Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Års- och hållbarhetsredovisning 2023 
FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL)
Mer än ett fastighetsbolag

===== SIDA 2 =====

Uno 5, Entré i Malmö.

===== SIDA 3 =====

OM TRIANON
Året i korthet .................................... 4
VD har ordet..................................... 6
Om Trianon .......................................8
Mål och utfall ...................................10
Strategi ............................................12
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt samhällsengagemang ...............14
Trianons hållbarhetsmål ...................15
Inkludering skapar trygga boende ....16
Arbetsglädje och möjligheter ...........18
Energibesparande åtgärder .............21
Innehållsförteckning
VERKSAMHETEN
Marknadstrender
 .............................25
Våra fastigheter ...............................27
Fastighetsbestånd ...........................28
Intjäningsförmåga ........................... 29
Förvärva och äga .............................31
Hyra ut och förvalta .........................33
Utveckla ..........................................35
Bygga ..............................................37
Joint ventures ................................. 39
Finansiering .....................................41
Hållbara ramverk ............................. 43
Aktien ..............................................45
Principer för värdering .....................47
Risker och riskhantering .................. 49
Ordförandes förord .........................52
Bolagsstyrningsrapport ....................53
   Styrelse ....................................... 56
   Koncernledning ............................57
FINANSIELL INFORMATION
Finansiell information
 ...................... 59
Koncernens räkenskaper .................61
Moderbolagets räkenskaper ........... 65
Noter .............................................. 69
   Resultatdisposition ...................... 90
Styrelsens försäkran ........................91
Revisionsberättelse ......................... 92
ÖVRIG INFORMATION
Definitioner
 ..................................... 96
EU-taxonomin ................................. 97
Fastighetsregister ........................... 99
Flerårsöversikt ...............................101
   Finansiell översikt 8 år .................102
   Hållbarhetsöversikt 5 år ..............104
Aktieägarinformation .....................105
Förvaltningsberättelse
Den av revisorn granskade och reviderade 
årsredovisningen och koncern redovisningen för 
räkenskapsåret 2023 ingår på sidorna 4–5, 10–11, 
14–23, 41–42, 45–46, 49–51, 53–57 och 59–90. 
Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 4–5, 
10–11, 14–23, 41–42, 45–46, 49–51 och 59–60. 
Årsredovisningen finns även på engelska men  
den svenska versionen utgör originalversionen. 
Ingår i den av revisorn granskade års-  
och hållbarhetsredovisningen 2023.
Övrig extern granskning
Revisorn har granskat den lagstadgade hållbar- 
hetsrapporten, sidorna 11 och 14–23 enligt FAR:s 
rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande 
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. 
 Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten, 
sidorna 53–57, enligt FAR:s uttalande RevU 16 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Fastighets AB Trianon är ett publikt bolag. 
Organisationsnummer 556183-0281. Säte Malmö, 
Sverige. 
 Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor 
förkortas kr, miljoner kronor Mkr och miljarder 
kronor Mdkr. Sifferuppgifter inom parentes avser 
föregående år, 2022, om inget annat anges. 
Kvadratmeter förkortas kvm.
 Denna rapport innehåller framtidsinriktad 
information som baseras på Trianonledningens 
nuvarande förväntningar. Ingen garanti kan 
lämnas för att dessa förväntningar kommer infrias 
och framtida resultat kan avvika från vad som 
redovisas i den framåtblickande informationen, 
som bland annat bygger på föränderliga 
ekonomiska, marknadsmässiga och konkurrens-
mässiga förhållanden, lagändringar och andra 
politiska åtgärder, variationer i valutakurser och 
andra faktorer.
 Foton: Pernilla Wästberg m fl.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
3
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION

===== SIDA 4 =====

0
10
20
30
40
20182017
Kr/aktie
2019 2020 2021 2022 2023
Tillväxt, långsiktigt substansvärde
Under 2023 ökade Trianon både hyresintäkter och driftnetto genom en stark 
uthyrning, färdigställande av nyproduktion och god kostnadskontroll. Bolaget ökade 
hyresintäkterna med 6 procent och i jämförbart bestånd med 10 procent. Driftnettot 
ökade med 13 procent och i jämförbart bestånd med 16 procent. Förvaltningsresultat 
minskade med 30 procent på grund av ökade finansiella kostnader. 
Året i korthet
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter, Mkr 733 688 618 553 446
Driftsöverskott, Mkr 498 440 396 369 286
Förvaltningsresultat, Mkr 163 232 253 224 177
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -273 -235 1 311 406 292
Periodens totalresultat, Mkr -206 171 1 311 537 307
Förvaltningsfastigheter, Mkr 12 289 12 863 12 666 9 462 7 958
Balansomslutning, Mkr 13 630 13 798 13 581 10 303 8 420
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,4 3,2 3,4 2,6
Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7
Belåningsgrad, % 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1
Soliditet, % 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6
Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41
Eget kapital per aktie efter avdrag för hybridkapital, kr 26,58 31,14 30,60 20,58 16,82
Resultat per aktie, kr -1,59 0,84 8,41 3,31 2,14
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20
Långsiktigt substansvärde per aktie  
efter avdrag för hybridkapital, kr 31,40 36,38 36,16 25,23 20,61
Hyresvärde, Mkr 820 798 738 653 558
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 94
Uthyrningsbar yta exklusive garage, tkvm 455 491 488 402 341
+13 %
Driftsöverskottet  
ökade till 798 Mkr (440).
(+16% i jämförbart bestånd)
57,1 %
Belåningsgraden  
uppgick till 57,1 procent (54,5).
1,6 ggr 
Räntetäckningsgraden  
uppgick till 1,6 ggr (2,4).
4,80 % 
Direktavkastningen uppgick 
till 4,80 procent (4,32).
+6 %
Hyresintäkterna  
ökade till 733 Mkr (688).
(+10% i jämförbart bestånd)
Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1.
Omräknat med hänsyn till split 1:4 maj 2022.
Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag 
för eget kapital hänförligt till hybridobligation. 
11 % 
Genomsnittlig årlig tillväxt  
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
4
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 5 =====

Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal 4
Verkligt värde, Mkr 12 965 12 553 12 568 12 289
Yield (avkastning), % 4,30 4,40 4,40 4,80
Reell ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 95,3 95,6 95,6 96,1
Belåningsgrad (LTV), % 55,5 55,8 56,1 57,1
• Trianons bostadshyror höjdes med 5 
procent i Malmö från den 1 januari 2023.
• Ett tioårigt hyresavtal tecknades för en 
gymanläggning i fastigheten Häggen i 
Malmö.
• Jobbsatsningen ”Färdighet ger möjlighet” 
inleddes och gav fem arbetslösa arbete.
• Uthyrningarna i Entré fortsatte och  
uthyrningsgraden överstiger 90 procent.
• Trianon aviserade inlösen av återstående 
hybridobligationer från emission 2019.
• Nybyggda Rosengårdsbiblioteket med 
en yta om 2000 kvm i tre plan invigdes 
och är nu dubbelt så stort som tidigare.
• Arkitekttävlingen för Limhamns silor  
avgjordes med Habitat som det  
vinnande förslaget. Här avser Trianon 
och Lernacken Fastigheter att bygga  
70 lägenheter.
• Avtal tecknades om försäljning av 45 
fastigheter om 65 500 kvm för 1,3 Mdkr. 
Transaktionen genomförs i två steg. De 
första 18 fastigheterna frånträddes i juni.
• Seniora icke säkerställda hållbara  
obligationer emitterades till ett värde  
av 150 Mkr.
• Ett femårigt avtal med Normal Sweden 
AB tecknades för Rosengård Centrum. 
• Avtal tecknades med APL om att utveckla 
kvarteret Spiralen med bostäder, kontor 
och verksamhet om 40 000 kvm i Malmö.
• Nybyggda kvarteret Trädgårn i Svedala 
med 53 lägenheter som byggts med in-
vesteringsstöd för rimliga hyror färdig-
ställdes.
• 81 procent av hyresgästerna accepterade 
Trianons hyreshöjning per 1 juli. 
Överens kommelse nåddes med  
Hyresgästföreningen om detaljer  
i 2024 års hyresförhandling. 
• Nya presumtionshyror tecknade för  
nyproducerade bostäder i Sege Park 
och Hyllie i Malmö. Hyresnivåerna är 2 
200–2 450 kr per kvadratmeter, vilket 
ger en genom snittlig avkastning som 
överstiger 5 procent.
• Frånträdde 7 fastigheter i Osby i fastig-
hetsaffären som initierades under andra 
kvartalet. 
• Räntesäkringar under fjärde kvartalet 
och efter periodens utgång, genom  
swapar och fasträntelån med kort löptid, 
har ökat säkringsgraden från 42 procent 
i tredje kvartalet till 83 procent. 
• Genomfört återköp av hybridobligationer 
genom konvertering till B-aktier om totalt 
370 Mkr. Syftet med återköpet var att 
öka vinsten per aktie samt förbättra  
kassaflödet.
Viktiga händelser per kvartal 2023
Händelser efter periodens slut
• Slutförda hyresförhandlingar i Malmö inne- 
bärande hyres höjningar om 5,3 procent för 
2024 och ytterligare 4,9 procent för 2025. 
• Utökning av befintlig senior obligation med för-
fall 2025 om ett nominellt belopp om 75 Mkr.
• Riktad nyemission samt kvitt-
ningsemission av befintliga hy-
bridobligationer mot B-aktier 
om totalt 250 Mkr, varav lägst 
66 Mkr avser kvittningsemission. 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
5
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 6 =====

Långsiktighet, hårt arbete och omställning till 
nya förutsättningar gör att affären är intakt
VD HAR ORDET
I utmanande tider med hög inflation och stigande räntor är det särskilt viktigt 
att fokusera på det som vi som bolag faktiskt kan påverka. Allt är inte beroende 
av omvärldsfaktorer – det finns mycket som vi själva kan styra genom hårt 
och fokuserat arbete. Här ser vi att vårt dagliga gnet i uthyrningsarbetet samt 
renoveringar och energieffektiviseringar i det befintliga beståndet genererar 
goda resultat. Våra kostnadsbesparingar ger också resultat, vilket syns i vår 
överskottsgrad som är 68 procent. Jag är stolt över hur organisationen kämpat 
för kostnadskontroll och haft ett stort fokus på intäktsökningar och positiv 
uthyrning med tecknade avtal för 18 Mkr under 2023.
Vårt fastighetsbestånd
Det är skillnad på bostäder och bostäder. Vi 
äger och förvaltar bostäder i Malmö, en stad 
med stadig tillväxt och en stark och fungerande 
brf-marknad. Naturligtvis har ökande räntor en 
negativ påverkan på fastighetsvärdet, men i en 
expansiv region som Malmö har efterfrågan  
väsentligt större inverkan på värdet än räntan. 
Vad beträffar fastighetsvärden är det som  
bekant skillnad på värde och pris. Fastighets- 
värderingar ska spegla var en köpare och en 
säljare kan mötas på en normal marknad. Fastig-
hetsaffären i april 2023 med Stjernplan samt det 
nyvaknade intresset för investeringar i bostäder 
i slutet på året ger tydliga signaler om att våra 
värderingar är i nivå med transaktionsmarknaden. 
Vi har externvärderat 90 procent av våra fastig-
heter under 2023, vilket har inneburit värdeför-
ändringar på -273 Mkr. 
Starkt uthyrningsarbete
Jag är stolt över hur organisationen kämpat 
intensivt för ännu högre kostnadskontroll och 
haft ett stort fokus på intäktsökningar och positiv 
nettouthyrning. Vi har tecknat nya avtal för hela 
18 Mkr under 2023. Förhandlingen av presum-
tionshyror för våra nyproducerade bostäder i 
Sege Park och Hyllie landade på 2 200 till 2 450 
kr per kvadratmeter, vilket jag är mycket nöjd 
med. Detta innebär att vi uppnår en avkastning 
på investerat kapital som överstiger 5 procent. 
Samtliga lägenheter i Sege Park hyrdes ut direkt. 
Uthyrningsarbetet i Hyllie har med framgång satt 
i gång och slutförs i början av 2024. Dessutom 
är överenskommelsen med Hyresgästföreningen 
klar för 2024 vilket innebär en hyreshöjning på 5,3 
procent samt en ytterligare höjning från 1 januari 
2025 på 4,9 procent. Detta ger stabila fastighets-
värden. Det är viktigt att bostadshyrorna följer 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
6
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 7 =====

VD HAR ORDET
Vi äger och förvaltar bostäder i Malmö, en stad med stadig 
tillväxt och en stark och fungerande brf-marknad. Naturligtvis
har ökande räntor en negativ påverkan på fastighetsvärdet, men 
i en expansiv region som Malmö har efterfrågan väsentligt större 
inverkan på värdet än räntan.
kostnadsutvecklingen i samhället, så att inte hyres- 
rätten utarmas. Vi tror inte på fri hyressättning, 
däremot anser vi att dagens förhandlingsmodell 
måste utvecklas så att den bygger på matematik 
och förutsägbarhet, vilket gynnar våra kunder och 
oss som bolag. 
Malmö växer
Malmö är en ständigt växande och attraktiv stor-
stad. Föregående år ökade antalet invånare med 
nästan 5 000 personer och fortfarande har vi  
uppemot 100–150 sökande till varje ledig lägen- 
het. Rådande inbromsning av nyproduktion med-
för en ökad efterfrågan på hyresbostäder. Att 
Malmö utvecklas väl utöver sin starka befolknings-
tillväxt syns i aktuell statistik både från Malmö stad 
och Polisen med förbättrade skolresultat och att 
Malmöbornas känner sig allt tryggare. Antal hus-
håll med försörjningsstöd har dessutom minskat 
med 15 procent mellan 2022 och 2023*.
Joint ventures möjliggör värdeskapande 
stadsutvecklingsprojekt 
Burlöv Center Fastighets AB äger vi tillsammans 
med Wallfast. Bolaget har 40 000 kvm handels-
yta och över 100 000 kvm mark samt Kvarteret 
Hanna med lägenheter och kommersiell yta som 
kommer att vara färdigställt första kvartalet 2025. 
Vi har sedan december 2020 utvecklat centrat 
från en uthyrningsgrad om strax över 40 procent 
till nuvarande 83 procent samt sålt byggrätter i 
området till Riksbyggen och Tornet. Här driver vi 
en detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000 
kvm BTA och har en färdig detaljplanerad bygg-
rätt på 18 000 kvm BTA som vi avser att bygg- 
starta när förutsättningarna är de rätta.  
Detta i direkt anslutning till Burlövs nya station, 
Malmö Norra Station, med tåg var sjätte minut till 
centrala Malmö och Lund på 5 respektive 7 minuter. 
Burlöv Center är ett stort stadsutvecklingsprojekt 
som kommer vara väldigt värdeskapande för  
Trianon de närmaste åren.
 Rosengård Centrum ägs tillsammans med 
Bonnier Fastigheter. Tillsammans driver vi ett  
stort stadsutvecklingsprojekt som utvecklar  
bostäder, handel och samhällsservice. Rosen-  
gård Centrum, som bara tar 10 minuter med cykel 
från centralstationen, är fullt uthyrt och besöks-
siffrorna har senaste tiden nått rekordnivåer med 
75 000–83 000 besökare per vecka. Den 1 mars 
2023 invigdes Rosengårdsbiblioteket som är en 
viktig samlingspunkt för stadsdelens invånare 
och i slutet av året tecknades ett hyresavtal med 
lågpriskedjan Normal. Livsmedelsbutiken Bazaar 
Food Market med mat från hela världen fortsätter 
att locka många besökare. Ett viktigt mål är att öka 
den sociala hållbarheten i området och där bidrar 
Trianon med lokalkännedom och långvarigt socialt 
engagemang. 
 I februari 2023 presenterades det vinnande 
förslaget i den arkitekttävling som syftade till att 
gestalta Limhamns silor, som vi äger tillsammans 
med Lernacken Fastigheter AB. När detaljplanen 
vunnit laga kraft, kommer vi ha byggrätter på  
15 000 kvm BTA. Detta på ett av de absolut  
bästa, havsnära lägena i Malmö. 
Hållbarhet på riktigt ger resultat
Under året startade vi upp jobbsatsningen ”Färdig- 
het ger möjlighet” där våra egna hyresgäster i 
Lindängen, Hermodsdal och Nydala i Malmö  
anställts i samarbete med Arbetsförmedlingen  
för att hålla rent och snyggt i och runt våra fastig-
heter. Våra nya kollegor går nu från arbetslöshet 
till tre månaders praktik och därefter en anställning 
på ytterligare 12 månader. Den här insatsen speglar 
vår vilja att ta hand inte bara om våra hus utan 
också om människorna som bor i dem. 
 Vi gör fortsatt omfattande insatser med 
energieffektiviseringar där målet är att minska 
energiförbrukningen med 10 procent 2022–2024. 
De senaste två åren har vi minskat energiförbruk-
ningen med hela 7,4 procent. 
 Inför varje sommar rekryterar vi unga, 16–20 
år, i våra bostadsområden som får chansen att 
sommarjobba hos oss. Dessutom är Trianons och 
MKB:s stiftelse, Stiftelsen Momentum, i gång med 
planeringen inför sommarmånaderna där  
aktiviteter såsom bokläsning, idrott, konst med 
mera kan besökas av barn och unga i Lindängen, 
Hermodsdal, Nydala och Rosengård. Jag är 
enormt glad och stolt att stiftelsen föregående  
år lyckats tillhandahålla många tusentals deltagar-
tillfällen för barn och unga.
Stark och hållbar finansiering
Sedan 2022 har vi omförhandlat samtliga av våra 
krediter, detta till oförändrade marginaler. Vi 
har väldigt få förfall under 2024. Under fjärde 
kvartalet och i inledningen av innevarande år har 
vi räntesäkrat 83 procent av vår skuldportfölj. 
Detta säkerställer vår intjäning. Vår belåningsgrad 
i förhållande till balansomslutningen ligger på 51,5 
procent och vi kommer att nå vårt finansiella mål 
om en räntetäckningsgrad på 1,75 gånger under 
2024.
Mål och fokus framåt
Naturligtvis har 2023 varit utmanande för bolaget. 
Med det sagt har det varit ett omställningarnas 
och anpassningarnas år, vilket gett oss utrymme 
att konsolidera och gå in i 2024 med god kost-
nadskontroll, med räntesmällen tagen, stabila  
fastighetsvärden, stark efterfrågan och väldigt 
säkra hyresintäkter. Detta i en stad med tillväxt. 
Jag har sagt det förut – vi är på rätt plats i rätt 
segment. Vår långsiktiga affär är intakt.
  
Olof Andersson, VD
* Malmö stad, fakta och statistik samt Polisens trygghetsmätning 2023.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
7
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 8 =====

Om Trianon
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö med omnejd. Vi vill vara med 
och utveckla en stad där alla känner sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad 
framtidstro. Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde och bidrar till långsiktig 
och hållbar stadsutveckling. Trianon äger och förvaltar 131 fastigheter i Malmö, Burlöv och 
Svedala. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice.
Engagemang – Vi är engagerade och 
ärliga. Vi främjar en inkluderande kultur 
som präglas av förtroende, respekt och 
prestigelöshet. Vi engagerar oss för våra 
medarbetare, hyresgäster, samhället och 
miljön. Tillsammans skapar vi en bättre 
stads- och boendemiljö med hållbara 
lösningar och långsiktig lönsamhet. 
Nytänkande – Vi strävar hela tiden mot 
att bli bättre på det vi gör. Vi ska vara 
med och bidra till en positiv och hållbar 
samhällsutveckling i Malmö med omnejd. 
Med entreprenörskap skapar vi affärsnytta, 
kundnytta och samhällsnytta.
Mod – Vi är modiga och vågar utveckla 
nya affärsmodeller. Vi ser nya möjlig- 
heter, fattar beslut och har mod att  
satsa. Tillsammans gör vi skillnad.
Vårsången 8, Lindängen i Malmö.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
8
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 20238

===== SIDA 9 =====

Trianon – en investering i en hållbar framtid
Solid fastighetsportfölj
Bostäder, kommersiella lokaler och samhälls-
fastigheter med låg risk och stor värdeskapande 
potential. Projektportfölj som bidrar till stort 
värdeskapande i framtiden genom attraktiva 
projekt på intressanta lägen.
Stark efterfrågan
Verksamhet i en expansiv region med hög 
efterfrågan på bostäder och kommersiella 
lokaler. Trianon har 100–150 sökande till  
varje ledig hyreslägenhet och en stark 
nettouthyrning med kontinuerligt nytecknade 
kontrakt i det kommersiella beståndet.
Stabila finanser
Sedan börsnoteringen 2017 har 
förvaltningsresultat, hyresintäkter och 
fastighetsvärden ökat i genomsnitt med 9, 
20 respektive 18 procent. Trianon har en 
stabil finansiell ställning med försiktigt och 
realistiskt värderade fastigheter. 
Samhällsengagemang
Goda och nära kontakter med hyresmarknadens 
aktörer, kommuner, region, näringsliv och 
föreningsliv. Ett samhällsengagemang som gör 
nytta för individer och som också ger mervärden 
för bolagets aktieägare och övriga intressenter. 
Entreprenörskultur
En företagskultur som är entreprenörs-
driven och kännetecknas av engagemang, 
nytänkande och mod. Erfaren ledning 
och medarbetare som ser affärs- 
möjligheter där andra ser hinder. 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
9
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 10 =====

Finansiella mål för Trianon 2022–2024
Inför 2022 beslutade styrelsen om nedan finansiella mål för Trianon
för att beskriva bolagets tillväxtambitioner och värdeskapande.
Mål Utfall 2023 Genomsnitt 5 år Kommentar
Förvaltningsresultatet ska  
öka med 12 procent årligen.
-30 %
Mål: >12%
7 %
genomsnittlig  
årlig tillväxt
Minskningen av förvaltningsresultatet  
beror främst på ökade räntekostnader 
Avkastningen på eget kapital  
ska överstiga 12 procent över  
en konjunkturcykel.
-4 %
Mål: > 12%  
12 %
Genomsnittlig
årlig avkastning
Avkastningen på eget kapital är lägre än tidigare  
år, främst beroende på negativ värdeförändring  
av förvaltningsfastigheter och derivat.
Nettobelåningsgraden ska som 
högst uppgå till 60 procent av 
fastighetsvärdet.
57 %
Mål: < 60%
55 % Nettobelåningsgraden har påverkats negativt  
av värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.
Räntetäckningsgraden ska som 
lägst uppgå till 1,75 gånger de 
finansiella kostnaderna inklusive 
räntekostnader för derivat.
 1,6 ggr
Mål: > 1,75 ggr
2,6 ggr Räntetäckningsgraden har påverkats av högre  
marknadsräntor speciellt under senare delen av året. 
Årlig investeringsvinst från 
projektportföljen ska uppgå  
till minst 100 Mkr.
16 Mkr
Mål: > 100 Mkr
65 Mkr
Genomsnitt två år
Målet funnits sedan 2022
Årlig investeringsvinst påverkas främst av nyproduktions-
projekten Sege Park samt Hyllie Badmössan.
-40
-20
0
20
40
Förvaltningsresultat, %
35,6
26,4
12,9 -34,0
-8,4
2019 2020 20232021 2022
-10
0
10
20
30
40
Avkastning eget kapital, %
12,7 16,7
31,3
3,2 -3,9
2019 2020 20232021 2022
0
20
40
60
80
Belåningsgrad, %
57,155,1 55,7 53,5 54,6
2019 2020 20232021 2022
0
1
2
3
4
Räntetäckningsgrad, ggr
1,6
3,2
3,4 2,6
2,4
2019 2020 20232021 2022
0
30
60
90
120
Investeringsvinst från projektpor/t_följen, Mkr
16,0
114,0
20232022
Mål
Mål
Mål
Mål
Mål
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
10
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 11 =====

Mål Utfall 2023 Kommentar
Globala mål för  
hållbar utveckling
Bygga fler hyreslägenheter med rimliga  
hyror och renovera kostnadseffektivt
• Producera lägenheter till rimlig hyra som kan  
efterfrågas av låg- och medelinkomsttagare. 
• Renovera 200 lägenheter per år, varav 150  
enligt Trianons grundmodell för att främja 
långsiktigt kvarboende.
53
färdigställda lägenheter
109
renoverade lägenheter
Under 2023 har inga lägenheter bygg- 
startats. Dock har 191 lägenheter fär-
digställts, varav 53 med statligt investe-
ringsstöd och därmed lägre hyra. Antalet 
renoveringar har varit lägre än tidigare år på 
grund av att färre hyresgäster flyttat under 
året samt höjda avkastningskrav. Trianon 
renoverar vid omflyttning.
Minska arbetslösheten i bostadsområdena  
2022–2024
• Via sociala klausuler ställa krav på Trianons 
entreprenörer att 20 arbetslösa personer  
ska komma i arbete.
• Erbjuda 6 personer som är bosatta i bolagets 
bostadsområden visstids-/timanställning. 
• Skapa 100 sommarjobb till ungdomar  
boende i Trianons områden.
13
personer i praktik
5
personer i visstids-/timanställning
34
sommarjobb
Under 2023 har 34 ungdomar fått sommar- 
jobb, 5 vuxna fått visstidsanställning i  
satsningen ”Färdighet ger möjlighet” och  
13 personer fått praktikplats via våra entre- 
prenörer i nyproduktionsprojekt.
Minska hemlösheten 2022–2024
• Erbjuda 60 av bolagets uppsagda  
lägenheter för att motverka hemlöshet.  
Mål: 20 lägenheter per år.
22
lägenheter
Varje år lämnas lediga lägenheter till Malmö 
stad och andra kommuner i syfte att dessa 
ska upplåtas till hemlösa. Under 2023 har  
22 lägenheter (25) upplåtits.
Minska energiförbrukningen i våra fastigheter  
och öka andelen förnybara energikällor
• Genom riktade insatser minska energiförbruk-
ningen med 10 procent i kWh 2022–20241. 
• Installera solceller i befintligt bestånd mot- 
svarande 100 000 kWh/år.
7,4%
energibesparing
150 000 kWh
från egeninstallerade solceller
Energiförbrukning minskade från 131 kWh/
kvm Atemp år 2021 till 121 kWh/kvm Atemp 
år 2023, vilket motsvarar en minskning med 
7,4 procent genom investeringar i energibe-
sparande åtgärder. Under 2023 installerades 
solceller som beräknas producera 150 000 
kWh/år. Läs mer på sidorna 21–23.
Hållbarhetsmål för Trianon 2022–2024
Inför 2022 beslutade bolagets styrelse om nedan hållbarhetsmål för Trianon. Målen är direkt kopplade till 
Trianons uppdrag och affär samt bolagets ambition att bidra till långsiktigt och hållbart samhällsbyggande.
1 Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing i fastigheter ägda per den 31 december 2021. Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta.
0
50
100
150
200
Renoverade lägenheter, antal
109107
132
186
151
2019 2020 20232021 2022
0
20
40
60
Personer i sysselsä/t_tning inkl. 
sommarjobbare, antal
52
23
42
20232021 2022
0
10
20
30
Antal lägenheter, antal
25 22
2022 2023
0
40
80
120
160
Energiförbrukning, kWh/kvm Atemp
131 124 121127 130
2023202120202019 2022
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
11
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 12 =====

Strategisk inriktning
STRATEGI
Strategisk inriktning
Trianon är verksamt i en expansiv region med hög 
efterfrågan på bostäder och lokaler. Vi vill bidra till 
en långsiktig och hållbar stadsutveckling genom 
innovativa lösningar och samarbeten som förnyar, 
utvecklar och förbättrar bostads- och fastighets-
marknaden i Malmö med omnejd.
Förvärva och äga – Vårt fastighetsbestånd finns i 
Malmö med omnejd. Vi bygger vår portfölj baserat 
på vår kunskap om kommunerna och regionen 
och ser långsiktigt på vårt ägande. De fastighe-
ter vi förvärvar ska ha en tydlig värdeskapande 
potential. Vi ser ofta möjligheter där andra ser 
svårigheter. 
Hyra ut och förvalta – Vi sköter våra fastigheter 
med egen personal. Det ger våra kunder en nära 
och personlig service och oss själva fördjupade 
kunskaper om hur varje enskild fastighet mår. 
Bostäder utgör den största delen av vårt bestånd, 
men vi erbjuder även kommersiella lokaler i attrak-
tiva lägen samt lättillgängliga lokaler för samhälls-
service.
Utveckla – Vi har en plan för varje hus och för  
varje område. Vår egen Trianon-modell vägleder 
oss i hur och när vi renoverar våra bostäder så 
att det sker på ett affärsmässigt sätt och med 
stor hänsyn till hyresgästerna. Vi arbetar långsik-
tigt med att utveckla våra områden så att de blir 
trygga, hållbara och attraktiva för den som söker 
ny bostad eller vill driva verksamhet. 
Bygga – Vi bygger nya bostäder på en marknad 
med stor bostadsbrist, vilket ger en låg risk för 
vakanser. Genom att bygga nya bostäder på 
attraktiva lägen bidrar vi till att vår region kan växa 
när fler får möjlighet att flytta hit. 
Hållbarhet
Vi arbetar aktivt för att skapa trygghet, framtids-
tro och gemenskap i våra områden, bland annat 
genom att stötta idrottsföreningar och annat 
föreningsliv. Vi erbjuder visstidsanställningar, 
sommarjobb och praktik för våra hyresgäster och 
deltar i trygghetsskapande åtgärder. Genom ett 
strukturerat arbete med energioptimering av våra 
fastigheter minskar vi vår klimatpåverkan. 
Värdegrund
Vår värdegrund är fundamentet för allt vårt arbete. 
Med engagemang, nytänkande och mod bygger 
vi vårt bolag och vårt Malmö för framtiden. 
Trianon ska vara det mest välskötta och  
lönsamma fastighetsbolaget i vår region
FÖRVÄRVA 
OCH ÄGA
HYRA UT OCH 
FÖRVALTA
UTVECKLA BYGGA
Styrkan i vår affär är förvaltning och utveckling av fastigheter och 
områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar, nyproduktion 
och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare.
Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD 
ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
12
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION

===== SIDA 13 =====

Sommarjobb med extra boost
Våra jobbskapande aktiviteter är en viktig del av våra hållbarhetsmål och vi är lite extra stolta över vårt program för 
sommarjobbare. Varje sommar får 30 ungdomar som bor i våra hus möjlighet att jobba i en annan del av Malmö. 
Sommarjobbet inleds med introduktion på Trianons huvudkontor och träff med ordinarie personal, sedan är det dags 
att börja jobba och knyta värdefulla kontakter inför framtiden. Som en extra boost arrangerar vi tillsammans med 
Swedbank en kurs i hushållsekonomi för sommarjobbarna som de får gå under sina jobbveckor.
Rolf 6, Entré i Malmö.

===== SIDA 14 =====

Starkt och lokalt samhällsengagemang
Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ 
kring hållbar stadsutveckling. Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten, 
trivseln och framtidstron i våra områden. Vi vill att människor som bor och verkar i våra hus ska 
märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras vardag bättre. Hyresgäster och 
områden som mår bra bidrar till långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare.
Så styrs vårt hållbarhetsarbete
Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrå-
gor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter 
(se även sidorna 49–51). Trianons affärsutveck-
lingschef för bostadssegmentet är ansvarig 
för bolagets övergripande hållbarhetsarbete. 
Bolagets ledningsgrupp ansvarar för styrning och 
uppföljning.
 För att förbereda arbetet med nya EU-direktivet 
CSRD, Corporate Sustainability Reporting Direc-
tive, involveras hela företaget i att se över och 
utveckla strategi, policyer och processer samt för 
att samla den faktiska datan. Under året kommer 
inventering och gapanalys samt dubbel väsentlig-
hetsanalys att göras på både inåtgående och utåt-
gående påverkan i förhållande till hållbarhet, länkat 
till den egna verksamheten i Trianon. Därefter sker 
definition av nyckeltal och insamling av data för att 
vara redo inför rapportering i december 2025. 
 I det dagliga arbetet och i kontakten med leve-
rantörer, affärskontakter och andra intressenter 
finns ett antal policyer, riktlinjer och styrdokument 
som anger Trianons regler och förhållningssätt. 
De viktigaste av dessa är:
• Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och 
värdegrund, inklusive hållbarhetsmål 
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion 
• Finanspolicy
• Miljöpolicy
Trygga hyresgäster som trivs 
och mår bra gör både Trianon 
och samhället starkare, säger Ryan 
Bozorgian, förvaltare.
• Inköpspolicy
• Policy mot kränkande särbehandling 
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Kommunikationspolicy 
• Riskpolicy
• Skattepolicy 
Sociala frågor i fokus
Trianon arbetar med en lång rad initiativ 
för att minska bolagets energiförbruk-
ning och klimatpåverkan, bland annat 
styrning, optimering och renovering 
av fastigheter. Det är dock inom de 
sociala hållbarhetsfrågorna som styrel-
sen identifierat att Trianon kan bidra 
med störst samhällsnytta. Därför har 
Trianons hållbarhetsarbete stor tonvikt 
på sociala insatser som syftar till att 
öppna bostadsmarknaden för fler, sätta 
fler i arbete och skapa ökad trygghet 
och trivsel i bolagets hus och områden. 
Trianons sociala engagemang beskrivs 
på sidorna 18–20.
Fr v: Karl Aghede, Linus Walldén, 
Ryan Bozorgian, Karin Appehl,  
Linda Georgsson, Dennis Johansson.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
14

===== SIDA 15 =====

1 Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing 
i fastigheter ägda per den 31 december 2021. 
Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt 
äga och förvalta.
Bygga fler hyreslägenheter med rimliga  
hyror och renovera kostnadseffektivt
• Producera lägenheter till rimlig hyra som kan 
efterfrågas av låg- och medelinkomsttagare.
• Renovera 200 lägenheter per år, varav 
150 enligt Trianonmodellen för att främja 
långsiktigt kvarboende. Läs mer på sidorna 
35–36.
Utfall 2023
• 53 (0) nyproducerade lägenheter.
• 109 (151) renoverade lägenheter.
Trianons hållbarhetsmål 2022–2024
Minska energiförbrukningen i våra 
fastigheter och öka andelen förnybara 
energikällor
• Genom riktade insatser minska energi-
förbrukningen med 3,33 procent i kWh  
per år (10 procent 2022–20241).
• Installera solceller i befintligt bestånd 
motsvarande 100 000 kWh/år.
Utfall 2023
• Energibesparing: 7,4 procent (2022-2023)
• Förnybar energi: 150 000 (100 000) kWh.
Minska hemlösheten
• Erbjuda 20 lägenheter per år (60 
lägenheter 2022–2024) av bolagets 
uppsagda lägenheter till Malmö stad och 
andra kommuner för att motverka social 
och ekonomisk hemlöshet.
Utfall 2023
• 22 (25) lägenheter samt 1 till Her House 
och 1 till Stadsmissionen.
Minska arbetslösheten i bostadsområdena 
• Via sociala klausuler ställa krav på Trianons 
entreprenörer att cirka 7 arbetslösa personer 
per år (20 personer 2022–2024) ska komma 
i arbete.
• Erbjuda 2 personer (6 personer 2022–2024) 
som är bosatta i bolagets bostadsområden 
visstids-/timanställning.
• Skapa 33 sommarjobb per år (100 
sommarjobb 2022–2024) till ungdomar 
boende i Trianons områden.
Utfall 2023
• 13 (7) personer har erhållit praktikarbete  
hos entreprenörer.
• 5 (1) personer har erbjudits visstids-/
timanställning.
• 34 (34) sommarjobb.
Så sätter vi våra hållbarhetsmål
Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala 
mål för hållbar utveckling och är satta med hög 
ambitionsnivå. Målen för 2022–2024 sattes av  
styrelsen i slutet av 2021 och redovisas här bred-
vid tillsammans med utfall för de första två åren.
 Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett 
ambitiöst och målinriktat hållbarhetsarbete bidrar 
till minskade affärsrisker och ökade kommersiella 
möjligheter. Detta gäller inte minst i kontakter 
med finansmarknadens aktörer som ofta ställer 
höga krav på ett strukturerat hållbarhetsarbete.
Hållbart ramverk och ny hållbar obligation
Under 2022 utökades Trianons ramverk för hållbar 
finansiering till att omfatta samtliga skuldinstru-
ment. Ramverket har upprättats i enlighet med 
Sustainability Bond Guidelines (utformat av ICMA) 
samt Green Loan Principles och Social Loan Prin-
ciples (utformat av LMA). Ramverket granskades 
av en extern part, ISS ESG.
 Under 2023 utökades den hållbara finansie-
ringen med en ny hållbar obligation som förfaller 
i juni 2025. I samband med emissionen om 150 
Mkr återköptes den tidigare obligationen från 
2021 motsvarande ett nominellt belopp om 72,5 
Mkr. Trianon arbetar för att öka andelen hållbar 
finansiering genom gröna eller socialt kopplade 
lån. Andelen hållbar finansiering uppgick till 38 
procent.
Affärsetik och antikorruption
Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren 
utsatts för oegentligheter i form av svart arbets-
kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning. 
Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet 
arbete för att bolagets värderingar ska genomsyra 
verksamheten och integreras i alla samarbeten, 
processer och rutiner. Trianons leverantörer 
förväntas följa gällande lagar och regelverk, men 
också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons 
antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets 
uppförandekod. Under 2023 hade Trianon inga 
ärenden om korruption.
Hållbara inköp
Trianons inköpsarbete bygger på att med en 
professionell inköpsprocess välja leverantörer 
som är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter 
som hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för 
att ramavtal upprättas med en majoritet av våra 
leverantörer, att de kontrolleras och att de som 
vi tecknar ramavtal med har en sund ekonomi. 
Leverantörerna skriver även under Trianons upp-
förandekod vid avtalstecknande.
 Trianons leverantörer har i många fall direkt- 
kontakt med våra hyresgäster och påverkar 
därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja. 
Det är därför av största vikt att vi ställer krav på 
leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och 
servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på uppdrag 
av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och god 
arbetsmiljö och ställer därför höga krav på de  
leverantörer som engageras i våra uppdrag.
 Under 2024 har vi påbörjat vårt arbete med 
leverantörsbedömningar och planerar att genom-
föra två leverantörsrevisioner.
Visselblåsning
Trianon ska präglas av förtroende, respekt och 
prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och med- 
arbetare samt everantörer ska följa uppförande- 
koden. Den som misstänker eller anser sig vara 
drabbad av missförhållanden eller oegentligheter 
kontaktar i första hand närmaste chef eller ansvarig 
beställare hos Trianon. Bolagets visselblåsartjänst 
finns tillgänglig via bolagets webbplats och ger alla 
möjlighet att anonymt rapportera misstanke om 
missförhållanden eller oegentligheter. Under 2023 
anmäldes inga ärenden via visselblåsartjänsten. 
 För hållbarhetsrisker, se Risker och riskhante-
ring på sidorna 49–51.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
15

===== SIDA 16 =====

Inkluderande bostadsmarknad 
ännu viktigare i svåra tider
Alla människor ska ha råd att bo bra. Det är utgångspunkten för Trianons arbete 
med att skapa en inkluderande bostadsmarknad. Ett bostadsområde består inte 
bara av hus, utan lika mycket av människorna som bor och arbetar där. Trygga 
hyresgäster som trivs och mår bra skapar positiva affärseffekter för Trianon, 
samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare. 
När konjunkturen viker och de ekonomiska  
påfrestningarna ökar för många är det ännu  
viktigare än tidigare att Trianon medverkar till 
en inkluderande bostadsmarknad. I den kraftigt 
expanderande Malmöregionen har det funnits 
en brist på bostäder under lång tid, något som 
förvärras när höjda räntor och ökande kostnader 
gör att många bostadsprojekt just nu skjuts på 
framtiden. 
Trianons arbete med social hållbarhet tar sin  
utgångspunkt i de globala målen och en fast 
övertygelse om att rätt insatser från Trianons 
sida bidrar till ökad trygghet, sysselsättning och 
attraktivitet. Ett tryggt bostadsområde med hög 
sysselsättning och en stabil socioekonomisk 
grund har ett högre fastighetsvärde vilket ger 
direkta affärsmässiga effekter.
Generös uthyrningspolicy
Trianon har sedan tidigare en generös uthyr- 
ningspolicy och kräver endast en nettoinkomst 
på 1 x bostadshyran, vilket är lägre än de flesta 
andra privata hyresvärdar och dessutom lägre än 
allmännyttan (MKB). Trianon godkänner också 
olika anställningsformer, inklusive timanställning. 
Varje år lämnas enligt Trianons hållbarhetsmål 
lediga lägenheter till Malmö stad i syfte att dessa 
ska upplåtas för hemlösa. 
 Ett annat sätt att skapa en inkluderande bostads- 
marknad är att renovera med varsamhet så att 
hyrorna behålls på rimliga nivåer. Trianon renove-
rar enligt en modell som är effektiv sett till både 
kostnader och tidsåtgång, utan att kvaliteten blir 
lidande. Genom stora inköp och likartad standard 
i många bostäder kan kostnaderna hållas nere. 
Med Trianons modell ökar hyran efter renovering 
generellt med 2 000–3 000 kr i månaden bero-
ende på lägenhetens storlek och hyresgästernas 
betalningförmåga.
Tryggare bostadsområden
Trianon gör omfattande trygghetsskapande 
åtgärder i sina bostadsområden – på eget initiativ 
och i samarbete med andra. Det handlar om 
förbättrad belysning, beskärning av buskage och 
andra förbättringar av utemiljön och om att hålla 
rent och snyggt. Det handlar också om en nära 
förvaltning med synlig personal och jobbsats-
ningen Färdighet ger möjlighet, som innebär att 
långtidsarbetslösa hyresgäster kan få anställning. 
Bolaget deltar i trygghetsvandringar i områdena 
Lindängen och Hermodsdal och mötesplatser 
och lekplatser rustas upp. Genom Stiftelsen 
Momentum och samarbeten med föreningar och 
andra aktörer knyts värdefulla relationer, vilket 
skapar ett engagemang och en bra relation med 
inte minst de yngre boende i området.
0
50
100
150
200
2019 2020 2021 2022 2023
Antal renoveringar i Trianons totala bestånd
109107
132
186
151
• Fortsätta att med hjälp av AktivBo:s 
NKI-undersökning mäta kundnöjdheten 
hos samtliga bostadshyresgäster i syfte 
att öka trivseln och tryggheten i våra 
områden.
• Bygga vidare på det goda samarbetet 
med det lokala föreningslivet för att 
skapa en meningsfull fritid för unga via 
Stiftelsen Momentum.
• Fortsätta samarbetet med relevanta 
aktörer och genom åtgärdsplaner och 
konkreta insatser verka för att sänka 
trösklarna till bostadsmarknaden. Läs mer 
på nästa sida om aktuella samarbeten 
och projekt.
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
16

===== SIDA 17 =====

När vi befinner oss i tuffare 
tider blir det ännu viktigare att vi 
fastighetsägare underlättar för människor 
att komma in på bostadsmarknaden.  
Alla ska ha råd att bo bra. 
Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad
Stiftelsen Momentum
Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös 
kommunala bostadsbolag MKB har Trianon startat  
den allmännyttiga Stiftelsen Momentum. Det är ett  
unikt samarbete för framtidens Malmö med fokus på 
samhällsnytta genom att stärka barns och ungas upp-
växtvillkor och framtidsmöjligheter. Stiftelsens mål är 
att bidra långsiktigt till ett socialt hållbart och tryggare 
Malmö genom att barn och unga i bostadsområdena 
Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård har en 
utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna genom-
förs av en mängd olika lokala aktörer inom idrott och 
kultur, till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela 
Malmö, Stiftelsen Läxhjälpen och Tillsammans i fören-
ing. Under 2023 deltog cirka 4 000 unga i bland annat 
läsning, utflykter, utomhusbasket, simskola och fotboll. 
Samarbeten och projekt
AktivBo
Trianon genomför löpande NKI-undersökningar (Nöjd-Kund-In-
dex) i områdena Nydala, Hermodsdal och Lindängen för att mäta 
hyresgästernas uppfattning om bostaden, den fysiska miljön, 
tryggheten, servicenivån och om Trianon som hyresvärd. Under-
sökningarna är en viktig del i arbetet med att förstå de boendes 
behov och förväntningar och för att kunna sätta in åtgärder där 
det behövs. Arbetet är långsiktigt och med internt engagemang 
inom förvaltning, affärsutveckling och kommunikation. Arbetet 
syftar till att öka trivseln, tryggheten och långsiktigt även fastig-
hetsvärdena. Det hållbarhetslänkade lånet i Handelsbanken har 
som en KPI att tryggheten ska öka i områdena Nydala, Hermods-
dal och Lindängen där mätningarna görs. Resultatet 2023 är ett 
trygghetsindex på 75,5 procent där den upplevda tryggheten 
ökat successivt under året, bortsett från en mindre nedgång 
under oktober månad. Under 2024 är målet att genomföra 
NKI-undersökningar hos samtliga av bolagets hyresgäster.
Barns Bostad Först
Skåne Stadsmission har i samarbete med Rädda 
Barnen utvecklat en ny metod för att bekämpa 
strukturell hemlöshet bland barnfamiljer. Den som 
är strukturellt hemlös har ofta en svag ekonomi 
och saknar kontaktvägar och får därför svårt att 
komma in på bostadsmarknaden. Trianon är en av 
sju fastighetsägare i Malmöområdet som deltar i 
samarbetet Barns Bostad Först och som har erbjudit 
strukturellt hemlösa barnfamiljer förstahandskontrakt 
på lägenhet.
Her House Foundation
Ett återkommande problem för kvinnor som drabbas av våld 
i nära relation är att de efter det akuta jourstödet inte får hjälp 
att flytta till en annan stadigvarande bostad för att undkomma 
gärningspersonen. Genom att samarbeta med fastighetsbolag 
stöttar den nationella stiftelsen Her House Foundation den 
drabbade kvinnan och hjälper henne genom processen att hitta 
en ny bostad, ofta i en annan kommun. Trianons samarbete med 
Her House Foundation innebär att bolaget erbjuder stiftelsen 
lägenheter med förstahandskontrakt där kvinnor som behöver 
en långsiktig etablering i skyddat boende kan påbörja sina nya liv.  
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
17

===== SIDA 18 =====

0
25
50
75
100
2019 2020 2021 2022 2023
Genomsni/t_tligt antal anställda
Kvinnor         Män
90
59
69
82
93
0
25
50
75
100
2019 2020 2021 2022 2023
Åldersfördelning, %
Upp till 29 år        30–49 år        50 år eller äldre
85
Antal anställda  
vid årets slut (88)
44 år
Snittålder (44)
95%
Frisktal (95)
Totalt antal arbetade timmar  
(efter avdrag för totalt antal sjuk-
timmar), i förhållande till totalt 
antal förväntade arbetstimmar.
Stark kultur som skapar engagerade 
och modiga medarbetare
Hos Trianon får medarbetarna stort eget ansvar och har goda möjligheter att 
påverka verksamheten. Under 2023 genomfördes en organisationsförändring för 
att tydliggöra roller och ansvar. Stort fokus låg under året på att fördjupa bolagets 
värderingar, bland annat genom en värderingsverkstad där alla medarbetare deltog. 
Nya roller
Trianons värdeord nytänkande, engagemang  
och mod löper som en röd tråd genom bolaget. 
Kulturen präglas av en prestigelös entreprenörs- 
anda där medarbetarna både ges och tar stort 
ansvar. I linje med detta infördes i samband med 
organisationsförändringen en ny roll: Fastighets-
tekniker. Detta är en roll med fördjupat ansvar för 
enskilda fastigheter. Fastighetsteknikern ansvarar 
för den löpande driften av en eller flera fastigheter, 
inklusive beställningar av underhåll med mera. På 
så sätt får enskilda medarbetare större ansvar och 
möjlighet till kompetensutveckling. 
 Rollfördelningen i ledningsgruppen ändrades 
under året så att det i dag finns en affärsutveck-
lingschef för bostäder och en för kommersiella 
fastigheter och samhällsservice. Efter föränd-
ringen består ledningsgruppen av fem personer. 
Förändringen innebar att flera medarbetare i 
bolaget fått ny chef eller ny rapporteringsväg och 
bolaget har lagt stor vikt vid att involvera berörda 
och kommunicera hur den nya organisationsför-
ändringen fungerar.
Medarbetarenkät
För att mäta medarbetarnas nöjdhet och iden-
tifiera behov av insatser görs varje år en medar-
betarenkät. Generellt trivs Trianons medarbetare 
mycket bra och enkäten för 2023 visade bland 
annat att medarbetarna anser att Trianons mål är 
tydliga och lätta att förstå, att man är stolt över 
bolagets hållbarhetsarbete och att man rekom-
menderar Trianon som arbetsgivare. En viss 
mån av upplevd stress förekommer, särskilt vid 
arbetstoppar.
Kompetensutveckling
Den enskilda medarbetarens kompetensutveckling 
diskuteras och bestäms i samråd med närmaste 
chef och för varje medarbetare finns det ett  
belopp avsatt för kompetensutveckling. En plan 
för individuell kompetensutveckling tas fram i  
samband med det årliga medarbetarsamtalet. 
 Under 2023 har utbildningsinsatser genomförts 
vad gäller ledarskap och självledarskap. Bland  
annat har en chefsutbildning arrangerats för 
samtliga med personalansvar och workshops i 
självledarskap för samtliga medarbetare.
 Trianon uppmuntrar arbetsrotation och att 
medarbetare utvecklas genom att söka nya roller 
inom företaget. Därför erbjuds olika interna 
karriärvägar i bolaget. Ett exempel är möjligheten 
att kompetensutvecklas från fastighetsskötare till 
fastighetstekniker, vilket är en ny befattning som 
skapats under året. 
En inkluderande kultur
Sex gånger om året samlas alla medarbetare för 
fysiska personalmöten där de blir uppdaterade 
om vad som händer i bolaget. Under 2023 utveck-
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
18

===== SIDA 19 =====

Fördelning,
samtliga anställda
Män 60% (56)
Kvinnor 40% (44)
Fördelning,
chefer
Män 58% (56)
Kvinnor 42% (44)
Värderingsverkstad
I september genomfördes en värderingsverkstad för alla medarbetare i Trianon. Som ett bolag där 
värderingar är en viktig del av vår verksamhet och identitet känns det viktigt att då och då diskutera 
etiska dilemman i arbetsvardagen och påminna varandra om vår värdegrund. Det handlade framför 
allt om hur vi behandlar varandra och våra kunder och hur vi kan tänka i situationer där det inte finns 
ett tydligt rätt eller fel. Det blev viktiga och konstruktiva diskussioner och medarbetarna tyckte i 
utvärderingen att dagen ”stärkte relationerna med kollegorna”, ”gav nya insikter och kunskap” och 
”ökade kunskapen om Trianons värderingar”. Värderingsverkstaden blir säkerligen ett återkommande 
inslag i Trianons arbete med att utveckla både medarbetarna och företagskulturen.
lades systemen för digitala möten samt för digital 
internkommunikation för att främja delaktighet 
och kunskapsdelning.
 Alla nya medarbetare erbjuds ett introduktions-
program där de får träffa nyckelpersoner i bolaget 
som berättar om sina ansvarsområden. Det är ett 
enkelt sätt för en ny medarbetare att få förståelse 
för bolagets arbetssätt och värderingar, men 
också ett bra sätt att skapa relationer med sina 
nya kollegor. För Trianons del är introduktions- 
programmet ett sätt att säkerställa att alla som 
arbetar i bolaget förstår värderingarna och sin 
egen roll i helheten.
Arbetsmiljö och riskbedömningar
Trianon bedriver ett arbetsmiljöarbete i nära sam-
arbete med företagshälsovården för att säkerställa 
både den fysiska och den psykosociala arbets- 
miljön. Skyddsronder, skyddskommittémöten, 
 riskbedömningar, genomgång av policyer och 
rutiner, brandskyddsöversyn, årlig uppföljning, 
medarbetarsamtal och medarbetarenkät är  
exempel på aktiviteter inom området. 
Jämställdhet och mångfald
Trianon har totalt sett en relativt jämn fördelning 
mellan kvinnliga och manliga medarbetare. På 
huvudkontoret är en övervägande andel kvinnor, 
Värderingsverkstad på kontoret i Rolf 6, Entré i Malmö.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
19

===== SIDA 20 =====

medan det på förvaltningssidan finns en över- 
vägande andel män. Trianon arbetar på olika sätt 
för att utjämna könsbalansen på avdelningsnivå, 
bland annat genom att försöka rekrytera kvinnor 
till förvaltningssidan eller män till administrativa 
positioner. Större delen av Trianons verksamhet 
finns i Malmö och bolaget strävar efter att den 
mångfald som finns i staden också ska avspeglas 
bland medarbetarna. Det finns en styrka i att ha 
medarbetare som behärskar flera språk och enkelt 
kan kommunicera med hyresgäster som inte talar 
svenska.
Styrning och uppföljning
Trianon har 85 medarbetare och arbetsmil-
jöarbetet koordineras av HR. Arbetet sker 
enligt svensk lag och arbetsmiljöverkets 
föreskrifter. Styrande policyer för 
organisationen är bland annat:
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämställdhetspolicy
• Uppförandekod för medarbetare
• Rutin för diskrimineringsärenden
• Informationssäkerhetspolicy
• IT-policy
• Riktlinjer för telefoni och mejl
• Riktlinjer för hemarbete
Trianons intranät innehåller policyer, regelverk 
och checklistor samt information om exempelvis 
arbetstider, försäkringar, arbetsmiljö, säker-
het, hälsa, semester och förmåner. Trianons 
visselblåsarfunktion finns tillgänglig via bolagets 
webbplats.
 När det gäller Trianons relation till leverantörer 
ställs höga krav på arbetsvillkor och säkerhet, 
vilket beskrivs i bolagets Uppförandekod för le-
verantörer. Trianon har även regler om systema-
tisk rapportering kring skador hos entreprenörer, 
där varje tillbud följs upp för att förhindra att 
liknande skada sker igen. Uppföljning sker dels 
genom regelbundna möten med leverantörer 
och medarbetare, dels genom en årlig med- 
arbetarenkät.
Hälsa och friskvård
Hälsokontroller genomförs bland medarbetarna 
vartannat år och undersöker faktorer som fysiskt 
aktivitet, livsstil och fysiskt välbefinnande. Resul-
taten utvärderas tillsammans med företagshälso-
vården och eventuella åtgärder vidtas. Alla med-
arbetare uppmanas till friskvård och rörelse och 
Trianon erbjuder ett generöst friskvårdsbidrag. 
Frisktalet ligger på 95 procent (95). 
Rolf 6, Entré i Malmö.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
20 Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 202320

===== SIDA 21 =====

Energibesparing sänker kostnaderna 
och minskar klimatpåverkan
Ett av Trianons hållbarhetsmål för 2022–2024 är att minska energiförbrukningen 
i fastighetsbeståndet med 10 procent. Syftet är att minska klimatpåverkan, men 
också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt. 
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den  
totala energianvändningen i Sverige och en sjätte-
del av koldioxidutsläppen. Ur ett klimatperspektiv 
är det därför viktigt att Trianon bidrar med åtgär-
der som minskar den egna energianvändningen. 
Det ger också positiva ekonomiska effekter i en 
tid då det syns stora variationer i energipriserna 
och utvecklingen i omvärlden gör kostnadsläget 
osäkert framöver. 
Tio procent lägre på tre år
Trianons styrelse fattade 2021 beslut om hållbar-
hetsmål för 2022–2024 där ett av målen är att 
minska energiförbrukningen i fastighetsbeståndet 
med 10 procent. Energibesparingar kan ske på en 
rad olika sätt, till exempel genom återvinning av 
frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler eller 
ny styr- och reglerutrustning. Det är också möjligt 
att tilläggsisolera fasader eller att installera solceller 
i samband med takrenoveringar. Trianon har en 
plan för varje fastighet, där konstruktion, byggår 
och standard avgör vilka åtgärder som kan vara 
aktuella. 
 Under 2023 färdigställdes bytet av uppvärm-
ning från gas till fjärrvärme i Svedalagården i 
Svedala och den tidigare energileverantören E.ON 
ersattes av lokala Svedala Fjärrvärme. Ny ventila-
tion med komfortkyla och återvinning installerades 
i den stora livsmedelsbutiken ICA Malmborgs 
Limhamn. Dessutom inleddes planeringen för att 
utöka solcellsanläggningen på taket till Rosengård 
Centrum. Utöver de större projekten fortsatte 
arbetet med att inventera möjliga åtgärder i 
beståndet, samt att optimera driften av befintliga 
anläggningar. 
Förnybar energi i fokus
En viktig del i arbetet med att minska klimatpå- 
verkan är Trianons satsning på förnybar energi.  
I Södra Möinge i nordvästra Skåne finns en  
7 800 kvm stor solcellspark som förser Trianons 
fastigheter i södra och östra Malmö med cirka 
2 GWh förnybar el varje år. Solcellsanläggningar 
finns på flera fastigheter i bland annat Lindängen, 
Hermodsdal och Sofielund samt på taken till Entré 
och Rosengård Centrum. I Sege Park användes 
en befintlig solcellsanläggning för en del av elbe-
hovet under byggnationen, och har sedan ersatts 
med en ny anläggning för framtida drift av fastig-
heten. Idag används solcellerna på fastigheternas 
tak för att förvärma hyresgästernas varmvatten.
Information till boende
Trianon bedriver ett löpande arbete med att  
informera hyresgästerna om hur deras energi- 
förbrukning och klimatpåverkan kan minska. Det 
kan handla om vattenanvändning, uppvärmning 
eller källsortering. En ökad medvetenhet bland 
hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och 
sänkta kostnader för Trianon som helhet.
Koldioxidutsläpp
Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt  
redovisningsstandarden Greenhouse Gas  
Protocol (GHG Protocol) som delar in kol- 
dioxidutsläpp i så kallade scopes. 
• Scope 1 är direkta utsläpp från egen-
kontrollerade källor. För Trianons del inne- 
fattar det biogas för uppvärmning av fastig-
heter under Trianons kontroll, samt drivmedel 
för servicebilar.
Vi ser kontinuerligt över våra  
fastigheter för att optimera 
energiförbrukningen och gå över till 
hållbara alternativ för uppvärmning 
och drift.
Lars Åkewall,  
affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
21

===== SIDA 22 =====

0
1 000
2 000
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
Förnybar energi
MWh
Produktion solceller, MWh
Energi producerad av solceller som ägs av Trianon, 
antingen direkt eller indirekt.
Ny energi på Svedalagården
När de 193 lägenheterna på Svedalagården i Svedala byggdes i början av 1970-talet var området 
typiskt för sin tid med stort fokus på att skapa barn- och familjevänliga bostäder och utemiljöer, något 
som märks än i dag. Efter 50 år behövdes ett nytt system för uppvärmning och Trianon valde då att 
samarbeta med Svedala Fjärrvärme, ett familjeägt bolag som erbjuder lokalproducerad fossilfri fjärr-
värme. Trianon har lång erfarenhet av att samarbeta med små aktörer – där servicen och samarbetet 
ofta blir bättre än med de stora jättarna. Arbetet har genomförts under 2023 och sänker de årliga 
koldioxidutsläppen för uppvärmning av Svedalagården med hela 90 procent. Dessutom halveras 
driftskostnaden samtidigt som området fått en modern, driftsäker och hållbar uppvärmning.
Koldioxidutsläpp 2023,
ton CO2-ekvivalenter (tCO2e)
Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar 
baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp 
baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer för 
fjärrvärme kommer från branschorganisationen  
Energiföretagen Sverige och el kommer från leveran-
törens uppgifter, för bilar och biogas har de hämtats 
från UK Government GHG Conversion Factors for 
Company Reporting. Emissionsfaktorer för flygresor 
kommer från IVL (2020) och NTM (2018).
       Scope 1 direkta utsläpp
Biogas för uppvärmning 0,3 (0,5) tCO2e
Drivmedel från servicebilar 35,9 (35,7) tCO2e
       Scope 2 indirekta utsläpp
Fjärrvärme 3 955,9 (3 960,2) tCO2e
El market-based 0 (0) tCO2e
       Scope 3
Kategori 6 – Tjänsteresor 6,2 (5,7) tCO2e
• Scope 2 är indirekta utsläpp från 
inköpt energi. För Trianon innefattar 
detta fjärrvärmeförbrukning och 
elförbrukning under Trianons kontroll.
• Scope 3 är indirekta utsläpp utöver 
inköpt energi, som bolaget inte har 
direkt kontroll över men som sker 
på grund av bolagets verksamhet. I 
Trianon har vi valt att redovisa de egna 
tjänsteresorna med flyg och privat bil. 
• Fortsatt arbete med energibesparingar 
för att uppnå målet att minska 
energiförbrukningen med 10 procent 
2022–2024. 
• Ytterligare satsningar för att öka 
andelen förnybar energi och 
användningen av solceller. 
• Fortsatt dialog med hyresgäster för att 
inspirera till energibesparande åtgärder.
Fokus under 2024
Dennis Johansson, förvaltare och 
Sven Persson, Svedala Fjärrvärme.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
22

===== SIDA 23 =====

0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
MWh kWh/kvm
2019 2020 2021 2022 2023
Elförbrukning
Förbrukning, MWh          Förbrukning, kWh/kvm
25
30
35
40
45
50
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
MWh kWh/kvm
2019 2020 2021 2022 2023
Värmeförbrukning
30
45
60
75
90
105
120
Förbrukning, MWh          Förbrukning, kWh/kvm
Elförbrukningen motsvarar fastighetselen. Förbrukningen
inkluderar fastigheter ägda under hela respektive kalenderår. 
Fastigheter förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår är 
således exkluderade från det årets värden. Förbrukningen per 
kvm är beräknad på total fastighetsyta för respektive kalenderår, 
347 141 kvm för 2019, 430 352 kvm för 2020, 457 637 kvm för 
2021, 600 400 kvm för 2022 och 552 619 kvm för 2023.
Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp med fjärrvärme. 
Någon enstaka fastighet värms upp med biogas alternativt 
värmepump. Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda under hela 
respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade under 
ett kalenderår är således exkluderade från det årets värden. Total 
förbrukning har ökat p.g.a. att en stor biogasanläggning ersatts 
med en fjärrvärmeanläggning. Normalårskorrigerade värden har 
använts. Förbrukning per kvm är beräknad på fastigheternas totala 
Atemp1 för respektive kalenderår, 347 141 kvm för 2019, 430 352 
kvm för 2020, 457 637 kvm för 2021, 600 400 kvm för 2022 och 
552 619 kvm för 2023.
1 Summan av invändig area för respektive våningsplan, 
vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C.
Mål: Minska energi- 
förbrukningen med
10 %
under perioden  
2022–2024
Sege Park i Malmö.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
2323

===== SIDA 24 =====

Barns Bostad Först
Samarbetet med Barns Bostad Först är mycket angeläget i vår ambition att medverka till en inkluderande 
bostadsmarknad. Syftet med Barns Bostad Först är att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och att finna 
nya angreppssätt för att motverka strukturell hemlöshet. Skåne Stadsmission startade under våren 2023 upp 
satsningen Barns Bostad Först. Sedan oktober 2023 deltar 7 fastighetsägare i Malmöområdet i samarbetet, 
däribland Trianon. Var och en av fastighetsägarna har erbjudit minst en barnfamilj ett förstahandskontrakt.

===== SIDA 25 =====

Hög inflation och väsentligt högre ränteläge 
präglade fastighetsmarknaden 2023
Inflationen verkar vara på nedåtgående och räntan har nu sannolikt 
nått sin topp. Transaktionsmarknaden bromsade in kraftigt under 
2023 men den stabilisering av marknadsläget vi nu ser borgar för fler 
affärsmöjligheter och en högre transaktionsaktivitet under 2024. 
Transaktionsmarknaden
Förra året slutade med en avvaktande marknad 
och trenden har fortsatt under 2023. Det höga 
inflationstrycket och väsentligt justerade ränte- 
läget har haft en stor inverkan på finansmarkna-
den. Tillgången till finansiering har försämrats 
samtidigt som stora obligationsförfall har behövts 
finansieras delvis av nya banklån. Vissa bolag har 
behövt, och kommer även framgent att behöva, 
sälja fastigheter för att stärka sina balansräkningar. 
Antalet försäljningar har varit få under året. Dock 
har vi ej sett några stressade försäljningar i mark-
naden. Bankerna har dock varit och är fortsatt 
aktiva inom utlåning till fastighetssektorn men har 
fokuserat i huvudsak på befintliga kunder. 
 Som en följd av väsentligt högre räntekostna-
der och lägre belåningsgrader har investerarnas 
direktavkastningskrav höjts. Detta har inneburit 
att transaktionsvolymerna gått kraftigt ner under 
2023 jämfört med tidigare år. Enligt Colliers var 
transaktionsvolymen i Sverige ner 62 procent 
första halvåret jämfört med första halvåret 2022. 
Segment som drabbats hårdast har varit de låg- 
avkastande, inte minst bostäder.  
 Året har präglats av betydligt smalare transak-
tionsprocesser, lägre transparens och kreativare 
lösningar än normalt. Köparna utgörs i större 
utsträckning av fonder, lågbelånade fastighets-
bolag och utländska investerare. Börsnoterade 
fastighetsbolag har typiskt sett varit nettosäljare 
under 2023.
 Inflationstrycket har vänt nedåt och ränte- 
toppen verkar ha infunnit sig. Styrräntan har 
under 2023 höjts från 2,5 procent till 4,0 procent. 
Så sent som i början av maj 2022 låg styrräntan 
på 0,0 procent. Under årets sista månader har 
långa swapräntor sjunkit rejält, med cirka 120 
punkterfrån 3,50 till 2,30 procent. Stabiliseringen 
gör framtiden mer förutsägbar vilket bådar för en 
sundare och starkare transaktionsmarknad 2024 
där volymerna förväntas öka igen. 
Bostadsmarknaden
En viktig kommunal uppgift är att skapa förutsätt-
ningar för alla att leva i goda bostäder. Insatserna 
ska spänna över hela den kommunala verktygs-
lådan; mark- och exploatering, fysisk planering, 
kommunala bostadsbolag och ett viktigt arbete 
att motverka hemlöshet. Länsstyrelsen i Skåne 
konstaterar att det nationella bostadspolitiska 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
2525
Murteglet 1 i Oxie.

===== SIDA 26 =====

Större fastighetsbolag inom bostäder
• Stena Fastigheter
• Heimstaden
• Willhem
• Victoriahem
• Kommunala bostadsbolag
Större fastighetsbolag inom 
samhällsfastigheter
• Hemsö
• Rikshem
• Kommunala fastighetsbolag
Större fastighetsbolag inom kontor
• Castellum
• Vasakronan
• Wihlborgs
Större fastighetsbolag inom handel
• Atrium Ljungberg
• Steen & Strøm
• Vasakronan
målet inte nås vilket i praktiken innebär att alla inte 
har en trygg boendesituation eller förutsättningar 
att kunna ha det. 
 Det sämre ekonomiska läget, med hög inflation 
och stigande räntor, har bidragit till minskande 
marginaler hos hushållen, som minskar sin kon-
sumtion och får svårare att klara sina boende- 
utgifter. Efterfrågan på bostäder består samtidigt 
som bostadsbyggandet minskar kraftigt, i en stän-
digt ökande befolkningstillväxt. 
 Att regeringen tagit bort investeringsstödet för 
byggnation av hyresrätter har också bidragit till 
ett minskat bostadsbyggande. Cirka en tredjedel 
av alla byggda hyresrätter i Skåne under perioden 
2017–2022 fick investeringsstöd. Det är svårt att 
sia om hur stor andel som inte kommit till stånd 
utan investeringsstödet men det är tydligt att 
investeringsbidraget bidrog till en större möjlighet 
för de med lägre inkomster att efterfråga de här 
bostäderna, där hyresnivån blev väsentligt lägre 
än i hyresrätter som ej fått investeringsstöd.
 Befolkningstillväxten, den höga efterfrågan och 
det låga bostadsbyggandet ger goda möjligheter 
för hyresrättens återhämtning på transaktions-
marknaden. Efterfrågan på Trianons bostäder är 
mycket hög och beståndet präglas av att vakan-
serna endast är av omflyttningskaraktär.
 
Hyreshöjningar 2023  
Trianons tecknade en överenskommelse med 
Hyresgästföreningen om hyreshöjning i Malmö 
med 5 procent från och med 1 januari 2023. I 
takt med ökade kostnader, och en strävan 
efter en jämnare hyresutveckling, påkallade vi 
förhandling med Hyresgästföreningen om en 
hyresjustering på 2 procent per den 1 juli 2023. 
Efter förhandlingar lyckades vi dessvärre inte 
landa i en överenskommelse som båda parter 
kunde acceptera, varpå en hyreshöjning om 1,75 
procent föreslogs direkt för hyresgästerna. 81 
procent av Trianons hyresgäster accepterade 
den nya hyreshöjningen. Överenskommelsen 
med Hyresgästföreningen är klar för 2024, vilket 
innebär en hyreshöjning på 5,3 procent samt 
en ytterligare höjning från 1 januari 2025 på 4,9 
procent. 
Kommersiella fastigheter 
CityMark Analys konstaterar i sin senaste kartlägg-
ning av kontorsmarknaden i de större städerna att 
Malmö verkar ha klarat de senaste årens utma-
ningar bättre än andra större städer. Andra städer 
drabbades av ökade vakanser under pandemin 
medan Malmö såg en nedåtgående trend, om 
än marginell. Vakansgraderna minskar framför allt  *Central Business District.
i CBD*, där Trianon har en del av sitt bestånd. För-
ändringen är här i princip lika för det nyare respek-
tive äldre beståndet. I Hyllie, det för närvarande 
stora utbyggnadsområdet i Malmö, är vakansnivån 
den lägsta sedan före pandemin. 
Samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är specifikt anpassade för 
samhällsservice som finansieras av stat, region 
eller kommun. Det kan vara allt från äldreboenden, 
vård- och omsorgslokaler till skolor och förskolor. 
De senaste åren har segmentet sett ett kraftigt 
ökande intresse från investerarmarknaden och 
ett, relativt sett, lågt utbud har gjort att direktav-
kastningskraven sjunkit kraftigt och att segmentet 
räknats som ett lågavkastande segment. I den här 
räntemiljön vi levt i under 2023 hör samhällsfast-
igheter, tillsammans med bostäder, till ett av de 
hårdast drabbade segmenten. Den ökande och 
åldrande befolkningen och den alltmer ansträngda 
ekonomin hos stat, region och kommun, kommer 
sannolikt innebära möjligheter inom segmentet 
framgent. 
Aktörer på fastighetsmarknaden 
i Malmö med omnejd
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
26

===== SIDA 27 =====

Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i 
Malmö, Burlöv och Svedala. Genom nytänkande, engagemang 
och mod verkar vi för en långsiktigt hållbar stadsutveckling.
455 485 kvm
Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage-  
och parkeringsplatser
96 %
Uthyrningsgrad
4,8 %
Yield (avkastning)
12 289 Mkr
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
131
Antal fastigheter
Våra fastigheter
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2019
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289
7 958 9 462
12 666 12 863
27 000 kr/kvm 
Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt Malmö City
Burlöv
Svedala
Rosengård
Limhamn/Slottsstaden
Oxie
Lindängen/Hermodsdal
Landskrona
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella 
fastigheter 15% (15)
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella 
fastigheter 15% (15)
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
27

===== SIDA 28 =====

Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö
Trianons fastighetsbestånd finns i huvudsak i 
Malmö med omnejd och består av bostäder, 
samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter. 
Totalt består fastighetsinnehavet av 131 fastig-
heter med en total uthyrningsbar yta om 455 000 
kvm. Utöver detta finns cirka 3 000 garage- och 
parkeringsplatser. I beståndet finns cirka 4 600 
hyreslägenheter.
 Per den 31 december 2023 uppgick marknads-
värdet på fastighetsbeståndet till 12 289 Mkr  
(12 863). Fördelningen per kategori i förhållande 
till fastigheternas marknadsvärde var: Bostäder  
73 procent (73), samhällsfastigheter 12 procent 
(12), kommersiella fastigheter 15 procent (15). 
Den ekonomiska hyresgraden ökade under året  
till 96,1 procent (95,2), vilket beror på en positiv 
nettouthyrning om 7 Mkr. Under 2023 uppgick 
hyresförlusterna (konstaterade och befarade) till 
0,0 procent (0,1) av de totala hyresintäkterna.
Större hyresgäster 
• Malmö Stad
• Region Skåne 
• Ica Sverige
• Coop 
• Axfood
• Systembolaget
• Migrationsverket
• Apoteket
• Lidl
0
20
40
60
80
2024
Hyresvärde, Mkr
2025 2026 2027 2028 >2041
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
21
53 48 50
15
79
0
5
10
15
<1 00
0
1 000–1 10
0
1 001–
1 200
1 20
1–1 30
0
1 301
–1 40
0
1 40
1–1 500
1 501
–1 600
1 601–
1 70
0
1 701
–1 800
1 801
–1 90
0
1 90
1–2 000>2 000
Procentuell fördelning av hyresnivån 
för lägenheter
2 3
7
13
11
10
12
13
9
4
3
14Wault
4,4 år
Genomsnittlig återstående 
avtalslängd för hyres- 
avtalen, viktat efter  
avtalade hyresintäkter. 
1 514 kr/kvm
Genomsnittlig hyresnivå. 
Intjäningsförmåga per segment 
Antal Antal Uthyrbar                Fastighetsvärde             Hyresvärde
fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Fastighetskategori
Bostäder* 62 4 078 295 632 8 154 27 581 514 1 737
Samhäll 17 166 47 959 1 454 30 308 104 2 165
Kommersiellt 16 62 63 389 1 834 28 934 155 2 446
Summa exklusive projektfastigheter 95 4 306 406 980 11 442 28 113 772 1 898
Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 19 289 18 168 508 27 942 28 1 548
Projekt 17 54 30 337 339 - 20 -
Summa inklusive projektfastigheter 131 4 649 455 485 12 288 26 977 820 1 801
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Hyres - 
intäkter, Mkr
Drifts över- 
skott, Mkr
Överskotts-
grad, %
Driftnetto exkl 
admin, Mkr
Direkt avkastning 
exkl admin, %
Fastighetskategori
Bostäder* 99 507 358 71 372 4,6
Samhäll 95 99 75 77 78 5,4
Kommersiellt 88 136 96 71 99 5,4
Summa exklusive projektfastigheter 96 741 530 71 549 4,8
Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 99 28 17 61 18 3,5
Projekt - 9 0 - 1 -
Summa inklusive projektfastigheter 95 778 547 70 568 4,6
Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde. 
* Hyresvärdet per 2023-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 514 kr per kvm.
** Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade till Stjermplan men ännu ej frånträdda.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
28

===== SIDA 29 =====

Intjäningsförmåga
0
200
400
600
800
1 000
2019
Mkr
Hyresvärde        Dri/f_tne/t_to        Förvaltningsresultat
2020 2021 2022 2023
Historisk intjäningsförmågaIntjäningsförmågan på tolvmånadersbasis ska inte 
jämställas med en prognos för de kommande  
tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller  
till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans- 
eller ränteförändringar. Trianons resultaträkning 
påverkas också av värdeutvecklingen i fastighets-
beståndet samt av kommande förvärv och/eller 
försäljningar. Dessutom påverkas resultaträkning-
en av värdeförändringar avseende derivat, vilket 
heller inte har beaktats i den beskrivna intjänings-
förmågan.
 Intjäningsförmågan baseras på de kontraktera-
de hyresintäkterna, bedömda fastighetskostnader 
under ett normalår samt kostnader för administra-
tion. Fastigheter som förvärvats under perioden 
har justerats till helår. Kostnader för de räntebä-
rande skulderna har baserats på en genomsnittlig 
ränta på 4,4 procent inklusive effekt av derivat-
instrument och lån med fast ränta beräknat på 
nettoskulden.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Koncernföretag
Mkr
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
Hyresvärde* 820,3 793,2 778,9 805,9 798,4
Vakanser -33,3 -31,4 -29,7 -27,0 -28,2
Kontrakterade vakanser -1,5 -2,1 -2,6 -3,7 -3,8
Rabatter -7,2 -7,6 -7,5 -8,8 -8,2
Övriga intäkter 8,2 6,7 6,7 6,7 6,7
Hyresintäkter 786,4 758,9 745,9 773,1 765,0
Fastighetskostnader -210,3 -213,8 -212,5 -228,1 -226,8
Fastighetsadministration -21,1 -22,6 -22,7 -23,3 -22,1
Driftsöverskott 555,0 522,5 510,7 521,7 516,0
Överskottsgrad, % 71 69 68 67 67
Central administration -62,2 -61,6 -64,1 -65,4 -65,4
Resultat från andelar i 
intresseföretag och joint venture 13,8 15,3 19,6 25,1 24,2
Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1
Finansiella intäkter och kostnader** -309,5 -285,2 -271,3 -265,7 -196,1
Förvaltningsresultat 191,0 184,9 188,8 209,6 272,6
1185
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,7 1,8 2,4
* Hyresvärdet minskar med 46 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2023.
 Hyreshöjning bostäder för 2024 är antagen till ett snitt om 5,7 procent från och med 1 januari 2024 baserat på  
2023 års utgående hyror.
 Efter periodens utgång har avtal tecknats om hyreshöjningar i Malmö om totalt 10,2 procent för 2024 och 2025.
** Beräknat på en genomsnittsränta om 4,4 procent på nettoskuld vid periodens utgång. 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
29

===== SIDA 30 =====

Aktuell intjäningsförmåga intressebolag  
och joint ventures
I tabellen presenteras intjäningsförmågan på 
tolvmånadersbasis för intressebolag och joint 
ventures. Det är viktigt att notera att den aktuella 
intjäningsförmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande 12 månaderna.
 Tabellen är presenterad som 100 procent  
av fastighetens intjäningsförmåga och Trianons 
ägarandel framgår av separat tabell. Denna  
har beräknats enligt samma principer som för 
koncernföretag. Fastigheten Burlöv Center ägs 
sedan 2020 tillsammans med Wallfast och avser 
ett stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig ut-
veckling av 1 000 bostäder. Rosengård Centrum 
ägs sedan 2021 i ett joint venture tillsammans 
med Brunswick Real Estate och Bonnier fastig-
heter och kommer att utvecklas med bostads- 
nära handel, samhällsservice och bostäder.  
Under fjärde kvartalet frånträddes 7 fastigheter i 
Osby i samband med affären med Stjernplan AB 
(publ). Trianon kommer att kvarstå som delägare 
i fastigheterna i Osby under 2024, vilka därmed 
redovisas som intressebolag.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Intressebolag och joint venture
Mkr
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
Hyresvärde 178,9 161,4 167,0 165,9 164,7
Vakanser -18,6 -19,5 -17,1 -19,2 -19,7
Kontrakterade vakanser -0,5 -1,2 -1,9 -0,2 -0,2
Rabatter -5,8 -5,9 -6,0 -5,4 -5,5
Hyresintäkter 154,0 134,8 142,0 141,2 139,3
Fastighetskostnader -52,4 -49,0 -49,0 -49,0 -49,0
Fastighetsadministration -4,5 -2,6 -2,6 -2,6 -2,6
Driftsöverskott 97,1 83,2 90,5 89,6 87,8
Överskottsgrad, % 63 62 64 63 63
Central administration -19,5 -17,7 -17,7 -17,7 -17,7
Tomträttsavgäld -1,7 -1,7 -1,7 -1,7 -1,7
Finansiella intäkter och kostnader -48,3 -33,2 -31,9 -20,0 -20,0
Förvaltningsresultat 27,6 30,6 39,2 50,2 48,3
 
Ägarandel i intressebolag och joint venture
Fastighet Trianons andel
Burlöv Arlöv 22:189 50%
Burlöv Kv Hanna 50%
Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%
Malmö Bojen 1 50%
Malmö Fendern 1 50%
Malmö Landshövdingen 1,  
Rosengård Centrum 50%
Malmö Smedjan 2 50%
Osby Kandidaten 7 50%
Osby Linjalen 1 50%
Osby Linjalen 11 50%
Osby Linjalen 12 50%
Osby Linjalen 13 50%
Osby Linjalen 14 50%
Osby Smeden 16 50%
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
30 Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 202330
Motetten 2 i Malmö.

===== SIDA 31 =====

Stor transaktion renodlade portföljen
Fastighetsmarknaden var avvaktande under hela 2023. Trots detta 
gjorde Trianon under 2023 sin största transaktion någonsin, då 
portföljen renodlades genom en försäljning av 45 fastigheter. 
Det väsentligt justerade ränteläget har haft en stor 
inverkan på finansieringsmarknaden. Tillgången 
till finansiering har försämrats samtidigt som stora 
obligationsförfall har behövts finansieras delvis 
av nya banklån. Bankerna är fortsatt aktiva inom 
utlåning till fastighetssektorn men fokus ligger på 
befintliga kunder. Detta, tillsammans med lägre 
belåningsgrader och väsentligt högre räntekost-
nader, har inneburit att transaktionsvolymerna var 
kraftig ner under 2023.
 När Trianon 2021 förvärvade Signatur Fastig- 
heter gjordes det med målet att stärka beståndet i 
Malmö med omnejd. Med förvärvet följde ett antal 
fastigheter på orter runt om i Skåne, men även i 
Stockholm. För att kunna dra nytta av skalfördelar 
och lokalkännedom vill Trianon fokusera på Malmö 
med omnejd och därför avtalades under 2023 
om försäljning av 45 fastigheter (65 500 kvm) 
till fastighetsgruppen Stjernplan. Köpeskillingen 
baserades på ett fastighetsvärde om 1,3 miljarder 
kronor netto, vilket var i linje med bokförda vär-
den. Affären stärkte Trianons nyckeltal och ökade 
möjligheterna till värdeskapande investeringar i det 
befintliga beståndet. 
Förvärv i Malmöregionen
Fokus för Trianon är Malmö med omnejd. Där 
finns organisation och infrastruktur på plats, vilket 
minskar overheadkostnaderna vid ett nytt förvärv. 
Det kan vara både tidsödande och kostsamt att 
etablera en ny förvaltningsorganisation om ett 
större förvärv görs på annan ort.
 Fastigheter som förvärvas ska förutom ett 
attraktivt geografiskt läge också passa bra in i 
Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings- 
potential som ger utrymme för värdeskapande 
förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad 
direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig 
princip.
 Under året gjordes endast ett förvärv – av 
fastigheten Helmer 10 som är en mindre kontors-
fastighet i stadsdelen Limhamn i Malmö. Även 
fastigheten Svedala 1:87 med 53 lägenheter, vilka 
uppfördes med investeringsstöd, tillträddes vid 
färdigställandet 2023. Projektet förvärvades av 
Wästbygg redan 2021. 
Strategi för 2024
Även om marknaden har bromsat in fortsätter 
Trianon att få erbjudanden om förvärv av enskilda 
fastigheter men även fastighetsportföljer. Trianon 
utvärderar alla affärsmöjligheter och är redo att 
göra förvärv när rätt fastighet finns på marknaden 
Principer för Trianons förvärv
• Förvärvet ska passa in i Trianons 
affärsmodell om att äga, förvalta, utveckla 
och bygga fastigheter i Malmö med omnejd. 
• Förvärvet ska bidra till en ökad 
genomsnittlig direktavkastning i portföljen. 
• Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i 
förhållande till Trianons övriga bestånd. 
• Fastigheten ska ha en utvecklingspotential 
– exempelvis för att Trianon ska kunna göra 
värdeskapande investeringar. 
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Det ska dock alltid finnas utrymme att göra 
förvärv utanför ramen, om erbjudandet är så 
attraktivt och med så stor potential att det är 
värdeskapande för bolaget. 
För förvärv i kranskommunerna tillkommer:
• Fastigheten ska ligga i en kommun med 
tillväxt, helst ha ett stationsnära läge 
och vara stor nog för att kunna utnyttja 
synergier med Trianons förvaltning.
till rätt pris. Trianon har ofta gått sin egen väg 
kring förvärv och sett möjligheter där andra  
sett problem. Två sådana exempel är Entré och 
Rosengård Centrum – fastigheter med stora  
utmaningar som utvecklats och som i dag är i 
stort sett fullt uthyrda.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
31

===== SIDA 32 =====

Trianons förvärv under 2023
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Information
Malmö Helmer 10 1  1 070 0 35
Trianons avyttringar under 2023
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Mkr Köpare
Fastigheter i Skåne 18 36 500 471 645 Stjernplan
Fastigheter i Osby 7 11 500 115 135 Stjernplan
Malmö Torshammaren 9 1 740 0 5 Kattarp Invest
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Verkligt värde på förvaltningsfastigheter minskade från 12 863 Mkr 
den 31 december 2022 till 12 289 Mkr den 31 december 2023. För-
värv via bolag uppgick till 147 Mkr, investeringar i nyproduktion och 
ombyggnader uppgick till 350 Mkr, värdeförändringar om -315 Mkr 
samt försäljningar till -756 Mkr. Värderingen av Trianons fastighets- 
bestånd görs av oberoende externa värderingsbolag. Mer informa-
tion se not 18, sidan 80.0
3000
6000
9000
12000
15000
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
31 dec 
2019
31 dec 
2020
31 dec 
2021
Ne/t_to
förvärv
Nya 
investeringar
Värde-
förändring
Ne/t_to
förvärv
Nya 
investeringar
Värde-
förändring
31 dec
2023
31 dec
2022
Fokus för Trianon är Malmö med 
omnejd. Att våra förvärv bidrar 
till en ökad direktavkastning i Trianons 
portfölj är en viktig princip.
Jonas Karlsryd, transaktionschef
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella 
fastigheter 15% (15)
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 73% (73)
Samhälls-
fastigheter 12% (12)
Kommersiella 
fastigheter 15% (15)
Hyresvärde per segment
Bostäder 68% (68)
Samhälls-
fastigheter 13% (14)
Kommersiella 
fastigheter 19% (18)
Hyresvärde per segment
Bostäder 68% (68)
Samhälls-
fastigheter 13% (14)
Kommersiella 
fastigheter 19% (18)
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
32

===== SIDA 33 =====

Attraktiva lägen och hög  
efterfrågan ger få vakanser
I den expansiva Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med nollvakanser och 
Trianon har uppemot 100–150 sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig. Det syns ingen 
avmattning när det gäller uthyrning av kontorslokaler eller lokaler för samhällsservice medan 
efterfrågan på butikslokaler är något mindre än tidigare. Under 2023 har Trianon trots allt 
tecknat avtal i det kommersiella beståndet för 17,7 Mkr.
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Trianons strategi att fokusera på bostäder i en  
attraktiv och expansiv region betalar sig när 
tiderna blir sämre. Trots förändrat ränte- och 
kostnadsläge syns ingen minskning i efterfrågan 
på bostäder. Även nybyggda bostäder hyrs ut i 
snabb takt och en möjlig anledning är att hyres- 
rätter blivit mer attraktiva när boräntorna fler- 
dubblats på kort tid. 
 Malmö med omnejd kommer även framöver 
att vara en mycket attraktiv plats att bo på och 
efterfrågan på bostäder väntas snarare öka under 
kommande år. Detta bland annat eftersom många 
bostadsprojekt i regionen lagts på is under det 
senaste året, vilket kommer att ytterligare spä 
på bristsituationen om några år. Marknaden för 
hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför att 
vara stabil under många år framöver.
Få vakanser i kontor
De flesta av Trianons kontorslokaler ligger på 
attraktiva och centrala lägen i Malmö. De sämre 
ekonomiska tiderna har hittills inte fått genomslag 
i ökad arbetslöshet, vilket gör att efterfrågan på 
kontorsplatser är stabil och att hyresnivåerna 
ligger kvar på tidigare nivåer. 
 Även efterfrågan på lokaler för samhällsservice 
är god och det finns flera exempel under senare 
år där kontors- eller butikslokaler konverterats till 
lokaler för samhällsservice. Detta kan innebära 
initiala kostnader för konvertering av lokalen, men 
kompenseras av att hyreskontrakten skrivs på 
många år och med kunder inom kommun, region 
och stat som har stabila finanser. Ett exempel på 
hur ytorna konverterats till ny typ av verksamhet 
är i Entré där Malmös röntgenmottagning Evidia 
hyr 766 kvm. 
Vikande trend för butikslokaler
Efterfrågan på butikslokaler minskar och det krävs 
något större anpassningar av lokalerna än tidigare 
i samband med inflyttning av ny verksamhet. Det 
finns en hög efterfrågan på lokaler för café eller 
restaurang, men det är inte alla butikslokaler som 
lämpar sig för konvertering. När Trianon tecknar 
avtal för någon typ av matservering är det viktigt 
att hyresgästen kan uppvisa tidigare erfarenhet av 
att driva sådan verksamhet för att minska risken 
att verksamheten inte bär sig och att Trianon tagit 
konverteringskostnader som inte kan räknas hem.
 I Rosengård Centrum är all lokalyta uthyrd och 
det finns en kö av näringsidkare som önskar eta-
blera verksamhet. Lokalerna har successivt byggts 
om för att bli mer ändamålsenliga för kunder och 
näringsidkare och utbudet upplevs som mycket 
attraktivt av närboende och andra.
 I Burlöv Center har uthyrningar gjorts under 
året till bland andra Hemtex och SWE Outlet. I 
centret har en omflyttning av butiker skett för att 
öka kundupplevelsen. Uthyrningsgraden är i dag 
83 procent, vilket är en markant uppgång från de 
40 procent som var uthyrda när Trianon förvärva-
de fastigheten tillsammans med Wallfast. 
 Entré är nu ett centrum för bostadsnära handel, 
samhällsservice, kontor, upplevelser och restau-
ranger. Under året tecknades avtal med bland 
andra DCL Sports (kampsport), Nabo (förvaltning 
av bostadsrätter) och Berättarministeriet (se 
faktaruta). Uthyrningsgraden har stigit markant 
sedan Trianon förvärvade fastigheten 2017 – från 
48 procent till dagens cirka 90 procent. 
 Under året gjordes en uthyrning som berör 
samtliga tre anläggningar. Butikskedjan Normal 
har etablerat sig i Burlöv Center och i Rosengård 
Centrum och kommer att etablera sig i Entré. 
Normal är en expansiv aktör med lågprisprofil 
och ett brett, attraktivt utbud som passar väl in på 
samtliga platser. 
 
• Fortsatt fokus på ett växande Malmö 
som även framöver kommer att vara 
en mycket attraktiv plats att bo på. 
Efterfrågan på bostäder väntas öka 
ytterligare under kommande år. 
• En fortsatt offensiv strategi i 
uthyrningen av de kommersiella 
lokalerna för att på ett snabbt och 
flexibelt sätt hitta en lösning som gynnar 
hyresgäst, omgivande verksamheter 
och oss som fastighetsägare.
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
33

===== SIDA 34 =====

HYRA UT OCH FÖRVALTA
Större kontrakt tecknade under 2023 med kommersiella hyresgäster 
Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm
Burlöv Center Swedala Outlet AB Kommersiell fastighet 10 1 646
Entré, Uno 5 DCL Sports Management AB Kommersiell fastighet 7 1 439
Burlöv Center Clas Ohlson AB Kommersiell fastighet 10  1 369
Rosengård Center Statens Servicecenter Kommersiell fastighet 6 777
Häggen 13 STEAM Bostadsfastighet 10 749
Burlöv Center Hemtex AB Kommersiell fastighet 5 741
Entré, Rolf 6 Nabo Group AB Samhällsfastighet 5 625
Rosengård Center Normal Kommersiell fastighet 5 502
Entré, Rolf 6 Normal Samhällsfastighet 5 473
Burlöv Center Leklust Kommersiell fastighet 3 400
8 721
Berättarministeriet
Berättarministeriet verkar för att minska segregationens negativa konsekvenser på barns 
skolgång genom att stötta lärare och elever i den dagliga undervisningen. Det görs genom 
kostnadsfria skolprogram som lockar eleverna, oavsett kunskapsnivå, att erövra det skrivna 
ordet. I februari 2024 öppnar Berättarministeriet sina nya lokaler i Entré i Malmö.
7,2 Mkr
Nettouthyrning 2023 
17,7 Mkr
Nytecknade kontrakt i det  
kommersiella beståndet
Offensiv strategi
Lediga bostäder och kontorslokaler marknadsförs 
genom digitala kanaler medan den vikande mark-
naden för butikslokaler kräver en mer offensiv stra-
tegi som präglas av Trianons tre ledord engage-
mang, nytänkande och mod. Trianon bedriver en 
uppsökande verksamhet genom att bland annat 
kontakta lokala näringsidkare vars koncept skulle 
kunna komplettera utbudet i Trianons fastigheter. 
Det kan handla om caféer eller annan verksamhet 
som ger ett mervärde till det befintliga erbjudan-
det. Det handlar om att på ett snabbt och flexibelt 
sätt hitta en gemensam plattform tillsammans med 
den potentiella hyresgästen för att hitta en lösning 
som gynnar båda parter.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
34

===== SIDA 35 =====

Stor värdeskapande potential 
i att utveckla fastigheterna
Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under 2023 var renoverings-
takten lägre än föregående år på grund av ränteläget och höga kostnader för material och 
hantverkare. Trianon tillämpar en strategi där lägenheter främst renoveras vid omflyttning 
och där arbetet sker efter en bestämd metod – den så kallade Trianonmodellen.
Trianon ser en stor värdeskapande potential i att 
successivt rusta upp lägenheter och fastigheter 
i beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till 
55 procent (62) men under 2023 valde Trianon 
att sänka renoveringstakten något. Målet är att 
renovera 200 lägenheter årligen och under 2023 
renoverades 109 lägenheter (151). Trianon har en 
nära och god relation till sina entreprenörer som 
ofta är småskaliga verksamheter med många års 
uppdrag för bolaget. Det skapar en kontinuitet 
och en samsyn på hur renovering och underhåll 
utförs långsiktigt och kostnadseffektivt.
Trianonmodellen sänker kostnader
Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som  
bygger på att lägenheter med renoveringsbehov  
i första hand renoveras i samband med omflytt-
ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så 
lite som möjligt, men också av kostnadsskäl.  
Renovering av en lägenhet sker vanligen enligt 
den så kallade Trianonmodellen som innebär en 
omfattande upprustning där kök byts ut, alla yt-
skikt görs om och vitvaror byts. Materialvalen görs 
med eftertanke så att lägenheten håller en god 
standard men till en rimlig hyra. 
 Den standardiserade modellen sparar både  
tid och kostnader genom enklare planering,  
sänkta inköpskostnader och tryggheten i att  
använda beprövade material. Modellen används  
i de delar av beståndet där planlösning och  
standard är likartad, till exempel i Lindängen,  
Hermodsdal och Nydala. I de fastigheter som har 
särskilda förutsättningar på grund av ålder eller 
konstruktion görs renoveringar enligt den så  
kallade krysslista som avtalats mellan Hyresgäst-
föreningen och Fastighetsägarna.
Konvertering en kommersiell möjlighet
Kommersiella fastigheter och lokaler renoveras  
efter sina förutsättningar och kan i lämpliga fall 
konverteras till annan verksamhet, till exempel 
samhällsservice. Det har till exempel skett med  
Entré som målmedvetet har konverterats från ett 
köpcentrum med låg uthyrningsgrad då Trianon 
förvärvade fastigheten till dagens fullt uthyrda  
fastighet med en blandning av butiker, kontor, 
restauranger och samhällsservice. På Stensjö- 
gatan i Malmö har en kontorsfastighet delvis kon-
verterats till samhällsservice i form av förskola, 
vårdcentral och folkhögskola. Hyresgäster inom 
samhällsservice skriver traditionellt långa kontrakt 
och är säkra betalare. 
Tekniska livslängden avgör
Trianon planerar löpande underhåll efter den  
tekniska livslängden för varje fastighet. Under- 
håll görs när det behövs, snarare än vid exakta 
tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon  
att kombinera underhåll med andra värdeska- 
pande insatser, till exempel att montera solceller  
i samband med en takrenovering. På senare år  
har Trianon ökat ansträngningarna att energi- 
effektivisera och energioptimera fastighetsbestån-
det och många underhållsinsatser syftar därför till 
att sänka energiförbrukningen. Målet är att sänka 
fastighetsbeståndets totala energiförbrukning 
med 10 procent under perioden 2022–2024. Läs 
mer om arbetet på sidorna 21–23.
Renovering
Renovering av lägenheter görs främst i samband 
med omflyttning. Målet är att renovera 200 
lägenheter per år. Under 2023 renoverades 109 
lägenheter. Lägre omflyttning i det orenoverade 
beståndet har lett till att renoveringsmålet inte 
uppnåtts under året.
UTVECKLA
0
10
20
30
40
50
60
70
Renoverade lägenheter per kvartal
42
35
19
13
Kv1K v2 Kv3K v4
40
28
64
54
46
18
48
39
2023
Kv1K v2 Kv3K v4
2021
Kv1K v2 Kv3K v4
2022
Potentialen i lägenhetsbestånden
Orenoverade lägenheter 55% (62)
Renoverade lägenheter  28% (26)
Nyproduktion  17% (12)
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
35

===== SIDA 36 =====

• Fortsatta lägenhetsrenoveringar med 
10 procents avkastning.
• Energieffektiviseringar för att sänka 
både förbrukning och kostnader.
• Fortsätta utveckla och driva fram nya 
detaljplaner.
UTVECKLA
Fokus under 2024
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
36
Vårsången 8 i Malmö.

===== SIDA 37 =====

Stark befolkningstillväxt gör  
fortsatt nyproduktion intressant
Det snabbt förändrade ränte- och kostnadsläget har inneburit att Trianon under 2023 
inte påbörjade några nya projekt. De pågående projekten färdigställdes enligt plan och 
för kommande projekt fortsätter arbetet med detaljplaner och bygglov som tidigare. 
Målet är att vara redo för byggstarter så fort det föreligger god lönsamhet igen.
Bostadsmarknaden i Malmö kommer att vara 
fortsatt mycket attraktiv under många år framöver. 
Malmö stads egen befolkningsprognos pekar på 
att staden växer med fler än 150 000 nya invånare 
under de kommande 25 åren, vilket kommer att 
ge en fortsatt hög efterfrågan på hyreslägenheter. 
Redan i dag har Trianon 100–150 sökande till varje 
lägenhet som blir ledig.
 Trianon, precis som de flesta andra aktörer, 
avvaktar med nya byggstarter till dess att ränte- 
och kostnadsläget blir mer attraktivt. Detta 
kommer att innebära en bristsituation på 
marknaden i Malmö på ett par års sikt, när få eller 
inga lägenheter färdigställs under den närmaste 
tiden samtidigt som befolkningen växer.  
Viktig del av strategin
Trianon har som strategi att komplettera fast-
ighetsportföljen med nyproduktion. Detta har 
inte förändrats trots omvärldsläget och Trianon 
fortsätter därför att driva detaljplaneprocesser och 
bygglovsansökningar i samma takt som tidigare. I 
projektportföljen fanns 117 detaljplanerade lägen-
heter vid slutet av 2023.
Ett av de större projekten som planeras är 
Limhamns silor, där en tidigare cementfabrik ska 
omvandlas till attraktiva bostäder i havsnära läge, 
tillsammans med bostadsnära handel och annan 
samhällsservice. En arkitekttävling genomfördes 
tillsammans med Malmö stad och avgjordes i 
februari 2023. Det vinnande förslaget Habitat 
bearbetas nu i en detaljplaneprocess. Limhamns 
silor är ett joint venture tillsammans med Lernacken 
Fastigheter.
Nya bostäder i Sege Park och Hyllie
Under året färdigställdes ett projekt om 65 
hyresrätter i Sege Park i norra Malmö. Bostäderna 
har byggts i en attraktiv och lummig parkmiljö och 
stor vikt har lagts vid hållbara lösningar i form av 
olika modeller för delningslösningar för bland 
annat elbilar och lådcyklar. På taket finns en 
modern solcellsanläggning som producerar el till 
fastigheten och de boende betalar individuellt för 
förbrukning av el och varmvatten som ett led i 
arbetet med att skapa ett medvetet och klimat- 
smart boende. 
 I Hyllie i södra Malmö färdigställdes 44 
lägenheter med inflyttning i slutet av 2023 och 
BYGGA
Kvarteret Hanna 
Med tågstationen och Burlöv Center som 
närmsta granne växer hybridkvarteret Hanna 
fram. Projektet började som en markanvis-
ningstävling från Burlövs kommun som Trianon 
och Fojab vann och nu byggs 111 lägenheter 
samt ytor för samhällsservice, handel och 
restauranger på ett fantastiskt pendlarläge. 
ytterligare 29 med inflyttning i februari 2024. 
Kvarteret Badmössan ligger på ett stationsnära 
och attraktivt läge i en snabbt växande stadsdel 
med ett stort utbud av handel, samhällsservice 
och kommunikationer.
Kvarteret Trädgårn i centrala i Svedala
Centralt i Svedala köpte Trianon redan 2021 ett 
nyproduktionsprojekt med 53 lägenheter som 
färdigställdes våren 2023. De energieffektiva 
lägenheterna som snabbt hyrdes ut byggdes med 
rimliga hyror under tiden som investeringsstöd 
fortfarande fanns.
Stationsnära lägenheter i Burlöv
Tillsammans med Wallfast utvecklar Trianon 111 
lägenheter i kvarteret Hanna med ett fantastiskt 
läge nära Burlövs Centralstation. Fastigheten blir 
ett landmärke i Burlöv med endast ett par 
minuters promenad till stationen och ytterligare 
5–7 minuter med tåg till Malmö eller Lund. Vid ett 
gemensamt torg byggs samhällsservice, handel 
och restauranger. Projektet pågår och inflyttning 
beräknas till årsskiftet 2024/2025.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
3737

===== SIDA 38 =====

BYGGA
• Med tanke på rådande omvärlds- 
och kostnadsläge avvaktas med 
byggstarter. Däremot pågår arbete 
med att driva detaljplaneprocesser i 
flera av bolagets joint ventures och 
stadsutvecklingsprojekt som kommer 
att vara mycket värdeskapande 
framöver.
Fokus under 2024
Projektportfölj 
Projektfastigheter
Antal 
lägen heter BTA m²
BOA/LOA 
m²
Bedömd  
investering, Mkr*
Nedlagda 
kostnader, Mkr
Bedömt hyres-
värde, Mkr
Förväntad 
byggstart
Förväntat 
färdig-
ställande
Projekt med gällande detaljplan
Badmössan 1, Hyllie (lokaler och hyresrätter) 73 5 445 4 206 185 174 11 2021 2024
Svedala 22:8 (radhus) 21 3 600 3 050 10 Ej beslutat
Centralköket 3, Sege Park (bostäder) 11 1 580 1 232 14 Ej beslutat
Fjällrutan 1 (bostäder) 12 1 050 900 0 Ej beslutat
Summa projekt med gällande detaljplan 117 11 675 9 388 185 198 11
Projekt under detaljplanering
Svedala 25:18 120 11 300 8 900 2 Ej beslutat
Husie 172:75, Malmö 60 9 000 4 Ej beslutat
Spiralen 10, Malmö** 180 17 000 3 Ej beslutat
Summa projekt under detaljplanering 360 37 300 8 900 0 8 0
Summa projektportfölj 477 48 975 18 288 185 206 11
Avyttrade med framtida tillträde
Norra Sorgenfri, etapp 1 och etapp 2*** 385 22 200 16 650 726 102 37 2022 2026/2027
    * Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
  ** Bedömd tillkommande bostadsbyggrätt på kv Spiralen inklusive avtalade, ännu ej tillträdda förvärv, Spiralen 6 och Spiralen 11.
*** Norra Sorgenfri Etapp 1 och 2 avyttrad med tillträde då fastigheten är färdigställd.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
38

===== SIDA 39 =====

Joint ventures möjliggör värdeskapande stadsutvecklingsprojekt
För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra 
aktörer i så kallade joint ventures. Tre av Trianons mest uppmärksammade projekt 
drivs i denna form: Burlöv Center, Rosengård Centrum och Limhamns silor. 
Fördelen med joint ventures är att de deltagande 
aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta 
projektet med olika typer av kompetens och 
erfarenhet. Det kan vara mer värdeskapande än 
att bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag 
tre projekt som drivs som joint ventures: Burlöv 
Center, Rosengårds Centrum och Limhamns silor.
Burlöv Center
Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam-
mans med Wallfast. För många skåningar är 
platsen främst känd som ett stort köpcentrum 
sedan tidigt 1970-tal, men för Trianon och Wallfast 
handlar projektet om stadsutveckling. Läget är 
mycket attraktivt med bara några minuters pend-
ling med tåg till Malmö eller Lund. Det gemen-
samt ägda bolaget Burlöv Center Fastigheter AB 
utvecklar lägenheter och lokaler i anslutning till 
den kommande Burlöv Centralstation och driver 
parallellt vidare Burlöv Center som i dag har låg 
vakansgrad och många attraktiva butiker. Sedan 
Trianons och Wallfasts förvärv av Burlöv Center 
har uthyrningsgraden ökat från 40 till 83 procent. 
Trianon och Wallfast har byggrätter på området 
och avyttrade två av dessa till Riksbyggen och 
Tornet föregående år. Ett stort fokus är återstå-
ende byggrätter och att driva  nya detaljplaner för 
området tillsammans med Burlövs kommun.
Rosengård Centrum
Trianon äger Rosengård Centrum tillsammans 
med Fastighets AB Hemmaplan, som i sin tur ägs 
av Bonnier Fastigheter. Tillsammans driver aktörer-
na ett stort stadsutvecklingsprojekt som utvecklar 
bostäder, handel och samhällsservice. Områdets 
köpcentrum är fullt uthyrt med en kö av intresse-
rade aktörer. Den 1 mars 2023 invigdes Rosen-
gårdsbiblioteket som blir en viktig samlingspunkt 
för stadsdelens invånare. Ett av projektets mål är 
att öka den sociala hållbarheten i området och där 
bidrar Trianon med lokalkännedom och långvarigt 
socialt engagemang.
Limhamns silor
I februari 2023 presenterades det vinnande försla-
get i den arkitekttävling som syftade till att gestalta 
det nya området Limhamns silor. På ett havsnära 
läge nära småbåtshamn och rekreationsmöjlighe-
ter planerar Trianon tillsammans med Lernacken 
Fastigheter AB ny bebyggelse med bostäder, 
handel och samhällsservice. 
Joint venture
Antal 
lägen heter BTA m²
BOA/LOA 
m²
Bedömd 
investering, Mkr*
Nedlagda 
kostnader, Mkr
Bedömt hyres-
värde, Mkr
Förväntad 
byggstart
Förväntat  
färdig ställande
Kvarteret Hanna, Burlöv
(lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 278 18 2022 2024/2025
Rosengård Centrum, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 2025 2027
Tågarp 15:4 etapp 1 (Burlöv Center) 258 39 000 18 2024/2025 2026/2027
Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 2025 2027
Rosengård Centrum, etapp 1 Norra 75 7 000 3 2025 2027
Tågarp 15:4 etapp 2 (Burlöv Center) 850 100 000 3
Smedjan 2, Malmö 8 200**
Summa 1 478 181 400 24 300 463 306 18
Framtida möjliga detaljplaner
Rosengård Centrum, etapp 2 och 3
  * Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
** Avser ny BOA/LOA.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
39

===== SIDA 40 =====

Reducerade utsläpp med 90 procent
I Trianons 208 lägenheter på Svedalagården i Svedala har ett byte från gas till fjärrvärme 
under året genererat hela 90 procent lägre koldioxidutsläpp och halverade energikostnader. 
Trianon har ett nära och positivt samarbete med den lokala energileverantören.

===== SIDA 41 =====

Fokus på sänkt risk i osäker omvärld
Det osäkra omvärldsläget, inflationsoro och snabbt stigande räntor gjorde 
2023 till ett utmanande år. Trianon står fast vid strategin att öka andelen hållbar 
finansiering och upprätthålla en hög andel bankfinansiering. Två åtgärder under 
året för att minska osäkerhet och kostnader var att räntebindningen ökade och 
att frivilligt återköp erbjöds innehavarna av bolagets hållbara hybridobligation.  
Vi fortsätter strategin med en 
hög andel bankfinansiering. 
Vi kommer också att fortsätta öka 
andelen hållbar finansiering både för 
att göra fortsatt kloka investeringar i 
energieffektiviseringar och göra sociala 
investeringar i våra områden.  
Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD
Det osäkra omvärldsläget hade stor påverkan på 
Trianons kapitalförsörjning under 2023. Ränte- 
marginalerna kunde behållas på samma nivåer 
som tidigare, men en kraftigt stigande STIBOR 
innebar stora utmaningar på kostnadssidan. Till-
gången till kapital minskade i och med att obliga-
tionsmarknaden inte längre var ett attraktivt finan-
sieringsalternativ. Trianon hade vid utgången av 
2023 cirka 98 procent av sin finansiering via bank 
och samarbetar med samtliga större banker som 
är verksamma i Sverige. Andelen hållbar finansie-
ring uppgick till 38 procent. 
Hållbar bankfinansiering
Trianon strävar efter att öka andelen hållbar bank-
finansiering och tecknade 2022 det första hållbar-
hetslänkade lånet via Handelsbanken. Lånet har 
löptid på 3 respektive 6 år och är länkat till sociala 
och gröna mål. Syftet är att skapa en mer inklude-
rande bostadsmarknad, öka tryggheten och mins-
ka klimatpåverkan och Trianon erbjuds lägre ränta 
om bolaget når målen. Lånet har under 2023 ut- 
ökats från 1,9 Mdkr till 2,1 Mdkr.
Återköp av hållbar hybridobligation
I slutet av 2023 erbjöd Trianon innehavarna av  
bolagets befintliga efterställda hybridobligation att 
delta i ett partiellt återköpserbjudande där obliga-
tionen löstes in mot B-aktier i bolaget. Syftet var 
att förbättra bolagets kassaflöde samt öka vinsten 
per aktie och erbjudandet accepterades av inne-
havare av 370 Mkr, varav Trianons större ägare 
stod för 300 Mkr. Utspädningen blev cirka 14,5 
procent. 
 Efter återköpet Trianon återstår ett nominellt 
belopp om 130 Mkr av hybridobligationerna. För-
sta inlösendatum för obligationerna är i november 
2025 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 
3M plus 7 procent. Hybridobligationen är bokförd 
som eget kapital. 
Hållbart finansiellt ramverk
Sedan 2022 har Trianon ett nytt ramverk för håll-
bar finansiering. Samtliga skuldinstrument kan ingå 
i ramverket, som upprättats i enlighet med Sustai-
nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt 
Green Loan Principles och Social Loan Principles 
(utformade av LMA). En oberoende tredje part, 
ISS ESG, har genomfört en extern granskning av 
ramverket. Utifrån Trianons fastighetsbestånd 
om totalt 12,2 Mdkr vid periodens utgång har 4,5 
Mdkr definierats som möjligt att koppla till ramver-
ket. Ramverket beskrivs på sidorna 43–44. 
Finanspolicy 
Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att 
bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska 
kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den 
fastställs av styrelsen och prövas minst årligen.  
Trianons risker består i huvudsak av likviditetsrisk, 
refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskrivning i 
not 3 sidorna 73–75. 
Skulder 
Koncernens räntebärande skulder uppgick till  
7 100,6 Mkr (7 107,4) vid periodens slut, inklusive 
obligationslån om 222,7 Mkr (398,8). Beviljad 
checkkredit uppgick till 60 Mkr (35) varav utnyttjat 
uppgick till 21,7 Mkr (0,0). Skulden har minskat 
beroende på fastighetsförsäljningar och amorte-
ringar samt ökat med investeringar i befintliga  
fastigheter samt nyproduktion. 
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
41

===== SIDA 42 =====

Finanspolicy 
Mål Utfall 2023 Utfall 2022
Räntebindningstid, år 1 2–4 2,6 0,5
Kapitalbindningstid, år 2 2,9 3,2
1 Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 21 procent (9).
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
Förfalloprofil, lån
Q1 2024 Q4 2024Q3 2024Q2 2024 2025 2027 E/f_ter 20282026
Banklån, säkerställda
Mdkr
Obligationer, icke säkerställdaHybridobligationer
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Fördelning finansiering
Q4 2022 Q3 2023Q2 2023Q1 2023 Q4 2023 2026 E/f_ter 20272025
Hybridobligationer
Mdkr
Obligationer, icke säkerställda
Banklån, säkerställda
Av totala räntebärande skulder var 97 procent 
(94) säkerställda mot pantbrev och 3 procent (6) 
icke säkerställda.  
 
Genomsnittlig ränta och räntebindning 
På grund av det osäkra omvärldsläget valde Tria-
non under året att delvis förändra räntestrategin 
och öka säkringsgraden. Mot slutet av 2023 föll 
långa räntor relativt brant och Trianon gjorde rän-
tesäkringar både genom räntederivat samt teckna-
de, i januari 2024, lån till fast ränta med löptider 
på en till två år. Detta ökade säkringsgraden till 83 
procent (3). Den genomsnittliga räntebindnings- 
tiden uppgick till cirka 2,6 år (0,5). Målsättningen 
enligt Trianons finanspolicy är att koncernens rän-
tebindning ska uppgå till mellan två och fyra år. Av 
totala räntebärande skulder har 79 procent (91) 
rörlig ränta och 21 procent (9) fast ränta. 
 Den genomsnittliga räntan under perioden upp-
gick till 3,9 procent (2,2). Belåningsgraden upp-
gick till 57,1 procent (54,6) jämfört med det finan-
siella målet att ej överstiga en belåningsgrad om 
60 procent. Belåningsgraden i förhållande till ba-
lansomslutning uppgick till 51,5 procent (50,9).
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 5 020,3 Mkr  
(5 372,9), varav 5 020,3 Mkr (5 372,9) var hän- 
förligt till moderbolagets aktieägare. Det egna  
kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
minskade med årets totalresultat om -206,1 Mkr 
(171,4). Ingen utdelning till Trianons aktieägare  
har påverkat det egna kapitalet 2023 (-78,5 2022). 
Utdelning kopplad till hybridobligationen har mins-
kat det egna kapitalet med -58,5 Mkr (-39,8) samt 
återköp av hybridobligation med -98,0 Mkr (0,0). 
Konvertering av hybridobligation till B-aktier har 
påverkat eget kapital med -1,6 Mkr nettoredovisat. 
Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital 
hänförligt till hybridobligationer uppgick till 26,58 
kr (31,14) per aktie samt inklusive eget kapital 
hänförligt till hybridobligationer till 27,27 kr (34,11) 
per aktie. Soliditeten uppgick till 36,8 procent 
(38,9) vid periodens slut. 
Kovenanter
I ramavtal med koncernens finansierande banker 
har Trianon förbundit sig att uppfylla följande  
kovenanter: Belåningsgraden ska ej överstiga 60 
procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga 
1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga 30 
procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både 
under innevarande och föregående räkenskap-
sår. För mer information se not 3, sidorna 73–75. 
Obligationslån, Hållbart finansieringsramverk och 
särskilda lånevillkor gällande banklån om totalt 
3,1 Mdkr innehåller ägarförändringsklausul om 
kontrollen över koncernen förändras.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
42

===== SIDA 43 =====

Hållbara ramverk
Trianon hade två obligationsemissioner utestående vid periodens utgång. En hållbar 
hybridobligation (emitterad 2022) till ett nominellt belopp om 130 Mkr samt en håll-
bar obligation (emitterad 2023) till ett nominellt belopp om 225 Mkr, båda kopplade 
till Trianons hållbara ramverk. Syftet är att ge bolaget ökade möjligheter att göra so-
ciala och gröna investeringar i södra och östra Malmö. Mer information om Trianons 
ramverk för hållbara investeringar finns på bolagets hemsida.
Så här används intäkterna
Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansieringsinstru-
ment ska användas för att finansiera eller refinansiera, helt eller delvis, fullständiga, 
stödberättigade tillgångar och aktiviteter som ger tydliga miljöfördelar (gröna 
stödberättigade tillgångar) och/eller sociala fördelar (sociala stödberättigade 
tillgångar). Look back-perioden gäller för intäkterna och är begränsad till två år. 
Bolaget kommer kontinuerligt att använda sig av sitt professionella omdöme och sin 
hållbarhetsexpertis när det identifierar de stödberättigade tillgångar och aktiviteter 
som kan komma i fråga.
Rapportering
För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter förbinder 
sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har hållbara finansieringsin-
strument utestående. Information om allokeringen av intäkterna kommer att förnyas 
årligen fram till dess att de är helt fördelade, och i god tid om det sker en väsentlig 
utveckling. Rapporten kommer att finnas tillgänglig på Trianons webbplats  
www.trianon.se och kommer att täcka några av följande områden: 
Rapportering om allokering av intäkter 
• Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering.
• Andel av intäkterna som används för finansiering/åter-finansiering och andel  
av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2. 
• Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall). 
• Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar finansiering, 
om det inte är konfidentiellt. 
Rapportering av effekter 
Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa effektindikatorer där relevanta 
uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på denna sida.
             Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er
Relevant  
miljömål enligt  
EU:s taxonomi
Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar1
Begränsa  
klimat 
förändringarna
i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven2  
för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller
ii. Nya byggnader med en energiförbrukning som ligger minst 20% under den tillämpliga  
nationella byggnadsordningen3, eller
iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller
iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi  
med minst 30%.
Kategori II – Befintliga byggnader
i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller
ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, de 15% definieras enligt  
primärenergibehovet eller baserat på EPC-nivåer enligt tillgängliga oberoende studier.
           Investeringar i energieffektivitet
Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar  
av ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme- och fjärrkylsystem, förbättringar och 
införande av kontrollsystem samt infrastruktur för el- eller hybridfordon.
Begränsa  
klimat- 
förändringarna
             Prisvärda bostäder
Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas 
årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet. 
Stödberättigade tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta 
områden" och "riskområden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka 
säkerheten i dessa områden har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1. 
Målgrupp: boende i ett utsatt område, ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt 
den svenska polisens kartläggning4.
1 Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras som byggnader som byggts före den 
31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi.
2 Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen.
3 Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället.
4 Polisens Sverigekarta.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
43

===== SIDA 44 =====

Gröna stödberättigade tillgångar Indikator
Gröna och energi- 
effektiva byggnader
• Energiförbrukning i (MWh och/eller  
kWh/kvm).
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp  
som minskas eller undviks (tCO2e).
• Klass för energicertifikat, om det finns  
ett sådant.
• Typ av certifiering och eventuell nivå  
(t.ex. Miljöbyggnad Silver).
Energieffektivitet
• Besparad energi per m2.
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp  
som minskas eller undviks (tCO2e).
Sociala stödberättigade tillgångar Indikator
Prisvärda bostäder
• Totalt antal byggnader och hyreslägen- 
heter i "utsatta områden", ”särskilt  
utsatta områden" och "riskområden". 
• NKI: Hyresgästundersökning för att  
mäta attraktiviteten och den upplevda 
tryggheten i våra bostadsområden.
• Andra kvalitativa parametrar som visar  
att företaget tillhandahåller funktionella,  
säkra och hälsosamma lokaler i samhället.
Gröna stödberättigade tillgångar
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den 
totala energi användningen i Sverige och en 
sjättedel av koldioxidutsläppen. 
 Investeringar i gröna och energieffektiva 
byggnader spelar därför en nyckelroll i energi- 
omställningen. Detta bekräftas ytterligare av 
Europeiska kommissionens starka fokus på 
byggnaders energieffektivitet, som är det 
målinriktade måttet i flera av kommissionens 
strategier, till exempel i EU:s taxonomi. Trianon 
definierar Green Eligible Assets enligt tabellen till 
höger gällande gröna och energieffektiva 
byggnader. 
Sociala stödberättigade tillgångar
Sociala stödberättigande tillgångar är sådana som 
direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa en 
specifik social fråga och/eller strävar efter att 
uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte 
uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon 
definierar socialt berättigade tillgångar enligt 
tabellen till höger gällande prisvärda bostäder. 
Hållbarhetslån ska ge  
gröna och sociala vinster
Under 2022 stärkte Trianon hållbarhetsarbetet 
genom att teckna ett hållbarhetslänkat lån hos 
Handelsbanken. Lånet syftar till refinansiering av 
befintliga lån och är länkat till sociala och gröna 
mål som syftar till att skapa en mer inkluderande 
bostadsmarknad, öka tryggheten och minska kli-
matpåverkan. Om Trianon når målen ger Handels-
banken lägre ränta på lånet. De fyra målen är:
1. Inkluderande bostadsmarknad: tillgängliggöra 
ett ökat antal lägenheter som upplåts till hushåll 
som har svårt att ta sig in på den ordinarie 
bostadsmarknaden, såsom låginkomsttagare, 
hushåll med försörjningsstöd, hemlösa och 
socialt ekonomiskt utsatta hushåll. 
2. Tryggare bostadsområden: fysiska och sociala 
investeringar i Trianons bostadsområden 
Lindängen och Hermodsdal i södra Malmö. 
3. Minskad energianvändning: minska 
klimatavtrycket och öka lönsamheten genom 
investeringar i energibesparande åtgärder.  
lägenheter
4. Ökad egen produktion av förnybar energi: 
öka andelen egenproducerad förnybar energi i 
befintligt fastighetsbestånd genom investeringar 
i solceller eller andra förnybara energikällor.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
44

===== SIDA 45 =====

Aktien
Kriget i Ukraina och räntehöjningar har starkt påverkat fastighetsbranschen vilket 
sammantaget gör att börsåret 2023 kan beskrivas som volatilt. Fastighetsaktierna, 
som länge gått på sparlåga, fick åter lite bränsle i slutet av året.
Trianonaktien handlas i Mid Cap-segmentet 
med kortnamnet (TRIAN B) och ISIN-kod 
SE0018013658. 
 Under 2023 sjönk börskursen med nästan  
20 procent (-65). Stockholm Nasdaq som helhet 
steg med 15 procent. OMX Stockholm Real Estate 
PI, det index där Trianon ingår, slutade på plus 
17 procent. 
 Den totala omsättningen av Trianons B-aktier 
under 2023 var nästan 18 miljoner aktier, till ett 
värde av cirka 284 Mkr, vilket innebar en genom-
snittlig omsättning på 71 427 aktier per handels-
dag. Högsta handelskursen under 2023 noterades 
den 16 januari med 26,00 kr och den lägsta den  
1 november med 13,30 kr.
 Trianonaktiens totalavkastning under året var 
minus 20 procent. OMX Stockholm Gross Index 
(GI) ökade med 19 procent. Under de senaste 
fem åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig 
totalavkastning om 17 procent per år, samma som 
motsvarande siffra för OMX Stockholm GI.
Aktiekapital
Per den 31 december 2023 fanns totalt  
184 124 662 aktier (157 505 957) i bolaget, varav 
6 084 472 A-aktier (6 084 472) och 178 040 190 
B-aktier (151 421 485). Aktierna är denominerade 
i kr och varje aktie har ett kvotvärde på 0,625 kr 
per aktie (0,625). Aktiekapitalet uppgår till 115,1 
Mkr (98,4). Varje A-aktie berättigar innehavaren 
till en röst på bolagsstämman och varje B-aktie 
berättigar innehavaren till en tiondels röst på bo-
lagsstämman. Varje aktieägare har rätt att rösta för 
samtliga aktier som aktieägaren har i bolaget.
Konvertering av hybridobligationer
I december 2023 genomfördes ett frivilligt åter- 
köpserbjudande av bolagets utestående hybrid- 
obligationer genom kvittning mot nya B-aktier i 
bolaget. Totalt återköptes 370 Mkr i nominellt 
belopp av totalt 500 Mkr, varav bolagets huvud- 
ägare stod för 300 Mkr av återköpet. Konverte-
ringen till aktier har tillfört bolaget 26 618 705 
aktier och ökat aktiekapitalet med 16 636 691 kr 
och inneburit en utspädning med 14,5 procent av 
kapitalet och 11,1 procent av rösterna.
Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2023 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI)
Utdelning och utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till mellan 30 till 
50 procent av förvaltningsresultatet minskat med 
betald skatt. Under perioder med stark tillväxt kan 
utdelningen ligga i den nedre delen av intervallet.
 Trianons styrelse föreslår årsstämman att ingen 
utdelning ska lämnas för räkenskapsåret 2023. 
Ingen utdelning lämnades heller för räkenskaps- 
året 2022. 
Marknadsnoterade obligationer
Trianon har två marknadsnoterade obligationslån 
utestående. Under 2022 emitterades en hållbar 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2019 2020 2021 2022 2023
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsa/t_t antal aktier/månad, 
tusental
hybridobligation om 500 Mkr. Efter återköpserbju-
dande, beskrivet ovan, uppgick totalt utestående 
belopp till 130 Mkr vid räkenskapsårets utgång. 
Under 2023 emitterades en senior hållbar obliga-
tion med 2 års löptid under en ram om 500 Mkr. 
Totalt utestående belopp uppgick till 225 Mkr vid 
räkenskapsårets utgång. I början av mars 2024 
utökades lånet med 75 Mkr och totalt utestå-
ende belopp uppgår därefter till 300 Mkr. Båda 
obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholm 
Sustainable Bond List. För ytterligare information 
om obligationslånen samt villkor se finansiering på 
sidorna 41-42.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
45

===== SIDA 46 =====

Nyckeltal per aktie
2023 2022 2021 2020 2019
Antal utestående aktier, tusental 1 184 124,7 157 506,0 157 006,0 149 862,0 145 862,0
Genomsnittligt antal utestående aktier, 
tusental 1, 2 159 037,4 157 127,6 150 992,8 147 857,6 138 244,4
Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41
Eget kapital per aktie, kr 3 26,58 31,14 30,60 20,58 16,82
Resultat per aktie, kr 2 -1,59 0,84 8,41 3,31 2,14
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 3 31,40 36,38 36,16 25,23 20,61
1 Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022. 
2 Definition enligt IFRS.
3 Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Namn Summa Innehav Innehav Summa Röster Röster
Briban Invest AB 50 344 415 27,34% 7 636 327,1 31,97%
Olof Andersson privat och via bolag 50 096 077 27,21% 7 611 493,3 31,86%
Grenspecialisten Förvaltning AB 18 767 218 10,19% 1 876 721,8 7,86%
SEB Fonder 11 242 095 6,11% 1 124 209,5 4,71%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 8 834 154 4,80% 883 415,4 3,70%
Mats Cederholm privat och via bolag 5 362 559 2,91% 808 509,5 3,38%
Familjen Eklund privat och via bolag 4 580 000  2,49% 458 000,0  1,92%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 702 456  2,01% 370 245,6  1,55%
Humle småbolagsfond 2 511 960 1,36% 251 196,0 1,05%
Tredje AP-fonden 1 944 412 1,06% 194 441,2 0,81%
Övriga aktieägare 26 739 316 14,52% 2 673 931,6 11,19%
Summa 184 124 662 100,00% 23 888 491,0 100,00%
Ägare den 31 december 2023 
De två största ägarna i Trianon är Jan Barchan via bolag samt Olof Andersson privat och via bolag. De repre-
senterar vardera cirka 27 procent av bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av bolagets totala röster. 
Aktiekapitalets utveckling
Besluts tidpunkt 
        Förändring av antal aktier             Antal aktier efter transaktionen            Aktiekapital (kr)
Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt
1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000
1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000
2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000
2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120
2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120
2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940
2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860
2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750
2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750
2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750
2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750
2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750
2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750
2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725
2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725
2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725
2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531
2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223
2023-12-11 Emission genom konvertering 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914
Summa 6 084 472 178 040 190 184 124 662 115 077 914
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
46

===== SIDA 47 =====

Principer för värdering
Trianons fastigheter värderas till verkligt värde i 
enlighet med IFRS. Värdet på fastigheterna base-
ras på externa eller interna fastighetsvärderingar. 
Externa värderingar görs minst årligen av samtliga 
fastigheter, med undantag för projektfastigheter. 
Projektfastigheter externvärderas då de har en 
färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att 
möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess 
värderas fastigheterna till anskaffningsvärde. 
Därefter beräknas investeringsvinsten för projektet 
och avräknas i förhållande till färdigställandegrad.
 Externa värderingar under 2023 har utförts 
av auktoriserade fastighetsvärderare via Forum 
Fastighetsekonomi, Bryggan Fastighetsekonomi, 
Croisette Real Estate Partner och Newsec Advice. 
Vid periodens utgång hade cirka 67 procent av 
det totala fastighetsvärdet externvärderats och 90 
procent värderats under helåret 2023. 
 
Värdeförändringar
Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31  
december 2023 till 12 288,6 Mkr (12 862,6). Inves-
teringar i befintliga fastigheter uppgick till 349,7 
Mkr (554,9) för perioden. Investeringarna avser 
främst löpande lägenhetsrenoveringar i bostads- 
beståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, ny-
produktionsprojekt samt fastighetsförbättrande 
åtgärder med ökat driftnetto som följd.
 Investeringar i fastigheter via bolag uppgick  
till 146,7 Mkr (39,0).
 Årets värdeförändringar har uppgått till -314,6 
Mkr (-234,5) exklusive uppskjuten skatt. Genom-
snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent 
(4,2) vid periodens utgång. För ytterligare infor-
mation om resultat per segment se not 36, sidan 
90.
Värderingsmetod
Analys av varje fastighets status, hyres- och mark-
nadssituation har gjorts i samband med värdering. 
Värderingen har som huvudmetod utförts genom 
så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket 
innebär nuvärdesberäkning av bedömda framti-
da driftnetton och investeringar. För beräkning 
av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till 
marknaden och närområdets framtida utveck-
ling, fastigheternas marknadsförutsättningar och 
marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor 
samt drifts- och underhållskostnader i likartade 
fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till 
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknads-
värde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden som 
använts varierar mellan fem och tjugo år beroen-
de på fastighet. Jämförelse och analys har även 
gjorts av genomförda köp av fastigheter inom 
respektive delmarknad.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har 
använts vid externvärderingen per 31 december 
2023:
• Inflation har antagits till 3 procent under 
2024 och därefter 2 procent årligen under 
kalkylperioden.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits 
följa inflationen eller i förekommande fall 
indexuppräkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt 
individuella bedömningar avseende risknivå, 
sannolik köpare och fastighetens 
marknadsposition.
• Avkastningskraven sträcker sig från  
2,4 procent till 8,0 procent.
Ej detaljplanerade byggrätter eller ej tillträdda 
bygg rätter har inte värderats. Byggrätter och  
potentiella byggrätter har inte värderats på 
befintliga fastigheter. För mer information om 
Trianons byggrätter se projektbeskrivning i 
avsnittet Utveckling.
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2019
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289
7 958 9 462
12 666 12 863
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
47

===== SIDA 48 =====

Gratis fotboll för tjejer
Sedan flera år stödjer Trianon fotbollsföreningen BK Olympic i Lindängen, Malmö. Klubben som grundades 
redan 1920 tar ett stort socialt ansvar inom ungdomsfotbollen och har under 2023 erbjudit gratis fotbolls-
träning för tjejer. Under sommaren arrangerade föreningen fyra veckors gratis fotbollsskola och i slutet av 
sommaren även en streetfotbollsturnering med delfinaler runt om i Malmö och final på Lindängens IP.

===== SIDA 49 =====

Risker och riskhantering
Trianons verksamhet är förknippad med olika typer av risker som kan påverka 
bolaget. Genom att identifiera och hantera riskerna på ett systematiskt sätt ges 
möjlighet att begränsa dem och skapa förutsättningar för Trianons fortsatta 
utveckling. Nedan följer de mest väsentliga riskerna.  
Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser
IT-säkerhet
Geopolitisk oro
Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen finns 
en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten äventyras.
Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de 
finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och ökar 
räntekostnaderna.
För ett bolag som Trianon där arbetsverktygen till största del är 
digitala, finns alltid en risk för hot, incidenter och intrång.
Se finansiella risker.
Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten hos 
samtliga anställda om IT-relaterade hot, såsom bedrägeri, sabotage, 
skadlig kod, virus och dataöverträdelser.
Se finansiella risker.
Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål
Politiska beslut Kortsiktiga beslut, politisk oenighet och tvära vändningar från politiskt 
håll kan hindra bolagets utveckling.
I Malmö finns ett behov av prisvärda nyproducerade bostäder, 
vilket Trianon historiskt kunna erbjuda med hjälp av det tidigare 
investeringsstödet. 
Trianon strävar efter att upprätthålla god kunskap i sakfrågor kopplat 
till verksamheten samt god förståelse för den politiska processen. 
Dessutom att i möjligaste mån ta en aktiv roll i debatten i syfte att 
kunna förutse och påverka förändringar.
Miljö- och klimatrisker Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av Sveriges 
energianvändning, som går till el och uppvärmning. Därför behöver vi 
reducera vårt energibehov genom driftoptimering av våra befintliga 
fastigheter och ställa höga krav på energiprestanda när vi bygger om 
eller nytt.
Bristande miljöarbete och ökande energianvändning leder till 
utsläpp av luftföroreningar och av växthusgaser som påverkar 
klimatet i form av ökad risk för översvämningar och stigande 
vattennivåer. Ett bristande arbete med miljö- och klimatfrågor kan 
påverka Trianons fastighetsbestånd och medföra direkta kostnader.
• Investering i förnybara energikällor.
• Prioritera energi- och värmeeffektivisering i våra fastigheter.
• Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar.
• Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga åtgärder.
Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 14–23.
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Förändrade hyresintäkter, 
förändrad hyresutveckling 
och hyressättning
Trianons intäkter består till största delen av hyresintäkter påverkade 
av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyresnivån samt att 
hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betalningsförpliktelser enligt 
avtalen.
Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende 
och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, 
utformning, standard och läge. Hyressättningen för bostäder är till 
viss del lagreglerad.
Trianon bedömer att risk för lägre hyresintäkter hänförligt till 
bostäder är låg då det råder en fortsatt bostadsbrist i Malmö med 
omnejd. Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre 
än i bostadsbeståndet men begränsas genom den struktur av 
lokalkontrakt som finns i portföljen samt geografiskt läge.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade 
hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt uppgick till 4,4 år. För 
mer information se kontraktsvärde per år i not 4.
Av Trianons 4 700 bostäder ligger 70 procent på en genomsnittlig hyra 
under 1 600-1 700 kronor per kvm och år. Efterfrågan på prisvärda 
bostäder bedöms vara fortsatt god framöver och Malmöregionen 
förväntas ha en stor befolkningstillväxt. Aktivt arbete med social miljö 
och jobbskapande för att öka trivseln och stabiliteten minskar risken i 
bostadssegmentet. I övrigt lokalbestånd är vakanserna låga. 
Förändrade drifts- 
kostnader och 
underhållskostnader
Ökade drifts- och underhållskostnader på grund av inflation kan 
leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs huvudsakligen av 
kostnader för värme och el, renhållning och vatten. Värmekostnader 
är föremål för säsongsvariationer och kostnaderna stiger under 
vintern.
Till följd av bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav är 
Trianon skyldigt att upprätthålla byggnadernas och bostädernas 
standard.
Flera varor och tjänster kan endast köpas från en eller ett fåtal 
aktörer, vilket kan medföra att Trianon tvingas acceptera de 
rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Risk finns att eventuella 
kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande 
hyresökningar. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov 
kan leda till väsentligt ökade underhållskostnader. Trianons 
kostnader för underhåll uppgår till 20 procent av totala 
fastighetskostnader.
Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och utvärderar 
ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska driftskostnader 
samt utvärderar energieffektiviseringar. Vid upphandlingar eftersträvas 
centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna.
Underhållsplaner över fem år syftar till att minska risken för oförutsedda 
och omfattande renoveringsbehov.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
49

===== SIDA 50 =====

Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Projektrelaterade risker En del av Trianons verksamhet består dels av nybyggnation, dels av 
att anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas 
önskemål genom om- och tillbyggnationer och hyresgäst-
anpassningar. Större anpassande projekt är förknippade med 
kostsamma investeringar och det kan inte garanteras att kostnaderna 
för sådana investeringar kan kompenseras genom höjda hyror eller 
sänkta kostnader.
Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, 
till följd av exempelvis inflation, förseningar och oförutsedda 
händelser. Om Trianon inte kan erhålla kompensation för sådana 
ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle detta kunna få en 
negativ effekt på Trianons verksamhet, finansiella ställning och 
resultat.
Vid nybyggnationer gör Trianon en avsiktsförklaring med 
entreprenören rörande ett målpris. Detta ger incitament att hålla 
målpriset och skapar en transparent kostnadskontroll i projektet, 
vilket visat sig vara effektivt för att hålla budget i nyproduktioner. 
Upphandlingar av de pågående entreprenaderna har gjorts till fasta 
priser. För investeringar i lokalanpassningar kompenseras bolaget i 
många fall av investeringstillägg i hyresavtal.
Behålla och rekrytera 
kompetenta medarbetare
Det är viktigt för Trianon att lyckas behålla och fortsätta motivera 
sina medarbetare samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden. 
Om bolaget skulle misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande 
befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna inverka 
negativt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Trianon bedriver sin verksamhet genom egna anställda och i 
och med att bolaget växer anställs fler medarbetare inom olika 
områden. Trianons framtida utveckling är i hög grad beroende av 
ledningens, nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens, 
erfarenhet och förmåga.
Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare genom 
olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte att öka 
delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress samt utveckla 
ledare och chefer. Företaget erbjuder interna karriärvägar för att kunna 
behålla duktiga medarbetare och uppmuntrar arbetsrotation och att 
medarbetare vidareutvecklas.
Legala risker – risker kopplade till lagar, förordningar och regelverk
Risker i samband med 
fastighetstransaktioner
Förvärv av fastigheter är en viktig del av verksamheten och en 
förutsättning för förvärv är att utbudet på marknaden motsvarar 
förväntningar och investeringsförmåga gällande läge och förväntad 
avkastning. Tillgången till och efterfrågan på fastigheter och 
byggrätter, konkurrens, planering, lokala föreskrifter samt tillgången 
till finansiering kan begränsa möjligheter att genomföra förvärv till 
förmånliga villkor.
Förvärv av fastigheter är förenade med risker kopplade till den 
förvärvade fastigheten såsom risken för felaktiga antaganden om 
den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall 
av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av 
miljökrav.
Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande 
transaktionskostnader som eventuellt inte kan kompenseras för.
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga 
utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av både 
interna och externa resurser, i form av oberoende externa konsulter.
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Förändringar i  
marknadsräntor
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor 
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. 
Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från 
kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller rörlig 
ränta.
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor 
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. 
Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten 
och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta.
Räntekostnaderna påverkas främst av:
• aktuella marknadsräntor
• kreditinstitutens marginaler
• strategi för räntebindning
En förändring av marknadsräntan med en procentenhet skulle 
innebära en ökning/minskning om cirka 12,7 Mkr på den del av 
skulden som inte omfattas av ränteswappar och lån med fast ränta.
Marknadsräntorna kan även komma att påverka derivatskulden.
Räntederivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen. I takt 
med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- 
eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande. 
Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för 
koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga 
räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år.
Räntesäkringar sker genom ränteswappar. 
Räntebindningen uppgick till 2,6 år (0,5). 
Andelen lån med fast ränta uppgick till 21 procent (9).
För ytterligare information se not 3.
Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt att 
refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som förfaller till 
betalning, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma 
marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.
Trianons finansiering sker huvudsakligen genom banklån med 
fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att 
ytterligare finansiering inte kommer att erhållas, att befintliga 
lån sägs upp eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som 
är mindre förmånliga. Avtal finns med långivare om särskilda 
åtaganden såsom räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt 
soliditet. Samtliga villkor har varit uppfyllda under räkenskapsåret.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning för 
koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden ska 
uppgå till 2 år.
Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider och en jämn 
förfallostruktur eftersträvas bland långivare. Kapitalbindningen uppgick 
till cirka 2,9 år (3,2).
En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
50

===== SIDA 51 =====

Riskområde Beskrivning Exponering Riskhantering
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Värdet på Trianons 
fastigheter
Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan 
föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons 
fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas 
till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av 
marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde 
påverkas av ett flertal faktorer såsom dels fastighetsspecifika:
• vakansgrad
• hyresnivå
• kontraktslängd
• driftskostnader
dels marknadsspecifika:
• avkastningskrav
• kalkylräntor från jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden
Fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en invest-
erare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. 
Värderingen baseras på vedertagna modeller och antaganden. 
Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en 
transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall 
ligger normalt på +/- 5–10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde 
med +/- 5 procent påverkar Trianons fastighetsvärde +/- 614 Mkr.
Se tabell för känslighetsanalys på sidan 81. De olika parametrarna 
påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet 
samverkar de inte i samma riktning. Vakansgraden avser endast 
kommersiella lokaler då bolaget bedömer att risk för vakans i 
bostadsfastigheter är låg.
Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en 
gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka görs 
minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom om 
fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling av fastigheterna 
sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader. Sociala 
satsningar i bostadsområden medverkar till att öka stabiliteten och 
tryggheten och leder dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket 
också påverkar fastighetsvärdena positivt.
För ytterligare information se not 18, sidan 80.
Skattelagstiftning Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och 
fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor 
och bidrag, skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och 
företagsskattelagstiftningen är ofta föremål för översyn. Förändringar 
i skattelagstiftningen kan påverka förutsättningarna för Trianons 
verksamhet i betydande utsträckning.
Ränteavdragsbegränsningsregler kan innebära att ej full 
avdragsrätt för räntekostnaderna erhålls. Däremot har ökat 
primäravdrag gynnat nyproducerade fastigheter. Totalt sett för 
Trianon kan skattereglerna innebära att det skattemässiga resultatet 
på sikt kommer att öka och att underskottsavdrag kommer att 
avräknas i snabbare takt. En verksamhet med blandad avdragsrätt 
för moms kan innebära olika tolkningar av gällande regler. 
Trianons styrelse har antagit en skattepolicy med riktlinjer avseende 
skattehantering. Trianon ska följa frågor gällande förändrad lagstiftning 
noggrant och agera öppet och transparent gentemot myndigheter i 
skattefrågor.
Extern skatteexpertis ska användas vid behov.
Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering och som ej har 
affärsmässig drivkraft ska ej göras.
Hållbarhetsrisker
Medarbetare Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten framåt. 
En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet, rekrytering 
och utveckling.
Missnöjda medarbetare, brister i den psykosociala arbetsmiljön, 
bristfälligt ledarskap och otillräcklig kompetens kan leda till 
bland annat ökade kostnader, försämrad prestation, skadat 
varumärke samt försämrad lönsamhet.
• Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att öka 
medarbetarnas trivsel och välmående. 
• En väl förankrad gemensam värdegrund. 
• Marknadsmässiga ersättningar. 
• Medarbetarundersökningar och uppföljningar. 
• Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö. 
Läs mer på sidorna 18–20.
Sociala förhållanden Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt upplevelse av 
otrygghet i bostadsområdena.
Låg sysselsättningsgrad kan bidra till utanförskap bland
hyresgästerna samt oro och stress hos hyresgäster och
medarbetare, vilket kan leda till hög omflyttningstakt, ökat antal 
vakanser samt försämrad lönsamhet.
• Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socioekonomiskt 
utsatta områden. 
• Renovera med rimliga hyreshöjningar. 
• Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets uthyrningspolicy. 
• Fysiska åtgärder i utemiljön.
Läs mer på sidorna 14–17 och 25.
Antikorruption I bygg- och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom 
korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning, mutor, 
oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen. Riskerna kan 
finnas inom Trianon och hos anlitade leverantörer.
Korruption och oegentligheter kan medföra stor skada för 
enskilda individer, varumärket och bolaget med ekonomiska 
förluster som följd.
• Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans med 
uppförandekod för medarbetare och leverantörer ska medverka 
till god kontroll och affärsetik. 
• Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden. 
Läs mer på sidan 15.
Mänskliga rättigheter Risk finns att våra leverantörer inte uppfyller våra krav när det 
gäller mänskliga rättigheter i fråga om ersättning, arbetsvillkor och 
förekomst av tvångsarbete.
Oegentligheter kan komma att skada enskilda individer, 
varumärket och bolaget med ekonomiska förluster som följd.
• Kontinuerlig dialog förs med leverantörer vid upphandlingar, 
renoveringsprojekt och nyproduktion. 
• Trianon har en uppförandekod för leverantörer som beskriver 
bolagets krav på leverantören i fråga om hållbara och ansvarsfulla 
förhållanden. 
Läs mer på sidan 15.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
51

===== SIDA 52 =====

Bolagsstyrningsrapport
Det har varit ett turbulent år på fastighetsmarknaden främst drivet av 
räntehöjningar och inflation. Trianon har navigerat genom utmaningarna 
och visat att vi är ett robust bolag med en sund affärsmodell och en tydlig 
strategi. Jag är övertygad om att entreprenörsandan som genomsyrar hela 
bolaget är en viktig anledning till att vi går rustade ur detta tuffa år. Det är 
tydligt att alla i Trianon verkligen lever efter bolagets värdeord; engagemang, 
nytänkande och mod.
   Styrelsen har haft 17 protokollförda möten och lagt mycket tid på omvärlds-
analys, finansiella frågor och hållbarhetsfrågor. Viktiga steg har tagits för att 
stärka bolaget, bland annat genom att renodla vårt bestånd och förbättra vår 
kostnadskontroll. Jag är också mycket nöjd med de olika initiativ som bolaget 
tar inom hållbarhetsområdet, i allt från energifrågor till vårt arbete med social 
hållbarhet och genomlysning av leverantörskedjan. 
   För styrelsen har året inneburit hantering av kortsiktiga ekonomiska frågor i 
en turbulent miljö, och samtidigt säkerställa långsiktigt hållbart värdeskapande. 
Geopolitik, klimatförändringar och AI är högt på agendan i alla verksamheter 
idag, och det blir allt mer centralt att förstå hur vi navigerar i denna utveckling. 
Vi ska minimera risk och skapa möjligheter i detta nya normala.
   Jag vill tacka alla medarbetare för starka insatser under 2023. Jag vill också 
tacka alla er andra som står vid Trianons sida. Trots en orolig omvärld, ser jag 
ett stabilt Trianon ta sig an 2024 med framtidstro och tillförsikt. 
Viktoria Bergman, styrelsens ordförande.
Principer för bolagsstyrning 
Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt publikt 
aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets B-aktier 
är noterade på Nasdaq Stockholm. Bolaget ska 
uppföra, köpa, förvalta och sälja fast egendom 
samt annan därmed förenlig verksamhet.
 Styrningen av Trianon grundas på bolagets 
bolagsordning, svensk lag, interna regler och 
föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emitten-
ter. Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning 
(”Koden”). 
Aktieägare och aktier
Bolagets aktiekapital den 31 december 2023  
uppgick till  115 077 914 kr och kvotvärdet  
per aktie till 0,625 kronor. Bolaget har totalt  
184 124 662 aktier varav 6 084 472 A-aktier och 
178 040 190 B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst 
och B-aktien till 1/10 röst, innebärande ett totalt 
antal röster om 23 888 491 stycken. Börsvärdet 
den 31 december 2023 uppgick till 3,1 Mdkr.
 De två största ägarna i bolaget är Olof Anders-
son privat och via bolag samt Jan Barchan via 
bolag, som vardera representerar cirka 27 procent 
av bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av 
bolagets totala röster. Mer information om bola-
gets ägarstruktur finns på sidan 46.
Årsstämma
Trianons årsstämma äger rum den 15 maj 2024. 
Årsstämman är Trianons högsta beslutande organ 
och där utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckel-
frågor, till exempel fastställande av resultat- och 
balansräkningar, disposition av bolagets resultat, 
beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamö-
ter och verkställande direktör, val av styrelseleda-
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
52

===== SIDA 53 =====

möter och revisor samt ersättning till styrelsen och 
revisorn. Årsstämma ska hållas inom sex månader 
från utgången av räkenskapsåret. Utöver års- 
stämma kan extra bolagsstämma sammankallas.
Styrningsstruktur
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av 
Trianons verksamhet fördelas mellan styrelsen, 
verkställande direktören och företagsledningen. 
Det är aktieägarna via stämman som ytterst fattar 
beslut om bolagets styrning.
 Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till 
årsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes 
Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig 
på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska 
samtidigt annonseras i Dagens Industri.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på 
årsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear 
Sweden förda aktieboken fem vardagar före stäm-
man, dels anmäla sig hos bolaget för deltagande i 
årsstämman senast den dag som anges i kallelsen 
till stämman. Aktieägare kan närvara vid årsstäm-
mor personligen eller genom ombud och kan 
även biträdas av högst två personer. Aktieägare 
är berättigade att rösta för samtliga aktier som 
aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat  
på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran 
härom till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen 
tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet med 
vad som meddelas på bolagets webbplats i sam-
band med att tid och ort för årsstämman lämnas.
Aktieägare 
via bolagsstämma
VD
Olof Andersson
Styrelse
Företagsledning
Revisionsutskott
RevisorerValberedning
Viktiga externa regelverk 
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk  
för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standarder
• EU:s marknadsmissbruksförordning
• Sustainability Bond Guidelines 
(ICMA)
• Green Loan Principles, Social Loan 
Principles (LMA)
• EU:s taxonomiförordning
• Corporate Sustainability Reporting 
Directive (CSRD)
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Kommunikationspolicy, Insiderpolicy, 
Finanspolicy, Skattepolicy och 
Uppförandekoder
• Processer för intern kontroll  
och riskhantering
• Övriga styrinstrument, policydokument, 
manualer och rekommendationer
Valberedning 2023
Namn Representerar Ägarandel Funktion
Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 27,21% Ordförande 
Jan Barchan Briban Invest AB 27,34% Ledamot
Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 10,19% Ledamot
Viktoria Bergman Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot
Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 6,11% Adjungerad
Valberedning
Vid bolagets årsstämma den 11 maj 2023 beslöts 
att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i  
slutet av september månad 2023, ska sammankal-
la en valberedning bestående av styrelsens ordfö-
rande samt en representant för var och en av de 
tre största aktieägarna i bolaget. Bolagets fjärde 
största ägare tillfrågades om att utse en adjung-
erad till valberedningen. Om någon av de tre 
största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att 
utse en ledamot av valberedningen övergår rätten 
till den aktieägare som, efter dessa aktieägare, har 
det största aktieinnehavet. Valberedningen ska 
kvarstå till dess att nästa valberedning har utsetts. 
Valberedningen ska utföra vad som åligger valbe-
redningen enligt Svensk kod för bolagsstyrning.
 Valberedningen kommer att konstitueras och 
sammanträda i god tid före årsstämman 2024 och 
dess förslag kommer att presenteras i kallelsen till 
årsstämman och på bolagets webbplats.
Årsstämma 2023
Årsstämma hölls i bolaget den 11 maj 2023. Vid 
stämman fanns 81 procent av rösterna represen-
terade. Stämman fattade beslut i de ärenden som 
ankommer på stämman i enlighet med bolags- 
ordningen. Räkenskaperna för 2022 fastställdes  
av stämman och styrelseledamöterna och VD 
beviljades ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2022.
• Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson, 
Axel Barchan, Viktoria Bergman, Jens Ismunden 
och Richard Hultin samt nyval av Patrik 
Emanuelsson och Sofie Karlsryd till ordinarie 
styrelseledamöter. Viktoria Bergman valdes 
som styrelseordförande.
• Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt  
1 050 000 kr (1 125 000), varav styrelsens 
ordförande ska erhålla 300 000 kr (300 000) 
samt övriga ledamöter som ej är anställda i 
bolaget ska erhålla 150 000 kr (150 000).
• Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå 
med totalt 120 000 kr (120 000) varav 60 000 
kr (60 000) till ordföranden och 30 000 kr 
(30 000) vardera till övriga ledamöter.
• Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret 
2022.
• Principer för utseende av valberedning enligt 
ovan.
• Omval av Mazars AB, med Anders Persson  
som huvudansvarig revisor.
• Beslut om att godkänna styrelsens 
ersättningsrapport.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
53

===== SIDA 54 =====

• Emissionsbemyndigande om 10 procent av det 
totala antalet aktier i bolaget.
Extra bolagsstämma 2023
Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 7 
december 2023. Vid stämman fattades beslut 
om kvittningsemission inom ramen för partiellt 
återköpserbjudande av hybridobligationer. Ge-
nom kvittningsemissionen ökade antalet B-aktier 
i bolaget med 26 618 705 stycken och antalet 
röster med 2 661 870,5 stycken. De nya aktierna 
betalades genom kvittning av hybridobligationer 
till ett belopp om 370 Mkr.
Styrelse
Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och 
organisation. Det innebär ansvar för att, bland  
annat, fastställa mål och strategier, säkerställa 
rutiner och system för utvärdering av fastställda 
mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar 
bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska 
styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat 
och finansiella ställning, utvärdera den operativa 
ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för 
bolagets uppträdande i samhället i syfte att sä-
kerställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga. 
Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att 
årsredovisningen och delårsrappor ter upprättas i 
rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verkställan-
de direktör.
 Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm-
man för tiden intill slutet av nästa årsstämma. En-
ligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den 
del den väljs av årsstämman, bestå av minst tre 
ledamöter och högst tio ledamöter, med högst 
tre suppleanter.
 Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara 
präglad av mångsidighet och bredd avseende le-
damöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revi-
deras årligen och fastställs på det konstituerande 
styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar 
bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördel-
ningen av arbete mellan styrelseledamöterna och 
verkställande direktör samt finansiell rapportering. 
I samband med det konstituerande styrelsemötet 
fastställer styrelsen även instruktionen för verkstäl-
lande direktör.
 Styrelsen sammanträder enligt ett årligen 
fastställt schema. Utöver dessa styrelsemöten 
kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för 
att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett 
ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har 
styrelseordföranden och verkställande direktören 
en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget.
Utskott
Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå-
ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord-
föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka 
kvaliteten på bolagets och koncernens revision, 
förstärka kontakten mellan styrelsen och bolagets 
revisor samt öka kvaliteten och förstärka tillsynen 
och kontrollen över bolagets finansiella riskexpo-
nering, riskhantering, finansiella rapportering och 
hållbarhetsrapportering.
 Bolagets revisorer har medverkat vid tre 
utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt 
möte med styrelsen utan deltagande av företags-
ledningen. 
 Revisionsutskottet genomförde fem samman-
träden under 2023.
 Styrelsen har beslutat att inte inrätta något sär-
skilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället 
i sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant 
utskott ska ha enligt Koden.
Styrelsens arbete 2023
Styrelsen har bestått av sex ledamöter och en 
suppleant fram till årsstämman 11 maj 2023 och 
därefter sju ledamöter.
 Styrelsen har haft 17 protokollförda styrelse-
möten under året. Fokus vid mötena under året 
har varit strategifrågor, transaktioner, organisa-
tion, fastställande av delårsrapporter, prognoser, 
hållbarhetsfrågor, omvärldsfrågor, riskhantering 
samt ett utökat fokus på finansieringsfrågor och 
kassaflöde. Vid det konstituerande styrelse mötet 
som hölls efter årsstämman fattades beslut om 
firmateckning.
 Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord-
ning samt VD-instruktion som fastställdes vid 
mötet. Utvärdering av VD har skett under året. 
Utvärdering av styrelsen skedde i december 2023 
och rapporterades därefter till valberedningen. 
Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelse-
utvärderingen i koden.
Ledning 
Koncernens ledning utgörs av den verkställande 
direktören, bolagets vice verkställande direktör 
och ekonomichef, affärsutvecklingschef, transak-
tionschef samt förvaltningschefer. I juli gick en av 
ledningsgruppens två förvaltningschefer i pension.
 Den verkställande direktören är underordnad 
styrelsen och ansvarar för bolagets löpande 
förvaltning och den dagliga driften av koncernens 
verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen 
och verkställande direktören anges i arbetsord-
ningen för styrelsen och instruktionen för verkstäl-
lande direktör. Verkställande direktören ansvarar 
också för att upprätta rapporter och sammanställa 
information från ledningen inför styrelsemöten 
och är föredragande av materialet på styrelsemö-
tena.
 Verkställande direktören ska hålla styrelsen kon-
tinuerligt informerad om utvecklingen av bolagets 
verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets 
December styrelsemöte
Budget
Utvärdering  
styrelse och VD
Oktober styrelsemöte 
Tredje kvartalsrapporten
September strategimöte
Mål och strategi
Hållbarhetsfrågor
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Augusti styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Februari styrelsemöte 
Helårsresultat
Bokslutskommuniké
Förslag vinstdisposition
Mars styrelsemöte
Årsredovisning
Förberedelse årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Maj styrelsemöte
Första kvartalsrapporten
Maj årsstämma
Maj konstituerande möte
Firmateckning
Styrelsens arbetsordning
VD-instruktion
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUNI
JULI
AUG
SEP
OKT
NOV
DEC
ÅRSCYKEL
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
54

===== SIDA 55 =====

resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och 
kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje an-
nan händelse, omständighet eller förhållande som 
kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets 
aktieägare.
Ersättning och anställningsvillkor för 
verkställande direktören och övriga ledande 
befattningshavare 
Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersättnings-
nivåer och anställningsvillkor som möjliggör att 
kunna rekrytera och behålla ledande befattnings-
havare med hög kompetens och kapacitet att 
nå uppställda mål. Med ledande befattningsha-
vare avses verkställande direktören samt övriga 
medlemmar av koncernledningen. Hela styrelsen 
förutom verkställande direktören bereder frågan 
om principer för ersättning och anställningsvillkor 
för koncernledningen och beslutar om verkställan-
de direktörens ersättningar och anställningsvillkor. 
 Trianons årsstämma har beslutat om följande 
riktlinjer för ersättningar och andra anställningsvill-
kor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och 
får bestå av följande komponenter: fast kon-
tantlön, pensionsförmåner och andra förmåner. 
Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende 
av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- 
och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta 
lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden 
och erfarenhet. För verkställande direktören ska 
pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, 
vara premiebestämda. Pensionspremierna för 
premiebestämd pension ska uppgå till högst 35 
procent av den årliga kontantlönen. Möjlighet ska 
finnas att, efter förhandling, omvandla fast lön till 
pensionsavsättning. Verkställande direktören ska 
ha rätt till tjänstebil. 
 Ersättning till VD framgår av årsredovisningens 
not 8, sidan 77 (medeltalet anställda, personal-
kostnader, pensioner och övrigt).
Enligt verkställande direktörens anställningsavtal 
gäller en uppsägningstid om tolv månader vid 
uppsägning från bolagets sida. Om verkställande 
direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex 
månader. Utöver lön under uppsägningstiden har 
verkställande direktören vidare rätt till avgångsve-
derlag om sex månadslöner vid uppsägning från 
bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för vice 
verkställande direktören/ekonomichefen gäller 
en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. 
Respektive anställningsavtal för verkställande 
direktören och vice verkställande direktören/eko-
nomichefen innehåller sedvanliga konkurrensklau-
suler som omfattar en period om tolv månader 
efter anställningens upphörande. Trianon har följt 
de av årsstämman 2020 beslutade riktlinjerna. 
Ersättningsrapport finns tillgänglig på bolagets 
webbplats sedan 2021.
Organisation
Genomsnittligt antal anställda under 2023 var 90, 
varav 36 kvinnor och 54 män. 
 Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR 
och kommunikation har verksamheten delats upp 
i ansvarsområden för Affärsutveckling bostad, 
Affärsutveckling kommersiella fastigheter och 
Ekonomi & finans.
 Den segmentsindelade förvaltningsorganisatio-
nen benämns Affärsutveckling bostad och Affärs-
utveckling kommersiella fastigheter och infördes i 
november 2023.
 Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet 
ansvarar för förvaltning, uthyrning och nyproduk-
tion av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete. 
Affärsutvecklingschefen för det kommersiella 
segmentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och 
utveckling av kommersiella fastigheter.
 Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans-
funktion och Investor relations.
Intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för den 
interna kontrollen av den finansiella rapporte-
ringen. Syftet med intern kontroll avseende den 
finansiella rapporteringen är att säkerställa att de 
finansiella rapporterna är tillförlitliga och framtagna 
i enlighet med god redovisningssed och i övrigt 
följer tillämpliga lagar och regler.
 Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är 
ett internationellt erkänt och vedertaget ramverk 
för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO 
beskriver den interna kontrollen som uppdelad på 
fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, 
kontrollaktiviteter, information och kommunikation 
samt uppföljning.
 Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger 
på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar 
genom styrelsens arbetsordning, instruktion för 
kommittéerna, VD och den finansiella rapporte-
ringen, uppförandekod och policyer.
 Riskbedömning – identifiering, bedömning 
och hantering av risker är central både gällande 
processen för den övergripande riskanalysen samt 
identifiering av väsentliga processer kopplade till 
intern kontroll för den finansiella rapporteringen.
 Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk ska 
kontroller kopplas till dess att risken anses elimine-
rad alternativt reducerad till acceptabel nivå.
 Information och kommunikation – relevant 
information ska kommuniceras på rätt sätt, till 
rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Lednings-
gruppens möten ska användas som ett forum för 
kommunikation och informationsspridning.
 Styrning och uppföljning – systemet för intern 
kontroll och riskhantering ska följas upp konti-
nuerligt och syftar till att säkerställa att systemet 
upprätthålls, att förändringar sker vid behov och 
att utvärdera förändringar i arbetssätt.
 För att säkerställa den interna kontrollen har 
styrelsen utifrån ett övergripande perspektiv fast-
ställt policydokument, vilka revideras och fastslås 
årligen.
 Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma inter-
na processer och instruktioner.
 Väsentliga styrdokument och policyer fastslås 
och revideras av styrelsen, bland annat:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Affärsplan
• Kommunikationspolicy och Insiderpolicy
• Finanspolicy
• Uppförandekod, medarbetare och leverantörer
• Intern kontrollpolicy
Väsentliga styrdokument och policyer som  
fastslås och revideras av ledningen:
• IT-policy
• Inköpspolicy
• Uthyrningspolicy
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och 
räkenskaper samt styrelsens och VD:s förvaltning 
av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn 
lämna en revisionsberättelse och en koncernre-
visionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets 
bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst 
två revisorer med högst två revisorssupplean-
ter. Bolagets revisor är Mazars AB med Anders 
Persson som huvudansvarig revisor. Den totala 
ersättningen till bolagets revisorer framgår av not 
9, sidan 77. 
 Övriga bolagsstyrningsdokument såsom 
Bolags  ordning finns tillgängliga på bolagets webb-
plats, www.trianon.se.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
55

===== SIDA 56 =====

Styrelse
Viktoria Bergman Olof Andersson Axel Barchan Richard Hultin Jens Ismunden Patrik Emanuelsson Sofie Karlsryd
Styrelseordförande Verkställande direktör  
och styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald 2017 2006 2020 2021 2020 2023 2010
Född 1965 1965 1993 1956 1976 1966 1986
Utbildning Communication Executives 
Program, Handelshögskolan  
i Stockholm. Berghs School 
of Communication.
Ekonomie kandidatexamen 
vid Lunds universitet.
Civilingenjör, Väg och vatten 
vid Lunds tekniska högskola.
Magisterexamen företags- 
ekonomi vid Lunds univer-
sitet.
Studier vid Militärhögskolan 
och IHM.
Kandidatexamen i Folkhälso-
vetenskap, Malmö universitet.
Övriga uppdrag Styrelseordförande i Galber 
AB. Styrelseledamot i Duni 
Group, Novus Group och 
Cinis Fertilizer samt vice ord-
förande i WaterAid Sverige.
Styrelseledamot och 
verkställande direktör i Olof 
Andersson Förvaltnings AB. 
Styrelseledamot i Sydsvenska 
Hem AB, Förvaltnings AB  
Norra Vallgatan, Anbace Invest 
AB. Styrelsesuppleant i Frukt-
handlarn På Limhamn AB.
Styrelseledamot och verksam 
i Briban Invest AB. Styrelse- 
ledamot i Utvecklings AB 
Laburnum och nok9 AB.
Styrelseledamot i At Work 
Sweden AB, IW Service AB, 
SMT Malmö Partner Holding 
AB samt Burlöv Center  
Fastighets AB.
Senior Advisor i RoosGrup-
pen AB. Styrelseledamot i 
Lunar A/S.
Verkställande direktör HEBA 
Fastighets AB. Styrelseleda-
mot i Colive AB, Södertälje 
sjukhus AB, Danderyds 
sjukhus AB samt Södersjuk-
huset AB.
VD Burlöv Center Fastighets 
AB, styrelseordförande i Olof 
Andersson Förvaltnings AB, 
styrelseledamot i SJK Invest 
AB.
Tidigare sysselsättning 
och huvudsaklig arbets-
livserfarenhet
Kommunikations- och hållbar-
hetsdirektör och medlem 
av koncernledningen E.ON 
Nordic. Kommunikations-
direktör och medlem av 
koncernledningen Trelleborg-
koncernen. Olika befattningar 
i Falcon Bryggerier/Unilever 
samt Cerealiakoncernen. Sty-
relseledamot i Vattenfall AB.
Styrelseordförande och VD 
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Malmö Cityfastigheter 
AB, Malmö Citysamverkan 
AB, Copenhagen Malmö 
Port AB samt i På Limhamn 
ekonomisk förening.
Investment banking,  
Carnegie.
VD Skanska Öresund AB,  
Vice VD Skanska AB samt 
olika befattningar i Skanska-
koncernen.
CIO/Investeringschef i AB 
Grenspecialisten och Chief 
Dealer, Danske Bank Markets.
VD i Locum, Micasa fastighe-
ter samt Vice VD AB Svenska 
Bostäder. Styrelseordförande 
i IF Brommapojkarna samt 
styrelseledamot i St. Erik 
Försäkring AB.
Fastighetschef på Wihlborgs 
Fastigheter AB. Styrelse- 
ledamot i Eurocorp AB samt 
styrelsesuppleant i NJF Fast-
igheter AB.
Beroende i förhållande 
till större ägare eller 
position
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvudägare.
Beroende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvud ägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvudägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvudägare.
Beroende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Eget och närståendes 
aktieinnehav 2023
20 000 B-aktier 2 890 984 A-aktier och  
47 205 093 B-aktier, privat 
och via Olof Andersson  
Förvaltnings AB.
115 600 B-aktier 5 320 B-aktier 8 400 B-aktier Inget 35 932 B-aktier
Styrelsemöten, närvaro 17 av 17 17 av 17 17 av 17 17 av 17 16 av 17 11 av 17* 16 av 17
Revisionsutskott, 
närvaro
5 av 5 5 av 5 3 av 5 – 5 av 5 2 av 5* –
Summa ersättning 2023, 
Tkr 1
360 – 165 150 180 90 113
   varav styrelsen, Tkr 300 – 150 150 150 75 113
   varav utskott, Tkr 60 – 15 – 30 15 –
1  Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2023. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman, kalenderåret 2023 har ersättning utgått enligt not 8, sidan 77. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för utskottsarbete har 
utgått. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning. * Nyvaldes vid årsstämman 11 maj 2024 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess.
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2023           INFORMATION
56

===== SIDA 57 =====