FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2025
Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk- samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen för affärsidén. Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till- lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis- tration i resultaträkningen. Koncernen som leasetagare Tomträtter Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun- der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyresintäkter på sidan 52. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo- visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast- ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place- ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Skatter Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total- resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. Aktuell inkomstskatt Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford- ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. Uppskjuten inkomstskatt Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi- nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo- rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo- rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno- likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Finansiella instrument Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans- posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned- skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2025. Säkringsredovisning före- kommer ej. Rapport över kassaflöden Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo- visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj- ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings- verksamheten. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk- ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvär- vet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens finansiella ställning till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders- period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför- Not 1 Redovisningsprinciper, forts. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 53 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 54 ===== säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Avskrivningsprinciper inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Vid förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om förvärvet ska klassifi- ceras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Förvärv vars primära syfte är att förvärva företagets fastighet (tillgång) och där företagets eventuella förvalt- ningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvär- vet klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/ extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt- ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns per balansdagen. Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig- ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Bedömningen har gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld då instru- mentet saknar förfallotidpunkt och att lånen inte kan återkrävas vid anmodan. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Not 1 Redovisningsprinciper, forts. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm- ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti- från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. 2025 har präglats av osäkerhet till följd av makroekonomiska och geopolitiska faktorer och svag konjunktur. Mot denna bakgrund bedömer Stendörren att bolagets starka finansiella ställning och god tillgång till finansiering, i kombi- nation med fokus på lager- och lättindustrifastigheter i etablerade lägen samt långa hyresavtal med kreditvärdiga hyresgäster, ger stabila kassaflöden och god motståndskraft även i en mer osäker omvärld. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 54 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 55 ===== 3 Hyresintäkter Mkr 2025 2024 Totalt hyresvärde lokaler 1 102 984 Hyresintäkter övrigt 25 15 Vakans hyresintäkter lokaler –68 –81 Hyresrabatter lokaler –17 –16 Summa 1 042 902 För räkenskapsåret 2025 uppgick koncernens hyresintäkter till 1 042 miljoner kronor (902) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyres- intäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket, svarade för 7 procent av totala årliga hyresintäkter. Förfallostruktur Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter- stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2025 till 4,2 år (4,4) i genomsnitt. Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, Mkr Andel, % 2025 25 19 123 18 2 2026 568 97 168 114 11 2027 298 114 890 142 14 2028 238 129 813 170 17 2029 145 83 062 120 12 ≥ 2030 172 391 777 435 44 Summa 1 446 835 833 1 000 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell uppdelat på förfalloår. Årshyra Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr 2025 2024 Avtalade hyresintäkter år 1 1 076 847 860 527 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 2 676 574 2 159 855 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 819 832 642 717 Summa 4 573 254 3 663 099 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 209 miljoner kronor (192). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministra- tion såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och under hållskostnader. Mkr 2025 2024 El- och värmekostnader –57 –57 Driftkostnader –62 –58 Reparation och underhåll –20 –23 Fastighetsskatt –31 –24 Övriga fastighetskostnader –38 –29 Summa –209 –192 Drift- och underhållskostnader I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm- ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna- der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2025 till 157 miljoner kronor (145) och underhållskostnaderna uppgick till 20 miljoner kronor (23). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 32 stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2025 till 9 miljoner kronor (9) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld upp går till 39 år (28) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgälder uppgår samman lagda framtida tomt rättsavgälder under kvarvarande genomsnittlig löptid till 327 miljoner kronor (274). Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr 2025 2024 Avtalade tomträttsavgälder år 1 11 9 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 44 36 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 272 229 Summa 327 274 Fastighetsskatt I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp- gick 2025 totalt till 31 miljoner kronor (24). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 55 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 56 ===== 5 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 54 (52), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 6 personer (3 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2025 till styrelse med 1 250 tusen kronor (1 490). Till verkställande direk- tör utgick ersättning om totalt 7 194 tusen kronor (6 413). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 15 560 tusen kronor (14 409) och till övriga anställda 33 305 tusen kronor (33 669). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 25 714 tusen kronor (26 361) varav 8 852 (7 179) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 728 (1 402 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2025 2024 Medelantal anställda 57,5 55 varav män 31 28 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 600 580 Styrelseledamöter Helena Levander 360 340 Carl Mörk 290 310 Seth Lieberman 0 260 Summa styrelseledamöter 1 250 1 490 Tkr 2025 2024 Vd 7 194 6 413 varav tantiem och bonus 4 536 3 840 Vice vd 3 405 3 386 varav tantiem och bonus 1 360 1 360 Övriga ledande befattningshavare 12 155 11 024 varav tantiem och bonus 4 300 3 460 Övriga anställda 33 305 25 009 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 11 271 10 563 varav pensionskostnader 3 685 3 520 Övriga anställda 14 443 15 798 varav pensionskostnader 5 167 3 659 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfat- tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings- metod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kro- nor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Aktierätter Program 2023–2028 Utestående vid periodens början 50 060 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Program 2025–2030 Utestående vid periodens början – Tilldelade under perioden 32 995 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 32 995 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 Program 20232028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr –4 155 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år1) 2,4 Program 20252030 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr –2 046 Optionernas lösenpris 264,00 Aktierätternas löptid, år2) 4,4 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2030. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 56 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 57 ===== 6 Ersättningar till revisorer Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2025 2024 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –6 –4 Övriga tjänster – – Summa –6 –4 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. 8 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2025 2024 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –30 0 Summa –30 0 Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 7 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2025 2024 Finansiella intäkter Ränteintäkter, övriga 35 130 Summa 35 130 Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida medel. Mkr 2025 2024 Finansiella kostnader Räntekostnad obligation –98 –105 Räntekostnader –276 –320 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –68 –24 Summa –442 –449 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon- cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 442 miljoner kronor (449) ingår dels direkta räntekostnader om 374 miljoner kronor (425) samt 68 miljoner kronor (24) i övriga upplåningskostnader. 9 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk- ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2025 2024 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad –46 –53 Skatt till följd av ändrad taxering –2 0 Summa aktuell skatt –48 –53 Uppskjuten skatt: Temporära skillnader fastigheter –84 –65 Värdeförändringar derivat 5 12 Effekt av underskottsavdrag 3 0 Obeskattade reserver –6 –10 Summa uppskjuten skatt –82 –63 Totalt redovisad skatt –130 –116 Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 303 443 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –62 –91 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –49 –64 Skatteeffekt ej bokförda kostnader 2 2 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 4 0 Skatteffekt ej bokförda intäkter –1 0 Utnyttjat skattemässigt underskott 4 0 Skatt till följd av ändrad taxering –1 0 Temporära skillnader fastigheter –25 34 Övriga skattemässiga justeringar –1 2 Effekt av annan skattesats –1 1 Redovisad skatt –130 –116 Effektiv skatt, % 42,9 26,2 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo- visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2025. Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter skatteberäkning, Mkr 2025 2024 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 308 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar –293 –278 Ej avdragsgilla kostnader 238 311 Ej bokförda kostnader –10 0 Ej skattepliktiga intäkter –19 0 Ej bokförda intäkter 5 0 Temporära skillnader fastigheter 5 22 Temporära skillnader derivat –11 0 Övriga skattemässiga justeringar –9 –25 Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder 0 –79 Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat 248 259 Ökat/minskat underskott –19 0 Ändrade taxeringar 5 0 Skattepliktigt resultat 234 259 20,6% skatt –48 –53 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 57 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 58 ===== Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 21 miljoner kronor (17). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2025 till 0 mil- joner kronor (8). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. 11 Förvaltningsfastigheter Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 14 311 12 566 Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag 1 235 1 129 Försäljningar –65 –224 Investeringar i befintliga fastigheter 487 598 Valutakurseffekter –84 17 Realiserade värdeförändringar 18 29 Värdeförändringar i befintliga fastigheter 25 196 Utgående redovisat värde 15 927 14 311 Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2025 och 2024. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt 12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 15 927 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av främst Newsec Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under 2025 uppgick till 43 miljoner kronor (225). Av den samlade värdeföränd- ringen under perioden avser 18 miljoner kronor (29) realiserade värdeföränd- ringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antaganden om marknadshyror. Mkr 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 2 1 Årets förändring 2 0 Utgående redovisat värde 4 1 Leasingskuld Ingående redovisat värde 56 53 Årets förändring 11 3 Utgående redovisat värde 67 56 Summa uppskjuten skattefordran 71 57 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde –1 002 –936 Årets förändring över resultaträkningen –83 –65 Valutakurseffekter 2 1 Utgående redovisat värde –1 083 –1 000 Derivat Ingående redovisat värde –6 –18 Årets förändring över resultaträkningen 5 12 Utgående redovisat värde –1 –6 Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 1 Årets förändring över resultaträkningen –1 – Utgående redovisat värde – 1 Obeskattade reserver Ingående redovisat värde –57 –47 Årets förändring –6 –10 Utgående redovisat värde –63 –57 Nyttjanderättstillgångar Ingående redovisat värde –56 –53 Årets förändring –11 –3 Utgående redovisat värde –67 –56 Summa uppskjuten skatteskuld –1 214 –1 118 Uppskjuten skatt, netto redovisat värde –1 143 –1 061 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 662 miljo- ner kronor (6 034). 10 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 17 10 Investeringar – 7 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 17 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Årets avskrivningar –2 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –8 Utgående redovisat värde 7 9 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 58 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Not 9 Skatt, forts. ===== SIDA 59 ===== Värderingsmetodik Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip: Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem- pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom- förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre- tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig- heterna. Värderingsparametrar Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Långsiktigt inflationsantagande • Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor • Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio- den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads- hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot - svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig- hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar En sammanställning av värdepåverkande parametrar i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan. Värderingsparametrar Per 20251231 Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 7,3 11,1 8,4 Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, restvärde, % 7,3 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 15,0 6,0 Värderingsparametrar Per 20241231 Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 11,1 8,1 Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, restvärde, % 7,2 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 2,0 25,0 5,7 Byggrätter Stendörren hade per 31 december 2025 totalt 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt cirka 627 000 kvadratmeter huvudsakli- gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka 1 504 (1 458) miljoner kronor. Känslighetsanalys Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor bety- delse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsförmåga per 1 januari 2026 visar känslighetsanalysen nedan den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/ eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 2,5 respektive 0,25 procent- enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Förändring av driftnetto, 2025 Förändring av direkt avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 658 1 094 1 531 1 967 2 404 –0,25% –103 314 730 1 147 1 563 0,00% –796 –398 0 398 796 0,25% –1 432 –1 050 –669 –287 94 0,50% –2 016 –1 650 –1 284 –918 –552 Förändring av driftnetto, 2024 Förändring av direkt avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 641 1 034 1 428 1 821 2 214 –0,25% –70 305 680 1 055 1 429 0,00% –716 –358 0 358 716 0,25% –1 305 –963 –621 –279 64 0,50% –1 846 –1 518 –1 190 –862 –534 Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 59 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 60 ===== 12 Inventarier Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 10 10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Årets avskrivningar 0 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –10 Utgående redovisat värde 0 0 14 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2025 2024 Avräkning skatter och avgifter 11 5 Mervärdeskattefordran 9 17 Övriga kortfristiga fordringar 1 23 Utgående redovisat värde 21 45 13 Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 Hyres- och kundfordringar 26 20 Reserv osäkra hyresfordringar –12 –11 Utgående redovisat värde 14 9 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. Mkr 2025 2024 Förfallostruktur hyres och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 11 3 Förfallet 30–89 dgr 6 2 Förfallet 90 dgr 9 15 Reserv osäkra hyresfordringar –12 –11 Summa 14 9 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2025 2024 Förutbetalda försäkringspremier 9 8 Förutbetalda hyresrabatter 28 27 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 20 Utgående redovisat värde 55 55 16 Eget kapital Koncernens egna kapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola- gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (32 041 772 aktier). Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 32 071 796 stycken. 17 Räntebärande skulder Mkr 2025 2024 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 700 1 300 Lån från banker och övriga kreditinstitut 6 985 6 379 Periodiserade låneutgifter –48 –41 Summa räntebärande långfristig upplåning 8 637 7 638 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 301 153 Summa räntebärande kortfristig upplåning 301 153 Summa räntebärande skulder 8 938 7 791 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp 430 280 Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –48 miljoner kronor (–40). Ränte- bärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om 1 700 miljoner kronor (1 300). Ränte- bärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Banklånen är tagna i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea och Sörmlands Sparbank. Per 31 december 2025 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 645 miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 301 miljoner kronor (153). Kortfristiga räntebär ande skul- der utgörs i Stendörrens finansiella ställning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till åter- betalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditetsbe- hov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2025 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,4 år (3,2), se tabellen på sidan 61. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 60 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 61 ===== Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2025 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2026 3 286 37 153 2 2027 0 0 1 051 12 2028 600 7 2 856 32 2029 101 1 4 584 51 2030 0 0 343 4 >2030 5 000 56 0 0 Summa/genomsnitt 8 987 3,9 100 8 987 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Not 17 Räntebärande skulder, forts. Räntederivat – aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952) SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982) Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672) Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86 Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68 Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68 Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96 Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96 SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98 SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98 Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport- periodens utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2025 Mkr 2024 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2025 Långfristiga skulder till kreditinstitut 6 387 598 – – 6 985 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 145 156 – – 301 Derivat –58 –22 – 52 –29 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 300 400 – – 1 700 Summa räntebärande skulder och derivat 7 774 1 132 0 52 8 957 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2024 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 756 1 631 – – 6 387 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 825 –680 – – 145 Derivat –148 – – 91 –58 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 101 199 – – 1 300 Summa räntebärande skulder och derivat 6 534 1 150 0 91 7 774 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 61 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 62 ===== 18 Finansiella risker Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresfordringar 14 9 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 21 45 – – – – Likvida medel 340 214 – – – – Räntebärande skulder – – – – –8 938 –6 651 Övriga långfristiga skulder – – – – –78 –57 Räntederivat – – 29 58 – – Leverantörsskulder – – – – –19 –124 Övriga skulder – – – – –16 –6 Summa 375 268 29 58 –9 051 –6 838 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda- hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings- risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings- risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi- naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte- täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps- årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit- avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Kreditrisk Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet hyresavtal. Förutom koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres- gäst för mer än 2 procent (2) av koncernens totala årshyror per 31 december 2025. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida medel. Likviditet Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassaflödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nytt- jandet av kreditlinorna. Räntor Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2025 uppgår räntekostnaden till cirka 351 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 63 procent av alla räntebärande lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem- ber 2025 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost- nadsökning (före skatt) om 31 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17. Förändring, STIBOR (+) Utfall Mkr (–) Utfall Mkr +/– 1,00 % –31 53 +/– 2,00 % –59 103 +/– 3,00 % –87 105 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Löptidsanalys inklusive räntor Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys- perioden). År Årlig amortering till förfall, Mkr Räntekostnad/år, Mkr Total likviditetseffekt till förfall, Mkr 2026 147 333 480 2027 142 324 466 2028 120 235 355 2029 79 139 218 2030 1 12 13 >2031 0 0 0 Summa 490 1 042 1 532 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 62 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 63 ===== 19 Övriga avsättningar Mkr 2025 2024 Ingående redovisat värde 4 4 Avsättning miljösaneringsreserv –4 – Utgående redovisat värde 0 4 Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 10 12 Upplupna räntor 55 39 Förutbetalda hyresintäkter 195 169 Övriga poster 44 39 Utgående redovisat värde 304 259 21 Ställda säkerheter Mkr 2025 2024 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 7 109 6 690 Pantsatta aktier i dotterbolag 7 106 6 542 Summa 14 215 13 232 22 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2025 2024 Kassaflöden Erhållna räntor 36 130 Erlagda räntor –358 –409 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Upplupen ej betald ränta 24 26 Orealiserade valutakursjusteringar 30 0 Summa 56 28 Förvärv av tillgångar via dotterbolag Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Mkr 2025 2024 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 236 1 128 Uppskjuten skattefordran – 1 Rörelsefordringar 7 41 Likvida medel 8 11 Långfristiga skulder –203 –375 Kortfristiga rörelseskulder –15 –126 Summa nettotillgångar 1 033 680 Lösen lån, swap och nya lån, netto –203 –449 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 8 11 Påverkan på likvida medel –1 228 1 118 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 63 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 64 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 64 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 2025 2024 Nettoomsättning 125 129 Rörelsens kostnader 3–4 –125 –129 Resultat före finansiella poster 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag –17 123 Finansnetto 6 37 19 Orealiserade valutakursförändringar 7 –1 –2 Resultat efter finansiella poster 19 140 Värdeförändring finansiella instrument –2 – Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 346 394 Lämnade koncernbidrag –348 –382 Summa bokslutsdispositioner –2 12 Resultat före skatt 15 152 Skatt 8 0 – Årets resultat 15 152 Mkr Noter 2025 2024 Årets resultat 15 152 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 15 152 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern rän- tekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708). ===== SIDA 65 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 65 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 20251231 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 7 9 Inventarier 10 5 3 Andelar i koncernföretag 11 1 346 1 165 Fordringar hos koncernföretag 3 980 3 239 Räntederivat 2 – Uppskjuten skattefordran 8 1 0 Summa anläggningstillgångar 5 341 4 417 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 23 27 Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 1 Skattefordran – 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4 Likvida medel 43 49 Summa omsättningstillgångar 16 71 87 SUMMA TILLGÅNGAR 5 412 4 503 MODERBOLAGETS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr Noter 20251231 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 14 20 19 Summa bundet eget kapital 20 19 Fritt eget kapital Överkursfond 1 943 1 670 Balanserat resultat 18 –133 Årets resultat 16 152 Summa fritt eget kapital 1 977 1 689 Summa eget kapital 1 997 1 708 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 1 684 1 287 Skulder till koncernföretag 1 695 1 459 Summa långfristiga skulder 16 3 379 2 746 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 4 Övriga kortfristiga skulder 2 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 33 44 Summa kortfristiga skulder 36 50 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 412 4 503 ===== SIDA 66 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 66 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 20240101 17 1 443 –133 1 329 Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46 Emission aktier 2 490 492 Emission hybridobligation 296 296 Återköp hybridobligation –515 –515 Totalresultat januari–december, 2024 152 152 Utgående eget kapital per 20241231 19 1 670 19 1 708 Ingående eget kapital per 20250101 19 1 670 19 1 708 Personaloptionsprogram 3 3 Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25 Emission aktier 1 293 294 Totalresultat januari–december, 2025 15 15 Utgående eget kapital per 20251231 20 1 943 34 1 997 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr Noter 2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 0 0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2 Erhållna räntor 0 1 Erlagda räntor –83 –91 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet –81 –88 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 387 418 Förändring av rörelseskulder –277 –272 Kassaflöde från den löpande verksamheten 29 58 Investeringsverksamheten Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar – –7 Förvärv/avyttringar av inventarier –2 6 Förvärv av dotterföretag –540 –260 Försäljning av dotterföretag 343 87 Utlåning till koncernföretag –741 330 Kassaflöde från investeringsverksamheten –940 156 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital 3 – Upptagna räntebärande skulder 897 780 Amortering och lösen av räntebärande skulder –500 –600 Utdelning hybridobligation –25 –46 Emission aktier 294 492 Emission hybridobligation – 296 Återköp hybridobligation – –515 Upptagna lån från koncernföretag 236 –602 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 905 –195 Årets kassaflöde –6 19 Likvida medel vid årets ingång 49 30 Årets kassaflöde –6 19 Likvida medel vid årets utgång 43 49 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE ===== SIDA 67 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 67 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 1 Redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo- visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder- bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över lea- singperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets finansiella ställning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Finansiella instrument IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument. Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan- siella instrument). Fakturerad förvaltning till dotterbolag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv- ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. Dotterbolag Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern- mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis- position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut- sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för- säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram- går av not 11 för koncernen. 3 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 54 (52), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 6 personer (3 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2025 till styrelse med 1 250 tusen kronor (1 490). Till verkställande direk- tör utgick ersättning om totalt 7 194 tusen kronor (6 413). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 15 560 tusen kronor (14 409) och till övriga anställda 33 305 tusen kronor (33 669). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 25 714 tusen kronor (26 361) varav 8 852 (7 179) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 728 (1 402 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2025 2024 Medelantal anställda 57,5 55 varav män 31 28 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 600 580 Styrelseledamöter Helena Levander 360 340 Carl Mörk 290 310 Seth Lieberman 0 260 Summa styrelseledamöter 1 250 1 490 Vd 7 194 6 413 varav tantiem och bonus 4 536 3 840 Vice vd 3 405 3 386 varav tantiem och bonus 1 360 1 360 Övriga ledande befattningshavare 12 155 11 024 varav tantiem och bonus 4 300 3 460 Övriga anställda 33 305 25 009 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 11 271 10 563 varav pensionskostnader 3 685 3 520 Övriga anställda 14 443 15 798 varav pensionskostnader 5 167 3 659 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Erhållen utdelning Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek. ===== SIDA 68 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 68 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfat- tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings- metod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Not 3 Anställda och personalkostnader, forts. 4 Ersättningar till revisorer Till moderbolagets revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2025 2024 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –5 –2 Övriga tjänster – – Summa –5 –2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. Aktierätter Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Tilldelade under perioden 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Program 2025–2030 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 32 995 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 32 995 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –4 155 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år1) 2,4 Program 2025–2030 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –2 046 Optionernas lösenpris 264,00 Aktierätternas löptid, år2) 4,4 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030. 6 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2025 2024 Finansiella intäkter Ränteintäkter från koncernföretag 260 296 Ränteintäkter, övriga 0 – Summa 260 296 Moderbolagets finansiella intäkter härrör från koncernföretag och moderbolagets likvida medel. Mkr 2025 2024 Finansiella kostnader Räntekostnader till koncernföretag –114 –166 Räntekostnad obligation –84 –95 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –25 –16 Summa –223 –277 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för moder- bolagets räntebärande lån. I moderbolagets räntekostnader om 223 miljoner kronor (277) ingår dels direkta räntekostnader om 114 miljoner kronor (261) samt 25 miljoner kronor (16) i periodiserade upplåningskostnader. 7 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2025 2024 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –1 –2 Summa –1 –2 Moderbolagets valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 5 Resultat från andelar i koncernföretag Mkr 2025 2024 Utdelning – 110 Nedskrivning andelar i koncernföretag –9 –24 Resultat försäljning andelar i koncernföretag –8 37 Summa –17 123 ===== SIDA 69 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 69 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 8 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans- räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2025 2024 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad – – Skatt till följd av ändrad taxering – – Summa aktuell skatt 0 – Uppskjuten skatt: Effekt av underskottsavdrag – – Summa uppskjuten skatt – – Totalt redovisad skatt 0 – Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 15 152 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –3 –31 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 –5 Skatteeffekt ej bokförda kostnader 7 6 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 0 30 Redovisad skatt 0 0 Effektiv skatt, % 0,0 0,0 Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Moderbolagets skattemässiga under- skottsavdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). Mkr 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 0 0 Årets förändring 1 0 Utgående redovisat värde 1 0 Summa uppskjuten skattefordran 1 0 9 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 17 10 Investeringar – 7 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 17 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Årets avskrivningar –2 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –8 Utgående redovisat värde 7 9 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. 10 Inventarier Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 13 19 Omklassificering 2 –6 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 15 13 Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Årets avskrivningar 0 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –10 Utgående redovisat värde 5 3 ===== SIDA 70 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 70 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 11 Andelar i koncernföretag Mkr 2025 2024 Ingående redovisat värde 1 165 979 Förvärv 337 95 Tillskott 203 165 Avyttring –350 –50 Nedskrivningar –9 –24 Utgående redovisat värde 1 346 1 165 Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterbolag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som finns i respektive dotterbolag i form av fastigheter. Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag Alla dotterbolagen i underkoncernen ägs till 100 procent. Mkr Org.nummer Säte Antal aktier/ andelar Ägd andel, % Bokfört värde Antal indirekt ägda dotterbolag 2025 2024 2025 2024 Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – – Bårhults Utvecklings AB 559114-7854 Göteborg 500 100 – 34 – – Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 – 5 – – SF Morkullan Södertälje AB 559362-7085 Stockholm 1 002 100 – 33 – – Stabil Fastighets AB 559053-9739 Göteborg 500 100 – – – – Stendörren Dstiftet 3 AB 559425-9409 Stockholm 250 100 37 1 – – Stendörren Fyrislund 11:4 AB 559386-5487 Stockholm 250 100 23 – – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 – – – Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 0 62 62 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 78 754 11 6 Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 57 18 16 Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 0 7 7 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 62 46 10 10 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 14 50 2 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 247 10 32 17 Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 55 120 9 9 Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 12 40 7 7 Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 5 0 9 5 Stendörren Stockholm 11 AB 559493-7061 Stockholm 25 000 100 8 0 5 6 Stendörren Stockholm 12 AB 559384-4193 Stockholm 25 000 100 0 10 – – Summa 1 346 1 165 172 148 12 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2025 2024 Avräkning skatter och avgifter 0 0 Mervärdeskattefordran – – Övriga kortfristiga fordringar 1 1 Utgående redovisat värde 1 1 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2025 2024 Förutbetalda försäkringspremier – 1 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 3 Utgående redovisat värde 4 4 ===== SIDA 71 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 71 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 14 Eget kapital Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 19 585 840 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 3 kommer antalet utestående aktier av serie B öka med 83 055 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 0,3 procent och av röstetalet med 0,2 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 49 833 kronor. Händelse Registrering Bolagsverket Aaktier Baktier Aktiekapital kronor1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen December 2010–mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen December 2014–april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga riktad nyemission 28 oktober 2024 – 2 630 208 18 635 084 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga riktad nyemission 13 maj 2025 – 1 547 000 19 563 284 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 28 november 2025 – 37 593 19 585 840 Summering händelser – 30 143 066 19 585 840 1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Röstetal Totalt antal röster Andel av röster, % Kapitalandel, % A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 45 8 B-aktier 30 143 066 1 30 143 066 55 92 Totalt 32 643 066 11 55 143 066 100 100 Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapi- talet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktie- bolagslagen och beslutas av årsstämman. Utdelning Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räken- skapsåret 2025 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i Moderbolaget står: Balanserat resultat 1 960 991 824 Årets resultat 16 382 600 Summa 1 977 374 424 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Att utdelas till aktieägarna 0 I ny räkning balanseras 1 977 374 424 Summa 1 977 374 424 15 Räntebärande skulder Mkr 2025 2024 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 700 1 300 Övriga räntebärande skulder 1 695 1 459 Periodiserade låneutgifter –16 –13 Summa räntebärande långfristig upplåning 3 379 2 746 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp – – Moderbolagets räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 3 379 miljoner kronor (2 746), varav periodi- serade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –16 miljoner kronor (–13). Ränte bärande skulder består av obligationslån om 1 700 miljoner kronor (1 300) och räntebärande skulder till koncernföretag om 1 695 miljoner kronor (1 459). Moderbolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2025 Mkr 2024 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2025 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 759 636 – – 3 395 Summa räntebärande skulder och derivat 2 759 636 0 0 3 395 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2024 Övriga långfristiga räntebärande skulder 3 161 –402 – – 2 759 Summa räntebärande skulder och derivat 3 161 –402 – – 2 759 ===== SIDA 72 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 72 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 16 Finansiella risker Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redo- visade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Fordringar hos koncernföretag 4 003 3 266 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 1 1 – – – – Kassa och bank 43 49 – – – – Räntederivat – – 2 – – – Räntebärande skulder – – – – –1 684 –1 287 Leverantörsskulder – – – – –1 –4 Skulder till koncernföretag – – – – –1 695 –1 459 Övriga kortfristiga skulder – – – – –2 –2 Summa 4 047 3 316 2 0 –3 382 –2 752 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 10 12 Upplupna räntor 17 16 Övriga poster 6 16 Utgående redovisat värde 33 44 18 Ställda säkerheter Mkr 2025 2024 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 185 1 020 Summa 1 185 1 020 19 Eventualförpliktelser Mkr 2025 2024 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter 7 291 6 532 Summa 7 291 6 532 21 Transaktioner med närstående Försäljning av varor och tjänster till närstående Inköp av varor och tjänster hos närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 124 129 – – Summa 124 129 – – Fordringar hos närstående Skulder till närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 4 003 3 266 1 695 1 459 Summa 4 003 3 266 1 695 1 459 Räntor från närstående Räntor till närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 260 296 114 166 Summa 260 296 114 166 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersätt- ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 3.20 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2025 2024 Kassaflöden Erhållna räntor – 1 Erlagda räntor –83 –91 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Summa 2 2 ===== SIDA 73 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 73 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 22 Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Stendörren förvärvade strategisk fastighetsportfölj i Helsingfors för 1,3 miljarder kronor samt presenterade i förtid intjäningsförmågan per årsskiftet I januari ingick Stendörren ett avtal om förvärv av 14 fastigheter i Helsingfors- regionen till ett överenskommet fastighetsvärde om motsvarande 1,3 miljarder kronor. Portföljen är fullt uthyrd och den genomsnittliga återstående hyrestiden är drygt tre år. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 96 miljoner kronor. Förvärvet finansieras med existerande likvida medel samt bankfinansiering. Tillträde den 20 februari 2026. Stendörren tecknade sjuårigt hyresavtal avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri om 1 900 kvm i Skrubba, Stockholm I februari tecknade Stendörren ett hyresavtal avseende en nyproducerad bygg- nad för lätt industri på fastigheten Vindkraften 2 i Skrubba i södra Stockholm. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 1 900 kvadratmeter samt tillhörande gårdsytor och har en löptid på 7 år. Den nya byggnaden färdigställdes i mars 2026 och kunden tillträder den 1 maj 2026. Stendörren offentliggjorde tilläggsemission av gröna, seniora ej säkerställda obligationer I februari har Stendörren framgångsrikt emitterat gröna, seniora icke-säker- ställda obligationer om SEK 300 000 000 till 100.75 procent av nominellt värde under Stendörrens befintliga ramverk om totalt SEK 800 000 000 (ISIN: SE0026876195) med slutligt förfall i juni 2029, varav obligationer om SEK 400 000 000 emitterats tidigare. Stendörren förvärvade en fastighet inom lager- och lätt industri i Uppsala för 52 miljoner kronor I mars förvärvade Stendörren en lager- och lätt industrifastighet i Fyrislund industriområde i Uppsala kommun från en privat säljare. Överenskommet fast- ighetsvärde uppgår till 52 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 2 500 kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till nio olika hyresgäster och den genomsnittliga återstående löptiden uppgår till cirka 3,3 år. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 3,7 miljoner kronor. Tillträde skedde i samband med signering den 31 mars 2026. Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. Kronor Balanserat fritt eget kapital 1 960 991 824 Årets resultat 16 382 600 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 977 374 424 Föreslås Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 977 374 424 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ===== SIDA 74 ===== ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 29 april 2026 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Tom Livelli Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/Huvudansvarig revisor Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 74 ===== SIDA 75 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 75 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 44–74 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moder- bolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit- tet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i före- kommande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle- rade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2025 till 15 927 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 43 Mkr. Koncer- nens förvaltningsfastigheter utgör 95 % av de totala till- gångarna per den 31 december 2025. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11 För- valtningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Vi har identifierat detta som ett område av särskild betydelse i vår revision med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begränsade till följande: Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast- igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts- kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel- len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastighe- ter med pågående projekt eller framtida exploaterings- möjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variation i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovis- ningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 2–43 och 91–99. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informa- tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo- visningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. ===== SIDA 76 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 76 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi pro- fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp- täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upp- lysningarna i årsredovisningen och koncernredovis- ningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalan- det om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse- ende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obero- ende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i till- lämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommunicerats med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om den frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktören förvaltning för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar sty- relsens ledamöter och verkställande direktören ansvars- frihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets- art, omfattning och risker ställer på storleken av moder- bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola- gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder ===== SIDA 77 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 77 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/ Huvudansvarig revisor eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revi- sionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträ- delser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunder- lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avse- ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 22 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 2022. ===== SIDA 78 ===== BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 79 Styrelse 86 Ledningsgrupp 88 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 90 5 78STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 79 ===== Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktie- ägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. Bolagsordning Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier är noterade på Nasdaq Stock- holm, Mid Cap. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva där- med förenlig verksamhet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet åter- finns på bolagets webbplats stendorren.se. Svensk kod för bolagsstyrning Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden finns tillgänglig på bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Stendörrens bolagsstyrning under 2025 och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. Stendörren redo- visar inga avvikelser från Koden för 2025. Aktier och ägande Stendörrens aktiekapital uppgick vid räkenskapsårets utgång till 19 585 840 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolags- stämma och B-aktier berättigar till en röst på bolags- stämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2025 till 3 550 stycken och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,60 kronor. På sidan 92 anges detaljer om ägarsprid- ningen vid utgången av 2025. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga frå- gor såsom utdelning, fastställande av års- och hållbar- hetsredovisning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolags- stämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags- ordningen, kräver dock enligt aktiebolagslagen kvalifice- rad majoritet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns- ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webb- plats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) • Redovisningslagstiftning och rekommendationer • IFRS Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens och styrelseutskottens arbetsordningar • Attestinstruktioner • Instruktion för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering • Internt fastställda regler, policydokument och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy, informa- tionspolicy, finanspolicy, policy för närstående- transaktioner, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer, personuppgiftspolicy och arbetsmiljöhandbok • Processer för intern kontroll och riskutvärdering STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 79 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning Bolagsstämma Aktieägare Styrelse Valberedning Ersättningsutskott Revisor Revisionsutskott Verkställande direktör Bolagsledning Stendörrens bolagsstyrningsstruktur ===== SIDA 80 ===== Årsstämman 2025 Årsstämman 2025 hölls den 22 maj 2025 i Stockholm. Vid årsstämman fanns totalt 93,13 procent av bolagets röster och 88 procent av bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och verkställande direktören beviljades ansvarsfrihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Roniek Bannink, Helena Levander, Carl Mörk, Andreas Philipson och Joakim Rubin samt nyval av Tom Livelli som styrelseledamöter. • Omval av Andreas Philipson som styrelsens ordförande. • Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets revisor, med Johan Pharmanson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn. • Fastställande av principer för utseende av valbered- ning inför årsstämmor. • Godkännande av ersättningsrapport. • Fastställande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Beslut om långsiktigt incitamentsprogram i form av teckningsoptioner. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stamaktier av serie B, konvertibler avse- ende stamaktier av serie B och/eller teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B, samt preferensaktier. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Protokoll från årsstämman 2025 och därtill hörande stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets webb- plats. Årsstämman 2026 Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) kommer att hållas den 26 maj 2026 klockan 14:00 i Garnisonen Konferens, K-märkt, konferensrum ”Chambre Separée” i Stockholm. Valberedning För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och bekantgjord process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrel- seordförande, revisor, arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och en av styrelseledamöterna, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbe- redningen med nomineringsförslag. Valberedningens förslag offentliggörs i samband med kallelsen till års- stämman. Stendörrens valberedning inför årsstämman 2026 har följande sammansättning: • James Golunski, representant för Stendörren Real Estate AB och ordförande i valberedningen. • Oscar Christensson, representant för Altira AB. • Patrik Jönsson, representant för SEB Investment Management AB. Stendörrens styrelseordförande Andreas Philipson är adjungerad medlem av valberedningen. Styrelsen Styrelsens ansvar Styrelsen har det övergripande ansvaret för Stendörrens förvaltning och organisation. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till styrelsens arbetsordning finns bland annat instruktionen för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering bifogad. Styrelsen fastställer övergripande mål och strategier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör samt antar bolagets budget och policydokument. Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut. Styrelsen över- vakar även efterlevnaden av lagar, regler och interna styrdokument, utvärderar och hanterar bolagets risker och säkerställer god intern kontroll. Vidare fattar styrelsen bland annat beslut om större investeringar och organisations- och verksamhetsför- ändringar i bolaget samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete. Styrelsen fattar även beslut om större investeringar och organisations- och verksamhetsförändringar i bola- get samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat håll- barhetsarbete. Ordförandens ansvar Styrelsens ordförande organiserar och leder styrel- sens arbete samt säkerställer att styrelsen genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer även att nya styrelseledamöter vid behov genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag och annan utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets verkställande direktör i strategiska frågor och säkerställer att styrelseledamöterna erhåller erfor- derlig information och dokumentation för fullgörande av sina respektive uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrå- gor och säkerställer att styrelsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvärdering. Styrelsens sammansättning Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. På årsstämman 2025 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Det beslutades om omval av Roniek Bannink, Helena Levander, Carl Mörk, Andreas Philipson Styrelsens sammansättning fram till årsstämman den 22 maj 2025 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej Styrelsens sammansättning från och med årsstämman den 22 maj 2025 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Tom Livelli Styrelseledamot 2025 Ja Nej Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 80 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 81 ===== STYRELSENS ARBETE UNDER 2025 JAN FEB M A R A PR MAJ JUN JUL AUG SEP O KT NOV DEC . 2025 FEBRUARI • Fastställande av årsbokslut • Genomgång av revisorernas rapport från dess granskning • Avrapportering revisionsutskottet • Förslag till vinstdisposition • Frågor relaterade till årsstämman • Intern kontroll • Ersättningsfrågor – Avrapportering ersättningsutskottet JULI • Fastställande av delårs- rapport för årets andra kvartal • Avrapportering från revisionsutskottet SEPTEMBER • Fastställande av bolagets operationella mål och strategier • Intern kontroll OKTOBER • Fastställande av delårs- rapport för årets tredje kvartal • Genomgång av revi- sorernas översiktliga granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet • Avrapportering från revisionsutskottet • Granskning och utvär- dering av bolagets risk utvärdering och interna kontroll • Beslut om ansvarsför- säkring för styrelsen och verkställande direktören DECEMBER • Fastställande av budget för kommande år • Utvärdering av styrelse (inklusive utskott) och verkstäl lande direktör • Ersättningsfrågor – Avrapportering ersättningsutskottet APRIL • Års- och hållbarhets- redovisningen • Frågor relaterade till årsstämman MAJ (TVÅ STYRELSEMÖTEN) • Fastställande av delårsrapport för årets första kvartal • Avrapportering revisions utskottet • Val av styrelseutskott • Fastställande av rele vanta bolags- styrningsdokument och policyer • Fastställande av styrelsens årscykel • Beslut gällande firma teck ningsrätt och Joakim Rubin samt nyval av Tom Livelli som styrel- seledamöter. Andreas Philipson omvaldes som styrel- sens ordförande. Information om styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget och dess väsent- liga uppdrag utanför bolaget, återfinns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 86–87. Valberedningen inför årsstämman 2025 lade stor vikt vid att styrelsen ska ha en mångsidighet och bredd avseende utbildning, erfarenheter, kompetenser och bakgrund för säkerställande av att styrelsens samman- sättning uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen beaktat dess verksamhet, utvecklingsskede och övriga förhållanden. Valberedningen ansåg det väsentligt att styrelsen ska ha en gedigen kunskap och erfarenhet inom för bolaget väsentliga områden såsom fastighetsutveckling, fastighetsförvaltning, transaktioner, finansieringsfrågor, bolagsstyrningsfrågor, styrelsearbete i en noterad miljö och relevanta hållbarhetsfrågor. Det ansågs även önskvärt att styrelsen även fortsättnings- vis bibehåller sin, i jämförelse med styrelserna i andra svenska fastighetsbolag, internationella prägel och där- med snabbt kan fånga upp trender på andra fastighets- marknader. Som mångfaldspolicy tillämpades regel 4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning diskuterades särskilt och det konstaterades att andelen kvinnor i den före- slagna styrelsen uppgår till två av sex. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie ägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen på sidan 80 är samt- liga sex stämmovalda ledamöter oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av dessa är två leda- möter oberoende i förhållande till större aktieägare. Arvode till styrelsen Årsstämman 2025 beslutade att arvode till styrelsen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med 540 000 kronor till styrelsens ordförande och med 270 000 kro- nor vardera till övriga ledamöter. Årsstämman beslutade vidare att arvode till ordföranden i revisorsutskottet ska utgå med 90 000 kronor och med 35 000 kronor var- dera till övriga ledamöter i revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter i ersättningsutskottet. I tabellen nedan anges det arvode som varje styrelse- ledamot kommer att erhålla för tiden från årsstämman 2025 fram till årsstämman 2026. Styrelsens arvode och närvaro under 2025 Namn Befattning Närvaro på styrelsemöten under 2025 Styrelsearvode, SEK1) 2) Andreas Philipson Styrelseordförande 20 av 20 600 000 Roniek Bannink Styrelseledamot 19 av 20 03) Seth Lieberman4) Styrelseledamot 6 av 6 E/T Helena Levander Styrelseledamot 20 av 20 360 000 Tom Livelli5) Styrelseledamot 14 av 14 03) Carl Mörk Styrelseledamot 18 av 20 290 000 Joakim Rubin Styrelseledamot 20 av 20 03) Totalt 1 250 000 1) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2025 och årsstämman 2026. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. 2) Från och enligt beslut av årsstämman 2025. 3) Styrelseledamoten thar avstått från sitt styrelsearvode för perioden från årsstämman 2025 till årsstämman 2026. 4) Styrelseledamoten lämnade sin roll den 22 maj 2025. 5) Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 22 maj 2025. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 81 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 82 ===== Styrelsens arbete under 2025 Styrelsen har under 2025 hållit 20 protokollförda styrelsemöten, varav sex ordinarie styrelsemöten, ett konstituerande styrelsemöte och 13 extra styrelsemöten. Åtta av de extra styrelsemötena hölls per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i bolagsled- ningen närvarat vid styrelsemötena såsom föredragande i punkter som berört respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det kon- stituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen samman- träder enligt ett fastställt schema och följer i huvudsak en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. På sidan 81 presenteras en kortfattad beskrivning av årscykeln. Utöver vad som där anges har styrelsen ett antal ordi- narie agendapunkter som i huvudregel behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exempelvis har bolagets verkställande direktör vid varje sådant möte lämnat ekonomisk rapport och informerat om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov har frågor gällande förvärv och försäljningar, andra investeringar, finansieringsbe- slut samt beslut i strukturella och organisatoriska frå- gor behandlats. Även frågor gällande bolagets hållbar- hetsarbete, IT-säkerhet och personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finansiella rapporteringen föregås varje finansiell rapport av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Styrelseutvärdering Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk- ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och verkställande direktörens arbete fortlöpande utveck- las. Detta sker genom en systematisk och strukturerad process. Styrelsens och verkställande direktörens arbete under 2025 har utvärderats genom en extern tjänst. Styrelseutvärderingen omfattade bland annat ämnen som bolagets mål och strategi, styrelsens samman- träden, styrelsesammansättningen, styrelseutskottets arbete samt kommunikation, rapportering och riskhan- tering. Resultatet från styrelseutvärderingen har pre- senterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde och följdes av en styrelsediskussion gällande hur styrelsens arbetssätt kan fortsätta utvecklas för att optimera sty- relsearbetet. Ingen från bolagsledningen närvarade vid detta möte. Resultatet har även redovisats för valbered- ningen. Revisionsutskottet Stendörren har ett revisionsutskott som under 2025 bestått av Helena Levander (ordförande) och Joakim Rubin. Revisionsutskottets arbete och bestämmande- rätt regleras i arbetsordningen och instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens räkning: • Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings- principer. • Övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säker- ställa rapporteringens tillförlitlighet. • Med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. • Hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll. • Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. • Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmöten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under 2025 har revisionsutskottet haft fem protokoll- förda möten. Vid mötena behandlades bland annat bola- gets finansiella rapporter, värderingsfrågor, hållbarhets- rapportering, den externa revisionen, bolagets riskutvär- dering och interna kontroll, genomgång av eventuella materiella tvister, bolagets externa visselblåsarfunktion och bolagets policyer. Ersättningsutskottet Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är att tillförsäkra en utförlig, genomarbetad och välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda, med fokus på ersättning till verkställande direktören och andra med- lemmar av bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under 2025 bestått av Andreas Philipson (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat av att: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolags- ledningen. • Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och ersätt- ningsnivåer. • Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läggas fram för årsstämman. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslutande- rätt regleras i en arbetsordning och instruktion för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till styrelsens arbetsordning. Under 2025 höll ersättningsutskottet tre protokoll- förda möten där bland annat frågor om riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare, utfall och förslag nytt incitamentsprogram, mål för ledande befatt- ningshavare, utfall ersättning till ledande befattnings- havare och bolagets ersättningsrapport behandlades. Verkställande direktör och bolagsledning Bolagets verkställande direktör ansvarar för den opera- tiva styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande direktörens ansvar och förhållande till styrelsen regleras i den instruktion för verkställande direktören som styrelsen antagit. Verkställande direktören är ansvarig för den finan- siella rapporteringen i bolaget och ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Bolagets verkställande direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens storlek, bolagets resultat och finansiella ställning, likvidi- teten och kreditsituationen, viktigare företagshändelser samt andra händelser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga reg- ler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinformation och bolagets skyldighet att föra loggbok över personer med tillgång till insiderinformation om bolaget. Stendörrens bolagsledning består av följande personer: • Erik Ranje, Verkställande direktör • Anders Nilsson, Förvaltningschef och vice verkställande direktör • Per-Henrik Karlsson, CFO • Johan Malmberg, Investerings- och affärs- utvecklingschef • Maria Jonsson, Utvecklingschef • Caroline Gebauer, Bolagsjurist • Åsa Thorell, HR-chef • Linda Schuur, Hållbarhetschef För mer information om bolagsledningen, se sidorna 88–89. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 82 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 83 ===== Revisor Revisorns uppgift är att granska bolagets års- och håll- barhetsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät- telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes revisions- bolaget BDO Mälardalen AB till revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn Johan Pharmanson som huvudansvarig för revisionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls den 26 maj 2026. Bolaget har under 2025 inte anlitat BDO Mälar- dalen AB för några icke-revisionstjänster. INTERN KONTROLL Styrelsen har det övergripande ansvaret för att det inom Stendörren finns en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs effektivt och ändamåls- enligt och att den finansiella rapporteringen och hållbar- hetsrapporteringen är tillförlitlig och upprättad i över- ensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstan- darder och övriga krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säkerställer även att bolaget efterlever internt fastställda policyer och riktlinjer. Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskutvärdering och god intern kontroll kan eventuella händelser som kan påverka bolagets möjlighet att nå dess mål identifieras och hanteras inom bolagets riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för riskutvärdering och intern kon- troll, främst i samband med den finansiella rapporte- ringen och hållbarhetsrapporteringen. Kontrollmiljö Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur. För- delning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbetsordning, instruktionen för verkställande direktören, instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn, uppförande- koden och bolagets attestordning. För att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget antagit en policy för riskutvärdering och en rad andra styrande dokument. Samtliga interna styr- dokument revideras löpande. Genom de formaliserade rutinerna säkerställs att fastlagda principer för finansiell rapportering, hållbarhetsrapportering och intern kontroll efterlevs. Riskutvärdering Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren. Det är av fundamental vikt för Stendörrens långsiktiga överlevnad, lönsamhet och stabilitet att bolaget har en sund riskkultur och en fungerande riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål och utveckling. Därför påverkas bolagets kunder, intressenter och anställda av bolagets riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt kopplad till bolagets möjligheter att bedöma och hantera oförutsedda händelser. Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och hantera bola- gets risker samt rapportera dessa till styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen kontinuerligt och minst årligen varje höst genomför en omfattande riskutvärde- ring, varvid samtliga risker som bolaget utsätts för iden- tifieras och utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets egna bedömningar samt externa revisionsrap- porter. Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska ris- ker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker, finan- siella risker och hållbarhetsrisker. För varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekven- sen vid ett eventuellt inträffande. Produkten av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens totala risk- värde och anges i en riskutvärderingsrapport. I riskut- värderingsrapporten lyfter bolagsledningen även fram de risker som enligt riskutvärderingen är att betrakta som bolagets väsentliga risker. För mer information om Stendörrens risker och riskhantering, se sidorna 46–47. Kontrollaktiviteter Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställer bolagsledningen att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera sannolikheten att de risker som bedömts som väsentliga inträffar. För varje väsentlig risk utses en ansvarig inom organi- sationen som får till uppgift att presentera en handlings- plan (kontrollaktivitet) för den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig risk och aktuell kontrollaktivitet framgår av riskutvärderingsrapporten. Bolagets nyckel- kontroller finns beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumenteras systematiskt. Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på den finansiella rapporteringen syftar dessa till att förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser. De inkluderar exempelvis: • Kontoavstämningar • Granskning och attestering av bokföringsordrar • Checklistor kvartals- och årsbokslut • Attestordningen • Uppföljning och avstämning av att de interna regler som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och andra interna policyer. Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar och uppföljningar med bolagets revisor gällande bolagets interna kontroll. För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I internkon- trollplanen listas bolagets nyckelkontroller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa processer utförts. Av internkontrollplanen framgår vilken identifierad risk varje kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontroll- planen revideras löpande och minst årligen. Information och kommunikation Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kommunikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl internt som externt. Vidare syftar Stendörrens kommunikation till att uppnå en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen och övriga bolagshändel- ser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att informa- tion kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa- tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs till marknaden genom pressmeddelande. Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell information om bolaget vid dess protokollförda möten och verkställande direktören säkerställer att styrelsen löpande erhåller sådan information som styrelsen behö- ver för att ha möjlighet att kontinuerligt bedöma bola- gets finansiella resultat, likviditet och utveckling samt fullgöra dess skyldigheter i alla övriga aspekter. Informa- tion gällande bolagets redovisning, finansiella rapporte- ring, interna kontroll, finansiella riskexponering och risk- hantering rapporteras även till bolagets revisionsutskott för dess beredning. Resultatet av bolagsledningens riskutvärdering och utvärdering av bolagets interna kontroll rapporteras till revisionsutskottet och därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och interna kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller under hösten, presenterar även bolags- ledningen ett förslag till uppdaterad internkontrollplan för styrelsens godkännande. Revisorn presenterar även resultatet av sin granskning av bolagets interna kontroll. Därutöver rapporterar bolagsledningen halvårsvis till styrelsen utfallet av den egenkontroll som sker i enlighet med internkontrollplanen. Bolagets policyer och andra interna riktlinjer revideras löpande och minst årligen under våren. Bolaget säker- ställer att samtliga anställda har erforderlig kunskap om interna policyer, riktlinjer och instruktioner samt genom- för utbildningar för dess anställda när så anses lämpligt. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 83 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 84 ===== Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets hemsida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett ”early warning system” och utgör en viktig komponent för att värna god bolagsstyrning och bevara kundernas och allmän- hetens förtroende för bolaget. Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om allvarliga risker för oegentlig- heter som kan påverka människor, vår organisation, sam- hället eller miljön. Rapporten kan innehålla information om brottslighet, oegentligheter och överträdelser eller andra handlingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymiteten hanteras tjänsten av en extern part. Kom- munikationskanalen är krypterad och lösenordsskyddad. Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden som inkommer till visselblåsartjänsten rapporteras till utsedda befattningshavare på Stendörren. Uppföljning Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppfölj- ning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga inom organisationen. Avrapportering sker till bolagsledning, styrelse och revi- sor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i samband med granskningen och antagan- det av varje delårsrapport. Utvärdering av behovet av separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och effek- tiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. PRINCIPER FÖR UTSEENDE AV VALBEREDNINGEN INFÖR ÅRSSTÄMMAN Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman den 22 maj 2025 om följande principer för utseende av val- beredningen inför årsstämma: ”Dessa principer ska gälla till dess att beslut om ändring av principer för utseende av valberedning fattas av bolagsstämman. Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av representanter för de per den 31 augusti direkt föregå- ende år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, varvid grupp av aktieägare som ägargrupperats i Euroclear Sweden- systemet i detta sammanhang betraktas som en aktie- ägare. Om en eller flera av dessa tre aktieägare väljer att avstå ifrån att utse representant till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de största aktie ägaren(na) på tur. Styrelseordföranden skall vara adjungerad medlem av valberedningen. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara en styrelseledamot. Om en eller flera aktieägare som utsett representanter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än två månader före aktuell årsstämma, ska representanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valberedningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående ledamoten, om det anses nöd- vändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktie- ägaren inte längre är bland de tre största aktieägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens samman- sättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbered- ningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den därpå följande valberedningen har offentliggjorts.” RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfattar Stendörren Fastigheter AB:s (publ) VD och övriga personer i bolagsledningen. Rikt- linjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Det noteras att ledamöterna i bolagets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolags- stämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett håll- bart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur- renskraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade incita- mentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer informa- tion om tidigare program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se www.stendorren.se/sv/inves- terare/bolagsstyrning/incitamentsprogram/. Eventuella framtida aktierelaterade incitamentsprogram kommer att beslutas om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa rikt- linjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontanter- sättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolags- stämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekurs- relaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen. Bedöm- ning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rör- lig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontant- lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbe- stämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestäm- melser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions- grundande om det inte enligt tvingande kollektivav- talsbestämmelser regleras att rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsäg- ningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 84 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 85 ===== överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befatt- ningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till för- utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlig- het, implementeringen av nya och förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar och utveck- lingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärs- strategin eller främja befattningshavarens långsiktiga prestation. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsam- mans med verkställande direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet förelägger därefter föreslagna ersättningar till styrelsen för beslut. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt- ningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt- ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Sty- relsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm- man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättnings- strukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bola- get och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bola- gets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket inne- fattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Ersättningsutskottet och styrelsen har beslutat att föreslå justeringar av bolagets ersättningsriktlinjer, vilket innebär att icke-finansiella kriterier för den rörliga ersättningen ska vara mätbara. Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det inte längre är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Detta med anledning av att de omfattande och nödvändiga lång- siktiga strategiska och organisatoriska förändringar, som svårligen på kort sikt lät sig mätas och som bedömdes som nödvändiga vid tidpunkten för antagandet av de föregående ersättningsriktlinjerna, nu i allt väsentligt är genomförda. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 85 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 86 ===== STYRELSE ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande sedan 4 februari 2022. Ordförande i ersättningsutskottet. Styrelseledamot 2016–2022. Född 1958. Utbildning Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar Grundare och styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen. Tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem i Catena AB, VD för Tema plan AB samt fastighetsdirektör på Näcke bro AB. Under sin karriär deltagit i flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i Sverige. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav1) 4 497 B-aktier. RONIEK BANNINK Styrelseledamot sedan 2024. Född 1979. Utbildning BA (Hons) i Business Administration, Greenwich University, London. Övriga nuvarande befattningar Senior Director på EQT Exeter, baserad i Amsterdam, Nederländerna. Arbetslivserfarenhet 20 års erfarenhet från fastighetssektorn och är speci- aliserad på investeringar och portföljförvaltning inom private equity och noterade marknader för globala insti- tutionella investerare. Började på EQT Real Estate 2016 och har tidigare haft befattningar på SEGRO i Düsseldorf, Tyskland, där hon fokuserade på nordeuropeiska inves- teringar. Dessförinnan involverad i investeringar i private equity-fonder på Cushman & Wakefield i London. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Inget. HELENA LEVANDER Styrelseledamot sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Utbildning Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Factoringgruppen AB och styrelse- ledamot i Occlutech AG och Cinclus Pharma AB. Arbetslivserfarenhet Flerårig erfarenhet från olika operativa roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag och finans- bolag. Grundare av Nordic Investor Services AB, vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services (ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav1) 5 000 B-aktier. TOM LIVELLI Styrelseledamot sedan 2025. Född 1977. Utbildning MBA från Stanford Graduate School of Business och BA från Harvard University. Övriga nuvarande befattningar Partner och Head of Living Strategies, Europe, på EQT Real Estate. Baserad i Madrid. Arbetslivserfarenhet Tom Livelli är sedan 2023 partner på EQT Real Estate där han som Head of Living Strategies, Europe, leder expansionen av företagets paneuropeiska bostadsplattform. Han har 20 års erfarenhet av att investera i, utveckla och förvalta fastighetsprojekt i flera länder, främst inom bostadssegmentet. Innan Tom Livelli började på EQT Real Estate var han Senior Managing Director på Greystar där han ledde deras sydamerikanska verksamhet och skalade upp den från 30 miljoner till 1 miljard USD i AUM. Hans tidigare roller inkluderar seniora positioner på Boston Andes Capital och Clark Realty Capital. Han är också en aktiv deltagare i branschorganisationer som GRI och Urban Land Institute. Tom har för närvarande inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Inget. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 86 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 87 ===== CARL MÖRK Styrelseledamot sedan 2016. Ledamot i ersättningsutskottet. Född 1969. Utbildning Civilingenjör från KTH och MSc i fastighetsfinansiering från London School of Economics. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande och verksam i Altira AB samt styrelse ledamot i ett flertal av Altiras portföljbolag. Arbetslivserfarenhet 35 års erfarenhet av fastighetstransaktioner och fastighets- förvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk asset management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag, äger 500 000 A-aktier och 2 860 098 B-aktier i Stendörren. Därutöver inne- har Carl Mörk, tillsammans med närstående, 10 000 B-aktier. JOAKIM RUBIN Styrelseledamot sedan 2024. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1960. Utbildning Civilingenjörsexamen från Tekniska högskolan, Linköpings universitet. Övriga nuvarande befattningar Partner på EQT Partners AB. Arbetslivserfarenhet Lång erfarenhet av kapitalmarknadsfrågor och arbete i en note- rad miljö. Tidigare partner på Zeres Capital som han grundade år 2013. Dessförinnan Senior Partner på CapMan och ansvarig för dess Public Market Fund. Under perioden 1995–2008 flertalet ledande positioner inom avdelningen för Investment Bankning på Handelsbanken Capital Markets, senast som chef för Corporate Finance. Tidigare styrelseledamot i Storytel AB (publ), AFRY AB, Nobia, Intrum Justitia, Proffice, B&B Tools, Sanitec, Capio, Hoist Finance, Cramo och Adapteo. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) 15 500 B-aktier. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 87 Styrelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 88 ===== LEDNINGSGRUPP ERIK RANJE VD Verkställande direktör sedan 2020. Född 1972. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare Head of Real Estate Investment Ban- king på Danske Bank, arbetade där i drygt två år med bank- och kapitalmarknadsfinansiering samt rådgivning i samband med fastighetstrans- aktioner. Dessförinnan inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav1) 20 044 B-aktier och 35 295 teckningsoptioner. PER-HENRIK KARLSSON CFO Ekonomidirektör sedan 2020. Född 1977. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare redovisningschef på Stendörren i knappt ett år och dessförinnan Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidi- gare arbetat för Aberdeen Standard Invest- ments samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav1) 525 B-aktier och 1 500 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist Bolagsjurist sedan 2017. Ansvarar för bolagets legala frågor samt är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning Jur. kand. från Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge (2006–2017) och dessförinnan tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav1) 11 474 B-aktier. MARIA JONSSON Utvecklingschef Utvecklingschef sedan 2020. Född 1974. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat som projektutvecklingschef för Region Stockholm-, Norr-, samt fastighets- utvecklingschef, fastighetschef, tf. verksam- hetsutvecklingschef och tf. Region-VD inom Castellum. Mer än 25 års arbetslivserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar som innefattat utveckling av fastigheter och nya pro- jekt, fastighetsför valtning, uthyrning, fastighets- förvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav1) 3 050 B-aktier och 3 700 teckningsoptioner. JOHAN MALMBERG Investerings- och affärsutvecklingschef Investerings- och affärsutvecklingschef sedan februari 2022. Dessförinnan transaktionschef augusti 2020–februari 2022. Född 1974. Utbildning Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare affärsutvecklingschef på bostadsföre- taget Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan fristående rådgivare till de börsnoterade fastig- hetsbolagen Hemfosa och Diös. Anställd rådgi- vare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Har medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 25 år i marknaden. Innehav 5 250 B-aktier och 3 000 teckningsoptioner. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 88 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 89 ===== ANDERS NILSSON Förvaltningschef, vice verkställande direktör Förvaltningschef och vice verkställande direktör sedan 2020. Född 1967. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Kommer närmast från egen konsultverksamhet. Dessförinnan Region-VD inom Castellum och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum även innehaft rollen som VD för Fastighets AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Har drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbran- schen och merparten av de rollerna har utgjort ledande befattningar. Innehav1) 14 415 B-aktier och 25 000 teckningsoptioner. LINDA SCHUUR Hållbarhetschef Hållbarhetschef sedan 2023. Född 1978. Utbildning Master of Sustainable Architecture från Chalmers Tekniska Högskola, Göteborg. Studier i Interna- tionellt samarbete (för fastighetsbranschen) vid Stanford University, San Fransisco, USA. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare hållbarhetschef i drygt två år på Intea Fastigheter AB (publ). Dessförinnan eget konsultbolag med uppdrag från fastighetsbolag och byggbolag inom hållbarhet. Har även varit hållbarhetsansvarig på Serneke Projektutveck- ling och Byggentreprenad i två år samt 12 år som arkitekt med hållbarhetsfokus på diverse arkitektföretag, både i Sverige (Göteborg och Stockholm) och internationellt (New York, USA). Innehav1) 58 B-aktier och 1 000 teckningsoptioner. ÅSA THORELL HR-chef HR-chef sedan 2023. Ansvarar för alla HR-relaterade frågor. Född 1963. Utbildning Kandidatexamen i programmet för personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat i olika roller inom HR på Dustin AB (2015–2022) och var dessförinnan HR Business Partner på ÅF AB (2007–2015). Innehav1) Inget. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 89 Ledningsgrupp Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 90 ===== REVISORNS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2025 på sidorna 78–89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap- porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr- ningsrapporten har en annan inriktning och en väsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 90 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 91 ===== ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 92 Fastighetsbestånd 94 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 6 91STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 92 ===== Aktieägare storleksklasser per 31 december 2025 Innehav aktier Antal aktieägare Andel av antal, % Aaktier Baktier Innehav, % Röster, % Marknadsvärde, Tkr 1–500 3 188 90 – 174 535 1 0 35 256 501–1 000 109 3 – 82 753 0 0 16 716 1 001–5 000 139 4 – 307 820 1 1 62 180 5 001–10 000 33 1 – 248 791 1 0 50 256 10 001–15 000 15 0 – 187 561 1 0 37 887 15 001–20 000 5 0 – 87 224 0 0 17 619 20 001– 61 2 2 500 000 29 054 382 97 98 5 868 985 Total 3 550 100 2 500 000 30 143 066 100 100 6 088 899 Största aktieägare per 31 december 2025 Aktieägare1) Innehav Aaktier Baktier Innehav, % Röster, % Stendörren Real Estate AB 12 298 124 2 000 000 10 298 124 37,7 55,0 Altira AB 3 190 000 500 000 2 690 000 9,8 14,0 SEB Investment Management 4 220 451 0 4 220 451 12,9 7,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 331 643 0 2 331 643 7,2 4,2 Fjärde AP-fonden 2 279 056 0 2 279 056 7,0 4,1 Carnegie Fonder 1 162 682 0 1 162 682 3,6 2,1 Nordea Funds AB 960 233 0 960 233 2,9 1,7 Odin Fonder 593 897 0 593 897 1,8 1,1 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 408 775 0 408 775 1,3 0,7 Handelsbanken Fonder 378 212 0 378 212 1,2 0,7 Övriga ägare 4 819 993 0 4 819 993 14,7 8,7 32 643 066 2 500 000 30 143 066 100,0 100,0 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 550. Källa: Euroclear Sweden AB. AKTIE OCH ÄGARE Aktie Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 19 585 840 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio rös- ter på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolags- ordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. Aktiekursens utveckling och avkastning Börskursen minskade under året med 4 procent till 202,00 kronor och under andra kvartalet 2025 genom- fördes en riktad nyemission som ökade antalet aktier i bolaget med 1 547 000 aktier. Under samma period minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen med 9 procent. Kursen på årets sista handelsdag den 30 december uppgick till 202,00 kronor. Årets lägsta betalkurs var 170,00 kronor. Handelsplats och omsättning Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Under 2025 har totalt 6,1 miljoner aktier omsatts till ett värde om 1 215 miljoner kronor (exklusive aktier omsatta utanför handelsplatsen). Stendörrens aktieägare Årsstämman beslutade den 22 maj 2025 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att anta- let aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2025. 0 2 500 5 000 7 500 10 000 202520242023202220212020 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 202520242023202220212020 Index % Börskurs Mkr Kr Börsvärde, årets slut Börskurs, årets slut Snittkurs under året Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100) Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100) Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2025 om cirka 6 586 miljoner kronor. Bolagets Baktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 92 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 93 ===== Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägar - kretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelse- kapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsför- värv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknads- mässiga villkor. Under andra kvartalet genomfördes en riktad ny - emission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 5 procent. Incitamentsprogram för Stendörrens medarbetare Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen för värvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teck- ningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Utdelningspolicy Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveck- ling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. Information till aktiemarknaden Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, stendorren.se. Där offentliggörs alla finansiella rapporter, bolagspresentationer och pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender finns på sidan 99. Aktiekurs, långsiktigt substansvärde och handlad volym Mkr Kr 0 100 200 300 400 202520242023202220212020 0 100 200 300 400 Omsättning, Mkr Börskurs, Kr Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 93 Aktie och ägare Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 94 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Almnäs 5-23 (4411) Södertälje 13 469 29 226 Almnäs 5-24 (4412) Södertälje 4 351 23 000 Arbetsledaren 1 (5581) Södertälje 2 060 0 Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000 Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0 Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 285 0 Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000 Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 808 0 Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 5 699 0 Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0 Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 (4111) Flen 7 771 0 Boländerna 35-4 (4471) Uppsala 1 885 0 Boländerna 35-5 (4472) Uppsala 994 0 Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0 Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 2 547 0 Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0 Bårhult 1-121 (5571) Härryda 2 201 0 Bårhult 1-122 (5561) Härryda 4 143 0 Bällsta 5-133 (4351) Vallentuna 1 976 0 Centrum 26-7 (4051) Enköping 5 408 0 Danmarks-Kumla 8-22 (5531) Uppsala 6 538 0 Danmarks-Kumla 8-23 (5521) Uppsala 1 265 0 Danmarks-Kumla 8-25 (5541) Uppsala 15 444 0 Danmarks-Kumla 12-1 (5801) Uppsala 2 241 0 Danmarks-Säby 14-2 (4511) Uppsala 1 251 0 Degeln 1 (4901) Västerås 6 409 0 Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0 Dragstiftet 3 (5731) Täby 1 960 0 Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 419 0 Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 459 0 Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0 Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 790 0 Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 599 0 Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 8 024 0 Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 664 0 Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0 Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 0 3 575 Friledningen 10 (5612) Västerås 4 013 0 Friledningen 6 (5611) Västerås 300 0 Fyrislund 11-4 (5751) Uppsala 2 150 0 Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750 Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 451 0 Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 181 0 Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 622 0 Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 526 5 000 Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0 Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0 Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 410 0 Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0 Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 225 0 Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 379 1 000 Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0 Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0 Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900 Kalliotie 2 (5337) Tuusula 13 638 0 Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0 Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0 Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 10 003 1 800 Kanalholmen 20 (5338) Hvidovre 3 650 0 FASTIGHETSBESTÅND STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 94 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 95 =====