Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING
2023

===== SIDA 2 =====

OM STENDÖRREN
Stendörren i korthet 3
Året som gått 6
Stendörrens historia 7
Fyra goda skäl att investera i Stendörren 8
VD har ordet 9
Affärsidé och mål 11
Affärsmodell och strategier 13
STENDÖRRENS VERKSAMHET
Marknad och omvärld  16
Stendörrens fastigheter 20
Projekt 31
Finansiering 41
HÅLLBARHET
Stendörrens hållbarhetsarbete 47
Fokusområden 60
GRI-index 70
Hållbarhetsnoter  73
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten 78
Risker och riskhantering 81
Stendörrens aktie och ägare 85
Bolagsstyrningsrapport 88
Styrelse 100
Ledning 102
Flerårsöversikt och nyckeltal 104
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över koncernens totalresultat 106
Rapport över koncernens 
finansiella ställning 108
Förändringar av eget kapital, koncernen 110
Rapport över koncernens kassaflöde 111
Moderbolagets resultaträkning 113
Moderbolagets rapport 
över totalresultatet 113
Moderbolagets balansräkning 114
Förändringar av eget kapital, 
moderbolaget 115
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 116
Noter 117
Förslag till vinstdisposition 139
Fastighetsbestånd 140
Årsredovisningens undertecknande 143
Revisionsberättelse 144
ÖVRIGT
Definitioner 149
Övrig information 150
INNEHÅLL
2
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT

===== SIDA 3 =====

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighets-
bolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé 
är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att för-
valta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom 
logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då 
kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av 
detaljplan för befi  ntliga verksamhetsfastigheter och ska-
par därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och 
förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
LOKALER SOM 
GÖR SKILLNAD
NYCKELTAL 2023 2022 2021
Uthyrningsbar area, tusental kvm 824 795 793    
Antal fastigheter 151  148     135   
Driftnetto 672 548 488
Marknadsvärde, Mkr 12 566  12 418     11 693    
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 88 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 89 
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,4 4,5 4,7 
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, 
rullande 12 månader, % 6,5 5,5 5,6
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 3,3 16,5 
Hyresduration, år 4,3 3,8    3,7   
Snitthyra, kr/kvm 1 173 1 069   992   
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT

===== SIDA 4 =====

843
MKR HYRESINTÄKTER
287
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
2,0
GGR RÄNTETÄCKNINGSGRAD
37
% SOLIDITET
672
MKR DRIFTNETTO

===== SIDA 5 =====

FÖRDELNING UTHYRBAR YTA I
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
49%
Lätt industri
20%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
HYRESINTÄKTER
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Järfälla, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3%
Flen, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland 1%
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
MARKNADSVÄRDE
Mkr
0
50
100
150
200
250
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
TOTALA INTÄKTER
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
50
100
150
200
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
DRIFTNETTO
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT

===== SIDA 6 =====

ÅRET SOM GÅTT
STABIL TILLVÄXT TROTS UTMANANDE OMVÄRLD
Q1
I mars 2023 genomfördes ett återköp om 
287,5 miljoner kronor i ett frivilligt åter-
köpserbjudande om upp till 300 miljoner 
kronor av utestående hybridobligationer.
Tre projekt färdigställdes om tillsammans 
cirka 12 000 kvm avseende tre större 
hyresgästanpassningar inom fastigheten 
Tegelbruket 1.
Q2
I maj 2023 tecknades ett 5,5-årigt 
hyresavtal med Södertälje Industriservice 
AB avseende 11 300 kvm under kvartalet 
färdigställda logistiklokaler i Almnäs, 
Södertälje.
Under det andra kvartalet genomförde 
Stendörren nyuthyrningar till en  
sammanlagd årshyra om 4,5 miljoner 
kronor i fastigheten Vitgröet 12 i Spånga, 
Stockholm.
Två projekt färdigställdes om tillsammans 
18 200 kvm avseende nybyggnation av 
logistik på fastigheterna Viby 19:66 och 
Almnäs 5:23.
Q3
I juli tecknade Stendörren hyresavtal  
med Stockholms Stadsmission avseende 
3 161 kvm logistiklokaler i Brunna,  
Upplands-Bro.
Stendörren upprättade ett grönt finans- 
ieringsramverk och emitterade under 
september 2023 gröna obligationer till ett 
nominellt värde om 500 miljoner kronor 
med en löptid om 3,25 år och en rörlig
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. I 
samband med detta inlöstes utestående 
obligationslån om 700 miljoner kronor 
med ordinarie slutförfall i april 2024.
Två projekt färdigställdes om tillsammans 
5 000 kvm avseende nybyggnation av 
lätt industri på fastigheterna Hjulsmeden 1 
och Almnäs 5:24.
Q4
I oktober tecknade Stendörren ett
10-årigt hyresavtal med Advania Sverige 
AB avseende 9 500 kvm nyproducerad 
logistik i Enköping. Anläggningen blev 
därigenom fullt uthyrd.
I december tecknades ett 6-årigt hyres-
avtal med Fortifikationsverket avseende 
fastigheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro. 
Avtalet omfattar en total uthyrbar area 
om cirka 129 000 kvm samt markyta i 
anslutning till byggnaderna. Tillträde sker 
omedelbart efter det att avtalet med den 
befintliga hyresgästen Coop löpt ut.
Två projekt färdigställdes om tillsammans 
5 700 kvm avseende en större hyresgäst-
anpassning inom fastigheten Elementet 1 
och en nybyggnation av lätt industri inom 
Librobäck 21:3.
HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
Efter årets utgång har ett projekt avseende nybyggnation av lätt industri på fastigheten Almnäs 5:24  
omfattande en total yta om 2 300 kvm färdigställts och är fullt uthyrd och ytterligare projekt har påbörjats.
I mars avyttrade Stendörren en industri- och lagerfastighet i Botkyrka för 202 miljoner kronor till Trafikverket.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
6

===== SIDA 7 =====

STENDÖRRENS HISTORIA
2015
FASTIGHETSVÄRDE 
5,4 MDKR 
Stendörren fortsätter att växa 
genom fastighetsförvärv, sam-
tidigt som organisationen växer 
med en egen uthyrningsorgani-
sation. Geografi  sk positionering 
i Mälardalen stärks.
2017
FASTIGHETSVÄRDE 
6,5 MDKR 
Tillväxtresan fortsätter och 
bolaget har nu 100 fastigheter 
med en uthyrbar yta på 603 
000 kvm.
2019
FASTIGHETSVÄRDE 
8,6 MDKR 
Stendörren har nu ett fastig-
hetsbestånd på 122 fastigheter. 
Under året emitteras en 
hybridobligation som innebär 
en fi  nansiering på 800 miljoner 
kronor och en väsentlig för-
stärkning av bolagets soliditet.
2021
FASTIGHETSVÄRDE 
11,7 MDKR 
Förvärv görs i Borås, Köpen-
hamn och Oslo. Därmed 
påbörjas expansionen utanför 
Mälardalen. Obligationer för 
totalt 1,3 miljarder emitteras 
och möjliggör högre tillväxttakt. 
Bolaget får ett fl  ertal bygglov 
för anläggningar inom lager, 
logistik och lätt industri runt om 
i Mälardalen.
2023
FASTIGHETSVÄRDE 
12,6 MDKR 
Uthyrningsgraden stiger till 94 
procent och driftnettot ökar 
med 22 procent för helåret. 
Uthyrningen till Fortifi  kations-
verket i Upplands-Bro om cirka 
129 000 kvm, med tillträde 
omedelbart efter det att avtalet 
med den befi  ntliga hyresgästen 
Coop löper ut, är årets enskilt 
viktigaste händelse. Projekt 
om ca 40 000 kvm färdigställs 
dessutom, varav merparten hyrs 
ut omedelbart.
2014
FASTIGHETSVÄRDE 
2,2 MDKR 
Notering på First North på 
Stockholmsbörsen. Samtidigt 
påbörjas en kraftig tillväxtresa, 
tack vare en hög transak-
tionstakt dubblas fastighetsvär-
det under året.
2016
FASTIGHETSVÄRDE 
5,8 MDKR 
Utökad närvaro i Upplands-Bro 
kommun. Positivt startbesked 
från Botkyrka kommun för 
framtagande av ny detaljplan på 
fastigheten Tegelbruket 1 med 
cirka 800 nya bostäder samt 
tillhörande lokaler. Stendörren 
äger nu 95 fastigheter.
2018
FASTIGHETSVÄRDE 
8,4 MDKR 
Stendörrens aktie handlas 
från 10 april 2018 på Nasdaq 
Stockholms huvudlista. I 
november går EQT Real Estate 
in som huvudägare i bolaget. 
Fler fastigheter förvärvas och 
hyresintäkter ökar med 19% 
under året. Fastighetsbeståndet 
består nu av 121 fastigheter. 
2020
FASTIGHETSVÄRDE 
9,6 MDKR 
Erik Ranje tillträder som VD och 
bolagets ledningsgrupp förnyas. 
Koncernens hyresintäkter ökar 
med 7 procent till 631 miljoner 
kronor och driftnettot ökar med 
21 procent, trots pandemins 
effekter.
2022
FASTIGHETSVÄRDE 
12,4  MDKR 
Stendörren etablerar sig även 
i Helsingfors genom förvärv 
av fastigheter samt stärker sin 
position i Köpenhamn och Oslo. 
Bolagets projektverksamhet 
utökas med fl  era projekt.
Stendörrens portfölj ökar till 
148 fastigheter med ett totalt 
fastighetsvärde på 12,4 miljarder 
kronor.
| | | | |
| | | | |
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
7

===== SIDA 8 =====

STABILT KASSAFLÖDE
Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande 
fastigheter inom logistik, lager och lätt industri 
med långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är 
diversifi  erad och består av både väletablerade små 
och medelstora företag samt stora multinationella 
företag från olika branscher.
GOD TILLVÄXT 
Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till-
växtområden (befolkningsmässigt och ekono-
miskt) i Storstockholm, Mälardalen och andra 
nordiska tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar 
i takt med att efterfrågan på lokaler inom 
logistik och lätt industri i tätorter ökar, medan 
FYRA GODA SKÄL ATT INVESTERA I STENDÖRREN
utbudet minskar med urbanisering som leder till 
omvandlingar till annan användning. En växande 
e-handel ger ökad efterfrågan på logistik- och 
lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att 
möta konsumenternas efterfrågan på korta 
leveranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom 
förvärv och verksamhetsförbättringar.
VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT
Stendörrens projektportfölj innefattar möjlig-
heter för nyutveckling av förstklassiga lokaler 
inom logistik samt inom lätt industri. Dessutom 
innebär omvandling av fastigheter för alternativ 
användning, främst för bostadsändamål, ytter-
ligare potential.
STABIL FINANSIELL POSITION
Stendörren har en stabil fi  nansiell position med 
en väl avvägd mix av eget kapital och banklån 
från fl  era av de ledande nordiska bankerna samt 
kapitalmarknadsbaserad fi  nansiering som kom-
plement (seniora icke-säkerställda obligationer 
och hybridobligationer). Bolagets fi  nanspolicy 
innebär att riskerna (belånings- och refi  nansie-
ringsrisker) balanseras väl.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
8

===== SIDA 9 =====

VD HAR ORDET
UTHYRNING TILL FORTIFIKATIONSVERKET, UTÖKAD PROJEKTPIPELINE OCH  
SÄKRAD KAPITALKOSTNAD GÖR ATT VI VÅGAR ÖKA FOKUS PÅ TILLVÄXT 
Helåret 2023 var på många sätt ett utmanande år för många fastighetsbolag, med stigande räntor och  
svagare konjunktur. För Stendörren präglades året dock av ökad uthyrning i befintligt bestånd, fortsatt fram-
drift av projektportföljen, ökat driftnetto samt stärkt finansiell position. Året avslutades med en stor och viktig 
uthyrning till Fortifikationsverket som i oktober 2024 kommer flytta in i fastigheten Nygård 2:14 (Greenhub) i 
Upplands-Bro samma dag som vår enskilt största hyresgäst Coop flyttar ut. Vi vågar under 2024 därmed öka 
vårt fokus på att tillvarata tillväxtpotentialen i bolaget, i synnerhet inom vår projektutvecklingsverksamhet där 
ytterligare ett antal attraktiva projekt adderats det senaste året.
Marknaden för fastigheter inom logistik, lager 
och lätt industri fortsatte utvecklas förhål -
landevis positivt under 2023, till skillnad från 
många andra segment i fastighetsbranschen. 
Stendörren är dessutom verksamma i urbana 
lägen i storstadsregioner som har både eko-
nomisk tillväxt och kontinuerlig befolknings-  
ökning. En långsiktigt successivt ökad e-handel 
ökar också behovet av fastigheter inom vårt 
segment. Men givetvis har även vår verksamhet 
påverkats, främst i form av högre räntor även 
om vi såg ett skifte mot fallande räntor under 
det fjärde kvartalet. För Stendörrens del har vi 
under året tydligt fokuserat på faktorer vi kan 
påverka såsom uthyrning av befintligt bestånd, 
projektutveckling och att stärka vår finansiella 
position. Det har gett resultat. För helåret ökade 
vårt driftnetto med 22 procent jämfört med 
föregående år. 
VIKTIG UTHYRNING I GREENHUB   
– VÅRT ENSKILT STÖRSTA AVTAL 
Stendörrens totala uthyrningsbara yta uppgår 
i dagsläget till cirka 824 000 kvm. I det fjärde 
kvartalet tecknades ett 6-årigt hyresavtal, med 
möjlighet till förlängning om fyra år, med For -
tifikationsverket för fastigheten Nygård 2:14 
(Greenhub) i Upplands-Bro om cirka 129 000 
kvm – en fastighet som idag är uthyrd till vår 
enskilt största hyresgäst Coop. Tillträde sker 
Bild: Erik Ranje, VD
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
9

===== SIDA 10 =====

den 1 oktober 2024, omedelbart efter att avtalet 
med Coop löpt ut, och fastigheten blir därmed 
fullt uthyrd. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 74 
miljoner kronor och är fullt indexreglerat. Affären 
genomfördes efter ett aktivt marknadsföringsar-
bete det senaste halvåret som resulterade i ett 
stort intresse från potentiella hyresgäster, väl 
överstigande 500 000 kvm i offererad volym. 
FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN 
Stendörrens unika potential ligger i vår bygg -
rättsportfölj om dryga 652 000 kvm. Detta 
innebär att vi har kapacitet att expandera med 
cirka 80 procent inom befintligt bestånd. Med ett 
stort antal projektidéer, varav många bygglovs- 
klara, är det möjligt att snabbt starta ny- och 
tillbyggnationer som kan anpassas efter kunders 
behov. Denna styrka ska vi fortsätta bygga på 
under 2024. Vi har under de senaste åren suc-
cessivt adderat projekt som nu är i ett tydligt 
genomförandeskede. Under 2023 färdigställde vi 
cirka 40 000 kvm, varav cirka 90 procent redan 
är uthyrt. Under kvartalet skrevs ett 10-årigt 
hyresavtal med Advania Sverige AB avseende 
en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastig-
heten Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen 
blir genom hyresavtalet med Advania Sverige 
AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan 
påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas 
ske 1 januari 2025. Ett tydligt exempel på att 
det, trots det turbulenta marknadsläget, finns 
en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- 
och andra verksamhetslokaler. Vi har under året 
även framgångsrikt utvecklat fastigheter där 
uthyrning till hyresgäst skett sent i processen. 
Ett sådant exempel var det 15-åriga hyres-  
avtalet med Stockholms Stadsmission avseende 
fastigheten Viby 19:66 i Brunna – en fastighet 
som färdigställdes under det andra kvartalet 
och som därmed blev fullt uthyrd. 
De idag pågående, samt nyligen avslutade 
projekt som ännu inte hunnit generera intäkter, 
förväntas i takt med uthyrning, färdigställande 
och inflyttning kunna addera cirka 75 miljoner 
kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant till-
skott till den intjäningsförmåga med ett drift -
netto om 711 miljoner kronor per första januari 
2024. 
YTTERLIGARE RISKREDUCERING  
AV BALANSRÄKNINGEN 
Under 2023 har vi fortsatt arbetat med att stärka 
vår balansräkning genom att reducera relativt 
dyr kapitalmarknadsfinansiering med ungefär en 
halv miljard. I slutet av 2023 har vi också passat 
på att räntesäkra skulder genom derivat, vilket 
förflyttat den genomsnittliga räntesäkringen från 
2,3 till 3,6 år framåt. Dessa derivat förvärvades 
i ett läge då den så kallade yield-kurvan, som 
beskriver sambandet mellan lånens räntor och 
VD HAR ORDET
löptid, var formad likt en hängmatta där vi säk-
rade, med senarelagd starttidpunkt, på botten 
på kurvan. Stendörren har därmed säkrat rimliga 
kapitalkostnader för de närmaste åren där cirka 
85 procent av skulderna är räntesäkrade.   
ÅTER FOKUS PÅ TILLVÄXT UNDER 2024 
Uthyrningen till Fortifikationsverket, en attraktiv 
projektpipeline samt en anpassad kapitalstruktur, 
med en stor andel räntesäkrade skulder, stärker 
intjäningen samt sänker den operationella- och 
finansiella risken i bolaget. Vi vågar därmed öka 
fokus på tillväxt när vi blickar framåt på resten 
av 2024.
Stockholm den 29 april 2024
Erik Ranje
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
10

===== SIDA 11 =====

AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
LOKALER SOM GÖR SKILLNAD
Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm 
och Mälardalen. Genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både 
till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte 
bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i och för människorna som 
bor och jobbar där. Samtidigt skapar det en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
AFFÄRSIDÉ 
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-
sivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stock -
holm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam 
tillväxt i substansvärde genom att förvalta, 
utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter 
inom lager, logistik och lätt industri i nordiska 
tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar 
föreligger driver vi ändring av detaljplan för 
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar 
därmed bostadsbyggrätter för vidare utveck -
ling och förvaltning, främst i Storstockholm och 
övriga Mälardalen.
MÅL 
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad 
avkastning för sina aktieägare genom att för -
valta, utveckla och förvärva fastigheter.
FINANSIELLA MÅL 
Stendörren har fyra finansiella mål: 
•  att genomsnittlig avkastning på eget kapital 
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent.
•   att tillväxten i det långsiktiga substansvärdet 
ska uppgå till lägst 15 procent.
•   att räntetäckningsgraden långsiktigt ska 
uppgå till lägst 2,0 gånger.
•  att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 
procent (och aldrig understiga 20 procent).
UTDELNING 
Stendörrens bedömning är att den bästa lång-
siktiga totalavkastningen genereras genom 
att återinvestera vinsten i verksamheten för 
att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget 
kommer således att fortsätta växa genom att 
investera i befintliga fastigheter, nya förvärv 
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen 
kommer därför att vara låg eller utebli under de 
kommande åren.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
11

===== SIDA 12 =====

MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget 
kapital ska långsiktigt uppgå till  
lägst 12 procent.
-3%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde  
ska uppgå till lägst 15 procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substansvärde  
(de senaste 12 månaderna) till  
-3 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska  
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick  
till 2,0 gånger.
37%1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå  
till 35 procent (och aldrig  
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens  
slut till 37 procent.
1)  Angiven soliditet är beräknad exkl.  
den leasingskuld som tillämpningen av  
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost 
medräknas påverkas soliditeten negativt 
med cirka 0,8  procent.
-5%
Avkastningen på genomsnittligt  
eget kapital (beräknat på 12  
månaders genomsnitt) uppgick  
vid periodens slut till -5 procent.
FINANSIELLA 
MÅL
UTFALL
HISTORISKT 
UTFALL
AVKASTNING PÅ 
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
12

===== SIDA 13 =====

AFFÄRSMODELL OCH STRATEGIER
LÅNGSIKTIGT KUNDFOKUS OCH 
VÄLBALANSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ
Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom långsiktigt kundfokus och en välbalanserad 
fastighetsportfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning, 
utveckling och förvärv, vid var tid äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verksamhetsbehov och 
önskemål i ett längre perspektiv samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna.
BALANSERAD PORTFÖLJ
Bra balans mellan avkastningsfastigheter och 
projektfastigheter med låg utvecklingsrisk ger 
en hög, trygg och långsiktig avkastning.
KUNDFOKUS
Genom ett närvarande, engagerat och lång-
siktigt kundfokus stödja våra hyresgästers 
långsiktiga behov av lokaler som på ett 
hållbart sätt främjar utvecklingen av deras 
verksamheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
13

===== SIDA 14 =====

HÅLLBART VÄRDESKAPANDE
UTVECKLING
                                                                                           FÖ
RVALTNING
        TRANSAKTION
VÄRDESKAPANDE
HÅLLBART
UTVECKLING
•  Arbeta med hållbar 
nybyggnation på mark med 
existerande byggrätter.
•  Driva aktivt detaljplane- 
arbete med ägda fastigheter  
för att skapa byggrätter 
och/eller ändra fastighetens 
användningsområde i syfte 
att skapa mervärde.
TRANSAKTION
•  Kontinuerligt utvärdera nya 
geografiska marknader som 
bedöms ha en god framtida 
utveckling.
•  Förvärva fastigheter för lager, 
logistik och lätt industri som 
över tid bedöms kunna leva 
upp till bolagets avkastnings- 
krav med beaktande av  
klimat- och omställningsrisker.
•  Förvärva fastigheter i logistik- 
och lätt industriområden i 
tillväxtregioner, där vi redan 
är etablerade. Särskilt fokus 
på marknader där vi inte 
uppnått kritisk massa.
•  Förvärva fastigheter som är 
flexibla i sitt användnings-
område.
•  Förvärva bebyggda eller 
obebyggda fastigheter med 
utvecklingspotential.
FÖRVALTNING
•  Arbeta för långsiktiga 
och nära kundrelationer 
samt kundvård genom en 
proaktiv förvaltning av 
fastighetsportföljen via  
den egna förvaltnings-  
och driftsorganisationen. 
•  Bibehålla samt stärka kund- 
relationer med många och 
välrenommerade hyresgäster.
•  Ha en tydlig avtalsstrategi  
som, utifrån rådande 
marknadsläge, främjar både 
säkrade och långa kassa-
flöden samt möjlighet till 
hyrestillväxt.
•  Fokusera på hållbara fastig- 
heter som kan utvecklas 
genom aktivt arbete för 
miljöriktiga byggnader, 
minskade vakanser, hyres-
höjningar och hyresgästs- 
anpassningar.
VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE 
…för våra kunder
genom att möjliggöra för deras verksamheter att utvecklas i         
attraktiva lokaler hos en närvarande och långsiktig fastighetsägare 
som eftersträvar nöjda och nära kundrelationer. 
…för områdena vi verkar i
genom att vara en engagerad och ansvarstagande part i stads-
utvecklingen och tillsammans med kommuner och kunder skapa 
lokaler som gör skillnad: för verksamheter, människor och när -
område. 
…för våra ägare
genom att ha en välbalanserad portfölj med en trygg finansiell bas 
och en effektiv förvaltning vilket skapar en god totalavkastning.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
14

===== SIDA 15 =====

STENDÖRRENS
VERKSAMHET

===== SIDA 16 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
16
MARKNAD OCH OMVÄRLD
TURBULENS UNDER 2023
2023 blev ett turbulent år på många sätt med en negativ utveckling för Sveriges ekonomi mätt i BNP. Den höga inflationen 
återspeglades i Riksbankens agerande med höjda styrräntor som steg till runt 4 procent vid årets slut. Utvecklingen under 
året satte givetvis spår i aktiviteten på fastighetsmarknaden som helhet där antalet transaktioner i princip halverades.  
Inom segmentet lager, logistik och lätt industri var dock aktiviteten fortsatt hög, med ett ökat utländskt intresse.  
Utsikterna inför 2024 för fastighetsmarknaden generellt, och för Stendörrens segment i synnerhet, har successivt blivit 
mer optimistiska med förväntningar på flertalet räntesänkningar som drivkraft. 
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
Under 2023 upplevde fastighetsbranschen i Sverige 
en avsevärd nedgång i marknadstempo jämfört med 
de intensiva åren 2021 och 2022. Avmattningen har 
främst drivits av osäkerheter kring inflationstakter 
och ränteförändringar, vilket i sin tur har lett till en 
ökad varsamhet bland fastighetssektorns aktörer. 
Intresset från utländska investerare för den svenska 
fastighetsmarknaden har dock varit fortsatt stark 
under 2023, med en ökning av deras transaktions -
andel till 29 procent, upp från 22 procent under 
2022. Året har kännetecknats av en generellt  
svagare transaktionsaktivitet med få affärer den  
första halvan av året, men med en viss förbättring 
under det fjärde kvartalet. Under 2023 genomfördes 
endast 328 transaktioner värda mer än 40 miljoner 
kronor vardera, vilket motsvarar nästintill en halve-
ring från 2022. Sammantaget uppgick transaktions-
volymen till 104 miljarder kronor. Inom segmenten 
stod lager, logistik och industri för den största mark-
nadsandelen motsvarande 27 procent av den totala 
transaktionsvolymen. Bostads- och kontorssekto -
rerna stod för 22 respektive 24 procent av den totala 
volymen. Av de totala fastighetstransaktionerna som 
genomfördes under året skedde ungefär 45 procent 
i Stockholmsregionen.

===== SIDA 17 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
17
MARKNAD OCH OMVÄRLD
MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH  
INDUSTRIFASTIGHETER 
Den svenska marknaden för lager-, logistik- och 
industrifastigheter har sett en imponerande tillväxt 
de senaste åren, drivet av den ökande e-handeln 
och den ökande efterfrågan på moderna lager- 
och logistikfastigheter i attraktiva lägen. Trots en 
övergripande svag nationell transaktionsmarknad 
har lager-, logistik- och industrisegmentet förblivit 
starkt och aktivt. Segmentet utgjorde den största 
andelen av den svenska transaktionsmarknaden 
under 2023, med 27 procent eller cirka 27,6 miljar-
der kronor. Dessutom har segmentet attraherat en 
ökande andel internationella investerare, som stod 
för hela 40 procent av transaktionsvolymen. Detta 
indikerar ett starkt globalt intresse och förtroende för 
den svenska lager-, logistik- och industrimarknaden.
Det starka investerarintresset kan delvis tillskrivas 
de långa avtalstiderna inom segmentet, vanligtvis 
fem till tio år, tillsammans med närvaron av kre -
ditstarka hyresgäster. Segmentets attraktivitet för 
internationella investerare är även en följd av den 
relativt stora marknadspotentialen, i kombination 
med år av relativt liten konkurrens jämfört med andra 
europeiska regioner.
UTVECKLING DIREKTAVKASTNINGSKRAV, 
LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRI
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
Procent
2018 2020 2023202220212019
■ Stockholm Prime, A-läge
■ Stockholm Prime, B-läge
■ Stibor 3M
Fastighetsbranschen står nu inför utmaningar till 
följd av den aktuella makroekonomiska situationen, 
med hög inflation, höga räntor och en lågkonjunktur. 
Under 2023 låg avkastningen på Prime logistikfastig-
heter i Stockholm på 5,25 procent, medan lager- och 
lättindustrifastigheter låg på 6,25 procent. Direktav-
kastningskraven för 2023 motsvarar en höjning med 
ungefär 100 punkter från föregående år. Trots den 
rådande turbulensen på marknaden anses investe-
ringar i logistikfastigheter i Sverige fortfarande vara 
attraktiva. Särskilt framhålls moderna logistikytor 
med hög grad av automatisering som en lovande 
sektor.
MARKNADEN FÖR KONTOR
Marknaden för kontorslokaler i närheten av industri-
områden visade sig vara robust och livskraftig under 
2023. De avancerade teknologiska satsningarna inom 
lager-, logistik- och industrisegmentet de senaste 
åren har genererat en betydande ökning av efterfrå-
gan på kontorsytor i industrinära områden. Anställda 
på dessa kontor är starkt beroende av nära åtkomst 
till verksamhetens driftsdelar och väljer således bort 
kontor inom mer traditionella kontorskluster. Den 
observerade trenden skapar nya möjligheter för kon-
torsmarknaden och pekar på en spännande framtid 
för kontorslokaler med närliggande industri.

===== SIDA 18 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
18
MARKNAD OCH OMVÄRLD
0
100
200
300
400
500
2018 2019 2022202120202015 2016 2017
Tusen Mkr
0
200
400
600
800
1 000
Antal transaktioner
2023
TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, SVENSKA OCH INTERNATIONELLA  
INVESTERARE, SAMT ANTAL TRANSAKTIONER
n Svenska investerare      n Internationella investerare      — Antal transaktioner
0
100
200
300
400
2018 2019 2022202120202015 2016 2017
Procent
2023
TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE,  
SEGMENTFÖRDELNING
n Bostäder      n Kontor     n Handel      n Samhällsfastigheter 
n Lager, logistik och industri      n Övrigt, inkl. hotell, mark

===== SIDA 19 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
19
TRENDER
URBANISERING
TILLVÄXTOMRÅDEN OCH  
URBANISERING
Allt fler människor flyttar till Stock -
holmsområdet och Mälardalen. Det 
här är en trend som håller i sig och 
Stockholm är en av de städer i Europa 
som beräknas växa snabbast under 
de kommande åren. Befolkningstill -
växten ställer stora krav på städernas 
infrastruktur, service, bostäder och 
arbetsplatser.
STENDÖRRENS 
AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren arbetar aktivt med att till-
varata de möjligheter som tillväxten 
i regionen ger. Genom att äga och 
utveckla fastigheter i Stockholm och 
Mälardalen inom segmenten lager, 
logistik och lätt industri står bolaget väl 
positionerat att möta kundernas krav 
på moderna, effektiva och attraktiva 
verksamhetslokaler. En organisation i 
egen regi ger nära och god marknads-
kännedom och en unik närvaro som 
låter bolaget fånga upp nya affärsmöj-
ligheter i så väl befintliga byggnader 
som i utvecklingen av byggbar mark.
DIGITALISERING
SNABBVÄXANDE E-HANDEL
Digitaliseringen av samhället har för -
ändrat vårt sätt att kommunicera och 
konsumera. Det här har fört med sig 
en stark tillväxt inom e-handel och 
därigenom en ordentlig omställning 
för logistik- och transportsektorn, 
och det ställer nya krav på fastigheter 
för att leva upp till konsumenternas 
förväntningar på snabba, säkra och 
flexibla leveranser. Att förse handeln 
och konsumenterna med varor den 
sista sträckan fram till konsumentens 
dörr blir en allt större utmaning i städer 
och områden som växer.
STENDÖRRENS 
AFFÄRSPOTENTIAL
I Stendörrens bestånd finns en bland-
ning av fastigheter i närlogistikområ -
den och utvecklingsbar mark för lager 
och logistik i landets största tillväxtre-
gion. Dessa har dessutom god tillgång 
till viktiga vägförbindelser samt järn -
vägsspår. Det här skapar goda förut -
sättningar för Stendörren att möta den 
nya efterfrågan från e-handeln, samt 
att hjälpa befintliga och kommande 
kunder inom olika branscher med 
effektiva lösningar som möter deras 
verksamhetsbehov.
E-HANDEL
DIGITALISERING OCH  
AUTOMATISERING
Ny digital teknik påverkar samhällen, 
individer, företag och tjänster, och dri-
ver på förändringar inom de allra flesta 
områden. Det skapar även förutsätt -
ningar för nya smarta lösningar. Det 
kan till exempel innebära att funktioner 
automatiseras, nya tjänster skapas eller 
att våra beteenden förändras. En ökad 
efterfrågan på snabb godshantering 
och snabba leveranser som följd, ställer 
helt nya krav på fastighetsägare.
STENDÖRRENS 
AFFÄRSPOTENTIAL
Genom att proaktivt driva utveck -
ling av nya logistikområden skapar 
Stendörren goda förutsättningar för 
utvecklandet av attraktiva, kundan -
passade och moderna lokaler för lager, 
logistik och lätt industri, som möter 
den växande och långsiktiga efterfrå-
gan från Stendörrens kunder. Genom 
digitala övervaknings- och fastighets-
styrningssystem effektiviseras driften 
av Stendörrens fastigheter.
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET I  
VERKSAMHETENS ALLA LED
Medvetenhet och uppmärksamhet 
kring klimatrelaterade, ekonomiska 
och sociala hållbarhetsfrågor ökar i 
samhället, och fastighetssektorn är 
inget undantag. Uppförande och för -
valtning av fastigheter medför stor 
klimatpåverkan, liksom transporter till 
och från fastigheterna, som också är 
arbetsplatser för tusentals människor 
som ska må bra och trivas. Det är både 
ett stort ansvar och en stor möjlighet 
att vara med att påverka i rätt riktning.
STENDÖRRENS 
AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren eftersträvar skapandet av 
hållbara lokaler och arbetsplatser. Det 
här görs genom att aktivt och kontinu-
erligt följa upp, utvärdera och minska 
klimatpåverkan från bolagets fastigheter 
genom optimering av driften. Stor vikt 
läggs även vid hållbara materialval samt 
på att skapa trivsamma arbetsplatser 
med god kringservice, som bidrar till 
att göra arbetsplatserna attraktiva. Med 
strategiskt placerade fastigheter möjlig-
görs också hållbara transporter till och 
från fastigheterna via väg och järnväg.

===== SIDA 20 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
20
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastigheter är belägna i nordiska städer med tillväxtpotential. I takt med att efterfrågan på lokaler för lager, 
logistik- och lätt industri i tätorter ökar samtidigt som utbudet minskar på grund av den urbanisering som leder till 
omvandlingar av fastigheter, till exempelvis bostäder, så ökar hyresnivåerna. Växande e-handel är en starkt bidragande 
orsak till ökad efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas 
efterfrågan på korta leveranstider.
Stendörren ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i nor-
dens storstadsregioner med fokus på lager, logistik 
och lätt industri då denna typ av fastigheter ger en 
stabil och långsiktig avkastning. Geografisk positio-
nering och hög tillväxttakt möjliggör förädling och 
vidareutveckling, vilket skapar ett långsiktigt värde 
för bolagets hyresgäster, deras verksamheter och de 
regioner som Stendörren är verksamma i.
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND  
– EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER,  
LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI
I slutet av 2023 ägde Stendörren 151 fastigheter, med 
en uthyrningsbar yta om cirka 824 000 kvm och ett 
totalt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor (12 
418). Hyresintäkterna ökade med cirka  15 procent 
till 843 miljoner kronor (733) och driftnettot ökade 
med cirka 22 procent till 672 miljoner kronor (548). 
Uthyrningsgraden avseende lokaler inom lager, logis-
tik och lätt industri i Stockholmsområdet har under 
den senaste 10-årsperioden pendlat mellan 90–95 
procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendör-
rens bestånd uppgick per 31 december 2023 till 91 
procent (90) och den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 94 procent (92).
AKTIV FÖRVALTNING
Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med 
fokus på att proaktivt förvalta befintliga fastig-
heter. Beståndet består av högavkastande lager-, 
logistik- och lätt industrifastigheter. Syftet är att 
skapa långa och starka relationer till hyresgästerna 
genom att tillgodose deras behov av lokaler som 
hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den 
diversifierade basen av hyresgäster består såväl 
av väletablerade små och medelstora företag samt 
större internationella företag. Det ger långvarigt 
starka kassaflöden. 
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Stendörren förvaltar sitt fastighetsbestånd, avse-
ende både ekonomisk och teknisk förvaltning, med 
egen personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar 
förutsättningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet  
är att kunna fånga upp kundernas förändrade behov 
tidigt och erbjuda god och personlig service. Med 
en egen organisation skapas en närvaro och till -
gänglighet för hyresgästerna och området samt en 
grundlig marknadskännedom och en god kunskap 
om fastigheterna. På så sätt kan bolaget driftopti -
mera fastigheterna och genomföra kostnadseffektiva 
underhållsplaner och förebyggande åtgärder som 
minskar behovet av felavhjälpande support till hyres-
gäster. Något som dessutom leder till högre trivsel.
ANSVARSFULL OCH LÅNGSIKTIG  
AVTALSSTRATEGI 
Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal 
med hyresgäster som har god kreditvärdighet och 
verkar för en avtalsstock med jämn förfallostruktur. 
Alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella 
hyresnivåer. Stockholms starka tillväxt medför att 
hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare

===== SIDA 21 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
21
år varit stark. På lång sikt bedöms urbaniseringens 
effekt på hyrestillväxten bestå. Det gäller även andra 
utvalda nordiska tillväxtstäder. Detta kan innebära 
att Stendörren i vissa delmarknader tecknar kortare 
avtal givet att investeringarna är små, vilket medför 
en snabbare anpassning till stigande marknadshyror.
Stendörren utvecklar ständigt sina arbetsprocesser, 
interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta 
smartare, effektivare, mer klimatsmart och mer 
ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll av 
bolagets hyresflöden och god affärsetik för att skapa 
möjligheter för långsiktiga kundrelationer och ett 
ansvarsfullt företagande. Bolaget tecknar ofta kall-
hyresavtal eller s.k. ”Triple net-avtal” för att bidra till 
en kostnadseffektiv förvaltning och låg operativ risk. 
OMFÖRHANDLINGAR  
– FORTSÄTTNINGEN PÅ EN NÄRA KUNDRELATION
Förvaltningens arbete med omförhandling och 
förtida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. 
Vid omförhandlingar görs en bedömning av mark -
nadsläget och kundens behov och önskemål. Den 
kontinuerliga dialogen med hyresgästen skapar goda 
förutsättningar för gemensamma förväntansbilder 
och en fortsatt god relation. Hyresavtal motsvarande 
ett årshyresvärde om 38 miljoner kronor har omför-
handlats under året. Dessa omförhandlingar resulte-
rade i en hyreshöjning om i genomsnitt 24 procent. 
Dessutom har Stendörren vid ett flertal omförhand-
lingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader, 
delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och 
1)  Marknadsvärde: Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Alla fastigheter externvärderas minst en gång under varje tolvmånadersperiod (dock inte alla samtidigt). Vid mellanliggande kvartal internvär-
deras fastigheterna baserat på bland annat uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Externvärderingarna, likväl som en tät dialog med värderings-
instituten, är alltid vägledande vid internvärderingarna.
2)  Projektvinsten, driven av omklassificering av projekt (värderade till nedlagda kostnader) till förvaltningsfastigheter, bidrog med 47 miljoner kronor till resultatet för året.
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETSBESTÅND 1
lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få 
en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet.
PROAKTIVITET FÖR ATT MINSKA 
HYRESFÖRLUSTER
Under 2023 uppgick hyresförlusterna till cirka 7,3 
miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dia-
log med hyresgästerna med avsikt att identifiera 
eventuella finansiella svagheter i ett tidigt skede 
och därigenom kunna minimera hyresförlusterna. 
Detta har varit extra viktigt under året till följd av 
en svagare konjunktur och ökad inflation. Genom 
ett proaktivt uthyrningsarbete säkerställer vi bolags 
kreditvärdighet och historik, vilket därmed minimerar 
risker för hyresförluster.
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
VÄRDEFÖRÄNDRING OCH OMKLASSIFICERING 2
  FÖRVALTNINGS-
 BYGGRÄTTER FASTIGHETER  SUMMA
Ingående värde per 2023-01-01 1 564 10 854 12 418
Investeringar 94 422 516
Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet -254 301 47
Omvärdering -34 -369 -403
Valutaeffekter  0 -13 -13
Förvärv 0 0 0
Försäljningar 0 0 0
Utgående värde per 2023-12-31 1 370 11 196 12 566

===== SIDA 22 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
22
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Mkr
0
50
100
150
200
250
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
INTÄKTER 
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
50
100
150
200
2019
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 202320222021
DRIFTNETTO
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1     Q2     Q3     Q4     Q1     Q2     Q3     Q4     Q1     Q2     Q3     Q4
-80
-100
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
n Nyuthyrning   n Omförhandling   n Konkurs   n Uppsägning
*  Inklusive projektuthyrningar
Antal
0
40
80
120
160
200
2019 2020 2023202220212017 2018
ANTAL FASTIGHETER
Årshyra, 
mkr
0
100
200
300
400
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
200
400
600
800
Antal
avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr      — Antal avtal

===== SIDA 23 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
23
23
STENDÖRRENS FASTIGHETER
TILLVÄXTREGIONER MED GOD INFRASTRUKTUR
TILLVÄXTREGIONER FORTSATT I FOKUS
Under 2023 har bolaget avvaktat med förvärv och 
fokus har istället legat på förvaltning av befi  ntligt 
bestånd och projektutveckling. Fokus framåt ligger 
fortsatt på att utveckla och förstärka närvaron i nord-
iska städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn, 
Oslo, Göteborg och Helsingfors. Bolaget strävar 
alltid efter att uppnå en kritisk massa på respektive 
marknad. Det medför synergier både vad gäller för-
valtning och uthyrning samt möjliggör en rationell 
och kostnadseffektiv förvaltning av fastigheterna.
INFRASTRUKTUR
Infrastrukturen i Stockholmsregionen utvecklas 
löpande med förbättrade kommunikationer och 
trafi  kfl  öden. En viktig pusselbit för att förbättra den 
nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm, 
som kommer leda till ökad tillgänglighet för trans-
porter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är 
cirka 21 kilometer lång och binder ihop de norra och 
södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att 
avlasta Essingeleden och innerstaden. Byggtiden 
är cirka 14 år och trafi  kstart bedöms till 2030. Även 
järnvägsnätet genomgår förbättringar för att kunna 
öka kapaciteten och möjliggöra för godstågen att ta 
en större andel av den växande transportvolymen. 
Infrastrukturprojekten förbifart Stockholm och tvär-
förbindelsen Södertörn förväntas rita om kartan för 
lager- och logistiksegmentet och bidra med positiva 
effekter för norra och södra Stockholm.

===== SIDA 24 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
24
VÄSTERÅS
UPPSALA
STOCKHOLM
TÄBY
NACKA
JÄRNA
SKARPNÄCK
SPÅNGA
ENKÖPING
ESKILSTUNA
SÖDERTÄLJE
STOCKHOLM
Storstockholm genererar ungefär en tredjedel av 
Sveriges ekonomiska tillväxt och, tillsammans med 
Mälarregionen, utgör det landets demografi  ska kärna.
Regionen har under en längre tid varit en starkt 
bidragande faktor till den nationella sysselsättningen. 
Cirka 25 procent av alla förvärvsarbetande i Sverige 
är anställda i Stockholm, och omkring 27 procent av 
alla företagsförekomster fi  nns här.
Med Stockholmsregionens positionering och 
ekonomiska infl  ytande har konjunkturcyklerna haft 
en märkbar påverkan på arbetsmarknaden. Under 
2023 ökade arbetslösheten som i december 2023 
uppgick till 6,7 procent, och antalet företagskonkur-
ser ökade med hela 34 procent i Stockholms stad 
jämfört med 2022.
Riksbankens åtgärder att höja styrräntan, som 
nådde en topp på 4,0 procent under 2023, har även 
påverkat investerarnas attityder. De eftersträvar nu 
en högre riskjusterad avkastning på sina tillgångar, 
vilket har resulterat i ökade avkastningskrav. Yielden 
för logistikfastigheter i prime-läge nådde 5,25 pro-
cent under 2023. Trots en lågkonjunktur bedöms 
efterfrågan på moderna logistikfastigheter i stads-
nära lägen bestå och vara fortsatt stark under 2024.
Källa: Newsec, SCB. Stockholm Business Region
ÖVRIGA MÄLARDALEN
Övriga Mälardalen, inklusive Södertälje, som omsluter 
Stockholmsregionen är ett av de områden där 
Stendörrens fastighetsbestånd är beläget. Det 
geografi  ska området erbjuder, ur ett demografi  skt 
perspektiv, utmärkta förutsättningar för distribution 
i och med att en stor del av slutkonsumenterna i 
Sverige bor i regionen och kan nås på korta avstånd.
Området har även en stark etablering av världs-
ledande företag som bidrar till ett attraktivt affärs-
klimat för samtliga verksamheter inom området. En 
kontinuerligt stark befolkningstillväxt och företagens 
fortsatta expansion i Mälardalen har bidragit till goda 
infrastrukturlösningar och området ses således som 
ett av landets främsta lager- och logistiklägen. De 
goda kommunikationerna erbjuder en bred variation 
av olika transportsätt vilket underlättar för distribu-
tion till inte bara Sverige utan även till övriga länder 
i Norden och vidare ut i Europa.
Mälardalens strategiska läge har bidragit till en 
stark hyresutveckling och låga vakansgrader trots 
generell marknadsturbulens. Yield i prime-logistik-
läge för Mälardalen uppgick till 5,75 procent för 2023.
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS MARKNADER

===== SIDA 25 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
25
OSLO, KÖPENHAMN, HELSINGFORS & 
GÖTEBORG/BORÅS
I Sverige har Stendörren, utöver i Stockholm och 
Mälardalen, även en geografisk närvaro i Göteborg 
och Borås. Göteborg är en av de största hamnarna i 
Skandinavien och fungerar som en viktig knutpunkt 
för handel och logistik i regionen. Stadens strategiska 
läge vid havet och närheten till Europa via vägar och 
järnvägar gör det till en viktig knutpukt för lager- 
och logistikverksamhet. Borås ligger strategiskt 
beläget ur en lager- och logistiksynpunkt längs en 
av de största transportrutterna mellan Helsingborg, 
Göteborg, Jönköping och Stockholm. Naturligtvis 
har även den generella fastighetsmarknaden påver-
kats av konjunktursläget men lager-, logistik och 
industrisegmentet ses som fortsatt attraktivt ur en 
investeringssynpunkt. Prime yielden för 2023 i Borås 
noterades på 5,75 procent.
De nordiska huvudstäderna, Oslo, Köpenhamn 
och Helsingfors, där Stendörren har övrigt bestånd, 
stod under 2023 inför gemensamma ekonomiska 
utmaningar, påverkade av det rådande geopolitiska 
och makroekonomiska klimatet. Dessa städer, som 
utgör vitala ekonomiska centra i sina respektive län-
der, genomgick en period av hög inflation i början av 
året, men den stabiliserades så småningom till nivåer 
nära det allmänna inflationsmålet på två procent.
I Oslo, som är en betydande del av Norges eko -
nomi, observerades en inflationstakt på 4,8 procent i 
december. Detta återspeglades i en hög styrränta på 
4,5 procent, vilket indikerar en aktiv penningpolitik 
för att hantera inflationen. Liknande ekonomiska 
strategier sågs i Helsingfors, Finlands huvudstad, där 
inflationen uppgick till 3,6 procent samma månad, 
med en matchande styrränta på 4,5 procent.
Köpenhamn, som utgör nästan hälften av Dan -
marks bruttonationalprodukt, visade en mer måttlig 
ekonomisk bild. Landet hade en årlig inflationstakt på 
0,7 procent i december 2023, betydligt lägre än sina 
nordiska grannar, och en styrränta på 1,4 procent.
Inom fastighetssektorn ökade avkastningskraven 
i samtliga nordiska huvudstäder. För lager-, logis -
tik- och industrisegmentet ökade avkastningskravet 
med cirka 50 punkter för Oslo och 30 punkter för 
Köpenhamn, vilket motsvarar en yield på 5,25 pro-
cent respektive 5,05 procent. Prime Yield för lager-, 
logistik- och industrisegmentet i Helsingfors uppgick 
till 5,20 procent.
Källa: OECD
STENDÖRRENS FASTIGHETER
HELSINGFORS
GÖTEBORG/BORÅS
KÖPENHAMN
OSLO STOCKHOLM

===== SIDA 26 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
26
HUR HAR STENDÖRRENS TRANSAKTIONSVERKSAMHET AGERAT UNDER 2023?
Under året som gått har transaktionsverksamheten till stor del inneburit noggrann marknadsbevakning 
inför framtida affärer, men även strategi- och analysarbete, huvudsakligen för utvecklingsavdelningen.  
Organisationens flexibilitet är en av Stendörrens stora styrkor.  
VAD ÄR DINA TANKAR OM TRANSAKTIONSMARKNADEN UNDER 2024?
Under det fjärde kvartalet 2023 syntes några ljusglimtar på marknaden, med en något stärkt svensk krona och 
en rekyl ned för långa räntor. Det finns därmed under 2024 bättre förutsättningar för en aktivare transaktions- 
verksamhet för Stendörren. Vi kommer fortsatt att utvärdera förvärv framför allt i Storstockholm, men även  
på våra övriga marknader där ambitionen över tid är att uppnå en kritisk massa i syfte att få en 
effektivare fastighetsförvaltning. 
VILKA TYPER AV FASTIGHETSFÖRVÄRV SER NI SOM MEST INTRESSANTA?
Vi vill fortsatt förvärva fastigheter inom lätt industri, lager och logistik i urbana lägen. Enskilda 
fastigheter eller mindre portföljer i bra lägen och off-market är nu som tidigare särskilt intres-
santa. Ett antal av de fastigheter vi tidigare har förvärvat har byggts av företag för egen 
verksamhet där vi i samband med affären har övertagit förvaltningen med företaget som 
hyresgäst på längre hyresavtal. Det är en typ av affär som vi har god erfarenhet av och 
som vi gärna gör fler av. 
JOHAN MALMBERG SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Vid ingången av 2023 valde Stendörren att inta en mer 
restriktiv hållning till förvärv, delvis baserad på bolagets 
egen bedömning av den förväntade utvecklingen av under-
liggande makroekonomiska faktorer, vilket resulterade i 
ett år utan förvärv. Tillväxt via förvärv är en naturlig del av 
Stendörrens strategi. Förvärv av fastigheter i rätt lägen, 
med rätt egenskaper och till rätt pris är ett viktigt sätt att 
löpande komplettera bolagets bestånd och erbjudande mot 
befintliga och nya hyresgäster samt förbättra intjänings -
förmågan. Förvärven genomförs främst i Storstockholm 
och Mälardalen, men sedan ett par år tillbaka även i andra 
utvalda tillväxtmarknader.
Under perioden 2020-2022 var aktiviteten på den nord -
iska fastighetsmarknaden mycket hög, vilket resulterade 
i historiskt höga omsättningsvolymer och priser, delvis 
drivna av den dåvarande lågräntemiljön med attraktiva 
finansieringsvillkor. Under den aktuella perioden var Sten-
dörren mycket aktivt med 21 genomförda förvärv, vilka 
huvudsakligen bestod av förvärv av enskilda fastigheter 
off-market. Vid ingången av 2024 ser makrobilden ljusare 
ut jämfört med föregående år, exempelvis genom sjunkande 
marknadsräntor vilket skapar bättre förutsättningar för att 
erhålla attraktiv finansiering och således även möjligheten 
att genomföra värdeskapande förvärv.Johan Malmberg,  
Investerings- och  
affärsutvecklingschef
FALLSTUDIE: 
FASTIGHETSFÖRVÄRV  
& FÖRSÄLJNINGAR

===== SIDA 27 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
27
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS LOKALTYPER
Sedan 2000-talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram som ett eget segment på fastighets-
marknaden. I stadsnära lägen är utbudet på exploaterbar mark i stort sett obefintligt och många verksamhetsområden 
konverteras till exempelvis bostäder. Samtidigt ökar efterfrågan på verksamhetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett 
generellt positivt tryck på hyresnivåerna samt mycket låga vakansgrader.
Till följd av ökad e-handel har konsumenterna bör-
jat ställa högre krav på korta leveranstider, vilket 
lett till att detaljhandels- och logistikföretag i större 
utsträckning vill etablera sig i stadsnära områden. 
Även efterfrågan från hyresgäster inom lätt indu -
stri samt övriga servicefunktioner förväntas öka i 
takt med att befolkningen ökar och traditionella 
industriområden konverteras till annan användning, 
exempelvis bostäder. På grund av ovanstående fak-
torer, ser marknadsförutsättningarna för stadsnära 
lägen fortsatt goda ut, med stigande hyresnivåer 
och fortsatt låga vakanser. Fastigheter i närförorter 
har ofta bättre tillgänglighet till större vägar och/
eller järnvägsnät än fastigheter i stadsnära lägen. 
Likt stadsnära lägen råder det en generell brist på 
mark i närförorter samt att en del befintliga områden 
konverteras till mer levande stadsområden med en 
blandning av bostäder, kontor och handel. Hyres -
gäster i närförorter har ofta lägre krav på snabba 
leveranser till kunder, vilket bland annat återspeglar 
sig i en något lägre hyresnivå. Fastigheter i ytters-
tadslägen skiljer sig mot de övriga lägeskategorierna 
genom att tillgängligheten på exploaterbar mark är 
högre samt att tillgängligheten till dessa områden 
inte begränsas av trafik och flaskhalsar i samma 
utsträckning som i mer centrala områden. Majorite-
ten av nyproduktionen i Stockholm kommer ligga 
i ytterstadslägen. Genom nyproduktion tillskapas 
moderna, flexibla och ändamålsenliga lokaler med 
låga driftkostnader. Detta medför att hyresnivåerna 
i dessa områden ofta begränsas till nyproduktions-
hyra. Ovan trender gäller även för Köpenhamn, Hel-
singfors och Oslo där Stendörren de senaste åren 
har förvärvat fastigheter. Stendörrens lokaler för 
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
49%
Lätt industri
20%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans 
för cirka 69 procent av den totala uthyrningsbara 
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor utgör 20 pro-
cent av uthyrningsbar yta. De flesta av Stendörrens 
hus innehåller en blandning av ytslag.

===== SIDA 28 =====

VILKA INSIKTER HAR KUNDUNDERSÖKNINGEN BIDRAGIT MED?
Positiva insikter kring att vi upplevs som närvarande i kundrelationen, att vi är tillgängliga och att våra hyresgäster 
uppskattar vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt ser vi att det finns förbättringspotential gällande vår kommunikation 
kring händelser i och omkring fastigheterna, samt återkoppling vid felanmälan. Den här typen av insikter är 
såklart viktiga för att vi framgångsrikt ska kunna utveckla vår kundrelation och förvaltning.
STENDÖRREN BEDRIVER FÖRVALTNING I EGEN REGI,  BERÄTTA MER OM VAD DET INNEBÄR?
Det innebär att våra hyresgäster alltid möter en Stendörren-anställd vid kommersiella och praktiska 
frågor om lokalen och fastigheten de hyr. Vi ska så långt som möjligt vara beslutföra när vi möter våra 
kunder och kan vi inte lämna besked direkt, ska besked ges inom kort. Vår ambition är att tidigt 
fånga upp kundernas behov och att alltid erbjuda snabb och personlig service.
VILKA ÄR FÖRDELARNA MED DETTA?
Vi är övertygade om att vi med egen personal bygger djupare och längre kundrelationer. En 
kontinuerlig kunddialog ger en mer effektiv förvaltning och god kostnadskontroll. Trivseln 
i och omkring våra fastigheter ökar, vi får god kund- och marknadskännedom och vi får 
färre vakanser.
ANDERS NILSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
En central del i Stendörrens förvaltningsverksamhet är att 
ständigt utveckla och förbättra bolagets befintliga kund-
relationer. För att vara framgångsrika i den ambitionen 
upprätthålls kontinuerlig dialog med bolagets hyresgäster. 
Detta sker bland på annat på personnivå genom Stendör-
rens egna fastighetstekniker och förvaltare. Under 2023 
genomförde Stendörren sin mest omfattande kundun -
dersökning hittills. Syftet var att få ytterligare fördjupad 
förståelse för kundernas upplevelser av Stendörren som 
hyresvärd och att därigenom vidare förbättra kundrela -
tionerna. Kundundersökningen genomfördes genom ett 
enkätutskick till samtliga hyresgäster. Därutöver genom-
fördes djupintervjuer med bolagets 30 största hyresgäster.  
På det sättet tillhandahölls flertalet värdefulla insikter, 
bland annat om upplevelser av Stendörrens tillgänglighet, 
fastigheternas närmiljö och system för felanmälan. 
Anders Nilsson,  
Förvaltningschef och  
vice VD på Stendörren
FALLSTUDIE: 
FASTIGHETER & 
FÖRVALTNING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 29 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
29
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS HYRESGÄSTER
Att vara hyresvärd innebär ett stort ansvar men också spännande möjligheter. Genom en bred och diversifi  erad bas av 
hyresgäster har Stendörren nära dialog med företag från en mängd olika branscher och får ta del av deras utveckling. 
Stendörren spelar en viktig roll för att dessa företag ska kunna växa och utvecklas.
29
Hyresgästerna i Stendörrens fastighetsportfölj utgörs 
av såväl väletablerade, små- och medelstora företag, 
som stora multinationella företag. Inom fastighets-
beståndet fi  nns det även en stor spridning mellan 
branscher. Vid årets slut uppgick antalet hyresavtal 
till cirka 1 100 stycken. Antalet hyresavtal, i kombi-
nation med att 80 procent av fastigheterna (räknat 
till area) utgörs av fastigheter som har minst två 
hyresgäster, skapar en god riskspridning och mins-
ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET 
BASERAT PÅ AREA
1 st, 19%
6–10 st, 17% 2–5 st, 38%
11– st, 26%
kar risken för stora vakanser eller hyresförluster på 
grund av konkurser. Per 31 december 2023 svarade 
de tio största hyresavtalen för cirka 20 procent av 
den samlade, årliga grundhyran från bolagets hyres-
gäster. Stendörrens största hyresavtal, med Coop 
Logistik AB, representerar cirka 9 procent av den 
samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna 
i september 2024, varefter Fortifi  kationsverket till-
träder som hyresgäst.

===== SIDA 30 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
30
BACTIGUARD AB
Bactiguard AB är ett svenskt medicinteknikföretag som 
utvecklar och tillhandahåller infektionsförebyggande lös -
ningar. De är hyresgäster i fastigheten Biologen 10 i Tullinge 
i lokaler som byggdes år 2014. Lokalerna som är drygt  
4 000 kvm stora inrymmer Bactiguards huvudkontor och 
huvudsakliga forskningsanläggning. 
COOP LOGISTIK AB
Coop logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och fast-
ighetsfrågor till dagligvaruverksamheten inom Coop samt 
den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fastigheten 
Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt drygt 129 000 
kvm, omfattande huvudsakligen lagerlokaler samt kontor. 
Fastigheten har sedan den byggdes på 1970-talet utgjort 
Coops svenska huvudlager för kolonialvaror och fungerar 
som ett nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet upphör 
2024-09-30.
ONITIO SVERIGE AB
Onitio är en levererantör av lösningar inom detaljhandel, 
apotek, transport och logistik samt relaterade sektorer. 
De har även konsulttjänster inom detaljhandel och IT. 
Onitio sitter i fastigheter Båglampan 35 i Bromma, i loka-
ler om 5 350 kvm.
SÖDERTÄLJE INDUSTRISERVICE AB
Södertälje Industriservice är en reparations- och underhålls-
leverantör inom rengöring, sanering, transport och logistik, 
montering och rivning samt vätskehantering. Södertälje 
Industriservice sitter i fastigheterna Almnäs 5:23 samt 5:24 
i Södertälje på totalt 13 540 kvm.
MOUNTAIN TOP
Mountain top är en internationell marknadsledare inom 
utveckling och produktion av utrustning och tillbehör för 
pickupbilar. De är orderproducerande och deras partners 
och kunder är biltillverkarna Ford, VW, Toyota, Nissan, 
Hyundai m.fl. Bolaget hyr Pedersholmparken 10 och 13 i 
Köpenhamnsregionen och förhyrd area är cirka 9 500 kvm.
HEDIN BIL MÖLNDAL AB
Hedin Bil är en av Sveriges största marknadsplatser för 
fordon och fordonstjänster. De är även auktoriserad 
verkstad för utvalda varumärken för både person- och 
transportbildar. Hedin Bil sitter i fastigheten Elementet 1 i 
Bromma, på 3 440 kvm. 
STOCKHOLM VATTEN AB
Stockholm Vatten förser 1,5 miljoner stockholmare med rent 
kranvatten varje dag, renar deras avloppsvatten och ser till 
att de kan ta hand om sitt avfall på ett miljömässigt sätt. 
Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2 och Stillbilden 6 
har en area om drygt 6 500 kvm.
SÄTRA MOTORCENTER AB
Sätra Motorcenter AB är en bilåterförsäljare med verksam-
het i Skärholmen. I deras sortiment finns bilar från Peugeot, 
Opel, DS och Citroën. Bolaget säljer även begagnade bilar 
och har över 20 års erfarenhet i branschen. Sätra Motor-
center AB hyr lokaler om cirka 6 000 kvm på i fastigheten 
Hällsätra 1 på Strömsätravägen 15.
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRA TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER
INTÄKTER 
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Stockholm Vatten AB, 1%
Övriga
80%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje 
Industriservice AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
UNILEVER EUROPE B.V.
Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag som tillverkar 
och säljer produkter under 400 olika varumärken runt om 
i världen. Ett urval av de främsta varumärkena inkluderar 
Linton, GB Glace, Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove m.fl. Unilever 
hyr en kontors- och lagerfastighet i Flen om totalt cirka  
13 000 kvm. I fastigheten Talja 1:36, ryms frys- och varm-
lager samt kontor.
ÅTTA.45 TRYCKERI AB
Åtta.45 tryckeri AB har funnits sedan 1999 och är ett av 
Sveriges största grafiska företag med tryckproduktion. I 
deras drygt 11 000 kvm stora lokaler i Stendörrens fastighet 
Veddesta 2:53 på Bruttovägen 11 i Järfälla driver de en av 
landets största anläggningar för tryckproduktion. Lokalerna 
inrymmer även bolagets huvudkontor, samt lager med 
mera.

===== SIDA 31 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
31
31
PROJEKT
FASTIGHETSUTVECKLING
Stendörrens tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling, nyproduktion och bostadsutveckling.
FASTIGHETSFÖRÄDLING
En ständig förädling av fastighetsbeståndet inne-
bär att Stendörren kan möta kundernas behov av 
ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja 
kvalitet och modernisera skapas förutsättningar för 
bibehållna och långa kundrelationer. Detta genererar 
stabila kassafl  öden och värdetillväxt. Se vidare sida 32.
NYPRODUKTION
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befi  ntliga 
byggrätter och tillskapa nya. I beståndet fi  nns idag 
både byggrätter inom gällande detaljplaner men 
också potential till framtida byggrätter som kan 
tillskapas genom nya detaljplanearbeten. Utveck-
lingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från 
marknadens efterfrågan. Se vidare sida 33..
BOSTADSUTVECKLING
När Stockholmsregionen växer förändras också 
markanvändningen i många områden där Sten-
dörren har sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen 
leder till att det i många traditionella lager- och 
industriområden skapas ett omvandlingstryck mot 
bostäder. Stendörren arbetar med att identifi  era 
omvandlingsmöjligheter och utvecklingspotential i 
det befi  ntliga fastighetsbeståndet. Där det fi  nns rätt 
förutsättningar arbetar Stendörren för att bidra till 
att det tas fram nya detaljplaner för bostäder för 
vidare utveckling och förvaltning. Se vidare sida 40.

===== SIDA 32 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
32
FASTIGHETSUTVECKLING
FASTIGHETSFÖRÄDLING
Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders verksamheter. Stendörren arbetar för 
att kunna möta de förändrade förutsättningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastigheter i områden där 
utveckling sker och tillväxt fi  nns.
Inom ramen för utvecklings- och projektverksam-
heten bedriver Stendörren fastighetsförädling. 
Förädlingsobjekten identifi  eras genom noggrann 
analys av befi  ntliga fastigheter utifrån parametrar 
som geografi  skt läge, närområdets utveckling, efter-
frågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksam-
heter, hyresnivåer och investeringsbehov. Arbetet 
sker i nära samarbete mellan medarbetare inom 
förvaltning, uthyrning, utveckling och transaktion. 
Investeringar sker ofta i samband med nyteckning 
av hyresavtal, både för nya kunder med nya behov 
och för befi  ntliga kunder med förändrade behov.
Stendörren har under året startat och färdigställt 
fl  ertalet större projekt i syfte att förädla fastigheterna 
och anpassa lokaler efter specifi  ka önskemål från nya 
kunder. I fastigheten Tegelbruket 1 i Botkyrka har tre 
nya kunder – Jula, Myrorna och Willys, tillträtt efter 
nya lokalindelningar och anpassningar för respektive 
kund. Fastigheten Elementet 1 har genomgått en 
PROJEKT
större ombyggnation för kunden Hedin Bil. I slutet 
av 2023 startade en större ombyggnation av fastig-
heten Filmremsan 2 i Högdalen i Södra Stockholm. 
Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad 
hållbarhetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar 
till högre hyresintäkter, högre uthyrningsrad och 
minskade kostnader.

===== SIDA 33 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
33
FASTIGHETSUTVECKLING
NYPRODUKTION
Under 2023 har Stendörren fortsatt arbetet med att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya byggrätter genom 
aktivt detaljplanearbete. Målet är att succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara 
och moderna byggnader.
Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40 
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. 
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000 
kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri- 
och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklings-
arbete och i samband med förvärv tillskapas och 
tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga använd-
ningsområden. Möjligheterna i byggrättsportföljen 
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna 
i expansiva kommuner och områden i Storstockholm 
och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. 
Takten på nya byggstarter påverkas både av bygg-
priser men även av efterfrågan givet det aktuella 
marknadsläget. 
Under 2023 har Stendörren både startat och fär -
digställt flertalet nya byggnationer. Ett exempel på 
projekt som startat under året är en byggnation av en 
ny logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten 
Stenvreten 8:37 i Enköping. Den nya anläggningen 
byggs för kunden Advania Sverige AB och har högt 
ställda hållbarhetsambitioner. Läs mer om projek -
tet och samarbetet på sida 37. Pågående projekt 
för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri 
omfattade vid årets utgång till tillsammans 53 100 
kvm. Under 2023 färdigställdes fem nya byggnader 
om tillsammans 25 500 kvm, samtliga belägna i Stor-
stockholm och Mälardalen. Samtliga projekt startade 
på spekulation och merparten av lokalytorna var vid 
årets utgång uthyrda. 
PROJEKT
NYPRODUKTION LOGISTIK/LAGER/INDUSTRI
Antal tusen kvm
0
100
200
300
400
500
2018 2019 2022202120202016 2017 20232015
n Stockholm      n Mälardalen

===== SIDA 34 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
34
PROJEKT
 HUVUDSAKLIG  BEDÖMD BYGGRÄTT  BEDÖMD TIDIGAST
KOMMUN FRAMTIDA ANVÄNDNING (BTA M2)1 STATUS DETALJPLAN  MÖJLIGA BYGGSTART 2
Upplands-Bro  Logistik 377 000 Inom detaljplan  2024-2025
Södertälje  Logistik 42 200 Inom detaljplan  2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår  2025-2026
Frederikssund  Lätt industri 3 700 Inom detaljplan  2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
1)  BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2)  Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
KOMMANDE PROJEKT
PER 2023-12-31

===== SIDA 35 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
35
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
PER 2023-12-31
  TIDIGAST MÖJLIGA   INDIKATIV
FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM 1 STORLEK KVM 2 INVESTERING 3  MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q2 2025 4 300 105 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4
Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation
Svavelhöjvej 2, Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering
Totalt pågående projekt   55 500 1016
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation  53 100 979 
1)  Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 
4) Bygglov har erhållits.

===== SIDA 36 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
36
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
UNDER RAPPORTPERIODEN
FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM STORLEK KVM 1 INVESTERING 2 MKR UTHYRNINGS GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Totalt färdigställda projekt   40 700 621
Totalt exklusive hyresgästanpassningar    25 500 442
1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.

===== SIDA 37 =====

BERÄTTA LITE OM PROJEKTET OCH UTHYRNINGEN TILL ADVANIA SVERIGE?
Vi hade mark med en outnyttjad byggrätt i ett välbeläget område i Enköping. I dialog med vår kund Advania 
framkom att de hade behov av att expandera. Den volymen vi planerade att bygga passade Advanias behov 
väldigt väl och vi kunde i tidig skede anpassa den för just dem. Tidigt i processen definierades högt ställda 
hållbarhetsambitioner. Det är väldigt glädjande att vi kan utvecklas med våra kunder och dessutom att vi delar 
högt ställda ambitioner kring hållbarhet.
PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER UTHYRNINGEN STENDÖRRENS PROJEKTVERKSAMHETS ARBETSSÄTT? 
Vi har väldigt väl analyserat möjligheterna i vår byggrättportfölj och vet vad som är möjligt att utveckla. 
Det tillsammans med att vi har en nära dialog med våra kunder gör att vi kan hantera och möta 
kundernas nya behov.
BERÄTTA MER OM HUR NI ARBETAT MED HÅLLBARHET I DET HÄR PROJEKTET? 
Hållbarhet var ett av ledorden när projektet planerades och målsättningen kring miljöcertifie-
ringen sattes tillsammans med Advania. Som nämnt ovan så kommer anläggningen byggas 
med både solcellsanläggning och bergvärme med frikyla. Därtill kommer Advania driva en 
verksamhet för återtag av IT-utrustning i lokalerna, vilket är ett viktigt hållbarhetsinitiativ 
inom deras bransch. Så det är hållbart i alla led.
MARIA JONSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
I oktober kommunicerade Stendörren att ett nytt hyresav-
tal tecknats med Advania Sverige AB. Hyresavtalet avser 
en logistikanläggning om 9 500 kvm i Enköping. Att kun-
den är med i ett så tidigt skede, i detta fall redan innan 
byggstart, gör att projektet kan anpassas och skräddarsys 
efter deras behov. 
Projektet har höga hållbarhetsambitioner, med målsättning 
att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE nivå 
Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer även ha en 
omfattande solcellsanläggning samt försörjas med berg-
värme med frikyla. 
Advania Sverige AB är en ledande leveratör av IT-tjänster 
i Norden och logistikanläggningen som byggs ska bli ett 
center för återtag av IT-utrustning. De har själva uttryckt 
att de via sina nya lokaler nu kan öka sin kapacitet och 
därmed arbeta på ett mer skalbart och säkert sätt för 
cirkulär hantering av IT-utrustning. 
Advania är sedan länge hyresgäster till Stendörren i  
Enköping och det här är andra gången de växer med större 
lokaler, vilket visar på en långsiktighet i relationen.
Maria Jonsson,  
Utvecklingschef på 
Stendörren
FALLSTUDIE: 
PROJEKT
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 38 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ALMNÄS 5:23 
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 11 900 kvm
STATUS: Färdigställt Q2 2023
HJULSMEDEN 1 
KOMMUN: Västerås
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
STATUS: Färdigställt Q3 2023
LIBROBÄCK 21:3 
KOMMUN: Uppsala
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 300 kvm
STATUS: Färdigställt Q4 2023
VIBY 19:66 
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 6 300 kvm
STATUS: Färdigställt Q4 2023
ALMNÄS 5:24 
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 x 2 300 kvm
STATUS: Byggnation pågår, 
en av två byggnader färdigställd
FILMREMSAN 2 
KOMMUN: Stockholm
PROJEKT: Ombyggnation
AREA: 2 400 kvm
STATUS: Byggnation pågår

===== SIDA 39 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
NYGÅRD 2:17
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 500 och 4 000 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
STENVRETEN 8:37 
KOMMUN: Enköping
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 9 500 kvm
STATUS: Byggnation pågår
VIBY 19:66 
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 5 200 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
ALMNÄS 5:23 
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 17 000 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
ROMBERGA 23:17 
KOMMUN: Enköping
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
STATUS: Bygglov erhållet
BÅGLAMPAN 25 
KOMMUN: Stockholm
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 4 300 kvm
STATUS: Bygglov erhållet

===== SIDA 40 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
40
FASTIGHETSUTVECKLING
BOSTADSUTVECKLING
Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en långsiktig 
efterfrågan på bostäder. För att klara bostadsförsörjningen behöver Stockholm med kranskommuner förtäta bebyggelsen 
och i allt högre utsträckning planlägga till exempel industrimark för bostadsändamål. Inom vårt befintliga fastighets-  
bestånd arbetar vi långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.
Översiktsplaner både i Stockholm och flera andra 
kommuner skapar goda förutsättningar för att 
initiera och starta fler planprocesser för bostäder. 
Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att 
identifiera nya områden och fastigheter att planlägga 
för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan 
antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning 
till en befintlig byggnad eller genom att konvertera 
befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren 
en detaljplan som medger utveckling av cirka 800 
bostäder och cirka 10 000 kvm kommersiella lokaler. 
På grund av rådande förutsättningar för bostads-  
utveckling har byggnation ännu inte startats.
Stendörren har ett pågående arbete med ny 
detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15.  
Stendörren undersöker därutöver förutsättningarna 
för att driva detaljplan på fler platser i Stockholms-
PROJEKT
 
  MÖJLIGHET ATT
KOMMUN FASTIGHETSBETECKNING BEBYGGA UPP TILL STATUS 
Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 lägenheter Detaljplan färdig, bygglov erhållits 
Sollentuna Traversen 14 och Traversen 15 Ca 100 lägenheter Detaljplanarbete pågår
Övrigt  Ca 600 bostäder  Förstudier pågår
regionen. Ett exempel är den södra delen av Green- 
Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön 
Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med utsikt 
över sjön Drevviken.

===== SIDA 41 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
41
FINANSIERING
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både 
riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecifika  
faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat 
kapital) och externa faktorer såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens  
största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av våra viktiga finansiella mål är att 
leverera en hög riskjusterad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att minimera de finansierings-, ränte- och  
kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet sida 81 – 84 har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall 
för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte exponering.
BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING
Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem- 
ber 2023 till 13 193 miljoner kronor (13 344). Bo-  
lagets verksamhet finansieras med eget kapital,  
räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna 
kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de 
två viktigaste kapitalkällorna och svarade per balans-
dagen för 42 procent (46) respektive 58 procent 
(54) av bolagets totala finansiering.
Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och 
kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte -
känsligheten samtidigt som en spridning av lånens 
kapitalbindning över flera år minskar refinansierings-
risken. Enligt bolagets finanspolicy får inte mer än 
33  procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till 
refinansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen 
av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången 
av 2023 framgår av tabellen på sida 43.
Stendörren har vidare finansiella åtaganden 
(covenanter) i sina låneavtal. De finansiella åtag -
andena är kassaflödesbaserade eller relaterade till 
belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller 
samtliga dessa åtaganden.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid årets utgång till 6 651 miljoner 
kronor (6 290), motsvarande en belåningsgrad 
om 50 procent (47). Skulderna utgörs av lån från 
kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor (5 018), två 
obligationslån om totalt 1 100 miljoner kronor (1 300). 
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bola-
gets redovisningsprinciper uppgick till -31 miljoner 
kronor (-33). Den kortfristiga delen av de räntebä-
rande skulderna uppgick till 825 miljoner kronor (821) 
och består av lån och amorteringar som förfaller 
inom de kommande 12 månaderna.
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut 
består av bilaterala banklån som upptagits med 
säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen 
tillhandahålls av sex olika banker.

===== SIDA 42 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
42
OBLIGATIONSLÅN
Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestå -
ende obligationslån om 600 miljoner kronor med en 
ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent, vilket förfaller 
till återbetalning i augusti 2025, ett grönt obligations-
lån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 
90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026 
samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor 
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med 
ett första inlösendatum i september 2024.
KAPITALBINDNING
Långfristiga räntebärande skulder uppgick per 31 
december 2023 till 5 826 miljoner kronor (5 469), 
motsvarande cirka 88 procent (87 procent) av de 
totala räntebärande skulderna. Kortfristiga räntebä-
rande skulder uppgick till 825 miljoner kronor (821). 
Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker koncer-
nens finansierings behov på kort sikt och påverkar 
bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering 
utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt ska 
återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga 
räntebärande skulder i balansräkningen.
Per 31 december 2023 uppgick den genom-  
snittliga kapitalbindningen på de räntebärande  
skulderna till kreditinstitut till 2,6 år (3,1) och för totala 
räntebärande skulder 2,6 år (2,9), se tabell sida 43.
RÄNTEBINDNING
Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre måna-
ders stibor som räntebas. Vid utgången av 2023 hade 
Stendörren en portfölj av räntetak och ränteswap 
med ett samlat nominellt värde uppgående till 5 650 
miljoner kronor (motsvarande cirka 85 procent av 
bolagets totala räntebärande skuld), se tabell sida 
44. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en 
referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen 
av de räntebärande skulderna. Under fjärde kvartalet 
2023 har Stendörren ingått fyra forwardstartade 
ränteswapavtal vilket förlängt derivatportföljens 
genomsnittliga löptid. Per 31 december 2023, inklu-
sive den osäkrade delen av relevant Ibor och den 
säkrade delen via swap och räntetak uppgick den 
genomsnittliga räntebindningen på räntebärande 
skulder till 3,3 år (2,6).
ÖVRIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 
2023 till 999 miljoner kronor (1 001) och avser huvud-
sakligen skatten på fastigheter, derivat, obeskattade 
reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder 
består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, 
upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, 
skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, till -
sammans uppgående till 384 miljoner kronor (330).
RÖRELSEKAPITAL
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga 
kassaflödet från den löpande verksamheten i 
kombination med de vid årsskiftet outnyttjade 
kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta lik-
viditetsbehoven under den kommande 12-måna-
dersperioden. Med rörelsekapital avses här Sten-
dörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra 
sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller 
till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder 
begränsat rörelsekapital eftersom merparten av 
hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som 
utgifterna primärt betalas i efterskott.
Per 31 december fanns tillgänglig likviditet om 
totalt 294 miljoner kronor, i form av likvida medel 
om 134 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor 
om totalt 160 miljoner kronor. 
FINANSIERING

===== SIDA 43 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
43
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2023, MKR
          ANDEL AV
 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 >2030 SUMMA  TOTAL, %
Swedbank 679  1 098  0  947  0  0  0  0  2 723  41
Danske Bank 0  0  731  655  49  0  0  0  1 436  21
Nordea 0  0  300  0  0  0  0  0  300  4
Sörmlands Sparbank 0  0  0  0  305  0  0  0  305  5
Sparbanken Enköping 0  0  0  0  0  0  0  9  9  0
SEB 36  86  0  687  0  0  0  0  809  12
Obligation 0  600  500  0  0  0  0  0  1 100  16
Summa 715  1 784  1 531  2 288  355  0  0  9  6 682  100,0
Andel av total, % 11 27 23 34 5 0 0 0 100,0
FINANSIERING

===== SIDA 44 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
44
RÄNTEDERIVAT - AKTIVA
    NOMINELLT  MARKNADS-   ÅTERSTÅENDE
MOTPART  TYP STARTDAG  SLUTFÖRFALL  VÄRDE, MKR  VÄRDE, MKR  TAKNIVÅ, %  LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  300      8,1     2,00 2,68
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  600      25,8     1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  300      12,9     1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  600      24,8     1,00 1,86 1
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  400      16,6     1,00 1,86 1
Swedbank Räntetak 2021-12-14  2026-12-14   1 100      30,8     2,00 2,96
Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23  750      20,6     2,00 2,98
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28  250      2,7     2,25 0,75
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  550      14,7     2,00 2,68
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18  800      23,0     -0,09 0,72
Summa      5 650      179,9     1,38 2,122
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år.
RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
    NOMINELLT  MARKNADS-   ÅTERSTÅENDE
MOTPART  TYP STARTDAG  SLUTFÖRFALL  VÄRDE, MKR  VÄRDE, MKR  TAKNIVÅ, %  LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07  600     -10,4  2,45 6,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07  300     -4,0  2,39 5,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10  600     -9,1  2,41 5,87
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10  400     -8,1  2,49 6,87
Summa     1 900     -31,6  2,44 6,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens 
utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING

===== SIDA 45 =====

HUR GICK ERA TANKAR VID INGÅNGEN AV 2023 DÅ RÄNTORNA STEG SNABBT?
Tack och lov hade vi redan under 2022 varit förutseende och börjat sänka vår finansiella risk genom att räntesäkra 
cirka 80 procent av våra lån samt skapat en bra struktur på framtida förfall av utestående lån och obligationer. 
Vår strategi i början av 2023 var att sänka risken ytterligare genom ett antal åtgärder och bibehålla finansiell 
beredskap givet en tuffare finansieringsmarknad. Dessa åtgärder genomfördes också under året och exempelvis 
minskade vi vår kapitalmarknadsfinansiering med cirka en halv miljard.  
I SLUTET AV 2023 VÄNDE MARKNADSRÄNTORNA NED IGEN. KUNDE NI AGERA PÅ DET?  
Ja, under årets sista kvartal arbetade vi med att fortsätta räntesäkra i form av räntederivat med senarelagd 
starttidpunkt. Dessa räntederivat förvärvades i ett läge då yield-kurvan var formad likt en hängmatta där vi 
säkrade på botten av kurvan. Genom dessa åtgärder har vi förlängt den genomsnittliga räntebindningen 
och säkerställt rimliga kapitalkostnader för de närmsta åren. 
HUR SKULLE DU BESKRIVA ER FINANSIELLA SITUATION NU I BÖRJAN PÅ 2024?
Sett ur ett branschperspektiv skulle jag beskriva den som stabil och stark, eftersom vi har en god 
intjäningsförmåga och är i ett marknadssegment där efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt 
industri är fortsatt bra – särskilt i och omkring storstäderna. Vi har en bra balans i vår låneportölj 
mellan obligationer och banklån och vi har en bra förfallostruktur på utestående lån. Genom 
räntesäkringar har vi en god förutsägbarhet avseende kapitalkostnader. Det i kombination 
med god likviditet gör att vi har en plattform att våga vara optimistiska och fortsätta växa. 
PER-HENRIK KARLSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Stendörren har under 2023 kontinuerligt arbetat med 
att stärka bolagets balansräkning, med särskilt fokus på 
sänkt finansiell risk. Bolagets kapitalmarknadsbaserade 
finansiering har minskats genom återköp av hybrido-
bligationer samt genom en refinansiering där tidigare 
obligationslån lösts in och gröna obligationer till lägre 
nominellt belopp framgångsrikt emitterats. Summerat 
har dessa åtgärder skapat en bättre balans i Stendörrens 
låneportfölj där kapitalmarknadsfinansiering via obliga-
tioner reducerats med cirka en halv miljard under året. 
Därutöver har bolagets likviditet stärkts genom utökade 
kreditramar med bolagets banker. Vidare utnyttjades det 
förbättrade läget på räntemarknaden under det fjärde 
kvartalet genom ytterligare räntesäkringar, vilket säkrar 
en rimlig kapitalkostnad för bolaget under överskådlig tid. 
Per-Henrik Karlsson,  
Ekonomidirektör på 
Stendörren
FALLSTUDIE: 
FINANSIERING
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 46 =====

OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
46
FINANSIERING
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA*
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade 
årshyresintäkten (efter avdrag för vakanser och 
rabatter) till cirka 901 miljoner kronor per den 1 
januari 2024. Bolaget bedömer även att löpande 
fastighetskostnader uppgår till cirka 190 miljoner 
kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera 
ett driftnetto om cirka 711 miljoner kronor. 
Kostnaderna för central administration uppgår till 
cirka 77 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 
288 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgå-
ende till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till 
ett årligt förvaltningsresultat om cirka 336 miljoner 
kronor per den 1 januari 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm-
ning om intjäningsförmågan per 1 januari 2024 utan 
hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller 
indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte 
haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder 
som kan ha effekt på förvaltningsresultatet.  
Kostnaderna för central administration har base-
rats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och 
finansnettot har beräknats utifrån räntebärande 
skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna 
för de räntebärande skulderna har baserats på kon-
cernens redovisade snittränta per balansdagen med 
tillägg för periodiserade finansieringskostnader och 
kostnader avseende på balansdagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent-
ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall 
de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försälj -
ningar som bolaget meddelat men som ännu ej har 
tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. 
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att 
de pågående samt nyligen avslutade projekt som 
ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperi-
oden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande 
och inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor 
i driftnetto.
Dessa uppgifter skall således inte ses som  
en prognos av kommande resultatutveckling för 
Stendörren. 
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter 901
Summa intäkter  901
 
Driftskostnader  -137
Underhållskostnader  -27
Fastighetsskatt -27
Driftnetto  711
 
Central administration  -77
Finansiella intäkter och kostnader -288
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld  -10
Förvaltningsresultat  336
*)  Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedöm-
ning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per  
1 januari 2024.

===== SIDA 47 =====

STENDÖRRENS
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 48 =====

Vi ser det som helt avgörande för Stendörrens  
långsiktiga framgång att hållbarhet är en integrerad  
del av vår verksamhet, vårt dagliga arbete och våra  
beslutsprocesser. Vi har under de gångna åren utvecklats  
mycket väl i förhållande till våra hållbarhetmål där vissa  
mål redan uppnåtts, eller förväntas uppnås i förtid. Vi har 
därför under 2024 justerat vår hållbarhetsstrategi med än  
mer ambitiösa hållbarhetsmål.
Erik Ranje, VD Stendörren
”

===== SIDA 49 =====

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
INTRODUKTION
För att uppnå detta har Stendörren etablerat ett hållbar- 
hetsråd som leds och koordineras av företagets 
hållbarhetschef, där representanter från olika delar 
av bolaget ingår. 
Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbar-
hetsmål är att ha nettonoll koldioxidutsläpp genom 
hela värdekedjan år 2040.
Hållbara fastigheter är avgörande för att säker -
ställa ett väl fungerande samhälle. Våra fastigheter 
ska både tillgodose våra hyresgästers lokalbehov 
samtidigt som lokalerna skall utgöra en säker och 
trivsam miljö för de som befinner sig i dem dagligen. 
Vidare är det en balansgång mellan att tillgodose 
detta behov och att ta hänsyn till miljö och biologisk 
mångfald. 
Klimatanpassning är en av de avgörande fakto-
rerna för en hållbar framtid men också för framtida 
lönsamhet och tillväxt. För Stendörren betyder det 
framförallt att utbyggnad av fastigheter behöver 
ske inom de planetära gränserna och att existerande 
byggnader behöver anpassas till det förändrade 
klimatet. På så sätt bibehåller eller ökar marknads-
värdet på fastigheterna, eftersom risken att de  
Stendörren strävar mot att successivt höja ambitionsnivån inom de definierade hållbarhetsrelaterade fokusområden 
som identifierats av bolaget. För Stendörren är det vidare viktigt att hållbarhetsarbetet implementeras inom alla delar i 
organisationen och att alla medarbetare jobbar för att bidra till företagets mål inom samtliga fokusområden.  
skadas av klimatförändringar minskar. Klimatsäkring 
av fastigheter är ett bra exempel på när ekonomi 
och hållbarhet drar åt samma håll. Detta är en av 
anledningarna till att Stendörren fokuserar på att 
framtidssäkra alla våra fastigheter. 
Bolaget jobbar med en energistrategi för att 
hantera omställningen till ett förändrat klimat och 
har påbörjat en klimatriskstrategi för att anpassa 
beståndet till eventuella klimatförändringar. 
Inom utveckling och nyproduktion är projektet 
Almnäs 5:24 ett bra exempel på hur nybyggnation 
kan ske i linje med hållbar utveckling. I detta projekt 
har Stendörrens projektorganisation arbetat för att 
maximera framtidssäkring, minimera klimatavtryck 
och negativ miljöpåverkan. Läs mer om projektet 
på sida 58.
”Vi på Stendörren arbetar  
för en hållbar framtid.  
Det gör vi bland annat genom att  
minska bolagets klimatavtryck”
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
49

===== SIDA 50 =====

MÅL OCH UTFALL
100 procent fossilfri energi till 2030  
(inköpt av Stendörren)
58%
70 procent av fastighetsbeståndet  
i kvm ska miljöcertifieras till 2025
Andel miljöcertifierad  
uthyrningsbar yta
21,4%
Minska energiintensiteten  
(kWh/ kvm) med 30 procent till 2030  
Minskad energiförbrukning  
per kvm
46/54
Sträva efter jämställdhet och  
mångfald bland alla yrkeskategorier  
och sikta på att ha en könsfördening  
inom gränserna 40/60 på  
chefsbefattningar
Fördelning män och kvinnor  
på chefsbefattning
98%
Andel fossilfri energi  
(inköpt av Stendörren)
HÅLLBARHETS 
MÅL
UTFALL
HISTORISKT 
UTFALL
FOSSILFRI ENERGI MILJÖCERTIFIERINGAR ENERGIINTENSITET JÄMSTÄLLDHET
%
0
20
40
60
80
100
202320222021
■ Andel förnyelsebara och 
    återvunna energikällor
KWh/kvm
0
30
60
90
120
150
202320222021
Trend
%
0
20
40
60
80
100
202320222021
■ Män     ■ Kvinnor
%
0
20
40
60
80
202320222021
Trend
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
50

===== SIDA 51 =====

En väsentlighetsanalys ligger till grund för bolagets hållbarhetsmål och hållbarhetsstrategi. Analysen utgår från Stendörrens potentiella och faktiska påverkan 
på sin omgivning och dess intressenter. Utfallet av bolagets hållbarhetsarbete följs upp kvartals- och årsvis.
MÅL OCH HISTORIK 
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörren lanserade sin första hållbarhetsstrategi 2017. Under 2021 reviderades hållbarhetsstrategin med ökade  
ambitioner samt ytterligare hållbarhetsmål. Under 2024 har bolaget uppdaterat strategin med än högre ambitioner samt 
förtydligat målen inom respektive fokusområde och framför allt definierat det långsiktiga målet.
GENOM DELMÅLEN
•  Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med 30% till 2030  
med 2020 som basår
•  Minska koldioxidutsläppen (kgCO2/kvm) i utvecklingsprojekt  
med 40 procent till 2030 med 2022 som basår
ANDRA VIKTIGA DELMÅL
•  100 procent fossilbränsleoberoende fordon inom bolaget till 2025
•  70 procent av befintligt bestånd skall certifieras till 2025
•  100 procent av alla nyproducerade byggnader ska certifieras 
•  100 procent fossilfri energi till 2030 (inköpt av Stendörren)
•  Minimera deponi av byggavfall till max 1% av total byggavfall till 2030
STENDÖRRENS ÖVERGRIPANDE HÅLLBARHETSMÅL 
Nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
51

===== SIDA 52 =====

OM DENNA HÅLLBARHETSREDOVISNING 
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörrens hållbarhetsredovisning följer riktlinjerna från den internationella organisationen Global Reporting Initiative 
(GRI). Redovisningen är upprättad i enlighet med GRI Universal Standards 2021. Den obligatoriska GRI-informationen 
fi  nns i årsredovisningen och i hållbarhetsnoterna. Var respektive information fi  nns framgår av GRI-index på sidorna 
70–72. Denna hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 11§ årsredovisningslagen. 
Beskrivningen av bolagets affärsmodell fi  nns på sidan 13.
Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget 
och samtliga helägda dotterbolag. Stendörrens håll-
barhetsredovisning omfattar inte verksamheter som 
kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leveran-
törer. Hela hållbarhetsredovisningen är översiktligt 
granskad av BDO och deras uttalande återfi  nns på 
sidan 76.
En riskanalys relaterad till Stendörrens mest väsent-
liga hållbarhetsfrågor genomförs årligen inom den 
ordinarie riskutvärderingen i bolaget. För identifi  e-
rade risker och hantering av dessa, se sidan 81. För 
process för internkontroll gällande risker, se sidan 96.
Rapporten syftar till att ge en helhetsbild av hur 
Stendörren bedriver sitt hållbarhetsarbete, resultatet 
av åtgärder och aktiviteter under året samt vilka 
prioriteringar som görs.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
52

===== SIDA 53 =====

HÅLLBARHETSSTYRNING 
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Hållbarhet är en integrerad del av hela bolagets verksamhet och styrs genom bolagets interna ledningssystem och 
bolagets organisationsstruktur med tydlig delegationsordning och ansvar. Utöver det styrs verksamheten av svenska 
lagar, riktlinjer och regelverk samt vägleds av frivilliga ramverk. 
Hållbarhetschefen sitter i bolagets ledningsgrupp 
där strategiska, ekonomiska, sociala och miljömäs -
siga beslut fattas. Under 2023 har ledningsgruppen 
fokuserat på att ytterligare öka ambitionerna, för -
tydligat hållbarhetsmålen samt ökat mätbarheten. 
Hållbarhetsarbetet är integrerat i den övergripande 
årliga affärsplaneringen inom bolaget. 
Ledningsgruppen ser årligen över samtliga risker 
inklusive hållbarhetsrisker för bolaget. Ledningsgrup-
pen gör även en översyn gällande samtliga delmål 
inklusive hållbarhetsmål. Ett underlag lämnas till 
styrelsen som ytterst ansvarar för bolagets utveckling. 
STENDÖRRENS POLICYS
Bolagets policys revideras löpande och minst årligen. 
De policys som ska antas av styrelsen godkänns på 
det konstituerande styrelsemötet som hålls i direkt 
anslutning till bolagets årsstämma. Även de policys 
som antas av bolagets VD revideras och godkänns 
vanligtvis under våren. Alla som anställs på Sten -
dörren får en introduktion till bolagets policys och 
handböcker. Alla medarbetare ska årligen bekräfta 
att de läst och förstått alla policys. Om policys och 
dokument ändras väsentligt genomför bolaget en 
utbildning för medarbetarna. 
UPPFÖRANDEKOD 
Stendörrens uppförandekod, både den för medar -
betare och leverantörer, är ett av de primära doku-
menten för att styra mot en mer hållbar verksamhet. 
Detta dokument utgår från internationella konventio-
ner, koder och lagar. Den grundar sig i FN:s Global 
Compacts tio principer för hållbar utveckling och 
inkluderar hur Stendörren arbetar med frågor kopp-
lade till mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, 
miljö och antikorruption.
STYRELSE
Strategiskt ansvar
LEDNING
Operativt/strategiskt ansvar
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
Implementering av strategi och arbete
MEDARBETARE 
Bidra med idéer och följa bolagets  
hållbarhetsambitioner
HÅLLBARHETSRÅD
STYRNINGSMODELL
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
53

===== SIDA 54 =====

• Uppförandekod
•  Uppförandekod  
för leverantörer
• Inköpspolicy
•  Hållbarhetsstrategi
•  Färdplanen
•  Gröna kartan
•  Uppförandekod för 
leverantörer
• Personalhandbok
•  Policy för jämställd- 
het, mångfald och  
likabehandling
• Chefshandbok
•  Hållbarhetsstrategi
•  Färdplanen
•  Hållbarhetsstrategi
•  Policy för jämställd- 
het, mångfald och  
likabehandling
OPERATIONELL  RESURS-  ATTRAKTIV
EXCELLENS  EFFEKTIVITET  ARBETSGIVARE  FRAMTIDSSÄKRING  SOCIALT ANSVAR 
POLICYS INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE
STENDÖRRENS INTERNA LEDNINGSSYSTEM FÖR 
HÅLLBARHETSARBETET
Ledningssystemet vägleder medarbetares arbete 
på Stendörren och består av:
•  Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 
2040 – Färdplanen anger nödvändiga aktiviteter 
och åtgärder, med tidplaner, för att uppnå målet 
om nettonoll CO2 utsläpp.
•  Gröna Kartan – Ett verktyg med checklista och 
åtgärder för att säkerställa att processer genomförs 
enligt färdplanen. 
•  Klimatkalkyl – Ett verktyg som används tidigt i 
projekten för att identifiera större koldioxidposter. 
•  Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder 
inklusive checklista för energieffektivisering.
REGELVERK & LAGAR
Regelverk som Stendörren måste följa  
enligt svensk lag. 
• Svenska Aktiebolagslagen 
• Årsredovisningslagen 
•  Miljöbalken 
• Arbetsmiljölagen 
• EUs taxonomiförordning 
• BBR-krav 
STENDÖRREN RAPPORTERAR ENLIGT FÖLJANDE 
INTERNATIONELLA RAMVERK & STANDARDER
Ramverk och standarder vars syfte är att öka 
transparensen och skapa jämförbarhet bland 
hållbarhetsrapporter internationellt.
•  GHG Protocol – En global standard för att mäta 
och rapportera växthusgasutsläpp. Det ger verk-
samheten en strukturerad och enhetlig metod för 
att identifiera och minska sina klimatpåverkande 
utsläpp. 
•  GRI – Global Reporting Initiative. Internationellt 
ramverk för hållbarhetsrapportering.
•  TCFD – Task Force on Climate related Disclosure 
Ett ramverk for rapportering av klimatrelaterade 
finansiella risker. 
•  SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regula -
tion. Den euroepiska unionens förordningen för 
rapportering relaterad till hållbara investeringar 
och hållbarhetsrisker. 
•  SBTi – Science Based Target initiative. Internatio-
nellt ramverk som verifierar att respektive strategi 
för bolagets hållbarhetsmål ligger i linje med Pari-
savtalets mål om maximlt 1,5 graders uppvärmning.
FRIVILLIGA MEDLEMSORGANISATIONER 
•  Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av 
Region Stockholm och Länstyrelsen i Stockholms 
län med syftet att effektivisera och strukturera 
samverkan mellan länets företag, kommuner och 
akademi för att öka takten på klimatomställningen 
i Stockholms län. 
•  GRESB – Global Real Estate Sustainability Bench-
mark. En internationell organisation som mäter och 
utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighets- och 
infrastrukturbolag ur ett investerarperspektiv.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
54

===== SIDA 55 =====

Klimatriskanalys  
samt uppstart av  
pilotprojekt
Arbetsmiljö- 
relaterade frågor
Grön- och 
hållbarhetslänkad 
finansiering
Certifiering av  
fastigheter 
Solcellsutbyggnad
HÅLLBARHETSRÅDET
ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD 
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående av representanter från bolagets olika delar. Hållbarhetsrådet leds av håll-
barhetschefen och ansvarar för att koordinera Stendörrens hållbarhetsarbete utifrån den antagna strategin. Rådet har 
månatliga möten med fokus på hållbarhetsarbetets framdrift. Specifika hållbarhetsprojekt behandlas i mindre grupper 
och vid behov involveras ytterligare personer i organisationen. Under 2023 drev rådet bland annat följande projekt: 
kontinuerliga medarbetarundersökningar, lönekartläggning för rättvist löneutfall, gröna- och hållbarhetslänkade finan -
sieringar, certifiering av fastigheter, energieffektivisering, solcellsutbyggnad, uppstart av cirkulära processer för om- och 
nybyggnationsprojekt, revidering av delmål och säkerställande att regler och riktlinjer på arbetsmiljö och säkerhets-  
relaterade krav efterlevs.
•  Koordinerar hållbarhetsarbetet utifrån hållbarhetsstrategin.
•  Representeras av medarbetare och chefer från olika funktioner  
i organisationen.
•  Driver specifika hållbarhetsprojekt. I vissa fall behandlas 
frågor i mindre grupper och involverar ytterligare personer 
i organisationen.
URVAL AV ÅRETS  
AKTIVITETER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
55

===== SIDA 56 =====

Hållbarhetsstrategin utgår ifrån FN:s globala hållbarhetsmål för 2030. 
Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat nio globala mål där bolaget har en direkt påverkan.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI 
Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att till -
sammans med hyresgäster och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med 
avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar. 
Stendörrens största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta bolagets byggnader. 
Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värde-
kedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag 
för att minska sin klimatpåverkan. 
Inom hälsa och välbefinnande arbetar Stendörren med att skapa förutsättningar för en 
säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för medarbetarna samt för hyresgäster och 
leverantörer.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH 
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden. Genom 
de identifierade fokusområdena och delmålen är avsikten att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxidutsläpp.  
Strategin har tagits fram genom analys, dialog och diskussion samt utifrån bransch, marknad, omvärld och diverse krav. 
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
ANST ÄNDIGA 
ARBETSVILLKOR 
OCH EKONOMISK 
TILL V ÄXT
Stendörrens hållbarhetsstrategi innefattar även kontroll, eliminering och begräns-
ning av risker för bolagets fastigheter och projekt. Det är ett prioriterat område 
för Stendörren att agera ansvarsfullt, kontrollera risker och i linje med förvänt-
ningar och krav. 
Under 2023 har arbetet med att utveckla hållbarhetsstrategin fortlöpt. Bland 
annat har bolaget konkretiserat övergripande och långsiktiga mål samt revi -
derat delmål. Under året har merparten anställda involverats i framtagande av 
bolagets Färdplan.
KONTROLLERADE RISKER 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
56

===== SIDA 57 =====

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
VÄSENTLIGHETSANALYS 
• Företagskultur 
• Grannsamverkan 
• Trygghet 
• Leverantörsgranskning 
• Klimatavtryck i befintliga fastigheter 
• Kommunikation 
• Digitalisering 
• Bolagsstyrning 
• Miljöcertifiering av fastigheter 
• Arbetsmiljö
MEDELHÖG VÄSENTLIGHET
• Hyresgästers krav 
• Klimatrisk 
• Jämställdhet 
• Klimatavtryck från nyproduktion 
• Energieffektivitet i fastigheter 
• Grön finansiering 
• Anti-korruption 
• Välmående och hälsa 
• Jämlikhet 
• Mänskliga rättigheter 
• Attraktiv affärspartner 
• Föroreningar i fastigheterna 
• Avfallshantering 
HÖG VÄSENTLIGHET
HÖGMEDEL
Under 2023 har Stendörren gjort en genomlysning och uppdatering av den omfattande väsentlighetsanalysen som 
genomfördes 2022. Stendörrens ledning har analyserat och grupperat viktiga aspekter, frågeställningar och indikatorer 
som bedöms som mest väsentliga samt skattat dem utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet att åtgärda. 
Resultatet (se figur nedan) skiljer sig endast marginellt från föregående väsentlighetsanalys och kategoriseras i denna 
rapport i samma fem fokusområden som tidigare. 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
57

===== SIDA 58 =====

VILKA FAKTORER ÄR VIKTIGA NÄR MAN BYGGER HÅLLBART?
AAtt tidigt i processen fokusera på att skapa och bygga fastigheter som är adaptiva för framtida bruk är viktigt för 
att hushålla med resurser och skapa långsiktigt hållbara byggnader. Det resulterar i färre ombyggnationer 
och en byggnad med förlängd livstid. Därutöver lägger vi stor vikt vid fastighetens tekniska installationer. I 
Almnäs handlar det om solceller, fjärrvärme, behovsstyrd ventilation och laddplatser. Här har vi skapat en 
energieffektiv fastighet där energiprestandan landar på 49kWh/kvm/år.
HUR SÄKERSTÄLLER NI ATT BYGGNATIONEN SKER PÅ MEST HÅLLBARA SÄTT?
Vi genomför klimatkalkyler där olika material vägs mot varandra och där CO2-utsläpp per kvm BTA 
(klimatavtrycket för uppförande) utvärderas. I Almnäs föll valet på en limträstomme, träbjälklag och 
väggar av sandwichelement. Portar, dörrar och icke-bärande byggelement valdes utifrån klassning 
i Byggvarubedömningen.
HUR JOBBAR STENDÖRREN MED ARBETSMILJÖN UNDER SJÄLVA BYGGNATIONEN?
Krav på en säker arbetsmiljö och trygg arbetsplats har varit högt prioriterade. Vid respektive 
byggmöte har frågor rörande säkerhet och ordning adresserats. Regelbundna skyddsronder 
genomförs, där vi bland annat säkerställer god ordning på arbetsplatsen och att säker-
hetsutrustning nyttjas av samtliga på byggarbetsplatsen. Det sker också regelbunden 
uppföljning på plats för att säkerställa att den avtalade uppförandekoden efterlevs.
LINDA SCHUUR SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Klimatanpassning är avgörande för en hållbar framtid men 
också för framtida lönsamhet och tillväxt. För Stendör-
ren betyder det bland annat att utveckling av fastighe-
ter behöver ske inom ramen för vad planeten klarar av. 
I Almnäs utanför Södertälje utvecklar Stendörren moderna 
lättindustri- och logistikfastigheter med fokus på funktion, 
fl  exibilitet och hållbarhet i en av Stockholmsregionens 
största logistik- och industrisatsningar.
I början av januari 2024 stod två lättindustribyggnader 
färdiga på området. Projektteamet har arbetat hårt för att 
uppföra hållbara byggnader genom att bygga moderna och 
anpassningsbara lokaler, välja material med lågt klimat-
avtryck samt tekniska installationer för att effektivisera 
elförbrukning och möjliggöra ett fl  exibelt nyttjande av 
lokalerna. Båda industribyggnaderna kommer att certifi  eras 
enligt BREEAM In-Use nivå Very Good.  
Linda Schuur, 
Hållbarhetschef på 
Stendörren
FALLSTUDIE: 
HÅLLBARHET
1) BBR-krav 70 kWh/kvm/år
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 59 =====

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
INTRESSENTENGAGEMANG
•  Styrelsemöten 6–8 gånger/år
•  Investerarpresentationer
• Kvartalsrapportering
•  Kontakt med VD, CFO,  
Hållbarhetschef
ÄGARE, FINANSIÄRER,  
RÅDGIVARE, STYRELSE
•  Avdelningsmöten veckovis
•  Informationsmöten månadsvis
•  Konferenser med olika teman
•  Frukostar och informella  
möten med kollegor
MEDARBETARE INKL.  
LEDNINGSGRUPP
•  Kundmöten
•  Förhandlingar
•  Dialog via upparbetade  
personliga kontakter
HYRESGÄSTER/ 
HYRESGÄSTOMBUD
• Planprocesser
• Bygglovsprocesser
•  Dialog via upparbetade kontakter
KOMMUN
INTRESSENTGRUPP FOKUS FÖR STENDÖRREN 2023KONTAKTYTOR
•  Knutit hållbarhetsstrategin tydligare till Stendörrens affärsstrategi och uppföljning
•  Förtydligat klimatrisker och omställningsrisker 
•  Uppföljning av gröna - och hållbarhetslänkade lån och finansieringar
•  Förberedelse inför CSRD
•  Uppföljning av hållbarhetsmålen
•  Rapportering i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)  
och förbättring av GRESB-resultat
•  Uppstart av bolagets Färdplan för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040
•  Regelbunden eNPS mätning har fortsatt med förbättrat resultat
•  Gröna bilagor vid nya hyresavtal 
•  Nöjd-kund-undersökning till bolagets största hyresgäster  
(totala >50 procent av bolagets hyresvärde)
•  Fortsatt aktiv förvaltning med kunddialog i centrum
•  Resurseffektivisering inom fastighetsförvaltningen
•  Nära dialog med kommuner för kommandeprocesser rörande  
detaljplaner och bygglov
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
59

===== SIDA 60 =====

OPERATIONELL EXCELLENS                     
                                 SOCIALT ANSVAR
 FRA
M
TID
SSÄ
KRING                        ATTRAKTIV ARBETSGIVARE                        RESURSEFFEKTIV
ITET
MÅL:
Leverantörer till bolagets 
fastighetsförvaltning 
samt utvecklingsverk-
samhet ska underteckna 
och följa bolagets upp- 
förandekod 
100 procent av alla fordon 
ska vara fossilbränsle-
oberoende till 2025
Flygresor ska undvikas 
när det är möjligt
MÅL:
Minska energiintensiteten 
(kwh/kvm) med minst 
30 procent till 2030 med 
2020 som basår 
70 procent av fastighets- 
beståndet i kvm ska  
miljöcertifieras till 2025 
100 procent av nybygg-
nationer och större  
ombyggnationer ska  
miljöcertifieras 
Underlätta för hyresgäs-
terna att minska sitt avfall 
Minimera byggavfall i 
samband ny-, till- och 
ombyggnationer. Avfall 
på deponi max 1 procent 
till 2030 
Minska koldioxidavtrycket 
genom 100 procent fossil-
fri energi till 2030 (energi 
inköpt av Stendörren) 
Minska koldioxidut-
släppen (kgCO2/kvm) i 
utvecklingsprojekt med 
40 procent till 2030 med 
2022 som basår
MÅL:
Uppnå en Net-Promoter- 
Score (eNPS) på minst  
40 i den halvårsvisa med- 
arbetarundersökningen 
Sträva efter jämställdhet 
och mångfald bland alla 
yrkeskategorier och mål 
om en könsfördening 
inom gränserna 40/60 
på chefsbefattningar 
Aktivt arbete för  
lika-behandling och  
jämställdhet 
Årlig uppföljning och 
återkoppling gällande  
jämställdhet och 
icke-diskriminering 
Samtliga anställda ska 
genomgå utbildning i 
Stendörrens upp- 
förandekod 
MÅL:
TCFD-rapportering – 
Rapportera enligt fler av 
TCFDs rekommendationer 
SBTi – Validera Sten- 
dörrens nettonoll mål  
enligt Science Based 
Target initiative
MÅL:
Skapa jobbmöjligheter 
för människor som står 
långt ifrån arbets- 
marknaden
OPERATIONELL 
EXCELLENS
RESURS- 
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV 
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS- 
SÄKRING
SOCIALT 
ANSVAR
FEM FOKUSOMRÅDEN
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
60

===== SIDA 61 =====

FOKUSOMRÅDEN
1. OPERATIONELL EXCELLENS 
Operationell excellens identifierar de riktlinjer som medarbetarna inom Stendörren skall jobba med för att bidra till en 
hållbar verksamhet. Till viss del handlar det om att bevaka risker och marknaden men framförallt bygga en organisation 
med välfungerande stödprocesser, metoder, rutiner och policys. 
Under vinter 2022/2023 har både Stendörrens 
fysiska risker samt omställningsrisker analyserats. 
Ett stort arbete har lagts ner på att genomföra en 
klimatriskanalys av hela bolagets fastighetsbestånd i 
Sverige för att kunna identifiera vilka fastigheter som 
löper störst risk att påverkas av klimatförändringar. 
Analysen visade att 17,4 procent av beståndets 
värde är mer utsatt. I nästa steg kommer bolaget 
att genomföra utförligare analyser av de berörda 
fastigheterna och starta upp två pilotprojekt som 
kommer att ligga till grund för hur bolaget ska vidta 
åtgärder för att klimatsäkra de riskutsatta fastig -
heterna. Detta arbete är även utgångspunkten för 
bolagets klimatriskstrategi. 
STYRNING AV LEVERANTÖRSKEDJAN 
Under slutet av 2023 uppdaterades uppförandeko-
den för leverantörer och affärspartners till bolagets 
fastighetsförvaltning samt projektutvecklingsverk-
samhet för att kvalitetssäkra och öka hållbarhets -
kraven vid upphandling av leverantörer. 
TJÄNSTERESOR 
Antalet fordon i bolaget som är fossilbränsleobero-
ende (hybrid eller elfordon) uppgår idag till 80 (50) 
procent av bolagets totala bilflotta. Övriga fordon 
fasas ut löpande enligt bolagets fordonspolicy. 
Anställda på Stendörren ska undvika flygresor och 
har som rekommendation att samtliga resor inom 
Sverige ska ske med tåg. 
MÅL 
•  Leverantörer till bolagets förvaltning samt 
utvecklingsverksamhet ska underteckna  
bolagets uppförandekod 
•  100 procent av alla fordon ska vara  
fossilbränsleoberoende till 2025 
• Flygresor ska undvikas när det är möjligt 
 
ANTIKORRUPTION OCH MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER 
Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera 
risken för korruption, mutor och oegentligheter, både 
i egen verksamhet och i hela värdekedjan. Bolagets 
leverantörer ska signera en uppförandekod i sam -
band med utförandet av entreprenad eller tjänst av 
ett högre värde än 1 miljon kronor. För att säkerställa 
korrekt hantering av transaktioner inom bolaget har 
processerna för uppstart av projekt stärkts (duali -
tet vid upphandling). Idag godkänns projekt i flera 
atteststeg. Processen för interna utbetalningar följer 
likaså motsvarande dualitetsprinciper. Bolaget har 
ett visselblåsarsystem på bolagets hemsida och för 
2023 har ett fall inkommit och sedan hanterats inom 
bolagets rutiner. 
ANTAL INRAPPORTERADE 
INCIDENTER  2023 2022  2021
Visselblåsarsystem 1 0 0
Övriga kanaler  0 0 0
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
61

===== SIDA 62 =====

FOKUSOMRÅDEN
2. RESURSEFFEKTIVITET 
Resurseffektivitet är ett av de fokusområden där Stendörren har störst påverkansmöjlighet genom att minimera klimat- 
avtrycket inom nybyggnation och till- och ombyggnation av befintliga byggnader samt minimera energianvändning i 
befintligt bestånd. 
CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER 
Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fast-
igheter enligt BREEAM In-Use. Under 2023 fortsatte 
certifieringsarbetet och bolaget har till årets slut 
uppnått 58 procent (42) certifiering av totala uthyr-
bara area. Stendörrens mål är att certifiera minst 70 
procent av arean till och med 2025. 
PROJEKTUTVECKLING 
Inom projektutveckling har implementering av klimat-
kalkyler inom om- och nybyggnadsprojekt påbörjats. 
Dessa bidrar med väsentlig information tidigt i pro-
jekt då det finns en större möjlighet att påverka, 
gällande till exempel materialval och konstruktionsval 
för att minska och minimera koldioxidutsläpp i res-
pektive projekt och byggnation. I byggprojekt har 
Stendörren i större omfattning omhändertagit mark 
och stenmassa lokalt, för att minska transporter samt 
effektivisera hantering av resurser på plats, allt i syfte 
MÅL 
•  Minska energiintensiteten (kwh/kvm) med 
minst 30 procent till 2030 från basåret 2020 
•  70 procent av fastighetsbeståndet i kvm  
ska miljöcertifieras till 2025 
•  100 procent av nybyggnationer och större 
ombyggnationer ska miljöcertifieras 
•  Underlätta för hyresgästerna att minska  
sitt avfall 
•  Minimera byggavfall i samband ny-, till- och 
ombyggnationer. Avfall på deponi max  
1 procent till 2030  
•  Minska koldioxidavtrycket genom 100 procent 
fossilfri energi till 2030 (energi inköpt av 
Stendörren) 
•  Minska koldioxidutsläppen (kgCO2/kvm) i 
utvecklingsprojekt med 40 procent till 2030 
med 2022 som basår
ENERGI 
Stendörren har som målsättning att minska ener-
giintensiteten med 30 procent till år 2030, basår 
2020. Under 2023 minskade energiintensiteten till 
84,8 kWh/kvm (88), en minskning med cirka 22 pro-
cent (basår 2020). Till Stendörrens fastigheter köps 
endast ursprungsmärkt förnybar, fossilfri el.
Under det gångna året har Stendörren fortsatt sitt 
energieffektiviseringsarbete utifrån den energistra-
tegi som årligen uppdateras. Bolaget har framförallt 
minskat elförbrukningen genom att byta till effek -
tivare fläktar och ventilationsaggregat med en hög 
grad av värmeåtervinning. Även arbetet med att 
byta ut fjärrvärme till bergvärme och att anpassa och 
optimera drifttider har fortsatt under 2023. Syftet är 
att tillgodose behoven men samtidigt inte slösa med 
energi. Förvaltningen har månadsvisa uppföljningar 
på de aktiviteter som genomförs i respektive fastig-
het för att minska energiförbrukningen. 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
62

===== SIDA 63 =====

att minska koldioxidutsläpp. Där det har varit möjligt 
har bolaget aktivt arbetat för att skydda  berörda 
ekosystemtjänster och biologisk mångfald. 
CERTIFIERING I NYBYGGNATION 
Stendörren miljöcertifierar sin nybyggnation genom 
miljöcertifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets 
ambition är att som lägst nå certifieringsnivån ”Very 
Good”, men i flera av projekten är ambitionen att nå 
nivån ”Excellent”. Vid dessa certifieringsprocesser 
kompletteras bolagets ledningssystem för hållbar -
hetsarbetet med krav för certifieringar av till- och 
ombyggnation. 
AVFALL 
Målet att finna lösningar för att minska hyresgäs -
ternas avfall och minimera byggavfall kvarstår för 
2024. Under 2023 har flera aktiviteter genomförts 
för att förbättra insamlingen av avfall hos hyresgäs-
terna. Eftersom stora delar av avfallshanteringen 
sköts av respektive hyresgäst är insamling av data 
och mätning ofta komplicerad. Stendörren arbetar 
med implementering av gröna hyresavtal och ämnar 
därigenom kunna få tillgång till avfallsdata. 
KOLDIOXIDAVTRYCK 
Klimatpåverkan inom den egna organisationen, 
scope 1, är marginell då bolaget inte längre har några 
egna värmepannor i fastigheterna och majoriteten 
servicefordon är fossilbränsleoberoende (hybrid 
eller elfordon). Indirekta utsläpp, scope 2, är sådana 
utsläpp som Stendörren kan påverka. Genom kontroll 
av energianvändningen i fastigheterna och med vil-
ken typ av energi, respektive byggnad försörjs, kan 
bolaget påverka utsläppen i scope 2. 
Den största mängden utsläpp är relaterad till 
verksamhet som sker utanför organisationen, i scope 
3. Dessa utsläpp går att påverka genom antal och typ 
av byggprojekt samt val av byggmaterial, och strikta 
avfallsmål. Bolaget kan också ställa krav på vilken typ 
av bränsle som används i fordon och maskiner som 
används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till hyres-
gästernas användning av lokalerna går att påverka 
till viss del genom att uppmana till att köpa fossilfri 
eller förnyelsebar el, hur de sorterar sitt avfall samt 
genom att underlätta för klimatsmarta pendlings -
resor. Totala utsläpp av växthusgaser 2020–2023 
framgår av tabellen på sidorna 73–74.
FOKUSOMRÅDEN
Under året har utsläppen i scope 1 minskat till 110 ton  
(251) till följd av att demontering av oljepanna skett. 
I scope 2 ökade utsläppen (marknadsbaserad) till 
1 189 ton (1 081) trots att bolagets energiförbrukning 
har minskat med 21,4 procent (från basår 2020). 
Ökningen i scope 2 förklaras av framförallt höjda 
emissionsfaktorer från fjärrvärmebolagen. 
Under 2023 minskade utsläppen i scope 3 till 
totalt 4 522 ton (9 895). Minskningen är en följd 
av  att färre pendlingsresor skett med fossilbräns -
leberoende bilar, en avsevärd andel har övergått 
till elbilar. Under året har även färre tjänsteresor 
med flyg genomförts. Den största andelen i scope 
3 utgörs av utsläpp från materialanvändning i ny- och 
ombyggnadsprojekt. I jämförelse med föregående år 
har dock utsläppen från byggnation minskat. Detta 
kan förklaras med att den produktionsintensiva fasen 
av uppförande av byggnader varit färre trots att fler 
projekt avslutats under 2023. 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
63

===== SIDA 64 =====

ANDEL FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA 
ENERGIKÄLLOR I VERKSAMHETEN
%
0
25
50
75
100
2019 2020 202320222021
n Icke förnyelsebara energikällor
n Förnyelsebara och återvunna energikällor
ENERGIINTENSITET
KWh/kvm
0
40
80
120
160
2019 2020 202320222021
Trend
KLIMATPÅVERKAN
KG Co2/kvm
0
1
2
3
4
2019 2020 202320222021
Trend
FOKUSOMRÅDEN
RESURSEFFEKTIVITET – UTFALL
KPI  2023 2022
Energi
Andel inköpt fossilfri energi, % 98 96
Total energianvändning, absoluta tal MWh 40 858 44 970
– varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 39 903 42 964
– varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 955 2 006
Uppvärmning från fjärrvärme, absoluta tal MWh 28 703 30 165
Uppvärmning från el:  
värmepumpar, direktverkande el etc., absoluta tal MWh 1 021 759 
Uppvärmning från eldningsolja, absoluta tal MWh 0 58
Energiintensitet, kWh/kvm 85 89
Fastighetsel  (exkl. el till uppvärmning), MWh 11 078 13 988
Kyla från fjärrkyla, MWh 56 –
KPI  2023 2022
Intensiteter 1)
Absoluta tal kWh/kvm 85 89
Absoluta tal kg CO2/kvm 2,6 2,2
Certifiering
Antal miljöcertifierade fastigheter 68 45
Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, %  58 42
Antal certifierade ny- och ombyggnationer 2) 1 0
1)  Intensitet baserat på scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA. Kommer justeras i framtida 
rapportering då datainsamling för scope 3 påbörjats.
2)  Erhållet certifikat. Resterande (totalt 100 %) av nybyggnationsom avslutas under 2023, inväntar godkänt 
certifikat.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
64

===== SIDA 65 =====

FOKUSOMRÅDEN
3. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE 
Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kompetenta medarbetare tillsammans med leverantörer och 
samarbetspartners. Tack vare korta beslutsvägar inom organisationen kan nödvändiga beslut som leder till önskvärda 
förändringar ske snabbt.
VÄLMÅENDE OCH HÄLSA
Stendörrens ledning och övriga medarbetare  
jobbar kontinuerligt för att stärka företagskulturen 
och bygga vidare på den nya organisation som Sten-
dörren implementerat de senaste åren. Välmående 
och hälsa bland medarbetare är en viktig målsättning för 
bolaget. Det senaste året har bolaget lagt väsentlig 
tid på medarbetarfrämjande åtgärder som anordnats 
för att skapa god sammanhållning, öka trivseln och 
välmåendet i organisationen. Stendörren organi -
serar veckovis (två gånger per vecka) gemensam 
träning såsom löpning, promenad, cirkelträning och 
MÅL 
•  Uppnå en Net-Promoter-Score (eNPS) på minst 40 i den halvårsvisa medarbetarundersökningen 
•  Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och mål om att ha en  
könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar 
• Aktivt arbete för likabehandling och jämställdhet 
• Årlig uppföljning och återkoppling gällande jämställdhet och icke-diskriminering 
• Samtliga anställda ska genomgå utbildning i Stendörrens uppförandekod
innebandy under arbetstid som är tillgängliga för 
samtliga medarbetare att medverka vid. Bolaget 
serverar frukost på kontoret varje måndag, ger 
generöst friskvårdstillägg, årlig hälsoundersökning 
samt flexibel arbetsplats. Under året har även en 
gemensam konferens genomförts med teamstär-
kande aktiviteter. 
Under de senaste åren har arbetet resulterat i 
avsevärt förbättrade siffror i den halvårsvisa eNPS- 
mätningen (Employee Net Promoter Score) som 
bolaget genomfört. Vid halvårsmätningen 2023 för-
bättrades värdet till 26 och vid årets andra mätning 
låg Stendörrens eNPS mätningen på 58. En avsevärd 
förbättring som förklaras av aktivt arbete med väl-
måendefrågor för bolagets medarbetare.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
65

===== SIDA 66 =====

Sjukfrånvaron (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för 
2023 var i snitt 0,8 (2,4) dagar1) fördelat på 2,1 (2,9) 
för kvinnor och 0 dagar (2,2) för män. Två mindre 
allvarliga arbetsrelaterade olyckor och färdolycksfall 
rapporterades under 2023. 
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD 
Stendörrens könsfördelning uppgick under 2023 till 
54 procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra 
med 38 procent under 2022. Stendörren jobbar 
aktivt för likabehandling och respekt mellan kollegor. 
Detta görs genom medarbetarsamtal och workshop 
på tema jämställdhet och mångfald. Till närmsta chef 
eller till HR-chef rapporteras i förekommande fall sär-
skilda händelser för särbehandling som tas på största 
allvar och som följs upp med berörda parter. Bolaget 
tillhandahåller även en anonym visselblåsningstjänst 
för samtliga medarbetare. Genom att årligen göra 
en lönekartläggning säkerställer ledningen att lön 
baseras på roll och erfarenhet samt att man värderar 
roller i förhållande till varandra utifrån ansvar och 
specialistkunskap. På detta sätt sker en transparent 
diskussion och löner sätts rättvist.
KPI 2023 2022  2021
Könsfördelning chefs-  
befattningar kvinnor/män 2) 7/6 5/8 4/11 
Nyanställda under året 
– Kvinnor, antal 4 5 6
– Män, antal 8 8 10
Totalt 12 13 16
Personalomsättning, % 33 34 33
eNPS-värde  
(employee Net Promoter Score) +58 +11 -8
Arbetsrelaterade  
skador och sjukdomar, antal 
frånvarodagar 1) 
– Kvinnor 2,1 2,9 1,0
– Män 0 2,2 5,0
Totalt 0,8 2,4 3,4
KPI 2023 2022  2021
Antal utbildningstimmar per år 3) 263 166 376 
Andel anställda som  
får regelbunden utvärdering  
och uppföljning av sin prestation  
och karriärutveckling, % 100 100 100
Mångfald anställda, antal
– Kvinnor <30 år 5 5 5
– Kvinnor 31 – 50 år 8 8 10
– Kvinnor >50 år 7 6 4
Totalt kvinnor 20 19 19
– Män <30 år 3 4 2
– Män 31 – 50 20 19 23
– Män >50 7 6 11
Totalt män 30 29 36
Totalt antal anställda 50 48 55 
  
1)  Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2023.
2) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.
3)  Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.
FOKUSOMRÅDEN
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
66

===== SIDA 67 =====

FOKUSOMRÅDEN
4. FRAMTIDSSÄKRING
För att kunna fatta väl underbyggda beslut avseende fastighetsbeståndet rapporterar Stendörren i valda delar enligt 
TCFD (Task Force on Climate related Financial Disclosure). I enlighet med TCFD rekommendationer har bolaget delat 
in de klimatrelaterade finansiella riskerna i två huvudkategorier, omställningsrisker och fysiska risker. 
TVÅ HUVUDKATEGORIER AV RISKER  
Med omställningsrisker menas de politiska, regulato-
riska, marknadsmässiga och tekniska risker som en 
övergång till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp 
kan innebära. Med fysiska risker menas de risker som 
uppstår som en konsekvens av att klimatet förändras, 
till exempel ökad nederbörd, ökade temperaturer 
eller höjda havsnivåer. Stendörren har genomfört 
analyser av det svenska beståndet och kommer 
dokumentera bolagets omställningsrisker och fysiska 
risker samt ta fram en strategi för att begränsa de 
identifierade riskerna under 2024.
FYSISKA RISKER 
Klimatförändringar kan ha både en direkt och en 
indirekt påverkan på fastigheterna och därmed även 
på fastighetsägarens ekonomiska risker. Hur stora ris-
kerna blir beror på framtida nivåer av växthusgaser i 
atmosfären samt relaterade klimatförändringar. I den 
analys som Stendörren gjorde under åren 2022 och 
2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC fyra 
olika möjliga framtida utvecklingsvägar för vår planet, 
som beskrivs genom framtagna utsläppsscenarier; 
RCP8,5 (värsta tänkbara, fortsatt ökade utsläpp), 
RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2060), RCP4,5 
MÅL 
•  TCFD-rapportering – Rapportera enligt fler 
av TCFDs rekommendationer 
•  SBTi – Validera Stendörrens nettonoll mål 
enligt Science Based Target initiative
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
67

===== SIDA 68 =====

(fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) och RCP2,6 
(kulminerade utsläpp 2020 och därefter en minsk-
ning). Resultatet av den genomförda kartläggningen 
visar att fram till år 2040 har 24 fastigheter en möjlig 
fysisk klimatrisk. Av dessa behöver fl  era fastigheter 
en djupare genomgång för att säkerställa om en risk 
de facto föreligger eller ej. Riskerna är framförallt 
kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen 
av bolagets svenska fastigheter utgår från underlag 
sammanställd av SMHI samt byggnadernas energi-
prestanda, geografi  ska läge och byggår. 
Verktyg och strategier kommer att tas fram under 
2024 för att förstå vilka fastigheter som har störst 
klimatrisk, identifi  era när risken uppstår och hur ris-
ken bör hanteras. Fastigheter i Norge, Danmark och 
i Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade 
underlaget. De fastigheter som idag fi  nns utanför 
Sverige kommer att utredas när en lämplig modell 
för detta tagits fram.
OMSTÄLLNINGSRISKER 
Stendörren har även gjort en analys av den energi-
data som bolaget har tillgång till. Granskningen 
har identifi  erat 16 fastigheter som genom åtgärder 
successivt minskar utsläppen och därmed ligger 
inom gränsen att nå målet om nettonoll koldixid-
utsläpp till 2040. Stendörren arbetar efter ett 
scenario om 1,5 graders temperaturökning avseende 
omställningsrisk. För att hantera omställningsriskerna 
har analyser visat att genom åtgärder såsom att byta 
uppvärmningskälla till bergvärme och fjärrvärme 
med större andel förnyelsebar energi minskar utsläp-
pen. Arbetet med att anpassa sig till omställningen 
och minska riskernas konsekvenser har påbörjats.  
För de fastigheter som ligger i övriga Norden sker en 
löpande kartläggning och de inkluderas successivt i 
Stendörrens miljöarbete. 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA 
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
68

===== SIDA 69 =====

FOKUSOMRÅDEN
5. SOCIALT ANSVAR
Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kommuner och lokala företagare för att utveckla trivsamma, trygga, säkra och 
gröna miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse 
för deras behov och förväntningar på bolaget som hyresvärd. 
SAMHÄLLSENGAGEMANG
Stendörrens mål inom detta fokusområde är att 
skapa jobbmöjligheter för människor som står långt 
ifrån arbetsmarknaden. Stendörren har de senaste 
åren tillhandahållit praktikplatser och praktiskt 
lärande för människor som står långt ifrån arbets -
marknaden. 
MÅL 
•  Skapa jobbmöjligheter för människor som 
står långt ifrån arbetsmarknaden
Under 2023 uppgick antalet praktikanter till 5 (10) 
personer, 2 (2) på ekonomiavdelningen och 3 (6) per-
soner inom förvaltningen. Minskningen beror fram- 
förallt på ett minskad aktivitet inom projektutveck-
ling. Bolaget har för avsikt att identifiera fler nyckeltal 
för att mäta sitt arbete inom social hållbarhet och har 
löpande kontakt med intressenter, däribland finansi-
ärer, för att säkerställa att deras kravställningar inom 
området uppfylls.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
69

===== SIDA 70 =====

HÅLLBARHET
GRI-INDEX
 GRI-STANDARD/    KRAV
 ANNAN KÄLLA   GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
 2-1 Uppgifter om organisationen 3, 23–25, 117
 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 117, 136
 2-3  Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 78–89, 117
 2-4  Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare  
  redovisningar och skälen för sådana förändringar 63, 117
 2-5 Externt bestyrkande 76, 144–148
 2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 14
 2-7 Anställda 79, 122–123
 2-8 Medarbetare som inte är anställda 122
 2-9 Översikt över styrning och sammansättning 90–91, 100–103
 2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 90–91
 2-11  Ordförande för det högst styrande organet 92, 100
 2-12  Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 54
 2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 54
 2-14  Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 54
 2-15 Intressekonflikter 90–91
 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 93
 2-17  Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 93
 2-18  Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 93, 98–99
 2-19 Ersättningspolicyer 98–99, 123–124
 2-20 Process för att fastställa ersättningar 98–99
 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 122–123
 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 53, 79–80
 2-23 Policyförpliktelser 53 ,83
 2-24 Integrera policyförpliktelser 53
 2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 61
 2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 61
GRI 2: 
Allmänna  
upplysningar 
2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
70

===== SIDA 71 =====

GRI-STANDARD/    KRAV
 ANNAN KÄLLA   GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR, FORTS.
 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 61
 2-28 Medlemskap i organisationer 54
 2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 59
 2-30  Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 79
 VÄSENTLIGA FRÅGOR
 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 57 
 3-2 Lista på väsentliga frågor 57
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57
 EKONOMISKA STANDARDER
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57
 
 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 75
 201-3  Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 98–99 , 119–120
 ANTIKORRUPTION
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57 ,61
 
 205-2  Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 66
 205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 61
 ENERGI
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 62–64
 302-1 Energianvändning inom organisationen 62, 64
 302-3 Energiintensitet 62, 64
 302-4 Minskad energianvändning 62, 64
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
GRI 201:  
Ekonomiskt 
resultat 2016
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
GRI 205:  
Antikorrup- 
tion 2016
GRI 302:  
Energi
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
71

===== SIDA 72 =====

GRI-STANDARD/    KRAV
 ANNAN KÄLLA   GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
UTSLÄPP TILL LUFT
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 64, 73–74
 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)  73 
 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2)   73
 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)  73–74
 305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 64
 AVFALLSHANTERING
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 64, 75
 306-3 Genererat avfall 63, 75
 306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 63, 75
 306-5 Avfall till förbränning och deponering  63, 75
 MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING
 3-3 Hantering av väsentliga frågor 57, 65–66
 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 66, 122
 405-2  Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns  a,b Information Data finns men
     ej tillgänglig ej sammställd i
      relevant format
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
GRI 405:  
Mångfald  
och lika- 
behandling 
2016
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
GRI 306:  
Avfall 2022
GRI 305:  
Utsläpp till  
luft 2016
GRI 3:  
Väsentliga 
frågor 2021
AVSTEG
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
72

===== SIDA 73 =====

TON CO2E 2020 2021 2022 2023 EMISSIONSFAKTOR  KÄLLA EMISSIONSFAKTOR
 SCOPE 1
Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 192 29 16 0,1 Olja: 0,268 kgCO2e/kWh Energiföretagen
Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 386 110 84 60 Bensin: 2,114 kgCO2e/l Naturvårdsverket
     Diesel: 1,958 kgCO2e/l
     Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l
     E85: 0,463 kgCo2e/l
     Fordonsgas: 0,358 kgCo2e/l
     Biogas: 0,00 kgCo2e/l
Köldmedialäckage  71 151 50 
 Summa Scope 1 578 210 251 110
 SCOPE 2
Fjärrvärme 941 1 268 1 080 1 188 Emissionsfaktor från varje 
     leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Köpt el (platsbaserad)1  1 222 1 060 972 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh IVL
Köpt el (marknadsbaserad)   1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
 Summa Scope 2 (platsbaserad) 941 2 490 2 140 2 160 Nordisk elmix, emissionsfaktor är den samma för alla tre år
 Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 941 1 269 1 081 1 189 
 SCOPE 3
Stora inköp  och underhåll (3.1) – – 0 0
Nybyggnation – – 5 529 982 Generiska representativa värden  Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM)
(Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2)     enligt Boverkets klimatdatabas
     EPD:er på specifika material där det finns EPD International
HÅLLBARHETSNOTER
STENDÖRRENS VÄXTHUSGASUTSLÄPP
Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol  (GHG-Protocol).  
Utsläppen är redovisade inom scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
73

===== SIDA 74 =====

TON CO2E 2020 2021 2022 2023 EMISSIONSFAKTOR  KÄLLA EMISSIONSFAKTOR
SCOPE 3, FORTS.
Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) – – 2 088 702 Schablon byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: IVL
     Markarbete under byggnad: 30 kgCO2e/kvm Asfalt: Trafikverket BM (från BM)
     Asfalterad yta: 0,049 kgCO2e/kg
ROT (värdehöjande) (3.2) – – 2 058 2 633 Schablon Small: 29 kgCO2e/kvm Schablon framtagen tillsammans med IVL
     Schablon Medium: 55 kgCo2e/kvm 
     Schablon Large: 80 kgCo2e/kvm
Uppströms: Köpta energibränslen  – 2 1 0,11 Eldningsolja till uppvärmning:  Värmeforsk
(naturgas, olja, pellets) (3.3.)     0,022 kgCO2e/kWh
Uppströms: Fjärrvärme (3.3) – 159 132 140 Emissionsfaktor från varje leverantör Energiföretagen
      (1 års eftersläpning)
Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) – 361 314 297 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh IVL
Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) – 45 40 36 El vattenkraft: 0,00295 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Uppströms påverkan drivmedel (3.3) – 16 20 14 Bensin: 0,49 kgCO2e/l  Naturvårdsverket
     Diesel: 0,46 kgCO2e/l
     Biodiesel (HVO 100%): 0,46 kgCO2e/l
     E85: 0,563 kgCo2e/l
     Fordonsgas: 0,784 kgCo2e/l
     Biogas: 0,563 kgCo2e/l
Upphandlade transporter (3.4)
Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5)
Tjänsteresor (3.6) – 5 10 6 Flyg: cirka 0,315 kgCO2e/km Zeroemissions
     Inga resor med privat bil
     Övriga färdmedel: 0 kgCo2e
Pendlingsresor (3.7) – – 17 9 Bensin: 0,154 kgCO2e/km Naturvårdsverket
     Diesel: 0,131 kgCO2e/km
     Diesel (100%bio): 0,00 kgCO2e/km
     Elbil: 0,00 kgCO2e/km
     Laddhybrid:  0,066 kgCO2e/km
     Övriga färdmedel: 0 kgCO2e/km
Hyrda tillgångar (3.8) – 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh
     Emissionsfaktor från fjv leverantör
 Summa Scope 3 (platsbaserad) 0 543 10 169 4 783
 Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 0 227 9 895 4 522
 Summa klimatpåverkan  (platsbaserad energi) 1 519 3 243 12 560 7 053 
 Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 1 519 1 706 11 227 5 821 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
74

===== SIDA 75 =====

DIREKT SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE PER 2023-12-31
ÅR 2017 2018 2019 2020 2021  2022 2023
Totala intäkter 452,30 537,40 591,58 631,03 652,87 732,82  853,98 
Drift 124,30 167,20 171,45 149,77 150,41 158,95 158,09
Löner och ersättning till anställda 42,33 67,49 62,35 59,42  63,80 67,80 70,67
Betalning till finansiärer 105,20 131,30 166,35 133,58 135,43 207,86 308,76
Betalningar till den offentliga sektorn 23,10 23,80 30,01 31,68 28,99 58,51 41,19
Behållet ekonomiskt värde 157,38 147,61 161,41 256,58 274,25 239,71 275,27
Utdelning 49,70 59,20 31,53 – – – –
HYRESGÄSTAVFALL
  ENERGI-    FARLIGT
 ÅTERVINNING  ÅTERVINNING  DESTRUKTION*  DEPONI  AVFALL
ÅR TON TON TON TON TON
2023 81 328 0 10 26
2022 75 328 0 10 31
* Datan har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
75

===== SIDA 76 =====

REVISORNS YTTRANDE GÄLLANDE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV STENDÖRREN  
FASTIGHETER AB:S (PUBL) KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNING
INLEDNING
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig- 
heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren 
Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning 
för år 2023.
STYRELSENS OCH  
FÖRETAGSLEDNINGENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta 
hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga 
kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 53 samt 
64-65 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de 
delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet 
av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga 
för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets 
egna framtagna redovisnings- och beräknings -
principer. Detta ansvar innefattar även den interna 
kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en 
hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga 
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter 
eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets- 
redovisningen grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet 
Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än 
revisioner och översiktliga granskningar av histo -
risk finansiell information. En översiktlig granskning 
består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för upprättande av håll-
barhetsredovinsingen, att utföra analytisk granskning 
och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med 
den inriktning och omfattning som en revision enligt 
International Standards on Auditing och god revi-
sionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International 
Standard on Quality Management) och har därmed 
ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket inne-
fattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende 
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för-
fattningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren 
Fastigheter AB (publ) och deras dotterbolag enligt 
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt 
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en över-
siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna 
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den utta-
lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats 
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår 
från de av styrelsen valda kriterier, som definieras 
ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upp-
rättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår 
granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte 
att ge oss grund för våra uttalanden nedan.
UTTALANDEN
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte 
framkommit några omständigheter som ger oss 
anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, 
i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan 
av styrelsen angivna kriterierna.
Stockholm den 29 april 2024
BDO Mälardalen AB
Markus Håkansson 
Auktoriserad revisor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
76

===== SIDA 77 =====

FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE

===== SIDA 78 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2023
VERKSAMHETEN
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
•  Hyresintäkterna ökade med 15 procent till 843 
miljoner kronor (733) och driftnettot ökade till 
672 miljoner kronor (548). 
•  Förvaltningsresultatet uppgick till till 287  
miljoner kronor (287). 
•  Årets resultat uppgick till -246 miljoner kronor 
(268) motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42) 
före utspädning och -10,54 kronor per aktie 
(7,41) efter utspädning.
•  Styrelsens förslag till årsstämman är att  
aktieutdelning inte lämnas till förmån för  
återinvestering i verksamheten. 
•  Nettouthyrningen uppgick under året till  
sammanlagt cirka 5,1 miljoner kronor och nya 
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt  
årshyresvärde om cirka 190 miljoner kronor. 
(omfattar både omförhandlade hyresavtal samt 
hyresavtal med nya hyresgäster).
•  De hyresavtal som omförhandlades under året 
ledde till en ökning av hyresvärdena om 24 
procent i viktat genomsnitt. 
 
Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren 
Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), 
med organisationsnummer 556825-4741, med säte 
i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning 
för koncernen och moderbolaget för verksamhets-
året 2023. Årsredovisningen är upprättad i miljoner 
kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser 
föregående räkenskapsår.
VERKSAMHETEN I KORTHET
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt 
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid 
Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub-
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva 
fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och 
lätt industri i nordiska tillväxtregioner.  Då kommer-
siella förutsättningar föreligger driver vi ändring 
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter 
och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare 
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm 
och övriga Mälardalen.
STENDÖRREN HAR FYRA FINANSIELLA MÅL: 
•  att genomsnittlig avkastning på eget kapital  
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
•  att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå  
till lägst 15 procent
•  att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå  
till lägst 2,0 gånger
•  att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent 
(och aldrig understiga 20 procent)
Koncernen bestod per den 31 december 2023 av 
158 stycken bolag (162) där Stendörren Fastigheter 
AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs 
via dotterbolag.
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 decem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna 
i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett 
sammanlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kro-
nor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 
procent och bolagets största hyresavtal med Coop 
Sverige representerar cirka 9 procent av den samlade 
årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade 
totalt cirka 824 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, 
logistik och lätt industri svarade för cirka 69 pro -
cent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
78

===== SIDA 79 =====

periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestå-
ende av byggrätter som vid full exploatering kan 
tillskapa cirka 652 000 kvm (BTA byggarea men 
kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommer-
siellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, 
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på 
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till  
1 370 miljoner kronor (1 564). Då kommersiella för-
utsättningar föreligger arbetar bolaget med ändring 
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter 
och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare 
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm 
och övriga Mälardalen. Utvecklings- och planarbeten 
är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet 
kunna ge byggrätter för upp till  700 nya bostäder. 
Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter 
har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets 
byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av 
värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 december 2023 uppgick koncernens egna 
kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och koncer-
nens räntebärande skulder uppgick till 6 651 miljoner 
kronor (6 290), motsvarande en belåningsgrad om 
50 procent (47). Den genomsnittliga kapitalbind -
ningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,6 
år (2,9) och inklusive den osäkrade delen av relevant 
Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den 
genomsnittliga räntebindningen 3,3 år (2,6). Den 
genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebä -
rande lån inklusive derivat uppgick per bokslutsdatu-
met till 4,1 procent. Bolaget hade per rapportdatumet 
ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en 
ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall 
i augusti 2025 och ett grönt obligationslån om 500 
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 
5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt 
en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en 
ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första 
inlösendatum i september 2024.
ORGANISATION
Stendörren hade per 31 december 2023 54 anställda 
(54) med fördelningen 29 män (31) och 26 kvinnor 
(23). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som 
bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder 
en god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och 
respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. 
Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som 
arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer 
till skada på grund av arbetet, och att de trivs och 
kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. 
Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra alla beslut som 
fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställd-
het i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan 
även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om 
att tillvarata kompetens hos medarbetarna och 
att attrahera de mest kompetenta personerna vid 
rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100 
procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas 
av kollektivavtal. 
HÅLLBARHET
Sedan start 2014 har hållbarhet identifierats som en 
väsentlig del av bolagets långsiktiga tillväxtstrategi. 
År 2017 intensifierades bolagets arbete inom hållbar-
het genom en strukturerad dialog med intressenter 
och en omfattande strategisk översyn. Under 2021 
utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre 
ställda mål och fler hållbarhetsmål. 
År 2023 har flera mål uppfyllts i förtid och med 
avseende på vissa andra mål ligger bolaget före 
utstakad plan. Bolaget har därför formulerat nya mål 
som sedan godkänts av styrelsen. De uppdaterade 
målen speglar strävan efter kontinuerlig förbättring. 
Stendörren lägger stor vikt vid att implementera 
hållbarhetsarbete i alla delar av organisationen och 
strävar efter att varje medarbetare ska bidra till mål 
inom alla fokusområden.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
79

===== SIDA 80 =====

Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbar-
hetsmål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp 
genom hela värdekedjan år 2040. Detta mål är en 
central del av bolagets vision för att skapa en mer 
hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar posi-
tivt till samhället och miljön.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING 
ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig- 
heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild 
rapport. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren 
Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 21 för 
beskrivning av dotterbolag) och återfinns på sida 
47–76 i detta tryckta dokument. Hållbarhetsrappor-
ten upprättas årligen och har överlämnats till revisorn 
samtidigt som årsredovisningen. Utvärdering och 
uppföljning av hållbarhetsarbetet, dess mål och prio-
riteringar följs upp av ledningsgruppen kontinuerligt. 
Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområ-
det utgör en del av ledningsgruppens arbete och kan 
läsas i Förvaltningsberättelsen. De strategiska prio-
riteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, och 
väsentliga områden beskrivs under avsnitt Analys  
av intressenter och väsentlighet se sida 57. Av 
hållbarhetsstrategin på sida 56 framgår hur sociala 
förhållanden, personalfrågor, miljö, mänskliga rättig-
heter samt anti-korruption relateras till Stendörrens 
hållbarhetsarbete. 
Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens  
hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande 
sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: 
•  Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga 
rättigheter, se sidorna 61, 61–65, 69
• Miljö, se sidorna 62–64, 73–74
• Motverkande av korruption, se sida 61
• Mångfaldspolicy för styrelsen, se sida 92
För eventuella frågor, kontakta  
Stendörrens hållbarhetschef: 
Linda Schuur
linda.schuur@stendorren.se
MODERBOLAG 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings -
funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. 
Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighets-
förvaltning, projektledning och finansiering. All  
personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter 
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter 
under perioden utgörs huvudsakligen av 123 miljoner 
kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen 
personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta 
på koncerninterna lån samt extern räntekostnad  
för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick 
per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21) 
och det egna kapitalet uppgick till 1 329 miljoner 
kronor (1 692).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
80

===== SIDA 81 =====

Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan 
få betydelse för bolagets resultat och finansiella 
ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, 
eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både 
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamål -
senliga administrativa system, rutiner, policyer och 
kompetensutveckling är metoder för att kontrollera 
och minimera riskerna som verksamheten utsätts 
för. För att säkerställa att Stendörren har en ända-
målsenlig riskhantering och god intern kontroll har 
bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens 
arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande 
delegationsordning och attestinstruktion, antagit 
en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhan-
tering och interna kontroller medan det operativa 
ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt 
som möjligt att rätt risker identifieras och att bola-
gets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett 
adekvat sätt genomförs årligen en inventering och 
rating av vilka risker av finansiell-, operationell-, stra-
tegisk- samt regelefterlevnadkaraktär som bolaget är 
utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är 
att identifiera risker och potentiella felkällor samt att 
identifiera och dokumentera befintliga kontrollrutiner 
och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner 
och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2023
RISKER OCH RISKHANTERING
av de riskområden som enligt bolagets egen bedöm-
ning kan, om de inträffar, medföra betydande påver-
kan på bolagets framtida verksamhet, resultat och 
finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda 
i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att 
vara heltäckande.
FINANSIELLA RISKER
Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland 
annat identifierat följande betydande riskområden:
•   Fastighetsvärdering
    Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att 
fastigheternas koncernmässigt bokförda värde 
motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt 
redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastig-
heter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde 
medför således en direkt negativ påverkan på kon-
cernens resultat och finansiella ställning även om 
koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-
heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och 
trovärdig bedömning av fastigheternas marknads-
värde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och 
välrenommerade värderingsföretag som på årlig 
basis utför marknadsvärderingar av koncernens 
samtliga fastigheter. 
• Finansiering
    Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av 
eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. 
Kapitalkostnaden utgör bolagets enskilt största 
kostnad. Som en följd av detta är bolaget expone-
rat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det 
är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt 
kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av 
befintliga fastigheter som tillkommande förvärv 
kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut 
eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader 
kommer således att medföra en negativ påverkan 
på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella 
ställning. Det kan ej garanteras att långivarna 
kommer att förlänga bolagets krediter vid kredi -
ternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att 
alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till 
förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering 
består av bilaterala finansieringsavtal med svenska 
banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa 
avtal med åtaganden om att efterleva gränsvärden 
avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. 
Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla 
återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att 
begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda 
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att mini-
mera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
81

===== SIDA 82 =====

skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna 
låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill 
strävar bolaget efter att sprida de olika lånefacilite-
ternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast 
en mindre del av kreditstocken förfaller till omför-
handling varje år. Vid räkenskapsårets utgång upp-
fyller bolaget med god marginal samtliga finansiella 
åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallostrukturen 
på bolagets räntebärande skulder per 31 december 
2023 framgår av not 17 och not 18. 
 
• Skatterisker
    En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring 
av rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida 
skattesituation för bolaget. Felaktig beräkning av 
och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan 
även medföra betydande skattetillägg och straf -
favgifter. För att dels säkerställa att förändringar 
i skattelagstiftningen efterlevs och dels att beräk-
ning och deklaration av inkomstskatt sker korrekt 
och i tid lägger bolaget betydande möda på att 
säkerställa att rätt kompetens finns i organisationen. 
Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov 
bedöms föreligga. 
OPERATIONELLA RISKER
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland 
annat identifierat följande betydande riskområden: 
• Projektutveckling
   Stendörren genomför löpande många små och 
större projekt. Under verksamhetsåret investerades 
516 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbestån-
det, huvudsakligen i form av lokalanpassningar efter 
hyresgästernas behov och önskemål samt i form 
av renoveringar och förbättringar av fastigheternas 
tekniska funktion. Betydande belopp investeras 
även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som 
kan identifieras i samband med projektutveckling 
utgörs dels av rena felkalkyleringsrisker där kost -
naden för projekten kan felbedömas, oförutsedda 
omständigheter som medför negativa ekonomiska 
konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar 
av projekt som kan leda till viteskostnader och 
andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strä -
var Stendörren att minimera genom att ha tydliga 
projektrutiner med täta kontroller och uppföljning. 
Av stor vikt är även att den initiala projektplanen 
och kostnadsberäkningen görs noggrant och att 
tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid 
avtalsskrivningen.
• Organisatoriska risker
   Inom gruppen operationella risker finns även ett 
antal risker av HR-karaktär, såsom ett stort bero -
ende av nyckelpersoner, en hög personalomsätt -
ning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen 
och en ökad risk för felbeslut av personer med kort 
erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad 
psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet). Sten-
dörren möter dessa risker genom ett ökat fokus 
på personalvård och friskvård men också genom 
regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa 
medarbetarundersökning där synpunkter och för-
slag från organisationen hanteras. 
• IT risker
   Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi 
riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. 
Stendörren är ett relativt ungt företag som under 
2017 – 2018 och 2022-2023 bytt ut alla väsentliga 
IT-system mot moderna och ändamålsenliga system 
för fastighetsförvaltning, redovisning och rappor-
tering. 
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker avser bland annat risker samman-
hängande med såväl makroekonomiska faktorer som 
utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna – 
omständigheter som ligger utanför bolagets kontroll. 
Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, 
tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, 
räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättnings-
grad. Trender i de makroekonomiska förutsätt -
ningarna påverkar direkt och indirekt den svenska 
fastighetsmarknaden, efterfrågan på kommersiella 
fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad,  
hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt 
tillgången till, och kostnaden för, finansiering. En ned-
gång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader 
där bolaget är verksamt kan påverka hyresnivåer och 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
82

===== SIDA 83 =====

uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inverkan på 
bolagets resultat för dess operativa segment och kan 
negativt påverka bolagets övergripande verksamhet, 
finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan 
på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en 
väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, 
finansiella ställning och resultat.
REGELEFTERLEVNAD
Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla 
kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns 
en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och 
regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras 
i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva 
ansöka om olika tillstånd och registreringar hos 
kommuner eller myndigheter för att kunna bedriva 
sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget 
har adekvat kompetens och interna processer 
för att kunna identifiera, kvantifiera och hantera 
dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget 
inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller 
beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på 
annat sätt är förenade med villkor som kan leda 
till ökade kostnader och förseningar för planerade 
utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha 
en negativ inverkan på bolagets verksamhet och 
utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i 
rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan 
avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra 
krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk 
från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-
renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden 
utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli 
långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana för -
faranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett 
större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett 
om det grundas på en dom eller en förlikning, kan 
Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar. 
Dessutom kan kostnader i samband med tvister och 
skiljedomsförfaranden bli betydande.
HÅLLBARHETSRISKER
Klimatförändringar är en central utmaning och inne-
bär risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska 
förändringar kan öka kostnaderna medan förändrade 
kundbeteenden och nya finansieringsmöjligheter kan 
skapa affärschanser. Dessutom kan fysiska effek -
ter som extrema väderförhållanden påverka med 
ökade kostnader för fastigheter. Det är avgörande 
för Stendörren att anpassa sina strategier för att han-
tera dessa utmaningar. Förutom klimatförändringar 
föreligger risker inom arbetsmiljö och mänskliga 
rättigheter igenom hela värdekedjan.
• Klimatrisker 
   Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador 
på byggnader, vilket främst kan orsakas av föränd-
ringar i vädermönster såsom extremväder, stigande 
temperaturer och ökande havsnivåer. Dessa föränd-
ringar kan på lång sikt kräva ökade investeringar i 
fastigheter för att förhindra skador och bibehålla 
dess funktion. En genomgång av klimatrelaterade 
(fysiska) risker i bolagets fastighetsportfölj har nyli-
gen genomförts. De identifierade riskerna hanteras, 
både strategiskt och direkt i den dagliga verksam-
heten. Inventering kommer att vara grundläggande 
för att säkra tillgångar inför framtida klimatföränd-
ringar, med fokus på att integrera säkerhetsåtgär-
der för att skydda hyresgästernas verksamheter. 
Klimatriskbedömningar är också en integrerad 
del vid förvärvsbesiktningar för att säkerställa att 
potentiella risker tas hänsyn till vid fastighetsköp.  
Företaget har påbörjat ett strukturerat arbete för att 
minska flera av omställningsriskerna. Det genomförs 
löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska 
prestanda och förbättringsarbeten planeras in i 
samband med ordinarie underhåll och ombygg -
nationer. Ett betydande steg har varit att minska 
koldioxidutsläppen från förvaltningsverksamheten. 
Under 2023 inleddes även insatser för att reducera 
utsläppen från projektutveckling. Genom att öka 
andelen fossilfri energi och minska energiförbruk-
ningen kan utsläppen av växthusgaser reduceras, 
vilket även leder till minskade driftskostnader. Dessa 
åtgärder är ett led i företagets strategi för att både 
minska miljöpåverkan och stärka ekonomin på lång 
sikt. Om Stendörren misslyckas med att minimera 
riskerna, kopplade till klimatförändringar, i portföl-
jen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd 
fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan 
också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
83

===== SIDA 84 =====

• Miljö
    En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, 
löpande skötsel och genom den verksamhet som 
bedrivs på den. Enligt miljöbalken har den som 
bedrivit en verksamhet som har bidragit till en 
förorening ett ansvar för efterbehandling. Om inte 
verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta 
efterbehandling är den som förvärvat fastigheten, 
och som vid förvärvet känt till eller borde känt 
till föroreningen, ansvarig för efterbehandlingen. 
Detta innebär att krav under vissa förutsättningar 
kan riktas mot för att ställa fastigheter i sådant 
skick som följer av miljöbalken. Stendörren arbetar 
aktivt med att minimera miljöpåverkan, ökad andel 
miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade mate-
rialval och en säker kemikalie- och avfallshantering 
är en del av detta. Förvärv av fastigheter föregås 
av miljöutredningar för att klargöra fastigheternas 
miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra hyres -
gäster arbetar vi tillsammans för att öka mängden 
avfall som kan återvinnas. Vidare följer gällande 
regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för 
miljöpåverkan från fastighetsdriften.
• Mänskliga rättigheter och etiskt beteende
    Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt bete-
ende, överträdelser som incidenter av korruption, 
mutor både internt och hos samarbetspartners, 
utgör en allvarlig risk för förtroendeskador och eko-
nomisk skada. Sådana handlingar kan underminera 
företagets rykte och affärsmässiga intressen. För att 
förebygga detta skriver alla nya medarbetare under 
på den interna uppförandekoden vid anställningens 
början. Uppförandekoden i kombination med bola-
gets personalhandbok reglerar ställningstaganden 
och agerande för att motverka särbehandling och 
att mutor och korruption kan förekomma. Dess -
utom genomförs kontinuerliga utbildningar för att 
upprätthålla etiska och sociala standarder bland 
personalen.
    Stendörren har en särskild uppförandekod för leve-
rantörer, kunder och affärspartners som utveck-
lades av bolaget 2018. Under 2024 har denna 
kod uppdaterats för att ytterligare konkretisera 
förhållningsätt och regler för att eliminera oetisk 
verksamhet bland samarbetspartners samt leveran-
törer till Stendörren. För att säkerställa efterlevnad 
av uppförandekoden har bolaget under 2023 ökat 
oanmälda stickprovskontroller.  Från och med 2024 
genomförs stickprovskontroller av tredjepartsorga-
nisationer för att säkerställa att leverantörerna följer 
avtalen och överenskommelserna. Denna strategi 
är avgörande för att säkerställa en ansvarsfull och 
etisk företagskultur både internt och externt.
 
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
84

===== SIDA 85 =====

AKTIE OCH ÄGARE
STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE
Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2023 om cirka 5 214 miljoner kronor. Bolagets 
B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. 
AKTIE 
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 
kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A res-
pektive 25 928 265  aktier av serie B. Varje aktie har 
kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berät-
tigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier 
berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan 
konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samt -
liga aktier medför samma rätt till andel i bolagets 
tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns 
härutöver möjligheten för bolaget att utge prefe -
rensaktier.
AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING
Börskursen minskade under året med 4 procent till 
183,40 kronor, sammantaget medförde detta att 
börsvärdet minskade med 4 procent. Under samma 
period ökade fastighetsindex på Stockholmsbörsen 
med 20 procent. Kursen på årets sista handelsdag 
den 29 december uppgick till 183,40 kronor. Årets 
lägsta betalkurs var 123,00 kronor.
HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, 
listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är 
STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En 
handelspost motsvarar en (1) aktie. 
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2019 2020 202220212017 2018
0
100
200
300
400
500
Kr
2016 2023
BÖRSKURS
%
2019 2020 202220102017 2018
50
70
90
110
130
150
170
2016 20232015
INDEX
n Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)
n Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100)
n Börsvärde, årets slut
n Börskurs, årets slut
n Snittkurs under året
Under 2023 har totalt 4,1 miljoner aktier omsatts till 
ett värde om 650 miljoner kronor (exklusive aktier 
omsatta utanför handelsplatsen).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
85

===== SIDA 86 =====