FULLTEXT DEL 1 AV 4

Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
2025
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

Innehåll
1
INTRODUKTION 4
Operationella- och finansiella mål 4
Året i korthet 5
VD har ordet 6
Aktien och ägarna 8
Ekonomi och fastighetsmarknad 10
VERKSAMHETEN 13
Kärninnehav 13
Intjäningsförmåga 22
Joint ventures och intresseföretag 23
HÅLLBARHETSRAPPORT 25

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 52
Förslag till vinstdisposition 53
Fastigheter 54
Finansiering 56
Risk och känslighet 58
Bolagsstyrningsrapport 60

FINANSIELLA RAPPORTER 65
Koncernens finansiella
rapporter och noter
66
Moderbolagets finansiella
rapporter och noter
110
Årsredovisningens undertecknande 124
Revisionsberättelse 125

ÖVRIGT 130
Definitioner 130
Beräkning av alternativa nyckeltal 132
Investor relations 137
1) Sida 52-124 avser den formella årsredovisningen.
Våra innehav präglas av
hög kvalitet, låg risk och
förutsägbara kassaflöden som
stödjer långsiktig värdetillväxt”
”SBB:s intäkter drivs av
stabila kassaflöden från
ledande nordiska bolag
inom social infrastruktur”
2 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 3 =====

76 MDKR
Total Fastighetsexponering
31 december 2025
1 871 MKR

Hyresintäkter
Jan-dec 2025
SBB levererar på sin
strategi att bygga
långsiktigt värde genom
ledande bolag inom
social infrastruktur .
Vision 2030
SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden,
med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro
och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-
lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko-
nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.
SBB:s hyror är
inflations skyddade
och stiger långsiktigt
mer än inflationen.
s.13
s. 26
s.16
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 3

===== SIDA 4 =====

Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Investeringsstrategi
Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av
SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt
finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras.
Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med
hyresgäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade
bostäder i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen
nedsidesrisk i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential
att höja hyran. Sammantaget leder detta till stabilt ökande
hyresintäkter och låg risk.
Finansiell strategi
Finansiering optimeras för respektive verksamhet och bolag,
vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital.
SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett
investment grade-betyg om lägst BBB-.
Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie
A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk
och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D
och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning
medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut
påverkas av bolagets resultat.
Hållbarhetsstrategi
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär
att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa
långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk
vikt inkluderar:
• Fastigheternas energiprestanda
• Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal
• Affärsetik och motverkande av korruption i alla led
Strategi
Affärsidé Finansiella mål
• Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie som över en
femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år.
• Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst
KPI + 1 procent per år.
• Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst.
• Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla
affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg.
• Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030
– Alla fastigheter når energiklass E som lägst
– Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass
Att skapa ledande
bolag inom social
infrastruktur i Norden.
Bolagen ska generera
ett stabilt ökande
driftnetto.
4,8 %
Hyrestillväxt i Jämförbart bestånd
8,14 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
7,4 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
2,25 %
Snittränta
34,9 MDKR
Fastighetsvärde
75,8 MDKR
Total fastighetsexponering inkl. andel
av ej konsoliderade innehav
4 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 5 =====

Året i korthet
Viktiga händelser efter årets utgång
• SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut
från Finansinspektionen om en erinran och en
sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende
Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser
i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för
2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till
deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat
förvärven av Offentliga Hus och Amasten som
tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv.
Finansinspektionen gör bedömningen att
koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6
miljarder kronor för högt och att koncernens
rapport över finansiell ställning vid årets slut
var felaktig till följd av detta. SBB har gjort en
avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr. SBB
delar inte Finansinspektionens bedömning och
avser överklaga beslutet.
• SBB har efter periodens utgång påbörjat de
fackliga förhandlingarna med anledning av
försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den
svenska förvaltningsorganisationen samt viss
administrativ personal förväntas gå över till PPI.
• SBB har i mars meddelat förändringar i
ledningsgruppen där Helena Lindahl, Finansdi-
rektör och IR, på egen begäran valt att lämna
SBB. Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör,
tillträder som Finansdirektör med ansvar
över Finans och Investor Relations samt ingår
ledningsgruppen.
Kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872).
• Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i
jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160).
• Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämför -
bart bestånd.
• Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksam -
het uppgick till 744 mkr (611).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital uppgick till 897
mkr (546).
• Investeringar i befintliga förvaltningsfast-
igheter uppgick till 1 457 mkr (1 184), varav
Sveafastigheter 953 mkr (629).
Viktiga händelser under året
• Obligationsinnehavaren som accelererade
obligationer som emitterats under EMTN-pro -
grammen 2020 och 2021 samt påkallat
rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina
rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den abso -
luta majoriteten av dessa obligationer ersattes
under december 2024 av nya obligationer med
mer ändamålsenliga villkor.
• Valberedningen föreslår nyval av Han Suck Song
och Tone K. Omsted som styrelseledamöter
vid årsstämman den 13 maj 2025. Sven-Olof
Johansson avböjde omval.
• I april sålde SBB och K2A genom sitt gemen -
samma bolag fastigheten Ångpannan 12 i
Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar
projektet rörande nya Kriminalvårdens
Hus som uppförs med Kriminalvården som
hyresgäst.
• SBB uppdaterade i april bolagets finansiella-
och operationella mål samt utdelningspolicy.
• SBB genomförde i maj en apportemission om
totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen,
vilka senare har överlåtits till APG Invest
AS (”Aker”). B-aktierna emitterades till en
teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och
SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI.
• På SBB:s årsstämma i maj omvaldes Lennart
Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och
Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck
Song och Tone Kristin Omsted valdes till nya
styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga
regulatoriska godkännanden från Inspektionen
för strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge
Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseleda -
möter. Godkännande har erhållits.
• I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier
mot A-aktier i SBB. Transaktionen slutfördes
den 10 juli efter att godkännande erhölls
enligt lagen om utländska direktinvesteringar.

• I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna
Sollentuna Eldstungan 4, Eldstungan 5, Nacka
Orminge 46:6 och tomträtten Nacka Orminge
60:3 till en nordamerikansk pensionsfond.
• SBB har i oktober tecknat ett 15-årigt avtal
med Stockholm Stad avseende fastigheten
Kulltorp 3 på Södermalm i Stockholm, där
kommunen sedan drygt 25 år bedriver vård-
och omsorgsverksamhet.
• Valberedning inför årsstämman 2026 har i
oktober tillsatts och består av Ilija Batljan, Svein
Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och
Lennart Sten.
• SBB ingick i november avtal med Public
Property Invest (PPI) om försäljning av
samhällsfastigheter till ett bokfört värde om
19 867 mkr, samt försäljning av andelarna i
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities
AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”.
Totalt fastighetsvärde i transaktionen uppgår
till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB
indirekt avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde
skedde den 16 december efter godkännande
av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB
respektive PPI. Försäljningslikviden har använts
för att teckna aktier i PPI och för att återbetala
skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22
procent av rösterna och 40,63 procent av
kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som
avvecklad verksamhet, se not 33 för mer
information.
• I anslutning till offentliggörande av transaktio-
nen med PPI har SBB publicerat en uppdaterad
intjäningsförmåga proforma för det tredje
kvartalet 2025.
• I december meddelade SBB:s Fastighethetsdi-
rektör och vice VD Annika Ekström att hon på
egen begäran lämnar SBB och kommer att gå
vidare till en ny roll som COO på PPI där hon
kommer att ingå i ledningsgruppen.
• Den 5 december lämnade SBB, tillsammans
med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpser-
bjudande avseende utvalda hybridinstrument
samt seniora icke-säkerställda obligationer.
Resultatet av erbjudandena offentliggjordes
den 19 december och innebar att SBB åter-
köpte seniora icke-säkerställda obligationer om
43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora
icke-säkerställda obligationer för ett belopp
motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes
seniora icke-säkerställda obligationer till ett
nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket resulterade
i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridin-
strument som var del i återköpserbjudandet
återköptes.
• SBB förvärvade i december 5,8 procent av
aktierna i Arlandastad Group AB (publ). Efter
affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av
aktierna i Arlandastad Group. Köpeskillingen
uppgår till 42 kr per aktie.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 5

===== SIDA 6 =====

Strategiska översynen är genomförd
Det är med stolthet jag kan konstatera att
SBB genomfört den strategiska översyn som
styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består
nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag
där tre av bolagen har fokus på att äga och
förvalta social infrastruktur i Norden och de
finansierar sig med hjälp av investment grade
betyg. Det fjärde bolaget är SBB Utveckling som
utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion
och driver större uthyrningsprojekt i befintliga
förvaltningsfastigheter. Målet är att så stor del
som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska
förvaltas effektivt i transparenta och marknads -
ledande bolag med stark finansiell ställning.
Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder
återfinns 75 procent i bolagen Sveafastigheter,
Nordiqus och Public Property Invest som alla
innehar dessa kännetecken.
Optimism i marknaden
Marknaden för social infrastruktur i Norden
visade tydliga tecken på återhämtning under
2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre
finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmark-
naden väldigt stark både volymmässigt och
prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat
på. Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter
utvecklingen i kreditmarknaden med viss efter-
släpning, så det finns skäl till att vara optimistisk.
Europas ledande bolag inom social infrastruk
tur skapas
Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var
fastighetsförsäljningen till Public Property
Invest, PPI, som skapade Europas ledande
aktör inom social infrastruktur med tillgångar
om 50 mdkr. Det var även det sista steget i
genomförandet av den strategiska översynen.
Efter transaktionen äger SBB drygt fyrtio
procent av PPI. Långsiktigt gynnas SBB av att PPI
blir ett effektivare bolag med lägre förvalt -
ningskostnader och får bättre förutsättningar
att nå attraktiv finansiering. Vid transaktionen
estimerade vi värdet av SBB:s andel av dessa
framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr.
PPI har som planerat fått kreditbetyget höjt
till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på
mer förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI
utrymme att höja utdelningen till en nivå som
ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB.
Mycket talar för att PPI kommer att kunna
fortsätta att göra bra affärer, vilket innebär att
värde skapas för SBB:s aktieägare.
Sveafastigheter bygger vidare
Under 2024 samlades SBB:s bostäder under
varumärket Sveafastigheter och bolaget börsno -
terades på hösten samma år. En rad strategiska
förbättringar har genomförts under 2024 och
2025 som bolaget kommer att kunna kapitali -
VD har ordet
SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda
kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter.
” Steg för steg har SBB arbetat
efter en strategisk plan, en
plan som vi nu genomfört.”
6 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 7 =====

sera på framöver. Bolaget erhöll en investment
grade rating under 2025 och är etablerat i
obligationsmarknaden, vilket leder till lägre
risk och lägre finansiella kostnader över tid.
All förvaltning sker nu med egen personal och
fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter
vilket ska generera lägre kostnader och skapa
fokus på höjda intäkter. Fastighetsverksamheten
utvecklas väl med en ökning av driftnettot med
7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025.
Nordiqus – ledande inom utbildnings
infrastruktur
Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade
1,6 miljarder under 2025 i nya och befintliga
fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin
position som ledande inom utbildningsinfra -
struktur i Europa med över 600 fastigheter med
utbildningsverksamhet i Norden. Min bedöm -
ning är att Nordiqus kommer att fortsätta växa
under 2026 på ett lönsamt sätt.
SBB Utveckling
Under 2025 skapades SBB Utveckling, som
omfattar fastigheter där större insatser behöver
läggas för att realisera respektive fastighets
fulla potential. Resurser har tillförts för att
skapa goda förutsättningar att fokuserat och
strategiskt arbeta med att omvandla potential
till långsiktigt värde. Planen innebär att samtliga
fastigheter inom SBB Utveckling antingen är
sålda eller färdigutvecklade inom en fem årspe -
riod. Ett antal projekt kommer att färdigställas
redan under 2026, där tanken är att löpande
realisera vinster från utvecklingsverksamheten.
Enkel och effektiv bolagsstruktur
I samband med transaktionen med Public
Property Invest löste SBB upp joint ventures
med Castlelake. Det joint ventures som SBB har
med Morgan Stanley beräknas lösas upp senast
under första halvåret 2027. Antingen säljs det
samägda bolaget eller så ersätts nuvarande
preferensaktier med senior skuld till en bedömd
total ränta om högst fyra procent. Utöver dessa
större förändringar så minskar SBB gradvis
antalet mindre samägda bolag i syfte att skapa
en enkel och effektiv bolagsstruktur.
Diversifierad kapitalanskaffning genom de
större innehaven
Den strategiska omläggningen av SBB minskar
beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökar
utrymmet till ny finansiering i de stora inne -
haven. Prissättningen av och tillgången till olika
kapitalkällor varierar över tid. Att ha möjlighet
och kunskap att anpassa finansieringen allt
eftersom marknaden ändras är en fördel.
Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin
infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är
huvudsakligen nordamerikanska institutioner.
Sveafastigheter finansierar sig främst med
säkerställda lån från nordiska banker. Dessa
lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och
stabila marginaler.
Public Property Invest finansierar sig främst
via den europeiska obligationsmarknaden som
erbjuder investment grade bolag förmånliga
villkor i dagsläget.
Tillgängligheten till eget kapital har ökat.
Från att endast SBB haft tillgång till externt
aktiekapital så har numera även Sveafastigheter,
Public Property Invest och Nordiqus det. Det är
ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka
och erkänt duktiga organisationer som Aker och
Brookfield är delägare tillsammans med SBB i
större innehav. Aker blev även den kapitalmäs -
sigt största ägaren till SBB under 2025 genom en
riktad nyemission.
Skuldsättning minskar gradvis
År 2025 började med att rättstvisten rörande
obligationsvillkor löstes genom att ärendet
återkallades av obligationsinvesteraren. Någon
vecka senare återbetalades obligationer för 3,6
mdkr, där likviditeten i huvudsak härstammade
från Sveafastigheters börsintroduktion. Året
slutade med att SBB gjorde en vinst om 0,5
mdkr när obligationer till ett nominellt värde om
4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom
från fastighetsförsäljning till Public Property
Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från
61 procent till 50 procent främst beroende på
amorteringar med medel från försäljningar. Idag
har SBB goda relationer med obligationsägarna,
de är positiva till den sänkta skuldsättningen
och till strukturförbättringarna. Ett flertal större
investerare har initierat en vilja att vid behov
öka eller förlänga sina obligationsinvesteringar i
SBB, vilket är glädjande.
Utöver den finansiering som finns i SBB:s
delägda bolag så har SBB i huvudsak utestående
obligationer. SBB:s obligationer som förfaller
mellan 2026 och 2029 har en genomsnittlig
kupong om 1,78 procent. Återköp av obligatio -
ner kommer fortsätta under 2026 med syfte
att minska skuldsättningen och förbättra den
finansiella ställningen.
Minskning av centrala kostnader
SBB har steg för steg genomfört den strategiska
plan som lades fast för att stärka bolagets
fokus och finansiella stabilitet. I takt med att
koncernen renodlas och organisationen förenk -
las sker också en successiv minskning av både
centrala kostnader och personalstyrka. Denna
omställning är en naturlig del av vår långsiktiga
strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar
struktur. Som ett led i detta övergår SBB:s
fastighetsförvaltning och delar av den centrala
administrationen till Public Property Invest
under början av 2026. Förändringen innebär att
verksamheten samlas närmare kärnaffären och
att resurserna används där de gör störst nytta,
samtidigt som vi fortsätter arbetet med att
stärka koncernens operativa effektivitet.
SBB överklagar sanktionsavgift
Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift
om 80 miljoner rörande fastighetsvärdering och
klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen
för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av
yttersta vikt för SBB och vi tar Finansinspektio -
nens synpunkter på största allvar.
SBB tar rutinmässigt hjälp med tolkningen
av svåra komplexa redovisningsfrågor av
sakkunniga innan transaktioner genomförs.
Både fastighetsvärderingar och klassificeringen
av bolagsförvärv är granskade av SBB:s
revisorer. I detta fall har även ytterligare
utlåtanden inhämtats från andra ledande
redovisningsbyråer.
Vad gäller fastighetsvärderingar så anlitar
SBB auktoriserade värderingsfirmor vid varje
kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är
bästa metoden för att fastställa verkligt värde.
Klassificeringen av bolagsförvärv är en redo -
visningsteknisk fråga där de olika metoderna, i
detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte
väsentligen leder till förändrad marknadssyn på
bolaget. I detta fall har SBB följt praxis och gjort
de redovisningstekniska tester som krävs. Det
konstaterar vi och den expertis vi anlitat. SBB
delar därför inte Finansinspektionens bedöm -
ning och kommer att överklaga.
Hållbarhet är en integrerad del av strategin i
SBB:s bolag
Under året har SBB fortsatt fokusera på att
minska energianvändningen i hela koncernen.
Målet är att ha en minimal exponering mot
fastigheter med energiklass F och G och att
höja en majoritet av fastigheterna med minst
en energiklass. Arbetet ger redan nu resultat i
form av ökade driftnetton och det minskar även
riskerna att påverkas negativt av nya, tuffare
regler mot hög energianvändning i byggnader.
Framtid
Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter
i Norden. Förväntningen är att Norden kommer
fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god
ekonomisk utveckling jämfört med andra delar
av Europa.
SBB:s större innehav har goda möjligheter till
att fortsätta tillväxten på ett lönsamt sätt så att
SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026.
SBB:s innehav är marknadsledande och har stark
finansiell ställning.
SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstruk -
turen, minska kostnader och sänka belåningen
genom att sälja ej prioriterade tillgångar.
Min bedömning är att det blåser medvind
för bostäder och samhällsfastigheter. God
efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare
investeringsmarknad borde leda till god
totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering
under 2026.
Leiv Synnes
VD
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 7

===== SIDA 8 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ)
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per
31 december 2025 uppgick antalet stamaktier av
serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865
905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier
i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977
491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på
stamaktien av serie B var 4,63 kr, och motsva-
rande för serie D var 8,60 kr per 2025-12-31.
Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet
av icke noterade stamaktier av serie A till samma
pris) var 7 497 mkr och serie D var 1 282 mkr.
Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt
cirka 18 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett
genomsnittligt värde om cirka 86 mkr. SBB arbe-
tar aktivt med sina investerarrelationer genom att
delta på roadshows, presentationer och events
för privata och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
20251231 20241231
B-aktier 4,63 4,53
D-aktier 8,60 6,60
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr

jandec
2025
jandec
2024
B-aktier 84 147
D-aktier 5 11
Aktien
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas
på Nasdaq Stockholm.
Baktiens kursutveckling senaste 12 mån
Daktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
5
6
7
8
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2025
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
1
2
3
4
5
6
7
8
6
8
10
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2025
OktJul Sep Nov Dec
8 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 9 =====

Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 fanns
164 899 kända aktieägare, motsvarande en
minskning om 15 procent jämfört med motsva-
rande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31
december 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D.
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den
sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie
Ägarna
Ägarstrukturen per 2025 1231
Aktieägare Aaktier Baktier Daktier
Aktiekapital,
procent Röster, Procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
APG Invest AS 1) 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11
Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41
Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11
Avanza Pension - 56 529 749 18 126 921 4,22 2,04
Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63
Vanguard - 46 444 151 5 857 316 2,96 1,43
Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09
BlackRock - 35 601 594 - 2,01 0,97
Handelsbanken Fonder - 25 179 527 2 697 003 1,58 0,76
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Swedbank Försäkring - 19 465 391 3 840 370 1,32 0,64
Frederik W. Mohn - 23 032 479 - 1,30 0,63
Swedbank Robur Fonder - 18 315 827 - 1,04 0,50
Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48
Övriga - 796 846 209 117 429 045 51,70 24,99
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
1) APG Invest AS är ett helägt dotterbolag till Aker Property Group AS som är ett helägt dotterbolag till Aker Capital AS.
Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2025 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2026; Svein Oskar
Stoknes (ordförande), Ilija Batljan, Leif West, Rikard Svensson, och Lennart Sten.
A och B, dock högst två kronor per aktie och år.
Om utdelningen per stamaktie av Serie D
understiger två kronor per aktie och år ska utdel-
ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp
med vilket utdelningen understigit två kronor.
Vid årsstämma den 13 maj 2025 beslutades
att inte lämna någon utdelning. Vid årsstämma
som är planerad till den 23 april 2026 kommer
utdelningsbegränsningen för stamaktier av Serie
D, allt annat lika, uppgå till sex kronor.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-)
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 9

===== SIDA 10 =====

Makroekonomi
Den globala ekonomin 2025 präglades av en
gradvis stabilisering efter flera år av hög inflation
och penningpolitisk åtstramning. Inflationen
i de flesta utvecklade ekonomier närmade sig
centralbankernas mål, vilket skapade utrymme
för en mer ackommoderande penningpolitik.
I Sverige stabiliserades inflationen kring Riks -
bankens mål på 2 procent, vilket möjliggjorde
fortsatta räntesänkningar under året.
Samtidigt var den ekonomiska tillväxten
relativt dämpad i flera europeiska ekonomier.
Sverige upplevde en gradvis återhämtning efter
en svag ekonomisk utveckling under 2024, men
tillväxten var fortsatt blygsam och låg under
det historiska genomsnittet. Tyskland, som
traditionellt är en av Europas viktigaste ekono -
miska motorer, fortsatte också att uppleva en
begränsad ekonomisk tillväxt.
Som svar på det avmattade ekonomiska
läget inledde eller fortsatte flera centralbanker
sina penningpolitiska lättnader. Riksbanken
sänkte styrräntan ytterligare under året, medan
både Europeiska centralbanken och Federal
Reserve bibehöll en mer stödjande penning -
politik. Lägre räntor bidrog till förbättrade
finansieringsvillkor för både hushåll och företag,
även om de fullständiga ekonomiska effekterna
förväntas materialiseras gradvis under de
kommande åren.
Arbetsmarknaden var fortsatt något
ansträngd i Sverige, med en arbetslöshet som
var fortsatt hög jämfört med tidigare år. Antalet
företagskonkurser var också relativt högt, vilket
speglade de fördröjda effekterna av den tidigare
åtstramningscykeln och högre finansierings -
kostnader.
Geopolitiska spänningar fortsatte att
påverka den globala ekonomin under året. Pågå -
ende konflikter i flera regioner och osäkerhet
kring internationella handelsrelationer bidrog
till volatilitet på råvaru- och finansmarknaderna.
Förväntningarna på fortsatt penningpolitisk
lättnad och stabiliserande inflation ledde dock
till försiktigt förbättrade ekonomiska utsikter
mot slutet av året.
Sverige
Fastighetsmarknaden i Sverige
Jämfört med de utmanande marknadsförhållan -
dena under 2023 och 2024 visade den svenska
fastighetsmarknaden under 2025 tydligare
tecken på återhämtning. Fallande inflation och
gradvis sjunkande räntor förbättrade finansie -
ringsvillkoren och bidrog till ökad aktivitet på
transaktionsmarknaden. Även om marknaden
stärktes under året låg transaktionsvolymerna
kvar under de toppnivåer som noterades under
den föregående marknadscykeln.
Den totala transaktionsvolymen uppgick
till cirka 164 miljarder kronor 2025, vilket mot -
svarar en ökning med 18 procent jämfört med
2024. Totalt genomfördes 438 transaktioner
under året, vilket tyder på förbättrad marknads -
Ekonomi och fastighetsmarknad
likviditet och bredare investerarintresse.
Den internationella investeraraktiviteten ökade
betydligt under året. Utländska investerare stod
för cirka 32 procent av den totala transaktions -
volymen, jämfört med 17 procent 2024, vilket
är den högsta andelen på över ett decennium.
Ökningen speglar förbättrade finansieringsvill -
kor och ett förnyat intresse från internationellt
kapital som söker möjligheter på den svenska
marknaden.
Ur ett segmentsperspektiv stod bostadsfast -
igheter för den största andelen av investerings -
aktiviteten, motsvarande 28 procent av den
totala transaktionsvolymen. Logistik- och indu -
strifastigheter stod för cirka 22 procent, medan
kontorsfastigheter stod för cirka 15 procent av
den totala volymen. Detaljhandelsfastigheter
stod för cirka 11 procent av marknaden, medan
övriga fastigheter (hotell, utveckling etc.) stod
för 9 procent.
Det offentliga fastighetssegmentet stod för
cirka 16 procent av den totala transaktions -
volymen, motsvarande 26,2 miljarder kronor,
vilket är en betydande ökning jämfört med
2024 då segmentet stod för cirka 7 procent av
marknaden.
Geografiskt sett fortsatte Stockholmsregionen
att dominera den svenska transaktionsmarkna-
den och lockade cirka 37 procent av det totala
investerade kapitalet under året. Regionala städer
stod för cirka 30 procent, medan övriga Sverige
stod för cirka 15 procent av den totala volymen.
Göteborg stod för cirka 13 procent, medan
Malmö stod för cirka 5 procent.
Social infrastruktur
Den svenska marknaden för offentliga
fastigheter var fortsatt aktiv under 2025, med
transaktionsaktivitet koncentrerad till flera
centrala välfärdsrelaterade fastighetssegment.
Äldreboenden utgjorde det största delseg -
mentet, följt av offentliga kontorsbyggnader
inkluderat rättsfastigheter, utbildningsfastighe -
ter och vårdinrättningar.
Den starka positionen för äldreboenden
speglar strukturella demografiska trender och
det växande behovet av moderna vårdinrätt -
ningar i hela Sverige. Antalet äldre invånare
förväntas öka betydligt under de kommande
decennierna, vilket skapar en fortsatt efter -
frågan på ytterligare vårdinfrastruktur. Denna
demografiska förändring har ökat investerarnas
intresse för äldreboenden, som ofta hyrs ut till
kommuner eller specialiserade vårdoperatörer
på långsiktiga avtal.
Fastigheter för hälso- och sjukvård och äld -
reomsorg förvärvas vanligtvis av specialiserade
investerare inom social infrastruktur, fastighets -
fonder inom hälso- och sjukvård och institu -
tionella investerare, inklusive pensionsfonder
och infrastrukturplattformar som söker stabila
långsiktiga inkomstflöden. Flera internationella
investerare har etablerat specialfonder som
riktar sig mot nordiska vårdfastigheter, vilket
speglar den starka institutionella efterfrågan på
segmentet.
Offentliga kontorsfastigheter omfattar
byggnader som används av myndigheter,
polismyndigheter, domstolar och andra
offentliga institutioner, som erbjuder stark
kreditvärdighet hos hyresgästerna och stabil
långsiktig uthyrningsgrad. Investerare i detta
segment är ofta specialiserade investerare i
offentliga fastigheter och långsiktiga institutio -
nella investerare, inklusive pensionskapital och
försäkringsbaserade fastighetsplattformar.
Utbildningsfastigheter stod också för en
betydande andel av transaktionsaktiviteten
under året. Dessa tillgångar omfattar skolor,
förskolor och universitetsbyggnader som hyrs ut
till kommuner, utbildningsaktörer eller statliga
institutioner. Investerare i detta segment är
vanligtvis institutionella fastighetsinvesterare
och långsiktiga infrastrukturfonder, som lockas
av stabila hyresgäster och långa hyresavtal, ofta
på mellan 15 och 20 år, med indexreglerade
hyresstrukturer.
Geografiskt sett var investeringsaktiviteten
under året koncentrerad till de stora storstads -
regionerna, särskilt Stockholm, Göteborg och
Malmö, även om en betydande andel av trans -
aktionerna också ägde rum i regionala städer
som Uppsala, Västerås, Borlänge, Sundsvall och
Luleå. Förutom enskilda fastighetstransaktioner
omfattade flera affärer portföljer av sociala
infrastrukturtillgångar i flera kommuner, vilket
speglar investerarnas fortsatta efterfrågan
på diversifierad exponering mot offentligt
finansierade hyresgäster.
Sammantaget fortsätter den svenska
marknaden för social infrastruktur att attrahera
ett brett spektrum av investerare som söker
defensiva tillgångar med stabila kassaflöden.
Kombinationen av offentligt finansierade hyres -
gäster, långa hyresavtal och starka demografiska
drivkrafter gör vårdhem, utbildningsfastigheter
och myndighetsbyggnader till de mest etable -
rade och likvida segmenten på den svenska
investeringsmarknaden för social infrastruktur.
Bostäder i Sverige
Den svenska bostadshyresmarknaden påverkas
av flera demografiska faktorer där de viktigaste
är underskott av bostäder i en majoritet av
Sveriges kommuner, ett över tid lågt byggande,
befolkningstillväxt, urbanisering, inkomsttillväxt
och sysselsättningstillväxt samt trenden att
pendla till centrala arbetsmarknader från
närliggande kommuner.
Befolkningen i Sverige har ökat markant
under de senaste tio åren, från cirka 9,6 mil -
joner invånare 2013 till 10,6 miljoner invånare
2023. Under 2013 bodde nästan 80 procent av
befolkningen i eller i närheten av större städer
och det är där befolkningstillväxten varit störst.
Cirka 80 procent av Sveafastigheters fastighets -
bestånd är beläget i, eller i närheten av, större
städer och starka arbetsmarknader. Sverige
förväntas ha en fortsatt befolkningsökning som
i kombination med urbaniseringen skapar en
stark efterfrågan på bostäder.
10 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 11 =====

Inkomsterna uppvisar ett liknande mönster
som befolkningstillväxten, där invånare i större
tätorter fått en genomsnittlig inkomstökning
som är högre än genomsnittet. Ökad efterfrå -
gan på arbetskraft har över tid koncentrerats
allt mer till städer samtidigt som antalet
personer som pendlar har ökat. Idag pendlar
mer än 1,8 miljoner personer dagligen över
kommungränserna, vilket delvis drivs av den
generella bristen på bostäder i större städer.
Pendlingen har medfört att arbetsmarknaderna
sträcker sig över kommungränser, vilket har
en positiv inverkan på regioner med närhet till
starka arbetsmarknader.
Den svenska bostadsmarknaden för hyres -
rätter är reglerad där hyror inte styrs av utbud
och efterfrågan i samma utsträckning som på
en oreglerad marknad. Merparten av hyrorna i
det befintliga beståndet samt nyproduktionshy -
rorna sätts genom förhandling med Hyresgäst -
föreningen. Detta har historiskt påverkat antalet
byggstarter negativt då det var svårt att få ihop
nyproduktionskalkyler när hyror som möter
efterfrågan inte kunde sättas. Med en ökad
urbanisering och ett strukturellt underskott på
bostäder i majoriteten av Sveriges kommuner
har hyresökningarna överstigit inflationen på
långt sikt. Hyrorna har aldrig gått ner under ett
enskilt år sedan det reglerade hyressystemet
introducerades för över 50 år sedan.
Från 1987 till 2023 har svenska bostads -
fastigheter genererat en totalavkastning
utan hävstång om cirka 2 950 procent (årlig
avkastning om 10 procent). I jämförelse har
Stockholmsbörsen inklusive utdelningar (SIX
Return Index) genererat en hävstångsavkastning
om cirka 6 000 procent (årlig avkastning om
12 procent). Med hänsyn tagen till volatilitet
och mätt med Sharpekvoten överträffade dock
svenska bostadsfastigheter på en riskjusterad
basis både SIX Return Index och den totala
avkastningen för fastigheter utan hävstång.
Baserat på data från SEB, Morgan Stanley
Capital International, Nasdaq, Macrobond och
Sveriges Riksbank.
Norge
Fastighetsmarknaden i Norge
Den norska fastighetsmarknaden var relativt
stabil under 2025, även om transaktionsvoly -
merna minskade något jämfört med föregående
år. Den totala transaktionsvolymen uppgick
till cirka 82,8 miljarder norska kronor, jämfört
med 86,2 miljarder norska kronor 2024, vilket
motsvarar en minskning med cirka 4 procent
jämfört med föregående år. Trots minskningen
i den totala investeringsvolymen förbättrades
marknadens likviditet något, tack vare ökad
affärsaktivitet. Totalt genomfördes 281
transaktioner under året, jämfört med 270
transaktioner 2024.
Ur ett segmentsperspektiv stod kontorsfast -
igheter för den största andelen av transaktions -
marknaden, motsvarande cirka 25 procent av
den totala volymen. Industri- och logistikfastig -
heter stod för cirka 23 procent, medan övriga
transaktioner (hotell, utveckling etc.) stod för
cirka 20 procent av den totala marknaden.
Detaljhandelsfastigheter stod för cirka 14 pro -
cent, medan bostadsfastigheter representerade
11 procent. Offentliga fastigheter stod för cirka
10 procent, motsvarande 8,1 miljarder norska
kronor. Detta motsvarar en ökning med cirka 39
procent jämfört med 2024.
Inhemska investerare fortsatte att dominera
den norska fastighetsmarknaden. Norska inves -
terare stod för cirka 91 procent av den totala
transaktionsvolymen, medan internationella
investerare stod för cirka 9 procent av de totala
investeringarna. Den relativt höga inhemska
andelen speglar den starka närvaron av norskt
institutionellt kapital och den mer försiktiga
inställningen hos internationella investerare i
ett läge med högre räntor.
Geografiskt sett var Oslo fortsatt den
dominerande investeringsmarknaden och stod
för cirka 39 procent av den totala transak -
tionsvolymen. Östra Norge stod för cirka 22
procent, vilket speglar den starka aktiviteten
i de omgivande tillväxtregionerna. Bland de
större regionala städerna stod Bergen för cirka
9 procent, Stavanger för cirka 7 procent och
Trondheim för cirka 2 procent av den totala
investeringsvolymen. De återstående 21 pro -
centen av transaktionsmarknaden fördelades
över andra delar av landet.
Social infrastruktur
Transaktionerna inom segmentet social
infrastruktur under 2025 var till stor del
koncentrerade till offentliga förvaltningsbygg -
nader, vårdinrättningar och vårdhem, vilket
speglar en fortsatt efterfrågan på tillgångar
med hyresgäster inom den offentliga sektorn
och långa hyresavtal.
Flera transaktioner under året avsåg statliga
kontorsfastigheter, inklusive polisstationer och
offentliga förvaltningsbyggnader. Ytterligare
transaktioner avsåg offentliga kontorsbygg -
nader i Bergen, Oslo, Sandnes och Tromsø,
vilket illustrerar en fortsatt efterfrågan från
investerare på hyresgäster med stöd från den
offentliga sektorn i regionala norska städer.
Fastigheter för hälso- och sjukvård samt
äldreomsorg utgjorde också en betydande del
av aktiviteten. Transaktionerna omfattade flera
vårdhem och vårdinrättningar i Oslo och östra
Norge, samt fastigheter relaterade till hälso- och
sjukvård som förvärvats av både norska syndikat
och specialiserade fastighetsinvesterare. Dessa
fastigheter har vanligtvis långa hyresavtal med
vårdoperatörer och stabila hyresintäkter.
Utbildningsfastigheter utgjorde också en
del av transaktionsmarknaden, inklusive förvärv
av skolbyggnader som hyrs ut till kommunala
hyresgäster. Liksom på andra nordiska markna -
der har utbildningsfastigheter i Norge vanligtvis
långa hyresavtal med hyresgäster inom den
offentliga sektorn och stabila uthyrningsgrader.
Sammantaget fortsätter offentliga fastig -
heter i Norge att locka investerare som söker
förutsägbara kassaflöden och starka hyresavtal.
Fastigheter som hyrs ut till statliga institutioner,
vårdgivare och utbildningsaktörer har vanligtvis
långa hyresavtal, ofta på mellan 10 och 30 år,
vilket ger en hög grad av inkomstsäkerhet.
Hyresgäster inom den offentliga sektorn, såsom
polismyndigheter, domstolar och vårdorganisa -
tioner, utgör en betydande andel av hyresgäs -
terna inom sektorn.
Framöver förväntas den demografiska utveck -
lingen fortsätta att vara en viktig drivkraft för
sektorn. Norges åldrande befolkning kommer
att öka efterfrågan på äldreomsorg och hälso-
och sjukvårdsinfrastruktur, medan den fortsatta
befolkningstillväxten i stadsregionerna stöder
den långsiktiga efterfrågan på skolor och andra
offentliga servicebyggnader.
Finland
Fastighetsmarknaden i Finland
Den finska fastighetsmarknaden stärktes
under 2025, med en betydande ökning av
transaktionsvolymerna jämfört med föregående
år. Den totala transaktionsvolymen uppgick till
cirka 4,7 miljarder euro 2025, jämfört med 2,2
miljarder euro 2024, vilket motsvarar en ökning
med cirka 114 procent jämfört med föregående
år. Ökningen speglar en gradvis återhämtning
på den finska investeringsmarknaden efter
ett relativt svagt 2024, stödd av förbättrat
investerarförtroende och ökad affärsaktivitet
inom flera sektorer.
Ur ett segmentsperspektiv utgjorde
offentliga fastigheter den största andelen av
transaktionsmarknaden, med cirka 32 procent
av den totala investeringsvolymen. Bostads -
fastigheter utgjorde cirka 23 procent, medan
detaljhandelsfastigheter stod för 18 procent av
den totala transaktionsaktiviteten. Kontorsfast -
igheter utgjorde cirka 6 procent av marknaden,
medan industri- och logistikfastigheter stod för
cirka 8 procent. Resterande 13 procent bestod
av andra fastighetstyper och utvecklingsrelate -
rade transaktioner.
Offentliga fastigheter var det mest aktiva
investeringssegmentet i Finland under året. Den
starka aktiviteten inom detta segment stöddes
av flera portföljtransaktioner och stora enskilda
affärer, inklusive förvärv av nordiska investerare
inom social infrastruktur. Ett exempel är PPI/
SBB-transaktionen.
Utländska investerare spelade en betydande
roll på den finska investeringsmarknaden under
2025. Internationella investerare stod för cirka
52 procent av den totala transaktionsvolymen,
vilket speglar en stark närvaro av gränsöver -
skridande kapital på den finska fastighetsmark -
naden. En stor del av dessa investeringar kom
från andra nordiska länder, särskilt Sverige och
Norge.
Geografiskt sett var investeringsaktiviteten
koncentrerad till de största städerna. Helsing -
fors storstadsområde stod för cirka 50 procent
av den totala transaktionsvolymen och var
därmed den största investeringsmarknaden i
landet. Även andra regionala städer noterade
transaktionsaktivitet, däribland Åbo och
Tammerfors (cirka 10 procent vardera), medan
Uleåborg och Jyväskylä stod för cirka 2–3
procent vardera. Resterande 30 procent av
transaktionsvolymen fördelades över andra
delar av Finland.
Social infrastruktur
Transaktionsaktiviteten på den finska markna -
den för social infrastruktur ökade under 2025,
med flera transaktioner som rörde vårdinrätt -
ningar, vårdhem, utbildningsbyggnader och
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 11

===== SIDA 12 =====

andra fastigheter inom den offentliga sektorn.
Aktiviteten var geografiskt koncentrerad
till Helsingfors storstadsområde, även om
transaktioner också ägde rum i regionala städer
som Tammerfors, Åbo, Jyväskylä och Lahtis,
vilket illustrerar den nationella efterfrågan på
tillgångar som stöds av den offentliga sektorn.
En viktig strukturell drivkraft för den
finska marknaden för social infrastruktur är
den reform av hälso- och socialtjänsterna
som genomfördes 2023, då ansvaret för att
organisera hälso- och sjukvård, socialtjänst och
räddningstjänst överfördes från kommunerna
till 21 regionala välfärdsförvaltningar. Dessa
förvaltningar fungerar nu som huvudsakliga
organisatörer av välfärdstjänster och stora
hyresgäster i fastigheter för hälso- och sjukvård
och social infrastruktur.
Som ett resultat av reformen förblir
kommunerna i många fall fastighetsägare,
medan välfärdsregionerna agerar som
hyresgäster med långsiktiga hyresavtal. Detta
har ökat betydelsen av hyresstrukturer och
fastighetsförvaltningsstrategier i kommunernas
fastighetsportföljer och har också uppmuntrat
kommunerna att omvärdera och optimera sina
fastighetsinnehav.
Fastigheter för hälso- och sjukvård och
äldreomsorg utgjorde en betydande andel
av transaktionsmarknaden under året. Flera
transaktioner avsåg vårdhem, äldreboenden
och vårdcentraler, inklusive portföljer med
vårdhem och serviceboenden över hela
Finland. Dessa tillgångar fortsätter att väcka
investerarnas intresse på grund av sina stabila
inkomstegenskaper och långsiktiga hyresavtal
med vårdoperatörer eller offentligt finansierade
hyresgäster.
Den demografiska utvecklingen är fortfa -
rande en annan viktig drivkraft för sektorn.
Finlands befolkning åldras snabbt, vilket ökar
efterfrågan på hälso- och sjukvårdstjänster,
äldreboenden och specialiserad medicinsk
infrastruktur. Reformen av välfärdssystemet
infördes delvis för att hantera denna demogra -
fiska press och säkerställa långsiktig hållbarhet
och lika tillgång till tjänster i hela landet.
Fastigheter för utbildning utgjorde också en
aktiv del av transaktionsmarknaden under 2025.
Transaktionerna omfattade skolor, universi -
tetsrelaterade fastigheter och daghemsprojekt,
särskilt i Helsingfors storstadsområde och
andra växande stadsregioner. Efterfrågan på
moderna utbildningsanläggningar fortsätter
att stödjas av den urbana befolkningstillväxten
och behovet av att modernisera den åldrande
skolinfrastrukturen.
Den finska sociala infrastruktursektorn såg
också flera portföljtranaktioner och utveck -
lingsprojekt, inklusive portföljer av vårdhem
och fastigheter för social infrastruktur i flera
regioner. Dessa transaktioner visar på ett fort -
satt intresse från nordiska och internationella
institutionella investerare för tillgångar med
långsiktiga hyresavtal och starka hyresgästavtal.
Framöver förväntas det demografiska
åldrandet, den pågående omstruktureringen
av välfärdstjänsterna och konsolideringen av
tjänstenätverken inom välfärdsregionerna
fortsätta att forma den finska marknaden för
social infrastruktur. Vårdcentraler, äldreboen -
den och utbildningsfastigheter kommer därför
sannolikt att förbli viktiga investeringssegment
på den finska fastighetsmarknaden under de
kommande åren.
Danmark
Fastighetsmarknaden i Danmark
Den danska fastighetsmarknaden stärktes under
2025, med en betydande ökning av transak -
tionsvolymerna jämfört med föregående år. Den
totala transaktionsvolymen uppgick till cirka
62,6 miljarder danska kronor 2025, jämfört med
48,2 miljarder danska kronor 2024, vilket mot -
svarar en ökning med cirka 30 procent jämfört
med föregående år. Ökningen speglar en gradvis
återhämtning på den danska investeringsmark -
naden efter en lägre aktivitet föregående år,
stödd av ett förbättrat investerarförtroende och
ökad affärsaktivitet inom flera segment.
Ur ett segmentsperspektiv utgjorde
bostadsfastigheter den största andelen av
transaktionsmarknaden, med cirka 54 procent
av den totala investeringsvolymen. Kontors -
fastigheter utgjorde cirka 13 procent, medan
industri- och logistikfastigheter stod för cirka 10
procent av den totala transaktionsaktiviteten.
Detaljhandelsfastigheter utgjorde också cirka
10 procent av marknaden, medan offentliga
fastigheter stod för en försumbar andel av den
totala investeringsvolymen. De återstående 12
procenten bestod av andra fastighetstyper och
utvecklingsrelaterade transaktioner.
Inhemska investerare stod för majoriteten
av investeringsaktiviteten på den danska
fastighetsmarknaden under 2025. Danska
investerare stod för cirka 57 procent av den
totala transaktionsvolymen, medan interna -
tionella investerare stod för cirka 43 procent
av de totala investeringarna. Den relativt
starka inhemska andelen speglar den fortsatta
närvaron av danskt institutionellt kapital och
lokala fastighetsinvesterare på marknaden.
Geografiskt sett förblev Köpenhamn den
dominerande investeringsmarknaden och stod
för cirka 56 procent av den totala transaktions -
volymen. Bland andra regionala marknader
stod Århus för cirka 8 procent, medan Odense
och Triangeln-området vardera stod för cirka 5
procent av den totala investeringsaktiviteten.
De återstående 26 procenten av transaktionsvo -
lymen fördelades över andra delar av Danmark.
Social infrastruktur
Transaktionsaktiviteten på den danska
marknaden för social infrastruktur var relativt
begränsad under 2025, vilket speglar den
relativt små privata investeringsmarknaden för
offentliga fastigheter jämfört med andra nord -
iska länder. Majoriteten av välfärdstjänsterna
och -anläggningarna i Danmark finansieras och
förvaltas offentligt inom välfärdssystemet, där
kommuner och regioner spelar en central roll i
tillhandahållandet av tjänster såsom utbildning,
hälso- och sjukvård och äldreomsorg.
Inom den danska investeringsmarknaden
sker transaktioner med offentliga fastigheter
i allmänhet inom utbildningsfastigheter,
offentliga kontor och vårdhem. Dessa
tillgångstyper representerar de vanligaste inves -
teringsmöjligheterna i sektorn och omfattar
vanligtvis byggnader som hyrs ut till kommuner,
myndigheter eller reglerade vårdoperatörer
enligt långsiktiga avtal.
Utbildningsfastigheter stod för en bety -
dande andel av transaktionsaktiviteten under
året. Flera transaktioner avsåg skol- eller
utbildningsrelaterade byggnader i Århus och
Ålborg, vilket illustrerar den fortsatta efterfrå -
gan på fastigheter som hyrs ut till kommuner
eller institutioner med koppling till utbildnings -
sektorn.
Kontorsfastigheter inom den offentliga
sektorn utgjorde också en del av transaktions -
marknaden. Dessa tillgångar hyrs vanligtvis av
statliga institutioner eller offentliga myndighe -
ter och har fördelar i form av starka hyresavtal
och långa hyreskontrakt. Fastigheter som
används för offentlig förvaltning är därför fort -
farande ett av de mer tillgängliga segmenten för
investerare som vill exponera sig mot danska
fastigheter inom social infrastruktur.
Dessutom noterade marknaden även
aktivitet relaterad till seniorboenden och
äldreomsorg, vilket speglar den växande
efterfrågan på bostäder och omsorgslösningar
kopplade till demografiska trender. Även om
många omsorgstjänster i Danmark organiseras
av kommunerna, deltar privata investerare i
allt högre grad i utvecklingen och ägandet av
anläggningar som hyrs ut till omsorgsopera -
törer eller offentliga enheter. Kommunerna
ansvarar för att organisera många långsiktiga
omsorgstjänster och kan kontraktera privata
leverantörer för vissa tjänster, inklusive drift av
vårdhem.
Trots det relativt låga antalet transaktioner
fortsätter de långsiktiga utsikterna för danska
sociala infrastrukturtillgångar att stödjas av
den strukturella efterfrågan på välfärdstjänster.
Befolkningens åldrande och den fortsatta
tillväxten av stadsbefolkningen förväntas stödja
efterfrågan på skolor, offentliga förvaltnings -
byggnader och äldreomsorgsanläggningar,
som tillsammans utgör kärnsegmenten på den
danska marknaden för investeringar i offentliga
fastigheter.
12 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 13 =====

Kärninnehav
Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Bolagen; Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus är alla
ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad
kompetens. Att vara marknadsledare innebär många fördelar – och bidrar
ofta till högre riskjusterad avkastning. Större bolag med likvida aktier och
obligationer uppfattas dessutom som mer attraktiva av investerare.
Starkare varumärke
Marknadsledare har lättare att attrahera nya hyresgäster och behålla
befintliga kunder. Det blir även enklare att vinna förtroende från samar -
betspartners och investerare. Ett välkänt och starkt varumärke underlättar
dessutom rekrytering och bidrar till att behålla kompetent personal.
Bättre riskdiversifiering
En stor och diversifierad portfölj – både vad gäller tillgångar och
hyresgäster – minskar den specifika risken. Kvar blir främst den generella
marknadsrisken.
Stordriftsfördelar
Större fastighetsbolag kan fördela centrala kostnader över fler kvadrat -
meter och har möjlighet att anställa fler specialister. De får också starkare
förhandlingsposition gentemot leverantörer och andra affärspartners.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
SBB investerar i social infrastruktur i Norden. SBB utvecklar och äger bolag med målet att skapa
ledande aktörer inom respektive affärsområde.
Fler affärsmöjligheter
Ledande bolag får ta del av en större andel av marknadens transaktioner
och har både resurser och kompetens att genomföra fler affärer.
Fördelaktigare finansiering
Tillgång till kapital är avgörande i fastighetsbranschen. Större bolag har
i regel lägre affärsrisk och därmed bättre kreditbetyg, vilket ger lägre
finansieringskostnader. De har även bredare tillgång till kapitalmarknaden
och fler finansieringsalternativ, vilket skapar goda möjligheter att optimera
kapitalanskaffningen.

Komplett plattform för social infrastruktur
SBB:s fjärde affärsområde; SBB Utveckling, driver värdetillväxt genom att
utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimera använd -
ningen av befintliga bestånd. Tillsammans bildar de fyra bolagen en stark
strategisk enhet och en robust plattform för social infrastruktur i Norden.
50 MDKR
Fastighetsvärde
29 MDKR
Fastighetsvärde
40 MDKR
Fastighetsvärde
6 MDKR
Fastighetsvärde
40,6 %
SBB:s ägarandel
62,2 %
SBB:s ägarandel
49,8 %
SBB:s ägarandel
100 %
SBB:s ägarandel
Social infrastruktur
i Norden
Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur
i Norden
Driva tillväxt
i kärnverksamheten
BBB+
rating
BBB-
rating
Investment grade
rating
-
Största noterade bolaget för
social infrastruktur i Europa
Största noterade
bostadsbolaget i Sverige
Störst i Europa på
utbildningsinfrastruktur
Driver utvecklingsprocesser i
bolagets direktägda bestånd
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 13

===== SIDA 14 =====

Nyckeltal
Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 29 007 28 140
Antal lägenheter i förvaltning 2) 14 929 14 669
Antal kvm i förvaltning, tusental 2) 1 011 1 003
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 94,6
Räntebärande skulder, mkr 2) 12 740 12 146
Snittränta, % 3,28 3,27
Kapitalbindning, år 2,0 2,3
Räntebindning, år 1,9 2,9

2) Avser hela beståndet
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en
bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner
i Sverige. Förvaltning präglas av operationell
effektivitet och lokal närvaro med fokus på
hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengage -
mang och starkt hållbarhetsarbete. En omfat -
tande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj
möjliggör nyproduktion i lägen där efterfrågan
på bostäder är stor och skapar en lönsam
organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
Affärsmodell och marknadsfokus
Verksamheten bygger på två affärsområden:
Förvaltning och Nyproduktion. Sveafastigheters
bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med
fokus på Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öre -
sund, Stor-Göteborg och universitets- och
högskolestäder. Dessa marknader har generellt
sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt
Innehav i Sveafastigheter
• 14 929 hyreslägenheter i svenska tillväxt-
regioner
• Stabil intäktsbas genom långsiktigt
uthyrda hyresrätter
• Kontinuerlig organisk tillväxt via
nybyggnation
• Stark hållbarhetsprofil och lokal förvaltning
Genom SBB:s innehav i Sveafastigheter exponeras vi mot en växande
bostadsportfölj i Sveriges största tillväxtregioner. Bolaget kombi -
nerar lokal förvaltning, hållbar stadsutveckling och omfattande
nyproduktion som driver organisk tillväxt.
Kärninnehav
29mdkr
Fastighetsvärde
16,1mdkr
NAV
4,5%
Direktavkastning
42 %
LTV
bostadsunderskott till följd av befolkningstill -
växt, urbanisering och välfungerande arbets -
marknader.
Förvaltning
Fastigheter i förvaltning består av både
förvärvade och egenutvecklade bostadsfastig -
heter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader
där 95 procent av portföljen finns i Sveriges
tre storstadsregioner och universitets- och
högskolestäder.
Portföljen består av 14 929 lägenheter med
en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm och
ett hyresvärde om 1 672 mkr. Per årsskiftet
uppgick uthyrningsgraden till 95,3 procent
(94,6).
Under året har investeringar om 300 mkr
gjorts i fastigheter i förvaltning. Investeringarna
är främst hänförliga till lägenhetsuppgrade -
ringar samt energibesparingsåtgärder. Två
fastigheter i Stockholm med ett överenskommet
fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt
hyresvärde om cirka 16 mkr fördelat på 137
hyreslägenheter förvärvades under året.
Nyproduktion
Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder
av hög kvalitet med fokus på kommuner med
befolkningstillväxt och god sysselsättningsgrad.
Portföljen som i huvudsak är lokaliserad i Stock -
holm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfo -
kus. Arbetet med nyproduktion kännetecknas
av stort fokus på hållbara, kvalitativa och
ekonomiska aspekter. Bolaget strävar efter att
med god kostnadskontroll leverera byggnader
med god arkitektonisk design av hög kvalitet
och samtidigt säkerställa att lägenhetstyper
motsvarar den lokala marknadens efterfrågan.
41% Stockholm-Mälardalen
34% Universitets- och
högskolestäder
16% Malmö-Öresund
5% Stor-Göteborg
5% Övrigt
89% Förvaltnings-
fastigheter
4% Fastigheter under
uppförande
7% Fastigheter under
utveckling
29
mdkr
29
mdkr
34%
16% 41%
89%
5% 4% 5% 7%
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Fastighetsfördelning
62,15%
ägarandel
14 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 15 =====

Sveafastigheters nyproduktion omfattar
fastigheter under byggnation samt fastigheter
under projektutveckling och byggrätter till ett
värde om 3,3 mdkr.
Fastigheter under byggnation
Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation
en lönsam, organisk tillväxt på marknader där
det finns en stark underliggande efterfrågan på
bostäder.
Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter
i pågående byggnation, fördelade på fem
projekt. Den pågående byggnationen bedöms
färdigställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr
och 2 265 mkr i fastighetsvärde. Den bedömda
investeringen uppgår till 2 184 mkr, varav 1 285
mkr var upparbetat per årsskiftet. Det sista
projektet förväntas vara färdigställt under det
andra kvartalet 2028.
Under året färdigställdes byggnation av
totalt 283 lägenheter i Umeå och Skellefteå
med ett hyresvärde om 22 mkr. I Nacka
byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat
årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr
under året. Och i Västerås byggstartades 131
lägenheter med ett beräknat årligt hyresvärde
vid färdigställande om 21 mkr.
Fastigheter i projektutveckling och byggrätter
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya
bostäder i Stockholm-Mälardalsregionen, där 93
procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad.
Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenhe -
ter varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278
avser bostads- och äganderätter.
Under året erhöll bolaget en markanvisning
om 120 lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka.
Vid årsskiftet består Sveafastigheters bygg -
rättsportfölj av 350 000 kvm bruttoarea (BTA)
varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft.
Finansiering
Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade
hyresbostäder har kapacitet att generera stabilt
ökande hyresintäkter. I kombination med en
stark finansiell ställning medför det låg risk och
långsiktig finansiell stabilitet.
Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka
nyckeltal bekräftades under våren 2025 då
bolaget erhöll investment grade kreditbetyget
BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings.
Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka
sitt kreditbetyg till BBB.
Under året etablerade Sveafastigheter ett
MTN-program och ett grönt ramverk för obli -
gationer. Icke-säkerställa obligationer om totalt
2 500 mkr har emitterats under programmet
per årsskiftet.
Sveafastigheters aktie handlas sedan 18 juni
2025 på Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare
noterad på Nasdaq First North Premier Growth
Market.
6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från T relleborg
i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck-
lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i Sveriges tre
storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder .
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak-
tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft.
Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves-
terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande
sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet,
uppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian-
vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om
71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt,
med direktavkastning på investering överstigande tio procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr ,
varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt
såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer .
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om
25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden.
Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört
med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då
bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden
med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym
pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat
för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till
95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal.
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296

* Under fem år med start 1 juli 2024.
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
94,3 %
Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case
2024 2025
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case
94,7 % 94,6 %
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,3 %
18 %
6 %
14 929
lägenheter
95 %
storstadsregioner
och universitets- och
högskole städer
Universitets-
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde
i Stockholm-Mälardalen,
Malmö-Öresund och
Stor-Göteborg
Övrigt
23 %
33 % Stockholm-
Mälardalen
Stockholms
län
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga
investeringar
Investeringar
totalt
144 Mkr
71 Mkr
52 Mkr 267 Mkr
Energi-
projekt
Direkt-
avkastning
på investering
> 10 %
Direkt-
avkastning
på investering
> 6 %
6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från T relleborg
i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck-
lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i Sveriges tre
storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder .
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak-
tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft.
Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves-
terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande
sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet,
uppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian-
vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om
71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt,
med direktavkastning på investering överstigande tio procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr ,
varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt
såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer .
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om
25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden.
Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört
med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då
bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden
med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym
pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat
för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till
95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal.
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296

===== SIDA 16 =====

Nyckeltal
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550
Antal fastigheter 2) 850 72
Antal kvm, tusental 2) 2 224 395
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1
Räntebärande skulder, mkr 2)) 26 161 5 823
Snittränta, % 4,26 5,18
Kapitalbindning, år 4) 3,35 4,09
Räntebindning, år 4) 1,48 3,87

1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende
preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo
2) Avser hela bestånden
3) Exklusive efterställda lån.
4) Kapital- och räntebindning har påverkats av bryggfinansiering i samband med förvärvet från SBB.
Under första kvartalet 2026 har stora delar av bryggfinansieringen refinansierat med långfristiga
obligationer.
Ledande Nordisk aktör inom Social infrastruktur
Public Property Invest (PPI) är en av Nordens
mest framträdande och snabbväxande
fastighetsbolag inom social infrastruktur. Med
en portfölj bestående av 850 samhällsnyttiga
fastigheter och ett totalt fastighetsvärde om
cirka 54 miljarder norska kronor, har bolaget
etablerat sig som en central aktör inom sam -
hällsfastigheter i regionen. Portföljen omfattar
fastigheter för vård, omsorg, domstolar, polis
samt andra offentliga funktioner, belägna i
Norge, Sverige, Finland och Danmark.
Genom den omfattande transaktionen med
SBB befäste PPI dessutom sin marknadsposition
ytterligare och är nu det största noterade
fastighetsbolaget inom social infrastruktur i
Europa.
Innehav i Public Property Invest
• En av Europas största aktörer inom
social infrastruktur
• 850 fastigheter i Norden
• Stora offentliga hyresgäster med
långa avtal
• Stabil och låg risk i portföljen
Genom vårt ägande i PPI får SBB exponering mot stabila kassa -
flöden från samhällsviktiga fastigheter och en marknadsledande
nordisk plattform.
Kärninnehav
49,5 mdkr
Fastighetsvärde
23,6 mdkr
NAV
5,7 %
Direktavkastning
48 %
LTV
Affärsmodell och strategisk inriktning
PPI:s verksamhet bygger på att äga, förvalta och
utveckla samhällsfastigheter med långsiktiga
hyresavtal och stabila offentliga hyresgäster. 84
procent av hyresintäkterna kommer från statliga
hyresgäster, och bolagets uthyrningsgrad
ligger på 95 procent – en indikation på stark
efterfrågan och stabila kassaflöden.
Den strategiska och långsiktiga affärsmodellen
innebär fokus på:
• Långsiktig och stabil intjäning – genom
offentligfinansierade hyresgäster med lång
varaktighet.
• Proaktiv utveckling – för att möta ökande
behov i takt med demografiska och politiska
förändringar.
• Konsolidering och tillväxt – där PPI avser att
vara en ledande förvärvare av samhällsfastig -
heter i Norden.
Den stora affären med SBB från 2025 är en
central del av denna strategi och tredubblade
PPI:s portfölj – vilket möjliggör en starkare och
mer diversifierad intjäningsbas framåt.
Portfölj och geografisk närvaro
PPI:s portfölj är geografiskt diversifierad och
strategiskt placerad i centrala stadsområden
i Norge, Sverige och Finland, där behovet
av samhällsservice är som störst. I och med
SBB-transaktionen utökades portföljen med
cirka 740 samhällsfastigheter belägna i samtliga
nordiska länder. Detta stärker PPI:s geografiska
räckvidd inom social infrastruktur i Norden.
28% Norge
53% Sverige
15% Finland
2% Danmark
2% Utveckling
23% Äldreboende
15% LSS
12% Hälso- och sjukvård
22% Offentliga verksamheter
12% Myndighetsbyggnader
16% Övrigt
49,5
mdkr
49,5
mdkr
53%
15% 28%
23%
15%
12% 22%
12%
2% 2% 16%
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segments uppdelning (Hyresintäkt)
40,63%
ägarandel
16 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 17 =====

Organisation och kompetens
Bolaget leds av en erfaren organisation med
djup kompetens inom fastighetsförvaltning,
utveckling och finansiering. PPI:s modell bygger
på lokal närvaro, nära samarbeten med hyres -
gäster och långsiktigt ägande, vilket säkerställer
att fastigheterna uppfyller samhällsaktörernas
krav vad gäller funktion, trygghet och kapacitet.
Hållbarhet och samhällsansvar
Hållbarhet är en central del av PPI:s strategi och
omfattar:
• Energieffektivisering och klimatsmart
förvaltning
• Modernisering och förlängning av fastigheters
livscykel
• Trygga, inkluderande och funktionella miljöer
för invånare
• Långsiktigt ekonomiskt ansvar och stabil
finansiering
Med en portfölj av samhällsviktiga lokaler är
hållbarhet inte bara en miljöfråga utan en del av
bolagets bidrag till samhällen och fungerande
välfärdsstruktur.
Finansiell utveckling och marknadsposition
Efter expansionen genom SBB-transaktionen
har PPI en av de starkaste och mest stabila
intäktsbaserna i Norden. Portföljen erbjuder:
• Stabila kassaflöden,
• Låg risk genom offentligt finansierade
hyresgäster,
• Goda möjligheter till framtida utdelning och
lägre refinansieringsrisker.
PPI befinner sig samtidigt i en bolagsomvandling
där företaget flyttar sitt säte till Sverige och
avser att primärnoteras på Nasdaq Stockholm,
med en sekundärnotering på Euronext Oslo
Børs. Syftet är att förbättra tillgången till
kapitalmarknaderna och stärka bolagets
internationella investerarbas.
Den stora affären med SBB - en strukturell
milstolpe
I november 2025 genomförde PPI och SBB
en av Nordens största fastighetsaffärer när
SBB överlät sin samhällsportfölj till PPI för 32
miljarder kronor, omfattande omkring 740
samhällsfastigheter i hela Norden. Genom
förvärvet växte PPI till totalt 850 fastigheter.
Affären innebar även att SBB ökade sitt ägande i
PPI till drygt 40 procent.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 17

===== SIDA 18 =====

Nyckeltal
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 8 629 8 603
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 4 348 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 39 593 38 739
Antal fastigheter 628 654
Antal kvm, tusental 1 357 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 11,0 12,4
Räntebärande skulder, mkr 3) 17 618 16 192
Snittränta, % 4,78 4,00
Kapitalbindning, år 10,34 5,41
Räntebindning, år 11,7 8,34

2) Marknadsvärde fastigheter, belopp exklusive nyttjanderätt tomträtter
3) Exklusive efterställda ägarlån
En ledande aktör inom utbildningsinfrastruk -
tur i Norden
Nordiqus förvaltar och utvecklar den största
privata portföljen av utbildningsinfrastruktur
i Norden och har en central roll i att skapa
långsiktiga förutsättningar för framtidens
lärande. Portföljen består av högkvalitativa
utbildningsmiljöer i städer med stark och
växande efterfrågan på studieplatser, och
omfattar allt från förskolor till universitet och
annan vuxenutbildning. Nordiqus verksamhet
bedrivs i Sverige, Norge, Finland och Danmark.
Hyresgästportföljen är väl diversifierad, där
cirka 40 procent av hyresintäkterna kommer
direkt från stat, region eller kommun, medan
resterande 60 procent härrör från privata
utbildningsaktörer. De privata operatörerna
Innehav i Nordiqus
• Nordens största ägare av utbildnings-
fastigheter
• Över 600 fastigheter i fyra länder
• 40 % offentligt finansierade hyresgäster
som skapar stabila och förutsägbara
intäkter.
• Hög förnyelsegrad av hyresavtal och
95 % KPI-justerat.
SBB:s innehav i Nordiqus ger oss tillgång till Nordens största portfölj
av utbildningsfastigheter – över 600 skolor och akademiska miljöer i
Sverige, Norge, Danmark och Finland. Bolaget fokuserar på hållbara,
flexibla utbildningsmiljöer för framtidens behov.
Kärninnehav
39,6mdkr
Fastighetsvärde
17,4 mdkr
NAV
5,0 %
Direktavkastning
57 %
LTV
utmärks av god kreditvärdighet och lång
erfarenhet av hög kvalitet i sina verksamheter.
Den totala kontrakterade hyran uppgår till 2
448 mkr, med en genomsnittlig återstående
avtalstid om 11 år.
Långsiktig och ansvarsfull förvaltning
Nordiqus arbetar med ett tydligt långsiktigt
perspektiv där kontinuerligt lärande, trygghet
och säkerhet står i centrum. Bolaget förvaltar
sina skolfastigheter med fokus på att skapa
ändamålsenliga, attraktiva och hållbara miljöer
för elever, lärare och annan skolpersonal.
En nära dialog och ett tätt samarbete med
hyresgästerna möjliggör lokal förankring och en
förvaltning som på bästa sätt stödjer skolornas
verksamheter.
Den långsiktiga förvaltningen tar sin utgångs -
punkt i fyra områden:
• Drift och underhåll: Med ett helhetsgrepp
om funktion, tillgänglighet och förebyggande
åtgärder säkerställer Nordiqus att fastig -
heterna är i gott skick och fungerar som en
stabil grund för utbildningsverksamheten.
Den starka lokala närvaron möjliggör snabba
beslut och effektiv hantering av behov, vilket
minimerar driftstörningar.
• Hållbarhet och inomhusmiljö: Genom
moderna och uppkopplade tekniska system
övervakas energianvändning, inomhusklimat
och teknisk status på ett proaktivt sätt. Detta
bidrar både till ökad livslängd på fastigheterna
och minskad klimatpåverkan.
59% Sverige
34% Norge
5% Finland
2% Danmark
45% Förskola
40% Grundskola
15% Universitet/Högskola
39,6
mdkr
39,6
mdkr
34%
5%
59% 45%
40%
2% 15%
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segmentsfördelning (Fastighetsvärde)
49,84%
ägarandel
18 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 19 =====

• Samarbete i vardagen: Nordiqus ser skolorna
som långsiktiga partners och arbetar nära
deras ledning och personal för att stödja
deras behov i vardagen. Den höga serviceni -
vån skapar en stabil plattform där skolorna
kan fokusera på undervisningen.
• Trygghet och säkerhet: En trygg skolmiljö
är grundläggande. Nordiqus säkerställer att
fastigheterna lever upp till gällande krav
avseende brandskydd, tillgänglighet och
arbetsmiljö.
Hållbarhet i fokus
Under det senaste året har Nordiqus genomfört
ett stort antal energirelaterade investeringar
för att minska klimatavtrycket i portföljen.
Bland annat har bolaget installerat flera
solcellsanläggningar, infört bergvärmesystem,
bytt till energieffektiv LED-belysning och byggt
ut infrastrukturen för elbilsladdning. Parallellt
har bolaget fördjupat dialogen med hyresgäster
och intressenter kring trygghet, säkerhet och
rörelseglädje i fastigheterna.
Finansiell ställning och ägarstruktur
Nordiqus ägs gemensamt av SBB och Brookfield
Super-Core Infrastructure Partners, där SBB
innehar 49,84 procent av bolaget. Nordiqus
utgör ett av SBB:s mest strategiska innehav
inom social infrastruktur. Under året har
bolaget framgångsrikt refinansierat cirka 8,7
miljarder kronor, med stöd av sin långsiktiga
investment grade-infrastrukturrating. Detta är
den andra lyckade refinansieringen inom ett
halvår, och innebär att samtliga banklån har
ersatts med kapitalmarknadsfinansiering. Totalt
har Nordiqus per årsskiftet 2025 lånat upp 17
miljarder kronor på kapitalmarknaden, med en
genomsnittlig löptid om 13 år.
Utveckling av fastighetsportföljen
Nordiqus eftersträvar att ha en nära och proak -
tiv dialog med sina kunder och gör kontinuerligt
investeringar i beståndet för att säkerställa att
deras utbildningsmiljöer ger kunderna den bästa
möjligheten att bedriva bra verksamhet för de
125 000 barn och ungdomar som dagligen vistas
i Nordiqus byggnader. Större projekt som färdig -
ställts under året inkluderar bland annat ett nytt
Centrum för Hälsovetenskap tillsammans med
Göteborgs universitet och Västra Götalandsre -
gionen i Göteborg, en om-och till byggnation
av Mosjö Skola i Örebro tillsammans med
Örebro kommun, en omfattande anpassning
av utemiljön för Fridaskolan i Mölnlycke och
en anpassning för BMSL i Lund. Sammantaget
under år 2025 har Nordiqus investerat 324 (290)
miljoner kronor i befintligt bestånd.
Under 2025 genomförde Nordiqus fem
förvärv med ett sammantaget fastighetsvärde
om 1,6 miljarder SEK där det tillkommer 13
fastigheter med cirka 35 700 kvm till portföljen
och 98 miljoner i hyresintäkter.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 19

===== SIDA 20 =====

Formar och förstärker framtidens samhällen
SBB Utveckling drivs utifrån en tydlig och
övergripande vision: att omvandla potential
till långsiktigt värde och samtidigt bidra till att
skapa och vidareutveckla trivsamma, funktio -
nella och inkluderande samhällen för alla.
Genom att kombinera innovation, affärsmäs -
sighet och samhällsnytta initierar och genomför
SBB Utveckling projekt där digitalisering, ny
teknik och hållbara lösningar integreras för att
driva samhällsutvecklingen framåt.
Vi utvecklar framtidens byggnader och
platser i nära dialog med kommuner och
verksamhetsutövare med en djup förståelse
för respektive fastighets lokala behov och
förutsättningar.
Mycket av fokuset ligger vidare på fastigheter
och områden med utmaningar – där många
andra ser hinder och komplexitet ser vi i
utvecklingspotential.
Genom strategiskt arbete, innovativa grepp
och helhetssyn förädlas befintliga byggnader
löpande och via vår omfattande projektportfölj
med byggrätter och utvecklingsbar mark bidrar
vi aktivt till att nya attraktiva och levande
närmiljöer tillskapas.
Vår projektutvecklingsverksamhet
understödjs av ett löpande kassaflöde i
förvaltingsbeståndet och vi skapar kontinuerligt
mervärden genom att förvärva, utveckla och
avyttra projekt i rätt tid. Det ger oss även
möjligheter samt finansiell styrka att fortsatt
och oberoende av konjunkturcykeln genomföra
värdeskapande investeringar i såväl nya projekt
som utvecklingsfastigheter.
Vår ambition är att vara en ledande och
robust aktör inom samhällsbyggnadssektorn
med kapacitet att ta ett helhetsansvar genom
hela värdekedjan – från idé till färdig byggnad
och vidare in i vår förvaltning.
Genom att kontinuerligt arbeta med
byggrätter, nya förhyrningar, vinna markanvis -
ningar samt delta i offentliga upphandlingar
bibehåller vi en och långsiktig projektportfölj.
Detta arbete bedrivs såväl självständig såsom
inom ramen för strategiska samarbeten och
joint ventures där synergierna av samverkan ger
ökad genomförandekapacitet, maximerat värde
samt riskjustering.
Nyckeltal
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 1 996 -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 928 5 787
Antal fastigheter 85 82
Antal kvm, tusental 310 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 65 -
Genomsnittlig kontraktslängd, år 4,0 -

Direktägt innehav
• Ett innovativt utvecklingsbolag som
förvärvar, utvecklar och avyttrar
fastigheter och projekt
• 85 fastigheter i tre länder
• Fokus ligger på att omvandla vakans
till kassaflöde, skapa nyproduktion
genom attraktiva erbjudanden och
utveckla råmark till byggrätter.
SBB Utveckling skapar förutsättningar för framtida värdetillväxt
genom att utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt
optimerar användningen av befintliga tillgångar.
5,9mdkr
Fastighetsvärde
310 tkvm
Uthyrningsbar area
863tkvm
BTA byggrätter och projekt
84% Sverige
13% Finland
3% Norge
0% Danmark
54% Kassaflödesfastigheter
43% Projekt- och
fastighetsutveckling
3% Pågående projekt
5,9
mdkr
5,9
mdkr
13%
3%
84%
54% 43%
3%
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Portföljfördelning (Fastighetsvärde)
100%
ägarandel
– SBB Utveckling
Kärninnehav
20 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 21 =====

Nyproduktion
Segment
SBB:s
andel
Antal
lgh
Antal
kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Investering
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bokfört
värde
(mkr)
Samhälle 100% - - - - - - - - - - -
Bostad 100% 787 43 292 5 126 103 1 285 899 2 184 5,7% 4,7% 1 294
Utbildning 100% - - - - - - - - - - -
Utveckling 94% 72 10 274 2 25 23 185 269 454 5,6% 5,0% 193
Total portfölj 94% 859 53 566 7 151 125 1 469 1 168 2 638 5,7% 4,7% 1 486
SBB konsoliderat bestånd 100% 787 48 604 6 141 117 1 437 1 021 2 457 5,7% 4,8% 1 467
SBB:s andel av Total portfölj 100% 859 50 465 145 120 1 449 1 076 2 525 5,7% 4,8% 1 474
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning
(DN)
Samhälle 40% 4 8 44 39 83 10,2%
Bostad 100% 4 6 85 12 97 5,7%
Utbildning 50% 4 15 27 224 251 6,0%
Utveckling 100% - - - - - -
Total portfölj 59% 12 29 156 275 431 6,7%
SBB konsoliderat bestånd 100% 4 6 85 12 97 5,7%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 16 116 140 255 6,4%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
(kvm)
Fas 2 -
Med planbesked
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-
vunna detaljplaner
(kvm)
Totalt antal BTA
(kvm)
Bokfört värde
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 100% 129 494 179 200 204 338 513 032 500 976
Bostad 100% 178 985 287 486 270 772 737 243 2 208 2 994
Utbildning 49% 164 800 64 400 71 610 300 810 191 633
Utveckling 79% 167 364 384 890 607 445 1 159 699 3 246 2 799
Total portfölj 83% 640 643 915 976 1 154 165 2 710 784 6 145 2 267
SBB konsoliderat bestånd 100% 1 571 992 4 053 2 578
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 099 999 5 077 2 418
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBB:s andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle - - 200 200
Bostad 3 486 -1 335 16 2 166
Utbildning - - 94 94
Utveckling 2 034 -11 733 2 756
Totalt 5 519 -1 346 1 043 5 216
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 21

===== SIDA 22 =====

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar
koncernens fastighetsbestånd per 2025-12-31. Aktuell intjäningsförmåga
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur
och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten
av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2025-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Koncern -
gemensamt Totalt
Hyresintäkter - 1 594 - 273 - 1 867
Fastighetskostnader - -534 - -131 - -665
Driftnetto - 1 060 - 142 - 1 202
Fastighetsadministration - -79 - -15 - -94
Centraladministration - -167 - -16 -65 -248
Övriga förvaltningsintäkter - 53 - - - 53
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures
och intresseföretag
- 867 - 111 -65 913
per stamaktie 0,50
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 136
Finansiella intäkter 66
Finansiella intäkter från ägarlån till Nordiqus 1) 281
Finansiella kostnader 2) - -401 - -17 -353 -769
Rörelseresultat 1 627
per stamaktie 0,90
Ränta hybridobligationer -354
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -176
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 097
per stamaktie 0,61
1) Ej kassaflödespost. Ägarlån från SBB till Nordiqus. Nominellt belopp per Q4 2025 om 5,267 mkr. Bokfört värde per Q4 2025 om 4,409 mkr. Antagit linjär uppskrivning fram till förfall 2029-01-18 om 281
mkr årligen.
2) Justerad för den kassa som SBB exklusive Sveafastigheter hade vid periodens utgång med en ränta om 2,38 % som är räntan på SBB:s kommande obligationsförfall i augusti 2026 och för Sveafastighe -
ter med den kassa bolaget hade vid periodens utgång justerad med Sveafastigheter snittränta om 3,28 %.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus
AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB 1)
Origa
Care
Preservium
Property
One
Publicus
Övriga joint
ventures-företag Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 40,63% 100,0% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0%
Hyresintäkter 2 448 3 360 400 37 77 36 8
Driftnetto 2 059 2 736 268 38 67 30 6
Resultat före finansiella poster 1 904 2 498 215 34 64 30 6
Förvaltningsresultat 1 035 1 464 - 19 41 9 4
Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 516 595 - 7 14 3 2 1 136
Varav utdelning kopplat till SBB:s innehav 2) 258 351 - 4 - 4 - 617
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Utdelningen är en bedömning baserat på (i) PPIs kommunicerade utdelningspolicy om 1 NOK/aktie och år (ii) Utdelning från Nordiqus om 50 procent av förvaltningsresultatet (iii) senaste utdelnings -
besluten från övriga innehav.
• Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett
normalår.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2025-12-31.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
22 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 23 =====

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures
och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas
enligt kapitalandelsmetoden.
Nordiqus AB - Utbildningsinfrastruktur i Norden
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande
del ägs av Brookfield.
Public Property Invest ASA - Social infrastruktur i Norden
Public Property Invest ASA, PPI, är Europas största börsnoterade fastig -
hetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi
att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga
offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Anskaffningar 6 087 - - 536 6 624
Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328
Utdelningar -134 - -131 -221 -486
Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712
Övrigt totalresultat - - -298 - -298
Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 343 282
Avyttringar -10 - - -45 -54
Valutakursdifferens -289 - - -45 -334
Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900

Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 3 092 2 937 8 629 8 603
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) - 12 76 4 348 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 6 112 5 967 39 593 38 739
Antal fastigheter 2) 850 72 212 212 667 654
Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 284 284 1 357 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 95 93 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 - - 11,0 12,4
Räntebärande skulder, mkr 2) 3) 26 161 5 823 2 495 2 417 17 618 16 192
Snittränta, % 4,26 5,18 13,00 13,00 4,78 4,00
Kapitalbindning, år 3,35 4,09 2,63 3,63 10,34 5,41
Räntebindning, år 1,48 3,87 2,63 3,63 11,17 8,34
1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo.
2) Avser hela bestånden
3) Exklusive efterställda ägarlån
äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster
främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Oslo börs. I perioden
har PPI förvärvat fastigheter från SBB där betalning skett med bland annat
aktier i PPI. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och
34,22 procent av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag.
SBB Residential Property AB - Svenska hyresrätter
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
Sveafastigheter AB
SBB äger 62,2 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Joint ventures och intresseföretag
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 23

===== SIDA 24 =====

Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
SBB:s ägarandel, % 40,63 35,16 100 100 49,84 49,84
Hyresintäkter 1 028 651 401 373 2 448 2 380
Driftnetto 926 588 237 225 2 078 1 991
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 830 520 168 155 1 923 1 844
Periodens resultat 484 10 -68 -238 1 039 -1 308
Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat 111 111 -68 80 455 -903
Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 152 168 155 959 919
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 333 168 959 -16 1 443
Värdeförändring fastigheter 139 110 119 -47 320
Finansiella poster -174 -329 -550 -60 -1 113
Värdeförändring finansiella instrument -35 - 13 - -22
Skatt -60 -18 -83 62 -99
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 203 -69 457 -62 529
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 343 282
Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 193 155 919 42 1 309
Värdeförändring fastigheter -61 -58 -1 141 5 -1 256
Finansiella poster -137 -324 -604 -119 -1 185
Värdeförändring finansiella instrument 5 - 92 - 98
Skatt -20 -11 -36 -23 -90
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -21 -238 -770 -95 -1 124
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238
Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -903 234 -514
24 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 25 =====

HÅLLBARHETSRAPPORTSamhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer
där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s
arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar
utveckling av samhället i stort.
SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt
äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter
i Norden samt bostäder i Sverige. Fokus
ligger på långsiktiga avtal och relationer med
hyresgäster från den offentliga sektorn samt
hyresreglerade bostäder i Sverige. SBB ställer sig
bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem
i FN:s Global Compact, ett världsomspännande
initiativ för hållbart företagande. I dialog
med sina intressenter har bolaget identifierat
energieffektivitet, minskad klimatpåverkan,
utveckling av hållbara städer och samhällen,
ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och
attraktiv arbetsgivare som fokusområden för
verksamheten.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 25

===== SIDA 26 =====

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre
samhälle. SBB:s hållbarhetsvision och hållbar-
hetspolicy definierar bolagets långsiktiga mål,
strategi och principer för hållbart företagande.
Handlingsplanen för att nå dit, med konkreta mål
och riskbedömningar inom de olika fokusområ -
dena har formulerats och beskrivs i detalj under
”Mål och resultat”. SBB:s hållbarhetsvision-, mål
och policy är antagna av styrelsen och följs upp
löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef.
SBB:s klimatmål är klassat som ett Science Based
Target av den oberoende organisationen SBTi,
det innebär att klimatmålet ligger i linje med
vad som krävs för att uppnå Parisavtalet. SBB:s
övergripande mål sammanfattas nedan:
• Koldioxidneutrala 2030.
• Samtliga fastigheter ska senast 2030 uppnå
minst energiklass E, och majoriteten av
fastigheterna ska förbättras med minst en
energiklass.
Hållbarhetsstrategi och mål 2030
• Klimatanpassad fastighetsportfölj.
• Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.
• Regelbundet förbättra, följa upp och
rapportera bolagets hållbarhetsarbete.
Fokusområden 2026
• Investera i befintligt fastighetsbestånd för
minskad energianvändning.
• Öka andelen hållbar finansiering.
• Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i
byggprojekt.
• Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets -
miljö för medarbetare.
Om hållbarhetsredovisningen
Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhetsrap -
port och omfattar koncernens samtliga bolag.
SBB redovisar hållbarhet per räkenskapsår
som löper från januari till december. Rappor -
ten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete och
uppföljning under 2025. I hållbarhetsredovis -
ningen ingår SBB:s Fastighetsutveckling och
förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint
ventures och intresseföretag ansvarar för sina
egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i
koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten
är översiktligt granskad av bolagets revisor.
Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vil -
ken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning
vars innehåll anges på sidan 26-51, har godkänts
för utfärdande av styrelsen. Rapporten har
utformats i enlighet med GRI:s standard,
omfattningen definieras genom GRI-Index på
sida 41-42. Kontaktperson för hållbarhets -
rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef,
martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson
för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD,
leiv@sbbnorden.se och Sebastian Westberg,
Finansdirektör, ir@sbbnorden.se.
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig
strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen.
SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, har initierat ett
pilotprogram för bredare tillgång till bostäder
Sveafastigheter har under året initierat ett
pilotinitiativ för att pröva nya arbetssätt
som kan öka tillgängligheten till hyres -
bostäder. I satsningen har traditionella
inkomstkrav tagits bort i cirka 40 procent
av bostadsbeståndet, motsvarande
omkring 6 000 lägenheter i sju orter,
bland annat Stockholm, Skellefteå och
Helsingborg. Uthyrningen bygger fortsatt
på en helhetsbedömning där fokus ligger
på betalningsvilja och betalningsförmåga
genom att se till hyresgästens hyres -
betalningshistorik snarare än enbart
inkomstnivå. Genom pilotprogrammet
vill bolaget undersöka hur alternativa
uthyrningsmodeller kan bidra till att
sänka trösklarna till bostadsmarknaden
och skapa fler möjligheter till trygga och
långsiktiga boenden. Initiativet är också
ett led i arbetet med social hållbarhet
och syftar samtidigt till att utveckla mer
effektiva uthyrningsprocesser och stärka
uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet.
Jennie Argerich , chef för social hållbarhet och affärsutvecklare på Sveafastigheter,
delaktig i införandet av pilotprogrammet.
26 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 27 =====

Utsläpp (kg CO 2e per m2)
SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020
och uppdaterades 2021 med mål om
klimatpositivitet 2030. En färdplan för
utsläppsminskningarna med strategier och
mål för utsläppsminskningar togs fram och
har sedan dess följts upp årligen. Bilden
nedan illustrerar nuläget och en schematisk
prognos för fortsatta utsläppsminskningar
år för år fram till 2030. För att nå målet
måste kvarvarande utsläpp vägas upp
av negativa utsläpp, SBB utreder olika
alternativ för negativa utsläpp. SBB:s
klimatmål omfattar hela värdekedjan, det
vill säga allt från råvaruutvinning till drift
och förvaltning av färdig byggnad. Målet är
klassat som ett Science Based Target av den
oberoende organisationen SBTi, det innebär
att klimatmålet ligger i linje med vad som,
enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs
för att uppnå Parisavtalet.
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,0
3,0
6,0
9,0
12,0
15,0
Direkt uppvärmning
Tjänstebilar
El
Fjärrvärme & kyla
Scope 3, övrigt
Hyresgästens energi
Utsläpp i byggprocessen
Investeringar
Färdplan klimat
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 27

===== SIDA 28 =====

Styrning och ansvar
SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar
för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s
ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av
hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom
att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom
hållbarhet.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda
och följa upp bolagets hållbarhetsagenda.
Hållbarhetsagendan omfattar vision, målsätt -
ningar, hantering av hållbarhetsrisker, samt
efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppfö -
randekod. I uppföljningen ingår att granska och
övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet
med hållbarhetsagendan samt säkerställa
transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap -
porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa
upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive
uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen
ansvarar för att granska och godkänna de
officiella rapporterna såsom årsredovisning och
kvartalsrapporter.
Hållbarhetsforum
För det operativa arbetet med genomförandet
av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen
utsett ett internt hållbarhetsforum med
nyckelpersoner från bolagets olika affärsen -
heter inklusive representanter från respektive
ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ -
der varannan månad och arbetar fokuserat med
att ta fram och följa upp delmål och strategier
för att uppnå bolagets mål.
Miljö- och kvalitetsledningssystem
För att säkerställa att hållbarhetsarbetet
genomförs på ett strukturerat och enhetligt sätt
använder SBB ett miljö- och kvalitetslednings -
system. I ledningssystemet beskrivs bland annat
roll- och ansvarsfördelning.
Riskhantering
Hållbarhetsrelaterade risker är en central
del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat
i den ordinarie riskhanteringen som sköts av
ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig.
Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker,
hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker,
etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom
hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning
och kontinuitet i hanteringen av dessa risker.
Fastigheter innehåller stora värden som riskerar
att gå förlorade om riskerna inte hanteras på
Interna rutiner och regelverk
ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av
fysiska risker eller övergångsrisker orsakade
av klimatförändringar. Bolaget har sedan
2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser
på fastighetsnivå, den senaste analysen som
genomfördes under 2025 inkluderar samtliga
helägda fastigheter samt majoriteten av alla
fastigheter som ägs av intressebolag. Både
fysiska och regulatoriska risker har bedömts.
Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat
och Miljö.
Hållbarhetsbilagan
I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga
som säkerställer ett strukturerat arbete med
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet
i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar
både som ett arbetssätt för projekten och
ett kontraktsmässigt bindande dokument.
Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag
som ska diskuteras i tidiga projektutvecklings -
skeden, innan projektering och kontrakt är
klara. Där finns obligatoriska krav från SBB:s
sida såsom efterlevnad av uppförandepolicy
och hållbarhetspolicy, projektering för låg
energianvändning, krav på inventering och
bedömning av byggmaterial och avfallshan -
tering under byggtid. Där finns även frivilliga
åtaganden för projekt som vill gå längre i sitt
hållbarhetsarbete. För projekt under 10 mkr,
till exempel hyresgästanpassningar, finns en
anpassad hållbarhetsbilaga som säkerställer
höga standarder inom hållbarhet även i mindre
projekt.

Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd
Stort fokus läggs på att minimera risker och
maximera prestandan i hela det fastighets -
bestånd som ägs direkt eller indirekt. En
åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå
för fastigheter med energiklass F och G, dvs.
fastigheter med hög energianvändning. Målet
är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år
och resterande inom fem år. En mer detaljerad
redovisning av fastigheternas energiklasser
redovisas på sida 47. Klimatrelaterade risker
bedöms för samtliga fastigheter som ägs direkt
och indirekt, fastigheter som bedöms ha en
förhöjd risk analyseras noggrant. En detaljerad
redovisning av bolagets klimatrelaterade risker
finns på sida 47. Rutiner för att säkerställa
efterlevnad av lagar och regler finns i bolagets
miljö- och kvalitetsledningssystem. Energiåtgär -
der följs upp och rapporteras kvartalsvis.
Intressentdialog
Goda relationer med intressenter är en högt
prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar
kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen
i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar
hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal -
samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog
sker i många olika forum, till exempel genom
öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu -
erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen,
finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och
undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till
grund för SBB:s fokusområden och rapportering
inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar
sig bland annat på frågeformulär och djupinter -
vjuer som sedan har analyserats och relaterats
till en intern analys av bolagets möjlighet att
påverka inom respektive hållbarhetsområde.
Under 2024 genomfördes en dubbel väsent -
lighetsanalys i enlighet med CSRD. Analysen
presenteras enligt ESRS och är samtidigt
fortsatt i linje med GRI:s krav. Den ligger till
grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt.
Resultatet sammanfattas på sida 29.
Policy
De principer och värderingar som är grundläg -
gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets -
arbete beskrivs i policys som är antagna av
styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel:
respekt för mänskliga rättigheter, motverkande
av korruption, identifiering av potentiella
negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och
människor till följd av bolagets verksamhet samt
implementering av åtgärder för att minimera
dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen
av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck -
elintressenters perspektiv och SBB strävar efter
att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra
bolagets policyer. Åtgärder som vidtagits för att
efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet
”Mål och resultat”. Samtliga policys nedan finns
publikt tillgängliga på SBB:s hemsida.
• Uppförandekod, antagen av styrelsen,
dokumentägare: HR-chef
• Uppförandekod för leverantörer, antagen av
styrelsen, dokumentägare: VD
• Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen,
dokumentägare: hållbarhetschef
• Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen,
dokumentägare: HR-chef
SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar
kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt
samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter.
28 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 29 =====

Finansiell
Konsekventiell
Intressentanalys
E1 klimatförändringar
1 Anpassning till klimatförändringar
2 Begränsning av klimatförändringar
3 Energi
E2 Föroreningar
4 Föroreningar av luft
5 Föroreningar av vatten
6 Föroreningar av mark
7 Förorening av levande organismer och
livsmedelsresurser
8 Ämnen som inger betänkligheter
9 Ämnen som inger mycket stora
betänkligheter
10 Mikroplaster
E3 Vatten och marina resurser
11 Vatten
E4 Biodiversitet och ekosustem
12 Direkta påverkansfaktorer som leder
till förlust av biologisk mångfald
13 Konsekvenser för arters tillstånd
14 Konsekvenser för ekosystems omfattning
och tillstånd
15 Konsekvenser för och beroenden av
ekosystemtjänster
E5 Cirkulär ekonomi
16 Resursinflöden, inklusive resursanvänd
ning1⁾
17 Resursutflöden relaterade till
produkter och tjänster
18 Avfall
S1 Den egna arbetskraften
19 Arbetsvillkor
20 Likabehandling och lika möjligheter för alla
21 Andra arbetsrelaterade rättigheter
S2 Arbetstagare i värdekedjan
22 Arbetsvillkor
23 Likabehandling och lika möjligheter för alla
24 Andra arbetsrelaterade rättigheter
S3 Påverkade samhällen
25 Samhällens ekonomiska, sociala och
kulturella rättigheter
26 Samhällens civila och politiska rättigheter
27 Urfolks rättigheter
S4 Konsumenter och slutanvändare
28 Informationsrelaterade konsekvenser för
konsumenter och/eller slutanvändare
29 Personlig säkerhet för konsumenter och/
eller slutanvändare
30 Social inkludering för konsumenter och/
eller slutanvändare
G1 Styrning
31 Företagskultur
32 Skydd för visselblåsare
33 Djurskydd
34 Politiskt engagemang och lobby
verksamhet
35 Förvaltning av förbindelser med leveran
törer, inbegripet betalningsrutiner
36 Korruption och mutor
1) Data saknas för rapporteringsperioden. Statistik kommer att följas upp och analyseras under kommande år.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 29
31
1
4 105
6
2025
26
2728
29
30
34
35
33
22
23
2421
7
8
12
13
14
15
17
9
3
2
16
1836
19 32
11

===== SIDA 30 =====

SBB:s löfte är att alltid:
• Agera etiskt, öppet och transparent.
• Främja mänskliga rättigheter.
• Främja arbetstagares rätt att organisera sig
(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).
• Respektera och skydda arbetstagares
representanter (ILO C135) och aktivt
motverka diskriminering av arbetstagares
representanter.
• Garantera fackförbundens rätt att effektivt
utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.
• Sträva efter noll skador och tillbud på
arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro.
Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i
årsredovisningen.
• Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon
form av korruption, bedrägeri, penningtvätt,
skatteflykt, utpressning, bestickning eller
olaglig finansiering av politiska organisationer.
• Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet
råder om verksamhetens etiska aspekter eller
effekter på människor och miljö.
Affärsetik och antikorruption
Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska
vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska
beteenden. Uppförandekoden är bland annat
baserad på FN:s Global Compacts tio principer,
inklusive mänskliga rättigheter och antikor -
ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor,
representation, tillbörliga samt otillbörliga
förmåner samt exempel på vad som anses vara
mutor samt vilka påföljder som är aktuella för
brott mot dessa regelverk. Alla anställda och
leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna
och efterleva dessa regelverk. Samtliga
medarbetare informerades och testades inom
antikorruption, uppförandekod och visselblå -
sarpolicy under 2025. Nya informationsinsatser
kommer att genomföras löpande, minst
vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning
görs för att säkerställa att leverantörer
godkänner SBB:s hållbarhetskod och uppfö -
randekod. Förnyade kontroller av nytillkomna
leverantörer görs årligen. Genomgång av SBB:s
regelverk är obligatoriskt vid projektstart i
alla projekt, det gäller både ny- och ombygg -
nadsprojekt. Sedan 2017 finns en extern
visselblåsartjänst dit avvikelser kan rapporteras
anonymt. SBB:s sårbarhet avseende risker för
avsteg från dessa löften och interna regelverk
bedöms och hanteras av ledningsgruppen i
det ordinarie arbetet med riskhantering under
ledning av VD. Den omfattande dialog med
intressentgrupper ger värdefulla perspektiv
till ledningens arbete med riskhantering. SBB
samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att
motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet
bland entreprenörer och underentreprenörer i
SBB:s byggprojekt. Inom ramen för samarbetet
genomförs bland annat oannonserade plats -
besök där samtliga närvarande på byggarbets -
platsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser
görs med närvarologgen. Bakgrundskontroller
görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående
bakgrundskontroll genomförs av de anlitade
bolagen. För att motverka risker för missför -
hållanden i leverantörsled analyseras hela
leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls
av säkerhetsföretaget.
Externa partnerskap, ramverk och standarder
För att säkerställa en transparent, tillgänglig och
enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit
sig till både lokala och globala partnerskap, ram -
verk och standarder. Några exempel på externa
partnerskap och ramverk som SBB har anslutit
sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan:
• FN:s Global Compact
• OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala
skyddsåtgärder
• UN Guiding Principles on Business and Human
Rights
• ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i
arbetslivet
• Parisavtalet
• De Globala Målen
• GRI
• EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering
• TCFD:s rekommendationer
• Sweden Green Building Council
• Green Building Council Finland
• Byggvarubedömningen
• Green Bond Principles, Social Bond Principles,
Sustainability Bond Guidelines, Green Loan
Principles
30 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 31 =====

Netto noll klimatutsläpp och minskad
miljöpåverkan
Energianvändning och förnybar energi
SBB följer upp energianvändning för hela
fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp -
följningssystem som gör det lätt att analysera
energianvändningen och identifiera förbätt -
ringspotential. Redovisad energianvändning
i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår
därför inte i måluppföljning det första året.
En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå
har upprättats för alla fastigheter som har
energiklass F och G.
Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass
F och G.
Mål: En majoritet av alla fastigheter ska
förbättras minst en energiklass.
Utfall 2025: 17,0 (15,9) procent av bolagets
marknadsvärde finns i fastigheter med
energiklass F och G.
Utfall 2025: 96 (93) procent förnybar energi
(andel av total energianvändning).
Mål och resultat
Klimat och miljö
[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]
Alla jämförelser med föregående år påverkas
av att fastighetsbeståndet har förändrats
väsentligt i samband med frånträdet av SocialCo
i december 2025. Nya nyckeltal kommer
att utvecklas under 2026 för att förbättra
möjligheten att jämföra utvecklingen i den nya
strukturen med tidigare år.
Koldioxidutsläpp
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra
med lösningar och att minska sin klimatpåver -
kan. SBB:s största källa till växthusgasutsläpp
är energianvändning i fastigheterna. Därefter
kommer utsläpp som uppstår i byggprocessen:
uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter,
transporter, energianvändning, avfall och spill
på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer
utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar,
utformning av utemiljöer och avfallshantering
i drift. SBB bedriver ett strukturerat arbete
för att minska koldioxidutsläppen inom alla
dessa områden. SBB vill skapa möjligheter
för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av
SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio
minuters promenad från kollektivtrafik.
Huvudstrategier för minskade utsläpp
Strategin för att minska utsläppen från ener -
gianvändning i fastigheterna är att genomföra
omfattande energiinvesteringar i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst
presterande fastigheterna. Mer information
finns under rubriken ”Energianvändning”. Stra -
tegin för att minska utsläppen från byggprojekt
är i första hand att investera i förbättringar i
befintliga fastigheter, i andra hand att arbeta
med klimatoptimering av konstruktioner vid
om- och nybyggnation till exempel genom
materialoptimerade konstruktioner och material
med lägre klimatpåverkan. SBB:s strategier för
minskade utsläpp avser huvudsakligen investe -
ringar (CapEx), inga väsentliga operativa utgifter
(OpEx) har identifierats. Inga inlåsningseffekter
har identifierats, det bedöms vara möjligt att,
vid behov, implementera utsläppsminskande
åtgärder inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB
är verksamt inom fastighetssektorn som är
en av de sektorer som är identifierad som
en ”High-impact sector” i enlighet med EU:s
delegerade akt 2022/1288 och redovisar därför
utökade energi- och klimatrelaterade nyckeltal.
SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta -
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 31

===== SIDA 32 =====

lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science
Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda
utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med
2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta
och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s
krav för 1.5-graderslinjerade mål.
Mål: Koldioxidneutrala år 2030:
• Delmål: Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25
procent till år 2025 och 60 procent till år 2030
jämfört med basår 2020.
• Delmål: Minska utsläppen i Scope 3 med 30
procent till 2025 och med 60 procent till år
2030 jämfört med basår 2020.
Delmålens omfattning är samma som för
redovisade utsläpp. Delmålen inkluderar ingen
klimatkompensation, handel med utsläpps -
rätter eller undvikna utsläpp. I händelse av
att omfattningen av rapporterade utsläpp
väsentligen förändras ska basåret räknas om
för att målet ska vara konsekvent med de
rapporterade utsläppen. Bolaget har under
2023-2025 genomgått strukturella förändringar
som har resulterat i att tillgångar har gått från
att vara helägda till att vara delägda. Dessa
tillgångars utsläpp har redovisats under scope
1-2 när de var helägda men redovisas nu i scope
3, kategori 15. För att kunna jämföra bolagets
utveckling och måluppfyllnad på flera års sikt
har basåret 2020 räknats om för att spegla en
utökad omfattning av rapporterade utsläpp
i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats om
genom att lägga till de tillkommande utsläppen
enligt den nya omfattningen, justerat med
bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar
mellan 2025 och basåret.
Utfall 2025:
• Scope 1: 515 (506) ton CO2e.
• Scope 2: 7 923 (5 501) ton CO2e.
• Scope 1–2: 8 438 (6 006) ton CO2e.
Utsläppsintensitet 1⁾: -45 (-58) procent
jämfört med basår 2020.
• Scope 1-3: 26 999 (28 455 ) ton CO2e.
Utsläppsintensitet 1⁾: -44 (-40) procent
jämfört med basår 2020.
1) Utsläppsintensitet avser kg CO2e/m2 där antalet kvadrat -
meter i delägda strukturer vägs in för att göra nyckeltalen
jämförbara över tid. En stor del av bolagets ägande har
flyttats till delägda strukturer och därmed har utsläpp flyttat
från Scope 1 & 2 till Scope 3.
Klimatrisker
Klimatförändringarna och klimatomställningen
innebär risker för samhällen och fastigheter.
Fysiska risker inkluderar bland annat ökande
havsnivåer, allvarligare extremväder och fler
värmeböljor med risker för utsatta grupper, till
exempel äldre och sjuka. Omställningsrisker
inkluderar bland annat förändrade regelverk,
förändrad efterfrågan på lokaler, bostäder,
trafikslag och ändrade resvanor. SBB har
sedan 2021 gjort grundliga analyser av
fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma
klimatrelaterade risker avseende bland annat
energieffektivitet, översvämningar, extremvä -
der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom
omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris -
kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska
risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori -
sonter finns definierade på sida 49 under
”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen
omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till
RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070)
för att ge en bred förståelse för hur riskerna
påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen
baserar sig dels på screeningar som gjorts på
fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp
av mjukvarutjänster från tredje part, dels på
fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s
personal där bland annat fastigheter analyseras
med hjälp av myndigheters riskkartering, dels
energiprestanda i förhållande till kommande
energiprestandakrav.
Analysen fungerar som underlag för bolagets
riskhanteringsarbete som huvudsakligen
hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från
styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola -
gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är
fullt försäkrade.
En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är
belägen i områden med hög riskprofil, utöver
detta har inga väsentliga klimatrisker identifie -
rats. Mer information om den riskinventering
som genomförts under året redovisas på sida
47. Den sammanvägda bedömningen är att
SBB:s verksamhet har en god resiliens inför kli -
matförändringar. Riskfaktorer som kan påverka
driftnetto negativt inkluderar förhöjt behov av
underhåll och utbyte av tekniska installationer,
behov av markförstärkningar och förbättrad
dagvattenhantering och behov av investeringar
i byggnadens energiprestanda som inte lever
upp till SBB:s avkastningskrav. En detaljerad
beskrivning av fastighetsbeståndets riskprofil
redovisas på sida 47.
Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade
ekonomiska aktiviteter
SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning
eller förädling av kol, olja eller gas eller relate -
rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller
några investeringar (CapEx) som är exponerade
mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono -
miska aktiviteter.
Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med,
eller kunna anpassas för att bli kompatibla med,
en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består
huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i
befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar
bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och
dessutom minska fastigheternas riskprofil och
därmed öka driftnettot och fastigheternas värde.
De begränsningar som har identifierats är tillgång
till finansiering av investeringarna och kapacitet
att projektleda genomförandet av investering-
arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att
genomföra de nödvändiga investeringarna på
fem till tio års sikt.
Bolaget är inte direkt föremål för något reglerat
system för handel med utsläppsrätter eller
liknande. Bolaget har en indirekt exponering
genom leverantörer, t.ex. energibolag och
materialproducenter omfattas av handel med
utsläppsrätter.
Miljörisker
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt
för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel;
radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras
genom provtagning och utredningar vid fastig -
hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom
regelbundna kontroller. Rivning och sanering
görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete
med certifierade saneringsentreprenörer.
I ny- och ombyggnadsprojekt strävar SBB
efter att aldrig använda material med miljö-
eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras
och registreras alla byggvaror i Byggvarube -
dömningen där byggvaror bedöms bland annat
baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till
minskade risker genom bra materialval samt
god kännedom om riskmaterialsanvändning
och placering i händelse av att de i framtiden
behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras
befintliga byggnader av sakkunnig för att
upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom
kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och
radioaktiva ämnen.
SBB utvärderar och registrerar byggmaterial
avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå
en hållbar leverantörskedja. Som ett led i
det arbetet har SBB gått in som medlem i
Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande
ekonomisk förening bestående av aktörer i
samhällsbyggnadssektorn som syftar till att
främja utvecklingen mot en giftfri och god
bebyggd miljö.
Biologisk mångfald
SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen
genom vidareutveckling och förädling av
redan exploaterad mark i tätbebyggda
områden, endast en försumbar del av den
utvecklade ytan tar värdefull mark såsom
parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. All
fastighetsutveckling inkluderar en dialogpro -
cess där platsens specifika förutsättningar
och behov beaktas och integreras i utveck -
lingen. I processen genomförs alltid en
miljöprövning, där det föreligger osäkerheter
i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och
närmiljö genomförs en omfattande miljö -
konsekvensanalys som ligger till grund för
förebyggande eller kompensatoriska åtgärder
såsom sanering av farliga ämnen i mark eller
anläggning av parkmiljöer. Skademinime -
ringshierarki (undvika, minimera, återskapa
och kompensera) och försiktighetsprincipen
tillämpas vid verksamhet som ligger nära sär -
skilt skyddsvärda områden såsom kulturhisto -
riska platser (till exempel världsarv och IUCN
I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat,
grönområden, odlingsmark m.m.
32 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 33 =====

Vattenanvändning
SBB har ett system för automatisk mätning
och uppföljning av vattenanvändning. Flera
gånger per minut läses vattenanvändningen av
och registreras digitalt. Vattenanvändningen
analyseras automatiskt för att identifiera
användningsmönster och upptäcka avvikelser
som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av
droppande kranar eller rinnande toaletter.
När avvikelser upptäcks går det ut larm till
fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda
eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt
ta del av statistiken genom portalen. Systemet
har medfört en mer uppdaterad, omfattande
och detaljerad uppföljning av vattenan -
vändningen. Vattenanvändningen kommer
väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan -
vändning. Uttaget sker genom de kommunala
dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan
genom de kommunala avloppssystemen där
det slutligen renas noggrant innan det återförs
till det naturliga kretsloppet. SBB förvaltar inga
egna avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten
hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB
verkar i länder med låg genomsnittlig belastning
på vattenreserverna. Små delar av beståndet
ligger i områden med högre vattenstress. Mer
information om den inventering som gjorts
finns på sida 47.
Mål: minska vattenanvändningen med en
procent per år.
Utfall: Vattenanvändning 2025: 582 (1 064 )
tusen kubikmeter eller cirka 0,28 (0,47) m3/m2
uthyrbar yta, en minskning om 41 procent. Mer
detaljerad statistik redovisas på sida 47.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
SBB:s affär bygger på långsiktigt direkt och
indirekt ägande och förvaltande av fastigheter.
I detta ingår omhändertagande av befintliga
byggnader och tillskapande av nya byggnader
genom byggrättsutveckling och nyproduktion.
En byggnad projekteras redan från start för en
lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de
byggregler som måste följas i utformningen
av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll
och anpassningar kan en byggnads livslängd
nästan alltid förlängas. SBB räknar därför
inte med någon bortre gräns för hur länge en
byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att
omhänderta och vid behov anpassa byggnaden
för ändrad användning.
Naturresurser i form av byggmaterial
används i samband med nyproduktion och
ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som
policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel -
perspektiv och minimera negativ påverkan på
miljön samt att tillämpa skademinimeringshier -
aki, det vill säga att i första hand undvika negativ
påverkan i andra hand minimera, i tredje hand
återställa och i fjärde hand kompensera för sin
negativa påverkan. SBB strävar därför efter
effektiv resursanvändning och att minimera
avfall i byggprocessen. I byggprocessen ställer
SBB krav på avfallsminimering och sortering
genom bolagets hållbarhetsbilaga.
Avfall som uppkommer behöver omhän -
dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp
kopplade till transporter och bearbetning av
avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas
och återvinnas till nya material eller energi i
kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering
utgör en möjlighet att bidra positivt i detta
arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt -
ningsvis 0,00002 (0,001) procent, deponeras. En
liten del, uppskattningsvis 0,17 (0,26) procent,
av avfallet måste omhändertas som farligt
avfall, SBB strävar efter att minimera både
deponi- och farligt avfall. Bolagets verksamhet
ger inte upphov till något radioaktivt avfall.
SBB har inlett en kartläggning av avfalls-
mängder som genereras inom nyproduktion
och förvaltning. Det finns utmaningar med
datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte
kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB
arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen.
De data som finns tillgängliga rapporteras årligen
och används för att utvärdera effektiviteten hos
bolagets policyer. På grund av den begränsade
tillgången till data har inga mål inom avfall ännu
satts upp, SBB planerar att sätta upp mål inom
1–2 år. Statistik avseende avfallsmängder på
fastighetsnivå presenteras på sida 48.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 33

===== SIDA 34 =====

Ledande inom social infrastruktur
Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre
samhälle. Stora investeringar görs för att rusta
upp och utveckla beståndet genom renove -
ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma
utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom
lekparker och grönytor rustas upp och ny
utebelysning tillförs för att få bort mörka och
otrygga platser samt bidra till ökad biologisk
mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den
enskilde och området som helhet blir tryggare.
Som långsiktig fastighetsförvaltare är det
självklart att arbeta med social hållbarhet och
motverka marginalisering i de områden SBB är
verksamma.
Utveckling av lokalsamhällen och dialog
SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets -
perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk
hållbarhet. Analyser av risker och möjligheter
görs. Dialog med kommun och invånare är en
obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser.
Projektspecifika förutsättningar och krav t.
ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö
m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta
projektutvecklingen.
Inomhusmiljö och tillgänglighet
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt
för SBB. Saneringar av hälso- och miljöfarliga
ämnen genomförs i samband med renoveringar.
SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla
sina befintliga och nybyggda fastigheter och
genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina
ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks
årligen genom en hyresgästundersökning.
Sommarjobbare
Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar
bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje
sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för
ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet
av arbetsmarknaden samtidigt som deras
engagemang för närområdet höjs när de själva
är med och tar hand om det. På så sätt bygger
SBB över tid upp mer attraktiva och inklude -
rande områden där ungdomarna får en bra start
på vuxenlivet.
Utfall 2025: 77 (48) sommarjobbare.
Arbetsvillkor för den egna arbetskraften
Det är viktigt att attrahera och behålla kompe -
tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och
engagerad personal kan innebära stora svårig -
heter att driva den dagliga verksamheten och
genomföra bolagets strategi. SBB garanterar
all personal en arbetsplats som präglas av lika
möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri
från mobbning, diskriminering och trakasserier.
Begreppet diskriminering innefattar, men är inte
begränsat till de grunder som skyddas av svensk
lag: kön, könsöverskridande identitet eller
uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan
trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell
läggning eller ålder. De principer som ligger till
grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i
bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och
uppförandekod som alla medarbetare ska läsa,
förstå, underteckna och följa. Rapportering
av arbetsvillkor för SBB:s anställda omfattar
all heltids- och deltidsanställd personal. En
majoritet av personalen som är verksam
på något av bolagets kontor är anställda.
Egenanställd personal och konsulter räknas i
rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB
gör sitt yttersta för att behålla kompetens och
låta medarbetare utvecklas i sina roller eller
Social hållbarhet
och medarbetare
34 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 35 =====

vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget.
Varje år skapas en individuell utvecklingsplan
för varje medarbetare i samråd med närmaste
chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat
på tydligt definierade kriterier och alla sökande
ska behandlas och bedömas på dessa grunder
utan diskriminering. Hållbart företagande är
viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder
möjligheter att på ett konkret sätt göra ett
positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga
samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare
informeras om uppförandekod, antikorruption
och visselblåsarpolicy minst vartannat år.
Anställda erbjuds ersättning som ligger i
linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda
erbjuds friskvårdsbidrag som får användas
till aktiviteter som främjar den anställdes
hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina
medarbetares förutsättningar, förläggning av
arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga
mån anpassas till individens förutsättningar. Till
exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa
förläggning av möten och liknande efter
föräldrars behov.
I SBB:s marknader finns en lång tradition
av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens
parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa -
tioner. SBB värdesätter den modellen och garan -
terar även respekt för mänskliga rättigheter,
föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund -
läggande principer och rättigheter i arbetet.
SBB är även anslutna till FN:s Global Compact.
En stor del av bolagets anställda omfattas av
kollektivavtal och fackliga representanter invol -
veras i förhandlingar vid omorganisationer eller
vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför -
hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration
för grundläggande principer och rättigheter i
arbetet eller Global Compacts principer rörande
mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms
vara minimala inom den egna arbetskraften.
Inga sådana missförhållanden har upptäckts.
Ingen grupp av anställda bedöms vara mer
eller mindre utsatt för risker eller möjligheter
kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av
brott mot någon av principerna eller ramverken
nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen
arbetskraft under 2025, inga böter, straff eller
kompensationer för brott mot dessa principer
har utdömts under 2025.
Alla anställda, även de som inte omfattas
av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för
föräldraledighet och föräldralön i linje med
kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver
det som betalas ut av Försäkringskassan så att
den anställde får 90 procent av sin ordinarie
lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar
genomförs årligen för att identifiera och
eliminera eventuella orättvisa strukturella
skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt
är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella
skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska
inte förekomma. Lönekartläggning genomförs
årligen för att upptäcka eventuella skillnader
i lön och säkerställa att företagets löner är
jämställda. Bestämmelser och praxis för löner
och anställningsvillkor finns dokumenterade
i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår
att lönen ska spegla den anställdes kompetens,
arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s
HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och
justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks
mellan kvinnor och män som utför lika arbete.
En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa
att alla anställda håller sig uppdaterade inom
sina respektive ansvarsområden. Utbildningarna
inkluderar rollspecifika ämnen samt obligato -
riska moment som miljö, arbetsmiljö, uppfö -
randekod, klimatrisker samt risker i leverantör -
skedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och
genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga
medarbetare har informerats avseende
innehållet i uppförandekod, antikorruption samt
visselblåsartjänsten.
Under 2025 har SBB infört kvartalsvisa
medarbetarundersökningar som ett verktyg för
att skapa insikt i hur medarbetare upplever sin
utveckling, ledarskap, välmående och trivsel.
Genom regelbundna medarbetarundersök -
ningar kan bolaget identifiera områden som
kan förbättras, utveckla ledarskapet, och
vidta åtgärder för att förbättra arbetsmiljön.
Resultatet följs systematiskt upp genom möten
med samtliga överanordnade chefer, där
resultat gås igenom och specifika aktiviteter och
handlingsplaner tas fram. Mätningen för 2025
visade att de bästa presenterande kategorierna
var teamkänsla 8,4 (Branschsnitt 8,4), Ledarskap
8,2 (Branschsnitt 8,4) och Engagemang 8,1
(Branschsnitt 8,2). Samtidigt identifierades
kategorier där det finns utvecklingspotential.
Dessa områden rör främst Personlig utveckling,
Meningsfullhet och arbetssituation. Svarsfrek -
vens i mätningen var 95 procent.
Medarbetarsamtal genomförs årligen för
samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar
för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef
som också ansvarar för processen. Medarbe -
tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av
chef och medarbetares prestation under året,
styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter.
Individuella mål och en individuell utvecklings -
plan fastställs också under medarbetarsamta -
len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och
följs upp ett år senare under nästa medarbetar -
samtal.
SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet
att utvecklas som individer och professionellt.
Det kan till exempel ske genom att ändra sina
ansvarsområden, växla ansvarsområden eller
genom vidareutbildning och specialisering.

Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft
• Marknadsmässiga anställningsvillkor
• Kollektivavtal
• Kompetensutveckling
• Flextid och val av arbetsort med anpassning
för medarbetares livssituation
• Föräldraledighet och föräldralön i linje med
kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den
ersättning som ges av Försäkringskassan)
• Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling
och kompetenslyft
• Sjukförsäkring
• Tjänstepension
• Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd
och år
• Betald semester
• Tjänstebil för medarbetare som utför
fastighetsnära arbete
Utfall 2025:
73 (76) procent av alla anställda omfattas
av kollektivavtal, medarbetare omfattas av
kollektivavtalen oavsett om de är fackligt
anslutna eller inte.
Antal medarbetare som har rekryterats till
en ny roll internt under 2025: 18 (5).
Förhållandet mellan årlig total kompensation
för den högst betalda jämfört med medianen
för alla medarbetare exkl den högst betalde
medarbetaren: 13,0 (15,8). Förändring av
ratio mellan den högst betalda jämfört med
medianen för alla medarbetare exkl den högst
betalde medarbetaren jämfört med föregående
år: -17,7 (53,4) procent. Informationen har sam-
manställts av HR-avdelningen i samarbete med
SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.
Nyanställda 2025: 87 (115)
Personalomsättning 2025: 21,6 (16,1) procent.
Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften
Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö,
utbildningstillfällen anordnas löpande för
att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö
ingår dessutom i utbildningsplanen för
samtliga medarbetare med relevant innehåll
anpassat för respektive roll. SBB genomför
även skyddsronder regelbundet. Medarbetare,
entreprenörer och skyddsombud utsedda av
facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder.
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och
rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem
för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt
Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest
väsentliga risken för den egna arbetskraften
som har identifierats är trafik, den mest utsatta
gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 35

===== SIDA 36 =====

Åldersfördelning,
all personal
15% 20–29 år
55% 30–49 år
29% >_ 50 år
Könsfördelning
ledningsgrupp
33% Kvinnor
67% Män
6
st
33%
67%
Könsfördelning
all personal
41% Kvinnor
59% Män
333
st
41%
59%
Könsfördelning
styrelse
13% Kvinnor
87% Män
8
st
13%
87%
333
st
15%
55%
29%
36 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 37 =====

ytterst sällsynta fall har det förekommit hot
mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom
bostadsverksamheten, rutiner för att minska
utsattheten för detta har implementerats.
Dessa risker bedöms vara begränsade.
SBB genomför kartläggningar av sjukfrån -
varo, mental och fysisk hälsa för hela personal -
styrkan och för specifika grupper för att undvika
att någon grupp missgynnas av arbetsplatsens
eller arbetssituationens utformning.
Mål:
• Noll procent sjukfrånvaro orsakad av
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.
• Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller
dödsfall.
Utfall 2025:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud
rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Antal dödsfall 2025: 0 (0)
Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,00
(3,16), antalet skador som har resulterat i
frånvaro per miljon arbetade timmar.
Korttidssjukfrånvaro 2025: 1,2 (0,6) procent
och
Långtidssjukfrånvaro 2025: 0,8 (1,0) procent.
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för arbetsta -
gare i värdekedjan
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala
frågor för SBB. SBB sysselsätter personal
indirekt (ej anställd personal) genom projekt -
verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland
dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen
är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete
på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade
direkt av SBB eller indirekt genom någon av
SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt
sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och
ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen.
Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj -
ligheter för försörjning och utveckling för dessa
arbetstagare. Det finns även risker som måste
hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför
regelbundet skyddsronder på sina kontor, i
sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser.
På skyddsronderna identifieras, bedöms och
åtgärdas risker och missförhållanden i samråd
med bland annat arbetstagare i värdekedjan och
skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda,
inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och
entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s
principer för ansvarsfullt företagande men även
en följd av väl fungerande myndighetsutövning
och lagkrav som finns i de marknader där
bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys
och arbetsberedning kan många av arbets -
momenten på SBB:s egna och entreprenörers
arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar
för säkerheten och har rutiner på plats för
korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment
i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s
chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i
arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder,
ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö
och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av
projektchefer. I statistiken ingår bland annat
antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och
allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat
allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet
uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef
på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till
Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med -
arbetares ansvar att omedelbart rapportera
eventuella risker för en ohälsosam och osäker
arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter
sker ska dessa rapporteras till närmsta chef,
varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD
inom 24 timmar.
Utöver indirekt sysselsatt personal i
projektverksamhet och förvaltning finns även
arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har
direkt kontakt med eller inflytande över. Bland
dessa finns bland annat tillverkare och leve -
rantörer av byggvaror och fastighetstekniska
installationer. Beslut som fattas av SBB kommer
sannolikt inte att påverka dessa leverantörer
på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer,
genom uppförandekod för leverantörer, krav
på sina leverantörer att de ska säkerställa goda
arbetsvillkor hos sina leverantörer.
SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare
i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron -
derna möjlighet att rapportera missförhållan -
den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda -
hålls av en tredje part som hanterar och utreder
hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som
erhåller information om ett missförhållande i ett
arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att
utsättas för någon form av repressalier för att
den rapporterar om sådan information i god tro
till din närmsta chef eller via bolagets interna
visselblåsarkanaler.
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk
och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys -
tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen,
Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå -
sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod
för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve -
rantörer ska underteckna sin uppförandekod
för leverantörer. Där ställs bland annat krav på
arbetsvillkor för leverantörens anställda men
även leverantörens värdekedja.
SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller
dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets -
platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och
att all personal som arbetar för SBB direkt eller
indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger
i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga
SBB:s marknader har högsta betyg i Global
Rights Index som drivs av International Trade
Union Confederation.
Mål:
• Noll procent sjukfrånvaro orsakad av
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.
• Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller
dödsfall.
Utfall 2025:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud
rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Antal dödsfall 2025: 0 (0)
Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter
SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för
sina hyresgäster och har som mål att alla hyres -
gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental
hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt
kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs
årligen hyresgästundersökningar. Bland annat
görs regelbundna kontroller av ventilationen
för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av
hissar, dörrar och larm görs också regelbundet
för att säkerställa en god arbetsmiljö.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 37

===== SIDA 38 =====

Företagskultur
SBB ska vara en långsiktig och pålitlig samar -
betspartner till den offentliga sektorn genom
direkt eller indirekt ägande, förvaltning och
utveckling av fastigheter inom social infra -
struktur i Norden. SBB:s värdeord är pålitlighet,
utveckling och långsiktighet. Det är SBB:s ansvar
att främja en kultur av öppenhet och tydliggöra
rapporteringsvägar för att uppmärksamma
eventuella brister i efterlevnaden av uppfö -
randekoden. Ingen medarbetare ska utsättas för
negativa konsekvenser för att ha uppmärksam -
mat en potentiell brist, utan sådana ärenden ska
hanteras på ett professionellt sätt med respekt
för alla inblandade. SBB:s arbete ska präglas av
respekt för individen och sträva efter att främja
medarbetarens välbefinnande. Alla intressent -
grupper såsom medarbetare, entreprenörer,
leverantörer, hyresgäster, lokalsamhällen,
investerare och långivare ska bemötas med
värdighet och respekt. SBB accepterar inte
någon form av mobbning såsom isolering,
trakasserier, verbala eller fysiska övergrepp. Det
är strängt förbjudet att arbeta under påverkan
av alkohol eller droger och ledningen på SBB ska
aktivt arbeta för en arbetsplats fri från alkohol
och droger.
Mer information om hur SBB arbetar för att
främja en god företagskultur finns i avsnitten
om den egna arbetskraften, arbetstagare
i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s
uppförandekod för leverantörer och SBB:s
personalhandbok.
Sammansättning av styrelse
Se bolagsstyrningsrapport samt information om
styrelseledamöter på sidorna 60-63.
Process för nominering och val av styrelse
Bolagsstämman har beslutat om en process för
tillsättande av valberedning. Valberedningens
uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till
bolagsstämman som fattar beslut.
Valberedningen utses genom att bolagets
styrelseordförande kontaktar de till röstetalet
fyra största ägarregistrerade, eller på annat
sätt kända, aktieägarna per den sista bank -
dagen i augusti varje år, och ber dem utse en
ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan
aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den
Governance och ekonomisk hållbarhet
38 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 39 =====

till röstetalet största ägarregistrerade, eller på
annat sätt kända, aktieägaren som står på tur
o.s.v.
Om bolagets styrelseordförande är anställd
hos eller på annat sätt inte är oberoende i
förhållande till en av de aktieägare som tillhör
de aktieägare som har rätt att utse en ledamot,
ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en
ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då
vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda
ledamöterna, tillsammans med bolagets
styrelseordförande som är sammankallande
ledamot, ska utgöra valberedningen.
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.
Process för att hantera intressekonflikter
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av
styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott
sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr -
ning, mer information finns i bolagsstyrnings -
rapporten.
Utvärdering av ledningen
Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.
Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster
Hyresgästundersökningar genomförs årligen
inom SBBs delägda bolag. Resultatet ligger till
grund för bolagens ständiga förbättringsarbete.
Hållbar leverantörskedja
Inga missförhållanden i leverantörskedjan
tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt
med lokala aktörer för både drift, underhåll och
entreprenad. Samtliga centralt upphandlade
leverantörer genomgår en fördjupad granskning
och kontroll av förståelse för uppförandekod
och hållbarhetskod samt en screening avseende
väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusom -
råden minst vartannat år. Totalt 828 (235) nya
leverantörer användes under 2025. Av dessa
identifierades 226 (86) större leverantörer som
fakturerat över 100 000 kronor. Av dessa ansågs
100 (46) vara större och återkommande leve -
rantörer och därmed väsentliga att följa upp. 91
av dessa leverantörer har signerat koderna. SBB
samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att
motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet
bland entreprenörer och underentreprenörer
i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner
har utvecklats för att strukturerat och långsik -
tigt motarbeta arbetslivskriminalitet och svar -
tarbete. Inom ramen för samarbetet genomförs
bland annat oannonserade platsbesök där
samtliga närvarande på byggarbetsplatsen
får visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes
med närvarologgen. Bakgrundskontroller görs
av SBB:s entreprenörer där en djupgående
bakgrundskontroll genomförs av de anlitade
bolagen. För att motverka risker för missför -
hållanden i leverantörsled analyseras hela
leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls
av säkerhetsföretaget.
Mänskliga rättigheter
SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät -
tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala
principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer
FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta
betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC
- International Trade Union Confederation, och
som följer upp arbetstagares rättigheter i hela
världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge,
Finland och Danmark, återfinns bland dessa
nio länder. De kriterier som bedöms är bland
annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att
förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång
till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av
övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s
verksamhet är fysiskt bunden till hemma -
marknaderna. Det innebär att majoriteten av
arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i
fastighetsförvaltningen och byggverksamheten.
Endast en liten del av leverantörskedjan befin -
ner sig i andra marknader. Då handlar det främst
om vissa materialleverantörer till byggprojekt,
mycket av basvarorna för byggproduktion
produceras i hemmamarknaderna.
Ersättning till ledande befattningshavare
Ersättning för ledande befattningshavare
beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.
Antal incidenter rapporterade till visselblåsar -
funktion
Antal fall rapporterade: Diskriminering: 0 (0)
Trakasserier: 0 (0)
Korruption: 0 (0)
Övrigt: 0 (0)
Antal fall under utredning: 0 (0)
Processen för rapportering och utredning har
översiktligt granskats av revisor.
Noll korruption
SBB tolererar inte någon form av korruption,
mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt,
utpressning, bestickning eller olaglig finan -
siering av politiska organisationer och agerar
kraftfullt för att förebygga och motverka detta.
SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken
för att insiderhandel och andra förbjudna
handlingar sker. Insiderreglerna berör olika
befattningar i olika grad, men alla medarbetare
ska känna till och iaktta de bestämmelser som
finns intagna i insiderpolicyn. Mer information
finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö -
randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas
högst (topp 10) i Transparency Internationals
antikorruptionsindex CPI.
SBB verkar inte i några högriskmarknader
avseende arbetares rättigheter (Global Rights
Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency
International). Trots detta förekommer arbets -
livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn.
SBB har därför ett samarbete med ett säker -
hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och
arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och
underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större
projekt screenas hela leverantörskedjor för att
motverka missförhållanden såsom korruption i
flera led. Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja”
ovan för mer information.
SBB:s arbete för etik- och antikorruption
beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup -
tionspolicyn.
Samtliga medarbetare (med undantag av
föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter
och timanställda) ska informeras minst
vartannat år inom anti-korruption, motverkande
av diskriminering, uppförandekod och vissel -
blåsarfunktionen. Under 2025 genomfördes
en informationsinsats där 100 procent av alla
medarbetare informerades.
Utfall 2025:
0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud
har upptäckts.
0 (0) fall av korruption som har gått till domstol
eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter
har betalats till följd av korruptionsbrott
Lobbying
SBB stödjer inte några politiska partier, politiska
kampanjer eller lobbying och deltar endast som
medlemmar i etablerade och erkända bransch -
organisationer t.ex. Fastighetsägarna, Sweden
Green Building Council. Bolaget har inte tillsatt
medlemmar inom styrelse eller ledningsgrupp
som har haft en jämförbar position inom offent -
lig förvaltning eller lagstiftande församling
under den senaste tvåårsperioden.
Utfall 2025:
Totala bidrag, inklusive värde av ”in-kind”
transaktioner, till politiska partier, politiska
kampanjer och lobbying: 0 (0) kr.
IT-Säkerhet
Rätt informationssäkerhet är viktigt för att
skydda SBB:s verksamhet mot interna och
externa hot. Informationssäkerhetsarbetet
syftar till att skydda verksamhetens tillgångar,
anställda, kunder och hyresgäster samt andra
intressenter och aktörer som SBB bistår med
tjänster såsom administration i hyresförhål -
landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB
ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB
finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och
CFO som i förening ansvar för riskhantering och
utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig
rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig
i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel -
seordförande särskilt ansvarig för att granska
bolagets arbete med Informationssäkerhet
och har befogenheter att initiera oberoende
revisioner.
Risker och möjligheter
SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering
och hantering av risker och möjligheter för
verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att
leda detta arbete. Risker och möjligheter inom
bland annat finansiering, teknologisk utveckling,
konkurrenter, demografisk utveckling, klimat
(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker)
hanteras.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 39

===== SIDA 40 =====

40 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 41 =====

GRI-Index
GRI 2: Genral Disclosures
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31 i enlighet med GRI Standarden.
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
General disclosures
2-1 Organizational details 1, 8-9, 13-20
2-2 Entities included in the organization’s sustainability
reporting
26
2-3 Reporting period, frequency and contact point 26
2-4 Restatements of information 26
2-5 External assurance 26, 125
2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 13-24, 38, 53
2-7 Employees 34-37, 43, 77
2-8 Workers who are not employees 43
2-9 Governance structure and composition 28, 38-39, 64
2-10 Nomination and selection of the highest governance
body
38-39, 60
2-11 Chair of the highest governance body 64
2-12 Role of the highest governance body in overseeing the
management of impacts
28, 64
2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 28, 64
2-14 Role of the highest governance body in sustainability
reporting
28, 64
2-15 Conflicts of interest 39
2-16 Communication of critical concerns 28, 39, 64
2-17 Collective knowledge of the highest governance body 28, 64
2-18 Evaluation of the performance of the highest
governance body
39, 61
2-19 Remuneration policies 39
2-20 Process to determine remuneration 39, 64
2-21 Annual total compensation ratio 43, 39, 77
Strategy, policies and practices
2-22 Statement on sustainable development strategy 26
2-23 Policy commitments 28
2-24 Embedding policy commitments 28-30
2-25 Processes to remediate negative impacts 28-32, 39
2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 39
2-27 Compliance with laws and regulations 39
2-28 Membership associations 30
2-29 Approach to stakeholder engagement 28-30
2-30 Collective bargaining agreements 35, 43
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 41

===== SIDA 42 =====

GRI 3: Material topics 2025
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
Material Topics
3-1 Process to determine material topics 28-30
3-2 List of material topics 29
Direct economic value generated and distributed
3-3 Management of material topics 28-30
201-1 Direct economic value generated and distributed 44
Anti-corruption
3-3 Management of material topics 28-30
205-2 Communication and training about anti-corruption
policies and procedures
28-30, 39
205-3 Confirmed incidents of corruption and actions taken 39
Energy
3-3 Management of material topics 28-30
302-1 Energy consumption within the organization 44-45
Greenhouse gas emissions
3-3 Management of material topics 28-30
305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 46
305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 46
305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 46
Suppliers
3-3 Management of material topics 28-30
308-1 New suppliers that were screened using environmental
criteria
39
414-1 New suppliers that were screened using social criteria 39
Employment
3-3 Management of material topics 28-30
401-1 New employee hires and employee turnover 43
405-1 Diversity of governance bodies and employees 43
42 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 43 =====

Hållbarhetstabeller
Personal - tabeller
Antal anställda [Diversity-Emp]
Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 333 51 183 99
Andel, % 15% 55% 30%
Kvinnor 138 41% 20 80 38
Män 195 59% 31 103 61
Chefer 51 - 26 25
Andel, % - 51% 49%
Kvinnor 23 45% - 9 14
Män 28 55% - 17 11
Ledningsgrupp 6 - 2 4
Andel, % - - 33% 67%
Kvinnor 2 33% - - 2
Män 4 67% - 2 2
Styrelse 8 - - 8
Andel, % - - - 100%
Kvinnor 1 13% - - 1
Män 7 87% - - 7
Per region 333 51 183 99
Andel, %
Sverige 326 98% 51 177 98
Norge - - - - -
Finland 7 2% - 6 1
Personalomsättning [Emp-Turnover]
Antal
nyanställda
(st)
Andel av
total (%)
Antal som
slutat under
året (st)
Andel av
total (%)
Totalt 87 72
Män 53 61% 45 63%
Kvinnor 34 39% 27 38%
Per region
Sverige 87 100% 71 99%
Norge - - - -
Finland - - 1 1%
Per ålderskategori
20 – 29 år 27 31% 12 17%
30 – 49 år 38 44% 38 53%
50 – år 22 25% 22 31%
Personalstatistik, sammanfattning
2025 2024 2023
Antal anställda 333 316 303
Antal konsulter 21 35 30
Antal ej anställda personer sysselsatta i
projekt 1⁾
130 110 4 100
Antal ej anställda personer sysselsatta i
förvaltning 1⁾
210 400 1 000
Antal tidsbegränsade anställningar 6 8 14
Provanställningar 16 44 15
Sommarjobbare 77 48 100
Antal deltidsanställda 1 2 9
Antal timanställningar 7 7 4
Nyanställda under året 87 115 81
Avslutade anställningar 72 51 108
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 73% 76% 76%
Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%
Personalomsättning [Emp-Turnover]
[GRI 401-1]
21,6% 16,1% 26,7%
Korttidssjukfrånvaro 1,2% 0,6% 1,0%
Långtidssjukfrånvaro 0,8% 1,0% 1,1%
1) Uppskattat antal heltidsekvivalenter
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 43

===== SIDA 44 =====

Klimat och miljö - tabeller
Energi - MWh
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresvärd 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 67 383 68 445 1,6% 52 457 51 509 1,8% 1 337 2 204 39,3% 13 590 14 732 7,8%
Andel från förnybara källor 96% 100% 95% 100% 98% 98% 100% 100%
Andel uppmätt 91% 92% 88% 90% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 319 287 297 265 6 6 16 16
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 128 170 130 242 1,6% 109 860 109 307 0,5% 839 864 2,9% 17 470 20 071 13,0%
Andel från förnybara källor 91% 90% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 99% 98% 99% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 250 196 234 177 3 6 13 13
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 3 799 4 121 7,8% 3 401 3 797 10,4% 282 176 60,2% 116 148 21,1%
Andel från förnybara källor 92% 94% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 97% 90% 97% 90% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 6 10 3 3 2 6 1 1
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 2 789 2 646 5,4% 2 789 2 646 5,4% - - - -
Andel från förnybara källor 37% 64% 37% 64% - - - -
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% - - - -
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 9 7 9 7 - - - -
Total energianvändning hyresvärd 202 141 205 454 -1,6% 168 507 167 259 0,7% 2 458 3 244 -24,2% 31 176 34 951 -10,8%
Andel från förnybara källor 92% 93% 96% 98% 74% 81% 73% 72%
Andel uppmätt 96% 96% 96% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 274/724 251/1098 252/486 229/764 6/83 6/100 16/147 16/227
Total energianvändning hyresvärd - graddags -
korrigerad 216 761 213 984 1,3% 183 126 175 650 4,3% 2 458 3 244 -24,2% 31 176 35 090 -11,2%
Social hållbarhet - tabeller
Skapat och fördelat ekonomisk värde 1⁾
Mkr 2025 2024
Direkt skapat ekonomiskt värde 3 251 3 708
Intäkter 3 251 3 708
Fördelat ekonomiskt värde 2 670 3 890
Driftkostnader exkl. personalkostnader 1 411 2 216
Utdelning aktieägare - -
Löner och ersättningar till medarbetare 396 351
Ränta till finansiärer 610 695
Skatt till staten 253 625
Bidrag till lokalsamhället - 4
Behållet ekonomiskt värde 581 -182
1) Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet
44 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 45 =====

SBB Total Sverige Norge Finland
Energianvändning och energimix 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
Total energianvändning från fossila källor 15 931 13 804 15,4% 6 858 3 499 96,0% 636 606 5,0% 8 437 9 699 -13,0%
bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - -
bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro -
dukter 290 175 66,2% 290 175 66,2% - - - -
bränsleförbrukning från naturgas 398 2 612 -84,7% 398 2 612 -84,7% - - - -
bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - -
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,
värme, ånga eller kylning från fossila källor 15 243 11 018 38,3% 6 170 712 766,1% 636 606 5,0% 8 437 9 699 -13,0%
Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - -
Total energianvändning från förnybara källor 186 210 191 650 -2,8% 161 648 163 760 -1,3% 1 822 2 638 -30,9% 22 740 25 252 -9,9%
bränsleförbrukning för förnybara energikällor,
inklusive biomassa (inklusive industriavfall och
kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns -
len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 1 018 2 452 -58,5% 1 018 2 452 -58,5% - - - -
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,
värme, ånga och kylning från förnybara källor 95 969 188 475 -49,1% 71 616 160 807 -55,5% 1 822 2 638 -30,9% 22 531 25 030 -10,0%
förbrukning av egenproducerad förnybar
icke-bränsleenergi 917 723 26,9% 708 501 41,2% - - 208,8 221 -5,6%
Total energigenerering 10 480 9 760 7,4% 10 272 9 539 7,7% - - 209 221 -5,6%
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresgäst 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
El köpt av hyresgäst 49 610 65 652 -24,4% 34 054 47 392 -28,1% 5 540 6 545 -15,4% 10 016 11 715 -14,5%
Andel från förnybara källor 64% 63% 61% 61% 98% 98% 53% 53%
Andel uppmätt 20% 17% - - - - 100% 96%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/83 6/100 96/147 97/227
Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 76 683 120 063 -36,1% 64 875 106 475 -39,1% 3 826 4 520 -15,4% 7 982 9 068 -12,0%
Andel från förnybara källor 91% 93% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 10% 6% - - - - 100% 80%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt
antal fastigheter) 285/724 222/1098 234/486 177/764 6/764 6/100 45/147 39/227
Total energianvändning hyresgäst 126 292 185 715 -32,0% 98 928 153 868 -35,7% 9 366 11 065 -15,4% 17 998 20 782 -13,4%
Andel från förnybara källor 80% 82% 85% 87% 77% 77% 53% 53%
Andel uppmätt 14% 10% - - - - 100% 89%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/764 6/100 96/147 97/227
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 45

===== SIDA 46 =====

Växthusgasutsläpp - ton CO2e
Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter
SBB Total 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 515 506 988 1 350 1 427 1 462
Biobränslen för uppvärmning 29 91 80 85 97 80
Fossila bränslen för uppvärmning 224 229 521 827 982 674
Tjänstebilar 262 186 386 439 348 707
Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 7 923 5 501 9 468 13 748 16 911 14 366
Elektricitet 1 395 53 92 3 093 835 797
Fjärrvärme 6 524 5 405 9 357 10 623 16 028 13 531
Fjärrkyla 4 42 18 31 49 39
Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 11 329 10 407 17 381 19 105 25 507 22 075
Elektricitet 4 801 4 960 8 005 8 451 9 430 8 506
Fjärrvärme 6 524 5 405 9 357 10 623 16 028 13 531
Fjärrkyla 4 42 18 31 49 39
Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 18 561 22 448 31 756 35 748 33 067 45 360
1. Köpta varor och tjänster 181 330 300 432 46 44
2. Kapitalvaror 6 061 8 440 14 213 17 100 17 592 30 237
3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 877 1 017 1 292 1 513 1 178 1 093
4. Uppströms transport och distribution 615 884 1 983 2 496 2 294 3 079
5. Avfall 218 361 942 1 066 1 169 2 318
6. Affärsresor 69 32 43 35 21 2
7. Anställdas resor till och från jobbet 200 178 -1⁾ - - -
8. Uppströms hyrda tillgångar 10 9 10 14 4 5
9. Nedströms transport och distribution N/A N/A N/A N/A - -
10. Processande av sålda produkter N/A N/A N/A N/A - -
11. Användning av sålda produkter -2⁾ -2⁾ -2⁾ - - -
12. End-of-life hantering av sålda produkter -2⁾ -2⁾ -2⁾ - - -
13. Nedströms uthyrda tillgångar 6 211 8 744 12 500 12 406 10 689 8 512
14. Franchises N/A N/A N/A N/A - -
15. Investeringar 4 120 2 453 -1⁾ - - -
Biogena utsläpp 530 876 583 - - -
- - -
Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 0,24 0,23 0,24 0,24 0,30 0,33
Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 3,7 2,5 2,3 2,5 3,5 3,3
Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 8,8 10,1 7,6 6,4 6,9 10,3
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 4,0 2,6 2,5 2,7 3,8 3,6
Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 12,8 12,5 10,1 9,2 10,7 13,9
Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 22,4 1,8 -1⁾ 2,0 3,1 3,1
Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 71,5 8,6 -1⁾ - - -
Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 80,6 10,1 -1⁾ - - -
Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾
1) Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas
2) Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025.
3) Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan.
Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen
från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför
negativt av dessa förändringar.
46 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 47 =====

Vattenanvändning - m3
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
Kommunalt vatten [Water-Abs] 582 428 1 063 844 -45,3% 413 547 886 516 -53,4% 19 836 15 481 28,1% 149 045 161 847 -8%
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar
yta) [Watern-Int] 0,28 0,47 -40,6% 0,24 0,47 -49,4% 0,26 0,18 40,9% - 0,52
2025 2024
Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde
Extremt hög 67,8% 69,7% 3,3% 3,3%
Hög 16,5% 16,2% 5,2% 4,1%
Medium-Hög 1,0% 0,2% 0,7% 0,2%
Låg-Medium 10,2% 10,5% 22,2% 20,7%
Låg 4,5% 3,4% 68,7% 71,7%
Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %
Gröna tillgångar 2025 2024 2025 2024
Miljöbyggnad (Silver eller bättre) - 5 0,0% 4,5%
Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 2 9 1,4% 3,0%
Breeam In-Use (Very Good eller bättre) - 1 0,0% 0,9%
Totalt färdiga 2 15 1,4% 8,4%
Totalt
Andel av total fastighetsex -
ponerig 1⁾
Energiklass % av area % av värde % av area % av värde
A 1,0% 1,5% 1,3% 2,0%
B 9,0% 16,7% 10,7% 15,5%
C 6,2% 7,9% 12,4% 14,6%
D 24,6% 24,1% 23,1% 22,2%
E 25,6% 23,7% 29,8% 25,9%
F 17,1% 14,7% 12,8% 10,3%
G 4,2% 2,3% 4,0% 3,7%
Icke-jämförbart 12,4% 9,2% 5,9% 5,9%
Summa
1) Viktat mot SBB:s fastighetsexponering i direkt och indirekt ägda bolag.
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av värde
kort
sikt
medellång
sikt
lång
sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt
Väsentlig risk 3,3% 3,3% 3,3% 0,0% 0,0% 2,2% 0,0% 1,0% 1,0%
Observerbar risk 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,6% 0,6% 0,0% 0,6% 0,6%
Ingen/negligerbar risk 80,3% 80,3% 80,3% 83,7% 83,0% 80,9% 100,0% 97,1% 97,1%
Risk ej bedömd 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 0,0% 1,3% 1,3%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av driftnetto
kort
sikt
medellång
sikt
lång
sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt kort sikt
medellång
sikt lång sikt
Väsentlig risk 3,1% 3,1% 3,1% 0,0% 0,0% 2,0% 0,0% 0,9% 0,9%
Observerbar risk 0,3% 0,3% 0,3% 0,0% 0,7% 0,8% 0,0% 0,4% 0,4%
Ingen/negligerbar risk 81,8% 81,8% 81,8% 85,1% 84,5% 82,3% 100,0% 98,2% 98,2%
Risk ej bedömd 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 0,0% 0,5% 0,5%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281
Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som
inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav.
Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast -
ning.
Ingen/negligerbar risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 47

===== SIDA 48 =====

Avfall - ton
Totalt [Waste-Abs]
Avfall i förvaltning (antal ton) 2025 2024
%- För-
ändring
Klassificering - -
Farligt avfall 16 21 -31%
Icke-farligt avfall 9 044 7 826 1%
Totalt 9 059 7 846 1%
Typ av avfall
Papper 846 1 269 -64%
Glas 1 203 712 40%
Plaster 314 236 5%
Metaller 78 35 80%
Brännbart 4 805 5 047 -12%
Biomassa 1 720 - 0%
Elektronik 2 7 -83%
Övrigt 93 539 -96%
Totalt 9 059 7 846 1%
Hantering
Återbruk - - -
Återvinning - - -
Kompostering - - -
Materialåtervinning 2 446 2 260 -90%
Värmeåtervinning 6 525 5 048 22%
Deponi 0,2 0,1 73%
Övrigt 88 538 -98%
Total 9 059 7 846 1%
Andel uppmätt 3% 7%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal
fastigheter) 336/724 383/1098
Datatäckning (% av area) 64% 74%
48 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 49 =====

Definitioner - hållbarhetsrapport
Hållbarhetsindikatorer - defi -
nitioner [EPRA Guidelines]
Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.
Organisatorisk avgränsning /
organisational boundaries
SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i
GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur
bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En
uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.
Datatäckning / Coverage Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av
uppmätta värden, energideklaration och segment. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data. SBB har en
hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.
Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år.
Uppskattning av energi köpt
av hyresvärd
Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har
uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck -
ningen inte är tillräckligt hög.
Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala
snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla
utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella
gasnätets genomsnitt.
Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.
Systemgränser - rapportering
av hyresvärd- och hyresgäst -
förbrukning
Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta
värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.
Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med
total area.
Segmentering ( geografi) SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land.
Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs
baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.
Berättelse om prestanda Utveckling under år 2025 beskrivs på sida 31, 34 respektive 38 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.
Placering av EPRA Sustainabi -
lity performance i företagets
rapport
EPRA-index redovisas på sida 50.
Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.
Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 29.
Tidshorisonter Tidshorisonter definieras som: kort sikt (<1 år), medellång sikt (1–5 år) och lång sikt (>5 år).
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 49

===== SIDA 50 =====

EPRA-index

Code Performance Measure Sida
Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs Total electricity consumption 44
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption -
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 44
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption -
Fuels-Abs Total fuel consumption 44
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption -
Energy-Int Building energy intensity -
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 46
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 46
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 46
Water-Abs Total water consumption 47
Water-LfL Like-for-like total water consumption -
Water-Int Building water intensity 47
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 48
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route -
Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 47
Social Performance Measures
Diversity-Emp Employee gender diversity 43
Diversity- Pay Gender pay ratio 35
Emp-Training Training and development 35
Emp-Dev Employee performance appraisals 35
Emp-Turnover New hires and turnover 43
H&S-Emp Employee health and safety 35,36
H&S-Asset Asset health and safety assessments 37
H&S-Comp Asset health and safety compliance 37
Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 39
Governance Performance Measures
Gov-Board Composition of the highest governance body 39
Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 39
Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 39, 62
50 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 51 =====