Årsredovisning 2025

Not 33 Kapitalstruktur
Kapitalstruktur 
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:
•  Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk-
samhet så att den kan börja att generera avkastning 
till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och
•  Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla 
kostnaderna för kapitalet nere.
För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne-
avtal har koncernen implementerat en policy som 
agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa 
låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt-
håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta 
varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom 
undvikande av potentiella finansiella påfrestningar 
som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter.
Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu-
lerar följande finansiella nyckeltal:
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per 
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga  
 60 procent.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga  
 2,25 gånger.
Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som 
fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals-
brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor-
teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan 
påverka vår finansiella ställning och resultat negativt. 
Vid 2025-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor 
vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur. 
Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera 
refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en 
lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo-
struktur och en balanserad fördelning av skuld bland 
långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en 
fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad 
exponering mot marknadsvolatilitet.
Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek-
terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan-
siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och 
anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål 
och externa förändringar i det finansiella landskapet. 
EPRA
Stenhus Fastigheter är sedan 2021 medlemmar i 
EPRA. EPRA, European Public Real Estate Associa-
tion, är rösten för den börsnoterade europeiska fast-
ighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela 
spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen 
(företag, investerare och deras leverantörer), repre-
senterar EPRA över 880 miljarder euro i fastighetstill-
gångar* och 95 procent av börsvärdet för FTSE EPRA 
 Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja, 
utveckla och företräda den europeiska offentliga 
fastighetssektorn. 
Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com
* Endast europeiska företag
hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i 
aktiebolagslagen.
Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,65 procent 
av moderbolagets egna kapital och 1,74 procent av 
koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter 
vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan-
siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent. 
Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå-
ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter 
vinstutdelningen har bolaget och koncernen fortfa-
rande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm-
ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp-
ställas för fastighetsbranschen. Bolaget och 
koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till-
fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov 
som kan anses tillgodosett.
Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte 
påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik-
telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen 
har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form 
av både korta och långfristiga krediter. Inte heller 
antas den föreslagna vinstutdelningen påverka 
 bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga 
investeringar.
Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens 
ekonomiska förhållanden anser styrelsen att ingen 
omständighet framkommit som gör att den föreslag-
na vinstutdelningen inte framstår som försvarlig.
138 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 139 =====

139 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över  
bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 23 april 2026
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 april 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling     Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor    Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
 
 
Erik Borgblad
Styrelseordförande
Malin af Petersens 
Styrelseledamot
  
Rickard Backlund
Styrelseledamot
Anders Wennberg 
Styrelseledamot  
  
Frank Roseen
Styrelseledamot
Nicklas Paulson
Styrelseledamot

===== SIDA 140 =====

Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ), org.nr 559269-9507 
Rapport om årsredovisningen och 
 koncernredovisningen 
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 72-79. Bolagets årsredovisning 
och koncernredovisning ingår på sidorna 62-139 i detta 
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i 
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla 
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets 
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av 
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i 
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens 
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av 
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, 
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar 
inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 72-79. 
 Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget 
och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen 
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i 
den kompletterande rapport som har överlämnats till 
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revi-
sorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards 
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i 
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande 
till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår 
bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster 
som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) 
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget 
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess 
kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig-
hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter 
i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de 
områden där verkställande direktören och styrelsen gjort 
subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovis-
ningsmässiga uppskattningar som har gjorts med ut-
gångspunkt från antaganden och prognoser om fram-
tida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid 
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrel-
sen och verkställande direktören åsidosätter den interna 
kontrollen, och bland annat övervägt om det finns be-
lägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk 
för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls -
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de 
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen 
till koncernens struktur, redovisningsprocesser och 
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av 
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för 
att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de 
finansiella rapporterna innehåller några väsentliga 
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av 
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas 
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar 
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa 
kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan-
siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa 
och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens 
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär-
ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att be-
döma effekten av enskilda och sammantagna felaktig-
heter på de finansiella rapporterna som helhet.
Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över-
gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna 
som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings-
fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse 
för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär-
skilt betydelsefullt område för revisionen. En särskild 
materialitet fastställdes utifrån bolagets förvaltnings-
resultat och har använts för revisionen av koncernens
driftnetto.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de 
områden som enligt vår professionella bedömning var 
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen för den aktuella 
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för 
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi 
gör inga separata uttalanden om dessa områden. 
Särskilt betydelsefullt område 
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde 
om 13 704,2 Mkr per 2025-12-31 och utgör en väsentlig 
del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på 
koncernens fastighetsbestånd baseras huvudsakligen 
140 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 141 =====

på tillämpning av kassaflödesmetoden. Koncernens 
rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal 
vilket framgår av not 12 i årsredovisningen. Under året 
har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av 
externa värderingsinstitut. 
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som 
ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med 
det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda 
fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedöm-
ning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och 
 avkastningskrav, kan leda till en väsentlig påverkan, gör 
att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt 
betydelsefullt område i revisionen. Vi hänvisar till 
 Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisnings-
principer i not 2 samt Förvaltningsfastigheter i not 12. 
Hur vår revision beaktade det särskilt  
betydelsefulla området
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna 
kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värde-
ringar per 2025-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra 
värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett 
urval av de externa värderingsrapporterna för att bedö-
ma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i 
Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktig-
heten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision 
har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder:
•  Granskat att värderingarna följer de interna 
 riktlinjerna och anvisningar för fastighetsvärdering.
•  Genom stickprov följt upp modellens matematiska 
beräkningar.
•  Utvärderat indata genom stickprovsmässig 
 uppföljning mot historiska utfall och jämfört med 
tillgänglig marknadsdata.
•  Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga 
antaganden och bedömningar diskuterats.
•  Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde-
ringar och jämfört med bolagets sammanställning 
över dessa.
•  Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-
modellerna mot information i relevanta system.
Vårt arbete har främst fokuserats på de högst värdera-
de förvaltningsfastigheterna, de mest väsentliga anta-
gandena samt de fastigheter där det varit väsentliga 
variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall 
där antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad 
och avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan 
har dessa avvikelser diskuterats med koncernens före-
tagsledning och vid behov har kompletterande underlag 
inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller 
som använts, att de antaganden och känslighets -
analyser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt 
i not 12. Värderingarna baseras på bedömningar och har 
till sin natur en inneboende osäkerhet.
Annan information än årsredovisningen  
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än 
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1-61 och 140-146. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för denna 
andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information och 
vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende 
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och 
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den 
information som identifieras ovan och överväga om 
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna 
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt 
inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-
tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende 
denna information, drar slutsatsen att den andra infor-
mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl-
diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i 
det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild 
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som 
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen 
och verkställande direktören ansvarar även för den 
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att 
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning 
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare 
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande 
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, 
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka 
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda 
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt 
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande 
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med 
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ 
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om 
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen 
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, 
och att lämna en revisionsberättelse som innehåller 
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av 
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som 
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av 
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga 
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas 
141 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 142 =====

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med 
grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar 
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat 
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Rapport om andra krav enligt lagar  
och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning  
och förslag till disposition av bolagets vinst
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens 
och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus 
Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2025 samt av 
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst 
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten 
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar 
styrelsens ledamöter och verkställande direktören 
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. 
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet 
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till 
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till 
 dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. 
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en 
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn 
till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-
art, omfattning och risker ställer på storleken av moder-
bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-
valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar 
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och 
koncernens ekonomiska situation, och att tillse att 
bolagets organisation är utformad så att bokföringen, 
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. 
Den verkställande direktören ska sköta den löpande 
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar 
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga 
för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-
melse med lag och för att medelsförvaltningen ska 
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och 
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta 
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet 
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
•  företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till 
 någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
•  fpå något annat sätt handlat i strid med aktie-
bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-
ordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt 
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet 
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revi-
sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder 
eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-
dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie-
bolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen 
av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb-
plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. 
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en granskning av att 
styrelsen och verkställande direktören har upprättat 
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) 
om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i 
Norden AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det 
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i 
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation 
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt 
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare 
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan-
de till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) enligt 
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt 
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
142 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 143 =====

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet 
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll 
som styrelsen och verkställande direktören bedömer 
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsent-
liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om 
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format 
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) 
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår 
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra 
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att 
Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller 
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka 
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter 
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och 
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans 
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut 
som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on 
Quality Management 1, som kräver att företaget utfor-
mar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets -
styrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder 
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i 
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-
tering av årsredovisningen och koncernredovisningen. 
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland 
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felak-
tigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning 
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som 
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktö-
ren tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-
åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till om-
ständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande 
om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen 
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten 
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö-
rens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen valide-
ring av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt  
XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av 
huruvida koncernens resultat-, balans- och eget 
kapital räkningar, kassaflödesanalys samt noter i 
Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med 
vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 72–79 och för att den är upprättad 
i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. 
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-
rapporten har en annan inriktning och en väsentligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och om-
fattning som en revision enligt International  Standards 
on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser 
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra 
uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar 
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket 
samma lag är förenliga med årsredovisningens och 
koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 
 Stock holm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB  
(publ)s revisor av bolagsstämman den 22 maj 2025 och 
har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. 
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor
143 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 144 =====

6. Övrigt
Definitioner av nyckeltal 145
Kalendarium 146
Kontaktuppgifter 146
144 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 145 =====

Definitioner av nyckeltal 
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten 
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av 
alternativa nyckeltal (Alternative Performance  Measures, 
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått 
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna 
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna 
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. 
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver 
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt 
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA 
(Net Tangible 
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med 
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt om 5,9 procent. 
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv. 
Aktuellt substans-
värde;  
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i 
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget 
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital 
förräntats under perioden. 
Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga 
finansiella placeringar.
Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter 
avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. 
Belåningsgrad 
fastigheter (LTV) 
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga 
värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel 
eller kortfristiga finansiella placeringar.
Belåningsgrad 
fastigheter, netto 
(Net LTV) 
Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och 
kortfristiga finansiella placeringar.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader. 
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärde vid periodens utgång. 
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt 
perspektiv.
Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader,
finansnettot exkl kostnad förtidsinlöst obligation, samt
intresseföretagets förvaltningsresultat
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat 
kapital.
Genomsnittlig 
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende 
räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. 
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid 
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt 
substans värde,  
EPRA NRV (Net 
Reinstatement 
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt 
substansvärde,  
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i 
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
aktier, före och efter utspädning. 
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de 
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i 
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
145 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 146 =====

146 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter
Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget 
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Stambanegatan 17
117 60 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Delårsrapport
Q3
12 november
2026
Delårsrapport
Q1
12 maj
2026
Boksluts-
kommuniké
25 februari
2027
Årsstämma
21 maj
2026
Årsredovisning
22 april
2027
Delårsrapport
Q2
9 juli
2026

===== SIDA 147 =====



===== SIDA 148 =====