FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2025
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 99 NOTER Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 12 (1 184) miljoner kronor, varav 16 (−17) miljoner kronor var reali- serad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument och räntederivat. Orealiserade värdeförändringar uppgick till −4 (1 202) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om −46 (1 185) miljoner kronor. Föregående år ingick en orealiserad omvärde - ring till marknadsvärde om 1 185 miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 1 013 (992) miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om 21 (61) miljoner kronor. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för - ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde - ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar. Sagax ränte derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl - jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts - dagen. Per 31 december 2025 uppgick marknads värdet i Sagax ränte - derivatportfölj till −47 (−71) miljoner kronor. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 3 907 (4 077) miljoner kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten Sagax ränterisk och motsvarade 33 % (72 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte - derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,7 %). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte - derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet. Räntebindningen begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all - männa ränteläget. Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea - liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet. NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen Derivat 2025−12−31 2024−12−31 Undervärden på räntederivat −47 −71 Summa −47 −71 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 2025−12−31 2024−12−31 Räntederivat 21 −49 Börsnoterade aktier −46 1 185 Övriga finansiella instrument – 5 Finansiellt instrument avseende joint venture 21 61 Summa −4 1 202 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 2025−12−31 2024−12−31 Börsnoterade aktier 16 – Räntederivat – −17 Summa 16 −17 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 100 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025100 NOTER Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. För dessa har antag anden gjorts om referensräntor såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes - provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan - stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 41 842 (38 061) miljoner kronor över återstående löptider. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff - ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Antal Nominella belopp Andel Genomsnittlig återstående löptid Genomsnittlig ränta Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Nominella ränteswappar: Nordea 7 7 915 944 23 % 23 % 2,0 3,0 3,0 % 3,0 % −15 −20 HSBC 2 2 909 965 23 % 24 % 3,0 4,0 2,6 % 2,6 % −8 −15 Swedbank 9 9 1 326 1 364 34 % 33 % 3,2 4,2 2,8 % 2,8 % −20 −27 ING 2 2 757 804 19 % 20 % 3,2 4,2 2,4 % 2,4 % −4 −9 Summa 20 20 3 907 4 077 100 % 100 % 2,9 3,9 2,7 % 2,7 % −47 −71 – varav avtal i svenska kronor 7 7 1 171 1 171 30 % 29 % 2,7 3,7 2,8 % 2,8 % −17 −18 – varav avtal i euro 13 13 2 737 2 906 70 % 71 % 2,9 3,9 2,6 % 2,6 % −30 −54 Räntederivat 31 december 2025 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 915 −15 3,0 % 2028 909 −8 2,6 % 2029 2 084 −24 2,6 % > 2029 – – – Summa/genomsnitt 3 907 −47 2,7 % NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 101 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 101 NOTER Kategorisering av finansiella instrument Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntebärande fordringar på joint venture 290 – 179 – Räntebärande finansiella fordringar 146 – 51 – Finansiella instrument avseende joint venture – 1 013 – 992 Övriga finansiella fordringar 71 – 62 – Hyresfordringar 29 – 288 – Upplupna intäkter 18 – 30 – Övriga fordringar, kortfristiga 66 – 64 – Räntebärande kortfristiga fordringar – – 60 69 Börsnoterade instrument 311 1 334 625 – Likvida medel 16 – 287 – Summa 947 2 347 1 646 1 061 Finansiella skulder Räntederivat – 47 – 71 Räntebärande skulder 38 646 – 35 134 – Leverantörsskulder 26 – 98 – Upplupna kostnader 1 040 – 645 – Övriga skulder 538 – 498 – Summa 40 250 47 36 375 71 NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2025-12-31 År IB skulder Återbetalas /amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2026 38 646 −7 118 31 528 −883 −28 −8 029 2027 31 528 −6 002 25 526 −760 −28 −6 789 2028 25 526 −7 521 18 005 −632 −18 −8 171 2029 18 005 −9 398 8 607 −445 −3 −9 846 2030 8 607 −5 389 3 217 −236 – −5 625 > 2030 3 217 −3 217 – −164 – −3 381 Totalt −38 646 −3 118 −77 −41 842 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2024-12-31 År IB skulder Återbetalas /amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2025 35 134 −5 075 30 059 −781 13 −5 842 2026 30 059 −3 750 26 310 −694 13 −4 430 2027 26 310 −5 806 20 504 −605 13 −6 397 2028 20 504 −5 744 14 760 −478 12 − 6 211 2029 14 760 −9 042 5 718 −318 2 −9 358 > 2029 5 718 −5 718 – −105 – −5 823 Totalt −35 134 −2 980 53 −38 061 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 102 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025102 NOTER NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Upplupen fastighetsskatt 40 32 – – Upplupna finansiella kostnader 469 452 300 195 Förutbetalda hyresintäkter 317 581 – – Övriga interimsskulder 214 166 31 25 Summa 1 040 1 231 331 220 NOT 21 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 37 26 7 5 Årets investeringar, netto −8 11 – 1 Omklassificeringar – – – – Summa 29 37 7 7 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början −10 –9 –4 –4 Årets avskrivningar –1 –1 –1 –1 Omklassificeringar – – – – Summa −11 –10 −5 –4 Bokfört värde 18 27 2 2 Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontorslokaler. NOT 19 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER Koncernen 2025-12-31 2024-12-31 Depositioner från hyresgäster 440 357 Summa 440 357 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 103 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 103 NOTER Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar Bokfört värde 2025-12-31 Bokfört värde 2024-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100 % 1 44 39 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100 % 14 372 924 661 661 Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100 % 61 500 234 234 Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100 % 1 000 132 132 Sagax BidCo 10 AB 559320-1717 Stockholm 100 % 1 000 570 570 Sagax BidCo 26 AB 559386-1718 Stockholm 100 % 1 000 400 400 Sagax BidCo 31 AB 559403-5585 Stockholm 100 % 1 000 3 3 Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Stockholm 100 % 1 000 163 – Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100 % 20 000 000 – – Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100 % 1 000 8 6 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100 % 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V. K VK 7831176 4 Rotterdam 100 % 1 – – Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100 % 1 000 713 713 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100 % 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51 % 2 500 27 27 Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100 % 25 000 19 18 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100 % 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100 % 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100 % 1 000 43 43 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100 % 1 000 2 232 832 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100 % 1 000 4 3 Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100 % 325 000 000 3 352 3 353 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100 % 1 000 128 128 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100 % 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100 % 500 – – Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100 % 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100 % 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100 % 1 000 491 491 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100 % 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100 % 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100 % 810 000 307 307 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100 % 1 000 220 220 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100 % 200 000 8 119 5 473 Totalt 20 301 16 083 Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 2025 Propco I SL B-44871846 Spanien Barcelona Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid EVAF B-FROST Finland Properties Oy 2115360 - 4 Finland Forssa Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Fastighets AB Miklaholt 1 559019-2216 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Ränta- Sierra 559340-2497 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749- 8133 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Fiskmasen Acquisition AB 559040-9453 Sverige Stockholm Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Havsklint AB 559493-0686 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 104 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025104 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 15 2332247-5 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 51 2822859-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476 -1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Muuramen Punasillantie 33 B 2814212-3 Finland Muurame Kiinteistö Oy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame Kiinteistö Oy Rovaniemen Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu 17 2466740 - 8 Finland Åbo Kiinteistö Oy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Vantaan Juurakkotie 5 3263858-6 Finland Vanda Kiinteistö Oy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Ylivieskan Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Helsingfors KKOY Sähkötie 10 3533693-8 Finland Vanda Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Espoon Olarinluoma 8 22981 18-8 Finland Esbo Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Graniittitie 2 3160352-5 Finland Uleåborg Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonamiehenraitti 2809177-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Koy Helsingin Teerikukonkuja 5 0881874 -7 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge Koy Hämeenlinnan Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Koy Kuopion Lukkosalmen- portti 2190203-8 Finland Helsingfors Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Koy Lapuan Metsäkiventie 4 21 19444-9 Finland Lappo Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Helsingfors Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Koy Lyhtykulma 2681286-7 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Koy Oulun Gneissitie 5 2844973-1 Finland Uleåborg Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg Koy Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg Koy Oulun Ulappatie 6 3131473-1 Finland Uleåborg Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koy Pieni Teollisuuskatu 9 Espoo 3353538-6 Finland Esbo Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Helsingfors Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björneborg Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 105 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 105 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Koy Ruosilantie 18 0744708 - 3 Finland Helsingfors Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Koy Tampereen Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Tampereen Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors Koy Tampereen Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfors Koy Tampereen Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfors Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors Koy Tampereen Ruskonraitti 3407806-8 Finland Helsingfors Koy Tampereen Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Koy Turun Vahdontie 30 2911103 - 8 Finland Åbo Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 5 0736096-5 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakkilankaari 4 3278696-8 Finland Vanda Koy Vantaan Honkanummentie 5 104 4118 - 4 Finland Vanda Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 3237837-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719-5 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Åbo Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Lumaklint AB 556839-2889 Sverige Stockholm M/K Nokia I Oy 3242513-4 Finland Tammerfors M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala M/K Pirkkala V Oy 3256400-3 Finland Birkala Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfors Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors OPCI French Wholsale Properties - FWP 538423575 Frankrike Paris Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Phoenix (Spain) Propco II SLU B-67292326 Spanien Barcelona Phoenix (Spain) Propco V SLU B-67284893 Spanien Barcelona Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8087 Sverige Stockholm Sagax Ackumulatorn i Huddinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Sagax BE Industrial 1 NV KBO0400318109 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 2 NV KBO0794129793 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 3 NV KBO0478467742 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 4 NV KBO0683494167 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 5 NV KBO0781455457 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 6 NV KBO0700811439 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 7 NV KBO1001565877 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 8 NV KBO1001565976 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 9 NV KBO1017879101 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 10 NV KBO1017879297 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 11 NV KBO1017879396 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 12 NV KBO1017879495 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 13 NV KBO1017879594 Belgien Antwerpen Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Sagax BidCo 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Sagax BidCo 12 AB 559320-1733 Sverige Stockholm Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm Sagax BidCo 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Sagax BidCo 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Sagax BidCo 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm Sagax BidCo 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Sagax BidCo 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Sagax BidCo 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Sagax BidCo 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Sagax BidCo 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Sagax BidCo 38 AB 559409-9748 Sverige Stockholm Sagax BidCo 39 AB 559409-9763 Sverige Stockholm Sagax BidCo 40 AB 559409-9722 Sverige Stockholm Sagax BidCo 41 AB 559409-9771 Sverige Stockholm Sagax BidCo 42 AB 559409-9730 Sverige Stockholm Sagax BidCo 43 AB 559451-8432 Sverige Stockholm Sagax BidCo 44 AB 559451-8465 Sverige Stockholm Sagax BidCo 45 AB 559451-8507 Sverige Stockholm Sagax BidCo 46 AB 559451-8515 Sverige Stockholm Sagax BidCo 47 AB 559451-8531 Sverige Stockholm Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 106 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025106 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Capital B.V. KVK97804231 Nederländerna Rotterdam Sagax Denmark Asset Management ApS 45778908 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark Holding ApS 35669744 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 1 ApS 35669752 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 2 ApS 46099729 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 3 ApS 46095677 Danmark Köpenhamn Sagax Dikesrenen 8 AB 556813-9710 Sverige Stockholm Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Energy B.V. KVK95221409 Nederländerna Rotterdam Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Finland Asset Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 24 Oy 3347097-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 25 Oy 3278682-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 26 Oy 3278684-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 27 Oy 3407758-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 1 Oy 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 2 Oy 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Finland RE Oy 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Real Estate Holdings Oy 3299936-5 Finland Helsingfors Sagax Fixtures GmbH 130171 Tyskland Frankfurt Sagax Germany Holding 1 GmbH 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax Holdco 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 7 B.V. KVK84741716 Nederländerna Rotterdam Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 9 B.V. KVK90071786 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 10 B.V. KVK90071654 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 11 B.V. K VK9521150 0 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 12 B.V. KVK97801593 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 13 B.V. KVK97801739 Nederländerna Rotterdam Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 6 B.V. KVK70338744 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 13 B.V. K VK 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 14 B.V. K VK 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 15 B.V. K VK 71851143 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 21 B.V. K VK 7337 7112 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 29 B.V. KVK84744596 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 39 B.V. KVK90076052 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 40 B.V. KVK90076060 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 41 B.V. KVK90076079 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 42 B.V. KVK90076087 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 43 B.V. KVK90076095 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 44 B.V. KVK90076109 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 45 B.V. K VK90 076117 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 46 B.V. KVK90076125 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 47 B.V. KVK90076133 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 48 B.V. KVK90076168 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 49 B.V. KVK95220372 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 50 B.V. KVK95220623 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 52 B.V. KVK95221816 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 53 B.V. KVK95222014 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 54 B.V. KVK97803936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 55 B.V. KVK97811041 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 56 B.V. KVK97803871 Nederländerna Rotterdam 1) Joint operations NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 107 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 107 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Industrial 57 B.V. KVK97803979 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 58 B.V. KVK97804126 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 59 B.V. KVK97804002 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 61 B.V. K VK97811114 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 62 B.V. KVK97804096 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 63 B.V. KVK97810991 Nederländerna Rotterdam Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Måttbandet 8 AB 559422-0971 Sverige Stockholm Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Nyodlaren 2 AB 559025-4008 Sverige Stockholm Sagax Oulu Campus Development Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax PropCo 2 Oy 2731618-7 Finland Seinäjoki Sagax PropCo III SL B-88569884 Spanien Barcelona Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Helsingfors Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Räknestickan 2 AB 559422-1029 Sverige Stockholm Sagax Sapla 1 AB 556740 - 5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Sagax Sapla 3 AB 556740 - 5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 - 5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 13 AB 559033-3679 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386 -1676 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 38 AB 559409-9680 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 39 AB 559409-9755 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tunaberg 4 AB 559422-1037 Sverige Stockholm Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Täckeråker 2:227 AB 559422-1003 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:37 AB 559422-1011 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm SCI SvenskaSagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 6 539294041 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 7 414277459 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm SvenskaSagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris SvenskaSagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris SvenskaSagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris SvenskaSagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm Veddesta Properties AB 556573-9124 Sverige Stockholm NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 108 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025108 NOTER Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB som i sin tur äger 30 % av H emsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, www.hemso.se. Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig - h eter AB. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kom- mersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra S verige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, w ww.np3fastigheter.se . Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna- den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. Sagax äger 50 % av Söderport Investment AB. Återstående 50 % ägs av N yfosa AB. S öderport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder p ort- k oncernen. NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRET AG Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Fastighets - b olaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig h eter med Småland som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida, www .emilshus.com . Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess –Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Sagax äger 50 % av Certus Properties AS, resterande del ägs av Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter i Finland. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura BidCo Handelsbolag. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse f öretag e nligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2025−12−31 2024−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 1 260 1 035 Summa 1 260 1 035 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2025−12−31 2024−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 4 081 3 807 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 20 % 3 726 3 478 Nyfosa AB 559131-0833 Nacka 22 % 2 858 2 809 Söderport Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 711 2 702 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 29 % 1 328 982 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 298 282 Finbox AS 929 113 187 Oslo 25 % 77 87 Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 24 17 Vantura BidCo Handelsbolag 969801-7218 Stockholm – 1 13 Certus Properties AS 933 157 482 Oslo 50 % 355 – Summa 15 457 14 178 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 109 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 109 NOTER NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 50 – Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318 243 235 25 24 −3 – Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130 1 095 1 096 104 99 13 – Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498 486 469 50 48 −6 – Årets resultat, mkr 1 896 1 886 510 448 52 44 24 – 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sagax redovisade andelsvärde, mkr 4 081 3 807 2 711 2 702 298 282 355 – Antal fastigheter 478 477 84 86 39 39 9 – Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973 14 634 14 688 1 505 1 484 851 – Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000 770 000 778 000 184 000 184 000 26 000 – Hyresduration, år 9,1 9,1 3,7 3,9 6,5 6,6 7, 5 – Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 94 100 100 88 – Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185 7 721 7 709 844 843 203 – Kapitalbindning, år 4,6 5,0 2,2 3,1 2,0 3,0 – – Räntebindning, år 4,0 4,8 1,6 2,1 1,2 2,0 – – Marknadsvärde för räntederivat, mkr −723 –604 −53 –54 – – – – Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sagax andel av eget kapital 4 081 3 807 2 711 2 702 301 285 355 – Redovisat värde för andel 4 081 3 807 2 711 2 702 298 282 355 – Hemsö Intressenter AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ingående balans 1 januari 2025 3 807 1035 2 702 – 282 – – – Förvärv av andelar – – – – – – 54 – Andel av totalresultat 188 – 255 – 26 – 7 – Utdelning −139 – −250 – −10 – – – Kapitaltillskott 225 225 15 – – – 294 – Övrigt – – −11 – – – – – Utgående balans 31 december 2025 4 081 1 260 2 711 – 298 – 355 – Resultaträkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsresultat 649 635 486 469 50 48 −6 – Värdeförändringar fastigheter −190 29 −66 89 20 9 34 – Värdeförändringar finansiella instrument 20 −77 1 18 – – – – Skatter −36 −131 88 −128 −18 −13 −4 – Årets resultat 443 457 510 448 52 44 24 – Övrigt totalresultat −68 19 – – – – −10 – Årets totalresultat 375 476 510 448 52 44 14 – Sagax andel av årets totalresultat 188 238 255 224 26 22 7 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 110 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025110 NOTER Balansräkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Förvaltningsfastigheter – – 14 634 14 688 1 505 1 484 851 – Övriga anläggningstillgångar 9 695 9 147 643 452 18 11 3 – Likvida medel 1 1 204 263 29 34 106 – Övriga omsättningstillgångar – – 193 216 12 12 23 – Summa tillgångar 9 696 9 149 15 674 15 619 1 564 1 541 984 – Eget kapital 8 161 7 613 5 272 5 203 602 570 709 – Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 7 645 7 149 844 843 203 – Derivat – – 53 54 – – – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 683 1 679 53 44 7 – Övriga långfristiga skulder – – 382 371 37 29 – – Räntebärande kortfristiga skulder – – 76 560 – – – – Kortfristiga skulder 65 66 563 603 27 54 65 – Summa eget kapital och skulder 9 696 9 149 15 674 15 619 1 564 1 541 984 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Avstämning andelsvärden intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2025−12−31 2025−12−31 2025−12−31 Sagax andel av eget kapital 3 825 2 050 1 304 Redovisat värde för andel 2 856 3 728 1 328 Marknadsvärde 3 344 3 562 1 943 Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB Koncernen Koncernen Koncernen Ingående balans 1 januari 2025 2 809 3 478 982 Förvärv – 57 231 Andel av totalresultat 110 258 131 Utdelning −63 −65 −15 Utgående balans 31 december 2025 2 856 3 728 1 328 Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2025 2025 2025 Förvaltningsresultat 1 460 1 104 414 Värdeförändringar fastigheter −614 551 270 Värdeförändringar finansiella instrument −6 −22 −28 Värdeförändring samarbets - avtal −106 – – Skatter −192 −346 −132 Årets resultat 542 1 287 524 Övrigt totalresultat: Omräkning utländska verksamheter −251 – – Årets totalresultat 291 1 287 524 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande 4 12 – Sagax andel av årets totalresultat 110 258 131 Balansräkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2025−12−31 2025−12−31 2025−12−31 Förvaltningsfastigheter 38 824 26 087 12 307 Övriga anläggningstillgångar 3 233 814 2 Likvida medel 123 291 260 Övriga omsättningstillgångar 218 351 94 Summa tillgångar 42 398 27 543 12 663 Eget kapital 17 691 10 710 5 114 Räntebärande långfristiga skulder 17 671 13 015 6 255 Derivat 126 19 19 Uppskjuten skatteskuld 1 519 1 682 396 Övriga långfristiga skulder 600 172 0 Kortfristiga skulder 4 791 1 945 879 Summa eget kapital och skulder 42 398 27 543 12 663 NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 111 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 111 NOTER NOT 24 RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Koncernen Långfristiga fordringar på joint venture 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra 10 9 Certus Properties AS 101 – Pangir AB 179 170 Summa 290 179 NOT 26 LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRET AG Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 Ingående anskaffningsvärde 18 252 18 096 Valutaomräkning –192 156 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –4 133 – Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 13 927 18 252 NOT 27 TRANSAKTIONER MED NÄRST ÅENDE S TYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2025 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD D avid Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 66 000 (63 500) kronor exklusive mervärdes s katt. E rsättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2025. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. NÄRSTÅENDE BOLAG Tjänster mellan koncern f öretag och joint venture samt intresseföre- tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen bedöms som marknads m ässig. Koncerninterna tjänster består av för- valtningstjänster och internräntedebitering. Sagax har avtal med Söderport Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess –Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB och Certus Properties AS som är joint venture samt med Finbox AS som är ett intresseföretag, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsför - valtning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 136 (127) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 179 (170) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB, 10 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktie bolaget Ess–Sierra och 101 (–) miljoner kronor till Certus Properties AS. Ingen reservation av förväntade kreditförluster har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger någon väsentlig kreditrisk avseende lånen. NOT 25 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 Ingående anskaffningsvärde 2 097 2 101 Valutaomräkning −86 52 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –601 −56 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 1 409 2 097 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 112 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025112 NOTER AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem - ber 2025. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget kapitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2016–2025 Datum Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktiekapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal D-aktier Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier 2025−06−18 Incitamentsprogram 1) 40 492 816 740 621 26 458 594 313 989 003 126 261 329 – 466 708 926 2025−03−06 Omvandling av aktieslag – 816 700 129 26 458 594 313 965 865 126 261 329 – 466 685 788 2024−08−02 Omvandling av aktieslag – 816 700 129 26 481 427 313 943 032 126 261 329 – 466 685 788 2024−06−19 Incitamentsprogram 1) 157 157 816 700 129 26 494 166 313 930 293 126 261 329 – 466 685 788 2024−05−21 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 494 166 313 840 489 126 261 329 – 466 595 984 2024−04−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 502 840 313 831 815 126 261 329 – 466 595 984 2024−01−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 515 417 313 819 238 126 261 329 – 466 595 984 2023−11−13 Riktad nyemission 17 500 000 816 542 972 26 540 334 313 794 321 126 261 329 – 466 595 984 2023−09−06 Omvandling av aktieslag – 799 042 972 26 540 334 303 794 321 126 261 329 – 456 595 984 2023−07−24 Incitamentsprogram 1) 550 617 799 042 972 26 565 758 303 768 897 126 261 329 – 456 595 984 2023−06−19 Riktad nyemission 17 500 000 798 492 356 26 565 758 303 454 259 126 261 329 – 456 281 346 2023−03−15 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 565 758 293 454 259 126 261 329 – 446 281 346 2023−01−27 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 595 226 293 424 791 126 261 329 – 446 281 346 2022−12−05 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 – 446 281 346 2022−08−03 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 – 446 281 346 2022−06−30 Incitamentsprogram 1) 641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 – 446 281 346 2021−08−31 Omvandling av aktieslag – 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 – 445 914 924 2021−06−30 Incitamentsprogram 1) 654 614 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 – 445 914 924 2021−04−07 Inlösen preferensaktier –28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 – 445 540 859 2021−03−25 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2020−08−20 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−25 Incitamentsprogram 1) 504 208 808 261 226 26 833 284 292 446 246 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 284 292 158 127 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020−05−08 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 284 292 158 127 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−09−02 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−07−02 Incitamentsprogram 1) 348 175 776 257 018 26 833 644 292 157 767 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−06−03 Fondemission 278 943 397 775 908 843 26 833 644 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 482 2019−05−10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2018 −11− 06 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2018−06−19 Incitamentsprogram 1) 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018−06−14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018−06−01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2017−06−09 Kvittningsemission 79 298 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2017−06−09 Inlösen preferensaktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2016−11−02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2016−11−02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022, 2020–2023, 2021–2024 respektive 2022–2025. NOT 28 EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38 % 6 % B-aktier 313 989 003 0,1 31 398 900,30 45 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 708 926 70 483 627 ,20 100 % 100 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 113 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 113 NOTER NOT 28 EGET KAPIT AL NOT 29 OREALISERADE V ÄRDEFÖRÄNDRINGAR Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 Summa Fastigheter 164 563 −1 306 1 709 3 870 4 999 Finansiella instrument −4 1 202 −955 −2 343 1 858 −242 Uppskjuten skatt −98 −221 72 −482 −690 −1 419 Summa 62 1 544 −2 189 −1 116 5 038 3 338 Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste- ringar för skattemässiga avskrivningar. Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig h etsbeståndet den 31 december 2025 uppgick till 10 167 miljoner kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2016–2025 År Redovisad orealiserad värde f örändring, mkr Försäljning av värdeförändrade fastigheter, mkr Ackumulerade orealiserade värde- förändringar, mkr 2016 1 306 −180 1 126 2017 1 113 14 2 253 2018 1 265 63 3 581 2019 1 301 −192 4 690 2020 1 274 8 5 972 2021 3 870 −433 9 409 2022 1 709 −278 10 840 2023 −1 306 13 9 548 2024 563 −4 10 107 2025 164 −104 10 167 Totalt 11 259 −1 093 10 167 TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam a ktier i juni 2026, juni 2027 respektive juni 2028. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk- nat med den genomsnittliga totalavkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud- lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig- hetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Under 2025 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitaments - program 2022–2025 o m 23 138 stamaktier av serie B. Återstoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2022–2025 återköptes av AB Sagax för 3 miljoner kronor, vilket motsvarar mark- nadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direk- tör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta - o mräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands v erksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings - differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års s tämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 3,70 (3,50) kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och B-aktie. Totalt föreslås 1 2 52,3 miljoner kronor i utdelning till ägare av A- respektive B-aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie under tiden mellan årsstämmorna 2026 och 2 027. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 505 mil- joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,9 % (33,4 %) av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025 och 41,3 % (40,1 % ) av koncernens kassa flöde f rån den löpande verk- samheten 2025 före förändring av rörelse kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings o ptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B- a ktier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B- a ktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 114 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025114 NOTER NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Fastighetsinteckningar 1) 13 680 14 342 – – Pantsatta dotterbolags andelar2) 1 134 718 1 446 1 046 Pantsatta koncernfordringar – – 700 620 Summa 14 814 15 061 2 146 1 666 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 839 (4 794) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – 52 69 Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 25 125 29 623 Summa eventualförpliktelser – – 25 178 29 693 Koncernen Moderbolaget Poster ingående i likvida medel 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Kassa och bank 16 287 1 172 Summa 16 287 1 172 Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −23 (−235) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Erhållna rän - tor uppgick till 56 (147) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 945 (798) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt - ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse företag under 2025 återinvesterats i dessa verksam - heter. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets- verksamheten om –5 289 (–5 855) miljoner kronor. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räken - skapsåret till 978 (1 129) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 4 733 (4 853) miljoner kronor. Fastighets - försäljningar bidrog med 422 (127) miljoner kronor till kassa flödet. Avyttring av finansiella instrument uppgick till 416 (683) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 3 411 (2 639) miljoner kronor. Koncernen upptog 12 325 (13 405) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 6 838 (9 683) miljoner kronor. Nyemission av B-aktier har tillfört 5 (15) miljoner kronor. Under året betalades 1 437 (1 301) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor till 16 (287) miljoner kronor under 2025. NOT 31 KASSAFLÖDESANALYSER Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 2025 2023−12−31 Kassaflöde 2024−12−31 Kassaflöde 2025−12−31 Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Räntebärande skulder 30 343 13 405 −9 683 1 069 35 134 12 325 −6 838 −1 975 38 646 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 115 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 115 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOT 32 FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING OCH RATING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody's Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 % ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. REFINANSIERINGSRISK Förutsättningarna på kapital och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. LIKVIDITETSRISK Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse kapital uppgick t ill −6 514 (−5 054) miljoner kronor. Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back up faciliteter för certifikatprogram upp gick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor inklusive lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat . RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använ ds ränteswappar. Den 31 december 2025 uppgick andelen fasträntelån till 69 % (84 %) av Sagax ränte bärande skulder och andelen ränteswappar till 10 % (12 %). En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga ränte bindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 2,3 (2,9) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A – (Standard & Poor's) eller A3 (Moody's Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens verkliga värde på eller framtida kassaflöden från finansiella instrument. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finan siella instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (34 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverk samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffe kter redovisas i resultaträknigen. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. ===== SIDA 116 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025116 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOT 32 FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175 Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36 Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2025 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 657 –6 828 – 6 828 13 657 Belåningsgrad, % 52 47 44 41 38 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2025 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,3 4,6 ET ET KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET Känslighetsanalys per 31 december 2025 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57 +48/–48 +48/–48 Hyresintäkter +/–1 % +55/–55 +46/–46 +46/–46 Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –8/+8 –8/+8 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17 –14/+14 –14/+14 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51 –43/+43 –43/+43 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247 +205/–205 +1 380/–1 380 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85 +72/–72 +72/–72 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 31 dec 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 4 835 4 409 Övriga tillgångar 119 108 Summa tillgångar 4 954 4 518 Räntebärande skulder 3 284 2 891 Övriga skulder 394 383 Summa skulder 3 678 3 273 Nettoexponering 1 276 1 245 Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20252024202320222021 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDANettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20252024202320222021 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 117 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 117 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 33 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTNprogram. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den 26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro MidSwap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med Sagax ramverk för grön finansiering. Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och 92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Samtliga förvärv har tillträtts vid publiceringen av denna rapport. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (388 miljoner kronor), Spanien (144 miljoner kronor), Finland (87 miljoner kronor) samt Frankrike (16 miljoner kronor). Den 23 mars pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transak tioner förvärvat 12 fastigheter för 1 245 miljoner kronor. Fastig heterna omfattar 106 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och 245 100 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till 82 miljoner kronor. Uthyrningsgraden är 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstå ende löptid uppgår till 5,9 år. Av förvärven är 8 fastigheter, omfattande 96 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 208 000 kvadratmeter friköpt mark, belägna i Lissabon. Dessa utgör Sagax första investering i Portugal och kommer framöver att redovisas tillsammans med Sagax verksamhet i Spanien i segmentet Iberia (tidigare Spanien). Av det totala förvärvsvärdet avser 1 167 miljoner kronor fastigheter i Portugal och Spanien. Övriga fastigheter kommer att redovisas i segmenten Sverige (60 miljoner kronor) och Frankrike (18 miljoner kronor). Av för värven har 18 miljoner kronor tillträtts under det första kvartalet 2026. Återstående 1 227 miljoner kronor beräknas tillträdas under det andra kvartalet 2026. Vid fastighetsförvärv i Portugal föreligger förköpsrätt för bland annat de kommuner där fastigheterna är belägna. Erforderliga tillstånd bedöms kunna erhållas. Den 31 mars pressmeddelades att Sagax på aktieägares begäran omvandlat 316 470 stamaktier av serie A till stamaktier av serie B i enlighet med Sagax bolagsor dning. Omvandlingen har genomförts vilket har minskat antalet röster i bolaget med 284 823 röster. Antalet röster uppgår efter omvandlingen till totalt 70 198 804,2. Aktie kapitalet om 816 740 620,5 kronor är oförändrat. Per 31 mars 2026 uppgår det totala antalet aktier i bolaget till 466 708 926 fördelat på 26 142 124 stamaktier av serie A, 314 305 473 stamaktier av serie B (varav 2 000 000 aktier i egen räkning) samt 126 261 329 stamaktier av serie D. Stamaktier av serie A representerar 26 142 124 röster, stam aktier av serie B representerar 31 430 547,3 röster och stamaktier av serie D representerar 12 626 132,9 röster. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. NOT 34 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 78 515 987 ,52 Överkursfond 8 725 993 501,56 Årets resultat 479 795 046,92 Summa 9 284 304 536,00 Till aktieägarna utdelas 3,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B 1 252 256 108,90 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 7 779 525 769,10 Överföres till balanserade vinstmedel 0,00 Summa 9 284 304 536,00 STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås den 12 maj 2026. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 118 ===== Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 118 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 34 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D föreslår styrelsen den 30 juni 2026, 30 september 2026, 30 december 2026 och 31 mars 2027. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stam aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier av serie D om maximalt 120 000 000 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2026 motsvarar 33,9 % av koncer nens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025 och 41,3 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksam heten 2025 före förändring av rörelsekapital. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D som föreslås årsstämman 2026 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att motsvara högst 36,6 % av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moder bolagets aktieägare för 2025 och högst 44,6 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 2025 före förändring av rörelsekapital. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur läget. Föreslagen utdelning utgör 14,7 % av moderbolagets egna kapital och 3,5 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare per 31 december 2025. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 15,9 % av moderbolagets egna kapital och högst 3,8 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2025. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsätt ningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den före slagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende åter köp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie bolagslagen. Stockholm i april 2026 AB Sagax (publ) Styrelsen Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 119 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 119 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningens innehåll blev klart den 16 april 2026 Årsredovisningen undertecknades av samtliga den 16 april 2026 Staffan Salén Johan Cederlund Styrelsens ordförande Styrelseledamot Filip Engelbert Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 april 2026 Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB NOTER ===== SIDA 120 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025120 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncernredo visning ingår på sidorna 9–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis ningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 67 978 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2025 har 98% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 2% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an - taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovis - ningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 121 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 121 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–8 och på sidorna 124–178. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är til l lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 122 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025122 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esefrapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 123 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 123 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esefrapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esefrapporten upprättats i ett giltigt XHTML format och en avstäm ning av att Esef rapporten överensstämmer med den granskade årsredo visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer nens resultat, balans och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esefförordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 16 april 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 124 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025124 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 141 Ansvarsfullt företagande 143 Global Reporting Initiative 144 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 146 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 125 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 125 Allmänna upplysningar HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET REDOVISNINGSPRINCIPER I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser Sagax års redovisning 2025. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022 en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2024 och 2023. Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green - house Gas Protocol (GHG Protocol) och Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s hållbarhets - direktiv, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), samt dess implikationer för bolaget och eventuella revideringar av årsredovisningslagen. Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". ENERGIANVÄNDNING Sagax har som mål att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030, i jämförbart bestånd där energidata varit tillgänglig under de senaste två åren. Under 2025 uppgick minskningen i det jämförbara beståndet till 7 %. Energianvändningen minskade med 7 % under 2025. SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2025 har Sagax installerat 9 solcellsanläggningar. För de 98 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 24 498 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 24 MWp. 9 solcellsanläggningar installerades under 2025. MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 19 miljöcertifieringar omfattande 208 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 9 miljö - certifieringar pågående omfattande 100 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2025 var fastigheter motsvarande 1 222 000 kvadrat meter miljöcerti - fierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 322 000 kvadratmeter har slutförts eller är pågående. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 126 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025126 STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över - gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets sty - relse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år ligen hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrel - sen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets - policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär - deras hållbarhetsriskerna årligen. Under 2024 fick styrelsen utbildning och information om det kom - mande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt CSRD och standarderna i ESRS. Styrelsen har under året hållits informerad om utvecklingen, inklusive föreslagna ändringar inom ramen för omnibus- förslaget. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compact principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk - samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt - linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Anti-diskrimineringspolicy ■ Anti-korruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse uppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk - hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante - ring och intern kontroll. Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam - het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna - dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe - ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöföro - reningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp - förandekod. Det föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhetsredo - visningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller tolkningar av regelverk. Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha - bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis - ningen. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap - port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna 137–138. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 127 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 127 HÅLLBARHETSSTRATEGI Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhetsagenda, FN:s Global Compact tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU- taxonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina växthusgas utsläpp enligt GHG-protokollet. EU-taxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EU-taxonomin är ett sätt för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU- taxonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139. Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver - kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning, hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint - liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, för - sörjningssystem och material vid ombyggnation som är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största delen för energi försörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2025 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 14 % under de senaste fem åren samtidigt som förvaltnings - resultatet per A- och B-aktie har ökat med i genomsnitt 15 % per år under samma period. Sagax har under 2025 investerat 70 miljoner kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgrade - ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har fortsatt under 2025. Under året slutfördes 19 miljöcertifieringar och vid utgången av året pågick ytterligare 9 miljöcertifieringar. Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings - förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operatio - nella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit- värdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig - hetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk - ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Hållbarhetsstrategi Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterad avkastning till aktie - ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings - strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr - nings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra - herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene- rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar - hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck- ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2025. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 128 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025128 INTRESSENTDIALOG Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun - det genomförs i bolagets normala verksamhet och som ger information till väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego - rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets - arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta - git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2025 genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering. Intressentanalys Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning Bolagsstämma Finansiella rapporter Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Myndighetskrav Kompetens hos medarbetarna Attraktiv arbetsgivare Medarbetare Medarbetardialog Workshops Affärsplanering Årlig konferens för samtliga medarbetare Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Professionell utveckling Professionell arbetsmiljö Långivare Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden Dialog avseende finansiella rapporter Finansiell stabilitet Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Klimatanpassning Mångfald och jämställdhet Miljöcertifiering av byggnader Myndighetskrav Hyresgäster Kundmöten Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare Effektiviserad energiförbrukning Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Bra förutsättningar för laddning av elfordon Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar Vid leverantörsmöten Anti-korruption Följa lagar och regler Miljöcertifiering av byggnader Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Ramverk och styrande dokument för hållbarhetsarbetet Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 129 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 129 DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strategier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp - daterats årligen. Under 2024 genomförde Sagax en första dubbel väsentlighetsanalys. Resultatet av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent - lighetsanalysen. Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana - lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman - ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster. Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en väsentlig potentiell eller faktisk påverkan utifrån föreliggande risker och möjligheter. Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent - lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som lång sikt. Samtliga hållbarhetsområden har bland annat beaktats med hänsyn till följande: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr - ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra hållbarhetsområden. Dessa utgörs av: ■ Klimatförändringar ■ Egna medarbetare ■ Arbetskraft i värdekedjan ■ Ansvarsfullt företagande Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela - terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare under respektive avsnitt och hållbarhetsområde. Nybyggnation på fastigheten Bredablick 4, Malmö, Sverige. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och förväntas erhålla energiklass (EPC) B. Solceller på Femades 37 , Barcelona, Spanien. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM Excellent och har en energiklass (EPC) B. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 130 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025130 Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande Väsentlig påverkan, risker och möjligheter ■ Växthusgasutsläpp ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Arbetsförhållanden ■ Anti-korruption ■ Styrning av leverantörer och efterlev- nad av uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Social (400) ■ Ekonomi (200) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 ■ GRI 205-3 ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 131 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 131 FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compact tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan. FN:s globala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de män - niskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7 .2 Öka andelen förnybar energi i världen 7 .3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol - cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg - gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine - ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns - överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljö - påverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av natur - resurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade kata - strofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 132 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025132 Hållbarhetsområde Mål Utfall Ekonomisk hållbarhet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. 2025: 10 %. Femårigt genomsnitt: 14 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2025: 4 %. Femårigt genomsnitt: 15 %. Miljömässig hållbarhet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 7 % under 2025. Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 56 % i jämförelse med basåret. Under 2025 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 319 nya gröna hyresavtal tecknades 2025. Andel gröna hyresavtal av nya hyresavtal under det gångna året mot - svarade 71 %. Vid årets utgång omfattades 26 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller i fastighets - beståndet till 35 000 MWh till 2028. Sagax hade tidigare som mål att öka produktionen till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 9 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2025. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 98 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg - ningar uppgår till 24 498 MWh. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. Sagax miljöcertifierar även befintliga fastigheter selektivt där det bedömts vara affärsmässigt motiverat. Sagax hade tidigare som mål att öka andelen miljöcertifiera - de fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. 19 fastigheter miljöcertifierades under 2025 och 9 miljö - certifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertifierade fastigheter uppgick till 118 mot - svarande 23 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 2 % av total uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2026. Sagax ska öka andelen fastigheter med energiklass EPC A och B till 25 % till 2028. Sagax ska minska andelen fastigheter med energiklass EPC E, F och G till 10 % till 2028. Målen avseende energiklass är nya och kommer att rappor - teras från och med 2026. År 2025 uppgick andelen fastigheter med energiklass EPC A och B till 22 %, medan andelen med energiklass EPC E, F och G uppgick till 16 %. Social hållbarhet Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2025. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe - tar vid Sagax fastigheter. Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under 2025. Ansvarsfullt företagande Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2025. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleverantörer. HÅLLBARHETSMÅL Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2025. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 133 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 133 Miljömässig hållbarhet KLIMATFÖRÄNDRINGAR Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler. Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi - prestandan och investeringar i förnybar energi. Strategi Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina utsläpp. Åtgärder som bidrar till att minska utsläppen är bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD-rapporten på sidorna 137–138. Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran - törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster i syfte att främja samarbetet kring miljö- och hållbarhetsfrågor. Plan för minskning av växthusgasutsläpp Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidutsläpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Science Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor samt egna fordon. Övriga indi - rekta utsläpp, som redovisas i Scope 3, innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Nyckelaktiviteter för att minska växthusgasutsläppen är bland annat energieffektivisering i befintligt fastighetsbestånd och investe - ringar i förnybar energi såsom solceller på fastigheternas tak. Därutöver genomför Sagax uppgraderingar och konverteringar från olja och gas som uppvärmningssätt till fjärrvärme och värmepumpar. För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia - tionen i miljöprestanda är stor. För de fastigheter där Sagax förser hyres gästerna med el används endast ursprungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Mål - sättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2025 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg - nationer och nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kun - nat återanvändas är armaturer, dörrpartier, fönster och plåt samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade växthusgas - utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. Under det gångna året har Sagax genomfört ett nybyggnadsprojekt i Sverige som har erhållit en klimatdeklaration. Den visade på en klimat - påverkan i byggskedet (A1-A5) om 207 kg CO 2e per kvadratmeter brutto area. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter att 70 % av icke-farligt avfall vid nyproduktion och större ombyggnatio - ner sorteras för att möjliggöra återanvändning. För information om investeringar under året relaterat till minsk - ningar av växthusgasutsläpp hänvisas till avsnittet om energieffektivise - ring på sidan 136. Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres - gäster för energiförsörjningen. Förvärvade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt- och godstran - sporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. Under 2024 genomförde Sagax en uppdaterad analys avseende Scope 3 i syfte att rapporterade utsläpp ska inkludera alla signifikanta utsläpp. Analysen resulterade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope 3 och inkluderas i rapporteringen från och med 2024. Dessa inkluderar utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar samt inves - teringar. Mål växthusgasutsläpp 2025 2024 Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) och mäta och minska övriga indirekta växthusgas - utsläpp –56 % –52 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 134 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025134 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Baserat på schablon IPCC AR5 WG1 Chapter 8, DESNZ 2025 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information Trafikverket 2024, DESNZ 2025, Green Deal NL 2025, Naturvårdsverket 2024 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon DESNZ 2025, Euroheat & Power 2024, Naturvårdsverket 2024, IPCC 2014, EA heat generation 2024, Suomen Ympäristökeskus 2024, Open CO 2 Net 2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi 2024 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt schablon Green Deal NL 2025, IEA 2025, AIB 2025, Ecoinvent v3.12, EL.se 2024, Finnish Energy 2024, Tyska Umweltbundesamt 2025 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information DESNZ 2025, Trafikverket 2025, Greenview 2025 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och schablon DESNZ 2025, CEDA 2025, ADAME Agribalyse v.3.2 Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och schablon DESNZ 2025, World Bank What the Waste 2025 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och schablon Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag) Bruttoväxthusgasutsläpp inom Scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp Retrospektivt Milstolpar och mål Utsläpp av växthusgaser 2023 2024 2025 Förändring 2025/2024, % 2025 2030 2050 Årligt mål % /Basår Scope 1 GHG utsläpp Brutto Scope 1 utsläpp (tCO 2e) 6 5 7 32 – 6 – – Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade utsläppshandelssystem (%) – – – – – – – – Scope 2 GHG utsläpp Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2e) 37 27 23 –13 – 25 – – Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2e) 42 31 26 –15 – 36 – – Signifikanta scope 3 GHG utsläpp Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO 2e) 49 498 113 532 114 065 – – – – – 3.1 Inköpta varor och tjänster – 1 368 3 209 134 – – – – 3.2 Kapitalvaror – 11 84 4 16 134 36 – – – – 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter (ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 9 8 9 8 – – – – 3.4 Uppströms transport och distribution – – – – – – – – 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet – – 5 – – – – – 3.6 Tjänsteresor 97 125 122 –3 – – – – 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 49 390 97 195 91 948 –5 – – – – 3.15 Investeringar – 2 990 2 637 –12 – – – – Totalt GHG utsläpp Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO 2e) 49 542 113 565 114 095 – – – – – Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO 2e) 49 584 245 390 203 864 –17 – – – – Intensitet per omsättning, kg CO 2e/SEK1) 2025 2024 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (platsbaserad metod) 0,02 0,02 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,04 0,05 1) Omsättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges i svenska kronor. Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2e/kvm1) 2025 2024 Scope 1 0,001 0,001 Scope 2 0,01 0,01 Scope 3 21 23 Totalt Scope 1, 2 och 3 21 23 1) I beräkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 135 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 135 Under 2025 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Utsläpp som relaterar till nedströms uthyrda tillgångar har från 2024 rapporterats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts för de fastigheter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av plats - baserade utsläpp i Scope 3 är hänförlig till viss ökning av utsläpp relate - rat till köpta varor och tjänster samt kapitalvaror. Utsläpp för nedströms uthyrda tillgångar har minskat under året. Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter. Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning. Miljöcertifiering av byggnader Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö - certifierar även utvalda befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljö certifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter eller vid efter - frågan från hyresgästerna. Sagax har för närvarande 118 (93) miljöcertifieringar omfattande 23 % (20 %) av total uthyrningsbar area. 22 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller motsvarande. 6 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver och 110 fastigheter enligt BREEAM In-Use. Sagax hade vid utgången av 2025 totalt 9 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 2 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In-Use med målet att nå nivå Very Good. Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen, för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö - mässigt bra material val. Mål miljöcertifiering 2025 2024 Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025 23 % 20 % ENERGIANVÄNDNING Energidata Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyresgästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för - bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2025 teckna - des 319 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2025 omfattades 26 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2025 hade Sagax tillgänglig energidata för 52 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastighetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. Uppvärmning av Sagax fastigheter Vid utgången av 2025 hade fjärrvärme som uppvärmningskälla minskat till 43 % (44 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som elupp - värmning ökat till 31 % (30 %). Andel av uppvärmning med gas respek - tive geotermisk energi var oförändrat 21 % (21 %) respektive 2 % (2 %). Förändringarna av uppvärmningskällor är delvis hänförliga till en änd - rad sammansättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärm - ningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige, Finland och Danmark samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeupp - värmning har fortsatt under 2025 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd Fjärrvärme 43 % El 31 % Gas 21 % Geotermisk energi 2 % El, luft- eller vattenvärmepump 1 % Övrigt (inkl. spillvärme) 1 % Olja 1 % Biobränsle 1 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 136 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025136 Energianvändning och energimix Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till - gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig - heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där förbrukningsdata inte har varit till - gänglig. Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 41 % (36 %) för 2025. Energieffektivisering Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Under 2025 har Sagax investerat 70 miljoner kronor i energibesparande åtgärder, vilket även bidrar till att minska klimatavtrycket. Åtgärderna omfattar bland annat installation av solcells- och bergvärmeanlägg - ningar, uppgradering av styr system för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska energi - användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 50 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi användningen med 7 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres gäster tillkommit eller avflyttat. Investering i förnybar energi och laddstationer Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2025 har 9 solcells - anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 98 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 24 498 MWh. Detta motsvarar 5 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyresgäster i Sverige, Finland och Benelux. På vissa fastigheter har även hyresgäster installerat laddstationer. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna fordon. Samtliga Sagax tjänste - fordon är el- eller hybridfordon. Sagax resepolicy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljö - påverkan. Mål energieffektivisering 2025 2024 Minska energianvändningen med 2 % per år i jämförbart bestånd de senaste två åren –7 % –1 % Energianvändning och energimix 1) Total energianvändning 2025 2024 Inköpt el, MWh 381 535 285 682 Inköpt värme, MWh 329 766 403 068 Inköpt energi totalt, MWh 711 301 688 750 1) Med inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighetsbestånd. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i total energi användning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer detaljerad data. Energimix 1) (MWh) 2025 2024 Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter – – Bränsleförbrukning från råolja och petroleum - produkter 1 796 2 083 Bränsleförbrukning från naturgas 96 433 75 992 Bränsleförbrukning från andra fossila källor 1 307 – Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kylning från fossila källor 214 547 232 037 Total användning av fossil energi (MWh) 314 083 310 111 Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45 45 Användning från kärnenergikällor (MWh) 103 250 133 923 Andel från kärnenergikällor i total energi användning (%) 15 19 Total användning av förnybar energi (MWh) 287 800 244 153 Andel förnybar energi i total energi användning (%) 41 36 Energianvändning utan klassificering (MWh) 6 168 563 Total energianvändning (MWh) 711 301 688 750 1) Energimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan klassificering avser spillvärme samt elproduktion från avfall. Energiintensitet 1) 2025 2024 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 132 142 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1 0,1 1) Antal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av totala hyresintäkter. Energiproduktion från solceller 1) 2025 2024 Energiproduktion, MWh/år 24 498 13 994 1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh). Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 137 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 137 Energiklasser i fastighetsbeståndet Fastigheternas energiklassning (EU-EPC) är ett sätt att följa upp fastig - heternas energiprestanda. Standarden och regelverken för hur EU-EPC implementeras samt är uppbyggda varierar mellan länder. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklas - sade. Vid årets utgång hade 84 % av den uthyrningsbara arean en energi - klassning med angivet betyg. Merparten av de fastigheter som saknar energiklassning med angivet betyg har en giltig energideklaration, men utan fastställt bokstavsbetyg. Därutöver kan nyproducerade fastigheter sakna energideklaration tills nödvändig statistik har inhämtats. Vid sidan av arbetet med att öka andelen energiklassade fastigheter, arbetar Sagax kontinuerligt med att förbättra energiprestandan. Sagax har tagit fram en handlingsplan för att analysera och kartlägga energi - klasserna i fastighetsbeståndet samt att genomföra åtgärder och för - bättra fastigheternas energiklass där det anses praktiskt möjligt. Målsättningen är att till 2028 öka andelen fastigheter med energi - klass EPC A eller B till 25 % samt att minska andelen med energiklass EPC E, F och G till 10 %. Vid årets utgång uppgick andelen fastigheter med energiklass EPC A eller B till 22 %. Andelen med energiklass EPC E, F eller G uppgick till 16 %, vilket motsvarar en minskning jämfört med föregående år. Arbetet med att förbättra energi klassningarna bedrivs delvis i syfte att säkerställa efterlevnad av tillämplig lagstiftning med anledning av EU:s energieffektiviseringsdirektiv (EPBD), där krav på energiprestanda och energiklass utgör centrala delar. KLIMATRISKER (TCFD-RAPPORT) Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom - mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. Styrning och strategi Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Håll- barhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter identifieras. Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbetar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcellsanläggningar på fastigheterna. Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befintliga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighets - beståndet löpande. Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid - utsläpp. Målet validerades och godkändes av Science Based Targets (SBTi) under 2023. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete med miljö- och resurseffektivitet hänvisas till sidorna 133–137. För information om Sagax hållbarhetsmål hänvisas till sidan 132 samt sidorna 64–69 avseende bolagsstyrning. Riskhantering Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet, lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker. Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led - ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och sanno likhet för att inträffa. De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimat- risker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställ - ningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och klimatrisker se sidorna 50–53. Energiklasser i fastighetsbeståndet 1) Energiklass 2025 2024 A 13 % 10 % B 9 % 8 % C 19 % 19 % D 27 % 29 % E 9 % 11 % F 2 % 4 % G 5 % 6 % Ej tillämpligt 4 % 3 % Energideklaration med betyg saknas 12 % 10 % Totalt 100 % 100 % 1) Tabellen visar en översikt hur energiklasserna fördelades i fastighets beståndet vid årets utgång baserat på andel av uthyrningsbar area. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 138 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025138 Scenarioanalys Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget. Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP): RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd- ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären. RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela - tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till 1,5–2 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ - ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik - heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5. Omställningsrisker Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris - avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader bedöms inträffa. Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd - rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. Fysiska risker Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi - ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över - svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone - ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen - trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even - tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu - ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk - tionsprojekt och större ombyggnationer. Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. Analysen har upp - daterats årligen därefter. En utgångspunkt för analysen var en klassi - ficering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i tempe - ratur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per land och på fastighetsnivå. Under 2025 har åtgärder implementerats på vissa fastigheter i fastighetsbeståndet för att kontrollera eller minska riskerna. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 88% av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 12 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (10 % till risknivå medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst mark - nadsvärde bedömdes risknivån vara ingen eller låg för 9 fastigheter och medel för 1 fastighet. De identifierade riskerna i fastighetsbeståndet var främst relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och land erosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kontrollera eller minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervakning av marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de identifierade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. Möjligheter Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering, miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga koldioxid utsläpp kan medföra. Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighets - beståndets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter. Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljö - certifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapital marknaden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive förmånligare finansieringsvillkor. Mål och mätetal För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk - ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 132 (Hållbarhetsmål) samt sidorna 133–134 och 144–145 (Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan respektive GRI-rapportering). Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 139 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 139 EU-TAXONOMIN Analys och rapportering enligt EU-taxonomin Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli - kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering. Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk - samheter 2025 omfattas av EU-taxonomin (eng. ”Eligibility” ) för delat på omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför - ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". Sedan 2024 omfattas även "Cirkulär ekonomi" avseende kapitalutgifter. Sagax verk - samheter omfattar för närvarande ej övriga mål. ”Omsättning ” utgörs av Sagax hyresintäkter. ” Kapitalutgifter ” består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13 i Årsredovisningen 2025. ”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastig - heterna, se not 4 i Årsredovisningen 2025. Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastighetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU- taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri - teriet ”att inte orsaka skada ” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets - analys genomförts. Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tydliga definitioner. Därutöver saknas tydliga gränsvärden för energiprestanda för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium. Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke-förenliga med EU-taxonomin i avvaktan på tydligare vägledning. Detta förhål - lande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2025 motsvarade cirka 33 % av hyresintäkterna. För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrustning samt renoveringar är bedömningen att kriteriet ” att inte orsaka skada ” avseende för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin. Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som berörs, bidragit till mål 1 i EU-taxonomin: Begränsningar av klimatför - ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter samt driftutgifter som bedömts vara förenligt var 16 % (15%), 31% (6%) samt 16% (14%). Förändringarna är delvis hänförliga till vilken andel fastigheter som har kunnat utvärderas. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas förenlighet med EU-taxonomin redovisas på sidorna 139–140. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfat - tar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax styrande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig heter, skatt samt konkurrens uppfyller kriterierna för minimi - skyddsåtgärder enligt EU-taxonomins definition. Inga rättsprocesser eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekom - mit under 2025 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och processer återfinns på sidan 126. 2025 Centrala resultatindikatorer Totalt Andel av verksamheter som omfattas av taxonomin Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven Andel av verksamheten som är förenlig med taxonomikraven Uppdelning efter miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Andel av möjliggörande verksamhet Andel av omställningsverksamhet Icke-bedömda verksam- heter som anses vara icke väsentliga Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven föregående räkenskapsår Andel av verksamheter som är förenliga med taxonomikraven föregå- ende räkenskapsår Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald Mkr % Mkr % % % % % % % % % % Mkr % Omsättning 5 378 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − − 732 15 % Kapitalutgifter 5 711 100 % 1 767 31 % 31 % − − − − − − − − 430 6 % Driftsutgifter 141 100 % 23 16 % 16 % − − − − − − − − 17 14 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 140 =====