Nasdaq Nordic · annual-report

Årsredovisning 2023

675627 tecken · 4 HTML-del(ar)

Fulltext som ren TXT · Öppna originalkällan

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Omsättning

hotellrörelsens utveckling där en viss andel av hotel- | lets omsättning betalas i hyra till Pandox. När hotel- | lets omsättning ökar så ökar också hyresintäkten.
lets omsättning betalas i hyra till Pandox. När hotel- | lets omsättning ökar så ökar också hyresintäkten. | Fastighetsägare och hotelloperatör delar därmed
tagare betalar vi en royaltyavgift baserat på hotellets | omsättning. Några exempel i vår portfölj är Hilton | Brussels Grand Place, Hotel Indigo Brussels-City och
Hyresintäkten utgörs av en andel av hotel- | lets omsättning: 1) En högre procentuell | hyra baserat på operatörens intäkter från
Omsättning och driftnetto | Antal rum och fastigheter
20232022202120202019 | Omsättning Dri/f_tnetto | MSEK
under omsätt nings baserade hyresavtal, där våra hyres intäkter växer i takt | med operatörens omsättning. Vi rör oss fritt över hotellvärdekedjan och kan | även driva hotellverksamhet i egen regi, parallellt med transformativa investe-
RevPAR (revenue per available room eller | intäkt per tillgängligt rum) är ett centralt

EBITDA

Driftnetto Egen drift 713 566 26 | EBITDA 3 696 3 304 12 | Årets resultat –580 4 204 n.a
Belåningsgrad netto | 1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus | finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende
A. AL TERNA TIV A NYCKEL T AL | A1. EBITDA 139 | CASH EARNINGS 139
het och basen för värderingen av hotellfastig- | heterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus | finansiella intäkter, minus finansiella kost-
Koncernens EBITDA och finansiella kostnader | EBITDA uppgick till 3 696 (3 304) MSEK, en ökning med 12 procent,
Koncernens EBITDA och finansiella kostnader | EBITDA uppgick till 3 696 (3 304) MSEK, en ökning med 12 procent, | vilket främst förklaras av ökade underliggande driftnetton i både
Räntetäckningsgrad, ggr | EBITDA 3 696 3 304 | Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts-
Driftnetto Egen drift 713 566 | EBITDA | T otalt bruttoresultat, från respektive segment 3 587 3 104

Rörelseresultat

Administrativa kostnader C3, C7 –245 –130 | Rörelseresultat –133 –51 | Resultat från andelar i koncernföretag G1, L1 964 1 840

Periodens resultat

uppgick under perioden januari–december 2023 till 112 (79) MSEK | och periodens resultat uppgick till 2 016 (2 268) MSEK. Vid utgången | av perioden uppgick moderbolagets egna kapital till 13 314 (11 759)
Uppskjuten skatt 127 26 –13 152 –117 –346 –240 –280 | Periodens resultat –1 125 460 288 –203 101 1 687 1 372 1 044 | Övrigt totalresultat –845 –583 1 146 170 308 341 455 219
Resultat per aktie, SEK | Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående

Resultat per aktie

Årets resultat –580 4 204 n.a | Resultat per aktie, SEK1) –3,18 22,94 n.a | Cash earnings 1 742 2 056 –15
utan bestämmande inflytande i årets totalresultat. | Resultat per aktie | Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänför-
Resultat per aktie | Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänför- | ligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier
Data per aktie | Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår | till 183 849 999. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 3,6 2,6 | Resultat per aktie, SEK –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 14,21 8,35 | Cash earnings 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 1 122 860
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,8 2,9 2,3 3,1 4,8 4,7 2,2 | Resultat per aktie, SEK –6,05 2,48 1,56 –1,17 0,66 9,16 7,45 5,67 | Cash earnings 415 558 510 259 515 717 645 178
aktier efter utspädning vid periodens utgång. | Resultat per aktie, SEK | Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

Kassaflöde

en aktiv ägare med djup hotellkunskap | som förstår hur kassaflöde och värde kan | skapas genom hotellvärdekedjan. Det
portfölj. | Möjligheter till ökat kassaflöde | Med fortsatt stöd av en stark hotellmark-
på en individuell affärsplan för varje hotellfastighet och skapar | förutsättningar för ökat kassaflöde och lägre risk. Den ger | också kunskapsfördelar som bidrar till affärs möjligheter.
säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat | kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en | strukturerad process för handläggning, genomförande och
hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts- och | underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt | • Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa vär-
holm. Pandox är ett fastighetsbolag fokuserat på endast | hotellfastigheter. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde | genom stabilt ökande hyresintäkter och projektutveckling i det
Se vidare not D1. | KASSAFLÖDE OCH CASH EARNINGS | Cash earnings uppgick till 1 742 (2 056) MSEK, en minskning med
UTVECKLINGEN | Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt | ökade hyresintäkter i omsättningsbaserade hyresavtal och

Likvida medel

tillgodohavande och minoritetsägande. | 2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i | förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens
Övriga fordringar 207 225 | Likvida medel 769 1 630 | Tillgångar som innehas för försäljning E7 71 474
vilket förklaras främst av högre amortering samt utbetald utdelning. | Likvida medel uppgick vid periodens slut till 769 (1 630) MSEK. | EGET KAPIT AL OCH SUBST ANSV ÄRDE
Årets kassaflöde –989 –66 | Likvida medel vid årets början 1 630 1 593 | Kursdifferens i likvida medel 128 103
Likvida medel vid årets början 1 630 1 593 | Kursdifferens i likvida medel 128 103 | Likvida medel vid årets slut 769 1 630
Kursdifferens i likvida medel 128 103 | Likvida medel vid årets slut 769 1 630 | MSEK Not 2023 2022
Årets kassaflöde –2 4 | Likvida medel vid periodens början 5 1 | Likvida medel vid årets slut 3 5
Likvida medel vid periodens början 5 1 | Likvida medel vid årets slut 3 5 | MSEK 2023 2022

Nettoskuld

avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen | förklaras huvudsakligen av en högre räntebärande nettoskuld, högre | marknadsräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del
A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL (MSEK) 2023 2022 | Räntebärande nettoskuld | Långfristiga räntebärande skulder 24 190 17 888
Likvida medel –769 –1 630 | Räntebärande nettoskuld 32 190 32 334 | Belåningsgrad, netto%
Belåningsgrad, netto% | Räntebärande nettoskuld 32 190 32 334 | Marknadsvärde fastigheter 69 039 69 231
Exkludera: Likvida medel –769 — –769 –1 630 — –1 630 | Nettoskuld 32 190 264 32 454 32 334 — 32 334 | Marknadsvärde fastigheter 69 039 — 69 039 69 231 — 69 231
EPRA L TV är ett nyckeltal som | visar räntebärande nettoskuld i | förhållande till det totala mark-
Belopp MSEK 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 31-dec 2014 | Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 15 376 12 587 | Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 49,5 48,7
2022 | Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 33 333 33 718 32 188 32 334 32 119 31 472 31 345 | Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,8 46,7 46,2 46,7 47,1 47,8 49,1

Eget kapital

Cash earnings, SEK 3) 9,48 11,18 | Eget kapital, SEK 3) 160,85 167,15 | Substansvärde (EPRA NRV), SEK 201,12 205,03
valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det | • Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det | egna kapitalet
EGET KAPIT AL OCH SKULDER | Eget kapital G4 | Aktiekapital 460 460
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 20 383 21 428 | Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 30 731 | Innehav utan bestämmande inflytande 152 202
Innehav utan bestämmande inflytande 152 202 | Summa eget kapital 29 725 30 933 | Skulder
EGET KAPIT AL OCH SUBST ANSV ÄRDE | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till | 29 573 (30 731) MSEK, och EPRA NRV (substansvärde) till 36 976
Definitioner | Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen | Hänförligt till moderbolagets aktieägare
kapital | Ingående eget kapital 1 januari 2022 460 7 525 –174 187 17 215 25 213 209 25 422 | Årets resultat — — — — 4 217 4 217 –13 4 204

Antal aktier

EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 205,03 – | 1) För uppgift om antal aktier, se sida 49. | 2) För mer information, se sida 139.
Direktavkastning, % 2,7 2,2 | T otalt antal aktier vid periodens slut, tusental 183 850 183 850 | 1) För definitioner av nyckeltal se sidan 139.
Data per aktie G4 | Vägt genomsnittligt antal aktier 183 849 999 183 849 999 | Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK –3,18 22,94
moderbolagets aktieägare, MSEK –698 5 522 | Viktat genomsnittligt antal aktier före och | efter utspädning 183 849 999 183 849 999
aktieägare, MSEK 1 742 2 056 | Viktat genomsnitt antal aktier före och | efter utspädning 183 849 999 183 849 999
EPRA NRV, MSEK 36 976 37 694 | Antal aktier vid årets slut 183 849 999 183 849 999 | Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK 201,12 205,03
Utdelning, MSEK 735 460 | Antal aktier vid tillfället för utdelning 183 849 999 183 849 999 | Utdelning per aktie, SEK 4,0 2,5
Utdelning per aktie, SEK 4,0 2,5 | Viktat genomsnittligt antal aktier före och | efter utspädning 183 849 999 183 849 999

Antal anställda

Medarbetare | • 1 442 medarbetare (FTE), varav 1 393 i Egen drift. | Nätverk
T abellkommentarer | All personaldata redovisas i antal anställda per 31 december | 2023. Notera att resultaten skiljer sig åt från den personaldata
arbetsstyrkan ska utgöras av personer med en könsidentitet. | T otalt har det skett en viss ökning i antal anställda (207 per- | soner) varav den största andelen utgörs av deltidsanställda.
soner) varav den största andelen utgörs av deltidsanställda. | En minksning i antal anställda har skett i Kanada eftersom ett | hotell avyttrats.
1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. | 2) Procentandelen anger antal nyanställda delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Exempelvis under 2023 nyanställdes 462 medarbetare under 30 år, vilket motsvarar 64 procent av total antal medarbetare under 30 år. | 3) Procentandelen för personalomsättning anger antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning, pension eller död i tjänst (inkluderar både fasta och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per den sista december.
2) Procentandelen anger antal nyanställda delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Exempelvis under 2023 nyanställdes 462 medarbetare under 30 år, vilket motsvarar 64 procent av total antal medarbetare under 30 år. | 3) Procentandelen för personalomsättning anger antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning, pension eller död i tjänst (inkluderar både fasta och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per den sista december. | ÅLDERSFÖRDELNING PER ANST ÄLLNINGSKA TEGORI 1)
soner i den berörda gruppen som fått utvecklingssamtal under året, | delat med totalt antal anställda i gruppen per 31 december det aktu- | ella året. Det förväntade antalet utvecklingssamtal per medarbetare
Koncernen Moderbolaget | Medelantal anställda 2023 2022 2023 2022 | Kvinnor 709 540 17 19

Bruttomarginal

stark snittprisutveckling på samtliga mark- | nader. Vår bruttomarginal stärktes jämfört | med 2022 men nådde inte riktigt upp till

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning
2023

===== SIDA 2 =====

HOTELISM BY PANDOX
Vi äger och hyr ut
hotellfastigheter
Pandox äger och hyr ut de fastigheter
som hotelloperatörer behöver för att
driva hotellverksamhet. Tillsammans
med skickliga operatörer skapar vi att-
raktiva och lönsamma hotellprodukter.
Vi har sedan grundandet 1995 vuxit till
en av de största hotellfastighetsägarna
i Europa.
STRA TEGI OCH
V ÄRDESKAPANDE
sidan 3
VERKSAMHETEN
sidan 27
MARKNAD OCH
TRENDER
sidan 39
FASTIGHETER
sidan 50
STYRNING
sidan 69
FINANSIELL T
sidan 87
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 1

===== SIDA 3 =====

4 Detta är Pandox
8 Kort om året
10 Vd har ordet
13 Strategi och mål
16 Pandox ekosystem
17 Affärsmodell
18 Värdekedja
22 Partnerskap och relationer
25 Värdeskapande
40 Trender
41 Hotellmarknadsdagen 2023
43 Här finns Pandox
44 Marknadsstruktur
45 Marknadsöversikt
46 Pandoxaktien
28 Affärssegment
29 Hyresavtal
32 Egen drift
38 Attraktiv och jämställd
arbetsplats
51 Geografisk översikt
62 Fastighetsportfölj
63 Värdeförändring fastigheter
64 Fastighetsförteckning
70 Ordförandeord
71 Bolagsstyrningsrapport
78 Styrelse och revisor
80 Ledande befattningshavare
81 Risker och riskhantering
88 Innehåll
89 CFO-ord och läsanvisning
91 Förvaltningsberättelse
94 Hållbarhetsrapport
131 Finansiella rapporter
koncernen
135 Finansiella rapporter
moderbolaget
139 Noter
175 Årsredovisningens
undertecknande
176 Revisionsberättelse
182 Flerårsöversikt
184 Kvartalsdata
185 Definitioner
STRA TEGI OCH
V ÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN
MARKNAD
OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T
 Den formella årsredovisningen som
granskats av bolagets revisorer återfinns
på sidorna 91–93 och 131–175.
För räkenskapsåret 2023 har hållbarhetsrap-
porten (sidorna 94–130) upprättats enligt GRI
Standards och granskats av extern part. Håll-
barhetsrapporten är en del av förvaltningsbe-
rättelsen och har sin utgångspunkt i nuva-
rande tolkning av kommande lagkrav respek-
tive standarder CSRD och ESRS. Granskning
har ej gjorts enligt dessa krav.
INNEHÅLL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 2

===== SIDA 4 =====

HOTELISM BY PANDOX
Strategi och
värdeskapande
Pandox affärsidé är att äga,
utveckla och hyra ut hotellfastig-
heter till skickliga hotelloperatörer
under långa omsättningsbaserade
hyresavtal med garanterad
miniminivå.
Pullman Stuttgart Fontana

Strategi och värdeskapande
Detta är Pandox
Kort om året
Vd har ordet
Strategi och mål
Pandox ekosystem
Affärsmodell
Värdekedja
Partnerskap och relationer
Värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 3

===== SIDA 5 =====

Sverige
Tyskland
Irland
Schweiz
Österrike
Belgien
Nederländerna
Storbritannien Danmark
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltning är kärnan i vår
verksamhet. Affärsmodellen bygger på
omsättningsbaserade hyresavtal med
lång löptid, garanterad miniminivå och
gemensamma incitament. Vi driver
också hotellverksamhet i egen regi som
en viktig del av vårt aktiva ägande.
Fastighetsutveckling
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till
värdeskapande investeringar tillsammans
med hyresgästerna. Vi gör också trans -
formativa investeringar i Egen drift med
målet att teckna nya hyresavtal.
Portföljoptimering
Portföljen utvärderas löpande för att
säkerställa att varje hotellfastighets av -
kastningspotential är attraktiv. Förvärv
lägger grunden för tillväxt och avytt -
ringar är viktiga för att frigöra kapital
till investeringar med högre avkast -
ningsmöjligheter.
Hållbarhet
Vi vill bidra till en hållbar utveckling
genom att skapa resurseffektiva fastig-
heter och hållbar drift, samt trygga och
säkra miljöer för anställda och gäster.
En renodlad hotellfastighetsägare
Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till
skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet
1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa.
Läs mer på sidan 25.
Kanada
Norge
Finland

===== SIDA 6 =====

Hotellfastighetsportföljen
Pandox äger 159 hotellfastigheter med cirka 35 900 rum i 12 länder. Portföljens totala marknadsvärde
uppgår till drygt 69 miljarder SEK.
TOT AL T FASTIGHETSV ÄRDE
69 039MSEK
Marknadsvärde per land, MSEK
Tyskland, 23%
Sverige, 22%
Storbritannien, 19%
Belgien, 8%
Finland, 6%
Övriga, 22%
WAULT
15,0 år
Avtalsform, antal rum
Omsättningsbaserat,
minimihyra, 61%
Omsättningsbaserat,
utan minimihyra, 19%
Fast hyra, 5%
Egen drift, 16%
ST ÄDER
90
Typ av efterfrågan, antal rum
Inhemsk, 41%
Regional, 43%
Internationell, 16%
Diversifierad
portfölj
Långa
hyresavtal
Stabil
efterfrågan
NH Collection Salzburg

===== SIDA 7 =====

Vi är en aktiv och engagerad ägare som har som mål att maximera värdet i varje enskild hotellfastig-
het. Det gör vi genom att skapa attraktiva och hållbara hotellprodukter och hotellfastigheter baserat
på varje fastighets unika förutsättningar.
Framgångsfaktorer
Enbart hotell fastigheter
Vi investerar enbart i hotellfastig-
heter och skapar värde genom ett
aktivt och engagerat ägande.
Hållbarhet med
affärsfokus
Vi arbetar aktivt och integrerat för
en hållbar affär i både fastighet
och drift.
Omsättningsbaserade
hyresavtal
Vi har långa omsättningsbaserade
hyresavtal med god garanterad
miniminivå med skickliga
hotelloperatörer.
Diversifiering i flera
dimensioner
Vår hotellfastighetsportfölj är diversi-
fierad på geografi, typ av efterfrågan,
varumärke och hotellprodukt, vilket
minskar vår risk.
Aktivt värdeskapande
Vi har djup hotellkunskap och lång
erfarenhet av alla driftsmodeller
på hotellmarknaden. Vi kan skapa
värde på olika sätt.
The Queens Hotel, Leeds

===== SIDA 8 =====

Två affärssegment i samverkan
Om segmentet
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättnings-
baserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk
och stabil intjäning.
Hållbarhetsansvar
I Hyresavtal är vårt ansvar begränsat till tekniska hållbarhets-
frågor i hotellfastigheten. Ansvaret regleras i hyresavtalet med
hotell operatören i enlighet med marknadspraxis i landet. Lite
förenklat kan Pandox ansvar sammanfattas i allt som berör
fastighetens struktur och tekniska drift. Exempel på ansvar är yttre
skal, tekniskt underhåll, fastighetsutveckling, större renoveringar
och om- eller tillbyggnad. Hotelloperatören ansvarar för hotellets
drift, inköp och förbrukning av el, vatten, värme och kyla.
Egen drift
Om segmentet
Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva
äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss
värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering
av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyres-
avtal, eller realisera värde genom avyttring.
Hållbarhetsansvar
I Egen drift har vi fullt ansvar för alla hållbarhetsfrågor som rör
både hotellfastighet och hotelldrift. Exempel på ansvar är inköp
och förbrukning av energi och vatten, avfallshantering, teknisk
drift och underhåll, tekniska installationer samt hållbarhets-
frågor rörande hotellpersonal och hotellgäster.
Hyresavtal Antal hotell: 159
Marknadsvärde fastigheter: 69 039 MSEK
Driftnetto: 3 870 MSEK
Hyresavtal, 87%
Egen drift, 13%
Hyresavtal, 83%
Egen drift, 17%
Hyresavtal, 82%
Egen drift, 18%

===== SIDA 9 =====

Ett år med högt affärstempo
SCIENCE BASED TARGETS
Pandox vetenskapliga mål godkändes av SBTi
och styrelsen fattade beslut om ett investe-
ringsprogram för klimatomställning om cirka
29 MEUR med syfte att nå utsläppsmålen för
Scope 1–2.
Investeringsprogram för klimatomställning
29 MEUR
MÅNGFALD & INKLUDERING
Under året implementerades ett omfattande
Mångfald & Inkluderingsprogram som baseras
på tre mål och kommer följas upp årligen.
HÅLLBARHETSLÄNKADE BANKLÅN
Pandox hållbarhetslänkade två befintliga
banklån om cirka 2,2 miljarder SEK.
GRÖNA TILLÄGGSAVTAL
Pandox tecknade tre nya gröna tilläggsavtal
med två hotelloperatörer i Norden i affärs-
segmentet Hyresavtal.
Gröna avtal
3 stycken
RAPPORTERING MED UTGÅNGS -
PUNKT I ESRS
Pandox anpassade sin rapportering till European
Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Denna rapportering är en del av Corporate
Sustainability Reporting Directive (CSRD)
som ännu inte blivit lagstadgat.
NYTT HYRESAVTAL I KÖPENHAMN
Pandox teckande ett nytt hyresavtal med
hotelloperatören Strawberry för nuvarande
Hotel Mayfair Copenhagen, med start andra
halvåret 2024. En omfattande renovering
av hotellet pågår.
HOTELLMARKNADSDAGEN 2023
Årets tema var ”The hotel market in a multi-
sphered world” med fokus på hur geopolitiska
förändringar påverkar hotellefterfrågan, hotell-
investeringar och konsumentbeteende.
AV YTTR INGAR
Avyttring av Intercontinental Montreal,
inklusive drift, slutfördes i början av 2023.
Försäljningspriset var cirka 80 MCAD, vilket
var 20 procent högre än bokfört värde vid
ingången av 2022.
Hållbarhet Andra viktiga händelsesr
THE QUEENS HOTEL I LEEDS
Storbritannien | Ikoniskt, marknadsledande
och välinvesterat hotell med potential.
BEST WESTERN HOTEL
FRIDHEMSPLAN STOCKHOLM
Sverige | Efter avslutad renovering hyrs hotel-
let ut till Scandic Hotels under varumärket
Scandic Go.
HILTON BELFAST
Storbritannien | Välinvesterat hotell med
starkt läge i en snabbväxande marknad.
HOTEL POMANDER
Tyskland | Hotellet öppnades i september
efter en omfattande renovering och omposi-
tionering. Nytt omsättningsbaserat hyresavtal
med Scandic Hotels den 1 mars 2024.
PULLMAN STUTTGART FONTANA
• Genomgripande renovering av samtliga
rum och publika ytor slutförd.
RADISSON BLU GLASGOW
• 247 nyrenoverade rum i ett stort renove-
ringsprojekt klara. Spa och publika ytor
färdigställs under 2024.
QUALITY GRAND BORÅS
• 60 nya hotellrum skapade och fullständig
renovering av befintliga rum och publika
ytor klara.
DOUBLETREE BY HILTON BRUSSELS
CITY
• Tillbyggnad av cirka 150 rum och stora
konferensytor kommer att skapa Bryssels
största hotell med 500 rum. Färdigställs
sent 2025.
CITYBOX BRUSSELS
• Pågående totalrenovering samt nytt
omsättningsbaserat hyresavtal och eco-
nomy lifestyle-koncept med Citybox.
Återöppnar andra halvåret 2024.
Förvärv Investeringar

===== SIDA 10 =====

INVESTERINGAR
922 MSEK
ENERGIINTENSITET
Hyresgästernas energianvändning
218 kWh/kvm
FÖRVÄRV
1 576 MSEK
CASH EARNINGS
1 742 MSEK
ENERGIINTENSITET
Egen drift och HK
204 kWh/kvm
Nyckeltal, hållbarhet
För ändring2023 2022
T otal antal BREEAM In Use-
certifierade fastigheter 12 12 0%
T otal andel förnybar energi, % 40 41 –3%
Medarbetarnöjdhet, % 77 77 0%
Avfall per hotellgäst i Egen drift, kg 1,2 1,2 0%
T otal vattenanvändning, l/gn 180 189 –5%
T otala utsläpp, CO2e/kvm 53 50 6%
T otal energianvändning,
kWh/kvm 215 217 –1%
Antal granskade leverantörer 37 48 –23%
T otal cash earnings, MSEK
Energiintensitet, kWh/kvm
0
50
100
150
200
250
202320222021
230
204214
0
250
500
750
1 000
20232022202120202019
674
863 922907 990
0
50
100
150
200
250
202320222021
210 218
189
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20232022202120202019
4 901
480 126
616902
1 576
689 482
Förvär Avyttringar
Investeringar, MSEK
Energiintensitet, kWh/kvm
Förvärv/ Avyttringar, MSEK
Cash earnings minskade med 15 procent.
Justerat för statliga stöd om 260 MSEK
i jämförelseåret 2022 minskade cash
earnings med 3 procent.
Energianvändningen i Egen drift, Scope
1 och 2, minskade med 11 procent från
föregående år vilket beror på att Pandox
två gröna investeringsprogram haft effekt.
Under 2023 har Pandox investerat 922 MSEK
i befintlig portfölj för att på sikt stärka kassa-
flödet och öka fastighetsvärdet.
Energianvändningen i Hyresavtal, Scope 3,
ökade med 4 procent jämfört med
föregående år.
Under 2023 har Pandox slufört förvärv
och avyttringar om totalt motsvarande
2 192 MSEK.
Året i siffror
Finansiella nyckeltal
Föränd-
ring, %MSEK 2023 2022
T otala intäkter 6 849 5 654 21
Intäkter Hyresavtal 3 690 3 307 12
Intäkter Egen drift 3 159 2 347 35
T otalt driftnetto 3 870 3 434 13
Driftnetto Hyresavtal 3 157 2 868 10
Driftnetto Egen drift 713 566 26
EBITDA 3 696 3 304 12
Årets resultat –580 4 204 n.a
Resultat per aktie, SEK1) –3,18 22,94 n.a
Cash earnings 1 742 2 056 –15
Cash earnings per aktie, SEK1) 9,48 11,18 –15
Utdelning per aktie, SEK 4,00 2,50 60
Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,7 n.a
Räntetäckningsgrad, ggr2) 2,7 3,7 n.a
Marknadsvärde fastigheter 69 039 69 231 –0
EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 205,03 –
1) För uppgift om antal aktier, se sida 49.
2) För mer information, se sida 139.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20232022202120202019
2 161 2 056
1 742
660 712

===== SIDA 11 =====

”Vår affärsmodell är
lönsam och hållbar”
2023 var ett bra år för Pandox med ett starkt driftnetto och ett högt
affärstempo. Vi avslutade året starkt och vår utblick är positiv.
Hur vill du sammanfatta 2023?
Jag gläds åt den starka hotellmarknaden som
trotsat motvinden i omvärlden. Trots högre
räntor, hög inflation och en svagare konjunk-
tur prioriterar både företag och privatpersoner
möten och upplevelser. På ett medmänsk-
ligt plan är jag och mina kollegor samtidigt
berörda och bekymrade över de konflikter,
krig och geopolitiska spänningar vi nu har
i världen.
Vi levererade under 2023 den högsta
omsättningen och driftnettot i företagets
historia, medan cash earnings minskade
något på grund av snabbt och kraftigt stigande
marknadsräntor och därmed högre finansiella
kostnader.
Jag är också stolt över våra framsteg inom
hållbarhet, där en viktig milstolpe var att våra
vetenskapliga klimatmål för växthusgasut-
släpp validerades och godkändes av Science
Based T argets intititive (SBTi). Det befäster
också hållbarhet som ett prioriterat område
för Pandox kommande år.
Vilka slutsatser drar du från 2023?
1. Starka krafter driver hotellmarknaden
framåt. Världen blir större och den globala
medelklassen växer, vilket ökar efterfrågan
på resor och möten. Efter pandemin
prioriteras frihet och upplevelser högt.
2. En tuffare omvärld ställer krav på att vara
en aktiv ägare med djup hotellkunskap
som förstår hur kassaflöde och värde kan
skapas genom hotellvärdekedjan. Det
är en styrka att vara specialist på hotell-
fastigheter. Vår stora och diversifierade
portfölj är en unik plattform för värde-
skapande över hela hotellvärdekedjan.
3. Människor gör skillnaden. En snabbfotad
och kompetent organisation med stor
handlingsfrihet är ett kraftfullt affärsverk-
tyg. Särskilt i kombination med ett stort
nätverk av företag och individer med
driv och lösningsvilja.
4. Våga investera. Vi investerar löpande
i kassaflödesdrivande projekt för att
utveckla vår befintliga portfölj. Det vi
investerar idag lägger grunden för fram-
tida tillväxt och konkurrenskraft, inte
minst i ett läge där det byggs färre nya
hotell samtidigt som osäkerheten är
hög kring vad som är ett normaliserat
ränteläge.

TRE SAKER
I FOKUS UNDER
2023
Dra fördel av den starka
hotellmarknaden
Investeringar för tillväxt
i befintlig portfölj
Bibehålla en stark
finansiell ställning

===== SIDA 12 =====

5. Faktabaserad optimism vinner alltid.
V erkligheten är sällan så mörk som tid-
ningsrubrikerna visar. Under pandemin
var den allmänna uppfattningen att det
skulle dröja många år innan hotellmark-
naden skulle återhämta sig. Det har visat
sig gå mycket fortare.
Hur har Pandox hanterat det högre
ränteläget och den höga inflationen?
I vår affärsmodell med rörliga intäkter kan
vi dra fördel av en växande marknad och
får kompensation för ökad inflation.
Snittprisutvecklingen för hotellnätter
har under 2023 varit stark vilket inneburit
högre rörliga hyror för Pandox. För jäm-
förbara enheter ökade nettoomsättningen
med 16 procent i fast valuta. Den goda pris-
bilden har också mer än väl kompenserat
för den del av efterfrågan som fortfarande
saknas efter pandemin.
En stor fördel är också att huvuddelen
av våra hyresavtal har ett skydd på nedsi-
dan genom garanterade minimihyresnivåer.
Vår balansräkning är stabil. Vi har en
rimlig skuldsättning med en belåningsgrad
om 46,6 procent och en god räntetäck-
ningsgrad om 2,7 ggr. Direktavkastnings-
kravet i fastighetsportföljen är relativt högt
och vi har ett tydligt positivt ”yield gap” på
drygt 2 procentenheter, jämfört med vår
genomsnittliga räntekostnad. Vår finansie-
ring består endast av banklån genom rela-
tionsbanker med låg refinansieringsrisk.
Dessutom är cirka 75 procent av våra lån
med en löptid längre än ett år räntesäkrade
vilket ger oss en god visibilitet över våra
räntekostnader de kommande åren. Där-
utöver har vi drygt 3 miljarder SEK i kassan
och ytterligare cirka 3,3 miljarder SEK i helt
obelånade fastigheter.
Kan du ge några exempel på hur
Pandox har skapat värde under året?
En stor portfölj ger oss möjlighet att göra
värdehöjande insatser på många olika sätt.
Under 2023 har vi genomfört tre för-
värv för totalt cirka 1 576 MSEK, varav två
i Storbritannien i Leeds och Belfast, samt
ett i Stockholm, Sverige. Samtliga förvärv
har varit komplexa – exempelvis med egen
drift av hotellet – och gjorts i en tid av hög
osäkerhet, vilket minskat konkurrensen
och bidragit till klart attraktiva förvärvs-
priser.
I det första kvartalet slutförde vi även
avyttringen av Intercontinental Montreal
till ett försäljningspris motsvarade cirka 20
procent över bokfört värde från 2022.
”Vi har en stor
verktygslåda där vi
arbetar aktivt
tillsammans med våra
hyresgäster för att
utveckla hotell-
produkterna och öka
värdet i hotell-
fastigheterna.”
I vår befintliga portfölj har aktivitetsnivån
varit hög under året. Vi har en stor verktygs-
låda där vi arbetar aktivt tillsammans med
våra hyresgäster för att utveckla hotellpro-
dukterna och öka värdet i hotellfastigheterna.
Under 2023 har vi investerat 922 MSEK i
projekt som på olika sätt ökar kassaflödet
i fastigheterna. Det är en styrka att kunna
investera i hög takt även i en mer osäker
omvärld. Tittar vi framåt har vi en pipeline
med projekt som kommer att bidra positivt
till vår tillväxt i driftnetto kommande år.
Jag vill särskilt lyfta fram vår stora
utbyggnad av DoubleTree by Hilton Brussels
City. Vi utökar hotellet med cirka 150 rum
till mer än 500 rum totalt, vilket kommer

===== SIDA 13 =====

att göra det till det största hotellet i Bryssel.
Förutom nya rum skapar vi spännande ytor
för konferens, mat och dryck. Vi bygger
också en ny takbar. Jag ser mycket fram
emot när vi kan slå upp dörrarna för en
helt ny hotellprodukt sent 2025.
En viktig del av vårt värdeskapande är
också att teckna nya hyresavtal med skick-
liga operatörer. Jag är därför särskilt nöjd
med att ha tecknat nya hyresavtal med
Strawberry och varumärket Hobo för Hotel
Mayfair i centrala Köpenhamn, med Scandic
och varumärket Scandic Go för vårt hotell
vid Fridhemsplan i centrala Stockholm, och
med hotelloperatören Frich’s för vår hotell-
fastighet i Hamar, Norge. Samtliga hotell
genomgår nu renoveringar och jag ser med
spänning fram emot när hotellen återöppnar
i marknaden under 2024. Jag vill även lyfta
fram vårt nya hyresavtal med Scandic för
nuvarande Hotel Pomander i centrala Nürn-
berg. Hyresavtalet är en bekräftelse på vår
förmåga att skapa värde genom att förvärva,
utveckla och lyfta underpresterande hotell-
fastigheter i en internationell miljö.
Pandox har gradvis ökat sitt fokus på
hållbarhet och 2023 var inget undantag.
Vad vill du särskilt lyfta fram?
Våra vetenskapliga klimatmål blev i
november godkända av SBTi vilket är en
viktig milstolpe för oss. Målen sätter rikt-
ningen för vårt fortsatta hållbarhetsarbete
och säkerställer vårt fokus på de områden
som orsakar Pandox största CO2-utsläpp.
Vi har en tydlig plan för hur vi ska uppnå
vårt klimatmål i Scope 1 och 2 som bygger
på utfasning av gas och olja, installation
av energieffektiva system samt att öka
förnyelsebar energi i Egen drift. För att nå
målen i Egen drift fattade vi beslut om en
investering om cirka 29 MEUR, som löper
över tre år med en förväntad avkastning
överstigande 10 procent.
Ett viktigt steg i hållbarhetsarbetet är att
komplettera befintliga hyresavtal med
gröna tilläggsavtal. Vad har hänt på det
området under 2023?
Ökade regulatoriska krav och ökad efter-
frågan på hållbara alternativ ställer högre
krav på oss och våra hyresgäster att leverera
hållbara hotellprodukter. Vi för löpande
dialoger med hyresgästerna om hållbarhets-
relaterade samarbeten och vi är glada över
att vi under 2023 tecknat tre tilläggsavtal
med två operatörer. Avtalen skräddarsys uti-
från respektive fastighets förutsättningar och
kan exempelvis innefatta utfasning av gas
och installation av bergvärme och solceller.
Målet är att minska klimatavtrycket
och samtidigt hitta en kommersiell överens-
kommelse som är lönsam för både oss och
hyresgästen.
Pandox tecknade också hållbarhetslänkade
lån med SEB och Swedbank. Vad betyder det?
Hållbarhetslänkningen avser befintliga lån
om cirka 2 200 MSEK med SEB och Swed-
bank och är en kvalitetsstämpel på vårt
hållbarhetsarbete. Lånen är kopplade till
ambitiösa och materiella mål inom miljö,
socialt och styrning. Vi ser goda möjligheter
att konvertera majoriteten av våra banklån
på sikt.
Om du lyfter blicken, vilka förändringar
ser du för Pandox framåt?
I grunden är Pandox mycket välpositio-
nerat. Vår affärsmodell är testad i vått och
torrt. Den är lönsam och hållbar över tid.
Samtidigt vill vi bli lite bättre på det vi gör
varje dag. Det handlar om hur vi allokerar
vårt kapital, hur vi räknar på och genomför
investeringar, hur portföljen är sammansatt
och hur vi arbetar både som individer och
organisation.
En av våra paradgrenar – som vi fortsatt
kommer att ägna mycket kraft åt – är att till-
sammans med våra hyresgäster öka hotell-
fastigheternas värde genom ompositione-
ring, utbyggnad och produktförbättringar.
Investeringar med hög riskjusterad avkast-
ning. Katsching! Ljuv musik i mina öron!
Vad blir viktigt för Pandox under 2024?
Vi har en positiv grundsyn på hotellmark-
naden 2024 och förväntar oss att vi kom-
mer att skapa värde för våra aktieägare. Vårt
fokus ligger särskilt på att leverera på den
stora investeringspipeline vi har i befintliga
hotellfastigheter där ett flertal kommer
att öppna igen andra halvan av 2024. Vi är
också öppna för att optimera portföljen
genom avyttringar när priset är rätt och
vi kan omallokera kapital till projekt med
högre avkastningspotential.
Allt sammantaget är vi optimister i en
värld där geopolitik alltjämt är den största
risken.
Sist men inte minst vill jag tacka mina
fantastiska medarbetare, aktieägare, hyres-
gäster och affärspartners för ett gott 2023.
T ack även till våra kontorshundar – The Pan-
dogs – för att ni förgyller våra arbetsdagar.
Stockholm i mars 2024
Liia Nõu
Vd
TRE SAKER
I FOKUS UNDER
2024
Slutföra flera större
investeringsprojekt
Selektiva förvärv
och avyttringar
Bibehålla vår starka
finansiella position

===== SIDA 14 =====

BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
SDG 13 – Bekämpa
klimat förändringarna
Vi bidrar genom att ha tyd-
liga klimatmål och arbetar
även för energieffektivise-
ring samt övergång till
större andel förnybar energi.
Pandox stödjer ett antal internationella initiativ och är medlemmar i olika föreningar.
Internationella konventioner och initiativ:
• FN:s Global Compact
• FN:s globala mål och Agenda 2030
• ILO:s deklaration om grund läggande principer och rättigheter i arbetslivet
• UK Modern Slavery Act
• International Bill of Human Rights
• UN’s Guiding principles on business and Human rights
• OECD:s Due diligence guidance for responsible business conduct
Medlemskap i föreningar, organisationer och branschinitiativ:
• Energy and Environment Alliance Capital Market Committee (EEA)
• European Public Real Estate Association (EPRA)
• Fastighetsägarna och dess hållbarhetsråd
• Sustainability Hospitality Alliance
JÄMSTÄLLDHET SDG 5 – Jämställdhet
Vi bidrar genom olika initia-
tiv och mål för mångfald och
inkludering inom hela verk-
samheten.
SDG 10 – Minskad
ojämlikhet
Vi bidrar genom att erbjuda
rättvis anställning med möj-
lighet till utveckling inom
en bransch som är öppen
för alla.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
SDG 12 – Hållbar konsum-
tion och produktion
Vi bidrar genom att upp-
muntra till resursbespa-
rande åtgärder och främja
hållbar produktion genom
våra partnerskap.
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
SDG 3 – God hälsa
och välbefinnande
Vi bidrar genom att värna
om våra anställdas och
gästers välmående.
M I L J Ö O C H
KLIMAT
Vi arbetar strategiskt och målinriktat
med att minska vårt klimatavtryck
både inom fastighetsförvaltning och
hotelldrift.
ANSVARSFULLA OCH
RÄTTVISA AFFÄRER
Vi vill se god affärsetik och rättvisa
villkor i hela värdekedjan.
NÖJDA OCH
TRYGGA GÄSTER
Att våra hotellgäster ska ha en positiv
upplevelse före, under och efter sin
vistelse är kärnan i vår Egen drift.
ATTRAKTIV OCH
JÄMSTÄLLD ARBETSPLATS
Vi har ett ansvar gentemot våra
anställda att de har en trygg arbets-
miljö med rättvisa anställningsvillkor
och goda utvecklingsmöjligheter.
INKLUDERANDE
LOKALSAMHÄLLEN
Genom våra fastigheter har vi när-
varo i lokala samhällen. Vi vill vara
en positivt bidragande faktor i dessa
miljöer.
Pandox viktigaste bidrag till en hållbar omställning är att skapa resurseffektiva fastigheter,
hållbar drift samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Vi kan därigenom
också bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Pandox hållbarhetsstrategi bygger på vår vision och
våra affärsmål och den hållbarhetspåverkan dessa har
på omvärlden, samt frågor som är viktiga för intres-
senterna. Hänsyn har även tagits till trender, risker och
möjligheter. Vi har delat in de mest väsentliga hållbar-
hetsområdena i fem fokusområden.
Hållbarhet är integrerat i vår affärsmodell och en del
av vårt dagliga arbete. Det finns tydliga aktiviteter och
mål inom respektive fokusområde, och en medveten-
het om att förutsättningarna för hållbarhetsarbetet
skiljer sig åt mellan våra två affärssegment Hyresavtal
och Egen drift.
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Fokusområden
Bidrag till FN:s globala mål

===== SIDA 15 =====

Hållbarhetsmål
SCIENCE BASED TARGETS
Scope 1 och 2 Scope 3
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
20302029202820272026202520242023202
2
8 708 8 251 7 794 7 336 6 879
6 422 5 965 5 508 5 051
ton CO2e
Total reduktion av ton CO2-ekvivalenter
0
10
20
30
40
50
%
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2030202920282027202
6
2025202420232022
8 708 8 251 7 794 7 336 6 879 6 422 5 965 5 508 5 051
ton CO2e%
Total reduktion av ton CO2-ekvivalenter
0
8
16
24
32
Varför är detta viktigt?
De godkända målen är satta i enlighet med den
senaste klimatvetenskapen och 1,5-gradersbanan
och fokuserar på de områden där Pandox har
störst klimatpåverkan. Detta ger Pandox en tydlig
riktning för sitt fortsatta hållbarhetsarbete och
säkerställer att Pandox även kommer kunna möta
kommande regelkrav som utformas i linje med
Parisavtalet.
Hur ska målen nås?
• Fasa ut olja och gas i utvalda fastigheter
• Implementera energieffektiviseringsåtgärder
• Öka andelen förnyelsebar energi
• Medvetna materialval i renovering för lägre
klimatavtryck och ökad andel återbrukat
Utfall 2023
Färdplan om 29 MEUR godkändes av styrelsen i september. Ambitionen är att klimatomställ-
ningsprogrammet ska bidra till att målet om –42 procent för Scope 1- och 2-utsläppen nås.
Godkända vetenskapliga klimatmål
Pandox fick i november sina vetenskaps-
baserade klimatmål godkända av Science
Based T argets initiative (SBTi). SBTi har
bedömt Pandox målambition för scope 1
och 2 att vara i linje med en 1,5-gradersbana
och Parisavtalet.
Målen innebär att bolaget till år 2030
ska minska utsläppen av växthusgaser i
Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent.
De största utsläppen omfattar använt
bränsle (Scope 1) och inköpt energi (Scope
2). I Hyresavtal (Scope 3) ska det ske en
utsläppsminskning med 25 procent. De
största utsläppen kommer från hyresgäster-
nas totala energianvänding och byggmate-
rial vid renoveringar. Basåret är 2022.
Processen har skett i samarbete med IVL,
Svenska Miljöinstitutet, vilket har inneburit
datavalidering, kontinuerligt arbete med att
förbättra dataunderlag, utbildning och stöd
under processen.
Målen är strategiskt viktiga, ambitiösa
och relevanta och säkerställer att Pandox
fokuserar på, och prioriterar, de områden
där bolaget har störst klimatpåverkan.
Scope 1- och 2-utsläpp
För affärssegmentet Egen drift (Scope 1
och 2) har styrelsen under året godkänt
ett klimatomställningsprogram om cirka
29 MEUR för åtta fastigheter. Programmet
omfattar utfasning av gas och olja, energi-
effektivisering samt en ökad andel förny-
elsebar energi. Även beteendeförändringar
är viktiga för att nå målen. Läs mer om
detta på sidan 105. När projektet är slutfört
år 2027 förväntas Pandox ha goda förut-
sättningar att nå de vetenskapsbaserade
utsläppsmålen för Scope 1 och 2 och gene-
rera en årlig besparing om cirka 3 MEUR.
Scope 3-utsläpp
Åtgärderna för affärssegmentet Hyresavtal
(Scope 3) omfattar också utfasning av olja
och gas, energieffektivisering samt en ökad
andel förnyelsebar energi. Här ingår även
minskade CO2-utsläpp vid renovering och
ombyggnad genom exempelvis hållbara
materialval samt minskat spill. Målet är inte
satt per kategori utan totalt för att tillåta
flexibilitet avseende identifierade möjlig-
heter.
Under 2023 påbörjades energiutred-
ningar och analyser vilka kommer resultera
i en åtgärdsplan under 2024. Det har även
initierats ett projekt avseende renovering
av badrum – en av de vanligaste renove-
ringarna Pandox gör. Under 2024 kommer
cirka 600 badrum att renoveras åt Scandic.
Syftet med projektet är att hitta vägledande
principer som tar klimataspekten i beak-
tande vid badrumsrenoveringar där uppgra-
deringar istället för att riva ut funktionellt
fungerade badrum ska vara praxis. Målet
är att minska utsläppen och bidra till att nå
det vetenskapliga målet för Scope 3 utan
att kompromissa kring gästkomfort, design-
känsla och driftskostnader. Arbetet fortsätter
under 2024.

===== SIDA 16 =====

Finansiell policy Finansiell prestation
UTDELNING
Pandox målsättning är en utdelnings andel på
30–50 procent av cash earn ings1) per aktie med
en genomsnittlig utdelningsandel över tid på
cirka 40 procent.
Utdelningsandel av cash earnings per aktie
KAPITALSTRUKTUR
En belåningsgrad2) netto om 45–60 procent,
beroende på marknads utvecklingen och
rådande möjligheter.
Belåningsgrad netto
1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus
finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende
nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt,
justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt bank-
tillgodohavande och minoritetsägande.
2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens
utgång.
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
%
Målintervall:M in Max
42
22
000
Snitt
0
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019
46,0 46,7 46,648,7 49,8
%
Målintervall:M in Max
Varför är policyn viktig?
Utdelning är en viktig del av aktiens
totalavkastning och ett bevis på en fungerande
affärsmodell och en lönsam verksamhet.
Policyn för belåningsgrad reglerar det finan-
siella risktagandet och säkerställer finansiell
stabilitet och handlingsfrihet.
Hur ska den infrias?
• Lönsam och hållbar verksamhet
• Portfölj med god avkastningspotential
• Uthålligt värdeskapande
• Väldiversifierad portfölj
• Effektiv kapitalallokering
• Balanserad förvärvsstrategi
Utfall 2023
För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om
4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460)
MSEK. Det motsvarar en direktavkastning,
mätt på aktiekursen vid årets slut, om
2,7 (2,2) procent.
Belåningsgraden netto uppgick till 46,6 (46,7)
procent.
Finansiell policy och prestation
HISTORISK PRESTATION
Pandox har sedan grundandet 1995 utvecklats till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Mätt
från starten har fastighetsvärdet ökat från cirka 600 MSEK till cirka 70 miljarder SEK.
Cash earnings, per aktie EPRA NRV, per aktie Aktiens totalavkastning, %
0
2
4
6
8
10
12
2023202220212020
3,64 3,88
11,18
9,78
SEK
0
50
100
150
200
250
2023202220212020
167,6 173,5
201,1205,0
SEK
–40
–30
–20
–10
0
10
20
30
2023202220212020
–33,9 0,5
29,0
–20,0
SEK
Varför är dessa prestationsmått viktiga?
Pandox ambition är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet i varje enskild hotellfastighet. På aggregerad
nivå mäter vi det i cash earnings respektive EPRA NRV. Aktiens totalavkastning är det värde som skapats
för aktieägarna.
Utfall 2023
Cash earnings minskade med 15 procent. Justerat för statliga stöd mottagna under 2022 minskade cash
earnings med 3 procent.
EPRA NRV per aktie uppgick till 201,12 kr. Tillväxt i EPRA NA V per aktie, med återlagd utdelning,
uppgick till –0,7 procent.
Pandoxaktiens totalavkastning uppgick till 29 procent.

===== SIDA 17 =====

Ett ekosystem byggt på
partnerskap och
relationer
Medarbetare
LÄS MER
Lokalsamhälle
LÄS MER
Stat
LÄS MER
Banker och långivare
LÄS MER
Aktieägare
LÄS MER
Rådgivare
LÄS MER
Leverantörer
LÄS MER
Affärspartner
LÄS MER
OTA:s
LÄS MER
Medarbetare
LÄS MER
Arbetstagar -
organisationer
LÄS MER
Banker och långivare
LÄS MER
Aktieägare
LÄS MER
Rådgivare
Leverantörer
LÄS MER
Affärspartners
LÄS MER

OTA:s
LÄS MER
Lokalsamhälle
LÄS MER
Stat och myndighet

===== SIDA 18 =====

Värdeskapande genom aktivt och engagerat ägande
Våra resurser
Hotellfastigheter
• 159 hotellfastigheter med 35 851 rum.
Medarbetare
• 1 442 medarbetare (FTE), varav 1 393 i Egen drift.
Nätverk
• Affärspartners och varumärken.
• Hotellgäster.
• Leverantörer och rådgivare.
Finansiering
• Kapital från aktieägare 29 573 MSEK.
• Lån från banker och andra långivare 32 960 MSEK.
Strukturkapital
• Pandoxmetoden för värdeskapande i hotell.
Naturresurser och material
• Energi, vatten, byggmaterial, inredning och
installationer.
Vår affärsmodell Vårt skapade värde
Hyresgäster & hotellgäster
• Hyresintäkter 3 690 MSEK .
• Intäkter från hotellgäster i Egen drift 3 159 MSEK.
• Investeringar 922 MSEK.
Medarbetare
• Löner och ersättningar 1 205 MSEK.
• Attraktiv och jämställd arbetsplats.
• Socialt sammanhang och personlig utveckling.
Samhälle & miljö
• Direkta och indirekta arbetstillfällen.
• Miljöer för möten och rekreation.
• Levande lokalsamhällen.
• Strävar efter lägre energiförbrukning och
växthusgasutsläpp.
• Skatter och avgifter.
Kapitalägare
• Räntor och avgifter 1 498 MSEK.
• Utdelning 735 MSEK.
Leverantörer
• Betalningar 4 071 MSEK.
Leverantörer Egen drift Hyresavtal | Hyresgäster
SCOPE 3 UPPSTRÖMS SCOPE 3 NEDSTRÖMSSCOPE 1 SCOPE 2
40%
Köpta varor och tjänster
48%
Energianvändning
uthyrda fastigheter
0,5%
Avfall
0,5%
Affärsresor
5%
Direkta utsläpp
2%
Transporter
4%
Indirekta utsläpp,
inköpt energi
Utsläpp i värdekedjan
• Vi äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till
skickliga hotelloperatörer.
• Våra hyresavtal är långa, omsättningsbaserade med
en god minimihyresnivå och delad risk.
• Vi har djup hotellkompetens och vi utvecklar hotell-
fastigheterna tillsammans med våra hyresgäster.
• Vi är en aktiv och engagerad ägare med kapacitet att
driva och ompositionera hotell för att sedan teckna
nya hyresavtal.
• Vårt hållbarhetsarbete är långsiktigt och affärsnära.
Läs mer om Scope 1, 2 och 3 på sida 14.

===== SIDA 19 =====

Ansvar i värdekedjan
Pandox är aktiv i den del av värdekedjan som sträcker
sig från förvärv och fastighetsutveckling, via uthyrning,
tekniskt underhåll och hotelldrift, till ombyggnation,
renovering och eventuell försäljning av fastigheterna.
Vår påverkan sker därför i hela hotellbranschens
värdekedja.
Utöver det direkta ansvar för hållbarhetsfrågor vi
har i vår egen verksamhet finns även möjlighet till
påverkan i övriga delar av värdekedjan genom att
ställa krav på leverantörer och genom samarbete med
hyresgästerna. Storleken på affärssegmentet Hyres-
avtal betyder att Pandox största leverantörer verkar
inom renovering och underhåll av fastigheterna. Även
här finns utrymme för samarbete med hyresgästerna
för att skapa hållbar utveckling av fastigheterna.
Läs mer om de olika avtalsformerna på sida 19.
Pandox äger 159 hotellfastigheter i 12 länder. 139 av
fastigheterna hyrs ut till externa hotell operatörer i affärs-
segmentet Hyresavtal. I affärssegmentet Egen drift driver
vi själva hotellverksamhet i 20 fastigheter. Pandox infly-
tande i värdekedjan skiljer sig åt mellan de två affärs-
segmenten.
AV YTTR ING AV
FASTIGHET MED
(1) HYRESAVTAL, ELLER
(2) EGEN DRIFT
FÖRVÄRV AV
FASTIGHET MED
(1) HYRESAVTAL, ELLER
(2) EGEN DRIFT
ANSVARSFÖRDELNING
Aktiviteter (1) Hyresavtal (2) Egen drift
Fastighetsutveckling
– Renovering
– Ombyggnation
Inventarier
Fastighetsunderhåll
Fastighetsdrift
Hotelldrift
– Personal, organisation och ledning
– Marknadsföring och distribution
– Inköp av material och tjänster
– Uppvärmning, energi och vatten
– Avfallshantering
Pandox
Pandox till största del
Hyresgästen

===== SIDA 20 =====

Hyresavtalet är kärnan i verksamheten
Hyresavtalet skapar gemensamma incitament för Pandox och hyresgästen att utveckla lönsamma
hotellprodukter som ökar kassaflödet och därmed också fastighetsvärdet.
Funktion och fördelar
Omsättningsbaserade hyresavtal har flera fördelar:
• Långsiktigt perspektiv.
• Gemensamma incitament.
• Delade investeringar och delad risk.
• Produktivitet och lönsamhet i fokus.
Ett omsättningsbaserat hyresavtal är knutet till
hotellrörelsens utveckling där en viss andel av hotel-
lets omsättning betalas i hyra till Pandox. När hotel-
lets omsättning ökar så ökar också hyresintäkten.
Fastighetsägare och hotelloperatör delar därmed
risken och de har gemensamma incitament att
öka hotellets lönsamhet och i förlängningen också
hotellfastighetens värde. I de flesta av våra hyresavtal
finns också kontrakterade miniminivåer under vilka
hyresintäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkost-
nader vi har för fastigheternas finansiering. Vi har
också några enstaka fasta hyresavtal.
Stort intresse för hyresavtal
Den ökade specialiseringen i hotellmarknaden, med
växande regionala hotelloperatörer med hyresavtal
som driftsmodell, har ökat intresset för hyresav-
tal. Erfarenheterna från pandemin har också stärkt
argumenten för omsättningsbaserade hyresavtal.
Gröna tilläggsavtal
Pandox har under året tagit fram en mall för gröna
tilläggsavtal som lägger grunden för ett gemensamt
och strukturerat miljöarbete mellan Pandox och
hyresgästerna. Under året tecknades tre gröna till-
läggsavtal varav två med Scandic och ett med Parks
& Resorts, med projektstart 2024. Läs mer på sida 30.
HYRESAVTAL
ANDEL AV ANTAL RUM
84%
ANDEL AV ANTAL RUM
16%
FAST
5%
OMSÄTTNINGSBASERAT
Med miniminivå Utan miniminivå
61% 19%
EGEN DRIFT
FRANSCHISE-
AVTAL
9%
MANAGEMENT-
AVTAL
3%
OBEROENDE VARUMÄRKE
4%
Funktion och fördelar
Att kunna driva hotellverksamhet i egen regi är en
viktig del av vårt aktiva och engagerade ägande.
Det ger oss möjlighet att göra fler typer av förvärv
och effektivt transformera hotell med målet att
teckna nya hyresavtal. Egen drift kan organiseras
på flera olika sätt.
Franchiseavtal
När vi äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen
kan ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara
lämpligt. Vi kan då dra fördel av franchisegivarens
varumärke och distribution. När Pandox är franchise-
tagare betalar vi en royaltyavgift baserat på hotellets
omsättning. Några exempel i vår portfölj är Hilton
Brussels Grand Place, Hotel Indigo Brussels-City och
Hilton Garden Inn London Heathrow.
Oberoende varumärke
I en marknad där ett internationellt varumärke har
låg igenkänningsfaktor och kostnaden för varumärke
och distribution blir för höga, kan det vara ett bättre
alternativ att bygga ett eget oberoende varumärke
som vi själva skapat. Ett exempel i vår portfölj är
Hotel Hubert Brussels.
Managementavtal
Ett managementavtal innebär att Pandox ger en
hotelloperatör uppdraget att driva och förvalta
hotellet. För detta betalar vi en managementavgift,
som ofta är prestationsbaserad. Managementavtal
kräver därutöver ett varumärke som vanligtvis
franchisas. Med denna avtalsstruktur har vi som
hotellfastighetsägare fullt finansiellt ansvar för både
hotelldrift och hotellfastighet. Några exempel i vår
portfölj är DoubleTree by Hilton Bath, Queens Hotel
Leeds och Novotel Hannover.

===== SIDA 21 =====

Arbete med mänskliga rättigheter i värdekedjan
Pandox är medlem i FN:s Global Compact,
vilket innebär att företaget har förbundit
sig att arbeta i enlighet med tio principer
gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt,
miljö och anti-korruption. Detta är områden
vi även förväntar oss att våra affärspartners
och leverantörer ska arbeta aktivt med.
Pandox största leverantörer är företag inom byggbran-
schen, fastighetsförvaltning samt leverantörer av varor
och tjänster till hotellverksamheten i Egen drift. Både
bygg- och hotellbranschen är branscher där exploatering
och utnyttjande av arbetskraft kan förekomma. Pandox
kommunicerar därför tydligt sin nolltolerans mot krimi-
nalitet, människohandel, prostitution och sexuellt utnytt-
jande i uppförandekoderna för medarbetare och affärs-
partners samt i ett Modern Slavery Act-uttalande. Under
året har inga fall av prostitution rapporterats i Egen drift.
I byggbranschen, där risken bedöms vara högst, granskar
Pandox även nya och befintliga leverantörer via ett digi-
talt självskattningssystem. Se nästa sida för processen.
Under 2023 arbetade vi med att förstärka våra styr-
dokument och interna processer för att säkerställa en
god process för tillbörlig aktsamhet. Arbetet baserades på
den konsekvensanalys som genomfördes under 2022 av
en oberoende tredje part för att identifiera, bedöma och
redovisa risker för mänskliga rättigheter både i leveran-
törskedjan och vår egen organisation samt vilka åtgärder
som måste vidtas för att hantera dessa risker. Arbetet
avgränsades för de branscher och länder inom verksam-
heten och värdekedjan som anses ha en högre risk inom
mänskliga rättigheter.
• Ökad kunskap internt kring
inkluderad och jämlik rekryte-
ringsprocess. All rekryteringsdo-
kumentation är genomgången
och uppdaterad för att ta hänsyn
till detta
• Bättre inblick i värdekedjan
och en begynnande process för
tillbörlig aktsamhet
• Upphandling av konsult för
analyser och effektivisering av
leverantörs- och inköpsproces-
sen med start 2024
• Platsbesök genomförs under
januari 2024 hos en underleve-
rantör till en av Pandox större
byggentreprenörer. Detta var ett
stickprov då inga allvarliga avvi-
kelser identifierades under 2023
• Uppdaterade under året policyn
för mänskliga rättigheter med
beskrivning av tillbörlig aktsam-
het gällande mänskliga rättig-
heter och gottgörelse
• Tillagda frågor i befintlig med-
arbetarundersökning för att
identifiera risker för mänskliga
rättigheter
• Årlig enkätunder sökning till
hyresgäster med möjlighet att ge
feedback kring samarbete
• Utbildning kring diskriminering
och trakasserier inom ramen för
Pandox mångfald- och inklude-
ringsprogram
• Implementera en inkluderad och
jämlik rekryteringsprocess
• Synliggöra klagomålsprocessen
på Pandox hemsida
• Support av konsult i leverantörs-
granskning, på månadsbasis
• Boka in platsbesök hos potentiell
högriskleverantör för att säker-
ställa efterlevnad av uppförande-
koden för affärspartners
• Utveckla en process för att
gottgöra och åtgärda negativ
påverkan. Detta kan innebära
skadestånd, garantier för icke-
upprepning, offentlig ursäkt etc.
• Förstärka kunskapen kring
klagomålsprocessen
• Förstärka medvetenhet kring
diskriminering och trakasserier
på arbetsplatsen
• Förstärka engagemanget och
dialogen med leverantörer för
att säkerställa efterlevnad av
mänskliga rättigheter enligt upp-
förandekoden för affärspartners
• Förstärka processen för leveran-
törsgranskning med en system-
ansvarig
Processbeskrivning för arbete med mänskliga rättigheter
Identifierade åtgärder 2022 Aktiviteter 2023 Resultat 20231 2 3

===== SIDA 22 =====

Process för hantering av leverantörskedjan inom byggbranschen
Inköp och upphandling
Alla nya leverantörer i Sverige över ett visst
belopp genomgår en granskning digitalt via
ett externt verktyg. Först verifieras att bolaget
existerar och är aktivt, därefter screenas
bolaget gentemot globala sanktionslistor. Om
granskningen ger avvikande resultat avbryts
upphandlingen. För godkända leverantörer
genomförs en riskanalys i systemet baserad
på riskparametrar såsom bransch, land,
storlek på årliga inköp samt kontraktslängd.
Medel- och högriskbolag ombeds svara på
ett digitalt självskattningsformulär för att ge
Pandox ett bättre beslutsunderlag i slutskedet
av upphandlingen. Under 2024 kommer om-
fattningen av de utvärderade leverantörerna
att ökas till att omfatta hela Europa.
Uppföljning
Samtliga leverantörer som identifie-
rats ha hög eller medelhög risk under
upphandlingsskedet ska inom sex
månader besvara ett mer omfattande
självskattningsformulär för att följa
upp att de lever upp till kontrakts-
villkoren. Även ett stickprov bland
befintliga leverantörer med låg risk
ombeds svara på detta.
Leverantörsdialog
När avvikelser uppdagas i självskatt -
ningsformulären inleds en dialog
med leverantören där de får komma
med förslag på åtgärdsplan. Pandox
godkänner planen och följer sedan
upp att beslutade åtgärder genomförs
inom utsatt tid. De leverantörer som
inte åtgärdar identifierade avvikelser
kan, beroende på allvarlighetsgrad,
komma att få sina kontrakt uppsagda.
Inga leverantörer behövde sägas upp
under 2023.
Platsbesök
Under 2023 har inga av de själv -
skattade leverantörerna identifierat
allvarliga avvikelser. Skulle detta ske
ska leverantörerna inspekteras på
plats av en oberoende, extern part.
Kravställning
Alla nya leverantörer måste som
en del av kontraktsvillkoren god-
känna Pandox Uppförandekod för
affärspartners oavsett kontrakts-
belopp. Detta sker i leverantörs-
systemet.
Undantag
Leverantörer kan ges undantag från processen ovan om särskilda omständigheter råder, exempelvis om det enbart
finns en leverantör av ett visst material på marknaden. Undantag får endast beviljas av inköpsrådet med representanter
från ledningsgruppen och varje enskilt fall ska dokumenteras och arkiveras. Inget fall eskalerades till rådet under 2023.
Signera
kontrakt
Inköp och
upphandling nya
leverantörer
1
Krav-
ställning
2
Uppföljning
av nya och
befintliga
leve rantörer
3
Leverantörs-
dialog
4
Platsbesök
5

===== SIDA 23 =====

HOTELLOPERATÖRER EXTERNA VARUMÄRKEN WHITE LABEL-OPERATÖRER
PANDOX EGNA VARUMÄRKEN
Partnerskap och relationer
Pandox samarbetar med många företag och våra hotell har en viktig roll i lokalsamhället.
P. 654 C
03.01.2013
PLUMA NEGATIVO
PLUMA POSITIVO
PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO
13.0637

Strategi och värdeskapande
Detta är Pandox
Kort om året
V d har ordet
Strategi och mål
Pandox ekosystem
Affärsmodell
V ärdekedja
Partnerskap och relationer
V ärdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 22PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 22P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER

===== SIDA 24 =====

Djupa, breda och långsiktiga samarbeten
Helt avgörande för vår framgång är de sam-
arbeten som vi har med våra hyresgäster,
vilka består av närmare 40 hotelloperatörer
och hotellvarumärken med olika karaktär
och geografisk räckvidd. Det är globala varu -
märken som Hilton, regionala varumärken
som Scandic och lokala oberoende varu-
märken som Hotel Berlin, Berlin.
Vi diversifierar hotellfastighetsportföljen
genom att finnas på inhemska, regionala och
internationella marknader, samt genom hotell-
typ och efterfrågemix. Våra stora fullserviceho-
tell i goda lägen attraherar alla typer av efter-
frågan. Pandox största efterfråge segment har
historiskt sett varit affärsresenärer och möten,
men andelen fritidsresenärer har stadigt ökat.
Ett ökat globalt fritidsresande och vår egen
utveckling av nya hotellprodukter med en mer
attraktiv fritidsprofil är två förklaringar.
Fritidsresandet dominerade också efterfrå-
gan under pandemin. Affärsresandet har dock
återhämtat sig starkt och efterfrågemixen
i hotellmarknaden är nu mer lik den som
rådde innan pandemin.
Produktivitet och lönsamhet alltid i fokus
För Pandox är det viktigt att hyresgästen har
god kommersiell förståelse och fokus på
produktivitet och lönsamhet i hotelldriften.
God lönsamhet skapar förutsättningar för
nya investeringar i hotellprodukten, vilket är
positivt för hotellfastighetens värde.
Olika varumärken, olika löften
Samtidigt som antalet varumärkesägare i
hotellmarknaden har minskat så har antalet
hotellvarumärken ökat. En förklaring är den
starka tillväxten för Online Travel Agencies
(OTA:s) vilket har drivit fram en ökad mång-
fald i utbudsledet. Idag sker merparten av alla
hotellbokningar i världen digitalt och andelen
fortsätter att öka. För oss som hotellfastig-
hetsägare skapar digitaliseringen stora möjlig-
heter. Ett ökat utbud av varumärken och låga
barriärer för att själv skapa och distribuera
oberoende hotellprodukter digitalt ger oss
unika möjligheter att ge nyförvärvade och/
eller nyligen övertagna hotellfastigheter rätt
identitet och position.
Relevansen och kraften i olika varumärken
beror på del marknaden. Scandic och Straw-
berry, med bland annat varumärkesnamnen
Clarion, Quality och Hobo, är ledande aktörer
på den regionala hotellmarknaden i Norden.
I Storbritannien och Tyskland är Leonardo
Hotels ett motsvarande exempel. Inget av
dessa varumärken har dock samma attrak-
tionskraft för internationella affärsresenärer
och möten som Hilton eller Radisson. För oss
som hotellfastighets ägare är det viktigt att för-
stå vilka varumärken som fungerar var, vilken
efterfrågan de attraherar i sina respektive del-
marknader och vilken position hotellet måste
ha för att bli så lönsamt som möjligt.
Oberoende varumärke ibland bättre
Det uppstår ibland situationer då vi väljer att
skapa ett eget oberoende hotellvarumärke.
Anledningar kan vara att det nuvarande
varumärket inte ger rätt signaler i marknaden,
att det är för dyrt eller att det inte passar
för marknaden eller hotellet. En oberoende
strategi är framför allt aktuell när en större
förändring av hotellprodukten är nöd vändig,
till exempel vid ett förvärv av ett underpres-
terande hotell eller ett över tagande efter ett
avslutat hyreskontrakt. I sådana situationer är
det oftast effektivare och enklare att förändra
både produkten och organisationen under ett
oberoende varumärke. Frihetsgraden är större
och avkastningen ofta högre.
Exemplet Hotel Mayfair Copenhagen
Pandox tog över driften av First Hotel Mayfair
i april 2020. Vi bytte kort därefter namn till
Hotel Mayfair Copenhagen och påbörjade en
genomgripande renovering och ompositione-
ring. Hotellet har presterat väl i egen drift och
potentialen har synliggjorts. I oktober 2023
tecknades ett nytt hyresavtal med Strawberry
och varumärket Hobo som träder i kraft
under det andra halvåret 2024.
Kortfakta om några av våra affärspartners
P. 654 C
03.01.2013
PLUMA NEGATIVO
PLUMA POSITIVO
PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO
13.0637
Scandic Hotel Group är
Nordens största hotell-
operatör med cirka 280
hotell och 58 000 rum
i sex länder.
Fattal Hotel Group är en av
Europas mest snabbväx-
ande hotellkedjor med fler
än 270 hotell och 48 000
rum samt en aktiv pipeline
i Europa och Israel.
Strawberry Hospitality
Group är Nordens näst
största hotelloperatör efter
Scandic med över 230
hotell och cirka 40 000 rum
och longstay-produkter.
Strawberry har bred
portfölj av varumärken.
HR Group är en av de
snabbast växande hotell-
ägarna i Central europa och
en av de ledande hotell-
operatörerna i Tyskland.
Portföljen om fattar idag
145 hotell med fler än
25 000 rum i Tyskland,
Österrike, Nederländerna,
Schweiz och Spanien.
Hilton Worldwide är en
av världens största varu -
märkes ägare och distribu-
tionsbolag på hotell-
marknaden med fler än
18 varumärken spridda
över närmare 7 400 hotell
i 124 länder.
Radisson Hotel Group
är ett av världens största
hotell företag med
1 100 hotell och fler än
197 000 rum i 95 länder.
Radisson har en stark posi-
tion i den internationella
hotellmarknaden med
attraktiva varumärken.
NH Hotel Group är en av
Europas största regionala
hotell operatörer med
350 hotell och cirka
60 000 rum i 28 länder.
NH har ett tydligt fokus på
hotelldrift och konstruktiv
affärsutveckling.

===== SIDA 25 =====

Inkluderande lokalsamhällen
Hotell har en viktig roll i samhället. De skapar arbetstillfällen, övernatt-
ningsmöjligheter och upplevelser, samtidigt som de bidrar till en positiv
samhällsutveckling och trygga närområden. Pandox vill bidra till att skapa
levande, inkluderande och trygga lokalsamhällen.
Hotell spelar en betydelsefull roll i lokalsamhäl-
len; som leverantör av övernattningsmöjlighe-
ter, upplevelser och mötesplatser, som arbets-
givare, och som inköpare av lokala tjänster och
produkter. Hotell är också en viktig del i turist-
industrin som genererar inkomster till såväl stat
och kommun som lokalsamhälle. Genom nära
samarbete med lokalsamhället och genom
att anställa människor som bor i området kan
hotell även bidra positivt till social hållbarhet.
65 (46) procent av Pandox medarbetare bor
inom en radie av 10 kilometer från hotellet där
de arbetar och 15 (3) procent av medarbetarna
är bosatta i socioekonomiskt utsatta områden.
Vi anlitar lokala och regionala företag för exem-
pelvis teknisk drift, service av fastigheterna och
för tvätt av lakan och handdukar. Vår ambition
är att använda lokala leverantörer av mat i så
stor utsträckning som möjligt. Hotellfastighe-
terna har också en viktig roll i att skapa trygga
och levande stadskärnor. Trygghet i närområdet
kan skapas exempelvis genom ljussättning av
entréer och fasader. Av de 20 hotellen i Egen
drift har 20 (18) belysning vid entrén och 20
(20) hotell har kameraöver vakning.
Samhällsengagemang
Pandox engagerar sig i och bidrar till lokal-
samhället inom områden där våra medarbe-
tare har särskild kunskap, kompetens eller
intresse. Vi har som mål att alla hotell i Egen
drift samt huvudkontoret ska stödja minst ett
lokalt projekt var, vilket samtliga gjorde under
2023. Projekten kan exempelvis innebära att
erbjuda praktikplatser till ungdomar med
funktionsvariation, eller att sponsra aktivite-
ter för cancersjuka barn. Vi är stolta över de
många initiativ som hotell och team har varit
involverade i under 2023.
För att få mer genomslagskraft i stödet av
lokalsamhället har ett strategiskt tillvägagångs-
sätt anammats. Avsikten var att hitta relevanta
samhällsfrågor för hotellen att arbeta med
för att få större påverkan och kunna följa
upp resultaten mer strukturerat. Under året
arrangerades därför en workshop för alla
hotelldirektörer och HR-chefer som en del av
Pandox mångfald- och inkluderingsprogram,
där ett lokalanpassat mål med fokus på socialt
marginaliserade grupper sattes. Vid årsskiftet
hade majoriteten av alla hotell satt mål och tio
av hotellen valde att prioritera funktionsvaria-
tion. Under 2024 kommer relevanta aktivi-
teter implementeras. Exempelvis utbildning
av personal inom inkluderat ledarskap och
rekrytering. Huvudkontoret har satt målet att
fokusera på integration på arbetsmarknaden
av människor med utländsk bakgrund. 20
procent av utrikesfödda med eftergymnasial
utbildning i Sverige är antingen arbetslösa eller
har ett jobb som inte matchar utbildningen.
Kompetenshöjande utbildningsinsatser, men-
torskap och inkluderad rekrytering är några av
de inplanerade aktiviteterna.

===== SIDA 26 =====

Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltning är kärnan i verksam-
heten. Vår affärsmodell bygger på omsätt-
ningsbaserade hyresavtal med lång löptid,
god garanterad minimihyresnivå och
gemensamma incitament. Hyresgästerna
är skickliga hotelloperatörer som driver
hotellverksamhet under olika varumärken.
Vi har individuella affärsplaner för varje
hotellfastighet och vi utvärderar löpande
hotellets potential samt dess kommersiella
och tekniska status.
Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg
vid förvärv och ompositionering av hotell-
fastigheter på väg mot nya hyresavtal.
Fastighetsutveckling
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till
värdeskapande investeringar tillsammans
med våra hyresgäster. Vi gör också trans-
formativa investeringar i Egen drift med
målet att teckna nya hyresavtal.
Vi har en nära dialog med varje hyresgäst
om gemensamma investeringsprojekt
för att ytterligare öka hotellets intäkter
och lönsamhet. Till exempel nya bäddar
i existerande rum, nya rum i befintliga
hotellfastigheter eller nya rum genom
tillbyggnad av befintliga hotellfastigheter.
Genom en kombination av kunskap,
erfarenhet och nyfikenhet utmanar och
inspirerar Pandox sina hyresgäster till att
se nya affärs- och investeringsmöjligheter.
Portföljoptimering
Vi utvärderar fastighetsportföljen löpande
för att säkerställa att varje hotellfastighets
avkastningspotential är attraktiv.
Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som
bygger på industriellt kunnande, långsik-
tighet och förmåga att fritt agera över hela
hotellvärdekedjan.
Möjligheterna för Pandox att skapa värde
genom förvärv ökar när förvärvsobjektet
är underpresterande eller när transaktio-
nens komplexitet är hög.
Avyttringar är viktiga för att frigöra kapital
till investeringar med en högre avkast-
ningspotential.
Hållbarhet
Vi vill bidra till en hållbar utveckling
genom att skapa resurseffektiva fastig
heter och hållbar drift, samt trygga och
säkra miljöer för anställda och gäster.
Hållbarhet är en del av vår affärsmodell
och vårt dagliga arbete. Vi har delat in de
mest väsentliga hållbarhetsområdena
i fem fokusområden:
1. Miljö och klimat
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
3. Nöjda och trygga gäster
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats
5. Inkluderande lokalsamhällen
• Hur ska hotellet drivas?
• Vilken affärspartner är bäst?
• Hur ska hyresavtalet se ut?
• Hur kan vi lyfta hotellprodukten?
• Varumärke och distribution?
• Har hotellet rätt position?
• Vilka investeringar behöver göras?
• Vad är avkastningen på investeringen?
• Hur ska risk och avkastning delas?
• Varför gör vi förvärvet?
• Hur kan vi skapa värde?
• Har hotellet nått sin fulla potential?
• Finns det andra investeringsalternativ?
• Minskat klimatavtryck
• God affärsetik
• Positiva gästupplevelser
• Trygg och utvecklande arbetsmiljö
• Utveckling av lokalsamhället
En integrerad och hållbar affärsmodell
Vi är en aktiv och engagerad ägare. Vårt värdeskapande bygger på långa hyresavtal med skickliga hotelloperatörer,
löpande fastighetsutveckling och optimering av portföljen.
NYCKELFRÅGOR

===== SIDA 27 =====

Värdeskapande i praktiken
Stor produktförbättring på
Radisson Blu Glasgow
Ett av Glasgows mest framstående livsstilshotell,
Radisson Blu Glasgow, har renoverat alla 247 rum
som en del av ett stort renoveringsprojekt. Hotellet
har också adderat flera lägenhetslika rum med två
eller tre bäddar, inklusive vardagsrum och matplats,
samt introducerat nya familjerum. Investeringar i
spa- och möteserbjudande pågår och beräknas vara
klara under 2024.
Hotel Mayfair i Köpenhamn blir
Hobo by Strawberry under 2024
Under pågående renovering och ompositionering
av Hotel Mayfair i centrala Köpenhamn tecknade vi
ett långt, attraktivt och omsättningsbaserat hyres -
avtal med operatören Strawberry och varumärket
Hobo. Vi tog över driften av hotellet 2020 och har
genom aktiva åtgärder skapat en betydande värde-
utveckling i hotellfastigheten.
Hyresavtal med Scandic
i Tysk la nd
Pandox tecknade ett nytt hyresavtal
med Scandic för Hotel Pomander i
Nürnberg. Hyresavtalet, som träder
i kraft den 1 mars 2024, är omsätt -
ningsbaserat med garanterad mini -
minivå och lång löptid. Vi förvärvade
hotellfastigheten 2019 med ett fast
hyresavtal och tog över driften hös-
ten 2021 då hotellet också stängdes
för renovering. Hotellet återöppnade
i september 2023. Den totala inves -
teringen uppgår till cirka 80 MEUR
inklusive förvärvsbelopp.
Hyresavtal med Scandic Go i Stockholm
Pandox tecknade ett hyresavtal med Scandic för en hotellfastighet på Fridhems -
plan i Stockholm. Hyresavtalet, som träder i kraft under andra halvåret 2024,
är omsättningsbaserat med garanterad miniminivå och har lång löptid. Pandox
förvärvade hotellfastigheten i februari 2023. Scandic Go är Scandics nya varumärke
för det växande ekonomisegmentet.
Spännande koncept med Citybox
i Bryssel
Under 2022 tecknade Pandox och den norska ope -
ratören Citybox ett hyresavtal för en hotellfastighet
som Pandox förvärvade tidigare under 2022. Hotellet
genomgår en genomgripande renovering och beräk -
nas återöppna under andra halvåret 2024. Citybox
economy lifestyle-koncept passar hotellfastigheten
väl och attraherar en annan typ av efterfrågan jämfört
med Pandox övriga hotell i Bryssel.

===== SIDA 28 =====

HOTELISM BY PANDOX
V erksamheten
Vår kärnaffär är att äga, utveckla
och hyra ut hotellfastigheter till
skickliga hotelloperatörer. Vi kan
också driva hotellverksamhet i
egen regi, vilket minskar risken,
skapar nya affärsmöjligheter och
ökar avkastningspotentialen.
Hotel Pomander Nûrnberg

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Affärssegment
Hyresavtal
Egen drift
Attraktiv och jämställd
arbetsplats
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 27PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 27

===== SIDA 29 =====

ANTAL FASTIGHETER
20
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER
11 813 MSEK
DIREKTAVK ASTNINGSKR AV
7,02%
INTÄKTER
3 159 MSEK
DRIFTNETTO
713 MSEK
INTÄKTER PER LAND 2023
Belgien, 37%
Tyskland, 23%
UK/Irland, 20%
Kanada, 13%
Nederländerna, 2%
Danmark, 3%
Finland, 1%
ANTAL FASTIGHETER
139
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER
57 226 MSEK
DIREKTAVK ASTNINGSKR AV
6,09%
INTÄKTER
3 690 MSEK
DRIFTNETTO
3 157 MSEK
INTÄKTER PER LAND 2023
Sverige, 26%
UK/Irland, 23%
Tyskland, 22%
Finland, 8%
Norge, 7%
Danmark, 6%
Belgien, 2%
Övriga, 6%
Rekordhögt driftnetto
RevPAR ökade på samtliga våra marknader, framförallt drivet av en stark snittprisutveckling. Resultat-
utvecklingen var positiv i båda affärssegmenten och vi tog viktiga steg inom hållbarhet. Investeringstakten
var hög och vi tecknade flera nya hyresavtal som kommer att bidra till vår tillväxt de kommande åren.
Hyresavtal
Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Affärssegment
Hyresavtal
Egen drift
Attraktiv och jämställd
arbetsplats
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
AFFÄRSSEGMENT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 28

===== SIDA 30 =====

KORT OM ÅRET
God tillväxt i intäkter och driftnetto
Med stöd av en stark hotellmarknad och
en god RevPAR-utveckling ökade hyres-
intäk terna till 3 690 (3 307) MSEK och drift -
nettot till 3 157 (2 868) MSEK. För jäm-
förbart bestånd i fast valuta, ökade både
intäkter och driftnetto med 11 procent.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till
57 226 (57 563) MSEK med ett genomsnitt -
ligt direktavkastningskrav på 6,09 (5,58)
pro cent. Den viktade kvarvarande hyres-
perioden (WAUL T) var 15,0 (15,0) år.
Flera nya hyresavtal
Vi tecknade tre nya konkurrenskraftiga
omsättningsbaserade hyresavtal med
garanterad miniminivå med Scandic Hotels
Group (Scandic Go Fridhemsplan och
Scandic Nürnberg Central) och Strawberry
Hospitality Group (Hobo Copenhagen).
Samtliga hyresavtal avser hotellfastigheter
som vi nyligen förvärvat och/eller tydlig-
gjort affärspotentialen i genom investering
och ompositionering . Vi tecknade också
ett nytt attraktivt hyresavtal med Frich’s
(Frich’s Hotel Hamar).
Vi har också kompletterat tre hyres avtal
i Norden med gröna villkor.
Ett förvärv
Vi förvärvade Best Western Hotel Fridhems-
plan för 400 MSEK och tecknade ett nytt
hyresavtal med Scandic för Scandic Go.
Renovering pågår och hyresavtalet för-
väntas träda i kraft andra halvåret 2024.
Investeringar för tillväxt
Vi investerade under året 493 (432) MSEK
i vår befintliga portfölj. Vi har en stor verk-
tygslåda för värdeskapande i hotellfastig-
heterna där vi tillsammans med våra
hyresgäster utvecklar hotellprodukterna och
gör dem lönsammare, vilket ökar hotell-
fastigheternas värde.
Projekt som blev klara 2023 var bland
annat Quality Grand Borås, Leonardo Royal
Birmingham, Leonardo Galway, Leonardo
Glasgow och Pullman Stuttgart Fontana.
Nya hotellprodukter i pipeline
Vi har flera projekt som kommer att färdig-
ställas 2024, däribland urban lifestyle-
koncepten Citybox Brussels, Scandic Go
Fridhemsplan och Hobo Copenhagen samt
Vienna House Easy by Wyndham Frank-
furt Airport, Leonardo Royal Frankfurt och
Leonardo Royal Baden-Baden.
Driftnetto, MSEK
3 157
2023 var ett bra år med rekordhöga hyresintäkter och driftnetto. Investeringstakten
var hög och vi tecknade tre nya hyresavtal som kommer att bidra till vår tillväxt de
kommande åren. Flera hyres avtal kompletterades med gröna avtalsvillkor, vilket är
ett viktigt steg på vägen mot hållbara hotellfastigheter.
Hyresavtal
En stark prestation på flera nivåer
Hyresintäkter och driftnetto
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20232022202120202019
Hyresintäkter Dri/f_tnetto
MSEK
3 129
2 764
2 399
2 018
2 422
2 027
3 307
2 868
3 690
3 157
Antal rum och fastigheter
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
20232022202120202019
Antal rum Antal fastigheter
Rum Fastigheter
137 136 137 137 139
29 305 29 273 29 469 29 717 30 201
0
30
60
90
120
150
180
Marknadsvärde och andel av total portfölj
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
20232022202120202019
Marknadsvärde Andel av total
40
50
60
70
80
90
100
MSEK %
85 84 83 83 83
53 697 50 181 52 215
57 563 57 226
OM AFFÄRSMODELLEN
Välkända och skickliga hyresgäster
Pandox hyresgästbas utgörs av skickliga
hotelloperatörer med starka hotellvaru-
märken.
Hyresavtal med rätt incitament
Hyresavtalen är mestadels omsättnings-
baserade med en kontrakterad hyra med
miniminivå. Det ger möjlighet till såväl
ökade intäkter i en bättre marknad som
skydd vid nedgång i en sämre marknad.
Hyresintäkten utgörs av en andel av hotel-
lets omsättning: 1) En högre procentuell
hyra baserat på operatörens intäkter från
hotell- och konferensrum. 2) En lägre pro-
centuell hyra på andra operatörsintäkter,
framförallt mat och dryck, garage och spa.
Omsättningsbaserade hyresavtal ger oss
och hyresgästen gemensamma incitament
att utveckla hotellprodukten och skapa
god produktivitet och lönsam tillväxt. Vi
arbetar tillsammans med hyresgästen för
att identifiera lämpliga kassaflödeshöjande
investeringar i fastigheten. Större gemen-
samma investeringsprojekt omfattar nor-
malt en förlängning av hyresavtalsperioden
och en eventuell justering av den procentu-
ella hyran. Nya eller omförhandlade hotell-
hyresavtal löper vanligtvis på 10–25 år.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Affärssegment
Hyresavtal
Egen drift
Attraktiv och jämställd
arbetsplats
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
HYRESA VT AL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 29

===== SIDA 31 =====

Fördelning avtalstyp
Antal rum
Omsättningsbaserat hyresavtal
med minimihyra, 72%
Omsättningsbaserat hyresavtal
utan minimihyra, 22%
Fasta hyresavtal, 6%
Fördelning samarbetspartner
Antal rum
Scandic, 36%
Leonardo, 26%
Strawberry, 6%
NH, 6%
Radisson Blu, 5%
Oberoende, 5%
Hilton, 4%
Dorint, 4%
Mercure, 2%
Övriga, 7%
Fördelning destination
Antal rum
Regional, 43%
Inhemsk, 41%
Internationell, 16%
Ett mycket bra år för vår
nordiska verksamhet
Ytterligare ett år av återhämtning
2023 har varit ett mycket bra år för Pandox
nordiska portfölj där samtliga delmarknader,
med ett fåtal undantag, presterade bättre
jämfört med 2019 som var det senaste helåret
utan pandemistörningar. T otalt sett har den
nordiska marknaden fortsatt sin goda åter-
hämtning efter pandemin, med en samman-
tagen tvåsiffrig tillväxt i RevPAR. Jämfört med
2019 har snittprisutvecklingen under 2023
varit mycket god i samtliga nordiska länder
medan beläggningsgraden legat något under.
Norge har sett den starkaste återhämtningen
medan Finland sett den svagaste relativa
utvecklingen, där en stark regional hotell-
marknad inte fullt ut lyckades väga upp för
en tuff marknad i Helsingfors.
Fortsatt utveckling av portföljen
Bokningsläget i Norden för 2024 ser bra
ut och ligger på en högre nivå jämfört med
tidigare år. Större konferenser och möten är
tillbaka, samtidigt som konserter och events
fortsätter att driva efterfrågan. Vårt fokus
under året kommer fortsatt vara att gemen-
samt med våra hyresgäster fortsätta utveckla
såväl hotellprodukterna som fastigheterna
i syfte att fånga olika efterfrågetyper och
-segment på bästa möjliga sätt.
Delade investeringar minskar risken
Fördelningen av underhållskostnader och
investeringar i hotellfastigheter skiljer från
till exempel kontorsfastigheter. Ansvarsför-
delningen regleras i en så kallad krysslista.
I Norden är hyresgästen normalt ansvarig
för underhåll av hotellrum, restauranger,
lobby område och andra allmänna utrymmen,
inklusive inventarier, medan fastighetsägaren
normalt sett ansvarar för tekniska investe-
ringar och installationer i fastigheten, tekniskt
underhåll samt oftast återinvestering i bad-
rum. Generellt gäller att hyresgästens ansvar
är större utanför Norden.
Investeringar höjer hotellets standard och
ökar dess konkurrenskraft, vilket betyder
ökade intäkter och förbättrad lönsamhet
för hotelloperatören och därmed en högre
omsättningsbaserad hyra för Pandox. Ökade
kassaflöden lägger i sin tur grunden för ökade
fastighetsvärden. Hyresavtalens långa löptider
samt hyres gästens ansvar för underhåll och
kassa flödeshöjande investeringar, betyder
också att Pandox delar en stor del av investe-
ringarna i hotellfastigheten med hyresgästen
över tid.
T obias Ekman
SVP, Director of Property
Management Nordics
Storbritannien och Irland har presterat särskilt väl
Prestation i linje med före pandemin
Under 2023 presterade i princip samtliga
marknader i linje med eller bättre än åren
före pandemin. Särskilt Storbritannien
och Irland utvecklades väl med tvåsiffrig
tillväxt i RevPAR jämfört med före pande-
min 2019, i huvudsak drivet av stark snitt-
prisutveckling. Den regionala tyska mark-
naden återhämtade sig också mycket
väl, medan större städer som Frankfurt,
Berlin och München beläggningsmäs-
sigt har en bit kvar för full återhämtning.
Sammantaget har fritidssegmentet över-
raskat positivt med stabil tillväxt, drivet
av ett ökat antal konserter, sportevent och
festivaler, och som med god marginal har
kompenserat för den långsammare åter-
hämtningen i affärssegmentet och större
möten. Den goda marknadsutvecklingen
skapar utrymme för ytterligare tillväxt-
drivande investeringar i vår befintliga
portfölj.
Möjligheter till ökat kassaflöde
Med fortsatt stöd av en stark hotellmark-
nad är dialogerna och samarbetena med
våra hyresgäster om fortsatta förstärk-
ningar av hotellprodukterna extra viktiga
och vi ser goda möjligheter för ökat kassa-
flöde genom vårt aktiva och engagerande
ägande. Det är de kontinuerliga förbätt-
ringarna i varje hotellfastighet som skapar
värdetillväxten i portföljen över tid.
Martin Creydt
SVP, Director
of Property
Management
International

===== SIDA 32 =====

Miljö och klimat i hyresavtal
Förnyelsebar energi
I hyresavtal med externa hotelloperatörer
står hyresgästen för tecknandet av elavtalen.
Pandox kan i dialog med operatörerna ha
visst inflytande som vid tecknande av gröna
tilläggsavtal. Under 2023 var andelen förnyelse-
bar energi 40 (39) procent av total energi-
använding inom Hyresavtal.
Energieffektiviseringsprojekt
Pandox har fortsatt att hålla proaktiva dialo-
ger med sina hyresgäster. Kommande lagkrav,
energikris och ny kunskap kring klimatfrå-
gorna driver fram efterfrågan på nya lösningar
och har medfört att ämnet kommit högre upp
på agendan. Detta började märkas i dialoger
med hyresgäster under året där en större för-
ståelse för gemensamma lösningar och inves-
teringar ansågs nödvändiga för att minska det
gemensamma klimatavtrycket i fastigheterna.
För att kunna sätta färdplanen för scope
3 där hyresgästernas energianvänding utgör
en väsentlig del behöver energiutredningar
genomföras. Under året genomfördes energi-
utredningar i fyra hotellfastigheter i England
som uppvisat en jämförelsevis sämre ener-
giklass. Detta resulterade i en handlingsplan
om energiförflyttning vilket inkluderar upp-
gradering till LED-belysning, utfasning av gas
och installering av värmepumpar och solceller.
Detta kommer leda till bättre energieffektivitet
som ger en högre energiklassificering och lägre
driftskostnader. Energiutredningar pågår även i
ytterligare tre hotellfastigheter i Tyskland.
Pandox har även initierat ett kompetens-
höjande projekt för att utreda möjligheterna
till att minska klimatpåverkan vid badrums -
renoveringar. Badrumsrenoveringar är ett av
de vanligaste ingreppen som Pandox genom-
för löpande i fastigheterna. Mellan 2023 och
2026 kommer ungefär 600 badrum att reno-
veras i Norden för Scandics räkning. Ett för-
slag på guidande principer som tar hållbarhet
i beaktande vid badrumsrenoveringar utan
att kompromissa med gästkomfort och design
har tagits fram av en arkitekt. Förslaget ska
presenteras för Pandox större hyresgäster för
att säkerställa att värdefull återkoppling från
deras perspektiv inkluderas. Förhoppningen
är att den nya metodiken ska implementeras
under 2024.
Läs mer på sida 14.
Certifiering av fastigheterna
Pandox certifierar sina fastigheter enligt
BREEAM In Use – en etablerad standard i
Europa för gröna fastigheter. Vid certifieringen
bedöms och poängsätts områdena energi,
transport, vatten, avfall, föroreningar, hälsa
och inomhusmiljö, mark och ekologi, material,
innovation och ledning. För att uppnå certifie-
ring av uthyrda fastigheter krävs samsyn och
samarbete mellan Pandox och hyresgästen
och uppgradering av exempelvis system och
teknikinstallationer, men också ett stort enga-
gemang från hyresgästens medarbetare för att
få fram nödvändig dokumentation. Åtgärder
måste också integreras i hotelloperatörens
löpande drift- och underhållsplaner. Med en
ny avtalsmall för gröna tilläggsavtal har beslut
fattats med Scandic om att certifiera Scandic
i Nürnberg och Scandic Go Fridhemsplan i
enlighet med BREEAM In Use på nivån V ery
Good. Ett arbete som beräknas påbörjas under
2024. Det pågår även diskussioner med ytter-
ligare en hyresgäst kring BREEAM-certifiering
för fyra fastigheter.
MÖJLIGGÖRARE AV ELEKTRIFIERING OCH ENERGIEFFFEKTIVISERING
Nya laddstolpar i Norden
Pandox har kontrakterat installation
av 81 laddstolpar i anslutning till tolv
hotell i Sverige, Finland, Danmark
och Norge. Det innebär att hyresgäs-
ter på framför allt väghotell får en
konkurrensfördel genom att kunna
erbjuda laddplatser till sina gäster.
Det bidrar även till infrastruktur för
elektrifiering av transportsektorn.
Alla laddstolpar kommer vara redo
för användning under 2024.
Vildmarkshotellet Kolmården,
Sverige
Vildmarkshotellet Kolmården
implementerar ett omfattande
energibesparingsprogram. Detta
omfattar installation av bergvärme
med värme pumpar samt bergkyla.
Bergvärmen beräknas täcka cirka 85
procent av fastighetens behov och
spara upp till 50 procent av den totala
energianvändningen. Projektet beräk-
nas färdigställas under 2024.

===== SIDA 33 =====

Egen drift
Affärsresande och möten lyfte resultatet
Ett ökat affärsresande och ökad mötesefterfrågan bidrog till en kraftfull återhämtning
i både intäkter och driftnetto. Portföljens avkastningspotential stärktes genom förvärv
och avyttringar i Kanada och Storbritannien samt investeringar i befintliga fastigheter.
Hyresavtal tecknades för Hotel Pomander Nürnberg och Hotel Mayfair Copenhagen.
Beslut fattades också om ett investeringsprogram för klimatomställning.
KORT OM ÅRET
God tillväxt i intäkter och driftnetto
Ett ökat affärsresande och fler möten bidrog
till en god RevPAR-utveckling. Intäkterna
ökade till 3 159 (2 347 MSEK och drift -
nettot till 713 (566) MSEK. För jämförbart
bestånd i fast valuta, var ökningen 24
respektive 54 procent. Fastigheternas mark -
nads värde uppgick till 11 813 (11 669)
MSEK med ett genomsnittligt direkt-
avkastningskrav på 7,02 (6,50) procent.
Två förvärv och en avyttring
Vi förvärvade Queens Hotel Leeds för 53
MGBP och Hilton Belfast för 40 MGBP, båda
med managementavtal med Axiom Hospi-
tality. Hotellen är välinvesterade med starka
lägen och förvärven skedde på attraktiv
avkastningsnivå. Vi avyttrade också Inter-
Continental Montreal i Kanada för cirka 80
MCAD, vilket var högre än värderingen.
Investeringar för tillväxt
Vi investerade under året 429 (431) MSEK
i vår befintliga portfölj.
Projekt som blev klara 2023 var bland
annat Hotel Pomander Nürnberg som
öppnades i september och per 1 mars 2024
kommer att hyras ut till Scandic Hotels.

Omsättning och driftnetto
Antal rum och fastigheter
Marknadsvärde och andel av total portfölj
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
20232022202120202019
Omsättning Dri/f_tnetto
MSEK
2 424 2 347
625 566
3 159
713779
–168 –22
851
0
2 000
4 000
6 000
8 000
20232022202120202019
Antal rum Antal fastigheter
Rum Fastigheter
0
8
16
24
32
18
20 20 20 20
5 380 5 787 5 773 5 6505 903
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
20232022202120202019
Marknadsvärde Andel av total
0
6
12
18
24
30
MSEK %
15 16 17 17 17
9 772 9 361
10 380
11 669 11 813
OM AFFÄRSMODELLEN
En viktig del av vårt aktiva ägande
Förmågan att driva hotellverksamhet i egen
regi minskar risken när hyresavtal förfaller
och/eller när hyresgästen inte kan fullgöra
sina skyldigheter. Det är också värdefullt
i situationer när hotell måste renoveras
och ompositioneras och det inte går att
förlänga ett befintligt, eller teckna ett nytt
hyresavtal, till attraktiva nivåer. Med vår
djupa kunskap om hotelldrift kan vi utvär-
dera hyresgästernas prestation och föreslå
förbättringar. Den gör det också möjligt att
göra förvärv av portföljer med både hotell-
fastigheter och hotelldrift.
Full rörelseexponering
Vi har full exponering mot hotellrörelsen.
Intäkter kommer främst från hotellrum,
mat och dryck, konferensrum samt spa och
garage. På kostnadssidan finns personal för
reception, städning och restaurang samt
annat som behövs i driften, till exempel
energi och värme. Intäktsskapandet är en
viktig del och vi har intäkts- och distribu-
tionsstrategier för varje hotell. Kombinatio-
nen av goda intäktsprognoser och en god
resursplanering driver både produktivitet
och lönsamhet.
Driftnetto, MSEK
713
Både externa och egna varumärken
Valet av varumärke beror på hotellfastig-
hetens unika förutsättningar och lokala
marknadsförhållanden.
Per 31 december 2023 drevs elva
hotellfastigheter genom franchiseavtal,
fem genom managementavtal och fyra
genom oberoende varumärken som ägs av
Pandox.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Affärssegment
Hyresavtal
Egen drift
Attraktiv och jämställd
arbetsplats
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 32

===== SIDA 34 =====

Mycket stark
snittprisutveckling
Ett starkt 2023
2023 var ett positivt år för Pandox Egen drift
där de totala intäkterna översteg både 2022
och 2019, framförallt drivet av en mycket
stark snittprisutveckling på samtliga mark-
nader. Vår bruttomarginal stärktes jämfört
med 2022 men nådde inte riktigt upp till
rekordåret 2019, på grund av ökade kost-
nader för bland annat personal, råvaror
och energi.
Flera stora event 2024
Vårt huvudsakliga fokus under 2024 är att
öka beläggningsgraden, särskilt på våra
internationella möteshotell. Mot bakgrund
av de senaste årens snabba ökning av snitt-
priserna förväntar vi oss en lägre prisök-
ningstakt 2024. Under året ser vi fram emot
flera stora internationella kongresser och
idrottsevent, däribland fotbolls-EM i Tysk-
land, som kommer att driva högre efterfrå-
gan. I kombination med vårt fokus på ökad
kostnadsoptimering bör det leda till ökad
produktivitet och förbättrad lönsamhet.
Aldert Schaaphok
SVP, Director Interna-
tional Operations
Fördelning avtalstyp
Antal rum
Franchise, 55%
Managementavtal, 25%
Oberoende varumärke, 20%
Fördelning samarbetspartner
Antal rum
Hilton, 34%
Oberoende varumärke, 29%
Radisson Blu, 12%
Holiday Inn, 8%
Novotel, 8%
Indigo, 5%
Crowne Plaza, 5%
Fördelning destination
Antal rum
Internationell, 64%
Inhemsk, 21%
Regional, 15%
Byggandet av Bryssels största hotell
Under 2021 slutförde vi en genomgripande renovering av DoubleTree by Hilton
Brussels City. Övertygade om hotellets potential påbörjade vi under 2022 en
omfattande utbyggnad med ytterligare cirka 150 rum, vilket kommer att göra
hotellet till Bryssels största med totalt cirka 500 rum.
Dessutom bygger vi en ny stor kongressal, ytterligare konferensrum samt
en stor takterass med restaurang och bar.
Utbyggnaden kommer att uppfylla hållbarhetskriterierna enligt BREEAM
och väntas stå klar under 2025.

===== SIDA 35 =====

Miljö och klimat i egen drift
Förnyelsebar energi och solceller
Pandox har som mål att öka användningen av förnybara
energikällor, särskilt inom Egen drift där företaget har direkt
möjlighet till påverkan. Under 2023 var andelen förnybar
energi 41 (50) procent av den totala energianvändingen i Egen
drift. De förnybara energikällorna bestod av el från vind- och
vattenkraft samt från egna solceller. Pandox ambition är att
installera solceller på minst 50 procent av hotellen senast år
2025. Idag har fem av hotellen solceller och två har solpaneler
för värmeproduktion. T otalt producerade Pandox cirka 1 912
(1 575) MWh egen el under 2023.
Gröna investeringsprogram i nytt format
Pandox har mellan 2019 till 2023 genomfört två gröna inves-
teringsprogram med fokus på energieffektivisering i 16 av
Pandox 20 fastigheter i egen hotelldrift. Målsättningen var
att minska gas med 21procent, elektricitet med 25 procent,
vatten med 23 procent och CO2 med 18 procent. Utfallet blev
en minskning av gas med 18 procent, elektricitet med 19 pro-
cent, vatten med 24 procent och CO2 med 20 procent. Anled-
ningen till att inte full effekt uppnåddes för gas och elektricitet
säkerställa effektivitet i fastigheten och öka kunskapen och
engagemanget för miljöarbetet internt. Pandox arbete med
certifiering har effektiviserats allteftersom lärdomar dras av
tidigare processer.
Pandox har som mål att BREEAM In Use-certifiera samtliga
hotellfastigheter inom Egen drift senast år 2030 med ambitio-
nen att uppnå betyget V ery Good. Vid årsslutet 2023 var 12
av 20 fastigheter inom Egen drift certifierade på denna nivå.
Under året har vi fokuserat på att förbereda sju fastigheter för
recertifiering under 2024 samt på att genomföra förstudier
på sex fastigheter som planeras certifieras. Fastigheterna är
belägna i Tyskland, Belgien, Finland och Storbritannien.
En annan målsättning är att även hotelldriften ska vara
tredjepartscertifierad. För hotellfastigheterna inom Egen drift
ska dessa vara miljöcertifierade enligt Green Key senast två
år efter driftsövertagande, om inte annan relevant miljöcer-
tifiering redan finns. Green Key-certifieringen är en ledande
standard för miljöansvar och hållbar drift inom turistnäringen.
Certifieringen säkerställer att miljöåtgärder genomförs som
leder till minskad energi- och vattenanvändning, använd-
ning av förnybar el, källsortering och återvinning samt inköp
av miljömärkta rengöringsmedel och ekologiska livsmedel.
Dessutom ska hotellen arbeta med socialt ansvarstagande
samt kommunikation och samverkan med gäster och andra
intressenter.
Andelen miljöcertifierade hotellfastigheter inom Egen drift
var 16 (19) av 20 hotell vid utgången av 2023. Av de 139 hotel-
len inom segment Hyresavtal hade 110 (74) tredjepartsgran-
skad miljöcertifiering av hotelldriften.
Anledningen till förändringen i Egen drift är att två certifie-
rade hotellfastigheter omklassificerades till Hyresavtal och en
hotellfastighet missade att förnya sin certifiering. Dessutom
förvärvades tre nya hotellfastigheter vilka saknade certifie-
ringar. Dessa beräknas bli certifierade under 2024.
Beteendeförändring 2023 jämfört med föregående år
kWh per kvm
beror på förseningar att installera två fastighetsstyrsystem
och renovering av ett pannrum. Detta kommer slutföras
under 2024.
I och med att Pandox Science Based T argets ansökan god-
känts ersätts nu utsläppsmålen med dessa klimatmål och
miljöarbetet går in i en ny fas som inkluderar hela organisatio-
nen. Dessutom har det beslutats att användningen av naturgas
inom Egen drift ska fasas ut i åtta fastigheter. Det är ett stort
steg som kommer innebära viktiga investeringar i infrastruktur
och fastighetsutveckling.
Beteendeförändring; kritiskt för omställningen
För att kunna uppnå klimatmålen krävs beteendeförändring.
Därför har Pandox implementerat en grön modul i det system
där hotelldirektörerna dagligen följer intäkter och gästnätter. I
modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i sex kategorier som
har störst påverkan i Egen drift; energi, vatten, avfall, matavfall,
handdukar & linne samt kemikalier.
Aktiviteter som bedöms ha störst skillnad har kopplats till
respektive kategori. Kategorierna viktas efter väsentlighet i
ett aggregerat index mellan 1 till 10 där ambitionen är minst
nivå 8 år 2024. Den sista december 2023 var genomsnittet 8,4.
Hotelldirektörerna kan på detta sätt tydligt följa upp sina mål
och eventuella avvikelser vilket gör det enkelt att adressera
vilka avdelningar och medarbetare som är ansvariga för olika
aktiviteter. Till sin hjälp har hotelldirektörerna även Pandox
hållbarhetschef i Egen drift samt en hållbarhetscoach per
hotell för support. 25 procent av hotelldirektörernas bonusar
är kopplade till indexet. Detta arbetssätt har redan visat att ett
tydligt fokus och uppföljning medför omedelbara resultat.
Certifiering av hotelldriften
För Pandox är det viktigt att ha ordning och struktur i sina
fastigheter samt arbeta med relevanta frågor inom miljö, soci-
alt och styrning inom hållbarhet. Att miljöcertifiera hotellen
i Egen drift med BREEAM In Use innebär en global kvalitets-
stämpel av tredje part av det arbete som genomförs. Det bidrar
också till fokus på relevanta tekniska nyckelaktiviteter för att
–40
–35
–30
–25
–20
–15
–10
–5
0
5
10
DecNovOktSepAugJuliJuniMajAprilMarsFebJan
Skillnaden mellan 2023 och 2022 beror på beteendeförändring och gröna
investeringsprogram. Den gröna modulen implementerades i april 2023.

===== SIDA 36 =====

Vatten och avfall
Vattenanvändning
Pandox använder kommunalt vatten på alla
sina hotell. Vattenanvändningen på hotell
beror på hotellens beläggning eftersom detta
påverkar mängden duschning och spolning,
samt den diskning, städning och tvättning
som krävs för att hålla verksamheten igång.
Att minska vattenanvändning är följaktligen
en mycket viktig hållbarhetsfråga för Pandox,
särskilt som vissa av hotellen ligger i områden
som klassas som vattenstressade, exempelvis
London och Bryssel.
Pandox arbetar för att minska vattenan-
vändningen på sina hotell genom vatten-
besparande utrustning, till exempel i badrum
och kök, samt genom att förändra medarbe-
tarnas och gästernas beteenden kring vatten-
konsumtion. Majoriteten av hotellen i Pandox
Egen drift informerar sina gäster om hotellets
ambition att minska vattenanvändningen
och ger dem möjlighet att bidra, exempelvis
genom att duscha kortare tid och välja bort
dagligt byte av handduk och lakan.
Pandox har mätsystem för vattenanvänd-
ning på de hotell som ingår i Egen drift. Med
hjälp av undermätare har vattenläckor larmats
och kunnat åtgärdas direkt. Exempel på vat-
tenläckor som förekommit är i rör, toaletter
och handfat, men även duschar och vattenkra-
nar som gäster lämnat på. Vattenläckagesyste-
men upptäcker och åtgärdar uppskattningsvis
mellan 6 till 9 läckor per månad.
I Pandox två gröna investeringsprogram
var ett av målen att minska vattenanvänd-
ningen med 23 procent mellan 2019 och 2023
i 16 hotell. Utfallet blev 24 procent.
Läs mer om vattenanvändning på sida 111.
Avfall och återvinning
Pandox vill uppmuntra till ett mer cirkulärt
tänkande i materialval och avfallshantering.
Inom Pandox egen hotellverksamhet genere-
ras avfall främst i form av förpackningar och
emballage från inköpta varor. I hotellköken
genereras även matavfall.
Vid renoveringar och ombyggnationer
genereras avfall både i form av emballage
och genom rivning av befintliga strukturer.
Det gäller för alla typer av bygg- och under-
hållsprojekt som genomförs – oavsett om det
är badrumsrenoveringar, utbyggnader eller
utbyte av tekniska installationer.
Åtgärder för minskat avfall och ökad återvinning
Pandox mål i Egen drift är att minska mäng-
den avfall till 1,0 kg per gästnatt år 2025 och
till EU-nivån 0,6 kilogram per gästnatt senast
år 2030. Under året var denna siffra i genom-
snitt 1,2 (1,2) kg per gästnatt. Det finns även ett
mål relaterat till återvinningsgrad; hotellen ska
återvinna 65 procent senast 2025 och nå EU-
nivån 85 procent 2030. Under 2023 var denna
nivå 57 (53) procent. Denna data inkluderar
15 av 20 hotell där den gröna modulen finns
installerad och tillförlitlig data finns tillgänglig.
Se föregående sida kring beteendeförändring.
Matsvinn utgör i genomsnitt 4–12 procent
av matkostnaderna för hotell. Detta innebär
finansiella förluster, och det bidrar negativt
till växthusgasutsläpp. Pandox arbetar sedan
2019 med ett foodtech-system som kategori-
serar och registrerar all mat som slängs vilket
gör det möjligt för hotell att identifiera vilka
typer av mat som går till spillo, och om avfall
uppstår före eller efter konsumtion. Syftet
är att öka kunskapen kring överproduktion
och förbättra inköpsplaneringen. Dessutom
används olika metoder för att minska mat-
svinn. På frukostbuffén finns till exempel
bulkdispensrar för sylt, smör och honung
istället för engångsartiklar och yoghurtmaski-
ner istället för plastförpackningar.
Pandox mål är att minska matsvinnet med
30 procent per år i de 15 hotellfastigheter som
installerat systemet. 2023 var det genom-
snittliga resultatet 35 procent. Ytterligare tre
hotell kommer installera systemet under 2024.
Exempel på åtgärder som hittills visat sig fram-
gångsrika är användning av T oo Good T o Go
– en app som gör det möjligt för hotell att sälja
överblivna råvaror till ett rabatterat pris – samt
donation av kaffesump till lokala trädgårdar.
Läs mer om avfall på sida 114.

===== SIDA 37 =====

Lokala inköp och kemikaliefri städning
Ekologiska och lokala produkter i hotelldrift
Som ett led i att minska sin klimatpåverkan
följer Pandox upp hur mycket ekologiska
livsmedel, exempelvis kaffe, ägg och certifie-
rad fisk, som köps in i den egna hotelldriften.
Även andelen lokala inköp följs upp. Pandox
jobbar för att aktivt stödja lokala leverantörer
och den lokala ekonomin, samtidigt som en
tillförlitlig leverantörsstyrning upprätthålls;
samtliga hotell i Egen drift, oavsett varu-
märke, får tillgång till en extern leverantörs-
plattform för inköp av mat och dryck. Detta
digitala inköpssystem garanterar att leverantö-
rerna är granskade och minimerar situationer
där mutor kan förekomma. Under 2023 gjor-
des cirka 80 procent av alla inköp via denna
plattform och cirka 20 procent köptes in från
lokala leverantörer.
Pandox har utvecklat en strategi för håll-
bara inköp i Egen drift som formulerats i en
ny inköpspolicy. Syftet är att ge tydlig vägled-
ning för hotellen, leverantörer och centra-
liserade inköpspartners vad gäller krav och
målsättningar inom viktiga inköpskategorier,
bland annat mat. Alla livsmedelsprodukter
som finns tillgängliga ska köpas lokalt och för
produktkategorin kött är vissa ursprungslän-
der uteslutna. Inga produkter får komma från
djur som hållits i bur. Dessutom ska allt kaffe
vara certifierat enligt internationellt godkänd
standard.
Utöver dessa minimikrav innefattar
inköpspolicyn även preferenser, exempelvis
att mat i möjlig utsträckning gärna ska vara
säsongsenlig och ekologisk.
Ett projekt som introducerades i slutet av
2023 är att sju hotell nu inkluderar maträt-
ternas klimatpåverkan i menyerna. Syftet är
att hjälpa gästerna att göra medvetna val med
ambitionen att minska klimatavtrycket. Ytter-
ligare åtta hotell kommer införa detta under
2024. Förhoppningen är att kunna minska
inköp med högre klimatavtryck.
Kemikalier och köldmedier
Kemikalieanvändning på hotell sker främst
vid rengöring och desinfektion, och köld-
medier används i kylar, frysar, luftkonditione-
ringsanläggningar och värmepumpar. Pandox
har under året fortsatt fokusera på att minska
kemikalieanvändning vid rengöring i hotellen
i Egen drift för att minska negativa hälsoeffek-
ter hos anställda och negativ miljöpåverkan.
Under 2023 ökade andelen hotell som
använder kemikalie fri rengöringslösning vid
städning i hotellrummen till 71 (50) procent.
Sju hotell har även börjat använda kemi-
kaliefri lösning i lobbyn, fem i restaurang
respektive kök. Den vanligaste lösningen är
Enozo –en återanvändbar sprayflaska som
innehåller en elektrolytisk cell som förvand-
lar kranvatten till vattenhaltigt ozon för att
rengöra och desinficera. Detta förhindrar både
kemikalieanvändning och avfall från plastflas-
kor. Ambitionen för 2024 är att samtliga hotell
använder kemikaliefri städning.
I Pandox nya inköpspolicy anges minimi-
standarder för inköpta rengöringsprodukter.
Målet är att andelen certifierade miljömärkta
produkter och kemikaliefria rengöringspro-
dukter tillsammans ska utgöra 75 procent av
alla produkter vid slutet av 2024.
Pandox har som ambition att i egen
hotelldrift byta från syntetiska köldmedier
till naturliga köldmedier, såsom koldioxid
eller propan, i de fall där det är möjligt. Detta
för att minska miljö- och växthusgaspåverkan,
såväl från läckage under drift som när gamla
kylar, frysar, luftkonditioneringsanläggningar
och värmepumpar slängs.

===== SIDA 38 =====

Nöjda och trygga gäster
Nöjda hotellgäster är kärnan i Pandox Egen drift. Våra hotell ska också vara säkra
och trygga, både för gäster, anställda och tillfälliga besökare.
Gästnöjdhet är ett av de viktigaste måtten i
Pandox Egen drift, då det visar hur väl hotel-
let lever upp till hotellgästernas förväntningar.
Pandox målsättning för hotell i Egen drift är
att minst 80 procent av hotellgästerna skulle
kunna tänka sig att rekommendera hotellet
till andra. Gästbeläggningen ökade i Egen drift
med i genomsnitt 7 procent till 65 procent
under 2023. Gästnöjdheten ökade under
samma period med 1 procent till 84 (83)
procent enligt Pandox årliga, externt utförda
gästundersökning.
Gästnöjdhet, procentandel
0
20
40
60
80
100
202320222021
%
848382
Gästen i centrum
Några av de saker som skapar nöjda hotell-
gäster är personligt bemötande, individuell
uppmärksamhet och trygghet; värderingar
som genomsyrar Pandox hotellverksamhet.
Naturligtvis är kontinuerligt hög kvalitet i ser-
vice och produktleverans i kombination med
prisvärdhet också viktiga parametrar, men
även samhällsengagemang och miljöarbete
blir allt viktigare för våra gäster.
Det händer allt oftare att konferensbokare
och affärsresenärer ställer krav på att hotellen
ska vara miljöcertifierade och att de kan redo-
visa utsläpp av växthusgaser per gästnatt, och
även vissa som reser privat visar intresse för
detta; en tydlig indikator på att klimatfrågan
blivit en del av samhällsmedvetandet.
Hälsa, säkerhet, gästintegritet
och datasäkerhet
Att värna om gästernas hälsa och
säkerhet, och även deras personliga
integritet och datasäkerhet är en
självklarhet på Pandox, och något
som tas på största allvar. Läs mer om
hur vi jobbar med dessa frågor på
sida 123.

===== SIDA 39 =====

En inkluderad och
jämställd arbetsplats
Jämställdhet och inkludering
På dagens arbetsmarknad möts fem genera-
tioner vilket kräver ny kunskap kring inklu-
derande ledarskap; både för att attrahera
nya talanger, och för att behålla existerande.
Vårt mål är att vara ett ledande företag inom
jämställdhet och inkludering.
En strategi genomsyrad av olika perspektiv
Pandox genomförde under våren 2023 en
medarbetarundersökning med fokus på mång-
fald och inkludering. Resultaten visade att 87
procent upplever att de känner sig inkluderade
på arbetsplatsen. Syftet med undersökningen
var att mäta Pandox utgångspunkt och den var
central i framtagandet av bolagets mångfalds-
och inkluderingsstrategi. Undersökningen
kommer även vara en referenspunkt för vidare
utveckling och uppföljning inom området. I
maj lanserades Pandox mångfalds- och inklu-
deringsstrategi som tagits fram i nära samarbete
med företagets externa strategiska partner.
Strategin bygger både på expertis och forskning
samt interna perspektiv. Det senare säkrades
genom workshops med tre olika grupper: En
ämnesspecifik styrgrupp med representanter
från ledningsgruppen, en grupp med samtliga
hotelldirektörer i Egen drift, och en grupp bestå-
ende av representativa personalgrupper från
hotellen. Resultatet är en kärnstrategi som är väl
förankrad att möta de faktiska behoven och ger
både verksamheten och huvudkontor rätt stöd
för att kunna uppnå sina mål.
Högst 60 procent av
en könsidentitet
Målet är att uppnå och bibehålla
en arbetsstyrka där max 60 procent
utgörs av personer med samma
köns identitet.
Resultat 2023: 51 procent kvinnor och
49 procent män
Alla medarbetare ska
känna sig inkluderade
Det är vår fasta övertygelse att alla
ska känna sig inkluderade på jobbet.
Detta mål kommer att följas noga
genom årliga medarbetarundersök-
ningar med fokus på mångfald och
inkludering. Inget fall av diskrimine-
ring rapporterades under 2023.
Resultat 2023: 87 procent
En eller flera lokalt
anpassade mål för socialt
marginaliserade grupper
För att tillmötesgå behov på olika
marknader introducerar vi nya, lokalt
anpassade mål som samtliga hotell i
Egen drift och huvudkontoret kommer
implementera. Målen kommer inriktas
på socialt marginaliserade grupper
inom den lokala gemenskapen, exem-
pelvis etniska minoriteter, äldre, eller
personer med funktionsvariationer.
Resultat 2023: 94% har satt SME mål
PANDOX STRATEGI FÖR MÅNGFALD OCH INKLUDERING OMFATTAR TRE KONKRETA MÅL:
Hälsa & väl-
befinnande
T alang
Mångfalds-
&
inkluderings-
motiv
för Pandox
Rätt sak
att göra
Employer
branding
Resultat-
påverkan

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Affärssegment
Hyresavtal
Egen drift
Attraktiv och jämställd
arbetsplats
Marknad och trender
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
A TTRAKTIV OCH JÄMST ÄLLD ARBETSPLA TS PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 38

===== SIDA 40 =====

HOTELISM BY PANDOX
Marknad
och trender
Pandox har en bred geografisk
närvaro med hotellfastigheter i 90
städer i 12 länder. Vi finns fram-
förallt i städer där inhemsk och
regional efterfrågan dominerar.
Våra hotellfastigheter är stora och
mångsidiga och attraherar både
affärs- och fritidsefterfrågan.

Leonardo Glasgow
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 39

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Trender
Hotellmarknadsdagen 2023
Här finns Pandox
Marknadsstruktur
Marknadsöversikt
Pandoxaktien
Fastigheter
Styrning
Finansiellt

===== SIDA 41 =====

Trender i hotellmarknaden
• Världen växer ekonomiskt
och antalet människor ökar.
• Den globala medelklassen
växer stadigt.

Ett ökat välstånd leder till ett
ökat resande, vilket i sin tur
ökar efterfrågan på hotellrum.

Vi erbjuder hotellfastigheter
och hotellprodukter där
hotelloperatörer kan bedriva
sin verksamhet.
En större och rikare värld
• När materiella behov har mät-
tats blir upplevelser viktigare.
• Människor värdesätter sin fri-
het mer än innan pandemin.

Människor reser av fler anled-
ningar än tidigare. Det kräver en
ökad förståelse för drivkrafterna
hos olika efterfrågesegment och
hur man anpassar hotellproduk-
ten till dem.
Vi utvecklar löpande våra hotell-
produkter för att attrahera olika
typer av efterfrågan baserat på
marknadens, mikrolägets och
hotellfastighetens specifika
förutsättningar.
Upplevelser i fokus
• Resande sker på nya villkor.
• En gäst kan börja sin resa
som affärsresenär och
avsluta den som fritids-
resenär, eller omvänt.

När hotellgästen går in och ut
ur olika roller under en och
samma resa ställs nya krav på
hotellprodukten och gästupp-
levelsen.
Vi arbetar med olika strategier
för att maximera intäktsström-
marna i varje enskild hotell-
fastighet, till exempel genom
flexibla rumskoncept och ett
attraktivt serviceutbud.
Gästen har flera roller
• Kraven på en problemfri
gästresa är höga.
• Digitaliseringen ställer också
nya krav på gästupplevelsen.

Dagens hotellgäst vill maximera
sina positiva upplevelser, oav-
sett om man reser på fritiden
eller i tjänsten. Hotell är inte
längre bara en plats för övernatt-
ning utan en del av en livsstil.
Vi utforskar och testar ständigt
nya sätt att förbättra gästupp-
levelsen. Här är vårt ekosystem
av partnerskap och relationer
en stark konkurrensfördel.
En problemfri gästresa
• Kunskapsnivån ökar och
därmed förväntningarna på
ESG-fokus hos företag.
• Nya krav på transparens och
uppfyllande av Parisavtalet.
• Förändrad praxis hos investe-
rare och banker.
• Att integrera hållbarhet i den
övergripande affärsstrategin
är en nödvändighet.
• Biologisk mångfald och trans-
parens i värdekedjan får allt
större betydelse.
Få Science Based T argets god-
kända, göra en biodiversitets-
analys och rapportera med
utgångspunkt i ESRS redan
innan det blir ett krav: Hållbar-
het står högt på agendan.
Hållbarhet och värderingar
Hur sker
förändringar
Påverkan på
branschen
Så svarar
Pandox
Geopolitik och deglobalisering
De geopolitiska skiften som nu sker i världen innebär både hot och möjligheter för hotellsektorn. Geopolitiska spänningar är i sig inget nytt, men de konflikter och krig som följer i deras spår
är det. Det var med detta i åtanke som vi formulerade temat för Hotellmarknadsdagen 2023: ”Hotellmarknaden i en polariserad värld”. Vad innebär de aktuella geopolitiska förändringarna och
konflikterna för hotellefterfrågan, hotellgästernas förväntningar och hotelltransaktioner? Läs mer på efterföljande sidor.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Trender
Hotellmarknadsdagen 2023
Här finns Pandox
Marknadsstruktur
Marknadsöversikt
Pandoxaktien
Fastigheter
Styrning
Finansiellt
TRENDER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 40

===== SIDA 42 =====

Hotellmarknaden i en polariserad värld
Årets tema på vår årliga Hotellmarknadsdag var ”the hotel market in a multi sphered
world” med fokus på pågående geopolitiska skiften och dess effekt på hotellefterfrågan,
hotellgästens krav på hotellprodukten och trender på hotelltransaktionsmarknaden.
Hotell som investering
– fyra trender
William Duffey, chef för EMEA Hotels &
Hospitality Capital Markets, JLL, presen
terade sin syn på globala gränsöverskri
dande hotellinvesteringar. Här är hans
viktigaste medskick.
1 Gränsöverskridande hotellinvesteringar
har bidragit till 20 procent av den årliga
globala hotellikviditeten.
2 Ökade spänningar består, vilket
sannolikt kommer att påverka gränsöver-
skridande investeringar.
3 Utgående kapital från Indien kommer
sannolikt att öka marginellt under den
närmaste framtiden.
4 Europa är starkt beroende av utländska
hotellinvesteringar.
Är Edinburgh mer populärt
än Taylor Swift?
Robin Rossmann, vd för STR International,
delade insikter om var hotellbranschen
befinner sig. Han gjorde det genom att
ställa frågor till publiken om huruvida hans
påståenden var fakta, fiktion eller framtid.
1. Har den europeiska hotellmarknaden
återhämtat sig efter pandemin?
2. Har den europeiska tillväxten för hotell-
sektorn varit långsammare än i USA?
3. Är Edinburgh mer populärt än T aylor
Swift?
4. Har hotellens vinster återhämtat sig efter
pandemin?
5. Presterar hållbara hotell bättre än andra?
Svar: 1. Fakta 2. Fiktion 3. Fakta 4. Fakta 5. Framtid
Att frodas i kaos
Dr. Kjell A. Nordström, ekonom, författare och rådgivare och Per Schlingmann,
strateg, författare och entreprenör har genom flera böcker utforskat hur männi
skor kan vända utmaningar till möjligheter.
– I mitten av 2000-talet levde vi våra liv
som om det inte fanns någon morgon-
dag. På något sätt trodde vi att vi hade
nått slutet på lågkonjunkturer och kriser,
säger Kjell A. Nordström.
Men den världen tog abrupt slut i bör-
jan av 2020 när pandemin kom. Två år
senare invaderade Ryssland Ukraina, och
i mars 2023 lanserade Open AI Chat GPT.
Samtidigt får vi fler och fler rapporter om
klimatförändringarna. Så vi lever nu i en
era med många kriser.
– Människan är en lat apa. Men vi kan
också få mycket gjort om trycket är till-
räckligt högt. Se bara på vad som hände
i början av pandemin. Vi började arbeta
hemifrån, e-handlade och tog enorma
kliv framåt. Så vi kan också se dessa
kriser som en stor möjlighet, säger Kjell
A. Nordström.
För att bedöma vad som kommer
att hända i framtiden pekar Nordström
och Schlingmann på bilindustrin. Efter-
som det är en mycket konkurrensutsatt
bransch har den i nästan 80 år kunnat
sätta standarden för framtiden. Ett exem-
pel är LEAN, en produktionsideologi som
introducerades av T oyota på 1960-talet
och som senare kom att sätta standarden
för andra branscher. Även i personali-
sering av produkten var bil industrin
ledande under 1980-talet.
– Så om vi tittar på fordonsindustrin
idag är den största trenden utan tvekan
greenification. När till och med V olkswa-
gen blir grönare betyder det något, säger
Kjell A. Nordström.
Eventet går att se i efterhand
via pandox.se

===== SIDA 43 =====

”Vi ser att människor spenderar ungefär
lika mycket på resor som före pandemin”
David Goodger, Managing Directior för T ourism Econo
mics, Oxford Economics, talade om trender och utsikter
för besöksnäringen.
Vart är marknaden på väg ur ditt perspektiv?
– För två år sedan var vi väldigt pessimistiska. Men det
som har hänt sedan dess är faktiskt ganska positivt. Till-
växten har överträffat förväntningarna med råge och i år
ser vi en global tillväxt på cirka 2–3 procent. Det är mycket
bättre än förväntat. Betyder det att vi är mer positiva nu
när vi blickar in i framtiden? Nej, inte nödvändigtvis. Jag
skulle säga att vi bör ha en försiktig optimism.
David Goodger ser dock att tillväxten 2024 kommer
att bli lägre än förväntat. En av de största utmaningarna
för det kommande året och framåt är de höga räntorna,
och han förväntar sig att de kommer att förbli höga under
en tid framöver. Men det finns också andra risker. En av
dem är den geopolitiska utvecklingen.
En optimistisk faktor att ta hänsyn till är att hushållen
fortfarande har besparingar kvar efter pandemin, och det
kan motverka den nedåtgående trenden.
– Vi ser att många lägger sina besparingar på resor och
att det finns ett starkt behov av att komma ut och upp-
leva nya saker. Om vi tittar på hur människor reser ser vi
också att inrikes och internationella resor är tillbaka. Så
det har varit en tydlig återhämtning. Idag ser vi att männi-
skor spenderar ungefär lika mycket på resor som före
pandemin.
”Generationsväxlingen innebär både
möjligheter och utmaningar”
Gilda PerezAlvarado pratade om sin nya roll som
Group Chief Strategy Officer på Accor som inneburit
att hon har flyttat från USA till Europa.
Vad är den största skillnaden mellan att arbeta i USA
och i Europa?
– Jag skulle säga att det är en stor skillnad. USA är en
kommersiell maskin. Allt handlar om affärer och hur man
tjänar pengar. Efter många år i USA ville jag ha ett nytt
perspektiv och sammanhang. Jag ville vara en del av en
verksamhet och en kultur som var mer personlig, vilket
den är i Europa.
Ser du också en skillnad mellan USA:s och Europas
perspektiv på klimatkrisen?
– Ja, det finns en stor skillnad i styrelserummen. Ur ett
lagstiftningsperspektiv ligger EU miltals före. Men jag
är säker på att USA kommer att komma ikapp.
Vad är din allmänna syn på hotellmarknaden idag?
– Vi har en hel del geopolitiskt buller för tillfället på de
utvecklade marknaderna. Och jag tror att många ser att de
kan få bättre avkastning på sina investeringar i andra delar
av världen. Men det finns också mycket intressanta lång-
siktiga trender. Vi har till exempel generationsskiftet som
kommer att påverka hotellmarknaden enormt. Den unga
generationen har ett annat tankesätt, de reser på ett annat
sätt och använder teknik på ett annat sätt. Detta innebär
både utmaningar och möjligheter.
Rapport från frontlinjen
Under den ryska invasionen av Ukraina var T obias
Thyberg, Head of Department for UN policy, Ministry
for Foreign Affairs, stationerad i Kiev som Sveriges
ambassadör.
Kan du berätta om dagen för invasionen?
– Det var en märklig känsla i Kiev den dagen. Amerika-
nerna hade sagt till oss under en längre tid att invasionen
skulle ske, men många länder i Europa trodde inte på det.
Den dagen var jag på väg tillbaka till ambassaden efter
ett möte när telefonen ringde. Det var en representant
för Sverige som sa till oss att ta oss ut ur landet så fort vi
kunde, och om vi inte kunde evakuera skulle vi stanna
inomhus den natten. Så jag samlade teamet och eftersom
vi hade förberett oss på att detta skulle kunna hända hade
vi också gjort en hel del planer. Men vi insåg snart att
planer är värdelösa, men planering är avgörande. Så efter
några improvisationer klarade vi oss.
Tror du att världen kunde ha gjort mer för att förhindra
det som hände?
– Tja, det jag ska säga nu är inte den officiella svenska
regeringens politik, men personligen tror jag att om
Ukraina hade erbjudits en trovärdig plan för EU-medlem-
skap så skulle detta inte ha hänt. Hypotesen att Rysslands
mål alltid har varit att radera ut Ukraina från kartan låg
inte till grund för besluten vid den tidpunkten. Men om
denna hypotes hade ansetts vara sann är jag helt säker
på att världsledarnas beslut skulle varit annorlunda.

===== SIDA 44 =====

Många olika segment
Pandox har en portfölj med hotellfastigheter i 90 städer i 12 länder.
Mer än 80 procent av portföljen – mätt i antal rum – finns i marknader
där regional och inhemsk efterfrågan dominerar.
Kännetecken
• Lägre köpkraft.
• Knutpunkter för inhemskt resande.
• Färre gästsegment representerade.
• Låg RevPAR.

Exempel i Pandox portfölj
Leeds, Sheffield, Jönköping, Örebro,
Sundsvall, Jyväskylä, Kuopio, Bergen, Bodø,
Karlsruhe och Mönchen gladbach.
Diversifiering på flera olika sätt
• Typ av efterfrågan.
• Destinationer.
• Lägen.
• Varumärken.
• Hotellprodukter.
Portföljtänk minskar risken
Genom att kombinera olika marknader,
typer av efter frågan och varu märken balan-
serar vi svängningar på enskilda marknader.
Kännetecken
• Varierande köpkraft.
• Knutpunkter för regionalt och inhemskt
resande med vissa internationella inslag.
• Flera gästsegment representerade.
• Medelhög RevPAR.

Exempel i Pandox portfölj
Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Haag,
Köpen hamn, Stockholm, Oslo, Helsingfors,
Manchester, Edinburgh, Birmingham och
Basel.
Kännetecken
• Stark köpkraft.
• Knutpunkter för internationellt resande.
• Alla gästsegment representerade.
• Hög RevPAR.

Exempel i Pandox portfölj
London, Amsterdam, Montreal, Bryssel,
Berlin, Wien och Dublin.
43% 41%
Pandoxfakta
17 hotell
5 639 rum
Pandoxfakta
64 hotell
15 468 rum
Pandoxfakta
78 hotell
14 744 rum
16%
Andel av
totalt antal
rum
Andel av
totalt antal
rum
Andel av
totalt antal
rum
Internationella städer Regionala städer Inhemska städer T otal portfölj

31 december 2023
Rum per läge
Stadskärna, 61%
Ringled, 16%
Flygplats, 10%
Resort, 5%
Mässområde, 4%
Företagspark, 4%

===== SIDA 45 =====

Höga inträdesbarriärer
Pandox är en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi är en aktiv och engagerad ägare baserad på djup
hotellkunskap. Med en väldiversifierad hotellfastighetsportfölj, god tillgång till finansiering och ett stort
internationellt nätverk av affärspartners är vi en attraktiv samarbetspartner i hotellmarknaden.
Goda förutsättningar för Pandox …
Stor och
fragmenterad
marknad
Hotellfastighetsmarknaden i Europa är fragmenterad. Pandox, som är en av
de största aktörerna, har en samlad marknadsandel om knappt en procent,
mätt i antalet rum på de marknader där företaget är etablerat. Konkurrerande
hotellfastighets bolag är sällan internationella specialister utan oftast finan-
siella aktörer eller nationella fastighetsbolag med olika fastighetstyper i port-
följen. T otalt rör det sig om en handfull konkurrenter på respektive marknad,
varav endast ett fåtal är aktiva på flera marknader.
Svårt att kopiera Inträdesbarriärerna på hotellfastighetsmarknaden är höga. Hotellfastigheter
har tydliga särdrag och det krävs omfattande specialistkompetens och bety-
dande kapital för att skapa en portfölj med attraktiv risk- och avkastningspro-
fil. En väl inarbetad hotellfastighet i ett strategiskt läge har naturliga konkur-
rensfördelar som är svåra att kopiera. En diversifierad hotellfastighetsportfölj
är ännu svårare att kopiera då det krävs betydande kapital, ett långsiktigt
perspektiv och en internationell närvaro.
Specialistkunskap
avgörande
I takt med att stora hotellkedjor blir mer varumärkesorienterade ökar behovet
av specialiserade hotellfastighetsägare och starka operatörer. Det beror på att
det varumärkeslöfte som ges i digitala kanaler måste omsättas till en positiv
gästupp levelse i en fysisk miljö på hotellet. Det kräver kunskap om hur en
attraktiv hotellprodukt skapas genom en kombination av effektiv drift och
värde skapande investeringar. Här har skickliga operatörsbolag gradvis flyttat
fram positionerna.
Diversifiering skapar
möjligheter
Pandox internationella närvaro och förmåga att arbeta med alla driftsmodeller
skapar tydliga konkurrensfördelar och till växt möjligheter. Vår kärn affär är att
förvärva, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer
under omsätt nings baserade hyresavtal, där våra hyres intäkter växer i takt
med operatörens omsättning. Vi rör oss fritt över hotellvärdekedjan och kan
även driva hotellverksamhet i egen regi, parallellt med transformativa investe-
ringar, med målet att teckna nya hyresavtal.
… på en hotellmarknad i ständig utveckling
Förändrade
affärsmodeller i
hotellmarknaden
Den internationella hotellmarknaden har genomgått en omfattande struktur-
förändring. Stora internationella hotellkedjor har förändrat sina affärsmodeller
och avyttrat sina hotellfastigheter samt lagt ut driften av hotellen till andra
parter. I stället har de utvecklat olika former av mindre kapitalkrävande asset
light-strategier med fokus på framförallt distribution (bokningar), varumärkes-
utveckling (franchising) och lojalitetsprogram. De stora hotellbolagen har idag
relativt lite att göra med hotellens dagliga drift. Den sköts istället oftast av speci-
aliserade oberoende driftsbolag genom franchise- och managementavtal.
Asset-light kräver
stora volymer för
lönsamhet
I en asset light-strategi består intäkterna primärt av franchise- och boknings-
avgifter. Affärsmodellen kräver stora volymer för lönsamhet. Det övergripande
målet är att öka antalet franchisetagare och rumsbokningar, helst genom egna
distributionskanaler. Affärsmodellen kräver inte bara stora marknadsinveste-
ringar utan också en stadig ökning av antalet rum i portföljen, vilket lett till en
jakt på nya franchisetagare och i vissa fall konsolidering. En bidragande orsak
till utvecklingen är internetbaserade resebyråer (OTA:s) som aggregerar utbud
och matchar efterfrågan med hjälp av effektiv teknik och omfattande
marknads föring.
Färre operatörer
men fler varumärken
Konsolideringen har minskat antalet varumärkesägare medan antalet varu-
märken har ökat. Anledningen är att många hotellkedjor lägger stora resurser
på att diversifiera sina varumärkesportföljer och attrahera kundefterfrågan
i nya segment.
Pandemin har
förstärkt mer än
förändrat
Pandemin har förstärkt redan pågående trender, inte minst intresset för
omsättningsbaserade hyresavtal som balanserar avkastning och risk mellan
fastighetsägare och hyresgäst på ett bättre sätt än fasta hyresavtal. Det har i sin
tur ökat behovet och värdet av djupare kunskap om hotellverksamhet vilket
är positivt för Pandox.

===== SIDA 46 =====

RevPAR (revenue per available room eller
intäkt per tillgängligt rum) är ett centralt
nyckeltal i hotellindustrin och ett viktigt
mått för Pandox. RevPAR är ett mått
på ett hotells – eller i aggregerad form
en marknads – intjäningsförmåga och
beskriver både hur väl det lyckats belägga
sina rum (efterfrågan) och till vilket pris
(betalningsviljan). RevPAR varierar med
ekonomisk aktivitet och efterfrågan från
olika delsegment på resemarknaden samt
strukturella faktorer som till exempel land,
stad, läge, kommunikationer, produkttyp
och utbud i hotellmarknaden. Därutöver
finns flera starka marknadstrender som
stödjer hotellmarknaden som till exem-
pel att människor lägger mer pengar på
upplevelser och gärna reser oftare.
Se avsnittet om trender på sida 40.
Daglig bevakning och analys
RevPAR är en del av Pandox affärsuppfölj-
ning. I affärssegmentet Hyresavtal sker
uppföljning av RevPAR löpande medan
den i Egen drift sker dagligen inom ramen
för det arbete som görs av hotellen och
Pandox Revenue Management Centre i
Bryssel. Den enskilde operatörens förmåga
och prestation gör stor skillnad. Baserat
på systematisk affärsanalys diskuterar
Pandox olika möjligheter att stötta
operatören i arbetet med att utveckla och
förädla hotellprodukten för att på så sätt
öka lönsamheten för operatören och öka
hyresintäkterna för Pandox.
Marknader med olika karaktär
Pandox har verksamhet på hotellmark-
nader med olika karaktär och förutsätt-
ningar, vilket också avspeglas i RevPAR
och därmed styr vilken typ av hotellin-
vesteringar som är möjliga att göra med
lönsamhet. Ju högre RevPAR desto större
utrymme för Pandox att göra värde-
skapande investeringar.
Internationella destinationer som
London och Amsterdam har en hög andel
internationell efterfrågan och god efter-
frågan i alla delsegment. Regionala städer
som Stockholm, Köpenhamn, Manchester,
Köln och Hamburg har ett mindre
internationellt inslag men en generellt
god efter frågan från alla delsegment.
Inhemska städer som Leeds, Linköping
och Kuopio har ett större beroende av
inhemsk efterfrågan och enstaka del-
segment. Dessa är dock i regel stabila i sin
utveckling över tid och mindre beroende
av större globala skeenden.
Sammantaget har Pandox en tydlig
efterfrågebalans i portföljen med god risk-
spridning mellan olika typer av marknader,
länder och destinationer.
Se avsnittet ”Här finns Pandox” på sida 43.
Stark RevPAR-utveckling 2023
2023 var ytterligare ett år av återhämt-
ning för hotellindustrin med god efter-
frågan, hög betalningsvilja för hotell-
övernattningar och framför allt ett ökat
internationellt resande. Detta samman-
taget har lett till att RevPAR för Pandox
översteg de nivåer som noterades under
2019.
RevPAR – ett centralt nyckeltal
RevPAR kan användas på flera sätt:
1. Som en temperaturmätare på hotell -
konjunkturen
2. Som ett mått på hur en hotellmarknad presterar
3. Som ett mått på hur ett hotell presterar i sin
marknad
Så fungerar RevPAR
Om det genomsnittliga rumspriset är 1 000 SEK
och beläggningsgraden är 70 procent så är RevPAR
700 SEK (1 000 x 0,70 = 700). Ett hotell med 200
rum har därmed en årlig rumsintäkt på
51 100 000 SEK (700 x 200 x 365). Till detta kom-
mer övriga intäkter som till exempel mat, dryck
och konferens som per definition inte ingår i
RevPAR-begreppet.
Från RevPAR till hyresintäkt
Pandox hyresavtal är omsättningsbaserade där en
viss procentandel av hotellets intäkter blir Pandox
hyra. Procent andelen är normalt sett högre för
hotell- och konferensrum och lägre för mat och
dryck samt övriga intäkter. Skillnaden förklaras av
att lönsamheten, och därmed hyresbetalnings-
förmågan, är högre för logi än restaurang.
Om hyran i ovanstående fall utgår med 35 pro-
cent av rumsintäkten blir hyresintäkten för Pandox
17 885 000 SEK (51 100 000 x 0,35). Därutöver till-
kommer normalt sett andra intäkter som i vissa
fall kan vara betydande. Det innebär att Pandox
faktiska hyrestillväxt kan vara både högre och lägre
än marknadens RevPAR- tillväxt.
Kommentar: Net RevPAR, som tar hänsyn till kostnader för kundanskaffning, till exempel distribution och marknadsföring, är ett mer relevant mått för en hotell operatör.

0
5
10
15
20
25
30
35
Oslo
Helsingfors
Dublin
ManchesterKöpenhamn
Berlin
StockholmFrankfurtEdingburghAmsterdam
Bryssel
11,8
7,9
4,2
14,715,816,416,5
18,8
29,3
32,4
25,3
%
Nyckelmarknader (RevPAR-tillväxt
2023 jmf 2022)
MARKNADEN 2023
Positivt år för europeisk hotellmarknad
2023 var ytterligare ett år av återhämtning för
hotellindustrin med både god beläggning- och
snittprisutveckling på Pandox marknader. Vi
noterade förbättrad efterfrågan inom alla seg-
ment, hög betalningsvilja för hotellövernatt-
ningar och framför allt ett ökat internationellt
resande.
• För Norden som helhet noterades bäst utveck-
ling i Norge som en följd av god snittprisut-
veckling, speciellt i Oslo. I Finland presterade
regionala marknader på goda nivåer medan
Helsingfors drog ner landet som helhet, delvis
förklarat av ny hotellkapacitet, dels lägre efter-
frågan från framför allt Asien.
• Fortsatt förbättrad mäss- och kongressrelaterad
efterfrågan noterades i Tyskland under året,
vilket var särskilt positivt för ”mässtäder” som
Düsseldorf, Hannover, Frankfurt och Köln.
• Irland och UK Regional (exklusive London)
uppvisade starka tal under 2023 med snittpris
som huvudsaklig tillväxtmotor. London och
Edinburgh såg den starkaste tillväxten i belägg-
ning 2023.
• Bryssel, Amsterdam och Dublin var också typ-
exempel på marknader som under 2023 gynna-
des av ökat internationellt resande, i synnerhet
från Nordamerika.

===== SIDA 47 =====

Aktien och kapitalmarknaden
SEK
0
100
200
300
400
500
202320222021202020192018201720162015
Källa: Modular Finance
Pandox, B OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
PANDOXAKTIENS TOTALA VKASTNING
18 juni 2015–31 december 2023
PANDOXAKTIEN OCH EPRA NRV PER AKTIE
18 juni 2015–31 december 2023
Kontaktinformation
Substansvärdet viktigt vid värdering av fastighetsbolag
Värdering av ett fastighetsbolag grundas normalt på substans-
värdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden mellan fastighets-
portföljens marknadsvärde och nettoskulden. I de flesta
fastighetsbolag finns också derivat, skattefordringar och
skatteskulder som påverkar substansvärdet. Premie är när
börsvärdet är högre än substansvärdet och rabatt är när
börsvärdet är lägre än substansvärdet.
Se sida 141 för definition av Pandox substansvärde enligt EPRA NRV .
Pandox totalavkastning över tid
Pandoxaktiens totalavkastning under 2023 var 29 procent.
Räknat från aktiens första handelsdag, den 18 juni 2015,
uppgick total avkastningen vid årets slut till 60 procent.
SEK
Kurs Pandox B EPRA NRV per aktie (” spot”, senaste föregående kvartal)
0
35
70
105
140
175
210
245
280
315
350
decjuni
2023
decjuni
2022
decjuni
2021
decjuni
2020
decjuni
2019
dec juni
2018
dec juni
2017
dec juni
2016
dec juni
2015
Rabatt
Premie
Anders Berg
SVP, Communications & IR
+46 760 95 19 40
anders.berg@pandox.se
Erik Ax Rabaeus
Director, Communications & IR
+46 707 13 77 06
erik.ax@pandox.se
ÅRSST ÄMMA
Pandox AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 10
april 2024. För information om årsstämman och for-
merna för dess genomförande, besök pandox.se.
Årsstämmokalender
Avstämningsdag för årsstämma 2 april 2024
Årsstämma 10 april 2024
FÖRSLAG TILL UTDELNING
Styrelsen föreslår årsstämman 2024 att en utdelning
om 4,00 (2,50) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka
735 (460) MSEK, lämnas för räkenskapsåret 2023.
FINANSIELL KALENDER
Årsstämma 2024 10 april 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 25 april 2024
Delårsrapport april–juni 2024 12 juli 2024
Delårsrapport juli–september 2024 24 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024 6 februari 2025
Pandox B-aktier är sedan juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm, Large cap. Pandox mål
är att förse kapitalmarknaden med öppen, tillförlitlig och korrekt information om företagets
verksamhet och finansiella utveckling i syfte att möjliggöra en rättvisande värdering av aktien.

===== SIDA 48 =====

Enbart hotellfastigheter
Vi investerar enbart i hotellfastigheter och
skapar värde genom ett aktivt och enga-
gerat ägande. Vi har djup hotellkunskap
och lång erfarenhet av alla driftsmodeller
på hotellmarknaden, vilket ger oss både
flexibilitet och handlingsutrymme.
Omsättningsbaserade hyresavtal
Vi har långa omsättningsbaserade hyresavtal
med god garanterad miniminivå med skickliga
hotelloperatörer. Vi delar både ”uppsidan”
i en växande hotellmarknad och ”skydd på
nedsidan” i en sämre hotellmarknad med
våra hyresgäster.
Låg refinansieringsrisk
Vi har enbart bankfinansiering. Vi har
starka och långa relationer med våra
långivare och refinanseringsrisken är
låg. En hög andel räntesäkringar skapar
också förutsägbarhet i räntekostnadernas
utveckling.
En global & växande marknad
Vi är verksamma inom resor och turism
– en global och dynamisk bransch med
starka strukturella tillväxtfaktorer.
1 2 3
6
Högre direktavkastning &
längre hyresavtal
Vår portfölj har ett genomsnittligt direkt-
avkastningskrav på 6,24 procent, vilket
är betydligt högre än vår genomsnittliga
räntekostnad, och våra hyresavtal har
en WAUL T på 15 år.
Investeringar för tillväxt
& ambitiösa hållbarhetsmål
Vi har en lönsam projektportfölj som ökar
vår organiska vinst- och värdepotential de
närmaste åren. Vi investerar i klimatomställ-
ningsprojekt med god avkastning i hotell-
fastigheterna.
4
5
Sex snabba – Pandox som investering
Quality Grand, Borås

===== SIDA 49 =====

Analytiker som följer Pandox
ABG Sundal Collier
Fredrik Stensved
Markus Henriksson
Carnegie
Fredric Cyon
Erik Granström
DNB
Simen Mortensen
Niklas Wetterling
Handelsbanken
Johan Edberg
Oscar Lindqvist
Kepler Cheuvreux
Albin Sandberg
Green Street
Edoardo Gili
Hållbarhet ranking
• CDP rankad A-
• Financial Times Europe’s Climate Leaders
• ESG100 rankad A
• Brons i 2023 EPRA Sustainability Best Practices
Recommendations Award
Dialog med analytiker
Fråga: Hur har efterfrågemixen sett ut 2023
jämfört med 2019?
”Det regionala och inhemska resandet är högre än innan
pandemin. Det internationella resandet, större möten och
konferenser har dock inte återhämtat sig fullt ut. Samman-
taget har beläggningsgraden under 2023 legat något under
2019 medan snittprisutvecklingen har varit mycket stark
vilket lett till att RevPAR överstigit 2019 års nivåer.”
Fråga: Cash earnings minskade något under 2023 trots
rekord i intäkter och driftnetto. Hur ska man tänka
om utvecklingen för cash earnings framåt?
”För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmark-
naden med stöd av en stark eventkalender i Tyskland med
fotbolls-EM i juni-juli och stabila marknadsförutsättningar i
övriga marknader. Lägre inflation och förhoppningsvis även
lägre räntor bör ha en positiv effekt på hushållens konsum-
tionsutrymme samt även kunna mildra effekterna av en
eventuellt försvagad arbetsmarknad och lägre sysselsättning.”
Fråga: Hur ser ni på er kapitalallokering kommande år?
”Vi har en betydande verktygslåda för värdeskapande och
har en tydlig process för kapitalallokering baserat på förvän-
tad avkastning. Basen är det löpande arbetet tillsammans
med våra hyresgäster för att utveckla hotellprodukterna och
öka värdet i hotellfastigheterna. Portföljoptimering, genom
förvärv och avyttringar när det är möjligt, är också en viktig
del. Tillsammans lägger dessa grunden för tillväxt i cash
earnings och skapar utrymme för utdelning till aktie ägarna
i linje med vår finansiella policy.”
Fråga: Varför har ni bara banklån?
”Givet vår affärsmodell – exponering mot hotellmarknaden,
rörliga hyror och viss säsongsvariation – har banklån med
säkerhet i fastighet visat sig vara den mest stabila och kost-
nadseffektiva finansieringen över tid. Vi har en geografiskt
diversifierad bas av relationsbanker och vår refinansieringsrisk
är låg. Vi har under 2023 refinansierat lån om drygt 15 miljar-
der kronor till längre löptider och till stabila kreditmarginaler.”
Fråga: Vad gör ni på hållbarhetsområdet? Vilka investeringar
planerar ni? Vilken avkastning kan de ge?
”Vi har ökat vårt fokus på hållbarhet de senaste åren. Våra
vetenskapsbaserade klimatmål blev under året godkända
av SBTi och vi har en tydlig plan för hur vi ska nå dem för
Scope 1 och 2. Styrelsen fattade under året beslut om en
investering om cirka 29 MEUR för utfasning av gas och olja,
installation av energieffektiva system samt mer förnybar
energi i Egen drift. Investeringen löper under tre år med en
tvåsiffrig förväntad avkastning. För Scope 3 fortsätter arbetet
med att teckna gröna tilläggsavtal med hotelloperatörer.
Målet är att både minska klimatavtrycket och sam tidigt
hitta en kommersiell överenskommelse som är lönsam
för både oss och hyresgästen.”
Vi har en löpande dialog med analytiker som bevakar Pandox och med investerare som vill
veta mer om Pandox som investering. Här är några av frågorna vi fått under det senaste året.

===== SIDA 50 =====

Aktien och ägarbilden
Noterat på Nasdaq Stockholm
Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stock-
holms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera
alternativa marknadsplatser. Det är andra gången som Pandox
är börsnoterat. Den första gången var 1997–2004.
Kursutveckling och börsvärde
Per 31 december 2023 var sista betalkurs för B-aktien 150,4
(116,40) SEK och det synliga börsvärdet var 16 371 (12 670)
MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som
B-aktierna var börsvärdet 27 651 (21 358) MSEK.
Under 2023 var värdeutvecklingen på Pandox aktien 29
(–20) procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI
index 13 (–23) procent och OMX Stockholm Real Estate PI
index 14 (–45) procent.
Räknat från första handelsdag den 18 juni 2015 hade värdet
på Pandoxaktien vid årsskiftet 2023/2024 stigit med 40 procent
jämfört med 110 procent för OMX Stockholm Real Estate PI
index och 62 procent för OMX Stockholm Benchmark PI
index. Pandox aktiens totalavkastning var under samma
period 60 procent.
Handel och likviditet
Handeln på Nasdaq Stockholm svarade för 37 (35) procent av
all handel i Pandox aktien under 2023. Under året omsattes cirka
45 (48) miljoner B-aktier på Nasdaq Stockholm, motsvarande
cirka 42 (44) procent av utestående B-aktier vid årets slut, till
ett värde om cirka 5 800 (6 300) MSEK. Genomsnittlig dags-
omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick under året till
180 890 (188 413) aktier, vilket motsvarade cirka 23 (25) MSEK
i värde. Handel på andra marknadsplatser än Nasdaq Stockholm
uppgick till 63 (65) procent.
Största aktieägare per 31 december 2023
De tio största registrerade aktieägarna efter röstetal
Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier
Andel av
aktiekapital (%)
Andel av
röster (%)
Eiendomsspar AS 37 314 375 10 144 375 25,8 36,6
Helene Sundt AB 18 657 188 4 912 187 12,8 18,2
Christian Sundt AB 18 657 187 4 312 188 12,5 18,1
AMF Försäkring & Fonder 26 768 296 14,6 8,0
Alecta Pensionsförsäkring 7 287 577 4,0 2,2
Länsförsäkringar Fonder 5 613 502 3,1 1,7
Vanguard 3 571 431 1,9 1,1
Fjärde AP-fonden 3 058 943 1,7 0,9
BlackRock 3 010 302 1,6 0,9
Norges Bank 2 215 504 1,2 0,7
Summa topp 10 ägare 74 628 750 70 894 305 79,2 88,3
Övriga ägare 371 250 37 955 694 20,8 11,7
Summa 75 000 000 108 849 999 100 100
Information sammanställd av Monitor per 31 december 2023.
Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
AKTIEFAKT A
Marknad: Nasdaq Stockholm
Segment: Large Cap
Sektor: Real Estate
Handelssymbol: PNDX B
Antal B-aktier (noterade): 108 849 999
Antal A-aktier (onoterade): 75 000 000
Börsvärde: 27 651 MSEK (A- och B-aktier)
Aktiens volatilitet: 45% (fem år, årsbasis)
Aktiens betavärde: 1,26 (fem år, OMXSPI)
Genomsnittlig dagsomsättning: 180 890 aktier (2023)
Källa: Nasdaq, InFront, Euroclear, Monitor, Pandox.
Per 31 december 2023.
Information sammanställd av Monitor per 31 december 2023.
Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen,
Nasdaq och Millistream.
Ägare per kategori i procent av kapitalet
31 december 2023
Ägare per land i procent av kapitalet
31 december 2023
Svenska institutioner, 29%
Utländska institutioner, 14%
Svenska privatpersoner, 2%
Övriga ägare, 53%
Anonymt ägande, 2%
Norge, 54%
Sverige, 32%
USA, 7%
Övriga, 7%
Nyckeltal
2023 2022
Nyckeltal per aktie, efter utspädningseffekter 1)
T otalt driftnetto, SEK 21,05 18,68
Årets resultat, SEK –3,18 22,94
Cash earnings, SEK 3) 9,48 11,18
Eget kapital, SEK 3) 160,85 167,15
Substansvärde (EPRA NRV), SEK 201,12 205,03
Utdelning, SEK 2) 4,00 2,50
Börsvärde, MSEK 27 651 21 358
Avkastning, Pandoxaktien, % 29 –20
Avkastning OMX Stockholm Benchmark Index, % 17 –23
Avkastning OMX Stockholm Real Estate Index, % 14 –45
Utdelningsandel av cash earnings, % 42,2 22,4
Utdelningsandel av EPRA NRV, % 2,0 1,2
Direktavkastning, % 2,7 2,2
T otalt antal aktier vid periodens slut, tusental 183 850 183 850
1) För definitioner av nyckeltal se sidan 139.
2) För 2023 anges styrelsens förslag till utdelning.
3) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
För fler nyckeltal och jämförelseår se www.pandox.se

===== SIDA 51 =====

HOTELISM BY PANDOX
Fastigheter
Pandox har en stor hotellfastighets-
portfölj bestående av 159 hotell
som drivs under flera driftformer
under en mängd olika varumärken.
Vi har en geografiskt diversifierad
närvaro med hotellfastigheter i
över 90 städer.
Konceptbild utbyggnad Double Tree by Hilton Brussels City

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 50PANDOX ÅRSREDOVISNING 2022 50

===== SIDA 52 =====

Belgien
Hotel Indigo Brussels – City
284 rum Green Key
Safe Guard BREEAM
nhow Brussels Bloom
305 rum Green Key
Hotel Hubert Brussels
100 rum Green Key
BREEAM
The Hotel, Brussels
421 rum Green Key
Safe Guard
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
6% 10 hotell
8% 2 733 rum
8% av marknadsvärdet
Andel av Pandox DoubleTree by Hilton Brussels City
354 rum
Green Key
Safe Guard
Hilton Grand Place Brussels
224 rum
Green Key
IHG Green Engage ISO50001
E
E
E
E
E
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 51

===== SIDA 53 =====

Danmark
Urban House Copenhagen by MEININGER
228 rum
Scandic Copenhagen
486 rum Svanen
Scandic Glostrup
120 rum Svanen
Motel One Copenhagen
200 rum ISO14001, ISO50001 Green Key
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
5% 8 hotell
5% 1 843 rum
6% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
Scandic Hvidovre
207 rum Svanen
Hotel Mayfair Copenhagen
203 rum Green Key
H
H
E
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 52

===== SIDA 54 =====

Finland
Scandic Park Helsinki
523 rum Svanen
Pilot Airport Hotel
109 rum
Hilton Helsinki Strand
190 rum Svanen
Scandic Grand Marina
470 rum Svanen
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
8% 13 hotell
8% 2 902 rum
6% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
Scandic T ampere City
263 rum Svanen
Scandic Kuopio
137 rum Svanen
H
H
H
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 53

===== SIDA 55 =====

Kanada
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
1% 1 hotell
2% 595 rum
1% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
1% 2 hotell
1% 405 rum
2% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
Nederländerna
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
DoubleTree by Hilton Montreal
595 rum Green Key
Safe Guard
Novotel Den Haag World Forum
216 rum Planet 21
DoubleTree by Hilton Montreal
Green Key
Safe Guard
Park Centraal Amsterdam
189 rum
E E
E H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 54

===== SIDA 56 =====

Norge
Scandic Solli
226 rum Svanen
Radisson Blu Hotel, Bodø
191 rum Green Key
Clarion Collection Bastion
99 rum ISO14001
Scandic Sørlandet
210 rum Svanen
Comfort Hotel Bergen
159 rum ISO14001
Scandic Lillehammer
303 rum
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
9% 14 hotell
7% 2 573 rum
5% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
H
H
H
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 55

===== SIDA 57 =====

Sverige
Scandic Grand Örebro
224 rum Svanen
Elite Stora Hotellet Jönköping
167 rum Green Key
Hilton Stockholm Slussen
289 rum Green Key
Vildmarkshotellet Kolmården
213 rum Svanen
Scandic Park Stockholm
203 rum Svanen
Radisson Blu Arlandia
342 rum Green Key
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
26% 42 hotell
25% 9 107 rum
22% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
H
H
H
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 56

===== SIDA 58 =====

1% 1 hotell
1% 206 rum
1% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
1% 2 hotell
2% 639 rum
2% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
Schweiz Österrike
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
NH Collection Salzburg City
140 rum Bioscore

NH Vienna Airport
499 rum Bioscore

Radisson Blu Hotel, Basel
Green Key
Radisson Blu Hotel, Basel
206 rum Green Key
H
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 57

===== SIDA 59 =====

Tyskland
Hotel Pomander Nürnberg
311 rum ISO14040
Dorint Hotel am Dom Erfurt
160 rum Planet 21
Leonardo Royal Köln - Am Stadtwald
150 rum
Holiday Inn Lübeck
159 rum IHG Green Engage Safe Guard
NH München Airport
236 rum ISO14001
Mercure Hotel München Neuperlach Süd
253 rum Planet 21
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
24% 38 hotell
23% 8 361 rum
23% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
H
H
H
H
H
E
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 58

===== SIDA 60 =====

Leonardo Royal Hotel Frankfurt
449 rum
Hotel Berlin, Berlin
701 rum Green Key
Safe Guard ISO14001
NH Collection Hamburg City
129 rum Bioscore
Leonardo Hotel Hannover Airport
214 rum Green Key
Radisson Blu Hotel, Bremen
235 rum Green Key
Safe Guard BREEAM
Radisson Blu Hotel, Cologne
393 rum Green Key
Tyskland, forts.
E
E
H
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 59

===== SIDA 61 =====

Storbritannien
The Midland Hotel Manchester
312 rum Green T ourism Bronze

DoubleTree by Hilton Bath
176 rum
Hilton Garden Inn London Heathrow Airport
364 rum BREEAM
Leonardo Hotel Sheffield
259 rum Green T ourism Silver
Leonardo Royal Hotel Birmingham
445 rum Green T ourism Gold
Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile
146 rum
Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
16% 25 hotell
17% 6 042 rum
19% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
H
H
E
H
H
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 60

===== SIDA 62 =====

Irland
Leonardo Hotel Dublin Christchurch
182 rum Green T ourism Bronze
Leonardo Hotel Cork
133 rum Green T ourism Silver
Leonardo Hotel Galway
130 rum Green T ourism Silver
Leonardo Hotel Dublin Christchurch

Leonardo Hotel Cork

Internationell
Regional
Inhemsk
Efterfrågan
2% 3 hotell
1% 445 rum
2% av marknadsvärdet
Andel av Pandox
H
H
HH
H
H Hyresavtal
E Egen drift

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 61

===== SIDA 63 =====

Fastighetsportfölj
Vid utgången av 2023 bestod Pandox fast-
ighetsportfölj av 159 (157) hotellfastigheter
med 35 851 (35 490) hotellrum i 12 (12)
länder.
Genom affärssegmentet Hyresavtal
täcks mer än 80 procent av portföljens totala
marknadsvärde av externa hyreskontrakt.
Hyresgästerna är skickliga hotellopera törer
med starka hotell varumärken på respektive
marknad.
Resterande del utgörs av affärssegmentet
Egen drift där Pandox driver hotellverksam-
het i egen regi.
PORTFÖLJÖVERSIKT PER SEGMENT OCH LAND 31 DECEMBER 2023
Antal Marknadsvärde (MSEK)
Hyresavtal Hotell Rum Per land % av totalt Per rum
Sverige (SE) 42 9 107 15 470 22 1,7
Tyskland (GE) 33 6 871 12 600 18 1,8
Storbritannien (GB) 20 4 821 10 538 15 2,2
Finland (FI) 12 2 742 4 430 6 1,6
Norge (NO) 14 2 573 3 303 5 1,3
Danmark (DK) 8 1 843 4 063 6 2,2
Belgien (BE) 3 765 1 415 2 1,8
Österrike 2 639 1 574 2 2,5
Irland (IE) 3 445 1 647 2 3,7
Schweiz (CH) 1 206 957 1 4,6
Nederländerna (NL) 1 189 1 228 2 6,5
Summa Hyresavtal 139 30 201 57 226 83 1,9
Egen drift
Belgien (BE) 7 1 968 4 286 6 2,2
Tyskland (GE) 5 1 490 3 774 5 2,5
Storbritannien (GB) 5 1 221 2 681 4 2,2
Kanada (CA) 1 595 631 1 1,1
Nederländerna (NL) 1 216 414 1 1,9
Finland (FI) 1 160 28 0 0,2
Summa Egen drift 20 5 773 11 813 17 2,1
Summa totalt 159 35 851 69 039 100 1,9
PORTFÖLJÖVERSIKT PER V ARUMÄRKE 31 DECEMBER 2023
Antal
Varumärke Hotell Rum % av totalt Länder
Scandic 48 10 677 30 SE, NO, FI, DK
Leonardo 38 7 742 22 GB, IE, GE
Hilton 10 3 042 8 SE, FI, GB, BE,CA
Radisson Blu 8 2 033 6 CH, GE, GB, NO, SE
Strawberry 11 1 949 5 SE, NO
NH Hotels 7 1 681 5 A T, BE, GE
Dorint 5 1 085 3 GE
Mercure 3 610 2 GE
Elite Hotels 2 493 1 SE
Holiday Inn 2 469 1 BE, GE
Novotel 2 421 1 GE, NL
Indigo 1 284 1 BE
Crowne Plaza 1 262 1 BE
Pullman 1 252 1 GE
Citybox 1 246 1 BE
Meininger 1 228 1 DK
Scandic Go 1 221 1 SE
Motel One 1 200 1 DK
Frich’s 1 176 0 NO
Vienna House Easy 1 150 0 GE
Adagio 1 146 0 GB
Best Western 1 103 0 SE
Oberoende varumärken 12 3 166 9 SE, FI, BE, GE, NL, GB
T otalt 159 35 851 100 12
Hyresavtalens förfalloprofil,
31 december 2023
MSEK %
0
200
400
600
800
1 000
205320472041203520292023
Värde förfall hyresavtal MSEK
Ackumulerade förfall %
0
20
40
60
80
100
Rum per operatör/varumärke,
31 december 2023
Scandic, 30%
Leonardo, 22%
Hilton, 8%
Radisson Blu, 6%
NH Hotel Group, 5%
Strawberry, 5%
Dorint, 3%
Övriga, 21%

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSPORTFÖLJ PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 62

===== SIDA 64 =====

Värdeförändring fastigheter
Vid utgången av 2023 hade Pandox fastighetsportfölj ett
marknads värde på totalt 69 039 (69 231) MSEK, varav 57 226
(57 563) MSEK för förvaltningsfastigheter och 11 813 (11 669)
MSEK för rörelsefastigheter. Marknads värdet för rörelsefastig-
heter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA
NRV. Rörelsefastig heter redovisas till anskaffningsvärde minus
avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Vid utgången av perioden hade rörelsefastigheter ett
redo visat värde på 8 842 (8 450) MSEK.
Vid utgången av 2023 uppgick det genomsnittliga direktav-
kastningskravet för förvaltningsfastigheter till 6,09 (5,58) procent
och för rörelsefastigheter till 7,02 (6,50) procent.
Läs mer om Pandox värdering av hotellfastigheter på sidorna
153–158.
Klimatriskanalys och klimatanpassning
Klimatriskanalyser av fastigheter och
vid förvärv
Klimatförändringarna kommer att leda
till ökande instanser av extremväder;
värmeböljor, torka och intensiva skyfall
måste snart tas in i beräkningen som
en del av vardaglig verksamhet. Därför
är det viktigt att redan nu kartlägga hur
Pandox verksamhet kan komma att
påverkas, och planera för hur potentiella
effekter kan hanteras.
Pandox använder sig av ett klimat-
riskverktyg som analyserar och värderar
Pandox exponering mot fysiska klimat-
risker och naturkatastrofrisker. Det
identifierar också vilka klimatanpass-
ningsåtgärder som behöver genomföras
på fastighetsnivå. Samtliga fastigheter
genomgick en desktopanalys under
2023. För fastigheter med hög risk ska en
individuell behovsanalys genomföras för
att avgöra om en platsbaserad utvärde-
ring är nödvändig. Under 2023 genom-
fördes inga platsbaserade utvärderingar.
En ny behovsanalys kommer genomförs
för 2024.
Framgent ska utvärdering av klimat-
risk och klimatanpassningsåtgärder vara
en naturlig del av Pandox investerings-
process.
Läs mer om Klimatriskanalysen och
klimatanpassning på sidorna 99, 100, 105, 108
och 109.
V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER
MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 57 563
+ Förvärv 330
+ Investeringar 493
+/– Omklassificeringar 467
+/– Värdeförändring –1 294
+/– Utrangeringar –228
+/– Valutakursförändring –105
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 57 226
V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER (REDOVISAS ENDAST I INFORMA TIONSSYFTE)
MSEK
Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 11 669
+ Förvärv 1 246
+ Investeringar 429
– Avyttringar –616
+/– Omklassificeringar –467
+/– Värdeförändring –386
+/– Valutakursförändring –62
Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 11 813
LÅG VOL YM PÅ TRANSAKTIONS MARKNADEN 2023
V olymen på den globala hotelltransaktionsmarknaden
sjönk under 2023 till den lägsta nivån sedan 2012 (pandemi-
året 2020 undantaget) till följd av det nya högre ränteläget
och geopolitisk instabilitet i Europa.
Trender på hotellmarknaden 2024:
• Fortsatt RevPAR-återhämtning för större städer till följd
av ökat internationellt resande
• Fokus på utveckling och expansion av hotellvarumärken
• Ökat fokus på grön finansiering
ÖKAD TRANSAKTIONSAKTIVITET V ÄNT AS 2024
JLL räknar med att den globala transaktionsvolymen kom-
mer att öka med cirka 15–25 procent under 2024 mot bak-
grund av sjunkande inflation och eventuellt sänkta räntor
från världens centralbanker.
Källa: JLL Global Hotel Investment Outlook 2024.

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
V ÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 63

===== SIDA 65 =====

Fastighetsförteckning
Hyresavtal
Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
SVERIGE
Best Western Royal Star, Älvsjö Stockholm Mässområde OM Privat Best Western 4 900 103 R
Clarion Hotel Grand Helsingborg Helsingborg Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 555 158 D
Clarion Hotel Grand Östersund Östersund Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 766 197 D
Elite Park Avenue, Göteborg Göteborg Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 21 998 325 R
Elite Stora Hotellet, Jönköping Jönköping Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 11 378 167 D
Hilton Stockholm Slussen Stockholm Stadskärna LightStay, Green Key O Hilton Hilton 18 416 289 R
Quality Hotel Ekoxen Linköping Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 14 671 208 D
Quality Hotel Grand Borås Borås Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 9 593 158 D
Quality Hotel Luleå Luleå Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 12 166 220 D
Quality Hotel Park Södertälje Södertälje Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Quality Hotel 10 292 207 D
Quality Hotel Winn Göteborg Göteborg Ringled ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 5 800 121 R
Radisson Blu Hotel, Arlandia Stockholm Flygplats Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 260 342 R
Radisson Blu Hotel, Malmö Malmö Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 18 969 229 D
Scandic Alvik, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 075 324 R
Scandic Backadal, Göteborg Göteborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 397 236 R
Scandic Crown, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 24 380 338 R
Scandic Elmia, Jönköping Jönköping Mässområde Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 230 287 D
Scandic Go Fridhemsplan 1) Stockholm Stadskärna OM Scandic Hotels Scandic Go 6 000 221 R
Scandic Grand, Örebro Örebro Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 900 224 D
Scandic Hallandia, Halmstad Halmstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 617 170 D
Scandic Helsingborg Nord Helsingborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 399 240 D
Scandic Järva Krog, Stockholm Stockholm Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 300 215 R
Scandic Kalmar Väst Kalmar Flygplats Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 485 150 D
Scandic Kista Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 517 149 R
Scandic Kramer, Malmö Malmö Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 441 113 D
Scandic Kungens Kurva, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 581 260 R
Scandic Linköping Väst Linköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 105 153 D
Scandic Luleå Luleå Ringled Svanen, BREEAM V ery Good OM Scandic Hotels Scandic 11 313 273 D
Scandic Malmen, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 15 130 332 R
Scandic Mölndal, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 000 208 R
Scandic Norrköping Nord Norrköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 768 151 D
S1candic Park, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 290 203 R
Scandic Plaza, Borås Borås Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 592 204 D
Scandic S:t Jörgen, Malmö Malmö Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 24 401 288 D
Scandic Segevång, Malmö Malmö Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 284 169 D
Scandic Skärholmen Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 400 208 R
Scandic Star Sollentuna Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 18 573 270 R
Scandic Sundsvall Nord Sundsvall Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 4 948 169 D
Scandic Södertälje Södertälje Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 630 131 D
Scandic Winn, Karlstad Karlstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 580 199 D
Scandic Örebro Väst Örebro Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 7 621 212 D
Vildmarkshotellet, Kolmården Norrköping Resort Svanen OM Parks & Resorts Oberoende 10 300 213 D
1) Hyresavtal med Scandic och varumärket Scandic Go träder i kraft under andra halvåret 2024.
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM Omsättningsbaserad med kontrakterad
miniminivå
OR Omsättnings- och resultatbaserad
R Resultatbaserad
F Fast
IO Internationellt resultatbaserad
M Managementavtal
FR Franchiseavtal
AM Asset management-avtal
D Domestic (Inhemsk)
R Regional (Regional)
I International (Internationell)
Fakta Pandox totala portfölj
Rum per varumärke,
31 december 2023
Scandic, 30%
Leonardo, 22%
Hilton, 9%
Radisson Blu, 6%
NH Hotel, 5%
Strawberry 5%
Dorint, 3%
Övriga, 20%
Rum per avtalstyp,
31 december 2023
Omsättningsbaserade
hyresavtal med minimihyra,
61%
Omsättningsbaserade
hyresavtal, 19%
Fast hyra, 5%
Franchiseavtal
(egen drift), 9%
Oberoende avtal
(egen drift), 4%
Managementavtal
(egen drift), 3%

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 64

===== SIDA 66 =====

Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
NORGE
Clarion Collection Hotel Arcticus Harstad Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 5 034 112 D
Clarion Collection Hotel Bastion Oslo Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 4 688 99 R
Comfort Hotel Børsparken Oslo Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 9 736 248 R
Comfort Hotel Bergen Bergen Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 5 920 159 D
Scandic Alexandra, Molde Molde Stadskärna O Scandic Hotels Scandic 18 356 165 D
Radisson Blu Hotel, Bodø Bodø Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 546 191 D
Scandic Kokstad, Bergen Bergen Flygplats Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 654 199 D
Scandic Bodø Bodø Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 8 750 136 D
Scandic Hafjell Øyer Resort O Scandic Hotels Scandic 9 540 210 D
Scandic Lillehammer Lillehammer Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 000 303 D
Frich’s Hotel Hamar 1) Hamar Ringled Svanen OM Frich’s Frich’s 9 250 176 D
Scandic Solli, Oslo Oslo Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 962 226 R
Scandic Sörlandet, Kristiansand Kristiansand Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 940 210 D
Scandic Valdres, Fagernes Fagernes Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 310 139 D
DANMARK
Urban House by Meininger Copenhagen Köpenhamn Stadskärna OM MEININGER Hotels MEININGER 8 158 228 R
Motel One Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Green Key, ISO 14001, ISO50001 OM Motel One Motel One 7 963 200 R
Hotel Mayfair Copenhagen2) Köpenhamn Stadskärna BREEAM (pågående certifiering) OM Strawberry Hotels (kommande) Hobo (kommande) 7 465 203 R
Scandic Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 31 500 486 R
Scandic Glostrup Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 767 120 R
Scandic Hvidovre Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 005 207 R
Scandic Kolding Kolding Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 10 472 186 D
Scandic Sluseholmen Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 14 177 215 R
FINLAND
Skyline Airport Hotel Vantaa Flygplats OM Privat Oberoende 9 717 215 R
Pilot Airport Hotel Vantaa Flygplats O Privat Oberoende 3 570 109 R
Hilton Helsinki Kalastajatorppa Helsingfors Ringled ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 26 171 238 R
Hilton Helsinki Strand Helsingfors Stadskärna ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 18 450 190 R
Scandic Imatran Valtionhotelli Imatra Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 234 137 D
Scandic Esbo Esbo Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 6 407 96 D
Scandic Grand Marina, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 29 607 470 R
Scandic Jyväskylä Jyväskylä Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 8 952 150 D
Scandic Kuopio Kuopio Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 538 137 D
Scandic Park, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 32 271 523 R
Scandic Rosendahl, T ampere T ammerfors Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 348 213 D
Scandic T ampere City T ammerfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 19 012 263 D
1) Nytt hyresavtal träder i kraft under andra halvåret 2024.
2) Nytt hyresavtal med Strawberry Hotels och varumärket Hobo träder i kraft senast under 2025.
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM Omsättningsbaserad med kontrakterad
miniminivå
OR Omsättnings- och resultatbaserad
R Resultatbaserad
F Fast
IO Internationellt resultatbaserad
M Managementavtal
FR Franchiseavtal
AM Asset management-avtal
D Domestic (Inhemsk)
R Regional (Regional)
I International (Internationell)

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 65

===== SIDA 67 =====

Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
TYSKLAND
Dorint Hotel am Main T aunus Zentrum
Frankfurt
Frankfurt Ringled F HR Group Dorint 13 518 282 R
Dorint Hotel an der Kongresshalle
Augsburg
Augsburg Stadskärna OM HR Group Dorint 9 300 184 D
Dorint Hotel an den Westfalenhalle
Dortmund
Dortmund Mässområde OM HR Group Dorint 14 000 221 D
Dorint Hotel am Dom Erfurt Erfurt Stadskärna OM HR Group Dorint 13 100 160 D
Dorint Parkhotel Bad Neuenahr Bad Neuenahr Resort F HR Group Dorint 22 496 238 D
Mercure Hotel Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats F HR Group Mercure 5 325 150 R
Mercure Hotel Frankfurt Eschborn Ost Frankfurt Stadskärna F HR Group Mercure 10 000 224 R
Mercure Hotel München Neuperlach München Stadskärna F HR Group Mercure 12 172 253 R
Pullman Hotel Stuttgart Fontana Stuttgart Stadskärna Certified Green Hotel F HR Group Pullman 13 666 252 R
Mercure Hotel Schweinfurt Maininsel Schweinfurt Stadskärna Green Key F HR Group Mercure 9 929 133 D
Leonardo Hotel Aachen Aachen Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 320 99 D
Leonardo Hotel Düsseldorf Airport -
Ratingen
Düsseldorf Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 900 199 R
Leonardo Hotel Düsseldorf City Center Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 544 134 R
Leonardo Hotel Frankfurt City South Frankfurt Flygplats OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 15 800 295 R
Leonardo Hotel Hamburg City Nord Hamburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 237 182 R
Leonardo Hotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 350 178 D
Leonardo Hotel Hannover Airport Hannover Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 777 214 D
Leonardo Hotel Heidelberg Heidelberg Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 484 169 D
Leonardo Hotel Heidelberg-Walldorf Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 966 161 D
Leonardo Hotel Karlsruhe Karlsruhe Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 857 147 D
Leonardo Hotel Köln-Bonn Airport Köln Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 900 177 R
Leonardo Hotel Mannheim City Center Mannheim Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 300 148 D
Leonardo Hotel Mönchengladbach Mönchengladbach Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 018 128 D
Leonardo Royal Hotel Baden-Baden Baden-Baden Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 8 300 121 D
Leonardo Royal Hotel Düsseldorf
Königsallee
Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 20 771 253 R
Leonardo Royal Hotel Frankfurt Frankfurt Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 24 000 449 R
Leonardo Royal Hotel Köln -
Am Stadtwald
Köln Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 9 500 150 R
Leonardo Hotel Wolfsburg City Center Wolfsburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 19 275 343 D
NH Collection Hamburg Hamburg Stadskärna Bioscore F NH Hotel Group NH Collection 11 611 129 R
NH Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 14 564 158 R
NH München Airport München Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 7 148 236 R
Radisson Blu Hotel, Cologne Köln Mässområde Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 29 600 393 R
Scandic Nürnberg Central 1) Nürnberg Stadskärna Fair Pflichtet, ISO14040 OM Scandic Hotels Scandic 14 795 311 D
1) Tidigare Hotel Pomander Nürnberg.
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM Omsättningsbaserad med garantihyra
OR Omsättnings- och resultatbaserad
R Resultatbaserad
F Fast
IO Internationellt resultatbaserad
M Managementavtal
FR Franchiseavtal
AM Asset management-avtal
D Domestic (Inhemsk)
R Regional (Regional)
I International (Internationell)
Rum per efterfrågetyp,
31 december 2023
Regional, 43%
Inhemsk, 41%
Internationell, 16%
Rum per land,
31 december 2023
Sverige, 25%
Tyskland, 23%
Storbritannien, 17%
Belgien, 8%
Finland, 8%
Norge, 7%
Danmark, 5%
Övriga, 7%
Fakta Pandox totala portfölj

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 66

===== SIDA 68 =====

Hotell Stad Läge
Miljöcertifiering/
Miljöledningssystem
Avtals-
form Operatör Varumärke Kvm
Antal
rum
Efter-
frågan
STORBRIT ANNIEN
England
Hilton London Heathrow Airport London Flygplats ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 25 090 398 I
Leonardo Royal Hotel Birmingham Birmingham Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 27 455 445 R
Leonardo Hotel Bradford Bradford Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 092 198 D
Leonardo Royal Hotel Brighton
Waterfront
Brighton Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 11 866 210 R
Leonardo Hotel Cheltenham Cheltenham Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 416 122 D
Leonardo Hotel East Midlands Airport East Midlands Flygplats Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 869 164 D
Leonardo Hotel and Conference V enue
Hinckley Island
Hinckley Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 28 290 362 D
Leonardo Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 615 248 D
Leonardo Hotel London Croydon London Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 12 749 240 I
Leonardo Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 160 265 R
Leonardo Hotel Middlesbrough Middlesbrough Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 625 132 D
Leonardo Royal Hotel Oxford Oxford Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 16 755 240 R
Leonardo Hotel Sheffield Sheffield Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 600 259 D
Leonardo Hotel Swindon Swindon Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 589 229 D
The Midland Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Oberoende 34 500 312 R
Nordirland
Leonardo Hotel Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 023 270 D
Skottland
Leonardo Hotel Glasgow Glasgow Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 14 645 321 R
Leonardo Hotel Inverness Inverness Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 993 118 D
Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile Edinburgh Stadskärna OM Adagio Aparthotel Adagio 8 720 146 R
Wales
Leonardo Hotel Cardiff Cardiff Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 400 142 D
IRLAND
Leonardo Hotels Cork Cork Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 708 133 D
Leonardo Hotels Dublin Christchurch Dublin Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 475 182 I
Leonardo Hotels Galway Galway Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 107 130 R
ÖVRIGA
Belgien
nhow Brussels Bloom Bryssel Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH 26 963 305 I
NH Brussels EU Berlaymont Bryssel Stadskärna Green Key OM NH Hotel Group NH 10 827 214 I
Citybox Brussels 1) Bryssel Stadskärna OM Pandox Citybox (kommande) 9 248 246 I
Nederländerna
Park Centraal Amsterdam Amsterdam Stadskärna OM Grand City Hotels Oberoende 10 811 189 I
Schweiz
Radisson Blu Hotel, Basel Basel Stadskärna OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 493 206 R
Österrike
NH Collection Salzburg City Salzburg Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH Collection 7 301 140 R
NH Vienna Airport Wien Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 22 208 499 I
1) Nytt hyresavtal med operatören Citybox träder i kraft under andra halvåret 2024.
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM Omsättningsbaserad med kontrakterad
miniminivå
OR Omsättnings- och resultatbaserad
R Resultatbaserad
F Fast
IO Internationellt resultatbaserad
M Managementavtal
FR Franchiseavtal
AM Asset management-avtal
D Domestic (Inhemsk)
R Regional (Regional)
I International (Internationell)
Rum per läge,
31 december 2023
Stadskärna, 61%
Ringled, 16%
Flygplats, 10%
Resort, 5%
Mässområde, 4%
Företagspark, 4%
Fakta Pandox totala portfölj

Strategi och värdeskapande
V erksamheten
Marknad och trender
Fastigheter
Geografisk översikt
Fastighetsportfölj
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsförteckning
Styrning
Finansiellt
F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 67

===== SIDA 69 =====