FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
74 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
urvalet till nominering är att föreslagna personer ska
ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta
för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida
utveckling.
Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och
en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt
Koden. Vid utgången av 2024 var en styrelseledamot
kvinna och fem var män. De regler som gäller för obe-
roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits.
Valberedningen har också tagit del av och beaktat
revisionsutskottets rekommendation till val av revisor.
Styrelse och ledning
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska
Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta
ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 de-
cember 2024 av sex ordinarie ledamöter valda för
tiden intill slutet av årsstämman 2025. Bolagsord-
ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter
eller om ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ansvar
Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas
intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa-
tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor-
mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller-
as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en
arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal
övergripande policys, rutiner och instruktioner för
bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD
och fastställer lön och annan ersättning till denne.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens
arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät-
ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud-
get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut
samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och
betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga-
nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie-
ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och
affärsmöjligheter.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan
styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord-
ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras
på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse-
ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel-
sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott
samt ett hållbarhetsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att
styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö-
rens försorg, fortlöpande får den information som
behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat,
likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det
åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning
och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är
även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen
utvärderas.
Styrelseutskott
Utskotten har en beredande och handläggande roll.
De frågor som har behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings-
utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och
utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och
ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot-
tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen
avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper,
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags-
ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande
program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även
årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg-
gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings-
utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges
till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig.
Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara
bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av Rickard Backlund
(utskottets ordförande) och Malin af Petersens som
har bred kompetens och som alla är oberoende till
både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastighe-
ters större aktieägare.
Revisionsutskott
Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli-
ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med
att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning-
en och koncernredovisningen. Detta innebär även att
utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig-
heters interna kontroll och riskhantering speciellt
kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet
ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet
och självständighet och därvid särskilt uppmärksam-
ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster
än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av
===== SIDA 75 =====
75 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval.
Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet
rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel-
seledamöter ska utses med särskilt beaktande av
kompetens och erfarenhet av redovisning och revision
i börsnoterade bolag.
Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut-
skottets ordförande), Frank Roseen samt Rickard
Backlund som har bred kompetens och som alla är
oberoende till både bolaget, bolagsledning samt
Stenhus Fastigheters större aktieägare.
Hållbarhetsutskott
Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som
ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen,
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av
hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska
även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut-
vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete.
Hållbarhetsutskottet bestod av Rickard Backlund
(utskottets ordförande) och Anders Wennberg.
Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i
Bolagets hållbarhetsrapport.
Styrelsens arbete under 2024
Stenhus Fastigheters styrelse har under 2024 haft 18
sammanträden – varav ett konstituerande samman-
träde. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera
avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar,
refinansieringar och byte till Nasdaq Stockholms
huvudlista. Styrelsen har även beslutat om nytt internt
kontrollramverk, nya policys och rutiner. Styrelsemö-
ten har alltid hållits i anslutning till bolagets rapporte-
ring, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition
samt frågor i samband med årsstämman behandlas i
april, delårsbokslut i februari, maj, augusti och novem-
ber, strategi i januari, juni och september samt budget
för nästkommande år vid novembers månads möte.
Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en
systematisk och strukturerad process för att utvärde-
ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla
dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö-
rande har i slutet av 2024 skickat ut en webbenkät där
varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal
frågor om styrelsens arbete. Fokusområden som
utvärderas är strategi och affärsutveckling, intern
kontroll och riskhantering, styrelsearbetet samt led-
ning och organisation. Styrelseutvärderingen har
sammanställts och presenterats för valberedningen
och diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på
ett väl fungerade och effektivt styrelsearbete inom
samtliga områden. Utvärderingen och efterföljande
styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlö-
pande utveckling av styrelsens arbetssätt och för att
styrelsen ska kunna fatta välgrundade beslut.
Styrelsens sammansättning och ersättning
Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero-
ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens
bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led-
ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska
enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda-
möter vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara
oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende
ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt
har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat-
tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget.
Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda-
moten eller närstående företag är leverantör, kund
eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller
om en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen
i företag som ha sådana affärsförbindelser med bola-
get.
Inför årsstämman 2024 gjorde valberedningen be-
dömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen samt
Malin af Petersens var oberoende från såväl bolaget
och bolagsledningen som från större aktieägare. Erik
Borgblad är oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare men beroende i förhållande till bola-
get och bolagsledning. Anders Wennberg är oberoen-
de i förhållande till bolaget och bolagsledning men
beroende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Elias Georgiadis är beroende i förhållande till både
bolaget och bolagsledning samt bolagets större ak-
tieägare.
Styrelsens sammansättning har även beaktats med
hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel-
sen anses besitta bred kunskap inom olika områden
samt att kvinnor i styrelsen uppgår till ca 20 % (30 %).
Verkställande direktör
Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan
bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut-
gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd
VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att
styrelsens ledamöter löpande får information och
rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att
de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade
beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål,
policys och strategiska planer som styrelsen fastställt.
Koncernledning
Koncernledningen bestod per den 31 december 2024
av nio anställda personer inklusive VD:
===== SIDA 76 =====
76 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
• VD, Elias Georgiadis
• Vice VD, Mikael Nicander
• CFO, Tomas Georgiadis
• Vice CFO, Linda Strauss
• Affärsområdeschef, Michael Johansson
• Affärsområdeschef, Henrik Därth
• Affärsområdeschef, Metin Evgin
• Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell
• Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris
Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe-
stämd agenda över punkter som ska behandlas på
varje ledningsmöte och berör frågor av både strate-
gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut-
hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå-
gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi.
Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera
på koncernens övergripande mål och strategier och
på de möten som äger rum diskuteras och fattas
beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern-
ledningen har haft tio möten under 2024. Under 2024
har koncernledningen huvudsakligen fokuserat på
fortsatta integrationsarbetet, interna kontrollen, bola-
gets risker, översyn av fastighetsportföljen och listby-
tet. Ett stort fokus har också lagts på det fortsatta
osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en
hög inflationstakt, stigande räntor samt ökade vakan-
ser och konkurser.
Intern kontroll och riskhantering
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla-
gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna
kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät-
tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen
och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är
därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering
avseende den finansiella rapporteringen. Basen för
den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som
styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe-
ters interna kontroll avseende den finansiella rappor-
teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad
för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig-
het i processerna kring upprättandet av de finansiella
rapporterna.
Viktiga regelverk
Externa
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms
regelverk för emitenter
• Svensk kod för
bolags styrning
• IFRS stardarder
• EU:s marknadsmissbruks-
förodning
Interna
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och
VD-instruktion
• Attest- och delegationsordning
• Informationssäkerhets- och
dataskyddspolicy,
informations- och insiderpolicy,
finanspolicy, hållbarhetspolicy
och uppförandekoder
• Processer för intern kontroll
och riskhantering
• Övriga styrinstrument,
policydokument, manualer
och rekommendationer
Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av
betydelse för arbetet med den interna kontrollen och
VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast-
ställda rutiner och dokument.
Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger
på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel-
lan styrelse och VD som inom den operativa verksam-
heten. Den operativa verksamheten innefattar bland
annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces-
ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning
av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj-
ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig-
hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola-
gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå,
segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande
resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka
fel och avvikelser finns exempelvis system för attest-
rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio-
ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde-
ringsprinciper. Dessa system uppdateras
kontinuerligt.
Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters
riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är
delegerat till VD. För identifierade risker, som kan
uppkomma i verksamheten och av beteenden som
skulle kunna påverka företagets varumärke och för-
troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio-
ner och mandat som löpande följs upp. Risker som
bygger på händelser utanför bolagets kontroll och
som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö-
pande. För att reducera den skadeverkan som det kan
medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På
samma sätt hanteras risken för skada på människor
eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av
Stenhus Fastigheters agerande.
===== SIDA 77 =====
77 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem-
sida som underlättar för anställda och samarbets-
partners som anonymt vill lämna information om miss-
förhållanden som strider mot gällande lagstiftning,
etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl-
ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern
kommunikation regleras på övergripande nivå av en
Informations- och insiderpolicy. Den interna informa-
tionen sker främst genom regelbundna möten samt
via bolagets intranät.
Kontrollmiljö
Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte-
ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som
består av olika delar som tillsammans formar den
kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter
styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll-
struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och
arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som
inom den operativa verksamheten.
Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko-
der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi-
der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning
och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i
bolaget och utgör basen för den interna kontrollen.
Exempel på Stenhus fastigheters kontrollmiljö:
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till VD
• Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem
• Övriga interna styrdokument och policyer så som
finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest
och delegationsordning, IT -policy etc.
Riskbedömning
Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande
risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel-
la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce-
ra dessa risker.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organi-
sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus
Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom-
råden vartefter styrelsen gör en genomgång och
fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna
utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver-
kan samt hantering. Identifierade risker finns inom
områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa
risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och
hållbarhetsrisker.
Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till
fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast-
ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga
risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser
bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av
fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt
och moms.
Kontrollaktiviteter
Intern kontroll avseende den finansiella rapportering-
en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit-
ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form
av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre-
dovisningar och att den externa finansiella rapporte-
ringen är upprättad i överensstämmelse med lag,
tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på
noterade bolag. De risker som identifierats avseende
den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets
kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi-
teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar,
fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite-
terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera
och undvika fel och avvikelser.
Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller
gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen
fastställda policyer, godkännande och redovisning av
affärstransaktioner samt besluts- och attestordning.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera
nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på
koncernnivå.
Exempel på områden som har väsentlig påverkan på
bolagets resultat och ställning och har väl genomar-
betade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering,
hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar.
Uppföljning
Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs
och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen
årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. självut-
värdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är
effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka
mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom
revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den
information som bolagsledningen och revisorerna
lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt-
tagelser och bedömning av den interna kontrollen
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år.
Uttalande om internrevision
Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och
effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen
att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk-
tion då det inte framkommit något som tyder på att
det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på
ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse
utvärderar årligen behovet av en internrevision.
===== SIDA 78 =====
78 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Ersättning till styrelsen
Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter,
inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman.
Revisor
Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre-
dovisning, koncernredovisning och bokföring samt
styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter
varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig
granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet
samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola-
gets revisor minst en gång per år och minst en gång
ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola-
gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med
eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi-
sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för
en period om ett år.
Vid årsstämman 2024 omvaldes Öhrlings Pricewater-
house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud-
ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad
revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för
revisorer i Sverige.
Adress:
Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB
Torsgatan 21, 113 97 Stockholm
Närvaro av totalt antal möten
Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott
Rickard Backlund 18/18 1/1 5/5 2/2
Elias Georgiadis 18/18 – – –
Frank Roseen 15/18 – 5/5 –
Malin af Petersens 17/18 1/1 5/5 –
Erik Borgblad 18/18 1/1 – –
Anna Engbretsen1 5/5 – – 1/1
Anders Wennberg1 13/13 – – 1/1
1 Anna Engebretsen lämnade styrelsen och Anders Wennberg valdes in i styrelsen på årsstämman i maj 2024.
===== SIDA 79 =====
79 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Styrelse
Bolagets styrelse och ledning
Elias Georgiadis
Styrelseledamot och
verkställande direktör
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen
verksamhet under 23 år inom
entreprenad- och fastighets-
branschen. Styrelseledamot i
Amasten Fastigheter AB (publ) och
styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen
Utbildning: Gymnasium inom handel
Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner
Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag,
Styrelseordförande Premia Properties SA
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej
Rickard Backlund
Styrelseordförande
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD för
Fastigheter Aberdeen Asset
Management, Styrelseordförande för
Cityhold AB och senare VD,
Styrelseordförande NP3
Fastigheter AB (publ) och
Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ)
Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH
Andra pågående uppdrag: Inga
Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Frank Roseen
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: CEO GE
Capital Real Estate Germany and
Central & Eastern Europe,
CFO GE Capital Real Estate Asia
Pacific, CFO GE Capital Real Estate
Nordic, styrelseledamot Ronson
Developement, Chief Investment
Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ).
Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms
Universitet
Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och
Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG
Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA,
Styrelseordförande WCM AG
Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Malin af Petersens
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Flera
ledande befattningar mellan 1980
och 2019 inom Aberdeen Standard
Investments, bland annat som Head
of Fund Operations Real Estate
EMEA, Managing Director Aberdeen
Asset Managers Ltd Filial Sverige,
AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter).
Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: CFO SmartCella Holding AB
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Erik Borgblad
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Specialiserad
inom M&A med särskild inriktning mot
fastighetsbranschen
Utbildning: Jur. kand. från
Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: Advokat
och partner på Born Advokater,
Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i
Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB
(publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
===== SIDA 80 =====
80 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Elias Georgiadis
Styrelseledamot och
verkställande direktör
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen
verksamhet under 23 år inom
entreprenad- och fastighets-
branschen.Styrelseledamot i
Amasten Fastigheter AB (publ) och
styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående.
Mikael Nicander
Vice VD sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD
Stendörren Fastigheter AB (publ),
vVD Kvalitena AB (publ),
VD Lantmännen Fastigheter AB,
Styrelseledamot Stendörren
Fastigheter AB (publ), Styrelse-
ledamot Admiral Capital A/S (publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 350 000
teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom
närstående.
T omas Georgiadis
CFO sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Arbetschef
Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp
och projektledning Sterner Stenhus
AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen
Group AB, Styrelseledamot i SPEF en
branschförening.
Innehav i Stenhus Fastigheter:
90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där
Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat.
Michael Johansson
Affärsområdeschef
Sällanköps-/dagligvaruhandel
och kontor sedan 2021
Arbetslivserfarenhet: Mångårig
erfarenhet inom detaljhandel,
fastighetsförvaltning, transaktion
och finansiering. VD för ICA
Fastigheter Sverige AB, VD-
positioner för bolag inom Skanska koncernen samt VD för Tre Kronor
Property Investment AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 225 000
teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag.
Linda Strauss
Vice CFO sedan 2023
Arbetslivserfarenhet:
Auktoriserad revisor/Gruppchef på
EY (Ernst & Young AB), Redovis-
nings chef på Hi3G Access AB (Tre),
CFO för Zostera AB/Marginalen
Fastigheter AB. Innehav i Stenhus
Fastigheter: 0 aktier, 100 000
teckningsoptioner.
Metin Evgin
Affärsområdeschef Offentliga
fastigheter sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Flerårigt erfarenhet inom
fastighetsbranschen såsom
fastighetsförvaltning, transaktion
och fastighetsutveckling.
Ledande roll inom Sterner Stenhus
Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential
Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier.
Björn Marell
Projektutvecklings- &
inköpschef sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Fastighetschef Bilia AB,
styrelseledamot i Bilia AB:s
fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef
& Gruppchef WSP Management
Mälardalen, Produktionschef
Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 155 000
teckningsoptioner.
Oskar Liljebris
Transaktionsansvarig
sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Transaktionsansvarig Amasten
Fastighets AB samt
transaktionsrådgivare på Angermann
Investment Advisory.
Innehav i Stenhus Fastigheter:
2 272 aktier samt 140 000 teckningsoptioner.
Henrik Därth
Affärsområdeschef Lager/lätt
industri/logistik sedan 2023
Arbetslivserfarenhet:
Affärsområdeschef Specialfastigheter
AB, Fastighetschef och
Affärsutvecklingschef inom Jernhusen
AB samt en rad andra chefsbefatt-
ningar inom andra fastighetsbolag.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 125 000 teckningsoptioner.
Ledning
===== SIDA 81 =====
5. Finansiella rapporter
Översikt och nyckeltal 82
Rapport över koncernens totalresultat 84
Kommentarer till koncernens totalresultat 85
Rapport över koncernens finansiella ställning 86
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
samt kassaflöde 87
Förändringar av eget kapital, koncernen 88
Rapport över kassaflöde, koncernen 89
Moderbolaget 90
Moderbolagets resultaträkning 90
Moderbolagets balansräkning 91
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 92
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 93
Redovisningsprinciper och noter 94
Årsredovisningens undertecknande 136
Revisionsberättelse 137
===== SIDA 82 =====
Flerårsöversikt 2024 2023 2022 2021 2020
Resultaträkning, mkr
Hyresintäkter 1 012 1 019 712 284 21
Fastighetskostnader -228 -229 -181 -59 -4
Driftöverskott 784 790 531 225 17
Centrala administrationskostnader -66 -60 -52 -30 -3
Noteringskostnader -14 0 0 0 0
Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures -27 -76 26 0 0
Räntenetto m.m. -398 -387 -194 -53 -4
Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 279 267 311 142 10
Förvaltningsresultat 330 359 298 142 10
Jämförelsestörande poster 0 0 -4 -30 -3
Värdeförändringar fastigheter -113 -574 -40 899 76
Värdeförändringar av finansiella instrument -40 -86 81 4 0
Skatt -70 17 -101 -214 -11
Årets resultat 56 -376 247 801 72
Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0
Årets totalresultat 56 -376 247 801 72
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 395 13 860 14 259 7 168 1 634
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 199 196 187 134 12
Andelar i intresseföretag 100 119 278 0 0
Derivat 0 40 98 5 0
Övriga tillgångar 161 154 241 430 17
Likvida medel 225 306 294 334 452
Summa tillgångar 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115
Eget kapital 5 922 5 904 6 170 3 918 1 360
Räntebärande skulder 7 387 7 956 8 307 3 597 704
Uppskjuten skatteskuld 229 205 266 214 19
Derivat 1 0 0 0 0
Leasingskuld 199 196 187 134 12
Ej räntebärande skulder 343 414 427 208 20
Summa eget kapital och skulder 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
Översikt och nyckeltal
82 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 83 =====
Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Fastighetrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, kr/kvm 1 134,9 1 070,4 738,4 653,4 205,5
Fastighetskostnader, kr/kvm 256,1 240,5 187,7 135,7 39,1
Driftöverskott, kr/kvm 879 830 551 518 166
Överskottsgrad, % 77% 78% 75% 79% 81%
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,9 95,8 95,1 92,5
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 89,5 91,0 95,3 93,9
Investeringar i fastigheter, mkr 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30 1 557,80
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 891 550 952 003 964 297 434 625 102 207
Antal fastigheter vid periodens utgång, st 135 161 180 116 14
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 024,4 14 558,8 14 786,9 16 492,4 15 987,2
Hyresduration, år 6,3 6,3 6,2 6,4 8,8
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 0,9 -6,2 4,9 30,4 33,3
Genomsnittlig utgående ränta, % 4,50 5,41 4,12 2,49 1,84
Räntetäckningsgrad, ggr 1,84 1,94 2,58 3,68 3,56
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 54,7 56,9 57,1 50,2 42,5
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång
(Net LTV), %
53,1 54,7 54,8 45,5 14,9
Viktad genomsnittlig räntebindning
vid periodens utgång, år
0,9 1,31 1,1 0,75 2,1
Viktad genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år
2,7 2,5 3,53 2,70 2,17
Soliditet vid periodens utgång, % 42,7 40,8 40,7 49,4 64,7
Data per aktie¹ - Aktierelaterade
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,46 10,50 11,20 29,75 10,20
Eget kapital, kr 16 16 17 15 18
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,198 0,93
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,18 0,93
Kassaflöde från den löpande verksamheten per
genomsnittligt antal aktier, kr
0,69 0,93 0,93 1,02 0,34
Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323 77 706 361
Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311 77 706 361
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712 77 706 361
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706 77 706 361
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034 77 706 361
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025 77 706 361
Nyckeltal enligt EPRA¹
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50 1 378,40
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,6 16,4 17,14 16,13 10,58
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50 1 374,30
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,5 15,3 15,83 15,27 10,55
Börsvärde, kr 4 260 582 825 3 897 847 863 4 151 040 387 7 407 164 609 792 604 882
Antal aktieägare, st 4 510 4 976
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
83 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 84 =====
Rapport över koncernens totalresultat
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
Not
1-4
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Hyresintäkter 5 1 011 796 1 018 985
Fastighetskostnader 6 -228 319 -228 835
Driftöverskott 783 477 790 150
Centrala administrationskostnader 7, 8 -65 897 -60 404
Noteringskostnader 9 -13 815 –
Resultat från intresseföretag 17, 18 -26 685 -76 161
–varav förvaltningsresultat 9 952 16 572
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -22 500 -63 985
–varav skatt 823 13 437
–varav övrigt -14 960 -42 185
Finansiella intäkter 10 56 893 46 122
Finansiella kostnader 10 -454 806 -433 214
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 279 167 266 494
–varav förvaltningsresultat 329 619 359 227
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 -112 681 -573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument 20 -40 089 -85 555
Resultat före skatt 126 397 -392 779
Skatt 11 -70 414 17 027
Årets resultat 55 983 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 56 446 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -463 37 394
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Periodens/Årets resultat 55 983 -375 752
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 55 983 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 56 446 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -463 37 394
Data per aktie
Belopp i tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Årets resultat 56 446 -413 146
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 371 207 370 629
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 503 371 224
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr 0,15 -1,11
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr 0,15 -1,11
84 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 85 =====
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1
januari-31 december 2024 med jämförelsetal 1 janua-
ri-31 december 2023.
Vid utgången av december 2024 fanns i beståndet
135 fastigheter jämfört med 161 fastigheter per sam-
ma period föregående år.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt
är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 228,3 (228,8) miljo-
ner kronor och merparten av driftkostnaderna för
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst.
De centrala administrationskostnaderna uppgick till
65,9 (60,4) miljoner kronor. Ökningen beror främst på
engångskostnader hänförliga till arbetet med att
stärka den egna organisationen avseende personal
och IT -struktur. Majoriteten av kostnaderna för detta
arbete har uppstått under kvartal två 2024. Utöver
detta beror ökningen också på konsultkostnader för
en ej genomförd transaktion vilket belastar de centra-
la administrationskostnaderna för perioden.
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (-)
miljoner kronor. Posten avser samtliga kostnader för
att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stock-
holms huvudlista.
Finansnetto uppgick till -397,9 (-387,1) miljoner kronor.
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasingavtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 5,8 (5,3)
miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga
räntenivån uppgick till 4,5 (5,4) procent. Nettobelå-
ningsgraden har minskat till 53,1 (54,7) procent och
soliditeten har förbättrats, 42,7 (40,8) procent. Ränte-
täckningsgraden var 1,84 (1,94) gånger under rullan-
de 12 månader.
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 783,5 (790,2)
miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot
ungefär på samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5)
procent då minskningen främst beror på sålda fastig-
heter. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till
329,6 (359,2) miljoner kronor, motsvarande 0,89
(0,97) kr per aktie efter utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om -26,7 (-76,2) miljoner kronor, varav förvaltningsre-
sultatet uppgick till 10,0 (16,6) miljoner kronor. Resul-
tatet från intresseföretag hänförs under 2024 till
innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i
Backaheden Fastighets AB omklassificerades från
intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist
förvärv under kvartal fyra 2023.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under peri-
oden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealise-
rade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den
orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) pro-
cent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför-
ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget upp-
gick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor. Värdeförändringar på fi-
nansiella placeringar uppgick till -40,1 (-85,6) miljoner
kronor varav -40,1 (-96,3) miljoner kronor avsåg deri-
vat och - (10,7) miljoner kronor avsåg övriga finansiel-
la placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -70,4 (17,0) miljoner kro-
nor, varav -45,8 (-49,8) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Kommentarer till koncernens totalresultat
85 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 86 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i tkr Not 2 024 -12-31 2023-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 13 395 030 13 860 077
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 13 198 498 196 321
Immateriella anläggningstillgångar 14 4 564 4 278
Övriga materiella anläggningstillgångar 15 498 663
Andelar i intresseföretag 17 99 450 118 659
Långfristiga fodringar 19 38 006 –
Derivat 20 – 39 616
Summa anläggningstillgångar 13 736 046 14 219 614
Kundfordringar 21, 28 6 452 6 401
Övriga fordringar 23, 28 55 985 68 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24, 28 55 856 73 564
Likvida medel 28 224 941 306 195
Summa omsättningstillgångar 343 234 455 111
Summa tillgångar 14 079 280 14 674 725
Belopp i tkr 2 024 -12-31 2023-12-31
Eget kapital 32
Aktiekapital 371 779 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 502 096 420 791
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 811 848 5 714 838
Innehav utan bestämmande inflytande 18 110 465 188 793
Summa eget kapital 5 922 313 5 903 631
Skulder
Skulder till kreditinstitut 25, 26, 28, 29 6 622 398 6 638 196
Långfristig leasingskuld 13, 28 198 498 196 321
Derivat 20, 28 473 –
Uppskjutna skatteskulder 11 228 475 204 850
Summa långfristiga skulder 7 049 844 7 039 367
Kortfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 764 153 1 318 338
Leverantörsskulder 28 13 098 48 778
Skatteskulder 11 58 683 41 926
Övriga skulder 28 59 131 77 078
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27, 28 212 058 245 607
Summa kortfristiga skulder 1 107 123 1 731 727
Summa skulder 8 156 967 8 771 094
Summa eget kapital och skulder 14 079 280 14 674 725
Rapport över koncernens finansiella ställning
86 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 87 =====
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Den 31 december 2024 uppgick fastigheternas mark-
nadsvärde till 13 395,0 (13 860,0) miljoner kronor och
omfattade 135 (161) fastigheter med en uthyrningsbar
area om ca 900 000 kvadratmeter. 100 % av fastig-
hetsbeståndet har per 31 december 2024 värderats
av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Minskning om 465,0 miljoner kro-
nor sedan ingången av året som förklaras av värdeför-
ändringar och fastighetsförsäljningar men motverkas
av fastighetsförvärv och projektinvesteringar.
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår
till 198,5 (196,3) och avser främst tomträttsavgäld
men även bilar. Ökningen beror främst på tillkomman-
de avtal samt omvärdering av befintligt avtal.
Andelar i intresseföretag uppgick till 99,5 (118,7) mil-
joner kronor vid periodens slut vilket är en minskning
med 19,2 miljoner kronor och förklaras främst av värde-
minskning på intressebolagets förvaltningsfastighet.
Långfristiga fordringar uppgår till 38,0 (0) miljoner
kronor avser säljarreverser.
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar uppgår till 56,0 (68,9) miljoner
kronor och består främst av fordringar avseende
mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om
55,9 (73,6) miljoner kronor består främst av upplupna
intäkter.
Utgående likvida medel var 224,9 (306,2) miljoner
kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade
kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor per
balansdagen. För mer information, se kassaflöde
nedan.
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, åter-
betalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av
minoritetsandelar samt transaktion med minoritets-
andelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backahe-
den) och uppgick till 5 922,3 (5 903,6) miljoner kronor.
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder uppgick till 7 386,6 (7 956,5)
miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från
1 318,3 miljoner kronor till 764,2 miljoner kronor vilket
främst beror på större refinansieringar av lån samt
amortering av checkräkningskrediter. Belåningsgra-
den uppgick till 54,7 (56,9) procent och nettobelå-
ningsgraden uppgick till 53,1 (54,7) procent.
Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar.
Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -0,5
(39,6) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek-
tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans-
räkningen som en skuld eller en tillgång.
Uppskjuten skatt nettoredovisas under uppskjutna
skatteskulder och uppgick per 31 december 2024 till
228,5 (204,8) miljoner kronor och hänförs till tempo-
rära skillnader på fastigheter, derivat, nyttjanderätts-
tillgångar och leasingsskulder samt obeskattade
reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 764,2
(1 318,3) miljoner kronor och utgjorde endast säker-
ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter uppgick till 212,1 (245,6) miljoner kronor och
avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplup-
na räntekostnader.
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -81,2 (11,8) miljoner
kronor. De dominerande posterna är förvärv och för-
säljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter
samt amortering och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 254,9 (345,2) miljoner kronor.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 280,4 (527,9) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 654,8 (1
026,6) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via
dotterbolag uppgick till -159,9 (-94,8) miljoner kronor.
Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -217,1
(-374,1) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -616,5 (-861,2) miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor och amor-
tering skett med -1 621,6 (-4 904,8) miljoner kronor.
Likvida medel
vid periodens
ingång:
306,2
Likvida medel
vid periodens
utgång:
224,9
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 254,9
Upptagna lån: 1 049,2
Försäljning av dotterbolag: 654,8
Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 665,8
Övriga investeringar och avyttringar: -374,4
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Kommentarer till koncernens finansiella
ställning samt kassaflöde
87 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 88 =====
Förändringar av eget kapital, koncernen
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
periodens
totalresultat Summa
Innehav
utan best-
ämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Årets totalresultat
Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752
Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752
Aktieägartillskott 452 452
Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148
Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4
Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654
Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983
Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983
Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803
Återbetalning av aktieägaretillskott -452 -452
Avyttrade minoritetsandelar -7 691 -7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313
88 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 89 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i tkr
Not
30
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 126 397 -392 779
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 112 681 573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument 40 089 85 555
Resultat från intresseföretag 26 685 76 161
Utdelning från intresseföretag – 13 310
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 2 409 3 249
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 1 277 1 011
Betald inkomstskatt -25 157 -41 193
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 284 381 319 032
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 39 548 47 030
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -69 058 -20 911
Kassaflöde från den löpande verksamheten 254 871 345 151
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -159 941 -94 821
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 654 780 1 026 628
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 398 -1 600
Försäljning av materiella anläggningstillgångar – 380
Investeringar i förvaltningsfastigheter -217 113 -374 086
Försäljning av förvaltningsfastigheter 11 535 –
Investeringar i intresseföretag -7 476 -66 406
Avyttring av finansiella tillgångar – 37 763
Kassaflöde från investeringsverksamheten 280 387 527 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission 743 1 148
Transaktion med minoritetsandelsägare -44 863 -18 615
Upptagna lån 1 049 246 4 038 920
Amortering av lån -1 621 638 -4 904 797
Inlösen personaloptioner – -4
Syntetiskt återköpsprogram – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -616 512 -861 228
Periodens/Årets kassaflöde -81 254 11 781
Likvida medel ingående balans 306 195 294 414
Likvida medel utgående balans 224 941 306 195
Rapport över kassaflöde, koncernen
89 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 90 =====
Kommentarer till moderbolagets resultat och
finansiella ställning
Det fanns 41 (35) anställda i moderbolaget per 31
december 2024.
Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till
koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning
uppgick under året till 85,5 (78,7) miljoner kronor.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till
-386,9 (-95,2) miljoner kronor.
Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna
utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i
intressebolag samt fordringar på koncernföretag.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 024,2
(4 195,5) miljoner kronor och hade en koncernintern
nettofordran på 490,9 (728,6) miljoner kronor. Ande-
lar i intressebolag uppgick till 102,2 (118,5) miljoner
kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,7 (17,8) miljoner
kronor och likvida medel till 77,6 (57,5) miljoner kronor.
Det egna kapitalet uppgick till 4 083,5 (4 453,9) miljo-
ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december
till 629,1 (663,9) miljoner kronor, varav räntebärande
596,4 (625,5).
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
Not
1-3
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoomsättning 5 85 493 78 694
Övriga externa kostnader 7 -52 237 -38 613
Personalkostnader 8, 9 -58 969 -50 560
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 959 -1 718
Rörelseresultat -27 672 -12 197
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag -306 088 -58 341
Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 -12 770
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741
Finansiella intäkter 10 32 084 27 719
Finansiella kostnader 10 -75 544 -51 692
Resultat efter finansiella poster -400 881 -96 540
Bokslutsdispositioner 10 449 1 317
Resultat före skatt -390 432 -95 223
Skatt på årets resultat 11 3 483 0
Årets resultat
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat
-386 949 -95 223
90 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 91 =====
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr Not 2 024 -12-31 2023-12-31
Tillgångar 1-2
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 14 4 564 4 278
Materiella anläggningstillgångar 15 414 552
Nyttjanderättstillgångar 3 795 2 864
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 16 4 024 160 4 195 524
Andelar i intressebolag 102 193 118 463
Fordringar hos koncernföretag 22 873 972 1 022 877
Uppskjutna skattefordringar 11 3 814 319
5 004 139 5 337 183
5 012 912 5 344 877
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 21 143 –
Fordringar hos koncernföretag 22 31 118 34 380
Övriga fordringar 23 1 242 1 833
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 3 736 7 910
36 239 44 123
Kassa och bank 77 620 57 492
77 620 57 492
Summa tillgångar 5 126 771 5 446 492
Eget kapital och skulder 32
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 371 779 370 629
371 779 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 207 560 4 192 213
Balanserat resultat -108 890 -13 667
Årets resultat -386 949 -95 223
3 711 721 4 083 323
Summa eget kapital 4 083 500 4 453 952
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26 596 433 475 511
Skulder till koncernföretag 412 920 325 122
1 009 353 800 633
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26 – 150 000
Leasingskuld 3 795 2 864
Leverantörskulder 357 9 930
Skulder till koncernföretag 1 270 3 519
Övriga kortfristiga skulder 2 226 2 308
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 26 270 23 286
33 918 191 907
Summa eget kapital och skulder 5 126 771 5 446 492
Moderbolagets balansräkning
91 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 92 =====
Förändringar av eget kapital, moderbolaget
Moderbolagets förändring i eget kapital
Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat
resultat
Årets totala
resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Årets totalresultat
Årets resultat -95 223 -95 223
Årets totalresultat -95 223 -95 223
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Årets totalresultat
Årets resultat -386 949 -386 949
Årets totalresultat -386 949 -386 949
Nyemission 1 150 13 752 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500
92 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 93 =====
Rapport över kassaflöde, moderbolaget
Moderbolagets kassaflöde
Belopp i tkr
Not
30
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -390 432 -95 223
Bokslutsdispositioner -10 449 -1 317
Värdeförändringar av finansiella instrument – -10 741
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 1 584 –
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 334 974 85 407
-64 323 -21 874
Betald inkomstskatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -64 323 -21 874
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 7 884 -14 595
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -8 920 13 772
Kassaflöde från den löpande verksamheten -65 359 -22 697
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -48 636 -70 956
Fösäljning av dotterbolag – 6
Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 398 -1 600
Investeringar i intresseföretag -7 454 -66 406
Avyttring från finansiella tillgångar – 37 763
Förändring koncernfordran 175 096 51 108
Kassaflöde från investeringsverksamheten 117 608 -50 085
Finansieringsverksamheten
Nyemission 743 –
Upptagna lån 119 338 750 511
Amortering av lån -150 000 -688 599
Förändring koncernskuld -2 202 –
Syntetiskt återköpsprogram – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 121 84 032
Årets kassaflöde 20 128 11 250
Likvida medel ingående balans 57 492 46 242
Likvida medel utgående balans 77 620 57 492
93 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 94 =====
Not 1 Företagsinformation
Belopp i tkr om inget annat anges.
Årsredovisningen och koncernredovisningen
avseende räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31
för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer-
nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice-
ring den 24 april 2025 och kommer att föreläggas
årsstämman den 22 maj 2025 för fastställande.
Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i
Stockholm, Sverige med organisationsnummer
559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Årstaä-
ngsvägen 17C, 117 43 Stockholm. Bolaget bildades
2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt
eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed
förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder-
bolaget 13 (11) direktägda dotterbolag och 145 (162)
indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not Andelar i
koncernföretag.
Not 2 Allmänna redovisningsprinciper
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med
International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från International
Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar
koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och
RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon-
cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.
Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig-
heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre-
dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska
personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapporte-
ring.
Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci-
per som koncernen utom i de fall som anges under
avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”.
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens
tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be-
gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-
bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa
fall på grund av gällande skatteregler.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Tillämpning av nya redovisningsprinciper
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt
i kraft från och med 1 januari 2024 har inte haft någon
väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor-
ter 2024. Största ändringen som gäller från och med 1
januari 2024 är att bolagen endast ska upplysa om
väsentliga redovisningsprinciper som är företagsan-
passade. Detta medför att några redovisningsprinci-
per har tagits bort som inte anses väsentliga för Sten-
hus Fastigheter.
Standarder, ändringar och tolkningar som ännu
inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som
inte har tillämpats i förtid av koncernen:
Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och
ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig
effekt på Bolagets finansiella rapporter.
Förutsättningar vid upprättandet av moderbola-
gets och koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor
som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget
och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor-
terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp,
om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental.
Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo-
riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och
skulder värderas på annat sätt:
• Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde.
• Derivat och finansiella placeringar värderas till
verkligt värde.
• Intressebolag värderas enligt kapitalandels-
metoden.
• Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas
utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för
koncernen.
• Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul-
der baserar sig på hur redovisade värden på till-
gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller
reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp-
ning av aktuell skattesats.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med
IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar,
uppskattningar samt antaganden som påverkar till-
lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo-
visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
Redovisningsprinciper och noter
94 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 95 =====
kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon-
cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent
för perioden som presenteras i koncernens och mo-
derbolagets finansiella rapporter.
Grunder för konsolidering
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och
dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september
2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka
bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös-
tvärde eller på annat sätt får kontroll över.
Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m
tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats
under löpande år ingår i koncernens redovisning från
och med förvärvstidpunkten.
Klassificering av förvärv och goodwill
Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse-
förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning
måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv
vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet
och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation
och administration är av underordnad betydelse för
förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid
bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations-
test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad
bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill-
gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång
(fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I
de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det
verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats
hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp
av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär-
vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar
detta görs en bedömning av hur redovisning av för-
värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom-
sten av anställda och komplexiteten i interna proces-
ser.
Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de
temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga
värde och deras skattemässiga restvärde.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av till-
gångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffnings-
kostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna
baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunk-
ten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten
skatt på de temporära skillnader som finns vid för-
värvstidpunkten, vanligen relaterat till temporära
skillnader på förvaltningsfastigheter.
Segmentsrapportering
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis-
ningen med VDs synsätt uppdelat på lager/lätt indu-
stri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig
och kontor. Dessa fyra identifierade affärsområden är
de förvaltningsområden som verksamheten följs upp
på och rapporteras till VD. Redovisningsprinciperna
som används vid den interna rapporteringen är sam-
ma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområde-
na följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster
direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Gällan-
de balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna
per affärsområde. Hyresintäkter, vilka är externa i sin
helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade
värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheter-
na i respektive segment. Förvaltningsresultatet
består av resultat från respektive segment inklusive
ofördelade kostnader för centrala administrations-
kostnader, andel i intresseföretags resultat samt
poster i finansnettot. Tillgångar och skulder redovisas
per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt
hänförliga till respektive segment.
Intäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett
redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter
från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och
periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres-
avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera-
tionella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till-
läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt.
Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein-
täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland
annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,
vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk-
ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost-
nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som
förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise-
ras linjärt över hyreskontraktens löptid.
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta
och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet.
Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel,
reparationer och löpande underhåll av fastigheter
samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kost-
nader för koncerngemensamma funktioner samt
ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets
kostnader för bland annat koncernledning, persona-
ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarre-
lationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter
95 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 96 =====
samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår
i central administration. I posten central administra-
tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och
materiella anläggningstillgångar.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo-
visas i den period de avser.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta
och andra kostnader som uppkommer då pengar
lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder.
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej
som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-
ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost-
nader resultatförs i den period de hänför sig till.
Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte-
derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal
resultatförs för den period de avser.
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av
ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av
räntekostnaden som avser ränta under produktionsti-
den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.
Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv,
leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost-
nad för den period den avser.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer-
nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule-
rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader
direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på
plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet
med anskaffningen.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i
syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller
en kombination av dessa syften. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket
inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen
till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av
fastighetsbeståndet externt varje kvartal.
Värderingsmodellen som används, är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa-
flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig-
heten före avdrag för försäljningsomkostnader.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i resultaträkningen.
Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla-
neprocessen har framskridit så långt att ett reellt
marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst
till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av
marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för
likartade byggrätter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis-
ka fördelar som är förknippade med tillgången kom-
mer att komma företaget till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlit-
ligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas
som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för
löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i
den period de uppkommer.
Pågående projekt redovisas till verkligt värde om
möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader
som värde på projektet till dess projektet är
färdigställt och värdering kan ske.
Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om-
byggnationer aktiveras lånekostnader som
tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter.
Värdeförändring
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och
består av såväl orealiserad som realiserad värdeför-
ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån
värderingen vid periodens slut jämfört med värdering-
en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om
fastighet förvärvats under året, med tillägg för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig-
het som sålts under året beräknas orealiserad värde-
förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-
port före försäljning jämfört med värdering vid
utgången av föregående år, med justering för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali-
serade värdeförändringen beräknas framgår under
avsnitt Förvärv och försäljning nedan.
Förvärv och försäljning
Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen
och en avyttring fram till och med frånträdesdagen.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på
frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag
nettoredovisas avseende underliggande fastighets-
pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning
av fastighet redovisas som värdeförändring och avser
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag
för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och
redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste-
ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals-
rapport.
96 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 97 =====
Intresseföretag
Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har
ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande
inflytande, över den driftsmässiga och finansiella
styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20
och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid-
punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi-
sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme-
toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden
innebär att det i koncernen redovisade värdet på
aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens
andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern-
mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande
värden på koncernmässiga över- och undervärden. I
koncernens resultaträkning redovisas som Resultat
från intresseföretag koncernens andel i intresseföre-
tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat
för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp-
lösningar av förvärvade över- respektive undervärden.
Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar
investeringens redovisade värde.
Finansiella instrument
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens
tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella
fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar
samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs-
skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på
hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande från
balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas
i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen-
tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när
faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till
ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när
motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om
faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas
när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör
redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till
betalningar från innehaven har upphört eller har blivit
överförda och alla väsentliga rättigheter och risker
hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella
skulder upphör redovisningen i balansräkningen när
förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat
sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har
fastställda eller fastställbara betalningar och som inte
noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring-
ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna
upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul-
taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga
Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är
derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet
för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en
affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon-
traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas
därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen
finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring-
arna har efter individuell värdering upptagits till det
belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att
de redovisas till anskaffningsvärde med reservering
för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford-
ringar används den generella modellen för kreditre-
serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre-
serveringar baserat på historik samt nuvarande och
framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis-
semang som fordringar som är förfallna mer än 60
dagar och i de fallen görs en individuell bedömning
och reservering.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde
via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument
och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för
börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet
med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt
eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte-
derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3
för övriga finansiella placeringar.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto
efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen
till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna-
der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak-
tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas
de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med
tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor
redovisas under upplupna kostnader.
Derivatinstrument
Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att
reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind-
ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte-
sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i
syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer-
nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt
att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-
instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i
balansräkningen på affärsdagen och värderas till
verkligt värde både vid första redovisningstillfället och
vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi-
od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning-
en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde
är positivt och som skulder när verkligt värde är nega-
tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en
97 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 98 =====
diskontering av beräknade framtida kassaflöden
enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut-
gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk-
ligt värde används marknadsräntor för respektive
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder-
tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt
värde har fastställts enligt observerbara data, det vill
säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med
orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd-
ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri-
vatavtal koncernen hade vid årets utgång.
Ersättning till anställda
Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan-
det och utgörs av löner, betalad semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda
pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner
betalas en fast premie till en separat juridisk enhet
och koncernen belastas med kostnaderna i den takt
förmånen intjänas.
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett
möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser
och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera
osäkra framtida händelser samt när det finns ett
åtagande som inte redovisas som en skuld eller av-
sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö-
de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens
storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.
Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett
utflöde av resurser är ytterst liten.
Nyttjanderätter
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om
avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på
avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett
leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en
viss period bestämma över användningen av en iden-
tifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Koncernen som leasegivare
Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för
fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio-
nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea-
singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter.
Koncernen som leasetagare
Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller
definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte
kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som
eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas
enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden
anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal-
ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är
leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-
handling av avgälden. Efter den initiala värderingen
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill-
gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde
om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i
enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om
tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste-
ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea-
singavtal avser endast bilar.
Tillämpning av praktiska undantag
Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse-
ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde.
Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med
en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter
beaktande av eventuella optioner att förlänga lea-
singavtalet. Leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av
kontorsinventarier.
Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea-
singavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon-
cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut
ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i
leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter
och tillhörande ickeleasing- komponenter som en
enda leasingkomponent.
Inkomstskatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten
skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då
skatten är hänförlig till poster som redovisas i re-
sultaträkningen, utom när skatten avser poster som
redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi-
sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till
poster som redovisas direkt mot eget kapital.
Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in-
komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige-
ringar avseende tidigare år.
Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp-
skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt
förvärvsanalys och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv
redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.
För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde
och deras skattemässiga restvärde uppkomna
efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan
diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte
att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga
98 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 99 =====
skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus
Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen.
Kassaflödesanalysen
Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den
indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den
indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal-
ningar i den löpande verksamheten genom att netto-
resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill-
gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i
kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för
investerings- och finansieringsverksamheten.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter
enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av
Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen-
dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo-
derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper
som koncernen med de undantag och tillägg som
anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de
avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo-
visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats
konsekvent för den period som presenteras i moder-
företagets finansiella rapporter, om inte annat anges.
Uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderföre-
taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp-
ställningsformer, medan rapporten över totalresultat,
rapporten över förändringar i eget kapital och rapport
över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi-
nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över
kassaflöden.
Intäkter från aktier i dotterföretag
Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när
rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk-
ter från försäljning av dotterföretag redovisas då
kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.
Skatter
I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld
hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto-
belopp i balansräkningen.
Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop-
pet i resultaträkningen.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade
nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa-
rier samt 5 år för immateriella tillgångar.
Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och
nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.
Andelar i dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i
enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne-
bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi-
sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över-
stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som
belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned-
skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången
av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv-
ning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Antaganden görs om framtida förhållanden för att
beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter-
vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det
redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till
grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar.
De antaganden som påverkar återvinningsvärdet
mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän-
ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto-
rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas
så att redovisade värden på moderföretagets till-
gångar ändras.
Koncernbidrag
Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade
koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet
med alternativregeln.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och
beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella
instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri-
disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet
med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta-
get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar
till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill-
gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning
av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt
IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument.
Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera
finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och
intresseföretag samt joint ventures i enlighet med
reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för
värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik-
telser och eventualtillgångar.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford-
ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För
metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför-
luster, se koncernens redovisningsprinciper.
99 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 100 =====
Väsentliga uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste
företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm-
ningar och antaganden som påverkar det redovisade
värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in-
täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i
övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och
antaganden som ledningen och styrelsen bedömer
vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om
andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna
och antagandena utvärderas löpande och bedöms
inte innebära någon betydande risk för väsentliga
justeringar i redovisade värden för tillgångar och
skulder under nästkommande perioder. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs
om ändringen endast påverkat denna period, eller i
den period ändringen görs och framtida perioder om
ändringen påverkar både aktuell period och framtida
perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är
mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap-
porterna.
Förvaltningsfastigheter och byggrätter
Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och
antaganden få en betydande påverkan på koncernens
resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter
redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket
innebär att värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas
väsentligt beroende på vilka antaganden
som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på-
verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna-
der och dels av externa faktorer såsom ränte- och
inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss
typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100
procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten-
hus Fastigheter har till värderarna lämnat information
om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande
drift- och underhållskostnader samt bedömda inves-
teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva
företagets fastighet och där företagets eventuella
förvaltningsorganisation och administration är av
underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras
som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassifi-
ceras som rörelseförvärv. Att bedömma om ett förvärv
är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver
analys och bedömnigar från företagets sida och på-
verkar de finansiella rapporterna beroende på hur
förvärvet klassificeras. För att minimera risken för
felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en
anlys av det frivilliga koncentrationstestet enlighet
med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en
genomgång av extern part. Stenhus Fastigheter steg-
visa förvärv år 2023 av Backaheden Fastigheter AB
klassificerades som ett tillgångsförvärv. Även samtli-
ga förvärv under 2024 har klassificerats som till-
gångsförvärv.
100 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 101 =====
Not 3 Närståendetransaktioner
Koncernen
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för
dessa tjänster uppgick under perioden till 4,4 (10,4)
miljoner kronor varav 2,7(8,5) miljoner kronor
hänförliga till till- och ombyggnationer.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 5,7 (5,2) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster
samt due diligence kostnader vilka elimineras i
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 3 333 367
Inköp av varor/tjänster 4 389 10 434
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 165 1 938
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 5 660 5 196
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 654 305
Närståendetransaktioner
Moderbolaget
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster
uppgick under perioden till 1,7 (2,0) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett
belopp om 76,2 (78,7) miljoner kronor.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 3,4 (4,5) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 106 –
Inköp av varor/tjänster 1 697 1 969
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 638
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 76 243 78 694
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 905 090 1 057 258
Skuld på balansdagen 414 190 328 641
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 3 417 4 540
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 90
101 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 102 =====
Not 4 Rörelsesegment
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens-
stämmer med den interna rapportering som lämnas
till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB).
Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och
bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer-
nen har denna funktion identifierats som VD. Ett rörel-
sesegment är en del av koncernen som bedriver verk-
samhet från vilken den kan generera intäkter och
ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående
finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning
i segment baseras på den interna strukturen av kon-
cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer-
nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara
segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/
logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor.
Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin-
täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar
finns utanför Sverige.
Resultat och balansposter per segment
2024
jan-dec
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796
Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319
Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477
Central administration – – – – -65 897 -65 897
Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815
Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685
Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893
Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089
Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030
- Varav periodens förvärv – 176 976 – – – 176 976
- Varav periodens försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455
- Varav periodens investeringar i befintliga
fastigheter
26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113
Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250
Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
102 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 103 =====
Resultat och balansposter per segment
2023
jan-dec
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985
Fastighetskostnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 3332 -228 835
Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150
Central administration – – – – -60 404 -60 404
Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161
Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122
Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -35 729 -47 273 – – -83 002
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555
Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077
- Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668
- Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174
- Varav årets investeringar i befintliga
fastigheter
66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086
- Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – –
Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648
Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
103 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 104 =====
Not 5 Intäkter
Intäkternas fördelning
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Hyresintäkter 898 197 854 205 – –
Serviceintäkter 106 567 104 882 85 488 78 694
Övriga intäkter 7 032 59 898 5 –
T otalt 1 011 796 1 018 985 85 493 78 694
Hyresavtalens förfallostruktur 1
Årshyra
Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, %
2025 31 426 38 43 4
2026 53 497 53 60 6
2027 146 168 77 147 15
2028 66 001 46 95 10
≥2029 462 339 170 641 65
T otalt 759 430 384 986 100
1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr
4,4
6,1
14,9
9,6
13,0
5,2
10,4
4,3
11,5
2,9
5,1
6,2 5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038
0,5
104 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 105 =====
Not 7 Ersättning till revisor
PwC
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Revisionsuppdrag 3 270 2 925 1 390 750
Revision utöver revisionsuppdraget 269 445 269 370
Skatterådgivning 100 201 100 126
Övriga tjänster 6 140 162 6 140 162
T otalt 9 778 3 733 7 898 1 408
Ernst & Young
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Revisionsuppdrag 257 250 – –
Revision utöver revisionsuppdraget – 74 – 74
Skatterådgivning – – – –
Övriga tjänster – – – –
T otalt 257 324 – 74
KPMG
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Revisionsuppdrag – – – –
Revision utöver revisionsuppdraget – – – –
Skatterådgivning – – – –
Övriga tjänster 1 200 – 1 200 –
T otalt 1 200 – 1 200 –
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo-
visningen och bokföringen samt styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets-
granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap-
porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser
sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp-
drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget
samt skatterådgivning.
Not 6 Fastighetskostnader1
Fastighetskostnadernas fördelning
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Drift- och förvaltningskostnader 180 956 173 112 – –
Reparations- och underhållskostnader 19 037 29 199 – –
Fastighetsskatt 28 326 26 524 – –
T otalt 228 319 228 835 – –
1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av
fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster.
105 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 106 =====
Not 8 Personal och Styrelse
Löner arvoden och förmåner
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderföretag
2024
Moderföretag
2023
Medeltalet anställda 42 37 41 37
Varav kvinnor 16 14 16 14
Antal i ledningsgruppen 31/12 9 8 9 8
Varav kvinnor 1 1 1 1
Styrelsen 31/12 6 6 6 6
Varav kvinnor 1 2 1 2
Löner, arvoden och förmåner
tkr
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderföretag
2024
Moderföretag
2023
Styrelseordföranden 359 304 359 304
Övriga styrelseledamöter 705 641 705 641
Verkställande direktör – Grundlön 3 112 3 200 3 112 3 200
Vice verkställande direktör – Grundlön 3 317 2 925 3 317 2 925
Rörlig ersättning 0 0 0 0
Förmåner 25 6 25 6
Övriga ledande befattningshavare – Grundlön 10 145 7 548 10 145 7 548
Rörlig ersättning 0 0 0 0
Förmåner 412 292 412 292
Övriga anställda 19 934 19 787 19 400 19 787
Summa 38 009 34 703 37 475 34 703
Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt,
tkr
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderföretag
2024
Moderföretag
2023
Styrelseordföranden 113 95 113 95
Övriga styrelseledamöter 222 201 222 201
Verkställande direktör 1 089 1 106 1 089 1 106
Vice verkställande direktör 1 253 1 094 1 253 1 094
Övriga ledande befattningshavare² 3 740 2 881 3 740 2 881
Övriga anställda 7 076 6 063 6 902 6 063
Summa 13 492 11 440 13 318 11 440
Pensionskostnader exkl löneskatt
tkr
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderföretag
2024
Moderföretag
2023
Styrelseordföranden 0 0 0 0
Övriga styrelseledamöter 0 0 0 0
Verkställande direktör 458 413 458 413
Vice verkställande direktör 858 895 858 895
Övriga ledande befattningshavare 1 766 1 541 1 766 1 541
Övriga anställda 2 632 1 568 2 608 1 568
Summa 5 714 4 417 5 690 4 417
T otalt 57 215 50 560 56 483 50 560
106 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 107 =====
Ersättning till styrelse
Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete
beslutades av årsstämman 2023 samt 2024 att utgå
med 1 063 750 (946 000) kronor. Styrelsearvode
utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens
ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av
övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskotts-
arbete utgår för hållbarhets- och revisionsutskottet
med 75 000 (75 000) kronor till envar av utskottets
medlemmar vilket totalt uppgår till 343 750
(225 000) kronor.
Ersättning till styrelsen
tkr
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderföretag
2024
Moderföretag
2023
Rickard Backlund 359 304 359 304
Frank Rosén 195 199 195 199
Elias Georgiadis 0 0 0 0
Malin af Petersen 195 199 195 199
Erik Borgblad 120 130 120 130
Anna Engebretsen 81 114 81 114
Anders Wennberg 114 0 114 0
T otalt 1 064 946 1 064 946
Koncernledning
Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verk-
ställandedirektör, vice verkställande direktör, CFO,
vice CFO, projektutvecklings- och inköpschef,
transaktionsansvarig samt affärsområdeschefer
för respektive segment.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds
av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen.
Ersättningen består endast av en grundlön men även
de incitamentsprogram som beskrivs nedan.
Incitamentsprogram
Stenhus Fastigheter har tre beslutade options program;
• Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024.
Optionsprogrammet är därmed avslutat.
• Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att
teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med
30 november 2025.
• Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.
Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led-
ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett
optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna
överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget,
Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter-
bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets
samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar
teckningsoptionerna mot kontant betalning till
dotterbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt
Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare.
I incitamentsprogram 2021–2024 fanns vid periodens
utgång 0 teckningsoptioner då programmet avslutades
30 juni 2024. Innehavarna ägde, under en period om
fyra veckor från den 1 juni 2024 till och med den 30 juni
2024, rätt att inlösa mot samma antal aktier till en
teckningskurs om 21,50 kronor per aktie.
I incitamentsprogram 2022–2025 fanns vid periodens
utgång 3 000 000 teckningsoptioner som innehavar-
na, under en period om fyra veckor från den
1 november 2025 till och med den 30 november 2025,
äger rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teck-
ningskurs om 12,66 kronor per aktie.
I incitamentsprogrammen 2024–2027 fanns vid perio-
dens utgång 3 000 000 teckningsoptioner som inne-
havarna, under en period om fyra veckor från den 1 juni
2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att inlösa
mot samma antal aktier till en teckningskurs om 16,43
kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de
två utestående programmen kommer aktiekapitalet
öka med 6 000 000 kronor genom utgivande av
6 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om
1 krona. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande
motsvarar cirka 1,6 procent av totalt antal utlöpande
aktier och röster i Bolaget per 30 december 2024.
Då marknadsmässig premie har erlagts för options-
programmen har inte någon kostnad för aktierelate-
rad ersättning redovisats.
107 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 108 =====
Aktierätter
Program 2021–2024 Koncernen Moderföretag
Utestående vid periodens början 595 000 595 000
Förfallna under perioden -595 000 -595 000
Utestående vid periodens slut – –
Program 2022–2025
Utestående vid periodens början 820 000 820 000
Utestående vid periodens slut 820 000 820 000
Program 2024–2027
Utestående vid periodens början – –
Tilldelade under perioden 1 180 000 1 180 000
Förfallna under perioden – –
Utestående vid periodens slut 1 180 000 1 180 000
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 11,46 11,46
Program 2021–2024
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 0 0
Optionernas lösenpris, kr 21,50 21,50
Aktierätternas löptid, år 0 0
Program 2022–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -984 -984
Optionernas lösenpris, kr 12,66 12,66
Aktierätternas löptid, år 0,9 0,9
Program 2024–2027
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -5 865 -5 865
Optionernas lösenpris, kr 16,43 16,43
Aktierätternas löptid, år 2,5 2,5
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd
pension, utan några andra förpliktelser från bolaget
än att under anställningstiden erlägga en årlig premie.
Detta innebär att efter avslutad anställning har den
anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de
tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast-
ning därpå tas ut som
pension. Pensionsåldern för verkställande direktören
är 69 år och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk-
ställande direktören och för övriga befattningshavare.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts-
bestämd pension, utan några andra förpliktelser från
bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig
premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad
anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid
de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och
avkastning därpå tas ut som
pension.
108 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 109 =====
Not 10 Finansnetto
Finansnetto
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter 7 221 4 198 4 366 2 245
Ränteintäkter koncernföretag – – 27 718 25 475
Summa ränteintäkter 7 221 4 198 32 084 27 719
Räntekostnader -1 973 -2 769 -12 -74
Räntekostnader på räntebärande skulder -437 066 -412 155 -60 307 -38 815
Räntekostnader koncernföretag – – -10 044 -7 911
Summa räntekostnader -439 039 -414 924 -70 363 -46 800
Räntekostnader leasing -5 836 -5 170 -484 -121
Övriga finansiella kostnader -9 743 -12 742 -4 697 -4 770
Summa övriga finansiella kostnader -15 579 -17 912 -5 181 -4 891
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade
till upplupet anskaffningsvärde -447 397 -428 638 -43 460 -23 972
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Ränteintäkter swappar 49 672 41 924 – –
Räntekostnader swappar -188 -378 – –
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade
till verkligt värde via resultaträkningen 49 484 41 456 – –
Summa finansnetto -397 913 -387 091 -43 460 -23 972
Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen
Not 9 Noteringskostnader
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 13,8
(0) miljoner kronor. Posten avser samtliga externa
kostnader för att förbereda och genomföra bytet till
Nasdaq Stockholms huvudlista.
109 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 110 =====
Not 11 Skatter
Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat
Aktuell och uppskjuten skatt
tkr
Koncernen
2024
Koncernen
2023
Moderbolaget
2024
Moderbolaget
2023
Periodens skattekostnad -45 973 -49 773 – –
Justering av skatt hänförlig till tidigare år 190 -53 – –
Uppskjuten skatt -24 631 66 853 3 483 –
T otalt redovisad skattekostnad -70 414 17 027 3 483 –
Avstämning av effektiv skatt
tkr
Skattesats
%
Koncernen
2024
Skattesats
%
Moderbolaget
2024
Resultat före skatt – 126 397 – -390 432
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -26 038 20,6% 80 429
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -7 950 – -68 804
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 9 704 – 806
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -37 893 – -8 948
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -8 173 – –
Skatt hänförlig till tidigare år – 190 – –
Övriga skattemässiga justeringar – -254 – –
Redovisad effektiv skatt – -70 414 – 3 483
Avstämning av effektiv skatt
tkr
Skattesats
%
Koncernen
2023
Skattesats
%
Moderbolaget
2023
Resultat före skatt – -392 779 – -95 223
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 80 912 20,6% 19 616
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -18 457 – -17 494
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 18 472 – 2 743
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -38 774 – -4 865
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -22 718 – –
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 194 – –
Skatt hänförlig till tidigare år – -53 – –
Övriga skattemässiga justeringar – -2 549 – –
Redovisad effektiv skatt – 17 027 – –
Redovisat i balansräkningen
Redovisade uppskjutna skatteskulder
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Förvaltningsfastigheter 250 354 217 367 – –
Finansiella placeringar – 8 161 – –
Obeskattade reserver 13 328 13 875 – –
Nyttjanderättstillgångar 40 891 40 442 782 590
T otalt 304 573 279 845 782 590
Redovisade uppskjutna skattefordringar
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Underskottsavdrag 35 110 34 553 3 814 319
Finansiella placeringar 97 – – –
Leasingskuld 40 891 40 442 782 590
T otalt 76 098 74 995 4 596 909
Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -228 475 -204 850 3 814 319
110 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 111 =====
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats
varje kvartal av oberoende certifierade värderare
vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig-
heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till
eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma
fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och
Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen
överensstämmer i all väsentlighet med det redovisade
värdet per den 31 december.
Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga
delar av Valuation Practice Statements (VPS) som
ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det
ramverk som upprättats av International Valuation
Standard Council (IVSC).
Den huvudsakliga använda metoden för värdering är
avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl-
period på tio år där fastigheternas förväntade och
normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest-
värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av
kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska
motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland
annat kan anses innehålla kompensation för normali-
serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast-
ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast-
ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket
innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms
utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om
storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och
andra värdepåverkande faktorer.
Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan
beskrivas enligt följande:
+ Hyresintäkter
- Fastighetskostnader
= Driftnetto
- Avdrag för investeringar
= Kassaflöde
Fastighetsvärderingarnas underlag består av:
• Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets-
relaterade kostnader, vakanser och dess skick,
planerade underhållsåtgärder.
• Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut,
fastighetskartor och ritningar.
Not 11 Skatter (fortsättning)
Förvalt-
nings-
fastigheter
Finansiella
placeringar
Obeskattade
reserver
Nyttjande-
rätts-
tillgångar
Under-
skotts-
avdrag
Leasing-
skuld Summa
2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850
Förvärv och försäljning av
bolag via eget kapital – – 437 – 569 – 1 006
Årets förändring enligt
resultaträkning -32 987 8 258 110 -449 -12 449 -24 631
2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475
Tkr
Förvalt-
nings-
fastigheter
Finansiella
placeringar
Obeskattade
reserver
Nyttjande-
rätts-
tillgångar
Under-
skotts-
avdrag
Leasing-
skuld Summa
2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316
Förvärv och försäljning av
bolag via eget kapital – -7 761 -1 798 – 4 172 – -5 387
Årets förändring enligt
resultaträkning 54 054 19 837 -2 851 -1 899 -4 187 1 899 66 853
2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850
111 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 112 =====
• Inflationsantaganden baserade på Riksbankens
och andra marknadsaktörers estimat.
• Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande,
med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig-
heternas skick och kommersiella förutsättningar.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför-
ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor.
Skattemässigt restvärde
Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick
per 31 december 2024 till 5 526,8 (5 874,2) miljoner
kronor.
Åtaganden per balansdag
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande
projekt om 95,4 (16,6) miljoner kronor. Inga förpliktel-
ser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
mkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 860,1 14 259,2
Förvärv 17 7,0 844,7
Försäljning -746,5 -1 044,2
Orealiserad värdeförändring -75,3 -490,7
Realiserad värdeförändring -37,4 -83,0
Aktiverad ränta1 14,5 27,4
Investering 202,6 346,8
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 395,0 13 860,1
Taxeringsvärde 3 759,8 3 467,4
varav fastigheter 2 850,0 2 579,0
varav mark 909,8 888,4
Skattemässigt restvärde 5 526,8 5 874,2
Orealiserad värdeförändring, % -0,6 -3,4
Antal fastigheter IB 161 180
Förvärv 3 8
Försäljning -29 -27
Omklassificering – –
Antal fastigheter UB 135 161
1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 5,12 % (6,39 %)
Värderingsmetodik
Nuvärdesberäkning
Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt
genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden,
det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade
med bedömda drifts- och underhållskostnader samt
restvärde. För merparten av värderingarna används
tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras
på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer
med beaktande av avtalade framtida förändringar av
hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans.
Fastighetskostnaderna baseras på respektive
fastighets bedömda kostnader.
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med
utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan
delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en
specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till
den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas
bland annat av investerarnas prioritering mellan olika
tillgångsslag och finansieringsmöjligheter.
112 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 113 =====
Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig-
heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten,
standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna,
tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen-
het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan
genom att en normaliserad riskfri realränta adderas
med inflationsförväntningar samt en riskfaktor.
Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.
Restvärdesberäkning
Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå-
ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter
sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje
fastighet genom evighetskapitalisering av det upp-
skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det
bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för
respektive fastighet. Avkastningskravet består av den
normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets
unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån
de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren-
heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden
på respektive marknad.
Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att
diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan1, % 6,15 (5,91) 9,97 (9,96) 8,16 (8,19)
Direktavkastningskravet2, % 4,17 (3,84) 7,92 (7,80) 6,13 (6,05)
Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 114 (119) 6 235 (5 983) 1 078 (1 054)
Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 10,0 (10,2) 5,2 (5,1)
Drift och underhåll5, kr/kvm 12 (12) 495 (505) 173 (181)
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -477,2 (-554,9) 505,4 (594,4)
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 (-564,7) 598,5 (671,5)
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 (574,0) -534,4 (-574,2)
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 (-192,3) 181,7 (176,3)
Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 (-361,7) 319,0 (361,7)
1 Fyra fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 9,4 % av värdet. Nio fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 1,1 % av värdet.
2 En fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,6 % av värdet. Fyra fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet.
3 Fyra fastigheter av marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. Sju fastigheter av marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet.
4 Sju fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 2,1 % av värdet. Fem fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 1,8 % av värdet.
5 En fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 2,3 % av värdet. Sju fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 11,6 % av värdet.
113 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 114 =====
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,73 9,53 8,72
Direktavkastningskravet, % 5,72 7,48 6,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 77,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5
Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
–
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,1 -72,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1
114 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 115 =====
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,28 9,97 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841
Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972
Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3
Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2
115 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 116 =====
Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
Per 31 december 2024
tkr
T omträtt Bilar T otalt
tillgång
T otalt
skuld
Ingående balans 193 457 2 864 196 321 196 321
Tillkommande avtal – 2 018 2 018 2 018
Förvärvade avskrivningar – – – –
Årets avskrivningar – -708 -708 –
Förvärvade amorteringar – – – –
Årets amorteringar – – – -708
Avslutade avtal – -379 -379 -379
Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246
Utgående balans per 31 dec 2024 194 703 3 795 198 498 198 498
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar. Tomträtter
betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av
tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas
på treårskontrakt.
Per 31 december 2023
tkr
T omträtt Bilar T otalt
tillgång
T otalt
skuld
Ingående balans 185 472 1 629 187 101 187 101
Tillkommande avtal 7 985 2 221 10 206 10 206
Förvärvade avskrivningar – – – –
Årets avskrivningar – -734 -734 –
Förvärvade amorteringar – – – –
Årets amorteringar – – – -734
Avslutade avtal – -252 -252 -252
Omvärdering – – – –
Utgående balans per 31 dec 2023 193 457 2 864 196 321 196 321
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 291 tkr varv 5 170 tkr avser tomträttsavgäld och 121 tkr avser bilar.
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills
omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt.
116 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 117 =====
Not 14 Immateriella anläggningstillgångar1
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 5 124 3 524 5 124 3 524
Inköp 1 398 1 600 1 398 1 600
Förvärv vid köp av dotterbolag – – – –
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Summa ackumulerade anskaffningsvärden 6 522 5 124 6 522 5 124
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -846 – -846 –
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Årets avskrivningar -1 112 -846 -1 112 -846
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 958 -846 -1 958 -846
Redovisat värde 4 564 4 278 4 564 4 278
1 Avser IT -system och licenser
Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 849 1 130 692 692
Förvärv vid köp av dotterbolag – 115 – –
Avyttringar/utrangeringar – -396 – –
Summa ackumulerade anskaffningsvärden 849 849 692 692
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -186 -51 -140 -1
Förvärv vid köp av dotterbolag – – – –
Avyttringar/utrangeringar – 53 – –
Årets avskrivningar -165 -188 -138 -139
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -351 -186 -278 -140
Redovisat värde 498 663 414 552
Not 16 Andelar i koncernföretag
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – – 4 279 424 214 993
Förvärv – – 48 636 256 701
Försäljningar – – – -25
Aktieägartillskott – – 90 000 3 807 755
Summa ackumulerade anskaffningsvärden – – 4 418 060 4 279 424
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början -83 900 -23 000
Årets nedskrivningar – – -310 000 -60 900
Summa ackumulerade nedskrivningar – – -393 900 -83 900
Redovisat värde – – 4 024 160 4 195 524
117 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 118 =====
Bolagsförteckning, per 2024-12-31
Direkt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte
Antal
andelar
Kapital andel,
rösträtts-
andel
%
Bokfört
värde
2024-12-31
tkr
Redovisat
EK
2024-12-31
tkr
Redovisat
resultat
2024
tkr
Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168 181 3
Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25 257 0
Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 825 2 198 -2
Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 694 707 773 293 18 472
Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 394 726 393 074 7 596
Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 14 525 23 109 759
Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 690 2 049 546 70 000
Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 78 119 73 121 -1 296
Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 394 039 704 147 -309 994
Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 25 26 23 257
Stenhus fastigheter 8 AB 559450-1263 Stockholm 250 100 90 025 90 025 193
Stenhus fastigheter 9 AB 559475-4888 Stockholm 250 100 25 25 0
Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 3 886 558 77 305 261 369 925 11 567
4 024 160 4 478 927 -179 445
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar
Kapital andel,
rösträttsandel
%
Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 Stockholm 44 408 960 100
Raybased Proptech AB 559206-4116 Stockholm 532 100
Backaheden Midco 1 AB 559275-6760 Stockholm 38 500 77
Backaheden Midco 3 AB 559402-3524 Stockholm 19 250 77
Backaheden Hede 3:122 Fastighets AB 556990-7099 Stockholm 385 77
Backaheden Hagalund 1:27 Fastighets AB 559146-0125 Stockholm 3 850 77
Backaheden Getinge Brogård 2:16 Fastighets AB 559032-2177 Stockholm 385 77
Backaheden Drönaren 1 Fastighets AB 556928-1636 Stockholm 385 77
Backaheden Skövde Fastighets AB 559298-5021 Stockholm 385 77
Backaheden Sparrhornet 3 Fastighets AB 559298-5013 Stockholm 385 77
Stenhus Förvärv AB 559308-9682 Stockholm 250 100
Stenhus Reverse Holdco 1 559312-6229 Stockholm 250 100
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:58 AB 556866-2737 Stockholm 500 100
Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 Stockholm 1 000 100
Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 Stockholm 500 100
Randviken Källbäcksryd 1:59 AB 559180-8992 Stockholm 500 100
Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 Stockholm 250 100
Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 Stockholm 1 000 100
Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 Stockholm 50 000 100
Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 Stockholm 1 000 100
Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 Stockholm 250 100
Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 Stockholm 50 000 100
Stenhus Karlstad Affärsmannen 2 AB 559141-1714 Stockholm 50 000 100
Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 Stockholm 250 100
Stenhus Nyköping Järnhandlaren 6 AB 556913-0460 Stockholm 500 100
Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 Stockholm 500 100
Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 Stockholm 50 000 100
Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 Stockholm 500 100
Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 Stockholm 500 100
Stenhus Reverse Holdco 5 AB 559312-6260 Stockholm 250 100
Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 Stockholm 1 000 100
Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 Stockholm 500 100
Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 Stockholm 250 100
Randviken Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 Stockholm 1 100
Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 Stockholm 500 100
Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 Stockholm 250 100
Stenhus Karlstad Bryggaren 12 AB 556820-8325 Stockholm 50 000 100
Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 Stockholm 500 100
Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 Stockholm 500 100
118 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 119 =====
Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning)
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar
Kapital andel,
rösträttsandel
%
Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 Stockholm 250 100
Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 Stockholm 250 100
Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 Stockholm 50 000 100
Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100
Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 250 100
Stenhus Fastigheter 10 559315-5699 Stockholm 25 000 100
Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100
Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100
Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100
Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100
Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100
Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100
Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100
Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100
Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 25 000 100
Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100
Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100
Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100
Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100
Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100
J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100
Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100
Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100
Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100
Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100
Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100
Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100
Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100
Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100
Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100
Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100
Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100
Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100
Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100
Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 Stockholm 1 000 100
Tyresö F. 4 AB 556980-1177 Stockholm 500 100
Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 Stockholm 1 000 100
Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 Stockholm 50 000 100
Stenhus Sandåker AB 559065-3357 Stockholm 50 000 100
Stenhus Muttern AB 559152-6982 Stockholm 500 100
Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 Stockholm 250 100
Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 Stockholm 25 000 100
Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 Stockholm 250 100
Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 Stockholm 500 100
Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 Stockholm 250 100
Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB 559263-6780 Stockholm 250 100
Stenhus Librobäck AB 556821-4380 Stockholm 500 100
Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 Stockholm 1 000 100
Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 Stockholm 250 100
Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 Stockholm 250 100
Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 Stockholm 250 100
MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 Stockholm 21 644 081 100
Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 Stockholm 1 000 100
Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 Stockholm 500 100
119 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 120 =====
Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning)
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar
Kapital andel,
rösträttsandel
%
Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 Stockholm 500 100
Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 Stockholm 500 100
Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 Stockholm 1 000 100
Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 Stockholm 500 100
Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 Stockholm 1 000 100
Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 Stockholm 500 100
Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 Stockholm 250 100
Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 Stockholm 500 100
Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 Stockholm 500 100
Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 Stockholm 10 000 100
Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 Stockholm 500 100
Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 Stockholm 50 000 100
Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 Stockholm 550 100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB 559379-2921 Stockholm 25 000 100
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 Stockholm 500 100
Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 Stockholm 500 100
Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 Stockholm 50 000 100
Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 Stockholm 50 000 100
Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 Stockholm 1 000 100
Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 Stockholm 50 000 100
Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 Stockholm 1 000 100
Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 Stockholm 500 100
Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 Stockholm 500 100
Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 Stockholm 500 100
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 Stockholm 500 100
Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 Stockholm 50 000 100
Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 Stockholm 50 000 100
Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 Stockholm 500 100
Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 Stockholm 25 000 100
Fastighetsaktiebolaget Eskilstuna Snabbmat 559486-8738 Stockholm 25 000 100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB 559350-1868 Stockholm 250 100
Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 Stockholm 1 000 100
Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5&6 AB 559174-2852 Stockholm 500 100
Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 Stockholm 2 000 100
Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 Stockholm 500 100
Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 Stockholm 1 000 100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB 559509-3203 Stockholm 250 100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB 559509-3252 Stockholm 250 100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB 559506-9948 Stockholm 250 100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB 559506-9955 Stockholm 250 100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB 559506-9922 Stockholm 250 100
Stenhus Borlänge Cisternen 3 Holding AB 559509-3260 Stockholm 250 100
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB 556549-9281 Stockholm 1 000 100
Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB 559182–6390 Stockholm 500 100
Stenhus Sala Nybo 1 AB 556677-0334 Stockholm 1 000 100
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 Holding AB 559481-1845 Stockholm 250 100
120 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 121 =====
Not 17 Andelar i intresseföretag
2024
tkr
Krona Public
Real Estate AB
Backaheden
Fastighets AB 1
RandNyf
Kanoten 10
Projekt-
utveckling AB T otalt
Vid årets början 118 463 - 196 118 659
Förvärv 7 454 - 22 7 476
Resultatandel -26 497 - -188 -26 685
Bokfört värde vid årets slut 99 420 - 30 99 450
2023
tkr
Krona Public
Real Estate AB
Backaheden
Fastighets AB1
RandNyf
Kanoten 10
Projekt-
utveckling AB T otalt
Vid årets början 150 735 126 877 196 277 808
Förvärv – 66 406 – 66 406
Resultatandel -25 747 -11 654 – -37 401
Utdelning -6 525 -6 785 – -13 310
Utrangering av andelar i intresseföretag, stegvist förvärv – -136 084 – -136 084
Resultateffekt utrangering av intresseföretag,
stegvist förvärv – -38 760 – -38 760
Bokfört värde vid årets slut 118 463 – 196 118 659
1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023
Kapitalandel,
rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde
Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 26,5 29,9 74 814 76 369 99 420 118 463
RandNyf Kanoten 10
Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –2 –2 30 196
99 450 118 659
2 Privat företag - noterat pris saknas
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%)
Krona Public Real Estate AB
tkr 2024-12-31 2023-12-31
Nettomsättning 72 929 68 788
Årets totalresultat 27 123 -111 941
Anläggningstillgångar 1 260 788 1 186 584
Omsättningstillgångar 97 200 46 766
Långfristiga skulder -855 549 -869 513
Kortfristiga skulder -73 408 -21 232
Nettotillgångar 429 031 342 605
121 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 122 =====
Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande
Nedan presenteras finansiell information i samman-
drag för väsentlig innehav utan bestämmande infly-
tande i koncernen, vilket utgörs av Backheden Fastig-
hets AB. Bolaget är ett fastighetsbolag som är
upptagen till handel på Spotlight Stock Market och
har sin inriktning inom segmentet lager/lätt industri/
logstik. Stenhus Fastigheter har under 2024 succes-
sivt ökat sitt ägande i Backheden Fastighets AB från
62 procent till 77 procent.
Stenhus Fastigheter i Norden AB,
andel %
Innehav utan bestämmande inflytande,
andel %
Innehav utan bestämmande
inflytande Org.nr Säte 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 77% 62% 23% 38%
Finansiell information i sammandrag
tkr 2024-12-31 2023-12-31
Intäkter 69 208 54 228
Årets totalresultat 26 931 -19 875
Koncernmässiga justeringar – 140 120
Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 26 931 120 245
Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 7 841 45 693
Anläggningstillgångar 1 103 211 1 009 130
Omsättningstillgångar 30 325 60 536
Långfristiga skulder -169 233 -568 246
Kortfristiga skulder -469 197 -33 055
Nettotillgångar 495 106 468 365
Koncernmässiga justeringar -14 821 -14 821
Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar 480 285 453 544
Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 110 465 172 347
Kassaflöde från den löpande verksamhet 21 575 33 173
Kassaflöde från investeringsverksamhet -97 135 -186 142
Kassaflöde från finanseringsverksamheten 46 036 169 170
Ökning/minskning av likvida medel -29 524 16 201
Not 19 Långfristiga fordringar
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Säljarrevers 38 006 – – –
T otalt 38 006 – – –
122 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 123 =====
Not 20 Derivat
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen.
Ingående balans 39 616 98 237 – –
Förvärv – 37 674 – –
Värdeförändring via resultaträkningen¹ -40 089 -96 295 – –
Utgående balans per 31 dec -473 39 616 – –
1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2).
Not 21 Kundfordringar
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Fordringar på kunder och hyresgäster 12 249 16 544 143 –
Avsättning för osäkra fordringar -5 797 -10 143 – –
T otalt 6 452 6 401 143 –
Åldersfördelade kundfordringar
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ej förfallet 2 343 5 906 – –
Förfallna <30 dagar 2 053 -1 408 143 –
Förfallna >31 dagar 7 853 12 046 – –
T otalt 12 249 16 544 143 –
Not 22 Fordringar hos koncernföretag
Långfristiga fordringar på koncernföretag
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – – 1 022 877 4 555 302
Tillkommande fordringar – – 288 491 4 150 267
Avgående fordringar – – -437 397 -7 682 691
T otalt – – 873 972 1 022 877
Kortfristiga fordringar på koncernföretag
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – – 34 380 25 912
Tillkommande fordringar – – 7 485 198 706
Avgående fordringar – – -10 747 -190 238
T otalt – – 31 118 34 380
123 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 124 =====
Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Upplupna intäkter 33 643 32 748 – –
Upplupen ränta 4 462 9 009 – –
Förutbetald försäkring 209 4 422 – 191
Tomträttsavgäld 1 078 955 – –
Övriga förutbetalda kostnader 16 464 26 430 3 736 7 719
T otalt 55 856 73 564 3 736 7 910
Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Lämnad handpenning 12 600 – – –
Momsfordran 16 439 14 771 – –
Investeringslån 11 000 750 – –
Övriga kortfristiga fordringar 15 947 53 430 1 242 1 833
T otalt 55 986 68 951 1 242 1 833
124 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 125 =====
Not 25 Räntebärande skulder
Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Långfristiga räntebärande skulder
Banklån
Mellan ett och fem år 5 926 522 5 924 267 – –
Senare än fem år 99 443 238 418 – –
Obligationslån
Mellan ett och fem år 596 433 475 511 596 433 475 511
Senare än fem år – – – –
T otalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten
skatteskuld och leasingavtal 6 622 398 6 638 196 596 433 475 511
Kortfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga banklån 764 153 1 168 338 – –
Kortfristiga obligationslån – – – –
Checkkredit – 150 000 – 150 000
T otalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal 764 153 1 318 338 – 150 000
T otalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten
skatteskuld och leasingavtal 7 386 550 7 956 534 596 433 625 511
Kassaflöden Ej kassaflöden
tkr 2023-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv
Periodiserade
uppläggnings-
kostnader 2 024 -12-31
Banklån 7 331 023 929 908 -1 471 638 – 824 6 790 117
Obligationslån 475 511 119 338 – – 1 584 596 433
Checkkredit 150 000 – -150 000 – – –
T otalt 7 956 534 1 049 246 -1 621 638 – 2 408 7 386 550
Kassaflöden Ej kassaflöden
tkr 2022-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv
Periodiserade
uppläggnings-
kostnader 2023-12-31
Banklån 7 766 648 3 243 253 -4 191 705 512 687 140 7 331 023
Obligationslån 495 641 475 511 -498 750 – 3 109 475 511
Checkkredit 44 186 320 156 -214 342 – – 150 000
T otalt 8 306 475 4 038 920 -4 904 797 512 687 3 249 7 956 534
125 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 126 =====
Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³
Period
år
Säkerställda
banklån
mkr
Obligationslån
mkr
T otalt
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
< 1år² 634 1 173 – – 634 1 173 4,5 6,8 8,6 15 ,0
1-2 år 1 543 3 143 596 – 2 139 3 143 5,4 5,9 29,0 40 ,0
2-3 år 4 189 1 664 – 476 4 189 2 140 4,8 7,0 56,7 27,0
3-4 år 303 1 150 – – 303 1 150 4,4 6,0 4,1 14,0
4-5 år 22 86 – – 22 86 4,4 6,3 0,3 1,0
> 5 år 99 265 – – 99 265 4,7 5,9 1,3 3,0
Summa/genomsnitt 6 790 7 481 596 476 7 387 7 957 4,9 6,4 100,0 100,0
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³
Period
år
Kapital
mkr
Derivat
mkr¹
Nettobelopp
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
< 1år 7 344 7 819 -1 995 -3 031 5 349 4 788 5,1 7,7 72,4 61,0
1-2 år 24 71 306 1 522 330 1 593 1,8 0,9 4,5 20,0
2-3 år – – 1 150 109 1 150 109 3,2 0,2 15,6 1,0
3-4 år – – 539 1 150 539 1 150 2,4 3,2 7,3 14,0
4-5 år – – – 250 – 250 – 2,8 – 3,0
> 5 år 18 67 – – 18 67 5,5 6,8 0,2 1,0
Summa/genomsnitt 7 387 7 957 – – 7 387 7 957 4,5 5,4 100,0 100,0
1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år
avser säkerställa banklån.
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Not 26 Finansiella risker och finanspolicy
Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och
Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings-
berättelsen sid 66-69.
Finanspolicyn
Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika
slags finansiella risker. Med finansiella risker avses
finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts-
och kreditrisk och valutarisk.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans-
verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen
och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten
ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får
ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten-
hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel-
sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och
administrativa regler och ska även fungera som väg-
ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans-
funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag
omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har
bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten.
126 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 127 =====
• Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga
55 % över tid.
• Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger.
• Soliditeten ska överstiga 35 %
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över
tid uppgå till minst 2,0 år
I tabellen på sidan 65 redovisas hur utfallen 2024
förhåller sig till bolagets finanspolicy.
Finansierings- och refinansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte
kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att
refinansieringen av utestående lån försvåras eller
fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken,
definierat som risken att refinansiering av befintliga
skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget
hanterar finansieringsrisken genom att ha en god
spridning av låneförfallen samt samarbete med ett
flertal stora affärsbanker. Stenhus Fastigheter be-
gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om
viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning.
Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie-
ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid.
Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av
faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre-
ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika
likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej
nyttjade kreditramar med två olika banker. Samman-
taget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa
bolagets refinansieringsrisk.
Per balansdagen utgjordes 92 (94) % av de externa
räntebärande skulderna av säkerställda banklån och
8 (6) % icke säkerställda obligationer. Bolaget strävar
efter balans mellan kort- och långfristig upplåning.
Av Bolagets totala lån om 7 387 (7 957) mkr löper lån
764 (1 318) mkr ut eller ska delamorteras under år
2025. Under det fjärde kvartalet har Bolaget refinan-
sierat lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner
kronor vilket motsvarar ca 60 procent av Bolagets
totala skuldportfölj.
Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2024-12-31
uppgår till 2,7 (2,5) år.
Ränterisk
Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost-
nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i
ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie-
ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling-
en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig
ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone-
ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både
ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa
ränterisken för lån med rörlig ränta används rän-
teswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid
periodens utgång uppgår till 0,9 (1,31) år.
Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap-
portperiodens slut till 3 608,0 (3 358,3) mkr varav
fasträntelån uppgick till 76,9 (61,6) mkr. Bolagets
säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) %
per balansdagen.
Känslighetsanalys - ränterisk
En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av
den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans-
dagen innebär en förändring av räntekostnader för
befintliga lån om +/- ca 34 (37) mkr.
En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på-
verka swapparna per balansdagen och innebära en
förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar
och skulder med +/- ca 57 (89) mkr.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt
med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets
betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader,
räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi-
tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä-
kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra
större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo-
nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa
om 224,9 mkr (306,2), samt outnyttjade kreditfacilite-
ter om 228,6 mkr (85,3). Stenhus Fastigheter har ett
positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat
refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan
löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos svens-
ka större etablerade banker och omfattas av insätt-
ningsgaranti från svenska staten.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om
Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser
och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter
inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader.
Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga
hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är
kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till
kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre-
prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna
risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyresfordringar
och likvida medel men även ökade kostnader vid
projekt. Kredit- och motpartsrisken begränsas
genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras
i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot
hyresgäster reduceras dessutom genom en stor
spridning av antalet hyresavtal. Ingen enskild hyres-
gäst svarar för mer än 6 % (6) av Bolagets totala
årshyror per 31 december 2024.
127 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 128 =====
Valutarisk
Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då
verksamheten endast är verksam i Sverige.
För mer information om Stenhus Fastigheters risker,
se sidorna 66-69 i förvaltningsberättelsen.
Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå-
ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i
tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde-
na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering,
leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld
vid bokslutsdatumet.
Känslighetsanalyser
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring
av fastighetsvärden och effekt på Stenhus belånings-
grad. Här redovisas även känslighetsanalys vid för-
ändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus
Fastigheters räntetäckningsgrad.
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december
2024 -20% -10% 0% +10% +20%
Värdeförändring, mkr 10 796 12 145 13 494 14 844 16 193
Belåningsgrad, % 68% 61% 55% 50% 46%
2023 -20% -10% 0% +10% +20%
Värdeförändring, mkr 11 183 12 581 13 979 15 377 16 774
Belåningsgrad, % 71% 63% 57% 52% 47%
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december
2024 -10% -5% 0% +5% +7%
Uthyrningsgrad, % 83% 88% 93% 98% 100%
Räntetäckningsgrad, ggr 1,58 1,71 1,84 1,97 2,02
2023 -10% -5% 0% +5% +10%
Uthyrningsgrad, % 85% 90% 95% 100% ET
Räntetäckningsgrad, ggr 1,65 1,78 1,94 2,05 ET
128 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 129 =====
Nedan tabell visar hur en procents förändring på
uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader
och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul-
tatet, resultat efter skatt och eget kapital.
Känslighetsanalys väsentliga risker
2024, mkr Förändring
Effekt på förvalt-
ningsresultat,
årsbasis
Effekt på resultat
efter skatt,
årsbasis
Effekt på eget
kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet 10,9 13,1 13,1
Hyresintäkter +/- 1 % 10,1 12,2 12,2
Fastighetskostnader +/- 1 % 2,3 2,8 2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av
räntederivat
+/- 1 %-enhet 34,8 42,0 42,0
2023, mkr Förändring
Effekt på förvalt-
ningsresultat,
årsbasis
Effekt på resultat
efter skatt,
årsbasis
Effekt på eget
kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet 10,7 12,9 12,9
Hyresintäkter +/- 1 % 10,2 12,3 12,3
Fastighetskostnader +/- 1 % 2,3 2,8 2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av
räntederivat
+/- 1 %-enhet 37,0 44,6 44,6
Löptidsanalys
Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående
kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen
är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena.
Kassa flödet avser räntekostnader, amortering,
leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld
vid bokslutsdatumet.
Löptidsanalys
Koncernen 2024-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 366 763 7015 355 220 8 719
Leasingskulder ¹ 3 3 11 6 6 29
Leverantörsskulder 13 – – – – 49
Övriga skulder 80 – – – – 162
Summa 462 766 7 026 361 226 8 959
Koncernen 2023-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 858 858 6 598 1 478 682 10 473
Leasingskulder ¹ 3 3 11 7 4 28
Leverantörsskulder 49 – – – – 49
Övriga skulder 162 – – – – 162
Summa 1 072 861 6 609 1 485 686 10 712
1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt.
129 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 130 =====
Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Förutbetalda hyresintäkter 152 721 160 777 – –
Upplupna räntekostnader 36 186 45 080 11 912 13 893
Upplupna lönekostnader 7 307 5 937 7 271 5 937
Övriga upplupna kostnader¹ 15 844 33 813 7 087 3 456
T otalt 212 058 245 607 26 270 23 286
¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader.
130 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 131 =====
Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2024-12-31
tkr
Verkligt värde via
resultatet
Finansiella
tillgångar/skulder
värderade
till upplupet
anskaffnings-
värde
Finansiella tillgångar
Derivat – –
Kundfordringar – 6 452
Övriga fordringar – 31 851
Upplupna fordringar – 32 365
Likvida medel – 224 941
Summa – 295 608
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut – 6 790 117
Obligationslån – 596 433
Derivat 473 –
Leasingskuld – –
Leverantörsskulder – 13 098
Övriga skulder – 12 701
Upplupna kostnader – 67 516
Summa – 7 479 866
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2023-12-31
tkr
Verkligt värde via
resultatet
Finansiella
tillgångar/skulder
värderade
till upplupet
anskaffnings-
värde
Finansiella tillgångar
Derivat 39 616 –
Kundfordringar – 6 401
Övriga fordringar – 68 951
Upplupna fordringar – 41 757
Likvida medel – 306 195
Summa finansiella tillgångar 39 616 423 304
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut – 7 481 023
Obligationslån – 475 511
Leasingskulder – 196 321
Leverantörsskulder – 48 778
Övriga skulder – 77 078
Upplupna kostnader – 84 830
Summa – 8 363 541
131 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 132 =====
Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
tkr
Koncernen
2024-12-31
Koncernen
2023-12-31
Moderbolaget
2024-12-31
Moderbolaget
2023-12-31
Ställda säkerheter
I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar 7 883 961 8 071 492 – –
Aktier i dotterbolag 4 624 022 4 410 020 1 425 2871 965 908
T otalt 12 507 983 12 481 512 1 425 287 965 908
Övriga ställda panter och säkerheter 99 420 118 463 99 420 118 463
Summa ställda säkerheter 12 607 402 12 599 975 1 524 707 1 084 371
Eventualförpliktelser
Borgen för dotterbolag – – 6 193 355 7 387 486
Summa eventualförpliktelser – – 6 193 355 7 387 486
Räntabärande skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga-
tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Derivat
Derivat består av koncernens innehav av ränteswap-
par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk-
ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis-
kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt
kontraktets villkor och förfallodagar och med ut-
gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen.
Övriga finansiella instrument
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve-
rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag
för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms
överensstämma med redovisat värde.
Verkligt värde enligt de tre nivåerna
Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som
handlas på en aktiv marknad baseras på noterade
marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under
2023 och 2024 inte några investeringar värderade i
nivå 1.
Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på
observerbar marknadsdata för tillgången eller skul-
den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av
Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä-
rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde
har lämnats.
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på
egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar
marknadsinformation. Bolaget har under 2023 och
2024 inte några investeringar värderade i nivå 3.
132 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 133 =====
Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Avskrivningar på anläggningstillgångar 1 277 1 034 1 250 985
Realiserat resultat vid avyttring av materiella tillgångar – -23 – –
Realiseratresultat vid försäljning av dotterbolag – – – 19
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i
dotterbolag – – 310 000 60 900
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i
intresseföretag – – 23 724 23 503
1 277 1 011 334 974 85 407
Räntebetalningar1
tkr
Koncernen
2024
jan-dec
Koncernen
2023
jan-dec
Moderbolaget
2024
jan-dec
Moderbolaget
2023
jan-dec
Erhållen ränta 61 440 37 113 25 073 17 768
Erlagd ränta -448 121 -408 477 -74 689 -35 428
T otalt -386 681 -371 364 -49 616 -17 660
1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten.
Förvärv av dotterbolag1, tkr
2024 jan-dec 2023 jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter -176 976 -844 668
Nyemission 14 950 –
Övertagande av räntebärande skulder – 512 687
Övertagande av övriga tillgångar -843 -55 386
Övertagande av övriga Skulder 2 928 156 462
Omklassificering från intresseföretag – 136 084
Kassaflöde påverkande -159 941 -94 821
Försäljning av dotterbolag2, tkr
2024 jan-dec 2023 jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter 734 920 1 044 174
Säljarrevers -49 006 –
Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 9 055
Överlåtande av övriga skulder -33 016 -26 601
Kassaflöde påverkande 654 780 1 026 628
1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 179 618 (120 975) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 4 727 (26 154) tkr vid förvärvstillfället.
2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 714 653 (1 042 917) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 10 867 (16 289) tkr vid försäljningsstillfället.
Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång
• Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har
styrelsen fått ett bemyndigande att besluta om
förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier.
• Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat
ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om
detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi.
• Anders Wennberg har under april 2025 avgått som
styrelseledamot.
133 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 134 =====
Not 32 Förslag till vinstdisposition
Styrelsens förslag till dispositioner beträffande
vinst eller förlust enligt den fastställda balans
räkningen
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel-
ning för år 2024 lämnas med totalt 0,20 kronor upp-
delad på två utbetalningar om 0,10 kronor per tillfälle.
Avstämningsdagar för erhållande av utdelning före-
slås vara den 2 juni 2025 (0,10 kronor) respektive
1 december 2025 (0,10 kronor). Beslutar årsstämman
i enlighet med förslaget beräknas respektive utbetal-
ning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag.
Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr:
Överkursfond 4 207 559 944
Balanserat resultat -108 890 363
Årets resultat -386 948 922
Disponibla vinstmedel 3 711 720 659
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Till aktieägare utdelas 0,20 kr per aktie 74 355 721
Till ny räkning överföres 3 637 364 938
Summa 3 711 720 659
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som
kan komma att emitteras med stöd av stämmans
bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis-
sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till
utdelning första gången på den avstämningsdag för
utdelning som infaller närmast efter det att nyemissio-
nen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har
införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid ett
maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en
utdelning för tillkommande aktier om maximalt
7 435 572 kronor att delas ut.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen
ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till
vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande.
Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar
om vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt
74 355 721,20 kronor.
Bolagets ekonomiska situation per den 31 december
2024 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret
2024. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet
med International Financial Reporting Standards
(IFRS) utgivna av International Accounting Standards
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna-
tional Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar
koncernen årsredovisningslagen och RFR 1
”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”
utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.
Redovisningsprinciper för moderbolaget har upp-
rättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2
”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av
Rådet för finansiell rapportering.
Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna
vinst utdelningen finns full täckning för bolagets
bundna egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra
och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner
även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning
och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det
aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram-
tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden.
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna
kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer
att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om-
fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget
bland annat bolagets och koncernens soliditet,
budgeterad utveckling, investeringsplaner samt
konjunkturläget.
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation
och konstaterar, efter närmare överväganden, att en
vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig-
hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i
aktiebolagslagen.
134 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 135 =====
Not 33 Kapitalstruktur
Kapitalstruktur
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:
• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk-
samhet så att den kan börja att generera avkastning
till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och
• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla
kostnaderna för kapitalet nere.
För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne-
avtal har koncernen implementerat en policy som
agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa
låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt-
håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta
varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom
undvikande av potentiella finansiella påfrestningar
som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter.
Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu-
lerar följande finansiella nyckeltal:
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga
60 procent.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som
fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals-
brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor-
teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan
påverka vår finansiella ställning och resultat negativt.
Vid 2024-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor
vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur.
Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera
refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en
lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo-
struktur och en balanserad fördelning av skuld bland
långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en
fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad
exponering mot marknadsvolatilitet.
Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek-
terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan-
siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och
anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål
och externa förändringar i det finansiella landskapet.
EPRA
Stenhus är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA,
European Public Real Estate Association, är rösten för
den börsnoterade europeiska fastighetssektorn. Med
fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den
börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investe-
rare och deras leverantörer), representerar EPRA över
690 miljarder euro i fastighetstillgångar* och 94% av
börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index.
EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda
den europeiska offentliga fastighetssektorn.
Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com
* Endast europeiska företag
Den föreslagna vinstutdelningen utgör 1,82 procent
av moderbolagets egna kapital och 1,26 procent av
koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter
vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan-
siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent.
Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå-
ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter
vinstutdelningen har bolaget och koncernen fort-
farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens
bedömning motsvarar de krav som för närvarande
kan uppställas för fastighetsbranschen. Bolaget och
koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till-
fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov
som kan anses tillgodosett.
Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte
påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik-
telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen
har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form
av både korta och långfristiga krediter. Inte heller
antas den föreslagna vinstutdelningen påverka
bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga
investeringar.
Vid en samlad bedömning av bolagets och kon-
cernens ekonomiska förhållanden anser styrelsen
att ingen omständighet framkommit som gör att
den föreslagna vinstutdelningen inte framstår
som försvarlig.
135 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 136 =====
136 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över
bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 24 april 2024
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Vår revisionsberättelse har lämnats den 24 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
Rickard Backlund
Styrelseordförande
Malin af Petersens
Styrelseledamot
Erik Borgblad
Styrelseledamot
Frank Roseen
Styrelseledamot
===== SIDA 137 =====
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ), org.nr 559269-9507
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 71-78. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna 61-136 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbola-
gets finansiella ställning per den 31 december 2024
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året
enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-
cernens finansiella ställning per den 31 december 2024
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året
enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden om-
fattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71–78.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget
och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i
den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan-
de till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det gran-
skade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-
företag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-
lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-
heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt
de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redo-
visningsmässiga uppskattningar som har gjorts med
utgångspunkt från antaganden och prognoser om
framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom
vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att
styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den
interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns
belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till
risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen
till koncernens struktur, redovisningsprocesser och
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för
att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de
finansiella rapporterna innehåller några väsentliga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa
kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan-
siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa
och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma
effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet. Vi valde totala
tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedöm-
ning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot
bakgrund av att värdet på förvaltningsfastigheterna har
en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens
finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelse-
fullt område för revisionen. En särskild materia litet
fastställdes utifrån bolagets förvaltningsresultat och
har använts för revisionen av koncernens driftnetto.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen för den aktuella
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi
gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av
redovisningsprinciper i not 2 samt Förvaltningsfastig-
heter i not 12. Förvaltningsfastigheterna redovisas till
verkligt värde om 13 395 Mkr per 2024-12-31 och utgör
en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt
värde på koncernens fastighetsbestånd baseras
137 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 138 =====