Årsredovisning 2023

REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och 
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta 
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna 
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande 
direktören i något väsentligt avseende:
•  företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon 
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet 
mot bolaget, eller
•  på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, 
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositio-
ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande 
om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om 
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
 Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller 
försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot 
bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets 
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sve-
rige använder vi professionellt omdöme och har en profes-
sionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk-
ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av 
bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen 
av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder 
som utförs baseras på vår professionella bedömning med 
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi 
fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och 
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där 
avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för 
bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, 
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan -
den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. 
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till 
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi 
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
UTTALANDE 
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen 
och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen 
och koncernredovisningen i ett format som möjliggör 
enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden 
för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det 
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett 
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk 
rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation 
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt 
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i 
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande 
till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE  
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet 
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som 
styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig 
för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om 
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format 
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om 
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rap-
porten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och 
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en 
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan 
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses 
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan 
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare 
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on 
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, 
implementerar och hanterar ett system för kvalitets-  
styrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder 
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett 
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn 
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom 
att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. 
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av 
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen 
och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte 
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga 
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra 
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
147

===== SIDA 148 =====

ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. 
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål-
senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande 
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen 
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt 
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten 
överensstämmer med den granskade årsredovisningen och 
koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av 
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital -
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten 
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av 
Esef-förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings -
rapporten för år 2023 på sidorna 88-103 och för att den 
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår 
granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta 
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har 
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som en revi -
sion enligt International Standards on Auditing och god 
Stockholm den 29 april 2024
 BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning 
ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En bolagsstyr-
ningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 
6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningsla-
gen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga 
med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är 
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter 
AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2023 
och har varit bolagets revisor sedan 2022.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
148

===== SIDA 149 =====

AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med 
avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 
5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna 
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma 
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande 
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation 
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i 
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-  
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- 
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- 
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter -
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen  
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter 
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä -
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto 
i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 
12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- 
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- 
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med 
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter 
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa 
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i 
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor 
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell 
avseende de APM som används.
DEFINITIONER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
149

===== SIDA 150 =====

ÖVRIG INFORMATION
KALENDARIUM
HÄNDELSE  DATUM
Delårsrapport jan – mar 2024 3 maj 2024
Årsstämma 2024 23 maj 2024
Delårsrapport jan – jun 2024 19 juli 2024
Delårsrapport jan – sep 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024 18 februari 2025
ÅRSSTÄMMA 2024
Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma torsdagen den 23 maj 
2024. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen betalas till aktieägarna för 
räkenskapsåret 2023 och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras. 
För mer information, vänligen kontakta:
Erik Ranje, VD
erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00
Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- 
BERÄTTELSE
FINANSIELLA  
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
150