Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

AB Sagax är ett fastighetsbolag  
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter  
främst inom segmentet lager och lätt industri
ÅRSREDOVISNING 
2025

===== SIDA 2 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025
Innehåll
Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings- 
berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på 
sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–145. 
Året i korthet 3
Sagax i korthet 4
VD har ordet 6
Förvaltningsberättelse 8
Affärsidé, mål och strategier 9
Sagax utveckling 11
Marknadsöversikt 12
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17
Marknadssegment Sverige 24
Marknadssegment Finland 26
Marknadssegment Frankrike 28
Marknadssegment Benelux 30
Marknadssegment Spanien 32
Marknadssegment Tyskland 34
Marknadssegment Danmark 35
Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36
Finansiering 39
Joint venture och intresseföretag 44
Aktuell intjäningsförmåga 48
Risker och riskhantering 50
Aktien och ägarna 54
Organisation och medarbetare 58
Flerårsöversikt 60
Bolagsstyrningsrapport 63
Bolagsstyrningsrapport 64
Styrelse 70
Företagsledning 72
Revisor 72
Finansiella rapporter 73
Rapport över koncernens totalresultat 74
Kommentarer till koncernens totalresultat 75
Rapport över koncernens finansiella ställning 76
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77
Rapport över kassaflöde, koncernen 78
Förändringar av eget kapital, koncernen 79
Moderbolagets resultaträkning 80
Moderbolagets balansräkning 81
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83
Redovisningsprinciper och noter 84
Förslag till vinstdisposition (not 34) 117
Revisionsberättelse 120
Hållbarhetsrapport 124
Allmänna upplysningar 125
Miljömässig hållbarhet 133
Social hållbarhet 141
Ansvarsfullt företagande 143
Global Reporting Initiative 144
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten 146
Övrigt 147
Fastighetsförteckning 148
Alternativa nyckeltal 174
Definitioner 176
Kalendarium 178
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt

===== SIDA 3 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 3
HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 8 %
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. 
Hyresintäkterna påverkades positivt främst till följd av fastighetsförvärv 
och indexuppräkning av hyror.
FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 3 %
Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner kronor 
varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och intresse­
företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvaltnings  resultatet per   
A­ och B­aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.
OMVÄRDERING AV FASTIGHETER
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558)   miljoner 
kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 68 283 (65 874) 
miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt  avkastning om 
 6,5 % (6,6 %).
OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Omvärdering av finansiella instrument uppgick till −13 (1 104) miljoner 
kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från 
joint venture och intresseföretag. Värdeförändring av börsnoterade 
instrument uppgick till –30 (1 185) miljoner kronor. Föregående år 
ingick orealiserade omvärderingar av börsnoterade instrument om  
1 185 miljoner kronor utan motsvarighet i år. Värdeförändring hänför ­
ligt till räntederivat uppgick till –4 (–147) miljoner kronor varav –25 (– 81) 
miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Finansiella instru ­
ment avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljoner kronor. 
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor 
varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets 
aktie ägare, motsvarande 11,22 (14,78) kronor per A ­ och B­aktie efter 
utspädning.
INVESTERINGAR
Under året investerade Sagax 5 272 (6 683) miljoner kronor netto i  
fastig heter, varav 4 294 (5 554) miljoner kronor avsåg förvärv och 
978 (1 129) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. 
 Utöver investeringarna i fastigheter investerade Sagax 1 403 miljoner 
kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.
KASSAFLÖDET ÖKADE MED 2 %
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse ­ 
kapital ökade med 2 % till 3 641 (3 586) miljoner kronor motsvarande 
9,89 (9,85) kronor per A­ och B­aktie efter utspädning.
FÖRESLAGEN UTDELNING
Styrelsen föreslår att utdelningen per A ­ och B­aktie höjs till 3,70 (3,50) 
kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per
D­aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings­
förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 miljoner kronor.  
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 kronor.
Året i korthet
Nyckeltal i urval
2025  
jan–dec
2024 
 jan–dec
2023 
 jan–dec
2022  
jan–dec
2021  
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
   Förändring jämfört med föregående år, % 4  7  15  21  21 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04 
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5 
Belåningsgrad vid årets utgång, % 44  42  41  45  42 
Fastigheternas marknadsvärde vid  årets utgång, mkr 68 283  65 874  57 061  52 682  46 067 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0 
Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6 
Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 176–177.
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 4 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20254
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig­
heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat­
meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux 
(Neder länderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark.
De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som 
motsvarade totalt 71 % (75 %) av marknadsvärdet och 73 % (77 %) av 
hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra 
uppgick till 5 739 (5 553) miljoner kronor respektive 5 498 (5 323) miljoner 
kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad 
om 96 % (96 %).
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) 
hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. 2 692 (2 550) hyresavtal hade 
ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. 
Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % (91 %) 
av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (inget) hyresavtal hade ett årligt 
hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. 
73 % (70 %) av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av 
hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens års ­
hyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och 
en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncernens 
årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av 
koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom 
tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels­
relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande 
försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % 
(14 %) av hyresintäkterna.
FINANSIERING
De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor 
med en genomsnittlig ränta om 2,5 % (2,3 %) vid årets slut. Belånings ­
graden uppgick till 44 % (42 %) och räntetäckningsgraden till 4,6 (5,0) 
gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte ­ 
och kapitalbindningen uppgick till 2,3 (2,9) respektive 2,9 (3,1) år.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 1 066 (948) miljoner kronor 
motsvarande 48 % (47 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive 
värde förändringar och skatt.
JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in direkta fastighets­
investeringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovisade 
värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor 
varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, 
Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 225  
(1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 549 (477) 
miljoner kronor till kassaflödet.
AKTIERNA
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie­
slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid 
årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till  
71 103 (80 428) miljoner kronor per 31 december 2025. Förvaltnings ­
resultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) 
kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B ­aktien vid årets utgång 
motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.
Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 112,88 
(107,91) kronor vid årets slut. Substansvärde per A ­ och B­aktie uppgick 
till 130,32 (125,23) kronor. Aktiekursen för B ­aktien vid årets slut var 
197,60 (226,20) kronor, motsvarande 175 % (210 %) av eget kapital per 
A­ och B­aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per A ­ och B­aktie.
Sagax i korthet
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2025 värderades till 68,3 miljarder kronor  
fördelat på 1 043 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
0
20
40
60
80
100
 Belåningsgrad
 Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader
Fastigheternas marknadsvärde
 Sverige 22 % (15 282 mkr)
 Finland 27 % (18 339 mkr)
 Frankrike 22 % (14 901 mkr)
 Benelux 15 % (10 276 mkr)
 Spanien 10 % (6 811 mkr)
 Tyskland 3 % (1 981 mkr)
 Danmark 1 % (693 mkr)
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
SAGAX I KORTHET

===== SIDA 5 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 5
SVERIGE FINLAND
SPANIEN
FRANKRIKE
TYSKLAND
BENELUX
DANMARK
SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG
Sverige Andel
Marknadsvärde, mkr 15 282 22 %
Uthyrningsbar area, kvm 947 000 18 %
Antal fastigheter 128
Finland Andel
Marknadsvärde, mkr 18 339 27 %
Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000 27 %
Antal fastigheter 249
Frankrike Andel
Marknadsvärde, mkr 14 901 22 %
Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000 22 %
Antal fastigheter 329
Benelux Andel
Marknadsvärde, mkr 10 276 15 %
Uthyrningsbar area, kvm 872 000 16 %
Antal fastigheter 167
Danmark Andel
Marknadsvärde, mkr 693 1 %
Uthyrningsbar area, kvm 69 000 1 %
Antal fastigheter 18
Spanien Andel
Marknadsvärde, mkr 6 811 10 %
Uthyrningsbar area, kvm 678 000 13 %
Antal fastigheter 133
Tyskland Andel
Marknadsvärde, mkr 1 981 3 %
Uthyrningsbar area, kvm 164 000 3 %
Antal fastigheter 19
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
SAGAX I KORTHET

===== SIDA 6 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20256
Till Sagax aktieägare
Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och 
förvaltar dem med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år 
fokuserat på ett avgränsat segment av fastighetsmarknaden – fastigheter 
för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad 
hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda fastighets­
portföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresse ­ 
 företag i syfte att nå marknader där bolaget saknar egen närvaro men som 
bedömts vara attraktiva ur ett aktieägarperspektiv. Bolaget har byggts 
upp från grunden och verksamheten har kännetecknats av god lönsam ­
het och positivt kassaflöde. Såväl styrelse som personal är aktieägare i 
Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god risk ­
justerad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bolagets kredit ­
givare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. 
För Sagax är förvaltningsresultat och kassaflöde inte en följd av 
 strategin – det är strategin.
VERKSAMHETEN 2025
Under 2025 ökade hyresintäkterna med 8 % och driftnettot med 6 %. 
I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 1,8 % exklusive valuta­
effekter. Den marginella ökningen förklaras av redan höga uthyrnings ­
grader i kombination med låg indexering. På Sagax marknader, viktade 
efter fastighetsportföljens sammansättning, uppgick inflationen till 
0,9 %. Den reala hyrestillväxten var således positiv, om än marginell. 
Överskottsgraden var fortsatt hög och uppgick till 83 %.
Sagax redovisade en marginell förändring av nettouthyrningen 
(–0,2 % av bolagets hyresvärde). Uthyrningsgraderna var fortsatt höga 
och uppgick till mellan 94 och 100 % i samtliga marknadssegment, med 
ett genomsnitt om 96 %. Efterfrågan på Sagax lokaler var generellt stabil, 
med en viss förstärkning mot slutet av året. Bolagets  uthyrningskapacitet 
var fortsatt god; årets inflyttningar motsvarade ett hyresvärde om 
207 miljoner kronor, eller 3,6 % av bolagets totala hyresvärde.
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 188 miljoner 
kronor, motsvarande 3,5 % av hyresintäkterna, vilket är något lägre än 
föregående år. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresse­
företag ökade med 11 %.
Förvaltningsresultatet för 2025 uppgick till 4 442 miljoner kronor, 
motsvarande 12,38 kronor per A ­ och B­aktie, en ökning med 4 % jäm ­
fört med föregående år. Det är det högsta förvaltningsresultatet i bolagets 
historia, trots låg indexuppräkning och refinansiering av obligationslån 
till högre räntenivåer än tidigare. Därutöver medförde en starkare krona 
en negativ effekt på förvaltningsresultatet om –80 miljoner kronor till 
följd av att cirka 80 % av Sagax hyresintäkter är i euro.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har under lång tid haft två finansiella mål: att avkastningen på 
eget kapital ska uppgå till lägst 15 % per år över en femårsperiod och att 
förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 14 % per  
år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie 
ökade med 4 % under 2025, vilket innebär att det har ökat med i genom ­
snitt 15 % per år under den senaste femårsperioden. I absoluta tal mot ­ 
svarar detta att förvaltningsresultatet har ökat med 2 053 miljoner 
 kronor sedan 2020, vilket innebär en uppgång om 86 %. 
De finansiella målen fastställdes 2013 och har varit oförändrade sedan 
dess. För att sätta dem i perspektiv rapporterade Sagax ett förvaltnings ­
resultat om 521 miljoner kronor för 2013, motsvarande 12 % av det för ­
valtningsresultat som prognostiseras för 2026. Belåningsgraden uppgick 
vid utgången av 2013 till 60 %, att jämföra med 44 % i dag. Fastighets­
portföljen uppgick då till 10,8 miljarder kronor, vilket är mindre än vad 
Sagax har investerat under de senaste två åren.
Om prognosen för förvaltningsresultatet 2026 infrias innebär 
det att Sagax sedan målen fastställdes uppnått en genomsnittlig årlig 
tillväxttakt (CAGR) om 18,6 %. Sedan 2013 har bolaget nått målet om 
minst 15 % ökning av förvaltningsresultatet per aktie under 10 av de  
12 åren.
Marknadsdynamiken har förändrats avsevärt under de senaste 12 
åren. Marknaden har professionaliserats och ägandet inom Sagax mark ­
nadssegment har konsoliderats. Avkastningskraven och riskpremierna 
har sjunkit. Samtidigt har bolagets riskprofil förändrats i grunden.
Till följd av att bolaget under lång tid har uppnått sina finansiella 
mål är Sagax 2026 ett väsentligt större företag med en mer konservativ 
kapitalstruktur än när målen fastställdes. För att ge aktieägarna en tyd ­
ligare bild av vad bolaget bedömer vara möjligt att uppnå under de när ­
maste åren är det därför lämpligt att nu justera målen.
Bolaget är väl medvetet om att den geopolitiska och makroekono ­
miska osäkerheten för närvarande är exceptionellt hög, vilket gör det 
svårare än vanligt att bedöma utvecklingen på medellång sikt och där ­
med att fastställa finansiella mål. Trots det anser bolaget att aktieägarna 
är betjänta av att känna till vilka mål Sagax avser att arbeta mot.
För perioden 2026–2030 bedöms bolaget, givet rådande förutsätt ­
ningar och det vi känner till, kunna uppnå en avkastning på eget kapital 
om 12 % per år. Vidare bedöms Sagax ha förutsättningar att öka förvalt­
ningsresultatet per A ­ och B­aktie med 5–10 % per år under samma 
period. Intervallet innebär att tillväxten kan variera mellan enskilda år, 
men att utfallen förväntas ligga inom spannet. Mot ovanstående bak ­
grund har följande finansiella mål fastställts:
  ■  Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden  
2026–2030.
  ■  Ökning av förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie om 5–10 %  
per år över perioden 2026–2030.
FINANSIELL STÄLLNING 
Vid utgången av 2025 var Sagax finansiella ställning god och samtliga av 
styrelsens riskbegränsningar uppfyllda. Belåningsgraden uppgick till  
44 % (mål: högst 50), räntetäckningsgraden till 4,6 gånger (mål: lägst 3,0) 
och nettoskulden i förhållande till EBITDA till 5,8 gånger (mål: högst 8,0).
De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 miljoner kronor, en 
ökning med 3 512 miljoner kronor under året, huvudsakligen till följd av 
investeringar om 7 299 miljoner kronor. Valutakursförändringar påver ­
kade skulderna med –1 975 miljoner kronor till följd av att den svenska 
kronan stärktes mot euron. Eftersom 92 % av skulderna är i euro påver ­
kas skuldsättning och belåningsgrad av valutakursrörelser: en starkare 
krona minskar skulden i kronor och en svagare ökar den.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse ­ 
kapital uppgick till 3 641 miljoner kronor. Den räntebärande netto  skulden 
uppgick till 27 700 miljoner kronor och nettoskulden i förhållande till 
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
VD HAR ORDET

===== SIDA 7 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 7
EBITDA var i princip oförändrad (5,8 gånger). Likviditeten var fortsatt god. 
Per 31 december 2025 uppgick outnyttjade kreditfaciliteter till 6 480 miljo­
ner kronor efter avdrag för back­up­faciliteter för certifikat program. Samtliga 
skulder som förfaller till betalning under 2026 åter betalades i februari 2026.
Moody’s bekräftade under 2025 Sagax rating om Baa2 med ”stable 
outlook”. Bolaget bedömer att nyckeltalen förblir stabila och att ratingen 
kvarstår oförändrad under 2026.
OPERATIONELL RISK
Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under 
2025. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal stigit från 1 813 
till 2 697, motsvarande en ökning med 49 %.
Vid utgången av 2025 var 93 % av kontrakterad årshyra hänförlig till 
2 692 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt avtal understeg 1 % 
av bolagets årshyra. Inget hyresavtal översteg 2 % av den sammanlagda 
årshyran. Intäktsdiversifieringen har därmed stärkts och enskilda hyres ­
avtal får en allt mindre påverkan på Sagax resultat och ställning.
Vid årets utgång omfattade Sagax fastighetsportfölj drygt 5 miljoner 
kvadratmeter uthyrningsbar area och fler än 1 000 fastigheter, vilket 
innebär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt begränsad. 
En framgångsrik investeringsverksamhet kommer att bidra till fortsatt 
diversifiering.
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: förvaltnings ­
verksamhet och investeringsverksamhet. Förvaltningsverksamheten har 
behandlats ovan, men det är viktigt att understryka att en kompetent och 
framgångsrik förvaltning är en grundläggande förutsättning för en lön ­
sam investeringsverksamhet. Brister i förvaltningen kan inte kompen­
seras genom ökad investeringsaktivitet.
Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet 
samt värdeförändringar kvarstå i bolaget för att möjliggöra nya investe ­
ringar. Investeringsverksamheten är därmed central för Sagax långsik ­
tiga värdeskapande.
Under 2025 genomfördes 28 investeringar om totalt 4,7 miljarder 
kronor, i genomsnitt ett förvärv varannan vecka. Under de senaste två 
åren har 12,5 miljarder kronor investerats i fastighetsportföljen.
Därutöver investerade Sagax 1,4 miljarder kronor i det belgiska fastig­
hetsbolaget Retail Estates, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. 
Retail Estates fokuserar på så kallade Retail parks i Nederländerna och 
Belgien. Bolaget äger och förvaltar mer än 1,2 miljoner kvadratmeter 
uthyrningsbar area omfattande fler än 1 000 lokaler. Uthyrningsgraden 
uppgick till 98 % vid årsskiftet, i nivå med de senaste 15 åren. Fastighets­
portföljen har ett marknadsvärde om 2,1 miljarder euro med en direkt­
avkastning om 6,6 %. Bolaget har mer än fördubblat fastighetsportföljen 
under de senaste tio åren och avser att fortsätta expandera, bland annat 
i Frankrike. Bolaget bedöms ha goda förutsättningar att fortsätta utveck ­
las positivt och skapa värde. Per årsskiftet uppgick Sagax ägarandel till 
12,9 %, vilket gjorde Sagax till bolagets största aktieägare. Därefter har 
ägarandelen ökats till 16,9 %.
PROGNOS FÖR 2026
Prognosen för förvaltningsresultatet 2026, som publicerades i boksluts ­
kommunikén för 2025, uppgår till 4 500 miljoner kronor, baserat på verk ­
samheten, räntenivåer och valutakurser vid avgivandet av prognosen. 
Prognosen innebär en marginell ökning jämfört med utfallet för 2025. 
För att underlätta aktieägarnas tolkning av resultatutvecklingen kan 
följande resultateffekter särskilt framhållas (samtliga resultateffekter är 
angivna i förhållande till utfallet 2025):
Förvärv:  Helårseffekten av de förvärv som genomfördes under 2025 
och de förvärv som pressmeddelats före den 9 februari 2026, då ovanstå ­
ende prognos publicerades, samt utdelning på innehavet i Retail Estates 
bedöms sammantaget bidra med cirka 230 miljoner kronor i förvalt ­
ningsresultat.
Indexering av hyror:  Till följd av låg inflation är effekten av 
hyres indexering begränsad under 2026. Indexeringen beräknas bidra 
med cirka 60 miljoner kronor, motsvarande 1 % av hyresintäkterna.
Tillkommande vakanser i Finland:  Resultatet för 2026 belastas 
med cirka 120 miljoner kronor till följd av ökade vakanser i Finland. Den 
enskilt största vakansen avser en fastighet i Uleåborg som motsvarar 
cirka 80 miljoner kronor i hyresvärde. Vakansen uppstod efter att en 
hyresgäst lämnat fastigheten efter mer än 20 år. Fastigheten omfattar 
stora markområden och har god elförsörjningskapacitet, vilket gör den 
väl lämpad för datacenterverksamhet. Sagax avser att i samarbete med en 
specialiserad partner genomföra en omfattande ombyggnation för detta 
ändamål.  Projektet innebär att fastigheten inte förväntas generera intäk ­
ter under 2026. Återstående vakanser i Finland är huvudsakligen belägna 
i  Helsingfors samt i universitetsstäder. Dessa bedöms vara av mer tradi­
tionell karaktär och hanteras inom ramen för ordinarie uthyrningsarbete. 
Även om lokalerna förväntas hyras ut på nytt bedöms resultateffekten 
under 2026 att bli begränsad, då tillträden sannolikt sker sent under året 
eller under 2027. 
Tillkommande vakanser i Sverige: Resultatet belastas även av 
cirka 50 miljoner kronor i vakanser i Sverige, huvudsakligen hänförliga 
till Sätra i Stockholms stad och Jordbro söder om Stockholm. Lokalerna 
bedöms vara attraktiva. I likhet med vakanserna i Helsingfors väntas 
dock resultateffekten under 2026 bli marginell, då tillträden bedöms ske 
sent under året eller under 2027.
Valutaeffekter:  Bolaget räknar slutligen med en negativ resultat­
effekt om cirka 90 miljoner kronor till följd av att den funktionella 
valutan, svenska kronor, förväntas vara starkare mot euron under 2026 
jämfört med 2025.
Sammantaget innebär ovanstående att den underliggande verk ­
samheten utvecklas stabilt, men att resultatnivån för 2026 dämpas av 
en tillfälligt förhöjd vakansnivå. Det bör understrykas att de tillkom ­
mande vakanserna saknar inbördes koppling. Vakanserna i den svenska 
 verksamheten är oberoende av utvecklingen i Finland, och avflytt ­
ningen i Uleåborg har inget samband med den tillkommande vakansen 
i  Helsingfors. Händelserna sammanfaller i tiden men är separata och 
 icke­korrelerade.
Situationen medför en period av hög arbetsbelastning för förvalt ­
ningsorganisationen. Sagax har dock en väl dimensionerad organisation 
med tillräckliga resurser och kompetens för att driva uthyrningsarbetet 
på ett strukturerat sätt.
TACK 
Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är 
resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna 
kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett 
varmt tack till alla Sagax medarbetare. 
Tack för ert förtroende. 
 
Stockholm i april 2026 
David Mindus
Verkställande direktör
Förvaltningsberättelse   •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
VD HAR ORDET

===== SIDA 8 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20258
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Affärsidé, mål och strategier 9
Sagax utveckling 11
Marknadsöversikt 12
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17
Marknadssegment Sverige 24
Marknadssegment Finland 26
Marknadssegment Frankrike 28
Marknadssegment Benelux 30
Marknadssegment Spanien 32
Marknadssegment Tyskland 34
Marknadssegment Danmark 35
Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36
Finansiering 39
Joint venture och intresseföretag 44
Aktuell intjäningsförmåga 48
Risker och riskhantering 50
Aktien och ägarna 54
Organisation och medarbetare 58
Flerårsöversikt 60
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt

===== SIDA 9 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 9
Affärsidé, mål och strategier
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets ­
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka 
kassaflöden.
  ■   Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv 
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än 
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax hade 2025 följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie ska öka med minst 15 %  
per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett  
diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. 
Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.
Finansiella mål
 
Utfall 2025
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en 
femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 14 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska 
öka med minst 15 % per år 4 % 15 %
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte 
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt­
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak­
ligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål 
och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och  
möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande 
kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i 
fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör 
investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen 
hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam­
arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av 
sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt ­
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den 
löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. 
Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat 
från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den 
löpande verksamheten.
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
20252024202320222021
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
 Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021
 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år 
 Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 10 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202510
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte ­ och kapitalbindning i syfte att 
säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke ­säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan ­
sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska 
 kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när 
det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam­
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor 
per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå 
investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam ­
tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B 
begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit­
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings ­ och lokal­
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings ­
tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken 
för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra ­
tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd 
av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem ­
pel värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till 
att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs 
bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv.  
Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle ­
des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst 
till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning 
är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara 
en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola ­
get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa 
sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, 
över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.
Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat­
påverkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet, 
miljöcertifieringar och investeringar i solceller.
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade 
medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och 
god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare 
samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling.
Sagax arbetar för att motverka korruption. Bolaget har en  
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp ­
förandekod för leverantörer.
Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. 
Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av 
FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka 
genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid­
utsläppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative.
Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet 
och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate ­
related Financial Disclosures (TCFD).
Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax 
hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt 
att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo ­
visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–145.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2025202420232022202120202019201820172016
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
 Uthyrningsbar area
 Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2025202420232022202120202019201820172016
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
 Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
  Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 11 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 11
Sagax utveckling
2020
Förvaltningsresultatet upp -
gick till 2,4 miljarder kro -
nor. Sagax installerade 
13 solcellsanläggningar 
och miljöcertifierade 8 
fastigheter. Ett nytt joint 
venture tillsammans med 
NP3 Fastigheter AB  
etablerades.
2021
Förvaltningsresultatet  
ökade 17 % och uppgick 
till 2,8 miljarder kronor. 
Sagax emitterade 
samman lagt obligations-
lån om 1 000 miljoner 
euro på den europeiska 
kapitalmarknaden inom 
ramen för EMTN- 
programmet. 
2018
3,4 miljarder kronor 
netto investerades. 
Moody´s Investors Ser-
vice höjde Sagax rating 
till Baa3 med ”stable 
outlook”. Sagax gav ut 
sitt första obligationslån 
om 500 miljoner euro 
på den europeiska 
kapital marknaden inom 
ramen för ett nytt EMTN-
program.
2017
1,7 miljarder kronor 
netto investerades. 80 %  
av investeringarna 
skedde utomlands. 
Belåningsgraden sjönk till 
50 %. Bolaget åsattes en 
rating om Ba1 med ”posi-
tive outlook” av Moody´s 
Investors Service, ett steg 
under Investment Grade.
2016
2,8 miljarder kronor 
netto investerades. Totalt 
3,7 miljarder kronor in-
vesterades, varav hälften 
i Finland. De första fastig-
heterna i Neder länderna 
förvärvades. Stam aktier 
av serie D emitterades för 
första gången.
2019
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 2,0 miljarder 
kronor. 2,1 miljarder 
kronor nettoinvesterades, 
varav 2,8 miljarder kro-
nor avsåg fastighetsför -
värv. 97 % av förvärven 
skedde utomlands. 
Sagax öppnade kontor 
och gjorde de första 
fastighetsförvärven i 
Spanien. 
2022
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 3,3 miljarder 
kronor. Sagax öppnade 
kontor i Tyskland.  
Outnyttjade kreditfaci -
liteter uppgick till 9,4 
miljarder kronor. Sagax 
har 35 solcellsanlägg -
ningar som under 2022 
producerade 8,3 GWh.
2023
Förvaltningsresultatet 
uppgick till 3,9 miljarder 
kronor och 5,9 miljarder 
kronor nettoinvesterades. 
Moody´s Investors Ser-
vice höjde Sagax rating 
till Baa2 med ”stable 
outlook”. Två riktade 
nyemissioner som tillförde 
Sagax 4,2 miljarder 
kronor genomfördes.
2024
Förvaltningsresultatet 
ökade 11 % och uppgick 
till 4,3 miljarder kronor. 
6,7 miljarder kronor netto-
investerades varav 3,8 
miljarder kronor i Frank-
rike. Sagax emitterade 
ett grönt obligationslån 
om 500 miljoner euro på 
den europeiska kapital -
marknaden inom ramen 
för EMTN-programmet.
2025
Hyresintäkterna ökade 
8 % och uppgick till 5,4 
miljarder kronor. 1,4 
miljarder kronor inves-
terades i Retail Estates 
NV, noterat på Euronext 
i Bryssel och Amsterdam. 
Sagax öppnade kontor 
i Danmark. Sagax har 
98 solcellsanläggningar 
som under 2025 produ -
cerade 24,5 GWh.
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
2025202420232022202120202019201820172016
Mkr
 Eget kapital 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
20252024202320222021
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
 Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Sagax B-aktie under perioden 2016–2025
Kr
0
50
100
150
200
250
300
350
400
20252020 2021 2022 2023 20242019201820172016
 Sagax aktiekurs    Carnegie Real Estate Index Källa: Modular Finance AB
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 12 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202512
BAKGRUND
Sagax har idag verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux 
(Nederländerna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. Verk ­
samheterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad 
specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud ­
sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm,  Helsingfors, 
Paris, Madrid,  Barcelona, Eindhoven samt Randstad ­området, den 
sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande 
Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas 
av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. 
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna ­
den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 
96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för ­
ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. 
Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm, 
Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för lång­
siktig tillväxt.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och 
avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver ­
kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de 
allmänna konjunkturutsikterna.
STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER 
Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt 
(BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono ­
misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill ­
växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier 
med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av 
kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att 
större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se 
diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax 
investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan 
år 2000 har BRP ­tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU.
En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings ­
nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala 
tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att upp­
visa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kunskaps­
intensiva sektorer. Enligt Eurostat var 65 % i åldersgruppen 25–34 år i 
Stockholm högskoleutbildade 2024, en ökning med 62 % sedan år 2000. 
I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 45 
%, i Paris 69 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var 
 andelen högskoleutbildade 25–34 ­åringar 58 % och i Madrid uppgick 
andelen högskoleutbildade till 59 %. Den genomsnittliga andelen hög ­
skoleutbildade i EU uppgick till 44 % och till 57 % i Sagax regioner.
DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT
En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds ­
förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På 
Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom­
snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2025 ökade befolkningen i Sagax 
marknader med i genomsnitt 23 % jämfört med 5 % för hela EU.
I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på 
bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att 
befintliga lager ­ och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. 
Samtidigt som utbudet av befintliga industri ­ och lagerlokaler minskar 
är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner.  
De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför  
lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. 
Marknadsöversikt
Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2025 i genomsnittÅrlig nominell BRP-tillväxt 2001–2025 i genomsnitt
0
1
2
3
4
5
EUBarcelonaMadridRandstad & 
Eindhoven
HelsingforsParisStockholm
%
 BRP-tillväxt  Källa: Oxford Economics 
Nominell BRP per capita 2025Nominell BRP per capita 2025
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
EUBarcelonaMadridRandstad & 
Eindhoven
HelsingforsParisStockholm
Euro
 BRP per capita 2025 Källa: Oxford Economics 
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 13 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 13
Regionernas utveckling 2000–2025
Årlig  
befolkningstillväxt Befolkningstillväxt
Befolkningstillväxt,  
tusental invånare
BRP per capita  
2025, euro
Årlig real  
BRP-tillväxt
Real 
BRP-tillväxt
Stockholm 1,3 % 36 % 660 77 647 2,7 % 93 %
Paris 0,5 % 12 % 1 376 73 873 1,4 % 40 %
Helsingfors 1,0 % 29 % 402 61 920 1,3 % 40 %
Randstad + Eindhoven 0,7 % 19 % 1 508 72 597 1,7 % 52 %
Madrid 1,2 % 34 % 1 820 46 636 2,2 % 74 %
Barcelona 0,9 % 25 % 1 212 39 373 0,5 % 13 %
Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 014 41 745 1,4 % 42 %
Källa: Oxford Economics
Bruttoregionalprodukt (BRP) och BRP per capita 2025
BRP miljoner euro
200 000
250 000
300 000
150 000
100 000
50 000
0
70 000 80 000 90 000 100 00060 00050 00040 00020 00010 000 30 000
Marseille
Köln
Rom
Bologna
Oslo
Sankt Gallen
Prag
Wien
Bergen
Venedig
Warsawa
Düsseldorf Darmstadt
LyonBarcelona Madrid
Berlin
Karlsruhe
MünchenParis
Hamburg
Köpenhamn
Stockholm
Bern
Lausanne
Cork
Zürich
Basel
Luxemburg
Luzern
Bryssel
Helsingfors
Antwerpen
Stuttgart
Randstad och 
Eindhoven
Dublin
London
Reading
Milano
Genomsnitt för EU avseende BRP per capita
41 745 euro
BRP euro per capita
Källa: Oxford Economics
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 14 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202514
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges   
lokala arbetsmarknader 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2001–2025
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
500 000 –0 – 150 000
%
Antal invånare
150 000 –
250 000
250 000 –
300 000
300 000 –
500 000
99 %
Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 0 %
Antal invånare
 Befolkningstillväxt
 Andel av Sagax hyresvärde Källa: SCB och Savills
Årlig procentuell befolkningstillväxt  
i Nederländernas regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2001–2025
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1 000 000 –0 – 250 000
%
Antal invånare
39 %
Sagax 12 % Sagax 25 % Sagax 20 %Sagax 19 %Sagax 24 %
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Antal invånare
 Befolkningstillväxt
 Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills
Årlig procentuell befolkningstillväxt  
i Spaniens regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2001–2025
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1 000 000 –0 – 250 000
%
Antal invånare
95%
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 84%Sagax 11 %Sagax 3%
Antal invånare
 Befolkningstillväxt
 Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills
Årlig procentuell befolkningstillväxt  
i Frankrikes regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2001–2025
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1 000 000 –0 – 250/uni00A0000
%
78 %
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax 1 % Sagax 8 % Sagax 73 %Sagax 5 %Sagax 13 %
Antal invånare
 Befolkningstillväxt
 Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands   
lokala arbetsmarknader 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2001–2025
–0,8
–0,6
–0,4
–0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
500 000 –0 – 100 000
%
90 %
100 000 –
150 000
150 000 –
200 000
200 000 –
500 000
Sagax 3 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 33 %Sagax 6 %
Antal invånare
 Befolkningstillväxt
 Andel av Sagax hyresvärde Källa: Statistikcentralen och Savills
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 15 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 15
INVESTERINGSMARKNADEN 
Lager­ och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg ­
menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar 
med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort 
att lager­ och logistikssegmentet under 2025 utgjorde 20 % (21 %) av 
transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager ­ 
och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon ­
sumtionsmönster bland hushåll samt e ­handelns ökande marknadsandel 
inom detalj handeln. 
Relativt få investerare är specialiserade på lager ­, industri ­ och 
logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet 
har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs 
av  brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även 
äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. 
Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna.
Transaktionsmarknaden
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland 
annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, 
lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig­
heter till ett värde om cirka 183 miljarder kronor i Sverige under 2025. 
Som en jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 152 miljarder 
kronor under 2024 och till cirka 106 miljarder kronor under 2023, det 
svagaste transaktionsåret sedan 2013. Andelen strukturaffärer sett till 
total transaktionsvolym ökade under 2025 jämfört med 2024. Cirka 18 % 
av den totala transaktionsvolymen 2025 utgjordes av strukturaffärer. 
Under 2024 och 2023 uppgick andelen till 6 % respektive 10 %.
Utländska investerare svarade för 31 % (14 %) av den totala transak ­
tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 57 (22) miljarder kronor. Värt 
att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för nionde året i 
rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 71 % 
av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige, Finland och Frankrike, tre 
marknader med ett tydligt intresse från internationella investerare.
Transaktionsvolymen för lager ­ och industrifastigheter i Sverige 
uppgick till 40 (25) miljarder kronor under 2025 varav utländska inves ­
terare svarade för 23 %, vilket är i linje med 2024 och lägre än under 
2023 då utländska investerare stod för 54 %.
I Finland uppgick transaktionsvolymen till 4,4 (2,2) miljarder euro 
varav lager­ och industrifastigheter utgjorde 0,6 (0,7) miljarder euro, 
i Frankrike till 17,4 (14,8) miljarder euro respektive 3,8 (4,6) miljarder 
euro, i Neder länderna till 14,0 (11,4) miljarder euro respektive 3,8 (3,3) 
miljarder euro, i  Spanien till 17,9 (13,7) miljarder euro respektive 1,4 
(1,5) miljarder euro, i Belgien till 3,9 (4,2) miljarder euro respektive 
1,2 (1,2) miljarder euro, i Tyskland till 31,3 (32,9) miljarder euro, res­
pektive 5,1 (6,7) miljarder euro och i Danmark till 9,6 (7,0) miljarder 
euro respektive 1,3 (1,8) miljarder euro. Direktavkastningskravet för 
så kallade ”prime” lager­ och industrifastig heter var stabilt i de flesta 
europeiska länder under 2025. Under fjärde kvartalet 2025 bedömdes 
direkt avkastningskravet i  Sverige uppgå till 4,70–4,90 % (4,90–5,10 %). 
Direkt avkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna 
logistik­ och industrianläggningar om minst 5 000 kvadratmeter i fram ­
stående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. 
Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet i  Sverige för 
mindre lager­ och industrifastigheter, med en area mellan 2 000 och 5 000 
kvadratmeter, uppgå till 5,80–6,30 % (6,00–6,50 %). För fastig heter om 
minst 5 000 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland 
till 5,25 % (5,25 %), i Frankrike till 4,75 % (4,75 %), i Nederländerna 
till 5,00 % (4,75 %), i Belgien till 4,70 % (5,00 %), i Spanien till 4,80 % 
(4,80 %), i Tyskland till 4,40 % (4,40 %) och i Danmark till 5,25 % (5,50 %). 
HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER
Diagrammen på sidan 16 illustrerar att den nominella hyresutveck ­
lingen för lager ­ och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt 
korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för 
lager­ och industrilokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperio ­
dernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager ­ och 
industrifastig  heter som regel mindre varians över tid än uthyrnings­
grader för kontors   lokaler. 
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gyn ­
nar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. 
Hyres utvecklingen för lager ­ och industrilokaler är stabil i Stockholm, 
 Helsing fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona.  
Städerna tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förut ­
sättningar för långsiktig tillväxt.
Nyproducerade lokaler
Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak ­
tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt 
exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i 
Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. 
I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. 
Transaktionsvolym lager & industriTransaktionsvolym lager & industri 
MEUR
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2025202420232022202120202019201820172016201520142013
 Sverige 
 Finland
 Frankrike
 Spanien
 Nederländerna
 Belgien
 Tyskland
 Danmark
Källa: Savills
Transaktionsvolym lager & industri i SverigeTransaktionsvolym lager & industri i Sverige 
Mkr %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2025202320212019201720152013201120092007
0
10
20
30
  Logistik
  Produktion/industri
  Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager)
  Andel av total volym (%) Källa: Savills
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 16 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202516
Hyresutveckling i StockholmHyresutveckling i Stockholm
Kr/kvm
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2025202320212019201720152013201120092007
 Kontor Stockholm i bästa läge
 Kontor Stockholm
 Lager/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm)
 Lager/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills
Hyresutveckling i Stockholm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2025202320212019201720152013201120092007
Kr/kvm
Hyresutveckling i Stockholm
 Lager/industri Stockholm i bästa läge (2 000–4 999 kvm)
 Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm)
 Logistik/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm)
 Logistik/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills
Hyresutveckling i Paris och Lyon
Euro/kvm
0
300
600
900
1 200
1 500
2025202320212019201720152013201120092007
 Kontor Paris i bästa läge
 Kontor Lyon i bästa läge
 Lager/industri Paris i bästa läge
 Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills
Hyresutveckling i Randstad och EindhovenHyresutveckling i Randstad och Eindhoven 
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
600
700
2025202320212019201720152013201120092007
 Kontor Amsterdam i bästa läge
 Kontor Amsterdam
 Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge
 Lager/industri Randstad och Eindhoven Källa: Savills
Hyresutveckling i HelsingforsHyresutveckling i Helsingfors
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
600
2025202320212019201720152013201120092007
 Kontor Helsingfors i bästa läge
 Lager/industri Helsingfors i bästa läge Källa: Savills
Hyresutveckling i Madrid och BarcelonaHyresutveckling i Madrid och Barcelona
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
2025202420232022202120202019201820172016201520142013
 Kontor Madrid i bästa läge
 Kontor Barcelona i bästa läge
 Lager/industri Barcelona i bästa läge
 Lager/industri Madrid i bästa läge Källa: Savills
Befintliga lokaler
Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga  lokaler 
av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika 
geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud 
på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. 
Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktions­
hyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anlägg­
ningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna 
och ändamåls enliga lokaler.
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 17 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 17
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
MARKNADSSEGMENT
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,  
Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Danmark 1).  
Per balansdagen var 78 % av marknadsvärdet och 80 % av hyresvärdet 
hänförligt till fastig  heter utanför Sverige.
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär 
att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­
pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar 
hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under  håll av fastig ­
heterna, så kallade triple net ­avtal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal 
är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan 
i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal 
hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig­
heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris ­
ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga 
relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering 
av hyresav  talens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en 
jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt 
med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid 
varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp ­
nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens 
uthyrningsgrad. 
Den 31 december 2025 omfattade Sagax fastighetsbestånd 1 043 fastigheter med en uthyrningsbar area om  
 5 371 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 respektive  
5 498 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. 
Sagax fastighetsbestånd i  
sammandrag
Fastighetsbestånd i sammandrag
2025−12−31 2025
Marknadssegment
Antal 
fastig- 
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt - 
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Sverige  128  947 000   15 282  16 100   1 168  1 233  95 %   1 092  4   –180  –191   915  6,0 %
Finland 249 1 457 000    18 339  12 600   1 776  1 219  96 %   1 749  2   –324  –222   1 428  7 ,6 %
Frankrike 329  1 184 000   14 901  12 600   1 265  1 068  96 %   1 191  4   –248  –209   948  6,5 %
Benelux 167  872 000   10 276  11 800   847  971  97 %   756  10   –91  –104   675  6,8 %
Spanien 133  678 000   6 811  10 100   462  682  96 %   427  3   –43  –64    387  5,9 %
Tyskland 19  164 000   1 981  12 100   169  1 031  94 %   149  –   –8  –51   141  7 ,5 %
Danmark1) 18  69 000   693  10 000  52  746  100 % 14  –   –2  –23   12  7 ,4 %
Delsumma 1 043  5 371 000   68 283  12 700   5 739  1 068  96 %   5 378  24   –895  –167   4 507  6,5 %
Ej fördelat –  –   –  –   –  –  –   –  –   –65  –12   –65  – 
Totalt 1 043  5 371 000   68 283  12 700   5 739  1 068  96 %   5 378  24   –961  –179   4 442  6,5 %
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
Fastigheternas marknadsvärde
 Sverige 22 % (15 282 mkr) 
 Finland 27 % (18 339 mkr)
 Frankrike 22 % (14 901 mkr)
 Benelux 15 % (10 276 mkr)
 Spanien 10 % (6 811 mkr)
 Tyskland 3 % (1 981 mkr)
 Danmark 1 % (693 mkr)
Koncernens hyresvärdeKoncernens hyresvärde
 Sverige 20 % (1 168 mkr)
 Finland 31 % (1 776 mkr)
 Frankrike 22 % (1 265 mkr)
 Benelux 15 % (847 mkr)
 Spanien 8 % (462 mkr)
 Tyskland 3 % (169 mkr)
 Danmark 1 % (52 mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 18 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202518
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 hyres ­
avtal med 1 466 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på 
Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid 
årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 692 hyres  avtal hade ett 
hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. 
Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % av 
Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 5 hyres  avtal 
med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade 
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % av Sagax kontrak ­
terade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde 
överstigande 2  % av koncernens årshyra. 
HYRESGÄSTER
Av tabellen nedan framgår att 73 % av koncernens årshyra vid årets 
utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % 
av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster 
Löptider för hyresavtal
Antal  
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2026 917  773 000  855  16 %
2027 565  733 000  731  13 %
2028 411  566 000  661  12 %
2029 236  562 000  631  11 %
2030 142  561 000  484  9 %
> 2030 426  1 958 000  2 136  39 %
Totalt 2 697  5 153 000  5 498  100 %
Hyresduration
Marknadssegment
Antal 
fastigheter
Antal 
hyresavtal
Hyres- 
duration, år
Sverige  128  537  5,0 
Finland 249  681  3,8 
Frankrike 329  855  4,7 
Benelux 167  339  5,5 
Spanien 133  248  4,1 
Tyskland 19  20  9,4 
Danmark1) 18  17  12,2 
Totalt/genomsnitt 1 043  2 697  4,8 
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till  
Danmark.
som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % av  
koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer 
än 2 % av koncernens årsh yra. De 5 största hyresgästerna är i bokstavs ­
ordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France och Nokia samt 
verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största 
hyresgästen är det franska ledande grossist ­ och  distributionsbolaget 
Metro som svarade för 5,6 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid 
årsskiftet. 
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) 
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres ­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
Fördelning av hyresavtal
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 365  7  5  73  5 
< 1 % 5 133  93  2 692  2  5 
Totalt 5 498  100  2 697  2  5 
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 854  16  5  176  171  7 
1–2 % 625  11  8  115  78  5 
< 1 % 4 019  73  1 453  2 406  3  4 
Totalt 5 498  100  1 466  2 697  4  5 
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är 
upptagna som en hyresgäst
Fördelning av kontrakterad årshyra
Fördelning av kontrakterad årshyra 
 Tillverkningsindustri 18 %
 Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
 Fordon 13 %
 Fastighetsservice 8 %
 Byggmaterial 6 %
 Logistik 6 %
 IT, utveckling, utbildning 5 %
 Medicin, medicinteknik 5 %
 Produktion, fastigheter 5 %
 Media 3 %
 Stat, kommun 2 %
 Övrigt 14 %
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 19 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 19
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets 
utgång uppgick till 6,5 % (6,6 %). Fastighetsportföljens totalavkastning 
uppgick till 6,8 % (7,5 %). Under året uppgick den vägda inflationen 
till 1,1 % (1,6 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total­
avkastningen uppgick således till 5,6 % (5,9 %). 
Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %). I diagram ­
met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver ­
kats av hyresförändringar, investeringa r, avyttringar, värdeförändringar 
och valutaeffekter.
HYRESFÖRLUSTER
Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan  stående 
tabell. Under 2025 uppgick hyresförluste rna till 2,9 (4,6) miljoner  
kronor. 
Hyresförluster
År
Hyres-  
förluster, mkr
Andel av  
hyresintäkter, %
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
2016 0,1  0,0 94 
2017 0,1  0,0 94 
2018 1,6  0,1  95 
2019 2,9  0,1  95 
2020 0,7  0,0 95 
2021 3,2  0,1  96 
2022 2,1  0,1  96 
2023 5,0  0,1  96 
2024 4,6  0,1  96 
2025 2,9  0,1  96 
Hyresgästernas nettoinflyttningHyresgästernas nettoinflyttning
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
2025202420232022202120202019201820172016
Andel av hyresvärde, %
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med
genomsnittligt hyresvärde under året.
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året 
jämfört med  genomsnittligt hyresvärde under året.
Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 
     6,7 %        0,0 %         0,0 %        –0,1 %      0,0 %        0,0 %        6,6 % 
 –0,1 %
Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000 65 874 164 4 733 978 –439 –3 027 68 283
Marknadsvärde 
förvaltnings-
fastigheter
31 december 2025
Valuta-
effekt
AvyttringarInvesteringar
i det befintliga
beståndet
FörvärvOrealiserad 
värde-
förändring
Marknadsvärde 
förvaltnings-
fastigheter
31 december 2024
Direkt-
avkastning:
Mkr
Hyresgästernas omsättningshastighetHyresgästernas omsättningshastighet
0
1
2
3
4
5
6
2025202420232022202120202019201820172016
Andel av kontrakterad årshyra, %
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig 
kontrakterad årshyra under året.  
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genom -
snittlig  kontrakterad årshyra under året.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgradHyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2025202420232022202120202019201820172016
%Kr/kvm
40
50
60
70
80
90
100
 Hyresvärde, kr/kvm
 Uthyrningsgrad % 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 20 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202520
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
UTHYRNINGSARBETE
Under 2025 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres  gäster om 
4,0 % (4,0 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års ­
hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig 
kontrakterad årshyra under året.
Hyresgästernas nettoinflyttning 2025 uppgick till −0,2 % (−0,8 %). 
Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade 
årshyror för in ­ och avflyttade hyresgäster under året jämförts med 
genomsnittlig hyresvärde under året. Den ekonomiska uthyrnings  graden 
uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång oc h har sedan 2014 som lägst 
uppgått till 94 %.
Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring
Under året har vakansvärdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till 
följd av avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till 
följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 48  
(42) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna 
framgår av  tabellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 56 % (74 %) i 
 Sverige och Finland. 
Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans  värdet med 33 (20) 
miljoner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 26 (7) m il­
joner kronor till följd av fastighets  försäljningar. Utgående vakansvärde 
uppgick till 241 (231) miljoner kronor. 
Kommande vakansförändring
Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid 
årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner kro ­
nor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 10 (5) miljo ­
ner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts 
upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 235 miljoner kronor 
under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027. 
Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det 
 justerade vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner 
kronor. 234 (153) miljoner kronor avser nettot av avtal som sagts upp 
för avflyttning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte 
inflyttats.
Vakanser 1 januari 2026
Marknadssegment
Antal  
fastigheter
Hyresvärde,  
mkr
Vakansvärde, 
mkr1)
Ekonomisk 
vakansgrad1)
Uthyrningsbar 
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig 
vakansgrad
Sverige  128  1 168  63  5 % 947 000  47 000  5 %
Finland 249  1 776  73  4 % 1 457 000  64 000  4 %
Frankrike 329  1 265  47  4 % 1 184 000  47 000  4 %
Benelux 167  847  29  3 % 872 000  27 000  3 %
Spanien 133  462  19  4 % 678 000  20 000  3 %
Tyskland 19  169  11  6 % 164 000  13 000  8 %
Danmark2) 18  52  –  – 69 000  –  – 
Totalt 1 043  5 739  241  4 % 5 371 000  219 000  4 %
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
Löptider för lämnade rabatter
Förfalloår Mkr
2026 42 
2027 4 
2028 1 
2029 1 
> 2029 –
Totalt 48 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2026 26  32  134  235 
2027 2  3  9  13 
2028 1  5  7  28 
2029 1  2  –  – 
Totalt 30  41  150  275 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231  182 
Inflyttningar –207  –156 
Avflyttningar 218 199 
Förändring av lämnade rabatter 8  –11 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33  20 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26  –7 
Utrangering av byggnader –6  – 
Valutakursförändring –9  4 
Utgående vakansvärde 241 231 
Uppsagt för omförhandling 10 5 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196 
Uthyrning, ej inflyttat –41  –43 
Justerat utgående vakansvärde 485 389 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 21 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 21
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
NETTOINVESTERINGAR 2025
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2025 uppgick till 5 272   
(6 683) miljoner kronor motsvarande 8 % av ingående fastighetsvärde, 
se diagram på sidan 22. Under den senaste femårsperioden har netto­
investeringarna i genomsnitt uppgått till 10 % av ingående fastig  hets­
värde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som  nettot 
av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastig  hetsbestånd samt 
avyttringar av fastigheter.
Förvärv
Sagax har under året förvärvat 68  fastigheter med en sammanlagd 
uthyrningsbar area om 563 000 kvadratmeter för totalt 4 733 (5 698) 
miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj av fastigheter i
Danmark med en total uthyrningsbar area om 56 000 kvadrat  meter. 
Samtliga fastigheter är fullt uthyrda till STARK, Danmarks ledande 
återförsäljare och distributör av byggmaterial. Uthyrningsgraden uppgår 
till 100 %.
Avyttringar
Under året har 15 (5) fastigheter till ett redovisat värde om 439 (144) 
 miljoner kronor avyttrats. 
Investeringar i befintligt bestånd
Sagax har under 2025 investerat 978 (1 129) miljoner kronor i det 
befintliga fastighetsbeståndet, varav 333 (635) miljoner kronor i Sverige 
och 404 (279) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt 
bestånd avsåg 325 (279) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 
384 (510) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk ­
tion avsåg 182 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades 
198 (233) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107) 
miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd 
avsåg sammanlagt 70 (53) miljoner kronor i energibesparande åtgärder.
Där utöver har löpande underhåll om 141 (126) miljoner kronor 
 kostnadsförts i koncernens redovisning under 2025.
Fastighetsförvärv 2025 baserat på uthyrningsbar areaFastighetsförvärv 2024, area
 Finland 1 % (3 900 kvm)
 Frankrike 27 % (152 600 kvm)
 Benelux 28 % (157 000 kvm)
 Spanien 27 % (154 100 kvm)
 Tyskland 6 % (32 600 kvm)
 Danmark 11 % (62 600 kvm)
Fastighetsförvärv 2025 baserat på investerat beloppFastighetsförvärv 2024, förvärvspris
 Finland 3 % (133 mkr)
 Frankrike 25 % (1 174 mkr)
 Benelux 30 % (1 397 mkr)
 Spanien 25 % (1 181 mkr)
 Tyskland 6 % (307 mkr)
 Danmark 11 % (541 mkr)
Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2025
 Sverige 34 % (333 mkr)
 Finland 41 % (404 mkr)
 Frankrike 9 % (88 mkr)
 Benelux 12 % (115 mkr)
 Spanien 3 % (31 mkr)
 Tyskland 1 % (7 mkr)
Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2025Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024
 Nyproduktion 39 % (384 mkr)
 Nyuthyrning 20 % (198 mkr) 
 Underhåll 33 % (325 mkr)
 Hyrestillägg 7 % (71 mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 22 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202522
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd  
under 2025
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig­
hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman ­
lagt 294 miljoner kronor, motsvarande 30 % av de totala investeringarna i 
befintligt fastighetsbestånd under året. 
Jakobsberg 18:19, 122 miljoner kronor
Nybyggnation om 15 600 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler i 
Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022 
och färdigställdes under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen 
uppgick till 565 miljoner kronor och fastigheten är certifierad enligt 
 Miljöbyggnad Silver. Fastigheten är fullt uthyrd.
Sähkötie 10, 61 miljoner kronor
Nybyggnation av 5 000 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler på 
Sähkötie 10 i Vanda, Finland. Byggstart skedde under 2025 och projektet 
beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2026. Den totala inves ­
teringen beräknas uppgå till 87 miljoner kronor och fastigheten avses 
 certifieras enligt BREEAM In ­Use, nivå Very Good. Per årsskiftet var  
60 % av lokalerna uthyrda. 
Moreenikuja 2 B, 45 miljoner kronor
Nybyggnation av 2 300 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler på 
Moreenikuja 2 i Uleåborg i norra Finland projektet beräknas färdig­
ställas under första kvartalet 2026. Den totala investeringen uppgick 
till 45 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd.
Bredablick 4, 36 miljoner kronor
På fastigheten Bredablick 4 i Malmö uppförs en byggnad om 5 000 
kvadratmeter efter en brand. Därutöver har förbättringsinvesteringar 
utförts på befintlig byggnad. Byggnaden avses att certifieras enligt 
Miljöbyggnad Silver och förväntas färdigställas under första kvartalet 
2026. Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor. 
Fastigheten är fullt uthyrd. 
Versterkerstraat 10, 30 miljoner kronor 
Nybyggnation av en lagerbyggnad med integrerade kontorsytor om 2 900 
kvadratmeter i Almere utanför Amsterdam. Projektet utgjorde den 
andra etappen på fastigheten och färdigställdes under fjärde kvartalet 
2025. Den totala investeringen uppgick till 31 miljoner kronor. Bygg ­
naden har uppförts i enlighet med BREEAM In ­Use, nivå Very Good. 
 Fastigheten är fullt uthyrd.
Pågående investeringar vid årsskiftet
Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad 
investeringsvolym överstigande 15 miljoner kronor, se tabell nedan. 
Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves ­
tering om 1 149 miljoner kronor varav 549 miljoner kronor investerats 
till och med 2025 och 600 miljoner kronor återstår att investera.
Pågående projekt
Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 15 miljoner kronor 
Fastighet/adress Kommun Segment Avseende
Projektarea,  
kvm
Beräknad 
investering, mkr
Återstående 
investering, mkr
Beräknat 
färdigställande
Verkmästaren 4 Solna Sverige Nyuthyrning 17 000 225 211 2026–2029
Sähkötie 10 Vanda Finland Nybyggnation 5 000 87 26 2026
Kraichgaublick Mosbach Tyskland Nybyggnation 2 540 80 76 2026
Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 11 2026
Europalaan 202–220 Hengelo Benelux Underhåll 75 000 49 49 2027
Moreenikuja 2 B Uleåborg Finland Nybyggnation 2 300 45 1 2026
Karaportti 8 Esbo Finland Hyrestillägg 16 113 31 12 2026
Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 000 28 27 2027
Pollaren 1 Norrköping Sverige Underhåll 30 000 19 11 2026
Domnarvet 16 Stockholm Sverige Nyuthyrning 3 985 17 3 2026
Delsumma 158 938 656 426
Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 15 miljoner kronor 493 174
Totalt pågående projekt 31 december 2025 1 149 600
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2021–2025Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
20252024202320222021
 %Mkr
0
4
8
12
16
20
 Nettoinvesteringar, mkr
 % av ingående fastighetsvärden
 Rullande 5-årssnitt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 23 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 23
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
På fastigheten Kerketuineweg 35 i sydvästra Haag har en tillbyggnad om 3 000 kvadratmeter uppförts för butiks- och lagerlokaler.  
Den totala investeringen uppgick till 24 miljoner kronor.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 24 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202524
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 1 168 miljoner kronor. 
Marknadssegment Sverige
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 128  128 
Uthyrningsbar area, kvm 947 000  935 000 
Hyresvärde, mkr 1 168  1 147 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95  93 
Antal hyresavtal 537  535 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 282 15 101
Driftnetto, mkr 915  948 
Direktavkastning per 31 december, % 6,0  6,1 
 22 %
Hyresvärde
 20 % 18 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % 56  1  1  56 
< 1 %  1 049  19  536  2 
Totalt 1 106  20  537  2 
Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt - 
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Stockholm  94  688 000  13 352 19 400 985  1 432 94 % 914  0  –164  −238 751  5,6 %
Övriga Sverige 34  259 000  1 930  7 500 183  707 99 % 178  3  –17  −64 164  8,4 %
Totalt Sverige 128  947 000  15 282  16 100 1 168  1 234 95 % 1 092  4  –180  −191 915  6,0 %
SVERIGE
Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala marknads­
värde och hyresvärde återfinns 22 % respektive 20 % i detta segment. 
Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000  
kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres­
avtal till 537 stycken. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31 
december 2025 till 15 282 (15 101) miljoner kronor. Den orealiserade 
värdeförändringen i segmentet uppgick till −152 (–270) miljoner kronor, 
motsvarande en värdeförändring om –1,0 % (–1,8 %). Under samma 
period var inflationen 0,3 % (0,8 %) och den reala värdeförändringen 
uppgick således till –1,3 % (–2,5 %). Av den orealiserade värdeföränd ­
ringen var 49 (–66) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –201 
(–204) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde  förändring. 
Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 
5,9 % (6,0 %) med intervallet 4,8–7,5 % (5,4–9,4 %).
Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
10
20
30
40
20252024202320222021
%
Segmentets andel av Sagax
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 25 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 25
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Stockholm
Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom  rådet omfattade 94 fastig  heter 
med 688 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i 
Stockholm utgjorde 13 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon ­
cernens hyresvärde.
Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm 
framförallt utmed de större trafikle derna som E4/E20, E18 och Nynäs­
vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom  råden 
som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, 
Segeltorp, Jordbro, Årsta och Västberga i södra Stockholm. 
Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga 
avtal sker löpande och möjlig  heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms 
som goda.
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade med 6 % till 914 (866) miljoner kronor och drift­
nettot ökade med 4 % till 751 (726) miljoner kronor, främst till följd av 
ut hyrning, färdigställande av projekt och hyresindexering. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden i Stockholm var 94 % (93 %) vid utgången av 2025. 
Sagax har under året tecknat 45 nya hyres  avtal omfattande en 
uthyrningsbar area om 102 800 kvadratmeter och 32 hyresavtal om 
61 600 kvadratmeter har omförhandlats. Under året ha r 49 hyresavtal 
om 58 700 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att 
netto ut hyrningen uppgick till 44 100 kvadratmeter.
Under 2025 har 290 (594) miljoner kronor investerats i befintligt 
fastighetsbestånd, vara v 123 (381) miljoner kronor avsåg nyproduktion. 
Förvärv och avyttringar
Inga förvärv eller avyttringar har skett i Stockholm under året.
Övriga Sverige
Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om  fattade vid årets utgång 34  
fastigheter med 259 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastig ­
heter i övriga  Sverige utgjorde 5 % av Sagax uthyrningsbara area och  3 % 
av koncernens hyresvärde.
Förvaltning
Hyres intäkterna var oförändrade och uppgick till 178 (178) miljoner 
kronor. Driftnettot minskade med 26 % till 164 (222) miljoner kronor, 
främst beroende på erhållen försäkringsersättning under 2024 om 54 
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var 
99 % (97 %) vid årets utgång. 
Sagax har under året tecknat 1 nytt avtal omfattande en uthyrnings­
bar area om 1 700 kvadratm eter och 5 avtal om 35 400 kvadratmeter 
har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto  uthyrningen 
uppgick därmed till 1 700 kvadratmeter. Merparten av fastig  heterna är 
uthyrda med  triple net­avtal. 
Under 2025 har 43 (40) miljoner kronor investerats i befintligt 
fastig hetsbestånd. 
Förvärv och avyttringar
Inga förvärv eller avyttringar har skett i övriga Sverige under året.
Nybyggnation om 15 600 kvadrat -
meter lager-, produktions- och 
kontorslokaler i Järfälla, nordväst 
om Stockholm färdigställdes under 
tredje kvartalet 2025. Den totala in -
vesteringen uppgick till 565 miljoner 
kronor och fastigheten är certifierad 
enligt Miljöbyggnad Silver.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 26 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202526
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Finland
Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 1 776 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 249  248 
Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000  1 480 000 
Hyresvärde, mkr 1 776  1 923 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  95 
Antal hyresavtal 681  707 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 18 339 19 606
Driftnetto, mkr 1 428  1 457 
Direktavkastning per 31 december, % 7, 6   7, 4  
31 % 
Hyresvärde
27 %27 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % 208  4  3  69 
< 1 %  1 495  27  678  2 
Totalt 1 702  31  681  2 
Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag
2025−12−31 2025 
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt - 
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Helsingfors 86  702 000  10 817 15 400 925  1 317 94 % 907  1  –175  −249 733  6,6 %
Övriga Finland 163  755 000  7 522 10 000 851  1 127 97 % 842  1  –149  −197 694  9,0 %
Totalt Finland 249  1 457 000  18 339  12 600 1 776  1 219 96 % 1 749  2  –324  −222 1 428  7 ,6 %
FINLAND
Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 27 % av 
koncernens marknadsvärde och 31 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig ­
hetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadrat ­
meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 
681 stycken. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31 
december 2025 till 18 339 (19 606) miljoner kronor. Den orealiserade 
värdeförändringen i segmentet uppgick till −314 (90) miljoner kronor, 
motsvarande en värdeförändring om –1,7 % (0,5 %). Under samma 
period var inflationen 0,2 % (0,7 %) och den reala värdeförändringen 
uppgick således till –1,9 % (–0,2 %). Av den orealiserade värdeföränd ­
ringen var –278 (626) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –36 
(–536) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. 
Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 
6,8 % (6,8 %), med intervallet 5,3–14,0 % (4,3–14,0 %).
Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
10
20
30
40
20252024202320222021
%
Segmentets andel av Sagax
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 27 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 27
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Helsingfors
Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu ­
nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om  fattade vid årsskiftet 86 fastig ­
heter med 702 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area. Sagax fastig  heter 
är främst belägna utmed ring  lederna och större trafikleder. 
Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 13 % av Sagax uthyrnings ­
bara area och 16 % av koncernens hyresvärde.
Förvaltning
Hyresintäkterna minskade med 3 % till 907 (933) miljoner kronor och 
driftnettot med 2 % till 733 (747) miljoner kronor, främst till följd av 
omräkningseffekter från EUR till SEK samt fa stighetsförsäljningar. 
Sagax har under 2025 investerat 246 (132) miljoner kronor i befintligt 
fastighetsbestånd. 
Sagax har under året tecknat 53 nya hyresavtal med en uthyrnings­
bar area om 34 500 kvadratmeter och 42 hyresavtal om 68 000 kvadrat  ­ 
meter har förlängts. Under året har 62 hyresavtal om 50 300 kvadrat ­
meter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick därmed till 
–15 800 kvadratmeter under 2025. 
Förvärv och avyttringar
Under 2025 genomfördes förvärv i Helsingfors för totalt 77 miljoner 
kronor. 4 fastigheter med totalt 26 400 kvadrat  meter avyttrades för mot ­
svarande 318 miljoner kronor  under 2025.
Övriga Finland
Övriga Finland omfattade 163 fastig  heter med 755 000 kvadratmeter 
uthyrningsbar area och utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area 
och 15 % av hyresvärdet. En stor and el av fastigheterna är belägna i 
universitets  städerna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo.
Förvaltning
Hyresintäkterna minskade med 3 % till 842 (866) miljoner kronor och 
drif t  nettot med 2 % till 694 (710) miljoner kronor, främst till följd av 
omräkningseffekter från EUR till SEK samt fastighetsförsäljningar. 
Sagax tecknade 42 nya hyresavtal under 2025 med en uthyrnings ­
bar area om 19 900 kvadratmeter. 27 hyresavtal om 60 700 kvadrat­
meter har förlängts samt 53 uppsägningar för avflyttning om 85 900 
kvadrat  meter har mottagits. Nettout  hyrningen var följaktligen –66 000 
kvadrat  meter. 
Sagax har under 2025 invester at 158 (147) miljoner kronor i befint­
ligt fastighetsbestånd.
Förvärv och avyttringar
Under året har 2 fastigheter omfattande 3 900 kvadratmeter uthyrnings ­
bar area förvärvats för 56 miljoner kronor. 5 fastigheter med en uthyr ­
ningsbar area om totalt 7 000 kvadrat  meter avyttrades för motsvarande 
32 miljoner kronor  under 2025.
Under fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Graniittitie 2 och Gneissitie 5 i Uleåborg, Finland. Fastigheterna omfattar 3 900 kvadrat -
meter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrda.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 28 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202528
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Frankrike
Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 329 fastigheter med 1 184 000 kvadratmeter  
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 265 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 329  310 
Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000  1 050 000 
Hyresvärde, mkr 1 265  1 234 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  98 
Antal hyresavtal 855  807 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 901 14 515
Driftnetto, mkr 948  804 
Direktavkastning per 31 december, % 6,5  6,5 
22 %
Hyresvärde
22 %22 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt-  
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Paris 138  639 000  9 349 14 600 777 1 215 95 % 721 3 −176 −276 548 6,0 %
Övriga Frankrike 191  545 000  5 552 10 200 488 895 99 % 471 1 −71 −131 400 7 ,3 %
Totalt Frankrike 329  1 184 000  14 901 12 600 1 265 1 068 96 % 1 191 4 −248 −209 948 6,5 %
FRANKRIKE
Frankrike är en av Sagax huvudmarknader motsvarande 22 % av mark ­
nadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens 
hyresvärde. Sagax fastig  hetsbestånd omfattade 329 fastigheter med
 1 184 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick 
antalet hyresavtal till 855 stycken. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31 
december 2025 till 14 901 (14 515) miljoner kronor. Den orealiserade 
värdeförändringen i segmentet uppgick till 68 (509) miljoner kronor, 
motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (3,6 %). Under samma 
period var inflationen 0,8 % (1,3 %) och den reala värdeförändringen 
uppgick således till –0,3 % (2,3 %). Av den orealiserade värdeföränd ­
ringen var –98 (35) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 166 
(474) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. 
Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 
6,5 % (6,5 %), med intervallet 5,0–9,0 % (5,0–9,0 %).
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % –  –  –  – 
< 1 %  1 218  22  855  1 
Totalt 1 218  22  855  1 
Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
5
10
15
20
25
20252024202320222021
%
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 29 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 29
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Paris
Vid utgången av 2025 ägde Sagax 138 fastigheter med 639 000   
kvadrat  meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris­
området är belägna i eftertraktade och etablerade industri områden 
utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets  beståndet omfat ­
tade 12 % av Sagax uthyrningsbara area och 14  % av koncernens hyres­
värde.
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 721 (665) miljoner kronor och drift­
nettot med 7 % till 548 (511) miljoner kronor, främst till följd av fastig­
hets förvärv och hyresindexering. 
Sagax har under 2025 investerat 54 (99) miljoner kronor i befintligt 
fastighetsbestånd. 
Sagax har under året tecknat 64 nya hyresavtal med en uthyrnings ­ 
bar area om 24 800 kvadratmeter och 13 hyresavtal om 22 500 kvadrat ­
meter har förlängts. Under året har 92 hyresavtal om 50 000 kvadrat ­
meter sagts upp för avflyttning. Netto  uthyrningen uppgick till –25 200  
kvadratmeter under 2025.
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 13 fastigheter förvärvats i Paris för 821 miljoner kronor. 
Fastig heterna omfattar 93 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. 3 fastig­
heter har avyttrats med en uthyrningsbar area om 8 000 kvadrat  meter 
för motsvarande 54 miljoner kronor. 
Övriga Frankrike
Vid utgången av 2025 ägde Sagax 191 fastigheter med 545 000   
kvadrat  meter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna 
utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9  % av koncernens 
hyresvärde. Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i 
universitets städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille. 
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade 36 % till 471 (347) miljoner kronor och drift­
nettot med 36 % till 400 (294) miljoner kronor, främst till följd av fastig ­
hetsförvärv. 
Sagax har investera t 34 (5) miljoner kronor i befintligt fastighets­
bestånd under 2025. 
Sagax har under året tecknat 6 nya hyresavtal med en uthyrningsbar 
area om 6 500 kvadratmeter och 1 hyresavtal om 800 kvadratmeter har 
förlängts. Under året har 10 avtal sagts upp för avflyttning om 13 000 
kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick till –6 400 kvadratmeter under 
2025. 
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 12 fastigheter förvärvats för 353 miljoner kronor. 
Fastig heterna omfattar 59 600 kvadrat  meter uthyrningsbar area.  
3 fastigheter om totalt 10 800 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra ­
des för motsvarande 35 miljoner kronor  under 2025.
Under första kvartalet förvärvades fastigheten La Verpillière i Lyon, Frankrike. Fastigheten omfattar 4 700 kvadratmeter lager- och 
 verksamhetslokaler och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 30 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202530
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Benelux
Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadratmeter  
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 847 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 167  157 
Uthyrningsbar area, kvm 872 000  708 000 
Hyresvärde, mkr 847  704 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97  97 
Antal hyresavtal 339  269 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 10 276 9 264
Driftnetto, mkr 675  595 
Direktavkastning per 31 december, % 6,8  6,7 
15 %
Hyresvärde
16  %15 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt- 
av kastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Randstad1) & Eindhoven 97  446 000  5 948 13 300 460 1 031 95 % 442 6 −43 −97 404 6,6 %
Övriga Nederländerna & Belgien 70  426 000  4 328 10 200 387 909 99 % 314 4 −47 −111 271 7 ,2 %
Totalt Benelux 167  872 000  10 276 11 80 0 847 971 97 % 756 10 −91 −104 675 6,8 %
1) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht.
BENELUX
Segmentet Benelux svarade för 15 % av marknadsvärdet på Sagax 
fastighetsportfölj och för 15 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig­
hetsbestånd omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadrat  meter 
uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i 
 Randstadområdet och Eindhoven. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres ­
avtal till 339 stycken. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes 
per 31 december 2025 till 10 276 (9 264) miljoner kronor. Den orealise ­
rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 64 (8) miljoner kronor, 
motsvarande en värdeförändring om 0,6 % (0,1 %). Under samma period 
var inflationen 2,7 % (2,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick 
således till –2,0 % (–2,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 
98 (40) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –34 (–32) miljoner 
kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­
avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 5,8 % (5,7 %), 
med intervallet 4,9–7,3 % (5,0–8,4 %).
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % –  –  –  – 
< 1 %  818  15  339  2 
Totalt 818  15  339  2 
Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
3
6
9
12
15
18
20252024202320222021
%
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 31 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 31
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Randstad & Eindhoven
Vid utgången av 2025 ägde Sagax 97 fastigheter belägna i Randstad 
och Eindhoven omfattande sammanlagt 446 000 kvadrat  meter uthyr ­
ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable ­
rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna 
utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade 3 % till 442 (431) miljoner kronor och drift  nettot 
ökade med 3 % till 404 (391) miljoner kronor, främst beroende på fastig­
hetsförvärv och hyresindexering. 
Sagax har investera t 93 (44) miljoner kronor i befintligt fastighets ­
bestånd under 2025. 
Sagax har under året tecknat 19 nya hyresavtal med en uthyrnings­
bar area om 18 500 kvadratmeter och 11 hyresavtal om 14 900 kvadrat­
meter har förlängts. 18 uppsägningar för avflyttning har mottagits 
under året med en uthyrningsbar area om 17 300 kvadratmeter. Netto­
uthyrningen uppgick till 1 200 kvadratmeter under 2025. 
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 1 fastighet med en uthyrningsbar area om 6 100 kvadrat­
meter förvärvats för 197 miljoner kronor. 
Övriga Nederländerna & Belgien
Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade 
70 fastig heter med 426 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area. Fastig­
heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade 
industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter 
utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsb ara area och 7 % av hyresvärdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade 45 % till 314 (217) miljoner kronor och drift­
nettot med 33 % till 271 (204) miljoner kronor, främst till följd av fastig­
hetsförvärv. 
Sagax har investerat 22  (45) miljoner kronor i befintligt bestånd 
under 2025.
Sagax har under året tecknat 10 nya hyresavtal med en uthyrnings­
bar area om 10 800 kvadratmeter och 4 hyresavtal om 8 200 kvadrat ­
meter har förlängts. 7 uppsägningar för avflyttning har mottagits under 
året med en uthyrningsbar area om 3 400. Nettouthyrningen uppgick 
därmed till 7 400 kvadratmeter under 2025. 
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 9 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area 
om 151 000 kvadratmeter förvärvats för 1 200 miljoner kronor. 
Under första kvartalet förvärvades tomträtten till fastigheten Johan van Hasseltweg 2–32 i Amsterdam, Nederländerna. Fastigheten omfattar 
6 100  kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler, och är uthyrd till 97 %.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 32 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202532
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Spanien
Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 462 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 133  124 
Uthyrningsbar area, kvm 678 000  524 000 
Hyresvärde, mkr 462  383 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  98 
Antal hyresavtal 248  228 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 6 811 5 485
Driftnetto, mkr 387  324 
Direktavkastning per 31 december, % 5,9  6,2 
8 %
Hyresvärde
13 %10 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt- 
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Madrid & Barcelona 106  483 000  4 770 9 900 327 677 95 % 299 1 −35 −72 266 5,8 %
Övriga Spanien 27  195 000  2 041 10 500 135 692 99 % 128 2 −9 −44 121 6,4 %
Totalt Spanien 133  678 000  6 811 10 000 462 682 96 % 427 3 −43 −64 387 5,9 %
SPANIEN
Segmentet Spanien svarade för 10 % av marknadsvärdet på Sagax 
fastighetsportfölj och för 8 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig­
hetsbestånd omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadratmeter uthyr ­
ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 248  stycken. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31 
december 2025 till 6 811 (5 485) miljoner kronor. Den orealiserade 
värdeförändringen i segmentet uppgick till 466 (155) miljoner kronor, 
motsvarande en värdeförändring om 7,3 % (2,9 %). Under samma period 
var inflationen 2,9 % (2,8 %) och den reala värdeförändringen uppgick 
således till 4,3 % (0,1 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 118 
(17) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 348 (138) miljoner 
kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­
avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 6,1 % (6,3 %), 
med intervallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %).
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % –  –  –  – 
< 1 %  443  8  248  2 
Totalt 443  8  248  2 
Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021
%
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 33 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 33
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Madrid & Barcelona
Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona 
om fattade vid årets utgång 106 fastigheter med 483 000 kvadrat  meter 
uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de 
 centrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring  liggande 
kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig­
heterna i  Madrid är belägna utmed större trafikleder som M ­30 och 
M­40 och i kringliggande kommuner med etablerade industri områden 
som  Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 9 % 
av Sagax totala uthyrningsbara area och 6 % av hyres värdet.
Förvaltning
Hyresintäkterna ökade 26 % till 299 (238) miljoner kronor och drift­
nettot med 24 % till 266 (214) miljoner kro nor främst till följd av fastig­
hets förvärv och hyresindexering.
Sagax har under året tecknat 40 nya hyresavtal omfattande 79 300 
kvadratmeter uthyrningsbar area. 29 hyresavtal om 39 800 kvadratmeter 
har sagts upp under året. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen upp­
gick till 39 400 kvadratmeter under 2025. Under 2025 har 25 (18) miljo­
ner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd. 
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area 
om 90 800 kvadratmeter förvärvats för 875 miljoner kronor. 
Övriga Spanien
Sagax fastigheter i övri ga Spanien omfattade 27 fastigheter med 195 000  
kvadratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 4 % av 
Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvär det. 
Förvaltning
Hyresintäkter na ökade 9 % till 128 (117) miljoner kronor och drift  nettot 
ökade med 10 % till 121 (110) miljoner kronor främst till följd av fastig ­
hetsförvärv samt hyresindexering.
Sagax har under året tecknat 12 nya hyresavtal omfattande 17 900 
kvadratmeter uthyrningsbar area. 10 hyresavtal om 13 000 kvadrat­
meter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts. Netto­
uthyrningen uppgick till 4 900 kvadratmeter under 2025. 
Under året har 6 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig ­
hetsbestånd.
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 1 fastighet med en sammanlagd uthyrningsbar area om 
63 400 kvadratmeter förvärvats för 306 miljoner kronor. 
Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Malpica 1 i Zaragoza, Spanien. Fastigheten omfattar 63 400 kvadratmeter uthyrningsbar 
area och består av lager- och industrilokaler. Fastigheten är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 34 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202534
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Tyskland
Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 19 fastigheter med 164 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area. 
Hyresvärdet uppgick till 169 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 19  14 
Uthyrningsbar area, kvm 164 000  132 000 
Hyresvärde, mkr 169  150 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94  93 
Antal hyresavtal 20  9 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 981 1 778
Driftnetto, mkr 141  119 
Direktavkastning per 31 december, % 7, 5   7, 5  
3 %
Hyresvärde
3 % 3 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt-
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Tyskland 19  164 000  1 981 12 100 169 1 033 94 % 149 − −8 −51 141 7 ,5 %
Totalt 19  164 000  1 981 12 100 169 1 033 94 % 149 − −8 −51 141 7 ,5 %
TYSKLAND
I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 % 
av koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade 
19 fastigheter med 164 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet 
hyresavtal uppgick till 20 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i 
 Tyskland är främst belägna i etablerade industriområden utmed större 
trafikleder i närhet till större städer.
Förvärv och avyttringar
Under 2025 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area 
om 32 600 kvadratmeter förvärvats för 307 miljoner kronor.
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31 
december 2025 till 1 981 (1 778) miljoner kronor. Den orealiserade  
värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (74) miljoner kronor, mot ­
svarande en värdeförändring om –0,1 % (4,4 %). Under samma period 
var inflationen 1,8 % (2,6 %) och den reala värdeförändringen uppgick 
således till –1,9 % (1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 
–14 (−) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 12 (74) miljoner 
kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­
avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 8,1 % (8,0 %), 
med intervallet 5,8–9,3 % (7,0–11,0 %).
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % 101  2  1  101 
< 1 %  58  1  19  3 
Totalt 159  3  20  8 
Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0
1
2
3
4
20252024202320222021
%
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 35 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 35
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Marknadssegment Danmark
Sagax fastighetsbestånd i Danmark omfattade 18 fastigheter med 69 000 kvadrat  meter  
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 52 miljoner kronor. 
Korta fakta
2025 2024
Antal fastigheter 18  2 
Uthyrningsbar area, kvm 69 000  6 000 
Hyresvärde, mkr 52  12 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100 
Antal hyresavtal 17  2 
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 693 126
Driftnetto, mkr 12  6 
Direktavkastning per 31 december, % 7, 4   4,8 
Fastighetsbestånd i Danmark i sammandrag
2025−12−31 2025
Geografisk fördelning
Antal 
fastig-  
heter
Uthyr- 
ningsbar 
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad
Hyres- 
intäkter, 
mkr
Övriga  
intäkter, 
mkr
Fastighetskostnader Drift- 
netto, 
mkr
Direkt- 
avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Danmark 18  69 000  693 10 000 52 747 100 % 14 –  −2 −23 12 7 ,4 %
Totalt 18  69 000  693 10 000 52 747 100 % 14 − −2 −23 12 7 ,4 %
DANMARK
Segmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.  
I Danmark återfinns 1 % av koncernens totala marknadsvärde respek ­
tive koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd o mfattade 
18 fastigheter med 69 000 kvad ratmeter uthyrningsbar area.  Antalet 
hyresavtal uppgick till 17 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i 
 Danmark är främst belägna i etablerade industriområden på Jylland, 
Fyn och Själland i anslutning till större trafikleder.
Förvärv och avyttringar
Under fjärde kvartalet 2025 förvärvades 16 fastigheter med en samman­
lagd uthyrningsbar area om 62 600 kvadratmeter för 541 miljoner kronor.
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Danmark fastställdes per 31 
december 2025 till 693 (126) miljoner kronor. Den orealiserade värde­
förändringen uppgick till 34 (–2) miljoner kronor, motsvarande en värde­
förändring om 5,2 % (–1,8 %). Under samma period var inflationen  
1,9 % (1,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 3,2 % 
(–3,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 34 (–2) miljoner 
kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­
avkastningskrav var per 31 december 2025 7,4 % (7,9 %), med intervallet 
7,3–8,8 % (7,3–8,8 %). 
Fördelning av hyresavtal i segmentet
Andel av 
Sagax årshyra
Segmentets  
kontrakterade  
årshyra
Andel av 
koncernens  
kontrakterade  
årshyra, %
Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig  
kontrakterad  
årshyra, mkr
> 2 % –  –  –  – 
1–2 % –  –  –  – 
< 1 %  51  1  17  3 
Totalt 51  1  17  3 
1 %
Hyresvärde
1 % 1 %
Fastigheternas 
marknads-
värde
Uthyrningsbar  
area
Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
20252024202320222021
%
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 36 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202536
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
BAKGRUND
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända 
IFRS® redovisningsstandarder. 
Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt 
IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i 
allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde. 
Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation 
Standards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet 
skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och 
en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor 
per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där 
båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig­
heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde ­
rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras 
kvartalsvis.
MARKNADSVÄRDE
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 1 043 (983) fastig  heter 
uppgick den 31 december 2025 till 68 283 (65 874) miljoner kronor. 
Fastig heternas redovisade värde ökade med 2 409 (8 813) miljoner 
 kronor under 2025, i enlighet med tabell nedan.
Nettoinvesteringarna uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor 
eller 8 % (12 %) av ingående fastig  hetsvärde. Valutakursförändringar 
under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro 
respektive danska kronor har förändrats med −3 027 (1 567) miljoner 
kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till  
 164 (563) miljoner kronor.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde 
uppgick till 5,0–17,5 % och direktavkastningskrav för restvärdes­
bedömning uppgick till 4,8–14,0 % och baseras på analyser av jäm ­
förbara transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
respektive fastighets risknivå och marknadsposition. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och 
restvärdet motsvarade 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för fastig­
hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % 
(6,4 %) per 31 december 2025.
Orealiserad värdeförändring
Under 2025 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 164 (563) 
miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader 
där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således 
till –0,8 % (–0,7 %). Den reala värdeförändringen har varit positiv under 
perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig  heter och negativ under 
perioden 2022 till och med 2025. 
Av den orealiserade värdeförändringen var −126 (652) miljoner kro ­
nor hänförlig till förvaltning och 289 (–89) miljoner kronor relaterat till 
allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna  var negativa 
under årets första tre kvartal vilka påverkades av geopolitisk oro samt 
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 68 283 miljoner kronor per 31 december 2025.  
Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2025 uppgick till 6,5 % respektive 6,3 %.
Fastighetsbeståndets  
marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983 
Förvärv av fastigheter 4 733  68 
Investeringar i befintligt bestånd 978  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –439  –15 
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter –  7 
Omräkningseffekt valuta –3 027  – 
Orealiserad värdeförändring 164  – 
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373  7 
Orealiserade värdeförändringar
Belopp i miljoner kronor jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025
Nyuthyrningar/omförhandlingar 71 134 104 361 670
Avflyttningar/omförhandlingar −84 −176 −229 −307 −796
Allmän marknadsvärdeförändring  −53 −172 −49 563 289
Totalt −67 −213 −173 618 164
Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2021–2025
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000
2021
2022
2023
2024
2025
Summa, mkr
46 067
52 682
57 061
65 874
 68 283
 Sverige   Finland  Frankrike  Benelux
 Spanien   Tyskland  Danmark
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 37 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 37
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
Fördelning av värderingsobjekt
Fastighetsvärderare Segment
Andel av  
fastighetsbeståndet
Newsec Sverige 22 %
CBRE Finland 26 %
Jones Lang LaSalle Benelux 14 %
Savills Frankrike 17 %
CBRE Frankrike 5 %
Savills Spanien 10 %
Jones Lang LaSalle Tyskland 3 %
Cushman & Wakefield | RED, Colliers Danmark 0 %
Total andel externvärderat 98 %
Internvärdering 2 %
Totalt 100 %
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet/adress Kommun, land
Uthyrningsbar area,  
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Rue des Grands Prés – Zone 
d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400
Totalt 516 900
Orealiserade värdeförändringar per segment
Segment jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025
Sverige 8 −148 −76 63 −152
Finland −157 −188 −60 91 −314
Frankrike 35 1 −104 136 68
Benelux 22 −12 40 14 64
Spanien 38 129 6 293 466
Tyskland −12 7 20 −17 −2
Danmark1) −2 −2 1 37 34
Totalt −67 −213 −173 618 164
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark.
ekonomisk avmattning. Värdeförändringen var positiv under det fjärde 
kvartalet, framför allt i segmentet Spanien, till följd av avtagande infla ­
tion och god aktivitet på finansieringsmarknaden. 
Fastigheter med högst marknadsvärde 
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största 
fastigheter uppgick per 31 december 2025 till 8,1 (8,0) miljarder kronor. 
Detta motsvarade 12 % (12 %) av fastighetsbeståndets totala marknads ­
värde. Sagax tio fastigheter med högst marknad svärde, sorterade i bok ­
stavsordning, presenteras i tabellen nedan.
VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK
Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att 
Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte 
att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock 
till sin natur förknippad med betydande osäkerhet.
Externa och oberoende värderingar
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax 
 oberoende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl­
renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga 
förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig­
heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande 
kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse ­
ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings  företag som 
Sagax anlitat.
De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of 
 Chartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards 
Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat, 
utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som 
auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med 
lämplig kompetens och erfarenhet. 
Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % av 
fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade 
fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 38 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202538
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern ­
värdering. 98 % av fastigheterna har per 31 december 2025 värderats av 
auktoriserade fastig  hetsvärderare från oberoende värderings  företag.
Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy
Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts­
genererande fastig  heter ska värderaren använda den så kallade avkast ­
ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det 
driftnetto som fastig  heten förväntas generera.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes­
metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så 
 kallad Discounted Cash Flow (DCF) ­modell. En kalkylperiod på 5 till 
10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att 
avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel 
15 år.
Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att 
fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, 
men värderaren ska också lägga fram en DCF ­beräkning av marknads ­
värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser 
redovisas i not 13.
Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. 
Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller 
påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den 
senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter 
att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd ­
ringen konstaterats. 
Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy
För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax 
varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande 
5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en 
värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering.
Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år 
till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, 
fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av 
marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli 
föremål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna 
fokuserar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att kor ­
rekt indata använts. Sagax genomför även så kallade black box ­ analyser 
som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär ­
deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda 
värderingarna. 
Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en 
marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa 
värderingen eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner 
euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som 
en väsentlig avvikelse. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en vär ­
deringskommitté som består av representanter från den oberoende 
värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med 
sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde 
som skiljer sig från de externa värderingarna. 
De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2025 
resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo  visade 
värde och det samlade värdet från värderingsföre  tagen.
Intern rapportering
Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga  
värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia  
till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety ­
dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom ­
mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också 
ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär ­
deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den 
indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är 
korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom 
till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2025 har 
utförts i enlighet med Sagax riktlinjer.
Fastigheternas marknadsvärden per segment 2016–2025
0
20
40
60
80
100
2025202420232022202120202019201820172016
% Mkr  68 28320 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 65 874
 Sverige    Finland    Frankrike    Benelux    Spanien    Tyskland    Danmark
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 39 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 39
BAKGRUND
Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp ­
gick till 88 506 (84 044) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi ­
tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik 
fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av 
eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och 
ränte bärande skulder motsvarade 48 % (50 %) respektive 44 % (42 %) av 
Sagax finansiering vid årets slut.
De finansiella kostnaderna uppgick till 1 066 (947) miljoner kronor 
inklusive räntekomponenten om 41 (36) miljoner kronor hänförlig till 
koncernens leasingskulder. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0) 
gånger under 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets 
utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 (5,4) 
gånger. Sagax finan  siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på 
löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda 
förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktie­
ägarnas kapital.
Eget kapital uppgick till 42 792 miljoner kronor vid utgången av 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 %.  
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 gånger. 
Finansiering
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte ­ och kapitalbindning i syfte att 
säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind ­
ningen inklusive derivat uppgick till 2,3 (2,9) år. Den genom  snittliga 
kapitalbindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årsskifte t. 
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i 
syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl ­
jande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■  Belåningsgrad om högst 50 %
  ■   Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger
  ■   Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit 
sig till bolagets riktlinjer.
EGET KAPITAL
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi ­
tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 42 792 (41 803) 
miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 48 % 
(50 %). 
Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2025 på tre aktieslag, stam ­
aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, 
Large Cap. Totalt fanns 26 458 594 A ­aktier, 313 989 003  B­aktier och 
126 261 329 D­aktier ute  stående. Innehav av återköpta egna aktier 
uppgick till 2 000 000 B ­aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas 
förändringar av eget kapital sedan 2016 med angivande av orsaker till 
förändringarna.
Per 31 december 2025 uppgick eget kapital till 112,88 (107,91) kro ­
nor per A­ och B­aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per 
D­aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på A ­ och B­aktier, dock högst 2,00 kro ­
nor per aktie och år. 
 
RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20252024202320222021
 Räntetäckningsgrad 
  Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20252024202320222021
 Belåningsgrad 
  Belåningsgraden ska understiga 50 %  
enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDANettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20252024202320222021
 Nettoskuld/EBITDA
  Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 40 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202540
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Allmänt om Sagax räntebärande skulder
De räntebärande skulderna utgjorde 44 % (42 %) av bolagets finan ­
siering vid årsskiftet och uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor 
motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot ­
svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av skulderna var upptagna i 
euro. 
Förändring av räntebärande skulder
Belopp i miljoner kronor
Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134
Upptagna lån 12 325
Amorteringar −6 838
Valutakursförändring  −1 975
Räntebärande skulder 31 december 2025 38 646
Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program
Finansiellt åtagande  
i EMTN-program
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Rating enligt Moody's 
Investors Service
Baa2, stable 
outlook
Baa2, stable 
outlook
Nettoskuld/totala tillgångar  < 65 % 32 % 30 %
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program > 1,8 x 5,5 x 6,5 x
Säkerställda skulder/ 
totala tillgångar   < 45 % 9 % 6 %
De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke ­
säkerställda obligationslån om totalt 26 673 (29 454) miljoner  kronor 
inom ramen för Sagax EMTN ­program. Övriga ränte  bärande skulder 
bestod av skuld till banker om 8 424 (5 224) miljoner kronor samt 
företags  certifikat om 3 550 (456) miljoner kronor. Bank  lånen utgjordes 
av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till 27 700 (24 367) miljoner 
kronor och motsvarade vid årets utgång 5,8 (5,4) gånger EBITDA för 
2025, se även sidan 175.
Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägareFörändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
–2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2025202420232022202120202019201820172016
 Totalresultat   Aktieemissioner  Incitamentsprogram
 Utdelning   Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20252024202320222021
Fördelning säkerställda och icke-säkerställda skulderFördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
 Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr)
 Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
 Obligationer 69 % (26 673 mkr) 
 Banklån 22 % (8 424 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 41 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 41
Åtaganden i låneavtal 
Obligationslån
Icke­säkerställda obligationslån motsvarade 39 % (45 %) av fastigheternas 
marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 673 (29 454) miljoner 
kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets 
EMTN­program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. U nder 2025 
emitterades ett icke ­säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner 
euro och ett obligationslån om 400 miljoner euro återbetalades. I not 17 
redogörs för obligations  lånens räntevillkor. 
Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations ­
lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals­
rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har 
obligations innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen. 
Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala 
tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att 
säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena 
följs upp kvartalsvis.
För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit­
rating understigande Baa3, omfattas 15 % av obligationsvolymen emit ­
terad under Sagax EMTN ­program av villkor som skulle höja den fasta 
ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax 
ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2025.
Banklån
Banklån motsvarade 12 % (8 %) av fastigheternas marknadsvärde vid 
årsskiftet och uppgick till 8 424 (5 224) miljoner kronor. 
Banklånen inkluderar olika typer av  åtaganden som Sagax ska upp ­
fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter ­
betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är 
kassa flödesbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs 
typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas.  Exempel på dessa nyckeltal 
är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att ränte ­
täckningsgraden ska överstiga en viss nivå.
Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är 
helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, 
att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel 
årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs 
upp kvartals ­ eller årsvis.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna 
rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. 
Säkerheter för bankfaciliteter
Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 13 680 
(14 342) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel­
mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets 
bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor.
 
Företagscertifikat
Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet 
att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de 
tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 
500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar 
och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 3 550 (456) 
miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid 
om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 5 % (1 %) av 
fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. 
Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit­
faciliteter (så kallade back ­up faciliteter) till en nivå som vid varje till ­
fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat. 
Grön finansiering
Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det 
gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering 
av befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt 
det gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energi ­
effektiva byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för 
investeringar i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi 
såsom solcellsanläggningar. Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obli ­
gationslån om 300 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket.
Kapitalbindning
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493 (30 002) mil ­
joner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de  totala räntebärande skul ­
derna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132) 
miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av de räntebärande skulderna, 
varav 3 550 (456) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. 
Låneförfall under 2026 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 569  
miljoner kronor, motsvarande 9 % av de räntebärande skulderna. Före ­
tagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028 samt 
700 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då back ­up faciliteter i 
form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller 
vid dessa tidpunkter. 
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings­
behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande 
amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna ­
der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De 
kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa ­
flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller  genom nyupplåning för refinan ­
siering av lån som löper ut. 
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte  bärande 
finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax 
efter strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skul ­
derna i god tid. Samm antaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa 
 bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital ­
bindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång.
Räntebindning
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en  resultat­ och 
kassaflödespåverkan genom förändring av marknads  räntorna, och 
därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 69 % 
(84 %) lån med en fast ränta. För att begränsa ränte  risken för lån med 
rörlig ränta använder bolaget ränte  derivat. 
Bolaget hade ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde 
om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 % av ränte  bärande 
skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte­
derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet. 
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp ­
gick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång. 
Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på nya obligationslån. 
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 42 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202542
Räntederivat 31 december 2025
Förfalloår
Nominellt  
belopp, mkr
Marknadsvärde, 
mkr Genomsnittlig ränta
2027 915 −15 3,0 %
2028 909 −8 2,6 %
2029 2 084 −24 2,6 %
> 2029 – – –  
Summa/genomsnitt 3 907 −47 2,7 %
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Räntebärande skulder 38 646  35 134 
Räntebärande tillgångar –436  –359 
Börsnoterade instrument 1) –10 493  –10 121 
Likvida medel –16  –287 
Nettoskuld 27 700  24 367 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Räntederivat
Sagax räntederivat uppgick till 3 907 (4 077) miljoner kronor i nominellt 
belopp, motsvarande 33 % (72 %) av bolagets räntebärande skulder med 
rörliga räntor, den 31 december 2025.
Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås 
i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde  förändringar under 
året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i 
resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. 
Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa­
flöde. 
Övriga skulder
Övriga skulder uppgick till 7 068 (7 106) miljoner kronor motsvarande 
 8 % (8 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud ­
sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förut­
betalda intäkter samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16. 
Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter
Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel 
för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till 
betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då 
merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna 
primärt erläggs i efterskott. 
Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514  
(−5 054) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 16 (287) miljoner 
kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up faci­
liteter för företags  certifikat  program om 10 030 (11 560) miljoner kronor. 
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2026 11 296  2,6 % 29 % 3 569  9 %
2027 5 004  1,7 % 13 % 6 039  16 %
2028 6 318  1,4 % 16 % 10 389  27 %
2029 7 493  1,9 % 19 % 10 113  26 %
2030 5 409  4,4 % 14 % 5 409  14 %
> 2030 3 245  4,0 % 8 % 3 245  8 %
Summa/genomsnitt 38 765  2,5 % 100 % 38 765  100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga 
delen av skuldportföljen.
Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 
13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor 
var tillgängliga vid års  skiftet. 
Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516 
(480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade 
vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor 
varav 100 (100) var outnyttjade.
Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter, så kallad löftesprovision, upp ­
gick till 51 (51) miljoner kronor under 2025. 
SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2025
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassaflödet 
från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet 
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2025 
delvis åter  investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 
549 (477) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresse­
företag,  vilket inkluderats i kassaflödet. 
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den 
löpande verksamheten med −23 (−235) miljoner kronor. 
Investeringsverksamheten har påverkat kassa  flödet med −7 299  
(−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 3 411 (2 639) 
miljoner kronor. Samman  taget har likvida medel förändrats med −270 
(259) miljoner kronor under 2025, se kassa  flödesanalys på sidan 78. 
Kapitalstrukturens utveckling
0
20
40
60
80
100
31 dec 202531 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 2021
%
38 646
 42 792    
 7 068    
 26 354    
 31 079    
 5 039    
 32 294    
 33 463    
6 074
Mkr MkrMkrMkr Mkr
6 489
30 343
36 578
7 106
35 134
41 803
 Räntebärande skulder   Eget kapital   Övriga skulder
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 43 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 43
KREDITRATING
Sagax har en kreditrating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med 
”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax 
då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital­
marknaden vilket medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings ­
kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. 
VALUTAEXPONERING
Per 31 december 2025 ägde Sagax fastigheter i sex länder i  euroområdet. 
Netto tillgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 276 (1 245) miljo ­
ner euro motsvarand e 32 % (34 %) av eget kapital, se vidstående tabell. 
Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 835 
(4 409) miljoner euro och övriga tillgångar till 119 (108) miljoner euro 
vid årets utgång. Ränte  bärande skulder uppgick till 3 284 (2 891) miljo ­
ner euro. Övriga skulder uppgick till 394 (383) miljoner euro.
Under 2025 nettoinvesterade Sagax motsvarande 4 398 (5 961)
miljoner kronor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien, 
Benelux och Tyskland. 
Sagax har inga räntebärande skulder i danska kronor. 
1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 3 550 miljoner kronor är ej inkluderade i outnyttjade lånelöften.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025  
31 dec
2024  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 4 835  4 409 
Övriga tillgångar 119  108 
Summa tillgångar 4 954  4 518 
   
Räntebärande skulder 3 284  2 891 
Övriga skulder 394  383 
Summa skulder 3 678  3 273 
Nettoexponering 1 276  1 245 
Likvida medel
287 Mkr
vid årets början
Likvida medel
Bank- och  
 obligationslån Övrigt
Aktie- 
emission
Fastighets- 
försäljningar
Löpande 
verksamhet
12 325 
Mkr
3 641
Mkr
422
Mkr
44
Mkr
Amorterade lån Investeringar Utdelning Övrigt
5
Mkr
1 006
Mkr
1 437
Mkr
7 426
Mkr
6 838
Mkr
Likvida medel
16 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
6 480 Mkr
i form av outnyttjade lånelöften1)
Disponibel likviditet 6 496 Mkr
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 44 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202544
Joint venture och intresseföretag
Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 8 740 miljoner kronor och 
har genererat ackumulerade utdelningar om 4 284 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven  
uppgick till 16 470 miljoner kronor. 
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal  
fastigheter
Hyresintäkter,  
mkr
Uthyrningsbar  
area, kvm
Hyres- 
duration, år
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas 
marknadsvärde, mkr
Äldreboende 232 1 895 1 064 000 8,9 99 31 827
Utbildning 159 1 871 880 000 10,7 98 33 152
Vård 58 766 296 000 6,9 96 11 886
Rättsväsende 29 617 230 000 7,1 98 10 365
Totalt 478 5 149 2 470 000 9,1 98 87 231
BAKGRUND
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint 
venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader 
som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku­
mulerade investeringarna uppgick till 8 740 miljoner kronor vilka har 
genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284 (3 734) miljoner 
kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 
(15 170) miljoner kronor inklusive option om 1 013 (992) miljoner kronor 
redovisad som finansiellt instrument. 95 % av värdet bestod av Hemsö 
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB 
samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.
Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresseföretag 
med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet 
och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av 
 värdeförändringar på fastigheter uppgick till –41 (12) miljoner kronor 
och av värdeförändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) mil ­
joner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig  hets 
AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP­fonden (AP3). Samarbetet mellan 
Tredje AP­fonden och Sagax styrs av ett aktie  ägaravtal. Avtalet reglerar 
 styrelsesammansättning, verksam hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finan­
sieringsfrågor samt sälj ­ respektive köpoptioner mellan de två   del ägarna. 
Hemsö bidrog med 325 (318) miljoner kronor till förvaltnings ­ 
resultatet under 2025 efter att resultatet i Hemsö  Intressenter AB  
belastats med kostnader för räntor. 
Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksam heten består i att äga, förvalta och utveckla samhäll fastigheter. 
Fastighetsbeståndet omfattade 478 fastigheter med ett sammanlagt 
fastig hetsvärde om 87,2 miljarder kronor den 31 december 2025. 95 % av 
hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom ­
snittlig åter  stående hyresduration om 9,1 (9,1) år bidrar, i kombination 
med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett  stabilt 
driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt­
avkastningen uppgick till 4,7 % (4,8 %) under 2025. Under 2025 har  
7 (5) fastigheter förvärvats för 631 (276) miljoner kronor och 7 (16) fastig ­
heter avyttrats för 431 (1 367) miljoner kronor. 3 521 (3 490) miljoner 
kronor har investerats i befintligt fastig  hetsbestånd, varav 2 681 (2 526) 
miljoner kronor i nyproduktion och 840 (964) miljoner kronor avseende 
förbättringsåtgärder och nyuthyrningar. Hemsös räntebärande skulder 
uppgick vid årsskiftet till 51 241 (52 185) miljoner kronor varav icke­
säkerställda obligationslån uppgick till 38 506 (39 205) miljoner kronor. 
Hemsö har rating AA ­ från Fitch Ratings, A ­ från Standard & Poor’s 
och A3 från Moody's. För mer information se bolagets hemsida,  
www.hemso.se. 
Hemsö Fastighets AB
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
Sagax ägarandel, % 15 15
Sagax andel av årets totalresultat, mkr 188 238
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318
Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130
Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498
Årets resultat, mkr 1 896 1 886
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Innehavets redovisade värde, mkr1) 5 093 4 799
Antal fastigheter 478 477
Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973
Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000
Hyresduration, år 9,1 9,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98
Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185
Kapitalbindning, år 4,6 5,0
Räntebindning, år 4,0 4,8
Marknadsvärde för räntederivat, mkr −723 –604
1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument.
Kapitalstruktur 31 december 2025Kapitalstruktur 31 december 2024
 Eget kapital 34 %
 Icke-säkerställda lån 54 %
 Säkerställda lån 1 %
 Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %
 Uppskjuten skatteskuld 7 %
 Icke räntebärande skuld 3 %
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 45 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 45
Söderport Investment AB
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Sagax andel av årets totalresultat, mkr 255 224
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 243 235
Hyresintäkter, mkr 1 095 1 096
Förvaltningsresultat, mkr 486 469
Årets resultat, mkr 510 448
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Innehavets redovisade värde, mkr 2 711 2 702
Antal fastigheter 84 86
Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 634 14 688
Uthyrningsbar area, kvm 770 000 778 000
Hyresduration, år 3,7 3,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94
Räntebärande skulder, mkr 7 721 7 709
Kapitalbindning, år 2,2 3,1
Räntebindning, år 1,6 2,1
Marknadsvärde för räntederivat, mkr −53 –54
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess ­Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter 
AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför  allt 
byggvaru  handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till  
184 000 (184 000) kvadrat  meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/ 
byggvaruhandel och 8 % av kontors  lokaler. Sagax ombesörjer  ekonomisk 
förvaltning och fastighets  förvaltning.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Sagax andel av årets totalresultat, mkr 26 22
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25 24
Hyresintäkter, mkr 104 99
Förvaltningsresultat, mkr 50 48
Årets resultat, mkr 52 44
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Innehavets redovisade värde, mkr 298 282
Antal fastigheter 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505 1 484
Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000
Hyresduration, år 6,5 6,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100
Räntebärande skulder, mkr 844 843
Kapitalbindning, år 2,0 3,0
Räntebindning, år 1,2 2,0
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal  
fastigheter
Hyres- 
värde,  
mkr
Uthyrnings- 
bar area,  
kvm
Hyres- 
duration, år
Ekonomisk 
uthyrnings- 
grad, %
Fastig- 
heternas 
marknads- 
värde, mkr
Stockholm 72 889 510 000 4,0 94 10 648
Övriga Sverige 12 295 260 000 2,8 97 3 986
Totalt 84 1 184 770 000 3,7 95 14 634
Söderport Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. 
Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie­
ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över 
Söderport. Aktie  ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för 
investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier 
i Söderport kan ske. 
Söderport bidrog med 243 (235) miljoner kronor till Sagax för­
valtnings  resultat under 2025. Fastigheternas marknadsvärde uppgick 
till 14 634 (14 688) miljoner kronor. Årets resultat uppgick till 510 (448) 
miljoner kronor.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig­
heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten 
av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyres ­
värde om 1 184 (1 182) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 
31 december 2025. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till 
61 (68) miljoner kronor vid årets slut och den ekonomiska uthyrnings­
graden uppgick till 95 % (94 %). Av vakans  värdet utgjorde 14 (17) miljo ­
ner kronor tids  begränsade hyresrabatter. 84 % (83 %) av vakansvärdet 
återfanns i Stockholm. Under 2025 har 73 (59) nya hyresavtal tecknats 
omfattande en uthyrningsbar area om 38 000 (27 000) kvadratmeter. 
Hyres gäster har under året sagt upp 57 (56) hyresavtal för avflyttning 
om totalt 31 000 (36 000) kvadrat  meter. Nettouthyrning uppgick till 
8 000 (–9 000) kvadrat  meter. Under 2025 har överenskommelser träf ­
fats gällande förlängningar av hyresavtal mot  svarande totalt 104 000 
(41 000) kvadratmeter. Under 2025 har inga fastigheter förvärvats, men 
två fastigheter har avyttrats. 201 (182) miljoner kronor har investerats i 
det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt  avkastningen uppgick till 5,9 % 
(6,1 %) under 2025. Söderports räntebärande skulder uppgick vid års ­
skiftet till 7 721 (7 709) miljoner kronor med en genomsnittlig kapital­
bindning om 2,2 (3,1) år. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick 
till 1,6 (2,1) år.
Kapitalstruktur 31 december 2025Kapitalstruktur 31 december 2024
 Eget kapital 34 %
 Säkerställda lån 49 %
 Uppskjuten skatteskuld 11 %
 Övriga icke räntebärande skulder 6 %
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 46 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202546
Certus Properties AS (Certus)
Sagax äger 50 % av Certus och resterande del ägs av Swiss Life Invest ­
ment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och för ­
valta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor 
och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat  meter. Sagax 
ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighets  förvaltning.
Certus Properties AS
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
Sagax ägarandel, % 50 −
Sagax andel av årets totalresultat, mkr 7 −
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr −3 −
Hyresintäkter, mkr 13 −
Förvaltningsresultat, mkr −6 −
Årets resultat, mkr 24 −
Certus Properties AS
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Innehavets redovisade värde, mkr 355 −
Antal fastigheter 9 −
Fastigheternas redovisade värde, mkr 851 −
Uthyrningsbar area, kvm 26 000 −
Hyresduration, år 7, 5 −
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 −
Räntebärande skulder, mkr 203 −
INTRESSEFÖRETAG
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 856 (2 809) miljoner 
kronor per 31 december 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de 
svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella 
fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 490 
fastigheter med ett fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett 
hyresvärde om 3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är 
börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se 
bolagets hemsida, www.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknads­
värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378) miljoner kronor 
och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner kronor per 31 
december 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella 
fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets ­
beståndet omfattade 633 fastigheter med ett fastighetsvärde om 26,1 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per 31 
december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Mark ­
nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 943 (1 395) miljoner 
kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner kronor per 31 
december 2025. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer ­
siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet 
omfattade 233 fastigheter med ett fastighetsvärde om 12,3 miljarder 
kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor per 31 december 
2025. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer 
information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. 
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
202520242023
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa
Mkr
 Redovisat värde   Börsvärde
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2025202420232022202120202019
Mkr
 Redovisat värde   Börsvärde
Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i EmilshusBörsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus
0
500
1 000
1 500
2 000
2025202420232022
Mkr
 Redovisat värde   Börsvärde
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 47 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 47
Sagax intresseföretag
Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 22 15 15 26 25
Sagax andel av årets totalresultat, mkr 110 14 258 152 131 40
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 306 284 219 155 104 73
Hyresintäkter, mkr 3 267 3 341 2 274 1 992 896 674
Förvaltningsresultat, mkr 1 460 1 351 1 104 879 414 297
Årets resultat, mkr 542 113 1 287 914 524 288
2025 
31 dec
2024 
31 dec
2025 
31 dec
2024 
31 dec
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Innehavets redovisade värde, mkr 2 856 2 809 3 728 3 478 1 328 982
Innehavets marknadsvärde, mkr 3 344 4 856 3 562 3 378 1 943 1 395
Antal fastigheter 490 494 633 554 233 172
Fastigheternas redovisade värde, mkr 38 824 39 369 26 087 23 384 12 307 8 940
Uthyrningsbar area, kvm 2 877 000 2 933 000 2 362 000 2 201 000 1 188 000 926 000
Hyresduration, år 3,5 3,4 4,1 4,0 5,1 5,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 91 92 93 95 95
Räntebärande skulder, mkr 21 056 21 366 14 059 12 587 6 813 4 717
Kapitalbindning, år 2,7 2,7 3,0 2,3 2,8 2,7
Räntebindning, år 1,9 2,1 1,9 2,1 2,0 2,3
Marknadsvärde för räntederivat, mkr −85 –77 −19 19 −19 10
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 48 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202548
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders­
basis per 1 januari 2026. Det är viktigt att notera att den ej är att 
jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den 
exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida 
vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd ­
ringar. Sagax redovisar  aktuell intjäningsförmåga i samband med del ­
årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis 
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets ­
kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne ­
havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt 
utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån 
ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för 
de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade 
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­
kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit ­
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder 
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar 
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i 
intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablon ­
skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,82 
kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49 kronor  
som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. 
Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. 
Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och 
 resultat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %.
Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att  
underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan  
på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2020.
Aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025
Hyresvärde 5 739  5 553 
Vakans –241  –231 
Hyresintäkter 5 498  5 323 
Fastighetskostnader –980  –909 
Driftnetto 4 517  4 414 
Central administration –188  –187 
Joint venture och intresseföretag 1 323  1 162 
Finansnetto –1 054  –859 
Leasingkostnader –41  –36 
Förvaltningsresultat 4 558  4 494 
  – varav förvaltningsresultat hänförligt till 
innehav utan bestämmande inflytande 12  61 
Skatt –729  –764 
Resultat efter skatt 3 829  3 730 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817  3 669 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 564  3 416 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,7 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare  
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
20252024202320222021
Mkr
 Förvaltningsresultat
Resultatandelar från joint venture och intresse  företag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat­
andelens storlek. 
FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  
UNDER 2025
I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings förmåga 
under åren 2020–2025. Förändringarna mellan årsskiften redovisas 
uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv, 
fastig hetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investe­
ringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan 
noteras att investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på 
intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande 
är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett. 
Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 58 miljoner 
kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 1 miljon kronor och fastig­
hetskostnaderna ökade med 39 miljoner kronor. Totalt ökade driftnettot 
i befintligt bestånd med 18 miljoner kronor. Därutöver medförde euro­
kursens utveckling att drift  nettot minskade med 222 miljoner kronor.
Fastighetsförvärv under 2025 har medfört att hyresvärdet ökade med 
424 miljoner kronor, vakans värdet ökade med 21 miljoner kronor och att 
fastighetskostnaderna ökade med 86 miljoner kronor. Totalt ökade drift­
nettot med 317 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året.
Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 42 mil­
joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med 20 
miljoner kronor respektive 12 miljoner kronor. Totalt minskade driftnettot 
med 10 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. 
Finansnettot har förändrats med –195 miljoner kronor till –1 054 
miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –27 miljoner kronor och 
finansiella kostnader med –168 miljoner kronor.
Resultat efter schablonskatt som till  faller A­ och B­ aktieägarna har 
ökat med 4 % (9 %) till 3 564 (3 416) miljoner kronor, motsvarande 10,53 
(10,10) kronor per A­ och B­aktie.
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 49 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 49
2023 2024 2025
Belopp i miljoner kronor
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastig-
hets- 
försälj- 
ningar 
 1 jan 
2024
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastig-
hets- 
försälj- 
ningar 
 1 jan 
2025
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastighets- 
försälj- 
ningar 
 1 jan 
2026
Hyresvärde  155  –9  406  –8  4 738  137  166  525  –13  5 553  58  –254  424  –42  5 739 
Vakans  1  –  –16  4  –182  –29  –10  –12  2  –231  –1  –8  –21  20  –241 
Hyresintäkter  156  –9  390  –4  4 557  108  155  513  –10  5 323  57  –262  403  –22  5 498 
Fastighetskostnader  –41  1  –30  2  –771  –45  –21  –73  2  –909  –39  40  –86  12  –980 
Driftnetto  115  –8  360  –1  3 785  63  134  440  –8  4 414  18  –222  317  –10  4 517 
Central administration  –182  –187  –188 
Joint venture och 
intresseföretag 1 096  1 162  1 323 
Finansnetto –555  –859  –1 054 
Leasingkostnader –31  –36  –41 
Förvaltningsresultat  4 114  4 494  4 558 
 – varav förvaltningsresultat hänförligt till  
innehav utan bestämmande inflytande –  61  12 
Skatt  –741  –764  –729 
Resultat efter skatt  3 374  3 730  3 829 
Hänförligt till moderbolagets 
aktieägare 3 374  3 669  3 817 
– ägare av preferensaktier –  –  – 
– ägare av D-aktier 253  253  253 
– ägare av A- och B-aktier 3 122  3 416  3 564 
Investeringar och avyttringar –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144 –978 – 4 733 439
1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.
2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.
Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2020–2025
2020 2021 2022
Belopp i miljoner kronor
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastig- 
hets- 
försälj- 
ningar 
 1 jan 
2021
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastig-
hets- 
försälj- 
ningar 
 1 jan 
2022
Förändring  
befintligt 
bestånd 
Valuta- 
effekt 
Fastig- 
hets- 
förvärv 
Fastighets- 
försälj- 
ningar2)
 1 jan 
2023
Hyresvärde  64  –73  302  –3  3 024  118  40  370  –94  3 459  379  217  269  –128  4 195 
Vakans  –13  3  –15  1  –159  31  –2  –14  9  –135  –16  –8  –18  5  –171 
Hyresintäkter  51  –70  286  –2  2 865  149  38  357  –85  3 324  363  209  251  –123  4 024 
Fastighetskostnader  –13  13  –30  –  –495  –38  –6  –40  16  –563  –89  –34  –35  17  –704 
Driftnetto  38  –57  257  –2  2 370  111  32  317  –69  2 761  274  175  216  –106  3 319 
Central administration  –132  –147  –174 
Joint venture och 
intresseföretag 638  780  818 
Finansnetto –372  –354  –398 
Leasingkostnader –26  –28  –28 
Förvaltnings resultat  2 479  3 012  3 538 
 – varav förvaltningsresultat hänförligt till  
innehav utan bestämmande inflytande –  –  – 
Skatt  –471  –542  –637 
Resultat efter skatt  2 008  2 470  2 902 
Hänförligt till moderbolagets 
aktieägare 2 008  2 470  2 902 
– ägare av preferensaktier 34  –  – 
– ägare av D-aktier 252  252  253 
– ägare av A- och B-aktier 1 723  2 218  2 650 
Investeringar och avyttringar –666 – 5 5851) 1 4561) –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 50 =====

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202550
Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,  
resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar för att identifiera och, om möjligt,  
begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.
Risker och riskhantering
MARKNADSRISKER
Fastigheternas marknadsvärde
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS 
40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern­
mässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. 
Detta innebär att sjunkande marknads  värden på bolagets fastigheter 
kommer att inverka negativt på bolagets resultat ­ och balansräkning. 
Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för ­
svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efter ­
frågan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland 
annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller 
incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas 
marknadsvärden indirekt påverkas av förändrade lagkrav.
Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som 
påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs ­ och 
skuldposter respektive intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad informa­
tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Hantering 
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise ­
rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings­
företag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna 
för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads ­
värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut ­
över interna värderingar avseende 5–10 % av portföljens marknadsvärde 
varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på:
  ■ Analys av marknadsantaganden.
  ■  Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets ­
förvaltare och transaktionsteam.
  ■ Verifiering av indata.
  ■  Genomförande av så kallad Black box ­analys som säkerställer att 
de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering ­
arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden 
 tillämpas i båda värderingsmodellerna.
I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd ­
rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres  intäkter, 
fastig hetskostnader och uthyrningsgrad.
Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering 
mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar  marknadsvärdet 
genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighets­
försäkring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Transaktionsrelaterade risker 
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är 
till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs 
riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljö­
förhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister.  
Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter 
och juridiska tvister.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier 
avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av 
fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och 
andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för 
bolaget. Garantierna är normalt belopps ­ och tids begränsade.
Hantering 
Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta 
kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa ­
tionen internt eller anlitas externt vid behov.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga ­
tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från 
Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. 
Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av 
netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne ­
bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp 
av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en 
nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta ­
ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer 
information se sidorna 40–41.
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk ­
samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt 
att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har 
följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam  heten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger
  ■  Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger 
Refinansieringsrisk
Förutsättningarna på kapital ­ och kreditmarknaderna kan förändras, 
vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller 
ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för ­
ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på 
bolagets resultat ­ och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till 
sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering 
av befintliga skulder.
Hantering
I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha 
en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera 
de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att 
använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta 
arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 
redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig ­
hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av 
fastigheternas uthyrningsgrad.
Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt Förvaltningsberättelse    •   Bolagsstyrningsrapport   •   Finansiella rapporter   •   Hållbarhetsrapport   •   Övrigt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 51 =====