FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2024
Klimat och miljö - tabeller
Energi - MWh [Elec-LfL]
SBB Total Sverige Norge Finland
2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd
El köpt av hyresvärd [Elec-LfL] 52 119 52 165 -0,1% 36 624 36 449 0,5% 1 749 1 630 7,2% 13 746 14 086 -2,4%
Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter)* 297/726 297/726 282/492 282/492 3/87 3/87 12/147 12/147
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 76 992 83 095 -7,3% 56 836 61 271 -7,2% 456 721 -36,8% 19 700 21 103 -6,6%
Andel från förnybara källor 86% 72% 98% 81% 45% 46% 52% 49%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter)* 210/726 210/726 197/492 197/492 1/87 1/87 12/147 12/147
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 3 705 3 560 4,1% 3 382 3 238 4,4% 176 198 148 124 18,9%
Andel från förnybara källor 94% 78% 98% 81% 45% 46% 52% 49%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter)* 4/726 4/726 2/492 2/492 1/87 1/87 1/147 1/147
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL] 2 646 3 074 -13,9% 2 646 3 074 -13,9% - - - -
Andel från förnybara källor 64% 27% 64% 27% - - - -
Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - - - -
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter)* 7/726 7/726 7/492 7/492 0/87 0/87 0/147 0/147
Total energianvändning köpt av hyresvärd 135 462 141 893 -4,5% 99 488 104 032 -4,4% 2 381 2 549 -6,6% 33 593 35 312 -4,9%
Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm)
[Energy-Int-LfL] 135,4 141,8 115,2 120,4 145,3 155,6 279,8 294,1
Andel från förnybara källor 91% 82% 98% 86% 84% 80% 72% 69%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter)* 340/726 340/726 325/492 325/492 3/87 3/87 12/147 12/147
Total energianvändning - graddagskorrigerad 140 830 142 386 -1,1% 104 138 104 505 -0,4% 2 205 2 352 -6,3% 34 487 35 529 -2,9%
Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per
uthyrbar kvm) 140,8 142,3 120,5 121,0 134,6 143,5 287,2 295,9
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresvärd 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 68 445 130 102 - 47,4% 51 509 109 042 -52,8% 2 204 5 276 -58,2% 14 732 15 784 -6,7%
Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100%
Andel uppmätt 92% 94% 90% 93% 100% 100% 100% 98%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 287/1098 535/1694 265/771 496/1077 6/100 23/424 16/227 16/193
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 130 242 201 654 -35,4% 109 307 177 317 -38,4% 864 1 814 -52,3% 20 071 22 523 -10,9%
Andel från förnybara källor 90% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49%
Andel uppmätt 98% 94% 98% 94% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 196/1098 402/1694 177/771 365/1077 6/100 23/424 13/227 14/193
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 4 121 1 967 109,5% 3 797 1 646 130,7% 176 198 -10,9% 148 124 18,9%
Andel från förnybara källor 94% 75% 98% 81% 45% 46% 52% 49%
Andel uppmätt 90% 86% 90% 83% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 10/1098 38/1694 3/771 14/1077 6/100 23/424 1/227 1/193
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 2 646 5 727 -53,8% 2 646 5 530 -52,2% - 157 -100,0% - 39 -100,0%
Andel från förnybara källor 64% 57% 64,2% 56,0% - 100% - 0%
Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - 100% - 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 7/1098 37/1694 7/771 13/1077 0/100 23/424 0/227 1/193
Total energianvändning hyresvärd 205 454 339 450 -39,5% 167 259 293 535 -43,0% 3 244 7 445 -56,4% 34 951 38 470 -9,1%
Andel från förnybara källor 93% 86% 98% 88% 81% 85% 72% 70%
Andel uppmätt 96% 94% 98% 93% 100% 100% 100% 99%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 251/1098 587/1694 229/771 546/1077 6/100 23/424 16/227 18/193
Total energianvändning hyresvärd - graddags -
korrigerad 213 984 336 225 -36,4% 175 650 290 996 -39,6% 3 244 7 580 -57,2% 35 090 37 648 -6,8%
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 53
===== SIDA 54 =====
SBB Total Sverige Norge Finland
Energianvändning och energimix 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
Total energianvändning från fossila källor 13 804 49 188 -71,9% 3 499 36 437 -90,4% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 662 -16,8%
bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - - - - - -
bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro -
dukter 175 290 -39,8% 175 251 -30,4% - - - - 39 -100,0%
bränsleförbrukning från naturgas 2 612 2 183 19,6% 2 612 2 183 19,6% - - - - - -
bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - - - - - -
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,
värme, ånga eller kylning från fossila källor 11 018 46 715 -76,4% 712 34 003 -97,9% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 623 -16,5%
Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - - - - - -
Total energianvändning från förnybara källor 191 650 290 262 -34,0% 163 760 257 098 -36,3% 2 638 6 355 -58,5% 25 252 26 809 -5,8%
bränsleförbrukning för förnybara energikällor,
inklusive biomassa (inklusive industriavfall och
kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns -
len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 2 452 2 101 16,7% 2 452 2 101 16,7% - - - - - -
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,
värme, ånga och kylning från förnybara källor 188 475 287 414 -34,4% 160 807 254 391 -36,8% 2 638 6 355 -58,5% 25 030 26 667 -6,1%
förbrukning av egenproducerad förnybar
icke-bränsleenergi 723 747 -3,2% 501 605 -17,2% - - - 221 141 56,4%
Total energigenerering 9 760 8 855 10,2% 9 539 8 710 9,5% - 4 -100,0% 221 141 56,4%
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresgäst 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
El köpt av hyresgäst 65 652 126 326 -48,0% 47 392 98 684 -52,0% 6 545 10 386 -37,0% 11 715 17 257 -32,1%
Andel från förnybara källor 63% 69% 61% 69% 98% 98% 53% 53%
Andel uppmätt 17% 20% 0% 0% 0,0% 100,0% 96% 83%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193
Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 120 063 204 701 -41,3% 106 475 181 541 -41,3% 4 520 7 173 -37,0% 9 068 15 987 -43,3%
Andel från förnybara källor 93% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49%
Andel uppmätt 6% 11% 0% 0% 0% 100,0% 80% 90%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt
antal fastigheter) 222/1098 826/1694 177/771 773/1077 6/100 10/424 39/227 43/193
Total energianvändning hyresgäst 185 715 331 027 -43,9% 153 868 280 225 -45,1% 11 065 17 559 -37,0% 20 782 33 243 -37,5%
Andel från förnybara källor 82% 74% 87% 77% 77% 77% 53% 51%
Andel uppmätt 10% 14% 0% 0% 0% 100,0% 89% 86%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193
Bostäder Samhälle Utbildning
Like-for-like (LfL) per segment 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd 12 169 11 703 4,0% 39 865 40 372 -1,3% 84 91 -7,2%
Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 110/226 110/226 101/493 101/493 2/7 2/7
Fjärrvärme köpt av hyresvärd 35 435 38 872 -8,8% 41 557 44 223 -6,0% - - -
Andel från förnybara källor 98% 81% 76% 65% - -
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% - -
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 92/226 92/226 67/493 67/493 - -
Fjärrkyla köpt av hyresvärd - - - 3 705 3 560 4,1% - - -
Andel från förnybara källor - - 94% 78% - -
Andel uppmätt - - 100% 100% - -
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 0/226 0/226 4/493 4/493 - -
Bränslen köpta av hyresvärd 1 477 1 657 -10,9% 1 169 1 417 -17,5% - - -
Andel från förnybara källor 100% 29% 19% 12% - -
Andel uppmätt 0% 0% 100% 97% - -
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 2/226 2/226 3/493 3/493 - -
Total energianvändning 49 081 52 232 -6,0% 86 296 89 571 -3,7% 84 91 -7,2%
Andel från förnybara källor 98% 84% 87% 80% 100% 100%
Andel uppmätt 97% 97% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 134/226 134/226 115/493 115/493 2/7 2/7
Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 100,9 107,3 -6,0% 170,0 176,5 -3,7% 13,5 14,6 -7,2%
Total energianvändning (graddagskorrigerad) 51 326 51 590 -0,5% 89 420 90 704 -1,4% 84 92 -9,1%
Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 105,5 106,0 -0,5% 176,2 178,7 -1,4% 13,5 14,9 -9,1%
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas
54 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 55 =====
Växthusgasutsläpp - ton CO2e
Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter
SBB Total Sverige Norge Finland
2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 506 988 -48,8% 498 956 - 47,9% 4 14 -71,4% 3 17 -81,7%
Biobränslen för uppvärmning 91 80 13,0% 91 79 14,1% - 0,8 -100,0% - - 0,0%
Fossila bränslen för uppvärmning 229 521 -56,1% 229 514 -55,4% - - 0,0% - 8 -100,0%
Tjänstebilar 186 386 -51,8% 179 363 -50,8% 4 14 -69,8% 3 9 -65,4%
Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 5 501 9 468 -41,9% 2 624 6 190 -57,6% 14 27 -49,3% 2 863 3 252 -11,9%
Elektricitet 53 92 -42,1% 53 91 -41,5% 0,1 0,3 -58,2% - 1 -100,0%
Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9%
Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - -
Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 10 407 17 381 -40,1% 4 991 10 726 -53,5% 33 74 -55,0% 5 382 6 581 -18,2%
Elektricitet 4 960 8 005 -38,0% 2 421 4 627 - 47,7% 20 47 -58,2% 2 519 3 330 -24,4%
Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9%
Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - -
Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 22 450 31 756 -29,3% 18 024 25 334 -28,9% 381 258 47,7% 4 048 6 164 -34,3%
1. Köpta varor och tjänster 330 300 10,0% 275 279 -1,4% 5 3 71,4% 50 18 172,7%
2. Kapitalvaror 8 440 14 213 -40,6% 8 440 14 213 -40,6% - - - - - -
3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas
i scope 1 och 2 1 017 1 292 -21,2% 840 1 072 -21,6% 23 55 -58,2% 154 165 -6,7%
4. Uppströms transport och distribution 884 1 983 -55,4% 884 1 983 -55,4% - - - - - -
5. Avfall 361 942 -61,7% 361 942 -61,7% - - - - - -
6. Affärsresor 32 43 -24,7% 27 35 -22,4% 2 5 -69,8% 4 4 15,4%
7. Anställdas resor till och från jobbet 178 -* N/A 173 -* - 3 -* - 4 -* -
8. Uppströms hyrda tillgångar 11 10 7,0% 11 10 7,0% - - - - - -
9. Nedströms transport och distribution N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A -
10. Processande av sålda produkter N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A -
11. Användning av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** -
12. End-of-life hantering av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** -
13. Nedströms uthyrda tillgångar 8 744 12 500 -30,0% 4 859 6 361 -23,6% 120 190 -37,0% 3 765 5 949 -36,7%
14. Franchises N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A 0,0% N/A N/A -
15. Investeringar 2 453 -* - 2 154 -* - 229 -* 0,0% 70 -* -
Biogena utsläpp 876 583 50,3% 876 583 50,3% - - - - - -
Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar
kvm) 0,23 0,24 -4,5% 0,27 0,28 -4,0% 0,05 0,03 41,6% 0,01 0,05 -78,8%
Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar
kvm) 2,5 2,3 8,4% 1,4 1,8 -21,9% 0,2 0,1 151,1% 9,3 9,1 2,1%
Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar
kvm) 10,1 7,6 31,9% 9,8 7,5 31,1% 4,5 0,6 632,3% 13,1 17,2 -23,8%
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar
kvm) [GHG-Int] 2,6 2,5 4,9% 1,7 2,1 -21,6% 0,2 0,1 112,7% 9,3 9,1 1,7%
Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per
uthyrbar kvm) [GHG-Int] 12,5 10,1 23,1% 11,2 9,6 16,9% 4,7 0,7 560,7% 22,3 26,3 -15,0%
Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK
hyresintäkt) 1,8 -* - 1,2 -* - 0,2 -* - 4,5 -* -
Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK
hyresintäkt) 8,6 -* - 8,3 -* - 3,4 -* - 10,8 -* -
Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK
hyresintäkt) 10,1 -* - 9,2 -* - 3,6 -* - 14,8 -* -
Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompen -
sation, koldioxidavskiljning och lagring N/A*** N/A***
*Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas
**Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025.
***Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan.
Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen
från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför
negativt av dessa förändringar.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 55
===== SIDA 56 =====
Bostäder Samhälle Utbildning
Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
Scope 1, totalt 66 261 -74,6% 214 251 -14,8% - - -
Biobränslen för uppvärmning 66 21 210,6% 10 15 -35,2% - - -
Fossila bränslen för uppvärmning - 240 -100,0% 204 236 -13,5% - - -
Scope 2 market based, totalt 1 011 1 149 -12,0% 3 497 3 757 -6,9% 0,1 0,1 13,4%
Elektricitet 13 12 4,0% 25 21 20,7% 0,1 0,1 13,4%
Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 697 -7,2% - - -
Fjärrkyla - - - 41 40 3,7% - - -
Scope 2 location based, totalt 1 570 1 687 -6,9% 7 533 7 892 -4,5% 4 4 -7,2%
Elektricitet 572 550 4,0% 4 062 4 146 -2,0% 4 4 -7,2%
Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 706 -7,4% - - -
Fjärrkyla - - - 41 40 0,0% - - -
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL] 2,2 2,9 -23,6% 7,4 8,0 -7,4% 0,01 0,01 13,4%
Vattenanvändning - m3
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring 2024 2023
% för-
ändring
Kommunalt vatten [Water-LfL] 434 668 455 646 -4,6% 405 959 423 160 -4,1% 758 2 479 -69,4% 27 951 30 007 -6,9%
Datatäckning (antal fastigheter)* 154/726 154/726 139/726 139/726 3/726 3/726 12/726 12/726
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar
yta) [Watern-Int] 0,4 0,5 0,5 0,5 0,1 0,3 0,2 0,2
Kommunalt vatten [Water-Abs] 1 063 844 2 498 628** -58,0% 886 516 2 321 997 -62,5% 15 481 23 329 -33,6% 161 847 153 302** 5,6%
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar
yta) [Watern-Int] 0,47 0,60 -22% 0,47 0,69 -31% 0,18 0,06 229% 0,52 0,43 22%
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.
**2023 års data har beräknats om för fastigheter i Finland
Bostäder Samhälle Utbildning Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 13 6 415 344 1 12 369 620 - - - - 0,8%
Värmepump 1 4 289 218 - 3 - 233 - 1 - 50 0,4%
Energieffektiv värme och
ventilation 33 12 2 345 790 4 8 398 291 - - - - 1,8%
Styr och reglerteknik 9 3 311 160 - 1 - 80 1 - 100 - 0,3%
Energieffektiv belysning - 1 - 8 3 4 679 41 - - - - 0,3%
Övriga 1 3 70 101 1 6 100 113 - - - - 0,2%
2024 2023
Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde
Extremt hög 3,3% 3,3% - -
Hög 5,2% 4,1% 1,1% 1,2%
Medium-Hög 0,7% 0,2% 9,9% 10,9%
Låg-Medium 22,2% 20,7% 18,0% 17,8%
Låg 68,7% 71,7% 71,1% 70,2%
Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %
Gröna tillgångar 2024 2023 2024 2023
Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 5 10 4,5% 4,9%
Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 9 19 3,0% 6,7%
Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 1 2 0,9% 1,0%
Totalt färdiga 15 31 8,4% 12,6%
56 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 57 =====
Bostäder Samhälle Utbildning
Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde
A 1,3% 1,8% 1,8% 4,0% 0,0% 0,0%
B 8,7% 16,3% 7,2% 7,9% 4,7% 13,0%
C 5,2% 6,2% 22,1% 29,4% 36,4% 36,3%
D 23,0% 20,2% 15,7% 13,2% 34,4% 29,9%
E 29,0% 24,6% 19,4% 19,0% 0,0% 0,0%
F 18,3% 13,7% 14,4% 9,4% 2,8% 3,6%
G 2,5% 2,0% 8,4% 7,0% 0,6% 0,4%
Okänd 5,2% 8,8% 3,3% 3,8% 4,0% 11,4%
Övrigt* 6,8% 6,4% 7,7% 6,1% 17,2% 5,5%
*Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler, projektfastigheter mm
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av värde
kort
sikt
medellång
sikt
lång
sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt
Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8%
Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,4% 0,5% 0,0% 0,0% 1,6%
Ingen/negligerbar risk 86,9% 86,9% 86,8% 87,8% 87,4% 87,3% 0,0% 0,0% 90,4%
Risk ej bedömd 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 0,0% 0,0% 7,1%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av driftnetto
kort
sikt
medellång
sikt
lång
sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt
Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8%
Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 2,4%
Ingen/negligerbar risk 96,3% 96,3% 96,3% 97,3% 96,8% 96,6% 0,0% 0,0% 90,9%
Risk ej bedömd 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 0,0% 0,0% 5,9%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726
Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som
inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav.
Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast -
ning.
Ingen/negligerbar risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört
Totalt [Waste-Abs] Like-For-Like [Waste-LfL]
Avfall i förvaltning (antal ton) 2024 2023 2024 2023
Klassificering - - - - - -
Farligt avfall 21 6 255% 18 3 563%
Icke-farligt avfall 7 826 1 073 629% 369 420 -12%
Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8%
Typ av avfall
Papper 1 269 461 175% 144 125 15%
Glas 712 99 617% 55 29 87%
Plaster 236 73 222% 56 26 116%
Metaller 35 30 18% 6 9 -30%
Brännbart 5 047 366 1279% 104 209 -50%
Biomassa - 3 -100% - 3 -100%
Elektronik 7 6 35% 5 3 77%
Övrigt 539 41 1225% 17 19 -8%
Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8%
Hantering
Återbruk - - - - - -
Återvinning - - - - - -
Kompostering - - - - - -
Materialåtervinning 2 260 695 225% 269 197 34%
Värmeåtervinning 5 048 367 1276% 104 212 -51%
Deponi 0,1 0,3 -61% 0,1 0,2 -33%
Övrigt 538 16 3200% 13 13 -2%
Total 7 846 1 078 628% 387 422 -8%
Andel uppmätt 7% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 383/1098 153/1098 40/726 40/726
Datatäckning (% av area) 74% 32% 11% 11%
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 57
===== SIDA 58 =====
Definitioner - hållbarhetsrapport
Hållbarhetsindikatorer - defi -
nitioner [EPRA Guidelines]
Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.
Organisatorisk avgränsning /
organisational boundaries
SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i
GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur
bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En
uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.
Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att
inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis -
ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data.
SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.
Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av
uppmätta värden, energideklaration och segment.
Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år.
Uppskattning av energi köpt
av hyresvärd
Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har
uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck -
ningen inte är tillräckligt hög.
Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala
snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla
utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella
gasnätets genomsnitt.
Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.
Systemgränser - rapportering
av hyresvärd- och hyresgäst -
förbrukning
Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta
värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.
Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med
total area.
Segmentering (fastighetstyp,
geografi)
SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och
övriga fastigheter)
Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs
baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.
Berättelse om prestanda Utveckling under år 2024 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.
Placering av EPRA Sustainabi -
lity performance i företagets
rapport
EPRA-index redovisas på sida 59.
Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.
Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37
Bedömt investeringsbehov (mSEK) för att uppnå bolagets klimatmål i Scope 1-2 och bemöta kommande krav på energiprestanda
Energiklass (per 2024-12-31) Bedömt investeringsbehov (CapEx) Kort (<1 år) Medel (1-5 år) Lång (5+ år)
A - - - -
B - - - -
C - - - -
D 1 1 - -
E 2 2 - -
F 89 41 43 5
G 85 17 43 25
Övrigt - - - -
Totalt 178 61 87 30
58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 59 =====
EPRA-index
Code Performance Measure Sida
Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs Total electricity consumption 53
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53
Fuels-Abs Total fuel consumption 53
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53
Energy-Int Building energy intensity 53
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55
Water-Abs Total water consumption 56
Water-LfL Like-for-like total water consumption 56
Water-Int Building water intensity 56
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57
Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56
Social Performance Measures
Diversity-Emp Employee gender diversity 51
Diversity- Pay Gender pay ratio 43
Emp-Training Training and development 43
Emp-Dev Employee performance appraisals 43
Emp-Turnover New hires and turnover 51
H&S-Emp Employee health and safety 44
H&S-Asset Asset health and safety assessments 45
H&S-Comp Asset health and safety compliance 45
Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 47
Governance Performance Measures
Gov-Board Composition of the highest governance body 47
Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47
Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47, 73
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 59
===== SIDA 60 =====
Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet
Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor
1 Tjänsteresor med
företagsbil
Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag
för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i den svenska
förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt
genomsnittlig bränsleförbrukning (data från partnerföretag).
Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor
per fordonstyp (Autoplan)
1 Förbrukning av bränslen
för uppvärmning i fast -
igheter
Genomgång av samtliga fakturor konterade som pellets, olja
respektive gas
Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten)
Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt
uppskattad energianvädning baserat på energideklarationer. Avser
den elanvändning där SBB står som avtalspart.
Market based (ursprungsmärkt, kärnprocess): Sverige:
0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),
Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g
CO2e / kWh (Vattenkraft)
Location based, Sverige: 47 g CO2e/kWh, Norge: 9 g CO2e/
kWh, Finland: 171 g CO2e/kWh.
2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt
uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart.
Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.
2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt
uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart.
Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.
3 1. Köpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är
kopplade till energiuppföljningssystem.
Vattenanvändning inkl distribution: 0.12 kg CO2e/m3
(Wallen (1999) Livscykelanalys av dricksvatten. Chalmers
University of Technology)
Hantering av avloppsvatten: 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska
Centralbyrån)
3 2. Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig
på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har
använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 2. Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel -
analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för
att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 3. Energirelaterade aktivi -
teter som inte inkluderas i
scope 1 och 2
Indirekta utsläpp från elanvändning Market based (infrastruktur och transmission): Sverige:
10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),
Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g
CO2e / kWh (Vattenkraft)
3 4. Uppströms transport
och distribution (fd.
Transporter i byggprojekt)
Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar
sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som
har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp
och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag
och transortavstånd (Boverket)
3 5. Avfall Avfall från förvaltning som ligger inom bolagets kontrakt Beräkningen baseras på avfallstatistik i kombination med
emissionsfaktorer 2024, framtagna av Defra (Department
for Environment, Food and Rural Affairs).
3 6. Affärsresor Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. Tåg: 0,0036-
0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor). Flyg: 88-165 g CO2e/
km (Stureplansresor)
3 7. Anställdas rersor till och
från jobbet
Estimat baserat på antal anställda och genomsnittlig transportväg
och transportsätt.
Walking: 0 kgCO2e/km
Public transport: 0,135 kgCO2e/km
Car: 0,211 kgCO2e/km
Other (taxi): 0,260 kgCO2e/km
3 8. Uppströms hyrda
tillgångar
Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 2,4g CO2e/m2
(2023), 3,2g CO2e/m2 (2024)
3 9. Nedströms transport
och distribution
Ej applicerbar, bolaget transporterar inte produkter
3 10. Processande av sålda
produkter
Ej applicerbar, bolaget har inte produkter som processas
3 11. Användning av sålda
produkter
Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras
under 2025.
3 12. End-of-life hantering av
sålda produkter
Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras
under 2025.
3 13. Nedströms uthyrda
tillgångar
Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide -
klarationer och uppmätta värden.
Fjärrvärme och kyla: genomsnitt 24 g/kWh (Sverige, SBB)
25 g/kWh (Sveafastigheter), Norge: specifika utsläppsdata
per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per
leverantör
El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 211 g/kWh
3 14. Franchises Ej applicerbar, bolaget har inte franchises
3 15. Investeringar Utsläpp hänförliga till intressebolags scope 1-2, operational control.
Samma faktorer används som bolagets egna scope 1-2
60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 61 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 61
===== SIDA 62 =====
• Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr (-21 874) efter uppskjuten skatt
om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), motsvarande
ett resultat per stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till 55 653 mkr (73 205).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 598 mkr (18 635),
motsvarande 8,66 kr (12,81) per aktie före utspädning.
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-)
eller D (-). För mer information, se vinstdisposition nedan.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman:
Till årsstämman finns följande medel att förfoga:
Överkursfond 27 724 288 220
Balanserat resultat -22 456 997 259
Hybridobligation 8 297 245 581
Årets resultat -1 644 175 811
11 920 360 731
Disponeras så att:
I ny räkning överföres 11 920 360 731
11 920 360 731
Året i korthet
Kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).
• Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).
• Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 728 mkr
(2 304).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseka-
pital var 546 mkr (1 222).
• Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill ingår med 1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och
omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 422 mkr (-13 321).
- Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med
-351 mkr (-227) och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076 mkr (-).
- Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med
-1 611 mkr (-5 560).
- Finansiella poster ingår med 98 mkr (-1 258) varav resultat från
förtidsinlösen av lån ingår med 1 138 mkr (36) och valutakurs -
differenser med -328 mkr (-144).
- Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med
-193 mkr (-2 580).
Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan
benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget.
Förvaltningsberättelse
1)
1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen.
Viktiga händelser under året
• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB,
ledd av styrelseordförande Peter Wågström.
• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av
valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert,
Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter.
• Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för
samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP
Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses
användas till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder..
• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru-
ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala
nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till
balansdagens valutakurs.
• Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma i SBB beslut, i enlighet med
styrelsens förslag, om en riktad emission av högst 15 000 000 tecknings-
optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 500 000
kronor. Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet
att överlåta teckningsoptionerna till nuvarande och framtida medarbetare
i bolaget eller dess dotterbolag.
• SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property
Invest AS (PPI). I samband med börsintroduktionen överlät SBB fastigheter
till PPI till ett bokfört värde om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4
mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7
miljoner aktier till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat
nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänförligt till utspädningseffekten
och i samband med fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten skatt om
129 mkr lösts upp. Total resultateffekt uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33
för ytterligare beskrivning av transaktionen.
• SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning för 2023. Där justerades
vissa resultat- och balansposter jämfört med bokslutskommunikén som
publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för
bokslutskommunikén som finns tillgänglig på SBB:s hemsida.
• SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint venture-bolag, SBB Social
Facilities AB, tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen av
joint venture-bolaget frigjordes likvida medel till SBB genom ett låneavtal
mellan SBB Social Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer drivas
och förvaltas av SBB Social Facilities genom ett förvaltningsavtal med SBB.
• SBB har under andra kvartalet delat upp sina samägda bolag Unobo AB
och SBB Kåpan Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen respektive
Kåpan Tjänstepension. SBB har i och med detta sammanlagt övertagit 6
62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 63 =====
500 lägenheter fördelade på 75 fastigheter om totalt cirka 428 000 kvm.
Fastigheterna blir en del av Sveafastigheter.
• Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en
obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridvärdepapper.
Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024.
• SBB genomförde ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt
återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som
aktier i eget förvar.
• Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omvaldes Lennart Schuss, Ilija
Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert som
styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till ny styrelseordförande.
• Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman
den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.
• Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligatio-
nerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer.
• Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare
av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbolag samt
SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot
likvid och obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafastigheter. Samman-
lagt utbyttes obligationer och hybridobligationer till ett nominellt värde
om 275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transaktionerna gav upphov
till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till
obligationer och har redovisats som resultat förtidslösen lån, samt 1,3
mdkr hänförligt till hybridobligationer som har redovisats som ökning av
eget kapital hänförligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet.
• Den 28 augusti meddelades att SBB:s intressebolag Nordiqus säkrat en
refinansiering om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus finansiering
erhållit en investment grade rating baserad på metod för kreditvärdering
av infrastruktur.
• Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska
förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt
från och med 2026.
• Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq
First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckelinnehav
för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldel-
ningsoptionen, omfattade 88 miljoner aktier motsvarande 44 procent
av det totala antalet aktier i Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick
till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten
vidtagit stabiliseringsåtgärder och per den 31 december 2024 äger SBB
ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent.
Försäljningen inbringade 3 065 mkr.
• Den 24 oktober mottog SBB en avstämningsskrivelse från Finansinspek-
tionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som
Nämnden för svensk redovisningstillsyn överlämnade till Finansinspek-
tionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsre-
dovisningar, rör vissa värderingar av fastigheter och förvärv upptagna i
årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020.
SBB har inkommit med svar till Finansinspektionen den 19 november.
Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan
kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2025 eller senare,
beroende på när granskningarna slutförs.
• Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del
av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till
Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen
baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel
av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel.
• I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA,
investment grade betyget BBB med positiva utsikter från Fitch.
• I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås
Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen
baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total
likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela
transaktionslikviden tillfaller SBB.
• Under november och december mottog SBB ytterligare brev från obliga-
tionsinnehavare som uttryckt sin avsikt att accelerera euroobligationer
under EMTN-programmen. Sammanlagt uppgår de respektive hävdade
innehaven till ett totalt nominellt belopp om cirka 128 mEUR. Efter årets
utgång har berörda obligationsinnehavare återkallat samtliga rättsliga
förfaranden.
• I december tillsattes valberedningen inför årsstämman 2025 bestående
av Ilija Batljan, Rikard Svensson, Leif West, Christopher Johansson och
Lennart Sten.
• Den 10 december lämnade SBB återköps- och utbyteserbjudande
avseende utvalda obligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om
32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett sammanlagt nominellt belopp
om 12,8 Mdkr.
Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 18 december och
innebar i korthet att 95 procent av de utestående befintliga seniora
icke-säkerställda obligationerna deltog i erbjudandet och 93 procent av de
utestående obligationerna byttes från obligationer i Samhällsbyggnadsbo-
laget i Norden AB (publ) och ersattes av obligationer i Samhällsbyggnads-
bolaget i Norden Holding AB (publ).
Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga Eurohybridobligationer
innebar att 3 750 mkr i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr i nya
icke-säkerställda obligationer med fem procent fast ränta och med förfall
2029.
Totalt återköptes befintliga seniora icke-säkerställda obligationer om 1
274 mkr med förfall i januari 2025.
De nyemitterade obligationerna har efter utbytet fått kreditbetygen
CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch.
• SBB har under december månad förvärvat sina samägares 50 procentiga
aktieandelar i två bolag som tidigare ägts tillsammans med Magnolia
Bostad och Sveaviken. Fastighetsvärdet uppgår till 2 162 mkr och SBB får i
samband med tillträdena en positiv total likviditetseffekt om 5 mkr.
• SBB och Genova har i december via sitt samägda bolag avtalat om att
avyttra byggrätter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen uppgår till
totalt cirka 194 mkr och transaktionen bedöms innebära en positiv resul-
tateffekt om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det samägda bolaget.
Viktiga händelser efter årets utgång
• Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emit-
terats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt
förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB.
• Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som
styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås
Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans
Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval
med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.
• I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom
sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till
Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya Kriminalvårdens
Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras
på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av
transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 63
===== SIDA 64 =====
Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande
befattningshavare
Vid årsstämman den 28 juni 2024 fastställdes riktlinjer för ersättningen till
ledande befattningshavare i SBB.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden
fram till årsstämman 2028. En framgångsrik implementering av bolagets
tillväxtstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
ledadande befattningshavare. Av riktlinjerna framgår därför att SBB ska
erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befatt -
ningshavare att göra sitt yttersta och att rörlig ersättning som omfattas av
riktlinjerna ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja Bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet
Ersättningen till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50
procent av den fasta grundlönen samt vid fullt utfall uppgå till högst 40
procent av total ersättning exklusive LTI. Den rörliga ersättningen grundar
rätt till pensionsförmåner och är semesterlönegrundande. Bolaget har
inte möjlighet att återkräva ersättningen. Utfall av rörlig ersättning är
beroende av individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs
årligen eller med annan periodicitet och ska mätas under ett eller flera år.
Därigenom blir ersättningen tydligt kopplad till den enskildes arbetsinsats
och prestation.
Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentsprogram vilka
i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja
engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknads -
mässiga villkor. För mer information om utestående incitamentsprogram
se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller
delvis, riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen
och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om
styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings -
havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande
årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår av not
8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats.
Förslag till nya riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor
till ledande befattningshavare
Styrelsen kommer föreslå att stämman beslutar om nya ersättningsrikt -
linjer för ledande befattningshavare. I allt väsentligt innehåller de nya
riktlinjerna följande materiella förändringar:
1. Rörlig ersättning föreslås vara beroende av antingen bolagets och/
eller individens uppfyllande av kriterier som fastställts årligen eller
med annan periodicitet. Tidigare var den rörliga ersättningen endast
beroende individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs
årligen eller med annan periodicitet under ett eller flera år.
2. Enligt förslaget till nya ersättningsriktlinjer ges, förutsatt att stämman
beslutar om införandet av långsiktigt incitamentsprogram, att helt
eller delvis ersätta det kortsiktiga incitamentsprogrammet med ett
långsiktigt incitamentsprogram. Enligt nuvarande ersättningsriktlinjer
finns inte denna möjlighet.
Styrelsens fullständiga förslag till nya ersättningsriktlinjer återfinns på
bolagets websida.
SBB nyckeltal
2024 2023
jan-dec jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205
Antal fastigheter 853 1 172
Antal kvm, tusental 2 232 3 048
Överskottsgrad, % 69 75
Direktavkastning, % 4,9 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5 8,8
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1 10,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och
utbildningsfastigheter, år 8 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581
Driftnetto, mkr 2 572 3 209
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370 2)
Kassaflöde från den löpande verksamheten, före
förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, mkr 12 217 17 622 2)
Avkastning på eget kapital, % -19 -44 2)
Belåningsgrad, % 61 54
Säkerställd belåningsgrad, % 20 18
Soliditet, % 31 34
Justerad soliditet, % 32 36 2)
Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter
utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter
utspädning, kr/aktie 8,66 12,81 2)
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607 1) 2)
EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie
A och B -0,80 -1,10 1) 2)
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted)
(Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) 2)
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00 1) 2)
Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905
Se alla definitioner och beräkningar på sid 138-142.
1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet
2) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalys för Nordiqus,
se not 35 för ytterligare information.
64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 65 =====
Förändringarna under året förklaras bland annat av att SBB under året
har löst upp JVn tillsammans med Kåpan Bostad, Magnolia Bostad och
Sveaviken vilket har ökat SBBs innehav i helägda fastigheter.
SBB har under året bildad två joint ventures tillsammans med Castlelake
innefattande fastigheter om 15 212 mkr.
Försäljning till minoritetsägare om fastigheter med ett värde på 3 096
mkr avser försäljning av fastigheter inom Unobo AB till Riksbyggen.
Värderingsmodell
SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2024
värderades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa
värderare. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat
avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 1 317 mkr (2 131) för byggrätter som värderats genom tillämpning
av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14.
Fastigheter
SBB hade vid utgången av 2024 totalt 853 registerfastigheter (1 172). Det
totala fastighetsvärdet uppgick till 55 653 mkr (73 205), den uthyrnings -
bara ytan var 2 232 tkvm (3 048) och hyresvärdet uppgick till 3 611 mkr
(4 543). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 91,5
procent (94,2). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast -
ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,9 procent (4,8).
I nedan tabell presenteras förändringen i fastigheternas värde. Nedan
belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information.
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp i MKR
Ingående verkligt värde 73 205
Förvärv 6 127
Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431
Varav övriga förvärv 696
Investeringar 1 184
Försäljningar -21 715
Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212
Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696
Varav försäljning till minoritetsägare -3 096
Varav övriga försäljningar -1 711
Orealiserade värdeförändringar -3 304
Omklassificering -91
Omräkningsdifferens 247
Verkligt värde vid årets slut 55 653
Intresseföretag och joint ventures
SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2024-12-31 uppgick
andelar i intresseföretag och joint ventures till 15 551 mkr (17 591) och
fordringar på intresseföretag och joint ventures till 7 456 mkr (4 839). En
del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag
äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB
Infrastructure AB, SBB Social Facilities AB, SBB Residential Property AB,
Nordiqus AB och Public Property Invest ASA. Se not 16 för ytterligare
information.
56% Bostad
43% Samhälle
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
81% Sverige
13% Finland
4% Norge
2% Danmark
55 653
Mkr
55 653
Mkr
81%
56%
13%
43%
4% 1% 2%
Fastighetsvärde per segment
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 65
===== SIDA 66 =====
Finansiering
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett
ökande driftnetto, för 2024 var ökningen 7,1 procent (10,9) i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 2,43 procent (1,78) vid utgången av 2024. SBB har
minskat skulderna med 6 356 mkr (24 992) under 2024.
Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skuld - 55 737 62 093
Belåningsgrad < 50% 61% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 1,8 2,0 2,1
Likviditet, mkr 4 9911) 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6
Räntebindning, år 3,1 3,4
1) Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr
SBB har minskat räntebärande skulder med 6 356 mkr under 2024.
Belåningsgraden har trots detta ökat till 61 procent på grund av sjunkande
fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar
marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter extern -
värderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i
balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffnings -
värde. Skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde på bolagets
skulder per 2024-12-31 var 6 569 mkr (13 821).
Behov att höja kreditbetygen
Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med
negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet
fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att
obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt
förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta
i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg.
Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet.
Likviditet
Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr,
fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter,
medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret
sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset
från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en
stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under
fjärde kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter,
vilket har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. SBB tecknade i
fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en
skandinavisk bank. SBB genomförde också under det fjärde kvartalet en
försäljning som under det första kvartalet tillför bolaget cirka 500 mkr och
ytterligare 172 mkr under första halvåret 2025. I samband med upplös -
ning och förvärv av två JV samarbeten i december utökades bolagets
bankfinansiering med totalt 982 mkr genom två nordiska banker. SBB har
under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka
bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att skapa
starka dotterbolag. Nordiqus har börjat ge aktieutdelning samt växer
genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade
betyget BBB+ och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17
miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har
under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende
SBB:s innehav av aktieslag A.
SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig
likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genom -
fört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större
fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter
att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden
kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det
beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare
och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genom -
föra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat blir
väsentlig volym till rimliga villkor. SBB är för närvarande mycket restriktiva
till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna
avtal, om totalt belopp 25 mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig
hållning till nya investeringar resulterar i att kassaflödet från fastighets -
verksamheten kan disponeras till annat. Banklån som förfaller bedöms
kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs inte
banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiä -
rer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 - 2024 kan
attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten
med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under
2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten
med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Att fortsätta
förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har
identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över
tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter och utlåning
till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt likviditet för
kommande låneförfall.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har
gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller
bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året.
Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån
av nya finansiärer.
SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023
kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe -
ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under
2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe -
ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.
Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten
och den generella finansiella ställningen.
Ränte- och kapitalbindning
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent (1,78) är
väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam
ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Mellan 2022-06-30 och 2024-12-31 har skuldsättningen minskat med
39 889 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 67 =====
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
20242023
Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 67
===== SIDA 68 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd skuld,
Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, %
Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9%
Kv2 2025 509 400 909 2%
Kv3 2025 368 614 983 2%
Kv4 2025 145 342 487 1%
Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14%
2026 5 905 3 424 9 329 17%
2027 9 642 9 094 18 735 33%
2028 7 975 460 8 435 15%
2029 10 846 67 10 913 19%
2030 0 67 67 0%
2031 0 67 67 0%
2032 0 67 67 0%
>2032 574 504 1 078 2%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 18% 7%
2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 13% 2%
2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 13% 3%
2028 7 975 0 7 975 14% 11 145 25% 1%
2029 10 846 0 10 846 19% 12 215 13% 2%
2030 0 0 0 0% 582 17% 1%
2031 0 0 0 0% 0 1% 0%
2032 0 0 0 0% -495/507 - 6,42/4,67%2)
>2032 574 0 574 1% 574 2% 4%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat.
(mkr) Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 833 25%
Obligationslån 34 328 62%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 2 982 5%
Obligationslån 4 594 8%
Summa räntebärande skulder 55 737 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 606
Total nominell skuld 56 343
68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 69 =====
förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i
koncernens resultat.
Hantering
Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att
sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruk -
tur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid
refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2024-12-31
uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till
2,9 (3,6) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida
medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 5 362 (4 060)
mkr, varav 2 500 mkr (-) avsåg outnyttjade kreditlinor. Målsättningen med
SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja
fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som
finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde.
Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig
och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade
kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig
tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets
slut till 3,1 (3,4) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning
genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (100) procent.
MILJÖ
Risk
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil -
jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som
bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den
ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den
förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig
för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet
kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk,
under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för
sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ -
den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva -
rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ
påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster.
Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens
verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar,
förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade
kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende
befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana
förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att
koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar.
Hantering
Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella
miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver
särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering
kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några
väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB.
Risk och känslighet
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam -
het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk
och policyer.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Risk
Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens
konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk -
ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer
såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av
makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt,
arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings -
tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan
det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen,
vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till
betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan
också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter
utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ
påverkan koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i
Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån -
det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder
i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda
kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls -
fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som
direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s
fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder
utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg.
FINANSIERING
Risk
Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad
genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av
detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk
är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot
ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och
övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor
villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin -
delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller
nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan
det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning.
Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar
koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads -
poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen
av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan,
kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder.
Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade
inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till
Aktier och aktiekapital
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Per 2024-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157
och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 är återköpa under året och
klassificeras som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491
stamaktier av serie A.
De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija
Batljan (31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson
Invest (12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (11,27
procent respektive 4,44 procent).
Aktiekapitalet uppgick per 2024-12-31 till 164 800 780 kr med ett
kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags -
stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av
serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem
gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,
dock högst 2 kr per aktie och år.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 69
===== SIDA 70 =====
FASTIGHETSKOSTNADER
Risk
Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå -
ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen
kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten
och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast
köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads -
ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran
genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ
påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga
uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust
av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga
för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och
omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ
påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde.
Hantering
SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets -
förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani -
sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen
kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad
och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på
fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe -
hov i beståndet.
FASTIGHETSUTVECKLING
Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation
av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut
av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd
och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade
kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare,
förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns
vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga
omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan -
den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra
förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på
koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att
bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva
fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och
vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft
en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med
närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett
joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en
mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar
ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning.
ÖVRIGA RISKER
Operationell
Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi -
nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling
och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör
en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en
väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med
att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll.
Medarbetare
Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är
viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla
medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera
nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de
som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk -
samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en
attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från
årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på
sidorna 33-60.
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
Risk
På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och
efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings-
graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna
betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett
anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer
i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora
hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster
inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det
långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av
uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina
hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna
slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter.
Hantering
SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige
och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka
underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög
uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder
är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång
till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam-
hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt
eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt-
liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 8 (7) år per 2024-12-31.
Uthyrningsgraden var 91,5 (94,2) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav
fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning
kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti.
Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en
kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och
inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning
att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning
av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard
uppfylls.
SKATTER
Risk
SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom
skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och
förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga
myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de
tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem
eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv
effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas.
För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk,
kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta
vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och inkomster.
Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet,
såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda
skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas
ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen
bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan
förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda.
Hantering
SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols -
beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika
välrenommerade firmor.
70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 71 =====
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2024 till
1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier,
1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier (varvid
44 657 779 D-aktier klassificeras som aktier i eget förvar). Stam A-aktier
kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti -
erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam
A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år.
Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och
stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid
årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1
krona. Största aktieägare är Ilija Batljan.
Bolagsordning
SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14
juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen
föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter
och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har
sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga
suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av
bolagsordningen.
Valberedning
Vid årsstämman i SBB den 28 juni 2024 antogs instruktioner för valbered -
ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande
samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största
aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt
instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag
till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i
Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga
ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete,
val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny
valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2025 består av Ilija
Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif
West (Dragfast AB), Christopher Johansson (Compactor Fastigheter AB och
Sven-Olof Johansson) och Lennart Sten (styrelseordförande). Leif West
är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman
2025 haft fyra protokollförda möten. I sitt arbete har valberedningen
att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i
Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som
helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och
erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera
och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reg -
lerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska
den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse
med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning
av bolaget. Styrelsens sammansättning ska präglas av mångsidighet och
bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder,
utbildning och (yrkes)bakgrund.
Styrelse
SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio
ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2024 omvaldes,
Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten, Lennart Schuss (som
ledamot men inte som ordförande) och Lars Rodert samt nyvaldes Lennart
Sten till styrelseordförande i bolaget. För information om styrelseledamö -
terna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB,
se avsnittet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska
långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bola -
gets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen
har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys,
riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat
finanspolicy, informationssäkerhetspolicy, insiderpolicy, IT-policy, policy för
närståendetransaktioner, instruktion för finansiell rapportering, visselblå -
sarpolicy samt uppförandekod för såväl medarbetare som för leverantörer.
Alla dessa interna styrdokument ses över av SBB minst en gång per år och
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan
benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och
skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga
lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning
ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning
samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men
även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent
bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör
för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam
D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. SBB har även emitterat
obligationslån som bland annat är noterade på Nasdaq Stockholm.
Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms
regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio -
ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyr -
ning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna
bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och
Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024.
Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning av
information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på att
redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB.
Bolagsstämma
SBB:s årsstämma 2025 äger rum den 13 maj 2025 i Stockholm. Aktieägare
har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran
inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas
till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnor -
den. se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valbered -
ningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolagsstämma
är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid
bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget.
Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen,
Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag
beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s
bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag
som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom
att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i
Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en
upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma
ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och
årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den
31 december.
På SBB:s årsstämma 2024 fattades bland annat beslut om ett generellt
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden
fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna
ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med
villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn -
digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och
emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande
bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom
bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant vid nyemission med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, eller sker apportemission eller
kvittningsemission i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier
som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10)
procent av antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för beslutet
om emissionen. Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen.
Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen
att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse
av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så
många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10)
procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet
avseende återköp och Bolaget har således återköpt 44 657 779 D-aktier.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 71
===== SIDA 72 =====
uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när behov annars förelig -
ger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av
dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på oberoende då fem av de
sex stämmovalda ledamöterna var oberoende i förhållande till bolaget
och koncernledningen. Ilija Batljan, har inte bedömts vara oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen (och utgör bolagets största
aktieägare) och Lars Rodert har inte bedömts som oberoende i förhållande
till större aktieägare. Fyra av sex ledamöter bedömdes uppfylla kravet på
oberoende i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen.
Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt,
att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs
av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller
den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl
underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 juni 2024 valdes Lennart Sten
genom nyval till styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2024
Bolagets styrelse har under 2024 haft 49 möten, varav ett konstituerande
möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal
stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar
och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell
rapportering. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera större
förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar.
Namn
Invald
år
Född
år
Oberoende av bolag
och ledning
Oberoende av
större aktieägare
Närvaro
styrelsemöte
Revisions-
utskottsmöten
Ersättnings-
utskottsmöten
Hållbarhets-
utskottsmöten
Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49 3/3 3/3
Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 49/49 3/3 2/2
Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 45/49 6/6 3/3
Hans Runesten 2017 1956 Ja Ja 48/49
Lennart Sten 2024 1959 Ja Ja 22/23 2/2
Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 45/49 6/6
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens
arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2024 års utvärdering
har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär och
därefter har en diskussion förts på ett styrelsemöte. Utvärderingens
syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur
styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att
effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens
i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och
har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.
Utskott
Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett
ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter
utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet
samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda
utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande
roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och
rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till
uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet har under
2024 haft 6 utskottsmöten och Revisionsutskottet håller sig också infor -
merad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet
ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än
revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans
beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lars
Rodert (ordförande), Sven-Olof Johansson och Ilija Batljan.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD
och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD
i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat
förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet
mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus
och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära
förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även
att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor.
Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock
av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen
av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden
gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med
ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa
och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program
för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare,
tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande
befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet
består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande), Lennart Sten
och Hans Runesten vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget
och koncernledningen.
Vid ersättningsutskottets möten har bland annat behandlats bolagets
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättnings -
nivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma
2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer
behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år.
Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice
verkställande direktör samt andra personer i koncernledningsgruppen.
Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering
av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och
behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå
uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig
totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt
yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara
baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga
anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig.
Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa
övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av
dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar.
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en
rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin -
jerna. På SBB:s årsstämma 2024 godkändes styrelsens ersättningsrapport
avseende räkenskapsåret 2023. Storleken på ersättningar som utgått för
2024 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not
8 i årsredovisningen.
72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 73 =====
(VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Daniel Tellberg
(Ekonomidirektör), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD),
Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutveck -
lingschef).
Revisor
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens
och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets
revisor. På årsstämman den 28 juni 2024 omvaldes det registrerade revi -
sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm -
man 2025. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den
auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska
bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och
VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till
revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om
oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt
i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera
om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av
bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att
föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda
iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2024
anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga
granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har
alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors
opartiskhet och självständighet.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar -
hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod.
Hållbarhetsutskottet består av Lennart Sten (ordförande) och Ilija Batljan.
Ersättning
Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå med
1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga
av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet
utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för
ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i
hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav
100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter.
För utskottsarbetet i revisionsutskott utgår ett totalt arvode om 200 000
kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för
övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisionsutskott
föreslås ett totalt arvode om 250 000 kronor.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av
bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio -
ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår
av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion.
VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd
med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes
Lennart Sten, född 1959
Styrelseordförande
Styrelseordförande i bolaget sedan 2024 samt ledamot
i ersättningsutskottet och hållbarhetsutskottet.
Utbildning: Sjöofficer Svenska Flottan, jur. kand. vid
Stockholms universitet.
Tidigare uppdrag: President GE Capital Real Estate
(Europe), Styrelseordförande Fastighetsägarna Sverige,
Grundare och fd VD och styrelseledamot LSTH Svenska
Handelsfastigheter AB, styrelseledamot Bonnier
Fastigheter AB.
Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i
KlaraBo Sverige AB, CLS Holdings plc och Fastighetsbo -
laget Trappan AB. Styrelseledamot i Interogo Holding
AG, Easy Depot AB och Elivågor AB.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 1 000 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Lennart Schuss, född 1952
Styrelseledamot
Styrelseledamot sedan 2024 och tidigare ordförande
i bolaget sedan 2017 samt ledamot i ersättnings -
utskottet. Styrelseordförande inom koncernen (SBB i
Norden AB) 2016.
Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög -
skolan i Stockholm.
Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande
styrelseordförande för Catella Corporate Finance.
Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar
med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå -
det för Catella Real Estate AG.
Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till
Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish
Society of Friends of the Weizmann Institute of Science.
Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella
Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission
och Stockholm Fondkommission.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 14 576 410 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Ilija Batljan, född 1967
Styrelseledamot
Styrelseledamot sedan 2023. Grundare av bolaget,
VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016.
Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för
äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi,
Stockholms Universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan
Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB
(tidigare noterat på First North).
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närståen -
deinnehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920
B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier.
Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled -
ningen. Är bolagets största ägare.
Sven-Olof Johansson, född 1945
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.
Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och
Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör
i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och
verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB
samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC
Interfinans AB.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Hans Runesten, född 1956
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.
Tidigare uppdrag: Medgrundare och styrelseledamot i
AB Sagax, styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB.
Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i
Effnetplattformen AB (publ).
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 5 220 940 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Lars Rodert, född 1961
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2023
Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu -
rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield
Property Partners LP.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): -
Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled -
ningen. Beroende i förhållande till bolagets större
ägare.
Leiv Synnes, född 1970
Verkställande direktör
Verkställande direktör i bolaget sedan 2023
Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet.
Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB.
Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot
eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom
Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef
Akelius Residential Property AB.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande
och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB
koncernen.
Innehav: 400 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier.
Teckningsoptioner 2 200 000
Uppgift om bolagets större ägare framgår på
sidan 11 i årsredovisningen.
Information om styrelseledamöterna och VD
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 73
===== SIDA 74 =====
Intern kontroll
interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad
för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna
kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa
att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat
bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget
avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring
Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att
utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen,
”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem
komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa -
tion och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer -
ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom;
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till VD
• Delegationsordning
• Attestordning
• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till
exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när
behov annars föreligger.
Riskbedömning
I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en
gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs
av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera
dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot -
tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga
riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av
fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms,
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och
betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck -
nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det
i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker
som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas
en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel
och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika
nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen
av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter,
kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner
hos ekonomiavdelningen.
Information om kommunikation
SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella
rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten
klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan
berörda människor gör att relevant information och kommunikation når
samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa -
tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning
och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och
kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras
av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell
rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations -
givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig
tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara
med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer
och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna
styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av
bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd
till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef,
HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande.
Uppföljning
Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga
nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information
som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets
revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen
och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är
styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för
att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som
framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband
med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart
rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller visselblåsarfunktionen.
Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga
hållbarhetsredovisningen.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel -
sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning
och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför
detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi -
sion. Beslutet omprövas årligen.
Avvikelser i förhållande till koden
Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär
att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men
ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under
2024 Koden med följande avvikelse: SBB publicerade inte namnen på
valberedningens ledamöter på bolagets webbplats inom den föreskrivna
tidsramen på sex månader före årsstämman. Avvikelsen berodde på att
det, vid tidpunkten då datumet för årsstämman fastställdes, inte var möj -
ligt att publicera informationen i tid. För att hantera detta valde bolaget
att publicera namnen på valberedningens ledamöter på webbplatsen så
snart som möjligt efter att årsstämmans datum blev offentligt.
74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 75 =====
FINANSIELLA RAPPORTER
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 75
===== SIDA 76 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR Not 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 4,5 3 708 4 581
Fastighetskostnader
Driftskostnader 5,6 -874 -1 021
Underhåll 5,6 -189 -257
Fastighetsskatt 5,6 -74 -95
Driftnetto 5 2 572 3 209
Övriga förvaltningsintäkter 30 135 -
Administration 7,8,9 -1 054 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 -25 -90
Resultat före finansiella poster, värde
förändringar fastigheter och goodwill
1 627 2 241
Värdeförändringar fastigheter 14 -5 422 -13 321
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -227
Nedskrivning goodwill 13 -1 076 -
Resultat bostadsproduktion -23 -17
Rörelseresultat 1) 5 245 11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 -1 611 -5 560
varav förvaltningsresultat -325 195
varav värdeförändring -1 680 -2 485
varav skatt -215 207
varav försäljningsresultat 372 -3 416
varav nedskrivning och omvärdering 238 -469
varav upplösning negativ goodwill - 407
Kreditförluster på fordringar på joint ventures
och intresseföretag
17 -223 -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 692 266
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 387 -1 406
Resultat förtidslösen lån 10 1 138 36
Valutakursdifferenser -328 -144
Tomträttsavgälder 11 -17 -10
Värdeförändringar finansiella instrument 17 -193 -2 580
Resultat före skatt 7 174 20 722
Aktuell skatt 12 -625 -443
Uppskjuten skatt 12 1 295 2 569
Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till goodwill 12 351 227
ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE
VERKSAMHET
6 153 18 370
Årets resultat, avvecklad verksamhet 33 - -3 505
ÅRETS RESULTAT 6 153 21 874
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -6 033 -22 339
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464
ÅRETS RESULTAT 6 153 21 874
Belopp i MKR Not 2024 2023
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
kvarvarande verksamhet
23 -4,54 -13,59
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning,
kvarvarande verksamhet
23 -4,54 -13,59
Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet 23 2,00 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
avvecklad verksamhet
- -2,41
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning,
avvecklad verksamhet
- -2,41
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - -
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 23 -4,54 -16,00
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 23 -4,54 -16,00
Resultat per stamaktie D 23 2,00 2,00
Koncernens rapport
över totalresultat
Belopp i MKR Not 2024 2023
Årets resultat 6 153 21 874
Poster som kan komma att omklassificeras till
periodens resultat, netto efter skatt
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och
intresseföretag
24 -51 -175
Omräkningsdifferenser 1) 24 -532 -1 057
ÅRETS TOTALRESULTAT 6 736 23 105
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare -6 616 -23 571
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464
ÅRETS TOTALRESULTAT 6 736 23 105
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 77 =====
Kommentarer resultaträkning
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621)
bostäder och 13 mkr (23) utbildning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick
till 91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med
hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt
färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned -
gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster.
Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten
Samhälle och Utbildning var 8 år (7).
I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 1,9 procent
jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv
trend drivet av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader och har
ökat med 7,1 procent (10,9) i jämförbart bestånd. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372).
Administrationskostnader och Förvärvs och omstruktureringskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90).
Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda
och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader
avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader
redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader
uppgått till -1 079 mkr (-968).
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr
(-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har
under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557),
varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två
joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212
mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt -
ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas
utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust
om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property
Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering.
Goodwill
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr
(-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-)
inom segmentet Samhälle.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr
(-5 560). Se vidare not 16.
Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under
2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt
Avvecklad verksamhet på not 32 för mer information.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate -
rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade
kreditförluster.
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror
till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs -
differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument.
Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst
hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag.
Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36)
för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om
-328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till
omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot
säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Finansnetto
20240101
20241231
20230101
20231231
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406
Räntenetto 695 1 140
Resultat förtidslösen lån 1 138 36
Valutakursdifferenser -328 -144
Tomträttsavgälder -17 -10
Finansnetto 98 1 258
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ
värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ
kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i
Studentbostäder och Arlandastad.
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på
periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443)
avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad
främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten
skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat
efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,
från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag.
Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till
10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till
-543 mkr.
SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I
samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten
fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till
-1 285 mkr.
I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto-
tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407
mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures
och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet.
Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av
tidigare perioder. Se not 35 för mer information.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick
till - mkr (-3 505).
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 77
===== SIDA 78 =====
Kommentarer balansräkning
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under
perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet
Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår
till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad
goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna
skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste
redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av
synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och
administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller
oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt
inte är återvinningsbart. Se vidare not 13.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31
(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat
avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14.
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och
Nordiqus AB.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 456 mkr (4 839). Se ytterligare information i not 16.
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i
börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel
uppgick till 13 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2024 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 13 1 264 2 692
Summa immateriella anläggningstill
gångar
1 264 2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 55 653 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 11 563 393
Inventarier 15 131 106
Summa materiella anläggningstillgångar 56 347 73 704
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 15 551 17 591
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
17 7 456 4 839
Derivat 17 291 481
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
17 719 849
Andra långfristiga fordringar 17 350 1 965
Summa finansiella anläggningstillgångar 24 368 25 724
Summa anläggningstillgångar 81 980 102 120
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 240 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 34 203
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
13 185
Kundfordringar 17,24 68 100
Övriga fordringar 17,18 1 188 607
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
19 168 392
Summa kortfristiga fordringar 1 471 1 487
Likviditetsplaceringar 17 371 214
Likvida medel 17,20 2 491 3 845
Summa likviditetsplaceringar och likvida
medel
2 862 4 060
Tillgångar som innehas för försäljning 21 309 -
Summa omsättningstillgångar 4 882 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 86 862 107 822
78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 79 =====
Kommentarer balansräkning
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 26 585 mkr (36 845). Se not 22 för ytterligare information.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024-
12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har
återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-).
Se vidare not 17.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2024 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER 22
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624
Reserver -1 447 -915
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -13 125 -8 252
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622
Hybridobligation 7 879 15 741
Övriga reserver 715 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 2 445
Summa eget kapital 26 585 36 845
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,24 13 833 11 116
Obligationslån 17,24 34 328 40 540
Derivat 17 184 264
Uppskjutna skatteskulder 12 1 824 2 726
Leasingskulder tomträtter 11 542 378
Övriga långfristiga skulder 17,24 138 92
Summa långfristiga skulder 50 849 55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,24 2 982 7 861
Obligationslån 17,24 4 594 2 576
Derivat 17,24 6 1 290
Leverantörsskulder 17,24 47 121
Leasingskulder tomträtter 11 20 15
Aktuella skatteskulder 12 360 99
Övriga skulder 17,24,25 570 726
Beslutad utdelning 25 - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
26 847 1 040
Summa kortfristiga skulder 9 427 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 862 107 822
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 79
===== SIDA 80 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid
obligationer 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023 0101 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Årets resultat - - - -22 339 -22 339 - - 464 -21 874
Årets övriga totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232
Årets totalresultat - - 1 057 22 514 23 571 - - 464 23 105
Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548
Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648
Utgående eget kapital 2023 12314) 165 26 624 915 8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Ingående eget kapital 2024 0101 165 26 624 915 8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Årets resultat - - - -6 033 -6 033 - - -120 -6 153
Årets övriga totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583
Årets totalresultat - - 532 6 084 6 616 120 6 736
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpa D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - -
Inlösen hybridobligation - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137
Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918
Utdelning hybridobligation avseende
2023
- - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation
avseende 2023, återköpta obliga -
tioner
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende
2024
- - - -105 -105 - - - -105
Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024 1231 165 26 624 1 447 13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr.
4) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalysen för Nordiqus, se not 35 för ytterligare information.
80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 81 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i MKR Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -7 174 -20 722
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -6 090
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 19 6
Värdeförändringar fastigheter 5 422 18 051
Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 351 797
Nedskrivning goodwill 1 076 1 794
Resultat bostadsproduktion 23 17
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 611 5 560
Kreditförluster på fordringar på joint ventures
och intresseföretag
223 -
Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 580
Finansnetto -98 1 818
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 382 283
Erlagd ränta -1 432 -2 236
Erhållen ränta 314 220
Betald skatt -364 -856
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
546 1 222
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -727 1 057
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -45 -929
Kassaflöde från den löpande verksamheten 226 1 350
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter 14 -1 118 -2 901
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade
likvida medel
-1 762 -1 629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida
medel
11 714 12 675
Investeringar/försäljning inventarier -44 -75
Investeringar/avyttringar i joint ventures och
intresseföretag
16 -612 2 470
Förändring fordringar joint ventures och
intresseföretag
17 -384 781
Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 551 -194
Förändring andra långfristiga fordringar 17 - -998
Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 345 10 129
Belopp i MKR Not 2024 2023
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 12 -
Återköp teckningsoptioner - -5
Återköpt D-aktier -352 -
Inlösen tvingande konvertibel - 1
Inlösen hybridobligation -3 137 -
Utbetald utdelning -2 133 -1 659
Utbetald utdelning hybridobligationer -405 -
Avyttring till minoritet - 9 057
Tillskott från minoritet 2 956 -
Upptagna lån 8 237 21 544
Amortering av lån -14 640 -38 885
Förändring cash collaterals - -2 048
Förändring övriga långfristiga skulder -26 -52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27 9 487 12 047
Periodens kassaflöde 1 368 568
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429
Periodens kassaflöde -1 368 -568
Valutakursändring i likvida medel 14 -16
Likvida medel vid periodens slut 20 2 491 3 845
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 81
===== SIDA 82 =====
Koncernens noter (1-36)
NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska
moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa -
tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver
verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har
sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm.
Styrelsen har den 10 april 2025 godkänt denna årsredovisning och
koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid
årsstämma den 13 maj 2025.
Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not.
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings -
standarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Komplette -
rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och
redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är
svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och
koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.
Dotterbolag
Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden.
Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller
ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser
fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs
för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna -
den på de förvärvade nettotillgångarna.
Avvecklad verksamhet
Under fjärde kvartalet 2023 har 1,16 procent av Nordiqus (tidigare EduCo)
sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av Nordiqus.
De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har under 2023 redovisats
som avvecklad verksamhet på raden ”Resultat från avvecklad verksamhet”.
Detta resultat innefattar även realisationsresultatet från försäljningen. Se
not 32 för mer information.
Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november
2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information.
NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder
Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2024
Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som
kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs
nya upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under
nästkommande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får
någon väsentlig påverkan på klassificering av skulder som långfristiga eller
kortfristiga. Se not 24 för upplysningar om bolagets kovenanter.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft
Den nya standarden IFRS 18, som träder i kraft för räkenskapsår som
inleds 1 januari 2027, syftar till att ge en mer konsekvent presentation
av resultaträkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad
information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras
tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av
upplysningar om ”management-defined-performance measures” (MPM)
samt ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas
preliminärt inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av
koncernens resultat- och balansräkning. SBBs preliminära bedömning är
att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som
överensstämmer med de nya reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS
18 få en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där
vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar
avseende MPMs. Standarden är ännu inte godkänd av EU och SBB kommer
fortsätta utvärdera och analysera effekter av den nya standarden.
Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter
den 31 december 2024 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBBs
finansiella rapporter.
NOT 3 Uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen
och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar
det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och
uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen
och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.
Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra
förutsättningar uppkommer.
Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan
kommande 12 månader
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före -
tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har
därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar
av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar
av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför -
bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida
investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger.
De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från
de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en
betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget
som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under
nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter.
82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 83 =====
Uppskjuten skatt
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att
kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi-
sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att
beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not
12 Skatt.
Goodwill
Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan -
den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande
enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför
sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för
framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida
intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och
utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill.
Andra uppskattningar och bedömningar
Förvärv av bolag
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som
ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet
avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer
som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Fastighetstransaktioner
I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning
av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för
att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De
ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl
av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren
fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer
tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra
användningen av tillgången.
Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens
styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller
andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det
sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och
anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses
utgöra det första redovisningstillfället.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende
av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov
till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erläggas.
Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av
SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för
att redovisa en avsättning föreligger.
Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller
andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig -
hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen
redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och
försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten
vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid,
redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran.
I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i
samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan
köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den
tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att
det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil -
lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning.
I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas
särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort flertalet
väsentliga fastighetstransaktioner, se not 33 för mer information.
Leasingavtal
I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning
hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare
i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak -
tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet
som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida
den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till
verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts
av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika
fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa
bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.
SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna
betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs
inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som
oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över
leasingperioden.
I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten
till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- &
leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak -
ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för
bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet.
Klassificering hybridobligation
SBB har utestående emitterade hybridobligationer om 8,6 mdkr.
Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar.
SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första
möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första
redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska
klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell
skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att
det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns
inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att
regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor
i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd
tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och
hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer
information se not 22 Eget kapital.
NOT 4 Hyresintäkter
Redovisningsprincip
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna
redovisas med avdrag för eventuella rabatter.
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.
Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före -
kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall
hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras
denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av
hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt
i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga
åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB
konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord -
nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 708 (4 581) mkr.
Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal.
Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders
uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk -
ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 83
===== SIDA 84 =====
NOT 5 Rörelsesegment
Redovisningsprincip
Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens
karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp
och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base -
rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten
som för koncernen.
SBB består av segmenten samhälle, bostäder och utbildning. Nedan följer
en beskrivning av respektive segment.
• Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där
kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade
operatörer bedriver sin verksamhet.
• Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus.
• Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet.
Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment.
Räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 2 184 1 511 13 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -558 -573 -6 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 626 938 8 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 135 - 135
Administration - - - - -1 054 -1 054
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar
fastigheter och goodwill
1 685 991 31 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 921 -1 461 -40 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - -23 - -23
Rörelseresultat -3 664 -492 -9 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och
intresseföretag
12 -235 - -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 586 -502 -912 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - 1 021 1 021
Årets resultat -4 586 -502 -912 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653
Investeringar 485 697 3 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 74% 62% 58% 69% - 69%
Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2024 2023
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 1 899 2 817
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 1 363 2 548
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 1 169 2 246
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 984 1 876
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 859 1 583
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 4 194 8 036
Summa 10 467 19 106
Intäkternas fördelning
Belopp i mkr 2024 2023
Hyresintäkter, kommersiella 2 139 2 869
Hyresintäkter, bostäder 1 442 1 592
El, bränsle och andra media 70 60
Övriga hyresrelaterade intäkter 57 60
Summa hyresintäkter 3 708 4 581
84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 85 =====
Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar
fastigheter och goodwill
2 205 987 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -4 990 -10 806 -120 -15 917 -4 807 -20 722
Skatt - - - - 2 353 2 353
Årets resultat -4 990 -10 806 -120 -15 917 -2 454 -18 370
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70%
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Koncernen
totalt
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-5 560 - -5 560 -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 5 270 - - - - 270 270
Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -20 722 -4 292 -25 015 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -5 567 -25 015
Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- -2 -2 - - - - -2 -2
Periodens resultat -18 370 -3 505 -21 875 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -2 428 -21 875
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75%
Intäkter från svenska hyresgäster utgör 76 procent (75) av koncernens
totala intäkter. Intäkter från finska hyresgäster utgör 18 procent (15) av
koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter
från hyresgäster i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte
är finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 81 procent
(83) fördelade till Sverige, 14 procent (11) fördelade till Finland och
resterande del avser anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns
ingen hyresgäst som utgör mer än 10 procent av intäkterna.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 85
===== SIDA 86 =====
NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Redovisningsprincip
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-
och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består
bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och
försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att
upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten
avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i
tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet.
Administrationskostnader
I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration
såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande
kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut -
veckling och finansiering.
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för
förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost -
nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen.
Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet
2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Driftskostnader -874 -1 021
Underhåll -189 -257
Fastighetsskatt -74 -95
Administration -1 054 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -25 -90
Summa kostnader -2 216 -2 340
Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet
2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Drift- och underhållskostnader -1 062 -1 277
Fastighetsskatt -74 -95
Övriga externa kostnader -711 -668
Personalkostnader -350 -294
Avskrivningar -19 -6
Summa kostnader -2 216 -2 340
NOT 7 Arvode till revisor
Ernst & Young 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Revisionsuppdraget 36 40
Annan revisionsverksamhet 3 1
Skatterådgivning 1 -
Övriga tjänster 6 -
Summa 45 41
PriceWaterhouseCooper AB 2024 2023
Revisionsuppdraget - 2
Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet 45 43
NOT 8 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprincip
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda
pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda
premier är hänförbara till.
2024 2023
Medelantalet anställda
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Dotterbolag i Sverige 235 59 265 61
Dotterbolag i Norge 5 66 23 60
Dotterbolag i Finland 8 50 7 58
Totalt dotterbolag 248 58 295 62
Moderbolag 40 63 35 46
Totalt i koncernen 288 60 330 59
2024 2023
Könsfördelning, styrelse och
ledande befattningshavare
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Styrelseledamöter 6 100 6 83
Verkställande direktör och övriga
ledande befattningshavare
6 67 6 67
Totalt i koncernen 12 83 12 75
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att
aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen
kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med
kostnadsslagen i not 6.
Incitamentsprogram
SBB hade vid årets ingång ett incitamentsprogram omfattande 40 000 000
teckningsoptioner. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner
kunde ske under tiden 1 mars 2024 t.o.m den 31 mars 2024. Då teck-
ningskursen vid den perioden översteg vid tidpunkten gällande börskurs
har ingen teckning skett under teckningsperioden. Villkoren för detta
incitamentsprogram återfinns i not 8 i årsredovisningen 2023.
Under året har ett nytt incitamentsprogram inletts där 9 410 325
teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt
att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april
2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per
aktie ska motsvara 140 procent av den volymvägna genomsnittskursen
enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio
handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr.
Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black
Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option.
Antal teckningsoptioner 2024
IB 2024-01-01 40 000 000
Utnyttjade 0
Löpt ut -40 000 000
Beviljade under året 9 410 325
Utestående 2024-12-31 9 410 325
86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 87 =====
Personalkostnader 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 29 24
Sociala avgifter 11 7
Pensionskostnader 7 6
Summa 46 37
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 32 23
Sociala avgifter 12 8
Pensionskostnader 7 9
Övriga personalkostnader 1 1
Summa 51 41
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 3 4
Sociala avgifter 1 2
Pensionskostnader 1 1
Summa 5 7
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 171 160
Sociala avgifter 57 52
Pensionskostnader 15 21
Övriga personalkostnader 3 3
Summa 244 235
Summa personalkostnader 351 322
Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings -
havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i
form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer
som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen.
2024
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Sten 1 085 - - - 1 085
Styrelseledamot
Ilija Batljan 600 - - - 600
Sven-Olof Johansson 600 - - - 600
Lars Rodert 600 - - - 600
Lennart Schuss 575 - - - 575
Hans Runesten 535 - - - 535
Verkställande direktör
Leiv Synnes 5 483 2 850 2 970 444 11 747
Vice Verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 440 1 212 1 175 280 5 107
Annika Ekström 2 618 1 215 1 010 74 4 918
Övriga ledande befatt -
ningshavare (3 st) 6 118 3 852 1 669 411 12 050
Summa 20 655 9 129 6 824 1 209 37 817
Bolaget gjorde vid 2024 års utgång en sammanställning av utbetalt styrel -
searvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under 2024
har betalat ut 50 000 kronor för mycket i arvode till Sven-Olof Johansson
och 50 000 kronor för lite till Lennart Sten. Den felaktiga utbetalningen
om 50 000 kronor har under 2025 reglerats mellan bolaget, Sven-Olof
Johansson och Lennart Sten.
2023
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss 1 220 - - - 1 220
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson 650 - - - 650
Hans Runesten 500 - - - 500
Fredrik Svensson 1) 500 - - - 500
Eva Swartz Grimaldi 2) 650 - - - 650
Anne-Grete Strøm-Erichsen 550 - - - 550
Lars Rodert 550 - - - 550
Verkställande direktör
Leiv Synnes 3 153 - 505 46 3 704
Ilija Batljan 3) 1 875 - 929 722 3 526
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 379 - 1 069 73 3 474
Eva-Lotta Stridh 3) 2 074 - 864 567 3 504
Annika Ekström 2 448 - 1 069 219 3 735
Övriga ledande befatt -
ningshavare (4 st) 5 548 - 1 539 294 7 382
Summa 22 097 - 5 927 1 921 29 945
1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran.
2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran.
3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande.
Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut.
Övriga villkor verkställande direktör
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall
uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer
att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning
från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.
Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions -
grundande lön.
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 87
===== SIDA 88 =====
NOT 10 Finansiella kostnader
Redovisningsprincip
Aktiverad ränta
SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade
tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs
endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör
när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången
i all väsentlighet har slutförts.
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resulta -
tet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa nettoredovisas
inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga
till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader på
skulder till kreditinstitut.
Förtidslösen lån 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Överkurs vid återköpta obligationer 1 211 154
Kostnader i samband förtidslösen av lån -73 -118
Resultat förtidslösen lån 1 138 36
Räntekostnader och liknande resultatposter 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Räntekostnader obligationslån -897 -1 123
Räntekostnader skulder till kreditinstitut -834 -628
Räntekostnader företagscertifikat - -47
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -97 -149
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 828 -1 947
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt
värde i resultatet
427 576
Övriga finansiella kostnader 14 -34
Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406
Aktiverad ränta
Under året har 59 mkr (115) i räntor aktiverats avseende investeringar där
en räntenivå om 2,43 procent (3) använts.
Överkurs vid återköpta obligationer
Återköp av obligationer under året till ett samanlagt nominellt belopp om
4,9 mdkr. Återköpen har genererat en vinst som presenteras som Reultat
förtidslösen lån om totalt 1 138 mkr (36).
NOT 11 Leasingavtal
Redovisningsprincip
SBB som leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med
ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal.
Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio -
nella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler
till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under
operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter.
SBB som leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende
tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal
och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan
värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till
omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder
redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen.
Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms
som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad
linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld
redovisas i balansräkningen.
Tomträtter
I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser
avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter
samt förändringarna under året.
2024-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 393 393
Tillkommande avtal 245 245
Avgående avtal -76 -76
Utgående balans 563 563
2023-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 829 829
Tillkommande avtal 4 4
Avgående avtal -440 -440
Utgående balans 393 393
Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 11,8 mkr (8,8) och kostnaden för
övriga leasingavtal uppgick till 1,7 mkr (3,7).
Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk -
ning under året hänförliga till leasingverksamheten.
2024 2023
Räntekostnad på leasingskulder 10 1
Redovisad leasing 10 1
Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 10 mkr (1).
NOT 9 Finansiella intäkter
2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter finansiella instrument 10 27
Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 636 56
Ränteintäkter reversfordringar 19 75
Ränteintäkter banktillgodohavanden 1 54
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 666 212
Utdelningar från aktier och andelar 19 29
Övriga finansiella intäkter 7 25
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266
88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 89 =====
NOT 12 Skatt
Redovisningsprincip
Uppskjuten skatt
Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader
och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära
skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas
mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden
uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör
ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt.
SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget avseende reglerna om
tilläggsskatt. För SBB innebär det att uppskjuten skatt beräknas på samma
sätt som tidigare.
SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt,
beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i
Norge och Danmark samt 20 procent i Finland.
SBB-koncernen är år 2024 inom tillämpningsområdet för de nya reglerna
om tilläggsskatt men har bedömt att utifrån årets resultat uppstår ingen
väsentlig tilläggsskatt att betala i de länder bolaget är verksamt i.
2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Aktuell skatt -624 -425
Skatt härförlig till tidigare år - -18
Uppskjuten skatt fastigheter 1 365 2 231
Uppskjuten skatt obeskattade reserver -52 -8
Uppskjuten skatt underskottsavdrag 313 -136
Uppskjuten skatt finansiella instrument -45 486
Uppskjuten skatt övrigt 65 223
Redovisad skatt 1 021 2 353
Avstämning av effektiv skattesats 2024 2023
Kvarvarande verksamhet
Resultat före skatt -7 174 -20 722
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 1 478 4 268
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen 12 -13
Skatt hänförlig till tidigare år - -18
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures -332 -1 239
Ej skattepliktiga intäkter 786 75
Ej avdragsgilla kostnader -554 -511
Ej avdragsgilla räntekostnader -649 -585
Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta - -
Skattekostnader avseende goodwill 351 -
Temporära skillnader avseende fastigheter -170 280
Temporära skillnader avseende derivat -2 -
Temporära skillnader avseende underskott 99 -
Övriga skattemässiga justeringar 3 1
Redovisad skatt 1 021 2 353
Effektiv skattesats -14% -11%
Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett
resultat av säkringsredovisning.
Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten
skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,1 mdkr (5,2) per
2024-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en
bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå
att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång
finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får
nyttjas.
NOT 13 Goodwill
Redovisningsprincip
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid
rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens
andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara
nettotillgångar på förvärvsdagen.
Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell
skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter
i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett
motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd
fastighet säljs.
Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde.
Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om
det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är
återvinningsbart.
Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig
till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier,
som SBB betalade i samband med förvärv.
Goodwill Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Ingående balans, 2023-01-01 2 866 100 2 317 5 283
Omklassificering -48 - 48 -
Försäljning -137 -24 - -161
Nedskrivning -65 - - -65
Försäljning, avvecklad
verksamhet
- - -2 365 -2 365
Utgående balans, 2023-12-31 2 616 76 - 2 692
Ingående balans, 2024-01-01 2 616 76 - 2 692
Försäljning -351 - - -351
Nedskrivning -1 076 - - -1 076
Utgående balans, 2024-12-31 1 189 76 - 1 264
Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgörs
av två delar. Till största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade
finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad
goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna
skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste
redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara.
Nedskrivningsprövning
Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata
identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer -
nen utgörs av segmenten Samhälle, Bostäder och Utbildning.
Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma
om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för
respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings -
värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld
I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära
skillnaderna:
Uppskjuten skatt 2024 2023
Uppskjuten skatt fastigheter 2 278 3 701
Uppskjuten skatt obeskattade reserver 148 97
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -1 027 -1 074
Uppskjuten skatt finansiella instrument 679 73
Uppskjuten skatt övrigt -254 -72
Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 824 2 726
SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 89
===== SIDA 90 =====
nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till
eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk -
ningen av nyttjandevärdet har baserats på:
• En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5).
• En diskonteringsränta på 4,9 procent (5,8) före skatt vilket inkluderar
en låneränta på totalt 3,84 procent (5,1) (riskfri ränta + kreditspread).
• Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,86 procent (4,95)
Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida
kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och
driftnetto vilka baseras på koncernens intjäningsförmåga som fastställs av
ledningen.
Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska
erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om
terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga
tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet.
Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt till
Samhälle om -1 076 mkr. Nedskrivningen görs som en följd av minskade
kassaflöden som ett resultat av en minskad fastighetsportfölj.
Utöver detta har ytterligare -351 mkr avseende goodwill hänförlig till
uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Samhälle.
Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder.
Känslighetsanalys
Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE)
Samhälle.
Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade
värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande.
2024
Samhälle Från Till
Diskonteringsränta före skatt 4,9% 5,5%
Terminalvärde driftnettoavkastning 4,86% 5,48%
2023
Samhälle Från Till
Diskonteringsränta före skatt 5,8% 6,8%
Terminalvärde driftnettoavkastning 4,95% 5,19%
NOT 14 Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde enligt nedan
beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt
IFRS 13 nivå 3.
För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe -
ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad
som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv -
ningsbehov.
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk -
ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade
värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört
med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet
om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens
investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas
som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid
senaste externvärdering, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar
under tidigare perioder. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med
att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid
avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när
villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransak -
tioner. I de fall som kontroll inte överförs vid avtalstecknande så redovisas
försäljningen som Tillgångar som innehas för försäljning.
Vid försäljning till intresseföretag och joint ventures minskas den
realiserade värdeförändringen med andelen motsvarande koncernens
kvarstående ägoandel.
Värderingsmetod
Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av
externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings -
processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde -
ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International
Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste
upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International
Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International
Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det
bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten,
mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar
välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring.
Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett
värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på
marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden.
Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den
kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa
värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har
skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande
period.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande
schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart
tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka -
ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet
med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard
och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt
eventuella anpassningsbehov.
Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden
Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination
av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen
är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden
bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens
framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens
restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell
hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar
i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB
tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och
fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark -
naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för
nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra -
vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden.
Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock
med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan -
det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs
bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska
utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ -
dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga
hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa -
tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället.
Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden
Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där
SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i
projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar
framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande
driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen
kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa
utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten.
Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt -
nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning
samt eget ägande finns två utgångssätt:
90 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 91 =====