FULLTEXT DEL 4 AV 4
Årsredovisning 2023
Not C7, forts. Anställningsvillkor ledande befattningshavare För verkställande direktören är den rörliga ersättningen maximerad till 5 månadslöner. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersättningen maximerad till 4 månadslöner. Den rörliga ersättningen baseras på kriterier avseende koncernens resultat och individuellt uppsatta mål. Vidare finns det långsiktiga incitamentsprogram. Mellan företaget och verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från företa- gets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 18 månadslöner. Avgångs- vederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om 6–12 månader från företagets sida och 6 månader vid egen uppsägning. Inget avgångsvederlag utgår för andra ledande befattningshavare. Pensionspremien för verkställande direktören ska uppgå till 35% av den pensionsgrundande lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionspremier baseras på en fastställd policy där avsättningen varierar beroende på lönenivå och ålder. Incitamentsprogram för anställda Pandox har ett Incitamentsprogram för ledande befattningshavare och nyckel personer: • Incitamentsprogram är ett kontinuerligt, fortlöpande, prestations- och kontantbaserat incitamentsprogram baserat på förutbestämda och mätbara finansiella och icke-finansiella kriterier. Styrelse moderbolag 2023: Christian Ringnes, styrelseordförande Jakob Iqbal Jon Rasmus Aurdal Bengt Kjell Ann-Sofi Danielsson Jeanette Dyhre Kvisvik Ulrika Danielsson Ledande befattningshavare 2023: Liia Nõu, vd Anneli Lindblom, CFO Lars Häggström Jonas T örner Aldert Schaaphok Martin Creydt Anders Berg Caroline Tivéus Mattias Bernunger T obias Ekman Styrelse och ledande befattningshavare 2023: Antal Moderbolaget: 16, varav 6 kvinnor Antal Koncernen: 17 varav 6 kvinnor Medelantalet anställda under 2023 uppgick till 1 380 (1 084) personer, fördelningen på länder och kön framgår nedan. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2023 2022 2023 2022 Kvinnor 709 540 17 19 Män 671 544 24 21 Summa 1 380 1 084 41 40 Styrelse Kvinnor 3 2 3 2 Män 4 4 4 4 Summa 7 6 7 6 Ledande befattningshavare Kvinnor 3 4 3 4 Män 7 6 6 5 Summa 10 10 9 9 Medelantal anställda per land Sverige 41 40 41 40 Belgien 452 331 — — Tyskland 318 242 — — Kanada 190 218 — — Danmark 20 18 — — Finland 23 24 — — Norge 1 1 — — Nederländerna 39 32 — — Storbritannien 296 178 — — Summa 1 380 1 084 41 40 Statliga bidrag Egen drift Pandox har mottagit statliga bidrag om motsvarande – (259) MSEK varav – (143) MSEK har redovisats i resultaträkningen som en kostnadsreduk- tion inom Kostnader Egen drift. T otalt har – (34) MSEK reducerat kostnader för personal i resultaträkningen. ST A TLIGA BIDRAG REDOVISADE I RESUL T A TRÄKNINGEN Koncernen MSEK 2023 2022 Egen drift Redovisad kostnadsreduktion inom kostnader Egen drift — 143 Varav lönestöd inklusive sociala avgifter — 34 Varav stöd avseende fasta kostnader — 108 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 150 ===== SIDA 152 ===== D Skatt D1 SKATT REDOVISNINGSPRINCIPER Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, förutom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital och då även tillhörande skatte- effekt inkluderas. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, och uppskjutna skatteskulder och fordringar redovisas i balansräkningen för alla temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Redovisat värde på uppskjutna skattefordringar och underskottsavdrag prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras om det inte längre är sannolikt att till- räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslu- tats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda uppskjutna skatte- fordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Den temporära skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv redovisas inte som uppskjuten skatt. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Pandox förfogar över skattemässiga förlustavdrag. Pandox har värderat de underskottsavdrag, enligt gällande skatteregler, som kommer att kunna nyttjas mot framtida prognostiserade vinster. Pandox kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. SKA TT I RESUL T A TRÄKNINGEN Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt –375 –164 –217 –17 Uppskjuten skatt 292 –983 46 –49 Summa –83 –1 147 –171 –66 A VST ÄMNING A V EFFEKTIV SKA TT Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Skatt Redovisat resultat före skatt –497 5 351 2 187 2 335 Inkomstskatt beräkning enligt gällande skattesats2) 103 –1 100 –451 –481 Skatt hänförlig till tidigare år 13 54 0 — Ej skattepliktiga intäkter1) 61 150 293 419 Ej avdragsgilla kostnader –103 –169 –12 –3 Ej avdragsgilla räntekostnader –184 –121 — — Övrigt — 3 — — Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 48 25 — — Underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt –56 –17 — — Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 99 76 — — Justering av temporära skillnader –33 26 –1 0 Förändrad skattesats 6 –29 — — Effekt skatt utländska bolag –37 –45 — — Årets skatt enligt resultaträkningen –83 –1 147 –171 –66 1) Skattefri kapitalvinst med anledning av koncernintern försäljning av aktier i dotterbolag, skattefria orealiserade kursvinster samt avräkning av utländsk skatt. 2) Pandoxkoncernens vägda genomsnittliga skattesats, beräknad enligt lagstadgad skattesats i respektive land, är cirka 24 procent. Pandox största marknader är Tyskland med upp till 30 procents skattesats respektive Storbritannien som per den 1 april 2023 – för räkenskapsår som börjar efter den 1 april 2023 – höjde skattesatsen till 25 procent från tidigare 19 procent. Skattesatsen i Sverige är 20,6 procent. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 151 ===== SIDA 153 ===== Not D1, forts. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTEFORDRAN Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans underskottsavdrag 206 155 0 11 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 97 61 0 0 Förvärv — 11 — — Tillkommande underskottsavdrag 22 20 — — Utnyttjade underskottsavdrag –95 –51 — –11 Omklassificering — — — — Omräkningsdifferens –3 10 — — Utgående balans 227 206 0 0 Ingående balans räntederivat 0 12 7 45 Justerad ingående balans — — — — Årets förändring — — 47 –38 Omklassificering till skulder — –12 — — Omräkningsdifferens — — — — Utgående balans 0 0 54 7 Ingående balans övriga temporära skillnader 99 82 7 6 Justerad ingående balans 0 –12 — — Årets förändring 16 26 –1 1 Omräkningsdifferens –2 3 — — Utgående balans 113 99 6 7 Utgående balans skattefordringar 340 305 60 14 Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 4 822 (2 892) MSEK den 31 december 2023. Uppskjuten skattefordran har beräknats på 2 001 (1 580) MSEK av underskotten. Uppskjuten skattefordran har inte redovisats på skattemässiga underskott av 2 820 (1 313) MSEK där avräkning mot framtida beskattningsbara vinster bedöms vara osäker. Merparten av alla ej redovisade underskottsavdrag har ingen tidsmässig gräns. Årets förändring av uppskjuten skattefordran har redovisats över resultat räkningen förutom omräkningsdifferens på utländska underskott som går via Övrigt totalresultat. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTESKULD MSEK Förvaltnings- fastigheter Rörelse- fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader Ränte derivat Summa Ingående balans 1 jan 2022 3 863 327 66 25 — 4 281 Justerad ingående balans — — — 4 1 5 Förändring redovisad i resultaträkningen 492 –6 126 –12 476 1 076 Försäljning –1 — — — — –1 Omklassificering 0 — — — –12 –12 Förvärv 30 — — — — 30 Omräkningsdifferens 123 29 5 1 1 159 Utgående balans 31 dec 2022 4 507 350 197 18 466 5 538 Ingående balans 1 jan 2023 4 507 350 197 18 466 5 538 Justerad ingående balans — — — 0 0 0 Förändring redovisad i resultaträkningen –54 –38 15 80 –250 –247 Försäljning — — — — — 0 Omklassificering — — — — — 0 Förvärv — — — — — 0 Omräkningsdifferens –20 0 0 –2 1 –21 Utgående balans 31 dec 2023 4 433 312 212 96 217 5 270 Uppskjuten skatteskuld avseende förvaltningsfastigheter avser temporära skill nader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde. Justeringsbeloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaffningsvärde vid för- värsvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastighetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatteskuld avseende Rörelsefastigheter avser temporära skillnader mellan anskaffningsvärde och skattemässigt värde på fastigheterna. Uppskjuten skatteskuld avseende räntederivat avser orealiserade värdeförändringar som inte påverkar beskattningen. Uppskjuten skatt nyttjanderättstillgångar Uppskjutna skatteskulder kopplat till nyttjanderättstillgångar uppgår till 572 (627) MSEK och och uppskjutna skatte- fordringar kopplade till leasingskulder uppgår till 573 (628) MSEK. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 152 ===== SIDA 154 ===== E Tillgångar E1 FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyres- intäkter samt värdestegringar. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfas- tigheter när arbetena är färdigställda, klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före- tagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde i enlighet med IAS 40. Värdering sker enligt Nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på marknads- värden som skulle utgöra det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden. Den generella definitionen av Nivå 3 är att värde- ringen baseras på antaganden och bedömningar från företagets sida. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inklu- derar till förvärvet direkt hänförbara utgifter, därefter till verkligt värde vid varje bokslutstillfälle. Tillkommande utgifter aktiveras då det är sannolikt att före taget erhåller ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna, med andra ord att utgiften är värdehöjande. Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs i den period de uppstår. Rörelsefastigheter som omklassificeras till förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten. Förändringar i verkligt värde redovisas över resultaträkningen och fördelas på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Realiserade värdeföränd- ringar avser värdeförändringar för avyttrade fastigheter och orealiserade värde- förändringar avser övriga värdeförändringar. Värdering Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Värdering sker kvar- talsvis av samtliga fastigheter, om avtal har tecknats avseende köp och försälj- ning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknads- värdet vid kommande kvartalsbokslut. Värdet för fastigheterna bedöms med stöd av en kassaflödesmodell med en kalkylperiod om 10 år. Varje enskild hotellfastighets värde utgörs av nuvär- det av det framtida kassaflödet samt restvärdet år 10 diskonterat med mark- nadens avkastningskrav. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av stor betydelse för värderingen är den framtida intjäningsförmågan genom hyresutveckling, värdeförändringen i form av förädlingsmöjligheter, fastighetens läge, under- hållsskick samt marknadens avkastningskrav. Byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig, marknadsvärderas i stället utifrån ortsprismetoden. Externa värderingar genomförs årligen. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värde- ringsmodell och uppstår en skillnad mot internt utförd värdering analyseras den för att på så vis utmana modellen och gjorda antaganden. Under 2023 har 90 procent av fastighetsportföljen externvärderats. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Rörelsefastigheter däremot redovisas till anskaffningsvärde minus avskriv- ningar och nedskrivningar i balansräkningen. Marknadsvärdet för Pandox samtliga fastighetsslag redovisas i informationssyfte bland nyckeltalen och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Antaganden kassaflöde Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättningsbaserade, med eller utan en kontrakterad minimihyra, vilket betyder att hotelloperatörens omsättning har en direkt påverkan på hyresintäkternas storlek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsförmåga beräknas, utöver ett landspecifikt inflationsantagande, de underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud, exempelvis att nya hotell byggs eller att hotell upphör med sin verk- samhet. Hur efterfrågan utvecklas från exempelvis fritids-/ affärs-/eller mötes- segmenten samt effekter på hotellens beläggning, snittpris och marknads- andelar i sin konkurrentgrupp. Utifrån marknadsanalysen och hotellspecifika bedömningar (exempelvis nyligen genomförda renoveringar) beräknas opera- törens intäkter prognosticerat per intäktskategori (hotellrum, mötesrum, mat och dryck etc.) och den omsättningsbaserade hyran appliceras enligt avtal för att på så sätt beräkna total omsättningshyra. Generellt sett uppgår de procen- tuella hyrorna för rumsintäkter till 25–40 procent och övriga intäkter till 5–15 procent. I de fall den beräknade omsättningshyran understiger kontrakterad miniminivå används minimihyresnivån som inbetalning. Med fastighetskost- nader avses drift, underhåll, fastighetsskatt, försäkring och tomträttsavgäld. Antaganden avkastningskrav Direktavkastningskraven tar sin utgångspunkt i marknadens direktavkast- ningskrav som i mån av tillgång härletts ur försäljningar av jämförbara hotell- fastigheter. I brist på sådan information väger Pandox samman information om historiska hotellfastighetstransaktioner och ortsprismetoden med fokus på hotellfastighetens skick (tekniskt, produktmässigt), läge (ort, mikroläge), utvecklingsmöjligheter (tillbyggnad, utbyggnad, ändamålsenliga ytor) samt operatörens hyresbetalningsförmåga, hyresavtalets konstruktion och längd, hyresgarantier och finansiella kovenanter. Avkastningskraven har under 2023 ökat på grund av stigande finansie- ringskostnader. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 153 ===== SIDA 155 ===== Not E1, forts. Förändring per geografisk marknad framgår av nedanstående tabeller: PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2023 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 15 436 3 548 3 575 4 511 13 124 1 380 12 283 3 706 57 563 Förvärv 326 — — — — 4 — — 330 Investeringar i befintlig portfölj 156 26 38 15 142 36 79 1 493 Utrangeringar/ Avyttringar — — — — –228 — — — –228 Omklassificeringar — 467 — — — — — — 467 Värdeförändring –447 43 –73 –83 –407 –2 –331 6 –1 294 Valutakursförändring — –21 –237 –13 –31 –3 154 47 –105 Utgående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 12 185 3 760 57 226 PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2022 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 14 796 3 153 3 308 3 954 11 354 912 11 355 3 383 52 215 Förvärv — — — — — 365 — — 365 Investeringar i befintlig portfölj 248 21 34 13 47 11 49 9 432 Avyttringar –109 — — –17 — — — — –126 Omklassificeringar — — — — 878 — — — 878 Värdeförändring 501 97 129 214 –156 –6 428 –27 1 180 Valutakursförändring — 277 104 347 1 001 98 451 341 2 619 Utgående balans 15 436 3 548 3 575 4 511 13 124 1 380 12 283 3 706 57 563 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 154 ===== SIDA 156 ===== Not E1, forts. KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2023 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 15 470 4,5–7,3 5,5 6,7–9,5 7,7 –varav Stockholm 5 670 4,5–6,2 5,1 6,7–8,4 7,3 –varav Göteborg 2 883 4,6–7,3 5,1 6,8–9,5 7,3 –varav Malmö 1 400 5,2–6,4 5,5 7,4–8,6 7,7 –varav Övriga Sverige 5 518 5,6 –6,6 6,1 7,8 –8,8 8,4 Danmark 4 063 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,8 Norge 3 303 5,0–8,3 6,3 7,2–10,5 8,5 Finland 4 430 5,4–10,0 6,1 7,4–12,0 8,1 Tyskland 12 600 5,3–6,9 6,3 7,5–9,1 8,5 Belgien 1 415 6,0–7,1 6,6 8,2–9,4 8,8 Storbritannien, Irland 12 185 5,8–8,0 6,6 8,0–10,2 8,8 Övriga 3 760 5,4–6,9 6,1 7,3–8,9 8,0 Summa 57 226 4,5–10,0 6,1 6,7–12,0 8,2 KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2022 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 15 436 4,1–6,2 5,1 6,4–8,5 7,4 –varav Stockholm 5 840 4,1–5,8 4,8 6,4–8,0 7,1 –varav Göteborg 2 993 4,3–6,2 4,7 6,5–8,4 7,0 –varav Malmö 1 366 4,8–6,0 5,1 7,0–8,3 7,3 –varav Övriga Sverige 5 236 5,3–6,2 5,8 7,5–8,5 8,0 Danmark 3 548 4,8–6,3 5,3 6,8–8,4 7,4 Norge 3 575 4,4–8,3 5,7 6,5–10,3 7,7 Finland 4 511 4,7–8,0 5,6 6,7–10,1 7,6 Tyskland 13 124 5,0–6,4 5,8 7,2–8,9 8,0 Belgien 1 380 6,0–6,3 6,2 8,1–8,4 8,3 Storbritannien, Irland 12 283 5,3–6,8 5,9 7,5–9,1 8,2 Övriga 3 706 5,4–6,4 5,8 7,2–8,2 7,6 Summa 57 563 4,1–8,3 5,6 6,3–10,4 7,8 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 155 ===== SIDA 157 ===== Not E1, forts. Känslighetsanalys Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 procentenhets förändring i en parameter isolerat påverkar förvaltningsfastigheternas värde. Känslighetsana- lysen ska dock tolkas med försiktighet eftersom förändringar i driftnetto och avkastningskrav ofta är sammanlänkade och därmed kan leda till förändringar i flera parametrar samtidigt. KÄNSLIGHETSANAL YS VERKLIGT V ÄRDE Förändring Värdeeffekt 2023, MSEK Värdeeffekt 2022, MSEK Direktavkastningskrav +/– 0,5PP –4 345 / +5 123 –4 731/ +5 662 Valutakursförändring +/– 1% +/-418 +/– 421 Hyresintäkter +/– 1% +/-583 +/– 556 Diskonteringsränta 1) +/– 0,5PP –3 273/+ 3 696 –3 483 / +3 963 Driftnetto 1) +/– 1% +/– 547 +/ –532 1) Värdet avser nivå utgång 2023 baserat på 31 omsättningsbaserade hyresavtal utan kontrakte- rad miniminivå och 84 omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad miniminivå som genererade rörlig hyra utöver miniminivå. I hyresavtal med kontrakterad miniminivå genere- ras omsättningsbaserad hyra först när ackumulerad hyra överstiger miniminivån. I omsättningsbaserade hyresavtal utan miniminivå påverkas hyresintäkterna omedelbart av förändring i RevPAR. För omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad minimihyra gäller att rörlig hyra endast utgår när den ackumule- rade totalhyran överstiger den ackumulerade minimihyran – först då påverkas hyresintäkterna av en förändring i RevPAR. För fasta hyresavtal sker normalt årlig indexering. Känslighetsanalysen utgår från det förenklade antagandet att en förändring i hyresintäkten är evig. EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2023: Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 27 Hotellfastigheterna innehåller framför allt ytor för hotelländamål vilka är fullt uthyrda (Hyresavtal) alternativt drivs i egen regi (Egen drift) och har en vakansgrad om 0 procent. Andra lokal ytor, till exempel kontor och butiker, utgjorde 2023 cirka 1 procent av total fastighetsyta med en vakansgrad om cirka 16 procent. Sammantaget uppgick total vakansgrad i Pandox fastighets- portfölj därmed till cirka 0,2 procent 2023. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 790 MSEK, varav 605 MSEK förväntas genomföras under 2024. Under 2023 har totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 493 MSEK respektive 72 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av Citybox Brussels, Leonardo Royal Hotel Baden-Baden, Leonardo Royal Hotel Frankfurt, Leonardo Hotel Glasgow, Leonardo Galway, Hotel Mayfair Copenhagen, Quality Hotel Luleå, Scandic Go Fridhemsplan, Frich’s Hotel Hamar, det gröna investeringspro- grammet samt det gemensamma investeringsprogrammet tillsammans med Scandic. SPECIFIKA TION A V FASTIGHETSINT ÄKTER OCH RELA TERADE KOSTNADER MSEK 2023 2022 2021 Hotellhyror Fast hyra 226 193 284 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal utan kontrakterad miniminivå 615 636 341 Minimihyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 1 989 1 786 1 578 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 661 383 32 Summa hotellhyror 3 492 2 999 2 235 Övriga fastighetsintäkter Övrig hyra (lokaler, butiker, mobilmaster etc) 57 53 44 Övriga intäkter (tillägg, stöd etc) 141 255 143 Summa övriga fastighetsintäkter 198 308 187 Summa totala fastighetsintäkter 3 690 3 307 2 422 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden (drift- och underhålls kostnader, fastighets- skatt och tomträttsavgäld)1) –291 –245 –218 1) Exklusive fastighetsadministration och försäkringskostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdemetoden. För- valtningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För rörelsefastigheter, dvs fastigheter där Pandox även verkar som hotelloperatör, se not E2. Av nedan- stående tabell framgår förändringen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde: V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER MSEK 2023 2022 Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari) 57 563 52 215 + Förvärv1) 330 365 + Investeringar i befintlig portfölj 493 432 – Utrangering/avyttring –228 –126 +/– Omklassificeringar2) 467 878 +/– Värdeförändring –1 294 1 180 +/– Valutakursförändring –105 2 619 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december) 57 226 57 563 1) Förvärv Best Western Fridhemsplan 326, NH Brussels Louise 4. 2) Omklassificering av en hotellfastighet från rörelsefastigheter. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 156 ===== SIDA 158 ===== E2 RÖRELSEFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIPER De fastigheter som används i Egen drift klassificeras som rörelse fastigheter. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för avskriv- ningar och eventuella nedskrivningar enligt IAS 16. Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av kompo- nenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningstiden uppgår till mellan 3 och 200 år beroende på vilken komponent som avses. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader, linjär avskrivningsmetod tillämpas: – Stomme 150–200 år – Tak 50 år – Fasad 50 år – Inre ytskikt 20 år – Installationer 25 år – Badrum 25 år – Specialanpassningar 50 år – Fast inredning 15–25 år – Markanläggningar 28 år – Inventarier/inredning 3–25 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 7 553 7 484 Omklassificering –48 –1 044 Förvärv 1 246 375 Avyttringar –392 — Investeringar 89 75 Nedskrivningar –84 — Försäljningar/Utrangeringar — –16 Omföring från pågående ny-/ombyggnation 26 50 Omräkningsdifferens –37 629 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 353 7 553 Ingående avskrivningar –1 400 –1 170 Omklassificering 216 76 Försäljningar/Utrangeringar — 16 Årets avskrivningar –159 –217 Omräkningsdifferens 6 –105 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 337 –1 400 Planenligt restvärde byggnader 7 016 6 153 Mark Ingående anskaffningsvärden 933 1 009 Omklassificering –55 –213 Förvärv/ Avyttringar –41 52 Omräkningsdifferens –1 85 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark 836 933 T otalt utgående planenligt restvärde 7 852 7 086 Pågående arbete rörelsefastighet Ingående anskaffningsvärden 220 127 Omklassificering –49 –170 Investeringar 293 325 Försäljningar/Utrangeringar — –3 Omföring från pågående ny-/ombyggnation –35 –72 Omräkningsdifferens –8 13 Utgående anskaffningsvärden pågående arbete 421 220 KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Summa rörelsefastigheter 8 273 7 306 Det verkliga värdet (marknadsvärdet) på rörelsefastigheterna överstiger anskaff- nings värdet och framgår nedan. För verkligt värde värderingsmetod se not E1. MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Marknadsvärde rörelsefastigheter (inkl. inventarier/inredning) 11 813 11 669 EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2023: Rörelsefastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/–27 (20) V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER, REDOVISAS ENDAST I INFORMA TIONSSYFTE MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 11 669 + Förvärv 1 246 + Investeringar i befintlig portfölj 429 – Avyttring –616 +/– Omklassificeringar1) –467 +/– Värdeförändring –386 +/– Valutakursförändring –62 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 11 813 1) Omklassificering av en hotellfastighet till förvaltningsfastighet. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 810 MSEK, varav 345 MSEK förväntas genomföras under 2024. Under 2023 har totala investe- ringar samt underhåll uppgått till cirka 429 MSEK respektive –118 MSEK. Se även not E3 för del av investeringar om 429 MSEK som avser inventarier. Större pågående och framtida projekt utgörs av DoubleTree by Hilton Brussels City, Radisson Blu Glasgow och det gröna investeringsprogrammet. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 157 ===== SIDA 159 ===== E3 INVENTARIER OCH INREDNING REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till till- gången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggnings- tillgång tas bort ur rapporten över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning utrangering eller avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för- säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försälj- ningskostnader. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod: – Maskiner och inventarier 3–15 år Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Moderbolaget Anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 1 577 1 354 23 21 Förvärv — 109 — — Avyttringar –41 — — — Investeringar 47 32 0 1 Omföring från pågående arbete 9 23 — — Försäljningar/utrangeringar –1 –49 — — Omklassificeringar –174 –5 — 1 Omräkningsdifferenser 2 113 — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 419 1 577 23 23 Ingående avskrivningar –894 –773 –9 –5 Årets avskrivningar –115 –105 –3 –4 Försäljningar/utrangeringar 1 49 — — Omklassificeringar 167 2 — — Omräkningsdifferenser 2 –67 — — Utgående ackumulerade avskrivningar –839 –894 –12 – 9 Planenligt restvärde 580 683 11 14 E4 KUNDFORDRINGAR Består av hyresfordringar inom Hyresavtal och kundfordringar inom Egen drift. Per 31 december 2023 uppgick totala hyres- och kundfordringar till 445 (600) MSEK. Inga rabatter på hotellhyror har givits. E5 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Kapitalförsäkring 28 26 28 26 Förskottsbetald ersättning för markutnyttjande 5 5 — — Övriga långfristiga fordringar 44 57 — — Summa 77 88 28 26 E6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Förutbetalda kostnader 195 111 90 9 Upplupna hyresintäkter 453 476 — — Summa 648 587 90 9 E7 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Inkråmsöverlåtelse Hotel Pomander 71 — Rörelsefastigheten InterContinental Montreal — 474 Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning 71 474 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 158 ===== SIDA 160 ===== F Operativa skulder F1 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Förskottsbetalda hyror 231 216 — — Upplupna räntekostnader 184 63 33 –11 Upplupen fastighetsskatt 6 7 — — Upplupna personalkostnader 111 80 31 29 Övriga förutbetalda intäkter 77 53 — — Upplupna fastighetskostnader 34 26 — — Övriga upplupna kostnader 278 163 — — Övrigt 29 84 21 13 Summa 950 643 85 31 F2 A VSÄ TTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIPER En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Vid försäljning av fastigheter där det förekommer hyresgarantier nuvärdes- beräknas det sannolika utflödet av garantiutbetalningar och redovisas som avsättning. Tvister kan uppkomma som en del av den löpande verksamheten men inget väsentligt har påverkat koncernens finansiella ställning. Moderbolaget I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 som innebär att IFRS 9 Finansiella instrument inte tillämpas. Moder- bolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag och redovisas som ansvarsförbindelser. Om det före- ligger ett åtagande för moderbolaget redovisas istället det finansiella garanti- avtalet som en avsättning. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Redovisat värde vid periodens ingång 77 96 73 91 Avsättningar som gjorts under perioden 35 9 30 9 Belopp som tagits i anspråk under perioden –37 –28 –34 –27 Redovisat värde vid periodens utgång 75 77 69 73 – varav långfristig del av avsättningarna 40 37 34 33 – varav kortfristig del av avsättningarna 35 40 35 40 Avsättningarna utgörs av avsättning till pension, avsättning till incitaments- program samt avsättning till byggnadsinventarier. Ingående avsättning uppgick för pensioner till 33 (31) MSEK, för incita- mentsprogram till 40 (60) MSEK och övrigt till 4 (5) MSEK. Årets förändring uppgick för pensioner till 1 MSEK, för incitamentspro- gram till –5 MSEK, och för byggnadsinventarier och övrigt till 2 MSEK. Utgående avsättning 34 (33) MSEK pensionsavsättningar, 35 (40) MSEK incitamentprogram samt 6 (4) avseende byggnadsinventarier och övrigt. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 159 ===== SIDA 161 ===== F3 STÄLLDA SÄKERHETER, ANSVARSFÖRBINDELSER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIPER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som här- rör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräcklig till förlitlighet. Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Ställda säkerheter till kreditinstitut För egna skulder ställda säkerheter, fastigheter 32 143 33 266 — — Deposition bank 9 9 — — Garantier för anställda 28 26 28 26 Summa ställda säkerheter 32 180 33 300 28 26 Eventualförpliktelser Borgensförpliktelser för dotterföretag — — 24 325 25 535 Summa eventualförpliktelser — — 24 325 25 535 Fastighetsinteckningarna är ställda som säkerhet för banklån, ovan angivna belopp avser utestående banklån för vilka säkerheter ställts ut. Garantier för anställda avser garantier för tecknade kapitalförsäkringar för fem personer. Eventualförpliktelser utgörs i huvudsak av bankgarantier utställda för dotter bolagens räkning. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 160 ===== SIDA 162 ===== G Finansiering, kapitalstruktur och eget kapital G1 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella intäkter består av ränteintäkter på likvida medel. Ränteintäkter redovisas med effektivräntemetoden i takt med att de intjänas. Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer när Pandox upptar räntebärande skulder. Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra risker för ränteexponering. Räntebetalningar avseende räntederivat (ränteswappar) redovisas som ränte- kostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. Utdelningsintäkter redovisas när rätten till att erhålla utdelning fastställts på respektive dotterföretags årsstämma. Moderbolaget Förväntad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Finansiella intäkter Ränteintäkter 31 19 5 3 Ränteintäkter dotterföretag — — 1 095 516 Utdelning — — 1 016 — Realisationsresultat vid avyttring av dotterföretag — — –45 1 847 Valutakurseffekter avseende interna lån — — 361 483 Summa finansiella intäkter 31 19 2 432 2 849 Finansiella kostnader Räntekostnader, lån värderade till upplupet anskaffningsvärde –1 974 –863 –412 –174 Räntenetto räntederivat värderade till verkligt värde 608 –30 595 –18 Räntekostnader dotterföretag — — –422 –81 Nedskrivning aktier i dotterföretag — — –7 –7 Övriga finansiella poster –132 –129 13 –391 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –108 –95 — — Summa finansiella kostnader –1 606 –1 117 –234 –671 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 161 ===== SIDA 163 ===== G2 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING REDOVISNINGSPRINCIPER Säkring av nettoinvestering Säkringsrelationen löper under ett kvartal där den säkrade posten och säk- ringsinstrumentet identifieras och kopplas vid starten av kvartalet. Säkrad risk är risken att valutakursförändringar i utlandsverksamhetens lokala valuta gent- emot SEK orsakar förändringar i värdet av koncernens nettoinvestering när investeringen omräknas till SEK i koncernredovisningen. Enbart koncern- externa lån används som säkringsinstrument. Den effektiva delen av valuta- omvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redo- visas i finansnettot i resultaträkningen. Det belopp som redovisats i övrigt totalresultat och ackumulerats i omräkningsreserven ska omklassificeras via övrigt totalresultat till resultaträkningen när Pandox helt eller delvis avyttrar dotterbolag. Nettoinvesteringssäkring i utländsk verksamhet Pandox blir i koncernredovisningen exponerat mot valutarisk när utländska enheter inte har samma valuta, SEK, som koncernen. Risken säkras genom att externa lån upptas i lokal valuta. Den effektiva delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finans- nettot i resultaträkningen. Derivat och ränterisk Redovisning av ränterisk sker med uppdelning av räntekostnader respektive värdeförändringar på separata rader. För ekonomisk säkring av prognostise- rade ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används ränteswappar där före- taget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswappar värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. Räntekupongdelen redovi- sas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade föränd- ringar i verkligt värde på ränteswappar redovisas i resultatet efter de finansiella posterna på raden för värdeförändringar derivat. Pandox är genom sin verksamhet exponerad mot olika typer av finansiella ris- ker. Med finansiella risker avses värdefluktuationer i företagets resultat- och balansräkning samt kassaflöde. Pandox är främst exponerad mot finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, valutarisk och kredi- trisk. Pandox finanspolicy är ett övergripande ramverk för hantering av finan- siella risker i koncernen med syfte att ange riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten i Pandox koncernen skall bedrivas, definiera finansiella risker och hur dessa skall begränsas, fastställa ansvarsfördelning och administrativa regler samt fungera som vägledning i det dagliga arbetet för CFO och Treasury. Finanspolicyn utvärderas och fastställs av styrelsen på årsbasis samt revideras vid behov. Låneavtalen med kreditinstituten är ofta villkorade av att koncernen och dotterbolagen uppfyller vissa på förhand fastställda nyckeltal och villkor. Utöver detta finns det vissa särskilda förbehåll och begränsningar i låneavta- len avseende ytterligare skuldsättning, garantiåtaganden och pantsättningar, väsentlig ändring av verksamheten samt förvärv och avyttringar, med mera. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas bestående av 14 nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB. Kortfristiga kredit- faciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 8 760 MSEK. Konstruktiva diskussioner om refinansiering pågår. Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Räntebärande skulder och krediter Per den 31 december 2023 uppgick krediter till 35 337 MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 378 MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 816 MSEK. Pandox har ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp om totalt 5 000 MSEK. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifikat backas till fullo upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kreditfaciliteter. SKULDÖVERSIKT OCH OUTNYTTJADE KREDITER 31 DECEMBER 2023 MSEK Förfallodag Räntebas T otal kredit Utnyttjat belopp Out nyttjat belopp Banklån 0–5 år Rörlig 29 563 29 563 0 Revolverande kreditfaciliteter 0–3 år Rörlig 5 774 2 580 3 194 Företagscertifikat 0–1 år Fast — 816 –816 Summa kreditfaciliteter — — 35 337 32 960 2 378 Pandox ränte- och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. RÄNTE- OCH KAPIT ALBINDNING Genomsnittlig räntebind ningstid, år Genomsnittlig ränta, % Kapital- bindning, år 2023 3,9 4,2 2,3 2022 2,7 3,2 1,7 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 162 ===== SIDA 164 ===== Not G2, forts. Ränterisk Ränterisk är risken för att det verkliga värdet och framtida kassaflöden påverkas av förändringar i marknadsräntor genom löpande räntekostnader för lån och derivatinstrument, samt genom marknadsvärdesförändringar i derivatinstrument. Ränteriskstrategin utgörs av en kombination av kort och lång räntebindningstid där ränteswapar används för att åstadkomma önskad räntebindningstid. Ränteriskstrategin tar hänsyn till bolagets aggregerade tillgångar och skulder inklusive derivat. Ränteriskstrategin uttrycks som en normportfölj som definierar risklimiter och maximalt avvikelsemandat för respektive löptid. Pandox ränte- och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2023 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 9 981 30% 1 526 6% –0,3 2–4 år 6 789 21% 6 789 28% 0,4 4–6 år 8 644 26% 8 644 35% 1,0 6–8 år 3 358 10% 3 358 14% 1,2 8–10 år 4 188 13% 4 188 17% 3,7 >10 år — — — — — Summa 32 960 100% 24 504 100% 1,2 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2022 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 16 087 47% 3 059 15% 1,6 2–4 år 5 637 17% 5 637 27% 0 4–6 år 8 234 24% 8 234 39% 0,8 6–8 år 2 893 9% 2 893 14% –0,1 8–10 år 1 113 3% 1 113 5% 0,0 >10 år — — — — — Summa 33 964 100% 20 936 100% 0,5 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. KÄNSLIGHETSANAL YS A VSEENDE RÄNTEFÖRÄNDRINGAR FÖR 2023 RESPEKTIVE 2022 Nedanstående tabell visar förändringen i olika scenarier. 2023 2022 Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, med derivat +/–1% –/+75 +/–1% –/+120 Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, utan derivat +/–1% –/+320 +/–1% –/+330 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1% +/–1 067 +/–1% +/–698 Ovanstående är resultateffekten vid specifika ränteförändringar som efter justering för skatt leder till samma nominella effekt på eget kapital. Derivat redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning, och värdeföränd- ringen som inte är kassaflödespåverkande redovisas i årets resultat. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 163 ===== SIDA 165 ===== Not G2, forts. Valutarisk Valutarisk är risken att det verkliga värdet eller framtida kassaflöden påverkas till följd av förändrade valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investe- ringar genom att uppta lån i lokal valuta. Eget kapital valuta- säkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det eget kapital. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden är begränsad. Lån och fastighetsinvesteringar till marknadsvärdering fördelar sig på olika valutor enligt nedan. BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2023 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 6 781 2 049 15 712 547 0 1 109 6 762 32 960 100% 4,2% Andel förfall i valuta, % 20,6 6,2 47,7 1,7 0 3,4 20,5 100,0 — — Genomsnittlig ränta % 3,2 3,9 3,6 4,5 0 5,8 6,3 4,2 — — Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,5 1,3 3,9 0,2 0,0 4,7 4,3 3,9 — — Verkligt värde fastigheter 15 470 4 063 31 396 957 631 3 303 13 219 69 039 — — BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2022 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 6 628 2 090 17 356 527 293 1 218 5 853 33 964 100% 3,2% Andel förfall i valuta, % 19,5 6,2 51,1 1,6 0,9 3,6 17,2 100,0 — — Genomsnittlig ränta % 3,6 3,0 2,5 3,6 7,1 5,8 4,3 3,2 — — Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,0 1,7 3,2 0,2 0,0 2,4 1,9 2,7 — — Verkligt värde fastigheter 15 436 3 987 31 852 896 1 446 3 575 12 040 69 231 — — 1) Värdena i tabellerna är omräknade till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal, räntan beräknas på totalt utnyttjat kreditutrymme. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2023, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 18 005 3 687 2 711 82 100 3 362 1 294 73 208 Varav Finansiella tillgångar 1 557 929 121 1 8 4 32 2 826 Skulder 17 388 939 1 386 52 12 2 999 593 43 483 Varav Finansiella skulder 13 272 574 1 075 46 3 1 042 465 33 582 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-12 +/-1 +/-0 +/-15 +/-4 +/-154 +/-186 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-52 -/+1 059 -/+54 +/-4 -/+102 -/+552 -/+1 711 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2022, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 19 387 3 514 2 860 82 181 3 453 1 218 75 217 Varav Finansiella tillgångar 2 941 824 232 2 16 13 25 4 693 Skulder 17 091 915 1 414 53 61 3 010 666 44 284 Varav Finansiella skulder 12 521 575 1 102 47 42 1 065 531 34 299 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-25 +/-65 +/-1 +/-8 +/-20 +/-35 +/-154 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-37 -/+951 -/+50 -/+20 -/+111 -/+637 -/+1 732 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 164 ===== SIDA 166 ===== Not G2, forts. Likviditets- och refinansieringsrisk Likviditetsrisk är risken för att inte ha tillräcklig betalningsberedskap för att möta betalningsförpliktelser när dessa förfaller till betalning. Upprättandet av en konsoliderad likviditetsprognos utgör basen för bolagets upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av den totala likviditetsreserven. Ett långsiktigt mål för likviditetens storlek i form av likviditetsreserver (kassa, likvida ränte- bärande placeringar och prognostiserade nettokassaflöden under 12 månader) och kreditlöften är ett belopp som motsvarar minst 12 månaders kända utbe- talningar inklusive räntebetalningar och löpande eller beslutade amorteringar. Pandox likviditetsreserv uppgick vid årets slut till 3 146 (4 489) MSEK, och är fördelad enligt nedanstående tabell. Refinansieringsrisk är risken att ett företag inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader. Lånens förfallotider ska, i syfte att minska refinansieringsrisken, fördelas jämnt över tiden för att minska risken att en stor andel lån omsätts vid en och samma tidpunkt. MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Likvida medel 769 1 630 Outnyttjade kreditlöften 2 378 2 859 T otal likviditetsreserv 3 146 4 489 Förfallostruktur på finansiella skulder framgår av nedanstående tabell. Räntor beräknat enligt gällande villkor vid respektive tidpunkt. FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2023, MSEK Förfall Övriga skulder3) Krediter2) Ränta, lån och derivat1) 2024 — 8 760 350 Förfall 0–1 mån 333 — — Förfall 1–3 mån — 744 — Förfall 3–12 mån — 8 016 — 2025 — 12 577 414 2026 — 4 885 185 2027 — 285 14 2028 — 8 831 423 Summa 333 35 337 1 386 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2022, MSEK Förfall Övriga skulder3) Krediter2) Ränta, lån och derivat1) 2023 — 16 213 507 Förfall 0–1 mån 314 — — Förfall 1–3 mån — 5 748 — Förfall 3–12 mån — 10 465 — 2024 — 5 026 155 2025 — 12 788 346 2026 — 2 796 85 2027 — — 0 Summa 314 36 823 1 092 1) Beräkning baserad på utgående balans respektive år , och aktuella räntor per samma datum och en implicerad årlig räntekostnad för de olika förfallsperioderna. 2) Exklusive kontraktuell amortering. Inklusive outnyttjat belopp. Kontraktuell amortering uppgick till 395 (516) MSEK. 3) Leverantörsskulder och övriga finansiella skulder förfaller normalt till betalning inom 30 dagar och har därmed klassificerats enligt detta i ovan tabeller. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella åtagan- den mot Pandox. Kreditrisk uppstår bland annat vid placering av likviditets- överskott, vid tecknande av derivatkontrakt samt vid utställda kreditavtal. Risken sprids genom användning av flera parter och endast godkända mot- parter får användas. Tillåtna motparter vid tecknande av kreditlöften, revolve- rande faciliteter och derivatinstrument är nordisk motpart med rating om antingen minst A– (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Pandox har en väldiversifierad fastighetsportfölj med väletablerade, stabila och solida hyresgäster, vilket minskar kredit risken på kundfordringarna. En ytterligare faktor som reducerar den potentiella kreditrisken är Pandox ope- rativa beredskap som innebär att vid behov snabbt kan ta över den operativa verksamheten i fastigheten och på så sätt säkra kassaflödet. Uthyrningsgraden i Pandox helägda fastighetsportfölj uppgick till 99,8% procent och de vakanta ytorna utgjordes av butiks- och kontorslokaler. Reserveringar för osäkra kund- fordringar sker individuellt, dvs varje enskilt kundsaldo analyseras i reskon- tran. Kapitalhantering Pandox finansiella ställning följs i första hand upp baserat på belåningsgrad – mål 45–60 procent. Den interna uppföljningen av finansiell ställning fokuserar inte på eget kapital. Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2023 till 46,6 (46,7) procent. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 165 ===== SIDA 167 ===== G3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KA TEGORIINDELNING, VERKLIGT VÄRDE OCH KVITTNING REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, hyres- och kund- fordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låne- skulder samt derivat. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Relevanta kategorier är följande: Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till upplupet anskaffningsvärde Kategorin avser finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på tillgångar i denna kategori är kundfordringar, likvida medel, leve- rantörsskulder och räntebärande skulder. Dessa tillgångar (och skulder) värde- ras till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Hyresfordringar och andra fordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivat- instrument. Pandox utnyttjar inte möjligheten att värdera andra finansiella instrument till verkligt värde. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Se vidare not G2, redovisningsprinciper rörande säkringsredovisning. Övriga finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i denna kate- gori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Redovisning i och borttagande från rapporten över finansiell ställning En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundford- ringar tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet före ligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto- belopp i rapporten över finansiell ställning endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 166 ===== SIDA 168 ===== Not G3, forts. VERKLIGA V ÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 31 DECEMBER 2023, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 77 — — Hyres- och kundfordringar 445 — — Derivat Nivå 2 — 1 535 — Likvida medel 769 — — Summa finansiella tillgångar 1 291 1 535 — Långfristiga räntebärande skulder 24 1901) — — Derivat Nivå 2 — 479 — Kortfristiga räntebärande skulder 8 5801) — — Leverantörsskulder 333 — — Summa finansiella skulder 33 103 479 — 31 DECEMBER 2022, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 88 — — Hyres- och kundfordringar 600 — — Derivat Nivå 2 — 2 374 — Likvida medel 1 630 — — Summa finansiella tillgångar 2 318 2 374 — Långfristiga räntebärande skulder 17 8881) — — Derivat Nivå 2 — 114 — Kortfristiga räntebärande skulder 15 9831) — — Leverantörsskulder 314 — — Summa finansiella skulder 34 185 114 — 1) Uppläggningskostnader om 189 (93) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. V erkliga värden på finansiella tillgångar och skulder De finansiella instrument för vilka verkligt värde är väsentligt att bedöma närmare utgörs av de räntebärande skulderna och derivat; övriga finansiella instrument har antingen en kort löptid eller uppgår till oväsentliga belopp. Lånen löper med korta räntor som motsvarar marknadsräntorna per balans- dagen och företagets marginal på lånen bedöms motsvara den marginal som skulle erhållas per balansdagen. Bedömningen är sammantaget att det redo- visade värdet på upplåningen utgör en rimlig approximation av det verkliga värdet. Derivaten, som utgörs av ränte swappar, värderas i nivå 2 i verkligt värde- hierarkin – det vill säga baserat på indata som är direkt eller indirekt observer- bara för tillgången eller skulden, utan inslag av betydande indata som inte är observerbara marknadsdata. Det verkliga värdet baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i aktuella marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen. Kvittning Koncernens räntederivatavtal ingår under International Swaps and Derivatives Association (ISDA) master netting-avtal. Avtalen innebär att när en motpart inte kan reglera sina åtaganden enligt samtliga transaktioner avbryts avtalet och alla utestående mellanhavanden regleras med ett nettobelopp. ISDA- avtalen upp- fyller inte kriterierna för kvittning i rapport över finansiell ställning. I övrigt förekommer inga master netting-avtal för Pandox finansiella instrument. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 167 ===== SIDA 169 ===== G4 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIPER Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande, vilka utgörs av den vinst- eller förlust- andel och de nettotillgångar i koncernföretag som inte tillkommer moder- bolagets aktie ägare, redovisas som en särskild post i koncernens eget kapital. I rapport över totalresultat för koncernen ingår den andel som tillfaller innehav utan bestämmande inflytande i årets totalresultat. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänför- ligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Inga potentiella stamaktier som skulle kunna ge utspädning förekommer för närvarande. Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet består av 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-Aktier, sammanlagt 183 849 999 (183 849 999) aktier med ett kvotvärde om 2,50 SEK per aktie, till ett sammanlagt värde av 460 MSEK. Se vidare information på sidan 46 under avsnitt ”Pandox och kapitalmarknaden”. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital består av kapital som är tillskjutet av Pandox ABs ägare i form av nyemission och aktieägartillskott. Omräkningsreserv Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upp- rättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncer- nens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen presenterar sina finansiella rapporter i miljoner svenska kronor. Omvärderingsreserv Omvärderingsreserven innehåller verkligt värde förändringar som uppstår vid omklassificering av hotellfastigheter mellan Pandox två affärssegment, Egen drift och Hyresavtal. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel från tidigare år, inklusive årets resultat. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av förvaltningsfastigheter, samt minoritetens andel av Årets resultat och Övrigt totalresultat minskat med minoritetens utdelning. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK. Data per aktie Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår till 183 849 999. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till –3,18 kr (–585 000 000/183 849 999). AKTIEKAPIT ALETS UTVECKLING Förändring i antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, SEK År Händelse B A B A T otalt Förändring T otalt 1994 Bildande 2 500 — 2 500 — 2 500 150 000 150 000 1995 Nyemission 1 250 000 — 1 252 500 — 1 252 500 75 000 000 75 150 000 1995 Fondemission 1 247 500 — 2 500 000 — 2 500 000 74 850 000 150 000 000 1997 Split 4:1 7 500 000 — 10 000 000 — 10 000 000 — 150 000 000 1998 Nyemission 5 000 000 — 15 000 000 — 15 000 000 75 000 000 225 000 000 2000 Nyemission 9 900 000 — 24 900 000 — 24 900 000 148 500 000 373 500 000 2013 Nyemission 100 000 — 25 000 000 — 25 000 000 1 500 000 375 000 000 2015 Nytt aktieslag och aktiesplit 6:1 50 000 000 75 000 000 75 000 000 75 000 000 150 000 000 — 375 000 000 2016 Nyemission 7 499 999 — 82 499 999 75 000 000 157 499 999 18 749 998 393 749 998 2017 Nyemission 10 000 000 — 92 499 999 75 000 000 167 499 999 25 000 000 418 749 998 2019 Nyemission 16 350 000 — 108 849 999 75 000 000 183 849 999 40 875 000 459 624 998 Källa: Euroclear, Pandox. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 168 ===== SIDA 170 ===== G5 NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD REDOVISNINGSPRINCIPER Pandox tillämpar lättnadsreglerna avseende leasingavtal där den underlig- gande tillgången har ett lågt värde samt leasing på maximalt 12 månader ej medtas. Leasingavgiften fördelas mellan amortering och betalning av ränta samtidigt som de leasingavgifterna som tidigare redovisats som externa kost- nader ersätts av avskrivningskostnader på nyttjanderätterna. För beräkning av nyttjanderättstillgången och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskostnad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider. Pandox inkluderar tre balansposter i balansräkningen: nyttjanderättstill- gång samt långfristig leasingskuld och kortfristig leasingskuld. I resultaträk- ningen redovisas den finansiella komponenten i finansnettot på raden ”Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar”. När tillämpligt används den implicita räntan utifrån avtal och för övriga nyttjanderättstillgångar har marginallåneräntan använts. Räntespannet är mellan 1,29 procent till 4,45 procent. Innehavaren av en tomträtt i Sverige har en rätt att använda marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner anges ”i princip evig tid”. Genom detta ska det diskonterade värdet av tomträttsavgälder redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balans- räkningen. Den erlagda tomträttsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad. Pandox har tomträtts- eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs vanligtvis och utifrån det bedöms att dessa avtal hanteras på samma sätt som svenska tomt- rätter. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjande- rättstillgången av över avtals tiden och betalning som sker till hyresvärd/lea- singgivare redovisas dels som amortering på leasingskulden, dels som ränte- kostnad i resultaträkningen. För lokaler är förlängningsoption tillämplig, men då dessa inte bedömts väsentliga har de inte medräknats i leasingperioden. T otala leasingkostnader som ej inräknas inom ramen för IFRS 16, inklusive lågvärdes leasing och korta leasingavtal uppgår till oväsentliga belopp. Även eventuella rörliga delar uppgår till oväsentliga belopp varför inte heller anges separat. NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNGAR MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2022 2 914 117 5 3 3 039 Nya avtal/investeringar — — 0 1 1 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta –58 98 — — 40 Avyttringar och utrangeringar –5 — 0 — –5 Avskrivningar — –27 –2 –2 –31 Valutakursdifferenser 163 11 0 0 174 Utgående balans 31 dec 2022 3 014 199 3 2 3 218 MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2023 3 014 199 3 2 3 218 Nya avtal/investeringar — — 2 — 2 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta –351 — — — –351 Avyttringar och utrangeringar –9 — — –1 –10 Avskrivningar — –28 –2 –1 –31 Valutakursdifferenser 18 1 0 1 20 Utgående balans 31 dec 2023 2 672 172 3 1 2 848 LEASINGSKULDER MSEK 31 Dec 2023 31 Dec 2022 Kortfristiga 30 31 Långfristiga 2 826 3 192 Summa leasingskulder 2 856 3 223 REDOVISADE BELOPP I RESUL T A TRÄKNINGEN MSEK 2023 2022 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar 1) –108 –95 Avskrivningar avseende nyttjanderättstillgångar – inom kostnader Egen drift samt central a dministration –31 –31 1) Varav erlagd tomträttsavgäld uppgår till 100 (89) MSEK. T otalt kassaflöde under året hänförligt till nyttjanderättstillgångar uppgår till cirka 139 (126) MSEK. LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2023 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 13 17 28 26 21 21 2 729 2 856 2 856 LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2022 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 14 18 29 27 25 21 3 090 3 223 3 223 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 169 ===== SIDA 171 ===== H Koncernstruktur H1 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG MODERBOLAGET MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 8 925 8 969 Förvärv 2 113 474 Lämnade aktieägartillskott 2 736 37 Avyttrade dotterföretag –1 –555 Summa ackumulerade anskaffningsvärden 13 773 8 925 Ingående nedskrivningar –1 494 –1 487 Nedskrivning –51 –7 Utgående ackumulerade nedskrivningar – 1 546 –1 494 Utgående balans 12 227 7 431 Aktier i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. Pandox AB har 34 direktägda företag enligt nedan tabell och äger genom dessa ytterligare 189 företag. Fullständig förteckning över samtliga andelar i dotterföretag finns tillgänglig hos Pandox AB, T otalt äger koncernen 71 bolag i Sverige, 39 i Tyskland, 22 i Nederländerna, 19 i Norge, 17 i Finland, 17 i Storbritannien, tretton i Belgien, tolv i Danmark, fem i Kanada, fyra på Irland, tre i Österrike samt ett i Schweiz. Direktägda dotterföretag Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster HOT AB Förvaltning AB 556475-5592 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm, Sverige 5 500 100 Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Grand Hotell i Helsingborg 556473-6329 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Holding AB 556475-9446 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm, Sverige 10 000 100 Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Mellansverige AB 556745-4656 Stockholm, Sverige 100 000 100 Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm, Sverige 6 506 100 Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm, Sweden 7 480 000 100 Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm, Sverige 1 000 100 Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Kolmården AB 556706-8316 Stockholm, Sverige 100 000 100 Hotellus Sverige Ett AB 556778-8699 Stockholm, Sverige 1 000 100 Sech Holding AB 556819-2214 Stockholm, Sverige 357 000 100 Pandox Portfölj 2 AB 556982-7040 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Sollentuna Centrum 12 AB 556660-3949 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Sweden AB 556942-1687 Stockholm, Sverige 500 100 forts. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 170 ===== SIDA 172 ===== Not H1, forts. Direktägda dotterföretag, forts. Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster Pandox Operations AB 556980-3207 Stockholm, Sverige 50 000 100 Pandox i Malmö AB 556704-3723 Malmö, Sverige 1 000 100 Hotellus Denmark A/S 28970927 Danmark 5 000 100 Le Nouveau Palace SA 0423.048.375 Belgien 3 000 99,971) Immo Hotel BCC NV 0535.679.926 Belgien 68 070 100 Pandox Royale SA 0476.704.322 Belgien 68 808 99,992) Pandox Belgium NV 0890.427.732 Belgien 100 000 99,993) Pandox RMC BVBA 0552.929.692 Belgien 1 000 99,004) T enzing Holding BV 70144427 Nederländerna 1 100 Convention Hotel International AG CHE-101.458.856 Schweiz 14 000 100 Pandox Peak Ltd 14593162 Storbritannien 1 001 100 1) Le Nouveau Palace SA ägs till 0,03 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 2) Pandox Royale SA ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 3) Pandox Belgium NV ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 4) Pandox RMC BVBA ägs till 1 procent av Hotellus International, vilket är helägt av Pandox AB (publ). Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 171 ===== SIDA 173 ===== I Kassaflödesanalys I1 SPECIFIKA TION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN REDOVISNINGSPRINCIPER Likvida medel består av bankmedel. Pandox redovisar kassaflödesanalysen enligt den indirekta metoden. Vid indirekt metod är utgångspunkten årets resultat före skatt och justeringar görs för resultatposter som inte är kassa- flödespåverkande och för förändringar i rörelsekapital. Vid förvärv eller försäljning av bolag redovisas endast kassaförändringen. I kassa flödet från finansieringsverksamheten redovisas kassatransaktioner till följd av företagets finansiering. KONCERNEN MSEK 2023 2022 Förvärv av hotellfastigheter och andra affärsenheter Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 312 365 Rörelsefastigheter 1 153 537 Uppskjuten skattefordran — 11 Kortfristiga fordringar 23 12 Likvida medel 62 64 Summa tillgångar 1 550 989 Uppskjuten skatt — 30 Kortfristiga skulder 105 19 Summa skulder 105 49 Köpeskilling: Utbetald köpeskilling 1 527 965 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten –62 –64 Påverkan på likvida medel 1 465 901 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 228 132 Kortfristiga fordringar 474 1 702 133 Uppskjuten skatt — 1 Kortfristiga skulder — 4 Summa skulder — 5 Försäljningspris: Erhållen köpeskilling 894 124 Påverkan på likvida medel 894 124 Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten: LÅN TILL KREDITINSTITUT MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans 33 871 32 624 Kassaflöden –1 224 –791 Valutakursdifferenser 123 2 038 Utgående balans skulder 32 770 33 871 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MSEK 2023 2022 Periodisering av uppläggningskostnader för lån 90 76 Avsättningar –2 –18 Förvärvsrelaterade poster — — Kapitaliserad ränta 123 –1 Nedskrivningar — — Omräkningsdifferenser –162 94 Övrigt –9 –6 Summa övriga poster som inte ingår i kassaflödet 40 145 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 172 ===== SIDA 174 ===== J Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar J1 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisnings- lagen, ÅRL (1995:1554) och rekommendationerna i Rådet för finansiell rappor- tering, RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, UFR. RFR 2 innebär att moderbolaget ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för ÅRL, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redo- visning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göra, dessa beskrivs nedan. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Klassificering och uppställningsformer För moderbolaget redovisas i årsredovisningen en resultaträkning och balans- räkning i enlighet med 9 kap. ÅRL. Dessa är uppställda enligt uppställnings- scheman i ÅRL. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksam- heter särredovisas inte i moderbolagets resultat- och balansräkning då moder- bolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och balansräkning. Informa- tion om anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter lämnas i stället som notupplysning. Vidare sker avskrivning i enlighet med års redovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IFRS 9, i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffnings- värde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen beta- lades, efter avdrag för transaktionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upp lupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respek- tive ränte intäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swap avtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Värdet på aktier i dotterföretag prövas om en indikation om ett nedskrivningsbehov föreligger. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i Resultaträkning för moder bolag. Redovisning av leasingavtal Leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Nyttjande rätt och leasingskuld redovisas därmed inte i balansräkningen. J2 KORT- OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2023 2022 Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år 1 994 1 256 Skulder till kreditinstitut som förfaller mellan ett–fyra år 5 720 6 036 Skulder till kreditinstitut som förfaller från fem år och senare — — Summa kort och långfristiga skulder1) 7 714 7 292 1) Uppläggningskostnader om –18 (–23) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balans- räkningen. J3 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 10 828 944 856 Årets resultat 2 016 346 984 SEK 12 845 291 840 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,00 SEK per aktie 735 399 996 Överföres i ny räkning 12 109 891 844 SEK 12 845 291 840 J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2023 2022 Koncernbidrag 354 24 Förändring obeskattade reserver –2 –1 Summa bokslutsdispositioner 352 23 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 173 ===== SIDA 175 ===== K Händelser efter balansdagen K1 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Pandox AB (publ) har under 2024 ingått avtal om avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastigheten och hotelldriften med ett transaktionspris om cirka 80 MCAD. Frånträde planeras ske i det andra kvartalet 2024. I övrigt har det inte skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2023 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandox koncernens verksamhetsår 2023. L Närståendetransaktioner L1 NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Närstående bolag definieras som de i Pandoxkoncernens ingående dotterföre- tag samt bolag där närstående fysiska personer har ett bestämmande, gemen- samt bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående personer räknas styrelsemedlemmar, personer i ledande befattningar samt nära familje- medlemmar till sådana. Det är tre huvudägare av Pandox AB, Eiendomsspar Sverige A/S, Christian Sundt AB och Helene Sundt AB. Moderbolaget har när- stående relation med sina dotterföretag. Intressekonflikter rörande styrelsen för Pandox hanteras innan varje styrelsemöte genom att analysera om någon beslutspunkt på agendan skulle kunna innebära en intressekonflikt. Om så är fallet anges det i styrelseprotokollet hur den aktuella intressekonflikten hante- ras, t.ex. att en styrelseledamot förklarar sig jävig och därmed inte deltar under aktuell diskussions- eller beslutspunkt. I ett mindre antal av dotterföretagens kreditavtal förekommer vissa restriktioner avseende utdelningar. Information om ersättningar till nyckel- personer i ledande positioner återfinns i not C7. Information om dotterföretag återfinns i not H1. Koncerninterna transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Trans- aktionerna består av utfördelning av centrala administrationskostnader, räntor avseende finansiella fordringar och skulder. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 fastigheter i Tyskland och 9,9 pro- cent av ytter ligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,2 (0,8) MSEK. Moderbolaget Moderbolagets arvode för centrala administrativa tjänster från koncernföretag uppgick under året till 112 (77) MSEK. Inga övriga inköp har skett mellan moderföretaget och dess koncernföretag. TRANSAKTIONER MELLAN MODERBOLAGET OCH NÄRST ÅENDE Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Centrala administrationskostnader 112 77 Ränteintäkter från dotterföretag 1 095 516 Utdelning från dotterföretag 1 016 — Räntekostnader till dotterföretag –422 –81 Fordringar på närstående 12 456 15 330 Skulder till närstående 3 215 3 631 Erhållna koncernbidrag 458 331 Lämnade koncernbidrag –104 –307 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 174 ===== SIDA 176 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med interna- tionella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rätt visande bild av koncernens ställ- ning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncer- nens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Under- tecknande avger härmed även Pandox hållbarhetsredovisning för 2023. Stockholm den 6 mars 2024 Christian Ringnes Ordförande Jon Rasmus Aurdal Jeanette Dyhre Kvisvik Ann-Sofi Danielsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Iqbal Ulrika Danielsson Bengt Kjell Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Liia Nõu V erkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 6 mars 2024. PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 175 ===== SIDA 177 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Pandox AB (publ) för år 2023 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 94–130. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 91 till 175 i detta dokument. Vår revision inkluderar inte de sidor som inte omfattas av de här uppräknade, till vilka hänvisning finns i förvaltningsberättelsen eller andra delar av den formella årsredovisningen. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberät- telsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom - mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig- hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp- skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi har anpassat inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Pandox koncernstruktur och interna kontrollmiljö samt den bransch i vilken koncernen verkar, för att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovis- ningen och koncernredovisningen som en helhet. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på hotell med verksamhet i hela världen med ett bestånd till ett marknads- värde om MSEK 69 039. Koncernens verksamhet är att äga och hyra ut hotellfastigheter till välkända hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med delade investe- ringar. När förutsättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att driva hotell i egen regi. Övergripande har hotellmarknaden varit stark under 2023. Genom detta har andelen hyror som varit omsättningsbaserade ökat till 37% (under 2022 ca 33%). Genom en stark hotellmarknad har även egen drift ökat till 46% av omsättningen (under 2022 ca 42%). Som ett resultat av detta har vårt främsta fokus i revisionen, och även våra särskilt betydelsefulla områden, varit värdering av hotellfastigheter som redovisas till verkligt värde (förvaltnings- fastigheter), och värdering av omsättningsbaserade hyror. Vi har även haft ett särskilt fokus på bl a finansiering och finansiella kovenanter, investeringar, förvärv och värdering av kundford- ringar och bedömning av risk för tvister relaterade till hyresgäster. Vår revision omfattar granskning av samtliga väsentliga bolag inom koncernen. Revisionen täcker in verksamheten i 12 länder och vi har bl a genomfört följande aktiviteter: • Gemensam granskning av värdering av hotellfastigheterna med tillhörande process för att fastställa redovisat värde; • Granskning av intern kontroll över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker; • Bedömt och diskuterat bokslutet 30 juni 2023 med företagsledning och revisionsutskott; • Översiktligt granskat bokslutet 30 september 2023 i syfte att avge översiktlig granskningsrapport; och • Granskning av årsbokslut och slutliga revisionsinsatser för att avge denna revisionsberättelse avseende årsredo- visningen i moderbolaget och koncernen samt i förekom- mande fall andra legala enheter. I anslutning till detta utförs också granskningsinsatser för att avge vårt yttrande avse- ende efterlevnad av riktlinjer för ledande befattningshavare. Granskningen utförs antingen av koncernrevisionsteamet eller av lokala revisionsteam som vanligtvis tillhör PwC-nätverket. När ett annat revisionsteam deltar i granskningen utfärdas specifika instruktioner hänförligt till koncernrevisionen och utfört arbete sker även i enlighet med lokala revisionskrav i respektive land avseende den lagstadgade revisionen. Utöver detta har huvudansvarig revisor och medrevisor under året genomfört besök och möten med verksamheter i Storbritan- Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 176 ===== SIDA 178 ===== nien och Tyskland. Detta har skett i syfte att skapa en förståelse för verksamheten i besökta enheter och förstå rutiner och kontroller för att utvärdera efterlevnaden av Pandox ramverk för intern kontroll samt göra en översiktlig genomgång av den finan- siella rapporteringen utifrån koncernens redovis- ningsprinciper. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utfor- mas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim- ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfatt- ning. De kvantitativa väsentlighetstalen används också för att bedöma effekten av eventuella felak- tigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktu- ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av hotellfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Pandoxkoncernens sammanfattning av övergripande redovisnings och värderingsprinciper not B1 samt not E1 Förvaltningsfastigheter. Värdet på hotellfastigheterna uppgår per 31 december 2023 till MSEK 69 039 (varav förvaltningsfastigheter MSEK 57 226). Hotell- fastigheterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värde- ringen av hotellfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t ex den specifika fastighetens läge, skick, framtida hyresintäkter och direktavkastningskrav. Pandox har per 31 december 2023 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnote- ringen 2015. Värderingsmodellen är en kassaflödesmodell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera enligt affärsplaner som uppdateras minst två gånger per år, diskon- teras med direktavkastningskrav som baseras på marknadstransak- tioner och andra bedömningar, gällande avtal och andra marknads- förutsättningar samt jämförs med externa värderares applicerade avkastningskrav för motsvarande fastighet. Fastigheter som genom- går större ombyggnationer redovisas vanligtvis till värde innan ombyggnation påbörjats om det går att försvaras och om trans- aktion ska ske av en fastighet värderas den till ingångna avtal. Externa värderingar används som en viktig referenspunkt och Pandox har en intern process för att följa upp de externa värdering- arna när de utförs. Denna interna kvalitetssäkringsprocess innefattar bl a analys och kontroll av indata till värderingsmodellerna från bolaget, exempelvis avseende hyresnivåer, ytor samt övergripande analys av värdeutvecklingen per fastighet. Värderingarna granskas såväl centralt som genom medverkan av affärsområdeschefer och sker för att beakta i fall någon parameter i Pandox egen värdering, som är grund för den finansiella rapporteringen, behöver uppdateras. Det finns en inneboende osäkerhet utifrån hotellmarknaden utveckling samt samhällsekonomin i stort vilket försvårar bedöm- ningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam- mans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i de enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsent- liga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kon- troll och kvalitetssäkring som finns både avseende de interna och externt utförda värderingarna per årsbokslutet 2023 och vi har bl a utfört följande granskningsinsatser: • Koncernrevisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av värderingsrapporterna och granskat att värderingarna följer de av styrelsens beslutade riktlinjerna för värdering och korrekt värderingsmetod; • Vi har utvärderat den interna och externa värderarens kom- petens och erfarenhet för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivi- tet och begränsningar av deras arbete; • Vidare har vi på stickprovsbasis granskat ledningens indata till värderings modellerna. Detta för att utvärdera om informa- tionen för fastighetsvärderingarna som används i värdering- arna är korrekt och riktig; • Vi har haft möten med ansvariga för värdering där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på att bedöma och utvärdera använda antaganden inklusive direktavkastningskrav och estimerade kassaflöden. Vi har inkluderat de beloppsmässigt största förvaltningsfas- tigheterna i portföljen, de väsentligaste antagandena samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal i vårt granskningsurval. Vi har bedömt de använda antagandena avseende avkastningskrav. Vi har även bedömt rimligheten för andra antaganden som inte har direkt jämförbara tillgängliga publika data. I de fall där antaganden och parametrar har varit utanför vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med företrädare för bolaget och ytterligare revisionsbevis inhämtats som stöd för de använda antagandena; och • jämfört i årsredovisningen införda upplysningar mot kraven i IFRS 13. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår gransk - ning är vår bedömning att de av Pandox använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 177 ===== SIDA 179 ===== Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Omsättningsbaserade hyresintäkter Se not C2 om hyresintäkter och redovisningsprinciper för upplysningar och beskrivning av området. Pandox hyresintäkter utgörs i hög grad av omsättnings- baserade hyror. Hyresdebiteringen baseras därvid på hyres- tagarnas rapportering av omsättning. Pandox har rutiner och kontroller för att säkerställa att denna rapporterade omsätt- ning är korrekt. Hyresavtalen sträcker sig över ett antal år och affärs modellen i hotelldriften kan över tid påverkas genom utveckling av nya sälj kanaler, tillkomst av olika tjänster i hotellens respektive utbud med mera. Området omfattas dels av bedömningar rörande avtalstolkning i vissa fall, dels av bedömningar av den kontroll koncernen utövar med avse- ende på hyres tagarnas rapportering. Givet de omsättnings- baserade hyrornas ökade andel av totala hyresintäkter och det inslag av beroende av erhållna externa uppgifter som föreligger vid bestämmandet av dessa intäkter utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Vår revision baseras både på utvärdering av den interna kon- trollen samt substansgranskning och andra analysåtgärder, inklusive databaserade transaktionsanalyser, av vissa balans- och resultatposter på stickprovsbasis av väsentliga dotterbo- lag. Vi har även genomfört bland annat följande gransknings- insatser: • Vi har utvärderat Pandox rutiner för att hantera väsentliga intäktsflöden; • Vi har tagit del av hyresavtal och granskat hur Pandox som hyresgivare tolkar avtalens olika delar som grund för fakturering och redovisning; • Skapat oss en förståelse och tagit del av de kontroller Pandox utövar med avseende på hyrestagarnas rapporte- ring. Vi har tillika tagit del av och satt oss in i resultatet av de kontrollåtgärder genom extern granskning som Pandox i enlighet med hyresavtalen genomför årligen genom stick- prov av ett antal hyresavtal för att säkerställa att fakturering och intäktsredovisning är korrekt; • På stickprovsbasis granskat dels rutiner för fakturering samt fakturering mot underlag och säkerställt genom kontroll- beräkning att korrekt omsättningsbaserat hyra redovisas; • Vi har även genomfört analytisk granskning för att bedöma redovisningen av intäkter samt inhämtat Pandox analyser och förklaringsposter till nådda utfall av hyresintäkterna för att dels skapa oss en förståelse för intäktsredovisnings- kontroller samt genom analys skapa oss en förståelse för intäktsredovisningen; och • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Utifrån vår granskning har vi inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–70 respektive sidorna 182–187 samt hållbarhets- rapporten på sidorna 94–130. Informationen i ”Pandox ersätt- ningsrapport 2023”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport och som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verk- ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 178 ===== SIDA 180 ===== Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions- berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors- inspektionens webbplats: (www.revisorsinspektionen.se/rn/ showdocument/documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf). Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRA V ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFA TTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Pandox AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekono- miska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola - gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 179 ===== SIDA 181 ===== En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/rn/showdocument/documents/ rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Pandox AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef- rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark - naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent- liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar- der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis- ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamåls- enliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. PricewaterhouseCoopers AB, med Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor, utsågs till revisorer av Pandox AB (publ) vid årsstämman som hölls den 12 april 2023 och har varit Pandox AB revisor sedan den 29 mars 2017. Stockholm den 6 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 180 ===== SIDA 182 ===== Revisors rapport från översiktlig granskning och revision av Pandox ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen och ledningen i Pandox AB (publ) (“Pandox”) att översiktligt granska Pandox hållbarhets- redovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhets- redovisningens omfattning på sidan 2 i detta dokument, vilket även utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Pandox har även inkluderat en hållbarhetsförklaring som en del av för- valtningsberättelsen, baserat på nuvarande tolkning av kom- mande lagkrav och standards genom CSRD och ESRS, vilken ej har granskats och ej täcks in av denna rapport. Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier res- pektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 125 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av GRI Stan- dards som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprin- ciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan- dard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identi- fierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grun- dad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterierna, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 6 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 181 ===== SIDA 183 ===== Flerårsöversikt Pandox tillämpar IFRS 16 Leases från 2019. Jämförelsesiffrorna har inte räknats om. RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 3 548 3 052 2 279 2 228 3 017 2 809 2 121 1 717 1 431 1 418 Övriga fastighetsintäkter 142 255 143 171 112 162 81 70 112 60 Intäkter Egen drift 3 159 2 347 851 779 2 424 2 153 2 067 2 158 2 046 1 598 Nettoomsättning 6 849 5 654 3 273 3 178 5 553 5 124 4 269 3 945 3 589 3 076 Kostnader Hyresavtal –533 –439 –395 –381 –365 –454 –321 –292 –263 –292 Kostnader Egen drift –2 729 –2 111 –1 151 –1 182 –1 993 –1 776 –1 743 –1 866 –1 767 –1 387 Bruttoresultat 3 587 3 104 1 727 1 615 3 195 2 894 2 206 1 787 1 559 1 397 Central administration –-197 –153 –157 –171 –175 –148 –124 –117 –94 –82 Finansnetto –1 467 –1 003 –940 –900 –865 –803 –519 –456 –438 –536 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –108 –95 –88 –86 –81 — — — — — Resultat före värdeförändringar 1 815 1 853 542 458 2 074 1 943 1 563 1 214 1 027 779 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –1 107 1 180 –396 –1 779 1 459 1 495 1 914 1 460 1 399 1 197 Värdeförändring derivat –1 205 2 318 740 –221 –39 25 173 –39 203 –622 Resultat före skatt –497 5 351 886 –1 542 3 494 3 463 3 650 2 635 2 629 1 354 Aktuell skatt –375 –164 –128 –57 –122 –216 –73 –72 –35 –16 Uppskjuten skatt 292 –983 –149 191 –672 –424 –429 –349 –463 –85 Årets resultat –580 4 204 609 –1 408 2 700 2 823 3 148 2 214 2 131 1 253 Årets övrigt totalresultat –112 1 323 740 –1 010 46 465 –185 359 –291 –3 Årets totalresultat –692 5 527 1 349 –2 418 2 746 3 288 2 963 2 573 1 840 1 250 NYCKEL T AL Belopp MSEK 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Driftnetto Hyresavtal 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 2 517 1 882 1 495 1 280 1 186 Driftnetto Egen drift 713 566 –22 –168 625 540 494 439 416 320 EBITDA 3 696 3 304 1 868 1 699 3 215 2 909 2 252 1 817 1 603 1 425 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 3,6 2,6 Resultat per aktie, SEK –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 14,21 8,35 Cash earnings 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 1 122 860 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 9,48 11,18 3,88 3,59 12,71 11,30 10,52 8,18 7,53 5,82 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs 1 036 839 295 222 904 873 806 657 684 644 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 182 ===== SIDA 184 ===== RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 31-dec 2014 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 66 079 65 552 60 246 57 555 60 558 52 949 48 217 36 578 29 463 25 701 Nyttjanderätter 2 848 3 218 3 039 2 926 3 064 — — — — — Övriga anläggningstillgångar 1 612 2 462 522 268 151 43 37 23 25 26 Uppskjuten skattefordran 340 305 249 631 383 465 613 748 800 924 Omsättningstillgångar 1 560 2 050 1 152 813 1 025 885 1 871 563 1 162 315 Likvida medel 769 1 630 1 593 2 622 632 674 999 517 170 321 Summa tillgångar 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 27 287 Eget kapital och skulder Eget kapital 29 725 30 933 25 422 24 088 26 506 21 538 19 027 15 258 12 215 10 402 Uppskjuten skatteskuld 5 270 5 538 4 281 4 307 4 552 3 430 3 026 2 582 2 281 1 993 Räntebärande skulder 32 770 33 871 32 623 31 452 29 621 27 917 26 298 18 841 15 546 12 907 Leasingskulder 2 856 3 223 3 042 2 928 3 064 — — — — — Icke räntebärande skulder 2 587 1 652 1 433 2 040 2 070 2 131 3 386 1 748 1 578 1 985 Summa eget kapital och skulder 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 27 287 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 31-dec 2014 Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 15 376 12 587 Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 49,5 48,7 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 69 039 69 231 62 596 59 542 63 469 55 197 50 121 38 233 31 437 26 504 EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 205,03 173,54 167,60 186,40 164,04 144,54 126,24 107,71 92,11 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 15,0 15,0 14,0 14,6 15,6 15,7 15,6 13,9 11,2 9,0 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 183 ===== SIDA 185 ===== Kvartalsdata RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Kv 4 2022 Kv 3 2022 Kv 2 2022 Kv 1 2022 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 895 1 002 908 743 803 886 761 602 Övriga fastighetsintäkter 33 38 34 37 45 81 97 32 Intäkter Egen drift 910 844 832 573 775 706 624 242 Nettoomsättning 1 838 1 884 1 774 1 353 1 623 1 673 1 482 876 Kostnader Hyresavtal –159 –120 –136 –118 –150 –101 –97 –91 Kostnader Egen drift –762 –694 –685 –588 –732 –578 –449 –352 Bruttoresultat 917 1 070 953 647 741 994 936 433 Central administration –53 –46 –53 –45 –59 –28 –34 –32 Finansnetto –376 –420 –361 –310 –289 –248 –236 –230 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –28 –28 –26 –26 –26 –24 –22 –23 Resultat före värdeförändringar 460 576 513 266 367 694 644 148 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –339 –90 –466 –212 –66 572 395 279 Värdeförändring derivat –1 236 43 332 –344 –59 815 632 930 Resultat före skatt –1 115 529 379 –290 242 2 081 1 671 1 357 Aktuell skatt –137 –95 –78 -65 –24 –48 –59 –33 Uppskjuten skatt 127 26 –13 152 –117 –346 –240 –280 Periodens resultat –1 125 460 288 –203 101 1 687 1 372 1 044 Övrigt totalresultat –845 –583 1 146 170 308 341 455 219 Periodens totalresultat –1 970 –123 1 434 –33 409 2 028 1 827 1 263 NYCKEL T AL Belopp MSEK Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Kv 4 2022 Kv 3 2022 Kv 2 2022 Kv 1 2022 Driftnetto Hyresavtal 769 920 806 662 698 866 761 543 Driftnetto Egen drift 220 222 219 52 184 193 238 -49 EBITDA 942 1 102 977 675 829 1 037 970 467 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,8 2,9 2,3 3,1 4,8 4,7 2,2 Resultat per aktie, SEK –6,05 2,48 1,56 –1,17 0,66 9,16 7,45 5,67 Cash earnings 415 558 510 259 515 717 645 178 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 2,26 3,04 2,77 1,41 2,80 3,90 3,51 0,97 RevPAR-tillväxt (Egen drift) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, % 7 8 26 112 113 140 370 232 RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2023 30-sep 2023 30-juni 2023 31-mars 2023 31-dec 2022 30-sep 2022 30-juni 2022 31-mars 2022 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 66 079 68 210 68 927 66 550 65 552 64 712 62 832 61 120 Nyttjanderätter 2 848 2 975 3 345 3 250 3 218 3 383 3 222 3 155 Övriga anläggningstillgångar 1 612 2 600 2 708 2 274 2 462 2 544 1 711 1 017 Uppskjuten skattefordran 340 335 269 268 305 239 262 55 Omsättningstillgångar 1 560 1 454 1 333 1 287 2 050 1 964 1 434 1 398 Likvida medel 769 749 1 008 2 004 1 630 2 463 1 873 1 477 Summa tillgångar 73 208 76 323 77 590 75 633 75 217 75 305 71 334 68 222 Eget kapital och skulder Eget kapital 29 275 31 751 31 874 30 900 30 933 30 540 28 512 26 685 Uppskjuten skatteskuld 5 270 5 470 5 476 5 359 5 538 5 287 4 918 4 415 Räntebärande skulder 32 770 33 891 34 526 34 054 33 871 34 478 33 242 32 710 Leasingskulder 2 856 2 983 3 352 3 256 3 223 3 387 3 226 3 158 Icke räntebärande skulder 2 587 2 228 2 362 2 064 1 652 1 613 1 436 1 254 Summa eget kapital och skulder 73 208 76 323 77 590 75 633 75 217 75 305 71 334 68 222 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2023 30-sep 2023 30-juni 2023 31-mars 2023 31-dec 2022 30-sep 2022 30-juni 2022 31-mars 2022 Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 33 333 33 718 32 188 32 334 32 119 31 472 31 345 Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,8 46,7 46,2 46,7 47,1 47,8 49,1 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 69 039 71 177 72 164 69 695 69 231 68 257 65 804 63 808 EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 207,53 209,86 204,93 205,03 202,96 190,37 178,31 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 15,0 14,4 14,6 14,7 15,0 15,2 15,4 13,8 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner K VA RTA L S DATA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 184 ===== SIDA 186 ===== Finansiella definitioner FINANSIELL INFORMA TION Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell oreali- serad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets- ägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK T otalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NT A, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA L TV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelse- skulder. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, exkl förvärv, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus upplägg- ningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostna- der minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med åter- lagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den när- mast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt för jämförbara enheter justerat för valutakurseffekter, % Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassi ficeringar samt valutakursförändringar. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 185 ===== SIDA 187 ===== Övriga definitioner och begrepp PER AKTIE Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. EPRA NRV, NT A, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. T otalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. FASTIGHETSINFORMA TION Antal hotell Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Antal rum Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknads- värdet för Rörelsefastigheter. RevPAR för Rörelsefastigheter (jämförbara enheter till en konstant valutakurs), SEK Intäkter per tillgängliga rum, det vill säga totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelse- perioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelse perioden räknas om till denna valutakurs. W AUL T (Förvaltningsfastigheter) Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för Förvalt- ningsfastigheter. ÖVRIGA BEGREPP Compression night En benämning på särskilt lönsamma gästnätter i hotellmark - naden, som infaller när beläggningsgraden på en viss hotell- marknad är högre än 90 procent. IA T A (International Air Transport Association) IA TA hanterar internationella regler för kommersiellt passa- gerarflyg, framförallt genom standardisering av till exempel biljetter, flygplatskoder och flygbolags koder. OT A – Online Travel Agency Onlineföretag vars webbplatser tillåter konsumenter att boka olika reserelaterade tjänster. UNWTO – United Nations World T ourism Organization Mellanstatligt organ för främjande av turism med högkvar- ter i Madrid. Organisationen bildades på initiativ av Förenta Nationerna. WTTC – World Travel & T ourism Council En global sammanslutning av större aktörer inom rese- och turismindustrin. WTTC arbetar för att öka medvetenheten om resor, turism och hospitality som tillsammans svarar för mer än 10 procent av världens BNP och sysselsätter närmare 300 miljoner människor. Finansiella definitioner, forts. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 186 ===== SIDA 188 ===== Knut Golden retriever Dexter Norfolkterrier Blum Blandras Sally Gordonsetter Caesar Cavapoo Stella Y orkshireterrier The Pandogs The Pandogs är Pandox starka team av kontors- hundar. Alltid nyfikna, alltid hungriga efter mer, alltid på villkorslöst gott humör. Alltid med nosen i vädret på sniff efter nästa affärsmöjlighet. Pandox värderingar Det är viktigt för företaget att alla med arbetare är trygga i sig själva, tar egna initiativ när det behövs och trivs i grupp. Detta då Pandox är en slimmad organisation som genomsyras av en entreprenörs anda, där alla hjälps åt och varje medarbetare är av stor vikt. Samtidigt har Pandox en humoristisk företagssymbol i den illustrerade hunden Pepper, som alltid hittar på något bus. Han ska påminna alla medarbetare om att ha kul på vägen och inte ta sig själva på så stort allvar. Mer om hundarna hittar du på vår hemsida pandox.se. Bilden på omslagets framsida: Hotel Pomander Nürnberg Produktion: Pandox i samarbete med Addira. Foto: Sandra Birgersdotter, Rickard Monéus, Samuel Unéus, Stefan Zander, Espen Indbjør, Ulf Blomberg, Peter Hoelstad, Mats Lundqvist, Olivier Pirard med flera. Pepper Blandras Evigt ung Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 187 ===== SIDA 189 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Pandox AB (publ) | Org nr 556030-7885 | Post: Box 15, 101 20 Stockholm | Besök: Vasagatan 11, 9 trappor, Stockholm | T elefon: 08 506 205 50 | Mejl: info@pandox.se | pandox.se