Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
 2025
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

Innehåll
1
INTRODUKTION 4
Operationella- och finansiella mål 4
Året i korthet 5
VD har ordet 6
Aktien och ägarna 8
Ekonomi och fastighetsmarknad 10
VERKSAMHETEN 13
Kärninnehav 13
Intjäningsförmåga 22
Joint ventures och intresseföretag 23
HÅLLBARHETSRAPPORT 25
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 52
Förslag till vinstdisposition 53
Fastigheter 54
Finansiering 56
Risk och känslighet 58
Bolagsstyrningsrapport 60
 
FINANSIELLA RAPPORTER 65
Koncernens finansiella  
rapporter och noter 
66
Moderbolagets finansiella  
rapporter och noter 
110
Årsredovisningens undertecknande 124
Revisionsberättelse 125
 
ÖVRIGT  130
Definitioner 130
Beräkning av alternativa nyckeltal 132
Investor relations 137
1)  Sida 52-124 avser den formella årsredovisningen. 
Våra innehav präglas av
hög kvalitet, låg risk och 
förutsägbara kassaflöden som
stödjer långsiktig värdetillväxt”
”SBB:s intäkter drivs av 
stabila kassaflöden från 
ledande nordiska bolag 
inom social infrastruktur”
2   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 3 =====

76 MDKR
Total Fastighetsexponering
31 december 2025
1 871 MKR
 
Hyresintäkter 
Jan-dec 2025
SBB levererar på sin 
strategi att bygga  
långsiktigt värde genom 
ledande bolag inom 
social infrastruktur .
Vision 2030
SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, 
med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro 
och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-
lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- 
nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.
SBB:s hyror är 
inflations skyddade  
och stiger långsiktigt 
mer än inflationen.
s.13
s. 26
s.16
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    3

===== SIDA 4 =====

Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Investeringsstrategi  
Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av 
SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt 
finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras.
Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med 
hyresgäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade 
bostäder i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen 
nedsidesrisk i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential 
att höja hyran. Sammantaget leder detta till stabilt ökande 
hyresintäkter och låg risk.
Finansiell strategi
Finansiering  optimeras för respektive verksamhet och bolag, 
vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. 
SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett 
investment grade-betyg om lägst BBB-.
Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie 
A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk 
och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D 
och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning 
medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut 
påverkas av bolagets resultat.
Hållbarhetsstrategi
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär 
att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa 
långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk 
vikt inkluderar:
•   Fastigheternas energiprestanda
•   Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal
•   Affärsetik och motverkande av korruption i alla led
Strategi
Affärsidé Finansiella mål
•   Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie som över en 
femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år.
•   Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst  
KPI + 1 procent per år.
•   Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst.
•   Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla  
affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg.
•   Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030  
–  Alla fastigheter når energiklass E som lägst  
–  Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass
Att skapa ledande 
bolag inom social 
infrastruktur i Norden. 
Bolagen ska generera 
ett stabilt ökande 
driftnetto.
4,8 %
Hyrestillväxt i Jämförbart bestånd
8,14 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
7,4 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
2,25 %
Snittränta
34,9 MDKR
Fastighetsvärde
75,8 MDKR 
Total fastighetsexponering inkl. andel  
av ej konsoliderade innehav
4   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 5 =====

Året i korthet
Viktiga händelser efter årets utgång
•   SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut 
från Finansinspektionen om en erinran och en 
sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende 
Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser 
i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 
2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till 
deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat 
förvärven av Offentliga Hus och Amasten som 
tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. 
Finansinspektionen gör bedömningen att 
koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 
miljarder kronor för högt och att koncernens 
rapport över finansiell ställning vid årets slut 
var felaktig till följd av detta. SBB har gjort en 
avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr. SBB 
delar inte Finansinspektionens bedömning och 
avser överklaga beslutet.
•  SBB har efter periodens utgång påbörjat de 
fackliga förhandlingarna med anledning av 
försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den 
svenska förvaltningsorganisationen samt viss 
administrativ personal förväntas gå över till PPI.
•  SBB har i mars meddelat förändringar i 
ledningsgruppen där Helena Lindahl, Finansdi-
rektör och IR, på egen begäran valt att lämna 
SBB. Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör, 
tillträder som Finansdirektör med ansvar 
över Finans och Investor Relations samt ingår 
ledningsgruppen. 
Kvarvarande verksamhet
•   Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872). 
•   Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i 
jämförbart bestånd.
•   Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160).
•   Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämför -
bart bestånd.
•   Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksam -
het uppgick till 744 mkr (611).
•    Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändringar av rörelsekapital uppgick till 897 
mkr (546).
•   Investeringar i befintliga förvaltningsfast-
igheter uppgick till 1 457 mkr (1 184), varav 
Sveafastigheter 953 mkr (629).
Viktiga händelser under året
•  Obligationsinnehavaren som accelererade 
obligationer som emitterats under EMTN-pro -
grammen 2020 och 2021 samt påkallat 
rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina 
rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den abso -
luta majoriteten av dessa obligationer ersattes 
under december 2024 av nya obligationer med 
mer ändamålsenliga villkor.
•  Valberedningen föreslår nyval av Han Suck Song 
och Tone K. Omsted som styrelseledamöter 
vid årsstämman den 13 maj 2025. Sven-Olof 
Johansson avböjde omval.
•  I april sålde SBB och K2A genom sitt gemen -
samma bolag fastigheten Ångpannan 12 i 
Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar 
projektet rörande nya Kriminalvårdens 
Hus som uppförs med Kriminalvården som 
hyresgäst. 
•  SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- 
och operationella mål samt utdelningspolicy.
•   SBB genomförde i maj en apportemission om 
totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen, 
vilka senare har överlåtits till APG Invest 
AS (”Aker”). B-aktierna emitterades till en 
teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och 
SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI.
•  På SBB:s årsstämma i maj omvaldes Lennart 
Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och 
Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck 
Song och Tone Kristin Omsted valdes till nya 
styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga 
regulatoriska godkännanden från Inspektionen 
för strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge 
Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseleda -
möter. Godkännande har erhållits.
•  I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier 
mot A-aktier i SBB. Transaktionen slutfördes 
den 10 juli efter att godkännande erhölls 
enligt lagen om utländska direktinvesteringar.
 
•  I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna 
Sollentuna Eldstungan 4, Eldstungan 5, Nacka 
Orminge 46:6 och tomträtten Nacka Orminge 
60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. 
•  SBB har i oktober tecknat ett 15-årigt avtal 
med Stockholm Stad avseende fastigheten 
Kulltorp 3 på Södermalm i Stockholm, där 
kommunen sedan drygt 25 år bedriver vård- 
och omsorgsverksamhet.
•  Valberedning inför årsstämman 2026 har i 
oktober tillsatts och består av Ilija Batljan, Svein 
Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och 
Lennart Sten. 
•  SBB ingick i november avtal med Public 
Property Invest (PPI) om försäljning av 
samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 
19 867 mkr, samt försäljning av andelarna i 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities 
AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”. 
Totalt fastighetsvärde i transaktionen uppgår 
till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB 
indirekt avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde 
skedde den 16 december efter godkännande 
av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB 
respektive PPI. Försäljningslikviden har använts 
för att teckna aktier i PPI och för att återbetala 
skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 
procent av rösterna och 40,63 procent av 
kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som 
avvecklad verksamhet, se not 33 för mer 
information.
•  I anslutning till offentliggörande av transaktio-
nen med PPI har SBB publicerat en uppdaterad 
intjäningsförmåga proforma för det tredje 
kvartalet 2025.
•  I december meddelade SBB:s Fastighethetsdi-
rektör och vice VD Annika Ekström att hon på 
egen begäran lämnar SBB och kommer att gå 
vidare till en ny roll som COO på PPI där hon 
kommer att ingå i ledningsgruppen.
•  Den 5 december lämnade SBB, tillsammans 
med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden 
Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpser-
bjudande avseende utvalda hybridinstrument 
samt seniora icke-säkerställda obligationer. 
Resultatet av erbjudandena offentliggjordes 
den 19 december och innebar att SBB åter-
köpte seniora icke-säkerställda obligationer om 
43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora 
icke-säkerställda obligationer för ett belopp 
motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes 
seniora icke-säkerställda obligationer till ett 
nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket resulterade 
i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridin-
strument som var del i återköpserbjudandet 
återköptes.
•  SBB förvärvade i december 5,8 procent av 
aktierna i Arlandastad Group AB (publ). Efter 
affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av 
aktierna i Arlandastad Group. Köpeskillingen 
uppgår till 42 kr per aktie.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    5

===== SIDA 6 =====

Strategiska översynen är genomförd
Det är med stolthet jag kan konstatera att 
SBB genomfört den strategiska översyn som 
styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består 
nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag 
där tre av bolagen har fokus på att äga och 
förvalta social infrastruktur i Norden och de 
finansierar sig med hjälp av investment grade 
betyg. Det fjärde bolaget är SBB Utveckling som 
utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion 
och driver större uthyrningsprojekt i befintliga 
förvaltningsfastigheter. Målet är att så stor del 
som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska 
förvaltas effektivt i transparenta och marknads -
ledande bolag med stark finansiell ställning.
Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder 
återfinns 75 procent i bolagen Sveafastigheter, 
Nordiqus och Public Property Invest som alla
innehar dessa kännetecken.
Optimism i marknaden 
Marknaden för social infrastruktur i Norden 
visade tydliga tecken på återhämtning under 
2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre 
finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmark-
naden väldigt stark både volymmässigt och 
prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat 
på. Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter 
utvecklingen i kreditmarknaden med viss efter-
släpning, så det finns skäl till att vara optimistisk. 
Europas ledande bolag inom social infrastruk ­
tur skapas
Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var 
fastighetsförsäljningen till Public Property 
Invest, PPI, som skapade Europas ledande 
aktör inom social infrastruktur med tillgångar 
om 50 mdkr. Det var även det sista steget i 
genomförandet av den strategiska översynen. 
Efter transaktionen äger SBB drygt fyrtio 
procent av PPI. Långsiktigt gynnas SBB av att PPI 
blir ett effektivare bolag med lägre förvalt -
ningskostnader och får bättre förutsättningar 
att nå attraktiv finansiering. Vid transaktionen 
estimerade vi värdet av SBB:s andel av dessa 
framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr. 
PPI har som planerat fått kreditbetyget höjt 
till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på 
mer förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI 
utrymme att höja utdelningen till en nivå som 
ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB.
Mycket talar för att PPI kommer att kunna 
fortsätta att göra bra affärer, vilket innebär att 
värde skapas för SBB:s aktieägare.
Sveafastigheter bygger vidare
Under 2024 samlades SBB:s bostäder under 
varumärket Sveafastigheter och bolaget börsno -
terades på hösten samma år. En rad strategiska 
förbättringar har genomförts under 2024 och 
2025 som bolaget kommer att kunna kapitali -
VD har ordet
SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda  
kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter. 
 ” Steg för steg har SBB  arbetat  
efter en strategisk plan, en  
plan som vi nu genomfört.”
6   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 7 =====

sera på framöver. Bolaget erhöll en investment 
grade rating under 2025 och är etablerat i 
obligationsmarknaden, vilket leder till lägre 
risk och lägre finansiella kostnader över tid. 
All förvaltning sker nu med egen personal och 
fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter 
vilket ska generera lägre kostnader och skapa 
fokus på höjda intäkter. Fastighetsverksamheten 
utvecklas väl med en ökning av driftnettot med 
7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025.
Nordiqus – ledande inom utbildnings­
infrastruktur
Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade 
1,6 miljarder under 2025 i nya och befintliga 
fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin 
position som ledande inom utbildningsinfra -
struktur i Europa med över 600 fastigheter med 
utbildningsverksamhet i Norden. Min bedöm -
ning är att Nordiqus kommer att fortsätta växa 
under 2026 på ett lönsamt sätt. 
SBB Utveckling
Under 2025 skapades SBB Utveckling, som 
omfattar fastigheter där större insatser behöver 
läggas för att realisera respektive fastighets 
fulla potential. Resurser har tillförts för att 
skapa goda förutsättningar att fokuserat och 
strategiskt arbeta med att omvandla potential 
till långsiktigt värde. Planen innebär att samtliga 
fastigheter inom SBB Utveckling antingen är 
sålda eller färdigutvecklade inom en fem årspe -
riod. Ett antal projekt kommer att färdigställas 
redan under 2026, där tanken är att löpande 
realisera vinster från utvecklingsverksamheten. 
Enkel och effektiv bolagsstruktur
I samband med transaktionen med Public 
Property Invest löste SBB upp joint ventures 
med Castlelake. Det joint ventures som SBB har 
med Morgan Stanley beräknas lösas upp senast 
under första halvåret 2027. Antingen säljs det 
samägda bolaget eller så ersätts nuvarande 
preferensaktier med senior skuld till en bedömd 
total ränta om högst fyra procent. Utöver dessa 
större förändringar så minskar SBB gradvis 
antalet mindre samägda bolag i syfte att skapa 
en enkel och effektiv bolagsstruktur.
Diversifierad kapitalanskaffning genom de 
större innehaven
Den strategiska omläggningen av SBB minskar 
beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökar 
utrymmet till ny finansiering i de stora inne -
haven. Prissättningen av och tillgången till olika 
kapitalkällor varierar över tid.  Att ha möjlighet 
och kunskap att anpassa finansieringen allt 
eftersom marknaden ändras är en fördel.
Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin 
infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är 
huvudsakligen nordamerikanska institutioner. 
Sveafastigheter finansierar sig främst med 
säkerställda lån från nordiska banker. Dessa 
lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och 
stabila marginaler. 
Public Property Invest finansierar sig främst 
via den europeiska obligationsmarknaden som 
erbjuder investment grade bolag förmånliga 
villkor i dagsläget.
Tillgängligheten till eget kapital har ökat. 
Från att endast SBB haft tillgång till externt 
aktiekapital så har numera även Sveafastigheter, 
Public Property Invest och Nordiqus det. Det är 
ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka 
och erkänt duktiga organisationer som Aker och 
Brookfield är delägare tillsammans med SBB i 
större innehav. Aker blev även den kapitalmäs -
sigt största ägaren till SBB under 2025 genom en 
riktad nyemission.
Skuldsättning minskar gradvis
År 2025 började med att rättstvisten rörande 
obligationsvillkor löstes genom att ärendet 
återkallades av obligationsinvesteraren. Någon 
vecka senare återbetalades obligationer för 3,6 
mdkr, där likviditeten i huvudsak härstammade 
från Sveafastigheters börsintroduktion. Året 
slutade med att SBB gjorde en vinst om 0,5 
mdkr när obligationer till ett nominellt värde om 
4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom 
från fastighetsförsäljning till Public Property 
Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 
61 procent till 50 procent främst beroende på 
amorteringar med medel från försäljningar. Idag 
har SBB goda relationer med obligationsägarna, 
de är positiva till den sänkta skuldsättningen 
och till strukturförbättringarna. Ett flertal större 
investerare har initierat en vilja att vid behov 
öka eller förlänga sina obligationsinvesteringar i 
SBB, vilket är glädjande.
Utöver den finansiering som finns i SBB:s 
delägda bolag så har SBB i huvudsak utestående 
obligationer. SBB:s obligationer som förfaller 
mellan 2026 och 2029 har en genomsnittlig 
kupong om 1,78 procent. Återköp av obligatio -
ner kommer fortsätta under 2026 med syfte 
att minska skuldsättningen och förbättra den 
finansiella ställningen.
Minskning av centrala kostnader
SBB har steg för steg genomfört den strategiska 
plan som lades fast för att stärka bolagets 
fokus och finansiella stabilitet. I takt med att 
koncernen renodlas och organisationen förenk -
las sker också en successiv minskning av både 
centrala kostnader och personalstyrka. Denna 
omställning är en naturlig del av vår långsiktiga 
strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar 
struktur. Som ett led i detta övergår SBB:s 
fastighetsförvaltning och delar av den centrala 
administrationen till Public Property Invest 
under början av 2026. Förändringen innebär att 
verksamheten samlas närmare kärnaffären och 
att resurserna används där de gör störst nytta, 
samtidigt som vi fortsätter arbetet med att 
stärka koncernens operativa effektivitet. 
SBB överklagar sanktionsavgift
Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift 
om 80 miljoner rörande fastighetsvärdering och 
klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen 
för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av 
yttersta vikt för SBB och vi tar Finansinspektio -
nens synpunkter på största allvar.
SBB tar rutinmässigt hjälp med tolkningen 
av svåra komplexa redovisningsfrågor av 
sakkunniga innan transaktioner genomförs.
Både fastighetsvärderingar och klassificeringen 
av bolagsförvärv är granskade av SBB:s 
revisorer. I detta fall har även ytterligare 
utlåtanden inhämtats från andra ledande 
redovisningsbyråer.
Vad gäller fastighetsvärderingar så anlitar 
SBB auktoriserade värderingsfirmor vid varje 
kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är 
bästa metoden för att fastställa verkligt värde.
Klassificeringen av bolagsförvärv är en redo -
visningsteknisk fråga där de olika metoderna, i 
detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte 
väsentligen leder till förändrad marknadssyn på 
bolaget. I detta fall har SBB följt praxis och gjort 
de redovisningstekniska tester som krävs. Det 
konstaterar vi och den expertis vi anlitat. SBB 
delar därför inte Finansinspektionens bedöm -
ning och kommer att överklaga. 
Hållbarhet är en integrerad del av strategin i 
SBB:s bolag 
Under året har SBB fortsatt fokusera på att 
minska energianvändningen i hela koncernen. 
Målet är att ha en minimal exponering mot 
fastigheter med energiklass F och G och att 
höja en majoritet av fastigheterna med minst 
en energiklass. Arbetet ger redan nu resultat i 
form av ökade driftnetton och det minskar även 
riskerna att påverkas negativt av nya, tuffare 
regler mot hög energianvändning i byggnader.
Framtid
Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter 
i Norden. Förväntningen är att Norden kommer 
fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god 
ekonomisk utveckling jämfört med andra delar 
av Europa.
     SBB:s större innehav har goda möjligheter till 
att fortsätta tillväxten på ett lönsamt sätt så att 
SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026. 
SBB:s innehav är marknadsledande och har stark 
finansiell ställning.
     SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstruk -
turen, minska kostnader och sänka belåningen 
genom att sälja ej prioriterade tillgångar. 
     Min bedömning är att det blåser medvind 
för bostäder och samhällsfastigheter. God 
efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare 
investeringsmarknad borde leda till god 
totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering 
under 2026. 
Leiv Synnes
VD
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    7

===== SIDA 8 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) 
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB 
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 
31 december 2025 uppgick antalet stamaktier av 
serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 
905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier 
i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 
491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på 
stamaktien av serie B var 4,63 kr, och motsva-
rande för serie D var 8,60 kr per 2025-12-31. 
Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet 
av icke noterade stamaktier av serie A till samma 
pris) var 7 497 mkr och serie D var 1 282 mkr. 
Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt 
cirka 18 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett 
genomsnittligt värde om cirka 86 mkr. SBB arbe-
tar aktivt med sina investerarrelationer genom att 
delta på roadshows, presentationer och events 
för privata och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
 2025­12­31 2024­12­31
B-aktier 4,63 4,53
D-aktier 8,60 6,60
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan­dec  
2025
jan­dec  
2024
B-aktier 84 147
D-aktier 5 11
Aktien
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas  
på Nasdaq Stockholm. 
B­aktiens kursutveckling senaste 12 mån
D­aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
5
6
7
8
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2025
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
1
2
3
4
5
6
7
8
6
8
10
Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2025
OktJul Sep Nov Dec
8   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 9 =====

Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 fanns 
164 899 kända aktieägare, motsvarande en 
minskning om 15 procent jämfört med motsva-
rande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 
december 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 
0,10 kr.  Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. 
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den 
sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie 
Ägarna
Ägarstrukturen per 2025 ­12­31
Aktieägare A­aktier B­aktier D­aktier
Aktiekapital, 
procent Röster, Procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
APG Invest AS 1) 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11
Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41
Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11
Avanza Pension - 56 529 749 18 126 921 4,22 2,04
Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63
Vanguard - 46 444 151 5 857 316 2,96 1,43
Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09
BlackRock - 35 601 594 - 2,01 0,97
Handelsbanken Fonder - 25 179 527 2 697 003 1,58 0,76
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Swedbank Försäkring - 19 465 391 3 840 370 1,32 0,64
Frederik W. Mohn - 23 032 479 - 1,30 0,63
Swedbank Robur Fonder - 18 315 827 - 1,04 0,50
Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48
Övriga - 796 846 209 117 429 045 51,70 24,99
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
1) APG Invest AS är ett helägt dotterbolag till Aker Property Group AS som är ett helägt dotterbolag till Aker Capital AS.
Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2025 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2026; Svein Oskar 
Stoknes (ordförande), Ilija Batljan, Leif West, Rikard Svensson, och Lennart Sten.
A och B, dock högst två kronor per aktie och år.
 Om utdelningen per stamaktie av Serie D 
understiger två kronor per aktie och år ska utdel-
ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp 
med vilket utdelningen understigit två kronor. 
Vid årsstämma den 13 maj 2025 beslutades 
att inte lämna någon utdelning. Vid årsstämma 
som är planerad till den 23 april 2026 kommer 
utdelningsbegränsningen för stamaktier av Serie 
D, allt annat lika, uppgå till sex kronor. 
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) 
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    9

===== SIDA 10 =====

Makroekonomi
Den globala ekonomin 2025 präglades av en 
gradvis stabilisering efter flera år av hög inflation 
och penningpolitisk åtstramning. Inflationen 
i de flesta utvecklade ekonomier närmade sig 
centralbankernas mål, vilket skapade utrymme 
för en mer ackommoderande penningpolitik. 
I Sverige stabiliserades inflationen kring Riks -
bankens mål på 2 procent, vilket möjliggjorde 
fortsatta räntesänkningar under året.
Samtidigt var den ekonomiska tillväxten 
relativt dämpad i flera europeiska ekonomier. 
Sverige upplevde en gradvis återhämtning efter 
en svag ekonomisk utveckling under 2024, men 
tillväxten var fortsatt blygsam och låg under 
det historiska genomsnittet. Tyskland, som 
traditionellt är en av Europas viktigaste ekono -
miska motorer, fortsatte också att uppleva en 
begränsad ekonomisk tillväxt.
Som svar på det avmattade ekonomiska 
läget inledde eller fortsatte flera centralbanker 
sina penningpolitiska lättnader. Riksbanken 
sänkte styrräntan ytterligare under året, medan 
både Europeiska centralbanken och Federal 
Reserve bibehöll en mer stödjande penning -
politik. Lägre räntor bidrog till förbättrade 
finansieringsvillkor för både hushåll och företag, 
även om de fullständiga ekonomiska effekterna 
förväntas materialiseras gradvis under de 
kommande åren.
Arbetsmarknaden var fortsatt något 
ansträngd i Sverige, med en arbetslöshet som 
var fortsatt hög jämfört med tidigare år. Antalet 
företagskonkurser var också relativt högt, vilket 
speglade de fördröjda effekterna av den tidigare 
åtstramningscykeln och högre finansierings -
kostnader.
Geopolitiska spänningar fortsatte att 
påverka den globala ekonomin under året. Pågå -
ende konflikter i flera regioner och osäkerhet 
kring internationella handelsrelationer bidrog 
till volatilitet på råvaru- och finansmarknaderna. 
Förväntningarna på fortsatt penningpolitisk 
lättnad och stabiliserande inflation ledde dock 
till försiktigt förbättrade ekonomiska utsikter 
mot slutet av året.
Sverige 
Fastighetsmarknaden i Sverige
Jämfört med de utmanande marknadsförhållan -
dena under 2023 och 2024 visade den svenska 
fastighetsmarknaden under 2025 tydligare 
tecken på återhämtning. Fallande inflation och 
gradvis sjunkande räntor förbättrade finansie -
ringsvillkoren och bidrog till ökad aktivitet på 
transaktionsmarknaden. Även om marknaden 
stärktes under året låg transaktionsvolymerna 
kvar under de toppnivåer som noterades under 
den föregående marknadscykeln.
Den totala transaktionsvolymen uppgick 
till cirka 164 miljarder kronor 2025, vilket mot -
svarar en ökning med 18 procent jämfört med 
2024. Totalt genomfördes 438 transaktioner 
under året, vilket tyder på förbättrad marknads -
Ekonomi och fastighetsmarknad
likviditet och bredare investerarintresse.
Den internationella investeraraktiviteten ökade 
betydligt under året. Utländska investerare stod 
för cirka 32 procent av den totala transaktions -
volymen, jämfört med 17 procent 2024, vilket 
är den högsta andelen på över ett decennium. 
Ökningen speglar förbättrade finansieringsvill -
kor och ett förnyat intresse från internationellt 
kapital som söker möjligheter på den svenska 
marknaden.
Ur ett segmentsperspektiv stod bostadsfast -
igheter för den största andelen av investerings -
aktiviteten, motsvarande 28 procent av den 
totala transaktionsvolymen. Logistik- och indu -
strifastigheter stod för cirka 22 procent, medan 
kontorsfastigheter stod för cirka 15 procent av 
den totala volymen. Detaljhandelsfastigheter 
stod för cirka 11 procent av marknaden, medan 
övriga fastigheter (hotell, utveckling etc.) stod 
för 9 procent.
Det offentliga fastighetssegmentet stod för 
cirka 16 procent av den totala transaktions -
volymen, motsvarande 26,2 miljarder kronor, 
vilket är en betydande ökning jämfört med 
2024 då segmentet stod för cirka 7 procent av 
marknaden.
Geografiskt sett fortsatte Stockholmsregionen 
att dominera den svenska transaktionsmarkna-
den och lockade cirka 37 procent av det totala 
investerade kapitalet under året. Regionala städer 
stod för cirka 30 procent, medan övriga Sverige 
stod för cirka 15 procent av den totala volymen. 
Göteborg stod för cirka 13 procent, medan 
Malmö stod för cirka 5 procent.
Social infrastruktur
Den svenska marknaden för offentliga 
fastigheter var fortsatt aktiv under 2025, med 
transaktionsaktivitet koncentrerad till flera 
centrala välfärdsrelaterade fastighetssegment. 
Äldreboenden utgjorde det största delseg -
mentet, följt av offentliga kontorsbyggnader 
inkluderat rättsfastigheter, utbildningsfastighe -
ter och vårdinrättningar.
Den starka positionen för äldreboenden 
speglar strukturella demografiska trender och 
det växande behovet av moderna vårdinrätt -
ningar i hela Sverige. Antalet äldre invånare 
förväntas öka betydligt under de kommande 
decennierna, vilket skapar en fortsatt efter -
frågan på ytterligare vårdinfrastruktur. Denna 
demografiska förändring har ökat investerarnas 
intresse för äldreboenden, som ofta hyrs ut till 
kommuner eller specialiserade vårdoperatörer 
på långsiktiga avtal.
Fastigheter för hälso- och sjukvård och äld -
reomsorg förvärvas vanligtvis av specialiserade 
investerare inom social infrastruktur, fastighets -
fonder inom hälso- och sjukvård och institu -
tionella investerare, inklusive pensionsfonder 
och infrastrukturplattformar som söker stabila 
långsiktiga inkomstflöden. Flera internationella 
investerare har etablerat specialfonder som 
riktar sig mot nordiska vårdfastigheter, vilket 
speglar den starka institutionella efterfrågan på 
segmentet.
Offentliga kontorsfastigheter omfattar 
byggnader som används av myndigheter, 
polismyndigheter, domstolar och andra 
offentliga institutioner, som erbjuder stark 
kreditvärdighet hos hyresgästerna och stabil 
långsiktig uthyrningsgrad. Investerare i detta 
segment är ofta specialiserade investerare i 
offentliga fastigheter och långsiktiga institutio -
nella investerare, inklusive pensionskapital och 
försäkringsbaserade fastighetsplattformar.
Utbildningsfastigheter stod också för en 
betydande andel av transaktionsaktiviteten 
under året. Dessa tillgångar omfattar skolor, 
förskolor och universitetsbyggnader som hyrs ut 
till kommuner, utbildningsaktörer eller statliga 
institutioner. Investerare i detta segment är 
vanligtvis institutionella fastighetsinvesterare 
och långsiktiga infrastrukturfonder, som lockas 
av stabila hyresgäster och långa hyresavtal, ofta 
på mellan 15 och 20 år, med indexreglerade 
hyresstrukturer.
Geografiskt sett var investeringsaktiviteten 
under året koncentrerad till de stora storstads -
regionerna, särskilt Stockholm, Göteborg och 
Malmö, även om en betydande andel av trans -
aktionerna också ägde rum i regionala städer 
som Uppsala, Västerås, Borlänge, Sundsvall och 
Luleå. Förutom enskilda fastighetstransaktioner 
omfattade flera affärer portföljer av sociala 
infrastrukturtillgångar i flera kommuner, vilket 
speglar investerarnas fortsatta efterfrågan 
på diversifierad exponering mot offentligt 
finansierade hyresgäster.
Sammantaget fortsätter den svenska 
marknaden för social infrastruktur att attrahera 
ett brett spektrum av investerare som söker 
defensiva tillgångar med stabila kassaflöden. 
Kombinationen av offentligt finansierade hyres -
gäster, långa hyresavtal och starka demografiska 
drivkrafter gör vårdhem, utbildningsfastigheter 
och myndighetsbyggnader till de mest etable -
rade och likvida segmenten på den svenska 
investeringsmarknaden för social infrastruktur.
Bostäder i Sverige
Den svenska bostadshyresmarknaden påverkas 
av flera demografiska faktorer där de viktigaste 
är underskott av bostäder i en majoritet av 
Sveriges kommuner, ett över tid lågt byggande, 
befolkningstillväxt, urbanisering, inkomsttillväxt 
och sysselsättningstillväxt samt trenden att 
pendla till centrala arbetsmarknader från 
närliggande kommuner.
Befolkningen i Sverige har ökat markant 
under de senaste tio åren, från cirka 9,6 mil -
joner invånare 2013 till 10,6 miljoner invånare 
2023. Under 2013 bodde nästan 80 procent av 
befolkningen i eller i närheten av större städer 
och det är där befolkningstillväxten varit störst. 
Cirka 80 procent av Sveafastigheters fastighets -
bestånd är beläget i, eller i närheten av, större 
städer och starka arbetsmarknader. Sverige 
förväntas ha en fortsatt befolkningsökning som 
i kombination med urbaniseringen skapar en 
stark efterfrågan på bostäder.
10   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 11 =====

Inkomsterna uppvisar ett liknande mönster 
som befolkningstillväxten, där invånare i större 
tätorter fått en genomsnittlig inkomstökning 
som är högre än genomsnittet. Ökad efterfrå -
gan på arbetskraft har över tid koncentrerats 
allt mer till städer samtidigt som antalet 
personer som pendlar har ökat. Idag pendlar 
mer än 1,8 miljoner personer dagligen över 
kommungränserna, vilket delvis drivs av den 
generella bristen på bostäder i större städer. 
Pendlingen har medfört att arbetsmarknaderna 
sträcker sig över kommungränser, vilket har 
en positiv inverkan på regioner med närhet till 
starka arbetsmarknader.
Den svenska bostadsmarknaden för hyres -
rätter är reglerad där hyror inte styrs av utbud 
och efterfrågan i samma utsträckning som på 
en oreglerad marknad. Merparten av hyrorna i 
det befintliga beståndet samt nyproduktionshy -
rorna sätts genom förhandling med Hyresgäst -
föreningen. Detta har historiskt påverkat antalet 
byggstarter negativt då det var svårt att få ihop 
nyproduktionskalkyler när hyror som möter 
efterfrågan inte kunde sättas. Med en ökad 
urbanisering och ett strukturellt underskott på 
bostäder i majoriteten av Sveriges kommuner 
har hyresökningarna överstigit inflationen på 
långt sikt. Hyrorna har aldrig gått ner under ett 
enskilt år sedan det reglerade hyressystemet 
introducerades för över 50 år sedan.
Från 1987 till 2023 har svenska bostads -
fastigheter genererat en totalavkastning 
utan hävstång om cirka 2 950 procent (årlig 
avkastning om 10 procent). I jämförelse har 
Stockholmsbörsen inklusive utdelningar (SIX 
Return Index) genererat en hävstångsavkastning 
om cirka 6 000 procent (årlig avkastning om 
12 procent). Med hänsyn tagen till volatilitet 
och mätt med Sharpekvoten överträffade dock 
svenska bostadsfastigheter på en riskjusterad 
basis både SIX Return Index och den totala 
avkastningen för fastigheter utan hävstång. 
Baserat på data från SEB, Morgan Stanley 
Capital International, Nasdaq, Macrobond och 
Sveriges Riksbank.
Norge
Fastighetsmarknaden i Norge
Den norska fastighetsmarknaden var relativt 
stabil under 2025, även om transaktionsvoly -
merna minskade något jämfört med föregående 
år. Den totala transaktionsvolymen uppgick 
till cirka 82,8 miljarder norska kronor, jämfört 
med 86,2 miljarder norska kronor 2024, vilket 
motsvarar en minskning med cirka 4 procent 
jämfört med föregående år. Trots minskningen 
i den totala investeringsvolymen förbättrades 
marknadens likviditet något, tack vare ökad 
affärsaktivitet. Totalt genomfördes 281 
transaktioner under året, jämfört med 270 
transaktioner 2024.
Ur ett segmentsperspektiv stod kontorsfast -
igheter för den största andelen av transaktions -
marknaden, motsvarande cirka 25 procent av 
den totala volymen. Industri- och logistikfastig -
heter stod för cirka 23 procent, medan övriga 
transaktioner (hotell, utveckling etc.) stod för 
cirka 20 procent av den totala marknaden. 
Detaljhandelsfastigheter stod för cirka 14 pro -
cent, medan bostadsfastigheter representerade 
11 procent. Offentliga fastigheter stod för cirka 
10 procent, motsvarande 8,1 miljarder norska 
kronor. Detta motsvarar en ökning med cirka 39 
procent jämfört med 2024.
Inhemska investerare fortsatte att dominera 
den norska fastighetsmarknaden. Norska inves -
terare stod för cirka 91 procent av den totala 
transaktionsvolymen, medan internationella 
investerare stod för cirka 9 procent av de totala 
investeringarna. Den relativt höga inhemska 
andelen speglar den starka närvaron av norskt 
institutionellt kapital och den mer försiktiga 
inställningen hos internationella investerare i 
ett läge med högre räntor.
Geografiskt sett var Oslo fortsatt den 
dominerande investeringsmarknaden och stod 
för cirka 39 procent av den totala transak -
tionsvolymen. Östra Norge stod för cirka 22 
procent, vilket speglar den starka aktiviteten 
i de omgivande tillväxtregionerna. Bland de 
större regionala städerna stod Bergen för cirka 
9 procent, Stavanger för cirka 7 procent och 
Trondheim för cirka 2 procent av den totala 
investeringsvolymen. De återstående 21 pro -
centen av transaktionsmarknaden fördelades 
över andra delar av landet.
Social infrastruktur
Transaktionerna inom segmentet social 
infrastruktur under 2025 var till stor del 
koncentrerade till offentliga förvaltningsbygg -
nader, vårdinrättningar och vårdhem, vilket 
speglar en fortsatt efterfrågan på tillgångar 
med hyresgäster inom den offentliga sektorn 
och långa hyresavtal.
Flera transaktioner under året avsåg statliga 
kontorsfastigheter, inklusive polisstationer och 
offentliga förvaltningsbyggnader. Ytterligare 
transaktioner avsåg offentliga kontorsbygg -
nader i Bergen, Oslo, Sandnes och Tromsø, 
vilket illustrerar en fortsatt efterfrågan från 
investerare på hyresgäster med stöd från den 
offentliga sektorn i regionala norska städer.
Fastigheter för hälso- och sjukvård samt 
äldreomsorg utgjorde också en betydande del 
av aktiviteten. Transaktionerna omfattade flera 
vårdhem och vårdinrättningar i Oslo och östra 
Norge, samt fastigheter relaterade till hälso- och 
sjukvård som förvärvats av både norska syndikat 
och specialiserade fastighetsinvesterare. Dessa 
fastigheter har vanligtvis långa hyresavtal med 
vårdoperatörer och stabila hyresintäkter.
Utbildningsfastigheter utgjorde också en 
del av transaktionsmarknaden, inklusive förvärv 
av skolbyggnader som hyrs ut till kommunala 
hyresgäster. Liksom på andra nordiska markna -
der har utbildningsfastigheter i Norge vanligtvis 
långa hyresavtal med hyresgäster inom den 
offentliga sektorn och stabila uthyrningsgrader.
Sammantaget fortsätter offentliga fastig -
heter i Norge att locka investerare som söker 
förutsägbara kassaflöden och starka hyresavtal. 
Fastigheter som hyrs ut till statliga institutioner, 
vårdgivare och utbildningsaktörer har vanligtvis 
långa hyresavtal, ofta på mellan 10 och 30 år, 
vilket ger en hög grad av inkomstsäkerhet. 
Hyresgäster inom den offentliga sektorn, såsom 
polismyndigheter, domstolar och vårdorganisa -
tioner, utgör en betydande andel av hyresgäs -
terna inom sektorn.
Framöver förväntas den demografiska utveck -
lingen fortsätta att vara en viktig drivkraft för 
sektorn. Norges åldrande befolkning kommer 
att öka efterfrågan på äldreomsorg och hälso- 
och sjukvårdsinfrastruktur, medan den fortsatta 
befolkningstillväxten i stadsregionerna stöder 
den långsiktiga efterfrågan på skolor och andra 
offentliga servicebyggnader.
Finland
Fastighetsmarknaden i Finland
Den finska fastighetsmarknaden stärktes 
under 2025, med en betydande ökning av 
transaktionsvolymerna jämfört med föregående 
år. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 
cirka 4,7 miljarder euro 2025, jämfört med 2,2 
miljarder euro 2024, vilket motsvarar en ökning 
med cirka 114 procent jämfört med föregående 
år. Ökningen speglar en gradvis återhämtning 
på den finska investeringsmarknaden efter 
ett relativt svagt 2024, stödd av förbättrat 
investerarförtroende och ökad affärsaktivitet 
inom flera sektorer.
Ur ett segmentsperspektiv utgjorde 
offentliga fastigheter den största andelen av 
transaktionsmarknaden, med cirka 32 procent 
av den totala investeringsvolymen. Bostads -
fastigheter utgjorde cirka 23 procent, medan 
detaljhandelsfastigheter stod för 18 procent av 
den totala transaktionsaktiviteten. Kontorsfast -
igheter utgjorde cirka 6 procent av marknaden, 
medan industri- och logistikfastigheter stod för 
cirka 8 procent. Resterande 13 procent bestod 
av andra fastighetstyper och utvecklingsrelate -
rade transaktioner.
Offentliga fastigheter var det mest aktiva 
investeringssegmentet i Finland under året. Den 
starka aktiviteten inom detta segment stöddes 
av flera portföljtransaktioner och stora enskilda 
affärer, inklusive förvärv av nordiska investerare 
inom social infrastruktur. Ett exempel är PPI/
SBB-transaktionen.
Utländska investerare spelade en betydande 
roll på den finska investeringsmarknaden under 
2025. Internationella investerare stod för cirka 
52 procent av den totala transaktionsvolymen, 
vilket speglar en stark närvaro av gränsöver -
skridande kapital på den finska fastighetsmark -
naden. En stor del av dessa investeringar kom 
från andra nordiska länder, särskilt Sverige och 
Norge.
Geografiskt sett var investeringsaktiviteten 
koncentrerad till de största städerna. Helsing -
fors storstadsområde stod för cirka 50 procent 
av den totala transaktionsvolymen och var 
därmed den största investeringsmarknaden i 
landet. Även andra regionala städer noterade 
transaktionsaktivitet, däribland Åbo och 
Tammerfors (cirka 10 procent vardera), medan 
Uleåborg och Jyväskylä stod för cirka 2–3 
procent vardera. Resterande 30 procent av 
transaktionsvolymen fördelades över andra 
delar av Finland.
Social infrastruktur
Transaktionsaktiviteten på den finska markna -
den för social infrastruktur ökade under 2025, 
med flera transaktioner som rörde vårdinrätt -
ningar, vårdhem, utbildningsbyggnader och 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    11

===== SIDA 12 =====

andra fastigheter inom den offentliga sektorn. 
Aktiviteten var geografiskt koncentrerad 
till Helsingfors storstadsområde, även om 
transaktioner också ägde rum i regionala städer 
som Tammerfors, Åbo, Jyväskylä och Lahtis, 
vilket illustrerar den nationella efterfrågan på 
tillgångar som stöds av den offentliga sektorn.
En viktig strukturell drivkraft för den 
finska marknaden för social infrastruktur är 
den reform av hälso- och socialtjänsterna 
som genomfördes 2023, då ansvaret för att 
organisera hälso- och sjukvård, socialtjänst och 
räddningstjänst överfördes från kommunerna 
till 21 regionala välfärdsförvaltningar. Dessa 
förvaltningar fungerar nu som huvudsakliga 
organisatörer av välfärdstjänster och stora 
hyresgäster i fastigheter för hälso- och sjukvård 
och social infrastruktur.
Som ett resultat av reformen förblir 
kommunerna i många fall fastighetsägare, 
medan välfärdsregionerna agerar som 
hyresgäster med långsiktiga hyresavtal. Detta 
har ökat betydelsen av hyresstrukturer och 
fastighetsförvaltningsstrategier i kommunernas 
fastighetsportföljer och har också uppmuntrat 
kommunerna att omvärdera och optimera sina 
fastighetsinnehav.
Fastigheter för hälso- och sjukvård och 
äldreomsorg utgjorde en betydande andel 
av transaktionsmarknaden under året. Flera 
transaktioner avsåg vårdhem, äldreboenden 
och vårdcentraler, inklusive portföljer med 
vårdhem och serviceboenden över hela 
Finland. Dessa tillgångar fortsätter att väcka 
investerarnas intresse på grund av sina stabila 
inkomstegenskaper och långsiktiga hyresavtal 
med vårdoperatörer eller offentligt finansierade 
hyresgäster.
Den demografiska utvecklingen är fortfa -
rande en annan viktig drivkraft för sektorn. 
Finlands befolkning åldras snabbt, vilket ökar 
efterfrågan på hälso- och sjukvårdstjänster, 
äldreboenden och specialiserad medicinsk 
infrastruktur. Reformen av välfärdssystemet 
infördes delvis för att hantera denna demogra -
fiska press och säkerställa långsiktig hållbarhet 
och lika tillgång till tjänster i hela landet.
Fastigheter för utbildning utgjorde också en 
aktiv del av transaktionsmarknaden under 2025. 
Transaktionerna omfattade skolor, universi -
tetsrelaterade fastigheter och daghemsprojekt, 
särskilt i Helsingfors storstadsområde och 
andra växande stadsregioner. Efterfrågan på 
moderna utbildningsanläggningar fortsätter 
att stödjas av den urbana befolkningstillväxten 
och behovet av att modernisera den åldrande 
skolinfrastrukturen.
Den finska sociala infrastruktursektorn såg 
också flera portföljtranaktioner och utveck -
lingsprojekt, inklusive portföljer av vårdhem 
och fastigheter för social infrastruktur i flera 
regioner. Dessa transaktioner visar på ett fort -
satt intresse från nordiska och internationella 
institutionella investerare för tillgångar med 
långsiktiga hyresavtal och starka hyresgästavtal.
Framöver förväntas det demografiska 
åldrandet, den pågående omstruktureringen 
av välfärdstjänsterna och konsolideringen av 
tjänstenätverken inom välfärdsregionerna 
fortsätta att forma den finska marknaden för 
social infrastruktur. Vårdcentraler, äldreboen -
den och utbildningsfastigheter kommer därför 
sannolikt att förbli viktiga investeringssegment 
på den finska fastighetsmarknaden under de 
kommande åren.
Danmark
Fastighetsmarknaden i Danmark
Den danska fastighetsmarknaden stärktes under 
2025, med en betydande ökning av transak -
tionsvolymerna jämfört med föregående år. Den 
totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 
62,6 miljarder danska kronor 2025, jämfört med 
48,2 miljarder danska kronor 2024, vilket mot -
svarar en ökning med cirka 30 procent jämfört 
med föregående år. Ökningen speglar en gradvis 
återhämtning på den danska investeringsmark -
naden efter en lägre aktivitet föregående år, 
stödd av ett förbättrat investerarförtroende och 
ökad affärsaktivitet inom flera segment.
Ur ett segmentsperspektiv utgjorde 
bostadsfastigheter den största andelen av 
transaktionsmarknaden, med cirka 54 procent 
av den totala investeringsvolymen. Kontors -
fastigheter utgjorde cirka 13 procent, medan 
industri- och logistikfastigheter stod för cirka 10 
procent av den totala transaktionsaktiviteten. 
Detaljhandelsfastigheter utgjorde också cirka 
10 procent av marknaden, medan offentliga 
fastigheter stod för en försumbar andel av den 
totala investeringsvolymen. De återstående 12 
procenten bestod av andra fastighetstyper och 
utvecklingsrelaterade transaktioner.
Inhemska investerare stod för majoriteten 
av investeringsaktiviteten på den danska 
fastighetsmarknaden under 2025. Danska 
investerare stod för cirka 57 procent av den 
totala transaktionsvolymen, medan interna -
tionella investerare stod för cirka 43 procent 
av de totala investeringarna. Den relativt 
starka inhemska andelen speglar den fortsatta 
närvaron av danskt institutionellt kapital och 
lokala fastighetsinvesterare på marknaden.
Geografiskt sett förblev Köpenhamn den 
dominerande investeringsmarknaden och stod 
för cirka 56 procent av den totala transaktions -
volymen. Bland andra regionala marknader 
stod Århus för cirka 8 procent, medan Odense 
och Triangeln-området vardera stod för cirka 5 
procent av den totala investeringsaktiviteten. 
De återstående 26 procenten av transaktionsvo -
lymen fördelades över andra delar av Danmark.
Social infrastruktur
Transaktionsaktiviteten på den danska 
marknaden för social infrastruktur var relativt 
begränsad under 2025, vilket speglar den 
relativt små privata investeringsmarknaden för 
offentliga fastigheter jämfört med andra nord -
iska länder. Majoriteten av välfärdstjänsterna 
och -anläggningarna i Danmark finansieras och 
förvaltas offentligt inom välfärdssystemet, där 
kommuner och regioner spelar en central roll i 
tillhandahållandet av tjänster såsom utbildning, 
hälso- och sjukvård och äldreomsorg.
Inom den danska investeringsmarknaden 
sker transaktioner med offentliga fastigheter 
i allmänhet inom utbildningsfastigheter, 
offentliga kontor och vårdhem. Dessa 
tillgångstyper representerar de vanligaste inves -
teringsmöjligheterna i sektorn och omfattar 
vanligtvis byggnader som hyrs ut till kommuner, 
myndigheter eller reglerade vårdoperatörer 
enligt långsiktiga avtal.
Utbildningsfastigheter stod för en bety -
dande andel av transaktionsaktiviteten under 
året. Flera transaktioner avsåg skol- eller 
utbildningsrelaterade byggnader i Århus och 
Ålborg, vilket illustrerar den fortsatta efterfrå -
gan på fastigheter som hyrs ut till kommuner 
eller institutioner med koppling till utbildnings -
sektorn.
Kontorsfastigheter inom den offentliga 
sektorn utgjorde också en del av transaktions -
marknaden. Dessa tillgångar hyrs vanligtvis av 
statliga institutioner eller offentliga myndighe -
ter och har fördelar i form av starka hyresavtal 
och långa hyreskontrakt. Fastigheter som 
används för offentlig förvaltning är därför fort -
farande ett av de mer tillgängliga segmenten för 
investerare som vill exponera sig mot danska 
fastigheter inom social infrastruktur.
Dessutom noterade marknaden även 
aktivitet relaterad till seniorboenden och 
äldreomsorg, vilket speglar den växande 
efterfrågan på bostäder och omsorgslösningar 
kopplade till demografiska trender. Även om 
många omsorgstjänster i Danmark organiseras 
av kommunerna, deltar privata investerare i 
allt högre grad i utvecklingen och ägandet av 
anläggningar som hyrs ut till omsorgsopera -
törer eller offentliga enheter. Kommunerna 
ansvarar för att organisera många långsiktiga 
omsorgstjänster och kan kontraktera privata 
leverantörer för vissa tjänster, inklusive drift av 
vårdhem.
Trots det relativt låga antalet transaktioner 
fortsätter de långsiktiga utsikterna för danska 
sociala infrastrukturtillgångar att stödjas av 
den strukturella efterfrågan på välfärdstjänster. 
Befolkningens åldrande och den fortsatta 
tillväxten av stadsbefolkningen förväntas stödja 
efterfrågan på skolor, offentliga förvaltnings -
byggnader och äldreomsorgsanläggningar, 
som tillsammans utgör kärnsegmenten på den 
danska marknaden för investeringar i offentliga 
fastigheter.
12   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 13 =====

Kärninnehav 
Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Bolagen; Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus är alla 
ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad 
kompetens. Att vara marknadsledare innebär många fördelar – och bidrar 
ofta till högre riskjusterad avkastning. Större bolag med likvida aktier och 
obligationer uppfattas dessutom som mer attraktiva av investerare.
Starkare varumärke
Marknadsledare har lättare att attrahera nya hyresgäster och behålla 
befintliga kunder. Det blir även enklare att vinna förtroende från samar -
betspartners och investerare. Ett välkänt och starkt varumärke underlättar 
dessutom rekrytering och bidrar till att behålla kompetent personal.
Bättre riskdiversifiering
En stor och diversifierad portfölj – både vad gäller tillgångar och 
hyresgäster – minskar den specifika risken. Kvar blir främst den generella 
marknadsrisken.
Stordriftsfördelar
Större fastighetsbolag kan fördela centrala kostnader över fler kvadrat -
meter och har möjlighet att anställa fler specialister. De får också starkare 
förhandlingsposition gentemot leverantörer och andra affärspartners.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
SBB investerar i social infrastruktur i Norden. SBB utvecklar och äger bolag med målet att skapa 
ledande aktörer inom respektive affärsområde. 
Fler affärsmöjligheter
Ledande bolag får ta del av en större andel av marknadens transaktioner 
och har både resurser och kompetens att genomföra fler affärer.
Fördelaktigare finansiering
Tillgång till kapital är avgörande i fastighetsbranschen. Större bolag har 
i regel lägre affärsrisk och därmed bättre kreditbetyg, vilket ger lägre 
finansieringskostnader. De har även bredare tillgång till kapitalmarknaden 
och fler finansieringsalternativ, vilket skapar goda möjligheter att optimera 
kapitalanskaffningen.  
 
Komplett plattform för social infrastruktur  
SBB:s fjärde affärsområde; SBB Utveckling, driver värdetillväxt genom att 
utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimera använd -
ningen av befintliga bestånd. Tillsammans bildar de fyra bolagen en stark 
strategisk enhet och en robust plattform för social infrastruktur i Norden.
50 MDKR
Fastighetsvärde
29 MDKR
Fastighetsvärde
40 MDKR
Fastighetsvärde
6 MDKR
Fastighetsvärde
40,6 %
SBB:s ägarandel
62,2 %
SBB:s ägarandel
49,8 %
SBB:s ägarandel
100 %
SBB:s ägarandel
Social infrastruktur 
i Norden
Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur 
i  Norden
Driva tillväxt 
i kärnverksamheten
BBB+  
rating
BBB-  
rating
Investment grade  
rating
-
Största noterade bolaget för 
social infrastruktur i Europa
Största noterade  
bostadsbolaget i Sverige
Störst i Europa på 
utbildningsinfrastruktur
Driver utvecklingsprocesser i 
bolagets direktägda bestånd
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    13

===== SIDA 14 =====

Nyckeltal 
Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 29 007 28 140
Antal lägenheter i förvaltning 2) 14 929 14 669
Antal kvm i förvaltning, tusental 2) 1 011 1 003
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 94,6
Räntebärande skulder, mkr 2) 12 740 12 146
Snittränta, % 3,28 3,27
Kapitalbindning, år 2,0 2,3
Räntebindning, år 1,9 2,9
  
2) Avser hela beståndet
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en 
bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner 
i Sverige. Förvaltning präglas av operationell 
effektivitet och lokal närvaro med fokus på 
hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengage -
mang och starkt hållbarhetsarbete. En omfat -
tande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj 
möjliggör nyproduktion i lägen där efterfrågan 
på bostäder är stor och skapar en lönsam 
organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
Affärsmodell och marknadsfokus
Verksamheten bygger på två affärsområden: 
Förvaltning och Nyproduktion. Sveafastigheters 
bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med 
fokus på Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öre -
sund, Stor-Göteborg och universitets- och 
högskolestäder. Dessa marknader har generellt 
sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt 
Innehav i Sveafastigheter
•   14 929 hyreslägenheter i svenska tillväxt- 
regioner
•   Stabil intäktsbas genom långsiktigt  
uthyrda hyresrätter
•   Kontinuerlig organisk tillväxt via  
nybyggnation
•   Stark hållbarhetsprofil och lokal förvaltning
Genom SBB:s innehav i Sveafastigheter exponeras vi mot en växande 
bostadsportfölj i Sveriges största tillväxtregioner. Bolaget kombi -
nerar lokal förvaltning, hållbar stadsutveckling och omfattande 
nyproduktion som driver organisk tillväxt.
Kärninnehav
29mdkr
Fastighetsvärde 
16,1mdkr
NAV
4,5%
Direktavkastning
42 %
LTV
bostadsunderskott till följd av befolkningstill -
växt, urbanisering och välfungerande arbets -
marknader. 
Förvaltning
Fastigheter i förvaltning består av både 
förvärvade och egenutvecklade bostadsfastig -
heter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader 
där 95 procent av portföljen finns i Sveriges 
tre storstadsregioner och universitets- och 
högskolestäder.
Portföljen består av 14 929 lägenheter med 
en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm och 
ett hyresvärde om 1 672 mkr. Per årsskiftet 
uppgick uthyrningsgraden till 95,3 procent 
(94,6). 
Under året har investeringar om 300 mkr 
gjorts i fastigheter i förvaltning. Investeringarna 
är främst hänförliga till lägenhetsuppgrade -
ringar samt energibesparingsåtgärder. Två 
fastigheter i Stockholm med ett överenskommet 
fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt 
hyresvärde om cirka 16 mkr fördelat på 137 
hyreslägenheter förvärvades under året.
Nyproduktion
Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder 
av hög kvalitet med fokus på kommuner med 
befolkningstillväxt och god sysselsättningsgrad. 
Portföljen som i huvudsak är lokaliserad i Stock -
holm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfo -
kus. Arbetet med nyproduktion kännetecknas 
av stort fokus på hållbara, kvalitativa och 
ekonomiska aspekter. Bolaget strävar efter att 
med god kostnadskontroll leverera byggnader 
med god arkitektonisk design av hög kvalitet 
och samtidigt säkerställa att lägenhetstyper 
motsvarar den lokala marknadens efterfrågan.
  41% Stockholm-Mälardalen
  34%  Universitets- och  
högskolestäder
  16% Malmö-Öresund
  5% Stor-Göteborg
  5% Övrigt
  89%  Förvaltnings-  
fastigheter
  4%  Fastigheter under 
uppförande
  7%  Fastigheter under 
utveckling
29
mdkr
29
mdkr
34% 
16% 41% 
89% 
5% 4% 5% 7% 
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Fastighetsfördelning
62,15%
ägarandel
14   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 15 =====

Sveafastigheters nyproduktion omfattar 
fastigheter under byggnation samt fastigheter 
under projektutveckling och byggrätter till ett 
värde om 3,3 mdkr. 
Fastigheter under byggnation
Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation 
en lönsam, organisk tillväxt på marknader där 
det finns en stark underliggande efterfrågan på 
bostäder.
Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter 
i pågående byggnation, fördelade på fem 
projekt. Den pågående byggnationen bedöms 
färdigställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr 
och 2 265 mkr i fastighetsvärde. Den bedömda 
investeringen uppgår till 2 184 mkr, varav 1 285 
mkr var upparbetat per årsskiftet. Det sista 
projektet förväntas vara färdigställt under det 
andra kvartalet 2028.
Under året färdigställdes byggnation av 
totalt 283 lägenheter i Umeå och Skellefteå 
med ett hyresvärde om 22 mkr. I Nacka 
byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat 
årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr 
under året. Och i Västerås byggstartades 131 
lägenheter med ett beräknat årligt hyresvärde 
vid färdigställande om 21 mkr.
Fastigheter i projektutveckling och byggrätter
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya 
bostäder i Stockholm-Mälardalsregionen, där 93 
procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad. 
Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenhe -
ter varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278 
avser bostads- och äganderätter. 
Under året erhöll bolaget en markanvisning 
om 120 lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka. 
Vid årsskiftet består Sveafastigheters bygg -
rättsportfölj av 350 000 kvm bruttoarea (BTA) 
varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft.
Finansiering
Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade 
hyresbostäder har kapacitet att generera stabilt 
ökande hyresintäkter. I kombination med en 
stark finansiell ställning medför det låg risk och 
långsiktig finansiell stabilitet.
Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka 
nyckeltal bekräftades under våren 2025 då 
bolaget erhöll investment grade kreditbetyget 
BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings. 
Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka 
sitt kreditbetyg till BBB.
Under året etablerade Sveafastigheter ett 
MTN-program och ett grönt ramverk för obli -
gationer. Icke-säkerställa obligationer om totalt 
2 500 mkr har emitterats under programmet 
per årsskiftet.
Sveafastigheters aktie handlas sedan 18 juni 
2025 på Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare 
noterad på Nasdaq First North Premier Growth 
Market.
6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från  T relleborg 
i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck-
lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i  Sveriges tre 
storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder .
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak-
tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. 
Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves-
terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande 
sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet, 
uppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian-
vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om    
71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, 
med direktavkastning på investering överstigande tio procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr , 
varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt 
såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer .
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 
25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. 
Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört 
med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då 
bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden 
med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym 
pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat 
för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 
95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal.
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296
 
* Under fem år med start 1 juli 2024.
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
94,3 %
Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case
2024 2025
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case
94,7 % 94,6 %
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,3 %
18 %
6 %
14 929
lägenheter
95 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
23 %
33 % Stockholm-
Mälardalen
Stockholms  
län
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga 
investeringar
Investeringar 
totalt
144 Mkr
71 Mkr
52 Mkr 267 Mkr
Energi- 
projekt
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 10 %
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 6 %
6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från  T relleborg 
i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck-
lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i  Sveriges tre 
storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder .
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak-
tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. 
Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves-
terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande 
sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet, 
uppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian-
vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om    
71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, 
med direktavkastning på investering överstigande tio procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr , 
varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt 
såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer .
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 
25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. 
Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört 
med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då 
bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden 
med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym 
pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat 
för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 
95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal.
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296
 
* Under fem år med start 1 juli 2024.
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
94,3 %
Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case
2024 2025
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case
94,7 % 94,6 %
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,3 %
18 %
6 %
14 929
lägenheter
95 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
23 %
33 % Stockholm-
Mälardalen
Stockholms  
län
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga 
investeringar
Investeringar 
totalt
144 Mkr
71 Mkr
52 Mkr 267 Mkr
Energi- 
projekt
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 10 %
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 6 %
Fastigheter i Förvaltning
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    15

===== SIDA 16 =====

Nyckeltal 
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550
Antal fastigheter 2) 850 72
Antal kvm, tusental 2) 2 224 395
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1
Räntebärande skulder, mkr  2)) 26 161 5 823
Snittränta, % 4,26 5,18
Kapitalbindning, år 4) 3,35 4,09
Räntebindning, år 4) 1,48 3,87
  
1)  Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende 
preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo
2) Avser hela bestånden
3) Exklusive efterställda lån.
4)  Kapital- och räntebindning har påverkats av bryggfinansiering i samband med förvärvet från SBB. 
Under första kvartalet 2026 har stora delar av bryggfinansieringen refinansierat med långfristiga 
obligationer.
Ledande Nordisk aktör inom Social infrastruktur
Public Property Invest (PPI) är en av Nordens 
mest framträdande och snabbväxande 
fastighetsbolag inom social infrastruktur. Med 
en portfölj bestående av 850 samhällsnyttiga 
fastigheter och ett totalt fastighetsvärde om 
cirka 54 miljarder norska kronor, har bolaget 
etablerat sig som en central aktör inom sam -
hällsfastigheter i regionen. Portföljen omfattar 
fastigheter för vård, omsorg, domstolar, polis 
samt andra offentliga funktioner, belägna i 
Norge, Sverige, Finland och Danmark.
Genom den omfattande transaktionen med 
SBB befäste PPI dessutom sin marknadsposition 
ytterligare och är nu det största noterade 
fastighetsbolaget inom social infrastruktur i 
Europa.
Innehav i Public Property Invest
•   En av Europas största aktörer inom  
social infrastruktur
•   850 fastigheter i Norden
•   Stora offentliga hyresgäster med  
långa avtal 
•   Stabil och låg risk i portföljen
Genom vårt ägande i PPI får SBB  exponering mot stabila kassa -
flöden från samhällsviktiga fastigheter och en marknadsledande 
nordisk plattform.
Kärninnehav
49,5 mdkr 
Fastighetsvärde
23,6 mdkr
NAV
5,7 %
Direktavkastning
48 %
LTV
Affärsmodell och strategisk inriktning
PPI:s verksamhet bygger på att äga, förvalta och 
utveckla samhällsfastigheter med långsiktiga 
hyresavtal och stabila offentliga hyresgäster. 84 
procent av hyresintäkterna kommer från statliga 
hyresgäster, och bolagets uthyrningsgrad 
ligger på 95 procent – en indikation på stark 
efterfrågan och stabila kassaflöden.
Den strategiska och långsiktiga affärsmodellen 
innebär fokus på:
•   Långsiktig och stabil intjäning  – genom 
offentligfinansierade hyresgäster med lång 
varaktighet.
•   Proaktiv utveckling  – för att möta ökande 
behov i takt med demografiska och politiska 
förändringar.
•   Konsolidering och tillväxt  – där PPI avser att 
vara en ledande förvärvare av samhällsfastig -
heter i Norden. 
Den stora affären med SBB från 2025 är en 
central del av denna strategi och tredubblade 
PPI:s portfölj – vilket möjliggör en starkare och 
mer diversifierad intjäningsbas framåt.
Portfölj och geografisk närvaro 
PPI:s portfölj är geografiskt diversifierad och 
strategiskt placerad i centrala stadsområden 
i Norge, Sverige och Finland, där behovet 
av samhällsservice är som störst. I och med 
SBB-transaktionen utökades portföljen med 
cirka 740 samhällsfastigheter belägna i samtliga 
nordiska länder. Detta stärker PPI:s geografiska 
räckvidd inom social infrastruktur i Norden.
  28% Norge
  53% Sverige
  15% Finland
  2% Danmark
  2% Utveckling
  23% Äldreboende
  15% LSS
  12% Hälso- och sjukvård
  22% Offentliga verksamheter
  12% Myndighetsbyggnader
  16% Övrigt
49,5
mdkr
49,5
mdkr
53% 
15% 28% 
23% 
15% 
12% 22% 
12% 
2% 2% 16% 
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segments uppdelning (Hyresintäkt)
40,63%
ägarandel
16   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 17 =====

Organisation och kompetens
Bolaget leds av en erfaren organisation med 
djup kompetens inom fastighetsförvaltning, 
utveckling och finansiering. PPI:s modell bygger 
på lokal närvaro, nära samarbeten med hyres -
gäster och långsiktigt ägande, vilket säkerställer 
att fastigheterna uppfyller samhällsaktörernas 
krav vad gäller funktion, trygghet och kapacitet.
Hållbarhet och samhällsansvar
Hållbarhet är en central del av PPI:s strategi och 
omfattar:
•   Energieffektivisering och klimatsmart   
förvaltning
•   Modernisering och förlängning av fastigheters 
livscykel
•   Trygga, inkluderande och funktionella miljöer 
för invånare
•   Långsiktigt ekonomiskt ansvar och stabil 
finansiering  
Med en portfölj av samhällsviktiga lokaler är 
hållbarhet inte bara en miljöfråga utan en del av 
bolagets bidrag till samhällen och fungerande 
välfärdsstruktur.
Finansiell utveckling och marknadsposition
Efter expansionen genom SBB-transaktionen 
har PPI en av de starkaste och mest stabila 
intäktsbaserna i Norden. Portföljen erbjuder:
•   Stabila kassaflöden,
•   Låg risk genom offentligt finansierade 
hyresgäster,
•   Goda möjligheter till framtida utdelning och 
lägre refinansieringsrisker.
PPI befinner sig samtidigt i en bolagsomvandling 
där företaget flyttar sitt säte till Sverige och 
avser att primärnoteras på Nasdaq Stockholm, 
med en sekundärnotering på Euronext Oslo 
Børs. Syftet är att förbättra tillgången till 
kapitalmarknaderna och stärka bolagets 
internationella investerarbas.
Den stora affären med SBB - en strukturell 
milstolpe
I november 2025 genomförde PPI och SBB 
en av Nordens största fastighetsaffärer när 
SBB överlät sin samhällsportfölj till PPI för 32 
miljarder kronor, omfattande omkring 740 
samhällsfastigheter i hela Norden. Genom 
förvärvet växte PPI till totalt 850 fastigheter.  
Affären innebar även att SBB ökade sitt ägande i 
PPI till drygt 40 procent.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    17

===== SIDA 18 =====

Nyckeltal 
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 8 629 8 603
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 4 348 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 39 593 38 739
Antal fastigheter 628 654
Antal kvm, tusental 1 357 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 11,0 12,4
Räntebärande skulder, mkr 3) 17 618 16 192
Snittränta, % 4,78 4,00
Kapitalbindning, år 10,34 5,41
Räntebindning, år 11,7 8,34
 
2) Marknadsvärde fastigheter, belopp exklusive nyttjanderätt tomträtter
3) Exklusive efterställda ägarlån
En ledande aktör inom utbildningsinfrastruk -
tur i Norden
Nordiqus förvaltar och utvecklar den största 
privata portföljen av utbildningsinfrastruktur 
i Norden och har en central roll i att skapa 
långsiktiga förutsättningar för framtidens 
lärande. Portföljen består av högkvalitativa 
utbildningsmiljöer i städer med stark och 
växande efterfrågan på studieplatser, och 
omfattar allt från förskolor till universitet och 
annan vuxenutbildning. Nordiqus verksamhet 
bedrivs i Sverige, Norge, Finland och Danmark. 
Hyresgästportföljen är väl diversifierad, där 
cirka 40 procent av hyresintäkterna kommer 
direkt från stat, region eller kommun, medan 
resterande 60 procent härrör från privata 
utbildningsaktörer. De privata operatörerna 
Innehav i Nordiqus
•   Nordens största ägare av utbildnings-  
fastigheter
•   Över 600 fastigheter i fyra länder
•   40 % offentligt finansierade hyresgäster  
som skapar stabila och förutsägbara  
intäkter.
•   Hög förnyelsegrad av hyresavtal och  
95 % KPI-justerat.
SBB:s innehav i Nordiqus ger oss tillgång till Nordens största portfölj 
av utbildningsfastigheter – över 600 skolor och akademiska miljöer i 
Sverige, Norge, Danmark och Finland. Bolaget fokuserar på hållbara, 
flexibla utbildningsmiljöer för framtidens behov.
Kärninnehav
39,6mdkr
Fastighetsvärde
17,4 mdkr
NAV
5,0 %
Direktavkastning
57 %
LTV
utmärks av god kreditvärdighet och lång 
erfarenhet av hög kvalitet i sina verksamheter. 
Den totala kontrakterade hyran uppgår till 2 
448 mkr, med en genomsnittlig återstående 
avtalstid om 11 år. 
Långsiktig och ansvarsfull förvaltning 
Nordiqus arbetar med ett tydligt långsiktigt 
perspektiv där kontinuerligt lärande, trygghet 
och säkerhet står i centrum. Bolaget förvaltar 
sina skolfastigheter med fokus på att skapa 
ändamålsenliga, attraktiva och hållbara miljöer 
för elever, lärare och annan skolpersonal. 
En nära dialog och ett tätt samarbete med 
hyresgästerna möjliggör lokal förankring och en 
förvaltning som på bästa sätt stödjer skolornas 
verksamheter. 
Den långsiktiga förvaltningen tar sin utgångs -
punkt i fyra områden: 
•   Drift och underhåll:  Med ett helhetsgrepp  
om funktion, tillgänglighet och förebyggande 
åtgärder säkerställer Nordiqus att fastig -
heterna är i gott skick och fungerar som en 
stabil grund för utbildningsverksamheten. 
Den starka lokala närvaron möjliggör snabba 
beslut och effektiv hantering av behov, vilket 
minimerar driftstörningar. 
•   Hållbarhet och inomhusmiljö:  Genom 
moderna och uppkopplade tekniska system 
övervakas energianvändning, inomhusklimat 
och teknisk status på ett proaktivt sätt. Detta 
bidrar både till ökad livslängd på fastigheterna 
och minskad klimatpåverkan. 
  59% Sverige
  34% Norge
  5% Finland
  2% Danmark
  45% Förskola
  40% Grundskola
  15% Universitet/Högskola
39,6
mdkr
39,6
mdkr
34% 
5% 
59% 45% 
40% 
2% 15% 
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segmentsfördelning (Fastighetsvärde)
49,84%
ägarandel
18   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 19 =====

•   Samarbete i vardagen:  Nordiqus ser skolorna 
som långsiktiga partners och arbetar nära 
deras ledning och personal för att stödja 
deras behov i vardagen. Den höga serviceni -
vån skapar en stabil plattform där skolorna 
kan fokusera på undervisningen. 
•   Trygghet och säkerhet:  En trygg skolmiljö 
är grundläggande. Nordiqus säkerställer att 
fastigheterna lever upp till gällande krav 
avseende brandskydd, tillgänglighet och 
arbetsmiljö. 
Hållbarhet i fokus 
Under det senaste året har Nordiqus genomfört 
ett stort antal energirelaterade investeringar 
för att minska klimatavtrycket i portföljen. 
Bland annat har bolaget installerat flera 
solcellsanläggningar, infört bergvärmesystem, 
bytt till energieffektiv LED-belysning och byggt 
ut infrastrukturen för elbilsladdning. Parallellt 
har bolaget fördjupat dialogen med hyresgäster 
och intressenter kring trygghet, säkerhet och 
rörelseglädje i fastigheterna. 
Finansiell ställning och ägarstruktur 
Nordiqus ägs gemensamt av SBB och Brookfield 
Super-Core Infrastructure Partners, där SBB 
innehar 49,84 procent av bolaget. Nordiqus 
utgör ett av SBB:s mest strategiska innehav 
inom social infrastruktur. Under året har 
bolaget framgångsrikt refinansierat cirka 8,7 
miljarder kronor, med stöd av sin långsiktiga 
investment grade-infrastrukturrating. Detta är 
den andra lyckade refinansieringen inom ett 
halvår, och innebär att samtliga banklån har 
ersatts med kapitalmarknadsfinansiering. Totalt 
har Nordiqus per årsskiftet 2025 lånat upp 17 
miljarder kronor på kapitalmarknaden, med en 
genomsnittlig löptid om 13 år. 
Utveckling av fastighetsportföljen
Nordiqus eftersträvar att ha en nära och proak -
tiv dialog med sina kunder och gör kontinuerligt 
investeringar i beståndet för att säkerställa att 
deras utbildningsmiljöer ger kunderna den bästa 
möjligheten att bedriva bra verksamhet för de 
125 000 barn och ungdomar som dagligen vistas 
i Nordiqus byggnader. Större projekt som färdig -
ställts under året inkluderar bland annat ett nytt 
Centrum för Hälsovetenskap tillsammans med 
Göteborgs universitet och Västra Götalandsre -
gionen i Göteborg, en om-och till byggnation 
av Mosjö Skola i Örebro tillsammans med 
Örebro kommun, en omfattande anpassning 
av utemiljön för Fridaskolan i Mölnlycke och 
en anpassning för BMSL i Lund. Sammantaget 
under år 2025 har Nordiqus investerat 324 (290) 
miljoner kronor i befintligt bestånd. 
Under 2025 genomförde Nordiqus fem 
förvärv med ett sammantaget fastighetsvärde 
om 1,6 miljarder SEK där det tillkommer 13 
fastigheter med cirka 35 700 kvm till portföljen 
och 98 miljoner i hyresintäkter.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    19

===== SIDA 20 =====

Formar och förstärker framtidens samhällen
SBB Utveckling drivs utifrån en tydlig och 
övergripande vision: att omvandla potential 
till långsiktigt värde och samtidigt bidra till att 
skapa och vidareutveckla trivsamma, funktio -
nella och inkluderande samhällen för alla.  
Genom att kombinera innovation, affärsmäs -
sighet och samhällsnytta initierar och genomför 
SBB Utveckling projekt där digitalisering, ny 
teknik och hållbara lösningar integreras för att 
driva samhällsutvecklingen framåt.     
Vi utvecklar framtidens byggnader och 
platser i nära dialog med kommuner och 
verksamhetsutövare med en djup förståelse 
för respektive fastighets lokala behov och 
förutsättningar. 
Mycket av fokuset ligger vidare på fastigheter 
och områden med utmaningar – där många 
andra ser hinder och komplexitet ser vi i 
utvecklingspotential. 
Genom strategiskt arbete, innovativa grepp 
och helhetssyn förädlas befintliga byggnader 
löpande och via vår omfattande projektportfölj 
med byggrätter och utvecklingsbar mark bidrar 
vi aktivt till att nya attraktiva och levande 
närmiljöer tillskapas.
Vår projektutvecklingsverksamhet 
understödjs av ett löpande kassaflöde i 
förvaltingsbeståndet och vi skapar kontinuerligt 
mervärden genom att förvärva, utveckla och 
avyttra projekt i rätt tid. Det ger oss även 
möjligheter samt finansiell styrka att fortsatt 
och oberoende av konjunkturcykeln genomföra 
värdeskapande investeringar i såväl nya projekt 
som utvecklingsfastigheter.
Vår ambition är att vara en ledande och 
robust aktör inom samhällsbyggnadssektorn 
med kapacitet att ta ett helhetsansvar genom 
hela värdekedjan – från idé till färdig byggnad 
och vidare in i vår förvaltning.
Genom att kontinuerligt arbeta med 
byggrätter, nya förhyrningar, vinna markanvis -
ningar samt delta i offentliga upphandlingar 
bibehåller vi en och långsiktig projektportfölj. 
Detta arbete bedrivs såväl självständig såsom 
inom ramen för strategiska samarbeten och 
joint ventures där synergierna av samverkan ger 
ökad genomförandekapacitet, maximerat värde 
samt riskjustering.
Nyckeltal 
2025-12-31 2024-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 1 996 -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 928 5 787
Antal fastigheter 85 82
Antal kvm, tusental 310 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 65 -
Genomsnittlig kontraktslängd, år 4,0 -
  
Direktägt innehav
•   Ett innovativt utvecklingsbolag som  
förvärvar, utvecklar och avyttrar  
fastigheter och projekt
•   85 fastigheter i tre länder
•   Fokus ligger på att omvandla vakans  
till kassaflöde, skapa nyproduktion  
genom attraktiva erbjudanden och  
utveckla råmark till byggrätter.
SBB Utveckling skapar förutsättningar för framtida värdetillväxt 
genom att utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt 
optimerar användningen av befintliga tillgångar.
5,9mdkr 
Fastighetsvärde
310 tkvm
Uthyrningsbar area
863tkvm 
BTA byggrätter och projekt
  84% Sverige
  13% Finland
  3% Norge
  0% Danmark
  54% Kassaflödesfastigheter
  43%  Projekt- och  
fastighetsutveckling
  3% Pågående projekt
5,9
mdkr
5,9
mdkr
13% 
3% 
84% 
54% 43% 
3% 
Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Portföljfördelning (Fastighetsvärde)
100%
ägarandel
– SBB Utveckling
Kärninnehav
20   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 21 =====

Nyproduktion
Segment
SBB:s 
andel
Antal 
lgh
Antal 
kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Investering 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bokfört 
värde 
(mkr)
Samhälle 100%  -  -  -  -  -  -  -  - - -  - 
Bostad 100%  787  43 292  5  126  103  1 285  899  2 184 5,7% 4,7%  1 294 
Utbildning 100%  -  -  -  -  -  -  -  - - -  - 
Utveckling 94%  72  10 274  2  25  23  185  269  454 5,6% 5,0%  193 
Total portfölj 94%  859  53 566  7  151  125  1 469  1 168  2 638 5,7% 4,7%  1 486 
SBB konsoliderat bestånd 100%  787  48 604  6  141  117  1 437  1 021  2 457 5,7% 4,8%  1 467 
SBB:s andel av Total portfölj 100%  859  50 465  145  120  1 449  1 076  2 525 5,7% 4,8%  1 474 
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning 
(DN)
Samhälle 40% 4 8 44 39 83 10,2%
Bostad 100% 4 6 85 12 97 5,7%
Utbildning 50% 4 15 27 224 251 6,0%
Utveckling 100% - - - - - -
Total portfölj 59% 12 29 156 275 431 6,7%
SBB konsoliderat bestånd 100% 4 6 85 12 97 5,7%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 16 116 140 255 6,4%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer 
(kvm)
Fas 2 -  
Med planbesked 
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-  
vunna detaljplaner 
(kvm)
Totalt antal BTA 
(kvm)
Bokfört värde 
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 100% 129 494 179 200 204 338 513 032 500 976
Bostad 100% 178 985 287 486 270 772 737 243 2 208 2 994
Utbildning 49% 164 800 64 400 71 610 300 810 191 633
Utveckling 79% 167 364 384 890 607 445 1 159 699 3 246 2 799
Total portfölj 83% 640 643 915 976 1 154 165 2 710 784 6 145 2 267
SBB konsoliderat bestånd 100% 1 571 992 4 053 2 578
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 099 999 5 077 2 418
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBB:s andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle  - - 200 200
Bostad  3 486 -1 335 16 2 166
Utbildning  - - 94 94
Utveckling  2 034 -11 733 2 756
Totalt 5 519 -1 346 1 043 5 216
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    21

===== SIDA 22 =====

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar 
koncernens fastighetsbestånd per 2025-12-31. Aktuell intjäningsförmåga 
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på 
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur 
och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten 
av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2025-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Koncern -
gemensamt Totalt
Hyresintäkter - 1 594 - 273 - 1 867
Fastighetskostnader - -534 - -131 - -665
Driftnetto - 1 060 - 142 - 1 202
Fastighetsadministration - -79 - -15 - -94
Centraladministration - -167 - -16 -65 -248
Övriga förvaltningsintäkter - 53 - - - 53
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures 
och intresseföretag
- 867 - 111 -65 913
per stamaktie 0,50
Resultat från joint ventures och intresseföretag  1 136
Finansiella intäkter 66
Finansiella intäkter från ägarlån till Nordiqus 1) 281
Finansiella kostnader 2) - -401 - -17 -353 -769
Rörelseresultat 1 627
per stamaktie 0,90
Ränta hybridobligationer -354
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -176
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 097
per stamaktie 0,61
1)  Ej kassaflödespost. Ägarlån från SBB till Nordiqus. Nominellt belopp per Q4 2025 om 5,267 mkr. Bokfört värde per Q4 2025 om 4,409 mkr. Antagit linjär uppskrivning fram till förfall 2029-01-18 om 281 
mkr årligen.
2)  Justerad för den kassa som SBB exklusive Sveafastigheter hade vid periodens utgång med en ränta om 2,38 % som är räntan på SBB:s kommande obligationsförfall i augusti 2026 och för Sveafastighe -
ter med den kassa bolaget hade vid periodens utgång justerad med Sveafastigheter snittränta om 3,28 %.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus 
AB
Public Property 
Invest ASA
SBB Residential 
Property AB 1)
Origa 
Care
Preservium 
Property
One 
Publicus
Övriga joint  
ventures-företag Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 40,63% 100,0% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0%
Hyresintäkter 2 448 3 360 400 37 77 36 8
Driftnetto 2 059 2 736 268 38 67 30 6
Resultat före finansiella poster 1 904 2 498 215 34 64 30 6
Förvaltningsresultat 1 035 1 464 - 19 41 9 4
Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 516 595 - 7 14 3 2 1 136
Varav utdelning kopplat till SBB:s innehav 2) 258 351 - 4 - 4 - 617
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-  
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 
2)  Utdelningen är en bedömning baserat på (i) PPIs kommunicerade utdelningspolicy om 1 NOK/aktie och år (ii) Utdelning från Nordiqus om 50 procent av förvaltningsresultatet  (iii) senaste utdelnings -
besluten från övriga innehav.
•   Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett 
normalår.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2025-12-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
•   Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, 
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
22   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 23 =====

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att 
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures 
och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden.
Nordiqus AB - Utbildningsinfrastruktur i Norden
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter 
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande 
del ägs av Brookfield. 
Public Property Invest ASA - Social infrastruktur i Norden
Public Property Invest ASA, PPI, är Europas största börsnoterade fastig -
hetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi 
att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga 
offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat 
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Anskaffningar 6 087 - - 536 6 624
Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328
Utdelningar -134 - -131 -221 -486
Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712
Övrigt totalresultat - - -298 - -298
Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 343 282
Avyttringar -10 - - -45 -54
Valutakursdifferens -289 - - -45 -334
Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900
 
Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property  
Invest ASA
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 3 092 2 937 8 629 8 603
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) - 12 76 4 348 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 6 112 5 967 39 593 38 739
Antal fastigheter 2) 850 72 212 212 667 654
Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 284 284 1 357 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 95 93 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 - - 11,0 12,4
Räntebärande skulder, mkr 2) 3) 26 161 5 823 2 495 2 417 17 618 16 192
Snittränta, % 4,26 5,18 13,00 13,00 4,78 4,00
Kapitalbindning, år 3,35 4,09  2,63 3,63  10,34 5,41
Räntebindning, år 1,48 3,87  2,63 3,63  11,17 8,34
1)  Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo.
2) Avser hela bestånden
3) Exklusive efterställda ägarlån
äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster 
främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Oslo börs. I perioden 
har PPI förvärvat fastigheter från SBB där betalning skett med bland annat 
aktier i PPI. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och 
34,22 procent av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag.
SBB Residential Property AB - Svenska hyresrätter
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i 
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i 
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en 
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan 
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
Sveafastigheter AB
SBB äger 62,2 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.  
Joint ventures och intresseföretag
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    23

===== SIDA 24 =====

Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property  
Invest ASA
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
SBB:s ägarandel, % 40,63 35,16 100 100 49,84 49,84
Hyresintäkter 1 028 651 401 373 2 448 2 380
Driftnetto 926 588 237 225 2 078 1 991
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 830 520 168 155 1 923 1 844
Periodens resultat 484 10 -68 -238 1 039 -1 308
Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat 111 111 -68 80 455 -903
Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 152 168 155 959 919
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 333 168 959 -16 1 443
Värdeförändring fastigheter 139 110 119 -47 320
Finansiella poster -174 -329 -550 -60 -1 113
Värdeförändring finansiella instrument -35 - 13 - -22
Skatt -60 -18 -83 62 -99
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 203 -69 457 -62 529
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 343 282
Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 193 155 919 42 1 309
Värdeförändring fastigheter -61 -58 -1 141 5 -1 256
Finansiella poster -137 -324 -604 -119 -1 185
Värdeförändring finansiella instrument 5 - 92 - 98
Skatt -20 -11 -36 -23 -90
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -21 -238 -770 -95 -1 124
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238
Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -903 234 -514
24   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 25 =====

HÅLLBARHETSRAPPORTSamhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer 
där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s 
arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar 
utveckling av samhället i stort. 
SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt 
äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter 
i Norden samt bostäder i Sverige. Fokus 
ligger på långsiktiga avtal och relationer med 
hyresgäster från den offentliga sektorn samt 
hyresreglerade bostäder i Sverige. SBB ställer sig 
bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem 
i FN:s Global Compact, ett världsomspännande 
initiativ för hållbart företagande. I dialog 
med sina intressenter har bolaget identifierat 
energieffektivitet, minskad klimatpåverkan, 
utveckling av hållbara städer och samhällen, 
ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och 
attraktiv arbetsgivare som fokusområden för 
verksamheten.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    25

===== SIDA 26 =====

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och 
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre 
samhälle. SBB:s hållbarhetsvision och hållbar-
hetspolicy definierar bolagets långsiktiga mål, 
strategi och principer för hållbart företagande. 
Handlingsplanen för att nå dit, med konkreta mål 
och riskbedömningar inom de olika fokusområ -
dena har formulerats och beskrivs i detalj under 
”Mål och resultat”. SBB:s hållbarhetsvision-, mål 
och policy är antagna av styrelsen och följs upp 
löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef. 
SBB:s klimatmål är klassat som ett Science Based 
Target av den oberoende organisationen SBTi, 
det innebär att klimatmålet ligger i linje med 
vad som krävs för att uppnå Parisavtalet. SBB:s 
övergripande mål sammanfattas nedan:
•   Koldioxidneutrala 2030.
•   Samtliga fastigheter ska senast 2030 uppnå 
minst energiklass E, och majoriteten av 
fastigheterna ska förbättras med minst en 
energiklass.
Hållbarhetsstrategi och mål 2030
•   Klimatanpassad fastighetsportfölj.
•   Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.
•   Regelbundet förbättra, följa upp och 
rapportera bolagets hållbarhetsarbete.
Fokusområden 2026
•   Investera i befintligt fastighetsbestånd för 
minskad energianvändning.
•   Öka andelen hållbar finansiering.
•   Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i 
byggprojekt.
•   Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets -
miljö för medarbetare.
Om hållbarhetsredovisningen
Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhetsrap -
port och omfattar koncernens samtliga bolag. 
SBB redovisar hållbarhet per räkenskapsår 
som löper från januari till december. Rappor -
ten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete och 
uppföljning under 2025. I hållbarhetsredovis -
ningen ingår SBB:s Fastighetsutveckling och 
förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint 
ventures och intresseföretag ansvarar för sina 
egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i 
koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten 
är översiktligt granskad av bolagets revisor.
Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vil -
ken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning 
vars innehåll anges på sidan 26-51, har godkänts 
för utfärdande av styrelsen. Rapporten har 
utformats i enlighet med GRI:s standard, 
omfattningen definieras genom GRI-Index på 
sida 41-42. Kontaktperson för hållbarhets -
rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef, 
martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson
för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, 
leiv@sbbnorden.se och Sebastian Westberg, 
Finansdirektör, ir@sbbnorden.se.
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig 
strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen.
SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, har initierat ett 
pilotprogram för bredare tillgång till bostäder
Sveafastigheter har under året initierat ett 
pilotinitiativ för att pröva nya arbetssätt 
som kan öka tillgängligheten till hyres -
bostäder. I satsningen har traditionella 
inkomstkrav tagits bort i cirka 40 procent 
av bostadsbeståndet, motsvarande 
omkring 6 000 lägenheter i sju orter, 
bland annat Stockholm, Skellefteå och 
Helsingborg. Uthyrningen bygger fortsatt 
på en helhetsbedömning där fokus ligger 
på betalningsvilja och betalningsförmåga 
genom att se till hyresgästens hyres -
betalningshistorik snarare än enbart 
inkomstnivå. Genom pilotprogrammet 
vill bolaget undersöka hur alternativa 
uthyrningsmodeller kan bidra till att 
sänka trösklarna till bostadsmarknaden 
och skapa fler möjligheter till trygga och 
långsiktiga boenden. Initiativet är också 
ett led i arbetet med social hållbarhet 
och syftar samtidigt till att utveckla mer 
effektiva uthyrningsprocesser och stärka 
uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet.
Jennie Argerich , chef för social hållbarhet och affärsutvecklare på Sveafastigheter,  
delaktig i införandet av pilotprogrammet.
26   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 27 =====

Utsläpp (kg CO 2e per m2)
SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 
och uppdaterades 2021 med mål om 
klimatpositivitet 2030. En färdplan för 
utsläppsminskningarna med strategier och 
mål för utsläppsminskningar togs fram och 
har sedan dess följts upp årligen. Bilden 
nedan illustrerar nuläget och en schematisk 
prognos för fortsatta utsläppsminskningar 
år för år fram till 2030. För att nå målet 
måste kvarvarande utsläpp vägas upp 
av negativa utsläpp, SBB utreder olika 
alternativ för negativa utsläpp. SBB:s 
klimatmål omfattar hela värdekedjan, det 
vill säga allt från råvaruutvinning till drift 
och förvaltning av färdig byggnad. Målet är 
klassat som ett Science Based Target av den 
oberoende organisationen SBTi, det innebär 
att klimatmålet ligger i linje med vad som, 
enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs 
för att uppnå Parisavtalet.
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,0
3,0
6,0
9,0
12,0
15,0
   Direkt uppvärmning
   Tjänstebilar
  El
   Fjärrvärme & kyla
  Scope 3, övrigt
  Hyresgästens energi
   Utsläpp i byggprocessen
  Investeringar
Färdplan klimat
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    27

===== SIDA 28 =====

Styrning och ansvar
SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar 
för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s 
ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av 
hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom 
att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom 
hållbarhet.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda 
och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. 
Hållbarhetsagendan omfattar vision, målsätt -
ningar, hantering av hållbarhetsrisker, samt 
efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppfö -
randekod. I uppföljningen ingår att granska och 
övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet 
med hållbarhetsagendan samt säkerställa 
transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap -
porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa 
upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive 
uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen 
ansvarar för att granska och godkänna de 
officiella rapporterna såsom årsredovisning och 
kvartalsrapporter.
Hållbarhetsforum
För det operativa arbetet med genomförandet 
av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen 
utsett ett internt hållbarhetsforum med 
nyckelpersoner från bolagets olika affärsen -
heter inklusive representanter från respektive 
ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ -
der varannan månad och arbetar fokuserat med 
att ta fram och följa upp delmål och strategier 
för att uppnå bolagets mål.
Miljö- och kvalitetsledningssystem
För att säkerställa att hållbarhetsarbetet 
genomförs på ett strukturerat och enhetligt sätt 
använder SBB ett miljö- och kvalitetslednings -
system. I ledningssystemet beskrivs bland annat 
roll- och ansvarsfördelning. 
Riskhantering
Hållbarhetsrelaterade risker är en central 
del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat 
i den ordinarie riskhanteringen som sköts av 
ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. 
Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, 
hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, 
etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom 
hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning 
och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. 
Fastigheter innehåller stora värden som riskerar 
att gå förlorade om riskerna inte hanteras på 
Interna rutiner och regelverk
ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av 
fysiska risker eller övergångsrisker orsakade 
av klimatförändringar. Bolaget har sedan 
2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser 
på fastighetsnivå, den senaste analysen som 
genomfördes under 2025 inkluderar samtliga 
helägda fastigheter samt majoriteten av alla 
fastigheter som ägs av intressebolag. Både 
fysiska och regulatoriska risker har bedömts. 
Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat 
och Miljö.
Hållbarhetsbilagan
I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga 
som säkerställer ett strukturerat arbete med 
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet 
i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar 
både som ett arbetssätt för projekten och 
ett kontraktsmässigt bindande dokument. 
Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag 
som ska diskuteras i tidiga projektutvecklings -
skeden, innan projektering och kontrakt är 
klara. Där finns obligatoriska krav från SBB:s 
sida såsom efterlevnad av uppförandepolicy 
och hållbarhetspolicy, projektering för låg 
energianvändning, krav på inventering och 
bedömning av byggmaterial och avfallshan -
tering under byggtid. Där finns även frivilliga 
åtaganden för projekt som vill gå längre i sitt 
hållbarhetsarbete. För projekt under 10 mkr, 
till exempel hyresgästanpassningar, finns en 
anpassad hållbarhetsbilaga som säkerställer 
höga standarder inom hållbarhet även i mindre 
projekt.
 
Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd 
Stort fokus läggs på att minimera risker och 
maximera prestandan i hela det fastighets -
bestånd som ägs direkt eller indirekt. En 
åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå 
för fastigheter med energiklass F och G, dvs. 
fastigheter med hög energianvändning. Målet 
är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år 
och resterande inom fem år. En mer detaljerad 
redovisning av fastigheternas energiklasser 
redovisas på sida 47. Klimatrelaterade risker 
bedöms för samtliga fastigheter som ägs direkt 
och indirekt, fastigheter som bedöms ha en 
förhöjd risk analyseras noggrant. En detaljerad 
redovisning av bolagets klimatrelaterade risker 
finns på sida 47. Rutiner för att säkerställa 
efterlevnad av lagar och regler finns i bolagets 
miljö- och kvalitetsledningssystem. Energiåtgär -
der följs upp och rapporteras kvartalsvis.
Intressentdialog
Goda relationer med intressenter är en högt 
prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar 
kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen 
i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar 
hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal -
samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog 
sker i många olika forum, till exempel genom 
öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu -
erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen, 
finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och 
undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till 
grund för SBB:s fokusområden och rapportering 
inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar 
sig bland annat på frågeformulär och djupinter -
vjuer som sedan har analyserats och relaterats 
till en intern analys av bolagets möjlighet att 
påverka inom respektive hållbarhetsområde. 
Under 2024 genomfördes en dubbel väsent -
lighetsanalys i enlighet med CSRD. Analysen 
presenteras enligt ESRS och är samtidigt 
fortsatt i linje med GRI:s krav. Den ligger till 
grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt. 
Resultatet sammanfattas på sida 29.
Policy
De principer och värderingar som är grundläg -
gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets -
arbete beskrivs i policys som är antagna av 
styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel: 
respekt för mänskliga rättigheter, motverkande 
av korruption, identifiering av potentiella 
negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och 
människor till följd av bolagets verksamhet samt 
implementering av åtgärder för att minimera 
dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen 
av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck -
elintressenters perspektiv och SBB strävar efter 
att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra 
bolagets policyer. Åtgärder som vidtagits för att 
efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet 
”Mål och resultat”. Samtliga policys nedan finns 
publikt tillgängliga på SBB:s hemsida.
•   Uppförandekod, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: HR-chef
•   Uppförandekod för leverantörer, antagen av 
styrelsen, dokumentägare: VD
•   Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: hållbarhetschef
•   Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen, 
dokumentägare: HR-chef
SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar 
kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt 
samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter.
28   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 29 =====

Finansiell
Konsekventiell
Intressentanalys
 E1 klimatförändringar 
1  Anpassning till klimatförändringar
2  Begränsning av klimatförändringar
3  Energi
 E2 Föroreningar
4  Föroreningar av luft
5  Föroreningar av vatten
6  Föroreningar av mark
7   Förorening av levande organismer och 
livsmedelsresurser
8   Ämnen som inger betänkligheter
9   Ämnen som inger mycket stora  
betänkligheter
10   Mikroplaster
 E3 Vatten och marina resurser
11   Vatten
 E4 Biodiversitet och ekosustem
12   Direkta påverkansfaktorer som leder  
till förlust av biologisk mångfald
13   Konsekvenser för arters tillstånd
14   Konsekvenser för ekosystems omfattning 
och tillstånd
15   Konsekvenser för och beroenden av 
ekosystemtjänster
 E5 Cirkulär ekonomi
16   Resursinflöden, inklusive resursanvänd­
ning1⁾
17   Resursutflöden relaterade till  
produkter och tjänster
18   Avfall
 S1 Den egna arbetskraften
19   Arbetsvillkor
20   Likabehandling och lika möjligheter för alla
21  Andra arbetsrelaterade rättigheter
 S2 Arbetstagare i värdekedjan
22  Arbetsvillkor
23   Likabehandling och lika möjligheter för alla
24   Andra arbetsrelaterade rättigheter
 S3 Påverkade samhällen
25   Samhällens ekonomiska, sociala och 
kulturella rättigheter
26   Samhällens civila och politiska rättigheter
27   Urfolks rättigheter
 S4 Konsumenter och slutanvändare
28   Informationsrelaterade konsekvenser för 
konsumenter och/eller slutanvändare
29   Personlig säkerhet för konsumenter och/
eller slutanvändare
30   Social inkludering för konsumenter och/
eller slutanvändare
 G1 Styrning
31   Företagskultur
32   Skydd för visselblåsare
33   Djurskydd
34   Politiskt engagemang och lobby­
verksamhet
35   Förvaltning av förbindelser med leveran ­
törer, inbegripet betalningsrutiner
36   Korruption och mutor
1) Data saknas för rapporteringsperioden. Statistik kommer att följas upp och analyseras under kommande år.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    29
31
1
4 105
6
2025
26
2728
29
30
34
35
33
22
23
2421
7
8
12
13
14
15
17
9
3
2
16
1836
19 32
11

===== SIDA 30 =====

SBB:s löfte är att alltid:
•   Agera etiskt, öppet och transparent.
•   Främja mänskliga rättigheter.
•   Främja arbetstagares rätt att organisera sig 
(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).
•   Respektera och skydda arbetstagares 
representanter (ILO C135) och aktivt 
motverka diskriminering av arbetstagares 
representanter.
•   Garantera fackförbundens rätt att effektivt 
utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.
•   Sträva efter noll skador och tillbud på 
arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. 
Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i 
årsredovisningen.
•   Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon 
form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, 
skatteflykt, utpressning, bestickning eller 
olaglig finansiering av politiska organisationer.
•   Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet 
råder om verksamhetens etiska aspekter eller 
effekter på människor och miljö.
Affärsetik och antikorruption 
Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska 
vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska 
beteenden. Uppförandekoden är bland annat 
baserad på FN:s Global Compacts tio principer, 
inklusive mänskliga rättigheter och antikor -
ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor, 
representation, tillbörliga samt otillbörliga 
förmåner samt exempel på vad som anses vara 
mutor samt vilka påföljder som är aktuella för 
brott mot dessa regelverk. Alla anställda och 
leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna 
och efterleva dessa regelverk. Samtliga 
medarbetare informerades och testades inom 
antikorruption, uppförandekod och visselblå -
sarpolicy under 2025. Nya informationsinsatser 
kommer att genomföras löpande, minst 
vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning 
görs för att säkerställa att leverantörer 
godkänner SBB:s hållbarhetskod och uppfö -
randekod. Förnyade kontroller av nytillkomna 
leverantörer görs årligen. Genomgång av SBB:s 
regelverk är obligatoriskt vid projektstart i 
alla projekt, det gäller både ny- och ombygg -
nadsprojekt. Sedan 2017 finns en extern 
visselblåsartjänst dit avvikelser kan rapporteras 
anonymt. SBB:s sårbarhet avseende risker för 
avsteg från dessa löften och interna regelverk 
bedöms och hanteras av ledningsgruppen i 
det ordinarie arbetet med riskhantering under 
ledning av VD. Den omfattande dialog med 
intressentgrupper ger värdefulla perspektiv 
till ledningens arbete med riskhantering. SBB 
samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att 
motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet 
bland entreprenörer och underentreprenörer i 
SBB:s byggprojekt. Inom ramen för samarbetet 
genomförs bland annat oannonserade plats -
besök där samtliga närvarande på byggarbets -
platsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser 
görs med närvarologgen. Bakgrundskontroller 
görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående 
bakgrundskontroll genomförs av de anlitade 
bolagen. För att motverka risker för missför -
hållanden i leverantörsled analyseras hela 
leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls 
av säkerhetsföretaget. 
Externa partnerskap, ramverk och standarder
För att säkerställa en transparent, tillgänglig och 
enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit 
sig till både lokala och globala partnerskap, ram -
verk och standarder. Några exempel på externa 
partnerskap och ramverk som SBB har anslutit 
sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan:
•   FN:s Global Compact
•   OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala 
skyddsåtgärder
•   UN Guiding Principles on Business and Human 
Rights
•   ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i 
arbetslivet
•   Parisavtalet
•   De Globala Målen
•   GRI
•   EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering
•   TCFD:s rekommendationer
•   Sweden Green Building Council
•   Green Building Council Finland
•   Byggvarubedömningen
•   Green Bond Principles, Social Bond Principles, 
Sustainability Bond Guidelines, Green Loan 
Principles
30   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 31 =====

Netto noll klimatutsläpp och minskad 
miljöpåverkan
Energianvändning och förnybar energi
SBB följer upp energianvändning för hela 
fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp -
följningssystem som gör det lätt att analysera 
energianvändningen och identifiera förbätt -
ringspotential. Redovisad energianvändning 
i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår 
därför inte i måluppföljning det första året.
 En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå 
har upprättats för alla fastigheter som har 
energiklass F och G.
Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass 
F och G.
Mål: En majoritet av alla fastigheter ska 
förbättras minst en energiklass.
Utfall 2025: 17,0 (15,9) procent av bolagets 
marknadsvärde finns i fastigheter med 
energiklass F och G.
Utfall 2025: 96 (93) procent förnybar energi 
(andel av total energianvändning).
Mål och resultat
Klimat och miljö  
[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]
Alla jämförelser med föregående år påverkas 
av att fastighetsbeståndet har förändrats 
väsentligt i samband med frånträdet av SocialCo 
i december 2025. Nya nyckeltal kommer 
att utvecklas under 2026 för att förbättra 
möjligheten att jämföra utvecklingen i den nya 
strukturen med tidigare år.
Koldioxidutsläpp
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra 
med lösningar och att minska sin klimatpåver -
kan. SBB:s största källa till växthusgasutsläpp 
är energianvändning i fastigheterna. Därefter 
kommer utsläpp som uppstår i byggprocessen: 
uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, 
transporter, energianvändning, avfall och spill 
på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer 
utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar, 
utformning av utemiljöer och avfallshantering 
i drift. SBB bedriver ett strukturerat arbete 
för att minska koldioxidutsläppen inom alla 
dessa områden. SBB vill skapa möjligheter 
för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av 
SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio 
minuters promenad från kollektivtrafik. 
Huvudstrategier för minskade utsläpp 
Strategin för att minska utsläppen från ener -
gianvändning i fastigheterna är att genomföra 
omfattande energiinvesteringar i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst 
presterande fastigheterna. Mer information 
finns under rubriken ”Energianvändning”. Stra -
tegin för att minska utsläppen från byggprojekt 
är i första hand att investera i förbättringar i 
befintliga fastigheter, i andra hand att arbeta 
med klimatoptimering av konstruktioner vid 
om- och nybyggnation till exempel genom 
materialoptimerade konstruktioner och material 
med lägre klimatpåverkan. SBB:s strategier för 
minskade utsläpp avser huvudsakligen investe -
ringar (CapEx), inga väsentliga operativa utgifter 
(OpEx) har identifierats. Inga inlåsningseffekter 
har identifierats, det bedöms vara möjligt att, 
vid behov, implementera utsläppsminskande 
åtgärder inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB 
är verksamt inom fastighetssektorn som är 
en av de sektorer som är identifierad som 
en ”High-impact sector” i enlighet med EU:s 
delegerade akt 2022/1288 och redovisar därför 
utökade energi- och klimatrelaterade nyckeltal.
SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta -
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    31

===== SIDA 32 =====

lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science 
Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda 
utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med 
2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta 
och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s 
krav för 1.5-graderslinjerade mål.
Mål: Koldioxidneutrala år 2030:
•   Delmål: Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 
procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 
jämfört med basår 2020.
•   Delmål: Minska utsläppen i Scope 3 med 30 
procent till 2025 och med 60 procent till år 
2030 jämfört med basår 2020.
Delmålens omfattning är samma som för 
redovisade utsläpp. Delmålen inkluderar ingen 
klimatkompensation, handel med utsläpps -
rätter eller undvikna utsläpp. I händelse av 
att omfattningen av rapporterade utsläpp 
väsentligen förändras ska basåret räknas om 
för att målet ska vara konsekvent med de 
rapporterade utsläppen. Bolaget har under 
2023-2025 genomgått strukturella förändringar 
som har resulterat i att tillgångar har gått från 
att vara helägda till att vara delägda. Dessa 
tillgångars utsläpp har redovisats under scope 
1-2 när de var helägda men redovisas nu i scope 
3, kategori 15. För att kunna jämföra bolagets 
utveckling och måluppfyllnad på flera års sikt 
har basåret 2020 räknats om för att spegla en 
utökad omfattning av rapporterade utsläpp 
i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats om 
genom att lägga till de tillkommande utsläppen 
enligt den nya omfattningen, justerat med 
bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar 
mellan 2025 och basåret.
Utfall 2025:
•   Scope 1: 515 (506) ton CO2e.
•   Scope 2: 7 923 (5 501) ton CO2e.
•   Scope 1–2: 8 438 (6 006) ton CO2e. 
Utsläppsintensitet 1⁾: -45 (-58) procent 
jämfört med basår 2020.
•   Scope 1-3: 26 999 (28 455 ) ton CO2e. 
Utsläppsintensitet 1⁾: -44 (-40) procent 
jämfört med basår 2020.
1)  Utsläppsintensitet avser kg CO2e/m2 där antalet kvadrat -
meter i delägda strukturer vägs in för att göra nyckeltalen 
jämförbara över tid. En stor del av bolagets ägande har 
flyttats till delägda strukturer och därmed har utsläpp flyttat 
från Scope 1 & 2 till Scope 3.
Klimatrisker
Klimatförändringarna och klimatomställningen 
innebär risker för samhällen och fastigheter. 
Fysiska risker inkluderar bland annat ökande 
havsnivåer, allvarligare extremväder och fler 
värmeböljor med risker för utsatta grupper, till 
exempel äldre och sjuka. Omställningsrisker 
inkluderar bland annat förändrade regelverk, 
förändrad efterfrågan på lokaler, bostäder, 
trafikslag och ändrade resvanor. SBB har 
sedan 2021 gjort grundliga analyser av 
fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma 
klimatrelaterade risker avseende bland annat 
energieffektivitet, översvämningar, extremvä -
der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom 
omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris -
kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska 
risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori -
sonter finns definierade på sida 49 under 
”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen 
omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till 
RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070) 
för att ge en bred förståelse för hur riskerna 
påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen 
baserar sig dels på screeningar som gjorts på 
fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp 
av mjukvarutjänster från tredje part, dels på 
fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s 
personal där bland annat fastigheter analyseras 
med hjälp av myndigheters riskkartering, dels 
energiprestanda i förhållande till kommande 
energiprestandakrav.
Analysen fungerar som underlag för bolagets 
riskhanteringsarbete som huvudsakligen 
hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från 
styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola -
gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är 
fullt försäkrade.
En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är 
belägen i områden med hög riskprofil, utöver 
detta har inga väsentliga klimatrisker identifie -
rats. Mer information om den riskinventering 
som genomförts under året redovisas på sida 
47. Den sammanvägda bedömningen är att 
SBB:s verksamhet har en god resiliens inför kli -
matförändringar. Riskfaktorer som kan påverka 
driftnetto negativt inkluderar förhöjt behov av 
underhåll och utbyte av tekniska installationer, 
behov av markförstärkningar och förbättrad 
dagvattenhantering och behov av investeringar 
i byggnadens energiprestanda som inte lever 
upp till SBB:s avkastningskrav. En detaljerad 
beskrivning av fastighetsbeståndets riskprofil 
redovisas på sida 47.
Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade 
ekonomiska aktiviteter
SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning 
eller förädling av kol, olja eller gas eller relate -
rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller 
några investeringar (CapEx) som är exponerade 
mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono -
miska aktiviteter.
Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med, 
eller kunna anpassas för att bli kompatibla med, 
en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består 
huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i 
befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar 
bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och 
dessutom minska fastigheternas riskprofil och 
därmed öka driftnettot och fastigheternas värde. 
De begränsningar som har identifierats är tillgång 
till finansiering av investeringarna och kapacitet 
att projektleda genomförandet av investering-
arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att 
genomföra de nödvändiga investeringarna på 
fem till tio års sikt.
Bolaget är inte direkt föremål för något reglerat 
system för handel med utsläppsrätter eller 
liknande. Bolaget har en indirekt exponering 
genom leverantörer, t.ex. energibolag och 
materialproducenter omfattas av handel med 
utsläppsrätter.
Miljörisker
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt 
för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel; 
radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras 
genom provtagning och utredningar vid fastig -
hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom 
regelbundna kontroller. Rivning och sanering 
görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete 
med certifierade saneringsentreprenörer.
I ny- och ombyggnadsprojekt strävar SBB 
efter att aldrig använda material med miljö- 
eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras 
och registreras alla byggvaror i Byggvarube -
dömningen där byggvaror bedöms bland annat 
baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till 
minskade risker genom bra materialval samt 
god kännedom om riskmaterialsanvändning 
och placering i händelse av att de i framtiden 
behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras 
befintliga byggnader av sakkunnig för att 
upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom 
kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och 
radioaktiva ämnen. 
SBB utvärderar och registrerar byggmaterial 
avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå 
en hållbar leverantörskedja. Som ett led i 
det arbetet har SBB gått in som medlem i 
Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande 
ekonomisk förening bestående av aktörer i 
samhällsbyggnadssektorn som syftar till att 
främja utvecklingen mot en giftfri och god 
bebyggd miljö.
Biologisk mångfald
SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen 
genom vidareutveckling och förädling av 
redan exploaterad mark i tätbebyggda 
områden, endast en försumbar del av den 
utvecklade ytan tar värdefull mark såsom 
parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. All 
fastighetsutveckling inkluderar en dialogpro -
cess där platsens specifika förutsättningar 
och behov beaktas och integreras i utveck -
lingen. I processen genomförs alltid en 
miljöprövning, där det föreligger osäkerheter 
i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och 
närmiljö genomförs en omfattande miljö -
konsekvensanalys som ligger till grund för 
förebyggande eller kompensatoriska åtgärder 
såsom sanering av farliga ämnen i mark eller 
anläggning av parkmiljöer. Skademinime -
ringshierarki (undvika, minimera, återskapa 
och kompensera) och försiktighetsprincipen 
tillämpas vid verksamhet som ligger nära sär -
skilt skyddsvärda områden såsom kulturhisto -
riska platser (till exempel världsarv och IUCN 
I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, 
grönområden, odlingsmark m.m.
32   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 33 =====

Vattenanvändning
SBB har ett system för automatisk mätning 
och uppföljning av vattenanvändning. Flera 
gånger per minut läses vattenanvändningen av 
och registreras digitalt. Vattenanvändningen 
analyseras automatiskt för att identifiera 
användningsmönster och upptäcka avvikelser 
som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av 
droppande kranar eller rinnande toaletter. 
När avvikelser upptäcks går det ut larm till 
fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda 
eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt 
ta del av statistiken genom portalen. Systemet 
har medfört en mer uppdaterad, omfattande 
och detaljerad uppföljning av vattenan -
vändningen. Vattenanvändningen kommer 
väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan -
vändning. Uttaget sker genom de kommunala 
dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan 
genom de kommunala avloppssystemen där 
det slutligen renas noggrant innan det återförs 
till det naturliga kretsloppet. SBB förvaltar inga 
egna avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten 
hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB 
verkar i länder med låg genomsnittlig belastning 
på vattenreserverna. Små delar av beståndet 
ligger i områden med högre vattenstress. Mer 
information om den inventering som gjorts 
finns på sida 47.
Mål: minska vattenanvändningen med en 
procent per år.
Utfall: Vattenanvändning 2025: 582 (1 064 ) 
tusen kubikmeter eller cirka 0,28 (0,47) m3/m2 
uthyrbar yta, en minskning om 41 procent. Mer 
detaljerad statistik redovisas på sida 47.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
SBB:s affär bygger på långsiktigt direkt och 
indirekt ägande och förvaltande av fastigheter. 
I detta ingår omhändertagande av befintliga 
byggnader och tillskapande av nya byggnader 
genom byggrättsutveckling och nyproduktion. 
En byggnad projekteras redan från start för en 
lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de 
byggregler som måste följas i utformningen 
av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll 
och anpassningar kan en byggnads livslängd 
nästan alltid förlängas. SBB räknar därför 
inte med någon bortre gräns för hur länge en 
byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att 
omhänderta och vid behov anpassa byggnaden 
för ändrad användning.
Naturresurser i form av byggmaterial 
används i samband med nyproduktion och 
ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som 
policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel -
perspektiv och minimera negativ påverkan på 
miljön samt att tillämpa skademinimeringshier -
aki, det vill säga att i första hand undvika negativ 
påverkan i andra hand minimera, i tredje hand 
återställa och i fjärde hand kompensera för sin 
negativa påverkan. SBB strävar därför efter 
effektiv resursanvändning och att minimera 
avfall i byggprocessen. I byggprocessen ställer 
SBB krav på avfallsminimering och sortering 
genom bolagets hållbarhetsbilaga.
Avfall som uppkommer behöver omhän -
dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp 
kopplade till transporter och bearbetning av 
avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas 
och återvinnas till nya material eller energi i 
kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering 
utgör en möjlighet att bidra positivt i detta 
arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt -
ningsvis 0,00002 (0,001) procent, deponeras. En 
liten del, uppskattningsvis 0,17 (0,26) procent, 
av avfallet måste omhändertas som farligt 
avfall, SBB strävar efter att minimera både 
deponi- och farligt avfall. Bolagets verksamhet 
ger inte upphov till något radioaktivt avfall.
SBB har inlett en kartläggning av avfalls-
mängder som genereras inom nyproduktion 
och förvaltning. Det finns utmaningar med 
datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte 
kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB 
arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen. 
De data som finns tillgängliga rapporteras årligen 
och används för att utvärdera effektiviteten hos 
bolagets policyer. På grund av den begränsade 
tillgången till data har inga mål inom avfall ännu 
satts upp, SBB planerar att sätta upp mål inom 
1–2 år. Statistik avseende avfallsmängder på 
fastighetsnivå presenteras på sida 48.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    33

===== SIDA 34 =====

Ledande inom social infrastruktur
Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och 
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre 
samhälle. Stora investeringar görs för att rusta 
upp och utveckla beståndet genom renove -
ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma 
utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom 
lekparker och grönytor rustas upp och ny 
utebelysning tillförs för att få bort mörka och 
otrygga platser samt bidra till ökad biologisk 
mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den 
enskilde och området som helhet blir tryggare. 
Som långsiktig fastighetsförvaltare är det 
självklart att arbeta med social hållbarhet och 
motverka marginalisering i de områden SBB är 
verksamma.
Utveckling av lokalsamhällen och dialog
SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets -
perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk 
hållbarhet. Analyser av risker och möjligheter 
görs. Dialog med kommun och invånare är en 
obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. 
Projektspecifika förutsättningar och krav t. 
ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö 
m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta 
projektutvecklingen.
Inomhusmiljö och tillgänglighet
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt 
för SBB. Saneringar av hälso- och miljöfarliga 
ämnen genomförs i samband med renoveringar.
SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla 
sina befintliga och nybyggda fastigheter och 
genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina 
ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks 
årligen genom en hyresgästundersökning.
Sommarjobbare
Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar 
bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje 
sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för 
ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet 
av arbetsmarknaden samtidigt som deras 
engagemang för närområdet höjs när de själva 
är med och tar hand om det. På så sätt bygger 
SBB över tid upp mer attraktiva och inklude -
rande områden där ungdomarna får en bra start 
på vuxenlivet.
Utfall 2025: 77 (48) sommarjobbare.
Arbetsvillkor för den egna arbetskraften
Det är viktigt att attrahera och behålla kompe -
tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och 
engagerad personal kan innebära stora svårig -
heter att driva den dagliga verksamheten och 
genomföra bolagets strategi. SBB garanterar 
all personal en arbetsplats som präglas av lika 
möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri 
från mobbning, diskriminering och trakasserier. 
Begreppet diskriminering innefattar, men är inte 
begränsat till de grunder som skyddas av svensk 
lag: kön, könsöverskridande identitet eller 
uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan 
trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell 
läggning eller ålder. De principer som ligger till 
grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i 
bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och 
uppförandekod som alla medarbetare ska läsa, 
förstå, underteckna och följa. Rapportering 
av arbetsvillkor för SBB:s anställda omfattar 
all heltids- och deltidsanställd personal. En 
majoritet av personalen som är verksam 
på något av bolagets kontor är anställda. 
Egenanställd personal och konsulter räknas i 
rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB 
gör sitt yttersta för att behålla kompetens och 
låta medarbetare utvecklas i sina roller eller 
Social hållbarhet  
och medarbetare
34   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 35 =====

vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget. 
Varje år skapas en individuell utvecklingsplan 
för varje medarbetare i samråd med närmaste 
chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat 
på tydligt definierade kriterier och alla sökande 
ska behandlas och bedömas på dessa grunder 
utan diskriminering. Hållbart företagande är 
viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder 
möjligheter att på ett konkret sätt göra ett 
positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga 
samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare 
informeras om uppförandekod, antikorruption 
och visselblåsarpolicy minst vartannat år. 
Anställda erbjuds ersättning som ligger i 
linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda 
erbjuds friskvårdsbidrag som får användas 
till aktiviteter som främjar den anställdes 
hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina 
medarbetares förutsättningar, förläggning av 
arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga 
mån anpassas till individens förutsättningar. Till 
exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa 
förläggning av möten och liknande efter 
föräldrars behov. 
I SBB:s marknader finns en lång tradition 
av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens 
parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa -
tioner. SBB värdesätter den modellen och garan -
terar även respekt för mänskliga rättigheter, 
föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund -
läggande principer och rättigheter i arbetet. 
SBB är även anslutna till FN:s Global Compact. 
En stor del av bolagets anställda omfattas av 
kollektivavtal och fackliga representanter invol -
veras i förhandlingar vid omorganisationer eller 
vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför -
hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration 
för grundläggande principer och rättigheter i 
arbetet eller Global Compacts principer rörande 
mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms 
vara minimala inom den egna arbetskraften. 
Inga sådana missförhållanden har upptäckts. 
Ingen grupp av anställda bedöms vara mer 
eller mindre utsatt för risker eller möjligheter 
kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av 
brott mot någon av principerna eller ramverken 
nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen 
arbetskraft under 2025, inga böter, straff eller 
kompensationer för brott mot dessa principer 
har utdömts under 2025.
Alla anställda, även de som inte omfattas 
av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för 
föräldraledighet och föräldralön i linje med 
kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver 
det som betalas ut av Försäkringskassan så att 
den anställde får 90 procent av sin ordinarie 
lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar 
genomförs årligen för att identifiera och 
eliminera eventuella orättvisa strukturella 
skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt 
är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella 
skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska 
inte förekomma. Lönekartläggning genomförs 
årligen för att upptäcka eventuella skillnader 
i lön och säkerställa att företagets löner är 
jämställda. Bestämmelser och praxis för löner 
och anställningsvillkor finns dokumenterade 
i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår 
att lönen ska spegla den anställdes kompetens, 
arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s 
HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och 
justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks 
mellan kvinnor och män som utför lika arbete. 
En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa 
att alla anställda håller sig uppdaterade inom 
sina respektive ansvarsområden. Utbildningarna 
inkluderar rollspecifika ämnen samt obligato -
riska moment som miljö, arbetsmiljö, uppfö -
randekod, klimatrisker samt risker i leverantör -
skedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och 
genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga 
medarbetare har informerats avseende 
innehållet i uppförandekod, antikorruption samt 
visselblåsartjänsten.
Under 2025 har SBB infört kvartalsvisa 
medarbetarundersökningar som ett verktyg för 
att skapa insikt i hur medarbetare upplever sin 
utveckling, ledarskap, välmående och trivsel. 
Genom regelbundna medarbetarundersök -
ningar kan bolaget identifiera områden som 
kan förbättras, utveckla ledarskapet, och 
vidta åtgärder för att förbättra arbetsmiljön.  
Resultatet följs systematiskt upp genom möten 
med samtliga överanordnade chefer, där 
resultat gås igenom och specifika aktiviteter och 
handlingsplaner tas fram. Mätningen för 2025 
visade att de bästa presenterande kategorierna 
var teamkänsla 8,4 (Branschsnitt 8,4), Ledarskap 
8,2 (Branschsnitt 8,4) och Engagemang 8,1 
(Branschsnitt 8,2). Samtidigt identifierades 
kategorier där det finns utvecklingspotential. 
Dessa områden rör främst Personlig utveckling, 
Meningsfullhet och arbetssituation. Svarsfrek -
vens i mätningen var 95 procent.
Medarbetarsamtal genomförs årligen för 
samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar 
för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef 
som också ansvarar för processen. Medarbe -
tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av 
chef och medarbetares prestation under året, 
styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter. 
Individuella mål och en individuell utvecklings -
plan fastställs också under medarbetarsamta -
len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och 
följs upp ett år senare under nästa medarbetar -
samtal.
SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet 
att utvecklas som individer och professionellt. 
Det kan till exempel ske genom att ändra sina 
ansvarsområden, växla ansvarsområden eller 
genom vidareutbildning och specialisering.
 
Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft
•   Marknadsmässiga anställningsvillkor
•   Kollektivavtal
•   Kompetensutveckling
•   Flextid och val av arbetsort med anpassning 
för medarbetares livssituation
•   Föräldraledighet och föräldralön i linje med 
kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den 
ersättning som ges av Försäkringskassan)
•   Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling 
och kompetenslyft
•   Sjukförsäkring
•   Tjänstepension
•   Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd 
och år
•   Betald semester
•   Tjänstebil för medarbetare som utför 
fastighetsnära arbete
Utfall 2025:
73 (76) procent av alla anställda omfattas 
av kollektivavtal, medarbetare omfattas av 
kollektivavtalen oavsett om de är fackligt 
anslutna eller inte.
Antal medarbetare som har rekryterats till 
en ny roll internt under 2025: 18 (5).
Förhållandet mellan årlig total kompensation 
för den högst betalda jämfört med medianen 
för alla medarbetare exkl den högst betalde 
medarbetaren: 13,0 (15,8). Förändring av
ratio mellan den högst betalda jämfört med 
medianen för alla medarbetare exkl den högst 
betalde medarbetaren jämfört med föregående 
år: -17,7 (53,4) procent. Informationen har sam-
manställts av HR-avdelningen i samarbete med 
SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.
Nyanställda 2025: 87 (115)
Personalomsättning 2025: 21,6 (16,1) procent.
Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften 
Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, 
utbildningstillfällen anordnas löpande för 
att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö 
ingår dessutom i utbildningsplanen för 
samtliga medarbetare med relevant innehåll 
anpassat för respektive roll. SBB genomför 
även skyddsronder regelbundet. Medarbetare, 
entreprenörer och skyddsombud utsedda av 
facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder. 
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och 
rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem 
för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt 
Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest 
väsentliga risken för den egna arbetskraften 
som har identifierats är trafik, den mest utsatta 
gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    35

===== SIDA 36 =====

Åldersfördelning,
all personal
  15% 20–29 år
  55% 30–49 år
  29%  >_  50 år
Könsfördelning  
ledningsgrupp
  33% Kvinnor
  67% Män
6  
st
33% 
67% 
Könsfördelning  
all personal
  41% Kvinnor
  59% Män
333 
st
41% 
59% 
Könsfördelning  
styrelse
  13% Kvinnor
  87% Män
8  
st
13% 
87% 
333  
st
15% 
55% 
29% 
36   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 37 =====

ytterst sällsynta fall har det förekommit hot 
mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom 
bostadsverksamheten, rutiner för att minska 
utsattheten för detta har implementerats. 
Dessa risker bedöms vara begränsade.
SBB genomför kartläggningar av sjukfrån -
varo, mental och fysisk hälsa för hela personal -
styrkan och för specifika grupper för att undvika 
att någon grupp missgynnas av arbetsplatsens 
eller arbetssituationens utformning.
Mål:
•   Noll procent sjukfrånvaro orsakad av 
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.
•   Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller 
dödsfall.
Utfall 2025:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud 
rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och 
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och 
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Antal dödsfall 2025: 0 (0)
Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,00 
(3,16), antalet skador som har resulterat i 
frånvaro per miljon arbetade timmar.
Korttidssjukfrånvaro 2025: 1,2 (0,6) procent 
och
Långtidssjukfrånvaro 2025: 0,8 (1,0) procent.
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för arbetsta -
gare i värdekedjan
Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala 
frågor för SBB. SBB sysselsätter personal 
indirekt (ej anställd personal) genom projekt -
verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland 
dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen 
är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete 
på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade 
direkt av SBB eller indirekt genom någon av 
SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt 
sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och 
ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen. 
Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj -
ligheter för försörjning och utveckling för dessa 
arbetstagare. Det finns även risker som måste 
hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför 
regelbundet skyddsronder på sina kontor, i 
sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser. 
På skyddsronderna identifieras, bedöms och 
åtgärdas risker och missförhållanden i samråd 
med bland annat arbetstagare i värdekedjan och 
skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda, 
inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och 
entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s 
principer för ansvarsfullt företagande men även 
en följd av väl fungerande myndighetsutövning 
och lagkrav som finns i de marknader där 
bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys 
och arbetsberedning kan många av arbets -
momenten på SBB:s egna och entreprenörers 
arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar 
för säkerheten och har rutiner på plats för 
korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment 
i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s 
chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i 
arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder, 
ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö 
och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av 
projektchefer. I statistiken ingår bland annat 
antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och 
allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat 
allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet 
uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef 
på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till 
Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med -
arbetares ansvar att omedelbart rapportera 
eventuella risker för en ohälsosam och osäker 
arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter 
sker ska dessa rapporteras till närmsta chef, 
varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD 
inom 24 timmar.
Utöver indirekt sysselsatt personal i 
projektverksamhet och förvaltning finns även 
arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har 
direkt kontakt med eller inflytande över. Bland 
dessa finns bland annat tillverkare och leve -
rantörer av byggvaror och fastighetstekniska 
installationer. Beslut som fattas av SBB kommer 
sannolikt inte att påverka dessa leverantörer 
på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer, 
genom uppförandekod för leverantörer, krav 
på sina leverantörer att de ska säkerställa goda 
arbetsvillkor hos sina leverantörer.
SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare 
i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron -
derna möjlighet att rapportera missförhållan -
den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda -
hålls av en tredje part som hanterar och utreder 
hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som 
erhåller information om ett missförhållande i ett 
arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att 
utsättas för någon form av repressalier för att 
den rapporterar om sådan information i god tro 
till din närmsta chef eller via bolagets interna 
visselblåsarkanaler.
Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk 
och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys -
tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen, 
Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå -
sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod 
för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve -
rantörer ska underteckna sin uppförandekod 
för leverantörer. Där ställs bland annat krav på 
arbetsvillkor för leverantörens anställda men 
även leverantörens värdekedja.
SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller 
dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets -
platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och 
att all personal som arbetar för SBB direkt eller 
indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger 
i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga 
SBB:s marknader har högsta betyg i Global 
Rights Index som drivs av International Trade 
Union Confederation.
Mål:
•   Noll procent sjukfrånvaro orsakad av 
bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.
•   Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller 
dödsfall.
Utfall 2025:
Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud 
rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och 
tillbud rapporteras till Försäkringskassan och 
Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Antal dödsfall 2025: 0 (0)
Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter
SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för 
sina hyresgäster och har som mål att alla hyres -
gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental 
hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt 
kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs 
årligen hyresgästundersökningar. Bland annat 
görs regelbundna kontroller av ventilationen 
för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av 
hissar, dörrar och larm görs också regelbundet 
för att säkerställa en god arbetsmiljö.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    37

===== SIDA 38 =====

Företagskultur
SBB ska vara en långsiktig och pålitlig samar -
betspartner till den offentliga sektorn genom 
direkt eller indirekt ägande, förvaltning och 
utveckling av fastigheter inom social infra -
struktur i Norden. SBB:s värdeord är pålitlighet, 
utveckling och långsiktighet. Det är SBB:s ansvar 
att främja en kultur av öppenhet och tydliggöra 
rapporteringsvägar för att uppmärksamma 
eventuella brister i efterlevnaden av uppfö -
randekoden. Ingen medarbetare ska utsättas för 
negativa konsekvenser för att ha uppmärksam -
mat en potentiell brist, utan sådana ärenden ska 
hanteras på ett professionellt sätt med respekt 
för alla inblandade. SBB:s arbete ska präglas av 
respekt för individen och sträva efter att främja 
medarbetarens välbefinnande. Alla intressent -
grupper såsom medarbetare, entreprenörer, 
leverantörer, hyresgäster, lokalsamhällen, 
investerare och långivare ska bemötas med 
värdighet och respekt. SBB accepterar inte 
någon form av mobbning såsom isolering, 
trakasserier, verbala eller fysiska övergrepp. Det 
är strängt förbjudet att arbeta under påverkan 
av alkohol eller droger och ledningen på SBB ska 
aktivt arbeta för en arbetsplats fri från alkohol 
och droger.
Mer information om hur SBB arbetar för att 
främja en god företagskultur finns i avsnitten 
om den egna arbetskraften, arbetstagare 
i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s 
uppförandekod för leverantörer och SBB:s 
personalhandbok.
Sammansättning av styrelse
Se bolagsstyrningsrapport samt information om 
styrelseledamöter på sidorna 60-63.
Process för nominering och val av styrelse 
Bolagsstämman har beslutat om en process för 
tillsättande av valberedning. Valberedningens 
uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till 
bolagsstämman som fattar beslut.
Valberedningen utses genom att bolagets 
styrelseordförande kontaktar de till röstetalet 
fyra största ägarregistrerade, eller på annat 
sätt kända, aktieägarna per den sista bank -
dagen i augusti varje år, och ber dem utse en 
ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan 
aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den 
Governance och ekonomisk hållbarhet
38   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 39 =====

till röstetalet största ägarregistrerade, eller på 
annat sätt kända, aktieägaren som står på tur 
o.s.v. 
Om bolagets styrelseordförande är anställd 
hos eller på annat sätt inte är oberoende i 
förhållande till en av de aktieägare som tillhör 
de aktieägare som har rätt att utse en ledamot, 
ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en 
ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då 
vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda 
ledamöterna, tillsammans med bolagets 
styrelseordförande som är sammankallande 
ledamot, ska utgöra valberedningen.
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.
Process för att hantera intressekonflikter
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av 
styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott 
sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr -
ning, mer information finns i bolagsstyrnings -
rapporten.
Utvärdering av ledningen
Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.
Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster
Hyresgästundersökningar genomförs årligen 
inom SBBs delägda bolag. Resultatet ligger till 
grund för bolagens ständiga förbättringsarbete.
Hållbar leverantörskedja
Inga missförhållanden i leverantörskedjan 
tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt 
med lokala aktörer för både drift, underhåll och 
entreprenad. Samtliga centralt upphandlade 
leverantörer genomgår en fördjupad granskning 
och kontroll av förståelse för uppförandekod 
och hållbarhetskod samt en screening avseende 
väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusom -
råden minst vartannat år. Totalt 828 (235) nya 
leverantörer användes under 2025. Av dessa 
identifierades 226 (86) större leverantörer som 
fakturerat över 100 000 kronor. Av dessa ansågs 
100 (46) vara större och återkommande leve -
rantörer och därmed väsentliga att följa upp. 91 
av dessa  leverantörer har signerat koderna. SBB 
samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att 
motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet 
bland entreprenörer och underentreprenörer 
i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner 
har utvecklats för att strukturerat och långsik -
tigt motarbeta arbetslivskriminalitet och svar -
tarbete. Inom ramen för samarbetet genomförs 
bland annat oannonserade platsbesök där 
samtliga närvarande på byggarbetsplatsen 
får visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes 
med närvarologgen. Bakgrundskontroller görs 
av SBB:s entreprenörer där en djupgående 
bakgrundskontroll genomförs av de anlitade 
bolagen. För att motverka risker för missför -
hållanden i leverantörsled analyseras hela 
leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls 
av säkerhetsföretaget.
Mänskliga rättigheter
SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät -
tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala 
principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer 
FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta 
betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC 
- International Trade Union Confederation, och 
som följer upp arbetstagares rättigheter i hela 
världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge, 
Finland och Danmark, återfinns bland dessa 
nio länder. De kriterier som bedöms är bland 
annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att 
förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång 
till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av 
övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s 
verksamhet är fysiskt bunden till hemma -
marknaderna. Det innebär att majoriteten av 
arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i 
fastighetsförvaltningen och byggverksamheten. 
Endast en liten del av leverantörskedjan befin -
ner sig i andra marknader. Då handlar det främst 
om vissa materialleverantörer till byggprojekt, 
mycket av basvarorna för byggproduktion 
produceras i hemmamarknaderna.
Ersättning till ledande befattningshavare 
Ersättning för ledande befattningshavare 
beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.
Antal incidenter rapporterade till visselblåsar -
funktion
Antal fall rapporterade: Diskriminering: 0 (0)
Trakasserier: 0 (0)
Korruption: 0 (0)
Övrigt: 0 (0)
Antal fall under utredning: 0 (0)
Processen för rapportering och utredning har 
översiktligt granskats av revisor.
Noll korruption
SBB tolererar inte någon form av korruption, 
mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, 
utpressning, bestickning eller olaglig finan -
siering av politiska organisationer och agerar 
kraftfullt för att förebygga och motverka detta. 
SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken 
för att insiderhandel och andra förbjudna 
handlingar sker. Insiderreglerna berör olika 
befattningar i olika grad, men alla medarbetare 
ska känna till och iaktta de bestämmelser som 
finns intagna i insiderpolicyn. Mer information 
finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö -
randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas 
högst (topp 10) i Transparency Internationals 
antikorruptionsindex CPI.
SBB verkar inte i några högriskmarknader 
avseende arbetares rättigheter (Global Rights 
Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency 
International). Trots detta förekommer arbets -
livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. 
SBB har därför ett samarbete med ett säker -
hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och 
arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och 
underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större 
projekt screenas hela leverantörskedjor för att 
motverka missförhållanden såsom korruption i 
flera led. Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja” 
ovan för mer information.
SBB:s arbete för etik- och antikorruption 
beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup -
tionspolicyn.
Samtliga medarbetare (med undantag av 
föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter 
och timanställda) ska informeras minst 
vartannat år inom anti-korruption, motverkande 
av diskriminering, uppförandekod och vissel -
blåsarfunktionen. Under 2025 genomfördes 
en informationsinsats där 100 procent av alla 
medarbetare informerades.
Utfall 2025:
0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud 
har upptäckts.
0 (0) fall av korruption som har gått till domstol 
eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter 
har betalats till följd av korruptionsbrott
Lobbying
SBB stödjer inte några politiska partier, politiska 
kampanjer eller lobbying och deltar endast som 
medlemmar i etablerade och erkända bransch -
organisationer t.ex. Fastighetsägarna, Sweden 
Green Building Council. Bolaget har inte tillsatt 
medlemmar inom styrelse eller ledningsgrupp 
som har haft en jämförbar position inom offent -
lig förvaltning eller lagstiftande församling 
under den senaste tvåårsperioden.
Utfall 2025: 
Totala bidrag, inklusive värde av ”in-kind” 
transaktioner, till politiska partier, politiska 
kampanjer och lobbying: 0 (0) kr.
IT-Säkerhet
Rätt informationssäkerhet är viktigt för att 
skydda SBB:s verksamhet mot interna och 
externa hot. Informationssäkerhetsarbetet 
syftar till att skydda verksamhetens tillgångar, 
anställda, kunder och hyresgäster samt andra 
intressenter och aktörer som SBB bistår med 
tjänster såsom administration i hyresförhål -
landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB 
ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB 
finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och 
CFO som i förening ansvar för riskhantering och 
utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig 
rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig 
i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel -
seordförande särskilt ansvarig för att granska 
bolagets arbete med Informationssäkerhet 
och har befogenheter att initiera oberoende 
revisioner.
Risker och möjligheter
SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering 
och hantering av risker och möjligheter för 
verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att 
leda detta arbete. Risker och möjligheter inom 
bland annat finansiering, teknologisk utveckling, 
konkurrenter, demografisk utveckling, klimat 
(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) 
hanteras.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    39

===== SIDA 40 =====

40   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 41 =====

GRI-Index 
GRI 2: Genral Disclosures 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31 i enlighet med GRI Standarden.
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
General disclosures 
2-1 Organizational details 1, 8-9, 13-20
2-2 Entities included in the organization’s sustainability 
reporting
26
2-3 Reporting period, frequency and contact point 26
2-4 Restatements of information 26
2-5 External assurance 26, 125
2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 13-24, 38, 53
2-7 Employees 34-37, 43, 77
2-8 Workers who are not employees 43
2-9 Governance structure and composition 28, 38-39, 64
2-10 Nomination and selection of the highest governance 
body
38-39, 60
2-11 Chair of the highest governance body 64
2-12 Role of the highest governance body in overseeing the 
management of impacts
28, 64
2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 28, 64
2-14 Role of the highest governance body in sustainability 
reporting
28, 64
2-15 Conflicts of interest 39
2-16 Communication of critical concerns 28, 39, 64
2-17 Collective knowledge of the highest governance body 28, 64
2-18 Evaluation of the performance of the highest 
governance body
39, 61
2-19 Remuneration policies 39
2-20 Process to determine remuneration 39, 64
2-21 Annual total compensation ratio 43, 39, 77
Strategy, policies and practices
2-22 Statement on sustainable development strategy 26
2-23 Policy commitments 28
2-24 Embedding policy commitments 28-30
2-25 Processes to remediate negative impacts 28-32, 39
2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 39
2-27 Compliance with laws and regulations 39
2-28 Membership associations 30
2-29 Approach to stakeholder engagement 28-30
2-30 Collective bargaining agreements 35, 43
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    41

===== SIDA 42 =====

GRI 3: Material topics 2025
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
Material Topics 
3-1 Process to determine material topics 28-30
3-2 List of material topics 29
Direct economic value generated and distributed
3-3 Management of material topics 28-30
201-1 Direct economic value generated and distributed 44
Anti-corruption
3-3 Management of material topics 28-30
205-2 Communication and training about anti-corruption 
policies and procedures
28-30, 39
205-3  Confirmed incidents of corruption and actions taken 39
Energy
3-3 Management of material topics 28-30
302-1 Energy consumption within the organization 44-45
Greenhouse gas emissions
3-3 Management of material topics 28-30
305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 46
305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 46
305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 46
Suppliers
3-3 Management of material topics 28-30
308-1 New suppliers that were screened using environmental 
criteria
39
414-1 New suppliers that were screened using social criteria 39
Employment
3-3 Management of material topics 28-30
401-1 New employee hires and employee turnover 43
405-1 Diversity of governance bodies and employees 43
42   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 43 =====

Hållbarhetstabeller
Personal - tabeller
Antal anställda [Diversity-Emp]  
Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 333 51 183 99
Andel, % 15% 55% 30%
Kvinnor 138 41% 20 80 38
Män 195 59% 31 103 61
Chefer 51  -   26 25
Andel, %  -   51% 49%
Kvinnor 23 45%  -   9 14
Män 28 55%  -   17 11
Ledningsgrupp 6  -   2 4
Andel, %  -    -   33% 67%
Kvinnor 2 33%  -    -   2
Män 4 67%  -   2 2
Styrelse 8  -    -   8
Andel, %  -    -    -   100%
Kvinnor  1 13%  -    -    1 
Män 7 87%  -    -   7
Per region 333 51 183 99
Andel, %
Sverige 326 98% 51 177 98
Norge  -    -    -    -    -   
Finland 7 2%  -   6 1
Personalomsättning  [Emp-Turnover] 
Antal  
nyanställda 
(st)
Andel av  
total (%)
Antal som 
slutat under 
året (st)
Andel av  
total (%)
Totalt 87 72
Män 53 61% 45 63%
Kvinnor 34 39% 27 38%
Per region
Sverige 87 100% 71 99%
Norge  -    -    -    -   
Finland  -    -   1 1%
Per ålderskategori
20 – 29 år 27 31% 12 17%
30 – 49 år 38 44% 38 53%
50 – år 22 25% 22 31%
Personalstatistik, sammanfattning  
2025 2024 2023
Antal anställda  333  316 303
Antal konsulter  21  35 30
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
projekt 1⁾
130 110 4 100
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
förvaltning 1⁾
210 400 1 000
Antal tidsbegränsade anställningar  6  8  14 
Provanställningar  16  44  15 
Sommarjobbare  77  48  100 
Antal deltidsanställda  1  2  9 
Antal timanställningar  7  7  4 
Nyanställda under året  87  115  81 
Avslutade anställningar  72  51 108
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 73% 76% 76%
Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%
Personalomsättning [Emp-Turnover]  
[GRI 401-1]
21,6% 16,1% 26,7%
Korttidssjukfrånvaro 1,2% 0,6% 1,0%
Långtidssjukfrånvaro 0,8% 1,0% 1,1%
1) Uppskattat antal heltidsekvivalenter
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    43

===== SIDA 44 =====

Klimat och miljö - tabeller
Energi - MWh 
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresvärd 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd [Elec-Abs]  67 383  68 445 ­1,6%  52 457  51 509 1,8%  1 337  2 204 ­39,3%  13 590  14 732 ­7,8%
Andel från förnybara källor 96% 100% 95% 100% 98% 98% 100% 100%
Andel uppmätt 91% 92% 88% 90% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 319 287 297 265 6 6 16 16
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs]  128 170  130 242 ­1,6%  109 860  109 307 0,5%  839  864 ­2,9%  17 470  20 071 ­13,0%
Andel från förnybara källor 91% 90% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 99% 98% 99% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 250 196 234 177 3 6 13 13
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs]  3 799  4 121 ­7,8%  3 401  3 797 ­10,4%  282  176 60,2%  116  148 ­21,1%
Andel från förnybara källor 92% 94% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 97% 90% 97% 90% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 6 10 3 3 2 6 1 1
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs]  2 789  2 646 5,4%  2 789  2 646 5,4%  -    -    -    -   
Andel från förnybara källor 37% 64% 37% 64%  -    -    -    -   
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100%  -    -    -    -   
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 9 7 9 7  -    -    -    -   
Total energianvändning hyresvärd  202 141  205 454 -1,6%  168 507  167 259 0,7%  2 458  3 244 -24,2%  31 176  34 951 -10,8%
Andel från förnybara källor 92% 93% 96% 98% 74% 81% 73% 72%
Andel uppmätt 96% 96% 96% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 274/724 251/1098 252/486 229/764 6/83 6/100 16/147 16/227
Total energianvändning hyresvärd - graddags -
korrigerad  216 761  213 984 1,3%  183 126  175 650 4,3%  2 458  3 244 -24,2%  31 176  35 090 -11,2%
Social hållbarhet - tabeller
Skapat och fördelat ekonomisk värde 1⁾
Mkr 2025 2024
Direkt skapat ekonomiskt värde  3 251 3 708
Intäkter  3 251 3 708
Fördelat ekonomiskt värde 2 670 3 890
Driftkostnader exkl. personalkostnader  1 411 2 216
Utdelning aktieägare - -
Löner och ersättningar till medarbetare 396 351
Ränta till finansiärer  610 695
Skatt till staten 253 625
Bidrag till lokalsamhället - 4
Behållet ekonomiskt värde 581 -182
1) Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet
44   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 45 =====

SBB Total Sverige Norge Finland
Energianvändning och energimix 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
Total energianvändning från fossila källor  15 931  13 804 15,4%  6 858  3 499 96,0%  636  606 5,0%  8 437  9 699 -13,0%
bränsleförbrukning från kol och kolprodukter  -    -    -    -    -    -    -    -   
bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro -
dukter  290  175 66,2%  290  175 66,2%  -    -    -    -   
bränsleförbrukning från naturgas  398  2 612 -84,7%  398  2 612 -84,7%  -    -    -    -   
bränsleförbrukning från andra fossila källor  -    -    -    -    -    -    -    -   
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga eller kylning från fossila källor  15 243  11 018 38,3%  6 170  712 766,1%  636  606 5,0%  8 437  9 699 -13,0%
Total energianvändning från kärnenergikällor  -    -    -    -    -    -    -    -   
Total energianvändning från förnybara källor  186 210  191 650 -2,8%  161 648  163 760 -1,3%  1 822  2 638 -30,9%  22 740  25 252 -9,9%
bränsleförbrukning för förnybara energikällor, 
inklusive biomassa (inklusive industriavfall och 
kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns -
len, biogas, vätgas från förnybara källor osv.  1 018  2 452 -58,5%  1 018  2 452 -58,5%  -    -    -    -   
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga och kylning från förnybara källor  95 969  188 475 -49,1%  71 616  160 807 -55,5%  1 822  2 638 -30,9%  22 531  25 030 -10,0%
förbrukning av egenproducerad förnybar 
icke-bränsleenergi  917  723 26,9%  708  501 41,2%  -    -    208,8  221 -5,6%
Total energigenerering  10 480  9 760 7,4%  10 272  9 539 7,7%  -    -    209  221 -5,6%
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresgäst 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
El köpt av hyresgäst  49 610  65 652 -24,4%  34 054  47 392 -28,1%  5 540  6 545 -15,4%  10 016  11 715 -14,5%
Andel från förnybara källor 64% 63% 61% 61% 98% 98% 53% 53%
Andel uppmätt 20% 17%  -    -    -    -   100% 96%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/83 6/100 96/147 97/227
Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst  76 683  120 063 -36,1%  64 875  106 475 -39,1%  3 826  4 520 -15,4%  7 982  9 068 -12,0%
Andel från förnybara källor 91% 93% 98% 98% 45% 45% 52% 52%
Andel uppmätt 10% 6%  -    -    -    -   100% 80%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt 
antal fastigheter) 285/724 222/1098 234/486 177/764 6/764 6/100 45/147 39/227
Total energianvändning hyresgäst  126 292  185 715 -32,0%  98 928  153 868 -35,7%  9 366  11 065 -15,4%  17 998  20 782 -13,4%
Andel från förnybara källor 80% 82% 85% 87% 77% 77% 53% 53%
Andel uppmätt 14% 10%  -    -    -    -   100% 89%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/764 6/100 96/147 97/227
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    45

===== SIDA 46 =====

Växthusgasutsläpp - ton CO2e
Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter
SBB Total 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs]  515  506  988  1 350  1 427  1 462 
Biobränslen för uppvärmning  29  91  80  85  97  80 
Fossila bränslen för uppvärmning  224  229  521  827  982  674 
Tjänstebilar  262  186  386  439  348  707 
Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs]  7 923  5 501  9 468  13 748  16 911  14 366 
Elektricitet  1 395  53     92  3 093  835  797 
Fjärrvärme  6 524  5 405  9 357  10 623  16 028  13 531 
Fjärrkyla  4  42  18  31  49  39 
Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs]  11 329  10 407  17 381  19 105  25 507  22 075 
Elektricitet  4 801  4 960  8 005  8 451  9 430  8 506 
Fjärrvärme  6 524  5 405  9 357  10 623  16 028  13 531 
Fjärrkyla  4  42  18  31  49  39 
Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs]  18 561  22 448  31 756  35 748  33 067  45 360 
1. Köpta varor och tjänster  181  330  300  432  46  44 
2. Kapitalvaror  6 061  8 440  14 213  17 100  17 592  30 237 
3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2  877  1 017  1 292  1 513  1 178  1 093 
4. Uppströms transport och distribution  615  884  1 983  2 496  2 294  3 079 
5. Avfall  218  361  942  1 066  1 169  2 318 
6. Affärsresor  69  32  43  35  21  2 
7. Anställdas resor till och från jobbet  200  178  -1⁾  -    -    -   
8. Uppströms hyrda tillgångar  10  9  10  14  4  5 
9. Nedströms transport och distribution  N/A  N/A  N/A  N/A  -    -   
10. Processande av sålda produkter  N/A  N/A  N/A  N/A  -    -   
11. Användning av sålda produkter  -2⁾  -2⁾  -2⁾  -    -    -   
12. End-of-life hantering av sålda produkter  -2⁾  -2⁾  -2⁾  -    -    -   
13. Nedströms uthyrda tillgångar  6 211  8 744  12 500  12 406  10 689  8 512 
14. Franchises  N/A  N/A  N/A  N/A  -    -   
15. Investeringar  4 120  2 453  -1⁾  -    -    -   
Biogena utsläpp  530  876  583  -    -    -   
 -    -    -   
Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm)  0,24  0,23  0,24  0,24  0,30  0,33 
Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm)  3,7  2,5  2,3  2,5  3,5  3,3 
Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm)  8,8  10,1  7,6  6,4  6,9  10,3 
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int]  4,0  2,6  2,5  2,7  3,8  3,6 
Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int]  12,8  12,5  10,1  9,2  10,7  13,9 
Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt)  22,4  1,8  -1⁾  2,0  3,1  3,1 
Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt)  71,5  8,6  -1⁾  -    -    -   
Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt)  80,6  10,1  -1⁾  -    -    -   
Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring  N/A3⁾  N/A3⁾  N/A3⁾  N/A3⁾ N/A3⁾  N/A3⁾ 
1) Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas
2) Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025.
3) Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan.
Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen 
från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför 
negativt av dessa förändringar.  
46   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 47 =====

Vattenanvändning - m3
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring 2025 2024
% för-
ändring
Kommunalt vatten [Water-Abs]  582 428  1 063 844 -45,3%  413 547  886 516 -53,4%  19 836  15 481 28,1%  149 045  161 847 -8%
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar 
yta) [Watern-Int]  0,28  0,47 -40,6%  0,24  0,47 -49,4%  0,26  0,18 40,9%  -    0,52 
2025 2024
Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde
Extremt hög 67,8% 69,7% 3,3% 3,3%
Hög 16,5% 16,2% 5,2% 4,1%
Medium-Hög 1,0% 0,2% 0,7% 0,2%
Låg-Medium 10,2% 10,5% 22,2% 20,7%
Låg 4,5% 3,4% 68,7% 71,7%
Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %
Gröna tillgångar 2025 2024 2025 2024
Miljöbyggnad (Silver eller bättre)  -   5 0,0% 4,5%
Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre)  2 9 1,4% 3,0%
Breeam In-Use (Very Good eller bättre)  -   1 0,0% 0,9%
Totalt färdiga  2 15 1,4% 8,4%
Totalt
Andel av total fastighetsex -
ponerig 1⁾
Energiklass % av area % av värde % av area % av värde
A 1,0% 1,5% 1,3% 2,0%
B 9,0% 16,7% 10,7% 15,5%
C 6,2% 7,9% 12,4% 14,6%
D 24,6% 24,1% 23,1% 22,2%
E 25,6% 23,7% 29,8% 25,9%
F 17,1% 14,7% 12,8% 10,3%
G 4,2% 2,3% 4,0% 3,7%
Icke-jämförbart 12,4% 9,2% 5,9% 5,9%
Summa
 1) Viktat mot SBB:s fastighetsexponering i direkt och indirekt ägda bolag.
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av värde
kort  
sikt
medellång 
sikt
lång  
sikt kort sikt
medellång 
sikt lång sikt kort sikt
medellång 
sikt lång sikt
Väsentlig risk 3,3% 3,3% 3,3% 0,0% 0,0% 2,2% 0,0% 1,0% 1,0%
Observerbar risk 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,6% 0,6% 0,0% 0,6% 0,6%
Ingen/negligerbar risk 80,3% 80,3% 80,3% 83,7% 83,0% 80,9% 100,0% 97,1% 97,1%
Risk ej bedömd 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 0,0% 1,3% 1,3%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281
Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk
Andel av driftnetto
kort  
sikt
medellång 
sikt
lång  
sikt kort sikt
medellång 
sikt lång sikt kort sikt
medellång 
sikt lång sikt
Väsentlig risk 3,1% 3,1% 3,1% 0,0% 0,0% 2,0% 0,0% 0,9% 0,9%
Observerbar risk 0,3% 0,3% 0,3% 0,0% 0,7% 0,8% 0,0% 0,4% 0,4%
Ingen/negligerbar risk 81,8% 81,8% 81,8% 85,1% 84,5% 82,3% 100,0% 98,2% 98,2%
Risk ej bedömd 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 0,0% 0,5% 0,5%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281
Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som 
inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav.
Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast -
ning.  
Ingen/negligerbar  risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört  
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    47

===== SIDA 48 =====

Avfall - ton
Totalt [Waste-Abs]
Avfall i förvaltning (antal ton) 2025 2024
%- För-
ändring
Klassificering  -    -   
Farligt avfall  16  21 -31%
Icke-farligt avfall  9 044  7 826 1%
Totalt  9 059  7 846 1%
Typ av avfall
Papper  846  1 269 -64%
Glas  1 203  712 40%
Plaster  314  236 5%
Metaller  78  35 80%
Brännbart  4 805  5 047 -12%
Biomassa  1 720  -   0%
Elektronik  2  7 -83%
Övrigt  93  539 -96%
Totalt  9 059  7 846 1%
Hantering
Återbruk  -    -    -   
Återvinning  -    -    -   
Kompostering  -    -    -   
Materialåtervinning  2 446  2 260 -90%
Värmeåtervinning  6 525  5 048 22%
Deponi  0,2  0,1 73%
Övrigt  88  538 -98%
Total  9 059  7 846 1%
Andel uppmätt 3% 7%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)  336/724  383/1098 
Datatäckning (% av area) 64% 74%
48   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 49 =====

Definitioner - hållbarhetsrapport
Hållbarhetsindikatorer - defi -
nitioner [EPRA Guidelines]
Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.
Organisatorisk avgränsning / 
organisational boundaries
SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i 
GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur 
bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En 
uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.
Datatäckning / Coverage Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av 
uppmätta värden, energideklaration och segment. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data. SBB har en 
hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.
Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år.
Uppskattning av energi köpt 
av hyresvärd
Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har 
uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck -
ningen inte är tillräckligt hög.
Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala 
snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla 
utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella 
gasnätets genomsnitt.
Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.
Systemgränser - rapportering 
av hyresvärd- och hyresgäst -
förbrukning
Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta 
värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.
Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med 
total area.
Segmentering ( geografi) SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land.
Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs 
baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.
Berättelse om prestanda Utveckling under år 2025 beskrivs på sida 31, 34 respektive 38 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.
Placering av EPRA Sustainabi -
lity performance i företagets 
rapport
EPRA-index redovisas på sida 50.
Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.
Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 29.
Tidshorisonter Tidshorisonter definieras som: kort sikt (<1 år), medellång sikt (1–5 år) och lång sikt (>5 år).
SBB  ÅRSREDOVISNING 2025   I    49

===== SIDA 50 =====

EPRA-index
   
Code Performance Measure Sida
Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs Total electricity consumption 44
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption -
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 44
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption -
Fuels-Abs Total fuel consumption 44
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption -
Energy-Int Building energy intensity -
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 46
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 46
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 46
Water-Abs Total water consumption 47
Water-LfL Like-for-like total water consumption -
Water-Int Building water intensity 47
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 48
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route -
Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 47
Social Performance Measures
Diversity-Emp Employee gender diversity 43
Diversity- Pay Gender pay ratio 35
Emp-Training Training and development 35
Emp-Dev Employee performance appraisals 35
Emp-Turnover New hires and turnover 43
H&S-Emp Employee health and safety 35,36
H&S-Asset Asset health and safety assessments 37
H&S-Comp Asset health and safety compliance 37
Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 39
Governance Performance Measures
Gov-Board Composition of the highest governance body 39
Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 39
Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 39, 62
50   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 51 =====