Årsredovisning 2025

74 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samt-
liga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års-
stämman vill lämna förslag till valberedningen kan 
göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning-
en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför 
årsstämman. 
Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat 
yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo-
görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. 
Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val-
beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, 
varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast-
igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än-
damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig-
het och bredd, och bestå av personer med de 
kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs 
i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet 
och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara 
välmotiverade och redogöras för vid årsstämman. 
Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode 
från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i 
samband med valberedningens arbete ska erläggas 
av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av 
styrelsens ordförande.
 
Årsstämman 2025 beslutade om följande
principer för tillsättande av valberedning:
• Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav  
 en ledamot ska vara styrelsens ordförande. 
• Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara  
 oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- 
 ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning- 
 en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered- 
 ningens ledamöter.
• Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered- 
 ningen får högst en av dem vara beroende i förhål- 
 lande till bolagets större aktieägare. 
• Minst en av valberedningens ledamöter ska vara  
 oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs- 
 sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare  
 som samverkar om bolagets förvaltning. 
• Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut- 
 gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktie - 
 ägarförteckning per den sista bankdagen vid tredje  
 kvartalets utgång, kontakta de tre största aktie- 
 ägarna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en  
 ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran- 
 den ska vara sammankallande till det första mötet  
 där valberedningen konstitueras och ordförande  
 utses.
• Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö- 
 terna enas om annat, vara den ledamot som röst- 
 mässigt representerar den störste aktieägaren. 
• Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot  
 ska dock inte vara valberedningens ordförande. 
• Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin  
 rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa  
 aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda 
 mot till valberedningen.
• Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram  
 till dess att ny valberedning utsetts.
• Valberedningens sammansättning ska offentlig- 
 göras på bolagets webbplats så snart de utsetts,  
 dock senast sex månader före årsstämman.
• Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens  
 namn anges. 
• Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga 
 ren som utsett denne ledamot inte längre är en av  
 de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i  
 storleksmässig turordning ska erbjudas att utse  
 ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock  
 inga förändringar ske i valberedningens samman- 
 sättning om endast mindre förändringar i röstetal  
 ägt rum.
• Aktieägare som utsett representant till ledamot i  
 valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda- 
 mot och utse ny representant till ledamot i valbe- 
 redningen.
• Förändringar i valberedningen ska offentliggöras  
 omedelbart. 
Valberedning inför årsstämma 2026
Valberedningen inför årsstämma 2026 består av 
följande ledamöter:
Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding
AB.
Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, valbered-
ningens ordförande
Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund,
Erik Borgblad i egenskap av styrelseordförande i
Stenhus Fastigheter.
Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse 
från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbered-
ningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även 
indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via 
Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i 
valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. 
 Valberedningens ledamöter har noga övervägt och 
konstaterat att det inte föreligger någon intressekon-
flikt att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus 
Fastigheters valberedning. Valberedningens sam-
mansättning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters 
webbplats den 21 oktober 2025. 
Valberedningen representerar 56,2 procent av ute-
stående röster per den 31 december 2025. 
Inför årsstämman 2026 har valberedningen haft två 
protokollförda möten och därutöver haft kontakter 
per telefon och e-post. Valberedningens arbete har

===== SIDA 75 =====

75 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvär-
deringen samt analysera vilka behov av erfarenheter 
och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett 
effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, 
ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för 
urvalet till nominering är att föreslagna personer ska 
ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta  
för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida 
 utveckling. 
Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och 
en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt 
Koden. Vid utgången av 2025 var en styrelseledamot 
kvinna och sex var män. De regler som gäller för obe-
roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. 
Valberedningen har också tagit del av och beaktat 
revisionsutskottets rekommendation till val av revisor.
Styrelse och ledning
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska
Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta
ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 decem-
ber 2025 av sju ordinarie ledamöter valda för tiden 
intill slutet av årsstämman 2026. Bolagsordningen 
innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande 
och entledigande av styrelseledamöter eller om 
 ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ansvar
Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas
intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa-
tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter. 
Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor-
mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och 
bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller-
as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en 
arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. 
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal 
övergripande policys, rutiner och instruktioner för 
bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD 
och fastställer lön och annan ersättning till denne. 
Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens 
arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät-
ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud-
get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut 
samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och 
betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga-
nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie-
ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och 
affärsmöjligheter. 
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan
styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord-
ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras 
på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse-
ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel-
sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott 
samt ett hållbarhetsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att
styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö-
rens försorg, fortlöpande får den information som
behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat,
likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det
åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning
och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är 
även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen 
utvärderas.
Styrelseutskott
Utskotten har en beredande och handläggande roll.
De frågor som har behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings-
utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och 
utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och 
ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot-
tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen 
avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper, 
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags-
ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande 
program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även 
årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg-
gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings-
utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges 
till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig. 
Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara 
bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagsledningen. 
Ersättningsutskottet består av Nicklas Paulson 
 (utskottets ordförande) och Malin af Petersens som 
har bred kompetens och som alla är oberoende till 
både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastig-
heters större aktieägare.
Revisionsutskott
Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli-
ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med
att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt 
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen

===== SIDA 76 =====

76 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
och koncernredovisningen. Detta innebär även att 
utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig-
heters interna kontroll och riskhantering speciellt 
kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet 
ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet 
och självständighet och därvid särskilt uppmärksam-
ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster 
än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av 
förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. 
Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet 
rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel-
seledamöter ska utses med särskilt beaktande av 
kompetens och erfarenhet av redovisning och revision 
i börsnoterade bolag.
Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut-
skottets ordförande), Frank Roseen samt Erik Borg-
blad som alla har bred kompetens. Malin och Frank är 
oberoende till både bolaget, bolagsledning samt 
Stenhus Fastigheters större aktieägare. Erik är bero-
ende till både bolaget, bolagsledning men oberoende 
till Stenhus större aktieägare.  
Hållbarhetsutskott
Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som 
ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten 
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, 
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av 
hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska 
även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut-
vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete. 
Hållbarhetsutskottet består av Anders Wennberg 
(utskottets ordförande) och Frank Roseen som båda 
har bred kompetens. 
Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i 
Bolagets hållbarhetsrapport.
Styrelsens arbete under 2025
Stenhus Fastigheters styrelse har under 2025 haft 32 
sammanträden – varav ett konstituerande samman-
träde. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera 
avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar och 
refinansieringar. Styrelsen har även beslutat om för-
nyat internt kontrollramverk, uppdaterade policys och 
rutiner. Styrelsemöten har alltid hållits i anslutning till 
bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till 
vinstdisposition samt frågor i samband med årsstäm-
man behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj, 
augusti och november, strategi i januari, juni och sep-
tember samt budget för nästkommande år vid de-
cember månads möte. Utöver dessa tillfällen har ett 
antal möten hållits vid behov, tex vid försäljningar, 
förvärv eller finansieringsbeslut.
Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en 
systematisk och strukturerad process för att utvärde-
ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla 
dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö-
rande har i slutet av 2025 skickat ut en webbenkät där 
varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal 
frågor om styrelsens arbete.  Fokusområden som 
utvärderas är strategi, prioriteringar och finansiella 
mål, möteseffektivitet, styrelsen respektive ordföran-
des effektivitet samt ekonomisk rapportering, uppfölj-
ning och efterlevnad. Styrelseutvärderingen har sam-
manställts och presenterats för valberedningen och 
diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på ett väl 
fungerade och effektivt styrelsearbete inom samtliga 
områden. Utvärderingen och efterföljande styrelse-
diskussion tjänar som underlag för en fortlöpande 
utveckling av styrelsens arbetssätt och för att styrel-
sen ska kunna fatta välgrundade beslut. 
Styrelsens sammansättning och ersättning
Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero-
ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens 
bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led-
ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska 
enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda-
möter vara oberoende i förhållande till bolaget och 
bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara 
oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 
Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende 
ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt 
har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat-
tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. 
Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda-
moten eller närstående företag är leverantör, kund 
eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om 
en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen i 
företag som ha sådana affärsförbindelser med bolaget.
Inför årsstämman 2025 gjorde valberedningen 
 bedömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen, 
Anders Wennberg, Nicklas Paulson samt Malin af 
Petersens var oberoende från såväl bolaget och bo-
lagsledningen som från större aktieägare. Erik Borg-
blad är oberoende i förhållande till bolagets större 
aktieägare men beroende i förhållande till bolaget och 
bolagsledning. Elias Georgiadis är beroende i förhål-
lande till både bolaget och bolagsledning samt bola-
gets större aktieägare. 
Styrelsens sammansättning har även beaktats med 
hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel-
sen anses besitta bred kunskap inom olika områden 
samt att kvinnor i styrelsen uppgår till cirka 14 procent 
(20 procent).

===== SIDA 77 =====

77 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Verkställande direktör
Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan 
bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut-
gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd 
VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att 
styrelsens ledamöter löpande får information och 
rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att 
de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade 
beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, 
policys och strategiska planer som styrelsen fastställt. 
Koncernledning
Koncernledningen bestod per den 31 december 2025 
av nio anställda personer inklusive VD: 
• VD, Elias Georgiadis
• Vice VD, Mikael Nicander
• CFO, Tomas Georgiadis
• Vice CFO, Linda Strauss
• Förvaltningschef, Michael Johansson
• Affärsområdeschef, Henrik Därth
• Affärsområdeschef, Metin Evgin
• Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell
• Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris
Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe-
stämd agenda över punkter som ska behandlas på 
varje ledningsmöte och berör frågor av både strate-
gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut-
hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå-
gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi. 
Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera 
på koncernens övergripande mål och strategier och 
på de möten som äger rum diskuteras och fattas 
beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern-
ledningen har haft haft nio protokollförda möten un-
der 2025. Under 2025 har koncernledningen i huvud-
sak prioriterat en översyn av fastighetsportföljen, 
effektivisering av IT -verksamheten samt vidareut-
veckling av den interna kontrollen. Därtill har fokus 
även lagts på att genomföra refinansiering på mer 
fördelaktiga villkor, införa certifikatprogram samt 
återköp av egna aktier samt övertagandet av Backa-
heden.
Intern kontroll och riskhantering
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla-
gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna 
kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät-
tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen 
och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är 
därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering 
avseende den finansiella rapporteringen. Basen för 
den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som 
styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe-
ters interna kontroll avseende den finansiella rappor-
teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad 
för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig-
het i processerna kring upprättandet av de finansiella 
rapporterna. 
Viktiga regelverk
Externa
•  Svensk aktiebolagslag
•  Nasdaq Stockholms  
regelverk för emitenter
•  Svensk kod för  
bolags styrning
•  IFRS standarder
•   EU:s marknadsmissbruks-
förodning
Interna
• Bolagsordning
•  Styrelsens arbetsordning och 
VD-instruktion
•  Attest- och delegationsordning
•  Informationssäkerhets- och 
dataskyddspolicy,  
informations- och insiderpolicy, 
finanspolicy, hållbarhetspolicy 
och uppförandekoder
•   Processer för intern kontroll  
och riskhantering
• Övriga styrinstrument,  
policydokument, manualer  
och rekommendationer
Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av 
betydelse för arbetet med den interna kontrollen och 
VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast-
ställda rutiner och dokument. 
Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger 
på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel-
lan styrelse och VD som inom den operativa verksam-
heten. Den operativa verksamheten innefattar bland 
annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces-
ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning 
av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj-
ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig-
hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola-
gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå, 
segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande 
resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka 
fel och avvikelser finns exempelvis system för attest-
rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio-
ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde-
ringsprinciper. Dessa system uppdateras 
kontinuerligt. 
Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters 
riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är 
delegerat till VD. För identifierade risker, som kan 
uppkomma i verksamheten och av beteenden som 
skulle kunna påverka företagets varumärke och för-
troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio-
ner och mandat som löpande följs upp. Risker som 
bygger på händelser utanför bolagets kontroll och 
som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö-
pande. För att reducera den skadeverkan som det kan

===== SIDA 78 =====

78 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På 
samma sätt hanteras risken för skada på människor 
eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av 
Stenhus Fastigheters agerande.
Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem-
sida som underlättar för anställda och samarbets-
partners som anonymt vill lämna information om miss-
förhållanden som strider mot gällande lagstiftning, 
etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl-
ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern 
kommunikation regleras på övergripande nivå av en 
Informations- och insiderpolicy. Den interna informa-
tionen sker främst genom regelbundna möten samt 
via bolagets intranät. 
Kontrollmiljö
Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte-
ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som 
består av olika delar som tillsammans formar den 
kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter 
styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll-
struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och 
arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som 
inom den operativa verksamheten.
Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko-
der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi-
der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning 
och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i 
bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. 
Exempel på Stenhus Fastigheters kontrollmiljö: 
• Styrelsens arbetsordning 
• Instruktion till VD
• Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem
• Övriga interna styrdokument och policyer så som  
 finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest  
 och delegationsordning, IT -policy etc.
Riskbedömning
Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande 
risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel-
la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce-
ra dessa risker. 
Baserat på löpande diskussioner och möten i organi-
sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus 
Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom-
råden vartefter styrelsen gör en genomgång och 
fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna 
utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver-
kan samt hantering. Identifierade risker finns inom 
områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa 
risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och 
hållbarhetsrisker.
Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till 
fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast-
ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga 
risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser 
bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av 
fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt 
och moms.
Kontrollaktiviteter
Intern kontroll avseende den finansiella rapportering-
en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit-
ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form 
av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre-
dovisningar och att den externa finansiella rapporte-
ringen är upprättad i överensstämmelse med lag, 
tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på 
noterade bolag. De risker som identifierats avseende 
den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets 
kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi-
teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar, 
fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite-
terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera 
och undvika fel och avvikelser.
Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller 
gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen 
fastställda policyer, godkännande och redovisning av 
affärstransaktioner samt besluts- och attestordning.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera 
nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på 
koncernnivå.
Exempel på områden som har väsentlig påverkan på 
bolagets resultat och ställning och har väl genom-
arbetade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering, 
hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar.
Uppföljning
Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs 
och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen 
årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. själv-
utvärdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är 
effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka 
mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom 
revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den 
information som bolagsledningen och revisorerna 
lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt-
tagelser och bedömning av den interna kontrollen 
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. 
Uttalande om internrevision
Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och 
effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen 
att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk-
tion då det inte framkommit något som tyder på att

===== SIDA 79 =====

79 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på 
ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse 
utvärderar årligen behovet av en internrevision.
Ersättning till styrelsen
Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter, 
inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman.
Revisor
Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre-
dovisning, koncernredovisning och bokföring samt 
styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter 
varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till 
årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig 
granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet 
samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola-
gets revisor minst en gång per år och minst en gång 
ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola-
gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med 
eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi-
sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för 
en period om ett år. 
 
Vid årsstämman 2025 omvaldes Öhrlings Pricewater-
house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud-
ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad 
revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för 
revisorer i Sverige.
Adress:
Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB 
Torsgatan 21, 113 97 Stockholm 
Närvaro av totalt antal möten
Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott
Rickard Backlund 31/32 1/1 3/3 –
Elias Georgiadis 30/32 – – –
Frank Roseen 32/32 – 5/5 1/1
Malin af Petersens 32/32 2/2 5/5 –
Erik Borgblad 32/32 – 2/2 –
Nicklas Paulson¹ 19/19 1/1 – –
Anders Wennberg¹ 24/24 – – 1/1
1 Nicklas Paulson och Anders Wennberg har inte varit med i styrelsen under hela året.

===== SIDA 80 =====

80 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Styrelse
Bolagets styrelse och ledning
Elias Georgiadis  
Styrelseledamot och  
verkställande direktör sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet 
under 23 år inom entreprenad- och fastig-
hets  branschen. Styrelseledamot iAmasten 
Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i 
Handelsbankens styrelse i Skärholmen
Utbildning: Gymnasium inom handel
Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner 
Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag,
Styrelseordförande Premia Properties SA
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej
Rickard Backlund  
Styrelseledamot sedan 2020 
Arbetslivserfarenhet: 
VD för Fastigheter Aberdeen Asset 
Management, Styrelseordförande  
för Cityhold AB och senare VD, 
Styrelseordförande NP3
Fastigheter AB (publ) och
Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ)
Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH
Andra pågående uppdrag: Inga 
Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Frank Roseen  
Styrelseledamot sedan 2020 
Arbetslivserfarenhet: 
CEO GE Capital Real Estate Germany and 
Central & Eastern Europe, CFO GE Capital 
Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital 
Real Estate Nordic, styrelseledamot 
Ronson Developement, Chief Investment 
Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ).
Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms 
Universitet
Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och 
Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien 
AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA,  
Styrelseordförande WCM AG
Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt 
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Malin af Petersens 
Styrelseledamot sedan 2020 
Arbetslivserfarenhet: Flera ledande 
befattningar mellan 1980 och 2019 inom 
Aberdeen Standard Investments, bland 
annat som Head of Fund Operations Real 
Estate EMEA, Managing Director 
Aberdeen Asset Managers Ltd Filial 
Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter).
Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: CFO Swib Holding AB
Innehav i Stenhus Fastigheter: 3 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Nicklas Paulson  
Styrelseledamot sedan 2025 
Arbetslivserfarenhet: Närmare 30 års 
erfarenhet av finansmarknaden i Sverige. 
Verkställande direktör för Investment AB 
Öresund sedan 2018. Dessförinnan mer än 
20 års erfarenhet från Investment 
Banking/Corporate Finance från Carnegie 
Investment Bank, Alfred Berg ABN AMRO och Swedbank Markets.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet med inriktning 
företagsekonomi och nationalekonomi
Andra pågående uppdrag: Verkställande direktör i Investment AB 
Öresund. Styrelseledamot i Bilia AB (publ) och Ovzon AB (publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 50 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Anders Wennberg 
Styrelseledamot sedan 2024
Arbetslivserfarenhet: 27 års erfarenhet 
från investmentbolag och fonder bl.a. hos 
Investor AB, hegdefonden RAM One, 
Hedgefonden Zenit hos Brummer & 
Partners, Catella/Case fonder och 
Investment AB Öresund.
Utbildning: Examen från Handelshögskolan med inriktning finans. 
Utbytestermin på Copenhagen Business School. Första två åren kurser 
på Stockholms Universitet och Ronneby.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 75 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Erik Borgblad  
Styrelseledamot sedan 2020, 
styrelsens ordförande sedan 2025
Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom 
M&A med särskild inriktning mot 
fastighetsbranschen
Utbildning: Jur. kand. från Uppsala 
Universitet
Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater, 
Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i 
Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt 
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja

===== SIDA 81 =====

81 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter81 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Elias Georgiadis  
Styrelseledamot och  
verkställande direktör sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen 
verksamhet under 23 år inom entreprenad- 
och fastighets branschen.Styrelseledamot i
Amasten Fastigheter AB (publ) och 
styrelseledamot i Handelsbankens styrelse 
i Skärholmen
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående.
Mikael Nicander  
Vice VD sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren 
Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB 
(publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, 
Styrelseledamot Stendörren Fastigheter 
AB (publ), Styrelse ledamot Admiral Capital 
A/S (publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 100 000 
teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående.
T omas Georgiadis  
CFO sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner 
Stenhus AB, ansvar för inköp och 
projektledning Sterner Stenhus AB, 
Styrelseledamot i Fasadgruppen  
Group AB, Styrelseledamot i SPEF  
en branschförening.
Innehav i Stenhus Fastigheter:  
90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där 
Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat.
Michael Johansson 
Affärsområdeschef  
Sällanköps-/dagligvaruhandel  
och kontor sedan 2021
Arbetslivserfarenhet: Mångårig 
erfarenhet inom detaljhandel,
fastighetsförvaltning, transaktion
och finansiering. VD för ICA
Fastigheter Sverige AB, VD-positioner för bolag inom Skanska-
koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 100 000
teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag.
Linda Strauss  
Vice CFO sedan 2023
Arbetslivserfarenhet:  
Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY 
(Ernst & Young AB), Redovis nings chef på 
Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera 
AB/Marginalen Fastigheter AB. 
Innehav i Stenhus Fastigheter: 
1 000 aktier, 100 000 teckningsoptioner.
Metin Evgin 
Affärsområdeschef Offentliga 
fastigheter sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:  
Flerårigt erfarenhet inom
fastighetsbranschen såsom
fastighetsförvaltning, transaktion
och fastighetsutveckling.
Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika 
befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB.
 Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier.
Björn Marell 
Projektutvecklings- & inköpschef 
sedan 2022
Arbetslivserfarenhet: 
Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot 
i Bilia AB:s fastighetsbolag, 
Bitr Avdelningschef & Gruppchef 
WSP Management Mälardalen, 
Produktionschef Skanska. 
Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 100 000 
teckningsoptioner.
Oskar Liljebris 
Transaktionsansvarig  
sedan 2022
Arbetslivserfarenhet: 
Transaktionsansvarig Amasten Fastighets 
AB samt transaktionsrådgivare på 
Angermann Investment Advisory.
Innehav i Stenhus Fastigheter:  
2 272 aktier samt 100 000 teckningsoptioner.
Henrik Därth  
Affärsområdeschef Lager/lätt 
industri/logistik sedan 2023
Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef 
Specialfastigheter AB, Fastighetschef och 
Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB 
samt en rad andra chefsbefatt ningar inom 
andra fastighetsbolag.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 0 teckningsoptioner.
Ledning

===== SIDA 82 =====

82 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
5. Finansiella rapporter
Översikt och nyckeltal 83
Rapport över koncernens totalresultat 85
Kommentarer till koncernens totalresultat 86
Rapport över koncernens finansiella ställning  87
Kommentarer till koncernens finansiella  
ställning 88
Förändringar av eget kapital, koncernen  89
Rapport över kassaflöde, koncernen  90
Kommentarer till koncernens kassaflöde  91
Moderbolaget 92
Moderbolagets resultaträkning 92
Moderbolagets balansräkning  93
Förändringar av eget kapital, moderbolaget  94
Rapport över kassaflöde, moderbolaget  95
Redovisningsprinciper och noter  96
Årsredovisningens undertecknande  139
Revisionsberättelse  140

===== SIDA 83 =====

Flerårsöversikt 2025 2024 2023 2022 2021
Resultaträkning, mkr
Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712 284
Fastighetskostnader -235 -228 -229 -181 -59
Driftöverskott 801 784 790 531 225
Centrala administrationskostnader -69 -66 -60 -52 -30
Noteringskostnader 0 -14 0 0 0
Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 49 -27 -76 26 0
Räntenetto m.m. -341 -398 -387 -194 -53
Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 440 279 267 311 142
Förvaltningsresultat 413 330 359 298 142
Jämförelsestörande poster 0 0 0 -4 -30
Värdeförändringar fastigheter 104 -113 -574 -40 899
Värdeförändringar av finansiella instrument -16 -40 -86 81 4
Skatt -148 -70 17 -101 -214
Årets resultat 380 56 -376 247 801
Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0
Årets totalresultat 380 56 -376 247 801
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 704 13 395 13 860 14 259 7 168
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 200 199 196 187 134
Andelar i intresseföretag 259 100 119 278 0
Derivat 0 0 40 98 5
Övriga tillgångar 223 161 154 241 430
Likvida medel 543 225 306 294 334
Summa tillgångar 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071
Eget kapital 5 966 5 922 5 904 6 170 3 918
Räntebärande skulder 7 975 7 387 7 956 8 307 3 597
Uppskjuten skatteskuld 335 229 205 266 214
Derivat 16 1 0 0 0
Leasingskuld 200 199 196 187 134
Ej räntebärande skulder 437 343 414 427 208
Summa eget kapital och skulder 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 
Översikt och nyckeltal
83 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 84 =====

Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021
Fastighetrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, kr/kvm 1 159,6  1 134,9  1 070,4  738,4  653,4 
Fastighetskostnader, kr/kvm 263,5  256,1  240,5  187,7  135,7 
Driftöverskott, kr/kvm 896,1  878,8  830 ,0  551,5  517,2 
Överskottsgrad, % 77 77 78 75 79
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 93,0 94,9 95,8 95,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0 87,2 89,5 91,0 95,3
Investeringar i fastigheter, mkr 1 003,9 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 893 381 891 550 952 003 964 297 434 625
Antal fastigheter vid periodens utgång, st 138 135 161 180 116
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 339,8  15 024,4  14 558,8  14 786,9  16 492,4 
Hyresduration, år 6,3 6,3 6,3 6,2 6,4
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 6,4 0,9 -6,2 4,9 30,4
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,80 4,50 5,41 4,12 2,49
Räntetäckningsgrad, ggr 2,23 1,84 1,94 2,58 3,68
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 57,1 54,7 56,9 57,1 50,2
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång  
(Net LTV), %
53,2 53,1 54,7 54,8 45,5
Viktad genomsnittlig räntebindning  
vid periodens utgång, år
1,4 0,9 1,31 1,1 0,75
Viktad genomsnittlig kapitalbindning,  
vid periodens utgång, år
2,7 2,7 2,5 3,53 2,70
Soliditet vid periodens utgång, % 40,5 42,7 40,8 40,7 49,4
Data per aktie¹ - Aktierelaterade
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,42 11,46 10,50 11,20 29,75
Eget kapital, kr 17  16  16  17  15 
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75
Resultat per aktie före utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,198
Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,18
Kassaflöde från den löpande verksamheten per 
genomsnittligt antal aktier, kr
1,14 0,69 0,93 0,93 1,02
Antal utestående aktier före utspädning, st 356 040 606 371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323
Antal utestående aktier efter utspädning, st 356 040 606 371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 359 290 124 371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 359 290 124 371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 357 375 878 371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 357 375 878 371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025
Nyckeltal enligt EPRA¹
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 325,6 6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 17,8 16,6 16,4 17,14 16,13
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 895,0 5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 16,6 15,5 15,3 15,83 15,27
Börsvärde, kr  4 065 983 721  4 260 582 825  3 897 847 863  4 151 040 387  7 407 164 609 
Antal aktieägare, st  4 001  4 510 4 976
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 
84 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 85 =====

Rapport över koncernens totalresultat 
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
Not 
1-4
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Hyresintäkter 5 1 035 951 1 011 796
Fastighetskostnader 6 -235 425 -228 319
Driftöverskott 800 526 783 477
Centrala administrationskostnader 7, 8 -68 555 -65 897
Noteringskostnader 9 – -13 815
Resultat från intresseföretag 17 48 829 -26 685
–varav förvaltningsresultat 11 905 9 952
Finansiella intäkter 10 66 371 56 893
Finansiella kostnader 10 -407 629 -454 806
–varav förtidsinlösen obligation -10 778 –
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 439  542 279 167
–varav förvaltningsresultat 413 396 329 619
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 104 446 -112 681 
Värdeförändringar av finansiella instrument 20 -15 830 -40 089
Resultat före skatt 528 158 126 397
Aktuell skatt -42 066 -45 783
Uppskjuten skatt 11 -105 992 -24 631
Årets resultat 380 100 55 983
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 377 078 56 446
Innehav utan bestämmande inflytande 3 022 -463
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Periodens/Årets resultat 380 100 55 983
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 380 100 55 983
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 377 078 56 446
Innehav utan bestämmande inflytande 3 022 -463
Data per aktie
Belopp i tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Årets resultat 377 078 56 446
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 363 919 371 207
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 363 919 371 503
Resultat per viktat genomsnittligt 
antal aktier före utspädning, kr 1,04 0,15
Resultat per viktat genomsnittligt antal 
aktier efter utspädning, kr 1,04 0,15
85 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 86 =====

Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden  
1 januari-31 december 2025 med jämförelsetal  
1 januari-31 december 2024.  
Intäkter 
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 036,0 (1 011,8)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska ut-
hyrningsgraden uppgick till 94,6 (93,0) procent och 
hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt 
är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade 
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 235,4 (228,3) miljo-
ner kronor och merparten av driftkostnaderna för 
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst.  
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 
68,6 (65,9) miljoner kronor. Ökningen är främst hän-
förlig till att koncernen har stärkt den egna organisa-
tionen samt att koncernen haft vissa dubbelkostnader 
i sambandet med detta arbete under perioden.  
Finansnetto uppgick till -341,3 (-397,9) miljoner kronor 
där minskningen delvis beror på lägre Stibor men
även lägre marginal.  Under perioden har Bolaget haft
kostnader avseende förtidsinlösen av obligationen
om ett belopp på cirka 10,8 miljoner kronor vilket
belastar periodens finansnetto. Inom denna post
redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader
för leasingavtal inkluderande tomträtt samt leasingbi-
lar, dessa uppgick till 5,8 (5,8) miljoner kronor under
perioden.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,8 (4,5)
procent. Räntetäckningsgraden var 2,23 (1,84) gånger 
under rullande 12 månader.
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 800,5 (783,5)
miljoner kronor. Överskottsgraden om 77,3 (77,4)
procent ligger i nivå med föregående år. Förvaltnings-
resultatet uppgick för perioden till 413,4 (329,6) miljo-
ner kronor, motsvarande 1,14 (0,89) kr per aktie efter 
utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om 48,8 (-26,7) miljoner kronor, varav förvaltningsre-
sultatet uppgick till 11,9 (10,0) miljoner kronor.
Resultatet från intresseföretag hänförs under 2025 till
innehaven i Krona Public Real Estate AB. 
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealisera-
de uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali-
serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-
tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt
omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och
omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt
sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till
en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor.
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till
13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor.
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela
perioden påverkade resultatet med -15,8 (-40,1) miljo-
ner kronor och avser i sin helhet orealiserade värdeför-
ändringar drivet av sjunkande marknadsräntor. 
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -148,1 (-70,4) miljoner
kronor, varav -42,1 (-45,8) miljoner kronor var aktuell
skatt. Av periodens aktuella skatt hänförs 9,6 (1,7)
miljoner kronor till skattepliktiga försäljningar av fast-
igheter. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6
procent. 
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till 380,1 (56,0)
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till 377,1 (56,4)
miljoner kronor, motsvarande 1,04 (0,15) kronor per
aktie efter utspädning.
Kommentarer till koncernens totalresultat
86 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 87 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i tkr Not 2 025-12-31 2 024 -12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 13 704 255 13 395 030
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 13 200 364 198 498
Immateriella anläggningstillgångar 14 4 944 4 564
Övriga materiella anläggningstillgångar 15 416 498
Andelar i intresseföretag 17 258 772 99 450
Långfristiga fodringar 19, 28 35 000 38 006
Summa anläggningstillgångar 14 203 751 13 736 046
Kundfordringar 21, 28 4 809 6 452
Övriga fordringar 23, 28 93 848 55 985
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24, 28 83 678 55 856
Likvida medel 28 542 803 224 941
Summa omsättningstillgångar 725 138 343 234
Summa tillgångar 14 928 889 14 079 280
Belopp i tkr 2 025-12-31 2 024 -12-31
Eget kapital 32
Aktiekapital 371 779 371 779
Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 937 973
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 656 401 502 096
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 966 153 5 811 848
Innehav utan bestämmande inflytande 18 – 110 465
Summa eget kapital 5 966 153 5 922 313 
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 6 933 013 6 622 398
Långfristig leasingskuld 13, 28 200 364 198 498
Derivat 20, 28 16 303 473
Uppskjutna skatteskulder 11 334 513 228 475
Summa långfristiga skulder 7 484 193 7 049 844
Kortfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 1 041 827 764 153
Leverantörsskulder 28 10 681 13 098
Skatteskulder 11 52 134 58 683
Övriga skulder 28 120 173 59 131
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27, 28 253 728 212 058
Summa kortfristiga skulder 1 478 543 1 107 123
Summa skulder 8 962 736 8 156 967
Summa eget kapital och skulder 14 928 889 14 079 280
Rapport över koncernens finansiella ställning
87 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 88 =====

Tillgångar 
Anläggningstillgångar 
Den 31 december 2025 uppgick fastigheternas mark-
nadsvärde till 13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor och 
omfattade 138 (135) fastigheter med en uthyrningsbar 
area om ca 893 000 kvadratmeter. 100 procent av 
fastighetsbeståndet har per 31 december 2025 
 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från 
oberoende värderingsföretag. Ökningen med 309,3 
miljoner kronor sedan ingången av året och förklaras 
av fastighetsförvärv, projektinvesteringar samt värde-
förändringar men motverkas av fastighetsförsäljningar.
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår 
till 200,4 (198,5) och avser främst tomträttsavgäld 
men även bilar. Ökningen beror främst på tillkommande 
avtal samt omvärdering av befintligt avtal.  
Andelar i intresseföretag uppgick till 258,8 (99,5)
miljoner kronor vid periodens slut vilket är en ökning
med 159,3 miljoner kronor och och förklaras av ett
positivt resultat från intresseföretag om 48,8 miljoner
samt deltagande i nyemission och förvärv av aktier i
Kronan Public Real Estate AB för ett belopp om 110,5
miljoner kronor.  
Långfristiga fordringar uppgår till 35,0 (38,0) miljoner 
kronor avser säljarreverser.  
Omsättningstillgångar 
Övriga fordringar uppgår till 93,8 (56,0) miljoner 
 kronor och består främst av fordringar avseende 
mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers.  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 
83,7 (55,9) miljoner kronor består främst av upplupna 
intäkter.  
Utgående likvida medel var 542,8 (224,9) miljoner 
kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade 
kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor per 
balansdagen, varav  366,0 miljoner kronor var reser-
verade för företagscertifikatprogrammet. För mer 
information, se kassaflöde nedan.
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, 
 förvärv av egna aktier, utdelning samt transaktion med
minoritetsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backa-
heden) och uppgick till 5 966,2 (5 922,3) miljoner
kronor.
Långfristiga skulder 
Räntebärande skulder uppgick till 7 974,8 (7 386,6) 
miljoner kronor,  där kortfristig del har ökat från 764,2 
miljoner kronor till 1 041,8 miljoner kronor vilket beror 
på införande av företagscertifikat som uppgår till 366 
miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 57,1 
(54,7) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till 
53,2 (53,1) procent. Soliditeten har minskat och upp-
går till 40,5 (42,7) procent beroende främst på åter-
köp av egna aktier samt utdelning.
Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar. 
Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -16,3 
(-0,5) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek-
tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans-
räkningen som en skuld eller en tillgång.  
De ackumulerade skattemässiga underskotten har 
beräknats till 131,7 (170,4) miljoner kronor, vilket mot-
svarar en skatteeffekt om 27,1 (35,1) miljoner kronor. 
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag 
nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 8 362,2 (7 868,2) miljoner kronor, 
varav 6 680,0 (6 652,9) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten 
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redovi-
sats på nettot på dessa poster, 1 682,2 (1 215,3) miljo-
ner kronor, motsvarande 346,5 (250,4) miljoner kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering
av obeskattade reserver om 18,5 (13,3) miljoner kronor 
och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella 
instrument vilken uppgick till 3,4 (0,1) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Kortfristiga skulder 
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 041,8 
(764,2) miljoner kronor och utgjorde endast säker-
ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter uppgick till 253,7 (212,1 ) miljoner kronor och 
avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplupna 
räntekostnader.  
Kommentarer till koncernens  
finansiella ställning
88 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 89 =====

Förändringar av eget kapital, koncernen
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
inklusive 
periodens 
totalresultat Summa
Innehav 
utan best- 
ämmande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Eget kapital  2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983
Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983
Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803
Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452
Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313
Årets totalresultat
Årets resultat 377 078 377 078 3 022 380 100
Årets totalresultat 377 078 377 078 3 022 380 100
Återköp av aktier -170 051 -170 051 -170 051
Återutgivning av aktier som betalning för 
fastighetsförvärv 5 000 5 000 5 000
Aktieutdelning -72 128 -72 128 -72 128
Transaktion med minoritetsandelsägare 14 406 14 406 -113 487 -99 081
Eget kapital 2025-12-31 371 779 4 937 973 656 401 5 966 153 – 5 966 153
89 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 90 =====

Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i tkr
Not 
30
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 528 158 126 397
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -104 446 112 681
Värdeförändringar av finansiella instrument 15 830 40 089
Resultat från intresseföretag -48 829 26 685
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 3 449 2 409
Övriga poster ej ingående i kassaflödet  1 216  1 277
Betald inkomstskatt -46 401 -25 157
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital 348 977 284 381
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar  -23 250 39 548
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 90 265 -69 058
Kassaflöde från den löpande verksamheten 415 992 254 871
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -720 055 -159 941
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 664 484 654 780
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 414 -1 398
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 –
Investeringar i förvaltningsfastigheter -270 030 -217 113
Försäljning av förvaltningsfastigheter 84 898 11 535
Investeringar i intresseföretag -110 493 -7 476
Kassaflöde från investeringsverksamheten -352 710 280 387
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 743
Återköp av aktier -170 051 –
Transaktion med minoritetsandelsägare -99 081 -44 863
Utbetald utdelning till aktieägarna -72 128 –
Upptagna lån 6 175 869 1 049 246
Amortering av lån -5 591 029 -1 621 638
Förändring räntebärande fordringar 11 000 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 254 580 -616 512
Periodens/Årets kassaflöde 317 862 -81 254
Likvida medel ingående balans 224 941 306 195
Likvida medel utgående balans 542 803 224 941
Rapport över kassaflöde, koncernen
90 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 91 =====

Kommentarer till koncernens kassaflöde
Likvida medel vid  
periodens ingång: 
224,9 
Likvida medel vid  
periodens utgång: 
542,8
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 416,0
Upptagna lån: 6 175,9
Försäljning av dotterbolag: 664,5
Amortering, övrig finansieringsverksamhet: -5 921,3
Förvärv av dotterbolag, övrig investeringsverksamhet: -1 017,2
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till 317,9 (-81,3) miljoner 
kronor. De dominerande posterna är försäljning och  
förvärv av dotterbolag, investeringar i fastigheter, 
amortering och upptagning av lån samt återköp av 
egna aktier.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
till 416,0 (254,9) miljoner kronor. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick 
till -352,7 (280,4) miljoner kronor varav försäljning av 
fastigheter via dotterbolag uppgick till 664,5 (654,8) 
miljoner kronor och förvärv av fastigheter via 
dotterbolag uppgick till -720,1 (-159,9) miljoner kronor, 
se tabell nedan.
 Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -270,0 
(-217,1) miljoner kronor. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick 
till 254,6 (-616,5) miljoner kronor varav upptagna lån 
uppgår till 6 175,9 (1 049,2) miljoner kronor och amor-
tering skett med -5 591,0 (-1 621,6) miljoner kronor.
Förvärv av dotterbolag, tkr
2025 jan-dec 2024 jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter -733 849 -176 976
Nyemission - 14 950
Återutgivning av aktier som betalning 5 000 -
Övertagnade av övriga tillgångar -9 115 -843
Övertagande av övriga skulder 17 909 2 928
Kassaflöde påverkande -720 055 -159 941
Försäljning av dotterbolag, tkr
2025 jan-dec 2024 jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter 714 202 734 920
Säljarrevers -40 065 -49 006
Överlåtande av övriga tillgångar 394 1 882
Överlåtande av övriga skulder -10 0 47 -33 016
Kassaflöde påverkande 664 484 654 780
91 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 92 =====

Kommentarer till moderbolagets resultat och 
finansiella ställning  
Det fanns  46 (41) anställda i moderbolaget per  
31 december 2025.    
Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till 
koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning 
uppgick under året till 96,2 (85,5) miljoner kronor. 
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 
64,4 (-386,9) miljoner kronor.  
Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna 
utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i 
intressebolag samt fordringar på koncernföretag.  
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 850,2
(4 024,2) miljoner kronor och hade en koncernintern 
nettoskuld på 664,9 (-490,9) miljoner kronor. Andelar 
i intressebolag uppgick till 258,7 (102,2) miljoner 
kronor. Övriga tillgångar uppgick till 30,6 (17,7) miljo-
ner kronor och likvida medel till 345,3 (77,6) miljoner 
kronor.  
Det egna kapitalet uppgick till 3 910,7 (4 083,5) miljo-
ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december 
2025 till 909,2 (629,1) miljoner kronor, varav räntebä-
rande 861,6 (596,4) miljoner kronor.
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
Not 
1-3
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Nettoomsättning 5 96 214 85 493
Övriga externa kostnader 7 -40 508 -52 237
Personalkostnader  8 -64 654 -58 969
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -2 092 -1 959
Rörelseresultat -11 0 4 0 -27 672
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag 40 700 -306 088
Resultat från andelar i intresseföretag 46 086 -23 724
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar – 63
Finansiella intäkter 10 31 437 32 084
Finansiella kostnader 10 -68 495 -75 544
Resultat efter finansiella poster 38 688 -400 881
Bokslutsdispositioner 29 550 10 449
Resultat före skatt 68 238 -390 432
Skatt på årets resultat 11 -3 826 3 483
Årets resultat
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat
64 412 -386 949
92 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 93 =====

Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr Not 2 025-12-31 2 024 -12-31
Tillgångar 1-2
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 14 4 944 4 564
Materiella anläggningstillgångar 15 355 414
Nyttjanderättstillgångar 4 415 3 795
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 16 4 850 232 4 024 160
Andelar i intressebolag 258 742 102 193
Fordringar hos koncernföretag 22 1 296 068 873 972
Uppskjutna skattefordringar 11 – 3 814
6 405 042 5 004 139
6 414 756 5 012 912
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 21 – 143
Fordringar hos koncernföretag 22 5 702 31 118
Övriga fordringar 23 6 223 1 242
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 14 711 3 736
26 636 36 239
Kassa och bank 345 262 77 620
345 262 77 620
Summa tillgångar 6 786 654 5 126 771
Eget kapital och skulder 32
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 371 779 371 779
371 779 371 779
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 207 560 4 207 560
Balanserat resultat -733 018 -108 890
Årets resultat 64 412 -386 949
3 538 954 3 711 721
Summa eget kapital 3 910 733 4 083 500
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26, 29 495 585 596 433
Skulder till koncernföretag 1 966 649 412 920
2 462 234 1 009 353
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26, 29 366 000 –
Leasingskuld 4 415 3 795
Leverantörskulder 2 297 357
Skulder till koncernföretag 50 1 270
Övriga kortfristiga skulder 20 705 2 226
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 20 220 26 270
413 687 33 918
Summa eget kapital och skulder 6 786 654 5 126 771
Moderbolagets balansräkning
93 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 94 =====

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 
Moderbolagets förändring i eget kapital
Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat 
resultat
Årets totala 
resultat
Totalt eget 
kapital
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Årets totalresultat
Årets resultat -386 949 -386 949
Årets totalresultat -386 949 -386 949
Nyemission 1 150 13 752 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500
Omföring av föregående års resultat -386 949 386 949 –
Årets totalresultat
Årets resultat 64 412 64 412
Årets totalresultat 64 412 64 412
Återköp av aktier -170 051 -170 051
Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000
Aktieutdelning -72 128 -72 128
Eget kapital 2025-12-31 371 779 4 207 560 -733 018 64 412 3 910 733
94 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 95 =====

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 
Moderbolagets kassaflöde
Belopp i tkr
Not 
30
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 68 238 -390 432
Bokslutsdispositioner -29 550 -10 449
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 2 402 1 584
Övriga poster ej ingående i kassaflödet -85 593 334 974
-44 503 -64 323
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -44 503 -64 323
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 9 591 7 884
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 13 149 -8 920
Kassaflöde från den löpande verksamheten -21 763 -65 359
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -99 081 -48 636
Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 414 -1 398
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 –
Investeringar i intresseföretag -110 463 -7 454
Förändring koncernfordran -387 546 175 096
Kassaflöde från investeringsverksamheten -598 604 117 608
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 743
Återköp av aktier -170 051 –
Utbetald utdelning till aktieägarna -72 128 –
Upptagna lån 861 500 119 338
Amortering av lån -598 750 -150 000
Förändring koncernskuld 867 438 -2 202
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 888 009 -32 121
Årets kassaflöde 267 642 20 128
Likvida medel ingående balans 77 620 57 492
Likvida medel utgående balans 345 262 77 620
95 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 96 =====

Not 1 Företagsinformation
Belopp i tkr om inget annat anges.
Årsredovisningen och koncernredovisningen
avseende räkenskapsåret 2025-01-01 – 2025-12-31 
för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer-
nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice-
ring den 22 april 2026 och kommer att föreläggas
årsstämman den 21 maj 2026 för fastställande.
Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i
Stockholm, Sverige med organisationsnummer 
559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Stam-
banegatan 17, 117 60 Stockholm. Bolaget bildades 
2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt 
eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed 
förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder-
bolaget 14 (13) direktägda dotterbolag och 149 (145) 
indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not 16 Andelar i 
koncernföretag.
Not 2 Allmänna redovisningsprinciper
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med
International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från International
Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar
koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och
RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon-
cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. 
Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig-
heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre-
dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska 
personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. 
Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci-
per som koncernen utom i de fall som anges under 
avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”. 
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens 
tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be-
gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-
bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa 
fall på grund av gällande skatteregler.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. 
Tillämpning av nya redovisningsprinciper
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt 
i kraft från och med 1 januari 2025 har inte haft någon 
väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor-
ter 2025. 
Standarder, ändringar och tolkningar som ännu 
inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som 
inte har tillämpats i förtid av koncernen:
Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och
ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig
effekt på Bolagets finansiella rapporter.
Förutsättningar vid upprättandet av moder­
bolagets och koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor
som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget
och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor-
terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, 
om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental.
 
Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo-
riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och
skulder värderas på annat sätt:
•  Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde.
•  Derivat och finansiella placeringar värderas till 
verkligt värde.
• Intressebolag värderas enligt kapitalandels-
 metoden.
• Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas  
 utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för   
 koncernen.
•  Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul-
der baserar sig på hur redovisade värden på till-
gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller 
reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp-
ning av aktuell skattesats.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med
IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar,
uppskattningar samt antaganden som påverkar till-
lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo-
visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och 
Redovisningsprinciper och noter
96 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 97 =====

kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika 
från dessa uppskattningar och bedömningar.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon-
cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent 
för perioden som presenteras i koncernens och mo-
derbolagets finansiella rapporter.
Grunder för konsolidering
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och
dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september
2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka
bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös-
tvärde eller på annat sätt får kontroll över.
Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m
tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats
under löpande år ingår i koncernens redovisning från
och med förvärvstidpunkten.
Klassificering av förvärv och goodwill
Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse-
förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning 
måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv 
vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet 
och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation 
och administration är av underordnad betydelse för 
förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga 
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid
bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations-
test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad 
bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill-
gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång 
(fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar.  
I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det 
verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats 
hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp 
av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär-
vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar 
detta görs en bedömning av hur redovisning av för-
värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom-
sten av anställda och komplexiteten i interna processer.
Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de 
temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga
värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv 
av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte 
utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de 
enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras 
verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångs-
förvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de 
 temporära skillnader som finns vid förvärvstidpunk-
ten, vanligen relaterat till temporära skillnader på 
förvaltningsfastigheter.
Segmentsrapportering
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis-
ningen med ledningens synsätt uppdelat på lager/lätt 
industri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, 
offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärs-
områden är de förvaltningsområden som verksam-
heten följs upp på och rapporteras till ledningsgrupp. 
Redovisningsprinciperna som används vid den interna 
rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. 
De fyra affärsområdena följs upp på driftnettonivå, 
därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvalt-
ningsfastigheterna. Gällande balansposter fördelas 
förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresin-
täkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskost-
nader samt orealiserade värdeförändringar är direkt 
hänförliga till fastigheterna i respektive segment. 
Förvaltningsresultatet består av resultat från respek-
tive segment inklusive ofördelade kostnader för cen-
trala administrationskostnader, andel i intresseföre-
tags resultat samt poster exkluderat för jämförelse-
störande kostnader. Tillgångar och skulder redovisas 
per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt 
hänförliga till respektive segment.
Intäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett 
redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter 
från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och 
periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres-
avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera-
tionella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till-
läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. 
Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein-
täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland 
annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, 
vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk-
ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost-
nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som 
förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise-
ras linjärt över hyreskontraktens löptid. 
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta 
och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. 
Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, 
reparationer och löpande underhåll av fastigheter 
samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kost-
nader för koncerngemensamma funktioner samt 
ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets 
kostnader för bland annat koncernledning, persona-
97 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 98 =====

ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerar-
relationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter 
samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår 
i central administration. I posten central administra-
tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och 
materiella anläggningstillgångar.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo-
visas i den period de avser. 
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta 
och andra kostnader som uppkommer då pengar 
lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. 
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej 
som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-
ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost-
nader resultatförs i den period de hänför sig till. 
 Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte-
derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal 
resultatförs för den period de avser. 
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av 
ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som 
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av 
räntekostnaden som avser ränta under produktionsti-
den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. 
Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, 
leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost-
nad för den period den avser.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer-
nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule-
rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.  
I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader 
direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på
plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet
med anskaffningen.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i
syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller
en kombination av dessa syften. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket
inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen
till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av 
fastighetsbeståndet externt varje kvartal. 
Värderingsmodellen som används, är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa-
flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig-
heten före avdrag för försäljningsomkostnader.  
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. 
Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla-
neprocessen har framskridit så långt att ett reellt 
marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst 
till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av 
marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för 
likartade byggrätter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet 
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis-
ka fördelar som är förknippade med tillgången kom-
mer att komma företaget till del och anskaffningsvär-
det kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra 
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den 
period de uppkommer. Utgifter för löpande reparatio-
ner och underhåll kostnadsförs i den period de upp-
kommer. 
Pågående projekt redovisas till verkligt värde om 
möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader 
som värde på projektet till dess projektet är 
färdigställt och värdering kan ske.
Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om-
byggnationer aktiveras lånekostnader som
tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter.
Värdeförändring
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och 
består av såväl orealiserad som realiserad värdeför-
ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån 
värderingen vid periodens slut jämfört med värdering-
en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om 
fastighet förvärvats under året, med tillägg för under 
perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig-
het som sålts under året beräknas orealiserad värde-
förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-
port före försäljning jämfört med värdering vid 
utgången av föregående år, med justering för under 
perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali-
serade värdeförändringen beräknas framgår under 
avsnitt Förvärv och försäljning nedan. 
Förvärv och försäljning
Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen 
och en avyttring fram till och med frånträdesdagen. 
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på 
frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag 
nettoredovisas avseende underliggande fastighets-
pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning 
av fastighet redovisas som värdeförändring och avser 
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag 
för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och 
redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste-
ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals-
rapport.
98 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 99 =====

Intresseföretag
Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har
ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande
inflytande, över den driftsmässiga och finansiella
styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20
och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid-
punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi-
sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme-
toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden 
innebär att det i koncernen redovisade värdet på 
aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens 
andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern-
mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande 
värden på koncernmässiga över- och undervärden. I 
koncernens resultaträkning redovisas som Resultat 
från intresseföretag koncernens andel i intresseföre-
tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat 
för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp-
lösningar av förvärvade över- respektive undervärden.
Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar
investeringens redovisade värde. 
 
Finansiella instrument
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens 
tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella 
fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar 
samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs-
skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på 
hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande från 
balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas 
i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen-
tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när 
faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till 
ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när 
motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om 
faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas 
när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör 
redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till 
betalningar från innehaven har upphört eller har blivit 
överförda och alla väsentliga rättigheter och risker 
hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella 
skulder upphör redovisningen i balansräkningen när 
förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat 
sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har 
fastställda eller fastställbara betalningar och som inte 
noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring-
ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna 
upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul-
taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga 
Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är 
derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet 
för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en 
affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon-
traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas 
därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen 
finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring-
arna har efter individuell värdering upptagits till det 
belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att 
de redovisas till anskaffningsvärde med reservering 
för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford-
ringar används den generella modellen för kreditre-
serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre-
serveringar baserat på historik samt nuvarande och 
framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis-
semang som fordringar som är förfallna mer än 60 
dagar och i de fallen görs en individuell bedömning 
och reservering. 
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde 
via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument 
och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för 
börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet 
med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt 
eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte-
derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 
för övriga finansiella placeringar. 
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto 
efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen 
till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna-
der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak-
tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas 
de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med 
tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor 
redovisas under upplupna kostnader.
Derivatinstrument
Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att 
reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind-
ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte-
sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i 
syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer-
nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt 
att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-
instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i 
balansräkningen på affärsdagen och värderas till 
verkligt värde både vid första redovisningstillfället och 
vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi-
od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning-
en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde 
är positivt och som skulder när verkligt värde är nega-
tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en 
99 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 100 =====

diskontering av beräknade framtida kassaflöden 
enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut-
gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk-
ligt värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder-
tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt 
värde har fastställts enligt observerbara data, det vill 
säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med 
orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd-
ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri-
vatavtal koncernen hade vid årets utgång.
Ersättning till anställda
Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan-
det och utgörs av löner, betalad semester, betald 
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. 
Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda 
pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner 
betalas en fast premie till en separat juridisk enhet 
och koncernen belastas med kostnaderna i den takt 
förmånen intjänas.
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett
möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser
och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera
osäkra framtida händelser samt när det finns ett
åtagande som inte redovisas som en skuld eller av-
sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö-
de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens 
storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. 
Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett 
utflöde av resurser är ytterst liten. 
Nyttjanderätter
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om
avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på
avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett
leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en
viss period bestämma över användningen av en iden-
tifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
 
Koncernen som leasegivare
Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för
fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio-
nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea-
singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter.
Koncernen som leasetagare
Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller
definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte
kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som 
eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och 
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas
enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden
anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal-
ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är 
leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-
handling av avgälden. Efter den initiala värderingen 
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill-
gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde 
om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i 
enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om 
tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste-
ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea-
singavtal avser endast bilar.
Tillämpning av praktiska undantag
Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse-
ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den 
underliggande tillgången är av lågt värde.
Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med
en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter
beaktande av eventuella optioner att förlänga lea-
singavtalet. Leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av
kontorsinventarier. 
Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea-
singavtal där den underliggande tillgången är av lågt 
värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon-
cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut
ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i
leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter
och tillhörande ickeleasing- komponenter som en
enda leasingkomponent.
Inkomstskatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten
skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då
skatten är hänförlig till poster som redovisas i re-
sultaträkningen, utom när skatten avser poster som 
redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi-
sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till 
poster som redovisas direkt mot eget kapital.
Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in-
komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige-
ringar avseende tidigare år.
Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp-
skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt 
förvärvsanalys och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv 
redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. 
För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde 
och deras skattemässiga restvärde uppkomna
efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan 
diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte 
att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga 
100 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 101 =====

skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus 
Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen.
Kassaflödesanalysen
Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den
indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den
indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal-
ningar i den löpande verksamheten genom att netto-
resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill-
gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i 
kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för 
investerings- och finansieringsverksamheten. 
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter
enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av
Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen-
dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo-
derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper 
som koncernen med de undantag och tillägg som 
anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de 
avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo-
visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats 
konsekvent för den period som presenteras i moder-
företagets finansiella rapporter, om inte annat anges.
Uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderföre-
taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp-
ställningsformer, medan rapporten över totalresultat, 
rapporten över förändringar i eget kapital och rapport 
över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi-
nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över
kassaflöden.
Intäkter från aktier i dotterföretag
Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när
rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk-
ter från försäljning av dotterföretag redovisas då
kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.
Skatter
I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld
hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto-
belopp i balansräkningen.
Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop-
pet i resultaträkningen. 
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade
nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa-
rier samt 5 år för immateriella tillgångar.
Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och
nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.
Andelar i dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i
enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne-
bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi-
sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över-
stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som 
belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned-
skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången 
av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv-
ning inte längre är motiverad sker återföring av denna. 
Antaganden görs om framtida förhållanden för att 
beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter-
vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det 
redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till 
grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. 
De antaganden som påverkar återvinningsvärdet 
mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän-
ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto-
rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas
så att redovisade värden på moderföretagets till-
gångar ändras. 
Koncernbidrag 
Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade
koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet
med alternativregeln. 
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och
beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella
instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri-
disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet
med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta-
get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar 
till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill-
gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning 
av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt 
IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument.
Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera
finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och
intresseföretag samt joint ventures i enlighet med
reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för
värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik-
telser och eventualtillgångar.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford-
ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För 
metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför-
luster, se koncernens redovisningsprinciper. 
101 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 102 =====

Väsentliga uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste
företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm-
ningar och antaganden som påverkar det redovisade 
värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in-
täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och 
antaganden som ledningen och styrelsen bedömer 
vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt 
utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om 
andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna 
och antagandena utvärderas löpande och bedöms 
inte innebära någon betydande risk för väsentliga 
justeringar i redovisade värden för tillgångar och 
skulder under nästkommande perioder. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs
om ändringen endast påverkat denna period, eller i
den period ändringen görs och framtida perioder om
ändringen påverkar både aktuell period och framtida
perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är
mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap-
porterna.
Förvaltningsfastigheter och byggrätter
Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och 
antaganden få en betydande påverkan på koncernens 
resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter
redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket 
innebär att värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas 
väsentligt beroende på vilka antaganden
som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på-
verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika 
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna-
der och dels av externa faktorer såsom ränte- och 
inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss 
typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100 
procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten-
hus Fastigheter har till värderarna lämnat information 
om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande 
drift- och underhållskostnader samt bedömda inves-
teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv 
Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva 
företagets fastighet och där företagets eventuella 
förvaltningsorganisation och administration är av 
underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras
som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassi-
ficeras som rörelseförvärv. Att bedöma om ett förvärv 
är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver 
analys och bedömningar från företagets sida och 
påverkar de finansiella rapporterna beroende på hur 
förvärvet klassificeras. För att minimera risken för 
felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en 
analys av det frivilliga koncentrationstestet i  enlighet 
med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en 
genomgång av extern part. Samtliga förvärv under 
2024 och 2025 har klassificerats som tillgångsför-
värv. 
102 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 103 =====

Not 3 Närståendetransaktioner
Koncernen 
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding 
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag 
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller 
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning 
och administrationstjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Ster-
ner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden 
för dessa tjänster uppgick under perioden till 4,2 (4,4)  
miljoner kronor varav 2,0 (2,7) miljoner kronor hänför-
liga till till- och ombyggnationer. 
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har 
direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 9,9 (5,7) miljoner kronor och avsåg kost-
nader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i 
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster 
samt due diligence kostnader vilka elimineras i kon-
cernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förele-
gat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 3 533 3 333
Inköp av varor/tjänster 4 173 4 389
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 198 165
Styrelse och ledning, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 9 924  5 660
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 507 654
Moderbolaget 
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus 
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över 
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster 
uppgick under perioden till 2,2 (1,7) miljoner kronor. 
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden 
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till 
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett 
belopp om 88,4 (76,2) miljoner kronor. 
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning  
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 6,3 (3,4) miljoner kronor och avsåg 
 kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner 
 förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 358 106
Inköp av varor/tjänster 2 167 1 697
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 198 –
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster 88 360 76 243
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 1 301 770 905 090
Skuld på balansdagen 1 966 699 414 190
Styrelse och ledning, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 6 292 3 417
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 446 –
103 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 104 =====

Not 4 Rörelsesegment
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens-
stämmer med den interna rapportering som lämnas 
till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). 
Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och 
bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer-
nen har denna funktion identifierats som lednings-
gruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen 
som bedriver verksamhet från vilken den kan generera 
intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns 
fristående 
finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning  
i segment baseras på den interna strukturen av kon-
cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer-
nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara 
segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/
logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor. 
Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin-
täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar 
finns utanför Sverige.
Resultat och balansposter per segment
2025
jan-dec
tkr Offentlig1 
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade 
poster
Summa 
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 182 216 587 671 164 856 93 062 8 146 1 035 951
Fastighetskostnader -47 558 -100 820 -36 017 -23 047 -27 983² -235 425
Driftnetto 134 658 486 851 128 839 70 015 -19 837 800 526
Central administration – – – – -68 555 -68 555
Resultat från intresseföretag – – – – 48 829 48 829
Finansiella intäkter – – – – 66 371 66 371
Finansiella kostnader – – – – -402 289 -402 289
Räntekostnader leasingsskuld:  
Tomträttsavgälder -1 780 -2 692 – -868 – -5 340
Resultat inklusive värde- 
förändringar i intresseföretag
132 878 484 159 128 839 69 147 -375 481 439 542
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
orealiserad
-29 300 193 911 -64 957 34 076 – 133 730
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
realiserad
-1 472 -14 223 -3 268 -10 321 – -29 284
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -15 830 -15 830
Resultat före skatt 102 106 663 847 60 614 92 902 -391 311 528 158
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 744 285 7 803 450 1 976 260 1 180 260 – 13 704 255
- Varav årets förvärv 103 224 578 190 52 435 – – 733 849
- Varav årets försäljningar -38 329 -162 182 -204 906 -393 683 – -799 100
-  Varav årets investeringar i befintliga 
fastigheter
42 512 64 574 137 916 25 028 – 270 030
Övriga tillgångar – – – – 1 224 634 1 224 634
Summa tillgångar 2 744 285 7 803 450 1 976 260 1 180 260 1 224 634 14 928 889
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2  Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
104 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 105 =====

Resultat och balansposter per segment
2024
jan-dec
tkr Offentlig1 
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade 
poster
Summa 
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796
Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319
Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477
Central administration – – – – -65 897 -65 897
Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815
Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685
Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893
Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454
Räntekostnader leasingsskuld:  
Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352
Resultat inklusive värde-
 förändringar i intresseföretag
135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
orealiserad
-102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
realiserad
– -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089
Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030
- Varav årets förvärv – 176 976 – – – 176 976
- Varav årets försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455
-  Varav årets investeringar i befintliga 
fastigheter
26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113
Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250
Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2  Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
105 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 106 =====

Not 5 Intäkter
Intäkternas fördelning 
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Hyresintäkter 905 137 898 197 – –
Serviceintäkter 108 471 106 567 88 726 85 488
Övriga intäkter 22 343 7 032 7 488 5
T otalt 1 035 951 1 011 796 96 214 85 493
Hyresavtalens förfallostruktur 1 
Årshyra
Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, %
2026 45 576 48 51 5
2027 130 828 68 131 13
2028 62 032 55 89 9
2029 78 337 58 124 12
≥2030 481 708 155 612 61
T otalt 798 480 384 1 006 100
1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr
13,0
5,1
8,8
5,9
12,5
5,0
10,3
6,2
4,5
9,2
1,4
160
140
120
100
80
60
40
20
0
80 
70 
60
50 
40 
30 
20 
10 
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 ≥2039
1,6
4,4
12,3
106 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 107 =====

Not 7 Ersättning till revisor
PwC
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Revisionsuppdrag 5 079 3 270  2 450 1 390
Revision utöver revisionsuppdraget 421 269 421 269
Skatterådgivning  – 100 – 100
Övriga tjänster  –   6 140  –   6 140
T otalt 5 500 9 778 2 871 7 898
Ernst & Young
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Revisionsuppdrag – 257 – –
Revision utöver revisionsuppdraget – – – –
Skatterådgivning – – – –
Övriga tjänster – – – –
T otalt – 257 – –
KPMG
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Revisionsuppdrag – – – –
Revision utöver revisionsuppdraget – – – –
Skatterådgivning – – – –
Övriga tjänster – 1 200 – 1 200
T otalt – 1 200 – 1 200
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo-
visningen och bokföringen samt styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet 
utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets-
granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap-
porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser 
sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp-
drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget 
samt skatterådgivning. 
Not 6 Fastighetskostnader1 
Fastighetskostnadernas fördelning 
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Drift- och förvaltningskostnader 186 396 180 956 – –
Reparations- och underhållskostnader 16 936 19 037 – –
Fastighetsskatt 32 093 28 326 – –
T otalt 235 425 228 319 – –
1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av 
fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster.
107 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 108 =====

Not 8 Personal och Styrelse
Antal anställda
Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderföretag 
2025
Moderföretag 
2024
Medeltalet anställda 46 42 45 41
Varav kvinnor 19 16 19 16
Antal i ledningsgruppen 31/12 9 9 9 9
Varav kvinnor 1 1 1 1
Styrelsen 31/12 7 6 7 6
Varav kvinnor 1 1 1 1
Löner, arvoden och förmåner
tkr
Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderföretag 
2025
Moderföretag 
2024
Styrelseordföranden 315 359 315 359
Övriga styrelseledamöter 762 705 762 705
Verkställande direktör – Grundlön 3 335 3 112 3 335 3 112
Rörlig ersättning – – – –
Förmåner 29 – 29 –
Vice verkställande direktör – Grundlön 3 326 3 317 3 326 3 317
Rörlig ersättning – – – –
Förmåner 6 25 6 25
Övriga ledande befattningshavare – Grundlön 10 516 10 145 10 516 10 145
Rörlig ersättning – – – –
Förmåner 385 412 385 412
Övriga anställda 23 371 19 934 22 674 19 400
Summa 42 047 38 009 41 350 37 475
Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt,
tkr Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderföretag 
2025
Moderföretag 
2024
Styrelseordföranden 99 113 99 113
Övriga styrelseledamöter 239 222 239 222
Verkställande direktör 1 284 1 089 1 284 1 089
Vice verkställande direktör 1 264 1 253 1 264 1 253
Övriga ledande befattningshavare² 3 990 3 740 3 990 3 740
Övriga anställda 7 828 7 076 7 600 6 902
Summa 14 703 13 492 14 476 13 318
Pensionskostnader exkl löneskatt
tkr
Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderföretag 
2025
Moderföretag 
2024
Styrelseordföranden – – – –
Övriga styrelseledamöter – – – –
Verkställande direktör  934 458  934 458
Vice verkställande direktör  893 858  893 858
Övriga ledande befattningshavare 2 327 1 766 2 327 1 766
Övriga anställda 1 997 2 632 1 961 2 608
Summa 6 151 5 714 6 115 5 690
T otalt 62 901 57 215 61 940 56 483
108 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 109 =====

Ersättning till styrelse
Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete 
beslutades av årsstämman 2024 samt 2025 att utgå 
med 1 076 958 (1 063 750) kronor. Styrelsearvode 
utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens 
ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av 
övriga styrelseledamöter. 
Ersättning för utskottsarbete utgår för revisions-
utskottet med 75 000 (75 000) kronor, för hållbar-
hets- och ersättningsutskottet med 25 000 kr till 
envar av utskottets medlemmar vilket totalt uppgår till 
345 833 (343 750) kronor. 
Ersättning till styrelsen
tkr
Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderföretag 
2025
Moderföretag 
2024
Rickard Backlund 201 359 201 359
Frank Rosén 210 195 210 195
Malin af Petersen 210 195 210 195
Erik Borgblad 234 120 234 120
Anna Engebretsen – 81 – 81
Nicklas Paulson 85 – 85 –
Anders Wennberg 138 114 138 114
T otalt 1 077 1 064 1 077 1 064
Koncernledning
Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkstäl-
lande direktör, vice verkställande direktör, CFO, vice 
CFO, förvaltningschef, projektutvecklings- och in-
köpschef, transaktionsansvarig samt två affärsområ-
deschefer.    
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds 
av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. 
Ersättningen består endast av en grundlön men även 
de incitamentsprogram som beskrivs nedan. 
Incitamentsprogram
Stenhus Fastigheter har två beslutade optionsprogram 
men endast ett återstår vid slutet av året; 
•  Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att 
teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 
november 2025. Optionsprogrammet är därmed 
avslutat. 
•  Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teck-
na nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.
Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led-
ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett 
optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna 
överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, 
Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter-
bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets 
samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar 
teckningsoptionerna mot kontant betalning till dotter-
bolaget. 
Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde 
beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-
ringsmetod utförd av oberoende värderare. 
I incitamentsprogrammen 2024 – 2027 fanns vid 
periodens utgång 1 180 000 teckningsoptioner som 
innehavarna, under en period om fyra veckor från den 1 
juni 2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att 
inlösa mot samma antal aktier till en teckningskurs om 
16,43 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i det ute-
stående programmet kommer aktiekapitalet öka med 1 
180 000 kronor genom utgivande av 1 180 000 aktier, 
var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Utspädnings-
effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,33 
procent av totalt antal utestående aktier och röster i 
Bolaget per 31 december 2025. Då marknadsmässig 
premie har erlagts för optionsprogrammen har inte 
någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats.
109 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 110 =====

Aktierätter
Program 2022–2025 Koncernen Moderföretag
Utestående vid periodens början 820 000 820 000
Tilldelade under perioden – –
Förfallna under perioden -820 000 -820 000
Utestående vid periodens slut 820 000 820 000
Program 2024–2027
Utestående vid periodens början 1 180 000 1 180 000
Tilldelade under perioden – –
Förfallna under perioden – –
Utestående vid periodens slut 1 180 000 1 180 000
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 11,42 11,42
Program 2022–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 0 0
Optionernas lösenpris, kr 12,66 12,66
Aktierätternas löptid, år 0 0
Program 2024–2027
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -5 912 -5 912
Optionernas lösenpris, kr 16,43 16,43
Aktierätternas löptid, år 1,5 1,5
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd 
pension, utan några andra förpliktelser från bolaget 
än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. 
Detta innebär att efter avslutad anställning har den 
anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de 
tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast-
ning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för 
verkställande direktören är 69 år och övriga i koncern-
ledningen är 65 år.
Uppsägning
Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk-
ställande direktören och för övriga ledande befatt-
ningshavare. 
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts-
bestämd pension, utan några andra förpliktelser från 
bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig 
premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad 
anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid 
de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och 
avkastning därpå tas ut som pension. 
110 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 111 =====

Not 10 Finansnetto
Finansnetto
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter  9 279 7 221  6 189 4 366
Ränteintäkter koncernföretag  – –  25 248 27 718
Summa ränteintäkter  9 279 7 221  31 437 32 084
Räntekostnader -1 771 -1 973 -32 -12
Räntekostnader på räntebärande skulder -320 973 -437 066 -49 796 -60 307
Räntekostnader koncernföretag  – – -560 -10 044
Summa räntekostnader -322 744 -439 039 -50 388 -70 363
Räntekostnader leasing -5 747 -5 836 -407 -484
Kostnader förtidsinlösen obligation -10 778 – -10 778 –
Övriga finansiella kostnader -21 164 -9 743 -6 922 -4 697
Summa övriga finansiella kostnader -37 689 -15 579 -18 107 -5 181
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade 
till upplupet anskaffningsvärde -351 154 -447 397 -37 058 -43  460
tkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Moderbolaget 
2025 
jan-dec
Moderbolaget 
2024 
jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde  
via resultaträkningen
Ränteintäkter swappar  57 092 49 672 – –
Räntekostnader swappar -47 196 -188 – –
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade 
till verkligt värde via resultaträkningen  9 896 49 484 – –
Summa finansnetto -341 258 -397 913 -37 058 -43 460 
Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen
Not 9 Noteringskostnader 
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 
– (13,8) miljoner kronor. Posten avser samtliga exter-
na kostnader för att förbereda och genomföra bytet 
till Nasdaq Stockholms huvudlista.
111 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 112 =====

Not 11 Skatter
Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat 
Aktuell och uppskjuten skatt 
tkr
Koncernen 
2025
Koncernen 
2024
Moderbolaget 
2025
Moderbolaget 
2024
Periodens skattekostnad -42 341 -45 973 -11 –
Justering av skatt hänförlig till tidigare år 275 190 – –
Uppskjuten skatt -105 992 -24 631 -3 815 3 483
T otalt redovisad skattekostnad -148 058 -70 414 -3 826 3 483
Avstämning av effektiv skatt 
tkr
Skattesats 
%
Koncernen 
2025
Skattesats 
%
Moderbolaget 
2025
Resultat före skatt – 528 158 – 68 238
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -108 801 20,6% -14 057
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -18 089 – -108
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 10 120 – 17 879
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -25 715 – -7 519
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -5 916 – –
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 247 – –
Skatt hänförlig till tidigare år – 275 – -21
Övriga skattemässiga justeringar – -179 – –
Redovisad effektiv skatt – -148 058 – -3 826
Avstämning av effektiv skatt 
tkr
Skattesats 
%
Koncernen 
2024
Skattesats 
%
Moderbolaget 
2024
Resultat före skatt – 126 397 – -390 432
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -26 038 20,6% 80 429
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -7 950 – -68 804
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 9 704 – 806
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -37 893 – -8 948
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -8 173 – –
Skatt hänförlig till tidigare år – 190 – –
Övriga skattemässiga justeringar – -254 – –
Redovisad effektiv skatt – -70 414 – 3 483
Redovisat i balansräkningen
Redovisade uppskjutna skatteskulder 
tkr
Koncernen 
2025-12-31
Koncernen 
2024-12-31
Moderbolaget 
2025-12-31
Moderbolaget 
2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 346 547 250 354 – –
Obeskattade reserver 18 465 13 328 – –
Nyttjanderättstillgångar 41 275 40 891 909 782
T otalt 406 287 304 573 909 782
Redovisade uppskjutna skattefordringar 
tkr
Koncernen 
2025-12-31
Koncernen 
2024-12-31
Moderbolaget 
2025-12-31
Moderbolaget 
2024-12-31
Underskottsavdrag 27 141 35 110 – 3 814
Finansiella placeringar 3 358 97 – –
Leasingskuld 41 275 40 891 909 782
T otalt 71 774 76 098 909 4 596
Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -334 513 -228 475 – 3 814
112 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 113 =====

Not 12 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats 
varje kvartal av oberoende certifierade värderare 
vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig-
heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till 
eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma 
fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har 
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och 
CBRE Sweden AB. Värderingen  överensstämmer i all 
väsentlighet med det redovisade värdet per den 31 
december.
 
Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga 
delar av Valuation Practice Statements (VPS) som 
ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det 
ramverk som upprättats av International Valuation 
Standard Council (IVSC).
Den huvudsakliga använda metoden för värdering är 
avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl-
period på tio år där fastigheternas förväntade och 
normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest-
värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av 
kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska 
motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland 
annat kan anses innehålla kompensation för normali-
serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast-
ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast-
ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket 
innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms 
utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om 
storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och 
andra värdepåverkande faktorer. 
Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan 
beskrivas enligt följande:
+ Hyresintäkter
- Fastighetskostnader
= Driftnetto
- Avdrag för investeringar
= Kassaflöde
Fastighetsvärderingarnas underlag består av:
•  Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets-
relaterade kostnader, vakanser och dess skick, 
planerade underhållsåtgärder.
•  Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut, 
 fastighetskartor och ritningar.
Not 11 Skatter (fortsättning)
Förvalt-
nings-
fastigheter
Finansiella 
placeringar
Obeskattade 
reserver
Nyttjande-
rätts-
tillgångar
Under-
skotts-
avdrag
Leasing-
skuld Summa
2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475
Förvärv och försäljning av  
bolag via eget kapital – – -46 – – – -46
Årets förändring enligt  
resultaträkning -96 193 3 261 -5 091 -384 -7 969 384 -105 992
2025-12-31 -346 547 3 358 -18 465 -41 275 27 141 41 275 -334 513
Tkr
Förvalt-
nings-
fastigheter
Finansiella 
placeringar
Obeskattade 
reserver
Nyttjande-
rätts-
tillgångar
Under-
skotts-
avdrag
Leasing-
skuld Summa
2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850
Förvärv och försäljning av  
bolag via eget kapital – – 437 – 569 – 1 006
Årets förändring enligt  
resultaträkning -32 987 8 258 110 -449 -12 449 -24 631
2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475
113 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 114 =====

•  Inflationsantaganden baserade på Riksbankens 
och andra marknadsaktörers estimat.
•  Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande, 
med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig-
heternas skick och kommersiella förutsättningar.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-
tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt
omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och
omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt
sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till
en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor.
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till 133,7 miljoner kronor. 
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet 
uppgick därav till 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor.
Skattemässigt restvärde
Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick
per 31 december 2025 till 5 342,0 (5 526,8) miljoner 
kronor.
Åtaganden per balansdag
Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande 
projekt om 232,1 (95,4) miljoner kronor. Inga förplik-
telser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
mkr
Koncernen 
2025 
jan-dec
Koncernen 
2024 
jan-dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 395,0 13 860,1
Förvärv 733,8 17 7,0
Försäljning -799,1 -746,5
Orealiserad värdeförändring 133,7 -75,3
Realiserad värdeförändring -29,3 -37,4
Aktiverad ränta1 12,1 14,5
Investering 258,0 202,6
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 704,2 13 395,0
Taxeringsvärde 4 155,8 3 759,8
varav fastigheter 3 181,8 2 850,0
varav mark 974,0 909,8
Skattemässigt restvärde 5 342,0 5 526,8
Orealiserad värdeförändring, % 1,0 -0,6
Antal fastigheter IB 135 161
Förvärv 9 3
Försäljning -6 -29
Omklassificering – –
Antal fastigheter UB 138 135
1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 4,25 % (5,12 %)
Värderingsmetodik
Nuvärdesberäkning
Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt 
 genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, 
det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade 
med bedömda drifts- och underhållskostnader samt 
restvärde. För merparten av värderingarna används 
tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras 
på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer 
med beaktande av avtalade framtida förändringar av 
hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans. 
Fastighetskostnaderna baseras på respektive 
 fastighets bedömda kostnader.
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med 
utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan 
delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en 
specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till 
den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas 
bland annat av investerarnas prioritering mellan olika 
tillgångsslag och finansieringsmöjligheter.
114 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 115 =====

Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig-
heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten, 
 standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, 
tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen-
het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan 
genom att en normaliserad riskfri realränta adderas 
med inflationsförväntningar samt en riskfaktor.
Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.
Restvärdesberäkning
Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå-
ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter 
sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje 
fastighet genom evighetskapitalisering av det upp-
skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det 
bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för 
respektive fastighet. Avkastningskravet består av den 
normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets 
unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån 
de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren-
heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden 
på  respektive marknad.
Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att 
diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan1, % 6,19 (6,15) 10,00 (9,97) 8,16 (8,16)
Direktavkastningskravet2, % 4,15 (4,17) 7,90 (7,92) 6,08 (6,13)
Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 233 (114) 5 838 (6 235) 1 084 (1 078)
Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 13,0 (10,0) 5,5 (5,2)
Drift och underhåll5, kr/kvm 15 (12) 451 (495) 162 (173)
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -501,8 (-477,2 ) 532,2 (505,4)
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -511,4 (-503,8)  608,5 (598,5)
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 546,9 (534,9) -546,9 (-534,4)
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -182,0 (-181,6) 182,0 (181,7)
Drift och underhåll, +/- 10 procent -309,1 (-319,3) 309,1 (319,0)
1 12 fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 12,7 % av värdet. Fem fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet.
2 Ingen fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,0 % av värdet. Tre fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,3 % av värdet.
3 Fyra fastigheter har marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. En fastighet har marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet.
4 Tio fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 3,6 % av värdet. Sex fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 3,8 % av värdet.
5 Ingen fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 0,0 % av värdet. Fyra fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 7,2 % av värdet.
115 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 116 =====

Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,72 9,39 8,57
Direktavkastningskravet, % 5,65 7,30 6,49
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 309 5 838 1 168
Långsiktig vakans, % 3,5 13,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 25 390 184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -77,8 82,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -71,3 83,3
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 91,8 -91,8
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,7 27,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,46 9,09 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,40 7,00 6,09
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 392 2 093 1 696
Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1
Drift och underhåll, kr/kvm 70 375 234
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
–
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -33,9 35,5
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -40,7 48,1
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 48,2 -48,2
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -14,9 14,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -22,3 22,3
116 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 117 =====

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,28 10,00 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,23 7,90 6,23
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 2 806 879
Långsiktig vakans, % 0 10,0 6,0
Drift och underhåll, kr/kvm 15 375 130
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -281,1 299,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -287,7 341,7
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 304,4 -304,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -105,7 105,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -174,7 174,7
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,19 9,34 7,45
Direktavkastningskravet, % 4,15 7,25 5,38
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 849 3 364 2 001
Långsiktig vakans, % 0 8,0 4,0
Drift och underhåll, kr/kvm 30 451 304
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -109,0 115,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,7 135,4
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 102,5 -102,5
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -33,7 33,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -59,3 59,3
117 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 118 =====

Not 13  Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
Per 31 december 2025 
tkr
T omträtt Bilar T otalt 
tillgång
T otalt 
skuld
Ingående balans 194 703 3 795 198 498 198 498
Tillkommande avtal – 1 570 1 570 1 570
Förvärvade avskrivningar – – – –
Årets avskrivningar – -899 -899 –
Förvärvade amorteringar – – – –
Årets amorteringar – – – -899
Avslutade avtal – -51 -51 -51
Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246
Utgående balans per 31 dec 2025 195 949 4 415 200 364 200 364
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 747 tkr varv 5 340 tkr avser tomträttsavgäld och 407 tkr avser bilar. Tomträtter 
betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av 
tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas 
på treårskontrakt.
Per 31 december 2024 
tkr
T omträtt Bilar T otalt 
tillgång
T otalt 
skuld
Ingående balans 193 457 2 864 196 321 196 321
Tillkommande avtal – 2 018 2 018 2 018
Förvärvade avskrivningar – – – –
Årets avskrivningar – -708 -708 –
Förvärvade amorteringar – – – –
Årets amorteringar – – – -708
Avslutade avtal – -379 -379 -379
Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246
Utgående balans per 31 dec 2024 194 703 3 795 198 498 198 498
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar. 
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills 
omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt.
118 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 119 =====

Not 14 Immateriella anläggningstillgångar1 
 
tkr
Koncernen 
2025-12-31
Koncernen 
2024-12-31
Moderbolaget 
2025-12-31
Moderbolaget 
2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 6 522 5 124 6 522 5 124
Inköp 1 414 1 398 1 414 1 398
Förvärv vid köp av dotterbolag – – – –
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Summa ackumulerade anskaffningsvärden 7 936 6 522 7 936 6 522
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -1 958 -846 -1 958 -846
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Årets avskrivningar -1 034 -1 112 -1 034 -1 112
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 992 -1 958 -2 992 -1 958
Redovisat värde 4 944 4 564 4 944 4 564
1 Avser IT -system och licenser
Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar 
 
tkr
Koncernen 
2025-12-31
Koncernen 
2024-12-31
Moderbolaget 
2025-12-31
Moderbolaget 
2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 849 849 692 692
Inköp 100 – 100 –
Förvärv vid köp av dotterbolag – – – –
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Summa ackumulerade anskaffningsvärden 949 849 792 692
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -351 -186 -278 -140
Förvärv vid köp av dotterbolag – – – –
Avyttringar/utrangeringar – – – –
Årets avskrivningar -182 -165 -159 -138
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -533 -351 -437 -278
Redovisat värde 416 498 355 414
Not 16 Andelar i koncernföretag
 
tkr
Koncernen 
2025-12-31
Koncernen 
2024-12-31
Moderbolaget 
2025-12-31
Moderbolaget 
2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – –  4 418 060 4 279 424
Förvärv – –  782 742    48 636
Försäljningar – – – –
Aktieägartillskott – –  2 630 90 000
Summa ackumulerade anskaffningsvärden – –  5 203 432 4 418 060
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början – – -393 900 -83 900
Återförda nedskrivningar – – 83 940 –
Årets nedskrivningar – – -43 240 -310 000
Summa ackumulerade nedskrivningar – – -353 200 -393 900
Redovisat värde – –  4 850 232   4 024 160
119 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 120 =====

Bolagsförteckning, per 2025-12-31
Direkt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte 
Antal 
andelar 
Kapital andel, 
rösträtts-
andel 
%
Bokfört 
värde  
2025-12-31 
tkr
Redovisat  
EK 
2025-12-31 
tkr
Redovisat 
resultat 
2025 
tkr
Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168  186  2 
Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25  389  132 
Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 255  26 -4 800 
Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 738 860  921 958  130 193 
Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 619 864  442 261  41 591 
Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 80 741  28 905  5 037 
Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 689  2 119 595  48 
Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 51 119  51 006 -20 819 
Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 43 876  47 954 -346 199 
Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 61 964  41 320  18 037 
Stenhus fastigheter 8 AB 559450-1263 Stockholm 250 100 113 643  97 795  7 577 
Stenhus fastigheter 9 AB 559475-4888 Stockholm 250 100 25  22 -3 
Stenhus Fastigheter 10 AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100 683 661  921 058  75 170 
Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 5 042 942 100 404 343  378 304  3 336 
 4 850 232  5 050 779 -90 698 
 
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar 
Kapital andel, 
rösträttsandel 
%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 7 AB 559402-3524 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Varberg Drönaren 1 AB 556928-1636 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Halmstad Getinge-Brogård 2:16 AB 559032-2177 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Enköping Hagalund 1:27 AB 559146-0125 STOCKHOLM  5 000 100%
Stenhus Skövde Macken 2 AB 559298-5021 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Varberg Sparrhornet 3 AB 559298-5013 STOCKHOLM  500 100%
Stehus Fastigheter 1 TopCo 6 AB 559275-6760 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Kungsbacka Hede 3:122 AB 556990-7099 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB 559509-3203 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 STOCKHOLM  4 000 100%
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 STOCKHOLM  2 000 100%
Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 STOCKHOLM  1 000 100%
Tyresö F. 4 AB 556980-1177 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB 559509-3252 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB 559379-2921 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Svenljunga 1:133 Holding AB 559541-2213 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 4 AB 559535-5909 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Svenljunga Moga 1:133 AB 559312-6229 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:158 AB 556866-2737 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:159 AB 559180-8992 STOCKHOLM  500 100%
120 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 121 =====

Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning)
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar 
Kapital andel, 
rösträttsandel 
%
Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 5 AB 559312-6260 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 STOCKHOLM  1 100%
Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB 559350-1868 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5 AB 559174-2852 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 STOCKHOLM  2 000 100%
Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB 559506-9948 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Muttern AB 559152-6982 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 STOCKHOLM  50 000 100%
Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB 559506-9955 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Librobäck AB 556821-4380 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Sandåker AB 559065-3357 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 STOCKHOLM  25 100%
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB 559506-9922 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB 559182-6390 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Sala Nybo 1 AB 556677-0334 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Fastigheter 3 TopCo 1 AB 559263-6780 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 STOCKHOLM  250 100%
Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 STOCKHOLM  44 408 960 100%
Raybased Proptech AB 559206-4116 GÖTEBORG  1 064 100%
121 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 122 =====

Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning)
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations-
nummer Säte Antal andelar 
Kapital andel, 
rösträttsandel 
%
Stenhus Förvärv AB 559308-9682 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 STOCKHOLM  250 100%
MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 STOCKHOLM  21 644 081 100%
Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 STOCKHOLM  550 100%
Stenhus K7 AB 556683-2928 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 STOCKHOLM  10 000 100%
Stenhus Nykvarn Mörby 5:41 AB 559061-6966 STOCKHOLM  50 100%
Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Fastigheter 8 TopCo 1 AB 559523-0508 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Eskilstuna Navaren 7 AB 556457-6949 STOCKHOLM  4 000 100%
Stenhus Eskilstuna Navaren 10 AB 559220-3144 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Helsingborg Grustäkten 6 AB 559095-4094 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Malmö Gånggriften 5 AB 559049-6690 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Södertälje Oxen 4 AB 559531-5036 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Trollhättan Ratten 4 AB 556972-6788 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 Holding AB 559534-3145 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 AB 559100-4162 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB 556549-9281 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 STOCKHOLM  100 000 100%
Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 STOCKHOLM  100 000 100%
Stenhus Malmö Stålet 2 AB 556727-7792 STOCKHOLM  1 000 100%
Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 STOCKHOLM  50 000 100%
Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 STOCKHOLM  10 000 100%
J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 STOCKHOLM  500 100%
Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 STOCKHOLM  25 000 100%
Verfast AB 559354-2623 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 STOCKHOLM  25 000 100%
Stenhus Uttern AB 559326-6405 STOCKHOLM  250 100%
Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 STOCKHOLM  25 000 100%
122 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 123 =====

Not 17 Andelar i intresseföretag
Under kvartal 4 2025 genomförde Kronan en 
företrädes emission vilket garanterades av Stenhus 
Fastigheter. Denna emission resulterade i att Stenhus 
Fastigheter ökade sin ägarandel i Kronan. Efter ge-
nomförandet av emissionen uppgick Stenhus Fastig-
heters innehav i Kronan till 4 469 878 aktier motsva-
rande 40,0 procent av det totala antalet aktier och 
röster i Kronan. 
Under 2026 bildade Stenhus Fastigheter och Sterner 
Stenhus Holding AB ett gemensamt holding bolag 
vilket Stenhus fastigheter äger cirka 57 procent av.  
I samband med detta överlätt Stenhus Fastigheter 
och Sterner Stenhus Holding AB samtliga sina aktier  
i Kronan vilket motsvarade 4 469 878 respektive  
3 342 241 aktier. Efter överlåtelsen äger det gemen-
sam holdingbolaget 7 812 119 aktier i Kronan vilket 
motsvara 69,9 procent av totala antalet aktier och 
röster. Överlåtelsen gjordes till ett pris om 35,75  
kronor per aktie i Kronan. 
Det nyskapade holding bolaget har under 2026 
 offentliggjort ett uppköpserbjudande till aktieägare  
i Kronan avseende att förvärva resterande aktier i 
bolaget till ett kontantvederlag om 41,20 kronor per 
aktie i Kronan.
2025
tkr
Krona Public Real 
Estate AB 
RandNyf Kanoten 10 
Projektutveckling AB T otalt
Vid årets början 99 420 30 99 450
Förvärv 110 463 30 110 493
Resultatandel 6 808 -30 6 778
Vinst vid förvärv till lågt pris 42 051 - 42 051
Bokfört värde vid årets slut 258 742 30 258 772
2024 
tkr
Krona Public Real 
Estate AB 
RandNyf Kanoten 10 
Projektutveckling AB T otalt
Vid årets början 118 463 196 118 659
Förvärv 7 454 22 7 476
Resultatandel -26 497 -188 -26 685
Bokfört värde vid årets slut 99 420 30 99 450
Kapitalandel,  
rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde
Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 40,0 26,5 156 446 74 814 258 742 99 420
RandNyf Kanoten 10 
Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –1 –1 30 30
258 772 99 450
1 Privat företag - noterat pris saknas
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%)
Krona Public Real Estate AB 
tkr 2025-12-31 2024-12-31
Nettomsättning 81 039 72 929
Årets totalresultat 21 026 27 123
Anläggningstillgångar 1 410 516 1 260 788
Omsättningstillgångar 269 272 97 200
Långfristiga skulder -8 941 -855 549
Kortfristiga skulder -1 025 546 -73 408
Nettotillgångar 645 301 429 031
123 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 124 =====

Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande
Under 2025 lämnade Bolaget ett offentligt uppköps­
erbjudande till samtliga aktieägare i Backaheden 
Fastighets AB (”Backaheden”) avseende att förvärva 
resterande aktier i Backaheden till ett kontantveder­
lag om 78 kronor per aktie.  Vid avslutandet av det 
offentliga uppköpserbjudandet kontrollerade Bolaget 
97,4 procent av det totala utestående aktierna och 
röster i Backaheden. Till följd av detta har Backaheden 
avnoterats från Spotlight Stock Market samt har 
processen att tvångsinlösa resterande aktier påbör­
jats. Från och med 1 januari 2026 förvaltas fastighe­
terna såväl kommersiellt som administrativt av Bolaget. 
Stenhus Fastigheter i Norden AB, 
andel %
Innehav utan bestämmande inflytande, 
andel %
Innehav utan bestämmande 
inflytande Org.nr Säte 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Backaheden Fastighets AB 559263­8240 Stockholm 100% 77% – 23%
Finansiell information i sammandrag
tkr 2025-12-31 2024-12-31
Intäkter 78 963 69 208
Årets totalresultat 28 351 26 931
Koncernmässiga justeringar – –
Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 28 351 26 931
Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 3 022 7 841
Anläggningstillgångar – 1 103 211
Omsättningstillgångar – 30 325
Långfristiga skulder – ­169 233
Kortfristiga skulder – ­469 197
Nettotillgångar – 495 106
Koncernmässiga justeringar – ­14 821
Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar – 480 285
Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande – 110 465
Kassaflöde från den löpande verksamhet – 21 575
Kassaflöde från investeringsverksamhet – ­97 135
Kassaflöde från finanseringsverksamheten – 46 036
Ökning/minskning av likvida medel – -29 524
Not 19 Långfristiga fordringar
 Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Vid årets början  38 006 – – –
Tillkommande fodringar – 38 006 – –
Omklassificering till kortfristig fordring ­3 006 – – –
T otalt 35 000 38 006 – –
 Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Säljarrevers 35 000 38 006 – –
T otalt 35 000 38 006   – –
124 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 125 =====

Not 20 Derivat
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen.
Ingående balans ­473 39 616 – –
Förvärv – – – –
Värdeförändring via resultaträkningen¹ ­15 830 ­40 089 – –
Utgående balans per 31 dec -16 303 -473 – –
1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2).
Not 21 Kundfordringar
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Fordringar på kunder och hyresgäster 19 032 12 249 – 143
Avsättning för osäkra fordringar ­14 223 ­5 797 – –
T otalt 4 809 6 452 – 143
Åldersfördelade kundfordringar 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Ej förfallet 3 637 2 343 – –
Förfallna <30 dagar 2 010 2 053 – 143
Förfallna >31 dagar 13 385 7 853 – –
T otalt 19 032 12 249 – 143
Not 22 Fordringar hos koncernföretag
Långfristiga fordringar på koncernföretag 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – –  873 972 1 022 877
Tillkommande fordringar – –  817 034 288 491
Avgående fordringar – – ­394 938 ­437 397
T otalt – –  1 296 068 873 972
Kortfristiga fordringar på koncernföretag 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början – – 31 118 34 380
Tillkommande fordringar – – 488 7 485
Avgående fordringar – – ­25 904 ­10 747
T otalt – – 5 702 31 118
125 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 126 =====

Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Upplupna intäkter 44 250 33 643 7 338 –
Upplupna ränteintäkter 7 686 4 462 – –
Förutbetalda räntekostnader 1 516 – 1 516 –
Tomträttsavgäld 756 1 078 – –
Övriga förutbetalda kostnader 29 470 16 673 5 857 3 736
T otalt 83 678 55 856 14 711 3 736
Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Lämnad handpenning – 12 600 – –
Momsfordran  43 354 16 439  4 211 –
Säljarrevers  43 071 11 000  – –
Övriga kortfristiga fordringar  7 423 15 947  2 012 1 242
T otalt  93 848 55 986  6 223 1 242
126 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 127 =====

Not 25 Räntebärande skulder
Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Långfristiga räntebärande skulder
Banklån
   Mellan ett och fem år  6 339 399  5 926 522 – –
   Senare än fem år  98 029  99 443 – –
Obligationslån
   Mellan ett och fem år  495 585  596 433  495 585  596 433 
   Senare än fem år – – – –
T otalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten  
skatteskuld och leasingavtal  6 933 013  6 622 398  495 585  596 433 
Kortfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga banklån  675 827  764 153 – –
Kortfristiga obligationslån  –    –   – –
Företagscertifikat  366 000 –  366 000 –
Checkkredit  –    –    –    –   
T otalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal  1 041 827  764 153  366 000    –   
T otalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten  
skatteskuld och leasingavtal  7 974 840  7 386 550 861 585  596 433 
Kassaflöden Ej kassaflöden
tkr 2 024 -12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv
Periodiserade 
uppläggnings-
kostnader 2 025-12-31
Banklån  6 790 117  5 314 369 ­4 992 279  –    1 048  7 113 255 
Obligationslån  596 433  495 500 ­598 750  –    2 402  495 585 
Företagscertifikat –  366 000  ­   –  ­    366 000 
Checkkredit  –    ­    ­    –    ­    ­   
T otalt  7 386 550  6 175 869 -5 591 029  –    3 450  7 974 840 
Kassaflöden Ej kassaflöden
tkr 2023-12-31 Upptagna lån Amortering  Förvärv
Periodiserade 
uppläggnings-
kostnader 2 024 -12-31
Banklån  7 331 023  929 908 ­1 471 638  –    824  6 790 117 
Obligationslån  475 511  119 338  –    –    1 584  596 433 
Checkkredit  150 000 –   ­150 000  –    –    –   
T otalt  7 956 534  1 049 246 -1 621 638  –    2 408  7 386 550 
127 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 128 =====

Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³
Period
år
Säkerställda
banklån
mkr
Obligationslån 
mkr
Företagscertifikat
mkr
T otalt
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
< 1år²  545  634 – – 366 –  911  634  3,3  4,5  11,4  15 
1­2 år  1 256  1 543 –  596  –  –  1 256  2 139  3,5  5,4  15,7  40 
2­3 år  5 194  4 189 496 – – –  5 690  4 189  3,6  4,8  71,3  27
3­4 år  21  303 – – – –  21  303  3,8  4,4  0,3  14 
4­5 år  –    22 – – – –  –    22  –    4,4  –    1
> 5 år  97  99 – – – –  97  99  3,7  4,7  1,2  3 
Summa/
genom-
snitt
 7 113  6 790  496  596 366  –  7 975  7 387  3,5  4,9  100  100
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³
Period
år
Kapital
mkr
Derivat 
mkr¹
Nettobelopp
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
< 1år  7 958  7 344 ­4 399 ­1 995  3 558  5 349  5,6  5,1  44,6  72,4 
1­2 år  –  24  2 260  306  2 260  330  2,7  1,8  28,3  4,5 
2­3 år  –    –    2 139  1 150  2 139  1 150  2,1  3,2  26,8  15,6 
3­4 år  –    –    –  539  –    539 –  2,4  –    7,3 
4­5 år  –    –    –    –    –    –    –    –    –    –   
> 5 år  17  18  –    –    17  18  4,7  5,5  0,2  0,2 
Summa/genomsnitt  7 975  7 387  –  –  7 975  7 387  3,8  4,5  100  100,0 
1 Utöver angivna derivat om 4 399 (1 995) mkr finns ytterligare derivat om 302,5 (1 535) mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.     
2  Utöver kreditförfall om 911 (634) mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 131 (130) mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga 
kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.  
128 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 129 =====

Not 26 Finansiella risker och finanspolicy
Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och 
 Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings­
berättelsen sid 67­70. 
Finanspolicyn
Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika 
slags finansiella risker. Med finansiella risker avses 
finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts­ 
och kreditrisk och valutarisk. 
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans­
verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen 
och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten 
ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får 
ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten­
hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel­
sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och 
administrativa regler och ska även fungera som väg­
ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans­
funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag 
omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har 
bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten.
•  Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 
55 % över tid.
• Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger.
• Soliditeten ska överstiga 35 %
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över 
tid uppgå till minst 2,0 år
I tabellen på sidan 66 redovisas hur utfallen 2025 
förhåller sig till bolagets finanspolicy. 
Finansierings- och refinansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte 
kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att 
refinansieringen av utestående lån försvåras eller 
fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, 
definierat som risken att refinansiering av befintliga 
skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget 
hanterar finansieringsrisken genom att ha en god 
spridning av låneförfallen samt samarbete med ett 
flertal stora affärsbanker.  Stenhus Fastigheter be­
gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om 
viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. 
Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie­
ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. 
Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av 
faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre­
ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika 
likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej 
nyttjade kreditramar med två olika banker. I år har 
Bolaget även lanserat ett certifikatprogram som ett 
komplement till nuvarande finansieringskällor. Sam­
mantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begrän­
sa bolagets refinansieringsrisk.
Per balansdagen utgjordes 89 (92) % av de externa 
räntebärande skulderna av säkerställda banklån, 6 (8) 
% icke säkerställda obligationer och 5 (0) % certifikat. 
Bolaget strävar efter balans mellan kort­ och lång­
fristig upplåning. 
Av Bolagets totala lån om 7 975 (7 387) mkr löper lån 
1 042 (764) mkr ut eller ska delamorteras under år 
2026. 
Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2025­12­31 
uppgår till 2,7 (2,7) år. 
Ränterisk
Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost­
nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i 
ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie­
ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling­
en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig 
ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone­
ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både 
ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa 
ränterisken för lån med rörlig ränta används rän­
teswappar.  Viktad genomsnittlig räntebindning vid 
periodens utgång uppgår till 1,4 (0,9) år. 
Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap­
portperiodens slut till 4 701,7 (3 608,0) miljoner kro­
nor varav fasträntelån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner 
kronor. Bolagets säkringsgrad uppgick därmed till ca 
59,1 (48,3) % per balansdagen.
Känslighetsanalys - ränterisk
En momentan förändring med +/­ 1 procentenhet av 
den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans­
dagen innebär en förändring av räntekostnader för 
befintliga lån om +/­ ca 41 (34) mkr. 
En ränteförändring på +/­ 1 procentenhet skulle på­
verka swapparna per balansdagen och innebära en 
förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar 
och skulder med +/­ ca 8 (57) mkr.    
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt 
med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets 
betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, 
räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi­
tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä­
kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra 
129 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 130 =====

större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo­
nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa 
om 542,8 mkr (224,9), samt outnyttjade kreditfacilite­
ter om 650,0 mkr (228,6) dock där 366,0 mkr är sä­
kerställda gentemot certifikaten.  Stenhus Fastigheter 
har ett positivt kassaflöde från verksamheten och 
begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se 
nedan löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos 
svenska större etablerade banker och omfattas av 
insättningsgaranti från svenska staten. 
Kredit- och motpartsrisk
Kredit­ och motpartsrisken är risken för förlust om 
Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser 
och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter 
inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader. 
Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga 
hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är 
kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till 
kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre­
prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna 
risk kan i huvudsak hänföras till kund­/hyresfordringar 
och likvida medel men även ökade kostnader vid 
projekt.  Kredit­ och motpartsrisken begränsas 
 genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december
2025 -20% -10% 0% +10% +20%
Värdeförändring, mkr 10 963 12 334 13 704 15 075 16 445
Belåningsgrad, % 73% 65% 58% 53% 48%
     
2024 -20% -10% 0% +10% +20%
Värdeförändring, mkr 10 796 12 145 13 494 14 844 16 193
Belåningsgrad, % 68% 61% 55% 50% 46%
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december
2025 -10% -5% 0% +5% +7%
Uthyrningsgrad, % 86% 90% 95% 100% ET
Räntetäckningsgrad, ggr 1,92 2,08 2,23 2,38 2,45
     
2024 -10% -5% 0% +5% +10%
Uthyrningsgrad, % 83% 88% 93% 98% 100%
Räntetäckningsgrad, ggr 1,58 1,71 1,84 1,97 2,02
i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot 
hyresgäster reduceras dessutom genom en stor 
spridning av antalet hyresavtal.  Ingen enskild hyres­
gäst svarar för mer än 7 (6) procent av Bolagets totala 
årshyror per 31 december 2025. 
Valutarisk
Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då 
verksamheten endast är verksam i Sverige.  
För mer information om Stenhus Fastigheters risker, 
se sidorna 67­ 70 i förvaltningsberättelsen.
Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå
ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i 
tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde
na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, 
leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna­
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld 
vid bokslutsdatumet. 
Känslighetsanalyser
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring  
av fastighetsvärden och effekt på Stenhus Fastighe­
ters belåningsgrad. Här redovisas även känslighetsa­
nalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på 
Stenhus Fastigheters räntetäckningsgrad. 
130 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 131 =====

Nedan tabell visar hur en procents förändring på 
uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader 
och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul­
tatet, resultat efter skatt och eget kapital. 
Känslighetsanalys väsentliga risker
2025, mkr Förändring
Effekt på förvalt-
ningsresultat,
årsbasis
Effekt på resultat 
efter skatt, 
årsbasis
Effekt på eget 
kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1 %­enhet  10,9 13,2 13,2
Hyresintäkter +/­ 1 %  10,4 12,5 12,5
Fastighetskostnader +/­ 1 %  2,4 2,8 2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av 
räntederivat
+/­ 1 %­enhet  41,9 50,5 50,5
2024, mkr Förändring
Effekt på förvalt-
ningsresultat,
årsbasis
Effekt på resultat 
efter skatt, 
årsbasis
Effekt på eget 
kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1 %­enhet 10,9 13,1 13,1
Hyresintäkter +/­ 1 % 10,1 12,2 12,2
Fastighetskostnader +/­ 1 % 2,3 2,8 2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av 
räntederivat
+/­ 1 %­enhet 34,8 42,0 42,0
Löptidsanalys
Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående 
kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen 
är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena. 
Kassa flödet avser räntekostnader, amortering, 
 leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna­
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld 
vid bokslutsdatumet.
Löptidsanalys 
Koncernen 2025-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 1095  248  7 874  230  108  9 555 
Leasingskulder ¹  3  3  10  5  7  28 
Leverantörsskulder  11  ­    ­    ­    ­    11 
Övriga skulder  107  ­    ­    ­    ­    107 
Summa  1 216  251  7 884  235  115  9 701 
Koncernen 2024-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 366 763 7015 355 220  8 719 
Leasingskulder ¹ 3 3 11 6 6  29 
Leverantörsskulder 13 – – – –  13 
Övriga skulder  80  –   – – –  80 
Summa  462  766  7 026  361  226 8 841
1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt.
131 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 132 =====

Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Förutbetalda hyresintäkter 192 713 152 721 – –
Upplupna räntekostnader 40 254 36 186 6 240 11 912
Upplupna lönekostnader 7 618 7 307 7 565 7 271
Övriga upplupna kostnader¹ 13 143 15 844 6 415 7 087
T otalt 253 728 212 058 20 220 26 270
¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader.
132 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 133 =====

Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2025-12-31
 
tkr
Verkligt värde via 
resultatet
Finansiella 
tillgångar/skulder 
värderade  
till upplupet 
anskaffnings- 
värde
Finansiella tillgångar
Derivat – –
Kundfordringar –  4 809 
Övriga fordringar –  84 264 
Upplupna fordringar –  44 798 
Likvida medel –  542 803 
Summa –  676 674 
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut –  7 479 255 
Obligationslån –  495 585 
Derivat  16 303 –
Leverantörsskulder –  10 681 
Övriga skulder –  29 713 
Upplupna kostnader –  77 507 
Summa  16 303  8 092 740 
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2024-12-31
 
tkr
Verkligt värde via 
resultatet
Finansiella 
tillgångar/skulder 
värderade  
till upplupet 
anskaffnings- 
värde
Finansiella tillgångar
Derivat – –
Kundfordringar – 6 452
Övriga fordringar – 31 851
Upplupna fordringar – 32 365
Likvida medel – 224 941
Summa – 295 608
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut – 6 790 117
Obligationslån – 596 433
Derivat 473 –
Leasingskulder – –
Leverantörsskulder – 13 098
Övriga skulder – 12 701
Upplupna kostnader – 67 516
Summa 473 7 479 866
133 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 134 =====

Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
 
tkr
Koncernen 
2025­12­31
Koncernen 
2024­12­31
Moderbolaget 
2025­12­31
Moderbolaget 
2024­12­31
Ställda säkerheter
I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar  7 622 064 7 883 961 – –
Aktier i dotterbolag  4 315 981 4 624 022 2 298 732 1 425 287
T otalt  11 938 045 12 507 983  2 298 732 1 425 287
Övriga ställda panter och säkerheter  258 472 99 420  258 472 99 420
Summa ställda säkerheter  12 196 517 12 607 402  2 557 204 1 524 707
Eventualförpliktelser
Borgen för dotterbolag – –  7 030 409 6 193 355
Summa eventualförpliktelser – –  7 030 409 6 193 355
Räntabärande skulder  
Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga­
tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde.  
Derivat
Derivat består av koncernens innehav av ränteswap­
par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk­
ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis­
kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt 
kontraktets villkor och förfallodagar och med ut­
gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen. 
Övriga finansiella instrument
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve­
rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag 
för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms 
överensstämma med redovisat värde. 
Verkligt värde enligt de tre nivåerna 
Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som 
handlas på en aktiv marknad baseras på noterade 
marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under 
2024 och 2025 inte några investeringar värderade i 
nivå 1.  
Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på 
observerbar marknadsdata för tillgången eller skul­
den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av 
Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä­
rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde 
har lämnats.  
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på 
egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar 
marknadsinformation. Bolaget har under 2024 och 
2025 inte några investeringar värderade i nivå 3.  
134 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 135 =====

Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 
 
tkr
Koncernen 
2025 
jan­dec
Koncernen 
2024 
jan­dec
Moderbolaget 
2025 
jan­dec
Moderbolaget 
2024 
jan­dec
Avskrivningar på anläggningstillgångar 1 216 1 277 1 193 1 250
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i 
dotterbolag – – ­40 700 310 000
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i 
intresseföretag – – ­46 086 23 724
1 216 1 277 -85 593 334 974
Räntebetalningar1 
 
tkr
Koncernen 
2025 
jan­dec
Koncernen 
2024 
jan­dec
Moderbolaget 
2025 
jan­dec
Moderbolaget 
2024 
jan­dec
Erhållen ränta 66 371 61 440 55 134 25 073
Erlagd ränta ­367 388 ­448 121 ­58 760 ­74 689
T otalt -301 017 -386 681 -3 626 -49 616
1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten.
Förvärv av dotterbolag1, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter ­733 849 ­176 976
Nyemission – 14 950
Återgivande av aktier som betalning 5 000 –
Övertagande av övriga tillgångar ­9 115 ­843
Övertagande av övriga Skulder 17 909 2 928
Kassaflöde påverkande -720 055 -159 941
1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 731 744 (179 618) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 6 689 (4 727) tkr vid förvärvstillfället.
2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 704 745 (714 653) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 196 (10 867) tkr vid försäljningsstillfället.
Försäljning av dotterbolag2, tkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter 714 202 734 920
Säljarrevers ­40 065 ­49 006
Överlåtande av övriga tillgångar 394 1 882
Överlåtande av övriga skulder ­10 047 ­33 016
Kassaflöde påverkande 664 484 654 780
135 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 136 =====

Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång
•  I januari 2026 har Stenhus Fastigheter, tillsammans 
med Sterner Stenhus Holding AB, bildat ett gemen­
samt bolag, Krona Bidco AB (”Holdingbolaget”), 
org.nr 559565­8450, i syfte att överlåta samtliga 
sina aktier i Krona Public Real Estate AB (”Krona”) 
till Holdingbolaget. Stenhus Fastigheter innehar 
cirka 57 procent av aktierna i Holdingbolaget. 
 Genom att Holdingbolaget därigenom kom att äga  
 cirka 70 procent av aktierna i Krona uppstod bud­ 
 plikt avseende resterande aktier i Krona. 
 Uppköpserbjudandet avslutades den 20 mars 2026  
 och Holdingbolagets ägarandel i Krona uppgår nu  
 till cirka 85,51 procent. 
•  Under första kvartalet 2026 har Stenhus Fastighe­
ter återköpt 21 438 816 egna aktier. Det totala 
innehavet uppgick då till cirka 10 procent av aktier­
na vilket är den övre gräns som fastställdes genom 
tidigare bolagsstämmobeslut. 
• Vid extra bolagsstämma den 10 april 2026 besluta­ 
 des att minska aktiekapitalet med 37 176 816 kro­ 
 nor genom indragning av 37 176 816 egna aktier.  
 Vidare beslutades om en fondemission varigenom  
 aktiekapitalet ökades med 40 152 214,8 kronor.  
 Efter dessa åtgärder ökade aktiekapitalet från 
 371 778 606 kronor till 374 754 004,8 kronor.
• På den extra bolagsstämman den 10 april 2026  
 beslutades även att bemyndiga styrelsen att beslu­ 
 ta om förvärv och överlåtelse av egna aktier, mot­ 
 svarande högst 10 procent av det totala antalet vid  
 var tid utgivna aktier i bolaget.
• Stenhus Fastigheter har i början av mars emitterat  
 ytterligare gröna obligationer om 100 miljoner  
 kronor under sitt befintliga ramverk. De nya obliga­ 
 tionerna ges ut till ett pris om 101,376 procent av  
 nominellt belopp, med en ränta motsvarande 3  
 månaders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emis­ 
 sionen kommer totalt utestående nominellt belopp  
 under det gröna ramverket att uppgå till 600 miljo 
 ner kronor.
136 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 137 =====

Not 32 Förslag till vinstdisposition
Styrelsens förslag till dispositioner beträffande 
vinst eller förlust enligt den fastställda balans­
räkningen
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel-
ning för år 2025 lämnas med totalt 0,31 kronor upp-
delad på två utbetalningar. Avstämningsdagar för 
erhållande av utdelning föreslås vara den 1 juni 2026 
(0,16 kronor) respektive 1 december 2026 (0,15 kro-
nor). Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget 
beräknas respektive utbetalning ske genom Euroclear 
Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respek-
tive avstämningsdag.
Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr:
Överkursfond 4 207 559 944
Balanserat resultat -733 017 563
Årets resultat 64 412 171
Disponibla vinstmedel 3 538 954 552
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Till aktieägare utdelas 0,31 kr per aktie 103 726 555
Till ny räkning överföres 3 435 227 997
Summa 3 538 954 552
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som 
kan komma att emitteras med stöd av stämmans 
bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis-
sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till 
utdelning första gången på den avstämningsdag för 
utdelning som infaller närmast efter det att nyemis-
sionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna 
har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid 
ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer 
en utdelning för tillkommande aktier om maximalt  
10 372 655 kronor att delas ut.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen 
ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till 
vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande. 
Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar om 
vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt 103 726 
554,90 kronor (förutsatt oförändrat innehav av egna 
aktier).
Bolagets ekonomiska situation per den 31 december 
2025 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret 
2025. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet 
med International Financial Reporting Standards 
(IFRS) utgivna av International Accounting Standards 
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna 
tional Financial Reporting Interpretations Committee 
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar 
koncernen årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kom-
pletterande redovisningsregler för koncerner” utfär-
dad av Rådet för finansiell rapportering. Redovis-
ningsprinciper för moderbolaget har upprättats enligt 
årsredovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för 
juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell 
rapportering.
Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna 
vinstutdelningen finns full täckning för bolagets bund-
na egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra och 
tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner 
även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med 
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning 
och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och 
ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det 
aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram 
tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden.
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna 
kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer 
att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om-
fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget 
bland annat bolagets och koncernens soliditet, bud-
geterad utveckling, investeringsplaner samt konjunk-
turläget. 
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning  
i övrigt
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation 
och konstaterar, efter närmare överväganden, att en 
vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig-
137 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 138 =====