FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2025
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 51
Ränterisk
Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk
definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar
Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig
till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte
marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.
Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik,
förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som
nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.
Hantering
För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte
risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Den 31 decem
ber 2025 uppgick andelen fasträntelån exklusive företagscertifikat till
69 % (84 %) och ränt eswappar till 10 % (12 %) av Sagax räntebärande
skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begrän
sad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även
känslighetsanalysen på sidan 53.
Valutarisk
Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och
skulder i utländsk valuta. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor
och alla balansposter som är i euro och danska kronor är omräknade till
svenska kronor. Valutakursförändringar kan ha en väsentlig effekt på
koncernens verkliga värde på eller framtida kassaflöden från finansiella
instrument.
Hantering
Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finansiella
instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro.
Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av
intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar
minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor den
31 december 2025. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 %
(34 %) av eget kapital.
I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk
samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total resultat.
Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även
känslig hetsanalysen på sidan 53.
Likviditetsrisk
Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång
till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive ränte
betalningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle
ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella
ställning.
Hantering
Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett
begränsat refinansieringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där
förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse kapital
uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade
kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 6 480 (11 104) mil
joner kronor, exklusive back up faciliteter avseende Sagax ute stående
företagscertifikat.
OPERATIONELLA RISKER
Hyresintäkter och hyresutveckling
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för
lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen
hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark
nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk
tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden.
Hantering
För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster
strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera
hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra
något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större
hyresgäster.
Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres
avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid
längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex
i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de
är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal
är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan
i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal
hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Kreditrisk
Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyresavtalen.
Hantering
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av
fastig hetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres
avtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken
och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio
ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar
löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning.
Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell
ställning.
Drifts- och underhållskostnader
De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el och
uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån
kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan
de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas
bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost
nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Hantering
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras
normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts och
underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres
gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax
exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.
Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet
Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT system, effektiv
intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 52 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202552
värderings och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa
risker. Bristande IT säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i
förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax
verksamhet.
Hantering
Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla
sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT säkerhet. Sagax
använder brandväggar, e postfilter, back up system och antivirus
program för att förhindra IT relaterade driftstörningar.
Organisatorisk risk
Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och
andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget
skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner
skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom
petent personal.
Hantering
Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att
minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings
samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov
av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön
genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms
vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat
årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga
medarbetare.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu
ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro
ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt.
Hantering
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse
konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att
styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå
i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax
medarbetare och styrelseledamöter att:
■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under
2025.
REGULATORISKA RISKER
Regelefterlevnad och affärsetik
Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns
sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för
tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha
olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och
mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares
eller uppdragstagares agerande.
Hantering
■ Utbildning i policyer för all personal
■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal
■ Visselblåsarfunktion
Skatter och ändrad lagstiftning
Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av
gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med
råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens
tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras
med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och
förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller
nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,
resultat och finansiella ställning negativt.
Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknad på
skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess
skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax
har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade
skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen är att
koncernens resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i
skattelagstiftning i de länder som koncernen har verksamhet i.
Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet
över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av
möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att
utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift
ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende
hyres, förvärvs och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för
bolaget. I not 12 redogörs för Sagax skatter.
Hantering
Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i organi
sationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter att utföra
de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor noggrant.
Omställningsrisker
Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare
regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växthus
gaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom
högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också inne
bära ökade kostnader eller behov av investeringar.
Hantering
Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EUdirektiv på hållbarhets
området såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)
och EU:s taxonomi för hållbar finansiering och dess implikationer för
bolaget. Därutöver beaktas omställningsrisker bland annat genom ana
lys av energiprestanda i fastighetsbeståndet och regulatoriska krav.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 53 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 53
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Miljörisk
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö
skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig
heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon
verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid
kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt
tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand
ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid
förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax
för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller
misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i
syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig
miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.
Hantering
Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam
arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.
Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola
get över väger att förvärva för att identifiera miljö och hälsorisker och
bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.
I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra
en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och
nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av
koncern bolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö
risker.
Klimatrisker
Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad
nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna
medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov
av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan
också innebära ökade driftskostnader.
Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om
klimat risken inte beaktas.
Hantering
Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för
det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande
utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig
heternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas
förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord
ningar inom klimat området.
Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att
identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam
heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent
översvämningsrisk.
För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat
koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän
visas till sidorna 133–135 och 137–138.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2025
Förändring, % –20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 657 –6 828 – 6 828 13 657
Belåningsgrad, % 52 47 44 41 38
Känslighetsanalys per 31 december 2025 1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57 +48/–48 +48/–48
Hyresintäkter +/–1 % +55/–55 +46/–46 +46/–46
Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –8/+8 –8/+8
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17 –14/+14 –14/+14
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51 –43/+43 –43/+43
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247 +205/–205 +1 380/–1 380
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85 +72/–72 +72/–72
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2025
Förändring, % –10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,3 4,6 ET ET
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 54 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202554
Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde
uppgick den 31 december 2025 till 71 miljarder kronor.
Aktien och ägarna
Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättnings -
hastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig
handelsvolym per
handelsdag, mkr
31 dec
2025
31 dec
2024 2025 2024 2025 2024
A-aktier 196,00 225,00 1 1 0 0
B-aktier 19 7, 6 0 226,20 28 28 74 91
D-aktier 33,80 30,95 66 51 11 8
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 740 621 kronor och
fördelades på totalt 466 708 926 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget
förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam-
aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,
Large Cap.
Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie
berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner
som utfärdats genom incitamentsprogram 2022–2025 emitterat 23 138
stamaktier av serie B.
UTDELNINGSPOLICY
Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå
till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen
komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktie -
ägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den
sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi -
malt 2,00 kronor per aktie.
Styrelsen föreslår årsstämman 2026 att besluta om att utdelning
ska ske med 3,70 (3,50) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före -
slår även utdelning om 2,00 ( 2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis
ut betalning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före-
slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 505 (1 437) miljoner kronor,
motsvarande 33,9 % (33,4 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till
moderbolagets aktieägare för 2025.
A-aktiens kursutveckling 2025
Antal 1 000-talKr
0
10
20
30
40
50
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
100
200
300
400
500
Sagax A OMX Stockholm_Pl
Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier
Källa: Monitor av Modular Finance AB
D-aktiens kursutveckling 2025
Antal 1 000-talKr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
10
20
30
40
50
Sagax D OMX Stockholm_Pl
Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier
Källa: Monitor av Modular Finance AB
B-aktiens kursutveckling 2025
Antal 1 000-talKr
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
100
200
300
400
500
Sagax B OMX Stockholm_Pl
Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier
Källa: Monitor av Modular Finance AB
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 55 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 55
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter
omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028.
Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total -
avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note -
rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod.
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt -
ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom -
snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2026 att besluta
om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier
i juni 2029 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande
direktör och styrelseledamöter.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
LIKVIDITETSGARANTI
DNB Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets
A- och D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets -
garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer
köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som
likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i
respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet.
BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till
12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid
årets utgång motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 112,88 (107,91)
kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 130,32 (125,23)
kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 175 % (210 %) av det
egna kapitalet per A- och B-aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per
A- och B-aktie.
Största aktieägare 31 december 2025
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 27 598 279 – 7 ,1 % 12,1 %
Vanguard – 9 880 751 7 533 211 3,7 % 2,5 %
Avanza Pension 51 440 477 607 14 193 793 3,2 % 2,2 %
SEB Fonder – 12 434 060 – 2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 7 962 924 3 217 884 2,4 % 1,6 %
Carnegie Fonder – 11 137 300 – 2,4 % 1,6 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 742 055 – 2,3 % 1,5 %
Fjärde AP-fonden 821 630 7 787 263 1 604 295 2,2 % 2,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 9 891 621 – 2,1 % 1,4 %
BlackRock – 9 437 815 37 365 2,0 % 1,3 %
Tredje AP-fonden – 8 843 030 – 1,9 % 1,3 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Alecta Tjänstepension – 6 327 312 – 1,4 % 0,9 %
Andra AP-fonden – 6 239 391 – 1,3 % 0,9 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 896 054 – 1,2 % 1,4 %
Nordea Fonder – 4 867 328 – 1,0 % 0,7 %
Cliens Fonder – 4 759 499 – 1,0 % 0,7 %
Folksam – 4 741 155 – 1,0 % 0,7 %
Summa 20 största ägare 21 351 379 213 607 140 40 044 435 58,9 % 66,5 %
Övriga aktieägare 5 107 215 98 381 863 86 216 894 40,6 % 33,5 %
Delsumma 26 458 594 311 989 003 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 458 594 313 989 003 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 357 565 99 284 022 6 081 507 26,9 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 56 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202556
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 20 247
501–1 000 2 700
1 001–2 000 2 186
2 001–5 000 1 984
5 001–10 000 857
10 001–50 000 955
50 001– 366
Totalt 29 295
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Källa: Monitor av Modular Finance AB.
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 333 1 %
Företag/institutioner i Sverige 741 70 %
Företag/institutioner utomlands 863 12 %
Okänd ägartyp – 3 %
Totalt 29 295 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 28 097 84 %
USA 89 6 %
Norge 177 2 %
Storbritannien 42 1 %
Finland 159 1 %
Övriga 731 6 %
Totalt 29 295 100 %
Nyckeltal per B-aktie
2025
31 dec
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84
Substansvärde, kr 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0 18,9 24,9 24,4 38,2
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 20,0 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4
Börskurs/eget kapital, % 175 210 292 259 364
Börskurs/substansvärde, % 152 181 250 222 311
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Aktiekursutveckling och volatilitet
Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år –13 % –13 % 9 % –9 % 10 %
2 år –28 % –29 % 21 % –14 % 16 %
3 år –18 % –16 % 27 % 0 % 34 %
4 år –35 % –35 % 1 % –45 % 1 %
5 år 16 % 17 % 6 % –19 % 36 %
Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 38 % 27 % 14 % 23 % 17 %
2 år 35 % 28 % 14 % 24 % 14 %
3 år 39 % 29 % 14 % 29 % 17 %
4 år 39 % 33 % 16 % 29 % 17 %
5 år 39 % 31 % 15 % 28 % 17 %
1) Beräknade per 31 december 2025.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.
Aktieägarstruktur 31 december 2025 1)
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 57 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 57
Substansvärde (NAV) 31 december 2025
Mkr
Per A- och B-aktie
efter utspädning, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 126
Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13
Återläggning av derivat 47 0
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178 12
Återläggningar hänförliga till joint venture och
intresseföretag 1 680 5
Substansvärde (NAV) 44 107 130
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38 % 6 %
B-aktier 313 989 003 0,1 31 398 900,30 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 708 926 70 483 627 ,20 100 % 100 %
Ägarkategorier, aktiekapitalandel
Fondbolag 31 %
Privatpersoner 17 %
Pension & försäkring 12 %
Stiftelser 2 %
Stat, kommun & region 1 %
Återköpta aktier 0 %
Övriga 36 %
Källa: Monitor av Modular Finance AB
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2025202420232022202120202019201820172016
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
2025202420232022202120202019201820172016
%
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 58 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202558
LEGAL STRUKTUR
Koncernen bestod vid årsskiftet av 485 koncernföretag med säte
i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien,
Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport
Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra, Certus Properties AS
respektive Hemsö Intressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,3 % av
rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB, 21,6 % av rösterna
och kapitalet i Nyfosa AB samt 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet
i Fastighets bolaget Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
ORGANISATION
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern -
funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt, finans och affärsutveckling
är placerade. I Danmark, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien och
Tyskland leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för-
respektive verksamhet.
MEDARBETARE
Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.
Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både
attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.
Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas
av korta besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och
utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare -
utveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor
vikt vid kompetens och erfarenhet samt personliga egenskaper och
kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax
rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare inom
olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och
minst en styrelse ledamot. I förekommande fall kan även olika tester
genomföras.
Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när -
varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.
Organisation och medarbetare
Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt
känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är
avgörande för bolagets utveckling.
Operativ struktur
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 40
Finland 29
Frankrike 15
Nederländerna 8
Spanien 9
Tyskland 3
Danmark 1
Totalt 105
Antal koncernbolag
Säte Antal
Sverige 156
Finland 203
Frankrike 9
Nederländerna 85
Belgien 14
Spanien 9
Tyskland 4
Danmark 5
Totalt 485
1) Företagsledning.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1)
Finanschef
och vice VD1)
Ekonomi-
chef1)
Fastighetschef
Sverige
Affärs-
utveckling
VD
Finland
VD
Frankrike
Organisation
i Frankrike
Ekonomi och
rapportering
Organisation
i Finland
Treasury och
Finansiering
VD
Danmark
Hållbarhet Skatt Organisation
i Benelux
Fastighets-
förvaltning
i Sverige
Organisation
i Spanien
Affärs-
utveckling
Organisation
i Tyskland
VD
Benelux
VD
Spanien
VD
Tyskland
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 59 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 59
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten
organisation. Sagax hade vid årets slut 105 medarbetare. Medelantalet
anställda var under året 98 personer. 15 medarbetare anställdes
under 2025 varav 4 i Sverige, 1 i Finland, 4 i Frankrike, 3 i Spanien, 2 i
Tyskland och 1 i Danmark. 8 medarbetare lämnade bolaget under året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras
i avsnittet om bolagsstyrning.
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl -
lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments -
programmen.
ANTI-DISKRIMINERING
Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig -
het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell
läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma
rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig -
het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god
arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och
arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti-
diskrimineringsarbetet.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 60 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202560
Flerårsöversikt
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i miljoner kronor 2025 2024 2023 2022 2021
Hyresintäkter 5 378 4 994 4 293 3 696 3 100
Övriga intäkter 24 69 25 31 23
Drifts- och underhållskostnader –521 −483 –454 –430 –324
Fastighetsskatt – 311 −272 –220 –178 –153
Övriga fastighetskostnader –128 −117 –94 –87 –73
Driftnetto 4 442 4 191 3 551 3 032 2 573
Central administration –188 −187 –182 –174 –147
Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009 783 –556 1 375 2 718
– varav förvaltningsresultat 1 225 1 108 937 766 713
– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –66 −69 –1 523 852 2 572
– varav skatt –138 −256 14 –351 –558
– varav övrigt –11 – 15 108 –9
Finansiella intäkter 64 162 339 235 113
Finansiella kostnader –1 025 −912 –734 –492 –419
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –41 −36 –31 –28 –28
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001 2 388 3 948 4 809
– varav förvaltningsresultat 4 477 4 326 3 881 3 339 2 805
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296 3 881 3 339 2 805
Realiserade värdeförändringar:
Fastigheter 48 −17 9 –12 6
Finansiella instrument 16 −17 23 3 –10
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 164 563 –1 306 1 709 3 870
Finansiella instrument –4 1 202 –955 –2 343 1 868
Resultat före skatt 4 485 5 732 159 3 305 10 543
Uppskjuten skatt –98 −264 –16 –523 –624
Aktuell skatt –307 −194 –156 –63 –112
Årets resultat 4 081 5 274 –13 2 718 9 807
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048 5 255 –13 2 718 9 807
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 19 – – –
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 669 642 –174 1 478 282
Andel övrigt totalresultat för joint venture –39 9 228 27 8
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning 741 −240 29 –878 –141
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 −8 16 –42 6
Totalresultat för året 3 129 5 678 86 3 303 9 963
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646 86 3 303 9 963
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32 – – –
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 61 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 61
Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag
Belopp i miljoner kronor 2025−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31
Förvaltningsfastigheter 67 978 65 862 57 061 52 655 46 067
Förvaltningsfastigheter till försäljning 305 12 – 27 –
Nyttjanderätter, leasingavtal 583 546 454 380 390
Joint venture och intresseföretag 16 470 15 170 13 171 11 022 9 818
Räntebärande fordringar på joint venture 290 179 124 76 8
Övriga anläggningstillgångar 483 304 396 1 092 737
Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073 71 207 65 252 57 020
Börsnoterade instrument 1 644 625 752 3 891 4 772
Kortfristig finansiell leasingfordran – – – 2 008 –
Övriga omsättningstillgångar 737 1 059 1 423 865 596
Kassa och bank 16 287 28 76 84
Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971 2 203 6 840 5 452
Summa tillgångar 88 506 84 044 73 410 72 092 62 472
Eget kapital 42 792 41 803 36 578 33 463 31 079
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170 862 – – –
Långfristiga räntebärande skulder 31 493 30 002 25 436 29 820 23 368
Uppskjutna skatteskulder 4 286 4 289 3 954 4 040 3 087
Övriga långfristiga skulder 1 024 926 793 679 659
Summa långfristiga skulder 36 803 35 216 30 184 34 539 27 114
Kortfristiga räntebärande skulder 7 153 5 132 4 907 2 474 2 986
Övriga kortfristiga skulder 1 758 1 892 1 741 1 616 1 293
Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024 6 648 4 090 4 279
Summa skulder 45 714 42 240 36 832 38 629 31 393
Summa eget kapital och skulder 88 506 84 044 73 410 72 092 62 472
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 62 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202562
Nyckeltal och data per aktie
2025 2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0
Totalavkastning, % 6,8 7, 5 4,0 9,3 15,3
Överskottsgrad, % 83 84 83 82 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 97 95 96
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96
Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 5 371 4 834 4 331 3 895 3 759
Antal fastigheter 1 043 983 903 751 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 6,7 6,4 5,7 5,9
Avkastning på eget kapital, % 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6
Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4
Räntebindning inkl. derivat, år 2,3 2,9 2,8 3,2 4,0
Kapitalbindning, år 2,9 3,1 3,1 3,7 4,3
Soliditet, % 48 50 50 46 50
Belåningsgrad, % 44 42 41 45 42
Nettoskuld/EBITDA 5,8 5,4 5,2 7,1 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,0 5,7 7,1 6,5
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5 6,5 8,1 12,7 9,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00
Substansvärde (NAV), kr 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2
Eget kapital, kr 112,88 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84
Resultat, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 76 30,09
Resultat efter utspädning, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 75 30,04
Förvaltningsresultat, kr 12,38 11,95 11,17 9,71 8,01
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9
Kassaflöde, kr 9,89 9,85 9,95 8,69 6,59
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,5 318,5 318,0
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,4 324,8 317, 8 317, 5
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 325,1 318,3 318,0
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 33,80 30,95 28,00 26,70 33,40
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 63 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 63
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport 64
Styrelse 70
Företagsledning 72
Revisor 72
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 64 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202564
Bolagsstyrningsrapport
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav
som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget
är ett svenskt publikt (publ) bolag. Styrelsen har sitt säte i Stockholm.
Bolaget ska direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast
egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare infor
mation, se Sagax hemsida www.sagax.se.
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för samtliga bolag
vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är
avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet.
Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samt
liga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika
från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras.
Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller
in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap
av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för
Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie
bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av
Aktiemarknads nämnden.
Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet
istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen
totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts
vara ändamålsenligt.
Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer
i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie
ägare.
Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter
saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild
ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags
stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över
bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obli
gatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även följande
beslut:
Årsstämma den 8 maj 2025
Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2025 beslutades bland annat följande:
■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,50 kronor per
stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av
serie D för räkenskapsåret 2024 med utbetalning kvartalsvis om 0,50
kronor per stamaktie av serie D.
■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören
ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2024.
■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa
årsstämma.
■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert,
David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin.
Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande.
■ Att arvode ska utgå med 400 000 kronor till styrelseord föranden
och med 220 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda
styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår
ersättning för utskottsarbete.
■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas
Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska
utgå enligt godkänd räkning.
■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2024.
■ Om införandet av Incitamentsprogram 2025/2028 genom a) emission
av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB
och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda
i bolaget eller dess dotter bolag.
STYRNINGSSTRUKTUR
Företagsledning
Valberedning
Ersättningsutskott RevisionsutskottStyrelse
Revisorer
Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion
Aktieägare
via bolagsstämma
VD
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 65 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 65
■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom
nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.
■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill
nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,
teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var
tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.
Inför årsstämman den 8 maj 2026
Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2026 kl. 12.00 i Spårvagnshallarna
på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att
utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags
ordning. Aktieägare har därmed möjlighet att utöva sin rösträtt vid
årsstämman genom poströstning, genom fysiskt deltagande eller genom
ombud. Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda
aktieboken den 29 april 2026,
■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt
instruktionerna nedan, senast den 4 maj 2026.
Formuläret finns tillgängligt på Sagax hemsida, www.sagax.se. Det
ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear
Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for
muläret skickas med e post till GeneralMeetingService@euroclear.com.
Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID
enligt instruktioner på www.euroclear.com/sweden/generalmeetings/.
Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken den 29 april 2026,
■ Dels anmäla sitt deltagande till Sagax senast den 4 maj 2026 på föl
jande adress: AB Sagax, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB,
Box 191, 101 23 Stockholm eller via www.euroclear.com/sweden/
generalmeetings /. Vid anmälan ska uppges namn och person eller
organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola
gets hemsida, www.sagax.se.
VALBEREDNING
Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på
årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara
styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar
grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar
registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per
30 september 2025, ska vardera utse en representant att jämte styrelse
ordföranden utgöra valberedning inför årsstämman 2026. Majoriteten
av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska
vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktie
ägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning.
Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska
inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i val
beredningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer
än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara
beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen
utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelse
ledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansätt
ningen av valberedningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast
sex månader före årsstämman 2026. Valberedningen som tillkännagavs
22 oktober 2025 har följande sammansättning:
■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.
■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.
■ Frida Olsson, nominerad av Fjärde AP fonden.
■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.
Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens
krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har
följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig samman
sättning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att
ledamöterna äve n är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att
något diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön,
köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion
eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning
eller ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört
sammanträde under 2025 och ett sammanträde i början av 2026 samt
kontakt via telefon och e mail.
STYRELSEN
Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst
åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda
möter som valdes vid årsstämman 2025. Styrelsen består av styrelse
ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan
Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts
till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till
slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel
sens ledamöter, se sidorna 70–71.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen.
Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar
varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.
Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars
fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion
avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.
■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och
avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan
tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel och delårsrapporter.
■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger
per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte.
■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid
dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.
Styrelsens ordförande
Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se
till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina
åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess
arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året.
Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen
av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller
bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i
insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
Styrelsens arbete under 2025
Sagax styrelse hade 26 protokollförda möten under 2025 varav ett konsti
tuerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit förvärv
och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 66 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202566
delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats om det
aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms upp fylla
koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas separat
vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom styrelse
ordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i
styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande
upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter.
STYRELSEUTSKOTT
Ersättningsutskott
Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2025 tillsatt
ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund.
Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete.
Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och
andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings
utskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets
redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj
2025 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet
träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en
instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets
uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens
revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell
rapportering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisnings
principer och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft
tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2025 samt ett
protokollfört sammanträde hittills under 2026. Under dessa samman
träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap
portering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats.
Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare rapporterats till
styrelsen.
AKTIEMARKNADSINFORMATION
Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information.
Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt
bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax
använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information
till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press
meddelanden.
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen
å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan
Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obero
ende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhållande
till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är
GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE
■ Delårsrapport med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Intern kontroll
■ Organisationsfrågor
■ Strategifrågor
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Delårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Kommande årsstämma
■ Arbetsordning och policydokument
■ Styrelseutskott
■ Firmateckningsrätt
■ Attestinstruktion
■ Sammanträdesplan
Januari Februari M
ars April Maj
Juni Juli Augusti
Septem
ber
Oktober November December
Januari Februari Mars April Maj
Juni Juli Augusti
September
Oktober November December
■ Halvårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Bokslutskommuniké med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Rapporter från styrelse utskotten
■ Kommande årsstämma
FEB Styrelsemöte i februari
MAJ Styrelsemöte i maj
MAJ Konstituerande styrelsemöteJUL Styrelsemöte i juli
SEP Strategimöte i september
OKT Styrelsemöte i oktober
■ Budget för kommande år
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Kapitalstruktur
■ Styrelseutvärdering
■ Ledningsutvärdering
■ Organisationsfrågor
DEC Styrelsemöte i december
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 67 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 67
verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.
Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av
rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets
huvud ägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud
ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt
att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna
eller rösterna vid årsskiftet.
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax
och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som
legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna
i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några
begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande
befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget
bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med
lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive upp
drag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under
viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5.
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman den 8 maj 2025 beslutades att styrelse arvoden ska utgå
med sammanlagt 1 280 000 kronor, för delat med 400 000 kronor till
styrelseordföranden och med 220 000 kronor till envar av de övriga av
stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk
ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i
Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
På årsstämman 2024 beslutades om riktlinjer som omfattar ersätt
ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax
ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax
har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av
bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt
ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:
Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant
ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå
till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,
www.sagax.se.
För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se
not 5.
REVISION
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt
styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska
närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast
ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska
efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.
Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten
för perioden januari–september 2025 och avlämnat en gransknings
rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses
av årsstämman för en period om ett år.
Kontrollmiljö
Risk-
bedömning
Kontroll-
aktiviteter
Information
och
kommunikation
Uppföljning Process
för
intern kontroll
Årsstämman 2025 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst &
Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskrivande
huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2026. Jonas
Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.
Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid
styrelse möte i Sagax under 2025 och vid ett tillfälle hittills under 2026.
INTERN KONTROLL
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i
enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam
mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som
styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer,
processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa
tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep renad
och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.
Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien,
Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring.
Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts
från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk
samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna
kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade
mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku
menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens
arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings
instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt
för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp dateras regelbundet
vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 68 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202568
Riskbedömning
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder
används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att
de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli
cyer och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en
gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets
revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande
styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och
åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som
Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig
heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han
teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll
aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och
avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer
i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar,
uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fast
ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner,
fullmakts och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen
samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings
och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är
standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets ordningar och
ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid
granskning och analys av väsentliga resultat och balansposter. Risk
hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat
räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt
värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser
balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings
fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv
ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att
inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig
heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig
heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på
koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att
den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax
arbetar med att löpande utveckla system stöd för verksamheten.
Information och kommunikation
Sagax informations och kommunikationspolicy syftar till en effektiv
och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte
ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor
mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen.
Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt
uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per
sonal. Andelen medarbetare som 2025 har bekräftat att de tagit del av
policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift
ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll
och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller
vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.
Styrning och uppföljning
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl
på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och
prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings som ekonomi
avdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel
sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska
rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av
den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty
relsen vid nästföljande styrelse sammanträde.
Behov av internrevision
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets
organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en
relativt liten organisation där såväl finans och ekonomi som hyres
administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris,
Lyon, Rotterdam, Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn. Upp
följning av resultat och finansiell ställning görs kvartalsvis av såväl de
olika funktionerna inom bolaget som av bolags ledningen. Samman taget
medför detta att bolaget inte anser det motiverat att ha en särskild enhet
för intern revision.
Visselblåsarfunktion
Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar
tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa
intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från
Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för
att säkerställa anonymitet och professionalism.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 69 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 69
INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE
Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy
Sagax anti-diskriminerings -
policy syftar till att klargöra att
lika behandlingsprincipen gäller
inom Sagax och att detta inne -
bär att ingen diskriminering
eller annan särbehandling får
förekomma. Arbetet ska bedri -
vas i samverkan mellan arbets -
givare och arbets tagare.
Policyn syftar till att klargöra
bolagets syn på korruption och
minska eventuell osäkerhet om
vad som är att betrakta som
korruption. Brott mot policyn är
skäl för avsked från bolagets
sida.
Sagax långsiktiga mål är
beroende av kompetenta och
professionella med arbetare.
Det är därför viktigt att bolaget
är en attraktiv arbets givare
som både lockar till sig och
har förmågan att långsiktigt
behålla kompetent personal.
Arbetsmiljö policyn anger riktlin-
jer för hur Sagax kontinuerligt
följer upp verksamheten så att
ohälsa och olycksfall i arbetet
förebyggs.
Finanspolicyn anger riktlinjer
och regler för hur finansverk-
samheten i Sagax ska bedrivas
samt även fungera som vägled-
ning i det dagliga arbetet för
medarbetare inom finansfunk-
tionen. Den anger hur de olika
riskerna i finans verksamheten
ska begränsas samt hur rap-
portering avseende Sagax
finansverksamhet ska ske till
styrelsen.
Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy
Hållbarhetspolicyn tydliggör
riktlinjerna för Sagax långsik-
tiga hållbarhetsarbete. Sagax
över gripande mål är att gene-
rera största möjliga riskjusterad
avkastning till bolagets aktie-
ägare och för att nå detta mål
bedrivs bolagets verksamhet
genom gående med ett långsik-
tigt perspektiv. Sagax arbete
med hållbarhetsfrågor är en
naturlig del av verksam heten
och bidrar till att kunna uppnå
företagets mål.
Syftet med Sagax informations -
policy är att tillförsäkra aktie-
mark nadens aktörer snabb,
samtidig, korrekt, relevant och
tillförlitlig information om bola-
get. Information till företagets
omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekono-
miska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar
till att minska riskerna för att
någon med arbetare bryter mot
gällande marknadsmissbruks-
regler. Insiderpolicyn är ett
komplement till gällande mark-
nadsmissbruksregler och ställer
i vissa hänseenden strängare
krav än lagen. Insider policyn
omfattar medarbetare, alla per-
soner med insynsställning, när-
stående till dessa samt övriga
personer som underrättats om
att de omfattas av policyn.
Sagax utdelningspolicy syftar
till att medge en fortsatt tillväxt
samt en god beredskap att
till varata affärs möjligheter.
Styrelsen be dömer det som
angeläget att expansionen kan
ske med bibehållen handlings-
frihet och finansiell stabilitet.
Styrelsen bedömer det därför
vara lämpligt att utdelningen,
inklusive utdelning avseende D-
aktier, uppgår till en tredjedel
av förvaltningsresultatet.
Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax
Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark-
nadens förtroende för Sagax och innebär
förbud för Sagax medarbetare och styrelse-
ledamöter att direkt eller indirekt investera
i bolag där Sagax är aktieägare eller göra
större investeringar i bolag som bedriver
konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller
samtliga typer av värdepapper.
Policyn syftar till att bolaget tydligt och
enkelt ska kunna kommunicera att styrelse
och ledning inte har intressen som potenti-
ellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax.
Policyn innebär förbud att åta sig styrelse-
uppdrag i bolag med konkurrerande verk-
samhet undantaget i bolag där Sagax är
aktie ägare och där styrelseuppdraget utförs
inom ramen för Sagax verksamhet.
Syftet med denna policy är att Sagax tydligt
ska kunna kommunicera att styrelse och led-
ning inte har några incitament att föreslå
aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra
åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett
olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax
finansiella ställning i syfte att tillgodose
enskilda individers finansiella intressen. Po-
licyn innebär att belåning av aktier i Sagax
överstigande 10 % av marknadsvärdet ska
meddelas bolaget.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 70 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202570
Styrelse
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025 .
STAFFAN SALÉN
Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest, Strand Kapitalförvalt
ning AB, Salénia AB och Westindia AB. Styrelseledamot i bland a nnat, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Saléninvest AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för
FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.
Innehav i Sagax : 5 737 309 Aaktier, 27 598 279 Baktier och 50 600 D aktier.
JOHAN CEDERLUND
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri och handelsgruppen Lotorp och ordförande
och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på
företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.
Innehav i Sagax : 200 000 B aktier och 13 359 D aktier.
FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot sedan 2007.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat
i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.
Innehav i Sagax : 241 000 Aaktier, 1 869 784 B aktier och 4 200 000 D aktier.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
STYRELSE
===== SIDA 71 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 71
Styrelsens ersättningar
Deltagande av totalt antal styrelsemöten
Namn Uppdrag Invald Oberoende1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott
Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 400 000 26 av 26 3 av 3
Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1
Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 220 000 25 av 26
David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 26 av 26
Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 220 000 26 av 26 3 av 3
Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna
representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
DAVID MINDUS
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 14 000 000 Aaktier, 63 713 912 Baktier och 900 000 D aktier.
JOHAN THORELL
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,
Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.
Innehav i Sagax : 203 254 Aaktier, 2 332 540 B aktier och 354 164 D aktier.
ULRIKA WERDELIN
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,
ett globalt riskkapitalbolag.
Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för
Goldman Sachs International samt managementkonsult i egen firma.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare.
Innehav i Sagax : 49 322 Aaktier, 470 500 Baktier och 237 989 D aktier.
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
STYRELSE
===== SIDA 72 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202572
JONAS SVENSSON
Revisor i bolaget sedan 2022.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.
Övriga revisorsuppdrag är bland andra Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB,
PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB.
Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2025.
Revisor
Företagsledning
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare,
vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
DAVID MINDUS
Se sidan 71
BJÖRN GARAT
Finanschef och vice VD sedan 2012.
Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Vasakronan AB,
samt i Volati AB.
Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB
och finansanalytiker.
Innehav i Sagax : 121 530 Aaktier, 1 909 270 B aktier, 49 999 D aktier och 78 850 teckningsoptioner
Baktier.
AGNETA SEGERHAMMAR
Ekonomichef sedan 2018.
Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.
Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),
Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.
Tidigare revisor på PwC.
Innehav i Sagax : 60 993 Baktier och 47 041 teckningsoptioner B aktier.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRETAGSLEDNING
===== SIDA 73 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 73
Finansiella rapporter
Räkningar
Rapport över koncernens totalresultat 74
Kommentarer till koncernens totalresultat 75
Rapport över koncernens finansiella ställning 76
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77
Rapport över kassaflöde, koncernen 78
Förändringar av eget kapital, koncernen 79
Moderbolagets resultaträkning 80
Moderbolagets balansräkning 81
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83
Noter
1 Redovisningsprinciper 84
2 Hyresintäkter 87
3 Redovisning av koncernens segment 88
4 Fastighetskostnader 90
5 Anställda och personalkostnader 90
6 Ersättningar till revisorer 91
7 Finansiella intäkter 91
8 Finansiella kostnader 91
9 Leasing 92
10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92
11 Resultat från andelar i koncernföretag 93
12 Skatter 93
13 Förvaltningsfastigheter 94
14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97
15 Finansiella fordringar 97
16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97
17 Räntebärande skulder 98
18 Finansiella instrument 99
19 Övriga långfristiga skulder 102
20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102
21 Materiella anläggningstillgångar 102
22 Andelar i koncernföretag 103
23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108
24 Räntebärande fordringar på joint venture 111
25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111
26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111
27 Transaktioner med närstående 111
28 Eget kapital 112
29 Orealiserade värdeförändringar 113
30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114
31 Kassaflödesanalyser 114
32 Finansiell riskhantering 115
33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117
34 Förslag till vinstdisposition 117
Revisionsberättelse
Revisionsberättelse 120
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 74 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202574
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor Not 2025 2024
Hyresintäkter 2, 3 5 378 4 994
Övriga intäkter 3 24 69
Driftskostnader 3, 4 –380 –357
Underhållskostnader 3, 4 –141 –126
Fastighetsskatt 3, 4 – 311 –272
Övriga fastighetskostnader 3, 4 –128 –117
Driftnetto 4 442 4 191
Central administration 5, 6, 21 –188 –187
Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 1 009 783
– varav förvaltningsresultat 1 225 1 108
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –66 –69
– varav skatt –138 –256
– varav övrigt –11 –
Finansiella intäkter 7 64 162
Finansiella kostnader 8 –1 025 –912
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –41 –36
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001
– varav förvaltningsresultat 4 477 4 326
– varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 3 48 –17
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 3, 13, 29 164 563
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 16 –17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 –4 1 202
Resultat före skatt 4 485 5 732
Uppskjuten skatt 12, 14 –98 –264
Aktuell skatt 12 –307 –194
Årets resultat 4 081 5 274
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048 5 255
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 19
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 669 642
Andel övrigt totalresultat för joint venture –39 9
Omräkningseffekter säkringsredovisning 741 –240
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –8
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt –952 404
Totalresultat för året 3 129 5 678
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32
Resultat per A- och B-aktie, kr 28 11,22 14,78
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 11,22 14,78
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,4
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 75 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 75
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor.
Hyresintäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten
Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexuppräkning av
hyresintäkter.
Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta
effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %).
De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %,
Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment
under rapportperioden uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd
av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 521 (483)
miljoner kronor. Drifts och underhållskostnader i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro
nor jämfört med samma period föregående år. Den vägda inflationen
under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd
rade.
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor
och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till
följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd
är i nivå med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner
kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för
central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader
för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering.
Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Fra nkfurt,
Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid, Paris och Rotterdam har
rubricerats som kostnader för central administration.
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Årets resultat från Sagax andelar i joint venture och intresseföretag
uppgick till 1 009 (783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 1 225
(1 108) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter −41 (12) miljo
ner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81) miljoner
kro nor. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresseföretag
uppgick till 138 (256) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar upp
gick till –11 (–) miljoner kronor.
FINANSIELLA INTÄKTER
De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav
62 (149) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obliga
tioner och andra finansiella placeringar, se även not 7. Minskningen
beror främst på lägre ränteintäkter från börsnoterade obligationer om
40 miljoner kronor, från banktillgodohavanden om 31 miljoner kronor
samt övriga fordringar om 17 miljoner kronor. Föregående år ingick även
intäkt avseende aktieutdelning från börsnoterade aktier om 8 miljoner
kronor utan motsvarighet i år.
FINANSIELLA KOSTNADER
De finansiella kostnaderna steg till 1 066 (947) miljoner kronor inklu
sive räntekomponent för leasing om 41 (36) miljoner kronor. Ökningen
beror främst på högre genomsnittlig skuld under året. Den 31 december
2025 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 % (2,3 %).
Räntekostnaderna uppgick till 974 (861) miljoner kronor och kost
naden för lånelöften till 51 (51) miljoner kronor. För mer information om
Sagax finansiering se not 17.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året
uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd
ring uppgick till 164 (563) miljoner kronor. Av den orealiserade värde
förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till förvaltning
och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde
förändring, se även not 13.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184)
miljoner kronor. Omvärderingar av börsnoterade instrument medförde
en orealiserad värdeförändring om –46 (1 185) miljoner kronor. Före
gående år ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185
miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB utan motsvarighet i
år. Realiserade värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument
uppgick till 16 (–17) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hän
förlig till räntederivat uppgick till 21 (–49) miljoner kronor. Finansiella
instrument avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljo
ner kronor, se även not 18.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner
kro nor varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och
intresseföretag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvalt
ningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, index
uppräkning av hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A och Baktie
efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor
varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande infly
tande uppgick därmed till 32 (19) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor. Den
uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 98 (264) miljoner kro
nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 307 (194) miljo ner
kronor, se även not 12.
Kommentarer till koncernens
totalresultat
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 76 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202576
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i miljoner kronor Not
2025
31 dec
2024
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 3, 13 67 978 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 305 12
Nyttjanderätter 9 583 546
Materiella anläggningstillgångar 21 18 27
Andelar i joint venture och intresseföretag 23 15 457 14 178
Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 290 179
Uppskjutna skattefordringar 14 244 163
Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 146 51
Övriga finansiella fordringar 15, 18 74 64
Finansiella instrument 18 1 013 992
Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 18 29 288
Börsnoterade instrument 15, 18 1 644 625
Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 – 129
Övriga fordringar 18 310 286
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 397 356
Kassa och bank 18, 31 16 287
Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971
SUMMA TILLGÅNGAR 88 506 84 044
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28
Aktiekapital 817 817
Övrigt tillskjutet kapital 9 940 9 935
Reserver omräkningsdifferenser 626 1 568
Balanserad vinst inklusive årets resultat 31 240 28 621
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 42 622 40 941
Innehav utan bestämmande inflytande 170 862
Summa eget kapital 42 792 41 803
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 31 493 30 002
Uppskjutna skatteskulder 14 4 286 4 289
Derivat 18 47 71
Leasingskulder1) 9 537 498
Övriga långfristiga skulder 19 440 357
Summa långfristiga skulder 36 803 35 216
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 7 153 5 132
Leasingskulder1) 9 46 48
Leverantörsskulder 18 26 98
Övriga skulder 18 647 514
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 1 040 1 231
Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024
Summa skulder 45 714 42 240
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 88 506 84 044
1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 48 miljoner kronor
och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 77 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 77
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Den 31 december 2025 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets
bestånd till 68 283 (65 874) miljoner kronor och omfattade 1 043 (983)
fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat
meter. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13.
Andelar i joint venture och intresseföretag om 15 457 (14 178) miljo
ner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB, NP3
Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB, Fastighets bolaget
Emilshus AB, Fastighetsaktiebolaget Ess Sierra och Certus Properties AS.
I enlighet med kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av
övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna
balanspost.
Omsättningstillgångar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 397 (356) miljoner
kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.
Övriga fordringar om 310 (286) miljoner kronor består främst av
fordringar avseende inkomstskatt och fastig hetsskatt.
Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor
och bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt
börsnoterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade
aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på
Euronext i Bryssel och Amsterdam.
Kassa och bank uppgick till 16 (287) miljoner kronor vid års skiftet.
Därutöver hade Sagax 6 480 (11 104) miljoner kronor i outnyttjade låne
löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 6 496 (11 391)
miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner kronor mot
svarande utestående företags certifikat, så kallade backup faciliteter, är
inte inkluderade i disponibel likviditet.
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2025 till 42 792
(41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat
till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd
Kommentarer till koncernens
finansiella ställning samt kassaflöde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2025202420232022202120202019201820172016
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital, rullande 12 månader
av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner
kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om
–714 miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året
förvärvade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägar
andelen uppgick till 95 % vid årets slut.
Långfristiga skulder
Den 31 december 2025 uppgick räntebärande skulder till 38 646 (35 134)
miljoner kronor varav långfristiga räntebärande skulder uppgick till
31 493 (30 002) miljoner kronor. Valutakursförändringar har under året
påverkat de räntebärande skulderna med −1 975 (1 069) miljoner kronor.
Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en
uppskjuten skatte skuld om 4 286 (4 289) miljoner kronor. Uppskjutna
skatte fordringar uppgick till 244 (163) miljoner kronor. Se även not 12
och 14.
Sagax räntederivat består av nominella ränte swappar. Räntederivat
ens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −47 (−71) miljoner
kronor på balans dagen. Över respektive under värde på ränte derivaten
nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller en tillgång.
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 7 153 (5 132) miljoner
kronor, varav 3 550 (456) miljoner kronor utgjordes av företags certifikat.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231)
miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut betalda hyres
intäkter om 366 (623) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader
om 467 (452) miljoner kronor. Övriga skulder om 647 (514) miljoner
kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad,
ej utbetald utdelning.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassa flödet
från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag
under 2025 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast
erhållen utdelning påverkar kassaflödet.
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −23
(−235) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa
flödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen
fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt
förvärv av börsnoterade aktier i Retail Estates NV om 1 403 miljoner
kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax
3 411 (2 639) miljoner kronor, varav 5 487 (3 722) miljoner kronor netto
till följd av refinansiering av lån och amorteringar. Utbetald utdelning
till aktieägare uppgick till −1 437 (−1 301) miljoner kronor.
Likvida medel förändrades med −270 (259) miljoner kronor under
året.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 78 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202578
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Not 31 2025 2024
Resultat före skatt 4 485 5 732
Betald skatt –202 –162
Utdelning från joint venture och intresseföretag 549 477
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument –12 –1 184
Värdeförändringar på fastigheter –212 –546
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 009 –783
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 61 56
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –20 –4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 641 3 586
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 128 196
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –151 –431
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 617 3 351
Förvärv av fastigheter –4 733 –4 853
Avyttring av fastigheter 422 127
Investeringar i befintliga fastigheter –978 –1 129
Förvärv av börsnoterade aktier –1 403 –
Förvärv av finansiella instrument –37 –101
Avyttring av finansiella instrument 416 683
Förvärv av övriga tillgångar –24 –
Investeringar i joint venture och intresseföretag –778 –442
Utlåning till joint venture och intresseföretag –396 –230
Återbetalning från joint venture och intresseföretag 201 176
Ökning av övriga anläggningstillgångar –47 –51
Minskning av övriga anläggningstillgångar 59 88
Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 299 –5 732
Nyemission av B-aktier 5 15
Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301
Incitamentsprogram 6 –4
Upptagna lån 12 325 13 405
Amorterade lån –6 838 –9 683
Ökning av övriga långfristiga skulder 114 181
Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –731 52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 411 2 639
Årets kassaflöde –270 258
Kursdifferens i likvida medel – 1
Förändring av likvida medel –270 259
Likvida medel vid årets ingång 287 28
Likvida medel vid årets utgång 16 287
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 79 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 79
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat
Totalt eget kapital hän-
förlig till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Årets resultat 2024 – – – 5 255 5 255 19 5 274
Övrigt totalresultat 2024 – – 391 – 391 13 404
Totalresultat för året – – 391 5 255 5 646 32 5 678
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – –1 – –1
Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Överföring till övrigt tillskjutet kapital – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 174 – –2 170 4 830 834
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
Årets resultat 2025 – – – 4 048 4 048 32 4 081
Övrigt totalresultat 2025 – – –942 – –942 –10 –952
Totalresultat för året – – –942 4 048 3 107 22 3 129
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5 – – 5 – 5
Aktieutdelning – – – −1 437 −1 437 – −1 437
Transaktioner med aktieägare 0 5 – −1 437 −1 432 – −1 432
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – −3 −3 – −3
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – – – – – −714 −714
Övriga transaktioner – – – 6 6 −714 −708
Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 80 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202580
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not 2025 2024
Nettoomsättning 27 142 139
Administrationskostnader 5, 6, 21 –136 –136
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6 3
Resultat från andelar i koncernföretag 11 351 1 182
Resultat från andelar i joint venture 139 122
Finansiella intäkter 7 960 1 054
Finansiella kostnader 8 –1 050 –732
Resultat före bokslutsdispositioner 406 1 629
Periodiseringsfonder 11 2
Erhållna och lämnade koncernbidrag 88 –54
Resultat före skatt 505 1 577
Skatt 12 –25 –45
Årets resultat 480 1 531
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 480 (1 531) miljoner
kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avseende
fastighets och bolagsförvaltning uppgick under året till 136 (127) miljo
ner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture.
Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i
dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.
Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 51 512 (45 440) miljoner
kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 29 931 (28 131)
miljoner kronor. Under året investerades 4 443 (1 421) miljoner kronor i
dotterbolag och joint venture.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelse kapital uppgick till −448 (272) miljoner kronor. 3 756 (1 421) miljo
ner kronor investerades netto under 2025. Kassaflödet från finansierings
verksamheten uppgick till 3 945 (1 182) miljoner kronor under året.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 81 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 81
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not
2025
31 dec
2024
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 21 2 2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 20 301 16 083
Andelar i joint venture 23 1 260 1 035
Fordringar på koncernföretag 25 1 409 2 097
Summa anläggningstillgångar 22 972 19 216
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 28 522 26 034
Övriga fordringar 6 4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 12 14
Kassa och bank 31 1 172
Summa omsättningstillgångar 28 541 26 223
SUMMA TILLGÅNGAR 51 512 45 440
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 28
Aktiekapital 817 817
Reservfond 150 150
Summa bundet eget kapital 966 966
Fritt eget kapital
Överkursfond 8 726 8 724
Balanserat resultat 79 7
Årets resultat 480 1 531
Summa fritt eget kapital 9 284 10 263
Summa eget kapital 10 251 11 229
Obeskattade reserver – 11
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 17 12 619 9 936
Långfristiga skulder till koncernföretag 26 13 927 18 252
Uppskjuten skatteskuld 14 6 6
Summa långfristiga skulder 26 552 28 194
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 17 3 577 456
Kortfristiga skulder till koncernföretag 10 672 5 200
Leverantörsskulder 1 1
Övriga skulder 129 129
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 331 220
Summa kortfristiga skulder 14 710 6 006
Summa skulder 41 262 34 200
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 512 45 440
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 82 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202582
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 31 2025 2024
Resultat före skatt 505 1 577
Betald skatt –25 –45
Ej kassaflödespåverkande poster
Resultat från andelar i koncernföretag –351 –1 182
Koncerninterna ränteintäkter –957 –1 055
Koncerninterna räntekostnader 950 713
Bokslutsdispositioner –11 –2
Orealiserade valutakursdifferenser –559 266
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –448 272
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar – 19
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 88 118
Kassaflöde från den löpande verksamheten –360 409
Andelar i koncernföretag –4 218 –1 346
Fordringar på koncernföretag 688 –
Kapitaltillskott till joint venture –226 –74
Ökning av övriga anläggningstillgångar – –1
Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 756 –1 421
Nyemission av aktier 5 15
Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301
Incitamentsprogram –3 –13
Upptagna skulder 10 922 6 740
Amorterade skulder –4 345 –5 509
Skulder till koncernföretag –1 197 1 250
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 945 1 182
Årets kassaflöde –171 170
Likvida medel vid årets ingång 172 2
Likvida medel vid årets utgång 1 172
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 83 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 83
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Bundet eget kapital
Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 – 15 15
Aktieutdelning – – –1 301 –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 – –1 287 –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – – –0 –0
Inlösen incitamentsprogram 2021–2024 – – –13 –13
Omräkningsdifferenser – – 7 7
Övriga transaktioner – – –6 –6
Årets resultat 2024 – – 1 531 1 531
Eget kapital 31 december 2024 817 150 10 263 11 229
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 – 5 5
Aktieutdelning – – –1 437 –1 437
Transaktioner med aktieägare 0 – –1 432 –1 432
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – – –0 –0
Inlösen incitamentsprogram 2022–2025 – – –3 –3
Omräkningsdifferenser – – –23 –23
Övriga transaktioner – – –26 –26
Årets resultat 2025 – – 480 480
Eget kapital 31 december 2025 817 150 9 284 10 251
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 84 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202584
NOTER
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa -
tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2025 har god-
känts av styrelsen för publicering den 16 april 2026. Bokslutskommuniké
presenterades den 9 februari 2026. Moderbolaget är ett publikt svenskt
aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts-
plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att
investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Koncer-
nens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och
koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2026.
GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS
redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i
enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner,
tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapportering samt den svenska årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon -
cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges
och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2025 . Siffror inom
parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade
valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i
Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För
verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell
valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens
utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta
till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för -
utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder
vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas
till nominellt belopp.
Koncernen
Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB
Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag
förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans -
dagen indirekt ägde 95 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas
enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redo -
visas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne -
havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med
innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital.
Joint venture och intresseföretag
Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital -
andelsmetoden.
Nedskrivningprövningar görs så snart det uppstår indikationer
om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning
av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det
bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinnings -
värdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag.
KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR
IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och
antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska
erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp -
skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar
föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av
koncernen redogör s för i not 32, Finansiell riskhantering.
Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet.
Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för -
valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen
för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap -
porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys -
ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten.
Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster.
Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt -
ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det
finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för
väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på
grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande
räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan
uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och
finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt -
ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens
avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär -
deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära
anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De
värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet
Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram -
tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av
förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar
av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och
ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon -
cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och
information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.
Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmeto den
i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande
inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff -
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 85 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 85
NOTER
ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo -
visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar
har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety -
dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2025
Under 2025 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som
har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder
tillämpliga efter 2025
Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18,
som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår
som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig til l-
lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder.
EU har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha
någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finan -
siella rapporter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställ -
ningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier
samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället
för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas
separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplys -
ningskrav avseende vissa resultatmått som definieras av företagsled -
ningen.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder
som är tillämpliga efter 2025 som förväntas ha en väsentlig påverkan på
Sagax redovisning.
RAPPORTERING AV SEGMENT
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den
geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda
marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna
rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som
högste verkställande beslutsfattare.
INTÄKTER
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av
lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera -
tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för
fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas
som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel -
vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörs-
relationen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyres -
avtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av
en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive
överhyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor -
ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter
redovisas från och med tillträdesdagen.
Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar,
ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller
bristfälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av
egen producerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler
redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20.
KOSTNADER
Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning
består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader
för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland
annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i
begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax
kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid,
Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central admi -
nistration.
För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.
FINANSIELLA KOSTNADER
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader
som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och
intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella
kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt
dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa -
flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen
och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte -
utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer
aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.
Pensioner
Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions -
planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax
inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad
anställning.
EGET KAPITAL
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda
köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa
aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.
Incitamentsprogram
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2
Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options -
program regleras direkt mot eget kapital.
KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto -
den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter
redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice -
ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar
förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings -
fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost -
nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina
fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 86 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202586
NOTER
fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt -
ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,
då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter
som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till
avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis.
Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,
icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen
praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig -
heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna
används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest -
värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda
driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt
direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas
genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För
ytterligare information om värderingarna se not 13.
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet
av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet.
Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska
marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett
värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför -
ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför -
ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade
värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts.
Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och
samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade
värdeförändringar.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och
lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv-
ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins-
kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden.
För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings-
utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv-
ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik -
vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument
och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat -
instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk -
ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets
rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar -
ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.
Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals -
enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt
till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader.
I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings -
värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för
kreditreserveringar.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker
på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning.
Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen
uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.
Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konver-
tibla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade
aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i
IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för
räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver -
tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions -
kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skillnader mellan
upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader, och åter -
betalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låne -
perioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor
redovisas under upplupna kostnader.
Derivatinstrument
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och
uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till
fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte -
risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram -
tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning
utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat -
instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på
finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive
realiserade efter förfallodagen.
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas
till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl -
jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande
löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan -
siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när
det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt
kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt.
Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av
beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo -
dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt
värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok -
slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att
verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå
2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd -
ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på
de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 87 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 87
NOTER
INKOMSTSKATT
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings -
metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,
derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig
till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida
skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan
nyttjas mot underskottsavdrag.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan
fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp -
komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.
Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i
bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i
redovisningen.
LEASING
Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella
leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter
samt not 2 och not 9.
Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts -
avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån
premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill -
gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans -
räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en
finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,
personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en
nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid.
Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost -
nader. För mer information se not 9.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo-
visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär
att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska
tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och
uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings -
värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter -
bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger
dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar
resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti -
verad sker återföring av denna.
Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff -
ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga
belopp.
Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som
finansiell intäkt.
Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över
leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i
balansräkningen.
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter år 2025 uppgick till 5 378 (4 994) miljoner
kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd
av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och
Tyskland samt av indexuppräkning av hyror. Kontrakterad årshyra
utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta
lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses kontrak -
terad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighets -
skatt och index.
Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon -
trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.
Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse -
ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för
hyresavtalen uppgick till 4,8 (4,9) år.
Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på
2 697 (2 557) hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. I tabellerna
nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till
koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det
totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp -
gick vid årets slut till 241 (231) miljoner kronor.
Löptider för hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2026 773 000 855 16 %
2027 733 000 731 13 %
2028 566 000 661 12 %
2029 562 000 631 11 %
2030 561 000 484 9 %
> 2030 1 958 000 2 136 39 %
Summa 5 153 000 5 498 100 %
Avtalade framtida hyresintäkter 2025−12−31 2024−12−31
Avtalade hyresintäkter år 1 5 076 5 043
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 13 341 12 928
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 7 718 7 888
Summa 26 135 25 859
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 365 7 5 73 5
< 1 % 5 133 93 2 692 2 5
Totalt 5 498 100 2 697 2 5
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra
Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 854 16 5 176 171 7
1–2 % 625 11 8 115 78 5
< 1 % 4 019 73 1 453 2 406 3 4
Totalt 5 498 100 1 466 2 697 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är
upptagna som en hyresgäst.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 88 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202588
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
88
NOTER
NOT 3 REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2025
Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark1)
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 1 092 1 749 1 191 756 427 149 14 – 5 378
Övriga intäkter 4 2 4 10 3 – – – 24
Driftkostnader –109 –157 –51 –50 –9 –3 – – –380
Underhållskostnader –30 –71 –18 –16 –5 –2 – – –141
Fastighetsskatt –30 –68 –166 –21 –23 –2 –1 – – 311
Övriga fastighetskostnader –12 –28 –13 –3 –6 –1 – –65 –128
Driftnetto 915 1 428 948 675 387 141 12 –65 4 442
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade –152 –314 68 64 466 –2 34 – 164
Realiserade – 24 24 – – – – – 48
Totalavkastning 763 1 138 1 039 739 854 139 46 –65 4 653
Central administration – – – – – – – –188 –188
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –1 002 –1 002
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 1 009 1 009
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – 12 12
Resultat före skatt 763 1 138 1 039 739 854 139 46 –233 4 485
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 15 282 18 339 14 901 10 276 6 811 1 981 693 – 68 283
Övriga tillgångar – – – – – – – 20 223 20 223
Summa tillgångar 15 282 18 339 14 901 10 276 6 811 1 981 693 20 223 88 506
Räntebärande skulder – – – – – – – 38 646 38 646
Övriga skulder – – – – – – – 7 068 7 068
Summa skulder – – – – – – – 45 714 45 714
Eget kapital – – – – – – – 42 792 42 792
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 88 506 88 506
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 333 404 88 115 31 7 – – 978
Förvärv av fastigheter – 133 1 174 1 397 1 181 307 541 – 4 733
Avyttring av fastigheter – –350 –89 – – – – – –439
Nettoinvesteringar 333 186 1 173 1 512 1 212 314 541 – 5 272
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres
gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2025.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 89 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 89
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
89
NOTER
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024
Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark1)
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 1 044 1 799 1 012 648 355 124 12 – 4 994
Övriga intäkter 57 3 2 7 – 1 – – 69
Driftkostnader –96 –175 –52 –26 –5 –2 – – –357
Underhållskostnader –27 –67 –10 –12 –4 – –5 – –126
Fastighetsskatt –27 –71 –136 –19 –16 –2 –1 – –272
Övriga fastighetskostnader –3 –32 –11 –3 –5 –1 – –63 –117
Driftnetto 948 1 457 804 595 324 119 6 –63 4 191
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade –270 90 509 8 155 74 –2 – 563
Realiserade – 1 2 – –20 – – – –17
Totalavkastning 678 1 548 1 315 602 459 194 3 –63 4 737
Central administration – – – – – – – –187 –187
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –786 –786
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 783 783
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – 1 184 1 184
Resultat före skatt 678 1 548 1 315 602 459 194 3 932 5 732
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 – 65 874
Övriga tillgångar – – – – – – – 18 169 18 169
Summa tillgångar 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 18 169 84 044
Räntebärande skulder – – – – – – – 35 134 35 134
Övriga skulder – – – – – – – 7 106 7 106
Summa skulder – – – – – – – 42 240 42 240
Eget kapital – – – – – – – 41 803 41 803
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 84 044 84 044
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 634 279 103 89 23 1 – – 1 129
Förvärv av fastigheter 88 439 3 725 408 681 357 – – 5 698
Avyttring av fastigheter – –19 –45 – –80 – – – –144
Nettoinvesteringar 722 699 3 783 497 625 358 – – 6 683
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres
gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024.
NOT 3 REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 90 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202590
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
90
NOTER
NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
Koncernen Moderbolaget
2025 2024 2025 2024
Antal anställda
Medelantal anställda 97 93 39 39
– varav män 57 56 21 22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 11 11 11 11
– varav tantiem och bonus 2 2 2 2
Övriga anställda 111 108 44 43
Summa 123 119 55 54
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 6 5 6 5
– varav pensionskostnader 2 2 2 2
Övriga anställda 37 36 21 22
– varav pensionskostnader 14 14 6 6
Summa 42 41 27 27
NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 960 (872) miljoner kronor.
I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för
drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig
hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen
för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple
netavtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts och under
hållskostnader.
DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drifts och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,
uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de
fall där Sagax tecknar avtal för drifts och underhållskostnader vidare
debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 380
(357) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 141 (126)
miljoner kronor under 2025.
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och
beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie
rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som
lager/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger
3 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och
Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna
varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter i Finland är
skatten mellan 0,4 och 1,5 % och i Nederländerna mellan 0,2 och 0,8 %
på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs
lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 0,1 och 0,8 % av fastigheter
nas värde. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar
i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska fastig hets
skatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,2 och 1,2 % av fast
ställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på det
årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en regional grundskatt
som uppgår till 3,9 % i Flandern samt möjliga lokala tilläggsskatter.
I Danmark baseras fastighetsskatten på offentliga värderingar. Grund
skatten uppgår till mellan 0,3 och 1,7 %, och för kommersiella fastig
heter kan därutöver en täckningsavgift om 0,3 till 1,3 % tillkomma,
beräknad på markvärdet efter ett avdrag om 20 %.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 311 (272) miljoner kronor
under 2025.
ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER
I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostnader
och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och förvalt
ningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för
hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,
hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra
tion. Kostnaderna uppgick under 2025 till 128 (117) miljoner kronor.
STYRELSE OCH VD
Under år 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)
kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande
befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,
finanschef och ekonomichef.
Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under
2025 uppgick ersättningen till VD till 3,4 (4,0) miljoner kronor varav
den rörliga ersättningen uppgick till 0,3 (0,9) miljoner kronor. Erhållet
styrelsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rör
liga ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå
till sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål.
Därutöver har 0,5 (0,5) miljoner kronor betalats för pensionsförsäkring.
Vid uppsägning av VD:s anställningsavtal gäller en ömsesidig uppsäg
ningstid om 6 månader.
Enligt beslut på årsstämman den 8 maj 2025, fastställdes styrelsens
arvode till 1,3 (1,2) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande
erhållit 400 (360) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter
220 (200) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt
styrelseuppdrag i Sagax.
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern
över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast
del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts
bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och
ekonomichef har det under 2025 utgått sammanlagt 6,7 (5,8) miljoner
kronor i lön, inklusive 1,4 (1,4) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse
arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga
ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats
för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från
befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 91 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 91
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
91
NOTER
INCITAMENTSPROGRAM
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respek
tive 2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier
av serie B i juni 2026, juni 2027 respektive juni 2028.
Teckningskurserna motsvarar B aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total
avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note
rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod.
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt
ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom
snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 tecknings
optioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, mot svarande 0,3 %
av antalet utestående A och Baktier. Bolagets verk ställande direktör
och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen.
Under 2025 emitterade Sagax 23 138 stamaktier av serie B med
anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes
270 864 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet
2022–2025 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter
köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till
3 miljoner kronor.
Personalen förvärvade 499 128 teckningsoptioner för totalt 9 miljo
ner kronor under 2025.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats
av bolaget.
NOT 6 ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
Koncernen Moderbolaget
2025 2024 2025 2024
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision 11,0 11,7 1,5 2,2
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,7 0,3 – –
Andra konsulttjänster 0,2 0,1 – 0,1
Totala arvoden 11,9 12,1 1,5 2,3
Övriga revisorer:
Ersättning för revision 1,1 0,9 – –
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,1 0,1 – –
Totala arvoden till övriga
revisorer 1,2 1,0 – –
Summa 13,1 13,1 1,5 2,3
NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2025 2024 2025 2024
Ränteintäkter dotterbolag 1) – – 585 549
Ränteintäkter1) 64 154 1 32
Valutakursvinster – – 373 473
Utdelningar från
börsnoterade aktier – 8 – –
Övriga finansiella intäkter – – – –
Summa 64 162 960 1 054
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga
tioner och andra finansiella placeringar.
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
Koncernen Moderbolaget
2025 2024 2025 2024
Räntekostnader1) 974 861 504 314
Outnyttjade lånelöften 51 51 18 20
Räntekostnader till
dotterbolag 1) – – 189 278
Valutakursförluster – – 313 99
Övriga finansiella
kostnader – – 25 21
Summa 1 025 912 1 050 732
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,
räntederivat samt lånelöften.
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 41 (36)
miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 92 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202592
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
92
NOTER
NOT 9 LEASING
AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE
Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts
avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och
betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 84 ( 83)
fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2025 i Sverige,
Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts
tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen
betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder
och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2025 uppgick kost
naden till 37 (32) miljoner kronor.
Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar,
avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande
rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran
fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader
vilka uppgick till 14 (13) respektive 3 (3) miljoner kronor. Såväl leasing
skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2025 till 583
(546) miljoner kronor.
Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning
över kommande 90 år.
Koncernen
2025−12−31 2024−12−31
Förfaller till betalning inom 1 år 36 32
Förfaller till betalning mellan 2–5 år 137 127
Förfaller till betalning senare än 5 år 630 614
Summa 803 772
NOT 10
RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE
OCH INTRESSEFÖRETAG
Koncernen
2025 2024
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB 325 318
Söderport Investment AB 243 235
Nyfosa AB 306 284
NP3 Fastigheter AB 219 155
Fastighetsbolaget Emilshus AB 104 73
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 25 24
OPCI French Wholesale Properties – FWP – 15
Finbox AS 6 4
Pangir AB 1 –
Certus Properties AS −3 –
Summa 1 225 1 108
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB −95 15
Söderport Investment AB −33 44
Nyfosa AB −130 –195
NP3 Fastigheter AB 118 56
Fastighetsbolaget Emilshus AB 66 31
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 10 5
OPCI French Wholesale Properties – FWP – 39
Finbox AS −2 11
Pangir AB 8 6
Certus Properties AS 17 –
Summa −41 12
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB 10 –38
Söderport Investment AB 1 9
Nyfosa AB −25 –31
NP3 Fastigheter AB −5 –10
Fastighetsbolaget Emilshus AB −7 –10
OPCI French Wholesale Properties – FWP – –1
Summa −25 –81
Skatt:
Hemsö Intressenter AB −18 –65
Söderport Investment AB 44 –64
Nyfosa AB −39 –44
NP3 Fastigheter AB −77 –49
Fastighetsbolaget Emilshus AB −32 –23
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra −9 –7
Finbox AS −4 –2
Pangir AB −2 –2
Certus Properties AS −2 –
Summa −138 –256
Övriga poster uppgick till –11 (–) miljoner kronor och är huvud sakligen
hänförlig till nedskrivning av andelsvärde i Söderport Investment AB.
AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE
Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal.
För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och
Not 2.
Koncernen
Fördelning av nyttjanderätter 2025−12−31 2024−12−31
Tomträttsavtal 570 516
Övriga leasingavtal 13 30
Summa 583 546
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 93 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 93
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
93
NOTER
NOT 11 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
2025 2024
Resultatandelar från kommanditbolag 5 4
Utdelning från dotterbolag 347 1 178
Summa 351 1 182
NOT 12 SKATTER
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan
redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.
Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på
balansdagen beslutade skatte sats för kommande år och redovisas som
uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till
exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under
skottsavdrag.
Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten
klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi
cerad som SOCIMI. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen
inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat
via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning
av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska
skatte satser.
Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits
i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte
tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under
stiger minimikravet på 750 miljoner euro.
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader
som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Koncernen Moderbolaget
Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt 2025 2024 2025 2024
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad −307 −194 −25 −45
Summa aktuell skatt −307 −194 −25 −45
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver −32 −26 – –
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag 65 −17 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument −4 11 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter −127 −232 – –
Summa uppskjuten skatt −98 −264 – –
Totalt redovisad skattekostnad −405 −458 −25 −45
Koncernen Moderbolaget
Avstämning av redovisad skatt 2025 2024 2025 2024
Resultat före skatt 4 485 5 732 505 1 577
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag 1) −1 009 −783 – –
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag 3 476 4 949 505 1 577
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 % −716 −1 019 −104 −325
Skillnad i utländska skattesatser 344 328 – –
Värdeförändring börsnoterade aktier −11 244 – –
Ej avdragsgilla kostnader −26 −4 – –
Ej skattepliktiga intäkter 7 – – –
Ej skattepliktig utdelning – 2 100 267
Ej avräkningsbar skatt på utdelning −39 −21 −24 −44
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen – 1 – –
Omvärdering optioner 4 13 – –
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier −48 – – –
Avdrag negativt räntenetto i
dotterbolag – – – 58
Skattemässigt underskott vid bolags-
förvärv 75 – – –
Övriga skattemässiga justeringar 6 −2 3 −1
Justering skatt hänförlig till tidigare år −2 – – –
Redovisad skatt −405 −458 −25 −45
Effektiv skattesats exklusive joint venture
och intresseföretag 12 % 9 % 5 % 3 %
1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan
beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
NOTER
===== SIDA 94 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202594
NOTER
NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbestånd i sammandrag
2025−12−31 2025
Marknadssegment
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
mkr
Övriga
intäkter,
mkr
Fastighetskostnader Drift-
netto,
mkr
Direkt -
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Sverige 128 947 000 15 282 16 100 1 168 1 233 95 % 1 092 4 −180 −191 915 6,0 %
Finland 249 1 457 000 18 339 12 600 1 776 1 219 96 % 1 749 2 −324 −222 1 428 7 ,6 %
Frankrike 329 1 184 000 14 901 12 600 1 265 1 068 96 % 1 191 4 −248 −209 948 6,5 %
Benelux 167 872 000 10 276 11 80 0 847 971 97 % 756 10 −91 −104 675 6,8 %
Spanien 133 678 000 6 811 10 100 462 682 96 % 427 3 −43 −64 387 5,9 %
Tyskland 19 164 000 1 981 12 100 169 1 031 94 % 149 – −8 −51 141 7 ,5 %
Danmark1) 18 69 000 693 10 000 52 746 100 % 14 – −2 −23 12 7 ,4 %
Delsumma 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739 1 068 96 % 5 378 24 −895 −167 4 507 6,5 %
Ej fördelat – – – – – – – – – −65 −12 −65 –
Totalt 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739 1 068 96 % 5 378 24 −961 −179 4 442 6,5 %
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.
Koncernen
Specifikation av årets förändring 2025 2024
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 57 061
Förvärv av fastigheter 4 733 5 698
Investeringar i befintligt bestånd 978 1 129
Avyttring/utrangering av fastigheter −439 −144
Omräkningseffekt valuta −3 027 1 567
Orealiserade värdeförändringar 164 563
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 65 874
MARKNADSVÄRDEN
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till
68 283 (65 874) miljoner kronor per 31 december 2025. Valutakurs
effekter svarade för −3 027 (1 567) miljoner kronor i värdeförändring.
Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens
kurser, 1 euro motsvarade 10,82 (11,49) kronor och 1 dansk krona
motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Den orealiserade värdeförändringen
uppgick under året till 164 (563) miljoner kronor, se tabell i vidstående
kolumn. 98 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga
fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via
internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,5 % (6,6 %) i för
hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.
VÄRDERINGSMETODIK
Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom
mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till
eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av
Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler
i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter
sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.
Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet
och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella
byggrätter har adderats till nuvärdet.
Koncernen
Orealiserade värdeförändringar 2025 2024
Uthyrningar/omförhandlingar 670 887
Avflyttningar/omförhandlingar −796 −235
Allmän marknadsvärdeförändring 289 −89
Totalt 164 563
Koncernen
Beräkning av direktavkastning 2025 2024
Driftnetto 4 442 4 191
Återläggning av tomträttsavgäld −37 −32
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/
övrigt 177 184
Valutaomräkning till balansdagskurs −137 17
Justerat driftnetto 4 444 4 360
Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874
Direktavkastning, % 6,5 6,6
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet/adress Kommun, land
Uthyrningsbar area,
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Rue des Grands Prés – Zone
d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A–C Vanda, Finland 59 400
Totalt 516 900
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 95 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 95
NOTER
Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema.
Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler,
där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet
med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och
skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella
hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts och underhålls
kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt
icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans
nivåer.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga
hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som
regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden
gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,3 och 3,0 % per år för
kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. S om grund
för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres
avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har
beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen
antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har
bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för
länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt
till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från
gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå.
Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets
värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres
nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet.
Drifts och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de
historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och
statistik avseende likartade fastigheter.
ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2025 upp
går till 4 439 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot
i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2026, 4 476 miljoner
kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 1 % varför värderarnas
beräknade driftnetto bedöms som rimligt.
NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2016–2025
År
Värdeförändring1)
KPI-
förändring2)
Real värde-
förändring Mkr %
2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 %
2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 %
2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 %
2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 %
2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 %
2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 %
2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 %
2023 –1 306 –2,2 % 3,4 % –5,5 %
2024 563 0,9 % 1,6 % –0,7 %
2025 164 0,2 % 1,1 % –0,8 %
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger
fastigheter.
Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde 68 283 Mkr
Oberoende värderingsföretag Newsec, Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle,
Colliers samt Cushman & Wakefield | RED
Kalkylperiod 5–17 år
Antagen inflationsutveckling 1,3–3,0 % initialt, 2,0 % långsiktigt
Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet
samt erfarenhet och statistik från jämför-
bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde 5,0–17 ,5 %. Vägt genomsnitt 7 ,9 %
Kalkylränta restvärde 5,0–17 ,5 %. Vägt genomsnitt 8,0 %
Direktavkastningskrav 4,8–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 %
Marknadshyra 123–3 354 kr/kvm
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar 1)
Värdeförändring
Belopp i
miljoner kronor Förändring 2025 2024
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 659/+1 792 –1 770/+1 922
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 122/+1 148 –881/+897
Hyresintäkter +/– 5 % +2 586/–2 618 +2 644/–2 657
Fastighetskostnader +/– 5 % –369/+365 –356/+354
Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +904/–904 +867/–867
1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de
påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets -
värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få
konsekvenser för flera andra.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION
I vidstående tabell visas fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn
tas till inflation uttryckt som förändring av konsumentpris index (KPI) eller
motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport
följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV
Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från
marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas
sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid
kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa
flöden, 5,0–17,5 % (5,1–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning
av restvärde, 5,0–17,5 % (5,3–16,1 %), samt direktavkastningskrav för
restvärde bedömning, 4,8–14,0 % (4,3–14,0 %), baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den 31 december 2025 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon
tering av kassaflöden och restvärden till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 %
(8,1 %). Det vägda direktavkastningsk ravet uppgick t ill 6,3 % (6,4 %).
Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle
betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 68 283
miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,3 %, en kalkylränta om
7,9 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalk ylränta
om 8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår
av diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovi
sade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets
värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas
känslighet för förändrade antaganden.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 96 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202596
NOTER
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
– Driftutbetalningar
– Underhåll
– Tomträttsavgäld
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Kalkylräntor och direktavkastningskrav
Vägda genomsnitt kalkylränta kassaflöde Vägda genomsnitt kalkylränta restvärde Vägda genomsnitt direktavkastningskrav
Marknadssegment 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31
Sverige 7 ,9 % 7 ,9 % 7 ,9 % 8,0 % 5,9 % 6,0 %
Finland 8,4 % 8,4 % 8,8 % 8,8 % 6,8 % 6,8 %
Frankrike 7 ,6 % 7 ,9 % 7 ,6 % 7 ,9 % 6,5 % 6,5 %
Benelux 6,8 % 6,8 % 6,8 % 6,8 % 5,8 % 5,7 %
Spanien 8,0 % 8,2 % 8,0 % 8,2 % 6,1 % 6,2 %
Tyskland 9,4 % 9,2 % 9,4 % 9,2 % 8,1 % 8,1 %
Danmark1) 7 ,5 % 7 ,0 % 7 ,5 % 7 ,0 % 7 ,4 % 7 ,9 %
Vägt genomsnitt 7 ,9 % 8,0 % 8,0 % 8,1 % 6,3 % 6,4 %
Intervaller kalkylränta kassaflöde Intervaller kalkylränta restvärde Intervaller direktavkastningskrav
Marknadssegment 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31
Sverige 5,0–9,6 % 5,1–11,3 % 5,0–9,6 % 7 ,1–11,5 % 4,8–7 ,5 % 5,4–9,4 %
Finland 6,3–17 ,5 % 6,3–16,0 % 7 ,3–17 ,5 % 6,3–16,0 % 5,3–14,0 % 4,3–14,0 %
Frankrike 5,6–10,3 % 5,8–10,5 % 5,6–10,3 % 5,8–10,5 % 5,0–9,0 % 5,0–9,0 %
Benelux 5,2–9,0 % 5,9–8,9 % 5,2–9,0 % 5,9–8,9 % 4,9–7 ,3 % 4,7–7 ,3 %
Spanien 5,3–10,0 % 5,3–10,3 % 5,3–10,0 % 5,3–10,3 % 5,3–7 ,5 % 5,3–7 ,5 %
Tyskland 6,7–10,8 % 7 ,3–9,8 % 6,7–10,8 % 7 ,3–9,8 % 5,8–9,3 % 5,9–8,8 %
Danmark1) 7 ,0–7 ,0 % 7 ,0–7 ,0 % 7 ,0–7 ,0 % 7 ,0–7 ,0 % 7 ,3–8,8 % 7 ,3–8,8 %
Totalt 5,0–17 ,5 % 5,1–16,0 % 5,0–17 ,5 % 5,3–16,1 % 4,8–14,0 % 4,3–14,0 %
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskravDirektavkastning jämfört med direktavkastningskrav
%
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
Redovisad direktavkastning
Direktavkastningskrav vid värderingar
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 97 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 97
NOTER
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans dagen
fastställda skatte sats för kommande år. Principer för redovisning av
uppskjuten skatt återfinns i not 1 Redo visningsprinciper.
Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgick till 1 153
(719) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen
påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen
fanns bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 187
(231) miljoner kronor. Samtliga 187 miljoner kronor bedöms kunna
utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster.
Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran
och skatteskuld, netto per land.
I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax
uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan.
NOT 15 FINANSIELLA FORDRINGAR
Koncernen
2025−12−31 2024−12−31
Konvertibelt skuldebrev – 69
Övriga kortfristiga räntebärande fordringar – 60
Obligationer 311 625
Långfristiga räntebärande fordringar på
joint venture 290 179
Övriga långfristiga räntebärande fordringar 146 51
Övriga finansiella fordringar 71 64
Summa 818 1 048
Se även not 18.
NOT 14 UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN
NOT 16
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31
Periodiserade
upplåningskostnader 45 52 8 8
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner 278 235 – –
Upplupna ränteintäkter 6 17 3 2
Upplupna hyresintäkter 12 14 – –
Övriga förutbetalda
kostnader 57 39 1 4
Summa 397 356 12 14
Koncernen Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran 2025 2024 2025 2024
Finansiella instrument 8 12 – –
Underskottsavdrag 236 150 – –
Summa 244 163 – –
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på
fastigheter 4 228 4 256 6 6
Obeskattade reserver 57 32 – –
Summa 4 286 4 289 6 6
Uppskjuten skatteskuld, netto 4 041 4 126 6 6
Den 31 december 2025 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon -
cernens fastigheter till 43 564 (40 130) miljoner kronor.
Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2025 2024
Sverige 1 583 1 627
Finland 1 626 1 668
Nederländerna 651 647
Belgien 22 20
Spanien 14 14
Tyskland 136 138
Danmark 10 11
Summa 4 041 4 126
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 98 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202598
NOTER
De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban -
ker samt företagscertifikat, utgjorde 44 % (42 %) av koncernens finan -
siering per 31 december 2025. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande
skulderna till 38 646 (35 134) miljoner kronor varav motsvarande
35 530 (33 202) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd -
ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med −1 975
(1 069) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke-
säkerställda börsnoterade obligationslån 26 673 (29 454) miljoner kro -
nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 3 550 (456) miljoner kronor
samt av banklån om 8 424 (5 224) miljoner kronor. Motsvarande 8 169
(4 937) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i
dotterbolagens fastig heter.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493
(30 002) miljoner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de totala ränte -
bärande skulderna.
De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132)
miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av Sagax ränte bärande
skulder, varav 300 miljoner euro består av en obligation som förfal -
ler till betalning den 24 februari 2026. 3 550 (456) miljoner kronor i
utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som
kort fristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då cer -
tifikatens backupfaciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas
de dock som långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax
kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats
av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas
genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förläng -
ning av låneavtal eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som
löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande
finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax
efter strävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid.
Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens
refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen
uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång. I vidstående kolumn redovisas
lånens förfallo struktur.
Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul -
der uppgick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument.
I vidstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur.
Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt
300 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för
bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin.
I vidstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december
2025.
Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 6 496 (11 391)
miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 6 480
(11 104) miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner
kronor motsvarande utestående företagscertifikat är ej inkluderade
i disponibel likviditet.
Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt
13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor
var tillgängliga vid årsskiftet.
Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516
(480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade
vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor
varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade.
Kostnaden för lånelöften, så kallad löftesprovision, uppgick under
året till 51 (51) miljoner kronor.
Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg
per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 383 (920) miljoner
kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte -
bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen
överens stämmer med verkligt värde.
NOT 17 RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernen Moderbolaget
2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31
Räntebärande skulder,
långfristig del 31 493 30 002 12 619 9 936
Företagscertifikat 3 550 456 3 550 456
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del 3 603 4 676 26 –
Summa 38 646 35 134 16 195 10 392
Icke-säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2025
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp
meur
Upplupet
anskaff-
ningsvärde,
meur Effektiv ränta Kupongränta
2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 %
2020–2027 Fast ränta 375 372 1,9 % 1,1 %
2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 %
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 %
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 %
2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 %
Summa/genomsnitt 2 475 2 466 2,3 % 2,1 %
Nettoskuld 2025−12−31 2024−12−31
Räntebärande skulder 38 646 35 134
Räntebärande tillgångar −436 −359
Börsnoterade instrument 1) −10 493 −10 121
Likvida medel −16 −287
Nettoskuld 27 700 24 367
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Kapitalbindning, förfalloår1) Nominellt belopp, Mkr Andel, %
2026 3 569 9 %
2027 6 039 16 %
2028 10 389 27 %
2029 10 113 26 %
2030 5 409 14 %
> 2030 3 245 8 %
Summa 38 765 100 %
1) Företagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028
samt 700 miljoner kronor med förfall 2029 då back-up faciliteter i form
av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller vid dessa
tidpunkter.
Räntebindning, förfalloår1) Nominellt belopp, Mkr Genomsnittlig ränta2) Andel, %
2026 11 296 2,6 % 29 %
2027 5 004 1,7 % 13 %
2028 6 318 1,4 % 16 %
2029 7 493 1,9 % 19 %
2030 5 409 4,4 % 14 %
> 2030 3 245 4,0 % 8 %
Summa/genomsnitt 38 765 2,5 % 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den
rörliga delen av skuldportföljen.
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
===== SIDA 99 =====