Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

2024
Års- och hållbarhetsredovisning

===== SIDA 2 =====

2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 3 =====

Marknads- 
värde fastigheter 
13 395
mkr
 
Net LTV 
53,1
%
Uthyrnings- 
grad 
93,0
%
Antal 
fastigheter 
135
st
Uthyrningsbar  
yta 
891 550
kvm
Förvaltnings- 
resultat per aktie1
0,89 
kr/st
 
Hyresduration 
6,3
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
Innehåll
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns  
på sidorna 60-136. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen  
finns på sidorna 30-59. 
1. Inledning  4
 Stenhus Fastigheter i korthet  5
 Året i korthet 5
 VD har ordet 8
 Stenhus Fastigheters historia 9
 Affärsidé, strategi och mål 10
2. Verksamhet 12 
 Fastighetsportfölj 13
 Projektportfölj 24
 Transaktioner 2024 27
 Intresseföretag och samägda bolag 29
3. Hållbarhetsredovisning 30
 Hållbarhetsrapport 31
 Revisors rapport 59
4. Förvaltningsberättelsen  60
 Information om verksamheten 61
 Förslag till vinstdisposition 62
 Finansiering 63
 Risker och riskhantering 66
 Aktien och ägarna 70
 Bolagsstyrningsrapport 71
 Bolagets styrelse och ledning 79
5. Finansiella rapporter  81
 Översikt och nyckeltal 82
 Finansiella rapporter 84
 Redovisningsprinciper och noter 94
 Årsredovisningens undertecknande 136
 Revisionsberättelse 137
6 Övrigt 141
 Definition av nyckeltal 142
 Kalendarium 143
 Kontaktuppgifter 143
3 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Driftnetto 
783,5
mkr

===== SIDA 4 =====

1. Inledning
Stenhus Fastigheter i korthet 5
Året i korthet 5
Väsentliga händelser under året 7
VD har ordet 8
Stenhus Fastigheters historia 9
Affärsidé, strategi och mål 10

===== SIDA 5 =====

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus 
Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat 
på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolaget grundades 
2020 och var fram till december 2024 noterat på 
Nasdaq First North Premier Growth Market.
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på 
fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps- 
och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt 
Kontor. Vår portfölj omfattar ca 892 000 (952 000) 
kvadratmeter fördelat på 135 (161) fastigheter, främst 
i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på 
Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera 
stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en 
förutsägbar och hållbar framtid.
Utöver förvaltning och utveckling av befintliga fastig-
heter arbetar vi aktivt med både nuvarande och 
 potentiella byggrätter inom beståndet.
Under året uppvisade Stenhus Fastigheter en fortsatt 
stark operativ utveckling, samtidigt som portföljen 
stärktes genom framgångsrika försäljningar. Bolaget 
har visat förmåga att säkra finansiering via kapital-
marknaden och lån samtidigt som vi nu ser tecken på 
återhämtning i värderingarna. Hållbarhet har fortsatt 
varit en prioritet i Bolagets strategi och verksamhet.
Utdelning och återköp av aktier
Styrelsen föreslår, för första gången i bolagets histo-
ria, en utdelning på 0,20 kronor per aktie, totalt ca 74 
miljoner kronor. Dessutom beslutade bolaget i februari 
2025 att återköpa egna aktier, högst 10 procent av 
utgivna aktier. Dessa åtgärder syftar till att skapa 
långsiktigt aktieägarvärde och understryker den 
starka finan siella ställningen.
Listbyte
Under året har Stenhus Fastigheter arbetat intensivt 
med att säkerställa att Bolaget uppfyller de högt 
ställda noteringskraven på Nasdaq Stockholms 
 huvudlista. Fokus har legat på att stärka vår riskhan-
tering, förbättra den interna kontrollen och säkerställa 
en stabil och transparent bolagsstyrning.
Vår notering på Nasdaq Stockholm blev verklighet i 
december 2024, vilket markerar en betydelsefull 
milstolpe i bolagets utveckling. Genom denna note-
ring stärker vi vår position på kapitalmarknaden och 
skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt och värde-
skapande för våra aktieägare.
Framgångsrika refinansieringar
Stenhus Fastigheter har genomfört omfattande 
 refinansieringar (ca 60% av låneportföljen) på betyd-
ligt förbättrade villkor i slutet av 2024. Dessa åtgärder 
har bidragit till en mer  kostnadseffektiv kapitalstruk-
tur och skapat starkare finansiella förutsättningar för 
framtida tillväxt. 
Strategiska transaktioner 
Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portföljför-
valtning har bolaget under året avyttrat 29 fastigheter  
till ett värde om 747 miljoner kronor och förvärvat tre 
strategiskt utvalda fastigheter till ett värde om 177 
miljoner kronor. Dessa transaktioner ligger i linje med 
vår långsiktiga strategi att stärka portföljen och skapa 
en mer  fokuserad och lönsam fastighetsstruktur 
samtidigt som det bidrar till att stärka Bolagets 
 likviditet.
Starkare kreditbetyg 
Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även 
resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings-
institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat 
Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som 
utsikten har förbättrats från negativ till stabil. Detta är 
ett viktigt kvitto på vårt arbete med att stärka bolagets 
finansiella position och långsiktiga hållbarhet.
Stenhus Fastigheter i korthet 
Året i korthet  
5 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 6 =====

6 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
2022-2024 i siffror
Förvaltningsfastigheter (mkr)
15 000
10 000
5 000
0
2021 2022 2023 2024
400
300
200
100
0
Förvaltningsresultat (mkr)
2021 2022 2023 2024
56
54
52
50
48
46
44
Nettobelåningsgrad, (Net LTV) %
2021 2022 2023 2024
 
Belopp i mkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Hyresintäkter 1 012 1 019 712
Driftnetto 784 790 531
Finansnetto -398 -387 -194
Förvaltningsresultat 330 359 298
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -113 -574 -40
Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 217 374 474
Försäljning av fastigheter -747 -1 0 4 4 -962
Förvärv av fastigheter 177 844,7 7 618
Kassaflöde från den löpande verksamheten 255 345 293
Kassaflöde efter investeringsverksamheten 280 528 -782
Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 395 13 860 14 259
Likvida medel, vid periodens slut 225  306 294
Överskottsgrad, % 77 78 75
Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 4,5 5,4 4,1
Uthyrningsgrad, ekonomisk % 93 95 96
Räntetäckningsgrad, % 1,84 1,94 2,58
Belåningsgrad (LTV) 54,7 56,9 57,1
Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,1 54,7 54,8

===== SIDA 7 =====

Väsentliga händelser i korthet 
•  Stenhus Fastigheter har ingått hyresavtal med  
Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt  
cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7  
och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt  
sammanlagt underliggande hyresvärde är cirka  
16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på 
 kontrakten är drygt 12 år.
•  Stenhus Fastigheter har ingått avtal om försäljning 
av sex stycken fastigheter samt avyttrat och från-
trätt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolags-
affärer. Totalt sammanlagt underliggande fastig-
hetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om 
drygt en procent jämfört med bokfört värde och en 
värdeökning under innehavstiden om 19 mkr.  
 Frånträde skedde under kvartal två 2024.
•  Stenhus Fastigheter har ingått avtal med I.A Hedin 
Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg 
 Biskopsgården 44:4 genom förvärv av samtliga 
aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet 
uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om  
54 mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade 
Stenhusaktier, vilka emitteras till en teckningskurs 
om 13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024.
•   Stenhus Fastigheter har under kvartal två emitterat 
ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till 
ett belopp om 98 750 000 kronor under det befint-
liga ramverket om 700 mkr icke säkerställda obli-
gationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan 
tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr.
•   Stenhus Fastigheter har, genom dotterbolag, ingått 
avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i 
Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom 
dotterbolag 16 förvaltningsfastigheter inom 
 segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag 
till Stenhus Fastigheter och köparen av aktierna i 
JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktie-
överlåtelseavtal, varigenom köparen förvärvat 
samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag 
som äger två förvaltningsfastigheter inom samma 
segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för 
transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda 
totala värdeförändringen på fastigheterna under 
Stenhus Fastigheters innehavstid är positiv och 
uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början 
av kvartal tre 2024.
•  Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts 
 (Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och 
Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet 
 (Biskopsgården 44:4) har tillträtts. I samband med 
förvärvet av Biskopsgården 44:4 har en ny emission 
genomförts där 1 150 000 nya aktier ställts ut.
•  Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating  
(”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med 
förbättrad utsikt från negativ till stabil.
•  Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter,  
sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck-
lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel  
och förutsätter ingen bankfinansiering.
•  Stenhus Fastigheter har den 18 december 2024 
bytt lista från Nasdaq First North Premier Growth 
Market till Nasdaq Stockholm/Midcap.
Q1
Q2
Q3
Q4
7 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 8 =====

8 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Omvärlden
Jag vill gärna inleda mitt VD-ord med att sammanfatta 
våra 4,5 år som bolag. Det är en relativt kort tid, men 
under denna period har vi på nära håll upplevt en 
pandemi, krig i Europa, ökad inflation, stigande räntor 
och nu ytterligare osäkerhet i form av politisk oordning 
i världen. Kort sagt – det har varit svårt, om inte 
 omöjligt, att förutse och navigera i dessa yttre faktorer 
som påverkar både företag och människor. 
 
Trots detta kan vi sammanfatta våra 4,5 år med ord 
som stark tillväxt, god resultatutveckling och en stabil 
finansieringsgrund.
2024
År 2024 var ett år då Stenhus Fastigheter höll fast  
vid sitt fokus på kärnverksamheten genom god för-
valtning, proaktiv kapitalförvaltning och strategiska 
åtgärder. Detta har lett till att vi stärkt våra nyckeltal, 
och under fjärde kvartalet uppnådde vi åter en ränte-
täckningsgrad (ICR) på över 2. Arbetet med refinan-
sieringen påbörjades också vilket ledde till en omför-
handling av ca 60 procent av lånen där marginalen i 
snitt minskat med ca 25 procent, vilket kommer synas 
från och med Q1 2025. 
 
Vi har även arbetat med att justera våra innehav för  
att uppnå ännu effektivare förvaltning och tydligare 
ägandestruktur. Dessutom har vi förstärkt vår organi-
sation och står väl rustade för fortsatt tillväxt.
Framtiden
Bilden på framsidan av denna årsredovisning – 
 klockringningen på Nasdaq – symboliserar mycket. 
Det var vår andra klockringning under dessa 4,5 år, 
denna gång för listbytet till Nasdaq Stockholm. 
 
Den speglar vårt fokus, vårt hårda arbete och vår 
glädje över att ha tagit ännu ett steg mot en större 
marknad med bredare aktieägarbas. Under första 
kvartalet 2025 har Stenhus Fastigheter även påbörjat 
ett återköpsprogram av egna aktier för att vara ett 
fortsatt attraktivt alternativ för våra investerare. 
 
Redan hösten 2020, när vi noterades första gången, 
satte vi upp ett uttalat mål: att inom fem år kunna 
besluta om utdelning. Våra kommunicerade mål är 
viktiga för oss i vår strävan att vara ett transparent 
och ambitiöst bolag. Vi är därför glada att kunna före-
slå utdelning redan till denna årsstämma – ett bevis 
på att vi uppnått även detta mål. 
2025 kommer att präglas av tillväxt, stabilitet och 
starka kassaflöden. Som ett led i detta har vi justerat 
våra finansiella mål för att tydligare lyfta fram vikten 
av tillväxt genom förvaltningsresultat snarare än värde-
tillväxt. Framåt kommer vi fortsätta prioritera våra 
innehav med fokus på effektiv och värdeskapande 
förvaltning. 
Avslutningsvis
Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte 
tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt 
känna oss trygga med hur vi arbetar i Stenhus Fastig-
heter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även 
om det blåser hårt runt om oss. Så avslutningsvis vill 
jag rikta ett stort tack till alla engagerade medarbetare, 
hyresgäster, aktieägare och alla samarbetspartners 
som vi har relationer med. Stenhus Fastigheter kan 
inte påverka vad som händer i en osäker värld men 
tillsammans kan vi fortsätta navigera genom den mot 
uppsatta mål.
 Elias Georgiadis
 Verkställande direktör
VD har ordet

===== SIDA 9 =====

9 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
 Fastighetsvärde Q4 2021-Q4 2024
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q3 2024Q2 2024Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024
7, 2
7,6 7,8
14,2
13,213,6
14,3
13,3 13,0 13,0
13,9 13,7
Q4 2024
13,4
Stenhus Fastigheters historia
2020
Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i 
 september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör 
investeringsmemorandum i november i samband med 
notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler-
talet fastigheter under november och december.
2021
Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet 
 fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter 
(fastighetsvärde 2 951 mkr )
2022
Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig-
heter med ett fastighetsvärde om 7 171 mkr. Ytterligare 
fastighetsförvärv om ca 450 mkr genomfördes 2022. 
Under 2022 byter bolaget lista till Nasdaq First North 
Premier Growth Market.
2023
Backaheden Fastighets AB konsoliderades med 
Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt 
gröna obligationer om 500 mkr. 
2024
Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq 
 Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus 
Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat 
3 fastigheter till ett totalt värde om ca -570 mkr.
Fastigheter Netto sålt/förvärvat
116 119 123 174 134153180 163 157 158 161 160 135
12 3 4 51 -19-75 -17 -6 1 3 -1 1

===== SIDA 10 =====

Affärsidé
Affärsmodell
•  Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom 
och kundnyttan kan maximeras och bidra till att 
långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets 
affärsidé. 
•  Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa 
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
•  Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del  
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras 
på bästa möjliga sätt.
•  Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
•  Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med  
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
•  Effektiv 
förvaltning 
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate-
rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus 
fastlagda mål inför framtiden är följande:
Operativa mål
•   Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta 
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala 
samhällets utveckling.
•   Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år 
över en konjunkturcykel.
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
 projektutveckling. 
Finansiella mål
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per 
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska 
 långsiktigt uppgå till minst 2,0 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
•  Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt  
understiga 60 procent.
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska 
 långsiktigt understiga 55 procent.
•  Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 
2,25 gånger.
•  Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
 kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta 
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske 
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
10 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 11 =====

Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets  
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika 
fastighetstyperna kommer att vara 
•  offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), 
•  lager/lätt industri/logistik  (fastigheter med låg 
uthyrningsrisk eller stor  utvecklingspotential och 
långa kassaflöden),
•  sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
•  fastighetsutveckling som kommer att vara ett  
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets 
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
•  Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga 
kapitalförsörjning. 
•  Den finansiella strukturen är utformad med tydligt 
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad. 
• Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten  
 genom förvärv och projektutveckling samt an-
 vändas till återköp av egna aktier och utdelning.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på 
stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt-
ningsresultatet.
Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 (-) 
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i 
juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. 
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och 
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med 
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera 
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom 
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.  
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det 
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer 
vid omflyttningar.
11 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 12 =====

2. Verksamhet
Fastighetsportfölj 13
Projektportfölj 24
Transaktioner 2024 27
Intresseföretag och samägda bolag 29

===== SIDA 13 =====

Fastigheterna 
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och 
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 395,0 (13 860,1) miljoner 
kronor vid periodens slut.
Den 31 december 2024 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 135 (161) fastigheter varav 12 (12) 
tomträtter. 
De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran 
plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december 
2024, uppgick till 1 010,6 (inklusive projekt) (1 060,1) 
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 93,0 (94,9) procent. Den genomsnittliga 
återstående  löptiden på hyresavtalen per 31 decem-
ber 2024 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år. 
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för 
omkring 39,4 (35,8) procent av hyresintäkterna och 
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till  
7,2 (7,6) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom 
segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 143 
miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-
rade hyresintäkterna uppgick till drygt 553 miljoner 
kronor inom detta segment. 
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.  
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 395 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2024 
okt-
dec
2023 
okt-
dec
2024 
jan- 
dec
2023 
jan- 
dec
2022 
jan- 
dec
2021 
jan- 
dec
2020 
4 sept- 
dec
Verkligt värde vid ingången av 
perioden 13 191,1 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 103,7 840,4 17 7,0 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -29,3 -63,6 -746,5 - 1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring 75,6 35,9 -75,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -3,6 -2,1 -37,4 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 56,8 63,5 2 17,1 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av 
perioden
13 395,0 13 860,1 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % 0,6 -0,3 -0,6 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 134 158 161 180 116 14 –
Förvärv 2 7 3 8 78 103 14
Försäljning -1 -4 -29 -27 -16 1 –
Omklassificering – – – – 2 – –
Antal fastigheter UB 135 161 135 161 180 116 14
13 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 14 =====

Tusen kvm   Antal fastigheter
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
Fastighetsvärde per segment
 Lager/lätt Industri/logisitk 53%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel  15%
 Offentliga fastigheter 20%
 Kontor 12%
Fastighetsvärde per geografiskt område
 Stockholm 33%
 Väst 35%
 Mälardalen 23%
 Öst 6%
 Syd 2%
 Norr 2%
13,4
Mdkr
13,4
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2024 inklusive signerade 
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,8 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 0,8 år.
33%23%
35% 6%
2%
2%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
14 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 15 =====

Fastighetsbeståndet per 2024-12-31
Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde
 
Region
Antal 
fastigheter
Uthyrbar  
area
 
Mkr
 
kr/kvm1 
Andel  
total, %
 
Mkr
 
kr/kvm
Andel 
total, %
Stockholm 36 163 483 319 2 111 32 4 406 26 951 33
Väst 46 353 688 351 1 075 35 4 642 13 125 35
Mälardalen 32 198 547 246 1 425 24 3 068 15 452 23
Öst 12 111 857 75 682 7 756 6 759 6
Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 043 2
Norr 7 18 061 20 1 127 2 245 13 587 2
Tot a l 135 891 550 1 011 1 301 100 13 395 15 024 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 1 327 547 2 119 413 4 406 33
Väst 2 646 459 426 1 112 4 642 35
Mälardalen 2 268 770 30 – 3 068 23
Öst 455 207 93 – 756 6
Syd 277 – – – 277 2
Norr 168 77 – – 245 2
Tot a l 7 143 2 059 2 668 1 525 13 395 100
Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 99 50 134 36 319 32
Väst 209 39 32 70 351 35
Mälardalen 183 60 3 – 246 24
Öst 48 20 7 – 75 7
Syd 0 – – – 0 0
Norr 14 6 – – 20 2
Tot a l 553 175 176 106 1 011 100
Uthyrningsbar area2, fördelning per segment och region per 2024-12-31
kvm
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 55 418 29 959 59 604 18 502 163 483 18
Väst 244 094 40 889 16 049 52 656 353 688 40
Mälardalen 144 638 50 273 3 636 – 198 547 22
Öst 90 877 17 075 3 905 – 111 857 13
Syd 45 914 – – – 45 914 5
Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2
Tot a l 592 868 144 329 83 194 71 158 891 550 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,8 mkr per år i 0,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
15 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 16 =====

Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-12-31
 
Antal
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
 
Offentliga 
fastigheter Kontor
 
Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 44 30 115 18 207 30
Väst 86 23 20 101 230 34
Mälardalen 117 30 8 – 155 23
Öst 24 37 22 – 83 12
Syd 1 – – – 1 0
Norr 6 2 – – 8 1
Tot a l 278 122 165 119 684 100
Hyresavtalens förfallostruktur,1 totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt2 Mkr Andel, %
2025 31 426 38 43 4
2026 53 497 53 60 6
2027 146 168 77 147 15
2028 66 001 46 95 10
≥2029 462 339 170 641 65
T otalt 759 430 384 986 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
4,4
6,1
14,9
9,6
13,0
5,2
10,4
4,3
11,5
2,9
5,1
6,2 5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90 
80 
70 
60
50 
40 
30 
20 
10 
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038
0,5
16 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 17 =====

Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 18 340 19 17 3
2026 36 262 30 40 7
2027 105 152 35 82 15
2028 33 985 18 37 7
≥2029 320 282 71 371 68
T otalt 514 020 173 546 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 7 459 7 13 7
2026 10 865 8 9 5
2027 29 415 20 42 25
2028 5 804 8 9 5
≥2029 70 913 40 98 57
T otalt 124 456 83 172 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
20252026202720282029203020312032  20332034203520362037>2038
3,0
7, 3
15,0
6,7
11,4
3,7
15,3
6,2
12,0
2,5
5,8
4,8
6,1
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
20252026202720282029203020312032  20332034203520362037>2038
25
20
15
10
5
0
50
40
30
20
10
0
7, 5
24,6
8,8
4,5
10,9
2,3
4,9 4,96,0
12,6
5,3 5,4
2,2
17 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 18 =====

20252026202720282029203020312032  20332034203520362037>2038
20252026202720282029203020312032  20332034203520362037>2038
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 961 5 3 2
2026 1 713 6 2 1
2027 6 606 10 14 8
2028 6 724 5 13 8
≥2029 52 435 45 136 81
T otalt 68 439 71 167 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 4 666 7 11 10
2026 4 657 9 9 8
2027 4 995 12 9 9
2028 19 488 15 36 36
≥2029 18 709 14 36 36
T otalt 52 515 57 101 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
40
35
30
25
20
15
10
5
0
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
1,41,9
8,1 7, 5
9,2
4,5
0,6
22,5
6,7
8,8
15,6
3,0
10,1
10,4
8,4 9,3
7, 8
28,1
36,0
18 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 19 =====

Största hyresgäster per 2024-12-31
 
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,8
Santa Maria AB 38 337 1 6,7
Bilia AB 24 897 7 8,2
Botkyrka Kommun 12 935 3 8,4
Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,3
Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,5
Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,5
IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,5
Quintus Technologies AB 10 814 4 4,0
Tyresö Kommun 7 995 1 3,7
Momentum Group AB 28 219 1 2,9
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 1,8
Leo´s AB 11 474 3 4,9
Polismyndigheten 7 179 6 4,3
ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 7,0
T op 15 298 594 51 7, 2
Övriga 592 956 808
T otalt 891 550 859 6,32 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 87, 2
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2 024 -12-31
Uthyrbar yta
 Lager/lätt industri/logistik 67%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
 Kontor 9%
 Offentliga fastigheter 8%
Kontrakterad hyra på årsbasis
 Lager/lätt industri/logistik 55%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
 Offentliga fastigheter 17%
 Kontor 10%
Kontrakterad hyra per region
 Väst 35%
 Stockholm 32%
 Mälardalen 24%
 Öst 7%
 Norr 2% 
 Syd 0%
    
Lager/lätt industri/logistik
T otalt
94%
95%
91%
86%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
 Uthyrt 
 Vakant 
         
 Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
93%
19 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 20 =====

Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst.  Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. 
Uthyrningsgrad: 100% 
20 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 21 =====

Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde 
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och 
CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under 
 perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav 
orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner 
 kronor. Den orealiserade värdeförändringen var  
-0,6 (-3,4) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en 
 positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor 
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny 
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att 
ökningen av avkastningskraven har varit högre än 
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värde-
förändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget 
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3 
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för 
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0  
(13 860,1) miljoner kronor. 
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar 
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell 
nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde 
om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader 
som värde på projektet till dess projektet är färdig-
ställt och värdering kan ske.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet 
med IFRS 13. 
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,97 8,16
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,92 6,13
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 235 1 078
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2
Drift och underhåll, kr/kvm 12 495 173
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter - 47 7, 2 505,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 598,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 -534,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 181,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 319,0
21 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 22 =====

Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5
Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 7 2,1 -7 2,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,7 3 9,53 8,72
Direktavkastningskravet, % 5,72 7,4 8 6,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 7 7,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9
22 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 23 =====

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7, 28 9,97 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841
Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972
Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3
Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2
23 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 24 =====

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. 
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder 
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även 
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. 
Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla 
projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid 
ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt 
byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter 
att teckna totalentre prenadavtal för att minimera 
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där 
möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-
kostnaden.
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande 
Stenhus Fastigheters projekt om 95,4 miljoner kronor. 
Fokus och utveckling
Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt 
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, 
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. 
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. 
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader 
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad  
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. 
Den externa värderingen av detta projekt uppgår  
till ca 20 miljoner kronor. 
Affärsmannen 2
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling 
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 5 892 kvm 
BTA. Överklagande av detaljplan har inkommit och är 
skickade till Mark- och miljödomstolen för vidare 
hantering. 
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans 
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden 
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett 
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ 
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig 
fastighet eller en nybyggnation. 
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett 
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg 
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara 
fastigheter med bättre miljöprestanda. 
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade 
fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus  
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt 
som är lämpliga att certifiera. 
Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera 
fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som 
Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att 
avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället 
med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär 
bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, 
driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. 
Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila 
bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig-
heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver 
certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol-
ler avseende förekomst av skadliga ämnen och 
 föro reningar i byggnader eller mark i samband  
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp 
erhållit totalt tio certifieringar i beståndet, BREEM in 
use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade 
att certifiera enligt  BREEM under 2025. 
Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi-
deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att 
uppnå minst nivå C.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av 
befintliga fastigheter.
24 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 7, 2 7, 2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,5 1,2 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 95,0 – 6,7 91,6 Hedin helsingborg 
Bil AB
15 Q4 2024 Inflyttad
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 0,3 18,2 1,6 100 Jem & Fix 10 Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö 530 14,0 13,3 0,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 8 838 85 10,1 74,9 18 100 Motonet, 
Dollarstore, 
Dressman, Lindex, 
gemensamhetsytor
12 Q1-Q3 
2025
BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,06 0,06 – – – – Q3 2025 BREEAM
Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q2 2025 BREEAM
Handelsområde 
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q3 2025 BREEAM
Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,36 0,2 0,16 – – – – Q1-Q2 
2025
BREEAM
Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0,12 0 – – – – Q1 2025 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0,11 0,01 – – – – Q1 2025 BREEAM
Hammaren 1 Tibro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 2 0 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna 
till fjärrvärme
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Traktorn Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Köpmannen 12 Västerås – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Summa 55 584 225,9 130,2 95,4 2 7,9
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna 
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1 374 kvm BTA 
Status: Inflytt Q2 2025
Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig-
heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med 
ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 
kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln.
Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard.
Köpmannen 12, Västerås
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: Areco 2 070 kvm, Lekia 1 200 kvm
Status: Färdigställd Q4 2024
Kommentar: Del av köpcentrumet Köpmannen 12 har 
 anpassats till två nya hyresgäster med vardera hyrestid om 
sju år. Areco är verksamma inom grossistverksamhets-
försörjning av stål- och plåtartiklar. Lekia försäljer lek- och 
familjeprodukter. 
Sparrehornet 3, Varberg 
Segment: Lager/Lätt Industri/Logistik
Area: 3 342 kvm BTA
Status: Färdigställd Q4 2024 
Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres-
avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm.
Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden 
konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav.
Köpmannen 7 
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 9 089 kvm BTA
Status: Pågående produktion
Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; 
Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas 
på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med 
Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. 
 Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom 
samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 
768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en 
yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år.
26 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 27 =====

Transaktioner
Stenhus Fastigheter är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar 
fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga 
riskjusterade avkastningen till aktieägarna. 
Försäljningar
Under året såldes fastigheter för cirka 783 miljoner 
kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen 
geografiskt och samtidigt stärka bolagets balansräk-
ning. I och med de försäljningar som gjordes lämnade 
Stenhus Fastigheter orterna Gävle, Falköping, Tida-
holm, Avesta, Hässleholm och Växjö.  
Förvärv
Den 1 juli tillträddes fastigheten Biskopsgården i 
Göteborg som förvärvades för 72,25 mkr. Under hös-
ten förvärvades ytterligare två fastigheter, en i Bor-
länge, Cisternen 3, uthyrd till Euromaster om 2 500 
kvadratmeter. Den andra Fastigheten, Nybo 1, är 
belägen i Sala där Sala kommun hyr hela fastigheten 
på ett cirka 19-årigt hyresavtal. 
 
Summering
När året över bolagets transaktioner summeras har 
Stenhus Fastigheter sålt 29 fastigheter för 746,5 mkr, 
vilket kan jämföras med 27 stycken under 2023 för 
totalt 1 044,2 mkr. Försäljningarna ligger i linje med 
bokförda värden. Stenhus Fastigheter har under 2024 
förvärvat tre fastigheter till ett värde av 177,0 mkr, att 
jämföra med 844,7 mkr året innan.   
     
Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året
Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings ­
grad, %
Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik -1 700 100
Berthåga 64:1 Uppsala Sällanköps-/dagligvaruhandel -295 100
Blocket 2 Hedemora Lager/lätt industri/logistik -836 100
Fräsen 1 & 9 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -2 848 100
Föraren 4 Norrköping Lager/lätt industri/logistik -3 734 99
Grepen 16 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 419 100
Kalkstenen 1 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 967 100
Kalkstenen 2 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 861 100
Kuggen 18 Hässleholm Sällanköps-/dagligvaruhandel -312 100
Kuröd 4:104 Uddevalla Lager/lätt industri/logistik -13 955 100
Mejseln 23 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -3 246 91
Mejseln 27 & 28 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -12 559 100
Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – –
Mejseln 30 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 565 100
Muttern 1 Avesta Lager/lätt industri/logistik -471 100
Porfyren 3 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 300 100
Repslagaren 24 Lidköping Kontor -2 692 87
Rosersberg 11:143 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik -3 079 100
Sillen 2 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 512 100
Skiftinge 1:6 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -293 100
Stenbäret 5 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -730 100
Stenbäret 6 & 8 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -2 358 100
Stämjärnet 6 Tidaholm Lager/lätt industri/logistik -13 30 4 100
Tågarp 16:38 Burlöv Lager/lätt industri/logistik -4 304 100
Valhalla 2:37 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -360 100
Österled 3 Växjö Sällanköps-/dagligvaruhandel -390 100
Förvärvade  fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings ­
grad, %
Biskopsgården 44:4 Göteborg Lager/lätt industri/logistik 5 297 100
Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100
Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 870 100
27 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 28 =====

Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 
28 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 29 =====

Backaheden Fastighets AB
Bolaget utgör ett koncernbolag sedan kvartal 4 2023. 
 Bolaget är noterat och äger totalt sex fastigheter; Santa 
Marias europiska distributionslager beläget i Kungsbacka, 
Macken 2 i Skövde, Drönaren 1 och Sparrhornet 3 i Varberg, 
Getinge Brogård 2:16 i Getinge och Hagalund 1:27 i Enköping. 
Största hyresgästerna är Santa Maria, bolag inom Hedin 
Group och Region Halland.
Fastighetsvärde:   1 092 mkr
Driftnetto:   60 mkr
Ägarandel:   77,07 % 
Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och 
Bolaget utgör ett intressebolag. Bolaget är noterat och äger 
det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. 
Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg 
kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten.
Fastighetsvärde:  1 184 mkr
Årligt driftnetto, ca:   68 mkr
Ägarandel:  29,49%
Befintliga intressebolag och samägda bolag 
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar 
Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritet-
sägande.
Stenhus Fastigheter har under året förvärvat ytterli-
gare aktier i Backaheden Fastighets AB och äger 
77,07 % (62 %). Backaheden är sedan Q3 2023 kon-
soliderat i Stenhus Fastigheter.
Stenhus Fastigheter äger 29,49 % i Krona Public Real 
Estate AB (”Krona”). Krona är ett intressebolag till 
Stenhus Fastigheter.
Under året har underkoncernen Stenhus Uttern Hold-
co AB avyttrats där Stenhus Fastigheter tidigare ägde 
70 %. I samma försäljning avyttrades även två av 
Stenhus Fastigheters helägda bolag. Försäljningen 
uppgick till ca 45 mkr och bestod av 17 förvaltnings-
fastigheter inom segmentet lager/lättindustri/logistik.
29 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 30 =====

3. Hållbarhetsredovisning
Inledning 31
Beskrivning av processen och intressenter 31
Väsentlighetsanalys 34
Styrning av hållbarhetsarbetet 38
Miljö- och resurseffektivitet 39
Ekonomisk uthållighet 49
Affärsetik 51
Professionella och engagerade medarbetare 52
GRI standard nummer och beskrivning 56

===== SIDA 31 =====

31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Hållbarhetsredovisning
”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra  
kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” 
INLEDNING
Stenhus Års- och hållbarhetsredovisning 2024 inklu-
derar Stenhus hållbarhetsredovisning 2024 som 
också utgör Bolagets hållbarhetsrapport. Bolaget 
omfattas av lagstadgad hållbarhetsrapport enligt 
årsredovisningslagen 6:e kap 10§. Hållbarhetsrap-
porten granskas av  Bolagets revisorer.
Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus att arbeta 
utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov 
utan att äventyra framtida generationers möjligheter 
att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete har sin 
grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
 Ambitionsnivån är att hållbarhetsstrategin ska utgå 
från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 
2030. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är det 
avtryck som lämnas genom Stenhus värdekedja, 
kontinuerligt genomförda intressentdialoger och 
väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades 
2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé, 
policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys 
vilken uppdateras årligen. 
Stenhus hållbarhetsredovisning är upprättad med 
referens till den internationella organisationen Global 
Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och 
omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 
2024. Stenhus integrerar hållbarhetsarbetet i all verk-
samhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i 
årsredovisningens ordinarie struktur. Var respektive 
information återfinns framgår av GRI-index på sidan 
56-57. Ansvarig för hållbarhetsrapporten är företa-
gets styrels och kontaktperson för hållbarhetsredo-
visningen är Vice VD Mikael Nicander. 
Stenhus hållbarhetsredovisning följer det finansiella 
räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhets-
redovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag.
BESKRIVNING AV PROCESSEN  
OCH INTRESSENTER (GRI 3-1)
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets 
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har 
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka 
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle 
och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med 
Bolagets intressenter för att även kunna analysera 
och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva 
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn 
taget till miljö, samhälle och ekonomi. 
Värdekedja
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi-
fierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie-
ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att 
generera en långsiktigt hög och stabil avkastning  
med fokus på kassaflöde och tillväxt. 
Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig-
hetsförvärv men även genom fastighets- och projek-
tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och 
förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det 
lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam-
heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa 
förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara 
en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan 
optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i 
enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt 
arbeta i enlighet med finansieringsstrategin.
Stenhus verksamhet och fastigheter påverkar ett 
antal hållbarhetsområden under fastighetens livs-
cykel, från projektering och produktion till förvaltning, 
ombyggnad och rivning. Stenhus värdekedja upp-
ströms består av råvaror och underleverantörer.  
Nedströms består den av företagets hyresgäster. 
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa 
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen 
verksamhet som i andra delar av värdekedjan. 
Stenhus värdekedja har klassificerats i tre kategorier; 
delar där Stenhus har hög, medel eller låg möjlighet 
att påverka hållbarheten inom respektive del.  
Samarbeten och dialoger med våra intressenter är 
viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i 
att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. 
Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande 
betydelse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet 
nedströms där ett av Stenhus viktiga mål inom förvalt-
ningen är att teckna så långa avtal med så stabila 
hyresgäster som möjligt för att minimera om- och 
avflyttningar. Här finns också möjlighet att påverka 
genom t ex gröna hyresavtal.

===== SIDA 32 =====

32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten 
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER

===== SIDA 33 =====

33 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Intressenter
Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling:  
”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds-
ställer dagens behov utan att äventyra kommande 
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. 
Följande intressenter har identifierats som centrala 
för Stenhus verksamhet, och har prioriterats i väsent-
lighetsanalysen av hållbarhetsrelaterade frågor:
Intressenter i Stenhus värdekedja:
• Hyresgäster
• Leverantörer
• Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker
• Kreditgivare
• Styrelse
• Ledning
• Medarbetare 
• Kommande generationer
För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för 
Stenhus verksamhet behandlas hållbarhetsfrågorna 
löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernled-
ningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med 
aktieägare och i den dagliga kommunikationen med 
övriga intressenter men även via omvärldsanalyser.  
En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets-
frågor möjliggörs bland annat genom den input som 
erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och 
genom olika situationer och kanaler. Stenhus kan då 
analysera och prioritera intressenternas syn på 
 Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden 
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi.
Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa 
effekter på miljön reduceras och mänskliga behov 
samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utifrån sin 
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra det-
samma.
 
Stenhus hållbarhetsarbete
Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling
Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter
• Styrelse- och ledningsmöten
• Etablering av 
hållbarhetsutskott
• Mål och strategi för 
hållbarhets arbetet
• Inkludering och prioritering av 
hållbarhetsarbetet i den 
löpande verksamheten
• Internt styrverktyg för hållbart 
företagande
Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och 
privatliv
• Mänskliga rättigheter
• Anställningsvillkor
• Kompetensutveckling
• Uppförandekod
• Välmående medarbetare
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter och motverka 
diskriminering
Ägare och analytiker • Finansiella rapporter
• Bolagsstämmor
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Transparens
• Framtida prioriteringar
Kreditgivare • Finansiella rapporter
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Långsiktigt hållbara 
investeringar
Hyresgäster • Löpande dialog
• Webb
• Skapa hållbara lokaler för 
verksamheten
• Öka hyresgästernas 
möjligheter att påverka 
klimatsmart
• Minskad energianvändning och 
omställning till förnybar energi
• Ökad hållbarhet vid ny- till- och 
ombyggnader
Leverantörer • Löpande dialog
• Webb
• Krav på uppförandekod
• Krav på resurshållning
• Ska följa hälso- och miljökrav
• Motverka korruption och 
bristande affärsetik
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter
• Motverka negativ påverkan 
på miljön
Kommande generationer • Nuvarande generation ska 
kunna tillfredsställa dagens 
behov utan att äventyra 
framtida generationers 
möjlighet att göra detsamma

===== SIDA 34 =====

34 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2)
Utifrån utvärderingen av Stenhus påverkan på sin 
omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna 
från kontinuerliga dialoger med olika intressenter 
kommer Stenhus årligen analysera hållbarhetsfrågorna 
och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. 
Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där 
Stenhus verksamhet har en betydelsefull inverkan på 
omvärlden men också där omvärlden har en stor 
inverkan på Stenhus verksamhet. Bolagets positiva 
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn 
taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras.
Miljö
Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat 
 ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen 
och konsumtionen av de resurser som används.
En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer 
från utvinning, omvandling samt användandet av fossil 
energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas 
genom att ändra på produktion och konsumtion av 
energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar 
energi och rena bränslen är en förutsättning för att 
kunna möta flera av de utmaningar världen står inför 
idag.
Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara 
miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde-
lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den 
lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, 
förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning 
till en hållbar konsumtion och produktion av varor och 
resurser är en nödvändighet för att minska den nega-
tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa.
Samhälle
Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel-
ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och 
politiskt inflytande i samhället. 
Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika 
rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, 
etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan 
ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och 
främjar alla människors möjlighet att delta i och 
 påverka samhällsutvecklingen.
Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett 
mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, 
ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för 
en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption 
och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha 
lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly-
tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. 
  
Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga 
rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och 
hållbara samhällen.
Professionella och engagerade medarbetare  
samt tillväxt
Genom att skapa goda förutsättningar för innovation 
och entreprenörskap samt säkerställa anständiga 
arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk 
tillväxt som inkluderar hela samhället. 
Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk 
tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten.  
God hälsa är en grundläggande förutsättning för 
männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att 
bidra till samhällets utveckling. 
Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser 
och modern och effektiv vård för alla gynnar sam-
hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar 
för människors grundläggande rättigheter till 
 välbefinnande.
Väsentlighetsmatris
Stenhus har valt att direkt applicera sin möjliga påver-
kan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till 
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling och priorite-
rat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus verk-
samhet nu har möjlighet att bidra mest positivt. 
Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden 
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi 
prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring 
vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus 
visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats 
utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på 
 omvärlden och intressenten med hänsyn taget till 
miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. 
Betydelsen för företagets respektive intressenten
Hög
Intressenten
3, 7, 8, 10, 12,  
13, 15, 16
5, 11
1, 2, 4, 6, 9, 14, 17
Låg Företaget Hög

===== SIDA 35 =====

35 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s GLOBALA MÅL
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA

===== SIDA 36 =====

36 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Miljö
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
3.4 Minska antalet 
dödsfall till följd av 
icke smittsamma 
sjukdomar och 
främja mental 
hälsa.
3.4 Stenhus anser det mycket viktigt att främja 
hälsa och välmående hos kommande 
generationer.
Miljö (300)
305-1 scope 1
305-2 scope 2
305-3 scope 3
CRE8
308-1
Hållbarhetspolicy
 
Miljöcertifiering
Uppförandekod leverantörer
3.9 Minska antalet 
sjuk doms- och 
dödsfall till följd av 
skadliga kemikalier 
och föroreningar.
3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad 
genomförs kontroller avseende förekomst av 
skadliga ämnen och föroreningar i byggnader 
och mark. Sanering genomförs vid behov. 
Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar 
Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar 
av luft, vatten och mark.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
7.2 Öka andelen 
förnybar energi i 
världen.
7.2 Genom en ökning av användandet av 
fjärr värme och grön el i fastigheterna samt 
genom konvertering till förnybar energi bidrar 
Stenhus till nyttjande av mer hållbar energi. 
Stenhus minskar även energianvändningen i 
fastig heterna genom, som ett led i 
underhållsarbetet, tillsammans med 
hyresgästerna åtgärda styr- och 
reglerutrustning, installation av energi-
effektivare ventilations- eller värme system, 
driftoptimering av ventilation, opti mering av 
värmeåtervinning samt byte av belysnings-
armaturer och justering av belysningsstyrning.
Miljö (300)
302-1
302-2
302-4
Hållbarhetspolicy
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
12.2 Hållbar 
förvaltning och 
användning av 
naturresurser.
12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att 
samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. 
Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande 
av resurser i samband med av- in- och omflytt. 
Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar 
Stenhus till en mer hållbar konsumtion och 
produktion.
Miljö (300)
308-1
Hållbarhetspolicy
Långa avtal med hyresgäst
Gröna hyreskontrakt
Miljöcertifiering
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
13.3 Öka kunskap 
och kapacitet för 
att hantera 
klimatförändringar.
13.3 Genom att förbättra utbildningen och 
medvetenheten kring klimatet kan Stenhus 
bidra till en begränsning av klimatförändring-
arnas konsekvenser i den mån det är möjligt. 
Miljö (300)  Hållbarhetspolicy
15.5 Skydda den 
biologiska 
mångfalden och 
naturliga livsmiljöer. 
15.5 Stenhus kommer arbeta för att införliva 
den biologiska mångfalden i sina miljömål för 
framtiden.
Miljö (300) 
304-2
 Hållbarhetspolicy

===== SIDA 37 =====

37 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Socialt
10.3 Säkerställa 
lika rättigheter för 
alla och utrota 
diskriminering.
10.3 Stenhus accepterar inte någon form av 
diskriminering eller särbehandling samt verkar 
för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, 
könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk 
tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning, 
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller 
ålder.
Social (400)
405-1
406-1
414-1
Uppförandekod internt
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
Ekonomi
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
8.1 Hållbar 
ekonomisk tillväxt.
8.1 Stenhus affärsmodell präglas i alla delar av 
långsiktighet. Kort siktiga vinster är under-
ordnade bolagets långsiktiga värde skapande. 
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs-
modellen. Stenhus uppträder på ett acceptabelt 
sätt i samhället och försöker begränsa sin 
miljö påverkan vilket är alla grund läggande 
förutsättningar för att Stenhus, över lång tid,  
ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.
Ekonomi (200)
201-1
Affärsmodell
Hållbarhetspolicy
8.5 Stenhus erbjuder goda och 
konkurrenskraftiga anställningsvillkor för 
samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget 
sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att 
delta i incitamentsprogram.
16.5 Bekämpa 
korruption och 
mutor.
16.5 God affärsmoral är även det en 
grundförutsättning för Stenhus långsiktiga 
värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka 
till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar 
inte att medarbetare låter sig mutas eller ta 
emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Ekonomi (200)
205-2
205-3
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion

===== SIDA 38 =====

38 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
 
Stenhus hållbarhetsarbete styrs av
Lagar Externa ramverk Interna ramverk
Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier
Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy
Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy
Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt
BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll
FN:s konvention om barnets rättigheter
Övriga tillämpliga lagar
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3)
Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus strategier, 
dess påverkan på omvärld och intressenters förvänt-
ningar har fyra fokusområden för Stenhus hållbarhets-
arbete identifierats. 
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är: 
• Miljö och resurseffektivitet 
• Ekonomisk uthållighet 
• Affärsetik 
• Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses 
över och godkänns av styrelse och ledning årligen,  
i samband med strategiarbete. Planering, styrning 
och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar 
och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri-
pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Stenhus betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken 
och lagar och förordningar som minimikrav. 
Stenhus följer FN:s Global Compacts tio principer. 
Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter, 
arbetsrätt, miljö och anti-korruption.
Stenhus interna ramverk
Styrelsen fastställer de interna ramverken och 
 bedömer årligen policyns relevans och beslutar om 
eventuella revideringar. 
Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse 
fastslagit ett antal interna policyer för styrning av 
hållbarhetsarbetet:
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och insiderpolicy 
• Uppförandekod internt
• Uppförandekod leverantörer
• Visselblåsarfunktion
För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets 
 hemsida.

===== SIDA 39 =====

39 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Hållbarhetspolicy
Uppförandekod leverantörer
Eftersträva gröna kontrakt då en 
hållbar miljö är lättare att 
åstadkomma ju närmare 
hållbarhetsbesluten ligger 
verksamheten.
 2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 
6 år. Målet är att samtliga avtal som tecknas from 2023 med 
kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal.
2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
Eftersträva användning av 
förnybar energi i så stor 
utsträckning som möjligt t ex 
solenergi, bergvärme, fjärrvärme 
etc.
2022. Stenhus har inventerat 14 fastigheter där det finns 
möjlighet att konvertera om det är hållbart motiverbart. En 
fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga 
pågår utvärderingsarbetet.
2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och 
en fastighet till bergvärme. i övrigt pågår fortsatt inventering för att 
hitta den mest hållbara lösningen.
2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme.
Eftersträva 0% fossil uppvärmning 
(olja). 
2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 
är målsättningen att konvertera den fossila uppvärmningen (inom 
scope 2) till annan uppvärmning.
2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus har 
den operativa kontrollen, konverterats till berg- eller fjärrvärme. 
Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024. 
2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts. 
Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen och alternativ till 
den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket 
speciella krav.
Eftersträva att senast under 2022 
ställa om till 100% Grön El 
alternativt klimatkompensera.
2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall 
avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, EPD. 
2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 
2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 
Energieffektivisera genom att 
samtliga fastigheter i portföljen 
kartläggs.
2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har 
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för 
ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt 
tilläggsisolering.
2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av 
gammalt ventilationsaggregat till effektivare aggregat, 
takomläggning med igensättning av lanterniner med 
tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och 
regler för ventilation och värme.
2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har 
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för 
ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt 
tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme 
och bergvärme.

===== SIDA 40 =====

40 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet (fortsättning)
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Eftersträva användning av 
miljösmarta produkter. Minimera 
förekomsten av skadliga ämnen. 
Källsortera genom samarbete 
med hyresgäst.
Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga 
produkter. Ingen sanering har genomförts. 
2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. 
Ingen sanering har genomförts. 
2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. 
Ingen sanering har genomförts. 
Eftersträva långa hyresrelationer 
vilket minimerar behovet av 
ombyggnationer och rivningar av 
tekniskt välfungerande lokaler och 
fastigheter.
2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en 
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 8,5 år. 
2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en 
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,5 år. 
2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en 
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,1 år. 
Vid investeringar bör utredning 
göras om miljöcertifiering är 
möjlig.
2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med 
miljöcertifiering.
2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet 
med BREEAM in USE ”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter 
pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att 
utföras under 2024. 
2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med 
BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade 
att certifiera enligt BREEM under 2025. 
Nya leverantörer ska granskas 
enligt sociala kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller 
Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller 
Stenhus krav.
2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller 
Stenhus krav.
Stenhus kommer under 2025 
arbeta för att införliva den 
biologiska mångfalden i sina 
miljömål för framtiden.

===== SIDA 41 =====

41 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4
Inledning
Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av
samhällets energianvändning, därför är arbetet med
att minska energianvändningen och se över valet av
energikälla en viktig miljöfråga.
Avgränsning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för 
den största andelen av fastigheternas energianvänd-
ning. Stenhus redovisar i denna rapport endast energi-
användning för de fastigheter där Stenhus har det 
operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet 
och/eller värme inom scope 2 och 3. 
Mål
Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla 
fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi-
fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att 
öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgäs-
ten är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. 
Stenhus har som mål att alltid komplettera sedvanliga 
hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska 
hyresgästens resurs- och energianvändning.
Hos Stenhus står majoriteten av hyresgästerna själva 
för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de 
själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för 
den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling 
mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att 
minska förbrukningen. Stenhus har samtidigt en kon-
tinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det 
finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnads-
besparingar t ex genom att energieffektivisera. Sten-
hus mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande 
projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering 
av byggnader och byte till energieffektivare fönster.
Styrning 
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som 
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det 
operativa energiarbetet. Energianvändningen samt 
mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, 
region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska 
ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar-
värden bearbetas och analyseras. 
 
Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets 
projektutvecklingschef för nybyggnads- och ombygg-
nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska 
följas upp gentemot projekterade värden i samband 
med att projekten avslutas och byggnadernas drift-
sätts.
Princip för redovisning
Energiprestandan beräknas genom årlig total normal-
årskorrigerad energianvändning för uppvärmning,
komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere-
rad area. Redovisade mängder energi bygger på
faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har
uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom 
 Stenhus hela fastighetsbestånd uppgår per utgången 
av året enligt nedan:
Uppvärm-
ningskällor
Antal
2022
%
2022
Antal
2023
%
2023
Antal
2024
%
2024
 Fjärrvärme 128 71 121 75 96 71
 El 18 10 16 10 16 12
 Bergvärme1 23 13 17 11 16 12
 Olja 7 4 3 2 3 2
 Övrigt 4 2 4 2 4 3
Fast bränsle 2 2 2
Gas 2 2 2
T otalt 180 100 161 100 135 100
1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten.
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom 
scope 2 fördelas enligt nedan:
Uppvärm-
ningskälla  
scope 2
kWh
2022
kWh
2023
kWh
2024
 Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219
 El 39 494 36 717 35 837
 Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350
T otalt 126 063 123 286 122 406
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen 
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. 
Inventering av uppvärmningskällor pågår. Stenhus 
eftersträvar användning av förnybar energi i så stor 
utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, 
fjärrvärme mm. 2024 har tre fastigheter konverteras 
från olja till fjärrvärme (Dikesrenen 12, Husmodern 6 
och Klöv & Lilla Ullevi 1:31). Inom det bestånd där 
Stehus Fastigheter har det operativa ansvaret finns 
endast en oljepanna kvar. Den kvartående fastigheten 
har stödvärme med oljebrännare för extrema förhål-
landen.

===== SIDA 42 =====

42 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 pro-
cent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-cer-
tifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärn-
kraft. Energieffektiviseringen sker även genom 
kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta 
komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven-
tering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har 
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr-
system för ventilation, nya ventilationsaggregat och 
ställverk, samt tilläggsisolering. På tre fastigheter har 
olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme.
Under 2024 har Stenhus investerat cirka 23 (17) 
miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för-
nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att 
minska energianvändningen.
Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser:  
305-1, 305-2, 305-4
Inledning
Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets 
totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp 
kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i 
förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är 
därför viktigt.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen 
samt de utsläpp utom organisationen som är mest 
väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. 
Stenhus första år för beräkning av klimatutsläpp är 
2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter 
som redovisas avseende 2022 avser endast scope  
1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte 
andra växthusgaser. Stenhus har från och med 2023 
inkluderat även delar av scope 3 i hållbarhetsredovis-
ningen. Stenhus redovisar i denna rapport endast 
utsläpp för de fastigheter där Stenhus har det opera-
tiva ansvaret. 
Mål 
Scope 1: Stenhus mål är att fastigheterna ska ha  
0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol). 
Stenhus strävar efter att egna installationer på fastig-
heterna ska tillföra förnybar energi så mycket som 
möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. 
Scope 2: Stenhus mål är att använda förnybar energi 
så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geoter-
misk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har 
 Stenhus tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets 
fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria 
 källorna vatten och kärnkraft. 
Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate-
gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. 
Stenhus har i linje med GHG-protokollets rekommen-
dationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som 
förväntas ge upphov till de mest betydande utsläp-
pen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och 
vara mest relevanta för företagets egna affärsmål. 
Stenhus har identifierat tre kategorier där Bolaget 
2024 kan göra störst skillnad/påverkan på vår om-
värld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen 
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. 
Styrning
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som 
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt-
chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande 
projekten. 
Princip för redovisning
Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope.  
I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt 
upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi-
sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta 
energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. 
Utfall Scope 1 & 2
Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje-
pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus står för det 
operativa ansvaret, samt körda tjänstemil inom ramen 
för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga 
till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget 
driver egen verksamhet och består av fjärrvärme, 
fjärrkyla och el. 
Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 
142,21 (82,8) tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där 
den större delen återfinns inom scope 1 och är hänför-
ligt till användning av olja. 
Källa scope 
1 & 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024
  Oljepannor 
och 
126,85 54,60 98,92
 Bilar 18,77 24,11 39,2
  Inköpt el, 
värme  
3,96 4,09 4,09
T otalt 149,58 82,8 142,21

===== SIDA 43 =====

43 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen 
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. 
Inventering av uppvärmningskällor har genomförts 
inom hela beståndet. 
En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår 
också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets 
bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av 
växthusgaser. 
T otalt Scope 1 
+ Scope 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024
 Scope 1 144,48 77,36 134,76
 Scope 2 5,10 5,44 7,45
T otalt 149,58 82,8 142,21
 
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023
Liter/kWH 
förbrukat
2024
tCO2e
2024 Förklaring/metod
Scope 1 – totalt 
144,48 77,36 134,76 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope 
1-aktiviteter för Stenhus, vilka har värderats vara: 
1)  oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är 
uthyrda till hyresgäster) och som Stenhus har kontroll 
över, i.e. inflytande på mängden av olja som förbränns 
och 
2)  utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022 
(båda privata bilar och tjänstbilar)
Andel estimerat 12% 12% 0% För Stenhus orsakades den största delen av scope 
1-utsläpp från oljepannor i ägda fastigheter. För dessa 
oljepannor finns förbrukad mängd liter olja och 
emissionsfaktor för utsläpp per liter förbrukning. För alla 
bilar har Stenhus estimerat förbrukning (liter) av 
drivmedel baserat på tillgänglig information kring 
bilmodell. 
Scope 1 – från oljepannor och köldmedium
Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 För utsläpp från oljepannor har Stenhus inkluderat alla 
oljepannor där Stenhus köper in oljan och därmed har 
kontroll över oljeanvändning. Detta är enbart gällande 
för 1 (2) olika fastigheter och därför har totalt 1 (2) 
oljepannor inräknats. Även om dessa pannor finns på 
fastigheter som hyrs av hyresgäster så Stenhus 
kontrollen och därmed inkluderas de under scope 
1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För varje oljepanna 
har förbrukad liter olja multiplicerats med TTW 
emissionsfaktor på 2,6 kg CO2ekv/liter. 
Köldmedium - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av 
Stenhus kontorslokaler.
Andel estimerat 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts.
T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92
Scope 1 – från bilar 
Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus (men enbart 
utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande 
antal förbrukade liter baserat på information kring bilen 
och antal körda kilometer i tjänst.
Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men 
enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts 
gällande antal förbrukade liter baserat på information 
kring bilen och antal körda kilometer i tjänst.
El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus. 
Antagande har gjorts att el som använts är en svenska 
residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från 
produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2.
Andel estimerat 100% 100% 0% Under 2024 har all information hämtats från 
Fleetmanager.
T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84

===== SIDA 44 =====

44 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023
Liter/kWH 
förbrukat
2024
tCO2e
2024 Förklaring/metod
Scope 2 – totalt 
 129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp 
klassificerat som scope 2 som kommer från producering 
av köpt energi. Här ingår el, värme och kyla till Stenhus 
egna kontorslokaler samt el som har använts för att 
ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna 
dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för 
respektive källor (el, fjärrvarme och fjärrkyla).
Andel estimerat av 
kWh 
69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i 
Stenhus kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering 
har gjorts för fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till 
laddning av elbilar.
Andel estimerat av 
utsläpp
100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope 
2 har sin egen undermätare.  
Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats 
baserat på siffror från energimyndig heten. Då Stenhus 
elanvändning inte ger upphov till några utsläpp i scope 2 
och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir således 
andelen av utsläppen som är estimerade 100%.
Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod)
El 39 494 - 36 717 - 35 837 - Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% 
förnybar el från el-leverantören, och för Stenhus innebär 
detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus 
el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och 
biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i 
scope 2.  
Exakt mängd av använd el har inhämtats från 
elleverantören.
Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Stenhus 
fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga 
användningen av värme från kontorslokal enligt 
energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från 
respektive leverantörer av värme. 
Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Stenhus 
fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga 
användningen av kyla från kontorslokal enligt 
energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från 
respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara 
på ett kontor, och emissionsfaktor från den aktuella 
leverantören är 0.
T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09
Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod)
Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt 
emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras.
El
(snitt Sverige)
39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram 
ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid 
förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är 
från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. 
Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett 
snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta 
har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp 
för Stenhus fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 46,1 gCO2e/
kWh.
El-bilar 
(El-förbrukning 
utanför Stenhus 
fastigheter)
3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus 
har Bolaget antagit att elen som använts enligt den 
svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från 
produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2.
T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63

===== SIDA 45 =====

45 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utfall Scope 3
Stenhus har 2024 identifierat tre kategorier där Bola-
get kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen 
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. 
Källa scope 3 tCO2e 2023 tCO2e 2024
  Bilar 0 0
  Inköpta varor och 
tjänster
310 310
  Kapitalvaror 2 465 2 465
  Uthyrd tillgång 2 361 2 361
T otalt 5 136 5 136
Inköpta varor och tjänster
Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för 
skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer 
och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. 
Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av 
koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus att sträva 
efter långsiktiga hyresrelationer med hyresgäster. 
Detta minimerar behovet av renoveringar och rivning-
ar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter 
och leder till en hållbar användning av naturresurser
och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal
som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om-
förhandlade avtal under 2024, med en hyra över  
500 tsek per år, har i snitt en wault på 7,1 (7,5) år. Må-
let är att samtliga avtal som tecknas från och med 
2023 ska vara gröna avtal. 
Kapitalvaror
Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus har 
under 2024 ehållit miljödeklaration för en fastighet 
som färdigställts där summa total klimatpåverkan, 
A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödeklaration. 
Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska 
upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppfö-
randet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör 
en bra grund vid redovisning av projektets slutliga 
klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Sten-
hus som bas för beräkningarna av nya byggnader.
Uthyrd tillgång
Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och 
fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vattenför-
brukning samt avlopp. Stenhus hyresgäster står själva 
för sina avtal men där Stenhus har avtal och kostna-
der för detta så vidaredebiteras detta på hyresgästen. 
Hyresgästen och Stenhus har härav möjlighet att 
tillsammans göra klimatvänliga val.  
Stenhus har tecknat avtal om 100 % grön el till de 
fastigheter där Stenhus ansvarar för elavtalet.  
I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från 
fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär 
att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet 
att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal 
tecknas inför framtiden.

===== SIDA 46 =====

46 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Förbrukat
2023
tCO2e
2023
Förbrukat
2024
tCO2e
2024 Förklaring/metod
Scope 3 – bilar, kWh     
471,71 0,06 3 907,10 0,08 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har 
gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från 
transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3.
Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08
Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK     
Löpande och 
planerad skötsel och 
underhåll, inkl extern 
förvaltning
117,89 108,41 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Reparationer och 
ersättning av 
byggprodukter
95,97 92,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Mindre renoveringar 
(ej värdehöjande)
96,21 49,36 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 71,99 310,07 52,47 249,86  
Scope 3 – kapitalvaror , MSEK
Nyproduktion 
(klimatdeklaration)
274,00 367,00 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt miljödeklaration.
Ny produktion 
(utöver 
klimatdeklaration)
2 191,00 1 063,00 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1- 
A5 (ton CO2e).
Summa 346,8 2 465 217,1 1 430
Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh
Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för
2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus
fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO2e/kWh.
El 27 935 0 29 875,75 0 Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören, 
och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus 
el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga 
CO2-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från 
elleverantören.
Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60
Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK
Sophämtning 208,25 199,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Vatten och avlopp 11,49 12,50 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med 
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 9,52 219,74 9,96 211,59
T otalt 5 135,87 3 831,13
Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh
El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt
emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är
från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh.

===== SIDA 47 =====

47 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Miljöcertifiering 
Inledning
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett 
bevis från tredje part på att Stenhus fastigheter har 
en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer 
hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda.
Avgränsning
Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt 
där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering 
som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen 
med certifieringen. 
Med certifierade byggnader avses byggnader som är 
miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. 
Mål 
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter 
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar 
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att 
certifiera. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen 
av våra ytor enligt beslutad plan varav 10 under 2024.
Certifierade 
byggnader
Antal 
2022
Antal
2023
Antal
2024 T otalt  
BREEAM in USE 
 ”Very Good”
- 4 8 12
LEED Gold 1 - - 1
T otalt 1 4 8 13
Styrning
Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs 
av interna styrdokumentet. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets 
projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med 
miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt.
Princip för redovisning 
De certifieringar som är aktuella är Green Building, 
Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very 
Good och LEED Gold. 
GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse-
rar på låg energianvändning och energieffektivisering. 
Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi-
prestanda har förbättrats med minst 30 procent 
 genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att 
energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar 
energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för 
Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska 
motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass-
ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst  
25 procent bättre energiprestanda än de krav som 
Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad.
Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende 
energi, materialanvändning och inomhusmiljö. 
BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel 
energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, 
avfallshantering samt markanvändning och påverkan 
på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts 
även byggnadens läge i förhållande till allmänna  
kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka 
föroreningar byggnaden kan ge upphov till. 
LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför-
brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och 
avfallshantering som vägs samman till en bedömning 
av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie-
ringen innebär en granskning och betygsättning av 
oberoende bedömare. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Arbetet med att energideklarera Stenhus Fastigheter 
pågår. Av Stenhus totalt 891 550 (952 003) kvadrat-
meter vid utgången av året är cirka 57 (53) procent 
energideklarerade varav cirka 21 (21) procent erhållit 
energi- klass A till C. Detta motsvarar cirka 185 584 
(198 000) kvadratmeter energideklarerade ytor i klass 
A till C. Under 2024 har totalt cirka 15 990 (14 000) 
m2 certifierats enligt Bream och Leed. Stenhus mål är 
att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad 
plan. 
Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats 
enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare 
12 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under 
2025. Stenhus mål är att nya byggnader som uppförs 
ska miljöcertifieras. 
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen och förore-
ningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- 
eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen 
såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför 
Stenhus sanering. Under 2024 upptäcktes inga sådana 
ämnen och inga saneringar genomfördes.
I våra projekt kommer Stenhus att sträva efter att 
använda miljösmarta produkter och minimera före-
komsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda 
Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och 
mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen 
och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste 
hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till 
materialval. 
Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation 
och rivning.

===== SIDA 48 =====

48 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Nya leverantörer som granskats enligt 
miljökriterier: 308-1
Inledning
Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve-
rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer 
utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus kräver 
att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar 
och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara 
mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan 
påverka miljön negativt. Leverantörerna bör också ta 
initiativ till att främja ett större miljöansvar och upp-
muntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik 
för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på 
leverantörer och vilka som anlitas. De leverantörer 
Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleverantörer där 
antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar 
kraftigt. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal 
som tecknas av Stenhus. 
Mål
Stenhus mål är att minst 70 procent av de leverantörer 
med en volym över en procent av totala inköpsvolymen 
ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller 
kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en 
harmoniserande kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta 
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan 
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och 
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden 
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från 
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt. 
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, 
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent 
av Stenhus totala inköp. 
Utfall
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. 
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent 
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som 
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. 
Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus 
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav 
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande 
med Stenhus policy. 
  
Biologisk mångfald: 304-2
Inledning
Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun-
den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet-
ens behov utan att skada den biologiska mångfalden 
och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster 
är en avgörande utmaning för vår överlevnad. 
Avgränsning
Stenhus redovisar endast den egna påverkan på den 
biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till 
bolagets fastigheter. Redovisningen omfattar ännu 
inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald 
genom inköpta varor och tjänster. 
Mål
Stenhus kommer under 2025 fortsätta arbeta för att 
införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för 
framtiden, specifikt vid nybyggnation men även gäl-
lande krav på leverantörer och i samarbetet med 
hyresgästerna. En inventering av befintliga fastigheter 
kommer även ske för att utreda om den biologiska 
mångfalden kan påverkas i en positiv riktning i och 
omkring de befintliga fastigheterna. 
Styrning
Stenhus fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, 
lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk 
lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan 
detaljplaner antas och bygglov erhålls. Stenhus fastig-
heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett 
biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt 
mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus 
inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påver-
kan på den biologiska mångfalden. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbetet med att bevara och förbättra den biologiska 
mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. 
 Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet  
gällande projekt.
Princip för redovisning
Stenhus påbörjade under 2024 arbetet med invente-
ring av åtgärder för att främja den biologiska mångfal-
den. Arbetet forstätter under 2025 och vidare.

===== SIDA 49 =====

49 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
EKONOMISK UTHÅLLIGHET 
 
Externt ramverk Mål/Index
Ekonomisk uthållighet
FN:s globala mål
GRI-område Ekonomi (200)
GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3
Stenhus ramverk Mål Utfall
Ekonomisk uthållighet
Affärsmodell 
Hållbarhetspolicy
Genomsnittlig avkastning på eget 
kapital om  12 procent per år över 
en konjunkturcykel. 
2022. 4,9
2023. -6,2
2024. 0,9
Genomsnittlig viktad 
kapitalbindning ska långsiktigt 
uppgå till minst 2,0 år.
2022. 3,53
2023. 2,5
2024. 2,7
Soliditeten ska överstiga  
35 procent.
2022. 40,7
2023. 40,8
2024. 42,7
Nettobelåningsgraden (Net LTV) 
ska långsiktigt understiga  
55 procent.
2022. 54,8
2023. 54,7
2024. 53,1
Belåningsgraden (LTV) ska 
långsiktigt understiga  
60 procent.
2022. 57,1
2023. 56,9
2024. 54,7
Räntetäckningsgraden ska 
överstiga 2,25 gånger.
2022. 2,58
2023. 1,94
2024. 1,84
Bolaget ska ha ett tydligt fokus på 
operativt kassaflöde.
Policy mot korruption
Informations- och insiderpolicy
Uppförandekod internt
Visselblåsarfunktion
Bolaget ska aldrig medverka till 
eller tillåta korruption och Stenhus 
accepterar inte att medarbetare 
låter sig mutas eller ta emot gåvor 
som kan liknas vid mutor.
2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade 
incidenter. 
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade 
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Under 2022 har Bolaget 
implementerat en uppförandekod 
för medarbetare. 
2022. Uppförandekod för medarbetare antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse.  
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.

===== SIDA 50 =====

50 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1
Inledning
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet 
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, 
hållbara utfall.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som 
skapas inom Stenhus. Värdet påverkas av faktorer 
inom Stenhus i enlighet med Bolagets affärsmodell 
men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och 
ränteläge som Bolaget inte har kontroll över.
Mål 
Stenhus mål är en ekonomisk hållbar framtid inom 
ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurs-
effektivitet, Affärsetik samt Professionella och enga-
gerade medarbetare. 
Stenhus finansiella mål är: 
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel. 
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-
siktigt uppgå till minst 2,0 år. 
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga  
60 procent. 
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt 
 understiga 55 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 
Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål 
kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers 
möjligheter att uppnå sina mål.
Styrning 
Planering, styrning och upprätthållande
av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations-
struktur med tydlig delegering av ansvar och befo-
genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för 
att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom 
ramarna för vad Bolagets policyer medger.
Ansvar och uppföljning 
Det är Stenhus VD och ledningsgrupp som har det 
övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot 
de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i 
samband med delårsrapporter. 
Princip för redovisning
Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus 
Årsredovisning.
Behållet ekonomiskt värde 
Det skapade ekonomiska värdet uppgick till  
872 (380) miljoner kronor under 2024 och utgörs 
främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på 
fastigheter.
Av det skapade värdet tillföll 752 (726) miljoner kronor 
olika intressenter varav de största värdena avsåg 
operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål-
let ekonomiskt värde uppgick till 121 (-346) miljoner 
kronor, motsvarande 14 (-91) procent.
Skapat och fördelat ekonomisk värde
Mkr
2022 
Del av 
direkt 
skapat  
värde 
2022 
%
2023 
Del av 
direkt 
skapat  
värde 
2023 
%
2024 
Del av 
direkt 
skapat  
värde 
2024 
%
Direkt skapat 
ekonomiskt värde
Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116
Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3
Värdeför- 
ändringar1
-10 -1 -563 -148 -113 -13
Summa 729 100 380 100 872 100
Fördelat 
ekonomiskt värde
Operativa 
kostnader
175 24 212 56 223 26
Medarbetare inkl 
styrelse
30 4 39 10 43 5
Långivare 190 26 382 101 392 44
Offentlig sektor2 65 9 93 24 93 11
Bidrag till övriga 
samhället
1 0 2 0 0 0
Summa 460 63 726 191 752 86
Behållet 
ekonomiskt värde
264 37 -346 -91 121 14
Fördelat och bibehållet 
ekonomiskt värde
2022
%
2023
%
2024
%
 Operativa kostnader 24 56 26
 Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5
 Långivare 26 101 44
 Offentlig sektor2 9 24 11
 Bidrag till övriga samhället 0 0 0
 Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14
100 100 100
1 Total värdeförändring exklusive derivat. 
2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt.

===== SIDA 51 =====

51 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
AFFÄRSETIK
 
205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna 
åtgärder
Inledning
God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus 
långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget 
ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar 
risken för korruption och andra oegentligheter. 
Avgränsning
Antikorruptionsarbetet avser i första hand det 
 Bolaget själva gör för att förhindra korruption. 
 Stenhus ställer även krav på att leverantörer ska ha 
ett systematiskt arbetssätt för att motverka 
 korruption i sina verksamheter.
Mål 
Grunden för Stenhus är att Bolaget aldrig får vara 
involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer 
företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas 
eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor. 
Stenhus kommunikation ska alltid vara korrekt, rele-
vant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Infor-
mation ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare 
av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten.
Styrning
Stenhus antikorruptionsarbete styrs av policyer och 
rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy 
och uppförandekod för medarbetare och leverantörer. 
Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse. 
Samtliga av Stenhus anställda och leverantörer för-
väntas följa de interna reglerna såväl som gällande 
lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetarna 
finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker 
löpande för att säkerställa att de följs i organisationen.
Ansvar och uppföljning 
Arbetet med att motverka korruption och mutor leds 
av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och 
kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. 
Beroende på överträdelsens art och omfattning kan 
anställda som bryter mot företagets antikorruptions-
politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn 
utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell 
osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för 
Stenhus för godkännande. Överträdelser mot policyn 
mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk-
tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss-
tankar om korruption eller andra oegentligheter 
 rapporteras årligen till styrelsen.
Information och insider
Stenhus har också en informations- och insiderpolicy 
med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern 
som extern kommunikation samt att relevanta regel-
verk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har 
upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som 
omgärdar handel i aktier listade på Handelsplatsens 
Premier-segment, Nasdaq First North Premier 
Growth Market. Policyn berör samtliga ställföre-
trädare och medarbetare i Bolaget.
Uppförandekod internt
Uppförandekoden tydliggör Stenhus värderingar och 
syftar till att vägleda samtliga medarbetare i den 
dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för 
samtliga Stenhus medarbetare och reglerar hur  
medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres-
gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra 
aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verk-
samheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områ-
den som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga 
rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption 
men det är Stenhus egen identifiering av de mest 
relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för 
innehållet i uppförandekoden.
Uppförandekod externt
Stenhus kräver att dess leverantörer upprätthåller  
de högsta etiska standarderna i sin verksamhet. 
 Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla 
former av korruption i sin affärsverksamhet.
Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande 
konkurrenslagstiftning. Stenhus leverantörer ska 
informera Stenhus om en situation uppstår där det 
finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus 
om någon anställd på Stenhus har någon form av 
finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella 
förbindelser med leverantören. Leverantörer ska  
tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med 
gällande lagar och allmänt accepterade redovisnings-
principer.
Visselblåsning
Bolagets anställda, leverantörer och kunder har 
 möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk-
tion för visselblåsning. Stenhus visselblåsarfunktion 
administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus 
och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. 
Information om hur man kan ta kontakt med vissel-
blåsarfunktionen finns på Stenhus hemsida. 
 
Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda 
rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett 
visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.  
Alla ärenden hanteras konfidentiellt.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
korruption.

===== SIDA 52 =====

52 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
 
Externt ramverk Mål/Index
Professionella och engagerade medarbetare
FN:s globala mål
GRI-område Social (400)
GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1
Stenhus ramverk Mål Utfall
Professionella och engagerade medarbetare
Uppförandekod internt 
Uppförandekod leverantörer 
Visselblåsarfunktion
Ingen diskriminering eller kränkande behandling 
för förekomma.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024.  Inga rapporterade incidenter.
Medarbetare ska uppträda enligt den interna 
koden.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024.  Inga rapporterade incidenter.
Nya leverantörer ska granskas enligt sociala 
kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2024. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt,  
direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade 
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare
Inledning
Företagets förvaltning och utveckling är beroende av 
kvalificerade och professionella medarbetare. Därför 
är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare 
som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin 
personal på lång sikt. 
Avgränsning
Rapporteringen omfattar enbart personer anställda 
inom Stenhus och inte de personer som utför arbete 
under anställningsliknade villkor.
Mål
Stenhus mål är att vara ett företag som speglar det 
samhälle där Bolaget verkar. Stenhus vill erbjuda alla 
anställda goda och konkurrenskraftiga anställnings
villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive 
medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings-
villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i 
incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas 
delaktighet i Bolagets utveckling. 
Stenhus kommer inte tillåta diskriminering eller någon 
annan kränkande särbehandling, varken vid anställ-
ning av nya medarbetare eller gällande befintliga 
medarbetare. Stenhus ska anställa medarbetare och 
anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet, 
religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning.
Stenhus arbetar för att säkerställa att organisationen 
anpassar sig till den rådande arbetsbördan och 
 arbetar för att underlätta för alla medarbetare att 
kombinera arbete och familj.

===== SIDA 53 =====

53 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar. 
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Princip för redovisning
Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och 
kön hämtas från vårt HR-system.
Utfall
Nedan följer fördelningen av Stenhus medarbetare 
och styrelse gällande ålder och kön. 
Ledningsgrupp
2022
%
2023
%
2024
%
 -29 år 0 0 0
 30-49 år 63 63 67
 50- år 37 37 33
 Kvinnor 0 12 11
 Män 100 88 89
 
Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen
Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024
Samtliga 
medarbetare % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5
Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9
100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14
Ledningsgrupp % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 –
Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3
100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3
Styrelse % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1
Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3
100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4
Samtliga 
medarbetare
2022
%
2023
%
2024
%
 -29 år 7 9 7
 30-49 år 50 63 60
 50- år 43 28 33
 Kvinnor 39 34 38
 Män 61 66 62
Styrelse
2022
%
2023
%
2024
%
 -29 år 0 0 0
 30-49 år 40 50 33
 50- år 60 50 67
 Kvinnor 20 33 17
 Män 80 67 83

===== SIDA 54 =====

54 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder 
Inledning
Inom Stenhus hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering 
eller brott mot mänskliga rättigheter. 
Avgränsning
Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden-
ter Stenhus kan påverka utfall eller har en direkt eller 
indirekt påverkan.
Mål
Stenhus långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda 
alla trakasserier på arbetsplatsen. Kortsiktigt är 
 Bolagets mål att öka medarbetarnas medvetenhet om 
företagets policy. Arbete med aktiva åtgärder ska vara 
ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda.
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och  bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar. 
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Skulle någon form av trakasserier förekomma inom 
Stenhus är Bolagets policy att företaget är skyldigt att 
agera. I sådana fall ska Bolaget undersöka om-
ständigheterna kring de påstådda trakasserierna och 
vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra 
ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig 
utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta 
för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende 
är ovälkommet och stötande. Om trakasserierna inte 
upphör, eller om den trakasserade personen inte vill 
eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med-
arbetare använda företagets visselblåsarfunktion 
eller kontakta sin chef eller någon annan ledande 
befattningshavare som de litar på.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
diskriminering. 
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt 
sociala kriterier
Inledning
Stenhus förutsätter att leverantörer respekterar 
 gällande lagar och förordningar, samt kollektiva avtal 
(eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade 
branschstandarder avseende anställdas rättigheter 
och löner. Stenhus kräver att dess leverantörer främjar 
lika rättigheter och möjligheter oavsett könsöverskri-
dande identitet eller könsuttryck, etnicitet, religion 
eller annan tro, funktionshinder, sexuell orientering 
eller ålder. Stenhus kräver att leverantörerna ser till att 
deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i 
enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek-
tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus kräver att dess 
leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de 
leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De 
leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleve-
rantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom 
det varierar kraftigt per leverantör. Rapporteringen 
omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. 
Mål
Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst  
70 procent av de leverantörer med en volym över en 
procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat 
Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de 
genom egna policyer uppfyller en harmoniserande 
kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta 
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan 
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och 
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden 
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från 
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt.

===== SIDA 55 =====

55 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, 
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent 
av Stenhus totala inköp. 
Utfall 
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. 
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent 
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som 
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. 
Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus 
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav 
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande 
med Stenhus policy.

===== SIDA 56 =====

56 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Generella upplysningar
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1  Organisationsdetaljer 61
2-2  Enheter som ingår i organisationens 
hållbarhetsrapportering
94, 117-120, 31
2-3  Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 31
2-4  Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 31
2-5  Externt bestyrkande 31, 59
Aktiviteter och anställda
2-6  Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10-11, 31-34 
2-7  Medarbetare 52-55, 62, 106-108
2-8  Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare 
som inte är anställda.
Styrning
2-9  Sammansättning och struktur för styrning 71-78
2-10  Nominering och val av högsta ledningsorgan 71-78
2-11  Ordförande i det högsta styrelseorganet 71-78
2-12  Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 
och hantering av påverkan
71-78
2-13  Delegering av ansvar för hantering av påverkan 71-78
2-14  Roll som högsta ledningsorgan i 
hållbarhetsrapportering
71-78
2-15  Intressekonflikter 71-78
2-16  Kommunikation av kritiska frågor 71-78
2-17  Den samlade kunskapen hos det högsta styrande 
organet
79-80
2-18  Utvärdering av det högsta styrelseorganets 
prestationer
75
2-19  Ersättningspolicyer 74, Policyer och 
riktlinjer om 
ersättningar på 
Bolagets hemsida.
2-20  Process för att fastställa ersättning 74, Policyer och 
riktlinjer om 
ersättningar på 
Bolagets hemsida.
2-21  Årlig total ersättning 106-108
2-22  Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11, 31-55
2-23  Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 36-51, 71-78, Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-24  Integrering av policyer och åtaganden kopplade till 
hållbarhet 
36-51, 71-78 ,Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-25  Processer för att åtgärda negativa effekter 36-51, 71-78 ,Policyer 
på Bolagets hemsida
2-26  Mekanismer för rådgivning och rapportering av 
angelägenheter för organisationen
36-51, 71-78 ,Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-27  Efterlevnad av lagar och förordningar 38, 71-78
2-28  Medlemskap i organisationer 135
2-29  Förhållningssätt till engagemang av intressenter 31-34
2-30  Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal

===== SIDA 57 =====

57 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Väsentliga upplysningar
Väsentliga hållbarhetsfrågor
3-1  Process för att fastställa väsentliga 
hållbarhetsområden
31-37
3-2  Lista över väsentliga hållbarhetsområden 35-37
3-3  Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 38-55
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Specifika upplysningar
Ekonomi
201-1  Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 50
205-2  Kommunikation och utbildning om anti-
korruptionspolicyer och förfaranden
51
Antikorruption
205-3  Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna 
åtgärder
51
Energi
302-1  Energianvändning inom den egna organisationen 41-44
302-2  Energianvändning utanför den egna organisationen 45-46
CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 47
302-4  Minskning av energianvändning 41-44
304-2  Betydande effekter av aktiviteter, produkter och 
tjänster på biologisk mångfald
48
Utsläpp
305-1  Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 41-44
305-2  Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 41-44
305-4  GHG-utsläppsintensitet 41-44
Leverantörer & miljökriterier
308-1  Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 48
Medarbetare
405-1  Mångfald i ledningar och bland medarbetare 52-53
406-1  Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder
54
Leverantörer & sociala kriterier
414-1  Nya leverantörer som granskats enligt sociala 
kriterier
54

===== SIDA 58 =====

58 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i 
enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området 
Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela 
ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs ledande 
producent av tåg, tunnelbana och andra gröna 
 transportmedel. Byggnadens  installationer är utrustade 
med avancerade styrsystem för att optimera driften av 
fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). 
En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder-
bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder 
regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning 
och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan-
de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet.  
Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i 
byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum-
tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden.

===== SIDA 59 =====

59 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ), org.nr 559269-9507
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-
rapporten för år 2024 på sidorna 31–58 och för att 
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 
i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 
1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning 
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning 
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och 
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den in rikt-
ning och omfattning som en revision enligt International 
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige 
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig 
grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 24 april 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor

===== SIDA 60 =====

4. Förvaltningsberättelse
Information om verksamheten 61
Förslag till vinstdisposition 62
Finansiering 63
Risker och riskhantering 66
Aktien och ägarna 70
Bolagsstyrningsrapport 71
Bolagets styrelse och ledning 79
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på 
sidorna 60-136. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den 
lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns 
på sidorna 30-59.

===== SIDA 61 =====

61 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Information om verksamheten
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger 
och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter 
med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och 
 Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera 
i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste-
rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna 
återfinns inom segmenten offentliga fastigheter, 
 lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru-
handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar  
även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer 
utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling 
av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig-
heter, per 31 december 2024, 135 (161) fastigheter 
med ett sammanlagt värde om 13 395,0 (13 860,1) 
miljoner kronor. 
Väsentliga händelser under året
• Hyresintäkterna uppgick till 1 011,8 (1 019,0) mkr  
 vilket är i linje med föregående år trots 26 färre  
 fastigheter. I genomsnitt är cirka 94 procent av  
 bashyresvolymen indexerade enligt KPI.
• Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå  
 som föregående år, 77,4 (77,5) procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 329,6  
 (359,2) mkr.  
• Resultat efter skatt uppgick till 56,0 ( -375,8) mkr.  
• Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20  
 kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i  
 juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Stenhus Fastigheter har under året arbetat intensivt 
för att förhålla sig till noteringskraven för Nasdaq 
Stockholms huvudlista genom att stärka bland annat 
riskhantering, intern kontroll och bolagsstyrning. 
Listbytet från Nasdaq First North Premier Growth 
Market till Nasdaq Stockholm, Mid Cap genomfördes 
18 december 2024 vilket var i enlighet med ursprung-
lig målsättning. 
Under året har Bolaget amorterat 1 621,6 (4 904,8) 
miljoner kronor och tagit upp nya lån samt refinansie-
rat motsvarande 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor. 
Stenhus Fastigheter har under året även emitterat 
ytterligare 98,8 miljoner kronor under det befintliga 
gröna finansieringsramverket.  Bolaget har även i 
slutet av året genomfört omfattande refinansieringar 
på förbättrade villkor, vilket har resulterat i en mer 
kostnadseffektiv kapitalstruktur. Finansieringsavtalen 
signerades i december 2024 medan utbetalning 
skedde i januari 2025.  
Bolaget har under året förvärvat 3 (8) fastigheter till 
ett värde av 177,0 (844,7) miljoner kronor samt avytt-
rat 29 (27) fastigheter till ett värde om 746,5 (1 044,2) 
miljoner kronor.  
Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även 
resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings-
institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat 
Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som 
utsikten har förbättrats från negativ till stabil. 
Fastighetsbeståndet
Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per 
31 december 2024 av 135 (161) fastigheter, huvud-
sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen 
och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om 
13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. De femton största 
hyresavtalen svarade för cirka 39,4 (35,8) procent 
och bolagets största hyresavtal med Alstrom repre-
senterar cirka 5,7 (9) procent av den samlade årshy-
ran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 
891 550 kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/ 
lätt industri/ logistik svarade för cirka 67 (68) procent 
av den totala uthyrbara ytan.  
Hållbarhet
Hållbarhetsarbetet Bolagets hållbarhetsarbete syftar 
till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till 
priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bola-
gets investeringsverksamhet, förvaltning och finan-
sieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa 
möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Plane-
ring, styrning och uppförande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbar-
hetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans 
med sina kunder arbetar för att kontinuerligt effektivi-
sera energianvändningen i Bolagets fastigheter, och 
därigenom arbetar för miljö och resurseffektivitet. 
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt vilket 
leder till en lägre belastning på miljön.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)  
(”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507,  
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret  
2024 för koncernen och moderbolaget.

===== SIDA 62 =====

Förslag till vinstdisposition
62 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Organisation och medarbetare
Per den 31 december 2024 hade Stenhus Fastigheter 
42 (37) anställda, varav 26 (24) män och 16 (13) kvin-
nor. Medeltalet anställda under året uppgick till 42. 
För att stödja bolagets tillväxt arbetar Stenhus Fas tig-
heter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö präglad av 
öppenhet, respekt och goda utvecklingsmöjligheter. 
Under året genomfördes en medarbetarundersökning 
som resulterade i att bolaget erhöll certifieringen 
Great Place to Work, vilket tilldelas organisationer 
med höga resultat inom medarbetarnöjdhet. 
Till årsstämmans förfogande stående  
vinstmedel, kr:
Balanserade vinstmedel
Överkursfond 4 207 559 944
Balanserat resultat -108 890 363
Årets resultat -386 948 922
Disponibla vinstmedel 3 711 720 659
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt 
följande, kr:
Vinstdisposition
Till aktieägare utdelas 74 355 721
Till ny räkning överföres 3 637 364 938
Till ny räkning överföres 3 711 720 659

===== SIDA 63 =====

Händelser under året
• I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter refinan- 
 sierat ca 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt  
 bättre villkor vilket kommer ge effekt under 2025. 
• Under året blev även SEB en av Stenhus Fastig-
 heters kreditgivare vilket är ett en del av Bolagets  
 strategi för att minska framtida finansieringsrisk. 
Händelser efter räkenskapsårets utgång: 
• Tillgängliga krediter har ökat med 300 mkr till  
 528,6 mkr.
• Bolaget har signerat avtal om ett certifikatprogram.  
•  Tillkommande likviditet om ca 230 mkr från  
refinansieringarna, utbetalt i mitten av januari 
2025. 
Kapitalstruktur
Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker-
ställda banklån kreditfaciliteter, obligation och eget 
kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag 
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. 
Endast en mindre del av den totala skuldportföljen 
utgörs av obligationer. 
Finansieringsstrategi 
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till 
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom 
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl 
kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi 
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt 
med god framförhållning mot olika kreditgivare med 
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med 
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport-
periodens slut till 7 386,6 (7 956,5) miljoner  kronor 
och utgjordes av säkerställda banklån om 6 790,2      
(7 481,0) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli-
gation om 596,4 (475,5) miljoner kronor. Vid rapport-
periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största 
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, 
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige 
Filial.  
Seniora banklån
De seniora banklånen om 6 790,2 (7 481,0) miljoner 
kronor bestod av säkerställda banklån om 6 723,8     
(7 439,3) miljoner kronor och säkerställda byggnads-
kreditiv om 66,4 (41,7) miljoner kronor.
Icke säkerställda gröna obligationer
Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora 
icke säkerställda gröna obligationer till ett nominellt 
belopp om 98,8 miljoner kronor under det befintliga 
ramverket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda 
obligationslån med ISIN SE0017131634. Priset på de 
nya obligationerna fastställdes till 104,482 procent av 
nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus 
Stibor 3 månader. 
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller 
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument 
 utöver det gröna obligationslånet till ett nominellt 
belopp om 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall  
i oktober 2026.
Outnyttjade kreditfaciliteter
I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter  refinansierat 
externa banklån med befintliga banker. Bolaget hade 
vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter 
om 228,6 (85,3) miljoner kronor,  varav 3,6 (10,3) mil-
joner kronor avsåg outnyttjade bygg kreditiv, 50,0 
(50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräk-
ningskredit och 175,0 (25,0) miljoner kronor avsåg 
outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF) om 
totalt 175,0 (175,0) miljoner kronor. 
I samband med refinansiering av befintliga banklån 
har Bolaget även ingått avtal av RCF:er om totalt 300 
miljoner kronor,  tillgång till dessa erhölls i januari 
2025. 
Finansiering
Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt 
med hantering av kapital- och ränterisker.
63 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 64 =====

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Kapital
Mkr
Derivat1 
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 344,2 -1 995,1 5 349,0 5,1 72,4
1–2 år 24,3 305,9 330,2 1,8 4,5
2–3 år – 1 150,0 1 150,0 3,2 15,6
3–4 år – 539,2 539,2 2,4 7,3
4–5 år – – – – –
> 5 år 18,1 – 18,1 5,5 0,2
Summa/genomsnitt 7 386,6 – 7 386,6 4,5 100,0
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån 
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 2 634,0 – 634,0 4,5 8,6
1–2 år 1 543,1 596,4 2 139,5 5,4 29,0
2–3 år 4 188,6 – 4 188,6 4,8 56,7
3–4 år 303,4 – 303,4 4,4 4,1
4–5 år 21,6 – 21,6 4,4 0,3
> 5 år 99,4 – 99,4 4,7 1,3
Summa/genomsnitt 6 790,1  596,4 7 386,6 4,9 100,0
1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
 < 1 år avser säkerställa banklån. 
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Eget kapital och skulder
 Räntebärande skulder (7 387 mkr) 52%
 Aktiekapital (372 mkr) 3%
 Fritt eget kapital (5 441mkr) 39%
 Övriga skulder (542 mkr) 4%
 Uppskjuten skatt (228 mkr) 2%
 Minoritsintressen (110 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
 Säkerställda banklån (6 790,1 mkr) 91,9%
 Icke säkerställda obligationer 
(596,4 mkr) 8,1%
 7, 4
Mdr
14,1
Mdr
64 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 65 =====

Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande 
finansiering till 2,7 (2,5) år. Det är högre än Bolagets 
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga 
viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska 
understiga 2,0 år.  
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 764,2 
(1 173 ,0) miljoner kronor som motsvarar 10,3 (14,7) 
procent av bolagets externa skuld. 
I slutet av året har Bolaget refinansierat lån om totalt 
4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor vilket mot-
svarar ca 60 procent av Bolagets totala skuldportfölj. 
Av dessa totalt 4 417,1 avsåg 4 198,1  refinansiering 
med befintliga banker till väsentligt bättre villkor. 
Låneavtalen signerades i december 2024 och utbe-
talning är genomförd i januari 2025. Majoriteten av 
lånen som utbetalades i januari 2025 har bolaget 
bedömt avse en ren refinansiering inom ramen av 
befintliga lån och till följd av att avtalen för dessa 
lånutbetalningar signerades innan årsskiftet har mer-
parten av dessa lån redovisat som långfristig skuld 
per balansdagen.
Under december 2024 etablerade Bolaget även rela-
tion med banken SEB vilka refinansierade resterande 
219,0 miljoner kronor av de totalt 4 417,1 miljoner 
kronor, även dessa till väsentligt bättre villkor än 
 tidigare finansiering. 
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
 Säkerställda banklån
 Obligationslån
Räntebindning
Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med 
fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med 
ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 
3 608,0 (3 358,3) miljoner kronor varav fasträntelån 
uppgick till 76,9 (61,6) miljoner kronor. Bolagets ränte-
säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) 
procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas 
till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem-
ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till 
-0,5 (39,6) miljoner kronor. 
Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive 
effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 
0,9 (1,3) år vilket kommer att öka efter refinansiering-
en som genomfördes i slutet av året. Bolagets rän-
testrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i 
syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för 
bolagets skulder skall vara  mellan 12 och 24 månader. 
Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive 
effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. 
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän-
teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens 
utgång till 4,5 (5,4) procent.
Finansiella riktlinjer 
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd 
 finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal 
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, 
räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen 
är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland 
annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före-
kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. 
Avtalen kan även innehålla informations- och finan-
siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella 
 kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, 
räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av 
Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas 
kovenanter övervakas löpande och rapporteras till 
styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns-
ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per 
rapportperiodens slut presenteras nedan.
Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
 
Mål
2024
31 dec
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt  
understiga 55% 53,1
Räntetäckningsgraden  
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,84
Soliditeten ska överstiga 35% 42,7
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska  långsiktigt 
uppgå till minst 2,0 år 2,7
65 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 66 =====

66 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheters risker och riskhantering
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta 
tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam-
mansättning och hantering avseende verksamhetens 
risker. 
Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar, 
delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen. 
Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk-
hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning 
och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens 
affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel-
sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet.
Affärsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig
del i Stenhus Fastigheter affärsmodell 
och verksamhet, både avseende förvärv 
och avyttringar. Vid förvärv finns risk att 
den tekniska standarden är sämre än 
bedömt, att dolda miljörisker finns eller 
att fastigheternas uthyrningsgrad ej 
 utvecklas enligt gjord bedömning. Vid 
bolagsförvärv finns även risk för juridiska 
åtaganden inom det förvärvade bolaget 
samt en skattemässig risk.
God kontakt med marknaden och hög 
marknadskännedom är viktigt för att ge 
goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. 
Investeringar av fastigheter genomförs 
inom olika segment/av olika typer av 
fastigheter för att sprida risken. 
 Förvärvsprocessen är formaliseras och 
dokumenteras ytterligare inkl. definiering 
av skallkrav etc. 
Värdeförändring
fastigheter
Stenhus Fastigheter redovisar fastig-
hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger 
en direkt påverkan på resultaträkning och 
finansiell ställning. Fastigheternas värde 
påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla 
och utveckla fastigheterna, av förvalt-
nings- och uthyrningsarbetet i form av 
avtals- och hyresgäststruktur samt av 
yttre faktorer som konjunkturen och den 
lokala utbuds- och efterfrågebalansen 
- antingen per segment (då förändringar i 
omvärlden kan slå olika på Stenhus olika 
segment), eller på totalen. Avkastnings-
kravet styrs i hög grad av den riskfria 
räntan och av fastighetens läge och unika 
risk.
100 % av fastighetsbeståndet värderas 
externt varje kvartal. 
Genom att vara aktiv på transaktions-
marknaden har Stenhus Fastigheter god 
lokalkännedom och kunskap om markna-
den på de orter och segment där Stenhus 
Fastigheter verkar. Detta kompletteras 
med kontinuerliga analyser av portföljens 
sammansättning med avseende på fast-
ighetstyp och geografi. 
Gedigen process för att säkerställa att 
input och output till och från värderingen 
är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa-
flödet).
Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt 
är förknippade med risker i samtliga faser, 
och riskerna ökar i takt med projektens 
komplexitet. Det gäller såväl projekt-
genomförande som leverantörsrisker 
(inklusive inflation och förseningar) etc.  
Risk för att projekt visar sig vara ineffek-
tiva, dyrare än beräknat eller levereras 
senare än förväntat vilket kan påverka 
verksamheten, bolagets kostnader och 
värdet på bolagets fastigheter negativt.
Riskhanteringen sker bland annat genom 
att Stenhus Fastigheter har en egen pro-
jektorganisation med hög kompetens och 
upparbetad erfarenhet samt en nog-
grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe-
ter arbetar med noggranna utvärderingar 
av leverantörer och entreprenörer, inför 
ingång av samarbete, där tydliga krav på 
standard, säkerhet och hållbarhet samt 
bedömning av lämplighet tidigt är med i 
processen. Uppföljning av projektets 
lönsamhet och risker görs löpande under 
projektets gång.
Riskstrategier och processer för riskhantering
Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i 
rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken 
antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2024. 
Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast-
ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant 
risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid 
behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas 
genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell be-
skrivning av arbetets inriktning per typ av risk
Risker och riskhantering

===== SIDA 67 =====

67 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Efterlevnadsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Politiska risker –  
Regelefterlevnad och 
skatt
Politiska risker på grund av t.ex. ny lag-
stiftning, nya regler etc. Oförmåga att 
efterleva lagar eller regler kan medföra 
att Stenhus Fastigheter får oförutsedda 
kostnader, skatter och sanktioner eller 
riskerar att avnoteras. Vidare kan det 
resultera i förlorat anseende hos hyres-
gäster och aktieägare. 
Stenhus Fastigheter arbetar med om-
världsbevakningar för att tidigt fånga upp 
politiska beslut och föreslagna ändringar 
i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter 
bedömer att bolaget har adekvat kompe-
tens och interna processer för att kunna 
identifiera, kvantifiera och hantera dessa 
risker. Som stöd till interna specialist-
funktioner tas extern expertis in för be-
vakning inom respektive relevant område, 
för att ha god bevakning inom samtliga 
regelverk.
Operationella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Hyresintäkter och  
vakansrisk
Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av 
den långsiktiga efterfrågan på lokaler för 
inom bolagets segment, fastigheternas 
uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. 
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen 
av aktuella marknadshyror som påverkas 
av den ekonomiska utvecklingen, 
 demografisk tillväxt samt omfattningen 
av nybyggnationer på marknaden. 
För att begränsa Stenhus Fastigheters 
exponering mot avflyttningar och hyres-
förluster strävar Stenhus Fastigheter 
efter långvariga kundrelationer samt att 
prioritera hyresgäster med hög kredit-
värdighet, även om detta initialt kan med-
föra något lägre intjäning. En diversifierad 
kontraktsbas, med många hyresgäster 
från flertalet olika branscher minskar 
även risken.  Stenhus Fastigheter arbetar 
kontinuerligt med att omförhandla befint-
liga hyresavtal i syfte att minimera risken 
på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak-
ten har ett tillägg kopplat till konsument-
prisindex i Sverige, det vill säga de är  
helt eller delvis inflationsjusterade.  
Mer än 94 % av Stenhus Fastigheter 
hyresintäkter är indexerade till KPI eller 
motsvarande. 
IT och informations- 
säkerhet
Bolaget är beroende av IT -system både 
för driften av fastigheterna och för bola-
gets administration. Risk för IT -intrång/
cyberhot vilket kan leda till förlust eller 
läckage av känslig information alternativt 
låsning av IT system och krav på betal-
ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope-
rationell påverkan, finansiella förluster 
och/eller negativ varumärkespåverkan.
Bolaget har ett proaktivt arbete kring 
IT -säkerhet inklusive utbildning av med-
arbetare, rutiner för back-up och moln-
tjänster. All datautrustning är modern och 
har aktuella virusskydd, brandväggar etc. 
Bolaget har intern och extern kompetens 
inom IT. Specifika rutiner finns angående 
lagring av information, lösenordsskydd 
samt intrångsskydd.

===== SIDA 68 =====

68 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Finansiella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Finansierings-,  
refinansierings- och 
 likviditetsrisk
Med finansieringsrisk avses risk för att 
nödvändig upplåning ej finns tillgänglig, 
eller att den endast kan genomföras till 
ofördelaktiga villkor. Förändringar på 
kreditmarknaden gör att förutsättningar 
för, och tillgång till, krediter snabbt kan 
skifta. Med likviditetsrisk avses risken att 
inte kunna fullfölja betalningsåtaganden. 
I det fall Stenhus Fastigheter inte kan 
förlänga eller ta upp nya lån, eller om 
villkoren är oförmånliga, begränsas möj-
ligheterna såväl att kunna fullfölja befint-
liga åtaganden som att genomföra fram-
åtsyftande affärer. 
Stenhus Fastigheter har en finanspolicy 
beslutad av styrelsen med mål för bland 
annat kapitalbindning, låneförfall och 
lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig-
heter ska se till att refinansiera de lång-
fristiga räntebärande skulderna i god tid 
före förfall, samt att vara aktiv på kredit-
marknaden och använda olika finans-
ieringskällor och kreditgivare för att 
 minskas risken för att inte ha tillgång till 
nödvändig finansiering. På grund av en 
ökad volatilitet på obligationsmarknaden, 
har Stenhus Fastigheter endast en obli-
gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade 
kreditramar innebär att risken begränsas 
ytterligare. Likviditetsprognoser upp-
rättas löpande och avrapporteras till 
 styrelsen. 
Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters 
största kostnadspost och därför väsent-
lig för bolagets resultat och kassaflöde. 
Förutsättningarna på räntemarknaden, 
och i sin tur ränteläget, kan snabbt för-
ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig-
heters finansieringskostnad samt 
 kovenanter. 
Stenhus Fastigheters finanspolicy anger 
mål för ränteriskhantering som beslutas 
av styrelsen. För att undvika kraftigt 
 stigande räntor i befintliga låneavtal 
 hanteras risken genom balanserad 
 räntebindning inklusive med derivat.  
För att minska ränterisk i nyupplåning/
refinansiering har bolaget olika finansie-
ringskällor samt olika kreditgivare. 
 Bolaget arbetar aktivt med att sänka 
finansieringskostnader och reducera 
risken avseende stigande ränte-
kostnader.  
Kredit- och
motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisken är risken för 
förlust om Bolagets motparter inte fullgör 
sina avtalsförpliktelser och eventuella 
säkerheter inte täcker Bolagets fordring-
ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut 
fastigheter till opålitliga hyresgäster, så 
som t.ex. hyresgäster som ej har råd att 
betala, riskerar konkurs eller har koppling 
till kriminalitet etc. men även risk att leve-
rantörer/entreprenörer inte fullgör sina 
åtaganden samt banker etc. Denna risk 
kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres-
fordringar och likvida medel men även 
ökade kostnader.  
I samband med förvärv, uthyrningar och 
projekt värderas motpartsrisken och vid 
behov kompletteras avtalen med säker-
heter i form av depositioner, bankgaran-
tier, borgensförbindelse eller liknande. 
Bolaget genomför även kreditupplys-
ningar och KYC på nya ej kända hyres-
gäster/motparter. 
Bolaget har även en väl utarbetad och 
effektiv påminnelse- och kravprocess. 
Finansiella åtagande 
och garantier 
Finansiering sker främst via bank och 
obligationslån där kreditavtalen inne-
håller finansiella nyckeltalsbestämmelser, 
såsom för belåningsgrad och räntetäck-
ningsgrad. En del av koncernens kredi-
tavtal innehåller kontrollägarbestämmel-
ser (s.k. change of control). Om koncer-
nen bryter mot finansiella kovenanter 
eller om det bestämmande inflytandet 
över  bolaget ändras, kan det leda till att 
lånen förfaller, vilket kan leda till krav på 
 omedelbar återbetalning eller att 
 borgenärer framställer anspråk på 
 pantsatta tillgångar. 
Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar 
finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar-
talsvis för att säkerställa att inga av dem 
bryts eller närmar sig brytpunkter. 
 Stenhus Fastigheter bedömer att 
 bolagets kovenanter är enligt marknads-
praxis

===== SIDA 69 =====

69 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Rapporteringsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering-
en till följd av t.ex. informella redovis-
ningsprocesser inkl. bristande intern kon-
troll, otillräckligt IT -stöd, kompetens etc. 
vilket kan leda till finansiell förlust, nega-
tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli-
ga påföljder.
Stenhus Fastigheter har ett gediget in-
ternt kontrollramverk, kompetenta med-
arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig 
fortbildning för att minimera rapporte-
ringsrisken.
Hållbarhetsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en-
gagerade medarbetare med rätt kompe-
tens för att skapa en konkurrenskraftig 
verksamhet och tillväxt. Det finns en risk 
att Stenhus Fastigheter inte lyckas be-
hålla kvalificerad personal vilket kan 
medföra kompetensbrist och att vissa 
positioner inte kan ersättas omedelbart 
vilket påverkar verksamheten samt för-
mågan att implementera strategier på 
kort sikt.
Bolaget har under 2024 genomför sin 
första medarbetarundersökning (Great 
Place to Work)  för att undersöka de an-
ställdas välmående och trivsel med goda 
resultat. Utöver det arbetar Stenhus 
Fastigheter med marknadsmässig och 
konkurrenskraftig ersättning. Stenhus 
Fastigheter har en successionsordning 
för att säkerställa att viktiga funktioner 
inte sätts ur spel om nyckelpersoner läm-
nar bolaget. Vidare försöker Stenhus 
Fastigheter minska personberoendet 
genom att arbeta med dualitet vid kritiska 
arbetsmoment. 
Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat-
förändringarna risk för skador på egen-
dom orsakade av över tid ändrade väder-
förhållanden, högre medeltemperatur,
höjd vattennivå och ändringar i den 
 fysiska miljön som påverkar fastigheter. 
Detta kan innebära ett ökat behov av 
investeringar i fastigheter i utsatta om-
råden och/eller ökade driftskostnader. 
Stenhus Fastigheter arbetar för att 
 säkerställa att både verksamheten och 
fastighetsbeståndet har förutsättningar 
att hantera ett förändrat klimat. Stenhus 
Fastigheter har som målsättning att all 
nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti-
fieras om förutsättningar för det finns till 
exempel vid omfattande ombyggnationer. 
Stenhus Fastigheter gör löpande utvär-
deringar av fastigheternas skick och 
 behov av anpassningar av fastigheternas 
prestanda för att uppfylla regulatoriska 
krav och kundernas förväntningar. 
 Därutöver följer Stenhus Fastigheter 
utvecklingen av lagar och förordningar 
inom klimatområdet.

===== SIDA 70 =====

70 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Aktien före utspädning 
Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier 
 utestående före utspädning per 31 december 2024. 
Under perioden har 1 150 000 nya aktier ställts ut via 
nyemission. Bolaget innehar inga egna aktier per  
31 december 2024. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. 
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal 
aktier före utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor. 
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före 
utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie. 
 
Aktien efter utspädning 
Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606  
(371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 
31 december 2024. Förvaltningsresultatet per vägt 
genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick 
till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnitt-
ligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) 
kronor per aktie. 
 
Största aktieägare per 2024-12-31
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9
Avanza Pension 19 138 847 5,1
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Conny Ryk 7 680 418 2,1
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
PriorNilsson Fonder 7 488 004 2,0
Danske Invest 7 000 000 1,9
Summa 10 största ägarna 278 034 926 74,8
Övriga aktieägare 93 743 680 25,2
Summa 371 778 606 100,0
Stenhus Fastigheters marknadsplats 
Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Stenhusaktien (SFAST)  har ISIN 
SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp-
går till 11,46 (10,50) kronor per aktie. Börsvärdet per 
31 december 2024 uppgår till ca 4,3 (3,9) miljarder 
kronor.  
 
Stenhus Fastigheters aktieägare 
Bolaget har 4 510 (4 976) aktieägare per den  
31 december 2024. De 10 största aktieägarna innehar 
ca 74,8 % av rösterna.
Styrelsens rekommendation till årsstämman 
 gällande utdelning 
Styrelsen ämnar för första gången föreslå årsstäm-
man 2025 en utdelning om 0,20 kronor per aktie 
fördelat på 2 utbetalningstillfällen, 0,10 kronor i juni 
2025 samt 0,10 kronor i december 2025. Se även 
Stenhus Fastigheters utdelningspolicy under avsnitt 
Affärsidé, mål och strategi. 
Aktien och ägarna

===== SIDA 71 =====

71 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsstyrningsrapport
Allmänt
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus 
Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i 
Stockholm. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap sedan 18 december 2024. 
 Bolaget startades 2020 och var mellan 24 november 
2020 - 17 december 2024 noterad på Nasdaq First 
North Premier Growth Market.
Bolaget arbetar enligt nedan årscykel.
 
Kvartal 4 styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
Budget
Månadsbokslut
Kvartal 3 styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Mål och strategi
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Månadsbokslut
Kvartal 1 styrelsemöte
Bokslutskommuniké
Månadsbokslut
Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma
Årsredovisning
Förberedande årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Hållbarhetsfrågor
Utvärdering av styrelsearbete
Första kvartalsrapporten
Årsstämma
Konstituerande möte
– Firmateckning
– Styrelsens arbetsordning
– VD-instruktion
Månadsbokslut
Årscykel
Januari
Februari
Mars
April
Maj
Juni
Juli
Augusti
September
Oktober
November
December
Principer för bolagsstyrning
För att säkerställa en god styrning av koncernen är 
ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, 
styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen 
av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens 
arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli-
cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen 
och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-
verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod 
för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för 
svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se. Sten-
hus Fastigheter följer Koden samt god sed på aktie-
marknaden. Enligt styrelsens uppfattning har Stenhus 
Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med undan-
tag för bestämmelser om valberedning. Denna avvi-
kelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolagsstyr-
ningsrapport är en del av årsredovisningen och 
granskas av Bolagets revisorer.
Aktieägare
Valberedning Extern revisionBolagsstämma
Intern kontroll  
och riskhantering
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Hållbarhetsutskott
Styrelse
VD och 
koncernledning
Aktier och aktiekapital
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie-
kapitalet vara lägst 259 000 000 SEK och högst
1 036 000 000 SEK fördelat på lägst 259 000 000
aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem-
ber 2024 uppgick Bolagets aktiekapital till
371 778 606 SEK, fördelat på 371 778 606 aktier,
envar med ett kvotvärde om 1 SEK.
Aktieägare
Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid 
årets slut till 4 510 (4 976) stycken. De största ägarna 
som äger mer än 10 % per den 31 december 2024 var 
Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent samt Fast-
ighets AB Balder, 19,6 procent. De 10 största ägarna 
representerade cirka 75 procent av aktierna och rös-
terna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastigheter 
innehar inga egna aktier per 31 december 2024.
Emissionsbemyndigande
Årsstämman 2024 beslutade att bemyndiga styrelsen 
att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar-
nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. 
Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, 
genom kvittning eller eljest förenas med villkor. 
Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd 
av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive 
antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet 
aktier vid tidpunkten för årsstämman 2024. Skälet till 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att 
bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsat-
ta finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs 
nya strategiskt viktiga ägare. 
Årsstämman 2025 föreslås ge styrelsen förnyat be-
myndigande att besluta om att emittera aktier.

===== SIDA 72 =====

72 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be-
slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att 
fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie 
bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom 
sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieäga-
re har rätt att delta vid årsstämman – personligen 
eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är 
införd i aktieboken på den så kallade avstämningsda-
gen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till 
Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i kallel-
sen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid 
stämman måste även aktieägare vars aktier är förval-
tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget 
namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i 
Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga 
styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans 
uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och 
koncernens balans- och resultaträkningar samt att 
besluta om disposition av resultatet av verksamheten, 
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer 
för ersättningar till ledande befattningshavare och 
inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman 
sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar 
(PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats (www.
stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska ock-
så annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av 
Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen 
framgår bland annat dagordning och styrelsens och 
valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som 
önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska 
normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck-
or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus 
Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/
investerare/valberedning/
Årsstämma 2024
Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter 
hölls i Stockholm den 23 maj 2024. Bolagets VD, 
revisor samt styrelseordförande var närvarande vid 
årsstämman.
Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis-
ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt 
koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt 
att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet 
för verksamhetsåret 2023.
Beslut på årsstämma: 
• Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad. 
• Omval av styrelseordförande Rickard Backlund  
 samt styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Erik 
 Borgblad, Frank Roseen och Malin af Petersens  
 samt nyval av Anders Wennberg. 
• Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo 
 pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som  
 huvudansvarig
• Fastställande av arvode till styrelse och revisor. 
• Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande  
 befattningshavare i enlighet med styrelsens för 
 slag.
• Beslut att anta instruktion för valberedningen. 
• Beslut om införandet av incitamentsprogram till  
 ledningsgrupp och anställda samt ett incitaments 
 program till VD innefattande överlåtelser av teck- 
 ningsoptioner. 
• Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis- 
 sion enligt styrelsens förslag. 
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng-
ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/
investerare/bolagsstammor/
Årsstämma 2025
Bolagets årsstämma 2025 planeras att hållas den 22 
maj 2025. Kallelse till denna kommer att ske enligt 
bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie-
bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för 
bolagsstyrning. 
Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2024 
offentliggjordes den 20 februari 2025 och koncernre-
dovisningen den 24 april 2025.
Valberedning
Valberedningens syfte är att val och arvodering av 
styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, 
strukturerad och bekantgjord process som skapar 
förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered-
ningen är bolagsstämmans organ för beredning av 
stämmans beslut i tillsättningsfrågor.
Valberedningens uppgifter
Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag 
avseende: 
• ordförande vid årsstämma
• styrelseordförande
• styrelsesammansättning, inkluderande val av sty- 
 relseledamöter, samt arvode
• ersättning för utskottsarbete
• behandla revisionsutskottets rekommendation  
 kring val av revisor och arvodering av denne, samt  
 därefter lämna förslag till årsstämman om revisors- 
 val
• instruktion för valberedningen. 
Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samtli-
ga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års-
stämman vill lämna förslag till valberedningen kan 
göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning-

===== SIDA 73 =====

73 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför 
årsstämman. 
Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat 
yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo-
görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. 
Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val-
beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, 
varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast-
igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än-
damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig-
het och bredd, och bestå av personer med de 
kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs 
i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet 
och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara 
välmotiverade och redogöras för vid årsstämman. 
Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode 
från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i 
samband med valberedningens arbete ska erläggas 
av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av 
styrelsens ordförande.
 
Årsstämman 2024 beslutade om följande
principer för tillsättande av valberedning:
• Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav  
 en ledamot ska vara styrelsens ordförande. 
• Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara  
 oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- 
 ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning- 
 en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered- 
 ningens ledamöter.
• Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered- 
 ningen får högst en av dem vara beroende i förhål- 
 lande till bolagets större aktieägare. 
• Minst en av valberedningens ledamöter ska vara  
 oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs- 
 sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare  
 som samverkar om bolagets förvaltning. 
• Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut- 
 gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktieä- 
 garförteckning per den sista bankdagen vid tredje  
 kvartalets utgång, kontakta de tre största aktieä- 
 garna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en  
 ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran- 
 den ska vara sammankallande till det första mötet  
 där valberedningen konstitueras och ordförande  
 utses.
• Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö- 
 terna enas om annat, vara den ledamot som röst- 
 mässigt representerar den störste aktieägaren. 
• Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot  
 ska dock inte vara valberedningens ordförande. 
• Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin  
 rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa  
 aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda 
 mot till valberedningen.
• Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram  
 till dess att ny valberedning utsetts.
• Valberedningens sammansättning ska offentliggö- 
 ras på bolagets webbplats så snart de utsetts,  
 dock senast sex månader före årsstämman.
• Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens  
 namn anges. 
• Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga 
 ren som utsett denne ledamot inte längre är en av  
 de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i  
 storleksmässig turordning ska erbjudas att utse  
 ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock  
 inga förändringar ske i valberedningens samman- 
 sättning om endast mindre förändringar i röstetal  
 ägt rum.
• Aktieägare som utsett representant till ledamot i  
 valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda- 
 mot och utse ny representant till ledamot i valbe- 
 redningen.
• Förändringar i valberedningen ska offentliggöras  
 omedelbart. 
Valberedning inför årsstämma 2025
Valberedningen inför årsstämma 2025 består av 
följande ledamöter:
Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding
AB.
Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, 
Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund,
Rickard Backlund i egenskap av styrelseordförande i
Stenhus Fastigheter.
Valberedningens sammansättning innebär en avvikel-
se från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbe-
redningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även 
indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via 
Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i 
valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Val-
beredningens ledamöter har noga övervägt och kon-
staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt 
att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus Fast-
igheters valberedning. Valberedningens sammansätt-
ning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters webb-
plats den 22 november 2024. 
Valberedningen representerar 52,9 procent av utestå-
ende röster per den 31 december 2024. 
Inför årsstämman 2025 har valberedningen haft ett 
protokollfört möte och därutöver haft kontakter per 
telefon och e-post. Valberedningens arbete har be-
stått av att ta del av den genomförda styrelseutvärde-
ringen samt analysera vilka behov av erfarenheter och 
kompetenser som föreligger för att säkerställa ett 
effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, 
ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för

===== SIDA 74 =====