FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
Koncernledning
Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall
Verkställande direktör
och styrelseledamot.
Ekonomichef och vice VD. Affärsutvecklingschef bostad.
Ansvarig för förvaltning,
uthyrning och nyproduktion i
bostadssegmentet samt det
övergripande hållbarhetsar-
betet.
Transaktionschef. Affärsutvecklingschef kom-
mersiella fastigheter. Ansvarig
för förvaltning, uthyrning,
nyproduktion i det kommersi-
ella segmentet.
Född 1965 1964 1970 1985 1963
Anställd och
i nuvarande befattning
2006, i nuvarande befattning
sedan 2006.
2012, i nuvarande befattning
sedan 2015.
2017, i nuvarande befattning
sedan 2017.
2010, i nuvarande befattning
sedan 2021.
2013, i nuvarande befattning
sedan 2013.
Utbildning Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Fastighetsföretagande,
Malmö universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag Styrelseledamot och
verkställande direktör i Olof
Andersson Förvaltnings AB.
Styrelseledamot i Sydsvenska
Hem AB, Förvaltnings AB Nor-
ra Vallgatan, Anbace Invest
AB. Styrelsesuppleant i Frukt-
handlarn På Limhamn AB.
Styrelseledamot i Mahema
Invest AB. Innehar även ett
flertal uppdrag inom Trianon-
koncernen.
Styrelseledamot i Fastighets-
ägarna Syd, styrelseledamot i
FC Rosengård.
Styrelseordförande i SJK
Invest AB.
Tidigare erfarenhet Styrelseordförande och VD
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Copenhagen Malmö
Port AB, Malmö Cityfastighe-
ter AB, Malmö Citysamver-
kan AB samt i På Limhamn
ekonomisk förening.
Business Controller Finnlines
samt övriga ekonomichefs-
uppdrag.
Olika befattningar inom MKB
Fastighets AB, den senaste
som CSR-chef.
Business controller, Fastig-
hets AB Trianon. Förvaltare,
Fastighets AB Trianon.
VD Eurocorp AB och Förvalt-
ningschef MKB Fastighets AB.
Eget och närståendes
aktieinnehav 2022
2 890 984 A-aktier och
47 205 093 B-aktier, privat
och via Olof Andersson
Förvaltnings AB.
213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 337 736 B-aktier 356 923 B-aktier
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
57
===== SIDA 58 =====
Stiftelse för barn och unga
Stiftelsen Momentum grundades genom bidrag från MKB (Malmös kommunala bostadsbolag), Trianon samt
privata donationer från några av Trianons storägare. Stiftelsen bedriver verksamhet för barn och unga under
hela året, både under terminerna och under sommarlovet. Totalt har cirka 4 000 aktivitetstillfällen ägt rum
under året: Basket, bokcirklar, simskola, utflykter och fotbollsträning i samarbete med det lokala föreningslivet.
===== SIDA 59 =====
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB
Trianon (publ) (”Trianon” eller ”Bolaget”), Fredsgatan 21,
212 12 Malmö med organisationsnummer 556183-0281
och säte i Malmö, Sverige, får härmed avge årsredovis-
ning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 janu-
ari–31 december 2023. Årsredovisningen är upprättad i
miljoner kronor (Mkr), om inget annat anges. Numeriska
uppgifter inom parentes avser föregående år.
Verksamheten
Information om bolagets verksamhet återfinns på
sidorna 4-5.
Finansiella mål
Information om bolagets finansiella mål återfinns på
sidan 10.
Moderbolag
Moderbolaget redovisade en nettoomsättning om 94,5
Mkr (72,7) och ökningen hänför sig till ökad uthyrning i
befintliga fastigheter. Moderbolaget äger 7 fastigheter
och hyresintäkter från dessa utgör 91 procent (90) av de
totala intäkterna. Rörelseresultatet uppgick till -8,0 Mkr
(-21,5). Värdeförändringar derivat uppgick till -138,7 Mkr
(121,4) och beror på förändring av marknadsräntor.
Skatt på periodens resultat uppgick till 14,6 Mkr (-4,3).
Organisation
Trianons organisation består av koncernövergripande
funktioner samt förvaltningsorganisation och övrig admi-
nistrativ personal. Förvaltningsorganisationen är fördelad
på lokala förvaltningskontor i Lindängen, Rosengård samt i
centrala Malmö. Förvaltning sker med egenanställd perso-
nal såsom till exempel fastighetsförvaltare, fastighetstekni-
ker och fastighetsskötare.
Övrig information om medarbetare, styrning och
uppföljning samt jämställdhet och mångfald återfinns
på sidorna 18-20.
Hållbarhet
Information om bolagets hållbarhetsarbete återfinns på
sidorna 14-23.
Risker och riskhantering
Information om bolagets risker och riskhantering återfinns
på sidorna 49-51.
Finansiell information
Aktier och ägarförhållande
Information om bolagets aktier och ägarförhållande
återfinns på sidorna 45-46.
Styrelse
Trianons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av
lägst tre och högst tio styrelseledamöter med högst tre
styrelsesuppleanter. Läs mer om styrelsen, dess arbete
och rätt till ersättning på sidorna 52-56. Ingen styrelse-
ledamot har rätt till ersättning vid upphörande av upp-
draget. I not 8 framgår ersättningen till styrelsen för 2023.
Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare
Med ledande befattningshavare avses verkställande
direktören samt övriga medlemmar av koncernledningen,
se sida 57 för medlemmar. Hela styrelsen förutom
verkställande direktören bereder frågan om principer för
ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen
och beslutar om verkställande direktörens ersättningar
och anställningsvillkor. Årsstämman 2020 beslutade om
följande riktlinjer för ersättningar och andra anställnings-
villkor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och får
bestå av följande komponenter: fast kontantlön, pen-
sionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta
om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden
och erfarenhet. Mer information om ersättning finns i not
8 på sidan 77.
KOMMENTAR TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTAT
Årets resultat
Årets resultat uppgick till -206,1 Mkr (171,4), varav -206,1
Mkr (171,4) hänförligt till moderbolagets aktieägare,
motsvarande ett resultat per aktie hänförligt till moder-
bolagets aktieägare om -1,59 kr per aktie (0,84) före och
efter utspädning. Avkastning på eget kapital uppgick till
-4 procent (3).
Intäkter
Hyresintäkterna ökade med 6 procent och uppgick till
732,8 Mkr (688,3). I jämförbart bestånd ökade hyresin-
täkterna med 10 procent. Ökningen är främst hänförlig
till hyreshöjningar, nyuthyrning samt färdigställande av
projekt. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 7,2
Mkr (21,4) inklusive joint venture. Total nyuthyrning (nya
tecknad kontrakt) uppgick till 18 Mkr under 2023. Hyres-
värdet uppgick till 820,3 Mkr (798,4). Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 96,1 procent (95,2).
Kostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till -252,0 Mkr (-273,4).
Minskningen beror på god kostnadskontroll, lägre
elkostnader samt minskade kostnader för fastighets-
administration. Driftskostnaderna belastas av sedvanlig
säsongsvariation avseende el- och uppvärmningskost-
nader, som belastar med störst påverkan under första
och sista kvartalet. Renoveringsarbeten av lägenheter
fortsätter och 109 (151) lägenheter har renoverats under
perioden. Renovering av lägenheter görs i samband med
omflyttning i bostadsbeståndet och målet är att renovera
200 lägenheter per år. Driftsöverskottet ökade med 13
procent och uppgick till 498,3 Mkr (439,6). I jämförbart
bestånd uppgick ökningen till 16 procent. Överskotts-
graden uppgick till 68 procent (63).
Förvaltningsresultat
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
företag och joint ventures uppgick till 183,1 Mkr (240,1).
Central administration uppgick till -67,2 Mkr (-72,9).
Central administration utgörs av personalkostnader för
gemensamma koncernfunktioner samt kostnader för IT,
marknadsföring, finansiella rapporter och revisionsarvo-
den. Totalt antal anställda inklusive både koncerngemen-
samma funktioner och fastighetsadministration uppgick
till 85 (88) varav 44 (46) tjänstepersoner.
Central administration belastades också med 0,9 Mkr
(8,4) hänförligt till konstaterade samt befarade kundför-
luster.
Finansiella kostnader uppgick till -307,4 Mkr (-151,9)
för perioden. Snittränta för perioden inklusive swapräntor
uppgick till 3,9 procent (2,2). Finansiella kostnader har
ökat med 155,5 Mkr främst beroende på högre marknads-
räntor. Räntekostnader för nyttjanderätter (tomträtter)
uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).
Årets förvaltningsresultat minskade med 30 procent till
162,9 Mkr (231,8), varav förvaltningsresultat från andelar
i intresseföretag uppgick till 11,5 Mkr (14,0). Minskningen
beror främst på ökade finansiella kostnader.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick
till -272,6 Mkr (-234,5) för perioden, varav 15,6 Mkr
(113,8) avsåg värdeförändringar relaterade till projekt.
Realiserade värdeförändringar uppgick till 42,0 Mkr (0,6).
Negativa värdeförändringar uppgick till cirka 2,6 procent
av fastighetsvärdet vid ingången av året. Negativa
värdeförändringar beroende på höjda avkastningskrav
motverkas av nytecknade hyreskontrakt i det kommersi-
ella beståndet, hyreshöjningar för bostäder samt fortsatt
utveckling i det befintliga beståndet. Direktavkastningen
för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,2)
exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej från-
trädda) samt för bostadsfastigheter till 4,6 procent (4,0).
Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till -151,4
Mkr (196,4) för perioden.
Skatt
Redovisad skatt för perioden uppgick till 34,8 Mkr (-30,5).
Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltningsfastigheter upp-
gick till -10,5 Mkr (6,8), värdeförändringar av derivatin-
strument 31,2 Mkr (-13,2), obeskattade reserver -3,9 Mkr
(-3,5) samt underskott i koncernföretag 33,7 Mkr (-12,1).
Aktuell skatt uppgick till -15,0 Mkr (-8,0).
KOMMENTARER TILL KONCERNENS
BALANSRÄKNING
Tillgångar, förvaltningsfastigheter
Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med omnejd
och består av bostäder, samhälls- och kommersiella fast-
igheter. Fastigheterna finns till största delen i Malmö men
även i Svedala och Burlövs kommuner. Fastighetsinne-
havet består av 131 fastigheter med en total uthyrnings-
bar yta om 455 485 kvm exklusive 3 000 garage- och
parkeringsplatser. Bostäder och samhällsfastigheter utgör
85 procent av fastighetsvärdet. Under perioden har 349,7
Mkr (554,9) investerats i befintliga fastigheter. Investe-
ringarna har utgjorts av löpande lägenhetsrenoveringar i
bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, och
nyproduktionsprojekt.
Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till
12 288,6 Mkr (12 862,6). 67 procent av fastighetsvärdet
har externvärderats vid årsskiftet och 90 procent har
externvärderats under 2023. Resterande fastigheter har
internvärderats. Största värdeförändringen återfinns i
bostadsbeståndet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
59
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 60 =====
Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet uppgick
till 4,8 procent (4,2) exklusive projektfastigheter och sålda
fastigheter (ej frånträdda) samt för bostadsfastigheter
till 4,6 procent (4,0). Potentiella byggrätter på befintliga
fastigheter har inte värderats eller värderats till eventuellt
nedlagda kostnader
Skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 100,6
Mkr (7 107,4) vid periodens slut. Skulden har minskat
beroende på fastighetsförsäljningar och amorteringar
och ökat med investeringar i befintliga fastigheter samt
nyproduktion. Beviljad checkkredit uppgick till
60 Mkr (35), varav utnyttjat uppgick till 21,7 Mkr (0,0).
I räntebärande skulder ingick obligationslån om 222,7
Mkr (398,8) redovisat netto minskat med transaktions-
kostnader. Andel bankfinansiering uppgick till 98 procent.
Trianons räntebindning uppgick till 2,6 år (0,5). Flertalet
räntesäkringar har gjorts under 2023, vilket ökat säkrings-
grad och genomsnittlig räntebindning. Totalt uppgick
swapportföljen till 4 350 Mkr. Bolaget har sedan tidigare
ingått ett swaptionsavtal om 1,0 Mdkr till en ränta om 2,5
procent med start i november 2024, vilket inte är beaktat
i räntebindningstiden. I början av januari 2024 lades dess-
utom befintliga lån med rörlig ränta om till lån med fast
ränta till ett belopp om 1 485 Mkr på 1 till 2 år, vilket är
beaktat i säkringsgraden. Säkringsgraden uppgick till 83
procent (3) av utestående låneportfölj exklusive swaption
samt till 96 procent (17) inklusive swaption. Derivatport-
följen uppgick till 166,9 Mkr (28,2) i skuld samt till 9,6 Mkr
(22,2) i fordran vid periodens utgång.
Kapitalbindningen vid årets utgång var 2,9 år (3,2).
Belåningsgraden uppgick till 57,1 procent (54,6).
Räknat på balansomslutningen uppgick belåningsgraden
till cirka 51,5 procent (50,9).
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick till 5 020,3 Mkr (5 372,9).
Eget kapital har påverkats av återköp av hybridobligation
med -98,0 Mkr (0,0) samt utdelning kopplat till hybrid-
obligation med -58,5 Mkr (-39,8). Konvertering av
hybridobligation till aktier har påverkat eget kapital med
-1,6 Mkr nettoredovisat. Eget kapital per aktie uppgick
till 27,27 kronor per aktie (34,11) samt efter avdrag för
eget kapital hänförligt till hybridobligationer till 26,58
kronor per aktie (31,14). Soliditeten uppgick till 36,8
procent (38,9) vid periodens slut inklusive hybridkapital.
Koncernens likvida medel uppgick till 109,8 Mkr (90,0).
Outnyttjad checkkredit uppgick till 38,3 Mkr (35,0) vid
periodens utgång.
Hybridkapital
Trianon emitterade i november 2022 nya efterställda
hållbara hybridobligationer om totalt 500 Mkr med evig
löptid och med första ordinarie inlösendag tre år efter
emissionsdatum. Obligationerna löper med en rörlig ränta
om Stibor 3M + 7 procent och är bokfört som eget kapi-
tal minskat med transaktionskostnader. I december 2023
genomfördes ett frivilligt återköpserbjudande av hybrido-
bligationerna genom kvittning mot nya B-aktier i bolaget.
Totalt återköptes 370 Mkr av hybridobligationerna, vilket
leder till att 130 Mkr var utestående vid periodens utgång.
För ytterligare information se Trianons webbplats,
www.trianon.se.
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT
ÖVER KASSAFLÖDE
Periodens kassaflöde uppgick till 19,8 Mkr (2,6). Kassa-
flödet har påverkats av investeringar i befintliga fastighe-
ter om -349,7 Mkr (-554,9). Finansieringsverksamheten
har påverkats av upptagande av lån i befintliga och förvär-
vade fastigheter om 920,2 Mkr (523,9), amorteringar och
återbetalning av lån om -551,8 Mkr (-294,8), utdelning på
hybridobligation om -58,5Mkr (-39,8). Kassaflödet från
den löpande verksamheten före ändringar av rörelsekapi-
talet uppgick till 149,3 Mkr (336,9) för perioden. Likvida
medel vid periodens utgång uppgick till 109,8 Mkr (90,0).
Resultatdisposition
Belopp i Mkr
Förslag till disposition av bolagets vinst.
Till bolagsstämmans förfogande står:
balanserat resultat 206,4
överkursfond 1 630,7
årets resultat -132,6
Styrelsen föreslår att:
i ny räkning överföres 1 704,5
1 704,5
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
60
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 61 =====
Koncernens räkenskaper
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not 2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
1–3, 33–38
Hyresintäkter 4 732,8 688,3
Fastighetskostnader 7 -252,0 -273,4
Driftresultat uthyrning 480,8 414,9
Intäkter exploateringsfastigheter 21,4 90,6
Kostnader exploateringsfastigheter -19,6 -82,2
Driftresultat exploateringsfastigheter 5 1,8 8,4
Övriga intäkter 6 15,7 16,3
Driftresultat 498,3 439,6
Central administration 7–9 -67,2 -72,9
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 31,7 22,2
varav förvaltningsresultat 11,5 14,0
Finansiella intäkter 12 33,8 9,2
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) 13 -6,1 -6,1
Finansiella kostnader 14 -307,4 -151,9
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt
i intresseföretag och joint ventures 183,1 240,1
Förvaltningsresultat 162,9 231,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 18 -272,6 -234,5
varav värdeförändringar relaterade till projekt 15,6 113,8
Värdeförändring derivat 26 -151,4 196,3
Resultat före skatt -240,9 201,9
Skatt på årets resultat 16 34,8 -30,5
Årets resultat -206,1 171,4
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa totalresultat för året -206,1 171,4
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -206,1 171,4
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
kr per aktie före utspädning 1 17 -1,59 0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
kr per aktie efter utspädning 2 -1,59 0,84
Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental 1 159 037,4 157 127,6
Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental 2 159 037,4 157 324,0
1 Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom konvertering om
407 690 aktier den 20 september 2022, konvertering av 92 307 aktier den 6 december 2022 samt konvertering av
26 618 705 aktier 11 december 2023.
2 Utspädning avseende konvertibellån på 3 år med förfall 2022, konverterade vid periodens utgång.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
61
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 62 =====
Koncernens balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
1–3, 32–38
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 18 12 288,6 12 862,6
Nyttjanderätt, tomträtter 13 181,6 181,4
Maskiner och inventarier 19 3,6 3,5
Summa materiella anläggningstillgångar 12 473,8 13 047,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 533,2 475,2
Fordringar på intresseföretag och joint ventures 35 41,0 34,6
Övriga värdepappersinnehav 22 150,0 0,0
Derivatinstrument 26 9,6 0,0
Andra långfristiga fordringar 11,8 12,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 745,6 522,6
Uppskjuten skattefordran 27 110,7 35,5
Summa anläggningstillgångar 13 330,1 13 605,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 3 19,0 17,3
Aktuell skattefordran 0,0 0,1
Fordringar på intresseföretag och joint ventures 48,3 16,7
Derivatinstrument 26 0,0 22,2
Övriga fordringar 101,7 22,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 20,7 22,9
189,7 102,1
Likvida medel 109,8 90,0
Summa omsättningstillgångar 299,5 192,1
SUMMA TILLGÅNGAR 13 629,6 13 797,7
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
1–3, 32–38
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Aktiekapital 115,1 98,4
Tillskjutet kapital/Hybridobligation* 126,6 595,1
Övrigt tillskjutet kapital 1 667,7 1 315,1
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat* 3 110,8 3 364,3
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 020,2 5 372,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Summa eget kapital 5 020,2 5 372,9
Långfristiga skulder 29,30
Räntebärande skulder 25,26 5 239,5 4 127,0
Övriga långfristiga skulder 31 2,9 4,5
Leasingskulder 13 181,6 181,4
Derivatskuld 26 166,9 28,2
Uppskjuten skatteskuld 27 841,4 855,2
Summa långfristiga skulder 6 432,3 5 196,3
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 25,26 1 861,1 2 980,4
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 64,3 89,5
Aktuell skatteskuld 23,1 9,5
Övriga skulder 79,6 29,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 127,3 119,5
Summa kortfristiga skulder 2 177,1 3 228,5
1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 629,6 13 797,7
* Utdelning hybridkapital redovisas i posten Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat från och med 2023-12-31.
Jämförelseår har räknats om för jämförbarhet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
62
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 63 =====
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Tillskjutet kapital/
Hybridobligation
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade vinstmedel
inklusive årets resultat
Eget kapital hänförligt till
moder företagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande
Totalt
Eget kapital vid årets slut
Ingående eget kapital 2022-01-01 98,1 412,5 1 305,6 3 401,1 5 217,3 26,6 5 243,9
Ändrad klassificering av utdelning hybridkapital 87,5 -87,5 0,0
Nytt ingående eget kapital 2022-01-01 98,1 500,0 1 305,6 3 313,6 5 217,3 26,6 5 243,9
Årets resultat 171,4 171,4 0,0 171,4
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa totalresultat för året 171,4 171,4 0,0 171,4
Nyemission 0,3 9,5 9,8 9,8
Emission hybridobligation 497,1 497,1 497,1
Återköp hybridobligation -402,0 -402,0 -402,0
Utdelning hybridobligation* -39,8 -39,8 -39,8
Utdelning aktier -78,5 -78,5 -78,5
Förvärv av minoritet -2,5 -2,5 -26,6 -29,1
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital 0,3 95,1 9,5 -120,7 -15,8 -26,6 -42,4
Utgående eget kapital 2022-12-31 98,4 595,1 1 315,1 3 364,3 5 372,9 0,0 5 372,9
Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 595,1 1 315,1 3 364,3 5 372,9 0,0 5 372,9
Årets resultat -206,1 -206,1 0,0 -206,1
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa totalresultat för året -206,1 -206,1 0,0 -206,1
Återköp hybridobligation -98,0 -98,0 -98,0
Utdelning hybridobligation* -58,5 -58,5 -58,5
Skatt hybridobligation 11,6 11,6 11,6
Konvertering hybridobligation 16,7 -370,5 352,6 -0,5 -1,7 -1,7
Summa transaktioner med ägare
redovisade direkt mot eget kapital 16,7 -468,5 352,6 -47,4 -146,6 0,0 -146,6
Utgående eget kapital 2023-12-31 115,1 126,6 1 667,7 3 110,7 5 020,2 0,0 5 020,2
* Utdelning hybridkapital redovisas i posten Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat från och med 2023-12-31. Jämförelseår har räknats om för jämförbarhet.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
63
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 64 =====
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 32
Driftnetto 498,2 439,6
Central administration -67,2 -72,9
Betalt finansnetto -279,8 -23,1
Ej kassaflödespåverkande poster 0,1 -6,2
Betald inkomstskatt -2,0 -0,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
avseende rörelsefordringar och rörelseskulder 149,3 336,9
Förändringar från rörelsefordringar och rörelseskulder
Förändringar av rörelsefordringar 9,0 137,0
Förändringar av rörelseskulder -29,4 -32,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 128,9 441,2
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter -349,7 -554,9
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag -80,8 -7,7
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,1 -0,5
Försäljning av fastighet 4,6 0,0
Försäljning av förvaltningsfastighet via dotterföretag 115,1 0,0
Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint ventures 10,1 36,2
Tillskott till intresseföretag och joint ventures -15,3 0,0
Investering fordringar intresseföretag och joint ventures -26,2 -91,6
Amortering av finansiella anläggningstillgångar 1,0 2,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten -341,3 -615,6
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 920,2 523,9
Amortering av lån -151,8 -117,6
Återbetalning av övriga lån och depositioner -400,0 -177,1
Förändring av checkkredit 21,7 0,0
Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande 0,0 -29,0
Hybridobligation, emission 0,0 497,1
Hybridobligation, återköp -99,3 -402,0
Hybridobligation, utdelning -58,5 -39,8
Utbetald utdelning 0,0 -78,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 232,3 177,0
Årets kassaflöde 19,8 2,6
Likvida medel vid årets ingång 90,0 87,4
Likvida medel vid årets utgång 109,8 90,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
64
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 65 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2023 2022
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 4 94,5 72,7
Övriga rörelseintäkter 6 9,8 8,2
Summa rörelseintäkter 104,3 80,9
Rörelsens kostnader
Fastighetskostnader 7 -32,6 -32,1
Övriga externa kostnader 9 -19,4 -22,9
Personalkostnader 8 -14,9 -14,8
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 18-19 -45,4 -32,6
Summa rörelsekostnader -112,3 -102,4
Rörelseresultat -8,0 -21,5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 10 -66,4 -14,8
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 0,0 -10,0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 88,0 55,6
Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -40,8 -83,8
Värdeförändring derivat 26 -138,7 121,4
Summa finansiella poster -157,9 68,4
Resultat efter finansiella poster -165,9 46,9
Bokslutsdispositioner 15 18,7 55,7
Resultat före skatt -147,2 102,7
Skatt på årets resultat 16 14,6 -4,3
Årets resultat -132,6 98,4
Rapport över totalresultat för moderbolaget
Mkr Not 2023 2022
Årets resultat -132,6 98,4
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa övrigt totalresultat 0,0 0,0
Totalresultat för året -132,6 98,4
Moderbolagets räkenskaper
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
65
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 66 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 33
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnad och mark 18 876,6 848,3
Maskiner och inventarier 19 0,5 0,2
Summa materiella anläggningstillgångar 877,1 848,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 20 1 125,2 1 409,9
Fordringar hos koncernföretag 35 1 658,4 1 367,5
Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 339,8 324,5
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 33 41,0 34,6
Övriga värdepappersinnehav 22 150,0 0,0
Uppskjuten skattefordran 27 36,0 6,6
Andra långfristiga fordringar 2,9 2,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 353,3 3 145,9
Summa anläggningstillgångar 4 230,4 3 994,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 8,6 13,4
Fordringar hos koncernföretag 336,6 381,3
Övriga fordringar 98,0 20,6
Övriga fordringar intresseföretag och joint ventures 37,8 16,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 11,7 14,3
Summa omsättningstillgångar 492,7 446,3
Kassa och bank 74,1 57,9
Summa omsättningstillgångar 566,8 504,3
4 498,7
SUMMA TILLGÅNGAR 4 797,2 4 498,7
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 33
Eget kapital 24
Bundet eget kapital
Aktiekapital 115,1 98,4
Uppskrivningsfond 9,7 9,8
Reservfond 21,4 21,4
Summa bundet eget kapital 146,2 129,6
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 630,7 1 277,4
Balanserat resultat 206,4 624,4
Årets resultat -132,6 98,4
Summa fritt eget kapital 1 704,5 2 000,2
Summa eget kapital 1 850,7 2 129,8
Avsättningar
Uppskjutna skatter 27 15,5 12,8
Långfristiga skulder 29,30
Obligationslån 25 222,8 0,0
Skulder till kreditinstitut 25,26 637,7 445,3
Derivatinstrument 26 166,9 28,2
Skulder till koncernföretag 25,26 1 230,3 957,1
Summa långfristiga skulder 2 257,7 1 430,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 25,26 7,0 73,1
Obligationslån 25 0,0 398,8
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 21,7 30,9
Skulder till koncernföretag 546,6 405,4
Övriga skulder 57,4 2,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 19,1 15,3
Summa kortfristiga skulder 673,4 925,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 797,2 4 498,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
66
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 67 =====
Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr Aktiekapital Uppskrivnings fond Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa
Ingående eget kapital 2022-01-01 98,1 9,9 21,4 1 267,9 340,9 306,5 2 044,8
Nyemission 0,3 9,5 9,8
Emission hybridobligation 497,1 497,1
Återköp hybridobligation -402,0 -402,0
Utdelning hybridobligation -39,8 -39,8
Disposition av föregående års resultat 306,5 -306,5 0,0
Utdelning -78,5 -78,5
Förskjutning mellan fritt och bundet -0,2 0,2 0,0
Årets resultat 98,4 98,4
Utgående eget kapital 2022-12-31 98,4 9,7 21,4 1 277,4 624,4 98,4 2 129,8
Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 9,7 21,4 1 277,4 624,4 98,4 2 129,8
Konvertering hybridobligation 16,7 352,7 -371,0 -1,6
Återköp hybridobligation -98,0 -98,0
Utdelning hybridobligation -58,5 -58,5
Skatt hybridobligation 11,6 11,6
Disposition av föregående års resultat 98,4 -98,4 0,0
Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0
Årets resultat -132,6 -132,6
Utgående eget kapital 2023-12-31 115,1 9,6 21,4 1 630,1 207,0 -132,6 1 850,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
67
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 68 =====
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 32
Rörelseresultat -8,0 -21,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 45,4 32,6
Erhållna räntor 23,5 142,9
Betalda räntor -27,2 -43,4
Betald inkomstskatt -0,2 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
avseende rörelsefordringar och rörelseskulder 33,5 110,6
Förändringar av rörelsefordringar och rörelseskulder
Förändringar av rörelsefordringar -13,9 -13,0
Förändringar av rörelseskulder -7,7 -6,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 11,9 91,6
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -59,9 -182,9
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,4 0,0
Förvärv av aktier i dotterföretag -6,3 -43,8
Försäljning av dotterföretag 19,7 122,3
Tillskott till intresseföretag och joint ventures -15,3 0,0
Förändring andra långfristiga fordringar -0,1 -1,2
Investering fordringar i intresseföretag och joint ventures -6,4 -91,6
Utlåning koncernföretag -110,5 -654,8
Erhållen amortering fordringar koncernföretag 173,0 657,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -6,2 -194,4
Mkr Not 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Hybridobligation, emission 0,0 497,1
Hybridobligation, återköp -99,0 -402,0
Hybridobligation, utdelning -58,5 -39,8
Förändring av checkkredit 21,7 0,0
Upptagna lån 373,4 134,2
Återbetalning av lån -400,0 -158,0
Amortering av lån -13,9 -10,7
Inlåning koncernföretag 197,7 822,9
Amortering skulder koncernföretag -10,7 -619,4
Utbetald utdelning 0,0 -78,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10,7 145,8
Årets kassaflöde 16,4 42,9
Likvida medel vid årets ingång 57,9 14,9
Likvida medel vid årets utgång 74,1 57,9
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
68
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 69 =====
Noter
NOT 1 Allmän information
Fastighets AB Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212 12
Malmö är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets
säte är i Malmö. Moderbolagets B-aktier är sedan den
17 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm,
segmentet Mid Cap.
Bolaget har två obligationer noterade på Nasdaq
Stockholm, Sustainable Bond List, varav en hållbar
hybridobligation.
Fastighets AB Trianons verksamhet är att äga, förvalta,
utveckla och bygga bostäder och kommersiella lokaler
i Malmö med omnejd. Koncernredovisningen avseende
räkenskapsåret 2023 har godkänts av styrelsen den
21 mars 2024 och kommer att föreslås att fastställas
av årsstämman den 15 maj 2024.
NOT 2 Redovisningsprinciper
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning
av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna
International Financial Reporting Standards (IFRS) och
tolkningar av dessa (IFRIC).
Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 1 kompletterande redovis-
ningsregler för koncerner vilken anger de tillägg, utöver
upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser
i Årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och
Rådet för finansiell rapporterings RFR 2 (Redovisning
för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för
finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning
överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper
med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet
Moderbolagets redovisningsprinciper.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som trätt i kraft under räkenskapsåret
De av EU godkända nya och ändrade standarder samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
bedöms för närvarande inte påverka bolagets resultat
eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som inte har tillämpats i förtid
Vid upprättandet av årsredovisningen per den 31 decem-
ber 2023 har standarder och tolkningar publicerats vilka
ännu ej trätt i kraft. Inga av dessa reviderade eller nya
standarder bedöms få väsentlig påverkan på bolagets
finansiella rapporter.
Grunder för rapporternas upprättande
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor,
vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga
belopp är angivna i miljoner kronor (Mkr) om inte annat
anges.
I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan inne-
bära att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
I årsredovisningen har värdering av posterna skett
till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument
för vilka värdering skett till verkligt värde.
Viktiga uppskattningar och antaganden för
redovisningsändamål
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedömningar
och antaganden som påverkar redovisade värden samt
upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall
kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där
uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära
risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och
skulder under kommande räkenskapsår är främst värde-
ring av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna
ge en betydande påverkan på koncernens resultat och
finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av
det framtida kassaflödet samt fastställande av diskon-
teringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och
bedömningar som har gjorts framgår av not 18.
Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats
konsekvent på samtliga perioder som presenteras i
koncernens finansiella rapporter.
Redovisning av segment
Ett rörelsesegment är en del av en koncern som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och
ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående
finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet
delas upp i de rörelsesegment som följs upp av koncern-
ledningen, vilka är bostäder, samhäll och kommersiellt.
Koncernledningen följer upp hyresintäkter, driftskostna-
der, driftnetto, överskottsgrad och verkligt värde. För mer
information se not 36.
Koncernredovisning
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har
bestämmande inflytande.
Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras
för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i
företaget och har möjlighet att påverka avkastningen
genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas
i koncernredovisningen från och med den dag då det
bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den
dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den
delen av dotterföretagets egna kapital som intjänats efter
den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i
koncernens egna kapital.
Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller
som tillgångsförvärv. Klassificering av förvärv som rörel-
seförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell
bedömning måste göras av varje enskild transaktion.
Förvärv
Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur
redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande
kriterier: förekomsten av anställda och komplexiteten i
interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter
och förekomsten av avtal med olika grader av komplexi-
tet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet
klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst
som ett tillgångsförvärv. Som alternativ till denna bedöm-
ning kan koncernen välja att istället använda sig av det
så kallade ”koncentrationstestet”. Trianon har valt att
tillämpa detta test efter den 1 januari 2020. Detta test
innebär att Trianon gör en förenklad bedömning huruvida
det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas
kan hänföras till en tillgång (fastighet) eller en grupp av
liknande tillgångar (fastigheter). I de fallet testet påvisar
att, i allt väsentligt, hela det verkliga värdet hänför sig till
en tillgång (fastighet) eller en grupp av liknande tillgångar
(fastigheter), bedömer Trianon att förvärvet skall klassifi-
ceras som ett tillgångsförvärv.
Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv
klassificerats som tillgångsförvärv.
En viktig skillnad i redovisning av tillgångsförvärv,
jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten skatt
hänförlig till övervärden på fastigheten inte redovisas vid
det första tillfället tillgången tas upp i balansräkningen,
utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaff-
ningsvärde (d.v.s. anskaffningsutgiften inkluderat direkt
hänförbara utgifter samt eventuell avdragen rabatt för
uppskjuten skatt). Det innebär att värdeförändringarna
kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära
skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande
bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från
anskaffningsvärdet.
Övriga konsolideringsprinciper
Koncerninterna transaktioner och balansposter samt
orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan
koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna
för dotterföretag ska i förekommande fall ändras för
att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens
principer. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i
koncernredovisningen det förvärvade dotterföretagets
intäkter, kostnader, identifierbara tillgångar och skulder
samt eventuell uppkommen goodwill.
Bokslutsdispositioner och obeskattade reserver
Skattelagstiftningen i Sverige ger möjlighet att skjuta
upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade
reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten
bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler
möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan.
I koncernredovisningen redovisas dock inte boksluts-
dispositioner och obeskattade reserver. I koncernens
balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i
uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Elimine-
ring av eget kapital sker därefter så att endast intjänat
eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår. I koncernens
resultaträkning fördelas avsättning till eller upplösning av
obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets
resultat.
Intresseföretag och samarbetsarrangemang
Trianon har ett antal Joint Ventures, dvs aktiebolag som
ägs och drivs tillsammans med ett antal sambarbetspart-
ners med lika ägande och intresse.
Intresseföretag är alla de företag där koncernen har
ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket
i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20
procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intres-
seföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid
tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investe-
ringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redo-
visade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta
koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust
efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade värde
på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som
identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresse-
företag minskas men investeringen fortsätter att vara ett
intresseföretag omklassificeras endast ett proportionellt
belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades
i övrigt totalresultat till resultatet.
Om koncernens andel av förluster i ett intresseföretag
överstiger innehavet i detta intresseföretag redovisar inte
koncernen några ytterligare förluster om inte koncernen
har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar. Koncernens
andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intresseföre-
tag ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. En
bedömning görs även vid varje rapportperiods slut om
det föreligger ett nedskrivningsbehov för investeringen
i ett intresseföretag. Om så är fallet görs en beräkning
av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden
mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet.
Joint venture redovisas i koncernens resultat och
balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden, vilket
innebär att i koncernens rapport över resultat redovisas
årligen Trianons andel av resultatet. I balansräkningen
justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt
med eventuella utdelningar.
Rapport över kassaflöde
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.
Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio-
ner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i
kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen
av likvida medel i balansräkningen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
69
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 70 =====
INTÄKTER
Hyresintäkter
Koncernen är leasegivare avseende alla hyresavtal för
lokaler och bostäder samt garage- och bilplatser. Samt-
liga hyresavtal klassificeras som operationell leasing vilket
innebär att hyresintäkten intäktsförs i resultaträkningen
linjärt över leasingperioden.
Hyresintäkter redovisas först när väsentliga risker och
förmåner har överförts till motparten. Hyresintäkter
inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som
belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäkterna
redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller
förväntas komma att erhållas med avdrag för rabatter och
vakanta ytor. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad
hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över
den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från
hyresgäster i samband med avflyttning i förtid redovisas
som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med
hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket
normalt sker vid avflyttning.
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i
resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. För-
skottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de
fall hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra och
under annan tid påläggs högre hyra, periodiseras denna
under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets
löptid såvida inte hyresreduktionen beror på successiv
inflyttning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av
hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersätt-
ningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs
från Trianons sida.
Intäkter från ersättning avseende hyresgästanpass-
ningar kan faktureras vid ett tillfälle eller motsvarande
intäkt i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyres-
perioden. Oavsett betalningsmetod utgör intäkten för
detta en hyra och redovisas som en hyresintäkt i enlighet
med IFRS 16.
I hyresaviseringarna ingår även tillägg såsom till exempel
el, värme och fastighetskatt. Analys har genomförts av
intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal
med kunder där Trianon undersökte avgränsningen
mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasingavtal
och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.
Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster
utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separe-
ring av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS
15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär
att intäkten för servicetjänster periodiseras enligt samma
principer som hyresintäkterna. Det är vår bedömning
att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller
tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15.
Utfakturerad fastighetskatt redovisas som intäkt i den
period den avser.
Entreprenadavtal
IFRS 15 tillämpas för redovisning av intäkter från
entreprenadavtal. Ett entreprenadavtal för uppförandet
av en byggnad består i regel av en mängd prestations-
åtaganden, men i kontext av kontraktet förväntar sig
beställaren tillträde till den byggnad som är beställd (s.k.
nyckelfärdig). Således bedömer Trianon att samtliga
distinkta prestationsåtaganden skall kombineras till ett
prestationsåtagande, att lämna tillträde till den av kunden
specificerade byggnaden. Transaktionspriset är fast men
eventuella avdrag vid förseningar eller liknande villkor
beaktas. Sådana rörliga intäkter eller avgifter kan påverka
transaktionspriset och en initial bedömning baserad på
sannolikhet genomförs för att fastställa transaktionspriset.
Ingen allokering av transaktionspriset behöver göras när
entreprenaden utgör ett kombinerat prestationsåtagande,
men skulle det finnas fler än ett sker en allokering med
utgångspunkt i fristående försäljningspriser. Tidpunkt för
redovisning av intäkter bestäms genom att först testa
om kriterierna för överförande av kontroll sker över tid.
Då koncernen är avtalsmässigt bunden att leverera en
specifik byggnad och under projektets gång har rätt till
betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över
tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning enligt en
s.k. inputmetod där kostnader utgör mätparameter för
framdrift. Om däremot koncernen gör bedömningen
att det inte föreligger någon rätt till betalning medför
detta att intäkten redovisas vid en tidpunkt, d.v.s. vid
färdigställandet. Det kan även vara möjligt att bolagets
prestation skapar eller förbättrar en tillgång (uppförande
av entreprenaden) som kunden kontrollerar när tillgången
skapas eller förbättras, vilket också resulterar i att intäkten
redovisas över tid, med samma metod för mätning. För
att bestämma tidpunkten för intäktsredovisning ska
kraven för kontroll i IFRS 15 beaktas, men även indikato-
rerna för överföring av kontroll. Den bedömningen görs
individuellt för varje entreprenadavtal baserat på de för
avtalet specifika fakta och omständigheter.
Övriga intäkter
Övriga intäkter utgörs av intäkter av förtidsinlösen av
hyreskontrakt, intäkter från fastighetsförvaltning av intres-
seföretag samt övriga intäkter så som försäkringsintäkter
m.m. Övriga intäkter redovisas i den period de avser.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovi-
sas i normalfallet på tillträdesdagen.
Statliga stöd
Statligt stöd är en åtgärd av staten i syfte att lämna en
ekonomisk fördel som uppfyller vissa kriterier. Statliga
bidrag finns i form av sjuklönebidrag och lönebidrag för
enstaka bolag i koncernen. Sjuklönebidrag erhålls årligen
och intäktsförs vid samma tidpunkt. Lönebidragen erhålls
månadsvis och intäktsförs i den period de avser.
Investeringsstöd för investeringar i förvaltningsfast-
igheter minskar anskaffningsvärdet av den materiella
anläggningstillgången.
RÖRELSEKOSTNADER
Leasingavtal
Vid tecknandet av nya leasingavtal redovisas en
nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld i balansräk-
ningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade
återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara
leasingperioder. Möjliga förlängningsperioder inkluderas
om koncernen är rimligt säker på att dessa kommer att
nyttjas. Vid diskontering används bolagets marginella
låneränta som för närvarande uppgår till mellan 3,25 och
3,35 procent. Leasingavtalet kan komma att förändras
under leasingperioden varvid omvärdering av leasings-
kulden och nyttjanderättstillgången sker. Leasingavgif-
ter fördelas mellan amortering på leasingskulden och
betalning av ränta. Koncernens väsentliga leasingavtal
utgörs av avtal avseende tomträtter. Med hänsyn till att
aktuella leasingavtal avser tomträtter där nyttjandetid
bedöms motsvara evighet, så redovisas leasingavgiften i
sin helhet som räntekostnad. Bolaget tillämpar lättnads-
reglerna avseende leasingavtal där den underliggande
tillgången har ett lågt värde samt kortidsleasingavtal.
Dessa leasingavtal redovisas som kostnad den period
som nyttjandet sker.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader utgörs av kostnader som avser drift,
skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och
underhåll av fastighetsinnehavet.
Central administration
Central administration utgörs av kostnader för koncern-
gemensamma funktioner samt ägande av koncernens
dotterföretag. Även kundförluster ingår i central adminis-
tration.
Ersättningar till anställda
Samtliga pensionsplaner i Trianon redovisas som avgifts-
bestämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar
bolaget avgifter till offentligt eller privat administrerade
pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller
frivillig basis. Trianon har inga ytterligare betalningsförplik-
telser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas
som personalkostnader när de förfaller till betalning.
Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den
utsträckning som kontant återbetalning eller minskning
av framtida betalningar kan komma Trianon tillgodo. En
kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av
personal redovisas endast om bolaget är bevisligen för-
pliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av
en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före
den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett
erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas
en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer
att accepteras och antalet anställda som kommer att
acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas.
RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
OCH JOINT VENTURES
Utgörs av koncernens andel av resultat i de företag som
klassificerats som intresseföretag eller joint ventures
enligt definition ovan. Resultat från de intresseföretag
och joint ventures som innehar förvaltningsfastigheter
inkluderar verkligt värdeförändringar på fastighetsinne-
havet.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på
aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning
bedöms som säker.
Både ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt
effektivräntemetoden.
Lånekostnader direkt hänförliga till större nybygg-
nadsprojekt aktiveras under produktionstiden. Uttagna
pantbrev i samband med nybyggnation kostnadsförs inte,
utan aktiveras som fastighetsinvestering.
Värdeförändringar avseende derivatinstrument som
används inom den finansiella verksamheten redovisas
som värdeförändringar under separat rubrik i resultaträk-
ningen.
SKATTER
Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt samt
uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resultat
utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt
totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatte-
effekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto-
den på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär
skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller
skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur
redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas
bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på
koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras
genom försäljning i slutet av användningen. Skattesatsen
på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försälj-
ning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport
över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle
strukturera försäljningen via avyttring av dotterföretag,
vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den
uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive
temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör
från återvinning genom försäljning.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den
skattesats som har beslutats eller aviserats per balans-
dagen och som förväntas gälla när den berörda upp-
skjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna
skatteskulden regleras. Skattesatsen 20,6 procent har
använts vid beräkning av uppskjuten skatt.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning
det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott
kommer att finnas mot vilka de temporära skillnaderna
kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder
kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
70
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 71 =====
av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att
reglera skatten med ett nettobelopp.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera
hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klas-
sificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastighe-
ter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt
värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för
varje enskilt värderingsobjekt. Värderingsmodellen byg-
ger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet
av framtida betalningsströmmar med individuella avkast-
ningskrav per fastighet beroende på analys av genom-
förda transaktioner och fastighetens marknadsposition.
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter
till verkligt värde antingen genom extern värderingar
minst årligen av oberoende externa värderingsmän eller
genom internvärderingar. Som externa värderingsmän
har Forum Fastighetsekonomi AB, Croisette Real Estate
Partner, Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt
Newsec Advice AB anlitats, vilka samtliga är oberoende
konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärde-
rare. Värderingar gjordes senast i december 2023. Vid
utgången av räkenskapsåret har cirka 90 procent av det
totala fastighetsvärdet externvärderats under de senaste
12 månaderna, resterande fastigheter har internvärderats
per bokslutsdatum.
Byggrätter och potentiella byggrätter på befintliga
fastigheter har inte externvärderats. Ej detaljplanerade
byggrätter redovisas till nedlagda utgifter och externvär-
deras först när detaljplan vunnit laga kraft.
Förvaltningsfastigheter i intresseföretag eller joint
ventures värderas på motsvarande sätt.
För mer information angående värdering av förvalt-
ningsfastigheter se not 18.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-
kommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att
utgiften uppkommer. Avgörande för bedömningen när
en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är
om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter,
eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även
i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det
redovisade värdet. Låneutgifter som är direkt hänförbara
till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till-
eller ombyggnad av en tillgång, och som tar betydande
tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller
försäljning, inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde.
Aktivering av lånekostnader sker under förutsättning
att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida
ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på
ett tillförlitligt sätt.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång
i balansräkningen om det är sannolikt att framtida
ekonomiska fördelar kommer att komma Trianon till del
och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar, ägda och
leasade, redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset
samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom-
mer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta
komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras
och kostnadsförs i samband med utbytet.
Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivning sker
linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod från
och med året efter tillgången aktiverats. Avskrivningar
enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden
minskat med beräknat restvärde. Nedskrivning sker om
återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivnings-
metod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras
om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisnings-
period.
Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag
och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på
följande nyttjandeperiod:
• Inventarier, verktyg och installationer: 5–10 år
Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar
Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger
det s.k. återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje
enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över resulta-
träkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet av
det verkliga värdet minus försäljningskostnader och dess
nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärde diskon-
teras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med
en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell
marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker
som förknippas med tillgången.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen
inkluderar bland tillgångarna, värdepapper, derivat, kund-
fordringar, likvida medel, och övriga fordringar.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i
balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundfordringar
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och
företagets rätt till ersättning är ovillkorlig och kontroll
överförd till kund. Skuld tas upp när motparten har
presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,
även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder
tas upp när faktura mottagits.
Redovisning av koncernens finansiella skulder består i
huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovi-
sade till verkligt värde via resultatet och övriga leveran-
törsskulder. Koncernen tillämpar ej någon säkringsredo-
visning.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt
eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller
förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över
den. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En
finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller
delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat
sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld.
Ett byte mellan en befintlig låntagare och långivare av
skuldinstrument med villkor som i allt väsentligt är olika
ska redovisas som en utsläckning av den gamla finansiella
skulden och en ny finansiell skuld. På motsvarande sätt
ska en modifiering i betydande utsträckning av villkoren
för en finansiell skuld eller del av den (oavsett om den
är hänförlig till låntagarens finansiella svårigheter eller ej)
redovisas som en utsläckning av den ursprungliga finan-
siella skulden och som en ny finansiell skuld. Skillnaden
mellan det redovisade värdet för en finansiell skuld (eller
del av en finansiell skuld) som utsläckts eller överförts till
en annan part och en ersättning som erlagts, inklusive
överförda tillgångar som inte är kontanter eller påtagna
skulder, ska redovisas i resultatet.
Om ett företag återköper en del av en finansiell skuld
ska företaget fördela det tidigare redovisade värdet för
den finansiella skulden på den del som fortsätter att bli
redovisad och den del som tas bort från rapporten över
finansiell ställning utifrån de relativa verkliga värdena för
dessa delar vid återköpstidpunkten. Skillnaden mellan
(a) det redovisade värdet som fördelats på den del som
tagits bort från rapporten över finansiell ställning och (b)
erlagd ersättning, inklusive överförda tillgångar som inte
är kontanter eller påtagna skulder, för den del som tagits
bort från rapporten över finansiell ställning, ska redovisas
i resultatet. En finansiell tillgång och en finansiell skuld
nettoredovisas i balansräkningen när det föreligger en
legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten
är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången
samtidigt som skulden regleras. Vid varje rapporttillfälle
utvärderar företaget om det finns objektiva indikatio-
ner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella
tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster
från borttagande ur balansräkning samt modifiering redo-
visas i resultatet.
Klassificering och värdering
Trianons principer för klassificering och värdering av
finansiella tillgångar baseras på en bedömning av både
företagets affärsmodell för förvaltningen av finansiella
tillgångar, och egenskaperna hos de avtalsenliga kassa-
flödena från den finansiella tillgången. Klassificeringen av
finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på
koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och
karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. För
närvarande har Trianon finansiella tillgångar som klassifi-
ceras enligt affärsmodellen att samla in avtalsenliga kas-
saflöden, finansiella tillgångar som redovisas till verkligt
värde via resultatet samt derivat. Finansiella instrument
som tillhör kategorin finansiella tillgångar som redovisas
till verkligt värde via resultatet har initialt redovisats till
anskaffningsvärde exklusive transaktionskostnader. För
redovisning av derivat se sidan 73.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till
verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resul-
tatet. Trianons finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet består av övriga värdepappersinnehav.
För övrig information se not 22.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar som innehas enligt en affärsmodell
vars mål är att inneha tillgångar i syfte att samla in avtals-
enliga kassaflöden förvaltas för att realisera kassaflöden
genom att samla in avtalsenliga betalningar under instru-
mentets löptid. Dessa tillgångar värderas till upplupet
anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff-
ningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg
av transaktionskostnader. Kundfordringar och hyresford-
ringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter
första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt
effektivräntemetoden. Finansiella tillgångar klassificerade
till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodel-
len att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreser-
vering för förväntade kreditförluster.
Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av
alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang
antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för
den förväntade återstående löptiden för det finansiella
instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit-
försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade
kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt
utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga
och verifierbara prognoser.
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på
olika metoder. Metoden för kundfordringar och hyres-
fordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat
med framåtblickande faktorer (t.ex. försämrad konjunktur,
ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten samt
ett större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet),
enligt en förlustandelsmetod (förenklad metod). En
förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för
fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid,
vilken förväntas understiga ett år för samtliga dessa
fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp
med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms
kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
71
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 72 =====
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort
en fordran när det inte längre finns någon förväntan på
att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla
betalning har avslutats.
Likvida medel
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden. Check-
räkningskredit (om utnyttjad) redovisas som upplåning
bland kortfristiga skulder. Likvida medel omfattas av
kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings-
värde med undantag av derivat. Finansiella skulder redo-
visade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till
verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det
första redovisningstillfället värderas de enligt effektivränte-
metoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid
längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än
1 år. All upplåning (skuld till kreditinstitut och obligations-
lån) samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskul-
der, ingår i denna kategori.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte
koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning
av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen.
Derivat
Derivat redovisas enligt IFRS initialt till verkligt värde
innebärande att transaktionskostnader belastar periodens
resultat. Ränteintäkter från ränteswappar ska skiljas från
ränteintäkter enligt effektivräntemetoden och presenteras
separat i resultatet. Efter den initiala redovisningen värde-
ras derivatinstrument till verkligt värde och värdeföränd-
ringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäd-
dade, redovisas i koncernens rapport över totalresultat.
Ränteswappar som säkrar kassaflödesrisk i räntebetal-
ningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran
på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta
och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive
ränteintäkt.
Om ett derivat utgör en finansiell tillgång ska Trianon
ta bort derivatet från balansräkningen när de avtalsen-
liga rättigheterna till kassaflödena från den finansiella
tillgången upphör eller om Trianon överför derivatet.
Om ett derivat utgör en finansiell skuld ska Trianon ta
bort derivatet från balansräkningen när förpliktelsen i
avtalet fullgörs, annulleras eller utsläcks.
I Trianons fall avses ränteswapavtal som klassificeras
till verkligt värde via resultatet vilka har anskaffats för att
säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen är
utsatt för. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde
på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att
värderingen baseras på annan indata än noterade priser
som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen
direkt eller indirekt. I Trianons fall utgörs detta av mark-
nadsvärdering från bankerna. I avtalet för derivat finns
möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma
motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.
Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Eget kapital
Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktions-
kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya
aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget
kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Koncernen
redovisar sedan några år tillbaka hybridobligationer med
evig löptid som del av eget kapital. Den räntekostnad
som erläggs till innehavarna av obligationen redovisas
såsom en följd av detta som en utdelning direkt i eget
kapital. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital
då de löper med evig löptid, återbetalning beslutas av
årsstämma samt att hybridobligationerna är efterställda
samtliga skulder och skuldinstrument i samband med en
eventuell likvidation.
Resultat per aktie
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att
dividera:
• resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, efter
avdrag för utdelning som är hänförlig till hybridobliga-
tioner, med
• ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier
under perioden, justerat för fondemissionselementet
i stamaktier som emitterats under året och exklusive
återköpta aktier som innehas som egna aktier av
moderföretaget.
För beräkning av resultat per aktie efter utspädning
justeras beloppen som använts för beräkning av resultat
per aktie före utspädning genom att beakta:
• effekten av ränta på konvertibelt skuldbrev, och
• det vägda genomsnittet av antalet stamaktier som
tillkommer om samtliga potentiella stamaktier, som
ger upphov till utspädningseffekt, konverteras till aktier.
AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen
har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en
följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att
reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av
beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning
sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskonte-
ring av det förväntade framtida kassaflödet till en ränte-
sats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedöm-
ningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt,
de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar
omprövas vid varje bokslutstillfälle.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett
möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser
och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida
händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det
finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller
avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan
beräknas.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
Årsredovisningslagen och tillkommande information i
enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer,
vilket innebär att moderbolaget i årsredovisningen för
den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen
för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen
anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som skall
göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
De mest väsentliga skillnaderna mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är upp-
ställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden
mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tilläm-
pas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter,
är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader
samt eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget i
enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär
att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet
för innehav i dotterföretaget. Det bokförda värdet prövas
årsvis mot dotterföretagets koncernmässiga värde, åter-
vinningsvärdet. I de fall bokfört värde överstiger återvin-
ningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträk-
ningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är
motiverad sker återföring av denna. Erhållna utdelningar
redovisas som intäkt. Nedskrivningsprövning av det bok-
förda värdet sker efter att utdelning erhållits.
Intäkter
Moderbolagets nettoomsättning består av hyresintäkter
från operationella leasingavtal och följer samma redovis-
ningsprinciper som koncernen, med undantag av kravet
på att särskilja mellan leasing- och icke-leasing-kompo-
nenter.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas
till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade
avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma
sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella
uppskrivningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av
med 1–20 procent per år. Om en tillgångs redovisade
värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde skrivs
tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak
av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag.
Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande
att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster
som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär
inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För
redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moder-
bolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med
reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal
utställda till förmån för dotterföretag och intresseföre-
tag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som
avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande
för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera
åtagandet.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning
och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella
instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk
person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL
anskaffningsvärdemetoden. Principerna gällande initial
redovisning och borttagning från balansräkningen skiljer
sig inte från koncernredovisningen.
I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg-
ningstillgångar till anskaffningsvärde (med avdrag för
eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella
uppskrivningar) och finansiella omsättningstillgångar
enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffnings-
värdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen) och
finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets
princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade
kreditförluster enligt IFRS 9.
Moderföretaget tillämpar samma metod som kon-
cernen för beräkning av förväntade kreditförluster på
koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för fallisse-
mang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang.
Moderföretagets tilämpar samma metod som koncernen
för hanteringen av förväntade kreditförluster på kundford-
ringar. För övrig information se not 3.
Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efter-
ställda externa långivares fordringar.
Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till
upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde
och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Kortfristiga
skulder redovisas till anskaffningsvärde.
Derivatinstrument som utgör finansiella tillgångar och
för vilka säkringsredovisning inte har tillämpats värderas
efter det första redovisningstillfället till det lägsta av
anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balans-
dagen.
Derivatinstrument med negativt värde och för vilka säk-
ringsredovisning inte tillämpats redovisas som finansiella
skulder och värderas till detta värde.
Ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt
effektivräntemetoden.
Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
72
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 73 =====
däremot obeskattade reserver upp i uppskjuten skatte-
skuld och eget kapital.
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska
personer
Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott
i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos motta-
garen och andelar i koncernföretaget hos givaren, i den
mån nedskrivning ej erfordras.
Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa
antingen huvudregeln eller alternativregeln. Den valda
regeln ska tillämpas konsekvent på samtliga koncernbi-
drag. Huvudregeln innebär att moderbolaget redovisar
erhållna koncernbidrag från dotterföretag som finansiell
intäkt och lämnade koncernbidrag till dotterföretag redo-
visas som ökning av andelar i koncernföretag. Alternativ-
regeln innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbi-
drag redovisas som bokslutsdisposition. Trianon tillämpar
alternativregeln. Skatteeffekten redovisas i enlighet med
IAS 12 i resultaträkningen.
Intresseföretag
Andelar i intresseföretag värderas till anskaffningsvärde.
I de fall det redovisade värdet avseende investeringen
överstiger anskaffningsvärdet sker nedskrivning.
NOT 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument
Trianonkoncernen är i egenskap av nettolåntagare
exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras
koncernen för ränterisk, refinansieringsrisk och likviditets-
risk samt kredit- och motpartsrisk. Inga valutarisker finns
i koncernen. Koncernens finanspolicy reglerar hur de
finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och
vilka finansiella instrument som får användas.
Ränterisk och räntebindning
Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 57,1 pro-
cent (54,6). Den räntebärande upplåningen medför att
koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses
risken för negativ påverkan på koncernens resultat och
kassaflöden till följd av förändrade marknadsräntor. Hur
snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genom-
slag på koncernens finansnetto beror på upplåningens
räntebindningstid.
För att begränsa effekterna av ränteförändringar
används olika typer av räntederivat eller lån till fast ränta.
Vid periodens utgång var 4 350 Mkr (200) säkrat genom
ränteswappar. Bolaget har ingått ett swapoptionsavtal
om 1,0 Mdkr till en ränta om 2,5 procent med start i
november 2024, vilket inte är beaktat i räntebindnings-
tiden. I början av januari 2024 lades befintliga lån med
rörlig ränta om till lån med fast ränta till ett belopp om
1 485 Mkr på 1 till 2 år, vilket är beaktat i säkringsgraden.
Säkringsgraden uppgick till 83 procent (3) av totala
skulder till kreditinstitut exklusive swaptionsavtal samt
96 procent inklusive swaptionsavtal. Cirka 21 procent
(9) av lån från kreditinstitut löper med fast ränta. Den
genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,9
procent (2,2). En förändring av marknadsräntan med en
procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med
+/-12,7 Mkr (62,7), beräknat på den del av skulden som
löper med rörlig ränta (efter hänsyn tagen till lån med fast
ränta tecknade i januari 2024) och som ej säkrats med
räntederivat, för det räkenskapsår som slutar den
31 december 2023.
Enligt bolagets finanspolicy ska räntebindningstiden
vara mellan två och fyra år. Den genomsnittliga räntebind-
ningstiden var per bokslutsdagen 2,6 år (0,5).
Räntebindningsstruktur 2023-12-31
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2024 1 266 18
2025 2 985 42
2026 750 11
2027 0 0
2028 och framåt 2 100 30
Summa 7 101 100
Finansiella derivatinstrument
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genom-
snittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 %-
enhet.
Förfall
Nominellt
belopp, Mkr
Orealiserad värde-
förändring, Mkr
Genomsnittlig
ränta %
Marknadsvärde om
ränta +1%-enhet
Marknadsvärde om
ränta -1%-enhet
2025 2 000 -77,3 2,7 30,8 -30,8
2026 250 -9,6 2,5 6,1 -6,1
2028 1 400 3,8 2,6 65,3 -65,3
2029 250 -9,7 3,0 13,9 -13,9
2032 200 -13,1 3,1 16,4 -16,4
2033 250 -10,9 2,8 21,5 -21,5
Summa 4 350 -116,8 2,7 154,1 -154,1
En swapoption med nominellt belopp om 1 Mdkr har sålts med löptid om 8 år till en fast ränta om 2,50 procent.
Derivatet har inte påverkat genomsnittlig räntebindning då det löper med startdatum 2024. Derivatskuld kopplat till
instrumentet uppgår till -40,5 Mkr.
Räntederivat om 166,9 Mkr (28,2) redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräknings-
metoder, se ytterligare information om beräkning av verkligt värde i not 33.
Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas
inte, utan värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen.
Refinansierings- och likviditetsrisk
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att
kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna
begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför-
pliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likvi-
ditet. Koncernen begränsar risken genom det finansiella
målet att belåningsgraden ej ska överstiga 60 procent.
Belåningsgraden per bokslutsdagen uppgick till 57,1
procent (54,6).
Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating
och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte-
bärande skulder uppgick per 31 december 2023 till
7 100,6 Mkr (7 107,4), varav 21,7 Mkr (0) utgör utnyttjad
del av checkkredit om totalt 60 Mkr (35).
Upplåning ska enligt finanspolicyn ske från minst tre
motparter och antal motparter vid årets utgång uppgick
till elva stycken. Kovenanter ställda i finansieringsavtal
beräknade på koncernnivå framgår enligt nedan. Kove-
nanter beräknade på dotterbolagsnivå kan förekomma
men avviker ej till det sämre jämfört med koncernen.
Samtliga kriterier har uppfyllts för båda räkenskapsåren
efter omförhandling under 2023.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
73
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 74 =====
Nyckeltal Kovenant Andel skulder, % 2023 2022
Räntetäckningsgrad, ggr >1,50 91 1,6 2,4
Räntetäckningsgrad, ggr >1,75 0 E/T 2,4
Belåningsgrad, % <60 82 57,1 54,6
Belåningsgrad, % <65 9 57,1 54,6
Soliditet, % >30 48 36,8 38,9
Kapitalbindningsstruktur
Enligt bolagets finanspolicy ska kapitalbindningstiden vara 2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var per
bokslutsdagen 2,9 år (3,2).
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
Q1 2024 472 7
Q2 2024 183 3
Q3 2024 441 6
Q4 2024 765 10
2025 2 995 42
2026 1 140 16
2027 0 0
2028 och framåt 1 105 16
Summa 7 101 100
Efter räkenskapsårets utgång har avtal tecknats om förlängningar av krediter till ett belopp om 421 Mkr.
Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31, koncern
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2023 2 849 40
2024 1 729 24
2025 och framåt 2 529 36
Summa 7 107 100
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, moderbolag
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2024 0 0
2025 868 100
2026 och framåt 0 0
Summa 868 100
Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31, moderbolag
Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, %
2023 472 51
2024 0 0
2025 och framåt 445 49
Summa 917 100
Löptidsanalys odiskonterade skulder
Koncern 2023-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 472,3 83,4 64,3 6,6 626,6
4–6 mån 182,6 76,8 0,0 0,0 259,4
7–9 mån 441,2 74,7 0,0 0,0 515,9
10–12 mån 764,9 67,2 0,0 0,0 832,1
1–2 år 2 995,0 182,3 0,0 55,0 3 232,3
2–3 år 1 140,0 58,8 0,0 0,0 1 198,8
3–4 år 0,0 36,0 0,0 0,0 36,0
4–5 år 932,7 32,9 0,0 0,0 965,6
Mer än 5 år 171,9 341,0 0,0 18,0 530,9
7 100,6 953,1 64,3 79,6 8 197,6
Koncern 2022-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 4,0 66,3 89,5 0,0 159,8
4–6 mån 399,0 64,8 0,0 0,0 463,8
7–9 mån 978,0 58,6 0,0 0,0 1 036,6
10–12 mån 1 508,4 51,1 0,0 0,0 1 559,5
1–2 år 1 689,0 135,2 0,0 0,0 1 824,2
2–3 år 1 412,0 87,0 0,0 0,0 1 499,0
3–4 år 54,8 45,9 0,0 0,0 100,7
4–5 år 0,0 43,6 0,0 0,0 43,6
Mer än 5 år 1 062,2 327,3 0,0 29,6 1 419,1
7 107,4 879,8 89,5 29,6 8 106,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
74
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 75 =====
Löptidsanalys odiskonterade skulder
Moderbolag 2023-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 0,0 5,7 21,7 -0,5 26,9
4–6 mån 0,0 5,9 0,0 0,0 5,9
7–9 mån 0,0 6,2 0,0 0,0 6,2
10–12 mån 0,0 6,2 0,0 546,6 552,8
1–2 år 867,5 14,4 0,0 55,0 936,9
2–3 år 0,0 30,9 0,0 0,0 30,9
3–4 år 0,0 28,9 0,0 0,0 28,9
4–5 år 0,0 27,4 0,0 0,0 27,4
Mer än 5 år 1 230,3 25,8 0,0 2,9 1 259,0
2 097,8 151,4 21,7 604,0 2 874,9
Moderbolag 2022-12-31
Förfaller
inom
Räntebärande
skulder
Ränte-
kostnader
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder Summa
3 mån 0,0 -1,0 30,9 -0,3 29,6
4–6 mån 0,0 -1,0 0,0 0,0 -1,0
7–9 mån 398,8 -1,0 0,0 0,0 397,8
10–12 mån 67,8 3,4 0,0 405,4 476,6
1–2 år 0,0 20,5 0,0 0,0 20,5
2–3 år 450,6 16,4 0,0 0,0 467,0
3–4 år 0,0 2,1 0,0 0,0 2,1
4–5 år 0,0 2,1 0,0 0,0 2,1
Mer än 5 år 957,1 10,3 0,0 2,3 969,7
1 874,3 51,8 30,9 407,4 2 364,4
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar
koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att
engagemanget per motpart är begränsat.
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncentra-
tion i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.
Exponering i finansiella fordringar exklusive likvida medel
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Kundfordringar 19,0 17,3 8,6 13,4
Fordringar hos intresseföretag 9,9 9,2 9,9 9,2
Fordringar hos joint ventures 79,4 42,1 68,9 42,1
Fordringar hos dotterföretag 0,0 0,0 1 995,0 1 748,8
Upplupna intäkter 8,9 3,8 5,8 3,2
Övriga fordringar 113,4 35,6 98,0 20,6
Summa 230,6 108,0 2 186,2 1 837,3
Av ovanstående fordringar förfaller 35,9 Mkr inom 3 månader, 137,3 Mkr inom 1 år och övriga inom mer än 5 år.
Kreditförlusten finns i posten kundfordringar.
Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande:
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Kundfordringar 25,4 32,2 10,1 14,1
Reserv för förväntade kreditförluster -6,4 -14,9 -1,5 -0,7
Summa kundfordringar 19,0 17,3 8,6 13,4
Under räkenskapsåret har reserv för förväntade kreditförluster minskat med 8,5 Mkr (-9,8). Konstaterade kundförluster
har belastat resultatet med 8,4 Mkr.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
75
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 76 =====
NOT 5 Exploateringsfastigheter
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Exploateringsfastigheter 2023 2022 2023 2022
Intäkter exploateringsfastigheter 21,4 90,6 0,0 0,0
Kostnader exploateringsfastigheter -19,6 -82,2 0,0 0,0
Summa 1,8 8,4 0,0 0,0
Vid försäljning av två exploateringsfastigheter, genom försäljning av andelar i dotterföretag, har bedömning gjorts att
intäkten ska redovisas över tid i enlighet med IFRS 15. Fastigheterna levereras som två nyckelfärdiga fastigheter, vilket
innebär att köparen i samband med ingående av avtal förbundit sig att överta det formella ägandet av fastigheterna vid
färdigställandet. Åtagandet innebär att leverera ett distinkt investeringsobjekt med överenskommet pris. I bedömningen
tas hänsyn till att avtalet ej kan sägas upp av kunden om inte avtalsbrott föreligger, att eventuella förändringar under
avtalet styrs av motparten samt att rätt till betalning sker under projektets gång. Den totala intäkten för åtagandet är
förutbestämd och påverkas inte av hur värdet utvecklas fram till färdigställandet. Då Trianons prestationsåtagande sker
över tid så redovisas tillika avtalet över tid baserat på nedlagda kostnader.
NOT 6 Övriga rörelseintäkter
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Övriga rörelseintäkter 2023 2022 2023 2022
Lönerelaterade ersättningar/bidrag 1,0 0,4 0,0 0,0
Försäkringsersättning 0,8 1,4 0,2 0,4
Övriga rörelseintäkter 13,9 14,5 9,6 7,8
Summa 15,7 16,3 9,8 8,2
NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
Fastighetskostnader KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
El- och värmekostnader 74,0 92,1 10,7 12,2
Övriga driftskostnader 25,0 24,0 2,1 1,8
Reparation och underhåll 51,1 57,9 5,7 5,1
Fastighetsskatt 22,9 21,4 6,5 6,5
Personalkostnader 22,7 21,0 0,0 0,0
Övriga fastighetskostnader 56,3 57,0 7,6 6,5
Summa 252,0 273,4 32,6 32,1
Central administration
KONCERN
Mkr 2023 2022
Externa kostnader 26,6 36,9
Personalkostnader 38,8 33,8
Avskrivningar 1,9 2,2
Summa 67,2 72,9
Externa kostnader avser i huvudsak koncernledning, IT, marknadsföring, finansiella rapporter samt revisionsarvode.
NOT 4 Hyresintäkter / Nettoomsättning
Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande:
Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår även tillägg såsom till exempel el, värme och fastighetsskatt. Bedömning har gjorts att
servicekostnaderna utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna.
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Bostäder 468,6 453,3 10,9 10,3
Lokaler 242,6 214,5 75,6 55,8
Garage och parkeringsplatser 21,5 20,2 8,0 6,6
Övrigt 0,0 0,3 0,0 0,0
Summa 732,8 688,3 94,5 72,7
Kontraktsförfallostruktur
Antal
kontrakt
Årligt
kontraktsvärde Andel, %
Totalt kontrakts-
värde under
avtalstiden Andel, %
Kommersiella lokalkontrakt, löptid
2024 99 20,6 8 17,6 2
2025 88 53,4 20 85,1 7
2026 78 47,5 18 128,7 11
2027 71 49,9 19 180,3 16
2028 15 14,9 6 66,1 6
Övriga t.o.m. 2041 46 79,0 30 681,0 59
Summa 397 265,3 100 1 158,8 100
Kontraktsvärde avser bashyra inklusive indextillägg per år.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt
uppgick till 4,4 år.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
76
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 77 =====
NOT 8 Medeltalet anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt
KONCERN MODERBOLAG
Medeltalet anställda 2023 2022 2023 2022
Kvinnor 36 38 5 6
Män 54 55 3 3
Summa 90 93 8 8
STYRELSE
LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Könsfördelning 2023 2022 2023 2022
Kvinnor 2 3 2 2
Män 4 4 3 4
Summa 6 7 5 6
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2023 2022 2023 2022
Löner och andra ersättningar
Verkställande direktör
Grundlön 2,3 2,2 2,3 2,2
Förmåner 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 4,4 4,9 2,9 3,1
Förmåner 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga anställda 35,2 35,1 3,6 3,4
Summa 41,9 42,2 8,8 8,7
Pensionskostnader
Verkställande direktör 1,7 1,7 0,7 1,7
Övriga ledande befattningshavare 1,4 1,3 0,8 0,8
Övriga anställda 2,8 2,2 0,6 0,5
Övriga sociala kostnader
Verkställande direktör 0,9 1,1 0,9 1,1
Övriga ledande befattningshavare 1,7 1,9 1,1 1,2
Övriga anställda 11,7 11,7 1,3 1,0
Summa 20,2 19,9 5,4 6,3
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, pensionsförmåner och
övriga förmåner. Möjlighet finns att omvandla fast lön till pensionsavsättning. Övriga ledande befattningshavare utgörs
av vice VD och ekonomichef, förvaltningschefer, transaktionschef samt affärsutvecklingschef. Inga aktiekursrelaterade
ersättningar finns. Total ersättning till verkställande direktören uppgick till 4,0 Mkr (3,9).
Ersättning till verkställande direktören har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar
har beslutats av verkställande direktören i samråd med styrelsens ordförande och i enlighet med gällande ersättnings-
riktlinjer antagna vid årsstämma.
Avgångsvederlaget är enligt anställningsavtal med verkställande direktören motsvarande 6 månadslöner, 1,1 Mkr (1,1).
Tkr KONCERN
Ersättning till styrelsen
som påverkat årets resultat 2023 2022
Boris Lennerhov 0 270 Ordförande och revisionsutskott t.o.m. augusti 2022
Viktoria Bergman 360 240 Ordförande fr.o.m. augusti 2022, revisionsutskott
Axel Barchan 165 180 Styrelse, revisionsutskott t.o.m. juni 2023
Richard Hultin 150 150
Jens Ismunden 180 158 Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. augusti 2022
Patrik Emanuelsson 90 0 Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. juli 2023
Elin Thott 75 150 Styrelse t.o.m. maj 2023
Sofie Karlsryd 113 75 Fd. styrelsesuppleant numera ord. styrelseledamot
Summa 1 133 1 223
Styrelsearvode har, i enlighet med beslut enligt årsstämma, utgått med 300 000 kr (300 000) till styrelseordföranden
samt med 150 000 kr (150 000) per person till övriga styrelseledamöter undantaget Olof Andersson samt med 75 000
kr (75 000) till styrelsesuppleant. Ersättning till revisionsutskottets ledamöter har utgått med 60 000 kr (60 000) till
ordföranden i revisionsutskottet samt 30 000 kr (30 000) vardera till ledamöterna.
NOT 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Mazars AB
Revisionsuppdrag 2,4 2,5 2,4 2,5
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,9 0,7 0,9 0,7
Övriga uppdrag 0,0 0,1 0,0 0,1
Summa 3,3 3,3 3,3 3,3
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
KPMG AB
Revisionsuppdrag 0,0 0,5 0,0 0,0
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga uppdrag 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa 0,0 0,5 0,0 0,0
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete med den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet avses olika
typer av kvalitetstjänster.
Övriga uppdrag är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
77
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 78 =====
NOT 11 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 31,7 22,2 0,0 -10,0
Summa 31,7 22,2 0,0 -10,0
NOT 10 Resultat från andelar i koncernföretag
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Resultatandel koncernbolag 0,0 0,0 2,3 2,9
Resultat försäljning andelar i koncernföretag 0,0 0,0 -0,8 36,7
Nedskrivning andelar i koncernföretag 0,0 0,0 -67,9 -54,4
Summa 0,0 0,0 -66,4 -14,8
NOT 12 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Finansiella intäkter 2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter koncernföretag 0,0 0,0 54,5 46,7
Ränteintäkter övriga 33,8 9,2 33,5 8,9
Summa 33,8 9,2 88,0 55,6
NOT 13 Leasingavtal
Enligt IFRS 16 redovisas alla leasingavtal i balansräkningen, förutom korttidsleasing och leasing av mindre värde.
Per bokslutsdatum har koncernen hyresavtal avseende tomträtter som redovisas som nyttjanderättstillgång i balans-
räkningen.
2023 2022
Materiella anläggningstillgångar, Nyttjanderätt tomträtter
Ingående värde 181,5 163,6
Tillkommande avtal 0,0 17,9
Avgående avtal 0,0 0,0
Utgående värde 181,5 181,5
Långfristiga skulder, leasingskuld
Ingående värde 181,5 163,6
Tillkommande avtal 0,0 17,9
Avgående avtal 0,0 0,0
Utgående värde 181,5 181,5
Räntekostnader för leasingskulder 6,1 6,1
Det totala kassaflödet för leasingavtal uppgick till -6,1 Mkr (-6,1).
På balansdagen finns utestående åtaganden i form av minimileaseavgifter under icke uppsägningsbara leasingavtal,
med förfallotidpunkter enligt nedan:
Förfallotidpunkter leasingavtal
Nedan anges förfallotider för nominella värden, utefter befintliga kontraktstider. Förlägning sker löpande och härav
är skulden ovan beräknad utifrån evighet.
KONCERN
Mkr 2023 2022
Inom 1 år 6,1 6,1
Mellan 1–5 år 11,2 16,1
Senare än 5 år 1,5 2,7
Summa 18,8 24,9
NOT 14 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Finansiella kostnader 2023 2022 2023 2022
Räntekostnader koncernföretag 0,0 0,0 26,4 40,4
Räntekostnader övriga 302,5 148,9 10,3 40,8
Övriga finansiella kostnader 4,9 3,0 4,1 2,6
Summa 307,4 151,9 40,8 83,8
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
78
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 79 =====
NOT 16 Skatt på årets resultat
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt
Årets skatteintäkt/skattekostnad -15,0 -8,0 0,0 0,0
Skatt hänförlig till tidigare år -0,7 -0,5 -0,5 0,1
Summa aktuell skatt -15,7 -8,5 -0,5 0,1
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver -3,9 -3,5 0,0 0,0
Finansiella instrument 31,2 -13,2 16,9 5,9
Underskottsavdrag 33,7 -12,1 0,9 -8,1
Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden
och skattemässiga värden -10,5 6,8 -2,7 -2,2
Summa uppskjuten skatt 50,5 -22,0 15,1 -4,4
Summa skatt 34,8 -30,5 14,6 -4,3
Resultat före skatt -240,9 201,9 -147,2 102,7
Skatt enligt gällande skattesats 49,6 -41,6 30,3 -21,2
Skatt hänförlig till tidigare år -0,7 -0,5 -0,5 0,1
Effekt av omvärderade och ej nyttjade ränteavdrag -5,9 -0,6 0,0 -0,6
Effekt av resultat från andelar i intresseföretag
och joint ventures 6,5 4,6 0,0 0,0
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 8,7 9,3 0,3 7,6
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -0,1 -0,1 -14,0 -13,3
Skatteeffekt av avdragsgilla ej bokförda kostnader 0,1 0,0 0,0 0,0
Ej värderad värdeförändring derivat 0,0 27,3 0,0 23,6
Ej redovisad uppskjuten skattefordran hänförlig till
temporära skillnader förvaltningsfastigheter -19,9 -24,0 0,0 0,0
Övriga poster -3,3 -4,9 -1,5 -0,5
Summa skattekostnad 34,8 -30,5 14,6 -4,3
NOT 17 Resultat per aktie
2023 2022
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning -1,59 0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning -1,59 0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -206,1 171,4
Utdelning hybridobligation -46,9 -39,8
Årets resultat efter avdrag utdelning hybridobligation -253,0 131,6
Resultat per aktie före utspädning
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental) under 2023
uppgående till 159 037,4 (157 127,6).
2023 2022
Antal aktier 31 december 184 124,70 157 505,96
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning 159 037,40 157 127,60
Resultat per aktie efter utspädning
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental) under 2023
uppgående till 159 037,4 (157 324,0). Någon materiell skillnad på resultatet före och efter utspädning har ej uppstått
då återföring av ränta hänförlig till resultat efter utspädning ej varit väsentlig. Ingen utspädning finns för räkenskapsåret
2023.
2023 2022
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning 159 037,4 157 127,6
Effekt av konvertibellån 0,0 196,4
Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning 159 037,4 157 324,0
NOT 15 Bokslutsdispositioner
MODERBOLAG
Mkr 2023 2022
Erhållna koncernbidrag 18,7 55,7
Summa 18,7 55,7
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
79
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 80 =====
Mkr KONCERN
Förvaltningsfastigheter enligt 2023 2022
Extern värdering 8 162,6 11 337,6
Intern värdering 3 786,5 1 299,2
Pågående projekt 339,5 225,8
Utgående redovisat värde 12 288,6 12 862,6
NOT 18 Förvaltningsfastigheter / Byggnad och mark
Mkr KONCERN
Förvaltningsfastigheter 2023 2022
Ingående balans 12 862,6 12 665,5
Investeringar via bolag 146,7 39,0
Investeringar i nya förvaltningsfastigheter 0,0 0,0
Investeringar i befintliga fastigheter 1 349,7 554,9
Försäljning -626,2 0,0
Försäljning till intresseföretag och joint ventures -129,5 -86,6
Omklassificering till exploateringsfastigheter 0,0 -75,5
Värdeförändring -314,6 -234,5
Utgående redovisat värde 12 288,6 12 862,6
1 Investeringar har minskat med 26,7 Mkr (0,0) i statligt investeringsstöd.
Statliga bidrag har minskat anskaffningsvärdet ackumulerat med 141,5 Mkr. Räntekostnad om 29,1 Mkr (1,9)
har aktiverats i koncernen under året, vilket motsvarar en genomsnittlig ränta om 5,5 procent.
Årets värdeförändring av kvarstående fastigheter uppgick till -283,1 Mkr (-270,1) och årets värdeförändring av
avyttrade fastigheter uppgick till -31,5 Mkr (35,6).
Mkr MODERBOLAG
Byggnad och mark 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 1 039,3 856,3
Investeringar 72,7 183,0
Utgående anskaffningsvärde 1 112,0 1 039,3
Ingående ackumulerade avskrivningar -200,9 -169,3
Årets avskrivningar -44,4 -31,6
Utgående ackumulerade avskrivningar -245,3 -200,9
Ingående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9
Årets avskrivningar 0,0 0,0
Utgående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9
Utgående redovisat värde 876,6 848,3
Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter
klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av 131 stycken fastigheter. Fastighetsvärdet
fördelar sig på 73 procent (73) bostäder, 12 procent (12) samhällsfastigheter samt 15 procent (15) kommersiellt.
Fastigheterna har värderats externt i december 2023 enligt nedan.
Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas till
verkligt värde antingen genom extern värderingar minst
årligen av oberoende externa värderingsmän eller genom
internvärderingar.
Vid utgången av räkenskapsåret har cirka 90 procent
av det totala fastighetsvärdet externvärderats under de
senaste 12 månaderna, resterande fastigheter har intern-
värderats per bokslutsdatum.
Byggrätter och potentiella byggrätter har inte extern-
värderats på befintliga fastigheter. Ej detaljplanerade
byggrätter eller ej tillträdda byggrätter har inte extern-
värderats. Externvärderingarna har utförts genom analys
av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom
s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär
nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftsnetton,
räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida
kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närom-
rådets framtida utveckling, fastigheternas marknadsför-
utsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga
hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i
likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid
kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna
har en 5–15-årig kalkylperiod använts. Jämförelse och
analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter
inom respektive delmarknad.
Påverkan på periodens resultat
Följande antaganden och bedömningar har använts:
• Inflationen har antagits till 3 procent under 2024 och
därefter 2 procent årligen under kalkylperioden.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa infla-
tionen eller i förekommande fall indexuppräkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser
av genomförda transaktioner samt individuella bedöm-
ningar avseende risknivå, sannolik köpare
och fastighetens marknadsposition.
• Kalkylräntan har beräknats till mellan 4,6 och 9,0
procent.
• Avkastningskraven sträcker sig från 2,4 till 8,0 procent.
Projektfastigheter externvärderas då de har en färdigstäl-
landegrad som är tillräckligt hög för att möjliggöra en till-
förlitlig värdering. Fram till dess värderas fastigheterna till
anskaffningsvärde. Därefter beräknas värdeförändringen
för projektet och avräknas i förhållande till färdigställan-
degrad.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3
(definition finns i not 33). Med nivå 3 avses verkligtvärde-
hierarkin enligt IFRS 13. Bokfört värde/verkligt värde och
därmed orealiserade värdeförändringar fastställs årligen
utifrån värdering.
Påverkan på periodens resultat
KONCERN
Mkr 2023 2022
Fastighetsintäkter 732,8 688,3
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter -250,8 -273,4
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar fastighetsintäkter -1,2 0,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
80
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 81 =====
NOT 20 Andelar i koncernföretag
MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1 409,9 1 426,5
Investeringar 17,7 46,8
Försäljningar -245,8 -85,7
Aktieägartillskott 11,2 76,7
Nedskrivning -67,9 -54,4
Utgående anskaffningsvärden 1 125,2 1 409,9
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag.
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal
andelar
Kapital-
andel, %
Bokfört
värde
2023-12-31
Bokfört
värde
2022-12-31
Amiralsstadens Fastigheter AB 559388-1831 Malmö 250 100 0,0 0,0
Fastighets AB Sockerbetan Holding 556878-0562 Malmö 500 100 0,2 0,2
Fastighets AB Örestrand 556935-8038 Malmö 0 0,0 9,6
Hyllinge Fastighets AB 559235-5613 Malmö 250 100 9,2 0,0
Lärjungen Lägenheter 11 AB 556875-5226 Malmö 1 000 100 28,1 28,1
Skattmåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 100 38,5 36,2
Stjernplan Tegelstenen 32 AB 559396-7002 Malmö 0 0,0 0,0
Svedala Folkets Hus AB 559291-2223 Malmö 250 100 4,9 4,9
Söderfrö Fastighets AB 556653-9960 Malmö 500 100 5,5 5,4
Trianon Antilopen AB 556910-8987 Malmö 50 000 100 8,9 8,9
Trianon Beckasinen AB 559254-3432 Malmö 250 100 1,0 0,5
Trianon Bryggan 1 AB 556928-0281 Malmö 100 0,0 -0,2
Trianon Bunkeflostrand AB 559150-9558 Malmö 500 100 0,1 0,1
Trianon Cineasten AB 556050-4721 Malmö 0 0,0 145,7
Trianon Docenten 4 AB 556989-3109 Malmö 500 100 3,1 3,1
Trianon Docenten 8 AB 556627-2026 Malmö 1 000 100 3,6 3,6
Trianon Fastighetsutveckling AB 559257-0138 Malmö 250 100 0,5 0,5
Trianon Fjällrutan AB 556758-4171 Malmö 0 0,0 31,7
Trianon Folke AB 559296-3556 Malmö 25 000 100 7,0 0,0
Trianon Gunghästen AB 556953-6344 Malmö 500 100 47,0 47,0
Trianon Gåsen AB 556997-3257 Malmö 0 0,0 8,2
Trianon Hyllie AB 559106-8795 Malmö 500 100 4,4 1,4
Trianon Hälsingör AB 559254-3440 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Hämplingen AB 556997-3240 Malmö 0 0,0 3,8
Trianon Härsjön AB 556734-7694 Malmö 10 100 20,6 20,6
Trianon Invest AB 556258-6239 Malmö 1 500 100 6,4 6,4
Trianon Jordlotten AB 559155-0248 Malmö 500 100 8,2 8,2
Trianon Kil AB 556997-5096 Malmö 0 0,0 2,0
NOT 19 Maskiner och inventarier
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 12,8 13,1 1,0 1,0
Investeringar 0,9 0,4 0,4 0,0
Investeringar via bolag 0,0 0,0 0,0 0,0
Försäljningar och utrangeringar 0,0 -0,7 0,0 0,0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 13,7 12,8 1,4 1,0
Ingående ackumulerade avskrivningar -9,3 -5,8 -0,8 -0,7
Omklassificeringar 0,0 -2,8 0,0 0,0
Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar 0,0 0,7 0,0 0,0
Årets avskrivningar -0,8 -1,4 -0,1 -0,2
Utgående ackumulerade avskrivningar -10,1 -9,3 -1,0 -0,8
Utgående redovisat värde 3,6 3,5 0,5 0,2
Känslighetsanalys
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given
tidpunkt.
Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknads-
värde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal
marknad på +/- 5–10 procent.
Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar Trianons fastighetsvärde och därmed resultat före skatt
med +/- 614 Mkr.
Tabellen visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika
antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning.
Vakansgraden avser endast kommersiella lokaler då bolaget bedömer att risk för vakans i bostadsfastigheter är låg.
Resultateffekt
fastighetsvärderingar, Mkr Förändring +/- Bostäder Samhäll Kommersiellt
Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -929/1 182 -124/149 -149/178
Hyresintäkt 1,0 procentenhet 128/-128 19/-19 25/-25
Driftskostnad 1,0 procentenhet -42/42 -4/4 -7/7
Vakansgrad (kommersiellt) 1,0 procentenhet -18/18 -13/13 -23/23
Antaganden per segment vid fastställande av verkligt värde
Bostäder Samhäll Kommersiellt
Direktavkastning % 2,4 - 6,1 3,8-8,0 4,4-8,0
Kalkylränta % 4,6-6,6 5,5-9,0 6,8-8,8
Långsiktig vakans % 0,0-6,0* 0,0-8,0 2,6-8,0
Drift och underhåll kr/kvm 262-789 165-721 194-1 181
1 I några av bostadsfastigheterna finns inslag av kommersiella ytor vilket är beaktat i den långsiktiga vakansen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
81
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 82 =====
NOT 21 Andelar i intresseföretag och joint ventures
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 475,2 244,1 324,5 116,5
Förvärv 11,0 0,0 0,0 0,0
Resultatandel avyttrade intresseföretag 0,0 0,1 0,0 0,0
Resultatandel kvarvarande intresseföretag 0,0 -10,0 0,0 -10,0
Resultatandel joint ventures 31,7 32,2 0,0 0,0
Årets uttag/Försäljningar 0,0 -11,3 0,0 -2,2
Aktieägartillskott 15,3 220,2 15,3 220,2
Utgående anskaffningsvärden 533,2 475,2 339,8 324,5
Finansiell information i sammandrag för respektive intresseföretag och joint venture, vilka alla är onoterade, vilket framgår
enligt nedan:
Företag
Organisations-
nummer Säte
Kapital-
andel, %
Röst-
andel, %
Bokfört värde
2023-12-31
Bokfört värde
2022-12-31
BM Malmö AB 1 559254-3465 Malmö 45 45 14,5 0,0
Burlöv Center Fastighets AB 2 559165-1566 Malmö 50 50 327,6 318,4
LerTri Holding AB 2 559344-9019 Malmö 50 50 0,5 -0,3
Landshövdingen Holding AB 2 559319-3476 Malmö 50 50 170,0 157,1
Stjernplan Tegelstenen 32 AB 2 559396-7002 Malmö 50 50 20,5 0,0
533,2 475,2
1 Intresseföretag.
2 Joint venture.
Tabellen visar bolagets del av intresseföretag och joint ventures i förhållande till ägarandel.
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal
andelar
Kapital-
andel, %
Bokfört
värde
2023-12-31
Bokfört
värde
2022-12-31
Trianon Korpen AB 559257-0146 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Lerstorken AB 556734-9831 Malmö 0 0,0 9,1
Trianon Lerteglet 2 AB 556935-0407 Malmö 500 100 9,1 9,1
Trianon Macken AB 556717-8164 Malmö 1 000 100 15,0 15,0
Trianon Mozart I AB 559133-5087 Malmö 50 000 100 11,1 11,1
Trianon No 1 Holding AB 556714-6286 Malmö 0 0,0 21,8
Trianon Notarien AB 556997-3190 Malmö 0 0,0 3,2
Trianon Omsorg AB 556790-5814 Malmö 0 0,0 1,6
Trianon Polstjärnan AB 556648-6204 Malmö 34 978 468 100 647,6 699,6
Trianon Professorn Fastighets AB 559194-2288 Malmö 0 0,0 6,6
Trianon Projekt Holding AB 559388-1716 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Resursen AB 556082-2610 Malmö 1 000 100 32,2 32,2
Trianon Sege Park AB 559058-8348 Malmö 500 100 5,2 1,7
Trianon Seved AB 559155-0271 Malmö 500 100 0,1 0,1
Trianon Skrattmåsen AB 556696-8763 Malmö 2 500 100 0,8 0,8
Trianon Slussen AB 556939-3910 Malmö 500 100 1,4 1,4
Trianon Smedjan AB 559225-5284 Malmö 500 100 0,1 2,6
Trianon Sorgenfri AB 559212-7442 Malmö 500 100 0,5 0,5
Trianon Spiralen KB 969628-2525 Malmö 100 15,9 15,9
Trianon Storgatan AB 556749-3738 Malmö 0 0,0 0,2
Trianon Svedala 25 AB 559165-1558 Malmö 500 100 0,0 0,1
Trianon Svedala 8:16 AB 556680-8480 Malmö 1 000 100 13,5 13,5
Trianon Svedalagården AB 559290-9658 Malmö 250 100 130,5 130,5
Trianon Tegelstenen 1 AB 559221-3051 Malmö 500 100 0,1 0,1
Trianon Tegelstenen 7 AB 559254-3580 Malmö 500 100 7,2 17,5
Trianon Tegelstenen 26 AB 559387-5981 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Tegelstenen 27 AB 559387-5957 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Tegelstenen 29 AB 559396-7010 Malmö 250 100 0,0 0,0
Trianon Tegelstenen 30 AB 559398-1136 Malmö 0 0,0 0,0
Trianon Tegelstenen 31 AB 559396-7028 Malmö 0 0,0 0,0
Trianon Torna AB 556997-2382 Malmö 0 0,0 2,4
Trianon Vallen AB 556406-8822 Malmö 1 000 100 12,4 12,4
Trianon Vivaldi AB 559165-1608 Malmö 500 100 0,1 0,1
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal
andelar
Kapital-
andel, %
Bokfört
värde
2023-12-31
Bokfört
värde
2022-12-31
Trianon Vårsången 2 AB 556984-5646 Malmö 500 100 5,1 5,1
Trianon Vårsången AB 556645-6819 Malmö 1 000 100 20,4 20,4
Vårsången Invest AB 559023-3788 Malmö 500 100 0,1 0,1
1 125,2 1 409,9
Koncernen äger genom ovan nämnda dotterföretag 100 procent i ytterligare 72 bolag, vilka framgår i respektive dotter-
företags årsredovisning.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
82
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 83 =====
NOT 22 Övriga värdepappersinnehav
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 0,0 0,0 0,0 0,0
Förvärv 150,0 0,0 150,0 0,0
Utgående anskaffningsvärde 150,0 0,0 150,0 0,0
Övriga värdepappersinnehav relaterar till försäljning av dotterbolag. I samband med transaktionen har en handpenning
erhållits för försäljning av ytterligare dotterbolag, vilken redovisas som övrig kortfristig skuld, se not 33.
NOT 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Förutbetalda försäkringspremier 0,0 4,5 0,0 4,5
Förutbetalda tomträttsavgifter 3,0 2,9 0,0 0,0
Övriga förutbetalda kostnader 8,7 11,8 5,9 6,6
Upplupna ränteintäkter 4,0 0,7 3,4 1,6
Upplupna hyresintäkter 4,9 3,1 2,4 1,6
Övriga upplupna intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa 20,7 22,9 11,7 14,3
NOT 24 Eget kapital
KONCERN
Kapitalstruktur
Trianon ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell
risk, innebärande en belåningsgrad som inte ska över-
stiga 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst
1,75 gånger.
Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som
i princip är ränte- och amorteringsfria såsom derivatskuld
och uppskjuten skatteskuld och som därför till stor del
kan betraktas såsom eget kapital. Belåningsgrad används
därför som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för
soliditetsmått. Av samma skäl återläggs derivatskuld
och uppskjuten skatteskuld vid beräkning av långsiktigt
substansvärde, se härledning av nyckeltal på sidan 96.
Trianon har som mål att genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska uppgå till minst 12 procent årligen över
en konjunkturcykel.
För information om externa krav och uppfyllande av
dessa, se not 3 Kapitalbindningsstruktur.
Vid ett frivilligt återköpserbjudande av utestående
hybridobligationer, konverterades obligationer till ett
nominellt belopp om 370 Mkr till priset 13,90 kronor per
aktie. Konverteringen tillförde bolaget 26 618 705 B-aktier
och ökade aktiekapitalet med 16,6 Mkr. Utspädningen
uppgick till cirka 14,5 procent baserat på totalt antal
aktier.
Aktiekapital
Innehavare av aktier är berättigade till utdelning som
fastställs vid bolagsstämma och aktieinnehavet berättigar
till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för
A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har
samma rätt till koncernens kvarvarande nettotillgångar.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 0,625 kronor per aktie.
Tillskjutet kapital
Tillskjutet kapital hybridobligation består av kapital
hänförligt till emission av en hållbar hybridobligation med
evig löptid, vilken löper med rörlig ränta om STIBOR 3M
+ 7,0 procent. Efter konvertering av hybridobligationer
till ett nominellt belopp om 370 Mkr till B-aktier uppgår
nominellt utestående belopp till 130 Mkr, vilket redovisas
netto efter emissionskostnader.
Övrigt tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till
bolaget genom nyemission.
Balanserade vinstmedel
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår tidigare
uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i moderbolaget
och dess dotterföretag samt övrigt kapital som ej betecknas
som tillskjutet enligt ovan. I balanserade vinstmedel
redovisas utdelning på hybridobligationer.
MODERBOLAG
Aktiekapital
Aktiekapitalet bestod vid årets slut av 6 084 472 A-aktier
med vardera en röst och 178 040 190 B-aktier med var-
dera 1/10 dels röst, sammanlagt 184 124 662 aktier.
Bundna fonder
Bundna fonder avser reservfond och uppskrivningsfond
och får inte minskas genom vinstutdelning.
Balanserat resultat
Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en
eventuell vinstutdelning lämnats samt eget kapital kopplat
till hybridobligation. För ytterligare beskrivning se Tillskju-
tet kapital, koncern. Utgör tillsammans med årets resultat
summa fritt eget kapital.
Utdelning
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för
räkenskapsåret 2023.
Företag
Organisations-
nummer Säte Tillgångar Skulder Resultat
BM Malmö AB 559254-3465 Malmö 64,1 49,6 0,0
Burlöv Center Fastighets AB 559165-1566 Malmö 680,7 353,1 9,3
LerTri Holding AB 559344-9019 Malmö 68,3 68,6 0,0
Landshövdingen Holding AB 559319-3476 Malmö 391,5 221,5 12,9
Stjernplan Tegelstenen 32 AB 559396-7002 Malmö 69,2 48,7 9,5
Antal aktier, tusental Kvotvärde, kr Aktiekapital, Mkr
Ingående 2023-01-01 157 506,0 0,625 98,4
Emission genom konvertering 2023-12-11 26 618,7 0,625 16,6
Utgående 2023-12-31 184 124,7 0,625 115,1
Omklassificering relaterat till utdelning på hybridobligation föregående år har gjorts i koncernens rapport över
förändringar i eget kapital enligt nedan.
Före omklassificering Omklassificering Efter omklassificering
Tillskjutet kapital/Hybridobligation 467,8 127,3 595,1
Balanserade vinstmedel 3 491,4 -127,1 3 364,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
83
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 84 =====
NOT 25 Upplåning
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Lån från banker och övriga kreditinstitut
Långfristiga skulder 5 016,7 4 127,0 637,7 445,3
Kortfristiga skulder 1 861,1 2 581,6 7,0 73,1
Summa skuld lån från banker och övriga kreditinstitut 6 877,8 6 708,6 644,7 518,4
Skuld obligationslån
Långfristiga skulder 222,8 0,0 222,8 0,0
Kortfristiga skulder 0,0 398,8 0,0 398,8
Summa skuld obligationslån 222,8 398,8 222,8 398,8
Skuld koncernbolag
Långfristiga skulder 0,0 0,0 1 230,3 957,1
Kortfristiga skulder 0,0 0,0 546,6 405,4
Summa skulder till koncernbolag 0,0 0,0 1 776,9 1 362,5
Övriga skulder
Långfristiga skulder 2,9 4,5 0,0 0,0
Kortfristiga skulder 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa övriga skulder 2,9 4,5 0,0 0,0
Summa långfristig upplåning 5 242,4 4 131,5 2 090,8 1 402,4
Amortering inom 2–5 år 4 137,4 3 064,9 860,5 445,3
Amortering senare än 5 år 1 105,0 1 066,7 1 230,3 957,1
Summa kortfristig upplåning 1 861,1 2 980,4 553,6 877,3
Upplåning redovisas netto efter transaktionskostnader.
Obligationslån uppgick till 222,8 Mkr (398,8), vilket utgörs
av en icke säkerställd företagsobligation om ett nominellt
belopp på 225 Mkr (400) med förfall 12 juni 2025 (11
augusti 2023). Obligationerna emitterades under en total
ram om 500 Mkr (500) och löper på 2 år (2,5) med en
rörlig ränta om Stibor 3m + 5,00 procent (2,75). Villkoren
i emissionen innehåller kovenanterna belåningsgrad <70%
samt räntetäckningsgrad >1,25 ggr. Samtliga villkor har
uppfyllts under båda räkenskapsåren. Ägarförändrings-
klausul kan innebära inlösen om mer än 50 procent av
rösterna kontrolleras av annan än nuvarande huvudägare
i bolaget. Emissionsdatum var den 12 juni 2023 då 150
Mkr emitterades. Därefter emitterades 75 Mkr den 20
december 2023 samt 75 Mkr den 1 mars 2024, efter
räkenskapsårets utgång.
För övriga villkor vad gäller upplåning se not 3.
NOT 26 Räntederivat
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående redovisat värde skuld 6,0 70,9 28,2 70,9
Värdeförändring 151,3 -196,4 138,7 -174,2
Erlagd ränta 0,0 -11,2 0,0 -11,2
Avyttrad del 0,0 142,7 0,0 142,7
Utgående nettoskuld 157,3 6,0 166,9 28,2
Varav långfristig del derivatskuld 166,9 28,2 166,9 28,2
Varav långfristig del derivatfordran 9,6 0,0 0,0 0,0
Varav kortfristig del derivatfordran 0,0 22,2 0,0 0,0
Realiserad värdeförändring uppgick till 0,0 Mkr (-11,2) avseende erlagda räntor samt 0,0 Mkr (142,7) avseende avyttring
av derivatfordran.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
84
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 85 =====
NOT 27 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Uppskjuten skattefordran 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Skatt avseende
Skattemässiga underskott/ränteavdrag:
Ingående balans 29,7 41,8 0,8 8,9
Förändring i balansräkningen 0,7 0,0 0,0 0,0
Förändring direkt i eget kapital 11,6 0,0 11,6 0,0
Förändring i resultaträkningen 33,7 -12,1 -10,8 -8,1
Utgående redovisat värde 75,7 29,7 1,6 0,8
Finansiella instrument:
Ingående balans 5,8 14,8 5,8 14,6
Förändring i resultaträkningen 28,6 -9,0 28,6 -8,8
Utgående redovisat värde 34,4 5,8 34,4 5,8
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans 0,0 -1,1 0,0 0,0
Förändring i balansräkningen 0,0 1,1 0,0 0,0
Förändring i resultaträkningen 0,6 0,0 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 0,6 0,0 0,0 0,0
Nyttjanderättstillgångar:
Ingående balans 37,4 33,7 0,0 0,0
Förändring i balansräkningen 0,0 3,7 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 37,4 37,4 0,0 0,0
Kvittas mot uppskjuten skatteskuld -37,4 -37,4 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 110,7 35,5 36,0 6,6
Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter hän-
förligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på leasingavtal
för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och nettoredovisas i
balansräkningen, se tabell ovan.
Mkr KONCERN MODERBOLAG
Uppskjuten skatteskuld 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Skatt avseende
Obeskattade reserver i koncernföretag:
Ingående balans 7,6 4,1 0,0 0,0
Förändring i resultaträkningen 3,9 3,5 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 11,5 7,6 0,0 0,0
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde
och verkligt värde:
Ingående balans 842,9 853,2 12,8 10,7
Avyttring koncernföretag -26,1 0,0 0,0 0,0
Förändring i balansräkningen 0,0 -3,0 0,0 0,0
Förändring i resultaträkningen 11,1 -7,3 2,7 2,1
Utgående redovisat värde 827,9 842,9 15,5 12,8
Finansiella instrument:
Ingående balans 4,6 0,0 0,0 15,1
Förändring i resultaträkningen -2,6 4,6 0,0 -15,1
Utgående redovisat värde 2,0 4,6 0,0 0,0
Leasingskuld:
Ingående balans 37,4 33,7 0,0 0,0
Förändring i balansräkningen 0,0 3,7 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 37,4 37,4 0,0 0,0
Kvittas mot uppskjuten skattefordran -37,4 -37,4 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 841,4 855,1 15,5 12,8
Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter hän-
förligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på leasingavtal
för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och nettoredovisas i
balansräkningen, se tabell ovan.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
85
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 86 =====
NOT 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader 11,1 9,9 3,5 3,2
Upplupna räntor 20,4 18,2 0,0 0,4
Förutbetalda hyresintäkter 77,5 76,0 12,0 8,8
Övriga poster 18,3 15,4 3,5 3,0
Summa 127,3 119,5 19,1 15,3
NOT 29 Ställda säkerheter
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Säkerheter för kreditfaciliteter:
Fastighetsinteckningar 7 067,0 6 880,0 659,4 600,6
Summa 7 067,0 6 880,0 659,4 600,6
NOT 30 Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 0,0 0,0 5 964,3 5 965,5
Borgensförbindelser till förmån för joint ventures och
intresseföretag 617,3 390,1 617,3 390,1
Summa 617,3 390,1 6 581,6 6 355,6
NOT 31 Övriga långfristiga skulder
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Förskott 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga poster 2,9 4,5 0,0 0,0
Summa 2,9 4,5 0,0 0,0
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
86
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 87 =====
NOT 32 Kassaflödesanalys
KONCERN MODERBOLAG
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys
Betalt finansnetto
Erhållen ränta 33,8 3,4 23,5 0,2
Avyttrad derivatfordran 0,0 142,7 0,0 142,7
Erlagd ränta -307,4 -163,1 -27,2 -43,4
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter -6,1 -6,1 0,0 0,0
Summa betalt finansnetto -279,8 -23,1 -3,7 99,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:
Av- och nedskrivningar av tillgångar 1,9 2,2 45,4 32,6
Nettoresultat exploateringsfastigheter -1,8 -8,4 0,0 0,0
Summa 0,1 -6,2 45,4 32,6
Förvärvade och avyttrade tillgångar och skulder via dotterföretag
Inga rörelseförvärv har gjorts, utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och
nettolikviden bestod av följande poster:
Förvärvade tillgångar och skulder: 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 146,7 38,0
Maskiner och inventarier 0,0 0,0
Uppskjuten skattefordran 0,0 0,0
Rörelsefordringar 28,1 0,1
Likvida medel 0,3 3,6
Fordringar, ägare 0,0 0,0
Långfristiga skulder -159,0 -18,2
Övriga rörelseskulder och avsättningar -1,4 -1,0
Summa nettotillgångar 14,7 22,5
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -0,3 -3,6
Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande 0,0 0,0
Förvärv av intresseföretag 0,0 -11,3
Lösen extern skuld minus upptagande av ny skuld 34,7 0,0
Överenskommen reglering av fordran respektive skuld till säljaren vid förvärv av bolag 31,7 0,0
Påverkan på likvida medel 80,8 7,7
Avyttrade nettotillgångar via dotterföretag: 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 749,9 122,3
Rörelsefordringar 6,6 0,0
Likvida medel 6,7 0,0
Långfristiga skulder -375,6 -82,5
Uppskjutna skatteskulder -26,1 0,0
Kortfristiga skulder -63,3 0,0
Övriga rörelseskulder och avsättningar -88,7 -3,6
Andelar i intresseföretag -20,5 41,7
Resultat vid avyttring 41,7 0,0
Försäljningspris 230,8 36,2
Avgår: Likvida medel -6,7 0,0
Överenskommen reglering via revers -86,0 0,0
Betalning genom aktier -95,0 0,0
Reglering av koncernfordran 82,0 0,0
Påverkan på likvida medel 125,1 36,2
KONCERN
Kassa flödes-
påverkande
Ej kassaflödespåverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2022-12-31
Förvärv/
Försäljning Nyttjanderätt
Omklassifi-
cering 2023-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 7 289,3 368,4 -372,0 -0,7 0,0 7 285,1
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 7 289,3 368,4 -372,0 -0,7 0,0 7 285,1
KONCERN
Kassaflödes-
påverkande
Ej kassaflödespåverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2021-12-31
Förvärv/
Försäljning Nyttjanderätt
Omklassi-
ficering 2022-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 7 078,3 229,2 18,2 18,7 -55,0 7 289,3
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 7 078,3 229,2 18,2 18,7 -55,0 7 289,3
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
87
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 88 =====
NOT 33 Redovisade värden för finansiella tillgångar och skulder
Redovisade värden framgår av nedanstående tabell, samt i separat avsnitt nedan beskrivs eventuell avvikelse från
verkligt värde. Se även not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
Mkr
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till verkliga värden vid
resultaträkningen
Finansiella skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
KONCERN 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag 9,9 9,2
Fordringar hos joint venture 79,4 42,1
Övriga värdepappersinnehav 150,0 0,0
Kundfordringar 19,0 17,3
Övriga fordringar 113,4 35,6
Upplupna intäkter 8,9 3,8
Likvida medel 109,8 90,0
Räntebärande skulder 7 100,6 7 107,4
Leasingskulder 181,6 181,4
Räntederivat skuld -166,9 -28,2
Räntederivat fordran 9,6 22,2
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 64,3 89,5
Övriga skulder 82,5 34,1
Upplupna kostnader 49,8 43,5
Summa 340,4 198,0 -7,3 -6,0 7 500,5 7 455,9
Mkr
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
och skulder värderade
till verkliga värden vid
resultaträkningen
Finansiella skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
MODERBOLAG 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag 9,9 9,2
Fordringar hos joint venture 68,9 42,1
Fordringar hos koncernföretag 1 995,0 1 748,8
Övriga värdepappersinnehav 150,0 0,0
Kundfordringar 8,6 13,4
Övriga fordringar 100,9 23,5
Upplupna intäkter 5,8 3,2
Likvida medel 74,1 57,9
Skuld till kreditinstitut 644,7 518,4
Räntederivat skuld -166,9 -28,2
Checkräkningskredit 21,7 0,0
Leverantörsskulder 21,7 30,9
Skulder till koncernföretag 1 776,9 1 362,5
Obligationslån 222,8 398,8
Övriga kortfristiga skulder 57,0 1,9
Upplupna kostnader 7,0 6,6
Summa 2 413,2 1 898,1 -166,9 -28,2 2 751,8 2 319,1
Verkliga värden
För kortfristiga fordringar och skulder är diskonterings-
effekten marginell, vilket innebär att redovisade värden
för dessa i allt väsentligt motsvarar verkligt värde. För
långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder med
ett redovisat värde om 7 100,6 Mkr (7 107,4), uppgick
det verkliga värdet till 7 098,2 Mkr (7 089,8). För mer
information se not 3. Finansiella tillgångar värderade till
verkliga värden via resultaträkningen, d.v.s. räntederivat,
värderas i enlighet med nivå 2. Innehav i onoterade vär-
depapper värderas till verkligt värde enligt nivå 3.
Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och
kategoriseras enligt följande nivåer:
Finansiella instrument i nivå 1
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på
en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser
på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om
noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp, pris-
sättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och
regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar
verkliga och regelbundet förekommande marknadstrans-
aktioner på armlängds avstånd. Det noterade marknads-
pris som används för koncernens finansiella tillgångar är
den aktuella köpkursen.
Finansiella instrument i nivå 2
Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas
på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderings-
tekniker. Härvid används i så stor utsträckning som
möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig
medan företagsspecifik information används i så liten
utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata
som krävs för verklig värdevärdering av ett instrument är
observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. I de fall ett
eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar
marknadsinformation klassificeras det berörda instrumen-
tet i nivå 3.
Finansiella instrument i nivå 3
Indata för nivå 3 är icke observerbara indata för tillgången
eller skulden. Icke observerbara data används för vär-
dering till verkligt värde i den utsträckning observerbara
data inte finns tillgängliga, vilket gäller situationer med
liten eller ingen marknadsaktivitet för tillgången eller
skulden vid värderingstidpunkten.
MODERBOLAG
Kassaflödes påverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2022-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2023-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 917,1 -18,9 -9,0 889,2
Skuld koncernbolag 1 362,5 186,6 227,8 1 776,9
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 2 279,6 167,7 218,8 2 666,1
MODERBOLAG
Kassaflödes påverkande
Poster från
finansieringsverksamheten 2021-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2022-12-31
Långfristiga och kortfristiga
räntebärande skulder 947,7 -34,4 3,8 917,1
Skuld koncernbolag 1 042,0 203,4 117,1 1 362,5
Summa skulder från
finansieringsverksamheten 1 989,7 169,0 120,9 2 279,6
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
88
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 89 =====
NOT 34 Händelser efter balansdagen
• Slutförda hyresförhandlingar i Malmö innebärande
hyreshöjningar om 5,3 procent för 2024 och ytterli-
gare 4,9 procent för 2025.
• Utökning av befintlig senior obligation med förfall 2025
om ett nominellt belopp om 75 Mkr.
• Riktad nyemission samt kvittningsemission av befintliga
hybridobligationer mot B-aktier om totalt 250 Mkr,
varav lägst 66 Mkr avser kvittningsemission.
NOT 35 Transaktioner med närstående
Följande transaktioner har skett med närstående:
Försäljning av varor
och tjänster till
närstående
Ränteintäkter och
ränteutgifter med
närstående
Inköp av varor
och tjänster hos
närstående
Fordringar hos
närstående
Skulder till
närstående
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
KONCERN
Närståenderelation:
Intresseföretag 2,1 4,5 0,7 0,5 0,0 0,0 9,9 9,2 0,0 0,0
Joint ventures 4,6 5,0 1,3 2,1 -0,6 -0,1 79,3 41,1 0,0 0,0
Övriga närstående 1,0 1,0 0,0 0,0 0,4 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa 7,7 10,5 2,0 2,6 -0,2 -0,2 89,2 50,3 0,0 0,0
MODERBOLAG
Närståenderelation:
Dotterföretag 2,6 3,6 28,1 6,3 -3,0 -5,2 1 658,4 1 367,5 1 230,3 957,1
Intresseföretag 2,1 4,5 0,7 0,5 0,0 0,0 9,9 9,2 0,0 0,0
Joint ventures 3,4 4,2 1,3 2,1 -1,0 -0,1 68,8 41,1 0,0 0,0
Övriga närstående 0,2 0,2 0,0 0,0 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa 8,3 12,5 30,1 8,9 -4,0 -5,3 1 737,1 1 417,8 1 230,3 957,1
Fordringar på joint ventures avser fastigheterna Rosen-
gård Centrum, Burlöv center och silorna i Limhamn
(Bojen och Fendern).
Moderbolaget har närståendetransaktioner med sina
dotterföretag, se not 20.
Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen
Briban Invest AB respektive Olof Andersson Förvaltnings
AB samt de bolag som dessa kontrollerar. Styrelse-
ledamöterna respektive verkställande direktören har
bestämmande inflytande i ägarbolagen. Under året
har styrelseledamoten Richard Hultin via bolag erhållit
konsultarvode om 374 064 kr för managementtjänster
utförda åt delägda bolag i koncernen. Ett bolag närstå-
ende till VD Olof Andersson har köpt projektledartjänst av
Trianon till ett värde av 34 500 kronor under första halv-
året avseende ett privatbostadsprojekt.
Vad gäller styrelsens, VD:s och andra ledande befatt-
ningshavares ersättningar, se not 8.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
89
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 90 =====
NOT 37 Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedömningar
och antaganden som påverkar redovisade värden samt
upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall
kan skilja sig från gjorda bedömningar. Nedan följer de
viktigaste antagandena och bedömningarna.
Skatter
Trianon förfogar över underskottsavdrag samt ej ut-
nyttjade ränteavdrag om 315,5 Mkr (131,0), vilka enligt
gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot
framtida vinster inom koncernen och har därför värderats
och redovisats som uppskjuten skattefordran. Utav dessa
utgör 310,9 Mkr (129,8) ej utnyttjade ränteavdrag, vilka
måste utnyttjas inom 6 år. Övriga 4,6 Mkr (1,2) är ej tids-
begränsade. Trianon kan dock inte lämna några garantier
för att dagens eller nya skatteregler inte innebär några
begränsningar i möjlig heterna att utnyttja dessa.
Förvaltningsfastigheter
För antaganden och bedömningar i samband med
värdering av förvaltningsfastigheter se not 18, Förvalt-
ningsfastigheter.
Intäktsredovisning av försäljning av fastighetsprojekt
För antaganden och bedömningar i samband med
intäktsredovisning av försäljning av fastighetsprojekt
enligt IFRS 15, se not 5.
NOT 38 Resultatdisposition
Förslag till disposition av bolagets vinst.
Till bolagsstämmans förfogande står:
balanserat resultat 206,4
överkursfond 1 630,7
årets resultat -132,6
1 704,5
Styrelsen föreslår att:
i ny räkning överföres 1 704,5
1 704,5
NOT 36 Segmentsredovisning
KONCERN Totalt Bostäder Samhäll Kommersiellt
Mkr
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
Hyresintäkter 726,6 684,9 516,7 495,1 90,5 73,5 119,4 116,3
Fastighetskostnader -246,6 -267,3 -181,3 197,6 -23,4 -26,8 -41,9 -42,9
Driftnetto 480,0 417,6 335,4 297,5 67,1 46,7 77,5 73,4
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -6,1 -6,1 -6,0 -6,0 -0,1 -0,1 0,0 0,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -254,4 -290,4 -199,9 -325,0 -39,3 74,6 -15,2 -40,0
Segmentsresultat 219,5 121,1 129,5 -33,5 27,7 121,2 62,3 33,4
Ej fördelade poster
Driftnetto avseende projektfastigheter 0,8 5,7
Övriga intäkter och central administration -49,7 -56,6
Resultat från intresse företag och joint ventures 31,7 22,2
Finansnetto exklusive tomträtter -273,7 -142,7
Värdeförändring projektfastigheter -18,2 55,9
Värdeförändring derivat -151,4 196,4
Resultat före skatt -240,9 202,0
Skatt på årets resultat 34,8 -30,5
Årets resultat -206,1 171,4
Verkligt värde per segment 11 950,0 12 452,2 8 662,4 9 086,5 1 453,5 1 514,8 1 834,1 1 850,9
Verkligt värde projekt 338,6 410,4
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 12 288,6 12 862,6 8 662,4 9 086,5 1 453,5 1 514,8 1 834,1 1 850,9
Överskottsgrad, % 67,8 62,6 64,9 60,1 74,1 63,5 64,9 63,1
Verksamheten följs upp per segment. Fastighetsbestån-
det delas in i tre segment; bostäder, samhälls- och kom-
mersiella fastigheter. Den del som överväger i förhållande
till hyresvärdet för fastigheten bestämmer vilket segment
en fastighet tillhör.
Uppföljningen sker på hyresintäkter, fastighetskostnader,
driftnetto, värdeförändring förvaltningsfastigheter, verkligt
värde samt överskottsgrad.
Alla hyresintäkter härrör från fastigheter belägna i Sverige.
Koncernen har ingen kund som står för mer än 10
procent av omsättningen. Den hyresgäst som enskilt står
för störst andel svarar för 8 procent av omsättningen.
Koncernens övriga rörelseintäkter är ej fördelade per
segment.
Samtliga anläggningstillgångar är belägna i Sverige.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
90
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 91 =====
Underskrifter
Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 15 maj 2024. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats
i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG)
nummer 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag
som ingår i koncernen står inför.
Malmö 2024-03-21
Vår revisionsberättelse har avlämnats 2024-03-21
Mazars AB
Viktoria Bergman
Styrelseordförande
Olof Andersson
Verkställande direktör
Styrelseledamot
Rasmus Grahn
Auktoriserad revisor
Anders Persson
Auktoriserad revisor
Richard Hultin
Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Styrelseledamot
Axel Barchan
Styrelseledamot
Jens Ismunden
Styrelseledamot
Sofie Karlsryd
Styrelseledamot
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
91
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 92 =====
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ). Org. nr 556183-0281.
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ)
för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten
och hållbarhetsrapporten på sidorna 53–57 respektive
14–23. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning
ingår på sidorna 4–5, 10–11, 14–23, 41–42, 45–46, 49–51,
53–57 och 59–90 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2023 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
International Financial Reporting Standards (IFRS),
såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning-
ens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
rapport över totalresultatet och balansräkningen för
koncernen och resultat-räkningen och balansräkningen
för moderbolaget.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet
i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-
förordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-
sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbo-
laget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap
och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har till-
handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande
fall, dess moderbolag eller dess kontrollerande företag
inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen för den aktuella perioden.
Dessa områden har behandlats inom ramen för revisionen
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga
separata uttalande om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon-
cernen uppgick per den 31 december 2023 till 12 288,6
Mkr och värdeförändringarna till -272,6 Mkr. Koncernens
förvaltningsfastigheter utgör 90% av de totala tillgång-
arna per 31 december 2023. Värderingarna har som
huvudmetod genomförts genom s.k. kassaflödeskalkyl
av varje fastighet, vilket innebär att framtida kassaflöden
prognosticeras. För beräkning av framtida kassaflöden
har hänsyn tagits till marknaden och närområdets
framtida bedömda utveckling, fastigheternas marknads-
förutsättningar och marknadsposition, marknadsmäs-
siga hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i
likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid
kalkylperiodens slut. Med anledning av den höga graden
av antaganden och bedömningar som sker i samband
med fastighetsvärderingen samt att en liten justering
i antaganden som ligger till grund för värderingarna
kan få väsentlig effekt i redovisade värden anser vi att
detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision. För ytterligare information se avsnittet risker och
riskhantering i förvaltningsberättelsen, not 2 Koncernens
redovisningsprinciper samt not 18 Förvaltningsfastigheter.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för
fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera
värderingsmetod och indata i de externt upprättade vär-
deringarna för ett urval av fastigheterna. Vi har utvärderat
de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har
gjort marknadsjämförelser mot känd marknadsinforma-
tion. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärde-
ring. Vi har också granskat rimligheten i gjorda antagan-
den som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter
och driftkostnader samt granskat lämnade upplysningar i
årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller annan information än års-
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns
på sidorna 1–3, 6–9, 12–13, 24–40, 43–44, 47–48, 52, 58,
och 91–106. Det är styrelsen och verkställande direktö-
ren som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-
nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga
att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i detta
avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis-
ningen, enligt IFRS, såsom de antagits av EU. Styrelsen
och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så
är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan
att fortsätta verksamheten och att använda antagandet
om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas
dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser
att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av
detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huru-
vida årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut
som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi pro-
fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland
annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis
som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en
grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka
en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är
högre än för en väsentlig felaktighet som beror miss-
tag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets
interna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala
oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper
som används och rimligheten i styrelsens och verk-
ställande direktörens uppskattningar i redovisningen
och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som
avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och koncer-
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
92
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 93 =====
nens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar
slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncern-
redovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn
eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra
att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta
verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna,
och om årsredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger
en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions-
bevis avseende den finansiella informationen för
enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för
att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande
av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvarig för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta-
gelser under revisionen, däribland de eventuella bety-
dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen förse styrelsen med
ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav
avseende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obero-
ende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda
riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida
inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets
Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2023 samt av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel-
sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning
av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt-
ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet
och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta
innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse
med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-
lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller
försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bola-
gets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolags-
lagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet.
Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana
åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom
och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta-
lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Fastighets Aktiebolaget
Trianon (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektro-
nisk rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) enligt god revi-
sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll
som styrelsen och verkställande direktören bedömer
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-
sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr-
ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad
av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och
tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av
årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer
vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor-
teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål-
senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i
syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av
Esef-förordningen.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
93
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 94 =====
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 53–57 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap-
porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr-
ningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt
mindre omfattning jämfört med den inriktning och om-
fattning som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra
uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket
samma lag är förenliga med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV
HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrap-
porten på sidorna 14–23 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-
tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Mazars AB, Box 4211, 203 13 Malmö utsågs till Fastighets
Aktiebolaget Trianon (publ)s revisor av bolagsstämman
11 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan juni
2016.
Huvudansvarig revisor, Anders Persson, företrädande
Mazars har varit bolagets revisor sedan 2019.
Malmö, 2024-03-21
Mazars AB
Anders Persson Rasmus Grahn
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
94
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
===== SIDA 95 =====
Färdighet ger möjlighet
Tillsammans med Arbetsförmedlingen driver Trianon programmet Färdighet ger möjlighet där fem hyresgäster
som står långt från arbetsmarknaden får tre månaders praktik hos Trianon, följt av 12 månaders visstidsanställning.
Arbetsuppgifterna handlar om att hålla rent och snyggt inne och utvändigt på Trianons fastigheter. Projektet
genomförs i områdena Lindängen, Hermodsdal och Nydala och riktar sig till arbetslösa från 18 år.
===== SIDA 96 =====
Definitioner och ordlista
FASTIGHETSRELATERADE
Antal renoverade lägenheter
Antalet lägenheter som vid periodens slut till
minsta del badrumrenoverats.
Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde
Räntebärande nettoskuld i förhållande till fastighets-
värdet vid periodens slut.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av fastighetsvärdet som finansierats genom belåning.
BRA
BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor
bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA), biarea
(BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga våningsplan.
BTA
BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den
sammanlagda ytan av samtliga våningsplan.
Bruttoarean begränsas av ytterväggens utsida.
Direktavkastning eller yield, exklusive administration
Driftnettot exklusive administration, i förhållande till
marknadsvärde.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid
periodens slut i procent av hyresvärde.
Motiv för användning: Syftar till att underlätta
bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det
totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.
Exploateringsfastighet
Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras.
Fastighetsvärde kr per kvm
Fastigheternas marknadsvärde i förhållande till
uthyrbar yta i kvm exklusive garage.
Förvaltningsmarginal
Driftnetto minskat med central administration och
räntekostnader nyttjanderätter (tomträtter) i för-
hållande till hyresintäkter.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor andel
av hyresintäkterna som blir kvar till att täcka räntor
med mera efter förvaltning av fastigheter och verk-
samhet har betalats.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värde-
förändringar.
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint
ventures
Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig-
heter genom intresseföretag och joint ventures.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för
outhyrda ytor i befintligt skick.
Omflyttningsfrekvens
Antal avflyttningar i förhållande till antal lägenheter
under senaste tolvmånadersperiod.
Projektfastighet
Projektfastighet avser fastighet för förädling samt
byggnad under uppförande.
Samhällsfastighet
Fastighet vars hyresvärde till övervägande del består
av skattefinansierad verksamhet och är specifikt
anpassad för samhällsservice.
Uthyrningsbar yta
Total uthyrningsbar yta exklusive garageyta.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Motiv för användning: Syftar till att belysa fastigheter-
nas direktavkastning i förhållande till hyresintäkterna.
FINANSIELLA
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital
hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Motiv för användning: Syftar till att visa avkastningen
som genereras på det kapital som aktieägarna har
investerat i Bolaget.
Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balans-
omslutningen vid periodens slut.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av koncernens tillgångar som finansierats genom
belåning. Koncernens andel i fastigheter ägda av
intresseföretag och joint ventures finansieras genom
räntebärande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett
komplement till belåningsgrad i förhållande till fastig-
hetsvärde.
Driftnetto genom belåning
Driftnetto minskat med kostnader för fastighets-
administration i förhållande till nettoskuld.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del
av belåning som täcks av driftnettot. Nyckeltalet är
ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld.
Hållbar hybridobligation
Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där
likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inriktning
på social och miljömässig hållbarhet.
Investeringsvinst från projektportföljen
Avser värdeförändring relaterat till projektfastigheter.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
med återläggning av räntederivat samt uppskjuten
skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat
och kompletterande mått på storleken på eget kapital.
Räntetäckningsgrad
Periodens resultat före skatt, med återläggning av
värdeförändringar derivat och fastigheter samt finan-
siella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader
med återläggning av räntekostnader för derivat.
Motiv för användning: Syftar till att visa på företagets
förmåga att täcka sina räntekostnader.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent
av balansomslutningen.
Motiv för användning: Visar på hur stor andel av
bolagets totala tillgångar som finansierats av bolagets
ägare.
Wault
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresav-
talen, viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted
Average Unexpired Lease Term). Nyckeltalet visar
viktad tidsrisk för framtida vakanser.
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i
förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobli-
gationer i förhållande till antalet aktier vid periodens
slut.
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget
kapital hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybrid-
obligationer med återläggning av räntederivat samt
uppskjuten skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat
och kompletterande mått på långsiktigt substans-
värde hänförligt till Bolagets stamaktieägare med
avdrag för den del av eget kapital som hänför sig
till hybridobligationer.
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal aktier. Definition
enligt IFRS.
HÅLLBARHETSRELATERADE
För hållbarhetsrelaterade definitioner, se sidan 104.
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
96
===== SIDA 97 =====
Taxonomiförenlighet
Trianon omfattas ej av rapporteringskraven gäl-
lande taxonomiförenlighet men väljer att frivilligt
lämna upplysningar enligt följande tabeller. Tria-
non har bedömt att de aktiviteter som primärt be-
skriver verksamheten är 7.7 Förvärv och ägande
av byggnader samt 7.1 Uppförande av byggnader.
Trianons fastighetsportfölj består till största delen
av fastigheter i det befintliga beståndet och som
därmed ej är taxonomiförenliga. De fastigheter i
Trianons bestånd som är energiklass A eller bland
topp 15 procent energieffektivaste byggnader i
landet har bedömts vara taxonomiförenliga. De
EU-taxonomin
Omsättning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter
Kod/koder (2)
Absolut omsättning
(3), msek
Andel av
omsättning (4), %
Begränsning av klimat-
förändringar (5), %
Anpassning till klimat-
förändringar (6), %
Vatten och marina
resurser (7), %
Cirkulär ekonomi (8), %
Föroreningar (9), %
Biologisk mångfald
(10), %
Begränsning av klimat-
förändringar (11), J/N
Anpassning till klimat-
förändringar (12), J/N
Vatten och marina
resurser (13) J/N
Cirkulär ekonomi
(14) J/N
Föroreningar (15) J/N
Biologisk mångfald
och ekosystem
(16) J/N
Minimiskyddsåtgärder
(17) J/N
Taxonomiförenlig andel
av omsättningen,
år 2023 (18), %
Taxonomiförenlig andel
av om sättningen, år
2022 (19), %
Kategori (möjliggöran-
de verksamhet) (20) E
Kategori (omställnings-
verksamhet) (21) T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 70,9 10 10 9
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 661,9 90 90 91
Totalt (A.1 + A.2) 732,8 100 100 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0,0 0
Totalt (A + B) 732,8 100
nybyggnadsprojekt som färdigställts eller är under
uppförande kommer att hålla en låg energiförbruk-
ning vid färdigställande motsvarande energiklass
A eller bland topp 15 procent energieffektivaste
byggnader i landet. Investeringar i dessa har
under uppförandet valts att redovisas som ej taxo-
nomiförenliga trots att de vid färdigställandet kom-
mer att uppfylla de krav som taxonomin ställer.
Resultatindikatorer
Tabellerna visar andel av nettoomsättning, drifts-
utgifter och kapitalutgifter som anses hållbara
i enlighet med kriterierna i taxonomin. Med
nettoomsättning avses hyresintäkter redovisat i
resultaträkningen. Driftsutgifter omfattar utgifter
för reparationer och underhåll samt del av övriga
driftskostnader enligt not 7 sidan 76. Kapitalutgif-
ter avser förvärv och och investeringar i befintligt
bestånd samt nyproducerade fastigheter. Samt-
liga fastigheter hänförliga till uppförande av nya
byggnader kommer vid färdigställande att uppfylla
de krav som taxonomin ställer.
Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2023 INFORMATION
97
===== SIDA 98 =====