FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
STENDÖRRENS AKTIEÄGARE
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen
före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning
eller mot betalning genom kvittning eller med apport-
egendom, eller annars med villkor, fatta beslut om
nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler
avseende aktier av serie A eller B eller tecknings-
optioner avseende aktier av serie A eller B, samt
preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse
från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att
antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10
procent beräknat per dagen för årsstämman 2023.
Om styrelsen beslutar om emission utan före -
trädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att
kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
AKTIEÄGARE STORLEKSKLASSER PER 31 DECEMBER 2023
INNEHAV ANTAL ANDEL INNEHAV RÖSTER MARKNADS-
AKTIER AKTIEÄGARE AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER % % VÄRDE, KSEK
1 – 500 3 035 92 – 142 415 1 0 26 119
501 – 1 000 92 3 – 73 544 0 0 13 488
1 001 – 5 000 105 3 – 243 572 1 0 44 671
5 001 – 10 000 26 1 – 199 739 1 0 36 632
10 001 – 15 000 8 0 – 94 010 0 0 17 241
15 001 – 20 000 9 0 – 159 422 1 0 29 238
20 001 – 41 1 2 500 000 25 015 563 96 98 5 046 354
Total 3 316 100 2 500 000 25 928 265 100 100 5 213 744
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 801 720 500 000 2 301 720 9,9 14,3
SEB Investment Management 3 279 570 0 3 279 570 11,5 6,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 507 355 0 2 507 355 8,8 4,9
Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 791 896 0 791 896 2,8 1,6
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 666 712 0 666 712 2,4 1,3
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Staffan Malmer 331 528 0 331 528 1,2 0,7
Övriga ägare 3 931 479 0 3 931 479 13,8 7,7
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 316
Källa: Euroclear Sweden AB
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
86
===== SIDA 87 =====
INCITAMENTSPROGRAM
FÖR STENDÖRRENS MEDARBETARE
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu-
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020
respektive årsstämman 2023. Båda programmen
var riktade till bolagets anställda och omfattar
emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna
i programmen förvärvat mot kontant betalning till
moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till
marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black
& Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns
vid periodens utgång 252 250 teckningsoptioner
som innehavarna, under en period om två veckor
från dagen för offentliggörande av delårsrapporten
för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt
att inlösa mot samma antal B-aktier till en tecknings-
kurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram
2023 – 2028 fanns vid periodens utgång 50 060
teckningsoptioner som innehavarna, under en period
om två veckor från dagen för offentliggörande av
delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028,
äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en
teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt
TKR
0
100 000
200 000
300 000
400 000
2018 2019 202120202016 2017 0
100
200
300
400
SEK
20232022
■ Omsättning, Tkr Börskurs Långsigtigt substansvärde/aktie
AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM
utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestå-
ende programmen kommer aktiekapitalet öka med
181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av
serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
UTDELNINGSPOLICY
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön-
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta
växa genom att investera i befintliga fastigheter,
nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdel-
ningen kommer därför att vara låg eller utebli under
de kommande åren..
INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN
Stendörrens främsta informationskanal är bolagets
hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla
finansiella rapporter, bolagspresentationer och press-
meddelanden. Stendörrens rapportkalender för 2024
innefattar följande datum:
• Delårsrapport jan – mars 2024;
4 maj 2024
• Delårsrapport jan – juni 2024;
19 juli 2024
• Delårsrapport jan – sep 2024;
25 oktober 2024
• Bokslutskommuniké jan – dec 2024;
18 februari 2025
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
87
===== SIDA 88 =====
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verk-
samheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget sköts på
ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt.
VIKTIGA EXTERNA REGELVERK
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för
emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”)
• Redovisningslagstiftning och
rekommendationer
• IFRS
VIKTIGA INTERNA REGELVERK
• Bolagsordningen
• Styrelsens och styrelseutskottens
arbetsordningar
• Attestinstruktioner
• VD-instruktion och instruktionen för
finansiell rapportering
• Internt fastställda regler, policydokument
och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy,
informationspolicy, finanspolicy, policy för
närståendetransaktioner, uppförandekod och
uppförandekod för leverantörer
• Processer för intern kontroll och riskutvärdering
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är Stendörren Fastigheter
AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt
säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom
dotterbolag äga, förvalta och driva handel med
fast egendom samt driva därmed förenlig verk-
samhet. Stendörrens bolagsordning innehåller
inga särskilda bestämmelser om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter eller om
ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i
dess helhet återfinns på bolagets webbplats
www.stendorren.se.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
88
===== SIDA 89 =====
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Koden bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket
innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa
Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra
lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som
väljer att avvika från Koden måste dock redovisa
varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning
man valt i stället och skälen härtill. Koden finns till-
gänglig på www.bolagsstyrning.se där även den
svenska modellen för svensk bolagsstyrning pre -
senteras.
Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Sten-
dörrens bolagsstyrning under 2023 och är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden.
AKTIER OCH ÄGANDE
Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars
B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 17 056 959
kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2
500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265
aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till
tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar
till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Antalet aktieägare uppgick per den 31 decem -
ber 2023 till 3 316 stycken och kvotvärdet per aktie
uppgick till 0,60 kronor. På sida 86 i denna årsre -
dovisning anges detaljer om ägarspridningen vid
utgången av 2023.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex
månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstäm-
man utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget
viktiga frågor såsom utdelning, fastställande av
resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för sty -
relseledamöterna och verkställande direktören, val
av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor
samt arvode till styrelse och revisorn.
Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra
bolagsstämma.
Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med
enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av
bolagsordningen, kräver dock enligt aktiebolagsla-
gen kvalificerad majoritet.
Stendörrens bolagsordning innehåller inga
begränsningar i fråga om hur många röster varje
aktieägare kan avge vid bolagsstämma.
Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolags -
stämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes
tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på
bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska sam-
tidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
STYRELSE
BOLAGSSTÄMMA
VD OCH BOLAGSLEDNING
EXTERN REVISOR
REVISORSUTSKOTT
INTERN KONTROLL
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
VALBEREDNING
STENDÖRRENS BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
89
===== SIDA 90 =====
ÅRSSTÄMMAN 2023
Årsstämman 2023 hölls den 23 maj 2023 i Stock -
holm. Vid årsstämman fanns totalt 53,10 procent
av bolagets röster och 79,29 procent av bolagets
kapital representerat.
Årsstämman fattade följande beslut:
• Disposition avseende bolagets resultat.
• Styrelseledamöterna och verkställande
direktören beviljades ansvarsfrihet.
• Val av antalet styrelseledamöter och revisorer.
• Omval av Andreas Philipson, Seth Lieberman,
Helena Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och
Nisha Raghavan som styrelseledamöter.
• Omval av Andreas Philipson som styrelsens
ordförande.
• Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets
revisor, med Johan Pharmanson som
huvudansvarig revisor.
• Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn.
• Fastställande av principer för utseende av
valberedning.
• Beslut om antagande av långsiktigt incitaments-
program i form av teckningsoptioner.
• Godkännande av ersättningsrapport.
• Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta
om nyemission av aktier, konvertibler och/eller
teckningsoptioner. Om styrelsen beslutar om
emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska
skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa
eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka
likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller
anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för
företagsförvärv.
Protokoll från årsstämman 2023 samt därtill hörande
stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets
webbplats.
ÅRSSTÄMMAN 2024
Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ)
kommer att hållas den 23 maj 2024 klockan 14:00 i
Garnisonen, konferensrum Humlegården, på Karla -
vägen 100 i Stockholm.
VALBEREDNING
För att säkerställa att val och arvodering av sty -
relse och revisor bereds genom en av ägarna styrd,
strukturerad och bekantgjord process, ska varje
bolag som tillämpar Koden ha en valberedning.
Valberedningen ska lämna förslag till stämmoord -
förande, styrelse, styrelseordförande, revisor, arvode
och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och
en av styrelseledamöterna, ersättning för utskotts-
arbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån
så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna
för utseende av valberedning.
”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå
av styrelseordföranden och representanter för de
per den 31 augusti direkt föregående år till rösteta-
let tre största aktieägarna enligt den av Euroclear
Sweden AB förda aktieboken. Om en eller flera
av dessa tre aktieägare väljer att avstå från att
utse representant till valberedningen, ska ledamot
utses av den eller de största aktieägaren(na) på
tur. Styrelseordföranden ska sammankalla det för-
sta mötet i valberedningen. Valberedningen ska
inom sig utse en av ledamöterna till ordförande,
vilket inte ska vara styrelseordföranden eller annan
styrelseledamot.
Om en eller flera aktieägare som utsett repre -
sentanter till valberedningen inte längre tillhör
de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt
mer än två månader före aktuell årsstämman, ska
representanterna för dessa aktieägare frånträda
sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya
aktieägare som då tillhör de tre största aktieä -
garna. Om en ledamot i valberedningen avsäger
sig uppdraget innan valberedningens arbete är
avslutat ska samma aktieägare som utsåg den
avgående ledamoten, om det anses nödvändigt,
äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieäga-
ren inte längre är bland de tre största aktieägarna,
den största aktieägaren på tur. Förändringar i val-
beredningens sammansättning ska omedelbart
offentliggöras. Valberedningens sammansättning
för årsstämmor ska offentliggöras senast sex
månader före stämman.
Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i val -
beredningen. Bolaget ska betala de nödvändiga
utgifter som valberedningen kan komma att ådra
sig inom ramen för sitt arbete.
Mandattiden för valberedningen avslutas när
den där påföljande valberedningen har offent -
liggjorts.”
AKTIEÄGARNA I STENDÖRREN BESLUTADE PÅ
ÅRSSTÄMMAN DEN 23 MAJ 2023 OM FÖLJANDE
PRINCIPER FÖR UTSEENDE AV VALBEREDNINGEN
INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2024:
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
90
===== SIDA 91 =====
Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbered-
ningen med nomineringsförslag. Valberedningens
förslag offentliggörs i samband med kallelsen till
årsstämman.
Inledningsvis bestod Stendörrens valberedning
inför årsstämman 2024 av Oscar Christensson,
ordförande i valberedningen (utsedd av Altira AB),
Henrik Orrbeck (styrelseledamot och utsedd av
Stendörren Real Estate AB), Erik Ståhl Hallengren
(utsedd av SEB Investment Management AB) och
Andreas Philipson (styrelseordförande i bolaget).
På ett valberedningsmöte i januari 2024 meddelade
dock Stendörren Real Estate AB att Elisabeth Heide
ersätter Henrik Orrbeck som Stendörren Real Estate
AB:s representant i valberedningen, varvid valbered-
ningen inför årsstämman 2024 därefter bestått av
följande personer:
• Oscar Christensson, representant för Altira AB
och ordförande i valberedningen
• Elisabeth Heide, representant för Stendörren
Real Estate AB
• Erik Ståhl Hallengren, representant för SEB
Investment Management AB
• Andreas Philipson, styrelseordförande
i Stendörren Fastigheter AB (publ)
STYRELSEN
STYRELSENS ANSVAR
Styrelsen har det övergripande ansvaret för Sten -
dörrens förvaltning och organisation.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som
antas på det konstituerande styrelsemötet varje
år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat
styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan
styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till
styrelsens arbetsordning finns bland annat VD-in -
struktionen och instruktionen för finansiell rappor -
tering bifogad.
Styrelsen fastställer övergripande mål och strate-
gier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör
samt antar bolagets budget och policydokument.
Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och
granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut.
Styrelsen övervakar även efterlevnaden av lagar,
regler och interna styrdokument, utvärderar och
hanterar bolagets risker och säkerställer god intern
kontroll.
Vidare fattar styrelsen bland annat beslut som
större investeringar och organisations- och verk -
samhetsförändringar i bolaget samt säkerställer att
bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete.
ORDFÖRANDENS ANSVAR
Styrelsens ordförande organiserar och leder styrel-
sens arbete samt säkerställer att styrelsen genom-
för sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen
fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer
även att nya styrelseledamöter vid behov genomgår
börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag
och annan utbildning som anses lämplig. Ordföran-
den samråder med bolagets verkställande direktör
i strategiska frågor och säkerställer att styrelse -
ledamöterna erhåller erforderlig information och
dokumentation för fullgörande av sina respektive
uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontak -
ter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor
och tillser att styrelsens arbete utvärderas i en årlig
styrelseutvärdering.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen
bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan
suppleanter. På årsstämman 2023 beslutades att
styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan supp -
leanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Omval skedde av Seth Lieberman, Helena Levander,
Andreas Philipson, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och
Nisha Raghavan. Andreas Philipson omvaldes även
som styrelsens ordförande. Information om styrelse-
ledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav
av aktier och andra finansiella instrument i bolaget
och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, åter-
finns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 100–101.
Valberedningen inför årsstämman 2023 lade stor
vikt vid att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sam-
mansättning, präglad av mångsidighet och bredd,
och bestå av personer med de kompetenser och
erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
91
===== SIDA 92 =====
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
STYRELSE- OBEROENDE I FÖR- OBEROENDE I FÖR-
LEDAMOT HÅLLANDE TILL BOLAGET HÅLLANDE TILL BOLAGETS
NAMN BEFATTNING SEDAN OCH BOLAGSLEDNINGEN STÖRRE AKTIEÄGARE
Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja
Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej
Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej
Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej
Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej
STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2023
NÄRVARO PÅ STYRELSE-
STYRELSEMÖTEN ARVODE
NAMN BEFATTNING UNDER 2023 SEK1), 2)
Andreas Philipson Styrelseordförande 15 av 15 560 000
Seth Lieberman Styrelseledamot 13 av 15 250 000
Helena Levander Styrelseledamot 15 av 15 330 000
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 14 av 15 03)
Carl Mörk Styrelseledamot 15 av 15 300 000
Nisha Raghavan Styrelseledamot 10 av 15 280 000
Totalt 1 720 000
I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2023 och årsstämman 2024. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i
styrelseutskott.
2) Från och enligt beslut av årsstämman 2023.
3) Henrik Orrbeck har avstått från styrelsearvode för perioden från årsstämman 2023 till årsstämman 2024.
tagen till främst bolagets verksamhet och utveck -
lingsskede. Som mångfaldspolicy tillämpades regel
4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning dis -
kuterades särskilt och det konstaterades att två av
styrelsens totalt sex ledamöter är kvinnor.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda
styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska
även vara oberoende i förhållande till bolagets större
aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav
på oberoende. Som framgår av tabellen till höger
är samtliga sex stämmovalda ledamöter oberoende
i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av
dessa är två ledamöter oberoende i förhållande till
större aktieägare.
ARVODE TILL STYRELSEN
Årsstämman 2023 beslutade att arvode till styrel -
sen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med
500 000 kronor till styrelsens ordförande och med
250 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Års-
stämman beslutade vidare att arvode till ordföranden
i revisorsutskottet ska utgå med 80 000 kronor och
med 30 000 kronor vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden
i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor
och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter
i ersättningsutskottet.
I tabellen till höger anges det arvode som varje
styrelseledamot kommer att erhålla för tiden från
årsstämman 2023 fram till årsstämman 2024.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
92
===== SIDA 93 =====
STYRELSENS ARBETE UNDER 2023
Styrelsen har under 2023 hållit 15 protokollförda
styrelsemöten, varav sju ordinarie styrelsemöten,
ett konstituerande styrelsemöte och sju extra sty -
relsemöten. Fem av de extra styrelsemötena hölls
per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets
verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika
styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga
medlemmar i bolagsledningen närvarat vid styrelse-
mötena såsom föredragande i punkter som berört
respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde.
Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen
hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det
konstituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen
sammanträder enligt ett fastställt schema och följer
i huvudsak en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken
revideras och fastställs vid varje konstituerande sty-
relsemöte. Nedan presenteras en kortfattad beskriv-
ning av årscykeln för 2023/2024. Utöver vad som
där anges finns ett flertal punkter som i huvudregel
behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exem -
pelvis lämnar bolagets verkställande direktör vid
varje sådant möte ekonomisk rapport och informe-
rar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov
MAJ JULI AUGUST SEPTEMBER NOVEMBER DECEMBER FEBRUARI APRIL MAJ
Fastställande av
relevanta bolagsstyr-
ningsdokument och
policys
Fastställande av
styrelsens årscykel
Beslut gällande
firmateckningsrätt
Val av styrelseutskott
Fastställande av
delårsrapport för
årets andra kvartal
Avrapportering från
revisionsutskottet
Intern kontroll
Fastställande av bola-
gets operationella
mål och strategier
Fastställande av
delårsrapport för
årets tredje kvartal
Genomgång av
revisorernas över-
siktliga granskning av
delårsrapporten för
det tredje kvartalet
Granskning och
utvärdering av bola-
gets riskutvärdering
och interna kontroll
Beslut om ansvars-
försäkring för styrel-
sen och verkställande
direktören
Fastställande av bud-
get för kommande år
Utvärdering av
styrelse (inkl. utskott)
och verkställande
direktör
Ersättningsfrågor
Fastställande av
årsbokslut
Genomgång av
revisorernas rapport
från dess granskning
Frågor relaterade till
årsstämman
Förslag till
vinstdisposition
Intern kontroll
Ersättningsfrågor
Års- och hållbarhets-
redovisningen
Frågor relaterade till
årsstämman
Fastställande av
delårsrapport för
årets första kvartal
Konstituerande
styrelsemöte
Styrelsemöte Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Ordinarie
styrelsemöte
Styrelsemöte Ordinarie
styrelsemöte
fattas beslut om förvärv och försäljningar, andra
investeringsbeslut, finansieringsbeslut samt beslut i
strukturella och organisatoriska frågor. Även frågor
gällande bolagets hållbarhetsarbete, IT-säkerhet och
personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av
styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finan -
siella rapporteringen föregås varje finansiell rapport
av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs.
På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om
utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten
hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när
ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande.
STYRELSENS ÅRSCYKEL 2023/2024
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
93
===== SIDA 94 =====
STYRELSEUTVÄRDERING
Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk-
ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att
styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens
och verkställande direktörens arbete fortlöpande
utvecklas. Detta sker genom en systematisk och struk-
turerad process. Styrelsens och verkställande direk-
törens arbete under 2023 har utvärderats genom en
intern process. Ett frågeformulär gällande styrelsens
och verkställande direktörens arbete har distribuerats
till styrelseledamöterna, som fått inkomma med svar
på de i formuläret angivna frågorna. Resultatet har
därefter sammanställts och presenterats för styrelsen
på ett styrelsesammanträde. Ingen från bolagsled-
ningen närvarade när utvärderingen presenterades
för och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även
redovisats för valberedningen.
REVISIONSUTSKOTTET
Stendörren har ett revisionsutskott som under 2023
bestått av Helena Levander (ordförande), Nisha Rag-
havan och Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och
bestämmanderätt regleras i arbetsordningen och
instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör
en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisions -
utskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens
räkning:
• Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings-
principer.
• Övervaka bolagets finansiella rapportering samt
lämna rekommendationer och förslag för att säker-
ställa rapporteringens tillförlitlighet.
• Med avseende på den finansiella rapporteringen
övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll
och riskhantering.
• Hålla sig informerat om revisionen av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen samt om slutsat-
serna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll.
• Granska och övervaka revisorns opartiskhet och
självständighet.
• Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans
beslut om revisorsval.
Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmö-
ten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara
anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha
redovisnings- eller revisionskompetens.
Under 2023 har revisionsutskottet haft fem pro-
tokollförda möten. Vid mötena behandlades bland
annat bolagets finansiella rapporter, värderingsfrå-
gor, den externa revisionen, bolagets riskutvärdering
och interna kontroll, bolagets externa visselblåsar -
funktion och bolagets policys.
ERSÄTTNINGSUTSKOTTET
Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är
att tillförsäkra en utförlig och genomarbetad samt
välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda,
med fokus på ersättning till verkställande direktören
och andra medlemmar av bolagsledningen. Ersätt-
ningsutskottet har under 2023 bestått av Andreas
Philipson (ordförande), Henrik Orrbeck och Carl Mörk.
Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat
av att:
• Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
• Bevaka och utvärdera pågående och under året
avslutade program för rörliga ersättningar för
bolagsledningen.
• Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlin-
jer för ersättningar till ledande befattningshavare
som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka
och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer.
• Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska
läggas fram för årsstämman.
Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslu -
tanderätt regleras i en arbetsordning och instruktion
för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till sty-
relsens arbetsordning.
Under 2023 höll ersättningsutskottet två proto-
kollförda möten där bland annat frågor om ersätt -
ning till ledande befattningshavare, utvärdering
av gällande riktlinjer för ersättningar till ledande
befattningshavare, förslag till styrelsen avseende
nytt incitamentprogram till bolagets anställda och
bolagets ersättningsrapport behandlades.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
94
===== SIDA 95 =====
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
OCH BOLAGSLEDNING
Bolagets verkställande direktör ansvarar för den
operativa styrningen och ska sköta den löpande för-
valtningen och leda verksamheten i enlighet med de
anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande
direktörens ansvar och förhållande till styrelsen reg-
leras i den instruktion för verkställande direktören
som styrelsen antagit.
Verkställande direktören är ansvarig för den
finansiella rapporteringen i bolaget och ska säker -
ställa att styrelsen erhåller tillräckligt med informa-
tion för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera
bolagets finansiella ställning. Bolagets verkställande
direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om
utvecklingen av bolagets och koncernens verksam-
het, omsättningens storlek, bolagets resultat och
finansiella ställning, likviditeten och kreditsituationen,
viktigare företagshändelser samt andra händelser,
omständigheter eller förhållanden som bedöms vara
av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.
Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande
direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga
regler och föreskrifter, innefattande bolagets skyl -
dighet när det kommer till att offentliggöra insider-
information och bolagets skyldighet att föra loggbok
över personer med tillgång till insiderinformation
om bolaget.
Till sin hjälp har verkställande direktör Erik Ranje
en bolagsledning som består av följande personer:
• Erik Ranje, verkställande direktör
• Anders Nilsson, förvaltningschef och vice
verkställande direktör
• Per-Henrik Karlsson, ekonomidirektör
• Johan Malmberg, investerings- och
affärsutvecklingschef
• Maria Jonsson, utvecklingschef
• Caroline Gebauer, bolagsjurist
• Åsa Thorell, HR-chef
• Linda Schuur, hållbarhetschef
För mer information om bolagsledningen, se sidorna
100–103.
REVISOR
BDO MÄLARDALEN AB
JOHAN PHARMANSON
Auktoriserad revisor och medlem i FAR.
Revisor i bolaget sedan 2022.
Övriga väsentliga uppdrag: Anoto AB,
Björn Borg AB, Diamyd Medical,
Fingerprint Cards AB, SensysGatso AB.
Innehav: Inget
REVISOR
Revisorns uppgift är att granska bolagets årsre -
dovisning och räkenskaper samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning av bolaget.
Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revi-
sionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse
till årsstämman. Vid årsstämman den 23 maj 2023
omvaldes revisionsbolaget BDO Mälardalen AB till
revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn
Johan Pharmanson som huvudansvarig för revi -
sionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet
av årsstämman som hålls den 23 maj 2024. Bolaget
har under 2023 inte anlitat BDO Mälardalen AB för
några icke-revisionstjänster.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
95
===== SIDA 96 =====
INTERN KONTROLL
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
det inom Stendörren finns en adekvat och effek -
tiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar
till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs
effektivt och ändamålsenligt och att den finansiella
rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med
lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga
krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säker-
ställer även att bolaget efterlever internt fastställda
policys och riktlinjer.
Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll
tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål
samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskut -
värderingen och god intern kontroll kan eventuella
händelser som kan påverka bolagets möjlighet att
nå dess mål identifieras och hanteras inom bolagets
riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för
riskutvärdering och intern kontroll, främst i samband
med den finansiella rapporteringen.
KONTROLLMILJÖ
Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som
styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms
av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur.
Fördelning och delegering av ansvar internt inom
Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbets-
ordning, instruktionen för verkställande direktören,
instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn,
uppförandekoden och bolagets attestordning. För
att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och
god intern kontroll har bolaget antagit en policy för
riskutvärdering och en rad andra styrande dokument.
Samtliga interna styrdokument revideras löpande.
Genom de formaliserade rutinerna säkerställs att
fastlagda principer för finansiell rapportering, håll-
barhetsrapportering och intern kontroll efterlevs.
RISKUTVÄRDERING
Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren.
Det är av fundamental vikt för långsiktig överlev -
nad, lönsamhet och stabilitet att Stendörren har en
sund riskkultur inom bolaget och en fungerande
riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål
och utveckling. Med anledning härav påverkas bola-
gets kunder, intressenter och anställda av bolagets
riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt
kopplat till bolagets möjligheter att bedöma och
hantera oförutsedda händelser.
Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering
ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och
hantera bolagets risker samt rapportera dessa till
styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen
kontinuerligt och minst årligen varje höst genom -
för en omfattande riskutvärdering, varvid samtliga
de risker som bolaget utsätts för identifieras och
utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets
egna bedömningar samt externa revisionsrapporter.
Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de
mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna
kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska
risker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker,
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
För varje enskild risk uppskattas dels sannolikhe-
ten för dess inträffande, dels omfattningen av kon-
sekvensen vid ett eventuellt inträffande. Produkten
av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens
totala riskvärde och anges i en riskutvärderingsrap-
port. I riskutvärderingsrapporten lyfter bolagsled -
ningen även fram de risker som utifrån riskutvärde-
ring är att betrakta som bolagets väsentliga risker.
KONTROLLAKTIVITETER
Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerstäl-
ler bolagsledningen att bolaget har adekvata och
effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera
sannolikheten att de risker som bedömts som väsent-
liga risker inträffar. För varje väsentlig risk utses en
ansvarig inom organisationen som får till uppgift att
presentera en handlingsplan (kontrollaktivitet) för
den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig
risk och aktuell kontrollaktivitet framgår av riskut-
värderingsrapporten. Bolagets nyckelkontroller finns
beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt
checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som
ska utföras. Kontrollerna dokumenteras systematiskt.
Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på
den finansiella rapporteringen syftar dessa till att
förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser.
De inkluderar exempelvis:
• Kontoavstämningar
• Granskning och attestering av bokföringsordrar
• Checklistor kvartals- och årsbokslut
• Attestordningen
• Uppföljning och avstämning av att de interna regler
som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den
finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och
andra interna policys
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
96
===== SIDA 97 =====
Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar
och uppföljningar med bolagets revisor gällande
bolagets interna kontroll.
För att ytterligare stärka bolagets interna kon -
troll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I
internkontrollplanen listas bolagets nyckelkontroller
tillsammans med angivande av hur bolaget internt
testar att dessa processer utförts. Av internkontroll-
planen framgår vilken identifierad risk varje kontroll
avser att hantera, vem som ansvarar för att testa
att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen
ska ske och hur ofta. lnternkontrollplanen revideras
löpande och minst årligen.
INFORMATION OCH KOMMUNIKATION
Styrelsen har antagit en informationspolicy som
anger riktlinjerna för all intern och extern kom -
munikation. Syftet med informationspolicyn är att
klargöra hur informationsansvaret är fördelat och
att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl
inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendörrens
kommunikation till att uppnå en effektiv och kor -
rekt informationsgivning avseende den finansiella
rapporteringen och övriga bolagshändelser. Genom
bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets
informationsgivning är korrekt och att information
kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa-
tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs
till marknaden genom pressmeddelande.
Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell
information om bolaget vid dess protokollförda
möten och verkställande direktören säkerställer att
styrelsen löpande erhåller sådan information som
styrelsen behöver för att ha möjlighet att kontinu -
erligt bedöma bolagets finansiella resultat, likviditet
och utveckling samt fullgöra deras skyldigheter i
alla övriga aspekter. Information gällande bolagets
redovisning, finansiella rapportering, interna kontroll,
finansiell riskexponering och riskhantering rappor -
teras även till bolagets revisionsutskott för dess
beredning.
Vad gäller resultatet av bolagsledningens ris -
kutvärdering och utvärdering av bolagets interna
kontroll rapporteras det till revisionsutskottet och
därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning
årligen har att utvärdera bolagets risker och interna
kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller
under hösten, presenterar även bolagsledningen ett
förslag till uppdaterad internkontrollplan. Revisorn
presenterar även resultatet av sin granskning av
bolagets interna kontroll. Därutöver rapporterar
bolagsledningen utfallet av den egenkontroll som
sker i enlighet med internkontrollplanen halvårsvis
till styrelsen.
Bolagets policys och andra interna riktlinjer revi-
deras löpande och minst årligen under våren. Bolaget
säkerställer att samtliga anställda har erforderlig kun-
skap om interna policys, riktlinjer och instruktioner
samt genomför utbildningar för dess anställda när
så anses lämpligt.
Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets
hemsida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett
”early warning system” och utgör en viktig kompo-
nent för att värna god bolagsstyrning och bevara
kundernas och allmänhetens förtroende för bolaget.
Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om
allvarliga risker för oegentligheter som kan påverka
människor, vår organisation, samhället eller miljön.
Rapporten kan innehålla information om brottslighet,
oegentligheter och överträdelser eller andra hand-
lingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning
i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymi-
teten hanteras tjänsten av en extern part. Kommuni-
kationskanalen är krypterad och lösenordsskyddad.
Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden
som inkommer till visselblåsartjänsten rapporteras
till utsedda befattningshavare på Stendörren.
UPPFÖLJNING
Det övergripande ansvaret för uppföljning av den
interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppfölj-
ning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i
bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå.
Resultatet analyseras av ansvariga inom organisatio-
nen. Avrapportering sker till bolagsledning, styrelse
och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakt-
tagelser från dess granskning av bolagets interna
kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer
upp den ekonomiska utvecklingen i samband med
granskningen och antagandet av varje delårsrapport.
UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SEPARAT
INTERNREVISIONSFUNKTION
Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte
inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och
konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och
effektiv intern kontroll för en organisation av bola-
gets storlek. Något behov av att inrätta en intern -
revisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga.
Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
97
===== SIDA 98 =====
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Bolaget tillämpar nedan angivna riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare, vilka fastställ -
des på årsstämman 2021. Dessa riktlinjer omfattar
bolagets verkställande direktör och övriga perso-
ner i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på
ersättningar som avtalas, och förändringar som görs
i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar
inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Det noteras att ledamöterna i bolagets styrelse
endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstäm-
man, varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens
ledamöter.
RIKTLINJERNAS FRÄMJANDE AV BOLAGETS
AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN
OCH HÅLLBARHET
Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendör-
ren är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa
långsiktig tillväxt och värdeökning genom att för -
valta, utveckla och förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder,
i Stockholm, Mälardalen samt andra geografiska
marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kun -
der lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar
vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer
som kan generera en god, riskjusterad avkastning
till våra aktieägare. För ytterligare information om
bolagets affärsstrategi, se www.stendorren.se. En
framgångsrik implementering av bolagets affärs -
strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förut -
sätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali -
ficerade medarbetare. För detta krävs att bolaget
kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa
riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade inci-
tamentsprogram. De har beslutats av bolagsstäm -
man och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För
mer information om tidigare program, innefattande
de kriterier som utfallet är beroende av, se www.
stendorren.se/investor-relations/ bolagsstyrning/
incitamentsprogram/. Eventuella framtida aktiere -
laterade incitamentsprogram kommer att beslutas
om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som
omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete.
FORMERNA AV ERSÄTTNING M.M.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem -
pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Styrelsen har en diskretion är rätt att besluta om
rörlig kontantersättning i enlighet med dessa rikt -
linjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till
högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts
ska ske årligen och avse en period om ett år. För
verkställande direktören ska pensionsförmåner, inne-
fattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Pensionspremierna för premiebestämd pension
ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen. Övriga ledande befattningshavares
pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska
vara premiebestämda om inte befattningshavaren
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tving-
ande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter-
sättning ska inte vara pensionsgrundande om det
inte enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser
regleras att rörlig kontantersättning ska vara pen-
sionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-
stämd pension ska uppgå till högst 30 procent av
den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får
innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och
bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå
till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen.
UPPHÖRANDE AV ANSTÄLLNING
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under
uppsägningstiden och avgångsvederlag får sam -
mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande
den fasta kontantlönen för två år för verkställande
direktören och ett år för övriga ledande befattnings-
havare. Vid uppsägning från befattningshavarens
sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
98
===== SIDA 99 =====
KRITERIER FÖR UTDELNING AV RÖRLIG
KONTANTERSÄTTNING M.M.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara
finansiella och/eller icke-mätbara icke-finansiella.
Kriterierna kan utgöras av generella och/eller indi -
vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som
kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom
bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och
punktlighet, implementeringen av nya och förbätt-
rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika
avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper
hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så
att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom
att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra -
tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag
eller avtal och med de begränsningar som må följa
därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som
utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet
ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kon -
tantersättning till verkställande direktören. Såvitt
avser rörlig kontantersättning till övriga ledande
befattningshavare ansvarar ersättningsutskot -
tet tillsammans med verkställande direktören för
bedömningen. Ersättningsutskottet förelägger där-
efter föreslagna ersättningar till styrelsen för beslut.
LÖN OCH ANSTÄLLNINGSVILLKOR
FÖR ANSTÄLLDA
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter
om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt
över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets
och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen
av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar
som följer av dessa.
BESLUTSPROCESSEN FÖR ATT FASTSTÄLLA,
SE ÖVER OCH GENOMFÖRA RIKTLINJERNA
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskot-
tets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut
om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga
fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlin -
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa
och utvärdera program för rörliga ersättningar för
ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är obero-
ende i förhållande till bolaget och bolagets ledande
befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och
beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte
verkställande direktören eller andra ledande befatt-
ningshavare, i den mån de berörs av frågorna.
FRÅNGÅENDE AV RIKTLINJERNA
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda
skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att till-
godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i
ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens
beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om
avsteg från riktlinjerna.
BESKRIVNING AV BETYDANDE FÖRÄNDRINGAR
AV RIKTLINJERNA
Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att
det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande
befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den
rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana
icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Ovan-
stående ersättningsriktlinjer har således ändrats med
anledning av detta.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
99
===== SIDA 100 =====
STYRELSEN
ANDREAS PHILIPSON
Styrelseordförande i Stendörren sedan 4 februari 2022.
Ordförande i ersättningsutskottet. Andreas var även styrelse-
ledamot i bolaget under perioden 2016 – 4 februari 2022.
Född: 1958.
Utbildning: Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers
Tekniska Högskola.
Övriga nuvarande befattningar: Andreas är grundare och
styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i
Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group.
Arbetslivserfarenhet: Andreas har drygt 30 års erfarenhet
av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen.
Han har tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem
i Catena AB, VD för Temaplan AB samt Fastighetsdirektör
på Näckebro AB. Andreas har under sin karriär deltagit i
flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare
som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i
Sverige.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning och till större aktieägare.
Innehav1): 2 000 B-aktier.
HELENA LEVANDER
Styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB sedan 2017.
Ordförande i revisionsutskottet.
Född: 1957.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i
Factoringgruppen AB och Caroline Svedbom AB samt
styrelseledamot i Rejlers AB, Occlutech AG och Cinclus
Pharma AB.
Arbetslivserfarenhet: Flerårig erfarenhet från olika opera-
tiva roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseer-
farenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag
och finansbolag. Grundare av Nordic Investor Services AB,
vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services
(ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin
Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset
Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning och till större aktieägare.
Innehav1): 5 000 B-aktier.
SETH LIEBERMAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2014. Seth var även
styrelseordförande i Stendörren under perioderna
2014 – 23 maj 2018 och 23 januari 2019 – 22 januari 2020.
Född: 1961.
Utbildning: B.A. in Economics från Tufts University, USA.
Övriga nuvarande befattningar:Styrelseordförande i
Kvalitena AB (publ) och i flertalet av Kvalitenas portfölj-
bolag, inklusive Choki AB och Svenskt Industriflyg AB.
Seth är också medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s
Investment Advisory Committees.
Arbetslivserfarenhet: Seth har internationell erfarenhet från
fastighetsbranschen, framför allt i USA och Europa. Seth
har även bred erfarenhet av affärsutveckling, private equity-
investeringar, skuldinvesteringar och finansiering från ett
stort antal fastighetsbolag och fastighetsslag. Tidigare
anställningar inkluderar ledande positioner på Advanced
Capital’s Real Estate Fund, UBS Investment Bank, Hypo
Real Estate, Lehman Brothers International, Credit Suisse
och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban
Land Institute Europe – interim CEO 2015 och tidigare
medlem av ”European Executive Committee” respektive
”Global Audit Committee”.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav1): 20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
100
===== SIDA 101 =====
STYRELSEN
HENRIK ORRBECK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2019.
Ledamot i ersättningsutskottet.
Född: 1976.
Utbildning: Master of Science in management and
administrative science från University of Texas och
magisterexamen i ekonomi från Handelshögskolan i
Jönköping.
Övriga nuvarande befattningar: Co-Head Private
Real Estate Europe, Partners Group. Henrik är styrelseleda-
mot i Maiden Lane Holdings AB.
Arbetslivserfarenhet: Henrik var fram till februari 2024
partner på EQT Real Estate. Dessförinnan har Henrik
arbetat för The Carlyle Group och General Electric.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav1): Inget.
NISHA RAGHAVAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2020.
Ledamot i revisionsutskottet.
Född: 1974.
Utbildning: Nisha har en Bachelor of Commerce från
Madras universitet och är även medlem av Indiens Institute
of Chartered Accountants samt Englands och Wales
Association of Taxation Technicians.
Övriga nuvarande befattningar: Nisha är partner och global
COO på Actic.
Arbetslivserfarenhet: Nisha har över 20 års erfarenhet
från fastighetssektorn. Hon var fram tills februari 2023
global COO för EQT Exeter. Innan dess var hon direktör för
Clearbell Capital LLP, en fastighetsfondsförvaltare baserad
i Storbritannien, och hade dessförinnan liknande roller på
Pears Global Real Estate Investors och Delancey Real Estate
Asset Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren
Fastigheter och dess bolagsledning, men inte till större
aktieägare.
Innehav1): Inget.
CARL MÖRK
Styrelseledamot i Stendörren sedan 2016.
Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet.
Född: 1969.
Utbildning: Civilingenjör från KTH och MSc i fastighets-
finansiering från London School of Economics.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande och
verksam i Altira AB samt styrelseledamot i ett flertal av
Altiras portföljbolag.
Arbetslivserfarenhet: Drygt 30 års erfarenhet av
fastighetstransaktioner och fastighetsförvaltning i Sverige
och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som
analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk
Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade
Altira 2003.
Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och
dess bolagsledning men inte till större aktieägare.
Innehav1): Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag,
äger 500 000 A-aktier och 2 301 720 B-aktier i
Stendörren. Därutöver innehar Carl Mörk 20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
101
===== SIDA 102 =====
LEDNINGSGRUPPEN
ERIK RANJE
Erik är verkställande direktör på Stendörren
sedan 2020.
Född: 1972.
Utbildning: Master of Science in Economics
and Business Administration från
Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Erik tillträde som
verkställande direktör kom han närmast
från en position som Head of Real Estate
Investment Banking på Danske Bank, där
han i drygt två år arbetade med bank-
och kapitalmarknadsfinansiering samt
rådgivning i samband med fastighets-
transaktioner. Dessförinnan arbetade Erik
inom Structured Real Estate Finance och
Corporate Finance på SEB i 20 år.
Innehav1): 120 000 teckningsoptioner.
ANDERS NILSSON
Anders är förvaltningschef och vice
verkställande direktör på Stendörren sedan
2020.
Född: 1967.
Utbildning: Civilingenjör, Lantmäterilinjen
med inriktning Fastighetsekonomi och
förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Anders tillträdde
sin tjänst på Stendörren kom han närmast
från egen konsultverksamhet. Dessförinnan
var Anders Region VD inom Castellum
och medlem av dess koncernledning. Inom
Castellum har Anders även innehaft rollen
som VD för Fastighets AB Brostaden samt
varit affärsområdeschef. Anders har drygt
25 års erfarenhet inom fastighetsbranschen
och merparten av de roller Anders haft har
utgjort ledande befattningar.
Innehav1): 110 000 teckningsoptioner.
JOHAN MALMBERG
Johan Malmberg är investerings- och
affärsutvecklingschef på Stendörren sedan
februari 2022. Dessförinnan var Johan
transaktionschef på Stendörren under
perioden augusti 2020 – februari 2022.
Född: 1974.
Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan
i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Johan år 2020
anställdes på Stendörren kom han närmast
från en position som affärsutvecklings-
chef på bostadsföretaget Fastighets AB
Förvaltaren. Dessförinnan arbetade Johan
som fristående rådgivare till de börsnote-
rade fastighetsbolagen Hemfosa och Diös.
Johan har även varit anställd rådgivare
på fastighetskonsultbolagen Tenzing och
Catella samt på Swedbank Corporate
Finance. Johan har medverkat i ett stort
antal fastighets- och kapitalmarknadstrans-
aktioner under mer än 25 år i marknaden.
Innehav1): 4 250 B-aktier och 12 000
teckningsoptioner.
CAROLINE GEBAUER
Caroline är bolagsjurist i Stendörren sedan
2017 och ansvarar för bolagets legala
frågor samt är styrelsens sekreterare.
Född: 1980.
Utbildning: Jur.kand. från Uppsala universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Caroline har
tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge
(2006 – 2017) och var dessförinnan
tingsnotarie på Stockholms tingsrätt
(2005-2006).
Innehav1): 11 474 B-aktier och 30 000
teckningsoptioner.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
102
===== SIDA 103 =====
LEDNINGSGRUPPEN
PER-HENRIK KARLSSON
Per-Henrik är ekonomidirektör på
Stendörren sedan 2020.
Född: 1977.
Utbildning: Master of Science in Economics
and Business Administration från Växjö
Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan
sin roll som ekonomidirektör på Stendörren
redovisningschef på bolaget i nästan ett år
och kommer dessförinnan från en roll som
Head of Nordic Accounting & Financial
Control på NREP. Tidigare har Per-Henrik
bland annat arbetat för Aberdeen Standard
Investments samt som auktoriserad revisor
på Ernst & Young.
Innehav1): 46 B-aktier och 6 500
teckningsoptioner.
MARIA JONSSON
Maria är utvecklingschef på Stendörren
sedan 2020.
Född: 1974.
Utbildning: Civilingenjör, Lantmäterilinjen
med inriktning Fastighetsekonomi,
Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare
arbetat på Castellum som projektutvecklings-
chef för Region Stockholm-Norr. Maria
har även varit fastighetsutvecklingschef,
fastighetschef, tf. verksamhetsutvecklings-
chef och tf. Region VD inom Castellum.
Maria har 25 års arbetslivserfarenhet från
fastighetsbranschen inom befattningar som
innefattat utveckling av fastigheter och nya
projekt, fastighetsförvaltning, uthyrning,
fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete.
Innehav1): 1 900 B-aktier och 11 000
teckningsoptioner.
LINDA SCHUUR
Linda är hållbarhetschef på Stendörren
sedan 2023.
Född: 1978.
Utbildning: Master of Sustainable
Architecture från Chalmers Tekniska
Högskola, Göteborg. Linda har även
studerat Internationellt samarbete
(för fastighetsbranschen) vid Stanford
University, San Fransisco, USA.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Linda kommer när-
mast från Intea Fastigheter AB (publ) där
hon jobbade som hållbarhetschef i drygt
två år. Innan det drev hon eget konsult-
bolag med uppdrag från fastighets- och
byggbolag inom hållbarhet. Dessförinnan
har hon jobbat som hållbarhetsansvarig på
Serneke Projektutveckling och Byggentre-
prenad i två år samt 12 år som arkitekt med
hållbarhetsfokus på diverse arkitektföretag
både i Sverige, Göteborg och Stockholm,
men även internationellt i USA, New York.
Innehav1): 58 B-aktier.
ÅSA THORELL
Åsa är HR-chef i Stendörren sedan 2023
och ansvarar för alla HR-relaterade frågor
på bolaget.
Född: 1963.
Utbildning: Kandidatexamen i programmet
för Personal- och arbetslivsfrågor från
Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Åsa har tidigare
arbetat i olika roller inom HR på Dustin
AB (2015-2022) och var dessförinnan HR
Business Partner på ÅF AB (2007 – 2015).
Innehav1): Inget.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra fi nansiella instrument i bolaget per 2024-03-31.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
103
===== SIDA 104 =====
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
2023 2022 2021 2020 2019
JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar area, tusental m 2 824 795 793 742 731
Antal fastigheter 151 148 135 123 124
Marknadsvärde, Mkr 12 566 12 418 11 693 9 533 9 147
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 88 87 88
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 89 87 88
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, % 5,4 4,5 4,7 5,2 4,5
Totalavkastning i genomsnitt,
rullande 12 månader, % 2,5 3,3 16,5 6,2 7,2
Hyresduration, år 4,3 3,8 3,7 3,8 4,0
Snitthyra, kr/m2 1 173 1 069 992 910 904
Finansiella
Hyresintäkter, Mkr 854 733 656 651 592
Driftnetto, Mkr 672 548 488 481 397
Förvaltningsresultat, Mkr 287 287 267 254 135
Överskottsgrad
rullande 12 månader, % 79 75 74 74 67
Balansomslutning, Mkr 13 193 13 344 12 290 10 233 9 608
Genomsnittlig ränta totala
skulder inkl. derivat, % 4.1 4,0 2,3 2,2 2,2
Genomsnittlig räntebindning
vid periodens utgång, år 3,3 2,6 3,7 2,5 2,4
Genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år 2,6 2,9 2,5 2,6 2,3
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,6 3,0 2,9 1,8
Soliditet vid periodens utgång, % 37 41 43 40 41
Avkastning på genomsnittligt
eget kapital, rullande 12 månader, % -5 5 26 6,5 9
Belåningsgrad vid
periodens utgång, % 50 47 46 50 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå
vid periodens utgång, % 44 40 37 47 46
2023 2022 2021 2020 2019
JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC
Aktierelaterade
Börsvärde, Mkr 5 214 5 453 8 656 4 327 4 758
Aktiekurs vid periodens
utgång, kr 183,40 191,80 304,50 152,50 169,00
Eget kapital per aktie, kr 152,68 163,35 155,84 115,16 108,91
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 192 5 377 5 310 3 875 3 556
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr 182,68 189,14 186,80 136,59 126,29
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 740 4 918 4 852 3 533 3 218
Aktuellt substansvärde,
per aktie, kr 166,72 173,01 170,67 124,53 114,30
Resultat per genomsnittligt
antal utestående aktier före
utspädning, kr 10,54 7,42 40,75 7,1 9,84
Resultat per genomsnittligt
antal utestående aktier efter
utspädning, kr 10,54 7,41 40,67 7,17 9,80
Kassaflöde från den löpande
verksamheten per aktie, kr 10,79 13,02 7,87 9,68 5,07
Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Antal aktier vid
periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 28 371 441 28 155 641
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 385 141 28 281 230 28 155 641
Övriga
Antal anställda vid
periodens utgång 54 54 55 54 55
För definitioner, se sida 149.
Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
104
===== SIDA 105 =====
FINANSIELLA
RAPPORTER
===== SIDA 106 =====
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
NOTER 2023 2022
1, 24
Hyresintäkter 3 843 733
Övriga intäkter 11 0
Summa intäkter 854 733
Driftskostnader 4 -139 -137
Underhållskostnader 4 -19 -22
Fastighetsskatt 4 -24 -26
Driftnetto 672 548
Central administration 5, 6 -77 -76
Finansiella intäkter och kostnader 7 -298 -199
Orealiserade valutakursförändringar 8 1 24
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 -10 -10
Finansnetto -307 -186
FÖRVALTNINGSRESULTAT 287 287
NOTER 2023 2022
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -355 -143
Värdeförändring finansiella instrument -173 223
Resultat före skatt -241 367
Skatt 9 -5 -98
Årets resultat -246 268
Omräkningsdifferenser 0 3
Övrigt totalresultat 0 3
Summa totalresultat för året -247 271
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -247 271
Resultat per aktie, före utspädning, kr -10,54 7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr -10,54 7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner 28,43 28,47
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
106
===== SIDA 107 =====
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för helåret
2023 cirka 121 miljoner kronor högre intäkter och
driftnettot steg med cirka 123 miljoner kronor. Efter
avdrag för finansieringskostnader och centrala admi-
nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet
till 287 miljoner kronor (287), vilket är i nivå med
föregående år. Periodens resultat uppgår till -246
miljoner kronor (268), motsvarande -10,54 kronor
per aktie (7,42).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 15 pro-
cent till 843 miljoner kronor (733). De ökade intäk-
terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet
(cirka 13 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört
med samma period 2022), ökad uthyrningsgrad i
beståndet samt färdigställda och uthyrda projekt.
Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga
intäkter om 11 miljoner kronor varav elstöd för peri-
oden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 uppgår
till cirka 10 miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna minskade med
cirka 2 miljoner kronor till 183 miljoner kronor (185).
Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd
minskade med cirka 3 miljoner i kronor, vilket mot-
svarar cirka 2 procent. Kostnadsminskningen förkla-
ras främst av ett fortsatt fokus på kostnadseffektiv
förvaltning och ett ständigt pågående arbete att
minska fastigheternas förbrukning av energi, som
delvis motverkats av inflationsuppgångar under året.
Kostnadsökningar under året avseende exempelvis
snöröjning och något högre hyresförluster har mot-
verkats av lägre kostnader för underhåll och fastig-
hetsskatt jämfört med samma period föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick
under perioden till 77 miljoner kronor (76) och utgörs
av kostnader för central förvaltning och adminis -
tration samt kostnader för bolagsledning, styrelse
och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 112 miljoner kronor
(9) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte-
derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing-
kostnad, steg till -411 miljoner kronor (-208) främst till
följd av stigande räntenivåer men även av engångs-
poster om ca -12 miljoner kronor hänförliga till förtida
återlösen av ett obligationslån under tredje och fjärde
kvartalet 2023. Leasingkostnad (avseende IFRS 16
Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (-10). Kost-
naden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder
och arrendeavgifter.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till
287 miljoner kronor (287), främst tack vare högre intäk-
ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och
orealiserade värdeförändringar av fastighetsport -
följen om totalt -355 miljoner kronor (-143). Värde-
förändringarna i fastighetsbeståndet drevs under
perioden främst av justerade avkastningskrav och
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhand-
lade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade
en negativ värdeförändring på fastighetsbeståndet
under perioden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten
marknadsvärderades per rapportdatumet med en
värdeförändring om -173 miljoner kronor (223).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -7 miljoner kronor (-23) och uppskjuten
skatt om 2 miljoner kronor (-75).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
107
===== SIDA 108 =====
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 1, 24
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 3 2
Förvaltningsfastigheter 11 12 566 12 418
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 4 259 254
Inventarier 12 1 2
Långfristiga fordringar 3 2
Räntederivat 148 268
Summa anläggningstillgångar 12 981 12 947
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 13 8 17
Övriga kortfristiga fordringar 14 7 23
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 64 43
Likvida medel 134 315
Summa omsättningstillgångar 18 213 397
SUMMA TILLGÅNGAR 13 193 13 344
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 16
Aktiekapital 17 17
Övrigt tillskjutet kapital 1 466 1 796
Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 355 3 616
Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 4 838 5 429
SUMMA EGET KAPITAL 4 838 5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 5 826 5 469
Övriga långfristiga skulder 57 36
Leasingskuld tomträtt 4 259 254
Uppskjuten skatteskuld 9 999 1 001
Övriga avsättningar 19 4 4
Summa långfristiga skulder 18 7 145 6 764
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 825 821
Leverantörsskulder 124 64
Skatteskulder 13 19
Övriga kortfristiga skulder 6 15
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 241 232
Summa kortfristiga skulder 18 1 210 1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 193 13 344
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
108
===== SIDA 109 =====
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december
2023 uppgick värdet på den totala fastighetsportföl-
jen till 12 566 miljoner kronor (12 418). Se vidare not 11.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet
till 213 miljoner kronor (397), bestående av likvida
medel om 134 miljoner kronor (315) samt hyres -
fordringar och övriga kortfristiga fordringar om 79
miljoner kronor (83). Per bokslutsdatumet fanns
därutöver outnyttjade och tillgängliga kreditlinor
om totalt 160 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i
form av likvida medel om 134 miljoner kronor samt
tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kronor,
uppgick således vid årets utgång till 294 miljoner
kronor.
EGET KAPITAL
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens
egna kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och
soliditeten till 37 procent (41).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 651 miljoner kronor (6 290), motsvarande en belå-
ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor
(5 018), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner
kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig-
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till
-31 miljoner kronor (-33). Den kortfristiga delen av
de räntebärande skulderna uppgick till 825 miljoner
kronor (821) och består av lån och amorteringar som
förfaller inom de kommande 12 månadena.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och
kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten
genom att sprida förfallostrukturen för räntor och
kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras
huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. Se
vidare not 17 för räntebärande skulder.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december
till 999 miljoner kronor (1 001) och avser skatten
på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och
outnyttjade förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder
samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgå-
ende till 384 miljoner kronor (330).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
109
===== SIDA 110 =====
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL KONCERNEN
ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKL. HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 - 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram - 6 - - - 6
Ränta/utdelning hybridobligation - - -52 - -52
Totalresultat januari–december 2021 - - - 1 209 - 1 209
Utgående kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation - - - -58 - -58
Totalresultat januari-december 2022 - - 3 268 - 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram - 1 - - - 1
Ränta/utdelning hybridobligation - - - -59 - -59
Återköp hybridobligation - - - - -288 -288
Totalresultat januari–december 2023 - - 0 -246 - -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2023 till 4 838 miljoner kronor (5 429).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
110
===== SIDA 111 =====
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
NOTER 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 287 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 0 -5
Betald inkomstskatt -13 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet 274 281
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 4 42
Förändring av rörelseskulder 28 47
Kassaflöde från den löpande verksamheten 307 370
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -516 -624
Övriga investeringar och avyttringar 0 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -581
Försäljning av koncernföretag/fastigheter – 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -516 -818
NOTER 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Nyemission, personaloptioner 1 -
Utdelning hybridobligation -59 -58
Återköp hybridobligation -288 –
Upptagna räntebärande skulder 1 379 2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 026 -1 919
Depositioner 21 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 603
Årets kassaflöde -181 155
Likvida medel vid årets ingång 315 160
Årets kassaflöde -181 155
Likvida medel vid årets utgång 134 315
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
111
===== SIDA 112 =====
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDE
KASSAFLÖDE FRÅN DEN
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Kassaflödet från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital uppgick under året till 274
miljoner kronor (281). Efter en nettoförändring av
rörelsekapitalet på 32 miljoner kronor (89) uppgick
kassaflödet från den löpande verksamheten till 307
miljoner kronor (370).
KASSAFLÖDE FRÅN
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till -516 miljoner kronor (-818) och utgjordes av likvi-
ditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och
indirekt, uppgående till 0 miljoner kronor (-581), samt
investeringar i befintliga fastigheter om -516 miljoner
kronor (-624). Kassaflödespåverkan från försäljning
av fastigheter uppgick under perioden till 0 miljoner
kronor (386).
KASSAFLÖDE FRÅN
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
under perioden till 28 miljoner kronor (603) bestå-
ende främst av upptagande av fastighetslån om
1 379 miljoner kronor (2 566) samt amorteringar
och lösen av befintliga krediter uppgående till
-1 026 miljoner kronor (-1 919).
PERIODENS KASSAFLÖDE
Periodens nettokassaflöde uppgick till -181 miljoner
kronor (155) och likvida medel uppgick vid periodens
utgång till 134 miljoner kronor (315).
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
112
===== SIDA 113 =====
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
NOTER 2023 2022
Nettoomsättning 1, 24 123 125
Rörelsens kostnader 5,6 -121 -123
Resultat före finansiella poster 2 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -38 -1
Finansnetto 7 20 41
Resultat efter finansiella poster -16 42
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 162 49
Lämnade koncernbidrag -165 -49
Summa bokslutsdispositioner -3 0
Resultat före skatt -19 42
Skatt 9 - -1
Årets resultat -19 41
Belopp i miljoner kronor
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTATET
NOTER 2023 2022
Årets resultat enligt resultaträkningen -19 41
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -19 41
Belopp i miljoner kronor
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 123 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp-
gick per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21) och det egna kapitalet
uppgick till 1 329 miljoner kronor (1 692).
RÄKENSKAPER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
113
===== SIDA 114 =====
RÄKENSKAPER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 3 2
Inventarier 12 10 9
Andelar i koncernföretag 21 979 964
Fordringar hos koncernföretag 21 3 459 3 348
Uppskjuten skattefordran 9 0 0
Summa anläggningstillgångar 4 450 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 25 142
Övriga kortfristiga fordringar 14 2 2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 4 3
Likvida medel 30 21
Summa omsättningstillgångar 18 62 168
SUMMA TILLGÅNGAR 4 512 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 16 17 17
Summa bundet eget kapital 17 17
Belopp i miljoner kronor
NOTER 2023-12-31 2022-12-31
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 443 1 789
Balanserat resultat -112 -155
Årets resultat -19 41
Summa fritt eget kapital 1 312 1 675
Summa eget kapital 1 329 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 091 1 291
Skulder till koncernföretag 2 061 1 292
Summa långfristiga skulder 18 3 152 2 583
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 – –
Leverantörsskulder 3 3
Skulder till koncernföretag – 178
Övriga kortfristiga skulder 1 2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 27 33
Summa kortfristiga skulder 30 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 512 4 492
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
114
===== SIDA 115 =====
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
BALANSERADE TOTALT EGET KAPITALL
VINSTMEDEL INKLUSIVE HÄNFÖRLIGT TILL
AKTIEKAPITAL ÖVERKURSFOND PERIODENS RESULTAT FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 881 -162 1 736
Personaloptionsprogram - - 6 6
Ränta/utdelning hybridobligation - -52 - -52
Totalresultat januari – december 2021 - - 19 19
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 830 -138 1 709
Ränta/utdelning hybridobligation - -58 - -58
Totalresultat januari – december 2022 - - 41 41
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 773 -98 1 692
Personaloptionsprogram - - 1 1
Ränta/utdelning hybridobligation - -59 - -59
Återköp hybridobligation - -288 - -288
Totalresultat januari – december 2023 - - -19 -19
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 427 -117 1 329
Belopp i miljoner kronor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
115
===== SIDA 116 =====
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE
NOTER 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster 2 2
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 2 3
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor -98 -55
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet -94 -50
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 300 189
Förändring av rörelseskulder -252 -29
Kassaflöde från den löpande verksamheten -46 110
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -2 –
Förvärv av inventarier -2 -6
Förvärv/avyttringar av dotterföretag -53 -36
Försäljning av dotterföretag – –
Utlåning till koncernföretag -111 -454
Kassaflöde från investeringsverksamheten -168 -496
Belopp i miljoner kronor
NOTER 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Tillskjutet kapital 1 0
Upptagna räntebärande skulder 500 655
Amortering och lösen av räntebärande skulder -700 -650
Utdelning hybridobligation -59 -58
Återköp hybridobligation -288 -
Upptagna av lån från koncernföretag 769 406
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 223 353
Årets kassaflöde 9 -33
Likvida medel vid årets ingång 21 54
Årets kassaflöde 9 -33
Likvida medel vid årets utgång 30 21
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
116
===== SIDA 117 =====
NOTER
ALLMÄNT OM BOLAGET
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741,
är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.
Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stock-
holm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stock-
holms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B).
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget
och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts
för utfärdande av styrelsen den 29 april 2024. Koncer -
nens rapport över totalresultat och rapport över finansiell
ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkning
kommer att framläggas för beslut om fastställelse på års-
stämman den 23 maj 2024.
ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter-
national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av
International Accounting Standards Board (IASB) samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernre -
dovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekom -
mendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för
koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings -
principer som koncernen utom i de fall som anges nedan
under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och
koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlig-
heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL
samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR
SOM TRÄTT I KRAFT 2023
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året
har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. Ändringen
i IAS 1, Upplysningar om redovisningsprinciper, har inneburit
att koncernen nu endast beskriver de redovisningsprinciper
som bedöms vara väsentliga.
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH
TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT
Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i
kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncernen.
Inga kommande standarder har förtidstillämpats.
FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE
AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som
även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och
för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är
avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra
att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncer -
nens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på
rapportering och konsolidering av moderbolag och Dot-
terbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande
om fortsatt drift (going concern).
KLASSIFICERING
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus
driftskostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader
inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende
förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovi -
sas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar
och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen
består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller
betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen
medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i
moderbolaget och koncernen består enbart av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader
räknat från balansdagen.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
DOTTERBOLAG
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande
inflytande från moderbolaget Stendörren Fastigheter
AB. Samtliga dotterbolg i koncernen ägs till 100% och
det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på
den faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav
ger upphov till. Det finns inte några andra avtalsenliga
åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande
aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål
för bedömning huruvida bestämmande inflytande förelig-
ger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning
huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av
tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet
avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter
inklusive övertagande av personal och interna processer.
Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med
förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av skillnaden
mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på kon-
cernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar
redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag inne-
bär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden
på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast
förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Sten-
dörren verksamhet hittills.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
117
===== SIDA 118 =====
INTÄKTER
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resul-
taträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresra-
batter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg
redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade
på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas
i den period tillägget avser med regelbunden avräkning
mot faktisk kostnad.
INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträ-
desdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen
vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha
övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och
om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid
denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovis-
ningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna
beträffande risker och förmåner samt engagemang i den
löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter
som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför sälja-
rens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeför-
ändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan
fastigheternas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället
och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års
upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fast -
igheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den
realiserade värdeförändringen.
REDOVISNING AV SEGMENT
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra
sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell
information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk -
samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för
lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen
inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar
fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta
för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras
lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från
Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudsta -
den. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen
är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur
uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendör-
ren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten,
ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom
aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt
är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är
belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen
för affärsidén.
RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA
INTÄKTER OCH KOSTNADER
FASTIGHETSKOSTNADER
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning,
administration och underhåll av fastighetsinnehavet.
CENTRAL ADMINISTRATION
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner
samt ägande av koncernens dotterbolag.
LEASINGAVTAL
Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avta-
let är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets
substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om
avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma
över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning. Stendörren tillämpar lättnadsreglerna avseende
korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband
med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperio-
den som Central Administration i resultaträkningen.
KONCERNEN SOM LEASETAGARE
TOMTRÄTTER
Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitio-
nen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp
dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal.
Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänför -
liga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den
inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostna-
der. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa
omförhandling av avgälden. Efter den initiala värderingen
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar
hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del
av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasings-
kulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och
motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången.
KONCERNEN SOM LEASEGIVARE
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella
leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper för redo-
visning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyre-
sintäkter ovan.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter
på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån.
Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effek-
tivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodi-
serade belopp av emissionskostnader och liknande direkta
transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt
redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Reali-
serade och orealiserade vinster och förluster på finansiella
placeringar samt derivatinstrument som används inom den
finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar
under egen rubrik i resultaträkningen.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
118
===== SIDA 119 =====
SKATTER
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten
skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten
avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt
i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt
totalresultat respektive eget kapital.
AKTUELL INKOMSTSKATT
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med
tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej
skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar och
skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs
till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till
Skatteverket.
UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT
Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas upp -
skjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader.
Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsför-
värv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tem-
porära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället.
Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas
uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde
och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer
efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avse-
ende avdragsgilla, temporära skillnader och underskotts-
avdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att
dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna
skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms
sannolikt att de kan utnyttjas.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella
tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos
koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida
medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde (innefattar balansposten räntederivat) samt
finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga
långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till kon -
cernföretag samt övriga skulder). Vid varje rapporttillfälle
utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på
att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar
är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas
i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeför -
ändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa
verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt
vedertagna beräknings-metoder, vilket innebär att verkligt
värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassifice -
ringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under
2023. Säkringsredovisning förekommer ej.
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt
metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i
samband med försäljning av fastigheter redovisas tillsam-
mans med övrig försäljningslikvid under investeringsverk-
samheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som
är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv
av koncernföretag/fastigheter respektive försäljning av
koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader
redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag
från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. För-
värvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings-
verksamheten.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte
att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombi-
nation av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastig-
heter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet
direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas
i koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med
IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje
kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav cirka
20–30 procent externt och resterande del internt. Detta
innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under
en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som
används av såväl de externa värderarna som Stendörren,
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfal-
let i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på
fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl
orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas
i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastig-
hetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som
beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande
utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period
de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kost-
nadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större
projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nytt -
jandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner
och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs
restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
UTDELNINGAR
LÄMNAD UTDELNING
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och
skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma god-
känt utdelningen.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
119
===== SIDA 120 =====
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och
pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda
har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande
gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter,
semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan
klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbe-
stämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs
av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande
utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka
administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till
avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resulta-
träkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer
finns per balansdagen.
HYBRIDOBLIGATION
Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital
baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse
att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en
annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för
nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovis-
ningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen
ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte
som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt
mot eget kapital.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell
rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning för
juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredo-
visningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är
möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med
hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskatt -
ning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg
som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna
redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats
konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moder-
bolagets finansiella rapporter.
LEASINGAVTAL
Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16
tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingav-
gifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden,
och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte
inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering
av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s.
att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet
överlåter rätten att under en viss period bestämma över
användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning.
FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL DOTTERBOLAG
I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin
verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende
ledning samt juridisk och finansiell rådgivning. Beloppen
redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbo-
lagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive
dotterbolags fastighetsinnehav.
DOTTERBOLAG
Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsredovi-
sas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till
utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag
prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna
överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som
belastar resultatet.
KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT
FÖR JURIDISKA PERSONER
Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill
säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27.
Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos motta-
garen och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren
i den mån nedskrivning inte erfordras.
ERHÅLLEN UTDELNING
Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren.
Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning
från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt
besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget,
innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut
beträffande värdeöverföringens storlek.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
120
===== SIDA 121 =====
NOT 2
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR
OCH BEDÖMNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader samt övrig information.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga
under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller
andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt
känslig för de bedömningar och antaganden som ligger
i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas
värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året
utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om
framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell
transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett
försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt
vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de anta-
ganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11.
NOT 3
HYRESINTÄKTER
KONCERNEN, MKR 2023 2022
Totalt hyresvärde lokaler 900 813
Hyresintäkter övrigt 23 17
Vakans hyresintäkter lokaler -69 -85
Hyresrabatter lokaler -11 -12
Summa 843 733
För räkenskapsåret 2023 uppgick koncernens hyresintäkter
till 843 miljoner kronor (733) vilket motsvarar debiterade
hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkter ingår tillägg som
debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el,
fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Kon-
cernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens
största hyresgäst, Coop Logistik AB, svarade för 9 procent
av totala årliga hyresintäkter.
FÖRFALLOSTRUKTUR
Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av
nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsvarar
årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstående löp-
tiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december
2023 till 4,3 år (3,8) i genomsnitt.
FÖR- ANTAL AREA ÅRSHYRA ANDEL
FALLOÅR AVTAL KVM MKR %
2024 636 218 322 173 20
2025 282 103 104 124 14
2026 234 90 356 95 11
2027 148 91 664 113 13
2028 60 69 064 83 10
≥ 2029 71 279 106 271 32
SUMMA 1 431 851 615 860 100
Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår
enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår.
AVTALADE FRAMTIDA ÅRSHYRA ÅRSHYRA
HYRESINTÄKTER 2023, TSEK 2022, TSEK
Avtalade hyresintäkter år 1 838 157 799 630
Avtalade hyresintäkter
mellan år 2 och år 5 2 204 162 2 028 715
Avtalade hyresintäkter
senare än 5 år 1 091 215 819 732
Summa 4 133 535 3 648 077
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
121
===== SIDA 122 =====
Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till 183 miljoner kro-
nor (185). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader,
såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt
samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadminis-
tration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader
och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyres-
kontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets-
kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kall-
ade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är
avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader.
KONCERNEN, MKR 2023 2022
El- och värmekostnader -59 -60
Driftskostnader -61 -56
Reparation och underhåll -19 -22
Fastighetsskatt -24 -26
Övriga fastighetskostnader -19 -21
Summa -182 -185
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland
annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäk -
ringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för
drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta
fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna
(El- och värmekostnader, Driftkostnader, Övriga fastighets-
kostnader i tabellen ovan) uppgick under år 2023 till 139
miljoner kronor (137) och underhållskostnaderna uppgick
till 19 miljoner kronor (22).
TOMTRÄTTSAVGÄLD
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar
för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut upp -
gick antalet fastigheter med tomträtt till 26 stycken (26).
Tomträttsavgälder uppgick under år 2023 till 8 miljoner
kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i
Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden
för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld uppgår till 27
år (28) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år.
Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgälder uppgår
sammanlagda framtida tomträttsavgälder under kvarva -
rande genomsnittlig löptid till 259 miljoner kronor (254).
AVTALADE FRAMTIDA
TOMTRÄTTSAVGÄLDER, MKR 2023 2022
Avtalade tomträttsavgälder år 1 8 8
Avtalade tomträttsavgälder
mellan år 2 och år 5 34 33
Avtalade tomträttsavgälder
senare än 5 år 217 213
Summa 259 254
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som beta -
las årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För
Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0
procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/
industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler
(1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick 2023 totalt till 24
miljoner kronor (26).
NOT 4
FASTIGHETSKOSTNADER
STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelsele-
damöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång
hade Bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8),
varav 4 (3) kvinnor och det totala antalet anställda var 55
(54), varav 26 kvinnor (23). Genomsnittligt antal anställda
under 2023 var 55, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7
personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter.
Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som
konsultkostnader och ingår ej i nedan angivna kostnader
för anställda. Ersättning utgick under 2023 till styrelse
med 1 720 tusen kronor (1 440). Till verkställande direktör
utgick ersättning om totalt 5 690 tusen kronor (5 374).
Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick
med 13 061 tusen kronor (12 653) och till övriga anställda
22 173 tusen kronor (20 298). Totala sociala kostnader
uppgick under räkenskapsåret till 23 944 tusen kronor
(23 183) varav 9 020 tusen kronor pensionsavsättningar
inkl löneskatt (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör
erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent
av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten
är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6
månaders avgångsvederlag vid uppsägning från Bolagets
sida. Uppsägningstiden för Vice Verkställande direktör
är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till
verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande
befattningshavare beslutas av styrelsen.
NOT 5
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
122
===== SIDA 123 =====
KONCERN MODERBOLAG
TKR 2023 2022 2023 2022
Medelantal anställda 55 54 55 54
Varav män 29 31 29 31
Könsfördelning bland
ledande befattningshavare
Styrelseledamöter 6 6 6 6
Varav kvinnor 2 2 2 2
VD och ledande
befattningshavare 8 8 8 8
Varav kvinnor 4 3 4 3
Kontanta löner, förmåner
och ersättningar
Styrelsensordförande 560 560 560 560
Styrelseledamöter:
Helena Levander 330 330 330 330
Andreas Philipson 0 0 0 0
Carl Mörk 300 300 300 300
Seth Lieberman 250 250 250 250
Henrik Orrbäck - – - –
Nisha Raghavan 280 – 280 –
1 720 1 440 1 720 1 440
VD 5 797 5 374 5 374
Varav tantiem och bonus 3 300 3 000 3 000
Vice VD 3 351 3 367 3 367
Varav tantiem och bonus 1 400 1 700 1 700
Övriga ledande
befattningshavare 9 998 9 286 9 286
Varav tantiem och bonus 3 277 3 400 3 400
KONCERN MODERBOLAG
TKR 2023 2022 2023 2022
Övriga anställda 22 173 20 298 22 173 20 298
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 10 431 15 155 10 431 15 155
Varav pensionskostnader 3 554 6 580 3 554 6 580
Övriga anställda 13 513 7 891 13 513 7 891
Varav pensionskostnader 3 706 1 564 3 706 1 564
Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem
enligt ÅRL 5 kap § 40.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om
vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive års-
stämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets
anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner,
vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betal-
ning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black &
Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens
utgång 252 250 teckningsoptioner som innehavarna, under
en period om två veckor från dagen för offentliggörande
av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september
2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en
teckningskurs om 175 kronor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under
en period om två veckor från dagen för offentliggörande av
delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger
rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs
om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka
1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet
utestående aktier per rapportdatumet. Då marknadsmässig
premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon
kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats.
AKTIERÄTTER KONCERN MODERBOLAG
Program 2020 – 2025
Utestående vid
periodens början 254 000 254 000
Tilldelade under perioden – -
Återköpta under perioden - 1 750 – 1 750
Utestående vid periodens slut 252 250 252 250
Program 2023 – 2028
Utestående vid
periodens början – –
Tilldelade under perioden 50 110 50 110
Återköpta under perioden -50 –50
Utestående vid periodens slut 50 060 50 060
Verkligt värde
Aktiekurs vid
periodens utgång, kr 183,40 183,40
Program 2020 – 2025
Verkligt värde vid
värderingstidpunkten, Tkr 2 119 2 119
Optionernas lösenpris 175,00 175,00
Aktierätternas löptid, år1) 1,9 1,9
Program 2023 – 2028
Verkligt värde vid
värderingstidpunkten, Tkr -5 086 -5 086
Optionernas lösenpris 285,00 285,00
Aktierätternas löptid, år1) 4,3 4,3
1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande
av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025.
2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggöran-
de av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028.
NOTER
Forts. not 5 – Anställda och personalkostnader
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
123
===== SIDA 124 =====
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
BDO Mälardalen AB
Revisionsuppdrag -4 -3 -2 -2
Övriga tjänster – – – –
Summa -4 -3 -2 -2
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lag -
stadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika
typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som
inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller
skatterådgivning.
NOT 6
ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Finansiella intäkter
Ränteintäkter från
koncernföretag – – 286 160
Ränteintäkter, övriga 113 8 – –
Summa 113 8 286 160
Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och
koncernens likvida medel.
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Finansiella kostnader
Räntekostnader till
koncernföretag – – -155 -54
Räntekostnad obligation -105 -62 -94 -59
Räntekostnader -278 -128 – –
Lånekostnader och
andra finansiella kostnader -28 -18 -17 -6
Summa -411 -208 -266 -119
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som
uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncernens
räntekostnader om 411 miljoner kronor (208) ingår dels
direkta räntekostnader om 383 miljoner kronor (190) samt
28 miljoner kronor (18) i periodiserade upplåningskostnader.
NOT 7
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Valutakursvinster 4 24 0 -
Valutakursförluster -3 0 0 -
Summa 1 24 0 -
Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från
fordringar och skulder i utländsk valuta.
NOT 8
OREALISERADE
VALUTAKURSFÖRÄNDRINGAR
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
124
===== SIDA 125 =====
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell
och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0
procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas
den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt
år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det
justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som
bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tem-
porära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida
skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av
underskottsavdrag.
NOT 9
SKATT
KONCERN MODERBOLAG
REDOVISAD SKATTEKOSTNAD
ELLER SKATTEINTÄKT, MKR 2023 2022 2023 2022
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/-skattekostnad -7 -18 – –
Skatt till följd av ändrad taxering 0 -5 – –
Summa aktuell skatt -7 -23 - –
Uppskjuten skatt:
Temporära skillnader fastigheter -6 22 – –
Värdeförändringar derivat 34 47 – –
Effekt av underskottsavdrag 0 -2 – -1
Obeskattade reserver -26 -4 - –
Summa uppskjuten skatt 2 -75 - -1
Totalt redovisad skatt -5 -98 - -1
KONCERN MODERBOLAG
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT
UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR 2023 2022 2023 2022
Resultat före skatt -241 367 -19 42
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) 50 -76 4 -9
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -22 -11 -8 -
Skatteeffekt ej bokförda kostnader 0 0 4 8
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 0 3 0 -
Skattereduktion på inventarier 0 2 – –
Skatt till följd av ändrad taxering 0 -5 – –
Temporära skillnader fastigheter -30 -21 – –
Övriga skattemässiga justeringar 0 11 0 –
Effekt av annan skattesats -4 -1 – –
Redovisad skatt -5 -98 0 -1
Effektiv skatt, % -2,1 26,7 0,0 2,4
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
125
===== SIDA 126 =====
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av
aktuell skatt och för verksamhetsåret 2023.
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT UTIFRÅN RESULTATPOSTER
SKATTEBERÄKNING, MKR 2023 2022
Förvaltningsresultat 287 287
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar -330 -220
Ej avdragsgilla kostnader 107 53
Ej skattepliktiga intäkter 0 -15
Övriga skattemässiga justeringar -25 -19
Skattepliktigt förvaltningsresultat 39 86
Försäljning fastigheter – –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 39 86
Ökat/minskat underskott -5 –
Ändrade taxeringar – 24
Skattepliktigt resultat 34 110
20,6 % skatt -7 -23
UPPSKJUTEN SKATT
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte
tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot
framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen
20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och
Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 4 miljoner kronor (12).
Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den
31 december 2022 till 0 miljoner kronor (0). Moderbolagets skattemässiga underskotts-
avdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). I rapport över koncernens finansiella ställning
nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning.
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde 2 3 0 1
Årets förändring -1 -1 0 -1
Utgående redovisat värde 1 2 0 0
Leasingskuld
Ingående redovisat värde 52 49 – –
Årets förändring 1 3 – –
Utgående redovisat värde 53 52 – –
Summa uppskjuten skattefordran 54 54 0 0
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde -929 -906 – –
Årets förändring över resultaträkningen -6 -22 – –
Valutakurseffekter -1 -2 – –
Utgående redovisat värde -936 -930 – –
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde 1 1 – –
Årets förändring över resultaträkningen – – – –
Utgående redovisat värde 1 1 – –
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde -21 -17 – –
Årets förändring -26 -4 – –
Köp/försäljning - -1 – –
Utgående redovisat värde -47 -22 – –
Nyttjanderättstillgångar
Ingående redovisat värde -52 -49 – –
Årets förändring -1 -3 – –
Utgående redovisat värde -53 -52 – –
Summa uppskjuten skatteskuld -1 053 -1 055 – –
Uppskjuten skatt, netto redovisat värde -999 -1 001 0 0
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 4 935 miljoner kronor
(4 676).
NOTER
Forts. not 9 – Skatt
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
126
===== SIDA 127 =====
NOT 10
IMMATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 8 8 8 8
Investeringar 2 - 2 -
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 10 8 10 8
Ingående ackumulerade
avskrivningar -6 -5 -6 -5
Årets avskrivningar -1 -1 -1 -1
Utgående ackumulerade
avskrivningar -7 -6 -7 -6
Utgående redovisat värde 3 2 3 2
Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade
utgifter för hemsida och programvara.
KONCERNEN, MKR 2023 2022
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans 12 418 11 693
Nya förvärv av fastigheter
via förvärv av dotterbolag - 581
Försäljningar - -370
Investeringar i befintliga fastigheter 516 624
Valutakurseffekter -13 33
Realiserade värdeförändringar 1 16
Värdeförändringar i befintliga fastigheter -356 -160
Utgående redovisat värde 12 566 12 418
NOT 11
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2023 och
2022. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern vär-
deringsman med intervaller om maximalt tolv månader och
internvärderas kvartalsvis däremellan.
På balansdagen värderades beståndet av förvalt -
ningsfastigheter till 12 566 miljoner kronor baserat på en
kombination av extern- och internvärderingar. De externa
fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Sweden och
CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av
förvaltningsfastigheter under 2023 uppgick till -355 miljoner
kronor (-143). Av den samlade värdeförändringen under
perioden avser 1 miljoner kronor (16) realiserade värdeför-
ändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i
fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade
avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering,
nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade
antaganden om marknadshyror.
VÄRDERINGSMETODIK
Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och
interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärde-
ringar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt
Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna
grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fast -
ighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade
kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som
varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år
enligt följande princip:
Förväntat framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt:
+ Hyresinbetalningar
– Betalda driftkostnader
– Underhållskostnader
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena
görs utifrån analys av:
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och
marknadsposition
• Marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter
i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten
(hyresgästanpassningar och större investeringsbehov
som inte omfattas av det löpande underhållet)
De värdepåverkande parametrar som används i värde -
ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur
en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och
summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan
därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga
fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första
värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exempelvis
efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästan -
passningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan
besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter
har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen
och fastställda avyttringsvärden.
Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt
värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit
någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshie-
rarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara
indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje
bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgäng-
lig information, information från genomförda/planerade
transaktioner samt information från de externa värderings-
företagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala
användningen av fastigheterna.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
127
===== SIDA 128 =====
VÄRDERINGSPARAMETRAR
Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida
utveckling enligt nedanstående parametrar:
• Långsiktigt inflationsantagande
• Antagande om marknadshyra för alla
uthyrningsbara ytor
• Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostnader
och tillgänglig statistik för jämförbara objekt
• Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar
per lokal
• Bedömd vakanstid mellan hyresgäster
• Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov
• Bedömning av marknadens avkastningskrav för
det specifika objektet
Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för
att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens långsik-
tiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden
för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående
löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20
år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande
hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden.
I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas
de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt
förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade
hyran bedöms avvika från gällande marknadshyra antas
den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång.
På motsvarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad
över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå.
Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av
respektive fastighets historiska och budgeterade kostnads-
nivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande
fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
En sammanställning av värdepåverkandes parametrar i
samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen
per balansdagen återfinns nedan.
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
PER 2023-12-31 MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav 5,3 % 9,0 % 6,2 %
Kalkylränta kassaflöde 6,8 % 11,2 % 8,2 %
Kalkylränta restvärde 7,4 % 11,2 % 8,3 %
Långsiktigt vakansantagande 3,0 % 15,1 % 5,7 %
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
PER 2022-12-31 MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav 4,6 % 8,5 % 5,9 %
Kalkylränta kassaflöde 6,2 % 10,9 % 8,0 %
Kalkylränta restvärde 7,0 % 10,9 % 8,0 %
Långsiktigt vakansantagande 2,0 % 29,4 % 6,0 %
BYGGRÄTTER
Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40 fastig -
heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt
cirka 652 000 kvm huvudsakligen för logistik, lätt industri
och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms
som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva
kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen
såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka
1 370 (1 564) miljoner kronor.
KÄNSLIGHETSANALYS
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastnings-
krav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden.
Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsför -
måga per 1 januari 2024 skulle en förändring om 5 procent
av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda mark-
nadsvärdet med cirka 628 miljoner kronor uppåt respektive
nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens
direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på
motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet
med cirka -1 020 miljoner kronor uppåt och 1 218 miljoner
kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden
antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan
(belopp i miljoner kronor):
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2023
– 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 529 873 1 218 1 563 1 907
– 0,25 % -76 252 581 910 1 238
0,00 % -628 -314 0 314 628
0,25 % -1 133 -833 -532 -231 70
0,50 % -1 598 -1 309 -1 020 -732 -443
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2022
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 635 978 1 322 1 665 2 009
– 0,25 % -25 301 627 954 1 280
0,00 % -621 -310 0 310 621
0,25 % -1 162 -866 -570 -274 23
0,50 % -1 656 -1 373 -1 090 -807 -523
NOTER
Forts. not 11 – Förvaltningsfastigheter
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
128
===== SIDA 129 =====
NOT 12
INVENTARIER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 10 10 17 11
Investeringar – – 2 6
Omklassificering – 0 – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 19 17
Ingående ackumulerade avskrivningar -8 -7 -8 -7
Årets avskrivningar -1 -1 -1 -1
Omklassificering – 0 – –
Utgående ackumulerade avskrivningar -9 -8 -9 -8
Utgående redovisat värde 1 2 10 9
KONCERNEN, MKR 2023 2022
Hyres- och kundfordringar 25 61
Reserv osäkra hyresfordringar -17 -44
Utgående redovisat värde 8 17
Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga
kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9
framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk.
Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid
nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen.
NOT 13
FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE
TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
NOT 14
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Avräkning skatter och avgifter 5 5 0 0
Mervärdeskattefordran – 16 1 2
Övriga kortfristiga fordringar 2 2 1 –
Utgående redovisat värde 7 23 2 2
NOT 15
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Förutbetalda försäkringspremier 7 6 1 1
Förutbetalda hyresrabatter 28 24 – –
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter 29 13 3 2
Utgående redovisat värde 64 43 4 3
KONCERNEN, MKR 2023 2022
Förfallostruktur hyres och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr 3 2
Förfallet 30–89 dgr 0 2
Förfallet 90 dgr 22 57
Reserv osäkra hyresfordringar -17 -44
Summa 8 17
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
129
===== SIDA 130 =====
Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie
A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras
med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer antalet utestående aktier av serie B
öka med 302 310 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 1,1 procent och av röstetalet med 0,6
procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 181 386 kronor.
REGISTRERING ANTAL ANTAL AKTIEKAPITAL
HÄNDELSE BOLAGSVERKET A-AKTIER B-AKTIER KRONOR1)
Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000
Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen Dec 2010 – mars 2014 – 1 207 816 774 689
Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991
Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen Dec 2014 – april 2015 – 9 175 001 16 571 992
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959
Summering händelser 2 500 000 25 928 265 17 056 959
1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie.
RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR
ANTAL TOTALT ANTAL ANDEL AV KAPITAL-
AKTIESLAG AKTIER RÖSTETAL RÖSTER RÖSTER ANDEL
A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 49 % 9 %
B-aktier 25 928 265 1 25 928 265 51 % 91 %
Totalt 28 428 265 11 50 928 265 100 % 100 %
KONCERNENS EGNA KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital.
Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna.
Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
MODERBOLAGETS BUNDNA OCH FRIA EGNA KAPITAL
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke
utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till
aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter
utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare
får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med
NOT 16
EGET KAPITAL
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och
risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bola-
gets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet
med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av
årsstämman.
UTDELNING
Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning
ska utgå för räkenskapsåret 2023 med totalt noll kronor
per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE
I MODERBOLAGET STÅR:
Balanserat resultat 1 330 185 633 kr
Årets resultat -19 447 753 kr
Summa 1 310 737 881 kr
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN
DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE:
Att utdelas till aktieägarna 0 kr
I ny räkning balanseras 1 310 737 881 kr
Summa 1 310 737 881 kr
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt
för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet
utestående aktier under året (28 428 265 aktier). Resultat
per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen
till det maximala antalet teckningsrätter som personalop-
tionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat
i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier
efter utspädning uppgår till 28 428 265 stycken.
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
130
===== SIDA 131 =====
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån 1 100 1 300 1 100 1 300
Lån från banker och övriga kreditinstitut 4 756 4 197 – –
Övriga räntebärande skulder - 5 2 061 1 292
Periodiserade låneutgifter -30 -33 -9 -9
Summa räntebärande långfristig upplåning 5 826 5 469 3 152 2 583
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut 825 821 – –
Summa räntebärande kortfristig upplåning 825 821 - -
Summa räntebärande skulder 6 651 6 290 3 152 2 583
Kreditfacilitet
Byggnadskreditiv beviljat belopp - – - –
Checkräkningskredit beviljat belopp 160 560 - –
Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor,
uppgick vid årets utgång till 6 651 miljoner kronor (6 290), varav periodiserade upp -
läggnings- och låneavgifter uppgår till – 31 miljoner kronor (– 33). Rensat för denna
periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 6 682 miljoner kronor (6
323), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47). Räntebärande skulder består
av skulder till kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor (5 018), obligationslån om 1 100
miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner kronor (5). Räntebärande
lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut
utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastig -
hetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget
har vid årets utgång två utestående obligationslån. Det ena obligationslånet (2021-2025)
uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och
Stendörrens andra obligationslån (2023 - 2026), är ett grönt obligationslån och uppgår till 500
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. Banklånen är tagna
i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enkö-
ping. Per 31 december 2023 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 160
miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma
datum till 825 miljoner kronor (821). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs i Stendörrens
balansräkning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden
med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan
de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt.
Detta likviditetsbehov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande fall
av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att
därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december
2023 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om
2,6 år (3,1), enligt tabellen nedan.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DEC 2023
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedan-
stående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2024 2 082 31 715 11
2025 0 0 1 784 27
2026 2 700 40 1 531 23
2027 0 0 2 288 34
2028 0 0 355 5
>2028 1 900 28 9 0
Summa / genomsnitt 6 682 4,1 100 6 682 100
1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras
av räntebindning via derivat.
NOT 17
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
131
===== SIDA 132 =====
NOTER
Forts. not 17 – Räntebärande skulder
RÄNTEDERIVAT - AKTIVA
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,1 2,00 2,68
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 25,8 1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,9 1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 24,8 1,00 1,86 1
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,6 1,00 1,86 1
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 30,8 2,00 2,96
Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 20,6 2,00 2,98
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,7 2,25 0,75
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 14,7 2,00 2,68
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 23,0 -0,09 0,72
Summa 5 650 179,9 1,38 2,122
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år.
RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -10,4 2,45 6,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,0 2,39 5,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -9,1 2,41 5,87
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -8,1 2,49 6,87
Summa 1 900 -31,6 2,44 6,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens
utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
132
===== SIDA 133 =====
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA
TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2022
NOMINELLT VERKLIGA
KASSA- FÖR- VÄRDEFÖR-
KONCERNEN, MKR 2021 FLÖDE VÄRV ÄNDRINGAR 2022
Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 584 613 – – 4 197
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 755 66 – – 821
Derivat –45 – - –223 -268
Övriga långfristiga
räntebärande skulder 1 309 -5 – – 1 305
Summa räntebärande
skulder och derivat 5 603 675 – –223 6 054
NOMINELLT VERKLIGA
KASSA- FÖR- VÄRDEFÖR-
MODERBOLAGET, MKR 2021 FLÖDE VÄRV ÄNDRINGAR 2022
Övriga långfristiga
räntebärande skulder 2 189 403 – – 2 592
Summa räntebärande
skulder och derivat 2 189 403 – – 2 592
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA
TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2023
NOMINELLT VERKLIGA
KASSA- FÖR- VÄRDEFÖR-
KONCERNEN, MKR 2022 FLÖDE VÄRV ÄNDRINGAR 2023
Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 197 559 – – 4 756
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 821 4 – – 825
Derivat -268 – -54 173 -149
Övriga långfristiga
räntebärande skulder 1 304 -203 – – 1 101
Summa räntebärande
skulder och derivat 6 054 360 -54 173 6 533
NOMINELLT VERKLIGA
KASSA- FÖR- VÄRDEFÖR-
MODERBOLAGET, MKR 2022 FLÖDE VÄRV ÄNDRINGAR 2023
Övriga långfristiga
räntebärande skulder 2 592 569 – - 3 161
Summa räntebärande
skulder och derivat 2 592 569 0 0 3 161
Forts. not 17 – Räntebärande skulder
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
133
===== SIDA 134 =====
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER VÄRDERADE FINANSIELLA SKULDER
REDOVISADE TILL UPPLUPET TILL VERKLIGA VÄRDEN VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE VIA RESULTATRÄKNINGEN ANSKAFFNINGSVÄRDE
MKR 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresfordringar 8 17 – – - -
Övriga kortfristiga fordringar 7 23 – – - -
Likvida medel 134 315 – – - -
Räntebärande skulder - - – – -6 651 -6 290
Övriga långfristiga skulder - - – – -57 -36
Räntederivat - - 148 268 – –
Leverantörsskulder - - – – -124 -64
Övriga skulder - - – – -6 -15
Summa 149 355 148 268 -6 838 -6 405
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
VERKLIGA VÄRDEN
Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig
ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar
och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade
värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för
finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt
som beskrivs under klassificering, not 1.
FINANSIERING
Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital
av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör
Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta
är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kredi -
trisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erfor -
derligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av
befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att
tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare.
Bolagets finansieringsrisk definieras dels som en kapital -
kostnadsrisk och dels som en kapitalbindningsrisk. Kapi -
talkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader
(lånemarginaler) vilket skulle medföra en negativ påverkan
på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning.
Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier
att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid
krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alter-
nativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande.
Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala
finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut.
I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att
upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad
och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges
rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid
eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskapsårets
utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i
befintliga kreditavtal. För att minimera risker att ingångna
låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren
efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider.
KREDITRISK
Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken
Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal -
ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då
Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse
att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för
konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster
diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet
hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar
ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (2) av Kon-
cernens totala årshyror per 31 december 2023. Koncernens
likvida medel finns hos svenska större etablerade banker
och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten.
Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida
medel.
NOT 18
FINANSIELLA RISKER
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
134
===== SIDA 135 =====
RÄNTOR
Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda
kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per
31 december 2023 uppgår räntekostnaden till cirka 273
miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor
del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort
räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara
räntan löpande är låg, men koncernen är därmed expo -
nerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera
denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte
att räntesäkra cirka 85 procent av alla räntebärande lån på
långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär
per 31 december 2023 att en höjning av räntebasen med 1
procentenhet medför en räntekostnadsökning (före skatt)
om 10 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels
av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR
i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan
nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för
mer information. En sammanställning av räntederivaten
återfinns i tabellen i not 17.
(+) (–)
UTFALL UTFALL
FÖRÄNDRING, STIBOR MKR MKR
+ / – 1,00 % -10 10
+ / – 2,00 % -20 20
+ / – 3,00 % -30 58
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR
Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfall
(antaget att räntan är konstant under hela analysperioden).
TOTAL
ÅRLIG AMORTERING LIKVIDITETSEFFEKT
LÅNEFÖRFALL TILL FÖRFALL RÄNTEKOSTNAD/ÅR TILL FÖRFALL
ÅR MKR1) MKR 1) MKR MKR
2024 593 122 256 971
2025 1 707 76 187 1 971
2026 1 472 59 155 1 686
2027 2 270 18 59 2 347
2028 351 4 10 365
>2029 9 0 2 11
SUMMA 6 403 279 669 7 351
1) Utgör sammantaget den räntebärande skulden.
FINANSIELLA TILLGÅNGAR FINANSIELLA SKULDER
REDOVISADE TILL UPPLUPET VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE ANSKAFFNINGSVÄRDE
MODERBOLAGET, MKR 2023 2022 2023 2022
Fordringar hos koncernföretag 3 484 3 490 - -
Övriga kortfristiga fordringar 2 2 - -
Likvida medel 30 21 - -
Räntebärande skulder - - -1 091 -1 291
Leverantörsskulder - - -3 -3
Skulder till koncernföretag - - -2 061 -1 470
Övriga kortfristiga skulder - - -1 -2
Summa 3 516 3 513 -3 156 -2 766
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
NOTER
Forts. not 18 – Finansiella risker
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
135
===== SIDA 136 =====
NOT 19
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Ingående redovisat värde 4 4 – –
Avsättning miljösaneringsreserv – – – –
Utgående redovisat värde 4 4 - -
Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastig-
heten Kalvö 1:24.
NOT 20
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Upplupna lönerelaterade
kostnader 10 9 10 9
Upplupna räntor 23 23 7 11
Förutbetalda hyresintäkter 176 156 – –
Övriga poster 32 44 10 13
Utgående redovisat värde 241 232 27 33
NOT 21
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
MODERBOLAG, MKR 2023 2022
Ingående redovisat värde 964 929
Tillskott 53 11
Förvärv – 25
Avyttring – -
Nedskrivningar -38 -1
Utgående redovisat värde 979 964
Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterföretag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som
finns i respektive dotterföretag i form av fastigheter.
SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG
Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %. ANTAL
BOKFÖRT INDIREKT ÄGDA
VÄRDE DOTTERFÖRETAG
ANTAL ÄGD
AKTIER/ ANDEL
MKR ORG.NUMMER SÄTE ANDELAR % 2023 2022 2023 2022
Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – -
Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 25 25 – -
Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 5 – -
Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 - -
Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 754 61 65
Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 57 9 9
Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 0 15 21
Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 46 9 9
Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 35 24 10 10
Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 7 5 3 3
Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 0 27 12 12
Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 40 13 9 9
Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 5 1 5 5
Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 0 2 4 4
Summa 979 964 137 147
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
136
===== SIDA 137 =====
NOT 22
STÄLLDA SÄKERHETER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Säkerheter för kreditfaciliteter,
räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar 5 892 5 785 – –
Pantsatta aktier i dotterföretag 5 402 5 485 890 884
Summa 11 294 11 270 890 884
NOT 23
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Borgensförbindelser avseende
dotterföretags krediter 0 0 5 582 5 018
Summa 0 0 5 582 5 018
NOT 24
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2023 2022 2023 2022
Kassaflöden
Erhållna räntor 112 9 0 –
Erlagda räntor -382 -181 -98 -55
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar 2 3 2 3
Upplupen ej betald ränta -1 16 – –
Valutakursvinster -1 -24 – –
Summa 0 -5 2 3
FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG
Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som
tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:
KONCERN, MKR 2023 2022
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter - 580
Rörelsefordringar - 5
Likvida medel - 1
Långfristiga skulder - -1
Kortfristiga rörelseskulder - -70
Summa nettotillgångar - 515
Lösen lån, swap och nya lån, netto - -67
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten - 1
Påverkan på likvida medel - -581
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
137
===== SIDA 138 =====
NOT 25
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
FÖRSÄLJNING AV INKÖP AV VAROR
VAROR OCH TJÄNSTER OCH TJÄNSTER
TILL NÄRSTÅENDE HOS NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 123 125 – –
Summa 123 125 – –
FORDRINGAR HOS SKULDER TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 3 484 3 490 2 061 1 470
Summa 3 484 3 490 2 061 1 470
RÄNTOR FRÅN RÄNTOR TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2023 2022 2023 2022
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 287 159 155 54
Summa 287 159 155 54
Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verk-
ställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader
och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsve-
derlag, se not 5.
• Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) publicerade i januari 2024 en uppdatering
av sin rating av Stendörren. Precis som föregående år var ratingen BB-, men nu höjdes
utsikter från stabil till positiv.
• I mars 2024 sålde Stendörren industri- och lagerfastigheten Botkyrka Varvet 1 till
Trafikverket mot ett vederlag om 202 miljoner kronor. Fastigheten har en total uthyrbar
area om cirka 14 825 kvadratmeter och kommer att beröras av Trafikverkets vägplan
Tvärförbindelse Södertörn. Det överenskomna fastighetsvärdet i affären var i nivå med
den senaste värderingen.
NOT 26
VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG
NOTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
138
===== SIDA 139 =====
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.
Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att
fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning.
KRONOR
Balanserat fritt eget kapital 1 330 185 633
Årets resultat -19 447 753
Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 310 737 881
Föreslås
Till aktieägarna utdelas 0
Balanseras i ny räkning 1 310 737 881
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
139
===== SIDA 140 =====
FASTIGHETSBESTÅND
Almnäs 5-23 (4411) Södertälje 19 124 30 172
Almnäs 5-24 (4412) Södertälje 13 633 27 476
Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000
Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0
Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0
Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 492 0
Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000
Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 799 0
Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 5 887 0
Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0
Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0
Bolmängen 1 (4111) Flen 7 743 0
Boländerna 35-4 (4471) Uppsala 1 685 0
Boländerna 35-5 (4472) Uppsala 994 0
Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0
Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 0 4 300
Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0
Bällsta 5-133 (4351) Vallentuna 1 954 0
Centrum 26-7 (4051) Enköping 5 412 0
Danmarks-Säby 14-2 (4511) Uppsala 1 251 0
Degeln 1 (4901) Västerås 6 530 0
Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0
Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 419 0
Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 390 0
Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0
Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0
Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 807 0
Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 846 0
Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 7 652 0
Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 738 0
Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0
Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 3 150 0
Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750
Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 617 0
Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0
Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0
Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 244 0
Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 672 0
Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 528 5 000
Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0
Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0
Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0
Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 350 0
Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0
Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 223 0
Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0
Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 438 1 000
Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0
Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0
Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900
Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0
Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0
Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 13 000 5 000
Kirstinehöj 12 (5212) Köpenhamn 1 716 0
Kirstinehöj 3 (5195) Köpenhamn 4 772 0
Kokillen 1 (4921) Västerås 3 020 0
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
140
===== SIDA 141 =====
Korsräven 1 (4161) Stockholm (Spånga) 6 077 0
Kärra 72-37 (5221) Göteborg (Tagene) 2 875 2 000
Lagersberg 1-6 (5121) Eskilstuna 6 298 0
Librobäck 18-1 (4581) Uppsala 2 300 0
Librobäck 21-3 (4991) Uppsala 4 394 1 500
Linjalen 63 (4341) Täby 2 338 0
Ljusbågen 7 (5101) Eskilstuna 7 925 0
Lufthammaren 1 (4931) Västerås 7 896 0
Luna 1 (4011) Huddinge 6 723 0
Magneten 12 (4711) Stockholm (Bromma) 6 864 0
Magneten 18 (4731) Stockholm (Bromma) 12 030 0
Magneten 30 (4751) Stockholm (Bromma) 8 293 0
Magneten 33 (4681) Stockholm (Bromma) 7 072 0
Mörtö 7 (4641) Stockholm (Bromma) 2 692 0
Nygård 2-14 (3711) Upplands-Bro 130 912 195 000
Nygård 2-17 (4531) Upplands-Bro 0 120 000
Nygård 2-19 (4631) Upplands-Bro 0 75 000
Olhamra 1-60 (4291) Vallentuna 2 050 0
Passaren 1 (4331) Täby 3 606 0
Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Köpenhamn 2 664 0
Pedersholmparken 10 & 13 (5191 & 5192) Köpenhamn 9 411 0
Pilbågen 1 (4433) Södertälje 2 482 0
Pyymosantie 4 (5331) Helsingsfors 2 849 0
Rapsbaggen 3 (3751) Västerås 7 739 0
Romberga 23-17 (4571) Enköping 0 2 700
Romberga 23-52 (5031) Enköping 3 048 0
Roskildevej 157A (5193) Köpenhamn 0 5 864
Rymdhunden 1 (5021) Södertälje 5 214 0
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
Rönnevangsalle 8 (5197) Köpenhamn 3 089 0
Sandvadsvej 7 (5194) Köpenhamn 3 000 0
Sankt Ilian 23-4 (4052) Enköping 1 720 0
Servitrisen 3 (5181) Västerås 4 302 0
Sicklaön 107-3 (4241) Nacka 14 526 0
Sjöhjälten 2 (4021) Sollentuna 3 747 0
Skonerten 2 (5151) Västerås 4 689 0
Skrubba 1-2 (4221) Stockholm (Tyresö) 2 078 0
Skyttbrink 15 (5061) Botkyrka 6 452 0
Skälby 2-2 (3681) Upplands Väsby 5 306 0
Sotaren 1 (4251) Täby 10 147 0
Stenskärven 4 (4171) Stockholm (Vinsta) 8 628 0
Stenskärven 5 (4172) Stockholm (Vinsta) 2 369 0
Stenvreten 5-68 (4371) Enköping 1 803 0
Stenvreten 6-1 (4061) Enköping 14 451 0
Stenvreten 7-51 (4071) Enköping 1 500 0
Stenvreten 7-60 (4791) Enköping 4 357 0
Stenvreten 7-70 (3761) Enköping 1 815 0
Stenvreten 7-74 (4971) Enköping 1 764 2 000
Stenvreten 7-94 (4041) Enköping 1 080 0
Stenvreten 8-37 (4054) Enköping 9 508 0
Stillbilden 6 (3466) Stockholm (Högdalen) 3 761 0
Strängnäs 2-34 (4091) Strängnäs 4 289 0
Svalehöjvej 17 (5336) Köpenhamn 5 325 3 300
Sågaren 2 (4141) Flen 1 096 0
Säby 4-1 (3611) Järfälla 1 791 750
Söderbymalm 7-35 (4651) Haninge 4 107 0
Talja 1-36 (3771) Flen 13 281 55 000
FASTIGHETSBESTÅND
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
141
===== SIDA 142 =====
1) Samvärderas med Traversen 15
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING KOMMUN EXKL. MARK BTA
Tegelbruket 1 (4421) Botkyrka 20 381 80 000
Tiilitie 10 (5332) Helsingsfors 1 760 0
Tiilitie 8 (5333) Helsingsfors 1 917 0
Traversen 14 (4522) Sollentuna 372 0
Traversen 15 (4521) Sollentuna 1 772 2 100
Tunaängen 10 (4431) Södertälje 2 046 0
Tunaängen 6 (4432) Södertälje 291 0
Vakten 15 (4671) Eskilstuna 6 492 0
Varvet 1 (4231) Botkyrka 14 803 3 700
Vattnet 6 (5141) Borås 3 700 1 000
Vattnet 7 (5131) Borås 6 340 1 300
Veddesta 2-53 (3521) Järfälla 11 287 2 000
Veddesta 2-54 (4281) Järfälla 1 382 0
Viby 19-13 (3651) Upplands-Bro 2 700 0
Viby 19-27 (4271) Upplands-Bro 2 886 0
Viby 19-28 (4272) Upplands-Bro 2 889 0
Viby 19-30 (4121) Upplands-Bro 2 200 2 500
Viby 19-66 (3501) Upplands-Bro 5 870 5 250
Vindkraften 2 (3221) Stockholm (Tyresö) 6 715 0
Vitgröet 12 (4771) Stockholm (Spånga) 13 837 0
Ånghammaren 2 (4941) Västerås 14 229 0
Årsta 72-4 (4451) Uppsala 2 020 0
Årsta 72-5 (4461) Uppsala 1 304 0
Öja 1-65 (4112) Flen 7 813 0
Örnäs 1-14 (4551) Upplands-Bro 4 840 0
Östhamra 4-33 (3467) Knivsta 5 000 0
FASTIGHETSBESTÅND
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
142
===== SIDA 143 =====
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av
koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av
utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 29 april 2024
Andreas Philipson
Styrelsens
ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande
direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2024.
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
143
===== SIDA 144 =====
REVISIONSBERÄTTELSE
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för
år 2023 med undantag för bolagstyrningsrapporten på
sidorna 88-103. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 78-143 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät -
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års-
redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte
bolagsstyrningsrapporten som återfinns på sidorna 88–103.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och
för koncernen.
Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moder-
bolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet ”Revi-
sorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-
get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har
i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors-
förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ-
den som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
områden behandlades inom ramen för revisionen av, och
i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon -
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter upp-
gick per den 31 december 2023 till 12 566 Mkr och värde-
förändringarna under perioden till -355 Mkr. Koncernens
förvaltningsfastigheter utgör 95% av de totala tillgångarna
per den 31 december 2023. En beskrivning av värdering
av fastighetsinnehavet framgår av not 11 Förvaltningsfast-
igheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga
uppskattningar och bedömningar. Vi har identifierat detta
som ett område av särskild betydelse i vår revision med
anledning av de många antaganden och bedömningar som
sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter.
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
144
===== SIDA 145 =====
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begrän-
sade till följande:
Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets
process för fastighetsvärdering, bland annat genom att
utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade
värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa
värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd
marknadsinformation. Vi har för ett urval av fastigheter
granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkast-
ning, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader samt
även kontrollberäknat värderingsmodellen. Vår granskning
har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist.
Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största
fastigheterna i portföljen, fastigheter med pågående projekt
eller framtida exploateringsmöjligheter i form av byggrätter
samt de fastigheter där det varit störst variation i värde
jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upp-
lysningar i årsredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än års-
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 2-77 och 149-150. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor-
mation som identifieras ovan och överväga om informatio-
nen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis-
ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång
beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under
revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredo-
visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt
IFRS såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsent-
liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat över-
vaka bolagets finansiella rapportering.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huru-
vida årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar
och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan-
den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig
felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga
utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande
av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effek-
tiviteten i den interna kontrollen.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
145
===== SIDA 146 =====
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäker -
hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernre-
dovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att
ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verk-
samheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis -
ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovis -
ningen och koncernredovisningen återger de underlig -
gande transaktionerna och händelserna på ett sätt som
ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe -
vis avseende den finansiella informationen i enheterna
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och utförande av koncernrevi-
sionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel-
ser under revisionen, däribland de eventuella betydande
brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om
att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obero-
ende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som
rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall
tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommunicerats med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda ris -
kerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver
dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller
andra författningar förhindrar upplysning om den frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSK -
NING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL
DISPOSITIONER AV BOLAGETS VINST ELLER
FÖRLUST
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre -
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktören förvaltning för Stendörren
Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel-
sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet ”Revi-
sorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-
get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har
i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av
om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som
bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens
egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning
i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras
på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska
sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som
är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen
ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISIONSBERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
146
===== SIDA 147 =====