FULLTEXT DEL 3 AV 5
Årsredovisning 2024
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 97 NOTER Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans da gen fastställda skatte sa ts för kommande år, se not 1 Redo vi sningsprinciper. Koncernens skattemässiga underskotts av drag uppgick till 719 (806) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen fanns bo rtre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 231 (58) miljoner kronor varav 188 miljoner kronor uppstod vid en koncern- intern omstrukturering under 2024. Samtliga 231 miljoner kronor bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster. Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld, netto per land. I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan. Koncernen 2024−12−31 2023−12−31 Konvertibelt skuldebrev 69 504 Övriga kortfristiga räntebärande fordringar 60 – Obligationer 625 752 Långfristiga räntebärande fordringar på joint venture 179 124 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 51 101 Övriga finansiella fordringar 64 110 Summa 1 048 1 591 Se även not 18. 14NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN 15NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16NOT FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Periodiserade upplåningskostnader 52 66 8 11 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 235 235 – – Upplupna ränteintäkter 17 14 2 – Upplupna hyresintäkter 14 2 – – Övriga förutbetalda kostnader 39 59 4 2 Summa 356 376 14 13 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2024 2023 2024 2023 Finansiella instrument 12 1 – – Underskottsavdrag 150 167 – – Summa 163 168 – – Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter 4 256 3 948 6 5 Obeskattade reserver 32 6 – – Summa 4 289 3 954 6 5 Uppskjuten skatteskuld, netto 4 126 3 786 6 5 Den 31 december 2024 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon- cernens fastigheter till 40 130 (33 694) miljoner kronor. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2024 2023 Danmark 11 8 Finland 1 668 1 508 Nederländerna 647 534 Belgien 20 18 Spanien 14 13 Sverige 1 627 1 594 Tyskland 138 111 Summa 4 126 3 786 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 10XNotX14_16_v45.indd 9710XNotX14_16_v45.indd 97 2025-04-03 16:232025-04-03 16:23 ===== SIDA 98 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202498 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban- ker samt företagscertifikat, utgjorde 42 % (41 %) av koncernens finan- siering per 31 december 2024. Vid årsskiftet uppgick de ränte bä rande skulderna till 35 134 (30 343) miljoner kronor va rav motsvarande 33 202 (28 636) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd- ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med 1 069 (−72) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke- säkerställda börsnoterade obligationslån 29 454 (26 162) miljoner kro- nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor samt av banklån om 5 224 (2 686) miljoner kronor. Motsvarande 4 937 (2 309) miljoner kronor av bank lå nen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig h eter. Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002 (25 436) miljoner kronor motsvarande 85 % (84 %) av de totala ränte - bä rande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132 (4 907) miljoner kronor motsvarande 15 % (16 % ) av Sagax ränte bä rande skul- der, varav 400 miljoner euro består av en obligation som förfaller till betalning den 13 mars 2025. 456 (1 495) miljoner kronor i utestående före ta gscertifikat har i balans rä kningen rubricerats som kort fr istiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då certifikatens back up-faciliteter har en löptid överstigande ett år redo vi sas de dock som långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax kapital bi ndning vid års sk iftet. Företagscertifikaten har emitterats av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förlängning av låneavtal el ler genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Sagax efter- strävar att ha en låg andel kortfristig ränte bä rande finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter st rävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansierings- risk. Den genomsnittliga återstående kapital bi ndningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årets utgång. I v idstående kolumn redovisas lånens förfallo - st ruktur. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul- der uppgick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av derivatinstrument. I v idstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur. Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt 500 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. I v idstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december 2024. Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 11 391 (9 927) miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 11 104 (9 899) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestå- ende företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 9 80 (10 571) miljoner kronor, va rav 10 980 (9 823) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sa gax har även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 480 (505) miljoner kronor varav 480 (360) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade. Kostnaden för lånelöften (så kallad löftesprovision) uppgick under året till 51 (41) miljoner kronor. Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 920 (2 401) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte - bi ndning innebärande att upplupet anskaffningsvärde vä sentligen överens st ämmer med verkligt värde. 17NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Räntebärande skulder, långfristig del 30 002 25 436 9 936 7 291 Företagscertifikat 456 1 495 456 1 495 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 4 676 3 412 – 117 Summa 35 134 30 343 10 392 8 903 Ej säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2024 Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Upplupet anskaff- ningsvärde, meur Effektiv ränta Kupongränta 2019–2025 Fast ränta 400 400 2,1 % 2,3 % 2022–2026 Fast ränta 300 299 1,8 % 1,6 % 2020–2027 Fast ränta 375 369 1,9 % 1,1 % 2021–2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % Summa/genomsnitt 2 575 2 564 2,0 % 1,9 % Nettoskuld 2024−12−31 2023−12−31 Räntebärande skulder 35 134 30 343 Räntebärande tillgångar −359 −729 Börsnoterade instrument 1) −10 121 −8 782 Likvida medel −287 −28 Nettoskuld 24 367 20 804 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Kapitalbindning, förfalloår1) Nominellt belopp Andel 2025 4 675 13 % 2026 3 698 10 % 2027 5 882 17 % 2028 5 766 16 % 2029 9 519 27 % > 2029 5 743 16 % Summa 35 283 100 % 1) Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kredit - fa ciliteter förfaller 2029. Räntebindning, förfalloår1) Nominellt belopp Genomsnittlig ränta2) Andel 2025 6 223 2,9 % 18 % 2026 3 446 1,6 % 10 % 2027 5 251 1,8 % 15 % 2028 6 708 1,3 % 19 % 2029 7 911 2,0 % 22 % > 2029 5 743 4,4 % 16 % Summa/genomsnitt 35 283 2,3 % 100 % 1) Inklusive derivat. 2) I de n genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. 11XNotX17_18_v91.indd 9811XNotX17_18_v91.indd 98 2025-04-04 19:332025-04-04 19:33 ===== SIDA 99 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 99 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 1 184 (−932) miljoner kronor, va rav −17 (23) miljoner kronor var realiserad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument och räntederivat. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (−955) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en orealise- rad värdeförändring om 1 185 (−631) miljoner kronor. Årets omvärde- ring uppstod under september 2024 i samband med att NP3 genomförde en riktad nyemission vilken medförde att Sagax omklassificerade inne- havet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I novem- ber 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklas- sificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - re spektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie in nehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru me nt avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 992 (931) miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om 61 (−226) miljoner kronor. 2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG genom ett konvertibelt lån värderat till 69 (504) miljoner kronor den 31 december 2024. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kommer- siella fastig he ter utanför Sagax kärnmarknader. Lånet förfaller i mars 2025 utan rätt till konvertering. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för- ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde- ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar. Sagax ränte de rivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl- jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts- dagen. Per 31 december 2024 uppgick marknads vä rdet i Sagax ränte - de rivatportfölj till −71 (–21) miljoner kronor. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 077 (1 632) miljoner kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte de rivaten Sagax ränterisk och motsvarade 72 % ( 39 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte- derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,5 % ). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte - de rivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Räntebindningen begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all- männa ränteläget. Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea- liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flö det eller förvaltningsresultatet. 18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen Derivat 2024−12−31 2023-12-31 Övervärden på räntederivat – 5 Undervärden på räntederivat −71 –27 Summa −71 –21 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 2024−12−31 2023−12−31 Räntederivat −49 –36 Börsnoterade aktier 1 185 –631 Övriga finansiella instrument 5 – 61 Finansiellt instrument avseende joint venture 61 –226 Summa 1 202 –955 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 2024−12−31 2023−12−31 Börsnoterade aktier – 23 Räntederivat −17 – Summa −17 23 11XNotX17_18_v91.indd 9911XNotX17_18_v91.indd 99 2025-04-04 19:332025-04-04 19:33 ===== SIDA 100 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024100 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte de rivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes- provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan- stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 3 8 061 (32 232) miljoner kronor över återstående löptider. 18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff- ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Antal Nominella belopp Andel Genomsnittlig återstående löptid Genomsnittlig ränta Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Nominella ränteswappar: Nordea 7 7 944 927 23 % 57 % 3,0 4,0 3,0 % 3,0 % −20 –21 HSBC 2 1 965 466 24 % 29 % 4,0 5,0 2,6 % 2,6 % −15 –4 Swedbank 9 – 1 364 – 33 % – 4,2 – 2,8 % – −27 – ING 2 – 804 – 20 % – 4,2 – 2,4 % – −9 – Delsumma 20 8 4 077 1 393 100 % 85 % 3,9 4,3 2,7 % 2,8 % −71 –25 Räntetak: Danske Bank – 1 – 239 – 15 % – 0,5 – 0,8 % – 5 Delsumma – 1 – 239 – 15 % – 0,5 – 0,8 % – 5 Summa 20 9 4 077 1 632 100 % 100 % 3,9 3,7 2,7 % 2,5 % −71 –19 – varav avtal i svenska kronor 7 3 1 171 450 29 % 28 % 3,7 4,0 2,8 % 3,0 % −18 –10 – varav avtal i euro 13 6 2 906 1 182 71 % 72 % 3,9 3,7 2,6 % 2,4 % −54 –9 Räntederivat 31 december 2024 Räntebindning, år Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 944 −20 3,0 % 2028 965 −15 2,6 % 2029 2 168 −36 2,6 % Summa/genomsnitt 4 077 −71 2,7 % 11XNotX17_18_v91.indd 10011XNotX17_18_v91.indd 100 2025-04-04 19:332025-04-04 19:33 ===== SIDA 101 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 101 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Kategorisering av finansiella instrument Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntebärande fordringar på joint venture 179 – 124 – Räntebärande finansiella fordringar 51 – 101 – Finansiella instrument avseende joint venture – 992 – 931 Övriga finansiella fordringar 62 – 101 – Hyresfordringar 288 – 264 – Upplupna intäkter 30 – 16 – Övriga fordringar, kortfristiga 64 – 54 – Räntebärande kortfristiga fordringar 60 69 – 504 Börsnoterade instrument 625 – 752 – Likvida medel 287 – 28 – Summa 1 646 1 061 1 440 1 435 Finansiella skulder Räntederivat – 71 – 21 Räntebärande skulder 35 134 – 30 343 – Leverantörsskulder 98 – 92 – Upplupna kostnader 645 – 999 – Övriga skulder 498 – 343 – Summa 36 375 71 31 777 21 18NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2024-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2025 35 134 −5 075 30 059 −781 13 −5 842 2026 30 059 −3 750 26 310 −694 13 −4 430 2027 26 310 −5 806 20 504 −605 13 −6 397 2028 20 504 −5 744 14 760 −478 12 − 6 211 2029 14 760 −9 042 5 718 −318 2 −9 358 >2029 5 718 −5 718 – −105 – −5 823 Totalt −35 134 −2 980 53 −38 061 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2023-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2024 30 343 −4 906 25 436 −590 12 −5 485 2025 25 436 −4 498 20 938 −481 16 −4 963 2026 20 938 −3 595 17 343 −374 16 −3 954 2027 17 343 −5 580 11 763 −310 16 −5 875 2028 11 763 −6 103 5 660 −141 6 −6 237 >2028 5 660 −5 660 – −59 – −5 719 Totalt −30 343 −1 956 66 −32 232 11XNotX17_18_v91.indd 10111XNotX17_18_v91.indd 101 2025-04-04 19:332025-04-04 19:33 ===== SIDA 102 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024102 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Koncernen Moderbolaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen fastighetsskatt 32 35 – – Upplupna finansiella kostnader 452 346 195 122 Förutbetalda hyresintäkter 581 496 – – Övriga interimsskulder 166 122 25 27 Summa 1 231 999 220 149 19NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 20NOT UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 21NOT MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och an passningar för Sagax kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. Koncernen Moderbolaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 26 23 5 6 Årets investeringar 11 4 1 1 Omklassificeringar – –1 – –2 Summa 37 26 7 5 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början –9 –9 –4 –5 Årets avskrivningar –1 –1 –1 0 Omklassificeringar – 1 – 1 Summa –10 –9 –4 –4 Bokfört värde 27 17 2 1 Koncernen 2024-12-31 2023-12-31 Depositioner från hyresgäster 357 318 Summa 357 318 12XNotX19_22_v50.indd 10212XNotX19_22_v50.indd 102 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 103 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 103 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. 22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar Bokfört värde 2024-12-31 Bokfört värde 2023-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100 % 1 39 35 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100 % 14 372 924 661 661 Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100 % 61 500 234 5 Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100 % 1 000 132 132 Sagax BidCo 10 AB 559320-1717 Stockholm 100 % 1 000 570 570 Sagax BidCo 26 AB 559386-1718 Stockholm 100 % 1 000 400 – Sagax BidCo 31 AB 559403-5585 Stockholm 100 % 1 000 3 – Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100 % 20 000 000 – 740 Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100 % 1 000 6 1 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100 % 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V K VK 7831176 4 Rotterdam 100 % 1 – – Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100 % 1 000 713 714 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100 % 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51 % 2 500 27 27 Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100 % 25 000 18 10 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100 % 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100 % 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100 % 1 000 43 35 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Nederland B.V KVK66495202 Rotterdam 100 % 1 000 832 832 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100 % 1 000 3 1 Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100 % 325 000 000 3 353 3 353 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100 % 1 000 128 122 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100 % 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100 % 500 – 4 Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100 % 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100 % 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100 % 1 000 491 491 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100 % 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100 % 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100 % 810 000 307 307 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100 % 1 000 220 210 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100 % 200 000 5 473 4 058 Totalt 16 083 14 737 Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid EVAF B-FROST Finland Properties Oy 2115360 - 4 Finland Forssa Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Fastighets AB Miklaholt 1 559019-2216 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Ränta-Sierra 559340-2497 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749-8133 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468- 6615 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Havsklint AB 559493-0686 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 15 2332247-5 Finland Jyväskylä Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 12XNotX19_22_v50.indd 10312XNotX19_22_v50.indd 103 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 104 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024104 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 51 2822859-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476 -1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Muuramen Punasillantie 33 B 2814212-3 Finland Muurame Kiinteistö Oy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Peltolamminkatu 40 0804138-4 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame Kiinteistö Oy Rovaniemen Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu 17 2466740 - 8 Finland Åbo Kiinteistö Oy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Vantaan Juurakkotie 5 3263858-6 Finland Vanda Kiinteistö Oy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Ylivieskan Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Helsingfors Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Espoon Olarinluoma 8 22981 18-8 Finland Esbo Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonamiehenraitti 2809177-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Koy Helsingin Teerikukonkuja 5 0881874 -7 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge Koy Hämeenlinnan Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Helsingfors Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Koy Lapuan Metsäkiventie 4 21 19444-9 Finland Lappo Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Helsingfors Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Koy Lyhtykulma 2681286-7 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg Ko y Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg Koy Oulun Ulappatie 6 3131473-1 Finland Uleåborg Koy Oy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koy Pieni Teollisuuskatu 9 Espoo 3353538-6 Finland Esbo Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Helsingfors Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björneborg Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Koy Rovaniemen Teollisuustie 282731633-9 Finland Rovaniemi Koy Ruosilantie 18 0744708 - 3 Finland Helsingfors Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Koy Tampereen Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Tampereen Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors Koy Tampereen Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 12XNotX19_22_v50.indd 10412XNotX19_22_v50.indd 104 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 105 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 105 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Koy Tampereen Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfors Koy Tampereen Patamäenkatu 71636010-7 Finland Tammerfors Koy Tampereen Ruskonraitti 3407806-8 Finland Helsingfors Koy Tampereen Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Koy Turun Vahdontie 30 2911103 - 8 Finland Åbo Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 5 0736096-5 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakkilankaari 4 3278696-8 Finland Vanda Koy Vantaan Honkanummentie 5 104 4118 - 4 Finland Vanda Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719-5 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Åbo Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm M/K Nokia I Oy 3242513-4 Finland Tammerfors M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala M/K Pirkkala V Oy 3256400-3 Finland Tammerfors Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfors Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors Muura Tontit Oy 3233736-1 Finland Helsingfors Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors OPCI French Wholesale Properties - FWP 538423575 Frankrike Paris Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Phoenix (Spain) Propco II SLU B-67292326 Spanien Barcelona Phoenix (Spain) Propco V SLU B-67284893 Spanien Barcelona Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8087 Sverige Stockholm Sagax Ackumulatorn i Huddinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Sagax BE Industrial 1 NV KBO0400318109 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 2 NV KBO0794129793 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 3 NV KBO0478467742 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 4 NV KBO0683494167 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 5 NV KBO0781455457 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 6 NV KBO0700811439 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 7 NV KBO1001565877 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 8 NV KBO1001565976 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 9 NV KBO1017879101 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 10 NV KBO1017879297 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 11 NV KBO1017879396 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 12 NV KBO1017879495 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 13 NV KBO1017879594 Belgien Antwerpen Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Sagax BidCo 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Sagax BidCo 12 AB 559320-1733 Sverige Stockholm Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm Sagax BidCo 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Sagax BidCo 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Sagax BidCo 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm Sagax BidCo 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Sagax BidCo 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Sagax BidCo 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Sagax BidCo 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Sagax BidCo 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Sagax BidCo 38 AB 559409-9748 Sverige Stockholm Sagax BidCo 39 AB 55 9409-9763 Sverige Stockholm Sagax BidCo 40 AB 559409-9722 Sverige Stockholm Sagax BidCo 41 AB 559409-9771 Sverige Stockholm Sagax BidCo 42 AB 559409-9730 Sverige Stockholm Sagax BidCo 43 AB 559451-8432 Sverige Stockholm Sagax BidCo 44 AB 559451-8465 Sverige Stockholm Sagax BidCo 45 AB 559451-8507 Sverige Stockholm Sagax BidCo 46 AB 559451-8515 Sverige Stockholm Sagax BidCo 47 AB 559451-8531 Sverige Stockholm Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm Sagax Dikesrenen 8 AB 556813-9710 Sverige Stockholm Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Finland Asset Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Helsingfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 12XNotX19_22_v50.indd 10512XNotX19_22_v50.indd 105 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 106 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024106 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 24 Oy 3347097-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 25 Oy 3278682-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 26 Oy 3278684-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 27 Oy 3407758-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 1 Oy 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 2 Oy 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Finland RE Ky 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Real Estate Holdings Oy 3299936-5 Finland Helsingfors Sagax Fixtures GmbH 130171 Tyskland Frankfurt Sagax Germany Holding 1 GmbH 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax Holdco 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 7 B.V. KVK84741716 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 9 B.V. KVK90071786 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 10 B.V. KVK90071654 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 11 B.V. K VK9521150 0 Nederländerna Rotterdam Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 6 B.V. KVK70338744 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 13 B.V. K VK 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 14 B.V. K VK 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 15 B.V. K VK 71851143 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 21 B.V. K VK 7337 7112 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 29 B.V. KVK84744596 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 39 B.V. KVK90076052 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 40 B.V. KVK90076060 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 41 B.V. KVK90076079 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 42 B.V. KVK90076087 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 43 B.V. KVK90076095 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 44 B.V. KVK90076109 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 45 B.V. K VK90 076117 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 46 B.V. KVK90076125 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 47 B.V. KVK90076133 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 48 B.V. KVK90076168 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 49 B.V. KVK95220372 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 50 B.V. KVK95220623 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 51 B.V. KVK95221409 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 52 B.V. KVK95221816 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 53 B.V. KVK95222014 Nederländerna Rotterdam Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Sto ckholm Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Måttbandet 8 AB 559422-0971 Sverige Stockholm Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Nyodlaren 2 AB 559025-4008 Sverige Stockholm Sagax Oulu Campus Development Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Helsingfors Sagax Real Estate ApS 35669744 Danmark Herlev Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Räknestickan 2 AB 559422-1029 Sverige Stockholm 1) Joint operations. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 12XNotX19_22_v50.indd 10612XNotX19_22_v50.indd 106 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 107 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 107 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Sagax Sapla 1 AB 556740 - 5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Sagax Sapla 3 AB 556740 - 5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 - 5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 13 AB 559033-3679 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386 -1676 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 38 AB 559409-9680 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 39 AB 559409-9755 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tunaberg 4 AB 559422-1037 Sverige Stockholm Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Täckeråker 2:227 AB 559422-1003 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:37 AB 559422-1011 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm SCI 2JP Invest 414277459 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 6 539294041 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm SvenskaSagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris SvenskaSagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris SvenskaSagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris SvenskaSagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm Veddesta Properties AB 556573-9124 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 12XNotX19_22_v50.indd 10712XNotX19_22_v50.indd 107 2025-04-04 19:342025-04-04 19:34 ===== SIDA 108 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024108 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 % av H emsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, www.hemso.se. Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3 Fastig - he ter AB. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse- företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sv erige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, www.np3fastig- heter.se. Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna- den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. 23NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående 50 % ägs av Ny fosa AB. Sö derport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder p ort k oncernen. Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Fastighets - bo laget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att för- värva, utveckla och förvalta kommersiella fastig he ter med Småland som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida, www. emilshus.com. Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighetsförvaltning. Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura BidCo Handelsbolag. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse fö retag en ligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2024−12−31 2023−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 1 035 960 Summa 1 035 960 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2024−12−31 2023−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 807 3 615 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 21 % 3 478 2 104 Nyfosa AB 559131-0833 Nacka 22 % 2 809 2 789 Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 702 2 728 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 26 % 982 708 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 282 283 Finbox AS 929 113 187 Oslo 25 % 87 – Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 17 12 Vantura BidCo Handelsbolag 969801-7218 Stockholm 50 % 13 – Summa 14 178 12 240 13XNotX23_v49.indd 10813XNotX23_v49.indd 108 2025-04-04 19:382025-04-04 19:38 ===== SIDA 109 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 109 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 23NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297 235 224 24 31 Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818 1 096 1 025 99 96 Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345 469 449 48 62 Årets resultat, mkr 1 886 –2 721 448 48 44 –59 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sagax redovisade andelsvärde, mkr 3 807 3 615 2 702 2 728 282 283 Antal fastigheter 477 488 86 86 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624 14 688 14 418 1 484 1 475 Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000 778 000 773 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,1 9,5 3,9 4,0 6,6 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 96 100 100 Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823 7 709 7 354 843 847 Kapitalbindning, år 5,0 5,5 3,1 3,9 3,0 4,0 Räntebindning, år 4,8 5,0 2,1 2,7 2,0 2,8 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –604 –187 –54 –72 – – 1) Hemsö Fastighets AB ägs till 30 % av Hemsö Intressenter AB. Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sagax andel av eget kapital 3 807 3 615 2 702 2 728 285 286 Redovisat värde för andel 3 807 3 615 2 702 2 728 282 283 Hemsö Intressenter AB1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ingående balans 2024-01-01 3 615 960 2 728 – 283 – Andel av totalresultat 238 – 224 – 22 – Utdelning −122 – −250 – −23 – Kapitaltillskott 75 75 – – – – Övrigt – – – – – – Utgående balans 2024-12-31 3 807 1 035 2 702 – 282 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Resultaträkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsresultat 635 595 469 449 48 62 Värdeförändringar fastigheter 29 –1 583 89 –82 9 –136 Värdeförändringar finansiella instrument −77 –68 18 –223 – – Skatter −131 161 −128 –96 −13 15 Årets resultat 457 –894 448 48 44 –59 Övrigt totalresultat 19 457 – – – – Årets totalresultat 476 –438 448 48 44 –59 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – – – – – Sagax andel av årets totalresultat 238 –219 224 24 22 –30 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 13XNotX23_v49.indd 10913XNotX23_v49.indd 109 2025-04-04 19:382025-04-04 19:38 ===== SIDA 110 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024110 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Balansräkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsfastigheter – – 14 688 14 418 1 484 1 475 Övriga anläggningstillgångar 9 147 8 776 452 442 11 10 Likvida medel 1 1 263 223 34 45 Övriga omsättningstillgångar – – 216 178 12 11 Summa tillgångar 9 149 8 777 15 619 15 260 1 541 1 541 Eget kapital 7 613 7 230 5 203 5 455 570 572 Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 7 149 7 279 843 847 Derivat – – 54 72 – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 679 1 619 44 39 Övriga långfristiga skulder – – 371 356 29 29 Räntebärande kortfristiga skulder – – 560 74 – – Kortfristiga skulder 66 77 603 404 54 55 Summa eget kapital och skulder 9 149 8 777 15 619 15 260 1 541 1 541 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Avstämning andelsvärden intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2024−12−31 2024−12−31 2024−12−31 Sagax andel av eget kapital 4 040 1 817 978 Redovisat värde för andel 2 809 3 478 982 Marknadsvärde 4 856 3 378 1 395 Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB Koncernen Koncernen Koncernen Ingående balans 2024-01-01 2 789 2 104 708 Förvärv/Omklassificering 1) 51 1 299 216 Andel av totalresultat 14 152 70 Utdelning −45 −77 −12 Utgående balans 2024-12-31 2 809 3 478 982 1) 1 185 miljoner kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. 23NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2024 2024 2024 Förvaltningsresultat 1 350 879 297 Värdeförändringar fastigheter −936 313 127 Värdeförändringar finansiella instrument −99 13 −37 Skatter −203 −291 −99 Årets resultat 112 914 288 Övrigt totalresultat 111 – – Årets totalresultat 223 914 288 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande 0 0 – Sagax andel av årets totalresultat 14 152 70 Balansräkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2024−12−31 2024−12−31 2024−12−31 Förvaltningsfastigheter 39 370 23 384 8 940 Övriga anläggningstillgångar 3 257 729 11 Likvida medel 451 97 100 Övriga omsättningstillgångar 248 393 43 Summa tillgångar 43 326 24 604 9 094 Eget kapital 18 620 9 568 3 856 Räntebärande långfristiga skulder 21 139 10 676 4 039 Derivat 143 – – Uppskjuten skatteskuld 1 342 1 453 307 Övriga långfristiga skulder 660 147 1 Kortfristiga skulder 1 422 2 761 892 Summa eget kapital och skulder 43 326 24 604 9 094 13XNotX23_v49.indd 11013XNotX23_v49.indd 110 2025-04-04 19:382025-04-04 19:38 ===== SIDA 111 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 111 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 Ingående anskaffningsvärde 2 101 1 714 Valutaomräkning 52 –17 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –56 404 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 2 097 2 101 25NOT LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG 24NOT RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 Ingående anskaffningsvärde 18 096 18 111 Valutaomräkning 156 –13 Nyutlåning/amortering från koncernföretag – –2 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 18 252 18 096 26NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2024 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD Da vid Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 63 500 (50 000) kronor exklusive mervärdes sk att. Er sättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2024. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. NÄRSTÅENDE BOLAG Tjänster mellan koncern fö retag och joint venture samt intresseföre- tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen bedöms som marknads mä ssig. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och intern - räntedebitering. Sagax har avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB som är ett joint venture samt med Finbox AS som är ett intresseföretag avse- ende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 127 (119) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 170 (115) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB och 9 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktie bo laget Ess-Sierra. Ingen reservation av förväntade kreditförluster har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger någon väsentlig kreditrisk avseende lånen. 27NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Koncernen Långfristiga fordringar på joint venture 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 9 9 Pangir AB 170 115 Summa 179 124 14XNotX24_31_v85.indd 11114XNotX24_31_v85.indd 111 2025-04-04 19:422025-04-04 19:42 ===== SIDA 112 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024112 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem- be r 2024. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget k apitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2015–2024 Datum Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktiekapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal D-aktier Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier 2024−08−02 Omvandling av aktieslag – 816 700 129 26 481 427 313 943 032 126 261 329 – 466 685 788 2024−06−19 Incitamentsprogram 1) 157 157 816 700 129 26 494 166 313 930 293 126 261 329 – 466 685 788 2024−05−21 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 494 166 313 840 489 126 261 329 – 466 595 984 2024−04−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 502 840 313 831 815 126 261 329 – 466 595 984 2024−01−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 515 417 313 819 238 126 261 329 – 466 595 984 2023−11−13 Riktad nyemission 17 500 000 816 542 972 26 540 334 313 794 321 126 261 329 – 466 595 984 2023−09−06 Omvandling av aktieslag – 799 042 972 26 540 334 303 794 321 126 261 329 – 456 595 984 2023−07−24 Incitamentsprogram 1) 550 617 799 042 972 26 565 758 303 768 897 126 261 329 – 456 595 984 2023−06−19 Riktad nyemission 17 500 000 798 492 356 26 565 758 303 454 259 126 261 329 – 456 281 346 2023−03−15 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 565 758 293 454 259 126 261 329 – 446 281 346 2023−01−27 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 595 226 293 424 791 126 261 329 – 446 281 346 2022−12−05 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 – 446 281 346 2022−08−03 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 – 446 281 346 2022−06−30 Incitamentsprogram 1) 641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 – 446 281 346 2021−08−31 Omvandling av aktieslag – 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 – 445 914 924 2021−06−30 Incitamentsprogram 1) 654 614 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 – 445 914 924 2021−04−07 Inlösen preferensaktier –28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 – 445 540 859 2021−03−25 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2020−08−20 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−25 Incitamentsprogram 1) 504 208 808 261 226 26 833 284 292 446 246 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 284 292 158 127 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020−05−08 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 284 292 158 127 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−09−02 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−07−02 Incitamentsprogram 1) 348 175 776 257 018 26 833 644 292 157 767 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−06−03 Fondemission 278 943 397 775 908 843 26 833 644 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 482 2019−05−10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2018 −11− 06 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2018−06−19 Incitamentsprogram 1) 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018−06−14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018−06−01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2017−06−09 Kvittningsemission 79 298 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2017−06−09 Inlösen preferensaktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2016−11−02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2016−11−02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 2015−03−24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952 1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022, 2020–2023 respektive 2021–2024. 28NOT EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktie- kapital- andel A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427 ,00 38 % 6 % B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 685 788 70 501 863,10 100 % 100 % 14XNotX24_31_v85.indd 11214XNotX24_31_v85.indd 112 2025-04-04 19:422025-04-04 19:42 ===== SIDA 113 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 113 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. 28NOT EGET KAPITAL, FORTS 29NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 2022 2021 2020 Summa Fastigheter 563 –1 306 1 709 3 870 1 274 6 110 Finansiella instrument 1 202 –955 –2 343 1 858 228 –10 Uppskjuten skatt −221 72 –482 –690 –330 –1 651 Summa 1 544 –2 189 –1 116 5 038 1 172 4 449 TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam ak tier i juni 2025, juni 2026 respektive juni 2027. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk- nat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud- lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig- hetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 015 015 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier vid årsskiftet. Under 2024 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2021–2024 om 8 9 804 stamaktier av serie B. Åter- stoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2021–2024 återköptes av AB Sagax för 13 miljoner kronor, vilket mot- svarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta - om räkningsdifferens som uppstår till följd av utlands ve rksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings - differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års st ämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 3,50 (3,10) kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och B-aktie. Totalt föreslås 1 18 4,5 miljoner kronor i utdelning till ägare av A- respektive B-aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie under tiden mellan årsstämmorna 2025 och 202 6. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 437 mil- joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,4 % ( 33,5 %) av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024 och 40,1 % (37,3 %) av koncernens kassa flöde fr ån den löpande verk- samheten 2024 före förändring av rörelse kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings op tioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B- ak tier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B- ak tier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste- ringar för skattemässiga avskrivningar. Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig he tsbeståndet den 31 december 2024 uppgick till 10 822 miljoner kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2015–2024 År Redovisad orealiserad värde- för ändring, mkr Försäljning av värdeförändrade fastigheter, mkr Ackumulerade orealiserade värde- förändringar, mkr 2015 677 39 716 2016 1 306 −180 1 842 2017 1 113 14 2 969 2018 1 265 63 4 297 2019 1 301 −192 5 406 2020 1 274 8 6 688 2021 3 870 −433 10 125 2022 1 709 −278 11 556 2023 −1 306 13 10 263 2024 563 −4 10 822 Totalt 11 772 −950 10 822 14XNotX24_31_v85.indd 11314XNotX24_31_v85.indd 113 2025-04-04 19:422025-04-04 19:42 ===== SIDA 114 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024114 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Fastighetsinteckningar 1) 14 342 11 326 – – Pantsatta dotterbolags a ndelar2) 718 565 1 046 1 030 Pantsatta koncernfordringar – – 620 620 Summa 15 061 11 891 1 666 1 650 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 4 794 (3 255) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. 30NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖR PLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Poster ingående i likvida medel 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Kassa och bank 287 28 172 2 Summa 287 28 172 2 Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −235 (80) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse ka pital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Erhållna utdel- ningar från börsnoterade aktier uppgick till 8 (46) miljoner kronor och erhållna räntor till 147 (203) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 798 (648) miljoner kronor. Kassa flö det från den löpande verksamheten avviker från förvalt- ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse fö retag under 2024 återinvesterats i dessa verksam- heter. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 7 49) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets- ve rksamheten om –5 855 (–5 904) miljoner kronor. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig he ter uppgick under räken- skapsåret till 1 129 (902) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 4 853 (5 088) miljoner kronor. Fastighets- försäljningar bidrog med 127 ( 86) miljoner kronor till kassa flö det. Avyttring av finansiella instrument uppgick till 683 (2 122) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639 (1 135) miljoner kronor. Koncernen upptog 13 405 (7 326) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 9 683 (9 206) miljoner kronor. Nyemission av B-aktier har tillfört 15 ( 4 166) miljoner kronor. Under året betalades 1 301 (1 111) miljoner kronor i utdelning till aktie äg arna. Sammantaget har likvida medel förändrats med 259 ( –48) miljoner kr onor till 287 (28) miljoner kronor under 2024. 31NOT KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – 69 24 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 29 623 27 873 Summa eventualförpliktelser – – 29 693 27 897 Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2023 2024 2022−12−31 Kassaflöde 2023−12−31 Kassaflöde 2024−12−31 Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Räntebärande skulder 32 294 7 326 −9 206 −72 30 343 13 405 −9 683 1 069 35 134 14XNotX24_31_v85.indd 11414XNotX24_31_v85.indd 114 2025-04-04 19:422025-04-04 19:42 ===== SIDA 115 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 115 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 32NOT FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING OCH RATING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. REFINANSIERINGSRISK Förutsättningarna på kapital och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. LIKVIDITETSRISK Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse kapital uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back up faciliteter för certifikatprogram upp gick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393) miljoner kronor inklusive lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av kredit faciliteterna. RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Den 31 december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %) av Sagax räntebärande skulder och andelen ränteswappar till 12 % (5 %). En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 2,9 (2,8) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A – (Standard & Poor´ s) eller A3 (Moody´ s Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktions exponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295 (11 838) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av eget kapital. Se även känslighetsanalysen på sidan 116. ===== SIDA 116 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024116 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 32NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS. Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412 Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36 Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175 Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 42 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 5,4 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20242023202220212020 4,9 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET Känslighetsanalys per 31 december 20241) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46 Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44 Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61 Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024−12−31 2023−12−31 Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861 Övriga tillgångar 108 134 Summa tillgångar 4 518 3 995 Räntebärande skulder 2 891 2 580 Övriga skulder 383 348 Summa skulder 3 273 2 928 Nettoexponering 1 245 1 067 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) S agax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. ===== SIDA 117 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 117 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande 420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200 kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyres avtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har motsvarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner kronor beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor), Frankrike (131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor). Den 10 mars 2025 pressmeddelades att Sagax emitterat ett icke säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner euro på den europe iska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN pr ogram. Obligationslånet har en löptid om 7 år med förfall den 13 mars 2032. Fast årlig ränta uppgår till 4,10 %, motsvarande Euro Mid Sw ap plus en marginal om 1,53 %. Obligationslikviden kommer att användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med Sagax ramverk för grön finansiering. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 33NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 6 934 371,76 Överkursfond 8 724 399 123,82 Årets resultat 1 531 481 865,75 Summa 10 262 815 361,33 Till aktieägarna utdelas 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B 1 184 485 606,50 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 8 724 399 123,82 Överföres till balanserade vinstmedel 101 407 973,01 Summa 10 262 815 361,33 34NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST - DI SPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda tion RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moder bolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås den 12 maj 2025. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D före slår styrelsen måndagen den 30 juni 2025, tisdagen den 30 september 2025, tisdagen den 30 december 2025 och tisdagen den 31 mars 2026. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stamaktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyn digande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier av serie D om maximalt 93 337 156 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2025 motsvarar 33,4 procent av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktie ägare för 2024 och 40,1 procent av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 2024 före förändring av rörelsekapital. Om bemyndigandet att emittera stamaktier utnyttjas maximalt som före slås årsstämman 2025 kommer den föreslagna utdelningen i stället att högst motsvara högst 35,6 procent av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024 och högst 42,7 procent av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före föränd ring av rörelsekapital 2024. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i rela tion till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i 16XNotX33_rev_v52.indd 11716XNotX33_rev_v52.indd 117 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 118 ===== Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 118 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 34NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS. sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveck ling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Föreslagen utdelning utgör 12,8 procent av moderbolagets egna kapital och 3,5 procent av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2024. Om bemyndigan det att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 13,6 procent av moderbolagets egna kapital och högst 3,7 procent av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2024. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bola get och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer hel ler inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna p laner. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigan det att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom mit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyn digandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie bolagslagen. St ockholm i april 2025 AB Sagax (publ) Styrelsen 16XNotX33_rev_v52.indd 11816XNotX33_rev_v52.indd 118 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 119 ===== Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 119 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern o ch årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 14 april 2025 St affan Salén Jo han Cederlund St yrelsens ordförande St yrelseledamot Fi lip Engelbert Jo han Thorell St yrelseledamot St yrelseledamot Ul rika Werdelin Da vid Mindus St yrelseledamot St yrelseledamot och ve rkställande direktör Vå r revisionsberättelse har lämnats den 14 april 2025 Jon as Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB 16XNotX33_rev_v52.indd 11916XNotX33_rev_v52.indd 119 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 120 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024120 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncern redovisning ingår på sidorna 8–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan siella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern re dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda hå llits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa om råd en ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 65 874 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2024 har 99% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 1% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an- taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovisningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE 16XNotX33_rev_v52.indd 12016XNotX33_rev_v52.indd 120 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 121 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 121 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7 och på sidorna 124–178. Den andra informationen består även av ersättnings rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis ni ngen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern redovisningen, enligt IFRS redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är til l lä mpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis ni ngen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE 16XNotX33_rev_v52.indd 12116XNotX33_rev_v52.indd 121 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 122 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024122 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be tr äffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträ ffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bola gets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt utta lande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ra pporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ra pporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef ra pporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef ra pporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef ra pporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE 16XNotX33_rev_v52.indd 12216XNotX33_rev_v52.indd 122 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 123 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 123 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ra pporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ra pporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ra pporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef ra pporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef ra pporten upprättats i ett giltigt XHTML fo rmat och en avstäm ning av att Esef ra pporten överensstämmer med den granskade årsredo visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer nens resultat , ba lans o ch egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefra pporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Eseffö rordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis ni ngslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 14 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE 16XNotX33_rev_v52.indd 12316XNotX33_rev_v52.indd 123 2025-04-04 12:572025-04-04 12:57 ===== SIDA 124 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024124 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 143 Ansvarsfullt företagande 145 Global Reporting Initiative 146 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten 148 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12420XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 124 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 125 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 125 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ENERGIANVÄNDNING Sagax mål är att minska energi användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Under 2024 har energianvändningen i jämförbart bestånd minskat med 1 %. Energianvändningen minskade med 1 % under 2024 SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2024 har Sagax installerat 11 solcellsanläggningar. För de 68 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 13 994 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 12 M Wp. 11 solcellsanläggningar installerades under 2024 MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 18 miljöcertifieringar omfattande 177 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 19 miljö certifieringar pågående omfattande 163 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2024 var fastigheter motsvarande 950 000 kvadrat me ter av fastighets beståndet miljöcertifierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 113 000 kvadratmeter har slutförts och är pågående Allmänna upplysningar HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET REDOVISNINGSPRINCIPER I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser Sagax års re dovisning 2024. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting In itiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022 en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg o ch fastighetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2023 och 2022. Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green house Gas Protocol (GHG) och Taskforce on Climate re lated Financial Disclosures (TCFD). Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s nya hållbar hetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess implikationer för bolaget. Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12520XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 125 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 126 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024126 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogen heter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över gr ipande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år ligen hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets po licy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär deras hållbarhetsriskerna årligen. Under det gångna året har styrelsen fått utbildning och information om det kommande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt CSRD och standarderna i ESRS. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti ko rruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Antidiskrimineringspolicy ■ Antikorruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse u ppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante ring och intern kontroll. Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöförore ningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp förandekod. Därutöver föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhets redovisningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller tolkningar av regelverk. Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis ningen. Sagax hantering av miljö o ch klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna 137–138. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12620XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 126 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 127 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 127 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSSTRATEGI Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets ag enda, Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate re lated Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU t axonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina växthusgas ut släpp enligt GHG pr otokollet. EUta xonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EU ta xonomin är ett sätt för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU ta xonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139. Bygg o ch fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sv eriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU ta xonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning, hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, försörjningssystem och material vid ombyggnation som främst är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energi försörjningen. Investeringar i energi o ch miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2024 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi o ch miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 15 % under de senaste fem åren samtidigt som förvalt ningsresultatet per A o ch Bak tie har ökat med i genomsnitt 18 % per år under samma period. Sagax har under 2024 investerat 53 miljoner kronor i bland annat solcells o ch bergvärmeanläggningar, uppgrade ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED be lysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har fortsatt under 2024. Under året slutfördes 18 miljöcertifieringar och vid utgången av året pågick 19 miljöcertifieringar. Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs m odellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktions ta kt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastig hetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bola gets operationella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit vä rdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig hetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Hållbarhetsstrategi Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr nings o ch lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2024. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12720XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 127 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 128 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024128 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTRESSENTDIALOG Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun det genomförs i bolagets normala verksamhet som ger information till väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent gr upper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2024 genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på arbetsmiljö och antidiskriminering. Intresseanalys Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte Mö ten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning Bolagsstämma Finansiella rapporter Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Myndighetskrav Kompetens hos medarbetarna Attraktiv arbetsgivare Medarbetare Medarbetardialog Workshops Affärsplanering Årlig konferens för samtliga medarbetare Åt erkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Professionell utveckling Professionell arbetsmiljö Långivare En skilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden Dialog avseende finansiella rapporter Finansiell stabilitet Ef fektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Klimatanpassning Mångfald och jämställdhet Mi ljöcertifiering av byggnader Myndighetskrav Hyresgäster Kundmöten Lö pande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag Di alog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare Effektiviserad energiförbrukning Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Bra förutsättningar för laddning av elfordon Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer Vi d upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar Vid leverantörsmöten Anti-korruption Följa lagar och regler Miljöcertifiering av byggnader Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12820XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 128 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 129 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 129 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gr ipande strate gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp daterats årligen. Sagax har under 2024 genomfört en dubbel väsentlighetsanalys. Resultat av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent lighetsanalysen. Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster. Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en väsentlig potentiell eller faktisk påverkan samt utifrån föreliggande risker och möjligheter. Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som lång sikt. Samtliga hållbarhetområden har bland annat beaktas med hänsyn till följande: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra hållbarhetsområden. Dessa utgörs av: ■ Klimatförändringar ■ Egna medarbetare ■ Arbetskraft i värdekedjan ■ Ansvarsfullt företagande Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare under respektive avsnitt och hållbarhetsområde. Solceller på Chroomstraat 140, Zoetermeer, Benelux. Fastigheten certifierades enligt BREEAM In-Use Very Good under året och har energiklass (EPC) A. Juurakkotie 5 i Vanda utanför Helsingfors, Finland. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good och har energiklass (EPC) C. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 12920XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 129 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 130 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024130 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande Väsentlig påverkan, risker och möjligheter ■ Växthusgasutsläpp ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Arbetsförhållanden ■ Anti-korruption ■ Styrning av leverantörer och efterlev- nad av uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Social (400) ■ Ekonomi (200) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 ■ GRI 205-3 ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13020XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 130 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 131 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 131 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti ko rruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan. FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till f öljd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7 .2 Ök a andelen förnybar energi i världen 7 .3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol- cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vi nning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Fu ll sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Sk ydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp tr äder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg- gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine- ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns - öv erskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fa ttning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 In kluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Mi nska städers miljö - på verkan. I pl anering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hå llbar förvaltning och användning av natur - res urser. 12.4 An svarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 St ärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat rel aterade kata - strofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Be kämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13120XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 131 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 132 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024132 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Mål Utfall Ekonomisk hållbarhet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. 2024: 14 %. Femårigt genomsnitt: 15 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % p er år. 2024: 7 %. Femårigt genomsnitt: 18 %. HÅLLBARHETSOMRÅDEN Miljömässig hållbarhet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 1 % under 2024. Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas ut släpp (S cope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 52 % i jämförelse med basåret. Under 2024 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 253 nya gröna hyresavtal tecknades 2024. Vid årets utgång omfattades 17 % av total uthyrningsbar area av gröna hyres - avtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller i fastighets - be ståndet till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 11 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2024. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 68 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg - ningar uppgår till 13 994 MWh. Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastig - hetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. 18 fastigheter miljöcertifierades under 2024 och 19 miljöcer - tifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljö - certifierade fastigheter uppgick till 93 motsvarande 20 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 3 % av total uthyrningsbar area. Mer - parten av dessa bedöms slutföras under 2025. Social hållbarhet Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2024. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe - tar vid Sagax fastigheter. Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under 2024. Ansvarsfullt företagande Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2024. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleverantörer. HÅLLBARHETSMÅL Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2024. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13220XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 132 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 133 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 133 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Miljömässig hållbarhet KLIMATFÖRÄNDRINGAR Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler. Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi prestandan och investeringar i förnybar energi. Strategi Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina utsläpp. Nyckelaktiviteter är bland annat energieffektivisering i befint ligt fastighetsbestånd och investeringar i förnybar energi såsom solceller på fastigheternas tak. Därutöver genomför Sagax uppgraderingar och konverteringar från olja och gas som uppvärmningssätt till fjärrvärme och värmepumpar. Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD ra pporten på sidorna 137–138. Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster i syfte att främja samarbetet kring miljö o ch hållbarhetsfrågor. Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidut släpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Scienced Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon Di sclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. Fö r fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia tionen i miljöprestanda är stor. Sedan 2021 har Sagax avtal om förnybar fjärrvärme för de delar av det svenska beståndet där det är möjligt, som ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax förser hyres gä sterna med el används endast ursprungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Målsättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2024 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner he t för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi an vändningen avseende 2024 omfattade 63 % av den uthyr ningsbara arean. Under 2024 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg nationer samt ett nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kunnat återanvändas är armaturer, dörrpartier och fönster samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade koldioxid utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke fa rligt avfall. Sagax strävar efter att minst 70 % av icke fa rligt avfall vid nyproduktion och större ombygg nationer sorteras för att möjliggöra återanvändning. Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG pr otokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj ning till hyresgästerna utgörs den av ursprungsmärkt grön el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Förvärvade och avyttrade fastig he ter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor. Utsläpp som redovisas i Scope 3 innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat till energianvändning Mål växthusgasutsläpp Utfall 2024 Utfall 2023 Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) och mäta och minska övriga indirekta växthusgas - ut släpp –52 % –36 % HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13320XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 133 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 134 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024134 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2024 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal NL 2024, Naturvårdsverket 2024 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon BEIS 2023&2024, Euroheat&Power 2023, BEIS 2023, Naturvårdsverket 2023, IPCC 2014, EA heat generation 2024, Soumen Ympäristökeskus 2024, Open CO2 Net 2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi 2024 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt schablon Green Deal NL 2024, IEA 2024, AIB 2024, Ecoinvent v3.11, EL.se 2024, Finnish Energy 2024, Tyska Umweltsbundesamt 2024 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal 2024, Trafikverket 2024, Cornell Hotel Sustaina - bi lity Benchmarking 2024 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och schablon BEIS 2024, Carbon Label Project 2022, CEDA 2024, WorldSteel 2022, Rise 2024 Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och schablon BEIS 2024, US EPA 2024 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och schablon Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag) Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp Retrospektivt Milstolpar och mål Utsläpp av växthusgaser 2022 2023 2024 Förändring 2024/2023, % 2025 2030 [2050] Årligt mål % /Basår Scope 1 GHG utsläpp Brutto Scope 1 utsläpp (tCO 2eq) 11 6 5 –15 – 6 – – Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade utsläppshandelssystem (%) 0 0 0 – – – – – Scope 2 GHG utsläpp Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2eq) 43 37 27 –27 – 25 – – Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2eq) 62 42 31 –27 – 36 – – Signifikanta scope 3 GHG utsläpp Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO 2eq) 45 874 49 498 113 532 129 – – – – 3.1 Inköpta varor och tjänster – – 1 368 – – – – – 3.2 Kapitalvaror – – 11 84 4 – – – – – 3.3 Br änsle- och energirelaterade aktiviteter (ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 14 9 8 –6 – – – – 3.4 Uppströms transport och distribution 0 0 0 – – – – – 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 0 0 0 – – – – – 3.6 Tjänsteresor 79 97 125 30 – – – – 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 45 780 49 390 97 195 97 – – – – 3.15 Investeringar – – 2 990 – – – – – Totalt GHG utsläpp Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO 2eq) 45 948 49 542 113 565 129 – – – – Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO 2eq) 45 953 49 584 245 390 395 – – – – Intensitet per omsättning, kg CO 2eq/SEK1) 2024 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (lokalbaserat metod) 0,02 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,05 1) Om sättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges i svenska kronor. Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2eq/kvm1) 2024 Scope 1 0,001 Scope 2 0,01 Scope 3 23 Totalt Scope 1, 2 och 3 23 1) I be räkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp. HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13420XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 134 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 135 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 135 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt o ch godstransporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. Under 2024 har Sagax genomfört en uppdaterad analys avseende Scope 3 i syfte att rappor terade utsläpp ska inkludera alla signifikanta utsläpp. Analysen resul terade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope 3 från 2024. Dessa inkluderar utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar samt investeringar. Utsläpp som relaterar till uthyrda tillgångar har från 2024 rappor terats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts för de fastig heter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av utsläpp i Scope 3 är hänförlig till att utsläpp rapporteras för hela fastighetsbeståndet samt för fler kategorier i Scope 3. Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter. Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning. Miljöcertifiering av byggnader Sagax har för närvarande 93 (78) miljöcertifieringar omfattande 20 % (18 %) av total uthyrningsbar area. 19 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller mot svarande. 5 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver och 88 fastigheter enligt BREEAM In Us e. Sagax hade vid utgången av 2024 totalt 19 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 3 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In Us e med målet att nå nivå Very Good. Övriga pågående miljöcertifieringar är enligt BREEAM New Construction samt Miljöbyggnad. Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö certifierar även befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljöcertifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller som har en uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter. Målet är att 30 % av fastighets be ståndet ska vara miljöcertifierat 2025. Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny , ti ll e ller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen, för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö mässigt bra material va l. Mål miljöcertifiering Utfall 2024 Utfall 2023 Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025 20 % 18 % ENERGIANVÄNDNING Energidata Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme o ch/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi an vändning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyresgästerna i miljö o ch hållbarhetsfrågor genom att bland annat för bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2024 teckna des 253 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2024 omfattades 17 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2024 hade Sagax tillgängliga energidata för 63 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastig hetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. Uppvärmning av Sagax fastigheter För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med fjärrvärme. Vid utgången av 2024 hade fjärrvärme som uppvärmnings källa minskat till 44 % (49 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som eluppvärmning ökat till 30 % (24 %). Gas och bergvärmes andel av uppvärmning har minskat till 21 % (22 %) respektive 2 % (3 %). Föränd ringarna av uppvärmningskällor är hänförliga till en ändrad samman sättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har fortsatt un der 2024 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 36 % för 2024. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där förbrukningsdata inte har varit tillgänglig. Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd Träflis 1 % Bergvärme 2 % Olja 1 % El 30 % Gas 21 % Fjärrvärme 44 % Övrigt (inkl. spillvärme) 1 % HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13520XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 135 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 136 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024136 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Energianvändning och energimix Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. I jämförbart bestånd minskade energi användningen 2024 med 1 %. Energieffektivisering Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Under 2024 har Sagax investerat 53 miljoner kronor i projekt som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells o ch berg värmeanläggningar, uppgradering av styr sy stem för värme och ventila tion, byte till LED be lysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 54 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi an vändningen från 167 kWh/kvm under 2024 till 165 kWh/kvm under 2023, vilket motsvarar en minskning med 1 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres gä ster tillkommit eller avflyttat. Investering i förnybar energi och laddstationer Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2024 har 11 solcells anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells in vesteringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 68 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 13 994 MWh. Detta motsvarar 3 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyres gäster i Sverige, Finland, Benelux, Frankrike och Spanien. Vid årets utgång hade laddstationer sammanlagt installerats på 345 fastigheter. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna for don. Samtliga Sagax tjänstefordon är el e ller hybridfordon. Sagax rese policy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljöpåverkan. Mål energieffektivisering Utfall 2024 Utfall 2023 Minska energianvändningen med 2 % per år i jämförbart bestånd senaste två åren –1 % –1 % Energianvändning och energimix 1) Total energianvändning Utfall 2024 Utfall 2023 Inköpt el, MWh 285 682 271 507 Inköpt värme, MWh 403 068 280 014 Inköpt energi totalt, MWh 688 750 551 520 1) Me d inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighets- bestånd. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i total energi an vändning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer detaljerad data. Energimix1) (MWh) 2024 Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter 0 Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter 2 083 Bränsleförbrukning från naturgas 75 992 Bränsleförbrukning från andra fossila källor 0 Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kylning från fossila källor 232 037 Total användning av fossil energi (MWh) 310 111 Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45 Användning från kärnenergikällor (MWh) 133 923 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning (%) 19 Bränsleförbrukning för förnybar energi inklusive biomassa 2 767 Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kyl- ning från förnybara källor 241 385 Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 0 Total användning av förnybar energi (MWh) 244 153 Andel förnybar energi i total energianvändning (%) 36 Energianvändning utan klassificering (MWh) 563 Total energianvändning (MWh) 688 750 1) En ergimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan klassificering avser spillvärme. Energiintensitet1) 2024 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 142 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1 1) An tal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av totala hyresintäkter. Energiproduktion från solceller 1) 2024 2023 Energiproduktion, MWh/år 13 994 10 002 1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh). HÅLLBARHETSRAPPORT 20XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 13620XHallbarhetXinspireradXavXCSRD_v156.indd 136 2025-04-04 12:452025-04-04 12:45 ===== SIDA 137 =====