Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Bilden visar  
den nyligen färdigställda  
byggnaden Båglampan 25  
i Stockholm
25
ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2025

===== SIDA 2 =====

INTRODUKTION
Det här är Stendörren 3
Året i korthet 4
Vd har ordet 5
Stendörren som investering 7
Marknad och trender 8
VERKSAMHETEN
Affärsidé och strategi 11
Mål och utfall 13
Förvaltningsmodell 14
Fastighetsportfölj 15
Lokaltyper och hyresgäster 16
Projekt 17
Förvärv och avyttringar 20
Finansiering 21
HÅLLBARHETSRAPPORT
Stendörrens hållbarhetsarbete 24
Miljömässig hållbarhet 31
Social hållbarhet 34
Ansvarsfullt företagande 36
GRI-index 37
Hållbarhetsnoter 39
Revisorns rapport över
översiktlig granskning av
hållbarhetsrapporten 42
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 44
Risker och riskhantering 46
Koncernens och  
moderbolagets räkenskaper  48
Förslag till vinstdisposition 73
Årsredovisningens  
undertecknande 74
Revisionsberättelse 75
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport 79
Styrelse 86
Ledningsgrupp 88 
Revisorns yttrande om  
bolagsstyrningsrapporten 90
ÖVRIG INFORMATION
Aktie och ägare 92
Fastighetsbestånd 94
Flerårsöversikt och nyckeltal 97
Definitioner 98
Finansiell kalender  
och årsstämma 99 
1 2 3 4 5 6
Introduktion Innehåll Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information
2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 3 =====

Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva fastigheter för lager, logistik och 
lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa 
lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, 
genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads-
regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och 
unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.
Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget  
både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och  
dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för  
områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det  
skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR 
OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM  
GÖR SKILLNAD
Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto
 Lager och logistik, 35%
 Lätt industri, 46%
 Kontor, 15%
 Sällanköpshandel, 4%
UTHYRNINGSBAR YTA
922 000 KVM
DRIFTNETTO
841 MKR
UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2) 
2,3 KG CO2/KVM
En minskning med 42% sedan 2018
MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE
15 927 MKR
Geografisk fördelning baserat på driftnetto
 Stockholms stad, 24%
 Övriga Stockholms län, 36%
 Övriga Mälardalen, 26%
 Göteborgsregionen, 2%
  Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12%
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
3
Det här är Stendörren Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 4 =====

FINANSIELL UTVECKLING
Stendörren hade under 2025 fortsatt hög aktivitet i både förvaltning, projekt och för-
värv, med ökade hyresintäkter och ett stärkt driftnetto. För helåret uppgick hyresintäk-
terna till 1 042 miljoner kronor (902) och driftnettot till 841 miljoner kronor (718), drivet 
av genomförda förvärv, färdigställda projekt samt en stabil uthyrningsgrad. 
FÖRVÄRVSINTENSIVT ÅR
Förvärv var fortsatt en central del av 
verksamheten. Under året genom-
fördes flera förvärv i Sverige, Finland 
och Danmark, med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om cirka 1,2 miljarder 
kronor (1,2), vilket ytterligare stärkte 
och breddade vår geografiska när-
varo i nordiska tillväxt regioner. 
15,9 Mdkr
SOLID BALANSRÄKNING
Refinansiering och optimering av 
skuldportföljen var ett centralt fokus-
område under året. Genom genom-
förda refinansieringar och återköp av 
skuld har, allt annat lika, räntekostna-
derna minskat med cirka 36 miljoner 
kronor på årsbasis. Därutöver genom-
fördes en riktad nyemission om cirka 
300 miljoner kronor samt emissioner 
av gröna obligationer om totalt cirka 
900 miljoner kronor, vilket stärkt 
bolagets finansiella position. 
GREENHUB BRO
I början av 2025 nåddes en viktig 
milstolpe i projektverksamheten genom 
färdigställandet och uthyrningen av 
den första byggnaden i GreenHub Bro. 
Vid årets slut uppgick de pågående 
projekten till cirka 46 700 kvadratmeter 
(40 800), vilket speglar bolagets ökade 
fokus på värdeskapande projektutveck-
ling inom logistik, lager och lätt industri. 
I samband med utvecklingen av 
nya fastigheter har Stendörren under 
året arbetat med innovativa material 
för att förbättra klimatprestandan 
vid byggnation och nyetableringar. 
Klimatförbättrade material, biologisk 
mångfald och ekosystemtjänster har 
varit tydligt integrerade delar av pro-
jektet. I linje med bolagets strategi har 
processer och åtgärder implemente-
rats för att säkerställa god dagvatten-
hantering, minska risker samt bevara 
och stärka lokal biodiversitet baserat 
på platsspecifika analyser. 
600
725
850
975
1 100
20252024202320222021
Hyresintäkter
Mkr
400
550
700
850
1 000
20252024202320222021
Driftnetto
Mkr
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
20252024202320222021
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Mkr
Nyckeltal 2025 2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 1 042 902 843
Driftnetto, Mkr 841 718 672
Förvaltningsresultat1), Mkr 342 309 286
Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 12 566
Uthyrningsbar yta, tusental kvm 922 857 824
Hyresduration, år 4,2 4,4 4,3
Belåningsgrad, % 53 52 50
Soliditet, % 36 37 37
Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85
Utsläppsintensitet (Scope 3)2), kg CO₂/kvm 255 251 389
1) Före valutakursförändringar. 
2) Nybyggnation.
För definition av nyckeltal, se sidan 98.
ÅRET I KORTHET
0
2 000
4 000
6 000
8 000
20252024202320222021
Långsiktigt substansvärde
Mkr
2025
+16% 2025
+17%
6,7 Mdkr
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
4
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 5 =====

Hög förvärvstakt och kritisk massa i Köpenhamn  
och Helsingfors 
Under året har vi genomfört 12 förvärv om 1,2 miljarder 
kronor till en direktavkastning om 6,9 procent. Genom 
flera av dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i våra nya 
marknader, både i Köpenhamn och Helsingfors. I Köpen-
hamn har vi under året uppnått kritisk massa ur ett 
förvaltningsperspektiv. Strax efter årets slut genomförde 
vi ett strategiskt förvärv av 14 moderna fastigheter i 
Helsingfors till ett fastighetsvärde på 1,3 miljarder kronor 
med ett årligt driftnetto om 96 miljoner kronor. Förvär-
vet ökar det årliga förvaltningsresultatet per aktie med 
hela 13 procent. Förvärvet innebär att vi även når kritisk 
massa i Helsingfors, vilket stärker vår operativa effektivi-
tet samt geografiska och kundmässiga diversifiering.
Stark framdrift inom projektutveckling
Vi har under 2025 färdigställt fyra projekt om totalt 
9 500 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 84 pro-
cent. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 241 
miljoner kronor (206 miljoner kronor exklusive ianspråk-
taget byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkast-
ning om 6,9 procent (8,1 procent exklusive ianspråktaget 
byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråk-
tagna byggrätterna vid projektens genomförande var 
cirka 2,0 gånger högre än de bokförda värdena, vilket 
bekräftar det ekonomiska värdet i vår byggrättsportfölj.
Projekten visar även på det strategiska värdet av att 
löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj 
till attraktiva förvaltningsfastigheter, där vi kan möta 
efterfrågan från både befintliga och nya hyresgäster 
med moderna och ändamålsenliga lokaler i marknader 
med begränsad tillgång på byggbar mark.
Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2025 
och i början av 2026, vilket har adderat till vår  portfölj 
KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 
SAMT KRITISK MASSA I KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS
Vi har under det andra halvåret  
arbetat intensivt med att sänka  
våra finansieringskostnader och har 
refinansierat och omförhandlat mer 
än 90 procent av vår låneportfölj.
Erik Ranje
Vd Stendörren
Året 2025 präglades av fortsatt geopolitisk turbulens  
och svag konjunktur. Trots detta kan jag stolt rapportera 
en ökning av förvaltningsresultatet per aktie med 24,4 
procent1). Resultatutvecklingen har i huvudsak drivits av 
fastighetsförvärv och färdigställda fastighetsprojekt för 
cirka 1,4 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning 
om 7,0 procent2). Genom flera av dessa förvärv har vi stra­
tegiskt stärkt vår närvaro i några av våra nya marknader, 
där vi uppnått kritisk massa i Köpenhamn under 2025 och 
i Helsingfors i början av 2026. Vidare har vi aktivt utnyttjat 
de sänkta finansieringskostnaderna på kapitalmarkna­
derna genom förtida refinansieringar, vilket bidragit till 
den starka utvecklingen.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
5
Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
1) Exklusive engångskostnader hänförliga till förtida refinansieringar.
2) Exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter i de aktuella projekten.

===== SIDA 6 =====

pågående projekt om drygt 46 700 kvadratmeter, varav 
27 300 kvadratmeter är i pågående produktion. De 
pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte 
hunnit generera fulla helårsintäkter förväntas bidra med 
ett årligt driftnetto om cirka 67 miljoner kronor, i takt 
med uthyrning och färdigställande. Därutöver har vi en 
omfattande portfölj med kommande projekt som är i 
tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga 
cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år.
Inom våra största utvecklingsområden har vi under året 
tagit viktiga steg, bland annat genom färdigställandet och 
uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro 
samt byggstarter i Stockholm Syd. Dessa områden utgör 
centrala delar av vår långsiktiga projektportfölj, med 
betydande kvarvarande byggrätter och goda möjligheter 
till etappvis utveckling av logistik- och industrifastigheter 
i strategiska lägen.
Stabil uthyrning i en avvaktande marknad
Förvaltningsverksamheten har varit stabil trots en svag 
konjunktur, med en uthyrningsgrad om 94 procent. 
Nettouthyrningen var marginellt negativ, vilket speglar 
det fortsatt avvaktande marknadsläget. Vi har periodvis 
under det senaste dryga året vid flera tillfällen tyckt oss 
skönja en ökad efterfrågan på hyresmarknaden men där 
optimismen sedan brutits på grund av den geopolitiska 
och ekonomiska osäkerheten. Denna osäkerhet har även 
präglat inledningen på 2026.
Lägre finansieringskostnader och kapacitet  
för fortsatt tillväxt
Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att 
sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat 
och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneport-
följ. Detta har möjliggjorts av det väsentligt förbättrade 
finansieringsklimatet på kapitalmarknaderna sedan 
mitten av 2025. Sammantaget har dessa åtgärder, allt 
annat lika, minskat våra räntekostnader med cirka 36 
miljoner kronor på årsbasis, vilket stärker vår långsiktiga 
intjäningsförmåga och ökar vårt finansiella handlings-
utrymme. Under året har vi även genomfört en riktad 
nyemission av stamaktier om cirka 300 miljoner kronor, 
vilket ytterligare har stärkt vår finansiella ställning.
Den förbättrade finansieringsstrukturen, tillsammans 
med tillförd likviditet och vårt löpande kassaflöde inne-
bär att vi är väl rustade för att finansiera vår fortsatta 
tillväxt under 2026, både vad gäller förvärv och fastig-
hetsutveckling.
Under det fjärde kvartalet nåddes vi av det glädjande 
beskedet att Stendörren inkluderas i EPRA-index. EPRA, 
i samarbete med FTSE och Nareit, är leverantör av det 
ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter, 
och består av cirka 500 fastighetsbolag. Genom inklu-
deringen breddas bolagets potentiella internationella 
investerarbas, vilket bedöms som strategiskt viktigt  
på sikt.
Reviderade finansiella mål med tydligare fokus
I september beslutade styrelsen att revidera bolagets 
finansiella mål för att tydligare spegla vårt fokus på 
tillväxt i förvaltningsresultatet. Det tidigare målet om 
tillväxt i långsiktigt substansvärde ersattes med målet att 
bolaget långsiktigt ska uppnå en årlig ökning av förvalt-
ningsresultat per aktie om minst 15 procent. Anledningen 
till detta var att målet om tillväxt i långsiktigt substans-
värde, i hög grad påverkas av externa faktorer, genom 
effekter på värdeförändringar i fastighetsbeståndet, och 
var dessutom delvis överlappande med målet om en 
avkastning på eget kapital över 12 procent. Det nya målet 
är mer verksamhetsnära och ger en tydligare bild av vår 
förmåga att skapa långsiktigt värde genom kassaflödes-
tillväxt, och speglar hur vår förvaltnings modell och våra 
investeringar bidrar till en uthållig resultatutveckling. 
Övriga finansiella mål kvarstår oförändrade.
Hållbarhet i framkant
Under året har vi fortsatt att utveckla vår projektportfölj 
med höga hållbarhetsambitioner, där certifieringen av 
vår nyligen färdigställda och fullt uthyrda logistikfastig-
het om 9 700 kvadratmeter i Enköping, Stenvreten 8:37, 
utgör ett tydligt exempel. Fastigheten är Sveriges första 
logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM-SE v6.0 med 
betyget Outstanding och representerar därmed en ny 
standard för hållbart byggande inom segmentet.
Projektet har dessutom certifierats med tilläggs-
certifieringen NollCO2, vilket understryker vårt fokus på 
Vår affär kombinerar en hög tillväxt­
takt med en stabil och kassaflödes­
genererande förvaltningsverksamhet, 
baserad på ett högavkastande fastig­
hetssegment, långa hyresavtal och en 
diversifierad hyresgästbas.
Erik Ranje
Vd Stendörren
att successivt minska klimatpåverkan i såväl nyproduk-
tion som förvaltning. Sammantaget stärker detta vår 
position som en långsiktig och hållbar fastighetsutveck-
lare, samtidigt som det möter en växande efterfrågan 
från hyresgäster och investerare på energieffektiva och 
klimatoptimerade fastigheter.
Långsiktigt värdeskapande tillväxt 
Vår affär präglas av stabil tillväxt i våra kassaflöden. 
Stabiliteten följer av att vi är aktiva i ett högavkastande 
fastighetssegment med långa hyresavtal samt att vi har 
en diversifierad hyresgästbas. Tillväxten drivs av konti-
nuerligt stigande hyror då vi är verksamma i marknader 
med ekonomisk tillväxt, värdeskapande förvärv samt 
utveckling av vår omfattande byggrättsportfölj.
Möjligheterna att genomföra strategiska och finan-
siellt attraktiva förvärv är fortsatt goda, och vi har en 
betydande pipeline av potentiella affärer under utvärde-
ring. Inom projektutveckling kommer vi färdigställa ett 
antal projekt under 2026 och ser goda förutsättningar 
att initiera nya projekt. Efterfrågan i våra utvecklings-
projekt är god, och vi kan därmed successivt omsätta 
vår byggrättsportfölj till kassaflödesgenererande till-
gångar. Med en stark finansiell position och en effektiv 
förvaltningsplattform har vi goda förutsättningar att ta 
tillvara de tillväxtmöjligheter som finns. 
Avslutningsvis vill jag passa på att tacka våra med-
arbetare för deras engagemang, våra hyresgäster för för-
troendet och våra finansiärer för det långsiktiga stödet.
Stockholm i april 2026
Erik Ranje
Vd Stendörren
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
6
Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 7 =====

STENDÖRREN SOM INVESTERING
UTHÅLLIG HYRESTILLVÄXT
• Tillväxtregioner
—  Strukturellt växande regioner och attraktiva 
urbana mikrolägen.
• Hyresökningar i urbana lägen
—  Ökad efterfrågan och stabilt eller minskande 
utbud.
• E-handelsdriven strukturell tillväxt.
HÅLLBAR TILLVÄXT GENOM  
SELEKTIVA INVESTERINGAR 
• 627 000 kvm byggrätter i relation till cirka 
922 000 kvm befintligt bestånd (motsvarande 
cirka +70 procent).
• Värdeskapande förvärvsmodell med selektiva 
förvärv av enskilda objekt, gärna off market, 
med potential för högre direktavkastning.
STABILA KASSAFLÖDEN
• Tillgångsslag med hög direktavkastning.
• Långa hyresavtal.
• Diversifierad hyresgästbas.
STABIL FINANSIELL POSITION
• Bankfinansiering från ledande nordiska banker.
• Kapitalmarknadsbaserad finansiering som 
komplement.
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
7STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 8 =====

Svensk fastighetsmarknad och dess trender
Fastighetsmarknaden fortsatte att återhämta sig under 
2025 med en transaktionsvolym om 164 miljarder kronor, 
vilket är närmare 25 miljarder högre än 2024 och drygt 
60 miljarder högre än 2023. Totalt genomfördes 438 
transaktioner om över 40 miljoner kronor, och aktivite-
ten pekar mot en ökad riskaptit och ett förbättrat inves-
teringssentiment. Trots detta ligger volymerna fortsatt 
under toppåren 2021–2022.
Andelen utländskt kapital uppgick till 32 procent, vil-
ket var nära en fördubbling jämfört med 2024. Intresset 
för Sverige drivs av en uppfattning om marknaden  
som stabil i ett osäkert omvärldsläge, särskilt inom 
logistik som attraherar ett växande antal internationella 
investerare.
Geografiskt är Stockholmsregionen fortsatt domi-
nerande med 37 procent av transaktionsvolymen, ned 
från cirka 45 procent för två år sedan. Regionstäderna 
stärkte sin position och stod för 30 procent, medan 
Göteborg ökade till 13 procent, vilket markerar en för-
skjutning mot starka regionala nav. Övriga Sverige stod 
för 15 procent, medan Malmö noterade en femprocentig 
andel. Utvecklingen pekar mot en bredare geografisk 
riskfördelning och ett ökat intresse för marknader utan-
för Stockholm.
Bostadssegmentet var fortsatt störst med 28 procent, 
men har tappat något jämfört med föregående år. Lager-, 
logistik- och lättindustrifastigheter ökade till 22 procent 
och har utmärkt sig som ett av årets starkaste segment. 
Segmentet drivs av strukturella behov, stark efterfrågan i 
strategiska lägen och sjunkande avkastningskrav till strax 
under 5 procent. Kontorsfastigheter noterade sin lägsta 
andel sedan 2022, med 15 procent av totalen.
Översikt Stendörrens primära geografier 
Transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustri-
fastigheter i Sverige steg till 36 miljarder kronor, upp 
från 25 miljarder året innan. Uppgången drevs  delvis  
av ökad aktivitet från utländska investerare, vars 
kapital andel steg från 19 procent 2024 till 28 procent 
2025. Regionstäderna dominerade marknaden med 45 
procent av segmentet, följt av övriga Sverige med 20 
procent och Göteborg med 18 procent. Stockholm stod 
för 11 procent och Malmö för 6 procent, en tydlig ökning 
från 2 procent föregående år. 
Direktavkastningskraven för logistikfastigheter sjönk 
med 25 baspunkter i både Stockholm och Göteborg till 
4,75 procent. I Mälardalen och Borås minskade avkast-
ningskraven med 15 respektive 10 baspunkter till 6,35 
procent och 6,40 procent.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
2025202420232022202120202019201820172016 0
200
400
600
800
0
20
40
60
80
100
120
2025202420232022202120202019201820172016
Transaktionsvolym i Sverige
Mkr Antal
Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning
%
För industri- och lagerfastigheter steg hyrorna svagt 
under 2025. På samtliga delmarknader ökade hyrorna.
Direktavkastningskraven i segmentet sjönk med 15 
baspunkter i Stockholm, Göteborg och Borås till 6,10 
procent, 6,40 procent respektive 7,10 procent. I Mälardalen 
sjönk kravet med 20 baspunkter till 6,50 procent.
I Danmark uppgick transaktionsvolymen för lager-, 
logistik- och lättindustrifastigheter till 10,5 miljarder DKK 
(11,5 miljarder DKK, 2024). Det motsvarade 15 procent 
av den totala transaktionsvolymen, och sammanlagt 44 
affärer till ett värde över 35 miljoner DKK genomfördes 
inom segmentet. I Köpenhamn sjönk avkastningskravet 
för logistikfastigheter i primeläge från 5,10 till 4,85 pro-
cent, trots oförändrade marknadshyror. 
Även i Norge sjönk transaktionsvolymen för lager-, 
logistik- och lättindustrifastigheter till 12,4 miljarder 
NOK, en minskning med 18 procent. Yielderna ligger 
kvar på samma nivå medan, hyresnivåerna stigit relativt 
kraftigt och är fortsatt de högsta i Norden. En yield-
kompression förväntas under 2026 i takt med ökad 
marknadsstabilitet. 
I Finland uppgick transaktionsvolymen för lager-, 
logistik- och lättindustrifastigheter till 411 miljoner EUR, 
en minskning med 34 procent jämfört med 2024. Trots 
ett svagare år transaktionsmässigt noterades komprime-
rades yielderna i primeläge Helsingfors från 5,4 procent 
till 5,30 procent. Hyresnivån i området ökade marginellt.
Faktorer som driver efterfrågan i segmentet 
Utöver den generella marknadsutvecklingen på fastig-
hetsmarknaden påverkas lager-, logistik- och lättindustri-
segmentet av flera långsiktiga faktorer som stärker 
efterfrågan på lokaler i strategiska lägen. 
 Svenska investerare   Utländska investerare   Antal transaktioner  Bostad   Kontor   Handel   Lager, logistik, industri
 Samhällsfastigheter   Övrigt (till exempel mark och hotell)
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
8
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
MARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 9 =====

Ökade investeringar i försvaret 
En tydlig geopolitisk drivkraft är Sveriges inträde i NATO 
och de ökade försvarssatsningar som nu genomförs i 
Europa. 5 procent av BNP till försvaret innebär bety-
dande investeringar i såväl materiellager som trans-
portinfrastruktur, och resultatet är ökade logistikflöden 
och ett växande behov av lagerhållning. I ett segment 
där utbudet fortsatt är begränsat bidrar detta till en 
positiv hyresutveckling. Stendörren bedöms ha en stark 
position i denna utveckling, där Fortifikationsverket är 
bolagets största hyresgäst och portföljen omfattar fast-
igheter i både regementsorter och logistikhubbar.
E­handelns behov av lagerkapacitet
E-handeln fortsätter samtidigt att vara en strukturell 
drivkraft för segmentet. I takt med att konsumtionen 
återhämtar sig och hushållens köpkraft stärks ökar 
handelsvolymerna, vilket driver behovet av mer lager-
kapacitet. Kraven på kortare leveranstider gör att 
e-handelsaktörer i högre grad prioriterar lager nära 
slutkunden. Sammantaget bidrar detta till att efter-
frågan på moderna lagerlösningar ökar, samtidigt som 
tidigare överskott av spekulationsbyggda lokaler gradvis 
absorberas. Med strategiskt belägna lagerlokaler är 
Stendörren väl positionerat för att möta en marknad där 
aktiviteten inom logistiksegmentet åter ökar.
Flexibla lokaler i stadsnära lägen 
Urbanisering och förtätning i storstadsregioner påverkar 
samtidigt utbudssidan. När tidigare verksamhetsområ-
den i stadsnära lägen omvandlas till bostäder minskar 
tillgången på mark för logistik, lager och lätt industri. 
Markbristen driver upp hyresnivåerna i kvarvarande lägen 
nära stadskärnor och förstärker konkurrensen om ytor 
som möjliggör effektiv så kallad “last mile- distribution”. 
Trenden bidrar även till ett ökat intresse för  flexibla 
lokaler som kan integreras i blandade stadsdelar. 
Stendörrens låga vakansgrad i citynära lagerlokaler, i 
kombination med en betydande markbank och fokus på 
regionstäder och strategiska noder, skapar goda förut-
sättningar att möta efterfrågan även i en marknad med 
begränsat utbud.
Ökad efterfrågan på energieffektiva lokaler 
Hållbarhet är fortsatt en avgörande trend och påverkar 
både nyproduktion och förvaltning. Skärpta EU-krav på 
energieffektivitet och klimatneutralitet driver utveck-
lingen mot mer resurseffektiva byggnader, samtidigt 
som miljöcertifieringar som BREEAM i allt högre grad 
etableras som standard. Efterfrågan på klimatsmarta 
lager ökar, vilket innebär att både nybyggnation och 
modernisering av äldre fastigheter blir centralt för 
branschens utveckling. Stendörren har sedan 2018 tagit 
tydliga steg i denna riktning, läs mer om vår hållbarhets-
resa på sidan 30.
–1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2025202420232022202120202019201820172016 –1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2025202420232022202120202019201820172016
Utveckling direktavkastningskrav, Logistik
%
Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager
%
 Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås
 Köpenhamn prime   Helsingfors prime   Oslo prime   STIBOR 3M
 Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås   STIBOR 3M
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
9
Marknad och trender Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
Viby 19:66, Upplands-Bro

===== SIDA 10 =====

VERKSAMHETEN
Affärsidé och strategi 11
Mål och utfall 13
Förvaltningsmodell 14
Fastighetsportfölj 15
Lokaltyper och hyresgäster 16
Projekt 17
Förvärv och avyttringar 20
Finansiering 21
2
10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 11 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
11
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
AFFÄRSIDÉ OCH 
STRATEGI
AFFÄRSIDÉ
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-
sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt 
industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är 
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs-
idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. 
Det åstadkommer bolaget genom värdeska-
pande förvärv, genom att tillvarata den positiva 
hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av 
storstadsregioner samt genom utveckling av 
befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat-
tande och unika byggrättsportfölj. 
MÅL
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad 
avkastning för sina aktieägare genom att  
förvalta, förädla och förvärva fastigheter. 
Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik­ och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att 
förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så 
sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger  
i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
FINANSIELLA MÅL 
Stendörren har fyra lång- 
siktiga finansiella mål:
Tillväxt i förvaltningsresultat 
per aktie
>15%
Avkastning på eget kapital
>12%
Räntetäckningsgrad
>2,0x
Soliditet
35%
(ska aldrig understiga 20%)
Strategi
Stendörrens strategi bygger på långsiktig värdeskapande till-
växt genom hållbar och kundnära förvaltning, återinvestering 
för tillväxt och ett aktivt hållbarhetsarbete.
Kundfokus och portföljstrategi
Stendörren utvecklar, förvaltar och förvärvar fastigheter som 
stödjer hyresgästernas verksamheter. Portföljen  kombinerar 
stabila förvaltningsfastigheter med fastigheter som har 
utvecklingspotential, vilket bidrar till robusta kassaflöden, 
finansiell styrka och flexibilitet att anpassa sig till förändrade 
marknadsförhållanden.
Återinvestering för tillväxt
För att maximera den långsiktiga totalavkastningen åter-
investerar Stendörren vinsten i verksamheten. Tillväxten drivs 
av investeringar i det befintliga beståndet, strategiska förvärv 
och nytillkommande projekt. Utdelningen bedöms därför vara 
låg eller utebli under kommande år.
Aktivt hållbarhetsarbete 
Hållbarhet är en integrerad del av värdeskapandet. Genom 
energieffektiv drift, certifierade byggnader, klimatförbätt-
rande åtgärder och gröna finansieringslösningar utvecklas 
fastigheter med lägre miljöpåverkan och hög konkurrenskraft. 
Arbetet skapar värde för kunder, samhälle och aktieägare.
Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje

===== SIDA 12 =====

8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
20252024202320222021
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Mkr
Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
12
Affärsidé och strategi Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Genom att kombinera effektiv förvaltning, aktiv utveckling och selektiva förvärv  
skapar Stendörren tillväxt och bidrar till ett mer hållbart samhälle.
VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE
 FÖR VÅRA KUNDER 
Genom att erbjuda attraktiva, moderna och funktionella lokaler som möjlig-
gör tillväxt och utveckling för deras verksamheter. Som en närvarande och 
långsiktig fastighetsägare strävar Stendörren efter nöjda kunder och nära 
kundrelationer. 
 FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I 
Genom att vara en engagerad och ansvarsfull part i stadsutvecklingen.  
Stendörren utvecklar lokaler och miljöer som stärker verksamheter och  
närområden och bidrar till levande, trygga och hållbara stadsdelar.
 FÖR VÅRA ÄGARE 
Genom en välbalanserad portfölj, en stark finansiell bas och en effektiv,  
hållbar förvaltning som tillsammans skapar långsiktig värdetillväxt och  
god totalavkastning.
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE
FÖRVÄRV
• Kontinuerligt utvärdera marknader med god tillväxtpotential.
• Förvärva fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som 
möter avkastningskrav och klimatkriterier.
• Prioritera etablerade tillväxtregioner där Stendörren ännu inte 
uppnått kritisk massa.
• Välja flexibla fastigheter med utvecklingspotential. 
UTVECKLING
• Bedriva hållbar nyproduktion på  
mark med befintliga byggrätter.
• Aktivt detaljplanearbete för att  
skapa nya byggrätter eller bredda 
användningsområden.
• Utveckla befintliga fastigheter för 
högre kvalitet, funktionalitet och 
hållbarhet.
• Säkerställa att projekt bidrar till 
moderna, energieffektiva lokaler  
och beaktar klimatrelaterade risker.
FÖRVALTNING
• Bygga långsiktiga kundrelationer  
genom effektiv och proaktiv  
förvaltning i egen regi.
• Tydlig avtalsstrategi som säker-
ställer stabila kassaflöden och 
möjlig hyrestillväxt.
• Fokus på hållbar förvaltning: 
minska vakanser, genomföra 
hyresgästanpassningar och hyres-
höjningar samt driva energieffek-
tivisering och klimatarbete.
FÖ
RVALTNING             UTVECKLIN
G
FÖRVÄRV
HÅLLBART  
VÄRDESKAPANDE
Stendörrens affärsmodell visar hur bolaget skapar värde genom 
förvaltning, utveckling och förvärv. Detta arbetssätt driver både 
ekonomiskt värde och bidrar till ett mer hållbart samhälle.

===== SIDA 13 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
13
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
MÅL OCH UTFALL
Tillväxt i förvaltnings­
resultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet  
(Scope 3)1) Certifiering 
Mål: >15%
Utfall: 24%  
(8% inkluderat engångsposter)
Mål: >12%
Utfall: 3%
Mål: 2,0x
Utfall: 2,1x
Mål: 35%
Utfall: 36%
Mål till 2030: –30,0%
Utfall: –31,0% 
Mål till 2030: –40,0%
Utfall: –27,0%
Mål till 2025: 70,0%
Utfall: 71,0%
Tillväxt i förvaltningsresultat 
per aktie ska långsiktigt uppgå 
till lägst 15 procent.
Genomsnittlig avkastning på 
eget kapital ska långsiktigt  
uppgå till lägst 12 procent.
Räntetäckningsgraden ska  
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Soliditeten ska långsiktigt  
uppgå till 35 procent och  
aldrig understiga 20 procent.
Energiförbrukningen per 
kvadratmeter ska minska med 
30 procent till år 2030 jämfört 
med basåret 2020.
CO2-utsläpp per nybyggd 
kvadratmeter ska minska med  
40 procent till år 2030 jämfört 
med basåret 2022.
Andel certifierad uthyrbar area 
inom bolagets fastighetsbestånd 
ska uppgå till 70 procent år 2025.
Tillväxt i förvaltningsresultat 
per aktie
%
Avkastning på eget kapital
%
Räntetäckningsgrad
ggr
Soliditet
%
Energiintensitet
kWh/kvm
Utsläppsintensitet
kg CO2/kvm
Andel certifierad uthyrbar area
%
–5
0
5
10
15
20
25
20252024202320222021
–5
0
5
10
15
20
25
30
20252024202320222021
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20252024202320222021
0
10
20
30
40
50
20252024202320222021
0
20
40
60
80
100
120
20252024202320222021
0
100
200
300
400
2025202420232022
0
20
40
60
80
20252024202320222021
Kommentar
Tillväxt i förvaltningsresultat 
per aktie uppgick vid periodens 
utgång (de senaste 12 måna-
derna) till 24 procent och 8 
procent om inkluderat engångs-
poster om cirka 48 miljoner 
kronor hänförliga till förtida 
refinansieringar under andra 
halvan av 2025.
Kommentar
Avkastningen på genomsnittligt 
eget kapital (beräknat på 12 
månaders genomsnitt) uppgick 
vid periodens slut till 3 procent.
Kommentar
Räntetäckningsgraden uppgick 
till 2,1 gånger och 1,8 gånger om 
inkluderat engångsposter om 
cirka 48 miljoner kronor hänför-
liga till förtida refinansieringar 
under andra halvan av 2025.
Kommentar
Soliditeten uppgick vid 
periodens slut till 36 procent. 
Angiven soliditet är beräknad 
exklusive den leasingskuld som 
tillämpningen av IFRS 16 medför. 
Om denna skuldpost medräknas 
påverkas soliditeten negativt
med cirka 0,6 procentenheter.
Kommentar
Energiintensiteten minskade 
med 5,6 procent i förhållande till 
samma period föregående år. 
Jämförelsetal utgår från ”like-to-
like” samt normalårskorrigering.
Kommentar
Scope 3 redovisas på årsbasis. 
Bolaget utgår från Boverkets 
standard för klimatdeklaration. 
Stendörren inkluderar även 
byggdel 7 och 8 i redovisad 
utsläppsintensitet. Beräkning och 
metod följer Greenhouse Gas 
Protocol. Scope 3 redovisas från 
2022 då Stendörren utökade sin 
rapportering.
Kommentar
Målet om att 70 procent av 
uthyrbar area skall vara certifie-
rad per 31 december 2025 upp-
nåddes redan 31 december 2024. 
Redovisad siffra har korrigerats 
till följd av nyförvärvade fastig-
heter och därmed utökad uthyr-
bar area.
1) Nybyggnation
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter.

===== SIDA 14 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
14
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
FÖRVALTNINGSMODELL
Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag 
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska 
tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lön­
sam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer 
bolaget genom värdeskapande förvärv, genom 
att tillvarata den positiva hyrestillväxten som 
följer av urbaniseringen av storstadsregioner 
samt genom utveckling av befintliga tillgångar, 
inklusive bolagets omfattande och unika bygg­
rättsportfölj.
Förvaltning i egen regi
Stendörren sköter både ekonomisk och teknisk förvalt-
ning i egen regi, vilket ger kontroll över drift, under-
håll och kundkontakt. Den lokala närvaron i beståndet 
skapar korta beslutsvägar, hög servicegrad och en stabil 
grund för långsiktiga kundrelationer.
Långsiktig och aktiv förvaltning
Arbetet bygger på nära kunddialog, effektiv drift och 
kontinuerliga förbättringar. Genom systematiskt under-
håll och modernisering utvecklas fastigheterna löpande, 
vilket stärker både kundnöjdhet och lönsamhet.
Vid utgången av 2025 ägde Stendörren 179 fastigheter 
med en uthyrningsbar yta om cirka 922 000 kvadrat-
meter. Portföljens marknadsvärde uppgick till 15,9 miljar-
der kronor (14,3). Hyresintäkterna ökade med 16 procent 
till 1 042 miljoner kronor (902), och driftnettot steg med 
17 procent till 841 miljoner kronor (718). Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 94 procent.
Värdeskapandet drivs av att förvaltning, investeringar 
och projektutveckling styrs av samma principer: lång-
siktighet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Detta 
säkerställer en balanserad tillväxt i både kassaflöde, 
 värdeförändring och substansvärde.
Långsiktiga avtal och kundrelationer
Stendörren tecknar långa avtal med kreditvärdiga 
kunder för att skapa stabila kassaflöden och långsiktig 
substansvärdetillväxt. Avtalsstrukturen är välbalanserad 
med jämn förfalloprofil, och hyresnivåer och kontrakts-
längder anpassas löpande efter marknadsläge och 
kundbehov.
Under 2025 omförhandlades eller förlängdes hyres-
avtal motsvarande ett årshyresvärde om cirka 29 mil-
joner kronor, ofta i kombination med investeringar eller 
anpassningar. Dessa omförhandlingar gav i snitt 14 pro-
cents hyreshöjning. Vid flera omförhandlingar har även 
delar av drift- och underhållskostnaderna förts över till 
hyresgästerna, vilket stärker driftnettot och ger mer för-
utsägbara kassaflöden. I marknader med snabb hyres-
utveckling används ibland kortare avtal för att möjlig-
göra snabbare anpassning till rådande marknadshyror.
Proaktiv uthyrning och riskhantering
Stendörren arbetar proaktivt för att minimera hyresför-
luster och vakanser genom tät uppföljning av kundernas 
utveckling och kontraktsstruktur. Den kontinuerliga dia-
logen gör att risker kan identifieras och hanteras tidigt.
Bolaget har en diversifierad hyresgästbas, vilket  
minskar riskexponeringen och bidrar till stabila kassa-
flöden. Förvaltningen använder både kallhyresavtal och 
så  kallade triple net-avtal för att skapa effektiv drift och 
låg operativ risk.
Stendörren utvecklar löpande sina processer för 
att förbättra effektivitet, klimatpåverkan och ekono-
misk styrning. Arbetet präglas av ansvarstagande, hög 
affärsetik och ett tydligt kundfokus.
Hyresförlusterna uppgick till cirka 5,8 miljoner kro-
nor under 2025, en låg nivå sett till beståndets storlek. 
Proaktiv riskhantering och tidig dialog med hyresgäs-
terna bidrog till stabil uthyrningsgrad och god kredit-
värdighet i kundbasen.
 Almnäs 5:23, Södertälje

===== SIDA 15 =====

Geografisk fördelning baserat på driftnetto
 Stockholms stad, 24%
 Stockholms län, 36%
 Övriga Mälardalen, 26%
 Göteborgsregionen, 2%
 Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12%
Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
15
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
FASTIGHETSPORTFÖLJ
Stendörrens marknader
Stockholm och Mälardalen
Stendörren investerar långsiktigt i fastigheter för lager, 
logistik och lätt industri, främst i Storstockholm och 
Mälardalen. Regionen erbjuder strategiska lägen med korta 
transportavstånd, vilket skapar goda förutsättningar för 
effektiv distribution till stora delar av Sverige.
Göteborgsregionen 
Stendörren har en växande närvaro i Göteborg och Borås, 
där logistik- och industrisegmenten fortsatt visar stark 
efterfrågan. Trots konjunkturell avmattning har marknaden 
uppvisat stabilitet och ett växande intresse för moderna 
logistikfastigheter. 
Oslo, Köpenhamn och Helsingfors
Stendörren har fastigheter i de nordiska huvudstäderna 
Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Marknaderna erbjuder 
strukturell tillväxt i logistik- och industrisegmentet, drivet 
av regional produktion, e-handel och försörjningssäkerhet. 
Tillväxtregioner med stark efterfrågan
Under 2025 fortsatte Stendörren att växa genom strate-
giska förvärv i bolagets prioriterade marknader. Totalt till-
kom cirka 71 050 kvadratmeter uthyrningsbar yta genom 
19 fastigheter lokaliserade till 4 marknader, vilket bidrog till 
ett mer komplett fastighetsbestånd och ökad närvaro  
i regioner med god infrastruktur. 
Investeringskriterier
Stendörren investerar i:
• Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer. 
• Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över 
tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav 
med beaktande av klimat- och omställningsrisker. 
• Fastigheter i logistik- och lätt industriområden inom 
tillväxtregioner där Stendörren redan är etablerat, med 
särskilt fokus på marknader där bolaget ännu inte nått 
kritisk massa.
• Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. 
• Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings-
potential.
Helsingfors
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg/Borås 
Oslo
Västerås
Uppsala
Stockholm
Täby
Nacka
Järna
Skarpnäck
Spånga
Enköping
Eskilstuna
Södertälje
Värdeförändring och omklassificering
Förvaltnings­
fastigheter Byggrätter Summa
Ingående värde per 2025­01­01 12 853 1 458 14 311
Investeringar 300 187 487
Omklassificering projekt till 
förvaltningsfastighet
88 –80 8
Omvärdering 95 –61 35
Valutaeffekter –83 0 –83
Förvärv 1 235 0 1 235
Avyttringar –65 0 –65
Utgående värde per 2025­12­31 14 423 1 504 15 927

===== SIDA 16 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
16
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER
Stendörrens lokaltyper
Stendörrens fastighetsbestånd består av lager-, logistik- 
och lättindustrifastigheter. I storstadsregionerna råder 
fortsatt brist på mark för nyproduktion, vilket driver 
hyresnivåerna. I områden där nybyggnation är möjlig 
erbjuder Stendörren moderna och kostnadseffektiva 
lokaler som möter efterfrågan på effektiva logistikflöden.
Den nordiska marknaden följer samma trend, med 
ökad efterfrågan på hållbara, energieffektiva och flexibla 
lokaler. Lager, logistik och lätt industri står för cirka  
81 procent av uthyrningsbar yta, medan kontor utgör  
15 procent.
Stendörrens hyresgäster
Stendörren har en diversifierad och långsiktig hyresgäst-
bas med cirka 1 200 avtal vid årets slut. Hyresgästerna 
representerar branscher som logistik, handel, tillverkning 
och tjänster, vilket bidrar till stabilitet över konjunktur-
cykler.
Vid utgången av 2025 uppgick den genomsnittliga 
återstående löptiden (WAULT) till 4,2 år, vilket ger en 
stabil intäktsbas och minskar risken för större hyresbort-
fall. Efterfrågan på moderna och energieffektiva loka-
ler är fortsatt hög, särskilt inom segmentet lager och 
logistik. Genom nära dialog och anpassningar av lokaler 
stöttar Stendörren hyresgästernas utveckling och skapar 
långsiktiga relationer med hög kundnöjdhet.
Portföljens risk- och branschfördelning
Cirka 62 procent av fastigheterna har minst två hyres-
gäster, vilket minskar risken för större vakanser. De tio 
största hyresgästerna står för 18 procent av årshyran och 
består huvudsakligen av offentliga aktörer och etable-
rade industriföretag.
Stendörrens tio största hyresgäster
• Fortifikationsverket, 7%
• Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
• Carla AB, 2%
• Advania Sverige AB, 1%
• Stockholm Vatten AB, 1%
• The Magnum Ice Cream Company 
HoldCo, 1%
• Mountain Top, 1%
• Södertälje Industriservice AB, 1%
• Aalto Group Oy, 1%
• Onitio Sverige AB, 1%
• Övrigt, 82%
Fastighetsbeståndet per kategori
%
 Övrigt
 Sällanköpshandel
 Kontor
 Lätt industri
 Lager och logistik
1) Baserat på typ av användning av yta
2) Baserat på typ av fastighet
0
20
40
60
80
100
Procent av 
marknadsvärde2)
Procent av 
driftnetto2)
Procent 
av hyra2)
Procent 
av yta1)
I GreenHub Bro (Upplands-Bro) erbjuder Stendörren  
moderna lokaler för lager, lätt industri och industriell service.

===== SIDA 17 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
17
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
PROJEKT
Genom kontinuerlig utveckling av fastighets­
beståndet kan Stendörren möta kundernas  
behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att 
utveckla, höja kvaliteten och modernisera  
skapas förutsättningar för bibehållna och  
långvariga kundrelationer. Detta genererar  
stigande kassaflöden och värdetillväxt.
Nyproduktion
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga 
byggrätter genom nyproduktion och skapa nya bygg-
rätter. I beståndet finns i dag både byggrätter inom 
gällande detaljplaner och potential för framtida bygg-
rätter som kan tillkomma genom detaljplanearbeten. 
Utvecklingen av byggrätter drivs utifrån marknadens 
efterfrågan. 
Fastighetsförädling
Bolaget arbetar för att möta hyresgästernas förändrade 
behov och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastig-
heter i områden där utveckling sker och tillväxt finns. 
Inom ramen för utvecklings- och projektverksamheten 
bedriver Stendörren fastighetsförädling. Förädlings-
objekten identifieras genom noggranna analyser av 
befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt 
läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer 
av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och inves-
teringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan med-
arbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och  
förvärv. 
Investeringar sker ofta i samband med nyteckning av 
hyresavtal, både för nya kunder och för befintliga kunder 
med förändrade behov. Stendörren har under året star-
tat och färdigställt flera projekt inom den löpande för-
valtningen i syfte att förädla fastigheterna och anpassa 
 lokaler efter specifika önskemål från nya kunder. 
Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar-
hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre 
hyres intäkter, högre uthyrningsgrad och minskade  
kostnader. 
Kontinuerligt utvecklingsarbete
När storstadsregioner växer förändras även markan-
vändningen i många områden där Stendörren har sitt 
fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i 
flera traditionella lager- och industriområden uppstår 
ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar 
med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck-
lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där 
det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för  
att bidra till framtagandet av nya detaljplaner för till-
skapande av bostadsbyggrätter. 
Under 2025 har Stendörren fortsatt arbetet med 
att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya 
genom ett aktivt detaljplanearbete. Målet är att succes-
sivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa 
attraktiva, hållbara och moderna byggnader. 
Per den 31 december 2025 hade Stendörren totalt  
39 fastigheter som helt eller delvis bestod av byggrätter. 
De outnyttjade byggrätterna uppgår till cirka 627 000 
kvadratmeter och är huvudsakligen avsedda för logistik 
och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och 
i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare 
byggrätter inom befintliga användningsområden. 
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som 
goda, eftersom byggrätterna är belägna i expansiva 
kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen 
samt i andra utvalda tillväxtorter. Takten i nya byggstar-
ter påverkas bland annat av efterfrågan utifrån det aktu-
ella marknadsläget, men även av byggpriser. 
Färdigställda projekt under rapportperioden
Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum
Storlek, 
kvm1)
Investering, 
Mkr2)
Uthyrningsgrad, 
%
Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Mars 2025 1 200 36 100%
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 33%
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100%
Totalt färdigställda projekt 9 500 241 84%
1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.
Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholm

===== SIDA 18 =====

Geografisk fördelning av 
byggrätter, kvm BTA
 Upplands-Bro, 63%
 Södertälje, 9%
 Övriga Storstockholm, 16%
 Övriga Mälardalen, 11%
 Övrigt, 2%
Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
18
Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Pågående projekt per 2025-12-31
Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas
Tidigast möjliga 
slutdatum1) Storlek, kvm2)
Indikativ  
investering3), Mkr
Bedömd återstående 
investering, Mkr
Bedömt årligt 
driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, %
Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 36 20 2,9 100%
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 29 7,1 0%
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 24 5,3 0%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 61 28 4,7 0%
Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 39 6,2 0%
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 500 87 63 6,5 0%
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 500 126 91 9,4 0%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2027 17 000 270 188 17,9 0%
Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering4) Q2 2027 2 400 53 42 4,1 0%
Totalt pågående projekt 46 700 902 524 64,1
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte 
hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden för-
väntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflytt-
ning, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto. 
Av detta belopp avser cirka 3 miljoner kronor nyligen 
färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för 
vilka hyresavtal föreligger, cirka 46 miljoner kronor avser 
projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs 
eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 18 
miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut-
sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget  
en omfattande portfölj av kommande projekt som  
befinner sig i ett tidigare skede. 
Under 2025 har Stendörren påbörjat flera nya byggna-
tioner. Vid årets utgång omfattade pågående projekt för 
nyproduktion av logistik-, lager- och lättindustrifastighe-
ter sammanlagt 46 700 kvadratmeter. Under året färdig-
ställdes fyra nya byggnader med en sammanlagd yta om 
9 500 kvadratmeter. Av de färdigställda projekten utgörs 
samtliga av nybyggnad av lätt industri. 
Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro

===== SIDA 19 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
19
Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Kommande projekt per 2025-12-31
 
Kommun 
Huvudsaklig  
framtida användning
Bedömd byggrätt  
(BTA m2)1) Status detaljplan
Bedömd tidigast  
möjliga byggstart2)
Upplands-Bro Lätt industri  379 000 Inom detaljplan 2026–2027
Flen Logistik  55 000 Inom detaljplan 2026–2027
Södertälje Logistik  29 100 Inom detaljplan 2026–2027
Frederikssund Lätt industri  5 800 Inom detaljplan 2026–2027
Eskilstuna Logistik  5 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Lätt industri  3 700 Inom detaljplan 2026–2027
Enköping Lätt industri  2 700 Inom detaljplan 2026–2027
Enköping Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Västerås Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Göteborg Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Nynäshamn Lätt industri  1 800 Inom detaljplan 2026–2027
Upplands-Bro Lätt industri  1 300 Inom detaljplan 2026–2027
Uppsala Lätt industri  1 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Bostäder  80 000 Inom detaljplan 2026–2027
Sollentuna Bostäder  7 000 Planändring pågår 2026–2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta  
vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.
Bostadsutveckling
Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och 
den ökande befolkningen i Stockholmsregionen ska-
par en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att möta 
bostadsbehovet behöver Stockholm med kranskommu-
ner förtäta bebyggelsen och i allt större utsträckning 
planlägga exempelvis industrimark för bostadsändamål. 
På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga 
bestånd arbetar bolaget långsiktigt med att ta fram  
nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen. 
Byggrätter för bostäder kan skapas på obebyggd mark,  
i anslutning till befintliga byggnader eller genom konverte-
ring av befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en 
detaljplan som medger utveckling av cirka 800 bostäder 
och omkring 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. 
Stendörren bedriver även ett pågående arbete med 
nya detaljplaner för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 
och 15. Därtill undersöker bolaget förutsättningarna för 
att driva detaljplanearbeten på fler platser i Stockholms-
regionen. Ett exempel är den södra delen av GreenHub  
i Upplands-Bro, som har utsikt över sjön Mälaren. 
Stenvreten 8:37, Enköping

===== SIDA 20 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
20
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Under 2025 genomförde Stendörren totalt 19 fastighets-
förvärv fördelade på 12 separata affärer. Den samman-
lagda uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 71 050 
kvadratmeter, med en genomsnittlig direktavkastning 
om knappt 7 procent. Det totala överenskomna fastig-
hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till cirka 1 170 miljo-
ner kronor. 
I enlighet med bolagets strategi har Stendörren pri-
oriterat förvärv i utvalda tillväxtregioner såsom Stock-
holm, Uppsala och Västerås, samt fortsatt expandera i 
bolagets utländska marknader. Stendörren utvärderar 
kontinuerligt nya affärsmöjligheter inom samtliga mark-
nader där verksamhet bedrivs. Målsättningen är att  
successivt uppnå en kritisk volym i respektive marknad, 
vilket möjliggör en effektiv och lokal egen förvaltning 
samt uthyrningsverksamhet. 
Dessa investeringar understryker Stendörrens ambi-
tion att vara en långsiktig ägare inom logistik, lager och 
lätt industri i nordiska tillväxtregioner och säkerstäl-
ler fortsatt värdeskapande. Förvärven under året har 
dessutom haft en positiv inverkan på bolagets nyckel-
tal, exempelvis förvaltningsresultat per aktie, vilket 
ytter ligare understryker den strategiska betydelsen av 
genomförda affärer för bolagets finansiella utveckling. 
Under 2025 genomförde Stendörren en fastighetsför-
säljning av fastigheten Pilbågen 1 i Södertälje kommun 
vilken förvärvades av Trafikverket. 
FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR
Förvärv 2025
Kommun Fastighet
Uthyrbar area, 
kvm
Överenskommet 
fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum
Uppsala Fyrislund 11:4 47 Lätt industri 2025-12-12
Täby,  
Upplands-Väsby
Vik 1:70 & 1:77, Passaren 2, 
Dragstiftet 3
4 200 97 Lätt industri 2025-12-11
Uppsala Danmarks-Kumla 12:1, Årsta 37:1 12 100 255 Lager, lätt industri 2025-12-17
Järvenpää Yrittäjänkatu 4 5 500 Lätt industri 2025-12-18
Helsingfors Malminkartanontie 1 6 800 134 Lager, butik 2025-11-25
Hvidovre, Vanda Kanalholmen 20,  
Martinkyläntie 52
10 500 92 Lätt industri 2025-02-14, 
2026-02-17
Herlev, Hvidovre, 
Taastrup
Vesterlundvej 5, Valseholmen 5, 
Mårkærvej 5, Rugvænget 35
19 200 253 Lätt industri 2025-04-11, 
2025-05-01
Esbo Kilonkartanontie 3 3 600 70 Lager 2025-07-04
Västerås Friledningen 6 & 10 4 300 80 Lätt industri 2025-07-01
Västerås Strömbrytaren 1 2 700 56 Lätt industri 2025-06-18
Totalt 71 050 1 170
Avyttringar 2025
Kommun Fastighet
Uthyrbar area, 
kvm
Överenskommet 
fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum
Södertälje Pilbågen 1 2 500 57 Lätt industri 2025-01-31
Totalt 2 500 57
Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Louhostie 5 i Helsingforsregionen.

===== SIDA 21 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
21
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet som ställer stora 
krav på tillgång till både riskbärande kapital 
och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar 
över tid och påverkas av både bolagsspecifika 
faktorer (utsikterna till att över tid skapa en 
god avkastning till det riskbärande kapitalet 
och förmågan att återbetala lånat kapital) samt 
externa faktorer såsom förändrade marknads­
förutsättningar, konjunktur och makroekonomi. 
Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen 
utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets 
viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste-
rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att 
minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som 
beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 46–47 
har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall 
för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte-
exponering.
Stendörrens finansiering
Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-
ber 2025 till 16 721 miljoner kronor (14 975). Bolagets 
verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande 
skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de 
räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital-
källorna och svarade per balans dagen för 39 procent 
(41) respektive 61 procent (59) av bolagets totala finan-
siering.
Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital-
bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten 
samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning 
över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola-
Kapitalbindning
Per 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga  
kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till 
kreditinstitut till 3,4 år (3,2) och för totala räntebärande 
skulder 3,2 år (3,1).
Räntebindning
Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens-
räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med 
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 701 
miljoner kronor. Vid rapport periodens utgång var cirka 
63 procent (59) av bolagets räntebärande skulder ränte-
säkrade till en högsta referensräntenivå om 2,2 procent 
(1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebärande 
skulderna. Stendörren har även forwardstartade räntetak 
och swapar vilket förlänger derivatportföljens genom-
snittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga  
räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2). 
gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla 
lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under 
ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte-
bärande skulder vid utgången av 2025 framgår av 
 tabellen nedan.
Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove-
nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är 
kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad 
och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa 
 åtaganden.
Räntebärande skulder
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 
miljoner kronor (7 791), motsvarande en belånings-
grad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från 
kredit institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre 
gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor 
(1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med 
bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner 
kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande 
 skulderna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och 
består av lån och amorteringar som förfaller inom de 
kommande 12 månaderna. 
Skulder till kreditinstitut
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut 
består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet 
i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av 
fem olika banker. 
Obligationslån
Bolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående 
obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån upp-
gick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 
2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 
2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 
500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper 
med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje 
obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 
2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 
2,35 procent.
Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2025
Mkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 >2032 Summa Andel av totalt, %
Swedbank 0 0 0 2 858 0 0 0 0 2 858 32
Danske Bank 153 52 70 468 343 0 0 0 1 085 12
Nordea 0 0 442 858 0 0 0 0 1 300 14
Sörmlands Sparbank 0 0 269 0 0 0 0 0 269 3
SEB 0 199 1 575 0 0 0 0 0 1 774 20
Obligation 0 800 500 400 0 0 0 0 1 700 19
Summa 153 1 051 2 856 4 584 343 0 0 0 8 987 100
Andel av total, % 2 12 32 51 4 0 0 0 100

===== SIDA 22 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
22
Finansiering Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Övriga skulder
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 
till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på 
fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnytt-
jade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
402 miljoner kronor (383).
Rörelsekapital
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-
flödet från den löpande verksamheten i kombination 
med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är 
tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den 
kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital 
avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att 
fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal-
ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder 
begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres-
intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna 
primärt betalas i efterskott.
Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om 
totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel 
och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter 
behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. 
Räntederivat, aktiva
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads­
värde, Mkr Taknivå, %
Återstående 
löptid, år
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952)
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982)
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672)
Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82
Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12
Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12
SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12
SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86
Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 
1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 
2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
Räntederivat med senarelagd starttidpunkt
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads­
värde, Mkr Swapränta, %
Återstående 
löptid, år
Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68
Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68
Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96
Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96
SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98
SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98
Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av 
de ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Kiitoradantie 3 i Helsingforsregionen.

===== SIDA 23 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Stendörrens hållbarhetsarbete 24
Miljömässig hållbarhet 31
Social hållbarhet 34
Ansvarsfullt företagande 36
GRI-index 37
Hållbarhetsnoter 40
Revisorns rapport över översiktlig  
granskning av koncernhållbarhetsredovisningen 42
3
23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 24 =====

Om denna hållbarhetsredovisning 
Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i 
enlighet med GRI Universal Standards 2021. En detalje-
rad översikt över respektive upplysningskrav återfinns i 
GRI-indexet på sidorna 37–38. Hållbarhetsredovisningen 
har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 
kap. 12 § i den äldre lydelsen av årsredovisningslagen.
Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på  
sidan 12. 
Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget  
och samtliga helägda dotterbolag. Den omfattar inte 
verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäs-
ter eller leverantörer. Hela hållbarhetsredovisningen är 
översiktligt granskad av BDO och deras uttalande finns 
på sidan 42. En årlig riskanalys av Stendörrens mest 
väsentliga hållbarhetsfrågor genomförs inom ramen 
för bolagets ordinarie riskutvärdering. Information om 
identifierade hållbarhetsrelaterade risker och hur dessa 
hanteras presenteras på sidan 47, medan processen för 
intern kontroll och riskhantering beskrivs på sidorna 
83–84. Syftet med hållbarhetsredovisningen är att ge en 
samlad bild av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive 
resultatet av genomförda åtgärder och aktiviteter under 
året samt de prioriteringar som ligger till grund för det 
fortsatta arbetet.
Ramverk och standarder 
Stendörren tillämpar följande internationella ramverk 
och standarder i sin hållbarhetsredovisning:
Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard 
för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp. 
Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt  
ramverk för hållbarhetsrapportering. 
Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett 
ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella 
risker. 
Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt 
ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje 
med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp-
värmning. 
Lagar och regler
Lagar och regler som Stendörren måste följa:
• Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• Boverkets byggregler
• Övriga tillämpliga lagar och regler
Stendörrens hållbarhetsarbete
Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå netto-
nollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. 
Bolaget strävar efter att successivt höja ambitionsnivån 
och kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte 
att optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. 
Detta görs genom att hållbarhet integreras i bolagets 
alla verksamhetsområden. 
Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas 
lokalbehov, samtidigt som miljö, klimat och biologisk 
mångfald beaktas. För Stendörren betyder det fram-
för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske inom 
de planetära gränserna och att befintliga byggnader 
anpassas till ett förändrande klimat. Stendörrens största 
klimat påverkan uppstår uppströms i värdekedjan, där-
för är det avgörande att utöver den egna verksamheten 
fokusera på resurseffektivitet i värdekedjan – vid förvalt-
ning, renovering och nyproduktion. 
Året som gått
• Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda 
resultat i enlighet med bolagets energistrategi.
• Fortsatt arbete med klimatinventering av bolagets 
högriskfastigheter.
• Åtgärder och rutiner har upprättats för att hantera 
klimatrisker vid de identifierade högriskfastigheterna.
• Inventering av avfallshantering har genomförts för 
att upprätta systematiska rutiner i syfte att minska 
avfallet. 
• Inom projektutvecklingen har arbetet med att minska 
klimatavtryck vid upprättande av nya fastigheter 
 fortlöpt.
• Bolaget har medverkat i pilotprojekt för att minska 
CO2-utsläpp genom att inkludera nya progressiva 
material med mycket hög klimatprestanda.
• Påbörjat egna pilotprojekt inom ekosystemtjänster  
i syfte att bidra till biologisk mångfald.
• Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både 
individuellt och kollektivt, i syfte att ytterligare stärka 
engagemang och främja personlig utveckling.
• Bolaget har samarbetat med externa organisationer 
för att skapa möjligheter för personer som står långt 
från arbetsmarknaden.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
24
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 25 =====

Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga 
affärsplanering och utgör en central del av verksam-
heten, med en tydlig ansvarsfördelning och delegations-
ordning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets lednings-
grupp, där arbetet under året bland annat har fokuserat 
på att omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i prak-
tiken. Ledningsgruppen ansvarar även för att identifiera 
och hantera hållbarhetsrelaterade risker inom bolaget.
Stendörrens policyer
Bolagets policyer ses över och revideras årligen. 
Alla nyanställda på Stendörren får en introduktion 
till bolagets policyer och handböcker som en del av 
onboarding- processen. Samtliga medarbetare bekräf-
tar årligen att de tagit del av och förstått innehållet i 
gällande policyer. Vid väsentliga förändringar av poli-
cyer eller andra styrande dokument genomförs riktade 
utbildningsinsatser för att säkerställa att alla medarbe-
tare hålls uppdaterade.
HÅLLBARHETSSTYRNING 
POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE
Stendörrens uppförandekoder 
Stendörrens uppförandekoder för medarbetare och 
leverantörer, tillsammans med hållbarhetsstrategin, 
utgör de centrala styrdokumenten i bolagets hållbar-
hetsarbete. Dessa dokument utgår från internationella 
konventioner, normer, lagstiftning och FN:s Global 
Compacts tio principer för hållbar utveckling. Uppfö-
randekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens arbete 
inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljöansvar och 
antikorruption.
Stendörrens interna ledningssystem  
för hållbarhetsarbetet 
Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar 
som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas 
arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet 
består av följande huvudkomponenter: 
Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 – 
Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär-
der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll 
CO2- utsläpp. 
Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget 
anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför-
utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk 
och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig 
konkurrenskraft.
Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder 
 inklusive checklista för energieffektivisering.
Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och 
 aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering. 
Strategi för cirkulära processer – Strategi för hur 
respektive del av organisation ska övergå till cirkulära 
processer.
Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa 
att processer genomförs enligt färdplanen.
Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt  
och externt för korrekt och jämförbar redovisning av 
CO2-utsläpp. 
Strategi för ekosystemtjänster – anvisningar om hur 
bolaget ska jobba för ökad biodiversitet och anpassad 
dagvattenhantering. 
Frivilliga medlemsorganisationer
Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems-
organisationer: 
Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av 
Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län 
med syftet att effektivisera och strukturera samverkan 
mellan länets företag, kommuner och akademi för att 
öka takten på klimatomställningen i Stockholms län. 
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – 
En internationell organisation som mäter och utvärderar 
hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur-
bolag ur ett investerarperspektiv.
Resurseffektivitet
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Gröna kartan
• Uppförandekod för leverantörer
• Stendörrens strategi för cirkulära 
processer
• Anvisningar klimatberäkningar
Attraktiv arbetsgivare
• Personalhandbok
• Policy för jämställdhet, mångfald  
och likabehandling
• Chefshandbok
• Program för välmående och hälsa
Framtidssäkring
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Energistrategi
• Klimatriskstrategi
• Omställningsplan
• Stendörrens strategi för  
ekosystemtjänster
Socialt ansvar
• Hållbarhetsstrategi
• Policy för jämställdhet, mångfald  
och likabehandling
Operationell excellens
• Uppförandekod
• Uppförandekod för leverantörer
• Inköpspolicy
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
25
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 26 =====

ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD 
Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksamheten och leds av  
bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och driva hållbarhetsarbetet i enlighet  
med den antagna strategin. Genom månatliga möten följer rådet upp utvecklingen av pågående  
initiativ. Under 2025 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ: 
• Kontinuerliga medarbetarundersökningar
• Lönekartläggning för rättvist löneutfall
• Grön- och hållbarhetslänkad finansiering
• Miljöcertifiering av fastigheter
• Energieffektivisering
• Utvärdering och implementering av digitala verktyg samt AI för energioptimering
• Solcellsutbyggnad
• Ökad klimatprestanda vid upprättande av nya byggnader
• Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt
• Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete
• Ökat fokus på åtgärder som bidrar till cirkulära processer
MEDARBETARE 
Bidra med idéer och följa bolagets  
hållbarhetsambitioner
Styrningsmodell
STYRELSE
Strategiskt ansvar
LEDNING
Operativt/strategiskt ansvar
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
Implementering av strategi och arbete
HÅLLBARHETSRÅDET
• Koordinerar hållbarhets-
arbetet utifrån hållbarhets-
strategin. 
• Representeras av medarbe-
tare och chefer från olika 
funktioner i organisationen. 
• Driver specifika  
hållbarhetsprojekt. 
Almnäs 5:23, Södertälje
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
26
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 27 =====

Stendörren för en kontinuerlig dialog med sina intressenter genom möten, enkäter och andra forum för återkoppling. Därutöver 
genomförs fördjupade intressentdialoger.
Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus
Ägare och  
styrelse
• Tydliggöra och följa upp hållbarhets-
strategin utifrån Stendörrens affärs-
strategi. 
• Transparent redovisning.
• Säker och trygg värdekedja.
• Regelefterlevnad.
• Styrelsemöten 6–8 gånger  
per år.
• Årliga strategimöten.
• Möten med ägarrepresentanter.
• Kontakt med vd, CFO och 
hållbarhets chef.
• Arbeta aktivt med klimat- och 
 omställningsrisker.
• Följa upp och utveckla  
håll barhetsstrategi och mål.
Medarbetare 
inklusive  
ledningsgrupp
• Uppföljning av mål och hållbarhets-
strategi.
• Fokus på de mål och aktiviteter som 
bidrar mest till hållbar utveckling.
• God företagskultur och professionell 
utveckling.
• Avdelningsmöten veckovis.
• Informationsmöten månadsvis.
• Konferenser med olika teman.
• Frukostar och informella möten  
med kollegor.
• Regelbunden eNPS-mätning.
• Följa upp medarbetarsamtal.
• Utbildning inom relevanta  
områden.
Finansiärer  
och  långivare
• Långsiktig och stabil ekonomisk 
förvaltning.
• Transparent redovisning.
• Energi och CO2-utsläpp. 
• Hantering och kontroll av klimatrisker.
• Investerarpresentationer.
• Kvartalsrapportering.
• Kontakt med vd, CFO och 
hållbarhets chef.
• Uppföljning av gröna och  
hållbarhets länkade lån.
• Öka transparens i  hållbarhets-
rapportering.
Hyresgäster och  
hyresgästombud
• Goda relationer, service och 
 arbetsmiljö.
• Lokaler som möter behov.
• Låg energiförbrukning och hållbara  
energikällor.
• Kontroll över klimatrisker.
• Kundmöten.
• Förhandlingar.
• Dialog via upparbetade  
personliga kontakter.
• Anonyma enkäter.
• Öka samverkan .
• Gröna bilagor vid hyresavtal.
• Resurseffektivisering.
Leverantörer och   
samarbetspartners
• Engagemang och samverkan för  
hållbara materialval.
• Energi och CO2-utsläpp.
• Goda relationer och arbetsmiljö.
• Dialog vid upphandling av 
ramavtal och entreprenad-
upphandling.
• Regelbundna revisioner.
• Kontraktsmöten.
• Platsbesök.
• Kravställning vid upphandling.
• Bakgrundskontroller och upp-
följning  av hur uppförandekoden 
efterlevs .
• Ökat engagemang och sam-
verkan med samarbetspartners.
Kommun • Transparent redovisning  
och regelefterlevnad.
• Aktiviteter som bidrar till  
en hållbar utveckling.
• Minskade utsläpp.
• Hållbara energikällor.
• Nära dialog vid processer 
rörande detaljplaner och 
bygglov.
• Tydlig och öppen  
kommunikation.
• Bidra till hållbar utveckling i de  
kommuner där Stendörren har  
fastigheter eller byggrätter.
INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS
Under hösten 2024 genomfördes en dubbel 
väsentlighetsanalys. Den baserades på en riktad 
intressentdialog med syfte att identifiera både den 
inverkan som Stendörren har på omvärlden och de 
hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter som 
kan påverka Stendörrens finansiella ställning. 
Stendörrens ledning har analyserat och struktu-
rerat de mest väsentliga frågorna utifrån påverkan, 
omfattning, sannolikhet och möjlighet till åtgärd.
Resultatet av väsentlighetsanalysen visas i 
matrisen nedan. Under processen har även ett 
antal tematiska områden identifierats som sär-
skilt väsentliga för Stendörren. Dessa områden 
är värdekedjan, cirkulära processer och avfall. De 
väsentliga områdena integreras i den befintliga 
strategin samt de fem fokusområden som bolaget 
tidigare har beslutat om. Resultatet av den dubbla 
väsentlighetsanalysen som gjordes 2024 bedöms 
fortfarande vara relevant och de frågor som identi-
fierades som mest väsentliga ligger fortfarande till 
grund för bolagets hållbarhetsarbete.
Väsentlighetsmatris Stendörrens inverkan
Finansiell inverkan på Stendörren
Låg Medel Hög
Låg Medel Hög
Miljö
1  Klimatavtryck 
2  Klimatrisk
3  Energianvändning i fastigheter
4  Biologisk mångfald
5  Miljöcertifiering av fastigheter
6  Grön finansiering
Socialt
7  Arbetsmiljö
8  Välmående och hälsa
9  Jämställdhet
10  Mänskliga rättigheter
11  Trygghet
12  Företagskultur
Styrning
13  Bolagsstyrning
14  Anti-korruption
15  Leverantörsgranskning
16  Attraktiva affärspartners
17  Kommunikation
18  Digitalisering
1
13
3
14
12
15
2 16
6 7
8 9
4 5
11
10
17 18
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
27
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 28 =====

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI
Under 2025 uppnåddes målet om 70 procent certifierad uthyr-
bar area, samtidigt som bolaget även nådde energimålet om 
att minska energiförbrukningen med 30 procent till 2030. Mot 
bakgrund av detta har Stendörren uppdaterat och förtydligat 
sin hållbarhetsstrategi samt adderat mer ambitiösa mål inom 
fokusområdena resurseffektivitet och framtidssäkring. Som 
en del av omställningsplanen har en energistrategi utvecklats 
för att stödja bolagets anpassning till ett förändrat klimat. 
Stendörren har även en strategi för cirkulära processer för 
att främja ökad andel återbruk, minska mängden avfall samt 
minska användningen av jungfruligt material. Samtliga strate-
gier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll koldioxidutsläpp  
till år 2040.
Stendörrens hållbarhetsstrategi omfattar även en klimat-
riskstrategi som syftar till att anpassa fastighetsbeståndet till 
potentiella klimatförändringar genom att identifiera, begränsa 
och förebygga risker i bolagets fastigheter och projekt. 
Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling 
(Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har 
identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka 
är följande: 
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både inom den egna verksamheten och 
i samhället i stort. Strategin omfattar fem prioriterade fokusområden där Stendörren har störst möjlighet att påverka och 
driva positiva förändringar inom miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor.
Mål 2040
Stendörrens över­ 
gripande mål är att  
uppnå nettonoll  
koldioxidutsläpp  
i hela värdekedjan  
till år 2040.
Stenvreten 8:37, Enköping
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
28
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 29 =====

RESURSEFFEKTIVITET
Ambition
• Minska energiintensiteten till  
max 50 kWh/kvm senast 2040.
• Samtliga fastigheter max 90 kWh/
kvm senast 2030.
• 100% av nybyggnadsprojekt  
och större renoveringar ska  
miljö certifieras.
• Möjliggöra ökad återvinning av 
hyresgästers avfall.
• Minska andelen byggavfall som går 
till deponi till högst 1% senast 2030.
• 100% fossilfri energi senast 2030  
(köpt av Stendörren).
• Minska koldioxidavtrycket i nybygg-
nadsprojekt med minst 40% kgCO2/
kvm BTA senast 2030 (basår 2022).
OPERATIONELL EXCELLENS
Ambition
• Leverantörer till bolagets förvalt-
ning samt utvecklingsverksamhet 
ska underteckna och efterleva 
Stendörrens uppförandekod.
• Samtliga fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Ambition
• Aktivt arbeta, med årlig uppföljning 
och återkoppling, gällande jämställd-
het och icke-diskriminering.
• Sträva efter jämlikhet och mångfald 
bland alla yrkeskategorier med mål 
om en 40/60 könsfördelning för 
ledande befattningshavare.
• Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de 
årliga medarbetarenkäterna.
• Samtliga medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden. 
FRAMTIDSSÄKRING
Ambition
• Inkludera relevanta TCFD-indikatorer 
och rapportera enligt TCFD.
• Samtliga fastigheter med hög risk 
ska riskinventeras och förses med 
relevanta handlingsplaner.
• Minst 50% EPC-B eller  
bättre senast 2030.
• Mål om nettonoll koldioxidutsläpp 
i linje med Science Based Targets 
initiative (SBTi).
SOCIALT ANSVAR
Ambition
• Skapa arbetsmöjligheter för  
personer långt ifrån arbets-
marknaden.
STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN
Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet 
för att bidra till både kort­ och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren 
sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa 
kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt 
med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. 
Målen inom våra 
fokusområden har 
uppdaterats för att spegla 
de framsteg som gjorts under 
2025, där vi nådde flera av våra 
mål i förtid. Vi tar nu nästa steg 
och höjer ambitionsnivån inom 
de områden där vi kan skapa 
störst långsiktigt värde  
för både bolaget och  
samhället.
Uppdaterad
Uppdaterad
Ny
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
29
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 30 =====

Fastighetsförvärv
Energimätning ska tas med  
i teknisk due diligence.
  
Värdering av investering för att 
energieffektivisering (uppnå 
EPC A eller B) ska inkluderas  
i teknisk due diligence.
  
Utvärdera köldmedia och 
energi leverantörer.
  
Följa Stendörrens klimatrisk-
strategi.
  
 Scope 1
  Scope 2
  Scope 3
Projektutveckling
Kravställa minst energiklass B.   
 Krav på effektiva tekniska instal- 
lationer (enligt gröna kartan).
  
 Utreda möjliga energikällor, till 
exempel sol och geotermisk.
  
Följa gröna kartan.   
Följa successiva gränsvärden i 
ny  produktion enligt klimatkrav: 
minska CO2-utsläpp.
  
Följa Stendörrens strategi för 
cirkulära processer.
  
 Följa Stendörrens ekosystem-
tjänststrategi.
  
Förvaltning (ROT1))
Alltid se över möjligheterna 
till energi effektivisering vid 
ROT-projekt som genomförs  
av andra skäl.
  
Utvärdera energileverantörer.   
Investera i förnybara energi-
källor (sol och geotermisk).
  
 Följa gröna kartan  
(vid ROT >10 Mkr).
  
Följa Stendörrens strategi 
för cirkulära processer vid 
ombyggnation, ROT och  
hyresgästanpassning.
  
Följa Stendörrens ekosystem-
tjänststrategi.   
Förvaltning (drift)
Energieffektivisering av alla 
energi slag, löpande avstäm-
ningar och optimering enligt 
Stendörrens energistrategi.
  
Utvärdera energileverantörer.  
Investera i förnybara energi-
källor (sol, geotermisk).
  
 Förbättra återvinnings-
möjligheter.
  
 Insamling av hyresgästdata 
(avfall, energi etc.).
  
Utföra Klimatriskinventering 
samt följa klimatriskrutin enligt 
Stendörrens klimatriskstrategi.
  
ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040)
•  Använda alternativa byggmaterial.
• Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI.
• Teknisk utveckling.
•  Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra.
• Kommersialisering av återbruk.
BASÅR 20302025 2040
STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN
BASÅR
• 108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2).
• 350 CO2/kvm basår 2022 (Scope 3).
NULÄGE
• Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2).
• Energiintensitet 74 kWh/kvm (Scope 2).
• –27% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3).
• 1% byggavfall på deponi.
• 100% fossilfri (inköpt) energi.
2030
• –40% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3).
• Max 1% av byggavfall på deponi.
• 100% fossilfri (inköpt) energi.
• Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm 
senast 2030.
2040
• Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan.
• Minska energiintensiteten till max 50 kWh/
kvm senast 2040 (Scope 2).
1) Renovering, ombyggnad och tillbyggnad
Vill du veta mer?
Läs vår  
Klimatfärdplan
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
30
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 31 =====

RESURSEFFEKTIVITET 
Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat­
avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny­ och ombyggnation samt genom 
att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet.
Energianvändning i befintligt bestånd 
Stendörren hade som mål att minska sin energiinten-
sitet med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. 
Målet uppnåddes redan under 2025, då energiintensi-
teten uppgick till 74,3 kWh/kvm (78,7), motsvarande 
en minskning om cirka 31 procent jämfört med basåret 
2020. Mot bakgrund av detta har Stendörren höjt ambi-
tionen och fastställt nya mål för energiintensiteten: att 
uppnå en nivå om 50 kWh/kvm senast 2040 samt att 
samtliga fastigheter ska understiga 90 kWh/kvm senast 
2030.
All el som köps in till Stendörrens fastigheter är 
 fossilfri och under året har bolaget fortsatt sitt arbete 
med energi effektivisering i enlighet med energistrategin. 
Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen 
genom effektivare installationer som har hög värme-
återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett 
pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare 
optimering med hjälp av AI och sensorstyrning.
Under 2025 fortsatte arbetet med att installera berg-
värme, solceller samt anpassa och optimera drifttiderna 
i fastigheterna. Under året nådde bolaget en installerad 
soleffekt om dryg 1 814kWp (1 300). Förvaltningen följer 
löpande upp de energibesparande åtgärderna genom 
månadsvisa uppföljningar för varje fastighet, med fokus 
på att kontinuerligt minska energiförbrukningen.
Certifiering av befintliga fastigheter 
Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig-
heter enligt BREEAM In-Use. Under året blev Stenvreten 
8:37 den första fastigheten i Sve rige inom segmentet 
industri- och lagerbyggnader att uppnå betyget Out-
standing. Vid årets slut var 71 procent av den totala 
uthyrbara ytan certifierad (73). Bolaget hade som mål att 
certifiera minst 70 procent av ytan till och med 2025 – 
vilket uppnåddes under året. Framöver kommer certifie-
ring att genomföras endast när det finns särskilda skäl. 
Projektutveckling 
Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats 
i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla 
insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att 
påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimatkal-
kylerna kan val av material och konstruktion optimeras 
för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt projekt. 
Stendörren har som mål att till 2030 minska koldioxid-
utsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 procent, med 
2022 som basår. Under året avslutades två projekt med 
en sammanlagd yta på drygt 14 000 kvadratmeter, där 
en utsläppsminskning på cirka 27 procent uppnåddes 
jämfört med basåret. I byggprojekten har Stendörren 
fortsatt att möjliggöra lokal hantering av mark- och 
stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och 
effektiviserat resursanvändningen på plats. Dessutom har 
pilotprojekt för att öka och förbättra ekosystemtjänster, 
inklusive biologisk mångfald, påbörjats under året.
Certifiering i nybyggnation 
Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro-
jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets 
ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men 
i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”. 
Under året färdigställdes två projekt med certifierings-
nivån ”Very Good”. 
Ambition
• Minska energiintensiteten till  
max 50 kWh/kvm senast 2040.
• Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm 
senast 2030.
• 100% av nybyggnadsprojekt och större 
renoveringar ska miljö certifieras.
• Möjliggöra ökad återvinning av  
hyres gästers avfall.
• Minska andelen byggavfall som går  
till deponi till högst 1% senast 2030.
• 100% fossilfri energi senast 2030  
(köpt av Stendörren).
• Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads-
projekt med minst 40% kgCO2/kvm BTA  
senast 2030 (basår 2022).
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
MINSKNING AV ENERGI­  
INTENSITETEN (KWH/KVM) 1) 
31%
Mål: 30% minskning från 
basår 2020 till år 2030
MILJÖCERTIFIERAD AREA 2)
71%
Mål: 70% certifierad area till år 2025
BYGGAVFALL TILL DEPONI
1%
Mål: <1% till år 2030
ANDEL FOSSILFRI ENERGI
100%
Mål: 100% till år 2030
MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK 
VID NYBYGGNATION CO 2/KVM
27%
Mål: 40% minskning från  
basår 2022 till 2030
1) Per 31 december 2025 jämfört med basår 2020.
2) Av totalt bestånd per 31 december 2025.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
31
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 32 =====

Avfall 
Under 2025 har Stendörren uppdaterat sin metod 
för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande 
och detaljerad bild av avfallsdata. Med stöd av extern 
expertis har bolaget erhållit exakt avfallsdata avse-
ende både fraktioner och mängder. Under året uppgick 
andelen byggavfall som deponerades till 1 (2) procent. 
För att stärka arbetet med avfallshanteringen arbetar 
 Stendörren med att implementera gröna hyresavtal, vilka 
syftar till att möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata.
Koldioxidavtryck 
Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1, 
är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna 
värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service-
fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2, 
utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och 
påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen 
och valet av energislag för respektive byggnad.
Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet 
utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa 
utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro-
jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa 
mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på 
användning av fossilfria bränslen i fordon och  maskiner 
som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till 
hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del 
begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri 
eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt 
underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ.
En sammanställning av Stendörrens totala växt-
husgas utsläpp för perioden 2020–2025 återfinns  
i tabellen på sidorna 39–41.
Totala utsläpp
Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 8 ton (25), 
drivet av lägre utsläpp från bolagets fordon samt att 
inga läckage av köldmedia förekom under perioden.
Utsläppen i Scope 2 ökade något till 975 ton (952),  
vilket kan tillskrivas försämrade emissionsfaktorer  
från fjärrvärmeleverantörerna. Detta trots lägre energi-
förbrukning i fastighetsbeståndet.
De totala utsläppen i Scope 3 minskade till 5 137 ton 
(8 104). Minskningen förklaras med bättre klimatpre-
standa på inbyggda byggprodukter, återbruk vid hyres-
hästanpassningar men också till viss del färre avslutade 
projekt under året. Antalet pendlingsresor med fossil-
drivna fordon har minskat, då en betydande andel av 
dessa resor nu sker med elbilar. Dock ökar utsläppen till 
följd av en ökad kontorsnärvaro och ett högre antal med-
FOKUSOMRÅDEN
Resurseffektivitet – utfall
KPI 2025 2024 2023
Energi
Andel inköpt fossilfri energi, % 100 97 98
Total energianvändning, MWh 32 667 34 437 40 858
– varav från förnybara källor, MWh 22 105 33 531 39 903
– varav från icke-förnybara källor, MWh 10 562 906 955
Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 22 932 24 090 28 703
Uppvärmning från el 
Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 1 167 965 1 021
Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 0
Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85
Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 8 522 9 333 11 078
Kyla från fjärrkyla, MWh 47 49 56
KPI 2025 2024 2023
Intensiteter1)
kWh/kvm 74 79 85
kg CO2/kvm 2,3 2,2 2,6
Certifiering
Antal miljöcertifierade fastigheter 92 94 68
Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 71 73 58
Antal certifierade ny- och ombyggnationer2) 4 3 1
1) Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA.  
Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats.
2) Erhållet certifikat. Totalt 100 procent av nybyggnation som avslutas under 2025,  
inväntar godkänt certifikat.
Klimatpåverkan (Scope 1 och 2)
Kg CO2/kvm
Energiintensitet
KWh/kvm
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
20252024202320222021
0
20
40
60
80
100
120
20252024202320222021
Andel fossilfria energikällor i verksamheten
0
20
40
60
80
100
20252024202320222021
n Icke-förnybara energikällor
n Fossilfria energikällor
arbetare. Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från 
materialanvändning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta 
är ett resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter, 
vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit sig  
i den produktionsintensiva fasen.
Utsläppsintensitet 
Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast-
ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och 
utsläppen reducerats till 2,3 kg CO2/kvm uthyrbar area 
(LOA).
Inom Scope 3 ligger utsläppen vid nybyggnation 
något högre än under föregående år, 255 kg CO2/kvm 
(251) (BTA). Detta beror på att bolaget under 2024 slut-
förde ett pilotprojekt – Stenvreten 8:37 som hade en hög 
hållbarhetsprestanda vilket resulterade i ett mycket lågt 
klimatavtryck per kvadratmeter.
För ombyggnationer och hyresgästanpassningar 
minskade utsläppen till 27 (35) kg CO2/kvm (LOA). 
Under 2025 har beräkningsmetoden uppdaterats för att 
ge en mer korrekt och rättvisande bild av bolagets syste-
matiska arbete med att öka andelen återbrukat material  
i ombyggnationer. 
Dock baseras fortfarande majoriteten av CO2-kalkylen 
för dessa projekt på schablonvärden.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
32
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 33 =====

I linje med Task Force on Climate­related 
Financial Disclosures (TCFD) rekommenda­
tioner har bolaget kategoriserat sina klimat­
relaterade finansiella risker i två huvudgrupper 
– fysiska risker och omställningsrisker. Sten­
dörren har genomfört analyser av det svenska 
fastighetsbeståndet och har tagit fram en stra­
tegi för att hantera och begränsa de identifie­
rade riskerna.
Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av 
klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem-
peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker 
omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och 
tekniska risker som kan uppstå i samband med över-
gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp.
Under de senaste åren har Stendörren genomfört  
en omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast-
ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter 
som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen 
visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo-
nerat för högre klimatrelaterade risker. 
Fysiska risker 
I den analys som Stendörren genomförde under 2022 
och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s 
fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt 
ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 
2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) 
och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter  
en minskning). 
Resultatet av den genomförda kartläggningen visar 
att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk 
klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och 
inventering påbörjats under 2024 för att kunna han-
tera risker i respektive fastighet. Under 2025 har riktade 
FRAMTIDSSÄKRING 
Ambition
• Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och 
rapportera enligt TCFD.
• Samtliga fastigheter med hög risk ska 
riskinventeras och förses med relevanta 
handlingsplaner.
• Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030.
• Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje 
med Science Based Targets initiative (SBTi).
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
åtgärder genomförts för att begränsa konsekvenser  
av de identifierade riskerna. 
 Riskerna är framför allt kopplade till hydrologi och 
kylgraddagar. Analysen av bolagets svenska fastigheter 
utgår från underlag sammanställt av SMHI, byggnader-
nas konstruktion, energiprestanda, geografiska läge och 
byggår. Fastigheter i Norge, Danmark och Finland har 
ännu inte inkluderats i det rapporterade underlaget.  
De fastigheter som idag finns utanför Sverige kommer 
att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram. 
Omställningsrisker 
Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng-
liga energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen 
identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda 
och planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp 
och därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll 
koldioxid utsläpp till år 2040.
Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med 
en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket 
sätter ramarna för hur bolaget hanterar sina omställ-
ningsrisker. En central del i detta arbete är att byta till 
uppvärmnings lösningar som bergvärme och fjärrvärme 
med högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet 
för att minska konsekvenserna av omställningen har 
inletts och pågår löpande.
För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv 
kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens 
övergripande omställningsarbete.
Båglampan 25, Bromma
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
33
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 34 =====

Ambition
• Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och 
återkoppling, gällande jämställdhet och 
icke-diskriminering.
• Sträva efter jämlikhet och mångfald bland 
alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 
könsfördelning för ledande befattnings-
havare.
• Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga 
medarbetarenkäterna.
• Samtliga medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden. 
Stendörrens medarbetare utgör grunden för 
bolagets framgång och långsiktiga värdeska­
pande. Genom hög kompetens, starkt enga­
gemang och ett gemensamt ansvarstagande 
bidrar medarbetarna till utvecklingen av en 
hållbar verksamhet som skapar värde för  
kunder, investerare och samhälle.
Välmående och hälsa 
Stendörren arbetar aktivt med att stärka företags-
kulturen och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas 
utveckling, välmående och hälsa är ett högt prioriterat 
område. Under det gångna året har bolaget fokuserat på 
att stärka kompetensen och förbättra kommunikationen 
mellan ledande befattningshavare och medarbetare, för 
att öka förståelsen för individuella behov och utveck-
lingsmöjligheter.
Stendörren värnar både om medarbetarnas professio-
nella utveckling inom företaget och om balansen mellan 
arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort-
satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel 
och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att 
skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö.
Under året arrangerades en gemensam konferens med 
temat ”Stresshantering samt AI som verktyg”, där team-
stärkande aktiviteter stod i fokus.
Under de senaste åren har Stendörrens insatser 
resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa 
eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid 
den första mätningen under 2025 minskade eNPS- 
värdet till 42 (58), medan mätningen under hösten  
2025 visade ett betydligt högre resultat om 56 (42).
Arbetsrelaterad sjukfrånvaro under 2025, både kort-
tids- och långtidssjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar 
per medarbetare (0). Dessutom rapporterades inga 
arbetsrelaterade olyckor eller färdolyckor under året.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE 
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
Jämställdhet och mångfald 
Andelen kvinnor i ledande befattningar uppgick under 
2025 till 54 procent, vilket är oförändrat jämfört med 
2024. Stendörren arbetar aktivt för att främja inklude-
ring, likabehandling och respekt mellan medarbetare. 
Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal och 
workshops.
Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner: 
händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef 
och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren 
tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är 
tillgänglig för samtliga medarbetare.
För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs 
årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa 
att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet 
samt att olika roller värderas konsekvent och transparent 
i förhållande till varandra.
2025 2024 2023
KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
Könsfördelning chefsbefattningar1) 7 6 13 7 6 13 7 6 13
Antal nyanställda under året 3 5 8 9 3 12 4 8 12
Arbetsrelaterade skador och sjukdomar, 
antal frånvarodagar2)
0 0 0 0 0 0 2,1 0 0,8
Mångfald antal anställda
<30 år 4 6 10 4 5 9 5 3 8
31–50 år 15 12 27 14 15 29 8 20 28
>50 år 7 10 17 7 6 13 7 7 14
Totalt antal anställda 54 51 50
KPI 2025 2024 2023
Personalomsättning, % 9,5 18 33
eNPS-värde (employee Net Promoter Score) 56 42 58
Antal utbildningstimmar per år3) 662 418 263
Andel anställda som får regelbunden 
utvärdering och uppföljning av sin 
prestation och karriärutveckling, %
100 100 100
1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.
2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2025.
3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.
KVINNLIGA LEDANDE  
BEFATTNINGSHAVARE
54%
Mål: 40/60 könsfördelning
ENPS­POÄNG
56
Mål: 40 poäng
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
34
Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 35 =====

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
SOCIALT ANSVAR 
Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kom­
muner och lokala företagare för att utveckla 
trivsamma, trygga, säkra och gröna miljöer. 
Stendörren ser stora fördelar med att ha en 
nära dialog med hyresgästerna, då det ger en 
god förståelse för deras behov och förvänt­
ningar på bolaget som hyresvärd. 
Samhällsengagemang 
Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa 
arbetsmöjligheter för personer som står långt från 
arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget 
aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak-
tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i 
arbetslivet. Under 2025 tog Stendörren emot totalt tre 
praktikanter och två LIA praktikanter (Lärande i arbete).
Under 2025 har bolaget inlett ett samarbete med 
Arena För Utveckling (AFU) för att bidra med arbetstill-
fällen för personer som står långt ifrån  arbetsmarknaden. 
I snitt har sex personer jobbat vid två fastigheter en 
gång i veckan. Samarbetet har även lett till att en person 
från AFU fått en praktikplats hos Stendörren. Dessutom 
har bolaget i samarbete med Stadsmissionen i Västerås 
kommit med ett initiativ för ungdomar. Genom detta 
samverkansprojekt med sex verksamheter i området 
skapar vi arbetstillfällen för ungdomar som lever och  
bor i utsatta bostadsområden.
Ambition
• Skapa arbetsmöjligheter för personer långt 
ifrån arbetsmarknaden.
Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
35
Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 36 =====

Ambition
• Leverantörer till bolagets förvalt ning samt 
utvecklingsverksamhet ska underteckna 
och efterleva Stendörrens uppförandekod.
• Samtliga fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende.
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
OPERATIONELL EXCELLENS 
Fokusområdet behandlar de riktlinjer som 
medarbetarna inom Stendörren ska arbeta uti­
från för att bidra till en hållbar verksamhet. Det 
handlar om att bevaka risker och förändringar 
i omvärlden, med fokus på att bygga en stark 
och stabil organisation med välfungerande 
stödprocesser, metoder, verktyg, rutiner och 
policyer.
Styrning av leverantörskedjan 
Under slutet av 2024 uppdaterades uppförandekoden 
för att kvalitetssäkra och tydliggöra hållbarhetskraven 
vid upphandling av leverantörer. Den senaste versionen 
av uppförandekoden signeras och följs av bolagets sam-
arbetspartner. Under 2025 har det systematiska arbetet 
med bakgrundskontroller samt regelbunden uppföljning 
på att uppförandekoden efterlevs förbättrats.
Tjänsteresor 
Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid 
eller elfordon) uppgår till 96 (89) procent av bolagets 
totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande 
enligt bolagets fordonspolicy. Av logistiska skäl finns en 
fossildriven driftbil kvar, denna körs numera endast på 
HVO. Anställda på Stendörren ska undvika flygresor i 
möjligaste mån och som generell rekommendation gäller 
att alla inrikesresor ska genomföras med tåg. 
Antikorruption och mänskliga rättigheter 
Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken 
för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen 
verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska 
signera en uppförandekod i samband med utförandet 
av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon 
kronor. Bolaget har en systematisk uppföljningsrutin 
för att säkerställa att uppförandekoden följs. Bolaget 
Antal inrapporterade 
incidenter 2025 2024 2023
Visselblåsarsystem 0 0 0
Övriga kanaler 0 0 0
ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON
96%
Mål: 100% år 2025
tillhandahåller ett externt hanterat visselblåsarsystem 
via sin webbplats. Under 2025 har inga ärenden rappor-
terats genom systemet.
Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja
Bolaget genomför bakgrundskontroller av entreprenörer 
och leverantörer vid avtal större än 25 miljoner kronor, 
som omfattar både ekonomiska och sociala parametrar  
i syfte att säkerställa trygga och säkra samarbeten. 
 Rutinen tydliggör hur efterlevnaden av uppförande-
koden ska följas upp och vilka typer av kontroller som ska 
genomföras i olika skeden av upphandlingsprocessen.
Under 2025 har ett fåtal mindre avvikelser upptäckts. 
Dessa har hanterats av upphandlad part. Inga allvarli-
gare incidenter eller avvikelser har uppdagats.
Viby 19:66, Upplands-Bro
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
36
Ansvarsfullt företagande Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 37 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
37
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
GRI­INDEX
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats
 Allmänna upplysningar
GRI 2:  
Allmänna upplysningar 
2021
2-1 Uppgifter om organisationen 3, 8, 52
2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 52, 71
2-3  Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 44, 45
2-4  Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats  
i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar
52
2-5 Externt bestyrkande 24, 43
2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12
2-7 Anställda 45, 67
2-8 Medarbetare som inte är anställda 68
2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 79, 80
2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 79, 80
2-11  Ordförande för det högst styrande organet 80, 86
2-12  Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26
2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26
2-14  Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26
2-15 Intressekonflikter 79, 80
2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 81, 82
2-17  Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 81, 82
2-18  Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 81, 82
2-19 Ersättningspolicyer 68, 84, 85
2-20 Process för att fastställa ersättningar 84, 85
2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 67, 68
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46
2-23 Policyförpliktelser 25
2-24 Integrera policyförpliktelser 25
2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36
2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24
2-28 Medlemskap i organisationer 25
2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27
2-30  Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 44
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats
VÄSENTLIGA FRÅGOR
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27
3-2 Lista på väsentliga frågor 27
3-3 Hantering av väsentliga frågor 27
EKONOMISKA STANDARDER
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27
GRI 201:  
Ekonomiskt resultat 2016
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41
201-3  Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 54, 84, 85
ANTIKORRUPTION
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36
GRI 205:  
Antikorruption 2016
205-2  Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36
205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36
ENERGI
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31
GRI 302:  
Energi
302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32
302-3 Energiintensitet 31, 32
302-4 Minskad energianvändning 31, 32
UTSLÄPP TILL LUFT
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32
GRI 305:  
Utsläpp till luft 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 39
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 39
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 40
305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 39

===== SIDA 38 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
38
GRI­index Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats
AVFALLSHANTERING
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32
GRI 306:  
Avfall 2022
306-3 Genererat avfall 41
306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 41
306-5 Avfall till förbränning och deponering  41
MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34
GRI 405:  
Mångfald och lika­ 
behandling 2016
405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 56
405-2  Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns 34
Almnäs 5:23, Södertälje

===== SIDA 39 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
39
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSNOTER
Stendörrens växthusgasutsläpp
Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol. Utsläppen är  
redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.
Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Scope 1
Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0 0,1 16 29 Olja: 0,268 kgCO2e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift.
Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 8 10 60 84 110 Bensin: 2,114 kgCO2e/l
Diesel: 1,958 kgCO2e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l
E85: 0,463 kgCO2e/l
Fordonsgas: 0,358 kgCO2e/l
Biogas: 0,00 kgCO2e/l
Naturvårdsverket
Köldmedialäckage 0 15 50 151 71 Inga läckage under 2025.
Summa Scope 1 8 25 110 251 210
Scope 2
Fjärrvärme 974 951 1 188 1 080 1 268 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Köpt el (platsbaserad)1 779 903 972 1 060 1 222 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh IVL
Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 753 1 854 2 160 2 140 2 490 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år
Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 975 952 1 189 1 081 1 269
Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2  
(kg CO2 per uthyrbar kvm)
2,3 2,2 2,6 2,7 3,2 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders 
målet, skall energi till 
bolagets drift av fastigheter 
max uppgå till 2,82 kgCO2/
kvm till 2030.

===== SIDA 40 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
40
Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Scope 3
Uppströms
Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) 
(3.2)
1 041 3 008 982 5 529 n/a Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas 
EPD:er på specifika material där det finns
Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM)  
EPD International
Färre (cirka 30%) avslutade 
kvadratmeter inom projekt 
än under 2024. Fler 
byggprodukter med EPD 
samt klimatförbättrade 
alternativ.
Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 802 1 091 702 2 088 n/a Schablon samt EPD:er byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp.  
Markarbete under byggnad: 30 kgCO2e/kvm 
Asfalterad yta: 0,049 kgCO2e/kg
Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: 
IVL 
Asfalt: Trafikverket (från BM)
Fler byggprodukter med EPD 
samt klimatförbättrade 
alternativ.
ROT (värdehöjande) (3.2) 3 048 3 699 2 633 2 058 n/a Schablon small: 29 kgCO2e/kvm 
Schablon medium: 55 kgCO2e/kvm 
Schablon Large: 80 kgCO2e/kvm
Schablon framtagen tillsammans med IVL Färre ombyggnadsprojekt 
(cirka 4%). Av samtliga 
ombyggnadsprojekt har 
andelen återbruk ökat. Av 
samtliga ROT-projekt har 8% 
bestått av återbruk.
Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja, 
pellets) (3.3.)
0 0 0,11 1 2 Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO2e/kWh Värmeforsk
Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 101 119 140 132 159 Emissionsfaktor från varje leverantör (1års eftersläpning) Energiföretagen
Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 222 264 297 314 361 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh IVL
Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 25 30 36 40 45 El vattenkraft: 0,00295 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 2 5 14 20 16 Bensin: 0,46 kgCO2e/l 
Diesel: 0,49 kgCO2e/l 
Biodiesel (HVO 100%): 0,046 kgCO2e/l 
E85: 0,563 kgCO2e/l 
Fordonsgas: 0,784 kgCO2e/l 
Biogas: 0,563 kgCO2e/l
Naturvårdsverket Avsevärd minskning av 
fossilberoende bilar.
Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) 0,4 n/a n/a n/a n/a Fastighetsägaren
Tjänsteresor (3.6) 15 12 6 10 5 Flyg: cirka 0,315 kgCO2e/km 
Inga resor med privat bil 
Övriga färdmedel: 0 kgCO2e
Zeroemissions Fler affärsresor, utanför 
Sverige, med flyg.
Pendlingsresor (3.7) 9 7 9 17 n/a Bensin: 0,154 kgCO2e/km 
Diesel: 0,131 kgCO2e/km 
Diesel (100%bio): 0,00 kgCO2e/km 
Elbil: 0,00 kgCO2e/km 
Laddhybrid: 0,066 kgCO2e/km 
Övriga färdmedel: 0
Naturvårdsverket Ökad kontorsnärvaro och 
medarbetare. Cirka 20% 
ökning i restid till kontoret.
Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh 
Emissionsfaktor från fjv leverantör

===== SIDA 41 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
41
Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Nedströms
Hyresgästersenergianvändning (verksamhet) (3.13) 80 87 n/a n/a n/a Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkludera 
hyresgästers förbrukning i 
årets redovisning. (mindre 
andel, 15%, redovisats av 
hyresgästers verksamhetsel)
Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 14 46 n/a n/a n/a Avfallsentreprenör Stendörren har under 2025 
uppdaterat sin metod för 
datainsamling i syfte att ge 
en mer rättvisande och 
detaljerad bild av avfallsdata. 
Tidigare år har avfall upp-
skattats med hjälp av 
schablon baserade faktorer 
(kg/kr), medan data från och 
med 2025 samlas in per 
avfallsfraktion, faktisk vikt 
och respektive 
avfallsentreprenör.
Summa Scope 3 (platsbaserad) 5 334 8 338 4 783 10 169 543
Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 5 137 8 104 4 522 9 895 227
Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 7 095 10 217 7 053 12 560 3 243
Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 6 340 9 081 5 821 11 227 1 706
Utsläppsintensitet, Scope 1, 2 och 3  
(kgCO2 per uthyrbar kvm) 6,9 11,9 8,55 16,54 n/a
Hyresgästavfall1)
Ton 2025 2024 2023
Energi återvinning 669 184 81
Återvinning 1 109 120 328
Destruktion n/a 0 0
Deponi 0 4 10
Farligt avfall 3 1 26
Återbruk 1 n/a n/a
Annat 48 n/a n/a
1) Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer  
rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall uppskattats med hjälp  
av schablonbaserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per  
avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör.
Direkt skapat ekonomiskt värde
Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Totala intäkter 1 049 910  854 733 653
Drift 177 168 158 159 150
Löner och ersättning till anställda 79 84 71 68  64
Betalning till finansiärer 410 323 309 208 135
Betalningar till den offentliga sektorn 89 88 41 59 29
Behållet ekonomiskt värde 293 247 275 240 274
Utdelning – – – – –

===== SIDA 42 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
42
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig-
heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren 
Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning 
för år 2025.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll-
barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. 
Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–38 i hållbar-
hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver-
ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global 
Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-
redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo-
visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne-
fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig 
för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte 
innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredo-
visningen grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet 
med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi-
sioner och översiktliga granskningar av historisk finan-
siell information. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen, 
att utföra analytisk granskning och att vidta andra över-
siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning 
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och 
god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International 
Standard on Quality Management) och har därmed ett 
allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar 
dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är 
oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB 
(publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt-
lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga 
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad 
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår 
från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan. 
Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande 
av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk-
ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss 
grund för våra uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte 
framkommit några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt 
väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel-
sen angivna kriterierna.
Stockholm den 29 april 2026
BDO Mälardalen AB
Markus Håkansson
Hållbarhetsexpert/Specialistmedlem FAR
REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG  
GRANSKNING AV KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741

===== SIDA 43 =====

FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 44
Risker och riskhantering 46
Koncernens totalresultat 48
Koncernens finansiella ställning 49
Koncernens förändringar i eget kapital 50
Koncernens kassaflöde 51
Koncernens noter 52
Moderbolagets resultaträkning 64
Moderbolagets totalresultat 64
Moderbolagets finansiella ställning 65
Moderbolagets förändringar i eget kapital  66
Moderbolagets kassaflöde 66
Moderbolagets noter 67
Förslag till vinstdisposition 73
Årsredovisningens undertecknande 74
Revisionsberättelse 75
4
43STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 44 =====

Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren 
Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), 
med organisationsnummer 556825-4741, med säte i 
Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för 
koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. 
Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume-
riska uppgifter inom parentes avser föregående räken-
skapsår. 
Väsentliga händelser under året
• Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljo-
ner kronor (902) och driftnettot ökade med 17 procent 
till 841 miljoner kronor (718).
• Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar 
uppgick till 390 miljoner kronor och 342 miljoner  
kronor (309) om inkluderat engångsposter om cirka 
48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie-
ringar under andra halvan av 2025.
• Nettouthyrningen uppgick under året till  sammanlagt 
–7,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med 
ett sammanlagt årshyresvärde om 101 miljoner kronor 
(omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres-
avtal med nya hyresgäster). 
• De hyresavtal som omförhandlades under året ledde 
till en ökning av hyresvärdena om cirka 14 procent i 
viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
till 366 miljoner kronor (217) motsvarande 11,43 kronor 
per aktie (7,52). 
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar av 
fastighetsportföljen uppgick för året till 43 miljoner 
kronor (225).
• Årets resultat uppgick till 173 miljoner kronor (327) 
motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70) före utspäd-
ning och 4,63 kronor per aktie (9,69) efter utspädning. 
Verksamheten i korthet
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt 
fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i 
nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam till-
växt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom 
värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den posi-
tiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av 
storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga 
tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika 
byggrättsportfölj.
Stendörren har fyra finansiella mål: 
• Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt 
uppgå till lägst 15 procent.
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång-
siktigt uppgå till lägst 12 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 
2,0 gånger.
• Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och 
aldrig understiga 20 procent.
Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 190 
stycken bolag (166) där Stendörren Fastigheter AB 
(publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via 
 dotterbolag.
Fastighetsbestånd
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 
2025 av 179 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock-
holmsregionen och Mälardalen och med ett samman-
lagt marknadsvärde om 15 927 miljoner kronor. De tio 
största hyresavtalen svarade för cirka 18 procent av den 
samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid 
periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, 
vilket representerade cirka 7 procent av den samlade 
årshyran.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 
922 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastig-
hetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade 
tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknads-
värdet. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter 
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade 
byggrätter summerar till cirka 627 000 kvadratmeter 
och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. 
Marknadsvärdet på byggrättsport följen uppgår till  
1 504 miljoner kronor (1 458). 
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även  ändring 
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, 
i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med 
potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm 
och övriga Mälardalen. 
Finansiering
Per 31 december 2025 uppgick koncernens egna 
kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och koncer-
nens ränte bärande skulder uppgick till 8 938 miljoner 
kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 
procent (52). Den genomsnittliga kapitalbindningen på 
de räntebärande skulderna uppgick till 3,2 år (3,1) och 
inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den 
säkrade delen via swap och räntetak, var den genom-
snittliga ränte bindningen på räntebärande skulder 2,9 
år (2,2). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala 
ränte bärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts-
datumet till 3,9 procent (4,2).
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå-
ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån 
uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med 
förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 2,90 procent. Det andra obligationslånet uppgår till 
500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper 
med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje 
obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor,  förfaller 
2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 
2,35 procent. Samtliga gröna obligationslån tas upp 
inom Stendörrens gröna finansieringsramverk. Alloke-
ringen av det likvida belopp som motsvarar utestående 
gröna obligationslån fördelas till den gröna poolen av 
kvalificerade investeringar. Stendörren för register över 
samtliga tillgångar och investeringar som kvalificerar sig 
och säkerställer att det vid varje tidpunkt finns tillräck-
liga gröna tillgångar för att täcka utestående gröna  
obligationslån.
Stendörren har finansiella åtaganden (kovenanter) i 
sina låneavtal. Dessa är kassaflödesbaserade eller rela-
terade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren upp-
fyller samtliga dessa åtaganden med god marginal.
Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön 
hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta 
om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen-
datum i maj 2027.
Organisation
Stendörren hade per 31 december 2025 56 medarbetare 
(55) med fördelningen 28 män (28) och 28 kvinnor (27). 
För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är 
det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbets-
miljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak 
och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens verksamhet 
ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas 
av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, 
och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt 
och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra 
alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. 
Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, 
utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar 
om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att 
attrahera de mest kompetenta personerna vid rekryte-
ring, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla 
medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal. 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
44
Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 45 =====

Hållbarhet
Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet iden-
tifierats som en väsentlig del av bolagets långsik tiga 
tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets hållbar-
hetsarbete genom en strukturerad dialog med intres-
senter och en omfattande strategisk över syn. Under 
2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre 
ställda mål. Under 2023 uppfylldes flera mål i förtid och 
mot den bakgrunden formulerades nya mål som sedan 
godkändes av styrelsen. År 2024 implementerades nya 
rutiner i syfte att minimera risker och deras potentiella 
konsekvenser. Därtill har processer införts för att minska 
klimatutsläpp, särskilt i samband med nybyggnation och 
uppstart av nya projekt. Under 2025 har det systema-
tiska arbetet med kravställning, uppföljning och enga-
gemang inneburit bättre resultat avseende utsläpp vid 
nyproduktion. Bolagets utvecklingsavdelning har även 
implementerat innovativa lösningar. På en övergripande 
nivå har bolaget tagit fram en omställningsplan samt en 
strategi för ekosystemtjänster och biologisk mångfald.
Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar-
het i alla delar av organisationen och strävar efter att 
varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom 
samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och 
långsiktiga hållbarhetsmål är att uppnå nettonollutsläpp 
av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Detta mål är 
en central del av bolagets vision om att skapa en mer 
hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar positivt 
till både samhälle och miljö.
Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet 
med bestämmelserna i 6 kap. 12 § årsredovisningslagen  
i dess äldre lydelse. Hållbarhetsrapporten avser  
Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11  
i moderbolagets noter för beskrivning av dotterbolagen) 
och återfinns på sidorna 24–41 i detta dokument.
Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har 
överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovis-
ningen. Utvärdering och uppföljning av hållbarhets-
arbetet, dess mål och prioriteringar följs kon tinuerligt 
upp av ledningsgruppen. Hantering av väsentliga risker 
inom hållbar hetsområdet utgör en del av ledningsgrup-
pens arbete och beskrivs i Förvaltningsberättelsen. De 
strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbar-
hetsarbete, och de väsentliga områden beskrivs under 
avsnittet ”Intressentengagemang och väsentlighets-
analys” på sidan 27. Av hållbarhetsstrategin på sidan 28 
framgår hur miljömässiga, sociala och styrningsrelate-
rade frågor relaterar till Stendörrens hållbarhetsarbete.
Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens 
hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36 
uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:
• Miljö, se sidorna 31–33
• Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga 
rättigheter, se sidorna 34–35
• Motverkande av korruption, se sidan 36
Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling,  
se sidan 25.
För eventuella frågor, kontakta 
Stendörrens hållbarhetschef:
Linda Schuur
linda.schuur@stendorren.se
Moderbolag 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk-
tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa 
funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, 
projektledning och finansiering. All personal är anställd 
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder-
bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs 
huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering 
av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot 
består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån 
samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. 
Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till  
43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet  
uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708).
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
45
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 46 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
46
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
RISKER OCH RISKHANTERING
Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få 
betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning. 
Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna 
påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. 
God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys-
tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto-
der för att kontrollera och minimera riskerna som verk-
samheten utsätts för. För att säkerställa att  Stendörren 
har en ändamålsenlig riskhantering och god intern 
kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom 
styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö-
rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit 
en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante-
ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret 
delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt 
att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner 
adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs 
årligen en inventering och rating av vilka risker av finan-
siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad-
karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena 
med detta arbete är att identifiera risker och potentiella 
felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga 
kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta 
nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges 
några av de riskområden som enligt bolagets egen 
bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande 
påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat 
och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda 
i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara 
heltäckande.
Finansiella risker
Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat 
identifierat följande betydande riskområden:
Fastighetsvärdering
Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig-
heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas 
koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda 
marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 
Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas 
marknadsvärde medför således en direkt negativ påver-
kan på koncernens resultat och finansiella ställning även 
om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-
heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och 
trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde 
görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom-
merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark-
nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter. 
Finansiering
Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget 
kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna-
den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd 
av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- 
och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen 
av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck-
lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för-
värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut 
eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer 
således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens 
kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej 
garanteras att långivarna kommer att förlänga bola-
gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller 
garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att 
stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie-
ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska 
banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal 
med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende 
räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att 
kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av 
lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor 
för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av 
låntagaren. För att minimera risk att ingångna låneavtal 
ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att 
teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill 
strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas 
förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre 
del av kreditstocken förfaller varje år. Vid räkenskapsår-
ets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga 
finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallo-
strukturen på koncernens räntebärande skulder per 31 
december 2025 framgår av not 17 och not 18. 
Likviditet
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-
flödet från den löpande verksamheten i kombination 
med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är 
tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den 
kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 
fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner 
kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kredit-
linor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för 
nyttjandet av kreditlinorna.
Skatterisker
En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av 
rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte-
situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed 
felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra 
betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels 
säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter-
levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst-
skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande 
möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga-
nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då 
behov bedöms föreligga.
Operationella risker
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland 
annat identifierat följande betydande riskområden: 
Projektutveckling
Stendörren genomför löpande många små och större 
projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo-
ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud-
sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster-
nas behov och önskemål samt i form av renoveringar 
och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. 
Betydande belopp investeras även i om-, till- och 
nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband 
med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle-
ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, 
oförutsedda omständigheter som medför negativa 
ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga 
förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader 
och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar 
 Stendörren att minimera genom att ha tydliga projekt-
rutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt 
är även att den initiala projektplanen och kostnads-
beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas 
på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen.
Organisatoriska risker
Inom gruppen operationella risker finns även ett antal 
risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av 
nyckelpersoner, en hög personalomsättning som kan 
medföra otrivsel på arbetsplatsen, förhöjd stressnivå 
som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/
utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett 
stort fokus på personalvård och friskvård men också 
genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa 
medarbetarundersökning där synpunkter och förslag 
från organisationen hanteras.

===== SIDA 47 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
47
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
IT­risker
Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi 
 riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. 
Stendörren har under 2022–2023 och 2025 bytt ut alla 
väsentliga IT-system mot moderna och ändamålsenliga 
system för fastighetsförvaltning, redovisning och rap-
portering. 
Strategiska risker
Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng-
ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck-
lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig-
heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa 
faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten 
i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer, 
befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i 
de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt 
och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå-
gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets 
uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess 
tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan-
siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala 
marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres-
nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver-
kan på bolagets resultat för dess operativa segment och 
kan negativt påverka bolagets övergripande verksam-
het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på 
bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent-
lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella 
ställning och resultat.
Regelefterlevnad
Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla 
kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en 
risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler 
inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. 
Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika 
tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig-
heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren 
bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna 
processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han-
tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget 
inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut 
eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är 
förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader 
och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för 
fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola-
gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även 
att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, 
vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller 
andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk 
från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-
renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav 
samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga 
och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra 
att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller 
administrativt förfarande, oavsett om det grundas på 
en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett 
betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader 
i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli 
betydande.
Hållbarhetsrisker 
Klimatförändringar är en central utmaning och innebär 
risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd-
ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund-
beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa 
affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som 
extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för 
fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa 
sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket 
görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär-
disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp-
följning och transparens inom ledningsgrupp och med 
bolagets styrelse. Förutom klimatförändringar föreligger 
risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela 
värdekedjan. 
Klimatrisker 
Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på 
byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i 
vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu-
rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på 
lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att 
förhindra skador och bibehålla deras funktion.
En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker i 
bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. De 
identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och 
direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de 
mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att 
säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med 
fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda 
hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar är 
också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar för att 
säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till vid fastig-
hetsköp. 
Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för 
att minska flera av omställningsriskerna. Det genom-
förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska 
prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam-
band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett 
betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen 
från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande-
len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan 
utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder 
till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i 
företagets strategi för att både minska miljöpåverkan 
och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss-
lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför-
ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av 
varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete 
kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.
Miljö 
En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, 
löpande skötsel och genom den verksamhet som 
bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en 
verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar 
för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan 
utföra eller bekosta efterbehandling är den som för-
värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller 
borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand-
lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar 
kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig-
heten i sådant skick som följer av miljöbalken. 
Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö-
påverkan. miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade 
materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering 
är en del av detta. Förvärv av fastig heter föregås av miljö-
utredningar för att klargöra fastigheternas miljöstatus. 
Genom aktiv dialog med våra hyresgäster arbetar vi till-
sammans för att öka mängden avfall som kan återvinnas. 
Vidare följer Stendörren gällande regelverk beträffande 
fastighetsägarens ansvar för miljöpåverkan från fastig-
hetsdriften. 
Mänskliga rättigheter och etiskt beteende 
Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende, 
incidenter av korruption, mutor både internt och hos 
samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroende-
skador och medför ekonomisk skada. Sådana handlingar 
kan underminera företagets rykte och affärsmässiga 
intressen. För att förebygga detta skriver alla nya 
medarbetare under den interna uppförandekoden vid 
anställningens början. 
Uppförandekoden i kombination med bolagets per-
sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande 
för att motverka särbehandling, mutor och korruption. 
Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att 
upprätthålla etiska och sociala standarder bland per-
sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för 
leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades 
av bolaget 2018. 
 Koden uppdateras regelbundet, senast 2024, i syfte 
att ytterligare tydliggöra bolagets förhållningssätt 
och regler för att motverka oetisk verksamhet bland 
 Stendörrens samarbetspartners och leverantörer. För att 
säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget 
beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden-
tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken 
nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation 
som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun-
den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns 
rutiner internt. 
Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa-
tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen 
och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande 
för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur 
både internt och externt.

===== SIDA 48 =====

Mkr Noter 2025 2024
Hyresintäkter 3 1 042 902
Övriga intäkter 8 9
Summa intäkter 1 050 910
Driftkostnader 4 –157 –145
Underhållskostnader 4 –20 –23
Fastighetsskatt 4 –31 –24
Driftnetto 841 718
Central administration 5, 6 –82 –80
Finansiella intäkter och kostnader 7 –407 –319
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –11 –10
Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 309
Orealiserade valutakursförändringar 8 –30 0
Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 312 308
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 43 225
Värdeförändring finansiella instrument –52 –91
Resultat före skatt 303 443
Skatt 9 –130 –116
Årets resultat 173 327
Omräkningsdifferenser –8 2
Övrigt totalresultat –8 2
Summa totalresultat för året 165 329
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 165 329
Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,64 9,70
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,63 9,69
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,04 28,89
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,07 28,91
KONCERNENS TOTALRESULTAT
Resultat
Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 
2025 cirka 140 miljoner kronor högre intäkter och drift-
nettot steg med cirka 124 miljoner kronor. I jämförbart 
bestånd ökade driftnettot med cirka 43 miljoner kronor, 
vilket är cirka 6 procent högre än 2024. Efter avdrag 
för finansieringskostnader och centrala administrations-
kostnader summerar förvaltningsresultatet före valuta-
kursförändringar till 342 miljo ner kronor (309), vilket 
motsvarar en ökning om 11 procent och 26 procent juste-
rat för engångsposter hänförliga till förtida refinansie-
ringar. Periodens resultat uppgår till 173 miljoner kronor 
(327), motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med cirka 16 procent till 1 042 
miljoner kronor (902) jämfört med 2024. De ökade 
intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga bestån-
det, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt 
under året.
Fastighetskostnader
De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka 
–209 miljoner kronor (–192) vilket är 16 miljoner kronor 
högre jämfört med 2024. Totala fastighetskostnader i 
jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med 2024. 
Kostnader för underhåll, snöröjning och värme minskade 
medan fastighetsskatt och kostnader för fastighetsför-
säkringar ökade.
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick under 
året till –82 miljoner kronor (–80) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt 
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
Finansnetto
De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 36 
miljoner kronor (130) och avser huvudsakligen intäkter 
avseende räntederivat. Minskningen beror främst på att 
lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De 
finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, mins-
kade till –443 miljoner kronor (–449). Minskningen beror 
främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre 
belåning jämfört med föregående år och förtida återköp 
av utestående obligationslån under andra halvan av 2025 
samt förtida refinansieringar av banklån under tredje och 
fjärde kvartalen. Återköpen resulterade i engångsposter 
om cirka –19 miljoner kronor och de förtida refinansiering-
arna cirka –29 miljoner kronor, totalt cirka –48 miljoner 
kronor som belastar finansnettot under året. Av dessa har 
cirka 33 miljoner kronor varit kassapåverkande under året 
och resterande cirka 15 miljoner kronor varit av redovis-
ningsmässig karaktär. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 
Leasing) uppgick till –11 miljoner kronor (–10). Kostnaden 
bestod huvudsakligen av tomt rättsavgälder och arrende-
avgifter.
Värdeförändringar
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om 
totalt 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i 
fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade 
avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt 
förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, 
omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser 
och justerade inflationsantaganden hade en negativ vär-
depåverkan på fastighetsbeståndet under året. Ränte-
derivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med 
en värdeförändring om –52 miljoner kronor (–91). 
Skatt
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om –48 miljoner kronor (–53) och uppskjuten skatt 
om –82 miljoner kronor (-63). Av den aktuella skatten 
avser cirka –11 miljoner kronor skatt på grund av fastig-
hetsförsäljningar under året.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
48
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 49 =====

Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 7 9
Förvaltningsfastigheter 11 15 927 14 311
Nyttjanderättstillgångar 327 274
Inventarier 12 0 0
Räntederivat 29 58
Summa anläggningstillgångar 16 290 14 651
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 13 14 9
Övriga kortfristiga fordringar 14 21 45
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 55 55
Likvida medel 340 214
Summa omsättningstillgångar 18 430 323
SUMMA TILLGÅNGAR 16 721 14 975
KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 16
Aktiekapital 20 19
Övrigt tillskjutet kapital 1 987 1 691
Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 826 3 685
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 833 5 395
SUMMA EGET KAPITAL 5 833 5 395
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 8 637 7 638
Övriga långfristiga skulder 78 66
Finansiell leasingskuld 327 274
Uppskjuten skatteskuld 9 1 143 1 061
Övriga avsättningar 19 – 4
Summa långfristiga skulder 18 10 185 9 043
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 301 153
Leverantörsskulder 19 68
Skatteskulder  63 31
Övriga kortfristiga skulder 16 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 304 259
Summa kortfristiga skulder 18 703 536
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 721 14 975
Anläggningstillgångar
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2025 
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till  
15 927 miljoner kronor (14 311).
Omsättningstillgångar
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
430 miljoner kronor (323), bestående av likvida medel 
om 340 miljoner kronor (214) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 90 miljoner kronor 
(109). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och 
tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång 
till cirka 985 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter 
behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
Eget kapital
Per den 31 december 2025 uppgick koncernens egna 
kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och soliditeten 
till 36 procent (37).
Räntebärande skulder
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 
miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad 
om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit-
institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna 
obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). 
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets 
redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor 
(–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul-
derna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består 
av lån och amorteringar som förfaller inom de kom-
mande 12 månaderna. 
Ränte- och kapitalbindning
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning 
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se 
vidare not 17 för räntebärande skulder.
Uppskjuten skatteskuld (netto)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 
till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på 
fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt-
jade förlustavdrag.
Övriga kortfristiga skulder 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
402 miljoner kronor (383).
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
49
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 50 =====

Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Omräknings­
differenser 
Balanserade 
vinstmedel inklusive 
periodens resultat Hybridobligation
Totalt eget kapital 
hänförligt till 
företagets ägare
Ingående eget kapital per 2024­01­01 17 1 201 3 3 105 512 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46
Emission aktier, netto efter 
emissionskostnader
2 487 – – – 489
Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3
Emission hybridobligation, netto efter 
emissionskostnader
– – – –4 300 296
Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515
Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329
Utgående eget kapital per 2024­12­31 19 1 691 5 3 380 300 5 395
Ingående eget kapital per 2025­01­01 19 1 691 5 3 380 300 5 395
Personaloptionsprogram – 3 – – – 3
Ränta/utdelning hybridobligation – – – –25 – –25
Emission aktier, netto efter 
emissionskostnader
1 292 – – – 293
Skatteeffekt emissionskostnader – 1 – – – 1
Totalresultat januari–december 2025 – –8 173 165
Utgående eget kapital per 2025­12­31 20 1 987 –3 3 529 300 5 833
Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2025 till 5 833 miljoner kronor (5 395).
Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
50
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 51 =====

Mkr Noter 2025 2024
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 312 308
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 56 28
Betald inkomstskatt –48 –1
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar av rörelsekapitalet
320 335
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 5 –31
Förändring av rörelseskulder 42 –88
Kassaflöde från den löpande verksamheten 366 217
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –486 –598
Förvärv av fastigheter –1 228 –1 118
Försäljning av fastigheter  63 224
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 651 –1 492
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner 4 –
Emission aktier, netto efter emissionskostnader 292 489
Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader  – 296
Utdelning hybridobligation –24 –46
Återköp hybridobligation  – –514
Upptagna räntebärande skulder 6 929 5 014
Amortering och lösen av räntebärande skulder –5 801 –3 893
Depositioner 12 9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 411 1 356
Årets kassaflöde 126 81
Likvida medel vid årets ingång 214 134
Årets kassaflöde 126 81
Likvida medel vid årets utgång 340 214
KONCERNENS KASSAFLÖDE
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd-
ring i rörelsekapital uppgick under året till 320 miljoner 
kronor (335). Efter en nettoförändring av rörelsekapita-
let på 46 miljoner kronor (–119) uppgick kassaflödet från 
den löpande verksamheten till 366 miljoner kronor (217). 
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
–1 651 miljoner kronor (–1 492) och utgjordes av likvidi-
tetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indi-
rekt, uppgående till –1 228 miljoner kronor (–1 118) samt 
investeringar i befintliga fastigheter om –486 miljoner 
kronor (–598). Kassaflödespåverkan från försäljning 
av fastig heter uppgick under perioden till 63 miljoner 
kronor (224).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick 
under perioden till 1 411 miljoner kronor (1 356) bestå-
ende främst av upptagande av lån om 6 929 miljoner 
kronor (5 014) samt amorteringar och lösen av befintliga 
krediter uppgående till –5 801 miljoner kronor (–3 893). 
Periodens kassaflöde
Periodens nettokassaflöde uppgick till 126 miljoner kro-
nor (81) och likvida medel uppgick vid periodens utgång 
till 340 miljoner kronor (214).
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
51
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 52 =====

1  Redovisningsprinciper
Allmänt om bolaget
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat 
aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 
115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms 
lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för 
år 2025 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda 
koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfär-
dande av styrelsen den 29 april 2026. Koncernens rapport över totalresultat och 
rapport över finansiell ställning samt moderbolagets resultaträning och finan-
siella ställning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman 
den 26 maj 2026.
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial 
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards 
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee 
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats 
i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte-
ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. 
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i  
de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. 
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer 
föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till 
följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2025
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon 
väsentlig inverkan på koncernen. 
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft 
Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 
1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna 
finansiella rapport. 
Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte 
 kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.
 IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1 
Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella 
rapporter presenteras, med särskilt fokus på:
• Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse-
resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i 
fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och 
avvecklad verksamhet.
• Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över-
gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de 
 finansiella rapporterna.
• Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures 
– MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS- 
kompatibla delsumma.
 
IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027 
eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva  
räkna om jämförelseperioder.
Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon-
cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på 
redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka 
koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive 
de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de 
nyckeltal som presenteras och hur de beräknas.
Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och  
koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen-
tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte 
annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att 
räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper 
har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och 
dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift 
(going concern).
Klassificering
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra 
fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar 
avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter 
förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder-
bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller 
betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings-
tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart 
av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från 
balansdagen.
Konsolideringsprinciper 
Dotterbolag
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder-
bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till 
100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den 
faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte 
några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande  
aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida 
bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en 
bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång 
(fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller  
flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro- 
cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs-
metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning 
och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto-
tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv 
av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna 
och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är 
endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk-
samhet hittills. 
Intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat 
på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. 
Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på 
förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser 
med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte 
risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över 
tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om 
så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. 
Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan 
parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande 
förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens 
utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade 
värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter-
nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna 
har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i 
fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde-
förändringen.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
52
Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 53 =====