FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2023
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202352
Hantering
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras
normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och
underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres -
gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax
exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.
Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet
Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effek -
tiv intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga
värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska opera -
tiva risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera
i förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax
verksamhet.
Hantering
Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att
utveckla sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-
säkerhet. Sagax använder brandväggar, e-postfilter, back-upsystem
och antivirusprogram för att förhindra IT-relaterade driftstörningar.
Organisatorisk risk
Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och
andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget
skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner
skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom -
petent personal.
Hantering
Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att
minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings -
samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera
behov av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbets -
miljön genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen
bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även
upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla
befintliga medarbetare.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens
eventuella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarkna -
dens förtroende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella
ställning negativt.
Hantering
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
k
onflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att
styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå
i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax
medarbetare och styrelseledamöter att:
■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
v
ärdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet
ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits
under 2023.
REGULATORISKA RISKER
Regelefterlevnad och affärsetik
Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns -
sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för
tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha
olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och
mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbeta -
res eller uppdragstagares agerande.
Hantering
■ Utbildning i policyer för all personal
■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal
■ Visselblåsarfunktion
Skatter och ändrad lagstiftning
Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av
gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med
råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens
tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras
med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och
förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller
nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,
resultat och finansiella ställning negativt.
Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på
skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess
skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax
har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade
skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax
resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift -
ning i de länder som koncernen har verksamhet i.
Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet
över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av
möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att
utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift -
ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende
hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola -
get. I not 12 redogörs för Sagax skatter.
Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i
organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter
att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor
noggrant.
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Miljörisk
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö -
s
kador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger
fastig h
eter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 53 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 53
ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken.
Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som
k
räver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand -
ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid
förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax
för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller
misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i
syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig
miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.
Hantering
Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam -
a
rbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.
Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola -
get över v
äger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och
bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.
I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra
en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnatio -
ner och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra
material
val.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av
koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö -
r
isker.
Klimatrisker
Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad
nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna
medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov
av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar
kan också innebära ökade driftskostnader.
Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om
klimat
r
isken inte beaktas. Därtill kan klimatpolitiska beslut påverka
Sagax bland annat genom ökade skatter eller investeringar.
Hantering
Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar
för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör
löpande utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpass -
ningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav
och kundernas förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av
lagar och förordningar inom klimat
om
rådet.
Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att
identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam -
heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent
översvämningsrisk.
För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat
koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän
-
v
isas till sidorna 158-160 och 169-170.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2023
Förändring, % –20 –10 0 10 20
Värdeförändring, Mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412
Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023
Förändring, % –10 –5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET
Känslighetsanalys per 31 december 20231)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på förvaltnings-
re sultatet, årsbasis
Effekt på resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38
Hyresintäkter +/– 1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37
Fastighetskostnader +/– 1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/– 10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2)
S
agax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 54 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202354
Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde
uppgick den 31 december 2023 till 97 miljarder kronor.
Aktien och ägarna
Omsatt antal aktier
Antal 1 000-talKr
Carnegie Real Estate Index
Sagax D OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Omsatt antal aktier Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-talKr
Sagax B OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
100
200
300
400
500
B-aktiens kursutveckling 2023
D-aktiens utveckling 2023 Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
O
msättnings
hastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig
handelsvolym per
handelsdag, Mkr
31 dec
2023
31 dec
2022 2023 2022 2023 2022
A-aktier 274,00 239,00 2 24 1 6
B-aktier 2 7 7, 4 0236,50 25 35 69 94
D-aktier 28,00 26,70 51 71 7 10
Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-talKr
Sagax A
Omsatt antal aktier
OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
30
60
90
120
150
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
100
200
300
400
500
A-aktiens kursutveckling 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 542 972 kronor
och fördelades på totalt 466 595 984 aktier varav 2
000 000 B-aktier
i eget förvar. Kvot v
ärdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre
aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på
N
asdaq Stockholm, Large Cap.
Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie
berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings
o
ptioner som
utfärdats genom incitamentsprogram 2020/2023 emitterat 314 638
stamaktier av serie B i juli 2023.
UTDELNINGSPOLICY
Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska
uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan
styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs
k
araktär överförs
till aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem
gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B,
dock maximalt 2,00 kronor per aktie.
Styrelsen föreslår årsstämman 2024 att besluta om att utdelning ska
ske med 3,10 (2,70) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen föreslår
även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbe-
talning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den föreslagna
utdelningen uppgår till sammanlagt 1 301 (1 111) miljoner kronor, mot-
svarande 33,5 % (33,3 %) av förvaltningsresultatet för 2023.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 55 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 55
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter
omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under
perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026.
Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-
vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2024 att besluta
om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B-
a
ktier
i juni 2027 för bolagets medarbetare, undan t
aget bolagets verk s
tällande
direktör och styrelseledamöter.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
LIKVIDITETSGARANTI
Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och
D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets -
garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer
köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som
likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och sälj -
sidan i respektive order
b
ok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas
likviditet.
BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16
(9,70) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets
utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger.
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20)
kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61)
k
ronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 292 % (259 %) av det
egna kapitalet per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärdet per
A- och B-aktie.
Största aktieägare 31 december 2023
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,0 % 12,7 %
Tredje AP-fonden
– 24 786 383 – 5,3 % 3,5 %
Fjärde AP-fonden 821 630 13 583 838 9 648 561 5,2 % 4,5 %
Vanguard – 7 476 512 5 447 656 2,8 % 1,8 %
Avanza Pension 41 194 203 347 12 455 035 2,7 % 1,9 %
SEB Fonder – 12 100 314 – 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 144 555 845 881 2,4 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder – 8 316 177 1 669 266 2,1 % 1,4 %
BlackRock – 8 012 668 13 594 1,7 % 1,1 %
Norges Bank – 3 993 829 2 577 164 1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 5 764 083 – 1,3 % 1,5 %
Erik Selin med bolag 1 174 959 2 480 549 2 026 868 1,2 % 2,3 %
Lannebo Fonder – 5 258 374 – 1,1 % 0,7 %
Rutger Arnhult med bolag – 231 824 4 535 303 1,0 % 0,7 %
Andra AP-fonden – 4 176 888 – 0,9 % 0,6 %
Patrik Brummer med bolag – – 4 066 666 0,9 % 0,6 %
Folksam – 3 734 608 – 0,8 % 0,5 %
Nordnet Pensionsförsäkring 10 504 378 268 3 006 572 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 526 596 207 824 192 51 488 166 60,4 % 68,9%
Övriga aktieägare 4 013 738 103 970 129 74 773 163 39,2 % 31,1 %
Delsumma 26 540 334 311 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 %
Totalt 26 540 334 313 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 910 658 6 577 290 28,0 % 44,6 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinspektionen.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 56 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202356
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 16 632
501–1 000 1 954
1 001–2 000 1 584
2 001–5 000 1 499
5 001–10 000 670
10 001–50 000 833
50 001– 340
Totalt 23 512
Aktieägarkategori
Antal
aktie ägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 21 665 13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 302 1 %
Företag/institutioner i Sverige 607 72 %
Företag/institutioner utomlands 938 9 %
Okänd ägartyp – 6 %
Totalt 23 512 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktie ägare Röstandel
Sverige 22 271 85 %
USA 82 5 %
Norge 217 2 %
Danmark 520 1 %
Nederländerna 11 1 %
Övriga 411 7 %
Totalt 23 512 100 %
Nyckeltal per B-aktie
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Substansvärde, kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0
Börskurs/Eget kapital, % 292 259 364 308 292
Börskurs/Substansvärde, % 250 222 311 255 240
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Aktiekursutveckling och volatilitet
Utveckling1,2) Sagax Aak tie Sagax Bak tie Sagax Dak tie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 15 % 17 % 5 % 16 % 15 %
2 år –10 % –9 % –16 % –36 % –13 %
3 år 63 % 64 % –13 % –6 % 18 %
4 år 97 % 104 % –23 % –10 % 33 %
5 år 257 % 328 % –12 % 41 % 72 %
Volatilitet1) Sagax Aak tie Sagax Bak tie Sagax Dak tie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 51 % 43 % 23 % 39 % 20 %
2 år 49 % 44 % 22 % 37 % 21 %
3 år 46 % 40 % 19 % 34 % 19 %
4 år 46 % 43 % 22 % 35 % 21 %
5 år 43 % 36 % 18 % 31 % 19 %
1) Beräknade per 31 december 2023.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.
1) Inklusive aktier som innehas av Sagax.
Aktieägarstruktur 31 december 2023 1)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 57 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 57
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Ägarkategorier, aktiekapitalandel
Källa: Monitor av Modular Finance AB
Fondbolag 24 %
Privatpersoner 16 %
Pension & försäkring 16 %
Stat, kommun & region 2 %
Stiftelser 1 %
Återköpta aktier 0 %
Övriga 41 %
Substansvärde (NAV) 31 december 2023
Mkr
Per A
och B
aktie
efter utspädning, kr
Eget kapital 36 578 108
Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13
Återläggning av derivat –21 0
Återläggning av uppskjuten skatt på temporära
skillnader 3 882 11
Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 4
Substansvärde (NAV) 37 537 111
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 %
B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 %
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 58 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202358
LEGAL STRUKTUR
Koncernen bestod vid årsskiftet av 455 koncernföretag med säte
i
S
verige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien,
Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söder -
port
P
roperty Investment AB, Fastighets a
ktiebolaget Ess-Sierra
respektive Hemsö
I
ntressenter AB som i sin tur ägde 30
% av Hemsö
F
astighets
AB. Därutöver ägde Sagax 23,3 % av rösterna och kapitalet
i Nyfosa AB, 24,1 % av rösterna och 22,2
% av kapitalet i Fastighets -
b
olaget Emilshus AB samt 21,2 % av rösterna och 15,8
% av kapitalet
i
NP3 Fastig h
eter AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
ORGANISATION
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern -
funktioner ekonomi, skatt, finans och affärsutveckling är placerade.
I
Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland leds verksam -
heterna av de verkställande direktörerna för respektive verksamhet.
MEDARBETARE
Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.
Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets g
ivare som både
attra h
erar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.
Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta
besluts
v
ägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings-
samtal sker årligen för att bland
a
nnat stimulera till vidare u
tveckling av
respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe-
tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry-
tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess
träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och
nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse
le
damot. I
förekommande fall kan även olika tester genomföras.
Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med a
r b
etare när-
varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.
För att upprätthålla en gemensam kunskapsgrund och bidra till ökad för-
ståelse för bolagets verksamhet har kvartalsvisa presentationer av Sagax
delårsrapporter genomförts för all personal.
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en
r
elativt liten
organisation. Av Sagax 96 medarbetare var alla utom 1 medarbetare
tillsvidareanställda. Medelantalet anställda var under året 92 personer.
5 medarbetare anställdes under 2023 varav 2 i Spanien, 1 i Finland och
2 i Sverige. 3 medarbetare lämnade bolaget under året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras
i
avsnittet om bolagsstyrning.
Organisation och medarbetare
Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt
känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är
avgörande för bolagets utveckling.
Förvaltnings-
a
vdelning i
Sverige
Ekonomi-
a
vdelning
Organisation i
Finland
Organisation i
Frankrike
Organisation i
Nederländerna
Finans-
avdelning
Affärs-
utvecklings
-
a
vdelning
Skatte-
chef
Organisation i
Spanien
Operativ struktur
1) Företagsledning.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1)
Fastighetschef i
Sverige
Ekonomichef 1) Finanschef 1) Affärs -
u
tveckling
VD i
Finland
VD i
Frankrike
VD i
Nederländerna
VD i
Spanien
Antal anställda
Land Antal
Sverige 39
Finland 27
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 96
Antal koncernbolag
Säte Antal
Sverige 156
Finland 201
Frankrike 8
Nederländerna 67
Belgien 10
Spanien 7
Tyskland 4
Danmark 2
Summa 455
Håll
barhets-
chef
VD i
Tyskland
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 59 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 59
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och har riktats till samtliga med a
rbetare. Bolagets verkstäl -
lande direktör och styrelseleda m
öter omfattas inte av incitaments -
p
rogrammen.
ANTI-DISKRIMINERING
Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-
het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell
läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma
rättigheter och skyldig
h
eter. Det gäller exempelvis löne s
ättning, möjlig-
het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god
arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och
arbets
t
agare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti-
diskrimineringsarbetet.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 60 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202360
Flerårsöversikt
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i miljoner kronor 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter 4 293 3 696 3 100 2 898 2 581
Övriga intäkter 25 31 23 10 27
Drifts- och underhållskostnader –454 –430 –324 – 311 –306
Fastighetsskatt –220 –178 –153 –141 –121
Fastighetsadministration –94 –87 –73 –60 –47
Driftnetto 3 551 3 032 2 573 2 397 2 133
Central administration –182 –174 –147 –132 –122
Resultat från joint venture och intresseföretag –556 1 375 2 718 1 033 917
– varav förvaltningsresultat 937 766 713 565 441
–
v
arav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –1 523 852 2 572 741 690
– varav skatt 14 –351 –558 –272 –214
– varav övrigt 15 108 –9 – –
Finansiella intäkter 339 235 113 39 20
Finansiella kostnader –734 –492 –419 –455 –446
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –31 –28 –28 –26 –24
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 4 809 2 857 2 478
– varav Förvaltningsresultat 3 881 3 339 2 805 2 389 2 001
Realiserade värdeförändringar:
Fastigheter 9 –12 6 –30 –40
Finansiella instrument 23 3 –10 1 –
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter –1 306 1 709 3 870 1 274 1 301
Finansiella instrument –955 –2 343 1 868 228 889
Resultat före skatt 159 3 305 10 543 4 330 4 627
Uppskjuten skatt –16 –523 –624 – 511 –416
Aktuell skatt –156 –63 –112 –108 –100
Årets resultat –13 2 718 9 807 3 711 4 111
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –174 1 478 282 –693 217
Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 8 –13 13
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning 29 –878 –141 355 –143
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –42 6 14 3
Totalresultat för året 86 3 303 9 963 3 374 4 201
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 61 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 61
Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag
Belopp i miljoner kronor 2023 123 1 2022 123 1 2021 123 1 2020 123 1 2019 123 1
Förvaltningsfastigheter 57 061 52 655 46 067 37 264 32 333
Förvaltningsfastigheter till försäljning – 27 – 284 292
Nyttjanderätter, leasingavtal 454 380 390 394 370
Joint venture och intresseföretag 13 171 11 022 9 818 6 833 5 693
Räntebärande fordringar på joint venture 124 76 8 41 –
Övriga anläggningstillgångar 396 1 092 737 613 545
Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252 57 020 45 429 39 233
Börsnoterade instrument 752 3 891 4 772 738 405
Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 008 – – –
Övriga omsättningstillgångar 1 423 865 596 430 429
Kassa och bank 28 76 84 24 86
Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840 5 452 1 193 921
Summa tillgångar 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154
Eget kapital 36 578 33 463 31 079 22 452 19 257
Långfristiga räntebärande skulder 25 436 29 820 23 368 17 977 16 052
Uppskjuten skatteskuld 3 954 4 040 3 087 2 476 2 018
Övriga långfristiga skulder 793 679 659 657 583
Summa långfristiga skulder 30 184 34 539 27 114 21 110 18 653
Kortfristiga räntebärande skulder 4 907 2 474 2 986 1 851 1 385
Övriga kortfristiga skulder 1 741 1 616 1 293 1 209 858
Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090 4 279 3 060 2 243
Summa skulder 36 832 38 629 31 393 24 170 20 896
Summa eget kapital och skulder 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 62 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202362
Nyckeltal och data per aktie
2023 2022 2021 2020 2019
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4
Totalavkastning, % 4,0 9,3 15,3 10,0 11,0
Överskottsgrad, % 83 82 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 97 95 96 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 95 95
Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022
Antal fastigheter 903 751 673 673 553
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7
Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9
Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5
Kapitalbindning, år 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8
Soliditet, % 50 46 50 48 48
Belåningsgrad, % 41 45 42 43 44
Nettoskuld/EBITDA 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Substansvärde (NAV), kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Eget kapital, kr 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86
Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Resultat, kr –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15
Resultat efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13
Förvaltningsresultat, kr 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde, kr 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 63 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 63
De Vest 62, Nederländerna Tiilitie 11, Finland
Donker Duyvisweg 301, Nederländerna
Väinö Tannerin tie 1 B, Finland Borchwerf 39, Nederländerna
Lumijälki 2, Finland
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 64 =====
Bolagsstyrningsrapport
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav
som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bola
get är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska
direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom
samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se
Sagax hemsida www.sagax.se.
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) trädde i kraft den 1 juli 2005.
Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag
vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är
avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska närings
livet. Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att
samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att
avvika från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och
förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna
direkt eller in
d
irekt styr bolaget. Tyngd
p
unkten ligger på styrelsen i
dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av
Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolags
styrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag
finns i aktie
b
olagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i
uttalanden av Aktiemarknads n
ämnden.
Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions u
tskottet
istäl le
t för tre ledamöter i enlighet med
K
oden. Orsaken är att styrelsen
totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts
vara ändamålsenligt.
Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer
i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie
ägare.
Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter
saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild
ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags
stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande
över bolaget som deras respektive aktieinnehav
r
epresenterar. Utöver
obligatoriska ärenden som anges i bolags o
rdningen fattades även föl
jande beslut:
Årsstämma den 9 maj 2023
Vid Sagax årsstämma den 9 maj 2023 beslutades bland annat följande:
■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 2,70 kronor per
stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av
serie D för räkenskapsåret 2022 med utbetalning kvartalsvis om
0,50 kronor per stamaktie av serie D.
■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk t ören
ansvarsf r
ihet för verksamhetsåret 2022.
■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa
årsstämma.
■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip E ngelbert,
David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och
U
lrika Werdelin.
Staffan Salén utsågs till styrelsens ord f
örande.
■ Att arvode ska utgå med 330 000 kronor till styrelseord f öranden
och med 180 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda
styrelseledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår
ersättning för utskottsarbete.
■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med J onas
Svensson som huvudansvarig revisor.
A
rvodet till revisorerna ska
utgå enligt godkänd räkning.
■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2022.
■ Om införandet av Incitamentsprogram 2023/2026 genom
a)
emission av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap
Kapital f
örvaltning AB och b) godkännande av överlåtelse av teck
ningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotter b
olag.
STYRNINGSSTRUKTUR
Företagsledning
Valberedning
Ersättningsutskott RevisionsutskottStyrelse
Revisorer
Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion
Aktieägare
via bolagsstämma
VD
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202364
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 65 =====
■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom
nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.
■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill
nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,
teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid
var tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.
Inför årsstämman den 8 maj 2024
Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2024 kl 16.00 i Spårvagnshallarna
på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att
utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags
ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud.
Aktie
ä
gare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda
aktieboken måndagen den 29 april 2024,
■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt
instruktionerna nedan, senast torsdagen den 2 maj 2024.
Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det
ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, c/o Euroclear Sweden
AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda formuläret
skickas med e
p
ost till GeneralMeetingService@euroclear.com. Ifyllt
formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID
enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy.
Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken måndagen den
29 april 2024,
■ Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast torsdagen den 2 maj
2024 på följande adress: AB Sagax, c/o Euroclear Sweden AB, Box
191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc.se/euroclear
proxy. Vid anmälan ska uppges namn och person
eller organisa
tionsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på
bolagets hemsida, www.sagax.se.
VALBEREDNING
Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på
årsstämman 2023 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara
styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller
ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som
förvaltar
r
egistrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie
boken per 31 december 2023, ska vardera utse en representant att
jämte styrelseordföranden utgöra valberedning inför årsstämman
2024. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende
i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valbered
ningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget
röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som sam
verkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan
person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen.
Styrelse
le
damöter kan ingå i valberedningen men ska inte utgöra en
majoritet av dess leda m
öter. Om mer än en styrelse le
damot ingår i
valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom
gruppen. Styrelse
o
rdföranden eller annan styrelseledamot ska inte
vara ord f
örande för valberedningen. Sammansättningen av valbered
ningen ska enligt stämmo b
eslutet tillkännages senast sex månader före
årsstämman 2024. Valberedningen som tillkännagavs 30 oktober 2023
har följande sammansättning:
■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.
■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.
■ Olof Nyström, nominerad av Fjärde AP f onden.
■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.
Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings l
agens och Kodens
krav beslutat om en mång f
alds p
olicy för val till styrelsen. Policyn har
följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt
ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda
möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något
diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns
överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller
annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller
ålder inte förekommer". Valberedningen har haft två protokollförda
sammanträden samt kontakt via telefon och e
m
ail.
STYRELSEN
Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst
åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda
möter som valdes vid årsstämman 2023. Styrelsen
b
estår av styrelse
ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan
S
alén,
J
ohan
Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har
utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter
löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information
om styrelsens ledamöter, se sidan 70
7
1.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags o rdningen.
Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar
varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.
Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars
fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion
avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.
■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och
avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan
tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel
och delårsrapporter.
■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem
gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategi
möte.
■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid
dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.
Styrelsens ordförande
Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord f örande att
se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör
sina åligganden. Det åligger även ord
f
öranden att fullgöra uppdrag
lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att
delta i dess arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en
gång om året. Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att
handläggningen av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktie
bolagslagen eller bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlem
marna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
Styrelsens arbete under 2023
Sagax styrelse hade 35 protokollförda möten under 2023 varav ett
konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit
förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fast
ställande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även infor
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 65
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 66 =====
merats om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som
bedöms upp f
ylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering
prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har
genom styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan
diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt
följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartals
rapporter.
STYRELSEUTSKOTT
Ersättningsutskott
Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 9 maj 2023
tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan
Cederlund. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings
utskottets arbete. Ersättningsut
s
kottets uppgift är att bereda frågor
rörande ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befatt
ningshavare. Ersättningsutskottet har haft ett sammanträde avseende
ersättningar. Utskottets redovisning finns på Sagax hemsida,
www.sagax.se.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 9 maj
2023 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet
träffar bolagets revisor vid tre till
f
ällen per år. Styrelsen har antagit en
instruktion gällande revisions u
tskottets arbete. Revisionsutskottets
uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens
revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap
portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin
ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft
tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2023 samt ett
protokollfört sammanträde hittills under 2024. Under dessa samman
träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella
rapportering och bolagets interna kontroller avrappor
t
erats och
diskuterats. Revisorns iakttag e
lser och synpunkter har sedan vidare
rapporterats till styrelsen.
AKTIEMARKNADSINFORMATION
Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig informa
tion. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam h
eten kvartalsvis
samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår.
Sagax använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera infor
mation till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom
pressmeddelanden.
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen
å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda
m
öterna Johan
C
ederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är
oberoende i förhållande till bolaget och bolags le
dningen samt i förhål
lande till dess huvudägare. Styrelse le
damoten David Mindus, som även
är verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.
Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av
rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets
huvudägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud
ägare avses att omfattande affärs
f
örbindelser med bolaget saknas samt
att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna
eller rösterna vid årsskiftet.
GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE
■ Delårsrapport med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Intern kontroll
■ Organisationsfrågor
■ Strategifrågor
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Delårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Kommande årsstämma
■ Arbetsordning och policydokument
■ Styrelseutskott
■ Firmateckningsrätt
■ Attestinstruktion
■ Sammanträdesplan
Januari Februari M
ars April Maj
Juni Juli Augusti
Septem
ber
Oktober November December
Januari Februari M
ars April Maj
Juni Juli Augusti
Septem
ber
Oktober November December
■ Halvårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Bokslutskommuniké med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Rapporter från styrelse utskotten
■ Kommande årsstämma
FEB Styrelsemöte i februari
MAJ Styrelsemöte i maj
MAJ Konstituerande styrelsemöteJUL Styrelsemöte i juli
SEP Strategimöte i september
OKT Styrelsemöte i oktober
■ Budget för kommande år
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Kapitalstruktur
■ Styrelseutvärdering
■ Ledningsutvärdering
■ Organisationsfrågor
DEC Styrelsemöte i december
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202366
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 67 =====
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax
och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som
legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna
i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några
begränsningar föreligger inte i styrelseleda
m
öternas eller de ledande
befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget
bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med
lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive
uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön
under viss tid vid upp
s
ägning från bolagets sida
e
nligt vad som angivits
i not 5.
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman den 9 maj 2023 beslutades att styrelse a rvoden ska
utgå med sammanlagt 1 050 000 kronor, för d
elat med 330
000 kronor
till styrelseordföranden och med 180
000 kronor till envar av de övriga
av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax.
Verkställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseupp
drag i Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som
om
fattar ersätt
ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax
ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax
har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av
bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt
ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:
Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant
ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant
e
rsättningen får uppgå
till högst 50
% av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,
www.sagax.se.
För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se
not 5.
REVISION
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt
styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska
närvara och avlämna rapport vid det styrelsemötet där beslut om fast
ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska
efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.
Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten
för perioden
j
anuari s
eptember 2023 och avlämnat en gransknings
rapport av s
eende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses
av årsstämman för en period om ett år.
Årsstämman 2023 valde det auktoriserade revisions b
olaget Ernst
& Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri
vande huvud a
nsvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2024. Jonas
Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.
Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när v
arande vid
styrelse m
öte i Sagax under 2023 och vid ett tillfälle hittills under 2024.
INTERN KONTROLL
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i
enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam
mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar
som styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer,
riktlinjer, processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt
liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphand
lats på entrep
r
enad och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva
för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för
verksamheter i Danmark och Tyskland avseende redovisning av skat
ter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheterna i
d
e
olika länderna sköts från lokala kontor i respektive land. Kontroll och
uppföljning av verksamheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm.
Sagax interna kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördel
ning, avgränsade mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden upp
följning som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument
såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attest
i
nstruktion och
rapporterings i
nstruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer
är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp
dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovis
ningsstandarder eller noteringskrav.
Riskbedömning
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder
används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa
att de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda
policyer och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en
gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets
revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande
styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och
åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som
Kontrollmiljö
Risk-
bedömning
Kontroll-
aktiviteter
Information
och
kommunikation
Uppföljning Process
för
intern kontroll
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 67
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 68 =====
Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig
heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen
hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal
kontroll
a
ktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och kor
rigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppfölj
ning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter,
konto
a
vstämningar, uppföljning och avstämning av styrelse b
eslut
och av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av
affärstransaktioner, fullmakts
och behörighetsstrukturer, firmateck
nare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg
samt redovisnings
och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax
kontroll a
ktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tyd
liga arbets o
rdningar och ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid
granskning och analys av väsentliga resultat
och balansposter. Risk
hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat
räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt
värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser
balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings
fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv
ningar och olika koncern
i
nterna direktiv används för att säkerställa att
inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig
heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig
heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på
koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att
den finansiella rapporteringen inte inne
h
åller några väsentliga fel. Sagax
arbetar med att löpande utveckla system s
tödet för verksamheten.
Information och kommunikation
Sagax informations och kommunikationspolicy syftar till en effektiv
och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte
ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans p
olicy behandlar infor
mation och kommunikation avseende den
fi
nansiella rapporteringen.
Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt
uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd
personal. Andelen medarbetare som 2023 har bekräftat att de tagit
del av policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk
lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolags
styrning.
Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporter för samtliga med
arbetare efter att de har kommunicerats i enlighet med regel
v
erket.
Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern
kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions
utskottet eller vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.
Styrning och uppföljning
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget,
såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot
b
udget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings
avdelningarna som ekonomiavdelningarna. Avrapportering sker till
VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionsutskottet
ska bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst
två gånger per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från
granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa
iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande
styrelse
sammanträde.
Behov av internrevision
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets
organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en
relativt liten organisation där såväl finans
och ekonomi
som hyres
administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors,
Rotterdam, Paris och Barcelona. Uppföljning av resultat och balans görs
kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolags
ledningen. Samman
t
aget medför detta att bolaget inte anser det motiverat
att ha en särskild enhet för intern r
evision.
Visselblåsarfunktion
Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel b låsar
tjänsten är ett varningssystem som ger både med a
rbetare och externa
intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser
från Sagax affärs
e
tiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern
part för att säkerställa anonymitet och professionalism.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202368
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 69 =====
INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE
Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy
Sagax anti-diskrimineringspolicy
syftar till att klargöra att likabe -
handlingsprincipen gäller inom
Sagax och att detta innebär att
ingen diskriminering eller annan
särbehandling får förekomma.
Arbetet ska bedrivas i samver -
kan mellan arbetsgivare och
arbets
tagare.
Policyn syftar till att klargöra
bolagets syn på korruption och
minska eventuell osäkerhet om
vad som är att betrakta som
korruption. Brott mot policyn
är skäl för avsked från bolagets
sida.
Sagax långsiktiga mål är bero -
ende av kompetenta och profes -
sionella medarbetare. Det är
därför viktigt att bolaget är en
attraktiv arbets
g
ivare som både
lockar till sig och har förmågan
att långsiktigt behålla kom -
petent personal. Arbetsmiljö
-
p
olicyn anger riktlinjer för hur
Sagax kontinuerligt följer upp
verksamheten så att ohälsa och
olycksfall i arbetet förebyggs.
Finanspolicyn anger riktlinjer
och regler för hur finansverk -
samheten i Sagax ska bedrivas
samt även fungera som vägled -
ning i det dagliga
a
rbetet för
medarbetare inom finansfunk -
tionen. Den anger hur de olika
riskerna i finans
v
erksamheten
ska begränsas samt hur rappor -
tering avseende Sagax finans -
verksamhet ska ske till styrelsen.
Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy
Hållbarhetspolicyn tydliggör
riktlinjerna för Sagax långsiktiga
hållbarhetsarbete. Sagax över -
gripande mål är att generera
största möjliga riskjusterade av -
kastning till bolagets aktie
äg
are
och för att nå detta mål bedrivs
bolagets verksamhet genom
-
g
ående med ett långsiktigt
perspektiv. Sagax arbete med
hållbarhetsfrågor är en naturlig
del av verksam
h
eten och bidrar
till att kunna uppnå företagets
mål.
Syftet med Sagax informations
-
p
olicy är att tillförsäkra aktie -
m
ark
n
adens aktörer snabb,
samtidig, korrekt, relevant och
tillförlitlig information om bola -
get. Information till företagets
omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekono -
miska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att
minska riskerna för att någon
med
ar
betare bryter mot gäl -
lande marknadsmissbruksregler.
Insiderpolicyn är ett komple -
ment till gällande marknads -
missbruksregler och ställer i
vissa hänseenden strängare krav
än lagen. Insider
policyn omfat -
tar medarbetare, alla personer
med insynsställning, närstående
till dessa samt övriga personer
som underrättats om att de om -
fattas av policyn.
Sagax utdelningspolicy syftar
till att medge en fortsatt tillväxt
samt en god beredskap att till
-
v
arata affärs m
öjligheter. Styrel -
sen bedömer det som angeläget
att expansionen kan ske med
bibehållen handlingsfrihet och
finansiell stabilitet.
S
tyrelsen be -
dömer det därför vara lämpligt
att utdelningen, inklusive utdel -
ning avseende D-aktier, uppgår
till en tredjedel av förvaltnings -
resultatet.
Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax
Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark -
nadens förtroende för Sagax och innebär
förbud för Sagax medarbetare och styrelse -
ledamöter att direkt eller indirekt investera
i bolag där Sagax är aktieägare eller göra
större investeringar i bolag som bedriver
konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller
samtliga typer av värdepapper.
Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt
ska kunna kommunicera att styrelse och led-
ning inte har intressen som potentiellt skulle
kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn inne-
bär förbud att åta sig styrelseuppdrag i bolag
med konkurrerande verksamhet undantaget
i bolag där Sagax är aktieägare och där sty -
relseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
Syftet med denna policy är att Sagax tydligt
ska kunna kommunicera att styrelse och led -
ning inte har några incitament att föreslå
aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra
åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett
olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax
finansiella ställning i syfte att tillgodose en -
skilda individers finansiella intressen. Policyn
innebär att belåning av aktier i Sagax över -
stigande 10 % av marknadsvärdet ska med -
delas bolaget.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 69
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 70 =====
Styrelse
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023.
STAFFAN SALÉN
Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions u tskottet.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB och Westindia AB.
Styrelseledamot i bland a n
nat Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för
FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.
Innehav i Sagax : 5 737 309 A
a
ktier, 31 598 279 B a
ktier och 95
600 D a
ktier.
JOHAN CEDERLUND
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings u tskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri
och handelsgruppen Lotorp och ordförande
och styrelse le
damot i andra bolag i Lotorpkoncernen.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat fi
rman Vinge med inriktning på
företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 154 160 B
a
ktier och 13 359 D a
ktier.
FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot sedan 2007 .
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Kroppens Hus AB, Stellar Equipment AB, Karmalicious AB,
Tiptapp AB, Ivato AB. Bland annat styrelseledamot i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag,
Vatio AB och Aviot AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 241 000 A
a
ktier, 1 869 784 B a
ktier och 4
200
000 D a
ktier.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202370
STYRELSE
===== SIDA 71 =====
Styrelsens ersättningar
Deltagande av totalt antal styrelsemöten
N
amn Uppdrag Invald Oberoende1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott
Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 35 av 35 3 av 3
Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 35 av 35 1 av 1
Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 35 av 35
David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 35 av 35
Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 35 av 35 3 av 3
Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 34 av 35 1 av 1
1)
M
ed oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna
representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
DAVID MINDUS
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB och Nyfosa AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 14 000 000 A a
ktier, 63 713 912 B a
ktier och 900 000 D a
ktier.
JOHAN THORELL
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,
Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB och
Nicoccino Holding AB.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 203 254 A
a
ktier, 2 332 540 B a
ktier och 354 164 D a
ktier.
ULRIKA WERDELIN
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings u tskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Nuvarande befattning: Managing director, Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,
ett globalt riskkapitalbolag.
Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för
Goldman Sachs International, samt ledarskapskonsult i egen firma.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 49 322 A
a
ktier, 1 005 690 B a
ktier och 264 513 D a
ktier.
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 71
STYRELSE
===== SIDA 72 =====
JONAS SVENSSON
Revisor i bolaget sedan 2022.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.
Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB,
Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB och
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2023.
Revisor
Företagsledning
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023. Sagax har incitamentsprogram för alla
medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
DAVID MINDUS
Se sidan 71
BJÖRN GARAT
Finanschef och vice VD sedan 2012.
Utbildning: Internationella ekonom p
rogrammet vid Linköpings Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB,
Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Delägare och ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB
och finansanalytiker.
Innehav i Sagax : 121 530 A
a
ktier, 1 878 662 B a
ktier, 328 745 D a
ktier och 40 131 teckningsoptioner
Ba
ktier.
AGNETA SEGERHAMMAR
Ekonomichef sedan 2018.
Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.
Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),
Ekonomi
d
irektör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.
Tidigare revisor på PwC.
Innehav i Sagax : 56 889 B
a
ktier och 35 110 teckningsoptioner B a
ktier.
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202372
FÖRETAGSLEDNING
===== SIDA 73 =====
73
KONCERNENS RÄKNINGAR 74 – 79
MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 80 – 83
NOTER
1 Redovisningsprinciper 84
2 Hyresintäkter 87
3 Redovisning av koncernens segment 88
4 Fastighetskostnader 90
5 Anställda och personalkostnader 90
6 Ersättningar till revisorer 91
7 Finansiella intäkter 91
8 Finansiella kostnader 91
9 Leasing 92
10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92
11 Resultat från andelar i koncernföretag 92
12 Skatter 93
13 Förvaltningsfastigheter 94
14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97
15 Finansiella fordringar 97
16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97
17 Räntebärande skulder 98
18 Finansiella instrument 99
19 Övriga långfristiga skulder 102
20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102
21 Materiella anläggningstillgångar 102
22 Andelar i koncernföretag 103
23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108
24 Räntebärande fordringar på joint venture 111
25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111
26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111
27 Transaktioner med närstående 111
28 Eget kapital 112
29 Orealiserade värdeförändringar 113
30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114
31 Kassaflödesanalyser 114
32 Finansiell riskhantering 115
33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117
34 Förslag till vinstdisposition 117
Finansiella rapporter
73AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 74 =====
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor Not 2023 2022
Hyresintäkter 2, 3 4 293 3 696
Övriga intäkter 3 25 31
Driftskostnader 3, 4 –350 –346
Underhållskostnader 3, 4 –104 –84
Fastighetsskatt 3, 4 –220 –178
Övriga fastighetskostnader 3, 4 –94 –87
Driftnetto 3 551 3 032
Central administration 5, 6, 21 –182 –174
Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 –556 1 375
– varav förvaltningsresultat 937 766
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –1 523 852
– varav skatt 14 –351
– varav övrigt 15 108
Finansiella intäkter 7 339 235
Finansiella kostnader 8 –734 –492
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –31 –28
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948
– varav Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 9 –12
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 13, 29 –1 306 1 709
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 23 3
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 –955 –2 343
Resultat före skatt 159 3 305
Uppskjuten skatt 12, 14 –16 –523
Aktuell skatt 12 –156 –63
Årets resultat1) –13 2 718
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –174 1 478
Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet 29 –878
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –42
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt 99 585
Totalresultat för året1) 86 3 303
Resultat per A- och B-aktie, kr 28 –0,82 7, 76
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 –0,82 7, 75
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 324,8 317, 8
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
74 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 75 =====
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor.
Hyresintäkterna har påverkats positivt främst av fastighetsförvärv,
valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror. Hyresintäkterna
har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien
under fjärde kvartalet 2022.
Övriga intäkter uppgick till 25 (31) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till 454 (430) miljoner
kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 220 (178) miljoner
kronor. Övriga fastighetskostnader ökade till 94 (87) miljoner kronor.
Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 182 (174) miljoner
kronor, motsvarande 4,2 % (4,7 %) av årets hyres
i
ntäkter. Kostnader för
central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader
för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande
av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernled-
ning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central
administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsing-
fors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som
kostnader för central administration.
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar
av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag.
Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde -
f
örändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till –556
(1
375) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 937 (766) mil j
oner
kronor, värdeförändringar på fastigheter –1 220 (536) miljoner kronor
och värdeförändringar på räntederivat –302 (315) miljoner kro
n
or. Skatt
på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 14 (–351)
miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (108) miljoner
kronor.
FINANSIELLA INTÄKTER
De finansiella intäkterna uppgick till 339 (235) miljoner kronor och
avsåg intäkt om 59 miljoner kronor för återköpta obligationer, finan -
siell intäkt om 124 miljoner hänförlig till den kortfristiga finansiella
leasingfordran som uppstått till följd av den avtalade försäljningen
avseende 36 fastigheter i Spanien under fjärde kvartalet 2022, ränte
-
i
ntäkter om 110 miljoner kronor från börsnoterade obligationer samt
46 (176) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier,
se även not 7 .
FINANSIELLA KOSTNADER
De finansiella kostnaderna steg till 765 (520) miljoner kronor inklusive
räntekomponent för leasing om 31 (28) miljoner kronor till följd av att
högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den 31 decem -
ber 2023 uppgick den genomsnittliga räntan till 1,9 % (1,7
%).
Räntekostnaderna uppgick till 693 (421) miljoner kronor, kostna-
den för lånelöften till 41 (30) miljoner kronor samt övriga finansiella
kostnader
t
ill 0 (41) miljoner kronor. För mer information om Sagax
finansiering se även not 17 .
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året
uppgick till –1 297 (1 697) miljoner kronor varav orealiserad värde -
förändring uppgick till –1 306 (1 709) miljoner kronor. Av den oreali -
serade värde
f
örändringen var 670 (488) miljoner kronor hänförlig till
förvaltning och –1
976 (1
221) miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring, se även not 13.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –932
(–2 340) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar vid avyttring
av finansiella instrument uppgick till 23 (3) miljoner kronor. Orealiserad
värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –36 (94) miljoner
kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad
värdeförändring om –631 (–2 603) miljoner kronor varav –525 (–2 295)
miljoner kronor avsåg innehavet i Nyfosa AB. Omvärdering av finan-
siella instrument avseende joint venture uppgick till –226 (123) miljoner
kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med –61 (43)
miljoner kronor, se även not
18.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner
kro n
or varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och
intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av
fastighetsförvärv, valutaeffekt samt indexuppräkning av hyror. För -
valtningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med
15
% till 11,16 (9,70) kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om 172 (586) miljoner kronor. Den
uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 16 (523) miljoner
kronor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 156 (63) miljo
n
er
kronor, se även not 12.
Kommentarer till koncernens
totalresultat
75AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 76 =====
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i miljoner kronor Not
2023
31 dec
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 3, 13 57 061 52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 – 27
Nyttjanderätter 9 454 380
Materiella anläggningstillgångar 21 17 14
Andelar i joint venture och intresseföretag 23 12 240 9 864
Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 124 76
Uppskjutna skattefordringar 1) 14 168 261
Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 101 746
Övriga finansiella fordringar 15, 18 110 55
Finansiella instrument 18 931 1 172
Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 18 264 191
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 376 248
Övriga fordringar 18 279 427
Kortfristig finansiell leasingfordran 9 – 2 008
Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 504 –
Börsnoterade instrument 15, 18 752 3 891
Kassa och bank 18, 31 28 76
Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840
SUMMA TILLGÅNGAR1) 73 410 72 092
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28
Aktiekapital 817 781
Övrigt tillskjutet kapital 7 746 3 616
Reserver omräkningsdifferenser 1 177 1 078
Balanserad vinst inklusive årets resultat 26 838 27 988
Summa eget kapital 36 578 33 463
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 25 436 29 820
Uppskjutna skatteskulder
1) 14 3 954 4 040
Finansiella derivat 18 21 –
Leasingskulder 9 454 380
Övriga långfristiga skulder 19 318 299
Summa långfristiga skulder 30 184 34 539
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 4 907 2 474
Leverantörsskulder 18 92 35
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 999 984
Övriga skulder 18 650 597
Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090
Summa skulder 36 832 38 629
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1) 73 410 72 092
1)
J
ämförelsetal avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Outnyttjade underskottsavdrag om 261 miljoner kronor nettoredo
visades tidigare under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld har därmed höjts från tidigare redovisade 3 779 miljoner kronor till 4 040 miljoner kronor.
Balansomslutningen ökar med 261 miljoner kronor.
76 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 77 =====
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) fastig -
h
eter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) kvadrat -
m
eter. 99 % av marknadsvärdet har per 31 december 2023 värderats av
auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag.
Förändringen av fastigheternas redo v
isade värde beskrivs i not 13.
Andelar i joint venture och intresseföretag om 12 240 (9 864) miljo-
ner kronor består av aktier i Hemsö Fastighets AB,
S
öderport Property
Investment AB, Nyfosa AB (omklassificerad från omsättningstillgångar),
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, NP3
F
astigheter AB, Fastighets -
b
olaget Emilshus AB och Pangir AB. I enlighet med kapitalandels -
m
etoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total r
esultat,
kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balanspost.
Omsättningstillgångar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 376 (248) miljoner
kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.
Övriga fordringar om 279 (427) miljoner kronor består främst av
fordringar avseende mervärdesskatt, inkomstskatt och fastig
h
etsskatt.
Kortfristig finansiell leasingfordran om 2 008 miljoner kronor från
föregående år, avseende 36 fastigheter i Spanien som avyttrades 2022,
reglerades under 2023.
Börsnoterade instrument om 752 (3 891) miljoner kronor består
per 31 december 2023 av räntebärande placeringar . Minskningen om
3
139 miljoner kronor förklaras främst av omklassificering avseende
inne h
avet i Nyfosa AB till intresseföretag samt att innehaven av börs -
n
oterade aktier i Cibus Nordic Real Estate AB och KMC Properties ASA
har avyttrats under 2023.
Kassa och bank uppgick till 28 (76) miljoner kronor vid års s
kiftet.
Därutöver hade Sagax 9 899 (7 855) miljoner kronor i outnyttjade låne-
löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 9 927 (7 931)
miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscerti-
fikat, så kallade back-up faciliteter, om 1 495 (1 572) miljoner kronor är
inte inkluderade i disponibel likviditet.
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2023 till 36 578
(
33
463) miljoner kronor, en ökning med 3 115 miljoner kronor under
2023 till följd av två riktade nyemissioner om sammanlagt 20 000 000
stamaktier av serie B om 4 134 miljoner kronor, ett totalresultat om
86 miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 6 miljoner kronor
i anslutning till incitamentsprogram samt aktieutdelning om –1 111
miljoner kronor.
Långfristiga skulder
Den 31 december 2023 uppgick räntebärande skulder till 30 343 (32 294)
m
iljoner kronor varav långfristiga uppgick till 25 436 (29 820) miljoner
kronor. Valutakursförändringar har under året förändrat de räntebärande
skulderna med –72 (2 339) miljoner kronor.
Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en
uppskjuten skatte
s
kuld om 3 954 (4 040) miljoner kronor. Uppskjutna
skatte f
ordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott upp-
gick till 168 (261) miljoner kronor. Se även not 12 och 14.
Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte s
wappar.
Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –21 (14)
miljoner kronor på balans
d
agen. Över- respektive under v
ärde på
ränte d
erivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller
en
tillgång.
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 907 (2 474) miljo -
ner kronor, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor utgjordes av företags-
c
ertifikat. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid
årsskiftet främst av förut b
etalda hyresintäkter samt upplupna ränte -
kostnader.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelse
k
apital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassa f
lödet
från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings r
esultatet
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag
under 2023 delvis åter
i
nvesterats i dessa verksamheter och att endast
erhållen utdelning påverkar kassaflödet.
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 80
(212) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa -
f
lödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvud s
akligen
fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Kassa
f
lödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 135
(2 666) miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt
4 180 miljoner kronor, före transaktionskostnader, delvis användes till
reducering av räntebärande skulder, vilka netto minskade med 1 880
(–3
581). Likvida medel förändrades med –48 (–8) miljoner kronor
under perioden.
Kommentarer till koncernens
finansiella ställning samt kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
77AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 78 =====
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Not 31 2023 2022
Resultat före skatt 159 3 305
Ej kassaflödespåverkande poster
Värdeförändringar på finansiella instrument 932 2 341
Värdeförändringar på fastigheter 1 297 –1 697
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag 556 –1 375
Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 49 44
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –31 –31
Betald skatt –130 –149
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 485 3 015
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 79 –159
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 1 371
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 565 3 227
Förvärv av fastigheter –5 088 –3 202
Avyttring av fastigheter 86 47
Investeringar i befintliga fastigheter –902 –715
Förvärv av börsnoterade aktier –334 –1 617
Avyttring av börsnoterade aktier 478 –
Förvärv av finansiella instrument –733 –106
Avyttring av finansiella instrument 2 122 44
Förvärv av joint venture och intresseföretag –111 –29
Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –225 –238
Utlåning till joint venture och intresseföretag –45 –64
Ökning av övriga anläggningstillgångar –260 –58
Minskning av övriga anläggningstillgångar 264 33
Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 749 –5 902
Nyemission av B-aktier 4 166 39
Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935
Incitamentsprogram –26 –24
Upptagna lån 7 326 7 631
Amorterade lån –9 206 –4 050
Lösen av räntederivat – 16
Ökning av övriga långfristiga skulder 181 11
Minskning av övriga långfristiga skulder –195 –23
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 135 2 666
Årets kassaflöde –49 –10
Kursdifferens i likvida medel 1 2
Förändring av likvida medel –48 –8
Likvida medel vid årets ingång 76 84
Likvida medel vid årets utgång 28 76
78 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 79 =====
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräkningsdifferenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
årets resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
Årets resultat 2022 – – – 2 718 2 718
Övrigt totalresultat 2022 – – 585 – 585
Totalresultat för perioden – – 585 2 718 3 303
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39
Aktieutdelning – – – –935 –935
Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7
Övriga transaktioner – – – –24 –24
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463
Årets resultat 2023 – – – –13 –13
Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99
Totalresultat för perioden – – 99 –13 86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111
Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –46 – – –46
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8
Övriga transaktioner – –46 – –26 –72
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
79AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 80 =====
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not 2023 2022
Nettoomsättning 27 125 118
Administrationskostnader 5, 6, 21 –131 –125
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –7
Resultat från andelar i koncernföretag 11 2 171 1 863
Resultat från andelar i joint venture 161 109
Finansiella intäkter 7 1 033 1 314
Finansiella kostnader 8 –759 –1 305
Resultat före bokslutsdispositioner 2 601 1 974
Periodiseringsfonder 10 7
Erhållna och lämnade koncernbidrag 92 28
Resultat före skatt 2 702 2 009
Skatt 12 –18 –7
Årets resultat 2 684 2 002
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 2 684 (2 002) mil -
joner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag
avseende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 119
(96) miljoner kronor och 6 (22) miljoner kronor från joint venture.
Från och med 2023 faktureras vissa förvaltningsarvoden från joint
venture direkt via dotterföretag.
Moder
b
olagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i
dotter b
olag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.
Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 43 706 (40 166) miljoner
kronor varav fordringar på koncern
f
öretag utgjorde 27 969 (26 758)
miljoner kronor. Under året investerades 2 319 (300) miljoner kronor
i
dotterbolag och joint venture.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelse k
apital uppgick till 261 (1 040) miljoner kronor. 2 706 (289) mil-
joner kronor investerades netto under 2023. Kassaflödet från finansie-
ringsverksamheten uppgick till 2 477 (–843) miljoner kronor under året.
80 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 81 =====
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not
2023
31 dec
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 21 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 14 737 12 643
Andelar i joint venture 23 960 735
Fordringar på koncernföretag 25 2 101 1 714
Summa anläggningstillgångar 17 799 15 093
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 25 868 25 044
Övriga fordringar 24 18
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 13 11
Kassa och bank 31 2 0
Summa omsättningstillgångar 25 907 25 073
SUMMA TILLGÅNGAR 43 706 40 166
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 28
Aktiekapital 817 781
Reservfond 150 150
Summa bundet eget kapital 967 931
Fritt eget kapital
Överkursfond 6 452 2 355
Balanserat resultat 889 –10
Årets resultat 2 684 2 002
Summa fritt eget kapital 10 024 4 347
Summa eget kapital 10 990 5 278
Obeskattade reserver 13 22
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 17 7 291 9 935
Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 096 18 111
Uppskjuten skatteskuld 14 5 5
Summa långfristiga skulder 25 392 28 051
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 17 1 612 1 670
Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 417 4 847
Leverantörsskulder 2 1
Övriga skulder 131 128
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 149 169
Summa kortfristiga skulder 7 311 6 815
Summa skulder 32 703 34 866
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 43 706 40 166
81AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 82 =====
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 31 2023 2022
Resultat före skatt 2 702 2 009
Ej kassaflödespåverkande poster
Resultat från andelar i koncernföretag –2 034 –1 863
Koncerninterna ränteintäkter –1 037 –1 313
Koncerninterna räntekostnader 665 1 349
Bokslutsdispositioner –10 –7
Orealiserade valutakursdifferenser –20 882
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 7 –10
Betald skatt –11 –7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 261 1 040
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –15 48
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –16 13
Kassaflöde från den löpande verksamheten 231 1 101
Andelar i koncernföretag –2 094 –300
Fordringar på koncernföretag –387 11
Kapitaltillskott till joint venture –225 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 706 –289
Nyemission av aktier 4 166 39
Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935
Incitamentsprogram –34 –31
Upptagna skulder 1 663 1 706
Amorterade skulder –4 341 –2 848
Skulder till koncernföretag 2 134 1 226
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 477 –843
Årets kassaflöde 2 –31
Likvida medel vid årets ingång 0 31
Likvida medel vid årets utgång 2 0
82 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 83 =====
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213
Omräkningsdifferenser – – –10 –10
Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 38 39
Aktieutdelning – – –935 –935
Inlösen incitamentsprogram 2019-2022 – – –31 –31
Årets resultat 2022 – – 2 002 2 002
Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278
Omräkningsdifferenser – – 7 7
Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212
Aktieutdelning – – –1 111 –1 111
Transaktionskostnader – – –46 –46
Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34
Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684
Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990
83AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 84 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202384
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa -
tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2023 har god-
känts av styrelsen för publicering den 15 april 2024. Bokslutskommuniké
presenterades den 22 februari 2024. Moderbolaget är ett publikt svenskt
aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är AB Sagax,
Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med
affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet
lager och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large
cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredo -
visning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den
8 maj 2024.
GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning-
arna av International Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med
RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande
tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporte -
ring samt den svenska årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-
cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (mkr) om inget annat
anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023. Siffror
inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående
år. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade
valuta
k
urser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i
F
inland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För
verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell
valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens
utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta
till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för -
utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder
vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas
till nominellt belopp.
Koncernen
Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB
Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter
-
b
olag. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden.
Joint venture och intresseföretag
Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital -
a
ndelsmetoden.
Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår
indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs
en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden
mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet.
Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje
intresseföretag.
KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR
IFRS kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar
koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra fak -
torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar om andra antaganden
görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan
påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell
riskhantering.
Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt t i förvaltningsresultatet.
Därför baseras till exempel finansiella mål, prognoser och utdelnings -
policy på förvaltningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna
målsätts inte och ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant
förståelse av verksamheten har rapporten över totalresultatet utformats
med hänsyn till detta. Redovisning av värdeförändringar (ej kassa
-
f
lödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en
upplysningsrad, benämnd varav Förvaltningsresultat , har infogats i
rapporten.
Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt -
ning av effekterna av osäkra framtida händelser. Inom området vär -
dering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar få en betydande
påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering
till verkligt värde kräver en uppskattning av det framtida kassaflödet
samt fastställande av marknadens avkastningskrav. Värderingarna
utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag, med undantag för
ett fåtal fastigheter i Tyskland vilka endast värderas externt vid årsskif -
tet, samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen
som värderas till anskaffningskostnad. De värderingar och antaganden
som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i
not 13. Känslighetsanalyser som visar framtida effekter av osäkerheter
i väsentliga uppskattningar vid värdering av förvaltningsfastigheter
presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar av finansiella instru -
ment baseras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för
orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar
koncernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser
och information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.
Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i
koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande infly -
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
NOTER
===== SIDA 85 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 85
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
tande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffnings -
värdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redovisas
i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har
gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar betydande
inflytande, för mer information se not 17 och not 23.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2023
Under 2023 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som
har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder
tillämpliga efter 2023
Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är
t
illämplig efter 2023 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax
redovisning.
RAPPORTERING FÖR SEGMENT
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den
geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda
marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna
rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som
h
ögste verkställande beslutsfattare.
INTÄKTER
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av
l
okaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera -
tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för
fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas
som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel-
vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela -
tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal
medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid
annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över-
hyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-
ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter
redovisas från och med tillträdesdagen.
Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyres
-
g
äster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll och
ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el. Statliga
bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga
intäkter i enlighet med IAS 20.
KOSTNADER
Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning
består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostna -
der för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för
bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering
ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för
Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam
har rubricerats som kostnader för central administration.
För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.
FINANSIELLA KOSTNADER
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader
som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och
intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella
kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt
dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeför -
ändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar
ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Ränteutgifter under
produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och
påverkar ej finansiella kostnader.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.
Pensioner
Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions -
pl
aner. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax
inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad
anställning.
EGET KAPITAL
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda
köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa
aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.
Incitamentsprogram
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2
Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options -
program regleras direkt mot eget kapital.
KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto -
den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter
redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice -
ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar
förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings -
f
astighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost -
nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina
fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade
fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt -
ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,
då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter
som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till
avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis med undantag för ett
fåtal fastigheter i Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet.
Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,
icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen
praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fast-
igheten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna
används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest-
värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
===== SIDA 86 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202386
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt
direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas
genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
För ytterligare information om värderingarna se not 13.
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid från -
trädet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor
i köpe
a
vtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte,
då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande
rapport
p
erioden till ett värde motsvarande det mellan parterna över-
enskomna priset. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då
som orealiserade värdeförändringar i delårsrapporten. Konsekvensen
blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal
då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och
frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella
värdeförändringar som realiserade värdeförändringar.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och
lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda ned -
skrivningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde,
minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjande -
perioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För
förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar
görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasing-
perioden.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik -
vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument
och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat
-
i
nstrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk -
ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets
rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar -
ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.
Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals -
e
nliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital b
elopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt
till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader. I
efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings -
värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kredit -
reserveringar. Kredit
r
eservering för förväntade förluster på fordringar
görs vid fordrans uppkomst baserat på historik och bedömning av
förlustrisk.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkning sker på
basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen
uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets
f
örsäljningar.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.
Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti -
bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade
aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i
IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för
räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver -
tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö
I
ntressenter AB.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transak -
tionskostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer
skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader,
och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat
över låneperioden med tillämpning av effektiv
r
äntemetoden. Upplupna
räntor redovisas under upplupna
k
ostnader.
Derivatinstrument
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte r isker och
uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till
fast räntesats genom ränteswap
k
ontrakt alternativt begränsas ränte -
r
isken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram -
tida ränte b
etalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning
utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-
instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på
finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive
realiserade efter förfallodagen.
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas
till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl -
jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Derivat nettoredovisas
som anläggningstillgång, under finansiella instrument, när det samlade
verkliga värdet är positivt och som långfristiga skulder, under finan -
siella derivat, när verkligt värde är negativt.
Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av
beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo
-
d
agar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt
värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok -
slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande
att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga
nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeför -
ändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhets -
året på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.
INKOMSTSKATT
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings -
m
etoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,
derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig
till underskottsavdrag redovisas när det är sanno
l
ikt att framtida
skatte m
ässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan
n
yttjas mot underskottsavdrag.
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
NOTER
===== SIDA 87 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 87
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full uppskjuten skatt på
skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skattemäs-
sigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan
fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp-
komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.
Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i
bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i
redovisningen.
LEASING
Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella
leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrts ut
genom ett finansiellt leasingavtal, vilka har frånträtts under 2023.
Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2
och not 9.
Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-
avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån
premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill -
gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans -
räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en
finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,
personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande -
rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran för -
delas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekostnader. För
mer information se not 9.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo -
v
isnings l
agen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär
att moderbolaget i års
r
edovisningen för den juridiska personen ska
t
illämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är
möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sam -
bandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-
värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter -
b
olagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger
dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar
resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti -
verad sker återföring av denna.
Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff -
ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga
belopp.
Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som
finansiell intäkt.
Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över
leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i
balansräkningen.
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
Koncernens hyresintäkter år 2023 uppgick till 4 293 (3 696) miljoner
kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt jämfört med före
-
g
ående år till följd av fastighetsförvärv, indexering samt med 226 miljo -
ner kronor relaterat till att euron stärkts mot kronan. Hyresintäkterna
har påverkats negativt av försäljning avseende 36 fastigheter i Spanien
under 2022.
Hyres
i
ntäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av
under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyres -
värde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknads -
hyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis
värme, el, fastighetsskatt och index.
Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon -
trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres
a
vtal.
Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse -
ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för
hyresavtalen uppgick till 4,7 (4,7) år.
Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på
2
462 (2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. I tabellen
nedan redovisas storleken på hyresavtal i relation till koncernens kon -
trakterade årshyra vid årets utgång.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96
% (96 %). Det
totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp-
gick vid årets slut till 182 (171) miljoner kronor.
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2024 623 000 732 16 %
2025 739 000 690 15 %
2026 496 000 560 12 %
2027 493 000 513 11 %
2028 355 000 426 9 %
>2028 1 477 000 1 635 36 %
Summa 4 182 000 4 557 100 %
Avtalade framtida hyresintäkter 2023-12-31 2022-12-31
Avtalade hyresintäkter år 1 4 340 3 816
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 10 765 9 628
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 6 181 5 604
Summa 21 285 19 049
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Kontrakterad årshyra Antal
hyres-
av
tal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
Hyres-
dur
ation, årMkr Andel
> 2 % 97 2 % 1 97 14
1–2 % 360 8 % 6 60 4
< 1 % 4 099 90 % 2 455 2 5
Totalt 4 557 100 % 2 462 2 5
2NOT HYRESINTÄKTER
NOTER
===== SIDA 88 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202388
NOTER
3NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT
Sverige Finland Frankrike Benelux1) Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 955 1 682 697 586 254 108 12 – 4 293
Övriga intäkter 4 5 5 12 0 0 – – 25
Fastighetskostnader –143 –317 –167 –68 –24 –4 –1 –44 –767
Driftnetto 816 1 370 534 530 230 104 12 –44 3 551
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade –859 –629 230 –37 61 –52 –19 – –1 306
Realiserade – 8 1 – – 0 – – 9
Totalavkastning –44 748 765 493 291 52 –8 –44 2 254
Central administration – – – – – – – –182 –182
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –426 –426
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – –556 –556
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – –932 –932
Resultat före skatt –44 748 765 493 291 52 –8 –2 140 159
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 – 57 061
Övriga tillgångar – – – – – – – 16 348 16 348
Summa tillgångar 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 16 348 73 410
Räntebärande skulder – – – – – – – 30 343 30 343
Övriga skulder – – – – – – – 6 489 6 489
Summa skulder – – – – – – – 36 832 36 832
Eget kapital – – – – – – – 36 578 36 578
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 73 410 73 410
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 539 167 89 79 26 2 – – 902
Förvärv av fastigheter 186 851 1 601 1 096 1 281 73 – – 5 088
Försäljning av fastigheter – –13 –35 – – –30 – – –77
Nettoinvesteringar 726 1 005 1 655 1 175 1 306 45 – – 5 913
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står
för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023.
1) S agax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från och med 1 juli 2023 i marknadssegment Benelux.
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023
===== SIDA 89 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 89
NOTER
Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 857 1 436 553 448 299 93 11 – 3 696
Övriga intäkter 7 11 1 11 – – – – 31
Fastighetskostnader –138 –306 –126 –52 –29 –3 –1 –42 –695
Driftnetto 727 1 141 428 407 272 90 9 –42 3 032
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade 667 108 363 407 225 –62 – – 1 709
Realiserade – –12 – – – – – – –12
Totalavkastning 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –42 4 729
Central administration – – – – – – –
–174 –174
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –284 –284
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 1 375 1 375
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – –2 341 –2 341
Resultat före skatt 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –1 466 3 305
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 – 52 682
Övriga tillgångar – – – – – – – 19 409 19 409
Summa tillgångar 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 19 409 72 092
Räntebärande skulder – – – – – – – 32 294 32 294
Övriga skulder – – – – – – 6 335 6 335
Summa skulder – – – – – – – 38 629 38 629
Eget kapital – – – – – – – 33 463 33 463
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 72 092 72 092
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 223 302 63 31 98 – – – 715
Förvärv av fastigheter 136 779 1 611 283 289 103 – – 3 202
Försäljning av fastigheter – –59 – – – – – – –59
Omklassificering till
finansiell leasingfordran – – – – –2 0031) – – – –2 003
Nettoinvesteringar 359 1 022 1 674 314 –1 616 103 – – 1 855
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står
för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2022.
1) A vtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats
till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2022
3NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS.
===== SIDA 90 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202390
NOTER
Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till 767 (695) miljoner kronor.
I
detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för
drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig
hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres
g
ästen
för vissa fastig h
etskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple
net-avtal vilket innebär att hyres g
ästen står för alla drifts- och under -
h
ållskostnader.
DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,
uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under
h
åll. I de
fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare -
d
ebiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 350
(346) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 104 (84)
miljoner kronor under 2023.
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och
beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie
rar fastig
h
etsskatten i Sverige beroende på om fastig h
eten klassas
som lager-/industri f
astigheter, 0,5
%, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger
4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och
Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna
varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i
Finland mellan 0,41 och 1,55
% och i Nederländerna mellan 0,18 och
0,77
% på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig h
etsskatten
fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25
och 3,4 % av
taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och
motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska
fastig
h
etsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,3 % av
fastställda taxeringsvärden.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 220 (178) miljoner kronor
under 2023.
ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER
I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna
der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för
valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för
hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,
hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra
tion. Kostnaderna uppgick under 2023 till 94 (87) miljoner kronor.
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Antal anställda
Medelantal anställda 92 88 40 38
– varav män 55 54 22 22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 11 11 11 11
– varav tantiem och bonus 3 3 3 3
Övriga anställda 104 90 44 37
Summa 115 101 55 48
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 5 4 5 5
– varav pensionskostnader 1 1 1 2
Övriga anställda 34 30 21 18
– varav pensionskostnader 14 12 6 6
Summa 39 34 26 23
STYRELSE OCH VD
Under år 2023 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)
kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3
(3) ledande
befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,
finanschef och ekonomichef.
Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under
2023 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,0) miljoner kronor
och den rörliga ersättningen till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Den rörliga
ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till sex månadslöner och regle
ras i förhållande till individuellt satta mål.
Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6
månader.
Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2023, fastställdes styrelsens
arvode till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande
erhållit 330 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter
180 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt
styrelseuppdrag i Sagax.
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern -
ö
ver g
ripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast
del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts
bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och
ekonomichef har det under 2023 utgått sammanlagt 5,7 (5,5) miljoner
kronor i lön, inklusive 1,5 (1,5) miljoner kronor i bonus. Sammanlagt
1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar.
Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida
eller från bolagets sida är fyra månader.
4NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
===== SIDA 91 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 91
NOTER
INCITAMENTSPROGRAM
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respek
tive 2023–2026. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier
av serie B i juni 2024, juni 2025 respektive juni 2026.
Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut
vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 977 693 tecknings
optioner med rätt att teckna B-aktier, mot
s
varande 0,3 % av antalet
utestående A- och B-aktier. Bolagets verk s
tällande direktör och
styrelse le
damöter omfattas inte av programmen.
Under 2023 emitterade Sagax 314 638 stamaktier av serie B med
anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes
261
204 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet
2020-2023 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter
köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 34
miljoner kronor.
Personalen förvärvade 416 406 teckningsoptioner för totalt 8 miljo
ner kronor under 2023.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats.
av bolaget.
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision 10,4 8,7 1,7 1,2
Ersättning för revisions
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,3 1,1 – 0,1
Andra konsulttjänster 0,5 0,4 0,5 0,2
Totala arvoden 11,2 10,2 2,2 1,5
Övriga revisorer:
Ersättning för revision 0,4 0,2 – –
Ersättning för revisions
verksamhet utöver
revisionsuppdrag – 0,1 – –
Andra konsulttjänster
från revisionsbyrån 0,0 0,1 – –
Totala arvoden till övriga
revisorer 0,4 0,3 – –
Summa 11,6 10,5 2,2 1,5
5NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER, FORTS.
6NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
7NOT FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter dotterbolag 1) – – 554 511
Ränteintäkter1) 110 59 – –
Valutakursvinster – – 417 749
Utdelningar från
börsnoterade aktier 46 176 – –
Övriga finansiella intäkter 183 – 62 54
Summa 339 235 1 033 1 314
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde
Koncernens finansiella intäkter härrör främst från kortfristig finansiell
leasing f
ordran från försäljning av 36 fastigheter i Spanien under 2022
uppgående till 124 miljoner kronor, återköp av obligationer om 59 miljo
ner kronor samt intäkter relaterade till räntebärande konvertibla skulde
brev, börsnoterade obligationer samt aktieutdelning från börsnoterade
aktier.
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Räntekostnader1) 693 421 221 179
Outnyttjade lånelöften 41 30 18 19
Räntekostnader till
dotterbolag 1) – – 303 294
Valutakursförluster – – 192 787
Övriga finansiella
kostnader – 41 25 26
Summa 734 492 759 1 305
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,
finansiella derivat samt lånelöften.
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 31 (28)
miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts
a
vgälder.
8NOT FINANSIELLA KOSTNADER
===== SIDA 92 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202392
NOTER
Koncernen
2023 2022
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB 297 295
Söderport Property Investment AB 224 234
Nyfosa AB 180 –
NP3 Fastigheter AB 154 167
Fastighetsbolaget Emilshus AB 51 38
Fastighetsaktiebolaget Ess S
ierra 31 32
Pangir AB 0 0
Summa 937 766
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB –791 58
Söderport Property Investment AB –41 296
Nyfosa AB –212 –
NP3 Fastigheter AB –104 103
Fastighetsbolaget Emilshus AB –9 21
Fastighetsaktiebolaget Ess
S
ierra –68 49
Pangir AB 5 9
Summa –1 220 536
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB –34 66
Söderport Property Investment AB –112 136
Nyfosa AB –71 –
NP3 Fastigheter AB –63 87
Fastighetsbolaget Emilshus AB –24 27
Fastighetsaktiebolaget Ess
S
ierra – –
Pangir AB – –
Summa –302 316
Skatt:
Hemsö Intressenter AB 81 –93
Söderport Property Investment AB –48 –134
Nyfosa AB –1 –
NP3 Fastigheter AB –13 –85
Fastighetsbolaget Emilshus AB –10 –21
Fastighetsaktiebolaget Ess
S
ierra 8 –16
Pangir AB –1 –2
Summa 14 –351
Övriga poster uppgick till 15 (108) miljoner kronor och är huvud -
s
akligen hänförlig till korrigering av andelsvärde i Fastighetsbolaget
Emilshus AB.
10NOT
RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE
OCH INTRESSEFÖRETAG
Moderbolaget
2
023 2022
Resultatandelar från kommanditbolag 4 3
Utdelning från dotterbolag 2 167 1 860
Summa 2 171 1 863
11NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
9NOT LEASING
AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE
Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts
avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och
betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 81 (75)
fastig
h
eter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2023 i Sverige,
F
inland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts -
t
illgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen
betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder
som en finansiell kostnad. För 2023 uppgick den till 27 (25) miljoner
kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar
och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och
en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat
-
r
äkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick
till 14 (12) respektive 4 (3) miljoner kronor. Såväl leasingskulden som
nyttjanderätten uppgick per 31 december 2023 till 454 (380) miljoner
kronor.
Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning
över kommande 60 år.
Sammanställningen avser betalningar för
kontrakterade framtida tomträtts a
vgälder.
Koncernen
2023
1
2
31 2022
1
2
3
1
Förfaller till betalning inom 1 år 28 23
Förfaller till betalning mellan 2 5 å
r 112 89
Förfaller till betalning senare än 5 år 584 481
Summa
72
4 593
AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE
Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal
med undantag för år 2022 då Sagax ingick finansiella leasingavtal i
samband med avyttring av 36 fastigheter i Spanien. Dessa reglerades
under 2023 och de relaterade finansiella intäkterna uppgick till 124 (5)
miljoner kronor.
För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1
och Not 2.
===== SIDA 93 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 93
NOTER
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan
redo
v
isade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.
Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats
och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte
-
k
onsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller
utnyttjande av underskottsavdrag. Aktuell skatt beräknas på årets skatte -
pl
iktiga resultat, vilket kan avvika från det redovisade resultatet, med
respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter
att:
1)
g
öra skattemässiga avskrivningar,
2)
g
öra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka
aktiveras i bolagets redovisning, samt
3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balansdagen
beslutade skatte s
ats för kommande år. Sagax franska verksamhet är av
den franska skattemyndig h
eten klassificerad som SIIC regime. Sagax
spanska verksamhet är klassificerad som Socimi. Särskilt för dessa
associationsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning
sker på annat vis, bl.a. via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I
tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i
beloppet för "skillnad i utländska skatte
s
atser".
Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har anta
gits eller i sak antagits i vissa jurisdiktioner där koncernen är verksam.
Denna lagstiftning är inte tillämpbar på Sagax eftersom koncernens
konsoliderade intäker understiger minimikravet på 750 miljoner euro.
12NOT SKATTER
Redovisad skattekostnad eller
skatteintäkt
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad –156 –63 –18 –7
Summa aktuell skatt –156 –63 –18 –7
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver 5 16 – –
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag –94 –57 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument –33 51 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter 106 –533 – –
Summa uppskjuten skatt –16 –523 – –
Totalt redovisad skattekostnad –172 –586 –18 –7
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som
påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Avstämning av redovisad skatt
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Resultat före skatt 159 3 305 2 702 2 009
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag1) 556 –1 296 – –
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag 715 2 008 2 702 2 009
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 % –147 –414 –557 –414
Skillnad i utländska skattesatser 217 230 – –
Värdeförändring börsnoterade aktier –108 –475 – –
Ej avdragsgilla kostnader –2 –2 – –1
Ej skattepliktiga intäkter 4 26 – –
Ej skattepliktig utdelning 8 56 480 407
Ej avräkningsbar skatt på utdelning –30 –28 –17 –9
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen 10 – 9 –
Nedskrivning optioner, ej avdragsgill –59 – – –
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier –55 – – –
Avdrag negativt räntenetto i
dotterbolag – – 67 10
Övriga skattemässiga justeringar –11 12 – –3
Justering skatt hänförlig till tidigare år 1 9 – 2
Redovisad skatt –172 –586 –18 –7
Effektiv skattesats exklusive joint
venture och intresseföretag 24 % 29 % 1 % 0 %
1)
I r
esultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan
beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.
===== SIDA 94 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202394
NOTER
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.
Koncernen
Specifikation av årets förändring 2023 2022
Redovisat ingående värde 52 682 46 067
Förvärv av fastigheter 5 088 3 202
Investeringar i befintligt bestånd 902 715
Redovisat värde sålda fastigheter –77 –59
Omklassificering till fordringar 1) – –2 003
Valutaomräkningseffekter –229 3 051
Orealiserade värdeförändringar –1 306 1 709
Redovisat värde 31 december 57 061 52 682
1)
A
vtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell
leasingfordran i enlighet med IFRS 16.
MARKNADSVÄRDEN
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till
57 061
(52 682)
miljoner
kronor
per
31
december
2023.
Valutakurs
effekter svarade för –229
(3
051)
miljoner
kronor
i
värdeförändring.
O
mräkning
från
euro
och
danska
kronor
har
skett
till
balansdagens
k
urser,
1
euro
motsvarade
11,10
(11,13)
kronor
och
1
dansk
krona
mot
svarade
1,49
(1,50)
kronor.
Den
redovisade
orealiserade
värdeföränd
ringen uppgick under året till –1
306
(1
709)
miljoner
kronor,
se
tabell
n
edan.
99
%
av
värderingsobjekten
har
värderats
externt.
För
övriga
f
astigheter har marknads v
ärdet fastställts till förvärvspris eller via
internvärdering.
Moderbolaget
äger
inga
fastigheter.
Fastigheternas
direktavkastning
uppgick
till
6,4
%
(5,8
%)
i
för
hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Orealiserade värdeförändringar 2023 2022
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 831 620
Avflyttningar/Omförhandlingar –160 –132
Allmän marknadsvärdeförändring –1 976 1 221
Totalt –1 306 1 709
Beräkning av direktavkastning 2023 2022
Driftnetto enligt rapport över totalresultat 3 551 3 032
Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25
Innehavsjustering för förvärv
och försäljningar 232 –77
Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112
Justerat driftnetto 3 656 3 042
Redovisat värde fastigheter 57 061 52 682
Direktavkastning, % 6,4 5,8
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet/adress Kommun, land
Uthyrningsbar
area, kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien 15 400
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400
Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400
Totalt 496 700
VÄRDERINGSMETODIK
Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom
mendationer.
Varje
värderingsobjekt
värderas
separat,
utan
hänsyn
till
e
ventuell
portföljeffekt,
av
fastighetsvärderare
som
auktoriserats
av
S
amhällsbyggarna.
Motsvarande
gäller
för
Sagax
fastigheter
utomlands.
S
om
huvudmetod
vid
värdebedömningarna
används
kassaflödes
kalkyler
i
vilka
kassaflöden
och
restvärden
nuvärdesberäknas.
Restvärdet
beräknas
genom
att
det
bedömda
driftnettot
året
efter
s
ista
kalkylåret
evighetskapitaliseras
med
åsatt
direktavkastningskrav.
Fastighetsbestånd i sammandrag
2023-12-31 2023
Marknadssegment
Antal
fastig-
he
ter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets
kostnader
1)
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
k
astning
1)
Mkr kr/kvm Mkr
kr/
kvm Mkr kr/kvm
Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 %
Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 %
Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 %
Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 %
Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 %
Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %
Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %
Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 %
Ej fördelat – – – – – – – – – –44 –10 –44 –
Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
===== SIDA 95 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 95
NOTER
Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet
o
ch
restvärdet
diskonteras
med
kalkylräntan.
Värdet
av
eventuella
b
yggrätter
har
adderats
till
nuvärdet.
Fastigheterna
besiktigas
av
värderare
e
nligt
ett
rullande
schema.
B
esiktningarna
omfattar
allmänna
utrymmen
samt
ett
urval
av
lokaler,
d
är
särskild
vikt
läggs
vid
större
uthyrda
samt
vakanta
lokaler.
Syftet
m
ed
besiktningen
är
att
bedöma
fastighetens
allmänna
standard
och
s
kick,
underhållsbehov,
marknadsposition
och
lokalernas
attraktivitet.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella
h
yresavtal,
marknadshyror,
faktiskt
utfall
för
drifts
och
underhållskost
nader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke
observerbara
indata
som
avkastningskrav
och
framtida
vakans n
ivåer.
Kalkylperioden
har
anpassats
efter
återstående
löptid
för
befintliga
h
yresavtal
och
varierar
mellan
5
och
15
år.
Kalkylperioden
uppgår
som
r
egel
till
10
år.
Kassaflödeskalkylerna
baseras
på
inflationsantaganden
g
jorda
av
värderingsföretagen
som
ligger
mellan
1,9
och
5,6
%
per
år
för
k
alkylperioderna
med
skillnader
mellan
de
olika
länderna.
Som
grund
f
ör
bedömning
av
framtida
driftnetton
ligger
analys
av
gällande
hyres
avtal
samt
analys
av
den
aktuella
hyresmarknaden.
Hyresavtalen
har
b
eaktats
individuellt
i
kalkylen.
Normalt
har
de
befintliga
hyres a
vtalen
a
ntagits
gälla
fram
till
hyresavtalens
slut.
För
de
fall
hyresvillkoren
har
b
edömts
som
marknadsmässiga
har
de
sedan
antagits
möjliga
att
för
länga
på
oförändrade
villkor
alternativt
varit
möjliga
att
hyra
ut
på
nytt
t
ill
liknande
villkor.
I
de
fall
den
utgående
hyran
bedömts
avvika
från
g
ällande
marknadshyra
har
denna
justerats
till
marknadsmässig
nivå.
D
en
bästa
användningen
av
fastigheterna
har
antagits
vid
fastighets
värderingarna.
Kassaflödeskalkylerna
beaktar
marknadsläge,
hyres
nivå,
annan
användning
och
långsiktig
vakansgrad
för
varje
fastighet.
Drifts
och
underhållskostnader
har
dels
baserats
på
en
analys
av
de
h
istoriska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter
och statistik avseende likartade fastigheter.
ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 upp
g
år
till
3
780
miljoner
kronor
i
värderingarna.
Avvikelse
mot
driftnettot
i
Sagax
Aktuella
intjäningsförmåga
per
1
januari
2024,
3
755
miljoner
k
ronor
justerat
för
tomträttsavgäld,
understiger
1
%
varför
värderarnas
b
eräknade
driftnetto
bedöms
som
rimligt.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2014-2023
År
Värdeförändring1)
KPI-
förändring2)
Real värde-
f
örändring MKr %
2014 436 3,4 % 0,0 % 3,4 %
2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 %
2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 %
2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 %
2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 %
2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 %
2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 %
2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 %
2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 %
2023 –1 306 –2,2 % 3,4 % –5,5 %
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2)
V
ägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger
fastigheter.
Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde 57 061 Mkr
Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt
Cushman & Wakefield | RED
Kalkylperiod 5-15 år
Antagen inflationsutveckling 1,9-5,6 % initialt, 2,0 % långsiktigt
Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet
samt erfarenhet och statistik från jämför-
bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde 5,0-16,1 %. Vägt genomsnitt 7 ,8 %
Kalkylränta restvärde 5,0-16,1 %. Vägt genomsnitt 7 ,9 %
Direktavkastningskrav 4,3-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,4 %
Marknadshyra 119-4 438 kr/kvm
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION
Ovanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när
h
änsyn
tas
till
inflation
uttryckt
som
förändring
av
Konsumentpris
index
(KPI)
eller
motsvarande.
Med
värdeförändring
avses
den
f
örändring
av
fastighetsportföljens
marknadsvärde
som
överstiger
i
nvesteringar i densamma.
KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV
Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från
m
arknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas
sats
med
hänsyn
till
fastig h
etens
fas
i
den
ekonomiska
livscykeln
vid
k
alkylperiodens
slut.
Kalkyl r
änta
för
nuvärdesberäkning
av
kassa
flöden,
5,01
6,1
%
(4,71
6,5 %),
kalkylränta
för
nuvärdesberäkning
a
v
restvärde,
5,01
6,1 %
(4,81
6,5 %),
samt
direktavkastningskrav
för
r
estvärde b
edömning,
4,31
4,0
%
(4,01
4,0 %),
baseras
på
analyser
av
g
enomförda
transaktioner
samt
på
individuella
bedömningar
avseende
r
isknivå och respektive fastighets marknads p
osition.
Den
31
december
2023
uppgick
den
vägda
kalkylräntan
för
diskon
tering
av
kassaflöden
och
restvärden
till
7 ,8
%
(7 ,8
%)
respektive
7 ,9
%
(
7 ,9
%).
Det
vägda
direktavkastningskravet
uppgick
till
6,4
%
(6,3 %).
D
etta
innebär
att
om
Sagax
fastighetsportfölj
teoretiskt
sett
skulle
b
etraktas
som
en
enda
fastighet
motsvarar
marknadsvärdet
om
57
061
m
iljoner
kronor
ett
direktavkastningskrav
om
6,4
%,
en
kalkylränta
om
7
,8
%
avseende
nuvärdesdiskosntering
av
kassaflödet
och
en
kalkylränta
om
7 ,9
%
avseende
nuvärdesdiskontering
av
restvärdet.
Som
framgår
av
d
iagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovisade
direktavkastning
väl
med
direkt a
vkastningskraven
vid
fastighets
värderingarna.
I
tabellen
nedan
redovisas
fastighetsvärderingarnas
känslighet
för
f
örändrade antaganden.
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Värdeförändring
Belopp i
miljoner kronor Förändring 2023 2022
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 698/+1 845 –1 756/+1 906
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 967/+9 97–1 073/+1 093
Hyresintäkter +/– 5 % +2 428/–2 462 +2 257/–2 325
Fastighetskostnader +/– 5 % –332/+335 –325/+318
Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +736/-736 +668/–668
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
===== SIDA 96 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202396
NOTER
Kalkylräntor och direktavkastningskrav
VÄGDA GENOMSNITT Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Sverige 8,0 % 8,1 % 8,0 % 7, 8 % 5,9 % 5,3 %
Finland 8,3 % 8,5 % 8,8 % 9,0 % 6,7 % 6,5 %
Frankrike 7, 8 % 7, 6 % 7, 8 % 7, 6 % 6,4 % 6,1 %
Benelux 6,3 % 6,2 % 6,3 % 6,2 % 6,2 % 7, 3 %
Spanien 8,2 % 8,0 % 8,2 % 8,0 % 6,2 % 6,0 %
Tyskland 5,4 % 5,1 % 5,4 % 5,1 % 10,6 % 10,8 %
Övriga Europa 6,8 % 5,0 % 6,8 % 5,0 % 7,9 % 7,9 %
Vägt genomsnitt 7, 8 % 7, 8 % 7,9 % 7,9 % 6,4 % 6,3 %
INTERVALLER Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Sverige 5, 4-11,7 % 4,7-12,3 % 7, 3 -11, 7 % 6,6 -11,9 % 5,2-9,5 % 4,3-9,5 %
Finland 6,4-16,1 % 6,5-16,5 % 6,4-16,1 % 6,8-16,5 % 4,3-14,0 % 4,3-14,0 %
Frankrike 6,0-10,6 % 5,3-10,3 % 6,0-10,6 % 5,3-10,3 % 4,8-9,0 % 4,0-8,5 %
Benelux 5,1-8,6 % 5,5-8,2 % 5,1-8,6 % 5,5-8,2 % 5,0-8,5 % 6,5 -9,0 %
Spanien 7 ,0-10,0 % 6,8-10,0 % 7 ,0-10,0 % 6,8-10,0 % 5 , 3 -7, 5 % 5, 0 - 7, 5 %
Tyskland 5,0-8,8 % 4,8-12,0 % 5,0-8,8 % 4,8-12,0 % 7 ,0-11,0 % 6,3 -11,0 %
Övriga Europa 6,8-6,8 % 5,0-5,0 % 6,8-6,8 % 5,0-5,0 % 7, 3 - 8 , 8 % 7, 3 - 8 , 8 %
Totalt 5,0 -16,1 % 4,7-16,5 % 5,0 -16,1 % 4,8-16,5 % 4,3-14,0 % 4,0-14,0 %
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Direktavkastningskrav vid värderingar
Redovisad direktavkastning
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav
%
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
– Driftutbetalningar
– Underhåll
– Tomträttsavgäld
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
===== SIDA 97 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 97
NOTER
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balans d agen
beslutad skatte s
ats för kommande år, se not 1 Redo v
isningsprinciper.
Koncernens skattemässiga underskotts a
vdrag uppgår till 806
(1 266) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för 2023.
Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler
om tidsbegränsade spärrar. Det finns även
b
ortre tidsbegränsningar att
beakta avseende underskott om 58 (46) miljoner kronor.
Moderbolaget hade den 31 december 2023 inga (–) skatte m
ässiga
underskottsavdrag.
Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran
och skatteskuld, netto per land.
Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2023 2022
Danmark 8 12
Finland 1 508 1 500
Nederländerna 534 520
Belgien 18 –
Spanien 13 26
Sverige 1 594 1 601
Tyskland 111 120
Summa 3 786 3 779
I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax
uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan.
Koncernen Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran 2023 2022 2023 2022
Finansiella instrument 1 34 – –
Underskottsavdrag 167 261 – –
Summa 168 295 – –
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på
fastigheter 3 948 4 063 5 5
Obeskattade reserver 6 11 – –
Summa 3 954 4 074 5 5
Uppskjuten skatteskuld,
netto 3 786 3 779 5 5
31 december 2023 uppgick de skattemässiga restvärdena för koncer -
nens fastigheter till 33 694 (27 761) miljoner kronor.
Koncernen
2023-12-31 2022-12-31
Konvertibelt skuldebrev 504 628
Obligationer 752 106
Långfristiga räntebärande fordringar på
joint venture 124 76
Övriga långfristiga räntebärande fordringar 101 119
Övriga finansiella fordringar 110 55
Summa 1 591 984
Se även not 18.
14NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN
15NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16NOT
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Periodiserade
upplåningskostnader 66 27 11 8
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner 235 186 – –
Upplupna ränteintäker 14 – –
Upplupna hyresintäkter 2 3 – –
Övriga förutbetalda
kostnader 59 32 2 3
Summa 376 248 13 11
===== SIDA 98 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202398
NOTER
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder,
långfristig del 25 436 29 820 7 291 9 935
Företagscertifikat 1 495 1 572 1 495 1 572
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del 3 412 902 117 98
Summa 30 343 32 294 8 903 11 605
De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban-
ker samt företagscertifikat, utgjorde 41 % (45 %) av koncernens finan -
siering per 31 december 2023. Vid årsskiftet uppgick de ränte b
ärande
skulderna till 30 343 (32 294) miljoner kronor
v
arav motsvarande
28
636 (30
077) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursför -
ändringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med
–72 (2 339) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av
icke-säkerställda börsnoterade obligationslån 26 162 (28 508) miljoner
kronor, icke-säkerställda företagscertifikat om 1 495 (1 572) miljoner
kronor samt av banklån om 2 686 (2 215) miljoner kronor. Motsvarande
2 309 (1 895) miljoner kronor av bank
l
ånen har tagits upp med säkerhet
i dotterbolagens fastig h
eter. Banklånen tillhandahölls av Nordea, Swed -
bank, SEB, HSBC och ING.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436
(29 820) miljoner kronor motsvarande 84 % (92 %) av de totala ränte -
b
ärande skulderna.
De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907 (2 474)
miljoner kronor motsvarande 16 % (8
%) av Sagax ränte b
ärande skul -
der, varav 3 266 miljoner kronor består av en obligation som förfal -
ler till betalning den 17 januari 2024. 1 495 (1 572) miljoner kronor i
utestående före
t
agscertifikat har i balans r
äkningen rubricerats som
kort f
ristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då certi -
fikatens back up-faciliteter har en löptid överstigande ett år redo v
isas
de dock som långfristiga i tabellen på nästa sida över Sagax kapital -
b
indning vid års s
kiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moder -
bolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom
koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förlängning av
låneavtal
e
ller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper
ut. Under 2024 har Sagax inga avtalsenliga amorteringar. Sagax efter -
strävar att ha en låg andel kortfristig ränte b
ärande finansiering i syfte
att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter s
trävar därför
att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget
bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansierings-
risk. Den genomsnittliga återstående kapital
b
indningen uppgick till 3,1
(3,7) år vid årets utgång.
Under 2023 emitterade Sagax obligationslån om nominellt 75
miljoner euro motsvarande 832 miljoner kronor. Sagax obligationer är
emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistre -
rade vid Euronext Dublin. I
vidstående kolumn redovisas Sagax obliga -
tionslån per 31 december 2023.
Ej säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2023
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp
meur
Upplupet
anskaff-
ningsvärde,
meur Effektiv ränta Kupongränta
2018-20241) Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 %
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 %
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 %
2020-2027 Fast ränta 375 366 1,88 % 1,13 %
2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 %
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 %
Summa/genomsnitt 2 369 2 358 1,53 % 1,38 %
1) Återbetald 17 januari 2024.
Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 9 927 (7 931) mil -
joner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 9 899 (7
855)
miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscer -
tifikat om 1 495 (1 572) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel
likviditet.
Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, Swed -
bank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche Bank om
revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner kronor,
v
arav 9
823 (7 502) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet.
S
agax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société
G
énérale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om
sammanlagt 505 (450) miljoner kronor varav 360 (309) miljoner kronor
var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100)
miljoner kronor varav 100 (89) miljoner kronor var outnyttjade.
Därutöver hade Sagax lånelöften om 1 110 (1 527) miljoner kronor
hänförliga till nytecknade tidsbundna lån som ännu inte hade betalats
ut på balansdagen. Kostnaden för lånelöften (s.k. commitment fee) upp -
gick till 41 (30) miljoner kronor under 2023.
Tabellen på nästa sida visar förfalloprofilen för Sagax räntebärande
skulder.
Lånens räntebindningsstruktur framgår av tabellen på efterföl-
jande sida. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med undan -
tag för avtalade framtida swappar. Räntetak om 239 miljoner kronor
redovisas i tabell i not 18 till balansdagens räntenivå samt med förfall
de år då respektive räntetak löper ut.
Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per
31 december upplupet anskaffningsvärde med 2 401 (4 807 ) miljoner
kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte
-
b
indning innebärande att upplupet anskaffningsvärde
v
äsentligen
överens s
tämmer med verkligt värde.
Nettoskuld 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder 30 343 32 294
Räntebärande tillgångar –729 –822
Börsnoterade instrument 1) –8 782 –7 032
Likvida medel –28 –76
Nettoskuld 20 804 24 364
1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
17NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER
===== SIDA 99 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 99
NOTER
Kapitalbindning, förfalloår1) Nominellt belopp Andel
2024 3 412 11 %
2025 4 488 15 %
2026 3 606 12 %
2027 5 881 19 %
2028 6 713 22 %
> 2028 6 380 21 %
Summa 30 481 100 %
1)
F
öretagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas med förfall 2027 och
2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande
kreditfaciliteter förfaller 2027 och 2029.
Genomsnittlig kapitalbindning var 3,1 (3,7) år.
Räntebindning, förfalloår Nominellt belopp Genomsnittlig ränta Andel
2024 5 675 4,3 % 19 %
2025 4 438 2,3 % 15 %
2026 3 329 1,7 % 11 %
2027 5 088 2,1 % 17 %
2028 6 014 1,0 % 20 %
> 2028 5 936 1,1 % 19 %
Summa/genomsnitt 30 481 1,9 % 100 %
Genomsnittlig räntebindning var 2,8 (3,2) år.
Koncernen1)
Derivat 2023-12-31 2022-12-31
Övervärden på finansiella derivat 5 14
Undervärden på finansiella derivat –27 –
Summa –21 14
1)
A
v totala marknadsvärdet om –21 (14) miljoner kronor utgjorde värdet på
ränte s
wappar med start nästkommande år –2 (2) miljoner kronor.
Koncernen
V
ärdeförändringar på finansiella
instrument, orealiserade 2023-12-31 2022-12-31
Räntederivat –36 94
Börsnoterade aktier –631 –2 603
Konvertibelt skuldebrev – 61 43
Finansiellt instrument avseende joint venture –226 123
Summa –955 –2 343
Koncernen
V
ärdeförändringar på finansiella
instrument, realiserade 2023-12-31 2022-12-31
Börsnoterade aktier 23 –8
Räntederivat – 10
Summa 23 3
Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick
till –932 (–2 340) miljoner kronor,
v
arav 23 (3) miljoner kronor var rea -
liserad värdeförändring.
Orealiserad resultateffekt för omvärdering av börsnoterade aktier
uppgick till –631 (–2 603) miljoner kronor. Redovisat värde avseende
börsnoterade aktier uppgick till noll (3 786) miljoner kronor till följd
av att innehavet i Nyfosa AB omklassificerats till intresseföretag och
att inne
h
aven i Cibus Nordic Real Estate AB samt KMC Properties ASA
avyttrats.
Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal
med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj -
respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie -
i
nnehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru m
ent
avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 931 (1 158)
miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om –226 (123) miljoner
kronor.
2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG
genom ett konvertibelt lån värderat till 504 (628) miljoner kronor den
31 december 2023. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kom -
mersiella fastig
h
eter utanför Sagax kärnmarknader. Lånet har en löptid
om fem år och förfaller i december 2024. Sagax har en rätt, men inte
skyldighet, att konvertera lånet till aktier. Konverteringsrätten kommer
att få ett värde om Groupe BMG:s substansvärde ökar. Omvärderingen
2023 uppgick till –61 (43) miljoner kronor.
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås
genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Räntederivat ska
enligt IFRS marknadsvärderas. Principer för värdering återfinns i not
1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen
uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor
samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har
marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Deri -
vaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter
för derivatavtalen är Nordea, HSBC och Danske Bank. Sagax ränte
-
d
erivat ingås i svenska kronor eller euro.
Tabellen på följande sida visar derivatens räntebindningsstruk -
tur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som
gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2023 uppgick marknads
-
v
ärdet i Sagax räntederivatportfölj till –21 (14) miljoner kronor varav
–2 (2) miljoner kronor avsåg ränteswappar med start i januari 2024.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 1 632 (1 486) miljoner
kronor i nominellt belopp. Härutöver har avtal om ränteswappar om
nominellt 388 (309) miljoner kronor med start januari 2024 ingåtts. Vid
årsskiftet begränsade ränte
d
erivaten Sagax ränterisk och motsvarade
39
% (37 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På föl -
jande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda
genomsnittliga räntenivån för räntederivaten uppgick till 2,5 % (1,4 %).
Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederi-
vaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresul -
tat påverkas därmed endast i begränsad omfattning av förändringar i
det allmänna ränteläget.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas
som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultat-
räkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt
men inte kassa
f
lödet eller förvaltningsresultatet.
18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT
17NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS.
===== SIDA 100 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023100
NOTER
Räntederivat 31 december 2023
Räntebindning, år
Nominellt
belopp, Mkr
Marknadsvärde,
Mkr1)
Genomsnittlig
ränta2)
2024 239 5 0,8 %
2025 – – –
2026 – – –
2027 927 –21 3,0 %
2028 466 –4 2,6 %
>2028 – – –
Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 %
1)
S
agax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner
kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till
–2 miljoner kronor. Avtal med start i januari 2024 finns inte med i tabellen.
2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur
genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår.
På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till
krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de
18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga
till ränte
d
erivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att
beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över
hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Med
ovanstående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avta-
lade krediter och räntederivat till sammanlagt
32
232 (33 853) miljoner
kronor över återstående löptider.
ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder
som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff-
ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade
obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets
utgång, se not 17 .
Derivatavtal
Antal Nominella belopp Andel
Genomsnittlig
återstående löptid Genomsnittlig ränta1) Marknadsvärde2)
Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Nominella ränteswappar:
Nordea 7 – 927 – 57 % – 4,0 – 3,0 % – –21 –
HSBC 1 – 466 – 29 % – 5,0 – 2,6 % – –4 –
Swedbank – 1 – 273 – 18 % – 0,0 – 0,5 % – 0
Delsumma 8 1 1 393 273 85 % 18 % 4,3 0,0 2,8 % 0,5 % –25 0
Räntetak:
Danske Bank 1 1 239 239 15 % 16 % 0,5 1,5 0,8 % 0,8 % 5 9
ING – 1 – 484 – 33 % – 0,5 – 2,0 % – 2
Nordea – 2 – 195 – 13 % – 0,5 – 1,3 % – 2
Société Générale – 1 – 295 – 20 % – 0,3 – 2,0 % – 0
Delsumma 1 5 239 1 214 15 % 82 % 0,5 0,6 0,8 % 1,6 % 5 14
Summa 9 6 1 632 1 486 100 % 100 % 3,7 0,5 2,5 % 1,4 % –19 14
– varav avtal i svenska kronor 3 1 450 83 28 % 6 % 4,0 0,5 3,0 % 1,3 % –10 1
– varav avtal i euro 6 5 1 182 1 404 72 % 94 % 3,7 0,7 2,4 % 1,4 % –9 13
1)
S
agax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner
kronor. Avtal med start i januari 2024 finns inte med i tabellen. Per december 2022 fanns ränteswappar med nominellt belopp om 309 miljoner kronor med
start i januari 2023 med marknadsvärde 2 miljoner kronor.
2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
===== SIDA 101 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 101
NOTER
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2023-12-31
År
IB
skulder
Återbetalas
/Amorteras
UB
skulder
Ränte-
b etalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2024 30 343 –4 906 25 436 –590 12 –5 485
2025 25 436 –4 498 20 938 –481 16 –4 963
2026 20 938 –3 595 17 343 – 374 16 –3 954
2027 17 343 –5 580 11 763 –310 16 –5 875
2028 11 763 –6 103 5 660 –141 6 –6 237
>2028 5 660 –5 660 – –59 – –5 719
Totalt –30 343 –1 956 66 –32 232
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2022-12-31
År
IB
skulder
Återbetalas
/Amorteras
UB
skulder
Ränte-
b etalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2023 32 294 –2 482 29 812 –490 –29 –3 001
2024 29 812 –5 759 24 053 –363 –2 –6 124
2025 24 053 –5 494 18 559 –264 – –5 759
2026 18 559 –3 322 15 236 –182 – –3 505
2027 15 236 –3 710 11 527 –127 – –3 837
>2027 11 527 –11 527 – –100 – –11 627
Totalt –32 294 –1 528 –31 –33 853
Kategorisering av finansiella instrument
Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar
Räntebärande fordringar på joint venture 124 – 76 –
Räntebärande finansiella fordringar 101 – 118 –
Finansiella instrument avseende räntederivat – – – 14
Finansiella instrument avseende joint venture – 931 – 1 158
Övriga finansiella fordringar 101 – 55 –
Hyresfordringar 264 – 191 –
Upplupna intäkter 16 – 3 –
Övriga fordringar, kortfristiga 54 – 21 –
Räntebärande kortfristiga fordringar, Konvertibla skuldebrev – 504 – 627
Börsnoterade instrument 752 – 106 3 786
Likvida medel 28 – 76 –
Summa 1 440 1 435 647 5 584
Finansiella skulder
Finansiella derivat – 21 – –
Räntebärande skulder 30 343 – 32 294 –
Leverantörsskulder 92 – 35 –
Upplupna kostnader 999 – 984 –
Övriga skulder 343 – 134 –
Summa 31 777 21 33 448 –
18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
===== SIDA 102 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023102
NOTER
Koncernen
2023-12-31 2022-12-31
Depositioner från hyresgäster 318 299
Summa 318 299
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Upplupen
fastighetsskatt 35 31 – –
Upplupna finansiella
kostnader 346 352 122 147
Förutbetalda
hyresintäkter 496 458 – –
Övriga interimsskulder 122 143 27 22
Summa 999 984 149 169
19NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER
20NOT
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
21NOT
MATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ackumulerade
anskaffningsvärden
vid årets början 23 30 6 6
Årets investeringar 4 – 1 –
Omklassificeringar –1 –7 –2 –
Summa 26 23 5 6
Ackumulerade
avskrivningar vid
årets början –9 –8 –5 –5
Årets avskrivningar –1 –1 – –
Omklassificeringar 1 – 1 –
Summa –9 –9 –4 –5
Bokfört värde 17 14 1 1
Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt
under utveckling, men även av inventarier och
a
npassningar för Sagax
kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona.
===== SIDA 103 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 103
NOTER
Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger
100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar
Bokfört värde
2023-12-31
Bokfört värde
2022-12-31
Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 35 4
Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661
Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100% 61 500 5 –
Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132
Sagax BidCo 10 AB 559320-1717 Stockholm 100% 1 000 570 370
Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740
Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1
Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127
Sagax Euro MTN NL B.V K VK 7831176 4 Rotterdam 100% 1 – –
Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 714
Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 – –
Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373
Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51% 2 500 27 27
Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100% 25 000 10 8
Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30
Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100% 1 000 75 75
Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35
Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 – –
Sagax Nederland B.V KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 832 128
Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 1 –
Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 3 353
Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 122
Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98
Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4
Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100% 1 000 – –
Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260
Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15
Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100% 1 000 – –
Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 – –
Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 491
Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265
Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185
Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 307
Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210
Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 4 058 2 908
Totalt 14 737 12 643
22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors
Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm
Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm
Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid
EVAF B-FROST Finland
Properties Oy
2115360 - 4 Finland Vichtis
Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm
Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm
Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm
Fastighetsaktiebolaget
Ränta-Sierra
559340-2497 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Bårebo
Gräsanden AB
556737-4151 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget
Erikseger AB
556749- 8133 Sverige Stockholm
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Fastighetsbolaget
Reglaget AB
556591-6706 Sverige Stockholm
Fastighetsförvaltning
Skultuna 3 KB
969646-0196 Sverige Stockholm
Förvaltningsbolaget
Hedenhög
i Huddinge AB
556468-6615 Sverige Stockholm
Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm
Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm
Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona
IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm
Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm
KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm
KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm
KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm
===== SIDA 104 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023104
NOTER
22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Keskinäinen koy
Ruosilankulma
1937007-9 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 15
2332247-5 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Kuormaajantie 51
2822859-2 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Kokkolan
Mottisenkatu 6
3242387-6 Finland Karleby
Kiinteistö Oy
Lounatuulentie 10
3300476 -1 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Reso
Kiinteistö Oy Muuramen
Punasillantie 33 B
2814212-3 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Oulun
Kempeleentie 9
3243920-2 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun
Nuottasaarentie 4
3242173-1 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 23242386-8 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 33242352-6 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg
Kiinteistö Oy
Peltolamminkatu 40
0804138-4 Finland Tammerfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Muuraintie 3
2787835-8 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Ohitustie
2611143 - 8
F
inland Tammerfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Osaaja
2062256-0 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame
Kiinteistö Oy Rovaniemen
Teollisuustie 29
3242172-3 Finland Rovaniemi
Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä
Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Turun
Kuormakatu 17
2466740 - 8 Finland Åbo
Kiinteistö Oy Turun
Urusvuorenkatu 3
3088275-3 Finland Åbo
Kiinteistö Oy Tuusulan
Uusi Mutka
2414008-3 Finland Tusby
Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Vantaan
Juurakkotie 5
3263858-6 Finland Vanda
Kiinteistö Oy Vesalankadun
hallit
2339358-0 Finland Birkala
Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors
Kiinteistö Oy Ylivieskan
Kettukallionkatu 3
3242171-5 Finland Ylivieska
Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm
Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo
Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda
Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo
Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo
Koy Espoon
Mänkimiehentie 4
2886834-6 Finland Esbo
Koy Espoon Olarinluoma 8 22981 18-8 Finland Esbo
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo
Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa
Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo
Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin
Muonamiehenraitti
2809177-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors
Koy Helsingin
Ristipellonkulma
2773506-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors
Koy Helsingin
Teerikukonkuja 5
0881874 -7 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors
Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola
Koy Hyvinkään
Hakakalliontie 7
2731622-4 Finland Hyvinge
Koy Hämeenlinnan
Autotehtaantie 1
2702571-8 Finland Tavastehus
Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda
Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän
Metsälehmuksentie 6
2933938-2 Finland Vaajakoski
Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä
Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda
Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors
Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele
Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg
Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda
Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby
Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä
Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka
Koy Kuopion
Lukkosalmenportti
2190203-8 Finland Kuopio
Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis
Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis
Koy Lapuan Metsäkiventie 4 21 19444-9 Finland Lappo
Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus
Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Hollola
Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo
Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo
Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo
Koy Lyhtykulma 2681286-7 Finland Helsingfors
Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame
Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo
Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg
Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg
Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg
Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg
Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg
Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg
Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg
Koy Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg
===== SIDA 105 =====