FULLTEXT DEL 1 AV 4
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 ===== AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 2 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 Året i korthet 3 S agax i korthet 4 V D har ordet 6 F örvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 8 S agax utveckling 1 0 Marknadsöversikt 1 1 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 1 6 Marknadssegment Sverige 2 4 Marknadssegment Finland 2 6 Marknadssegment Frankrike 2 8 Marknadssegment Benelux 3 0 Marknadssegment Spanien 3 2 Marknadssegment Tyskland 34 M arknadssegment Övriga Europa 3 5 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 3 6 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 4 5 Aktuell intjäningsförmåga 4 8 Risker och riskhantering 5 0 Aktien och ägarna 5 4 Organisation och medarbetare 5 8 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 7 2 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 R apport över koncernens totalresultat 7 4 Kommentarer till koncernens totalresultat 7 5 Rapport över koncernens finansiella ställning 7 6 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 7 7 Rapport över kassaflöde, koncernen 7 8 Förändringar av eget kapital, koncernen 7 9 Moderbolaget 80 Moderbolagets resultaträkning 8 0 Moderbolagets balansräkning 8 1 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 8 2 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 8 3 Redovisningsprinciper och noter 84 F örslag till vinstdisposition (not 34) 1 17 Revisionsberättelse 1 20 Fastighetsförteckning 124 Definitioner 149 Alternativa nyckeltal 1 50 Kalendarium 152 Hållbarhetsrapport 2023 1 53 Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på sidorna 8-119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 153-178. ===== SIDA 3 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 3 INTÄKTERNA ÖKADE MED 16 % Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor. Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv, valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror. FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 16 % Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner kronor varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltnings r esultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 (9,70) kronor. OMVÄRDERING AV FASTIGHETER Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –2 517 (2 233) m iljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 57 061 (52 682) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt - a vkastning om 6,4 % (5,8 %). OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Omvärdering av finansiella instrument uppgick till –1 235 (–2 025) miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –338 (419) miljoner kronor och övriga finansiella instrument till –61 (43) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med –226 (123) miljoner kronor. Omvärdering av börs - n oterade aktier medförde en värdeförändring om –609 (–2 611) miljoner kronor. ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor, mot- svarande –0,82 (7 ,75) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. NETTOINVESTERINGAR Under året nettoinvesterade Sagax 5 913 (1 855) miljoner kronor i fastig - h eter, varav 5 011 (3 143) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 902 (715) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. KASSAFLÖDET ÖKADE MED 16 % Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital ökade med 16 % till 3 485 (3 015) miljoner kronor motsvarande 9,94 (8,68) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,10 (2,70) kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings - f örslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 kronor. Året i korthet Nyckeltal i urval 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 Belåningsgrad vid årets utgång, % 41 45 42 43 44 Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625 Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 ÅRET I KORTHET ===== SIDA 4 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20234 FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) fastig h eter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) kvadrat m eter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Neder l änderna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. De två största segmenten Sverige och Finland motsvarade totalt 58 % (62 %) av marknadsvärdet och 60 % (65 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 (4 195) miljoner kronor respektive 4 557 (4 024) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 462 (2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. 2 455 (2 237) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % (88 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 1 (1) hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 16 % (14 %) av hyresintäkterna kommer från företag inom tillverkningsindustrin. 14 % (13 %) kommer från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både försäljning, service och tillverkning och 10 % (11 %) av hyresintäkterna kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet. FINANSIERING De räntebärande skulderna uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (1,7 %) vid årets slut. Belånings- graden uppgick till 41 % (45 %) och räntetäckningsgraden till 5,7 (7 ,1) gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,2) respektive 3,1 (3,7) år. Sagax finansiella kostnader uppgick till 765 (520) miljoner kronor mot- svarande 45 % (37 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive värde f örändringar och skatt. JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax sedan 2010 även i in d irekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföre- tag. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor varav 92 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner kronor till kassaflödet. AKTIERNA Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie - s lagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 97 299 (78 649) miljoner kronor per 31 december 2023. Förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16 (9,70) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger. Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 277 ,40 (236,50) kronor, motsvarande 292 % (259 %) av eget kapital per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärde per A- och B-aktie. Sagax i korthet Fastigheternas marknadsvärde Finland 32 % (18 175 mkr) Sverige 26 % (14 649 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (4 543 mkr) Frankrike 17 % (9 815 mkr) Benelux 15 % (8 461 mkr) Tyskland 2 % (1 295mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2023 värderades till 57 ,1 miljarder kronor fördelat på 903 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. SAGAX I KORTHET ===== SIDA 5 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 5 SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND BENELUX SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG Sverige Andel Marknadsvärde, mkr 14 649 26 % Uthyrningsbar area, kvm 918 000 21 % Antal fastigheter 125 Finland Andel Marknadsvärde, mkr 18 175 32 % Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 34 % Antal fastigheter 243 Frankrike Andel Marknadsvärde, mkr 9 815 17 % Uthyrningsbar area, kvm 743 000 17 % Antal fastigheter 264 Benelux Andel Marknadsvärde, mkr 8 461 15 % Uthyrningsbar area, kvm 661 000 15 % Antal fastigheter 147 Spanien Andel Marknadsvärde, mkr 4 543 8 % Uthyrningsbar area, kvm 451 000 10 % Antal fastigheter 113 Tyskland Andel Marknadsvärde, mkr 1 295 2 % Uthyrningsbar area, kvm 94 000 2 % Antal fastigheter 9 SAGAX I KORTHET ===== SIDA 6 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20236 Till Sagax aktieägare SAGAX Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden – fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direkt- ägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie - ä gare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Vi har aldrig haft några finan- siella problem eller större hyresförluster. Både styrelse och personal är aktieägare i Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bolagets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. MÅL & UTFALL Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 17 % per år under de senaste fem åren och förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ökade med 15 % under 2023. Båda målen har således upp - fyllts. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär: Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2023: 41 %), räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2023: 5,7 ggr) samt netto - s kulden i förhållande till EBITDA får högst uppgå till 8 gånger (2023: 5,2 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2023. VERKSAMHETEN Under 2023 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 17 %. I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 6,6 % samtidigt som inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsport- följens sammansättning) uppgick till 3,4 %. Överskottsgraden stärktes något och uppgick till 83 %. Uthyrningsgraderna var höga, 95 till 99 %, i samtliga bolagets marknadssegment. De centrala administrationskost- naderna steg med 5 % men sjönk från 4,7 % till 4,2 % som andel av hyres- intäkterna. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag steg med 22 % men justerat för omklassificeringen av innehavet i Nyfosa från börsnoterade aktier till intresseföretag var resultatnivån i princip oförändrad. Förvaltningsresultatet uppgick till 3 881 miljoner kronor för 2023, vilket är det högsta resultatet som Sagax har rapporterat. Progno- sen för förvaltningsresultatet 2024 indikerar en fortsatt positiv utveck- ling och uppgår till 4 200 miljoner kronor med nuvarande verksamhet. Den föreslagna utdelningen om 3,10 kr per A- och B-aktie är 15 % högre än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy. OPERATIONELL RISK Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklats positivt under 2023. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat med 59 % från 1 545 till 2 462 stycken. Vid utgången av 2023 var 90 % av kontrak- terad årshyra hänförligt till 2 455 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Endast 1 hyres a vtal (som har 14 års återstående löptid) hade ett hyresvärde över s tigande 2 % av Sagax kontrakterade årshyra. Därutöver är hyresintäkterna fördelade på åtta länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, S panien, Tyskland och Danmark. Intäktsdiversifieringen har således ökat väsentligt på fem år och enskilda hyresavtal får en allt mindre påverkan på Sagax verksamhet. Aktieägarna kan förvänta sig att den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångs- rik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad intäktsdiversifiering. FINANSIELL STÄLLNING Under 2023 genomförde bolaget två riktade nyemissioner om samman- lagt 20 miljoner B-aktier. Emissionerna genomfördes till en genomsnitt- lig kurs om 209 kronor per aktie, en premie om 88 % mot substansvärdet per aktie per årsskiftet. Sagax tillfördes härigenom 4 134 miljoner kro- nor efter emissionskostnader. Bolagets räntebärande nettoskuld mins- kade därmed, trots nettoinvesteringar om 4 749 miljoner kronor under året, från 24 364 till 20 804 miljoner kronor samtidigt som förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie steg med 15 %. Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 3 485 miljoner kronor under 2023. Den räntebärande nettoskulden relativt EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk enligt min bedömning, sjönk från 7 ,1 till 5,2 gånger. Per 31 december 2023 hade Sagax 9 898 miljoner kronor i outnyttjade kreditfaciliteter (efter avdrag för 1 495 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som förfaller till betalning under 2024 och 2025 till 7 900 miljoner kronor (varav Sagax återbetalade 3 267 miljoner kronor den 17 januari 2024). Låneförfallen de närmaste åren täcks således av befintliga kreditfacili- teter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. Bolaget har således goda förutsättningar att både försvara sin kredit - p rofil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten. Mot bakgrund av ovanstående höjde Moody’s Investors Service, det ratinginstitut som följer Sagax, bolagets rating till "Baa2, stable outlook" från den tidigare nivån "Baa3, positive outlook” i augusti 2023. VÄRDEUTVECKLING Sagax rapporterade en negativ värdeutveckling för fastighetsportföljen om –1 306 miljoner kronor för 2023. Sagax har därmed rapporterat en negativ värdeutveckling för sin fastighetsportfölj under fem konsekutiva kvartal om sammanlagt –2 127 miljoner kronor motsvarande –4 % av genom- snittligt fastighetsvärde under perioden. Direktavkastningen har under dessa fem kvartal stigit med 14 % från 5,8 % per oktober 2022 till 6,6 % per januari 2024 som en konsekvens av stigande driftnetto (täljaren) samt lägre bedömt marknadsvärde på fastigheterna (nämnaren). Aktieägarna kan således notera att täljaren, driftnettoförändringen, haft betydligt större effekt på direktavkastningen än värdeförändringen, en omständig - het som ibland förbises vid ett för närsynt intresse för nominella värdeför- ändringar. Mer om fastighetsvärdering och dess begränsningar nedan. Värdeutvecklingen på Sagax finansiella instrument uppgick till –932 miljoner kronor under 2023 varav –525 miljoner kronor var hänförligt till aktieinnehavet i Nyfosa fram till april då innehavet omklassificerades från börsnoterade aktier till intresseföretag. Marknadsvärdet återhäm- tade sig i slutet av året (vilket inte reflekterades i resultaträkningen till följd av omklassificeringen) och marknadsvärdet på bolagets samtliga börsnoterade intresseföretag, Nyfosa, NP3 och Emilshus, översteg det redovisade värdet om 5 601 miljoner kronor med 2 525 miljoner kronor motsvarande 45 % på balansdagen. VD HAR ORDET ===== SIDA 7 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 7 CETERIS PARIBUS Sagax bildades i juli 2004 och jag har haft förmånen att avrapportera bolagets verksamhet till aktieägarna sedan dess. Mycket har hänt under dessa år. Det är dock påfallande hur lite som trots allt har förändrats. I kommentaren till 2004 års verksamhet skrev jag: ”Sagax står väl positionerat inför 2005. Bolaget har en stabil hyres- avtalsstruktur samt en lång kapital- och räntebindning. Bolaget saknar dock inte utmaningar. Som påtalats för aktieägarna ett antal gånger tidi- gare är bolagets storlek en svaghet. Intjäningen kan komma att variera i takt med att enskilda hyresgäster tillträder eller avflyttar lokaler i bolagets bestånd och bolaget kan tidvis få svårt att absorbera kostnader för enskilda hyresgästanpassningar utan att resultat och kassa fl öde påverkas i väsentlig omfattning. Även om detta förhållande skapar såväl potential som risk gynnar det inte bolaget eller dess aktieägare i ett lång- siktigt perspektiv. Vi har därför aktivt arbetat med att inom ramen för bolagets finansiella resurser expandera fastighetsportföljen inom Sagax marknadssegment, lager- och industrifastigheter. Expansion är något som även fortsättningsvis kommer att vara en av Sagax prioriterade aktiviteter. Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt att förutse. […] Med expansionen kommer även organi- sationsfrågor att bli centrala för bolaget och ytterligare rekryteringar kommer att göras. Sagax kommer under 2005 att bibehålla sin konser - v ativa hållning ifråga om kapital- och räntebindning.” 1) 2024, tjugo år senare, är samma teman fortsatt i fokus för Sagax: (i) Expansion av fastighetsportföljen i syfte att öka diversifieringen och där- med fortsätta reducera de operativa riskerna, (ii) utveckling av organi- sationen och (iii) en fortsatt konservativ hållning ifråga om kapital- och räntebindning. Att bolaget agerar konsekvent och långsiktigt leder till kostnads - e ffektivitet och uppbyggnad av hög kompetens i organisationen. Bolagets centrala administrationskostnader relativt hyresintäkterna kan hållas låga (4,2 % under 2023) och kan sjunka i takt med att vi realiserar skal- fördelar. Organisationens kompetens leder till både hög överskottsgrad (83 % under 2023) och uthyrningsgrad (96 % per balansdagen). LÅNGSIKTIG TILLVÄXT Jag förväntar mig att bolaget kommer att ha samma fokus om 10 år och att verksamheten då är mer omfattande, det vill säga har ännu lägre operationell risk. Att bolaget har haft ett oförändrat fokus har inneburit effektiva interna processer som gör det enklare att driva och övervaka verksamheten. Enkelhet och effektivitet är goda förutsättningar för att Sagax ska kunna fortsätta att växa under lång tid framöver utan att den interna koordineringen av verksamheten (byråkrati) blir ett hinder för affärsutveckling och förvaltning. Aktieägarna kan notera att Sagax består av en mängd relativt små verksamheter. Exempelvis omfattar bolagets verksamheter i Benelux och i Frankrike ”endast” 8,5 respektive 9,8 miljarder kronor i fastighets- värde. Sagax dotterbolag är relativt decentraliserade och har således förutsättningar att bli flera gånger större och ändå fortsätta att vara dynamiska och entreprenöriella verksamheter. Följaktligen har Sagax goda förutsättningar att under lång tid fram - ö ver fortsätta expandera på ett riskkontrollerat och lönsamt sätt. Reser- vationen är dock densamma nu som i årsredovisningen för 2004: ”Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt att förutse.” Intet nytt under solen med andra ord. FASTIGHETSVÄRDERINGAR Stor uppmärksamhet har ägnats åt fastighetsvärderingar under 2023. Det har varit lätt att få intrycket genom media och i aktieanalyser att fastighetsvärderingar (som krävs för att fastighetsbolagen ska kunna upprätta redovisningen enligt IFRS) är objektivt fastställda marknads- värden där ägaren när som helst kan trycka på säljknappen och få mot- värdet i likvida medel, i princip på samma sätt som med ett innehav av statsskuldväxlar. Detta är tyvärr ett betydande missförstånd och jag vill därför uppmärksamma aktieägarna på att fastigheters marknadsvärde inte fastställs i förhållande till en likvid marknad bestående av identiska tillgångar (IFRS 13 nivå 1), såsom exempelvis valuta, eller i förhållande till en modell som bygger på observerbara data (IFRS 13 nivå 2), såsom exempelvis räntederivat som värderas utifrån observerbara marknads- räntor. Fastighetsvärdering är en så kallad nivå 3-värdering enligt IFRS 13, den lägsta nivån i värderingshierarkin, som bygger på icke-observerbara data och subjektiva antaganden där varje parameter får betydande konsekvenser för kalkylresultatet, det vill säga det så kallade marknads- värdet. Den icke-observerbara datan härleds ofta ur genomförda transak- tioner, det vill säga transaktioner som omfattar andra fastigheter än de som värderas och som omsatts vid andra tidpunkter än värderingstid- punkten. Dessa transaktioner är, förutom att de är marginalprissatta, dessutom unika , inte bara vad det gäller fastigheten, utan även vad det gäller partsställningen . Detsamma gäller intäktssidan. Antagandena är som regel härledda ur vad (unika) hyresgäster varit villiga att betala för (unika) lokaler i andra fastigheter än värderingsobjektet och vid andra tidpunkter än värderingstidpunkten. Detta är extrem specificitet som extrapoleras över tid för att appliceras på andra unika tillgångar. Som om det inte räckte, krävs, för att fastställa det så kallade marknadsvärdet, även uppskattningar av effekterna av osäkra framtida händelser . Att transaktioner genomförs ”till bedömt marknadsvärde” är tyvärr inte heller till någon större hjälp till följd av det uppenbara fördelningsfelet (de fastigheter för vilka det bedömda marknadsvärdet råkar överens- stämma, eller understiga, erhållna bud är sannolikt överrepresenterade i t ransaktionsstatistiken (Eng. ”selection bias”) ). Utan att utveckla svagheterna i fastighetsvärderingar ytterligare kan konstateras att osäkerheten i fastighetsvärderingar är, för att uttrycka sig försiktigt, betydande, trots stora ansträngningar från värderingskåren, bolagen och de bästa intentionerna. Det rör sig inte om att spå i teblad, men inte heller om några exakta värden. Inget av ovanstående är nyheter utan framhålls regelmässigt och explicit på flera ställen i fastighetsbolagens årsredovisningar (exempel - v is 3 gånger i föreliggande dokument) och ofta inte bara av bolagen, utan även av bolagens revisorer och av fastighetsvärderingskåren. Mitt intryck är tyvärr att budskapet ändå, bitvis, inte nått fram. Den data som härleds ur fastighetsvärderingsmodellerna bör således tolkas av aktieägarna med försiktighet och med ovanstående i åtanke. Jag skulle rekommendera att använda fastighetsvärdena på samma sätt som ett bra estimat, snarare än som ett absolut värde. TACK Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett varmt tack till alla Sagax medarbetare. Tack för ert förtroende. Stockholm i april 2024 David Mindus Verkställande direktör 1) F ör den arkeologiskt intresserade aktieägaren återfinns hela kommentaren till verksamhetsåret 2004 på bolagets hemsida. VD HAR ORDET ===== SIDA 8 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20238 Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets- mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Finansiella mål Utfall 2023 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem- årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 % Förvaltnings r esultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % på årsbasis 15 % 22 % Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektut- vecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen efter att uthyrning skett. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola- gets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs- rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 9 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 9 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan- sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska k ronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - a ktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - v ärdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - a npassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings- tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra- tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem- pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har således inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax upp- fattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat - p åverkan genom minskad energianvändning i fastighets b eståndet, miljö c ertifieringar och investeringar i solceller. Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en vissel b låsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp- förandekod för leverantörer. Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxidut- släppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet och rapporterar i enlighet med ramverket Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag- stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport som återfinns på sidorna 153-178. Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 2023202220212020201920182017201620152014 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 2023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 10 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202310 Sagax B-aktie under perioden 2013–20231) Sagax utveckling Carnegie Real Estate IndexSagax aktiekurs Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Modular Finance AB 2013 2014 2015 2020 2021 2022 20232019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Eget kapital Eget kapital 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 2023202220212020201920182017201620152014 Mkr 2018 3,4 miljarder kronor netto - i nvesterades. Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till Baa3 med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital - m arknaden inom ramen för ett nytt EMTN-program. 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 avsåg fastighets- förvärv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastighetsförvär - ven i Spanien. 2016 2,8 miljarder kronor netto- investerades. T otalt 3,7 mil- jarder kronor investerades, varav hälften i Finland. De första fastigheterna i Neder länderna förvärva- des. Stamaktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto - i nvesterades i fastig h eter. 43 fastigheter förvärvades och 2 fastigheter avyttra- des. I bokslutskommunikén meddelades att prognos - ticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger 1 miljard kronor. 2014 Hyresintäkterna översteg 1 miljard kronor. 1,9 miljarder kronor netto - i nvesterades i fastigheter. Sagax öppnade kontor och förvärvade den första fastigheten i Paris. Historiskt låga räntenivåer noterades. 2017 1,7 miljarder kronor netto i nvesterades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Belåningsgra - den sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med "positive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installerade 13 solcellsanläggningar och miljöcertifierade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB etablerades. 2021 Förvaltningsresultatet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade sam- manlagt obligationslån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för EMTN-programmet. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanläggningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 1) S agax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Aktiekursen dessförinnan har omräknats genom att kursen för A-aktien delats med 11, motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes i mars 2013. 2023 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,9 miljarder kronor och 5,9 miljarder kronor nettoinvesterades. Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till Baa2 med "stable outlook". Två riktade nyemissioner som tillförde Sagax 4,2 miljarder kronor genom- fördes. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 11 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 11 BAKGRUND Sagax har idag etablerade verksamheter i sex länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland. Verksamheterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvudsakligen koncentrerade till större regioner i respektive land såsom Stockholm, Helsingfors, Paris, Madrid och B arcelona, Eindhoven samt Randstad- området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna- den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för- ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver- kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de allmänna konjunkturutsikterna. STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt (BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono- misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill- växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av Nominell BRP per capita 2023 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EU BarcelonaMadridRandstad/ Eindhoven HelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2023 Källa: Oxford economics Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2023 i genomsnitt 0 1 2 3 4 5 EU BarcelonaMadridRandstad/ Eindhoven HelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Oxford economics kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU. En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings- nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun- skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 64 % i åldersgruppen 30-34 år i Stockholm högskoleutbildade 2022, en ökning med 57 % sedan 2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 54 %, i Paris 64 %, i Randstad inklusive Eindhoven 58 %. I Barcelona var a ndelen högskoleutbildade 30-34-åringar 56 % och i Madrid uppgick andelen högskoleutbildade till 57 %. Den genomsnittliga andelen hög- skoleutbildade i EU uppgick till 43 %. DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds- förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom - s nittet i EU. Mellan åren 2000 och 2023 ökade befolkningen i Sagax marknader med i genomsnitt 20 % jämfört med 5 % för hela EU. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. Marknadsöversikt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 12 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202312 Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2022 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 300 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad MünchenParis Dublin Luxemburg HelsingforsWien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lille Lyon Marseille Antwerpen Salzburg EU snittet BRP per capita 35 400 30 000 Regionernas utveckling 2000-2023 Årlig befolkningstillväxt Befolknings tillväxt Befolknings tillväxt, antal invånare BRP per capita 2023, euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,3 % 36 % 644 370 72 175 2,9 % 91 % Paris 0,5 % 12 % 1 289 000 69 404 1,4 % 37 % Helsingfors 1,0 % 25 % 349 190 64 149 1,6 % 44 % Randstad + Eindhoven 0,7 % 16 % 1 333 060 64 409 1,6 % 45 % Madrid 1,1 % 28 % 1 482 540 41 798 2,0 % 59 % Barcelona 0,9 % 23 % 1 446 100 35 893 1,5 % 41 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 464 300 37 566 1,4 % 36 % Källa: Oxford Economics. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 13 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 13 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2023 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000 –0 –10 000 % Källa: SCB och Savills Antal invånare 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000-2023 –2,0 –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 500 000 –0 – 10 000 % Källa: Statistikcentralen och Savills Antal invånare 96 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 58 %Sagax 38 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000-2023 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 –0 – 250/uni00A0000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 77 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax1 % Sagax 10 % Sagax 74 %Sagax 3 %Sagax 12 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000-2023 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2 600 000 –0 – 500 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 79 % Sagax 8 % Sagax 2 % Sagax 53%Sagax 26 %Sagax 10 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2000-2023 –0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000 –0 – 250 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 82 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 7 % Sagax 60 %Sagax 22 %Sagax 11 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 14 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202314 INVESTERINGSMARKNADEN Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg- menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager- och logistikssegmentet under 2023 utgjorde 21 % (20 %) av transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon- sumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel inom detalj h andeln. Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Transaktionsmarknaden Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinan - siering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig h eter till ett värde om cirka 106 miljarder kronor i Sverige under 2023, som därmed blev det svagaste transaktionsåret sedan 2013. Som en jäm f örelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 222 miljarder kronor under 2022 och cirka 406 miljarder kronor under rekordåret 2021. Antalet strukturaffärer har också minskat under 2023 jämfört med 2022. Cirka 10 % av den totala transaktionsvolymen 2023 utgjordes av strukturaffärer. Under 2022 och 2021 uppgick andelen till 18 % respektive 44 %. Utländska investerare svarade för 30 % (18 %) av den totala transak- tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 31 (40) miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för sjunde året i rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 58 % av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två markna- der med ett stort intresse från internationella investerare. Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige uppgick till 23 (42) miljarder kronor under 2023, varav utländska investerare svarade för 54 %, vilket är högre än under 2022 och 2021 då utländska investerare stod för cirka 40 %. I Finland uppgick transaktionsvolymen till 1,7 (5,9) miljarder euro, varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,5 (0,8) miljarder euro, i Frankrike till 15,3 (32,3) miljarder euro respektive 3,0 (6,2) miljarder euro, i Neder l änderna till 8,0 (16,1) miljarder euro respektive 2,4 (5,6) miljarder euro, i S panien till 9,7 (15,7) miljarder euro respektive 1,5 (2,2) miljarder euro, i Belgien till 2,8 (6,9) miljarder euro respektive 0,5 (1,1) miljarder euro och i Tyskland till 28,3 (65,4) miljarder euro, respektive 5,2 (9,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" lager- och industrifastig h eter ökade likt andra segment under 2023. Under fjärde kvartalet 2023 bedömdes direktavkastningskravet i S verige uppgå till 4,90 %-5,10 % (4,50 %-4,70 %). Direkt a vkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna anläggningar i framstående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. För motsva- rande fastigheter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,00 % (4,10 %), i Frankrike till 4,75 % (4,00 %), i Nederländerna till 4,40 % (4,50 %), i Belgien till 5,00 % (4,35 %) och i Spanien till 5,05 % (4,75 %). HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Diagrammen på sidan 15 illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industri- lokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig - h eter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för kontors l okaler. Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresut- vecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing - f ors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Diagrammen visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer. Nyproducerade lokaler Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak- tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. Befintliga lokaler Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga l okaler av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls e nliga lokaler. Spanien Nederländerna Belgien Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 20232022202120202019201820172016201520142013 Tyskland Källa: Savills Produktion/industri Andel av total volym (%) Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 202320212019201720152013201120092007 0 5 10 15 20 25 30 Källa: Savills FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 15 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 15 Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge Lager/industri Stockholm 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 202320212019201720152013201120092007 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling i Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 202320212019201720152013201120092007 Källa: Savills Hyresutveckling i Paris och Lyon Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Lyon i bästa läge 0 200 400 600 800 1 000 1 200 202320212019201720152013201120092007200520032001 Lager/industri Paris i bästa läge Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20232022202120202019201820172016201520142013 Källa: Savills Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven 0 100 200 300 400 500 600 700 202320212019201720152013201120092007200520032001 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 16 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202316 MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa. 74 % av marknadsvärdet och 77 % av hyresvärdet var hänförligt till f astig h eter utanför Sverige. HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär a tt hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. S agax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av föränd rade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor f ör exempelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer o ch bekostar hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under h åll av fastigheterna, så kallade triple neta vtal. Mer ä n 9 5 % a v S agax h yresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att ytterligare b egränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att s kapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en god diversifiering av hyresav t alens längd och storlek. Därutöver efter strävar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax a rbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget v äljer a tt a vstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre l öptider kan uppnås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i k oncernens uthyrningsgrad. S agax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 4 62 hyresavtal med cirka 1 400 hyresgäster. Den 31 december 2023 omfattade Sagax fastighetsbestånd 903 fastigheter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 respektive 4 557 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2023-12-31 2023 Marknadssegment Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr1) Direkt av- k astning1)Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 % Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 % Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 % Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 % Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 % Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 % Ej fördelat – – – – – – – – – –44 –10 –44 – Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. Koncernens hyresvärde Finland 37 % (1 767 mkr) Sverige 23 % (1 085 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (317 mkr) Frankrike 17 % (814 mkr) Benelux 13 % (631 mkr) Tyskland 2 % (112 mkr) Fastigheternas marknadsvärde Finland 32 % (18 175 mkr) Sverige 26 % (14 649 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (4 543 mkr) Frankrike 17 % (9 815 mkr) Benelux 15 % (8 461 mkr) Tyskland 2 % (1 295mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 17 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 17 I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Av t abellen t ill h öger nedan framgår att 2 455 hyresavtal hade ett hyresvärde under stigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda h yresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % av Sagax kontrakterade å rshyra. Sagax var därutöver part i 6 hyres a vtal med ett hyresvärde m otsvarande 12 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyres avtal utgjorde sammanlagt 8 % av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 1 av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av k oncernens h yresintäkter. HYRESGÄSTER Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom till verkningsindustrin står för 16 % (14 %) av hyresintäkterna. Fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Area, kvm Kontrakterad årshyra Mkr Andel 2024 916 623 000 732 16 % 2025 465 739 000 690 15 % 2026 362 496 000 560 12 % 2027 231 493 000 513 11 % 2028 154 355 000 426 9 % >2028 334 1 477 000 1 635 36 % Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige 125 518 4,4 Finland 243 735 4,4 Frankrike 264 763 4,0 Benelux 147 246 5,3 Spanien 113 193 4,5 Tyskland 9 5 12,7 Övriga Europa 2 2 10,3 Totalt/genomsnitt 903 2 462 4,7 samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (13 %) respektive 1 0 % (11 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas b ranschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresför luster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. V id årsskiftet motsvarade hyresvärdet hänförligt till de 10 största h yresgästerna 21 % av de totala kontrakterade hyres i ntäkterna, för delade på 136 hyresavtal. Hyres d ura t ionen för dessa uppgick till 7 ,9 å r i genomsnitt. Den enskilt största hyresgästen är den amerikanska m edicin t eknikkoncernen Baxter som svarade för 3,8 % av Sagax kon trakterade hyresintäkter vid årsskiftet. Ytterligare 4 hyresgäster har en å rshyra som var för sig överstiger 2 % av bolagets totala årshyror. De 5 s törsta hyresgästerna är i bokstavsordning Baxterkoncernen, Groupe C olas, Kesko, Nokia och SaintG obainkoncernen. Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 6 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin, medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 16 % Fördelning hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Andel, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- d uration, år > 2 % 97 2 1 97 14 1–2 % 360 8 6 60 4 < 1 % 4 099 90 2 455 2 5 Totalt/genomsnitt 4 557 100 2 462 2 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 18 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202318 FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets u tgång uppgick till 6,4 % (5,8 %). Fastighetsportföljens totalavkastning u ppgick till 4,0 % (9,3 %). Under året uppgick den vägda inflationen t ill 3,4 % (9,4 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total avkastningen uppgick således till 0,6 % (–0,1 %). F ramåtriktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,3 %). I diagram met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver kats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeförändringar o ch valutaeffekter. HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan s tående t abell. Under 2023 uppgick hyresförlusterna till 5,0 (2,1) miljoner k ronor. Hyresgästernas nettoinflyttning –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2023202220212020201920182017201620152014 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2023202220212020201920182017201620152014 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2023202220212020201920182017201620152014 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 40 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres - förluster, Mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2014 0,2 0,0 94 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 2022 2,1 0,1 96 2023 5,0 0,1 96 Direkt- avkastning: 6,3 % 0,2 % 0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 6,6 % 0,2 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 52 682 –1 306 5 088 902 –77 –229 57 061 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2023-12-31 Valuta- effekt För- säljningar Förändringar i befintligt bestånd FörvärvVärde- förändringar Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2022-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 19 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 19 UTHYRNINGSARBETE Under 2023 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres g äster om 4 ,9 % (5,9 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig k ontrakterad årshyra under året. Hyresgästernas nettoinflyttning 2023 uppgick till 0,0 % (–0,4 %). N ettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade å rshyror för in och avflyttade hyresgäster under året jämförts med g enomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings g raden uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång och h ar k onsekvent ö verstigit 9 4 % sedan 2014. Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Under året har vakansvärdet ökat med 210 (220) miljoner kronor till f öljd av avflyttningar och minskat med 211 (207) miljoner kronor till f öljd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 52 ( 38) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabat terna framgår av t abellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 75 % ( 75 %) i S verige och Finland. F örvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans v ärdet med 6 mil joner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 7 miljoner k ronor till följd av fastighets f örsäljningar. Utgående vakansvärde upp gick till 182 (171) miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 74 (107) miljoner kronor var vid å rets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 74 (104) miljoner k ronor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 0 (3) m iljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som s agts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 55 miljoner k ronor under 2024, 9 miljoner kronor under 2025 och 10 miljoner k ronor u nder 2026 eller därefter. N yuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det j usterade v akansvärdet med 19 (49) miljoner kronor. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 237 (229) miljoner k ronor. 55 (55) miljoner kronor avser avtal som sagts upp för avflytt ning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte inflyttats. Vakanser 1 januari 2024 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 125 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 % Finland 243 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 % Frankrike 264 814 14 2 % 743 000 12 000 2 % Benelux2) 147 631 25 4 % 661 000 7 000 1 % Spanien 113 317 3 1 % 451 000 1 1 000 3 % Tyskland 9 112 2 2 % 94 000 2 000 2 % Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – – Totalt 903 4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 2) S agax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2024 45 2025 3 2026 2 2027 1 2028 0 >2028 1 Totalt 52 Ingånga och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2024 11 –19 55 55 2025 – – 8 9 2026 – – 2 2 2027 – – 1 8 2028 – – – – >2028 – – – – Totalt 11 –19 66 74 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 2022 Ingående vakans respektive år 171 135 Inflyttningar –211 –207 Avflyttningar 210 220 Förändring av lämnade rabatter 13 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19 Vakansvärde, försålda fastigheter –7 –5 Valutakursförändring 0 8 Utgående vakansvärde 182 171 Uppsagt för omförhandling – 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104 Nyuthyrning, ej inflyttat –19 –49 Justerat utgående vakansvärde 237 229 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 20 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202320 NETTOINVESTERINGAR 2023 Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2023 uppgick till 5 913 ( 1 855) miljoner kronor motsvarande 11 % av ingående fastighets värde, se diagram sidan 22. Under den senaste femårsperioden har n ettoinvesteringarna i genomsnitt uppgått till 10 % av ingående fastig hetsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som n ettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastig h etsbestånd s amt avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagax har under året förvärvat fastigheter med en sammanlagd uthyr n ingsbar area om 449 000 kvadratmeter för totalt 5 088 (3 202) miljo ner k ronor. D en s törsta i nvesteringen a vsåg en p ortfölj om 6 5 f astigheter om fattande 109 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area i Frankrike. Avyttringar Under året har 9 fastigheter avyttrats för en sammanlagd köpeskilling om 86 miljoner kronor. Under tredje kvartalet förvärvades en fastighet omfattande 13 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i Bremerhaven, Tyskland. Fastigheten är fullt uthyrd och består av lokaler för lagerverksamhet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 21 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 21 Fastighetsförvärv 2023, area Finland 15 % (69 394 kvm) Sverige 2 % (10 943 kvm) Spanien 34 % (152 890 kvm) Benelux 15 % (67 115 kvm) Frankrike 30 % (134 583 kvm) Tyskland 3 % (13 672 kvm) Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2023 Finland 18 % (167 Mkr) Sverige 60 % (539 Mkr) Spanien 3 % (26 Mkr) Benelux 9 % (79 Mkr) Frankrike 10 % (89 Mkr) Tyskland – % (2 Mkr) Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2023 Nyuthyrning 28 % (252 Mkr) Nyproduktion 44 % (395 Mkr) Hyrestillägg 5 % (50 Mkr) Underhåll 23 % (205 Mkr) Investeringar i befintligt bestånd Sagax har under 2023 investerat 902 (715) miljoner kronor i det befint l iga fastighetsbeståndet, varav 539 (223) miljoner kronor i Sverige och 1 67 (302) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt b estånd avsåg 205 (269) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 3 95 (232) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 252 ( 158) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 50 (56) mil joner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd a vsåg sammanlagt 18 miljoner kronor i energibesparande åtgärder. Där u töver har löpande underhåll om 104 (84) miljoner kronor k ostnadsförts i koncernens redovisning under 2023. Fastighetsförvärv 2023, förvärvspris Finland 17 % (851 Mkr) Sverige 4 % (186 Mkr) Spanien 25 % (1 281 Mkr) Benelux 22 % (1 096 Mkr) Frankrike 31 % (1 601 Mkr) Tyskland 1 % (73 Mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 22 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202322 Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2023 Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga f astighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till s ammanlagt 419 miljoner kronor, vilket motsvarade 46 % av de t otala i nvesteringarna i befintligt fastighetsbestånd under året. Jakobsberg 18:19, 148 miljoner kronor Nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager och verksamhetslokaler i Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under t redje kvartalet 2022 och beräknas vara färdigställd under tredje kvar talet 2025. Den totala investeringen beräknas uppgå till 511 miljoner k ronor och fastigheten avses bli certifierad enligt Miljöbyggnad Silver v id färdigställande. Fastigheten är fullt uthyrd. Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 1 10 miljoner kronor På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 i Järfälla, nordväst om Stockholm, pågår nybyggnation om 7 300 kvadratmeter lager och v erksamhetslokaler. Fastigheten förvärvades under fjärde kvartalet 2 021 och nybyggnationen beräknas vara färdigställd under fjärde kvar talet 2024. Fastigheten avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver v id färdigställande. Den totala investeringen beräknas uppgå till 187 m iljoner kronor och fastighetens uthyrningsgrad uppgick till 65 % vid å rets utgång. Jordbromalm 3:1, 65 miljoner kronor Hyresgästanpassningar om 65 000 kvadratmeter lager och verksam hetslokaler som beräknas vara färdigställda under andra kvartalet 2024. Den totala investeringen beräknas uppgå till 96 miljoner kronor o ch areamässig uthyrningsgrad uppgick till 90 % (46 %) vid årets u tgång. Elektra 11, 60 miljoner kronor Nybyggnation av lager och verksamhetslokaler om 3 500 kvadrat meter samt 84 parkeringsplatser i Stockholm. Byggnationen påbörja des under 2021 och beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2 024. Den totala investeringen beräknas uppgå till 87 miljoner kronor. F astig h eten är fullt uthyrd och kommer att certifieras enligt Miljö byggnad Silver vid färdigställande. 13 Rue Gutenberg, 36 miljoner kronor På 13 Rue Gutenberg pågår nybyggnation om 3 200 kvadrat m eter l ager och verksamhetslokaler som färdigställs under 2024. Fastig heten är belägen 30 kilometer öster om centrala Paris och den totala i nvesteringen beräknas uppgå till 49 miljoner kronor. Fastig h eten a vses att certifieras enligt BREEAM New construction, nivå Very Good. U thyrningsgraden uppgick till 43 % vid årets utgång. Pågående investeringar vid årsskiftet Sagax hade vid årsskiftet 12 pågående investeringar med en beräknad i nvesteringsvolym överstigande 10 miljoner kronor, se tabell nedan. V id årsskiftet hade S agax pågående projekt med en beräknad inves tering om 1 611 miljoner kronor varav 892 miljoner kronor investerats t ill och med 2023 och 719 miljoner kronor återstår att investera. Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2019-2023 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20232022202120202019 %, linje Nettoinvesteringar, Mkr % av ingående fastighetsvärden Rullande 5-årssnitt Mkr, staplar 0 4 8 12 16 20 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor Fastighet/adress Kommun Segment Avseende Projekt area, kvm Beräknad investering, Mkr Återstående investering, Mkr Beräknat färdig ställande Jakobsberg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 337 2025 Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 72 2024 Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 65 000 96 7 2024 Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 87 2 2024 13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 5 2024 Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 6 000 35 29 2024 Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 3 000 35 3 2024 Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Finland Hyresgästtillägg 18 000 32 16 2024 Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 30 5 2024 Skultuna 3 Stockholm Sverige Nybyggnation 5 000 26 2 2024 Chroomstraat 140 Zoetermeer Benelux Hyresgästanpassning 7 000 15 3 2024 Kopersteden 1 Enschede Benelux Hyresgästanpassning 21 000 13 10 2024 Delsumma 158 000 1 116 526 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 495 193 Totalt pågående projekt 31 december 2023 1 611 719 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 23 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 23 På fastigheten 46 Avenue des Gardes Messiers i Frankrike färdigställdes nybyggnation om 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhets - lokaler. Byggnationen påbörjades under första kvartalet 2022 och färdigställdes under andra kvartalet 2023. Den totala investeringen uppgick till 35 miljoner kronor och fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New construction, nivå Very Good. 46 Avenue des Gardes Messiers FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 24 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202324 Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 125 fastigheter med 918 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 085 miljoner kronor. Marknadssegment S verige Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 125 119 Uthyrningsbar area, kvm 918 000 905 000 Hyresvärde, Mkr 1 085 991 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 93 Antal hyresavtal 518 513 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 649 14 782 Driftnetto, Mkr 816 727 Direktavkastning, % 5,5 4,7 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 26 % Hyresvärde 23 % 21 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % 104 2 2 52 < 1 % 923 20 516 2 Totalt 1 028 23 518 2 Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm 91 656 000 12 658 19 300 905 1 380 94 % 785 3 –131 –200 657 5,1 % Övriga Sverige 34 262 000 1 990 7 600 180 688 100 % 170 1 –12 –45 159 7,9 % Totalt Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. SVERIGE Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark nadsvärde och hyresvärde återfinns 26 % respektive 23 % i detta s egment. Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 125 fastigheter m ed 918 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick a ntalet hyresavtal till 518 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31 d ecember 2023 till 14 649 (14 782) miljoner kronor. Den orealiserade v ärdeförändringen i segmentet uppgick till –859 (667) miljoner kronor, m otsvarande en värdeförändring om –5,5 % (4,7 %). Under samma p eriod var inflationen 4,4 % (12,3 %) och den reala värdeförändringen u ppgick således till –9,5 % (–6,8 %). Av den orealiserade värdeför ändringen var 240 (154) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och – 1 099 (514) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde förändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 d ecember 2023 5,9 % (5,3 %) med intervallet 5,29 ,5 % (4,39 ,5 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 25 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 25 Stockholm Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom r ådet omfattade 91 fastig heter med 656 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax f astigheter i Stockholm utgjorde 15 % av Sagax uthyrningsbara area och 19 % av k oncernens hyresvärde. Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm f ramförallt utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäs vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom r åden som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, S egeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm. A vflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga a vtal sker löpande och möjlig h eterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms s om goda. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 785 (703) miljoner kronor och driftnettot t ill 657 (581) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv, h yresindexering och förbättrad uthyrningsgrad. Den ekonomiska u thyrningsgraden i Stockholm var 94 % (91 %) vid utgången av 2023. S agax har under året tecknat 32 nya hyres a vtal omfattande en u thyrningsbar area om 47 000 kvadratmeter och 14 hyresavtal om 2 1 700 kvadratmeter har förlängts. Hyres g äster har under året sagt upp 3 2 avtal för avflyttning om 41 300 kvadratmeter vilket betyder att netto ut h yrningen uppgick till 5 700 kvadratmeter. Under 2023 har 539 (220) miljoner kronor investerats i befintligt f astighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2023 förvärvades 6 fastigheter i Stockholm för sammanlagt 186 m iljoner k ronor. Övriga Sverige Sagax fastighetsbestånd i Övriga Sverige om f attade vid årets utgång 34 f astigheter med 262 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 6 % av Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax fastigheter i Övriga S verige u tgjorde 3 % av Sagax fastigheters totala marknadsvärde och 4 % a v koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyres i ntäkterna ökade till 170 (154) miljoner kronor och driftnettot t ill 159 (145) miljoner kronor, främst beroende på hyresindexering. D en ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var 100 % (99 %) v id årets utgång. Sagax har under året tecknat 2 nya avtal omfattande en uthyrnings bar area om 1 500 kvadratmeter. Under året har 2 avtal om 2 100 k vadratmeter sagts upp för avflyttning och inga avtal har förlängts. N etto u thyrningen uppgick därmed till –600 kvadratmeter. Den genom snittliga hyresdurationen uppgick till 6,0 (6,9) år. Merparten av fastig heterna är uthyrda med t riple neta vtal. U nder 2023 har 10 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar har skett under året. På fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge genomförs hyresgästanpassning om 65 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler varav 55 000 kvadratmeter är genomförda vid årets utgång. Fastigheten är belägen 25 kilometer söder om centrala Stockholm och består av 94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 183 000 kvadratmeter mark. Uthyrnings g raden uppgick till 90 % vid årets utgång. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 26 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202326 Marknadssegment F inland Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 243 fastigheter med 1 458 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 767 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 243 218 Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 1 393 000 Hyresvärde, Mkr 1 767 1 711 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 Antal hyresavtal 735 732 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 18 175 17 876 Driftnetto, Mkr 1 370 1 141 Direktavkastning per 31 december, % 7, 5 6,7 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 37 % Hyresvärde 3 4 %32 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % 256 6 4 64 < 1 % 1 431 31 731 2 Totalt 1 687 37 735 2 Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Helsingfors 85 717 000 10 870 15 200 960 1 340 93 % 892 1 –170 –237 723 6,7 % Övriga Finland 158 741 000 7 305 9 900 807 1 089 98 % 790 4 –147 –198 647 8,6 % Totalt Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FINLAND Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 32 % av k oncernens marknadsvärde och 37 % av totalt hyresvärde. Sagax f astighetsbestånd i Finland omfattade 243 fastigheter med 1 458 000 k vadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres avtal till 735 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31 d ecember 2023 till 18 175 (17 876) miljoner kronor. Den orealiserade v ärdeförändringen i segmentet uppgick till –629 (108) miljoner kronor, m otsvarande en värdeförändring om –3,3 % (0,6 %). Under samma p eriod var inflationen 3,6 % (9,1 %) och den reala värdeförändringen u ppgick således till –6,7 % (–7 ,8 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 194 (78) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –824 ( 30) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. V ägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2023 6 ,7 % (6,5 %), med intervallet 4,31 4,0 % (4,31 4,0 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 27 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 27 Helsingfors Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kom m unerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om f attade vid årsskiftet 85 f astigheter med 717 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Sagax f astig h eter ligger placerade utmed ring le derna och större trafikleder. S agax fastigheter i Helsingfors utgjorde 17 % av Sagax uthyrnings bara area och 20 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 892 (775) miljoner kronor och driftnettot m ed 20 % till 723 (605) miljoner kronor, främst till följd av färdig ställda nybyggnationer, fastighetsförvärv och hyresindexering. Sagax h ar under 2023 investerat 86 (168) miljoner kronor i befintligt fastig hetsbestånd. Sagax har under året tecknat 59 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 25 300 kvadratmeter och 44 hyresavtal om 56 200 kvadrat meter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp 55 avtal för a vflyttning om 39 100 kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick därmed t ill –13 800 kvadratmeter under 2023. Förvärv och avyttringar Under 2023 förvärvades 7 fastigheter i Helsingfors omfattande sam m anlagt 53 400 kvadratmeter uthyrningsbar area för totalt 573 miljo ner kronor. Övriga Finland Övriga Finland omfattade 158 fastig h eter med 741 000 kvadratmeter u thyrningsbar area och utgjorde 17 % av Sagax uthyrningsbara area o ch 17 % av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i u niversitetsstäderna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 790 (660) miljoner kronor och drif t nettot 2 023 med 20 % till 647 (537) miljoner kronor, främst till följd av f astig h etsförvärv och hyresindexering. Merparten av hyresavtalen är t riple neta vtal. S agax tecknade 20 nya hyresavtal under 2023 med en uthyrningsbar a rea om 9 000 kvadratmeter. 53 hyresavtal om 69 400 kvadratmeter har f örlängts samt 28 uppsägningar för avflyttning om 16 600 kvadratmeter h ar mottagits. Nettout h yrningen var följaktligen –7 600 kvadrat m eter. S agax har under 2023 investerat 81 (133) miljoner kronor i befintligt f astighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under året har 5 fastigheter omfattande 16 000 kvadratmeter uthyr n ingsbar area förvärvats för 278 miljoner kronor. 3 fastigheter med en u thyrningsbar area om totalt 5 200 kvadrat m eter avyttrades för mot svarande 12 miljoner kronor u nder 2023. På fastigheten Koivuvaarankuja 2 i Finland har Sagax under 2023 uppdaterat fastighetens energisystem. Investeringen omfatttade utbyte av fastighetens luftbehandlingssystem med värmeåtervinning samt installation av överordnat styr- och övervakningssystem. Investeringen uppgick till 6 miljoner kronor och den årliga energibesparingen beräknas uppgå till 1 miljon kronor samt minskat koldioxidutsläpp om 82 ton. Fastigheten förvärvades 2014 och omfattar 29 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 900 kvadratmeter mark. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 28 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202328 Marknadssegment F rankrike Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 264 fastigheter med 743 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 814 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 264 195 Uthyrningsbar area, kvm 743 000 610 000 Hyresvärde, Mkr 814 651 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 97 Antal hyresavtal 763 637 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 815 7 971 Driftnetto, Mkr 534 428 Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,0 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 5 10 15 20 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 17 % Hyresvärde 17 %17 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 801 18 763 1 Totalt 801 18 763 1 Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Paris 124 479 000 7 162 14 900 601 1 254 98 % 567 5 –146 –305 425 6,2 % Övriga Frankrike 140 264 000 2 652 10 100 214 810 96 % 130 – –21 –80 109 7, 2 % Totalt Frankrike 264 7 43 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FRANKRIKE Segmentet Frankrike svarade för 17 % av marknadsvärdet på Sagax f astighetsportfölj och för 17 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 264 fastigheter med 743 000 kvadratmeter u thyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 763 s tycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31 d ecember 2023 till 9 815 (7 971) miljoner kronor. Den orealiserade v ärdeförändringen i segmentet uppgick till 230 (363) miljoner kronor, m otsvarande en värdeförändring om 2,4 % (4,8 %). Under samma p eriod var inflationen 3,7 % (5,9 %) och den reala värdeförändringen u ppgick således till –1,3 % (–1,0 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 131 (103) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 99 ( 260) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. V ägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2023 6 ,4 % (6,1 %), med intervallet 4,89 ,0 % (4,08 ,5 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 29 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 29 Paris Vid utgången av 2023 ägde Sagax 124 fastigheter med 479 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är strategiskt belägna i eftertraktade och etablerade industri om råden u tmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets b eståndet i Paris o mfattade 1 1 % a v S agax u thyrningsbara area och 13 % av koncernens hy resvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 567 (461) miljoner kronor och drift n ettot m ed 22 % till 425 (348) miljoner kronor, främst till följd av fastig hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har under 2023 investerat 80 (57) miljoner kronor i befintligt f astighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 94 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 49 300 kvadratmeter och 7 hyresavtal om 6 400 kvadrat meter har förlängts. Hyres g äster har under året sagt upp 79 avtal för a vflyttning om 43 800 kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick till 5 5 00 kvadratmeter under 2023. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 11 fastigheter förvärvats i Paris för 452 miljoner kro n or. Fastigheterna omfattar 26 300 kvadrat m eter uthyrningsbar area. U nder 2023 avyttrades 1 fastighet för motsvarande 7 miljoner kronor . Övriga Frankrike Vid utgången av 2023 ägde Sagax 140 fastigheter med 264 000 kvadrat m eter uthyrningsbara area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde 6 % a v S agax u thyrningsbara area och 5 % av koncernens hyresvärde. M erparten av fastigheternas marknadsvärde i övriga Frankrike återfinns i universitetsstäder som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 130 (92) miljoner kronor och driftnettot med 3 6 % till 109 (80) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv o ch hyresindexering. Sagax har investerat 9 (6) miljoner kronor i befintligt fastighets bestånd under 2023. S agax har under året tecknat 5 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 5 500 kvadratmeter och 1 avtal om 1 000 kvadratmeter har f örlängts. Hyres g äster har under året sagt upp 5 avtal för avflyttning om 5 200 kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick till 300 kvadratmeter u nder 2023. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 62 fastigheter förvärvats för 1 149 miljoner kronor. F astig h eterna omfattar 108 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. 4 f astigheter om totalt 2 800 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra des för motsvarande 28 miljoner kronor u nder 2023. Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 65 fastigheter i Frankrike. Fastigheterna omfattar 109 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 840 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda. På foto framgår fastigheten Route de Meaulan belägen i Limay utanför Paris. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 30 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202330 Marknadssegment B enelux Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 147 fastigheter med 661 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 631 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 147 129 Uthyrningsbar area, kvm 661 000 597 000 Hyresvärde, Mkr 631 518 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 Antal hyresavtal 246 235 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 8 461 7 383 Driftnetto, Mkr 530 407 Direktavkastning per 31 december, % 6,5 5,8 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 13 % Hyresvärde 1 5 %1 5 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 605 13 246 2 Totalt 605 13 246 2 Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Randstad2) & Eindhoven 94 425 000 5 708 13 400 426 1 003 96 % 403 9 –54 –127 358 6,4 % Övriga Nederländerna och Belgien 53 237 000 2 753 11 60 0 204 864 96 % 183 3 –14 –60 172 6,8 % Totalt Benelux3) 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. 3) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. BENELUX Segmentet Benelux svarade för 15 % av marknadsvärdet på Sagax f astighetsportfölj och för 13 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 147 fastigheter med 661 000 kvadrat m eter u thyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna s torstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, H aag, Rotterdam och Utrecht. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal t ill 246 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes p er 31 december 2023 till 8 461 (7 383) miljoner kronor. Den oreali serade värdeförändringen i segmentet uppgick till –37 (407) miljoner k ronor, motsvarande en värdeförändring om –0,4 % (5,8 %). Under s amma period var inflationen 1,2 % (9,6 %) och den reala värdeföränd ringen uppgick således till –1,6 % (–3,4 %). Av den orealiserade värde förändringen var 94 (122) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och – 131 (285) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeföränd ring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2 023 6,2 % (7 ,3 %), med intervallet 5,08 ,5 % (6,59 ,0 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 31 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 31 Randstad & Eindhoven 94 fastigheter är belägna i Randstad och Eindhoven omfattande sam m anlagt 425 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i s egmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna utgjorde 10 % av Sagax uthyrnings bara area och 9 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 403 (310) miljoner kronor och drift n ettot m ed 30 % till 358 (275) miljoner kronor, främst beroende på fastig hetsförvärv och hyresindexering. S agax har investerat 70 (23) miljoner kronor i befintligt fastighets bestånd under 2023. S agax har under året tecknat 19 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 32 100 kvadratmeter och 10 hyresavtal om 25 600 kvadrat meter har förlängts. 16 uppsägningar för avflyttning har mottagits under å ret med en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter. Nettouthyr ningen uppgick till 8 700 kvadratmeter under 2023. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 27 900 kvadratmeter förvärvats för 495 miljoner kronor. Övriga Nederländerna och Belgien Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade 53 f astigheter med 237 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Fastig heterna är belägna utmed större trafikleder eller etablerade industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter utgjorde 5 % a v Sagax uthyrningsbara area och 4 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 183 (138) miljoner kronor och drift n ettot m ed 30 % till 172 (132) miljoner kronor, främst till följd av fastig hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har investerat 9 (8) miljoner kronor i befintligt bestånd under 2 023. Sagax har under året tecknat 4 nya hyresavtal med en uthyrnings b ar a rea om 4 000 kvadratmeter och 4 hyresavtal om 34 500 kvadratmeter h ar förlängts. Inga uppsägningar för avflyttning har mottagits under å ret. Nettouthyrningen uppgick därmed till 4 000 kvadratmeter under 2 023. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 11 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 39 200 kvadratmeter förvärvats för 601 miljoner kronor. På fastigheten Versterkerstraat 10 i Almere pågår nybyggnation om 3 400 kvadratmeter uthyrningsbar area som färdigställs under 2024. Investeringen beräknas uppgå till 35 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 32 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202332 Marknadssegment S panien Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 113 fastigheter med 451 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 317 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 113 84 Uthyrningsbar area, kvm 451 000 298 000 Hyresvärde, Mkr 317 203 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 98 Antal hyresavtal 193 124 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 543 3 221 Driftnetto, Mkr 230 272 Direktavkastning per 31 december, % 6,0 5,3 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 7 % Hyresvärde 1 0 %8 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 314 7 193 2 Totalt 314 7 193 2 Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Madrid & Barcelona 87 320 000 2 974 9 300 207 647 98 % 177 0 –19 –60 158 6,0 % Övriga Spanien 26 131 000 1 568 11 90 0 111 841 100 % 77 – –5 –36 72 6,1 % Totalt Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. SPANIEN Segmentet Spanien svarade för 8 % av marknadsvärdet på Sagax f astighetsportfölj och för 7 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 113 fastigheter med 451 000 kvadratmeter u thyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 193 s tycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31 d ecember 2023 till 4 543 (3 221) miljoner kronor. Den orealiserade v ärdeförändringen i segmentet uppgick till 61 (225) miljoner kronor, m otsvarande en värdeförändring om 1,4 %. Under samma period var i nflationen 3,1 % och den reala värdeförändringen uppgick således t ill –1,7 % (1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 1 (31) m iljoner kronor hänförlig till förvaltning och 60 (193) miljoner kronor r elaterat till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Vägt d irektavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2023 6,2 % ( 6,0 %), med intervallet 5,37 ,5 % (5,07 ,5 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 33 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 33 Madrid & Barcelona Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona om f attade vid årets utgång 87 fastigheter med 320 000 kvadrat m eter u thyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de c entrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring liggande kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Mer parten av fastig h eterna i M adrid är belägna utmed större trafikleder s om M3 0 och M4 0 och i kringliggande kommuner med etablerade i ndustri om råden som A lcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & B arcelona u tgör 7 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 4 % av h yresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 177 (157) miljoner kronor och driftnettot m ed 13 % till 158 (140) miljoner kronor främst till följd av fastighets förvärv, hyresindexering och färdigställd nybyggnation. Sagax har under året tecknat 12 nya hyresavtal omfattande 20 800 k vadratmeter uthyrningsbar area. 3 hyresavtal om 7 100 kvadratmeter h ar sagts upp för avflyttning och 6 hyresavtal om 22 700 kvadratmeter har f örlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till 13 700 kvadratmeter u nder 2 023. M erparten av fastigheterna är uthyrda på triple neta vtal. U nder 2023 har 23 (97) miljoner kronor investerats i befintligt f astighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 13 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 69 300 kvadratmeter förvärvats för 597 miljoner kronor. Övriga Spanien Sagax fastigheter i övriga Spanien omfattade 26 fastigheter med 1 31 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. D essa f astigheter u tgjorde 3 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna minskade till 77 (143) miljoner kronor och drift n ettot m inskade till 72 (132) miljoner kronor till följd av försäljning av en f astig h etsportfölj omfattande 36 fastigheter under fjärde kvartalet 2022. Nettouthyrningen uppgick till –1 400 kvadratmeter under 2023. M er p arten av fastigheterna är uthyrda på triple neta vtal. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 18 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 83 600 kvadratmeter förvärvats för 684 miljoner kronor Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler för lager och industri och omfattar 5 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 34 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202334 Marknadssegment T yskland Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 9 fastigheter med 94 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 112 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 9 9 Uthyrningsbar area, kvm 94 000 85 000 Hyresvärde, Mkr 112 108 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 94 Antal hyresavtal 5 2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 295 1 305 Driftnetto, Mkr 104 90 Direktavkastning per 31 december, % 8,0 7, 2 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 1 2 3 4 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 2 % Hyresvärde 2 % 2 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % 97 2 1 97 1–2 % – – – – < 1 % 13 0 4 3 Totalt 110 2 5 22 Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader1) Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % Totalt 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. TYSKLAND I Tyskland återfinns 2 % av koncernens totala marknadsvärde och 2 % a v koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade 9 fastigheter med 94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet h yresavtal uppgick till 5 stycken vid årsskiftet. Förvärv och avyttringar Under 2023 har 1 fastighet med en sammanlagd uthyrningsbar area om 13 700 kvadratmeter förvärvats för 73 miljoner kronor. 1 fastighet om fattande 5 000 kvadratmeter har avyttrats för motsvarande 30 mil joner kronor under året. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31 d ecember 2023 till 1 295 (1 305) miljoner kronor. Den orealiserade v ärdeförändringen i segmentet uppgick till –52 (–62) miljoner kronor, m otsvarande en värdeförändring om –3,9 %. Under samma period var i nflationen 3,7 % och den reala värdeförändringen uppgick således t ill –7 ,3 % (1 2,1 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 10 ( 0) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –62 (–62) miljoner k ronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktav kastningskrav för segmentet var per 31 december 2023 10,6 % (10,8 %), m ed intervallet 7 ,01 1,0 % (6,31 1,0 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 35 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 35 Marknadssegment Övriga Europa Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat m eter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 2 2 Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000 Hyresvärde, Mkr 12 12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Antal hyresavtal 2 2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 124 143 Driftnetto, Mkr 12 9 Direktavkastning per 31 december, % 9,0 6,8 Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- a vtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 12 0 2 6 Totalt 12 0 2 6 Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader Drift- netto, Mkr Direkt av- k astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm1) Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % Totalt 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. ÖVRIGA EUROPA Sagax fastighetsbestånd i övriga Europa omfattade 2 fastigheter i D anmark med 6 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. I segmentet å terfanns 0,2 % av koncernens totala marknadsvärde och 0,3 % av kon cernens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 2 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa fast s tälldes per 31 december 2023 till 124 (143) miljoner kronor. Den orea liserade värdeförändringen i segmentet uppgick till –19 (0) miljoner k ronor, motsvarande en värdeförändring om –13,6 %. Under samma p eriod var inflationen 0,7 % och den reala värdeförändringen uppgick t ill –14,2 % (8 ,0 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 0 (0) m iljoner kronor hänförlig till förvaltning och –19 (0) miljoner kronor r elaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkast ningskrav för segmentet var per 31 december 2023 7 ,9 % (7 ,9 %), med i ntervallet 7 ,38 ,8 % (7 ,38 ,8 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 36 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202336 BAKGRUND Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända Inter n ational Financial Reporting Standards (IFRS). S agax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i a llt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde. M arknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation S tandards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet s kulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och e n välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor p er datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där b åda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång. Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras k vartalsvis. MARKNADSVÄRDE Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 903 (751) fastig h eter upp gick den 31 december 2023 till 57 061 (52 682) miljoner kronor. Fastig heternas redovisade värde ökade med 4 379 (6 615) miljoner kronor u nder 2023, i enlighet med tabell nedan. Nettoinvesteringarna uppgick till 5 913 (1 855) miljoner kronor e ller 11 % (4 %) av ingående fastig h etsvärde. Valutakursförändringar u nder året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro r espektive danska kronor har förändrats med –229 (3 051) miljoner k ronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till – 1 306 (1 709) miljoner kronor. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde u ppgår till 5,0–16,1 % och direktavkastningskrav för restvärdesbedöm ning uppgår till 4,3–14,0 % baseras på analyser av jämförbara transak tioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets r isknivå och marknadsposition. D en vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och r estvärdet motsvarade 7 ,8 % (7 ,8 %) respektive 7 ,9 % (7 ,9 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % ( 6,3 %) per 31 december 2023. Orealiserad värdeförändring Under 2023 uppgick den orealiserade v ärdeförändringen till –1 306 ( 1 709) miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om –2,2 % ( 3,4 %). Under samma period var den vägda inflationen 3,4 % (9,4 %) i d e marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen u ppgick således till –5,5 % (–5,5 %). Den reala värdeförändringen har v arit positiv under perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig heter. Av den orealiserade värdeförändringen var 670 (488) miljoner k ronor hänförlig till förvaltning och –1 976 (1 221) miljoner kronor rela terat till allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna har v arit negativa under årets fyra kvartal, huvudsakligen relaterat höjda Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 57 061 miljoner kronor per 31 december 2023. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2023 uppgick båda till 6,4 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Redovisat värde 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 5 088 142 Investeringar i befintligt bestånd 902 Avyttring av fastigheter –77 –9 Avstyckning och sammanläggning av fastigheter 19 Omräkningseffekt valuta –229 Orealiserad värdeförändring –1 306 Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266 261 157 147 831 Avflyttningar/Omförhandlingar –92 –35 –13 –20 –160 Allmän marknadsvärdeförändring –508 –733 –258 –477 –1 976 Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2019-2023 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2019 2020 2021 2022 2023 Summa, Mkr 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Övriga Europa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 37 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 37 Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Segment Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 26 % CBRE Finland 31 % Jones Lang LaSalle Benelux 15 % Savills Frankrike 17 % Savills Spanien 8 % Savills Tyskland 2 % Jones Lang LaSalle Tyskland 0 % Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0 % Total andel externvärderat 99 % Internvärdering 1 % Totalt 100 % Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 59 400 Totalt 496 700 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023 Sverige –73 –364 –110 –312 –859 Finland –66 –64 –244 –255 –629 Frankrike 37 –113 144 162 230 Benelux –227 31 –1 160 –37 Spanien –3 1 133 –70 61 Tyskland 1 6 –27 –32 –52 Övriga Europa –2 –6 –9 –3 –19 Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306 direktavkastningskrav, förändrade inflationsförväntningar, högre fastig h etskostnader samt höjd stämpelskatt i Nederländerna. Finansierings villkoren och marknadsräntorna förbättrades något i slutet av året, men f astighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med en låg omsättning jämfört med tidigare år. Avkastningskraven inom Sagax marknadsseg ment har ökat under året. Fastigheter med högst marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största f astigheter uppgick per 31 december 2023 till 7 ,8 (7 ,8) miljarder k ronor. Detta motsvarade 14 % (15 %) av fastighetsbeståndets totala m arknadsvärde. Sagax tio fastigheter med högst marknadsvärde, sor terade i bokstavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa a tt Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i s yfte att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering ä r dock till sin natur förknippad med betydande osäkerhet. Externa och oberoende värderingar För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax o beroende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga f örutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av f astig h eternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfat tande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott a nseende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings f öretag s om Sagax anlitat. De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of C hartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards C ouncils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat, u tan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som a uktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med l ämplig kompetens och erfarenhet. V id årsskiftet ska externa värderingar omfatta minst 97 % av fastig heternas marknadsvärde. Nyligen förvärvade fastigheter kan undantas f rån att värderas externt under det första kvartalet och kan i stället FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 38 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202338 värderas till förvärvspris eller genom internvärdering. 99 % av fastig h eterna har per 31 december 2023 värderats av auktoriserade fastig hetsvärderare från oberoende värderings f öretag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts g enererande fastig h eter ska värderaren använda den så kallade avkast ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som fastig h eten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så k allad Discounted Cash Flow (DCF)m odell. En kalkylperiod på 5 till 1 0 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att a vspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel 1 5 år. Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att f astställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, men värderaren ska också lägga fram en DCFb eräkning av marknads värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser r edovisas i not 13. Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. F astigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den s enaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter a tt ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför S agax varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter mot svarande 5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer S agax även en värdering från annat oberoende värderingsföretag som k omplettering. Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år t ill år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, f astigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av m arknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku serar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att korrekt i ndata använts. Sagax genomför även så kallade ”blackb ox a nalyser” s om säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda vä rderingarna. Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en m arknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa v ärderingen och/eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner e uro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som e n ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en v ärderingskommitté som består av representanter från den oberoende v ärderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med s ådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skiljer sig från de externa värderingarna. D e jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2023 r esulterade i två sådana väsentliga avvikelser och innebar att Sagax r edo v isade värde understeg det samlade värdet från värderingsföre tagen med 157 miljoner kronor. Intern rapportering Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga v ärderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia t ill Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla betydande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en k ommentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns o ckså ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende v ärderingarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om d en indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, ä r korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2023 har u tförts i enlighet med Sagax riktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2014-2023 FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien 0 20 40 60 80 100 2023202220212020201920182017201620152014 % Mkr 13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 39 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 39 BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar uppgick till 73 410 (72 092) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en fram - gångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kom - bination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och ränte b ärande skulder motsvarade 50 % (46 %) respektive 41 % (45 %) av Sagax finansiering vid årets slut. De finansiella kostnaderna uppgick till 765 (520) miljoner kronor inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 L easing om 31 (28) miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 (7 ,1) gånger under 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 % (45 %) vid årets utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 (7 ,1) gånger. Sagax finan s iella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Eget kapital uppgick till 36 578 miljoner kronor vid utgången av 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 %. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 gånger. Sagax erhöll en höjd rating till Baa2 med "stable outlook" från Moody´s Investors Service under 2023. Finansiering Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20232022202120202019 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind - ningen inklusive derivat uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Ränte - b indningen minskar räntekänsligheten men kan medföra en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Den genom s nittliga kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årsskiftet vilket bedöms medföra låg refinansierings r isk med beaktande av bolagets belånings - grad. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2024-2029. Sagax har återbetalat obligationslån om 294 miljoner euro den 17 januari 2024. FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl - jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ R äntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ N ettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi - tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 36 578 (33 463) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 % (46 %). Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2023 på tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock- holm, Large Cap. Totalt fanns 26 540 334 A-aktier, 313 794 321 B-aktier och 126 261 329 D-aktier ute s tående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas förändringar av eget kapital sedan 2014 med angivande av orsaker till förändringarna. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 40 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202340 Förändring av eget kapital Mkr Utdelning Totalresultat Aktieemissioner −2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2023202220212020201920182017201620152014 Incitamentsprogram Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission Per 31 december 2023 uppgick eget kapital till 95,01 (91,20) kronor per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder De räntebärande skulderna utgjorde 41 % (45 %) av bolagets finan - siering vid årsskiftet och uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor motsvarande 30 481 (32 357) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot - svarande 28 636 (30 077) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294 Upptagna lån 7 326 Amorteringar –9 206 Valutakursförändring –72 Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 Finansieringskällor Obligationer 86 % (26 162 mkr) Banklån 9 % (2 686 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2023 31 dec 2022 Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x Säkerställda skulder/ totala tillgångar < 45 % 3 % 3 % Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, "stable outlook" Baa3, "positive outlook" Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 87 % (26 539 mkr) Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke-säkerställda obligationslån om totalt 26 162 (28 508) miljoner kronor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte - b ärande skuld bestod av skuld till banker om 2 686 (2 215) miljoner kronor samt icke-säkerställda företags c ertifikat om 1 495 (1 572) miljoner kronor. Bank l ånen utgjordes av revolverande kreditfacili - teter, tidsbundna lån och checkräkningskrediter och tillhandahölls av Nordea, SEB, S wedbank, HSBC, ING, Société Générale och Banco S antander. Nettoskulden uppgick till 20 804 (24 364) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,2 (7 ,1) gånger EBITDA för 2023, se även sidan 151. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 41 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 41 Åtaganden i låneavtal Obligationslån Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 46 % (54 %) av fastig - h eternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 162 (28 508) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2023 emitterades obligationslån om nominellt 75 mil - joner euro motsvarande 832 miljoner kronor. I not 17 redogörs för obligations lånens räntevillkor. Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations l ånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartalsrapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligations i nnehavarna rätt att begära förtida åter - betalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska under- stiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings g raden ska överstiga 1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit - r ating understigande Baa3, omfattas 45 % av obligationsvolymen emit - terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta ränte k upongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2023. Banklån Banklån motsvarade 5 % (4 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 2 686 (2 215) miljoner kronor. Banklånen inkluderar olika typer av å taganden, så kallade ”cove - nants”, som Sagax ska uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. De finansiella åtagan - den som finns i låneavtalen är kassa fl ödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. E xempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden ska överstiga en viss nivå. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Säkerheter för bankfaciliteter Som säkerhet för de räntebärande bankskulderna var pantbrev om sammanlagt 11 326 (8 888) miljoner kronor pantsatta vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel m ässigt pant i form av aktier och andelar i koncern f öretagen. B olagets bedömning är att pantsättnings a vtalen löper på marknadsmässiga villkor. Företagscertifikat Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 1 495 (1 572) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 3 % (3 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit - f aciliteter (så kallade back-up faciliteter) som vid varje tillfälle motsvarar samtliga utestående företagscertifikat. Grön finansiering Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av befintliga fastigheter som uppfyller vissa miljökrav (certifierade enligt BREEAM In-Use Very good eller Miljöbyggnad Silver) liksom till investeringar i energi b esparingar och i förnyelsebar energi. Sagax har inget lån inom det gröna ramverket per 31 december 2023. Kapitalbindning Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436 (29 820) miljoner kronor motsvarande 84 % (92 %) av de t otala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907 (2 474) miljoner kronor motsvarande 16 % (8 %) av de räntebärande skulderna, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. Låneförfall under 2024 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 412 miljoner kronor, motsvarande 11 % av de räntebärande skulderna, varav obligationer om 3 266 miljoner kronor som återbetalats den 17 januari 2024. Företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas i denna tabell med förfall 2027 till 2029 då back-up faciliteter i form av outnytt - jade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för f aller 2027 till 2029. De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings - b ehovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv månader utgör typiska kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa - flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller g enom nyupplåning för refinan - siering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte b ärande finan - siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter - s trävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola - gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind - ningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årets utgång. Räntebindning För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en r esultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknads r äntorna, och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 86 % (87 %) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte - r isken för lån med rörlig ränta använder bolaget olika typer av ränte - d erivat. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi- nellt värde om 1 632 (1 486) miljoner kronor motsvarande 7 % av ränte - b ärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Kostnaden för räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek, löptid och typ av derivat. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 42 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202342 Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 1,9 % (1,7 %) inklusive effekter av derivat i nstrument vid årets utgång. Ökningen om 0,2 procentenheter jämfört med föregående år hänförs till högre marknadsräntor och lånemarginaler. Räntederivat Sagax räntederivat uppgick till 1 632 (1 486) miljoner kronor i nomi - nellt värde, motsvarande 39 % (37 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor, den 31 december 2023. Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Motparter för derivat a vtalen var Nordea, HSBC, Danske Bank och ING. Räntederiva - ten ingås i svenska kronor eller euro. De finansiella derivatens värde - f örändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassaflöde. Övriga skulder Övriga skulder uppgick till 6 489 (6 335) miljoner kronor motsvarande 9 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud - sakligen av uppskjuten skatteskuld, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16. Rörelsekapital Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgif - terna primärt erläggs i efterskott. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2023 till –4 445 (2 750) miljoner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig till omklassificering av koncernens innehav i Nyfosa AB från börsnoterade aktier till intresseföretag samt minskning av kortfristig finansiell leasingfordran. Förutom likvida medel om 28 (76) miljoner kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter, se nedan. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023 Räntebindning inklusive derivat Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 5 675 4,3 % 19 % 3 412 11 % 2025 4 438 2,3 % 15 % 4 488 15 % 2026 3 329 1,7 % 11 % 3 606 12 % 2027 5 088 2,1 % 17 % 5 881 19 % 2028 6 014 1,0 % 20 % 6 713 22 % > 2028 5 936 1,1 % 19 % 6 380 21 % Summa/ genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % 30 481 100 % Avtalade kreditfaciliteter Outnyttjade kredit f aciliteter inklusive back-up faciliteter för företags - c ertifikat p rogram uppgick den 31 december 2023 till 11 393 miljoner kronor. Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, S wedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner kronor, varav 9 823 (7 502) miljoner kronor var tillgängliga vid års - s kiftet. Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société G énérale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 604 (550) miljoner kronor varav 460 (398) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Därutöver har Sagax avtalat om 1 110 miljoner kronor i tidsbundna lån som inte hade betalats ut per balansdagen. Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad commitment fee) uppgick till 41 (30) miljoner kronor under 2023. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit - faciliteterna. SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2023 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse k apital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2023 delvis åter i nvesterats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 653 (577) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresseföretag, v ilket inkluderats i kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den löpande verksamheten med 80 (212) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa fl ödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 1 135 (2 666) miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt 4 166 miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Samman t aget har likvida medel förändrats med –48 (–8) miljoner kronor under 2023, se kassa fl ödesanalys på sidan 78. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 43 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 43 Räntederivat 31 december 2023 Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr 1) Genomsnittlig ränta2) 2024 239 5 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – 2027 927 –21 3,0 % 2028 466 –4 2,6 % >2028 – – – Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 % 1) S agax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner kronor för dessa. 2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 31 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 31 dec 2019 % Övriga skulderEget kapital 17 437 19 257 3 460 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 335 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 6 489 30 343 36 578 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade aktier –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 44 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202344 KREDITRATING Sagax erhöll höjd kreditrating från Moody´ s Investors Service till Baa2 med ”stable outlook”. Tidigare rating var Baa3 med "positive outlook". Den höjda ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär förbättrad tillgång till den svenska och den övriga europeiska kapital - marknaden och därmed lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings - kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. VALUTAEXPONERING Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto t illgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 067 miljoner euro, se vidstående tabell. Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 3 861 mil- joner euro och övriga tillgångar till 134 miljoner euro vid årets utgång. Räntebärande skulder uppgick till 2 580 miljoner euro. Övriga skulder uppgick till 348 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i euro till 1 067 miljoner motsvarande 32 % av eget kapital. Under 2023 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 188 miljoner kro- nor i fastigheter i Nederländerna, Belgien, Frankrike, Spanien, Finland och Tyskland. Investeringarna finansierades huvudsakligen med medel från årets nyemissioner. Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 Mkr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 Mkr vid årets början Likvida medel Likvida medel 76 Mkr vid årets början Likvida medel 28 Mkr vid årets slut Tillkommer 9 899 Mkr i form av outnyttjade lånelöften Bank- och obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 7 326 Mkr 3 485 Mkr 4 166 Mkr 3 126 Mkr 86 Mkr Amorterade lån 9 206 Mkr Investeringar 7 168 Mkr Utdelning 1 111 Mkr Övrigt 751 Mkr Disponibel likviditet 9 927 Mkr1) 1) K reditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 31 dec 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393 Övriga tillgångar 134 318 Summa tillgångar 3 995 3 711 Räntebärande skulder 2 580 2 703 Övriga skulder 348 326 Summa skulder 2 928 3 028 Nettoexponering 1 067 683 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 45 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 45 Joint venture och intresseföretag Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 579 miljoner kronor och har genererat ackumulerade utdelningar om 3 249 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor. Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mdkr Äldreboende 242 1 814 1 078 000 8,8 99 31,4 Utbildning 154 1 648 823 000 11, 4 98 29,9 Vård 65 765 326 000 7, 7 96 12,0 Rättsväsende 27 590 230 000 8,6 97 9,3 Totalt 488 4 818 2 458 000 9,5 98 82,6 Kapitalstruktur 31 december 2023 Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Eget kapital 32 % Räntebärande skuld nyttjanderätter 4 % Icke-säkerställda lån 57 % BAKGRUND I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax aktieägarna där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna uppgick till 7 579 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 249 (2 375) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor inklu - sive option om 931 (1 172) miljoner kronor redovisad som finansiellt instrument. 92 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport P roperty Investment AB och NP3 Fastigheter AB. Årets för - ändring av det redovisade värdet avser i huvudsak omklassificering av innehavet i Nyfosa AB till intresseföretag. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner kronor till kassaflödet, varav 39 miljoner kronor avser utbetald utdel - ning från Nyfosa AB innan företaget omklassificerades till intresse - företag. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 220 (536) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –302 (315) miljoner kronor JOINT VENTURE Hemsö Intressenter AB (Hemsö) Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig h ets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Hemsö bidrog med 297 (295) miljoner kronor till förvaltningsresul - tatet under 2023 efter att resultatet i Hemsö I ntressenter AB belastats med kostnader för räntor. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verk- samheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastigheter med ett sammanlagt fastig h etsvärde om 83 miljarder kronor den 31 december 2023. 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom - snittlig åter s tående hyresduration om 9,5 (9,6) år bidrar, i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett s tabilt driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt - a vkastningen uppgick till 4,7 % (4,1 %) under 2023. Under 2023 har 8 fastigheter förvärvats för 351 miljoner kronor och 2 fastig h eter avyttrats för 93 miljoner kronor. 2 825 miljoner kronor har investerats i befintligt fastig h etsbestånd, varav 1 933 miljoner kronor i nyproduktion och 892 miljoner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 50 823 (49 5 67) miljo- ner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 203 (38 813) miljoner kronor. Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie ä garavtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam - h etsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två del ä garna. Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings och rating A- från Standard & Poor’s. För mer information se bolagets hemsida, www.hemso.se. Hemsö Fastighets AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –219 352 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 297 295 Hyresintäkter, Mkr 4 818 4 073 Förvaltningsresultat, Mkr 2 345 2 309 Årets resultat, Mkr –2 721 2 563 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr1) 4 546 4 928 Antal fastigheter 488 480 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 82 624 84 879 Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000 Hyresduration, år 9,5 9,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, Mkr 50 823 49 567 Kapitalbindning, år 5,5 6,3 Räntebindning, år 5,0 5,6 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –187 247 1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 46 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202346 Söderport Property Investment AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 24 532 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 224 234 Hyresintäkter, Mkr 1 025 907 Förvaltningsresultat, Mkr 449 492 Årets resultat, Mkr 48 1 149 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 728 2 991 Antal fastigheter 86 84 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 418 14 197 Uthyrningsbar area, kvm 773 000 769 000 Hyresduration, år 4,0 4,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 Räntebärande skulder, Mkr 7 354 6 936 Kapitalbindning, år 3,9 2,4 Räntebindning, år 2,7 1,7 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –72 153 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastig - heter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför a llt byggvaru h andel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat m eter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaru - handel och 8 % av kontors l okaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighets f örvaltning. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –30 65 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 31 32 Hyresintäkter, Mkr 96 93 Förvaltningsresultat, Mkr 62 65 Årets resultat, Mkr –59 130 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 283 320 Antal fastigheter 39 39 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 475 1 610 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 Hyresduration, år 6,5 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, Mkr 847 869 Kapitalbindning, år 4,0 2,0 Räntebindning, år 2,8 1,0 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – – Kapitalstruktur 31 december 2023 Reserv för finansiella derivat 0 % Uppskjuten skatteskuld 11 % Eget kapital 36 % Övriga icke räntebärande skulder 5 % Säkerställda lån 48 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyres- värde, Mkr Uthyrnings - bar area, kvm Hyres - duration, år Ekonomisk uthyrnings- grad, % Fastig- he ternas marknads- värde, Mkr Stockholm 73 861 506 000 4,0 96 10 876 Övriga Sverige 13 302 267 000 4,0 99 3 542 Totalt 86 1 164 773 000 4,0 96 14 418 Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie - ä garavtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktie ä garavtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig - h eter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Söderport bidrog med 224 (234) miljoner kronor till Sagax för - v altnings r esultat under 2023. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 14 418 miljoner kronor. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 (1 068) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2023. Söder - ports ekonomiska vakansvärde uppgick till 43 (47) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 96 % (96 %). Av vakans - v ärdet utgjorde 17 (19) miljoner kronor tidsbegränsade hyresrabatter. 89 % (95 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2023 har 75 (113) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyrningsbar area om 28 000 (50 000) kvadratmeter. Hyres g äster har under året sagt upp 57 (71) hyresavtal för avflyttning om totalt 32 000 (30 000) kvadrat m eter. Nettouthyrning uppgick följaktligen till –4 000 (20 000) kvadrat m eter. Under 2023 har överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal mot s varande totalt 36 000 (40 000) kvadratmeter. Under året har en fastighet förvärvats för 67 miljoner kronor med en uthyrningsbar area om 3 300 kvadratmeter och 233 miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt a vkastningen uppgick till 5,8 % (5,1 %) under 2023. Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 354 (6 936) miljoner kronor med en genomsnittlig vägd kapital b indning om 3,9 (2,4) år. Den genomsnittliga vägda räntebindningen uppgick till 2,7 (1,7) år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 47 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 47 INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkstäl - lande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedömdes få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapital - a ndelsmetoden. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 265 (3 278) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 789 (–) miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 497 fastigheter med ett fastighetsvärde om 39,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 897 miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknads - värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 041 (2 553) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 104 (2 133) miljoner kronor per 31 december 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets - beståndet omfattade 507 fastigheter med ett fastighetsvärde om 20,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 065 miljoner kronor per 31 december 2023. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark - nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 820 (672) miljoner kronor och det redovisade värdet till 708 (645) miljoner kronor per 31 december 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer - siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 130 fastigheter med ett fastighetsvärde om 7 ,3 miljarder kro- nor och ett hyresvärde om 636 miljoner kronor per 31 december 2023. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor - mation se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2 Mkr 2022 2023 Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2023 Mkr Redovisat värde Börsvärde Kv 2 Kv 3 Kv 4 Sagax intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel av kapitalet, % 23 21 16 16 22 21 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –104 – –26 272 9 65 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 180 – 154 167 51 38 Hyresintäkter, Mkr 3 242 2 853 1 797 1 551 588 454 Förvaltningsresultat, Mkr 1 239 1 533 745 785 233 182 Årets resultat, Mkr –639 1 694 – 61 1 244 33 311 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 789 3 278 2 104 2 133 708 645 Antal fastigheter 497 504 507 488 130 125 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 39 278 40 446 20 276 19 805 7 324 7 111 Uthyrningsbar area, kvm 2 930 000 3 012 000 1 998 000 1 950 000 805 000 786 000 Hyresduration, år 3,6 3,7 3,9 4,0 5,3 5,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 93 94 95 97 Räntebärande skulder, Mkr 23 340 24 033 11 943 12 235 3 984 4 103 Kapitalbindning, år 2,9 3,2 2,2 2,3 1,8 2,9 Räntebindning, år 1,5 1,0 2,1 1,9 3,1 1,9 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 77 372 43 131 35 137 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 48 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202348 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders - b asis per 1 januari 2024. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd - ringar. Sagax redovisar a ktuell intjäningsförmåga i samband med del - årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets - kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne - havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte b ärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte b ärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom- snittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnaden avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,10 (11,13) kronor. Resultatandelar från joint venture och intresse f öretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultatande - lens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2023 I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings - f örmåga under åren 2018-2023. Förändringarna mellan årsskiften redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig h etsförvärv, fastighetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år pre - senteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastig - hetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett. Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 155 miljoner kronor samtidigt som vakanserna minskade med 1 miljon kronor och fastig h etskostnaderna ökade med 41 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot i befintligt bestånd med 115 miljoner kronor. Eurokursens utveck- ling har medfört att drift n ettot minskade med 8 miljoner kronor. Fastighetsförvärv under 2023 har medfört att hyresvärdet ökat med 406 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 30 miljoner kronor och att vakans v ärdet ökade med 16 miljoner kronor. Totalt ökade drift- n ettot med 360 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året. Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 8 miljoner kronor och vakanserna med 4 miljoner kronor samtidigt som fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor. Totalt minskade driftnettot med 1 miljon kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Finansnettot har förändrats med –40 % till –555 miljoner kronor. Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasing - fordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien till hyresgästen ingick med 132 miljoner kronor i beräkningen av finans - nettot för 2022. Resultat efter schablonskatt som till f aller A- och B- a ktieägarna har ökat med 18 % (19 %) till 3 122 (2 650) miljoner kronor, motsvarande 9,22 (8,32) kronor per A- och B-aktie. Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2018. Aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023 Hyresvärde 4 738 4 195 Vakans –182 –171 Hyresintäkter 4 557 4 024 Fastighetskostnader –771 –704 Driftnetto 3 785 3 319 Central administration –182 –174 Joint venture och intresseföretag 1 096 818 Finansnetto –555 –398 Leasingkostnader –31 –28 Förvaltningsresultat 4 114 3 538 Skatt –741 –637 Resultat efter skatt 3 374 2 902 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 49 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 49 Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2018–2023 2018 2019 2020 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2019 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2020 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2021 Hyresvärde 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 Vakans –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 Hyresintäkter 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 Fastighetskostnader –34 –14 –40 6 –3951) –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495 Driftnetto 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370 Central administration –132 –122 –132 Joint venture och intresse företag 372 539 638 Finansnetto –387 –352 –372 Leasingkostnader1) –20 –22 –26 Förvaltnings resultat 1 816 2 198 2 479 Skatt –400 –414 –471 Resultat efter skatt 1 416 1 764 2 008 varav tillkommer – ä gare av preferensaktier 34 34 34 – ägare av D-aktier 204 216 252 – ä gare av A- och B-aktier 1 178 1 515 1 723 Investeringar och avyttringar –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 5852) 1 4562) 2021 2022 2023 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2022 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 3) 1 jan 2023 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2024 Hyresvärde 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738 Vakans 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182 Hyresintäkter 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557 Fastighets kostnader –38 –6 –40 16 –563 –89 –34 –35 17 –704 –41 1 –30 2 –771 Driftnetto 111 32 317 –69 2 761 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785 Central administration –147 –174 –182 Joint venture och intresseföretag 780 818 1 096 Finansnetto –354 –398 –555 Leasingkostnader –28 –28 –31 Förvaltnings resultat 3 012 3 538 4 114 Skatt –542 –637 –741 Resultat efter skatt 2 470 2 902 3 374 varav tillkommer – ägare av preferensaktier – – – – ä gare av D-aktier 252 253 253 – ä gare av A- och B-aktier 2 218 2 650 3 122 Investeringar och avyttringar –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77 1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019. 2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 50 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202350 Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt, begränsa effekterna av riskerna på verksamheten. Risker och riskhantering MARKNADSRISKER Fastigheternas marknadsvärde Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redo - visningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads - v ärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge, för - ändring i utbud eller efterfrågan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försäm - rad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknadsvärden indirekt påverkas av förändrade lagkrav. Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm - ningar. Hantering För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auk - toriserade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderingsföretag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. För att kvalitetssäkra de externa vär - deringarna utför Sagax därutöver interna värderingar avseende 5-10 % av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på : ■ Analys av marknadsantaganden. ■ Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets - förvaltare och transaktionsteam. ■ Verifiering av indata. ■ Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering - arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden t illämpas i båda värderingsmodellerna. I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid för - ändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres - i ntäkter, fastighetskostnader och uthyrningsgrad. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk - ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför - hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garan - tier avseende ägande, hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en fram - tida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids - b egränsade. Hantering Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organi - sationen internt eller anlitas externt vid behov. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av netto s kuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne- bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta - ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer information se sidorna 40-41. Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk - samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam - h eten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. Refinansieringsrisk Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för - ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 51 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 51 Hantering I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig - hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad. Ränterisk Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte - m arknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riks b ankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Hantering För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte l äge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - r isken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte t ak. Den 31 december 2023 uppgick andelen fasträntelån till 86 % av Sagax räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax ränte k ostnader på kort och medellång sikt. Se även känslighetsanalysen på sidan 53. Valutarisk Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta - kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Hantering Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak - ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon - cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 11 838 (7 598) miljoner kronor den 31 december 2023. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (23 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redo v isas valutakurseffekter för utlandsverk - samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även käns - lighetsanalysen på sidan 53. Likviditetsrisk Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal - ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Hantering Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där förfallodatum för koncernens lån presenteras. Sagax rörelse k apital uppgick till –4 445 (2 750) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (9 427) mil - joner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax utestående företagscertifikat. OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo - grafisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. Hantering För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförlus - ter strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att priori - tera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres - avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio - ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning. Drifts- och underhållskostnader De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyres - gäster. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 52 =====