FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 ===== Bilden visar den nyligen färdigställda byggnaden Båglampan 25 i Stockholm 25 ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2025 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Året i korthet 4 Vd har ordet 5 Stendörren som investering 7 Marknad och trender 8 VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Förvaltningsmodell 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 39 Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten 42 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 44 Risker och riskhantering 46 Koncernens och moderbolagets räkenskaper 48 Förslag till vinstdisposition 73 Årsredovisningens undertecknande 74 Revisionsberättelse 75 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 79 Styrelse 86 Ledningsgrupp 88 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 90 ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 92 Fastighetsbestånd 94 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 1 2 3 4 5 6 Introduktion Innehåll Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information 2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 3 ===== Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads- regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto Lager och logistik, 35% Lätt industri, 46% Kontor, 15% Sällanköpshandel, 4% UTHYRNINGSBAR YTA 922 000 KVM DRIFTNETTO 841 MKR UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2) 2,3 KG CO2/KVM En minskning med 42% sedan 2018 MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE 15 927 MKR Geografisk fördelning baserat på driftnetto Stockholms stad, 24% Övriga Stockholms län, 36% Övriga Mälardalen, 26% Göteborgsregionen, 2% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12% STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 3 Det här är Stendörren Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 4 ===== FINANSIELL UTVECKLING Stendörren hade under 2025 fortsatt hög aktivitet i både förvaltning, projekt och för- värv, med ökade hyresintäkter och ett stärkt driftnetto. För helåret uppgick hyresintäk- terna till 1 042 miljoner kronor (902) och driftnettot till 841 miljoner kronor (718), drivet av genomförda förvärv, färdigställda projekt samt en stabil uthyrningsgrad. FÖRVÄRVSINTENSIVT ÅR Förvärv var fortsatt en central del av verksamheten. Under året genom- fördes flera förvärv i Sverige, Finland och Danmark, med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1,2 miljarder kronor (1,2), vilket ytterligare stärkte och breddade vår geografiska när- varo i nordiska tillväxt regioner. 15,9 Mdkr SOLID BALANSRÄKNING Refinansiering och optimering av skuldportföljen var ett centralt fokus- område under året. Genom genom- förda refinansieringar och återköp av skuld har, allt annat lika, räntekostna- derna minskat med cirka 36 miljoner kronor på årsbasis. Därutöver genom- fördes en riktad nyemission om cirka 300 miljoner kronor samt emissioner av gröna obligationer om totalt cirka 900 miljoner kronor, vilket stärkt bolagets finansiella position. GREENHUB BRO I början av 2025 nåddes en viktig milstolpe i projektverksamheten genom färdigställandet och uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro. Vid årets slut uppgick de pågående projekten till cirka 46 700 kvadratmeter (40 800), vilket speglar bolagets ökade fokus på värdeskapande projektutveck- ling inom logistik, lager och lätt industri. I samband med utvecklingen av nya fastigheter har Stendörren under året arbetat med innovativa material för att förbättra klimatprestandan vid byggnation och nyetableringar. Klimatförbättrade material, biologisk mångfald och ekosystemtjänster har varit tydligt integrerade delar av pro- jektet. I linje med bolagets strategi har processer och åtgärder implemente- rats för att säkerställa god dagvatten- hantering, minska risker samt bevara och stärka lokal biodiversitet baserat på platsspecifika analyser. 600 725 850 975 1 100 20252024202320222021 Hyresintäkter Mkr 400 550 700 850 1 000 20252024202320222021 Driftnetto Mkr 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20252024202320222021 Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr Nyckeltal 2025 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 1 042 902 843 Driftnetto, Mkr 841 718 672 Förvaltningsresultat1), Mkr 342 309 286 Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 12 566 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 922 857 824 Hyresduration, år 4,2 4,4 4,3 Belåningsgrad, % 53 52 50 Soliditet, % 36 37 37 Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85 Utsläppsintensitet (Scope 3)2), kg CO₂/kvm 255 251 389 1) Före valutakursförändringar. 2) Nybyggnation. För definition av nyckeltal, se sidan 98. ÅRET I KORTHET 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20252024202320222021 Långsiktigt substansvärde Mkr 2025 +16% 2025 +17% 6,7 Mdkr STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 4 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 5 ===== Hög förvärvstakt och kritisk massa i Köpenhamn och Helsingfors Under året har vi genomfört 12 förvärv om 1,2 miljarder kronor till en direktavkastning om 6,9 procent. Genom flera av dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i våra nya marknader, både i Köpenhamn och Helsingfors. I Köpen- hamn har vi under året uppnått kritisk massa ur ett förvaltningsperspektiv. Strax efter årets slut genomförde vi ett strategiskt förvärv av 14 moderna fastigheter i Helsingfors till ett fastighetsvärde på 1,3 miljarder kronor med ett årligt driftnetto om 96 miljoner kronor. Förvär- vet ökar det årliga förvaltningsresultatet per aktie med hela 13 procent. Förvärvet innebär att vi även når kritisk massa i Helsingfors, vilket stärker vår operativa effektivi- tet samt geografiska och kundmässiga diversifiering. Stark framdrift inom projektutveckling Vi har under 2025 färdigställt fyra projekt om totalt 9 500 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 84 pro- cent. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 241 miljoner kronor (206 miljoner kronor exklusive ianspråk- taget byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkast- ning om 6,9 procent (8,1 procent exklusive ianspråktaget byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråk- tagna byggrätterna vid projektens genomförande var cirka 2,0 gånger högre än de bokförda värdena, vilket bekräftar det ekonomiska värdet i vår byggrättsportfölj. Projekten visar även på det strategiska värdet av att löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj till attraktiva förvaltningsfastigheter, där vi kan möta efterfrågan från både befintliga och nya hyresgäster med moderna och ändamålsenliga lokaler i marknader med begränsad tillgång på byggbar mark. Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2025 och i början av 2026, vilket har adderat till vår portfölj KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE SAMT KRITISK MASSA I KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneportfölj. Erik Ranje Vd Stendörren Året 2025 präglades av fortsatt geopolitisk turbulens och svag konjunktur. Trots detta kan jag stolt rapportera en ökning av förvaltningsresultatet per aktie med 24,4 procent1). Resultatutvecklingen har i huvudsak drivits av fastighetsförvärv och färdigställda fastighetsprojekt för cirka 1,4 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning om 7,0 procent2). Genom flera av dessa förvärv har vi stra tegiskt stärkt vår närvaro i några av våra nya marknader, där vi uppnått kritisk massa i Köpenhamn under 2025 och i Helsingfors i början av 2026. Vidare har vi aktivt utnyttjat de sänkta finansieringskostnaderna på kapitalmarkna derna genom förtida refinansieringar, vilket bidragit till den starka utvecklingen. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 5 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 1) Exklusive engångskostnader hänförliga till förtida refinansieringar. 2) Exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter i de aktuella projekten. ===== SIDA 6 ===== pågående projekt om drygt 46 700 kvadratmeter, varav 27 300 kvadratmeter är i pågående produktion. De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla helårsintäkter förväntas bidra med ett årligt driftnetto om cirka 67 miljoner kronor, i takt med uthyrning och färdigställande. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år. Inom våra största utvecklingsområden har vi under året tagit viktiga steg, bland annat genom färdigställandet och uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro samt byggstarter i Stockholm Syd. Dessa områden utgör centrala delar av vår långsiktiga projektportfölj, med betydande kvarvarande byggrätter och goda möjligheter till etappvis utveckling av logistik- och industrifastigheter i strategiska lägen. Stabil uthyrning i en avvaktande marknad Förvaltningsverksamheten har varit stabil trots en svag konjunktur, med en uthyrningsgrad om 94 procent. Nettouthyrningen var marginellt negativ, vilket speglar det fortsatt avvaktande marknadsläget. Vi har periodvis under det senaste dryga året vid flera tillfällen tyckt oss skönja en ökad efterfrågan på hyresmarknaden men där optimismen sedan brutits på grund av den geopolitiska och ekonomiska osäkerheten. Denna osäkerhet har även präglat inledningen på 2026. Lägre finansieringskostnader och kapacitet för fortsatt tillväxt Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneport- följ. Detta har möjliggjorts av det väsentligt förbättrade finansieringsklimatet på kapitalmarknaderna sedan mitten av 2025. Sammantaget har dessa åtgärder, allt annat lika, minskat våra räntekostnader med cirka 36 miljoner kronor på årsbasis, vilket stärker vår långsiktiga intjäningsförmåga och ökar vårt finansiella handlings- utrymme. Under året har vi även genomfört en riktad nyemission av stamaktier om cirka 300 miljoner kronor, vilket ytterligare har stärkt vår finansiella ställning. Den förbättrade finansieringsstrukturen, tillsammans med tillförd likviditet och vårt löpande kassaflöde inne- bär att vi är väl rustade för att finansiera vår fortsatta tillväxt under 2026, både vad gäller förvärv och fastig- hetsutveckling. Under det fjärde kvartalet nåddes vi av det glädjande beskedet att Stendörren inkluderas i EPRA-index. EPRA, i samarbete med FTSE och Nareit, är leverantör av det ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter, och består av cirka 500 fastighetsbolag. Genom inklu- deringen breddas bolagets potentiella internationella investerarbas, vilket bedöms som strategiskt viktigt på sikt. Reviderade finansiella mål med tydligare fokus I september beslutade styrelsen att revidera bolagets finansiella mål för att tydligare spegla vårt fokus på tillväxt i förvaltningsresultatet. Det tidigare målet om tillväxt i långsiktigt substansvärde ersattes med målet att bolaget långsiktigt ska uppnå en årlig ökning av förvalt- ningsresultat per aktie om minst 15 procent. Anledningen till detta var att målet om tillväxt i långsiktigt substans- värde, i hög grad påverkas av externa faktorer, genom effekter på värdeförändringar i fastighetsbeståndet, och var dessutom delvis överlappande med målet om en avkastning på eget kapital över 12 procent. Det nya målet är mer verksamhetsnära och ger en tydligare bild av vår förmåga att skapa långsiktigt värde genom kassaflödes- tillväxt, och speglar hur vår förvaltnings modell och våra investeringar bidrar till en uthållig resultatutveckling. Övriga finansiella mål kvarstår oförändrade. Hållbarhet i framkant Under året har vi fortsatt att utveckla vår projektportfölj med höga hållbarhetsambitioner, där certifieringen av vår nyligen färdigställda och fullt uthyrda logistikfastig- het om 9 700 kvadratmeter i Enköping, Stenvreten 8:37, utgör ett tydligt exempel. Fastigheten är Sveriges första logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM-SE v6.0 med betyget Outstanding och representerar därmed en ny standard för hållbart byggande inom segmentet. Projektet har dessutom certifierats med tilläggs- certifieringen NollCO2, vilket understryker vårt fokus på Vår affär kombinerar en hög tillväxt takt med en stabil och kassaflödes genererande förvaltningsverksamhet, baserad på ett högavkastande fastig hetssegment, långa hyresavtal och en diversifierad hyresgästbas. Erik Ranje Vd Stendörren att successivt minska klimatpåverkan i såväl nyproduk- tion som förvaltning. Sammantaget stärker detta vår position som en långsiktig och hållbar fastighetsutveck- lare, samtidigt som det möter en växande efterfrågan från hyresgäster och investerare på energieffektiva och klimatoptimerade fastigheter. Långsiktigt värdeskapande tillväxt Vår affär präglas av stabil tillväxt i våra kassaflöden. Stabiliteten följer av att vi är aktiva i ett högavkastande fastighetssegment med långa hyresavtal samt att vi har en diversifierad hyresgästbas. Tillväxten drivs av konti- nuerligt stigande hyror då vi är verksamma i marknader med ekonomisk tillväxt, värdeskapande förvärv samt utveckling av vår omfattande byggrättsportfölj. Möjligheterna att genomföra strategiska och finan- siellt attraktiva förvärv är fortsatt goda, och vi har en betydande pipeline av potentiella affärer under utvärde- ring. Inom projektutveckling kommer vi färdigställa ett antal projekt under 2026 och ser goda förutsättningar att initiera nya projekt. Efterfrågan i våra utvecklings- projekt är god, och vi kan därmed successivt omsätta vår byggrättsportfölj till kassaflödesgenererande till- gångar. Med en stark finansiell position och en effektiv förvaltningsplattform har vi goda förutsättningar att ta tillvara de tillväxtmöjligheter som finns. Avslutningsvis vill jag passa på att tacka våra med- arbetare för deras engagemang, våra hyresgäster för för- troendet och våra finansiärer för det långsiktiga stödet. Stockholm i april 2026 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 6 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 7 ===== STENDÖRREN SOM INVESTERING UTHÅLLIG HYRESTILLVÄXT • Tillväxtregioner — Strukturellt växande regioner och attraktiva urbana mikrolägen. • Hyresökningar i urbana lägen — Ökad efterfrågan och stabilt eller minskande utbud. • E-handelsdriven strukturell tillväxt. HÅLLBAR TILLVÄXT GENOM SELEKTIVA INVESTERINGAR • 627 000 kvm byggrätter i relation till cirka 922 000 kvm befintligt bestånd (motsvarande cirka +70 procent). • Värdeskapande förvärvsmodell med selektiva förvärv av enskilda objekt, gärna off market, med potential för högre direktavkastning. STABILA KASSAFLÖDEN • Tillgångsslag med hög direktavkastning. • Långa hyresavtal. • Diversifierad hyresgästbas. STABIL FINANSIELL POSITION • Bankfinansiering från ledande nordiska banker. • Kapitalmarknadsbaserad finansiering som komplement. Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 7STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 8 ===== Svensk fastighetsmarknad och dess trender Fastighetsmarknaden fortsatte att återhämta sig under 2025 med en transaktionsvolym om 164 miljarder kronor, vilket är närmare 25 miljarder högre än 2024 och drygt 60 miljarder högre än 2023. Totalt genomfördes 438 transaktioner om över 40 miljoner kronor, och aktivite- ten pekar mot en ökad riskaptit och ett förbättrat inves- teringssentiment. Trots detta ligger volymerna fortsatt under toppåren 2021–2022. Andelen utländskt kapital uppgick till 32 procent, vil- ket var nära en fördubbling jämfört med 2024. Intresset för Sverige drivs av en uppfattning om marknaden som stabil i ett osäkert omvärldsläge, särskilt inom logistik som attraherar ett växande antal internationella investerare. Geografiskt är Stockholmsregionen fortsatt domi- nerande med 37 procent av transaktionsvolymen, ned från cirka 45 procent för två år sedan. Regionstäderna stärkte sin position och stod för 30 procent, medan Göteborg ökade till 13 procent, vilket markerar en för- skjutning mot starka regionala nav. Övriga Sverige stod för 15 procent, medan Malmö noterade en femprocentig andel. Utvecklingen pekar mot en bredare geografisk riskfördelning och ett ökat intresse för marknader utan- för Stockholm. Bostadssegmentet var fortsatt störst med 28 procent, men har tappat något jämfört med föregående år. Lager-, logistik- och lättindustrifastigheter ökade till 22 procent och har utmärkt sig som ett av årets starkaste segment. Segmentet drivs av strukturella behov, stark efterfrågan i strategiska lägen och sjunkande avkastningskrav till strax under 5 procent. Kontorsfastigheter noterade sin lägsta andel sedan 2022, med 15 procent av totalen. Översikt Stendörrens primära geografier Transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustri- fastigheter i Sverige steg till 36 miljarder kronor, upp från 25 miljarder året innan. Uppgången drevs delvis av ökad aktivitet från utländska investerare, vars kapital andel steg från 19 procent 2024 till 28 procent 2025. Regionstäderna dominerade marknaden med 45 procent av segmentet, följt av övriga Sverige med 20 procent och Göteborg med 18 procent. Stockholm stod för 11 procent och Malmö för 6 procent, en tydlig ökning från 2 procent föregående år. Direktavkastningskraven för logistikfastigheter sjönk med 25 baspunkter i både Stockholm och Göteborg till 4,75 procent. I Mälardalen och Borås minskade avkast- ningskraven med 15 respektive 10 baspunkter till 6,35 procent och 6,40 procent. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 2025202420232022202120202019201820172016 0 200 400 600 800 0 20 40 60 80 100 120 2025202420232022202120202019201820172016 Transaktionsvolym i Sverige Mkr Antal Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning % För industri- och lagerfastigheter steg hyrorna svagt under 2025. På samtliga delmarknader ökade hyrorna. Direktavkastningskraven i segmentet sjönk med 15 baspunkter i Stockholm, Göteborg och Borås till 6,10 procent, 6,40 procent respektive 7,10 procent. I Mälardalen sjönk kravet med 20 baspunkter till 6,50 procent. I Danmark uppgick transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 10,5 miljarder DKK (11,5 miljarder DKK, 2024). Det motsvarade 15 procent av den totala transaktionsvolymen, och sammanlagt 44 affärer till ett värde över 35 miljoner DKK genomfördes inom segmentet. I Köpenhamn sjönk avkastningskravet för logistikfastigheter i primeläge från 5,10 till 4,85 pro- cent, trots oförändrade marknadshyror. Även i Norge sjönk transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 12,4 miljarder NOK, en minskning med 18 procent. Yielderna ligger kvar på samma nivå medan, hyresnivåerna stigit relativt kraftigt och är fortsatt de högsta i Norden. En yield- kompression förväntas under 2026 i takt med ökad marknadsstabilitet. I Finland uppgick transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 411 miljoner EUR, en minskning med 34 procent jämfört med 2024. Trots ett svagare år transaktionsmässigt noterades komprime- rades yielderna i primeläge Helsingfors från 5,4 procent till 5,30 procent. Hyresnivån i området ökade marginellt. Faktorer som driver efterfrågan i segmentet Utöver den generella marknadsutvecklingen på fastig- hetsmarknaden påverkas lager-, logistik- och lättindustri- segmentet av flera långsiktiga faktorer som stärker efterfrågan på lokaler i strategiska lägen. Svenska investerare Utländska investerare Antal transaktioner Bostad Kontor Handel Lager, logistik, industri Samhällsfastigheter Övrigt (till exempel mark och hotell) STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 8 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion MARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 9 ===== Ökade investeringar i försvaret En tydlig geopolitisk drivkraft är Sveriges inträde i NATO och de ökade försvarssatsningar som nu genomförs i Europa. 5 procent av BNP till försvaret innebär bety- dande investeringar i såväl materiellager som trans- portinfrastruktur, och resultatet är ökade logistikflöden och ett växande behov av lagerhållning. I ett segment där utbudet fortsatt är begränsat bidrar detta till en positiv hyresutveckling. Stendörren bedöms ha en stark position i denna utveckling, där Fortifikationsverket är bolagets största hyresgäst och portföljen omfattar fast- igheter i både regementsorter och logistikhubbar. Ehandelns behov av lagerkapacitet E-handeln fortsätter samtidigt att vara en strukturell drivkraft för segmentet. I takt med att konsumtionen återhämtar sig och hushållens köpkraft stärks ökar handelsvolymerna, vilket driver behovet av mer lager- kapacitet. Kraven på kortare leveranstider gör att e-handelsaktörer i högre grad prioriterar lager nära slutkunden. Sammantaget bidrar detta till att efter- frågan på moderna lagerlösningar ökar, samtidigt som tidigare överskott av spekulationsbyggda lokaler gradvis absorberas. Med strategiskt belägna lagerlokaler är Stendörren väl positionerat för att möta en marknad där aktiviteten inom logistiksegmentet åter ökar. Flexibla lokaler i stadsnära lägen Urbanisering och förtätning i storstadsregioner påverkar samtidigt utbudssidan. När tidigare verksamhetsområ- den i stadsnära lägen omvandlas till bostäder minskar tillgången på mark för logistik, lager och lätt industri. Markbristen driver upp hyresnivåerna i kvarvarande lägen nära stadskärnor och förstärker konkurrensen om ytor som möjliggör effektiv så kallad “last mile- distribution”. Trenden bidrar även till ett ökat intresse för flexibla lokaler som kan integreras i blandade stadsdelar. Stendörrens låga vakansgrad i citynära lagerlokaler, i kombination med en betydande markbank och fokus på regionstäder och strategiska noder, skapar goda förut- sättningar att möta efterfrågan även i en marknad med begränsat utbud. Ökad efterfrågan på energieffektiva lokaler Hållbarhet är fortsatt en avgörande trend och påverkar både nyproduktion och förvaltning. Skärpta EU-krav på energieffektivitet och klimatneutralitet driver utveck- lingen mot mer resurseffektiva byggnader, samtidigt som miljöcertifieringar som BREEAM i allt högre grad etableras som standard. Efterfrågan på klimatsmarta lager ökar, vilket innebär att både nybyggnation och modernisering av äldre fastigheter blir centralt för branschens utveckling. Stendörren har sedan 2018 tagit tydliga steg i denna riktning, läs mer om vår hållbarhets- resa på sidan 30. –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2025202420232022202120202019201820172016 –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2025202420232022202120202019201820172016 Utveckling direktavkastningskrav, Logistik % Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager % Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås Köpenhamn prime Helsingfors prime Oslo prime STIBOR 3M Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås STIBOR 3M STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 9 Marknad och trender Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion Viby 19:66, Upplands-Bro ===== SIDA 10 ===== VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Förvaltningsmodell 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 2 10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 11 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan- sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs- idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeska- pande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat- tande och unika byggrättsportfölj. MÅL Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter. Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra lång- siktiga finansiella mål: Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie >15% Avkastning på eget kapital >12% Räntetäckningsgrad >2,0x Soliditet 35% (ska aldrig understiga 20%) Strategi Stendörrens strategi bygger på långsiktig värdeskapande till- växt genom hållbar och kundnära förvaltning, återinvestering för tillväxt och ett aktivt hållbarhetsarbete. Kundfokus och portföljstrategi Stendörren utvecklar, förvaltar och förvärvar fastigheter som stödjer hyresgästernas verksamheter. Portföljen kombinerar stabila förvaltningsfastigheter med fastigheter som har utvecklingspotential, vilket bidrar till robusta kassaflöden, finansiell styrka och flexibilitet att anpassa sig till förändrade marknadsförhållanden. Återinvestering för tillväxt För att maximera den långsiktiga totalavkastningen åter- investerar Stendörren vinsten i verksamheten. Tillväxten drivs av investeringar i det befintliga beståndet, strategiska förvärv och nytillkommande projekt. Utdelningen bedöms därför vara låg eller utebli under kommande år. Aktivt hållbarhetsarbete Hållbarhet är en integrerad del av värdeskapandet. Genom energieffektiv drift, certifierade byggnader, klimatförbätt- rande åtgärder och gröna finansieringslösningar utvecklas fastigheter med lägre miljöpåverkan och hög konkurrenskraft. Arbetet skapar värde för kunder, samhälle och aktieägare. Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 12 ===== 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20252024202320222021 Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 12 Affärsidé och strategi Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Genom att kombinera effektiv förvaltning, aktiv utveckling och selektiva förvärv skapar Stendörren tillväxt och bidrar till ett mer hållbart samhälle. VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE FÖR VÅRA KUNDER Genom att erbjuda attraktiva, moderna och funktionella lokaler som möjlig- gör tillväxt och utveckling för deras verksamheter. Som en närvarande och långsiktig fastighetsägare strävar Stendörren efter nöjda kunder och nära kundrelationer. FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I Genom att vara en engagerad och ansvarsfull part i stadsutvecklingen. Stendörren utvecklar lokaler och miljöer som stärker verksamheter och närområden och bidrar till levande, trygga och hållbara stadsdelar. FÖR VÅRA ÄGARE Genom en välbalanserad portfölj, en stark finansiell bas och en effektiv, hållbar förvaltning som tillsammans skapar långsiktig värdetillväxt och god totalavkastning. HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖRVÄRV • Kontinuerligt utvärdera marknader med god tillväxtpotential. • Förvärva fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som möter avkastningskrav och klimatkriterier. • Prioritera etablerade tillväxtregioner där Stendörren ännu inte uppnått kritisk massa. • Välja flexibla fastigheter med utvecklingspotential. UTVECKLING • Bedriva hållbar nyproduktion på mark med befintliga byggrätter. • Aktivt detaljplanearbete för att skapa nya byggrätter eller bredda användningsområden. • Utveckla befintliga fastigheter för högre kvalitet, funktionalitet och hållbarhet. • Säkerställa att projekt bidrar till moderna, energieffektiva lokaler och beaktar klimatrelaterade risker. FÖRVALTNING • Bygga långsiktiga kundrelationer genom effektiv och proaktiv förvaltning i egen regi. • Tydlig avtalsstrategi som säker- ställer stabila kassaflöden och möjlig hyrestillväxt. • Fokus på hållbar förvaltning: minska vakanser, genomföra hyresgästanpassningar och hyres- höjningar samt driva energieffek- tivisering och klimatarbete. FÖ RVALTNING UTVECKLIN G FÖRVÄRV HÅLLBART VÄRDESKAPANDE Stendörrens affärsmodell visar hur bolaget skapar värde genom förvaltning, utveckling och förvärv. Detta arbetssätt driver både ekonomiskt värde och bidrar till ett mer hållbart samhälle. ===== SIDA 13 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 13 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten MÅL OCH UTFALL Tillväxt i förvaltnings resultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet (Scope 3)1) Certifiering Mål: >15% Utfall: 24% (8% inkluderat engångsposter) Mål: >12% Utfall: 3% Mål: 2,0x Utfall: 2,1x Mål: 35% Utfall: 36% Mål till 2030: –30,0% Utfall: –31,0% Mål till 2030: –40,0% Utfall: –27,0% Mål till 2025: 70,0% Utfall: 71,0% Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 30 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per nybyggd kvadratmeter ska minska med 40 procent till år 2030 jämfört med basåret 2022. Andel certifierad uthyrbar area inom bolagets fastighetsbestånd ska uppgå till 70 procent år 2025. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie % Avkastning på eget kapital % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet kg CO2/kvm Andel certifierad uthyrbar area % –5 0 5 10 15 20 25 20252024202320222021 –5 0 5 10 15 20 25 30 20252024202320222021 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20252024202320222021 0 10 20 30 40 50 20252024202320222021 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 0 100 200 300 400 2025202420232022 0 20 40 60 80 20252024202320222021 Kommentar Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 måna- derna) till 24 procent och 8 procent om inkluderat engångs- poster om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 3 procent. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger och 1,8 gånger om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänför- liga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 36 procent. Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,6 procentenheter. Kommentar Energiintensiteten minskade med 5,6 procent i förhållande till samma period föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to- like” samt normalårskorrigering. Kommentar Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläppsintensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. Kommentar Målet om att 70 procent av uthyrbar area skall vara certifie- rad per 31 december 2025 upp- nåddes redan 31 december 2024. Redovisad siffra har korrigerats till följd av nyförvärvade fastig- heter och därmed utökad uthyr- bar area. 1) Nybyggnation Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter. ===== SIDA 14 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 14 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FÖRVALTNINGSMODELL Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lön sam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika bygg rättsportfölj. Förvaltning i egen regi Stendörren sköter både ekonomisk och teknisk förvalt- ning i egen regi, vilket ger kontroll över drift, under- håll och kundkontakt. Den lokala närvaron i beståndet skapar korta beslutsvägar, hög servicegrad och en stabil grund för långsiktiga kundrelationer. Långsiktig och aktiv förvaltning Arbetet bygger på nära kunddialog, effektiv drift och kontinuerliga förbättringar. Genom systematiskt under- håll och modernisering utvecklas fastigheterna löpande, vilket stärker både kundnöjdhet och lönsamhet. Vid utgången av 2025 ägde Stendörren 179 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 922 000 kvadrat- meter. Portföljens marknadsvärde uppgick till 15,9 miljar- der kronor (14,3). Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljoner kronor (902), och driftnettot steg med 17 procent till 841 miljoner kronor (718). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent. Värdeskapandet drivs av att förvaltning, investeringar och projektutveckling styrs av samma principer: lång- siktighet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Detta säkerställer en balanserad tillväxt i både kassaflöde, värdeförändring och substansvärde. Långsiktiga avtal och kundrelationer Stendörren tecknar långa avtal med kreditvärdiga kunder för att skapa stabila kassaflöden och långsiktig substansvärdetillväxt. Avtalsstrukturen är välbalanserad med jämn förfalloprofil, och hyresnivåer och kontrakts- längder anpassas löpande efter marknadsläge och kundbehov. Under 2025 omförhandlades eller förlängdes hyres- avtal motsvarande ett årshyresvärde om cirka 29 mil- joner kronor, ofta i kombination med investeringar eller anpassningar. Dessa omförhandlingar gav i snitt 14 pro- cents hyreshöjning. Vid flera omförhandlingar har även delar av drift- och underhållskostnaderna förts över till hyresgästerna, vilket stärker driftnettot och ger mer för- utsägbara kassaflöden. I marknader med snabb hyres- utveckling används ibland kortare avtal för att möjlig- göra snabbare anpassning till rådande marknadshyror. Proaktiv uthyrning och riskhantering Stendörren arbetar proaktivt för att minimera hyresför- luster och vakanser genom tät uppföljning av kundernas utveckling och kontraktsstruktur. Den kontinuerliga dia- logen gör att risker kan identifieras och hanteras tidigt. Bolaget har en diversifierad hyresgästbas, vilket minskar riskexponeringen och bidrar till stabila kassa- flöden. Förvaltningen använder både kallhyresavtal och så kallade triple net-avtal för att skapa effektiv drift och låg operativ risk. Stendörren utvecklar löpande sina processer för att förbättra effektivitet, klimatpåverkan och ekono- misk styrning. Arbetet präglas av ansvarstagande, hög affärsetik och ett tydligt kundfokus. Hyresförlusterna uppgick till cirka 5,8 miljoner kro- nor under 2025, en låg nivå sett till beståndets storlek. Proaktiv riskhantering och tidig dialog med hyresgäs- terna bidrog till stabil uthyrningsgrad och god kredit- värdighet i kundbasen. Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 15 ===== Geografisk fördelning baserat på driftnetto Stockholms stad, 24% Stockholms län, 36% Övriga Mälardalen, 26% Göteborgsregionen, 2% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12% Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 15 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FASTIGHETSPORTFÖLJ Stendörrens marknader Stockholm och Mälardalen Stendörren investerar långsiktigt i fastigheter för lager, logistik och lätt industri, främst i Storstockholm och Mälardalen. Regionen erbjuder strategiska lägen med korta transportavstånd, vilket skapar goda förutsättningar för effektiv distribution till stora delar av Sverige. Göteborgsregionen Stendörren har en växande närvaro i Göteborg och Borås, där logistik- och industrisegmenten fortsatt visar stark efterfrågan. Trots konjunkturell avmattning har marknaden uppvisat stabilitet och ett växande intresse för moderna logistikfastigheter. Oslo, Köpenhamn och Helsingfors Stendörren har fastigheter i de nordiska huvudstäderna Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Marknaderna erbjuder strukturell tillväxt i logistik- och industrisegmentet, drivet av regional produktion, e-handel och försörjningssäkerhet. Tillväxtregioner med stark efterfrågan Under 2025 fortsatte Stendörren att växa genom strate- giska förvärv i bolagets prioriterade marknader. Totalt till- kom cirka 71 050 kvadratmeter uthyrningsbar yta genom 19 fastigheter lokaliserade till 4 marknader, vilket bidrog till ett mer komplett fastighetsbestånd och ökad närvaro i regioner med god infrastruktur. Investeringskriterier Stendörren investerar i: • Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer. • Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. • Fastigheter i logistik- och lätt industriområden inom tillväxtregioner där Stendörren redan är etablerat, med särskilt fokus på marknader där bolaget ännu inte nått kritisk massa. • Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. • Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings- potential. Helsingfors Stockholm Köpenhamn Göteborg/Borås Oslo Västerås Uppsala Stockholm Täby Nacka Järna Skarpnäck Spånga Enköping Eskilstuna Södertälje Värdeförändring och omklassificering Förvaltnings fastigheter Byggrätter Summa Ingående värde per 20250101 12 853 1 458 14 311 Investeringar 300 187 487 Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet 88 –80 8 Omvärdering 95 –61 35 Valutaeffekter –83 0 –83 Förvärv 1 235 0 1 235 Avyttringar –65 0 –65 Utgående värde per 20251231 14 423 1 504 15 927 ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 16 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER Stendörrens lokaltyper Stendörrens fastighetsbestånd består av lager-, logistik- och lättindustrifastigheter. I storstadsregionerna råder fortsatt brist på mark för nyproduktion, vilket driver hyresnivåerna. I områden där nybyggnation är möjlig erbjuder Stendörren moderna och kostnadseffektiva lokaler som möter efterfrågan på effektiva logistikflöden. Den nordiska marknaden följer samma trend, med ökad efterfrågan på hållbara, energieffektiva och flexibla lokaler. Lager, logistik och lätt industri står för cirka 81 procent av uthyrningsbar yta, medan kontor utgör 15 procent. Stendörrens hyresgäster Stendörren har en diversifierad och långsiktig hyresgäst- bas med cirka 1 200 avtal vid årets slut. Hyresgästerna representerar branscher som logistik, handel, tillverkning och tjänster, vilket bidrar till stabilitet över konjunktur- cykler. Vid utgången av 2025 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden (WAULT) till 4,2 år, vilket ger en stabil intäktsbas och minskar risken för större hyresbort- fall. Efterfrågan på moderna och energieffektiva loka- ler är fortsatt hög, särskilt inom segmentet lager och logistik. Genom nära dialog och anpassningar av lokaler stöttar Stendörren hyresgästernas utveckling och skapar långsiktiga relationer med hög kundnöjdhet. Portföljens risk- och branschfördelning Cirka 62 procent av fastigheterna har minst två hyres- gäster, vilket minskar risken för större vakanser. De tio största hyresgästerna står för 18 procent av årshyran och består huvudsakligen av offentliga aktörer och etable- rade industriföretag. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 7% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Carla AB, 2% • Advania Sverige AB, 1% • Stockholm Vatten AB, 1% • The Magnum Ice Cream Company HoldCo, 1% • Mountain Top, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Aalto Group Oy, 1% • Onitio Sverige AB, 1% • Övrigt, 82% Fastighetsbeståndet per kategori % Övrigt Sällanköpshandel Kontor Lätt industri Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta 2) Baserat på typ av fastighet 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) I GreenHub Bro (Upplands-Bro) erbjuder Stendörren moderna lokaler för lager, lätt industri och industriell service. ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 17 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten PROJEKT Genom kontinuerlig utveckling av fastighets beståndet kan Stendörren möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och modernisera skapas förutsättningar för bibehållna och långvariga kundrelationer. Detta genererar stigande kassaflöden och värdetillväxt. Nyproduktion Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga byggrätter genom nyproduktion och skapa nya bygg- rätter. I beståndet finns i dag både byggrätter inom gällande detaljplaner och potential för framtida bygg- rätter som kan tillkomma genom detaljplanearbeten. Utvecklingen av byggrätter drivs utifrån marknadens efterfrågan. Fastighetsförädling Bolaget arbetar för att möta hyresgästernas förändrade behov och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastig- heter i områden där utveckling sker och tillväxt finns. Inom ramen för utvecklings- och projektverksamheten bedriver Stendörren fastighetsförädling. Förädlings- objekten identifieras genom noggranna analyser av befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och inves- teringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan med- arbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och förvärv. Investeringar sker ofta i samband med nyteckning av hyresavtal, både för nya kunder och för befintliga kunder med förändrade behov. Stendörren har under året star- tat och färdigställt flera projekt inom den löpande för- valtningen i syfte att förädla fastigheterna och anpassa lokaler efter specifika önskemål från nya kunder. Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar- hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyres intäkter, högre uthyrningsgrad och minskade kostnader. Kontinuerligt utvecklingsarbete När storstadsregioner växer förändras även markan- vändningen i många områden där Stendörren har sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i flera traditionella lager- och industriområden uppstår ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck- lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för att bidra till framtagandet av nya detaljplaner för till- skapande av bostadsbyggrätter. Under 2025 har Stendörren fortsatt arbetet med att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya genom ett aktivt detaljplanearbete. Målet är att succes- sivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. Per den 31 december 2025 hade Stendörren totalt 39 fastigheter som helt eller delvis bestod av byggrätter. De outnyttjade byggrätterna uppgår till cirka 627 000 kvadratmeter och är huvudsakligen avsedda för logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda, eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen samt i andra utvalda tillväxtorter. Takten i nya byggstar- ter påverkas bland annat av efterfrågan utifrån det aktu- ella marknadsläget, men även av byggpriser. Färdigställda projekt under rapportperioden Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Mars 2025 1 200 36 100% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 33% Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100% Totalt färdigställda projekt 9 500 241 84% 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholm ===== SIDA 18 ===== Geografisk fördelning av byggrätter, kvm BTA Upplands-Bro, 63% Södertälje, 9% Övriga Storstockholm, 16% Övriga Mälardalen, 11% Övrigt, 2% Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 18 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Pågående projekt per 2025-12-31 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga slutdatum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering3), Mkr Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 36 20 2,9 100% Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 29 7,1 0% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 24 5,3 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 61 28 4,7 0% Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 39 6,2 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 500 87 63 6,5 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 500 126 91 9,4 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2027 17 000 270 188 17,9 0% Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering4) Q2 2027 2 400 53 42 4,1 0% Totalt pågående projekt 46 700 902 524 64,1 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflytt- ning, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 3 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 46 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 18 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut- sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj av kommande projekt som befinner sig i ett tidigare skede. Under 2025 har Stendörren påbörjat flera nya byggna- tioner. Vid årets utgång omfattade pågående projekt för nyproduktion av logistik-, lager- och lättindustrifastighe- ter sammanlagt 46 700 kvadratmeter. Under året färdig- ställdes fyra nya byggnader med en sammanlagd yta om 9 500 kvadratmeter. Av de färdigställda projekten utgörs samtliga av nybyggnad av lätt industri. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 19 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Kommande projekt per 2025-12-31 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2026–2027 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2026–2027 Södertälje Logistik 29 100 Inom detaljplan 2026–2027 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2026–2027 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2026–2027 Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2026–2027 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2026–2027 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. Bostadsutveckling Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen ska- par en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att möta bostadsbehovet behöver Stockholm med kranskommu- ner förtäta bebyggelsen och i allt större utsträckning planlägga exempelvis industrimark för bostadsändamål. På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga bestånd arbetar bolaget långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen. Byggrätter för bostäder kan skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom konverte- ring av befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som medger utveckling av cirka 800 bostäder och omkring 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Stendörren bedriver även ett pågående arbete med nya detaljplaner för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15. Därtill undersöker bolaget förutsättningarna för att driva detaljplanearbeten på fler platser i Stockholms- regionen. Ett exempel är den södra delen av GreenHub i Upplands-Bro, som har utsikt över sjön Mälaren. Stenvreten 8:37, Enköping ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 20 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Under 2025 genomförde Stendörren totalt 19 fastighets- förvärv fördelade på 12 separata affärer. Den samman- lagda uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 71 050 kvadratmeter, med en genomsnittlig direktavkastning om knappt 7 procent. Det totala överenskomna fastig- hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till cirka 1 170 miljo- ner kronor. I enlighet med bolagets strategi har Stendörren pri- oriterat förvärv i utvalda tillväxtregioner såsom Stock- holm, Uppsala och Västerås, samt fortsatt expandera i bolagets utländska marknader. Stendörren utvärderar kontinuerligt nya affärsmöjligheter inom samtliga mark- nader där verksamhet bedrivs. Målsättningen är att successivt uppnå en kritisk volym i respektive marknad, vilket möjliggör en effektiv och lokal egen förvaltning samt uthyrningsverksamhet. Dessa investeringar understryker Stendörrens ambi- tion att vara en långsiktig ägare inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner och säkerstäl- ler fortsatt värdeskapande. Förvärven under året har dessutom haft en positiv inverkan på bolagets nyckel- tal, exempelvis förvaltningsresultat per aktie, vilket ytter ligare understryker den strategiska betydelsen av genomförda affärer för bolagets finansiella utveckling. Under 2025 genomförde Stendörren en fastighetsför- säljning av fastigheten Pilbågen 1 i Södertälje kommun vilken förvärvades av Trafikverket. FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR Förvärv 2025 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Uppsala Fyrislund 11:4 47 Lätt industri 2025-12-12 Täby, Upplands-Väsby Vik 1:70 & 1:77, Passaren 2, Dragstiftet 3 4 200 97 Lätt industri 2025-12-11 Uppsala Danmarks-Kumla 12:1, Årsta 37:1 12 100 255 Lager, lätt industri 2025-12-17 Järvenpää Yrittäjänkatu 4 5 500 Lätt industri 2025-12-18 Helsingfors Malminkartanontie 1 6 800 134 Lager, butik 2025-11-25 Hvidovre, Vanda Kanalholmen 20, Martinkyläntie 52 10 500 92 Lätt industri 2025-02-14, 2026-02-17 Herlev, Hvidovre, Taastrup Vesterlundvej 5, Valseholmen 5, Mårkærvej 5, Rugvænget 35 19 200 253 Lätt industri 2025-04-11, 2025-05-01 Esbo Kilonkartanontie 3 3 600 70 Lager 2025-07-04 Västerås Friledningen 6 & 10 4 300 80 Lätt industri 2025-07-01 Västerås Strömbrytaren 1 2 700 56 Lätt industri 2025-06-18 Totalt 71 050 1 170 Avyttringar 2025 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Södertälje Pilbågen 1 2 500 57 Lätt industri 2025-01-31 Totalt 2 500 57 Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Louhostie 5 i Helsingforsregionen. ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 21 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FINANSIERING Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecifika faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) samt externa faktorer såsom förändrade marknads förutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste- rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 46–47 har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte- exponering. Stendörrens finansiering Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem- ber 2025 till 16 721 miljoner kronor (14 975). Bolagets verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital- källorna och svarade per balans dagen för 39 procent (41) respektive 61 procent (59) av bolagets totala finan- siering. Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital- bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola- Kapitalbindning Per 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,4 år (3,2) och för totala räntebärande skulder 3,2 år (3,1). Räntebindning Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens- räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 701 miljoner kronor. Vid rapport periodens utgång var cirka 63 procent (59) av bolagets räntebärande skulder ränte- säkrade till en högsta referensräntenivå om 2,2 procent (1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även forwardstartade räntetak och swapar vilket förlänger derivatportföljens genom- snittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2). gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte- bärande skulder vid utgången av 2025 framgår av tabellen nedan. Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove- nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa åtaganden. Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belånings- grad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Skulder till kreditinstitut Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av fem olika banker. Obligationslån Bolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån upp- gick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2025 Mkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 >2032 Summa Andel av totalt, % Swedbank 0 0 0 2 858 0 0 0 0 2 858 32 Danske Bank 153 52 70 468 343 0 0 0 1 085 12 Nordea 0 0 442 858 0 0 0 0 1 300 14 Sörmlands Sparbank 0 0 269 0 0 0 0 0 269 3 SEB 0 199 1 575 0 0 0 0 0 1 774 20 Obligation 0 800 500 400 0 0 0 0 1 700 19 Summa 153 1 051 2 856 4 584 343 0 0 0 8 987 100 Andel av total, % 2 12 32 51 4 0 0 0 100 ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 22 Finansiering Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Övriga skulder Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 402 miljoner kronor (383). Rörelsekapital Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- flödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal- ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres- intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952) SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982) Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672) Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86 Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Swapränta, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68 Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68 Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96 Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96 SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98 SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98 Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av de ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Kiitoradantie 3 i Helsingforsregionen. ===== SIDA 23 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 40 Revisorns rapport över översiktlig granskning av koncernhållbarhetsredovisningen 42 3 23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 24 ===== Om denna hållbarhetsredovisning Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med GRI Universal Standards 2021. En detalje- rad översikt över respektive upplysningskrav återfinns i GRI-indexet på sidorna 37–38. Hållbarhetsredovisningen har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av årsredovisningslagen. Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på sidan 12. Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Den omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäs- ter eller leverantörer. Hela hållbarhetsredovisningen är översiktligt granskad av BDO och deras uttalande finns på sidan 42. En årlig riskanalys av Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor genomförs inom ramen för bolagets ordinarie riskutvärdering. Information om identifierade hållbarhetsrelaterade risker och hur dessa hanteras presenteras på sidan 47, medan processen för intern kontroll och riskhantering beskrivs på sidorna 83–84. Syftet med hållbarhetsredovisningen är att ge en samlad bild av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive resultatet av genomförda åtgärder och aktiviteter under året samt de prioriteringar som ligger till grund för det fortsatta arbetet. Ramverk och standarder Stendörren tillämpar följande internationella ramverk och standarder i sin hållbarhetsredovisning: Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp. Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt ramverk för hållbarhetsrapportering. Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella risker. Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp- värmning. Lagar och regler Lagar och regler som Stendörren måste följa: • Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen • Miljöbalken • Arbetsmiljölagen • Boverkets byggregler • Övriga tillämpliga lagar och regler Stendörrens hållbarhetsarbete Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå netto- nollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Bolaget strävar efter att successivt höja ambitionsnivån och kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte att optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. Detta görs genom att hållbarhet integreras i bolagets alla verksamhetsområden. Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas lokalbehov, samtidigt som miljö, klimat och biologisk mångfald beaktas. För Stendörren betyder det fram- för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske inom de planetära gränserna och att befintliga byggnader anpassas till ett förändrande klimat. Stendörrens största klimat påverkan uppstår uppströms i värdekedjan, där- för är det avgörande att utöver den egna verksamheten fokusera på resurseffektivitet i värdekedjan – vid förvalt- ning, renovering och nyproduktion. Året som gått • Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda resultat i enlighet med bolagets energistrategi. • Fortsatt arbete med klimatinventering av bolagets högriskfastigheter. • Åtgärder och rutiner har upprättats för att hantera klimatrisker vid de identifierade högriskfastigheterna. • Inventering av avfallshantering har genomförts för att upprätta systematiska rutiner i syfte att minska avfallet. • Inom projektutvecklingen har arbetet med att minska klimatavtryck vid upprättande av nya fastigheter fortlöpt. • Bolaget har medverkat i pilotprojekt för att minska CO2-utsläpp genom att inkludera nya progressiva material med mycket hög klimatprestanda. • Påbörjat egna pilotprojekt inom ekosystemtjänster i syfte att bidra till biologisk mångfald. • Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både individuellt och kollektivt, i syfte att ytterligare stärka engagemang och främja personlig utveckling. • Bolaget har samarbetat med externa organisationer för att skapa möjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 24 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 25 ===== Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga affärsplanering och utgör en central del av verksam- heten, med en tydlig ansvarsfördelning och delegations- ordning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets lednings- grupp, där arbetet under året bland annat har fokuserat på att omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i prak- tiken. Ledningsgruppen ansvarar även för att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker inom bolaget. Stendörrens policyer Bolagets policyer ses över och revideras årligen. Alla nyanställda på Stendörren får en introduktion till bolagets policyer och handböcker som en del av onboarding- processen. Samtliga medarbetare bekräf- tar årligen att de tagit del av och förstått innehållet i gällande policyer. Vid väsentliga förändringar av poli- cyer eller andra styrande dokument genomförs riktade utbildningsinsatser för att säkerställa att alla medarbe- tare hålls uppdaterade. HÅLLBARHETSSTYRNING POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE Stendörrens uppförandekoder Stendörrens uppförandekoder för medarbetare och leverantörer, tillsammans med hållbarhetsstrategin, utgör de centrala styrdokumenten i bolagets hållbar- hetsarbete. Dessa dokument utgår från internationella konventioner, normer, lagstiftning och FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveckling. Uppfö- randekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens arbete inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljöansvar och antikorruption. Stendörrens interna ledningssystem för hållbarhetsarbetet Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet består av följande huvudkomponenter: Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 – Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär- der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll CO2- utsläpp. Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför- utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig konkurrenskraft. Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder inklusive checklista för energieffektivisering. Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering. Strategi för cirkulära processer – Strategi för hur respektive del av organisation ska övergå till cirkulära processer. Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa att processer genomförs enligt färdplanen. Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt och externt för korrekt och jämförbar redovisning av CO2-utsläpp. Strategi för ekosystemtjänster – anvisningar om hur bolaget ska jobba för ökad biodiversitet och anpassad dagvattenhantering. Frivilliga medlemsorganisationer Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems- organisationer: Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län med syftet att effektivisera och strukturera samverkan mellan länets företag, kommuner och akademi för att öka takten på klimatomställningen i Stockholms län. Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – En internationell organisation som mäter och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur- bolag ur ett investerarperspektiv. Resurseffektivitet • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Gröna kartan • Uppförandekod för leverantörer • Stendörrens strategi för cirkulära processer • Anvisningar klimatberäkningar Attraktiv arbetsgivare • Personalhandbok • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling • Chefshandbok • Program för välmående och hälsa Framtidssäkring • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Energistrategi • Klimatriskstrategi • Omställningsplan • Stendörrens strategi för ekosystemtjänster Socialt ansvar • Hållbarhetsstrategi • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling Operationell excellens • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Inköpspolicy STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 25 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 26 ===== ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksamheten och leds av bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och driva hållbarhetsarbetet i enlighet med den antagna strategin. Genom månatliga möten följer rådet upp utvecklingen av pågående initiativ. Under 2025 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ: • Kontinuerliga medarbetarundersökningar • Lönekartläggning för rättvist löneutfall • Grön- och hållbarhetslänkad finansiering • Miljöcertifiering av fastigheter • Energieffektivisering • Utvärdering och implementering av digitala verktyg samt AI för energioptimering • Solcellsutbyggnad • Ökad klimatprestanda vid upprättande av nya byggnader • Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt • Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete • Ökat fokus på åtgärder som bidrar till cirkulära processer MEDARBETARE Bidra med idéer och följa bolagets hållbarhetsambitioner Styrningsmodell STYRELSE Strategiskt ansvar LEDNING Operativt/strategiskt ansvar AVDELNINGSCHEFER/CHEFER Implementering av strategi och arbete HÅLLBARHETSRÅDET • Koordinerar hållbarhets- arbetet utifrån hållbarhets- strategin. • Representeras av medarbe- tare och chefer från olika funktioner i organisationen. • Driver specifika hållbarhetsprojekt. Almnäs 5:23, Södertälje STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 26 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 27 ===== Stendörren för en kontinuerlig dialog med sina intressenter genom möten, enkäter och andra forum för återkoppling. Därutöver genomförs fördjupade intressentdialoger. Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus Ägare och styrelse • Tydliggöra och följa upp hållbarhets- strategin utifrån Stendörrens affärs- strategi. • Transparent redovisning. • Säker och trygg värdekedja. • Regelefterlevnad. • Styrelsemöten 6–8 gånger per år. • Årliga strategimöten. • Möten med ägarrepresentanter. • Kontakt med vd, CFO och hållbarhets chef. • Arbeta aktivt med klimat- och omställningsrisker. • Följa upp och utveckla håll barhetsstrategi och mål. Medarbetare inklusive ledningsgrupp • Uppföljning av mål och hållbarhets- strategi. • Fokus på de mål och aktiviteter som bidrar mest till hållbar utveckling. • God företagskultur och professionell utveckling. • Avdelningsmöten veckovis. • Informationsmöten månadsvis. • Konferenser med olika teman. • Frukostar och informella möten med kollegor. • Regelbunden eNPS-mätning. • Följa upp medarbetarsamtal. • Utbildning inom relevanta områden. Finansiärer och långivare • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning. • Transparent redovisning. • Energi och CO2-utsläpp. • Hantering och kontroll av klimatrisker. • Investerarpresentationer. • Kvartalsrapportering. • Kontakt med vd, CFO och hållbarhets chef. • Uppföljning av gröna och hållbarhets länkade lån. • Öka transparens i hållbarhets- rapportering. Hyresgäster och hyresgästombud • Goda relationer, service och arbetsmiljö. • Lokaler som möter behov. • Låg energiförbrukning och hållbara energikällor. • Kontroll över klimatrisker. • Kundmöten. • Förhandlingar. • Dialog via upparbetade personliga kontakter. • Anonyma enkäter. • Öka samverkan . • Gröna bilagor vid hyresavtal. • Resurseffektivisering. Leverantörer och samarbetspartners • Engagemang och samverkan för hållbara materialval. • Energi och CO2-utsläpp. • Goda relationer och arbetsmiljö. • Dialog vid upphandling av ramavtal och entreprenad- upphandling. • Regelbundna revisioner. • Kontraktsmöten. • Platsbesök. • Kravställning vid upphandling. • Bakgrundskontroller och upp- följning av hur uppförandekoden efterlevs . • Ökat engagemang och sam- verkan med samarbetspartners. Kommun • Transparent redovisning och regelefterlevnad. • Aktiviteter som bidrar till en hållbar utveckling. • Minskade utsläpp. • Hållbara energikällor. • Nära dialog vid processer rörande detaljplaner och bygglov. • Tydlig och öppen kommunikation. • Bidra till hållbar utveckling i de kommuner där Stendörren har fastigheter eller byggrätter. INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Under hösten 2024 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys. Den baserades på en riktad intressentdialog med syfte att identifiera både den inverkan som Stendörren har på omvärlden och de hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter som kan påverka Stendörrens finansiella ställning. Stendörrens ledning har analyserat och struktu- rerat de mest väsentliga frågorna utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet till åtgärd. Resultatet av väsentlighetsanalysen visas i matrisen nedan. Under processen har även ett antal tematiska områden identifierats som sär- skilt väsentliga för Stendörren. Dessa områden är värdekedjan, cirkulära processer och avfall. De väsentliga områdena integreras i den befintliga strategin samt de fem fokusområden som bolaget tidigare har beslutat om. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen som gjordes 2024 bedöms fortfarande vara relevant och de frågor som identi- fierades som mest väsentliga ligger fortfarande till grund för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsmatris Stendörrens inverkan Finansiell inverkan på Stendörren Låg Medel Hög Låg Medel Hög Miljö 1 Klimatavtryck 2 Klimatrisk 3 Energianvändning i fastigheter 4 Biologisk mångfald 5 Miljöcertifiering av fastigheter 6 Grön finansiering Socialt 7 Arbetsmiljö 8 Välmående och hälsa 9 Jämställdhet 10 Mänskliga rättigheter 11 Trygghet 12 Företagskultur Styrning 13 Bolagsstyrning 14 Anti-korruption 15 Leverantörsgranskning 16 Attraktiva affärspartners 17 Kommunikation 18 Digitalisering 1 13 3 14 12 15 2 16 6 7 8 9 4 5 11 10 17 18 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 27 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 28 ===== STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI Under 2025 uppnåddes målet om 70 procent certifierad uthyr- bar area, samtidigt som bolaget även nådde energimålet om att minska energiförbrukningen med 30 procent till 2030. Mot bakgrund av detta har Stendörren uppdaterat och förtydligat sin hållbarhetsstrategi samt adderat mer ambitiösa mål inom fokusområdena resurseffektivitet och framtidssäkring. Som en del av omställningsplanen har en energistrategi utvecklats för att stödja bolagets anpassning till ett förändrat klimat. Stendörren har även en strategi för cirkulära processer för att främja ökad andel återbruk, minska mängden avfall samt minska användningen av jungfruligt material. Samtliga strate- gier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll koldioxidutsläpp till år 2040. Stendörrens hållbarhetsstrategi omfattar även en klimat- riskstrategi som syftar till att anpassa fastighetsbeståndet till potentiella klimatförändringar genom att identifiera, begränsa och förebygga risker i bolagets fastigheter och projekt. Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande: GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN JÄMSTÄLLDHET HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både inom den egna verksamheten och i samhället i stort. Strategin omfattar fem prioriterade fokusområden där Stendörren har störst möjlighet att påverka och driva positiva förändringar inom miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor. Mål 2040 Stendörrens över gripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till år 2040. Stenvreten 8:37, Enköping STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 28 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 29 ===== RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/kvm senast 2040. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/ kvm senast 2030. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minska andelen byggavfall som går till deponi till högst 1% senast 2030. • 100% fossilfri energi senast 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA senast 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt- ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställd- het och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbets- marknaden. STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. Målen inom våra fokusområden har uppdaterats för att spegla de framsteg som gjorts under 2025, där vi nådde flera av våra mål i förtid. Vi tar nu nästa steg och höjer ambitionsnivån inom de områden där vi kan skapa störst långsiktigt värde för både bolaget och samhället. Uppdaterad Uppdaterad Ny STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 29 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 30 ===== Fastighetsförvärv Energimätning ska tas med i teknisk due diligence. Värdering av investering för att energieffektivisering (uppnå EPC A eller B) ska inkluderas i teknisk due diligence. Utvärdera köldmedia och energi leverantörer. Följa Stendörrens klimatrisk- strategi. Scope 1 Scope 2 Scope 3 Projektutveckling Kravställa minst energiklass B. Krav på effektiva tekniska instal- lationer (enligt gröna kartan). Utreda möjliga energikällor, till exempel sol och geotermisk. Följa gröna kartan. Följa successiva gränsvärden i ny produktion enligt klimatkrav: minska CO2-utsläpp. Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer. Följa Stendörrens ekosystem- tjänststrategi. Förvaltning (ROT1)) Alltid se över möjligheterna till energi effektivisering vid ROT-projekt som genomförs av andra skäl. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnybara energi- källor (sol och geotermisk). Följa gröna kartan (vid ROT >10 Mkr). Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer vid ombyggnation, ROT och hyresgästanpassning. Följa Stendörrens ekosystem- tjänststrategi. Förvaltning (drift) Energieffektivisering av alla energi slag, löpande avstäm- ningar och optimering enligt Stendörrens energistrategi. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnybara energi- källor (sol, geotermisk). Förbättra återvinnings- möjligheter. Insamling av hyresgästdata (avfall, energi etc.). Utföra Klimatriskinventering samt följa klimatriskrutin enligt Stendörrens klimatriskstrategi. ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040) • Använda alternativa byggmaterial. • Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI. • Teknisk utveckling. • Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra. • Kommersialisering av återbruk. BASÅR 20302025 2040 STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN BASÅR • 108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2). • 350 CO2/kvm basår 2022 (Scope 3). NULÄGE • Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2). • Energiintensitet 74 kWh/kvm (Scope 2). • –27% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3). • 1% byggavfall på deponi. • 100% fossilfri (inköpt) energi. 2030 • –40% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3). • Max 1% av byggavfall på deponi. • 100% fossilfri (inköpt) energi. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm senast 2030. 2040 • Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan. • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/ kvm senast 2040 (Scope 2). 1) Renovering, ombyggnad och tillbyggnad Vill du veta mer? Läs vår Klimatfärdplan STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 30 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 31 ===== RESURSEFFEKTIVITET Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny och ombyggnation samt genom att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet. Energianvändning i befintligt bestånd Stendörren hade som mål att minska sin energiinten- sitet med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. Målet uppnåddes redan under 2025, då energiintensi- teten uppgick till 74,3 kWh/kvm (78,7), motsvarande en minskning om cirka 31 procent jämfört med basåret 2020. Mot bakgrund av detta har Stendörren höjt ambi- tionen och fastställt nya mål för energiintensiteten: att uppnå en nivå om 50 kWh/kvm senast 2040 samt att samtliga fastigheter ska understiga 90 kWh/kvm senast 2030. All el som köps in till Stendörrens fastigheter är fossilfri och under året har bolaget fortsatt sitt arbete med energi effektivisering i enlighet med energistrategin. Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen genom effektivare installationer som har hög värme- återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare optimering med hjälp av AI och sensorstyrning. Under 2025 fortsatte arbetet med att installera berg- värme, solceller samt anpassa och optimera drifttiderna i fastigheterna. Under året nådde bolaget en installerad soleffekt om dryg 1 814kWp (1 300). Förvaltningen följer löpande upp de energibesparande åtgärderna genom månadsvisa uppföljningar för varje fastighet, med fokus på att kontinuerligt minska energiförbrukningen. Certifiering av befintliga fastigheter Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig- heter enligt BREEAM In-Use. Under året blev Stenvreten 8:37 den första fastigheten i Sve rige inom segmentet industri- och lagerbyggnader att uppnå betyget Out- standing. Vid årets slut var 71 procent av den totala uthyrbara ytan certifierad (73). Bolaget hade som mål att certifiera minst 70 procent av ytan till och med 2025 – vilket uppnåddes under året. Framöver kommer certifie- ring att genomföras endast när det finns särskilda skäl. Projektutveckling Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimatkal- kylerna kan val av material och konstruktion optimeras för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt projekt. Stendörren har som mål att till 2030 minska koldioxid- utsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 procent, med 2022 som basår. Under året avslutades två projekt med en sammanlagd yta på drygt 14 000 kvadratmeter, där en utsläppsminskning på cirka 27 procent uppnåddes jämfört med basåret. I byggprojekten har Stendörren fortsatt att möjliggöra lokal hantering av mark- och stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och effektiviserat resursanvändningen på plats. Dessutom har pilotprojekt för att öka och förbättra ekosystemtjänster, inklusive biologisk mångfald, påbörjats under året. Certifiering i nybyggnation Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro- jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”. Under året färdigställdes två projekt med certifierings- nivån ”Very Good”. Ambition • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/kvm senast 2040. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm senast 2030. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyres gästers avfall. • Minska andelen byggavfall som går till deponi till högst 1% senast 2030. • 100% fossilfri energi senast 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads- projekt med minst 40% kgCO2/kvm BTA senast 2030 (basår 2022). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA MINSKNING AV ENERGI INTENSITETEN (KWH/KVM) 1) 31% Mål: 30% minskning från basår 2020 till år 2030 MILJÖCERTIFIERAD AREA 2) 71% Mål: 70% certifierad area till år 2025 BYGGAVFALL TILL DEPONI 1% Mål: <1% till år 2030 ANDEL FOSSILFRI ENERGI 100% Mål: 100% till år 2030 MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK VID NYBYGGNATION CO 2/KVM 27% Mål: 40% minskning från basår 2022 till 2030 1) Per 31 december 2025 jämfört med basår 2020. 2) Av totalt bestånd per 31 december 2025. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 31 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 32 ===== Avfall Under 2025 har Stendörren uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Med stöd av extern expertis har bolaget erhållit exakt avfallsdata avse- ende både fraktioner och mängder. Under året uppgick andelen byggavfall som deponerades till 1 (2) procent. För att stärka arbetet med avfallshanteringen arbetar Stendörren med att implementera gröna hyresavtal, vilka syftar till att möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata. Koldioxidavtryck Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1, är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service- fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2, utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen och valet av energislag för respektive byggnad. Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro- jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på användning av fossilfria bränslen i fordon och maskiner som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ. En sammanställning av Stendörrens totala växt- husgas utsläpp för perioden 2020–2025 återfinns i tabellen på sidorna 39–41. Totala utsläpp Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 8 ton (25), drivet av lägre utsläpp från bolagets fordon samt att inga läckage av köldmedia förekom under perioden. Utsläppen i Scope 2 ökade något till 975 ton (952), vilket kan tillskrivas försämrade emissionsfaktorer från fjärrvärmeleverantörerna. Detta trots lägre energi- förbrukning i fastighetsbeståndet. De totala utsläppen i Scope 3 minskade till 5 137 ton (8 104). Minskningen förklaras med bättre klimatpre- standa på inbyggda byggprodukter, återbruk vid hyres- hästanpassningar men också till viss del färre avslutade projekt under året. Antalet pendlingsresor med fossil- drivna fordon har minskat, då en betydande andel av dessa resor nu sker med elbilar. Dock ökar utsläppen till följd av en ökad kontorsnärvaro och ett högre antal med- FOKUSOMRÅDEN Resurseffektivitet – utfall KPI 2025 2024 2023 Energi Andel inköpt fossilfri energi, % 100 97 98 Total energianvändning, MWh 32 667 34 437 40 858 – varav från förnybara källor, MWh 22 105 33 531 39 903 – varav från icke-förnybara källor, MWh 10 562 906 955 Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 22 932 24 090 28 703 Uppvärmning från el Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 1 167 965 1 021 Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 0 Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85 Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 8 522 9 333 11 078 Kyla från fjärrkyla, MWh 47 49 56 KPI 2025 2024 2023 Intensiteter1) kWh/kvm 74 79 85 kg CO2/kvm 2,3 2,2 2,6 Certifiering Antal miljöcertifierade fastigheter 92 94 68 Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 71 73 58 Antal certifierade ny- och ombyggnationer2) 4 3 1 1) Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA. Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats. 2) Erhållet certifikat. Totalt 100 procent av nybyggnation som avslutas under 2025, inväntar godkänt certifikat. Klimatpåverkan (Scope 1 och 2) Kg CO2/kvm Energiintensitet KWh/kvm 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 20252024202320222021 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 Andel fossilfria energikällor i verksamheten 0 20 40 60 80 100 20252024202320222021 n Icke-förnybara energikällor n Fossilfria energikällor arbetare. Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från materialanvändning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta är ett resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter, vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit sig i den produktionsintensiva fasen. Utsläppsintensitet Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast- ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och utsläppen reducerats till 2,3 kg CO2/kvm uthyrbar area (LOA). Inom Scope 3 ligger utsläppen vid nybyggnation något högre än under föregående år, 255 kg CO2/kvm (251) (BTA). Detta beror på att bolaget under 2024 slut- förde ett pilotprojekt – Stenvreten 8:37 som hade en hög hållbarhetsprestanda vilket resulterade i ett mycket lågt klimatavtryck per kvadratmeter. För ombyggnationer och hyresgästanpassningar minskade utsläppen till 27 (35) kg CO2/kvm (LOA). Under 2025 har beräkningsmetoden uppdaterats för att ge en mer korrekt och rättvisande bild av bolagets syste- matiska arbete med att öka andelen återbrukat material i ombyggnationer. Dock baseras fortfarande majoriteten av CO2-kalkylen för dessa projekt på schablonvärden. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 32 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 33 ===== I linje med Task Force on Climaterelated Financial Disclosures (TCFD) rekommenda tioner har bolaget kategoriserat sina klimat relaterade finansiella risker i två huvudgrupper – fysiska risker och omställningsrisker. Sten dörren har genomfört analyser av det svenska fastighetsbeståndet och har tagit fram en stra tegi för att hantera och begränsa de identifie rade riskerna. Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem- peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och tekniska risker som kan uppstå i samband med över- gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp. Under de senaste åren har Stendörren genomfört en omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast- ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo- nerat för högre klimatrelaterade risker. Fysiska risker I den analys som Stendörren genomförde under 2022 och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter en minskning). Resultatet av den genomförda kartläggningen visar att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och inventering påbörjats under 2024 för att kunna han- tera risker i respektive fastighet. Under 2025 har riktade FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA åtgärder genomförts för att begränsa konsekvenser av de identifierade riskerna. Riskerna är framför allt kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen av bolagets svenska fastigheter utgår från underlag sammanställt av SMHI, byggnader- nas konstruktion, energiprestanda, geografiska läge och byggår. Fastigheter i Norge, Danmark och Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade underlaget. De fastigheter som idag finns utanför Sverige kommer att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram. Omställningsrisker Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng- liga energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda och planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp och därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll koldioxid utsläpp till år 2040. Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket sätter ramarna för hur bolaget hanterar sina omställ- ningsrisker. En central del i detta arbete är att byta till uppvärmnings lösningar som bergvärme och fjärrvärme med högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet för att minska konsekvenserna av omställningen har inletts och pågår löpande. För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens övergripande omställningsarbete. Båglampan 25, Bromma STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 33 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 34 ===== Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattnings- havare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. Stendörrens medarbetare utgör grunden för bolagets framgång och långsiktiga värdeska pande. Genom hög kompetens, starkt enga gemang och ett gemensamt ansvarstagande bidrar medarbetarna till utvecklingen av en hållbar verksamhet som skapar värde för kunder, investerare och samhälle. Välmående och hälsa Stendörren arbetar aktivt med att stärka företags- kulturen och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas utveckling, välmående och hälsa är ett högt prioriterat område. Under det gångna året har bolaget fokuserat på att stärka kompetensen och förbättra kommunikationen mellan ledande befattningshavare och medarbetare, för att öka förståelsen för individuella behov och utveck- lingsmöjligheter. Stendörren värnar både om medarbetarnas professio- nella utveckling inom företaget och om balansen mellan arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort- satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö. Under året arrangerades en gemensam konferens med temat ”Stresshantering samt AI som verktyg”, där team- stärkande aktiviteter stod i fokus. Under de senaste åren har Stendörrens insatser resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid den första mätningen under 2025 minskade eNPS- värdet till 42 (58), medan mätningen under hösten 2025 visade ett betydligt högre resultat om 56 (42). Arbetsrelaterad sjukfrånvaro under 2025, både kort- tids- och långtidssjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar per medarbetare (0). Dessutom rapporterades inga arbetsrelaterade olyckor eller färdolyckor under året. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT Jämställdhet och mångfald Andelen kvinnor i ledande befattningar uppgick under 2025 till 54 procent, vilket är oförändrat jämfört med 2024. Stendörren arbetar aktivt för att främja inklude- ring, likabehandling och respekt mellan medarbetare. Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal och workshops. Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner: händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är tillgänglig för samtliga medarbetare. För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet samt att olika roller värderas konsekvent och transparent i förhållande till varandra. 2025 2024 2023 KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Könsfördelning chefsbefattningar1) 7 6 13 7 6 13 7 6 13 Antal nyanställda under året 3 5 8 9 3 12 4 8 12 Arbetsrelaterade skador och sjukdomar, antal frånvarodagar2) 0 0 0 0 0 0 2,1 0 0,8 Mångfald antal anställda <30 år 4 6 10 4 5 9 5 3 8 31–50 år 15 12 27 14 15 29 8 20 28 >50 år 7 10 17 7 6 13 7 7 14 Totalt antal anställda 54 51 50 KPI 2025 2024 2023 Personalomsättning, % 9,5 18 33 eNPS-värde (employee Net Promoter Score) 56 42 58 Antal utbildningstimmar per år3) 662 418 263 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling, % 100 100 100 1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen. 2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2025. 3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats. KVINNLIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 54% Mål: 40/60 könsfördelning ENPSPOÄNG 56 Mål: 40 poäng STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 34 Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 35 ===== Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT SOCIALT ANSVAR Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kom muner och lokala företagare för att utveckla trivsamma, trygga, säkra och gröna miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse för deras behov och förvänt ningar på bolaget som hyresvärd. Samhällsengagemang Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak- tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i arbetslivet. Under 2025 tog Stendörren emot totalt tre praktikanter och två LIA praktikanter (Lärande i arbete). Under 2025 har bolaget inlett ett samarbete med Arena För Utveckling (AFU) för att bidra med arbetstill- fällen för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden. I snitt har sex personer jobbat vid två fastigheter en gång i veckan. Samarbetet har även lett till att en person från AFU fått en praktikplats hos Stendörren. Dessutom har bolaget i samarbete med Stadsmissionen i Västerås kommit med ett initiativ för ungdomar. Genom detta samverkansprojekt med sex verksamheter i området skapar vi arbetstillfällen för ungdomar som lever och bor i utsatta bostadsområden. Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbetsmarknaden. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 35 Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 36 ===== Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende. Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT OPERATIONELL EXCELLENS Fokusområdet behandlar de riktlinjer som medarbetarna inom Stendörren ska arbeta uti från för att bidra till en hållbar verksamhet. Det handlar om att bevaka risker och förändringar i omvärlden, med fokus på att bygga en stark och stabil organisation med välfungerande stödprocesser, metoder, verktyg, rutiner och policyer. Styrning av leverantörskedjan Under slutet av 2024 uppdaterades uppförandekoden för att kvalitetssäkra och tydliggöra hållbarhetskraven vid upphandling av leverantörer. Den senaste versionen av uppförandekoden signeras och följs av bolagets sam- arbetspartner. Under 2025 har det systematiska arbetet med bakgrundskontroller samt regelbunden uppföljning på att uppförandekoden efterlevs förbättrats. Tjänsteresor Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid eller elfordon) uppgår till 96 (89) procent av bolagets totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande enligt bolagets fordonspolicy. Av logistiska skäl finns en fossildriven driftbil kvar, denna körs numera endast på HVO. Anställda på Stendörren ska undvika flygresor i möjligaste mån och som generell rekommendation gäller att alla inrikesresor ska genomföras med tåg. Antikorruption och mänskliga rättigheter Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska signera en uppförandekod i samband med utförandet av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon kronor. Bolaget har en systematisk uppföljningsrutin för att säkerställa att uppförandekoden följs. Bolaget Antal inrapporterade incidenter 2025 2024 2023 Visselblåsarsystem 0 0 0 Övriga kanaler 0 0 0 ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON 96% Mål: 100% år 2025 tillhandahåller ett externt hanterat visselblåsarsystem via sin webbplats. Under 2025 har inga ärenden rappor- terats genom systemet. Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja Bolaget genomför bakgrundskontroller av entreprenörer och leverantörer vid avtal större än 25 miljoner kronor, som omfattar både ekonomiska och sociala parametrar i syfte att säkerställa trygga och säkra samarbeten. Rutinen tydliggör hur efterlevnaden av uppförande- koden ska följas upp och vilka typer av kontroller som ska genomföras i olika skeden av upphandlingsprocessen. Under 2025 har ett fåtal mindre avvikelser upptäckts. Dessa har hanterats av upphandlad part. Inga allvarli- gare incidenter eller avvikelser har uppdagats. Viby 19:66, Upplands-Bro STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 36 Ansvarsfullt företagande Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 37 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 37 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport GRIINDEX GRIstandard/annan källa GRIreferens Plats Allmänna upplysningar GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2-1 Uppgifter om organisationen 3, 8, 52 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 52, 71 2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 44, 45 2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar 52 2-5 Externt bestyrkande 24, 43 2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12 2-7 Anställda 45, 67 2-8 Medarbetare som inte är anställda 68 2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 79, 80 2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 79, 80 2-11 Ordförande för det högst styrande organet 80, 86 2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26 2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26 2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26 2-15 Intressekonflikter 79, 80 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 81, 82 2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 81, 82 2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 81, 82 2-19 Ersättningspolicyer 68, 84, 85 2-20 Process för att fastställa ersättningar 84, 85 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 67, 68 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46 2-23 Policyförpliktelser 25 2-24 Integrera policyförpliktelser 25 2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36 2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24 2-28 Medlemskap i organisationer 25 2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27 2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 44 GRIstandard/annan källa GRIreferens Plats VÄSENTLIGA FRÅGOR GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27 3-2 Lista på väsentliga frågor 27 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 EKONOMISKA STANDARDER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41 201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 54, 84, 85 ANTIKORRUPTION GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36 GRI 205: Antikorruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36 205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36 ENERGI GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31 GRI 302: Energi 302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32 302-3 Energiintensitet 31, 32 302-4 Minskad energianvändning 31, 32 UTSLÄPP TILL LUFT GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32 GRI 305: Utsläpp till luft 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 39 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 39 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 40 305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 39 ===== SIDA 38 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 38 GRIindex Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport GRIstandard/annan källa GRIreferens Plats AVFALLSHANTERING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32 GRI 306: Avfall 2022 306-3 Genererat avfall 41 306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 41 306-5 Avfall till förbränning och deponering 41 MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34 GRI 405: Mångfald och lika behandling 2016 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 56 405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns 34 Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 39 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 39 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport HÅLLBARHETSNOTER Stendörrens växthusgasutsläpp Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol. Utsläppen är redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år. Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 1 Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0 0,1 16 29 Olja: 0,268 kgCO2e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift. Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 8 10 60 84 110 Bensin: 2,114 kgCO2e/l Diesel: 1,958 kgCO2e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l E85: 0,463 kgCO2e/l Fordonsgas: 0,358 kgCO2e/l Biogas: 0,00 kgCO2e/l Naturvårdsverket Köldmedialäckage 0 15 50 151 71 Inga läckage under 2025. Summa Scope 1 8 25 110 251 210 Scope 2 Fjärrvärme 974 951 1 188 1 080 1 268 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen Köpt el (platsbaserad)1 779 903 972 1 060 1 222 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh IVL Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 753 1 854 2 160 2 140 2 490 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 975 952 1 189 1 081 1 269 Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2 (kg CO2 per uthyrbar kvm) 2,3 2,2 2,6 2,7 3,2 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders målet, skall energi till bolagets drift av fastigheter max uppgå till 2,82 kgCO2/ kvm till 2030. ===== SIDA 40 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 40 Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 3 Uppströms Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2) 1 041 3 008 982 5 529 n/a Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas EPD:er på specifika material där det finns Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM) EPD International Färre (cirka 30%) avslutade kvadratmeter inom projekt än under 2024. Fler byggprodukter med EPD samt klimatförbättrade alternativ. Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 802 1 091 702 2 088 n/a Schablon samt EPD:er byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp. Markarbete under byggnad: 30 kgCO2e/kvm Asfalterad yta: 0,049 kgCO2e/kg Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: IVL Asfalt: Trafikverket (från BM) Fler byggprodukter med EPD samt klimatförbättrade alternativ. ROT (värdehöjande) (3.2) 3 048 3 699 2 633 2 058 n/a Schablon small: 29 kgCO2e/kvm Schablon medium: 55 kgCO2e/kvm Schablon Large: 80 kgCO2e/kvm Schablon framtagen tillsammans med IVL Färre ombyggnadsprojekt (cirka 4%). Av samtliga ombyggnadsprojekt har andelen återbruk ökat. Av samtliga ROT-projekt har 8% bestått av återbruk. Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0 0 0,11 1 2 Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO2e/kWh Värmeforsk Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 101 119 140 132 159 Emissionsfaktor från varje leverantör (1års eftersläpning) Energiföretagen Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 222 264 297 314 361 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh IVL Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 25 30 36 40 45 El vattenkraft: 0,00295 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 2 5 14 20 16 Bensin: 0,46 kgCO2e/l Diesel: 0,49 kgCO2e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,046 kgCO2e/l E85: 0,563 kgCO2e/l Fordonsgas: 0,784 kgCO2e/l Biogas: 0,563 kgCO2e/l Naturvårdsverket Avsevärd minskning av fossilberoende bilar. Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) 0,4 n/a n/a n/a n/a Fastighetsägaren Tjänsteresor (3.6) 15 12 6 10 5 Flyg: cirka 0,315 kgCO2e/km Inga resor med privat bil Övriga färdmedel: 0 kgCO2e Zeroemissions Fler affärsresor, utanför Sverige, med flyg. Pendlingsresor (3.7) 9 7 9 17 n/a Bensin: 0,154 kgCO2e/km Diesel: 0,131 kgCO2e/km Diesel (100%bio): 0,00 kgCO2e/km Elbil: 0,00 kgCO2e/km Laddhybrid: 0,066 kgCO2e/km Övriga färdmedel: 0 Naturvårdsverket Ökad kontorsnärvaro och medarbetare. Cirka 20% ökning i restid till kontoret. Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh Emissionsfaktor från fjv leverantör ===== SIDA 41 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 41 Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Nedströms Hyresgästersenergianvändning (verksamhet) (3.13) 80 87 n/a n/a n/a Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkludera hyresgästers förbrukning i årets redovisning. (mindre andel, 15%, redovisats av hyresgästers verksamhetsel) Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 14 46 n/a n/a n/a Avfallsentreprenör Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall upp- skattats med hjälp av schablon baserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör. Summa Scope 3 (platsbaserad) 5 334 8 338 4 783 10 169 543 Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 5 137 8 104 4 522 9 895 227 Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 7 095 10 217 7 053 12 560 3 243 Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 6 340 9 081 5 821 11 227 1 706 Utsläppsintensitet, Scope 1, 2 och 3 (kgCO2 per uthyrbar kvm) 6,9 11,9 8,55 16,54 n/a Hyresgästavfall1) Ton 2025 2024 2023 Energi återvinning 669 184 81 Återvinning 1 109 120 328 Destruktion n/a 0 0 Deponi 0 4 10 Farligt avfall 3 1 26 Återbruk 1 n/a n/a Annat 48 n/a n/a 1) Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall uppskattats med hjälp av schablonbaserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör. Direkt skapat ekonomiskt värde Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Totala intäkter 1 049 910 854 733 653 Drift 177 168 158 159 150 Löner och ersättning till anställda 79 84 71 68 64 Betalning till finansiärer 410 323 309 208 135 Betalningar till den offentliga sektorn 89 88 41 59 29 Behållet ekonomiskt värde 293 247 275 240 274 Utdelning – – – – – ===== SIDA 42 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 42 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig- heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning för år 2025. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll- barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–38 i hållbar- hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver- ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets- redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo- visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne- fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredo- visningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finan- siell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt- lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel- sen angivna kriterierna. Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Markus Håkansson Hållbarhetsexpert/Specialistmedlem FAR REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741 ===== SIDA 43 ===== FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 44 Risker och riskhantering 46 Koncernens totalresultat 48 Koncernens finansiella ställning 49 Koncernens förändringar i eget kapital 50 Koncernens kassaflöde 51 Koncernens noter 52 Moderbolagets resultaträkning 64 Moderbolagets totalresultat 64 Moderbolagets finansiella ställning 65 Moderbolagets förändringar i eget kapital 66 Moderbolagets kassaflöde 66 Moderbolagets noter 67 Förslag till vinstdisposition 73 Årsredovisningens undertecknande 74 Revisionsberättelse 75 4 43STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 44 ===== Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 556825-4741, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume- riska uppgifter inom parentes avser föregående räken- skapsår. Väsentliga händelser under året • Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljo- ner kronor (902) och driftnettot ökade med 17 procent till 841 miljoner kronor (718). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar uppgick till 390 miljoner kronor och 342 miljoner kronor (309) om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie- ringar under andra halvan av 2025. • Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt –7,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 101 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres- avtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 14 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 366 miljoner kronor (217) motsvarande 11,43 kronor per aktie (7,52). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för året till 43 miljoner kronor (225). • Årets resultat uppgick till 173 miljoner kronor (327) motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70) före utspäd- ning och 4,63 kronor per aktie (9,69) efter utspädning. Verksamheten i korthet Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam till- växt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den posi- tiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Stendörren har fyra finansiella mål: • Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. • Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 190 stycken bolag (166) där Stendörren Fastigheter AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Fastighetsbestånd Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2025 av 179 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock- holmsregionen och Mälardalen och med ett samman- lagt marknadsvärde om 15 927 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 18 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, vilket representerade cirka 7 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 922 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastig- hetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknads- värdet. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 627 000 kvadratmeter och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. Marknadsvärdet på byggrättsport följen uppgår till 1 504 miljoner kronor (1 458). Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Finansiering Per 31 december 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och koncer- nens ränte bärande skulder uppgick till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (52). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 3,2 år (3,1) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genom- snittliga ränte bindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala ränte bärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts- datumet till 3,9 procent (4,2). Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå- ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligationslånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Samtliga gröna obligationslån tas upp inom Stendörrens gröna finansieringsramverk. Alloke- ringen av det likvida belopp som motsvarar utestående gröna obligationslån fördelas till den gröna poolen av kvalificerade investeringar. Stendörren för register över samtliga tillgångar och investeringar som kvalificerar sig och säkerställer att det vid varje tidpunkt finns tillräck- liga gröna tillgångar för att täcka utestående gröna obligationslån. Stendörren har finansiella åtaganden (kovenanter) i sina låneavtal. Dessa är kassaflödesbaserade eller rela- terade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren upp- fyller samtliga dessa åtaganden med god marginal. Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen- datum i maj 2027. Organisation Stendörren hade per 31 december 2025 56 medarbetare (55) med fördelningen 28 män (28) och 28 kvinnor (27). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbets- miljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att attrahera de mest kompetenta personerna vid rekryte- ring, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 44 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 45 ===== Hållbarhet Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet iden- tifierats som en väsentlig del av bolagets långsik tiga tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets hållbar- hetsarbete genom en strukturerad dialog med intres- senter och en omfattande strategisk över syn. Under 2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre ställda mål. Under 2023 uppfylldes flera mål i förtid och mot den bakgrunden formulerades nya mål som sedan godkändes av styrelsen. År 2024 implementerades nya rutiner i syfte att minimera risker och deras potentiella konsekvenser. Därtill har processer införts för att minska klimatutsläpp, särskilt i samband med nybyggnation och uppstart av nya projekt. Under 2025 har det systema- tiska arbetet med kravställning, uppföljning och enga- gemang inneburit bättre resultat avseende utsläpp vid nyproduktion. Bolagets utvecklingsavdelning har även implementerat innovativa lösningar. På en övergripande nivå har bolaget tagit fram en omställningsplan samt en strategi för ekosystemtjänster och biologisk mångfald. Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar- het i alla delar av organisationen och strävar efter att varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål är att uppnå nettonollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Detta mål är en central del av bolagets vision om att skapa en mer hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar positivt till både samhälle och miljö. Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § årsredovisningslagen i dess äldre lydelse. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11 i moderbolagets noter för beskrivning av dotterbolagen) och återfinns på sidorna 24–41 i detta dokument. Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovis- ningen. Utvärdering och uppföljning av hållbarhets- arbetet, dess mål och prioriteringar följs kon tinuerligt upp av ledningsgruppen. Hantering av väsentliga risker inom hållbar hetsområdet utgör en del av ledningsgrup- pens arbete och beskrivs i Förvaltningsberättelsen. De strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbar- hetsarbete, och de väsentliga områden beskrivs under avsnittet ”Intressentengagemang och väsentlighets- analys” på sidan 27. Av hållbarhetsstrategin på sidan 28 framgår hur miljömässiga, sociala och styrningsrelate- rade frågor relaterar till Stendörrens hållbarhetsarbete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36 uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: • Miljö, se sidorna 31–33 • Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga rättigheter, se sidorna 34–35 • Motverkande av korruption, se sidan 36 Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling, se sidan 25. För eventuella frågor, kontakta Stendörrens hållbarhetschef: Linda Schuur linda.schuur@stendorren.se Moderbolag Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder- bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 45 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 46 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 46 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter RISKER OCH RISKHANTERING Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys- tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto- der för att kontrollera och minimera riskerna som verk- samheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö- rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante- ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs årligen en inventering och rating av vilka risker av finan- siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad- karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är att identifiera risker och potentiella felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några av de riskområden som enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Finansiella risker Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Fastighetsvärdering Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig- heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde medför således en direkt negativ påver- kan på koncernens resultat och finansiella ställning även om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig- heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom- merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark- nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna- den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck- lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för- värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej garanteras att långivarna kommer att förlänga bola- gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie- ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att minimera risk att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre del av kreditstocken förfaller varje år. Vid räkenskapsår- ets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallo- strukturen på koncernens räntebärande skulder per 31 december 2025 framgår av not 17 och not 18. Likviditet Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- flödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kredit- linor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Skatterisker En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte- situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter- levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst- skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga- nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms föreligga. Operationella risker Inom gruppen operationella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Projektutveckling Stendörren genomför löpande många små och större projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo- ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud- sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster- nas behov och önskemål samt i form av renoveringar och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. Betydande belopp investeras även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle- ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som medför negativa ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att minimera genom att ha tydliga projekt- rutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är även att den initiala projektplanen och kostnads- beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen. Organisatoriska risker Inom gruppen operationella risker finns även ett antal risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av nyckelpersoner, en hög personalomsättning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/ utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett stort fokus på personalvård och friskvård men också genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa medarbetarundersökning där synpunkter och förslag från organisationen hanteras. ===== SIDA 47 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 47 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ITrisker Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. Stendörren har under 2022–2023 och 2025 bytt ut alla väsentliga IT-system mot moderna och ändamålsenliga system för fastighetsförvaltning, redovisning och rap- portering. Strategiska risker Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng- ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck- lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig- heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå- gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan- siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres- nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver- kan på bolagets resultat för dess operativa segment och kan negativt påverka bolagets övergripande verksam- het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent- lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Regelefterlevnad Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig- heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han- tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola- gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur- renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett om det grundas på en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande. Hållbarhetsrisker Klimatförändringar är en central utmaning och innebär risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd- ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund- beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär- disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp- följning och transparens inom ledningsgrupp och med bolagets styrelse. Förutom klimatförändringar föreligger risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan. Klimatrisker Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu- rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att förhindra skador och bibehålla deras funktion. En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker i bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. De identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar är också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar för att säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till vid fastig- hetsköp. Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för att minska flera av omställningsriskerna. Det genom- förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam- band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande- len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i företagets strategi för att både minska miljöpåverkan och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss- lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför- ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter. Miljö En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, löpande skötsel och genom den verksamhet som bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling är den som för- värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand- lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig- heten i sådant skick som följer av miljöbalken. Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö- påverkan. miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering är en del av detta. Förvärv av fastig heter föregås av miljö- utredningar för att klargöra fastigheternas miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra hyresgäster arbetar vi till- sammans för att öka mängden avfall som kan återvinnas. Vidare följer Stendörren gällande regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för miljöpåverkan från fastig- hetsdriften. Mänskliga rättigheter och etiskt beteende Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende, incidenter av korruption, mutor både internt och hos samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroende- skador och medför ekonomisk skada. Sådana handlingar kan underminera företagets rykte och affärsmässiga intressen. För att förebygga detta skriver alla nya medarbetare under den interna uppförandekoden vid anställningens början. Uppförandekoden i kombination med bolagets per- sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande för att motverka särbehandling, mutor och korruption. Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att upprätthålla etiska och sociala standarder bland per- sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget 2018. Koden uppdateras regelbundet, senast 2024, i syfte att ytterligare tydliggöra bolagets förhållningssätt och regler för att motverka oetisk verksamhet bland Stendörrens samarbetspartners och leverantörer. För att säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden- tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun- den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns rutiner internt. Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa- tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur både internt och externt. ===== SIDA 48 ===== Mkr Noter 2025 2024 Hyresintäkter 3 1 042 902 Övriga intäkter 8 9 Summa intäkter 1 050 910 Driftkostnader 4 –157 –145 Underhållskostnader 4 –20 –23 Fastighetsskatt 4 –31 –24 Driftnetto 841 718 Central administration 5, 6 –82 –80 Finansiella intäkter och kostnader 7 –407 –319 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –11 –10 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 309 Orealiserade valutakursförändringar 8 –30 0 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 312 308 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 43 225 Värdeförändring finansiella instrument –52 –91 Resultat före skatt 303 443 Skatt 9 –130 –116 Årets resultat 173 327 Omräkningsdifferenser –8 2 Övrigt totalresultat –8 2 Summa totalresultat för året 165 329 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 165 329 Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,64 9,70 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,63 9,69 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,04 28,89 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,07 28,91 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 2025 cirka 140 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 124 miljoner kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 43 miljoner kronor, vilket är cirka 6 procent högre än 2024. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrations- kostnader summerar förvaltningsresultatet före valuta- kursförändringar till 342 miljo ner kronor (309), vilket motsvarar en ökning om 11 procent och 26 procent juste- rat för engångsposter hänförliga till förtida refinansie- ringar. Periodens resultat uppgår till 173 miljoner kronor (327), motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 16 procent till 1 042 miljoner kronor (902) jämfört med 2024. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga bestån- det, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under året. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –209 miljoner kronor (–192) vilket är 16 miljoner kronor högre jämfört med 2024. Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med 2024. Kostnader för underhåll, snöröjning och värme minskade medan fastighetsskatt och kostnader för fastighetsför- säkringar ökade. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under året till –82 miljoner kronor (–80) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 36 miljoner kronor (130) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. Minskningen beror främst på att lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, mins- kade till –443 miljoner kronor (–449). Minskningen beror främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre belåning jämfört med föregående år och förtida återköp av utestående obligationslån under andra halvan av 2025 samt förtida refinansieringar av banklån under tredje och fjärde kvartalen. Återköpen resulterade i engångsposter om cirka –19 miljoner kronor och de förtida refinansiering- arna cirka –29 miljoner kronor, totalt cirka –48 miljoner kronor som belastar finansnettot under året. Av dessa har cirka 33 miljoner kronor varit kassapåverkande under året och resterande cirka 15 miljoner kronor varit av redovis- ningsmässig karaktär. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –11 miljoner kronor (–10). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt rättsavgälder och arrende- avgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser och justerade inflationsantaganden hade en negativ vär- depåverkan på fastighetsbeståndet under året. Ränte- derivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –52 miljoner kronor (–91). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –48 miljoner kronor (–53) och uppskjuten skatt om –82 miljoner kronor (-63). Av den aktuella skatten avser cirka –11 miljoner kronor skatt på grund av fastig- hetsförsäljningar under året. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 48 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 49 ===== Mkr Noter 20251231 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 7 9 Förvaltningsfastigheter 11 15 927 14 311 Nyttjanderättstillgångar 327 274 Inventarier 12 0 0 Räntederivat 29 58 Summa anläggningstillgångar 16 290 14 651 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 14 9 Övriga kortfristiga fordringar 14 21 45 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 55 55 Likvida medel 340 214 Summa omsättningstillgångar 18 430 323 SUMMA TILLGÅNGAR 16 721 14 975 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr Noter 20251231 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Aktiekapital 20 19 Övrigt tillskjutet kapital 1 987 1 691 Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 826 3 685 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 833 5 395 SUMMA EGET KAPITAL 5 833 5 395 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 8 637 7 638 Övriga långfristiga skulder 78 66 Finansiell leasingskuld 327 274 Uppskjuten skatteskuld 9 1 143 1 061 Övriga avsättningar 19 – 4 Summa långfristiga skulder 18 10 185 9 043 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 301 153 Leverantörsskulder 19 68 Skatteskulder 63 31 Övriga kortfristiga skulder 16 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 304 259 Summa kortfristiga skulder 18 703 536 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 721 14 975 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2025 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 15 927 miljoner kronor (14 311). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 430 miljoner kronor (323), bestående av likvida medel om 340 miljoner kronor (214) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 90 miljoner kronor (109). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till cirka 985 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 31 december 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och soliditeten till 36 procent (37). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit- institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul- derna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kom- mande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se vidare not 17 för räntebärande skulder. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 402 miljoner kronor (383). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 49 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 50 ===== Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 20240101 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 2 487 – – – 489 Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – – –4 300 296 Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 20241231 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ingående eget kapital per 20250101 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Personaloptionsprogram – 3 – – – 3 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –25 – –25 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 – – – 293 Skatteeffekt emissionskostnader – 1 – – – 1 Totalresultat januari–december 2025 – –8 173 165 Utgående eget kapital per 20251231 20 1 987 –3 3 529 300 5 833 Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2025 till 5 833 miljoner kronor (5 395). Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 50 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 51 ===== Mkr Noter 2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 312 308 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 56 28 Betald inkomstskatt –48 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 320 335 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 5 –31 Förändring av rörelseskulder 42 –88 Kassaflöde från den löpande verksamheten 366 217 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –486 –598 Förvärv av fastigheter –1 228 –1 118 Försäljning av fastigheter 63 224 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 651 –1 492 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 4 – Emission aktier, netto efter emissionskostnader 292 489 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – 296 Utdelning hybridobligation –24 –46 Återköp hybridobligation – –514 Upptagna räntebärande skulder 6 929 5 014 Amortering och lösen av räntebärande skulder –5 801 –3 893 Depositioner 12 9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 411 1 356 Årets kassaflöde 126 81 Likvida medel vid årets ingång 214 134 Årets kassaflöde 126 81 Likvida medel vid årets utgång 340 214 KONCERNENS KASSAFLÖDE Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd- ring i rörelsekapital uppgick under året till 320 miljoner kronor (335). Efter en nettoförändring av rörelsekapita- let på 46 miljoner kronor (–119) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 366 miljoner kronor (217). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 651 miljoner kronor (–1 492) och utgjordes av likvidi- tetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indi- rekt, uppgående till –1 228 miljoner kronor (–1 118) samt investeringar i befintliga fastigheter om –486 miljoner kronor (–598). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastig heter uppgick under perioden till 63 miljoner kronor (224). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 1 411 miljoner kronor (1 356) bestå- ende främst av upptagande av lån om 6 929 miljoner kronor (5 014) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –5 801 miljoner kronor (–3 893). Periodens kassaflöde Periodens nettokassaflöde uppgick till 126 miljoner kro- nor (81) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 340 miljoner kronor (214). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 51 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 52 ===== 1 Redovisningsprinciper Allmänt om bolaget Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2025 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfär- dande av styrelsen den 29 april 2026. Koncernens rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning samt moderbolagets resultaträning och finan- siella ställning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 26 maj 2026. Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte- ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2025 Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella rapporter presenteras, med särskilt fokus på: • Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse- resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och avvecklad verksamhet. • Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över- gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de finansiella rapporterna. • Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures – MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS- kompatibla delsumma. IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027 eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva räkna om jämförelseperioder. Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon- cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de nyckeltal som presenteras och hur de beräknas. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen- tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). Klassificering Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder- bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings- tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Konsolideringsprinciper Dotterbolag Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder- bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till 100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro- cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs- metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto- tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk- samhet hittills. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter- nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde- förändringen. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 52 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 53 =====