FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2025
Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet
Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor
1 Tjänsteresor med
företagsbil
Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag
för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i den svenska
förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt
genomsnittlig bränsleförbrukning (data från partnerföretag).
Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor
per fordonstyp (Autoplan)
1 Förbrukning av bränslen
för uppvärmning i fast -
igheter
Genomgång av samtliga fakturor konterade som pellets, olja
respektive gas
Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten)
Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt
uppskattad energianvädning baserat på energideklarationer. Avser
den elanvändning där SBB står som avtalspart.
Market based (ursprungsmärkt, kärnprocess): Sverige:
0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),
Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g
CO2e / kWh (Vattenkraft)
Location based, Sverige: 47 g CO2e/kWh, Norge: 9 g CO2e/
kWh, Finland: 171 g CO2e/kWh.
Market based (residualmix): Sverige: 464,79 g CO2e/kWh
2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt
uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart.
Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.
2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt
uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart.
Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.
3 1. Köpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är
kopplade till energiuppföljningssystem.
Vattenanvändning inkl distribution: 0.12 kg CO2e/m3
(Wallen (1999) Livscykelanalys av dricksvatten. Chalmers
University of Technology)
Hantering av avloppsvatten: 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska
Centralbyrån)
3 2. Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig
på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har
använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 2. Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel -
analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för
att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 3. Energirelaterade aktivi -
teter som inte inkluderas i
scope 1 och 2
Indirekta utsläpp från elanvändning Market based (infrastruktur och transmission): Sverige:
10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),
Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g
CO2e / kWh (Vattenkraft)
3 4. Uppströms transport
och distribution (fd.
Transporter i byggprojekt)
Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar
sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som
har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp
och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag
och transortavstånd (Boverket)
3 5. Avfall Avfall från förvaltning som ligger inom bolagets kontrakt Beräkningen baseras på avfallstatistik i kombination med
emissionsfaktorer 2024, framtagna av Defra (Department
for Environment, Food and Rural Affairs).
3 6. Affärsresor Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. Tåg: 0,0036-
0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor). Flyg: 88-165 g CO2e/
km (Stureplansresor)
3 7. Anställdas rersor till och
från jobbet
Estimat baserat på antal anställda och genomsnittlig transportväg
och transportsätt.
Walking: 0 kgCO2e/km
Public transport: 0,135 kgCO2e/km
Car: 0,211 kgCO2e/km
Other (taxi): 0,260 kgCO2e/km
3 8. Uppströms hyrda
tillgångar
Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 3,2g CO2e/m2
(2024), 2,5g CO2e/m2 (2025)
3 9. Nedströms transport
och distribution
Ej applicerbar, bolaget transporterar inte produkter
3 10. Processande av sålda
produkter
Ej applicerbar, bolaget har inte produkter som processas
3 11. Användning av sålda
produkter
Redovisas ej
3 12. End-of-life hantering av
sålda produkter
Redovisas ej
3 13. Nedströms uthyrda
tillgångar
Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide -
klarationer och uppmätta värden.
Fjärrvärme och kyla: genomsnitt 24 g/kWh (Sverige, SBB)
25 g/kWh (Sveafastigheter), Norge: specifika utsläppsdata
per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per
leverantör
El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 211 g/kWh
3 14. Franchises Ej applicerbar, bolaget har inte franchises
3 15. Investeringar Utsläpp hänförliga till intressebolags scope 1-2, operational control.
Samma faktorer används som bolagets egna scope 1-2
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 51
===== SIDA 52 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
52 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 53 =====
• Årets resultat uppgick till -2 308 mkr (-6 177) efter uppskjuten skatt om
-563 mkr (-120) och aktuell skatt om -210 mkr (-455), motsvarande ett
resultat per stamaktie A och B om 0,58 kr (-3,72) före utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till 34 935 mkr (55 653).
• Långsiktigt substansvärde per A och B var 13 172 mkr (12 511), motsva -
rande 8,14 kr (8,60) per aktie före utspädning.
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-)
eller D (-). För mer information, se vinstdisposition nedan.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman:
Till årsstämman finns följande medel att förfoga:
Överkursfond 28 406 178 588
Balanserat resultat -23 473 957 197
Hybridobligation 8 400 639 575
Årets resultat 6 508 367
13 339 369 333
Disponeras så att:
I ny räkning överföres 13 339 369 333
13 339 369 333
Året i korthet
Kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872).
• Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160).
• Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamt exkl. valutakursdifferenser
uppgick till 744 mkr (611).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten inkl avvecklad verksamhet före
förändringar av rörelsekapital var 897 mkr (546).
• Resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill ingår med 665 mkr (380) inklusive förvärvs- och omstruk-
tureringskostnader på - mkr (-25).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår med -761 mkr (-3 703).
- Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med
-13 mkr (-351) och Nedskrivning goodwill ingår med - mkr (-114).
- Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med
696 mkr (-514).
- Finansiella poster ingår med 2 027 mkr (-187) varav resultat från
förtidsinlösen av lån ingår med 774 mkr (1 138) och valutakurs -
differenser med 2 437 mkr (-382).
- Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med
-103 mkr (-193).
Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan
benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget.
Förvaltningsberättelse
Viktiga händelser under året
• Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats
under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt
förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot
SBB. Den absoluta majoriteten av dessa obligationer ersattes under
december 2024 av nya obligationer med mer ändamålsenliga villkor.
• I april sålde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A
genom sitt gemensamma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till
Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens
Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen
baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s
andel av transaktionen frigör omkring 345 mkr i likvida medel.
• SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt
utdelningspolicy.
• SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier
till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”).
B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie
och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI.
• På SBBs årsstämma i 13 maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan,
Hans Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song
och Tone Kristin Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat
av att nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för
strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen till
nya styrelseledamöter. Godkännande har erhållits under året.
Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra
engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.
• I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. Transak -
tionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt lagen
om utländska direktinvesteringar. Efter transaktionen innehar Aker 100
923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier vilket motsvarar 8,85 procent
av kapitalet och 29,11 procent av rösterna.
• I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Sollentuna Eldstungan
4, Sollentuna Eldstungan 5, Nacka Orminge 46:6 och tomträtten Nacka
Orminge 60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. Transaktionen
baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1 179 mkr och innebar
en total likvid på 1 107 mkr.
• SBB ingick i november avtal med Public Property Invest (PPI) om försälj -
ning av samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 19 867 mkr, samt
försäljning av andelarna i SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities
AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”. Totalt fastighetsvärde i trans -
aktionen uppgår till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB indirekt
avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde skedde den 16 december efter
godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive
PPI. Försäljningslikviden har använts för att teckna aktier i PPI och för
att återbetala skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 procent
av rösterna och 40,63 procent av kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas
som avvecklad verksamhet, se not 33 för mer information.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 53
===== SIDA 54 =====
• I anslutning till offentliggörande av transaktionen med PPI har SBB
publicerat en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje
kvartalet 2025.
• Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, ett helägt
dotterbolag, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer.
Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset mot -
svarade 100 procent av nominellt belopp, tillsammans med upplupen
ränta.
• I december meddelade SBB:s Fastighetsdirektör och vice VD Annika
Ekström att hon på egen begäran lämnar SBB och kommer att gå vidare
till en ny roll som Chief Operating Officer (COO) på PPI där hon kommer
att ingå i ledningsgruppen.
• Den 5 december lämnade SBB tillsammans med Samhällsbyggnadsbo -
laget i Norden Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpserbjudande
avseende utvalda hybridinstrument samt seniora icke-säkerställda obli -
gationer. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 19 december
och innebar att SBB återköpte seniora icke-säkerställda obligationer om
43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora icke-säkerställda obliga -
tioner för ett belopp motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes seniora
icke-säkerställda obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket
resulterade i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridinstrument som var
del i återköpserbjudandet återköptes.
• SBB förvärvade i december 5,8 procent av aktierna i Arlandastad Group
AB (publ). Efter affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av aktierna i
Arlandastad Group. Köpeskillingen uppgår till 42 kr per aktie. Innehavet
redovisas som ett intressebolag.
• Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av
Ilija Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart
Sten.
Viktiga händelser efter årets utgång
• SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen
om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende
Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin
koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till
deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga
Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv.
Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021
redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport
över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB
har gjort en avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr. SBB delar inte
Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet.
• SBB har efter periodens utgång påbörjat de fackliga förhandlingarna med
anledning av försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den svenska
förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal förväntas gå
över till PPI.
• SBB har i mars meddelat förändringar i ledningsgruppen där Helena
Lindahl, Finansdirektör och IR, på egen begäran valt att lämna SBB.
Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör, tillträder som Finansdirektör
med ansvar över Finans och Investor Relations samt ingår ledningsgrup -
pen.
Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande
befattningshavare
Vid årsstämman den 13 maj 2025 fastställdes riktlinjer för ersättningen till
ledande befattningshavare i SBB.
En framgångsrik implementering av bolagets tillväxtstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,
förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningsha -
vare. Av riktlinjerna framgår därför att SBB ska erbjuda konkurrenskraftig
totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt
yttersta och att rörlig ersättning som omfattas av riktlinjerna ska vara
baserad på kriterier som syftar till att främja Bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
Rörlig ersättning till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till
50 procent av den fasta grundlönen samt vid fullt utfall uppgå till högst 40
procent av total ersättning exklusive LTI. Den rörliga ersättningen grundar
rätt till pensionsförmåner och är semesterlönegrundande. Bolaget har
inte möjlighet att återkräva ersättningen. Utfall av rörlig ersättning är
beroende av individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs
årligen eller med annan periodicitet och ska mätas under ett eller flera år.
Därigenom blir ersättningen tydligt kopplad till den enskildes arbetsinsats
och prestation.
Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentsprogram vilka
i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja
engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknads -
mässiga villkor. För mer information om utestående incitamentsprogram
se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller
delvis, riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen
och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om
styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings -
havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande
årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår av not
8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats.
Fastigheter
SBB hade vid utgången av 2025 totalt 362 registerfastigheter (853). Det
totala fastighetsvärdet uppgick till 34 935 mkr (55 653), den uthyrnings -
bara ytan var 1 321 tkvm (2 232) och hyresvärdet uppgick till 1 672 mkr
(3 269). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 95,3
procent (93,6). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktav -
kastningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter och pågående
projekt, 5,2 procent (4,9).
I nedan tabell presenteras förändringen i fastigheternas värde. Nedan
belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information.
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp i MKR
Ingående verkligt värde 55 653
Förvärv 358
Investeringar 1 457
Försäljningar -21 611
Varav försäljning till joint ventures och intresseföretag -19 815
Varav övriga försäljningar -1 796
Orealiserade värdeförändringar 1⁾ -449
Omklassificering 45
Omräkningsdifferens -517
Verkligt värde vid årets slut 34 935
1) Kvarvarande verksamhet uppgår till -413 mkr. Avvecklad verksamhet uppgår till -36 mkr. Total
orealiserad värdeförändring uppgår till -449 mkr
54 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 55 =====
Förändringarna under året förklaras bland annat av att SBB under året sålt
förvaltningsfastigheter till Public Property Invest (PPI) till ett bokfört värde
om 19 867 mkr.
Värderingsmodell
SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2025 vär -
derades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare.
Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av
Newsec, JLL, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av
framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande
hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och
förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar.
I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 4,63 procent (5,28)
använts. I värdet för fastigheterna ingår 965 mkr (1 317) för byggrätter
som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade
byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se
vidare information i not 14.
SBB nyckeltal,
kvarvarande verksamhet
2025 2024
jan-dec jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653
Antal fastigheter 362 853
Antal kvm, tusental 1 321 2 232
Överskottsgrad, % 1⁾ 70 69
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9
Direktavkastning fastigheter, % 1⁾ 5,2 4,9
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,8 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 89,3 91,5
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; utvecklings-
fastigheter, år 4 4
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 1 871 1 872
Driftnetto, mkr 1 173 1 160
Administration i förhållande till hyresintäkter, % 1⁾ 18 25
Förvaltningsresultat, mkr 1⁾ 744 611
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr 1 781 -4 962
Kassaflöde från den löpande verksamheten, före
förändring av rörelsekapital, mkr 1⁾ 897 546
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, mkr 11 271 12 126
Avkastning på eget kapital, moderbolagets
aktieägare % 1⁾ -20 -42
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 1⁾ -9 -20
Belåningsgrad, % 50 61
Säkerställd belåningsgrad, % 14 20
Soliditet, % 36 30
Justerad soliditet, % 39 32
Ej pantsatt kvot, ggr 0,94 0,83
Räntetäckningsgrad, ggr 1⁾ 2,3 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde, mkr 11 013 9 023
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 6,80 6,20
Långsiktigt substansvärde, mkr 13 172 12 511
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,14 8,60
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1⁾ 0,48 0,42
Resultat per stamaktie A och B, kr 1⁾ -2,04 -4,55
Resultat per stamaktie D, kr 2 2
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648
Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 170 804 921
Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126
Se alla definitioner och beräkningar på sid 144-145.
1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet
Intresseföretag och joint ventures
SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2025-12-31 uppgick
andelar i intresseföretag och joint ventures till 21 900 mkr (15 551) och
fordringar på intresseföretag och joint ventures till 5 022 mkr (7 456). En
del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag
äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
Public Property Invest ASA, Nordiqus AB och SBB Residential Property AB.
Se not 16 för ytterligare information.
Fastighetsvärde per land
97% Sverige
2% Finland
1% Norge34 935
Mkr
97%
2% 1%
83% Bostad
17% Utveckling
34 935
Mkr
83%
17%
Fastighetsvärde per segment
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 55
===== SIDA 56 =====
Finansiering
SBB har under året genomfört den strategiska översynen som styrelsen
beslutade under sommaren 2023, där den viktigaste händelsen var
fastighetsförsäljningen till Public Property Invest. SBB består nu i huvudsak
av fyra specialiserade bolag där tre av bolagen har fokus på att äga och
förvalta social infrastruktur och där samtliga bolag finansierar sig med
hjälp av investment grade rating.
Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor,
snitträntan var 2,25, procent (2,43) vid utgången av 2025. SBB har minskat
skulderna med 15 749 mkr under 2025.
Nyckeltal policy 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skuld, mkr - 39 988 55 737
Belåningsgrad, % < 50 50 61
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 14 20
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 1,8 2,3 2,0
Likviditet, mkr 9 408 6 087
Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,9
Räntebindning, år 2,3 3,1
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 15 749 mkr
SBB har minskat räntebärande skulder med 15 749 mkr under 2025 till totalt
39 988 mkr (55 737), främst som en följd av transaktionen med Public Property
Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent.
Behov att höja kreditbetygen
Ratingen från S&P på moderbolaget vid årets utgång var CCC med negative
outlook samt CCC från Fitch. Obligationerna i Samhällsbyggnadsbolaget i
Norden Holding AB (publ) har kreditbetygen CCC och B- av S&P respek -
tive Fitch. Bolaget har behov av ett högre kreditbetyg så att framtida
finansieringar kan göras till väsentligt bättre villkor, det förutsätter lägre
skuldsättning och förbättrad likviditet.
Likviditet
Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 9 408 Mkr,
fördelat på 4 795 Mkr i likvida medel och 4 430 Mkr i kreditfaciliteter,
medan likviditetsplaceringar uppgick till 183 Mkr. Av den totala tillgängliga
likviditeten är 6 977 mkr hänförlig till SBB och 2 431 mkr till Sveafastighe -
ter. SBB genomförde under det fjärde kvartalet en försäljning till Public
Property Invest som tillförde bolaget 13,7 mdkr likviditet. Likviden har
bland annat använts för att återköpa obligationer till ett nominellt belopp
om 4,7 mdkr via det återköpserbjudande som SBB lanserade i december
2025.
I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB
upp joint ventures med Castlelake. Det joint venture som SBB har med
Morgan Stanley beräknas lösas upp som senast under första halvåret 2027.
Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda
kapitalkällor samt ökat utrymmet till ny finansiering i de stora innehaven.
Prissättningen av, och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid.
Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom
marknaden ändras är en fördel. Nordiqus har en genomsnittlig löptid
på sin infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är huvudsakligen
nordamerikanska institutioner. Sveafastigheter finansierar sig primärt med
säkerställda lån från nordiska banker. Dessa lån kännetecknas av låg refi -
nansieringsrisk och stabila marginaler. Public Property Invest finansierar
sig främst via den europeiska obligationsmarknaden som erbjuder invest -
ment grade bolag förmånliga villkor i dagsläget. Tillgängligheten till eget
kapital har ökat. Från att endast SBB haft tillgång till externt aktiekapital så
har numera även Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus det.
Det är ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka och erkänt duktiga
organisationer som Aker och Brookfield är delägare tillsammans med SBB
i större innehav. Aker blev även den kapitalmässigt största ägaren till SBB
under 2025 genom en riktad nyemission.
Sammantaget konstateras att SBB har behov av att fortsatt förbättra
likviditeten och den generella finansiella ställningen.
Ränte- och kapitalbindning
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras lång -
samt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,25 procent (2,43) är väsentligt
under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin
långsiktiga obligationsfinansiering, där räntan på obligationerna exklusive
Sveafastigheter uppgår till 1,8 procent.
Räntebärande skuld 39 988 mkr Snittränta 2,25%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q2
2022
Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 Q4
2023 2024 2025
%Mkr
56 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 57 =====
Räntebindning 2,3 år Kapitalbindning 2,2 år
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
År År
Kapitalbindning
SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat
(mkr)
Icke-säkerställd
skuld Säkerställd skuld Delsumma Summa skuld Totalt Andel, %
Kv1 2026 1 276 4 1 280 31 1 311 3
Kv2 2026 - 4 4 350 354 1
Kv3 2026 4 893 4 4 896 31 4 927 12
Kv4 2026 - 346 346 31 377 1
Kommande 12 mån 6 169 357 6 526 443 6 969 17
2027 6 480 - 6 480 9061 15 541 38
2028 5 491 - 5 491 1 637 7 128 18
2029 9 320 - 9 320 - 9 320 23
2030 - - - 800 800 2
>2030 - - - 800 800 2
Totalt 27 460 357 27 817 12 740 40 558 100
Räntebindning
SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat
(mkr)
Icke-säkerställd
skuld Säkerställd skuld Delsumma Snittränta ,% Summa skuld Snittränta ,% Totalt Snittränta,%
Andel
, %
2026 3 513 357 3 870 2,22 2 543 4,38 6 413 3,07 16
2027 8 158 - 8 158 2,11 5 861 2,30 14 019 2,19 35
2028 5 991 - 5 991 0,89 820 3,82 6 811 1,24 17
2029 9 320 - 9 320 1,75 3 517 3,98 12 837 2,36 32
2030 - - - 0,00 - 0,00 - 0,00 0
>2030 478 - 478 4,67 - 0,00 478 4,67 1
Totalt 27 460 357 27 817 1,78 12 740 3,28 40 558 2,25% 100%
Avstämning nominell skuld
(mkr) Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 9 024 23
Obligationslån 24 072 60
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 795 2
Obligationslån 6 096 15
Summa räntebärande skulder 39 988 100
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 571
Total nominell skuld 40 558
Valutaexponering
Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Total
Totala tillgångar 62 460 6 026 811 - - 69 297
Nominell skuld -12 248 - -28 309 - - -40 558
Valutaderivat -1 273 - 1 200 - - -73
Netto 48 938 6 026 -26 298 - - 28 666
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 57
===== SIDA 58 =====
tur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid
refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2025-12-31
uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till
2,2 (2,9) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida
medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 9 408 (6 087)
mkr, varav 4 430 mkr (4 436) avsåg outnyttjade kreditlinor. Målsättningen
med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja
fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som
finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde.
Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig
och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade
kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig
tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets
slut till 2,3 (3,1) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning
genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (100) procent.
MILJÖ
Risk
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil -
jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som
bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den
ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den
förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig
för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet
kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk,
under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för
sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ -
den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva -
rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ
påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster.
Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens
verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar,
förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade
kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende
befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana
förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att
koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar.
Hantering
Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella
miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver
särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering
kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några
väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ (den äldre lydelsen) har Samhällsbyggnadsbo -
laget i Norden AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten
som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten
återfinns på sidorna 25-51.
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
Risk
På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och
efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings-
graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna
Risk och känslighet
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam -
het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk
och policyer.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Risk
Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens konsolide-
rade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträkningen. Värde-
förändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer såsom hyresnivåer,
uthyrningsgrad och driftskostnader dels av makroekonomiska faktorer såsom
det allmänna ekonomiska läget, tillväxt, arbetslöshetsnivåer, takten på produk-
tion av nya fastigheter, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Om vär-
det på fastigheterna minskar kan det resultera i ett antal konsekvenser såsom
brister i åtaganden i lånen, vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras
innan de förfaller till betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på
fastigheterna kan också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina
fastigheter utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ
påverkan koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i
Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån -
det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder
i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda
kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls -
fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som
direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s
fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder
utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg.
FINANSIERING
Risk
Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad
genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av
detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk
är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte har tillgång till eller endast
mot ökad kostnad har tillgång till medel för refinansieringar, investeringar
och övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvill -
kor villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldför -
bindelser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller
nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan
det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning.
Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar
koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads-
poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen av
räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan, kreditinstit-
uts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder. Den svenska
marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade inflationstakten
och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till förändringar i mark-
nadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i koncernens resultat.
Hantering
Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att
sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruk -
Aktier och aktiekapital
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Per 2025-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088
och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i
eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A.
De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batl -
jan (30,57 procent av röster, 7,73 procent av kapital), APG Invest AS (29,11
procent av rösterna respektive 8,85 procent av kapitalet) samt Dragfast AB
(2,41 procent av rösterna respektive 4,98 procent av kapitalet).
Aktiekapitalet uppgick per 2025-12-31 till 181 mkr med ett kvotvärde på
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en
röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och
serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den
sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2
kr per aktie och år.
Hantering
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) D-aktier i eget
förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier.
58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 59 =====
sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen
kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad
och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på
fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe -
hov i beståndet.
FASTIGHETSUTVECKLING
Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation
av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut
av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd
och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade
kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare,
förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns
vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga
omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan -
den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra
förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på
koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att
bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva
fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och
vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft
en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med
närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett
joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en
mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar
ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning.
ÖVRIGA RISKER
Operationell
Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi -
nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling
och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör
en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en
väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med
att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll.
Medarbetare
Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är
viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla
medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera
nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de
som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk -
samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en
attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats.
Klimat
Hållbarhetsrelaterade risker är en central del i SBB:s hållbarhetsarbete och
integrerat i den ordinarie riskhanteringen. Hållbarhetsrisker avser t. ex.
miljörisker, hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, etiska risker
mm. Styrelsen ansvarar, genom hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning
och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. Fastigheter innehåller stora
värden som riskerar att gå förlorade om riskerna inte hanteras på ett
strukturerat sätt. Till exempel på grund av fysiska risker eller övergångs -
risker orsakade av klimatförändringar. Bolaget har sedan 2021 genomfört
grundliga klimatriskanalyser på fastighetsnivå, den senaste analysen som
genomfördes under 2025 inkluderar samtliga helägda fastigheter samt
majoriteten av alla fastigheter som ägs av intressebolag. Både fysiska och
regulatoriska risker har bedömts. Den sammanvägda bedömningen är att
SBB:s verksamhet har en god resiliens inför klimat¬förändringar. Bedömt
investeringsbehov är diskonterat i fastighetsvärderingarna. Baserat
på detta bedömer SBB att en liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är
belägen i områden med hög riskprofil som kan leda till negativa värdeför -
ändringar eller kostnader.
För ytterligare information kring Hållbarhetsarbetet se SBBs hållbar -
hetsrapport på sid 25.
betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett
anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer
i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora
hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster
inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det
långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av
uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina
hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna
slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter.
Hantering
SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige
och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka
underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög
uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder
är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till
goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls-
fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller
indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnittliga
kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 8 (7) år per 2025-12-31.
Uthyrningsgraden var 91,5 (94,2) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav
fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning
kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti.
Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en
kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och
inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning att den
potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning av hyran
samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard uppfylls.
SKATTER
Risk
SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom
skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och
förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga
myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de
tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem
eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv
effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas.
För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk,
kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta
vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och inkomster.
Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområ -
det, såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda
skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas
ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen
bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan
förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda.
Hantering
SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols -
beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika
välrenommerade firmor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Risk
Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgående
ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader som
är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten och värme. Flera av
dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast köpas från en leverantör,
vilket också kan påverka priset. När en kostnadsökning inte kompenseras av
en reglering av hyran, eller en ökning av hyran genom en omförhandling av
hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s finansiella ställ-
ning och resultat. Vid händelse av lediga uthyrningsobjekt kommer resultatet
huvudsakligen påverkas av förlust av intäkter. Underhållskostnader innefattar
kostnader som är nödvändiga för att långsiktigt behålla fastigheternas
standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov av fastigheterna
kan få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde.
Hantering
SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets -
förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani -
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 59
===== SIDA 60 =====
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2025 till
1 813 043 484 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier, 1
409 200 088 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier (varvid 44 657
779 D-aktier klassificeras som aktier i eget förvar). Stam A-aktier kan på
innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-aktierna har
rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam A-aktierna
och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år. Stam
A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och stam
D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskif -
tet 181 304 348,40 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1 krona.
Största aktieägare sett till kapital är APG Invest AS och största aktieägare
sett till röstetal är Ilija Batljan.
Bolagsordning
SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14
juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen
föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter
och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har
sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga
suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av
bolagsordningen.
Valberedning
Vid årsstämman i SBB den 13 maj 2025 antogs instruktioner för valbered -
ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande
samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största
aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt
instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag
till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i
Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga
ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete,
val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny
valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2026 består av Ilija
Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif
West (Dragfast AB), Svein Oskar Stoknes (APG Invest AS, ett helägt dotter -
bolag till Aker Property Group AS) och Lennart Sten (styrelseordförande).
Svein Oskar Stoknes är ordförande i valberedningen. Valberedningen
har inför årsstämman 2026 haft tre protokollförda möten. I sitt arbete
har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av
styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy.
Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig
samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt
för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför
och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av
nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i
syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig
för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning
ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de valda ledamöternas
kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och (yrkes)bakgrund.
Styrelse
SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio
ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 13 maj 2025 omvaldes,
Ilija Batljan, Hans Runesten, Lennart Schuss, och Lennart Sten (styrelse -
ordförande) samt nyvaldes Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted, Øyvind
Eriksen (till vice styrelseordförande och ledamot) och Kjell Inge Røkke till
ledamöter i bolaget. För information om styrelseledamöterna och deras
uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet
”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt
tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets
organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen
har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys,
riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland
annat finanspolicy, informationssäkerhetspolicy, insiderpolicy, IT-policy,
policy för närståendetransaktioner, instruktion för finansiell rapportering,
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan
benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och
skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga
lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning
ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning
samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men
även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent
bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör
för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam
D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. SBB har även direkt och
indirekt noterade obligationer. Bolagsstyrningen i SBB utgår huvudsakligen
från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, samt
de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer.
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag
vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns
tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet
med årsredovisningslagen och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning
under räkenskapsåret 2025. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter
att undvika upprepning av information om vad som följer av tillämpliga
regelverk och fokuserar på att redogöra för bolagsspecifika omständig -
heter för SBB.
Bolagsstämma
SBB:s årsstämma 2026 äger rum den 23 april 2026 i Stockholm. Aktieägare
har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran
inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas
till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnorden.
se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen
och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolagsstämma är enligt
aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolags -
stämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler
som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och
bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en
aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s bolagsordning
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i
kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen
hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes
Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Dagens
Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas på den ort där
styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex
månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets räkenskapsår löper från
och med den 1 januari till och med den 31 december.
På SBB:s årsstämma 2025 fattades bland annat beslut om ett generellt
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden
fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske
kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor.
Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet,
när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och emissionen
sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande bolag samt
vid emissioner med företrädesrätt för Bolagets aktieägare får Bolagets
aktiekapital, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms
inom bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant vid nyemission
med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, eller sker apportemission
eller kvittningsemission i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet
aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till
tio (10) procent av antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för
beslutet om emissionen. Bemyndigande har utnyttjats av styrelsen och
Bolaget har inom ramen för en apportemission emitterat 164 561 931
stycken B-aktier till APG Invest AS.
Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen att,
under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av Sta -
maktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så många
aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10) procent av
samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndigandet.
60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 61 =====
visselblåsarpolicy samt uppförandekod för såväl medarbetare som för
leverantörer. Alla dessa interna styrdokument ses över av SBB minst en
gång per år och uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när
behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda
styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets
ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på
oberoende då sex av de åtta stämmovalda ledamöterna var oberoende i
förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan och Tone Kristin
Omsted, har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen och Kjell Inge Røkke, Øyvind Eriksen och Ilija Batljan har
inte bedömts som oberoende i förhållande till större aktieägare. Fem av
åtta ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen.
Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt,
att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs
av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller
den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl
underbyggda beslut. Vid årsstämman den 13 maj 2025 valdes Lennart Sten
genom omval till styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2025
Bolagets styrelse har under 2025 haft 25 möten, varav ett konstituerande
möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal
stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar
och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell
rapportering. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera större
förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar.
Oberoende av Närvaro vid
Namn Invald år Född år
bolag och
ledning
större
aktieägare Styrelsemöte
Revisions-
utskottet
Ersättnings-
utskottet
Hållbarhets-
utskottet
Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 24/25 - 2/2 -
Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 21/25 5/5 - 2/2
Hans Runesten 2017 1956 Ja Ja 25/25 - 2/2 -
Lennart Sten 2024 1959 Ja Ja 25/25 - 2/2 -
Han-Suck Song 2025 1968 Ja Ja 19/19 - - 2/2
Tone Kristin Omsted 2025 1972 Nej Ja 17/19 2/2 - -
Kjell Inge Røkke 2025 1958 Ja Nej 11/17 - - -
Øyvind Eriksen 2025 1964 Ja Nej 13/17 2/2 - -
Tidigare ledamöter
Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 4/6 2/3 - -
Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 6/6 3/3 - -
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens
arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2025 års utvärdering
har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär och
därefter har en diskussion förts på ett styrelsemöte. Utvärderingens
syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur
styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att
effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens
i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och
har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.
Utskott
Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett
ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter
utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet
samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda
utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande
roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och
rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till
uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet har under
2025 haft 5 utskottsmöten och Revisionsutskottet håller sig också infor -
merad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet
ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än
revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans
beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Tone
Kristin Omsted (ordförande), Ilija Batljan och Øyvind Eriksen.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD
och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD
i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat
förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet
mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus
och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära
förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även
att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 61
===== SIDA 62 =====
50 000 kronor för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå
i revisionsutskott föreslås ett totalt arvode om 250 000 kronor.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av
bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio -
ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår
av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion.
VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd
med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes
(VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Daniel Tellberg
(Ekonomidirektör), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD),
Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutveck -
lingschef).
Revisor
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens
och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets
revisor. På årsstämman den 13 maj 2025 omvaldes det registrerade revi -
sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm -
man 2026. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den
auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska
bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och
VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till
revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om
oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt
i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera
om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av
bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att
föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda
iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2025
anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga
granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har
alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors
opartiskhet och självständighet.
Intern kontroll
Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering SBB:s interna
kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad för att
hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring
upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att
tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat bolag
efterlevs. Styrelsen ansvarar för intern kontroll och verkställande direktör
ansvarar för processtrukturen inom koncernen.
Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer -
ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom;
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till VD
• Behörighetsmatris
• Attestordning
• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till
exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när
behov annars föreligger.
Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock
av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen
av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden
gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med
ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa
och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program
för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare,
tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande
befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet
består av tre ledamöter: Øyvind Eriksen (Ordförande), Lennart Sten och
Hans Runesten.
Vid ersättningsutskottets möten har bland annat behandlats bolagets
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättnings -
nivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma
2025 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer
behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år.
Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice
verkställande direktör samt andra personer i koncernledningsgruppen.
Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering
av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och
behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå
uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig
totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt
yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara
baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga
anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig.
Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa
övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av
dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar.
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en
rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin -
jerna. På SBB:s årsstämma 2025 godkändes styrelsens ersättningsrapport
avseende räkenskapsåret 2024. Storleken på ersättningar som utgått för
2025 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not
8 i årsredovisningen.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar -
hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod.
Hållbarhetsutskottet består av Ilija Batljan (ordförande) och Han-Suck
Song.
Ersättning
Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå med
1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga av
stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet utgår
ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföran -
den och 50 000 kronor för övrig ledamot. Om ytterligare en ledamot ska
ingå i ersättningsutskottet ska ett totalt arvode om 200 000 kronor utgå.
För utskottsarbete i hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om
200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor
för övriga ledamöter. För utskottsarbetet i revisionsutskott utgår ett totalt
arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och
62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 63 =====
Riskbedömning
I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en
gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs
av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera
dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot -
tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga
riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av
fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms,
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och
betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck -
nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det
i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker
som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas
en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel
och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika
nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen
av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter,
kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner
hos ekonomiavdelningen.
Information om kommunikation
SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella
rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten
klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan
berörda människor gör att relevant information och kommunikation
når samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell
information om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av
uthyrning och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågå -
ende och kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen
informeras av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll
och finansiell rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att
all informationsgivning externt och internt blir korrekt och ges vid för
varje tillfälle lämplig tidpunkt. Anställda i SBB har möjlighet att påverka
utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer och har på så
sätt möjlighet att påverka innehållet i framtagandet av dessa interna
styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av
bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd
till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef,
bolagsjurist, HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande.
Uppföljning
Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga
nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information
som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets
revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen
och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är
styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för
att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som
framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen. Alla avvi -
kelser från Koden ska omedelbart rapporteras till närmaste chef, chefens
chef eller visselblåsarfunktionen. Avvikelser från Koden ska redovisas på
hemsidan och i den årliga hållbarhetsredovisningen.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel -
sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning
och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför
detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi -
sion. Beslutet omprövas årligen.
Avvikelser i förhållande till koden
Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär
att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men
ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under
2025 Koden utan avvikelser.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 63
===== SIDA 64 =====
Lennart Sten, född 1959
Styrelseordförande
Styrelseordförande i bolaget sedan 2024 samt
ledamot i ersättningsutskottet.
Utbildning: Sjöofficer Svenska Flottan, jur. kand. vid
Stockholms universitet.
Tidigare uppdrag: President GE Capital Real Estate
(Europe), Styrelseordförande Fastighetsägarna
Sverige, Grundare och fd VD och styrelseledamot
LSTH Svenska Handelsfastigheter AB, styrelseledamot
Bonnier Fastigheter AB.
Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i
KlaraBo Sverige AB, CLS Holdings plc och Fastig -
hetsbolaget Trappan AB. Styrelseledamot i Interogo
Holding AG, Easy Depot AB och Elivågor AB.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 1 000 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled -
ningen och bolagets större ägare.
Lennart Schuss, född 1952
Styrelseledamot
Styrelseledamot sedan 2024 och tidigare ordförande
i bolaget sedan 2017. Styrelseordförande inom
koncernen (SBB i Norden AB) 2016.
Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handels -
högskolan i Stockholm.
Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group,
arbetande styrelseordförande för Catella Corporate
Finance. Catella är specialiserad inom fastighetsin -
vesteringar med verksamhet i 14 länder. Direktör,
Förvaltningsrådet för Catella Real Estate AG.
Övriga nuvarande uppdrag: Aktieanalytiker SEB,
rådgivare till Genesta Fastighetsfonder samt
ordförande för Swedish Society of Friends of the
Weizmann Institute of Science. Lennart är medgrund -
are av Gimmel Fastigheter, Catella Corporate Finance,
ESWÖ & Partner Fondkommission och Stockholm
Fondkommission.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 14 576 410 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled -
ningen och bolagets större ägare.
Ilija Batljan, född 1967
Styrelseledamot
Styrelseledamot sedan 2023. Grundare av bolaget,
VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016.
Ledamot i revisionsutskottet och hållbarhetsutskottet
(ordförande).
Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för äld -
revård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi,
Stockholms Universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan
Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB
(tidigare noterat på First North).
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920
B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier.
Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncern -
ledningen. Är bolagets största ägare.
Hans Runesten, född 1956
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Ledamot i
ersättningsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.
Tidigare uppdrag: Medgrundare och styrelseledamot i
AB Sagax, styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i EffNet AB samt
Effnetplattformen Holding AB.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående -
innehav): 5 200 258 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled -
ningen och bolagets större ägare.
Leiv Synnes, född 1970
Verkställande direktör
Verkställande direktör i bolaget sedan 2023
Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet.
Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property
AB. Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt
ledamot eller ordförande i avslutade eller sålda bolag
inom Akelius-sfären. Finanschef och affärsutveck -
lingschef Akelius Residential Property AB.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande och ledamot för
ett flertal dotterbolag inom SBB koncernen.
Innehav: 640 000 B-aktier och 660 000 D-aktier.
Teckningsoptioner 2 200 000
Øyvind Eriksen, född 1964
Vice Styrelseordförande
Vice styrelseordförande i bolaget sedan 2025.
Utbildning: Juridikexamen från Oslo universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i flera av
Aker-koncernens industriella och finansiella
verksamheter. Styrelseledamot för ett antal ideella
organisationer, inklusive Norges kreftforening och
Accenture Global Energy Board.
Aktieinnehav (via Aker Capital): 100 923 623 A-aktier
och 55 523 175 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolagsledningen och
Bolaget. Beroende i förhållande till bolagets största
ägare.
Kjell Inge Røkke, född 1958
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2025.
Utbildning: Grundskola
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i The Resource
Group TRG AS, TRG Holding AS och Aker ASA, samt
styrelseledamot i flera bolag inom Aker-koncernen.
Aktieinnehav (via Aker Capital): 100 923 623 A-aktier
och 55 523 175 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolagsledningen och
Bolaget. Beroende i förhållande till bolagets största
ägare.
Han-Suck Song född 1968
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2025. Ledamot i
hållbarhetsutskottet.
Utbildning: Ph.D. i bygg- och fastighetsekonomi, KTH.
Civilingenjörsexamen Lantmäteri, specialisering bygg-
och fastighetsekonomi, KTH.
Övriga uppdrag: Docent och universitetslektor i
bygg- och fastighetsekonomi vid KTH. Grundare
och styrelseordförande i Nordic EastAsia Group AB.
Ledamot i nämnden för konsumentprisindex vid SCB.
Aktieinnehav (via bolag): 50 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled -
ningen och bolagets större ägare.
Tone Kristin Omsted, född 1972
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2025. Ordförande i
revisionsutskottet.
Utbildning: Kandidatexamen med Honours i finans,
University of Strathclyde, samt högskoleexamen från
Norwegian School of Management.
Övriga uppdrag: EVP IR och Corporate Finance,
Public Property Invest ASA samt styrelseledamot
och medlem i revisions- respektive ESG-utskottet i
Bluenord ASA.
Aktieinnehav: –
Beroende i förhållande till bolaget och koncernled -
ningen. Oberoende i förhållande till bolagets större
ägare.
Information om styrelseledamöterna och VD
64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 65 =====
FINANSIELLA RAPPORTER
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 65
===== SIDA 66 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR Not 2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 4,5 1 871 1 872
Fastighetskostnader
Driftskostnader 5,6 -586 -576
Underhåll 5,6 -71 -95
Fastighetsskatt 5,6 -42 -41
Driftnetto 5 1 173 1 160
Övriga förvaltningsintäkter 30 114 76
Administration 7,8,9 -622 -831
Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 - -25
Resultat före finansiella poster, värde
förändringar fastigheter och goodwill
665 380
Värdeförändringar fastigheter 14 -761 -3 703
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -13 -351
Nedskrivning goodwill 13 - -114
Resultat bostadsproduktion 11 -23
Rörelseresultat 1) 99 3 811
Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 696 -514
varav resultat före finansiella poster,
värdeförändringar och skatt
1 443 1 309
varav värdeförändring fastigheter 320 -1 256
varav finansiella poster -1 113 -1 185
varav värdeförändring finansiella
instrument
-22 98
varav skatt -99 -90
varav försäljningsresultat -115 372
varav nedskrivning och omvärdering 282 238
Kreditförluster på fordringar på joint ventures
och intresseföretag
17 19 -33
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 289 343
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 462 -1 279
Resultat förtidslösen lån 10 774 1 138
Valutakursdifferenser 2 437 -382
Tomträttsavgälder 11 -11 -6
Värdeförändringar finansiella instrument 17 -103 -193
Resultat före skatt 2 540 4 739
Aktuell skatt 12 -210 -455
Uppskjuten skatt 12 -563 -120
Upplösning uppskjuten skatt avseende
rörelseförvärv
12 13 351
ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE
VERKSAMHET
1 781 4 962
Årets resultat, avvecklad verksamhet 33 -4 088 -1 215
ÅRETS RESULTAT 2 308 6 177
Belopp i MKR Not 2025 2024
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -2 326 -6 057
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120
ÅRETS RESULTAT 2 308 6 177
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
kvarvarande verksamhet
23 0,58 -3,72
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning,
kvarvarande verksamhet
23 0,58 -3,72
Resultat stamaktie D före utspädning, kvarva -
rande verksamhet
23 2,00 2,00
Resultat stamaktie D efter utspädning,
kvarvarande verksamhet
23 2,00 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
avvecklad verksamhet
-3,19 -1,14
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning,
avvecklad verksamhet
-3,19 -1,14
Resultat per stamaktie D före utspädning,
avvecklad verksamhet
2,00 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning,
avvecklad verksamhet
2,00 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 23 -2,04 -4,55
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 23 -2,04 -4,55
Resultat per stamaktie D före utspädning 23 2,00 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning 23 2,00 2,00
Koncernens rapport
över totalresultat
Belopp i MKR Not 2025 2024
Årets resultat 2 308 6 177
Poster som kan komma att omklassificeras till
periodens resultat, netto efter skatt
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och
intresseföretag
24 -632 -51
Omräkningsdifferenser 1) 24 1 225 -532
ÅRETS TOTALRESULTAT 1 715 6 760
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare -1 733 -6 640
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120
ÅRETS TOTALRESULTAT 1 715 6 760
1) Av omräkningsdifferenser om 1 225 mkr avser 1 822 mkr återföring av omräkningsdifferenser
som redovisats inom avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Se not 33 för mer
information
66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 67 =====
Kommentarer resultaträkning
Kvarvarande verksamhet
RESULTAT
Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 744 mkr (611).
Förändringen i förvaltningsresultatet är främst hänförligt till minskade
administrationskostnader. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie inkl
avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,48 kronor (0,42).
Hyrestillväxt 4,8 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under året till 1 871 mkr (1 872). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent jämfört med föregående
år och avsåg bostäder.
Uthyrningsgrad på 95,3 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till
95,3 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmenten Utveckling var 4 år (4).
Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 0,6 procent jämfört
föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet
av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under året till -699 mkr (-712).
Administrationskostnader
Årets administrationskostnader uppgick till -622 mkr (-831), av vilka
Sveafastigheter utgjorde -286 mkr (-319) och resterande SBB-koncernen
-336 mkr (-512). I administrationskostnader ingår 80 mkr avseende en
avsättning för sanktionsavgift från Finansinspektionen.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till -761 mkr
(-3 703), varav -413 mkr (-2 375) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -1 procent av fastighetsvärdet i år. I den orealiserade
värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av
befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som
bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa
värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader.
Det viktade avkastningskravet har under året minskat från
5,28 procent till 4,64 procent. Förändringen beror främst på att SBB:s
fastighetsbestånd vid årets utgång främst utgörs av bostäder med
lägre risk och därmed lägre direktavkastningskrav.
Årets realiserade värdeförändring uppgår till -348 mkr (-1 328),
och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer
genomföras samt resultat från tidigare försäljningar.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 696 mkr
(-514). Se vidare information på sid 23-24.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till 19 mkr (-33) och avser bedömda kreditförluster. Under året har en
tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Årets konstaterade kreditförluster
uppgår till - mkr (-11).
Finansnetto
Finansnettot för året uppgick till 2 027 mkr (-187). Förändringen beror
till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under året
uppgick till 2 437 mkr (-382). Valutakursdifferenserna är till största
del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte
är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se
mer information om koncernens valutaexponering på sid 95.
Räntenettot uppgår till -1 173 mkr (-937). Finansnettot inkluderar
resultat av förtidslösen av lån om 774 mkr (1 138) för året.
Finansnetto
20250101
20251231
20240101
20241231
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279
Räntenetto, kvarvarande verksamhet 1 173 937
Resultat förtidslösen lån 774 1 138
Valutakursdifferenser 2 437 -382
Tomträttsavgälder -11 -6
Finansnetto, kvarvarande verksamhet 2 027 187
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för året till -103 mkr
(-193) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av räntederivat om
-200 mkr (-275). Posten består även av positiv kursutveckling på aktierna i
Studentbostäder.
Årets resultat
Årets resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739). Skatt på
årets resultat uppgick till -760 mkr (-224), varav -210 mkr (-455)
avsåg aktuell skatt och -563 mkr (-120) avsåg uppskjuten skatt relaterad
främst till underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende
rörelseförvärv uppgick till 13 mkr (351). Årets resultat efter skatt
uppgick till 1 781 mkr (-4 962).
Avvecklad verksamhet
11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest ASA
om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett värde om 32 miljarder
kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16 december efter
godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI.
Årets resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår
till -4 088 mkr (-1 215). Se vidare information i not 33.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 67
===== SIDA 68 =====
Kommentarer balansräkning
Goodwill
Goodwill uppgår vid årets utgång till 75 mkr (1 264). Goodwill har
tidigare varit hänförlig till SBB:s segment Samhälle. I samband med
transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med
det har all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet.
Återstående goodwill är hänförligt till Sveafastigheter.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 34 935 mkr (55 653). Fastighetsbestån -
dets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills
och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden
för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat
avkastningskrav på 4,63 procent (5,28) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 965 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not
14.
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, Public
Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 23-24.
Vid årets utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföretag till
21 900 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intresseföretag
till 5 022 mkr (7 456).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
4 795 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno -
terade bolag, uppgick till 183 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till
30 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3
225). Se mer information på sid 56.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2025 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 13 75 1 264
Summa immateriella anläggningstill
gångar
75 1 264
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 34 935 55 653
Nyttjanderätt tomträtt 11 347 563
Inventarier 15 71 131
Summa materiella anläggningstillgångar 35 352 56 347
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 21 900 15 551
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
17 5 022 7 456
Derivat 17 89 291
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
17 823 719
Andra långfristiga fordringar 17 61 350
Summa finansiella anläggningstillgångar 27 894 24 368
Summa anläggningstillgångar 63 321 81 980
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 226 240
Kortfristiga fordringar
Derivat 4 34
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
- 13
Kundfordringar 17,24 28 68
Övriga fordringar 17,18 746 1 243
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
19 102 168
Summa kortfristiga fordringar 879 1 526
Likviditetsplaceringar 17 183 371
Likvida medel 17,20 4 795 2 491
Summa likviditetsplaceringar och likvida
medel
4 978 2 862
Tillgångar som innehas för försäljning 21 6 309
Summa omsättningstillgångar 6 088 4 937
SUMMA TILLGÅNGAR 69 409 86 916
68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 69 =====
Kommentarer balansräkning
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid årets
slut till 11 271 mkr (12 126). Totalt eget kapital uppgick vid årets slut
till 25 323 mkr (26 495). Se mer information på sid 70.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0
procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick
per 2025-12-31 netto till 1 652 mkr (1 923) och är till största del hänförlig
till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i
koncernen uppgick till totalt 2 355 mkr. Under året har underskott om
totalt 2 770 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid årets slut till
39 988 mkr (55 737), varav 9 819 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditinsti -
tut och 30 168 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Årets förändring
avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till
kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering
på sid 56.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2025 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER 22
Aktiekapital 181 165
Övrigt tillskjutet kapital 27 305 26 624
Reserver -222 -1 447
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -15 995 -13 217
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126
Hybridobligation 8 107 7 879
Övriga reserver 293 715
Innehav utan bestämmande inflytande 5 652 5 775
Summa eget kapital 25 323 26 495
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,24 9 024 13 834
Obligationslån 17,24 24 072 34 292
Avsättningar 25 80 -
Derivat 17 17 184
Uppskjutna skatteskulder 12 1 652 1 923
Leasingskulder tomträtter 11 335 542
Övriga långfristiga skulder 17,24 21 138
Summa långfristiga skulder 35 202 50 912
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,24 795 2 982
Obligationslån 17,24 6 096 4 630
Derivat 17,24 74 6
Leverantörsskulder 17,24 31 50
Leasingskulder tomträtter 11 11 20
Aktuella skatteskulder 12 346 282
Övriga skulder 17,24,26 865 663
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
27 649 875
Skulder för tillgångar som innehas för
försäljning
18 -
Summa kortfristiga skulder 8 885 9 509
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 69 409 86 916
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 69
===== SIDA 70 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid
obligationer 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2024 01014) 165 26 624 915 8 299 17 576 15 741 1 036 2 445 36 799
Årets resultat - - - -6 057 -6 057 - - -120 -6 177
Årets övriga totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583
Årets totalresultat - - 532 6 108 6 640 120 6 760
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpa D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - -
Inlösen hybridobligation - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137
Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918
Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -371 -371 - - - -371
Återföring ränta hybridobligation
avseende 2023, återköpta obliga -
tioner
- - - 57 57 - - - 57
Räntahybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Avyttring till minoritet - - - -2 729 -2 729 - - 5 677 2 948
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024 12314) 165 26 624 1 447 13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495
Ingående eget kapital 2025 0101 165 26 624 1 447 13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495
Årets resultat - - - -2 326 -2 326 - - 18 -2 308
Årets övriga totalresultat - - 1 225 -632 593 - - - 593
Årets totalresultat - - 1 225 2 958 1 733 18 1 715
Emission B-aktier 16 681 - - 698 - - - 698
Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 423 423 - -423 - -
Emission hybridobligation - - - -172 -172 576 - - 404
Inlösen hybridobligation 5) - - - - - -348 - - -348
Skatteeffekter i eget kapital - - - -53 -53 - - - -53
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -32 -32 - - - -32
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 73 73 - - -141 -68
Utgående eget kapital 2025 1231 181 27 305 222 15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2025-12-31 uppgår till 548 055 991 kr.
4) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med -92 mkr mot tidigare publicerade rapporter varav -47 mkr är hänförligt till ingående balans 2024-01-01. Omräkning beror främst på justering av
tidigare fastighetstransaktioner.
5) Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100
procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr.
Hybridobligationer
Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi -
nellt värde om 8 400 mkr (8 594), varav 293 mkr (715) avser orealiserad
valutakursförändring och redovisas under övriga reserver.
Under året uppgår ränta på hybridobligation till -65 mkr varav -33 mkr
avser uppskjuten ränta från 2024 och -32 mkr ränta avseende 2025.
Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid årets slut till 548
mkr.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -268 mkr
av förändringen i eget kapital under året. I samband med försäljningen
av SociaICo har 1 822 mkr av omräkningsdifferenser återförts från övrigt
totalresultat till Årets resultat, Avvecklad verksamhet.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 652 mkr (5 775) och
består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 62,2
procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,8 procent
(38,8).
Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan -
delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheterkoncernen där Sveafastigheter
inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori -
tetsandel avseende dessa bolag.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 36 procent (30), den justerade soliditeten till 39
procent (32) och belåningsgraden till 50 procent (61).
70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 71 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i MKR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet 2 540 -4 739
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 150 -2 440
Resultat före skatt, kvarvarande och avvecklad
verksamhet
2 609 7 179
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 8 19
Förändringar avsättningar 80 -
Värdeförändringar fastigheter 4 598 5 422
Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 190 351
Nedskrivning goodwill 1 020 1 076
Resultat bostadsproduktion -11 23
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 020 1 611
Kreditförluster på fordringar på joint ventures
och intresseföretag
-208 223
Värdeförändringar finansiella instrument 103 193
Finansnetto -2 473 -98
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 381 382
Erlagd ränta -1 432 -1 427
Erhållen ränta 384 314
Betald skatt -153 -364
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
897 546
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 116 -727
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 189 -45
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 202 226
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter 14 -1 387 -1 118
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade
likvida medel
-358 -1 762
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida
medel
8 840 11 714
Investeringar/försäljning inventarier -3 -44
Investeringar/avyttringar i joint ventures och
intresseföretag
16 3 045 -612
Förändring fordringar joint ventures och
intresseföretag
17 -668 -384
Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 -221 551
Förändring andra långfristiga fordringar 17 283 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 531 8 345
Belopp i MKR Not 2025 2024
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner -4 12
Återköpt D-aktier - -352
Inlösen/emission hybridobligation 404 -3 137
Utbetald utdelning - -2 133
Utbetald ränta hybridobligationer -59 -405
Avyttring till minoritet -23 -
Tillskott från minoritet - 2 956
Inlösta minoritetsandelar -68 -
Upptagna lån 6 946 8 237
Amortering av lån -15 505 -14 640
Förändring övriga långfristiga skulder -110 -26
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 8 419 9 487
Årets kassaflöde 2 313 1 368
Likvida medel vid årets början 2 491 3 845
Årets kassaflöde 2 313 -1 368
Valutakursändring i likvida medel -9 14
Likvida medel vid årets slut 20 4 795 2 491
Årets kassaflöde
Årets kassaflöde uppgår till 2 313 mkr (-1 368). Likvida medel vid årets slut
uppgår till 4 795 mkr (2 491).
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i
rörelsekapital, uppgår för året till 897 mkr (546). Kassaflödet inkluderar
Resultat före skatt, Kvarvarande verksamhet, om 2 540 mkr (-4 739),
samt Resultat före skatt, Avvecklad verksamhet, om -5 150 mkr (-2 440),
vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåverkande värdeförändringar
av fastigheter om 4 598 mkr (5 422), varav 3 837 mkr avser avvecklad
verksamhet, se not 14. Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under
året om -1 432 mkr (-1 427).
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till 1 202 (-226).
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till 9 531 mkr (8 345)
och har främst påverkats av försäljning av dotterbolag om 8 840 mkr (11
714) samt investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag om
3 045 mkr (-612).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -8 419 mkr (-9 487).
Under året har upptagna lån påverkat kassaflödet med 6 946 mkr (8 237)
och amortering av lån med -15 505 mkr (-14 640).
Skillnader mellan Årsredovisning och Bokslutskommuniké 2025
Kassaflödet enligt årsredovisningen skiljer sig mot publicerad boksluts -
kommuniké 2025, se not 37 för mer information.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 71
===== SIDA 72 =====
Koncernens noter (1-36)
NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska
moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa -
tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver
verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har
sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm.
Styrelsen har den 20 mars 2026 godkänt denna årsredovisning och
koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid
årsstämma den 23 april 2026.
Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not.
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS (R) Redovisnings -
standarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Komplette -
rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och
redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är
svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och
koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.
Dotterbolag
Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden.
Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller
ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser
fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs
för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna -
den på de förvärvade nettotillgångarna.
Intressebolag
Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett
betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara
fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna.
Vid ett förvärv av ett intresseföretag görs en bedömning om förvärvet
utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger
om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de
processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga
förvärv är rörelseförvärv.
I de fall förvärvet bedöms utgöra ett rörelseförvärv görs en bedömning
av det verkliga värdet på de förvärvade nettotillgångarna. I de fall då det
uppkommer en skillnad mellan nettotillgångarnas bedömda verkliga värde
jämfört med det sammanlagda värdet av det tidigare redovisade värdet
på andelarna, då koncernen hade mindre än 20% av rösterna, och den
tillkommande anskaffningskostnaden, redovisas skillnaden i resultaträk -
ningen såsom Resultat från intressebolag och joint ventures i koncernens
resultaträkning.
NOT 3 Uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen
och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar
det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och
uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen
och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.
Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra
förutsättningar uppkommer.
Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan
kommande 12 månader
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före -
tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har
därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar
av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar
av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför -
bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida
investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger.
De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från
de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en
NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder
Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2025
Nya och ändrade IFRS-standarder som trätt i kraft från och med 1 januari
2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella
rapporter.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft
Den nya standarden IFRS 18, som träder i kraft för räkenskapsår som
inleds 1 januari 2027, syftar till att ge en mer konsekvent presentation
av resultaträkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad
information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre
nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplys -
ningar om ”management-defined-performance measures” (MPM) samt
ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas preliminärt
inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av koncernens resul -
tat- och balansräkning. SBBs preliminära bedömning är att rapportering
redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som överensstämmer
med de nya reglerna men utredning pågår. IFRS 18 bedöms preliminärt få
en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där vissa
poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar avse -
ende MPMs. Standarden godkändes av EU 5 mars 2026 och SBB kommer
fortsätta utvärdera och analysera effekter av den nya standarden.
Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter
den 31 december 2025 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBBs
finansiella rapporter.
Avvecklad verksamhet
Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest
ASA (PPI) avseende överlåtelse av tre helägda dotterbolag (direkt eller
indirekt), tillsammans benämnda ”SocialCo). Transaktionen fullföljdes den
16 december 2025 och genom denna överlåtelse har SBB indirekt avyttrat
samhällsportföljen och transaktionen har därmed klassificerats som
avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning.
72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 73 =====
betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget
som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under
nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter.
Uppskjuten skatt
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att
kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi-
sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att
beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not
12 Skatt.
Andra uppskattningar och bedömningar
Förvärv av bolag
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som
ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet
avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer
som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Fastighetstransaktioner
I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning
av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för
att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De
ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl
av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren
fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer
tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra
användningen av tillgången.
Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens
styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller
andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det
sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och
anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses
utgöra det första redovisningstillfället.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende
av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov
till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erläggas.
Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av
SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för
att redovisa en avsättning föreligger.
Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller
andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig -
hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen
redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och
försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten
vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid,
redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran.
I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i
samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan
köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den
tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att
det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil -
lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning.
I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas
särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort flertalet
väsentliga fastighetstransaktioner, se not 34 för mer information.
Leasingavtal
I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning
hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare
i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak -
tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet
som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida
den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till
verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts
av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika
fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa
bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.
SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna
betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs
inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som
oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över
leasingperioden.
I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten
till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- &
leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak -
ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för
bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet.
Klassificering hybridobligation
SBB har utestående emitterade hybridobligationer om 8,6 mdkr.
Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar.
SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första
möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första
redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska
klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell
skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att
det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns
inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att
regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor
i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd
tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och
hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer
information se not 22 Eget kapital.
Goodwill
Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan -
den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande
enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför
sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för
framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida
intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och
utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill.
NOT 4 Hyresintäkter
Redovisningsprincip
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna
redovisas med avdrag för eventuella rabatter.
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.
Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före -
kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall
hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras
denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av
hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt
i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga
åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB
konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord -
nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 871 (1 872) mkr.
Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal.
Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders
uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk -
ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 73
===== SIDA 74 =====
NOT 5 Rörelsesegment
Redovisningsprincip
Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens
karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp
och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base -
rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten
som för koncernen.
Från och med första kvartalet 2025 har segmentsindelningen gjorts om
och utgörs numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling.
Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segments -
indelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya
segmentet som i den senast publicerade årsredovisningen.
Nedan följer en beskrivning av respektive segment.
• Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där
kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade
operatörer bedriver sin verksamhet.
• Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus.
• Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet.
• Utveckling består av fastigheter där större insatser behöver läggas för
att realisera respektive fastighets fulla potential.
Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment.
Till följd av försäljningen av ”SocialCo”, se not 33, innefattande det kon -
soliderade fastighetsbeståndet inom segmenten Samhälle och Utbildning
avser bolaget att utvärdera ny intern uppföljning och segmentsredovisning
från och med första kvartalet 2026. SBB har valt att presentera segments -
redovisning för koncernens kvarvarande verksamhet samt koncernen
inklusive avvecklad verksamhet för att tydliggöra effekterna av försälj -
ningen av ”SocialCo”.
Räkenskapsår 2025-01-01 – 2025-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter - 1 571 - 300 1 871 - 1 871
Fastighetskostnader - -534 - -164 -699 - -699
Driftnetto - 1 037 - 136 1 173 - 1 173
Övriga förvaltningsintäkter 8 74 32 - 114 - 114
Administration - - - - - -622 -622
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill
8 1 111 32 136 1 287 -622 665
Värdeförändringar fastigheter -101 -373 -8 -279 -761 - -761
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 - - - -13 - -13
Resultat bostadsproduktion - 11 - - 11 - 11
Rörelseresultat -106 749 24 -143 524 -622 -99
Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696 - 696
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - - - 19 19 - 19
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 289 289
Räntekostnader och liknande - - - - - 1 738 1 738
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -103 -103
Resultat före skatt -79 680 479 159 1 238 1 302 2 540
Skatt - - - - - -760 -760
Årets resultat, kvarvarande verksamhet -79 680 479 159 1 238 542 1 781
Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 13 981 1 284 1 279 - 1 279
Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad - 66% - 66% 63% - 63%
Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2025 2024
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 354 494
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 282 137
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 224 109
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 159 93
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 125 74
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 424 256
Summa 1 568 1 162
Intäkternas fördelning
Belopp i mkr 2025 2024
Hyresintäkter, kommersiella 245 346
Hyresintäkter, bostäder 1 503 1 442
El, bränsle och andra media 36 29
Övriga hyresrelaterade intäkter 87 56
Summa hyresintäkter 1 871 1 872
74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 75 =====
Perioden 2025-01-01 – 2025-12-31
Koncernen
totalt
Avvceklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncer-
nen
totalt
Hyresintäkter 1 871 1 380 3 251 1 341 1 571 19 320 3 251 - 3 251
Fastighetskostnader -699 -287 -986 -274 -534 -6 -171 -986 - -986
Driftnetto 1 173 1 093 2 266 1 067 1 037 13 149 2 266 - 2 266
Övriga förvaltningsintäkter 114 71 185 76 76 33 - 185 - 185
Administration -622 -199 -821 - - - - - -821 -821
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
665 965 1 630 1 143 1 113 46 149 2 451 -821 1 630
Värdeförändringar fastigheter -761 -3 837 -4 598 -3 938 -373 -8 -279 -4 598 - -4 598
Upplösning goodwill vid försäljning
av fastigheter
-13 -177 -190 -190 - - - -190 - -190
Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020
Resultat bostadsproduktion 11 - 11 - 11 - - 11 - 11
Rörelseresultat -99 -4 069 -4 168 -4 005 751 38 -130 -3 346 -821 -4 168
Resultat från joint ventures och
intresseföretag
696 -1 716 -1 020 -1 688 -69 455 283 -1 020 - -1 020
Kreditförluster på fordringar på joint
ventures och intresseföretag
19 189 208 189 - - 19 208 - 208
Ränteintäkter och liknande
resultatposter
289 639 928 - - - - - 928 928
Räntekostnader och liknande 1 738 -192 1 545 - - - - - 1 545 1 545
Värdeförändringar finansiella
instrument
-103 - -103 - - - - - -103 -103
Resultat före skatt 2 540 -5 150 -2 609 -5 504 682 493 172 -4 157 1 549 -2 609
Skatt -760 1 061 302 - - - - - 302 302
Årets resultat 1 781 -4 088 -2 308 -5 504 682 493 172 -4 157 1 851 -2 308
Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 1 279 179 1 457 191 981 1 284 1 457 - 1 457
Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad 63% 79% 70% 80% 66% 68% 47% 70% - 70%
Räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 97 1 453 - 322 1 872 - 1 872
Fastighetskostnader -8 -548 - -156 -712 - -712
Driftnetto 89 905 - 166 1 160 - 1 160
Övriga förvaltningsintäkter - 53 23 - 76 - 76
Administration - - - - - -831 -831
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar
fastigheter och goodwill
89 958 23 166 1 236 -856 380
Värdeförändringar fastigheter -1 380 -1 623 -45 -655 -3 703 - -3 703
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -114 - - - -114 - -114
Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -1 756 -688 -22 -489 -2 955 -856 -3 811
Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -902 234 -514 - -514
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och
intresseföretag
- - - -33 -33 - -33
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 343 343
Räntekostnader och liknande - - - - - -529 -529
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 236 -4 739
Skatt - - - - - -224 -224
Årets resultat, kvarvarande verksamhet -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 460 -4 962
Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517
Investeringar 206 683 1 73 963 - 963
Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254
Överskottsgrad 92% 62% - 52% 62% - 62%
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 75
===== SIDA 76 =====
Perioden 2024-01-01 – 2024-12-31
Koncernen
totalt
Avvceklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncer-
nen
totalt
Hyresintäkter 1 872 1 837 3 708 1 755 1 453 20 480 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -712 -424 -1 137 -411 -548 -6 -171 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 160 1 412 2 572 1 344 905 14 309 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 76 59 135 59 53 23 - 135 - 135
Administration -831 -224 -1 054 - - - - - -1 054 -1 054
Förvärv- och omstruktureringskost -
nader
-25 - -25 - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
380 1 248 1 627 1 403 958 37 309 2 706 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 703 -1 719 -5 422 -3 099 -1 623 -45 -655 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning
av fastigheter
-351 - -351 -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -114 -962 -1 076 -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion -23 - -23 - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -3 811 -1 434 -5 245 -3 123 -688 -8 -346 -4 165 -1 079 -5 245
Resultat från joint ventures och
intresseföretag
-514 -1 097 -1 611 -1 022 80 -902 234 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint
ventures och intresseföretag
-33 -190 -223 -190 - - -33 -223 - -223
Ränteintäkter och liknande
resultatposter
343 349 692 - - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande -529 -69 -599 - - - - - -599 -599
Värdeförändringar finansiella
instrument
-193 - -193 - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 739 -2 440 -7 179 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -1 180 -7 179
Skatt -224 1 226 1 002 - - - - - 1 002 1 002
Årets resultat -4 962 -1 215 -6 177 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -178 -6 177
Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653
Investeringar 963 221 1 184 427 683 1 73 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 933
Överskottsgrad 62% 77% 69% 77% 62% 70% 64% 69% - 69%
Kvarvarande intäkter från svenska hyresgäster utgör 96 procent (93) av
koncernens totala intäkter. Intäkter från finska hyresgäster utgör 4 procent
(4) av koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser
intäkter från hyresgäster i Norge. Av anläggningstillgångar (som inte är
finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 97 procent (81)
fördelade till Sverige, 2 procent (14) fördelade till Finland och resterande
del avser anläggningstillgångar i Norge. Det finns ingen hyresgäst som
utgör mer än 10 procent av intäkterna.
NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Redovisningsprincip
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-
och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består
bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och
försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att
upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten
avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i
tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet.
Administrationskostnader
I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration
såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande
kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut -
veckling och finansiering.
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för
förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost -
nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen.
Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet
2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Driftskostnader -586 -576
Underhåll -71 -95
Fastighetsskatt -42 -41
Administration -622 -831
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -25
Summa kostnader -1 320 -1 568
Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet
2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Drift- och underhållskostnader -657 -671
Fastighetsskatt -42 -41
Övriga externa kostnader -301 -560
Personalkostnader -313 -278
Avskrivningar -7 -17
Summa kostnader -1 320 -1 568
76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 77 =====
NOT 7 Arvode till revisor
Ernst & Young 2025 2024
Kvarvarande och avvecklad verksamhet
Revisionsuppdraget 28 36
Annan revisionsverksamhet 1 3
Skatterådgivning - 1
Övriga tjänster 1 6
Summa arvode till revisor, kvarvarande och avvecklad
verksamhet
30 45
Varav redovisat inom avvecklad verksamhet 13 13
NOT 8 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprincip
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda
pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda
premier är hänförbara till.
2025 2024
Medelantalet anställda
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Dotterbolag i Sverige 260 57 235 59
Dotterbolag i Norge - - 5 66
Dotterbolag i Finland - - 8 50
Totalt dotterbolag 260 57 248 58
Moderbolag 62 64% 40 63
Totalt i koncernen 322 59% 288 60
2025 2024
Könsfördelning, styrelse och
ledande befattningshavare
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Styrelseledamöter 8 88 6 100
Verkställande direktör och övriga
ledande befattningshavare
6 67 6 67
Totalt i koncernen 14 79 12 83
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att
aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen
kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med
kostnadsslagen i not 6.
Incitamentsprogram
Under 2024 inleddes ett nytt incitamentsprogram där 9 410 325 tecknings -
optioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt att under
perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april 2027
teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per aktie
ska motsvara 140 procent av den volymvägna genomsnittskursen enligt
Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio handelsdagar
som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr. Optionerna
tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black Scholes.
Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,19 kr/option.
Antal teckningsoptioner 2025
IB 2025-01-01 9 410 325
Utnyttjade -
Löpt ut -360 000
Beviljade under året -
Utestående 2025-12-31 9 050 325
Personalkostnader 2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 29 29
Sociala avgifter 9 11
Pensionskostnader 8 7
Summa 45 46
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 40 32
Sociala avgifter 15 12
Pensionskostnader 8 7
Övriga personalkostnader 2 1
Summa 65 52
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar - -
Sociala avgifter - -
Pensionskostnader - -
Summa - -
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 130 119
Sociala avgifter 44 42
Pensionskostnader 20 9
Övriga personalkostnader 3 2
Summa 197 172
Summa personalkostnader 307 270
Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings -
havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i
form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer
som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen.
2025
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Sten 1 000 - - - 1 000
Styrelseledamot
Øyvind Eriksen 1) 550 - - - 550
Ilija Batljan 650 - - - 650
Kjell Inge Røkke 1) 500 - - - 500
Tone Kristin Omsted 1) 600 - - - 600
Lennart Schuss 500 - - - 500
Hans Runesten 565 - - - 565
Han-Suck Song 550 - - - 550
Verkställande direktör
Leiv Synnes 6 558 1 425 2 816 87 10 886
Vice Verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 810 790 1 193 113 4 906
Annika Ekström 2) 2 821 570 928 74 4 393
Övriga ledande befatt -
ningshavare (3 st) 6 644 2 280 2 848 411 12 183
Summa 23 748 5 065 7 785 685 37 283
1) Utbetalt februari 2026
2) Redovisas inom avvecklad verksamhet
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 77
===== SIDA 78 =====
2024
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Sten 1 085 - - - 1 085
Styrelseledamot
Ilija Batljan 600 - - - 600
Sven-Olof Johansson 600 - - - 600
Lars Rodert 600 - - - 600
Lennart Schuss 575 - - - 575
Hans Runesten 535 - - - 535
Verkställande direktör
Leiv Synnes 5 483 2 850 2 970 444 11 747
Vice Verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 440 1 212 1 175 280 5 107
Annika Ekström 2 618 1 215 1 010 74 4 918
Övriga ledande befatt -
ningshavare (3 st) 6 118 3 852 1 669 411 12 050
Summa 20 655 9 129 6 824 1 209 37 817
Övriga villkor verkställande direktör
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall
uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer
att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning
från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.
Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions -
grundande lön.
NOT 10 Finansiella kostnader
Redovisningsprincip
Aktiverad ränta
SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade
tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs
endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör
när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången
i all väsentlighet har slutförts.
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resulta -
tet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa nettoredovisas
inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga
till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader på
skulder till kreditinstitut.
Förtidslösen lån 2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Överkurs vid återköpta obligationer 774 1 211
Kostnader i samband förtidslösen av lån - -73
Resultat förtidslösen lån 774 1 138
Räntekostnader och liknande resultatposter 2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Räntekostnader obligationslån -723 -877
Räntekostnader skulder till kreditinstitut -592 -745
Räntekostnader företagscertifikat - -
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -256 -95
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 571 -1 717
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt
värde i resultatet
87 433
Övriga finansiella kostnader 22 5
Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 280
Aktiverad ränta
Under året har 43 mkr (47) i räntor av kvarvarande verksamhet aktiverats
avseende investeringar där en räntenivå om 2,38 procent (2,43) använts.
Överkurs vid återköpta obligationer
Återköp av obligationer under året till ett sammanlagt nominellt belopp
om 5,95 mdkr. Återköpen har genererat en vinst som presenteras som
Resultat förtidslösen lån om totalt 774 mkr (1 138).
NOT 11 Leasingavtal
Redovisningsprincip
SBB som leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med
ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal.
Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio -
nella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler
till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under
operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter.
SBB som leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende
tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal
och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan
värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till
omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder
redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen.
NOT 9 Finansiella intäkter
2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter finansiella instrument 13 9
Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 256 291
Ränteintäkter reversfordringar 16 18
Ränteintäkter banktillgodohavanden 0 1
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 284 319
Utdelningar från aktier och andelar 1 19
Övriga finansiella intäkter 3 5
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343
78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 79 =====
Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms
som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad
linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld
redovisas i balansräkningen.
Tomträtter
I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser
avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter
samt förändringarna under året.
2025-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 563 563
Tillkommande avtal 52 52
Avgående avtal -4 -4
Avgående avtal PPI-transaktion -263 -263
Utgående balans 347 347
2024-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 393 393
Tillkommande avtal 245 245
Avgående avtal -76 -76
Utgående balans 563 563
Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 11,4 mkr (15,1) och kostnaden för
övriga leasingavtal uppgick till 26,4 mkr (26,5).
Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk -
ning under året hänförliga till leasingverksamheten.
2025 2024
Tomträttsavgälder, kvarvarande verksamhet 11 6
Redovisad Tomträttsavgäld, kvarvarande verksamhet 11 6
Den årliga tomträttsavgälden för kvarvarande verksamhet uppgår till 11
mkr (10).
NOT 12 Skatt
Redovisningsprincip
Uppskjuten skatt
Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader
och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära
skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas
mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden
uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör
ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt.
SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget avseende reglerna om
tilläggsskatt. För SBB innebär det att uppskjuten skatt beräknas på samma
sätt som tidigare.
SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt,
beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i
Norge samt 20 procent i Finland.
SBB-koncernen är år 2025 inte inom tillämpningsområdet för de nya
reglerna om tilläggsskatt och har bedömt att utifrån årets resultat uppstår
därmed ingen väsentlig tilläggsskatt att betala i de länder bolaget är
verksamt i.
2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Aktuell skatt -199 -446
Skatt härförlig till tidigare år -10 -9
Uppskjuten skatt fastigheter -87 -9
Uppskjuten skatt obeskattade reserver -73 -80
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -384 300
Uppskjuten skatt finansiella instrument -19 -45
Uppskjuten skatt övrigt 12 65
Redovisad skatt -760 -224
Avstämning av effektiv skattesats 2025 2024
Kvarvarande verksamhet
Resultat före skatt 2 540 -4 738
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -523 976
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen -2 12
Skatt hänförlig till tidigare år -10 -9
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 143 -106
Ej skattepliktiga intäkter 5 095 786
Ej avdragsgilla kostnader -6 110 -554
Ej avdragsgilla räntekostnader -489 -761
Temporära skillnader obeskattade reserver -14 -
Skattekostnader avseende goodwill 10 549
Temporära skillnader avseende fastigheter 561 -1 190
Temporära skillnader avseende derivat -41 -2
Temporära skillnader avseende underskott 152 86
Övriga skattemässiga justeringar 468 -11
Redovisad skatt -760 -224
Effektiv skattesats 30% -5%
Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett
resultat av säkringsredovisning.
Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten
skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 2,4 mdkr (5,1) per
2025-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en
bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå
att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång
finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får
nyttjas.
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld
I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära
skillnaderna:
Uppskjuten skatt 2025 2024
Uppskjuten skatt fastigheter 1 162 2 034
Uppskjuten skatt obeskattade reserver 205 148
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -485 -928
Uppskjuten skatt finansiella instrument 710 679
Uppskjuten skatt övrigt 60 -10
Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 652 1 923
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 79
===== SIDA 80 =====
NOT 13 Goodwill
Redovisningsprincip
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid
rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens
andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara
nettotillgångar på förvärvsdagen.
Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell
skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter
i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett
motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd
fastighet säljs.
Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde.
Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om
det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är
återvinningsbart.
Goodwill Samhälle Bostäder Totalt
Ingående balans, 2024-01-01 2 616 76 2 692
Försäljning -351 - -351
Nedskrivning -1 076 - -1 076
Utgående balans, 2024-12-31 1 189 76 1 264
Ingående balans, 2025-01-01 1 189 76 1 264
Försäljning -12 -1 -13
Försäljning, avvecklad verksamhet -1 177 - -1 177
Utgående balans, 2025-12-31 - 75 75
Goodwillposten har tidigare främst varit hänförlig till förvärvet av Hemfosa
och utgjorts av två delar. Till största del har den utgjorts av synergieffekter
i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver
har det funnits en redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell
skatt och den uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i
bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av
Hemfosa anses vara.
I samband med försäljning av koncernens fastigheter inom Samhälle och
Utbildning till PPI har goodwill inom segmentet Samhälle skrivits ned
med -1 177 mkr där -156 mkr avsåg goodwill som har ett motsvarande
belopp inom uppskjuten skatt och -1 020 mkr avsåg den goodwill som har
varit redovisad avseende synergieffekt som SBB redovisat vid förvärv av
Hemfosa. Se not 30 för mer information.
NOT 14 Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde enligt nedan
beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt
IFRS 13 nivå 3.
För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe -
ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad
som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv -
ningsbehov.
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk -
ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade
värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört
med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet
om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens
investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas
som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid
senaste externvärdering, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar
under tidigare perioder. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med
att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid
avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när
villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransak -
tioner. I de fall som kontroll inte överförs vid avtalstecknande så redovisas
försäljningen som Tillgångar som innehas för försäljning.
Värderingsmetod
Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av
externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings -
processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde -
ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International
Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste
upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International
Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International
Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det
bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten,
mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar
välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring.
Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett
värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på
marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden.
Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den
kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa
värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har
skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande
period.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande
schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart
tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka -
ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet
med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard
och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt
eventuella anpassningsbehov.
80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 81 =====
Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden
Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination
av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen
är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden
bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens
framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens
restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell
hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar
i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB
tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och
fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark -
naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för
nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra -
vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden.
Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock
med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan -
det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs
bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska
utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ -
dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga
hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa -
tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället.
Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden
Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där
SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i
projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar
framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande
driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen
kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa
utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten.
Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt -
nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning
samt eget ägande finns två utgångssätt:
Eget ägande
För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt.
Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området
vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande:
• Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta
projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt -
värdet.
• Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort.
• Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort.
• Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen
görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för
nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld.
Markanvisningar
För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig
markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk
risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan
och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell:
Avdrag byggrätter på egen mark
Projektidé 75%
Ej planbesked 75%
Planbesked 50%
Samråd klart 25%
Granskning klart 25%
Lagakraft 15%
Avdrag markanvisning av kommuner
Byggstart
0-1 år 15%
1-2 år 20%
2-3 år 30%
3-4 år 40%
<4 år 50%
Mark och byggrättsfastigheter
Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar
byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten
ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea).
Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan
den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk -
tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan
således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer.
Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt
snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur.
Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och
botten.
Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet
konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag.
Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov
erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark
omvandlas till färdig byggrätt.
Värderingsantaganden
I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna
av förvaltningsfastigheter.
Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad
indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande
inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan.
Värderingsantaganden 2025-12-31 2024-12-31
Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 1,52% 1,20%
Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 2,00% 2,03%
Kalkylperiod Normalt 10 år Normalt 10 år
Långsiktig vakans, % Normalt 1-5 Normalt 1-5
Viktat direktavkastningskrav, % 4,63% 5,28%
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 81
===== SIDA 82 =====
2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt
Ingående redovisat värde 19 918 29 333 436 5 966 55 653 39 350 27 818 483 5 554 73 205
Förvärv 1) 1 297 - 59 358 11 5 130 47 938 6 127
Investeringar 191 981 1 284 1 457 419 691 1 73 1 184
Försäljningar -19 657 -1 368 -422 -164 -21 611 -18 923 -2 753 -63 24 -21 715
Orealiserade värdeförändringar,
kvarvarande verksamhet
-13 -245 - -156 -414 -136 -1 557 -44 -653 -2 390
Orealiserade värdeförändringar,
avvecklad verksamhet
-36 8 -8 - -35 -918 -3 6 - -915
Omklassificeringar 45 - - - 45 - -92 - - -92
Omräkningsdifferens -449 - -8 -60 -517 113 99 5 30 248
Utgående redovisat värde - 29 007 - 5 928 34 935 19 918 29 333 436 5 966 55 653
1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3.
2025 2024
Värdeförändringar Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt
Kvarvarande verksamhet
Orealiserade värdeförändringar -13 -245 - -156 -413 -136 -1 557 -44 -653 -2 390
Realiserade värdeförändringar -88 -128 -8 -123 -348 -889 -143 - -2 -1 033
Summa, kvarvarande verksamhet -101 -373 -8 -279 -761 -1 024 -1 700 -44 -655 -3 423
Avvecklad verksamhet
Orealiserade värdeförändringar -36 - - - -36 -918 -3 6 - -915
Realiserade värdeförändringar -3 801 - - - -3 801 -1 077 - -7 - -1 084
Summa, avvecklad verksamhet -3 837 - - - -3 837 -1 995 -3 -1 - -1 999
Beskrivning av fastig -
hetsbestånd 2025-12-31
Affärsområde
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, %
Yta,
tkvm
Marknads -
värde, mkr kr/kvm2
Ekonomisk
uthyrn.
grad
Hyres-
intäkt,
mkr kr/kvm
Initialt
driftnetto
år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt
Bostäder
Stockholm - Mälardalen 256 11 790 33 197 95% 488 1 908 341 1 332 3,10 7,10 4,37 5,16 9,24 6,45
Universitetsstäder 421 9 793 23 219 96% 624 1 483 401 952 4,00 5,52 4,56 6,08 7,63 6,65
Malmö-Öresund 195 4 538 23 289 98% 286 1 468 190 974 3,57 5,59 4,44 5,65 7,70 6,53
Stor-Göteborg 61 1 491 24 575 98% 93 1 533 61 1 000 4,20 4,85 4,34 6,28 6,95 6,43
Övrigt 78 1 395 17 801 86% 103 1 321 66 846 4,80 6,12 5,18 6,90 8,24 7,65
Summa Bostäder 1 011 29 007 25 427 95% 1 594 1 544 1 059 1 047 3,10 7,10 4,52 5,16 9,24 6,61
Utveckling
Sverige 237 5 000 9 349 66% 194 820 102 435 4,00 10,60 5,01 3,82 10,48 5,98
Finland 60 760 12 653 62% 72 1 205 35 577 6,10 8,90 6,43 8,10 11,50 8,66
Norge 13 168 7 467 100% 8 491 5 344 7,0 0 7,0 0 7,0 0 9,00 9,00 9,00
Danmark - - - - - - - - - - - - - -
Summa Utveckling 310 5 928 9 907 66% 274 880 142 458 4,00 10,60 5,22 3,82 11,50 6,40
Summa Totalt 1 321 34 935 21 782 89% 1 867 1 413 1 202 910 3,10 10,60 4,63 3,82 11,50 6,57
1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2025-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering -
arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.
2) Kr/kvm exklusive projekt och byggrättsfastigheter.
82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 83 =====
Beskrivning av fastig -
hetsbestånd 2024-12-31
Affärsområde
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, %
Yta,
tkvm
Marknads -
värde, mkr kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn.
grad
Hyres-
intäkt,
mkr kr/kvm
Initialt
driftnetto
år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt
Bostäder
Universitetsorter 429 8 892 20 711 94% 591 1 377 385 897 4,00 8,10 4,48 5,86 10,02 6,38
Stockholm/Mälardalen 256 8 989 35 077 93% 492 1 922 369 1 441 3,10 4,90 4,18 4,95 6,73 6,11
Göteborg/Malmö 228 5 285 23 213 97% 330 1 449 224 986 3,57 5,54 4,39 5,38 7,54 6,26
Övriga städer 146 1 965 13 425 79% 157 1 071 86 586 2,50 13,50 5,28 4,45 15,51 7,20
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 5 855 - - - - - - - - - - - -
Summa Bostäder 1 060 30 986 23 716 92% 1 570 1 482 1 065 1 005 2,50 13,50 4,42 4,45 15,51 6,32
Samhälle
Sverige 707 13 807 17 331 90% 876 1 239 610 863 3,85 8,90 6,06 4,00 10,92 6,79
Äldreboende 116 2 328 20 083 90% 152 1 307 107 919 4,50 6,91 5,14 5,00 8,82 6,77
LSS 110 2 699 24 626 99% 186 1 699 158 1 445 3,85 8,90 5,77 4,17 10,15 6,09
Sjukhus & vårdcentral 171 1 967 11 504 87% 186 1 088 115 673 5,00 8,00 6,39 5,00 10,05 7,80
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
67 3 058 45 681 95% 137 2 043 118 1 757 5,25 8,85 6,23 4,00 10,92 5,09
Offentliga kontor 53 557 10 559 91% 52 993 36 674 6,00 8,31 6,91 5,25 10,37 7,78
Övrigt 191 1 649 8 628 80% 163 854 77 405 3,90 8,50 6,63 5,92 10,56 8,57
Norge 85 2 019 22 857 95% 116 1 365 100 1 184 5,00 7,55 6,02 7,10 9,70 8,14
Äldreboende 11 307 27 601 100% 23 2 044 19 1 706 6,35 7,0 0 6,76 8,48 9,14 8,90
LSS 29 757 26 036 98% 46 1 595 42 1 448 5,33 7,13 5,91 7,43 9,27 8,02
Sjukhus & vårdcentral 24 670 28 347 100% 38 1 610 37 1 569 5,00 6,38 5,41 7,10 8,50 7,52
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
15 202 13 317 48% 5 323 0 5 6,50 7,55 6,82 8,63 9,70 8,96
Offentliga kontor - - - - - - - - - - - - - -
Övrigt 6 4 740 93% 4 650 2 385 7,25 7,25 7,25 9,40 9,40 9,40
Finland 309 7 553 24 292 90% 638 2 064 499 1 614 4,65 17,60 6,61 5,75 17,60 7,71
Äldreboende 123 3 654 29 596 100% 275 2 231 245 1 982 5,10 17,60 6,13 5,75 17,60 7,55
LSS 44 1 361 31 225 99% 102 2 350 92 2 111 4,65 16,90 6,23 5,95 16,90 7,50
Sjukhus & vårdcentral 14 428 30 350 99% 42 2 984 31 2 231 5,75 8,15 6,86 6,75 10,15 7,85
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
42 798 18 845 69% 68 1 614 46 1 095 6,10 7,70 6,35 8,10 8,50 8,16
Offentliga kontor 81 1 261 15 622 82% 146 1 805 83 1 033 6,00 14,00 8,47 7,0 0 10,20 8,05
Övrigt 5 13 2 485 65% 4 855 1 240 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90
Danmark 42 695 16 390 99% 67 1 577 52 1 238 5,00 7,13 6,58 7,10 9,27 8,71
Äldreboende - - - - - - - - - - - - - -
LSS - - - - - - - - - - - - - -
Sjukhus & vårdcentral 6 77 12 258 100% 6 889 4 698 5,00 6,88 5,97 7,10 9,01 8,08
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
30 514 17 193 99% 53 1 765 42 1 390 6,13 7,13 6,64 8,25 9,27 8,77
Offentliga kontor 6 104 16 711 93% 8 1 371 7 1 049 6,75 6,75 6,75 8,88 8,88 8,88
Övrigt - - - - - - - - - - - - - -
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 1 665 - - - - - - - - - - - -
Summa Samhälle 1 144 24 074 19 589 91% 1 697 1 484 1 263 1 104 3,85 17,60 6,25 4,00 17,60 7,25
Utbildning
Sverige 18 292 16 164 100% 22 1 230 17 965 5,45 7,27 5,89 6,00 9,07 7,36
Norge - - - - - - - - - - - -- -- -
Finland - - - - - - - - - - - -- -- -
Danmark 10 167 16 173 100% 13 1 257 9 916 5,75 5,75 5,75 7,87 7,87 7,87
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 134 - - - - -- - - - - -- -- --
Summa Utbildning 28 593 16 167 100% 35 1 240 27 948 5,45 7,27 5,84 6,00 9,07 7,55
Summa Totalt 2 232 55 653 21 505 92% 3 303 1 480 2 354 1 055 2,50 17,60 5,28 4,00 17,60 6,80
1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2024-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering -
arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 83
===== SIDA 84 =====
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade
på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande
av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden
om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark -
naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är
en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på
marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det
verkliga priset fastställas.
Per 2025-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 34
935 mkr (55 653). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar, där SBB bedömer
att direktavkastningskravet är det mest väsentliga antagandet.
2025-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt
Hyresvärde +/- 5 % - 1 584/-1 593 mkr - 202/-198 mkr 1 786/-1 791 mkr
Hyresvärde +/- 50 kr/kvm - 1 013/-1 013 mkr - 170/-170 mkr 1 183/-1 183 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % - -480/479 mkr - -54/60 mkr -534/539 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % - -1 244/1 391 mkr - -108/115 mkr -1 352/1 506 mkr
Driftkostnader +/- 50 kr/kvm - -1 013/1 013 mkr - -170/170 mkr -1 183/1 183 mkr
Driftkostnader +/- 5% - -515/505 mkr - -71/72 mkr -585/576 mkr
Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler
förändras simultant.
2025-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt
Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5% - 1 069/-1 088 mkr - 131/-127 mkr 1 200/1 215 mkr
I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2024-12-31.
2024-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt
Hyresvärde +/- 5 % 758/-743 mkr 1 454/-1 451 mkr 9/-9 mkr 212/-227 mkr 2 433/-2 431 mkr
Hyresvärde +/- 50 kr/kvm 737/-737 mkr 1 049/-1 049 mkr 12/-12 mkr 172/-172 mkr 1 970/-1 970 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % -552/620 mkr -1 130/1 275 mkr -10/11 mkr -81/71 mkr -1 773/1 977 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -449/512 mkr -1 149/1 299 mkr -9/10 mkr -87/79 mkr -1 693/1 900 mkr
Driftkostnader +/- 50 kr/kvm -737/737 mkr -1 049/1 049 mkr -12/12 mkr -172/172 mkr -1 970/1 970 mkr
Driftkostnader +/- 5% -174/177 mkr -499/500 mkr -5/5mkr -79/81 mkr -757/763 mkr
Väsentliga åtaganden
SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående
investeringsvolym uppgår till 1 076 mkr (1 507) samt att utföra hyres -
gästpassningar om 140 mkr (56). Beloppen är utöver vad som redovisas i
balansräkningen.
NOT 15 Inventarier
2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 193 158
Årets anskaffningar 3 47
Försäljningar och utrangeringar -19 -12
Omklassificeringar -45 -
Utgående ackumelerade anskaffningsvärden 132 193
Ingående avskrivningar -62 -52
Försäljningar och utrangeringar 6 10
Årets avskrivningar -6 -19
Utgående ackumelerade avskrivningar -61 -62
Utgående redovisat värde 71 131
NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag
Redovisningsprincip
Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett
betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara
fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna.
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam -
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande
inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang
klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint
venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe -
rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som
joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång -
arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder.
Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle
och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och
intresseföretag i resultaträkningen.
De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma
om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett
intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av
nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings -
värdet och det redovisade värdet.
84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 85 =====
Bedömningar
SBB Residential Property AB är ett samägt bolag som har klassificerats
som samarbetsarrangemang till följd av att det föreligger samarbetsavtal
mellan aktieägarna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som behandlar
de relevanta aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande av affärsplan,
investeringar och avyttringar för att nämna några, ska fattas gemensamt
av parterna. Detta får till följd att ett gemensamt bestämmande inflytande
föreligger. Eftersom SBB enbart har en rätt till de nettotillgångar som
ligger i bolagen klassificeras samarbetsarrangemangen som joint ventures
i enlighet med IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden.
2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde,
2025-01-01
2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Årets anskaffningar 6 087 - - 536 6 624
Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328
Årets utdelningar -134 - -131 -221 -486
Årets avyttringar -10 - - -45 -54
Valutakursdifferens -289 - - -44 -334
Övrigt totalresultat - - -298 - -298
Nedskrivningar och
omvärdering av andel
-60 -1 -1 343 282
Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712
Redovisat värde,
2025-12-31
8 183 3 092 8 629 1 996 21 900
Kapitalandel Redovisat värde Resultatandel
Innehav Klassificering Säte och land 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Samhälle
Odalen Humana Upphandling 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 131 112 12 -17
One Publicus Fastighets AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 31% 31% 80 82 1 -1
Origa Care AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 34% 34% 104 113 -2 6
Preservium Property AB (publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige 35% 35% 126 103 23 10
Public Property Invest ASA Joint Venture Oslo, Norge 41% 35% 7 7421) 1 9601) 169 -10
SBB Infrastructure AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 100% - 170 -798 -657
SBB Social Facilities AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 100% - 70 -1 443 -440
Varpslagg Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - -8
Summa Samhäll 8 183 2 609 -2 039 -1 118
Bostäder
SBB Residential Property AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% 100% 3 092 2 937 -69 -238
Summa Bostäder 3 092 2 937 -69 -238
Utbildning
Nordiqus AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 49,84% 49,84% 8 629 8 603 457 -770
Summa Utbildning 8 629 8 603 457 -770
Utveckling
Arlandastad Group AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 20% - 912 - - -
Bolivo AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 122 102 20 -0
Bryggkaffe Fastighetsutveckling AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 3 - 11 -5
Fastighets AB Stenbäckens Idbär Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 35 32 3 -15
Idun Domum AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 95 -52 5
Kuttervägen Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 25 30 -3 0
Magsam Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -10
PPE Holding AB Intresseföretag Solna, Sverige 38% 38% 26 39 -13 -40
Samterna Holding 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - - - -2
Samterna Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 9 - 0
SBB Genova Gåshaga Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 119 112 -2 -0
SBB Genova Nackahusen AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 138 123 1 1
Hemvist förvaltning AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -17
Slaggborn Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 24 203 41 119
Solon Eiendom AS Intresseföretag Oslo, Norge 25% 25% 568 634 -62 -105
Sveaviken Nordsten Holding AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - -18
Voltiva AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 38% 40% 17 15 -5 -4
Mindre innehav, 4 (5) bolag - - - - 7 7 -1 -3
Summa Utveckling 1 996 1 403 -62 -95
TOTALT 21 900 15 551 -1 712 -2 221
1) Marknadsvärdet per 2025-12-31 är 20 135 mkr, varav ägd andel uppgår till 8 182 mkr (40,63 procent). Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 85
===== SIDA 86 =====
Upplysning om väsentliga innehav
De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan.
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2025
(Mkr)
SBB Residential
Property AB
Public Property
Invest ASA Nordiqus AB
Immateriella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
-
6 123
459
49 811
-
40 032
Finansiella anläggningstillgångar - 142 -
Likvida medel 52 967 618
Övriga omsättningstillgångar 36 393 169
Långfristiga finansiella skulder -2 337 -25 858 -17 441
Övriga långfristiga skulder -45 -4 357 -5 995
Kortfristiga finansiella skulder - -207 -
Övriga kortfristiga skulder -305 -1 782 -705
Nettotillgångar 3 524 19 569 16 677
varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - -
Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 524 19 569 16 677
Koncernens andel i % 100%1) 41% 49,84%
Koncernens andel av nettotillgångar 3 524 7 951 8 312
Koncernmässigt över-/undervärde -4322) -2092) 3172)
Redovisat värde 3 092 7 742 8 629
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 34 för mer information.
Koncernens andel av årets totalresultat 2025
(Mkr)
SBB Residential
Property AB
Public Property
Invest ASA Nordiqus AB
Nettoomsättning 401 1 033 2 448
Drifts- och underhållskostnader -164 -107 -369
Central administration -68 -96 -155
Avskrivningar - - -
Finansnetto -329 -411 -945
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument 110 192 354
Skatt -18 -127 -167
Årets resultat -69 484 1 166
Övrigt totalresultat - - -599
Årets totalresultat -69 484 567
varav koncernens andel -69 169 283
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024
(Mkr)
SBB Residential
Property AB
Public Property
Invest ASA Nordiqus AB
Materiella anläggningstillgångar 5 978 10 584 39 181
Finansiella anläggningstillgångar 14 14 40
Likvida medel 70 939 664
Övriga omsättningstillgångar 16 33 247
Långfristiga finansiella skulder -2 328 -5 578 -16 417
Övriga långfristiga skulder -119 -169 -6 545
Kortfristiga finansiella skulder - -205 -
Övriga kortfristiga skulder -261 -76 -796
Nettotillgångar 3 369 5 541 16 375
varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - -
Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 369 5 541 16 375
Koncernens andel i % 100%1) 35% 49,84%
Koncernens andel av nettotillgångar 3 369 1 948 8 161
Koncernmässigt över-/undervärde -4322) 12 4412)
Redovisat värde 2 937 1 960 8 603
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information.
86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 87 =====
Koncernens andel av årets totalresultat 2024
(Mkr)
SBB Residential
Property AB
Public Property
Invest ASA Nordiqus AB
Nettoomsättning 373 654 2 380
Drifts- och underhållskostnader -149 -65 -389
Central administration -70 -163 -148
Avskrivningar - - -
Finansnetto -324 -258 -1 020
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument -58 -97 -2 059
Skatt -11 -58 -72
Årets resultat -238 13 -1 308
Övrigt totalresultat - - -102
Årets totalresultat -238 13 -1 410
varav koncernens andel -238 4 -703
Upplysning om övriga innehav
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga
intresseföretag och joint ventures
2 437 2 052
Sammanlagt belopp för koncernens andel av:
Resultat från kvarvarande verksamheter 314 193
Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet -1 716 -1 097
Övrigt totalresultat - -
Summa totalresultat -1 402 -904
NOT 17 Finansiella instrument
Redovisningsprincip
Klassificering och värdering av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi -
talinstrument samt derivat. Skuldinstrument klassificeras till upplupet
anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde.
Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet
anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint
ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga
fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser -
vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan
avseende nedskrivningar samt not 24 Finansiella risker.
Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av
innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens
egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende
på avtalens avslutsdatum.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och
klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat.
Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet
anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån,
övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna
kostnader samt övriga kortfristiga skulder.
Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende
på avtalens avslutsdatum.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings -
värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv -
ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering
görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för
kreditrisk.
Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens
hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen,
för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering
av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med
framåtblickande faktorer.
Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde:
För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga
fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för
att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och
framåtblickande information.
Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en
metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas
utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt
exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som
då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra
faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning
av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av
bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i
resultaträkningen under driftkostnader.
Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och
skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice -
rade i kategorierna enligt IFRS 9.
SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 87
===== SIDA 88 =====
Värdering av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaff -
ningsvärde
Mkr
2025-
12-31
2024-
12-31
2025-
12-31
2024-
12-31
Finansiella tillgångar
Fordringar hos intresseföretag/
joint ventures
- - 5 022 7 456
Derivatinstrument 92 325 - -
Finansiella tillgångar värderade
till verkligt värde
823 732 - -
Andra långfristiga fordringar - - 61 350
Hyresfordringar - - 28 68
Övriga kortfristiga fordringar - - 630 1 245
Fordran cash collaterals - - 115 83
Likviditetsplaceringar 183 371 -
Likvida medel - - 4 795 2 491
Summa 1 099 1 428 10 652 11 693
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut - - 9 819 16 816
Obligationslån - - 30 168 38 922
Övriga långfristiga skulder - - 21 138
Derivatinstrument 91 190 -
Leverantörsskulder - - 31 50
Övriga kortfristiga skulder - - 865 663
Summa 91 190 40 905 56 588
Kreditriskexponering
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo -
visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda
säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 5 022 mkr
(7 456).
Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus AB.
Fordrans redovisade värde uppgår till 4 348 mkr (4 115) och det nominella
värdet på samma fordran uppgår till 5 206 mkr.
Det verkliga värdet på fordringarna bedöms motsvara det bokförda
värdet.
Bolaget har redovisat bedömda kreditförluster på fordringar på joint
ventures och intresseföretag om 208 mkr (-223).
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde
Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga
värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i
resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå
3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden.
För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste
emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa
värdet. Omklassificering avser värdepapper som omklassificeras som
intressebolag i samband med förvärv av ytterligare aktier. Förändring för
de finansiella tillgångarna presenteras nedan.
2025-12-31 2024-12-31
Ingående redovisat värde 731 1 034
Nyanskaffningar 135 55
Avyttringar -16 -180
Nedskrivningar - -34
Orealiserad värdeförändring 76 -14
Omklassificering -103 -130
Utgående redovisat värde 823 731
Derivatinstrument
Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och
aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden
enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i
marknadsräntan på balansdagen.
Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan.
2025-12-31 2024-12-31
Ingående redovisat värde 135 -870
Nyanskaffningar 4 20
Avyttringar 88 1 097
Orealiserad värdeförändring i resultatet -225 -112
Utgående redovisat värde 1 135
Varav redovisad som finansiell tillgång 92 325
Varav redovisad som finansiell skuld -91 190
Derivat 2025-12-31
Nedan redovisas innehavda derivat per 2025-12-31.
Valutaderivat
Inga valutaderivat fanns vid utgången av perioden.
Räntederivat
Förfall Valuta
Nominellt
belopp
Terminskurs
(intervall)
Verkligt
värde,
tillgång
Verkligt
värde,
skuld
Verkligt
värde
2026 SEK 1 798 0,57%-2,46% 4 -1 3
2026 EUR 111 2,00% - -73 -73
2027 SEK 1 911 0,17%-2,87% 38 -9 29
2027 EUR 89 3,02%-4,66% 13 - 13
2028 SEK 1 320 1,85%-2,38% 2 -2 -
2029 SEK 3 517 1,85%-2,72% 9 -6 3
2032 EUR 44 4,66%-4,88% 25 - 25
Summa 92 -91 1
Sammanställning Verkligt värde
Valutaderivat -
Räntederivat 1
Summa derivat, netto 1
Varav redovisat som tillgång 92
Varav redovisat som skuld -91
Derivat 2024-12-31
Nedan redovisas innehavda derivat per 2024-12-31.
Valutaderivat
Förfall Valuta
Nominellt
belopp
Terminskurs
(intervall) Verkligt värde
Valuta-swappar
2024 EUR 137 11,4-11,5 -6
Summa
Valuta-optioner (sälj)
2024 - - -
Summa -
Summa valutaderivat -6
88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 89 =====