Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
 2024
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

Innehåll
1
INTRODUKTION 4
VD har ordet 8
SBB som investering 8
Operationella- och finansiella mål 12
Ekonomi och fastighetmarknad 14
VERKSAMHETEN 17
Fastighetsbestånd 17
Affärsområden 18
Projekt- och fastighetsutveckling 26
Intjäningsförmåga 30
Strategiska innehav 31
HÅLLBARHETSRAPPORT 33
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61
Fastigheter 65
Finansiering 66
Risk och känslighet 69
Bolagsstyrningsrapport 71
Förslag till vinstdisposition 73
 
FINANSIELLA RAPPORTER 75
Koncernens finansiella  
rapporter och noter 
76
Moderbolagets finansiella  
rapporter och noter 
120
Årsredovisningens undertecknande 138
Revisionsberättelse 139
 
ÖVRIGT  144
Definitioner 144
Beräkning av alternativa nyckeltal 146
Investor relations 150
1)  Sida 61-138 avser den formella årsredovisningen. 
92,8MDKR
Total Fastighetsexponering
31 december 2024
SBB har ett högkvalitativt  
fastighetsbestånd med 
 förmåga att generera ökande  
driftöverskott”
”SBB:s intäkter utgörs av 
trygga kassaflöden från 
fastighetsförvaltning av 
social infrastruktur”
2   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 3 =====

3 708MKR
Hyresintäkter
Jan-dec 2024
546 MKR
  Kassaflöde löpande verksamhet,  
före förändringar i rörelsekapital
Jan-dec 2024
SBB fortsätter att  
leverera enligt strategin 
att dela upp bolaget i tre 
tydliga affärsområden.
Vision 2030
SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, 
med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro 
och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-
lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- 
nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.
SBB:s hyresintäkter från 
samhällsfastig heter 
är kopplade till KPI 
och därmed inflations­
skyddade. 
s.18
s.34
s.19
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    3

===== SIDA 4 =====

Bostad
SBB äger huvudsakligen genom sitt dotterbolag, 
Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxt -
områden. Kombinationen av hög efterfrågan 
och starka underliggande drivkrafter resulterar 
i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett 
stadigt växande driftsöverskott över tid.
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform 
specialiserad på ägande och förvaltning av fast -
igheter med offentligt finansierad verksamhet, 
såsom äldreboenden, offentliga kontor och 
kommunhus. Vilka utmärker sig genom växande 
efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och 
minimal risk för hyresförluster.
Utbildning
SBB äger femtio procent av Europas största 
fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur 
för den offentliga utbildningssektorn. Långa 
indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget” 
i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs-
områden: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark 
som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd 
kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna.
Detta är Samhällsbyggnadsbolaget  
i Norden
Aktiv förvaltning
SBB har en egen lokal förvaltningsorganisation. 
Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver 
löpande förvaltning även aktivt med värdeska -
pande utveckling i det befintliga beståndet. En 
hög överskottsgrad är en av bolagets priorite -
ringar och bolaget styr förvaltningsverksam -
heten med fokus på driftnetto. Det sker bland 
annat genom energibesparande investeringar. 
Utöver att arbeta med traditionell 
fastighetsförvaltning arbetar SBB även med 
ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av 
tre intäktsgenererande strategier:
•   Byggrättsutveckling och nyproduktion
•   Investeringar i befintligt bestånd
•   Värdeskapande transaktioner
Byggrättsutveckling och nyproduktion
SBB arbetar aktivt med projektutveckling av 
social infrastruktur och skapar även värde 
genom en omfattande byggrättsutveckling. 
Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en 
långsiktigt, bärkraftig projektportfölj samt ger 
bolaget en plattform för organisk tillväxt.
Investeringar i befintligt bestånd
Investeringar i befintligt bestånd innebär
driftnettohöjande investeringar i bolagets 
fastighetsbestånd. Det pågår kontinuerliga 
uppgraderingar av lokaler och fastigheter i nära 
samarbete med våra hyresgäster.
Värdeskapande transaktioner
SBB skapar betydande aktieägarvärde genom 
att realisera vinster då färdigutvecklade 
fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter 
avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för 
att identifiera och fokusera resurserna på fast -
igheterna med störst potential. Försäljningen av 
fastigheter som bedöms som färdigutvecklade 
eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att 
möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där 
kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den 
starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv 
köpare och säljare av både enstaka fastigheter 
och bestånd.
55,7 MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2024
92,8 MDKR 
Total fastighetsexponering  
 inkl. andel av ej konsoliderade innehav 
31 december 2024
5,5 %
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd
januari-december 2024
8,66 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 december 2024
7,1 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
januari-december 2024
2,43 %
Snittränta
31 december 2024
4   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 5 =====

Året i korthet
525 mkr värderat till balansdagens valutakurs.
•   Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma 
i  SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag, 
om en riktad emission av högst 15 000 000 
teckningsoptioner, innebärande en ökning av 
aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor. 
Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med 
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, 
tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att 
överlåta teckningsoptionerna till nuvarande 
och framtida medarbetare i bolaget eller dess 
dotterbolag.
•    SBB har under april 2024 deltagit i börsintro-
duktionen av Public Property Invest AS (PPI). I 
samband med börsintroduktionen överlät SBB 
fastigheter till PPI till ett bokfört värde om 1,7 
mdkr, med tillhörande skulder om 0,4 mdkr, i 
utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har 
därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 
14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat 
nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänför-
ligt till utspädningseffekten och i samband med 
fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten 
skatt om 129 mkr lösts upp. Total resultateffekt 
uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33 för 
ytterligare beskrivning av transaktionen.
•  SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning 
för 2023. Där justerades vissa resultat- och 
balansposter jämfört med bokslutskom-
munikén som publicerades den 27 februari 
2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för 
bokslutskommunikén som finns tillgänglig på 
SBB:s hemsida.
Kvarvarande verksamhet
•   Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).
•   Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i 
jämförbart bestånd.
•   Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).
•   Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför -
bart bestånd.
•   Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-  
differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304).
•    Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr 
(1 222).
•   Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr  
(-20 722), varav: 
-   Resultat före finansiella poster, värdeföränd-
ringar fastigheter och goodwill ingår med 
1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och 
omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).
-   Värdeförändringar på fastigheter ingår  
med -5 422 mkr (-13 321).
-   Upplösning av goodwill avseende 
uppskjuten skatt ingår med -351 mkr (-227) 
och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076 
mkr (-).
-   Resultat från joint ventures och intresse- 
företag ingår med -1 611 mkr (-5 560). 
-   Finansiella poster ingår med 98 mkr  
(-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av 
lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta -
kursdifferenser med -328 mkr (-144).
-   Värdeförändring avseende finansiella 
instrument ingår med -193 mkr (-2 580).
•   Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr  
(-21 874) efter uppskjuten skatt om 1 646 mkr 
(2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), 
motsvarande ett resultat per stamaktie A och B 
om -4,54 kr (-16,00) före utspädning.
•   Fastighetsportföljens värde uppgick till  
55 653 mkr (73 205).
•   Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 
598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81) 
per aktie före utspädning.
•  Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas 
avseende aktieslag A, B (-) eller D (-). För mer 
information, se vinstdisposition på sida 62.
Viktiga händelser under året
•  Den 7 februari presenterades den nya 
styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av 
styrelseordförande Peter Wågström.
•  Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny 
styrelseordförande i SBB av valberedningen. 
Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, 
Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att 
väljas som ledamöter.
•  Den 25 februari meddelade SBB etablering av 
ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter 
tillsammans med Castlelake, med stöd från 
Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en 
likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas 
till att stärka bolagets finansiella ställning och 
amortera skulder.
•  Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obli-
gationer och hybridinstrument för 163 meur. 
Obligationerna och hybridinstrumentens totala 
nominella värde var 408 meur motsvarande 4 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    5

===== SIDA 6 =====

•   SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint ventu-
re-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans 
med Castlelake. I samband med etableringen av 
joint venture-bolaget frigjordes likvida medel 
till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social 
Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer 
drivas och förvaltas av SBB Social Facilities 
genom ett förvaltningsavtal med SBB.
•   SBB har under andra kvartalet delat upp sina 
samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan 
Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen 
respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i 
och med detta sammanlagt övertagit 6 500 
lägenheter fördelade på 75 fastigheter om 
totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en 
del av Sveafastigheter.
•   Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt 
att genomföra en obligatorisk betalning av 
uppskjuten ränta avseende hybridvärdepap-
per. Betalningen av uppskjuten ränta skedde 
den 3 juli 2024.
•   SBB genomförde ett återköpsprogram av 
stamaktier av serie D. Totalt återköptes  44 657 
779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras 
som aktier i eget förvar.
•   Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omval-
des Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof 
Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert 
som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till 
ny styrelseordförande.
•  Den 2 juli betalades den vinstutdelning som 
beslutades av Årsstämman den 28 april 2023 
ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.
•   Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med 
villkoren för hybridobligationerna, senarelägga 
räntebetalningarna på samtliga hybridobliga-
tioner.
•   Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av 
obligationer där innehavare av obligationer och 
hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbo-
lag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att 
utbyta befintliga obligationer mot likvid och 
obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafast-
igheter. Sammanlagt utbyttes obligationer och 
hybridobligationer till ett nominellt värde om 
275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transak-
tionerna gav upphov till en realisationsvinst 
om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt 
till obligationer och har redovisats som resultat 
förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till 
hybridobligationer som har redovisats som 
ökning av eget kapital hänförligt till stamaktieä-
garna i tredje kvartalet.
•   Den 28 augusti meddelades att SBB:s intres-
sebolag Nordiqus säkrat en refinansiering om 
8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus 
finansiering erhållit en investment grade rating 
baserad på metod för kreditvärdering av 
infrastruktur.
•   Den 1 oktober meddelade SBB att man tar 
hem den ekonomiska förvaltningen med en 
förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full 
effekt från och med 2026.
•   Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag 
Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier 
Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel-
innehav för SBB inom affärsområde bostäder. 
Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio-
nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva-
rande 44 procent av det totala antalet aktier i 
Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 
39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har 
stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings-
åtgärder och per den 31 december 2024 äger 
SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, 
motsvarande 61,2 procent. Försäljningen 
inbringade 3 065 mkr. 
•   Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings-
skrivelse från Finansinspektionen angående 
den granskning avseende årsredovisningen 
2021 som Nämnden för svensk redovisnings-
tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i 
april 2024. Granskningen, som redogjorts för 
i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde-
ringar av fastigheter och förvärv upptagna i 
årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 
respektive 2020. 
    SBB har inkommit med svar till Finansinspek-
tionen den 19 november. Det slutliga utfallet 
av dessa granskningar kan inte bedömas idag, 
utan kommer adresseras i den finansiella rap-
porteringen för 2025 eller senare, beroende på 
när granskningarna slutförs. 
•   Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om 
att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 
10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i 
Västerås till Intea med bedömt frånträde under 
andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras 
på ett underliggande fastighetsvärde om 620 
mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms 
frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. 
•   I november erhöll SBB:s intressebolag, Public 
Property Invest ASA, investment grade betyget 
BBB med positiva utsikter från Fitch.
•   I november ingick SBB avtal om att avyttra 
fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och 
Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. 
Transaktionen baseras på ett underliggande 
fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid 
om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade 
vilket innebär att hela transaktionslikviden 
tillfaller SBB.
•   Under november och december mottog SBB 
ytterligare brev från obligationsinnehavare 
som uttryckt sin avsikt att accelerera 
euroobligationer under EMTN-programmen. 
Sammanlagt uppgår de respektive hävdade 
innehaven till ett totalt nominellt belopp om 
cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har 
berörda obligationsinnehavare återkallat 
samtliga rättsliga förfaranden.
•   I december tillsattes valberedningen inför 
årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan, 
Rikard Svensson, Leif West, Christopher 
Johansson och Lennart Sten.
•   Den 10 december lämnade SBB återköps- och 
utbyteserbjudande avseende utvalda obliga-
tioner med ett sammanlagt nominellt belopp 
om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett 
sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr. 
     Resultatet av erbjudandena offentliggjordes 
den 18 december och innebar i korthet att 95 
procent av de utestående befintliga seniora 
icke-säkerställda obligationerna deltog i 
erbjudandet och 93 procent av de utestående 
obligationerna byttes från obligationer i 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) 
och ersattes av obligationer i Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden Holding AB (publ). 
    Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga 
Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr 
i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr 
i nya icke-säkerställda obligationer med fem 
procent fast ränta och med förfall 2029. 
    Totalt återköptes befintliga seniora 
icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr 
med förfall i januari 2025. 
    De nyemitterade obligationerna har efter 
utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P 
respektive Fitch.
•   SBB har under december månad förvärvat 
sina samägares 50 procentiga aktieandelar i 
två bolag som tidigare ägts tillsammans med 
Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär-
det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband 
med tillträdena en positiv total likviditetseffekt 
om 5 mkr. 
•   SBB och Genova har i december via sitt 
samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät-
ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen 
uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio-
nen bedöms innebära en positiv resultateffekt 
om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det 
samägda bolaget.
Viktiga händelser efter årets utgång
•  Obligationsinnehavaren som accelererat 
EMTN-obligationer som emitterats under 
EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal-
lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga 
sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. 
•  Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song 
och Tone K. Omsted som styrelseledamöter 
vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval 
föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, 
Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten 
som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson 
har avböjt omval med hänvisning till andra 
engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.
•  I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(”SBB”) och K2A har genom sitt gemensamma 
bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i 
Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar pro-
jektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som 
uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. 
Transaktionen baseras på ett underliggande 
fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av 
transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr 
i likvida medel.
6   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 7 =====

Börsnoteringen av Sveafastigheter
En notering och breddning av Sveafastigheters 
aktieägarbas ger bolaget goda förutsättningar 
att dra nytta av sin unika marknadsposition och 
få rätt förutsättningar för tillväxt. Med en foku -
serad ledning avses verksamheten effektiviseras 
med ökad lönsamhet som följd, vilket både SBB 
och övriga aktieägare i Sveafastigheter drar 
nytta av.
Från SBB:s perspektiv var ägarspridningen 
en fortsättning på strategin att decentralisera 
koncernstrukturen genom att etablera hel- och 
delägda affärsenheter. SBB gynnas av att eta -
blera affärsenheter som självständigt kan öka 
flexibiliteten avseende finansiering, förbättra 
den finansiella rapporteringen, öka specialise -
ringen, möjliggöra snabbare beslutsfattande, 
främja ett närmare samarbete med hyresgäster 
och ytterligare skapa värde. Vidare förväntar 
sig SBB att noteringen kommer att stärka 
balansräkningen och därigenom förbättra SBB:s 
finansiella ställning.
Om Sveafastigheter
Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och 
bygga attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner 
i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel, 
Bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsen -
gagemang och starkt hållbarhetsarbete. Med 
en egen och lokal förvaltningsorganisation 
fokuserar Sveafastigheter på aktiv fastig -
hetsförvaltning för att driva organisk lönsam 
tillväxt med fokus på nöjda hyresgäster och 
kostnadskontroll. Dessutom har Sveafastigheter 
utvecklat en väl standardiserad process för 
renoveringar och utvärderar kontinuerligt 
lägenheter när de är vakanta. Bolaget har en 
historik av att genomföra renoveringar med 
god lönsamhet, vilket skapar värde för både 
hyresgäster och Bolaget.
Med en strukturell efterfrågan på bostäder 
i hela Sverige och i de regioner där Sveafastig -
heter äger fastigheter har Koncernen bedrivit 
och kommer även fortsättningsvis att bedriva 
nyproduktion av fastigheter, främst i Stockholm 
-Mälardalsregionen. Med en lång närvaro 
på marknaden har Sveafastigheters interna 
projektorganisation etablerat ett välrenomme -
rat rykte för pålitlighet och ansvarstagande, 
vilket är avgörande i utvecklingsprocessen med 
kommuner. 
Sveafastigheter, som bildades genom en 
sammanslagning av SBB:s bostadsfastighets -
bolag, Sveafastigheter Bostadsutveckling, 
Hemvist och Unobo, äger direkt 28,1 mdkr i 
bostadstillgångar per 31 december 2024, varav 
24,8 mdkr avser fastigheter fördelade på 14 669 
lägenheter i 263 olika fastigheter. Därutöver 
har Sveafastigheter cirka 1 030 lägenheter 
under pågående byggnation, varav de som 
färdigställts under kommande 12 månader, som 
tillsammans med fastigheterna i förvaltning 
kommer att generera ett driftnetto med en 
årlig intjäningsförmåga om cirka 1 061 mkr. 
Sveafastigheters ambition är att fortsätta skapa 
värde för aktieägarna och har som mål att över 
en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig 
tillväxt om minst 12 procent i substansvärde 
per stamaktie. Sveafastigheter strävar efter 
att uppnå detta mål genom att fokusera på en 
effektiv fastighetsförvaltning med fokus på 
nöjda hyresgäster, ökad ekonomisk uthyrnings -
grad och minskade kostnader samt genom att 
renovera minst 2 000 lägenheter under de 
kommande fem åren. Därutöver, och för att 
stödja substansvärdetillväxten, har Sveafast -
igheter som mål att under de kommande fem 
åren byggstarta minst 600–800 lägenheter 
årligen och kontinuerligt öka projektportföljen 
genom att erhålla och förvärva markanvisningar 
och byggrätter för minst 800 lägenheter årligen. 
Som ett resultat av detta siktar Sveafastig -
heter på att öka överskottsgraden, inklusive 
fastighetsadministration, till över 70 procent 
inom de kommande fem åren och samtidigt, 
över tid, bibehålla en stark balansräkning med 
en belåningsgrad mellan 40–50 procent.
SBB fortsätter att konsolidera Sveafastigheter.
Den 18 oktober, 2024 inleddes handeln för Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”) på Nas-
daq First North Premier Growth Market, vilket markerar bolagets inträde som börsnoterat bolag. 
 Sveafastigheter har innan noteringen varit ett helägt dotterbolag inom SBB-koncernen.  
Sveafastigheter är ett nyckelinnehav för SBB inom affärsområdet bostäder.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    7

===== SIDA 8 =====

Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 
7,1  procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med 
föregående år, vilket beror på att SBB valt att 
sälja tillgångar och amortera på skuld för att för -
bättra den finansiella ställningen. I jämförbart 
bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent under 
året och driftnettot ökar med 7,1 procent.
Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende 
samhällsfastigheter
Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de 
senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill -
växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal 
avseende samhällsfastigheter. 
Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär 
att mer resurser behövs och kommer att läggas 
på att bibehålla befintliga och att erhålla nya 
hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene -
rera projektvinster samt att höja hyresintäkter 
genom högre hyresnivå, större ytor och lägre 
vakans.
En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret 
för kassaflödesfastigheter med betydande 
utvecklingspotential från förvaltningsorganisa -
tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck -
lingsavdelning, som kan driva värdeskapande 
åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent 
vid årsskiftet och endast små förändringar 
noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer 
att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig 
har större förutsättningar för att flytta resurser 
till fastighetsförädling, vilket leder till högre 
utnyttjande av fastighetsbeståndet.
Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, 
som realiserades med gott resultat. Till exempel 
tog SBB tillsammans med K2A fram ett projekt 
där en central fastighet i Västerås ska utvecklas 
till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara 
lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi 
har avtalat om att sälja projektet med tillträde 
under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli 
300 mkr under kommande år.
Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de 
av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 
6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över -
enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska 
jämföras med totala projektkostnader om 573 
mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 
19 procent.
Bostadshyror med potential
SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i 
Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten 
och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare 
positiva effekter på intäkter och kostnader. 
Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter 
direkt och i JV med Morgan Stanley med ett 
totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr. 
VD har ordet
Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna 
i Sverige snabbare än inflationen, där en 
förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö -
neökningar och välfärdsförbättring. 
På kort sikt finns chans till extra god hyres -
utveckling då bostadshyror som regel reagerar 
på generella prisökningar i samhället, vilka varit 
betydande de senaste åren.
Allt som allt ser det ljust ut för bostäder 
under 2025.
Hållbarhet fortsatt i fokus
SBB har under året tagit stora steg framåt i sitt 
hållbarhetsarbete. Bland annat har konkreta 
åtgärdsplaner för att höja energiprestandan för 
cirka 220 fastigheter tagits fram. Åtgärdspla -
nerna ska genomföras under de närmaste åren 
och kommer att resultera i en kraftigt minskad 
energianvändning och minskat klimatavtryck 
samtidigt som de ökar bolagets driftnetto och 
minimerar riskerna i förhållande till de energi -
prestandakrav som väntas införas inom 5–10 år. 
SBB engagerar sig även aktivt sina dotterbolag 
och intressebolag för att även de ska bidra till 
energiomställningen och minska sina risker. 
Stärkt organisation, höga centrala kostnader
Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice -
rad personal och förbättrad struktur. Centrala 
funktioner för finans, juridik och ekonomi har 
tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten 
och genomföra strukturella förbättringar. Vid 
årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk 
förvaltning och implementering av ekonomisys -
tem vilket initialt driver kostnader men på sikt 
ger besparingar om 25 mkr per år.
De centrala administrationskostnaderna 
har påverkats av flertalet komplexa strukturer, 
hög förändringstakt samt legala processer. En 
väsentlig del av kostnaderna kommer direkt 
eller indirekt från den avklarade tvisten med 
en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s 
obligationslån. Tvisten skapade ett för externa 
bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj -
SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige.
8   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 9 =====

liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget, 
vilket föranledde mer komplexa åtgärder.
Målet är att fram till utgången av 2025 höja 
kvaliteten och normalisera den centrala kost -
nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning. 
Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till 
att använda kostnadseffektiva strukturer och att 
enklare agera i såväl bank- som kapitalmarknad.
Snittränta 2,4 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med 
låg genomsnittlig ränta. I slutet av året var 
snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga 
förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter 
ligger snitträntan på 2,2 procent.
Skulder som förfaller efter 2026 har en 
genomsnittlig ränta om 2,4 procent. Kommande 
år bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre 
finansiella kostnader.
Under 2024 återköpte och omstrukturerade 
SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt 
innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna.
Eget kapital tillsköts genom nyemissioner 
i Sveafastigheter och Public Property Invest, 
vilket tillsammans med en bättre struktur skapat 
en bättre finansiell situation för SBB-koncernen 
och dess intressenter.
Ökad förmåga att förbättra den finansiella 
situationen
Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt 
i fastighetsbranschen kommer att ske på 
attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl 
eget som lånat kapital. Bolagen har under året 
en god möjlighet att förbättra sin finansiella 
riskprofil eller planera offensiva satsningar.
När riskpremier sjunker och när fler planerar 
offensiva satsningar påverkas fastighetspriser 
positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen 
var det sista året med en negativ värdeutveck -
ling på fastigheter för denna konjunkturcykel. 
Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4 
procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med 
totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under 
fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip 
oförändrade. Värdeförändringen kan också 
jämföras med en inflation om cirka 20 procent 
sedan slutet av 2021.
Kostnaden för nyupplåning har utvecklats 
positivt för fastighetsbolag under 2024. De 
kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk 
under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till 
2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter 
årsskiftet. De femåriga räntorna både började 
och slutade 2024 på knappt 2,5 procent.
Kreditmarginalerna för femåriga fastighets -
obligationer med kreditrating BBB halverades 
under 2024 från 3 procent till 1,5 procent. 
Det gör att allt fler emissioner av obligationer 
genomförs och att fastighetsbolagen kan passa 
på att stärka likviditet och förlänga sin ränte- 
och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud 
och prissättning på bankfinansiering är mer 
trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning.  
Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinansie -
ringsrisker och på sikt positiva värdeförändringar 
på fastigheter ger SBB ökad förmåga att sänka 
skuldsättning och öka likviditeten.  Att fortsätta 
förbättra den finansiella situationen är priori -
terat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska 
tillgångar om tio miljarder som ska säljas över 
tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive 
Sveafastigheter som planeras att avyttras och 
utlåning till delägda strukturer som ej kommer 
att förlängas. Det ger ytterligare renodling samt 
likviditet för kommande låneförfall.
Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus 
på kärnverksamheten
Av finansiella skäl skapade SBB två joint 
ventures med Castlelake under 2024 utöver 
det som redan ingåtts med Morgan Stanley 
under 2023. Sedan dess har förutsättningarna 
i marknaden förbättrats avsevärt och en 
potentiell upplösning av strukturerna bedöms 
kunna påverka SBB:s intjäning markant positivt.
Sammantaget har SBB minskat antalet 
delägda strukturer kraftigt och löst upp 
samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med 
denna renodling är att skapa stora transparenta 
bolag med fokus på sin kärnverksamhet och 
med god tillgång på såväl eget som lånat kapital. 
Renodlingen kommer fortsätta. 
Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s 
bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig -
heter som därefter noterades på Nasdaq First 
North. Sveafastigheter är nu Sveriges största 
renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden 
med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot 
har extra goda förutsättningar att utvecklas 
starkt tack vare god generell hyresutveckling i 
marknaden samt planerade förbättringsåtgär -
der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter 
kommer skörda vinster under 2025 och framåt, 
det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast -
igheter starkt med 42 procent belåningsgrad 
och en snittränta på 3,27 procent.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbild -
ningsfastigheter, har börjat ge aktieutdelning 
samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll 
Nordiqus finansiering investment grade och 
har numera löst all bankskuld och bolaget har 
lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 
13 år i kapitalmarknaden. Såväl Nordiqus som 
Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress 
förbättra den löpande verksamheten. De kan 
även dra nytta av sina ledande plattformar och 
sin finansiella styrka för att hitta tillkommande 
affärsmöjligheter. 
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan 
av bostäder och utbildningsfastigheter är 
samhällsfastigheter, där äldreboenden är den 
största exponeringen. Behovet av äldreboenden 
kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns 
tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg 
nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det 
potential för högre intäkter.
Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i 
börsintroduktionen av Public Property Invest 
som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt 
fastighetsbestånd och förbättra verksamheten.  
PPI är ett norskt bolag som äger och förvaltar 
offentliga fastigheter i Norge, Sverige och 
Finland primärt inom segmenten rättsväsende 
och offentliga kontor.
Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public 
Property Invest fick ratingbetyget investment 
grade BBB av Fitch under december. Ett mål för 
kommande år är att skapa rätt förutsättningar 
för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat, 
men är långt från klara med att strukturera 
SBB:s samhällsfastigheter. 
Förbättringsarbetet fortsätter i medvind
SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt 
bra jobb. Att genomföra alla de förändringar 
som SBB gör kräver dedikerad personal med hög 
arbetskapacitet och kompetens. 
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd 
med förmåga att generera ett ökande driftö-
verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot 
en transparent och effektiv bolagsstruktur där 
fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till 
rimligt pris.
Sjunkande fastighetspriser och en kärv 
finansieringsmarknad präglade 2023 och första 
halvåret 2024. Min bedömning är att vinden 
vände i marknaden i mitten av 2024, och det 
tar ett antal kvartal innan det börjar synas i 
alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra 
aktieägare och övriga intressenter och känner 
oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och 
operationella fokus.
Leiv Synnes 
Verkställande Direktör
  SBB har operationell styrka och ökad 
förmåga att förbättra den finansiella 
situationen. ”
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    9

===== SIDA 10 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) 
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB 
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 
31 december 2024 uppgick antalet stamaktier 
av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 
865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 
stamaktier av serie A. SBB genomförde under 
andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av 
stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 
779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras som 
aktier i eget förvar. Stängningskursen på stam-
aktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595 kr 
per 2024-12-31. Börsvärdet  för stamaktien av 
serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier 
av serie A till samma pris)  var 6 590 mkr och 
serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår 
sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 
12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner 
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt 
värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med 
sina investerarrelationer genom att delta på 
roadshows, presentationer och events för privata 
och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
 2024-12-31 2023-12-31
B-aktier 4,53 5,06
D-aktier 6,60 6,05
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan-dec  
2024
jan-dec  
2023
B-aktier 147 269
D-aktier 11 13
Aktien
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas  
på Nasdaq Stockholm. 
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
2
4
6
8
10
6
8
10
12
Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
10   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 11 =====

Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns  
194 858 kända aktieägare, motsvarande en 
minskning om 14,5 procent jämfört motsvarande 
tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 
december 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. 
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna 
Ägarna
Ägarstrukturen per 2024-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital, 
procent Röster, procent 
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60%
Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68%
Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23%
Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43%
Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99%
Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98%
BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76%
Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73%
Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70%
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66%
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46%
Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46%
Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42%
Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03%
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100%
Aktier i eget förvar - - 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100%
Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West 
(ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Christopher Johansson och Lennart Sten.
av Serie A och B, dock högst två kr per aktie 
och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie 
D understiger två kronor per aktie och år ska 
utdelningsbegränsningen räknas upp med 
ett belopp med vilket utdelningen understigit 
två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024 
beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid 
årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025 
kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier 
av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr. 
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) 
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    11

===== SIDA 12 =====

SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt ställda mål 
i syfte att leverera aktie ägarvärde över tid. 
Mål
Finansiella mål
Operationella mål Utdelningspolicy
Substansvärde
Generera tillväxt i långsiktigt 
substansvärde per stamaktie A 
och B som över en femårsperiod 
i genomsnitt uppgår till minst 12 
procent per år
Ledande bolag
Skapa effektiva och ledande 
bolag inom alla affärsområden
Driftnetto
Driftnetto i jämförbart 
bestånd ska öka med minst 
KPI + 1 procent
Energi
Energieffektivisera fastigheter 
till 2030
•   alla fastigheter når energiklass 
E som lägst
•   förbättra majoriteten av fastig -
heter minst en energiklass.
Koldioxidneutral år 2030.
Rating
Koncernen ska på lång sikt 
uppnå BBB- rating som lägst
Utdelning
Bolagets struktur ska 
möjliggöra stigande utdelningar 
när investment grade rating 
uppnåtts.
12   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 13 =====

SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    13

===== SIDA 14 =====

Makroekonomi
2024 var ett år som präglades av både 
utmaningar och försiktiga framsteg i den globala 
ekonomin. Inflationstakten stabiliserades i 
många länder, och i Sverige sjönk den till 1,5 
procent i december – något under Riksbankens 
mål på 2 procent. Samtidigt kämpade flera 
ekonomier med låg eller obefintlig tillväxt. 
Sverige gick in i en lågkonjunktur med en blyg -
sam BNP-tillväxt på 0,6 procent för året, långt 
under det historiska snittet på 2 procent sedan 
1970. Även Tyskland, tidigare en tillväxtmotor 
i Europa, upplevde ytterligare ett år med 
krympande ekonomi. 
För att motverka lågkonjunkturen inledde 
många centralbanker räntesänkningscykler 
under året. I Sverige sänkte Riksbanken räntan 
fem gånger, från 4,0 procent till 2,5 procent, 
samtidigt som Federal Reserve genomförde en 
dubbelsänkning i september och ECB sänkte sin 
ränta med en procentenhet. Räntesänkningarna 
bidrog till att stimulera både konsumtion och 
investeringar, men de fulla effekterna förväntas 
synas först under kommande år.
Arbetsmarknaden visade på fortsatt mot -
vind i Sverige, där arbetslösheten ökade från 6,6 
procent till 7,1 procent vid årets slut. Antalet 
konkurser steg markant med 23 procent jämfört 
Ekonomi och fastighetsmarknad
med 2023, vilket reflekterar de ekonomiska 
utmaningarna. 
Geopolitiska spänningar fortsatte att 
dominera, särskilt med konflikten mellan Israel 
och Hamas som påverkade råvarumarknaderna. 
I USA skapade Donald Trumps återkomst 
osäkerhet kring framtida handelsrelationer med 
Kina och NATO:s stabilitet. Trots detta finns 
förhoppningar om att samordnade räntesänk -
ningar och andra stimulansåtgärder kommer att 
stödja en gradvis ekonomisk återhämtning.
Fastighetsmarknaden i Sverige
Till skillnad från 2023 har 2024 karaktäriserats 
av en viss återhämtning på den svenska 
fastighetsmarknaden. En minskning av 
inflationsnivåer och räntesänkningar skapade 
något bättre förutsättningar, vilket resulterade 
i en högre aktivitet på transaktionsmarkna -
den. Trots detta är transaktionsvolymerna 
fortfarande avsevärt lägre än de historiska 
toppnoteringarna. Finansieringsläget fortsätter 
att vara en utmaning, men kapitalstarka aktörer 
har utnyttjat möjligheter att förvärva premium -
tillgångar, särskilt inom bostäder och kontor.
Den totala transaktionsvolymen summe -
rades under året till cirka 140 miljarder SEK, 
där antalet affärer uppgick till 342 stycken. 
Utländska investerare visade ett avtagande 
intresse under året, och deras andel av 
transaktionerna sjönk till 17 procent, jämfört 
med 29 procent under 2023. Dessutom var de 
utländska nettoinvesteringarna negativa, då 
försäljningarna av svenska tillgångar översteg 
nyinvesteringarna.
Segmentsvis uppgick bostadsfastigheter till 
den största andelen av transaktionsvolymen 
under året med 31 procent, motsvarande 42,8 
miljarder SEK, vilket innebar en kraftig ökning 
från 2023 års volym om 22,5 miljarder SEK. 
Kontorsfastigheter utgjorde den näst största 
andelen, med 26 procent och ett värde på 
36,7 miljarder SEK. Lager, logistik och industri 
stod för 18 procent, medan handel stod för 8 
procent, samhällsfastigheter och ”övrigt” (mark, 
hotell etc.) stod för, 7 respektive 10 procent.
För den geografiska spridningen av den 
totala transaktionsvolymen stod Stockholmsre -
gionen fortsatt i centrum och utgjorde 45 pro -
cent av det totala investerade kapitalet under 
året. Intresset för regionstäder och mindre orter 
förblev stabilt med 28 respektive 13 procent, 
medan Göteborg och Malmö tillsammans 
uppgick till 14 procent av transaktionsvolymen.
140 MDKR
Transaktionsvolymen
Sverige, 2024
342 st
Antal transaktioner  
i Sverige, 2024
1)  Källa: Newsec
En minskning av inflationsnivåer och räntesänkningar skapade något bättre förutsättningar, 
vilket resulterade i en högre aktivitet på transaktionsmarknaden i Sverige. 
14   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 15 =====

Bostäder
Bostadssegmentet summerades till 42,8 
miljarder SEK under året och återtog sin position 
som det största segmentet på transaktions -
marknaden, med en andel på 31 procent av 
den totala transaktionsvolymen. Segmentet 
har fortsatt att visa stabilitet och långsiktig 
attraktivitet, trots utmaningar kopplat till 
stigande räntor. Historiskt har fastighetsägare 
blivit kompenserade för inflationen, även om 
hyresjusteringar sker med viss fördröjning, och 
de senaste hyresförhandlingarna visar att så är 
fallet även denna gång. Då bostadsmarknaden 
är reglerad och hyresjusteringarna nu överstiger 
inflationen, samtidigt som kostnadsutvecklingen 
följer inflationen, väntas driftnettot öka 
betydligt i närtid.
Under 2024 har bostadsbyggandet fortsatt 
att påverkas av regleringar och ekonomiska 
faktorer, vilket har lett till en avmattning i 
byggtakten. Enligt Boverkets prognoser väntas 
endast 40 000 bostäder ha färdigställts under 
året, vilket är långt under det bedömda årliga 
behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas 
byggtakten minska ytterligare till 33 000 
färdigställda bostäder. Denna utveckling riskerar 
att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen, 
särskilt i storstadsregioner som Stockholm, 
där efterfrågan överstiger utbudet och 
betalningsviljan ofta är högre än genomsnittliga 
hyresnivåer på grund av hyresregleringen.
Samtidigt finns tecken på att det framtida 
behovet av nya bostäder kan dämpas något 
på grund av svagare befolkningstillväxt. Låga 
födelsetal och en minskad invandring innebär 
att efterfrågan på nya bostäder på längre sikt 
kan bli lägre än tidigare prognoser antytt. Dock 
kvarstår ett stort eftersatt behov, då bostads -
byggandet under lång tid legat under den nivå 
som krävs för att möta marknadens behov.
Antalet kommuner med bostadsbrist är 
fortsatt högt, med 148 av 290 kommuner som 
rapporterar underskott på bostäder enligt 
bostadsmarknadsenkäten 2024. Även om detta 
är en förbättring jämfört med föregående år, där 
180 kommuner rapporterade bostadsbrist, för-
väntar sig 173 kommuner att underskott kommer 
råda inom tre år, vilket speglar fortsatt oro för 
framtida bostadsbrist. Den minskade byggtakten 
har redan skapat betydande utmaningar för 
bostadsmarknaden, med risk för trångboddhet 
och svårigheter för unga att etablera sig. 
Samhällsfastigheter
Under 2024 har samhällsfastighetssegmentet 
haft en något svagare start, men aktiviteten 
ökade markant under fjärde kvartalet, då över 
hälften av årets transaktioner genomfördes. 
Den totala transaktionsvolymen uppgick till 
9,6 miljarder SEK, vilket är en minskning från 
föregående år då volymen var 12,9 miljarder 
SEK. Segmentets andel av den totala transak -
tionsvolymen minskade från 12 procent 2023 
till 7 procent 2024, men den ökade aktiviteten 
under årets slut kan indikera att marknaden 
återhämtar sig.
Den största delen av transaktionerna inom 
segmentet utgjordes av äldreboenden. Den 
demografiska utvecklingen fortsätter att driva 
efterfrågan, där den växande äldre befolkningen 
i Sverige skapar ett stort behov av fler vård- och 
omsorgsplatser. Samtidigt har fastigheter 
kopplade till försvar och säkerhet blivit en allt 
viktigare del av segmentet. Den ökade geopoli -
tiska osäkerheten har lett till större satsningar 
på infrastruktur för försvar och krisberedskap, 
vilket förväntas vara en drivande faktor för 
långsiktig efterfrågan. 
Utbildningsfastigheter
Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet 
visat en marginell ökning i aktivitet jämfört 
med föregående år. Totalt genomfördes nio 
transaktioner till ett sammanlagt värde av 1,5 
miljarder SEK, vilket är en ökning från 2023 års 
sju transaktioner värda 1,2 miljarder SEK. Den 
geografiska spridningen av dessa transaktioner 
var relativt jämn över landet, dock med en 
betydande andel i Stockholmsområdet.
Parallellt med transaktionsaktiviteten 
fortsätter sektorn att anpassa sig till förändrade 
undervisningsformer. Antalet distansstude -
rande för högre studier har ökat successivt 
och uppgick till 40 procent av de sökande inför 
höstterminen 2024, vilket var en procentenhet 
högre än föregående år. Även om distansut -
bildningar generellt sett minskar behovet av 
traditionella undervisningslokaler, väntas de 
snarare komplettera än ersätta fysisk närvaro, 
vilket fortsatt driver efterfrågan på flexibla och 
moderna utbildningsmiljöer. Detta gäller dock 
främst högre utbildning, medan distansstudier 
inte är aktuellt för yngre elever, vilket innebär 
att efterfrågan på lokaler för förskolor, grund -
skolor och gymnasieskolor förblir stabil.
Antalet sökande till högre utbildning har fort-
satt att öka och uppgår nu till nästan 500 000, 
en ökning med 31 procent sedan 2010. Efter en 
kort nedgång under 2022 har antalet sökande 
återigen vuxit kraftigt under både 2023 och 2024. 
Denna utveckling har bidragit till att vissa lärosä-
ten ser över sin lokalanvändning för att möta en 
ökad efterfrågan på utbildningsfaciliteter.
Utvecklingen inom segmentet påverkas även 
av regionala demografiska förändringar, där 
efterfrågan på utbildningslokaler är hög i vissa 
områden men mer avvaktande i andra. Trots 
en långsiktig trend med svagare födelsetal och 
lägre befolkningstillväxt ser många kommuner 
fortsatt ett stabilt eller till och med ökat behov 
av utbildningslokaler i växande stadsregioner 
och områden med stora nyproduktionsprojekt. 
Norge
Fastighetsmarknaden i Norge
Transaktionsvolymen i Norge uppgick under 
2024 till 87,8 miljarder NOK, vilket är en ökning 
med 53 procent jämfört med föregående år då 
volymen var 59 miljarder NOK. Utvecklingen 
kan förklaras av en mer gynnsam skuldmarknad, 
vilket har bidragit till större optimism och fler 
affärer där köpare och säljare har närmat sig 
varandras prisförväntningar. Den ökade trans -
aktionsaktiviteten har i sin tur lett till en ökad 
likviditet på marknaden. En tydlig majoritet 
av det investerade kapitalet kom fortsatt från 
inhemska investerare, medan utländska investe -
rare stod för 15 procent av den totala volymen, 
vilket är något lägre än fjolårets siffror.
Segmentvis stod övriga fastigheter för 26 
procent av den totala transaktionsvolymen, 
tätt följt av kontor som stod för 25 procent. 
Logistik, lager och industri utgjorde 18 procent, 
medan handelssegmentet stod för 11 procent. 
Bostadssegmentet och samhällsfastigheter 
utgjorde 9 respektive 6 procent, tätt följt av 
hotellsegmentet som svarade för 5 procent av 
den totala transaktionsvolymen.
En stod del av affärerna har även i år skett 
i Oslo, vilket attraherade 45 procent av det 
investerade kapitalet. Bergen, Stavanger och 
Trondheim utgjorde tillsammans 21 procent, 
medan östra Norge utgjorde 13 procent. 
Resterande delar av Norge stod för 21 procent 
av transaktionsvolymen. 
Samhällsfastigheter 
Under 2024 landade transaktionsvolymen för 
samhällsfastigheter på 5,6 miljarder NOK och 
utgjorde 6 procent av den totala transaktionsvo -
lymen i Norge, en nedgång från föregående års 
14 procent. Affärerna var geografiskt spridda 
över landet, men majoriteten av transaktio -
nerna gällde myndighetsbyggnader. I likhet med 
hela den norska fastighetsmarknaden präglades 
segmentet av en stark närvaro av inhemska 
köpare, medan internationella investerare i stor 
utsträckning förhöll sig avvaktande. 
Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfast -
igheter förblir stark, där behovet av modern 
och hållbar infrastruktur är stort. Hållbarhet 
fortsätter att vara en central aspekt, med 
fokus på energieffektivitet och miljövänliga 
byggnader. 
Trots ekonomiska utmaningar visar 
samhällsfastighetssektorn i Norge på mot -
ståndskraft och anpassningsförmåga, med en 
stabil efterfrågan.
Utbildningsfastigheter
Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet 
i Norge uppvisat en viss ökning i transaktions -
aktivitet jämfört med föregående år, även om 
antalet affärer fortfarande är begränsat. De 
genomförda transaktionerna har omfattat både 
förskolor och gymnasieskolor.
På utbildningssidan har årets antagningsom -
gång till högre studier präglats av en historiskt 
hög tillgång på studieplatser, vilket har lett 
till att fler studenter än någonsin tidigare 
har antagits till sitt förstahandsval. Denna 
utveckling kan komma att påverka efterfrågan 
på utbildningsfastigheter, särskilt i de områden 
där antalet studenter ökar.
Samtidigt kvarstår utmaningar kopplade till 
förändringen av Norges policy för studieavgifter 
Källa: Newsec
  2024 har karak-
täriserats av en viss 
återhämtning på den 
svenska fastighets-
marknaden.”
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    15

===== SIDA 16 =====

för internationella studenter, som trädde i kraft 
hösten 2023. Med en betydande minskning av 
antalet sökande från länder utanför EU kan vissa 
universitet och högskolor behöva anpassa sina 
framtida lokalbehov. Parallellt med detta förblir 
behovet av förskolor och skolor stabilt eller 
växande i många kommuner, särskilt i områden 
med stark inflyttning och utveckling.
Den övergripande bilden av utbildnings -
fastighetssegmentet är således en försiktig 
återhämtning i transaktionsvolymer.
Finland
Fastighetsmarknaden i Finland
Den totala transaktionsvolymen för Finland 
minskade med 22 procent under 2024 och 
uppgick till 2,1 miljarder EUR, jämfört med 
2,5 miljarder EUR föregående år. Marknaden 
har fortsatt att präglas av osäkerhet, men 
förväntade fortsatta räntesänkningar under 
2025 kan bidra till en återhämtning.
Utländska investerare stod för 37 procent av 
den totala volymen, vilket är en förändring från 
föregående år då utländska aktörer dominerade 
marknaden med en andel om 56 procent.
Den geografiska fördelningen följer samma 
mönster som Norge och Sverige, där en stor 
andel, 42 procent, investerades i huvudstaden 
Helsingfors, medan Tammerfors, Åbo, Uleåborg 
stod för 12 procent av den totala transaktions -
volymen. Dock stod övriga delar av landet för 
hela 46 procent av volymen. 
Segmentsvis stod bostäder och Lager-, 
logistik- och industrisegmentet för den största 
andelen av den totala transaktionsvolymen 
om 29 procent var. Samhällsfastigheter stod 
för 22 procent, handel och kontor stod för 11 
respektive 6 procent av den totala volymen, 
medan ”övrigt” utgjorde 3 procent.
Samhällsfastigheter
Efter en avvaktande transaktionsmarknad 
under 2023 har intresset för segmentet ökat 
under 2024. Den totala transaktionsvolymen 
uppgick till 460 miljoner EUR, vilket motsvarar 
en mindre nedgång jämfört med föregående 
år men en något högre andel av den totala 
transaktionsmarknaden, där segmentet nu 
utgör 20 procent. Trots en fortsatt utmanande 
marknadsmiljö bibehåller samhällsfastigheter 
sin attraktionskraft, särskilt bland investerare 
som söker stabila och långsiktiga kassaflöden.
Under året dominerades transaktionerna 
av hälso- och sjukvårdsfastigheter, med en 
investeringsvolym om 273 miljoner EUR. 
Äldreboenden noterade mer begränsade 
volymer på 30 miljoner EUR. Internationella 
investerare fortsatte att spela en betydande 
roll på marknaden och stod för cirka 42 procent 
av den totala transaktionsvolymen, vilket visar 
på ett fortsatt intresse från både nordiska och 
globala aktörer.
Långsiktiga fundament talar för en fortsatt 
stark marknad inom samhällsfastigheter, 
särskilt med tanke på det växande behovet av 
moderna äldreboenden. Finland har den största 
andelen äldre i Norden och beräknas behöva 
över 700 nya äldreboenden fram till 2040, 
vilket understryker segmentets strukturella 
efterfrågan. Samhällsfastigheter förblir därmed 
en viktig del av den finska fastighetsmarknaden 
och fortsätter att erbjuda stabila investerings -
möjligheter i en osäker omvärld.
Utbildningsfastigheter
Under 2024 noterades en viss ökning i 
transaktionsaktiviteten för utbildningsfastig -
heter i Finland, även om antalet affärer förblev 
begränsat. Transaktionsvolymen för segmentet 
landade på 61 miljoner EUR. De flesta av dessa 
transaktioner, trots det begränsade antalet, 
ägde rum i Helsingforsregionen och avsåg 
främst fastigheter för låg- och mellanstadie -
skolor. 
Finlands befolkningstillväxt drevs nästan 
uteslutande av immigration, då födelseantalet 
nådde rekordlåga nivåer för tredje året i rad. 
Befolkningstillväxten drevs i hög grad av 
flyktingar från Ukraina och var den starkaste 
sedan 1956. Befolkningen ökade med cirka 33 
000 personer till 5,64 miljoner vid årets slut. 
Antalet ansökningar till högre utbildning ökade 
med 5 procent jämfört med föregående år, med 
fortsatt högt intresse från utländska studenter.
Befolkningstillväxten indikerar en stabil 
efterfrågan på utbildningslokaler, särskilt inom 
högre utbildning. Samtidigt har grundskolan och 
gymnasiet krävt modernisering och uppgra -
dering av befintliga utbildningsanläggningar, 
vilket kan leda till omfattande renoveringar 
och nybyggnation. Trots regionala skillnader 
ser många kommuner ett fortsatt stabilt eller 
ökat behov av förskolor och skolor, särskilt i 
Helsingforsregionen och andra tillväxtområden.
Danmark
Fastighetsmarknaden i Danmark
Fastighetsmarknaden i Danmark har under 
2024 präglats av stabilitet och en gradvis 
återhämtning efter en svag inledning av året. 
Den totala transaktionsvolymen uppgick till 44,9 
miljarder DKK, vilket innebär en ökning med 15 
procent jämfört med föregående års nivå på 
31,3 miljarder DKK. Marknaden har gynnats av 
fallande räntor och en kontrollerad inflation, 
vilket förbättrat utsikterna för kommande år.
Bostadssegmentet stod för den största 
andelen av transaktionsvolymen och utgjorde 
46 procent av den totala volymen. Industri -
fastigheter och kontor följde därefter med 
25 respektive 15 procent. Handelsfastigheter 
stod för 8 procent, medan hotell och ”övrigt” 
uppgick till 6 procent. Likt föregående år har 
affärer inom samhällsfastighetssegmentet varit 
mycket begränsade, vilket kan förklaras av den 
mindre utbredda marknaden för denna typ 
av fastigheter i Danmark jämfört med övriga 
nordiska länder.
Geografiskt sett har Köpenhamn utgjort 
majoriteten av den totala transaktionsvolymen 
om 55 procent. De övriga storstäderna, 
som inkluderar Odense, Århus och Ålborg, 
stod tillsammans för 8 procent av den totala 
transaktionsvolymen, medan triangel-området 
utgjorde 3 procent. Resten av Danmark stod för 
34 procent. 
Samhällsfastigheter
Den danska samhällsfastighetsmarknaden har 
utvecklats långsammare än sina nordiska gran -
nar, och segmentet har fortsatt att präglas av 
låg aktivitet under 2024, utan några renodlade 
genomförda transaktioner inom segmentet 
under året. Den ekonomiska osäkerheten och 
marknadens begränsade storlek har fortsatt 
att hålla tillbaka investeringar, trots ett tydligt 
intresse från både danska och internationella 
aktörer.
En av de största utmaningarna är att sam -
hällsfastighetsmarknaden i Danmark till stor del 
kontrolleras av offentliga aktörer, där eventuella 
försäljningar ofta påverkas av politiska beslut 
snarare än av marknadens efterfrågan. Detta 
skapar svårigheter för privata investerare att 
komma in på marknaden, trots att behovet av 
äldreboenden, förskolor och vårdfastigheter 
växer i takt med demografiska förändringar.
Trots avsaknaden av transaktioner finns 
det en positiv långsiktig trend. Behovet av 
samhällsfastigheter kommer att öka i takt med 
att befolkningen åldras och storstadsområdena 
växer. Om marknadsförutsättningarna föränd -
ras, exempelvis genom politiska initiativ som 
gör det enklare att avyttra offentliga fastigheter 
eller ökar samarbetet mellan offentliga och 
privata aktörer, kan detta skapa nya möjligheter 
för investeringar och utveckling.
Utbildningsfastigheter
Under 2024 har Danmark genomfört flera 
utbildningsreformer som påverkar både 
gymnasie- och högskolesektorn. Regeringen 
har förändrat studiestödssystemet och skärpt 
antagningskraven för vissa utbildningar, 
samtidigt som en ny yrkes- och professionsin -
riktad gymnasieutbildning föreslagits för att fler 
unga ska ta en gymnasieexamen. Antagningen 
till högre utbildningar har ökat något, och fler 
engelskspråkiga utbildningsplatser skapas för 
att attrahera internationella studenter.
Dessa förändringar signalerar en poten -
tiell omformning av fastighetsbehoven inom 
utbildningssektorn. Ökat studentinflöde och 
nya utbildningsformer kan leda till behov 
av både nybyggnation och omstrukturering 
av befintliga utbildningslokaler. Detta gäller 
särskilt universitet och högskolor, där fler 
internationella studenter kan öka efterfrågan på 
studentbostäder och campusutveckling. Sam -
tidigt kan förändringar inom gymnasieskolan 
kräva anpassningar av lokaler för yrkesinriktad 
undervisning och moderna lärmiljöer. Utöver 
detta ses en stabil eller ökande efterfrågan 
på förskolor och skolor i flera kommuner, där 
särskilt stadsområden med nyproduktion driver 
behovet av utbildningslokaler.
16   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 17 =====

Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter och utbildningsfastigheter utgör den 
sociala infrastruktur som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av denna typ av fastigheter är unik 
bland noterade bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med hög 
riskjusterad avkastning.
SBB:s fastighetsbestånd
Bolagets fastighetsbestånd är uppdelat i 
tre affärsområden: samhällsfastigheter, 
bostadsfastigheter och utbildningsfastigheter. 
Innehaven fördelar sig mellan direktägda och 
delägda fastigheter genom dotterbolag och 
intressebolag, vilket skapar en dynamisk och 
välavvägd fastighetsportfölj.
Samhällsfastigheter utgör en betydande 
del av beståndet och inkluderar äldreboenden, 
LSS-boenden, kommunhus, vårdinrättningar 
och offentliga kontor. Dessa fastigheter 
genererar stabila kassaflöden genom långa 
hyresavtal med offentliga eller offentligt 
finansierade verksamheter. Innehavet omfattar 
både direktägda fastigheter och investeringar i 
intressebolag såsom Public Property Invest ASA 
och SBB Social Facilities AB.
Inom utbildningssegmentet investerar 
bolaget primärt genom sitt delägande i Nordi -
qus, som är Europas ledande fastighetsbolag 
inom utbildningsinfrastruktur. Nordiqus äger, 
förvaltar och utvecklar skolor, förskolor och 
universitetsbyggnader med långa hyresavtal och 
starka hyresgäster. Utöver detta har SBB även 
ett mindre direktägt bestånd av utbildningsfast -
igheter i Sverige och Danmark.
Bostadsfastigheterna är samlade i dotter -
bolaget Sveafastigheter, som är ett av Sveriges 
största renodlade, noterade bostadsbolag. 
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar hyresrät -
ter i attraktiva tillväxtområden och har en stark 
position på den svenska bostadsmarknaden. 
2,0 MDKR
Fastighetsvärde  
NORGE
0,9 MDKR
Fastighetsvärde  
DANMARK
7,6 MDKR
Fastighetsvärde  
FINLAND
45,2 MDKR
Fastighetsvärde  
SVERIGE
Fastighetsvärde 
per land
  56% Bostad
  43% Samhälle
  1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
  81% Sverige
  13% Finland
  4% Norge
  2% Danmark
55 653  
Mkr
55 653  
Mkr
81% 
56% 
13% 
43% 
4% 1% 2% 
Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment
  34% Universitetsorter
  31% Stockholm/Mälardalen
  13%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  5%  Göteborg/Malmö
  17% Övriga tillväxtstäder
55 653
Mkr
31% 
13% 
34% 
5% 
17% 
Utöver det direktägda bostadsbeståndet har 
bolaget även investeringar genom joint ventures, 
bland annat tillsammans med Morgan Stanley.
Fastighetsvärdet uppgår till 55,7 mdkr och 
den totala fastighetsexponeringen, inklusive 
andel av fastigheter i ej konsoliderade innehav, 
är 92,8 mdkr. Ej konsoliderade innehav utgörs 
av joint ventures och intresseföretag. Den 
genomsnittliga kontraktslängden inom samhälls- 
och utbildningsfastigheter är åtta år, vilket ger 
långsiktiga och förutsägbara intäktsströmmar.
Genom denna struktur har bolaget en balan -
serad och strategiskt positionerad fastighets -
portfölj med en kombination av direktägda och 
delägda tillgångar. Den långsiktiga förvaltningen 
av samhälls- och utbildningsfastigheter ger sta -
bila kassaflöden, medan Sveafastigheter driver 
tillväxt inom bostadssegmentet. Tillsammans 
skapar detta en robust plattform för fortsatt 
utveckling och värdeskapande.
55,7  
MDKR
TOTALSUMMA  
KONSOLIDERAT
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    17

===== SIDA 18 =====

SBB:s affärsområden
Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang 
inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning.
Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att 
förvalta och utveckla fastigheter som spelar en 
central roll i samhällets funktion. Detta inklu -
derar allt från vårdcentraler och äldreboenden 
till LSS-boenden och Offentliga kontor. Genom 
vårt arbete bidrar vi till att skapa hållbara och 
funktionella miljöer som stödjer och främjar 
samhällets välfärd och säkerhet.
Vårt affärsområde bostäder, genom 
Sveafastigheter, är inriktat på att tillgodose det 
växande behovet av kvalitativa och hållbara 
bostadslösningar. Här engagerar vi oss i förvalt -
ning, utveckling och byggnation av bostäder 
som möter dagens höga krav på komfort, 
energieffektivitet och design. Sveafastigheters 
mål är att erbjuda hem som inte bara är en plats 
att bo på, utan även en plats där våra hyresgäs -
ter kan trivas och växa.
Vår investering i utbildningsfastigheter 
speglar vårt engagemang för att främja kunskap 
och lärande. Genom att investera i och förvalta 
fastigheter avsedda för utbildningsändamål, 
från förskolor till högskolor, skapar vi inspi -
rerande miljöer som underlättar lärande och 
utveckling. Våra utbildningsfastigheter är 
utformade för att möta de specifika behoven 
hos studenter och pedagoger, och bidra till en 
positiv och stimulerande lärandemiljö.
Genom våra tre affärsområden strävar 
vi efter att skapa värde för våra aktieägare, 
hyresgäster och det bredare samhället. Vi är 
övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta, 
bostadsutveckling och utbildningsstöd positio -
nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en 
mer hållbar och inkluderande värld. 
Samhälle
Bostad
Minoritet
Totalt
Utbildning
Totalt
Fastighetsvärde
SBB:s andel av  
fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav1)
Andel av övriga 
innehav
24,1 MDKR 18,6 MDKR 1,8 MDKR 44,4 MDKR
31,0 MDKR
-10,9 MDKR -10,9 MDKR– –
44,7 MDKR
6,0 MDKR
43,9 MDKR
2,5 MDKR
4,2 MDKR
39,4 MDKR
92,8 MDKR
19,3 MDKR – 19,9 MDKR0,6 MDKR
1)   Avser SBBs andel av fastighetsbestånd i väsentliga joint ventures och intresseföretag.
18   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 19 =====

Samhälle
Samhällsfastigheter - en investering i trygghet och välfärd. En ledande och skalbar plattform spe-
cialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom 
växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
Inom affärsområdet Samhällsfastigheter 
äger och förvaltar vi fastigheter, strategiskt 
placerade över Sverige, Norge, Finland och 
Danmark. Våra fastigheter utgör en viktig 
del av samhällets infrastruktur och omfattar 
äldreboenden, vårdinrättningar, kommunhus, 
statlig infrastruktur och offentliga kontor. 
Vi är en långsiktig och ansvarsfull fastighets -
ägare, där vårt fokus ligger på att säkerställa 
att våra byggnader är välskötta, moderna och 
anpassade efter samhällets behov. Genom 
en aktiv och engagerad förvaltning skapar vi 
hållbara miljöer där människor får tillgång till 
nödvändiga samhällsfunktioner – från vård och 
omsorg till trygg offentlig service.
Vår samhällsportfölj är stabil och lång-
siktig, präglad av hög efterfrågan och trygga 
hyresgäster inom den offentliga sektorn. Vi 
strävar efter att skapa långsiktigt värde genom 
proaktiv förvaltning, underhåll och utveckling 
av våra fastigheter. Genom närhet och dialog 
med våra hyresgäster säkerställer vi att våra 
fastigheter inte bara fungerar optimalt utan 
också fortsätter att möta de förändrade behov 
som samhället ställer på dem över tid.
Hållbarhet är en central del av vårt arbete. 
Genom effektiv förvaltning och strategiska 
investeringar i befintliga fastigheter arbetar 
vi kontinuerligt med energieffektivisering, 
miljöanpassningar och förbättrad tillgänglighet. 
Vi ser det som vårt ansvar att säkerställa att 
fastigheterna är funktionella, trygga och ekono -
miskt hållbara – både idag och i framtiden.
I en tid där behovet av äldreboenden, 
vårdinrättningar och offentliga verksamhetslo -
kaler ökar, spelar vi en viktig roll i att säkerställa 
att befintliga samhällsfastigheter håller hög 
kvalitet och är anpassade för framtidens behov. 
Vårt arbete handlar om mer än byggnader – det 
handlar om att skapa miljöer där människor kan 
leva, arbeta och få den service de behöver på 
ett tryggt och hållbart sätt.
Med människan i centrum och en tydlig 
förvaltningsstrategi bidrar vi till ett starkt och 
välfungerande samhälle – varje dag, året runt.
Äldreboenden 26 %
Den största andelen av våra samhällsfastigheter 
består av äldreboenden, en sektor med kraftigt 
växande behov på grund av den demografiska 
utvecklingen i Norden. Antalet personer över 80 
år i Sverige förväntas öka med cirka 50 procent 
fram till 2032, vilket motsvarar en ökning på 
över 250 000 personer. Detta ställer krav på fler 
särskilda boenden, där vi aktivt arbetar med att 
utveckla och förvalta moderna och välanpas -
sade fastigheter för äldreomsorgen.
LSS-boenden 20 %
Våra LSS-boenden (lagen om stöd och service 
till vissa funktionshindrade) erbjuder bostäder 
för personer med funktionsnedsättningar. Dessa 
fastigheter omfattar gruppbostäder, servicebo -
städer och anpassade bostäder där individens 
behov står i fokus. Eftersom kommunernas 
efterfrågan på LSS-boenden ökar, ser vi en 
fortsatt tillväxt inom detta segment.
Statlig infrastruktur och kommunhus 19 %
Vi äger fastigheter som används av myndig -
heter och kommunala verksamheter, inklusive 
kommunhus, domstolar, polisstationer och 
andra offentliga institutioner. Dessa fastigheter 
är ofta långa och stabila investeringar då de hyrs 
av offentliga aktörer.
Sjukhus och vårdcentraler 13 %
Vi förvaltar och utvecklar sjukhus, vårdcentraler 
och specialistkliniker för att bidra till en modern 
och hållbar vårdinfrastruktur. Behovet av 
vårdfastigheter ökar i takt med en åldrande 
befolkning och ökade krav på tillgänglig och 
högkvalitativ vård i hela Norden.
Offentliga kontor 8 %
Våra offentliga kontor hyrs ut till olika 
statliga och kommunala verksamheter, såsom 
Skatteverket, Pensionsmyndigheten och andra 
administrativa enheter. Efterfrågan på moderna 
och energieffektiva kontorslokaler för offentlig 
verksamhet är fortsatt hög.
Övrigt 7 %
Detta segment inkluderar fastigheter med olika 
typer av samhällsnyttiga funktioner, exempelvis 
utbildningslokaler och andra specialfastigheter.
Projekt- och byggrättsfastigheter 7 %
För att säkerställa framtida tillväxt har vi en 
betydande andel byggrätter och projektfastig -
heter i vår portfölj. Dessa möjliggör nyproduk -
tion och anpassning av fastigheter i takt med att 
samhällets behov förändras.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    19

===== SIDA 20 =====

•  Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket 
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar 
risk för vikande efterfrågan.
•  Fastigheterna har långa hyresavtal med 
offentliga och offentligt finansierade 
hyresgäster. 
•  Med 26 procent av beståndet bestående 
av äldreboenden finns en ständigt ökande 
efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en 
åldrande befolkning.
•  Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen 
tack vare nästintill full inflationsindexering och 
hyresgästanpassningar.
•  SBB har en erfaren förvaltnings- och 
projektorganisation som ständigt arbetar för 
att skapa ytterligare värde och trivsel för våra 
hyresgäster.
 
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd  
finns på sid. 26-27.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
  57% Sverige
   31% Finland
  8% Norge
   3% Danmark
  26% Äldreboende
   20% LSS
   19% Statlig infrastruktur 
och Kommunhus
   13% Sjukhus & 
vårdcentral
   8% Offentliga kontor
   7% Övrigt
  7% Projekt- och 
byggrättsfastigheter
24 074
Mkr
24 074 
Mkr
57% 
26% 
31% 
20% 
8% 
19% 
13% 
8% 
7% 
3% 7% 
24,1 MDKR
Fastighetsvärde
5,63 %
Direktavkastning
8 år
Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT
Konsoliderat innehav
20   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 21 =====

Public Property Invest 
ASA1) SBB Infrastructure AB 1)  2) SBB Social Facilities AB 1) 3) 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) 115 -405 -657 - -440 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 -
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 -
Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 -
Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 -
Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel 612 477
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, 109 -62
Resultat  från joint venture och intresseföretag1) 47 -293
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.
3)  SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på sid. 31-32.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest ASA
Bolaget äger och förvaltar 
offentliga fastigheter i Norge, 
Sverige och Finland primärt 
inom segmenten rättsväsende 
och offentliga kontor. En 
fastighetsplattform med 
tillväxtmöjligheter noterat 
på Oslo Börs. SBBs ägarandel 
uppgår per 2024-12-31 till 35,16 
procent. 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint 
venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas 
SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. 
Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med 
ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan 
parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid 
innehaven redovisas som joint venture.
18,6 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
5,7 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    21

===== SIDA 22 =====

Bostad
SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden. 
Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil 
och ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
Samhällsbyggnadsbolaget, genom Sveafastighe -
ter, äger och förvaltare en unik och eftertraktad 
portfölj av hyresreglerade bostäder i svenska 
tillväxtkommuner. 
Sveafastigheter är ett av Sveriges största 
renodlade och noterade bostadsbolag med 
14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighets -
beståndet består av en bredd av hyresrätter i 
tillväxtregioner i Sverige. 
Husen förvaltas och utvecklas med ett närva -
rande och lokalt engagemang av Sveafastighe -
ters förvaltningsorganisation. 
Sveafastigheter utvecklar och bygger nya 
hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder 
är som störst. Sveafastigheter har 1 030 
lägenheter i pågående byggnation och 6 844 
lägenheter i projektutveckling där 93 procent 
ligger i Stockholm/Mälardalen. Sveafastigheter 
har under 2024 färdiställt 1 138 lägenheter.
Sverige förväntas fortsätta vara ett av 
de länder med hög befolkningstillväxt de 
kommande åren, inte bara jämfört med de 
övriga nordiska länderna utan även i Europa 
som helhet.
31,0
1)
 MDKR
Fastighetsvärde
4,24 %
Direktavkastning
1 482 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
1)  Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter.
Sveafastigheter är Sveriges största renodlade och noterade bostadsbolag med  
14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrät -
ter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och 
lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck- 
lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst.
Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i 
projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.
Väsentliga händelser under året
•  I oktober noterades bolagets  
aktier på Nasdaq First North 
Premier Growth Market.
•  Under sista kvartalet har 
bankskuld om 1 077 mkr 
refinansierats med nya lån med 
förfallodatum under 2027 och 
avtal gällande en kreditfacilitet om 
1 000 mkr ingåtts.
•  Sveafastigheter har under 2024 
färdigställt 1 138 lägenheter.
•  Under 2024 har 540 lägenheter 
byggstartats i Stockholm, Nacka 
och Skellefteå.
•  I december erhöll bolaget en 
markanvisning om cirka 100 
hyresbostäder i Huvudsta, Solna.
100 %
bostadsfastigheter
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner
och universitets- och
högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde 
i Stockholm-Mälardalen, 
Malmö-Öresund och 
Stor-Göteborg
Universitetsoch
högskolestäder
Övrigt
33 %
6 %
18 %
22   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 23 =====

6,0 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
3,0 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB  3) 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 1) 100 100
Förvaltningsresultat -169 -46
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643
Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 80 -643
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000
SBB:s ägarandel, % 100 100
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797
Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53
Nettoinvestering 3 013 2 850
Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Redovisat värde, kapitalandel 1 200 3 164
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -215 -556
Resultat  från joint ventures och intressebolag 2) 146 -4 210
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld 
inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt 
bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
3)  SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Väsentliga innehav hänförliga 
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres- 
reglerade bostadsfastigheter i Sverige 
som styrs och kontrolleras gemensamt 
med Morgan Stanley.
 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    23

===== SIDA 24 =====

Utbildning
SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, genom Nordiqus, inriktad på 
social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal 
skapar stabil intjäning.
Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta 
och utveckla utbildningsfastigheter, strävar 
efter att skapa och underhålla högkvalitativa 
lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 
och äger och förvaltar en portfölj bestående 
av över 600 utbildningsfastigheter spridda 
över Norden. Denna omfattande portfölj av 
fastigheter inkluderar en mångfald av utbild -
ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, 
gymnasier och universitet, som tillsammans 
utgör en betydande del av vårt samhälles 
utbildningsinfrastruktur.
Nordiqus strävar efter att vara den främsta 
partnern för kommuner och privata aktörer vid 
utvecklingen och förbättringen av utbildnings -
fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för 
att skapa en trygg och stimulerande miljö som 
stödjer framtidens generationers lärande.
Nordiqus förstår djupgående de specifika 
krav och behov som utbildningsmiljöer innebär. 
Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör 
skapandet av anpassade lösningar för ständig 
utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger 
på att skapa moderna och hållbara byggnader 
och lokaler som möter dagens och framtidens 
pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom 
utbildningsfastigheter. 
Genom långsiktiga samarbeten strävar 
man efter att skapa stabilitet och kontinuitet 
för hyresgästerna. Genom kompetens och 
partnerskap med ledande experter inom 
utbildningssektorn möjliggörs utformningen av 
innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar 
både elever och lärare.
Nordiqus vision sträcker sig långt framåt, med 
målet att vara en aktiv samhällsbyggare. Genom 
att skapa och underhålla utbildningslokaler 
som är anpassade för framtidens generationer, 
skapas en miljö där lärande och tillväxt inte bara 
är möjlig utan också stimulerande och givande 
för alla som vistas i Nordiqus utbildningslokaler.
•   SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande 
Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr. 
Se sida 14 för mer information.
•   Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om 
sammanlagt 593 mkr (622). 
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31
Sverige 426 465
Danmark 167 158
Totalt 593 622
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
24   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 25 =====

Nordiqus AB 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag 
(mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
Förvaltningsresultat 586 21
Andel av joint ventures och intresseföretags 
resultat
-770 -417
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -903 -10
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 115 3 908
Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 108 1 344
Nettoinvestering 13 826 15 144
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar 
och omvärderingar.  
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr. 
•   SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om 
38,7 miljarder kronor.
•   Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur -
investerare.
•   Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
•   Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % 
KPI-justerat.
•   Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 
2023, redovisas som avvecklad verksamhet. 
•   Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.
19,3 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
13,8 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget 
äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en 
av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar 
efter att möta både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för 
att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefräm -
jande miljöerna.
Händelser under året
•  Nordiqus-teamet har vuxit till 11 (5) anställda 
i slutet av året.
•  Nordiqus erhöll en investment grade infra -
structure rating under Q2 och refinansierade 
framgångsrikt 8,6 miljarder SEK under Q3.
•  Nytt 10-årigt hyresavtal med Göteborgs 
universitet och Västra Götalandsregionen 
för ett nytt Centrum för Hälsovetenskap i 
Göteborg,
•  Nytt hyresavtal på 25 år med Örebro 
kommun för om- och tillbyggnad av Mosjö 
skola
•  Nytt 10-årigt hyresavtal med Skärgårdsgym -
nasiet i Österåker,
•  Nya och förlängda hyresavtal för förskolor 
med Dibber i Stockholm och Lekogrönt 
i Linköping En ut- och tillbyggnad med 
Stiftelsen BMSL i Lund.
•  Under sommaren 2024 erbjöd vi 65 
ungdomar sommarjobb, där de tillsammans 
med våra samarbetspartners hjälpte till att 
ta hand om och underhålla våra förskolor 
och skolor under sommaruppehållet.
•  Under året har Nordiqus jobbat med en 
strategisk plan för att stärka fokuset på 
arbetsmiljön på alla våra fastigheter både i 
projekt och förvaltning. Exempelvis genom -
för vi säkerhetsutbildningar, riskanalyser och 
under fjärde kvartalet lanserade vi en egen 
app för arbetsmiljörapportering.
•  Under det fjärde kvartalet slutfördes en 
omstrukturering av den norska portföljen, 
från 172 bolag till 12.
•  Under det fjärde kvartalet förvärvades en 
grundskola och idrottshall i Kungsbacka 
med 17-åriga hyresavtal med Internationella 
Engelska skolan och Kungsbacka kommun, 
för 508 mkr.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    25

===== SIDA 26 =====

Projekt- och Fastighetsutveckling
Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-
det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra 
ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-
neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets 
olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen 
förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor 
del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla 
och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-
handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora 
byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar 
till att öka bolagets driftnetto och resultat.
Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 
2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål 
bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus 
på fastigheter inom kommunikationsnära lägen 
med en redan utbyggd infrastruktur. Genom 
att i synnerhet redan ianspråktagen mark 
prioriteras vid förädling och befintliga gatunät 
används kan fler grönområden bevaras och 
resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar -
betet inom SBB drivs därutöver av tanken att 
bilens roll i samhället succesivt kommer minska 
samt att kommunikationer, service, vård, skola 
och omsorg ska finnas i människors närområde. 
Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter 
ligger inom utpekade kommunikationsnoder 
med direkt närhet till såväl spårbunden trafik 
som övrig samhällsservice.            
367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. 
Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749
Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964
SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886
26   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 27 =====

Samhälle
Pågående nyproduktion
SBB:s 
andel Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6%
Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5%
Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5%
SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Samhälle 100% 59 712
Samhälle, JV 50% 45 146
Totalt 77% 104 858
SBB:s andel av totalt 100% 82 285
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684
Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281
Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844
52% 10,4%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
avkastning kvarvarande 
investering
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
  73% Stockholm/Mälardalen
   12% Universitetsstäder
  6% Göteborg/Malmö
   9%  Övriga tillväxtstäder
104 858 
kvm
73% 12% 
6% 
9% 
  100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning pågående 
produktion (inkl. joint ventures)
12 350 
kvm
100% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
1 558 844 
kvm
35% 
28% 
27% 
6% 
4% 
  35% Stockholm/Mälardalen
  28% Universitetsstäder
  6% Göteborg/Malmö
   4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
   27%  Övriga tillväxtstäder
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    27

===== SIDA 28 =====

Bostad
Pågående nyproduktion
SBB:s 
andel Antal lgh Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2%
Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1%
Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3%
Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 1 446 80 141
Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958
Bostad, JV 52% 1 782 96 032
Totalt 91% 8 772 471 131
SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostad 100%  7 600  -  28 000  47 300  82 900  128 968  1 556 
Bostad, Sveafastigheter 100%  117 382  -  94 890  131 850  344 122  243 452  707 
Bostad, JV 49,5%  61 870  -  123 940  37 500  223 310  765 260  3 427 
Totalt 66%  186 852  -  246 830  216 650  650 332  1 137 680  1 749 
SBB:s andel av totalt 100%  560 982  751 541  1 340 
Geografisk fördelning pågående 
produktion (inkl. joint ventures)
  63% Stockholm/Mälardalen
   37% Universitetsstäder
  74% Stockholm/Mälardalen
   22% Universitetsstäder
  1% Göteborg/Malmö
   3%  Övriga tillväxtstäder
1 238 
lägenheter
63% 
37% 
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
8 772
lägenheter
74% 
22% 
1% 3% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
650 332 
kvm
29% 
28% 
22% 
21% 
  29% Stockholm/Mälardalen
  28% Universitetsstäder
  22% Göteborg/Malmö
   21%  Övriga tillväxtstäder
55% 11,8% 100%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
avkastning kvarvarande 
investering
av bostadsproduktion i 
Sveriges storstadsregioner 
och universitetsorter
28   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 29 =====

Utbildning
Investeringar i befintligt bestånd
SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9%
SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Utbildning 100% 13 184
Utbildning, JV 50% 6 440
Totalt 86% 19 624
SBB:s andel av totalt 100% 16 404
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754
Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277
Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida 
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
  100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
19 624 
kvm
100% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
696 957 
kvm
31% 
31% 
29% 
9% 
  31% Stockholm/Mälardalen
  31% Universitetsstäder
  9% Göteborg/Malmö
   29%  Övriga tillväxtstäder
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    29

===== SIDA 30 =====

Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12  
månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31. 
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta 
som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella 
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I 
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och 
realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som 
konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2024-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303
Driftkostnader -317 -429 -6 -753
Underhåll -68 -53 -2 -124
Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73
Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354
Administration -476
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 878
per stamaktie 1,14
Resultat från joint ventures och intressebolag  612
Finansiella intäkter 55
Finansiella kostnader 1) -1 291
Resultat före skatt 1 254
per stamaktie 0,76
 
Utdelning hybridobligationer -301
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144
Resultat hänförligt till stamaktieägare 809
per stamaktie 0,49
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public 
Property 
Invest ASA
SBB 
Residential 
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social 
Facilities AB
Origa 
Care
Preservium 
Property
One 
Publicus
Solon 
Eiendom
Övriga joint 
ventures -
bolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- 
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2024-12-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation 
per 2024-12-31.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån per 2024-12-31.
•   Resultatet som joint ventures och intressebolag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, 
prospekt mm. Se tabell längst ner på sidan för ytterligare information. 
30   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 31 =====

Strategiska innehav i joint ventures 
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att 
underlätta kapitalanskaffning.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra 
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen 
SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA, 
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag 
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger 
och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 
2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal. 
Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande 
varvid innehaven redovisas som joint venture.
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge 
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande 
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB 
äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag.  
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av 
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har 
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om 
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan 
Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 %
Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244
Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199
Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43
Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937
SBB:s ägarandel av  
förvaltningsresultat, mkr
-154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21
SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538
Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652
Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271
Snittränta, % 6,30 - 7,6 4 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65
Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30
Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75
1) Exklusive efterställda ägarlån
Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare 
föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas 
som joint venture.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj 
bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl -
jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj -
ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22 
november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare 
bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för 
försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84 
procent och resterande del ägs av Brookfield.   
 
Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures
2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591
Årets anskaffningar 262 1 - 262
Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003
Årets utdelningar -6 - -376 -382
Årets avyttringar -1 -1 885 1) - -1 887
Valutakursdifferens -43 - - -43
Övrigt totalresultat - - -51 -51
Nedskrivningar och  
omvärdering av andel
63 308 -93 278
Resultatandel -998 -453 -770 -2 221
Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551
 
1) Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken  och Magnolia.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    31

===== SIDA 32 =====

Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Andelar i intresseföretag /  
joint ventures, mkr
70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892
Fordringar på intresseföretag /  
joint ventures, mkr
3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908
2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195
Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485
Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och 
intresseföretag
63 308 -133 238 -62 -407 407 -62
Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560
32   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 33 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer 
där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s 
arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar 
utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande 
nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade 
förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger 
möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. 
SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt äga 
och förvalta samhällsfastigheter och hyresrätter 
i Norden och långsiktigt utvecklas i samarbete 
med kommuner runt om i Norden. Belåningsgra -
den ska inte överstiga 50 procent. SBB ställer sig 
bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem 
i FN:s Global Compact, ett världsomspännande 
initiativ för hållbart företagande. I dialog 
med sina intressenter har bolaget identifierat 
energieffektivitet, minskad klimatpåverkan, 
utveckling av hållbara städer och samhällen, 
ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och 
attraktiv arbetsgivare som fokusområden för 
verksamheten. 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    33

===== SIDA 34 =====

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en 
viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre sam -
hälle. 99 procent av SBB:s hyresintäkter kommer 
från social infrastruktur. SBB:s hållbarhetsvision 
och hållbarhetspolicy definierar bolagets lång-
siktiga mål, strategi och principer för hållbart 
företagande. Handlingsplanen för att nå dit, 
med konkreta mål och riskbedömningar inom 
de olika fokusområdena har formulerats och 
beskrivs i detalj under ”Mål och resultat”. SBB:s 
hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av 
styrelsen och följs upp löpande av VD tillsam -
mans med hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är 
klassat som ett Science Based Target av den 
oberoende organisationen SBTi, det innebär att 
klimatmålet ligger i linje med vad som krävs för 
att uppnå Parisavtalet. SBB:s övergripande mål 
sammanfattas nedan: 
•   Klimatpositiva 2030. 
•   Minska energianvändningen och öka andelen 
förnybar energi.
Hållbarhetsstrategi och mål 2030
•   Klimatanpassad fastighetsportfölj.
•   Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.
•   Regelbundet förbättra, följa upp och 
rapportera bolagets hållbarhetsarbete. 
Fokusområden 2025
•   Investera i befintligt fastighetsbestånd för 
minskad energianvändning.
•   Öka andelen hållbar finansiering.
•   Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i 
byggprojekt.
•   Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets -
miljö för medarbetare.
Om hållbarhetsredovisningen
Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets -
rapport och omfattar koncernens samtliga 
bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken -
skapsår som löper från januari till december. 
Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete 
och uppföljning under 2024. I hållbarhetsredo -
visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och 
förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint 
ventures och intresseföretag ansvarar för sina 
egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i 
koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten 
är översiktligt granskad av bolagets revisor. 
Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vilken 
omfattar de områden i SBB:s årsredovisning 
vars innehåll anges på sidan 33-60, har godkänts 
för utfärdande av styrelsen. Rapporten har 
utformats i enlighet med GRI:s standard, 
omfattningen definieras genom GRI-Index på 
sida 49-50. Kontaktperson för hållbarhets -
rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef, 
martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson 
för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, leiv@
sbbnorden.se och Helena Lindahl, Finansdirek -
tör, ir@sbbnorden.se.
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig 
strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen.
SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, satsar på AI  
för effektiv energianvändning och bättre inomhusmiljö
Digitalisering och teknik är en central del 
i Sveafastigheters långsiktiga strategi för 
att äga och förvalta attraktiva hyresrätter. 
Som Sveriges största renodlade noterade 
bostadsbolag med över 14 600 lägenheter 
tar bolaget nu nästa steg genom att 
implementera AI-styrning i majoriteten 
av sina cirka 250 undercentraler. 
Pilotprojektet inleddes under hösten 
2024 med tre fastigheter och bygger på 
en självlärande AI-lösning, som justerar 
uppvärmningen utifrån varje fastighets 
unika förutsättningar. Systemet tar hänsyn 
till både inomhusdata och yttre faktorer 
som väderprognoser, vind och fukt för att 
optimera inomhusklimatet. Redan nu är 
AI-styrningen igång i flertal fastigheter, 
och målet är att tekniken ska vara på plats 
i cirka 150 fastigheter innan utgången av 
2025. Det ger både energibesparingar 
och en smidigare förvaltning. Tekniken 
visualiseras dessutom i en användarvänlig 
webbapplikation som underlättar dat -
adrivna beslut för de tekniska förvaltarna.
34   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 35 =====

Utsläpp (kg CO 2e per m2)
SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 
och uppdaterades 2021 med mål om 
klimatpositivitet 2030. En färdplan för 
utsläppsminskningarna med strategier och 
mål för utsläppsminskningar togs fram och 
har sedan dess följts upp årligen. Bilden 
nedan illustrerar nuläget och en schematisk 
prognos för fortsatta utsläppsminskningar 
år för år fram till 2030. För att nå målet 
måste kvarvarande utsläpp vägas upp 
av negativa utsläpp, SBB utreder olika 
alternativ för negativa utsläpp. SBB:s 
klimatmål omfattar hela värdekedjan, det 
vill säga allt från råvaruutvinning till drift 
och förvaltning av färdig byggnad. Målet är 
klassat som ett Science Based Target av den 
oberoende organisationen SBTi, det innebär 
att klimatmålet ligger i linje med vad som, 
enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs 
för att uppnå Parisavtalet.
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,0
3,0
6,0
9,0
12,0
15,0
   Direkt uppvärmning
   Tjänstebilar
  El
   Fjärrvärme & kyla
  Scope 3, övrigt
  Hyresgästens energi
   Utsläpp i byggprocessen
  Investeringar
Färdplan klimat
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    35

===== SIDA 36 =====

Styrning och ansvar
SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar 
för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s 
ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av 
hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom 
att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom 
hållbarhet.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda 
och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll -
barhetsagendan omfattar vision, målsättningar, 
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad 
av hållbarhetspolicy och uppförandekod.
I uppföljningen ingår att granska och övervaka 
Interna rutiner och regelverk
kontinuiteten och framstegen i arbetet 
med hållbarhetsagendan samt säkerställa 
transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap -
porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa 
upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive 
uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen 
ansvarar för att granska och godkänna de 
officiella rapporterna såsom årsredovisning och 
kvartalsrapporter. 
Hållbarhetsforum
För det operativa arbetet med genomförandet 
av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen 
utsett ett internt hållbarhetsforum med 
nyckelpersoner från bolagets olika affärsenhe -
ter inklusive reperesentanter från respektive 
ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ -
der varannan månad och arbetar fokuserat med 
att ta fram och följa upp delmål och strategier 
för att uppnå bolagets mål.
Miljö- och kvalitetsledningssystem
För att säkerställa att hållbarhetsarbetet 
genomförs på ett strukturerat och enhetligt 
sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled -
ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland 
annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en 
lokalt förankrad förvaltningsorganisation med 
tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats 
en viktig roll i genomförandet av de högt 
SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar 
kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt 
samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter
Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete
SBB
Sveafastigheter
SBB  I  Nordiqus
Samordning av hållbarhetschef
Styrelse
Styrelse
StabStab
VD
VD
FörvaltningFörvaltning
Hållbarhetsutskott
Förvaltarforum
Hållbarhetsforum
36   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 37 =====

Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter
SBB:s påverkan på kategorin
Intressentanalys
1  Energianvändning i fastigheter
2  Förnybar energianvändning
3   Forskning och Innovation för  
hållbara fastigheter
4   Hälsosamma och säkra lokaler  
och bostäder
5   Hållbara byggmaterial
6   Hållbar stadsutveckling
7   Vattenhushållning
8   Avfall och återvinning i lokaler
9   Avfall och återvinning i byggprojekt
10   Påverkan på biodiversitet
11    Direkta och indirekta utsläpp  
av växthusgaser
12   Arbetstillfällen för unga (sommarjobb)
13   Tillgänglighet
14   Mångfald och lika möjligheter  
på arbetsplatsen
15   Säker och hälsosam arbetsplats
16    Rättvisa arbetsförhållanden med  
goda försörjningsvillkor för anställda 
och leverantörer
17   Investeringar i Social Infrastruktur
18   Hållbar leverantörskedja
19   Mänskliga rättigheter
20   Anti-korruption, och affärsetik
21   Produktval i den egna verksamheten
1
2
3
5 7
18
10
9
20
4
1419
13
8
16
17
15
21 12
6
11
ställda energimålen. Deras roller inkluderar att 
övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe -
ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna 
för varje enskild fastighet, till exempel: 
värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning 
och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s 
avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning 
av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter 
kontraktsmässigt, till exempel energianvänd -
ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av 
legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings -
experter följer regelbundet upp att dessa avtal 
efterlevs.
Riskhantering
Hållbarhetsrelaterade risker är en central 
del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat 
i den ordinarie riskhanteringen som sköts av 
ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. 
Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, 
hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, 
etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom 
hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning 
och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. 
Fastigheter innehåller stora värden som riskerar 
att gå förlorade om riskerna inte hanteras på 
ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av 
fysiska risker eller övergångsrisker orsakade 
av klimatförändringar. Bolaget har sedan 
2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser 
på fastighetsnivå, den senaste analysen som 
genomfördes under 2024 inkluderar samtliga 
helägda fastigheter samt majoriteten av alla 
fastigheter som ägs av intressebolag. Både 
fysiska och regulatoriska risker har bedömts. 
Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat 
och Miljö. SBB har även tagit fram en fristående 
rapport som redovisar klimatrelaterade 
risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s 
rekommendationer. Rapporten finns tillgänglig 
på SBB:s hemsida.
Hållbarhetsbilagan
I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga 
som säkerställer ett strukturerat arbete med 
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet 
i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar 
både som ett arbetssätt för projekten och 
ett kontraktsmässigt bindande dokument. 
Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som 
ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden, 
innan projektering och kontrakt är klara. Där 
finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom 
efterlevnad av uppförandepolicy och håll -
barhetspolicy, projektering för låg energian -
vändning, krav på inventering och bedömning 
av byggmaterial och avfallshantering under 
byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för 
projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar -
bete. För projekt under 10 mkr, till exempel 
hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll -
barhetsbilaga som säkerställer höga standarder 
inom hållbarhet även i mindre projekt.
Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd
Stort fokus läggs på att minimera risker och 
maximera prestandan i befintligt bestånd. En 
åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå 
för fastigheter med energiklass F och G, dvs. 
fastigheter med hög energianvändning. Målet 
är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år 
och resterande inom fem år. En mer detaljerad 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    37

===== SIDA 38 =====

redovisning av fastigheternas energiklasser 
redovisas på sida 57. Klimatrelaterade risker 
bedöms för samtliga fastigheter, fastigheter 
som bedöms ha en förhöjd risk analyseras 
noggrant. En detaljerad redovisning av bolagets 
klimatrelaterade risker finns på sida 57. Rutiner 
för att säkerställa efterlevnad av lagar och 
regler finns i bolagets miljö- och kvalitets -
ledningssystem. Energiåtgärder följs upp och 
rapporteras kvartalsvis.
Sociala obligationer
Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för 
finansiärer som vill säkerställa att deras pengar 
bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De 
stora sociala värden som SBB:s fastigheter 
bidrar med möjliggör hållbar finansiering. 
Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i 
ett ramverk som är linjerat med Green Bond 
Principles, Social Bond Principles, Sustainability 
Bond Guidelines samt Green Loan Principles och 
har granskats av ett oberoende ratinginstitut 
med fokus på hållbarhet.
Intressentdialog
Goda relationer med intressenter är en högt 
prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar 
kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen 
i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar 
hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal -
samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog 
sker i många olika forum, till exempel genom 
öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu -
erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen, 
finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och 
undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till 
grund för SBB:s fokusområden och rapportering 
inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar 
sig bland annat på frågeformulär och djupinter -
vjuer som sedan har analyserats och relaterats 
till en intern analys av bolagets möjlighet att 
påverka inom respektive hållbarhetsområde. 
Resultaten sammanfattas på sida 37 och pekar 
ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt 
viktiga att följa upp och rapportera; direkta 
och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar 
stadsutveckling, förnybar energianvändning, 
energianvändning i fastigheter, vattenhushåll -
ning, forskning och innovation för hållbara 
fastigheter samt hållbara byggmaterial. Under 
2024 har bolaget tagit fram en dubbel väsent -
lighetsanalys enligt CSRD som kommer ligga till 
grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt.
Policy
De principer och värderingar som är grundläg -
gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets -
arbete beskrivs i policys som är antagna av 
styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel: 
respekt för mänskliga rättigheter, motverkande 
av korruption, identifiering av potentiella 
negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och 
människor till följd av bolagets verksamhet samt 
implementering av åtgärder för att minimera 
dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen 
av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck -
elintressenters perspektiv och SBB strävar efter 
att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra 
bolagets policyer.  Åtgärder som vidtagits för att 
efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet 
”Mål och resultat”.  Samtliga policys nedan finns 
publikt tillgängliga på SBB:s hemsida. 
•   Uppförandekod, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: HR-chef
•   Uppförandekod för leverantörer, antagen av 
styrelsen, dokumentägare: VD
•   Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: hållbarhetschef
•   Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: HR-chef
SBB:s löfte är att alltid:
•   Agera etiskt, öppet och transparent.
•   Främja mänskliga rättigheter.
•   Främja arbetstagares rätt att organisera sig 
(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).
•   Respektera och skydda arbetstagares 
representanter (ILO C135) och aktivt 
motverka diskriminering av arbetstagares 
representanter.
•   Garantera fackförbundens rätt att effektivt 
utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.
•   Sträva efter noll skador och tillbud på 
arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. 
Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i 
årsredovisningen.
•   Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon 
form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, 
skatteflykt, utpressning, bestickning eller 
olaglig finansiering av politiska organisationer.
•   Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet 
råder om verksamhetens etiska aspekter eller 
effekter på människor och miljö.
Affärsetik och antikorruption
Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska 
vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska 
beteenden. Uppförandekoden är bland annat 
baserad på FN:s Global Compacts tio principer, 
inklusive mänskliga rättigheter och antikor -
ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor, 
representation, tillbörliga samt otillbörliga 
förmåner samt exempel på vad som anses vara 
mutor samt vilka påföljder som är aktuella för 
brott mot dessa regelverk. Alla anställda och 
leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna 
och efterleva dessa regelverk. Samtliga 
medarbetare informerades och testades inom 
antikorruption, uppförandekod och visselblå -
sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser 
kommer att genomföras löpande, minst 
vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning 
görs för att säkerställa att leverantörer godkän -
ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod. 
Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer 
görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk 
är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt, 
det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt. 
Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst 
dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s 
sårbarhet avseende risker för avsteg från 
dessa löften och interna regelverk bedöms och 
hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie 
arbetet med riskhantering under ledning av VD. 
Den omfattande dialog med intressentgrupper 
ger värdefulla perspektiv till ledningens 
arbete med riskhantering. SBB samarbetar 
med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka 
svartarbete och arbetslivskriminalitet bland 
entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s 
byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med 
en inventering och nulägesanalys. Inom ramen 
för samarbetet genomförs bland annat oannon -
serade platsbesök där samtliga närvarande på 
byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och 
jämförelser görs med närvarologgen. Bakgrund -
skontroller görs av SBB:s entreprenörer där en 
djupgående bakgrundskontroll genomförs av 
de anlitade bolagen. För att motverka risker 
för missförhållanden i leverantörsled analy -
seras hela leverantörskedjor i ett system som 
tillhandahålls av säkerhetsföretaget.
Externa partnerskap, ramverk och standarder
För att säkerställa en transparent, tillgänglig och 
enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit 
sig till både lokala och globala partnerskap, ram -
verk och standarder. Några exempel på externa 
partnerskap och ramverk som SBB har anslutit 
sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan: 
•   FN:s Global Compact 
•   OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala 
skyddsåtgärder 
•   UN Guiding Principles on Business and Human 
Rights 
•   ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i 
arbetslivet 
•   Parisavtalet 
•   De Globala Målen 
•   GRI 
•   EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering 
•   CDP 
•   TCFD:s rekommendationer
•   Sweden Green Building Council
•   Green Building Council Finland
•   Byggvarubedömningen
•   Green Bond Principles, Social Bond Principles, 
Sustainability Bond Guidelines, Green Loan 
Principles
38   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 39 =====

Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter 
som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras, 
till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras. 
För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter 
som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen 
mellan två år indexeras i relation till basåret.
Energianvändning (Like-for-Like), indexerat  
med basår 2020, Graddagskorrigerat    
0
20
40
60
100
80
2020 2021 2022 2023 2024
   Electricity
   District heating
   District Cooling
   Fuels
-3,3%      -5,3%      -5,7%      -1,1%      
Netto noll klimatutsläpp och minskad 
miljöpåverkan
Energianvändning och förnybar energi
SBB följer upp energianvändning för hela 
fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp -
följningssystem som gör det lätt att analysera 
energianvändningen och identifiera förbätt -
ringspotential. Redovisad energianvändning 
i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår 
därför inte i måluppföljning det första året. 
Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom 
förändringar i fastigheterna inte speglas i esti -
maten tillräckligt snabbt för att måluppföljning 
ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas 
i måluppföljningen efter två år när det finns 
jämförbara data. 
En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå 
har upprättats för alla fastigheter som har 
energiklass F och G, redovisas utförligare på 
sida 58.
Totalt pågick cirka 131 energirelaterade 
projekt under 2024. Dessa bidrar till energibe -
sparingar och energiproduktion om cirka 8 GWh 
per år och detta motsvarar cirka fyra procent 
av SBB:s totala energianvändning. Energiprojekt 
följs upp kvartalsvis, en sammanställning av 
pågående och avslutade projekt under 2024 
redovisas på sida 56.
Mål och resultat
Klimat och miljö  
[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    39

===== SIDA 40 =====

SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis 
pågående och avslutade projekt som bidrar 
med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både 
antal projekt och antal kWh per år redovisas. 
Mål: Minska energianvändningen med fem 
procent per år i jämförbart bestånd, målet avser 
såväl intensitet (kWh/m2) som absoluta tal. 
Utfall 2024: -1,1 (-5,7) procent energianvänd -
ning (Like-for-Like och graddagskorrigerat).
Mål: Minska energianvändningen med 25 
procent till år 2025 och 50 procent till år 2030 
jämfört med basår 2020.
Utfall 2024: -14,6 procent energianvändning, 
Like-for-Like indexerat, jämfört med 2020.
Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass 
F och G.
Utfall 2024: 15,9 (17,7) procent av bolagets 
marknadsvärde finns i fastigheter med 
energiklass F och G.
Utfall 2024: Pågående och avslutade energipro -
jekt (besparing + nyproduktion) motsvarande 
10,9 (13,2) GWh, motsvarar cirka 5,2 (4,0) 
procent av total energianvändning.
Utfall 2024: 91 (86) procent förnybar energi 
(andel av total energianvändning).
Koldioxidutsläpp
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra med 
lösningar och att minska sin klimatpåverkan. SBB:s 
största källa till växthusgasutsläpp är energian-
vändning i fastigheterna. Därefter kommer utsläpp 
som uppstår i byggprocessen: uttag av råvaror, 
tillverkning av byggprodukter, transporter, energi-
användning, avfall och spill på byggarbetsplatsen. 
Utöver detta tillkommer utsläpp från bland annat 
resor med tjänstebilar, utformning av utemiljöer 
och avfallshantering i drift. SBB bedriver ett 
strukturerat arbete för att minska koldioxidutsläp-
pen inom alla dessa områden. 
SBB vill skapa möjligheter för en hållbar 
livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter 
bedöms ligga närmare än tio minuters prome -
nad från kollektivtrafik.
Huvudstrategier för minskade utsläpp
Strategin för att minska utsläppen från ener -
gianvändning i fastigheterna är att genomföra 
omfattande energiinvesteringar i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst 
presterande fastigheterna. Mer information 
finns under rubriken ”Energianvändning” i detta 
avsnitt samt på sida 58.
Strategin för att minska utsläppen från 
byggprojekt är i första hand att investera i 
förbättringar i befintliga fastigheter hellre än 
att riva och bygga nytt, i andra hand att arbeta 
med klimatoptimering av omkonstruktioner. Till 
exempel genom materialoptimerade konstruk -
tioner och material med lägre klimatpåverkan, 
såsom grön betong.
SBB:s strategier för minskade utsläpp 
avser huvudsakligen investeringar (CapEx), 
inga väsentliga operativa utgifter (OpEx) har 
identifierats. Inga inlåsningseffekter har identi -
fierats, det bedöms vara möjligt att, vid behov, 
implementera utsläppsminskande åtgärder 
inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB är verksamt 
inom fastighetssektorn som är en av de sektorer 
som är identifierad som en ”High-impact 
sector” i enlighet med EU:s delegerade akt 
2022/1288 och redovisar därför utökade energi- 
och klimatrelaterade nyckeltal.
SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta -
lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science 
Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda 
utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med 
2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta 
och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s 
krav för 1.5-graderslinjerade mål.
Mål: 
•   Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent 
till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört 
med basår 2020.  
 
-  Delmål: minskad klimatpåverkan i jämför -
bart bestånd med fem procent per år.
•   Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent 
till 2025 och med 60 procent till år 2030 
jämfört med basår 2020. 
 
-  Delmål: utsläpp per nyproducerad 
kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent 
lägre än jämförbart projekt vid basår 2020. 
Samtliga nybyggnadsprojekt som startas 
2022 och framåt kommer att beräkna och 
deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av 
en livscykelanalys.
Målens omfattning är samma som för 
redovisade utsläpp. Målen inkluderar ingen 
klimatkompensation, handel med utsläppsrätter 
eller undvikna utsläpp. I händelse av att omfatt -
ningen av rapporterade utsläpp väsentligen 
förändras ska basåret räknas om för att målet 
ska vara konsekvent med de rapporterade 
utsläppen. Bolaget har under 2023 och 2024 
genomgått strukturella förändringar genom 
att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, 
intressebolag och joint venture-bolag. Dessa 
tillgångars utsläpp har tidigare redovisats under 
scope 1-2 men redovisas från och med 2024 
i scope 3, kategori 15. För att kunna jämföra 
bolagets utveckling och måluppfyllnad på flera 
års sikt har basåret 2020 räknats om för att 
spegla en utökad omfattning av rapporterade 
utsläpp i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats 
om genom att lägga till de tillkommande utsläp -
pen enligt den nya omfattningen, justerat med 
bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar 
mellan 2024 och basåret.
Utfall 2024: 
•   Scope 1: 506 (988) ton CO2e.
•   Scope 2: 5 501 (9 468) ton CO2e.
•   Scope 1–2: 6 006 (10 456) ton CO2e. 
Utsläppsintensitet: -58 (-36) procent jämfört 
med basår 2020.
•   Scope 3: 22 450 (31 719) ton CO2e. Utsläpp -
sintensitet: -40 (-28) procent jämfört med 
basår 2020.
Klimatrisker
Klimatförändringarna och klimatomställningen 
innebär risker för samhällen och fastigheter. 
Fysiska risker inkluderar bland annat ökande 
havsnivåer, allvarligare extremväder och fler 
värmeböljor med risker för utsatta grupper, till 
exempel äldre och sjuka.
Omställningsrisker inkluderar bland annat 
förändrade regelverk, förändrad efterfrågan 
på lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade 
resvanor.
SBB har sedan 2021 gjort grundliga analyser 
av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma 
klimatrelaterade risker avseende bland annat 
energieffektivitet, översvämningar, extremvä -
der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom 
omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris -
kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska 
risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori -
sonter finns definierade på sida 58 under 
”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen 
omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till 
RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070) 
för att ge en bred förståelse för hur riskerna 
påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen 
baserar sig dels på screeningar som gjorts på 
fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp 
av mjukvarutjänster från tredje part, dels på 
fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s 
personal där bland annat fastigheter analyseras 
med hjälp av myndigheters riskkartering samt 
energiprestanda i förhållande till kommande 
energiprestandakrav.
Analysen fungerar som underlag för bolagets 
riskhanteringsarbete som huvudsakligen 
hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från 
styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola -
gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är 
fullt försäkrade.
En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är 
belägen i områden med hög riskprofil, utöver 
detta har inga väsentliga klimatrisker identifie -
rats. Mer information om den riskinventering 
som genomförts under året redovisas på sida 
57. Den sammanvägda bedömningen är att 
SBB:s verksamhet har en god resiliens inför 
klimatförändringar. Riskfaktorer som kan 
påverka driftnetto negativt inkluderar förhöjt 
behov av underhåll och utbyte av tekniska 
installationer, behov av markförstärkningar 
och förbättrad dagvattenhantering och behov 
av investeringar i byggnadens energiprestanda 
som inte lever upp till SBB:s avkastningskrav. En 
detaljerad beskrivning av fastighetsbeståndets 
riskprofil redovisas på sida 57. En beskrivning 
av investeringar som krävs för att bemöta 
övergångrisker redovisas i på sida 58.
Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade 
ekonomiska aktiviteter
SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning 
eller förädling av kol, olja eller gas eller relate -
rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller 
några investeringar (CapEx) som är exponerade 
mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono -
miska aktiviteter.
Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med, 
eller kunna anpassas för att bli kompatibla med, 
en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består 
huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i 
40   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 41 =====

befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar 
bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och 
dessutom minska fastigheternas riskprofil och 
därmed öka driftnettot och fastigheternas värde. 
De begränsningar som har identifierats är tillgång 
till finansiering av investeringarna och kapacitet 
att projektleda genomförandet av investering-
arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att 
genomföra de nödvändiga investeringarna på 
fem till tio års sikt.
Bolaget är inte direkt föremål för något 
reglerat system för handel med utsläppsrätter 
eller liknande. Bolaget har en indirekt expone -
ring genom leverantörer, t.ex. energibolag och 
materialproducenter omfattas av handel med 
utsläppsrätter.
Miljörisker
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt 
för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel; 
radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras 
genom provtagning och utredningar vid fastig -
hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom 
regelbundna kontroller. Rivning och sanering 
görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete 
med certifierade saneringsentreprenörer. 
I ny- och ombyggnadsprojekt  strävar SBB 
efter att aldrig använda material med miljö- 
eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras 
och registreras alla byggvaror i Byggvarube -
dömningen där byggvaror bedöms bland annat 
baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till 
minskade risker genom bra materialval samt 
god kännedom om riskmaterialsanvändning 
och placering i händelse av att de i framtiden 
behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras 
befintliga byggnader av sakkunnig för att 
upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom 
kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och 
radioaktiva ämnen.
SBB utvärderar och registrerar byggmaterial 
avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå 
en hållbar leverantörskedja. Som ett led i 
det arbetet har SBB gått in som medlem i 
Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande 
ekonomisk förening bestående av aktörer i 
samhällsbyggnadssektorn som syftar till att 
främja utvecklingen mot en giftfri och god 
bebyggd miljö.
Biologisk mångfald
SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen 
genom vidareutveckling och förädling av redan 
exploaterad mark i tätbebyggda områden, 
endast en försumbar del av den utvecklade 
ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller 
odlingsmark i anspråk. All fastighetsutveckling 
inkluderar en dialogprocess där platsens 
specifika förutsättningar och behov beaktas 
och integreras i utvecklingen. I processen 
genomförs alltid en miljöprövning, där det 
föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. 
biologisk mångfald och närmiljö genomförs en 
omfattande miljökonsekvensanalys som ligger 
till grund för förebyggande eller kompensato -
riska åtgärder såsom sanering av farliga ämnen i 
mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademi -
nimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa 
och kompensera) och försiktighetsprincipen 
tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt 
skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska 
platser (till exempel världsarv och IUCN 
I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, 
grönområden, odlingsmark m.m.
Vattenanvändning
SBB har ett system för automatisk mätning 
och uppföljning av vattenanvändning. Flera 
gånger per minut läses vattenanvändningen av 
och registreras digitalt. Vattenanvändningen 
analyseras automatiskt för att identifiera 
användningsmönster och upptäcka avvikelser 
som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av 
droppande kranar eller rinnande toaletter. 
När avvikelser upptäcks går det ut larm till 
fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda 
eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt 
ta del av statistiken genom portalen. Systemet 
har medfört en mer uppdaterad, omfattande 
och detaljerad uppföljning av vattenan -
vändningen. Vattenanvändningen kommer 
väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan -
vändning. Uttaget sker genom de kommunala 
dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan 
genom de kommunala avloppssystemen där det 
slutligen renas noggrant innan det återförs till 
det naturliga kretsloppet. Avloppsvattnet renas 
noggrant från partiklar, läkemedel, skadliga 
kemikalier och andra ämnen, till exempel 
fosfor. Olika kommuner tillämpar olika metoder 
för rening av avloppsvatten och hantering av 
avloppsslam men alla följer vattenmyndig -
heternas strikta krav. SBB förvaltar inga egna 
avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten 
hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB 
verkar i länder med låg genomsnittlig belastning 
på vattenreserverna. Små delar av beståndet 
ligger i områden med högre vattenstress. Mer 
information om den inventering som gjorts 
finns på sida 56.
Mål: minska vattenanvändningen med en 
procent per år.
Utfall: Vattenanvändning 2024: 1 049 (2 499) 
tusen kubikmeter eller cirka 0,47 (0,6) m3/m2 
uthyrbar yta, en minskning om 22 procent. Mer 
detaljerad statistik redovisas på sida 56.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
SBB:s affär bygger på långsiktigt ägande 
och förvaltande av fastigheter. I detta ingår 
omhändertagande av befintliga byggnader 
och tillskapande av nya byggnader genom 
byggrättsutveckling och nyproduktion. En 
byggnad projekteras redan från start för en 
lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de 
byggregler som måste följas i utformningen 
av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll 
och anpassningar kan en byggnads livslängd 
nästan alltid förlängas. SBB räknar därför 
inte med någon bortre gräns för hur länge en 
byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att 
omhänderta och vid behov anpassa byggnaden 
för ändrad användning.
Naturresurser i form av byggmaterial 
används i samband med nyproduktion och 
ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som 
policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel -
perspektiv och minimera negativ påverkan på 
miljön samt att tillämpa skademinimeringshier -
aki, det vill säga att i första hand undvika negativ 
påverkan i andra hand minimera, i tredje hand 
återställa och i fjärde hand kompensera för sin 
negativa påverkan. SBB strävar därför efter 
effektiv resursanvändning och att minimera 
avfall, både i förvaltning och i byggprocessen. 
I förvaltningen uppstår avfallsflöden även från 
hyresgästernas verksamheter och i vissa fall 
ombesörjer SBB hantering av det avfallet, i 
dessa fall samarbetar SBB med hyresgäster och 
tillgängliggör ytor för källsortering. I byggpro -
cessen ställer SBB krav på avfallsminimering och 
sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. SBB 
genomför även miljöronder där efterlevnad följs 
upp och dokumenteras av tredje part.
Avfall som uppkommer behöver omhän -
dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp 
kopplade till transporter och bearbetning av 
avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas 
och återvinnas till nya material eller energi i 
kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering 
utgör en möjlighet att bidra positivt i detta 
arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt -
ningsvis 0,001 (0,024 ) procent, deponeras. En 
liten del, uppskattningsvis 0,26 (0,5) procent, av 
avfallet måste omhändertas som farligt avfall, 
SBB strävar efter att minimera både deponi- och 
farligt avfall. Bolagets verksamhet ger inte 
upphov till något radioaktivt avfall.
SBB har inlett en kartläggning av avfalls -
mängder som genereras inom nyproduktion 
och förvaltning. Det finns utmaningar med 
datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte 
kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB 
arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen. 
De data som finns tillgängliga rapporteras 
årligen och används för att utvärdera effekti -
viteten hos bolagets policyer. På grund av den 
begränsade tillgången till data har inga mål 
inom avfall ännu satts upp, SBB planerar att 
sätta upp mål inom 1–2 år.
Statistik avseende avfallsmängder på 
fastighetsnivå presenteras på sida 57.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    41

===== SIDA 42 =====

Ledande inom social infrastruktur
Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och 
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre 
samhälle. Stora investeringar görs för att rusta 
upp och utveckla beståndet genom renove -
ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma 
utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom 
lekparker och grönytor rustas upp och ny 
utebelysning tillförs för att få bort mörka och 
otrygga platser samt bidra till ökad biologisk 
mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den 
enskilde och området som helhet blir tryggare. 
Som långsiktig fastighetsförvaltare är det 
självklart att arbeta med social hållbarhet och 
motverka marginalisering i de områden SBB är 
verksamma.
Utveckling av lokalsamhällen och dialog
SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets -
perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk 
hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad förvalt -
ningsorganisation som har en nära kontakt med 
sina kunder. Analyser av risker och möjligheter 
görs. Dialog med kommun och invånare är en 
obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. 
Projektspecifika förutsättningar och krav 
t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö 
m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta 
projektutvecklingen.
Inomhusmiljö och tillgänglighet
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt 
för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinven -
teras och dessa inventeringar uppdateras med 
max tio års mellanrum. Bland annat inventeras 
förekomst av asbest, radon, PCB samt energian -
vändning. Saneringar av hälso- och miljöfarliga 
ämnen genomförs i samband med renoveringar. 
SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla 
sina befintliga och nybyggda fastigheter och 
genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina 
ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks 
årligen genom en hyresgästundersökning.
Sommarjobbare
Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar 
bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje 
sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för 
ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet 
av arbetsmarknaden samtidigt som deras 
engagemang för närområdet höjs när de själva 
är med och tar hand om det. På så sätt bygger 
SBB över tid upp mer attraktiva och inklude -
rande områden där ungdomarna får en bra start 
på vuxenlivet.
Utfall 2024: 48 (100) sommarjobbare.
Arbetsvillkor för den egna arbetskraften
Det är viktigt att attrahera och behålla kompe -
tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och 
engagerad personal kan innebära stora svårig -
heter att driva den dagliga verksamheten och 
genomföra bolagets strategi. SBB garanterar 
all personal en arbetsplats som präglas av lika 
möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri 
från mobbning, diskriminering och trakasserier. 
Begreppet diskriminering innefattar, men är inte 
begränsat till de grunder som skyddas av svensk 
lag: kön, könsöverskridande identitet eller 
uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan 
trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell 
läggning eller ålder. De principer som ligger till 
grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i 
bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och 
uppförandekod som alla medarbetare ska läsa, 
förstå, underteckna och följa. 
Social hållbarhet  
och medarbetare
42   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 43 =====

Rapportering av arbetsvillkor för SBB:s anställda 
omfattar all heltids- och deltidsanställd perso -
nal. En majoritet av personalen som är verksam 
på något av bolagets kontor är anställda. 
Egenanställd personal och konsulter räknas i 
rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB 
gör sitt yttersta för att behålla kompetens och 
låta medarbetare utvecklas i sina roller eller 
vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget. 
Varje år skapas en individuell utvecklingsplan 
för varje medarbetare i samråd med närmaste 
chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat 
på tydligt definierade kriterier och alla sökande 
ska behandlas och bedömas på dessa grunder 
utan diskriminering. Hållbart företagande är 
viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder 
möjligheter att på ett konkret sätt göra ett 
positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga 
samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare 
informeras om uppförandekod, antikorruption 
och visselblåsarpolicy minst vartannat år.
Anställda erbjuds ersättning som ligger i 
linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda 
erbjuds friskvårdsbidrag som får användas 
till aktiviteter som främjar den anställdes 
hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina 
medarbetares förutsättningar, förläggning av 
arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga 
mån anpassas till individens förutsättningar. Till 
exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa 
förläggning av möten och liknande efter 
föräldrars behov.
I SBB:s marknader finns en lång tradition 
av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens 
parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa -
tioner. SBB värdesätter den modellen och garan -
terar även respekt för mänskliga rättigheter, 
föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund -
läggande principer och rättigheter i arbetet. 
SBB är även anslutna till FN:s Global Compact. 
En stor del av bolagets anställda omfattas av 
kollektivavtal och fackliga representanter invol -
veras i förhandlingar vid omorganisationer eller 
vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför -
hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration 
för grundläggande principer och rättigheter i 
arbetet eller Global Compacts principer rörande 
mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms 
vara minimala inom den egna arbetskraften. 
Inga sådana missförhållanden har upptäckts. 
Ingen grupp av anställda bedöms vara mer 
eller mindre utsatt för risker eller möjligheter 
kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av 
brott mot någon av principerna eller ramverken 
nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen 
arbetskraft under 2024, inga böter, straff eller 
kompensationer för brott mot dessa principer 
har utdömts under 2024.
Alla anställda, även de som inte omfattas 
av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för 
föräldraledighet och föräldralön i linje med 
kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver 
det som betalas ut av Försäkringskassan så att 
den anställde får 90 procent av sin ordinarie 
lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar 
genomförs årligen för att identifiera och 
eliminera eventuella orättvisa strukturella 
skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt 
är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella 
skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska 
inte förekomma. Lönekartläggning genomförs 
årligen för att upptäcka eventuella skillnader 
i lön och säkerställa att företagets löner är 
jämställda. Bestämmelser och praxis för löner 
och anställningsvillkor finns dokumenterade 
i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår 
att lönen ska spegla den anställdes kompetens, 
arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s 
HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och 
justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks 
mellan kvinnor och män som utför lika arbete.
En utbildningsplan tillämpas för att 
säkerställa att alla anställda håller sig uppda -
terade inom sina respektive ansvarsområden. 
Utbildningarna inkluderar rollspecifika ämnen 
samt obligatoriska moment som miljö, 
arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt 
risker i leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för 
planeringen och genomförandet av utbildnings -
planen. Samtliga medarbetare har informerats 
avseende innehållet i uppförandekod, 
antikorruption samt visselblåsartjänsten.
Medarbetarsamtal genomförs årligen för 
samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar 
för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef 
som också ansvarar för processen. Medarbe -
tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av 
chef och medarbetares prestation under året, 
styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter. 
Individuella mål och en individuell utvecklings -
plan fastställs också under medarbetarsamta -
len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och 
följs upp ett år senare under nästa medarbetar -
samtal.
SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet 
att utvecklas som individer och professionellt. 
Det kan till exempel ske genom att ändra sina 
ansvarsområden, växla ansvarsområden eller 
genom vidareutbildning och specialisering.
Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft
•   Marknadsmässiga anställningsvillkor
•   Kollektivavtal
•   Kompetensutveckling
•   Flextid och val av arbetsort med anpassning 
för medarbetares livssituation
•   Föräldraledighet och föräldralön i linje med 
kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den 
ersättning som ges av Försäkringskassan)
•   Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling 
och kompetenslyft
•   Sjukförsäkring
•   Tjänstepension
•   Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd 
och år
•   Betald semester
•   Tjänstebil för medarbetare som utför 
fastighetsnära arbete
Utfall 2024:
76 (75) procent av alla anställda omfattas 
av kollektivavtal, medarbetare omfattas av 
kollektivavtalen oavsett om de är fackligt 
anslutna eller inte.
Antal medarbetare som har rekryterats till 
en ny roll internt under 2024: 5 (12).
Förhållandet mellan årlig total kompensation 
för den högst betalda jämfört med medianen 
för alla medarbetare exkl den högst betalde 
medarbetaren: 15,8 (10,3). Förändring av 
ratio mellan den högst betalda jämfört med 
medianen för alla medarbetare exkl den högst 
betalde medarbetaren jämfört med föregående 
år: 53,4 (-18,8) procent. Informationen har sam -
manställts av HR-avdelningen i samarbete med 
SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.
Nyanställda 2024: 115 (81)
Personalomsättning 2024: 16,1 (26,6 )   
procent.
Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm
  Övriga tillgångar
   Övriga  sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finansiella ramverket)
   Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
   Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2020 2022 202420232021
tusental kvm
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    43

===== SIDA 44 =====

Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften
Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, 
utbildningstillfällen anordnas löpande för 
att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö 
ingår dessutom i utbildningsplanen för 
samtliga medarbetare med relevant innehåll 
anpassat för respektive roll. SBB genomför 
även skyddsronder regelbundet. Medarbetare, 
entreprenörer och skyddsombud utsedda av 
facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder. 
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och 
rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem 
för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt 
Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest 
väsentliga risken för den egna arbetskraften 
som har identifierats är trafik, den mest utsatta 
gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I 
ytterst sällsynta fall har det förekommit hot 
mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom 
bostadsverksamheten, rutiner för att minska 
utsattheten för detta har implementerats. 
Dessa risker bedöms vara begränsade.
SBB genomför kartläggningar av sjukfrånvaro, 
mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan 
och för specifika grupper för att undvika att 
någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller 
arbetssituationens utformning.
Mål: 
•   Noll procent sjukfrånvaro orsakad av 
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. 
•   Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall.
Åldersfördelning,
all personal
  13% 20–29 år
  58% 30–49 år
  29%  >_  50 år
Könsfördelning  
ledningsgrupp
  33% Kvinnor
  67% Män
6  
st
33% 
67% 
Könsfördelning  
all personal
  41% Kvinnor
  59% Män
316 
st
41% 
59% 
Könsfördelning  
styrelse
  0% Kvinnor
  100% Män
6  
st
100% 
316  
st
13% 
58% 
29% 
44   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 45 =====

Utfall 2024:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud 
rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och 
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och 
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,16 (0), 
antalet skador som har resulterat i frånvaro per 
miljon arbetade timmar.
Korttidssjukfrånvaro 2024: 0,6 (1,0) procent 
och 
Långtidssjukfrånvaro 2024: 1,0 (1,1) procent.
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för  
arbetstagare i värdekedjan
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala 
frågor för SBB. SBB sysselsätter personal 
indirekt (ej anställd personal) genom projekt -
verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland 
dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen 
är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete 
på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade 
direkt av SBB eller indirekt genom någon av 
SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt 
sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och 
ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen. 
Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj -
ligheter för försörjning och utveckling för dessa 
arbetstagare. Det finns även risker som måste 
hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför 
regelbundet skyddsronder på sina kontor, i 
sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser. 
På skyddsronderna identifieras, bedöms och 
åtgärdas risker och missförhållanden i samråd 
med bland annat arbetstagare i värdekedjan och 
skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda, 
inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och 
entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s 
principer för ansvarsfullt företagande men även 
en följd av väl fungerande myndighetsutövning 
och lagkrav som finns i de marknader där 
bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys 
och arbetsberedning kan många av arbets -
momenten på SBB:s egna och entreprenörers 
arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar 
för säkerheten och har rutiner på plats för 
korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment 
i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s 
chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i 
arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder, 
ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö 
och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av 
projektchefer. I statistiken ingår bland annat 
antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och 
allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat 
allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet 
uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef 
på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till 
Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med -
arbetares ansvar att omedelbart rapportera 
eventuella risker för en ohälsosam och osäker 
arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter 
sker ska dessa rapporteras till närmsta chef, 
varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD 
inom 24 timmar.
Utöver indirekt sysselsatt personal i 
projektverksamhet och förvaltning finns även 
arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har 
direkt kontakt med eller inflytande över. Bland 
dessa finns bland annat tillverkare och leve -
rantörer av byggvaror och fastighetstekniska 
installationer. Beslut som fattas av SBB kommer 
sannolikt inte att påverka dessa leverantörer 
på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer, 
genom uppförandekod för leverantörer, krav 
på sina leverantörer att de ska säkerställa goda 
arbetsvillkor hos sina leverantörer. 
SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare 
i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron -
derna möjlighet att rapportera missförhållan -
den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda -
hålls av en tredje part som hanterar och utreder 
hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som 
erhåller information om ett missförhållande i ett 
arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att 
utsättas för någon form av repressalier för att 
den rapporterar om sådan information i god tro 
till din närmsta chef eller via bolagets interna 
visselblåsarkanaler.
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk 
och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys -
tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen, 
Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå -
sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod 
för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve -
rantörer ska underteckna sin uppförandekod 
för leverantörer. Där ställs bland annat krav på 
arbetsvillkor för leverantörens anställda men 
även leverantörens värdekedja.
SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller 
dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets -
platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och 
att all personal som arbetar för SBB direkt eller 
indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger 
i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga 
SBB:s marknader har högsta betyg i Global 
Rights Index som drivs av International Trade 
Union Confederation.
Mål:
•   Noll procent sjukfrånvaro orsakad av 
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. 
•   Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller 
dödsfall.
Utfall 2024:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud 
rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och 
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och 
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter
SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för 
sina hyresgäster och har som mål att alla hyres -
gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental 
hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt 
kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs 
årligen hyresgästundersökningar. Bland annat 
görs regelbundna kontroller av ventilationen 
för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av 
hissar, dörrar och larm görs också regelbundet 
för att säkerställa en god arbetsmiljö.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    45

===== SIDA 46 =====

Företagskultur
SBB ska vara en naturlig och pålitlig samar -
betspartner till den offentliga sektorn genom 
att långsiktigt äga, förvalta och utveckla 
samhällsfastigheter i Norden. SBB:s värdeord är 
pålitlighet, utveckling och långsiktighet. Det är 
SBB:s ansvar att främja en kultur av öppenhet 
och tydliggöra rapporteringsvägar för att 
uppmärksamma eventuella brister i efterlevna -
den av uppförandekoden. Ingen medarbetare 
ska utsättas för negativa konsekvenser för att 
ha uppmärksammat en potentiell brist, utan 
sådana ärenden ska hanteras på ett profes -
sionellt sätt med respekt för alla inblandade. 
SBB:s arbete ska präglas av respekt för individen 
och sträva efter att främja medarbetarens 
välbefinnande. Alla intressentgrupper såsom 
medarbetare, entreprenörer, leverantörer, 
hyresgäster, lokalsamhällen, investerare och 
långivare ska bemötas med värdighet och 
respekt. SBB accepterar inte någon form av 
mobbning såsom isolering, trakasserier, verbala 
eller fysiska övergrepp. Det är strängt förbjudet 
att arbeta under påverkan av alkohol eller 
droger och ledningen på SBB ska aktivt arbeta 
för en arbetsplats fri från alkohol och droger.
Mer information om hur SBB arbetar för att 
främja en god företagskultur finns i avsnitten 
om den egna arbetskraften, arbetstagare 
i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s 
uppförandekod för leverantörer och SBB:s 
personalhandbok.
Sammansättning av styrelse
Se bolagsstyrningsrapport samt information om 
styrelseledamöter på sidorna 71-74. 
Process för nominering och val av styrelse
Bolagsstämman har beslutat om en process för 
tillsättande av valberedning. Valberedningens 
uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till 
bolagsstämman som fattar beslut.
Valberedningen utses genom att bolagets 
styrelseordförande kontaktar de till röstetalet 
fyra största ägarregistrerade, eller på annat 
sätt kända, aktieägarna per den sista bank -
dagen i augusti varje år, och ber dem utse en 
ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan 
aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den 
Governance och ekonomisk hållbarhet
46   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 47 =====

till röstetalet största ägarregistrerade, eller 
på annat sätt kända, aktieägaren som står på 
tur o.s.v.
Om bolagets styrelseordförande är anställd 
hos eller på annat sätt inte är oberoende i 
förhållande till en av de aktieägare som tillhör 
de aktieägare som har rätt att utse en ledamot, 
ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en 
ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då 
vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda 
ledamöterna, tillsammans med bolagets 
styrelseordförande som är sammankallande 
ledamot, ska utgöra valberedningen.
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.
Process för att hantera intressekonflikter
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av 
styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott 
sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr -
ning, mer information finns i bolagsstyrnings -
rapporten.
Utvärdering av ledningen
Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.
Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster
Hyresgästundersökningar genomförs årligen. 
2024 bjöds 15285 bostadshyresgäster in i 
undersökningen för bostäder och i början av 
2025 bjöds 809 hyresgäster in i undersökningen 
för samhällsfastigheter. 6 858 svar erhölls i 
undersökningen för bostadshyresgäster, 321 
svar erhölls i undersökningen för samhälls -
fastigheter. En jämförelse med föregående års 
undersökning för bostadshyresgäster visar en 
ökning av antalet hyresgäster som upplever 
att 1) det är rent & snyggt i våra fastigheter, 
2) vi kommunicerar effektivt och 3) det blivit 
enklare att nå oss. Ett förbättringsområde som 
har identifierats är skötseln av våra rabatter, 
buskar, träd och gröna ytor. Bland svaren för 
hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att 
hyresgästerna tycker att de har fått ett gott 
bemötande i kontakten med SBB och i jämfö -
relse med branschsnittet fick SBB högre resultat 
på hyresvärdens förståelse för synpunkter. 
Förbättringsområde inkluderar bland annat 
belysning på gård och närmiljö samt bekräftelse 
på när arbeten utförts.
En hyresgästguide har tagits fram för att 
underlätta för hyresgästerna att bidra till 
hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på 
vad hyresgästerna kan göra för att minska 
energianvändningen. Där finns även information 
om möjliga samverkansområden där hyres -
gästen kan göra stor skillnad i samverkan med 
SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns 
avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som 
hyresvärd och hyresgästen. 
Hållbar leverantörskedja
Inga missförhållanden i leverantörskedjan 
tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt 
med lokala aktörer för både drift, underhåll och 
entreprenad. Förvaltningens lokalkännedom 
och upphandling av leverantörer gör det 
lättare att upptäcka och åtgärda eventuella 
missförhållanden jämfört med stora, centralt 
upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar 
direkt koppling till arbetsorten eller den som 
utför arbetet. För att möjliggöra överblick och 
underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen 
att begränsa antalet upphandlade leverantörer. 
Samtliga centralt upphandlade leverantörer 
genomgår en fördjupad granskning och kontroll 
av förståelse för uppförandekod och hållbar-
hetskod samt en screening avseende väsentliga 
hållbarhetsparametrar och fokusområden minst 
vartannat år. Totalt 235 (950) nya leverantörer 
användes under 2024. Av dessa identifierades 
86 (34) större leverantörer som fakturerat över 
100 000 kronor. Av dessa ansågs 46 (20) vara 
större och återkommande leverantörer och 
därmed väsentliga att följa upp. 40 av dessa 
46 leverantörer har signerat koderna. SBB 
samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att 
motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet 
bland entreprenörer och underentreprenörer 
i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollpla -
ner har utvecklats för att strukturerat och 
långsiktigt motarbeta arbetslivskriminalitet och 
svartarbete. Arbetet inleddes under 2022 med 
en inventering och nulägesanalys. Inom ramen 
för samarbetet genomförs bland annat oannon -
serade platsbesök där samtliga närvarande på 
byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och 
jämförelser gjordes med närvarologgen. Bak -
grundskontroller görs av SBB:s entreprenörer 
där en djupgående bakgrundskontroll genom -
förs av de anlitade bolagen. För att motverka 
risker för missförhållanden i leverantörsled 
analyseras hela leverantörskedjor i ett system 
som tillhandahålls av säkerhetsföretaget.
Mänskliga rättigheter
SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät -
tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala 
principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer 
FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta 
betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC 
- International Trade Union Confederation, och 
som följer upp arbetstagares rättigheter i hela 
världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge, 
Finland och Danmark, återfinns bland dessa 
nio länder. De kriterier som bedöms är bland 
annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att 
förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång 
till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av 
övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s 
verksamhet är fysiskt bunden till hemma -
marknaderna. Det innebär att majoriteten av 
arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i 
fastighetsförvaltningen och byggverksamheten. 
Endast en liten del av leverantörskedjan befin -
ner sig i andra marknader. Då handlar det främst 
om vissa materialleverantörer till byggprojekt, 
mycket av basvarorna för byggproduktion 
produceras i hemmamarknaderna.
Ersättning till ledande befattningshavare
Ersättning för ledande befattningshavare 
beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.
Antal incidenter rapporterade till visselblåsar -
funktion
Antal fall rapporterade:
Diskriminering: 0 (0)
Trakasserier: 0 (0)
Korruption: 0 (0)
Övrigt: 0 (0)
Antal fall under utredning: 0 (0)
Processen för rapportering och utredning har 
översiktligt granskats av revisor.
Noll korruption
SBB tolererar inte någon form av korruption, 
mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, 
utpressning, bestickning eller olaglig finan -
siering av politiska organisationer och agerar 
kraftfullt för att förebygga och motverka detta. 
SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken 
för att insiderhandel och andra förbjudna 
handlingar sker. Insiderreglerna berör olika 
befattningar i olika grad, men alla medarbetare 
ska känna till och iaktta de bestämmelser som 
finns intagna i insiderpolicyn. Mer information 
finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö -
randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas 
högst (topp 10) i Transparency Internationals 
antikorruptionsindex CPI. 
SBB verkar inte i några högriskmarknader 
avseende arbetares rättigheter (Global Rights 
Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency 
International). Trots detta förekommer arbets -
livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. 
SBB har därför ett samarbete med ett säker -
hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och 
arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och 
underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större 
projekt screenas hela leverantörskedjor för att 
motverka missförhållanden såsom korruption i 
flera led.  Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja” 
ovan för mer information.
SBB:s arbete för etik- och antikorruption 
beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup -
tionspolicyn.
Samtliga medarbetare (med undantag av 
föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter 
och timanställda) ska informeras minst 
vartannat år inom anti-korruption, motver -
kande av diskriminering, uppförandekod och 
visselblåsarfunktionen. Under 2023 genomför -
des en informationsinsats där 97 procent av alla 
medarbetare informerades.
Utfall 2024: 
0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud 
har upptäckts.
0 (0) fall av korruption som har gått till domstol 
eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter 
har betalats till följd av korruptionsbrott.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    47

===== SIDA 48 =====

Lobbying
SBB stödjer inte några politiska partier, politiska 
kampanjer eller lobbying och deltar endast 
som medlemmar i etablerade och erkända 
branschorganisationer t.ex. Fastighetsägarna, 
Sweden Green Building Council. 
Bolaget har inte tillsatt medlemmar inom 
styrelse eller ledningsgrupp som har haft en 
jämförbar position inom offentlig förvaltning 
eller lagstiftande församling under den senaste 
tvåårsperioden. 
Utfall 2024: Totala bidrag, inklusive värde av 
”in-kind” transaktioner, till politiska partier, 
politiska kampanjer och lobbying: 0 (0) kr.
IT-Säkerhet
Rätt informationssäkerhet är viktigt för att 
skydda SBB:s verksamhet mot interna och 
externa hot. Informationssäkerhetsarbetet 
syftar till att skydda verksamhetens tillgångar, 
anställda, kunder och hyresgäster samt andra 
intressenter och aktörer som SBB bistår med 
tjänster såsom administration i hyresförhål -
landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB 
ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB 
finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och 
CFO som i förening ansvar för riskhantering och 
utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig 
rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig 
i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel -
seordförande särskilt ansvarig för att granska 
bolagets arbete med Informationssäkerhet 
och har befogenheter att initiera oberoende 
revisioner.
Risker och möjligheter
SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering 
och hantering av risker och möjligheter för 
verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att 
leda detta arbete. Risker och möjligheter inom 
bland annat finansiering, teknologisk utveckling, 
konkurrenter, demografisk utveckling, klimat 
(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) 
hanteras.
48   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 49 =====

GRI-Index 
GRI 2: Genral Disclosures 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 i enlighet med GRI Standarden.
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
General disclosures 
2-1 Organizational details 1, 10-11, 17
2-2 Entities included in the organization’s sustainability 
reporting
34
2-3 Reporting period, frequency and contact point 34
2-4 Restatements of information 34
2-5 External assurance 34, 143
2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 18-32, 46, 62
2-7 Employees 42-44, 51, 86
2-8 Workers who are not employees 51
2-9 Governance structure and composition 36, 46-48, 73
2-10 Nomination and selection of the highest governance 
body
46 - 47, 71
2-11 Chair of the highest governance body 73
2-12 Role of the highest governance body in overseeing the 
management of impacts
36, 73
2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73
2-14 Role of the highest governance body in sustainability 
reporting
36, 73
2-15 Conflicts of interest 47
2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73
2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73
2-18 Evaluation of the performance of the highest 
governance body
47, 72
2-19 Remuneration policies 47
2-20 Process to determine remuneration 47, 73
2-21 Annual total compensation ratio 43, 47, 87
Strategy, policies and practices
2-22 Statement on sustainable development strategy 34
2-23 Policy commitments 38
2-24 Embedding policy commitments 36-38
2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47
2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47
2-27 Compliance with laws and regulations 47
2-28 Membership associations 38
2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38
2-30 Collective bargaining agreements 44, 51
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    49

===== SIDA 50 =====

GRI 3: Material topics 2023
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
Material Topics 
3-1 Process to determine material topics 36-38
3-2 List of material topics 37
Direct economic value generated and distributed
3-3 Management of material topics 36-38
201-1 Direct economic value generated and distributed 52
Anti-corruption
3-3 Management of material topics 36-38
205-2 Communication and training about anti-corruption 
policies and procedures
36-38, 47
205-3  Confirmed incidents of corruption and actions taken 47
Energy
3-3 Management of material topics 36-38
302-1 Energy consumption within the organization 53
Greenhouse gas emissions
3-3 Management of material topics 36-38
305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 55-56
305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 55-56
305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 55-56
Suppliers
3-3 Management of material topics 36-38
308-1 New suppliers that were screened using environmental 
criteria
47
414-1 New suppliers that were screened using social criteria 47
Employment
3-3 Management of material topics 36-38
401-1 New employee hires and employee turnover 51
405-1 Diversity of governance bodies and employees 51
50   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 51 =====

Hållbarhetstabeller
Personal - tabeller
Antal anställda [Diversity-Emp]  
Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 316 40 183 93
Andel, % 13% 58% 29%
Kvinnor 130 41% 17 80 33
Män 186 59% 23 103 60
Chefer 45 1 23 21
Andel, % 2% 51% 47%
Kvinnor 21 47%  -   9 12
Män 24 53%  -   14 9
Ledningsgrupp 6  -   2 4
Andel, %  -   0% 33% 67%
Kvinnor 2 33%  -    -   2
Män 4 67%  -   2 2
Styrelse 6  -    -   6
Andel, %  -    -    -   100%
Kvinnor  -   0%  -    -    -   
Män 6 100%  -    -   6
Per region 316 40 183 93
Andel, %
Sverige 308 97% 40 176 92
Norge  -    -    -    -    -   
Finland 8 3%  -   7 1
Personalomsättning  [Emp-Turnover] 
Antal  
nyanställda 
(st)
Andel av  
total (%)
Antal som 
slutat under 
året (st)
Andel av  
total (%)
Totalt 115 52
Män 67 58% 31 60%
Kvinnor 48 42% 21 40%
Per region
Sverige 115 100% 51 98%
Norge - - - 0%
Finland - - 1 2%
Per ålderskategori
20 – 29 år 25 22% 12 23%
30 – 49 år 64 56% 21 40%
50 – år 26 23% 19 37%
Personalstatistik, sammanfattning  
2024 2023 2022
Antal anställda  316  303  388 
Antal konsulter  35  30  42 
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
projekt*
110 4 100 4 800
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
förvaltning*
400 1 000 1 500
Antal tidsbegränsade anställningar  8  14  17 
Provanställningar  44  15  37
Sommarjobbare  48  100  173 
Antal deltidsanställda  2  9  11 
Antal timanställningar  7  4  9 
Nyanställda under året  115  81  94 
Avslutade anställningar  51  108  134 
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 76% 75% 80%
Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%
Personalomsättning [Emp-Turnover]  
[GRI 401-1]
16,1% 26,6% 24,2%
Korttidssjukfrånvaro 0,6% 1,0% 1,1%
Långtidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 1,8%
*Uppskattat antal heltidsekvivalenter
SBB  ÅRSREDOVISNING 2024   I    51

===== SIDA 52 =====

Social hållbarhet - tabeller
Sammanställning av sociala tillgångar
Klassificering Area, tkvm Area, %
Hyres- 
 intäkt, mSEK
Hyres- 
intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk
Hyresbostäder 1 060 47% 1 573 48% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
Byggrätter för kommande hyresbostäder 0 0% 0 0% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
S.a Bostäder 1 060 47% 1 573 48%
Äldreboende 251 11% 450 14% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
LSS 182 8% 335 10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
Byggrätter för kommande offentligt finansierade 
bostäder
0 0% 0 0%
S.a Offentligt finansierade bostäder 433 19% 785 24%
Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Förskola 3 0% 7 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Grundskola/Gymnasium 26 1% 28 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Universitet 0 0% 0 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
Sjukhus & vårdcentral 215 10% 272 8% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
Statlig infrastruktur och Kommunhus 154 7% 263 8% Planerad klassificering enligt SDG
Offentliga kontor 140 6% 207 6% Planerad klassificering enligt SDG
Övrigt 0 0% 0 0% Planerad klassificering enligt SDG
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 167 7% 141 4% Planerad klassificering enligt SDG
S.a Samhällsfastigheter 704 32% 917 28%
S.a Social infrastruktur 2 197 98% 3 275 99%
Övrigt 35 2% 30 1% Ej sociala tillgångar
Totalt 2 232 100% 3 305 100%
Sociala tillgångar, utveckling över tid  
2024 2023 2022
Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, %
Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)  1 060 47,5  1 056 34,6  1 369  29,6 
Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)  466 20,9  817 26,8  871  18,8 
Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)  210 9,4  307 10,1  1 605  34,7 
Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket)  461 20,7  718 23,5  627  13,6 
Övriga tillgångar  35 1,6  151 5,0  155  3,3 
Totalt  2 232  3 048  4 627 
Skapat och fördelat ekonomisk värde*
Mkr 2024 2023
Direkt skapat ekonomiskt värde 3 708 6 667
Intäkter 3 708 6 667
Fördelat ekonomiskt värde 3 890 7 707
Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 216 2 540
Utdelning aktieägare - 2 482
Löner och ersättningar till medarbetare 351 322
Ränta till finansiärer 695 1 717
Skatt till staten 625 645
Bidrag till lokalsamhället 4 1
Behållet ekonomiskt värde -182 -1 040
*Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet
Estimerad social impact
Social Impact 2024 2023
Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
Antal bostäder 15 000 15 000
Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
Kapacitet (patienter per dag) 9 400 14 000
Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 300 500
Antal platser i äldreboenden 3 300 7 200
52   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 53 =====