FULLTEXT DEL 4 AV 4
Årsredovisning 2023
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 147 Övriga Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271 106 – 3 377 4 239 Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618 510 – 4 128 7 650 Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859 462 – 3 321 9 629 Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107 382 – 3 489 7 913 Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861 576 – 3 437 4 211 Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171 460 – 4 631 18 678 Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876 514 – 5 390 13 905 Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634 387 – 3 021 10 421 Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090 390 478 2 958 3 880 Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669 816 10 951 15 436 23 630 Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994 1 020 – 6 014 15 470 Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890 180 – 2 070 4 467 Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646 – – 2 646 3 887 Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195 860 – 4 055 5 777 Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857 470 – 2 327 3 568 Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128 517 – 2 645 3 795 Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720 421 – 2 141 3 101 Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735 356 – 4 091 11 253 Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513 450 – 2 963 4 349 Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241 725 – 6 966 11 704 Totalt Övriga Spanien 64 075 9 602 11 429 85 106 171 527 Totalt Spanien 388 924 50 115 12 280 451 319 714 546 FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 148 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023148 Fastighetsförteckning – Tyskland Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036 527 – 4 563 15 319 Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220 795 – 3 015 5 133 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836 287 1 083 10 206 35 795 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213 10 12 10 235 12 123 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205 91 865 19 161 38 148 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644 4 074 1 680 12 398 15 506 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531 1 456 – 11 987 20 094 Schulze Detlitzsch Strassse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590 805 – 8 395 21 965 Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 672 – – 13 672 20 371 Totalt Tyskland 81 947 8 045 3 640 93 632 184 454 Tysk land Fastighetsförteckning – Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Skjernvej 6 Ålborg, Danmark Ålborg Lager/Industri 3 055 514 – 3 569 18 997 Lokesvej 1 Hilleröd, Danmark Hilleröd Lager/Industri 2 003 887 – 2 890 13 000 Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Övriga Europa Fastighetsförteckning – Sagax Uthyrningsbar area i kvm Segment Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Sverige 777 514 133 948 6 146 917 608 2 024 667 Finland 1 199 458 242 375 16 115 1 457 948 4 894 480 Frankrike 585 457 143 230 14 212 742 898 3 749 152 Benelux 525 489 128 529 7 285 661 303 1 268 595 Spanien 388 924 50 115 12 280 451 319 714 546 Tyskland 81 947 8 045 3 640 93 632 184 454 Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Totalt Sagax 3 563 847 707 643 59 678 4 331 167 12 867 891 Sagax FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 149 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 149 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företags - ledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital ((IB+UB)/2) under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid årets utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträtts avgälder, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för h ållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A och Ba ktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal A och Ba ktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D a ktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D a ktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D a ktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint ventures samt skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A och Ba ktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för året reducerat med utdelning till D a ktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A och Ba ktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde förändringar som tillfaller ägarna av A och Ba ktier. Förvaltningsresultat per A och Ba ktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet för året reducerat med utdelning till D a ktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A och Ba ktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde förändringar som tillfaller ägarna av A och Ba ktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklu s ive engångseffekter, exempelvis för förtida a vflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter Kassaflöde per A och Ba ktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flö det samt minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A och Ba ktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D a ktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa fl öde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive Ba ktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel samt börsnoterade instrument inklusive noterade intresseföretag och joint ventures. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN p rogram Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. DEFINITIONER ===== SIDA 150 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023150 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A och Ba ktie Årets resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A och Ba ktier efter att hänsyn tagits till D a ktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D a ktie Da ktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och Ba ktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, in fla tion och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresse företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN p rogram Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D a ktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/ Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations in ne havare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under året. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde t illväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A och Ba ktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A och Ba ktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt –13 2 718 Genomsnittligt eget kapital 35 020 32 272 Avkastning på eget kapital 0,0 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansiella kostnader 765 520 Resultat före finansiella kostnader 4 646 3 859 Genomsnittliga totala tillgångar 72 751 67 264 Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 182 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 331 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 97 % 95 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Belåningsgrad Räntebärande skulder 30 343 32 294 Totala tillgångar1) 73 410 72 092 Belåningsgrad 41 % 45 % Direktavkastning Driftnetto 3 551 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 232 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112 Justerat driftnetto 3 656 3 042 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Direktavkastning 6,4 % 5,8 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. 1) J ämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. DEFINITIONER / ALTERNATIVA NYCKELTAL ===== SIDA 151 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 151 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 EBITDA Driftnetto 3 551 3 032 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 EBITDA 4 023 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D a ktier –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 32 159 29 044 Antal aktier, st 338 334 655 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 338 477 071 318 459 519 Eget kapital per A och Ba ktie, kr 95,05 91,33 Eget kapital per A och Ba ktie efter utspädning, kr 95,01 91,20 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 557 4 024 Hyresvärde 4 738 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –25 Justerat driftnetto 3 760 3 294 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 Framåtriktad EBITDA 4 256 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt –13 2 718 Skatt 158 937 Värdeförändringar 3 737 –316 Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Utdelning hänförligt till D a ktier –253 –253 Justerat förvaltningsresultat 3 628 3 086 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 325 122 902 318 301 177 Förvaltningsresultat per A och Ba ktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A och Ba ktie efter utspädning föregående år, kr 9,70 7,9 9 Förvaltningsresultat per A och Ba ktie efter utspädning nuvarande år, kr 11,16 9,70 Årlig tillväxttakt 15 % 21 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Hyresduration Avtalade framtida hyresintäkter 21 285 19 049 Kontrakterad årshyra 4 557 4 024 Hyresduration, år 4,7 4,7 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 4 293 3 696 Förvärvade och sålda fastigheter –456 –299 Valutajustering1) – 201 Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 3 837 3 599 Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 159 3 305 Ej kassaflödespåverkande poster 3 456 –141 Betald skatt –130 –149 Utdelning hänförligt till D a ktier –253 –253 Kassaflöde 3 232 2 762 Kassaflöde per A och Ba ktie efter utspädning, kr 9,94 8,68 Nettoskuld Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade instrument –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 30 343 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 030 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar – –3 786 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN p rogram 22 285 25 291 Totala tillgångar3) 73 410 72 092 Nettoskuld enligt EMTN p rogram/ Totala tillgångar 30 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA 4 023 3 435 Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA, framåtriktad 4 256 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,5 x Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) F öregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) A vser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresseföretag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) J ämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. ALTERNATIVA NYCKELTAL ===== SIDA 152 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023152 Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 juni 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 juni 2024 September 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2024 December 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024 Mars 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 Kalendarium Delårsrapport januari m ars 2024 8 maj 2024 Årsstämma 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari j uni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari s eptember 2024 25 oktober 2024 1) Av styrelsen föreslagna. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 20 804 24 364 Totala tillgångar1) 73 410 72 092 Nettoskuld/Totala tillgångar 28 % 34 % Resultat per A- och B-aktie efter utspädning Resultat efter skatt –13 2 718 Utdelning tillhörande D a ktier –253 –253 Justerat resultat efter skatt –266 2 465 Resultat per A och Ba ktie, kr –0,82 7, 75 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Återläggning förvaltningsresultat joint venture och intresseföretag –937 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 Finansiella kostnader 765 520 Justerat förvaltningsresultat före finansiella kostnader 4 362 3 670 Räntetäckningsgrad 5,7 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansnetto 550 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 4 431 3 624 Räntetäckningsgrad 8,1 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 36 578 33 463 Totala tillgångar1) 73 410 72 092 Soliditet2) 50 % 46 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Substansvärde (NAV) Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D a ktier –4 419 –4 419 Återläggning av derivat 21 –14 Återläggning av uppskjuten skatt på temporära skillnader 3 882 3 991 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 930 Substansvärde (NAV) 37 537 33 951 Substansvärde (NAV) per A och Ba ktie efter utspädning, kr 110,90 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 2 309 1 895 Totala tillgångar1) 73 410 72 092 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 3 % Totalavkastning på fastigheter Justerat driftnetto 3 656 3 042 Orealiserad värdeförändring –1 306 1 709 Summa 2 351 4 751 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Orealiserad värdeförändring 1 306 –1 709 Summa 58 367 50 973 Totalavkastning på fastigheter 4,0 % 9,3 % Överskottsgrad Driftnetto 3 551 3 032 Hyresintäkter 4 293 3 696 Överskottsgrad 83 % 82 % 1) J ämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. 2) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad från 47 % till 46 %. ALTERNATIVA NYCKELTAL / KALENDARIUM ===== SIDA 153 ===== Hållbarhetsrapport 2023 ===== SIDA 154 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023154 Hållbarhetsåret i korthet 155 Hållbarhetsstrategi och styrning 156 Hållbarhetsmål 158 Sagax fyra fokusområden 159 EU-taxonomin 163 Rapport enligt TCFD 164 Fördjupad information avseende hållbarhet 166 Revisorns yttrande 178 Innehåll Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 155 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 155 ENERGIANVÄNDNING Sagax mål är att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Under 2023 har energianvändningen i jämförbart bestånd minskat med 1 %. Energianvändningen minskade med 1 % under 2023 SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2023 har Sagax installerat 10 solcellsanläggningar. För de 48 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 10 002 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 10 MWp. 10 solcellsanläggningar installerades under 2023 MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 48 miljöcertifieringar omfattande 482 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 32 miljö certifieringar pågående omfattande 420 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2023 var fastigheter motsvarande 777 000 kvadrat m eter av fastighets - beståndet miljöcertifierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 197 000 kvadratmeter har slutförts och är pågående Hållbarhetsåret i korthet Nybyggnation på fastigheten 13 Rue Gutenberg i Bussy-Saint-Georges, Frankrike. Fastigheten är belägen 30 km öster om centrala Paris och kommer att certifieras enligt BREEAM New construction med ambition att nå nivå Very Good. Tulkinitie 29, i Vanda utanför Helsingfors, Finland. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 156 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023156 TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets a genda, G lobal Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveck- ling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är par- ter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och stan - darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU t axonomin). Därutöver förbereder EU, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbar- hetsrapportering. Sagax kommer att omfattas av rapporteringskraven i CSRD som kommer att gälla 2026 avseende räkenskapsår 2025. Sagax rapporterar årligen sina koldioxidutsläpp enligt GHG-protokollet. EU t axonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EU t axonomin kommer att bli central för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU t axonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 163. Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av S veriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåverkan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befintliga byggnader. Sagax genomför få nybyggnations - projekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, försörjningssystem och material vid ombyggnation som främst är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energiförsörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2023 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 17 % under de senaste fem åren samtidigt som förvalt - ningsresultatet per A och B aktie har ökat med i genomsnitt 22 % per år under samma period. Sagax har under 2023 investerat 18 miljoner kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr s ystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljö c ertifiera fastigheter har fortsatt under året. Under året slutfördes 48 miljö c ertifieringar och vid utgången av året pågick 32 miljöcertifieringar. HÅLLBARHETSSTRATEGI Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie - ä garna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvalt- ningsstrategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer HÅLLBARHETSARBETET TAR SIN UTGÅNGSPUNKT I LAGAR EXTERNA RAMVERK OCH INITIATIV INTERNA RIKTLINJER Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer Hållbarhetsstrategi och styrning HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 157 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 157 samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verk- samhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra - h erar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbarhetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveckling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2023. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över - g ripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets sty- relse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts prin - ciper, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti- korruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk - samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Aktuella policyer och riktlinjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Anti-diskrimineringspolicy ■ Anti- korruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Finanspolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse uppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam- het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna- dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe - ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöförore- ningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp- förandekod. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50 5 3. Sagax rap- port enligt TCFD beskrivs på sidorna 164 1 65. Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general f örsamling. Sagax hållbarhetsarbete har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7 , 8, 11-13 och 16. FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 158 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023158 Hållbarhetsmål MÅL UTFALL FOKUSOMRÅDEN Miljö- och resurseffektivitet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 1 % under 2023. Sagax ska minska direkta och indirekta koldioxid ut släpp ( Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 36 % i jämförelse med basåret. Under 2023 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 182 nya gröna hyresavtal tecknades 2023. Vid årets utgång omfatta des 10 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller i fastighets beståndet till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 10 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2023. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 48 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanläggningar uppgår till 10 002 MWh. Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighets beståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. 48 fastigheter miljöcertifierades under 2023 och 32 miljöcertifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertifierade fastigheter uppgick till 78 motsvarande 18 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 10 % av total uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2024. Affärsetik Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2023. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleveran törer. Under 2023 har Sagax följt upp efterlevnaden av uppförande koden i Frankrike och Spanien. Ekonomisk uthållighet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 %. 2023: 0 %. Femårigt genomsnitt: 17 % Förvaltningsresultatet per A och Ba ktie ska öka med minst 15 % per år. 2023: 15 %. Femårigt genomsnitt: 22 % Professionella och engagerade medarbetare Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2023. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare, hyres gäster samt leverantörer relaterade till fastigheterna. Inga olycksfallsincidenter rapporterades under 2023. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 159 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 159 Sagax fyra fokusområden Sagax väsentlighetsanalys har identifierat fyra fokusområden för Sagax hållbarhetsarbete. För detaljerad information avseende väsentlighets- analysen hänvisas till sidan 167 . MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET Energianvändning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de d irekt påverkas av eventuella b esparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi a nvändning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyres g ästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för- bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2023 teckna - des 182 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2023 omfattades 10 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2023 hade Sagax tillgänglig energi - data för 44 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastig- hetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med fjärrvärme. Vid utgången av 2023 hade fjärrvärme som uppvärmnings - källa minskat till 49 % (50 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som eluppvärmning ökat till 24 % (21 %). Gas och bergvärmes andel av uppvärmning är oförändrad på 22 % (22 %) respektive 3 % (3 %). Förändringarna av uppvärmningskällor är hänförliga till en ändrad sammansättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmnings- källan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har fortsatt under 2023 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. A ndelen av den uthyrningsbara arean med olje u ppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 40 % för 2023. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där för- brukningsdata inte har varit tillgänglig. Energieffektivisering och investering i förnybar energi Sagax fastigheter har betydande inslag av horistontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2023 har 10 solcells - anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells i nvesteringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 48 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 10 002 MWh. Detta motsvarar 2,3 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyres- gäster i ett antal fastigheter i Sverige, Finland, Benelux, Frankrike och Spanien. Vid årets utgång hade laddstationer sammanlagt installerats på 97 fastigheter. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bola - gets egna fordon. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax resepolicy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljöpåverkan. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvänd- ningen. Under 2023 har Sagax investerat 18 miljoner kronor i projekt som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr s ystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Under Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd Bergvärme 3 % Olja 1 % El 24 % Gas 22 % Fjärrvärme 49 % Övrigt (inkl. spillvärme) 2 % FOKUSOMRÅDEN Miljö och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 160 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023160 2022 uppdaterade Sagax uppdaterat målsättningarna avseende energi effektivisering. Målet är att minska energianvändningen i fastighets beståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 36 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi a nvändningen från 141 kWh/kvm under 2022 till 140 kWh/kvm under 2023, vilket motsvarar en minskning med 1 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres - g äster tillkommit eller avflyttat. Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidutsläpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Scienced Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resource Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon D isclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Merparten av utsläppen i Scope 1 och 2 utgörs av utsläpp relaterade till energianvändning på Sagax egna kontor. Utsläpp i Scope 3 är till största delen hänförlig till uthyrda lokaler. Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och variationen i miljöprestanda är stor. Sedan 2021 har Sagax avtal om förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax för- ser hyres g ästerna med el används endast urspungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland samt Benelux. Under 2023 teckna - des även ett avtal om grön el i Frankrike. Målsättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2023 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner h et för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi - a nvändningen avseende 2023 omfattade 44 % av den uthyrningsbara arean. Miljöcertifiering av byggnader Sagax har för närvarande 78 (32) miljöcertifieringar, fördelat på 77 fastig h eter, omfattande 18 % (8 %) av total uthyrningsbar area. 17 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller motsvarande. 2 fastig h eter är miljöcertifierade enligt Green Building, 3 fastigheter enligt Miljöbyggnad Silver och 74 fastigheter enligt BREEAM In U se. Sagax hade vid utgången av 2023 totalt 32 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 10 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In U se med målet att nå nivå Very Good. Övriga pågående miljöcertifieringar är enligt BREEAM för nyproduktion samt Miljöbyggnad. Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö certifierar även befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljöcertifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller som har en uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter. Målet är att 30 % av fastighets b eståndet ska vara miljöcertifierat 2025. Miljöcertifieringarna bidrar till bättre miljöprestanda. De miljö - certifieringar som är aktuella är Miljö b yggnad, som lägst nivå Silver, BREEAM Very Good och LEED Gold. BREEAM bedömer miljöprestan - dan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhus- hållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts även byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikations m edel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. Miljöcertifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende energi, material a nvändning och inomhusmiljö. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiförbruk- ning, val av bygg m aterial, vatten h ushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljö p åverkan fastig h eten har. Miljöcertifieringen är en oberoende granskning och betygsättning. Vid sidan av miljöcertifieringar är fastigheternas energiklassning (EU-EPC) ett sätt att följa upp fastigheternas energiprestanda. Standar - den och regelverken för hur EU-EPC implementeras varierar per land. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklassade. Vid årets utgång hade 81 % av den uthyrningsbara arean en energiklassning. Andelen av fastighetsportföljen som vid årets utgång var energiklassad samt hade betyg EPC A eller B motsvarade 18 %. Material och resurseffektivitet Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter att minst 70 % av icke f arligt avfall vid nyproduktion och större ombygg - nationer sorteras för att möjliggöra återanvändning. I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större om byggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val. Certifierade fastigheter 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 20232022202120202019 Uthyrningsbar area, kvm Andel av Sagax fastighetsbestånd, % 0 5 10 15 20 25 30 35 Certifierad Pågående % av total portfölj % av total (inkl. pågående) HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 161 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 161 Under 2023 har Sagax använt återbrukat material i flera ombyggnationer samt ett nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kunnat återanvändas är armaturer, dörrpartier och fönster samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade koldioxid u tsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. AFFÄRSETIK Anti-korruption Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets ambition är att vara transparent och tro v ärdigt. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värde m aximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfat- tande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättig - h eter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till e ller t i llåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som kan liknas vid mutor. Belopps g ränser för mottagna och lämnade gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptionspolicy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig personal k onferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för personalen. Kor- ruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under 2023 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom. Visselblåsarfunktion Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens hem- sida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsar ä renden hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en represen- tant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporte- rade miss t anken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ären- den hanteras konfidentiellt. N ågra visselblåsarärenden har inte förekommit under 2023 eller dessförinnan. Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker- ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt. När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvud leverantörerna i samtliga verksamhetsländer. Huvudleverantörerna har identifierats baserat på en riskbedömning utifrån storlek på inköp respektive verksamhet. Under 2023 har Sagax även genomfört en upp - följning av huvudleverantörernas efterlevnad av uppförandekoden i Frankrike och Spanien. Undersökningen omfattande alla områden i upp - förandekoden såsom affärsetik, anti k orruption, anti d iskriminering, olycksfall och säkerhet, arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Undersökningen visade att samtliga granskade leverantörer hade rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp - f örandekoden. Under de senaste tre åren har Sagax granskat huvud - le verantörernas efterlevnad i samtliga länder. EKONOMISK UTHÅLLIGHET Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värde s kapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings- förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maxi- mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings- kostnader. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres- gäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastighetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk- ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Skapat och fördelat direkt värde Långsiktigt värdeskapande är centralt i bolagets strategi. Ekonomiska delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod ska uppgå till lägst 15 % per år och att förvaltningsresultatet per A och Ba ktie ska öka med minst 15 % på årsbasis. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom ramarna för vad bolagets policyer med - ger. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Detaljerad information om Sagax finansiella ställning finns i bolagets finansiella rapporter på sidorna 731 19. Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 1,8 (4,9) miljarder kronor under 2023 och utgörs primärt av hyresintäkter och resultat från joint v enture och intresseföretag. För ytterligare information hänvisas till sidan 169. Grönt ramverk Sagax etablerade ett ramverk för grön finansiering under 2019. Ram - verket uppdaterades under 2023 i syfte att reflektera rådande mark - nadspraxis samt för att bredda tillgångsbasen för grön finansiering. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 162 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023162 Ramverket är framtaget i enlighet med ICMA Green Bond Principles och 2023 LMA, APLMA och LSTA Green Loan Principles. ISS ESG Corpo - rate Solutions Inc. har genomfört en granskning och bekräftat att det uppdaterade ramverket överensstämmer men nämnda standarder. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det gröna ramverket utgörs främst av gröna byggnader, såsom miljöcertifierade eller energi effektiva fastigheter. Däruöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar i energi e ffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcellsanläggningar. För ytterligare information om det gröna ramverket hänvisas till Sagax hemsida www.sagax.se. PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där- för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för före t agets värderingar och kultur. En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med- arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställnings v illkor har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita - mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2023. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med- arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds p olicy för styrelsen understryks vikten av att även styrelse m edlemmar har ett betydande aktieinnehav i bolaget. Under 2023 anställdes 5 (15) medarbetare och 3 (8) med a rbetare lämnade sin anställning. Vid årets slut hade k oncernen 96 (94) anställda. Flexibel och kreativ arbetsmiljö Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbets- uppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i genomsnitt 11 års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav 6 års erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar i verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare. Under 2023 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget. Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna. Icke-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe- tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig h eter oavsett kön, köns ö verskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig- het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning, möjlighet till befordran och kompetensutveckling. Under 2023 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på någon av diskrimineringsgrunderna. Medarbetarundersökning I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar - u ndersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Undersökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och anti k orruptionspolicy som grund. Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, sam a rbete, stress, arbetsbelastning, jäm- ställdhet, mångfald och likabehandling där de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och 5 motsvarar mycket dåligt. Under s ökningen resulterade i ett genomsnittligt betyg om 1,7 (1,7). Ingen av de tillfrågade har utsatts för diskriminering. 91 % (95 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 163 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 163 EU-taxonomin ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli- kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering. Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk- samheter 2023 omfattas av EU t axonomin (eng. ”Eligibility” ) för d elat på omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför- ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". För 2023 omfattas även "Cirkulär ekonomi". Sagax verksamheter omfattar för närvarande ej övriga mål. ”Omsättning ” utgörs av Sagax hyresintäkter. ” Kapitalutgifter ” består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13. ” Drifts u tgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastigheterna, se not 4. Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastighetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU- t axonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri - teriet ”att inte orsaka skada ” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets - a nalys genomförts. Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tyd- liga definitioner. Därutöver saknas gränsvärden för energiprestanda för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma vissa fastig h eters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium. Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke f örenliga med EU-taxonomin. Detta förhållande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2023 motsvarade cirka 25 % av hyresintäkterna. För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrust - ning är bedömningen att kriteriet ” att inte orsaka skada ” avseende för o reningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin. Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som berörs, bidragit till mål 1 i EU t axonomin: Begränsningar av klimatför - ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter samt driftutgifter som bedömts vara förenligt har ökat till 16 % (10 %), 14 % (11 %) respektive 17 % (10 %) i jämförelse med föregående år. För - ändringen är främst hänförlig till en högre andel energieffektiva fastig - heter. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas förenlighet med EU t axonomin redovisas på sidorna 172 1 75. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax sty- rande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig - h eter, skatt, konkurrens uppfyller kriterierna för minimiskyddsåtgärder enligt EUt axonomins definition. Inga rättsprocesser eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekommit under 2023 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och processer återfinns på sidorna 156 1 57 . Andel av omsättning / Total omsättning Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 16 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Andel av kapitalutgifter / Totala kapitalutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 14 % 100 % CCA 0 % 100 % WTR n/a – CE n/a 14 % PPC n/a – BIO n/a – Andel av driftsutgifter / Totala driftsutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 17 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Koderna ovan utgörs av förkortningar av relevanta mål till vilken den ekonomiska aktiviteten kan ge ett väsentligt bidrag: Begränsning av klimatförändringar (CCM), Anpassning till klimatförändringar (CCA), Vattenresurser och marina resurser (WTR), Cirkulär ekonomi (CE), Förebyggande och begränsning av föroreningar (PPC), Biologisk mångfald och ekosystem (BIO). Andel taxonomiförenligt och omfattning per mål 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 164 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023164 Rapport enligt TCFD Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom- mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. STYRNING OCH STRATEGI Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets a nalysen uppdateras årligen. Hållbarhetschefen är ansvarig för att klimat r isker och möjligheter iden- tifieras. Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe- tar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcells- anläggningar på fastigheterna. Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befint - liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet löpande. Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid - utsläpp. Målet validerades och godkändes av Scienced Based Targets (SBTi) under 2023. SBTi är ett partnerskap mellan Carbon Disclosure Project, FN:s Global Compact, World Resources Iniative och Världs naturfonden. Dess syfte är att säkerställa att målsättningar för minskat koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i linje med målsätt- ningarna i Paris- avtalet. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete med miljö och resurseffektivtet hänvisas till sidorna 156 1 57 och 159. För information om Sagax hållbarbarhetsmål hänvisas till sidan 158 samt sidorna 64 6 9 avseende bolagsstyrning. RISKHANTERING Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet, lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker. Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led- ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och sanno l ikhet för att inträffa. De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimatrisker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och klimatrisker se sidorna 50 5 3. SCENARIOANALYS Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget. Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två möjliga scenarier " Representative Concentration Pathways" (RCP): RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd - ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären. RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela - tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till 1,5 2 g rader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ- ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5. OMSTÄLLNINGSRISKER Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader bedöms inträffa. Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd - rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. FYSISKA RISKER Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, s tigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi - ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över- svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone - ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen- trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even- tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu- ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk- tionsprojekt och större ombyggnationer. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 165 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 165 Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. En utgångspunkt för ana - lysen var en klassificering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till för- ändringar i temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per land och på fastighetsnivå. Analysen fördjupades och uppdaterades under 2023. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 89 % av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 11 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (9 % till risknivå medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst marknadsvärde bedömdes risknivån vara inga eller låg för 8 fastigheter, medel för 1 fastighet samt mellan medel till hög för 1 fastighet. De iden - tifierade riskerna i fastighetsbeståndet var främst relaterade till föränd - rad temperatur, höjd vattennivå och land e rosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kon- trollera eller minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervak- ning av marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de iden- tifierade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. MÖJLIGHETER Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering, miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga koldioxid u tsläpp kan medföra. Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighetsbestån - dets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter. Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljöcertifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapitalmark- naden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive förmånligare finansieringsvillkor. MÅL OCH MÄTETAL För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk- ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 158 (Hållbarhetsmål) samt sidorna 160 och 169 1 70 (Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan respektive GRI-rapportering). HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 166 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023166 Fördjupad information avseende hållbarhet ALLMÄN INFORMATION I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag - stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 3 1 52 avser Sagax års redovisning 2023. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50 5 3 samt 1151 16. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. 2019 genomförde Sagax en anpassning av hållbarhetsarbetet för att kunna redovisa enligt Global Reporting I nitiative (GRI) Standards nivå ”core”. 2022 genomförde Sagax en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg och fastig- hetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2022 och 2021. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets p olicy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Samtliga policyer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se. Sagax hållbarhets p olicy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvärderas hållbarhets riskerna årligen. Avgränsningar Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint v enture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet genomförs i bolagets normala verksamhet samt en väsentlighetsanalys. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent g rupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressen- ters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem kategorier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har med a rbetare deltagit i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2023 genomfördes likt tidigare år en medarbetar undersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering. INTRESSENTANALYS INTRESSENTGRUPP DIALOGFORM VIKTIGASTE FRÅGOR Aktieägare ■ Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte ■ Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning ■ Bolagsstämma ■ Finansiella rapporter ■ Finansiell utveckling ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Anti-korruption ■ Myndighetskrav ■ Kompetens hos medarbetarna ■ Attraktiv arbetsgivare Medarbetare ■ Medarbetardialog ■ Workshops ■ Affärsplanering ■ Årlig konferens för samtliga medarbetare ■ Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer ■ Finansiell utveckling ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Professionell utveckling ■ Professionell arbetsmiljö Långivare ■ Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden ■ Dialog avseende finansiella rapporter ■ Finansiell stabilitet ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Anti-korruption ■ Klimatanpassning ■ Mångfald och jämställdhet ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Myndighetskrav Hyresgäster ■ Kundmöten ■ Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag ■ Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering ■ Bra förutsättningar för laddning av elfordon ■ Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer ■ Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar ■ Vid leverantörsmöten ■ Anti-korruption ■ Följa lagar och regler ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 167 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 167 Väsentlighetsanalys Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över g ripande strate- gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp daterats årligen. Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvärderats. Sagax har sedan rangordnat dessa utifrån följande kriterier: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi ■ Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Fokusområden Miljö- och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare De väsentligaste frågorna ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Anti-korruption ■ Uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Ekonomi (200) ■ Ekonomi (200) ■ Social (400) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 205-3 ■ GRI 201-1 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen baserad på koncernens strategier, påverkan på omvärld och intressenters förväntningar har fyra fokus om råden för Sagax hållbarhetsarbete identifierats. Dessa bedöms vara mest relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT FÖLJANDE FRÅGOR HAR VALTS UT EFTER GENOMFÖRD VÄSENTLIGHETSANALYS: ■ F inansiell stabilitet ■ A nti-korruption ■ K limatanpassning ■ E ffektiviserad energiförbrukning ■ In vestera i förnybar energi ■ K ompetens hos medarbetarna ■ A ttraktiv arbetsgivare ■ M iljöcertifiering av byggnader ■ Up pförandekod för leverantörer HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 168 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023168 FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 M inska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7 .2 Ö ka andelen förnybar energi i världen 7 .3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera solcellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter v inning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 F ull sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 S kydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp - t räder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt- liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns - ö verskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp f attning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 I nkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljöpåverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres- gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 H ållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.4 A nsvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 S tärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat - r elaterade katastrofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 169 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 169 GLOBAL REPORTING INITIATIVE I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings- faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års- redovisningen samt beskrivning av utelämnad information. GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE 2023 2022 2021 Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr % Hyres- och övriga intäkter 4 657 253 3 962 80 3 236 26 Förvaltningsresultat, joint venture 937 51 766 16 713 6 Värdeförändringar –3 752 –204 209 4 8 306 68 Summa 1 842 100 4 937 100 12 255 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 950 52 734 15 578 5 Medarbetare 154 84 135 3 119 1 Skatter 65 35 937 19 1 294 11 Kreditgivare 734 40 492 10 419 3 Ägare (föreslagen utdelning) 1 301 71 1 111 23 936 8 Behållet ekonomiskt värde – 1 362 –74 1 528 31 8 909 73 GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2023 2022 2021 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING Sagax redovisar inte antal anställda eller personalomsättning nedbruten på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse för bolagets möjligheter att nå uppsatta mål. Sagax mäter personal - om sättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av nya medarbetare. 2023 2022 2021 Anställda vid årets början 94 87 77 Antal nyanställningar 5 15 17 Antal avslutade anställningar 3 8 7 Anställda vid årets slut 96 94 87 Personalomsättning 3 % 9 % 9 % GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL 2023 2022 2021 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2023 2022 2021 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns tillgänglig data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig- heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för fastigheter där det finns tillgänglig data, vilket för 2023 motsvarade 44 % (39 %) av total uthyrningsbar area. Ökningen av energianvändningen uttryckt i MWh är hänförlig till ökning av tillgäng - lig energidata för fastighetsbeståndet. I jämförbart bestånd minskade energi a nvändningen 2023 med 1 %. 2023 MWh 2022 MWh 2021 MWh Elektricitet 120 194 145 595 125 896 Uppvärmning 120 027 84 057 89 441 Total energianvändning 240 221 229 652 215 337 2023 kWh/kvm 2022 kWh/kvm 2021 kWh/kvm Elektricitet 67 67 * Uppvärmning 74 74 * Total energianvändning 140 141 * * J ämförbar data saknas. Utfallet redovisas för jämförbart bestånd med tillgäng - lig data senaste två åren. GRI 305-1, 305-2, 305-3 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres- gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj- ning till hyresgästerna är den ursprungsmärkt grön el i Sverige, Finland samt Benelux. Förvärvade och avyttrade fastig h eter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor. Utsläpp som redovisas i Scope 3 innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Från 2022 redo - visas utsläpp relaterat till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. Data för 2021 har följaktligen uppdaterats på motsva - rande sätt för att skapa jämförbarhet. Ökningen av utsläpp i Scope 3 för uthyrda lokaler är hänförlig till ökad tillgång till data för energian- vändningen. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt och godstransporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid över - f öring i elnätet. HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 170 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023170 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2023 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information BEIS 2023, Green Deal NL 2023 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon Energimyndigheten 2023, Finsk energistatistik 2023, faktor härledd av South Pole, Stockholm Exergi 2023, Naturvårdsverket 2023, Green Deal NL 2023 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör Energimarknadsinspektionen 2023, IPCC 2014, Association of Issuing Bodies (AIB) 2023, Ecoinvent v3.10, Tyska Umweltsbundesamt 2023, Green Deal NL 2021, International Energy Agency (IEA) 2023, IEA Renewable Energy Progress Tracker 2024 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser flygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS 2023, Green Deal NL 2023, ADAME 2023, BC V8.9, Cornell Hotel Sustainability Benchmarking 2023 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör ADAME 2023, BC V8.9, BEIS 2023, faktor baserat på Ecoinvent v3.10, RISE open list 2022, Industry data 2.0 Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och internt inhämtad information BEIS 2023, Ecoinvent v3.10 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Miljöcertifierade byggnader 2023 2022 2021 Pågående Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm Green Building 2 10 051 2 10 051 2 10 051 – – BREEAM In-Use 74 750 192 28 271 868 22 202 919 24 360 206 BREEAM – – – – – – 6 37 468 Miljöbyggnad 3 24 641 2 21 176 1 19 158 2 23 200 Totalt 78 777 694 32 295 895 25 232 128 32 420 874 CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION Med miljöcertifierade byggnader avses byggnader som är miljöcertifie - rade från fri s tående certifieringsorgan. De miljöcertifieringar som inklu - deras i Sagax uppföljning är BREEAM, BREEAM In U se, LEED, Green Building och Miljöbyggnad. Utsläpp av växthusgaser 2023 2022 2021 Scope Aktivitet Utsläpp tCO 2e Utsläpp tCO 2e Utsläpp tCO 2e Scope 1 Direkta utsläpp 6 11 16 Scope 1 Direkta utsläpp Köldmedia 6 10 0 Scope 1 Direkta utsläpp Stationär förbränning 0 0 7 Scope 1 Direkta utsläpp Mobil förbränning 0 2 9 Scope 2 Indirekta utsläpp 42 62 22 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet (marknadsbaserad metod) 15 34 6 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet (platsbaserad metod) 10 14 4 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet för elbilar 0 0 0 Scope 2 Indirekta utsläpp Fjärrvärme och fjärrkyla 27 29 16 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp 49 498 45 874 16 121 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Tjänsteresor 97 79 44 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Inköpta varor och tjänster 2 1 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uppströms transporter 0 0 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Avfallshantering i egna verksamheten 0 0 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uthyrda lokaler 49 390 45 780 16 072 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Produktion av energibärare 9 14 5 Totalt CO2 utsläpp 49 542 45 948 16 159 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 171 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 171 BREEAM bedömer miljöprestandan inom en rad olika områden till exempel energianvändning, inomhusklimat, vatten h ushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på när - m iljön. BREEAM finns både för nybygg - nad och som certifiering för befintligt bestånd, BREEAM In U se. Green Building certifiering finns för både bostäder och lokaler. För att certifieras ska byggnaden använda 25 % mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets Byggregler). Miljöbyggnad är ett svenskt certifierings - system som administreras av Sweden Green Building Council. Miljöbyggnad fokuserar på energi, inomhusmiljö och material. MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 172 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023172 Omsättning Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av omsättningen år 2022 (18) Kategori möjlig görande verk samhet (19) Kategori omställnings- v erksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter C C M 7. 7 697 16 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 697 16 % 16 % 10 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7 .7 3 596 84 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 90 % Omsättningen hos de verk - samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 3 596 84 % 90 % Totalt (A.1 + A.2) 4 293 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 4 293 100 % EU-taxonomin HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 173 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 173 Kapitalutgifter Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av kapital- u tgifter år 2022 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- v erksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verk- samheter Uppförande av nya byggnader CCM 7 .1 67 1 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Laddstationer för elfordon C C M 7. 4 1 0 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Tekniker för förnybar energi C C M 7. 6 2 0 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Äga och förvalta fastigheter C C M 7. 7 794 13 % J N N/EL – N/EL N/EL – J – – – – J 11 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1) 864 14 % 14 % 11 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Uppförande av nya byggnader CCM/ CCA 7 .1, CE 3.1 294 5 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 6 % Renovering av befintliga byggnader CCM/ CCA 7 .2, CE 3.2 430 7 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 9 % Energieffektiv utrustning CCM/ CCA 7 .3 23 0 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 1 % Äga och förvalta fastigheter CCM/ CCA 7 .7 4 379 73 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 73 % Kapitalutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 5 126 86 % 89 % Totalt (A.1 + A.2) 5 990 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 5 990 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 174 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023174 Driftsutgifter Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- å tgärder (17) Taxonomiförenlig del av driftsutgifter år 2022 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- v erksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter C C M 7. 7 17 17 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas driftsutgifter (A.1) 17 17 % 17 % 10 % – – varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7 .7 87 83 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 90 % Driftsutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 87 83 % 90 % Totalt (A.1 + A.2) 104 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 104 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 175 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 175 Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 176 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023176 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Tillämpad GRI 1: Foundation 2021 Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 54-57 , 58 och 84 2-2 E nheter som omfattas av hållbarhets - r edovisningen Sidan 58 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 166 2-5 Externt bestyrkande Sidan 178 2-6 A ktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer Sidorna 3-35, 59 och 161 Inga väsentliga förändringar har skett i sek- torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller andra relevanta affärsrelationer. 2-7 Medarbetare Sidorna 58-59, 70-72, 90-91 och 169 Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på kön eller ålder då bolaget anser att dessa fakto - rer saknar betydelse för bolagets möjligheter att uppnå uppsatta mål. 2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58-59 och 90-91 2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64-69 2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64-65 2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70 2-12 S tyrelsens roll gällande översyn av hantering av påverkan Sidorna 8-10 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8-10 2-14 S tyrelsens roll gällande hållbarhets - r apportering Sidan 157 2-15 Intressekonflikter Sidan 67 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68 2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70-71 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4-7 2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90-91 2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66-67 och 90-91 2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90-91 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4-7 2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 156-157 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod för leverantörer. För policyåtaganden se även Sagax uppförandekod för leverantörer och hållbarhetspolicy. 2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66-67 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 161 2-26 M ekanismer för att söka råd och rapportera farhågor Sidorna 68 och 161 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52-53 och 156 2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 176 Sagax är medlem i SNS. 2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 166-167 2-30 Kollektivavtal Sidan 176 Inga anställda omfattas av kollektivavtal. GRI KORSREFERENSLISTA HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 177 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 177 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 166-167 3-2 Väsentliga frågor Sidorna 166-167 Ekonomiskt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-167 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 K onfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidorna 161 och 169 Miljö GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-162 och 166-167 GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 159-160 och 169 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 169-170 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 169-170 305-3 Ö vriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Sidorna 169-170 Socialt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-162, 166-167 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidan 169 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidan 169 Produktansvar CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbyggnation Sidorna 160 och 170 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 178 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023178 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 153 1 78 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag - stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 15 april 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 179 ===== ===== SIDA 180 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2024