportering.
Samtliga koncernbolags implementerade nyckelkontroller
avseende finansiell rapportering dokumenteras i en självutvär-
deringsmall som rapporteras till koncernfunktionen. Självut-
värderingsmallen följs upp, anpassas och utvärderas av kon-
cernfunktionen vilket stärker kontrollmiljön inom koncernen.
CFO, Business Intelligence och Group Accounting & Control
har alla ett ansvar för att skapa den miljö som krävs för att
uppnå transparent och rättvisande finansiell rapportering. Led-
ning och styrelse i Pandox utgör även viktiga kontrollinstanser
i den externa finansiella rapporteringsprocessen.
Uppföljning
Pandox följer varje månad upp utfall i förhållande till bolagets
operationella och finansiella mål. På resultat upp följ nings -
möten deltar vd, CFO, Business Intelligence, Group Accounting
& Control och affärs områdesansvariga. Materiella differenser
utreds omedelbart av CFO och rapporteras i väsentliga fall
till styrelsen. Eventuella identifierade höga risker följs upp av
styrelsen minst varje kvartal. Revisions utskottet granskar alltid
de externa rapporterna innan de görs publika för aktiemark-
naden.
Dessa processer för uppföljning utgör grunden för att
säkerställa Pandox finansiella rapportering.
CFO redogör årligen för den interna kontrollen avseende
den finansiella rapporteringen för styrelsen.
Utöver detta granskar även Pandox externa revisorer bola-
gets interna kontroll avseende finansiell rapportering och
års redovisning samt gör en översiktlig granskning av delårs-
rapporten för det tredje kvartalet. Av revisorerna eventuellt
identifierade brister och/eller fel rapporteras till Pandox led-
ning eller vid allvarligare brister eller fel direkt till styrelsen.
Information och kommunikation
En förutsättning för god intern kontroll är att dess olika
beståndsdelar och avsikter är kända i organisationen. Med
andra ord är en tydlig och strukturerad kommunikation kring
intern kontroll mycket viktig.
För att säkerställa ett effektivt kunskaps - och erfarenhets-
utbyte inom ekonomifunktionerna genomförs regelbundna
ekonomi möten. Styrande riktlinjer, policyer och instruktioner
finns tillgängliga på koncernens intranät. Tillgängligheten till
dokumenten för intern information på intranätet styrs via
behörigheter. Dokumenten upp dateras löpande vid behov.
Även vad gäller finansiell data för koncernen är detta centralt
styrt via behörigheter.
Det finns ett nära samarbete mellan koncernfunktion och
rapporterande dotterbolag, däribland arrangerar koncernfunk-
tion årligen konferens och utbildning för ekonomiansvariga
och controllers.
Ansvarig för Investor Relations hanterar tillsammans med
medarbetare all extern information och kommunikation,
inklusive den externa hemsidan.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 76

===== SIDA 78 =====

Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten
Till bolagstämman i Pandox AB, org.nr 556030-7885
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2023 på sidorna 71–77 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar
i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6
årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag
är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 6 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Patrik Adolfson Linda Andersson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Ansvarsfulla och rättvisa affärer
Pandox ska vara en långsiktig och pålitlig partner och lägger
stort värde vid att agera ansvarsfullt och professionellt i
alla affärsrelationer. Genom god affärsetisk praxis vill vi
motverka de risker för korruption och brott mot mänskliga
rättigheter som finns i såväl fastighetsbranschen som
hotellbranschen.
Inga fall av korruption under året
Pandox arbetar kontinuerligt med sina interna processer och
rutiner för att minimera risken för korruption. I antikorrup-
tionspolicyn beskrivs hur alla inom Pandox ska arbeta med
frågan även om praktisk tillämpning varierar beroende på
roll. Vid minsta frågetecken eller misstanke om korruption
ska medarbetare rådfråga sin chef eller chefens chef.
Målet är att inga fall av korruption ska ske vare sig i
Pandox verksamhet eller i leverantörskedjan. Inga fall av
korruption rapporterades under 2023.
Utbildning i uppförandekod och affärsetik
För att säkerställa att Pandox agerar affärsetiskt korrekt och
följer lagar och praxis har företaget en uppförandekod som
gäller för alla medarbetare. Där beskrivs tydligt förväntning-
arna på individuellt uppträdande för att skapa en respektfull
och positiv arbetsmiljö för alla.
Pandox har också en en digital utbildning om uppförande-
koden som genomförs som en del av nyanställning samt
vart tredje år för samtliga anställda eller oftare om koden
uppdaterats väsentligt. Utbildningen är anpassad utifrån om
man är hotellanställd i Egen drift eller om man arbetar för
huvudkontoret eller Hyresavtal och finns på åtta olika språk.
I vissa delar av Pandox Egen drift uppstår det ibland problem
kring digital tillgång på arbetsplatsen, och det erbjuds därför
även möjlighet att genomföra utbildningen i gruppformat
med en facilitatorsguide. Medarbetare inom Pandox Egen
drift genomför dessutom sina respektive hotellvarumärkes
egna utbildningar inom affärsetik och uppförandekod.
Pandox mål är att samtliga medarbetare ska ha genomfört
den interna digitala utbildning om uppförandekoden. Under
2023 var genomförandegraden 95 (87) procent.
En viktig dialog
Om medarbetare i Pandox har frågor kring hur Pandox poli-
cyer eller uppförandekoder ska tolkas eller implementeras
i praktiken kan de alltid kontakta Pandox SVP, Director of
Sustainable Business; En central del av att förebygga oetiskt
beteende är att hålla en öppen dialog om potentiella pro-
blem och dilemman.
I utbildningen om uppförandekoden finns en tydlig
eskaleringsprocess för klagomål och allvarligare incidenter
för att varje medarbetare ska känna sig trygg med vem de
kan framföra observationer och erfarenheter till. I första
steget ska medarbetare vända sig till sin chef, i andra hand
till chefens chef och därefter till HR. Pandox har också ett
visselblåsarsystem som handhas av extern part där anställda
och externa intressenter kan rapportera om missförhållan-
den, brott mot policyer, lagar med mera. Inga ärenden inkom
under 2023 via detta system.
I visselblåsarsystemet finns även möjlighet att rapportera
om HR-ärenden anonymt. Dessa hanteras därefter av respek-
tive hotells HR-chef. Två fall (3) inkom under året.
Läs mer på sida 95.
Stockholm den 6 mars 2024
Styrelsen för Pandox AB

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 77

===== SIDA 79 =====

Styrelse och revisor
Christian Ringnes
Född 1954.
Styrelseordförande sedan 2004,
ordförande i ersättningsutskottet
samt ledamot i finansutskottet.
Master of Business Administra-
tion från Harvard Business School,
kandidatexamen i företags ekono-
mi från École des Hautes Études
Commerciales, examen Philoso-
phicum från Universitetet i Oslo.
Vd Eiendomsspar AS och Victoria
Eiendom AS (samt styrelseupp-
drag i bolag i koncernen).
Styrelseordförande Sundt AS
(samt styrelseuppdrag i flera bolag
i koncernen) och Dermanor AS.
Christian Ringnes äger 46,5 pro-
cent av aktierna i Victoria Eien-
dom AS, som äger 56,5 procent av
aktierna i Eiendomsspar AS , som
i sin tur äger 37 314 375 A-aktier
och 10 144 375 B-aktier i Pandox.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större-
aktieägare: Nej
Jon Rasmus Aurdal
Född 1982.
Styrelseledamot sedan 2018 samt
ledamot i revisionsutskottet och i
finansutskottet.
Master of Science, Professional
Accountancy från Norwegian
Business School (BI) och Master of
Business and Administration från
Norwegian School of Economics
(NHH).
Chief Financial Officer Eiendoms-
spar AS och Victoria Eiendom AS.
Styrelse- och ledningsuppdrag i
flera dotterbolag till Eiendoms-
spar AS och Victoria Eiendom AS.
Styrelseledamot Lillunn AS.
Aktieinnehav: 2 000 B-aktier.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Nej
Stående från vänster: Jeanette Dyhre Kvisvik, Jon Rasmus Aurdal och Ann-Sofi Danielsson. Sittande: Jakob Iqbal, Christian Ringnes,
Ulrika Danielsson och Bengt Kjell.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
S TYRELSE OCH REVISOR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 78

===== SIDA 80 =====

Revisor
Patrik Adolfson
Född 1973.
Huvudansvarig auktoriserad revisor, PricewaterhouseCoopers AB.
Huvudansvarig revisor i Pandox sedan 2017.
Andra revisionsuppdrag: AcadeMedia AB (publ), Dometic Group
AB (publ), Birger Bostad AB (publ), Bonava AB (publ) och
Nordstjernan AB (publ).
Medlem av FAR.
Bengt Kjell
Född 1954.
Styrelseledamot sedan 1996.
Vice ordförande i styrelsen samt
ord förande i finansutskottet.
Diplomerad från Handelshög-
skolan i Stockholm, DHS.
Styrelseledamot AB Industri-
värden, ICA Gruppen AB, Dunkers
Stiftelser m.fl.
Aktieinnehav: 2 000 B-aktier.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Ja
Ann-Sofi Danielsson
Född 1959.
Styrelseledamot sedan 2015 samt
ordförande i revisionsutskottet.
Civilekonom från Uppsala
universitet.
Styrelseledamot Vasakronan AB,
Netel AB, Rusta AB, Building Auto-
mation Nordic AB, Building Auto-
mation Nordic Holding AB samt
styrelseledamot Singö Home
Konsult & Friskvård AB.
Aktieinnehav: 1 000 B-aktier.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Ja
Jeanette Dyhre Kvisvik
Född 1972.
Styrelseledamot sedan 2017.
Juridisk embetseksamen Laudabi-
lis från Bergen Universitet (Norge).
Vd VILLOID AS.
Styrelseledamot VILLOID AS.
Aktieinnehav: 470 B-aktier.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Ja
Ulrika Danielsson
Född 1972.
Styrelseledamot sedan 2023 samt
ledamot i revisionsutskottet.
Civilekonom från Handelshög-
skolan vid Göteborgs univsersitet.
CFO Atrium Ljungberg AB samt
styrelseledamot Infranord AB.
Aktieinnehav: 0.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Ja
Jakob Iqbal
Född 1972.
Styrelseledamot sedan 2020 samt
ledamot i ersättningsutskottet.
Master of Business Economics
från BI Norwegian Business
School. Certified European
Financial Analyst (AFA) vid NHH
Norwegian School of Economics.
Slutfört Advanced Management
Program vid Harvard Business
School. Vd Sundt AS (samt
styrelse- och ledningsuppdrag i
flera bolag i koncernen).
Styrelseordförande Helene Sundt
AB och Christian Sundt AB. Styrel-
seledamot Eiendomsspar AS, Vic-
toria Eiendom AS, Pactum AS och
Equitile Investments Ltd. Leda-
mot i valberedningen för Norwe-
gian ASA, Panoro ASA, Ultimovacs
ASA och Otello ASA.
Aktieinnehav: 10 000 B-aktier.
Oberoende gentemot bolaget och
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större
aktieägare: Nej

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
S TYRELSE OCH REVISOR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 79

===== SIDA 81 =====

Ledande befattningshavare1)
Liia Nõu
Född 1965. I Pandox sedan 2007.
Vd.
Civilekonom från Handels-
högskolan i Stockholm.
Styrelsemedlem Modern Times
Group AB.
Aktieinnehav: 33 915 B-aktier.
T obias Ekman
Född 1972. I Pandox sedan 2022.
SVP, Director of Property Manage-
ment Nordics.
Hotel management degree, Hotel
Institute Montreux. Hotel opera-
tion studies, HOSTA Hotel School,
Switzerland.
Aktieinnehav: 0.
Anneli Lindblom
Född: 1967. I Pandox sedan 2021.
CFO.
Civilekonom från Frans Schartaus
Handelsinstitut Stockholm.
Styrelseledamot Logistea AB,
Haypp Group AB och Avtalat.
Aktieinnehav: 5 700 B-aktier.
Lars Häggström
Född 1954. I Pandox sedan 2000.
Executive Senior Advisor.
Sjöingenjör med examen från
Sjöbefäls skolan i Stockholm samt
ett års studier på Kungliga T ekniska
Högskolan.
Aktieinnehav: 13 000 B-aktier.
Anders Berg
Född 1967. I Pandox sedan 2015.
SVP, Communications and IR.
Civilekonom från Linköpings Univer-
sitet, Certified European Financial
Analyst (CEFA), Certified Investor
Relations Officer (CIRO)
Aktieinnehav: 2 000 B-aktier.
Aldert Schaaphok
Född 1959. I Pandox sedan 2004.
SVP, Director International
Operations.
Kandidatexamen i företagsekonomi
(hotelldirektion) från Hotelschool
the Hague.
Aktieinnehav: 2 225 B-aktier.
Caroline Tivéus
Född 1979. I Pandox sedan 2018.
SVP, Director of Sustainable
Business.
Magister i redovisning från Lunds
Universitet.
Aktieinnehav: 1 794 B-aktier.
Mattias Bernunger
Född 1972. I Pandox sedan 2018.
SVP, Asset Management.
Civilingenjör från Luleå Universitet.
Aktieinnehav: 2 100 B-aktier.
Martin Creydt
Född: 1965. I Pandox sedan 2017.
SVP, Director of Property Management
International.
Advanced Management Program, Cornell
University, Executive Program, INSEAD,
Business Degree Service Management,
Göteborgs Universitet.
Aktieinnehav: 6 100 B-aktier.
Jonas T örner
Född 1971. I Pandox sedan 2005.
Chief Commercial Officer.
Studier för Mastersexamen, Business
Administration and Economics, Stockholms
universitet. Studier för en Kandidatexamen,
Bachelor of Science in Engineering, vid
Kungliga T ekniska Högskolan i Stockholm.
Aktieinnehav: 8 000 B-aktier.
1) Uppgifterna avser förhållandet per 31 december 2023.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
LEDANDE BEFA TTNINGSHA V ARE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 80

===== SIDA 82 =====

Ett genomtänkt riskarbete som skapar handlingsfrihet
Det finns en rad faktorer som påverkar eller skulle
kunna påverka Pandox verksamhet, både direkt
och indirekt. Pandox arbetar löpande och strukturerat
med att identifiera verksamhetens risker för att
kunna hantera dem så medvetet och effektivt som
möjligt. En god riskhantering skapar handlingsfrihet
och stärker omvärldens förtroende för företaget.
Med Pandox affärsverksamhet följer risker som företa-
get arbetar strukturerat och proaktivt med att kartlägga,
analysera och hantera.
Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda
påverkan om den händelse som utlöser risken inträffar
och sannolikheten att risken då realiseras. Värderingen
ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken
ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om
den kan hanteras inom ramen för Pandox normala
förvaltning. Effektiviteten hos befintliga åtgärder för att
motverka risker bedöms på en skala som sträcker sig
från låg till hög kontroll.
Identifierade risker mappas i en riskmatris på basis
av dess bedömda påverkan och sannolikhet. Genom
ett aktivt arbete kan riskernas potentiella effekter på
verksamheten minskas.
HUR? VA D ?
Risk är en osäkerhetsfaktor som
skulle kunna hindra Pandox från
att nå sina affärsmål. Risker behö-
ver identifieras, värderas och
hanteras löpande. Pandox risk-
arbete bygger på en kombination
av kompetens, erfarenhet, orga-
nisation och ansvar samt poli-
cyer, regler, instruktioner och
kontroller.
Externa faktorer som till exem-
pel ekonomisk konjunktur,
ny hotellkapacitet, förändrade
affärsmodel ler, geopolitiska
händelser, terrordåd och sam-
hällsrestriktioner till följd av till
exempel pandemier är faktorer
som kan påverka resemarknaden
och därmed hotellefterfrågan.
Externa och interna faktorer
som till exempel fluktuerande
räntenivåer och valutakurser, fel
i värderingar av fastigheter, likvi-
ditetsrisk och motpartsrisk. Här
ingår också refinansieringsrisk
kopplat till hyresgästernas finan-
siella prestation och status.
Strategiska och operativa risker
hänförliga till miljö, mänskliga
rättigheter, sociala och per son-
relaterade förhållanden samt
korruption, vilka tillsammans
med företagets ekonomiska
prestation lägger grunden för
omvärldens förtroende.
Pandox styrelse är formellt sett
ansvarigt för Pandox riskhante-
ring, men det operativa ansvaret
är delegerat till Pandox affärsled-
ning som arbetar med riskfrågor
som en del av företagets löpande
verksamhet. Viktigare områden
är värdering, finansering och för-
värv av hotellfastigheter samt
hyres- och avtalsrelationer, inves-
teringar i hotellfastigheter och
drift av hotellverksamhet.
Pandox drar fördel av ett bety-
dande flöde av omvärldsinfor-
mation genom en bred geogra-
fisk närvaro och ett stort nätverk
av affärspartners och externa
rådgivare. Tillsammans med en
stark intern analyskapacitet kan
affärsledningen snabbt identi-
fiera, utvärdera och agera på ris-
ker och möjligheter som uppstår
i omvärlden.
Finansiella risker regleras fram-
förallt i Pandox finanspolicy.
Riskerna identifieras, värderas
och hanteras löpande av Pandox
affärsledning med stöd av styrel-
sen, bland annat i ett särskilt
finansutskott.
Pandox första försvarslinje är
den enskilde medarbetarens
kompetens och företagets värde-
grund. Riskerna regleras i olika
koder och policyer antagna av
styrelsen och hanteras genom
aktiv uppföljning och styrning
i egen regi i Egen drift och i sam-
arbete med hyresgäster i Hyres-
avtal.
PANDOX RISKARBETE 1 OMVÄRLD
Interna faktorer som till exem-
pel Pandox organisation, effekti-
vitet och förmåga att skapa lön-
sam tillväxt och värde för före-
tagets intressenter till en förut-
bestämd risknivå. Här ingår även
efterlevnadsrisker hänförliga till
externa krav, regler och lagar.
Pandox värdeskapande och ope-
rativa risker utvärderas löpande
av företagets affärsledning och
styrelse. Risker hanteras genom
en kombination av hög verk-
samhetskompetens och en
organisation med tydlig ansvars-
fördelning och uppföljning.
Styrning och stöd finns också i
policyer antagna av företagets
styrelse samt kompletterande
styrdokument och instruktioner.
3 VERKSAMHET 4 FINANSIELL T 5 HÅLLBARHET
Interna faktorer som direkt
påverkar Pandox möjligheter att
realisera sin strategi och nå sina
affärsmål till en bestämd risk-
nivå, till exempel tillgång till den
specialistkompetens som
behövs för att företaget skall
kunna bedriva sin verksamhet
på ett konkurrenskraftigt sätt.
Pandox styrelse och ledning
utvärderar gemensamt viktiga
strategirisker och prövar löpande
behovet av justeringar i före-
tagets strategi. Pandox arbetar
aktivt med att säkerställa före-
tagets attraktivitet för befintliga
och nya medarbetare.
2 STRATEGI

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 81

===== SIDA 83 =====

Risköversikt
Här presenteras en sammanställning av identifierade risker samt deras bedömda sannolikhet
och konsekvens på kort sikt.
Sannolikhet Konsekvens
1 OMV ÄRLDSRISKER
Konjunkturnedgång
Disruptiva affärsmodeller
Geopolitiska händelser
Överetablering av hotellrum
Pandemier
Terrordåd
2 STRA TEGISKA RISKER
Tillväxt genom förvärv
Investeringar i befintlig portfölj
Digitaliseringspåverkan
Större omförhandlingar av hyresavtal
Koncentration till få hyresgäster
3 OPERA TIV A RISKER
Beroende av enskilda nyckelpersoner
Medarbetarnas kompetens
Hyresgästernas affär och finansiella status
Integration av förvärv
Egen drift av hotell
IT-säkerhet
Skatterisker
Tvister
Inflation
Sannolikhet Konsekvens
4 FINANSIELLA RISKER
Fluktuationer i räntenivåer
Refinansierings- och likviditetsrisk
Villkors- och kovenantbrott i kreditavtal
Valutarisk
Attester och behörigheter
Finansiell rapportering
Fastighetsvärdering
Fel i försäkring
Motpartsrisk banker derivat
Hyresrapportering
När det gäller den finansiella rapporte
ringen avseende såväl resultat som finan
siell ställning är det fortsatt framförallt
förändrade direktavkastningskrav som
har störst påverkan. Se Not E och G för en
utförlig beskrivning av finansiella risker
samt känslighetsanalys. På följande sidor
beskrivs Pandox risker och risk hantering.

Hållbarhetsrisker sammanfattas på sid
97 och beskrivs under respektive hållbar
hetsstandard, enligt nuvarande tolkning
av ESRS, på sid 105–124.
Sannolikhet Liten Medel Stor
Konsekvens Liten Medel Stor

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 82

===== SIDA 84 =====

PANDOX RISKER OCH FÖRET AGETS HANTERING A V DESSA BESKRIVS NÄRMARE NEDAN.
Risk Beskrivning Riskhantering
1 OMV ÄRLDSRISKER
Konjunktur nedgång Ekonomisk aktivitet är en primär drivkraft för både affärs- och fritidsresande och en
försvagad konjunktur kan därför påverka efterfrågan negativt.
• Portföljen består av många stora hotellfastigheter med god spridning över geografi, läge, varumärke, driftsmodell och typ
av efterfrågan (internationell, inhemsk och regional)
• Hotellfastigheterna är övervägande fullservicehotell i det övre mellan klassegmentet som historiskt uppvisat en högre
stabilitet i intjäning än till exempel högprissegmentet
Disruptiva
affärsmodeller
Pandox affärsmodell kan utmanas genom framväxten av nya affärsmodeller, till exempel
genom internetbaserade rese byråer (OTA:er) och så kallade home-sharing-tjänster. Om
Pandox inte förmår hävda sig i konkurrensen kan intäkter och vinster påverkas negativt.
• Pandox arbetar med ett 30-tal olika hotelloperatörer och hotellvarumärken. Det ger företaget en unik position när
det gäller information och kunskap om marknadsförändringar samt bidrar till en affärsmässig riskspridning
• Pandox arbetsmetodik bygger på att optimera intäkterna med hänsyn taget till distributionslandskapet och dess påverkan
på intäkter och kostnader, bland annat med stöd av ett koncerngemensamt Revenue Management Center
• Långa hyresavtal med externa hotelloperatörer som innehåller bestämmelser som föreskriver en kontrakterad minimi-
hyra och generella avdrag för kommissioner tillåts i regel inte
Geopolitiska
händelser
Säkerhetspolitiska och geopolitiska händelser kan få betydande effekter på resmönster
och efterfrågan i hotellmarknaden.
• En genomarbetad strategi och affärsplan finns för varje enskild hotell fastighet och geografiskt område.
• Förmågan att löpande följa upp de ekonomiska förutsättningarna för varje enskild hotellfastighet skapar beredskap
till snabba affärsbeslut när så krävs
• Diversifierad hotellfastighetsportfölj med huvudsakligen inhemsk och regional efterfrågan
Överetablering av
hotellrum
Kapacitetstillskott i form av nya hotell och hotellrum kan ha en betydande negativ påverkan
på RevPAR på enskilda marknader.
• Löpande marknadsanalys sker för respektive geografiskt verksamhetsområde och hotellfastighet, vilket betyder att
förändringar i marknaden fångas upp tidigt och att åtgärder kan initieras utan dröjsmål
Pandemier Global spridning av smittsam sjukdom som leder till extra ordinära samhällsåtgärder i
många länder samtidigt, till exempel reserestriktioner, publik- och mötesbegränsningar och
inskränkningar i möjligheterna att bedriva hotellverksamhet.
• Geografiskt diversifierad hotellfastighetsportfölj
• Exponering mot i huvudsak inhemsk och regional efterfrågan
• Betydande andel hyresavtal med kontrakterad minimihyra och fast hyra
T errordåd Disruptiva händelser som dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell direkt,
dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell indirekt genom väsentlig påverkan
på samhällskritisk infrastruktur och resmönster.
• Löpande säkerhetsarbete
• Krisplaner
• Försäkringsskydd
• Geografisk diversifiering med hotellfastigheter i 12 länder och cirka 90 destinationer
2 STRA TEGISKA RISKER
Tillväxt genom
förvärv
Risker hänförliga till förvärv är framförallt att betala för mycket för en tillgång, risken för
felaktiga antaganden vad gäller framtida resultat för den förvärvade tillgången/verksam-
heten, risken att ta över oförmånliga hyresavtal eller andra avtal samt risken att bolags-
ledningens tid och andra resurser förbrukas på förvärv som inte fullföljs.
• Pandox långsiktiga fokus på tillgångsslaget hotellfastigheter har skapat omfattande specialistkompetens
• Aktiv styrelse och aktiva huvudägare, erfaren ledning och goda beslutsunderlag
• Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, varumärke, avtalsform, driftsform samt avkastningskrav
kontinuerligt och konsekvent utvärderas
• Väl beprövade due diligence-processer med stöd av interna och externa specialister minskar risken för felaktiga förvärv
• Pandox arbetsmetodik (Pandoxmetoden) ökar kassaflödet och begränsar risken för respektive hotell
Stora investeringar
i befintlig portfölj
Det finns en risk att kostnader för investeringar kan bli högre än förväntat och avkast-
ningen därmed lägre än förväntat på grund av felkalkyler, oprofessionell upphandling och
ineffektivt projektgenomförande.
• Omfattande specialistkompetens när det gäller att identifiera, värdera och genomföra investeringar i befintlig
hotellfastighetsportfölj
• Långsiktig investeringshandläggning avseende åtgärder i fastighets beståndet
• Månadsgenomgång av samtliga investeringsprojekt
• Uppföljning och efterkalkyler av genomförda investeringsprojekt
Påverkan av
digitalisering
Digitalisering är en stark och accelerande förändringsfaktor i samhället. Den har också
förmågan att förändra människors beteenden. Det ställer nya krav på Pandox organisation
och arbetssätt, samt öppnar möjligheter för nya aktörer med andra affärsmodeller att
etablera sig, framförallt i home-sharing-segmentet
• Pandox arbetar aktivt på operativ nivå med kunskapsinhämtning i strategiska digitaliseringsfrågor
• Arbete med riktade insatser pågår inom olika delar av företaget och Pandox ser kontinuerligt över arbetssätt och processer för
att öka den digitala mognadsgraden
• Ökad datainsamling, analys och automatisering av aktiviteter i hotellfastigheterrna

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 83

===== SIDA 85 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
2 STRA TEGISKA RISKER, forts.
Större omförhand-
lingar av hyresavtal
Risken för ofördelaktiga förändringar i hyresnivåer och/eller ansvarsfördelning vid
investeringar och/eller driftsövertaganden.
• Attraktiva hotellprodukter och nära dialog med hyresgäster
• Intern projektgrupp med stark kompetens och tydligt mandat
• Egen kompetens och förmåga att ta över och driva hotellverksamheten om så behövs
Koncentration till få
hyresgäster
Ett högt beroende av ett fåtal hyresgäster kan öka den operationella och finansiella
risken.
• Konkurrenskraftiga och operativt starka hyresgäster
• Tydlig ansvarsfördelning och riskdelning i hyresavtal
• Olika former av garantier som säkerhet för hyresbetalningar
3 OPERA TIV A RISKER
Beroende av enskilda
nyckelpersoner
Högt beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det
dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.
• Löpande utveckling av strukturkapital genom process- och organisationsutveckling
• Plan för långsiktig kompetensförsörjning
• God kännedom om externa personer i ledande befattningar för rekrytering
• Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser
• Ersättningskommitté som säkerställer konkurrenskraftiga ersättningsnivåer
• Tydliga personliga incitament och långa avtalstider
• Rutin och processbeskrivningar för viktiga funktioner för att minska person beroendet
Medarbetarnas
kompetens
Risken att Pandox inte kan hitta eller tillräckligt snabbt säkerställa rätt kompetens på nya
marknader eller ersätta förlorad kompetens på existerande marknader.
• Som en del av det operativa HR-arbetet sker löpande prövning av rekryteringsbehov både centralt och lokalt
• Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser
• Attraktiv arbetsplats med stor personlig frihet i yrkesrollen och goda utvecklingsmöjligheter
Hyresgästernas affär
och finansiella status
Risken att hyresgäster underpresterar och/eller inte kan betala sin hyra. • Individuella affärsplaner för varje enskild hotellfastighet
• Varje hyresgästs utfall följs upp månadsvis, vilket även gäller pågående investeringsprojekt
• Olika garantier som under vissa omständigheter kan påkallas för att täcka obetalda hyror
Integration
av förvärv
Affärsmässiga, tekniska och redovisningsmässiga risker som uppstår inför, under och efter
ett förvärv eller verksamhets övertagande.
• Lång erfarenhet av integration av förvärv på många olika geografiska marknader
• Tydlig projektorganisation och rollfördelning
• Intern specialistkompetens inom fastighet, finans, skatt, värdering, juridik och kommunikation
• Tydlig arbetsmetodik och process
• Omfattande externt nätverk med specialistkompetens
Egen drift av hotell Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotelldrift, som till
exempel ökade driftskostnader som inte fullt ut kan vägas upp av höjda priser på hotell-
rum eller andra tjänster på hotellen, kostnader för efterlevnad av lagar och förordningar,
förmågan att prognostisera beläggningsgrad och snittpriser samt planera bemanning,
kvaliteten eller renomméet hos använda hotellvarumärken, oförmåga att hålla jämna steg
med den tekniska utvecklingen, fel eller skador på IT-system samt kostnader och risker
förenade med att skydda gästernas personuppgifters integritet och fysiska säkerhet.
• Strategiskt och operativt arbete med att säkerställa varje hotells optimala position i respektive marknad
• Starkt lokalt management och en effektiv organisation
• Koncerngemensamt Revenue Management Center för distribution av hotellprodukterna
• Moderna system för intäktsprognoser, bemanning och produktivitet
• Löpande benchmarking och analys av varje hotells prestation i för hållande till sina närmaste konkurrenthotell
IT-säkerhet I takt med ökad digitalisering, geopolitiska spänningar och internationellt organiserad
brottslighet har risken för IT-incidenter som kan leda till förlust, manipulation eller låsning
av data och system ökat.
• Styrelsen antar årligen en IT-policy
• Väl avgränsad systemmiljö med få användare på koncernnivå
• Regelbunden riskanalys och fortlöpande underhåll av IT-säkerhet med stöd av extern expertis
• Löpande utbildning av medarbetare i cyber- och IT-säkerhetsfrågor
Skatterisker Pandox kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftning eller praxis.
Pandox skattesituation kan försämras om företagets tidigare eller nuvarande hantering
och bedömning av skattefrågor ifrågasätts med framgång.
• Pandox har intern skatteexpertis och arbetar tillsammans med välrenommerade externa skatterådgivare
vid förvärv, avyttringar och löpande utvärdering av förändringar i skattelagstiftningen och dess tolkning
i respektive verksamhetsland
• Planering av åtgärder på grund av föreslagna förändringar i skatte lagstiftningen sker i ett tidigt skede
• Vid eventuella förfrågningar från lokal skattemyndighet konsulteras välrenommerade externa skatterådgivare
• Pandox har en skattepolicy antagen av styrelsen som bland annat uttryckligen fastställer att Pandox skall följa alla lagar
och regler som gäller där koncernens bolag är verksamma, att skattehanteringen skall vara etisk och affärsmässigt sund
och grundas på försiktighet och genomlysning. Aggressiv eller avancerad skatteplanering ska inte förekomma

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 84

===== SIDA 86 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
3 OPERA TIV A RISKER, forts.
Tvister Tvister kan uppstå på olika områden och kan leda till negativa ekonomiska konsekvenser
och minskat förtroende.
• Försiktig hållning generellt sett
• Starkt nätverk av rådgivare på varje enskild marknad och för varje typ av frågeställning
Inflation Brister och störningar i ekonomin som leder till kostnadsinflation i investeringar och/eller
drift av hotellfastigheter och hotell.
• Ökat fokus på styrning och uppföljning av större investeringsprojekt
• Planerade inköp i större volymer
• Modell med rörliga intäkter i Hyresavtal där hyresintäkterna ökar när hyresgästerna höjer sina priser på hotellrum och
andra hotelltjänster
• Möjlighet att kompensera för höjda insatspriser genom att höja priser på hotellrum och andra hotelltjänster i Egen drift
4 FINANSIELLA RISKER
Fluktuationer
i räntenivåer
Ränteutgifter är, och har historiskt varit, Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påverkas
av marknadsräntor och av marginalerna hos kreditinstitut, liksom av Pandox strategi avse-
ende räntebindning. Majoriteten av Pandox låne faciliteter löper med rörlig ränta. Det finns
en risk att Pandox ränte utgifter ökar om marknadsräntorna stiger, eller att Pandox binder
sina räntor vid en nivå som är högre än marknads räntan.
• För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte swappar
• Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor
• Pandox har en finanspolicy som reglerar riskmandat och som fastställs årligen av styrelsen
• Intern specialistkompetens inom treasury och risk
• Nära samarbete med extern finansiell expertis
Refinansierings- och
likviditetsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid
utgången av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till betydligt högre
kostnader.
Med likviditetsrisk avses risken att Pandox inte kan uppfylla sina betalnings åtaganden
på grund av bristande likviditet.
• Pandox har tillgång till långsiktig finansiering
• Pandox finanspolicy fastställer miniminivåer avseende outnyttjat kreditutrymme, samt belåningsgrad
• Pandox har en likviditetsreserv för att säkerställa att företaget vid var tid kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser
• Pandox har god tillgång till långfristiga kreditfaciliter
• Pandox har en diversifierad portfölj med långivare som består av 14 nordiska och internationella relationsbanker,
inklusive AMF Tjänstepension AB
• Pandox har inrättat ett särskilt finansutskott med medlemmar från Pandox styrelse och företagsledning för att hantera
viktigare praktiska och strategiska frågor hänförliga till Pandox finansiering
Villkors- och
kovenantbrott
i kredit avtal
Under extraordinära omständigheter, som till exempel pandemier eller extrem ränte-
oro, kan det inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och
kovenanter i företagets kredit avtal inte efterlevs.
• Löpande uppföljning och kontroll av kreditportföljen och dess villkor och kovenanter
• Proaktiv och nära dialog med långivare om anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal vid behov
• Konkreta åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, är till exempel inbetalning av räntekostnad på
spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar
Valutarisk Valutarisk definieras som risken att koncernens resultat räkning och rapport över finansiell
ställning påverkas negativt av valutakursförändringar. Denna risk kan delas upp i transak-
tionsexponering, det vill säga nettot av operativa och finansiella (räntor/amorteringar) flö-
den, och omräkningsexponering avseende nettoinvesteringar i utländska koncernbolag.
• De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering
till följd av löpande flöden, det vill säga att transaktionsexponeringen, är begränsad. Till följd av den begränsade risken
valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det
• Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det
egna kapitalet
• Pandox minskar sin valutaexponering vad gäller nettoinvesteringar i utländska koncernbolag genom att uppta lån
i lokal valuta
Attester och
behörigheter
Behörigheter till beslut, attestordning och betalningsprocesser. • Av styrelsen fastställd attestordning
• Väl avgränsade behörigheter i interna system
• Särskild kontroll vid utbetalningar och beställningar över viss nivå enligt attestordning
Finansiell
rapportering
Direkta fel i eller ojämn kvalitet på både intern och extern rapportering, till exempel fel
i hyresredovisning och fastighetsvärdering.
Risken innefattar även sen rapportering eller att rapporteringen inte är upprättad enligt
koncernens redovisnings principer.
• Pandox eftersträvar enhetliga rutiner och kontroller inom finansiell rapportering som är anpassade till och stödjer
verksamheten över hela koncernen
• Manualer, instruktioner, tidsplaner och genomgångar med dotter bolagen i koncernen för att säkerställa konsekvent
rapportering i tid
• Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och riskarbete

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 85

===== SIDA 87 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
4 FINANSIELLA RISKER, forts .
Fastighetsvärdering Enskilda och systematiska fel i värderingsprocessen, till exempel felaktiga antaganden om
tillväxt, lönsamhet och direkt avkastningskrav.
• Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Värderingsmodellen består av en
accepterad och beprövad kassa flödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastig heterna förväntas generera
diskonteras med marknadens avkastningskrav
• Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken upp dateras minst två gånger per år, och bland annat tar
hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts- och
underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt
• Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa vär-
deringarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering
analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen
• De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora
förändringar
• Genomgång av värderingar sker kvartalsvis av Pandox ledning, revisionsutskott, finansutskott och styrelse innan
f inansiell rapportering avlämnas
• För mer information om fastighetsvärdering se sidorna 153–156
Fel i försäkring Framförallt risken att fastigheter är underförsäkrade och att tillräcklig försäkrings -
ersättning inte kan erhållas vid skada.
• Minst årlig genomgång av försäkringar
• Löpande rådgivning avseende premier och försäkringsnivåer
Motpartsrisk banker
derivat
Risk för att bank som ställer ut OTC-derivat inte kan fullgöra sin skyldighet enligt avtal. • Banker med hög rating
• Risktolerans hanteras i finanspolicy
• Löpande uppföljning treasury
Hyresrapportering Under- eller överskattning av hyresintäkter. • Löpande uppföljning och avstämning med hyresgäst
• Periodvis revision av hyresrapportering internt och i förkommande fall externt med hyresgäst

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Ordförandeord
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och revisor
Ledande befattningshavare
Risker och riskhantering
Finansiellt
RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 86

===== SIDA 88 =====

HOTELISM BY PANDOX
Finansiellt
Hilton Belfast

===== SIDA 89 =====

Innehåll
CFO-ORD 89
FINANSIELL LÄSANVISNING 90
Koncernens rapporter
FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE 91
– HÅLLBARHETSRAPPORT 94
RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN 131
RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN 132
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPIT AL FÖR KONCERNEN 133
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN 134
Moderbolagets rapporter
RESUL T A TRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 135
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 136
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPIT AL FÖR MODERBOLAGET 137
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET 138
Noter
Belopp i MSEK om inget annat anges
A. AL TERNA TIV A NYCKEL T AL
A1. EBITDA 139
CASH EARNINGS 139
EPRA NRV 140
BELÅNINGSGRAD 141
ÖVRIGA AL TERNA TIV A NYCKEL T AL 140
SUBST ANSV ÄRDE 141
B. ALLMÄN INFORMA TION OCH ÖVERGRIPANDE
REDOVISNINGSPRINCIPER
B1. ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER 142
C. INT ÄKTER OCH KOSTNADER
C1. RÖRELSESEGMENT 144
C2. INT ÄKTER 146
C3. ARVODE OCH ERSÄ TTNING TILL REVISORER 147
C4. KOSTNADER HYRESA VT AL 147
C5. KOSTNADER EGEN DRIFT 147
C6. RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG 147
C7. LÖNER, ANDRA ERSÄ TTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER 148
D. SKA TT
D1. SKA TT 151
E. TILLGÅNGAR
E1. FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER 153
E2. RÖRELSEFASTIGHETER 157
E3. INVENT ARIER OCH INREDNING 158
E4. KUNDFORDRINGAR 158
E5. ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 158
E6. FÖRUTBET ALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INT ÄKTER 158
E7. TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING 158
F. OPERA TIV A SKULDER
F1. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBET ALDA INT ÄKTER 159
F2. A VSÄ TTNINGAR 159
F3. ST ÄLLDA SÄKERHETER, ANSV ARSFÖRBINDELSER OCH
E VENTUALFÖRPLIKTELSER
160
G. FINANSIERING, KAPIT ALSTRUKTUR OCH EGET KAPIT AL
G1. FINANSIELLA INT ÄKTER OCH KOSTNADER 161
G2. FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING 162
G3. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER,
KA TEGORIINDELNING, VERKLIGT V ÄRDE OCH KVITTNING
166
G4. EGET KAPIT AL 168
G5. NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD 169
H. KONCERNSTRUKTUR
H1. ANDELAR I DOTTERFÖRET AG 170
I. KASSAFLÖDESANAL YS
I1. SPECIFIKA TION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN 172
J. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
OCH TILLKOMMANDE UPPL YSNINGAR
J1. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 173
J2. KORT- OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET 173
J3. VINSTDISPOSITION 173
J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET 173
K. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
K1. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 174
L. NÄRST ÅENDETRANSAKTIONER
L1. NÄRST ÅENDETRANSAKTIONER 174
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE 175
REVISIONSBERÄ TTELSE 176
REVISORS RAPPORT FRÅN ÖVERSIKTLIG GRANSKNING OCH
REVISION A V HÅLLBARHETSREDOVISNING OCH YTTRANDE
A VSEENDE HÅLLBARHETSRAPPORT 181
FLERÅRSÖVERSIKT 182
KVA RTA L S DATA 184
FINANSIELLA DEFINITIONER 185
ÖVRIGA DEFINITIONER OCH BEGREPP 186
Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer
återfinns på sidorna 91–93 och 131–175.

===== SIDA 90 =====

Ett år med hög förändringstakt
En hög förändringstakt medför nya krav och förväntningar i rollen som CFO.
En CFO förväntas idag vara visionär och leda förändringar, vilket är ett skifte
från den traditionella rollen som främst fokuserat på historiska data vid
beslutsfattande. Idag är det lika viktigt att blicka framåt som bakåt och nya
områden kommer till, vilket stället krav på en bredare kompetens hos dagens
finansfunktioner.
2023 var ett år där efterfrågan på hotellmarkna-
den ökade men även ett år med ökande basrän-
tor och inflation. Vår affärsmodell som bygger
på omsättningsbaserade hyror utgör förvisso
ett skydd mot inflation men ökande basräntor
kräver god planering och framförallt god fram-
förhållning. Tidigt under året utökade vi den
räntesäkrade delen av vår låneportfölj, närmare
bestämt är nu 76 procent säkrat på några års sikt
och detta ger oss en förutsägbarhet i våra ränte-
kostnader för kommande år. Vår finansiering
som uteslutande består av banklån gör att vår
låneportfölj är stabil men också att vi fortsatt
har tillgång till likviditet till goda villkor hos våra
nordiska och internationella banker.
Pandox första hållbarhetslänkade banklån
är nu på plats vilket är en viktig milstolpe och
en kvalitetsstämpel för vårt hållbarhetsarbete.
Vi har integrerat vårt hållbarhetsarbete i vår
verksamhet och har ambitiösa mål kopplade
till vår CO2-utsläpp, riskhantering och styrning.
Våra vetenskapliga klimatmål blev godkända
av SBTi i oktober vilka sätter riktningen för
vårt fortsatta hållbarhetsarbete och säkerstäl-
ler vårt fokus på de områden som orsakar
Pandox största CO2-utsläpp. Det nya CSRD-
direktivet kommer med all sannolikhet fort-
sätta utvecklas. Vi valde redan i år att rapportera
med utgångspunkt i European Sustainability
Reporting Standards (ESRS) men detta är sanno-
likt bara inledningen på hur den slutliga rappor-
teringen kommer se ut. Det är lite som det var
att jobba med IFRS när det var nytt och okänt.
Internt har vi fortsatt vår resa mot att arbeta
effektivare. Vi har gjort ett omtag på vår finan-
siella plattform och ställt oss den svåra frågan
om vi arbetar på rätt sätt, och vilka ytterligare
förändringar och förbättringar vi kan göra. Det
är viktigt att vi har en organisation med många
olika kompetenser, både tekniska och dataana-
lytiska utöver den klassiska redovisningskom-
petensen, för att samarbeta i en modern finans-
funktion. Den som provat att förändra sitt sätt
att arbeta, vet också att det är betydligt svårare
än man tror att förändra en vana men samtidigt
är det både roligt och lärande att arbeta med
förändringar.
Att balansera både det historiska och fram-
tidsperspektivet samtidigt som agendan utökas
är en stor utmaning. Det är samtidigt en fantas-
tisk möjlighet att bygga framtiden på ett nytt
och modernt sätt men med en del av historien
som grund för framtiden.
Stockholm i mars 2024
Anneli Lindblom
”Vår finansiering består
uteslutande av banklån
från relationsbanker.”

===== SIDA 91 =====

Finansiell läsanvisning
Ur ett finansiellt perspektiv
driver Pandox två affärs-
verksamheter som också
redo visas som egna affärs-
segment. Det största är
Hyresavtal som med hänsyn
taget till hotellfastigheters
särdrag är fullt jämför-
bar med de flesta andra
fastighets bolag. Det andra är
Egen drift där Pandox utö-
ver att äga hotellfastig heten
också driver hotellverksam-
heten i fastig heten. Kombi-
nationen innebär att Pandox
resultat på aggregerad nivå
inte är fullt jämförbart med
andra fastighetsbolags och
att Pandox två affärssegment
inte heller är fullt jämförbara
med varandra.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
Innehåll
CFO-ord och läsanvisning
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
Flerårsöversikt
K vartalsdata
Definitioner
Rapport över totalresultat för koncernen
MSEK Not 2023 2022
Intäkter Hyresavtal
Hyresintäkter C1, C2, E1 3 548 3 052
Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 142 255
Intäkter Egen drift C1 3 159 2 347
Nettoomsättning 6 849 5 654
Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –533 –439
Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 729 –2 111
Bruttoresultat 3 587 3 104
– varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 157 2 868
– varav bruttoresultat Egen drift C1 430 236
Central administration C1, C3, C6, C7 –197 –153
Finansiella intäkter C1, G1 31 19
Finansiella kostnader C1, G1 –1 498 –1 022
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –108 –95
Resultat före värdeförändringar 1 815 1 853
Värdeförändringar
Värdeförändring f astigheter C1, E1 –1 107 1 180
Värdeförändring derivat C1, G2 –1 205 2 318
Resultat före skatt –497 5 351
Aktuell skatt C1, D1 –375 –164
Uppskjuten skatt C1, D1 292 –983
Årets resultat –580 4 204
Övrigt totalresultat
Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen,
netto efter skatt
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar 39 —
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen,
netto efter skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 26 –439
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –177 1 762
Årets övrigt totalresultat –112 1 323
Årets totalresultat –692 5 527
MSEK Not 2023 2022
Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat –585 4 217
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 5 –13
Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat –698 5 522
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 6 5
Data per aktie G4
Vägt genomsnittligt antal aktier 183 849 999 183 849 999
Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK –3,18 22,94
FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 131
Resultaträkning
 Nettoomsättning: Består av både hyresin-
täkter från Hyresavtal respektive omsättning
från Egen drift och är därför som aggregerat
mått mindre användbart. Intäkter från
respektive affärssegment bör bedömas
var för sig.
 Driftnetto: För att skapa jämförbarhet
mellan affärssegmenten återläggs avskriv-
ningar till bruttoresultatet för Egen drift.
 Värdeförändringar: Under denna
rubrik redovisas två olika typer av
värdeförändringar:
1. Värdeförändringar fastigheter avser föränd-
ringen (ökning/minskning) av marknads -
värdet för Förvaltningsfastigheter. Kom ihåg
att Rörelsefastigheter inte marknadsvärderas
enligt IFRS. De är istället upptagna till anskaff -
ningsvärde. Pandox marknadsvärderar dock
Rörelsefastigheterna löpande och redovisar
värdet i informationssyfte och det ingår också
i EPRA NRV. Det ingår även realiserade värde-
förändringar fastig heter som är skillnaden
mellan fastigheternas bokförda värde och
det värde som realiserats vid en avyttring.
2. Värdeförändringar derivat avser föränd-
ringen (ökning/minskning) av marknadsvär-
det på räntederivat som används för att uppnå
en önskad ränte förfallostruktur.
 Skatt: Består av aktuell skatt som är den
skatt Pandox betalar i den löpande verksam-
heten och uppskjuten skatt på förändringen
i skillnaden mellan verkligt värde och justerat
skattemässigt värde för fastigheterna.
 Cash earnings: Ett centralt mått på det
finansiella värdeskapandet i Pandox verksam-
het och basen för värderingen av hotellfastig-
heterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus
finansiella intäkter, minus finansiella kost-
nader, minus finansiella kostnader avseende
nyttjande rättstillgångar enligt IFRS 16, minus
aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad
omräkningseffekt banktillgodohavande
och minoritetsägande. Cash earnings är mer
volatilt än driftnetto eftersom det omfattar
fler kostnadsposter, vilka dessutom kan variera
mellan kvartalen.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
Innehåll
CFO-ord och läsanvisning
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
Flerårsöversikt
K vartalsdata
Definitioner
Rapport över finansiell ställning för koncernen
MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter E2 8 273 7 306
Inventarier/Inredning E3 580 683
Förvaltningsfastigheter E1 57 226 57 563
Nyttjanderätter G5 2 848 3 218
Uppskjuten skattefordran D1 340 305
Derivat G2, G3 1 535 2 374
Andra långfristiga fordringar E5, G3 77 88
Summa anläggningstillgångar 70 879 71 537
Omsättningstillgångar
Varulager 16 17
Aktuell skattefordran D1 173 147
Kundfordringar E4, G3 445 600
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 648 587
Övriga fordringar 207 225
Likvida medel 769 1 630
Tillgångar som innehas för försäljning E7 71 474
Summa omsättningstillgångar 2 329 3 680
SUMMA TILLGÅNGAR 73 208 75 217
MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPIT AL OCH SKULDER
Eget kapital G4
Aktiekapital 460 460
Övrigt tillskjutet kapital 7 525 7 525
Reserver 1 205 1 318
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 20 383 21 428
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 30 731
Innehav utan bestämmande inflytande 152 202
Summa eget kapital 29 725 30 933
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 23 374 17 189
Övriga långfristiga skulder 29 3
Långfristig leasingskuld G5 2 826 3 192
Derivat G2, G3 479 114
Avsättningar F2 40 37
Uppskjuten skatteskuld D1 5 270 5 538
Summa långfristiga skulder 32 018 26 073
Kortfristiga skulder
Avsättningar F2 35 40
Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 9 396 16 682
Kortfristig leasingskuld G5 30 31
Skatteskulder D1 551 328
Leverantörsskulder G3 333 314
Övriga kortfristiga skulder 170 173
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 950 643
Summa kortfristiga skulder 11 465 18 211
Summa skulder 43 483 44 284
SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 73 208 75 217
FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 132
Balansräkning
 Anläggningstillgångar: Här redovisas
Rörelsefastigheter (summan av Rörelse-
fastigheter och inventarier/inredning) till
anskaffningsvärde och Förvaltningsfastig-
heter till verkligt värde (marknadsvärde).
 Uppskjuten skattefordran: Dessa utgör
redovisat värde av skattemässiga under-
skottsavdrag som Pandox bedömer kan
utnyttjas under de kommande räkenskaps-
åren och temporära värderingsskillnader
för räntederivat. Underskotts avdragen är i
huvudsak hänförliga till nordiska marknader.
 Uppskjuten skatteskuld: Dessa utgör till
största del temporära skillnader mellan
verkligt värde och justerat skattemässigt
värde på Förvaltningsfastigheter och tem-
porära skillnader mellan redovisat värde
och skattemässigt värde på Rörelsefastig-
heter.
 Soliditet: Soliditet är ett vanligt mått
på hur ett företag är finansierat och dess
förmåga att stå emot ekonomiska svårig-
heter och förluster. Ett företags verkliga
soliditet kan dock avvika väsentligt från
den redo visade soliditeten eftersom det inte
tar hänsyn till så kallade dolda reserver, det
vill säga tillgångar som inte finns med eller
kanske är undervärderade i balansräkningen.
I Pandox fall är EPRA NRV ett mer rättvi -
sande mått på det egna kapitalet eftersom
det inkluderar marknadsvärde för samtliga
fastigheter, derivat samt uppskjutna skatte-
fordringar och skatteskulder. Tillväxt i EPRA
NRV är också Pandox mått på avkastningen
på aktieägarnas totala kapital i företaget.

===== SIDA 92 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören avger
härmed årsredovisning och koncernredovisning
för verksamhetsåret 2023 för Pandox AB (publ.),
org. nr 556030-7885.
VERKSAMHETEN
Pandox är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stock-
holm. Pandox är ett fastighetsbolag fokuserat på endast
hotellfastigheter. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde
genom stabilt ökande hyresintäkter och projektutveckling i det
befintliga fastighetsbeståndet kombinerat med möjligheten att
göra opportunistiska förvärv. Pandox är en aktiv ägare med en
affärsmodell som bygger på långa omsättningsbaserade hyres-
avtal med garanterad minimihyresnivå med skickliga hotell-
operatörer. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i norra
Europa och är diversifierad på geografi, typ av efterfrågan,
varumärke och hotellprodukt, vilket minskar vår risk. En stor
portfölj ger oss också möjlighet att göra värdehöjande insatser
på många olika sätt.
Pandox organisation består av medarbetare med unik
hotellkunskap och lång erfarenhet av att bedriva hållbar
förvaltning och värdeskapande i hotellfastigheter.
Vid utgången av 2023 bestod Pandox hotellfastighets-
portfölj av 159 (157) hotell med sammanlagt 35 851 (35 490)
hotellrum i 12 länder med ett marknadsvärde om 69 039
(69 231) MSEK. Av de 159 hotellen var 139 (137) uthyrda
genom hyresavtal med lång löptid till välkända hyresgäster
med etablerade varumärken som ger stabila hyresintäkter. En
mindre del uppgående till 20 (20) hotellfastigheter, ägs och
drivs av Pandox under olika varumärken. Förvaltningsfastighe-
terna hade en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod
(WAUL T) på 15,0 (15,0) år med en obetydlig vakansgrad då
hotellfastigheter alltid hyrs ut till fullo. 2023 var ett år med
både god beläggnings- och snittprisutveckling. Justerat för
pandemirelaterade statliga stöd i jämförelseperioden ökade
totalt driftnetto med 22 procent och är främst drivet av högre
omsättningsbaserade hyror i affärssegmentet Hyresavtal och
god tillväxt i affärssegmentet Egen drift.

AFFÄRSSEGMENTENS BIDRAG TILL RESUL T A TET
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresavtal
Bruttoresultat 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764
Värdeförändring fastigheter –1 155 1 180 –386 –1 779 1 459
Bidrag Hyresavtal 2 002 4 048 1 641 239 4 223
Egen drift
Bruttoresultat 430 236 –300 –403 431
Värdeförändring fastigheter 48 — –10 — —
Bidrag Egen drift 478 236 –310 –403 431
Hyresavtal
Intäkter Hyresavtal uppgick till 3 690 (3 307) MSEK, en ökning
med 12 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade
hyror, vilka uppgick till totalt 1 275 (1 020) MSEK. Justerat för
mottagna statliga stöd om 117 MSEK i Övriga fastighetsin-
täkter i jämförelseperioden, hänförliga till år 2020–2021, var
ökningen 16 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna
med 11 procent justerat för valutakurseffekter. Driftnetto
Hyresavtal uppgick till 3 157 (2 868) MSEK, en ökning med
10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med
11 procent, justerat för valutakurseffekter.
Egen drift
Intäkter Egen drift uppgick till 3 159 (2 347) MSEK, en ökning
med 35 procent. För jämförbara enheter ökade både intäkter
och RevPAR med 24 procent, justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto Egen drift uppgick till 713 (566) MSEK, en ökning
med 26 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 143
MSEK som kostnadsreduktion i jämförelseperioden, hänför-
liga till år 2020–2021, var ökningen 68 procent. För jämförbara
enheter ökade driftnettot med 54 procent, justerat för valuta-
kurseffekter.
INT ÄKTER OCH RESULT A T
Koncernen
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare upp-
gick till –585 (4 217) MSEK. Under 2023 har Pandox haft god
beläggnings- och snittprisutveckling vilket har bidragit till att
totala intäkter och totalt driftnetto ökat med 21 procent res-
pektive 13 procent jämfört med 2022. Det negativa resultatet
förklaras främst av orealiserade värdeförändringar. Orealise-
rade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till
–1 294 (1 185) MSEK, de ökade direktavkastningskraven påver-
kade förvaltningsfastigheter negativt med –4 609 MSEK sam-
tidigt som hotellmarknadens fortsatta goda snittprisutveckling
bidrog med ökade kassaflöden om 3 316 MSEK genom Pandox
omsättningsbaserade hyresavtal. Sammantaget motsvarade
detta en värdenedgång om cirka 2,2 procent under perioden.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –1 205
(2 318) MSEK, vilket förklaras av lägre marknadsräntor.
Koncernens nettoomsättning uppgick till 6 849 (5 654)
MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med
16 procent justerat för valutakurseffekter.

===== SIDA 93 =====

Koncernens EBITDA och finansiella kostnader
EBITDA uppgick till 3 696 (3 304) MSEK, en ökning med 12 procent,
vilket främst förklaras av ökade underliggande driftnetton i både
Hyresavtal och Egen drift. De finansiella kostnaderna uppgick till
–1 498 (–1 022) MSEK, varav –90 (–76) MSEK utgörs av periodisering
avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen
förklaras huvudsakligen av en högre räntebärande nettoskuld, högre
marknadsräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del
av ökade kreditmarginaler.
Fastighetsportfölj
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt
marknadsvärde om 69 039 (69 231) MSEK, varav 57 226 (57 563) MSEK
för Förvaltningsfastigheter och 11 813 (11 669) MSEK för Rörelsefastig-
heter. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i infor-
mationssyfte och ingår i EPRA NRV. Per 31 december 2023 uppgick det
genomsnittliga direktavkastningskravet för Pandox Förvaltningsfastig-
heter till 6,09 (5,58) procent och för Rörelsefastigheter till 7,02 (6,50)
procent.
En fullständig sammanställning över värdeförändring
fastig heter finns på sidan 156.
AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKA TT
Den aktuella skatten uppgick till –375 (–164) MSEK. Ökningen av aktu-
ell skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före skatt i
Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga underskott
kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en högre skatte-
kostnad på grund av gällande begränsningsregler för avdragsgill ränta,
framförallt i Storbritannien, inom koncernen.
Uppskjuten skatt uppgick till 292 (–983) MSEK, förklarat av värde-
förändring i Förvaltningsfastigheter.
Se vidare not D1.
KASSAFLÖDE OCH CASH EARNINGS
Cash earnings uppgick till 1 742 (2 056) MSEK, en minskning med
15 procent, dels på grund av högre marknadsräntor, dels högre aktuell
skatt än normalt. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 260
MSEK i jämförbar period, minskade cash earnings med –3 procent.
Kassafödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörel-
sekapital uppgick till 1 963 (2 245) MSEK. Förändring av rörelsekapita-
let påverkade kassaflödet med 230 (132) MSEK. Investeringsverksam-
heten påverkade kassaflödet med –1 481 (–1 637) MSEK. Kassaflödet
från finansieringsverksamheten uppgick till –1 701 (–806) MSEK,
vilket förklaras främst av högre amortering samt utbetald utdelning.
Likvida medel uppgick vid periodens slut till 769 (1 630) MSEK.
EGET KAPIT AL OCH SUBST ANSV ÄRDE
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till
29 573 (30 731) MSEK, och EPRA NRV (substansvärde) till 36 976
(37 694) MSEK. EPRA NRV per aktie var 201,12 (205,03) SEK.
MODERBOLAGET
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostna-
derna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen
uppgick under perioden januari–december 2023 till 112 (79) MSEK
och periodens resultat uppgick till 2 016 (2 268) MSEK. Vid utgången
av perioden uppgick moderbolagets egna kapital till 13 314 (11 759)
MSEK och den externa räntebärande skulden till 7 696 (7 269) MSEK,
varav 5 702 (6 013) MSEK i form av långfristig skuld.
AKTIER OCH ÄGANDE
Enligt Pandox ABs gällande bolagsordning ska aktiekapitalet vara
lägst 150 MSEK och högst 600 MSEK. Aktiekapitalet uppgick vid årets
slut till 460 (460) MSEK fördelat på totalt 183 849 999 aktier, varav
75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. En A-aktie representerar
tre röster och en B-aktie representerar en röst på årsstämman. Aktierna
har ett kvotvärde om 2,50. Ägare till aktie av serie A har enligt bolags-
ordningen rätt att omvandla hela eller delar av innehavet av aktier
i serie B. Begränsningar finns i bolagsordningen rörande möjligheten
att överlåta aktier eller rösträtt för aktier i serie A.
GENERELLA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Prioriterade områden för riskhantering är framförallt hänförliga till
förändringar i hyresintäkter inom segmentet Hyresavtal samt föränd-
ringar i intäkter och kostnader inom segmentet Egen drift samt fastig-
hetsvärdering och finansiering med hänsyn till både komplexitet och
beloppens storlek. Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda
händelse som utlöser risken inträffar samt sannolikheten att risken då
realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur
risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan
hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning.
Pandox risker och riskhantering finns beskrivna på sidor 81–86.
Nettoomsättning och totalt driftnetto, MSEK
Belåningsgrad, %
Årets resultat, MSEK
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
48,7 49,8
46,7 46,646,0
–2 000
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20232022202120202019
2 700
–1 408 –580
609
4 204
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
20232022202120202019
5 553
3 1783 389
1 850
3 273
5 654
6 849
2 005
3 434 3 870
Nettoomsättning T otalt dri/f_tnetto

===== SIDA 94 =====

SKA TTESITUA TION
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skatteford-
ringarna till 340 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat
värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedö-
mer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 270 (5 538)
MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt
värde och skattemässigt värde avseende Förvaltningsfastigheter,
samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skatte-
mässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära
värderingsskillnader för räntederivat.
TVISTER OCH FÖRSÄKRINGSÄRENDEN
Under januari 2023 har Pandox erhållit ersättning för Dorint
Parkhotel Bad Neuenahr, den fastighet som under 2021 drab-
bades av översvämning. Ersättningen täcker de kostnader som
Pandox har haft och den skada som orsakades av översväm-
ningen. Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare
kommenterade tvister och försäkringsärenden.
PERSONAL
Den 31 december 2023 hade Pandox 1 442 (1 226) heltids-
anställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till
heltidsanställda. Inom affärssegmentet Egen drift uppgår antal
anställda till 1 393 (1 179) och 49 (47) inom affärssegmentet
Hyresavtal samt central administration. Medelantalet anställda
uppgick till 1 380 (1 084) varav 671 (544) män och 709 (540)
kvinnor.
Jämställdhet är ett prioriterat område för Pandox och det
är ett krav på att båda könen ska vara representerade i rekry-
teringsprocessen till ledande befattningar. Under våren 2023
genomfördes en mångfalds- och inkluderingsundersökning
bland samtliga medarbetare. Resultatet visade att 87 procent
upplever att de känner sig inkluderade på arbetsplatsen. En
mångfalds- och inkluderingsstrategi lanserades under året.
Strategin är väl förankrad för att kunna möta de tre konkreta
målen, högst 60 procent av en könsidentitet, alla medarbetar
ska känna sig inkluderade samt att varje hotell och huvud-
kontor har en eller flera lokalt anpassade mål för socialt
marginaliserade grupper.
RIKTLINJER FÖR ERSÄ TTNING OCH ANDRA
ANST ÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN
Riktlinjer för ersättning till bolagets styrelseledamöter och
ledande befattningshavare beslutades vid årsstämman 2020
och gäller till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman.
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone
vart fjärde år för beslut vid bolagsstämman, i not C7 återfinns
de senast beslutade riktlinjerna för ersättning. Styrelsen kan
komma att föreslå ett nytt incitamentsprogram på kommande
årsstämma 2024. Riktlinjer för ersättning kommer att framläg-
gas för denna stämmas godkännande.
FÖRV ÄNTNINGAR A VSEENDE DEN FRAMTIDA
UTVECKLINGEN
Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt
ökade hyresintäkter i omsättningsbaserade hyresavtal och
projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet kom-
binerat med möjligheten att göra opportunistiska förvärv.
Förmågan att öka cash earnings är beroende av ekonomisk
aktivitet, hotellmarknadens tillväxt samt lokala marknadsför-
utsättningar. För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt
i hotellmarknaden med stöd av bland annat en stark event-
kalender i Tyskland, med fotbolls-EM i juni-juli, och stabila
marknadsförutsättningar i övriga marknader. Bokningsläget på
Pandox marknader var under inledningen av 2024 något högre
jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år. Lägre infla-
tion och förhoppningsvis även lägre räntor bör ha en positiv
effekt på hushållens konsumtionsutrymme, samt även kunna
mildra effekterna av en eventuellt försvagad arbetsmarknad
och lägre sysselsättning. Hotellefterfrågan är beroende av eko-
nomisk aktivitet och den största risken är alltjämt geopolitiska
följdeffekter på konjunktur och resande, som så här långt inte
materialiserats.
VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserade vinstmedel 10 828 944 856
Årets resultat 2 016 346 984
SEK 12 845 291 840
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 4,00 SEK per aktie 735 399 996
Överförs i ny räkning 12 109 891 844
SEK 12 845 291 840
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel
om 12 845 291 840 kr disponeras så att till aktieägare utdelas
735 399 996 kr och i ny räkning överföres 12 109 891 844 kr.
Styrelsen finner att föreslagen utdelning är försvarlig med hän-
syn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 § andra och
tredje styckena i aktiebolagslagen avseende bolagets verksam-
het, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet
och ställning i övrigt. I ovan förslag ingår även att Pandox AB
lämnat koncernbidrag om 104 MSEK som nu fastställs.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS SLUT
Pandox AB (publ) har under 2024 ingått avtal om avyttring av
DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser
både hotellfastigheten och hotelldriften med ett transaktions-
pris om cirka 80 MCAD. Frånträde planeras ske i det andra
kvartalet 2024.
I övrigt har det inte skett några händelser eller transaktio-
ner av betydelse efter den 31 december 2023 som påverkar de
lämnade finansiella rapporterna för Pandoxkoncernens verk-
samhetsår 2023.

===== SIDA 95 =====

Hållbarhetsrapport
Allmän information
ESRS2 Allmänna upplysningar 95
Miljöinformation
Upplysningar enligt artikel 8 i förordning (EU) 2020/852
T axonomiförordningen)
99
ESRS E1 – Klimatförändringar 105
ESRS E2 – Föroreningar 110
ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 111
ESRS E4 – Biologisk mångfald och ekosystem 113
ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 114
Samhällsansvarsinformation
ESRS S1 – Den egna arbetskraften 115
ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 122
ESRS S3 – Påverkade samhällen 122
ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare 123
Bolagsstyrningsinformation
ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 124
Kontakt
Caroline Tivéus
SVP, Director of
Sustainable Business
T elefon: +46 735 32 74 41
E-post: caroline.tiveus@pandox.se

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
Innehåll
CFO-ord och läsanvisning
Förvaltningsberättelse
Hållbarhetsförklaring
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
Flerårsöversikt
Kvartalsdata
Definitioner
FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 94
EUROPEAN SUSTAINABILITY
REPORTING STANDARD (ESRS)
Pandox presenterar sin hållbarhetsinformation
för 2023 i ett format som som har sin utgångspunkt
i den rådande tolkningen av European Sustainability
Reporting Standards (ESRS). ESRS utgör en del av
Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).
CSRD innefattar, utöver rappor tering enligt ESRS,
vissa parametrar som ännu inte går att uppfylla på
grund av saknad praxis och riktlinjer från EU. Bland
annat ska ESRS-rapporteringen taggas digitalt och
granskas av tredje part.
Rapporten är även upprättad i enlighet med ÅRL
och med Global Reporting Initiative (GRI) Standard.
Granskning genomförs för 2023 i enlighet med GRI
vars rapporteringsindikatorer i många fall överlappar
med ESRS. På så sätt förbereder sig Pandox på bästa
sätt för förestående granskning i enlighet med ESRS.
Övergången till CSRD är ett stort åtagande och att
redan nu implementera en del av kraven möjliggör
en mer mogen och transparent rapport, både 2023
och under kommande år.

===== SIDA 96 =====

ESRS2 – Allmänna upplysningar
Grund för utarbetande
Hållbarhetsrapporten har utarbetats på konsoliderad
nivå med samma omfattning som den finansiella
rapporten med skillnaden att hotellfastigheternas
hotelldata inkluderas i beräkningarna tills den dagen
de omklassificeras alternativt stängs för renovering.
Riktlinjen är att räkna bort helårsdatan för hotell som
varit stängda mer än halva året. För Hilton Belfast som
förvärvades under hösten 2023 blev hållbarhetsdata
först tillgänglig 2024. Hotel Mayfair finns med i håll-
barhetsrapporteringen eftersom hotellet drivits i Egen
drift under 2023 och först omklassificeras till Hyres-
avtal under 2024. Dorint Parkhotel Bad Neuenahr är
fortfarande stängt på grund av översvämningen 2021
varför detta hotell exkluderas från klimatberäkning-
arna. Hotel Pomander har varit stängt för renovering
och återöppnades i Egen drift först den 18 september.
Hotellet håller på att ställa om till hyresavtal som trä-
der i kraft 1 mars 2024. Beslut har tagits att exkludera
detta hotell för 2023 då data inte levererats. NH Louis
stängdes i maj för renovering och exkluderades då
hotellet varit stängt mer än hälften av året. Det inne-
bär att totalt antal hotellfastigheter i den finansiella
rapporteringen uppgå till 159 jämfört med 155 för
hållbarhetsrapporteringen.
Pandox publicerar sin hållbarhetsredovisning
årligen. Pandox värdekedja uppströms och nedströms
har tagits i beaktande under genomförandet av den
dubbla väsentlighetsanalysen som ligger till grund
för hållbarhetsinformationen. Där det bedömts som
relevant för att förmedla väsentliga punkter har infor-
mation om värdekedjan även tagits med i själva rap-
porteringen, till exempel upplysningar kring scope 3
och hantering av leverantörer. Pandox har inte använt
sig av alternativet att utelämna viss information om
immateriella rättigheter, know-how eller resultat av
innovation och har inte utnyttjat undantag för upp-
lysningskrav kring förestående utveckling eller frågor
under förhandling.
Inkluderat i hållbarhetsförklaringen finns infor-
mation som relaterar till klimatscenarioanalys enligt
TCFD (sid. 108–109). Hållbarhetsinnehållet i Års-
redovisningen 2023 är upprättad i enlighet med GRI.
Pandox interna revisionsutskott är involverat i proces-
sen. GRI-index återfinnes på sid. 125–129.
Upplysningar införlivade genom hänvisning
• ESRS2 GOV-1 punkt 21d (i bolagsstyrnings-
rapporten)
• Upplysningskrav SBM-1 punkt 40a-c, 42a-b –
Strategi, affärsmodell och värdekedja (i förvaltnings-
berättelsen på sid. 91)
• Upplysningskrav GOV-3 – Integration av hållbar-
hetsrelaterade resultat i incitamentssystem
(i finansiella noter)
Förklaring om tillbörlig aktsamhet
Processerna för tillbörlig aktsamhet fungerar på
olika sätt.
Inom fastighetsförvaltning, som omfattar båda
affärssegmenten, sker löpande due diligence för leve-
rantörer som gäller i tre år och täcker in miljö, sociala
frågor och affärsetik. Den är hittills implementerad
på byggentreprenader över ett visst belopp inom
Sverige, men omfattningen ska utvidgas under 2024
och målsättningen är att implementera processen
även för leverantörer i Europa. Leverantörerna läggs i
första hand in i Pandox digitala system, Evaluate, för
tillbörlig aktsamhetsutvärdering. Där genomförs en
initial riskanalys för nya leverantörer. De leverantörer
som röd- och gulmarkeras ombeds fylla i ett själv-
skattningsformulär. Om detta inte sker görs tre påmin-
nelser efter vilket det kan bli aktuellt att utesluta
leverantören.
Evaluate följer upp på alla självskattningsformulär
som får resultatet gult eller rött. Skulle ett bolag flag-
gas som rött även efter att leverantören haft möjlig-
het att vidta åtgärder och komplettera information
behövs det beslut från det interna inköpsrådet för att
tillåta fortsatt arbete med leverantören. Det kan röra
sig om speciella fall där det bara finns en leverantör
av vissa material. Denna situation har ännu inte upp-
Styrning Styrelsen har det övergripande ansvaret för den strategiska inriktningen
av hållbarhets- och klimatarbetet och fattar beslut om företagets poli-
cyer. Styrelsen fattar också beslut om signifikanta investeringar, såsom
gröna investeringsprogram och certifiering av fastigheter. Återrapporte-
ring till styrelsen sker halvårsvis via en styrelserapport samt årligen
genom en muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business.
Denna kommer från och med 2024 även ha en stående punkt i revisions-
utskottets möten. Styrelsens kompetens ska spegla de utmaningar
Pandox har och under året har en ny ledamot med hållbarhetsexpertis
tagits in enligt önskemål från viktiga intressenter.
VD och ledningsgrupp ansvarar för löpande drift av företaget och att
rapportera till styrelsen. De ansvarar för att leverera på mål och strategier
samt fatta beslut om övergripande verksamhetsfrågor, däribland håll-
barhet. De ska också se till att system och processer finns för uppföljning
och kontroll av bolagets verksamhet och risker, vilket även inkluderar
klimatrelaterade risker och möjligheter. SVP, Director of Sustainable
Business är medlem i ledningsgruppen. VD och ledningsgrupp har
under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats
för Pandox.
Hållbarhetskommittén, beståer av representanter från ledningsgruppen
och hanterar kvartalsvis frågeställningar och beslut rörande hållbarhets-
arbetet. Under 2023 fokuserades arbetet på Science Based T argets, grön
finansiering och inkludering och mångfald. Hållbarhetskommittén är
också aktiv i de gröna investeringsprogrammen samt BREEAM-certifie-
ring av samtliga fastigheter inom hyresavtal. SVP, Director of Sustainable
Business är sammankallande för kommittén. Hållbarhetskommittén
har under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats
för Pandox (se sid 97).
SVP, Director of Sustainable Business ansvarar för att säkerställa att håll-
barhetsfrågor integreras i Pandox löpande verksamhet tillsammans med
berörd områdesansvarig, vilket oftast är affärsområdesansvariga. Genom
sitt deltagande på ledningsgruppsmötena säkerställs att hållbarhets-
frågorna alltid finns högt upp på agendan och integreras i affären. SVP,
Director of Sustainability Business leder också ett hållbarhetsforum
tillsammans med SVP Asset Management & Development och en energi-
konsult, som driver det gröna investeringsprogrammet och BREEAM-
certifieringen av fastigheterna inom egen drift. SVP, Director of Sustainable
Business rapporterar kontinuerligt utfallet av hållbarhetsarbetet till
lednings gruppen. Dessutom är hållbarhet ett stående inslag på Pandox
strategiska kickoffer som arrangeras två gånger om året för lednings-
gruppen, styrelserepresentanter, medarbetare på huvudkontoret och
nyckel befattningshavare inom egen drift.
Sustainability Manager ansvarar för hållbarhetsabetet i egen drift och
rapporterar till SVP, Director of Sustainable Business. Denna person
har till hjälp minst en hållbarhetscoach per hotell som driver arbetet.
Hållbarhetsarbetet kommuniceras kvartalsvis genom rapporten
Green Update och på interna konferenser en till två gånger per år.
Samtliga medarbetare i Pandox är ansvariga för att arbeta med hållbar-
het i enlighet med de policyer och strategier som företaget har.

===== SIDA 97 =====

stått. Inom 6 månader behöver de bolag som föll ut som gula
i upphandlinsgfasen ovan fylla i ett mer detaljerat självskatt-
ningsformulär. Rödmarkerade bolag får uppföljande frågor
och möjlighet att lämna mer information. På detta sätt kan en
leverantör ändras till gul eller grön. Detta steg bidrar även till
en fördjupad dialog med, samt utveckling av leverantörerna.
För leverantörer där det framkommer brister arbetar Pandox
sedan aktivt för att leverantören ska skapa förutsättningar
att leva upp till Pandox kravställningar genom stöttning och
samarbete. De leverantörer som inte åtgärdar identifierade
avvikelser kan, beroende på allvarlighetsgrad, få sina kontrakt
uppsagda genom beslut av Pandox inköpsråd. Dessa ska även
inspekteras på plats av en oberoende, extern part.
För hotellverksamhet i egen drift används Hiltons Supply
Management System (HSM) för att säkerställa efterlevnad av
Pandox krav på leverantörer. Uppskattningsvis 80 procent av
alla inköp görs genom detta system. Av resterande 20 procent
sker de flesta inköpen lokalt via mindre aktörer.
Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering
Pandox hållbarhetsrelaterade riskidentifiering sker i genom-
förandet och uppdateringen av den dubbla väsentlighetsana-
lysen som täcker in hela organisationen och även, där relevant,
värdekedjan. Ansvarsfördelning för hantering av riskerna
varierar, men koordinering av riskhantering sker genom SVP,
Director of Sustainable Business. Pandox har interna kontroll-
rutiner, exempelvis ”four-eyes”-principen, som bland annat
innebär dubbelsignering vid kontraktsskrivning för att mini-
mera risken för felaktigheter och korruption. Vid nyanställning
används ”farfars”-principen, där VD alltid är involverad vid
rekrytering av centrala chefsroller. För att säkerställa förfa-
rande i enlighet med förutbestämda processer görs självut-
värderingar årligen som avrapporteras till Pandox revisions-
utskott. Dessa kontroller bidrar till kvaliteten i Pandox löpande
ekonomi- och hållbarhetsarbete och följaktligen i den årliga
rapporteringen.
SVP, Director of Sustainable Business har det övergripande
ansvaret för att Pandox hållbarhetsrapportering görs enligt
gällande lagstiftning. En primär risk vid hållbarhetsrapporte -
ring är att data rapporteras in felaktigt eller inte konsolideras
korrekt. För att hantera detta använder Pandox ett tredjeparts-
system för inrapportering vilket möjliggör central översyn och
kontroll. Dessutom applicerar four-eyes principen även här,
när data skrivs in i rapporten. Pandox rapporteringsstrukturer
och uträkningar utvärderas årligen för att säkerställa att de
återspeglar verkliga förhållanden så väl som möjligt.
En svårighet inom affärssegmentet Hyresavtal är att alla
hyresgäster inte samlar in hållbarhetsdata på ett systematiskt
sätt. I de fall det behövs använder Pandox därför schablon-
beräkningar baserat på den faktiska data från hyresgäster som
finns tillgänglig. Mer information om detta finns under varje
relevant standard.
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Pandox hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i den dubbla
väsentlighetsanalysen (sid. 97-98) och fokuserar på aktiviteter
för att nå de vetenskapligt satta klimatmålen (sid. 105) samt
målen inom mångfald och inkludering (sid. 116).
Pandox största leverantörer är byggentreprenader, och
bland kunder och slutanvändare ingår både hyresgäster och
hotellgäster. I hela värdekedjan finns dessutom ett stort antal
leverantörer av varor och tjänster som möjliggör hotelldrift.
Intressenters intressen och synpunkter
Pandox har löpande dialoger med sina intressenter under
verksamhetsåret, utöver den specifika intressentdialog om
hållbarhet som genomfördes under 2023 som en del av den
dubbla väsentlighetsanalysen (läs mer under upplysningskrav
ESRS2 IRO-1). Bolagets viktigaste intressenter utgörs av hyres-
gäster, medarbetare, ägare, investerare, banker och leverantö-
rer. Alla Pandox intressentdialoger har som syfte att informera
bolaget om intressenternas synpunkter på verksamheten
för att möjliggöra utveckling och förbättring, och dialogerna
anpassas för att ge ett så effektivt utbyte som möjligt med
respektive motpart.
Dialogen med hyresgäster styrs av avtalet och vilka aktu-
ella frågor som hanteras. På grund av omsättningshyra krävs
det att parterna har ett konstruktivt samarbete för att förstå
marknaden och nå gemensamma mål. Under året dominera-
des dessa samtal av underhålls- och utvecklingsprojekt. Under
2023 skickades en enkätundersökning ut till de hyresgäster
som täcks av GRESB och som Pandox erhållit data från (med
undantag för Leonardo-hotell) med syfte att ytterligare förstå
deras förväntansbild avseende Pandox hållbarhetsarbete.
Det genomförs en medarbetarundersökning på huvud -
kontoret årligen och kvartalsvisa medarbetarundersökningar
i egen hotelldrift. Läs mer under upplysningskrav ESRS S-1 på
sid 115.
Dialog med ägare och investerare sker kvartalsvis i samband
med delårsrapporten, genom road shows, informella möten
och genom enkätundersökningar om vad de efterfrågar i
årsredovisningen. Under 2023 har Pandox fortsatt sin dialog
om grön finansiering med sina största banker. Med två av
bankerna hållbarhetslänkades två befintliga lån i december.
I dialogerna har framkommit tydligt vilka krav och förvänt-
ningar olika intressenter ställer på Pandox, vilket i sin tur har
påverkat Pandox strategiska interna arbete. När det är relevant
eller påverkar Pandox strategiska arbete informeras Pandox
styrelse och ledningsgrupp om intressenternas synpunkter.
Pandox arrangerar även årligen en hotellmarknadsdag
med fokus på trender och kunskapsspridning. Till detta forum
bjuds Pandox viktigaste intressenter in.
Dialogen med leverantörer har Pandox strukturerat genom
sin process för leverantörsgranskning. Genom denna kan
Pandox stödja och utveckla samarbetet samt påverka leveran-
törerna att arbeta mer strukturerat med hållbarhet. Läs mer
under Förklaring om tillbörlig aktsamhet på sid. 95.
Pandox har även dialog med intresseorganisationer gäl-
lande utvecklingsmöjligheter, bland annat i samband med
deras utvärderingar av Pandox hållbarhetsarbete och resultat
från undersökningar och bedömningar så som GRESB, CDP
och Sustainalytics.
Viktiga styrdokument
• Uppförandekod för medarbetarna
• Uppförandekod för affärspartners
• Miljöpolicy
• Antikorruptionspolicy
• Policy för mänskliga rättigheter
• Skattepolicy
• Inköpspolicy
• Underhållspolicy
• Personuppgiftspolicy
• Informationssäkerhetspolicy
• Uttalande kring Modern Slavery Act
• Riskhantering och internkontroll
Alla ovanstående policyer utom Inköps- och Underhållspoli-
cyn signeras av styrelsen. De senare signeras av lämplig repre-
sentant ur ledningsgruppen. Innehållet i respektive policy
beskrivs under varje relevant standard.

===== SIDA 98 =====

Väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell
Identifierade väsentliga risker och möjligheter presenteras nedan. Notera att konsekventiell eller finansiell väsentlighet inte
nödvändigtvis är omfattande, men lyfts då det är väsentligt utifrån Pandox bransch. Beskrivande upplysningar, omfattning och
hantering kopplade till dessa upplysningskrav presenteras under respektive ESRS-standard.
ESRS standard Hållbarhetsämne Konsekventiell eller finansiell väsentlighet?
ESRS E1 Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar
Begränsning av klimatförändringar
Energi
Positiv påverkan, finansiell risk
Positiv och negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet
Negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet
ESRS E2 Föroreningar Förorening av luft
Ämnen som inger betänkligheter
Ämnen som inger mycket stora betänkligheter
Potentiell negativ påverkan
Potentiell negativ påverkan
Potentiell negativ påverkan
ESRS E3 Vatten och Marina resurser Vatten Negativ påverkan
ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av biologisk mångfald
Konsekvenser för arters tillstånd
Potentiell negativ påverkan
Potentiell negativ påverkan
ESRS E5 Cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning
Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster
Avfall
Negativ påverkan, finansiell risk
Positiv påverkan
Negativ påverkan, finansiell risk
ESRS S1 Den egna arbetskraften Arbetsvillkor
Likabehandling och lika möjligheter för alla
Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell
möjlighet
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan Arbetsvillkor
Likabehandling och lika möjligheter för alla
Andra arbetsrelaterade rättigheter
Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Potentiell negativ påverkan, finansiell risk
ESRS S3 Påverkade samhällen Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Finansiell risk
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter
och/eller slutanvändare
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare
Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Positiv och potentiell negativ påverkan
Positiv påverkan
ESRS G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur
Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet
betalningsrutiner
Korruption och mutor
Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Positiv och potentiell negativ påverkan
Potentiell negativ påverkan, finansiell risk
Enhetsspecifikt ämne Transparens Finansiell risk
IRO-1 – Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och
bedöma väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter
Processbeskrivning av dubbel väsentlighetsanalys
Under hösten 2023 genomförde Pandox en dubbel väsentlig-
hetsanalys för att fastställa väsentliga hållbarhetsrelaterade
konsekvenser, risker och möjligheter. Utvärderingen gjordes
med hjälp av en tredje part i enlighet med senaste tolkning av
CSRD och ESRS. Utvärderingen gjordes utifrån principen för
dubbel väsentlighet enligt vilken ett hållbarhetsämne kan vara
väsentligt från ett eller båda av följande perspektiv:
• Konsekventiell väsentlighet – Pandox påverkan på
människor och/eller miljö
• Finansiell väsentlighet – hållbarhetsämnen som skapar
effekter på Pandox finansiella förutsättningar
Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg:
1. Identifiering av en bruttolista över ESG-ämnen
2. Processanalys och intressentdialog
3. Utvärdering av konsekventiell väsentlighet
4. Utvärdering av finansiell väsentlighet
5. Väsentlighetsmappning och dokumentation
Bruttolista över konsekvenser, risker och möjligheter
En bruttolista över konsekvenser, risker och möligheter skapa-
des genom att utvärdera samtliga ämnen (inklusive underäm-
nen och deras underämnen) som inkluderas i ESRS ämneslista
gentemot Pandox verksamhet. Utvärderingen inkluderade
Pandox affärsaktiviteter, geografiska platser, bransch och
värdekedja. Även ämnen inte inkluderade i listan som skulle
kunna vara väsentliga för Pandox lyftes. T otalt identifierades
26 hållbarhetsämnen som täcker in olika nivåer i värdekedjan
och olika tidsramar.
Intressentdialog
För att försäkra att utvärderingen täckte in samtliga perspektiv
av verksamheten genomfördes intervjuer med sammanlagt
10 intressenter, 4 interna och 6 externa.
Konsekvenser kopplade till mänskliga rättigheter identi-
fierades genom den Human Rights Impact Assessment som
genomfördes under vintern 2022/2023 och som inkluderade

===== SIDA 99 =====

intressentdialoger och processer för tillbörlig aktsamhet inom
samtliga affärssegment. Klimatrelaterade konsekvenser, kopp-
lade till växthusgasutsläpp, föroreningar, vatten och cirkulär
ekonomi identifierades genom mappning och analys av
Pandox platser/områden för verksamhet. Vidare genom existe-
rande klimatanalyser och genom diskussion med intressenter.
Även benchmarking gentemot externa parter genomfördes.
Klimatrelaterade fysiska och omställningsrisker identi-
fierades genom Pandox system för riskhantering och genom
Pandox tidigare utförda klimatscenarioanalys i enlighet med
TCFDs rekommendationer. Andra klimatrelaterade finansiella
risker och möjligheter identifierades genom geografisk ris-
kanalys och intressentdialoger.
Identifierade konsekvenser, risker och möjligheter kart-
lades enligt varje ämne i bruttolistan. Under intressentdialo-
gerna lyftes Transparens som ett enhetsspecifikt väsentligt
ämne som inte fanns i bruttolistan.
De identifierade konsekvenserna, riskerna och möjlighe-
terna täcker in kort, mellanlång och lång tidshorisont och
specificeras till olika delar av värdekedjan. En poängsättning
gjordes sedan med utgångspunkt i kriterierna i ESRS 1 All
männa Krav för konsekventiell och finansiell väsentlighet.
Utvärdering av konsekventiell och finansiell väsentlighet
Negativa konsekvenser poängsattes baserat på allvarlighets-
grad – en kombination av skala, omfattning och möjlighet till
gottgörelse – samt sannolikhet. Allvarlighetsgrad prioriterades
utifrån sannolikhet för konsekvenser på mänskliga rättigheter.
Positiva konsekvenser poängsattes baserat på skala, omfatt-
ning och sannolikhet.
Finansiell väsentlighet poängsattes baserat på potentiell
storlek på risken eller möjligheten, och sannolikhet.
Passande trösklar bestämdes baserat på den kvantitativa
poängsättningen i samråd med Pandox hållbarhetsteam och
representanter från ledningsgruppen. Tröskeln sattes så att
samtliga hållbarhetsämnen som bedömdes falla inom ramen
för Pandox ansvar innefattades. De som är osannolika att
inträffa (utom när det kommer till påverkan på mänskliga
rättigheter) eller har låg allvarlighetsgrad/storlek faller under
tröskeln och inkluderas ej i rapporteringens omfattning.
Kartläggning av väsentlighet och dokumentation
De preliminära resultaten av den dubbla väsentlighetsanaly-
sen validerades av representanter från Pandox hållbarhets-
team och ledningsgrupp. Efter detta gjordes slutliga justeringar.
Väsenlighetsanalysen resulterade i att samtliga 10 ESRS
ämnesstandarder blev väsentliga, och 24 väsentliga hållbar-
hetsämnen, varav ett är enhetsspecifikt. Väsentlighetsanaly-
sens resultat har kommunicerats till styrelsen för kännedom
och möjlighet att påverka. Närmare genomgång av resultaten
och processen gjordes med enskilda styrelseledamoter.
Eftersom den dubbla väsentlighetsanalysen i linje med
ESRS specifikationer är mer heltäckande och tar även finan-
siell väsentlighet i beaktande har åtskilliga tillägg skett i
väsentliga ämnen jämfört med förra årets rapport. Detta trots
att verksamhetens områden och omfattning inte har genom-
gått större förändringar.
IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS-standarder som omfattas av
företagets hållbarhetsrapport
ESRS standard Upplysningskrav Sida
ESRS E1 Klimatförändringar E1-1, E1-2, E1-3, E1-4, E1-5, E1-6,
E1-9
105
ESRS E2 Föroreningar E2-1, E2-2, E2-4, E2-5 110
ESRS E3 Vatten och Marina
resurser
E3-1, E3-2, E3-3, E3-4 111
ESRS E4 Biologisk mångfald
och ekosystem
E4-1, E4-2, E4-3 113
ESRS E5 Cirkulär ekonomi E5-1, E5-2, E5-3, E5-4, E5-5, E5-6 114
ESRS S1 Den egna
arbetskraften
S1-1, S1-2, S1-3, S1-4, S1-5, S1-6,
S1-7, S1-8, S1-9, S1-10, S1-11,
S1-12, S1-13, S1-14, S1-15, S1-16,
S1-17
115
ESRS S2 Arbetstagare
i värdekedjan
S2-1, S2-2, S2-3, S2-4, S2-5 122
ESRS S3 Påverkade samhällen S3-1, S3-4, S3-5 122
ESRS S4 Konsumenter och
slutanvändare
S4-1, S4-2, S4-3, S4-4, S4-5 123
ESRS G1 Ansvarsfullt
företagande
G1-1, G1-2, G1-3, G1-4, G1-6 124
Enhetsspecifikt ämne Transparens N/A
Vilken hållbarhetsinformation som ska lämnas i förhållande
till varje hållbarhetsämne har bedömts baserat på de väsentliga
konsekvenser, risker och möjligheter som har identifierats för
respektive ämne och vilka upplysningskrav som är relevanta.
Upplysningskrav för vilka det inte finns några relaterade
väsentliga konsekvenser, risker eller möjligheter har uteslutits
ur hållbarhetsinformationen. Även det enhetsspecifika ämnet
Transparens har uteslutits i enlighet med riktlinjerna för infasning.

===== SIDA 100 =====

Rapportering enligt EU-taxonomin
Pandox rapporterar för tredje året i rad i enlighet med EU:s
T axonomiförordning, som syftar till att visa i vilken utsträck-
ning företagets verksamhet är miljömässigt hållbar och lever
upp till EU:s sex miljömål. I år ska omfattningen för alla miljö-
mål rapporteras men enbart förenlighet för de två första miljö-
målen i T axonomin, gällande begränsningar av klimatföränd-
ringarna samt klimatanpassning.
Pandox har tagit fram guidning och instruktioner för hur
insamlandet av data ska genomföras internt, så att rapporte-
ring sker i enlighet med T axonomiförordningen.
Rapportering för 2023
Under 2023 omfattades totalt 98 (55) procent av omsättningen
kopplat till miljömålen 1 (CCM) och 6 (BIO), 99 (99) procent av
kapitalutgifter (capex) och 100 (100) procent av driftutgifterna
(opex) för miljömål 1 (CCM). Andelen som var förenlig upp-
gick till 5 (4) procent av omsättning, 3 (1) procent av kapital-
utgifter och 13 (3) procent av driftsutgifter (opex).
Anledningen till den ökade procentsatsen för omsätt-
ningen är att även egen drift inkluderas.
För fastigheter är energiprestandan den avgörande parame-
tern i förhållande till EU-taxonomins miljömål 1. Pandox har
utgått från Fastighetsägarnas riktlinjer kring vad som definie-
ras som topp 15 procent vilket inkluderar energideklarationer
med energiklass A och i vissa fall B. Då det i dagsläget inte
finns riktlinjer i andra länder kring topp 15 procent har Pandox
valt att tolka Sveriges riktlinjer även för de andra länder
där företaget är verksamt. Under 2023 hade tolv fastigheter
energiklass B. Dessa är belägna i Sverige, Norge, Österrike och
England.
Angivna procentsatser avseende förenlighet med T axo-
nomin ska ses i ljuset av att Pandox fastighetsbestånd i stor
utsträckning består av äldre fastigheter som i majoriteten av
fallen inte når klass B. I det befintliga beståndet finns inte
samma förutsättningar som vid nyproduktion där hänsyn tas
till dagens energikrav redan i planeringsstadiet. Att förflytta en
fastighet från mycket låga energiklasser till klass A eller B kan
vara mycket tekniskt utmanande och kräva stora investeringar
samt en samverkan med hyresgäster som inte alltid är möjlig
vid extern drift. I många fall konstateras att en sådan förflytt-
ning inte är affärsmässigt försvarbar eller tekniskt genomför-
bar och att en rivning och nybyggnation skulle krävas. Detta
är samtidigt inte förenligt med EUs målsättning om minskad
klimatpåverkan då det leder till hög resursförbrukning.
Vidare har Pandox fastigheter i tolv länder med olika natio-
nella regler kring hur beräkningar av energiklasser ska ske
och energislag viktas. Förutsättningarna varierar också stort. I
Sverige finns utbredda fjärrvärmenät med låga utsläpp, medan
naturgaspannor är en vanlig lösning för uppvärmning i till
exempel England. Även elproduktionens källor skiljer sig stort
mellan olika länder. I Sverige står fossila bränslen för cirka 1
procent av elproduktionen medan i Storbritannien är andelen
fossil naturgas i elproduktionen 35 procent, då finns även olja
och kol i mixen utöver detta.
Direkta jämförelser av nationella betyg är därför idag ofta
inte rättvisande. Som ett exempel kan energiklassning B i
England för vissa byggnadstyper motsvara ett F i Skottland.
I Tyskland finns ingen skala och i Belgien finns ännu inga
energideklarationer för kategorin hotellfastigheter. Enligt nya
EU-direktiv kommer detta att krävas från 2025 för att uppnå
en bättre jämförbarhet länder emellan.
Pandox har som en del av sitt arbete inom SBTi påbörjat ett
projekt internt för att identifiera vilka fastigheter som behöver
energieffektiviseras för att ligga i linje med Parisavtalet. I detta
arbete är Pandox ambition att förflytta fastigheter till ett B där
det är möjligt.
Minimum safeguards:
Under 2022 granskade och bedömde en tredje part att Pandox
efterlevde styrningskraven som definieras av minimiskydds-
åtgärderna (eng: Minimum Safeguards). Det säkerställdes då
även att bolaget har utvecklat och antagit lämpliga program
och åtgärder för att förebygga och upptäcka korruption och
säkerställa sund konkurrens. Enligt kontrollen har varken
Pandox eller dess dotterbolag brutit mot skatterelaterade lagar
och det finns inga bekräftade överträdelser enligt Dow Jones
Risk Center. Pandox och dess högsta ledning har inte heller
dömts för brott mot konkurrenslagarna enligt Dow Jones
Risk Center. Granskningen baserades på OECD:s riktlinjer för
multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag
och mänskliga rättigheter, samt ILO:s åtta kärnkonventioner.
Pandox har beslutat att tredje part ska granska efterlevnad av
minimum safeguards vartannat år om inga stora förändringar
eller incidenter äger rum som föranleder extra granskning.
Under 2023 kontrollerade en tredje part huruvida det
inkommit ärenden till OECD:s nationella kontaktpunkter
och/eller anklagelser mot Pandox om brott mot arbetslagar
och mänskliga rättigheter som rapporterats till Business and
Human Rights Resource Center. Föremål för kontrollen har
varit Pandox, koncernledningen och styrelsen samt dotterbo-
lag. Kontrollen visade inga (0) inkomna ärenden och därmed
inga tecken på att Pandox anklagats eller funnits skyldig till att
bryta mot OECD:s riktlinjer och FN:s vägledande principer.
Under året arbetade Pandox vidare med att vidareutveckla
de processer och aktiviteter som framkommit i den påverkans-
analys som genomfördes 2022. För att läsa mer om processen
och analysen se sid. 20.
DNSH:
Dagens samhälle är mycket sårbart för klimatförändringar
eftersom det är anpassat till det klimat som råder idag. Klimat -
förändringar kommer leda till högre temperaturer, förändrade
regnmönster och mer frekvent och intensivt extremväder så
som värmeböljor, torka och skyfall. Därför är det viktigt att
redan nu kartlägga vilka effekter som kommer att påverka
Pandox och planera för hur dessa effekter kan minimeras.
Pandox behöver därför utföra klimatriskanalyser av sitt fast-
ighetsbestånd samt klimatanpassa fastigheter där risken är
hög att de påverkas negativt av ett förändrat klimat. Det är
också en viktig del i Pandox ansvar för att i enlighet med EU:s
taxonomiförordning rapportera i vilken utsträckning företagets
verksamhet är miljömässigt hållbar.
Pandox använder ett modellverktyg som bedömer och
finansiellt värderar Pandox exponering mot fysiska klimat-
risker och naturkatastrofrisker för alla bolagets fastigheter.
V erktyget har implementerats under 2022 och bedömer fastig-
heternas risker utifrån IPCCs klimatscenarier (RCP 2.6 (1,5 ⁰C),
4.5 (2–3 ⁰C) och 8.5 (4 ⁰C)) och tidsspann (nuvarande risk, risk
år 2030, år 2050 respektive år 2100).

===== SIDA 101 =====

V erktyget inkluderar både klimatrisker och varje fastighet
tilldelas en risknivå mellan 1–5 för respektive område där 1 är
mycket låg risk och 5 är mycket hög risk.
Följande klimatrisker inkluderas i verktyget i enlighet med
taxonomi förordningen:
• Förändrade vindmönster
• Cyklon, orkan och tyfon
• T ornados
• Förändrade nederbördsmönster och typer
• Havsnivåhöjningen
• T orka
• Nederbörd
• Översvämning
Följande klimatrisker inkluderas inte i verktyget samt bakom-
liggande skäl till det:
• Stormar (inklusive snö, damm och sandstormar) inkludera-
des inte eftersom damm och sandstormar inte utgör en stor
risk i norra Europa där Pandox fastighetsbestånd primärt är
lokaliserat. Snöstormar däremot skulle kunna utgöra en risk
för fastighetssektorn i form av ökade underhållskostnader.
Däremot är det fortfarande inte helt klarlagt hur klimatför-
ändringarnas effekter på snöstormar kommer att se ut. I
tillägg finns det inte heller någon global riskkarta tillgänglig
avseende detta utan data behöver då hämtas från lokala
meteorologiska institut.
• Hydrologisk variation omfattas inte eftersom konsekven-
serna av detta inte påverkar fastighetssektorn i stor utsträck-
ning. T orka och översvämningar täcks in av andra klimat-
variabler.
• Havsförsurning ingår inte i analysen då det främst kommer
att påverka och förändra marina näringskedjor och livsmed-
elsförsörjning vilket innebär att fastighetssektorn inte är
direkt exponerad för denna risk.
• Saltvattenintrång genom yta och grundvattenkällor kan
försämra tillgången till färskvatten i kustnära områden vilket
kan påverka en mindre andel av portföljen på lång sikt men
risken anses idag inte vara hög för Pandox. Andra risker
som kan påverka saltvattenintrång så som havsnivåhöjning
inkluderas dock i riskanalysen.
• Vattenstress inkluderas inte i riskanalysen men Pandox
genomför en analys av denna parameter med hjälp av WRI’s
verktyg i syfte att kunna följa utvecklingen av vilka fastig-
heter som ligger i områden med hög vattenstress.
• Glacial lake outburst flood (GLOF) är ett våldsamt flöde som
uppstår när en fördämning av en glaciärsjö brister, detta inklu-
deras inte då fastigheterna inte är i regioner nära glaciärsjöar.
• Ras, skred, erosion, lavin, jordflyttning, sättning inkluderas
inte i riskanalysen eftersom Pandox fastigheter inte är
belägna i områden där dessa risker anses tillräckligt höga.
V erktyget baseras på moderna klimatprognoser som överens-
stämmer med fastighetens förväntade livslängd.
För fastigheter som bedöms vara i linje med taxonomins
tekniska granskningskriterier för miljömål 2 för ekonomiska
aktiviteten 7.7 eller i linje med tekniska granskningskriterierna
i miljömål 1 där de behöver följa DNSH- kraven för de ekono-
miska aktiviteterna 7.2–7.7 så ska Pandox genomföra en indivi-
duell analys av behovet av klimatanpassning på plats i fastig-
heten när den fysiska klimatrisken bedöms vara mycket hög
eller hög. Under 2023 genomfördes en skrivbordsanalys av
de fastigheter som identifierats med höga klimatrisker. Denna
analys bedömdes vara tillräcklig för 2023. En ny behovsanalys
kommer genomförs för 2024.
Föroreningar
Avseende kriteriet föroreningar i DNSH har Pandox under
2023 identifierat samtliga leverantörer som omfattas i den
ekonomiska aktiviteten 7.3 vilka exempelvis berör leveran-
törer som tillhandahåller tilläggsisolering, utbyte av fönster,
installation eller utbyte av ventilation eller blandare.
Under 2024 kommer leverantörerna behöva bekräfta
digitalt via Pandox leverantörsgranskningssystem att det ej
förekommer kemikalier från EUs kandidatlista för SVHC-
substanser i deras produkter. Kan de ej bekräfta det behöver
de specificera vilka kemikalier som använts. En ny rutin kring
krav på taxonomiförenlighet i offertförfarandet kommer också
att införas. Pandox kommer även implementera stickprovs-
basis för att kontrollera att våra leverantörer inte hanterar
förbjudna substanser. För att en ekonomisk aktivitet ska anses
förenlig så ska samtliga kriterier vara uppfyllda. DNSH kriteriet
för CCM 7:3 ännu ej är helt uppfyllt då processen som beskrivs
ovan ännu inte är implementerad varför de investeringar om
151 MSEK som genomförts 2023 redovisas som tillämpliga.
Om förenlighet hade uppnåtts även för CCM 7:3 hade totalt
9% av Pandox investeringar varit förenliga istället för de 3%
som nu rapporteras.
EKONONOMISKA VERKSAMHETER
Omsättning
Utgörs inom Hyresavtal av hyresintäkter samt övriga fastighetsintäk-
ter och inom egen drift av intäkter från Egen drift. Omfattas av taxo
nomin: 98 (55) % av omsättningen. Från 2023 omfattas även intäkter
egen drift eftersom miljömål 6 (BIO) har tillkommit.
Förenlig med taxonomin: 5 (4) % av omsättningen.
Kapitalutgifter (Capex)
Utgörs av investeringar i förvaltningsfastigheter (normalt Hyresavtal)
samt rörelsefastigheter (Egen drift). Därutöver inkluderas från båda
segmenten investeringar avseende nyttjanderätter i form av tomt-
rätter, kontorslokaler, bilar samt övrigt leasad utrustning.
Omfattas av taxonomin: 100 (99) % av investeringarna
(Alla redovisade IFRS-investeringar (inklusive nyttjanderätter)
inom hyresavtal samt egen drift omfattas av taxonomin förutom
investeringar i nyttjande rätterna för vissa kontorslokaler, bilar samt
övrigt leasad utrustning.).
Förenlig med taxonomin: 3 (1) % av investeringarna.
Driftsutgifter (Opex)
T otal opex enligt definitionen i taxanomin innefattar kostnader för
underhåll och reparation av fastigheter.
Omfattas av taxonomin: 100 (100) % av kostnaderna som rör
underhålls- och reparationskostnader, vilket i praktiken innebär inves-
teringar i alla Pandox fastigheter som inte går att kapitalisera. Kostna-
der för att drifta fastigheterna omfattas inte.
Förenlig med taxonomin: 13 (3) % av kostnaderna.
Pandox ekonomiska aktiviteter som omfattas av Taxonomin
• BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser
och liknande logi
• CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader
• CCM 7.3 Installation, underhåll, reparering av energieffektiv
utrustning
• CCM 7.4 Installation, underhåll, reparering av laddstationer för elbilar
• CCM 7.5 Installation, underhåll, reparering av mät- och styrenheter
för energianvändning
• CCM 7.6 Installation, underhåll, reparering av förnybar energiteknik
• CCM 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter
• CCM 9.3 Tjänster gällande byggnaders energianvändning

===== SIDA 102 =====

ANDEL A V PANDOX OMSÄ TTNING SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN
Omsättning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod (2)
Omsättning (3)
Andel av
omsättningen (4)
Begränsning av
klimatförändringar (5)
Anpassning till
klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av
klimatförändringar (11)
Anpassning till
klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Andel omsätt-
ning förenlig
med taxonomi-
kraven eller som
omfattas
av taxonomi-
kraven 2022
(18)
Kategori
möjliggörande
verksamhet
(19)
Kategori
omställnings-
verksamhet
(20)
MSEK
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/%
Ja/Nej
N/EL/% Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Procent E T
A. VERKSAMHETER SOM
OMFA TT AS A V T AXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara
verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 356 5% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 4%
De miljömässigt hållbara verksamheternas
omsättning (A.1) 356 5% 5% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 4%
Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0%
Varav omställningsverksamheter 0 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0%
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin
men som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomi förenliga)
Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och
liknande logi BIO 2.1 3 145 46% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL EL 0%
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 3 193 47% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 51%
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av
taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomiförenliga) (A.2) 6 339 93% 47% 0% 0% 0% 0% 46% 51%
T otalt (A.1 + A.2) 6 694 98% 52% 0% 0% 0% 0% 46% 55%
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V
T AXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas
av taxonomin 154 2%
T otalt (A + B) 6 848 100%
OMSÄ TTNING REDOVISNINGSPRINCIPER
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga):
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader: Hyresintäkter inom hyresavtal avseende fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser.
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga):
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader: Hyresintäkter inom hyresavtal avseende alla övriga fastigheter.
BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi: Samtliga intäkter egen drift oberoende av miljöklassning på fastighet. Under 2024 kommer förenlighet för intäkter från dessa fastigheter att analyseras.
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B):
Intäkter som uppfyller definitionen av en intäkt enligt taxanomin men som inte är tillämplig., exempelvis vidarefakturering.
T otalt (A + B)
Motsvarar koncernens nettoomsättning

===== SIDA 103 =====

ANDEL A V PANDOX INVESTERINGAR (CAPEX) SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN
Investeringar (Capex)
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod (2)
Kapitalutgifter (3)
Andel av kapital-
utgifter (4)
Begränsning av klimat-
förändringar (5)
Anpassning till klimat-
förändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
förändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Andel investe-
ringar förenliga
med taxonomi-
kraven eller
som omfattas av
taxonomi-
kraven 2022
(18)
Kategori
möjlig-
görande
verksam-
het
(19)
Kategori
omställ-
nings-
verk-
samhet
(20)
MSEK %
Ja/
Nej/N/
EL/%
Ja/
Nej/N/
EL/%
Ja/
Nej/N/
EL/%
Ja/
Nej/N/
EL/%
Ja/
Nej/N/
EL/%
Ja/
Nej/N/
EL/% Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % M O
A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 52 2,1% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,1%
Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i
byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader CCM 7.4 – – – – – – – – – – – – – – – 0,1% E
Installation, underhåll och reparation av instrument och
anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders
energiprestanda: Hyresavtal och egen drift CCM 7.5 18 0,7% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,6% E
Installation, underhåll och reparation av förnyelsebar teknologi:
hyresavtal och egen drift CCM 7.6 6 0,2% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja – E
Yrkestjänster i samband med byggnaders Energiprestanda CCM 9.3 0,2 0,0% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja – E
Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi förenliga)
verksam heterna (A.1) 77 3,1% 3,1% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,8%
Varav möjliggörande verksamheter 24 1,0% 1,% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,7% E
Varav omställningsverksamheter 0 0,0% 0,0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,0%
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljmässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader
CCM
7.7, CCA
7.7 2 271 90,8% EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 93,1%
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 151 6% EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 5,4%
Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin
men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
(A.2) 2 422 96,9% 96,9% 0% 0% 0% 0% 0% 98,5%
T otalt (A.1 + A.2) 2 498 99,9% 99,9% 0% 0% 0% 0% 0% 99,4%
B. VERKSAMHETER SOM ÍNTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas
av taxonomin 2 0,1%
T otalt (A + B) 2 500 100%
CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER
Se sidan 104.

===== SIDA 104 =====

ANDEL A V PANDOX KOSTNADER SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN
Kostnader (Opex)
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska verksamheter (1)
Kod (2)
Driftsutgifter (3)
Andel av drifts-
utgifter (4)
Begränsning av klimat-
förändringar (5)
Anpassning till klimat-
föränringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Curkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimat-
förändringar (11)
Anpassning till klimat-
föränringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskydds-
åtgärder (17)
Andel driftsut-
gifter förenliga
med taxonomi-
kraven eller
som omfattas
av taxonomi-
kraven 2022
(18)
Kategori
möjliggörande
verksamhet
(19)
Kategori
omställ-
ningsverk-
samhet)
(20)
MSEK % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och egen drift CCM 7.7 24 13% Ja Nej N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 2%
Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar
för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda:
Hyresavtal och egen drift CCM 7.5 1 1% Ja Nej N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 1% E
Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1) 25 13% 13% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 3%
Varav möjliggörande verksamheter 1 1% 1% % % % % % – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 1%
Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0%
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga)
Förvärv och ägande av byggnader
CCM 7.7,
CCA7.7 160 84% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 94%
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 5 3% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 3%
Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 165 87% 87% 0% 0% 0% 0% 0% 97%
T otalt (A.1 + A.2) 190 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0%
T otalt (A + B) 190 100%
OPEX REDOVISNINGSPRINCIPER
A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga):
Policybeslut: För opex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Följaktligen rapporteras taxanomiförenligheten för alla Pandox fastigheter inom ramen för
CCM. Redovisade värden rör förenliga ekonomiska aktiviteter inom dom tekniska granskningskriterierna applicerbara på Pandox förvaltnings- och rörelsefastigheter (CCM 7.5). CCM: 7.7 avser endast investeringar i fastigheter med energiklassning
EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser.
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga):
CCM 7.7: Opex i förvaltnings- och rörelsefastigheter som inte är taxonomiförenliga i enlighet med ovan samt policy beskriven under redovisningsprinciper för capex. Varav 65 MSEK avser opex inom hyresavtal och ingår i posten kostnader hyresavtal
i koncernens resultaträkning och 84 MSEK avser opex inom egen drift och ingår i posten kostnader egen drift i koncernens resultaträkning. CCM 7.3: Uppgår till 5 MSEK och ej förenligt 2023 då ej fullt uppfyllt DNSH kriteriet för pollution.

===== SIDA 105 =====

Andel av omsättningen/
total omsättning
Taxonomi-
förenlighet
per mål
Mål som
omfattas av
taxonomin
Begränsning av klimatförändringar 5% 52%
Anpassning till klimatförändringar ET ET
Vatten ET ET
Cirkulär ekonomi ET ET
Föroreningar ET ET
Biologisk mångfald 0% 46%
Andel av kapitalutgifter/
totala kapitalutgifter
Taxonomi-
förenlighet
per mål
Mål som
omfattas av
taxonomin
Begränsning av klimatförändringar 3% 100%
Anpassning till klimatförändringar 0% 100%
Vatten ET ET
Cirkulär ekonomi ET ET
Föroreningar ET ET
Biologisk mångfald ET ET
Andel driftsutgifter/
totala driftsutgifter
Taxonomi-
förenlighet
per mål
Mål som
omfattas av
taxonomin
Begränsning av klimatförändringar 13% 100%
Anpassning till klimatförändringar 0% 100%
Vatten ET ET
Cirkulär ekonomi ET ET
Föroreningar ET ET
Biologisk mångfald ET ET
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
Kärnenergirelaterade verksamheter
1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning,
utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa
elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärn-
energiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
NEJ
2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande
och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion
av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri-
ella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsupp-
graderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik.
NEJ
3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av
befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller pro-
cessvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer,
såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsupp-
graderingar av dessa.
NEJ
Fossilgasrelaterade verksamheter
4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande
eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med
hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion
av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som
producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER (se tabell sid 102)
A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter:
Policybeslut
För capex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt
inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt.
Hyresavtal
CCM 7.7: Samtliga investeringar i fastigheter som är taxonomiförenliga d v s
investeringar i fastigheter med energiklass EPC B som innehar godkända
klimat riskanalyser.
CCM 7.5, 7.6, 9.3: Individuella investeringar i fastigheter som inte uppfyller
kraven på taxonomiförenlighet men där investeringen i sig uppfyller kraven
på taxonomiförenlighet.
Egen drift
Pandox har som policy att testa capex utifrån investeringen i sig och inte
baserat på till vilken ekonomisk aktivitet omsättningen kopplat till fastigheten
hör. Pandox bedömning är att samtliga investeringar i fastigheter (alla fastig-
heter förvaltas dessutom på samma sätt) omfattas av beskrivningen i CCM 7.7
(förvärv och ägande av fastigheter) men att rörelsefastigheterna sedan går
vidare i den interna värdekedjan för att användas till hotellverksamhet. Samt-
liga investeringar i rörelsefastigheter, vilka är inom Pandox interna värdekedja,
som uppfyller taxonmiförenlighet utifrån CCM 7.7 (se ovan) rapporteras som
taxonomi förenliga.
Därutöver finns (på samma sätt som beskrivs för hyresavtal ovan) individu-
ella investeringar i fastigheter som i sig inte är taxonomiförenliga men där
investeringen i sig är förenlig kopplat till CCM 7.5 samt och 7.6.
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga):
CCM 7.7: Capex i förvaltnings- och rörelsefastigheter som inte är taxanomiför-
enliga i enlighet med ovan beskriven policy. Varav 330 MSEK avser förvärv av
förvaltningsfastigheten Best Western Fridhemsplan (inkluderas i Not E1) och
411 MSEK avser investerngar i befintliga förvaltningsfastigheter som motsvarar
angivna investeringar i not E1 (förvaltningsfastigheter), justerat för förenliga
investeringar inom ingår under punkt A1 (81 MSEK). Därutöver, varav 1 246
MSEK avser förvärv av rörelsefastigheterna Queens Hotel Leeds samt Hilton
Belfast (inkluderas i not E2) och 404 MSEK avser investerngar i befintliga opera-
törsfastigheter som i stort motsvarar angivna investeringar i not E2 och E3,
justerat för förenliga investeringar som ingår i punkt A1 (25 MSEK).
CCM 7.3: Därutöver har investeringar om 151 MSEK gjorts som inte är förenliga
för 2023 då DNSH kriteriet för Pollution inte är helt uppfyllt.
B: Capex som inte omfattas av taxonomin (B):
Avser exempelvis hyra avseende kontorsutrustning samt kontorslokaler.

===== SIDA 106 =====

ESRS E1 – Klimatförändringar
Pandox största negativa påverkan på klimatet är genom
utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan; scope 1, 2 och 3.
De växthusgaser som ingår i klimatberäkningarna är koldioxid,
metan, dikväveoxid och fluorerade gaser. Dessutom finns det i
materialet i byggnaderna låsta utsläpp; om fastigheterna exem-
pelvis skulle rivas skulle detta orsaka utsläpp som i nuläget
undviks genom att fastigheterna renoveras och tas om hand
för att möjliggöra fortsatt bruk.
Pandox förbränning av bränslen som olja och gas i den egna
verksamheten, drivmedel till företagets bilar samt utsläpp av
köldmedium ger upphov till Scope 1-utsläppen. Pandox köper
även in el, fjärrvärme och kyla till den egna verksamheten
som ger upphov till Scope 2-utsläpp. Den största delen av
utsläppen sker nedströms hos hyresgäster inom affärssegmen-
tet hyresavtal i Scope 3; utsläpp från hyresgästernas drift och
uppvärmning av hotellen är den enskilt största utsläppskate-
gorin. Utsläppen redovisas i GHG Protokollets kategori ned
ströms leasade tillgångar. För de fastigheter där hyresgästerna
levererar mätdata om faktisk energianvändning rapporteras
energibaserade utsläpp i tabellen. För uthyrda fastigheter som
inte kan leverera mätdata, infördes 2021 en schablonberäk-
ning för att få en mer heltäckande bild av utsläppen. Schablon-
beräkningen baseras på energiintensiteten per kvadratmeter
i snitt för de fastigheter som har mätdata, multiplicerat med
golvytan i kvadratmeter på fastigheterna som saknar mätdata,
för att sedan multipliceras med respektive lands genomsnitt-
liga utsläppsfaktor för elektricitet.
Den näst störst utsläppskategorin i Scope 3 återfinns i upp
ströms leasade tillgångar i Pandox värdekedja och kommer
från inköpta varor, material och tjänster.
Pandox hanterar dessa konsekvenser och risker genom att
göra platsinspektioner och implementera klimatanpassnings-
åtgärder på alla sina byggnader med hög klimatrisk där anpass-
ning anses relevant och genom att certifiera sina hotell enligt
ramverket BREEAM.
Pandox har mellan 2019 till 2023 genomfört två gröna
investeringsprogram med fokus på energieffektivisering i 16 av
Pandox 20 fastigheter i egen hotelldrift. Dessa program slutför-
des under 2023. Målsättningen var att minska gasanvändning
med 21 procent, elektricitet med 25 procent, vatten med 23
procent och CO2 med 18 procent. Utfallet blev en minskning
av gas med 18 procent, elektricitet med 19 procent, vatten
med 24 procent och CO2 med 20 procent. Anledningen att
målen inte uppnåddes för gas och elektricitet beror på förse-
ningar att installera två fastighetsstyrsystem, och renovering av
ett pannrum. Detta kommer slutföras under 2024.
Under 2023 minskade Scope 1 med 6 procent trots att
gästbeläggningen ökade med sju procent. Scope 2 ökade under
året med 54 procent enligt marknadsbaserad beräkning (ingen
signifikant skillnad noteras vid platsbaserad beräkning). Detta
beror på att två förvärvade hotell inte köper grön el.
Pandox har också satt godkända Science Based T argets i
linje med Parisavtalet. Målen innebär att Pandox till år 2030
ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1
och 2) med 42 procent och inom Hyresavtal (Scope 3) med
25 procent från basåret 2022 (valt för att reflektera den senast
tillgängliga utsläppsdatan). Omställningsplanen är en del av
Pandox långsiktiga affärsstrategi och har godkänts av bolagets
styrelse och ledningsgrupp. Omställningsplanen i scope 1 och
2 innebär att Pandox kommer fokusera på att fasa ut gas och
olja, energieffektivisera, samt öka andelen förnybar energi.
Beteendeförändring kommer också våra kritiskt för omställ-
ningen. För egen drift (Scope 1 och 2) godkändes i september
2023 ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR för åtta
fastigheter av styrelsen.
För scope 3, kommer samma initaitiv implementeras och
fokus kommer även läggas på minskade utsläpp i renovering
och ombyggnation genom exempelvis hållbara materialval
och minskat spill. Ambitionen är att presentera denna färdplan
under 2024.
Klimatanpassning, klimatrelaterade risker och möjligheter
Klimatanpassning av fastigheterna har varit en väsentlig
hållbarhetsfråga för Pandox sedan 2021. Målsättningen med
arbetet är att minska utsläpp och energianvändning för att
nå de nyligen godkända vetenskapsbaserade målen. Pandox
genomförde under 2021 en workshop i ledningsgruppen om
klimatförändringarna och frågeställningarna som lyfts av T ask
Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD). På
workshopen genomfördes en första klimatscenarioanalys för
år 2050 för att identifiera långsiktiga klimatrelaterade risker
och möjligheter och hur de skulle påverka företaget. Syftet
med scenarioanalysen var att förbereda Pandox strategier,
verksamhet, fastigheter och finanser för olika potentiella
framtida klimatscenarier. Pandox utgick från de metoder för
scenarioanalys som TCFD rekommenderar.
Två klimatscenarier analyserades – ett ”Worst case”, där
världen inte lyckats ställa om, utsläppen fortsätter att öka och
de fysiska riskerna med klimatförändringar inträffar, samt ett
”Best case”, där världen lyckas samarbeta, ställa om samhället
och klara Parisavtalets 1,5-gradersmål. Läs mer om resultatet
på sid. 108-109. Pandox har bedömt att 2021 års klimatscena -
rioanalyser fortfarande är giltiga.
Dialog sker även med hyresgäster kring klimatanpassning
av fastigheter. Läs mer under gröna tilläggsavtal på s. 30.
Styrning av påverkan och risker inom klimat och
energianvändning
Pandox har ett antal styrdokument som informerar deras styr-
ning av klimatrelaterade hållbarhetsfrågor. Dessa innefattar:
• Miljöpolicy
• Underhållspolicy
• SBTi
• Inköpspolicy
• Rapportering enligt TCFD
Sammantaget hanterar dessa dokument frågor om hur Pandox
arbetar för att minska sina växthusgaser i hela värdekedjan
men även i båda affärssegmenten, energieffektivisering i egen
drift och underhållsarbete, samt anpassning till klimatrelate-
rade risker och möjligheter, och dess påverkan på den över-
gripande strategin. Försiktighetsprincipen är en del av miljö-
policyn och innebär att verksamheten proaktivt ska undvika
miljörisker och negativ påverkan på miljön.
Det sker kontinuerlig uppföljning av energianvändning,
samt årlig uppföljning av utsläpp samt arbete med att löpande
förbättra dataunderlaget och emissionsfaktorer. Datan
används vid beslutsunderlag och prioriteringar av investe-
ringar. De godkända vetenskapsbaserade målen är ett exempel
på detta och bidrar till ett tydligare fokus för hållbarhetsarbe-
tet. Färdplanerna för att uppnå klimatmålen kopplas till tyd-
liga aktivieter som följs upp. Rapportering kommer följaktligen
bli mer djuplodad framgent.

===== SIDA 107 =====