Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

AB Sagax är ett fastighetsbolag  
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter  
främst inom segmentet lager och lätt industri
ÅRSREDOVISNING 
2023

===== SIDA 2 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
Året i korthet  3
S
agax i korthet
 4
V
D har ordet
 6
 
F
örvaltningsberättelse
Affärsidé, mål och strategier  8
S
agax utveckling  1
0
Marknadsöversikt  
1 1
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag  1
6
Marknadssegment Sverige  2
4
Marknadssegment Finland  2
6
Marknadssegment Frankrike  2
8
Marknadssegment Benelux
 3
0
Marknadssegment Spanien  3
2
Marknadssegment Tyskland
 34
M
arknadssegment Övriga Europa
 3
5
Fastighetsbeståndets marknadsvärde  3
6
Finansiering  
39
Joint venture och intresseföretag  4
5
Aktuell intjäningsförmåga  4
8
Risker och riskhantering  5
0
Aktien och ägarna
 5
4
Organisation och medarbetare
 5
8
Flerårsöversikt  
60
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport  64
Styrelse  
70
Företagsledning  7
2
Revisor 
72
Finansiella rapporter  73 
R
apport över koncernens totalresultat
 7
4
Kommentarer till koncernens totalresultat  7
5
Rapport över koncernens finansiella ställning
 7
6
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde
 7
7
Rapport över kassaflöde, koncernen
 7
8
Förändringar av eget kapital, koncernen  7
9
Moderbolaget  
80
Moderbolagets resultaträkning  8
0
Moderbolagets balansräkning  8
1
Rapport över kassaflöde, moderbolaget
 8
2
Förändringar av eget kapital, moderbolaget  8
3
Redovisningsprinciper och noter  84
F
örslag till vinstdisposition (not 34)
 1
17
Revisionsberättelse  1
20
Fastighetsförteckning  
124
Definitioner  
149
Alternativa nyckeltal  1
50
Kalendarium  
152
Hållbarhetsrapport 2023  1
53
Innehåll
Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs  
av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och  
de finansiella rapporterna på sidorna 8-119.
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 153-178.

===== SIDA 3 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 3
INTÄKTERNA ÖKADE MED 16 %
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor. 
Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv,  
valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror.
FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 16 %
Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner kronor 
varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. 
Förvaltnings
 r
esultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 
15
 
% till 11,16 (9,70) kronor.
OMVÄRDERING AV FASTIGHETER
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –2 517 (2 233) 
 
 
m
iljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 
57
 
061 (52
 
682) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt -
a
vkastning om 6,4 % (5,8 %).
OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Omvärdering av finansiella instrument uppgick till –1 235 (–2 025) 
miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 
–338 (419) miljoner kronor och övriga finansiella instrument till –61 
(43) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har 
omvärderats med –226 (123) miljoner kronor. Omvärdering av börs
-
n
oterade aktier medförde en värdeförändring om –609 (–2 611) miljoner 
kronor.
 
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor, mot- 
svarande –0,82 (7 ,75) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
NETTOINVESTERINGAR
Under året nettoinvesterade Sagax 5 913 (1 855) miljoner kronor i fastig -
h
eter, varav 5 011 (3 143) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 902 
(715) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. 
KASSAFLÖDET ÖKADE MED 16 %
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- 
kapital ökade med 16 % till 3 485 (3 015) miljoner kronor motsvarande 
9,94 (8,68) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
FÖRESLAGEN UTDELNING
Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,10 (2,70) 
kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per
D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings
-
f
örslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie 
efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 kronor.
Året i korthet
Nyckeltal i urval
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9
Belåningsgrad vid årets utgång, % 41 45 42 43 44
Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625
Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 4 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20234
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) 
fastig  h
eter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) 
kvadrat  m
eter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, 
Neder l
änderna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark.
De två största segmenten Sverige och Finland motsvarade totalt 
58 % (62 %) av marknadsvärdet och 60 % (65 %) av hyresvärdet. Det 
sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4
 
738 
(4
 
195) miljoner kronor respektive 4 557 (4 024) miljoner kronor vid 
årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96
 
% 
(96 %).
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 462 
(2
 
245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. 2 455 (2 237) 
hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens 
kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal 
motsvarade 90 % (88 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 1 (1) 
hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens 
hyresintäkter.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 16 % (14 %) av 
hyresintäkterna kommer från företag inom tillverkningsindustrin. 14
 
% 
(13 %) kommer från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både 
försäljning, service och tillverkning och 10 % (11 %) av hyresintäkterna 
kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet. 
FINANSIERING
De räntebärande skulderna uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor 
med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (1,7 %) vid årets slut. Belånings-
graden uppgick till 41 % (45 %) och räntetäckningsgraden till 5,7 (7 ,1)
gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte- 
och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,2) respektive 3,1 (3,7) år.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 765 (520) miljoner kronor mot-
svarande 45 % (37 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive 
värde
 f
örändringar och skatt.
JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax sedan 2010 även i 
in
 d
irekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföre-
tag. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171  
(11 022) miljoner kronor varav 92 % bestod av Hemsö Fastighets AB, 
Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter 
AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) 
miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner 
kronor till kassaflödet.
AKTIERNA
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie -
s
lagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid 
årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 
97
 
299 (78
 
649) miljoner kronor per 31 december 2023. Förvaltnings-
resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16 (9,70) 
kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång 
motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger.
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 
(91,20) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick 
till 110,90 (106,61) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 
277 ,40 (236,50) kronor, motsvarande 292 % (259 %) av eget kapital per 
A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärde per A- och B-aktie.
Sagax i korthet
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 32 % (18 175 mkr)
Sverige 26 % (14 649 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 8 % (4 543 mkr)
Frankrike 17 % (9 815 mkr)
Benelux 15 % (8 461 mkr)
Tyskland 2 % (1 295mkr)
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2023 värderades till 57 ,1 miljarder kronor  
fördelat på 903 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
SAGAX I KORTHET

===== SIDA 5 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 5
SVERIGE FINLAND
SPANIEN
FRANKRIKE
TYSKLAND
BENELUX
SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG
Sverige Andel
Marknadsvärde, mkr 14 649 26 %
Uthyrningsbar area, kvm 918 000 21 %
Antal fastigheter 125
Finland Andel
Marknadsvärde, mkr 18 175 32 %
Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 34 %
Antal fastigheter 243
Frankrike Andel
Marknadsvärde, mkr 9 815 17 %
Uthyrningsbar area, kvm 743 000 17 %
Antal fastigheter 264
Benelux Andel
Marknadsvärde, mkr 8 461 15 %
Uthyrningsbar area, kvm 661 000 15 %
Antal fastigheter 147
Spanien Andel
Marknadsvärde, mkr 4 543 8 %
Uthyrningsbar area, kvm 451 000 10 %
Antal fastigheter 113
Tyskland Andel
Marknadsvärde, mkr 1 295 2 %
Uthyrningsbar area, kvm 94 000 2 %
Antal fastigheter 9
SAGAX I KORTHET

===== SIDA 6 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20236
Till Sagax aktieägare
SAGAX
Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och 
förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan 
många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden 
– fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats 
av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direkt-
ägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och 
intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet 
att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie
-
ä
gare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat 
god lönsamhet och positivt kassaflöde. Vi har aldrig haft några finan-
siella problem eller större hyresförluster. Både styrelse och personal är 
aktieägare i Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa 
en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att 
bolagets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats.
MÅL & UTFALL
Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget 
kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för 
det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 
15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 
17 % per år under de senaste fem åren och förvaltningsresultatet per 
A- och B-aktie ökade med 15 % under 2023. Båda målen har således upp -
fyllts. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär: 
Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2023: 41 %), 
räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2023: 5,7 ggr) samt netto
-
s
kulden i förhållande till EBITDA får högst uppgå till 8 gånger (2023: 
5,2
 
ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2023.
VERKSAMHETEN
Under 2023 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 17 %. 
I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 6,6 % samtidigt som 
inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsport-
följens sammansättning) uppgick till 3,4 %. Överskottsgraden stärktes 
något och uppgick till 83 %. Uthyrningsgraderna var höga, 95 till 99 %, i 
samtliga bolagets marknadssegment. De centrala administrationskost-
naderna steg med 5 % men sjönk från 4,7 % till 4,2 % som andel av hyres-
intäkterna. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag 
steg med 22 % men justerat för omklassificeringen av innehavet i Nyfosa 
från börsnoterade aktier till intresseföretag var resultatnivån i princip 
oförändrad. Förvaltningsresultatet uppgick till 3 881 miljoner kronor för 
2023, vilket är det högsta resultatet som Sagax har rapporterat. Progno-
sen för förvaltningsresultatet 2024 indikerar en fortsatt positiv utveck-
ling och uppgår till 4 200 miljoner kronor med nuvarande verksamhet. 
Den föreslagna utdelningen om 3,10 kr per A- och B-aktie är 15
 
% högre 
än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
OPERATIONELL RISK
Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklats positivt under 
2023. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat med 59
 
% 
från 1 545 till 2 462 stycken. Vid utgången av 2023 var 90 % av kontrak-
terad årshyra hänförligt till 2 455 hyresavtal där hyresvärdet för varje 
enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Endast 1 hyres
 a
vtal 
(som har 14 års återstående löptid) hade ett hyresvärde över  s
tigande 
2 % av Sagax kontrakterade årshyra. Därutöver är hyresintäkterna 
fördelade på åtta länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, 
Belgien, 
 S
panien, Tyskland och Danmark. Intäktsdiversifieringen har 
således ökat väsentligt på fem år och enskilda hyresavtal får en allt 
mindre påverkan på Sagax verksamhet. Aktieägarna kan förvänta sig att 
den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångs-
rik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad 
intäktsdiversifiering. 
FINANSIELL STÄLLNING 
Under 2023 genomförde bolaget två riktade nyemissioner om samman-
lagt 20 miljoner B-aktier. Emissionerna genomfördes till en genomsnitt-
lig kurs om 209 kronor per aktie, en premie om 88 % mot substansvärdet 
per aktie per årsskiftet. Sagax tillfördes härigenom 4 134 miljoner kro-
nor efter emissionskostnader. Bolagets räntebärande nettoskuld mins-
kade därmed, trots nettoinvesteringar om 4 749 miljoner kronor under 
året, från 24 364 till 20 804 miljoner kronor samtidigt som förvaltnings-
resultatet per A- och B-aktie steg med 15 %. 
Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 
3
 
485 miljoner kronor under 2023. Den räntebärande nettoskulden 
relativt EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk 
enligt min bedömning, sjönk från 7 ,1 till 5,2 gånger. Per 31 december 
2023 hade Sagax 9 898 miljoner kronor i outnyttjade kreditfaciliteter 
(efter avdrag för 1 495 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up 
faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som 
förfaller till betalning under 2024 och 2025 till 7 900 miljoner kronor 
(varav Sagax återbetalade 3 267 miljoner kronor den 17 januari 2024). 
Låneförfallen de närmaste åren täcks således av befintliga kreditfacili-
teter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. 
Bolaget har således goda förutsättningar att både försvara sin kredit
-
p
rofil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten.
Mot bakgrund av ovanstående höjde Moody’s Investors Service, det 
ratinginstitut som följer Sagax, bolagets rating till "Baa2, stable outlook" 
från den tidigare nivån "Baa3, positive outlook” i augusti 2023.
VÄRDEUTVECKLING
Sagax rapporterade en negativ värdeutveckling för fastighetsportföljen om 
–1 306 miljoner kronor för 2023. Sagax har därmed rapporterat en negativ 
värdeutveckling för sin fastighetsportfölj under fem konsekutiva kvartal 
om sammanlagt –2 127 miljoner kronor motsvarande –4 % av genom-
snittligt fastighetsvärde under perioden. Direktavkastningen har under 
dessa fem kvartal stigit med 14 % från 5,8 % per oktober 2022 till 6,6 % 
per januari 2024 som en konsekvens av stigande driftnetto (täljaren) samt 
lägre bedömt marknadsvärde på fastigheterna (nämnaren). Aktieägarna 
kan således notera att täljaren, driftnettoförändringen, haft betydligt 
större effekt på direktavkastningen än värdeförändringen, en omständig -
het som ibland förbises vid ett för närsynt intresse för nominella värdeför-
ändringar. Mer om fastighetsvärdering och dess begränsningar nedan.
Värdeutvecklingen på Sagax finansiella instrument uppgick till –932 
miljoner kronor under 2023 varav –525 miljoner kronor var hänförligt 
till aktieinnehavet i Nyfosa fram till april då innehavet omklassificerades 
från börsnoterade aktier till intresseföretag. Marknadsvärdet återhäm-
tade sig i slutet av året (vilket inte reflekterades i resultaträkningen till 
följd av omklassificeringen) och marknadsvärdet på bolagets samtliga 
börsnoterade intresseföretag, Nyfosa, NP3 och Emilshus, översteg det 
redovisade värdet om 5 601 miljoner kronor med 2 525 miljoner kronor 
motsvarande 45 % på balansdagen.
VD HAR ORDET

===== SIDA 7 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 7
CETERIS PARIBUS
Sagax bildades i juli 2004 och jag har haft förmånen att avrapportera 
bolagets verksamhet till aktieägarna sedan dess. Mycket har hänt under 
dessa år. Det är dock påfallande hur lite som trots allt har förändrats. 
I
 
kommentaren till 2004 års verksamhet skrev jag:
”Sagax står väl positionerat inför 2005. Bolaget har en stabil hyres-
avtalsstruktur samt en lång kapital- och räntebindning. Bolaget saknar 
dock inte utmaningar. Som påtalats för aktieägarna ett antal gånger tidi-
gare är bolagets storlek en svaghet. Intjäningen kan komma att variera 
i takt med att enskilda hyresgäster tillträder eller avflyttar lokaler i 
bolagets bestånd och bolaget kan tidvis få svårt att absorbera kostnader 
för enskilda hyresgästanpassningar utan att resultat och kassa
 fl
öde 
påverkas i väsentlig omfattning. Även om detta förhållande skapar såväl 
potential som risk gynnar det inte bolaget eller dess aktieägare i ett lång-
siktigt perspektiv. Vi har därför aktivt arbetat med att inom ramen för 
bolagets finansiella resurser expandera fastighetsportföljen inom Sagax 
marknadssegment, lager- och industrifastigheter. Expansion är något 
som även fortsättningsvis kommer att vara en av Sagax prioriterade 
aktiviteter. Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera 
Sagax är svårt att förutse. […] Med expansionen kommer även organi-
sationsfrågor att bli centrala för bolaget och ytterligare rekryteringar 
kommer att göras. Sagax kommer under 2005 att bibehålla sin konser
-
v
ativa hållning ifråga om kapital- och räntebindning.” 1)
2024, tjugo år senare, är samma teman fortsatt i fokus för Sagax: (i) 
Expansion av fastighetsportföljen i syfte att öka diversifieringen och där-
med fortsätta reducera de operativa riskerna, (ii) utveckling av organi-
sationen och (iii) en fortsatt konservativ hållning ifråga om kapital- och 
räntebindning.
Att bolaget agerar konsekvent och långsiktigt leder till kostnads
-
e
ffektivitet och uppbyggnad av hög kompetens i organisationen. Bolagets 
centrala administrationskostnader relativt hyresintäkterna kan hållas 
låga (4,2 % under 2023) och kan sjunka i takt med att vi realiserar skal-
fördelar. Organisationens kompetens leder till både hög överskottsgrad 
(83 % under 2023) och uthyrningsgrad (96 % per balansdagen).
LÅNGSIKTIG TILLVÄXT
Jag förväntar mig att bolaget kommer att ha samma fokus om 10 år och 
att verksamheten då är mer omfattande, det vill säga har ännu lägre 
operationell risk. Att bolaget har haft ett oförändrat fokus har inneburit 
effektiva interna processer som gör det enklare att driva och övervaka 
verksamheten. Enkelhet och effektivitet är goda förutsättningar för att 
Sagax ska kunna fortsätta att växa under lång tid framöver utan att den 
interna koordineringen av verksamheten (byråkrati) blir ett hinder för 
affärsutveckling och förvaltning.
Aktieägarna kan notera att Sagax består av en mängd relativt små 
verksamheter. Exempelvis omfattar bolagets verksamheter i Benelux 
och i Frankrike ”endast” 8,5 respektive 9,8 miljarder kronor i fastighets-
värde. Sagax dotterbolag är relativt decentraliserade och har således 
förutsättningar att bli flera gånger större och ändå fortsätta att vara 
dynamiska och entreprenöriella verksamheter.
Följaktligen har Sagax goda förutsättningar att under lång tid fram
-
ö
ver fortsätta expandera på ett riskkontrollerat och lönsamt sätt. Reser-
vationen är dock densamma nu som i årsredovisningen för 2004: ”Hur 
framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt 
att förutse.” Intet nytt under solen med andra ord.
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
Stor uppmärksamhet har ägnats åt fastighetsvärderingar under 2023. 
Det har varit lätt att få intrycket genom media och i aktieanalyser att 
fastighetsvärderingar (som krävs för att fastighetsbolagen ska kunna 
upprätta redovisningen enligt IFRS) är objektivt fastställda marknads-
värden där ägaren när som helst kan trycka på säljknappen och få mot-
värdet i likvida medel, i princip på samma sätt som med ett innehav av 
statsskuldväxlar. 
Detta är tyvärr ett betydande missförstånd och jag vill därför 
uppmärksamma aktieägarna på att fastigheters marknadsvärde inte 
fastställs i förhållande till en likvid marknad  bestående av identiska 
tillgångar (IFRS 13 nivå 1), såsom exempelvis valuta, eller i förhållande 
till en modell som bygger på observerbara data  (IFRS 13 nivå 2), såsom 
exempelvis räntederivat som värderas utifrån observerbara marknads-
räntor.
Fastighetsvärdering är en så kallad nivå 3-värdering enligt IFRS 13, 
den lägsta nivån i värderingshierarkin, som bygger på icke-observerbara 
data och subjektiva antaganden  där varje parameter får betydande 
konsekvenser  för kalkylresultatet, det vill säga det så kallade marknads-
värdet. 
Den icke-observerbara datan härleds ofta ur genomförda transak-
tioner, det vill säga transaktioner som omfattar andra  fastigheter än de 
som värderas och som omsatts vid andra  tidpunkter än värderingstid-
punkten. Dessa transaktioner är, förutom att de är marginalprissatta, 
dessutom unika , inte bara vad det gäller fastigheten, utan även vad det 
gäller partsställningen . Detsamma gäller intäktssidan. Antagandena är 
som regel härledda ur vad (unika) hyresgäster varit villiga att betala för 
(unika) lokaler i andra  fastigheter än värderingsobjektet och vid andra  
tidpunkter än värderingstidpunkten. Detta är extrem specificitet som 
extrapoleras över tid för att appliceras på andra unika tillgångar. Som om 
det inte räckte, krävs, för att fastställa det så kallade marknadsvärdet, 
även uppskattningar av effekterna av osäkra framtida händelser . Att 
transaktioner genomförs ”till bedömt marknadsvärde” är tyvärr inte 
heller till någon större hjälp till följd av det uppenbara fördelningsfelet 
(de fastigheter för vilka det bedömda marknadsvärdet råkar överens-
stämma, eller understiga, erhållna bud är sannolikt överrepresenterade 
i
 t
ransaktionsstatistiken (Eng. ”selection bias”) ).
Utan att utveckla svagheterna i fastighetsvärderingar ytterligare kan 
konstateras att osäkerheten i fastighetsvärderingar är, för att uttrycka sig 
försiktigt, betydande, trots stora ansträngningar från värderingskåren, 
bolagen och de bästa intentionerna. Det rör sig inte om att spå i teblad, 
men inte heller om några exakta värden. 
Inget av ovanstående är nyheter utan framhålls regelmässigt och 
explicit på flera ställen i fastighetsbolagens årsredovisningar (exempel
-
v
is 3 gånger i föreliggande dokument) och ofta inte bara av bolagen, 
utan även av bolagens revisorer och av fastighetsvärderingskåren. Mitt 
intryck är tyvärr att budskapet ändå, bitvis, inte nått fram.
Den data som härleds ur fastighetsvärderingsmodellerna bör således 
tolkas av aktieägarna med försiktighet och med ovanstående i åtanke. 
Jag skulle rekommendera att använda fastighetsvärdena på samma sätt 
som ett bra estimat, snarare än som ett absolut värde.
TACK
Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är 
resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna 
kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett 
varmt tack till alla Sagax medarbetare. 
Tack för ert förtroende.
Stockholm i april 2024
David Mindus
Verkställande direktör
1)  F ör den arkeologiskt intresserade aktieägaren återfinns hela kommentaren  
till verksamhetsåret 2004 på bolagets hemsida.
VD HAR ORDET

===== SIDA 8 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20238
Affärsidé, mål och strategier
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets-
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■   Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än 
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 %  
per år.
I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig 
till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett  
diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. 
Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.
Finansiella mål
Utfall 2023
Femårigt 
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem-
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 %
Förvaltnings r
esultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % på årsbasis 15 % 22 %
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
20232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte 
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektut-
vecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen 
efter att uthyrning skett. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och 
finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka 
kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola-
gets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och  
möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande 
kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs-
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den 
löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. 
Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat 
från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den 
löpande verksamheten.
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 9 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 9
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att 
säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan-
sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska 
 k
ronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när 
det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam
-
a
ktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit
-
v
ärdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal
-
a
npassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings-
tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken 
för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda 
förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra-
tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd 
av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem-
pel värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till 
att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs 
bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv.
Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har 
således inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge 
vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax upp-
fattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: 
Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och 
att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker 
begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för 
att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.
Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat
-
p
åverkan genom minskad energianvändning i fastighets  b
eståndet, 
miljö c
ertifieringar och investeringar i solceller. 
Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en 
vissel  b
låsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp-
förandekod för leverantörer.
Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. 
Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av 
FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka 
genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxidut-
släppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. 
Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet 
och rapporterar i enlighet med ramverket Task force on Climate-related 
Financial Disclosures (TCFD).
I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag-
stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild 
rapport som återfinns på sidorna 153-178.
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
2023202220212020201920182017201620152014 10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 10 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202310
Sagax B-aktie under perioden 2013–20231)
Sagax utveckling
Carnegie Real Estate IndexSagax aktiekurs
Kr
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Källa: Modular Finance AB
2013 2014 2015 2020 2021 2022 20232019201820172016
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
20232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Eget kapital
Eget kapital
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2023202220212020201920182017201620152014
Mkr
2018
3,4 miljarder kronor netto -
i
nvesterades. Moody´s 
Investors Service höjde 
Sagax rating till Baa3 med 
"stable outlook". Sagax gav 
ut sitt första obligationslån 
om 500 miljoner euro på 
den europeiska kapital
-
m
arknaden inom ramen för 
ett nytt EMTN-program.
2019
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 2,0 miljarder 
kronor. 2,1 miljarder 
kronor nettoinvesterades, 
varav 2,8 avsåg fastighets-
förvärv. 97 % av förvärven 
skedde utomlands. Sagax 
öppnade kontor och gjorde 
de första fastighetsförvär -
ven i Spanien. 
2016
2,8 miljarder kronor netto-
investerades. T
otalt 3,7 mil-
jarder kronor investerades, 
varav hälften i Finland. 
De första fastigheterna i 
Neder
 
länderna förvärva-
des. Stamaktier av serie D  
emitterades för första 
gången.
2015
2,4 miljarder kronor netto -
i
nvesterades i fastig  h
eter. 
43 fastigheter förvärvades 
och 2 fastigheter avyttra-
des. I bokslutskommunikén 
meddelades att prognos -
ticerat förvaltningsresultat 
för 2016 överstiger 1 
miljard kronor.
2014
Hyresintäkterna översteg 
1 miljard kronor. 1,9 
miljarder kronor netto
-
i
nvesterades i fastigheter. 
Sagax öppnade kontor 
och förvärvade den 
första fastigheten i Paris. 
Historiskt låga räntenivåer 
noterades.
2017
1,7 miljarder kronor 
netto
 i
nvesterades. 80 % 
av investeringarna skedde 
utomlands. Belåningsgra -
den sjönk till 50 %. Bolaget 
åsattes en rating om Ba1 
med "positive outlook" av 
Moody´s Investors Service, 
ett steg under Investment 
Grade.
2020
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 2,4 miljarder 
kronor. Sagax installerade 
13 solcellsanläggningar 
och miljöcertifierade 8 
fastigheter. Ett nytt joint 
venture tillsammans med 
NP3 Fastigheter AB  
etablerades.
2021
Förvaltningsresultatet 
ökade 17 % och uppgick 
till 2,8 miljarder kronor. 
Sagax emitterade sam-
manlagt obligationslån om 
1 000 miljoner euro på 
den europeiska kapital-
marknaden inom ramen för 
EMTN-programmet. 
2022
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 3,3 miljarder 
kronor. Sagax öppnade 
kontor i Tyskland.  
Outnyttjade kreditfaciliteter 
uppgick till 9,4 miljarder 
kronor. Sagax har 35 
solcellsanläggningar som 
under 2022 producerade 
8,3 GWh.
1) 
 S
agax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Aktiekursen dessförinnan har omräknats genom att kursen 
för A-aktien delats med 11, motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes i mars 2013.
2023
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 3,9 miljarder 
kronor och 5,9 miljarder 
kronor nettoinvesterades. 
Moody´s Investors Service 
höjde Sagax rating till 
Baa2 med "stable outlook". 
Två riktade nyemissioner 
som tillförde Sagax 4,2 
miljarder kronor genom-
fördes.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 11 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 11
BAKGRUND
Sagax har idag etablerade verksamheter i sex länder: Sverige, Finland, 
Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland. Verksamheterna i 
Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik 
risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvudsakligen 
koncentrerade till större regioner i respektive land såsom Stockholm, 
Helsingfors, Paris, Madrid och 
 B
arcelona, Eindhoven samt Randstad-
området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna 
omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner 
kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. 
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna-
den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 
96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för-
ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. 
Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm 
och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig 
tillväxt.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och 
avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver-
kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de 
allmänna konjunkturutsikterna.
STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER 
Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt 
(BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono-
misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill-
växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier 
med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av 
Nominell BRP per capita 2023
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
EU BarcelonaMadridRandstad/
Eindhoven
HelsingforsParisStockholm
Euro
BRP per capita 2023 Källa: Oxford economics 
Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2023 i genomsnitt
0
1
2
3
4
5
EU BarcelonaMadridRandstad/
Eindhoven
HelsingforsParisStockholm
%
BRP-tillväxt Källa: Oxford economics 
kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att 
större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se 
diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax 
investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan 
2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU.
En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings-
nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala 
tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att 
uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun-
skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 64 % i åldersgruppen 30-34 
år i Stockholm högskoleutbildade 2022, en ökning med 57 % sedan 2000. 
I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 54 
%, i Paris 64 %, i Randstad inklusive Eindhoven 58 %. I Barcelona var 
 a
ndelen högskoleutbildade 30-34-åringar 56 % och i Madrid uppgick 
andelen högskoleutbildade till 57 %. Den genomsnittliga andelen hög-
skoleutbildade i EU uppgick till 43 %.
DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT
En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds-
förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På 
Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom
-
s
nittet i EU. Mellan åren 2000 och 2023 ökade befolkningen i Sagax 
marknader med i genomsnitt 20 % jämfört med 5
 
% för hela EU.
I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på 
bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att 
befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. 
Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar 
är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre.  
De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför  
lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. 
Marknadsöversikt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 12 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202312
Källa: Euorostat
BRP och BRP per capita 2022
BRP (€ miljoner)
200 000
250 000
300 000
150 000
100 000
50 000
0
70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000
BRP per capita (€)
Barcelona
Rom
Karlsruhe
Madrid
Milano
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
Randstad MünchenParis
Dublin
Luxemburg
HelsingforsWien
Berlin
Hamburg
Köpenhamn
Bryssel
Stockholm
Darmstadt
Cork
Lille
Lyon
Marseille
Antwerpen
Salzburg
EU snittet BRP per capita
35 400
30 000
Regionernas utveckling 2000-2023
 
Årlig  
befolkningstillväxt Befolknings tillväxt
Befolknings 
tillväxt,  
antal invånare
BRP per capita 
2023, euro
Årlig real
BRP-tillväxt
Real  
BRP-tillväxt
Stockholm 1,3 % 36 % 644 370 72 175 2,9 % 91 %
Paris 0,5 % 12 % 1 289 000 69 404 1,4 % 37 %
Helsingfors 1,0 % 25 % 349 190 64 149 1,6 % 44 %
Randstad + Eindhoven 0,7 % 16 % 1 333 060 64 409 1,6 % 45 %
Madrid 1,1 % 28 % 1 482 540 41 798 2,0 % 59 %
Barcelona 0,9 % 23 % 1 446 100 35 893 1,5 % 41 %
Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 464 300 37 566 1,4 % 36 %
Källa: Oxford Economics.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 13 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 13
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges 
lokala arbetsmarknader 2000–2023
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
500 000 –0 –10 000
%
Källa: SCB och Savills
Antal invånare
10 000 –
50 000
50 000 –
100 000
100 000 –
500 000
99 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 1 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands 
lokala arbetsmarknader 2000-2023
–2,0
–1,5
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
500 000 –0 – 10 000
%
Källa: Statistikcentralen och Savills
Antal invånare
96 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
10 000 –
50 000
50 000 –
100 000
100 000 –
500 000
Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 58 %Sagax 38 %Sagax 3 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt i 
Frankrikes regioner 2000-2023
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1 000 000 –0 – 250/uni00A0000
%
Källa: Oxford Economics och Savills
Antal invånare
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
77 %
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax1 % Sagax 10 % Sagax 74 %Sagax 3 %Sagax 12 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt i 
Nederländernas regioner 2000-2023
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
2 600 000 –0 – 500 000
%
Källa: Oxford Economics och Savills
Antal invånare
79 %
Sagax 8 % Sagax 2 % Sagax 53%Sagax 26 %Sagax 10 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
1 300 000
1 300 000 –
2 600 000
Årlig procentuell befolkningstillväxt i 
Spaniens regioner 2000-2023
–0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
3 000 000 –0 – 250 000
%
Källa: Oxford Economics och Savills
Antal invånare
82 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
250 000 –
500 000
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
3 000 000
Sagax 0 % Sagax 7 % Sagax 60 %Sagax 22 %Sagax 11 %
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 14 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202314
INVESTERINGSMARKNADEN 
Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg-
menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar 
med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort 
att lager- och logistikssegmentet under 2023 utgjorde 21 % (20
 
%) av 
transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- 
och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon-
sumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel 
inom detalj
 h
andeln. 
Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och 
logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet 
har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs 
av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även 
äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. 
Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna.
Transaktionsmarknaden
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat 
det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinan -
siering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig
 h
eter till ett 
värde om cirka 106 miljarder kronor i Sverige under 2023, som därmed 
blev det svagaste transaktionsåret sedan 2013. Som en jäm
 f
örelse uppgick 
transaktionsvolymen till cirka 222 miljarder kronor under 2022 och cirka 
406 miljarder kronor under rekordåret 2021. Antalet strukturaffärer har 
också minskat under 2023 jämfört med 2022. Cirka 10 % av den totala 
transaktionsvolymen 2023 utgjordes av strukturaffärer. Under 2022 och 
2021 uppgick andelen till 18 % respektive 44
 
%.
Utländska investerare svarade för 30 % (18 %) av den totala transak-
tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 31 (40) miljarder kronor. Värt 
att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för sjunde året i 
rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 58
 
% 
av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två markna-
der med ett stort intresse från internationella investerare.
Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige 
uppgick till 23 (42) miljarder kronor under 2023, varav utländska 
investerare svarade för 54 %, vilket är högre än under 2022 och 2021 
då
 
utländska investerare stod för cirka 40 %.
I Finland uppgick transaktionsvolymen till 1,7 (5,9) miljarder euro, 
varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,5 (0,8) miljarder euro, 
i
 
Frankrike till 15,3 (32,3) miljarder euro respektive 3,0 (6,2) miljarder 
euro, i Neder l
änderna till 8,0 (16,1) miljarder euro respektive 2,4 (5,6) 
miljarder euro, i  S
panien till 9,7 (15,7) miljarder euro respektive 1,5 (2,2) 
miljarder euro, i Belgien till 2,8 (6,9) miljarder euro respektive 0,5 (1,1) 
miljarder euro och i Tyskland till 28,3 (65,4) miljarder euro, respektive 
5,2 (9,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" 
lager- och industrifastig
 h
eter ökade likt andra segment under 2023. 
Under fjärde kvartalet 2023 bedömdes direktavkastningskravet i 
 S
verige 
uppgå till 4,90 %-5,10 % (4,50 %-4,70 %). Direkt a
vkastningskravet 
"prime" avser nyproducerade eller moderna anläggningar i framstående 
logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. För motsva-
rande fastigheter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,00
 
% 
(4,10 %), i Frankrike till 4,75 % (4,00 %), i
 
Nederländerna till 4,40 % 
(4,50 %), i Belgien till 5,00 % (4,35 %) och i Spanien till 5,05 % (4,75 %). 
HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER
Diagrammen på sidan 15 illustrerar att hyresutvecklingen för lager-  
och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med 
hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industri-
lokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. 
Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig
-
h
eter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för 
kontors 
 l
okaler. 
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar 
efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresut-
vecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing
-
f
ors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna 
tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förutsättningar 
för långsiktig tillväxt.
Diagrammen visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer.
Nyproducerade lokaler
Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak-
tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt 
exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i 
Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. 
I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. 
Befintliga lokaler
Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga  l okaler 
av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika 
geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort 
utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran 
väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger 
nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas 
citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell 
brist på moderna och ändamåls
 e
nliga lokaler.
Spanien 
Nederländerna
Belgien
Finland
Frankrike
Sverige
Transaktionsvolym lager & industri 
MEUR
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
20232022202120202019201820172016201520142013
Tyskland
Källa: Savills
Produktion/industri
Andel av total volym (%)
Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager)
Logistik
Transaktionsvolym lager & industri i Sverige 
Mkr %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
202320212019201720152013201120092007
0
5
10
15
20
25
30
Källa: Savills
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 15 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 15
Källa: Savills
Hyresutveckling i Stockholm
Kr/kvm
Kontor Stockholm i bästa läge
Kontor Stockholm
Lager/industri Stockholm i bästa läge 
Lager/industri Stockholm
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
202320212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Kontor Helsingfors i bästa läge
Lager/industri Helsingfors i bästa läge
Hyresutveckling  i Helsingfors
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
600
202320212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Hyresutveckling i Paris och Lyon
Euro/kvm
Kontor Paris i bästa läge  
Kontor Lyon i bästa läge 
 
0
200
400
600
800
1 000
1 200
202320212019201720152013201120092007200520032001
Lager/industri Paris i bästa läge
Lager/industri Lyon i bästa läge 
Källa: Savills
Hyresutveckling i Madrid och Barcelona
Euro/kvm
Kontor Madrid i bästa läge
Kontor Barcelona i bästa läge
Lager/industri Barcelona i bästa läge
Lager/industri Madrid i bästa läge 
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
20232022202120202019201820172016201520142013
Källa: Savills
Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven 
Euro/kvm
Kontor Amsterdam i bästa läge
Kontor Amsterdam
Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge
Lager/industri Randstad och Eindhoven
0
100
200
300
400
500
600
700
202320212019201720152013201120092007200520032001
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 16 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202316
MARKNADSSEGMENT
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,  
Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa. 
74 %
 
av
 
marknadsvärdet
 
och
 
77
 
%
 
av
 
hyresvärdet
 
var
 
hänförligt
 
till
 
f
astig  h
eter
 
utanför
 
Sverige.
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax  tecknar  huvudsakligen  så kallade  kallhyresavtal.   Detta   innebär  
a
tt
 
hyresgästen
 
betalar
 
kostnaderna
 
för
 
till
 
exempel
 
värme,  
el, 
fastig­
hetsskatt
 
samt
 
vatten
 
och
 
avlopp
 
i
 
tillägg
 
till
 
den
 
överenskomna
 
hyran.  
S
agax
 
påverkas
 
härigenom
 
endast
 
i
 
begränsad
 
omfattning
 
av
 
föränd ­
rade
 
kostnader
 
till
 
följd
 
av
 
ändrad
 
förbrukning
 
eller
 
ändrade
 
taxor  
f
ör
 
exempelvis
 
värme
 
eller
 
vatten.  
Utanför
 
storstäderna
 
ombesörjer  
o
ch
 
bekostar
 
hyres  gästerna  normalt  även fastighetsskötsel  och under­
h
åll
 
av 
fastigheterna,
 
så
 
kallade
 
triple
 
net­a
vtal.  
Mer ä
n 9
5 % a
v S
agax 
h
yresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index ­
eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett 
mindre
 
antal
 
hyresavtal
 
har
 
årliga
 
fasta
 
hyresjusteringar.
Sagax
 
har
 
en
 
diversifierad
 
avtalsstruktur,
 
vilket
 
stärker
 
möjlig­
heterna
 
att
 
upprätthålla
 
en
 
jämn
 
uthyrningsgrad.
 
För
 
att
 
ytterligare
 
b
egränsa
 
risken
 
för
 
minskade
 
hyresintäkter
 
eftersträvar
 
Sagax
 
dels
 
att
 
s
kapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en 
god
 
diversifiering
 
av
 
hyresav  t
alens
 
längd
 
och
 
storlek.
 
Därutöver
 
efter­
strävar
 
Sagax
 
en
 
jämn
 
fördelning
 
av
 
kontraktsförfall
 
över
 
åren.
 
Sagax
 
a
rbetar
 
även
 
aktivt
 
med
 
kontraktsförlängning
 
i
 
förtid.
 
Bolaget
 v
äljer a
tt
 
a
vstå
 
från
 
att
 
vid
 
varje
 
tidpunkt
 
maximera
 
hyresnivån
 
om
 
istället
 
längre 
l
öptider
 
kan
 
uppnås. 
Detta
 
bedöms
 
minska
 
risken
 
för
 
betydande
 
varians
 
i 
k
oncernens
 
uthyrningsgrad.  
S agax   kontrakterade   årshyra   fördelades   vid   periodens   utgång   på  
2 4
62
 
hyresavtal
 
med
 
cirka
 
1
 
400
 
hyresgäster.
 
 
Den 31 december 2023 omfattade Sagax fastighetsbestånd 903 fastigheter med en uthyrningsbar area om 
4
 
331
 
000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 respektive  
4 557 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. 
Sagax fastighetsbestånd i  
sammandrag
Fastighetsbestånd i sammandrag
2023-12-31 2023
Marknadssegment
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr1)
Direkt av-
k
astning1)Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 %
Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5  %
Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 %
Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 %
Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 %
Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %
Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %
Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 %
Ej fördelat – – – – – – – – – –44 –10 –44 –
Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.  
Koncernens hyresvärde
Finland 37 % (1 767 mkr)
Sverige 23 % (1 085 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (317 mkr)
Frankrike 17 % (814 mkr)
Benelux 13 % (631 mkr)
Tyskland 2 % (112 mkr)
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 32 % (18 175 mkr)
Sverige 26 % (14 649 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 8 % (4 543 mkr)
Frankrike 17 % (9 815 mkr)
Benelux 15 % (8 461 mkr)
Tyskland 2 % (1 295mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 17 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 17
I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till 
koncernens
 
kontrakterade
 
årshyra
 
vid
 
årets
 
utgång.
 
Av t
abellen  t
ill
 
h
öger
 
nedan
 
framgår
 
att
 
2
 
455
 
hyresavtal
 
hade
 
ett
 
hyresvärde
 
under ­
stigande
 
1
 
%
 
av
 
koncernens
 
kontrakterade
 
årshyra.  
Det
 
sammanlagda  
h
yresvärdet
 
för
 
dessa
 
avtal
 
motsvarade
 
90 %
 
av
 
Sagax
 
kontrakterade  
å
rshyra.
 
Sagax
 
var
 
därutöver
 
part
 
i
 
6
 
hyres  a
vtal
 
med
 
ett
 
hyresvärde  
m
otsvarande
 
1­2
 
%
 
av
 
koncernens
 
kontrakterade
 
årshyra.  
Dessa
 
hyres ­
avtal
 
utgjorde
 
sammanlagt
 
8 %
 
av
 
Sagax
 
kontrakterade
 
årshyra.
 
Endast  
1
 
av
 
Sagax
 
hyresavtal
 
hade
 
ett
 
årligt
 
hyresvärde
 
överstigande
 
2 %
 
av 
k
oncernens  h
yresintäkter.  
HYRESGÄSTER
Sagax  hyresgäster  är verksamma  inom olika  sektorer.   Företag   inom   till ­
verkningsindustrin
 
står
 
för
 
16
 
%
 
(14
 
%)
 
av
 
hyresintäkterna.
 
Fordons­
relaterad
 
verksamhet,  
innefattande
 
försäljning,  
service
 
och
 
tillverkning  
Löptider för hyresavtal
Förfalloår
Antal 
hyresavtal Area, kvm
Kontrakterad årshyra
Mkr Andel
2024 916 623 000 732 16 %
2025 465 739 000 690 15 %
2026 362 496 000 560 12 %
2027 231 493 000 513 11 %
2028 154 355 000 426 9 %
>2028 334 1 477 000 1 635 36 %
Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 %
Hyresduration
Marknadssegment
Antal  
fastigheter
Antal  
hyresavtal
Hyres- 
duration, år
Sverige 125 518 4,4
Finland 243 735 4,4
Frankrike 264 763 4,0
Benelux 147 246 5,3
Spanien 113 193 4,5
Tyskland 9 5 12,7
Övriga Europa 2 2 10,3
Totalt/genomsnitt 903 2 462 4,7
samt livsmedelsrelaterad  verksamhet  står  för 14 % (13 %) respektive  
1
0
 
%
 
(11
 
%)
 
av
 
hyresintäkterna.  
En
 
diversifiering
 
av
 
hyresgästernas  
b
ranschtillhörighet
 
bedöms
 
minska
 
risken
 
för
 
vakanser
 
och
 
hyresför ­
luster. 
De
 
huvudsakliga
 
sektorerna
 
återfinns
 
i
 
cirkeldiagrammet
 
nedan.  
V
id
 
årsskiftet
 
motsvarade
 
hyresvärdet
 
hänförligt
 
till
 
de
 
10
 
största
 
h
yresgästerna
 
21
 
% 
av
 
de
 
totala
 
kontrakterade
 
hyres i
ntäkterna,
 
för­
delade
 
på
 
136
 
hyresavtal.
 
Hyres d
ura t
ionen
 
för
 
dessa
 
uppgick
 
till
 
7 ,9
 
å
r
 
i
 
genomsnitt.
 
Den
 
enskilt
 
största
 
hyresgästen
 
är
 
den
 
amerikanska
 
m
edicin t
eknikkoncernen
 
Baxter
 
som
 
svarade
 
för
 
3,8 %
 
av
 
Sagax
 
kon­
trakterade
 
hyresintäkter
 
vid
 
årsskiftet.
 
Ytterligare
 
4
 
hyresgäster
 
har
 
en
 
å
rshyra
 
som
 
var
 
för
 
sig
 
överstiger
 
2
 
%
 
av
 
bolagets
 
totala
 
årshyror.
 
De
 
5
 
s
törsta
 
hyresgästerna
 
är
 
i
 
bokstavsordning
 
Baxterkoncernen,
 
Groupe
 
C
olas,
 
Kesko,
 
Nokia
 
och
 
Saint­G
obainkoncernen.
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 6 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin, medicinteknik 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 16 %
Fördelning hyresavtal
Andel av  
kontrakterad årshyra
Kontrakterad 
årshyra Andel, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
Hyres-
d
uration, år
> 2 % 97 2 1 97 14
1–2 % 360 8 6 60 4
< 1 % 4 099 90 2 455 2 5
Totalt/genomsnitt 4 557 100 2 462 2 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 18 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202318
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direktavkastningen  för året  i förhållande  till  marknadsvärdet  vid årets  
u
tgång
 
uppgick
 
till
 
6,4
 
%
 
(5,8
 
%).
 
Fastighetsportföljens
 
totalavkastning  
u
ppgick
 
till
 
4,0
 
%
 
(9,3
 
%). 
Under
 
året
 
uppgick
 
den
 
vägda
 
inflationen  
t
ill
 
3,4
 
%
 
(9,4
 
%)
 
i
 
de
 
marknader
 
där
 
Sagax
 
är
 
aktivt.
 
Den
 
reala
 
total­
avkastningen
 
uppgick
 
således
 
till
 
0,6
 
%
 
(–0,1
 
%). 
F
ramåtriktad
 
direktavkastning
 
uppgick
 
till
 
6,6
 
%
 
(6,3
 
%).
 
I
 
diagram­
met
 
nedan
 
förklaras
 
hur
 
den
 
framåtriktade
 
direktavkastningen
 
påver­
kats
 
av
 
hyresförändringar,
 
investeringar,
 
avyttringar,
 
värdeförändringar
 
o
ch
 
valutaeffekter.
HYRESFÖRLUSTER
Sagax  har historiskt  redovisat  låga hyresförluster,  se nedan  s tående 
t
abell.  
Under
 
2023
 
uppgick
 
hyresförlusterna
 
till
 
5,0
 
(2,1)
 
miljoner   
k
ronor. 
Hyresgästernas nettoinflyttning
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2023202220212020201920182017201620152014
Andel av hyresvärde, %
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med
genomsnittligt hyresvärde under året.
Hyresgästernas omsättningshastighet
0
1
2
3
4
5
6
2023202220212020201920182017201620152014
Andel av kontrakterad årshyra, %
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig 
kontrakterad årshyra under året.  
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2023202220212020201920182017201620152014
%, kurva Kr/kvm, staplar
Hyresvärde, kr/kvm
Uthyrningsgrad, %
40
50
60
70
80
90
100
Hyresförluster
År
Hyres  
- 
förluster, Mkr
Andel av 
hyresintäkter, %
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
2014 0,2 0,0 94
2015 0,6 0,0 96
2016 0,1 0,0 94
2017 0,1 0,0 94
2018 1,6 0,1 95
2019 2,9 0,1 95
2020 0,7 0,0 95
2021 3,2 0,1 96
2022 2,1 0,1 96
2023 5,0 0,1 96
Direkt-
avkastning:   6,3 %       0,2 %        0,1 %         0,1 %          0,0 %       0,0 %       6,6 % 
 0,2 %
Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
52 682 –1 306 5 088 902 –77 –229 57 061
Marknadsvärde 
förvaltnings-
fastigheter
2023-12-31
Valuta-
effekt
För-
säljningar
Förändringar 
i befintligt 
bestånd
FörvärvVärde-
förändringar
Marknadsvärde 
förvaltnings-
fastigheter
2022-12-31
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 19 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 19
UTHYRNINGSARBETE
Under 2023 har Sagax  haft  en omsättningshastighet  av hyres  g äster   om 
4
,9
 
%
 
(5,9
 
%). 
Omsättningstakten
 
har
 
beräknats
 
som
 
kontrakterad
 
års ­
hyra
 
för
 
under
 
året
 
avflyttade
 
hyresgäster
 
i
 
relation
 
till
 
genomsnittlig  
k
ontrakterad årshyra under året.
Hyresgästernas
 
nettoinflyttning
 
2023
 
uppgick
 
till
 
0,0
 
%
 
(–0,4
 
%).
 
N
ettoinflyttningen
 
har
 
beräknats
 
genom
 
att
 
nettot
 
av
 
kontrakterade
 
å
rshyror
 
för
 
in­ 
och
 
avflyttade
 
hyresgäster
 
under
 
året
 
jämförts
 
med
 
g
enomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings  g
raden 
uppgick
 
till
 
96
 
%
 
(96
 
%)
 
vid
 
årets
 
utgång
 
och
 h
ar k
onsekvent  ö
verstigit
 
9
4
 
%
 
sedan
 
2014.
Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring
Under året  har vakansvärdet  ökat med 210 (220) miljoner  kronor  till  
f
öljd
 
av 
avflyttningar
 
och
 
minskat
 
med
 
211
 
(207)
 
miljoner
 
kronor
 
till  
f
öljd
 
av 
inflyttningar.  
Tidsbegränsade
 
lämnade
 
rabatter
 
uppgick
 
till
 
52 
(
38)
 
miljoner
 
kronor
 
på
 
årsbasis
 
vid
 
årets
 
slut. 
Löptiderna
 
för
 
rabat­
terna
 
framgår
 
av
  t
abellen
 
nedan.
 
Av
 
vakansvärdet
 
återfanns
 
75 % 
(
75 %)
 
i
  S
verige
 
och
 
Finland.  
F
örvärv
 
av 
fastigheter
 
med
 
vakanser
 
har
 
ökat
 
vakans  v
ärdet
 
med
 
6 mil ­
joner
 
kronor. 
Utgående
 
vakansvärde
 
har
 
reducerats
 
med
 
7
 
miljoner  
k
ronor
 
till
 
följd
 
av
 
fastighets  f
örsäljningar.
 
Utgående
 
vakansvärde
 
upp­
gick
 
till
 
182
 
(171)
 
miljoner
 
kronor. 
Kommande vakansförändring
Hyresavtal  med ett hyresvärde  om 74 (107) miljoner  kronor  var vid 
å
rets
 
slut
 
uppsagda
 
varav
 
hyresavtal
 
omfattande
 
74
 
(104)
 
miljoner  
k
ronor
 
har
 
sagts
 
upp
 
för
 
avflyttning
 
och
 
hyresavtal
 
omfattande
 
0
 
(3) 
m
iljoner
 
kronor
 
har
 
sagts
 
upp
 
för
 
omförhandling.
 
Av
 
de
 
hyresavtal
 
som 
s
agts
 
upp
 
för
 
avflyttning
 
sker
 
avflyttningar
 
motsvarande
 
55
 
miljoner  
k
ronor
 
under
 
2024, 
9
 
miljoner
 
kronor
 
under
 
2025
 
och
 
10
 
miljoner  
 k
ronor
  u
nder
 
2026
 
eller
 
därefter.  
N
yuthyrningar
 
av
 
lokaler
 
som
 
ännu
 
ej
 
inflyttats
 
har
 
minskat
 
det
 
 j
usterade
 v
akansvärdet
 
med
 
19
 
(49)
 
miljoner
 
kronor.
Det
 
justerade
 
utgående
 
vakansvärdet
 
uppgick
 
till
 
237
 
(229)
 
miljoner
 
k
ronor.
 
55
 
(55)
 
miljoner
 
kronor
 
avser
 
avtal
 
som
 
sagts
 
upp
 
för
 
avflytt­
ning,
 
men
 
ännu
 
ej
 
avflyttats
 
och
 
nyuthyrningar
 
som
 
ännu
 
inte
 
inflyttats.
Vakanser 1 januari 2024
Marknadssegment
Antal 
fastigheter
Hyresvärde, 
Mkr
Vakansvärde, 
Mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant 
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 125 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 %
Finland 243 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 %
Frankrike 264 814 14 2 % 743 000 12 000 2 %
Benelux2) 147 631 25 4 % 661 000 7 000 1 %
Spanien 113 317 3 1 % 451 000 1 1 000 3 %
Tyskland 9 112 2 2 % 94 000 2 000 2 %
Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – –
Totalt 903  4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 %
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
2) 
 S
agax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Löptider för lämnade rabatter
Förfalloår Mkr
2024 45
2025 3
2026 2
2027 1
2028 0
>2028 1
Totalt 52
Ingånga och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr
2024 11 –19 55 55
2025 – – 8 9
2026 – – 2 2
2027 – – 1 8
2028 – – – –
>2028 – – – –
Totalt 11 –19 66 74
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor 2023 2022
Ingående vakans respektive år 171 135
Inflyttningar –211 –207
Avflyttningar 210 220
Förändring av lämnade rabatter 13 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19
Vakansvärde, försålda fastigheter –7 –5
Valutakursförändring 0 8
Utgående vakansvärde 182 171
Uppsagt för omförhandling – 3
Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104
Nyuthyrning, ej inflyttat –19 –49
Justerat utgående vakansvärde 237 229
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 20 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202320
NETTOINVESTERINGAR 2023
Sagax  nettoinvesteringar  i fastigheter  under 2023 uppgick  till  5 913 
(
1 855)
 
miljoner
 
kronor
 
motsvarande
 
11 %
 
av
 
ingående
 
fastighets ­
värde,  
se
 
diagram
 
sidan
 
22.
 
Under
 
den
 
senaste
 
femårsperioden
 
har 
n
ettoinvesteringarna
 
i
 
genomsnitt
 
uppgått
 
till
 
10 %
 
av 
ingående
 
fastig­
hetsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som 
 n
ettot
 
av
 
fastighetsförvärv,
 
investeringar
 
i
 
befintligt
 
fastig  h
etsbestånd  
s
amt avyttringar av fastigheter.
Förvärv
Sagax  har under året  förvärvat  fastigheter  med en sammanlagd  uthyr ­
n
ingsbar
 
area
 
om
 
449
 
000
 
kvadratmeter
 
för
 
totalt
 
5
 
088
 
(3
 
202)
 
miljo ­
ner k
ronor. D
en
 s
törsta
 i
nvesteringen
 a
vsåg
 
en
 p
ortfölj
 om
 6
5
 f
astigheter
 
om
fattande
 
109 000
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area
 
i
 
Frankrike.
 
Avyttringar
Under året  har 9 fastigheter  avyttrats  för en sammanlagd  köpeskilling  
om
 
86
 
miljoner
 
kronor. 
Under tredje kvartalet förvärvades en fastighet omfattande 13 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i Bremerhaven, Tyskland.  
Fastigheten är fullt uthyrd och består av lokaler för lagerverksamhet. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 21 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 21
Fastighetsförvärv 2023, area
Finland 15 % (69 394 kvm)
Sverige 2 % (10 943 kvm)
Spanien 34 % (152 890 kvm)
Benelux 15 % (67 115 kvm)
Frankrike 30 % (134 583 kvm)
Tyskland 3 % (13 672 kvm)
Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2023
Finland 18 % (167 Mkr)
Sverige 60 % (539 Mkr)
Spanien 3 % (26 Mkr)
Benelux 9 % (79 Mkr)
Frankrike 10 % (89 Mkr)
Tyskland – % (2 Mkr)
Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2023
Nyuthyrning 28 % (252 Mkr)
Nyproduktion 44 % (395 Mkr)
Hyrestillägg 5 % (50 Mkr)
Underhåll 23 % (205 Mkr)
Investeringar i befintligt bestånd
Sagax  har under 2023 investerat  902 (715) miljoner  kronor  i det befint­
l
iga
 
fastighetsbeståndet,
 
varav
 
539
 
(223)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
Sverige
 
och 
1
67
 
(302)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
Finland.  
Av
 
investeringarna
 
i
 
befintligt  
b
estånd  
avsåg  
205 
(269) 
miljoner  
kronor  
underhåll  
av 
fastigheterna  
och 
3
95
 
(232)
 
miljoner
 
kronor
 
nyproduktion.  
Därutöver
 
investerades
 
252 
(
158)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
samband
 
med
 
nyuthyrningar
 
och
 
50
 
(56)
 
mil­
joner   kronor   mot   hyrestillägg.   Av   investeringarna   i   befintligt   bestånd  
a
vsåg
 
sammanlagt
 
18
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
energibesparande
 
åtgärder.
Där u
töver
 
har
 
löpande
 
underhåll
 
om
 
104
 
(84)
 
miljoner
 
kronor
 
 k
ostnadsförts
 
i
 
koncernens
 
redovisning
 
under
 
2023.
Fastighetsförvärv 2023, förvärvspris
Finland 17 % (851 Mkr)
Sverige 4 % (186 Mkr)
Spanien 25 % (1 281 Mkr)
Benelux 22 % (1 096 Mkr)
Frankrike 31 % (1 601 Mkr)
Tyskland 1 % (73 Mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 22 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202322
Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd  
under 2023
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga 
f
astighetsbeståndet
 
under
 
året. 
Dessa
 
fem
 
investeringar
 
uppgick
 
till 
s
ammanlagt
 
419
 
miljoner
 
kronor, 
vilket
 
motsvarade
 
46
 
%
 
av 
de t
otala 
i
nvesteringarna
 
i
 
befintligt
 
fastighetsbestånd
 
under
 
året. 
Jakobsberg 18:19, 148 miljoner kronor
Nybyggnation  om 14 000 kvadratmeter  lager ­  och   verksamhetslokaler  
i
 
Järfälla,  
nordväst
 
om
 
Stockholm.
 
Byggnationen
 
påbörjades
 
under 
t
redje
 
kvartalet
 
2022
 
och
 
beräknas
 
vara
 
färdigställd
 
under
 
tredje
 
kvar ­
talet
 
2025. 
Den
 
totala
 
investeringen
 
beräknas
 
uppgå
 
till
 
511
 
miljoner  
k
ronor
 
och
 
fastigheten
 
avses
 
bli
 
certifierad
 
enligt
 
Miljöbyggnad
 
Silver  
v
id färdigställande. Fastigheten är fullt uthyrd. 
Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 1 10 miljoner kronor
På fastigheten  Sollentuna  Häradsallmänning  1:34 i Järfälla,  nordväst 
om
 
Stockholm,
 
pågår
 
nybyggnation
 
om
 
7
 
300
 
kvadratmeter
 
lager­ 
och
 
v
erksamhetslokaler.
 
Fastigheten
 
förvärvades
 
under
 
fjärde
 
kvartalet
 
2
021
 
och
 
nybyggnationen
 
beräknas
 
vara
 
färdigställd
 
under
 
fjärde
 
kvar­
talet
 
2024.
 
Fastigheten
 
avses
 
att
 
certifieras
 
enligt
 
Miljöbyggnad
 
Silver
 
v
id
 
färdigställande.
 
Den
 
totala
 
investeringen
 
beräknas
 
uppgå
 
till
 
187
 
m
iljoner
 
kronor
 
och
 
fastighetens
 
uthyrningsgrad
 
uppgick
 
till
 
65
 
%
 
vid
 
å
rets utgång. 
Jordbromalm 3:1, 65 miljoner kronor
Hyresgästanpassningar  om 65 000 kvadratmeter  lager ­  och   verksam ­
hetslokaler som beräknas vara färdigställda under andra kvartalet 
2024. 
Den
 
totala
 
investeringen
 
beräknas
 
uppgå
 
till
 
96
 
miljoner
 
kronor  
o
ch
 
areamässig
 
uthyrningsgrad
 
uppgick
 
till
 
90
 
%
 
(46
 
%)
 
vid
 
årets  
u
tgång. 
Elektra 11, 60 miljoner kronor
Nybyggnation  av lager ­  och   verksamhetslokaler   om   3   500   kvadrat­
meter
 
samt
 
84
 
parkeringsplatser
 
i
 
Stockholm.
 
Byggnationen
 
påbörja ­
des
 
under
 
2021
 
och
 
beräknas
 
vara
 
färdigställd
 
under
 
andra
 
kvartalet  
2
024. 
Den
 
totala
 
investeringen
 
beräknas
 
uppgå
 
till
 
87
 
miljoner
 
kronor. 
F
astig  h
eten
 
är
 
fullt
 
uthyrd
 
och
 
kommer
 
att
 
certifieras
 
enligt
 
Miljö­
byggnad Silver vid färdigställande.
13 Rue Gutenberg, 36 miljoner kronor
På 13 Rue Gutenberg  pågår  nybyggnation  om 3 200 kvadrat  m eter 
l
ager­ 
och
 
verksamhetslokaler
 
som
 
färdigställs
 
under
 
2024. 
Fastig ­
heten
 
är
 
belägen
 
30
 
kilometer
 
öster
 
om
 
centrala
 
Paris
 
och
 
den
 
totala  
i
nvesteringen
 
beräknas
 
uppgå
 
till
 
49
 
miljoner
 
kronor. 
Fastig  h
eten 
a
vses
 
att
 
certifieras
 
enligt
 
BREEAM
 
New
 
construction,
 
nivå
 
Very
 
Good.  
U
thyrningsgraden
 
uppgick
 
till
 
43
 
%
 
vid
 
årets
 
utgång.
Pågående investeringar vid årsskiftet
Sagax  hade vid årsskiftet  12 pågående  investeringar  med en beräknad  
i
nvesteringsvolym
 
överstigande
 
10
 
miljoner
 
kronor, 
se
 
tabell
 
nedan.  
V
id
 
årsskiftet
 
hade
 S
agax
 
pågående
 
projekt
 
med
 
en
 
beräknad
 
inves­
tering
 
om
 
1
 
611
 
miljoner
 
kronor
 
varav
 
892
 
miljoner
 
kronor
 
investerats
 
t
ill
 
och
 
med
 
2023
 
och
 
719
 
miljoner
 
kronor
 
återstår
 
att
 
investera.
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2019-2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
20232022202120202019
 %, linje
Nettoinvesteringar, Mkr 
% av ingående fastighetsvärden
Rullande 5-årssnitt
Mkr, staplar
0
4
8
12
16
20
Pågående projekt
Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor
Fastighet/adress Kommun Segment Avseende
Projekt 
area, 
kvm
Beräknad  
investering, Mkr
Återstående 
investering, Mkr
Beräknat  
färdig ställande 
Jakobsberg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 337 2025
Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 72 2024
Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 65 000 96 7 2024
Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 87 2 2024
13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 5 2024
Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 6 000 35 29 2024
Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 3 000 35 3 2024
Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Finland Hyresgästtillägg 18 000 32 16 2024
Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 30 5 2024
Skultuna 3 Stockholm Sverige Nybyggnation 5 000 26 2 2024
Chroomstraat 140 Zoetermeer Benelux Hyresgästanpassning 7 000 15 3 2024
Kopersteden 1 Enschede Benelux Hyresgästanpassning 21 000 13 10 2024
Delsumma 158 000 1 116 526
Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 495 193
Totalt pågående projekt 31 december 2023 1 611 719
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 23 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 23
På fastigheten 46 Avenue des Gardes Messiers i Frankrike färdigställdes nybyggnation om 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhets -
lokaler. Byggnationen påbörjades under första kvartalet 2022 och färdigställdes under andra kvartalet 2023. Den totala investeringen 
uppgick till 35 miljoner kronor och fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New construction, nivå Very Good. 
46 Avenue des Gardes Messiers
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 24 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202324
Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 125 fastigheter med 918 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 1 085 miljoner kronor. 
Marknadssegment  S verige
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 125 119
Uthyrningsbar area, kvm 918 000 905 000
Hyresvärde, Mkr 1 085 991
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 93
Antal hyresavtal 518 513
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 649 14 782
Driftnetto, Mkr 816 727
Direktavkastning, % 5,5 4,7
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
26  %
Hyresvärde
23 % 21  %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av  
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % 104 2 2 52
< 1 % 923 20 516 2
Totalt 1 028 23 518 2
Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm 91 656 000 12 658 19 300 905 1 380 94 % 785 3 –131 –200 657 5,1 %
Övriga Sverige 34 262 000 1 990 7 600 180 688 100 % 170 1 –12 –45 159 7,9  %
Totalt Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
SVERIGE
Sverige  är en av Sagax  huvudmarknader.   Av   koncernens   totala   mark­
nadsvärde
 
och
 
hyresvärde
 
återfinns
 
26
 
%
 
respektive
 
23 %
 
i
 
detta  
s
egment.
 
Sagax
 
fastighetsbestånd
 
i
 
Sverige
 
omfattade
 
125
 
fastigheter  
m
ed
 
918
 
000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick  
a
ntalet
 
hyresavtal
 
till
 
518
 
stycken.  
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i Sverige  fastställdes  per 31 
d
ecember
 
2023
 
till
 
14
 
649
 
(14
 
782)
 
miljoner
 
kronor. 
Den
 
orealiserade  
v
ärdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
–859
 
(667)
 
miljoner
 
kronor, 
m
otsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–5,5
 
%
 
(4,7
 
%). 
Under
 
samma  
p
eriod
 
var
 
inflationen
 
4,4
 
%
 
(12,3
 
%)
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen  
u
ppgick
 
således
 
till
 
–9,5
 
%
 
(–6,8
 
%). 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeför ­
ändringen
 
var
 
240
 
(154)
 
miljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och 
–
1 099
 
(514)
 
miljoner
 
kronor
 
relaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärde­
förändring.  
Vägt
 
direktavkastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31 
d
ecember
 
2023
 
5,9
 
%
 
(5,3
 
%)
 
med
 
intervallet
 
5,2­9
,5
 
%
 
(4,3­9
,5
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 25 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 25
Stockholm
Sagax  fastighetsbestånd  i Stockholmsom  r ådet   omfattade   91   fastig­
heter
 
med
 
656
 
000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  
Sagax f
astigheter  
i
 
Stockholm
 
utgjorde
 
15
 
%
 
av
 
Sagax
 
uthyrningsbara
 
area
 
och
 
19
 
%
 
av
 
k
oncernens
 
hyresvärde.
Sagax
 
fastigheter
 
i
 
Stockholm
 
återfinns
 
utanför
 
centrala
 
Stockholm
 
f
ramförallt
 
utmed
 
de
 
större
 
trafiklederna
 
som
 
E4/E20,
 
E18
 
och
 
Nynäs­
vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom  r
åden 
som
 
till
 
exempel
 
Lunda
 
och
 
Ulvsunda
 
i
 
norra
 
Stockholm
 
samt
 
Älvsjö,
 
S
egeltorp,
 
Jordbro
 
och
 
Årsta
 
i
 
södra
 
Stockholm.
 
A
vflyttningar,
 
nyuthyrningar
 
och
 
omförhandlingar
 
av
 
befintliga
 
a
vtal
 
sker
 
löpande
 
och
 
möjlig h
eterna
 
att
 
hyra
 
ut
 
vakanta
 
lokaler
 
bedöms
 
s
om goda.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  785 (703) miljoner  kronor  och driftnettot  
t
ill
 
657
 
(581)
 
miljoner
 
kronor,
 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
fastighetsförvärv,  
h
yresindexering
 
och
 
förbättrad
 
uthyrningsgrad.  
Den
 
ekonomiska  
u
thyrningsgraden
 
i
 
Stockholm
 
var
 
94
 
%
 
(91
 
%)
 
vid
 
utgången
 
av
 
2023. 
S
agax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
32
 
nya
 
hyres  a
vtal
 
omfattande
 
en
 
u
thyrningsbar
 
area
 
om
 
47
 
000
 
kvadratmeter
 
och
 
14
 
hyresavtal
 
om
 
2
1 700
 
kvadratmeter
 
har
 
förlängts.
 
Hyres g
äster
 
har
 
under
 
året
 
sagt
 
upp
 
3
2
 
avtal
 
för
 
avflyttning
 
om
 
41
 
300
 
kvadratmeter
 
vilket
 
betyder
 
att
 
netto­
ut h
yrningen
 
uppgick
 
till
 
5
 
700
 
kvadratmeter.
Under
 
2023
 
har
 
539
 
(220)
 
miljoner
 
kronor
 
investerats
 
i
 
befintligt
 
f
astighetsbestånd. 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 förvärvades  6 fastigheter  i Stockholm  för sammanlagt  186 
m
iljoner k
ronor.
Övriga Sverige
Sagax fastighetsbestånd  i Övriga Sverige om f attade   vid   årets   utgång   34 
f
astigheter
 
med
 
262
 
000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area
 
och
 
utgjorde 
6 %
 
av
 
Sagax
 
totala
 
uthyrningsbara
 
area. 
Sagax
 
fastigheter
 
i
 
Övriga 
 S
verige u
tgjorde 3
 
%
 
av
 
Sagax
 
fastigheters
 
totala
 
marknadsvärde
 
och
 
4 %
 
a
v
 
koncernens
 
hyresvärde.
Förvaltning
Hyres  i ntäkterna   ökade   till   170   (154)   miljoner   kronor   och   driftnettot  
t
ill
 
159
 
(145)
 
miljoner
 
kronor,
 
främst
 
beroende
 
på
 
hyresindexering.  
D
en
 
ekonomiska
 
uthyrningsgraden
 
i
 
övriga
 
Sverige
 
var
 
100
 
%
 
(99 %) 
v
id årets utgång. 
Sagax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
2
 
nya
 
avtal
 
omfattande
 
en
 
uthyrnings­
bar
 
area
 
om
 
1
 
500
 
kvadratmeter.
 
Under
 
året
 
har
 
2
 
avtal
 
om
 
2 100
 
k
vadratmeter
 
sagts
 
upp
 
för
 
avflyttning
 
och
 
inga
 
avtal
 
har
 
förlängts.
 
N
etto u
thyrningen
 
uppgick
 
därmed
 
till
 
–600
 
kvadratmeter.
 
Den
 
genom­
snittliga
 
hyresdurationen
 
uppgick
 
till
 
6,0
 
(6,9)
 
år.
 
Merparten
 
av
 
fastig­
heterna
 
är
 
uthyrda
 
med
  t
riple
 
net­a
vtal.
 
U
nder
 
2023
 
har
 
10
 
(3)
 
miljoner
 
kronor
 
investerats
 
i
 
befintligt
 
fastig­
hetsbestånd. 
Förvärv och avyttringar
Inga förvärv  eller avyttringar  har skett  under året.
På fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge genomförs hyresgästanpassning om 65 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler varav  
55 000 kvadratmeter är genomförda vid årets utgång. Fastigheten är belägen 25 kilometer söder om centrala Stockholm och består av  
94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 183 000 kvadratmeter mark. Uthyrnings  g
raden uppgick till 90 % vid årets utgång.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 26 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202326
Marknadssegment  F inland
Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 243 fastigheter med 1 458 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 1 767 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 243 218
Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 1 393 000
Hyresvärde, Mkr 1 767 1 711
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97
Antal hyresavtal 735 732
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 18 175 17 876
Driftnetto, Mkr 1 370 1 141
Direktavkastning per 31 december, % 7, 5 6,7
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
37 % 
Hyresvärde
3 4  %32  %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % 256 6 4 64
< 1 % 1 431 31 731 2
Totalt 1 687 37 735 2
Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Helsingfors 85 717 000 10 870 15 200 960 1 340 93 % 892 1 –170 –237 723 6,7 %
Övriga Finland 158 741 000 7 305 9 900 807 1 089 98 % 790 4 –147 –198 647 8,6 %
Totalt Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217  1 370 7, 5  %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
FINLAND
Finland  är Sagax  största  marknadssegment,   motsvarande   32   %   av 
k
oncernens
 
marknadsvärde
 
och
 
37
 
%
 
av
 
totalt
 
hyresvärde.  
Sagax  
f
astighetsbestånd
 
i
 
Finland
 
omfattade
 
243
 
fastigheter
 
med
 
1 458 000  
k
vadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick
 
antalet
 
hyres ­
avtal
 
till
 
735
 
stycken.  
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i Finland  fastställdes  per 31 
d
ecember
 
2023
 
till
 
18
 
175
 
(17
 
876)
 
miljoner
 
kronor.
 
Den
 
orealiserade  
v
ärdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
–629
 
(108)
 
miljoner
 
kronor, 
m
otsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–3,3
 
%
 
(0,6
 
%). 
Under
 
samma  
p
eriod
 
var
 
inflationen
 
3,6
 
%
 
(9,1
 
%)
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen  
u
ppgick
 
således
 
till
 
–6,7
 
%
 
(–7 ,8
 
%).
 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeföränd ­
ringen
 
var
 
194
 
(78)
 
miljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
–824 
(
30)
 
miljoner
 
kronor
 
relaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring.  
V
ägt
 
direktavkastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december
 
2023 
6
,7
 
%
 
(6,5
 
%),
 
med
 
intervallet
 
4,3­1
4,0
 
%
 
(4,3­1
4,0
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 27 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 27
Helsingfors
Sagax  fastighetsbestånd  i Helsingfors  inklusive  de intilliggande  kom­
m
unerna
 
Esbo,
 
Vanda, 
Kerava
 
och
 
Tusby
 
om f
attade
 
vid
 
årsskiftet
 
85 
f
astigheter
 
med
 
717
 
000
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area.
 
Sagax 
f
astig  h
eter
 
ligger
 
placerade
 
utmed
 
ring le
derna
 
och
 
större
 
trafikleder.
 
S
agax
 
fastigheter
 
i
 
Helsingfors
 
utgjorde
 
17
 
%
 
av
 
Sagax
 
uthyrnings­
bara
 
area
 
och
 
20 %
 
av
 
koncernens
 
hyresvärde.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  892 (775) miljoner  kronor  och driftnettot  
m
ed
 
20
 
%
 
till
 
723
 
(605)
 
miljoner
 
kronor, 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
färdig ­
ställda
 
nybyggnationer,
 
fastighetsförvärv
 
och
 
hyresindexering.  
Sagax  
h
ar
 
under
 
2023
 
investerat
 
86
 
(168)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
befintligt
 
fastig ­
hetsbestånd. 
Sagax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
59
 
nya
 
hyresavtal
 
med
 
en
 
uthyrnings­
bar
 
area
 
om
 
25
 
300
 
kvadratmeter
 
och
 
44
 
hyresavtal
 
om
 
56
 
200
 
kvadrat­
meter
 
har
 
förlängts.
 
Hyresgäster
 
har
 
under
 
året
 
sagt
 
upp
 
55
 
avtal
 
för
 
a
vflyttning
 
om
 
39
 
100
 
kvadratmeter.
 
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
därmed
 
t
ill
 
–13 800
 
kvadratmeter
 
under
 
2023. 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 förvärvades  7 fastigheter  i Helsingfors  omfattande  sam­
m
anlagt
 
53
 
400
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area
 
för
 
totalt
 
573
 
miljo ­
ner kronor.
Övriga Finland
Övriga  Finland  omfattade  158 fastig  h eter   med   741 000   kvadratmeter  
u
thyrningsbar
 
area
 
och
 
utgjorde
 
17 %
 
av
 
Sagax
 
uthyrningsbara
 
area 
o
ch
 
17
 
%
 
av
 
hyresvärdet.
 
En
 
stor
 
andel
 
av
 
fastigheterna
 
är
 
belägna
 
i 
u
niversitetsstäderna
 
Jyväskylä,  
Tammerfors,  
Uleåborg
 
och
 
Åbo.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  790 (660) miljoner  kronor  och drif  t nettot  
2
023
 
med
 
20
 
%
 
till
 
647
 
(537)
 
miljoner
 
kronor, 
främst
 
till
 
följd
 
av 
f
astig  h
etsförvärv
 
och
 
hyresindexering.  
Merparten
 
av
 
hyresavtalen
 
är 
t
riple
 
net­a
vtal.  
S
agax
 
tecknade
 
20
 
nya
 
hyresavtal
 
under
 
2023
 
med
 
en
 
uthyrningsbar
 
a
rea
 
om
 
9
 
000
 
kvadratmeter.
 
53
 
hyresavtal
 
om
 
69
 
400
 
kvadratmeter
 
har
 
f
örlängts
 
samt
 
28
 
uppsägningar
 
för
 
avflyttning
 
om
 
16
 
600
 
kvadratmeter
 
h
ar
 
mottagits.
 
Nettout h
yrningen
 
var
 
följaktligen
 
–7
 
600
 
kvadrat  m
eter.
 
S
agax
 
har
 
under
 
2023
 
investerat
 
81
 
(133)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
befintligt
 
f
astighetsbestånd.
Förvärv och avyttringar
Under året  har 5 fastigheter  omfattande  16 000 kvadratmeter  uthyr ­
n
ingsbar
 
area
 
förvärvats
 
för
 
278
 
miljoner
 
kronor. 
3
 
fastigheter
 
med
 
en 
u
thyrningsbar
 
area
 
om
 
totalt
 
5
 
200
 
kvadrat  m
eter
 
avyttrades
 
för
 
mot­
svarande
 
12
 
miljoner
 
kronor
  u
nder
 
2023.
På fastigheten Koivuvaarankuja 2 i Finland har Sagax under 2023 uppdaterat fastighetens energisystem. Investeringen omfatttade utbyte av  
fastighetens luftbehandlingssystem med värmeåtervinning samt installation av överordnat styr- och övervakningssystem. Investeringen uppgick  
till 6 miljoner kronor och den årliga energibesparingen beräknas uppgå till 1 miljon kronor samt minskat koldioxidutsläpp om 82 ton. 
Fastigheten förvärvades 2014 och omfattar 29 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 900 kvadratmeter mark. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 28 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202328
Marknadssegment  F rankrike
Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 264 fastigheter med 743 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 814 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 264 195
Uthyrningsbar area, kvm 743 000 610 000
Hyresvärde, Mkr 814 651
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 97
Antal hyresavtal 763 637
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 815 7 971
Driftnetto, Mkr 534 428
Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,0
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
5
10
15
20
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
17  %
Hyresvärde
17  %17  %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % – – – –
< 1 % 801 18 763 1
Totalt 801 18 763 1
Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Paris 124 479 000 7 162 14 900 601 1 254 98 % 567 5 –146 –305 425 6,2 %
Övriga Frankrike 140 264 000 2 652 10 100 214 810 96 % 130 – –21 –80 109 7, 2  %
Totalt Frankrike 264 7 43 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
FRANKRIKE
Segmentet  Frankrike  svarade  för 17 % av  marknadsvärdet   på   Sagax  
f
astighetsportfölj
 
och
 
för
 
17
 
%
 
av
 
koncernens
 
hyresvärde.  
Sagax
 
fastig­
hetsbestånd
 
omfattade
 
264
 
fastigheter
 
med
 
743
 
000
 
kvadratmeter  
u
thyrningsbar
 
area.
 
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick
 
antalet
 
hyresavtal
 
till
 
763 
s
tycken.
 
Marknadsvärde  
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i Frankrike  fastställdes  per 31 
d
ecember
 
2023
 
till
 
9
 
815
 
(7
 
971)
 
miljoner
 
kronor.
 
Den
 
orealiserade  
v
ärdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
230
 
(363)
 
miljoner
 
kronor, 
m
otsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
2,4
 
%
 
(4,8
 
%). 
Under
 
samma  
p
eriod
 
var
 
inflationen
 
3,7
 
%
 
(5,9
 
%)
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen  
u
ppgick
 
således
 
till
 
–1,3
 
%
 
(–1,0
 
%). 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeföränd ­
ringen
 
var
 
131
 
(103)
 
miljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
99 
(
260)
 
miljoner
 
kronor
 
relaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring.  
V
ägt
 
direktavkastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december
 
2023 
6
,4
 
%
 
(6,1
 
%), 
med
 
intervallet
 
4,8­9
,0
 
%
 
(4,0­8
,5
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 29 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 29
Paris
Vid utgången  av 2023 ägde Sagax  124 fastigheter  med 479 000 kvadrat­
m
eter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är 
strategiskt
 
belägna
 
i
 
eftertraktade
 
och
 
etablerade
 
industri  om
råden 
u
tmed
 
större
 
trafikleder
 
som
 
A4
 
och
 
A6. 
Fastighets  b
eståndet
 
i
 
Paris  
o
mfattade  1
1 % a
v S
agax  u
thyrningsbara
 
area
 
och
 
13 %
 
av
 
koncernens 
hy
resvärde.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till 567 (461) miljoner kronor och drift  n ettot  
m
ed
 
22
 
% 
till
 
425
 
(348)
 
miljoner
 
kronor,
 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
fastig­
hetsförvärv
 
och
 
hyresindexering.
Sagax
 
har
 
under
 
2023
 
investerat
 
80
 
(57)
 
miljoner
 
kronor
 
i befintligt
 
f
astighetsbestånd. 
Sagax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
94
 
nya
 
hyresavtal
 
med
 
en
 
uthyrnings­
bar
 
area
 
om
 
49
 
300
 
kvadratmeter
 
och
 
7
 
hyresavtal
 
om
 
6
 
400
 
kvadrat­
meter
 
har
 
förlängts.
 
Hyres g
äster
 
har
 
under
 
året
 
sagt
 
upp
 
79
 
avtal
 
för
 
a
vflyttning
 
om
 
43
 
800
 
kvadratmeter.
 
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
till
 
5 5
00 kvadratmeter  under 2023.
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 11 fastigheter  förvärvats  i Paris  för 452 miljoner  kro ­
n
or. 
Fastigheterna
 
omfattar
 
26
 
300
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area.  
U
nder
 
2023
 
avyttrades
 
1
 
fastighet
 
för
 
motsvarande
 
7
 
miljoner
 
kronor . 
Övriga Frankrike
Vid utgången  av 2023 ägde Sagax  140 fastigheter  med 264 000 kvadrat­
m
eter
 
uthyrningsbara
 
area
 
i
 
övriga
 
Frankrike.
 
Fastigheterna
 
utgjorde  
6 % a
v S
agax  u
thyrningsbara
 
area
 
och
 
5 %
 
av
 
koncernens
 
hyresvärde.  
M
erparten
 
av
 
fastigheternas
 
marknadsvärde
 
i
 
övriga
 
Frankrike
 
återfinns 
i
 
universitetsstäder
 
som
 
Bordeaux, 
Lille, 
Lyon
 
och
 
Marseille.  
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till 130 (92) miljoner kronor och driftnettot  med 
3
6
 
% 
till
 
109
 
(80)
 
miljoner
 
kronor,
 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
fastighetsförvärv
 
o
ch
 
hyresindexering.
Sagax
 
har
 
investerat
 
9
 
(6)
 
miljoner
 
kronor
 
i befintligt
 
fastighets­
bestånd
 
under
 
2023.
 
S
agax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
5
 
nya
 
hyresavtal
 
med
 
en
 
uthyrnings­
bar
 
area
 
om
 
5
 
500
 
kvadratmeter
 
och
 
1
 
avtal
 
om
 
1
 
000
 
kvadratmeter
 
har
 
f
örlängts.
 
Hyres g
äster
 
har
 
under
 
året
 
sagt
 
upp
 
5
 
avtal
 
för
 
avflyttning
 
om
 
5
 
200
 
kvadratmeter.
 
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
till
 
300
 
kvadratmeter
 
u
nder
 
2023.
 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 62 fastigheter  förvärvats  för 1 149 miljoner  kronor. 
F
astig  h
eterna
 
omfattar
 
108
 
000
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area.  
4 f
astigheter
 
om
 
totalt
 
2
 
800
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area
 
avyttra ­
des
 
för
 
motsvarande
 
28
 
miljoner
 
kronor
  u
nder
 
2023. 
Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 65 fastigheter i Frankrike. Fastigheterna omfattar 109 000 
kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 840 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda. På foto framgår fastigheten Route de 
Meaulan belägen i Limay utanför Paris. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 30 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202330
Marknadssegment  B enelux
Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 147 fastigheter med 661 000 kvadratmeter  
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 631 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 147 129
Uthyrningsbar area, kvm 661 000 597 000
Hyresvärde, Mkr 631 518
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97
Antal hyresavtal 246 235
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 8 461 7 383
Driftnetto, Mkr 530 407
Direktavkastning per 31 december, % 6,5 5,8
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
3
6
9
12
15
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
13  %
Hyresvärde
1 5  %1 5  %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % – – – –
< 1 % 605 13 246 2
Totalt 605 13 246 2
Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Randstad2) & Eindhoven 94 425 000 5 708 13 400 426 1 003 96 % 403 9 –54 –127 358 6,4 %
Övriga Nederländerna och Belgien 53 237 000 2 753 11 60 0 204 864 96 % 183 3 –14 –60 172 6,8 %
Totalt Benelux3) 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103  530 6,5 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. 
3) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
BENELUX
Segmentet  Benelux  svarade  för 15 % av marknadsvärdet  på Sagax  
f
astighetsportfölj
 
och
 
för
 
13 %
 
av
 
koncernens
 
hyresvärde.  
Sagax
 
fastig­
hetsbestånd
 
omfattade
 
147
 
fastigheter
 
med
 
661
 
000
 
kvadrat  m
eter 
u
thyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i 
Randstadområdet
 
och
 
Eindhoven.  
Randstad
 
är
 
den
 
sammanvuxna  
s
torstadsregionen
 
i
 
centrala
 
Nederländerna
 
bestående
 
av 
Amsterdam,  
H
aag, 
Rotterdam
 
och
 
Utrecht.
 
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick
 
antalet
 
hyresavtal  
t
ill
 
246
 
stycken.  
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i segmentet  Benelux  fastställdes  
p
er
 
31
 
december
 
2023
 
till
 
8
 
461
 
(7
 
383)
 
miljoner
 
kronor. 
Den
 
oreali ­
serade
 
värdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
–37
 
(407)
 
miljoner  
k
ronor, 
motsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–0,4
 
%
 
(5,8
 
%). 
Under 
s
amma
 
period
 
var
 
inflationen
 
1,2
 
%
 
(9,6
 
%)
 
och
 
den
 
reala
 
värdeföränd ­
ringen
 
uppgick
 
således
 
till
 
–1,6
 
%
 
(–3,4
 
%). 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värde ­
förändringen  
var 
94 
(122) 
miljoner  
kronor  
hänförlig  
till  
förvaltning  
och 
–
131
 
(285)
 
miljoner
 
kronor
 
relaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeföränd ­
ring.
 
Vägt
 
direktavkastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december  
2
023
 
6,2
 
%
 
(7 ,3
 
%), 
med
 
intervallet
 
5,0­8
,5
 
%
 
(6,5­9
,0
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 31 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 31
Randstad & Eindhoven
94 fastigheter  är belägna  i Randstad  och Eindhoven  omfattande  sam­
m
anlagt
 
425
 
000
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area.
 
Sagax
 
fastigheter  
i s
egmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till 
större
 
trafikleder.
 
Fastigheterna
 
utgjorde
 
10
 
%
 
av
 
Sagax
 
uthyrnings ­
bara
 
area
 
och
 
9 %
 
av 
hyresvärdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  403 (310) miljoner  kronor  och drift  n ettot  
m
ed
 
30
 
%
 
till
 
358
 
(275)
 
miljoner
 
kronor, 
främst
 
beroende
 
på
 
fastig­
hetsförvärv
 
och
 
hyresindexering.  
S
agax
 
har
 
investerat
 
70
 
(23)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
befintligt
 
fastighets­
bestånd
 
under
 
2023.
 
S
agax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
19
 
nya
 
hyresavtal
 
med
 
en
 
uthyrnings­
bar
 
area
 
om
 
32
 
100
 
kvadratmeter
 
och
 
10
 
hyresavtal
 
om
 
25 600
 
kvadrat­
meter
 
har
 
förlängts.
 
16
 
uppsägningar
 
för
 
avflyttning
 
har
 
mottagits
 
under
 
å
ret
 
med
 
en
 
uthyrningsbar
 
area
 
om
 
23
 
400
 
kvadratmeter.
 
Nettouthyr­
ningen
 
uppgick
 
till
 
8
 
700
 
kvadratmeter
 
under
 
2023.
 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 8 fastigheter  med en sammanlagd  uthyrningsbar  area 
om
 
27
 
900
 
kvadratmeter
 
förvärvats
 
för
 
495
 
miljoner
 
kronor. 
Övriga Nederländerna och Belgien
Sagax  fastigheter  i övriga  Nederländerna  och Belgien  omfattade  53 
f
astigheter
 
med
 
237
 
000
 
kvadrat  m
eter
 
uthyrningsbar
 
area.
 
Fastig­
heterna
 
är
 
belägna
 
utmed
 
större
 
trafikleder
 
eller
 
etablerade
 
industri ­
områden
 
i
 
Nederländerna
 
och
 
Belgien.  
Dessa
 
fastigheter
 
utgjorde
 
5
 
% 
a
v
 
Sagax
 
uthyrningsbara
 
area
 
och
 
4 %
 
av
 
hyresvärdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  183 (138) miljoner  kronor  och drift  n ettot  
m
ed
 
30
 
%
 
till
 
172
 
(132)
 
miljoner
 
kronor, 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
fastig­
hetsförvärv
 
och
 
hyresindexering.
Sagax
 
har
 
investerat
 
9
 
(8)
 
miljoner
 
kronor
 
i
 
befintligt
 
bestånd
 
under
 
2
023.
Sagax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
4
 
nya
 
hyresavtal
 
med
 
en
 
uthyrnings  b
ar
 
a
rea
 
om
 
4
 
000
 
kvadratmeter
 
och
 
4
 
hyresavtal
 
om
 
34
 
500
 
kvadratmeter
 
h
ar
 
förlängts.
 
Inga
 
uppsägningar
 
för
 
avflyttning
 
har
 
mottagits
 
under
 
å
ret.
 
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
därmed
 
till
 
4
 
000
 
kvadratmeter
 
under
 
2
023. 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 11 fastigheter  med en sammanlagd  uthyrningsbar  area 
om
 
39
 
200
 
kvadratmeter
 
förvärvats
 
för
 
601
 
miljoner
 
kronor. 
På fastigheten Versterkerstraat 10 i Almere pågår nybyggnation om 3 400 kvadratmeter uthyrningsbar area som färdigställs under 2024.  
Investeringen beräknas uppgå till 35 miljoner kronor. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 32 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202332
Marknadssegment  S panien
Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 113 fastigheter med 451 000 kvadrat  m eter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 317 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 113 84
Uthyrningsbar area, kvm 451 000 298 000
Hyresvärde, Mkr 317 203
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 98
Antal hyresavtal 193 124
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 543 3 221
Driftnetto, Mkr 230 272
Direktavkastning per 31 december, % 6,0 5,3
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
7  %
Hyresvärde
1 0  %8  %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % – – – –
< 1 % 314 7 193 2
Totalt 314 7 193 2
Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Madrid & Barcelona 87 320 000 2 974 9 300 207 647 98 % 177 0 –19 –60 158 6,0 %
Övriga Spanien 26 131 000 1 568 11 90 0 111 841 100 % 77 – –5 –36 72 6,1 %
Totalt Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
SPANIEN
Segmentet  Spanien  svarade  för 8 % av marknadsvärdet  på Sagax  
f
astighetsportfölj
 
och
 
för
 
7
 
%
 
av
 
koncernens
 
hyresvärde.  
Sagax
 
fastig­
hetsbestånd
 
omfattade
 
113
 
fastigheter
 
med
 
451
 
000
 
kvadratmeter  
u
thyrningsbar
 
area.
 
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick
 
antalet
 
hyresavtal
 
till
 
193 
s
tycken.
 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i Spanien  fastställdes  per 31 
d
ecember
 
2023
 
till
 
4
 
543
 
(3
 
221)
 
miljoner
 
kronor. 
Den
 
orealiserade  
v
ärdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
61
 
(225)
 
miljoner
 
kronor, 
m
otsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
1,4
 
%.
 
Under
 
samma
 
period
 
var 
i
nflationen
 
3,1
 
%
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen
 
uppgick
 
således  
t
ill
 
–1,7
 
%
 
(1,7
 
%). 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeförändringen
 
var
 
1
 
(31) 
m
iljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
60
 
(193)
 
miljoner
 
kronor  
r
elaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring
 
och
 
transaktioner.  
Vägt  
d
irektavkastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
6,2
 
% 
(
6,0
 
%),
 
med
 
intervallet
 
5,3­7
,5
 
%
 
(5,0­7
,5
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 33 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 33
Madrid & Barcelona
Sagax  fastighetsbestånd  i storstadsområdena  Madrid  och Barcelona  
om f
attade
 
vid
 
årets
 
utgång
 
87
 
fastigheter
 
med
 
320
 
000
 
kvadrat  m
eter 
u
thyrningsbar
 
area.
 
Fastigheterna
 
i
 
Barcelona
 
återfinns
 
utanför
 
de 
 c
entrala
 
delarna
 
och
 
är
 
belägna
 
utmed
 
större
 
trafikleder
 
i
 
kring­
liggande
 
kommuner
 
som
 
Montcada,
 
Parets
 
och
 
Sant
 
Andreu.  
Mer­
parten
 
av
 
fastig  h
eterna
 
i
  M
adrid
 
är
 
belägna
 
utmed
 
större
 
trafikleder  
s
om
 
M­3
0
 
och
 
M­4
0
 
och
 
i
 
kringliggande
 
kommuner
 
med
 
etablerade  
i
ndustri  om
råden
 
som
  A
lcalá,
 
Coslada,
 
Getafe
 
och
 
Leganés.  
Madrid & 
B
arcelona u
tgör
 
7
 
%
 
av
 
Sagax
 
totala
 
uthyrningsbara
 
area
 
och
 
4 %
 
av 
h
yresvärdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna  ökade till  177 (157) miljoner  kronor  och driftnettot  
m
ed
 
13
 
%
 
till
 
158
 
(140)
 
miljoner
 
kronor
 
främst
 
till
 
följd
 
av
 
fastighets ­
förvärv,  
hyresindexering
 
och
 
färdigställd
 
nybyggnation.
Sagax
 
har
 
under
 
året
 
tecknat
 
12
 
nya
 
hyresavtal
 
omfattande
 
20
 
800 
k
vadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area. 
3
 
hyresavtal
 
om
 
7
 
100
 
kvadratmeter 
h
ar 
sagts 
upp 
för 
avflyttning  
och 
6 
hyresavtal  
om 
22 
700 
kvadratmeter 
har 
f
örlängts
 
under
 
året. 
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
till
 
13
 
700
 
kvadratmeter 
u
nder 2
023. M
erparten
 
av
 
fastigheterna
 
är
 
uthyrda
 
på
 
triple
 
net­a
vtal.
 
U
nder
 
2023
 
har
 
23
 
(97)
 
miljoner
 
kronor
 
investerats
 
i
 
befintligt   
f
astighetsbestånd. 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 13 fastigheter  med en sammanlagd  uthyrningsbar  area 
om
 
69
 
300
 
kvadratmeter
 
förvärvats
 
för
 
597
 
miljoner
 
kronor. 
Övriga Spanien
Sagax  fastigheter  i övriga  Spanien  omfattade  26 fastigheter  med 
1
31 000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  D
essa  f
astigheter  u
tgjorde  
3
 
%
 
av
 
Sagax
 
totala
 
uthyrningsbara
 
area
 
och
 
2 %
 
av
 
hyresvärdet. 
Förvaltning
Hyresintäkterna  minskade  till 77 (143) miljoner kronor och drift  n ettot  
m
inskade
 
till
 
72
 
(132)
 
miljoner
 
kronor
 
till
 
följd
 
av
 
försäljning
 
av
 
en
 
f
astig  h
etsportfölj
 
omfattande
 
36
 
fastigheter
 
under
 
fjärde
 
kvartalet
 
2022.
Nettouthyrningen
 
uppgick
 
till
 
–1
 
400
 
kvadratmeter
 
under
 
2023.  
M
er p
arten
 
av
 
fastigheterna
 
är
 
uthyrda
 
på
 
triple
 
net­a
vtal.
 
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 18 fastigheter  med en sammanlagd  uthyrningsbar  area 
om
 
83
 
600
 
kvadratmeter
 
förvärvats
 
för
 
684
 
miljoner
 
kronor
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler 
för lager och industri och omfattar 5 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 34 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202334
Marknadssegment  T yskland
Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 9 fastigheter med 94 000 kvadrat  m eter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 112 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 9 9
Uthyrningsbar area, kvm 94 000 85 000
Hyresvärde, Mkr 112 108
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 94
Antal hyresavtal 5 2
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 295 1 305
Driftnetto, Mkr 104 90
Direktavkastning per 31 december, % 8,0 7, 2
Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde
0
1
2
3
4
20232022202120202019
%
Segmentets andel av Sagax
2  %
Hyresvärde
2  % 2   %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % 97 2 1 97
1–2 % – – – –
< 1 % 13 0 4 3
Totalt 110 2 5 22
Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader1) Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %
Totalt 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
TYSKLAND
I Tyskland  återfinns  2 % av koncernens  totala  marknadsvärde  och 2 % 
a
v
 
koncernens
 
totala
 
hyresvärde.  
Sagax
 
fastighetsbestånd
 
omfattade  
9
 
fastigheter
 
med
 
94
 
000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  
Antalet  
h
yresavtal
 
uppgick
 
till
 
5
 
stycken
 
vid
 
årsskiftet.  
Förvärv och avyttringar
Under 2023 har 1 fastighet  med en sammanlagd  uthyrningsbar  area 
om
 
13
 
700
 
kvadratmeter
 
förvärvats
 
för
 
73
 
miljoner
 
kronor.
 
1
 
fastighet  
om
fattande
 
5
 
000
 
kvadratmeter
 
har
 
avyttrats
 
för
 
motsvarande
 
30
 
mil­
joner
 
kronor
 
under
 
året.  
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i Tyskland  fastställdes  per 31 
d
ecember
 
2023
 
till
 
1
 
295
 
(1
 
305)
 
miljoner
 
kronor. 
Den
 
orealiserade  
v
ärdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
–52
 
(–62)
 
miljoner
 
kronor, 
m
otsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–3,9
 
%.
 
Under
 
samma
 
period
 
var 
i
nflationen
 
3,7
 
%
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen
 
uppgick
 
således  
t
ill
 
–7 ,3
 
%
 
(­1
2,1
 
%).
 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeförändringen
 
var
 
10 
(
0)
 
miljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
–62
 
(–62)
 
miljoner  
k
ronor
 
relaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring.  
Vägt
 
direktav ­
kastningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
10,6
 
%
 
(10,8
 
%), 
m
ed
 
intervallet
 
7 ,0­1
1,0
 
%
 
(6,3­1
1,0
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 35 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 35
Marknadssegment  Övriga  Europa
Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat  m eter  
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor. 
Korta fakta
2023 2022
Antal fastigheter 2 2
Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000
Hyresvärde, Mkr 12 12
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100
Antal hyresavtal 2 2
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 124 143
Driftnetto, Mkr 12 9
Direktavkastning per 31 december, % 9,0 6,8
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av  
Sagax årshyra
Segmentets 
kontrakterade 
årshyra
Andel av 
koncernens 
kontrakterade 
årshyra, %
Antal
hyres-
a
vtal, st
Genomsnittlig 
kontrakterad 
årshyra, Mkr
> 2 % – – – –
1–2 % – – – –
< 1 % 12 0 2 6
Totalt 12 0 2 6
Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag
2023-12-31 2023
Geografisk fördelning
Antal
fastig-
he ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga 
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader Drift-
netto,
Mkr
Direkt 
av-
k
astningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm1)
Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %
Totalt 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
ÖVRIGA EUROPA
Sagax  fastighetsbestånd  i övriga  Europa  omfattade  2 fastigheter  i 
D
anmark
 
med
 
6
 
000
 
kvadratmeter
 
uthyrningsbar
 
area.  
I
 
segmentet  
å
terfanns
 
0,2
 
%
 
av
 
koncernens
 
totala
 
marknadsvärde
 
och
 
0,3 %
 
av
 
kon­
cernens
 
totala
 
hyresvärde.  
Vid
 
årsskiftet
 
uppgick
 
antalet
 
hyresavtal
 
till  
2
 
stycken.  
Marknadsvärde
Marknadsvärdet  på Sagax  fastigheter  i segmentet  Övriga  Europa  fast­
s
tälldes
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
till
 
124
 
(143)
 
miljoner
 
kronor. 
Den
 
orea­
liserade
 
värdeförändringen
 
i
 
segmentet
 
uppgick
 
till
 
–19
 
(0)
 
miljoner  
k
ronor, 
motsvarande
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–13,6
 
%.
 
Under
 
samma  
p
eriod
 
var
 
inflationen
 
0,7
 
%
 
och
 
den
 
reala
 
värdeförändringen
 
uppgick  
t
ill
 
–14,2
 
%
 
(­8
,0
 
%).
 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeförändringen
 
var
 
0
 
(0) 
m
iljoner
 
kronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
–19
 
(0)
 
miljoner
 
kronor  
r
elaterat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring.
 
Vägt
 
direktavkast ­
ningskrav
 
för
 
segmentet
 
var
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
7 ,9
 
%
 
(7 ,9
 
%), 
med 
i
ntervallet
 
7 ,3­8
,8
 
%
 
(7 ,3­8
,8
 
%).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 36 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202336
BAKGRUND
Sagax upprättar  sin koncernredovisning  enligt  de av EU godkända  Inter­
n
ational
 
Financial
 
Reporting
 
Standards
 
(IFRS).
 
S
agax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt 
IFRS
 
13, 
värdering
 
till
 
verkligt
 
värde, 
nivå
 
3.
 
Verkligt
 
värde
 
motsvarar
 
i 
a
llt
 
väsentligt
 
fastigheternas
 
bedömda
 
marknadsvärde.  
M
arknadsvärde, 
enligt
 
definitionen
 
från
 
International
 
Valuation 
S
tandards
 
Council
 
(IVSC), 
är
 
det
 
bedömda
 
belopp
 
för
 
vilket
 
en
 
fastighet 
s
kulle
 
överlåtas
 
vid
 
värdetidpunkten
 
mellan
 
en
 
välunderrättad
 
köpare
 
och 
e
n
 
välunderrättad
 
säljare
 
i
 
en
 
transaktion
 
till
 
marknadsmässiga
 
villkor 
p
er
 
datumet
 
för
 
värderingen
 
efter
 
en
 
korrekt
 
marknadsbedömning
 
där 
b
åda
 
parter
 
har
 
agerat
 
kunnigt,
 
med
 
försiktighet
 
och
 
utan
 
tvång.
Sagax
 
inhämtar
 
externa
 
värderingsutlåtanden
 
för
 
att
 
fastställa
 
fastig­
heternas
 
marknadsvärde. 
Värderingarna
 
utförs
 
av
 
auktoriserade
 
värde­
rare
 
från
 
oberoende
 
välrenommerade
 
värderingsföretag
 
och
 
uppdateras 
k
vartalsvis.
MARKNADSVÄRDE
Det sammanlagda  marknadsvärdet  på Sagax  903 (751) fastig  h eter   upp­
gick
 
den
 
31
 
december
 
2023
 
till
 
57
 
061
 
(52
 
682)
 
miljoner
 
kronor. 
Fastig­
heternas
 
redovisade
 
värde
 
ökade
 
med
 
4
 
379
 
(6
 
615)
 
miljoner
 
kronor  
u
nder
 
2023,
 
i
 
enlighet
 
med
 
tabell
 
nedan.
Nettoinvesteringarna
 
uppgick
 
till
 
5
 
913
 
(1
 
855)
 
miljoner
 
kronor  
e
ller
 
11
 
%
 
(4
 
%)
 
av
 
ingående
 
fastig  h
etsvärde.  
Valutakursförändringar  
u
nder
 
året
 
har
 
medfört
 
att
 
fastighetsvärdena
 
som
 
denomineras
 
i
 
euro 
r
espektive
 
danska
 
kronor
 
har
 
förändrats
 
med
 
–229
 
(3
 
051)
 
miljoner  
k
ronor. 
Den
 
orealiserade
 
värdeförändringen
 
uppgick
 
under
 
året
 
till  
–
1 306
 
(1
 
709)
 
miljoner
 
kronor.
Kalkylränta
 
för
 
nuvärdesberäkning
 
av
 
kassaflöde
 
samt
 
restvärde
 
u
ppgår
 
till
 
5,0–16,1
 
%
 
och
 
direktavkastningskrav
 
för
 
restvärdesbedöm­
ning
 
uppgår
 
till
 
4,3–14,0
 
%
 
baseras
 
på
 
analyser
 
av
 
jämförbara
 
transak­
tioner
 
samt
 
på
 
individuella
 
bedömningar
 
avseende
 
respektive
 
fastighets
 
r
isknivå
 
och
 
marknadsposition.
 
D
en
 
vägda
 
kalkylräntan
 
för
 
nuvärdesberäkning
 
av
 
kassaflödet
 
och
 
r
estvärdet
 
motsvarade
 
7 ,8
 
%
 
(7 ,8
 
%)
 
respektive
 
7 ,9
 
%
 
(7 ,9
 
%)
 
för
 
fastig­
hetsportföljen.
 
Det
 
vägda
 
direktavkastningskravet
 
uppgick
 
till
 
6,4
 
%
 
(
6,3 %)
 
per
 
31
 
december
 
2023.
Orealiserad värdeförändring
Under 2023 uppgick den orealiserade  v ärdeförändringen   till   –1   306  
(
1 709)
 
miljoner
 
kronor
 
motsvarade
 
en
 
värdeförändring
 
om
 
–2,2 %
 
(
3,4 %).
 
Under
 
samma
 
period
 
var
 
den
 
vägda
 
inflationen
 
3,4
 
%
 
(9,4
 
%)
 
i
 
d
e
 
marknader
 
där
 
Sagax
 
har
 
verksamhet.
 
Den
 
reala
 
värdeförändringen
 
u
ppgick
 
således
 
till
 
–5,5
 
%
 
(–5,5
 
%).
 
Den
 
reala
 
värdeförändringen
 
har
 
v
arit
 
positiv
 
under
 
perioden
 
2013
 
till
 
och
 
med
 
2021
 
för
 
Sagax
 
fastig­
heter. 
Av
 
den
 
orealiserade
 
värdeförändringen
 
var
 
670
 
(488)
 
miljoner
 
k
ronor
 
hänförlig
 
till
 
förvaltning
 
och
 
–1
 
976
 
(1
 
221)
 
miljoner
 
kronor
 
rela­
terat
 
till
 
allmän
 
marknadsvärdeförändring.
 
Värdeförändringarna
 
har
 
v
arit
 
negativa
 
under
 
årets
 
fyra
 
kvartal,
 
huvudsakligen
 
relaterat
 
höjda
 
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 57 061 miljoner kronor per 31 december 2023.  
Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2023 uppgick båda till 6,4 %.
Fastighetsbeståndets  
marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Redovisat värde 31 december 2022 52 682 751
Förvärv av fastigheter 5 088 142
Investeringar i befintligt bestånd 902
Avyttring av fastigheter –77 –9
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter 19
Omräkningseffekt valuta –229
Orealiserad värdeförändring –1 306
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903
Orealiserade värdeförändringar
Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266 261 157 147 831
Avflyttningar/Omförhandlingar –92 –35 –13 –20 –160
Allmän marknadsvärdeförändring –508 –733 –258 –477 –1 976
Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306
Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2019-2023
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000
2019
2020
2021
2022
2023
Summa,
Mkr
 32 625
37 548
46 067
52 682
57 061
Sverige Finland Frankrike Benelux
Spanien Tyskland Övriga Europa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 37 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 37
Fördelning av värderingsobjekt
Fastighetsvärderare Segment
Andel av 
fastighetsbeståndet
Savills Sverige 26 %
CBRE Finland 31 %
Jones Lang LaSalle Benelux 15 %
Savills Frankrike 17 %
Savills Spanien 8 %
Savills Tyskland 2 %
Jones Lang LaSalle Tyskland 0 %
Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0 %
Total andel externvärderat 99 %
Internvärdering 1 %
Totalt 100 %
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet/adress Kommun, land
Uthyrningsbar area, 
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige  51 400 
Karaportti 8 Esbo, Finland  16 100 
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland  52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland  62 300
Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 59 400
Totalt 496 700
Orealiserade värdeförändringar per segment
Segment jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023
 Sverige –73 –364 –110 –312 –859
Finland –66 –64 –244 –255 –629
Frankrike 37 –113 144 162 230
Benelux –227 31 –1 160 –37
Spanien –3 1 133 –70 61
Tyskland 1 6 –27 –32 –52
Övriga Europa –2 –6 –9 –3 –19
Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306
direktavkastningskrav,  förändrade  inflationsförväntningar,  högre fastig­
h
etskostnader
 
samt
 
höjd
 
stämpelskatt
 
i
 
Nederländerna.
 
Finansierings­
villkoren
 
och
 
marknadsräntorna
 
förbättrades
 
något
 
i
 
slutet
 
av
 
året,
 
men
 
f
astighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med en låg omsättning 
jämfört
 
med
 
tidigare
 
år.
 
Avkastningskraven
 
inom
 
Sagax
 
marknadsseg­
ment
 
har
 
ökat
 
under
 
året.
 
Fastigheter med högst marknadsvärde  
Det sammanlagda  marknadsvärdet  för Sagax  värdemässigt  tio största  
f
astigheter
 
uppgick
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
till
 
7 ,8
 
(7 ,8)
 
miljarder  
k
ronor. 
Detta
 
motsvarade
 
14
 
%
 
(15
 
%)
 
av
 
fastighetsbeståndets
 
totala  
m
arknadsvärde.  
Sagax
 
tio
 
fastigheter
 
med
 
högst
 
marknadsvärde,  
sor­
terade i bokstavsordning, presenteras i tabellen nedan.
VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK
Sagax  styrelse  har antagit  en värderingsinstruktion  för att säkerställa  
a
tt
 
Sagax
 
följer
 
en
 
konsekvent
 
och
 
standardiserad
 
värderingsprocess
 
i 
s
yfte
 
att
 
minimera
 
risken
 
i
 
värderingsprocessen.
 
Fastighetsvärdering  
ä
r
 
dock
 
till
 
sin
 
natur
 
förknippad
 
med
 
betydande
 
osäkerhet.
Externa och oberoende värderingar
För att bedöma  fastigheternas  marknadsvärde  använder  Sagax  
 o
beroende
 
värderingsföretag.  
Sagax
 
bedömer
 
att
 
användandet
 
av 
väl­
renommerade
 
oberoende
 
värderingsföretag
 
skapar
 
de
 
bästa
 
långsiktiga  
f
örutsättningarna
 
för
 
rättvisande
 
och
 
trovärdiga
 
bedömningar
 
av 
f
astig  h
eternas
 
marknadsvärde.
 
Enbart
 
värderingsföretag
 
med
 
omfat­
tande
 
kunskap
 
om
 
fastigheter
 
för
 
lager
 
och
 
lätt
 
industri
 
samt
 
med
 
gott 
a
nseende
 
anlitas.  
Av
 
tabellen
 
nedan
 
framgår
 
vilka
 
värderings  f
öretag  
s
om Sagax anlitat.
De
 
externa
 
värderingarna
 
utförs
 
i
 
enlighet
 
med
 
Royal
 
Institute
 
of 
 C
hartered
 
Surveyors
 
(RICS)
 
och
 
International
 
Valuation
 
Standards
 
C
ouncils
 
(IVSC)
 
rekommendationer.
 
Varje
 
fastighet
 
värderas
 
separat,
 
u
tan
 
hänsyn
 
till
 
eventuell
 
portföljeffekt,
 
av
 
fastighetsvärderare
 
som
 
a
uktoriserats
 
av
 
RICS
 
eller
 
liknande
 
nationellt
 
kontrollorgan
 
och
 
med
 
l
ämplig
 
kompetens
 
och
 
erfarenhet.
 
V
id
 
årsskiftet
 
ska
 
externa
 
värderingar
 
omfatta
 
minst
 
97 %
 
av
 
fastig­
heternas
 
marknadsvärde.
 
Nyligen
 
förvärvade
 
fastigheter
 
kan
 
undantas
 
f
rån
 
att
 
värderas
 
externt
 
under
 
det
 
första
 
kvartalet
 
och
 
kan
 
i
 
stället
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 38 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202338
värderas  till förvärvspris  eller genom internvärdering.  99 % av fastig­
h
eterna
 
har
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
värderats
 
av
 
auktoriserade
 
fastig­
hetsvärderare
 
från
 
oberoende
 
värderings  f
öretag.
Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy
Med hänsyn  till  att Sagax  fastigheter  huvudsakligen  är stabila  intäkts­
g
enererande fastig  h
eter ska värderaren använda den så kallade avkast ­
ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det 
driftnetto
 
som
 
fastig  h
eten
 
förväntas
 
generera.
Som
 
huvudmetod
 
vid
 
värdebedömningarna
 
används
 
kassaflödes­
metoden
 
i
 
vilka
 
kassaflöden
 
och
 
restvärden
 
nuvärdesberäknas,
 
en
 
så
 
 k
allad
 
Discounted
 
Cash
 
Flow
 
(DCF)­m
odell.
 
En
 
kalkylperiod
 
på
 
5
 
till
 
1
0
 
år
 
ska
 
användas
 
men
 
värderaren
 
kan
 
justera
 
kalkylperioden
 
för
 
att
 
a
vspegla
 
längden
 
på
 
hyresavtal
 
som
 
löper
 
under
 
längre
 
tid,
 
till
 
exempel
 
1
5
 
år.
Om
 
andra
 
metoder
 
anses
 
vara
 
mer
 
lämpade
 
av
 
värderaren
 
för
 
att 
f
astställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, 
men
 
värderaren
 
ska
 
också
 
lägga
 
fram
 
en
 
DCF­b
eräkning
 
av
 
marknads ­
värdet.
 
Ytterligare
 
information
 
om
 
värderingsmetodik
 
och
 
analyser  
r
edovisas
 
i
 
not
 
13.
Besiktningar
 
ska
 
utföras
 
vart
 
tredje
 
år
 
enligt
 
ett
 
rullande
 
schema.
 
F
astigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller 
påverkats
 
av
 
betydande
 
marknadsrelaterade
 
förändringar
 
sedan
 
den
 
s
enaste
 
besiktningen
 
ska
 
besiktigas
 
under
 
kvartalet
 
som
 
följer
 
efter
 
a
tt
 
ombyggnationen
 
eller
 
renoveringen
 
färdigställts
 
respektive
 
föränd­
ringen konstaterats. 
Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy
För att övervaka  kvaliteten  på de externa  värderingarna  genomför  
S
agax
 
varje
 
kvartal
 
interna
 
jämförande
 
värderingar
 
av
 
fastigheter
 
mot­
svarande
 
5–10 %
 
av
 
portföljens
 
marknadsvärde.
 
Vid
 
behov
 
beställer  
S
agax
 
även
 
en
 
värdering
 
från
 
annat
 
oberoende
 
värderingsföretag
 
som 
k
omplettering.
Omfattningen
 
av
 
de
 
jämförande
 
värderingarna
 
kan
 
variera
 
från
 
år
 
t
ill
 
år
 
och
 
kan
 
utgöras
 
av
 
en
 
kombination
 
av
 
stora
 
och
 
små
 
fastigheter,
 
f
astigheter
 
inom
 
olika
 
segment,
 
fastigheter
 
med
 
stora
 
förändringar
 
av
 
m
arknadsvärdet
 
eller
 
fastigheter
 
som
 
har
 
varit
 
eller
 
kommer
 
att
 
bli
 
före­
mål
 
för
 
betydande
 
investeringar.
 
De
 
jämförande
 
värderingarna
 
foku­
serar
 
på
 
analys
 
av
 
marknadsantaganden
 
och
 
verifiering
 
av
 
att
 
korrekt
 
i
ndata
 
använts.
 
Sagax
 
genomför
 
även
 
så
 
kallade
 
”black­b
ox­
 a
nalyser”
 
s
om
 
säkerställer
 
att
 
de
 
externa
 
värderingarna
 
och
 
de
 
jämförande
 
vär­
deringarna
 
använder
 
samma
 
indata
 
och
 
marknadsantaganden
 
i
 
båda
 
vä
rderingarna. 
Om
 
de
 
jämförande
 
värderingarna
 
sammantaget
 
resulterar
 
i
 
en 
m
arknadsvärdebedömning
 
som
 
avviker
 
mer
 
än
 
10
 
%
 
från
 
den
 
externa  
v
ärderingen
 
och/eller
 
en
 
enskild
 
fastighet
 
avviker
 
mer
 
än
 
10
 
miljoner  
e
uro
 
från
 
den
 
externa
 
värderingen
 
kommer
 
det
 
att
 
klassificeras
 
som 
e
n
 
”väsentlig
 
avvikelse”.
 
Alla
 
väsentliga
 
avvikelser
 
analyseras
 
i
 
en 
v
ärderingskommitté
 
som
 
består
 
av
 
representanter
 
från
 
den
 
oberoende  
v
ärderaren,  
Sagax
 
ekonomichef
 
och
 
värderingsansvarig.  
Syftet
 
med 
s
ådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde 
som
 
skiljer
 
sig
 
från
 
de
 
externa
 
värderingarna.  
D
e
 
jämförande
 
värderingarna
 
som
 
utfördes
 
per
 
31
 
december
 
2023 
r
esulterade
 
i
 
två
 
sådana
 
väsentliga
 
avvikelser
 
och
 
innebar
 
att
 
Sagax  
r
edo v
isade
 
värde
 
understeg
 
det
 
samlade
 
värdet
 
från
 
värderingsföre­
tagen
 
med
 
157
 
miljoner
 
kronor.
Intern rapportering
Sagax  värderingsansvarige  sammanfattar  varje  kvartal  de slutliga   
v
ärderingarna
 
i
 
en
 
rapport
 
till
 
bolagets
 
ekonomichef
 
med
 
en
 
kopia  
t
ill Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla 
betydande
 
värdeförändringar
 
och
 
marknadsbedömningar
 
samt
 
en 
k
ommentar
 
om
 
resultatet
 
och
 
processen.  
I
 
sammanfattningen
 
finns 
o
ckså
 
ett
 
uttalande
 
från
 
bolagets
 
värderingsansvarige
 
om
 
de
 
oberoende  
v
ärderingarna
 
har
 
genomförts
 
med
 
vederbörlig
 
noggrannhet
 
och
 
om 
d
en
 
indata
 
som
 
användes
 
för
 
värderingarna,
 
såvitt
 
denne
 
kan
 
bedöma,  
ä
r korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom 
till
 
slutsatsen
 
att
 
värderingarna
 
som
 
gjordes
 
per
 
31
 
december
 
2023
 
har 
u
tförts
 
i
 
enlighet
 
med
 
Sagax
 
riktlinjer.
Fastigheternas marknadsvärden per segment 2014-2023
FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien
0
20
40
60
80
100
2023202220212020201920182017201620152014
% Mkr 13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 39 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 39
BAKGRUND
Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar 
uppgick till 73
 
410 (72
 
092) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång 
till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en fram -
gångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kom -
bination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget 
kapital och ränte
 b
ärande skulder motsvarade 50 % (46 %) respektive  
41 % (45 %) av Sagax finansiering vid årets slut.
De finansiella kostnaderna uppgick till 765 (520) miljoner kronor 
inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 
 L
easing om 31 (28) 
miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 (7 ,1) gånger 
under 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 % (45 %) vid årets utgång. 
Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 (7 ,1) gånger. 
Sagax finan
 s
iella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Eget kapital uppgick till 36 578 miljoner kronor vid utgången av 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 %.  
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 gånger.  
Sagax erhöll en höjd rating till Baa2 med "stable outlook" från Moody´s Investors Service under 2023.
Finansiering
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
20232022202120202019
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att 
säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind -
ningen inklusive derivat uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Ränte -
b
indningen minskar räntekänsligheten men kan medföra en högre 
genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Den genom  s
nittliga 
kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årsskiftet vilket bedöms 
medföra låg refinansierings
 r
isk med beaktande av bolagets belånings -
grad. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2024-2029. Sagax har 
återbetalat obligationslån om 294 miljoner euro den 17 januari 2024.
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i 
syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl -
jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■  Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■   R äntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■   N ettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0  gånger.
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit 
sig till bolagets riktlinjer.
EGET KAPITAL
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi -
tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 36 578 (33 463) 
miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 % 
(46 %). 
Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2023 på tre aktieslag, 
stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock-
holm, Large Cap. Totalt fanns 26 540 334 A-aktier, 313 794 321 B-aktier 
och 126
 
261
 
329 D-aktier ute  s
tående. Innehav av återköpta egna aktier 
uppgick till 2
 
000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas 
förändringar av eget kapital sedan 2014 med angivande av orsaker till 
förändringarna.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 40 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202340
Förändring av eget kapital
Mkr
Utdelning
Totalresultat Aktieemissioner
−2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2023202220212020201920182017201620152014
Incitamentsprogram
Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission
Per 31 december 2023 uppgick eget kapital till 95,01 (91,20) kronor 
per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per 
D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 
kronor per aktie och år. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Allmänt om Sagax räntebärande skulder
De räntebärande skulderna utgjorde 41 % (45 %) av bolagets finan -
siering vid årsskiftet och uppgick till 30
 
343 (32
 
294) miljoner kronor 
motsvarande 30 481 (32 357) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot -
svarande 28 636 (30 077) miljoner kronor av skulderna var upptagna 
i euro.  
Förändring av räntebärande skulder
Belopp i miljoner kronor
Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294
Upptagna lån 7 326
Amorteringar –9 206
Valutakursförändring  –72
Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20232022202120202019
Finansieringskällor
Obligationer 86 % (26 162 mkr) 
Banklån 9 % (2 686 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)
Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program
Finansiellt åtagande 
i EMTN-program
31 dec
2023
31 dec
2022
Nettoskuld/totala 
tillgångar < 65 % 30 % 35 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x
Säkerställda skulder/
totala tillgångar < 45 % 3 % 3 %
Rating enligt Moody's 
Investors Service
Baa2, 
"stable outlook"
Baa3, 
"positive outlook"
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 
87 % (26 539 mkr)
Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)
De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade 
icke-säkerställda obligationslån om totalt 26
 
162 (28
 
508) miljoner 
kronor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte -
b
ärande skuld bestod av skuld till banker om 2 686 (2 215) miljoner 
kronor samt icke-säkerställda företags  c
ertifikat om 1
 
495 (1
 
572) 
miljoner kronor. Bank  l
ånen utgjordes av revolverande kreditfacili -
teter, tidsbundna lån och checkräkningskrediter och tillhandahölls 
av Nordea, SEB, 
 S
wedbank, HSBC, ING, Société Générale och Banco 
 S
antander. Nettoskulden uppgick till 20
 
804 (24
 
364) miljoner kronor och 
motsvarade vid årets utgång 5,2 (7 ,1) gånger EBITDA för 2023, se även 
sidan 151.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 41 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 41
Åtaganden i låneavtal 
Obligationslån
Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 46 % (54 %) av fastig -
h
eternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 162  
(28 508) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom 
ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext 
Dublin. Under 2023 emitterades obligationslån om nominellt 75 mil -
joner euro motsvarande 832 miljoner kronor. I not 17 redogörs för 
obligations
 
lånens räntevillkor. 
Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att 
obligations l
ånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska 
publicera kvartalsrapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på 
aktierna i Sagax har obligations
 i
nnehavarna rätt att begära förtida åter -
betalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska under-
stiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings
 g
raden ska överstiga 
1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala 
tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis.
För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit
-
r
ating understigande Baa3, omfattas 45 % av obligationsvolymen emit -
terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta 
ränte
 k
upongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax 
ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2023.
Banklån
Banklån motsvarade 5 % (4 %) av fastigheternas marknadsvärde vid 
årsskiftet och uppgick till 2 686 (2 215) miljoner kronor. 
Banklånen inkluderar olika typer av 
 å
taganden, så kallade ”cove -
nants”, som Sagax ska uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken 
begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. De finansiella åtagan -
den som finns i låneavtalen är kassa
 fl
ödesbaserade eller relaterade till 
belåningsgrad och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. 
 E
xempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en specifik 
nivå eller att räntetäckningsgraden ska överstiga en viss nivå.
Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är 
helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, 
att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel 
årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs 
upp kvartalsvis.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna 
rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. 
Säkerheter för bankfaciliteter
Som säkerhet för de räntebärande bankskulderna var pantbrev om 
sammanlagt 11 326 (8 888) miljoner kronor pantsatta vid årsskiftet. 
Därutöver lämnas regel
 m
ässigt pant i form av aktier och andelar i 
koncern  f
öretagen. 
 B
olagets bedömning är att pantsättnings  a
vtalen 
löper på marknadsmässiga villkor.
 
Företagscertifikat
Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet 
att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de 
tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 
500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar 
och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 1 495 (1 572) 
miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid 
om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 3 % (3 %) av 
fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. 
Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit
-
f
aciliteter (så kallade back-up faciliteter) som vid varje tillfälle motsvarar 
samtliga utestående företagscertifikat. 
Grön finansiering
Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det 
gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering 
av befintliga fastigheter som uppfyller vissa miljökrav (certifierade 
enligt BREEAM In-Use Very good eller Miljöbyggnad Silver) liksom till 
investeringar i energi
 b
esparingar och i förnyelsebar energi. Sagax har 
inget lån inom det gröna ramverket per 31 december 2023.
Kapitalbindning
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436 (29 820) 
miljoner kronor motsvarande 84 % (92
 
%) av de 
 t
otala räntebärande 
skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907 
(2
 
474) miljoner kronor motsvarande 16 % (8 %) av de räntebärande 
skulderna, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. 
Låneförfall under 2024 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 412 
miljoner kronor, motsvarande 11 % av de räntebärande skulderna, varav 
obligationer om 3 266 miljoner kronor som återbetalats den 17 januari 
2024. Företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas i denna 
tabell med förfall 2027 till 2029 då back-up faciliteter i form av outnytt -
jade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för
 f
aller 2027 till 2029. 
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings -
b
ehovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande 
amortering och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv månader 
utgör typiska kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De 
kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa -
flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller 
 g
enom nyupplåning för refinan -
siering av lån som löper ut. 
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte  b
ärande finan -
siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter -
s
trävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i 
god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola -
gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind -
ningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årets utgång.
Räntebindning
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en  r esultat- och 
kassaflödespåverkan genom förändring av marknads  r
äntorna, och 
därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 86
 
% 
(87
 
%) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte -
r
isken för lån med rörlig ränta använder bolaget olika typer av ränte -
d
erivat. 
Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi-
nellt värde om 1 632 (1 486) miljoner kronor motsvarande 7 % av ränte -
b
ärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande 
av räntederivaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Kostnaden för 
räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek, 
löptid och typ av derivat. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 42 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202342
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick 
till 1,9 % (1,7 %) inklusive effekter av derivat  i
nstrument vid årets 
utgång. Ökningen om 0,2 procentenheter jämfört med föregående år 
hänförs till högre marknadsräntor och lånemarginaler.
Räntederivat
Sagax räntederivat uppgick till 1 632 (1 486) miljoner kronor i nomi -
nellt värde, motsvarande 39 % (37 %) av bolagets räntebärande skulder 
med rörliga räntor, den 31
 
december 2023.
Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Motparter för 
derivat a
vtalen var Nordea, HSBC, Danske Bank och ING. Räntederiva -
ten ingås i svenska kronor eller euro. De finansiella derivatens värde -
f
örändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade 
värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på 
finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets 
resultat men inte kassaflöde. 
Övriga skulder
Övriga skulder uppgick till 6 489 (6 335) miljoner kronor motsvarande 
9 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud -
sakligen av uppskjuten skatteskuld, förutbetalda intäkter och upplupna 
kostnader samt leasingskulder i
 
enlighet med IFRS 16. 
Rörelsekapital
Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel 
för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till 
betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital 
då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgif -
terna primärt erläggs i efterskott. 
Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2023 till –4
 
445 
(2
 
750) miljoner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen 
hänförlig till omklassificering av koncernens innehav i Nyfosa AB från 
börsnoterade aktier till intresseföretag samt minskning av kortfristig 
finansiell leasingfordran. Förutom likvida medel om 28 (76) miljoner 
kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter, se nedan. 
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023
  Räntebindning inklusive derivat Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt 
belopp, mkr Andel
2024  5 675 4,3 % 19 %  3 412 11 %
2025  4 438 2,3 % 15 %  4 488 15 %
2026  3 329 1,7 % 11 %  3 606 12 %
2027  5 088 2,1 % 17 %  5 881 19 %
2028  6 014 1,0 % 20 %  6 713 22 %
> 2028  5 936 1,1 % 19 %  6 380 21 %
Summa/
genomsnitt  30 481 1,9 % 100 %  30 481 100 %
Avtalade kreditfaciliteter
Outnyttjade kredit  f aciliteter inklusive back-up faciliteter för företags -
c
ertifikat  p
rogram uppgick den 31 december 2023 till 11
 
393 miljoner 
kronor. 
Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, 
 S
wedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche 
Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner 
kronor, varav 9
 
823 (7
 
502) miljoner kronor var tillgängliga vid års -
s
kiftet. 
Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société 
 G
énérale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om 
sammanlagt 604 (550) miljoner kronor varav 460 (398) miljoner kronor 
var outnyttjade vid årsskiftet. 
Därutöver har Sagax avtalat om 1 110 miljoner kronor i tidsbundna 
lån som inte hade betalats ut per balansdagen. 
Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad commitment fee) 
uppgick till 41 (30) miljoner kronor under 2023. 
Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit -
faciliteterna.
SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2023
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelse
 k
apital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassaflödet 
från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet 
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 
2023 delvis åter
 i
nvesterats i dessa verksamheter. Under året erhölls 
totalt 653 (577) miljoner kronor i utdelning från joint venture och 
intresseföretag, 
 v
ilket inkluderats i kassaflödet. 
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den 
löpande verksamheten med 80 (212) miljoner kronor. 
Investeringsverksamheten har påverkat kassa  fl
ödet med –4 749  
(–5 902) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 1 135 (2 666) 
miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt 4 166 
miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Samman
 t
aget har 
likvida medel förändrats med –48 (–8) miljoner kronor under 2023, se 
kassa
 fl
ödesanalys på sidan 78. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 43 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 43
Räntederivat 31 december 2023
Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr 1) Genomsnittlig ränta2)
2024 239 5 0,8 %
2025 – – –
2026 – – –
2027 927 –21 3,0 %
2028 466 –4 2,6 %
>2028 – – –
Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 %
1) 
 S
agax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner 
kronor för dessa.
2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Kapitalstrukturens utveckling
0
20
40
60
80
100
31 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 31 dec 2019
%
Övriga skulderEget kapital
17 437
 19 257
3 460
 19 828    
 22 452    
 4 342    
 26 354    
 31 079    
 5 039    
 32 294    
 33 463    
 6 335
Räntebärande skulder
Mkr MkrMkrMkr Mkr
6 489
30 343
36 578
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder 30 343 32 294
Räntebärande tillgångar –729 –822
Börsnoterade aktier –8 782 –7 032
Likvida medel –28 –76
Nettoskuld 20 804 24 364
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 44 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202344
KREDITRATING
Sagax erhöll höjd kreditrating från Moody´ s Investors Service till Baa2 
med ”stable outlook”. Tidigare rating var Baa3 med "positive outlook". 
Den höjda ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär 
förbättrad tillgång till den svenska och den övriga europeiska kapital -
marknaden och därmed lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings -
kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. 
VALUTAEXPONERING
Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto  t illgångarna i 
euro uppgick vid årsskiftet till 1 067 miljoner euro, se vidstående tabell. 
Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 3
 
861 mil-
joner euro och övriga tillgångar till 134 miljoner euro vid årets utgång. 
Räntebärande skulder uppgick till 2
 
580 miljoner euro. Övriga skulder 
uppgick till 348 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i 
euro till 1 067 miljoner motsvarande 32
 
% av eget kapital. 
Under 2023 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 188 miljoner kro-
nor i fastigheter i Nederländerna, Belgien, Frankrike, Spanien, Finland och 
Tyskland. Investeringarna finansierades huvudsakligen med medel från 
årets nyemissioner.
Likvida medel
Bank- / 
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission
Fastighets-
försäljningar
Övrigt
Investeringar
Amorterade lån
Utdelning
Övrigt
Inlösenerbjudande
Preferensaktier
73 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
1 886 Mkr
i form av 
outnyttjade 
lånelöften
1)
8 487 Mkr
1 490 Mkr
1 125 Mkr
122 Mkr
122 Mkr
6 707 Mkr
3 803 Mkr
479 Mkr
242 Mkr
4 Mkr
Disponibel
likviditet
1 959 Mkr
60 Mkr
vid årets början
Likvida medel
Likvida medel
76 Mkr
vid årets början
Likvida medel
28 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
9 899 Mkr
i form av outnyttjade lånelöften
Bank- och 
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission Övrigt
Fastighets-
försäljningar
7 326 
Mkr
3 485
 Mkr
4 166
Mkr
3 126
Mkr
86
 Mkr
Amorterade lån
9 206 
Mkr
Investeringar
7 168 
Mkr
Utdelning
1 111
Mkr
Övrigt
751
Mkr
Disponibel likviditet 9 927 Mkr1)
1)  K reditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2023
31 dec
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393
Övriga tillgångar 134 318
Summa tillgångar 3 995 3 711
Räntebärande skulder 2 580 2 703
Övriga skulder 348 326
Summa skulder 2 928 3 028
Nettoexponering 1 067 683
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 45 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 45
Joint venture och intresseföretag
Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 579 miljoner kronor och 
har genererat ackumulerade utdelningar om 3 249 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven  
uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor. 
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal 
fastigheter
Hyresintäkter, 
Mkr
Uthyrningsbar 
area, kvm
Hyres- 
duration, år
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas  
marknadsvärde, Mdkr
Äldreboende 242 1 814 1 078 000 8,8 99 31,4
Utbildning 154 1 648 823 000 11, 4 98 29,9
Vård 65 765 326 000 7, 7 96 12,0
Rättsväsende 27 590 230 000 8,6 97 9,3
Totalt 488 4 818 2 458 000 9,5 98 82,6
Kapitalstruktur 31 december 2023
Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %
Uppskjuten skatteskuld 7 %
Eget kapital 32 %
Räntebärande skuld nyttjanderätter 4 %
Icke-säkerställda lån 57 %
BAKGRUND
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax aktieägarna där 
bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna uppgick till 
7 579 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning 
till Sagax om 3 249 (2 375) miljoner kronor. Det redovisade värdet på 
dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor inklu -
sive option om 931 (1 172) miljoner kronor redovisad som finansiellt 
instrument. 92 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, 
Söderport 
 P
roperty Investment AB och NP3 Fastigheter AB. Årets för -
ändring av det redovisade värdet avser i huvudsak omklassificering av 
innehavet i Nyfosa AB till intresseföretag.
Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) 
miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner 
kronor till kassaflödet, varav 39 miljoner kronor avser utbetald utdel -
ning från Nyfosa AB innan företaget omklassificerades till intresse -
företag. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
–1 220 (536) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till 
–302 (315) miljoner kronor
JOINT VENTURE
Hemsö Intressenter AB (Hemsö)
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig h ets 
AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). 
Hemsö bidrog med 297 (295) miljoner kronor till förvaltningsresul -
tatet under 2023 efter att resultatet i Hemsö 
 I
ntressenter AB belastats 
med kostnader för räntor. 
Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verk-
samheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastigheter med ett sammanlagt 
fastig
 h
etsvärde om 83 miljarder kronor den 31 december 2023. 95 % av 
hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom -
snittlig åter  s
tående hyresduration om 9,5 (9,6) år bidrar, i kombination 
med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett 
 s
tabilt 
driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98
 
% (98
 
%). Direkt -
a
vkastningen uppgick till 4,7
 
% (4,1 %) under 2023. Under 2023 har 8 
fastigheter förvärvats för 351 miljoner kronor och 2
 
fastig h
eter avyttrats 
för 93 miljoner kronor. 2 825 miljoner kronor har investerats i befintligt 
fastig
 h
etsbestånd, varav 1 933 miljoner kronor i nyproduktion och 892 
miljoner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös 
räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 50 823 (49
 5
67) miljo-
ner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 203 
(38
 
813) miljoner kronor. 
Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett 
aktie  ä
garavtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam -
h
etsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj-  
respektive köpoptioner mellan de två del  ä
garna. 
Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings och rating A- från  
Standard & Poor’s. För mer information se bolagets hemsida,  
www.hemso.se. 
Hemsö Fastighets AB
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –219 352
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 297 295
Hyresintäkter, Mkr 4 818 4 073
Förvaltningsresultat, Mkr 2 345 2 309
Årets resultat, Mkr –2 721 2 563
2023
31 dec
2022
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr1) 4 546 4 928
Antal fastigheter 488 480
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 82 624 84 879
Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000
Hyresduration, år 9,5 9,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98
Räntebärande skulder, Mkr 50 823 49 567
Kapitalbindning, år 5,5 6,3
Räntebindning, år 5,0 5,6
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –187 247
1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 46 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202346
Söderport Property Investment AB
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 24 532
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 224 234
Hyresintäkter, Mkr 1 025 907
Förvaltningsresultat, Mkr 449 492
Årets resultat, Mkr 48 1 149
2023
31 dec
2022
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 2 728 2 991
Antal fastigheter 86 84
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 418 14 197
Uthyrningsbar area, kvm 773 000 769 000
Hyresduration, år 4,0 4,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96
Räntebärande skulder, Mkr 7 354 6 936
Kapitalbindning, år 3,9 2,4
Räntebindning, år 2,7 1,7
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –72 153
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastig -
heter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för 
framför  a
llt byggvaru  h
andel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 
184 000 kvadrat  m
eter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaru -
handel och 8
 
% av kontors  l
okaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och 
fastighets  f
örvaltning.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –30 65
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 31 32
Hyresintäkter, Mkr 96 93
Förvaltningsresultat, Mkr 62 65
Årets resultat, Mkr –59 130
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2023
31 dec
2022
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 283 320
Antal fastigheter 39 39
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 475 1 610
Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000
Hyresduration, år 6,5 6,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100
Räntebärande skulder, Mkr 847 869
Kapitalbindning, år 4,0 2,0
Räntebindning, år 2,8 1,0
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – –
Kapitalstruktur 31 december 2023
Reserv för finansiella derivat 0 %
Uppskjuten skatteskuld 11 %
Eget kapital 36 %
Övriga icke räntebärande skulder 5 %
Säkerställda lån 48 %
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal 
fastigheter
Hyres-
värde,  
Mkr
Uthyrnings 
-
bar area, 
kvm
Hyres 
- 
duration, år
Ekonomisk  
uthyrnings-
grad, %
Fastig-
he
ternas  
marknads-
värde, Mkr
Stockholm 73 861 506 000 4,0 96 10 876
Övriga 
Sverige 13 302 267 000 4,0 99 3 542
Totalt 86 1 164 773 000 4,0 96 14 418
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. 
Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie -
ä
garavtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över 
Söderport. Aktie  ä
garavtalet reglerar till exempel beslutsordning för 
investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier 
i
 
Söderport kan ske. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig -
h
eter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten 
av fastighetsförvaltningen. 
Söderport bidrog med 224 (234) miljoner kronor till Sagax för -
v
altnings  r
esultat under 2023. Fastigheternas marknadsvärde uppgick 
till 14 418 miljoner kronor.
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 (1 068) 
miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2023. Söder -
ports ekonomiska vakansvärde uppgick till 43 (47) miljoner kronor vid 
årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 96 % (96 %). Av vakans
-
v
ärdet utgjorde 17 (19) miljoner kronor tidsbegränsade hyresrabatter. 
89 % (95 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2023 har 
75 (113) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyrningsbar area om 
28 000 (50
 
000) kvadratmeter. Hyres  g
äster har under året sagt upp 57 
(71) hyresavtal för avflyttning om totalt 32
 
000 (30 000) kvadrat  m
eter. 
Nettouthyrning uppgick följaktligen till –4 000 (20 000) kvadrat  m
eter. 
Under 2023 har överenskommelser träffats gällande förlängningar av 
hyresavtal mot
 s
varande totalt 36 000 (40
 
000) kvadratmeter.
Under året har en fastighet förvärvats för 67 miljoner kronor med 
en uthyrningsbar area om 3 300 kvadratmeter och 233 miljoner kronor 
har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt
 a
vkastningen 
uppgick till 5,8 % (5,1
 
%) under 2023. 
Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 354 
(6
 
936) miljoner kronor med en genomsnittlig vägd kapital  b
indning om 
3,9 (2,4) år. Den genomsnittliga vägda räntebindningen uppgick till 2,7 
(1,7) år.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 47 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 47
INTRESSEFÖRETAG
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i 
Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkstäl -
lande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed 
bedömdes få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas 
innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapital
-
a
ndelsmetoden. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 
4 265 (3
 
278) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 789 (–) 
miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är ett fastighetsbolag 
aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på 
kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet 
omfattade 497 fastigheter med ett fastighetsvärde om 39,3 miljarder 
kronor och ett hyresvärde om 3 897 miljoner kronor per 31 december 
2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer 
information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknads -
värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 041 (2 553) miljoner kronor 
och det redovisade värdet till 2 104 (2 133) miljoner kronor per 31 
december 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella 
fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets -
beståndet omfattade 507 fastigheter med ett fastighetsvärde om 20,3 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 065 miljoner kronor per 31 
december 2023. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark -
nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 820 (672) miljoner 
kronor och det redovisade värdet till 708 (645) miljoner kronor per 31 
december 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer -
siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet 
omfattade 130 fastigheter med ett fastighetsvärde om 7 ,3 miljarder kro-
nor och ett hyresvärde om 636 miljoner kronor per 31 december 2023. 
Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se bolagets hemsida, www.emilshus.com. 
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20232022202120202019
Mkr
Redovisat värde           Börsvärde
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2
Mkr
2022 2023
Redovisat värde           Börsvärde
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2023
Mkr
Redovisat värde           Börsvärde
Kv 2 Kv 3 Kv 4
Sagax intresseföretag
Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sagax ägarandel av kapitalet, % 23 21 16 16 22 21
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –104 – –26 272 9 65
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 180 – 154 167 51 38
Hyresintäkter, Mkr 3 242 2 853 1 797 1 551 588 454
Förvaltningsresultat, Mkr 1 239 1 533 745 785 233 182
Årets resultat, Mkr –639 1 694 – 61 1 244 33 311
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
Innehavets redovisade värde, Mkr 2 789 3 278 2 104 2 133 708 645
Antal fastigheter 497 504 507 488 130 125
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 39 278 40 446 20 276 19 805 7 324 7 111
Uthyrningsbar area, kvm 2 930 000 3 012 000 1 998 000 1 950 000 805 000 786 000
Hyresduration, år 3,6 3,7 3,9 4,0 5,3 5,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 93 94 95 97
Räntebärande skulder, Mkr 23 340 24 033 11 943 12 235 3 984 4 103
Kapitalbindning, år 2,9 3,2 2,2 2,3 1,8 2,9
Räntebindning, år 1,5 1,0 2,1 1,9 3,1 1,9
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 77 372 43 131 35 137
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 48 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202348
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders -
b
asis per 1 januari 2024. Det är viktigt att notera att den ej är att 
jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den 
exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida 
vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd -
ringar. Sagax redovisar 
 a
ktuell intjäningsförmåga i samband med del -
årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis 
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets -
kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne -
havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt 
utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån 
ränte
 b
ärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de 
ränte b
ärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom-
snittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader 
och kostnaden avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter.
Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från 
euro har skett till balansdagens kurs om 11,10 (11,13) kronor. 
Resultatandelar från joint venture och intresse
 f
öretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultatande -
lens storlek. 
FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  
UNDER 2023
I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings -
f
örmåga under åren 2018-2023. Förändringarna mellan årsskiften 
redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, 
fastig
 h
etsförvärv, fastighetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även 
uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år pre -
senteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastig -
hetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning 
beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till 
exempel inflyttning har skett. 
Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 155 miljoner 
kronor samtidigt som vakanserna minskade med 1 miljon kronor och 
fastig
 h
etskostnaderna ökade med 41 miljoner kronor. Totalt ökade drift-
nettot i befintligt bestånd med 115 miljoner kronor. Eurokursens utveck-
ling har medfört att drift  n
ettot minskade med 8 miljoner kronor.
Fastighetsförvärv under 2023 har medfört att hyresvärdet ökat med 
406 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 30 miljoner kronor 
och att vakans
 v
ärdet ökade med 16 miljoner kronor. Totalt ökade drift-
n
ettot med 360 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året.
Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 8 
miljoner kronor och vakanserna med 4 miljoner kronor samtidigt som 
fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor. Totalt minskade 
driftnettot med 1 miljon kronor till följd av fastighetsförsäljningar under 
året. 
Finansnettot har förändrats med –40 % till –555 miljoner kronor. 
Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasing -
fordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien 
till hyresgästen ingick med 132 miljoner kronor i beräkningen av finans -
nettot för 2022.
Resultat efter schablonskatt som till
 f
aller A- och B-  a
ktieägarna har 
ökat med 18  % (19 %) till 3 122   (2 650) miljoner kronor, motsvarande 
9,22 (8,32) kronor per A- och B-aktie.
Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att  
underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan  
på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2018.
Aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023
Hyresvärde 4 738 4 195
Vakans –182 –171
Hyresintäkter 4 557 4 024
Fastighetskostnader –771 –704
Driftnetto 3 785 3 319
Central administration –182 –174
Joint venture och intresseföretag 1 096 818
Finansnetto –555 –398
Leasingkostnader –31 –28
Förvaltningsresultat 4 114 3 538
Skatt –741 –637
Resultat efter skatt 3 374 2 902
  – varav ägare av D-aktier 253 253
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 49 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 49
Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2018–2023
2018 2019 2020
Belopp i miljoner kronor
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastig-
hets-
försälj-
ningar 
1 jan
2019
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastig-
hets-
försälj-
ningar 
1 jan
2020
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastighets-
försälj-
ningar 
1 jan
2021
Hyresvärde 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024
Vakans –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159
Hyresintäkter 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865
Fastighetskostnader –34 –14 –40 6 –3951) –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495
Driftnetto 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370
Central administration –132 –122 –132
Joint venture och  
intresse 
företag 372 539 638
Finansnetto –387 –352 –372
Leasingkostnader1) –20 –22 –26
Förvaltnings
 
resultat 1 816 2 198 2 479
Skatt –400 –414 –471
Resultat efter skatt 1 416 1 764 2 008
varav tillkommer
– 
 ä
gare av preferensaktier 34 34 34
– ägare av D-aktier 204 216 252
– 
 ä
gare av A- och B-aktier 1 178 1 515 1 723
Investeringar och 
avyttringar –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 5852) 1 4562)
2021 2022 2023
Belopp i miljoner kronor
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastighets-
försälj-
ningar 
1 jan
2022
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastighets-
försälj-
ningar 3)
1 jan
2023
Förändring 
befintligt 
bestånd
Valuta-
effekt 
Fastig-
hets-
förvärv 
Fastig-
hets-
försälj-
ningar 
1 jan
2024
Hyresvärde 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738
Vakans 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182
Hyresintäkter 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557
Fastighets 
kostnader –38 –6 –40 16 –563 –89 –34 –35 17 –704 –41 1 –30 2 –771
Driftnetto 111 32 317 –69 2 761 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785
Central administration –147 –174 –182
Joint venture och  
intresseföretag 780 818 1 096
Finansnetto –354 –398 –555
Leasingkostnader –28 –28 –31
Förvaltnings
 
resultat 3 012 3 538 4 114
Skatt –542 –637 –741
Resultat efter skatt 2 470 2 902 3 374
varav tillkommer
– ägare av preferensaktier – – –
– 
 ä
gare av D-aktier 252 253 253
–
  ä
gare av A- och B-aktier 2 218 2 650 3 122
Investeringar och  
avyttringar –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77
1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019.
2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.
3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 50 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202350
Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,  
resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt,  
begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.
Risker och riskhantering
MARKNADSRISKER
Fastigheternas marknadsvärde
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redo -
visningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär 
att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras 
bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads
-
v
ärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets 
resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa 
bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge, för -
ändring i utbud eller efterfrågan eller till följd av fastighetsspecifika 
omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försäm -
rad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd. 
Därutöver kan fastigheternas marknadsvärden indirekt påverkas av 
förändrade lagkrav.
Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som 
påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- 
och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad 
information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm -
ningar.
Hantering 
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auk -
toriserade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende 
värderingsföretag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga 
förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av 
fastigheternas marknadsvärden. För att kvalitetssäkra de externa vär -
deringarna utför Sagax därutöver interna värderingar avseende 5-10
 
% 
av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna 
värderingarna fokuserar på :
  ■ Analys av marknadsantaganden.
  ■  Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets -
förvaltare och transaktionsteam.
  ■ Verifiering av indata.
  ■  Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att 
de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering -
arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden 
 t
illämpas i båda värderingsmodellerna.
I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid för -
ändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres -
i
ntäkter, fastighetskostnader och uthyrningsgrad.
Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering 
mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet 
genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk -
ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Transaktionsrelaterade risker 
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är 
till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs 
riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför -
hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid 
förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter 
och juridiska tvister.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garan -
tier avseende ägande, hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid 
försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av 
skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en fram -
tida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids
-
b
egränsade.
Hantering 
Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta 
kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organi -
sationen internt eller anlitas externt vid behov.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating 
från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. 
Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av 
netto
 s
kuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne-
bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp 
av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en 
nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta -
ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer 
information se sidorna 40-41.
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk -
samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering 
samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. 
Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam
-
h
eten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■  Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. 
Refinansieringsrisk
Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, 
vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller 
ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för -
ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på 
bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till 
sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering 
av befintliga skulder.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 51 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 51
Hantering
I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha 
en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera 
de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att 
använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta 
arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 
redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig -
hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av 
fastigheternas uthyrningsgrad.
Ränterisk
Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk 
definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar 
Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig 
till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte
-
m
arknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.  
Riks  b
ankens och den europeiska centralbankens penningpolitik,  
förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som 
nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.
Hantering
För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte  l äge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
r
isken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte  t
ak. 
Den 31 december 2023 uppgick andelen fasträntelån till 86 % av Sagax 
räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför 
få en begränsad effekt på Sagax ränte
 k
ostnader på kort och medellång 
sikt. Se även känslighetsanalysen på sidan 53.
Valutarisk
Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och 
skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla 
balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta -
kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella 
ställning och resultat i svenska kronor.
Hantering
Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak -
ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon -
cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma 
valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 
11 838 (7 598) miljoner kronor den 31 december 2023. Sammantaget 
uppgick nettoexponeringen till 32 % (23 %) av eget kapital.
I enlighet med IAS 21 redo
 v
isas valutakurseffekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. 
Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även käns -
lighetsanalysen på sidan 53.
Likviditetsrisk
Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till 
likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal -
ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle  
ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella  
ställning. 
Hantering
Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett 
begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där 
förfallodatum för koncernens lån presenteras. Sagax rörelse
 k
apital 
uppgick till –4 445 (2 750) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade 
kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (9 427) mil -
joner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax utestående 
företagscertifikat. 
 
OPERATIONELLA RISKER
Hyresintäkter och hyresutveckling
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för 
lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen 
hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella 
marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo -
grafisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. 
Hantering
För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförlus -
ter strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att priori -
tera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan 
medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande 
till större hyresgäster.
Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres -
avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid 
längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex 
i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de 
är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal 
är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan 
i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal 
hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. 
Kreditrisk
Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra 
sina betalningar enligt hyresavtalen.
Hantering
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och 
hyresförluster.
I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken 
och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio -
ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar 
löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. 
Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god 
finansiell ställning. 
Drifts- och underhållskostnader
De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och 
uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån 
kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal 
kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser 
påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan 
även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyres -
gäster.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 52 =====