Årsredovisning 2024

huvudsakligen på tillämpning av kassaflödesmetoden. 
Under året har 100% av beståndet varit föremål för 
bedömning av externa värderingsinstitut.
Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt 
varje kvartal vilket framgår av not 12 i årsredovisningen. 
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar 
som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam-
mans med det faktum att endast en mindre skillnad i de 
enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom 
bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och 
avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter, 
gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett 
särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Hur vår revision beaktade det särskilt  
betydelsefulla området
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets 
interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda 
värderingar per 2024-12-31. Revisionsteamet, inklusive 
våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat 
ett urval av de externa värderingsrapporterna för att 
bedöma den kassaflödesvärdering som Stenhus 
 Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den 
matematiska riktigheten och rimligheten i gjorda 
 antaganden. Vår revision har bland annat omfattat 
följande granskningsåtgärder:
•  Följt upp att värderingarna följer de interna rikt-
linjerna och anvisningar för fastighetsvärdering.
•  Stickprovprovsmässigt följt upp modellens 
 matematiska beräkningar.
•  Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning 
mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig 
marknadsdata.
•  Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga 
antaganden och bedömningar diskuterats.
•  Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-
modellerna mot information i relevanta system.
•  Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde-
ringar och jämfört med bolagets sammanställning 
över dessa.
Vårt arbete har fokuserats på de högst värderade för-
valtningsfastigheterna, de mest väsentliga antagande-
na samt de fastigheter där det varit väsentliga variatio-
ner i värde jämfört med föregående år. I de fall där 
antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad och 
avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan har 
dessa avvikelser diskuterats med koncernens företags-
ledning och vid behov har kompletterande underlag 
inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller 
som använts, att de antaganden och känslighetsanaly-
ser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not 
12. Värderingarna baseras på bedömningar och har till 
sin natur en inneboende osäkerhet. Baserat på vår 
granskning är vår bedömning att de av Stenhus Fastig-
heter i Norden AB (publ)’s använda antagandena ligger 
inom ett acceptabelt intervall. Vi har som ett resultat av 
vår granskning inte rapporterat några väsentliga iaktta-
gelser till revisionsutskottet.
Annan information än årsredovisningen  
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än 
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1-58 och 137-143. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret 
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information och 
vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende 
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och 
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den 
information som identifieras ovan och överväga om 
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna 
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt 
inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-
tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende 
denna information, drar slutsatsen att den andra infor-
mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl-
diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i 
det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild 
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernre-
dovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som 
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen 
och verkställande direktören ansvarar även för den 
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att 
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning 
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare 
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande 
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, 
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka 
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda 
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt 
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande 
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med 
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ 
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om 
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen 
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-
tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller 
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av 
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som 
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 
138 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 139 =====

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av 
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga 
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas 
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar 
med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar 
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat 
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Rapport om andra krav enligt lagar  
och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning  
och förslag till disposition av bolagets vinst
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens 
och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus 
Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2024 samt av 
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst 
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten 
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar 
styrelsens ledamöter och verkställande direktören 
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. 
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet 
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till 
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid 
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en 
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn 
till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-
art, omfattning och risker ställer på storleken av moder-
bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-
valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefatt-
ar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och 
koncernens ekonomiska situation, och att tillse att 
bolagets organisation är utformad så att bokföringen, 
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. 
Den verkställande direktören ska sköta den löpande 
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar 
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga 
för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-
melse med lag och för att medelsförvaltningen ska 
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och 
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta 
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet 
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
•  företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till 
 någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
•  på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-
lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord-
ningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt 
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet 
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revi-
sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder 
eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-
dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie-
bolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen 
av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisions-
berättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att 
styrelsen och verkställande direktören har upprättat 
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) 
om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i 
Norden AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det 
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i 
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda-
tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. 
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs 
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i 
förhållande till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort 
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
139 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 140 =====

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
persmarknaden, och för att det finns en sådan intern 
kontroll som styrelsen och verkställande direktören 
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten 
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om 
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format 
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) 
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår 
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra 
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att 
Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller 
dessa krav. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är 
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt 
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer 
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. 
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt 
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de 
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i 
Esefrapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on 
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, 
implementerar och hanterar ett system för kvalitets styr-
ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad 
av yrkesetiska krav, standarder för yrkes ut övningen och 
tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder 
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i 
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte-
ring av årsredovisningen och koncernredovisningen. 
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland 
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning 
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som 
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk-
tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk-
ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till 
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalan-
de om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-
ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen-
ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande 
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen 
 validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt 
XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av 
huruvida koncernens resultat-, balans- och eget 
 kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i 
Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med 
vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 71–78 och för att den är upprät-
tad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. 
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-
rapporten har en annan inriktning och en väsentligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt International 
 Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige 
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig 
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys-
ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 
2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra 
stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens 
och koncernredovisningens övriga delar samt är i över-
ensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97  
Stockholm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB  
(publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2024  
och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. 
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor
140 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 141 =====

6. Övrigt
Definitioner av nyckeltal 142
Kalendarium 143
Kontaktuppgifter 143

===== SIDA 142 =====

Definitioner av nyckeltal 
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten 
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av 
alternativa nyckeltal (Alternative Performance  Measures, 
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått 
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna 
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna 
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. 
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver 
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt 
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA 
(Net Tangible 
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med 
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt om 5,9 procent. 
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv. 
Aktuellt substans-
värde;  
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i 
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget 
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital 
förräntats under perioden. 
Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga 
finansiella placeringar.
Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter 
avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. 
Belåningsgrad 
fastigheter (LTV) 
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga 
värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel 
eller kortfristiga finansiella placeringar.
Belåningsgrad 
fastigheter, netto 
(Net LTV) 
Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och 
kortfristiga finansiella placeringar.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader. 
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärde vid periodens utgång. 
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt 
perspektiv.
Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader,
finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat 
kapital.
Genomsnittlig 
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende 
räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. 
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid 
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt 
substans värde,  
EPRA NRV (Net 
Reinstatement 
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt 
substansvärde,  
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i 
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
aktier, före och efter utspädning. 
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de 
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i 
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
142 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 143 =====

Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget 
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 17C
117 43 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Delårsrapport 
Q3
20 november 
2025
Delårsrapport 
Q1
15 maj 
2025
Boksluts-
kommuniké
19 februari 
2026
Årsstämma 
22 maj 
2025
Årsredovisning
23 april
2026
Delårsrapport 
Q2
21 augusti 
2025

===== SIDA 144 =====

144 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter