FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 =====
ÅRSREDOVISNING 2025 MED HÅLLBARHETSREDOVISNING
Mer än ett
fastighetsbolag
===== SIDA 2 =====
OM TRIANON
Om Trianon ........................................ 3
Våra fastigheter .................................. 4
Året i korthet .......................................5
VD har ordet .......................................6
Mål och utfall .......................................8
Strategi ..............................................10
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete ........................12
Energibesparande åtgärder ................14
Vårt samhällsengagemang .................16
Arbetsglädje och möjligheter .............18
VERKSAMHETEN
Marknadstrender ...............................21
Fastighetsbestånd .............................22
Intjäningsförmåga ..............................24
Förvärva och äga ..............................26
Hyra ut och förvalta ...........................28
Utveckla............................................ 30
Joint ventures ....................................31
Finansiering .......................................32
Hållbara ramverk ...............................34
Aktien ...............................................36
Principer för värdering .......................38
Risker och riskhantering ....................40
Ordförandens förord......................... 45
Bolagsstyrningsrapport .....................46
Styrelse ......................................... 49
Koncernledning ............................. 50
FINANSIELL INFORMATION
Finansiell information .........................51
Koncernens räkenskaper ....................53
Moderbolagets räkenskaper ...............57
Noter .................................................61
Resultatdisposition .........................84
Styrelsens försäkran ...........................85
Revisionsberättelse ...........................86
ÖVRIG INFORMATION
Definitioner och ordlista ....................90
EU-taxonomin ....................................91
Fastighetsregister ............................. 93
Flerårsöversikt finansiell information ..95
Flerårsöversikt hållbarhet .................. 98
Aktieägarinformation ........................99
Årsredovisning och koncernredovisning
Den av revisorn granskade och reviderade årsredovisningen och koncern redovisningen för räkenskapsåret 2025 ingår på sidorna 5, 8–9, 12–19, 32–33, 36–43 och
46–85. Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 5, 8–9, 12–19, 32–33, 36–43 och 51–52. Årsredovisningen finns även på engelska, men den svenska versionen
utgör originalversionen.
Övrig extern granskning
Revisorn har granskat den lagstadgade hållbarhetsrapporten, sidorna 9 och 12–19 enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten som är i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten, sidorna 46–50, enligt FAR:s
uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Foton: Pernilla Wästberg.
Övriga foton i årsredovisningen: Shutterstock sidan 2, 21, 25; Stiftelsen Momentum Malmö sidorna 7, 39; Fojab sidan 23; Hanna Boshko sidan 20.
Ingår i den av revisorn granskade årsredovisningen 2025.
2
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL
2Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 3 =====
Trianon – mer än ett fastighetsbolag
Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Vi vill vara med och utveckla en stad där alla känner
sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad framtidstro. Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt
närområde och bidrar till långsiktig och hållbar stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell
verksamhet och samhällsservice och har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus.
En investering i en hållbar framtid
Solid fastighetsportfölj
Bostäder och kommersiella fastigheter med låg risk
och stor värdeskapande potential. Stadsutvecklings-
projekt bidrar till betydande värdeskapande. Under
2025 stod bostadssegmentet för de största positiva
värdeförändringarna och vi ser fortsatt värdetillväxt
i bostadsfastigheter, drivet av hyresintäkter som
överstiger inflationen. Add-on-investeringar genom
energieffektiviseringar och renoveringar skapar
ytterligare värde och avkastning.
Stark efterfrågan i
växande Malmöregion
Verksamhet i Malmöregionen med
befolkningstillväxt och hög efterfrågan
på bostäder och kommersiella lokaler.
Trianon har många sökande till varje
ledig hyreslägenhet och en stark
nettouthyrning med kontinuerligt
nytecknade kontrakt i det kommersiella
beståndet.
Stabila finanser
Sedan börsnoteringen 2017
har förvaltningsresultat, hyres-
intäkter och fastighetsvärden ökat
i genomsnitt med 11, 18 respektive
16 procent. Trianon har en stabil
finansiell ställning med försiktigt
och realistiskt värderade fastigheter.
Samhällsengagemang
Goda och nära kontakter
med hyresmarknadens aktörer,
kommuner, region, näringsliv
och föreningsliv. Ett samhälls-
engagemang som gör nytta för
individer och som också ger
mervärden för bolagets aktie-
ägare och övriga intressenter.
Entreprenörskultur
En företagskultur som är
entreprenörsdriven och
kännetecknas av engage-
mang, nytänkande och mod.
Erfaren ledning och medar -
betare som ser affärsmöjlig-
heter där andra ser hinder.
Engagemang
Vi är engagerade och ärliga och främjar en inkluderande
kultur som präglas av förtroende, respekt och prestige-
löshet. Vi engagerar oss för våra medarbetare, hyres -
gäster, samhället och miljön. Tillsammans skapar vi en
bättre stads- och boendemiljö med hållbara lösningar
och lönsamhet på både kort och lång sikt.
Nytänkande
Vi strävar hela tiden mot att bli bättre på
det vi gör. Vi ska vara med och bidra till en
positiv och hållbar samhällsutveckling i Malmö-
regionen. Med entreprenörskap skapar vi
affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta.
Mod
Vi är modiga och vågar utveckla nya
affärsmodeller. Vi ser nya möjligheter,
fattar beslut och har mod att satsa.
Tillsammans gör vi skillnad.
• Antal fastigheter: 121
• Antal lägenheter: 4 700
• Direktavkastning: 4,8%
• Fastighetsportfölj: 444 000 kvm
• Fastighetsvärde: 12,6 Mdkr
• Fastighetsvärde: 28 300 kr/kvm
• Genomsnittlig hyra, bostäder: 1 721 kr/kvm
Snabba fakta
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
3
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 4 =====
Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar
fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet
ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.
444 000 kvm
Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage-
och parkeringsplatser
96,5 %
Uthyrningsgrad
4,8 %
Direktavkastning
12,6 Mdkr
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
121
Antal fastigheter
Våra fastigheter
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2025
Mkr
2021 2022 2023 2024
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289 13 190 12 55812 666 12 863
28 300 kr/kvm
Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt
4 700
Antal lägenheter
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 76% (75)
Samhälls-/ 24% (25)
kommersiellt
Landskrona
Svedala
Malmö
Malmö City
Limhamn/Slottsstaden
Oxie
Lindängen/Hermodsdal
Burlöv
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
4
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 5 =====
0
10
20
30
40
2018 2025
Kr/aktie
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Tillväxt, långsiktigt substansvärde
Under 2025 ökade Trianon både hyresintäkter och förvaltningsresultat. Hyresintäkterna ökade
med 2 procent och i jämförbart bestånd med 6 procent. Förvaltnings resultatet ökade med
22 procent och förvaltningsresultat per aktie ökade med 27 procent till 1,15 kronor per aktie.
Året i korthet
+22 %
Förvaltningsresultat
ökade till 217,2 Mkr (178,0)
+27 %
Förvaltningsresultat per aktie
ökade till 1,15 kr (0,91)
54 %
Belåningsgrad
uppgick till 54 procent (55)
309 Mkr
Periodens resultat
uppgick till 309 Mkr (225)
33,59 kr
Långsiktigt substansvärde
per aktie. (31,47)
+2%/6 %
Hyresintäkter
ökade till 787,3 Mkr (772,5).
Ökning i jämförbart bestånd 6%
Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag för
eget kapital hänförligt till hybridobligation. Omräknat
med hänsyn till split 1:4 maj 2022.
+10 %
Genomsnittlig
årlig tillväxt
0,25 kr
Styrelsen föreslår en
aktieutdelning om
0,25 kr/aktie (0,00)
Väsentliga händelser under 2025
• Miljardaffär gjordes i början av året med en av Trianons stor ägare
Briban Invest AB, avseende försäljning av fastigheter i Malmö och
Skurup. Försäljning skedde på bokfört värde och som en del av
betalningen inlöstes 16 miljoner B-aktier till 22 kronor/aktie. Bribans
ägande har minskat till cirka 14 procent och Olof Anderssons
ägande har ökat till 30 procent. Fastigheterna frånträddes i mars
och transaktionen ökade långsiktigt substansvärde med
0,75 kronor/aktie.
• Förvärvade fastigheten Nibelungen 1 i Malmö omfattande totalt
4 536 kvm med 97 lägenheter, varav 51 är uthyrda till Malmö stad.
Det överenskomna fastighetsvärdet var 113 Mkr, före avdrag för
uppskjuten skatt. Fastigheten tillträddes den 1 oktober 2025.
• Förvärvade tio centralt belägna bostadsfastigheter i Malmö
omfattande 13 440 kvm med 172 lägenheter. Det överens komna
fastighetsvärdet var 240 Mkr, före avdrag för uppskjuten skatt.
Fastigheterna tillträddes den 30 januari 2026.
• Förvärvade åtta centralt belägna bostadsfastigheter i Malmö
omfattande 9 800 kvm med 170 lägenheter. Det överenskomna
fastighetsvärdet var 188 Mkr, före avdrag för uppskjuten skatt.
Fastigheterna tillträddes den 20 januari 2026.
• Trianon och CoForma Property, dotterbolag till Greencarrier, har
bildat ett joint venture för att driva fastighetsutveckling i Malmö-
regionen. Första gemensamma projektet är utveckling av fler-
bostadshus i centrala Malmö. Trianon sålde i samband med detta
byggrätter för 64 Mkr till det gemensamma bolaget, motsvarande
8 000 kronor/kvm BTA.
• Resterande efterställda hållbara hybridobligationer om
54 Mkr löstes in under fjärde kvartalet 2025, vilket innebar
en enkel och transparent kapital struktur framåt.
• Trianons största joint venture, Burlöv Center Fastighets AB,
genomförde en lyckad obligationsemission om 200 Mkr för
att finansiera nyproduktion och betala tillbaks ägarlån, vilket
innebar en positiv likviditetseffekt för Trianon.
• Bruksvärderade cirka 600 lägenheter, vilket har resulterat
i ökade hyresintäkter om cirka 5 Mkr.
• Trianon fick Malmö stads pris som ”Årets samhälls-
förbättrare”.
• Räntesäkringsgraden uppgick till 79 procent vid
periodens slut.
• Nettouthyrningen uppgick 2025 till 4 Mkr och nya
kommersiella kontrakt tecknades om 12 Mkr under 2025.
Händelser efter årets slut
• Slutförda hyresförhandlingar i Malmö innebär
hyreshöjningar om 3,2 procent för 2026.
• Trianon har utsett Petra Krüger till ny VD och Olof
Andersson föreslås som styrelseordförande. Petra Krüger
tillträder rollen som VD i augusti 2026.
• Styrelsen föreslår årsstämman utdelning om 0,25 kronor/
aktie (0,00), vilket motsvarar cirka 24 procent av
förvaltnings resultatet med avdrag för aktuell skatt.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
5
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 6 =====
Hög tillväxt i förvaltnings-
resultatet med finansiell
stabilitet
För oss i Trianon har 2025 varit ett år där vi med tydlighet åter är på tillväxtbanan.
Hyresintäkterna ökade med 2 procent och i jämförbart bestånd ökade vi med
6 procent. Jag kan också med stolthet konstatera att förvaltningsresultatet under
året ökat till 217 Mkr (178) och vi har därmed uppnått tvåsiffrig tillväxt åtta av de
nio senaste kvartalen. Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 27 procent
till 1,15 kronor (0,91).
Starkt år och finansiell stabilitet
Under året har vi både stärkt vår finansiella ställning
och förbättrat våra nyckeltal. Vi redovisar ett
resultat per aktie om 1,61 kronor (1,11). En större
händelse under året är den ovan nämnda miljard-
affären med en av bolagets större aktieägare där vi
sålde fastigheter på bokfört värde. Indragningen av
16 miljoner aktier i samband med affären skedde
till rabatt mot substansvärde, vilket därmed ökade
substansvärdet per aktie med cirka 75 öre. I år når
vi ett långsiktigt substansvärde per aktie om 33,59
kronor (31,22). Under hösten har vi återköpt reste-
rande del av vår hybridobligation och huvudägarna
har stämplat om samtliga A-aktier till B-aktier. Detta
sammantaget gör att vi har en enkel och transpa-
rent kapitalstruktur framåt. Vid omfinansieringar
av banklån har vi under året sett lägre marginaler,
vilket också leder till förbättrat förvaltningsresultat.
Vår finansiering består till 93 procent av bankfinan-
siering och med en belåningsgrad på 54 procent
och en soliditet på 39 procent har vi en stark
finansiell ställning.
Fortsatt stor efterfrågan i ett växande Malmö
Vakanserna i det kommersiella beståndet fortsätter
att minska och under året har vi tecknat nya avtal
om 12 Mkr. Vakansgraden uppgår till 2,7 procent,
varav 0,8 procent finns i projektfastigheter som
för närvarande inte är uthyrningsbara. I bostads-
segmentet har vi endast renoveringsvakanser. Vi
är på en marknad med fortsatt stor efterfrågan i
ett växande Malmö, som under året fått 2 200 nya
invånare. Närheten till ett lika växande Köpenhamn
med väsentligt högre hyror, skapar ytterligare efter-
frågan på bostäder i Malmö, vår huvudmarknad.
Årets samhällsförbättrare
Vi är både glada och stolta att vi i våras på Malmö
Näringslivsgala fick ta emot priset som ”Årets
samhällsförbättrare”. Motiveringen löd: “Genom en
unik kombination av samhällsnytta och affärsnytta
visar Trianon vägen som ett socialt ansvarstagande
bolag. Med inspirerande driv och sann entrepre-
nörsanda arbetar de aktivt för att skapa en hållbar
stadsutveckling, en inkluderande bostadsmarknad
VD HAR ORDET
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
6
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 7 =====
Det är väldigt glädjande att vi åter är på tillväxtbanan med två
större förvärv som tillträddes nu i januari. Detta kombinerat med
hyreshöjningar från 1 januari med 3,2 procent, nya tecknade kommersiella
kontrakt om 12 Mkr, värdeskapande projekt samt lägre finansieringskostnader
kommer innebära tvåsiffrig tillväxt i förvaltningsresultatet även under 2026.
och trygga bostadsområden i Malmö. Deras
långsiktiga mål och ambitioner att skapa både
ekonomisk, social och miljömässig hållbarhet gör
Trianon till en förebild för andra företag.” För mig
låter det exakt så som vi i Trianon är och vill vara.
Trianons affärsmodell: förvärv med
värdeskapande potential
Förvärvet av 340 lägenheter i Malmö med tillträde
i januari ligger helt i linje med vår strategi att äga
och utveckla bostadsfastigheter på attraktiva
lägen eller lägen med potential. I dessa områden
kommer vi att kunna skapa långsiktiga värden
genom upprustning, energieffektivisering och
hyreshöjningar. Bostadsbristen i kombination
med befolkningstillväxten i Malmö skapar goda
förutsättningar för lönsamma investeringar. Under
året har vi bruksvärderat1 cirka 600 lägenheter,
vilket har resulterat i ökade hyresintäkter om cirka
5 Mkr – ett betydande värdeskapande utöver de
årliga hyresökningarna. Bruksvärderingar kommer
vi att fortsätta med i vårt övriga bestånd.
Projekt
Under året har detaljplanen för 57 radhus i Husie
i Malmö vunnit laga kraft, och fastigheten med
tillhörande byggrätt är nu under försäljning. Sam-
tidigt förväntas ytterligare två detaljplaner vinna
laga kraft under 2026, en för 120 lägenheter och
vårdcentral i Svedala samt en för 160 lägenheter
och utbildningsverksamhet i Kvarteret Spiralen i
Malmö. Vi har sålt en byggrätt centralt i Malmö
för 8 000 kronor/kvm till ett joint venture där vi
har möjlighet att ta del av framtida projektvinster.
Vi överväger att påbörja nya projekt för egen
förvaltning, mot bakgrund av att byggkostnaderna
stabiliserats samt att hyror och reallöner stigit,
vilket sammantaget förbättrar förutsättningarna
för nyproduktion.
Petra Krüger blir VD
Efter 20 år som verkställande direktör i ett Trianon
som står stabilt med goda framtidsutsikter, har
jag bestämt mig för att lämna över stafettpinnen
under 2026. Valberedningen i Trianon kommer att
föreslå mig till ny styrelseordförande vid årsstäm-
man i maj. Mitt engagemang i Trianon fortsätter
därmed och jag har för avsikt att förbli långsiktig
ägare.
När en ny VD är på plats frigörs mer av min tid
för strategiskt arbete tillsammans med styrelse och
VD. Jag är mycket glad över att vi har rekryterat
Petra Krüger som ny VD för Trianon. Hennes
tydliga affärsmannaskap och fokus på långsiktigt
värdeskapande kommer att vara viktiga tillgångar i
den fortsatta utvecklingen av bolaget, och jag ser
fram emot samarbetet.
Mål och fokus framåt
Det är väldigt glädjande att vi åter är på tillväxt-
banan med två större förvärv som tillträddes nu i
januari. Detta kombinerat med hyreshöjningar från
1 januari med 3,2 procent, nya tecknade kom-
mersiella kontrakt om 12 Mkr samt lägre finansie-
ringskostnader kommer innebära tvåsiffrig tillväxt
i förvaltningsresultatet även under 2026. Dessa
faktorer sammantaget förbättrar förutsättningarna
att nå målet om 10 procents avkastning på eget
kapital. Baserat på vår finansiella stabilitet föreslår
styrelsen en utdelning om 0,25 kronor per aktie,
i enlighet med vår utdelningspolicy.
Tack till alla medarbetare i Trianon för ert
engagemang och hårda arbete, samt till bolagets
aktieägare för förtroendet. Trots en orolig omvärld
skapar vi förutsättningar för att utveckla Trianon
vidare och skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Olof Andersson, VD
VD HAR ORDET
1 Bruksvärdering säkerställer att hyran speglar lägenhetens standard och fungerar som ett verktyg för att öka intäkterna
genom att identifiera hyrespotential, genomföra lönsamma standardhöjningar och skapa en hållbar hyresstruktur.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
7
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 8 =====
Mål Utfall 2025 Genomsnitt 5 år Kommentar
Förvaltningsresultatet per
aktie ska öka med 12 pro-
cent per år i genomsnitt
över en konjunkturcykel..
27 %
Mål: >12%
Nytt mål som redovisades
för första gången Q1 2025
Förvaltningsresultatet per aktie uppgick
till 1,15 kronor (0,91), vilket motsvarar
en ökning om 27 procent för helåret
2025. Tidigare har målet för ökningen av
förvaltningsresultatet mätts i kronor och har
i genomsnitt ökat med 2 procent de senaste
fem åren.
Avkastning på eget kapital
ska överskrida 10 procent
per år i genomsnitt över en
konjunkturcykel.
6 %
Mål: > 10%
8 %
Avkastningen på eget kapital understiger
målet men har ökat jämfört med
föregående år främst på grund av
förbättrat förvaltningsresultat samt positiva
värdeförändringar.
Belåningsgraden ska
långsiktigt understiga
55 procent.
54 %
Mål: < 55%
55 %
Nettobelåningsgraden har påverkats
positivt av värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter och minskad
skuldsättning.
Räntetäckningsgraden
ska överstiga 1,75 gånger.
1,89 ggr
Mål: > 1,75 ggr
2,15 ggr
Räntetäckningsgraden överstiger målet
beroende på ökat förvaltningsresultat,
räntesänkningar och sjunkande rörliga räntor.
Finansiella mål
0
1
2
3
4
Räntetäckningsgrad, ggr
1,6 1,9
3,2
2,5
1,7
202520212 02420222 023
Mål
0
20
40
60
80
Belåningsgrad, %
57,1 54,7 53,953,5 54,6
20252021 202420222 023
Mål
-10
0
10
20
30
40
Avkastning på eget kapital, %
31,3
3,2 -3,9
4,36 ,0
202520212 0242022 2023
Mål
-40
-20
0
20
40
Ökning förvaltningsresultat per aktie, %
9,012,9 -34,0
27,0
-8,4
202520212 0242022 2023
Mål
>12%
>10%
<55%
1,75
ggr
MÅL OCH UTFALL
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
8
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 9 =====
Mål Utfall 2025 Kommentar
Halvera CO2-utsläpp i Kg CO2 e/kvm
Atemp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört
med basår 2021, då utsläppen var
9,2 kg CO2e/kvm.
7,5
kg CO2e/
kvm
Största delen av Trianons CO2-utsläpp är relaterat till fjärrvärmeförbrukning i
fastigheterna inom Scope 2. Den faktiska förbrukningen av fjärrvärme i jämförbart
bestånd har minskat med 11 procent från 100 (2021) till 89 kWh/kvm Atemp
(2025). Totalt sett har utsläppen minskat med 19 procent sedan 2021.
Genomsnittlig energianvändning i våra
fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per
kvadratmeter 2030.
114
kWh/
kvm
Genomsnittlig normalårskorrigerad energianvändning har under 2025 minskat till
114 kWh/kvm Atemp jämfört med 117 under 2024, vilket motsvarar en minskning
med 2,6 procent.1
Öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfast-
igheter. Mäts genom Nöjd-Kund-Index (NKI) där
serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. 81,4 %
NKI Serviceindex består av delarna: Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och
snyggt samt Hjälp när det behövs. Utfall 2025 har ökat med 2 procentenheter
till 81,4 procent.
Vara en attraktiv arbetsgivare med en jäm-
ställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom
Employee Net Promoter Score (eNPS) där 50
poäng ska uppnås 2030. Poäng över 0 anses
bra, eNPS kring 20–30 är mycket bra och allt
över det utmärkt.
24
poäng
Ny mätning har startats 2024 och årliga mål sätts efter basåret 2024.
Utfall 2025 var oförändrat gentemot basåret.
Andel hållbar finansiering ska uppgå till
100 procent. 71 %
Hållbarhetslänkade lån kopplas till Trianons övergripande hållbarhetsmål,
däribland pågående arbete med att förbättra fastigheternas energiklassning.
Vid årets slut uppgick Trianons hållbara finansiering till 71 procent av total
låneportfölj. Andelen har minskat under det sista kvartalet på grund av inlösen
av hybridobligation och omfinansieringar.
0
5
10
15
CO2-utsläpp,
Kg CO2e/kvm Atemp
9,2 10,5
7,5
2024 20252021
Hållbarhetsmål
1 Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta.
Mål
2030
4,6
Mål
2030
100
Mål
2030
100
Mål
2030
83
Mål
2030
50
MÅL OCH UTFALL
0
25
50
75
100
Nöjd-Kund-Index, %
79,1 81,4
-24- 25
0
10
20
30
40
50
Employee Net Promoter Score,
poäng
24 24
-24- 25
0
40
80
120
160
Energiförbrukning, kWh/kvm Atemp
124131 121 117 114
-23 -24 -25-22-21
0
20
40
60
80
100
Hållbar finansiering, %
38
70 71
-24 -25-23
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
9
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 10 =====
Strategisk inriktning
Trianon är en långsiktig fastighetsägare som
investerar i bostäder och kommersiella fastig -
heter i Malmöregionen.
På rätt plats i rätt segment
Vi är verksamma i den expansiva Malmöregionen
med hög efterfrågan på bostäder och lokaler.
Den största andelen av fastighetsvärdet ska
utgöras av segmentet bostäder.
Fastighetsutveckling, stadsutveckling
och transaktioner
Vi skapar tillväxt genom utveckling av befintligt
bestånd och genom förvärv av fastigheter med
utvecklingspotential. Bolaget ska löpande realisera
delar av utvecklingsvinsterna. Utveckling av befint-
ligt fastighetsbestånd sker genom uthyrningar,
värde skapande investeringar och effektiviseringar.
Som ett komplement investerar vi även i delägda
fastigheter genom joint venture eller intresseföretag.
Trianon ska äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang
och långsiktighet ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.
Fastighetsutveckling
• Uthyrningar
• Lägenhetsrenoveringar
• Energieffektiviseringar
• Bruksvärderingar
Stadsutveckling
• Driva detaljplaner
• Sälja byggrätter
• Nyproduktion –
rätt läge och god affär
Transaktioner
• Förvärv
• Försäljningar
• Opportunistiska affärer
Så når vi våra mål:
Tillväxt, värdeskapande och den goda affären
Hållbarhet – på riktigt
Vårt strukturerade arbete med energioptimering
av våra fastigheter minskar klimatpåverkan och är
avgörande för att vi ska nå målet om 100 procent
hållbar finansiering. Vi arbetar sedan länge aktivt
för att skapa trygghet och framtidstro i våra områ-
den. Vi erbjuder visstidsanställningar och sommar-
jobb för våra hyresgäster och har ett stort fokus
på ungas meningsfulla fritid via den allmännyttiga
Stiftelsen Momentum.
Värdegrund
Trianon är ett entreprenörsdrivet bolag där
företagskulturen genomsyrar allt vi gör. Med
den goda affären i fokus arbetar vi dessutom
dedikerat med värderingsfrågor, hållbarhet och
socialt ansvarstagande i fokus. Genom att vara
nytänkande, modiga och engagerade är vi en
aktiv aktör i våra områden och bidrar till långsik-
tig och hållbar stadsutveckling i Malmöregionen.
STRATEGI
Trianon ska vara mer än ett fastighetsbolag
Styrkan i vår affär är den lokala förankringen när vi förvaltar och utvecklar
fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar
och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare.
Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD
ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.
FASTIGHETSUTVECKLING STADSUTVECKLING TRANSAKTIONER
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
10
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 11 =====
Nöjd-Kund-Index i topp
bland hyresgästerna i Oxie
Efter problem med nedskräpning och skadegörelse samt upplevd otrygghet har åtgärder satts in som lett till
mycket goda resultat i kundnöjdheten bland hyresgästerna i Oxie, Malmö. Bland annat har kommunikationen
i kontakten med hyresgästerna förbättrats och Serviceindex landade på 86,7 procent 2025 (73,3).
Utmärkande var även den personliga tryggheten i trapphusen som ökade till 92,9 procent (74,7).
Från vänster: Nusret Kardovik,
fastighetstekniker, Gert Johnsson,
hyresgäst och Dennis Johansson,
förvaltare vid Lerteglet 1 i Oxie.
===== SIDA 12 =====
Hållbarhet – en del av Trianons affär
Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ kring hållbar stads utveckling.
Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten, trivseln och framtidstron i våra områden. Vi vill att människor
som bor och verkar i våra hus ska märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras vardag bättre. Hyresgäster och
områden som mår bra bidrar till högre fastighetsvärden och långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare.
Hållbarhet som stärker lönsamheten
Grunden i Trianons förvaltning är att skapa trygga
och trivsamma bostäder genom att hålla helt, rent,
snyggt och tryggt i områdena.
Vi lägger därtill lika mycket energi på social håll-
barhet – att skapa jobb, trygghet och mötesplatser
för barn och ungdomar – som på själva förvaltning-
en av våra fastigheter. Vi har även blivit mer aktiva
och konkreta i vårt miljöarbete, bland annat genom
fortsatta satsningar på energieffektivisering, ökad
andel förnybar energi och användning av solceller.
Hållbarhet och lönsamhet går hand i hand. Energi-
effektiviseringar och tryggare områden sänker
kostnader, stärker fastighetsvärdena och bidrar
till högre vinst per aktie över tid.
Vi tror på Malmö och våra hyresgäster
Vi renoverar och uppgraderar den fysiska utemiljön
och gemensamma utrymmen som garage och
trapphus – exempelvis genom bra belysning och
anläggning av grönområden. Vi deltar i nattvand-
ringar och skapar mötesplatser för barn och ung-
domar. Vi samarbetar aktivt med andra samhälls-
aktörer, fastighetsbolag, förenings- och näringsliv,
räddningstjänst, polis och skolor. För att bidra till
minskad hemlöshet lämnar vi varje år ett visst antal
lediga lägenheter till Malmö stad och andra kom-
muner och aktörer. Läs mer på sidorna 16–17.
Så styrs vårt hållbarhetsarbete
Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrågor
påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter (se
även sidorna 40–43) och beslutar om relevanta
mål utifrån väsentlighet. Trianons affärsutvecklings-
chef för bostadssegmentet är ansvarig för bolagets
övergripande hållbarhetsarbete. Bolagets lednings-
grupp ansvarar för styrning och uppföljning.
I det dagliga arbetet och i kontakten med leveran-
törer, affärskontakter och andra intressenter finns ett
antal policyer, riktlinjer och styrdokument som anger
Trianons regler och förhållningssätt. De viktigaste av
dessa är:
• Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och
värdegrund, inklusive hållbarhetsmål
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Finanspolicy
• Miljöpolicy
• Inköpspolicy
• Policy mot kränkande särbehandling
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Kommunikationspolicy
• Riskpolicy
• Skattepolicy
Så sätter vi våra hållbarhetsmål
Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala
mål för hållbar utveckling och är satta med hög
ambitionsnivå. Målen för 2025–2030 och utfallet
för 2025 presenteras på sidan 9.
Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett
målinriktat hållbarhetsarbete bidrar till minskade
affärsrisker och ökade kommersiella möjligheter.
Detta gäller inte minst i kontakter med finansmark-
nadens aktörer som ofta ställer höga krav på ett
strukturerat och lönsamt hållbarhetsarbete.
VÅRT HÅLLBARHETSARBETE
Druvan,
Malmö
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
12
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 13 =====
Hållbar finansiering
Trianons ramverk för hållbar finansiering omfattar
samtliga skuldinstrument, både lån och kapital-
marknadsfinansiering. Ramverket har upprättats
i enlighet med Sustainability Bond Guidelines (ut-
format av ICMA) samt Green Loan Principles och
Social Loan Principles (utformat av LMA). Ram-
verket granskas av en extern part, ISS ESG. En
obligation finns kopplade till ramverket, som har
både miljömässiga och sociala mål. För mer om
ramverket, se sidorna 34–35.
Trianon förstärkte hållbarhetsarbetet ytterligare
under 2025 då befintliga lån med Swedbank blev
hållbarhetslänkade. Lånen som är länkade till sociala
och gröna mål syftar till att skapa en mer inklude-
rande bostadsmarknad, öka tryggheten och minska
klimatpåverkan samt ger lägre ränta om bolaget
når målen. Med dessa lån förstärker Trianon sitt
redan ambitiösa hållbarhetsarbete med särskilt
fokus på den sociala hållbarheten. Målet är 100
procent hållbar finansiering.
Under 2025 tecknades avtal om hållbarhets-
länkade lån om 560 Mkr, vilket ökade andelen
hållbar finansiering till 71 procent. Resterande del
av Trianons hållbarhetslänkade hybridobligation
återbetaldes under året i sin helhet.
Affärsetik och antikorruption
Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren
utsatts för oegentligheter i form av svart arbets-
kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning.
Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet
arbete för att bolagets värderingar ska genomsyra
verksamheten och integreras i alla samarbeten,
processer och rutiner. Trianons leverantörer
förväntas följa gällande lagar och regelverk, men
också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons
antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets
uppförandekod. Under 2025 hade Trianon inga
ärenden om korruption.
Ansvarsfulla inköp
Årligen köper vi in produkter och tjänster till våra
ny- och ombyggnadsprojekt, lägenhetsrenove-
ringar och till den löpande fastighetsförvaltningen.
Vi är en stor lokal beställare av framför allt energi,
byggarbeten och lokalvård.
Trianons inköpsarbete bygger på att med en
professionell inköpsprocess välja leverantörer som
är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter som
hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för att
ramavtal upprättas med en majoritet av våra leve-
rantörer, att de kontrolleras och att de som vi
tecknar ramavtal med har en sund ekonomi.
Leverantörerna skriver även under Trianons
upp förandekod vid avtalstecknande.
VÅRT HÅLLBARHETSARBETE
Trianons leverantörer har i många fall direkt-
kontakt med våra hyresgäster och påverkar
därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja.
Det är därför av största vikt att vi ställer krav på
leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och
servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på uppdrag
av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och god
arbetsmiljö och ställer därför höga krav på de
leverantörer som engageras i våra uppdrag.
Under 2025 har vi fortsatt vårt arbete med
leverantörsbedömningar och genomfört fem
leverantörsrevisioner.
Visselblåsning
Trianon ska präglas av förtroende, respekt och
prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och
medarbetare samt leverantörer ska följa upp-
förande koden. Den som misstänker eller anser
sig vara drabbad av missförhållanden eller
oegentligheter kontaktar i första hand närmaste
chef eller ansvarig beställare hos Trianon. Bolagets
visselblåsartjänst finns tillgänglig via bolagets
webbplats och ger alla möjlighet att anonymt
rapportera misstanke om missförhållanden eller
oegentligheter. Under 2025 anmäldes inga
visselblåsarärenden.
För hållbarhetsrisker, se avsnittet Risker och
riskhantering på sidorna 40–43.
0
25
50
75
100
2024 2025
79,1 81,4
%
0
10
20
30
40
50
2024 2025
24 24
Poäng
0
25
50
75
100
20242023 2025
%
70
38
71
73
75
77
79
-25-24 -26 -27 -28
%
78,1
76,6
430
480
530
580
630
-25-24 -26 -27 -28
620
525
Antal
90
100
110
120
-25-24 -26 -27 -28 -29 -30
117
114
%
0
10
20
30
40
50
-25-24 -26 -27 -28 -29 -30
38
35
%
Operativa hållbarhetsmål kopplade till
hållbar finansiering
Hållbarhetsmål, affärsplanen 2025–2030
Trygghetsindex
Mål: Tryggare bostads-
områden. Öka upplevd
trygghet bland hyres-
gäster i särskilt utsatta
områden (Lindängen,
Hermodsdal och Nydala
i Malmö). Mätning sker
löpande via kundmätning
inom kategorin ”Upplevd
Trygghet”.
Öka inkludering
Mål: Bidra till ökad inklu-
dering på bostadsmark-
naden. Antal lägenheter
som upplåts till hushåll
som har svårt att ta sig
in på ordinarie bostads-
marknad, t.ex. hushåll
med låga inkomster, med
försörjningsstöd eller
hushåll som är socialt och
ekonomiskt utsatta.
Reducera
energianvändning
Mål: Minska energian-
vändning. Genomsnittlig
energianvändning per
kvm golvarea (kWh/
Atemp) i enlighet med
Boverkets byggregler.
Minska andel F&G
fastigheter
Mål: Minska andelen
uthyrningsbar yta
i fastigheter med
energideklaration
klass F och G enligt
Boverkets riktlinjer.
Nöjd-Kund-Index
Mål 2030: 83
Öka trivseln och trygg-
heten i våra bostadsfast-
igheter. Mäts genom
Nöjd-Kund-Index (NKI)
där serviceindex ska vara
minst 83 procent 2030.
Employee Net Promoter
Score
Mål 2030: 50
Vara en attraktiv arbetsgivare
med en jämställd och hälso-
sam arbetsmiljö. Mäts genom
Employee Net Promoter
Score (eNPS) där 50 poäng
ska uppnås 2030.
Hållbar finansiering
Mål 2030: 100
Andel hållbar finansie-
ring ska uppgå till 100
procent.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
13
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 14 =====
Energieffektivisering och styrning är värde-
skapande för både miljö och ekonomi
Ett av Trianons långsiktiga hållbarhetsmål är att halvera koldioxidutsläppet fram till 2030. Syftet är att bidra
till minskad klimatpåverkan, men också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt.
Energibesparing: en viktig del i att sänka kostnader och minska klimatpåverkan.
Fastighetssektorn står för cirka 40 procent av den
totala energianvändningen i Sverige och en femte-
del av koldioxidutsläppen. Ur ett klimat perspektiv
är det därför viktigt att Trianon är med och bidrar
med åtgärder som minskar den egna energian-
vändningen. De senaste årens hållbarhetsförbätt-
ringar på fastigheterna har också bidragit positivt
med minskade energikostnader per kvadratmeter.
Större andel förnybar energi och återvinning
I fjol fattade Trianons styrelse beslut om nya håll-
barhetsmål för 2025–2030 där ett av målen är att
halvera koldioxidutsläppen jämfört med basåret
2021 1.
En viktig del i arbetet med att minska klimat-
påverkan är Trianons satsning på förnybar energi.
Solcellsanläggningar finns på flera fastigheter i
bland annat Lindängen, Hermodsdal, Sege Park,
Hyllie och Entré.
Under 2025 fattades beslut om att installera
ytter ligare solceller på köp- och upplevelse-
centrumet Entré vid infarten till östra Malmö.
Exempel på återvinning av värme är den kom-
mersiella fastigheten Häggen i Malmö där man
återvinner värme som alstras från matbutikens
kylmaskiner och förvärmer bostadshyresgästernas
varmvatten.
Energieffektivisering en viktig del
Arbetet med energieffektivisering och styrning
pågår ständigt inom Trianon. Långsiktigt minskar
det klimatpåverkan och ger en årlig avkastning på
cirka 8–10 procent.
Energieffektiviseringar kan ske på en rad olika
sätt, till exempel genom återvinning av frånluft,
fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler eller ny styr-
och reglerutrustning. Men även enklare åtgärder
som att ersätta äldre belysning med LED har stor
effekt och kan innebära besparingar på 80–90
procent i bästa fall. Det är också möjligt att till-
läggsisolera fasader eller att installera solceller i
samband med takrenoveringar. Trianon har en plan
för varje fastighet, där konstruktion, byggår och
standard avgör vilka åtgärder som kan vara aktuella.
På senare år har bolaget identifierat möjliga åt-
gärder och driftsoptimering på fastighetsbeståndet.
Under 2025 har flera åtgärder vidtagits för att öka
energiprestandan på fastigheter med energiklass F
eller G. Vid utgången av 2025 hade 65 procent av
Trianons fastigheter energiklass E eller bättre, vilket
kommer förbättra lönsamheten ytterligare efter
utvärdering av åtgärder utförda under 2025.
Hyresgästerna en viktig del i arbetet
Trianon bedriver ett löpande arbete med att
informera hyresgästerna om hur deras energi-
förbrukning och klimatpåverkan kan minska.
Det kan handla om vattenanvändning, uppvärm-
ning eller källsortering. En ökad medvetenhet bland
hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och
sänkta kostnader för Trianon som helhet.
Koldioxidutsläpp
Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt
redovisningsstandarden Greenhouse Gas Protocol
(GHG Protocol) som delar in koldioxidutsläpp i så
kallade scopes.
• Scope 1 är direkta utsläpp från egenkontrollerade
källor. För Trianons del innefattar det biogas för
uppvärmning av fastigheter under Trianons
kontroll, samt drivmedel för servicebilar.
• Scope 2 är indirekta utsläpp från inköpt energi.
För Trianon innefattar detta fjärrvärmeförbruk-
ning och elförbrukning under Trianons kontroll.
Under året har vi fattat beslut om att
installera ytterligare 500 kW solceller på
kommersiella fastigheter i Malmö.
Lars Åkewall, affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter
ENERGIBESPARANDE ÅTGÄRDER
1 Målet är att halvera koldioxidutsläpp i Scope 1 och 2 till 2030.
Mål
Halvera CO2-utsläpp
i Scope 1 och 2 till 2030
jämfört med basår 2021
Utfall 2025:
-19 %
• Scope 3 är indirekta utsläpp utöver inköpt
energi, som bolaget inte har direkt kontroll över
men som sker på grund av bolagets verksamhet.
I Trianon har vi valt att redovisa de egna
tjänsteresorna med flyg och privat bil samt
utsläpp som uppstår vid produktion av bränslen
och distribution av den inköpta energin.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
14
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 15 =====
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
MWh kWh/kvm
2021 2022 2023 2024 2025
Elförbrukning
Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm
0
10
20
30
40
50
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
MWh kWh/kvm
2021 2022 2023 2024 2025
Värmeförbrukning
30
45
60
75
90
105
120
Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm
Elförbrukningen motsvarar fastighetselen.
Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda
under hela respektive kalenderår. Fastigheter
förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår
är således exkluderade från det årets värden.
Förbrukningen per kvm är beräknad på total
fastighetsyta för respektive kalenderår. År 2025
var ytan 548 376 kvm Atemp.
Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp med
fjärrvärme. Någon enstaka fastighet värms upp
med biogas alternativt värmepump. Förbrukningen
inkluderar fastigheter ägda under hela respektive
kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade
under ett kalenderår är således exkluderade från
det årets värden. Normalårskorrigerade värden har
använts. Förbrukning per kvm är beräknad på fast-
igheternas totala Atemp för respektive kalenderår.
År 2025 var ytan 548 376 kvm Atemp.
1 Kategori som Trianon börjat mäta 2024, därav inget värde för 2023.
0
1 000
2 000
3 000
20252021 2022 2023 2024
Förnybar energi
MWh
Energi producerad av solceller som ägs av Trianon,
antingen direkt eller indirekt. För år 2025 stod
egenproducerad el för cirka 5 procent av den
totala elförbrukningen.
Koldioxidutsläpp 2025,
ton CO2-ekvivalenter (tCO2e)
Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar
baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp
baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer
för fjärrvärme och el kommer från respektive
leverantör, för bilar och biogas har de hämtats
från UK Government GHG Conversion Factors
for Company Reporting. Emissionsfaktorer för
flygresor kommer från ICAO.
Scope 1 direkta utsläpp
Biogas för uppvärmning 0,0 (0,2) tCO2e
Drivmedel från servicebilar 29,0 (30,3) tCO2e
Scope 2 indirekta utsläpp
Fjärrvärme 4 154,9 (5 904,8) tCO2e
El market-based 0,0 (0,0) tCO2e
El location-based 1 618,9 (1 021,9) tCO2e
Scope 3
Kategori 3 – Bränsle-
och energirelaterade
aktiviteter 1 309,5 (272,3) tCO2e
Kategori 6 – Tjänsteresor 3,4 (4,7) tCO2e
Koldioxidutsläpp 2025,
ton CO2-ekvivalenter (tCO2e)
ENERGIBESPARANDE ÅTGÄRDER
0
50
100
150
20252021 2022 2023 2024
Energianvändning
kWh/kvm Atemp
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
15
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
Fokus under 2026
Energieffektivisering av fastighetsbeståndet fortsätter. Bland annat ska lägenheter i Limhamn få
renoverad fasad och nya fönster för bättre energiprestanda. I Hermodsdal görs fortsatt energi-
effektivisering i lägenheterna genom bland annat takarbeten, nya undercentraler och värmeåter-
vinning. Individuell varmvattenmätning införs för att minska energianvändningen.
===== SIDA 16 =====
Välskötta, trygga och trivsamma
bostadsområden ger fler nöjda kunder
Ett bostadsområde består lika mycket av människorna som bor och arbetar där som av fastigheterna. Trygga hyresgäster som trivs
och mår bra skapar positiva affärer för Trianon, samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare. Vi ser att Trianons ökade
insatser i underhåll och renovering samt andra trygghetsskapande åtgärder ger konkreta förbättrade resultat i Nöjd-Kund-Index, NKI.
Det är även glädjande att initiativet Färdighet ger möjlighet resulterat i anställningar hos en rad olika arbetsgivare.
I den kraftigt expanderande Malmöregionen har
det länge varit brist på bostäder, något som för-
stärks ytterligare när höjda räntor och ökande kost-
nader gör att bostadsprojekt skjuts på framtiden.
Trots detta är Trianons fokuserade arbete med att
skapa trygga och trivsamma bostäder mer aktuellt
än någonsin och bolaget genomför kontinuerliga
mätningar och insatser för att behålla nollvakans i
bostadsuthyrningen.
Generös uthyrningspolicy
Trianon har en generös uthyrningspolicy som
syftar till att inkludera fler på den ordinarie bostads-
marknaden med egna förstahandskontrakt, t.ex.
godkänner bolaget inkomst på en gånger hyran,
alternativa anställningsformer samt två betalnings-
anmärkningar.
Trianon upplåter dessutom knappt tio procent
av sina lägenheter till utsatta samhällsgrupper
som av olika anledningar står utanför bostads-
marknaden. Det kan gälla utsatta kvinnor som
behöver starta om i en ny kommun eller familjer
som av någon anledning hamnat utanför bostads-
marknaden.
Tillsammans med Skåne Stadsmission medver-
kar bland annat Trianon i ”Barns Bostad Först”, där
man arbetar för att motverka strukturell hemlöshet
hos barnfamiljer. Under 2025 har Trianon erbjudit
Stadsmissionen fem lägenheter och två barnfa-
miljer har matchats och flyttat in och fått en fast
bostad med förstahandskontrakt. En fast bostad
innebär bland annat att föräldrarna kan komma
ut på arbetsmarknaden eller börja studera, men
främst innebär det att barnen inte måste flytta varje
vecka, vilket samhällsmässigt ger stora besparingar
både på kort och lång sikt.
Tryggare bostadsområden
Grunden i Trianons förvaltning är att skapa trygga
och trivsamma bostäder genom att hålla helt, rent,
snyggt och tryggt i områdena.
En nära förvaltning med lokal närvaro och synlig
personal varje dag skapar trygghet i våra områden.
Trianons personal deltar även i trygghetsvand-
ringar i områdena Lindängen och Hermodsdal i
Malmö. Utfallet i NKI-undersökningarna av den upp-
levda tryggheten uppgick till 78,1 (76,6) i Lindäng-
en och Hermodsdal. En löpande dialog förs med
hyresgäster och bolaget kan dagligen utläsa hur en
fastighet eller ett fastighetsområde mår. Det gör att
man direkt får resultatet på åtgärder eller snabbt
besked om när något måste göras. Trianons mål
för hela bostadsbeståndet som mäts med hjälp av
Nöjd-Kund-Index (NKI) är att serviceindex ska vara
minst 83 procent 2030. Utfallet för serviceindex
2025 blev 81,4 procent (79,1), vilket innebär att
81,4 procent av bostadshyresgästerna anser att
Trianon är bra eller mycket bra inom områdena
upplevd trygghet, rent och snyggt, hjälp när det
behövs och ta kunden på allvar.
Stiftelsen Momentum
Genom Stiftelsen Momentum, som Trianon
bedriver tillsammans med MKB, bidrar man lång-
siktigt till ett socialt hållbart och tryggare Malmö
genom att barn och unga får en utvecklande
och meningsfull fritid. Aktiviteterna genomförs
av en mängd olika lokala ideella föreningar inom
idrott och kultur. Under 2025 var 12 föreningar
knutna till Stiftelsen Momentum och unga deltog
i bland annat i basket med Malbas, bokcirklar
med Tillsammans i Förening, cirkus, akrobatik och
barnens egna artiklar i Minibladet, simning med
Malmö Kappsimklubb, spontanfotboll med BK
Olympic och mycket mer.
Resultatet av Momentums arbete är fler trygga
mötesplatser, ökad vuxennärvaro, förbättrade stu-
dieförutsättningar och ett tätare nätverk av lokala
Trygga och nöjda hyresgäster
skapar stabila intäkter och
långsiktigt ökade fastighetsvärden,
samtidigt som Trianon bidrar till att
bygga samhället starkare.
Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad
aktörer som samverkar för att förebygga riskbe-
teenden. Den samlade effekten är ett mer stabilt
lokalsamhälle där barn och unga ges positiva alter-
nativ, vilket bidrar till stärkt trygghet både på skolor
och i bostadsområdena. Läs mer om Stiftelsen
Momentum och andra samarbeten på sidan 17.
Färdighet ger möjlighet och Rena möjligheter
Jobbskapande aktiviteter är en viktig del i vårt
arbete för hållbar utveckling. Trianon medverkar
i flera initiativ för att hjälpa människor till arbete.
Med egen lön ökar chansen att fler kan betala
hyran för en egen bostad. I satsningen ”Färdighet
ger möjlighet” erbjuds arbetslösa hyresgäster
praktik och därefter anställning hos Trianon under
totalt 15 månader. Det bidrar till en inkluderande
arbetsmarknad, stärker deltagarens självbild, ger
VÅRT SAMHÄLLSENGAGEMANG
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
16
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 17 =====
arbetslivserfarenhet och gör det därmed lättare
att ta sig vidare på arbetsmarknaden. Bland annat
hjälper medarbetarna till med att hålla rent och
snyggt i det område där man bor. Färdighet ger
möjlighet har under året genomförts för tredje året
i rad och det är glädjande att hela 7 av 10 arbets-
lösa fått anställning hos olika arbetsgivare efter
att ha deltagit i Trianons jobbsatsning. Bolaget
kommer under 2026 sätta igång jobbprojektet
Rena möjligheter som ger arbetslösa kvinnor en
möjlighet till arbetslivserfarenhet inom städning.
Ett annat exempel är att vi erbjuder sommarjobb
till drygt 30 ungdomar som bor i våra fastigheter.
Ungdomarna får träffa på olika funktioner inom
Trianon, där det också ges möjlighet att skapa
värdefulla kontakter för framtiden. I samarbete
med Swedbank får ungdomar i samband med
sommarjobbet en kurs i hushålls ekonomi.
Färdighet ger möjlighet och Rena möjligheter
Tillsammans med Arbetsförmedlingen arbetar Trianon med programmet
Färdighet ger möjlighet där fem hyresgäster som står långt från arbets-
marknaden får tre månaders praktik hos Trianon, följt av 12 månaders
visstidsanställning. Arbetsuppgifterna handlar om att hålla rent och snyggt
inne och utvändigt på Trianons fastigheter. Projektet genomförs i områ-
dena Lindängen, Hermodsdal och Nydala och riktar sig till arbetslösa från
18 år.
Bolaget kommer under 2026 aktivera jobbprojektet Rena möjligheter
som ger arbetslösa kvinnor en möjlighet till arbetslivserfarenhet inom
städning.
Sponsringssamarbeten
Trianon sponsrar Svedala IF, Malbas, BK Olympic, FC Rosengård och
Giving People för att främja tryggheten och trivseln i bostadsområdena
samt verka för barns hälsa och välmående. Tillsammans med föreningarna
utformas sponsringssamarbetena så att Trianons hyresgäster till exempel
kan få reducerade medlemsavgifter och andra fördelar. Att föreningarna
arrangerar lokala aktiviteter i bostadsområdena är också viktiga krav i
sponsringssamarbetena.
Reservation för barnfamiljer – en modell som
skapar fler bostadsmöjligheter
Trianon har tillsammans med Boplats Syd och andra fastighetsägare i
Malmö påbörjat ett viktigt steg i form av ett pilotprojekt för att stärka
bostadstryggheten för familjer med låga inkomster.
I mars 2025 trädde en ny lagstiftning i kraft, vilken öppnar möjligheten
att reservera lägenheter för olika grupper, bland annat barnfamiljer som
har svårt att få bostad på den ordinarie marknaden.
En ny modell, ”Reservation för barnfamiljer”, innebär att en särskild kö
skapas där ekonomiskt utsatta familjer får ökade chanser att få en lång-
siktig bostad. Satsningen ska syfta till att minska trångboddhet, skapa sta-
bilare uppväxtvillkor för barn och bidra till ett mer socialt hållbart samhälle.
Genom att samla flera aktörer i branschen skapas en bred och kraftfull
lösning som kan göra verklig skillnad. Trianon och samarbetsparterna visar
med denna insats att bostadssektorn kan spela en aktiv roll i att motverka
segregation, stärka trygghet och ge fler barn en bättre start i livet.
Stiftelsen Momentum
Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös kommunala bostads-
bolag (MKB) har Trianon startat den allmännyttiga Stiftelsen Momentum.
Det är ett unikt samarbete för framtidens Malmö med fokus på samhäll-
snytta genom att stärka barns och ungas uppväxtvillkor och framtidsmöj-
ligheter. Stiftelsens mål är att bidra långsiktigt till ett socialt hållbart och
tryggare Malmö genom att barn och unga i bostads områdena Nydala,
Hermodsdal, Lindängen och Rosengård, har en utvecklande och menings-
full fritid. Aktiviteterna genomförs av en mängd olika lokala aktörer inom
idrott och kultur, till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela Malmö,
Drömmarnas Hus och Drivkraft. Under 2025 var 12 föreningar knutna till
Stiftelsen Momentum och unga deltog i bland annat bokcirklar, cirkus,
akrobatik och skaparverkstad samt simskola och fotboll.
Bostäder till våldsutsatta kvinnor
Att lämna en våldsam relation innebär ett akut behov av en trygg bostad,
samtidigt som ekonomiska och sociala hinder kan försvåra möjligheten
att få eget hyreskontrakt. Trianon bidrar genom att upplåta lägenheter till
kommuner, som ansvarar för placering och stöd. Upplägget skapar trygga
och långsiktiga lösningar med särskilda krav på säkerhet och diskretion.
Även genom initiativ som Her House medverkar Trianon till att skapa
stabilitet och nya möjligheter för kvinnor som behöver en säker start i
ett nytt skede av livet.
Samarbeten och projekt:
Fokus under 2026
• Fortsätta öka trivseln och tryggheten
i våra bostadsfastigheter. Mäts genom
NKI där serviceindex ska vara minst 83
procent 2030.
• Förvärvet av 340 lägenheter i Sofielund
och Seved i Malmö med tillträde i januari
2026 innebär uppstart av NKI och riktade
insatser även här.
• Fortsätta jobbskapande åtgärder i
satsningarna Färdighet ger möjlighet och
påbörja Rena möjligheter, en insats för
arbetslösa kvinnors möjlighet till arbete
inom städ.
• Aktivera pilotprojektet Reservation för
barnfamiljer tillsammans med Boplats
Syd och andra fastighetsbolag för att
framåt kunna erbjuda bostäder till
familjer med låg inkomst och begränsade
möjligheter på den ordinarie bostads-
marknaden.
VÅRT SAMHÄLLSENGAGEMANG
Stiftelsen Momentum
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
17
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 18 =====
Trianon har engagerade medarbetare
och en stark företagskultur
I Trianon är vi stolta över vår företagskultur som präglas av ett engagemang som inte bara handlar om fastigheterna, utan
även om människorna som bor och har verksamhet hos oss. Kulturen kännetecknas även av en entreprenörsanda där
medarbetarna både får och tar stort ansvar. Det skapar ett affärsdrivet och kundnära arbetssätt där beslut fattas nära
verksamheten och med fokus på långsiktigt värdeskapande.
Kundnära förvaltning och uppföljning av
kundnöjdhet
Närvaro i bostadsområdena och i de kommer-
siella fastigheterna är en central del av Trianons
arbetssätt. Den lokala förvaltningsorganisationen
har hög tillgänglighet och arbetar nära hyresgäs-
terna för att säkerställa god service och effektiva
lösningar. Regelbundna NKI-mätningar följer upp
hur hyresgästerna upplever fastigheter, service
och bemötande. Resultaten används aktivt för att
utveckla arbetssätt, stärka kundrelationerna och
bidra till stabil affärsutveckling.
Engagerade medarbetare
Trianon genomför årligen en medarbetarenkät för
att följa upp engagemang, välmående och organi-
sationens utvecklingsbehov. Enkäten mäter även
attraktivitet genom eNPS (Employee Net Promoter
Score), som under året visar ett positivt resultat,
24. Uppföljning sker löpande genom kvartalsvisa
mätningar.
Resultaten för 2025 visar att medarbetarna har
ett högt engagemang, trivs i sitt arbete och upp-
lever tydliga mål samt ett gott samarbete präglat
av glädje och trivsel. Mätningarna visar tydligt på
mycket goda relationer kollegorna emellan och
goda relationer till hyresgästerna lyfts fram som en
särskild styrka. Samtidigt har områden för fortsatt
utveckling identifierats, bland annat inom ledarskap,
arbetsmiljö och kompetensutveckling. En fungeran-
de internkommunikation, smart användande av
digitala verktyg och välmående är områden som
uttrycks som viktiga för medarbetarna och som
bolaget antingen behöver bibehålla eller förbättra.
Prestationsbaserat incitamentsprogram
Från och med hösten 2025 erbjuds tillsvidare-
anställda medarbetare möjlighet att delta i ett
incitamentsprogram. Programmet är ett treårigt
prestationsbaserat aktiesparprogram kopplat till
mål i Trianons affärsplan – ett finansiellt mål och
två hållbarhetsmål. Syftet är att stärka engage-
manget för bolagets långsiktiga utveckling och
tydliggöra sambandet mellan medarbetarnas
insatser, hållbarhetsarbetet och affärsnytta.
Kompetens, utveckling och arbetsmiljö
Kompetensutveckling planeras individuellt i dialog
mellan medarbetare och närmaste chef. Varje
medarbetare har en avsatt budget och en person-
lig utvecklingsplan som följs upp årligen. Under
kommande år satsar Trianon bland annat på
ledarskapsutbildning och på att stärka medarbe-
tarnas förmåga att använda AI på ett effektivt och
affärsorienterat sätt. Intern rörlighet och arbets-
rotation uppmuntras för att ta tillvara kompetens
och skapa utvecklingsmöjligheter. Samtliga medar-
betare har under året genomgått HLR-utbildning.
Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt i
samarbete med företagshälsovården och omfattar
både fysisk och psykosocial arbetsmiljö. Arbetet
inkluderar bland annat skyddsronder, riskbedöm-
ningar, policygenomgångar och regelbunden
uppföljning, i enlighet med gällande lagstiftning
och Arbets miljöverkets föreskrifter.
Hälsosam arbetsplats
Hälsokontroller genomförs vartannat år i syfte att
identifiera behov och främja god hälsa. Resultaten
1 Poängen avser eNPS, andel medarbetare som rekommenderar Trianon som arbetsgivare. eNPS kan variera från -100 till +100,
där ett högre värde indikerar högre engagemang och nöjdhet.
I Trianon hänger företagskultur,
engagemang och affärsnytta tätt
samman. När medarbetarna tar ansvar
skapar vi både nöjda hyresgäster och
långsiktigt goda affärer.
Nina Wallenberg, Kommunikations- och HR-chef
78
Antal anställda
vid årets slut (83)
46 år
Snittålder (45)
97%
Frisktal (97)
Andelen arbetad tid av total
ordinarie arbetstid.
ARBETSGLÄDJE OCH MÖJLIGHETER
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
18
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 19 =====
0
25
50
75
100
2021 2022 2023 2024 2025
Genomsni/t_tligt antal anställda
Kvinnor Män
90 86 8282
93
0
25
50
75
100
2021 2022 2023 2024 2025
Åldersfördelning, %
Upp till 29 år 30–49 år 50 år eller äldre
Fördelning,
samtliga anställda
Män 62% (59)
Kvinnor 38% (41)
Fördelning,
chefer
Män 60% (56)
Kvinnor 40% (44)
följs upp med företagshälsovården. Trianon
erbjuder ett generöst friskvårdsbidrag och upp-
muntrar till fysisk aktivitet och rörelse. Frisktalet
ligger på 97 procent (97).
Styrning och uppföljning
Verksamheten styrs av tydliga policyer och
riktlinjer som finns tillgängliga på intranätet,
tillsammans med information om arbetsvillkor,
säkerhet, hälsa och förmåner. En visselblåsar-
funktion finns tillgänglig via bolagets webbplats.
Bolaget styrs av ett flertal policydokument,
bland annat:
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämställdhetspolicy
• Uppförandekod för medarbetare
• Rutin för diskrimineringsärenden
• Informationssäkerhetspolicy
• IT-policy
• Riktlinjer för telefoni och mejl
• Riktlinjer för hemarbete
Även leverantörer omfattas av högt ställda krav
på arbetsvillkor och säkerhet enligt Trianons
uppförandekod för leverantörer.
Fokus under 2026
• Fortsätta arbetet med att utveckla och
stärka Trianon som en arbetsplats med
fokus på glädje och trivsel, engagemang
och välmående.
• Erbjuda ledarskapsutbildning för chefer
med personalansvar.
• Fortsätta det strukturerade arbetet för en
säkrare och tryggare arbetsmiljö.
ARBETSGLÄDJE OCH MÖJLIGHETER
Antal
2022 2023 2024 2025
Personer i sysselsä/t_tning inkl. sommarjobbare
Mål: Minska arbetslösheten.
42
35
52
42
0
10
20
30
40
50
60
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
19
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 20 =====
Återhämtning och stabilitet i en växande storstadsregion
Efter flera år av ekonomisk osäkerhet präglades 2025 av en tydlig makroekonomisk återhämtning
och stabilisering inom fastighetssektorn. Riksbankens successiva räntesänkningar och en dämpad
inflation har skapat förutsättningar för ökad investeringsvilja.
Malmö har under de senaste åren förstärkt sin
position som Skånes tillväxtmotor och ingår i
Öresunds regionen, som med sina 4,2 miljoner
invånare utgör Nordens största arbetsmarknad.
Under de senaste tio åren har Malmös brutto
region produkt (BRP, den regionala motsvarighe
ten till bruttonationalprodukt, BNP) ökat med 80
procent och över 30 000 nya företag har startats.
Staden har i dag ett väldiversifierat näringsliv som
står väl rustat för framtiden. Per den 31 december
2025 uppgick befolkningen i Malmö kommun till
cirka 368 000 invånare, vilket markerar en fortsatt
positiv trend även om ökningstakten dämpats
något till cirka 1 procent på rullande 12månaders
basis. Staden har en ung profil där nästan hälften
av invånarna är under 35 år, och Malmö är i dag
Skånes yngsta kommun sett till medelålder.
När det gäller utbildningsnivå sticker Malmö ut
positivt i ett nationellt perspektiv. Andelen hög ut
bildade uppgår till 22 procent, vilket är betydligt
högre än genomsnittet för både Skåne län och
riket som ligger på 17 procent. Malmö universi
tet spelar här en central roll med cirka 27 700
studenter. Trots den höga utbildningsnivån brottas
staden med en strukturellt högre arbetslöshet än
övriga Sverige. I juli 2025 noterades arbetsl ösheten
till 12,7 procent i Malmö, att jämföra med 9,3 pro
cent i länet och 7,1 procent i riket. En hoppingivan
de trend är dock att arbetslösheten bland utrikes
födda har minskat relativt stadigt, och staden ser
en växande andel invånare med goda inkomster.
Sveriges ekonomi stabiliserades
Svensk ekonomi visade under 2025 tydliga tecken
på återhämtning efter att konjunkturen nådde en
bottennotering under 2024. Inflationen (KPIF)
stabiliserades på låga nivåer, från toppnivåerna
över 10 procent i slutet av 2022 till 2,1 procent i
december 2025, vilket är helt i linje med Riksban
kens mål. Denna stabilisering möjliggjorde en serie
räntesänkningar från Riksbanken, som i december
valde att lämna styrräntan oförändrad på 1,75 pro
cent efter tidigare sänkningar under året.
BNPtillväxten har svarat positivt och ökade med
2,6 procent under tredje kvartalet 2025, främst
driven av hushållens konsumtion, export och
brutto investeringar. Samtidigt har den svenska
kronan återhämtat sig och stärkts mot både dollarn
och euron. Trots att arbetsmarknaden i riket be
skrivs som fortsatt svag, förväntas ekonomin ut
vecklas under de kommande åren i takt med att
hushållens köpkraft stärks.
Ökad aktivitet på transaktionsmarknaden
Transaktionsmarknaden har under 2025 tagit tydliga
steg mot en normalisering. Efter det svagaste året
på ett decennium (2023) har volymerna successivt
ökat. Under årets första tio månader genomfördes
transaktioner till ett värde av 114,9 miljarder kronor,
vilket är en ökning med cirka 24 procent jämfört
med samma period 2024. En viktig faktor är de
förbättrade finansieringsvillkoren. Obligationsmark
naden har stärkts och volymerna för nyutgivna
obligationer är åter på höga nivåer, vilket lockat
tillbaka noterade fastighetsbolag till köpsidan efter
en period som nettosäljare. Det utländska investe
rarintresset har också stigit och utgjorde cirka
27 procent av volymen under 2025.
Även direktavkastningskraven, som pressades
uppåt under ränteuppgången 2022–2023, stabilise
rades under året. I takt med Riksbankens ränte
sänkningar och en mer förmånlig kreditmarknad
syns nu tendenser till att kraven sjunker framöver,
särskilt för välskötta objekt i attraktiva lägen med
stabila hyresgäster. Investerare prioriterar i allt
högre grad hållbarhet, där miljöcertifierade fastig
heter efterfrågas starkt då de ger tillgång till gröna
lån med förmånliga villkor. Generellt prioriterar
fastighetsägare i allt högre grad miljöcertifieringar
som LEED och BREEAM för att möta krav från
marknad och lagstiftning. Denna trend förväntas
öka under 2026 efterhand som ESGkraven blir
mer integrerade i finansierings och investerings
beslut.
Mer stabil bostadsmarknad
Bostadsmarknaden i StorMalmö har under 2025
präglats av en stabilisering i prisbilden efter tidigare
MARKNADSTRENDER
20
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
20Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 21 =====
nedgångar. Genomsnittspriset för bostadsrätter i
Malmö ligger nu på drygt 35 000 kronor per kvm.
Utvecklingen hämmas dock av en historisk in
broms ning i nyproduktionen. Antalet bygglov
sjönk dramatiskt till en årstakt om cirka 500 bostä
der vid ingången av 2024 till följd av höga bygg
kostnader och tidigare ränteoro. Detta har lett till
att antalet färdigställda bostäder nu sjunker mot en
nivå på 1 000–1 500 per år, vilket är betydligt lägre
än det senaste decenniets genomsnitt på 2 400
lägen heter.
På hyresmarknaden i Malmö har efterfrågan varit
fortsatt stark på grund av det begränsade utbudet
och den stadiga befolkningstillväxten på cirka 1
procent. Förhandlingarna mellan fastighetsägare
och Hyresgästföreningen resulterade i att bostads
hyrorna i genomsnitt höjdes med 4,8 procent
under 2025. Framåtblickande väntas hushållens
ekonomi stärkas ytterligare under 2026 genom
reallöneökningar och skattesänkningar, vilket
bedöms ge en mer rörlig bostadsmarknad.
Tudelad bild för kommersiella fastigheter
Marknaden för kommersiella lokaler uppvisade
under 2025 en ökad polarisering. Inom kontors
segmentet efterfrågar hyresgäster främst moderna,
yteffektiva lokaler i centrala lägen (CBD) med god
tillgänglighet. Detta har lett till att vakansgraderna i
sämre lägen fortsatt att stiga, medan attraktiva
objekt håller emot väl. I Malmö låg hyresnivån för
kontor i topplägen (Prime Rent) kvar på 3 200
kronor per kvm. För handelsfastigheter är bilden
tudelad: livsmedelshandel, lågprishandel och
bostadsnära handel utvecklas starkt, medan sällan
köpshandel i stadskärnorna möter större utmaningar
med pressade hyresnivåer och större vakans grader.
Investeringsmarknaden för kommersiella fastig
heter har breddats under hösten 2025. Köpare
och säljare har börjat mötas i sina prisförväntningar,
vilket gjort att även fastigheter med högre vakans
grad i mer perifera lägen har börjat omsättas. Kon
torsfastigheter utgjorde cirka 20 procent av den
totala transaktionsvolymen i Sverige under året.
Fortsatt intresse för samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter, som inrymmer verksamheter
inom bland annat vård, skola och omsorg, känne
tecknas ofta av långa hyresavtal och stabila hyres
gäster med offentlig finansiering. Det gör segmen
tet mindre känsligt för konjunktursvängningar över
tid.
Intresset för samhällsfastigheter är fortsatt
stabilt, även om segmentet är relativt litet och
transaktionsvolymerna begränsade. Efter det
rekordlåga året 2023 har antalet affärer ökat under
2024 och 2025. Tidigare dominerades försäljning
arna av kapitalfrigörande transaktioner där säljare
var pressade, men under senare tid har fler affärer
genomförts på grund av rätt prisnivå snarare än
nödvändighet. Detta indikerar en mer balanserad
marknad.
Den ökande och åldrande befolkningen medför
också att det finns ett behov av nyproduktion och
modernisering för att tillgodose lokalbehovet, vilket
talar för en långsiktig positiv utveckling. I Malmö
förväntas gruppen 80 år och äldre öka med 32
procent (cirka 5 000 personer) till 2035, vilket ska
par ett behov av nya vård och omsorgsboenden.
Hyresnivåerna för moderna vård och utbildnings
fastigheter har under året legat i intervallet 2 000–
3 000 kronor per kvm. Utvecklingen för segmentet
bedöms vara fortsatt mycket stabil då efterfrågan
styrs av långsiktiga befolkningstrender snarare än
ekonomiska cykler.
Konkurrerande fastighetsbolag i Malmöregionen
Malmös marknad präglas av konkurrens från såväl starka lokala spelare som stora nationella
och internationella bolag.
Källor: Region Skåne, SCB, Swedbank, Malmö stad, Citymark.
Större fastighets
bolag inom bostäder
• Heimstaden
• Stena Fastigheter
• Victoriahem
• Willhem
• Kommunala
bostadsbolag
Större fastighetsbolag
inom samhälls fastigheter
• Hemsö
• Rikshem
• Kommunala
fastighetsbolag
Större fastighets
bolag inom kontor
• Vasakronan
• Castellum
• Wihlborgs
Större fastighetsbolag
inom handel
• Atrium Ljungberg
• Steen & Strøm
• Vasakronan
MARKNADSTRENDER
21
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 22 =====
Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö
Trianons huvudmarknad och bas är Malmö. Därtill
investerar vi i kommuner i Skåne med goda kom
munikationer och som vi bedömer kommer att ha
en kontinuerlig tillväxt. Vårt fastighetsbestånd ska
främst bestå av bostäder. Samhälls/kommersiella
fastigheter utvärderas kontinuerligt med fokus på
affärsnytta, kundnytta och hållbarhet för att öka
attraktiviteten och fastighetsvärdena. Totalt består
• Malmö stad
• Migrationsverket
• Coop Syd
• Ica Sverige
• Dagab
• Region Skåne
Större
hyresgäster
FASTIGHETSBESTÅND
Intjäningsförmåga per segment
Antal Antal Uthyrbar Fastighetsvärde Hyresvärde
fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Fastighetskategori 1
Bostäder 2 65 4 269 304 840 9 063 29 730 575 1 886
Samhälls/kommersiella 31 223 104 169 2 903 27 871 232 2 232
Summa exklusive projektfastigheter 96 4 492 409 009 11 966 29 257 807 1 974
Fastigheter (ej frånträdda) 3 15 183 13 610 319 23 446 18 1 338
Projekt 10 4 21 121 273 13
Summa inklusive projektfastigheter 121 4 679 443 740 12 558 28 300 838 1 890
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyres -
intäkter, Mkr
Drifts över-
skott, Mkr
Överskotts-
grad, %
Driftnetto exkl
admin, Mkr
Direkt avkastning
exkl admin, %
Fastighetskategori 1
Bostäder 2 98 565 393 70 409 4,5
Samhälls/kommersiella 94 219 157 71 162 5,6
Summa exklusive projektfastigheter 97 785 550 70 571 4,8
Fastigheter (ej frånträdda) 3 98 18 9 53 10 3,2
Projekt 6 1
Summa inklusive projektfastigheter 96 809 559 69 582 4,6
Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde.
1 Tabellen per fastighetskategori visar en sammanställning av de fastigheter Trianon äger den 31 december 2025 och avspeglar fastigheternas kontrakterade intäkter och kostnader på årsbasis 1 januari 2026.
2 Hyresvärdet per 20260101 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 721 kronor per kvm.
3 Avser fastigheter under avtal för försäljning, ännu ej frånträdda.
Direktavkastning
4,8 %
vårt innehav av 121 fastigheter med en total uthyr
ningsbar yta om 444 000 kvm. Utöver detta finns
cirka 3 000 garage och parkeringsplatser. I vårt
bestånd finns cirka 4 700 hyreslägenheter.
Per den 31 december 2025 uppgick marknads
värdet på fastighetsbeståndet till 12 558 Mkr
(13 190). Fördelningen per kategori i förhållande
till fastigheternas marknadsvärde var: Bostäder
76 procent (75), samhälls/kommersiella fastighe
ter 24 procent (25). Den ekonomiska hyresgraden
uppgick under året till 96,5 procent (95,8), med
en positiv nettouthyrning om 4,4 Mkr (10,8). Nya
kontrakt tecknades om 12 Mkr. Under 2025 upp
gick hyresförlusterna (konstaterade och befarade)
till 0,5 procent (0,0) av de totala hyresintäkterna.
22
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 23 =====
0
20
40
60
2026
Hyresvärde, Mkr
2027 2028 2029 2030 >2045
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
25
39
48 46
37
50
0
5
10
15
20
25
1
7
11 9 9 11 12 12
7
22
Per 2026-01-01
Procentuell fördelning av hyresnivån för lägenheter
1 10
1–1 20
0
1 20
1–1 300
1 301
–1 400
1 40
1–1 50
0
1 50
1–1 60
0
1 60
1–1 700
1 701
–1 800
1 801
–1 900
1 90
1–2 000>2 000
FASTIGHETSBESTÅND
Wault
4 år
Genomsnittlig återstående
avtalslängd för hyres
avtalen, viktat efter
avtalade hyres
intäkter.
Genomsnittlig
hyresnivå
1 721
kr/kvm
Projektportfölj
Trianon förvärvade i juni 2021 utvecklingsfastighe
ten Spiralen 10 på Sorgenfri i Malmö. Under 2023
tecknades ett samarbetsavtal med Apotek Produk
tion & Laboratorier AB, APL, om att gemensamt
verka för att utveckla Kvarteret Spiralen om 40 000
kvm på Sorgenfri i Malmö. Platsen har ett centralt
läge med en spännande kombination av industriellt
arv och kreativa verksamheter. Med samarbets
avtalet kommer de båda aktörerna att samverka
kring framdrivandet av ny detaljplan i syfte att
uppföra bostäder, kontor och ytor för bland annat
utbildning och kreativ verksamhet samtidigt som
viktig läke medelsproduktion kan bedrivas.
Projektfastigheter Antal lägenheter, st BTA, kvm BOA/LOA, kvm
Projekt med gällande detaljplan
Fjällrutan 1 (bostäder) 12 1 050 900
Husie 172:75, Malmö 60 9 000
Summa projekt med gällande detaljplan 72 10 050 900
Projekt under detaljplanering
Svedala 25:18 120 12 000
Spiralen 10, Malmö 160 17 0001
Summa projekt under detaljplanering 280 29 000 0
Summa projektportfölj 352 39 050 900
1 Bedömd tillkommande bostadsbyggrätt på kv Spiralen inklusive avtalade, ännu ej tillträdda förvärv, Spiralen 6 och Spiralen 11 samt
mobilitetshus om 370 platser.
23
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 24 =====
Intjäningsförmåga
20252024
Mkr
Hyresvärde Dri/f_tne/t_to Förvaltningsresultat
2019 2020 2021 2022 2023
0
200
400
600
800
1 000
Historisk intjäningsförmågaI tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga
på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att
den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas
med en prognos för de kommande 12 månaderna.
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen
bedömning av hyres, vakans, eller ränteföränd
ring. Trianons resultaträkning påverkas dessutom
av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt
kommande förvärv och/eller fastighetsförsäljningar.
Dessutom påverkas resultaträkningen av värde
förändringar avseende derivat. Detta har ej heller
beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjä
ningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets
kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets
kostnader under ett normalår samt kostnader för
administration. Fastigheter som förvärvats under
perioden har justerats till helår. Kostnader för de
räntebärande skulderna har baserats på en genom
snittlig ränta på 3,4 procent inklusive effekt av
derivatinstrument och lån med fast ränta beräknat
på nettoskulden.
Trianon har under januari 2026 tillträtt bostads
fastigheter i Malmö, se sidan 5. I tabellen bredvid
visas intjäningsförmågan för 2026 på helårsbasis
inklusive förvärv.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Koncernföretag
Mkr
31 dec
2025
30 sep
2025
30 jun
2025
31 mar
2025
31 dec
2024
Inklusive
förvärv
2026
Hyresvärde 1 838,5 817,5 807,7 805,6 1 882,3 875,5
Vakanser 21,9 22,2 23,3 23,6 29,5 -22,5
Kontrakterade vakanser 0,5 0,3 0,1 0,1 0,1 -0,5
Rabatter 7,4 5,6 5,7 6,5 7,1 -7,5
Övriga intäkter 1,0 1,0 0,8 0,8 0,8 1,0
Hyresintäkter 809,7 790,4 779,4 776,3 846,3 846,0
Fastighetskostnader 227,0 216,8 213,3 213,0 239,9 -240,0
Fastighetsadministration 22,8 21,9 21,9 21,7 22,7 -23,9
Driftsöverskott 559,9 551,8 544,2 541,6 583,8 582,1
Överskottsgrad, % 69 70 70 70 69 69
Central administration 70,0 69,2 69,2 69,2 70,0 -70,0
Resultat från andelar i intresse
företag och joint venture 9,2 9,0 9,3 8,5 8,4 9,2
Tomträttsavgäld 7,3 6,1 6,1 6,1 6,1 -7,3
Finansnetto 2 230,0 233,3 236,8 243,5 267,1 -244,3
Förvaltningsresultat 261,7 252,1 241,4 231,3 249,0 269,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,14 2,08 2,02 1,95 1,93 2,10
Intjäningsförmåga per aktie, kr 3 1,42 1,37 1,31 1,25 1,24 1,46
1 Hyresvärdet har minskat med 78 Mkr beroende på försäljning den 31 mars 2025.
2 Beräknat på en genomsnittsränta om 3,4 procent på nettoskuld vid periodens utgång.
3 Beräknat på antal utestående aktier vid periodens utgång.
24
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 25 =====
Aktuell intjäningsförmåga intressebolag
och joint ventures
I tabellen bredvid presenteras intjäningsförmåga
på tolvmåndersbasis för intressebolag och joint
venture. Det är viktigt att notera att den aktuella
intjäningsförmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande 12 månaderna. Tabellen
är presenterad som 100 procent av fastighetens
intjäningsförmåga och Trianons ägarandel framgår
av tabellen nedan. Denna har beräknats enligt
samma principer som för koncernföretag.
Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast
fastigheten Burlöv Center i slutet av 2020, ett stort
stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveckling
av 1 000 bostäder, vilket utgör största delen av
Trianons engagemang i joint ventures.
Trianon äger tillsammans med Fastighets AB
Hemmaplan byggrätter i anslutning till Rosengård
Centrum där nya bostäder och verksamheter ska
utvecklas på fastigheterna Landshövdingen 2 & 3.
Under 2023 frånträddes 7 fastigheter i Osby
i samband med affären med Stjernplan. Trianon
kommer att kvarstå som delägare i fastigheterna i
Osby, vilka därmed redovisas som intressebolag.
Trianon tillträdde första september 2025,
genom ett joint venture tillsammans med tre
andra bolag, en bostadsfastighet i Lund och tre
bostadsfastigheter i Landskrona med totalt 64
lägenheter. Trianons ägarandel är 30 procent.
Under fjärde kvartalet avyttrades byggrätter
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Ägarandel i intressebolag och joint ventures
Fastighet
Trianons
andel
Burlöv Arlöv 22:189 50%
Burlöv Kv Hanna 50%
Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%
Landskrona Pelikanen 2 30%
Landskrona Snickaren 20 30%
Landskrona Sten Sture 2 30%
Lund Skjutsstallen 9 30%
Malmö Bojen 1 50%
Malmö Fendern 1 50%
Malmö Landshövdingen 2 & 3 50%
Malmö Kåsören 1 50%
Malmö Smedjan 2 50%
Osby Kandidaten 7 50%
Osby Linjalen 1 50%
Osby Linjalen 11 50%
Osby Linjalen 12 50%
Osby Linjalen 13 50%
Osby Linjalen 14 50%
Osby Smeden 16 50%
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Intressebolag och joint ventures
Mkr
31 dec
2025
30 sep
2025
30 jun
2025
31 mar
2025
31 dec
2024
Hyresvärde 130,8 128,6 122,6 122,6 122,7
Vakanser 24,0 24,3 22,4 22,2 21,3
Kontrakterade vakanser 0,1 0,1 0,1 0,2 0,3
Rabatter 3,2 2,8 2,9 3,6 3,4
Hyresintäkter 103,4 101,4 97,3 96,6 97,8
Fastighetskostnader 42,7 41,9 39,1 39,1 39,0
Fastighetsadministration 1,9 1,8 1,8 1,8 1,8
Driftsöverskott 58,8 57,7 56,3 55,7 56,9
Överskottsgrad, % 57 57 58 58 58
Central administration 13,0 12,6 12,4 12,4 12,4
Tomträttsavgäld 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
Finansnetto 26,5 26,3 24,9 25,9 27,4
Förvaltningsresultat 19,0 18,4 18,7 17,0 16,8
på Norra Sorgenfri i Malmö till joint venture för
motsvarande 8 000 kronor/kvm BTA. Projektet
kommer att drivas i form av joint venture där
Trianon fortsatt äger 50 procent.
25
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
25Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 26 =====
Transaktioner under 2025
Under årets första tio månader genomförde marknaden transaktioner till ett värde
av 114,9 miljarder kronor, vilket är en ökning med cirka 24 procent jämfört
med samma period 2024. En viktig faktor är de förbättrade finansieringsvillkoren.
Obligationsmarknaden har stärkts och volymerna
för nyutgivna obligationer är åter på höga nivåer,
vilket lockattillbaka noterade fastighetsbolag till
köpsidan efter en period som nettosäljare.
Försäljningar
Under 2025 har Trianon genomfört betydande
transaktioner som bidrar till att stärka bolagets
nyckeltal. Den största affären är avyttringen till
Briban Invest AB av bostadsfastigheter i Skurup
och Ystad samt två kontorsfastigheter i Malmö
med ett fastighetsvärde om 1 062 Mkr. Affären
omfattade cirka 47 000 kvm uthyrningsbar yta
och årliga hyresintäkter om 74 Mkr. Den nya
ägaren tillträdde den 31 mars 2025.
Utöver detta har Trianon sålt bostadsfastigheten
Onsjö 7 i Malmö för 75 Mkr. Fastigheten omfattade
40 lägenheter med en uthyrningsbar yta om 2 077
kvm och årliga hyresintäkter om 3,8 Mkr. Den nya
ägaren tillträdde den 5 maj 2025.
Trianon har även avyttrat byggrätter genom
försäljning av fastigheten Kåsören 1 i Malmö till
det nybildade JVbolaget TriCof Fastighets AB, ett
samarbete med CoForma Property. Försäljningen
baseras på ett fastighetsvärde om 64 Mkr och
markerar starten på ett projekt för utveckling av
114 bostadsrätter i Norra Sorgenfri i Malmö.
Utöver ovan nämnda transaktioner har Trianon
även avyttrat ett antal mindre fastigheter i Lands
krona och Hässleholm som ett led i renodlingen
av portföljen.
Förvärv i Malmöregionen
Fokus för Trianon är Malmöregionen eller när
liggande kommuner med pendlingsavstånd. För
detta fokusområde har Trianon både organisa
tion och infrastruktur på plats, vilket ökar syner
gierna och minskar overheadkostnaderna vid ett
nytt förvärv. Det kan annars vara både tidsödan
de och kostsamt att etablera en ny förvaltnings
organisation vid större förvärv på annan ort än
vårt fokusområde.
Fastigheter som förvärvas ska, förutom att
ha ett attraktivt geografiskt läge, passa bra in i
Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings
potential som ger utrymme för värdeskapande
förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad
direktavkastning i Trianons portfölj är avgörande.
Under året förvärvades bostadsfastigheten
Nibel ungen 1 i södra Malmö för 113 Mkr. Fastig
heten omfattar 97 lägenheter med en total yta
om 4 536 kvm och ett hyresvärde om 9 Mkr.
Trianon tillträdde den 1 oktober 2025.
Strategi för 2026
Det förbättrade marknadsläget borgar för fler
affärsmöjligheter och en högre transaktions
aktivitet under 2026. Redan i december 2025
tecknade vi avtal om förvärv av 18 centralt
belägna bostadsfastigheter i Malmö om totalt
342 lägenheter och fastighetsvärde om 428 Mkr.
Fastigheterna tillträddes i början av 2026 och
kommer att öka vår intjäningsförmåga och bidra
positivt till vår genomsnittliga direktavkastning.
Således ett förvärv helt i linje med vår förvärvs
strategi – att investera i fastigheter med utveck
lingspotential i tillväxtkommuner i Malmöregionen.
Trianon kommer att fortsätta att renodla fast
ighetsportföljen genom att avyttra fastigheter
som antingen ligger utanför kärnområdet eller
som har färdigutvecklats.
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Trianon ska alltid göra goda affärer som
skapar värde för bolaget och aktieägarna.
Fastigheter med rätt läge, förädlingspotential
och som bidrar till ökad direktavkastning i
portföljen är alltid intressant. Samtidigt är vi
öppna för unika möjligheter utanför ramen,
när de skapar långsiktigt värde för bolaget.
Jonas Karlsryd, transaktionschef
Renodling av fastighetsbeståndet under 2025
Under 2025 gjordes en miljardaffär med en av
Trianons stor ägare Briban Invest AB, avseende
avyttring av fastigheter i Malmö, Skurup och Ystad.
Försäljning skedde på bokfört värde och som en
del av betalningen inlöstes aktier till 22 kronor
per aktie.
Bribans ägande minskade till cirka 14 procent
och Olof Anderssons ägande ökade till 30 procent.
Affären var villkorad av godkännande på en extra
bolagsstämma, vilken hölls den 25 mars 2025.
26
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 27 =====
Trianons förvärv under 2025
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde, Mkr Information
Upplands Väsby Odenslunda 1:646 1 2 025 30 54 Bostäder
Malmö Nibelungen 1 1 4 536 97 110 Bostäder
Trianons avyttringar under 2025
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde, Mkr Köpare/Typ
Kontorsfastigheter i Malmö och
bostadsfastigheter i Skurup och Ystad 23 47 000 516 1 062 Briban Invest AB
Malmö Onsjö 7 1 2 077 40 75 Bostäder
Projektfastigheter 2 3 500 38 14 Projekt
Bostadsfastigheter Landskrona 2 656 10 6 Bostäder
Malmö Kåsören 1 (till joint venture) 1 8 200 65 Projekt
Verkligt värde på förvaltningsfastigheter minskade från
13 190 Mkr den 31 december 2024 till 12 558 Mkr den
31 december 2025. Förvärv via bolag uppgick till 164
Mkr, investeringar och ombyggnader uppgick till 211 Mkr,
värdeförändringar om 191 Mkr samt försäljningar till 1 198
Mkr. Värderingen av Trianons fastighetsbestånd görs av
oberoende externa värderingsbolag. För mer information
se not 17 sidan 72.0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
31 dec
2024
Ne/t_to
förvärv/försäljning
Investeringar Värde-
förändring
31 dec
2025
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 76% (75)
Samhälls/ 24% (25)
kommersiellt
Hyresvärde per segment
Bostäder 72% (71)
Samhälls/ 28% (29)
kommersiellt
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
• Förvärvet ska passa in i Trianons affärsmodell
om att äga, förvalta och utveckla fastigheter i
Malmöregionen.
• Förvärvet ska bidra till en ökad genomsnittlig
direktavkastning i portföljen.
• Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i
förhållande till Trianons övriga bestånd.
• Fastigheten ska ha en utvecklingspotential –
exempelvis för att Trianon ska kunna göra
värdeskapande investeringar.
• Det ska dock alltid finnas utrymme att göra förvärv
utanför ramen, om erbjudandet är så attraktivt och
har så stor potential att det är värdeskapande för
bolaget.
För förvärv i kranskommunerna tillkommer:
Fastigheten ska ligga i en kommun med tillväxt,
helst ha ett stationsnära läge och vara stor nog för
att kunna utnyttja synergier med Trianons förvaltning.
Principer för Trianons förvärv
Nibelungen 1, Malmö
27
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 28 =====
Stark efterfrågan på bostäder och kommersiella
lokaler i ett växande Malmö
I Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med noll vakanser och Trianon har ett stort antal
sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig. Vakanserna i det kommersiella beståndet fortsätter att
minska och under 2025 tecknade Trianon nya avtal i det kommersiella beståndet för 12 Mkr.
Trianons strategi att fokusera på bostäder i ex
pansiva Malmöregionen visar sig återigen vara ett
starkt kort. Malmöregionen är en attraktiv plats att
bo på och efterfrågan på bostäder väntas snarare
öka under kommande år. Detta bland annat efter
som många bostadsprojekt i regionen lagts på is
under det senaste året, vilket kommer att ytterligare
spä på bristsituationen om några år. Marknaden för
hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför att
vara stabil under många år framöver.
Få vakanser det kommersiella beståndet
Vakanserna i det kommersiella beståndet fortsätter
att minska och uppgår till 2,7 procent, varav 0,8
procent finns i projektfastigheter som för närvaran
de inte är uthyrningsbara. I en vikande konjunktur
krävs det oftast fler visningar innan ett avtal teck
nas, vilket troligen beror på det större utbudet.
På Burlöv Center har flera nya uthyrningar gjorts
under 2025, bland annat till Engelbrektsboden,
Rituals, Vaccin Direkt med flera. Uthyrningsgraden
i Burlöv Center har ökat markant – från 40 procent
när Trianon förvärvade fastigheten tillsammans
med Wallfast för fem år sedan – till nuvarande 92
procent. Nu finns allt från dagligvaruhandel till sam
hällsservice med vårdcentral och tandläkare. Bland
kedjorna syns bland annat Clas Ohlson, Hemtex,
Willys, ICA Maxi, Lindex, Kicks, Normal och SWE
Outlet.
Upplevelsecentret Entré
Entré har sedan flera år tillbaka etablerat sig som
ett centrum för bostadsnära handel, restauranger,
samhällsservice, upplevelser och kontor. Intresset
för att hyra lokal här är fortsatt stort, och under
året har vi bland annat tecknat avtal med ett gym,
en dansstudio, tre restauranger samt Evidia – rönt
genmottagningen som sedan tidigare är verksam
hos oss och som nu har utökat sina ytor. En av
restaurangerna, Byn Matbar, har snabbt gjort av
tryck och hyllats i flera medier som en spännande
nykomling på Malmös restaurangscen.
Digital satsning med hyresgästen i fokus
Lediga bostäder och lokaler marknadsförs sedan
länge i digitala kanaler. Under året har ett nytt,
effektivt och hyresgästnära system implementerats
för bostadsuthyrningen. Systemet gör det enklare
för potentiella hyresgäster att ta del av och söka
lediga lägenheter, samtidigt som befintliga hyres
gäster på ett smidigt sätt kan hantera ärenden,
kommunicera med Trianon och göra felanmälning
ar digitalt. Satsningen har stärkt servicen gentemot
hyresgästerna och effektiviserat den interna uthyr
nings och ärendehanteringsprocessen.
Uthyrning av lokaler bedrivs parallellt med en
offensiv och uppsökande strategi, där vi bland
annat kontaktar lokala näringsidkare vars koncept
kan komplettera och stärka utbudet i Trianons
fastigheter.
4 Mkr
Nettouthyrning 2025
12 Mkr
Nytecknade kontrakt i det
kommersiella beståndet
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Fokus under 2026
• Målgruppsanpassa marknadsföringen av
bostäder i digitala kanaler för ökad synlighet
och för att ytterligare stärka Trianons
marknadsposition.
• Vidareutveckla och bredda användningen
av hyresgästnära digitala system för
en smidigare kundresa och effektiv
ärendehantering.
• Fortsätta den offensiva och uppsökande
strategin inom kommersiell uthyrning.
• Arbeta aktivt med omvärldsbevakning och
trendkänsla för att säkerställa en attraktiv
och långsiktigt hållbar hyresgästmix.
28
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 29 =====
Större kontrakt tecknade under 2025 med kommersiella hyresgäster
Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm
Malmö Nötskrikan 18 Malmö stad Kommersiell fastighet 3 880
Malmö Häggen 13 Fitness Bostadsfastighet 10 749
Malmö Häggen 13 Livsmedelsbutik Bostadsfastighet 10 457
Burlöv Center Engelbrektsboden Kommersiell fastighet 5 1 250
Burlöv Center Flertalet hyresgäster Kommersiell fastighet 3–5 680
Flertalet fastigheter 2 704
6 720
Trianon och Wallfast har tecknat hyresavtal
med Engelbrektsboden i Burlöv Center
Trianon tecknade under 2025 ett hyresavtal med Engelbrektsboden AB för etablering
av en större klädesbutik i Burlöv Center. Ytan är 1 250 kvm och tillträde och öppning
blir i april 2026. Uthyrningsgraden i Burlöv Center är i dag 92 procent, vilket är
en markant uppgång från de 40 procent som var uthyrda när Trianon förvärvade
fastigheten tillsammans med Wallfast för fem år sedan.
”Vi är väldigt glada att välkomna Engelbrektsboden till Burlöv Center, en stark och
väletablerad aktör som precis som vi ser stor potential i ett växande Burlöv”, säger
Sofie Karlsryd, VD på Burlöv Center.
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Burlöv Center
29
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 30 =====
Stor värdeskapande potential att renovera,
energieffektivisera och bruksvärdera
Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under de senaste tre åren var renoverings takten lägre
än föregående år på grund av lägre omflyttning i det orenoverade beståndet. Trianon har ett konsekvent fokus på
fastigheternas energiprestanda och har även lagt till ytterligare en värdeskapande åtgärd – bruksvärdering.
Andelen av Trianons yta som har energiklass F eller
G uppgår till cirka 35 procent, vilket innebär en
relativt hög energianvändning. Under året har vi
energieffektiviserat över en tredjedel av dessa fast
igheter som kommer att nå energiklass C, D eller E.
Arbetet fortsätter och vi bedömer att vi kommer att
höja prestandan på merparten av F och Gfastig
heterna inom 1–2 år.
Renoveringar
Trianon ser en stor värdeskapande potential i att
successivt rusta upp lägenheter och fastigheter i
beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till 46
procent (55) men under 2025 hade Trianon, precis
som året före, en något lägre renoveringstakt än
tidigare år. Riktmärket är en årlig renoveringstakt
på 100 lägenheter och under 2025 renoverades
79 lägenheter (84). Trianon har en nära och god
relation till sina entreprenörer som ofta är små
skaliga verksamheter med många års uppdrag för
bolaget. Det skapar en kontinuitet och en samsyn
på hur renovering och underhåll utförs långsiktigt
och kostnadseffektivt. Renoveringar görs med var
samhet och effektivitet sett till både kostnader och
tidsåtgång. Återbruk görs gärna där det är möjligt.
Standardiserad modell sparar tid och kostnader
Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som
bygger på att lägenheter med renoveringsbehov
i första hand renoveras i samband med omflytt
ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så
lite som möjligt, men också av kostnadsskäl.
Renovering av en lägenhet innebär en omfattande
upprustning där kök byts ut, alla ytskikt görs om
och vitvaror byts. Materialvalen görs med efter
tanke så att lägenheten håller en god standard,
dessa investeringar ger en avkastning på 8–10
procent.
Den standardiserade modellen sparar både
tid och kostnader genom enklare planering,
sänkta inköpskostnader och tryggheten i att
använda beprövade material. Modellen används
i de delar av beståndet där planlösning och
standard är likartad, till exempel i Lindängen,
Hermodsdal och Nydala i Malmö. I de fastigheter
som har särskilda förutsättningar på grund av
ålder eller konstruktion görs renoveringar enligt
den lista över standardförbättringar som avtalats
mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna.
Värdeskapande hållbarhetsarbete
Trianon planerar löpande underhåll efter den
tekniska livslängden för varje fastighet. Under
håll görs när det behövs, snarare än vid exakta
tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon
att kombinera underhåll med andra värdeska
pande insatser, till exempel att montera solceller
i samband med en takrenovering. På senare år
har Trianon ökat ansträngningarna att energi
effektivisera och energioptimera fastighetsbestån
det och många underhållsinsatser syftar därför till
att sänka energiförbrukningen. Målet i affärspla
nen 2025–2030 är att den genomsnittliga energi
förbrukningen i våra fastigheter inte ska överstiga
100 kWh per kvadratmeter 2030. Resultatet av ett
flerårigt arbete är att energiförbrukningen gått från
131 kWh/kvm till årets 114 kWh/kvm i genomsnitt
– ett arbete som fortgår. Läs mer om hållbarhets
arbetet på sidorna 12–19.
Bruksvärderingar
Under året har vi bruksvärderat cirka 600 lägen
heter, vilket har resulterat i ökade hyresintäkter
om cirka 5 Mkr – ett betydande värdeskapande
utöver de årliga hyresökningarna. Bruksvärderingar
kommer vi att fortsätta med i vårt övriga bestånd.
Potential renovering lägenheter
Nybyggda 17%
Renoverade 37%
Potential 46%
Fokus under 2026
• Genomföra bruksvärderingar i ytterligare
delar av vårt bostadsbestånd.
• Fortsatt fokus på kostnadseffektiva
renoveringar av lägenheter vid omflyttning.
• Fortsatt arbete med energieffek tivi seringar
och energioptimeringar av fastigheterna.
UTVECKLA
Antal
2022 2023 2024 2025
Renoverade lägenheter
Mål: Renovera lägenheter med rimlig hyra för a/t_t
främja långsiktigt kvarboende.
84 79
109
151
0
40
80
120
160
30
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 31 =====
Joint ventures möjliggör värdeskapande
stadsutvecklingsprojekt
För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra aktörer i så kallade joint ventures.
Två av Trianons mest uppmärksammade projekt drivs i denna form: Burlöv Center och Limhamns silor.
Fördelen med joint ventures är att de deltagande
aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta
projektet med olika typer av kompetens och
erfarenhet. Det kan vara mer värdeskapande än
att bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag ett
antal projekt som drivs som joint ventures, varav
två större: Burlöv Center och Limhamns silor.
Burlöv Center
Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam
mans med Wallfast. För många skåningar är platsen
främst känd som ett stort köpcentrum sedan tidigt
1970tal, men för Trianon och Wallfast handlar
projektet om stadsutveckling. Läget är mycket att
raktivt med bara några minuters pendling med tåg
till Malmö eller Lund. Det gemensamt ägda bolaget
Burlöv Center Fastigheter AB utvecklar lägenheter
och lokaler i anslutning till den kommande Burlöv
station och driver parallellt vidare Burlöv Center
som i dag har låg vakansgrad och många attraktiva
butiker. Sedan Trianons och Wallfasts förvärv av
Burlöv Center har uthyrningsgraden ökat från 40
till 92 procent. Trianon och Wallfast har byggrätter
på området och avyttrade två av dessa till Riks
byggen och Tornet. Ett stort fokus är återstående
byggrätter och att driva nya detaljplaner för områ
det tillsammans med Burlövs kommun. Detaljplan
för etapp 2 förväntas bli klar under våren 2026.
Nyproduktion av hyresrättslägenheter och
lokaler på kvarteret Hanna har färdigställts under
2025. Bostadsrättslägenheterna har avyttrats till
föreningen under början av året.
Limhamns silor
I februari 2023 presenterades det vinnande försla
get i den arkitekttävling som syftade till att gestalta
det nya området Limhamns silor. På ett havsnära
läge nära småbåtshamn och rekreationsmöjlighe
ter planerar Trianon tillsammans med Lernacken
Fastigheter AB ny bebyggelse med bostäder,
handel och samhällsservice.
TriCof Fastighets AB
Under 2025 bildade Trianon tillsammans med
CoForma Property (ett dotterbolag till logistik
och byggkoncernen Greencarrier) ett nytt joint
venturebolag med namnet TriCof Fastighets AB.
Syftet med joint venturet är att driva fastighets
utveckling i Malmöregionen genom att kombinera
Trianons lokala närvaro och byggrätter med
CoFormas projekt och byggkompetens.
I samband med detta sålde Trianon byggrätter
motsvarande 64 Mkr till det gemensamma bola
get, inklusive fastigheten Kåsören 1 i Malmö.
Första projektet inom samarbetet är utveck
lingen av flerbostadshus i centrala Malmö (Norra
Sorgenfriområdet).
JOINT VENTURES
Joint venture - Projektportfölj
Antal lägen-
heter, st
BTA,
kvm
BOA/LOA,
kvm
Bedömd invest-
ering, Mkr 1
Nedlagda
kostnader, Mkr
Bedömt hyres-
värde, Mkr
Förväntad
byggstart
Förväntat
färdig ställande
Projekt med gällande detaljplan
Kåsören 1, etapp 2 135 8 200 6 200 65 Ej beslutat
Tågarp 15:4 Etapp 1, bostäder (Burlöv Center) 258 19 000 14 500 54 Ej beslutat
Tågarp 15:4 Etapp 1, phus (Burlöv Center) 20 000 66 2025 2026
Landshövdingen 2, etapp 1 Norra 75 7 000 15 Ej beslutat
Landshövdingen 3, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 15 Ej beslutat
Summa projekt med gällande detaljplan 522 59 600 25 300 0 214 0
Projekt under detaljplanering
Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 95 Ej beslutat
Tågarp 15:4 Etapp 2 (Burlöv Center) 650 70 000 6 Ej beslutat
Smedjan 2, Malmö 9 100 2 4 Ej beslutat
Summa projekt under detaljplanering 780 92 500 0 0 105 0
Summa projektportfölj 1 302 152 100 25 300 0 319 0
1 Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
2 Avser ny BTA.
Limhamns silor, Malmö
31
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 32 =====
Lägre räntor och minskad finansieringskostnad
Lägre räntor och ökad tillgång till finansiering präglade året. En större omfinansiering i slutet av
2025 leder till minskade finansieringskostnader framöver. Trianon fortsatte att satsa på hållbar
bankfinansiering genom att teckna hållbarhetslänkade lån.
Finansieringsmarknaderna har fortsatt
utvecklas väl och tillgången till kapital
är god. Med de omfinansieringar vi gjort under
året förväntar vi oss lägre finansieringskostnader
framåt, vilket också kommer att påverka
förvaltningsresultatet positivt.
MariLouise Hedbys, ekonomichef och vice VD
Under 2025 har finansieringsmarknaderna fortsatt
att utvecklas väl. Tillgången till kapital på både obli
gationsmarknaden och bankmarknaden har varit
god och detta har lett till både lägre bankmargina
ler och lägre kreditspreadar på obligationsmarkna
den. En ny trend är att belåningsgraderna rör sig
uppåt på enskilda fastigheter.
Hållbar finansiering
Trianon strävar efter att öka andelen hållbar finan
siering både gällande obligations och bankfinan
siering.
Trianon har ett ramverk för hållbar finansiering
där samtliga skuldinstrument kan ingå. Ramverket,
har upprättats i enlighet med Sustainability Bond
Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan
Principles och Social Loan Principles (utformade
av LMA) och granskats och godkänts av ISS ESG
som extern part. Utifrån Trianons fastighetsbe
stånd om totalt 12,6 Mdkr vid periodens utgång
har 5,5 Mdkr definierats som möjligt att koppla till
ramverket. Under 2025 har samtlig obligations
finansiering varit kopplad till ramverket, vilket
beskrivs närmare på sidorna 34–35.
Redan 2022 tecknades det första hållbarhets
länkade banklånet. Under de senaste två åren
hållbarhetslänkades ytterligare befintliga lån till
sociala och gröna mål kopplade till Trianons affärs
plan. Lånen är kopplade till två miljömässiga och
två sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat
på energieffektivisering, klimatpåverkan, trygghet
och inkludering i bostadsområdena. Om målen
nås, ges lägre ränta på lånen. Under 2024 erhöll
Trianon dessutom en kreditlimit på 100 Mkr över
två år att utnyttjas för investeringar i förbättrad
energiprestanda i befintliga fastigheter. Vid perio
dens slut var 76,5 Mkr outnyttjat.
Andelen hållbar finansiering uppgick till 71
procent (70) vid årets slut och Trianon har satt
ett ambitiöst mål till år 2030 att enbart ha hållbar
finansiering.
Återköp av hållbar hybridobligation
Resterande del av Trianons hållbara hybridobliga
tion återköptes under fjärde kvartalet 2025 till ett
belopp om 54 Mkr. Tidigare återköp gjordes redan
under 2023 och 2024 och efter det sista återköpet
finns inget hybridkapital utestående. Detta innebär
att Trianon framåt har en enkel och transparent
kapitalstruktur.
Skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick till
6 904,6 Mkr (7 343,2) vid periodens slut. Skulden
har minskat främst beroende på fastighetsförsälj
ning i slutet av första kvartalet där lån om cirka
580Mkr övertogs av köparen. Beviljad checkkredit
uppgick till 60 Mkr (60), vilken inte utnyttjats
varken 2025 eller 2024. Beviljad kreditlimit för
energiinvesteringar uppgick till 100 Mkr (100),
varav outnyttjat till 76,5 Mkr (100). I räntebärande
skulder ingick obligationslån om 498,2 Mkr (398,4)
redovisat netto minskat med transaktionskostnader.
Under första kvartalet 2025 emitterades nya
obligationer om 400 Mkr under den befintliga
ramen med löptid om 2 år och ränta om 3M
Stibor + 215 baspunkter. I samband med emissio
nen återköptes och inlöstes obligationslånet
med förfall i juni 2025. Därmed har Trianon endast
en senior icke säkerställd obligation om 500 Mkr
utestående med förfall oktober 2026. Obligations
lånet är noterat på Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer
Andel bankfinansiering uppgick till 93 procent
(95) och andel obligationsfinansiering till 7 procent
(5). Av totala räntebärande skulder var 93 procent
(95) säkerställda mot pantbrev och 7 procent (5)
icke säkerställda.
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Trianon minskade säkringsgraden något beroende
på att fasträntelån löpt ut under året, vilka omfi
nansierats till rörlig ränta. Säkringsgraden uppgick
till 79 procent (83). Den genomsnittliga räntebind
ningstiden uppgick till 3,5 år (3,4). Målsättning
enligt Trianons finanspolicy är att koncernens
räntebindning ska uppgå till mellan två och fyra år.
Av totala räntebärande skulder har 90 procent (74)
rörlig ränta och 10 procent (26) fast ränta. Den
genomsnittliga räntan under perioden uppgick till
3,4 procent (3,9) och har sjunkit både på grund av
lägre marginaler men också lägre marknadsräntor.
Belåningsgraden uppgick till 53,9 procent
(54,7) jämfört med det finansiella målet att ej över
stiga en belåningsgrad om 55 procent. Belånings
graden i förhållande till balansomslutning uppgick
till 49,4 procent (50,5).
Kapitalbindningen uppgick till 2,4 år (2,7) vid
periodens slut.
FINANSIERING
32
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 33 =====
Finanspolicy
Mål Utfall 2025 Utfall 2024
Räntebindningstid, år 1 2–4 3,5 3,4
Kapitalbindningstid, år 2 2,4 2,7
1 Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 10 procent (26).
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 5 312,4 Mkr (5 415,0).
Eget kapital har påverkats av utdelning kopplat till
hybridobligation med 5,2 Mkr (8,1).
Den 31 mars 2025 har 16 000 000 Baktier
dragits in i samband med försäljning och frånträde
av fastigheter till ett värde om 352 Mkr, vilket har
minskat det egna kapitalet. Antalet utestående
aktier efter indragningen uppgick till 184 374 662
stycken.
Eget kapital per aktie uppgick till 28,81 kronor
per aktie (27,02) samt efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligationer till 28,81 kronor per
aktie (26,77). Soliditeten uppgick till 38,8 procent
(37,9) vid periodens slut.
Koncernens likvida medel uppgick till 138,4 Mkr
(124,5). Outnyttjad checkkredit uppgick till 60 Mkr
(60,0) vid periodens utgång. En kreditlimit om
100 Mkr har erhållits att utnyttja för energiinveste
ringar i befintligt bestånd, vilken har utnyttjats
med 23,5 Mkr.
Finanspolicy
Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att
bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska
kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den
fastställs av styrelsen och prövas minst årligen.
Trianons risker består i huvudsak av likviditets
risk, refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskriv
ning i not 3 sidorna 65–67.
Kovenanter
I ramavtal med koncernens finansierande banker
har Trianon förbundit sig att uppfylla följande
kovenanter: belåningsgraden ska ej överstiga 60–
70 procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga
1,25–1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga
30 procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både
under innevarande och föregående räkenskapsår.
För mer information se not 3, sidorna 65–67. Obli
gationslån och särskilda lånevillkor gällande banklån
om totalt 3,7 Mdkr innehåller ägarförändringsklau
sul om kontrollen över koncernen förändras.
0
500
1 000
1 500
2 000
Förfalloprofil, lån
Q1 2026 Q4 2026Q3 2026Q2 2026 2027 2029 E/f_ter 20302028
Banklån, säkerställda
Mdkr
Obligationslån, icke säkerställda
FINANSIERING
0
1 000
2 000
3 000
2025
Mkr
2021 2022 2023 2024
Räntebindning
1 150
250
2 600
2 229
676
Badmössan 1, Malmö
33
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 34 =====
Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er
Relevant
miljömål enligt
EU:s taxonomi
Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar1
Begränsa
klimat
förändringarna
i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven2
för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller
ii. Nya byggnader med en energianvändning som ligger minst 20% under den tillämpliga
nationella byggnadsordningen3, eller
iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller
iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi med minst 30%.
Kategori II – Befintliga byggnader
i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller
ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, där 15% definieras enligt
primärenergibehovet eller baserat på EPCnivåer enligt tillgängliga oberoende studier.
Investeringar i energieffektivitet
Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar av
ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme och fjärrkylsystem, förbättringar och införande
av kontrollsystem samt infrastruktur för el eller hybridfordon.
Begränsa
klimat
förändringarna
Prisvärda bostäder
Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas årligen
mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet. Stödberättigade
tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta områden" och "risk
områden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka säkerheten i dessa områden
har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1. Målgrupp: boende i ett utsatt område,
ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt den svenska polisens kartläggning4.
Hållbara ramverk
Trianon hade vid räkenskapsårets utgång endast en senior icke säkerställd
obligation utestående under ramverket till ett nominellt belopp om 500 Mkr.
Syftet med ramverket är att ge bolaget ökade möjligheter att göra sociala
och gröna investeringar i södra och östra Malmö. Mer information om
Trianons ramverk för hållbara investeringar finns på bolagets hemsida.
Så här används intäkterna
Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansierings
instrument ska användas för att finansiera eller refinansiera stödberättigade
tillgångar och aktiviteter som ger tydliga miljöfördelar (gröna stödberättigade
tillgångar) och/eller sociala fördelar (sociala stödberättigade tillgångar).
Bolaget kommer kontinuerligt att identifiera de tillgångar och aktiviteter som
kan komma i fråga.
Rapportering
För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter
förbinder sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har
hållbara finansieringsinstrument utestående. Information om allokeringen av
intäkterna kommer att förnyas årligen fram till dess att de är helt fördelade,
och i god tid om det sker en väsentlig utveckling. Rapporten kommer att
finnas tillgänglig på Trianons webbplats www.trianon.se och kommer att
täcka några av följande områden:
Rapportering om allokering av intäkter
• Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering.
• Andel av intäkterna som används för finansiering/återfinansiering och
andel av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2.
• Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall).
• Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar
finansiering, om det inte är konfidentiellt.
Rapportering av effekter
Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa nyckeltal där
relevanta uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på
denna sida.
1 Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras
som byggnader som byggts före den 31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi.
2 Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen.
3 Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället.
4 Polisens Sverigekarta.
HÅLLBARA RAMVERK
34
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 35 =====
Gröna stödberättigade tillgångar Indikator
Gröna och energi
effektiva byggnader
• Energianvändning i (MWh och/eller kWh/kvm).
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som
minskas eller undviks (tCO2e).
• Klass för energicertifikat, om det finns ett sådant.
• Typ av certifiering och eventuell nivå
(t.ex. Miljöbyggnad Silver).
Energieffektivitet
• Besparad energi per kvm.
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som
minskas eller undviks (tCO2e).
Sociala stödberättigade tillgångar Indikator
Prisvärda bostäder
• Totalt antal byggnader och hyreslägenheter i
"utsatta områden", ”särskilt utsatta områden"
och "riskområden".
• NKI: Hyresgästundersökning för att mäta
attraktiviteten och den upplevda tryggheten
i våra bostadsområden.
• Andra kvalitativa parametrar som visar att
företaget tillhandahåller funktionella, säkra
och hälsosamma lokaler i samhället.
Gröna stödberättigade tillgångar
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den
totala energi användningen i Sverige och en
sjättedel av koldioxidutsläppen.
Investeringar i gröna och energieffektiva bygg
nader spelar därför en nyckelroll i energiomställ
ningen. Detta bekräftas ytterligare av Europeiska
kommissionens starka fokus på byggnaders
energieffektivitet, som är det målinriktade måttet
i flera av kommissionens strategier, till exempel i
EU:s taxonomi. Trianon definierar Green Eligible
Assets enligt tabellen till höger gällande gröna
och energieffektiva byggnader.
Sociala stödberättigade tillgångar
Sociala stödberättigande tillgångar är sådana
som direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa
en specifik social fråga och/eller strävar efter att
uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte
uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon
definierar socialt berättigade tillgångar enligt
tabellen till höger gällande prisvärda bostäder.
Nya hållbarhetslänkade lån
med Swedbank – ger andel hållbar
finansiering om 71 procent
Trianon förstärker hållbarhetsarbetet ytterligare och
tecknar hållbarhetslänkade lån med Swedbank. Be
fintliga lån om cirka 560 Mkr blir, med de nya avtalen,
hållbarhetslänkade och kopplas till Trianons operativa
hållbarhetsmål, däribland pågående arbete med att
förbättra fastigheternas energiklass.
Lånen är kopplade till två miljömässiga och två
sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat på energi
effektivisering, klimatpåverkan, trygghet och inkludering
i bostadsområdena. Om målen nås, ges lägre ränta på
lånen. För mer information om mål och utfall se sid 13.
Målen är:
1. Tryggare bostadsområden
2. Inkluderande bostadsmarknad
3. Minskad energianvändning
4. Minskad andel fastigheter med energideklarationer
i klasserna F & G
HÅLLBARA RAMVERK
35
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
35Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 36 =====
Aktien
Under börsåret 2025 har utvecklingen för svenska fastighetsbolags aktiekurser varit klart svagare än för det
bredare börsindexet – trots vissa positiva makro- och marknadssignaler (som räntesänkningar och förbättrade
transaktionsvolymer) som i teorin borde ha gynnat sektorn.
Trianonaktien handlas i Mid Capsegmentet
med kortnamnet (TRIAN B) och ISINkod
SE0018013658.
Under 2025 minskade börskursen med 3,2 pro
cent (23). Att jämföras med OMX Stockholm Real
Estate PI, det index där Trianon ingår, som slutade
på minus 10,2 procent. Stockholm Nasdaq som
helhet steg med cirka 9,5 procent.
Den totala omsättningen av Trianons Baktier
under 2025 var nästan 22 miljoner aktier, till ett
värde av cirka 422 Mkr, vilket innebar en genom
snittlig omsättning på 87 601 aktier per handelsdag.
Högsta handelskursen under 2025 noterades den
10 respektive 28 februari med 22,50 kronor och
den lägsta den 9 april med 16,98 kronor.
Trianonaktiens totalavkastning under året var
3,3 procent. OMX Stockholm Gross Index (GI)
ökade med 13 procent. Under de senaste fem
åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig total
avkastning om cirka 2 procent per år, motsvarande
siffra för OMX Stockholm GI är nästan 12 procent.
Aktiekapital
Per den 31 december 2025 fanns totalt
184 374 662 aktier (200 374 662) i bolaget.
Antalet aktier har minskat till följd av indragning av
16 000 000 aktier i mars 2025 i samband med en
transaktion.
Efter omvandling av samtliga av bolagets
Aaktier till Baktier under november 2025 har
bolaget endast Baktier utestående vid slutet av
räkenskapsåret. Aktierna är denominerade i kr
och har ett kvotvärde på 0,679 kronor per aktie
(0,625). Aktiekapitalet uppgår till 125,2 Mkr (125,2).
Varje Baktie berättigar innehavaren till en tiondels
röst på bolagsstämman. Varje aktieägare har rätt
att rösta för samtliga aktier som aktieägaren har i
bolaget. Totalt antal röster uppgår till 18 437 466,2
stycken.
Långsiktigt incitamentsprogram
Årsstämman 2025 beslutade om ett långsiktigt
incitamentsprogram (aktiesparprogram) för
anställda inom Trianonkoncernen. Styrelsen har
i december 2025 beslutat om slutlig tilldelning.
Totalt har 75 229 rätter tilldelats, vilket innebär
maximalt antal prestationsaktier om 263 918 aktier
om samtliga prestationsmål uppfylls. Tecknings
graden var cirka 26 procent av rätterna och
maximal utspädning beräknas till 0,14 procent.
Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2025 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI)
Återköp av hybridobligationer
Trianons samtliga hybridobligationer har åter
köpts under året. Redan under 2023 och 2024
genomfördes frivilliga återköpserbjudanden av
hybridobligationerna. Resterande 54 Mkr löstes
in under fjärde kvartalet 2025 och därefter finns
inga hybridobligationer utestående.
Utdelning och utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst 30
procent av förvaltningsresultatet minskat med
betald skatt.
Trianons styrelse föreslår årsstämman en
utdelning om 0,25 kronor per aktie (0,00). Mål
sättningen är att dela ut högst 30 procent av
förvaltnings resultatet minskat med betald skatt
i enlighet med utdelningspolicyn.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2021 2022 2023 2024 2025
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsa/t_t antal aktier/månad,
tusental
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2021 2022 2023 2024 2025
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsa/t_t antal aktier/månad,
tusental
Marknadsnoterade obligationer
Trianon har endast ett marknadsnoterat obligations
lån utestående vid utgången av 2025. Obligations
lånet omfattar seniora icke säkerställda hållbara
obligationer om 500 Mkr, med löptid om 2 år och
ränta om 3M Stibor + 215 baspunkter. Ramen om
500 Mkr är fullt utnyttjad. Obligationerna är noterade
på Nasdaq Stockholm Sustainable Bond List med
ISINkod SE0023260518. För ytterligare information
om obligationslånen samt villkor se finansiering på
sidorna 32–33.
AKTIEN
36
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 37 =====
Nyckeltal per aktie 2025 2024 2023 2022 2021
Antal utestående aktier, tusental 1 184 374,7 200 374,7 184 124,7 157 506,0 157 006,0
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 1, 2 184 363,7 195 934,8 159 037,4 157 127,6 150 992,8
Eget kapital per aktie, kr 28,81 27,02 27,27 34,11 33,23
Eget kapital per aktie, kr 3 28,81 26,77 26,58 31,14 30,60
Resultat per aktie, kr 2 1,61 1,11 1,59 0,84 8,41
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,15 0,91 1,02 1,48 6,70
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,59 31,47 32,09 39,35 38,79
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 3 33,59 31,22 31,40 36,38 36,16
1 Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022.
2 Definition enligt IFRS.
3 Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Ägare den 31 december 2025
Största ägare i Trianon är Olof Andersson privat och via bolag med
ett innehav om cirka 30 procent av kapitalet och rösterna. Näst
största ägare är Jan Barchan genom bolaget Briban Invest AB med
ett innehav om cirka 14 procent av kapitalet och av rösterna. Tredje
största ägare är Grenspecialisten Förvaltning AB med ett innehav
om cirka 10 procent av kapitalet och rösterna.
AKTIEN
Ägare per den 31 december 2025
Namn
Summa
Innehav Kapital
Summa
röster Röster
Olof Andersson
privat och
via bolag 56 036 806 30,39% 5 603 680,6 30,39%
Briban Invest AB 26 358 003 14,30% 2 635 800,3 14,30%
Grenspecialisten
Förvaltning AB 19 329 718 10,48% 1 932 971,8 10,48%
SEB Fonder 11 224 485 6,09% 1 122 448,5 6,09%
Mats Cederholm
privat och
via bolag 9 194 618 4,99% 919 461,8 4,99%
Länsförsäkringar
Fastighetsfond 8 071 253 4,38% 807 125,3 4,38%
Familjen Eklund
privat och
via bolag 6 280 000 3,41% 628 000,0 3,41%
Carnegie
Fastighetsfond 4 222 173 2,29% 422 217,3 2,29%
Futur 3 037 146 1,65% 303 714,6 1,65%
PriorNilsson 2 599 348 1,41% 259 934,8 1,41%
Övriga aktieägare 38 021 112 20,62% 3 802 111,2 20,62%
Summa 184 374 662 100,00% 18 437 466,2 100,00%
Aktiekapitalets utveckling Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, kr
Besluts-
tidpunkt Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt
19910620 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000
19920103 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000
20081029 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000
20100517 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120
20100603 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120
20110609 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940
20120629 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860
20150416 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750
20170403 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750
20170403 Omstämpling 16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750
20170621 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750
20191127 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750
20200708 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750
20210803 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725
20211118 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725
20220524 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725
20220920 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531
20221206 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223
20231211 Emission genom kvittning 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914
20240410 Nyemission 0 11 500 000 6 084 472 189 540 190 195 624 662 7 187 500 122 265 414
20240410 Emission genom kvittning 0 4 750 000 6 084 472 194 290 190 200 374 662 2 968 750 125 234 164
20250402 Indragning av aktier 0 16 000 000 6 084 472 178 290 190 184 374 662 10 000 000 115 234 164
20250402 Fondemission 0 0 6 084 472 178 290 190 184 374 662 10 000 000 125 234 164
20251110 Omvandling Aaktier 6 084 472 6 084 472 0 184 374 662 184 374 662 0 125 234 164
Summa 0 184 374 662 184 374 662 125 234 164
37
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 38 =====
Principer för värdering
Trianons fastigheter värderas till verkligt värde i
enlighet med IFRS. Förvaltningsfastigheter i
Trianons bestånd värderas till verkligt värde
antingen genom externa värderingar av oberoende
externa värderare eller genom interna värderingar.
Under räkenskapsåret 2025 har cirka 99 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderats.
I december 2025 värderades cirka 85 procent av
fastighetsbeståndet och resterande fastigheter har
internvärderats per bokslutsdatum. Externa värde
ringar har utförts av Forum Fastighetsekonomi AB,
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, Croisette
Real Estate Partner samt Newsec Advisory
Sweden AB.
Värdeförändringar
Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31
december 2025 till 12 557,9 Mkr (13 189,8). Inves
teringar i befintliga fastigheter uppgick till 211,1 Mkr
(194,5) för perioden. Investeringarna avser främst
löpande lägenhetsrenoveringar i bostadsbeståndet,
hyresgästanpassningar i lokaler, energieffektivise
ringar samt andra fastighetsförbättrande åtgärder
med ökat driftnetto som följd.
Investeringar i fastigheter via bolag uppgick till
164,0 Mkr (610,0). Försäljning av fastigheter via
bolag uppgick till 1 198,1 Mkr (95,4).
Årets värdeförändringar har uppgått till 191,1
Mkr (156,2) exklusive uppskjuten skatt. Genom
snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent
(4,8) vid periodens utgång. För ytterligare informa
tion om resultat per segment se not 35, sidan 84.
Värderingsmetod
Externvärderingarna har utförts genom analys av
varje fastighets status, hyres och marknadssitua
tion. Värderingen har som huvudmetod utförts
genom s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet,
vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda
framtida driftsnetton, räntebidrag och investeringar.
För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn
tagits till marknaden och närområdets framtida
utveckling, fastigheternas marknadsförutsättningar
och marknadsposition, marknadsmässiga hyresvill
kor samt drifts och underhålls kostnader i likartade
fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till
detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknads
värde vid kalkylperiodens slut. För värderingarna
har en fem till tjugo årig kalkylperiod använts. Jäm
förelse och analys har även gjorts av genomförda
fastighetstransaktioner inom respektive delmark
nad. Antalet jämförelseobjekt som bytt ägare på
den öppna marknaden kan ibland vara få, vilket
kan göra det svårare att härleda avkastningskravet
under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner
kan information istället hämtas från liknande orter
eller likartade fastigheter. I avsaknad av transaktio
ner som helhet baseras bedömningen på rådande
makroekonomiska faktorer. Transaktionsmarkna
den, som varit avvaktande i början av året, ökade
omsättningen under andra halvåret 2025, vilket
innebär att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet
av året.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts
vid externvärderingen per 31 december 2025:
• Inflation har under kalkylperioden antagits till 1–2
procent 2026 samt 2 procent årligen från och
med 2027.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa
inflationen eller i förekommande fall indexupp
räkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på
analyser av genomförda transaktioner samt
individuella bedömningar avseende risknivå,
sannolik köpare och fastighetens marknads
position.
• Avkastningskraven sträcker sig från 2,8 procent
till 6,8 procent.
Projektfastigheter externvärderas då de har en
färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att
möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess
värderas fastigheterna till anskaffningsvärde. Där
efter beräknas värdeförändringen för projektet i
förhållande till färdigställandegrad.
För mer information om fastighetsvärderingar
och känslighetsanalyser se not 17, sidan 72–73.
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2025
Mkr
2021 2022 2023 2024
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289 13 190 12 55812 666 12 863
PRINCIPER FÖR VÄRDERING
Kvarteret Hanna, Burlöv
38
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 39 =====
Stiftelsen Momentum –
kul och meningsfull fritid för unga
Under 2025 har ett brett och varierat utbud av aktiviteter erbjudits av de lokala föreningar som är knutna till
Stiftelsen Momentum. Ett exempel är BK Olympic, som med stöd från Stiftelsen Momentum har bedrivit nattfotboll
för tjejer i Lindängen. Sammantaget har föreningarna visat ett starkt engagemang och haft god förmåga att nå barn
och unga efter skoltid, vilket har bidragit till meningsfull fritid, ökad delaktighet och stärkt gemenskap.
===== SIDA 40 =====
Risker och riskhantering
Trianons verksamhet är förknippad med olika
typer av risker som kan påverka bolaget.
Arbetet med att identifiera, analysera, hantera
och övervaka Trianons risker har genom
förts av bolagets styrelse i en strukturerad
ERMprocess (Enterprise Risk Management).
Processen används även för att identifiera och
prioritera de mest väsentliga ESGriskerna (En
vironmental, Social, Governance) för bolaget.
På sidorna 41–43 beskrivs de mest väsentliga
riskerna för Trianon.
Låg risk
Medel
Hög risk
Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet
Omvärldsrisker ITsäkerhet Bevaka
Geopolitisk oro Bevaka
Strategiska Styrning Bevaka
Planering och resursallokering Bevaka
Affärsplan, uppföljning mm Fokus
Sammanslagningar och förvärv Bevaka
Marknadsdynamik/Makro Bevaka
Kommunikation och relationer Bevaka
Operationella Förvärv och avyttring av fastigheter Fokus
Fastighetsförvaltning Bevaka
Hyresintäkter Bevaka
Driftskostnader Bevaka
Uthyrning Fokus
Oförutsedda händelser Bevaka
Legala/Regelefterlevnad Bolagskod Bevaka
Legalt Fokus
Regelmässigt Bevaka
Bokföring och rapportering Bevaka
Finansiella Fastighetsvärden Bevaka
Förändringar i marknadsräntor Fokus
Finansiering Fokus
Bokföring och rapportering Bevaka
Kapitalstruktur Bevaka
Skatt Bevaka
Hållbarhetsrisker Miljö och klimat Fokus
Medarbetare Bevaka
Sociala förhållanden Bevaka
Antikorruption Fokus
Mänskliga rättigheter Bevaka
RISKHANTERING
40
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 41 =====
Riskområde Beskrivning Riskhantering
Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser
ITsäkerhet Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen
finns en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten
äventyras.
Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten
hos samtliga anställda om ITrelaterade hot, såsom bedrägeri,
sabotage, skadlig kod, virus och dataöverträdelser. Trianon
har investerat i infrastruktur och datamiljö med fokus på
säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka intrång och
informationsläckage.
Geopolitisk oro Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de
finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och
ökar räntekostnaderna. En snabbföränderlig omvärld innebär
att kriser kan få lokala, nationella och globala effekter.
Omvärldsbevakning sker löpande av styrelse och ledning i syfte
att kunna vara proaktiva och agera snabbt i händelse av kris eller
andra uppkomna situationer.
Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål
Affärsplan Marknadsförändringar, händelser i omvärlden, konkurrens,
finansiella faktorer, regulatoriska förändringar samt rykte och
varumärke är exempel på risker som kan påverka Trianons
långsiktiga förmåga att uppnå finansiella mål och hållbarhetsmål.
För att kontinuerligt utvärdera huruvida bolaget har rätt strategi,
beslutar styrelsen om affärsplan och mål i 3–6årsperioder.
Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny
affärsplan med nya finansiella mål och hållbarhetsmål gällande
2025–2030.
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Förvärv och avyttring
av fastigheter
Förvärv och avyttring av fastigheter är en viktig del av
verksamheten och en förutsättning är att utbudet på
marknaden motsvarar förväntningar och investeringsförmåga
gällande läge och förväntad avkastning. Tillgången till och
efterfrågan på fastigheter och byggrätter, konkurrens, planering,
lokala föreskrifter samt tillgången till finansiering kan begränsa
möjligheter att genomföra förvärv till förmånliga villkor.
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skatte
mässiga utredningar av fastigheternas och bolagens status.
Dessa görs av både interna och externa resurser, i form av
oberoende externa konsulter. För ytterligare information, se
not 17.
Driftskostnader och
fastighetsförvaltning
Ökade drifts och underhållskostnader på grund av inflation
kan leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs huvud
sakligen av kostnader för värme och el, renhållning och vatten.
Värmekostnader är föremål för säsongsvariationer och
kostnaderna stiger under vintern. Risk finns att eventuella
kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande
hyresökningar.
Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och
utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och
minska driftskostnaderna samt utvärderar energieffektiviseringar.
Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere
fastighetskostnaderna.
Kompetensförsörjning Det är viktigt för Trianon att behålla och motivera medarbetarna
samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Om
bolaget misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande
befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna
inverka negativt på bolagets verksamhet och resultat. Trianons
framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens,
nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens,
erfarenhet och förmåga.
Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare
genom olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte
att öka delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress
samt utveckla ledare och chefer. Företaget erbjuder interna
karriärvägar för att kunna behålla duktiga medarbetare och
uppmuntrar arbetsrotation och att medarbetare vidareutvecklas.
RISKHANTERING
41
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 42 =====
Riskområde Beskrivning Riskhantering
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Fastighetsvärden Såväl fastighets som marknadsspecifika försämringar kan
föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons
fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och
redovisas till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom
en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet.
Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer såsom
dels fastighetsspecifika:
• vakansgrad
• hyresnivå
• kontraktslängd
• driftskostnader
dels marknadsspecifika:
• avkastningskrav
• kalkylräntor från jämförbara transaktioner
på fastighetsmarknaden
Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en
gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka
görs minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom
om fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling
av fastigheterna sker ständigt för att både öka intäkter och
minska kostnader. Sociala satsningar i bostadsområden
medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder
dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar
fastighetsvärdena positivt.
För ytterligare information se not 17.
Förändringar i
marknadsräntor
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.
Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från
kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller
rörlig ränta.
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassa
flöden. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade
inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av
Riksbankens styrränta.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för
koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga
räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år.
Räntesäkringar sker genom ränteswappar.
Räntebindningen uppgick till 3,5 år (3,4).
Andelen lån med fast ränta uppgick till 10 procent (26).
För ytterligare information se not 3.
Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt
att refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som
förfaller till betalning, eller risken att refinansiering måste ske
vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning
för koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden ska uppgå till 2 år.
Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider
och en jämn förfallostruktur eftersträvas bland långivare.
Kapitalbindningen uppgick till cirka 2,4 år (2,7).
En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig.
För ytterligare information se not 3.
RISKHANTERING
42
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 43 =====
Riskområde Beskrivning Riskhantering
Hållbarhetsrisker
Miljö och klimat Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av
Sveriges energianvändning, som går till el och uppvärmning.
Energibehovet behöver därmed reduceras genom drift
optimering av befintliga fastigheter och högre krav på
energiprestanda och klimatanpassning behöver ställas när
vi bygger om eller nytt.
• Prioritera energi och värmeeffektivisering i fastigheterna.
• Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga
åtgärder.
• Genomföra klimatriskanalyser av fastighetsbeståndet.
• Investera i förnybara energikällor.
• Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar.
Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 12–19.
Medarbetare Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten
framåt. En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet,
rekrytering och utveckling. Missnöjda medarbetare, brister
i den psykosociala arbetsmiljön, bristfälligt ledarskap och
otillräcklig kompetens kan leda till bland annat ökade
kostnader, försämrad prestation, skadat varumärke samt
försämrad lönsamhet.
• Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att
öka medarbetarnas trivsel och välmående.
• En väl förankrad gemensam värdegrund.
• Marknadsmässiga ersättningar.
• Medarbetarundersökningar och uppföljningar.
• Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö.
Läs mer på sidorna 18–19.
Sociala förhållanden Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt
upplevelse av otrygghet i bostadsområdena kan leda
till ökat antal vakanser samt försämrad lönsamhet.
• Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socio
ekonomiskt utsatta områden.
• Renovera med rimliga hyreshöjningar.
• Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets
uthyrningspolicy.
• Fysiska åtgärder i utemiljön.
Läs mer på sidorna 16–17.
Antikorruption I bygg och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom
korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning,
mutor, oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen.
Riskerna kan finnas inom Trianon och hos anlitade
leverantörer. Korruption och oegentligheter kan medföra
stor skada för enskilda individer, varumärket och bolaget
med ekonomiska förluster som följd.
• Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans
med uppförandekod för medarbetare och leverantörer
ska medverka till god kontroll och affärsetik.
• Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden.
• Genomföra årliga leverantörsbedömningar och
leverantörsrevisioner.
Läs mer på sidorna 18–19.
RISKHANTERING
43
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
===== SIDA 44 =====
Tio nyöppningar i Entré
I upplevelsecentret Entré i Malmö har tio nya hyresgäster öppnat upp sina verksamheter
under 2025. Det har handlat om allt från gym till, dansstudio, kontor, restauranger,
skrädderi, second hand-butik med mera. Extra glädjande är att nyöppnade restaurangen
Byn Matbar redan fått flera positiva omdömen och utmärkelser, bland annat från media.
Från vänster: Representanter från
Byn Matbar samt Therese Lindsley,
centrumchef Entré och Isabella Quirico
Brodén, uthyrningschef, Trianon.
===== SIDA 45 =====
Kultur och handlingskraft bygger värde
År 2025 har varit ett år då Trianon kunnat växlat tempo och skifta fokus. För att anpassa sig till
förändrade omvärldsfaktorer, som räntor, inflation och energipriser, var bolaget under en
period tvunget att fokusera på att arbeta inåt mot verksamheten. Under det gångna året har
vi kunnat agera utifrån den stabilitet vi har byggt upp och med en tydlig affärsplan för 2025–2030 har
styrelsens fokus legat på att skapa förutsättningar för återupptagen tillväxt och långsiktigt
värdeskapande.
För egen del innebar 2025 en ny roll. Efter fyra år som styrelseledamot fick jag vid årsstämman i maj
förtroendet att ta över som styrelseordförande. Jag har alltid bott i Malmö och har en bakgrund i
Skanskakoncernen med olika befattningar och uppdrag. Därför kändes det stimulerande att kunna få
bidra till ett börsnoterat, Malmöbaserat bolag som har både en genuin entreprenörsanda och en tydlig
hållbarhetsambition. Det är en kultur präglad av affärsmannaskap och kostnadsmedvetenhet som
genomsyrar hela organisationen från förvaltning till styrelserum.
Styrelsen har under året haft 14 styrelsemöten, förutom ett antal per capsulam-möten, och arbetet har präglats av att
säkerställa att Bolaget levererar på de uppdaterade finansiella mål och hållbarhetsmål som fastställdes i den nya affärsplanen.
En central del i Trianons framgång är den etablerade kulturen och det starka engagemanget. Under året lanserades ett nytt
aktiesparprogram som omfattar samtliga medarbetare. Att knyta medarbetarnas intressen närmare aktieägarnas skapar en
långsiktighet och en gemensam lojalitet som bygger bolaget starkare inifrån.
Styrelsen har under året förändrats genom att Joel Ekelund valts in som ny ledamot, vilket har befäst ägarperspektivet och den
lokala förankringen i vårt arbete. Jag vill även rikta ett tack till Axel Barchan (Briban Invest) som under våren lämnade styrelsen i
samband med ägarförändringar.
Trianons affärsmodell, att förena affärsnytta med samhällsnytta, är robust. Vi har alla förutsättningar att fortsätta vår resa som en
långsiktig samhällsutvecklare i en växande region. För egen del har jag avböjt omval men kommer fortsatt att vara verksam med
en rad operativa frågor inom koncernen. Med Olof Andersson som valberedningens förslag på ny ordförande och Petra Krüger
som ny VD säkerställer vi både Trianons kontinuitet och framtida utveckling.
Richard Hultin, styrelsens ordförande
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
45
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 46 =====
Bolagsstyrningsrapport
Principer för bolagsstyrning
Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt publikt
aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets B-aktier är
noterade på Nasdaq Stockholm. Bolaget ska upp-
föra, köpa, förvalta och sälja fast egendom samt
annan därmed förenlig verksamhet.
Styrningen av Trianon grundas på bolagets
bolagsordning, svensk lag, interna regler och
föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emittenter.
Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”).
Aktieägare och aktier
Bolagets aktiekapital den 31 december 2025 upp-
gick till 125 234 164 kronor och kvotvärdet per aktie
till 0,679 kronor. Bolaget har totalt 184 374 662
B-aktier. Under 2025 har en indragning skett av 16
miljoner aktier och samtliga A-aktier har stämplats
om till B-aktier. B-aktien berättigar till 1/10 röst,
innebärande ett totalt antal röster om 18 437 466,2
stycken. Börsvärdet den 31 december 2025 upp-
gick till 3,7 Mdkr.
De största ägarna i bolaget är Olof Andersson
privat och via bolag med cirka 30 procent, Jan
Barchan via bolag med 14 procent samt Gren-
specialisten AB med cirka 10 procent av både
kapital och röster. Mer information om bolagets
ägarstruktur finns på sidan 37.
Årsstämma
Trianons årsstämma äger rum den 21 maj 2026.
Årsstämman är Trianons högsta beslutande organ
och där utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckel-
frågor, till exempel fastställande av resultat- och
balansräkningar, disposition av bolagets resultat,
beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter
och verkställande direktör, val av styrelseledamöter
och revisor samt ersättning till styrelsen och revi-
sorn. Årsstämma ska hållas inom sex månader från
utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämma kan
extra bolagsstämma sammankallas.
Aktieägare
via bolagsstämma
VD
Olof Andersson
Styrelse
Företagsledning
Revisionsutskott
RevisorerValberedning
Viktiga externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standarder
• EU:s marknadsmissbruksförordning
• Sustainability Bond Guidelines
(ICMA)
• Green Loan Principles, Social Loan
Principles (LMA)
• EU:s taxonomiförordning
• Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD)
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Kommunikationspolicy,
Insiderpolicy, Finanspolicy,
Skattepolicy och
Uppförandekod
• Processer för intern kontroll
och riskhantering
• Övriga styrinstrument,
policydokument, manualer
och rekommendationer
Valberedning 2025
Namn Representerar Ägarandel Funktion
Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 30,39% Ordförande
Jan Barchan Briban Invest AB 14,30% Ledamot
Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 10,48% Ledamot
Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 6,20% Ledamot
Richard Hultin Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot
Styrningsstruktur
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av
Trianons verksamhet fördelas mellan styrelsen,
verkställande direktören och företagsledningen.
Det är aktieägarna via stämman som ytterst fattar
beslut om bolagets styrning.
Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till
årsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes
Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig
på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska
samtidigt annonseras i Dagens Industri.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta på årsstämma ska dels
vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktie-
boken fem vardagar före stämman, dels anmäla sig
hos bolaget för deltagande i årsstämman senast
den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktie-
ägare kan närvara vid årsstämmor personligen eller
genom ombud och kan även biträdas av högst två
personer. Aktieägare är berättigade att rösta för
samtliga aktier som aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat
på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran
här om till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen
tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet med
vad som meddelas på bolagets webbplats i sam-
band med att tid och ort för årsstämman lämnas.
Valberedning
Vid bolagets årsstämma den 15 maj 2025 beslöts
att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i
slutet av september månad 2025, ska sammankalla
en valberedning bestående av styrelsens ordförande
samt en representant för var och en av de fyra
största aktieägarna i bolaget. Om någon av de fyra
största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att
utse en ledamot av valberedningen övergår rätten
till den aktieägare som, efter dessa aktieägare, har
det största aktieinnehavet. Valberedningen ska
kvarstå till dess att nästa valberedning har utsetts.
Valberedningen ska utföra vad som åligger valbe-
redningen enligt Svensk kod för bolagsstyrning.
Valberedningens förslag kommer att presenteras
i kallelsen till årsstämman och på bolagets webb-
plats.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
46
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 47 =====
Årsstämma 2025
Årsstämma hölls i bolaget den 15 maj 2025. Vid
stämman fanns 81,7 procent av rösterna represen-
terade. Stämman fattade beslut i de ärenden som
ankommer på stämman i enlighet med bolags-
ordningen. Räkenskaperna för 2024 fastställdes
av stämman och styrelseledamöterna och VD
beviljades ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2024.
• Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson,
Patrik Emanuelsson, Emil Hjalmarsson,
Richard Hultin och Sofie Karlsryd till ordinarie
styrelseledamöter samt nyval av Joel Eklund till
ordinarie styrelseledamot för tiden intill slutet
av nästa årsstämma. Richard Hultin valdes som
styrelse ord för ande.
• Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt
660 000 kronor (660 000), varav styrelsens
ordförande ska erhålla 330 000 kronor
(330 000) samt övriga ledamöter som ej är
anställda i bolaget ska erhålla 165 000 kronor
(165 000).
• Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå
med totalt 132 000 kr (132 000) varav 66 000
kronor (66 000) till ordföranden och 33 000
kronor (33 000) vardera till övriga ledamöter.
• Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret
2024.
• Principer för utseende av valberedning enligt
ovan under Valberedning.
• Omval av Forvis Mazars AB, med Rasmus Grahn
som huvudansvarig revisor.
• Beslut om att godkänna styrelsens
ersättningsrapport.
• Emissionsbemyndigande om 10 procent av
det totala antalet aktier i bolaget.
• Bemyndigande om förvärv och överlåtelse av
egna aktier om högst 10 procent av samtliga
aktier i bolaget.
• Beslut om införande av nytt långsiktigt aktie-
sparprogram.
Extra bolagsstämma 2025
Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 25 mars
2025. Vid stämman fattades beslut om godkännan-
de av fastighetsöverlåtelser, minskning av aktie-
kapitalet genom riktad inlösen av aktier samt
ökning av aktiekapitalet genom fondemission.
Styrelse
Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och
organisation. Det innebär ansvar för att, bland
annat, fastställa mål och strategier, säkerställa
rutiner och system för utvärdering av fastställda
mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar
bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska
styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat
och finansiella ställning, utvärdera den operativa
ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för
bolagets uppträdande i samhället i syfte att säker-
ställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga.
Styrelsen ansvarar också för att säker ställa att årsre-
dovisningen och delårsrappor ter upprättas i rätt tid.
Styrelsen utser även bolagets verk ställande direktör.
Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm-
man för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till
den del den väljs av årsstämman, bestå av minst
tre ledamöter och högst tio ledamöter, med högst
tre suppleanter.
Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara
präglad av mångsidighet och bredd avseende leda-
möternas kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som
revideras årligen och fastställs på det konstitueran-
de styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar
bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördel-
ningen av arbete mellan styrelseledamöterna och
verkställande direktör samt finansiell rapportering.
I samband med det konstituerande styrelsemötet
fastställer styrelsen även instruktionen för verkstäl-
lande direktör.
Styrelsen sammanträder enligt ett årligen
fastställt schema. Utöver dessa styrelsemöten kan
ytterligare styrelsemöten sammankallas för att han-
tera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie
styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har styrelse-
ordföranden och verkställande direktören en
fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget.
Utskott
Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå-
ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord-
föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka
kvaliteten på bolagets och koncernens revision,
förstärka kontakten mellan styrelsen och bolagets
revisor samt öka kvaliteten och förstärka tillsynen
och kontrollen över bolagets finansiella riskexpo-
nering, riskhantering, finansiella rapportering och
hållbarhetsrapportering.
Bolagets revisorer har medverkat vid tre
utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt
möte med styrelsen utan deltagande av företags-
ledningen.
Revisionsutskottet genomförde fem samman-
träden under 2025.
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något
särskilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället
i sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant
utskott ska ha enligt Koden.
Styrelsens arbete 2025
Styrelsen har bestått av sju ledamöter fram till års-
stämman och sex ledamöter efter årsstämman.
Styrelsen har haft 23 protokollförda styrelsemöten
under året. Fokus vid mötena under året har varit
strategifrågor, transaktioner, organisation, faststäl-
lande av delårsrapporter, prognoser, hållbarhets-
frågor, omvärldsfrågor, riskhantering samt finansie-
ringsfrågor och kassaflöde. Vid det konstituerande
styrelse mötet som hölls efter årsstämman fattades
beslut om firmateckning.
Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord-
ning samt VD-instruktion som fastställdes vid
mötet. Utvärdering av VD har skett under året.
Utvärdering av styrelsen skedde i december 2025
och rapporterades därefter till valberedningen.
Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelse-
utvärderingen i Koden.
Då Richard Hultin har avsagt sig omval föreslår
valberedningen att Trianons nuvarande VD och
huvudägare Olof Andersson väljs som ny ordfö-
rande vid årsstämman den 21 maj 2026. Till ny VD
har styrelsen utsett Petra Krüger. Hon har en bred
och gedigen bakgrund inom bostadsutveckling
från bland annat NCC och Skanska. Petra Krüger
tillträder som VD i augusti 2026 och styrelsen har
därför utsett bolagets vice VD och ekonomichef,
Mari-Louise Hedbys, till tillförordnad VD för perio-
den efter årsstämman fram tills dess. Styrelsens
December styrelsemöte
Budget
Utvärdering
styrelse och VD
Oktober styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
September strategimöte
Mål och strategi
Hållbarhetsfrågor
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Augusti styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Februari styrelsemöte
Helårsresultat
Bokslutskommuniké
Förslag vinstdisposition
Mars styrelsemöte
Årsredovisning
Förberedelse årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Maj styrelsemöte
Första kvartalsrapporten
Maj årsstämma
Maj konstituerande möte
Firmateckning
Styrelsens arbetsordning
VD-instruktion
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUNI
JULI
AUG
SEP
OKT
NOV
DEC
ÅRSCYKEL
Styrelsens arbete
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
47
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 48 =====
nuvarande ordförande Richard Hultin kommer även
fortsatt att vara verksam inom koncernen med en
rad operativa frågor.
Ledning
Koncernens ledning utgörs av den verkställande
direktören, bolagets vice verkställande direktör och
ekonomichef, affärsutvecklingschef bostad och
hållbarhetschef, affärsutvecklingschef kommersiella
fastigheter, transaktionschef, chefsjurist, IT- och
redovisningschef samt HR- och kommunikations-
chef/IR.
Den verkställande direktören är underordnad
styrelsen och ansvarar för bolagets löpande
förvaltning och den dagliga driften av koncernens
verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen
och verkställande direktören anges i arbetsordning-
en för styrelsen och instruktionen för verkställande
direktör. Verkställande direktören ansvarar också för
att upprätta rapporter och sammanställa infor-
mation från ledningen inför styrelsemöten och är
föredragande av materialet på styrelsemötena.
Verkställande direktören ska hålla styrelsen kon-
tinuerligt informerad om utvecklingen av bolagets
verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets
resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och
kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje an-
nan händelse, omständighet eller förhållande som
kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets
aktieägare.
Ersättning och anställningsvillkor för verkställande
direktören och övriga ledande befattningshavare
Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersättnings-
nivåer och anställningsvillkor som möjliggör att
kunna rekrytera och behålla ledande befattnings-
havare med hög kompetens och kapacitet att nå
uppställda mål. Med ledande befattningshavare
avses verkställande direktören samt övriga med-
lemmar av koncernledningen. Hela styrelsen för-
utom verkställande direktören bereder frågan om
principer för ersättning och anställningsvillkor för
koncernledningen och beslutar om verkställande
direktörens ersättningar och anställningsvillkor.
Trianons årsstämma har beslutat om följande
riktlinjer för ersättningar och andra anställnings-
villkor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och
får bestå av följande komponenter: fast kontantlön,
pensionsförmåner och andra förmåner. Ingen rörlig
ersättning tillämpas. Bolagsstämman kan därutöver
– och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om
exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt-
ningar. Den fasta lönen ska beakta den enskildes
ansvarsområden och erfarenhet. För verkställande
direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjuk-
försäkring, vara premiebestämda. Pensionspremier-
na för premiebestämd pension ska uppgå till högst
35 procent av den årliga kontantlönen. Möjlighet
ska finnas att, efter förhandling, omvandla fast lön
till pensionsavsättning. Verkställande direktören ska
ha rätt till tjänstebil.
Ersättning till VD framgår av årsredovisningens
not 7, sidan 69.
Enligt verkställande direktörens anställningsavtal
gäller en uppsägningstid om tolv månader vid
uppsägning från bolagets sida. Om verkställande
direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex
månader. Utöver lön under uppsägningstiden har
verkställande direktören vidare rätt till avgångs-
vederlag om sex månadslöner vid uppsägning
från bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för
vice verkställande direktören/ekonomichefen gäller
en ömsesidig uppsägningstid om sex månader.
Respektive anställningsavtal för verkställande
direktören och vice verkställande direktören/
ekonomichefen innehåller sedvanliga konkurrens-
klausuler som omfattar en period om tolv månader
efter anställningens upphörande. Trianon har följt
de av årsstämman 2024 beslutade riktlinjerna.
Ersättningsrapport finns tillgänglig på bolagets
webbplats.
Organisation
Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 82
(86), varav 38 procent kvinnor och 62 procent
män.
Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR
och kommunikation har verksamheten delats upp i
ansvarsområden för Affärsutveckling bostad, Affärs-
utveckling kommersiella fastigheter och Ekonomi
& finans.
Den segmentsindelade förvaltningsorganisationen
benämns Affärsutveckling bostad och Affärsut-
veckling kommersiella fastigheter och infördes i
november 2023.
Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet
ansvarar för förvaltning, uthyrning och utveckling
av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete.
Affärsutvecklingschefen för det kommersiella
segmentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och
utveckling av kommersiella fastigheter.
Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans-
funktion och Investor relations.
Intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för den
interna kontrollen av den finansiella rapporteringen.
Syftet med intern kontroll avseende den finansiella
rapporteringen är att säkerställa att de finansiella
rapporterna är tillförlitliga och framtagna i enlighet
med god redovisningssed och i övrigt följer tillämp-
liga lagar och regler.
Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är ett
internationellt erkänt och vedertaget ramverk
för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO
beskriver den interna kontrollen som uppdelad på
fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning,
kontrollaktiviteter, information och kommunikation
samt uppföljning.
Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger på
ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar genom
styrelsens arbetsordning, instruktion för kommitté-
erna, VD och den finansiella rapporteringen, upp-
förandekod och policyer.
Riskbedömning – identifiering, bedömning
och hantering av risker är central både gällande
processen för den övergripande riskanalysen samt
identifiering av väsentliga processer kopplade till
intern kontroll för den finansiella rapporteringen.
Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk ska
kontroller kopplas till dess att risken anses elimine-
rad alternativt reducerad till acceptabel nivå.
Information och kommunikation – relevant
information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt
mottagare och vid rätt tidpunkt. Ledningsgrupp ens
möten ska användas som ett forum för kommunika-
tion och informationsspridning.
Styrning och uppföljning – systemet för intern
kontroll och riskhantering ska följas upp konti-
nuerligt och syftar till att säkerställa att systemet
upprätthålls, att förändringar sker vid behov och
att utvärdera förändringar i arbetssätt.
För att säkerställa den interna kontrollen har sty-
relsen utifrån ett övergripande perspektiv fastställt
policydokument, vilka revideras och fastslås årligen.
Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma interna
processer och instruktioner.
Väsentliga styrdokument och policyer fastslås
och revideras av styrelsen, bland annat:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Affärsplan
• Kommunikationspolicy och Insiderpolicy
• Finanspolicy
• Uppförandekod, medarbetare och leverantörer
• Intern kontrollpolicy
Väsentliga styrdokument och policyer som fastslås
och revideras av ledningen:
• IT-policy
• Inköpspolicy
• Uthyrningspolicy
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och
räkenskaper samt styrelsens och VD:s förvaltning
av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn
lämna en revisionsberättelse och en koncernre-
visionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets
bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst
två revisorer med högst två revisorssuppleanter.
Bolagets revisor är Forvis Mazars AB med Rasmus
Grahn som huvudansvarig revisor. Den totala
ersättningen till bolagets revisorer framgår av not
8, sidan 70.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolags -
ordning finns tillgängliga på bolagets webbplats,
www.trianon.se.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
48
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 49 =====
Styrelse
Richard Hultin Olof Andersson Joel Eklund Patrik Emanuelsson Emil Hjalmarsson Sofie Karlsryd
Styrelseledamot Verkställande direktör
och styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald 2021 2006 2025 2023 2024 2010
Född 1956 1965 1980 1966 1989 1986
Utbildning Civilingenjör, Väg och vatten
vid Lunds Tekniska Högskola.
BA i Philosophy, Politics
and Economics från Oxford
University.
Studier vid Militärhögskolan
och IHM.
Civilingenjör Industriell
ekonomi, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Kandidatexamen i Folkhälso-
vetenskap, Malmö universitet.
Övriga uppdrag Styrelseledamot i SMT Malmö
Partner Holding AB samt
Burlöv Center
Fastighets AB.
Styrelseledamot och
verkställande direktör i Olof
Andersson Förvaltnings AB.
Styrelseledamot i Förvaltnings
AB Norra Vallgatan. Styrelse-
suppleant i Frukthandlarn På
Limhamn AB.
Styrelseordförande TePe
Munhygienprodukter AB.
Styrelseledamot i bl.a. USWE
Sports AB, Parkster AB och
AMAB Hydraul AB.
Verkställande direktör HEBA
Fastighets AB.
Investeringsansvarig på
Grenspecialisten. Styrelse-
ledamot i Boule Diagnostics
(ordförande revisionsutskott),
Lime Technologies (ledamot
revisionsutskott), Exsitec (le-
damot revisionsutskott) samt
Cellavision (styrelseledamot).
VD Burlöv Center Fastighets
AB, styrelseordförande i Olof
Andersson Förvaltnings AB,
styrelseledamot i SJK Invest
AB.
Tidigare sysselsättning
och huvudsaklig arbets-
livserfarenhet
VD Skanska Öresund AB,
Vice VD Skanska AB samt
olika befattningar i Skanska-
koncernen.
Styrelseordförande och VD
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Sydsvenska Hem AB,
Anbace Invest AB, Malmö
Cityfastigheter AB, Malmö
Citysamverkan AB, Copenha-
gen Malmö Port AB samt i På
Limhamn ekonomisk förening.
VD för TePe Munhygien-
produkter AB. Styrelseord-
förande i Hövding Sverige
AB. Styrelseledamot i Magle
Chemoswed AB och HAKI
Safety AB.
VD i Locum, Micasa fastighe-
ter samt Vice VD AB Svenska
Bostäder. Styrelseordförande
i IF Brommapojkarna samt
styrelseledamot i St. Erik
Försäkring AB.
Kreditanalytiker på Nordea
och Danske Bank med fokus
på företagsobligationer.
Styrelseledamot i MultiQ AB.
Fastighetschef på Wihlborgs
Fastigheter AB. Styrelse-
ledamot i Eurocorp AB samt
styrelsesuppleant i NJF Fastig-
heter AB.
Beroende i förhållande
till större ägare eller
position
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvud ägare.
Beroende till bolaget och
ledning. Beroende till
huvudägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvudägare.
Oberoende till bolaget och
ledning. Oberoende till
huvudägare.
Oberoende till bolaget,
ledning samt till större aktie-
ägare. Emellertid beroende
till Grenspecialisten.
Beroende till bolaget och
ledning. Beroende till
huvudägare.
Eget och närståendes
aktieinnehav 20251
5 320 B-aktier 56 036 806 B-aktier, privat
och via Olof Andersson
Förvaltnings AB
7 044 749 B-aktier, privat
och via bolag
Inget 30 000 B-aktier 36 271 B-aktier
Styrelsemöten, närvaro 21/23 23/23 14/232 23/23 23/23 22/23
Revisionsutskott, närvaro 2/5 5/5 – 5/5 5/5 -
Summa ersättning 2025,
Tkr3
265 - - 198 - -
varav styrelsen, Tkr 248 165
varav utskott, Tkr 17 33
1 Avser innehav per 2025-12-31.
2 Nyvaldes vid årsstämman 15 maj 2025 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess.
Viktoria Bergman och Axel Barchan som varit ledamöter fram till årsstämman deltog vid 8 respektive 9 av 9 styrelsemöten samt Viktoria Bergman 3 av 3 revisionsutskottsmöten. Viktoria Bergman erhöll en ersättning om 165 Tkr.
3 Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2025. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman och ersättning har utgått enligt not 7, sidan 69. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning.
Styrelseledamoten Richard Hultin har via bolag erhållit konsultarvode för tjänster avseende managementtjänster till delägda bolag. Arvodet uppgick till 222 302 kronor under 2025. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för
utskottsarbete har utgått till resterande styrelsemedlemmar.
STYRELSE
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
49
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 50 =====
Koncernledning
Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall Therése Altenby Jens Bergman Nina Wallenberg
Verkställande direktör
och styrelseledamot
Ekonomichef och vice VD Affärsutvecklingschef
bostad. Ansvarig för
förvaltning, uthyrning och
nyproduktion i bostads-
segmentet samt det
övergripande hållbarhets-
arbetet.
Transaktionschef Affärsutvecklingschef
kommersiella fastigheter.
Ansvarig för förvaltning,
uthyrning, nyproduktion
i det kommersiella seg-
mentet.
Chefsjurist IT- och redovisningschef Kommunikations/
IR- och HR-chef
Född 1965 1964 1970 1985 1963 1983 1977 1973
Anställd och
i nuvarande befattning
2006, i nuvarande
befattning sedan 2006
2012, i nuvarande
befattning sedan 2015
2017, i nuvarande
befattning sedan 2023
2010, i nuvarande
befattning sedan 2021
2013, i nuvarande
befattning sedan 2013
2021, i nuvarande
befattning sedan 2023
2021, i nuvarande
befattning sedan 2022
2020, i nuvarande
befattning sedan 2022
Utbildning Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Fastighetsföretagande,
Malmö universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Jur. kand,
Lunds universitet.
Ekonomexamen,
Växjö universitet.
Ekonomexamen,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag Styrelseledamot och verk-
ställande direktör i Olof
Andersson Förvaltnings
AB. Styrelseledamot i
Förvaltnings AB Norra
Vallgatan. Styrelsesupp-
leant i Frukthandlarn På
Limhamn AB.
Styrelseledamot i Mahema
Invest AB. Innehar även
ett flertal uppdrag inom
Trianonkoncernen.
Styrelseledamot i
Fastighetsägarna Syd,
styrelseledamot i FC
Rosengård. Innehar även
ett flertal uppdrag inom
Trianonkoncernen.
Styrelseordförande i
SJK Invest AB. Innehar
även ett flertal uppdrag
inom Trianonkoncernen.
Styrelseledamot i Dorp
Invest AB. Innehar även
ett flertal uppdrag inom
Trianonkoncernen.
Styrelseledamot i Malmö
Citysamverkan AB.
Tidigare erfarenhet Styrelseordförande
och VD i Sydgrönt AB.
Styrelseledamot i Syd-
svenska Hem AB, Anbace
Invest AB, Copenhagen
Malmö Port AB, Malmö
Cityfastigheter AB, Malmö
Citysamverkan AB samt i
På Limhamn ekonomisk
förening.
Business Controller
Finnlines samt diverse
ekonomichefsuppdrag.
Olika befattningar inom
MKB Fastighets AB, den
senaste som CSR-chef.
Business controller,
Fastighets AB Trianon.
Förvaltare, Fastighets AB
Trianon.
VD Eurocorp AB och
Förvaltningschef MKB
Fastighets AB.
Chefsjurist Heimstaden
AB (publ), dessförinnan
bolagsjurist Heimstaden
AB.
CFO Signatur Fastigheter
AB (publ) samt diverse
uppdrag som ekonomi-
ansvarig och business
controller.
Styrelseledamot i Kraft-
ringen Service AB, Kom-
munikationschef Svedala
kommun samt diverse
uppdrag som kommunika-
tionsansvarig.
Eget och närståendes
aktieinnehav 2025
56 036 806 B-aktier,
privat och via Olof An-
dersson Förvaltnings AB
213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 429 190 B-aktier 356 923 B-aktier 120 000 B-aktier 6 500 B-aktier 12 576 B-aktier
KONCERNLEDNING
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION
50
Fastighets AB Trianon | Årsredovisning 2025
===== SIDA 51 =====