Årsredovisning 2025

Strategisk affär och långsiktig styrka
Kära aktieägare, 
Pandox firade 30 år 2025. Det har varit en spännande och 
lönsam resa över tre decennier. 2025 var också i många 
avseenden ett typiskt Pandoxår med en hög affärsaktivitet 
på en växande hotellmarknad.
Årets största händelse var förvärvet av Dalata – det 
största i Pandox historia. Affären är en strategisk milstolpe 
som bidrar till betydande tillväxt i cash earnings per aktie, 
stärker vår position som den ledande hotellfastighets­
ägaren i Europa och skapar nya tillväxtmöjligheter på 
 lönsamma hotellmarknader. 
Förvärvet genomfördes i nära samarbete med Scandic, 
en av våra mest värdefulla partners, och bekräftar styrkan 
i Pandox affärsmodell: specialisering, storlek, nätverk och 
medarbetare i världsklass.
Affären är också ett exempel på Pandox förmåga att 
skapa värde genom att snabbt kunna realisera affärsmöj ­
ligheter, även i mer komplexa internationella miljöer. Jag 
vill rikta ett varmt tack till alla medarbetare på Pandox som 
bidrog till att göra detta möjligt. Ett särskilt tack går också 
till DNB Carnegie och Swedbank för starkt stöd på finan­
sieringssidan – en viktig faktor för att kunna agera snabbt 
och resolut på en internationell och konkurrensutsatt 
marknad.
Aktiv portföljstrategi och fördjupat hållbarhetsarbete 
Utöver Dalata­förvärvet har vi under året genomfört tre 
kompletterande förvärv i attraktiva marknader och sam­
tidigt optimerat portföljen genom avyttring av tre mindre 
hotellfastigheter. Det är viktigt att över tid frigöra resurser 
från fastigheter där avkastningen är begränsad och inves ­
tera det kapitalet i fastigheter och projekt där potentialen 
är större.
Vi ser hållbarhet som en långsiktig konkurrensfördel och 
genom att integrera hållbarhet i vår affärsmodell skapar vi 
värde för aktieägare, hyresgäster, hotellgäster och sam­
hälle. Under året har vi fördjupat arbetet med att reducera 
koldioxidutsläpp i linje med våra SBTi­mål. Fokus har legat 
på konkreta åtgärder i hotellfastigheterna – investeringar i 
värmepumpar och solceller, energikartläggningar och ökad 
andel hållbarhetslänkade lån. Genom dessa insatser mins­
kar vi vårt miljöavtryck, förbättrar lönsamheten i våra hotell­
fastigheter och skapar på sikt en ökad finansiell uthållighet 
och flexibilitet.
Ett mångfacetterat styrelsearbete
Styrelseåret har varit intensivt med fokus på strategiska 
beslut, riskhantering och hållbarhetsfrågor. Arbetet med 
Dalata har av naturliga skäl tagit mycket tid i anspråk, men 
vi har därutöver avhandlat en lång rad frågor, däribland 
den årliga strategiöversynen. Tidigare externa styrelse ­
utvärderingar bekräftar att styrelsen har rätt mix av erfa ­
renheter och arbetar effektivt och professionellt. Pandox 
valberedning har under året arbetat med rekrytering av 
ytterligare en styrelseledamot och jag är glad över att 
Linda Eriksson kommer att föreslås för nyval till årsstäm­
man i april. Linda kommer att ytterligare stärka styrelsens 
kompetens och perspektiv.
God totalavkastning, stabil utblick, höjd utdelning 
Pandoxaktiens totalavkastning uppgick under 2025 till 
cirka 8 procent. Med en robust affärsmodell, en stark port­
följ och ett vasst team står Pandox väl rustat för framtiden. 
Jag ser optimistiskt på hotellmarknaden och ser goda möj ­
ligheter till värdeskapande genom förvärv och investe ­
ringar samt avyttringar när priset är rätt. Under 2026 kom­
mer Dalata­förvärvet att ge ett betydande bidrag till cash 
earnings per aktie och jag är glad att styrelsen därutöver 
kan föreslå en höjning av utdelningen till 4,50 (4,25) SEK 
per aktie, motsvarande cirka 876 (827) MSEK, för året  
som gått.
Jag vill avsluta med att tacka alla medarbetare på 
Pandox för deras insatser under året. Jag vill också tacka 
aktieägare, affärspartners, banker, investerare och övriga 
intressenter för det intresse och förtroende ni visar oss.
Oslo i mars 2026
Christian Ringnes
”Med en robust affärsmodell, 
en stark portfölj och ett vasst 
team står Pandox väl rustat för 
framtiden”
Ordförandeord
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 72
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 73 =====

Bolagsstyrningsrapport
Övergripande bolagsstyrningsstruktur
Aktieägare
Extern revisor
Bolagsstämma
Revisionsutskott Styrelse
Valberedning
Vd
Ersättningsutskott
Koncernledning
Finansutskott
Sidorna 73–80 utgör bolagets Bolagsstyrningsrapport och  
har ej varit föremål för revision av bolagets revisor.
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget 
sköts på ett för aktie ägarna så ansvarsfullt och effektivt sätt 
som möj ligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättig heter och 
skyldigheter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med 
tillämpliga lagar, regler och interna processer. Pandox AB 
(publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med huvudkontor i 
Stockholm och med aktier noterade på Nasdaq Stockholm. 
Bolagsstyrningen i Pandox utgår från svensk lag, bolagsord­
ningen, Nasdaqs regelverk för emittenter och Svensk kod för 
bolagsstyrning (”Koden”). Koden återfinns på www.bolags­
styrning.se och utgör god sed på aktiemarknaden. Pandox 
följer Koden utan avvikelser.
Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god  
sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Pandox av 
Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknads­
nämnden under 2025.
ÄGARE OCH AKTIEN
Pandox B ­aktie är sedan den 18 juni 2015 noterad på Nas­
daq Stockholm på listan för stora bolag (Large Cap). Bola ­
gets aktie kap ital uppgick per den 31 december 2025 till 
486 507 500 kronor, fördelat på 75 000 000 A ­aktier och 
119 603 000 B­ aktier. Varje A­aktie berättigar innehavaren 
till tre röster på bolags stämman, medan varje B­aktie berät­
tigar innehavaren till en röst på bolagsstämman.
Pandox bolagsordning innehåller ett omvandlingsförbe ­
håll och ett hembuds  förbehåll för Pandox A­aktier. Samtliga 
B­aktier är fritt överlåtbara.
Följande aktieägare hade vid utgången av 2025 ett direkt 
eller indirekt ägande som representerade 10 procent eller 
mer av röste talet för samtliga aktier i bolaget:
Innehav 2025-12-31 Andel av röstetalet, %
Eiendomsspar AS 36
Helene Sundt AB 17
Christian Sundt AB 16
Bolagets börsvärde beräknat på både A  ­ och B ­aktier upp­
gick vid årets slut till 39 504 (37 325) MSEK.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är Pandox högsta beslu tande organ och 
där har aktieägare rätt att fatta beslut om Pandox ange ­
lägenheter. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med 
enkel majoritet, d.v.s. med stöd av hälften av de på stäm­
man avgivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock Aktie ­
bolagslagen att förslagen ska godkännas av en större andel 
av rösterna. Enligt bolags ordningen sker kallelse till bolags ­
stämma genom annonsering i Post  och Inrikes Tidningar 
och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Pandox webb­
plats pandox.se. Att kallelse har skett ska samtidigt annon­
seras i Svenska Dagbladet.
När datum och ort för bolagsstämma har fastställts ska 
uppgift om detta lämnas på Pandox webbplats senast i 
samband med tredje kvartalsrapporten. Årsstämman 2026 
hålls den 15 april 2026 i Stockholm.
Årsstämma 2025
Pandox senaste årsstämma ägde rum den 9 april 2025 i 
Stockholm. Årsstämman 2025 fattade bland annat  följande 
beslut:
• Fastställelse av resultat­ och balans räkning samt 
koncern resultaträkning och koncernbalansräkning.
• Disposition av bolagets vinst enligt den fastställda balans­
räkningen samt beslut om att inte lämna någon utdelning 
till aktieägarna.
• Omval av styrelseledamöterna Christian Ringnes  
(ordförande), Jakob Iqbal, Jon Rasmus Aurdal, Bengt 
Kjell, Jeanette Dyhre Kvisvik och Ulrika Danielsson.
• Ann­Sofi Danielsson avböjde omval.
• Arvoden till styrelsen; 925 000 SEK till  ordförande,  
707 000 SEK till vice ordförande, samt 487 000 SEK till 
övriga ledamöter.
• Arvoden till revisionsutskottet; 180 000 SEK till revisions ­
utskottets ordförande och 90 000 SEK till envar av övriga 
ledamöter.
• Arvoden till ersättningsutskottet; 54 000 SEK till de två 
 ledamöterna i utskottet.
• Arvoden till finansutskottet; 170 000 SEK till ordföranden  
i utskottet och 85 000 SEK vardera till de övriga två leda­
möterna i utskottet. 
• Omval av revisorer i form av revisions bolaget PwC med 
 Sofia Götmar­Blomstedt som ny huvudansvarig revisor.
• Bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier upp­
gående till maximalt 10 procent av totalt antal utestående 
aktier.
• Godkännande av ersättningsrapport.
• Antagande av principer för utseende av valberedning 
inför årsstämma 2026.
Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på 
Pandox webbplats.
STYRELSE
Pandox styrelse är ansvarig för bolagets  förvaltning och 
 organisation. Ansvaret omfattar bland annat att:
• Fastställa Pandox övergripande mål och strategier.
• Tillsätta, utvärdera och vid behov  entlediga vd.
• Säkerställa effektiva uppföljnings ­ och kontrollsystem  
för   Pandox verksamhet.
• Fortlöpande utvärdera resultat och  finansiell ställning.
• Säkerställa att årsredovisning och delårsrapporter är 
 korrekta, tillförlitliga och relevanta.  
Styrelseledamöterna väljs av årsstämman för tiden intill slutet 
av nästa årsstämma. Enligt Pandox bolagsordning ska styrel­
sen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst 
fyra och högst åtta ledamöter utan styrelsesuppleanter.
Pandox styrelseordförande väljs av årsstämman. 
Styrelse ordföranden ansvarar för att styrelsens arbete är 
välorganiserat och effektivt.
Bolagsstyrningsrapport
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 73
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 74 =====

Styrelsen följer en skriftlig arbetsord ning som revideras 
årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. 
Arbetsordningen reglerar bland annat mötesformer, funk­
tioner samt fördelningen av arbete  mellan styrelseledamö­
terna och verkställande direktören. I samband med det kon­
stituerande styrelsemötet fastställer styrelsen även instruk­
tionen för verk ställande direktören samt instruktioner för 
finansiell rapportering.
Styrelsen sammanträder enligt ett årli gen fastställt 
schema som normalt följer Pandox strategi ­  och budgetpro­
cess samt bolagets finansiella kalender. Ytterligare styrelse­
möten kan sammankallas för att hantera tidskritiska frågor 
som kräver sty relsebeslut, till exempel förvärv, avyttring 
eller kapital anskaffning. 
 För presentation av styrelsen, se sida 78.
Styrelsens arbete
Styrelsen har under året haft 14 möten varav ett konstitue ­
rande. På det konstituerande styrelsemötet omvaldes Bengt 
Kjell till vice ordförande i styrelsen. 
Styrelsen genomför regelbundet en utvärdering av  
sina arbetsformer och rutiner för att säkerställa att den har 
nödvändig kompe tens samt väl fungerande processer för 
goda beslut. Resultatet av utvärderingen rappor  teras till 
 valberedningen och utgör en del av underlaget för nomi ­
neringsarbetet. Styrelsens bedömning är att ledamö  terna 
har ändamålsenlig och väl kompletterande kompetens med 
hänsyn till Pandox verksamhet, vilket delas av valbered­
ningen.
Styrelsen har tydliga riktlinjer kring att undvika intresse­
konflikter. Dessa finns beskrivna i dokumentet Arbets ­
ordning för Styrelsen och täcker in bland annat lojalitets ­
plikt, tystnadsplikt, jäv och insidertrading. Eventuella fall av 
intressekonflikt som uppdagas förmedlas till intressenter i 
årsredovisningen. Inga fall av intressekonflikt uppdagades 
under 2025.
Inom hållbarhetsområdet sker återrapportering till sty ­
relsen genom en årlig muntlig presentation av SVP , Director 
of Sustainable Business. Under 2025 var styrelsen särskilt 
involverad i uppdateringen av den dubbla materialitetsana ­
lysen. SVP , Director of Sustainable Business har från 2024 
en stående hållbarhetspunkt i revisionsutskottets möten. 
Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång ­
faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med 
målet att styrelsen ska vara sammansatt med leda möter  
i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt 
representera varierande utbildnings ­ och yrkesbakgrund.
Två av sex ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor.
Valberedningen har bedömt att styrel sen uppfyller Kodens 
krav på oberoende.
Revisionsutskott
Pandox styrelse utsåg den 9 april 2025 ett revisionsutskott 
bestående av Ulrika Danielsson (ordförande), Jeanette 
Dyhre Kvisvik och Jon Rasmus Aurdal.  Revisionsutskottet 
ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter 
i övrigt, bland annat övervaka Pandox finansiella rapporte ­
ring, övervaka effektiviteten i Pandox interna kontroll och 
riskhantering, hålla sig informerat om revi sionen av årsre­
dovisningen och koncern redovisningen, granska och över­
vaka revisorns opartiskhet och självständighet och särskilt 
uppmärksamma om revisorn till handahåller Pandox andra 
tjänster än revi sions tjänster, samt biträda vid upprättandet 
av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Revisionsut­
skottet granskar också årsredovisningen och delårsrappor ­
terna samt övervakar revisionen. Revisions utskottet utför 
inte något revisionsarbete.
Revisionsutskottet har under året  granskat Pandox 
externa finansiella rapportering samt löpande analyserat 
och bedömt Pandox ekonomiska, finansiella och rappor ­
teringsmässiga risker med  särskilt fokus på intäkter, resul­
tat, fastighetsvärdering, finansiell ställning och hållbarhets ­
arbete. 
Inom ramen för hållbarhetsområdet har revisionsutskot­
tet haft ett särskilt fokus på bolagets efterlevnad av kraven 
enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). 
Detta har bland annat omfattat granskning av identifierade 
hållbarhetsrelaterade risker, bolagets klimatomställnings ­
plan och dess implementering samt hur Pandox vidare­
utvecklar processer, styrning och intern kontroll kopplade 
till hållbarhetsrapporteringen.
Vidare har revisionsutskottet fortsatt behandlat frågor 
gällande intern kontroll, med avseende på uppbyggnad, 
verktyg, organisation och self ­assessment. Bedömningen 
Styrelsearbetets normala årscykel
utöver stående punkter såsom lägesrapport, investeringsbeslut, likviditet och finansiering
1. Februari
• Bokslutskommuniké, kvartal 4
• Resultat­ och balansräkning 
helår
• Förslag till vinstdisposition
• Årsredovisning
• Återkoppling från revisorer
2. Mars
• Fastställelse av 
 årsredovisning
• Kallelse till årsstämma
3. April
• Delårsrapport, kvartal 1
• Revisionsplan
• Genomgång av policys
• Prognos/budgetutfall
4. April – konstituerande möte
• Styrelsens arbetsordning
• Vd­instruktion
• Policys
5. Juni 
• Marknadsuppdatering
7. September
• Prognos/budgetutfall
• Strategi
9. December
• Investeringar
• Affärsplan
• Budget
• Riskanalys
6. Juli
• Delårsrapport, 
kvartal 2
8. Oktober
• Delårsrapport, kvartal 3
• Återkoppling från  
revisorer
• Prognos/budgetutfall
STYRELSEMÖTEN
JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
är att Pandox arbete med risk och kontroll har stärkts ytter ­
ligare genom förbättrade rutiner,  kontroller och system 
samt stödjande insatser från finansutskottet (se nedan).
Under 2025 har revisionsutskottet haft sju protokollförda 
möten, vilka avrapporterats till styrelsen.
Ersättningsutskott
Pandox har ett ersättningsutskott bestående av två 
 ledamöter: Christian Ringnes (ordförande) och Jakob Iqbal.
Ersättningsutskottet ska:
• Bereda styrelsens beslut i frågor om  ersättningsprinciper, 
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags­
ledningen.
• Följa och utvärdera pågående och under året avslutade 
 program för rörliga ersättningar till bolagsledningen.
• Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för 
 ersättningar till ledande befattningshavare som årsstäm­
man fattat beslut om samt  gällande ersättningsstruktur  
och  ersättningsnivåer i bolaget.
• Granska och förbereda förslag om  samtliga aktie  och 
 aktie relaterade incitamentsprogram till bolagsledningen.
Ersättningsutskottet har under året särskilt berett frågor 
rörande lön och ersättning för verkställande direktören och 
bolagsledningen. Därutöver har också frågor avseende 
 incitamentsprogram för nyckelpersoner på Pandox hanterats.
Under 2025 har ersättningsutskottet haft två protokoll­
förda möten, vilka avrapporterats till styrelsen.
Bolagsstyrningsrapport
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 74
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 75 =====

Finansutskott
Styrelsen utsåg den 9 april 2025 ett finansutskott bestående 
av styrelseledamöterna Bengt Kjell (ordförande), Christian 
Ringnes och Jon Rasmus Aurdal. Pandox ledning i form av 
bland annat vd och CFO har närvarat vid utskottets möten 
med rätt att delta i diskussioner men inte i beslut.  Utskottet 
har behandlat frågor av särskild betydelse för Pandox finan­
siella ställning, som till exempel refinansiering av banklån, 
räntesäkring och uppfyllande av villkor i kreditavtal. Erfa­
renheterna av finansutskottets arbete är goda och styrelsen 
har åter föreslagit valberedningen att en prövning om beho­
vet av ett finansutskott även ska göras 2026, och i det fall det 
inrättas, att arvodet för ledamöter från styrelsen ska vara på 
samma nivå som för  revisionsutskottet.
Under 2025 har finansutskottet haft fem möten, vilka 
avrapporterats till styrelsen.
Verkställande direktör och övriga ledande 
befattningshavare
Den verkställande direktören är under ställd styrelsen och 
ansvarar för Pandox löpande förvaltning och den dagliga 
driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl­
lande direktören anges i Pandox arbetsordning för styrel­
sen och i instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder 
som är utöver de vanliga eller av särskilt stor betydelse fal­
ler inte under den löpande förvaltningen och verkställande 
direktören är skyldig att bereda och inför styrelsen föredra 
sådana frågor. Verkställande direktören ansvarar också för 
att upprätta rapporter och sammanställa information inför 
styrelsemöten samt vara föredragande på styrelsemöten. 
Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verk­
ställande direktören ansvarig för Pandox finansiella rapporte­
ring och denne ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräck­
ligt med information för att hela tiden kunna utvärdera bola­
gets finansiella ställning.
Verkställande direktören ska hålla  sty relsen kontinuerligt 
informerad om utveck lingen av Pandox verksamhet när det 
gäller intäkter och resultat, ekonomisk ställning,  likviditets­  
och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan 
händelse, omständighet eller förhållande som kan antas  
vara av väsentlig betydelse för Pandox aktieägare.
Revision
Pandox revisor utses av bolagsstämman för att granska bola­
gets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verk­
ställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår 
ska revisorn lämna en revisions berättelse som omfattar 
Pandox moder bolag och Pandoxkoncernen till årsstämman. 
Revisorerna har sitt uppdrag från och rapporterar till bolags­
stämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av Pandox 
styrelse eller bolagsledning.
Revisorerna ska också rapportera om någon styrelse ­
ledamot eller den verkställande direktören har företagit 
någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse 
som kan föranleda ersättnings skyldighet.
Enligt Pandox bolagsordning ska Pandox ha två reviso­
rer och två revisors suppleanter eller ett auktoriserat revi ­
sionsbolag. På uppdrag av revisionsutskottet genomförde 
 Pandox under 2017 en revisionsupphandling som resulte ­
rade i valberedningens förslag om nyval av revisionsbola ­
get PwC, som också tillstyrktes av årsstämman 2017. Vid 
årsstämman 2025 omvaldes PwC med notering om auktori ­
serade revisorn Sofia Götmar­Blomstedt som huvudansva ­
rig revisor. 
 Pandox revisor presenteras närmare på sida 78.
Styrelsen träffar Pandox externa reviso rer, utan att bolags­
ledningen är närvarande, minst en gång om året för att ta  
emot och beakta revisorernas synpunkter.
Revisionsutskottet träffar också reviso rerna regelbundet 
för att ta del av och beakta deras synpunkter på delårsrap­
porter, års redovisning, utfallet av revisorernas granskning  
av den interna kontrollen för finansiell rapportering samt 
andra frågor.
Pandox har ingen särskild granskningsfunktion (intern­
revision). Styrelsen prövar årligen behovet av en sådan. 
Baserat på revisionsutskottets utvärdering har styrelsen 
beslutat att inte inrätta någon särskild funktion för internre ­
vision. Styrelsen bedömer att de inarbetade finansiella pro­
cesser för uppföljning och utvärdering av kontroller som 
sker inom koncernekonomifunktionen, gör att tillräcklig till­
förlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en 
självständig avdelning för internrevision.
VIKTIGARE POLICYER OCH KODER 
Innehåll
Finanspolicy Principer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas
Insiderpolicy Regler och riktlinjer för hantering av insiderinformation
Intern och extern personuppgiftspolicy Regler och information om Pandox behandling av personuppgifter
IT­ och informationssäkerhetspolicy Principer och regler för hur IT­verksamheten ska bedrivas och hur IT­säkerheten säkerställs
Kommunikationspolicy Principer och regler för hur intern och extern kommunikation ska skötas
Miljöpolicy Regler och riktlinjer för Pandox miljöansvar
Uppförandekod för affärspartners Principer och krav på Pandox affärspartners
Uppförandekod för medarbetare Principer och krav på Pandox medarbetare
Antikorruptionspolicy Principer och krav på Pandox medarbetare rörande antikorruption
Policy för mänskliga rättigheter Principer och krav på Pandox avseende mänskliga rättigheter
Riktlinjer för visselblåsartjänst Beskriver hur medarbetare och externa intressenter kan anmäla misstankar om oegentligheter
Riktlinjer för kriskommunikation Beskriver hur Pandox kommunicerar internt och externt i krissituationer
PANDOX STYRELSE OCH UTSKOTT 2025
Deltagande i antal möten
Namn Arvode, tkr Styrelsen
Revisions- 
utskott
Ersättnings- 
 utskott
Finans-
utskott
Oberoende  
bolaget1)
Oberoende  
ägare2)
Christian Ringnes, ordf. 1 064 12 av 14 2 av 2 5 av 5 Ja Nej
Jakob Iqbal 541 12 av 14 2 av 2 Ja Nej
Jon Rasmus Aurdal 662 11 av 14 7 av 7 5 av 5 Ja Nej
Ann­Sofi Danielsson 3) – 2 av 2 2 av 2 – –
Bengt Kjell, vice ordf. 877 13 av 14 5 av 5 Ja Ja
Jeanette Dyhre Kvisvik 577 14 av 14 5 av 5 4) Ja Ja
Ulrika Danielsson 667 14 av 14 7 av 7 Ja Ja
1) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
2) Oberoende i förhållande till bolagets större ägare.
3) Avböjde omval på årsstämman 2025.
4) Invald i utskottet på årsstämman 2025.
Bolagsstyrningsrapport
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 75
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 76 =====

Pandox modell  
för internkontroll
Valberedning
Valberedningen är bolagsstämmans organ och ska lämna 
förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt 
arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var 
och en av styrelse ledamöterna. Valberedningen ska också 
lämna förslag till val och arvodering av revisor/revisorer i 
samarbete med revisionsutskottet samt hur valbered ningen 
ska formeras och sammankallas.
I enlighet med beslut på Pandox års stämma 2025 ska 
Pandox valberedning inför årsstämman 2026 bestå av leda­
möter som utsetts av de, per 31 juli 2025, fyra röstmässigt 
största aktieägarna, enligt den av Euroclear Sweden förda 
aktieboken, samt styrelseordföranden. Styrelseordföranden 
i Pandox AB ska också sammankalla det  första mötet i valbe­
redningen. Om en aktie ägare som har rätt att utse en leda­
mot i valberedningen avsäger sig rätten att utse en leda­
mot, ska rätten att utse en ledamot övergå till den största 
aktieägaren som tidi gare inte haft rätt att utse en ledamot till 
 valberedningen. Helene Sundt AB och Christian Sundt AB 
representeras av en gemensam ledamot i valberedningen. 
Leda moten som utsetts av den röstmässigt största aktieäga­
ren ska utses till ordförande för valberedningen. Samman­
sättningen av valberedningen ska tillkännages senast sex 
månader före nästa årsstämma. Inget  arvode ska utgå.
Den 9 september 2025 meddelade  Pandox att valbe­
redningen har konstitue rats i enlighet med av årsstämman 
 fastställda principer med följande samman sättning:
• Anders Ryssdal, Eiendomsspar AS (Valberedningens 
 ordförande)
• Christian Ringnes, Styrelsens ord förande Pandox AB
• Leiv Askvig, Helene Sundt AB och  Christian Sundt AB  
gemensamt
• Dick Bergqvist, AMF
• Camilla Wirth, Alecta
Vid framtagande av förslag till val av styrelse tillämpar val­
beredningen som mångfalds policy, och beträffande målen  
för denna, vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för 
bolagsstyrning.
Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen 
kan göra detta via e ­post till valberedningen@pandox.se  
eller brev till Pandox AB, Valberedning, PO Box 15,  
SE­ 101 20 Stockholm.
Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 omfattar:
• Förslag till val av styrelseledamöter
• Förslag till val av revisor
• Principer för utseende av valberedning inför årsstämman 
2025
Valberedningens förslag har publicerats i kallelsen till 
 årsstämman 2026 och på Pandox webbplats. Årsstämman 
kommer att hållas den 15 april 2026 i Stockholm.
INTERNKONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING
Pandox styrelse ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla ­
gen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna 
rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 
och Koden och avser framförallt att beskriva intern kontroll 
och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen.
Det ramverk som ligger till grund för Pandox arbete med 
och beskrivning av intern styrning och kontroll är ”COSO”, 
the Committee of Sponsoring Organisations of the Tread­
way Commission. Internkontrollramverket COSO struktu ­
rerar intern kontroll utifrån fem komponenter; kontrollmiljö, 
riskbedömning, kontrollaktiviteter, uppföljning och informa ­
tion samt kommunikation.
Kontrollmiljö
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa 
god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fast­
ställer årli gen en arbetsordning som klargör styrelsens 
ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördel­
ning. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen 
fastställa policy dokument, instruktion för vd, delegations ­
ordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, 
verksamhets mål och strategi samt affärsplan och  budget.
Grunden för god intern kontroll avseende finansiell rap­
portering utgörs av kon troll miljön. Pandox arbetar kontinu­
erligt med att tydliggöra, dokumentera och anpassa organi ­
sationsstruktur, besluts vägar, ansvar och befogenheter vil­
ket stärker Pandox  företagskultur och kontrollmiljö.
Riskbedömning 
 Se Riskavsnittet sidorna 81–85 och Hållbarhetsrapporten 
från sida 92.
Mål Verksamhet Resultat
Riskbedömningen avseende den finansiella rapporteringen 
innebär att Pandox har identifierat de arbetsprocesser och 
resultat­  och balansposter där risk finns att felaktigheter, 
ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå 
om inte tillräckliga kontrollmoment byggs in i ruti nerna. Vid 
riskbedömningen analyseras huruvida fel skulle kunna upp­
stå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm ningen 
har posterna där risken för väsent liga fel är högst identifie ­
rats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora 
eller där processen innehåller hög komplexitet med behov 
av stark intern kontroll.
En bedömning av riskerna för fel i den finansiella rap­
porteringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen, 
 rapporten över finansiell ställning och kassaflödes analysen. 
För de  poster som är väsentliga och/eller har förhöjd risk 
för fel finns  särskilda processer för att minimera riskerna. 
De tre viktigaste riskområdena är: 
• Fastighetsvärdering
• Finansieringsverksamheten
• Investerings­ och renoveringsprogram
Pandox har en väl etablerad operationell riskmodell 
(Pandoxmetoden). Pandox metoden används för att värdera 
och dokumentera identifierade risker i hotellfastig  heterna 
och är en viktig del av Pandox totala riskarbete. Arbetsme ­
toden bygger på en individuell affärsplan för varje hotell­
fastighet och  skapar förutsättningar för ökat  kassaflöde och 
lägre risk. Den ger också  kunskapsfördelar som bidrar till 
affärs möjligheter. 
Pandoxmetodens fyra delar är:
• Marknadsanalys
• Marknadsstrategi
Kontrollmiljö                   Riskanalys 
                               Inform
ation                   Uppföljning                   Kontrollaktivitet
Bolagsstyrningsrapport
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 76
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 77 =====

• Lönsamhetsoptimering
• Avtalsoptimering
För varje hotellfastighet finns en individuell affärsplan. Två 
gånger per år görs en genom gång av samtliga hotell och 
fastig heter samt en uppdatering av affärsplanen enligt 
Pandoxmetoden. Återkommande verksam hetsnära risk­
områden är intäkter/beläggning, fastighetsdrift­/under ­
håll, hyresavtalsfrågor och investeringar. De största ris ­
kerna dokumenteras i en ”Hot Pile” som följs upp löpande 
samt i relevanta delar avrapporteras på  koncernledningens 
månadsmöten. På dessa månadsmöten diskuteras även 
påver kan från makroekonomi, hotell konjunktur cykeln, geo­
grafisk exponering och operatörs  ­/varumärkesexponering, 
hotellefter frågan, utbud av ny kapacitet, konkurrenter med 
mera.
 Mer information om fastighetsvärdering finns på 
sidorna 153–155.
I rollen som aktiv ägare av hotellfastig heter eftersträvar 
Pandox att tillsammans med sina hyrespartners identifiera 
gemensamma investerings  ­ och renoveringspro gram för att 
säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat 
kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en 
strukturerad process för handläggning, genomförande och 
uppföljning av investeringar. Pandox arbetar normalt med 
underhållsplaner på 3–5 år samt därutöver med specifika 
projekt för kassaflödes höjande investeringar. För investe­
ringar överstigande 10 MSEK skrivs en PM som lämnas till 
styrelsen för beslut. En investeringsbudget upprättas varje 
år i samband med framtagandet av budget och verksam­
hetsplan, vilken fastställs av styrelsen och justeras kvar ­
talsvis. Utfallet av investeringarna följs upp mot budget och 
redovisas för styrelsen.
Ränteutgifter är Pandox största utgiftspost. Ränteutgif­
ter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos 
kredit institut samt Pandox strategi avseende  räntebindning. 
Med en högre andel lån i utländsk valuta påverkas ränte­
utgifterna även av fluktuationer i valutakurser.
Majoriteten av Pandox lånefaciliteter löper med rörlig 
ränta. För att hantera ränte risk och öka förutsägbarheten
 i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte­
swappar. Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswap­
par vilket ger Pandox fasta räntor. Pandox styrelse faststäl­
ler riskmandatet. Riskmandatet speglas i Pandox finans­
policy och säkerställer att företaget har tillgång till långsiktig 
finansiering. Finanspolicyn uppdateras årligen av styrelsen. 
Pandox arbetar nära sina långivare och extern expertis för 
att ha god framförhållning avseende sitt finansierings behov.
I samband med Pandox årliga strategi­  och budgetarbete 
presenterar koncernledningen en karta över koncernens 
 viktigaste affärsrisker för styrelsen.
Kontrollaktiviteter
För att undvika felaktigheter är kontroll aktiviteter implemen­
terade med syfte att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. 
 Pandox väsentligaste finansiella processer, såsom bokslut, 
konsolidering, uppföljning och rapportering finns dokumen­
terade i en Ekonomihandbok. Kontrollerna avser att säker ­
ställa kvalitativ finansiell rapportering. 
Samtliga koncernbolags implementerade nyckelkon­
troller avseende finansiell rapportering dokumenteras i en 
självutvärderingsmall som rapporteras till koncernfunktio­
nen. Självutvärderingsmallen följs upp, anpassas och utvär ­
deras av koncernfunktionen vilket stärker kontrollmiljön 
inom  koncernen.
CFO, Business Intelligence och Group Accounting & 
Control har alla ett ansvar för att skapa den miljö som krävs 
för att uppnå transparent och rättvisande finansiell rappor ­
tering. Ledning och styrelse i Pandox utgör även viktiga 
kontrollinstanser i den externa finansiella rapporterings­
processen.
Uppföljning
Pandox följer varje månad upp utfall i förhållande till bolagets 
operationella och finansiella mål. På resultat  upp följ nings ­
möten deltar vd, CFO, CCO och affärs  områdesansvariga. 
Materiella differenser utreds omedelbart av CFO och rap­
porteras i väsentliga fall till styrelsen. Eventuella identifie ­
rade höga risker följs upp av styrelsen minst varje kvartal. 
Revisions utskottet granskar alltid de externa rapporterna 
innan de görs publika för aktiemarknaden.
Dessa processer för uppföljning utgör grunden för att 
 säkerställa Pandox finansiella rapportering.
CFO redogör årligen för den interna kontrollen avseende 
den finansiella rapporteringen för styrelsen.
Utöver detta granskar även Pandox externa reviso­
rer bolagets interna kontroll avseende finansiell rapporte ­
ring och års redovisning samt gör en översiktlig granskning 
av delårsrapporten för det tredje kvartalet. Av revisorerna 
eventuellt identifierade brister och/eller fel rapporteras till 
Pandox ledning eller vid allvarligare brister eller fel direkt  
till styrelsen.
Information och kommunikation
En förutsättning för god intern kontroll är att dess olika 
beståndsdelar och avsikter är kända i organisationen. Med 
andra ord är en tydlig och strukturerad kommunikation 
kring intern kontroll mycket viktig.
För att säkerställa ett effektivt kunskaps  ­ och erfaren­
hetsutbyte inom ekonomifunktionerna genomförs regel­
bundna ekonomi möten. Styrande riktlinjer, policyer och 
instruktioner finns tillgängliga på koncernens intranät. 
 Tillgängligheten till dokumenten för intern information på 
intranätet styrs via behörigheter. Dokumenten upp dateras 
löpande vid behov. Även vad gäller finansiell data för kon­
cernen är detta centralt styrt via behörigheter.
Det finns ett nära samarbete mellan  koncernfunktion  
och rapporterande dotterbolag, däribland arrangerar kon­
cernfunktion årligen konferens och utbildning för ekonomi ­
ansvariga och controllers. 
Ansvarig för Investor Relations hanterar tillsammans 
med medarbetare all extern information och kommunika ­
tion, inklusive den externa hemsidan.
Stockholm den 11 mars 2026
Styrelsen för Pandox AB
Revisors yttrande om 
 bolagsstyrningsrapporten
Till bolagstämman i Pandox AB, org.nr 556030­7885
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor­
ten för år 2025 på sidorna 73–80 och för att den är upprät­
tad i enlighet med årsredovisningslagen. 
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. 
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrappor ­
ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt­
ning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och god 
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning 
ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar 
i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 
årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket 
samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncern­
redovisningen samt är i  överensstämmelse med årsredovis ­
ningslagen.
Stockholm den 11 mars 2026 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Bolagsstyrningsrapport
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 77
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 78 =====

Styrelse och revisor
Christian Ringnes
Född 1954.
Styrelseordförande sedan 2004, 
ordförande i ersättningsutskottet 
samt ledamot i finansutskottet.
Master of Business Administra­
tion från Harvard Business School, 
kandidatexamen i företags ekono­ 
 mi från École des Hautes Études 
Commerciales, examen Philoso­
phicum från Universitetet i Oslo. 
Styrelseordförande Eiendomsspar 
AS och Victoria Eiendom AS  
(samt styrelseuppdrag i bolag  
i koncernen). 
Styrelseordförande Sundt AS 
(samt styrelseuppdrag i flera bolag 
i koncernen) och Dermanor AS. 
Christian Ringnes med familj äger 
47,4 procent av aktierna i Victoria 
Eiendom AS, som äger 56,4 pro­
cent av aktierna i Eiendomsspar 
AS , som i sin tur äger 37 314 375 
A­aktier och 10 950 826 B­aktier 
i Pandox.
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
aktieägare: Nej
Jon Rasmus Aurdal
Född 1982.
Styrelseledamot sedan 2018 samt 
ledamot i revisionsutskottet och i 
finansutskottet. 
Master of Science,  Professional 
Accountancy från Norwegian 
Business School (BI) och  Master 
of Business and Administration 
från Norwegian School of Econo­
mics (NHH). Examen philosophi­
cum från Universitetet i Oslo.
CFO Eiendomsspar AS och Victo­
ria Eiendom AS. Styrelse­ och led­
ningsuppdrag i flera dotterbolag 
till Eiendomsspar AS och  Victoria 
Eiendom AS. Styrelseledamot 
Lillunn AS.
Aktieinnehav: 2 000 B­aktier.
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
 aktieägare: Nej
Revisor
Sofia Götmar­Blomstedt 
Född 1969.
Huvudansvarig auktoriserad  revisor, 
 Öhrlings PricewaterhouseCoopers 
AB.
Huvudansvarig revisor i Pandox 
sedan 2024.
Andra revisionsuppdrag: Thule 
Group, Coop/KF ,  Cloetta, 
 Pågengruppen, Odevo, Lammhult 
Designgroup och Ecolean.
Medlem av FAR.
Bengt Kjell
Född 1954. 
Styrelseledamot sedan 1996.  
Vice ordförande i styrelsen samt 
ord förande i finansutskottet.
Diplomerad från Handelshög skolan  
i Stockholm, DHS.
Styrelseordförande Hagabacken 
Fastighets AB. Styrelseledamot AB 
Industri värden, ICA Gruppen AB, 
Dunkers Stiftelser m.fl. 
Aktieinnehav: 2 000 B­aktier.
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
 aktieägare: Ja
 
Aktieinnehav per 31 december 2025. 
Jeanette Dyhre Kvisvik
Född 1972. 
Styrelseledamot sedan 2017.
Juridisk embetseksamen Laudabi­
lis från Bergen Universitet (Norge).
Vd VILLOID AS.
Styrelseledamot VILLOID AS.
Aktieinnehav: 470 B­aktier.
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
 aktieägare: Ja
Ulrika Danielsson
Född 1972. 
Styrelseledamot sedan 2023 samt 
ordförande i revisionsutskottet.
Civilekonom från Handelshög­
skolan vid Göteborgs univsersitet.
Verksamhet i eget bolag. Styrelse­
ledamot Platzer Fastigheter Hol­
ding AB, Nyfosa AB, Infranord 
AB, Storytel AB, Kallebäck Pro­
perty Invest AB och Sparbanken 
Alingsås AB.
Aktieinnehav: 2 000 B­aktier privat 
och via bolag. 
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
 aktieägare: Ja
Jakob Iqbal
Född 1972.
Styrelseledamot sedan 2020 samt 
ledamot i ersättningsutskottet. 
Master of Business  Economics 
från BI Norwegian Business 
School. Certified European 
 Financial Analyst (AFA) vid NHH 
Norwegian School of  Economics. 
Slutfört Advanced Manage­
ment Program vid Harvard Busi­
ness School. Vd Sundt AS (samt 
 styrelse­ och ledningsuppdrag i 
flera bolag i koncernen).
Styrelseordförande Helene Sundt 
AB och Christian Sundt AB. 
 Styrelseledamot Eiendomsspar 
AS, Victoria Eiendom AS,  Pactum 
AS och Equitile Investments Ltd. 
Ledamot i valberedningen för 
 Norwegian ASA, Panoro ASA, 
 Ultimovacs ASA och Otello ASA.
Aktieinnehav: 10 000 B­aktier.
Oberoende gentemot bolaget och 
bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större 
 aktieägare: Nej
Styrelse och revisor
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 78
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 79 =====

Ledande befattningshavare
Liia Nõu, vd
Född 1965. I Pandox sedan 2007.  
Civilekonom från Handels högskolan i Stockholm.
Styrelsemedlem Modern Times Group AB och JM AB.
Aktieinnehav: 36 615 B­aktier.
Anneli Lindblom, CFO
Född: 1967. I Pandox sedan 2021. 
Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm.
Styrelseledamot Neobo AB och Logistea AB.
Aktieinnehav: 8 350 B­aktier.
Anders Berg, SVP ,  Communications and IR
Född 1967. I Pandox sedan 2015. 
Civilekonom från Linköpings Universitet,  Certified European 
Financial Analyst (CEFA), Certified Investor  Relations Officer 
(CIRO).
Aktieinnehav: 3 150 B­aktier.
Martin Creydt, SVP , Director of Asset 
Management International 
Född: 1965. I Pandox sedan 2017. 
Advanced Management Program, Cornell  University,  Executive 
 Program, INSEAD, Business Degree Service Management, 
 Göteborgs Universitet. 
Aktieinnehav: 5 500 B­aktier.
Tobias Ekman, SVP , Director of Asset 
Management Nordics
Född 1972. I Pandox sedan 2022. 
Hotel management degree, Hotel Institute Montreux.  
Hotel operation studies, HOSTA Hotel School,  
Switzerland.
Aktieinnehav: 2 500 B­aktier. Aktieinnehav per 31 december 2025. 
Joakim Andersson, SVP , Treasury*
Född 1979. I Pandox sedan 2017. 
Kandidatexamen i nationalekonomi och företagsfinansiering, 
Brunel University, London.
Aktieinnehav: 1 500 B­aktier.
* Medlem av koncernledningen från 1 mars 2026. 
Ledande befattningshavare
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 79
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 80 =====

Lars Häggström, Executive Senior Advisor
Född 1954. I Pandox sedan 2000. 
Sjöingenjör med examen från  Sjöbefäls skolan i Stockholm 
samt ett års studier på Kungliga Tekniska Högskolan. 
Aktieinnehav: 14 200 B­aktier.
Aldert Schaaphok, SVP , Director 
 International  Operations
Född 1959. I Pandox sedan 2004. 
Kandidatexamen i företagsekonomi  (hotelldirektion) från 
Hotelschool the Hague.
Aktieinnehav: 5 459 B­aktier.
Caroline Tivéus, SVP , Director of Sustainable 
 Business
Född 1979. I Pandox sedan 2018. 
Magister i redovisning från Lunds Universitet.
Styrelseledamot Prisma Properties AB.
Aktieinnehav: 3 000 B­aktier.
Jonas Törner, Chief Commercial Officer
Född 1971. I Pandox sedan 2005. 
Studier för Mastersexamen, Business  Administration and Eco­
nomics, Stockholms universitet. Studier för en Kandidatexamen, 
Bachelor of Science in Engineering, vid  Kungliga  Tekniska Hög­
skolan i Stockholm. 
Aktieinnehav: 9 500 B­aktier.
Jacob Rasin, SVP , Transactions*
Född 1980. I Pandox sedan 2011. 
Kandidatexamen School of Hotel Administration, Cornell 
 University. Utbildning vid Hotel Institute Montreux, Schweiz.
Aktieinnehav: 3 149 B­aktier.
Ledande befattningshavare forts.
Mikael Hultqvist, SVP , Property 
Management
Född 1978. I Pandox sedan 2025. 
Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Universitet 
Aktieinnehav: 3 000 B­aktier.
Aktieinnehav per 31 december 2025. 
* Medlem av koncernledningen från 1 mars 2026. 
Ledande befattningshavare
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 80
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 81 =====

Ett genomtänkt riskarbete som skapar handlingsfrihet
Det finns en rad faktorer som påverkar eller skulle kunna 
påverka Pandox verksamhet, både direkt och indirekt. 
Pandox arbetar löpande och strukturerat med att identi-
fiera verksamhetens risker för att kunna hantera dem så 
medvetet och effektivt som möjligt. En god riskhantering 
skapar handlingsfrihet och stärker omvärldens förtro-
ende för företaget.
Med Pandox affärsverksamhet följer risker som före ­
taget arbetar strukturerat och proaktivt med att kart­
lägga, analysera och hantera. 
Pandox värderar varje risk baserat på dess 
bedömda påverkan om den händelse som utlöser 
 risken inträffar och sannolikheten att  risken då realise­
ras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedöm­
ning av hur risken ska prioriteras, om den kräver 
 särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen 
för Pandox normala förvaltning. Effektiviteten hos 
befintliga åtgärder för att motverka risker bedöms på 
en skala som sträcker sig från låg till hög kontroll.
Identifierade risker mappas i en riskmatris på basis 
av dess bedömda påverkan och sannolikhet. Genom 
ett aktivt arbete kan riskernas potentiella effekter på 
 verksamheten minskas. 
HUR? VAD?
Risk är en osäkerhetsfaktor som skulle kunna 
hindra Pandox från att nå sina affärsmål. Ris­
ker behöver identifieras, värderas och hante­
ras löpande. Pandox risk arbete bygger på en 
kombination av kompetens, erfarenhet, orga­
nisation och ansvar samt policyer, regler, 
instruktioner och kontroller.
Externa faktorer som till exempel ekonomisk 
konjunktur, ny hotellkapacitet, förändrade 
affärsmodel ler, geopolitiska  händelser, 
 terrordåd och samhällsrestriktioner till följd 
av till exempel pandemier är faktorer som 
kan påverka resemarknaden och därmed 
hotellefterfrågan. 
Externa och interna faktorer som till exempel 
fluktuerande  räntenivåer och valuta kurser, 
fel i värderingar av fastigheter, likviditetsrisk 
och motpartsrisk. Här ingår också refinansie­
ringsrisk kopplat till hyresgästernas finan­
siella prestation och status.
Strategiska och operativa risker hänförliga  
till miljö, mänskliga  rättigheter, sociala  
och per son relaterade förhållanden samt 
 korruption, vilka tillsammans med före tagets 
ekonomiska  prestation lägger  grunden för 
omvärldens förtroende.
Pandox styrelse är formellt sett ansvarigt för 
Pandox riskhantering, medan det operativa 
ansvaret är delegerat till Pandox affärsledning 
som arbetar med riskfrågor som en del av 
företagets löpande verksamhet. Viktigare 
områden är värdering, finansering och förvärv 
av hotellfastigheter samt hyres­ och avtals­
relationer, investeringar i hotellfastigheter  
och drift av hotellverksamhet. 
Pandox drar fördel av ett betydande flöde  
av omvärldsinformation genom en bred 
 geografisk närvaro och ett stort nätverk av 
affärspartners och externa rådgivare. Till­
sammans med en stark intern analyskapaci­
tet kan affärsledningen snabbt identifiera, 
utvärdera och agera på risker och möjlig­
heter som uppstår i omvärlden.
Finansiella risker regleras framförallt i 
Pandox finanspolicy.  Riskerna identifieras, 
värderas och hanteras löpande av  Pandox 
affärsledning med stöd av styrelsen, bland 
annat i ett särskilt finansutskott.
Pandox första försvarslinje är den enskilde 
medarbetarens kompetens och företagets 
värde grund. Riskerna regleras i olika koder 
och policyer antagna av styrelsen och hante­
ras genom aktiv uppföljning och styrning  
i egen regi i Egen drift och i samarbete med 
hyresgäster i Hyresavtal.
PANDOX RISKARBETE 1  OMVÄRLD
Interna faktorer som till exempel Pandox 
organisation, effektivitet och förmåga att 
skapa lönsam tillväxt och värde för före­
tagets intressenter till en förutbestämd risk­
nivå. Här ingår även efterlevnadsrisker hän­
förliga till externa krav, regler och lagar.
Pandox värdeskapande och operativa risker 
utvärderas löpande av företagets affärsled­
ning och styrelse. Risker hanteras genom  
en kombination av hög verksamhetskompe­
tens och en  organisation med tydlig ansvars­
fördelning och uppföljning.  Styrning och stöd 
finns också i policyer antagna av  företagets 
styrelse samt kompletterande styrdokument 
och instruktioner. 
3  VERKSAMHET 4  FINANSIELLT 5  HÅLLBARHET
Interna faktorer som direkt påverkar Pandox 
möjligheter att realisera sin strategi och nå 
sina affärsmål till en bestämd risknivå. Exem­
pelvis tillgång till den specialistkompetens 
som behövs för att företaget skall kunna 
bedriva sin verksamhet på ett konkurrens­
kraftigt sätt.
Pandox styrelse och ledning utvärderar 
gemensamt viktiga strategirisker och prövar 
löpande behovet av justeringar i före tagets 
 strategi. Pandox arbetar aktivt med att säker­
ställa före tagets  attraktivitet för  befintliga och 
nya medarbetare.
2  STRATEGI
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 81
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 82 =====

Risköversikt
Här presenteras en sammanställning av identifierade risker samt deras bedömda sannolikhet och 
konsekvens på kort sikt.
Sannolikhet Konsekvens
1  OMVÄRLDSRISKER
Konjunkturnedgång
Disruptiva affärsmodeller
Geopolitiska händelser
Överetablering av hotellrum
Pandemier
Terrordåd
2  STRATEGISKA RISKER
Tillväxt genom förvärv
Investeringar i befintlig portfölj
Digitaliseringspåverkan
Större omförhandlingar av hyresavtal
Koncentration till få hyresgäster
3  OPERATIVA RISKER
Beroende av enskilda nyckelpersoner
Medarbetarnas kompetens
Hyresgästernas affär och finansiella status
Integration av förvärv
Egen drift av hotell
IT­säkerhet
Skatterisker
Tvister
Inflation
Sannolikhet Konsekvens
4  FINANSIELLA RISKER
Fluktuationer i räntenivåer
Refinansierings­ och likviditetsrisk
Villkors­ och kovenantbrott i kreditavtal
Valutarisk
Attester och behörigheter
Finansiell rapportering
Fastighetsvärdering
Fel i försäkring
Motpartsrisk banker derivat
Hyresrapportering
  När det gäller den finansiella rapporte ­
ringen avseende såväl resultat som finan­
siell ställning är det fortsatt framförallt 
förändrade direktavkastningskrav som 
har störst påverkan. Se Not E och G för 
en utförlig beskrivning av finansiella ris ­
ker samt känslighetsanalys. På följande 
sidor beskrivs Pandox risker och risk­
hantering.  
 
Hållbarhetsrisker sammanfattas på sid 97 
och beskrivs under respektive hållbar­
hetsstandard, enligt nuvarande tolkning 
av ESRS, på sid 92–147.
Sannolikhet  Liten  Medel  Stor
Konsekvens  Liten  Medel  Stor
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 82
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 83 =====

PANDOX RISKER OCH FÖRETAGETS HANTERING AV DESSA BESKRIVS NÄRMARE NEDAN.  
Risk Beskrivning Riskhantering
1  OMVÄRLDSRISKER
Konjunktur nedgång Ekonomisk aktivitet är en primär drivkraft för både affärs ­ och fritidsresande och en  försvagad 
 konjunktur kan därför påverka efterfrågan negativt.
• Portföljen består av många stora hotellfastigheter med god spridning över geografi, läge, varumärke, driftsmodell och  
typ av efterfrågan (internationell, inhemsk och regional).
• Hotellfastigheterna är övervägande fullservicehotell i det övre mellan klassegmentet som historiskt uppvisat en högre   
stabilitet i intjäning än till exempel högprissegmentet.
Disruptiva 
 affärsmodeller
Pandox affärsmodell kan utmanas genom framväxten av nya affärsmodeller, till exempel genom 
 internetbaserade rese byråer (OTA:er) och så  kallade home ­sharing­tjänster. Om Pandox inte 
 förmår hävda sig i konkurrensen kan intäkter och vinster påverkas negativt.
• Pandox arbetar med ett 30­tal olika hotelloperatörer och hotellvarumärken. Det ger företaget en unik position när  
det  gäller information och kunskap om marknadsförändringar samt bidrar till en affärsmässig  riskspridning.
• Pandox arbetsmetodik bygger på att optimera intäkterna med hänsyn taget till distributionslandskapet och dess  påverkan  
på intäkter och  kostnader, bland annat med stöd av ett koncerngemensamt Revenue Management Center.
• Långa hyresavtal med externa hotelloperatörer som innehåller  bestämmelser som föreskriver en kontrakterad minimihyra  
och generella avdrag för kommissioner tillåts i regel inte.
Geopolitiska 
 händelser
Säkerhetspolitiska och geopolitiska händelser kan få  betydande effekter på  resmönster och 
 efterfrågan i hotellmarknaden.
• En genomarbetad strategi och affärsplan finns för varje enskild hotell fastighet och geografiskt område. 
• Förmågan att löpande följa upp de  ekonomiska förutsättningarna för varje enskild hotellfastighet skapar beredskap  
till snabba affärsbeslut när så krävs.
• Diversifierad hotellfastighetsportfölj med huvudsakligen inhemsk och regional efterfrågan.
Överetablering av 
hotellrum
Kapacitetstillskott i form av nya hotell och hotellrum kan ha en betydande negativ  påverkan på 
 RevPAR på enskilda marknader.
• Löpande marknadsanalys sker för respektive geografiskt verksamhetsområde och hotellfastighet, vilket betyder att  förändringar  
i marknaden fångas upp tidigt och att åtgärder kan initieras utan dröjsmål.
Pandemier Global spridning av smittsam sjukdom som leder till extra ordinära samhällsåtgärder i många länder 
 samtidigt, till exempel reserestriktioner, publik­ och mötesbegränsningar och inskränkningar i möjlig­
heterna att bedriva hotellverksamhet. 
• Geografiskt diversifierad hotellfastighetsportfölj.
•  Exponering mot i huvudsak inhemsk och regional efterfrågan.
•  Betydande andel hyresavtal med kontrakterad minimihyra och fast hyra.
Terrordåd Disruptiva händelser som dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell direkt, dels påverkar 
Pandoxägda hotellfastigheter och hotell indirekt genom  väsentlig påverkan på samhällskritisk infra­
struktur och resmönster.
• Löpande säkerhetsarbete.
• Krisplaner.
• Försäkringsskydd.
• Geografisk diversifiering med hotellfastigheter i 11 länder och cirka 90 destinationer.
2  STRATEGISKA RISKER
Tillväxt genom 
 förvärv
Risker hänförliga till förvärv är framförallt att betala för mycket för en tillgång,  risken för felaktiga 
antaganden vad  gäller framtida resultat för den förvärvade tillgången/verksamheten, risken att ta 
över oförmånliga hyresavtal eller andra avtal samt risken att bolags ledningens tid och andra resur ­
ser förbrukas på  förvärv som inte fullföljs.
• Pandox långsiktiga fokus på tillgångsslaget hotellfastigheter har skapat omfattande specialistkompetens.
• Aktiv styrelse och aktiva huvudägare, erfaren ledning och goda  beslutsunderlag.
• Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, varumärke, avtalsform, driftsform samt avkastningskrav 
 kontinuerligt och konsekvent utvärderas.
• Väl beprövade due diligence­processer med stöd av interna och externa specialister minskar risken för felaktiga förvärv.
• Pandox arbetsmetodik (Pandoxmetoden) ökar kassaflödet och  begränsar risken för respektive hotell.
Stora investeringar  
i befintlig portfölj
Det finns en risk att kostnader för investeringar kan bli högre än förväntat och avkastningen där ­
med lägre än förväntat på grund av felkalkyler, oprofessionell upphandling och ineffektivt projekt­
genomförande.
• Omfattande specialistkompetens när det gäller att identifiera, värdera och genomföra investeringar i befintlig 
 hotellfastighetsportfölj.
• Långsiktig investeringshandläggning avseende åtgärder i fastighets beståndet.
• Månadsgenomgång av samtliga investeringsprojekt.
• Uppföljning och efterkalkyler av genomförda investeringsprojekt.
Påverkan av 
 digitalisering
Digitalisering är en stark och accelerande förändringsfaktor i samhället. Den har också  förmågan 
att  förändra människors beteenden. Det ställer nya krav på Pandox  organisation och arbetssätt, 
samt  öppnar möjligheter för nya aktörer med andra affärsmodeller att  etablera sig, framförallt i 
home­sharing­segmentet.
• Pandox arbetar aktivt på operativ nivå med kunskapsinhämtning i strategiska digitaliseringsfrågor.
• Arbete med riktade insatser pågår inom olika delar av företaget och Pandox ser kontinuerligt över arbetssätt och processer  
för att öka den digitala mognadsgraden.
• Ökad datainsamling, analys och automatisering av aktiviteter i hotellfastigheterna.
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 83
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 84 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
2  STRATEGISKA RISKER, forts.
Större omförhand ­
lingar av hyresavtal
Risken för ofördelaktiga förändringar i hyresnivåer och/eller ansvarsfördelning vid  investeringar  
och/eller driftsövertaganden.
• Attraktiva hotellprodukter och nära dialog med hyresgäster.
• Intern projektgrupp med stark kompetens och tydligt mandat.
• Egen kompetens och förmåga att ta över och driva hotellverksamheten om så behövs.
Koncentration till få 
hyresgäster
Ett högt beroende av ett fåtal hyresgäster kan öka den operationella och finansiella risken. • Konkurrenskraftiga och operativt starka hyresgäster.
• Tydlig ansvarsfördelning och riskdelning i hyresavtal.
• Olika former av garantier som säkerhet för hyresbetalningar.
3  OPERATIVA RISKER
Beroende 
av enskilda 
 nyckelpersoner
Högt beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga  
arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.
• Löpande utveckling av strukturkapital genom process ­ och organisationsutveckling.
• Plan för långsiktig kompetensförsörjning.
• God kännedom om externa personer i ledande befattningar för  rekrytering.
• Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser.
• Ersättningskommitté som säkerställer konkurrenskraftiga  ersättningsnivåer.
• Tydliga personliga incitament och långa avtalstider.
• Rutin och processbeskrivningar för viktiga funktioner för att minska person beroendet.
Medarbetarnas  
kompetens
Risken att Pandox inte kan hitta eller tillräckligt snabbt säkerställa rätt kompetens på nya 
 marknader eller ersätta förlorad kompetens på existerande marknader.
• Som en del av det operativa HR­arbetet sker löpande prövning av  rekryteringsbehov både centralt och lokalt.
• Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser.
• Attraktiv arbetsplats med stor personlig frihet i yrkesrollen och goda utvecklingsmöjligheter.
Hyresgästernas 
affär och finansiella 
status
Risken att hyresgäster underpresterar och/eller inte kan betala sin hyra. • Individuella affärsplaner för varje enskild hotellfastighet.
• Varje hyresgästs utfall följs upp månadsvis, vilket även gäller pågående investeringsprojekt.
• Olika garantier som under vissa omständigheter kan påkallas för att täcka obetalda hyror.
Integration  
av förvärv
Affärsmässiga, tekniska och redovisningsmässiga risker som uppstår inför, under och efter ett 
 förvärv eller verksamhets övertagande.
• Lång erfarenhet av integration av förvärv på många olika geografiska marknader.
• Tydlig projektorganisation och rollfördelning.
• Intern specialistkompetens inom fastighet, finans, skatt, värdering,  juridik och kommunikation.
• Tydlig arbetsmetodik och process.
• Omfattande externt nätverk med specialistkompetens.
Egen drift av hotell Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotelldrift, som till  exempel 
ökade driftskostnader som inte fullt ut kan vägas upp av höjda priser på hotellrum eller andra tjäns ­
ter på hotellen,  kostnader för efterlevnad av lagar och förordningar, förmågan att prognostisera 
beläggningsgrad och snittpriser samt planera bemanning,  kvaliteten eller renomméet hos använda 
hotellvarumärken, oförmåga att hålla jämna steg med den tekniska utvecklingen, fel eller  skador 
på IT­system samt kostnader och risker förenade med att skydda gästernas personuppgifters 
 integritet och fysiska säkerhet.
• Strategiskt och operativt arbete med att säkerställa varje hotells  optimala position i respektive marknad.
• Starkt lokalt management och en effektiv organisation.
• Koncerngemensamt Revenue Management Center för distribution av hotellprodukterna.
• Moderna system för intäktsprognoser, bemanning och produktivitet.
• Löpande benchmarking och analys av varje hotells prestation i  för hållande till sina närmaste konkurrenthotell.
IT­säkerhet I takt med ökad digitalisering, geopolitiska spänningar och internationellt organiserad brottslighet 
har risken för IT­incidenter som kan leda till förlust, manipulation eller låsning av data och  system 
ökat. 
• Styrelsen antar årligen en IT­policy.
• Väl avgränsad systemmiljö med få användare på koncernnivå.
• Regelbunden riskanalys och fortlöpande underhåll av IT ­säkerhet med stöd av extern expertis.
• Löpande utbildning av medarbetare i cyber­ och IT­säkerhetsfrågor.
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 84
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 85 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
3  OPERATIVA RISKER, forts.
Skatterisker Pandox kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftning eller praxis. 
Pandox skattesituation kan försämras om företagets tidigare eller nuvarande  hantering och  
bedömning av skattefrågor  ifrågasätts med framgång.
• Pandox har intern skatteexpertis och arbetar tillsammans med välrenommerade externa skatterådgivare  
vid förvärv,  avyttringar och löpande utvärdering av förändringar i skattelagstiftningen och dess  tolkning  
i respektive verksamhetsland.
• Planering av åtgärder på grund av föreslagna förändringar i skatte lagstiftningen sker i ett tidigt skede.
• Vid eventuella förfrågningar från lokal skattemyndighet konsulteras  välrenommerade externa skatterådgivare.
• Pandox har en skattepolicy antagen av styrelsen som bland annat uttryckligen fastställer att Pandox skall följa alla lagar  
och regler som gäller där koncernens bolag är verksamma, att skattehanteringen skall vara etisk och affärsmässigt sund  
och  grundas på försiktighet och genomlysning. Aggressiv eller avancerad skatteplanering ska inte förekomma.
Tvister Tvister kan uppstå på olika områden och kan leda till negativa ekonomiska  konsekvenser och  
minskat förtroende.
• Försiktig hållning generellt sett.
• Starkt nätverk av rådgivare på varje enskild marknad och för varje typ av frågeställning.
Inflation Brister och störningar i ekonomin som leder till kostnadsinflation i investeringar och/eller  
drift av hotellfastigheter och hotell.
• Ökat fokus på styrning och uppföljning av större investeringsprojekt.
• Planerade inköp i större volymer.
• Modell med rörliga intäkter i Hyresavtal där hyresintäkterna ökar när hyresgästerna höjer sina priser på hotellrum  
och andra hotelltjänster.
• Möjlighet att kompensera för höjda insatspriser genom att höja priser på hotellrum och andra hotelltjänster i Egen drift.
4  FINANSIELLA RISKER
Fluktuationer  
i räntenivåer
Ränteutgifter är, och har historiskt varit, Pandox största utgiftspost.  Ränteutgifter påverkas av  
marknadsräntor och av marginalerna hos kreditinstitut, liksom av Pandox strategi avseende  
räntebindning. Majoriteten av Pandox låne  faciliteter löper med rörlig ränta. Det finns en risk att  
Pandox ränte utgifter ökar om marknadsräntorna stiger, eller att  Pandox binder sina räntor vid  
en nivå som är högre än marknads räntan.
• För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte swappar.
• Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor.
• Pandox har en finanspolicy som reglerar riskmandat och som fastställs årligen av styrelsen.
• Intern specialistkompetens inom treasury och risk.
• Nära samarbete med extern finansiell expertis.
Refinansierings ­  
och likviditetsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller  förnyas vid utgången  
av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till betydligt högre kostnader.
Med likviditetsrisk avses risken att Pandox inte kan uppfylla sina betalnings åtaganden  
på grund av bristande likviditet.
• Pandox har tillgång till långsiktig finansiering. 
• Pandox finanspolicy fastställer miniminivåer avseende outnyttjat  kreditutrymme, samt belåningsgrad.
• Pandox har en likviditetsreserv för att säkerställa att företaget vid var tid kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser.
• Pandox har god tillgång till långfristiga kreditfaciliteter.
• Pandox har en diversifierad portfölj med långivare som består av 16 nordiska och internationella relationsbanker.
• Pandox har inrättat ett särskilt finansutskott med medlemmar från  Pandox styrelse och företagsledning för att hantera   
viktigare praktiska och strategiska frågor hänförliga till Pandox finansiering.
Villkors­ och 
 kovenantbrott  
i kredit avtal
Under extraordinära omständigheter, som till exempel pandemier eller extrem ränteoro, kan det  
inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och kovenanter i före­
tagets kredit avtal inte efterlevs.
• Löpande uppföljning och kontroll av kreditportföljen och dess villkor och kovenanter.
• Proaktiv och nära dialog med långivare om anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal vid behov.
• Konkreta åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, är till exempel inbetalning av räntekostnad  
på  spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar.
Valutarisk Valutarisk definieras som risken att koncernens resultat räkning och rapport över  finansiell ställning 
påverkas negativt av valutakursförändringar. Denna risk kan delas upp i transaktionsexponering, 
det vill säga nettot av operativa och finansiella (räntor/amorteringar) flöden, och omräkningsexpo­
nering avseende nettoinvesteringar i utländska koncernbolag.
• De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering  
till följd av löpande  flöden, det vill säga att transaktionsexponeringen, är begränsad. Till följd av den begränsade risken  
valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det.
• Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och  avyttringar för att undvika värdeförändringar i det  
egna kapitalet.
• Pandox minskar sin valutaexponering vad gäller nettoinvesteringar i utländska koncernbolag genom att uppta lån  
i lokal valuta.
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 85
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 86 =====

Risk Beskrivning Riskhantering
4  FINANSIELLA RISKER, forts.
Attester och 
 behörigheter
Behörigheter till beslut, attestordning och betalningsprocesser. • Av styrelsen fastställd attestordning.
• Väl avgränsade behörigheter i interna system.
• Särskild kontroll vid utbetalningar och beställningar över viss nivå enligt attestordning.
Finansiell 
 rapportering
Direkta fel i eller ojämn kvalitet på både intern och extern  rapportering, till exempel fel  
i hyresredovisning och fastighetsvärdering.
Risken innefattar även sen rapportering eller att rapporteringen inte är upprättad enligt 
 koncernens redovisnings principer.
• Pandox eftersträvar enhetliga rutiner och kontroller inom finansiell rapportering som är anpassade till och stödjer   
verksamheten över hela koncernen.
• Manualer, instruktioner, tidsplaner och genomgångar med dotter bolagen i koncernen för att säkerställa konsekvent   
rapportering i tid.
• Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och riskarbete.
Fastighetsvärdering Enskilda och systematiska fel i värderingsprocessen, till  exempel felaktiga  antaganden om tillväxt,  
lönsamhet och direkt avkastningskrav.
• Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Värderingsmodellen består av en  accepterad  
och beprövad kassa flödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastig  heterna förväntas  generera  diskonteras med  
marknadens avkastningskrav.
• Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken upp dateras minst två gånger per år, och bland annat tar  hänsyn  
till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts­ och underhållsfrågor  
och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt.
• Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av  oberoende fastighetsvärderare. De externa  
värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd  värdering  
analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen.
• De externa värderarna genomför en mer  djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora 
 förändringar.
• Genomgång av värderingar sker kvartalsvis av Pandox ledning, revisionsutskott, finansutskott och styrelse innan f inansiell  
rapportering avlämnas.
• För mer information om fastighetsvärdering se sidorna 163–167.
Fel i försäkring Framförallt risken att fastigheter är underförsäkrade och att tillräcklig försäkrings    ersättning  
inte kan erhållas vid skada.
• Minst årlig genomgång av försäkringar.
• Löpande rådgivning avseende premier och försäkringsnivåer.
Motpartsrisk  banker 
derivat
Risk för att bank som ställer ut OTC ­derivat inte kan fullgöra sin skyldighet enligt avtal. • Banker med hög rating.
• Risktolerans hanteras i finanspolicy.
• Löpande uppföljning treasury.
Hyresrapportering Under­ eller överskattning av hyresintäkter. • Löpande uppföljning och avstämning med hyresgäst.
• Periodvis revision av hyresrapportering internt och i förekommande fall externt med hyresgäst.
Risker och riskhantering
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 86
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING

===== SIDA 87 =====

SCANDIC ALVIK
BROMMA
HOTELISM BY PANDOX
 Finansiellt och 
hållbarhet
 88 Innehåll
 89 CFO­ord och läsanvisning
 91 Förvaltningsberättelse
 94 Hållbarhetsrapport
158 Finansiella rapporter Koncernen
161 Finansiella rapporter Moderbolaget
163 Noter
192 Årsredovisningens undertecknande
193 Revisionsberättelser
199 Flerårsöversikt
201 Kvartalsdata
202 Definitioner
 
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 87
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 88 =====

Innehåll
CFO­ord 89
Finansiell läsanvisning 90
Koncernens rapporter
Förvaltningsberättelse 91
 – Hållbarhetsrapport 94
Rapport över resultat för koncernen 158
Rapport över finansiell ställning för koncernen 159
Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 160
Rapport över kassaflöden för koncernen 160
Moderbolagets rapporter
Resultaträkning för moderbolaget 161
Balansräkning för moderbolaget 161
Rapport över förändring i eget kapital för moderbolaget 162
Rapport över kassaflöden för moderbolaget 162
Noter
Belopp i MSEK om inget annat anges
A. ALTERNATIVA NYCKELTAL
A1. EBITDA 163
Cash earnings 163
EPRA NRV 164
Övriga alternativa nyckeltal 164
Substansvärde 165
Belåningsgrad 165
B. ALLMÄN INFORMATION OCH ÖVERGRIPANDE  REDOVISNINGSPRINCIPER
B1. Övergripande redovisningsprinciper 166
C. INTÄKTER OCH KOSTNADER
C1. Rörelsesegment 168
C2. Intäkter 170
C3. Arvode och ersättning till revisorer 170
C4. Kostnader hyresavtal 170
C5. Kostnader egen drift 170
C6. Rörelsens kostnader per kostnadsslag 170
C7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 171
D. SK ATT 
D1. Skatt 173
E. TILLGÅNGAR 
E1. Förvaltningsfastigheter 175
E2. Rörelsefastigheter 178
E3. Inventarier och inredning 179
E4. Kundfordringar 179
E5. Övriga långfristiga fordringar 179
E6. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 179
E7. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning 179
F. OPERATIVA SKULDER
F1. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 180
F2. Avsättningar 180
F3. Ställda säkerheter, ansvarsförbindelser och e ventualförpliktelser 180
G. FINANSIERING, KAPITALSTRUKTUR OCH EGET KAPITAL
G1. Finansiella intäkter och kostnader 181
G2. Finansiella risker och riskhantering 182
G3. Finansiella tillgångar och skulder,  kategoriindelning, verkligt värde och kvittning 184
G4. Eget kapital 185
G5. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 186
H. KONCERNSTRUKTUR
H1. Andelar i dotterföretag 187
H2. Upplysningar om förvärv av Dalata Hotel Group plc 188
I. KASSAFLÖDESANALYS
I1. Specifikation över kassaflöden för koncernen 189
J. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
J1. Moderbolagets redovisningsprinciper 190
J2. Kort­ och långfristiga skulder moderbolaget 190
J3. Vinstdisposition 190
J4. Bokslutsdispositioner moderbolaget 190
K. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
K1. Händelser efter balansdagen 191
L. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
L1. Närståendetransaktioner 191
Årsredovisningens undertecknande 192
Revisionsberättelse 193
Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ)s hållbarhetsrapport 197
Flerårsöversikt 199
Kvartalsdata 201
Finansiella definitioner 202
Övriga definitioner och begrepp 203
Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer  återfinns på  
sidorna 91–192.
Innehåll
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 88
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 89 =====

Ett år av dubbla bokslut
Som CFO är det min uppgift att varje år summera företagets siffror, analysera resultatet och 
blicka framåt. Men jag har också insett vikten av att göra ett personligt bokslut – att stanna upp 
och fundera över om jag har lagt min tid och energi på rätt saker, och om jag har bidragit till att 
skapa bättre förutsättningar för både företaget och mig själv inför nästa år.
2025 har verkligen utmanat mig på båda dessa plan. 
Pandox har tagit ett stort kliv genom förvärvet av 31 
hotellfastigheter på Irland och i Storbritannien – en kom­
plex affär där vi förvärvade Dalata Hotel Group via den 
irländska börsen, med allt vad det innebär av regler och 
utmaningar. Samtidigt har vi hanterat en omfattande 
carve­out­process där Scandic tar över hotellverksamhe ­
ten. Det har varit ett intensivt år med många nya kontak­
ter, långa förhandlingar och ett ständigt fokus på att skapa 
värde – både för bolaget och för våra intressenter.
Att äga sitt år
Pandox portfölj närmar sig nu 100 miljarder och kon­
cernen omsätter 10 miljarder årligen. Vi har medarbe ­
tare både i Sverige, Norden och internationellt och idag 
är Pandox ett annat hotellfastighetsbolag än före pan­
demiåren. Vi gillar att arbeta i högt tempo och utmana oss 
själva, men försöker också hitta tid för reflektion.
När jag blickar tillbaka på året som gått inser jag att de 
största insikterna ofta kommer i stunder av reflektion, sna ­
rare än i själva siffrorna. Att vara CFO handlar inte bara 
om att summera resultat och analysera balansräkningar 
– det handlar också om att våga stanna upp och fråga 
sig själv: Har jag lagt min tid och energi på det som verk­
ligen betyder något? Har jag varit närvarande i de avgö­
rande ögonblicken, och har jag hjälpt till att skapa struk­
tur,  tydlighet och möjligheter – för mig, för teamet och  
för Pandox?
Lärdomar och framåtblick
Årets stora affär har utmanat mig att tänka nytt, att sam­
arbeta över gränser och att ibland våga släppa taget om 
det invanda. Jag har lärt mig att det är minst lika viktigt att 
göra bokslut över sina egna prioriteringar som över före ­
tagets siffror. För mig handlar det om att skapa struktur 
och tydlighet, men också om att ge utrymme för utveck­
ling – både för teamet och för mig själv.
Med den erfarenheten i ryggen ser jag fram emot ett 
nytt år, fyllt av nya möjligheter och utmaningar. Jag tar 
med mig lärdomarna från året som gått och ambitionen 
att fortsätta utvecklas, både som CFO och som människa.
Stockholm i mars 2026
Anneli Lindblom
”Årets stora affär har 
utmanat mig att tänka nytt, 
samarbeta över gränser och 
ibland våga släppa taget om 
det invanda.”
CFO­ord och läsanvisning
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 89
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 90 =====

Finansiell läsanvisning 
Ur ett finansiellt perspektiv driver Pandox två affärsverk­
samheter som också redo visas som egna affärs segment.  
Det största är Hyresavtal som med hänsyn taget till hotell­
fastigheters särdrag är fullt jämförbar med de flesta andra 
fastighets bolag. Det andra är Egen drift där Pandox utöver  
att äga hotellfastig heten också driver hotellverksamheten i 
fastig heten. Kombinationen innebär att Pandox resultat på 
aggregerad nivå inte är fullt jämförbart med andra fastig ­
hetsbolags och att Pandox två affärssegment inte heller  
är fullt jämförbara med varandra.
Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat
MSEK Not 2025 2024
Intäkter Hyresavtal
Hyresintäkter C1, C2, E1 3 935 3 728
Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 163 137
Intäkter Egen drift C1 3 371 3 271
Nettoomsättning 7 469 7 136
Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –519 –568
Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 728 –2 713
Bruttoresultat 4 222 3 855
– varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 579 3 297
– varav bruttoresultat Egen drift C1 643 558
Central administration C1, C3, C6, C7 –236 –200
Transaktionskostnader H2 –241 —
Finansiella intäkter C1, G1 32 38
Finansiella kostnader C1, G1 –1 668 –1 590
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –140 –119
Resultat före värdeförändringar 1 969 1 984
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter C1, E1 605 475
Realiserad värdeförändring Dalata H2 1 598 —
Värdeförändring derivat C1, G2 –326 –100
Resultat före skatt 3 846 2 359
Aktuell skatt C1, D1 –343 –318
Uppskjuten skatt C1, D1 –329 –335
Årets resultat – kvarvarande verksamhet 3 174 1 706
Resultat från avvecklad verksamhet 0 —
Årets resultat 3 174 1 706
MSEK Not 2025 2024
Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar –57 —
Omvärderingsdifferenser  vid realisation av utländska verksamheter — –31
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 86 –160
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –2 150 1 226
Årets övrigt totalresultat –2 121 1 035
Årets totalresultat 1 053 2 741
Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 3 139 1 689
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 34 17
Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 1 028 2 718
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 24 23
Data per aktie G4
Vägt genomsnittligt antal aktier 194 603 000 186 866 813
Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 16,13 9,04
STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING
Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 158
INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET
Resultaträkning
 Nettoomsättning: Består av både hyresintäkter från Hyres-
avtal respektive omsättning från Egen drift och är därför som 
aggregerat mått mindre användbart. Intäkter från  respektive 
affärssegment bör bedömas var för sig.
 Driftnetto:  För att skapa jämförbarhet  mellan affärsseg -
menten återläggs avskrivningar till bruttoresultatet för Egen 
drift.
 Värdeförändringar:  Under denna  rubrik redovisas två 
olika typer av  värdeförändringar:  
1. Värdeförändringar fastigheter avser förändringen (ökning/
minskning) av marknadsvärdet för  Förvaltningsfastigheter. 
Kom ihåg att Rörelsefastigheter inte marknadsvärderas enligt 
IFRS. De är istället upptagna till anskaffningsvärde. Pandox 
marknadsvärderar dock Rörelsefastigheterna löpande och 
redovisar värdet i informationssyfte och det ingår också i EPRA 
NRV. Det ingår även realiserade värde  förändringar fastig  heter 
som är skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och det 
värde som realiserats vid en avyttring.
2. Värdeförändringar derivat avser förändringen (ökning/
minskning) av marknadsvärdet på räntederivat som används 
för att uppnå en önskad ränte  förfallostruktur.
 Skatt: Består av aktuell skatt som är den skatt Pandox 
betalar i den löpande verksamheten och uppskjuten skatt på 
 förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och justerat 
skattemässigt värde för fastigheterna.
 Cash earnings: Ett centralt mått på det finansiella värde -
skapandet i Pandox verksamhet och basen för värderingen 
av hotellfastigheterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus 
finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finan-
siella kostnader avseende nyttjande rättstillgångar enligt IFRS 
16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräk -
ningseffekt banktillgodohavande och minoritets ägande. Cash 
earnings är mer volatilt än driftnetto eftersom det omfattar fler 
kostnadsposter, vilka dessutom kan variera mellan kvartalen.
Rapport över finansiell ställning för koncernen
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter E2 10 804 12 123
Inventarier/Inredning E3 667 522
Förvaltningsfastigheter E1 77 170 60 270
Nyttjanderätter G5 3 760 3 156
Uppskjuten skattefordran D1 590 347
Derivat G2, G3 791 1 139
Andra långfristiga fordringar E5, G3 91 93
Summa anläggningstillgångar 93 873 77 650
Omsättningstillgångar 
Varulager 8 8
Aktuell skattefordran D1 448 266
Kundfordringar E4, G3 383 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 642 659
Övriga fordringar 316 380
Likvida medel 1 186 1 286
Tillgångar som innehas för försäljning E7 15 038 20
Summa omsättningstillgångar 18 021 3 038
SUMMA TILLGÅNGAR 111 894 80 688
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital G4
Aktiekapital 487 487
Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 470
Reserver 123 2 234
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 649 21 337
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528
Innehav utan bestämmande inflytande 184 167
Summa eget kapital 33 913 33 695
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 45 503 33 175
Övriga långfristiga skulder 11 20
Långfristig leasingskuld G5 3 744 3 134
Derivat G2, G3 161 183
Avsättningar F2 57 43
Uppskjuten skatteskuld D1 8 031 5 776
Summa långfristiga skulder 57 507 42 331
Kortfristiga skulder
Avsättningar F2 42 12
Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 3 778 2 359
Kortfristig leasingskuld G5 21 31
Skatteskulder D1 380 691
Leverantörsskulder G3 327 369
Övriga kortfristiga skulder 224 241
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 1 251 959
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning E7 14 451 —
Summa kortfristiga skulder 20 474 4 662
Summa skulder 77 981 46 993
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 111 894 80 688
STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING
Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 159
INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET
Balansräkning
 Anläggningstillgångar: Här redovisas Rörelsefastigheter 
(summan av Rörelsefastigheter och inventarier/inredning) till 
anskaffningsvärde och Förvaltningsfastigheter till verkligt värde 
(marknadsvärde).
 Uppskjuten skattefordran: Dessa utgör redovisat värde  
av skattemässiga underskottsavdrag som Pandox bedömer kan 
utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära 
värderingsskillnader för räntederivat. Underskotts avdragen är  
i huvudsak hänförliga till nordiska marknader.
 Uppskjuten skatteskuld: Dessa utgör till största del tempo-
rära skillnader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt 
värde på Förvaltningsfastigheter och temporära skillnader mellan 
redovisat värde och skattemässigt värde på Rörelsefastig heter. 
 Soliditet: Soliditet är ett vanligt mått på hur ett företag är 
finansierat och dess förmåga att stå emot ekonomiska svårig -
heter och förluster. Ett företags verkliga soliditet kan dock avvika 
väsentligt från den redo  visade soliditeten eftersom det inte tar 
hänsyn till så kallade dolda reserver, det vill säga tillgångar som 
inte finns med eller kanske är undervärderade i balansräkningen. 
I Pandox fall är EPRA NRV ett mer rättvisande mått på det egna 
kapitalet eftersom det inkluderar marknadsvärde för samtliga fast -
igheter, derivat samt uppskjutna skattefordringar och skatteskul -
der. Tillväxt i EPRA NRV är också Pandox mått på avkastningen 
på aktieägarnas totala kapital i företaget.
CFO­ord och läsanvisning
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 90
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 91 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören avger 
härmed årsredovisning och koncernredovis-
ning för verksamhetsåret 2025 för Pandox AB 
(publ.), org. nr 556030-7885.
VERKSAMHETEN
Pandox är noterat på listan för stora företag på Nasdaq 
Stockholm. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på 
hotellfastigheter. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassa ­
flöde genom stabilt ökade hyresintäkter och projektutveck­
ling i det befintliga fastighetsbeståndet, kombinerat med 
möjligheter att göra opportunistiska förvärv. Pandox är en 
aktiv och engagerad ägare med en affärsmodell som byg ­
ger på långa omsättningsbaserade hyresavtal med garan­
terad minimihyresnivå med skickliga hotelloperatörer. Fast­
ighetsportföljen har sin tyngdpunkt i norra Europa och är 
diversifierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och 
hotellprodukt, vilket minskar risken. En stor portfölj skapar 
möjligheter att göra värdehöjande insatser på många olika 
sätt.
Vid utgången av 2025 bestod Pandox hotellfastig­
hetsportfölj av 193 (161) hotell med sammanlagt 42 761 
(35 672) hotellrum i elva länder med ett marknadsvärde om 
91 743 (76 334) MSEK. Av de 193 hotellen var 171 (138) 
uthyrda genom hyresavtal med lång löptid till välkända 
hyresgäster med etablerade varumärken som ger stabila 
hyresintäkter. En mindre del uppgående till 22 (23) hotell­
fastigheter, ägs och drivs av Pandox under olika varumärken. 
Förvaltningsfastigheterna hade en viktad genomsnittlig 
kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 13,6 (14,4) år med 
en obetydlig vakansgrad då hotellfastigheter alltid hyrs ut 
till fullo.
2025 var ett år med både god beläggnings ­ och snitt­
prisutveckling. Totalt driftnetto ökade med 10 procent och 
är främst drivet av högre hyror i affärssegmentet Hyresavtal. 
AFFÄRSSEGMENTENS BIDRAG TILL RESULTATET 
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021
Hyresavtal
Bruttoresultat 3 579 3 297 3 157 2 868 2 027
Värdeförändring fastigheter 605 539 –1 155 1 180 –386
Bidrag Hyresavtal 4 184 3 836  2 002 4 048 1 641
Egen drift
Bruttoresultat 643 558 430 236 –300
Värdeförändring fastigheter 0 –64 48 — –10
Bidrag Egen drift 643 494 478 236 –310
ägande och en hotelldrivande del, behåller 31 Förvaltnings ­
fastigheter i Irland och Storbritannien och Scandic förvän­
tas förvärva den operativa driftsplattformen med 56 hotell­
operatörsverksamheter, huvudsakligen under varumärkena 
Clayton och Maldron. Därutöver tillkommer ytterligare en 
Förvaltningsfastighet i Edinburgh som är under konverte ­
ring till hotell.
 Se vidare not H2.
Hyresavtal
Intäkter Hyresavtal uppgick till 4 098 (3 865) MSEK, en 
ökning med 6 procent med stöd av förvärv och organisk till­
växt i jämförbart bestånd samt ökad garanterad minimihyra 
och fast hyra. Hyresintäkter uppgick till 3 935 (3 728) MSEK 
och övriga fastighetsintäkter uppgick till 163 (137) MSEK. 
Garanterad minimihyra och fast hyra uppgick till 2 512 
(2 314) MSEK. 
Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 579 (3 297) MSEK,  
en ökning med 9 procent. 
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent, 
justerat för valutakurseffekter.
Egen drift
Intäkter Egen drift uppgick till 3 371 (3 271) MSEK, en 
ökning med 3 procent. För jämförbara enheter minskade 
intäkter och RevPAR med 1 procent, justerat för valutakurs­
effekter.
INTÄKTER OCH RESULTAT
Koncernen
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare upp­
gick till 3 139 (1 689) MSEK medan resultat före värde­
förändringar uppgick till 1 969 (1 984) MSEK. Under 2025 
ökade totala intäkter och totalt driftnetto med 5 procent 
 respektive 10 procent jämfört med 2024, vilket förklaras  
av förvärv och en god beläggnings ­ och snittprisutveckling 
i befintlig portfölj. Värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 605 (475) MSEK som utgörs av orealiserade och reali ­
serade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter om 600 
MSEK respektive 5 MSEK. Minskade direktavkastnings ­
krav bidrog positivt med 498 MSEK och ökade kassaflöden 
bidrog positivt med 102 MSEK.
Koncernens nettoomsättning uppgick till 7 469 (7 136) 
MSEK, en ökning med 5 procent drivet av förvärv och ökad 
beläggning och ökade snittpriser i befintlig portfölj. Dalata 
Hotel Group plc konsoliderades från den 7 november 2025 
och bidrog med en nominell hyresintäkt och bruttoresultat/
driftnetto om motsvarande 146 MSEK respektive 138 MSEK 
i det fjärde kvartalet.
För jämförbara enheter ökade koncernens nettoomsätt­
ning med 1 procent justerat för valutakurseffekter.
Förvärvad verksamhet 
Den 7 november slutfördes förvärvet av Dalata Hotel Group 
plc (Dalata) med en fastighetsportfölj bestående av väl­
etablerade och lönsamma hotell i det övre prissegmentet, 
med starka lägen i Irland och Storbritannien. Hotellfastig­
heterna är av hög teknisk standard och bidrar positivt till 
den övergripande kvaliteten på Pandox hotellfastighets ­
portfölj. Genom förvärvet blev Pandox, via sitt förvärvande 
dotter bolag (Bidco), ägare till 91,2 procent av verksam­
heten och Eiendomsspar erhöll en minoritetspost om 8,8 
procent i Bidco. Dalata redovisas som ett rörelseförvärv 
och konsolideras i Pandox koncernen från den 7 novem­
ber 2025. Förvärvet avser Dalatas verksamhet där Pandox, 
efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighets­
Driftnetto Egen drift uppgick till 971 (842) MSEK, en 
ökning med 15 procent. För jämförbara enheter var drift­
nettot justerat för valutakurseffekter oförändrat, jämfört 
med föregående år.
Koncernens EBITDA och finansiella kostnader 
EBITDA uppgick till 4 086 (3 961) MSEK, en ökning med 
3 procent, vilket främst förklaras av ökade underliggande 
driftnetton i både hyresavtal och egen drift. 
 Justerat för transaktionskostnader om –241 MSEK, 
 hänförligt till förvärvet av Dalata, uppgick EBITDA till 4 327 
MSEK, en ökning med 9 procent.
 De finansiella kostnaderna uppgick till –1 668 (–1 590) 
MSEK, varav –247 (–237) MSEK utgörs av uppläggnings ­
kostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en 
högre ränte bärande nettoskuld. 
Fastighetsportfölj 
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj 
ett totalt marknadsvärde om 91 743 (76 334) MSEK,
varav 77 170 (60 290) MSEK för Förvaltningsfastigheter 
och 14 573 (16 044) MSEK för Rörelsefastigheter. Mark­
nadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i infor­
mationssyfte och beaktas i beräkningen av samtliga rela ­
vanta EPRA­nyckeltal. Per 31 december 2025 uppgick det 
viktade genomsnittliga direktavkastningskravet för Pandox 
Förvaltningsfastigheter till 6,28 (6,13) procent och för 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 91
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 92 =====

Rörelsefastigheter till 6,85 (6,89) procent. Under året har  
32 Förvaltningsfastigheter i Irland/Storbritannien (Dalata) 
förvärvats uppgående totalt till 17 111 MSEK. Därutöver har 
en fastighet i Norge förvärvats om 710 MSEK, en fastighet i 
Sverige om 351 MSEK samt en fastighet i Tyskland om 778 
MSEK. Under året avyttrades en fastighet i Sverige samt en 
fastighet i Finland för totalt 67 MSEK. Totalt uppgår förvär­
vade förvaltningsfastigheter till 18 951 MSEK per utgången 
av året. 
 En fullständig sammanställning över värdeförändring 
 fastig heter finns på sidan 64.
AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT
Aktuell skatt uppgick till –343 (–318) MSEK. Uppskjuten 
skatt uppgick till –329 (–335) MSEK, där en ökning från 
 justeringar av temporära skillnader på fastigheter i Storbri ­
tannien motverkades av nedskrivning av uppskjuten skatte­
fordran på underskottsavdrag i Kanada samt kommande 
lägre bolagsskattesats i upplösning av uppskjuten skatt  
på underskottsavdrag Tyskland. 
 Se vidare not D1. 
CASH EARNINGS OCH KASSAFLÖDE
Cash earnings uppgick till 1 906 (1 955) MSEK, en minsk­
ning med 2 procent. Justerat för transaktionskostnader om 
–241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om –59 
MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata uppgick cash ear ­
nings till 2 206 MSEK, en ökning med 12 procent, främst 
förklarat av högre underliggande driftnetton. Kassaflödet 
från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse­
kapital uppgick till 2 468 (1 865) MSEK. Förändring av 
rörelsekapital påverkade kassaflödet med 633 (–39) MSEK. 
Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 
–16 876 (–4 121) MSEK. Förändringen mot föregående år 
förklaras främst av förvärv. Kassaflödet från finansierings ­
verksamheten uppgick till 13 757 (2 697) MSEK, vilket 
förklaras främst av högre  nettoförändring rörande upptagna 
lån och amortering.
Likvida medel uppgick vid periodens slut till 1 186 
(1 286) MSEK.
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare upp­
gick till 33 729 (33 528) MSEK, och EPRA NRV (substans ­
värde) till 44 176 (41 953) MSEK. EPRA NRV per aktie var 
227,01 (215,58) SEK.
MODERBOLAGET
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag 
 administreras av personal som är anställda i moderbolaget, 
Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster fakture ­
ras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under peri ­
oden januari– december 2025 till 144 (105) MSEK och peri ­
odens resultat uppgick till 669 (1 139) MSEK. Vid utgången 
av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 15 532 
(15 690) MSEK och den externa räntebärande skulden till 
9 619 (4 731) MSEK, varav 8 467 (3 443) MSEK i form av 
långfristig skuld.
AKTIER OCH ÄGANDE 
Enligt Pandox ABs gällande bolagsordning ska aktie­
kapitalet vara lägst 150 MSEK och högst 600 MSEK. Aktie ­
kapitalet uppgick vid årets slut till 487 (487) MSEK förde ­
lat på totalt 194 603 000 aktier, varav 75 000 000 A­aktier 
och 119 603 000 B­aktier. En A­aktie representerar tre 
 röster och en B­aktie representerar en röst på årsstämman. 
Aktierna har ett kvotvärde om 2,50. Ägare till aktie av serie 
A har enligt bolagsordningen rätt att omvandla hela eller 
delar av innehavet av aktier i serie B. Begränsningar finns 
i bolagsordningen rörande möjligheten att överlåta aktier 
eller rösträtt för aktier i serie A.
GENERELLA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Prioriterade områden för riskhantering är framförallt föränd­
ringar i hyresintäkter inom segmentet Hyresavtal samt för ­
ändringar i intäkter och kostnader inom segmentet Egen 
drift samt fastighetsvärdering och finansiering med hän­
syn till dess komplexitet och beloppens storlek. Pandox vär ­
derar varje risk baserat på en bedömning av sannolikheten 
att den händelse som utlöser risken inträffar samt sannolik­
heten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till 
grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om 
den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom 
ramen för Pandox normala förvaltning.
SKATTESITUATION
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skatteford­
ringarna till 590 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovi­
sat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget 
bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 8 031 (5 776) 
MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till 
verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, 
och temporära skillnader mellan redovisat värde och skatte­
mässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära 
värderingsskillnader för räntederivat. Uppskjutna skatteskul­
der hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har mins­
kats med –199 MSEK jämfört mot tidigare år på grund av en 
sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. 
TVISTER OCH FÖRSÄKRINGSÄRENDEN
Revo Hospitality Group (tidigare HR Group), som är en av 
Pandox hyresgäster i Tyskland, har på eget initiativ förklarat 
sig under så kallad självförvaltning enligt tysk insolvenslag, 
vilket i korthet är en form av rekonstruktionsförfarande. 
Pandox har bankgarantier som motsvarar 1 års hyror och vi 
ser redan idag flera olika handlingsalternativ för hotellfastig­
heterna. Finansiell påverkan förväntas vara begränsad.
PERSONAL
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande  
1 494 (1 600) heltidsanställda, baserat på antal arbetade 
timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet 
anställda var 1 444 (1 555) anställda inom segmentet Egen 
drift och 50 (45) inom segmentet Hyresavtal samt central 
administration. Medelantalet anställda uppgick till 1 511 
(1 498) varav 779 (739) män och 732 (759) kvinnor.
 Se vidare ESRS avsnitt S1.
 
Nettoomsättning och totalt driftnetto, MSEK
Belåningsgrad, %
Årets resultat, MSEK
0
10
20
30
40
50
60
20252024202320222021
49,8
46,7 46,6 45,2
52,7
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20252024202320222021
–580
609
4 204
3 174
1 706
0
2 000
4 000
6 000
8 000
20252024202320222021
3 273
5 654
6 849
2 005
3 434 3 870
7 136
4 139
7 469
4 550
Nettoomsättning T otalt dri/f_tnetto
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 92
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 93 =====

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING OCH ANDRA 
 ANSTÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN 
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone 
vart fjärde år för beslut vid bolagsstämman, i not C7 åter­
finns de senast beslutade riktlinjerna för ersättning.
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA 
 UTVECKLINGEN
Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom  
stabilt ökade hyresintäkter, projektutveckling i det befint­
liga fastighetsbeståndet samt genom förvärv av nya hotell­
fastigheter. Förmågan att öka cash earnings är beroende av 
ekonomisk aktivitet, hotellmarknadens tillväxt samt lokala 
marknadsförutsättningar. En gradvis förbättrad makroeko­
nomisk utveckling med avtagande inflation, stabila räntor 
och ökad ekonomisk tillväxt skapar förutsättningar för till­
växt i hotellmarknaden. Hotellefterfrågan förväntas vara 
fortsatt god under 2026 drivet av ökad fritids ­, affärs­ och 
mötesefterfrågan. Begränsad utbudstillväxt stödjer prisut­
vecklingen i många marknader, men skillnaderna mellan 
städer och segment är stora. RevPAR drivs av en kombina ­
tion av pris, mix och volym. Den dominerande risken är fort­
farande geopolitik och handel där nya utspel kan påverka 
både företags och konsumenters investerings ­ och kon­
sumtionsvilja. Förvärvet av Dalata förväntas ge Pandox ett 
betydande intäkts­ och resultatbidrag 2026. Därutöver kom­
mer ett visst tillväxtbidrag från övriga förvärv vi slutförde 
under året som gick. Avyttringen av Crowne Plaza Antwerp 
kommer att ha en viss negativ påverkan på omsättningen i 
affärssegmentet Egen drift och en mindre men positiv effekt 
på driftnettomarginalen. 2026 har också inletts med en fort­
satt förstärkning av den svenska kronan som innebär att 
intäkter, resultat och tillgångsvärden i utländsk valuta mins ­
kar i värde när de omräknas till svenska kronor. 
VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserade vinstmedel 9 451 998 692
Årets resultat 664 908 319
SEK 10 116 907 011
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 4,50 SEK per aktie 875 713 500
Överförs i ny räkning 9 241 193 511
SEK 10 116 907 011
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 
10 116 907 011 kr disponeras så att till aktieägare utdelas 
875 713 500 kr och i ny räkning överföres 9 241 193 511 kr. 
Styrelsen finner att föreslagen utdelning är försvarlig med 
hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 
§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen avseende 
bolagets verksamhet, omfattning och risker samt konsolide ­
ringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS SLUT
Det har inte i övrigt skett några händelser eller  transaktioner 
av betydelse efter den 31 december 2025 som påverkar 
de lämnade finansiella rapporterna för Pandoxkoncernens 
verksamhetsår 2025.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 93
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 94 =====

ALLMÄN INFORMA TION
95 ESRS2 Allmänna upplysningarHållbarhetsrapport
Pandox hållbarhetsrapport för 2025 har upprättats i enlig ­
het med de lagstadgade kraven i ÅRL vilken  innefattar 
 rapportering enligt European Sustainability Reporting 
Standard (ESRS) och EU:s gröna taxonomiförordning. 
Hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av 
 bolagets revisorer. Granskningen har utförts enligt RevR19 
Översiktlig granskning av den lagstadgade hållbarhets­
rapporten. 
Pandox upprättar även hållbarhetsredovisning i enlighet 
med riktlinjerna från European Public Real Estate  Association 
(EPRA) Best Practices Recommendations on Sustain ability 
Reporting (sBPR). Denna redovisning framgår som hänvis ­
ning i index på sidorna 143–145 samt i en separat bilaga 
på Pandox hemsida som visar hur Pandox redovisning 
 förhåller sig till EPRA:s riktlinjer.
Caroline Tivéus
Senior Vice President (SVP), 
Director of Sustainable Business
Telefon: +46 735 32 74 41 
E­post: caroline.tiveus@pandox.se
KONTAKT
MILJÖINFORMA TION
107 ESRS E1 – Klimatförändringar
116 ESRS E2 – Föroreningar
117 ESRS E3 – Vattenresurser
119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi
121   Rapportering enligt EU­ Taxonomin
E
SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION
125  ESRS S1 – Den egna arbetskraften
132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan
134 ESRS S3 – Berörda samhällen
135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare
S
BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION
138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande
141  Cybersäkerhet (Pandox egen)
ESRS APPENDIX
143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS
146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning
150 TCFD ­Index
151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin
154 Redovisningsprinciper 
156 Definitioner hållbarhet
G
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET
94PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025Förvaltningsberättelse

===== SIDA 95 =====

ESRS 2 Allmänna upplysningar 
Om hållbarhetsrapporten 
 BP-1, BP-2 
Hållbarhetsrapporten i Års redovisningen 2025 är upprättad 
i enlighet med CSRD och underliggande ESRS standarder. 
Rapporten innefattar samtliga delar av Pandox värdekedja, 
både uppströms och nedströms samt Egen drift, vilket 
har tagits i beaktande vid genomförandet av den dubbla 
väsentlighetsanalysen som utgör grunden för hållbarhets ­
rapporten. Analysen presenteras mer detaljerat på sidan 
100 i denna rapport. Där det bedömts som relevant att för ­
medla väsentliga punkter har information om värdeked­
jan även tagits med i rapporteringen, till exempel upplys ­
ningar kring Scope 3 och hantering av leverantörer. Pandox 
har inte utnyttjat möjligheten att utelämna information med 
hänvisning till att den är klassificerad eller känslig, såsom 
immateriella rättigheter eller know ­how. 
De infasningar som Pandox har utnyttjat specificeras i 
ESRS IRO­2 tabellen ”Upplysningskrav i ESRS som omfat­
tas av företagets hållbarhetsrapport” och återfinns i ESRS 
appendix. 
Hållbarhetsrapporten har utarbetats på  konsoliderad 
nivå med samma omfattning som den finansiella rapporte­
ringen. I tillägg redovisar Pandox ett kompletterande utfall 
(benämns som ”Konsoliderat utfall like­for­like”) för E1 
energi och utsläpp, E2 vatten samt E5 avfall för att möta 
beräknings­ och rapporteringskrav i enlighet med EPRA 
och Science Based Targets (SBTi). Det kompletterande 
utfallet redovisas i energi­ och utsläppstabellerna i ESRS 
E1 på sidorna 110–112 samt i vatten och avfallstabellerna 
på sidorna 118 och 120. Skillnaden gentemot den finan­
siella konsolideringen i dessa utfall är att hotellfastigheter­
nas hotelldata och klimatdata inkluderas i beräkningarna till 
den dagen de omklassificeras, avyttras alternativt stängs för 
renovering. Omklassificering innebär en förändring av ett 
hotells driftsform, där det övergår från Egen drift till Hyres­
avtal, eller vice versa. Riktlinjen är att räkna bort helårsdatan 
för hotell som omklassificerats, varit stängda för renovering 
eller som avyttrats eller förvärvats innan 6 månader före 
rapporteringsperiodens slut. Nedan beskrivs de avgräns­
ningar som har applicerats på 2025 års Like­for­like utfall 
för E1 energi och utsläpp, E2 vatten samt E5 avfall. Samtliga 
sociala nyckeltal samt nyckeltal för bolagsstyrning baseras 
på data per den 31 december 2025. 
Avgränsningar i Egen drift – Like-for-like utfallet
• Hotel Hubert har omklassificerats till Hyresavtal under Q2 
2025 och räknas således med i segmentet Hyresavtal för 
helåret 2025 som Numa Brussels Royal Galleries.
• Hotel Mayfair rapporteras fortsatt under Egen drift för 
2025 då det ännu inte har övergått till Hyresavtal. 
Det innebär att hållbarhetsrapporten redovisar 23 hotell i 
Egen drift medan de finansiella utfallen redovisar 22 hotell i 
Egen drift. 
Avgränsningar i Hyresavtal – Like-for-like utfallet
• Radisson Blu Hotel, Tromsø förvärvades i januari och räk­
nas med i utfallet 2025. 
• Dorint Parkhotel Bad Neuenahr såldes i februari och räk­
nas inte med i utfallet 2025.
• Hotel Pullman Cologne tillträddes i april och räknas med i 
utfallet 2025. 
• Quality Winn Göteborg avyttrades vid halvårsskiftet och 
räknas inte med i utfallet för 2025. 
• Elite Hotel Frost tillträddes i oktober 2025 och räknas 
således inte med i utfallet 2025. 
• Imatra avyttrades under Q3 och räknas därmed fortsatt 
med i utfallet 2025.
• Pandox förvärvade 31 fastigheter i Dalata ­portföljen i 
november 2025. Dessa inkluderas inte i utfallet 2025.
Det innebär att Like­for­like utfallet omfattar 140 hotell i 
Hyresavtal. I det konsoliderade utfallet, som följer den finan­
siella rapporteringen, ingår även de 31 fastigheter som till­
kom genom Dalata­förvärvet, vilket sammanlagt motsvarar 
171 hotell i Hyresavtal.
Förändringar i upprättande och presentation av 
hållbarhetsinformationen
Under rapporteringsperioden har hållbarhetsinformationen 
justerats i både upprättande och presentation jämfört med 
föregående år. Syftet med förändringarna är att öka rappor­
teringens relevans, samt att bättre återspegla verksamhe ­
tens identifierade påverkan, risker och möjligheter. Tabel­
lerna i upplysningskrav SBM­3 har uppdaterats baserat på 
2025 års genomlysning och uppdatering av den dubbla 
väsentlighetsanalysen. En tidigare identifierad  väsentlig 
påverkan kopplad till risken för prostitution i hotellmiljö 
har omklassificerats till standarden ”Berörda samhällen” 
istället för ”Konsumenter och slutanvändare”. Detta efter ­
som den potentiella negativa påverkan främst berör indivi ­
der i samhället som riskerar att utsättas för detta i hotellens 
miljö. Därmed bedöms det vara mer relevant att inkludera 
påverkan under den standard som avser samhällspåver­
kan. Under året har en mappning genomförts där påverkan, 
risker och möjligheter kopplats till policyer, aktiviteter, mål 
och utfall för att säkerställa en tydlig och kärnfull rapporte ­
ring. I samband med detta arbete har vissa standarder upp­
daterats gällande presentationen av aktuella upplysnings ­
krav och utfall. 
Uppskattningar och fel i tidigare perioder samt 
framåtblickande uppgifter
Eventuella uppskattningar, felrapportering i tidigare peri ­
oder eller information kring framåtblickande  uppgifter 
beskrivs i samband med respektive ämnesspecifik stan­
dard. Sammanfattningsvis förekommer det viss mätosäker ­
het vid manuell inrapportering kopplat till delar av Scope 3 i 
E1 (Klimatförändringar), avfallsdata i E5 (Resursanvändning 
och cirkulär ekonomi) samt hyresgästers uppgifter om vat­
tenförbrukning i E3 (Vattenresurser). 
Viss information som presenteras i årets rapport har jus ­
terats jämfört med tidigare år. Dessa uppdateringar beror 
på förändringar i portföljen och ett noterat fel i en utsläpps ­
faktor i systemet som behövde uppdateras. Scope 1, 2 och 
3 utsläpp 2022–2024 har således räknats om till följd av en 
portföljförändring på mer än fem procent. En fördjupad för ­
klaring av de uppdaterade utfallen återfinns i den ämnes ­
specifika standarden för klimatförändringar. 
Hållbarhetsstyrning  
 GOV-1 
Upplysningar kring medarbetare, ledningsgrupp samt sty ­
relsens sammansättning och mångfald presenteras i den 
ämnesspecifika standarden Den egna arbetskraften på 
sidan 130. Vidare finns upplysningar kring deras respektive 
roller och ansvarsområden på sidan 97.
Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som 
mångfaldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse. 
Målet är att styrelsen ska vara sammansatt av ledamöter i 
varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt repre ­
sentera en varierande utbildnings ­ och yrkesbakgrund. 
Två av sex ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Under 
året har en kvinnlig styrelseledamot lämnat sitt uppdrag, vil­
ket innebär en minskning av antal kvinnor i styrelsen jäm­
fört med föregående år. Vid rekrytering av ny styrelseleda ­
mot ställer Pandox krav på att mångfald ska tas i beaktning 
i urvalsprocessen. Vidare har valberedningen bedömt att 
styrelsen uppfyller Kodens krav på oberoende. 
 GOV-3 
I Pandox befintliga och kontinuerliga LTI­program base­
ras 10 procent på Pandox hållbarhetsarbete som ska lin­
jera med Pandox klimatrelaterade SBTi­mål vilka avser 
växthusgas utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Bedömningen av 
utfallet består av en sammanvägd bedömning av genom­
fört hållbarhetsarbete under året för att Pandox långsiktigt 
ska nå SBTi­målen. För mer information om Pandox incita ­
mentsprogram, se sidorna 171­172.
I Egen drift (ej inkluderat avdelningschefer och chefsin­
genjörer i Storbritannien) är 25 procent av hotelldirektörer ­
nas årliga incitamentsprogram relaterat till utfallet i indexen 
i den gröna modulen som förklaras mer utförligt under 
kapitlet E1 Klimatförändringar. För avdelningscheferna och 
chefsingenjörerna är 10 respektive 30 procent hänförligt 
till detta index. Det gröna indexet är en sammanvägning av 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 95
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 96 =====

KPI:er i kategorierna energi, vatten, avfall, matavfall, hand­
dukar och linne samt kemikalier. För att de ESG­relaterade 
delarna av incitamentsprogrammet ska utbetalas behöver 
indexet vara 7 för nya hotell och 8 eller högre för hotell som 
haft indexet under ett år. 
 GOV-5 
Pandox hållbarhetsrelaterade riskidentifiering sker i genom­
förandet och uppdateringen av den dubbla väsentlighets­
analysen som täcker in hela organisationen och värde­
kedjan. Riskerna prioriteras baserat på storlek och 
sannolikhet.
Den årliga klimatriskanalysen utförs i ett klimatriskverk­
tyg som analyserar och värderar Pandox exponering mot 
fysiska klimat risker och naturkatastrofrisker. Det identifie­
ras också vilka klimatanpassningsåtgärder som behöver 
genomföras på fastighetsnivå. Från och med i år har klima ­
triskanalysen även varit en del av den årliga riskprocessen 
som utförs på plats i utvalda fastigheter i Pandox bestånd. 
Klimatrisker tas även i beaktning i förvärvsprocessen. 
Ansvarsfördelning för hantering av riskerna varierar, 
men koordinering av riskhantering sker genom SVP , Direc­
tor of Sustainable Business. Pandox har interna kontroll­
rutiner, exempelvis ”four­eyes”­principen, som bland annat 
innebär dubbelsignering vid kontraktsskrivning för att mini ­
mera risken för felaktigheter och korruption. Vid nyanställ­
ning används farfarsprincipen, där vd alltid är involverad 
vid rekrytering av centrala chefsroller. För att säkerställa 
förfarande i enlighet med förutbestämda processer görs 
själv utvärderingar årligen som avrapporteras till Pandox 
revisions utskott. Dessa kontroller bidrar till kvaliteten i 
Pandox löpande ekonomi­ och hållbarhetsarbete och följ ­
aktligen i den årliga rapporteringen. 
SVP , Director of Sustainable Business har det övergri­
pande ansvaret för att Pandox hållbarhetsrapportering 
genomförs enligt gällande lagstiftning. En primär risk vid 
hållbarhetsrapportering är att data rapporteras in felaktigt 
eller inte konsolideras korrekt. För att hantera detta använ­
der Pandox ett digitalt tredjepartssystem för inrapporte ­
ring vilket möjliggör central översyn och kontroll. Dessutom 
appliceras ”four­eyes”­principen även här, när data skrivs 
in i rapporten. Pandox arbetar löpande med förbättringar 
av datakvalité och inrapportering genom automatisering av 
dataflöden samt rekrytering av hållbarhetscontroller som 
arbetar med uppdateringar och förbättringar av processer, 
rutiner och datakvalité samt löpande analyser. Pandox rap­
porteringsstrukturer och uträkningar utvärderas årligen för 
att säkerställa att de återspeglar verkliga förhållanden så 
väl som möjligt. 
En svårighet inom affärssegmentet Hyresavtal är att 
alla hyresgäster inte samlar in hållbarhetsdata på ett 
 systematiskt sätt, vilket medför risk för felaktig eller ofull­
ständig data. För att mitigera denna risk arbetar Pandox 
aktivt med att automatisera inhämtning av energi ­ och vat­
tenanvändning. I de fall automatiserad eller manuell inrap­
porterad data inte är tillgänglig använder Pandox schablon­
beräkningar baserat på faktisk data från hyresgäster. 
SCANDIC PARK STOCKHOLM
Viktiga styrdokument 
Pandox övergripande hållbarhetspolicy utgör grun­
den för organisationens hållbarhetsarbete och fung ­
erar som en vägledande princip för samtliga hållbar ­
hetsområden som identifierats som väsentliga 
genom den dubbla väsentlighetsanalysen. Policyn 
hänvisar till de styrdokument som listas nedan:
• Uppförandekod för medarbetarna 
• Uppförandekod för affärspartners 
• Miljöpolicy
• Antikorruptionspolicy
• Policy för mänskliga rättigheter 
• Arbetsmiljöpolicy
• Riktlinjer för ansvarsfulla inköp
• IT­ och informationssäkerhetspolicy
• Uttalande kring Modern Slavery Act 
• Norwegian Transparency Act Statement
• Riskhantering och internkontroll
• Visselblåsarpolicy
• Riktlinjer för social strategi och policy för hotell­
driften
Alla ovanstående policyer utom Riktlinjer för ansvars­
fulla inköp och Riktlinjer för social strategi och policy 
signeras av styrelsen. De sistnämnda signeras av 
lämplig representant ur ledningsgruppen. Innehållet i 
respektive policy beskrivs under varje relevant ämnes­
specifik standard.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 96
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 97 =====

GOV-1, GOV-2 
Styrelsens ansvar för hållbarhetsarbetet 
Styrelsen och revisionsutskottet har det övergripande ansvaret för Pandox strategiska inriktning 
inom hållbarhetsområdet. Detta innefattar ansvar för att hållbarhetsrapporten är korrekt, tillförlit­
lig och uppfyller kraven enligt gällande regelverk, inklusive CSRD och ESRS. Styrelsen granskar 
och godkänner rapporten inför publicering. Som en del av detta ansvar säkerställer styrelsen att 
en dubbel väsentlighetsanalys har genomförts, att identifierade påverkan, risker och möjligheter 
har bedömts, samt att detta resultat inarbetats i rapportens struktur med koppling till relevanta 
policyer, åtgärder, mål och utfall. Styrelsen ansvarar även för att Pandox har tagit fram och arbe ­
tar enligt en klimatomställningsplan. Beslut om företagets hållbarhetspolicyer fattas av styrelsen, 
och dessa uppdateras årligen. Styrelsen fattar också beslut om betydande investeringar, såsom 
gröna investeringsprogram kopplade till Pandox klimatomställning. 
Vidare finns det inga arbetstagarrepresentanter representerade i styrelsens sammansätt­
ning.
Rapportering till styrelsen och revisionsutskottet
Styrelsen får återrapportering om hållbarhetsarbetet halvårsvis. Vid halvårsrapporteringen 
redogörs för aktuella processer och rutiner inom hållbarhetsarbetet, samt hur den interna kon­
troll kopplad till dessa har utvecklats eller implementerats. Rapporteringen omfattar även en 
bedömning av processernas mognadsgrad och identifierade förbättringsområden. Årligen ges 
en presentation till styrelsen där resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras till­
sammans med eventuella revideringar och hur utfallet av resultatet integreras i CSRD rappor ­
ten. Inkluderat i detta presenteras även utfallet av intressentdialoger genomförda under pro­
cessen. Styrelsen ges i samband med detta möjlighet att lämna synpunkter och godkänna 
analysens slutsatser. Vidare har SVP , Director of Sustainable Business under året haft en stå­
ende punkt på revisions utskottets möten där fokus varit på hur arbetet med att rapportera i linje 
med CSRD fortskridit.
Kompetens och expertis inom styrelsen för att övervaka hållbarhetsfrågor
Styrelsen besitter samlad erfarenhet från fastighetsbranschen, börsnoterade bolag och håll­
barhetsarbete. En av ledamöterna har särskild erfarenhet inom hållbarhetsfrågor. Utöver den 
direkta kompetensen inom styrelsen sker utbildning, både internt av SVP , Director of Sustaina­
ble Business och externt av hållbarhetsexperter. Utbildningarna omfattar bland annat klimatom­
ställning, BREEAM­certifiering, mångfald och inkludering samt omvärldsbevakning kring rele ­
vanta trender och politiska beslut som kan påverka Pandox strategi och verksamhet. Styrelsen 
har även utbildats specifikt i sitt ansvar enligt CSRD och antikorruption, vilket letts av två externa 
hållbarhetsexperter. 
VD och ledningsgruppen ansvarar för 
den löpande driften av företaget och 
rapportering till styrelsen. De ansva ­
rar för att leverera på mål och strate­
gier samt fatta beslut om övergripande 
verksamhetsfrågor, däribland hållbar­
het. Ledningsgruppen ska också se till 
att system och processer finns på plats 
för uppföljning och kontroll av bola­
gets verksamhet och risker inom samt­
liga hållbarhetsområden. SVP , Direc­
tor of Sustainable Business sitter med i 
ledningsgruppen och bidrar med kun­
skap inom området. Vd­ och lednings­
grupp har under året adresserat samt­
liga väsentliga ämnen som identifierats 
för Pandox. Uppföljning och försäkran 
att system och rutiner fungerar sker 
genom årlig rapportering för samtliga 
nyckeltal i hållbarhetsrapporten. För 
SBTi­målen sker uppföljning löpande 
under året via den omställningsplan 
som Pandox har beslutat.
Hållbarhetskommittén består av repre­
sentanter från ledningsgruppen och 
hanterar kvartalsvis frågeställningar 
och beslut rörande hållbarhetsarbe ­
tet. Under 2025 fortsatte arbetet med 
konkreta möjligheter och risker avse­
ende handlingsplaner för Scope 1, 
2 och 3 för att kunna uppnå Science 
Based Targets samt ytterligare grön 
finansiering. Hållbarhetskommittén är 
också aktiv i de gröna investeringspro­
grammen samt BREEAM­certifiering 
av fastigheter inom Egen drift. CFO 
är sammankallande för kommittén. 
Hållbarhetskommittén har under året 
adresserat samtliga väsentliga ämnen 
som identifierats för Pandox.
SVP , Director of Sustainable business 
ansvarar för att säkerställa att hållbar­
hetsfrågor integreras i Pandox löpande 
verksamhet tillsammans med berörda 
områdesansvariga, vilket oftast är 
affärsområdesansvariga. Genom sitt 
deltagande på ledningsgruppsmö­
ten säkerställs att hållbarhetsfrågorna 
alltid finns högt upp på agendan och 
integreras i affären. SVP , Director of 
Sustainable Business leder också två 
specifika hållbarhetsforum. Det första 
forumet består av SVP , Asset Mana­
gement & Development, en intern 
energispecialist och en extern ener­
gikonsult, som driver det gröna inves­
teringsprogrammet för Egen drift. Det 
andra forumet består av SVP , Asset 
Management & Development samt två 
externa BREEAM­ specialister som dri­
ver och genomför BREEAM­certifie ­
ringen av fastigheterna inom Egen 
drift tillsammans med hotellens med­
arbetare. SVP , Director of Sustaina­
ble Business rapporterar kontinuerligt 
utfallet av hållbarhetsarbetet till led­
ningsgruppen. Dessutom är hållbar­
het ett stående inslag på Pandox stra­
tegiska kickoffer som arrangeras två 
gånger om året för lednings gruppen, 
styrelserepresentanter, medarbe ­
tare på huvudkontoret och nyckel­
befattningshavare inom Egen drift. Rol­
len omfattar också ansvar för mål och 
måluppföljning.
Hållbarhetsansvarig ansvarar för håll­
barhetsabetet i Egen drift och rappor­
terar till SVP , Director of Sustainable 
Business. Denna person har till hjälp 
minst en hållbarhetscoach per hotell, 
som driver arbetet. Hållbarhetsarbetet 
kommuniceras kvartalsvis genom rap­
porten Green Update och på interna 
konferenser en till två gånger per år.
STYRELSE OCH REVISIONSUTSKOTT VD OCH LEDNINGSGRUPP HÅLLBARHETSKOMMITTÉN SVP , DIRECTOR OF  
SUSTAINABLE BUSINESS HÅLLBARHETSANSVARIG
Alla medarbetare i Pandox är ansva­
riga för att arbeta med hållbarhet i 
enlighet med de policyer och strate ­
gier som företaget har.
SAMTLIGA MEDARBETARE
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 97
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 98 =====

Förklaring om tillbörlig aktsamhet
Centrala delar  
av tillbörlig aktsamhet 
Punkter i 
hållbarhets-
rapporten Sida
a) Integrera tillbörlig 
 aktsamhet i styrning, 
 strategi och affärsmodell
Allmänt (GOV­2,  
GOV­3, SBM­3)
95, 97–98
b) Kontakt med berörda  
 intressenter i alla viktiga 
steg av tillbörlig  
aktsamhet
Allmänt (GOV­2,  
SBM­2, IRO­1)
97, 100­101
Miljö 101­105
Samhällsansvar 126, 132­133, 
134, 135
Styrning 138
c) Identifiering och bedöm­
ning av negativ inverkan
Allmänt (IRO­1, 
SBM­3)
100­105
d) Vidta åtgärder för att 
hantera negativ inverkan
Miljö 107­108, 116, 
117, 119­120
Samhällsansvar 126­127, 133, 
134, 135­136
Styrning 138­140
e) Spåra effektiviteten  
av dessa  insatser och 
 kommunicera 
Miljö 109–112, 116, 
11­118, 120
Samhällsansvar 127­128, 133, 
134, 136
Styrning inkl 
cybersäkerhet
139­140
Processen för tillbörlig aktsamhet
GOV-4 
Processerna för tillbörlig aktsamhet fungerar på olika sätt. 
Inom fastighetsförvaltning, som omfattar båda affärsseg­
menten, sker löpande granskning av leverantörer och täcker 
in miljö, sociala frågor och affärsetik. Denna bedömning gäl­
ler i fem år innan en ny bedömning bör genomföras. Leve­
rantörerna läggs i första hand in i Pandox digitala system, 
Stratsys, för tillbörlig aktsamhetsutvärdering. Där genom­
förs en initial riskanalys för nya leverantörer. Leverantörer 
som fått en röd riskprofil ombeds fylla i ett självskattnings­
formulär. Stratsys ställer uppföljande frågor och ger möj­
lighet att lämna mer information på alla självskattnings ­
formulär som har rödmarkerade svar. På detta sätt kan en 
leverantör ändras till godkänd. Det är enbart Stratsys som 
får ändra i systemet för att garantera oberoende gentemot 
leverantören. Detta steg bidrar även till en fördjupad dialog 
med och utveckling av leverantörerna. För leverantörer där 
det framkommer  brister arbetar Pandox aktivt för att leve ­
rantören ska skapa förutsättningar genom åtgärder för att 
bli godkända och fortsatt vara en affärspartner. Skulle ett 
bolag flaggas som rött även efter att leverantören haft möj­
lighet att vidta åtgärder och komplettera information behövs 
det beslut från det interna inköpsrådet för att tillåta undan­
tag om fortsatt arbete med leverantören. Dessa ska även 
inspekteras på plats av en oberoende, extern part. Om så ej 
är möjligt på grund av redan avslutat projekt, rödlistas leve­
rantören i systemet med förbud om fortsatt användning. 
Ovan beskrivning avseende processen för granskning av 
högriskleverantörer finns visualiserad i nedan illustration i 
steg tre till fem. Pandox strävar efter att samtliga nya leve­
rantörer ska läggas in i Stratsys för att genomgå en tillbör­
lig aktsamhetsutvärdering redan vid avtalsskrivning. Detta 
möjliggör att Pandox i nästa steg kan ställa krav på att leve ­
rantören godkänner och signerar Pandox uppförandekod 
för affärspartners. Dessa steg illustreras i nedan illustration 
i steg ett till två. I dagsläget sker granskningen av leverantö­
rer huvudsakligen retroaktivt enligt steg tre ­fem, där spend­
data från innevarande år samlas in och används 
som underlag för att registrera och bedöma leverantörer i 
granskningssystemet. Pandox arbetar för att tillämpa samt­
liga steg enligt punkterna ett till fem löpande under året, i 
syfte att säkerställa att nya leverantörer granskas proaktivt i 
samband med upphandling, snarare än retroaktivt.
För hotellverksamhet i Egen drift används Hiltons Supply 
Management System (HSM) för att säkerställa efterlevnad 
av Pandox krav på leverantörer. Uppskattningsvis 80 pro­
cent av alla inköp i Egen drift görs genom detta system. Av 
resterande 20 procent sker de flesta inköpen lokalt via min­
dre aktörer.
För mer information kopplat till leverantörsgransknings ­
processen, se avsnittet Ansvarsfullt företagande. 
PROCESS FÖR HANTERING AV LEVERANTÖRSKEDJAN  
Signera  
kontrakt
Riskanalys vid 
inköp och  
upphandling av 
nya leverantörer
1
Krav- 
ställning
2
Granskning av 
nya och  
befintliga 
 leve rantörer
3
Leverantörs- 
dialog
4
Platsbesök
5
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 98
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 99 =====

Hållbarhetsstrategi, affärsmodell och 
 intressentperspektiv
 SBM-1
Pandox hållbarhetsstrategi bygger på den dubbla väsentlig­
hetsanalysen med fokus på exempelvis aktiviteter som stöd­
jer vetenskapsbaserade klimatmål, samt främjar mångfald 
och inkludering. Värdekedjan kartläggs som en del av ana­
lysprocessen. Under året har inga större förändringar skett 
i verksamheten och fastighetsportföljen som påverkar håll­
barhetsrapporten, samt marknaderna och hyresgästerna är 
oförändrade. Pandox är fortsatt verksamt enbart i Europa. 
Intäkterna kommer huvudsakligen från hyresintäkter och 
hotelldriften, vilket redovisas i den finansiella rapporteringen.
Affärsmodell och ansvar i värdekedjan
Inom segmentet Hyresavtal äger, utvecklar och hyr Pandox 
ut hotellfastigheter till etablerade hotelloperatörer. Hyres­
avtalen är långsiktiga, omsättningsbaserade och inklude­
rar en god nivå av minimihyra, vilket möjliggör en balanserad 
riskfördelning mellan parterna. Det andra segmentet, Egen 
drift, omfattar hotellverksamhet som Pandox själv driver och 
utvecklar i egen regi.
Pandox är aktiv i hela värdekedjan från förvärv och fast­
ighetsutveckling, uthyrning, tekniskt underhåll och hotell­
drift, till ombyggnation, renovering och eventuell försäljning 
av fastigheten. Påverkan sker därför i hela hotellbranschens 
värdekedja, men företagets roll och ansvar för hållbar­
het skiljer sig mellan affärssegmenten. Pandox har direkt 
ansvar för hållbarhetsfrågor i sin egen verksamhet i Egen 
drift, men har även möjlighet till påverkan i övriga delar av 
värdekedjan genom att dels ställa krav på leverantörerna 
och genom samarbete med hyresgästerna. Hur stor denna 
påverkan är regleras av avtalet. Full kontroll inom Egen drift 
har Pandox över förvärv av befintliga fastigheter, beslut om 
affärsmodell, hotelldriften, tekniskt underhåll och drift, reno­
veringar och om­ eller tillbyggnad samt eventuell avyttring 
av fastigheter. Samtidigt som full kontroll inom Hyresav­
tal innefattar förvärv av befintliga fastigheter och eventuella 
beslut om avyttringar av fastigheten. I övrigt skiljer sig infly ­
tandet åt där ansvaret för fastigheten och hållbarhetsrela ­
terade frågor är uppdelat mellan hyresgästen och Pandox. 
Ansvarsfördelningen är reglerad i hyresavtalet med hotell­
Förvärv av fastighet med  
hyresavtal (1), eller egen drift (2).
Avyttring av fastighet med  
hyresavtal (1), eller egen drift (2).
 Pandox
 Pandox till största del
 Hyresgästen
Fastighetsutveckling
– Renovering
– Ombyggnation
Inventarier
Fastighetsunderhåll
Fastighetsdrift
Hotelldrift
– Personal, organisation och ledning
– Marknadsföring och distribution 
– Inköp av material och tjänster
– Uppvärmning, energi och vatten
– Avfallshantering
AKTIVITETER
ANSVARSFÖRDELNING
Hyresavtal (1) Egen drift (2)
operatören och kan se olika ut beroende på praxis i olika 
länder. Hotelloperatören ansvarar för den löpande hotell­
driften och interiören i hotellen. Pandox ansvarar för fastig ­
hetens yttre skal, tekniskt underhåll och fastighetsdrift, samt 
utveckling, större renoveringar och om­ eller tillbyggnad. 
När det gäller investeringar av tekniska installationer, skiljer 
sig ansvaret mellan Norden och internationellt där ansvaret 
är betydligt större internationellt. Generellt sett har Pandox 
ett större fastighetsansvar i Norden jämfört med i övriga 
länder. Hotelloperatören ansvarar för inköp av all el, värme, 
vatten och kyla till hotellen. Därför har Pandox begränsade 
möjligheter att påverka åtgärder för att minska energi­ och 
vattenanvändningen i de fastigheter som tillhör affärsseg ­
mentet Hyresavtal. Målsättningen är att påverka genom att 
skapa gemensamma incitament för förbättring inom ramen 
för gröna tilläggsavtal och andra gemensamma initiativ. 
Hållbarhet är en central del i Pandox strategi och genom­
syrar investeringar i fastigheter genom hållbar utveckling. 
Exempelvis beslutade Pandox under 2023 om ett investe­
ringsprogram om 29 MEUR, godkänd av styrelsen, som har 
ambitionen att nå utsläppsminskningen i Scope 1 och 2 om 
–42 procent CO2. Mer information om åtgärder och projekt 
återfinns på sidorna för respektive ESRS­standard senare i 
rapporten. Hållbarhet är en av företagets fyra värdedrivare 
och för att uppnå resultat arbetar Pandox aktivt med initia­
tiv som minskad energianvändning, fastighetscertifieringar, 
leverantörsgranskningar samt främjande av ett jämställt och 
inkluderande ledarskap. Hållbarhet, inklusive hantering av 
hållbarhetsrisker, är en del av Pandox strategiska beslut och 
beaktas vid både förvärv och avyttringar. 
 Pandox samarbetar med ett brett nätverk av leveran­
törer, särskilt inom bygg och teknisk drift men även andra 
leverantörer. Pandox största leverantörer är byggentre­
prenader. I hela värdekedjan finns dessutom ett stort antal 
leverantörer av varor och tjänster som möjliggör hotelldrif­
ten. Kunder och slutanvändare omfattar både hyresgäster 
och hotellgäster. Antal anställda utifrån geografiskt område 
återfinns i ämnesspecifik standard Den egna arbetskraften 
på sidan 129.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 99
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 100 =====

SBM-2 
Bolagets nyckelintressenter utgörs främst av hyresgäster/
hotelloperatörer, banker, ägare och medarbetare, vilka har 
både högt intresse och stor påverkan på verksamheten. 
Övriga identifierade grupper såsom myndigheter, media, 
värderare, mäklare, intresseorganisationer,  leverantörer, 
gäster på Pandox hotell och lokalsamhället följs kontinuer­
ligt för att säkerställa en balanserad dialog. 
För att säkerställa att viktiga intressenters perspektiv 
beaktas har Pandox, i en intressentdialog, i den årliga upp­
dateringen av den dubbla väsentlighetsanalysen, skickat ut 
en enkät till hyresgäster/hotelloperatörer, banker och ägare. 
Syftet har varit att möjliggöra insamling av synpunkter från 
dessa grupper kring företagets mest väsentliga hållbarhets ­
frågor. Den insamlade inputen har aktivt beaktats och inte ­
grerats i uppdateringen av den dubbla väsentlighetsanaly ­
sen. 
Alla Pandox intressentdialoger har som syfte att informera 
bolaget om intressenternas synpunkter på verksamheten 
för att möjliggöra utveckling och förbättring, och dialogerna 
anpassas för att ge ett så effektivt utbyte som möjligt.
Hyresgäster 
Dialogen med hyresgäster styrs av avtalet och vilka aktuella 
frågor som hanteras. Under året dominerades dessa sam­
tal av underhålls­ och utvecklingsprojekt. Vidare skickas det 
årligen ut en enkätundersökning till samtliga hyresgäster 
med syfte att ytterligare förstå deras förväntansbild avseende 
Pandox arbete. 
Medarbetare
Intressentdialog med medarbetare genomfördes under 2023 
som en del av den dubbla väsentlighetsanalysen. Vidare 
genomförs en medarbetarundersökning på huvudkonto­
ret och i Egen drift årligen. Läs mer under upplysningskrav 
ESRS S1 på sidan 125.
Investerare, ägare och övrig dialog 
Ytterligare dialog med ägare och investerare sker kvar­
talsvis i samband med delårsrapporten, genom investerar ­
resor, informella möten och genom enkätundersökningar 
om vad de efterfrågar i årsredovisningen. Under året har 
Pandox fortsatt sin dialog om grön finansiering med sina 
största långivare. Andelen hållbarhetslänkad finansiering av 
Pandox totala lånestock uppgick vid årets utgång till 41 (48) 
procent. Minskningen beror på att andelen icke ­hållbar­
hetslänkade lån ökade i samband med förvärvet av Dalata. 
I dialogerna har det framkommit tydligt vilka krav och för ­
väntningar olika intressenter ställer på Pandox, vilket i sin 
tur har påverkat Pandox strategiska interna arbete. När det 
är relevant eller påverkar Pandox strategiska arbete infor­
meras Pandox styrelse och ledningsgrupp om intressenter ­
nas synpunkter. 
Pandox arrangerar även årligen en hotellmarknadsdag 
med fokus på trender och kunskapsspridning. Till detta 
forum bjuds Pandox viktigaste intressenter in.
Pandox har även dialog med intresseorganisationer gäl­
lande utvecklingsmöjligheter, bland annat i samband med 
deras utvärderingar av Pandox hållbarhetsarbete och resul­
tat från undersökningar och bedömningar så som, CDP och 
Sustainalytics.
Leverantörer
Dialogen med leverantörer har Pandox strukturerat genom 
sin process för leverantörsgranskning. Genom denna kan 
Pandox stödja och utveckla samarbetet samt påverka leve ­
rantörerna att arbeta mer strukturerat med hållbarhet. 
Väsentlighetsanalys samt påverkan, risker  
och möjligheter (IRO)
 IRO-1, IRO-2 
Väsentlighetsanalys
Pandox har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys (DMA) 
för att fastställa väsentlig påverkan, risker och möjligheter 
(IRO). Denna process har utförts separat från Pandox över­
gripande riskprocess. Väsentlighetsanalysen har gjorts i 
enlighet med den senaste tolkningen av CSRD och ESRS. 
Utvärderingen gjordes utifrån principen för dubbel väsent­
lighet enligt vilken ett hållbarhetsämne kan vara väsentligt 
från ett eller båda av följande perspektiv: 
• Påverkans väsentlighet – Pandox påverkan på   människor 
och/eller miljö
• Finansiell väsentlighet – hållbarhetsämnen som skapar 
effekter på Pandox finansiella förutsättningar 
Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg: 
1.  Förståelse för affärsmodellen, värdekedjan samt 
 identifiering av en bruttolista över ESG ­ämnen 
2. Processanalys och intressentdialog 
3. Utvärdering av påverkans väsentlighet
4. Utvärdering av finansiell väsentlighet
5. Väsentlighetsmappning och dokumentation
Förståelse för affärsmodell och värdekedja
Ett första steg för att kunna identifiera och bedöma påver­
kan, risker och möjligheter som är väsentliga för Pandox var 
att kartlägga och förstå företagets affärsmodell och värde ­
kedja. Nyckelaktiviteter, resurser och intressenter kartlades 
längs värdekedjan för att kunna definiera en tydlig omfatt­
ning för den fortsatta analysen. Hela Pandox värdekedja har 
inkluderats i denna analys. Analysen exkluderade framtida 
potentiella förvärv eller förändringar av affärsmodellen. 
Bruttolista över all påverkan, finansiella risker och 
möjligheter (IRO)
En bruttolista över IRO:er skapades genom att utvärdera 
samtliga ämnen inklusive underämnen samt delunderäm­
nen baserat på ESRS ämneslista gentemot Pandox verk­
samhet. 
Processanalys och intressentdialog som underlag till 
utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och 
möjligheter (IRO)
Identifierade IRO:er kartlades enligt varje underämne i 
brutto listan. Även ämnen som inte inkluderades i listan, men 
som skulle kunna vara väsentliga för Pandox, lyftes. I ana­
lysen identifierades risker och möjligheter som kan uppstå 
från påverkan. Processanalysen omfattar hela verksamhe­
ten och är inte begränsad till specifika verksamheter, affärs­
förbindelser, geografiska områden eller liknande. Det inne­
bär att hela Pandox värdekedja är inkluderad såsom egen 
hotellverksamhet i Egen drift, nedströms hyresgäster som 
driver hotellen i Hyresavtal samt de uppströms leverantö­
rer Pandox använder sig av, exempelvis leverantörer i bygg­
branschen. Vidare har jämförelse mot externa initiativ såsom 
SASB standards, CSR risk check, Think hazard, Transpa­
rency international samt WWF bio diversity and water risk fil­
ter genomförts genom skrivbordsanalys. 
Klimatrelaterade fysiska ­ och omställningsrisker identi ­
fierades i Pandox klimatrisksystem och genomförda klima ­
triskrapporter av extern part. Dessutom beaktades Pandox 
utförda klimatscenarioanalys i enlighet med Task Force on 
Climate­related Financial Disclosures (TCFDs) rekommen­
dationer där klimatrelaterad påverkan, kopplade till växt­
husgasutsläpp, föroreningar, vatten och cirkulär ekonomi 
identifierades genom mappning och analys av Pandox plat­
ser/områden för verksamhet. Analysen genomfördes på 
de geografiska platser där Pandox har sina fastigheter, och 
på de material som förekommer i Pandox egen verksamhet 
samt i värdekedjan. Viktiga aktiviteter som förekommer i vär­
dekedjan har också utvärderats för att få en förståelse för 
naturrelaterade konsekvenser och beroenden i värdekedjan. 
Analysen har visat att inga av de platser där Pandox bedri­
ver verksamhet har påfallande känslig biologisk mångfald 
och inga fastigheter ligger i eller nära Key Biodiversity Areas. 
Pandox hotell är belägna i stadsmiljöer. Vidare analyserades 
hotellens geografiska lägen för att utreda om de befinner 
sig i vattenstressade områden, vilket ett flertal fastigheter 
gör, särskilt i Belgien och England. För att läsa mer om sce­
narioanalyserna, se sidorna 113–115.
Kunskap såsom intern kartläggning av Pandox fastig­
hetsbestånd avseende exempelvis kylsystem, luftkonditio­
nering samt branschpraxis såsom exempelvis typiskt före­
kommande föroreningar i branschen har tagits i beaktning i 
identifiering av IRO:er i E2.
Tidigare genomförda avfallsstudier för att förstå respek­
tive hotells avfallsströmmar har tagits i beaktande vad gäller 
cirkulär ekonomi. Vidare har en externt genomförd studie 
avseende badrums klimatpåverkan inkluderats. 
Pandox påverkan kopplat till mänskliga rättigheter iden­
tifierades genom en Human Rights Impact Assessment 
(HRIA) och inkluderade intressentdialoger och processer 
för tillbörlig aktsamhet inom samtliga affärssegment. HRIAn 
ligger till grund för mappning av förståelsen för mänskliga 
rättigheter i hela värdekedjan. 
För att säkerställa att utvärderingen täckte in samtliga 
ämnen i bruttolistan, samt ytterligare potentiella ämnen 
som inte identifierats, genomfördes intervjuer med sam­
manlagt 10 relevanta intressenter, fyra interna och sex 
externa. Intervjuerna genomfördes av tredje part. Årets 
process för den dubbla väsentlighetsanalysen inkluderade 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 100
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 101 =====

ytterligare perspektiv på de mest väsentliga hållbarhetsfrå ­
gorna. Pandox har även inhämtat synpunkter och input från 
sina största samarbetsbanker, hotelloperatörer/hyresgäster 
och ägare. Detta har gjorts genom en enkät. Enkäten syf­
tar till att låta respektive intressent ta ställning till varje håll­
barhetsämne och, i de fall ämnet bedömdes som prioriterat, 
beskriva vilka IRO:er de ansåg vara mest relevanta inom 
området. Denna input har varit ett underlag i analysarbetet 
och bidragit till att säkerställa att intressenternas priorite ­
ringar reflekteras i resultatet. 
I DMA­processen togs inte förslag in från lokala exper­
ter eller specifika berörda samhällen avseende föroreningar 
eller vatten och marina resurser, då Pandox anser att till­
räcklig relevant kunskap inhämtats inom dessa områden. 
Dock involveras lokala experter vid exempelvis BREEAM­
certifieringar.
Utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och 
möjligheter (IRO)
Identifierade IRO:er delades in på kort, medellång och lång 
sikt och specificerades till olika delar av värdekedjan. En 
poängsättning gjordes sedan med utgångspunkt i kriteri ­
erna i ESRS 1 Allmänna Krav för påverkan och finansiell 
väsentlighet. 
Negativ påverkan poängsattes baserat på allvarlighets ­
grad, en kombination av skala, omfattning och möjlighet till 
gottgörelse, samt sannolikhet. Allvarlighetsgrad prioriterar 
sannolikheten före påverkan på mänskliga rättigheter. Posi ­
tiv påverkan poängsattes baserat på skala, omfattning och 
sannolikhet. Finansiella risker och möjligheter poängsat­
tes baserat på potentiell storlek på risken eller möjligheten 
samt sannolikhet.
I årets process har relevanta trösklar för den kvantita ­
tiva poängsättningen beslutades i samråd med Pandox håll­
barhetsteam, representanter från ledningsgruppen, rele ­
vanta personer internt hos Pandox samt externa konsulter. 
De parametrar som är osannolika att inträffa, utom när det 
kommer till påverkan på mänskliga rättigheter, eller har låg 
allvarlighetsgrad/storlek faller under tröskeln och inklude ­
ras ej i rapporteringens omfattning. 
Kartläggning av väsentlighet och dokumentation
De preliminära resultaten av den dubbla väsentlighetsanaly­
sen validerades av representanter från Pandox hållbarhets­
team och ledningsgrupp. Efter detta gjordes slutliga juste­
ringar. Väsentlighetsanalysen resulterade i att utifrån de 26 
hållbarhetsämnena blev 10 ESRS ämnesstandarder väsent­
liga, med 20 väsentliga underämnen, varav en företagsspe­
cifik. 
Utfallet av årets väsentlighetsanalys jämfört med 2024 
avser främst förtydliganden och vissa justeringar i antal 
IRO:er i utfallet. Utfallet har justerats främst till följd av en 
detaljerad genomgång av samtliga IRO­beskrivningar och 
utvärdering tillsammans med relevanta ämnesexperter inom 
organisationen. Den största förändringen avser en påverkan 
om prostitution och trafficking som har omklassificerats från 
S4 (slutkonsument) till S3 (lokalsamhälle), då påverkan gäl­
ler samhället och inte hotellgäster. 
Inom E1, Klimatförändringar, kvarstår tidigare IRO:er, 
men en ny väsentlig påverkan kopplad till omställningspla­
nen har tillkommit samt en risk avseende hyresgästernas 
krav på energieffektivisering i fastigheterna. Finansiella ris­
ker avseende skatter, anmärkningar och energibrist bedöms 
nu som icke väsentliga, liksom två finansiella möjligheter 
kopplade till BREEAM­certifieringar och klimatomställning 
som har nedvärderats. I E2, Föroreningar, har en väsent­
lig finansiell risk kopplad till köldmedier lagts till, medan en 
tidigare risk avseende byggmaterial bedöms som oväsent­
lig. Inom E5, Resursanvändning och cirkulär ekonomi, har 
två risker rörande ökade materialpriser och avfallskostna­
der nedvärderats och istället har påverkan lagts till avse­
ende farligt byggavfall som genereras och matsvinn som 
genereras i hotellverksamheten. I de sociala standarderna 
har främst förtydliganden gjorts, men en ny negativ påver­
kan om tvångsarbete inom turism avseende arbetsmiljöris­
ker för bemanningspersonal har värderats upp. Skillnaden 
mellan S1, Den egna arbetskraften och S2, Arbetstagare i 
värdekedjan har klargjorts genom borttagning av irrelevanta 
IRO:er i S2 som främst avsåg påverkan för anställda inom 
den egna arbetskraften. Arbetsmiljörisker såsom tunga lyft, 
halk­ och skaderisk har värderats upp som en negativ påver­
kan för bemanningspersonal tillhörande S2. 
Inom Pandox företagsspecifika upplysning, Cybersäker­
het, har en finansiell risk kopplad till hantering av person­
uppgifter tillkommit. Tidigare finansiella risker om värdedis­
krepans och korruption och mutor samt potentiell negativ 
påverkan om inkludering och utebliven leverantörsgransk­
ning för mindre leverantörer har värderats ner inom G1, 
Ansvarsfullt företagande. Slutligen bedöms en positiv påver­
kan genom utbildning i uppförandekoden som väsentlig jäm­
fört med förra året inom G1. 
Väsentlighetsanalysens resultat har kommunicerats till 
styrelsen för kännedom och möjlighet att påverka. Ytter­
ligare mer detaljerad genomgång av resultaten och pro­
cessen gjordes med enskilda styrelseledamöter i revi­
sionsutskottet. Pandox rutin är att göra en årlig översyn av 
väsentlighetsanalysen där eventuella förändringar i bolagets 
värdekedja, verksamhet, branschpraxis och nya insikter tas 
i beaktning. 
Vilken hållbarhetsinformation som ska rapporteras har 
bedömts baserat på de väsentliga IRO:er som har identi ­
fierats för respektive underämne. Samtliga datapunktra ­
der i väsentliga standarder har bedömts för att säkerställa 
fullständig och väsentlig rapportering. Upplysningskrav för 
vilka det inte finns några relaterade väsentliga IRO:er har 
uteslutits ur hållbarhetsinformationen och i de fall företags ­
specifika upplysningskrav har identifierats som nödvändiga 
har dessa tagits fram och inkluderats. 
 Ytterligare upplysningskrav kopplade till allmänna upp­
lysningar i IRO­2 i ESRS 2 fortsätter i ESRS­index i appen­
dix.
SBM-3
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen utgör ett 
strategiskt underlag för bolagets hållbarhetsarbete och är 
integrerat i affärsmodellen. Samtliga identifierade väsent­
liga påverkan­, risk­ och möjlighetsperspektiv presente ­
ras i tabellen på nästa sida. Pandox har infört metoder för 
att hantera sina väsentliga påverkan, risker och möjlighe ­
ter, inklusive relevanta åtgärder, styrdokument och målsätt­
ningar. Beskrivningar kring detta återfinns under respektive 
standard i denna rapport. 
Pandox rapporterar enligt TCFD, vilket utgör en cen­
tral del av företagets klimatriskanalys. Denna analys belyser 
potentiell finansiell påverkan samt effekter på Pandox stra ­
tegi och verksamhet. Analysen inkluderar även en känslig ­
hetsanalys och en bedömning av den potentiella finansiella 
påverkan till följd av identifierade risker samt Pandox åtgär­
der för att hantera dessa. Vidare illustreras hur företagets 
finansiella position kan påverkas om dessa åtgärder inte 
genomförs. Utfallet av TCFD­analysen beskrivs mer detalje ­
rat på sidorna 113­115 i denna rapport. 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 101
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 102 =====

VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont
Uppströms
Pandox   
verksamhet
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
IRO beskrivningar Typ av IRO
E1  Klimatförändringar
Anpassning till  
klimatförändringar
Vissa av Pandox fastigheter kan potentiellt stå inför risker såsom exempelvis extremt väder, översvämningar och regn, vilket i värsta fall kan göra dem 
obrukbara,  särskilt i länder som är utsatta för översvämningar. Detta kan medföra höga kostnader för reparationer och återställning, samt behov av stora 
investeringar för anpassningar, exempelvis genom installation av kylsystem för att förbättra inomhusklimatet.
Finansiell risk
Begränsning av 
 klimatförändringar
Pandox verkar i en bransch som bidrar avsevärt till utsläpp av växthusgaser. Byggnader står för en stor del av utsläppen i Europa och hotellverksamheter  
är både energi ­ och utsläppsintensiva. Pandox bidrar till utsläpp genom sina Scope 1, 2 och 3 där Scope 3 genererar majoriteten av utsläppen.
Faktisk negativ
Om Pandox inte lyckas med den gröna omställningen genom att exempelvis uppnå sina uppsatta SBTi mål  kan det leda till negativ påverkan i form av fort­
satta koldioxidutsläpp.
Potentiell negativ
Äldre fastigheter kan vara för dyra att anpassa för att uppfylla nya lagkrav, vilket kan leda till ökade kostnader för Pandox. Finansiell risk
Energi De flesta av Pandox leverantörer inom fastighetsförvaltning är verksamma inom byggbranschen där materialframställning är energiintensiv och energi­
förbrukning på byggarbetsplatsen har en påverkan. Pandox är beroende av dessa leverantörer och tjänster för förvaltningen av fastigheterna.
Faktisk negativ
Många av hotellen som drivs av eller förvaltas av Pandox i Europa värms upp med naturgas som är ett fossilt bränsle med höga växthusgasutsläpp. Faktisk negativ
Hotelldriften kräver stora mängder energi. Majoriteten av utsläppen (Scope 3) orsakas av Pandox hyresgäster. Här har Pandox ett begränsat inflytande  
och behöver en annan typ av partnerskap för att skapa incitament för energieffektivisering.
Faktisk negativ
Pandox hyresgäster kan komma att ställa allt högre krav på energieffektivisering genom renoveringar, exempelvis bättre isolering. Detta kan innebära  
ökade investeringar för Pandox för att möta förväntningarna.
Finansiell risk
Att investera i mer energieffektiva byggnader och utrustning kan spara resurser och energikostnader. Finansiell möjlighet
E2  Föroreningar
Ämnen som inger mycket  
stor betänklighet
Produkter som används i Pandox verksamhet, särskilt till kyl ­ och klimatsystem, kan innehålla ämnen med hög miljöpåverkan som riskerar att läcka både 
under drift och vid livscykelns slut. Exempelvis används köldmedier i kylskåp, frysar och luftkonditioneringsanläggningar, där vissa ämnen klassas som 
 särskilt farliga enligt REACH och F ­gasförordningen. I takt med att fler luftkonditioneringssystem installeras på grund av stigande temperaturer, ökar risken 
för utsläpp av klimatpåverkande F ­gaser.
Faktisk negativ
EU:s F­gasförordning innebär att användningen av köldmedier med hög klimatpåverkan, såsom HFC, successivt fasas ut från kyl ­, ventilations ­ och värme­
pumpssystem. För Pandox innebär detta en övergångsrisk med potentiellt ökade kostnader för att byta ut eller uppgradera äldre utrustning som innehåller 
dessa ämnen.
Finansiell risk
 SBM-3 
Väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO) har analyserats i den dubbla väsentlighetsanalysen. Inom vissa underämnen har inte någon finansiell risk eller möjlighet identifierats. 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 102
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 103 =====

VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont
Uppströms
Pandox   
verksamhet
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
IRO beskrivningar Typ av IRO
E3  Vattenresurser 
Vatten Hotellverksamhet kräver stora mängder vatten där mängden avloppsvatten som genereras genom tvätt, dusch och spolning kan påverka lokala avlopps­
system. Detta kan bidra till belastning på redan ansträngd vatteninfrastruktur i vattenstressade städer som exempelvis London och Bryssel. 
Faktisk negativ
E5  Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Resursinflöden, inklusive 
 resursanvändning
Som fastighetsägare och förvaltare genomför Pandox omfattande bygg ­ och renoveringsprojekt. Pandox har en negativ påverkan genom sitt val och 
användning av material, särskilt råmaterialanvändning. Vissa material är beroende av användning av jungfruliga resurser. Eftersom de byggföretag som anlitas 
vanligtvis är fullserviceentreprenörer, finns det en brist på insikt i materialens inköpspraxis och den påverkan detta kan ha haft på människor och miljö.
Faktisk negativ
Som fastighetsägare och hotelloperatör i Egen drift genomför Pandox renoveringsprojekt där större inköp av hotellinredning ingår. Pandox påverkar miljön 
och människor vid val av nytt material istället för återbrukat.
Faktisk negativ
Avfall Vid renoveringar och ombyggnationer genereras byggavfall, där det finns en särskild risk för farligt avfall. Bristande insyn i underleverantörer hos 
 byggentreprenörer ökar risken för att detta inte hanteras på ett korrekt sätt.
Faktisk negativ
Hotellverksamheter genererar avfall per gästnatt där en stor del av avfallet i Pandox hotellverksamheter kommer från engångsförpackningar av inköpta 
varor.
Faktisk negativ
Matsvinn från hotellverksamheten bidrar till negativ miljöpåverkan och ineffektiv resursanvändning. Faktisk negativ
S1  Den egna arbetskraften
Arbetsvillkor Pandox har verksamhet i länder där föreningsfrihet kränks, exempelvis Storbritannien. Avsaknad av möjligheter till facklig organisering och kollektivavtal 
kan öka risken för försämrade arbetsvillkor.
Potentiell negativ 
Säkerheten för hotellpersonal kan vara en risk, särskilt på natten. Fall av diskriminering, trakasserier och hot har förekommit mot medarbetare i Pandox 
Egen drift som arbetar i receptionen. Hot från gäster utgör också en risk och har noterats för restaurang ­/ och städpersonal. Den senare gruppen är 
 särskilt utsatt, eftersom arbetet ibland utförs ensam.
Faktisk negativ
Hotell­ och restaurangbranschen har betydande arbetsmiljörisker, såsom tunga lyft, halk­ och skaderisker, brännskador, skärsår och kemikalie­
exponering, särskilt för städpersonal.
Faktisk negativ
Pandox hotelldrift inkluderar restaurang ­ och städverksamhet vilket är branscher där övertid och stress kan förekomma. Det kan i förlängningen öka 
 risken för utbrändhet. Faktisk negativ
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 103
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 104 =====

VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont
Uppströms
Pandox   
verksamhet
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
IRO beskrivningar Typ av IRO
S1  Den egna arbetskraften, forts.
Likabehandling och lika 
 möjligheter för alla
Migrantarbetare inom hotellbranschen, särskilt inom kök och städ, riskerar att utsättas för diskriminering vad gäller arbetsvillkor och karriärmöjligheter. 
Branschen omfattar ofta utsatta grupper, vilket ökar sårbarheten.
Potentiell negativ 
Trots att kvinnor utgör en majoritet av de anställda inom hotellbranschen är de underrepresenterade i ledande positioner. Detta kan skapa känslor av 
exkludering och försvåra arbetet med att bygga en inkluderande och jämställd arbetsmiljö.
Potentiell negativ 
Många aspekter av hotellarbete kan vara fysiskt krävande. När anställda blir äldre kan de ha svårt att utföra samma arbetsuppgifter som tidigare, vilket 
kan kräva anpassningar i deras arbetsuppgifter. I Belgien anses hälften av arbetskraften räknas som äldre.
Faktisk negativ
Mångfald och inkludering samt medarbetarnöjdhet kan bidra till att förbättra samarbetet och effektiviteten inom företaget samt identifiera nya möjligheter 
och lösningar. En effektiv strategi för att attrahera och behålla anställda minskar Pandox kostnader för utbildning och personalomsättning och kan även öka 
affärsmöjligheterna.
Finansiell möjlighet
Andra arbetsrelaterade 
 rättigheter
Turism­ och hotellbranschen är risksektorer för tvångsarbete, särskilt bland städ ­ och restaurangpersonal. Problemet förekommer i flera marknader, 
bland annat i Storbritannien.
Potentiell negativ
S2  Arbetstagare i värdekedjan
Likabehandling och lika 
 möjligheter för alla Diskriminering av migrantarbetare är förekommande inom turismsektorn när det gäller arbetstider, löner och möjligheter till befordran. Potentiell negativ 
Arbetsvillkor Bemanningspersonal inom städning riskerar att utsättas för tvångsarbete och låga löner, särskilt vid avsaknad av arbetstillstånd. Detta gör branschen 
särskilt sårbar för arbetsrättsliga överträdelser.
Potentiell negativ 
Användning av bemanningspersonal inom städning medför risk för illegal arbetskraft och lönedumpning. Bristande insyn i leverantörers anställnings­
villkor ökar risken för exploatering och osäkra arbetsförhållanden.
Potentiell negativ 
Det kan förekomma arbetsmiljörisker inom hotell ­ och restaurangbranschen såsom tunga lyft, halk­ och skaderisker, brännskador, skärsår. Samt 
 kemikalieexponering för bemanningspersonal inom städning.
Potentiell negativ 
Längre ner i värdekedjan hos underleverantörer, särskilt inom kaffe­ och teindustrin finns det en potentiell risk för förekomst av tvångs­ och barnarbete. Potentiell negativ 
Renoveringsprojekt inom Pandox värdekedja genomförs av externa entreprenörer, vilket medför en risk för illegal arbetskraft och tvångsarbete. Begränsad 
insyn i arbetsvillkor på byggarbetsplatser ökar risken för exploatering.
• Illegal arbetskraft såsom obetald övertid och svart arbetskraft. Potentiell negativ
• Tvångsarbete såsom konfiskerade ID ­handlingar och arbete utan ersättning. Potentiell negativ
Byggarbete i Pandox värdekedja hanterar stressiga arbetsförhållanden för att möta deadlines vilket kan riskera säkerhetsrutiner på arbetsplatsen.  
Eftersom Pandox främst anlitar kompletta entreprenadtjänster är det svårt att få insyn i arbetsvillkoren för olika typer av arbetare, som kan vara anställda  
via bemanningsföretag eller tredje part.
Potentiell negativ
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 104
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 105 =====

VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont
Uppströms
Pandox   
verksamhet
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
IRO beskrivningar Typ av IRO
S3  Berörda samhällen
Mänskliga rättigheter och social 
påverkan i lokalsamhället
Hotellverksamhet medför risker för prostitution, människohandel och sexuella övergrepp, och brister i hantering av detta kan leda till brott mot mänskliga 
rättigheter. 
Potentiell negativ 
S4  Konsumenter och slutanvändare (hyresgäster och hotellgäster)
Personlig säkerhet för 
 konsumenter och/eller  
slutanvändare
Det finns en risk att hotellgäster utsätts för olämpligt beteende eller trakasserier från andra gäster eller personer i hotellets omgivning. Även om sådana 
 incidenter inte nödvändigtvis orsakas direkt av Pandox, kan bristande säkerhetsåtgärder, otillräcklig personalutbildning eller avsaknad av tydliga rutiner för 
gäster i Pandox­opererade hotell bidra till en osäker miljö.
Potentiell negativ 
Social inkludering för 
 konsumenter och/eller 
 slutanvändare
Pandox kan bidra till inkludering genom att säkerställa att dess fastigheter är tillgängliga för alla och genom att erbjuda ett rimligt antal tillgänglighets­
anpassade rum på sina hotell och fastigheter.
Potentiell positiv
G1  Ansvarsfullt företagande
Företagskultur Genom regelbunden digital utbildning i exempelvis uppförandekoden för alla medarbetare bidrar Pandox till ökad etisk medvetenhet, minskad risk för 
 överträdelser och stärkt förmåga hos personalen att hantera svåra situationer.
Potentiell positiv 
Pandox har en positiv påverkan på sina anställda genom en företagskultur som uppmuntrar till feedback. Det finns en öppenhet för att prova nya idéer och 
utforska utvecklingsmöjligheter som kan fungera och gynna företaget.
Potentiell positiv
Förvaltning av förbindelser  
med leverantörer
Byggmaterial produceras ibland på ett socialt ohållbart sätt. Pandox har ingen betydande inköpsavdelning och är därför beroende av sina entreprenörs­
partners för inköp av det mesta av materialet. Dialogen med dessa partners är ofta nära, men det är svårt att säkerställa att produkterna produceras på ett 
sätt som överensstämmer med Pandox värderingar och socialt hållbara principer.
Potentiell negativ
Korruption och mutor Det finns en risk för korruption i branschen, främst i byggbranschen, vid upphandling av varor och tjänster samt partiskhet vid tecknande av avtal. Potentiell negativ
Företagsspecifik upplysning – Cybersäkerhet
Cybersäkerhet  
(Företagsspecifik upplysning)
I sin roll som hotellfastighetsbolag hanterar Pandox, via sina operatörer, stora mängder av gästernas personliga och känsliga information, såsom identitets ­
uppgifter och betalningsdata. Ett dataintrång eller obehörig åtkomst till denna information kan få allvarliga konsekvenser för de berörda individerna. Den 
digitala hotbilden förändras snabbt, och dagens system står inför allt mer komplexa och ihållande säkerhetsutmaningar. Detta ställer höga krav på både 
 tekniska lösningar och rutiner för informationshantering, särskilt i Pandox egen hotelldrift där ansvaret för säkerheten är direkt. Cyberbrottslighet ökar 
 generellt i samhället. 
Faktisk negativ
Pandox hanterar, via sina hotelloperatörer, stora mängder personuppgifter, inklusive känslig information som betalningsdata och identitetsuppgifter. Ett 
dataintrång eller obehörig åtkomst kan leda till ökade kostnader, rättsliga konsekvenser och skada bolagets anseende. I takt med att den digitala hotbilden 
utvecklas snabbt ställs höga krav på säkerhet och motståndskraft i de system som används.
Finansiell risk
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 105
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 106 =====

Miljöinformation
ALLMÄN INFORMA TION
95 ESRS2 Allmänna upplysningar
MILJÖINFORMA TION
107 ESRS E1 – Klimatförändringar
116 ESRS E2 – Föroreningar
117 ESRS E3 – Vattenresurser
119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi
121   Rapportering enligt EU­ Taxonomin
E
SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION
125  ESRS S1 – Den egna arbetskraften
132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan
134 ESRS S3 – Berörda samhällen
135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare
S
BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION
138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande
141  Cybersäkerhet (Pandox egen)
ESRS APPENDIX
143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS
146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning
150 TCFD ­Index
151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin
154 Redovisningsprinciper 
156 Definitioner hållbarhet
G
Förvaltningsberättelse
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET
106PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 107 =====

E1  Klimatförändringar 
VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO)
Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall
E1 Anpassning till  
 klimatförändringar
Negativ påverkan • Miljöpolicy   
• Uppförandekod för medarbetare   
• Uppförandekod för affärspartners  
• Årliga riskanalyser i klimatriskanalysverktyget
• Platsbesök med översvämnings checklista  
(start kv 3 2025)
• Certifieringar av fastigheter  
• Specifikt mål för anpassning till klimat­
förändringar finns ej utan förklaras av 
 aktiviteter och åtgärder
• Platsbesök 2025: 3
• Certifierade fastigheter: 17
Begränsning av   
klimatförändringar
Negativ påverkan,
finansiell risk
• Miljöpolicy   
• Uppförandekod för medarbetare   
• Uppförandekod för affärspartners  
• Green 3.0 klimatomställningsplan 
• Plan för Scope 3 utsläpp under  utveckling
• Den gröna modulen i syfte att driva 
 beteendeförändringar
• Scope 1 och 2: 42%  minskning till 2030
• Scope 3: 25%  minskning till 2030
• 85 % av hotellen > 8 i PMI­index
• Scope 1 och 2: ­32%
• Scope 3: ­20%
• PMI­index: 82% av hotel­
len > 8Energi Negativ påverkan, 
 finansiell risk och  möjlighet
 Medarbetare  Affärspartners
Policyer
 E1-2 
Pandox strategiska hållbarhetsarbete utgår från bolagets 
övergripande hållbarhetspolicy, som har utvecklats med 
utgångspunkt i den dubbla väsentlighetsanalysen. En inte ­
grerad del av policyn är Pandox klimatmål enligt Science 
Based Targets initiative (SBTi). Inom ramen för policyn är 
det tydligt att alla medarbetare förväntas bidra aktivt till att 
uppnå dessa mål i sitt dagliga arbete.
Vidare är Pandox miljöpolicy ett centralt styrdokument 
som vägleder kring företagets arbete med miljöfrågor. Poli­
cyn bygger på FN:s Global Compacts miljöprinciper samt 
relevant lagstiftning i de länder där Pandox är verksamt. 
Alla medarbetare och affärspartners förväntas följa miljö­
policyn, vilket skapar en sammanhängande styrstruktur där 
policyn utgör det detaljerade ramverket och uppförande­
koderna för medarbetare och affärspartners säkerställer 
efterlevnad i hela organisationen och värdekedjan. 
Miljöpolicyn understryker vikten av att både begränsa 
och anpassa verksamheten till klimatförändringar och 
beskriver hur Pandox ska arbeta för att minska utsläpp av 
växthusgaser i båda affärssegmenten, bland annat genom: 
• Prioritering av förnybara energikällor (vind, sol, vatten­
kraft, geotermisk energi) 
• Installation av ny teknik för energieffektivisering och 
 övervakning 
• Åtgärder för att stärka motståndskraften mot klimatrelate ­
rade risker, såsom översvämningar och extrem nederbörd 
Samtliga policyer godkänns av styrelsen och uppdate ­
ras årligen. De finns tillgängliga på Pandox webbplats, vil­
ket gör dem lättillgängliga för medarbetare, affärspartners 
och andra intressenter. Uppförandekoden för affärspartners 
distribueras även aktivt via det digitala leverantörsgransk­
ningssystemet. I högsta instans är vd och ledningsgrupp 
ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. 
Åtgärder
 E1-1, E1-3 
Klimatomställningsplanen Scope 1 och 2 (Green 3.0)
För Egen drift (Scope 1 och 2) godkände styrelsen i sep­
tember 2023 ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR 
som beräknas generera en årlig besparing om cirka 3 MEUR. 
Programmet inkluderar tretton fastigheter. Klimatomställ­
ningsplanens primära syfte är att bidra till utsläppsminsk­
ningar i Scope 1 och 2 och innebär att Pandox fokuserar 
på att minska beroendet av fossila bränslen. Det ska åstad­
kommas genom att öka energi effektiviteten samt att fasa ut 
naturgas och ersätta det med värmepumpar. Ytterligare pri ­
oriteringar inkluderar ökning av andelen förnybar energi 
och beteendeförändring i hotelldriften. Utfasning av gas 
beräknas stå för 22 procent, beteendeförändring vilket även 
inkluderar närvarodetektorer i exempelvis gästrum och 
mötesrum för 15 procent, fastighetsautomation AI ­lösningar 
för sju procent. Under 2025 har effektsänkande åtgärder 
installerats inför kommande värmepumpinstallationer. Detal­
jerade studier av maskin och teknikval för både ventilation 
och värmesystem är genomförda. Detta lägger grunden 
inför upphandling av installationerna som påbörjas 2026 för 
de första hotellen. Dessa studier är inte klassificerade som 
CapEx och är därmed inte förenliga i taxonomin. Installa ­
tionsarbete förväntas kunna mappas mot taxonomins aktivi ­
teter, vilka specificeras i tabellen ”Åtgärder inom klimatom­
ställningsplanen”. Aktiviteterna i planen kommer att bidra 
till förbättrade energiklassificeringar utöver utsläppsminsk­
ningar. Det finns inget kommunicerat mål att uppnå klass 
A eller B enligt kriterierna i 7.7, då Pandox har främst äldre 
fastigheter där det inte är affärsmässigt försvarbart att göra 
en sådan markant energiförflyttning. Mer information finns 
under rapporteringen enligt EU­ taxonomin på sidan 123. 
ÅTGÄRDER INOM KLIMATOMSTÄLLNINGSPLANEN
Åtgärder 1) 2)
Färdig ställande -
grad (%)
Andel av investerings-
budget (%)
Undermätning 88 88
Värmeoptimering 61 44
Fastighetsstyrsystem 
(BMS) & Närvarodetekte­
ring (Smartroom) 61 53
Duschmunstycken 43 20
Värmepumpar 36 7
1) Färdigställandeår för samtliga åtgärder är 2027.
2) Samtliga åtgärder redovisas som förenlig CapEx i Taxonomirapporteringen.
För att kunna uppnå klimatmålen för Egen drift krävs 
även beteendeförändring bland medarbetarna. Därför har 
Pandox implementerat en grön modul i PMI, det system 
där hotelldirektörerna dagligen följer exempelvis intäkter 
och gästnätter. I modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i 
sex kategorier som har störst påverkan i Egen drift; energi, 
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 107
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 108 =====

E1  forts.
 vatten, avfall, matavfall, handdukar & linne samt kemika ­
lier. Aktiviteter som bedöms ha störst påverkan har kopp­
lats till respektive kategori. Kategorierna viktas efter väsent­
lighet i ett aggregerat index mellan 1 till 10. Indexet kallas 
PMI­index. 
Klimatomställningsplanen Scope 3
Klimatomställningsplanen för Scope 3 håller på att tas fram. 
Liknande initiativ som för Scope 1 och 2 kommer även 
här att implementeras. Dessutom kommer projekt för att 
minska utsläppen vid renovering och ombyggnation genom 
exempelvis hållbara materialval och minskat spill priorite ­
ras. Detta då renoveringar av badrum är den vanligaste for­
men av renovering som Pandox genomför. Ett samarbete 
har inletts med Scandic för att utveckla vägledande princi ­
per som tar hänsyn till klimataspekter vid badrumsrenove ­
ringar. Målet är att prioritera uppgraderingar framför att riva 
ut fullt fungerande badrum. Om renoveringar ändå är nöd­
vändiga ska dessa göras hållbart både över tid och för kli ­
matet. Syftet är att minska utsläppen och bidra till att uppnå 
det vetenskapligt baserade målet för Scope 3, utan att kom­
promissa med gästkomfort, design eller driftskostnader. 
Under året har provbadrum tagits fram som godkänts av 
Scandic, vilket innebär en utrullning av det nya konceptet. 
Under året har Pandox även genomfört flera initiativ för 
att stärka energiprestandan och minska klimatpåverkan 
inom fastighetsportföljen. Ett av de mest omfattande pro­
jekten är installationen av en solcellspark med tillhörande 
batterilager på Scandic Luleå. Denna satsning innebär att 
hotellet nu kan täcka cirka 15 procent av sin elförbrukning 
med elektricitet från solcellerna. Batterilagret möjliggör 
energiförflyttning i tid och bidrar med stödtjänster till elnä ­
tet. Utöver detta har Pandox initierat ett pilotprojekt för AI­
styrning av värmesystem, genom att kontinuerligt analysera 
och justera värmeproduktionen utifrån faktiska behov och 
yttre förhållanden kommer hotellet ha både lägre energiför ­
brukning och förbättrad komfort för gästerna. Dessutom har 
tre nya projekt med Leonardo godkänts av styrelsen under 
året. Dessa projekt kombinerar affärsutveckling med ener ­
gieffektivisering och syftar till att integrera hållbarhetsmål i 
den dagliga verksamheten. Projekten stärker både Pandox 
och hotellens konkurrenskraft och bidrar till långsiktigt vär ­
deskapande, samtidigt som miljöpåverkan minskas. 
Alla ovan nämnda åtgärder bidrar till att nå det uppsatta 
målet och kommer att utgöra viktiga delar i den plan för 
Scope 3 som håller på att tas fram.
Klimatanpassning av fastigheter och certifieringar
Klimatanpassning av fastigheterna har varit en väsent­
lig hållbarhetsfråga för Pandox sedan 2021. Under 2024 
genomfördes en workshop i ledningsgruppen om klimatför ­
ändringarna. Arbetet utgick från de metoder för scenario­
analys som TCFD rekommenderar. I workshopen analysera­
des olika klimatscenarier för att identifiera kort­, medel­ och 
långsiktiga klimatrelaterade risker och möjlig  heter och hur 
de skulle påverka företaget. Den analys som gjordes under 
2021 utgick från två klimatscenarier, ”worst case” och ”best 
case”. 2024 års uppdaterade workshop utgick från tre kli ­
matscenarier i analysen – ett ”worst case”, där världen inte 
lyckats ställa om, utsläppen fortsätter att öka och de fysiska 
riskerna med klimatförändringar inträffar, ett ”middle case” 
där världen vidtar vissa åtgärder för att minska utsläppen 
samt ett ”best case”, där världen lyckas samarbeta, ställa 
om samhället och klara Parisavtalets 1,5­gradersmål. Läs 
mer om resultatet på sidorna 113–115. Syftet med work­
shopen var att skapa medvetenhet kring de klimatrela ­
terade riskerna och diskutera hur Pandox kan integrera 
klima taspekten i sin strategi, verksamhet, fastigheter och 
finanser för olika potentiella framtida klimatscenarier.
Pandox har identifierat väsentliga hållbarhetsrelaterade 
risker och möjligheter (IRO) kopplade till klimatanpass ­
ning, särskilt relaterade till fysiska risker som  extremväder, 
översvämningar och kraftig nederbörd. För att hantera 
dessa risker genomförs klimatanalyser på samtliga fastig ­
heter med hjälp av ett specialiserat klimatriskverktyg som 
bedömer exponering mot naturkatastrofer och klimatrela ­
terade hot. Fastigheter med hög risk har genomgått skriv ­
bordsanalys, och en översyn sker årligen för att ta hänsyn 
till förändringar i portföljen. Under året har även platsbe ­
sök genomförts i tre fastigheter med särskilt hög översväm­
ningsrisk. Syftet har varit att utvärdera befintliga klimatan­
passningsåtgärder, identifiera eventuella brister och ta fram 
konkreta åtgärdsplaner. Dessa ligger nu till grund för det 
fortsatta arbetet med att stärka fastigheternas motstånds ­
kraft mot klimatförändringar. Genom denna strukturerade 
process säkerställs att insatserna är behovsanpassade och 
bidrar till att minska klimatrelaterade risker i hela fastighets ­
beståndet. Dessa besök utförs av en extern part i samband 
med Pandox återkommande riskinventering. 
Vidare arbetar Pandox med riskminimering genom att 
certifiera hotellen inom Egen drift enligt ramverket BREEAM 
In Use som främjar åtgärder som ökar byggnadens mot­
ståndskraft. Detta kan innefatta förbättringar i byggnadens 
konstruktion, materialval och driftssystem. Pandox har som 
ambition att certifiera sina fastigheter enligt BREEAM In 
Use och Green Key. Målsättningen för BREEAM In Use är 
nivån Very Good. Vid certifieringen bedöms och poäng ­
sätts energi, transport, vatten, avfall, föroreningar, hälsa 
och inomhusmiljö, mark och ekologi, material, innovation 
och ledning. I Egen drift har Pandox arbete med certifiering 
effektiviserats allteftersom lärdomar dras av tidigare pro­
cesser. 
För att kunna certifiera fastigheter i Hyresavtal krävs 
samsyn och samarbete mellan Pandox och  hyresgästen 
vad gäller exempelvis av uppgradering av system och 
 teknikinstallationer, men också ett stort engagemang från 
hyresgästens medarbetare för att få fram nödvändig doku ­
mentation. Åtgärder måste också integreras i hotellopera ­
törens löpande drift­ och underhållsplaner. För närvarande 
finns inga specifika mål kopplade till fastigheter inom seg ­
mentet Hyresavtal, då dessa styrs av hyresgästernas enga ­
gemang och prioriteringar. Pandox för kontinuerlig dialog 
med hyresgäster kring BREEAM­certifiering av fastigheter, 
och kommer framgent inleda dialog med åtgärdsförslag vad 
gäller klimatrisker i de fastigheter där det är relevant. 
Om aktiviteterna kräver ytterligare resurser eller inves ­
teringar hanteras detta i den ekonomiska planeringen. 
Resultat av aktiviteterna redovisas i antal BREEAM­certifie ­
ringar som bland annat bidrar positivt till effektivitetsmåttet 
energi användning per gästnatt och kvadratmeter. 
PANDOX KLIMATMÅL
Egen drift (Scope 1 och 2)
ton CO2e
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20302028202620242022
basår
 Total reduktion av ton CO 2­ekvivalenter
Hyresavtal (Scope 3)
ton CO2e
0
20 000
40 000
60 000
80 000
20302028202620242022
basår
 Total reduktion av ton CO 2­ekvivalenter
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 108
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 109 =====