Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

Wallenstam AB (publ) org.nr. 556072-1523
info@wallenstam.se  www.wallenstam.se
Telefon 031-20 00 00
Göteborg:
401 84 Göteborg
Besöksadress Kungsportsavenyen 2
Stockholm:
Box 19531, 104 32 Stockholm
Besöksadress Birger Jarlsgatan 64 
Visualiseringsbild omslag Marge Arkitekter  
Foto insida omslag, sid. 14 Peter Mörk/Wallenstam  
Foto sid. 2, 5, 7, 77, 78 Mike Seth/Wallenstam 
Foto sid. 3 AMF Fastigheter
Foto sid. 8 NRSstudios
Foto sid. 10 överst  Marie Wendin/Wallenstam
Foto sid. 10 nederst Per Pixel Petersson
Foto sid. 12, 93 Carolin Freiholtz/Omelettfoto  
Ej nämnda foton/bilder är Wallenstams egna. 
Produktion: Newsroom
Repro och tryck: Billes Tryckeri
Tryckt på: omslag Multioffset 300 g, inlaga Multioffset 120 g.
Kalender
Delårsrapport Q1  28 april 2025
Årsstämma  29 april 2025 
Delårsrapport Q2  7 juli 2025
Delårsrapport Q3  21 oktober 2025
På wallenstam.se finns samlad information om  
Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering  
samt pressmeddelanden.
ÅRSREDOVISNING
2024
ÅRSREDOVISNING 2024 WALLENSTAM

===== SIDA 2 =====

93 ÅRSSTÄMMA 2025/ORDLISTA
Avkastningskrav
Den avkastning som ägare kräver på en 
investering, med beaktande av hur riskfylld 
investeringen är.
Bruttoarea BTA
Bruttoarea är summan av alla våningsplanens
area som begränsas av de omslutande bygg-
nadsdelarnas utsida.
Derivatinstrument
Ett finansiellt instrument vars värde är relate-
rat till en underliggande tillgång eller åtagande.
Används för att skapa ett skydd mot oönskad
prisutveckling på den underliggande egen-
domen. Exempel på vanliga derivatinstrument
är terminer och swapavtal.
Elcertifikat
Elcertifikatsystemet bygger på att elproducen-
ter av förnybar el får elcertifikat för den el som
produceras. Varje MWh (megawattimme) ger
ett certifikat. Försäljningen av certifikaten ska
ge producenterna en intäkt för produktionen
utöver intäkten från elförsäljningen.
Förnybar energi
Energi som kommer från förnybara källor som
vindkraft, vattenkraft, solkraft och biobränsle.
GRI
Global Reporting Initiative, ramverk för redo-
visning och rapportering av hållbarhetsinfor-
mation. GRI ger riktlinjer för vad en hållbar-
hetsredovisning ska innehålla och hur det 
ska gå till samt vilka upplysningar som ska 
rapporteras.
Kovenantsavtal
Ett avtal mellan en kreditgivare och kreditta -
gare kopplat till att kredittagaren garanterar
att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en
viss nivå av soliditet, som en förutsättning för
krediten.
Syntetiskt optionsprogram
Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till
de anställda. Syntetiska optioner ger inne-
havaren rätt till en kontant slutreglering vid
en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens
börsvärde.
Swapavtal
Swappar är finansiella instrument som innebär
ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett
underliggande nominellt belopp. En ränteswap
är ett exempel på ett swapavtal där en aktör
som lånar till fast ränta (till exempel bunden
ränta i fem år) kan vilja byta ränteflöde med en 
annan aktör som lånar till rörlig ränta.
Vakansgrad
Outhyrd yta i förhållande till total yta.
Volatilitet
Ett mått på hur mycket priset på en vara 
varierar under en tidsperiod.
För ytterligare ordförklaringar se: 
www.wallenstam.se
Ordlista
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i procent av börskursen
vid periodens slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling under året inklusive
verkställd utdelning i procent av börskursen
vid periodens början.
Antalet aktier
Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier: antalet registrerade
aktier med avdrag för återköpta egna aktier
vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier:
vägt genomsnittligt antal utestående aktier
under viss period.
Avkastning eget kapital
Resultat efter skatt för rullande tolv månader
i förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Se sid. 17.
Avkastning totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av 
räntekostnader för senaste rullande tolvmå-
nadersperiod i förhållande till genomsnittlig 
balansomslutning. Se sid. 17. 
Belåningsgrad
Räntebärande skulder samt leasingskuld
efter avdrag för likvida medel i relation
till koncernens investeringar i fastigheter,
tomträtter, exploateringsfastigheter, vindkraft 
samt markarrenden vid periodens utgång.
Bostadsfastighet
Fastighet som till övervägande del består av
bostadsyta.
Börsvärde
Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal
aktier per balansdagen.
Driftnetto förvaltningsfastigheter
Hyresintäkter minus drift- och underhållskost-
nader samt fastighetsskatt.
Exploateringsfastighet
Fastighet som uppförs med avsikt att avytt-
ras, antingen i sin helhet eller per andel, vid 
färdigställandet.
Förvaltningsresultat fastigheter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 
med avdrag för driftkostnader, förvaltnings- 
och administrationskostnader samt finansnet-
to hänförligt till förvaltningsfastigheter.
Genomsnittlig ränta
Periodens räntekostnader i relation
till räntebärande medelskuld.
Genomsnittligt direktavkastningskrav
Normaliserade driftnetton i enlighet med
värderingsmodellen i relation till direktavkast-
ande förvaltningsfastigheters beräknade 
marknadsvärde.
Hyresvärde*
Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra
för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ingått i beståndet 
under hela rapporteringsperioden samt under 
hela jämförelseperioden. Fastigheter som 
förvärvats, sålts eller varit klassificerade som 
projektfastighet under perioden eller jämfö-
relseperioden ingår inte.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde i förhållande till genom-
snittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från den löpande
verksamheten per aktie
Periodens kassaflöde från den löpande verk-
samheten i förhållande till genomsnittligt
antal utestående aktier.
Kommersiell fastighet
Fastighet som till övervägande del består av
kommersiell yta.
Medelantal anställda
Summa arbetade timmar dividerat med
normal årsarbetstid.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut, i förhållande till
resultat efter skatt per genomsnittligt antal
utestående aktier för den senaste rullande 
tolvmånadersperioden.
Resultat efter skatt per aktie
Periodens resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar och ned-
skrivningar med återläggning av finansnettot i 
förhållande till finansnettot.
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av
skattefinansierad verksamhet och är specifikt
anpassad för samhällsservice.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning
vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte-
skuld hänförlig till förvaltningsfastigheter.
Substansvärde per aktie
Koncernens substansvärde i relation till antal
utestående aktier vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta, exklu-
sive garage, projektfastigheter samt frivillig 
tomställning.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Resultat av intäkter från periodens försäljning
av förvaltningsfastigheter efter avdrag för
omkostnader och fastigheternas bedömda
marknadsvärde vid närmast föregående
rapportperiod samt resultat av förändring
av bedömt marknadsvärde för förvaltnings-
fastigheter jämfört med närmast föregående
rapportperiod.
Återköpsgrad
Andel kommersiella kontrakt som förlängs i 
relation till andel uppsägningsbara kommersi-
ella kontrakt.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkterna.
För mer information:
www.wallenstam.se/ordlista
* Operationellt nyckeltal, anses inte vara
alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
Se sid. 16.
Definitioner
Wallenstams årsstämma 2025 kommer att äga rum 
tisdagen den 29 april 2025 kl. 16.00 på Elite Park Avenue 
Hotel, Kungsportsavenyen 36–38 i Göteborg. Aktieägare 
kan utöva sin rösträtt vid årsstämman genom att närvara 
personligen, genom ombud eller genom poströstning.
Mer information och instruktioner om hur anmälan går till 
framgår av kallelsen till årsstämman, vilken offentliggörs 
genom ett separat pressmeddelande och finns tillgänglig 
bland annat på: www.wallenstam.se/arsstamma.
Årsstämma 2025
Wallenstams vision
Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler.
Wallenstams affärsidé
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser 
med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsre-
gioner i Sverige.
Det här är  
Wallenstam
 Innehåll
Introduktion
Året i korthet 2
Vd har ordet  4
Ordförande har ordet  6
Hållbarhetsrapportering 
Wallenstams hållbarhetsredovisning     8
EU-taxonomi 11
Risker och riskhantering 13
Finansiell rapportering
Femårsöversikt 16
Förvaltningsberättelse        18
Koncernens räkningar        26
Koncernens redovisningsprinciper och noter       30
Moderbolagets räkningar       54
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter        58
Revisionsberättelse        68
Bolagsstyrningsrapport       72
Fastighetsförteckning
Region Göteborg        80
Region Stockholm        84
Färdigställd nyproduktion, förvärv 
och för säljningar        86
Vindkraft        86
Övrigt
GRI-redovisning        87
Energiklasser 90
Redovisning EU-taxonomi  90
Årsstämma 2025        93
Ordlista        93
Definitioner       se flik
Kalender       se flik  1  3 0 4
Antal bostäder i produktion
57 ,50 kr
Substansvärde 
per aktie
45 %
Soliditet
2 922 Mkr
Hyresintäkter
96 %
Uthyrningsgrad, yta
 1  150 Mkr
Förvaltningsresultat 
fastigheter
66 Mdr
Fastighetsvärde
53 st
100 % förnybar fastighetsel 
från 53 egna vindkraftverk.
Fastighetsyta
Göteborg, 65 %
Stockholm, 33 %
Uppsala, 2 %
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 8–15, 18–19 samt 87–92.
Visionsbild av 
Sergelskrapan 
vid Sergels torg 
i Stockholm.

===== SIDA 3 =====

DET HÄR ÄR WALLENSTAM 1 
Wallenstams mål i affärsplan 2030
Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie år 2030. Per bokslutsdagen uppgår substansvärdet till 57,50 kr per aktie (56.20). Under affärs-
plan 2030 har Wallenstam som mål att öka substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseffektiv och serviceinriktad verksamhet i 
tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam 
nyproduktion och lönsamma affärer bidrar till denna substansvärdesökning. Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.
    EFTERF R Å G A N
UTDE L N I N G
ÅTERINVESTERAR
FÖ RVALTAR OCH UTVECKLAR
BYGGER OCH KÖPER
Wallenstams 
värdeskapande
Wallenstam bygger, köper, 
utvecklar och förvaltar fast -
igheter och områden utifrån 
människors och samhällets 
behov, samt utifrån önskemål 
och krav från kunder. Genom 
byggnation, utveckling, föräd -
ling och förvaltning med hög 
service och långsiktig hållbar -
het skapar vi värdetillväxt. 
Resultatet återinvesteras och 
används för att utveckla verk-
samheten vidare. Aktieägarna 
får del av värdetillväxten 
genom denna återinvestering 
samt genom utdelning.
SCOPE 1
Direkta utsläpp
Förbränning av bränslen samt  
köldmedieläckage
SCOPE 2
Indirekta utsläpp
Inköpt energi
SCOPE 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköp av varor för byggnation
Mål:  –50 %
Basår:  695 ton CO2e
2024:  477 ton CO2e
Utfall:  –31 %
Mål:  –50 %
Basår:  5 097 ton CO2e
2024:  3 049 ton CO2e*
Utfall:  –40 %*
Mål:  –55 %
Basår:  340 kg CO2e/BTA
2024:  236 kg CO2e/BTA
Utfall:  –31 %
*Då data för faktiska utsläpp från vissa fjärrvärmeleverantörer avseende 2024 ej var tillgänglig vid upprättande av denna redovisning, baseras redovisningen till en 
mindre del på utsläppsdata för 2023. 
Wallenstams klimatmål 2030

===== SIDA 4 =====

Året i korthet
2 ÅRET I KORTHET
FÖRVALTNING OCH DRIFT
Effektiv förvaltning med fokus på trygghet
Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fastigheter för att skapa 
värde för våra kunder och besökare. Renovering, driftoptimering och energi -
besparande åtgärder genomförs enligt planer för varje fastighet. Fastighets -
skötsel och löpande underhåll av våra fastigheter är tjänster som upphandlas 
av externa leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept, Wallenstam 
Partner.
Trygghet, trivsel och långsiktig lönsamhet är nyckelord när vi exempelvis 
rustar upp bostadshusens gårdar, eller när vi utvecklar innerstadsmiljöer för 
att bidra till mötesplatser samt liv och rörelse i staden. Vi arbetar systema -
tiskt för ökad trivsel och trygghet i och omkring våra fastigheter genom att 
inventera fastigheterna för att få en aktuell lägesbild och göra en handlings -
plan utifrån vår framtagna trygghetsstandard. Åtgärderna i handlingsplanen 
genomförs i samverkan inom Wallenstam och vid behov även med andra 
aktörer. För ökad trygghet följer vi också en rutin som innebär att Wallenstam 
med hjälp av en extern leverantör genomför bakgrundskontroller av tilltänkta 
leverantörer och kommersiella hyresgäster. Kontrollerna granskar ekonomin 
samt identifierar eventuell koppling till kriminalitet och arbetsmiljöbrister. 
Samarbeten inleds 
endast med de företag 
som uppfyller våra 
krav. Vi vill gynna 
endast de bolag som 
bedriver sin verksam -
het ansvarsfullt och 
förhoppningsvis kom -
mer rutinen att leda till 
ökad trygghet bland 
medarbetare, leveran -
törer och hyresgäster. 
UTHYRNING OCH EFTERFRÅGAN
Framgångsrik uthyrning  
och god efterfrågan
Närhet till den lokala marknaden samt stort enga -
gemang i att vårda kundrelationer är en bra grund 
för en framgångsrik uthyrningsverksamhet med en 
jämn och hög uthyrningsgrad. 
Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en 
stor efterfrågan på både vår nyproduktion och de 
lägenheter som hyrs ut i vårt befintliga bestånd. 
Under 2024 uppgick hyreshöjningarna för 
bashyran i jämförbart bostadsbestånd till i genom -
snitt 4,5 %. 52 % av våra lägenheter omfattas av 
presumtionshyra, vilket innebär att hyran baseras 
på nyproduktionskostnaden vid färdigställande. 
Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra kom -
mersiella ytor har varit stabil under 2024. Under 
året har vi tecknat cirka 100 nya kommersiella 
avtal som omfattar cirka 23 000 kvm. Återköps -
graden, som speglar hur stor andel av uppsäg-
ningsbara kontrakt som förlängs, var 89 % för 
2024. Uthyrningsgrad kommersiellt avseende yta 
uppgår till 92 %. I Göteborg, där majoriteten av de 
kommersiella ytorna finns, uppgår uthyrningsgra -
den till 95 %.
I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga 
löptiden på kontrakt 2,5 år. Hyresavtal överstigande 
1 Mkr utgör 34 % av bolagets kommersiella hyresin-
täkter. Bashyran för Wallenstams lokaler i Göteborg 
och Stockholm har i jämförbart bestånd ökat med 
5,7 % före tillägg, mot föregående år, främst som en 
effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhand-
lingar samt indexuppräkningar.
85,6 %
LOKALER
81,3 %
BOSTÄDER
Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg 
avseende trygghet, bemötande och service. Den senaste 
NKI-mätningen (Nöjd Kund Index) visar att serviceindex för 
både bostäder och lokaler har en fortsatt positiv utveckling. 
Kallebäcks terrasser, 
Göteborg.
Kallebäcks terrasser, 
Göteborg.
NÖJDA KUNDER

===== SIDA 5 =====

ÅRET I KORTHET  3
WALLENSTAMAKTIEN
Volatil aktieutveckling under året
Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick till 61,15 kr och den lägsta 
till 44,60 kr. Utvecklingen speglar den volatila marknaden och den osäkerhet 
som funnits kring fastighetssektorns förutsättningar. Vid årets slut var aktiekur-
sen 47,80 kr (54,70), vilket innebär en minskning med 12,6 % under 2024. Det 
kan jämföras med index för OMX Stockholm Real Estate PI som minskade med 
3,5 % och OMX Stockholm PI som ökade med 5,7 % under samma period. 
Under 2024 återköpte Wallenstam 2 000 000 aktier. Totalt antal återköpta 
aktier uppgår på bokslutsdagen till 5 000 000, köpta till en genomsnittskurs 
om 46,30 kr per aktie inklusive courtage.
För räkenskapsåret 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 0,50 kr per aktie 
(0,50), uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,25 kr per aktie. 
 
FINANSIERING
94 % av finansieringen är banklån
Wallenstam har 94 %, 28 591 Mkr, av sin finansiering i form av tra-
ditionella lån hos svenska banker och Europeiska Investeringsbanken 
(EIB). Resterande andel består av företagscertifikat om 808 Mkr och 
gröna obligationslån om 1 000 Mkr. Grön finansiering uppgår totalt till 
13 706 Mkr, motsvarande 45 %.
Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort rän -
tebindning är räntederivat. Ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet över 
tid i princip detsamma som att uppta ett lån med fast ränta. Volymen 
totalt utestående räntederivat där Wallenstam betalar fast ränta uppgår 
till 22,0 Mdr (16,0), motsvarande 72 % av de totala lånen.
NYPRODUKTION
Ökad nyproduktion
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen 
förvaltning och räknar med att ta hand om husen 
i många år. Med en effektiv nyproduktionsprocess 
är det möjligt att bygga kvalitativa bostäder och 
lokaler med god kontroll över produktionen och 
kostnaderna. Inför projektstarter är vi nu ännu 
noggrannare när vi säkrar leveranser och säker -
ställer att entreprenörer och underleverantörer 
har ekonomiska förutsättningar för att kunna driva 
projektet tillsammans med oss.
Under 2024 ökade nyproduktionstakten och vi 
byggstartade 577 lägenheter i projekt i attraktiva 
områden i Stockholm, Nacka och Mölndal. 354 
lägenheter i Uppsala, Nacka och Göteborg blev fär -
digställda och uthyrda. Totalt har Wallenstam 1 304 
lägenheter i produktion per årsskiftet 2024/2025.
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Satsning på kommersiellt  
i Stockholm CBD
I oktober avtalade Wallenstam om förvärv av 
Sergelskrapan, nummer 5 av Hötorgsskraporna i 
Stockholm. Fastigheten som förvärvats från AMF 
Fastigheter och tillträddes i januari 2025 kom -
mer att förädlas och moderniseras både invändigt 
och utvändigt, för att forma attraktiva lokaler för 
kontor, handel och restaurang. I och med förvärvet 
startar Wallenstam satsningen på ett kommersiellt 
segment i CBD Stockholm.
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER  
Bokfört värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter 1 januari 2024 63 090
+ Förvärv 143
+ Byggnationer 2 112
 — Försäljningar -148
+ Orealiserad värdeförändring fastigheter 392
Förvaltningsfastigheter 31 december 2024 65 588
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Bra lägen i attraktiva storstadsregioner
Fastighetens unika förutsättningar är avgörande för dess värde, där stor vikt 
läggs vid läge och standard. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till bra lä -
gen i attraktiva storstadsregioner. Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår till 4,5 % och för bostads -
fastigheterna till 3,7 %.
2024 2023
Andel lån med lång kapitalbindning (>12 mån), % 11 14
Andel lån med lång räntebindning (>12 mån), % 72 57
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 52 40
Genomsnittlig ränta under året, % 3,08 2,89
Genomsnittlig ränta per bokslutsdagen, % 2,54 3,24
Exklusive pågående nybyggnationer motsvarar fastighetsvärdet cirka 42 800 kr/kvm (41 600).

===== SIDA 6 =====

Vd har ordet
Ett spännande, utmanande och ljusare år – det var mina 
förhoppningar inför 2024. När vi nu stänger böckerna 
för året kan jag konstatera att förhoppningarna infriades. 
2024 var året då vi kunde se att siffrorna vände uppåt 
igen. Året då vi kunde öka nyproduktionen, göra viktiga 
fastighetsaffärer och dessutom tog ett stort kliv som 
bolag när vi gick in på kontorsmarknaden i Stockholm 
CBD.
Utvecklingen av Sergelskrapan 
Vi lyckades förvärva en fantastisk fastighet – Sergelskra -
pan – i centrala Stockholm och i och med det blev fjärde 
bladet i vår fyrklöver verklighet. Vår verksamhet omfat-
tar nu attraktiva bostäder i Stockholm och Göteborg och 
kommersiellt i CBD i båda städerna. 
Nu när vi har tillträtt fastigheten under januari kommer 
vi att ansöka om alla nödvändiga tillstånd för renovering 
och upprustning både in- och utvändigt. Vårt mål är att 
skapa riktigt moderna, exklusiva lokaler, och vi kommer 
också arbeta för att förbättra stadsmiljön runt omkring 
fastigheten för att skapa en mer levande och tilltalande 
plats för alla som vistas där. Vår långa erfarenhet av att 
utveckla fastigheter, nya områden och befintliga platser 
kommer vi att använda fullt ut när vi förvandlar denna 
oslipade ädelsten till en gnistrande diamant!
Ökat förvaltningsresultat och lägre snittränta
Vår verksamhet fungerar bra och vi ser en fortsatt god 
resultatutveckling där hyresintäkterna ökar och driftkost -
naderna minskar. Förvaltningsresultatet ökar med drygt 
10 % jämfört med föregående år.
Under hösten säkrade vi ytterligare en stor andel av våra 
räntor med räntederivat, vilket har lett till lägre snittränta 
som på bokslutsdagen är 2,54 %, och längre räntebind-
ningstid, 52 månader. Räntesäkringarna gjorde vi i ett läge 
när långräntorna var gynnsamma. Nu är min bedömning 
att långräntorna på sikt är på väg upp, medan korträntan 
kommer att sjunka, vilket ytterligare skulle förbättra vår 
redan positiva resultatutveckling.
Vi redovisar en positiv värdeförändring på våra fastighe-
ter till följd av förbättringar i driftnettona, inga justeringar 
har gjorts av direktavkastningskraven. 
När det gäller Convendum, som är marknadsledande 
inom coworking, har vi en tro på deras affärsidé och att 
verksamheten bär över tid. Till följd av den pågående 
rekonstruktionen av Convendum i Stockholm har vi, av 
försiktighetsskäl, valt att skriva ner hela vår investering.
Stabil uthyrningsgrad och nöjda kunder 
Vi har låga vakanser i vårt bestånd med en stabil uthyr-
ningsgrad om 96 %, ett resultat av både nyuthyrningar och 
många förlängningar av befintliga kontrakt. Våra skickliga 
uthyrare har under året hyrt ut samtliga nyproducerade 
lägenheter och på den kommersiella sidan har många vik-
tiga nyuthyrningar gjorts bland annat i våra fastigheter vid 
Rosenlund, Engelbrektsgatan, Kaserntorget och Kvarteret 
Victoria i Göteborg. I Umami i Sundbyberg har vi också 
gjort uthyrningar som innebär att vi får upp uthyrnings -
graden, sakta men säkert. 
Det är dessutom glädjande att se att god kundvård lönar 
sig – vi har nöjda hyresgäster och nio av tio lokalhyresgäs-
ter väljer att stanna hos oss när kontraktstiden går ut.
Startar byggnation där människor vill bo
Under 2024 har vi byggstartat närmare 600 lägenheter i 
tre projekt i Stockholm, Nacka och Mölndal, vilket jag är 
väldigt stolt och glad över. Det finns på sina håll i Sverige, 
trots en bostadsbrist totalt sett, nyproducerade lägenheter 
som står tomma och är svåra att hyra ut. Det är oerhört 
viktigt att bygga i rätt lägen, och vi är alltid noga med att 
bygga i områden där människor vill bo. Ett exempel är 
vårt projekt Nacka Grace, som nu efter årsskiftet är fullt 
uthyrt, där det har varit en enorm efterfrågan trots en hög 
prisbild. Även de lokaler som ligger i entrévåningarna i 
Nacka Grace är mycket attraktiva.
Hållbarhet i praktiken – från vision till resultat
Att bygga för framtiden handlar inte bara om att möta da-
gens behov, utan också om att göra det på ett hållbart och 
ansvarsfullt sätt. På Wallenstam strävar vi efter att minska 
vårt klimatavtryck samtidigt som vi stärker det sociala 
engagemanget.
Våra klimatmål, som är godkända av Science Based 
Targets initiative och i linje med Parisavtalet, sträcker sig 
till 2030. Ett av målen är att minska CO2-utsläppen från 
vår byggverksamhet med 55 %, vilket är ett väldigt utma-
nande mål. Här ser vi redan framgångar: utsläppen har 
minskat med 31 % jämfört med basåret 2019!
4 VD HAR ORDET

===== SIDA 7 =====

Men hållbarhet handlar som sagt om mer än klimatet. 
Vi arbetar även för att stärka den sociala dimensionen av 
hållbarhet. Redan när Wallenstam grundades 1944 av 
min far var samhällsengagemang en självklar del av vår 
verksamhet. Genom samarbete med organisationer som 
hjälper utsatta grupper och bekämpar utanförskap bidrar 
vi till en bättre vardag för många människor. Vi vill också 
på olika sätt skapa tryggare och trivsammare miljöer för 
våra hyresgäster. För oss är den kanske viktigaste insatsen 
att skapa nya bostäder – ett hem är en grundläggande för-
utsättning för ett gott liv, och det är något vi är stolta över 
att kunna bidra med.
Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig och integrerad 
del i vår verksamhet, och det är en viktig ingrediens för 
att säkerställa långsiktig framgång och positiv påverkan 
på samhället. Wallenstam har sedan tidigare signerat UN 
Global Compact, vilket innebär att vi stödjer och arbetar 
utifrån de tio principerna kring mänskliga rättigheter, 
arbetsvillkor, försiktighetsprincipen, antikorruption och 
ansvarstagande gällande miljöfrågor. Genom att kombi -
nera klimatansvar med socialt engagemang skapar vi värde 
inte bara för våra hyresgäster, utan också för samhället i 
stort.
VD HAR ORDET  5
Hans Wallenstam, vd
Tillförsikt och entusiasm inför 2025
Det är med stor tacksamhet och stolthet jag ser tillbaka på 
året som gått och med lika stor tillförsikt och entusiasm ser 
jag fram emot nya möjligheter och utmaningar för Wallen-
stam under 2025. Förhoppningsvis blir 2025 också starten 
på en fredligare värld. 
Vår affärsidé och strategin med attraktiva bostäder 
i efterfrågade lägen och kommersiella lokaler i CBD i 
tillväxtregionerna Stockholm och Göteborg har visat sig 
framgångsrikt. I kombination med en stark finansiell posi -
tion ger det mig och mina engagerade medarbetare goda 
förutsättningar för att skapa värde för både Wallenstam 
och våra aktieägare!

===== SIDA 8 =====

Ordförande har ordet
6 ORDFÖRANDE HAR ORDET
Det återkommande samtalsämnet under fjolåret, både i af -
färsmässiga och privata sammanhang, var räntans utveck -
ling och hur fort västvärldens centralbanker skulle sänka 
sina styrräntor. Och visst sänkte Riksbanken räntorna i en 
rimlig takt. Det har dock visat sig att den svenska konsu-
menten varit ovanligt svårflörtad och vi håller ännu hårt 
i plånboken, väl medvetna om hur hårt inflationen slagit 
mot oss under de senaste åren. Under 2025 finns det många 
anledningar att tro att privatkonsumtionen tar ett kliv 
uppåt då räntorna ser ut att bli ännu något lägre samtidigt 
som skattesänkningar och reallöneökningar kommer ge 
ett positivt bidrag till hushållskassan, vilket kommer ge en 
positiv effekt på vår BNP.
Styrelsens arbete under året
En faktor för att vi ska nå vårt mål i affärsplanen om ett 
substansvärde om 100 kronor per aktie år 2030, är att 
vi håller uppe vår bostadsproduktion. Det var därför 
glädjande att vi under 2024 kunde genomföra tre rejäla 
byggstarter, två i region Stockholm och en i Mölndal. In-
för vår etablering i Årstaberg om cirka 400 lägenheter, där 
vi tog ett första spadtag i maj, fick styrelsen en noggrann 
genomgång av byggkalkylen. Med tanke på projektets om-
fattning och de många osäkra omvärldsfaktorerna som vi 
då hade, var genomgången mer omfattande än vid tidigare 
byggstarter. För någon vecka sedan tog jag en promenad 
från Stockholms innerstad till vårt projekt i Årstaberg och 
kunde konstatera att såväl avståndet från innerstan som 
projektets framskridande var till belåtenhet. Styrelsen bru -
kar alltid närvara vid våra ”första spadtag” och vi kunde 
stolt se på när byggnationen startade i Nacka och Mölndal 
under september månad. Förhoppningarna är stora på yt-
terligare nya spännande projekt under 2025.
Wallenstam betalar under ett år betydande belopp i 
olika skatter. Skattefrågan är komplex och styrelsen är 
självklart mån om att vi följer samtliga skattelagar på ett 
korrekt sätt. För att öka förståelsen och styrelsens kom-
petens på området fick vi därför en grundlig genomgång 
av bolagets skattesituation på ett av årets styrelsemöten. 
Efter genomgången känner styrelsen sig än mer trygg och

===== SIDA 9 =====

ORDFÖRANDE HAR ORDET  7
Lars-Åke Bokenberger, ordförande
övertygad om att bolaget har god kontroll över samtliga 
skatter som berör oss.
Årets höjdpunkt för styrelsen är utan tvekan våra 
projektbesök och under 2024 fokuserade vi på våra hus i 
området Umami i Sundbyberg samt vårt unika bostadspro -
jekt Nacka Grace. I Umami har vi fortsatt en del vakanser 
i de kommersiella ytorna men vi noterar att vi har kom-
mit i gång med flera bra uthyrningar under året. I vårt 
projekt Nacka Grace har vi nu hyrt ut samtliga lägenheter 
och intresset har nog aldrig varit större för någon av våra 
nybyggnationer, vilket är fullt förståeligt när man fått se 
dessa fantastiska lägenheter. 
Styrelsens arbete under hösten kom att präglas av Wal-
lenstams enskilt största fastighetsaffär i bolagets historia, 
då vi beslutade att förvärva Sergelskrapan i centrala Stock-
holm. En affär på 2,8 miljarder kronor.
En 80-åring med stor tillförsikt inför framtiden
I och med förvärvet av Sergelskrapan startade vi vår sats-
ning på kommersiella lokaler i Stockholm. Förvärvet får 
ses som en milstolpe i bolagets historia och det skedde 
samtidigt som vi firade att vi verkat i 80 år. I och med detta 
förvärv arbetar vi med både bostäder och kommersiella 
lokaler i såväl Göteborg som Stockholm. Det var en speci-
ell händelse att få se vår fantastiske vd Hans Wallenstam 
signera affären. Nu startar ett nytt kapitel i vår historiebe -
skrivning och vi lägger en bredare grund för våra kom -
mande 80 år.

===== SIDA 10 =====

Paginering skall vara här 9
8 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING
Wallenstams 
hållbarhetsredovisning
Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett hållbart samhälle, idag och för 
kommande generationer. Vi vill ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på 
samhället, människan, klimatet och miljön. Genom att vi både utvecklar och förvaltar våra fastig­
heter kan vi ta ett långsiktigt ansvar.
Vi anser att ett integrerat hållbarhetsarbete och samhälls -
engagemang går hand i hand med långsiktig lönsamhet, 
varför hållbarhet är en central del i hela vår verksamhet. 
Hållbarhetsarbetet skapar ytterligare kontroll, minskar 
risker samt ger upphov till nya affärer och lösningar. Dess-
utom bidrar hållbarhetsarbetet till mer engagerade med -
arbetare, nöjdare kunder och trygghet för investerare. För 
att klargöra våra ambitioner inom hållbarhet har vi valt att 
koppla affärsplanen till våra klimatmål som är godkända 
av Science Based Targets initiative. Både klimatmålen och 
affärsplanen sträcker sig till år 2030. 
Sedan flera år tillbaka har vi valt att prioritera fem av 
FN:s Globala mål för hållbar utveckling. Vi stödjer UN 
Global Compact och arbetar utifrån deras 
tio principer avseende mänskliga rättig -
heter, arbetsrätt, miljö och antikorrup -
tion. Aktuell Communication on Progress 
(CoP) för Wallenstam finns på UN Global 
Compact:s hemsida.
Wallenstam har valt att frivilligt redovisa hur stor del av 
tillgångarna som definieras som hållbara enligt EU:s taxo -
nomiförordning, se vidare sid. 11 samt 90–92. Under 2024 
har arbetet fortsatt med att förbereda oss för kommande 
rapporteringskrav enligt CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive).
Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet omfattar alla delar av organisationen 
och är en integrerad del av vår verksamhet. Arbetet base -
ras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi samt på de 
av Science Based Target initiative godkända klimatmålen. 
Wallenstams policys och riktlinjer uppdateras årligen 
och antas av styrelse samt koncernledning. Stickprov 
görs löpande av Wallenstams compliancefunktion för att 
säkerställa efterlevnad. Hållbarhetschefen rapporterar 
löpande uppdateringar och resultat till koncernledning 
och styrelse. Vår vd har det yttersta ansvaret för hållbar -
hetsarbetet.
Ädellövet, Farsta, 
Stockholm.

===== SIDA 11 =====

Paginering skall vara här 9
Wallenstams klimatmål år 2023–2030
Bygg- och fastighetssektorn står för cirka 20 % av den 
totala koldioxidbelastningen i Sverige. Vi vill ta vårt 
ansvar och bidra till den gröna omställningen, därför har 
vi klimatmål som är vetenskapligt baserade och i linje med 
Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärm -
ningen till 1,5 grader Celsius. 
Wallenstams validerade Science Based Targets inne-
bär att vi ska minska våra utsläpp med 50 % inom Scope 
1 och 2 till och med 2030, med basår 2018. Utfallet av 
dessa mål redovisas i absoluta tal. För 2024 var utsläp-
pet 477 ton CO2e i Scope 1, vilket motsvarar ett utfall om 
-31 %, ett resultat av färre köldmedialäckage. Därtill har 
anläggningar moderniserats, vilket minskar risken för 
framtida läckage. Moderna köldmedia har lägre klimat-
påverkan som därmed mildrar konsekvensen vid eventuell 
läcka. I Scope 2 var utsläppet 3 049 ton CO2e, motsvarande 
ett utfall om -40 %, vilket vi nått bland annat genom 
renare fjärrvärme och kontinuerlig driftoptimering av våra 
fastigheter.
Utöver klimatmålen inom Scope 1 och 2 har Wallen-
stam även definierat ett frivilligt mål inom Scope 3, enligt 
Science Based Targets initiatives metodik. Målet inne -
bär att Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från 
byggverksamheten med 55 % till och med 2030, med 2019 
som basår. Scope 3 redovisas som ett intensitetstal, baserat 
på årets nybyggnation. Avseende 2024 redovisas utsläp-
pet för projektet Ädellövet som har en klimatpåverkan 
om 236 CO2/BTA. Därmed blir utfallet för Scope 3 2024 
-31 %. Några av de åtgärder som bidragit till minskningen 
är klimatförbättrad betong, isolering och flytspackel. Dess -
utom  har vi minskat vår användning av betong genom att 
exempelvis optimera väggtjocklekar. 
Se vidare sid. 1.
Förnybar energi 
Genom att satsa på förnybar energi tar vi ett aktivt ansvar 
för vår klimatpåverkan. Sedan 2013 har Wallenstam, som 
första fastighetsbolag i Sverige, varit självförsörjande på 
100 % förnybar elenergi. Våra 53 vindkraftverk är belägna 
Klimat och miljö
Socialt ansvar
Wallenstam arbetar för att vara en engagerad samhälls-
aktör. Vårt sociala hållbarhetsarbete riktas främst mot de 
geografiska områden där vi verkar och insatserna kan delas 
in i fyra fokusområden:
• Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika 
livschanser. 
• Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet
 − för människor som bor och arbetar i våra fastigheter 
 − för våra medarbetare 
 − för våra leverantörer och entreprenörer. 
• Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stads -
utveckling. 
• Affärsetik och antikorruption.
Verka proaktivt mot utanförskap och 
bidra till jämlika livschanser
Vi vill ta ett långsiktigt samhällsansvar genom att skapa 
jämlika stadsdelar och områden där alla kan känna sig 
inkluderade. Vi stödjer utsatta grupper och individer som 
befinner sig i samhällets utkanter. Vi samarbetar med 
mellan Skåne och Gästrikland och har en installerad effekt 
om totalt 112 MW. Under året har vindkraftverken produ-
cerat totalt 298 GWh (292).  
Miljöcertifiering 
Wallenstam har certifierat totalt 18 fastigheter enligt 
Miljöbyggnad nivå Silver. Därutöver har en kommersiell 
fastighet certifierats enligt BREEAM In-Use och tre kom -
mersiella fastigheter har certifierats enligt Miljöbyggnad 
iDrift nivå Guld. 
 
Fokus på resurseffektivitet och cirkulärt 
byggande 
Genom att effektivisera resursanvändningen av energi, vat-
ten samt byggmaterial kan vi minska vår klimatpåverkan 
och även minska våra kostnader. Vi strävar efter att skapa 
flexibla, optimerade och hållbara lokaler och öka andelen 
uthyrningar som inte kräver omfattande renoveringar och 
lokalanpassningar. Det gör vi för att minska resursanvänd-
ningen och vår klimatpåverkan, vilket även bidrar till en mer 
effektiv uthyrningsprocess. Wallenstam deltar i samarbetsi-
nitiativet Handslaget för cirkulärt byggande i Göteborgs 
stad, där vi tillsammans med andra aktörer i branschen ska 
verka för att utveckla och etablera en marknad för återbruk. 
Vi fortsätter att göra insatser för att minska restavfallet 
från våra fastigheter. Våra textilkärl som vi i samarbete 
med Human Bridge placerar ut vid våra fastigheter är ett 
framgångsrikt initiativ. Sammanlagt har vi under året 
samlat in 56,4 ton (42,5) textilier. 
Hållbarhetsratings
Under 2024 har Wallenstam rapporterat till nedan rating­
institut. Resultaten finns på respektive bolags hemsida. 
• The S&P Global Corporate Sustainability Assessment
• CDP
• Sustainalytics
WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 9

===== SIDA 12 =====

10 Paginering skall vara här
organisationer som Mitt Liv och TalangAkademin, vilka 
arbetar för minskat utanförskap och hjälper människor 
komma in på arbetsmarknaden. Därutöver vill vi främja 
en aktiv fritid för barn och unga i det lokala samhället där 
vi verkar, till exempel genom att tillhandahålla lokaler för 
föreningar, skapa mötesplatser och stödja olika typer av ak-
tiviteter. Några av våra samarbetspartners är Project Play-
ground, Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Majornas 
samverkansförening, stiftelsen Läxhjälpen, Maskrosbarn, 
BRIS samt olika idrottsföreningar för barn och unga. 
Främja välbefinnande, trygghet och 
delaktighet
Vi vill främja välbefinnande, trygghet och delaktighet för 
människor som bor och arbetar i våra fastigheter, för våra 
medarbetare samt för våra leverantörer och entreprenörer. 
Vi verkar för en ökad trygghet och trivsel för våra hyresgäs-
ter som bor och arbetar i våra fastigheter, och för de som 
besöker våra fastigheter, både dag- och kvällstid. Vi vill 
bidra till den enskilda människans hälsa och välbefinnande, 
med syfte att skapa en god livskvalitet. Det gör vi bland 
annat genom att skapa och utveckla god inomhusmiljö samt 
inbjudande utemiljöer med grönska och plats för rekreation. 
Trygghet är ett fokusområde för oss på Wallenstam 
och vi arbetar systematiskt med vår handlingsplan 
Trygga fastigheter . Här gör vi en rad insatser i såväl tidiga 
skeden när vi utformar fastigheten, som i den löpande 
förvaltningen av våra bostadshus och kommersiella loka -
ler. Ibland krävs det även punktinsatser för att bidra till 
ökad trygghet och säkerhet. Några exempel på insatser 
som vi gör är trygghetsinventeringar, enkätundersök -
ningar via AktivBo samt strukturerad samverkan och 
dialog med hyresgäster, närpolis, sociala myndigheter, 
kommun, samarbetspartners och andra fastighetsägare. 
Vi har också tagit fram en modell, inspirerad av Husku -
rages metod, som vi arbetar aktivt med för att förhindra 
våld i nära relationer i våra bostadshus. 
Några av våra samarbeten och samverkansprojekt som 
verkar för välbefinnande, trygghet och delaktighet är 
Project Playground, Purple Flag, Idrott utan gränser och 
andra idrottsföreningar i de områden vi verkar.
Bidra till en positiv utveckling av 
samhället genom stadsutveckling
Rätten till en trygg bostad är fastställd i såväl FN:s kon-
vention om mänskliga rättigheter som i svensk grundlag, 
likväl råder det fortsatt bostadsbrist i Sverige, särskilt i 
storstadsregionerna. Vi vill bidra till fler hem på markna-
den, främst hyresrätter. Under året har vi byggstartat 577 
lägenheter i Stockholm, Nacka och Mölndal samt färdig-
ställt 354 lägenheter i Uppsala, Göteborg och Nacka.
KASERNTORGET
Fullservicekontor med gröna avtal
På Kaserntorget 6 i Göteborg har en medveten satsning 
gjorts för att skapa kontor med lägre klimatpåverkan. 
Samtliga hyresavtal är gröna, där både hyresvärden och 
hyresgästen åtar sig att minska sin miljö­ och klimatpåver­
kan. Fastigheten har smakfullt renoverats med ett fokus 
på återbruk. Befintligt material har i största möjliga mån 
återanvänts och planlösningar har bevarats. Det som inte 
har kunnat återbrukas har lämnats till en extern åter­
bruksaktör. Uppföljningen visar en CO2­belastning om 
endast 30 % av vad en mer traditionell lokalanpassning 
skulle ha inneburit. Dessutom genererades hela 90 % 
mindre avfall än i ett genomsnittligt ombyggnadsprojekt.
Lokalerna erbjuder kunden en helhetslösning, vilket leder 
till att inga större ombyggnationer krävs vid en eventuell 
omflyttning. För att bidra till den biologiska mångfalden 
i staden har insektshotell, fågelholkar, fågelbad och väx­
ande grönska fått plats på fastighetens biotoptak.
GRÖN FINANSIERING
Tack vare vårt hållbarhetsarbete har  
vi kunnat finansiera oss grönt
Grön finansiering utgör 45 % av Wallenstams totala 
finansiering. Gröna banklån och gröna obligationer 
används för att finansiera våra gröna tillgångar såsom 
vindkraftverk, miljöcertifierade fastigheter, fastighe ­
ter som innehar energiklass B eller bättre samt EU ­
taxonomilinjerade fastigheter. Samtliga obligationer 
som Wallenstam har är gröna och har emitterats enligt 
bolagets gröna ramverk, som innehar det högsta bety ­
get, Dark Green.
10 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING
Sponsring och gåvor
Samarbete och stöd sker främst genom sponsring samt 
icke­kommersiella samarbeten, det vill säga gåvor.  
Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvalt    ningsresultatet 
till dessa icke­kommersiella samarbeten.

===== SIDA 13 =====

NYCKEL TAL EU- TAXONOMI 2024
Mkr
Andel förenlig med  
EU-taxonomin, %
Omsättning 1 466 (1 255) 46 (38)
CapEx 1 187 (1 263) 54 (52)
OpEx 111  (95) 34 (25)
 
För fullständiga taxonomitabeller, se sid. 90.
EU-taxonomi
Wallenstam träffas inte av EU:s taxonomiförordning i år då 
bolaget har färre än 500 anställda, men har valt att frivilligt 
redovisa hur stor del av tillgångarna som definieras som 
hållbara enligt EU-taxonomin. Wallenstam redovisar i år  
enligt förordningens tekniska granskningskriterier avse-
ende artiklarna 4.3 Elproduktion från vindkraft samt  
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.
Vi strävar efter att skapa trygga och välkomnande 
områden och fastigheter där människor vill bo, arbeta och 
vistas, nu och i framtiden. Genom att vi bygger hyresrät-
ter för egen förvaltning kan vi ta ett långsiktigt ansvar för 
våra fastigheter och dess närområden. 
Redan i tidiga skeden projekterar vi för att utveckla fast-
igheter och områden som är trygga, inkluderande, levande 
och som har god tillgänglighet till service och mötesplatser 
såsom restauranger, caféer, matbutiker, coworking, skolor, 
idrott samt kollektivtrafik. Vi utvecklar även våra befint -
liga fastigheter och genomför aktiviteter i samverkan med 
våra kommersiella kunder, staden, andra fastighetsägare 
och aktörer i samhället. Några exempel på samverkans-
organisationer är Avenyföreningen, Hallonbergslyftet, 
Handslag Hallonbergen, Innerstaden Göteborg, Göteborg 
Citysamverkan ideell förening, B(id) Stigberget och IOP 
Majorna.
Affärsetik och antikorruption
Inom bygg-och fastighetsbranschen finns risker relaterade 
till bland annat arbetsmiljö, korruption, mänskliga rättighe-
ter, klimat och miljö. I våra projekt och i vår förvaltning är 
leverantörsleden ibland långa med många aktörer, varor 
och tjänster som upphandlas. Vår uppförandepolicy med 
tillhörande riktlinjer bygger på bolagets kärnvärden – re-
spekt, engagemang och utveckling – och tydliggör vad som 
förväntas av våra medarbetare och leverantörer avseende 
arbetsvillkor, hållbarhetsfrågor, mänskliga rättigheter samt 
korruption och mutor. Vi bedriver vår verksamhet i enlighet 
med lagar och övriga föreskrifter, och följer UN Global 
Compacts tio principer. Vi tillämpar ansvarsfulla affärsme-
toder som präglas av hög affärsmoral och god affärsetik.
Wallenstams Etiska råd driver bolagets centrala arbete 
med affärsetik och antikorruption. Rådet arbetar proak -
tivt för att minimera riskerna internt och hos våra leveran-
törer. Det ansvarar även för utbildning och information 
avseende affärsetik, antikorruption samt uppförande -
policyn. Utbildningen är obligatorisk för samtliga tills -
vidareanställda. Det har inte rapporterats något ärende 
till Etiska rådet under 2024 som har krävt ytterligare 
utredning. Wallenstam har även en visselblåsarfunktion, 
tillgänglig via länk på Wallenstams hemsida, som kan 
användas såväl internt som externt. Inget kvalificerat vis -
selblåsarärende har inkommit under 2024. 
Ansvarsfullt företagande
Vi vill erbjuda säkra och trygga boenden och lokaler för 
hyresgäster, liksom säkra och trygga arbetsplatser för 
medarbetare och leverantörer. En aktiv åtgärd som vi 
vidtagit under året är att genom en ny rutin säkerställa att 
vi gynnar endast de bolag som bedriver sina verksamheter 
ansvarsfullt. Rutinen innebär att Wallenstam med hjälp av 
en extern leverantör genomför bakgrundskontroller som 
granskar företagens ekonomi samt identifierar eventuell 
koppling till kriminalitet eller arbetsmiljöbrister. Sam -
arbeten inleds endast med de leverantörer och kommer-
siella hyresgäster som uppfyller våra krav, i syfte att öka 
säkerhet och trygghet bland medarbetare, leverantörer och 
hyresgäster.
WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 11

===== SIDA 14 =====

Medarbetare
259
ANSTÄLLDA PERSONER
hade Wallenstam per årsskiftet 2024/2025. 95 % är tillsvidare -
anställda. I genomsnitt leder varje chef hos oss sex medarbetare.
27 % av medarbetarna finns i Stockholm, övriga i Göteborg. 
 Wallenstams medarbetare omfattas av kollektivavtal med Fastigo.
Medelanställningstiden för tillsvidareanställd personal i Wallenstam   
är 11 år. Personalomsättningen har under året varit 11 % (9).
98,4 %
FRISKNÄRVARO UNDER 2024
MEDARBETARE I SIFFROR, 2024-12-31
Antal Andel kvinnor Andel män
Hela koncernen 259 58 % 42 %
Chefer/ledare 44 41 % 59 %
Koncernledning 6 50 % 50 %
Styrelse 5 60 % 40 %
0–2 år, 17 %>10 år, 41 %
6–10 år, 26 %
3–5 år, 16 %
ANSTÄLLNINGSTID
Vårt strategiska arbete med fokus på våra medarbetare sammanfattas 
kort i vår medarbetarplan. Målet är att ge alla en positiv och minnesvärd 
medarbetarresa, från det att vi uppmärksammas som potentiell arbets -
givare tills att vi skiljs åt.
Attrahera
Utveckla
IntroduceraMotivera
Avveckla Rekrytera
Vi tror på sambandet mellan engagerade medarbetare och 
vår lönsamhet. Vi är stolta över den företagskultur som vi 
har byggt upp och fortsätter att förvalta med stort engage-
mang och omtanke för att skapa en positiv medarbetarresa 
för alla som jobbar inom Wallenstam. 
Attraktiv arbetsgivare
Wallenstam månar om att erbjuda en god arbetsmiljö samt 
marknadsmässiga arbetsvillkor och förmåner. Vi läg -
ger stor vikt vid ledarnas engagemang och betydelse för 
medarbetarnas prestationer, och genom löpande chefsstöd 
samt ledarutveckling skapas förutsättningar för ett effek -
tivt ledarskap. För att främja våra medarbetares utveckling 
och hälsa jobbar vi aktivt med att utbilda och erbjuda olika 
typer av aktiviteter. 
Vi arbetar för att alla medarbetare inom Wallenstam ska 
ha likvärdiga förutsättningar vid rekryteringar, utveckling 
och lönesättning, och vi strävar efter en organisation där 
förebyggande åtgärder görs kopplat till samtliga diskrimi -
neringsgrunder. 
Vad säger våra medarbetare?
Vi har valt att mäta och följa upp betydelsefulla faktorer 
som främjar välmående, trivsel och prestation genom kon-
tinuerliga pulsmätningar. Vi är stolta över att vi har en ge-
nerellt hög upplevelse – i snitt 8,1 poäng av max 10 – i våra 
mätningar, där ledarskapet och vår teamkänsla får högst 
poäng. Vi ser också att medarbetarna särskilt uppskat -
tar den omtanke och värme som genomsyrar vår kultur, 
samt den stolthet de känner över Wallenstams bidrag till 
samhället. 
Den vedertagna metoden eNPS beskriver i vilken grad 
medarbetarna är ambassadörer för den egna verksamhe -
ten. Enligt denna metod räknas ett resultat mellan 10 och 
30 som bra och över 50 som utmärkt. Wallenstam nådde 
ett eNPS på 50 vid den senaste avstämningen.
12 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 15 =====

RISKER OCH RISKHANTERING 13 
Beskrivning av risk
• Konkurrens om entreprenörer.
• Att upphandlingar inte görs/avtal inte 
tecknas korrekt, vilket kan leda till otyd­
lighet kring ansvar och ökade kostnader. 
• Att samarbetspartners inte följer in­
gångna avtal eller vår uppförandepolicy.
• Att samarbetspartners går i konkurs, 
vilket kan bli kostsamt för Wallenstam.
Beskrivning av risk
• Att IT­system blir attackerade och att 
verksamheten manipuleras eller att 
infor mation kommer i orätta händer. 
• Att känslig information sprids till fel 
personer.
• Att inte efterleva gällande lagkrav.
Samarbetspartners
Beskrivning av risk
• Arbetsplatsolyckor.
• Oförutsedda händelser som ger ökade 
kostnader, såsom miljöfaktorer, ämnen 
i mark eller läckage som kräver sane ­
ring eller naturvärden som behöver 
skyddas.
Produktion och förvaltning Informations- och  
IT-säkerhet
Wallenstams hantering
• Arbetsmiljöplan upprättas tidigt och 
följs upp i hela projektet. Byggarbets­
miljösamordnare utses som i plan­
eringsstadiet säkrar arbets  miljö­
säkerhet. I entreprenörsavtal utses 
samordnare med motsvarande ansvar 
under byggnationen. Tillräckligt långa 
tidplaner för att kunna undvika stress 
och misstag.
• Analys av miljörisker vid förvärv av 
mark, markundersökningar vid nybygg ­
nation och fortlöpande undersökningar 
av miljörisker. 
• Effektiv organisering av projektering, 
plane ring, upphandling, byggnation och 
val av  entreprenör.
Wallenstams hantering
• Utvecklar långsiktiga relationer och 
väl etablerade samarbeten med entre ­
prenörer och leverantörer.
• Utvecklade processer och mallar för 
upphandlingar och inköp, rätt kompe ­
tens i processen och alltid minst två 
personer som granskar anbud och 
avtal innan de tecknas. 
• Krav på entre prenörer om att följa Wal­
lenstams uppförandepolicy. 
• Projektansvariga har hög kännedom om 
och närhet till sina projekt. Rutiner för 
uppföljning av avtal och kontroller i fält. 
• Rutiner för loggböcker och ID ­kontrol­
ler med mera på arbetsplatser. Oan ­
nonserade stickprov hos partners sker 
regelbundet. 
• Rutiner kring leverantörskontroller.
• Interna stickprov utförs.
Wallenstams hantering
• Kontinuerligt arbete med säkerhets­
höjande åtgärder kring IT­säkerhet, 
uppgradering av brandväggar, virus ­
skydd och system, intrångs  tester, 
rutiner för IT­skydd med mera. 
• Policy och riktlinjer för informations ­
säkerhet samt kontinuerlig informa ­
tion och utbildning internt. Rutiner för 
informationsdelning och ­ hantering.
• Ett dataskyddsombud samt ett GDPR ­
råd som löpande arbetar med GDPR ­
frågor.
Att minimera risker är en integrerad del i vår verksamhet. 
Wallenstams medarbetare är delaktiga såväl i riskinven -
teringen som i det förebyggande arbetet. Riskerna bedöms 
utifrån skadlighet och sannolikhet och de prioriteras av led-
ning och styrelse. Arbetet syftar till att utveckla riktlinjer, 
strategier och åtgärder för att minska riskerna. Det är ett 
kontinuerligt arbete som pågår och utvecklas löpande och 
bolagets compliancefunktion ansvarar för uppföljningen.
Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av 
vårt riskarbete att ha beredskap för krishantering. Vi övar 
regelbundet vår krisorganisation utifrån särskilda riktlinjer 
samt checklistor för kris. Det borgar för möjligheten att 
minimera skador på verksamheten och våra intressenter.
Risker och riskhantering
Mkr
Hyresförändring bostäder, 1 % 15,7
Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 2,0
Förändring av driftkostnader, 1 % 7,0
Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 79,0
KÄNSLIGHETSANAL YS, KASSAFLÖDE

===== SIDA 16 =====

Beskrivning av risk
• Minskat förtroende eller attraktivitet 
hos befintliga och potentiella medar­
betare.
• Att inte kunna rekrytera och behålla 
medarbetare med rätt kompetens och 
engagemang. 
• Att medarbetare inte efterlever företa ­
gets värderingar.
Medarbetare
Wallenstams hantering
• Erbjuda en god arbetsmiljö med attrak ­
tiva och marknadsmässiga förmåner 
och arbetsvillkor.
• Strategisk plan för vår medarbetarresa 
(Attrahera, Rekrytera, Introducera, Ut ­
veckla, Motivera, Avveckla) med tydliga 
ansvarsområden som förutsätter sam ­
verkan mellan HR och chef/ledare.
• Löpande chefsstöd och ledarutveck ­
ling för samtliga chefer/ledare för att 
skapa förutsättningar för ett önskvärt 
ledarskap.
• Kontinuerligt arbete med vår värde ­
grund och företagskultur samt medar­
betarskapet (det egna ansvaret).
• Regelbundna medarbetarundersök ­
ningar som resulterar i handlingsplaner 
med syfte att bibehålla och öka enga ­
gemanget.
• Syntetiskt optionsprogram för med ­
arbetare, vilket ger tydlig delaktighet i 
bolagets utveckling.
Korruption
Beskrivning av risk
• Klimatförändringarna bedöms med ­
föra klimatrisker såsom större neder­
bördsmängder, värmeböljor, kraftigare 
vindar, höjd havsnivå, ökade flöden i 
vattendrag, markerosion samt ras och 
jordskred. Dessa fenomen kan påverka 
våra fastigheter negativt.
Beskrivning av risk
• Risk för korruption kopplat till tilldel ­
ning av lägenheter/lokaler.
• Risk för korruption vid upphandlingar 
och investeringar.
Klimatförändringar
Wallenstams hantering
• Tydliga processer och mallar för upp­
handlingar och investeringar samt 
uthyrning. Rutiner där två personer 
i förening ska granska och attestera 
uthyrningar och investeringar samt 
kontrollera anbud och avtal innan de 
tecknas. 
• Interna stickprov för kontroller av avtal. 
• Fokus på att kontrollera befintliga 
kontrakt, till exempel olovlig andra ­
handsuthyrning.
• Ett etiskt råd med uppgift att driva och 
bevaka antikorruptionsarbetet inom 
Wallenstam. Intern information, utbild ­
ning och stöd genom etiska rådet.
• Tillgänglig visselblåsarfunktion, internt 
och externt. 
• Genomlysning internt av bisysslor och 
uppdrag vid sidan av arbetet som kan 
påverka intressen.
Wallenstams hantering
• Vid nybyggnationsplanering beaktas 
möjliga konsekvenser av ett förändrat 
klimat.
• Vi säkerställer bland annat att tak och 
hårdgjorda ytor på fastigheterna kan 
hantera stora regnmängder under kort 
tid.
• För att hantera ökade vattenflöden an ­
läggs i nyproduktion till exempel upp ­
samlingsmagasin i form av stenkistor 
under mark. Även vattenavgränsande 
utrustning placeras ut i fastigheter i 
utsatta lägen. 
• Vi arbetar aktivt med att minska våra 
utsläpp i Scope 1, 2 och 3.
• Produktion av förnybar energi bidrar 
till lägre global klimatpåverkan.
14 RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 17 =====

RISKER OCH RISKHANTERING 15 
Finansiering Räntor Konjunktur
Beskrivning av risk
• Räntehöjningar som ger ökade kostna ­
der och stor påverkan på resultatet.
Beskrivning av risk
• Försämrade fastighetsvärden. 
• Höjda markpriser.
• Resursbrist och höjda kostnader.
Beskrivning av risk
• En svag likviditet förhindrar inves ­
teringar och förmågan att klara 
betalnings förpliktelser.
Wallenstams hantering
• Ett attraktivt fastighetsbestånd. 
• Närhet till marknaden och bankerna. 
Goda relationer med flera olika kre ­
ditgivare ger goda förutsättningar för 
finansiering. 
• Fokus på stark soliditet och likviditet. 
• Likviditetsprognoser uppdateras löpan ­
de i syfte att optimera kassahållningen.
Wallenstams hantering
• Låneportfölj med olika löptider och 
fördelad mellan olika kreditformer och 
kreditgivare.
• Räntederivat används för risksprid ­
ning, för att skydda den underliggande 
portföljen och för att flexibelt kunna 
påverka låneportföljens räntebind ­
ningstid. 
Wallenstams hantering
• Fastigheter i attraktiva lägen minskar 
risken för värdenedgång i lågkonjunktur. 
• Lönsamhet säkras även vid förändrat 
konjunkturläge genom högt ställda 
krav på avkastning på investerat 
 kapital.
• Säkerställa en stark balansräkning.
• Egen produktion av förnybar elenergi 
ger lägre priskänslighet på el.
Infrastruktur och 
stadsutveckling
Förändring av lagar 
och regler
Utbud och efterfrågan
Beskrivning av risk
• Förändringar och byggnation av infra ­
struktur eller annat som kan påverka 
våra fastigheters attraktivitet negativt.
Beskrivning av risk
• Förändringar av lagar, regler och myn­
dighetskrav, kring exempelvis miljö, 
gestaltning, skattefrågor, avgifter med 
mera, som leder till ökade kostnader 
och ökad administration.
Beskrivning av risk
• Minskad efterfrågan på exempelvis 
kommersiella lokaler, hyresrätter eller 
bostadsrätter. 
• Utdragna planprocesser och brist på 
tillgång till mark.
Wallenstams hantering
• Äger och förvaltar fastigheter i attrak ­
tiva områden som kännetecknas av 
tillväxt och stark efterfrågan.
• Närhet och täta relationer med hyres ­
gäster.
• Följer marknadsutvecklingen och har 
beredskap för förändringar i efterfrå ­
gan. 
• Flexibel affärsmodell med möjlig ­
het att ställa om och anpassa utbud, 
upplåtelse form och villkor, etc, vid för­
ändrad efterfrågan. 
• Lång framförhållning, nära samarbete 
med kommuner och flera parallella 
projekt i exploatering. 
• Fokus på markanskaffning för framtiden.
Wallenstams hantering
• Löpande bevakning av utvecklingen i 
våra områden.
• Samverkan med kommunen, andra 
fastighetsägare, hyresgäster och 
 centrumföreningar.
• Insatser i samverkan med hyresgäster 
för att stärka innerstadens attraktivitet 
genom event, erbjudanden, tillgänglig ­
het, marknadsföring och kommunika ­
tion, etc.
Wallenstams hantering
• Följer utvecklingen i frågor som rör vår 
verksamhet. Tolkar rättsfall och regel­
förändringar som kan leda till ändrade 
förutsättningar. 
• Proaktivitet för att kunna möta nya 
krav, praxis och lagar.
• Remissvar, möten med beslutsfattare 
för att tydliggöra konsekvenser för 
fastighets branschen.

===== SIDA 18 =====

16 FEMÅRSÖVERSIKT
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Hyresintäkter 2 922 2 730 2 490 2 324 2 131
Övriga intäkter 250 621 363 243 706
Summa intäkter 3 172 3 351 2 853 2 567 2 837
Driftkostnader förvaltningsfastigheter -701 -730 -602 -561 -519
Central förvaltning och administration -332 -352 -296 -277 -259
Resultatandel intresseföretag -336 -3 -3 -3 -1
Finansiella intäkter 7 7 6 3 4
Finansiella kostnader -826 -726 -385 -259 -264
Övriga kostnader -243 -416 -199 -188 -549
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 742 1 129 1 373 1 283 1 249
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 388 -787 -2 608 3 693 1 339
Värdeförändring finansiella instrument 102 -916 1 646 484 -158
Värdeförändring syntetiska optioner 15 -68 - -89 -36
Nedskrivningar och återläggningar vindkraftverk -62 59 300 - 0
Resultat före skatt 1 185 -582 711 5 371 2 393
Skatt -411 132 393 -654 -485
Årets resultat efter skatt 774 -450 1 103 4 717 1 908
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Förvaltningsfastigheter 65 588 63 090 62 092 63 480 57 457
Tomträtter 623 534 500 469 476
Vindkraftverk 831 985 1 017 943 1 017
Markarrenden 8 9 9 15 16
Andelar i intresseföretag - 285 255 217 220
Finansiella derivatinstrument 1 136 1 018 1 900 138 10
Övriga anläggningstillgångar 308 372 387 783 610
Exploateringsfastigheter 64 77 217 123 126
Övriga omsättningstillgångar 363 471 670 531 648
Summa tillgångar 68 922 66 841 67 049 66 698 60 581
Eget kapital 30 844 30 500 31 432 30 767 25 558
Avsättningar för uppskjuten skatt 6 242 5 830 5 963 6 358 5 811
Avsättningar 74 94 77 51 142
Räntebärande skulder och leasingskulder 31 032 29 619 28 793 28 318 27 785
Finansiella derivatinstrument 21 18 26 170 525
Ej räntebärande skulder 710 780 758 1 033 761
Summa eget kapital och skulder 68 922 66 841 67 049 66 698 60 581
ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM)
Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, 
enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. 
Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt 
IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är 
alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.
Femårsöversikt

===== SIDA 19 =====

FEMÅRSÖVERSIKT  17 
2024 2023 2022 2021 2020
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Driftnetto förvaltningsfastigheter, Mkr 2 222 1 999 1 888 1 763 1 613
Överskottsgrad fastighetsdrift, % 76,0 73,2 75,8 75,9 75,7
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 1 150 1 039 1 252 1 280 1 131
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 388 -787 -2 608 3 674 1 339
Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 65 588 63 090 62 092 63 480 57 457
Antal kvm (tusental) 1 411 1 388 1 356 1 330 1 235
Uthyrningsgrad, yta, % 96 97 97 98 98
FINANSIELLA NYCKELTAL
Resultat efter skatt, Mkr 774 -450 1 103 4 717 1 908
Avkastning eget kapital, % 2,5 -1,4 3,4 16,9 7, 8
Avkastning totalt kapital, % 3,0 0,2 1,6 8,9 4,6
Räntetäckningsgrad, ggr* 1,9 2,6 4,6 6,1 5,8
Belåningsgrad, % 46 46 45 43 46
Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,54 3,24 2,21 1,17 1,21
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 52 40 44 40 41
Soliditet, % 45 46 47 46 42
Eget kapital, Mkr 30 844 30 500 31 432 30 767 25 558
Substansvärde, Mkr 37 682 36 930 37 825 37 795 31 746
Börsvärde, Mkr 31 548 36 102 28 974 55 440 43 098
Utbetald utdelning, Mkr 328 395 396 392 162
Återköp aktier, Mkr 102 130 43 - -
DATA PER AKTIE
Substansvärde, kr 57,50 56,20 57,40 57,30 49,10
Resultat efter skatt, kr 1,2 -0,7 1,7 7,2 3,0
P/E-tal, ggr 40,6 Neg. 26,3 11,7 22,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 1,9 2,0 1,8 1,5 1,9
Eget kapital, kr 47,10 46,40 47,70 46,60 39,60
Börskurs, kr 47,80 54,70 43,90 84,00 65,30
Utdelning, kr (2024 avser föreslagen utdelning) 0,50 0,50 0,60 0,60 0,60
Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 5 000 3 000 1 000 - -
Utestående aktier i tusental, genomsnitt 656 631 658 449 659 904 655 334 646 000
Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 655 000 657 000 659 000 660 000 646 000
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier.
Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022.
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital 30 844 30 500 31 432 30 767 25 557
Genomsnittligt eget kapital 30 670 31 139 32 074 27 915 24 528
Balansomslutning 68 922 66 841 67 049 66 698 60 581
Genomsnittlig balansomslutning 67 972 67 290 68 079 63 075 57 708
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.
Eget kapital och balansomslutning i genomsnitt:
* Inkluderar nedskrivning intresseföretag

===== SIDA 20 =====

18 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten i korthet
Wallenstam grundades 1944 och är en fastig-
hetskoncern som bygger, utvecklar, äger och 
förvaltar fastigheter för hållbart boende och 
företagande i Stockholms- och Göteborgs- 
regionen. Wallenstams B-aktie är noterad på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), 
org. nr. 556072-1523, upprättar härmed följande årsredovisning 
och koncernredovisning för 2024. Bolaget har sitt säte i Göteborg 
där även huvudkontoret är beläget på Kungsportsavenyen 2.
Wallenstams fastighetsinnehav omfattar totalt 1,4 miljoner kvm 
som fördelas på 210 fastigheter. Förvaltningsfastigheternas värde 
uppgår till cirka 66 Mdr, varav cirka 61 Mdr utgörs av fastigheter 
i drift. Sammantaget har Wallenstam cirka 12 200 lägenheter 
och 1 000 företagskunder. Andelen bostäder utgör drygt hälften 
av ytan och kommersiella ytor samt garage utgör resterande. Av 
lägenhetsbeståndet finns drygt 5 800 lägenheter i Stockholmsom -
rådet, cirka 600 i Uppsala och cirka 5 700 i Göteborgsområdet. Det 
kommersiella beståndet finns huvudsakligen i Göteborgs innerstad, 
med cirka 900 företagskunder. Fastighetsbeståndets lägenheter är 
fullt uthyrda och uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella 
fastigheter är 92 %. Uthyrningsgraden avseende yta för kommer -
siella fastigheter i Göteborg uppgår till 95 %. Återköpsgraden, som 
speglar hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, 
var 89 % för 2024.
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning 
men också exploateringsfastigheter, som är fastigheter som upp -
förs för att avyttras vid färdigställande. Under året investerades 
totalt 2,3 Mdr (2,4) medan pågående investeringar vid årsskiftet 
uppgår till 3,0 Mdr (2,1). Byggnation pågår för närvarande av 
cirka 900 lägenheter i region Stockholm och cirka 400 lägenheter 
i region Göteborg.
Förvaltningsberättelse
Wallenstams hållbarhetsarbete
Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till 
ett hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill 
ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på 
samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams hållbar -
hetsarbete baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi, 
väsentlighetsanalys samt på de av Science Based Targets initiative 
validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2. Utöver de validerade 
klimatmålen har ett frivilligt mål definierats inom Scope 3. Målet 
innebär att Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från bygg -
verksamheten. 
Vi arbetar aktivt med att minska vår klimatpåverkan, våra koldi -
oxidutsläpp och vår energianvändning. Genom att satsa på förnybar 
energi tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan – sedan 2013 
har Wallenstam varit självförsörjande på förnybar elenergi. 
Wallenstam vill vara en engagerad samhällsaktör. Vårt sociala 
hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi 
verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden: 
• Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser.
• Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet.
• Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling.
• Affärsetik och antikorruption.
Affärsidé
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets -
platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda 
storstadsregioner i Sverige.
Mål för verksamheten
I affärsplan 2023–2030 är målet att uppnå ett substans -
värde om 100 kr per aktie. Substansvärdesökningen ska 
skapas genom framgångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, 
värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion och lön -
sam affärsverksamhet. Soliditeten ska inte understiga 35 %.
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA
Hyresgäst Yta, kvm
Göteborgs Stad 20 303
Essity Hygiene and Health AB 15 639
Convendum AB 14 757
Filmstaden AB 14 508
Riksarkivet 11 000
Västra Götalandsregionen 10 832
Fridaskolorna AB 8 088
Dagab Inköp & Logistik AB 7 233
ICA Fastigheter AB 6 906
Frisk Service i Göteborg AB 5 854
Summa 115 120
Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 8 % av det totala
hyresvärdet eller 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet.
Den uthyrda ytan motsvarar 22 % av den totala ytan i det kommersiella 
beståndet.
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
Bostäder 51 %
Industri/lager 3 %
Garage 2 %
Övrigt 1 %
Utbildning/vård 4 % 
Butik, restaurang,
och bio 12 %
Kontor 27 %
FÖRDELNING HYRESVÄRDE

===== SIDA 21 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 19
Wallenstams 
organisation
Under 2024 var medelan -
talet anställda i koncernen 
totalt 260 (263). Wallenstam 
är organiserat i två regioner: 
Region Göteborg samt 
Region Stockholm, som även 
inkluderar verksamheten i 
Uppsala. Inom varje region 
bedrivs uthyrning, förvaltning 
och byggverksamhet med 
Wallenstams egna uthyrare, 
förvaltare och byggprojekt -
ledare som samarbetar med 
externa leverantörer och 
entreprenörer. Den lokala 
närvaron möjliggör nära rela -
tioner med våra kunder och 
god kännedom om den lokala 
fastighetsmarknaden, och 
ger förutsättningar för kun -
skap om våra kunders behov 
och verksamhet. Det främjar 
engagemang och handlingskraft, såväl i organisationen 
som helhet som hos respektive medarbetare. Vår kund -
service är organiserad som en central funktion i bolaget. 
De administrativa stödfunktionerna tillför affärsområdena 
kompetens inom ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, 
kundservice, hållbarhet, skatt, säkerhet och HR.
 
Väsentliga händelser under året
 
Ett långsiktigt bolag  
Under 2024 firade Wallenstam 80 år som bolag och 40 år 
på börsen!
Ökad nyproduktion  
Under året startade byggnationen av 577 lägenheter i 
Stockholm, Nacka och Mölndal. Pågående nybyggnations -
projekt omfattar på bokslutsdagen 1 304 lägenheter. 
Överenskomna hyresökningar
Avtalade uppräkningar för kommersiella lokaler 2024 har  
i snitt inneburit ökningar om 6 % som gäller från och med 
1 januari. För bostäder motsvarar överenskomna hyres -
förhandlingar en genomsnittlig hyresökning för 2024 om 
cirka 4,5 %.
Nya räntederivat  
Under 2024 har Wallenstam tecknat nya swapavtal om 
6,0 Mdr, med en genomsnittlig löptid om cirka 9 år. Totala 
volymen utestående räntederivat, där Wallenstam betalar 
fast ränta, uppgår därefter till 22,0 Mdr.
Återköp av aktier  
Styrelsen har mandat från stämman att genomföra 
återköp av aktier. Under året återköptes 2 000 000 aktier, 
totalt antal återköpta aktier uppgår till 5 000 000. 
Kommersiellt segment i Stockholm  
I oktober offentliggjordes att Wallenstam startar en sats -
ning på ett kommersiellt segment i CBD Stockholm och  
att man avtalat med AMF Fastigheter om att förvärva  
Sergelskrapan, nummer 5 av Hötorgsskraporna. Fastig-  
heten Stigbygeln 5 består av 21 våningsplan om totalt 
drygt 16 000 kvm. Köpeskillingen för fastigheten, som 
tillträddes den 31 januari 2025, är baserad på ett fastig -
hetsvärde om 2,8 Mdr. 
Avtal om försäljning av fyra kommersiella fastigheter 
I december offentliggjordes att Wallenstam tecknat avtal 
om försäljning av fyra kommersiella fastigheter i Göteborg 
— tre i Gårda och en i Högsbo. Fastigheterna, som omfattar 
totalt cirka 31 300 kvm, företrädesvis kontorsytor, såldes 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 1 250 Mkr. 
Köparen Safjället Fastigheter tillträdde fastigheterna den  
3 februari 2025.
Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till 
icke-kommersiella samarbeten.
Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio 
principerna avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och 
antikorruption. Wallenstam prioriterar också fem av FN:s Globala 
mål för hållbar utveckling avseende ekologisk, ekonomisk och social 
hållbarhet. Hållbarhetsrapporteringen inspireras av GRI (Global 
Reporting Initiatives) Universal Standards 2021.
I enlighet med ÅRL 6 kap 1 1§ har Wallenstam valt att upprätta 
hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. 
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 8–15, 18–19 samt 87–92 
och har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen.
Framtid 
Wallenstam styr sin verksamhet i affärsplaner. En ny affärsplan 
antogs under december 2022 och sträcker sig till och med 2030. 
I denna är målet att uppnå ett substansvärde om 100 kronor per 
aktie. Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.
Wallenstam kommer fortsatt vara verksamt i regionerna Göteborg 
och Stockholm. Vi kommer arbeta för att bli än mer serviceinriktade, 
produktiva och kostnadseffektiva för att skapa ännu mer värde för 
våra aktieägare, medarbetare, kunder och samhället i stort. 
REGION 
GÖTEBORG
REGION 
STOCKHOLM

===== SIDA 22 =====

Koncernens resultat  
och ställning
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 1 150 Mkr 
(1 039). Resultat efter skatt för året uppgår till 774 Mkr (-450) vilket 
motsvarar ett resultat per aktie om 1,2 kr (-0,7).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna har ökat med 193 Mkr, 7 %, jämfört med 2023 och 
uppgår till 2 922 Mkr (2 730). Merparten av ökningen, 107 Mkr, har 
genererats inom jämförbart bestånd genom framför allt hyreshöjning-
ar från indexuppräkningar och hyresförhandlingar. Nästan lika stor 
andel, 99 Mkr, kommer från fastigheter som tillförts främst genom 
nyproduktion och färdigställda större projekt. Försäljningar avgår med 
13 Mkr. Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och 
kommersiella lokaler, med en liten övervikt mot bostäder.
Avtalade uppräkningar för kommersiella lokaler 2024 har i snitt 
inneburit ökningar om 6 % och gäller från och med 1 januari. För bo-
städer motsvarar överenskomna hyresförhandlingar en genomsnittlig 
hyresökning för 2024 om cirka 4,5 %. 
Driftkostnader och driftnetto
Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande drift -
kostnader, vilka vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då kost -
naderna för uppvärmning samt fastighetsskötsel oftast blir högre. 
Driftkostnaderna för 2024 uppgår till 701 Mkr (730) och är lägre 
än föregående år trots fler fastigheter i förvaltning. Detta förklaras 
framför allt av lägre elkostnader, vilka är 38 % eller 63 Mkr lägre 
i jämförbart bestånd jämfört med föregående år då elpriserna var 
jämförelsevis höga under 2023. Tariffer och taxor för VA och ren -
hållning är däremot högre. Väderrelaterade kostnader är 4 Mkr lägre 
under året jämfört med föregående år.  
Driftnettot ökar med 223 Mkr. Överskottsgraden uppgår till 
76,0 % (73,2).
Central förvaltning och administration
Central förvaltning och administration uppgår till 332 Mkr (352) 
varav merparten avser fastighetsförvaltning om 314 Mkr (293). 
Resultatandel intresseföretag
Resultatandel intresseföretag består av resultatandelar och 
värdejusteringar och uppgår till totalt -336 Mkr (-3) varav nedskriv -
ningar uppgår till -334 Mkr (-). Nedskrivningarna avser innehaven 
i Convendum och Colive och är en följd av rådande marknadsläge 
för coworking i Stockholm och coliving i Sverige. Genom periodens 
nedskrivningar är båda innehaven värderade till 0 Mkr vid årets slut.
 
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 7 Mkr (7) och finansiella kostnader 
till totalt -826 Mkr (-726). Finansnettot fördelas på förvaltnings -
fastigheter i drift -757 Mkr (-668), kostnadsförd projektränta 
-25 Mkr (-13) respektive övrigt -37 Mkr (-38) som främst avser 
vindkraft och finansiella investeringar. Aktiverad ränta uppgår till 
121 Mkr (129). 
Genomsnittlig skuld är 1,1 Mdr högre jämfört med föregående 
år. Genomsnittlig ränta under 2024 var högre än föregående år och 
uppgår till 3,08 % att jämföra med 2,89 % föregående år vid samma 
tidpunkt. 
Övriga intäkter och övriga kostnader
Övriga intäkter och övriga kostnader omfattar framför allt koncer -
nens resultat av elproduktion från våra vindkraftverk.
Övriga intäkter uppgår till 250 Mkr (621) och övriga kostnader 
till -243 Mkr (-416). Intäktsminskningen beror på att exploaterings-
fastigheten Kvarngärdet 71:1 såldes 2023, samt på betydligt lägre 
elpris under året då elpriset var jämförelsevis högt 2023. Eftersom 
koncernen är nettoproducent av el möts de lägre intäkterna också 
av lägre elkostnader inom driftkostnader för våra förvaltningsfastig -
heter. Producerad el har ökat under 2024 och uppgår till 298 GWh 
(292).
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Årets värdeförändring uppgår till 388 Mkr (-787). Bokslutsdagens 
genomsnittliga direktavkastningskrav, som avser de fastigheter som 
ägs på balansdagen, uppgår till 4,5 % för det kommersiella bestån -
det och till 3,7 % för bostäder i drift.
Värdeförändring finansiella instrument
I värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar 
på räntederivat samt innehav i noterade och onoterade aktier som 
utgör finansiella placeringar.
Räntederivatens värde har utvecklats positivt under året, 
1 15 Mkr (-874) och påverkas av under året tecknade swapavtal och  
ränteutvecklingen. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swap- 
räntan till 2,70 % att jämföra med 2,34 % vid årets början.
Värdeförändring syntetiska optioner
Wallenstam har ett pågående syntetiskt optionsprogram som riktas till 
samtliga tillsvidareanställda medarbetare. Värdeförändring synte-
tiska optioner uppgår till 15 Mkr (-68) till följd av negativ utveckling 
av Wallenstams aktiekurs under 2024 samt omkostnader kopplade 
till optionsprogrammet. Antal utestående optioner på bokslutsdagen 
uppgår till 5 986 000 st.
Nedskrivning anläggningstillgångar
Prognostiserade lägre elpriser har föranlett nedskrivning av bokfört 
värde vindkraftverk med totalt -62 Mkr (59).
Skatt
Årets redovisade skatt uppgår netto till -41 1 Mkr (132), varav upp-
skjuten skatt utgör -41 1 Mkr (134) och aktuell skatt 0 Mkr (-2).
Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst 
kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag 
har begränsad avdragsrätt, samt fastighets-, energi-, stämpel- och 
inkomstskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kost -
naden, som för helåret 2024 uppgår till 532 Mkr (602), redovisas 
bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive 
investeringar i byggnadsrörelsen.  
20 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
SPECIFIKATION BETALDA SKATTER
Mkr 2024 2023
Mervärdesskatt 322 390
Fastighets-, energi-, stämpel-  
och inkomstskatt 148 142
Sociala avgifter 62 70
Summa betalda skatter 532 602

===== SIDA 23 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 21
Investering i fastigheter
Investering under året uppgår till totalt 2 256 Mkr (2 399), varav 
2 255 Mkr (2 313) i förvaltningsfastigheter och 1 Mkr (86) i exploa-
teringsfastigheter. Totalt värde av pågående hyresrätts- och exploa -
teringsprojekt, inklusive mark och projekt för framtida nyproduktion, 
uppgår på balansdagen till 5,0 Mdr (5,1). Nyttjanderättsvärdet för 
mark upplåten med tomträtt har beräknats till 623 Mkr (534).
Vindkraft
Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på boksluts -
dagen till 831 Mkr (985). Beräknat nyttjandevärde markarrende, 
baserat på minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 8 Mkr 
(9). Årets avskrivningar uppgår till 93 Mkr (91).
Finansiella derivatinstrument
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntederivat.  
På bokslutsdagen har Wallenstam en nettofordran avseende  
derivatinstrument om 1 1 15 Mkr att jämföra med 1 000 Mkr per  
31 december 2023. 
Under 2024 har nya swapavtal om 6,0 Mdr tecknats med en 
genomsnittlig löptid om cirka 9 år. Totala volymen utestående 
räntederivat, där Wallenstam betalar fast ränta, uppgår därefter till 
22,0 Mdr (16,0). Första förfall sker 2026. Genomsnittlig räntebind -
ningstid uppgår till 52 månader (40).
Uppskjuten skatt
I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld netto om 
6 242 Mkr (5 830), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 
1 172 Mkr (1 088) samt av en uppskjuten skatteskuld om 7 414 Mkr 
(6 918) där 6 838 Mkr (6 430) är fastighetsrelaterat och 577 Mkr 
(488) avser derivatinstrument, tomträtter och vindkraftverk. 
Eget kapital och substansvärde
Det egna kapitalet uppgår till 30 844 Mkr (30 500), vilket motsvarar 
47,10 kr per aktie (46,40). Soliditeten uppgår till 45 % (46). Under 
2024 har aktieåterköp skett om totalt 102 Mkr.
Substansvärdet har ökat med 1,30 kr per aktie under året och 
uppgår till 57,50 kr (56,20). Under året utbetalades utdelning om 
0,50 kr per aktie. 
Räntebärande skulder
På balansdagen uppgår totala räntebärande skulder till 30 399 Mkr 
(29 075). Av skulden uppgår utestående obligationslån till 1 000 Mkr 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3534333231302928272625
Mkr
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT  
OCH FASTRÄNTELÅN
RäntederivatFasträntelån
500
%
2423222120 32
34
36
38
40
42
44
46
48
Mkr
SOLIDITET OCH EGET KAPITAL 
Eget kapital Soliditet
0
18 000
20 000
22 000
24 000
26 000
28 000
30 000
32 000
2423222120
Mkr %
HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Hyresintäkter Överskottsgrad
0
2 000
2 250
2 500
2 750
3 000
60
64
68
72
76
80
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Bokfört värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter 1 januari 2024 63 090
+ Förvärv 143
+ Byggnationer 2 112
– Försäljning –148
+ Orealiserad värdeförändring 392
Förvaltningsfastigheter  
31 december 2024 65 588

===== SIDA 24 =====

22 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
(334), vilka emitterades under första halvåret, samt bokförd volym 
företagscertifikat, med en ram om 4 000 Mkr, till 808 Mkr (373). 
Grön finansiering uppgår totalt till 13 706 Mkr (10 828), mot-
svarande 45 %, varav 12 706 Mkr är gröna lån och 1 000 Mkr är 
gröna obligationer. Samtliga obligationslån är gröna enligt villkoren 
i Wallenstams gröna ramverk och emitterade inom Wallenstams 
MTN-program (Medium Term Notes). Obligationslånen är noterade 
vid Nasdaq Stockholm.
Av låneportföljen har 72 % (57) en räntebindningstid överstigan -
de ett år. Snitträntan på bokslutsdagen uppgår till 2,54 % jämfört 
med 3,24 % föregående år. 
Leasingskuld
Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarren -
de och tomträtt. Skulden uppgår på bokslutsdagen till totalt 633 Mkr 
(544).
Moderbolagets resultat
Moderbolagets verksamhet är att förvalta koncernens samtliga bolag. 
Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Under 
2024 är medelantalet anställda i moderbolaget totalt 257 (261). 
De totala intäkterna för året uppgår till 524 Mkr (481) varav  
hyresintäkter uppgår till 157 Mkr (146).
Resultatet påverkas av posten värdeförändring derivatinstru -
ment, 1 15 Mkr (-874). Resultat efter skatt uppgår till -38 Mkr (424).
Investeringar i immateriella och materiella anläggningstillgångar 
under perioden uppgår till 6 Mkr (33). Moderbolagets externa lån 
uppgår på bokslutsdagen till 13 381 Mkr (1 1 060).
Händelser efter balansdag 
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens 
utgång.
Wallenstamaktien
Aktierna i Wallenstam AB består av 69 000 000 A-aktier som 
berättigar till 10 röster vardera samt 591 000 000 B-aktier med 
1 röst vardera, totalt 660 000 000 aktier. Wallenstams B-aktie 
är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Det registrerade 
aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett 
kvotvärde per aktie om 0,25 kr. 
Under 2024 har Wallenstams aktiekurs minskat med 12,6 %. 
Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 3,5 % 
och OMX Stockholm PI ökade med 5,7 % under samma period. 
Vid året slut var Wallenstams aktiekurs 47,80 kr (54,70) och 
börsvärdet uppgick till 31 548 Mkr (36 102) beräknat på totalt 
antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 
47,10 kr (46,40). Årets högsta betalkurs var 61,15 kr (55,25) och 
den lägsta var 44,60 kr (34,00). 
Totalt omsattes 135 miljoner Wallenstamaktier (163) till ett värde 
av 6 866 Mkr (6 858) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittliga 
omsättningen per dag uppgick till cirka 27,4 Mkr (27,3). 
Wallenstams styrelse har mandat från stämman att genomföra 
återköp av aktier. Under 2024 har totalt 2 000 000 aktier återköpts 
vilket motsvarar 0,3 % av aktiekapitalet och 0,5 Mkr i kvotvärde. 
Totalt antal återköpta aktier uppgår till 5 000 000. Totala utgifter, 
inklusive courtage, för aktier i eget förvar uppgår till 231 Mkr (130), 
motsvarande 46,30 kr (43,28) per aktie. Återköpen görs för att juste-
ra bolagets kapitalstruktur och skapa värde för bolagets aktieägare.
Pågående nyproduktion 2024-12-31 
* Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttning 
sker successivt, ofta över  flera kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat 
till närmaste 500-tal.
*** Startat under 2024.
Projekt Antal lgh Inflyttning * Kvm ** Varav inflyttade lgh hittills
REGION STOCKHOLM
Nacka Grace, Nacka 169 Q3 2024 13 000 103
Älta T org Kv. 1, Nacka 191 Q1 2025 21 000
Ädellövet, Farsta 172 Q1 2025 8 500
Årstaberg*** 408 2026 28 500
Älta T org Kv. 2, Nacka*** 50 2026 4 000
REGION GÖTEBORG
Kallebäcks T errasser Kv. 6  298 Q1 2025 17 000
Åbybergsgatan Kv. C, Mölndal*** 119 2027 8 000
Summa lgh i projekten 1 407 100 000
varav pågående per 31 dec 2024 1 304

===== SIDA 25 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 23
Styrelsens yttrande över den föreslagna  
vinstutdelningen
Koncernens egna kapital har fastställts i enlighet med de av EU 
antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag, bl.a. 
genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering, RFR 1. 
Moderbolagets justerade egna kapital har fastställts i enlighet med 
svensk lag och med tillämpning av RFR 2.
Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet 
baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. 
Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvalt -
ningsresultatet. 
Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn 
till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekono -
miska ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling kan 
ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Den föreslagna utdelningen till aktieägarna lämnar bolagets 
soliditet oförändrad om 32 procent. Koncernens soliditet sjunker 
Till årsstämmans förfogande står följande  
vinstmedel (kronor):
Balanserat resultat 13 675 819 564
Årets resultat –38 1 1 1 928
Summa 13 637 707 635 
 
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras  
enligt följande (kronor):
Till aktieägarna utdelas 0,50 kr/aktie 327 500 000
I ny räkning överförs 13 310 207 635
Summa 13 637 707 635 
Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 
0,50 kr per aktie (0,50) uppdelat på två utbetalningstillfällen om 
vardera 0,25 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbe -
talningen föreslås vara den 2 maj 2025 och för den andra utbetal -
ningen den 3 november 2025. Om årsstämman beslutar i enlighet 
med förslaget beräknas Euroclear Sweden AB genomföra den första 
utbetalningen den 7 maj 2025 och den andra utbetalningen den  
6 november 2025. 
I bolaget finns totalt 660 000 000 aktier, varav 5 000 000 är 
icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier till och med den 
6 februari 2025. Med beaktande av de icke utdelningsberättigade 
återköpta egna aktierna uppgår den totala summan föreslagen 
utdelning till 327 500 000 kr. Summan kan komma att förändras om 
antalet återköpta egna aktier förändras före respektive avstäm -
ningsdag för utdelning.
Förslag till vinstdisposition
från 45 procent till 44 procent genom den föreslagna utdelningen. 
Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och kon -
cernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i 
bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes 
betryggande nivå.
Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt  
4 kap 14a § årsredovisningslagen (1995:1554). Därigenom har ett 
övervärde om totalt 885 586 019 kr efter skatt påverkat det egna 
kapitalet. 
Styrelsens uppfattning är att förslaget innebär att bolaget, och 
övriga i koncernen ingående bolag, på ett bra sätt kan fullgöra sina 
förpliktelser på kort och lång sikt, samt att erforderliga investeringar 
kan fullgöras. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras 
med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen (2005:551) 
17 kap 3 § 2–3 st (försiktighetsregeln).
A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj 69 000 000 99 418 900 25,52 61,87
AMF - Försäkring och fonder 71 608 690 10,85 5,61
Henric och Ulrika Wiman 23 955 504 3,63 1,88
Agneta Wallenstam 21 368 000 3,24 1,67
Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 300 000 3,23 1,67
David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,34
Swedbank Robur Fonder 16 047 544 2,43 1,26
Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25
Bengt Norman 12 440 000 1,88 0,97
Monica och Jonas Brandström 12 439 604 1,88 0,97
Övriga ägare 274 381 482 41,57 21,50
T otalt antal aktier 69 000 000 586 000 000
Återköpta egna aktier* 5 000 000 0,76
T otalt registrerade aktier                        660 000 000 100,00 100,00
Summa utestående aktier                        655 000 000
AKTIEÄGARINNEHAV 2024-12-31
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 21 procent av kapitalet och cirka 11 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av  
kapitalet och cirka 5 procent av rösterna.  
*Avser återköpta aktier till och med balansdagen. Återköpta egna aktier saknar rösträtt.                                              Källa: Euroclear Sweden AB

===== SIDA 26 =====

24 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
Risker och  
riskhantering
Att minimera och hantera risker är en integrerad del i vår verksam -
het. Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl riskinventeringen 
som det förebyggande arbetet. Alla händelser kan inte förutses och 
därför är en del av Wallenstams riskarbete att ha beredskap för 
krishantering. 
I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för 
exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något 
som hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan 
och utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med 
entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov 
och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna 
avtal och vår uppförandepolicy. 
Tydliga processer och rutiner för upphandlingar, investeringar 
och uthyrningar motverkar risken för korruption. Exempelvis ska 
minst två personer i förening granska och attestera vid uthyrningar 
samt kontrollera anbud och avtal innan de tecknas.
Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande 
och ändamålsenligt IT-skydd för vår verksamhet samt att informa -
tion hanteras säkert.
Fokus på medarbetare är viktigt för kvalitet och nöjda kunder. 
Genom att erbjuda en god arbetsmiljö med attraktiva och marknads -
mässiga anställningsvillkor kan vi rekrytera och behålla medarbeta -
re med rätt kompetens och engagemang. 
Klimatförändringarna bedöms medföra klimatrisker, som kan 
påverka våra fastigheter negativt. Vid nybyggnationsplanering såväl 
som vid löpande fastighetsutveckling och förvaltning beaktas möjli -
ga konsekvenser av ett förändrat klimat.
Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera 
över tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva om -
råden som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en 
flexibel affärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtel -
seform, etc. vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknadsut -
vecklingen liksom framförhållning är två nyckelfaktorer.
Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastig -
hetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Fastigheter 
i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur. 
Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora förändringar 
på värdet. Per 31 december 2024 uppgår fastigheternas bedömda 
marknadsvärde till cirka 66 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % 
motsvarar därmed cirka +/- 6,6 Mdr. En generell förändring av 
fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter 
motsvarar cirka -3,8 Mdr eller +4,3 Mdr, medan en generell föränd -
ring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,8 Mdr i värdeför -
ändringar.
En förändring av marknadsräntan med +/- 50 punkter motsvarar 
cirka +/- 39 Mkr i räntekostnader på helår.
Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor på -
verkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en låneport -
följ med olika löptider, där lånen är fördelade mellan olika kreditfor -
mer och kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad 
ränteförfallostruktur. Goda relationer med flera olika kreditgivare 
ger goda förutsättningar för finansiering. Wallenstam säkerställer 
också en stark balansräkning.
Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopp -
lat till frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar 
som kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva 
för att kunna möta nya krav, praxis och lagar.
Riktlinjer och 
styrelsens arbete
Wallenstams styrelse bestod under 2024 av fem ledamöter. Under 
året har styrelsen haft åtta protokollförda möten utöver löpande 
kontakter.
Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska 
frågor. Styrelsearbetet har under året präglats av det rådande eko -
nomiska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidiskus -
sioner, fastighetstransaktioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, 
hållbarhets- och compliancefrågor samt investeringar. Styrelsens 
arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten som är avskild från 
Förvaltningsberättelsen och kan läsas på sidan 72.
Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar vd, vice vd och övriga personer i koncern -
ledningen. Riktlinjerna omfattar även ersättning till styrelseledamot 
som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. (Riktlin -
jerna ska inte hindra att styrelseledamot som är anställd i bolaget 
erhåller sedvanlig marknadsmässig lön och övriga förmåner på 
grund av sin anställning.) Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar 
som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning -
ar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjer -
na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga 
intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, 
utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service 
och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska 
Wallenstam vara människors och företags självklara val för boende 
och lokaler samt vara en attraktiv arbetsgivare. Genom att följa 
affärsstrategin skapas substansvärdetillväxt för bolaget och dess 
aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se 
www.wallenstam.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi 
och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla 
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda 
konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande 
befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersätt -
ning.
I bolaget har inrättats ett syntetiskt optionsprogram. Det har 
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa rikt -
linjer. Programmet omfattar all personal i bolaget inklusive vd, vice 
vd och övriga personer i koncernledningen. Utfallet av programmet 
är direkt kopplat till aktiekurs för Wallenstamaktien, vilket i sig är en 
tydlig koppling till affärsstrategi och därmed till bolagets långsiktiga 
värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.  
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska 
syfta till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapan -
de inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande 
komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions -
förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och 
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och 
aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen 
får, i förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta 
årliga kontantlönen.

===== SIDA 27 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 25
För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande 
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska 
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe -
stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga 
kontantlönen.
För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmå -
ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte 
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska 
vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollek -
tivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. 
Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 
40 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bl.a. egendomsskydd i hemmet, 
livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form 
av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader 
med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 
20 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt -
ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett 
senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med 
lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av 
semesterlön. 
Om en styrelseledamot, som inte är anställd av Wallenstam, 
utför arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen 
godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv 
månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsve -
derlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den 
fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattningshava -
rens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till 
avgångsvederlag.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Wallenstam tillämpar f.n. inte rörlig kontantersättning. Om rörlig 
kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några 
enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och 
mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. 
Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller 
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar 
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra -
tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. 
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När mätpe -
rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning 
kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen 
såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. 
Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare 
ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser 
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast 
offentliggjorda finansiella informationen. 
 
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer 
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom 
att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo -
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort 
en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid 
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar 
som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan ersättning 
till vd och vice vd å ena sidan och övriga anställda å andra sidan 
kommer att redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra  
riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter 
ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt -
ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till 
nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för 
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin -
jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa 
och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, 
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava -
re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola -
get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade 
frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i 
bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, 
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär -
kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter 
att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar 
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan 
de antogs av årsstämman 2021, dock har hänvisning till nu gällande 
affärsplan lagts till samt en förklararing kring hur riktlinjerna förhål -
ler sig till lön som uppbärs av styrelseledamot p.g.a. anställning hos 
Wallenstam. 
Mer information
För mer information om ersättningar i Wallenstam, inklusive i före -
kommande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, 
se årsredovisningen.

===== SIDA 28 =====

Koncernens resultaträkning
Mkr Not 2024 2023
Hyresintäkter 3 2 922 2 730
Övriga intäkter 4 250 621
Summa intäkter 3 172 3 351
Driftkostnader förvaltningsfastigheter 5 -701 -730
Central förvaltning och administration 6, 7, 8 -332 -352
Resultatandel intresseföretag 10 -336 -3
Finansiella intäkter 11 7 7
Finansiella kostnader 11 -826 -726
Övriga kostnader 4 -243 -416
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 742 1 129
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 388 -787
Värdeförändring finansiella instrument 13 102 -916
Värdeförändring syntetiska optioner 7 15 -68
Nedskrivning/ Återläggning nedskrivning vindkraftverk 17 -62 59
Resultat före skatt 1 185 -582
Aktuell skatt 14 0 -2
Uppskjuten skatt 14 -411 134
Årets resultat efter skatt 774 -450
Koncernens totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt. 
FÖRDELNING AV ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 774 -450
DATA PER AKTIE 
Årets resultat efter skatt, kr 1,2 -0,7
Utdelning per aktie, kr (föreslagen 2024) 0,50 0,50
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 656 631 658 449
FÖRVALTNINGSRESULTAT FASTIGHETER
Mkr 2024 2023
Hyresintäkter 2 922 2 730
Driftkostnader förvaltningsfastigheter -701 -730
Driftnetto förvaltningsfastigheter 2 222 1 999
Förvaltnings- och administrationskostnader förvaltningsfastigheter -314 -293
Finansnetto förvaltningsfastigheter -757 -668
Förvaltningsresultat fastigheter 1 150 1 039
26 KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 29 =====

Koncernens balansräkning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 
Aktiverade utgifter datorprogram 11 16
Summa immateriella anläggningstillgångar 11 16
Materiella anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 12, 15 65 588 63 090
Tomträtter 16 623 534
Vindkraftverk 17 831 985
Markarrenden 16 8 9
Inventarier 18 77 80
Summa materiella anläggningstillgångar 67 128 64 698
Finansiella anläggningstillgångar 
Långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 19, 28 22 28
Andelar i intresseföretag 10 - 285
Övriga fordringar 20, 28 197 248
Finansiella derivatinstrument 13, 28 1 136 1 018
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 356 1 579
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 68 495 66 293
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella omsättningstillgångar 2 6
Exploaterings fastigheter 21 64 77
Kundfordringar 3, 28 20 15
Övriga fordringar 22, 28 134 157
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23, 28 148 180
Andelar 24, 28 13 63
Likvida medel 28 46 50
Summa omsättningstillgångar 427 548
SUMMA TILLGÅNGAR 68 922 66 841
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL 25
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 359 359
Andra reserver -3 -3
Balanserat resultat 30 323 29 979
Summa eget kapital 30 844 30 500
LÅNGFRISTIGA SKULDER 
Uppskjuten skatteskuld 26 6 242 5 830
Avsättningar 27, 28 74 94
Räntebärande skulder 28 3 336 4 058
Finansiella derivatinstrument 13, 28 21 18
Leasingskuld 16, 28 632 543
Övriga skulder 28 13 16
Summa långfristiga skulder 10 318 10 559
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 28 27 062 25 017
Leasingskuld 16, 28 1 1
Finansiella derivatinstrument 13, 28 0 0
Leverantörsskulder 28 102 118
Aktuell skatteskuld - 2
Övriga skulder 28 40 74
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  28, 29 555 570
Summa kortfristiga skulder 27 760 25 782
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 68 922 66 841
 KONCERNENS RÄKNINGAR 27

===== SIDA 30 =====

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE
Mkr Not 25
Aktie- 
kapital
Övrigt till  - 
skjutet kapital
Andra 
reserver
Balanserat 
resultat
 T otalt eget 
kapital
INGÅENDE EGET KAPITAL 2023-01-01 165 359 -3 30 911 31 432
Årets resultat efter skatt - - - -450 -450
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning - - - -395 -395
Återköp egna aktier - - - -87 -87
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2023- 12-31 165 359 -3 29 979 30 500
INGÅENDE EGET KAPITAL 2024-01-01 165 359 -3 29 979 30 500
Årets resultat efter skatt - - - 774 774
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning - - - -328 -328
Återköp egna aktier - - - -102 -102
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2024-12-31 165 359 -3 30 323 30 844
Klassificering av eget kapital
Aktiekapital
Avser det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiekapitalet 
utgörs av 69 000 000 A-aktier (kvotvärde 0,25 kr) och 591 000 000  
B-aktier (kvotvärde 0,25 kr).
Övrigt tillskjutet kapital
Innefattar summan av de transaktioner som Wallenstam AB har haft 
med aktieägarkretsen. De transaktioner som förekommit är emission 
till överkurs där erhållet kapital utöver nominellt belopp av emissionen 
utgör övrigt tillskjutet kapital.
Balanserat resultat
Motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats i 
koncernen med avdrag för utdelningar och återköp av aktier.
Kapitalhantering
Koncernens egna kapital uppgår vid årets slut till 30 844 Mkr          
(30 500). Avkastningen på eget kapital uppgår till 2,5 % (-1,4). 
Grunden för koncernens finansiella strategi är att skapa betryggande 
finansiella förutsättningar för drift och förädling av vårt fastighetsbe-
stånd samt utveckling av nyproduktion. Wallenstam har som mål att 
under perioden 2023–2030 nå ett substansvärde om 100 kr/aktie. 
Substansvärdet innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld 
hänförlig till förvaltningsfastigheter. Per den 31 december 2024 var 
substansvärdet per aktie 57,50 kr (56,20).
Soliditet är ett viktigt mått för vår kapitalhantering med målet att 
denna ej ska understiga 35 %. Vid utgången av 2024 var soliditeten 
45 % (46). 
I första hand återinvesterar Wallenstam redovisat resultat i 
rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och ökad 
substansvärdetillväxt i bolaget. Enligt koncernens utdelningspolicy 
ska utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras 
av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en 
tredjedel av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning på
0,50 kr per aktie (0,50) för 2024. Beräknat på utestående utdel -
ningsberättigade aktier, uppgår den föreslagna utdelningen till 
328 Mkr (329). 
Wallenstam kan genomföra återköp som ett led i att anpassa 
bolagets kapitalstruktur, vilket skett under året. Totalt har 5 000 000 
aktier (3 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 46,30 kr 
per aktie (43,28) inklusive courtage.
28 KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 31 =====

Koncernens rapport över kassaflöde
Mkr Not 2024 2023
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 742 1 129
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 32 418 5
Förändring avsättningar -1 -7
Betald skatt 0 -5
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1 159 1 122
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Kortfristiga fordringar 148 146
Kortfristiga skulder -79 26
Förändring av rörelsekapital 69 172
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 228 1 294
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och enskilda bostadsrättslägenheter* -2 213 -2 438
Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar -10 -11
Investering i finansiella anläggningstillgångar -7 -75
Försäljning av finansiella anläggningstillgångar - 6
Amortering av finansiella anläggningstillgångar 32 -
Investering i intresseföretag -50 -33
Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar 124 817
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -2 125 -1 735
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna räntebärande skulder 27 257 27 120
Amortering räntebärande skulder -25 885 -26 418
Förändring checkräkningskredit -48 90
Utbetald utdelning -328 -395
Återköp av egna aktier -102 -87
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 894 309
FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL
Likvida medel vid årets början 50 181
Årets kassaflöde -4 -131
Likvida medel vid årets slut 28 46 50
Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 758 1 235
Disponibel likviditet 1 805 1 285
*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med -960 Mkr (-837) respektive 7 Mkr (7). Totalt har  
121 Mkr (129) aktiverats på anläggningstillgångar.
 KONCERNENS RÄKNINGAR 29

===== SIDA 32 =====

Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1. Koncernens redovisningsprinciper
Allmän information
Wallenstam AB är ett publikt fastighetsaktiebolag  med säte i Göte-
borg, Sverige. Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stock -
holm, Large Cap-listan. Moderbolag är Wallenstam AB (publ) med 
organisationsnummer 556072-1523 och bolagets adress är  
401 84 Göteborg, Sverige, med besöksadress Kungsportsavenyen 2.
Koncern- och årsredovisningen för Wallenstam AB (publ) för 
det räkenskapsår som slutar den 31 december 2024 godkändes 
av styrelsen och verkställande direktören den 20 mars 2025 och 
föreläggs årsstämman den 29 april 2025 för fastställande.
Redovisningsprinciper, Bedömningar och uppskattningar samt 
Risker presenteras i direkt anslutning till respektive not i syfte att ge 
läsaren en ökad förståelse för respektive resultat- och balanspost. 
• Redovisningsprinciper markeras med 
• Bedömningar och uppskattningar markeras med 
• Risker markeras med 
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards © (IFRS), såsom de är antagna av EU, 
som gäller för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2024 eller 
senare. Därutöver tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor -
terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för 
finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovis-
ning för juridiska personer. 
Den funktionella valutan för moderbolaget och koncernens 
rapporteringsvaluta är svenska kronor. Alla belopp anges i miljoner 
svenska kronor (Mkr) om inget annat anges. Till följd av avrundning-
ar summerar siffror presenterade i denna årsredovisning i vissa fall 
inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överens-
stämma med de faktiska uppgifterna.
Koncernredovisning
Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket 
innebär att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvs -
tidpunkten elimineras i sin helhet, och bygger på redovisnings -
handlingar upprättade för samtliga  koncernbolag per 31 december 
2024. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotter -
företagets egna kapital som intjänats efter förvärvet. Under året 
förvärvade eller avyttrade bolags  resultat inkluderas i koncernredo -
visningen med belopp avseende inne  havstiden. 
Förändringar i svenska regelverk
Rådet för finansiell rapportering 
Förändringar gjorda under 2024 har inte haft någon påverkan på 
Wallenstams redovisning.
Ändringar av redovisningsprinciper och upplysningar
Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som trätt i kraft 
2024 har inte medfört någon påverkan på Wallenstams finansiella 
rapportering.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2025 eller senare
De nya standarder och tolkningar som gäller från och med 1 januari 
2025 har inte tillämpats i förtid. 
Per den 1 juli 2024 trädde nya regler avseende hållbarhetsrappor -
tering i kraft, som i huvudsak innebar införandet av CSRD, vilket 
Wallenstam arbetat utifrån under året. Per den 26 februari 2025 
presenterades Omnibus I, med förslag om väsentliga förändringar 
i det ursprungliga hållbarhetsregelverkets omfattning. Effekterna 
för Wallenstam analyseras i samband med att denna årsredovisning 
publiceras. 
Per den 1 januari 2027 träder IFRS 18 Presentation and Disclosure 
in Financial Statements i kraft, förutsatt att denna antas av EU. Syf -
tet är att ge en mer likformad presentation av företags resultaträk -
ning och kassaflödesanalys. Vid upprättandet av denna årsredovis -
ning analyseras effekterna av implementeringen av IFRS 18.
Not 2. Segmentsrapport
Hyresinstäkter Driftnetto
Förvaltnings-      
fastigheter
varav årets               
investering
Antal kvm             
(tusental)
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Affärsområde Göteborg 1 987 1 854 1 548 1 375 42 620 41 077 1 015 1 479 913 899
Affärsområde Stockholm 963 902 701 652 22 941 21 991 1 237 813 498 489
Övrigt 0 0 0 0 27 22 4 22 0 0
Eliminering -28 -27 -28 -27 - - - - - -
Summa 2 922 2 730 2 222 1 999 65 588 63 090 2 255 2 313 1 411 1 388
30 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 33 =====

Not 3. Hyresintäkter
Redovisningsprincip
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingav -
tal. Hyresintäkter aviseras i förskott och intäktsredovisas i den 
period som uthyrningen avser. I hyresintäkter ingår poster avseende 
vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och 
värme. Större hyresrabatter periodiseras över kontraktens löptid.
Reservering av obetalda bostadshyresgästfordringar sker kvar -
talsvis eller vid utestående fordran överstigande 10 000 kr. För ford -
ringar på kommersiella hyresgäster görs individuella bedömningar.
Reservering av obetalda hyresfordringar redovisas som en 
minskning av koncernens totala hyresintäkter.
Kreditrisk
Förluster på kundfordringar uppstår när kunder av någon 
anledning inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna 
begränsas genom att Wallenstam främst arbetar med etablerade 
kunder med dokumenterad betalningsförmåga och konkurrenskraf -
tig verksamhet. I enlighet med Wallenstams riktlinjer krävs, i de fall 
motpartens betalningsförmåga bedöms som osäker, en bankgaranti, 
borgensförbindelse eller förskottshyra (deposition) vid nyuthyrning. 
Wallenstam har en god riskspridning i kontraktsportföljen med drygt 
1 800  kommersiella kontrakt och närmare 20 000 bostads- och 
parkeringskontrakt.
Beaktat löptiden på Wallenstamkoncernens hyreskontrakt och 
kunders relativa betydelse är koncernens exponering mot enskilda 
kunders kredit risk begränsad. Wallenstams tio största lokalhyres -
gäster motsvarar cirka 8 % (8) av Wallenstams bedömda helårsvärde. 
Hyresintäkterna är i allt väsentligt baserade på avtal och fasta 
hyresersättningar, då omsättningsbaserad hyra endast förekommer 
i mycket begränsad omfattning. Nedan redogörs för hyreskontrak -
tens storlek och löptid för såväl lokal- som bostadshyresgäster. 
Kundfordringar uppgår brutto till 41 Mkr (30) varav 21 Mkr (15) 
har reserverats för. Kundfordringar förfallna mer än två månader 
uppgår till 25 Mkr (15).
HYRESINTÄKTER
Mkr 2024 2023
Bostäder, parkering 1 601 1 500
Lokaler 1 322 1 230
Summa hyresintäkter 2 922 2 730
Förändring av hyresintäkter mellan 2023 och 2024
Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 730 2 490
Hyresförändring befintliga fastigheter 107 164
Nyproduktion 99 120
Förvärvade fastigheter - 4
Sålda fastigheter -13 -49
Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 922 2 730
HYRESKONTRAKTENS STORLEK HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER
Bedömt helårs- 
värde per balans-
dag, Mkr T otalt, %
Över 5,0 Mkr 397 13
4,0–5,0 Mkr 88 3
3,0–4,0 Mkr 150 5
2,0–3,0 Mkr 184 6
1,0–2,0 Mkr 231 7
0, 5–1,0 M kr 162 5
Under 0,5 Mkr 120 4
Summa lokaler 1 332 43
Vakanta objekt 126 4
Bostäder och parkering 1 647 53
Totalt 3 105 100
Bedömt helårs- 
värde per balans-
dag, Mkr T otalt, %
2025 199 6
2026 294 9
2027 246 8
2028 248 8
2029– 346 11
Summa lokaler 1 332 43
Vakanta objekt 126 4
Bostäder och parkering 1 647 53
Totalt 3 105 100
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 31

===== SIDA 34 =====

Not 4.  Övriga intäkter och övriga kostnader
Redovisningsprincip
Övriga intäkter utgörs av elintäkter, intäkter försäljning 
exploateringsfastigheter samt övrigt. Övriga kostnader utgörs av 
elkostnader, avskrivningar vindkraft, kostnader försäljning exploate -
ringsfastigheter samt övrigt.
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser 
fastighet som uppförs med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet 
eller per andel, vid färdigställandet. I balansräkningen redovisas 
investeringar löpande till anskaffningsvärde  på raden Exploaterings-
fastigheter. I samband med försäljning av andelar redovisas som 
intäkt erhållen ersättning och som kostnad andelens bedömda del av 
produktionskostnaden, eller för externt förvärvade bostadsrättsan -
delar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt och kostnad redovisas i 
resultaträkningen i samband med att andelen/fastigheten överläm -
nas och kontrollen övergår till köparen medan marknadsförings- och 
försäljningsomkostnader redovisas löpande.
Elprisrisk
Elpriset påverkas av en rad olika faktorer såsom konjunktur -
läge, väder, hydrologiska balansen samt utbud och efterfrågan på 
övriga energislag. 
Under året har en brf-andel (1) i Söra radhus frånträtts samt 24 
(9) externt förvärvade brf-andelar. Föregående år såldes även 
fastigheten Kvarngärdet 71:1 i Uppsala samt två brf-andelar i Pixbo 
Sjöterrass.
Jämförelsevis låga elpriser under 2024 har medfört att elintäk-
terna minskar. Elproduktionen har varit i stort sett oförändrad, 298 
GWh under 2024 mot 292 GWh under 2023, varför elkostnaderna 
endast är marginellt lägre. 
Under 2023 erhölls statligt stöd för el om 1 1 Mkr, vilket redovisas 
under Övriga intäkter.
FÖRDELNING ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER
Mkr 2024 2023
INTÄKTER
Intäkter elproduktion 149 258
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 98 348
Övriga intäkter 3 14
Summa övriga intäkter 250 621
KOSTNADER
Kostnader elproduktion -65 -72
Avskrivningar vindkraft -93 -91
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter -81 -251
Övriga kostnader -3 -2
Summa övriga kostnader -243 -416
Not 5.  Driftkostnader
Redovisningsprincip
Wallenstams driftkostnader utgörs av kostnader som uppkom-
mer i samband med fastighetsförvaltning så som fastighetsskötsel, 
el, vatten, renhållning, reparationer, bränslekostnader, underhåll,  
fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Driftkostnaderna redo-  
visas i den period de avser. 
Till följd av den höga uthyrningsgraden är direkta kostnader hänför -
liga till förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter endast 
marginella. För fastigheter som till del tomställts för genomförande 
av ombyggnationsprojekt finns driftkostnader om cirka 1 Mkr (1) för 
vilka intäkter saknas.
DRIFTKOSTNADER
Mkr 2024 2023
Fjärrvärmekostnader 83 77
Underhållskostnader 158 160
Elkostnader 116 182
Vattenkostnader 48 41
Försäkringskostnader 5 5
Fastighetsskatt 111 107
Övriga driftkostnader 180 158
Summa driftkostnader 701 730
32 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 35 =====

Not 5.  Driftkostnader, forts.
DRIFTKOSTNADER PER KVM
Kr/kvm 2024 2023
Fjärrvärmekostnader 59 56
Underhållskostnader 112 116
Elkostnader 82 132
Vattenkostnader 34 30
Försäkringskostnader 4 4
Fastighetsskatt 78 77
Övriga driftkostnader 127 115
Summa driftkostnader per kvm 496 530
Not 6. Central förvaltning och administration
FÖRDELNING CENTRAL FÖRVALTNING OCH ADMINISTRATION
Mkr 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 314 293
Vindkraftverk 7 11
Projekt 9 36
Fastighetstransaktioner 2 13
Summa central förvaltning och administration 332 352
REVISIONSKOSTNADER
Mkr 2024 2023
Revisionsuppdrag, KPMG 2,4 2,4
Övrig revisionsverksamhet, KPMG 0,3 0,1
Rådgivning, KPMG 0,0 0,0
Summa 2,7 2,5
Not 7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Redovisningsprincip
Avsättning för pensioner
Koncernen har både förmånsbestämda och avgiftsbestämda pen -
sionsplaner. De senare utgörs av pension till personer som omfattas 
av förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till 
Alecta inom ITP 2. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassi -
ficeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de 
avgifter företaget åtagit sig att betala, det vill säga utan några andra 
förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en 
årlig premie. Avgiftsbestämda pensionskostnader inkluderar inbe -
talningar till kapitalförsäkringar tecknade för att fullgöra framtida 
pensionsåtaganden. Wallenstam redovisar endast avgiftsbestämda 
pensionsförpliktelser då ITP 2-plan finansieras genom försäkring i 
Alecta som en förmånsbestämd plan. För avgiftsbestämda planer 
har den anställde efter avslutad anställning rätt att själv bestämma 
under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och 
avkastning därpå tas ut som pension. Företagets förpliktelser avse -
ende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad 
för koncernen i den takt de intjänats av personalen.
Syntetiskt optionsprogram till personal
Optionerna värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell. Viktig 
indata i modellen är: aktiepris per balansdagen 47,80 kr, lösenpris 
45 kr med tak om 75 kr, aktieprisets förväntade volatilitet 27 %, 
optionens löptid till och med den 1 mars 2027 och årlig riskfri ränta 
om 2,07 %. Totalt antal utestående optioner vid årets slut uppgår till 
5 986 000 st. 
Syntetiskt optionsprogram till personal
Samtliga tillsvidareanställda fick i maj 2023 erbjudande om att 
utan vederlag erhålla 20 000 –100 000 syntetiska optioner. Vd och 
vvd:ar samt övriga ledande befattningshavare erbjöds att förvärva         
100 000 st vardera. 243 anställda utnyttjade erbjudandet vid start. 
Totalt kan 10 000 000 optioner ges ut i programmet, 6 013 000 st 
gavs ut vid start. Beräknad kostnad vid maximalt utfall uppgår till 
350 Mkr. Kostnader för sociala avgifter förknippade med program -
met inkluderas och uppgår till 1 Mkr (7).
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 33
Wallenstams centrala förvaltnings- och administrationskostnader utgörs främst av personal-, kontors-, konsult- och marknadsförings -
kostnader samt avskrivningar på inventarier.

===== SIDA 36 =====

Not 7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts.
Ersättningar
Till vd har utgått lön jämte förmåner om sammanlagt 4,9 Mkr 
(5,2). Ledande befattningshavare erbjuds marknadsmässig fast 
lön. Utöver fast lön kan rörlig ersättning erbjudas i enlighet med av 
årsstämman fastställda riktlinjer för ersättning till ledande befatt -
ningshavare. Principer för detta fastställs av årsstämman. Löner och 
andra förmåner till ledande befattningshavare i bolaget förbereds 
och föreslås styrelsen av ersättningsutskottet som består av styrel -
sens ordförande respektive vice ordförande. 
I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden 
april 2024 till ordinarie årsstämma 2025 arvode om 1 725 kkr         
(1 680), varav 1 050 kkr (1 025) till styrelsens ordförande, 295 kkr 
(285) till vice ordförande och till övriga ledamöter 190 kkr (185) 
vardera. Utöver styrelsearvode till styrelsens ordförande enligt ovan 
utgår ytterligare 1 000 kkr (1 000) i arvode för att bistå bolagsled -
ningen. Rebecka Wallenstam uppbär inte styrelsearvode utan istället 
lön och utgör en av ledande befattningshavare i presentationen av 
koncernens löner, andra ersättningar och sociala kostnader.
Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad 
årsstämman beslutat.
KONCERNENS LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER
Lön Förmåner Rörliga 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Pensions-
kostnader
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Styrelsens ordförande 1,0 1,0 - - 1,0 1,0 0,6 0,6 - -
Styrelseledamöter 0,7 0,7 - - - - 0,2 0,2 - -
Total ersättning styrelsen 1,7 1,7 - - 1,0 1,0 0,8 0,8 - -
Vd i moderbolaget 4,7 4,6 0,2 0,6 - - 3,1 3,0 1,7 1,7
Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,8 6,8 0,2 0,9 - - 3,2 3,1 2,1 2,0
Andra ledande befattnings  - 
havare, 4 personer (3) 6,7 4,7 1,0 1,1 - - 2,8 2,1 1,8 1,3
Övriga anställda 144,7 154,2 4,9 25,1 - - 51,2 53,1 19,8 19,3
Total ersättning anställda 162,9 170,3 6,2 27,7 - - 60,3 61,4 25,3 24,4
Summa löner och ersättningar 164,6 172,0 6,2 27,7 1,0 1,0 61,1 62,2 25,3 24,4
Pensioner och avgångsvederlag
För vd tecknar bolaget pensionsförsäkring med årlig premie om 
30 % (30) av bruttolön jämte en efterlevande pensionsförsäkring 
motsvarande en premiekostnad om 268 kkr (242) för 2024. Vidare 
har bolaget tecknat livförsäkring för vd för att säkerställa efter -
levandepension i händelse av dödsfall under anställningstid. Detta 
åtagande fullgörs genom inbetalning till en premiebestämd försäkring 
för vilken kostnaden under 2024 uppgår till totalt 168 kkr (153). Om 
vd lämnar sin anställning ska en uppsägningstid om sex månader 
iakttas. Vid uppsägning av vd från bolagets sida gäller en uppsäg-
ningstid om sex  månader.  
Bolaget har vid utgången av året två vvd:ar (2). Övriga ledande 
befattningshavare utgörs av CFO/IR-ansvarig, affärsstrateg och kom-
munikationsdirektör. Rebecka Wallenstam, styrelseledamot, och Erik 
Klang, affärsstrateg, omfattas inte av övriga ledande befattningsha -
vares pensioner och avgångsvederlag. 
Pensioner för vvd:ar och ovan omfattande ledande befattnings -
havare överensstämmer med ersättnings  policyn för avgiftsbestämd 
pension. För fullgörande av pensions förmåner för övriga ledande 
befattningshavare har bolaget tecknat pensionsförsäkringar motsva -
rande 30 % av kontrakterad lön. Uppsägningstiden är sex månader. 
Avseende vvd och övriga ledande befattningshavare utgår avgångs -
vederlag med 18 månader vid uppsägning från bolagets sida. 
Vid sjukfrånvaro har ledande befattningshavare liksom övrig per -
sonal, med avdrag för vad som kan erhållas från Försäkringskassan, 
rätt till 90 % av den fasta månadslönen dag 2–90 och 75 % av fasta 
lönen dag 91–365.
Pensionsålder för vd och övriga ledande befattningshavare är 
67 år såvida inte enskild överenskommelse träffas om förlängning, 
maximalt till 70 år.
Pensionsförsäkring i Alecta
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta 
avseende ITP 2 uppgår till 7,4 Mkr (6,9). Alectas överskott kan 
fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid ut -
gången av 2024 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva 
konsolideringsnivån till 162 % (158). Den kollektiva konsoliderings-
nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till  gångar i procent av 
försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska 
beräkningsåtaganden. Wallenstams andel av totala antalet sparpre -
mier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,04465 % (0,04463).
AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR TILL KONCERNLEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, SYNTETISKT OPTIONSPROGRAM
Mkr 2024 2023
Vd -0,3 1,1
Vice vd:ar, 2 personer (2) -0,6 2,2
Andra ledande befattningshavare, 4 personer (3) -0,8 2,7
Övriga anställda -13,7 61,8
Summa kostnad syntetiska optioner -15,4 67,8
34 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 37 =====

Not 8. Medelantal anställda
2024 2023
Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män
260 149 110 263 146 117
STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN
2024-12-31  2023-12-31
Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män
Styrelseledamöter 5 3 2 5 3 2
Vd, vvd:ar och  
ledande befattningshavare 6 3 3 5 3 2
Not 9. Upplysningar om närståendetransaktioner
För att säkerställa att ingen ovidkommande hänsyn tagits vid 
ingående av närståendeavtal, beslutar alltid två personer för 
Wallenstams räkning om avtalet. Dessutom får attestberättigad inte 
attestera utgifter som gäller den egna personen. Wallenstam har 
beslutat om rutiner för definition av närstående parter, för hante -
ringen av transaktioner samt för att följa upp närståendeavtal. Inför 
upprättandet av årsredovisningen lämnar ledamöter i Wallenstams 
styrelse och företagsledning en försäkran om huruvida denne eller 
nära familjemedlemmar under räkenskapsåret ingått några trans -
aktioner som betraktas som närståendetransaktioner med bolag 
inom Wallenstamkoncernen. Samtliga transaktioner har skett på 
marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med närstående
Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa 
arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är 
närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter 
och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i 
Wallenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvarande cirka 
5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding 
AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt 
hyresvärde om 0,9 Mkr. 
Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag 
sålt konsulttimmar till Wallenstam om 0,1 Mkr.
Convendum- och Colivekoncernerna, där Wallenstams ordföran -
de är styrelseledamot i respektive moderbolag, har en avtalad hyra 
för år 2024 om totalt 53 Mkr respektive 1 1 Mkr. Utöver hyresförhål-
landet finns en utestående reversfordran om 58 Mkr mot Conven -
dumkoncernen. Under året har Wallenstam deltagit i två nyemission -
er i Convendum om totalt 50 Mkr. 
Ferroamp AB samt Mertzig Asset Management AB, där Wal -
lenstams ordförande är styrelseledamot, har avtalade hyror för år 
2024 om 5,3 Mkr respektive 1,0 Mkr. Under året har Wallenstam 
deltagit i en nyemission i Ferroamp om 6 Mkr. 
Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor 
beskrivs närmare på sidorna 8–1 1. Som ett led i Wallenstams 
samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal or -
ganisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. 
Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhål -
landen med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under 
året har Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd erhållit stöd 
och rabatter motsvarande 3,5 Mkr respektive 1,7 Mkr. Räddnings -
missionen och Barn i Nöd hyr lokaler och lägenheter av Wallenstam 
motsvarande 8,0 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter. 
Not 10. Resultatandel i intresseföretag
Redovisningsprincip  
Innehaven i intresseföretag redovisas i enlighet med             
kapitalandelsmetoden. 
Koncernens resultatandelar i intressebolag är baserade på 
preliminära finansiella rapporter från respektive bolag. Dessa har 
inte anpassats till koncernens redovisningsprinciper då effekten inte 
bedöms väsentlig. 
Marknadsrisk
Innehaven i intressebolag påverkas av marknadsförutsätt -
ningarna på intresseföretagens marknader. Vid vikande marknads -
förutsättningar viker även värdet på investeringen.
Innehav i intressebolag utgörs av investering i Convendum Corpo -
ration AB (publ) (Convendum) och Colive AB (Colive). Convendum 
erbjuder moderna och effektiva  kontorslösningar, i större städers 
centrala affärsområden . Colive är en av Sveriges första operatörer 
av delningsboende genom så kallade coliving-hubbar. 
Årets investering utgörs av nyemission i Convendum om 50 Mkr 
(28 Mkr i Convendum samt 5 Mkr i Colive under 2023). Årets resul -
tatandel uppgår till -2 Mkr (-3), kvarvarande andelsvärde har skrivits 
ned och därmed kan inte hela årets resultatandel om totalt -3 Mkr 
beaktas. Andelarna i såväl Convendum som Colive har skrivits ned i 
sin helhet till följd av rådande marknadsläge för coworking i Stock -
holm samt coliving i Sverige. 
Efter bokslutsdagen har samtliga aktier i Colive AB sålts för        
0 Mkr.
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 35

===== SIDA 38 =====

Not 10. Resultatandel i intresseföretag, forts.
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Kapitalandel, %
Redovisat värde 
2024-12-31
Redovisat värde 
2023-12-31
Convendum Corporation AB (publ), 559020-5182 42,0  (37,2) - 260
Colive AB, 559145-6008 22,8  (22,8) - 25
Summa - 285
FÖRÄNDRING ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Redovisat värde vid årets början 285 255
Årets investeringar 50 33
Årets nedskrivningar -334 -
Årets resultat från intresseföretag -2 -3
Redovisat värde andelar i intresseföretag - 285
Not 11. Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprincip
Finansiella kostnader för en rapportperiod omfattar faktisk 
ränta både till följd av avtalad ränta och effekt  av realiserade ingång -
na derivatavtal. Genom snittlig ränta motsvaras av övriga betalda 
räntor i relation till periodens genomsnittliga räntebärande skuld. 
Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras som fastighetsinveste -
ring. 
Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna 
räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar 
under egen rubrik. Finansiella kostnader för större ny-, till- eller 
ombyggnation aktiveras som fastighetsinvestering. Den aktivera -
de räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad för 
koncernen.
Under året har 121 Mkr (129) i räntor avseende investeringar i 
projekt aktiverats. Vid aktivering har den genomsnittliga ränte  nivån 
uppgått till 3,1 % (3,0). Finansnettot inklusive Värdeförändring finan -
siella räntederivat uppgår till -704 Mkr (-1 593), se not 13.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Mkr 2024 2023
FINANSIELLA INTÄKTER
Ränteintäkter omsättningstillgångar 7 6
Utdelning 0 1
Valutakursvinst 0 0
Summa finansiella intäkter 7 7
FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader fastigheter -746 -659
Räntekostnader projekt -25 -13
Räntekostnader övrigt -37 -38
Räntekostnader leasing -18 -15
Övriga finansiella kostnader -1 -1
Summa finansiella kostnader -826 -726
Not 12.  Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Wallenstams värderingsprocess är intern och genomförs i 
samband med varje kvartalsbokslut. Fastigheter som kontrakterats 
för försäljning med tillträde efter bokslutsdag värderas vid rapport -
tillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell kvarstående 
osäker het.
En försäljning redovisas på frånträdesdagen såvida det inte 
strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Detta gäller även vid 
36 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 39 =====

Not 12.  Värdeförändring förvaltningsfastigheter, forts.
försäljning av fastighet via bolag. Resultatet av försäljning av fast -
ighet omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt 
marknadsvärde vid närmast föregående kvartalsrapportering med 
hänsyn tagen till därefter gjorda investeringar. Direkta försäljnings -
omkostnader samt en andel av internt för  delade administrations -
kostnader avgår. 
Årets värdeförändringar uppgår till 388 Mkr (-787) och påverkas 
främst av förbättrade driftnetton. Bokslutsdagens genomsnittliga 
direktavkastningskrav, som avser de fastigheter som ägs på respek -
tive bokslutsdag, uppgår till 3,7 % (3,6) för bostäder och 4,5 % (4,6) 
för lokaler. 
Not 13. Finansiella derivatinstrument
Redovisningsprincip
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntede -
rivat redovisade till verkligt värde. 
För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för res -
pektive löptid, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. 
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskon-
teras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till 
aktuellt återköpspris. När derivaten realiseras leder detta till ränta 
att erhålla eller betala. Realiserat resultat redovisas som en del av 
räntekostnader. Värdeförändring finansiella derivatinstrument utgörs 
av förändringen i derivatportföljens verkliga värde mellan två redovis-
ningsperioder. Verkligt värde är fastställt till nivå 2. 
Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår 
ett över- eller undervärde på räntederivaten. Den värdeskillnad som 
uppkommer, och som inte är kassa  flödespåverkande, redovisas 
över resultaträkningen. 
Värdeförändringen på derivatinstrument under året uppgår till    
1 15 Mkr (-874). Samtliga derivat har värderats till verkligt värde och 
redovisats i resultaträkningen. 
Enligt koncernens finanspolicy ska koncernens  genomsnittliga 
räntebindningstid ligga inom intervallet 24–60 månader. I stor 
utsträckning hanteras detta med hjälp av räntederivat. Tillåtna in -
strument för hantering av ränterisk är ränteswappar, förlängnings -
bara ränteswappar (ränteswap + swaption), FRA, caps samt floors i 
kombination med caps (så kallad collar) samt performanceswappar. 
Tillåtna motparter är svenska banker samt utländska banker med 
etablerad verksamhet i Sverige.
Wallenstams avtal för finansiella instrument är redovisade 
brutto eftersom det inte föreligger några rättsligt bindande avtal om 
nettning. 
Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering 
för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt 
Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. 
De nominella beloppen avseende koncernens utestående rän-
teswappar per den 31 december 2024 uppgår till totalt 22 423 Mkr 
(16 423), varav 22 000 Mkr (16 000) är swappar där fast ränta 
betalas och 423 Mkr (423) är swappar där en fast ränta erhålls. 
Per den 31 december 2024 varierar de fasta swapräntorna mellan 
0,1–2,4 % (0,1–2,1) och den fasta swapräntan som erhålls från 
bankerna uppgår till 2,4 % (2,4). De rörliga swapräntorna motsva -
rar STIBOR 3M.
FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
2024-12-31 2023-12-31
Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder
LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt 1 136 -21 1 018 -18
Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 136 -21 1 018 -18
KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt - 0 - 0
Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - 0 - 0
Summa derivatinstrument 1 136 -21 1 018 -18
FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
3 mån–1 år 0 0
1–5 år 308 271
>5 år 808 729
Summa 1 115 1 000
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 37

===== SIDA 40 =====

Not 14. Skatt
Redovisningsprincip
Gällande skattesats för aktiebolag i Sverige 2024 är 20,6 % 
(20,6). Skatten i resulta träkningen fördelas på två poster, aktuell 
samt uppskjuten skatt. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 
tempo rära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skatte -
mässiga värden på tillgångar och skulder enligt de principer som 
beskrivs närmare i not 26.
SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN
Mkr 2024 2023
Aktuell skatt 0 -2
Uppskjuten skatt -411 134
Summa skatt -411 132
SKILLNAD MELLAN KONCERNENS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)
Mkr 2024 2023
Redovisat resultat före skatt 1 185 -582
Skatt enligt gällande skattesats -244 120
Skatteeffekt av:
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar -3 -12
Ej skattepliktigt resultat avyttrade fastigheter och andelar -17 38
Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt -37 56
Resultatandel intresseföretag -69 -1
Ej avdragsgill ränta -40 -27
Justering skatt tidigare år 0 -6
Övriga skattemässiga justeringsposter 0 -37
Skatt på årets resultat i resultaträkningen -411 132
FÖRDELNING AV UPPSKJUTEN OCH AKTUELL SKATT
2024 2023
Mkr
Underlag  
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Resultat före skatt 1 185 -582
Skattemässigt avdragsgilla:
Ombyggnationer -326 326 -423 423
Avskrivningar -1 207 1 207 -1 470 1 470
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar 13 0 42 17
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -392 392 851 -851
Värdeförändring som ej genererar uppskjuten skatt 0 180 0 -271
Värdeförändring finansiella instrument -115 115 874 -874
Avyttring fastigheter och andelar 26 58 17 -203
Förändring ränteavdrag 196 0 102 28
Resultatandel intresseföretag 336 - 3 -
Övriga skattemässiga justeringsposter -42 45 176 3
Justering skatt tidigare år - - - 29
Löpande skattemässigt resultat -327 2 322 -412 -229
Årets förändring av underskottsavdrag 327 -327 420 -420
Skattepliktigt resultat 0 1 995 8 -649
Skatt på årets resultat 0 -411 -2 134
Årets skatt i resultaträkningen 0 -411 -2 134
38 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 41 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip 
Förvaltningsfastigheter är våra hyresfastigheter som innehas 
för egen förvaltning i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdesteg- 
ring alternativt en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna 
redovisas till verkligt värde där verkligt värde motsvaras av bedömt 
marknadsvärde beräknat med en direktavkastningsmodell enligt 
nedan. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. En fullstän -
dig värdering görs per fastighet i samband med varje kvartals- och 
årsbokslut av ett internt värderingsteam. Värderingsmodellen 
baseras på uppskattningar av framtida betalningsströmmar med ett 
differentierat marknadsmässigt direktavkastningskrav per fastighet.
Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bland 
annat:
• direktavkastningskrav på respektive marknad
•  fastigheternas specifika förutsättningar avseende bland annat 
skick och läge
•  hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling
• analys av befintliga hyresgäster
• förutsättningarna på kreditmarknaden
• analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer.
Värderingsprocess
Utgångspunkt för värderingen är en individuell bedömning av varje 
fastighets intjäningsförmåga där dess driftnetto sätts i relation till 
ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet speglar mark -
nadsförutsättningarna och differentieras bl.a. utifrån var fastigheten 
är belägen och vilken typ av fastighet det är (bostad eller kommer -
siell). Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den 
portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden. 
Beräkningsmässigt utgår avkastningsvärderingen från fast -
igheternas normaliserade driftnetton. I årsbokslutet 2024 är det 
uppgifter för 2025 som utgör grunden för fastigheternas värdering. 
Driftnettot motsvarar därmed bolagets förväntade faktiska intäkter 
och kostnader. Förväntade faktiska kostnader justeras avseende  
sådana poster som varierar väsentligt mellan olika år, exempelvis 
reparations- och underhållskostnader. Dessa ersätts istället av på 
årsbasis normaliserade schablonbelopp. I relation till koncernredo -
visningens redovisade driftnetto sker även ett avdrag för eventuell 
tomträttsavgäld. För samtliga kommersiella kontrakt sker också 
ett avdrag för generell vakans om 3 %. För bostäder sker inget 
schablonmässigt vakansavdrag då beståndet är, och förväntas förbli, 
fullt uthyrt. I vår beräkning gör vi antagandet att det budgeterade 
kassaflödet för nästkommande år med ovan justeringar motsvarar 
ett evigt kassaflöde avseende vår tillämpade värderingsmodell. Det 
driftnetto som framräknas divideras med ett direktavkastningskrav 
för respektive fastighet varpå ett avkastningsvärde (nuvärde av 
evigt driftnetto) per fastighet erhålles. 
Från beräknat avkastningsvärde görs därefter avdrag motsva -
rande två årshyror för all faktisk vakans liksom för värdet av bedömt 
framtida investeringsbehov för upprätthållande av aktuell värde -
ringsstandard.
Wallenstams värderingsmodell
+ Hyresvärde (baseras på förväntade hyresnivåer 2025)
- Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet
- Driftkostnader inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld,
 exklusive administration
= Driftnetto
÷  Bedömt direktavkastningskrav för fastigheten
= Fastighetens avkastningsvärde brutto
- Två årshyror för outhyrda ytor (faktisk vakans)
- Planerade investeringar samt större reparationer
+/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag
= Fastighetens bedömda verkliga värde
Koncernens effektiva generella direktavkastningskrav fastställs 
genom att sätta fastigheternas bedömda verkliga värde i relation till 
driftnetto enligt ovan modell och skiljer sig därigenom mot det di -
rektavkastningskrav som används i beräkningsförfarandet. Vid varje 
värderingstillfälle justeras beräkningen för de fall väsentliga föränd -
ringar skett i underliggande faktorer, såsom direktavkastningskrav, 
hyresnivå, uthyrningsgrad liksom konstaterade värdeförändringar i 
samband med kontrakterade försäljningar.
Direktavkastningskravet varierar beroende på marknad, geogra -
fisk placering och typ av fastighet och fastställs enskilt per fastighet. 
Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostadsyta och kommer -
siell yta med olika direktavkastningskrav på respektive yta. Analyser 
och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. 
Om en investering påbörjas i en ny eller befintlig förvaltningsfast -
ighet med avsikt om fortsatt användning som förvaltningsfastighet 
i koncernen redovisas fastigheten som förvaltningsfastighet även 
under uppförande- respektive ombyggnadsfasen.
Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket 
fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde 
vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigstäl -
landegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda utgifter. Övervärdet 
på nyproduktion redovisas successivt under hela byggnationstiden. 
Givet den osäkerhet som fortsatt råder på marknaden har det inte 
redovisats någon successiv värdetillväxt i nyproduktion från och 
med hösten 2022. Beträffande förvaltningsfastigheter som genom -
går en större ombyggnation bedöms verkligt värde under ombygg -
nationstiden som regel motsvara det värde förvaltningsfastigheten 
hade vid projektstart med tillägg för därefter genomförd investering. 
Mark och byggrätter värderas till verkligt värde och är delvis externt 
värderade enligt ortsprismetoden.
Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes-  
dagen, då kontrollen övergått till köparen. Fastigheter som kontrak -
terats för försäljning med tillträde efter bokslutsdagen värderas 
vid rapporttillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell 
osäkerhet.
Tillkommande utgifter inklusive direkt hänförliga projektlednings -
arvoden aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska 
fördelarna som är förknippade med tillgången kommer att komma 
koncernen till del. Vid större ny-, till- och ombyggnationer aktiveras 
räntekostnader under projektperioden fram tills att fastigheten tas 
i bruk. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kost -
nadsförs i den period de uppkommer. 
Totalt uppgår värdet för pågående nybyggnation samt mark och 
byggrätter till 4 978 Mkr (4 987).
Wallenstams bedömning är att fastighetsvärdering befinner sig 
på värderingsnivå 3. Verkliga värden, som hänförs till nivå 3 avseen -
de mark och byggrätter, har värderats externt baserat på ortspris -
metoden. Försäljningspriser på jämförbara byggnader i omedelbar 
närhet har justerats för skillnader i väsentliga egenskaper, såsom 
egendomens storlek. Mest betydande indata i denna värdering är 
pris per kvadratmeter.
Wallenstams fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig -
heter bortsett från fastigheter som utgör exploateringsfastigheter. 
Dessa redovisas istället i balansräkningen som Exploateringsfastig -
heter, se vidare not 21.
Redovisning av tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på mark 
som innehas med tomträtt. Tomträttsavtalen betraktas som eviga 
hyresavtal vilket innebär att nyttjanderätten till mark upplåten med 
tomträtt redovisas som en tillgång, jämte lika stor leasingskuld, i 
balansräkningen samt att hela avgälden presenteras som finansiell 
kostnad i resultaträkningen. För 2024 har 17 Mkr (15) redovisats 
som finansiell kostnad avseende tomträttsavgäld. Den vägda 
genomsnittliga räntan uppgår till 3,0 %. Nyttjanderätten för marken 
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 39

===== SIDA 42 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.
har beräknats till 623 Mkr (534) och redovisas som en del av fastig -
heternas värde. Se vidare not 16.
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan  bedömningar 
och uppskattningar ge en betydande påverkan på kon  cernens 
redovisade resultat och ställning. Värderingen av förvaltningsfas -
tigheter, som till största del är intern, kräver bedömningar av och 
 antaganden om exempelvis framtida kassaflöden samt fastställande 
av direktavkastningskrav för varje enskild fastighet. De gjorda be -
dömningarna påverkar det redovisade värdet i  balansräkningen för 
posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter. I samband med avslutad 
affär görs avstämning mot gjorda antaganden. Wallenstam följer 
också löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Inter -
na värderingar av hela fastighetsbeståndet genomförs kvartalsvis.
Vid förvärv görs bedömning huruvida förvärvet är ett tillgångs -
förvärv eller rörelseförvärv. Årets transaktion bedöms utgöra 
tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten 
skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad så kallad 
skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde , vilket medför 
att värdeförändringarna vid den första värderingen påverkas av 
skatterabatten.
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Redovisat värde vid årets början 63 090 62 092
Förvärv 143 20
Byggnationer 2 112 2 293
Försäljningar -148 -464
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 392 -851
Redovisat värde förvaltningsfastigheter 65 588 63 090
Aktiverade räntor under året uppgår till 121 Mkr (129). Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade räntorna uppgår till 3,1 % (3,0). 
DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav använts:
Fastighetstyp Region 2024-12-31, % 2023-12-31, %
Bostäder Stockholm 3,00–4,00 3,00–4,00
Bostäder Göteborg 3,00–4,00 3,00–4,00
Kommersiella Stockholm 4,00–5,30 4,00–5,30
Kommersiella Göteborg 4,10–6,60 4,10–6,60
Samhällsfastigheter Stockholm 3,00–5,50 3,00–5,50
Samhällsfastigheter Göteborg 3,00–5,60 3,00–5,60
Effektivt direktavkastningskrav per region och typ av fastighet:
Fastighetstyp Region
      Genomsnittligt  
effektivt direkt-
avkastningskrav
2024, %
      Genomsnittligt  
effektivt direkt - 
avkastningskrav
2023, %
Bostadsfastigheter Stockholm 3,7 3,6
Bostadsfastigheter Göteborg 3,6 3,6
Kommersiella fastigheter Stockholm 5,5 5,7
Kommersiella fastigheter Göteborg 4,5 4,5
Samhällsfastigheter                            Stockholm 3,3 3,3
Samhällsfastigheter Göteborg 5,1 5,1
Genomsnitt bostäder 3,7 3,6
Genomsnitt kommersiellt bestånd                                                                    4,5          4,6
Genomsnitt samhällsfastigheter                                                                       4,5 4,5
40 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 43 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.
INVESTERINGSÅTAGANDEN
Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, förvärv samt reparations-, underhålls- och förbättringsåtaganden per balansdagen, som ej 
redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter:
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Kontrakterade byggnationsinvesteringar 1 335 1 198
KÄNSLIGHETSANALYS
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på 
marknaden vid en viss värderingstidpunkt. Det verkliga priset kan 
dock endast fastställas när en transaktion är genomförd och betald. 
För att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett verkligt 
värde anges ofta ett värdeintervall som normalt brukar anges till  
+/- 5–10 %. Detta kan dock variera beroende på bland annat 
marknadssituation, fastighetens standard och investe  ringsbehov. 
Wallenstam har per den 31 december 2024 värderat förvaltnings -
fastigheterna till 65 588 Mkr (63 090). Med ett osäker  hetsintervall 
om +/- 5–10 % innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar 
med +/- 3,3 Mdr (3,2) och +/- 6,6 Mdr (6,3). Vidare medför en 
förändring av direktavkastningskravet en väsentlig påverkan på 
värderingen. Vid 0,25 procentenheters förändring av direktavkast -
ningskravet förändras fastigheternas värde cirka +4,3 Mdr (4,1) 
respektive -3,8 Mdr (-3,6).
FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, ACKUMULERAT
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
0,50 procentenheter lägre 74 885 71 985
0,25 procentenheter lägre 69 900 67 216
Fastighetsvärde enligt vår bedömning 65 588 63 090
0,25 procentenheter högre 61 819 59 482
0,50 procentenheter högre 58 494 56 300
FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, PER KATEGORI
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet
0,50 procentenheter lägre 45 217 42 205 27 736 27 883 1 931 1 897
0,25 procentenheter lägre 42 158 39 390 25 946 26 062 1 797 1 764
Fastighetsvärde 39 539 36 980 24 369 24 461 1 680 1 649
0,25 procentenheter högre 37 270 34 892 22 971 23 042 1 578 1 549
0,50 procentenheter högre 35 285 33 067 21 721 21 774 1 487 1 459
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, ACKUMULERAT
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
5 procentenheter högre 69 378 66 708
Fastighetsvärde enligt vår bedömning 65 588 63 090
5 procentenheter lägre 61 799 59 472
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, PER KATEGORI
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet
5 procentenheter högre 41 766 39 030 25 829 25 929 1 783 1 750
Fastighetsvärde 39 539 36 980 24 369 24 461 1 680 1 649
5 procentenheter lägre 37 313 34 930 22 908 22 993 1 578 1 549
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 41

===== SIDA 44 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, ACKUMULERAT
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
5 procentenheter högre 64 751 62 291
Fastighetsvärde enligt vår bedömning 65 588 63 090
5 procentenheter lägre 66 426 63 889
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, PER KATEGORI
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet
5 procentenheter högre 38 990 36 470 24 099 24 189 1 662 1 631
Fastighetsvärde 39 539 36 980 24 369 24 461 1 680 1 649
5 procentenheter lägre 40 089 37 489 24 639 24 733 1 699 1 667
Not 16.  Leasingskuld
Redovisningsprincip
Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står 
på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal 
vilket innebär att hela avgälden presenteras som finansiell kostnad i 
resultaträkningen. 
Markarrende betalas för markhyra där Wallenstams vindkraft -
verk är uppförda. Dessa består av två typer, minimiarrenden och 
omsättningsbaserade arrenden. Variabla avgifter, såsom omsätt -
ningsbaserade arrenden, kostnadsförs i perioden den avser.
Nyttjanderätten för tomträtter och markarrenden uppgår på ba -
lansdagen till 623 Mkr (534) respektive 8 Mkr (9). Skillnaden mellan 
åtaganden för framtida leasingavgifter och den ingående leasing- 
skulden per 1 januari 2024 avser avskrivningar på markarrendena 
samt amortering av leasingskuld.
1 Mkr (1) av utgående leasingskuld om 633 Mkr (544) förfaller 
till betalning inom ett år, 3 Mkr (4) inom 2–5 år samt 630 Mkr (539) 
efter fem år.
LEASINGSKULD
Mkr 2024 2023
TOMTRÄTT
Räntekostnad -17 -15
Totalt kassaflöde tomträtt -17 -15
Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 623 534
Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag -623 -534
MARKARRENDE
Avskrivningsbelopp -1 -1
Räntekostnad 0 0
Kostnad för omsättningsbaserade arrenden (inkluderas ej i värdering av leasingskuld) -6 -11
Totalt kassaflöde markarrenden -6 -11
Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 8 9
Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag -10 -10
42 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 45 =====

Not 17.  Vindkraftverk
Redovisningsprincip 
Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för 
ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. 
Vid indikation på att en tillgång har minskat i värde, eller för 
att bedöma om tidigare nedskrivningar inte längre är motiverade, 
beräknas tillgångens återvinningsvärde vilket utgörs av det högre av 
tillgångens verkliga värde reducerat med försäljningskostnader och 
dess nyttjandevärde. 
Bedömningar och uppskattningar
Förväntad ekonomisk livslängd för ett vindkraftverk är 
bedömt till 22,5 år. 
 För att beräkna en tillgångs nyttjandevärde krävs att företags -
ledningen gör ett antal uppskattningar och bedömningar. Nyttjan -
devärde bygger på kassaflödesprognoser för nyttjandeperioden. 
Kassaflöden påverkas av kommersiella faktorer som bland annat 
marknadstillväxt, konkurrenskraft, priser, marginaler, kostnads -
utveckling, investeringsnivåer, rörelsekapitalbindning, förväntade 
pris- och efterfrågansnivåer avseende el, ursprungsgarantier och 
elcertifikat samt väder och vindförhållanden. Vid diskonteringen till -
kommer bedömning av finansiella faktorer som ränteläge, lånekost -
nader, marknadsrisk, betavärden och skattesatser. 
Produktionsvolymen utgår ifrån budget och bedöms i värde -
ringstestet till normalår i enlighet med senast kända statistik. Som 
input till elpris används ett medelpris grundat på förväntningar på 
framtida elpris baserat på styrelsens och ledningens bästa bedöm -
ning utifrån extern, oberoende marknadsrapport. Detta pris ligger 
till grund för beräkning av kassaflöde för perioden 2025–2030. För 
perioder efter 2030 har en genomsnittlig årlig tillväxttakt om 1,5 % 
antagits. Avkastningskrav före skatt har fastställts till 6 % (6). 
 
Nedskrivningsprövningen har per 31 december föranlett en 
nedskrivning om 62 Mkr till följd av lägre prognostiserade elpriser. 
Föregående år skedde en återläggning om 59 Mkr för vindkraft -
verk i elområde 2. Känslighetsanalyser har genomförts med 
differentierade antaganden för komponenterna för att säkerställa 
att nedskrivningar och återläggningar är bestående över tid.  
VINDKRAFTVERK
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärden 1 808 1 808
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 808 1 808
Ingående avskrivningar -808 -718
Årets avskrivningar -92 -90
Utgående ackumulerade avskrivningar -900 -808
Ingående nedskrivningar -15 -74
Årets nedskrivning -62 -
Återläggning nedskrivning - 59
Utgående ackumulerade nedskrivningar -77 -15
Redovisat värde vindkraftverk 831 985
Not 18. Inventarier
Redovisningsprincip
Avskrivning görs planenligt över nyttjande  perioden 10 år 
motsvarande 10 % på möbler och 5 år motsvarande 20 % på övriga 
inventarier. Samtliga avskrivningar ingår i resultaträkningens post 
Central förvaltning och administration.
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 43

===== SIDA 46 =====

Not 18. Inventarier, forts.
ÅRETS FÖRÄNDRING INVENTARIER
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärden 128 125
Årets investeringar 10 8
Årets försäljningar/utrangeringar -10 -4
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 127 128
Ingående avskrivningar -48 -43
Årets avskrivningar -9 -9
Årets försäljningar/utrangeringar 7 4
Utgående ackumulerade avskrivningar -50 -48
Redovisat värde inventarier 77 80
Not 19. Långfristiga värdepappers- och andelsinnehav
Redovisningsprincip
Wallenstams innehav utgörs av noterade och onoterade aktier 
samt andelsinnehav. Noterade aktier på börs värderas till balansda-
gens stängningskurs. För övriga aktie- och andelsinnehav baseras 
bedömningen av verkligt värde på aktuell tillgänglig information så 
som kurs vid nyligen genomförd emission eller resultat av försäljning-
ar av liknande andelar. Dessa utgör värdenivå 3. 
Marknadsrisk
Förlust på långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 
uppkommer om värdet på aktierna sjunker. 
LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERS- OCH ANDELSINNEHAV
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Redovisat värde vid årets början 28 61
Årets värdeförändring -13 -48
Årets investeringar 6 16
Redovisat värde långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 22 28
Under året har 6 Mkr (16) investerats i Ferroamp Elektronik AB, där 
totalt innehav uppgår till 13 Mkr (20) på bokslutsdagen. Andelsinne -
hav uppgår till 9 Mkr (9). Under föregående år avyttrades det sedan 
tidigare nedskrivna, återstående aktieinnehavet i Klarna Holding AB. 
Innehavet i Tmpl Solutions AB är oförändrat sedan föregående år 
och nedskrivet i sin helhet.
Not 20. Övriga fordringar
Redovisningsprincip
Övriga långfristiga fordringar består framför allt av revers-
fordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde och utgör 
värdenivå 2.
Kreditrisk
Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av någon 
anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För vidare 
beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 28.
44 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 47 =====

Not 20. Övriga fordringar, forts.
ÖVRIGA FORDRINGAR
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Redovisat värde vid årets början 248 227
Nya fordringar 78 69
Omklassificeringar -46 -15
Årets nedskrivning -59 -
Amortering fordringar -23 -32
Redovisat värde övriga fordringar 197 248
Övriga långfristiga fordringar utgörs främst av periodiserade hyror 
samt reversfordringar. Utav nya fordringar utgör 58 Mkr (-) fordring 
mot Convendum, vilken är nedskriven i sin helhet under året. Vägda 
genomsnittliga effektiva räntesatser på räntebärande långfristiga 
fordringar uppgår till 1,4 % (4,1). Samtliga övriga långfristiga ford-
ringar följer betalningsplan, vilket innebär att det inte finns några 
förfallna, ej nedskrivna långfristiga fordringar.
Not 21. Exploateringsfastigheter
Redovisningsprincip
De fastigheter som är under produktion för att vid färdig -
ställandet säljas antingen i sin helhet eller per lägenhet, redovisas i 
balansräkningen på raden Exploateringsfastigheter. Exploaterings -
fastigheter redovisas löpande till det lägsta av anskaffnings  värde 
och nettoförsäljningsvärde. Resultatet redovisas när exploaterings -
fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats till köparen. Se vidare 
i not 4. 
 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Redovisat värde vid årets början 77 217
Byggnationer 1 86
Reservering osäkra projekt och förgävesprojektering -10 -
Sålda fastigheter - -203
Sålda bostadsrättsandelar -3 -24
Redovisat värde exploateringsfastigheter 64 77
Not 22. Övriga fordringar
Redovisningsprincip
Övriga kortfristiga fordringar består framför allt av revers-
fordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde och utgör 
värdenivå 2.
Kreditrisk
Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av 
någon anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För 
vidare beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 28.
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Momsfordran 6 121
Fordringar på leverantörer 1 2
Fordran elproduktion 5 12
Reversfordringar 114 14
Övrigt 7 8
Redovisat värde övriga fordringar 134 157
Reversfordringar om 100 Mkr (-) har förfallit till betalning, dröjsmålsränta utgår med 15 %. Hela fordran är säkerställd mot borgen.
 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 45

===== SIDA 48 =====

Not 23.  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Förutbetalda driftkostnader 14 3
Förutbetalda administrationskostnader 13 14
Bedömd avdragsgill moms i pågående projekt 55 73
Förutbetalda finansieringskostnader 2 3
Förutbetalda transaktionskostnader fastighetsaffärer 1 0
Upplupna ränteintäkter 43 58
Upplupna elintäkter 16 23
Upplupna hyresintäkter 5 5
Redovisat värde förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 148 180
Not 24. Andelar
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde 63 9
Årets investeringar 14 69
Årets försäljningar -64 -15
Redovisat värde andelar 13 63
Not 25. Eget kapital
Redovisningsprincip
Återköpta egna aktier redovisas som en reduktion av balan -
serade vinstmedel inklusive relaterade återköpskostnader. Utbetald 
utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som en minskning 
av balanserade vinstmedel efter det att årsstämman fattat beslut.
Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A-aktier med 
tio röster vardera, samt 591 000 000 B-aktier med en röst vardera. 
Totalt antal aktier uppgår till 660 000 000 och det registrerade 
aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett 
kvotvärde om 0,25 kr per aktie (0,25). Föreslagen utdelning per aktie 
uppgår till 0,50 kr (0,50).
Under året har 2 000 000 aktier (2 000 000) återköpts till 
ett genomsnittligt pris om 50,82 kr per aktie inklusive courtage 
(43,64). Totalt innehav återköpta aktier uppgår till 5 000 000 st     
(3 000 000) till ett värde om 231 Mkr (130) motsvarande 46,30 kr 
per aktie (43,28).
Not 26. Uppskjuten skatteskuld
Redovisningsprincip
I Wallenstam finns huvudsakligen fyra poster där det föreligger 
temporära skillnader som utgör grund för redovisning av uppskjuten 
skatt – fastigheter, vindkraftverk, derivatinstrument samt under-
skottsavdrag. Undantag görs för temporära  skillnader som upp-
kommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör 
tillgångsförvärv. För dessa redovisas ingen uppskjuten skatt. 
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av underskottsavdrag, likt övriga temporära 
skillnader, görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas 
i framtiden samt vid vilken tidpunkt. 
I uppskjuten skattefordran ingår värderade underskottsavdrag om 
totalt 1 031 Mkr (962) vilka motsvarar det skattemässiga värdet av 
koncernens svenska underskottsavdrag. Därutöver har koncernen ej 
värderade, ansamlade fållanförluster om 148 Mkr (147) motsvarande 
skattemässigt värde om 30 Mkr (30), där merparten är hänförligt till 
avyttring finansiella instrument.
Uppskjuten skatt har beräknats på nedan poster med 20,6 % 
(20,6).
46 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 49 =====

Not 26. Uppskjuten skatteskuld, forts.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD, NETTO
2024-12-31 2023-12-31
Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt 
Underskottsavdrag 5 006 1 031 4 670 962
Fastigheter -33 193 -6 838 -31 213 -6 430
Derivat -1 115 -230 -1 000 -206
Vindkraftverk -1 051 -217 -828 -171
Leasingtillgång -632 -130 -544 -112
Leasingskuld 633 130 544 112
Övriga temporära skillnader 51 11 55 11
Skattereduktion inventarieköp - - - 3
Vid årets utgång i balansräkningen -30 302 -6 242 -28 315 -5 830
Vid årets ingång -28 315 -5 830 -28 992 -5 963
Förändrad värdering inrullade underskott 8 2 0 0
Årets förändring enligt resultaträkningen -1 995 -411 678 140
Förändring skattereduktion inventarieköp - -3 - -6
Vid årets utgång i balansräkningen -30 302 -6 242 -28 315 -5 830
Not 27.  Avsättningar
Redovisningsprincip
Redovisade avsättningar utgörs av avsättning för pensioner, 
åtaganden i sålda fastigheter, avsättning för syntetiska optioner 
samt bedömt belopp för risker i tvister. För vidare information om 
syntetiskt optionsprogram se not 7. 
Avsättning för pensionsåtagande utgör en skuld för vilken det 
finns en lika stor tillgång i form av kapitalförsäkringar. Dessa redovi -
sas till verkligt värde och nettoredovisas.
Bedömningar och uppskattningar
Vid redovisning av avsättningar kan bedömningar och upp-
skattningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade re-
sultat och ställning. Dessa bedömningar och uppskattningar baseras 
på historisk erfarenhet och förväntningar om framtida händelser som 
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. I sakens natur 
ligger att faktiskt utfall kan skilja sig väsentligt från dessa bedömning-
ar och uppskattningar om andra antaganden görs eller andra förut-
sättningar föreligger eller uppkommer. Ändringar av uppskattningar 
redovisas i den period ändringen görs om den endast påverkar denna 
period, alternativt i den period ändringen görs och framtida perioder 
om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
AVSÄTTNINGAR
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående balans avsättningar 94 77
Värdeförändring avsättning optionsskuld -18 44
Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring 1 1
Återföring av åtaganden eftermarknadsåtgärder, genomförda 
transaktioner -3 -28
Utgående balans avsättningar 74 94
 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 47

===== SIDA 50 =====

Not 27.  Avsättningar , forts.
AVSÄTTNINGAR KAPITALFÖRSÄKRINGAR
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 55 53
Årets avsättning framtida åtaganden 2 2
Årets värdeförändring 8 5
Årets utbetalningar -6 -5
Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 60 55
Utgående tillgång kapitalvärde av pensionsåtaganden -60 -55
Netto avsättningar pensionsåtaganden - -
Not 28.  Finansiella instrument och finansiering
Redovisningsprincip
Wallenstam redovisar sina finansiella avtal brutto för finan-
siella instrument såsom exempelvis ränteswappar eftersom det inte 
föreligger några rättsligt bindande avtal om nettning. Koncernen 
bedömer löpande kreditriskerna för en finansiell tillgång. I de fall 
förlustrisk identifieras reserveras skillnaden mellan till gångens 
redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, 
diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Wallenstam har främst lån hos de svenska storbankerna. Enligt 
Wallenstams finanspolicy får en enskild bank som mest svara för 
50 % av finansieringen för att garantera riskspridning i relation till 
finansiärerna. Wallenstams kapitalbindning inklusive kreditlöften var 
vid utgången av året 9 månader (10). Av de räntebärande skulder-
na uppgår lån med lång kapitalbindning till 1 1 % (14) av den totala 
låneportföljen. Wallenstam har ett diversifierat fastighetsbestånd i 
attraktiva lägen med ungefär lika andel bostäder som kommersiella 
ytor. I kombination med bolagets utveckling över tid, vilken varit 
stabil, finns ingen förväntan om någon snar väsentlig förändring av 
motpartsrisk för Wallenstamkoncernen. Verkligt värde på koncer-
nens lånade kapital bedöms i allt väsentligt motsvara skuldernas 
upplupna anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt 
värde via resultaträkningen
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde över 
resultaträkningen är tillgångar och skulder som bolaget handlar med 
samt derivat, i de fall som dessa inte utgör säkringsinstrument och 
säkringsredovisning tillämpas. I denna kategori ingår främst ränte-
derivat samt innehav i noterade bolag såsom Ferroamp Elektronik 
AB. Värdet på investeringar i noterade aktier beräknas genom att 
använda stängningskurs på bokslutsdag. 
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontrakts -
dagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efter-
följande omvärderingar.
SAMMANSTÄLLNING VÄRDENIVÅER FINANSIELLA INSTRU-
MENT
Värdenivå Not
Innehav i noterade bolag 1 19
Innehav i onoterade bolag 3 19
Räntederivat 2 13
Övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket mot -
svarar nominellt värde med tillägg för tillkommande eller av  gående 
värderingsposter. 
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, likvida medel, 
reversfordringar, andelar samt övriga fordringar. Upplupet anskaff-
ningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid 
anskaffningstidpunkten. Kundfordringarna redovisas till nominellt be-
lopp utan diskontering då deras förväntade löptid är kort. Finansiella 
tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde redovisas till det 
belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra ford-
ringar. Likvida medel redovisas till nominellt värde. Kundfordringarna 
utgörs i huvudsak av hyresfordringar samt kundfordringar avseende 
försäljning elproduktion. Reversfordringar är i huvudsak relaterade till 
fastighetsaffärer.
Andelar redovisas under omsättningstillgångar och utgörs av 
externt förvärvade innehav i bostadsrättsföreningar.
Finansiella skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde
Wallenstams skulder utgörs i huvudsak av skulder till kreditinstitut 
samt rörelseskulder såsom leverantörsskulder. Skulder med löptid 
över tolv månader redovisas som långfristiga, övriga som kort -
fristiga. Merparten av Wallenstams skulder har en kortare kapital -
bindning än tolv månader och redovisas som kortfristiga. Check -
räkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. 
Lånen upptas i  svenska kronor och redovisas i balansräkningen på 
likviddagen till verkligt värde med avdrag för transaktionskostnader. 
Finansiella riskfaktorer
Wallenstam är genom sin verksamhet exponerat för olika 
finansiella risker såsom ränte-, likviditets-, valuta- och finansierings -
risk. Dessa risker uppstår i koncernens redovisade finansiella instru -
ment såsom likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, 
leverantörsskulder, upplåning samt derivat och beskrivs närmare per 
kategori nedan.
Finansiell riskhantering
För att minimera riskerna arbetar Wallenstam genom sin finansav -
delning enligt den finanspolicy som prövas och fastställs av styrelsen 
årligen. Policyn beskriver finansieringsverksamhetens syfte, orga -
48 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 51 =====

Not 28.  Finansiella instrument och finansiering, forts.
nisation och ansvarsfördelning samt regelverk för den finansiella 
riskhanteringen och syftar till att begränsa bolagets finansiella risker 
som i huvudsak utgörs av ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk.
Wallenstams finansverksamhet är centraliserad till moderbola -
gets finansfunktion och fungerar som en internbank med ansvar för 
upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Wallen -
stam eftersträvar en balans mellan bra avkastning på eget kapital 
och en acceptabel risknivå. Inom finansfunktionen finns instruk -
tioner, system och arbetsfördelning i syfte att uppnå en god intern 
kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslös -
ningar ska godkännas av styrelsen och styrelsen informeras vid 
varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för 
betalning av åtaganden inte kan säkerställas. 
Wallenstam prioriterar en låg belåningsgrad vilken ger en högre 
handlingsfrihet att fullfölja beslutade investeringar och betalnings-  
åtaganden. Wallenstam upprättar löpande prognoser för  koncernens 
likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Koncernens likvidi -
tetsrisk begränsas genom att sträva efter att vid varje tillfälle ha en 
likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar.
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräknings -
krediter uppgår till 1 805 Mkr (1 285), varav 815 Mkr (378) är 
reserverade för back up för emitterande utestående företagscertifi -
kat. Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 800 Mkr (1 325), 
där 42 Mkr (90) utnyttjats på bokslutsdagen. 
Finansieringsrisk och kovenanter
Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga 
att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. 
Wallenstam arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i för -
hållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga 
finansnetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån 
för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt 
samarbete med de stora svenska affärsbankerna. Målet är att ha 
finansiering från minst tre av de stora svenska affärsbankerna och 
en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i förhållan -
de till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att 
koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsom -
förhandlingar.
Totala räntebärande skulder utgörs av 13,7 Mdr (10,8) grön 
finansiering, varav 12,7 Mdr (10,5) är gröna lån och 1,0 Mdr (0,3) 
är gröna obligationer. Emissionslikviden för gröna obligationer kan 
enbart allokeras till projekt och tillgångar som är kvalificerade enligt 
Wallenstams gröna ramverk. Under 2024 har 1 000 Mkr obligationer 
emitterats (-). Inget återköp av obligationer har skett . Totalt utestå-
ende obligationer på balansdagen uppgår till 1 000 Mkr (334), utav 
en låneram om 3 000 Mkr (3 000).
Finansiering av vindkraftsparker sker till största delen via obliga -
tionsmarknaden. För företagscertifikatprogrammet samt utestående 
obligationslån ställs ingen säkerhet. 
 För företagscertifikaten, med en ram om 4 000 Mkr (4 000), 
har Wallenstam förbundit sig att vid varje tidpunkt ha tillgängliga 
likviditetsfaciliteter som både vad gäller löptid och sammanlagt 
nominellt belopp minst motsvarar utestående företagscertifikat. För 
att uppfylla dessa villkor har koncernen checkräkningskrediter om 
1 800 Mkr (525). Utestående företagscertifikat uppgår på balansda -
gen till 808 Mkr (373). 
Den av EIB (Europeiska Investeringsbanken) beviljade kreditfacili-
teten om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieffektiva hyresrätter 
lyftes i sin helhet under 2020. Under 2024 har totalt 200 Mkr (500)
amorterats. Under kortfristiga räntebärande banklåneavtal nedan 
ingår 400 Mkr (200) som skuld till EIB, resterande del ingår i de lång-
fristiga skulderna med 1 400 Mkr (1 800). Lånet är icke säkerställt 
givet att följande förutsättningar är uppfyllda:
• räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,5 ggr
• belåningsgraden ska inte överstiga 65 %
• ej pantsatta tillgångar ska inte understiga 18 % samt
• skuldsättning i koncernbolag exklusive Wallenstam AB ska inte 
överstiga 75 % av koncernens totala skulder. 
Samtliga villkor uppfylls. Skulle någon av ovanstående kovenanter 
brytas medför det att Wallenstam behöver ställa säkerhet till EIB för 
vid tillfället kvarvarande skuld.
EXTERN FINANSIERING
               2024-12-31                2023-12-31
Mkr Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat
Kortfristiga räntebärande banklåneavtal 25 813 25 813 24 220 24 220
Långfristiga räntebärande banklåneavtal 2 736 2 736 4 058 4 058
Checkkredit 1 800 42 1 325 90
Summa räntebärande låneavtal 30 349 28 591 29 602 28 367
Kortfristiga obligationer, MTN 400 400 334 334
Långfristiga obligationer, MTN 2 600 600 2 666 -
Företagscertifikat (ram om 4 Mdr) 4 000 808 4 000 373
Summa obligationer, företagscertifikat, 
back up-faciliteter 7 000 1 808 7 000 707
Summa 37 349 30 399 36 602 29 075
 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 49

===== SIDA 52 =====

Not 28.  Finansiella instrument och finansiering, forts.
OBLIGATIONSLÅN
Tidpunkt för emittering
Utestående 
saldo, Mkr Löptid, år Förfall Ränta Övrigt
Mars 2024 (grön) 400 1,5 2025 rörlig, STIBOR 3M +1,20 % Inom MTN-programmet
Mars 2024 (grön) 300 2 2026 rörlig, STIBOR 3M +1,20 % Inom MTN-programmet
Maj 2024 (grön) 300 2,5 2026 rörlig, STIBOR 3M +1,20 % Inom MTN-programmet
Summa obligationslån 1 000
LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR 
2024-12-31 2023-12-31
          UTNYTTJAT I           UTNYTTJAT I 
Mkr Bank Företagscertifikat/
Obligationer
T otala ränte- 
bärande skulder Bank Företagscertifikat/
Obligationer
T otala ränte- 
bärande skulder
0–3 mån 5 538 808 6 346 5 932 373 6 305
3 mån–1 år 20 316 400 20 716 18 378 334 18 712
1–2 år 661 600 1 261 1 323 - 1 323
2–3 år 1 475 - 1 475 660 - 660
3–4 år 400 - 400 1 475 - 1 475
4–5 år 200 - 200 400 - 400
5–6 år - - - 200 - 200
28 591 1 808 30 399 28 367 707 29 075
Samtliga finansiella instrument återfinns i tabellen Klassificering av 
finansiella instrument nedan i denna not. Leverantörsskulder förfal -
ler normalt inom 30 dagar medan övriga korta skulder förfaller inom 
ett år. Övriga långa skulder förfaller efter fem år.
BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR
2024-12-31 2023-12-31
År Belopp, Mkr Medelränta, % År Belopp, Mkr Medelränta, %
2024 - - 2024 12 575 6,06*
2025 8 399 5,49* 2025 500 0,52
2026 2 200 0,89 2026 2 000 0,78
2027 2 200 1,14 2027 2 000 1,05
2028 2 200 1,23 2028 2 000 1,16
2029 2 200 1,03 2029 2 000 0,93
2030 2 200 1,07 2030 2 000 0,95
2031 2 200 0,82 2031 2 000 0,67
2032 2 200 1,40 2032 2 000 1,31
2033 2 200 2,04 2033 2 000 2,02
2034 2 200 2,28 2034 - -
2035 2 200 2,28 2035 - -
Summa 30 399 2,54 Summa 29 075 3,24
* Innefattar effekter  av swapavtal.
50 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 53 =====