Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

2025
Års- och hållbarhetsredovisning

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Marknads- 
värde fastigheter 
13 704
mkr
 
Net LTV 
53,2
%
Uthyrnings- 
grad 
94,6
%
Antal 
fastigheter 
138
st
Uthyrningsbar  
yta 
893 381
kvm
Förvaltnings- 
resultat per aktie1
1,14 
kr/st
 
Hyresduration 
6,3
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
Innehåll
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns  
på sidorna 61-140. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen  
finns på sidorna 31-60. 
1. Inledning  4
 Stenhus Fastigheter i korthet  5
 Året i korthet 5
 Väsentliga händelser i korthet 6
 VD har ordet 8
 Stenhus Fastigheters historia 9
 Affärsidé, strategi och mål 11
2. Verksamhet 13 
 Fastighetsportfölj 14
 Projektportfölj 25
 Transaktioner 28
 Intresseföretag och samägda bolag 30
3. Hållbarhetsredovisning 31
 Hållbarhetsrapport 32
 Revisors rapport 60
4. Förvaltningsberättelsen  61
 Information om verksamheten 62
 Förslag till vinstdisposition 63
 Finansiering 64
 Risker och riskhantering 67
 Aktien och ägarna 71
 Bolagsstyrningsrapport 72
 Bolagets styrelse och ledning 80
5. Finansiella rapporter  82
 Översikt och nyckeltal 83
 Finansiella rapporter 85
 Redovisningsprinciper och noter 96
 Årsredovisningens undertecknande 139
 Revisionsberättelse 140
6 Övrigt 144
 Definition av nyckeltal 145
 Kalendarium 146
 Kontaktuppgifter 146
3 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Driftnetto 
800,5
mkr

===== SIDA 4 =====

1. Inledning
Stenhus Fastigheter i korthet 5
Året i korthet 5
Väsentliga händelser under året 6
VD har ordet 8
Stenhus Fastigheters historia 9
Affärsidé, strategi och mål 11
4 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 5 =====

Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus 
Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat 
på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på 
fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps- 
och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt 
Kontor. Vår portfölj omfattar cirka 893 (892) tusen-
kvadratmeter fördelat på 138 (135) fastigheter, främst 
i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på 
Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera 
stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en 
förutsägbar och hållbar framtid. 
Utöver förvaltning och utveckling av befintliga 
 fastigheter arbetar vi aktivt med både nuvarande  
och potentiella byggrätter inom beståndet.
Under året har Stenhus Fastigheter fortsatt att renodla 
och stärka fastighetsportföljen genom avyttringar av 
tillgångar som inte bedöms passa bolagets långsiktiga 
strategi eller uppfylla avkastningskraven. Parallellt har 
bolaget genomfört förvärv av avkastningsstarka 
fastigheter med stabil intjäningsförmåga, vilket bidrar 
till en robust och långsiktig intäktsbas. Bolaget ser en 
fortsatt återhämtning i fastighetsvärderingarna, vilket 
stärker balansräkningen. Under året har återköp av 
egna aktier genomförts i syfte att skapa aktieägar-
värde. Vidare har Backaheden Fastighets AB konsoli-
derats, obligation refinansierats och finansierings-
strukturen förstärkts genom förbättrade marginaler 
samt lansering av företagscertifikatprogram.
Utdelning och återköp av aktier
Under året genomförde Bolaget sin första utdelning 
om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och 
samtidigt föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31 
kronor per aktie till årsstämman 2026. Bolaget har 
under året även återköpt 15 738 000 egna aktier. 
Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie-
ägarvärde och understryker Bolagets starka finan-
siella ställning.   
Strategiska transaktioner
Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portfölj-
förvaltning har bolaget under året förvärvat nio stra-
tegiskt utvalda fastigheter till ett värde om 734 miljo-
ner kronor och avyttrat sex fastigheter till ett värde om 
799 miljoner kronor. De förvärvade fastigheterna 
kännetecknas av god avkastning och stabil intjänings-
förmåga. De avyttrade fastigheterna var huvudsakligen 
tomställda, hade svag avkastning eller bedömdes inte 
passa in i bolagets långsiktiga strategi.
Under året har Bolaget även fullföljt uppköpet av 
Backaheden Fastighets AB (”Backaheden”). Efter det 
offentliga uppköpserbjudandets avslut kontrollerade 
bolaget 97,4 procent av aktierna och rösterna i Backa-
heden. I samband med detta avnoterades Backaheden 
från Spotlight Stock Market och processen för 
tvångsinlösen av resterande aktier har påbörjats. Från 
och med den 1 januari 2026 förvaltas Backahedens 
fastigheter såväl kommersiellt som administrativt av 
Stenhus Fastigheter, vilket möjliggör ytterligare sam-
ordningsvinster och effektiviseringar inom koncernen.
Transaktionerna ligger i linje med bolagets långsiktiga 
strategi att ytterligare renodla och stärka portföljen. 
Sammantaget har åtgärderna bidragit till att förbättra 
portföljens genomsnittliga direktavkastning, stärka 
kassaflödet samt höja den övergripande kvaliteten 
och intjäningsförmågan i fastighetsbeståndet.
Framgångsrika finansieringar 
Stenhus Fastigheter har genomfört flertalet refinan-
sieringar under året till väsentligt bättre villkor vilket 
sänker Bolagets räntekostnader och förlänger 
genom snittliga kapitalbindningsstrukturen. Stenhus 
Fastigheter har även förbättrat räntesäkringen där 
räntesäkringsgraden nu uppgår till 59,2 (48,3) pro-
cent. 
Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna 
obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd 
obligation till markant bättre villkor. Stenhus Fastig-
heter har även i början av september 2025 lanserat 
ett företagscertifikatprogram. 
Tillsammans med lägre Stibor har dessa åtgärder 
bidragit till en förbättrad räntetäckningsgrad på 2,23 
(1,84) gånger.
Stenhus Fastigheter i korthet 
Året i korthet  
5 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 6 =====

Väsentliga händelser i korthet 
•  Stenhus Fastigheter har tecknat ett 15-årigt hyres-
avtal med Tyresö kommun avseende kommunhuset 
i Tyresö, med ett totalt kontraktsvärde om cirka 
300 miljoner kronor.
•  Årsstämman i maj 2025 beslutade om Stenhus 
Fastigheters första utdelning på 0,20 kronor per 
aktie, fördelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i 
juni och 0,10 kronor i december 2025.
•  Årsstämman beslutade även att Bolaget framöver 
kan återköpa eller överlåta egna aktier. Detta är en 
strategi som stärker värdet för Bolagets aktieägare 
genom högre vinst per aktie.
•  Den 23 april 2025 tillträdde Stenhus Fastigheter 
en fastighet i Uppsala, fullt uthyrd till Polismyndig-
heten. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar yta 
om cirka 4 756 kvm och har därefter byggts ut med 
ytterligare 2 138 kvm som blev klar under första 
kvartalet 2026. Kostnaden för utbyggnaden upp-
gick till 47,5 miljoner kronor vilket ingick i köpeskil-
lingen. Hyresintäkterna förväntas uppgå till cirka 11 
miljoner kronor årligen efter färdig ställandet och 
avtalet löper över sex år.  
Som del av köpeskillingen har Stenhus Fastigheter 
överlåtit egna aktier. 
•  Under april såldes tre fastigheter i Nyköping och 
Karlstad, med ett totalt hyresvärde om 28,1 miljoner 
kronor och genomsnittlig hyresduration om 3,9 år. 
Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgår till 390 
miljoner kronor. Frånträde skedde under andra 
kvartalet 2025.
•  På årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes Anders 
Wennberg som styrelseledamot, Nicklas Paulson 
valdes in som ny styrelseledamot och Erik Borgblad 
utsågs till ny styrelseordförande.
6 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Q1
Q2

===== SIDA 7 =====

•  Den 16 september 2025 offentliggjorde Stenhus 
Fastigheter ett kontant uppköpserbjudande om  
78 kronor per aktie i Backaheden, omfattande  
870 044 aktier (17,3 procent). 
•  Den 3 juli 2025 tillträdde bolaget en portfölj om sex 
stycken lager-, lättindustri- och logistikfastigheter i 
Helsingborg, Malmö, Eskilstuna, Södertälje och 
Trollhättan. Portföljen, med ett fastighetsvärde om 
299 miljoner kronor, omfattar 19 064 kvm uthyr-
ningsbar area, med Bilia som huvudsaklig hyres-
gäst. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 24 miljoner 
kronor med en genomsnittlig återstående hyres-
duration på 10 år.
•  Stenhus Fastigheter har förvärvat fastigheten 
Moga 1:133 i Svenljunga och samtidigt tecknat ett 
20-årigt trippel net hyresavtal med Star Trading 
AB. Fastigheten har ett värde om cirka 295 miljoner 
kronor före marknadsmässigt avdrag för latent 
skatt. Fastigheten tillhör segmentet lager/lättindu-
stri/logistik, med en uthyrningsbar area på cirka 
40 472 kvm och finansieras genom en kombination 
av egna medel och banklån. Det årliga hyresvärdet 
för fastigheten uppgår till cirka 24,3 miljoner kronor, 
och tillträde ägde rum den 9 september 2025.
•  Stenhus Fastigheter avyttrade utvecklingsfastig-
heten Värmet 3 i Malmö till ett joint venture mellan 
South Bay och Nrep. Fastigheten om 31 322 kvm är 
tomställd och belägen i Malmö Hamn. Försäljningen 
skedde till bokfört värde och kommer förbättra 
förvaltningsresultatet samt uthyrningsgraden. 
Frånträde skedde 1 september 2025.
•  I september 2025 emitterade Bolaget nya seniora 
icke säkerställda gröna obligationer om 500 miljo-
ner kronor med förfall i december 2028, rörlig ränta 
3 mån Stibor + 2,975 procent. Likviden används 
enligt bolagets gröna finansieringsramverk för 
investeringar i gröna fastigheter, energieffektivise-
ringar samt refinansiering av utestående gröna 
obligationer om 598,75 miljoner kronor. Inlösen av 
utestående obligation genomfördes 16 oktober 
2025. Totala kostnaden avseende förtidsinlösen 
uppgår till cirka 10,8 miljoner kronor vilket belastar 
resultatet. 
•  Stenhus Fastigheter har i början av september 
2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med 
ett rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förut-
sätter motsvarande tillgänglig och outnyttjad 
 kreditfacilitet).
•  Bolaget har fullföljt sitt uppköp av Backaheden och 
efter slutligt utfall den 5 november 2025 kontrollerar 
Stenhus Fastigheter cirka 97,4 procent av aktierna 
och röster i Backaheden. Till följd av detta har 
Backaheden avnoterats från Spotlight Stock Market 
samt har processen att tvångsinlösa resterande 
aktier påbörjats. Från och med 1 januari 2026 
 förvaltas fastigheterna såväl kommersiellt som 
administrativt av Bolaget.
•  Under oktober 2025 sålde Stenhus Fastigheter 
utvecklingsfastigheterna Vänersnipan 1 i Karlstad 
och Kardanen 13 i Örebro för 87 respektive 148 
miljoner kronor vilket är i nivå med bokfört värde. 
Fastigheterna är i huvudsak tomställda, omfattar 
cirka 6 983 respektive 11 907 kvm och ingår i 
 segmenten Kontor respektive Sällanköps-/ 
dagligvaruhandel. Försäljningarna stärker 
förvaltnings resultatet, likviditet samt att 
uthyrnings graden förbättras.
•  Krona Public Real Estate AB (publ) (”Krona”) 
 beslutade den 6 november 2025 om en företrädes-
emission, vars slutliga utfall offentliggjordes den  
9 december 2025 (”Företrädesemissionen”). Efter 
genomförandet av  Företrädesemissionen uppgick 
Stenhus Fastigheters innehav i intressebolaget 
Krona till 4 469 878 aktier, motsvarande cirka 
39,99 (27,33) procent av det totala antalet aktier 
och röster i Krona.
7 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Q3
Q4

===== SIDA 8 =====

8 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Omvärlden
Under våra första fem och ett halvt år som bolag har vi 
verkat i en omvärld präglad av stor osäkerhet och 
snabba förändringar. Perioden har omfattat såväl en 
global pandemi som krig i Europa och Mellanöstern, 
tillsammans med stigande inflation, ränteuppgångar 
och en mer fragmenterad geopolitisk utveckling. 
Sammantaget har detta skapat ett affärsklimat där 
förutsägbarheten varit begränsad och anpassnings-
förmåga avgörande.
Mot den bakgrunden är jag särskilt stolt över vad vi 
har åstadkommit. Under samma period har vi levere-
rat stark tillväxt, en stabil resultatutveckling och byggt 
en robust finansiell plattform. Det är ett tydligt kvitto 
på styrkan i vår affärsmodell och vår organisations-
förmåga att navigera i en komplex omvärld.
När vi nu blickar framåt gör vi det med fokus på fort-
satt tillväxt, lönsamhet och att steg för steg stärka vår 
position på marknaden.
2025 
År 2025 nådde Stenhus sitt bästa förvaltningsresultat 
hittills, vilket tydligt visar att vår strategi – med fokus 
på kärnverksamheten, god förvaltning, proaktiv 
kapital förvaltning, strategiska åtgärder och kassa-
flödesfokus – verkligen fungerar.
Under året har vi även genomfört flera strategiska 
förbättringar i vårt fastighetsbestånd. Vi har sålt ut-
vecklingsfastigheter på attraktiva nivåer och samtidigt 
förvärvat fastigheter med starka hyresgäster och 
långa hyresavtal. Det arbete har förbättrat både vår 
uthyrningsgrad och vår långsiktiga intjäningsförmåga.
Som bolag mäter vi alltid vår vakans för alla byggda 
kvadratmeter i hela beståndet – inte bara för de så 
kallade ”förvaltningsfastigheterna” – eftersom vi ser 
hela vår bebyggda portfölj som en del av kärnverk-
samheten.
Aktien och ägarna
Som ett börsnoterat bolag är det viktigt att ha fokus 
på våra aktieägare såväl som våra hyresgäster. Under 
de senaste åren har Stenhus Fastigheter arbetat 
målmedvetet för att skapa aktieägarvärde genom 
förbättrad finansiering, fokus på kassaflöden, tillväxt, 
aktieåterköp och utdelning. Att uppnå detta kräver 
planering och en stark finansiell plattform, vilket vi har 
byggt under flera år.
Under en längre tid har Stenhus Fastigheter, likt 
många andra bolag, handlats till stora rabatter på 
börsen. Som en åtgärd initierade vi under 2025 ett 
återköpsprogram, och med stor stolthet kan jag kon-
statera att vi lyckats återköpa och avstämpla 
9,99 procent av Bolaget – något som skapar bety-
dande värde för våra aktieägare. Vi nöjer oss dock inte 
där, utan startar under 2026 ett nytt återköpspro-
gram.
Under 2025 genomförde Bolaget sin första utdelning 
om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och 
inför 2026 föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31 
kronor per aktie till årsstämman 2026. 
Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie-
ägarvärde och understryker Bolagets starka finan-
siella ställning. 
Avslutningsvis
Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte 
tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt 
känna oss trygga med hur vi arbetar på Stenhus Fast-
igheter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även 
om det blåser hårt runt om oss. År 2026 kommer att 
präglas av fortsatt tillväxt, stabilitet, återköp och 
starka kassaflöden. Vi kommer särskilt fokusera på 
tillväxt genom starka förvaltningsresultat snarare än 
enbart värdeutveckling, och framåt kommer vi fortsät-
ta prioritera våra innehav med fokus på effektiv och 
värdeskapande förvaltning.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla enga-
gerade medarbetare, hyresgäster, aktieägare och alla 
samarbetspartners som vi har relationer med. Stenhus 
Fastigheter kan inte påverka vad som händer i en 
osäker värld men tillsammans kan vi fortsätta navi-
gera genom den mot uppsatta mål. 
Elias Georgiadis
Verkställande direktör
VD har ordet

===== SIDA 9 =====

9 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
 Fastighetsvärde Q4 2022–Q4 2025
Stenhus Fastigheters historia
2020
Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i 
 september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör 
investeringsmemorandum i november i samband med 
notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler-
talet fastigheter under november och december.
2021
Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet 
 fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter 
(fastighetsvärde 2 951 miljoner kronor )
2022
Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig-
heter med ett fastighetsvärde om 7 171 miljoner kro-
nor. Ytterligare fastighetsförvärv om cirka 450 miljo-
ner kronor genomfördes 2022. Under 2022 byter 
Bolaget lista till Nasdaq First North Premier Growth 
Market.
2023
Backaheden Fastighets AB konsoliderades med 
Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt 
gröna obligationer om 500 miljoner kronor. 
2024
Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq 
 Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus 
Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat 
3 fastigheter till ett totalt värde om cirka -570 miljoner 
kronor.
2025
Stenhus Fastigheter har förvärvat 9 fastigheter för 
734 miljoner kronor och avyttrat 6 fastigheter för 799 
miljoner kronor.  Bolaget har fullföljt sitt uppköp av 
Backaheden Fastigheter AB.  
Fastigheter Netto sålt/förvärvat
Q1 
2025
Q2 
2025
Q3 
2024
Q2 
2024
Q4 
2022
Q1 
2023
Q2 
2023
Q3 
2023
Q4 
2023
Q1 
2024
136 134134153180 163 157 158 161 160
1 -2-19-75 -17 -6 1 3 -1
Q4 
2024
135
1
Q3 
2025
140
6
Q4 
2025
138
-2
13.5 13.413.213.6
14.3
13.3 13.0 13.0
13.9 13.913.7 13.4 13.7

===== SIDA 10 =====

Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712
Driftnetto 801 784 790 531
Finansnetto -341 -398 -387 -194
Förvaltningsresultat 413 330 359 298
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 104 -113 -574 -40
Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 270 217 374 474
Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 704 13 395 13 860 14 259
Försäljning av fastigheter -799 -747 -1 0 4 4 -962
Förvärv av fastigheter 734 177 844,7 7 618
Överskottsgrad, % 77 77 78 75
Uthyrningsgrad, ekonomisk % 95 93 95 96
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde från den löpande verksamheten 416 255 345 293
Kassaflöde från investeringsverksamheten -353 280 528 -782
Likvida medel, vid periodens slut 543 225  306 294
Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 3,8 4,5 5,4 4,1
Räntetäckningsgrad, gånger 2,23 1,84 1,94 2,58
Belåningsgrad (LTV) 57,1 54,7 56,9 57,1
Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,2 53,1 54,7 54,8
*Viktat genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning
Förvaltningsresultat (mkr) / förvaltningsresultat/aktie (kr)*   Förvaltningsresultat, mkr   Förvaltningsresultat/aktie (kr)
120
110
100
90
80
70
60
0,32
0,30
0,28
0,26
0,24
0,22
0,20
Q1 2023
Q1 2023
Q2 2023
Q2 2023
Q3 2023
Q3 2023
Q4 2023
Q4 2023
Q1 2024
Q1 2024
Q2 2024
Q2 2024
Q3 2024
Q3 2024
Q4 2024
Q4 2024
Q1 2025
Q1 2025
Q2 2025
Q2 2025
Q3 2025
Q3 2025
Q4 2025
Q4 2025
Räntebärande skuld (mkr) / Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %)   Räntebärande skuld (mkr)   Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %)
8 200
8 000
7 800
7 600
7 400
7 200
60,0
58,0
56,0
54,0
52,0
50,0 
Historik i siffror
10 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 11 =====

Affärsidé
Affärsmodell
•  Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom 
och kundnyttan kan maximeras och bidra till att 
långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets 
affärsidé. 
•  Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa 
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
•  Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del  
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras 
på bästa möjliga sätt.
•  Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
•  Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med  
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
•  Effektiv 
förvaltning 
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate-
rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus 
Fastigheters fastlagda mål inför framtiden är följande:
Operativa mål
•   Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta 
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala 
samhällets utveckling.
•   Förvaltningsresultatet skall öka med 12 procent  
per år över en konjunkturcykel.
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
 projektutveckling. 
Finansiella mål
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per 
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska 
 långsiktigt uppgå till minst 2,0 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
•  Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt  
understiga 60 procent.
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska 
 långsiktigt understiga 55 procent.
•  Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 
2,25 gånger.
•  Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
 kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Soliditet 
>35
%
Kapital-
bidning 
>2
år
LT V 
<60,0
%
ICR
>2,25
x
Net LTV 
<55
%
11 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 12 =====

Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets  
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika 
fastighetstyperna kommer att vara 
•  offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), 
•  lager/lätt industri/logistik  (fastigheter med låg 
uthyrningsrisk eller stor  utvecklingspotential och 
långa kassaflöden),
•  sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
•  fastighetsutveckling som kommer att vara ett  
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets 
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
•  Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga 
kapitalförsörjning. 
•  Den finansiella strukturen är utformad med tydligt 
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad. 
• Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten  
 genom förvärv och projektutveckling samt an-
 vändas till återköp av egna aktier och utdelning.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på 
stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt-
ningsresultatet.
Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 
(0,20) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 
kronor i juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. 
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och 
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med 
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera 
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom 
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.  
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det 
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer 
vid omflyttningar.
12 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 13 =====

13 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
2. Verksamhet
Fastighetsportfölj 14
Projektportfölj 25
Transaktioner 2025 28
Intresseföretag och samägda bolag 30

===== SIDA 14 =====

Fastigheterna 
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och 
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 704,3 (13 395,0) miljoner 
kronor vid periodens slut.
Den 31 december 2025 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 138 (135) fastigheter varav 12 (12) 
tomträtter. 
De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran 
plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december 
2025, uppgick till 1 027, 2 (inklusive projekt) (1 010,6) 
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 94,6 (93,0) procent. Den genomsnittliga 
återstående  löptiden på hyresavtalen per 31 decem-
ber 2025 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år. 
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för 
omkring 43,5 (39,4) procent av hyresintäkterna och 
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till  
7,7 (7,2) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom 
segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 803 
miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-
rade hyresintäkterna uppgick till drygt 607 miljoner 
kronor inom detta segment. 
Nettouthyrning 
Nettouthyrningen uppgick till 3,2 miljoner kronor
under perioden. Stenhus tecknade 58 hyresavtal med
ett ökat årligt hyresvärde om 24,7 miljoner kronor,
varav 18,1 miljoner kronor avsåg hyresavtal med nya
hyresgäster och 6,6 miljoner kronor avsåg omför-
handlingar med befintliga hyresgäster. Erhållna upp-
sägningar av hyresavtal uppgick till 21,5 miljoner
kronor.
Fastighetsportfölj
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2025 
jan-
dec
2024 
jan-
dec
2023 
jan-
dec
2022 
jan-
dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4
Förvärv 733,8 177,0 844,7 7 618,2
Försäljning -799,1 -746,5 -1 044,2 -961,8
Orealiserad värdeförändring 133,7 -75,3 -490,7 -20,5
Realiserad värdeförändring -29,3 -37,4 -83,0 -19,3
Investeringar i portföljen 270,0 217,1 374,2 474,0
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 704,3 13 395,0 13 860,1 14 259,2
Orealiserad värdeförändring, % 1,0 -0,6 -3,4 -0,1
Antal fastigheter IB 135 161 180 116
Förvärv 9 3 8 78
Försäljning -6 -29 -27 -16
Omklassificering – – – 2
Antal fastigheter UB 138 135 161 180
Marknads- 
värde fastigheter 
13 704
mkr
Driftnetto 
801
mkr
Uthyrnings- 
grad  
94,6
%
Hyresduration
6,3
år
Uthyrnings- 
bar yta 
893 381
kvm
14 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 15 =====

1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
240630 240930 241231 250331 250630 250930 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331
Fastighetsvärde per segment
 Lager/lätt Industri/logisitk 57%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel  14%
 Offentliga fastigheter 20%
 Kontor 9%
Fastighetsvärde per geografiskt område
 Stockholm 34%
 Väst 34%
 Mälardalen 23%
 Öst 5%
 Syd 2%
 Norr 2%
13,7
Mdkr
13,7
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2025 inklusive signerade 
hyreskontrakt i pågående projekt. 
34%23%
34% 5%
2%
2%
Tusen kvm   Antal fastigheter
240630 250630240930 250930241231 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331 250331
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
15 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 16 =====

Fastighetsbeståndet per 2025-12-31
Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde
 
Region
Antal 
fastigheter
Uthyrbar  
area
 
Mkr
 
kr/kvm1 
Andel  
total, %
 
Mkr
 
kr/kvm
Andel 
total, %
Stockholm 39 175 218 317 2 072 31 4 645 26 510 34
Väst 45 381 923 360 1 005 35 4 711 12 334 34
Mälardalen 33 186 745 248 1 447 24 3 096 16 580 23
Öst 11 109 650 70 664 7 733 6 687 5
Syd 3 21 785 11 1 561 1 264 12 100 2
Norr 7 18 061 21 1 140 2 256 14 147 2
Tot a l 138 893 381 1 027 1 263 100 13 704 15 340 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2025-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 1 395 553 2 235 461 4 645 34
Väst 3 118 449 425 719 4 711 34
Mälardalen 2 377 688 31 – 3 096 23
Öst 472 207 54 – 733 5
Syd 264 – – – 264 2
Norr 177 79 – – 256 2
Tot a l 7 803 1 976 2 744 1 180 13 704 100
Del av total, % 57 14 20 9 100
Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2025-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 103 45 132 38 317 31
Väst 241 38 32 48 360 35
Mälardalen 190 55 3 – 248 24
Öst 47 19 4 – 70 7
Syd 11 – – – 11 1
Norr 14 6 – – 21 2
Tot a l 607 163 171 86 1 027 100
Del av total, % 59 16 17 8 100
Uthyrningsbar area2, fördelning per segment och region per 2025-12-31
kvm
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 56 816 32 949 66 876 18 577 175 218 20
Väst 293 817 39 179 16 047 32 879 381 923 43
Mälardalen 145 234 37 875 3 636 – 186 745 21
Öst 90 877 17 071 1 702 – 109 650 12
Syd 21 785 – – – 21 785 2
Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2
Tot a l 620 457 133 207 88 261 51 456 893 381 100
Del av total, % 69 15 10 6 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
16 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 17 =====

Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2025-12-31
 
Antal
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
 
Offentliga 
fastigheter Kontor
 
Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 47 29 113 19 208 32
Väst 96 20 20 89 225 34
Mälardalen 124 25 10 – 159 24
Öst 22 34 2 – 58 9
Syd 2 – – – 2 0
Norr 6 2 – – 8 1
Tot a l 297 110 145 108 660 100
Del av total, % 45 17 22 16 100
Hyresavtalens förfallostruktur,1 totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt2 Mkr Andel, %
2026 45 576 48 51 5
2027 130 828 68 131 13
2028 62 032 55 89 9
2029 78 337 58 124 12
≥2030 481 708 155 612 61
T otalt 798 480 384 1 006 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
13,0
5,1
8,8
5,9
12,5
5,0
10,3
6,2
4,5
9,2
1,4
160
140
120
100
80
60
40
20
0
80 
70 
60
50 
40 
30 
20 
10 
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 ≥2039
1,6
4,4
12,3
17 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 18 =====

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
16
14
12
10
8
6
4
2
0
40
35
30
25
20
15
10
5
0
3,4
5,4
9,0
5,5
3,5
6,4
10,7
20,7
11,7
15,6
2,1
20262027202820292030203120322033  20342035203620372038≥2039
6,1
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
40
35
30
25
20
15
10
5
0
20262027202820292030203120322033  20342035203620372038≥2039
6,1
12,7
6,5
12,9
3,4
14,5
6,5
7,7
3,8
6,2
5,4
2,3
11,9
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2026 36 673 29 37 6
2027 96 833 36 76 13
2028 35 244 29 39 6
2029 52 350 27 78 13
≥2030 348 055 68 371 62
T otalt 569 154 189 600 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2026 4 409 5 5 3
2027 22 861 13 33 21
2028 5 462 8 9 5
2029 12 472 9 19 12
≥2030 72 251 39 94 59
T otalt 117 455 74 159 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
18 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 19 =====

Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
8,0
2,0
9,3 9,6
4,5
6,8
0,6
23.2
6,8
8,1
7,6
3,1
1,0
9,4
20262027202820292030203120322033  20342035203620372038≥2039
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2026 1 554 7 3 2
2027 6 489 9 13 8
2028 7 860 7 15 9
2029 7 110 11 16 10
≥2030 47 242 35 117 71
T otalt 70 255 69 164 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt1 Mkr Andel, %
2026 2 940 7 6 7
2027 4 645 10 9 11
2028 13 466 11 26 31
2029 6 405 11 12 14
≥2030 14 160 13 30 37
T otalt 41 616 52 82 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
35
30
25
20
15
10
5
0
14
12
10
8
6
4
2
0
14,3
6,7
10,8
31,5
3,9 5,9
9,9
17,0
20262027202820292030203120322033  20342035203620372038≥2039
19 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 20 =====

Största hyresgäster per 2025-12-31
 
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Bilia AB 43 504 13 8,1
Alstom Rail Sweden AB 24 906 2 5,8
Santa Maria AB 38 337 1 5,7
Hedin Mobility Group AB 23 586 7 11,3
Botkyrka Kommun 12 935 3 7,5
Dollarstore AB 28 208 9 5,6
Polismyndigheten 14 414 8 4,3
Star Trading i Svenljunga AB (Eglo Leuchten Gmgh) 40 472 1 19,7
Capio Legevisitten AB 7 808 3 9,4
Artifex Systems AB 38 438 1 14,9
Quintus Technologies AB 10 814 4 3,0
Tyresö Kommun 7 995 1 2,7
Momentum Group AB 28 219 1 1,9
Leo´s AB 11 474 3 7,8
ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 6,0
T op 15 355 563 58 7,7
Övriga 537 818 736
T otalt 893 381 794 6,32 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6
Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2 025-12-31
Uthyrbar yta
 Lager/lätt industri/logistik 69%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 15%
 Kontor 6%
 Offentliga fastigheter 10%
Kontrakterad hyra på årsbasis
 Lager/lätt industri/logistik 59%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
 Offentliga fastigheter 17%
 Kontor 8%
Kontrakterad hyra per region
 Väst 35%
 Stockholm 31%
 Mälardalen 24%
 Öst 7%
 Norr 2% 
 Syd 1%
    
Lager/lätt industri/logistik
T otalt
96%
90%
95%
92%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
 Uthyrt 
 Vakant 
         
 Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
95%
20 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 21 =====

Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst.  Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. 
Uthyrningsgrad: 100% 
21 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 22 =====

Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde 
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och 
CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealiserade 
uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali-
serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-
tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt 
omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och 
omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt 
sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till 
en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor. 
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 
13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. 
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar 
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell 
nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde 
om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader 
som värde på projektet till dess projektet är färdig-
ställt och värdering kan ske.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet 
med IFRS 13. 
22 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 23 =====

Värderingsparametrar, total
Min Max
Viktat 
snitt
Kalkylräntan, % 6,19 10,00 8,16
Direktavkastningskravet, % 4,15 7,90 6,08
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 5 838 1 084
Långsiktig vakans, % 0,0 13,0 5,5
Drift och underhåll, kr/kvm 15 451 162
Värderingsparametrar, kontor
Min Max
Viktat 
snitt
Kalkylräntan, % 7,46 9,09 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,40 7,00 6,09
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 392 2 093 1 696
Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1
Drift och underhåll, kr/kvm 70 375 234
Värderingsparametrar,  
sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max
Viktat 
snitt
Kalkylräntan, % 7,72 9,39 8,57
Direktavkastningskravet, % 5,65 7,30 6,49
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 309 5 838 1 168
Långsiktig vakans, % 3,5 13,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 25 390 184
Känslighetsanalys, total
Värde-
påverkan mkr 
+
Värde-
påverkan mkr 
-
Kalkylräntan,  
+/- 0,5 procentenheter -501,8 532,2
Direktavkastningskravet, 
+/- 0,5 procentenheter -511,4 608,5
Marknadshyra lokaler, 
+/- 5 procent 546,9 -546,9
Långsiktig vakans,  
+/- 2 procentenheter -182,0 182,0
Drift och underhåll,  
+/- 10 procent -309,1 309,1
Känslighetsanalys, kontor
Värde-
påverkan mkr 
+
Värde-
påverkan mkr 
-
Kalkylräntan,  
+/- 0,5 procentenheter -33,9 35,5
Direktavkastningskravet, 
+/- 0,5 procentenheter -40,7 48,1
Marknadshyra lokaler, 
+/- 5 procent 48,2 -48,2
Långsiktig vakans,  
+/- 2 procentenheter -14,9 14,9
Drift och underhåll,  
+/- 10 procent -22,3 22,3
Känslighetsanalys,  
sällanköps-/dagligvaruhandel
Värde-
påverkan mkr 
+
Värde-
påverkan mkr 
-
Kalkylräntan,  
+/- 0,5 procentenheter -77,8 82,1
Direktavkastningskravet, 
+/- 0,5 procentenheter -71,3 83,3
Marknadshyra lokaler, 
+/- 5 procent 91,8 -91,8
Långsiktig vakans,  
+/- 2 procentenheter -27,7 27,7
Drift och underhåll,  
+/- 10 procent -52,9 52,9
23 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 24 =====

Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max
Viktat 
snitt
Kalkylräntan, % 6,19 9,34 7,45
Direktavkastningskravet, % 4,15 7,25 5,38
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 849 3 364 2 001
Långsiktig vakans, % 0 8,0 4,0
Drift och underhåll, kr/kvm 30 451 304
Värderingsparametrar,  
lager/lätt industri/logistik
Min Max
Viktat 
snitt
Kalkylräntan, % 7,28 10,00 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,23 7,90 6,23
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 2 806 879
Långsiktig vakans, % 0 10,0 6,0
Drift och underhåll, kr/kvm 15 375 130
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värde-
påverkan mkr 
+
Värde-
påverkan mkr 
-
Kalkylräntan,  
+/- 0,5 procentenheter -109,0 115,6
Direktavkastningskravet, 
+/- 0,5 procentenheter -111,7 135,4
Marknadshyra lokaler, 
+/- 5 procent 102,5 -102,5
Långsiktig vakans,  
+/- 2 procentenheter -33,7 33,7
Drift och underhåll,  
+/- 10 procent -59,3 59,3
Känslighetsanalys,  
lager/lätt industri/logistik
Värde-
påverkan mkr 
+
Värde-
påverkan mkr 
-
Kalkylräntan,  
+/- 0,5 procentenheter -281,1 299,0
Direktavkastningskravet, 
+/- 0,5 procentenheter -287,7 341,7
Marknadshyra lokaler, 
+/- 5 procent 304,4 -304,4
Långsiktig vakans,  
+/- 2 procentenheter -105,7 105,7
Drift och underhåll,  
+/- 10 procent -174,7 174,7
24 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. 
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder 
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även 
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. 
Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla 
projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid 
ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt 
byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter 
att teckna totalentre prenadavtal för att minimera 
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där 
möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-
kostnaden.
Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande 
Stenhus Fastigheters projekt om 232,1 miljoner kronor. 
Fokus och utveckling
Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt 
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, 
Botkyrka. 
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till cirka 33 000 
kvm. Planarbetet omfattar cirka 25 000 kvm BTA 
bostadsbyggrätter för påbyggnad av befintliga bygg-
nader och cirka 8 000 kvm BTA byggrätter med till-
byggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. 
Den externa värderingen av detta projekt uppgår  
till cirka 20 miljoner kronor. 
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans 
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden 
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett 
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ 
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig 
fastighet eller en nybyggnation. 
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett 
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg 
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara 
fastigheter med bättre miljöprestanda. 
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade 
fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus  
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt 
som är lämpliga att certifiera. 
Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera 
fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som 
Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att 
avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället 
med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär 
bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, 
driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. 
Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila 
bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig-
heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver 
certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol-
ler avseende förekomst av skadliga ämnen och 
 föro reningar i byggnader eller mark i samband  
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp 
erhållit totalt 22 certifieringar i beståndet, BREEAM in 
use ”Very Good”. Ytterligare 15 fastigheter är planerade 
att certifiera enligt  BREEAM under 2026. 
Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi-
deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att 
uppnå minst nivå C.
Hållbarhet och återbruk
Stenhus Fastigheter arbetar med återbruk i olika 
projekt. Möjligheterna till återbruk hanteras i tidigt 
skede för att identifiera och utvärdera olika alternativ. 
Det kan t ex vara att befintliga komponenter renove-
ras och uppgraderas enligt anpassningskraven för att 
återmonteras. Komponenter kan också tas i återbruk 
från aktörer utanför Stenhus Fastigheter, t ex från 
andra entreprenörer eller fastighetsägare som utför 
renoveringar eller ombyggnationer. Under kvartal fyra 
pågår ett större projekt med installation av kylbafflar 
(ventilations- och kylsystem) och ljudklassade dörr-
partier som köpts genom återbruk vilket minskar 
CO2-utsläppen betydlig jämfört med att installera 
nytillverkade komponenter.  
Projektportfölj
Underliggande
hyreskontrakt
100
%
Potentiell
byggrätt
33 000
kvm
BREEAM-
projekt 
22
st
25 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Librobäck 15:1 Uppsala 7 239 47,5 18,3 29,2 3,7 100 Polismyndigheten 6 Q1 2026
Fjärilen 22 Södertälje 1 501 12 3,4 8,6 3,5 100 Arbetsförmedlingen 5 Q1 2026
Forellen 19 Tyresö 8 657 200 5,8 194,2 19,9 100 Tyresö Kommun 15 Q2 2029 Miljö-
byggnad
Silver/Guld
Hållbarhetsprojekt²
Handelsområde Skiftinge Eskilstuna 0,4 0,35 0,05 Q1  2026 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1  2026 BREEAM
Hammaren 1 Tibro 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång 0,13 0,02 0,11 Q1 2026 BREEAM
Köpmannen 12 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1 2026 BREEAM
Personbilen 1 Skövde 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM
Släggan 3 Karlstad 0,14 0,14 0 Q1 2026 BREEAM
Svarven 4 Nässjö 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM
Vissberga 11:5 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q1 2026 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala 0,2 0 0,2 Q2 2026 BREEAM
Traktorn 1 Skövde 0,13 0,09 0,04 Q2 2026 BREEAM
Expeditören 17 Örebro 0,13 0,03 0,1 Q3 2026 BREEAM
Vissberga 11:7 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q3 2026 BREEAM
Fabrikören 7 Älvsjö 0,13 0,02 0,11 Q4 2026 BREEAM
Torshälla 5:44 Eskilstuna 0,13 0,07 0,06 Q2 2026 BREEAM
Summa 50 397,0 269,0 36,9 232,1 27,1
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
2 Kostnaden avser certifieringskostnader till BREEAM
26 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 27 =====

Fjärilen 22 
Segment: Kontor
Area: 3 500 kvm BTA 
Status: Inflytt Q1 2026
Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Arbetsför-
medlingen på fem år. Byggnaden anpassas för att effektivi-
sera och förnya befintlig lokalyta från cirka 3 500 kvm till 
cirka 1 500 kvm. Anpassningen fokuseras på att utföra 
uppdateringen med hjälp av återbruk. Arbetet har påbörjats 
med inköp och återanvändning av utvärderade och godkän-
da kylbafflar, ljudklassade dörrar mm. Ytan som Arbetsför-
medlingen lämnar är efter kvartalet utgång uthyrd i sin helhet 
till Södertälje kommun på sjuårigt hyresavtal.
Forellen 19
Segment: Kontor
Area: 8 657 kvm BTA 
Status: Inflytt Q2 2029
Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Tyresö Kom-
mun på 15 år och en lokalyta på 8 657 kvm. Befintlig byggnad 
anpassas enligt nytt lokalprogram och för att få den mer 
tillgänglig för medborgarna. Tillsammans med Tyresö kom-
mun projekteras byggnaden med stort fokus på återbruk. 
Återbruksinventering skall genomföras i befintlig byggnad 
samt med återbrukscentraler och andra fastighetsägare.
Återbruksmöjligheterna skall arbetas in i projekteringen och 
ligga till grund för nyanpassning av byggnaden. Befintliga 
ventilations- och styrsystem förnyas och effektiviseras. 
 Byggnaden skall uppnå Miljöbyggnad Guld/Silver.
Librobäck 15:1
Segment: Offentliga fastigheter
Area: 7 239 kvm BTA
Status: Inflytt Q2 2026
Kommentar: Nytt hyresavtal på sex år har tecknats med 
Polismyndigheten. Ny byggnad uppförs om 2 138 kvm i 
anslutning till befintlig byggnad.
27 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 28 =====

Transaktioner
Försäljningar
Under året såldes fastigheter för cirka 799 miljoner 
kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen 
och samtidigt minska vakansgraden. I och med för-
säljningarna under året har Stenhus Fastigheter blivit 
av med cirka 50 tusen kvm vakans. 
Förvärv
Den 31 januari 2025 tillträddes fastigheten Mörby 
5:41, omfattande cirka 2 990 kvm uthyrningsbar area. 
Fastigheten är fullt uthyrd till XL Bygg. Den 23 april 
2025 tillträddes fastigheten Librobäck 15:1, som är 
fullt uthyrd till Polisen. Under juli tillträddes en portfölj 
om sex fastigheter med Bilia som motpart. 
Den 9 september 2025 tillträddes fastigheten Moga 
1:133 med Star Trading (del av Eglo  Leuchten GmbH) 
som motpart. Ett 20-årigt hyresavtal tecknades i 
samband med affären.
 
Summering
När året över bolagets transaktioner summeras har 
Stenhus Fastigheter sålt sex fastigheter för cirka 799 
miljoner kronor vilket kan jämföras med 29 fastigheter 
under 2024 för totalt 746,5 miljoner kronor. Försälj-
ningarna ligger i linje med bokförda värden. Stenhus 
Fastigheter har under 2025 förvärvat nio fastigheter 
till ett värde av 734 miljoner kronor, att jämföra med 
177 miljoner kronor året innan. 
Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året
Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Affärsmannen 2 Karlstad Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 7 10 100
Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter -2 188 100
Vänersnipan 1 Karlstad Kontor -6 983 -
Kardanen 13 Örebro Sällanköps-/dagligvaruhandel -11 907 10
Bryggaren 12 Karlstad Kontor -12 802 91
Värmet 3 Malmö Lager/lätt industri/logistik -31 322 2
Summa -66 912
Förvärvade  fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Moga 1:133 Svenljunga Lager/lätt industri/logistik 40 472 100
Ratten 4 Trollhättan Lager/lätt industri/logistik 8 669 100
Librobäck 15:1 Uppsala Offentliga fastigheter 7 239 100
Grustäkten 6 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 4 941 100
Mörby 5:41 Nykvarn Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 990 100
Gånggriften 5 Malmö Lager/lätt industri/logistik 2 252 100
Navaren 7 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 866 100
Oxen 4 Södertälje Lager/lätt industri/logistik 1 336 100
Navaren 10 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik - -
Summa 69 765
Förvärvad area 
69 765
kvm
Förvärvad hyra 
64,5
msek
Såld area 
66 912
kvm
Såld hyra 
30,2
msek
28 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 29 =====

Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 
29 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 30 =====

Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans
står för cirka 85 procent av hyresintäkten. Bolaget utgör ett
intressebolag.
Fastighetsvärde:  1 410 mkr
Årligt driftnetto, ca:   77 mkr
Ägarandel:  40%
Befintliga intressebolag och samägda bolag 
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar 
Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritets­
ägande.
30 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 31 =====

3. Hållbarhetsredovisning
Inledning 32
Beskrivning av processen och intressenter 32
Väsentlighetsanalys 35
Styrning av hållbarhetsarbetet 39
Miljö- och resurseffektivitet 40
Ekonomisk uthållighet 50
Affärsetik 52
Professionella och engagerade medarbetare 53
GRI standard nummer och beskrivning 57
31 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 32 =====

32 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Hållbarhetsredovisning
”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra  
kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” 
INLEDNING
Stenhus Fastigheters Års- och hållbarhetsredovisning 
2025 inkluderar Stenhus Fastigheters hållbarhetsre-
dovisning 2025 som också utgör Bolagets hållbar-
hetsrapport. Bolaget omfattas av lagstadgad hållbar-
hetsrapport enligt årsredovisningslagen 6:e kap 10§. 
Hållbarhetsrapporten granskas av  Bolagets revisorer.
Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter 
att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens 
behov utan att äventyra framtida generationers möj-
ligheter att göra detsamma. Stenhus Fastigheters 
hållbarhetsarbete har sin grund i FN:s globala mål för 
hållbar utveckling.  Ambitionsnivån är att hållbarhets-
strategin ska utgå från utvalda delar av de 17 globala 
målen i Agenda 2030. Utgångspunkten för hållbar-
hetsarbetet är det avtryck som lämnas genom Stenhus 
Fastigheters värdekedja, kontinuerligt genomförda 
intressentdialoger och väsentlighetsanalysen som 
senast uppdaterades 2022. Hållbarhetsstrategin styrs 
av Bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt 
väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. 
Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning är upp-
rättad med referens till den internationella organisa-
tionen Global Reporting Initiative’s GRI Standards 
från 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 
31 december 2025. Stenhus Fastigheter integrerar 
hållbarhetsarbetet i all verksamhet, därav återfinns 
delar av hållbarhetsarbetet i årsredovisningens ordi-
narie struktur. Var respektive information återfinns 
framgår av GRI-index på sidan 57-58. Ansvarig för 
hållbarhetsrapporten är företagets styrels och kon-
taktperson för hållbarhetsredovisningen är Vice VD 
Mikael Nicander. 
Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning följer 
det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen.  
I hållbarhetsredovisningen ingår samtliga helägda 
koncernföretag.
BESKRIVNING AV PROCESSEN  
OCH INTRESSENTER (GRI 3-1)
Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete är integrerat  
i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värde-
kedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att 
påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, 
samhälle och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs 
också med Bolagets intressenter för att även kunna 
analysera och prioritera intressenternas syn på Bola-
gets positiva och negativa inverkan på omvärlden med 
hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. 
Värdekedja
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi-
fierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie-
ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att 
generera en långsiktigt hög och stabil avkastning  
med fokus på kassaflöde och tillväxt. 
Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig-
hetsförvärv men även genom fastighets- och projek-
tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och 
förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det 
lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam-
heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa 
förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara 
en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan 
optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i 
enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt 
arbeta i enlighet med finansieringsstrategin.
Stenhus Fastigheters verksamhet och fastigheter 
påverkar ett antal hållbarhetsområden under fastig-
hetens livs cykel, från projektering och produktion till 
förvaltning, ombyggnad och rivning. Stenhus Fastig-
heters värdekedja uppströms består av råvaror och 
underleverantörer. Nedströms består den av företa-
gets hyresgäster. Stenhus Fastigheter arbetar aktivt 
med att minska den negativa påverkan och öka den 
positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i 
andra delar av värdekedjan. 
Stenhus Fastigheters värdekedja har klassificerats i tre 
kategorier; delar där Bolaget har hög, medel eller låg 
möjlighet att påverka hållbarheten inom respektive del. 
 
Samarbeten och dialoger med intressenter är viktiga 
delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i att öka 
vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. Här är 
samverkan med våra leverantörer av avgörande bety-
delse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet ned-
ströms där ett av Stenhus Fastigheters viktiga mål 
inom förvaltningen är att teckna så långa avtal med så 
stabila hyresgäster som möjligt för att minimera om- 
och avflyttningar. Här finns också möjlighet att påver-
ka genom t ex gröna hyresavtal.

===== SIDA 33 =====

33 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten 
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS FASTIGHETERS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER

===== SIDA 34 =====

34 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Intressenter
Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling:  
”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds-
ställer dagens behov utan att äventyra kommande 
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. 
Följande intressenter har identifierats som centrala 
för Stenhus Fastigheters verksamhet, och har prio-
riterats i väsentlighetsanalysen av hållbarhetsrelate-
rade frågor:
Intressenter i Stenhus Fastigheters värdekedja:
• Hyresgäster
• Leverantörer
• Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker
• Kreditgivare
• Styrelse
• Ledning
• Medarbetare 
• Kommande generationer
För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för 
Stenhus Fastigheters verksamhet behandlas hållbar-
hetsfrågorna löpande bland annat vid styrelsemöten, 
koncernledningsmöten, hållbarhetsrådets möten, 
träffar med aktieägare och i den dagliga kommunika-
tionen med övriga intressenter men även via om-
världsanalyser. 
 
En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets-
frågor möjliggörs bland annat genom den input som 
erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och 
genom olika situationer och kanaler. Stenhus Fastig-
heter kan då analysera och prioritera intressenternas 
syn på  Bolagets positiva och negativa inverkan på 
omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och 
ekonomi.
Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa 
effekter på miljön reduceras och mänskliga behov 
samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter att arbeta 
utifrån sin målbild att tillfredsställa dagens behov 
utan att äventyra framtida generationers möjligheter 
att göra detsamma.
 
Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete
Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling
Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter
• Styrelse- och ledningsmöten
• Etablering av 
hållbarhetsutskott
• Mål och strategi för 
hållbarhets arbetet
• Inkludering och prioritering av 
hållbarhetsarbetet i den 
löpande verksamheten
• Internt styrverktyg för hållbart 
företagande
Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och 
privatliv
• Mänskliga rättigheter
• Anställningsvillkor
• Kompetensutveckling
• Uppförandekod
• Välmående medarbetare
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter och motverka 
diskriminering
Ägare och analytiker • Finansiella rapporter
• Bolagsstämmor
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Transparens
• Framtida prioriteringar
Kreditgivare • Finansiella rapporter
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Långsiktigt hållbara 
investeringar
Hyresgäster • Löpande dialog
• Webb
• Skapa hållbara lokaler för 
verksamheten
• Öka hyresgästernas 
möjligheter att påverka 
klimatsmart
• Minskad energianvändning och 
omställning till förnybar energi
• Ökad hållbarhet vid ny- till- och 
ombyggnader
Leverantörer • Löpande dialog
• Webb
• Krav på uppförandekod
• Krav på resurshållning
• Ska följa hälso- och miljökrav
• Motverka korruption och 
bristande affärsetik
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter
• Motverka negativ påverkan 
på miljön
Kommande generationer • Nuvarande generation ska 
kunna tillfredsställa dagens 
behov utan att äventyra 
framtida generationers 
möjlighet att göra detsamma

===== SIDA 35 =====

35 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2)
Utifrån utvärderingen av Stenhus Fastigheters påver-
kan på sin omgivning genom sin värdekedja och genom 
insikterna från kontinuerliga dialoger med olika intres-
senter kommer Bolaget årligen analysera hållbarhets-
frågorna och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. 
Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där 
Stenhus Fastigheters verksamhet har en betydelsefull 
inverkan på omvärlden men också där omvärlden har 
en stor inverkan på Bolagets verksamhet. Bolagets 
positiva och negativa inverkan på omvärlden med hän-
syn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras.
Miljö
Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat 
 ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen 
och konsumtionen av de resurser som används.
En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer 
från utvinning, omvandling samt användandet av fossil 
energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas 
genom att ändra på produktion och konsumtion av 
energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar 
energi och rena bränslen är en förutsättning för att 
kunna möta flera av de utmaningar världen står inför 
idag.
Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara 
miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde-
lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den 
lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, 
förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning 
till en hållbar konsumtion och produktion av varor och 
resurser är en nödvändighet för att minska den nega-
tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa.
Samhälle
Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel-
ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och 
politiskt inflytande i samhället. 
Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika 
rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, 
etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan 
ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och 
främjar alla människors möjlighet att delta i och 
 påverka samhällsutvecklingen.
Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett 
mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, 
ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för 
en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption 
och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha 
lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly-
tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. 
  
Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga 
rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och 
hållbara samhällen.
Professionella och engagerade medarbetare  
samt tillväxt
Genom att skapa goda förutsättningar för innovation 
och entreprenörskap samt säkerställa anständiga 
arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk 
tillväxt som inkluderar hela samhället. 
Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk 
tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten.  
God hälsa är en grundläggande förutsättning för 
männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att 
bidra till samhällets utveckling. 
Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser 
och modern och effektiv vård för alla gynnar sam-
hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar 
för människors grundläggande rättigheter till 
 välbefinnande.
Väsentlighetsmatris
Stenhus Fastigheter har valt att direkt applicera sin 
möjliga påverkan på miljön, samhälle och ekonomi i 
förhållande till FN:s 17 globala mål för hållbar utveck-
ling och prioriterat de som följer av Agenda 2030 där 
Stenhus Fastigheters verksamhet nu har möjlighet att 
bidra mest positivt. 
Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden 
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi 
prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring 
vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus 
Fastigheter visas på väsentlighetsmatrisens x-axel 
och värderats utifrån perspektivet låg-mellan-hög 
inverkan på  omvärlden och intressenten med hänsyn 
taget till miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. 
Betydelsen för företagets respektive intressenten
Hög
Intressenten
3, 7, 8, 10, 12,  
13, 15, 16
5, 11
1, 2, 4, 6, 9, 14, 17
Låg Företaget Hög

===== SIDA 36 =====

36 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
FN:s GLOBALA MÅL
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA

===== SIDA 37 =====

37 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Miljö
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
3.4 Minska antalet 
dödsfall till följd av 
icke smittsamma 
sjukdomar och 
främja mental 
hälsa.
3.4 Stenhus Fastigheter anser det mycket 
viktigt att främja hälsa och välmående hos 
kommande generationer.
Miljö (300)
305-1 scope 1
305-2 scope 2
305-3 scope 3
CRE8
308-1
Hållbarhetspolicy
 
Miljöcertifiering
Uppförandekod leverantörer
3.9 Minska antalet 
sjuk doms- och 
dödsfall till följd av 
skadliga kemikalier 
och föroreningar.
3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad 
genomförs kontroller avseende förekomst av 
skadliga ämnen och föroreningar i byggnader 
och mark. Sanering genomförs vid behov. 
Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar 
Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar 
av luft, vatten och mark.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
7.2 Öka andelen 
förnybar energi i 
världen.
7.2 Genom en ökning av användandet av 
fjärr värme och grön el i fastigheterna samt 
genom konvertering till förnybar energi bidrar 
Stenhus Fastigheter till nyttjande av mer hållbar 
energi. Bolaget minskar även energi-
användningen i fastig heterna genom, som ett 
led i underhållsarbetet, tillsammans med 
hyresgästerna åtgärda styr- och 
reglerutrustning, installation av energi-
effektivare ventilations- eller värme system, 
driftoptimering av ventilation, opti mering av 
värmeåtervinning samt byte av belysnings-
armaturer och justering av belysningsstyrning.
Miljö (300)
302-1
302-2
302-4
Hållbarhetspolicy
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
12.2 Hållbar 
förvaltning och 
användning av 
naturresurser.
12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att 
samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. 
Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande 
av resurser i samband med av- in- och omflytt. 
Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar 
Stenhus Fastigheter till en mer hållbar 
konsumtion och produktion.
Miljö (300)
308-1
Hållbarhetspolicy
Långa avtal med hyresgäst
Gröna hyreskontrakt
Miljöcertifiering
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
13.3 Öka kunskap 
och kapacitet för 
att hantera 
klimatförändringar.
13.3 Genom att förbättra utbildningen och 
medvetenheten kring klimatet kan Stenhus 
Fastigheter bidra till en begränsning av 
klimatförändring-arnas konsekvenser i den mån 
det är möjligt. 
Miljö (300)  Hållbarhetspolicy
15.5 Skydda den 
biologiska 
mångfalden och 
naturliga livsmiljöer. 
15.5 Stenhus Fastigheter arbetar för att 
införliva den biologiska mångfalden i sina 
miljömål för framtiden.
Miljö (300) 
304-2
 Hållbarhetspolicy

===== SIDA 38 =====

38 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Socialt
10.3 Säkerställa 
lika rättigheter för 
alla och utrota 
diskriminering.
10.3 Stenhus Fastigheter accepterar inte någon 
form av diskriminering eller särbehandling samt 
verkar för lika rättigheter och möjligheter 
oavsett kön, könsöverskridande identitet eller 
uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan 
tros uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell 
läggning eller ålder.
Social (400)
405-1
406-1
414-1
Uppförandekod internt
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
Ekonomi
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
8.1 Hållbar 
ekonomisk tillväxt.
8.1 Stenhus Fastigheters affärsmodell präglas i 
alla delar av långsiktighet. Kort siktiga vinster är 
under ordnade bolagets långsiktiga värde-
skapande. Hållbarhetsarbetet är integrerat i 
affärs modellen. Bolaget uppträder på ett 
acceptabelt sätt i samhället och försöker 
begränsa sin miljö påverkan vilket är alla grund-
läggande förutsättningar för att Stenhus 
Fastigheter, över lång tid, ska kunna bereda 
vinst för sina aktieägare.
Ekonomi (200)
201-1
Affärsmodell
Hållbarhetspolicy
8.5 Stenhus Fastigheter erbjuder goda och 
konkurrenskraftiga anställningsvillkor för 
samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget 
sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att 
delta i incitamentsprogram.
16.5 Bekämpa 
korruption och 
mutor.
16.5 God affärsmoral är även det en 
grundförutsättning för Stenhus Fastigheters 
långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig 
medverka till eller tillåta korruption. Bolaget 
accepterar inte att medarbetare låter sig mutas 
eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Ekonomi (200)
205-2
205-3
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion

===== SIDA 39 =====

39 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
 
Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete styrs av
Lagar Externa ramverk Interna ramverk
Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier
Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy
Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy
Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt
BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll
FN:s konvention om barnets rättigheter
Övriga tillämpliga lagar
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3)
Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus Fastigheters 
strategier, dess påverkan på omvärld och intressen-
ters förväntningar har fyra fokusområden för Bolagets 
hållbarhets arbete identifierats. 
Stenhus Fastigheters ramverk för hållbarhetsarbetet 
är: 
• Miljö och resurseffektivitet 
• Ekonomisk uthållighet 
• Affärsetik 
• Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses 
över och godkänns av styrelse och ledning årligen,  
i samband med strategiarbete. Planering, styrning 
och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar 
och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri-
pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Stenhus Fastigheter betraktar försiktighetsprincipen i 
miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav. 
Stenhus Fastigheter följer FN:s Global Compacts tio 
principer. Dessa innefattar områdena mänskliga 
 rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption.
Stenhus Fastigheters interna ramverk
Styrelsen fastställer de interna ramverken och 
 bedömer årligen policyns relevans och beslutar om 
eventuella revideringar. 
Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse 
fastslagit ett antal interna policyer för styrning av 
hållbarhetsarbetet:
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och insiderpolicy 
• Uppförandekod internt
• Uppförandekod leverantörer
• Visselblåsarfunktion
För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets 
 hemsida.

===== SIDA 40 =====

40 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy, Uppföradekod leverantörer
Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Eftersträva gröna kontrakt då en 
hållbar miljö är lättare att 
åstadkomma ju närmare 
hållbarhetsbesluten ligger 
verksamheten.
2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal som 
tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal.
2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
2025. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
Eftersträva användning av förnybar 
energi i så stor utsträckning som 
möjligt t ex solenergi, bergvärme, 
fjärrvärme etc.
2022. Stenhus Fastigheter har inventerat 14 fastigheter där det finns möjlighet att konvertera om det är 
hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår 
utvärderingsarbetet.
2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt 
pågår fortsatt inventering för att hitta den mest hållbara lösningen.
2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme.
2025. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme.
Eftersträva 0% fossil uppvärmning 
(olja). 
2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 är målsättningen att konvertera den 
fossila uppvärmningen (inom scope 2) till annan uppvärmning.
2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus Fastigheter har den operativa kontrollen, 
konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024. 
2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts. Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen 
och alternativ till den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket speciella krav.
2025. Under 2025 har konvertering från olja till bergvärme påbörjats på två fastigheter.
Eftersträva att senast under 2022 
ställa om till 100% Grön El 
alternativt klimatkompensera.
2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, 
EPD. 
2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 
2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 
2025. Under 2025 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 
Energieffektivisera genom att 
samtliga fastigheter i portföljen 
kartläggs.
2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-
belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering.
2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till 
effektivare aggregat, takomläggning med igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av 
ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för ventilation och värme.
2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-
belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt 
tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme.
2025. Inventering har fortsatt under 2025 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-
belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt 
tilläggsisolering. På en fastighet har olja byts ut till fjärrvärme.

===== SIDA 41 =====

41 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet (fortsättning)
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy samt Uppföradekod leverantörer
Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Eftersträva användning av 
miljösmarta produkter. Minimera 
förekomsten av skadliga ämnen. 
Källsortera genom samarbete med 
hyresgäst.
Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 
2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 
2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts.
2025. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 
Eftersträva långa hyresrelationer 
vilket minimerar behovet av 
ombyggnationer och rivningar av 
tekniskt välfungerande lokaler och 
fastigheter.
2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 8,5 år. 
2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 7,5 år. 
2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 7,1 år. 
2025. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2025 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 6,2 år. 
Vid investeringar bör utredning 
göras om miljöcertifiering är möjlig.
2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med miljöcertifiering.
2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE ”Very Good”. Före 
ytterligare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras 
under 2024. 
2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”. 
Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025.
2025. Under året har 11 fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”. 
Ytterligare 15 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2026. 
Nya leverantörer ska granskas 
enligt sociala kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav.
Stenhus Fastigheter kommer under 
2025 arbeta för att införliva den 
biologiska mångfalden i sina 
miljömål för framtiden.
2025. Under året har arbetet påbörjats på fyra fastigheter för att plantera blomsterängar.

===== SIDA 42 =====

42 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4
Inledning
Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av
samhällets energianvändning, därför är arbetet med
att minska energianvändningen och se över valet av
energikälla en viktig miljöfråga.
Avgränsning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för 
den största andelen av fastigheternas energianvänd-
ning. Stenhus Fastigheter redovisar i denna rapport 
endast energi användning för de fastigheter där Bola-
get har det operativa ansvaret för försörjningen av 
elektricitet och/eller värme inom scope 2 och 3. 
Mål
Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla 
fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi-
fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att 
öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgästen 
är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. 
 Stenhus Fastigheter har som mål att alltid komplettera 
sedvanliga hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är 
att minska hyresgästens resurs- och energianvändning.
Hos Stenhus Fastigheter står majoriteten av hyres-
gästerna själva för el- och värmekostnaderna vilket 
innebär att de själva kan påverka sin förbrukning och 
kostnaden för den samma. Då hyresgästerna ser en 
direkt koppling mellan förbrukning och kostnad ökar 
incitamentet att minska förbrukningen. Bolaget har 
samtidigt en kontinuerlig dialog med hyresgästerna 
kring huruvida det finns möjligheter till ytterligare 
resurs- och kostnadsbesparingar t ex genom att 
energieffektivisera. Stenhus Fastigheters mål är att 
arbeta nära hyresgästen t ex gällande projekt kring 
byte till LED-belysning, tilläggsisolering av byggnader 
och byte till energieffektivare fönster.
Styrning 
Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters 
 hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen  
av Bolagets styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det 
operativa energiarbetet. Energianvändningen samt 
mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, 
region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska 
ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar-
värden bearbetas och analyseras. 
 
Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets 
projekt utvecklingschef för nybyggnads- och ombygg-
nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska 
följas upp gentemot projekterade värden i samband 
med att projekten avslutas och byggnadernas drift-
sätts.
Princip för redovisning
Energiprestandan beräknas genom årlig total normal-
årskorrigerad energianvändning för uppvärmning,
komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere-
rad area. Redovisade mängder energi bygger på
faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har
uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Stenhus Fastigheters fördelning på uppvärmningskäl-
lor inom  Bolagets hela fastighetsbestånd uppgår per 
utgången av året enligt nedan:
Uppvärmningskällor 2022 2023 2024 2025
Fjärrvärme
 Antal
 %
128
71
121
75
96
71
99
72
El
 Antal
 %
18
10
16
10
16
12
16
12
Bergvärme1 
 Antal
 %
23
13
17
11
16
12
16
12
Olja
 Antal
 %
7
4
3
2
3
2
3
2
Övrigt
  Antal
 %
4
2
4
2
4
3
3
2
Tomt, ej uppvärmning - - - 1
T otalt 180 161 135 138
1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten.
Stenhus Fastigheters uppvärmningskällor inom scope 
2 fördelas enligt nedan:
Uppvärmningskälla  
scope 2
kWh
2022
kWh
2023
kWh
2024
kWh
20254
Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219 80 219
El 39 494 36 717 35 837 35 218
Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350 6 350
T otalt 126 063 123 286 122 406 121 787
Stenhus Fastigheter arbetar med att ställa om från 
fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck-
ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor 
pågår. Bolaget eftersträvar användning av förnybar 
energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, 
bergvärme, fjärrvärme mm. Under 2025 har en fastig-
heter konverteras från olja till fjärrvärme (Släggan 2). 
Inom det bestånd där Stehus Fastigheter har det 
operativa ansvaret finns endast en oljepanna kvar. 
Den kvartående fastigheten har stödvärme med olje-
brännare för extrema förhållanden. 
Under 2025 har Stenhus Fastigheter tecknat avtal om 
100 procent grön el till fastigheterna. Detta innebär 
EPD-certifierad el från de fossilfria källorna vatten 
och kärnkraft. Energieffektiviseringen sker även genom 
kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta 
komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven-
tering har skett under 2025 och ett antal åtgärder har 
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr-

===== SIDA 43 =====

43 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
system för ventilation, nya ventilationsaggregat och 
ställverk, samt tilläggsisolering. På en fastighet har 
olja byts ut till fjärrvärme.
Under 2025 har Bolaget investerat cirka 34 (23) 
miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för-
nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att 
minska energianvändningen.
Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser:  
305-1, 305-2, 305-4
Inledning
Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets 
totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp 
kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i 
förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är 
därför viktigt.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen 
samt de utsläpp utom organisationen som är mest 
väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. 
Stenhus Fastigheters första år för beräkning av klimat-
utsläpp är 2022, vilket är basår för våra beräkningar. 
De uppgifter som redovisas avseende 2022 avser 
endast scope 1 och 2 och avser endast utsläpp av 
koldioxid och inte andra växthusgaser. Bolaget har 
från och med 2023 inkluderat även delar av scope 3 i 
hållbarhetsredovisningen. Stenhus Fastigheter redo-
visar i denna rapport endast utsläpp för de fastigheter 
där Bolaget har det operativa ansvaret. 
Mål 
Scope 1: Stenhus Fastigheters mål är att fastigheterna 
ska ha 0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och 
kol). Bolaget strävar efter att egna installationer på 
fastigheterna ska tillföra förnybar energi så mycket som 
möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. 
Scope 2: Stenhus Fastigheters mål är att använda 
förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis 
solenergi, geotermisk uppvärmning, fjärrvärme. Under 
2022 har  Stenhus Fastigheter tecknat avtal om 100 % 
grön el. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el 
från fossilfria  källorna vatten och kärnkraft. 
Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate-
gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. 
Stenhus Fastigheter har i linje med GHG-protokollets 
rekommendationer identifierar vilka aktiviteter inom 
scope 3 som förväntas ge upphov till de mest bety-
dande utsläppen, ge möjlighet till störst reduktion av 
utsläpp och vara mest relevanta för företagets egna 
affärsmål. De tre kategorier där Bolaget kan göra 
störst skillnad/påverkan på vår omvärld är:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus Fastigheter fortsätta arbeta för att sänka 
klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt 
förbättringsarbete. 
Styrning
Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters hållbar-
hetspolicy som är framtagen och fastslagen av 
 Bolagets styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt-
chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande 
projekten. 
Princip för redovisning
Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope.  
I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt 
upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi-
sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta 
energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. 
Utfall Scope 1 & 2
Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje-
pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus Fastighe-
ter står för det operativa ansvaret, samt körda tjänste-
mil inom ramen för Bolagets anställda. Scope 
2-utsläppen är hänförliga till all energi som köps in till 
de lokaler där Bolaget driver egen verksamhet och 
består av fjärrvärme, fjärrkyla och el. 
Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 127,1 
(142,21) tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där den 
större delen återfinns inom scope 1 och är hänförligt 
till användning av olja. 
Källa scope 
1 & 2
tCO2e 
2022
tCO2e 
2023
tCO2e 
2024
tCO2e 
2025
  Oljepannor och 
köldmedium
126,85 54,60 98,92 93,14
 Bilar 18,77 24,11 39,2 29,87
  Inköpt el, värme  
och kyla
3,96 4,09 4,09 4,09
T otalt 149,58 82,8 142,21 127,1
Stenhus  Fastigheter arbetar med att ställa om från 
fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck-
ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor 
har genomförts inom hela beståndet. 
En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår 
också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets 
bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av 
växthusgaser. 
T otalt Scope 1 + 
Scope 2
tCO2e 
2022
tCO2e 
2023
tCO2e 
2024
tCO2e 
2025
 Scope 1 144,48 77,36 134,76 123,00
 Scope 2 5,10 5,44 7,45 4,10
T otalt 149,58 82,8 142,21 127,1

===== SIDA 44 =====

44 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
 
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023
Liter/kWH 
förbrukat
2024
tCO2e
2024
Liter/kWH 
förbrukat
2025
tCO2e
2025 Förklaring/metod
Scope 1 – totalt 
144,48 77,36 134,76 123,00 Beräkningen inkluderar alla utsläpp 
från scope 1-aktiviteter för Stenhus 
Fastigheter, vilka har värderats vara: 
1)  oljepannor som finns på ägda 
fastigheter (men som är uthyrda till 
hyresgäster) och som Stenhus 
Fastigheter har kontroll över, i.e. 
inflytande på mängden av olja som 
förbränns och 
2)  utsläpp från bilar som har använts i 
tjänst under 2022 (båda privata 
bilar och tjänstbilar)
Andel estimerat 12% 12% 0% 0% För Stenhus Fastigheter orsakades 
den största delen av scope 1-utsläpp 
från oljepannor i ägda fastigheter. För 
dessa oljepannor finns förbrukad 
mängd liter olja och emissionsfaktor för 
utsläpp per liter förbrukning. För alla 
bilar har Stenhus Fastigheter estimerat 
förbrukning (liter) av drivmedel baserat 
på tillgänglig information kring 
bilmodell. 
Scope 1 – från oljepannor och köldmedium
Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14 För utsläpp från oljepannor har 
Stenhus Fastigheter inkluderat alla 
oljepannor där Stenhus Fastigheter 
köper in oljan och därmed har kontroll 
över oljeanvändning. Detta är enbart 
gällande för 1 (1) olika fastigheter och 
därför har totalt 1 (1) oljepannor 
inräknats. Även om dessa pannor finns 
på fastigheter som hyrs av hyresgäster 
så har Stenhus Fastigheter kontrollen 
och därmed inkluderas de under scope 
1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För 
varje oljepanna har förbrukad liter olja 
multiplicerats med TTW 
emissionsfaktor på 2,6 kg CO2ekv/liter. 
Köldmedium - - - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts 
på i några av Stenhus Fastigheters 
kontorslokaler.
Andel estimerat 0% 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts.
T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14
Scope 1 – från bilar 
Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 22 132 29,72 Innebär utsläpp från bilar ägda av 
Stenhus Fastigheter (men enbart 
utsläpp från åkning i tjänst). Estimat 
har gjorts gällande antal förbrukade 
liter baserat på information kring bilen 
och antal körda kilometer i tjänst.
Privata bilar i 
tjänst
757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av 
medarbetare (men enbart utsläpp från 
åkning i tjänst). Estimat har gjorts 
gällande antal förbrukade liter baserat 
på information kring bilen och antal 
körda kilometer i tjänst.
El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 267,0 0,14 Elbilar i tjänst tankas inte med el 
levererat av Stenhus Fastigheter. 
Antagande har gjorts att el som 
använts är en svenska residualmix, där 
ett visst utsläpp orsakas från 
produktionen av el. Dessa utsläpp 
räknas i scope 2.
Andel estimerat 100% 100% 0% 0% Under 2024 och 2025 har all 
information hämtats från 
Fleetmanager.
T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84 22 399 29,86

===== SIDA 45 =====

45 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
 
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023
Liter/kWH 
förbrukat
2024
tCO2e
2024
Liter/kWH 
förbrukat
2025
tCO2e
2025 Förklaring/metod
Scope 2 – totalt 
 129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 122 054 4,10 Beräkningen inkluderar alla 
växthusgas utsläpp klassificerat som 
scope 2 som kommer från producering 
av köpt energi. Här ingår el, värme och 
kyla till Stenhus Fastigheters egna 
kontorslokaler samt el som har använts 
för att ladda vissa elbilar som använts i 
tjänst. För att beräkna dessa utsläpp 
har emissionsfaktorer använts för 
respektive källor (el, fjärrvarme och 
fjärrkyla).
Andel estimerat 
av kWh 
69% 69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från 
användning av el i Stenhus 
Fastigheters kontorslokal (avläst på 
el-mätare). Estimering har gjorts för 
fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till 
laddning av elbilar.
Andel estimerat 
av utsläpp
100% 100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa 
till utsläpp i scope 2 har sin egen 
undermätare.  
Där ingen undermätare finns har 
utsläpp estimerats baserat på siffror 
från energimyndig heten. Då Stenhus 
Fastigheters elanvändning inte ger 
upphov till några utsläpp i scope 2 och 
all fjärrvärme är baserad på estimat så 
blir således andelen av utsläppen som 
är estimerade 100%.
Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod)
El 39 494 - 36 717 - 35 837 - 35 218 - Alla Bolagets egna fastigheter har 
el-avtal med 100% förnybar el från 
el-leverantören, och för Stenhus 
Fastigheter innebär detta att alla 
el-leverantörer allokerar energi till 
Bolagets el-avtal på en mix av 
vindkraft, vattenkraft och biobränsle. 
Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i 
scope 2.  
Exakt mängd av använd el har 
inhämtats från elleverantören.
Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från 
fjärrvärme i Bolagets fastigheter har 
Bolaget multiplicerat den 
genomsnittliga användningen av värme 
från kontorslokal enligt 
energimyndighetens uppgifter, med 
miljövärden från respektive 
leverantörer av värme. 
Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i 
Bolagets fastigheter har Bolaget 
multiplicerat den genomsnittliga 
användningen av kyla från kontorslokal 
enligt energimyndighetens uppgifter, 
med miljövärden från respektive 
leverantörer av värme. Fjärrkyla 
används bara på ett kontor, och 
emissionsfaktor från den aktuella 
leverantören är 0.
T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09 121 787 4,09

===== SIDA 46 =====

46 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023
Liter/kWH 
förbrukat
2024
tCO2e
2024
Liter/kWH 
förbrukat
2025
tCO2e
202 Förklaring/metod
Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod)
Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt 
emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras.
El
(snitt Sverige)
39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 35 837 2,53 För el i Sverige har det svenska 
miljöinstitutet tagit fram ett 
genomsnittligt emissionsvärde för 
utsläpp vid förbrukning av el. Det 
senast tillgängliga snittvärdet är från 
2018 och är 71,8g CO2e/kWh. 
Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen 
tagit fram ett snittvärdet (senast 
tillgängliga är för 2021) och detta har 
använts i beräkningarna för (location-
based) utsläpp för Stenhus 
Fastigheters fjärrvärme. 
Emissionsfaktorn är 46,1 gCO2e/kWh.
El-bilar 
(El-förbrukning 
utanför Stenhus 
fastigheter)
3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 267 0,01 Då elbilar i tjänst inte tankas med el 
levererat av Stenhus Fastigheter har 
Bolaget antagit att elen som använts 
enligt den svenska residualmix, där ett 
visst utsläpp orsakas från 
produktionen av el. Dessa utsläpp 
räknas i scope 2.
T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63 116 623 6,24
Utfall Scope 3
Stenhus Fastigheter har identifierat tre kategorier där 
Bolaget kan göra störst skillnad/påverkan på vår 
omvärld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus Fastigheter att arbeta för att sänka klimat-
utsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbätt-
ringsarbete. 
Källa scope 3 tCO2e 
2023
tCO2e 
2024
tCO2e 
2025
  Bilar 0 0 0
  Inköpta varor och 
tjänster
310 250 200
  Kapitalvaror 2 465 1 430 1 780
  Uthyrd tillgång 2 361 2 151 2 118
T otalt 5 136 3 831 4 098
Inköpta varor och tjänster
Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för 
skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer 
och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. 
Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av 
koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus Fastigheter 
att sträva efter långsiktiga hyresrelationer med hyres-
gäster. Detta minimerar behovet av renoveringar och 
rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastig-
heter och leder till en hållbar användning av natur-
resurser och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga 
hyresavtal som tecknats har grön bilaga. Nytecknade 
och om förhandlade avtal under 2025, med en hyra 
över 500 tsek per år, har i snitt en wault på 6,2 (7,1) år. 
 Målet är att samtliga avtal som tecknas från och med 
2023 ska vara gröna avtal. 
Kapitalvaror
Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus Fastig-
heter har under 2025 ehållit miljödeklaration för två 
fastighet som färdigställts där summa total klimatpå-
verkan, A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödekla-
ration. Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren 
ska upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid 
uppförandet av nya byggnader. Klimatdeklarationen 
utgör en bra grund vid redovisning av projektets slutliga 
klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av 
 Stenhus Fastigheter som bas för beräkningarna av nya 
byggnader.
Uthyrd tillgång
Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och 
fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vatten-
förbrukning samt avlopp. Stenhus Fastigheters 
 hyresgäster står själva för sina avtal men där Stenhus 
Fastigheter har avtal och kostnader för detta så 
vidare debiteras detta på hyresgästen. Hyresgästen 
och Stenhus Fastigheter har härav möjlighet att 
 tillsammans göra klimatvänliga val.  
Stenhus Fastigheter har tecknat avtal om 100 % grön 
el till de fastigheter där Bolaget ansvarar för elavtalet.  
I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från 
fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär 
att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet 
att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal 
tecknas inför framtiden.

===== SIDA 47 =====

47 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Förbrukat
2023
tCO2e
2023
Förbrukat
2024
tCO2e
2024
Förbrukat
2025
tCO2e
2025 Förklaring/metod
Scope 3 – bilar, kWh     
471,71 0,06 3 907,10 0,08 267,0 0,01 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus 
Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en 
svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från 
transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3.
Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08 267 0,01
Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK     
Löpande och 
planerad skötsel och 
underhåll, inkl extern 
förvaltning
117,89 108,41 88,82 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Reparationer och 
ersättning av 
byggprodukter
95,97 92,09 89,78 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Mindre renoveringar 
(ej värdehöjande)
96,21 49,36 21,81 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 71,99 310,07 52,47 249,86 52,93 200,42  
Scope 3 – kapitalvaror , MSEK
Nyproduktion 
(klimatdeklaration)
274,00 367,00 368 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt 
miljödeklaration.
Ny produktion 
(utöver 
klimatdeklaration)
2 191,00 1 063,00 1 412 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. 
Summa total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e).
Summa 346,8 2 465 217,1 1 430 270 1 87
Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh
Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 36 513,30 1 876,79 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet 
(senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i 
beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus 
Fastigheters fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 
51,40 gCO2e/kWh.
El 27 935 0 29 875,75 0 28 887,02 0 Alla Stenhus Fastigheters egna fastigheter har el-avtal med 
100% förnybar el från leverantören, och för Stenhus 
Fastigheter innebär detta att alla el-leverantörer allokerar 
energi till Stenhus Fastigheters el-avtal på en mix av 
vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker 
inga CO2-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av 
använd el har inhämtats från elleverantören.
Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60 64 400,32 1 876,79
Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK
Sophämtning 208,25 199,09 225,13 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Vatten och avlopp 11,49 12,50 15,58 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, 
kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. 
Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats 
med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 9,52 219,74 9,96 211,59 12,10 240,71
T otalt 5 135,87 3 831,13 4 097,93
Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh
El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 28 887,02 2 074 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett 
genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av 
el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 
71,8g CO2e/kWh.

===== SIDA 48 =====

48 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Miljöcertifiering 
Inledning
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett 
bevis från tredje part på att Stenhus Fastigheter har 
en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer 
hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda.
Avgränsning
Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt 
där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering 
som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen 
med certifieringen. 
Med certifierade byggnader avses byggnader som är 
miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. 
Mål 
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifiera-
de fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus 
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och pro-
jekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastighe-
ters mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor 
enligt beslutad plan.
Certifierade 
byggnader
Antal 
2022
Antal
2023
Antal
2024
Antal
2025 T otalt  
BREEAM in USE 
 ”Very Good”
- 4 8 10 22
LEED Gold 1 - - - 1
T otalt 1 4 8 10 23
Styrning
Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs 
av interna styrdokumentet. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets 
projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med 
miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt.
Princip för redovisning 
De certifieringar som är aktuella är Green Building, 
Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very 
Good och LEED Gold. 
GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse-
rar på låg energianvändning och energieffektivisering. 
Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi-
prestanda har förbättrats med minst 30 procent 
 genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att 
energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar 
energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för 
Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska 
motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass-
ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst  
25 procent bättre energiprestanda än de krav som 
Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad.
Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende 
energi, materialanvändning och inomhusmiljö. 
BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel 
energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, 
avfallshantering samt markanvändning och påverkan 
på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts 
även byggnadens läge i förhållande till allmänna  
kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka 
föroreningar byggnaden kan ge upphov till. 
LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför-
brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och 
avfallshantering som vägs samman till en bedömning 
av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie-
ringen innebär en granskning och betygsättning av 
oberoende bedömare. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Arbetet med att energideklarera Bolagets fastigheter 
pågår. Av Stenhus Fastigheters totalt 893 381 
(891 550) kvadratmeter vid utgången av året är cirka 
61 (57) procent energideklarerade varav cirka 21 (21) 
procent erhållit energi- klass A till C. Detta motsvarar 
cirka 190 325 (185 584) kvadratmeter energideklare-
rade ytor i klass A till C. Under 2025 har totalt cirka 
65 056 (15 990) m2 certifierats enligt Bream och 
Leed. Stenhus Fastigheters mål är att fortsätta certi-
fieringen av våra ytor enligt beslutad plan. 
Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats 
enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare 
15 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under 
2026. Stenhus Fastigheters mål är att nya byggnader 
som uppförs ska miljöcertifieras. 
Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter 
kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och 
föroreningar i byggnader eller mark i samband med 
ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga 
ämnen såsom till exempel asbest, radon och PCB 
genomför Bolaget sanering. Under 2025 upptäcktes 
inga sådana ämnen och inga saneringar genomfördes.
I våra projekt kommer Stenhus Fastigheter att sträva 
efter att använda miljösmarta produkter och minimera 
förekomsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller 
Sunda Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs 
kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen i 
byggnad och mark, såsom asbest, pcb eller andra 
skadliga ämnen och vid behov utförs sanering. Vid 
ombyggnad måste hela kedjan beaktas, det vill säga 
allt från transport till materialval. 
Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation 
och rivning.

===== SIDA 49 =====

49 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Nya leverantörer som granskats enligt 
miljökriterier: 308-1
Inledning
Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve-
rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer 
utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus 
 Fastigheter kräver att dess leverantörer uppfyller alla 
tillämpliga miljö lagar och förordningar. Leverantörer 
bör om möjligt alltid vara mycket försiktiga i processer 
som påverkar, eller kan påverka miljön negativt. Leve-
rantörerna bör också ta initiativ till att främja ett större 
miljöansvar och uppmuntra till en utbredd användning 
av miljövänlig teknik för att underlätta långsiktig och 
hållbar utveckling.
Avgränsning
Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget 
ställer på leverantörer och vilka som anlitas. De leve-
rantörer Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleveran-
törer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det 
varierar kraftigt. Rapporteringen omfattar de leveran-
törsavtal som tecknas av Stenhus Fastigheter. 
Mål
Stenhus Fastigheters mål är att minst 70 procent av 
de leverantörer med en volym över en procent av 
totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Bolagets 
uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna 
policyer uppfyller en harmoniserande kod.
Styrning
Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer. 
Genom att låta en auktoriserad representant för leve-
rantören underteckna dokumentet eller att leveran-
tören själv kan påvisa att de internt innehar mot-
svarande dokumentation, intygar leverantören att den 
accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters 
uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte 
följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter 
komma att upphöra med sina inköp från leverantören 
samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt. 
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp-
förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, 
ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till 
minst en procent av Bolagets totala inköp. 
Utfall
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer 
omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av 
leverantörer som motsvarar en procent eller mer av 
den totala volymen. Av dessa har 100 (100) procent 
undertecknat Stenhus Fastigheters uppförandekod 
eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken 
Stenhus Fastigheter godtagit som harmoniserande 
med Bolagets policy. 
  
Biologisk mångfald: 304-2
Inledning
Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun-
den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet-
ens behov utan att skada den biologiska mångfalden 
och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster 
är en avgörande utmaning för vår överlevnad. 
Avgränsning
Stenhus Fastigheter redovisar endast den egna på-
verkan på den biologiska mångfalden kring och i 
 direkt anslutning till bolagets fastigheter. Redovis-
ningen omfattar ännu inte vår indirekta påverkan på 
biologisk mångfald genom inköpta varor och tjänster. 
Mål
Stenhus Fastigheter kommer under 2026 fortsätta 
arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i 
sina miljömål för framtiden, specifikt vid nybyggnation 
men även  gällande krav på leverantörer och i samar-
betet med hyresgästerna. En inventering av befintliga 
fastigheter kommer även ske för att utreda om den 
biologiska mångfalden kan påverkas i en positiv rikt-
ning i och omkring de befintliga fastigheterna. 
Styrning
Bolagets fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, 
lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk 
lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan 
detaljplaner antas och bygglov erhålls. Bolagets 
fastig heter ligger inte inom områden som är skyddade 
ur ett biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett 
högt mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att 
Stenhus Fastigheter inte har ett ansvar att alltid vara 
medvetna om påverkan på den biologiska mångfal-
den. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbetet med att bevara och förbättra den biologiska 
mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. 
 Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet  
gällande projekt.
Princip för redovisning
Stenhus Fastigheter påbörjade under 2024 arbetet 
med inventering av åtgärder för att främja den biolo-
giska mångfalden. Arbetet forstätter under 2026 och 
vidare.
Utfall
Under 2025 har arbetet påbörjats på fyra fastigheter 
för plantering av blomsterängar.

===== SIDA 50 =====

50 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
EKONOMISK UTHÅLLIGHET 
 
Ramverk Mål/Index
Ekonomisk uthållighet
FN:s globala mål
GRI-område Ekonomi (200)
GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3
Stenhus Fastigheter ramverk Affärsmodell, Hållbarhetspolicy, Policy mot korruption, Informations- och 
insiderpolicy, Uppförandekod internt samt Visselblåsarfunktion
Mål Utfall
Ekonomisk uthållighet
Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  12 procent per 
år över en konjunkturcykel. 
2022. 4,9
2023. -6,2
2024. 0,9
2025. 6,4
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå 
till minst 2,0 år.
2022. 3,53
2023. 2,5
2024. 2,7
2025. 2,7
Soliditeten ska överstiga  
35 procent.
2022. 40,7
2023. 40,8
2024. 42,7
2025. 40,5
Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga  
55 procent.
2022. 54,8
2023. 54,7
2024. 53,1
2025. 53,2
Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga  
60 procent.
2022. 57,1
2023. 56,9
2024. 54,7
2025. 57,1
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 2022. 2,58
2023. 1,94
2024. 1,84
2025. 2,23
Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde.
Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption och 
Stenhus Fastigheter accepterar inte att medarbetare låter 
sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.
2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
Under 2022 har Bolaget implementerat en uppförandekod 
för medarbetare. 
2022. Uppförandekod för medarbetare antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse.  
Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.

===== SIDA 51 =====

51 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1
Inledning
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet 
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, 
hållbara utfall.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som 
skapas inom Stenhus Fastigheter. Värdet påverkas av 
faktorer inom Stenhus Fastigheter i enlighet med 
Bolagets affärsmodell men även av yttre faktorer 
såsom t ex konjunktur och ränteläge som Bolaget inte 
har kontroll över.
Mål 
Stenhus Fastigheters mål är en ekonomisk hållbar 
framtid inom ramen för Bolagets målbild gällande 
Miljö och resurseffektivitet, Affärsetik samt Professio-
nella och engagerade medarbetare. 
Stenhus Fastigheters finansiella mål är: 
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel. 
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-
siktigt uppgå till minst 2,0 år. 
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga  
60 procent. 
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt 
 understiga 55 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 
Skapat och fördelat ekonomisk värde
Mkr
2022 
Del av direkt skapat  
värde 2022 
%
2023 
Del av direkt skapat  
värde 2023 
%
2024 
Del av direkt skapat  
värde 2024 
%
2025 
Del av direkt skapat  
värde 2025 
%
Direkt skapat ekonomiskt värde
Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116 1 036 87
Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3 49 4
Värdeförändringar1 -10 -1 -563 -148 -113 -13 104 9
Summa 729 100 380 100 872 100 1 189 100
Fördelat ekonomiskt värde
Operativa kostnader 175 24 212 56 223 26 209 18
Medarbetare inkl styrelse 30 4 39 10 43 5 48 4
Långivare 190 26 382 101 392 44 336 28
Offentlig sektor2 65 9 93 24 93 11 94 8
Ägare - - - - - - 72 6
Bidrag till övriga samhället 1 0 2 0 0 0 0 0
Summa 460 63 726 191 752 86 759 64
Behållet ekonomiskt värde 264 37 -346 -91 121 14 430 36
Fördelat och bibehållet 
ekonomiskt värde
2022
%
2023
%
2024
%
2025
%
Operativa kostnader 24 56 26 18
Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5 4
Långivare 26 101 44 28
Offentlig sektor2 9 24 11 8
Ägare - - - 6
Bidrag till övriga samhället 0 0 0 0
Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14 36
100 100 100 100
1 Total värdeförändring exklusive derivat. 
2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt.
Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål 
kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers 
möjligheter att uppnå sina mål.
Styrning 
Planering, styrning och upprätthållande
av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations-
struktur med tydlig delegering av ansvar och befo-
genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för 
att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom 
ramarna för vad Bolagets policyer medger.
Ansvar och uppföljning 
Det är Stenhus Fastigheters VD och ledningsgrupp 
som har det övergripande ansvaret för att verksam-
heten styrs mot de finansiella målen. Utfallet följs upp 
kvartalsvis i samband med delårsrapporter. 
Princip för redovisning
Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus 
Fastigheters Årsredovisning.
Behållet ekonomiskt värde 
Det skapade ekonomiska värdet uppgick till  
1 189 (872) miljoner kronor under 2025 och utgörs 
främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på 
fastigheter.
Av det skapade värdet tillföll 759 (752) miljoner kronor 
olika intressenter varav de största värdena avsåg 
operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål-
let ekonomiskt värde uppgick till 430 (121) miljoner 
kronor, motsvarande 36 (14) procent.

===== SIDA 52 =====

52 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
AFFÄRSETIK
 
205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna 
åtgärder
Inledning
God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus 
Fastigheters långsiktiga värdemaximering. Därför 
måste Bolaget ha ett arbetssätt som i alla situationer 
eliminerar risken för korruption och andra oegentlig-
heter. 
Avgränsning
Antikorruptionsarbetet avser i första hand det 
 Bolaget själva gör för att förhindra korruption. 
 Stenhus Fastigheter ställer även krav på att leveran-
törer ska ha ett systematiskt arbetssätt för att mot-
verka  korruption i sina verksamheter.
Mål 
Grunden för Stenhus Fastigheter är att Bolaget aldrig 
får vara involverat i eller tillåta korruption. Inte heller 
kommer företaget acceptera att anställda tillåter sig 
att mutas eller ta emot gåvor som kan likställas med 
mutor. Stenhus Fastigheters kommunikation ska alltid 
vara korrekt, relevant, tydlig, fullständig samt inte 
vilseledande. Information ska vid samma tidpunkt 
lämnas till innehavare av aktierna, kapitalmarknaden 
och allmänheten.
Styrning
Stenhus Fastigheters antikorruptionsarbete styrs av 
policyer och rutiner för bland annat antikorruption, 
insiderpolicy och uppförandekod för medarbetare och 
leverantörer. Dessa policyer är fastställda av Bolagets 
styrelse. Samtliga av Bolaget anställda och leverantö-
rer förväntas följa de interna reglerna såväl som gäl-
lande lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetar-
na finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker 
löpande för att säkerställa att de följs i organisationen.
Ansvar och uppföljning 
Arbetet med att motverka korruption och mutor leds 
av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och 
kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. 
Beroende på överträdelsens art och omfattning kan 
anställda som bryter mot företagets antikorruptions-
politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn 
utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell 
osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för 
Bolaget för godkännande. Överträdelser mot policyn 
mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk-
tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss-
tankar om korruption eller andra oegentligheter 
 rapporteras årligen till styrelsen.
Information och insider
Stenhus Fastigheter har också en informations- och 
insiderpolicy med syfte att säkerställa en god kvalité 
på såväl intern som extern kommunikation samt att 
relevanta regelverk, lagar och förordningar efterlevs. 
Policyn har upprättats mot bakgrund av de lagar och 
regler som omgärdar handel i aktier listade på Han-
delsplatsens Premier-segment, Nasdaq First North 
Premier Growth Market. Policyn berör samtliga ställ-
företrädare och medarbetare i Bolaget.
Uppförandekod internt
Uppförandekoden tydliggör Stenhus Fastigheters 
värderingar och syftar till att vägleda samtliga medar-
betare i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden 
gäller för samtliga Bolagets medarbetare och reglerar 
hur medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot 
hyres gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt 
andra aktörer som medarbetarna möter i den dagliga 
verksamheten. Uppförandekoden utgår från de fyra 
områden som innefattas i FN:s Global Compact; 
mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-kor-
ruption men det är Stenhus Fastigheters egen identi-
fiering av de mest relevanta hållbarhetsfrågorna som 
ligger till grund för innehållet i uppförandekoden.
Uppförandekod externt
Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer 
upprätthåller de högsta etiska standarderna i sin 
verksamhet.  Leverantörer ska respektera lagar och 
förhindra alla former av korruption i sin affärsverksam-
het.
Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande 
konkurrenslagstiftning. Stenhus Fastigheters leveran-
törer ska informera Bolaget om en situation uppstår 
där det finns risk för intressekonflikter och informera 
Stenhus Fastigheter om någon anställd på Stenhus 
Fastigheter har någon form av finansiellt intresse i 
leverantören eller andra finansiella förbindelser med 
leverantören. Leverantörer ska tillämpa alla finansiella 
transaktioner i enlighet med gällande lagar och all-
mänt accepterade redovisningsprinciper.
Visselblåsning
Bolagets anställda, leverantörer och kunder har 
 möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk-
tion för visselblåsning. Stenhus Fastigheters vissel-
blåsarfunktion administreras av izefy vilka agerar 
ombud för Stenhus Fastigheter och garanterar på så 
sätt anmälarens anonymitet. Information om hur man 
kan ta kontakt med vissel blåsarfunktionen finns på 
Bolagets hemsida. 
 
Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda 
rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett 
visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.  
Alla ärenden hanteras konfidentiellt.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
korruption.

===== SIDA 53 =====

53 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
 
Ramverk Mål/Index
Professionella och engagerade medarbetare
FN:s globala mål
GRI-område Social (400)
GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1
Stenhus Fastigheters ramverk Uppförandekod internt, Uppförandekod leverantörer, 
Mål Utfall
Professionella och engagerade medarbetare
Ingen diskriminering eller kränkande behandling får 
förekomma.
2022-2025. Inga rapporterade incidenter.
Medarbetare ska uppträda enligt den interna koden. 2022-2025. Inga rapporterade incidenter.
Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022-2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus 
Fastigheter Fastigheters krav.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt,  
direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter.
2023-2025. Inga rapporterade incidenter.
405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare
Inledning
Företagets förvaltning och utveckling är beroende av 
kvalificerade och professionella medarbetare. Därför 
är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare 
som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin 
personal på lång sikt. 
Avgränsning
Rapporteringen omfattar enbart personer anställda 
inom Stenhus Fastigheter och inte de personer som 
utför arbete under anställningsliknade villkor.
Mål
Stenhus Fastigheters mål är att vara ett företag som 
speglar det samhälle där Bolaget verkar. Stenhus 
Fastigheter vill erbjuda alla anställda goda och kon-
kurrenskraftiga anställnings
villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive 
medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings-
villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i 
incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas 
delaktighet i Bolagets utveckling. 
Stenhus Fastigheter kommer inte tillåta diskriminering 
eller någon annan kränkande särbehandling, varken 
vid anställning av nya medarbetare eller gällande 
befintliga medarbetare. Stenhus Fastigheter ska 
anställa medarbetare och anlita leverantörer oavsett 
till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, 
ålder och politisk ställning.
Stenhus Fastigheter arbetar för att säkerställa att 
organisationen anpassar sig till den rådande arbets-
bördan och  arbetar för att underlätta för alla medar-
betare att kombinera arbete och familj.

===== SIDA 54 =====

54 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar. 
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Princip för redovisning
Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och 
kön hämtas från vårt HR-system.
Utfall
Nedan följer fördelningen av Stenhus Fastigheters 
medarbetare och styrelse gällande ålder och kön. 
Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen
Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 Antal 2025
Samtliga 
medarbetare % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50-
Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5 47 21 – 13 8
Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9 53 24 3 14 7
100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14 100 45 3 27 15
Ledningsgrupp % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50-
Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 – 11 1 – – 1
Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3 89 8 – 5 3
100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3 100 9 – 5 4
Styrelse % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50- % T otalt -29
30-
49 50-
Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1 14 1 – – 1
Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3 86 6 – 2 4
100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4 100 7 – 2 5
Ledningsgrupp
2022
%
2023
%
2024
%
2025
%
-29 år 0 0 0 0
30-49 år 63 63 67 56
50- år 37 37 33 44
Kvinnor 0 12 11 11
Män 100 88 89 89
Samtliga 
medarbetare
2022
%
2023
%
2024
%
2025
%
-29 år 7 9 7 7
30-49 år 50 63 60 60
50- år 43 28 33 33
Kvinnor 39 34 38 47
Män 61 66 62 53
Styrelse
2022
%
2023
%
2024
%
2025
%
-29 år 0 0 0 0
30-49 år 40 50 33 29
50- år 60 50 67 71
Kvinnor 20 33 17 14
Män 80 67 83 86

===== SIDA 55 =====

55 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder 
Inledning
Inom Stenhus Fastigheters hållbarhetssyn tillåts inte 
diskriminering eller brott mot mänskliga rättigheter. 
Avgränsning
Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden-
ter Stenhus Fastigheter kan påverka utfall eller har en 
direkt eller indirekt påverkan.
Mål
Stenhus Fastigheters långsiktiga mål är att förebygga 
och förbjuda alla trakasserier på arbetsplatsen. Kort-
siktigt är  Bolagets mål att öka medarbetarnas medve-
tenhet om företagets policy. Arbete med aktiva åtgär-
der ska vara ett samarbete mellan arbetsgivaren och 
anställda.
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och  bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar. 
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Skulle någon form av trakasserier förekomma inom 
Stenhus Fastigheter är Bolagets policy att företaget 
är skyldigt att agera. I sådana fall ska Bolaget under-
söka omständigheterna kring de påstådda trakasseri-
erna och vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att 
förhindra ytterligare trakasserier. Alla anställda som 
känner sig utsatta för trakasserier rekommenderas att 
berätta för sin trakasserare mycket tydligt att deras 
beteende är ovälkommet och stötande. Om trakasse-
rierna inte upphör, eller om den trakasserade perso-
nen inte vill eller vågar diskutera med sin trakasserare 
kan med arbetare använda företagets visselblåsar-
funktion eller kontakta sin chef eller någon annan 
ledande befattningshavare som de litar på.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
diskriminering. 
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt 
sociala kriterier
Inledning
Stenhus Fastigheter förutsätter att leverantörer res-
pekterar  gällande lagar och förordningar, samt kollek-
tiva avtal (eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt 
accepterade branschstandarder avseende anställdas 
rättigheter och löner. Stenhus Fastigheter kräver att 
dess leverantörer främjar lika rättigheter och möjlig-
heter oavsett könsöverskridande identitet eller köns-
uttryck, etnicitet, religion eller annan tro, funktionshin-
der, sexuell orientering eller ålder. Stenhus Fastigheter 
kräver att leverantörerna ser till att deras anställdas 
arbetsmiljö är säker och hälsosam i enlighet med 
tillämpliga lagar, förordningar och kollek tivavtal (eller 
likvärdiga villkor). Stenhus Fastigheter kräver att dess 
leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer.
Avgränsning
Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget 
ställer på de leverantörer som anlitas och vilka som 
anlitas. De leverantörer som anlitas har i sin tur ofta 
underleverantörer där antalet är svårt att uppskatta 
eftersom det varierar kraftigt per leverantör. Rappor-
teringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av 
Stenhus Fastigheter. 
Mål
Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst  
70 procent av de leverantörer med en volym över en 
procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat 
Stenhus Fastigheters uppförandekod eller kunnat 
påvisa att de genom egna policyer uppfyller en har-
moniserande kod.
Styrning
Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer. 
Genom att låta en auktoriserad representant för leve-
rantören underteckna dokumentet eller att leverantö-
ren själv kan påvisa att de internt innehar motsvaran-
de dokumentation, intygar leverantören att den 
accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters 
uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte 
följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter 
komma att upphöra med sina inköp från leverantören 
samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt.

===== SIDA 56 =====

56 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp-
förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, 
ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till minst 
en procent av Stenhus Fastigheters totala inköp. 
Utfall 
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. 
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent 
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som 
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. 
Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus 
Fastigheters uppförandekod eller har motsvarande 
hållbarhetskrav internt vilken Stenhus Fastigheter 
godtagit som harmoniserande med Stenhus Fastig-
heters policy.

===== SIDA 57 =====

57 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Generella upplysningar
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1  Organisationsdetaljer 62
2-2  Enheter som ingår i organisationens 
hållbarhetsrapportering
120-122
2-3  Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 32
2-4  Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 32
2-5  Externt bestyrkande 32, 60
Aktiviteter och anställda
2-6  Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 32-35, 40-41, 49 
2-7  Medarbetare 53-56, 63, 108-110
2-8  Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare 
som inte är anställda.
Styrning
2-9  Sammansättning och struktur för styrning 72-79
2-10  Nominering och val av högsta ledningsorgan 72-79
2-11  Ordförande i det högsta styrelseorganet 72-79
2-12  Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 
och hantering av påverkan
72-79
2-13  Delegering av ansvar för hantering av påverkan 72-79
2-14  Roll som högsta ledningsorgan i 
hållbarhetsrapportering
72-79
2-15  Intressekonflikter 72-79
2-16  Kommunikation av kritiska frågor 71-78
2-17  Den samlade kunskapen hos det högsta styrande 
organet
80-81
2-18  Utvärdering av det högsta styrelseorganets 
prestationer
75-76
2-19  Ersättningspolicyer 75, Policyer och 
riktlinjer om 
ersättningar på 
Bolagets hemsida.
2-20  Process för att fastställa ersättning 75, Policyer och 
riktlinjer om 
ersättningar på 
Bolagets hemsida.
2-21  Årlig total ersättning 108-110
2-22  Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11-12. 32-56
2-23  Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 37-52, 72-79, Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-24  Integrering av policyer och åtaganden kopplade till 
hållbarhet 
37-52, 72-79 ,Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-25  Processer för att åtgärda negativa effekter 37-52, 72-79 ,Policyer 
på Bolagets hemsida
2-26  Mekanismer för rådgivning och rapportering av 
angelägenheter för organisationen
37-52, 72-79 ,Policyer 
på Bolagets hemsida.
2-27  Efterlevnad av lagar och förordningar 39, 72-79
2-28  Medlemskap i organisationer 138
2-29  Förhållningssätt till engagemang av intressenter 32-35
2-30  Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal

===== SIDA 58 =====

58 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Väsentliga upplysningar
Väsentliga hållbarhetsfrågor
3-1  Process för att fastställa väsentliga 
hållbarhetsområden
32-38
3-2  Lista över väsentliga hållbarhetsområden 36-38
3-3  Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 39-56
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Specifika upplysningar
Ekonomi
201-1  Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 51
205-2  Kommunikation och utbildning om anti-
korruptionspolicyer och förfaranden
52
Antikorruption
205-3  Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna 
åtgärder
52
Energi
302-1  Energianvändning inom den egna organisationen 42-46
302-2  Energianvändning utanför den egna organisationen 45-47
CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 48
302-4  Minskning av energianvändning 42-46
304-2  Betydande effekter av aktiviteter, produkter och 
tjänster på biologisk mångfald
49
Utsläpp
305-1  Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 42-44
305-2  Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 42-46
305-4  GHG-utsläppsintensitet 42-46
Leverantörer & miljökriterier
308-1  Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 49
Medarbetare
405-1  Mångfald i ledningar och bland medarbetare 53-54
406-1  Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder
55
Leverantörer & sociala kriterier
414-1  Nya leverantörer som granskats enligt sociala 
kriterier
55

===== SIDA 59 =====

59 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheter har uppfört en ny kontorsbyggnad, som 
certifierats i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i 
området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat 
för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs-
ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna 
 transportmedel. Byggnadens  installationer är utrustade 
med avancerade styrsystem för att optimera driften av 
fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). 
En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder-
bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder 
regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning 
och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan-
de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet.  
Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i 
byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum-
tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden.

===== SIDA 60 =====

60 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ), org.nr 559269-9507
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-
rapporten för år 2025 på sidorna 32-59 och för att 
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 
i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 
1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning 
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår gransk-
ning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning 
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med  
den inriktning och omfattning som en revision enligt 
 International Standards on Auditing och god revisions-
sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger 
oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 23 april 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor

===== SIDA 61 =====

61 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 
61-140. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns på sidorna 31-60.
4. Förvaltningsberättelse
Information om verksamheten 62
Förslag till vinstdisposition 63
Finansiering 64
Risker och riskhantering 67
Aktien och ägarna 71
Bolagsstyrningsrapport 72
Bolagets styrelse och ledning 80

===== SIDA 62 =====

62 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter62 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Information om verksamheten
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger 
och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter 
med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och 
 Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera 
i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste-
rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna 
återfinns inom segmenten offentliga fastigheter, 
 lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru-
handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar  
även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer 
utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling 
av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig-
heter, per 31 december 2025, 138 (135) fastigheter 
med ett sammanlagt värde om 13 704,2 (13 395,0) 
miljoner kronor. 
Väsentliga händelser under året
• Hyresintäkterna uppgick till 1 036,0 (1 011,8) mkr  
 vilket är en ökning med 2,4 procent.I genomsnitt  
 är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade  
 enligt KPI.
• Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå  
 som föregående år, 77,3 (77,4) procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 413,4 (329,6)  
 mkr vilket är en ökning med 25,4 procent.  
• Resultat efter skatt uppgick till 380,1 ( 56,0) miljo- 
 ner kronor.  
• Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31  
 kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 kronor i  
 juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026.
• Avkastning på eget kapital ökade till 6,4 (0,9) 
• Räntetäckningsgraden ökade till 2,23 (1,84). 
 gånger.
• Bolaget har under året förvärvat 9 (3) fastigheter  
 till ett värde av 733,8 (177,0) miljoner kronor samt  
 avyttrat 6 (29) fastigheter till ett värde om 799,1  
 (746,5) miljoner kronor.  
Fastighetsbeståndet
Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per 
31 december 2025 av 138 (135) fastigheter, huvud-
sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen 
och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om 
13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. De 15 största 
hyresavtalen svarade för cirka 43,5 (39,4) procent och 
bolagets största hyresavtal med Bilia AB represente-
rar cirka 6,6 procent av den samlade årshyran. Det 
totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 893 381 
kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/ lätt 
industri/ logistik svarade för cirka 69 (67) procent av 
den totala uthyrbara ytan.  
Finansiering
Stenhus Fastigheter har under året refinansierat eller 
förlängt flertalet banklån till väsentligt bättre villkor. 
Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna 
obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd 
obligation till markant bättre villkor. Nya obligationen 
uppgår till ett nominellt belopp om 500 miljoner kro-
nor och har förfall i december 2028 samtlöper med en 
rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 2,975 procent 
per år. Stenhus Fastigheter har i början av september 
2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med ett 
rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förutsätter 
motsvarande tillgänglig och outnyttjad kreditfacilitet).
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet 
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det 
vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppfö-
rande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisa-
tionsstruktur med tydlig delegering av ansvar och 
befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna 
policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, exter-
na riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär 
också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbe-
tar för att kontinuerligt effektivisera energianvänd-
ningen i Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar 
för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär 
även ett långsiktigt samarbete med kunder för att 
möjliggöra långa kontrakt vilket leder till en lägre 
belastning på miljön.
För vidare information kring Stenhus Fastigheters 
hållbarhetsarbete hänvisas till Bolagets Hållbarhets-
redovisning.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)  
(”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507,  
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret  
2025 för koncernen och moderbolaget.

===== SIDA 63 =====

Förslag till vinstdisposition
63 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Organisation och medarbetare
Per den 31 december 2025 hade Stenhus Fastigheter 
47 (42) anställda, varav 27 (26) män och 20 (16) 
 kvinnor. Medeltalet anställda under året uppgick till 
46 (42). För att stödja bolagets tillväxt arbetar Sten-
hus Fastigheter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö 
präglad av öppenhet, respekt och goda utvecklings-
möjligheter. Under året genomfördes en ny medarbe-
tarundersökning som visade på ett ännu starkare 
resultat än föregående år. Bolaget har därmed fort-
satt att uppfylla kriterierna för certifieringen Great 
Place to Work, vilken tilldelas organisationer med 
genomgående höga resultat inom förtroende, 
 arbetsmiljö och medarbetarengagemang.
Till årsstämmans förfogande stående  
vinstmedel, kr:
Balanserade vinstmedel
Överkursfond 4 207 559 944
Balanserat resultat -733 017 563
Årets resultat 64 412 171
Disponibla vinstmedel 3 538 954 552
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt 
följande, kr:
Vinstdisposition
Till aktieägare utdelas 0,31 kronor per aktie 103 726 555
Till ny räkning överföres 3 435 227 997
Till ny räkning överföres 3 538 954 552

===== SIDA 64 =====

Händelser under året
• Räntetäckningsgraden (ICR) har förbättrats jäm- 
 fört med föregående år, från 1,84 till 2,23 gånger. 
• I början av året slutförde Bolaget refinansiering om  
  cirka 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt 
bättre villkor. 
• Under året har Stenhus Fastigheter lanserat ett  
 företagscertifikatprogram. Vid årets utgång upp- 
 gick utestående certifikaten till 366 miljoner kronor. 
• Bolaget har emitterat nya seniora icke säkerställda  
 gröna obligationer om 500 miljoner kronor. I sam- 
 band därmed genomfördes en förtidsinlösen av  
 utestående obligationslån i oktober 2025.
• Bolaget har i förtid refinansierat eller förlängt låne- 
 avtal om 1 270 miljoner kronor till markant bättre  
 villkor än befintligt låneavtal vilket sänker Bolagets  
 räntekostnader. 
• Bolaget har refinansierat sin befintliga revolveran- 
 de kreditfacilitet (RCF) samt utökat den totala  
 ramen för back-up-faciliteter från 525 miljoner  
 kronor till 650 miljoner kronor. Av den totala ramen  
 är 366 miljoner kronor reserverade för att uppfylla  
 kravet på tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter  
 enligt villkoren i Bolagets företagscertifikatpro- 
 gram.
• Bolaget har ingått ytterligare räntederivat i syfte att  
 långsiktigt minska ränterisken. Per balansdagen  
 uppgick andelen räntesäkrad lånevolym till 59,2  
 procent (48,3).
Händelser efter räkenskapsårets utgång: 
• Stenhus Fastigheter emitterar ytterligare gröna  
 obligationer om 100 miljoner kronor under sitt  
 befintliga ramverk. De nya obligationerna kommer  
 att ges ut till ett pris om 101,376 procent av nomi- 
 nellt belopp, med en ränta motsvarande 3 måna- 
 ders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emissionen  
 av de ytterligare obligationerna kommer totalt  
 utestående nominellt belopp under det gröna ram- 
 verket att uppgå till 600 miljoner kronor.
Kapitalstruktur
Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker-
ställda banklån, kreditfaciliteter, grön obligation, certi-
fikat och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare 
består idag främst av stora nordiska affärsbanker som 
tillhandahåller säkerställda seniorlån. Endast en min-
dre del av den totala skuldportföljen utgörs av obliga-
tioner. 
Finansieringsstrategi 
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till 
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom 
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl 
kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi 
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt 
med god framförhållning mot olika kreditgivare med 
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med 
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport-
periodens slut till 7 974,8 (7 386,6) miljoner kronor 
och utgjordes av säkerställda banklån om 7 113,3  
(6 790,2) miljoner kronor, icke-säkerställd obligation 
om 495,6 (596,4) miljoner kronor samt certifikat om 
366,0 miljoner kronor (0,0). Vid rapportperiodens 
utgång var Stenhus Fastigheters tre största kredit-
givare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i 
Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial.   
Seniora banklån
De seniora banklånen om 7 113,3 (6 790,2) miljoner 
kronor bestod av säkerställda banklån om 7 113,3 
(6 723,8) miljoner kronor och säkerställda byggnads-
kreditiv om - (66,4) miljoner kronor. 
Gröna icke säkerställda obligationer och certifikat 
Bolaget har en grön icke säkerställd obligation om 
495,6 (596,4) miljoner kronor vilken har slutförfall i 
december 2028. Utöver den gröna icke säkerställda 
obligationen har Bolaget utestående certifikat om 
366,0 (-) miljoner kronor. 
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade 
kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor, 
varav - (3,6) miljoner kronor avsåg outnyttjade bygg-
kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad 
checkräkningskredit och 600,0 (175,0) miljoner kro-
nor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter 
(RCF) om totalt 600,0 (175,0) miljoner kronor. Av de 
totalt outnyttjade kreditfaciliteterna är 366,0 miljoner 
kronor reserverade för att uppfylla kraven på tillgäng-
liga outnyttjade kreditfaciliteter enligt villkoren i bola-
gets företagscertifikatprogram.
Finansiering
Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt 
med hantering av kapital- och ränterisker.
64 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 65 =====

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³
Kapital
Mkr
Derivat1 
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 957,6 -4 399,2 3 558,4 5,6 44,6
1–2 år – 2 260,0 2 260,0 2,7 28,3
2–3 år – 2 139,2 2 139,2 2,1 26,8
3–4 år – – – – –
4–5 år – – – – –
> 5 år 17,2 – 17,2 4,7 0,2
Summa/genomsnitt 7 974,8 – 7 974,8 3,8 100,0
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån 
Mkr
Certifikat
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 2 545,1 – 366,0 911,1 3,3 11,4
1–2 år 1 256,0 495,6 – 1 256,0 3,5 15,7
2–3 år 5 194,1 – – 5 689,7 3,6 71,3
3–4 år 21,3 – – 21,3 3,8 0,3
4–5 år 0,0 – – – 0,0 0,0
> 5 år 96,8 – – 96,8 3,7 1,2
Summa/genomsnitt 7 113,3 495,6 366,0 7 974,8 3,5 100,0
1  Utöver angivna derivat om 4 399,2 mkr finns ytterligare derivat om 302,5 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 911,1 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130,8 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
 < 1 år avser säkerställa banklån. 
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Eget kapital och skulder
 Räntebärande skulder (7 975 mkr) 53%
 Aktiekapital (372 mkr) 2%
 Fritt eget kapital (5 594mkr) 37%
 Övriga skulder (653 mkr) 4%
 Uppskjuten skatt (335 mkr) 2%
 Minoritsintressen (0 mkr) 0%
Räntebärande finansiering
 Säkerställda banklån (7 113,3 mkr) 89,2%
 Icke säkerställda obligationer (495,6 mkr) 6,2%
 Certifikat (366,0 mkr) 4,6% 
Räntederivat framtida start
Start Förfall Nominellt belopp Ränta, %
2026-02-23 2028-06-30 150,0 2,14
2026-12-30 2027-12-19 100,0 2,44
2027-01-15 2027-12-13 125,0 2,45
2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,28
2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,14
8,0
Mdr
14,9
Mdr
65 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 66 =====

Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande 
finansiering till 2,7 (2,7) år. Det är högre än Bolagets 
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga 
viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska 
understiga 2,0 år. 
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 
1 041,8 (764,2) miljoner kronor som motsvarar 13,1 
(10,3) procent av bolagets externa skuld. 
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
 Säkerställda banklån
 Obligationslån
 Certifikat
Räntebindning
Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med 
fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med 
aktiva ränteswappar uppgick per rapportperiodens 
slut till 4 701,7 (3 607,4) miljoner kronor och fastränte-
lån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner kronor. Bolagets 
räntesäkringsgrad uppgick därigenom till 59,2 (48,3) 
procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas 
till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem-
ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till 
-16,3 (-0,5) miljoner kronor.
För att öka förutsägbarheten i framtida kassaflöden 
och sänka den finansiella risken har Bolaget löpande 
under året ingått ränteswapavtal med framtida start 
om totalt 525,0 miljoner kronor.
Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive 
effekt av räntederivat och framtidsstartade ränteswa-
par uppgick per rapportdatum till 1,4 (1,2) år. Bolagets 
räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i 
syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för 
bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. 
Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive 
effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. 
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän-
teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens 
utgång till 3,8 (4,9) procent. 
Finansiella riktlinjer 
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd 
 finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal 
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, solidi-
tet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Bank-
lånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom 
bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i 
förekommande fall borgensåtaganden från moder-
bolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och 
finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella 
kovenanterna innebär restriktioner kring belånings-
grad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden 
av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteter-
nas kovenanter övervakas löpande och rapporteras 
till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbe-
gränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall 
per rapportperiodens slut presenteras nedan. 
Samtliga kovenanter var per 31 december 2025 
 uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
 
Mål
2025
31 dec
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt  
understiga 55% 53,2
Räntetäckningsgraden  
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,23¹
Soliditeten ska överstiga 35% 40,5
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska  långsiktigt 
uppgå till minst 2,0 år 2,7
¹ Rullande 12 månader
66 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 67 =====

67 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheters risker och riskhantering
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta 
tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam-
mansättning och hantering avseende verksamhetens 
risker. 
Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar, 
delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen. 
Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk-
hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning 
och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens 
affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel-
sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet.
Affärsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig
del i Stenhus Fastigheter affärsmodell 
och verksamhet, både avseende förvärv 
och avyttringar. Vid förvärv finns risk att 
den tekniska standarden är sämre än 
bedömt, att dolda miljörisker finns eller 
att fastigheternas uthyrningsgrad ej 
 utvecklas enligt gjord bedömning. Vid 
bolagsförvärv finns även risk för juridiska 
åtaganden inom det förvärvade bolaget 
samt en skattemässig risk.
God kontakt med marknaden och hög 
marknadskännedom är viktigt för att ge 
goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. 
Investeringar av fastigheter genomförs 
inom olika segment/av olika typer av 
fastigheter för att sprida risken. 
 Förvärvsprocessen är formaliseras och 
dokumenteras ytterligare inkl. definiering 
av skallkrav etc. 
Värdeförändring
fastigheter
Stenhus Fastigheter redovisar fastig-
hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger 
en direkt påverkan på resultaträkning och 
finansiell ställning. Fastigheternas värde 
påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla 
och utveckla fastigheterna, av förvalt-
nings- och uthyrningsarbetet i form av 
avtals- och hyresgäststruktur samt av 
yttre faktorer som konjunkturen och den 
lokala utbuds- och efterfrågebalansen 
- antingen per segment (då förändringar i 
omvärlden kan slå olika på Stenhus Fast-
igheters olika segment), eller på totalen. 
Avkastningskravet styrs i hög grad av den 
riskfria räntan och av fastighetens läge 
och unika risk.
100 procent av fastighetsbeståndet vär-
deras externt varje kvartal. 
Genom att vara aktiv på transaktions-
marknaden har Stenhus Fastigheter god 
lokalkännedom och kunskap om markna-
den på de orter och segment där Stenhus 
Fastigheter verkar. Detta kompletteras 
med kontinuerliga analyser av portföljens 
sammansättning med avseende på fast-
ighetstyp och geografi. 
Gedigen process för att säkerställa att 
input och output till och från värderingen 
är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa-
flödet).
Riskstrategier och processer för riskhantering
Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i 
rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken 
antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2025. 
Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast-
ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant 
risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid 
behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas 
genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell 
 beskrivning av arbetets inriktning per typ av risk
Risker och riskhantering

===== SIDA 68 =====

68 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Efterlevnadsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Politiska risker –  
Regelefterlevnad och 
skatt
Politiska risker på grund av t.ex. ny lag-
stiftning, nya regler etc. Oförmåga att 
efterleva lagar eller regler kan medföra 
att Stenhus Fastigheter får oförutsedda 
kostnader, skatter och sanktioner eller 
riskerar att avnoteras. Vidare kan det 
resultera i förlorat anseende hos hyres-
gäster och aktieägare. 
Stenhus Fastigheter arbetar med om-
världsbevakningar för att tidigt fånga upp 
politiska beslut och föreslagna ändringar 
i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter 
bedömer att bolaget har adekvat kompe-
tens och interna processer för att kunna 
identifiera, kvantifiera och hantera dessa 
risker. Som stöd till interna specialist-
funktioner tas extern expertis in för be-
vakning inom respektive relevant område, 
för att ha god bevakning inom samtliga 
regelverk.
Operationella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt 
är förknippade med risker i samtliga faser, 
och riskerna ökar i takt med projektens 
komplexitet. Det gäller såväl projekt-
genomförande som leverantörsrisker 
(inklusive inflation och förseningar) etc.  
Risk för att projekt visar sig vara ineffek-
tiva, dyrare än beräknat eller levereras 
senare än förväntat vilket kan påverka 
verksamheten, bolagets kostnader och 
värdet på bolagets fastigheter negativt.
Riskhanteringen sker bland annat genom 
att Stenhus Fastigheter har en egen pro-
jektorganisation med hög kompetens och 
upparbetad erfarenhet samt en nog-
grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe-
ter arbetar med noggranna utvärderingar 
av leverantörer och entreprenörer, inför 
ingång av samarbete, där tydliga krav på 
standard, säkerhet och hållbarhet samt 
bedömning av lämplighet tidigt är med i 
processen. Uppföljning av projektets 
lönsamhet och risker görs löpande under 
projektets gång.
Hyresintäkter och  
vakansrisk
Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av 
den långsiktiga efterfrågan på lokaler för 
inom bolagets segment, fastigheternas 
uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. 
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen 
av aktuella marknadshyror som påverkas 
av den ekonomiska utvecklingen, 
 demografisk tillväxt samt omfattningen 
av nybyggnationer på marknaden. 
För att begränsa Stenhus Fastigheters 
exponering mot avflyttningar och hyres-
förluster strävar Stenhus Fastigheter 
efter långvariga kundrelationer samt att 
prioritera hyresgäster med hög kredit-
värdighet, även om detta initialt kan med-
föra något lägre intjäning. En diversifierad 
kontraktsbas, med många hyresgäster 
från flertalet olika branscher minskar 
även risken.  Stenhus Fastigheter arbetar 
kontinuerligt med att omförhandla befint-
liga hyresavtal i syfte att minimera risken 
på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak-
ten har ett tillägg kopplat till konsument-
prisindex i Sverige, det vill säga de är  
helt eller delvis inflationsjusterade.  
Mer än 94 procent av Stenhus Fastighe-
ter hyresintäkter är indexerade till KPI 
eller motsvarande. 
IT och informations- 
säkerhet
Bolaget är beroende av IT -system både 
för driften av fastigheterna och för bola-
gets administration. Risk för IT -intrång/
cyberhot vilket kan leda till förlust eller 
läckage av känslig information alternativt 
låsning av IT system och krav på betal-
ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope-
rationell påverkan, finansiella förluster 
och/eller negativ varumärkespåverkan.
Bolaget har ett proaktivt arbete kring 
IT -säkerhet inklusive utbildning av med-
arbetare, rutiner för back-up och moln-
tjänster. All datautrustning är modern och 
har aktuella virusskydd, brandväggar etc. 
Bolaget har intern och extern kompetens 
inom IT. Specifika rutiner finns angående 
lagring av information, lösenordsskydd 
samt intrångsskydd.

===== SIDA 69 =====

69 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Finansiella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Finansierings-,  
refinansierings- och 
 likviditetsrisk
Med finansieringsrisk avses risk för att 
nödvändig upplåning ej finns tillgänglig, 
eller att den endast kan genomföras till 
ofördelaktiga villkor. Förändringar på 
kreditmarknaden gör att förutsättningar 
för, och tillgång till, krediter snabbt kan 
skifta. Med likviditetsrisk avses risken att 
inte kunna fullfölja betalningsåtaganden. 
I det fall Stenhus Fastigheter inte kan 
förlänga eller ta upp nya lån, eller om 
villkoren är oförmånliga, begränsas möj-
ligheterna såväl att kunna fullfölja befint-
liga åtaganden som att genomföra fram-
åtsyftande affärer. 
Stenhus Fastigheter har en finanspolicy 
beslutad av styrelsen med mål för bland 
annat kapitalbindning, låneförfall och 
lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig-
heter ska se till att refinansiera de lång-
fristiga räntebärande skulderna i god tid 
före förfall, samt att vara aktiv på kredit-
marknaden och använda olika finans-
ieringskällor och kreditgivare för att 
 minskas risken för att inte ha tillgång till 
nödvändig finansiering. På grund av en 
ökad volatilitet på obligationsmarknaden, 
har Stenhus Fastigheter endast en obli-
gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade 
kreditramar innebär att risken begränsas 
ytterligare. Likviditetsprognoser upp-
rättas löpande och avrapporteras till 
 styrelsen. 
Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters 
största kostnadspost och därför väsent-
lig för bolagets resultat och kassaflöde. 
Förutsättningarna på räntemarknaden, 
och i sin tur ränteläget, kan snabbt för-
ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig-
heters finansieringskostnad samt 
 kovenanter. 
Stenhus Fastigheters finanspolicy anger 
mål för ränteriskhantering som beslutas 
av styrelsen. För att undvika kraftigt 
 stigande räntor i befintliga låneavtal 
 hanteras risken genom balanserad 
 räntebindning inklusive med derivat.  
För att minska ränterisk i nyupplåning/
refinansiering har bolaget olika finansie-
ringskällor samt olika kreditgivare. 
 Bolaget arbetar aktivt med att sänka 
finansieringskostnader och reducera 
risken avseende stigande ränte-
kostnader.  
Kredit- och
motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisken är risken för 
förlust om Bolagets motparter inte fullgör 
sina avtalsförpliktelser och eventuella 
säkerheter inte täcker Bolagets fordring-
ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut 
fastigheter till opålitliga hyresgäster, så 
som t.ex. hyresgäster som ej har råd att 
betala, riskerar konkurs eller har koppling 
till kriminalitet etc. men även risk att leve-
rantörer/entreprenörer inte fullgör sina 
åtaganden samt banker etc. Denna risk 
kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres-
fordringar och likvida medel men även 
ökade kostnader.  
I samband med förvärv, uthyrningar och 
projekt värderas motpartsrisken och vid 
behov kompletteras avtalen med säker-
heter i form av depositioner, bankgaran-
tier, borgensförbindelse eller liknande. 
Bolaget genomför även kreditupplys-
ningar och KYC på nya ej kända hyres-
gäster/motparter. 
Bolaget har även en väl utarbetad och 
effektiv påminnelse- och kravprocess. 
Finansiella åtagande 
och garantier 
Finansiering sker främst via bank och 
obligationslån där kreditavtalen inne-
håller finansiella nyckeltalsbestämmelser, 
såsom för belåningsgrad och räntetäck-
ningsgrad. En del av koncernens kredi-
tavtal innehåller kontrollägarbestämmel-
ser (s.k. change of control). Om koncer-
nen bryter mot finansiella kovenanter 
eller om det bestämmande inflytandet 
över  bolaget ändras, kan det leda till att 
lånen förfaller, vilket kan leda till krav på 
 omedelbar återbetalning eller att 
 borgenärer framställer anspråk på 
 pantsatta tillgångar. 
Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar 
finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar-
talsvis för att säkerställa att inga av dem 
bryts eller närmar sig brytpunkter. 
 Stenhus Fastigheter bedömer att 
 bolagets kovenanter är enligt marknads-
praxis

===== SIDA 70 =====

70 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Rapporteringsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering-
en till följd av t.ex. informella redovis-
ningsprocesser inkl. bristande intern kon-
troll, otillräckligt IT -stöd, kompetens etc. 
vilket kan leda till finansiell förlust, nega-
tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli-
ga påföljder.
Stenhus Fastigheter har ett gediget in-
ternt kontrollramverk, kompetenta med-
arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig 
fortbildning för att minimera rapporte-
ringsrisken.
Hållbarhetsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en-
gagerade medarbetare med rätt kompe-
tens för att skapa en konkurrenskraftig 
verksamhet och tillväxt. Det finns en risk 
att Stenhus Fastigheter inte lyckas be-
hålla kvalificerad personal vilket kan 
medföra kompetensbrist och att vissa 
positioner inte kan ersättas omedelbart 
vilket påverkar verksamheten samt för-
mågan att implementera strategier på 
kort sikt.
Bolaget genomför årligen en medarbe-
tarundersökning (Great Place to Work) 
för att undersöka de anställdas välmåen-
de och trivsel med goda resultat. Utöver 
det arbetar Stenhus Fastigheter med 
marknadsmässig och konkurrenskraftig 
ersättning. Stenhus Fastigheter har en 
successionsordning för att säkerställa att 
viktiga funktioner inte sätts ur spel om 
nyckelpersoner lämnar bolaget. Vidare 
försöker Stenhus Fastigheter minska 
personberoendet genom att arbeta med 
dualitet vid kritiska arbetsmoment. 
Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat-
förändringarna risk för skador på egen-
dom orsakade av över tid ändrade väder-
förhållanden, högre medeltemperatur,
höjd vattennivå och ändringar i den 
 fysiska miljön som påverkar fastigheter. 
Detta kan innebära ett ökat behov av 
investeringar i fastigheter i utsatta om-
råden och/eller ökade driftskostnader. 
Stenhus Fastigheter arbetar för att 
 säkerställa att både verksamheten och 
fastighetsbeståndet har förutsättningar 
att hantera ett förändrat klimat. Stenhus 
Fastigheter har som målsättning att all 
nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti-
fieras om förutsättningar för det finns till 
exempel vid omfattande ombyggnationer. 
Stenhus Fastigheter gör löpande utvär-
deringar av fastigheternas skick och 
 behov av anpassningar av fastigheternas 
prestanda för att uppfylla regulatoriska 
krav och kundernas förväntningar. 
 Därutöver följer Stenhus Fastigheter 
utvecklingen av lagar och förordningar 
inom klimatområdet.

===== SIDA 71 =====

71 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Aktien före utspädning 
Totalt fanns  356 040 606 (371 778 606) aktier 
 utestående före utspädning per 31 december 2025. 
Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. 
Bolagets innehav av egna aktier uppgår per 31 de-
cember 2025 till 15 738 000 motsvarande 4,2 pro-
cent av det totala antalet aktier. Kvotvärdet uppgår till 
1 kronor. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnitt-
ligt antal aktier före utspädning uppgick till 1,14 (0,89) 
kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier 
före utspädning uppgick till 1,04 (0,15) kronor per 
aktie. 
Aktien efter utspädning 
Totalt fanns vid periodens utgång 356 040 606
(371 778 606) utestående aktier efter utspädning
per 31 december 2025. Förvaltningsresultatet per 
vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 
uppgick till 1,14 (0,89) kronor. Resultat per vägt ge-
nomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 
1,04 (0,15) kronor per aktie. 
 
Största aktieägare per 2025-12-31
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4
Fastighets AB Balder 85 027 312 22,9
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Avanza Pension 13 054 138 3,5
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Länsförsäkringar Fonder 10 174 667 2,7
First Fondene 8 100 000 2,2
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
Nordnet Pensionsförsäkring 6 127 533 1,6
Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6
Summa 10 största ägarna 270 088 922 72,6
Övriga aktieägare 85 951 684 23,1
Summa utestående aktier 356 040 606 95,8
Aktier som innehas av Stenhus Fastigheter AB 15 738 000 4,2
Summa aktier totalt 371 778 606 100,0
Stenhus Fastigheters marknadsplats 
Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm 
Mid Cap. Stenhusaktien (SFAST)  har ISIN 
SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp-
går till 11,42 (11,46) kronor per aktie. Börsvärdet per 
31 december 2025 uppgår till cirka 4,1 (4,3) miljarder 
kronor.  
 
Stenhus Fastigheters aktieägare 
Bolaget har 4 001 (4 510) aktieägare per den  
31 december 2025. De 10 största aktieägarna innehar 
cirka 72,6 procent av rösterna.
Styrelsens rekommendation till årsstämman 
 gällande utdelning 
Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 (0,20) 
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 (0,10) 
kronor i juni 2026 och 0,15 (0,10) kronor i  december 
2026. Se även Stenhus Fastigheters utdelningspolicy 
under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. 
Aktien och ägarna

===== SIDA 72 =====

72 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Bolagsstyrningsrapport
Allmänt
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus 
Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i 
Stockholm. Stenhus Fastigheter startades 2020 och 
bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm 
Mid Cap.  
Bolaget arbetar enligt nedan årscykel.
 
Kvartal 4 styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
Budget
Månadsbokslut
Kvartal 3 styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Mål och strategi
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Månadsbokslut
Kvartal 1 styrelsemöte
Bokslutskommuniké
Månadsbokslut
Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma
Årsredovisning
Förberedande årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Hållbarhetsfrågor
Utvärdering av styrelsearbete
Första kvartalsrapporten
Årsstämma
Konstituerande möte
– Firmateckning
– Styrelsens arbetsordning
– VD-instruktion
Månadsbokslut
Årscykel
Januari
Februari
Mars
April
Maj
Juni
Juli
Augusti
September
Oktober
November
December
Principer för bolagsstyrning
För att säkerställa en god styrning av koncernen är 
ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, 
styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen 
av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens 
arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli-
cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen 
och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-
verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod 
för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för 
svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se. 
 Stenhus Fastigheter följer Koden samt god sed på 
aktiemarknaden. Enligt styrelsens uppfattning har 
Stenhus Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med 
undantag för bestämmelser om valberedning. Denna 
avvikelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolags-
styrningsrapport är en del av årsredovisningen och 
granskas av Bolagets revisorer.
Aktieägare
Valberedning Extern revisionBolagsstämma
Intern kontroll  
och riskhantering
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Hållbarhetsutskott
Styrelse
VD och 
koncernledning
Aktier och aktiekapital
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie-
kapitalet vara lägst 259 000 000 kronor och högst
1 036 000 000 kronor fördelat på lägst 259 000 000
aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem-
ber 2025 uppgick Bolagets aktiekapital till
371 778 606 kronor, fördelat på 371 778 606 aktier,
envar med ett kvotvärde om 1 kronor. Utestående 
aktier, dvs. exkluderat egna aktier, uppgår till 
356 040 606 aktier.
Aktieägare
Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid 
årets slut till 4 001 (4 510) stycken. De största ägarna 
som äger mer än 10 procent per den 31 december 
2025 var Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent 
samt Fastighets AB Balder, 22,9 procent. De 10 störs-
ta ägarna representerade cirka 75 procent av aktierna 
och rösterna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastig-
heter innehar 15 738 000 egna aktier per 31 decem-
ber 2025.
Emissionsbemyndigande
Årsstämman 2025 beslutade att bemyndiga styrelsen 
att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar-
nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. 
Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, 
genom kvittning eller eljest förenas med villkor. 
Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd 
av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive 
antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet 
aktier vid tidpunkten för årsstämman 2025. Skälet till 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att 
bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsatta 
finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs 
nya strategiskt viktiga ägare. 
Årsstämman 2026 föreslås ge styrelsen förnyat be-
myndigande att besluta om att emittera aktier.

===== SIDA 73 =====

73 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be-
slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att 
fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie 
bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom 
sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktie-
ägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen 
eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är 
införd i aktieboken på den så kallade avstämnings-
dagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman 
till Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i 
kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid 
stämman måste även aktieägare vars aktier är förval-
tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget 
namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i 
Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga 
styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans 
uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och 
koncernens balans- och resultaträkningar samt att 
besluta om disposition av resultatet av verksamheten, 
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer 
för ersättningar till ledande befattningshavare och 
inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman 
sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar 
(PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats  
(www.stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska 
också annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av 
Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen 
framgår bland annat dagordning och styrelsens och 
valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som 
önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska 
normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck-
or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus 
Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/
investerare/valberedning/
Årsstämma 2025
Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter 
hölls i Stockholm den 22 maj 2025. Bolagets VD, 
revisor samt styrelseordförande var närvarande vid 
årsstämman.
Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis-
ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt 
koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt 
att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet 
för verksamhetsåret 2024.
Beslut på årsstämma: 
• Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad. 
• Nyval av styrelseordförande valdes Erik Borgblad  
 och styrelseledamot Nicklas Paulson samt omval  
 av styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Frank  
 Roseen, Rickard Backlund, Malin af Petersens och  
 Anders Wennberg. 
• Beslut att utdelning lämnas om totalt 0,20 kr per  
 aktie att utbetalas vid två tillfällen.
• Beslut att godkänna ersättningsrapporten.
• Beslut om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna  
 aktier.
• Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo 
 pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som  
 huvudansvarig.
• Fastställande av arvode till styrelse och revisor. 
• Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande  
 befattningshavare i enlighet med styrelsens för 
 slag.
• Beslut att anta instruktion för valberedningen. 
• Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis- 
 sion enligt styrelsens förslag. 
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng-
ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/
investerare/bolagsstammor/
Årsstämma 2026
Bolagets årsstämma 2026 planeras att hållas den 21 
maj 2026. Kallelse till denna kommer att ske enligt 
bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie-
bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för 
bolagsstyrning. 
Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2025 
offentliggjordes den 19 februari 2026 och koncernre-
dovisningen den 23 april 2026.
Valberedning
Valberedningens syfte är att val och arvodering av 
styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, 
strukturerad och bekantgjord process som skapar 
förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered-
ningen är bolagsstämmans organ för beredning av 
stämmans beslut i tillsättningsfrågor.
Valberedningens uppgifter
Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag 
avseende: 
• ordförande vid årsstämma
• styrelseordförande
• styrelsesammansättning, inkluderande val av sty- 
 relseledamöter, samt arvode
• ersättning för utskottsarbete
• behandla revisionsutskottets rekommendation  
 kring val av revisor och arvodering av denne, samt  
 därefter lämna förslag till årsstämman om revisors- 
 val
• instruktion för valberedningen.

===== SIDA 74 =====