Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

DET HÄR ÄR WALLENSTAM | 1

===== SIDA 2 =====

Innehåll
Introduktion
Året i korthet 4
Vd har ordet 6
Ordförande har ordet 8
Finansiell rapportering
Femårsöversikt 10
Förvaltningsberättelse 12
Koncernens räkningar 20
Koncernens redovisningsprinciper och noter 24
Moderbolagets räkningar 47
Moderbolagets redovisningsprinciper och 
noter 51
Revisionsberättelse 61
Bolagsstyrningsrapport 65
Hållbarhetsrapportering
Wallenstams hållbarhetsredovisning 72
Risker och riskhantering 79
GRI-redovisning 82
EU-taxonomi 86
Fastighetsförteckning
Region Göteborg 88
Region Stockholm 93
Färdigställd nyproduktion, förvärv 
och försäljningar 97
Vindkraft 97
Övrigt
Kalender 98
Årsstämma 2026 98
Definitioner 99
Det här är 
Wallenstam
2 | DET HÄR ÄR WALLENSTAM
FASTIGHETSYTA
Visionsbild av Valvet 
vid Brunnsparken i 
Göteborg.
WALLENSTAMS VISION
Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och 
lokaler.
WALLENSTAMS AFFÄRSIDÉ
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och 
arbetsplatser med hög service och långsiktig hållbarhet i 
utvalda storstadsregioner i Sverige.
44 %
Soliditet
97 %
Uthyrningsgrad, ekonomisk
1 277 Mkr
Förvaltningsresultat 
fastigheter
62,10 kr
Substansvärde 
per aktie
70 Mdr
Fastighetsvärde
3 077 Mkr
Hyresintäkter
1 013
Antal bostäder 
i produktion
249
Tillsvidareanställda
medarbetare
Göteborg, 63 %
Stockholm, 35 %
Uppsala, 2 %

===== SIDA 3 =====

Wallenstams värdeskapande
Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar 
fastigheter och områden utifrån människors och 
samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav 
från kunder. Genom byggnation, utveckling, 
förädling och förvaltning med hög service och 
långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt.
Resultatet återinvesteras och används för att 
utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del 
av värdetillväxten genom denna återinvestering 
samt genom utdelning.
Wallenstams mål i affärsplan 2030
Under affärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka 
substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseffektiv och 
serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Göteborg, 
Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, effektiv 
förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion 
och lönsamma affärer bidrar till denna substansvärdesökning. 
Substansvärdet ska uppgå till 80 kr/aktie år 2030. Per 
bokslutsdagen uppgår substansvärdet till 62,10 kr/aktie (57,50). 
Under affärsplanen ska soliditeten vara som lägst cirka 40 %. 
SCOPE 1
Direkta utsläpp
Förbränning av bränslen 
samt köldmedialäckage 
Mål: -50 %
Utfall: -39 %
SCOPE 2
Indirekta utsläpp
Inköpt energi
Mål: -50 %
Utfall: -45 %
SCOPE 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköp av varor för byggnation
Mål: -55 %
Utfall: -36 %
DET HÄR ÄR WALLENSTAM | 3
Wallenstams klimatmål 2030
*Då data om faktiska utsläpp för 2025 från fjärrvärmeleverantörer saknades vid redovisningens upprättande, har utsläppsdata för 2024 använts.
SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0
10
20
30
40
50
60
70
80

===== SIDA 4 =====

FÖRVALTNING OCH DRIFT
Effektiv förvaltning med fokus 
på trygghet
Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fastigheter för 
att skapa värde för våra kunder och besökare. Renovering, 
driftoptimering och energibesparande åtgärder genomförs enligt 
planer för varje fastighet. Fastighetsskötsel och löpande underhåll 
av våra fastigheter är tjänster som upphandlas av externa 
leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept, Wallenstam 
Partner. 
Vi utvecklar innerstadsmiljöer för att bidra till mötesplatser samt 
liv och rörelse i staden, och arbetar aktivt med trivsamma gårdar 
vid våra bostadshus. Trivsel och trygghet i och omkring våra 
fastigheter prioriteras – utifrån vår framtagna trygghetsstandard 
görs handlingsplaner för varje fastighet. Åtgärderna i 
handlingsplanen genomförs i samverkan inom Wallenstam och vid 
behov även med andra aktörer. För ökad trygghet genomför vi 
också bakgrundskontroller av tilltänkta leverantörer och 
kommersiella hyresgäster. Kontrollerna granskar ekonomin samt 
identifierar eventuell koppling till kriminalitet och 
arbetsmiljöbrister, och samarbeten inleds endast med de företag 
som uppfyller våra krav.
VÄRDESKAPANDE INVESTERINGAR
Renoveringar och energisparprojekt
Ambitionen för nyförvärvade Sergelskrapan är att skapa en 
diamant – en modern och välkomnande plats mitt i Stockholm. 
Fasadrenoveringen, där huset kommer att få tillbaka sin 
ursprungliga kulör och dessutom få nya energifönster som håller 
kvar värmen, startade i slutet av året.  
I Göteborg har renoveringen av det 200 år gamla Kochska 
huset blivit klar, och fastigheten, som innehåller både restauranger 
och kontor, är nu fullt uthyrd. Fastigheten har också nominerats 
till Årets Fasad 2025 i kategorin renovering/restaurering, ett pris 
som hyllar både hantverk och hållbarhet.
I Råcksta i Stockholm genomför vi just nu ett stort energispar-
projekt som berör drygt 900 
lägenheter. Genom bland 
annat nya 
bergvärmepumpar och 
solceller uppnår vi en 
minskad energianvändning 
och en bättre energiklass för 
fastigheterna. Projektet 
bidrar dessutom till våra 
klimatmål inom Science 
Based Targets.
UTHYRNING OCH EFTERFRÅGAN
Framgångsrik uthyrning och god 
efterfrågan
Närhet till den lokala marknaden samt stort engagemang i att 
vårda kundrelationer är en bra grund för en framgångsrik 
uthyrningsverksamhet med en jämn och hög uthyrningsgrad.
Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en stor efterfrågan 
på både vår nyproduktion och de lägenheter som hyrs ut i vårt 
befintliga bestånd. I de delar av beståndet som är förhandlat 
uppgick hyresökningen under 2025 till cirka 4,0 % i genomsnitt. 
53 % av våra lägenheter omfattas av presumtionshyra, vilket 
innebär att hyran baseras på nyproduktionskostnaden vid 
färdigställande.
Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra kommersiella ytor har 
varit stabil under 2025. Under året har vi tecknat cirka 100 nya 
kommersiella avtal som omfattar cirka 31 000 kvm. Återköps-
graden för kommersiellt Göteborg, som speglar hur stor andel av 
uppsägningsbara kontrakt som förlängs, var 90 % på 
bokslutsdagen. Uthyrningsgrad kommersiellt avseende yta uppgår 
på bokslutsdagen till 90 %. I Göteborg, där majoriteten av de 
kommersiella ytorna finns, uppgår uthyrningsgraden till 94 %.
I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga löptiden på 
kontrakt 2,5 år. Hyresavtal överstigande 1 Mkr utgör 67 % av 
bolagets kommersiella hyresintäkter. Bashyran för Wallenstams 
lokaler i Göteborg har i jämförbart bestånd ökat med 1,6 % före 
tillägg, mot föregående år, främst som en effekt av genomförda 
nyuthyrningar och omförhandlingar samt indexuppräkningar.
4 | ÅRET I KORTHET
82,7
BOSTÄDER
86,9
LOKALER
NÖJDA KUNDER
Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg 
avseende trygghet, bemötande och service. Den senaste NKI-
mätningen (Nöjd Kund Index) visar att serviceindex för både bostäder 
och lokaler har en fortsatt positiv utveckling. 
Året i korthet

===== SIDA 5 =====

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
Köpt Sergelskrapan, sålt Nacka Grace
Den ikoniska byggnaden Sergelskrapan köptes från AMF 
Fastigheter och tillträddes i början av 2025. Förvärvet markerade 
starten på vår satsning på ett kommersiellt segment i CBD 
Stockholm. 
De första hyresgästerna i fastigheten Nacka Grace flyttade in 
under sensommaren 2024 och fastigheten har fått utmärkelserna 
Sveriges finaste nyproduktion av Arkitekturupproret och 
Stadsbyggnadsutmärkelsen av Nacka kommun. I oktober 2025 
sålde vi den Swedish Grace-inspirerade fastigheten till KPA 
Pension.
Under året har vi också sålt kommersiella fastigheter i Gårda 
och Högsbo i Göteborg, samt sålt och förvärvat mark i syfte att 
förädla vår byggrättsportfölj i Göteborgs- och 
Stockholmsregionen. Totalt har transaktioner om 5,4 Mdr 
genomförts. Se förteckning på sid. 97. 
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Bra lägen i attraktiva storstadsregioner
Fastighetens unika förutsättningar är avgörande för dess värde, 
där stor vikt läggs vid läge och standard. Vårt fastighetsbestånd är 
koncentrerat till bra lägen i attraktiva storstadsregioner. Det 
genomsnittliga effektiva direktavkastningskravet för Wallenstams 
kommersiella fastigheter uppgår till 4,5 % och för 
bostadsfastigheterna till 3,7 %.
Det totala fastighetsvärdet uppgår till 70 441 Mkr. Exklusive 
pågående projekt, successiva inflyttningar samt mark och projekt 
för framtida nyproduktion uppgår fastighetsvärdet till 
63 455 Mkr, motsvarande cirka 44 300 kr/kvm.
WALLENSTAMAKTIEN
Aktieutvecklingen under året
Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick till 50,60 kr 
och den lägsta till 38,90 kr. Utvecklingen speglar den volatila 
marknaden och den osäkerhet som funnits kring 
fastighetssektorns förutsättningar. Vid årets slut var aktiekursen 
41,38 kr (47,80), vilket innebär en minskning med 13,4 % under 
2025. Det kan jämföras med index för OMX Stockholm Real 
Estate PI som minskade med 10,2 % och OMX Stockholm PI som 
ökade med 9,5 % under samma period.
Under 2025 återköpte Wallenstam 17 000 000 aktier, ett 
effektivt sätt att använda kapital när det är rabatt i aktien. Totalt 
antal återköpta aktier uppgår på bokslutsdagen till 22 000 000, 
köpta till en genomsnittskurs om 45,67 kr per aktie inklusive 
courtage.
För räkenskapsåret 2025 föreslår styrelsen en utdelning om 
0,55 kr per aktie (0,50), vilket är en höjning om 10 %, uppdelat på 
två utbetalningstillfällen om 0,30 kr respektive 0,25 kr per aktie.
FINANSIERING 
     90 % av finansieringen är banklån
Wallenstam har 90 %, 29 984 Mkr, av sin finansiering i 
form av traditionella lån hos svenska banker. Resterande 
andel består av företagscertifikat om 992 Mkr, gröna 
obligationslån om 2 000 Mkr samt lån hos Europeiska 
Investeringsbanken (EIB) om 300 Mkr. Grön finansiering 
uppgår totalt till 16 871 Mkr, motsvarande 51 %.
Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån 
med kort räntebindning är räntederivat. Ur ett 
kassaflödesperspektiv är utfallet över tid i princip 
detsamma som att uppta ett lån med fast ränta. Volymen 
totalt utestående räntederivat där Wallenstam betalar fast 
ränta uppgår till 22,1 Mdr, motsvarande 66 % av de totala 
lånen.
NYPRODUKTION
Kvalitativa bostäder och lokaler
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning och räknar med att ta hand om husen i många år. Med en effektiv 
nyproduktionsprocess är det möjligt att bygga kvalitativa bostäder och lokaler med god kontroll över produktionen och kostnaderna. 
Inför projektstarter är vi mycket noggranna när vi säkrar leveranser och säkerställer att entreprenörer och underleverantörer har 
ekonomiska förutsättningar för att kunna driva projektet tillsammans med oss.
Under 2025 byggstartade vi 394 lägenheter i attraktiva områden i Göteborg och Nacka. 686 lägenheter i Stockholm, Nacka och 
Göteborg blev färdigställda och uthyrda. Totalt har Wallenstam 1 013 lägenheter i produktion per årsskiftet 2025/2026.
ÅRET I KORTHET | 5
2025 2024
Andel lån med lång kapitalbindning (>12 mån), % 9 11
Andel lån med lång räntebindning (>12 mån), % 62 72
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 42 52
Genomsnittlig ränta under året, % 2,49 3,08
Genomsnittlig ränta per bokslutsdagen, % 2,39 2,54

===== SIDA 6 =====

Stabil finansiering, starkt resultat och värdeskapande
Jag känner mig stolt över det resultat som Wallenstam 
levererar för 2025. Vi har en stark soliditet och ett 
förvaltningsresultat som ökade 11 % under året. Vår snittränta 
fortsätter att sjunka, som ett resultat av ett långsiktigt arbete 
där vi säkrat och förlängt vår räntebindning med hjälp av 
räntederivat.
Under året har vi både startat och färdigställt nyproduk-
tionsprojekt, genomfört energioptimeringsprojekt och arbetat 
målmedvetet med att förvalta och utveckla våra fastigheter. Vi 
har också genomfört flera framgångsrika transaktioner, där 
Nacka Grace, som frånträddes under det fjärde kvartalet, är ett 
tydligt exempel.
Sammantaget har substansvärdet ökat med 8 % på ett år och 
uppgår till 62,10 kronor per aktie. Vi är på god väg mot vårt 
långsiktiga mål om 80 kronor!
Jag kan också konstatera att värdeökningarna i 
fastighetsbeståndet är större än på länge. De drivs inte av 
förändrade direktavkastningskrav, utan av förbättrade 
driftnetton till följd av bland annat bra uthyrningar och 
energieffektiviseringar som ger effekt.
I detta sammanhang kan också nämnas att våra 
administrationskostnader har ökat. Det beror bland annat på 
högre säkerhetskostnader, exempelvis bakgrundskontroller, 
som är en följd av den tyvärr ganska dystra samhälls-
utvecklingen. Kostnaderna påverkas även av nya IT-system 
som kostnadsförs direkt i stället för över flera år.
Återköp av aktier
Under 2025 har vi även återköpt aktier, och vi kommer att 
fortsätta med återköp då aktiekursen har en betydande 
substansrabatt. För oss är återköp ett sätt att optimera vårt 
kapital och på så sätt överföra substansrabatten till befintliga 
aktieägare.
Tack vare vår starka finansiella ställning kan vi förutom 
återköp även fortsätta göra nya fastighetsaffärer och investera 
i vår nyproduktion. 
6 | VD HAR ORDET
Vd har ordet

===== SIDA 7 =====

En osäker omvärld men stabil grund
Just nu lever vi i en värld där osäkerheten är ovanligt stor. Det 
är svårt att förutse vad som kommer framöver, och det 
påverkar hur både företag och investerare fattar sina beslut. 
Min erfarenhet är att osäkerhet är det som bromsar mest. När 
framtiden är svår att överblicka blir besluten svårare, man 
skjuter på investeringar och tempot går ner, oavsett bransch.
I det här läget känns det tryggt att konstatera att Wallen-
stams verksamhet står stabilt. Vår inriktning på fastigheter i 
Sverige, i attraktiva storstadsregioner, ger oss en grund som 
har visat sig hålla över tid.
Stabil efterfrågan i rätt lägen
I osäkra tider väljer många att flytta till, eller stanna kvar i, 
storstäder. Det märks tydligt hos oss. Vår bostadskö uppgår nu 
till 330 000 personer, vilket säger mycket om efterfrågan på 
hyresrätter i attraktiva lägen.
Det är helt avgörande att bygga på rätt plats. Ett tydligt 
exempel är vår nyproduktion i Årstaberg, där omkring 3 000 
personer anmälde intresse för att komma på visning inför 
uthyrningen av 95 lägenheter. Det visar vilket tryck som finns, 
och hur viktigt det är att vara selektiv i våra projekt och bygga 
där efterfrågan faktiskt finns.
Attraktiva citylägen och fortsatt intresse
På den kommersiella sidan finns det fortsatt ett stabilt intresse 
för lokaler i Göteborg CBD. Samtidigt påverkas även våra 
kommersiella hyresgäster av orostiderna, vilket märks i längre 
beslutstider jämfört med för några år sedan. 
Intresset för Sergelskrapan är stort, och vi upplever att 
trycket på innerstadslägen i Stockholm ökar. Det är väldigt 
roligt att nu vara i full gång med renoveringen. Fasaden med 
färgsättningen är nu godkänd, ställningar har börjat komma 
på plats och arbetet pågår för fullt. Den beräknade byggtiden 
är cirka två år. Samtidigt råder det full aktivitet i de nedersta 
våningarna i fastigheten. Space är en fantastisk arena för event 
och många typer av arrangemang.
Ett långsiktigt hållbarhetsarbete
Ambitionen i Wallenstams hållbarhetsarbete bedrivs med 
oförminskad kraft, trots en omvärld präglad av förändrade regel-
verk och politiska svängningar. För oss är hållbarhet en integrerad 
del av hur vi bygger, förvaltar och utvecklar våra fastigheter.
Vi ser minskade utsläpp inom samtliga våra klimatmål. Det 
är resultatet av ett målmedvetet och långsiktigt arbete där vi 
prioriterar och genomför åtgärder som bidrar till minskad 
klimatpåverkan – från större, övergripande insatser till arbete 
med detaljer i vardagen. Kontinuerlig driftoptimering och 
energisparprojekt har varit en del av vårt arbetssätt under 
många år. Förutom minskade utsläpp bidrar detta också till 
lägre driftkostnader och bättre förutsättningar för finansiering.
I de byggprojekt som redovisas i år har klimatutsläppen minskat 
ytterligare. Det är ett resultat av att vi konsekvent arbetar med 
materialval, konstruktionsoptimeringar och genomtänkt 
projektering för att minska klimatavtrycket redan i byggskedet.
Sammantaget är hållbarhetsarbetet en viktig förutsättning 
för vår långsiktiga utveckling och för att skapa ett bestående 
värde – både för Wallenstam och för samhället i stort. Detta 
omfattar även sociala aspekter i de miljöer där vi verkar. 
Trygghet som en del av verksamheten
Trygghet och säkerhet är en viktig fråga för våra hyresgäster 
och ett tydligt fokusområde som vi arbetar med kontinuerligt i 
vår verksamhet. Vi kombinerar fysiska trygghetsinventeringar 
med god förvaltning och aktiv samverkan med lokala aktörer, 
och vi tar med oss trygghetsaspekterna redan i 
nyproduktionen. Arbetet är långsiktigt och strukturerat, med 
ronderingar, brandskydd och tydliga rutiner för att hantera 
olika situationer. Dessutom gör vi bakgrundskontroller på 
våra samarbetspartners för att säkerställa att vi arbetar med 
rätt leverantörer, ett sätt att ta samhällsansvar genom att 
stimulera sund konkurrens och försvåra för oseriösa aktörer. 
Det är glädjande att se att arbetet ger resultat, och att våra 
kunder faktiskt upplever en ökad trygghet i våra fastigheter, 
vilket också syns i våra kundundersökningar.
Ihärdigt arbete även framåt
2025 har varit ett framgångsrikt år för Wallenstam, präglat av 
hårt arbete i varje detalj. Mycket av det vi åstadkommit under 
året bygger på ett ihärdigt arbete i vardagen – i förvaltningen, i 
projekten och i de beslut som fattas längs vägen.
Det finns utmärkta förutsättningar att fortsätta i samma 
riktning under 2026, och jag ser fram emot att tillsammans 
med alla engagerade medarbetare fortsätta att arbeta vidare 
mot vårt mål om 80 kronor per aktie i substansvärde!
VD HAR ORDET | 7
Hans Wallenstam, vd

===== SIDA 8 =====

Det gångna året präglades av flera ytterligheter. Samtidigt som 
den geopolitiska turbulensen ständigt gjorde sig påmind med 
nya oroshärdar runt om i världen, noterade Stockholmsbörsen 
nya rekord flertalet gånger. Trots räntesänkningar och allmänt 
bättre svenska konjunktursignaler har dock fastighetsaktier 
svårt att fånga aktieinvesterarnas intresse. Fastighetssektorn, 
inklusive vår aktie, handlas med en betydande substansrabatt, 
vilket är ett mönster som vi ser även på övriga europeiska 
börser.
Styrelsens arbete under året
Sedan styrelsen beslutade om innevarande affärsplan i slutet av 
2022 har utvecklingen i vår omvärld blivit betydligt mer 
utmanande än vår förväntansbild. Det blev en tuff start då vi 
fick hantera en skenande inflation och, i spåren av det, en 
högre räntenivå. Som en följd av den utdragna 
lågkonjunkturen beslöt därför styrelsen att revidera 
substansvärdesmålet i affärsplanen 2030 från 100 kronor per 
aktie till 80 kronor per aktie. I vanlig ordning kommer vi att 
presentera aktuellt substansvärde i våra kommande 
kvartalsrapporter så att ni kan följa utvecklingen mot vårt mål. 
I samband med revideringen av vårt substansvärdesmål
gjordes även en översyn av vår strategi. Summeringen av den 
genomgången är att styrelsen känner sig trygg och övertygad 
om att Wallenstam befinner sig på rätt marknader och i de 
mest intressanta segmenten för att fortsatt kunna generera en 
fin och stabil värdetillväxt för bolagets aktieägare.
I början av året förvärvade Wallenstam mark i området 
Stora Sköndal, strax söder om Globen vid sjön Drevviken. I 
området planerar Wallenstam att bygga över 1 000 nya 
lägenheter. Vid styrelsens årliga projektbesök blev det därför 
naturligt att besöka det nyinköpta området och bekanta sig 
med omgivningarna. När väl detaljplanearbetet är klart och vi 
kan starta vår byggnation är jag övertygad om att Wallenstam 
kommer att kunna bidra till utvecklingen av ett nytt fantastiskt 
bostadsområde. Jag kan varmt rekommendera att ta en 
promenad från Stora Sköndal, längs Drevvikens strand, upp 
till våra helt nybyggda lägenheter i Larsboda.
I samband med en aktieägarträff i slutet av året fick styrelsen 
även möjlighet att stifta närmare bekantskap med vår 
nyinköpta Sergelskrapa. Fastigheten står nu inför en 
omfattande renovering och beräknas vara klar om cirka två år. 
Det blir ett renoveringsprojekt som många stockholmare 
kommer följa med stort intresse.
8 | ORDFÖRANDE HAR ORDET
Ordförande har ordet

===== SIDA 9 =====

Under året fick styrelsen en gedigen utbildning och 
genomgång av IT-säkerhet och antikorruption. Områden som 
ständigt är aktuella och som vi med största sannolikhet 
kommer få löpande utbildning i under de närmaste åren. 
I slutet av året utsåg styrelsen företagets CFO, Susann Linde, 
till vice vd för Wallenstam. Ett beslut som vuxit fram med 
tiden och nu kändes helt naturligt, då Susann besitter en 
gedigen kompetens om bolaget och är van att kommunicera 
med såväl ägare som kapital- och aktiemarknad. Sedan 
tidigare är bolagets båda regionchefer, Mathias Aronsson och 
Marina Fritsche, vice vd:ar.
Ambition att ständigt maximera aktieägarnas värde
Wallenstam är ett välskött bolag, intjäningen är god och 
samtidigt är vår balansräkning stark. Enligt vår utdelnings-
policy ska bolaget dela ut cirka en tredjedel av förvaltnings-
resultatet över tid. Efter två års oförändrad utdelning är det nu 
glädjande att styrelsen kan föreslå en höjning. Styrelsen 
föreslår en utdelning för verksamhetsåret 2025 om 0,55 kronor 
per aktie, vilket är en höjning om 10 %.
Styrelsen gör ständigt avvägningar gällande såväl 
utdelningsmöjligheter som aktieåterköp. Under rådande 
situation då vår aktie handlas med en betydande 
substansrabatt har styrelsen valt att utnyttja vårt mandat från 
stämman att återköpa vår egen aktie. Vi har nu återköpt totalt 
22 miljoner aktier. Tack vare vår balansräkning har vi även 
kunnat starta byggandet av närmare 400 nya lägenheter och 
jag är övertygad om att vår fantastiska vd, Hans Wallenstam, 
kommer att sätta spaden i marken för ett antal nya byggstarter 
även under 2026.
ORDFÖRANDE HAR ORDET | 9
Lars-Åke Bokenberger, ordförande
Ädellövet i Larsboda 
vid Drevvikens strand, 
Stockholm.

===== SIDA 10 =====

Femårsöversikt
Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Hyresintäkter  3 077  2 922  2 730  2 490  2 324 
Övriga intäkter  179  250  621  363  243 
Summa intäkter  3 256  3 172  3 351  2 853  2 567 
Driftkostnader förvaltningsfastigheter  -743  -701  -730  -602  -561 
Central förvaltning och administration  -375  -332  -352  -296  -277 
Resultatandel intresseföretag  0  -336  -3  -3  -3 
Finansiella intäkter  11  7  7  6  3 
Finansiella kostnader  -752  -826  -726  -385  -259 
Övriga kostnader  -210  -243  -416  -199  -188 
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar  1 187  742  1 129  1 373  1 283 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter  1 699  388  -787  -2 608  3 693 
Värdeförändring finansiella instrument  -148  102  -916  1 646  484 
Värdeförändring syntetiska optioner  22  15  -68  -  -89 
Nedskrivning/återläggning nedskrivning vindkraftverk  -  -62  59  300  - 
Resultat före skatt  2 760  1 185  -582  711  5 371 
Skatt  -196  -411  132  393  -654 
Årets resultat efter skatt  2 564  774  -450  1 103  4 717 
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Förvaltningsfastigheter  70 441  65 588  63 090  62 092  63 480 
Tomträtter  648  623  534  500  469 
Vindkraftverk  746  831  985  1 017  943 
Markarrenden  8  8  9  9  15 
Andelar i intresseföretag  -  -  285  255  217 
Finansiella derivatinstrument  979  1 136  1 018  1 900  138 
Övriga anläggningstillgångar  286  308  372  387  783 
Exploateringsfastigheter  33  64  77  217  123 
Övriga omsättningstillgångar  353  363  471  670  531 
Summa tillgångar  73 493  68 922  66 841  67 049  66 698 
Eget kapital  32 313  30 844  30 500  31 432  30 767 
Uppskjuten skatteskuld  6 433  6 242  5 830  5 963  6 358 
Avsättningar  37  74  94  77  51 
Räntebärande skulder och leasingskulder  33 933  31 032  29 619  28 793  28 318 
Finansiella derivatinstrument  7  21  18  26  170 
Ej räntebärande skulder  771  710  780  758  1 033 
Summa eget kapital och skulder  73 493  68 922  66 841  67 049  66 698 
10 | FEMÅRSÖVERSIKT
ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM)
Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative performance 
measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella 
ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett 
komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur 
Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.

===== SIDA 11 =====

2025 2024 2023 2022 2021
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Driftnetto förvaltningsfastigheter, Mkr  2 334  2 222  1 999  1 888  1 763 
Överskottsgrad fastighetsdrift, %  75,9  76,0  73,2  75,8  75,9 
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr  1 277  1 150  1 039  1 252  1 280 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr  1 699  388  -787  -2 608  3 693 
Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr  70 441  65 588  63 090  62 092  63 480 
Antal kvm (tusental)  1 433  1 411  1 388  1 356  1 330 
Uthyrningsgrad – yta, %  96  96  97  97  98 
Uthyrningsgrad – ekonomisk, %  97  97  97  97  97 
FINANSIELLA NYCKELTAL
Resultat efter skatt, Mkr  2 564  774  -450  1 103  4 717 
Avkastning eget kapital, %  8,2  2,5  -1,4  3,4  16,9 
Avkastning totalt kapital, %  4,9  3,0  0,2  1,6  8,9 
Räntetäckningsgrad, ggr*  2,6  1,9  2,6  4,6  6,0 
Belåningsgrad, %  47  46  46  45  43 
Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, %  2,39  2,54  3,24  2,21  1,17 
Genomsnittlig räntebindningstid, månader  42  52  40  44  40 
Soliditet, %  44  45  46  47  46 
Eget kapital, Mkr  32 313  30 844  30 500  31 432  30 767 
Substansvärde, Mkr  39 630  37 682  36 930  37 825  37 795 
Börsvärde, Mkr  27 311  31 548  36 102  28 974  55 440 
Utbetald utdelning, Mkr  323  328  395  396  392 
Återköp aktier inkl. courtage, Mkr  1 005  231  130  43  - 
DATA PER AKTIE
Resultat efter skatt, kr  4,0  1,2  -0,7  1,7  7,2 
Förvaltningsresultat, kr  2,0  1,8  1,6  1,9  2,0 
P/E-tal, ggr  10,4  40,6 Neg.  26,3  11,7 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  2,2  1,9  2,0  1,8  1,5 
Eget kapital, kr  50,6 0  47,1 0  46,4 0  47,7 0  46,6 0
Substansvärde, kr  62,1 0  57,5 0  56,2 0  57,4 0  57,3 0
Börskurs, kr  41,38  47,80  54,70  43,90  84,00 
Genomsnittligt återköpspris, kr  45,67  46,30  43,28  42,56  – 
Utdelning, kr (2025 avser föreslagen utdelning)  0,55  0,50  0,50  0,60  0,60 
Återköpta aktier, tusental vid årets utgång  22 000  5 000  3 000  1 000  – 
Utestående aktier i tusental, genomsnitt  646 023  656 631  658 449  659 904  655 334 
Utestående aktier, tusental vid årets utgång  638 000  655 000  657 000  659 000  660 000 
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier. 
Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022
*Inkluderar resultatandel intresseföretag.
FEMÅRSÖVERSIKT | 11
BRYGGA ALTERNATIVA NYCKELTAL
2025 2024 2023 2022 2021
Eget kapital, Mkr  32 313  30 844  30 500  31 432  30 767 
Genomsnittligt eget kapital, Mkr  31 288  30 670  31 139  32 074  27 915 
Balansomslutning, Mkr  73 493  68 922  66 841  67 049  66 698 
Genomsnittlig balansomslutning, Mkr  71 631  67 972  67 290  68 079  63 075 
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.

===== SIDA 12 =====

Förvaltningsberättelse
Verksamheten i korthet
Wallenstam grundades 1944 och är en 
fastighetskoncern som bygger, utvecklar, äger 
och förvaltar fastigheter för hållbart boende 
och företagande i Stockholms- och 
Göteborgsregionerna. Wallenstams B-aktie är 
noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), org. 
nr. 556072-1523, upprättar härmed följande årsredovisning och 
koncernredovisning för 2025. Bolaget har sitt säte i Göteborg där 
även huvudkontoret är beläget på Kungsportsavenyen 2.
Wallenstams fastighetsinnehav omfattar totalt 1,4 miljoner kvm som 
fördelas på 210 fastigheter. Förvaltningsfastigheternas värde uppgår 
till cirka 70 Mdr, varav cirka 64 Mdr utgörs av fastigheter i drift. 
Sammantaget har Wallenstam cirka 12 700 lägenheter och 1 000 
företagskunder. Andelen bostäder utgör drygt hälften av ytan och 
kommersiella ytor samt garage utgör resterande. Av lägenhets-
beståndet finns drygt 6 600 lägenheter i Stockholmsområdet, varav 
600 i Uppsala, och drygt 6 000 i Göteborgsområdet. Det kommersiella 
beståndet finns huvudsakligen i Göteborgs innerstad, med cirka 900 
företagskunder. Vi har under första kvartalet 2025 även trätt in på 
den kommersiella marknaden i centrala Stockholm i och med tillträdet 
av Sergelskrapan, som för närvarande är en projektfastighet.
Fastighetsbeståndets lägenheter är fullt uthyrda och uthyrnings-
graden avseende yta för kommersiella fastigheter är 90 % på 
bokslutsdagen. Uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella 
fastigheter i Göteborg uppgår till 94 %. Återköpsgraden, som speglar 
hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, är 90 %.
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning men 
också exploateringsfastigheter, som är fastigheter som uppförs för att 
avyttras vid färdigställande. Under året investerades totalt 5 Mdr (2) 
medan pågående investeringar vid årsskiftet uppgår till 5 Mdr (3). 
Byggnation pågår för närvarande av cirka 680 lägenheter i region 
Stockholm och cirka 340 lägenheter i region Göteborg. Wallenstams hållbarhetsarbete
Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett 
hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill ta ett 
långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på 
samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams 
hållbarhetsarbete baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi, 
väsentlighetsanalys samt på de av Science Based Targets initiative 
validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2. Utöver de validerade 
klimatmålen har ett frivilligt mål definierats inom Scope 3. Målet 
innebär att Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från 
byggverksamheten. 
Vi arbetar aktivt med att minska vår klimatpåverkan, våra 
koldioxidutsläpp och vår energianvändning. Genom att satsa på 
förnybar energi tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan – 
sedan 2013 har Wallenstam varit självförsörjande på förnybar 
elenergi. 
Wallenstam vill vara en engagerad samhällsaktör. Vårt sociala 
hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi 
verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden: 
• Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser.
• Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet.
• Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling.
• Skapa sunda och ansvarsfulla affärsrelationer.
12 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsidé
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets-
platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda 
storstadsregioner i Sverige.
Mål för verksamheten
I affärsplan 2023–2030 är målet att uppnå ett substans-
värde om 80 kr per aktie. Substansvärdesökning ska skapas 
genom framgångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, 
värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion och 
lönsam affärsverksamhet. Soliditeten ska vara som lägst cirka 
40 %. 
Per den 31 december 2025 uppgick substansvärdet till 
62,10 kr per aktie (57,50). Soliditeten var 44 %. 
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA
Hyresgäst Yta, kvm
Göteborgs Kommun 19 002
Essity Hygiene and Health AB 15 639
Filmstaden AB 14 508
Västra Götalandsregionen 12 835
Riksarkivet 11 000
Convendum AB 9 733
Fridaskolorna AB 8 088
Dagab Inköp & Logistik AB 7 233
Ica Fastigheter AB 6 906
Frisk Service i Göteborg AB 5 854
Totalt 110 798
FÖRDELNING HYRESVÄRDE 
Bostad, 51%
Kontor, 26%
Butik, 7%
Utbildning/vård, 4%
Restaurang, 4%
Industri/lager, 2%
Bio, 1%
Övrigt, 2%
Garage, 2%
Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 10 % 
av det totala hyresvärdet eller 22 % av hyresvärdet i det 
kommersiella beståndet. Den uthyrda ytan motsvarar 21 % 
av den totala ytan i det kommersiella beståndet.

===== SIDA 13 =====

Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till icke-
kommersiella samarbeten.
Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio principerna 
avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. 
Wallenstam prioriterar också fem av FN:s globala mål för hållbar 
utveckling avseende ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. 
Hållbarhetsrapporteringen inspireras av GRI (Global Reporting 
Initiative) Universal Standards 2021.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Wallenstam valt att upprätta 
hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. 
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 12–13 samt 72–86 och 
har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen.
Framtid
Wallenstam styr sin verksamhet i affärsplaner. Innevarande affärsplan 
sträcker sig från 2023 till och med 2030. Målet är att uppnå ett 
substansvärde om 80 kr per aktie. Under affärsplanen ska soliditeten 
vara som lägst cirka 40 %. Wallenstam kommer fortsatt vara 
verksamt i regionerna Göteborg och Stockholm. Vi kommer arbeta för 
att bli än mer serviceinriktade, produktiva och kostnadseffektiva för 
att skapa ännu mer värde för våra aktieägare, medarbetare, kunder 
och samhället i stort.
Väsentliga händelser under året
Reviderad affärsplan
Till följd av förändrade omvärldsförutsättningar reviderades 
målet i affärsplanen i september 2025. Målet ändrades från 
100 kr till 80 kr per aktie i substansvärde. Vidare uttalades att 
den finansiella ramen som bolaget ska hålla sig inom har höjts, 
vilket innebär att soliditeten ska vara som lägst cirka 40 % 
jämfört med tidigare 35 %.
Överenskomna hyresökningar
Avtalade uppräkningar för kommersiella lokaler 2025 har i snitt 
inneburit ökningar om 1,6 % som gäller från och med 1 januari. 
För bostäder motsvarar överenskomna hyresförhandlingar en 
genomsnittlig hyresökning för 2025 om cirka 4,0 %.
Nyproduktion
Under året startade byggnationen av 394 lägenheter i Göteborg 
och Nacka. Pågående nybyggnationsprojekt omfattar på 
bokslutsdagen 1 013 lägenheter.
Försäljningar och förvärv
Under året har Wallenstam gjort ett flertal transaktioner. Fyra 
kommersiella fastigheter i Göteborg – tre i Gårda och en i 
Högsbo – såldes i februari till ett överenskommet 
fastighetsvärde om 1 250 Mkr. Köpare var Safjället Fastigheter.
I oktober såldes den prisade fastigheten Nacka Grace till KPA 
Pension, som är en del av Folksamgruppen, till ett 
överenskommet fastighetsvärde om 822 Mkr.
I januari förvärvades Sergelskrapan i Stockholm från AMF 
Fastigheter. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 
2,8 Mdr. Dessutom har Wallenstam sålt byggrätter i 
stadsutvecklingsområdet Mölnlycke Fabriker i Härryda och 
förvärvat mark i Stora Sköndal i Stockholm samt i Forsåker i 
Mölndal.
Återköp av aktier
Styrelsen har mandat från stämman att genomföra återköp av 
aktier. Under året återköptes 17 000 000 aktier, totalt antal 
återköpta aktier uppgår till 22 000 000.
Renoveringen av Sergelskrapan har startat
Under hösten erhölls bygglov för fasadrenovering av 
Sergelskrapan, som nu kommer att genomgå en varsam 
restaurering. Den nya fasaden får tillbaka sin forna 
bronsfärgade nyans och 
kommer bättre kunna 
stänga ute kyla på vintern 
och värme på sommaren. 
Åtgärderna bidrar både till 
förbättrad energi-
effektivitet och till att 
stärka fastighetens 
kulturhistoriska värde, 
samt dess roll som 
mötesplats i staden. I 
kommande steg kommer 
fastigheten även att 
renoveras invändigt, med 
ambitionen att skapa 
moderna och exklusiva 
kontorsytor. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 13
Wallenstams 
organisation
Under 2025 var antalet tillsvidare-
anställda personer i koncernen 249. 
Wallenstam är organiserat i två 
regioner: Region Göteborg samt 
Region Stockholm, som även 
inkluderar verksamheten i Uppsala. 
Inom varje region bedrivs uthyrning, 
förvaltning och byggverksamhet 
med Wallenstams egna uthyrare, 
förvaltare och byggprojektledare 
som samarbetar med externa 
leverantörer och entreprenörer. 
Den lokala närvaron möjliggör 
nära relationer med våra 
kunder och god kännedom om 
den lokala fastighetsmarknaden, 
och ger förutsättningar för 
kunskap om våra kunders behov 
och verksamhet.
Det främjar engagemang och handlingskraft, såväl i 
organisationen som helhet som hos respektive 
medarbetare. Vår kundservice är organiserad som en 
central funktion i bolaget. De administrativa 
stödfunktionerna tillför affärsområdena kompetens inom 
ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, kundservice, 
hållbarhet, skatt, säkerhet och HR.

===== SIDA 14 =====

Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 1 277 Mkr (1 150). 
Resultat efter skatt för året uppgår till 2 564 Mkr (774), vilket 
motsvarar ett resultat per aktie om 4,0 kr (1,2).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna har ökat med 155 Mkr, 5 %, jämfört med 2024 och 
uppgår till 3 077 Mkr (2 922). Av de 155 Mkr består 38 Mkr av 
engångsersättning för förtida avflytt. Rensat för engångsersättningen 
uppgår ökningen av hyresintäkter till 117 Mkr. Merparten av 
ökningen, 48 Mkr, har genererats inom jämförbart bestånd genom 
framför allt hyreshöjningar från indexuppräkningar och 
hyresförhandlingar. Resterande del, 60 Mkr, kommer från fastigheter 
som tillförts främst genom nyproduktion och färdigställda större 
projekt. Förvärv och avyttringar uppgår till 10 Mkr netto. Wallenstams 
intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och kommersiella lokaler, 
med en liten övervikt mot bostäder.  
Avtalade uppräkningar för kommersiella lokaler 2025 har i snitt 
inneburit ökningar om 1,6 % och gäller från och med 1 januari. För 
bostäder motsvarar överenskomna hyresförhandlingar en 
genomsnittlig hyresökning för 2025 om cirka 4,0 %.
Driftkostnader och driftnetto
Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande drift- 
kostnader, vilka vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då 
kostnaderna för uppvärmning samt fastighetsskötsel oftast blir högre.
Driftkostnaderna för 2025 uppgår till 743 Mkr (701) och är en 
ökning med 42 Mkr, vilken framför allt förklaras av högre planerade 
reparations- och underhållskostnader samt tariffer och taxor för VA, 
renhållning och fjärrvärme. Elkostnaderna går åt motsatt håll och 
sjunker 15 Mkr, vilket är en följd av såväl lägre elpris som effekter av 
genomförda energibesparingar. Väderrelaterade kostnader är 4 Mkr 
lägre under året jämfört med föregående år.
Driftnettot ökar med 112 Mkr. Överskottsgraden uppgår till 75,9 % 
(76,0).
Central förvaltning och administration
Central förvaltning och administration uppgår till 375 Mkr (332) varav 
merparten avser fastighetsförvaltning om 362 Mkr (314).
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 11 Mkr (7) och finansiella kostnader till 
totalt -752 Mkr (-826). Finansnettot fördelas på förvaltnings- 
fastigheter i drift -695 Mkr (-757), kostnadsförd projektränta -15 Mkr 
(-25) respektive övrigt -31 Mkr (-37) som främst avser vindkraft och 
finansiella investeringar. Aktiverad ränta uppgår till 91 Mkr (121). 
Genomsnittlig skuld är 3,0 Mdr högre jämfört med föregående år. 
Genomsnittlig ränta under 2025 uppgår till 2,49 % att jämföra med 
3,08 % föregående år vid samma tidpunkt.
Övriga intäkter och övriga kostnader
Övriga intäkter och övriga kostnader omfattar framför allt koncernens 
resultat av elproduktion från våra vindkraftverk.
Övriga intäkter uppgår till 179 Mkr (250) och övriga kostnader till 
-210 Mkr (-243). Producerad el har minskat under 2025 och uppgår 
till 278 GWh (298) .
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Årets värdeförändring uppgår till 1 699 Mkr (388). Bokslutsdagens 
genomsnittliga effektiva direktavkastningskrav, som avser de 
fastigheter som ägs på balansdagen, uppgår till 4,5 % för det 
kommersiella beståndet och till 3,7 % för bostäder i drift.
Värdeförändring finansiella instrument
I värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på 
räntederivat samt innehav i noterade och onoterade aktier som utgör 
finansiella placeringar.
Räntederivatens värde har utvecklats negativt under året, -143 Mkr 
(115).
Värdeförändring syntetiska optioner
Wallenstam har ett pågående syntetiskt optionsprogram som riktas till 
samtliga tillsvidareanställda medarbetare. Värdeförändring syntetiska 
optioner uppgår till 22 Mkr (15) till följd av negativ utveckling av 
Wallenstams aktiekurs under 2025 samt omkostnader kopplade till 
optionsprogrammet. Antal utestående optioner på bokslutsdagen 
uppgår till 6 060 500 st.
Nedskrivning anläggningstillgångar
Prognostiserade lägre elpriser föranledde föregående år en 
nedskrivning av bokfört värde vindkraftverk med totalt -62 Mkr. Ingen 
nedskrivning har skett under 2025.
Skatt
Årets redovisade skatt uppgår netto till -195 Mkr (-411), varav 
uppskjuten skatt utgör -195 Mkr (-411) och aktuell skatt -0 Mkr (-0).
Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst 
mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad 
avdragsrätt. Kostnaden, som för helåret 2025 uppgår till 749 Mkr 
(532), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet 
respektive investeringar i byggnadsrörelsen.
14 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
SPECIFIKATION BETALDA SKATTER
Mkr 2025 2024
Mervärdesskatt  423  322 
Fastighets-, energi-, stämpel- och inkomstskatt  263  148 
Sociala avgifter  63  62 
Summa betalda skatter  749  532 
Koncernens resultat och ställning

===== SIDA 15 =====

Investering i fastigheter
Investering under året uppgår till totalt 5 315 Mkr (2 256), varav 
5 314 Mkr (2 255) i förvaltningsfastigheter och 1 Mkr (1) i 
exploateringsfastigheter. Totalt värde av pågående projekt, inklusive 
mark och projekt för framtida nyproduktion, uppgår på balansdagen 
till 6,7 Mdr (5,0). Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med 
tomträtt har beräknats till 648 Mkr (623).
Vindkraft
Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på bokslutsdagen till 
746 Mkr (831). Beräknat nyttjandevärde markarrende, baserat på 
minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 8 Mkr (8). Årets 
avskrivningar uppgår till 86 Mkr (93).
Finansiella derivatinstrument
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntederivat. På 
bokslutsdagen har Wallenstam en nettofordran avseende 
derivatinstrument om 973 Mkr att jämföra med 1 115 Mkr per 31 
december 2024.
Totala volymen utestående räntederivat, där Wallenstam betalar fast 
ränta, uppgår därefter till 22,1 Mdr (22,0). Genomsnittlig 
räntebindningstid uppgår till 42 månader (52).
Uppskjuten skatt
I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld netto om 6 433 Mkr 
(6 242), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 1 474 Mkr 
(1 172) samt av en uppskjuten skatteskuld om 7 906 Mkr (7 414) där 
7 317 Mkr (6 838) är fastighetsrelaterat och 589 Mkr (577) avser 
derivatinstrument, tomträtter och vindkraftverk.
Eget kapital och substansvärde
Det egna kapitalet uppgår till 32 313 Mkr (30 844), vilket motsvarar 
50,60 per aktie (47,10). Soliditeten uppgår till 44 % (45). Under 2025 har 
aktieåterköp skett om totalt 773 Mkr (102). Substansvärdet har ökat med 
4,60 kr per aktie under året och uppgår till 62,10 kr (57,50). Under året 
utbetalades utdelning om 0,50 kr per aktie (0,50), motsvarande 323 Mkr 
(328).
Räntebärande skulder
På balansdagen uppgår totala räntebärande skulder till 33 276 Mkr 
(30 399). Av skulden uppgår utestående obligationslån till 2 000 Mkr 
(1 000) samt bokförd volym företagscertifikat, med en ram om 
4 000  Mkr, till 992 Mkr (808). 
Grön finansiering uppgår totalt till 16 871 Mkr (13 706), 
motsvarande 51 %, varav 14 871 Mkr är gröna lån och 2 000 Mkr är 
gröna obligationer. Samtliga obligationslån är gröna enligt villkoren i 
Wallenstams gröna ramverk och emitterade inom Wallenstams MTN-
program (Medium Term Notes). Obligationslånen är noterade vid 
Nasdaq Stockholm.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 15
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Bokfört värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter 1 januari 2025  65 588 
+   Förvärv  3 159 
+   Byggnationer  2 155 
-    Försäljning  -2 065 
+   Orealiserad värdeförändring  1 603 
Förvaltningsfastigheter 31 december 2025  70 441 
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT 
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Hyresintäkter Överskottsgrad
21 22 23 24 25
2 000
2 250
2 500
2 750
3 000
3 250
60
64
68
72
76
80
EGET KAPITAL OCH SOLIDITET
Eget kapital Soliditet
21 22 23 24 25
20 000
22 000
24 000
26 000
28 000
30 000
32 000
34 000
32
34
36
38
40
42
44
46
48
 Mkr %
Mkr
Mkr  %

===== SIDA 16 =====

Av låneportföljen har 62 % (72) en räntebindningstid överstigande 
ett år. Snitträntan på bokslutsdagen uppgår till 2,39 % jämfört med 
2,54 % föregående år.
Leasingskuld
Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarrende 
och tomträtt. Skulden uppgår på bokslutsdagen till totalt 657 Mkr 
(633).
Moderbolagets resultat
Moderbolagets verksamhet är att förvalta koncernens samtliga bolag. 
Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Under 
2025 är medelantalet anställda i moderbolaget totalt 243 (240).
De totala intäkterna för året uppgår till 571 Mkr (524) varav 
hyresintäkter uppgår till 152 Mkr (157).
Resultatet påverkas av posten värdeförändring derivatinstrument, 
-143 Mkr (115). Resultat efter skatt uppgår till 758 Mkr (-38).
Investeringar i immateriella och materiella anläggningstillgångar under 
perioden uppgår till 16 Mkr (6). Moderbolagets externa lån uppgår på 
bokslutsdagen till 16 600 Mkr (13 381).
Händelser efter balansdag
Efter rapportperiodens utgång har totala skulden till Europeiska 
Investeringsbanken återbetalats.
Wallenstamaktien
Aktierna i Wallenstam AB består av 69 000 000 A-aktier som 
berättigar till 10 röster vardera samt 591 000 000 B-aktier med 
1 röst vardera, totalt 660 000 000 aktier. Wallenstams B-aktie är 
noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Det registrerade 
aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett 
kvotvärde per aktie om 0,25 kr.
Under 2025 har Wallenstams aktiekurs minskat med 13,4 %. 
Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 10,2 % 
och OMX Stockholm PI ökade med 9,5 % under samma period. 
Vid året slut var Wallenstams aktiekurs 41,38 kr (47,80) och 
börsvärdet uppgick till 27 311 Mkr (31 548) beräknat på totalt antal 
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 
50,60 kr (47,10). Årets högsta betalkurs var 50,60 kr (61,15) och 
den lägsta var 38,90 kr (44,60).
Totalt omsattes 150 miljoner Wallenstamaktier (135) till ett värde 
av 6 757 Mkr (6 866) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittliga 
omsättningen per dag uppgick till cirka 27,2 Mkr (27,4).
Wallenstams styrelse har mandat från stämman att genomföra 
återköp av aktier. Under 2025 har totalt 17 000 000 aktier återköpts 
vilket motsvarar 2,6 % av aktiekapitalet och 4,3 Mkr i kvotvärde. 
Totalt antal återköpta aktier uppgår till 22 000 000. Totala utgifter, 
inklusive courtage, för aktier i eget förvar uppgår till 1 005 Mkr (231), 
motsvarande 45,67 kr (46,30) per aktie. Återköpen görs för att 
justera bolagets kapitalstruktur och skapa värde för bolagets 
aktieägare.
16 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Projekt Antal lgh Inflyttning* Kvm** Varav inflyttade lgh hittills
REGION STOCKHOLM
Ädellövet, Farsta 172 Q1 2025 8 500 130
Årstaberg 408 Q3 2026 28 500
Älta Torg kv. 2, Nacka 50 Q2 2026 4 000
Älta Torg kv. 6, Nacka*** 178 2028 15 000
REGION GÖTEBORG
Åbybergsgatan kv. C, Mölndal 119 2027 8 000
Kallebäcks Terrasser Kv. 1*** 177 2027 11 500
Sten Stures kröningar, etapp 2
(påbyggnad befintlig fastighet)*** 39 2027 3 000
Summa lgh i projekten 1 143 78 500 130
varav pågående per 31 december 1 013
* Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttningen sker successivt, ofta över flera kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal.
*** Startat under 2025.
Pågående nyproduktion 2025-12-31

===== SIDA 17 =====

AKTIEÄGARINNEHAV 2025-12-31
A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj  69 000 000  98 744 000  25,42  62,65 
AMF - Försäkring och fonder    69 993 769  10,61  5,56 
Henric och Ulrica Wiman    23 955 504  3,63  1,90 
Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson    21 420 000  3,25  1,70 
Agneta Wallenstam    21 368 000  3,24  1,70 
David Wallenstam    17 040 276  2,58  1,35 
Swedbank Robur Fonder    16 472 610  2,50  1,31 
Christian Wallenstam    16 000 000  2,42  1,27 
Bengt Norman    12 500 000  1,89  0,99 
Elin Wallenstam Sjögren    12 265 380  1,86  0,97 
Övriga ägare  259 240 461  39,28  20,59 
Totalt antal aktier  69 000 000  569 000 000 
Återköpta egna aktier*  22 000 000  3,33 
Totalt registrerade aktier 660 000 000  100,00  100,00 
Summa utestående aktier 638 000 000
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 19 procent av kapitalet och cirka 10 procent av rösterna.
Utlandsägandet uppgår till cirka 9 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. 
*Avser återköpta aktier till och med balansdagen. Återköpta egna aktier saknar rösträtt. Källa: Euroclear Sweden AB
Förslag till vinstdisposition 
Till årsstämmans förfogande står följande 
vinstmedel (kronor):
Balanserat resultat  12 541 859 317 
Årets resultat  757 813 688 
Summa  13 299 673 005 
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras 
enligt följande (kronor):
Till aktieägarna utdelas 0,55 kr/aktie  350 900 000 
I ny räkning överförs  12 948 773 005 
Summa  13 299 673 005 
Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 
0,55 kr per aktie (0,50) uppdelat på två utbetalningstillfällen om 
0,30 kr respektive 0,25 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första 
utbetalningen föreslås vara den 30 april 2026 och för den andra 
utbetalningen den 28 oktober 2026. Om årsstämman beslutar i 
enlighet med förslaget beräknas Euroclear Sweden AB genomföra den 
första utbetalningen den 6 maj 2026 och den andra utbetalningen den 
2 november 2026.
I bolaget finns totalt 660 000 000 aktier, varav 22 000 000 är icke 
utdelningsberättigade återköpta egna aktier till och med den 5 februari 
2026. Med beaktande av de icke utdelningsberättigade återköpta 
egna aktierna uppgår den totala summan föreslagen utdelning till 
350 900 000 kr. Summan kan komma att förändras om antalet 
återköpta egna aktier förändras före respektive avstämningsdag för 
utdelning.
Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen
Koncernens egna kapital har fastställts i enlighet med de av EU 
antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag, bl.a. 
genom tillämpning av Rådet för Hållbarhets- och finansiell 
Rapportering, RFR 1. Moderbolagets justerade egna kapital har 
fastställts i enlighet med svensk lag och med tillämpning av RFR 2.
Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet 
baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. 
Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av 
förvaltningsresultatet.
Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till 
koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska 
ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling kan ske med 
bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Den föreslagna utdelningen till aktieägarna lämnar bolagets soliditet 
oförändrad om 27 procent. Även koncernens soliditet lämnas 
oförändrad om 44 procent efter den föreslagna utdelningen. 
Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och kon- 
cernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i 
bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes 
betryggande nivå.
Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § 
årsredovisningslagen (1995:1554). Därigenom har ett övervärde om 
totalt 772 180 385 kr efter skatt påverkat det egna kapitalet.
Styrelsens uppfattning är att förslaget innebär att bolaget, och 
övriga i koncernen ingående bolag, på ett bra sätt kan fullgöra sina 
förpliktelser på kort och lång sikt, samt att erforderliga investeringar 
kan fullgöras. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med 
hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen (2005:551) 17 kap 3 § 
2–3 st (försiktighetsregeln).
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 17

===== SIDA 18 =====

Risker och 
riskhantering
Att minimera och hantera risker är en integrerad del i vår verksamhet. 
Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl riskinventeringen som 
det förebyggande arbetet. Alla händelser kan inte förutses och därför 
är en del av Wallenstams riskarbete att ha beredskap för 
krishantering.
I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för 
exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något som 
hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan och 
utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med 
entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov 
och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna avtal 
och vår uppförandepolicy. 
Tydliga processer och rutiner för upphandlingar, investeringar och 
uthyrningar motverkar risken för korruption. Exempelvis ska minst två 
personer i förening granska och attestera vid uthyrningar samt 
kontrollera anbud och avtal innan de tecknas. Bakgrundskontroller 
genomförs innan avtal ingås.
Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande och 
ändamålsenligt IT-skydd för vår verksamhet samt att information 
hanteras säkert.
Fokus på medarbetare är viktigt för kvalitet och nöjda kunder.
Genom att erbjuda en god arbetsmiljö med attraktiva och 
marknadsmässiga anställningsvillkor kan vi rekrytera och behålla 
medarbetare med rätt kompetens och engagemang.
Klimatförändringarna bedöms medföra klimatrisker, som kan 
påverka våra fastigheter negativt. Vid nybyggnationsplanering såväl 
som vid löpande fastighetsutveckling och förvaltning beaktas möjliga 
konsekvenser av ett förändrat klimat.
Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera över 
tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva områden 
som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en flexibel 
affärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtelseform, etc. 
vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknadsutvecklingen liksom 
framförhållning är två nyckelfaktorer.
Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i 
fastighetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. 
Fastigheter i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i 
lågkonjunktur. Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora 
förändringar på värdet. Per 31 december 2025 uppgår fastigheternas 
bedömda marknadsvärde till cirka 70 Mdr. En värdeförändring på 
+/-10 % motsvarar därmed cirka +/- 7 Mdr. En generell förändring av 
fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter 
motsvarar cirka -4,0 Mdr eller +4,5 Mdr, medan en generell förändring 
av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,9 Mdr i 
värdeförändringar. En förändring av marknadsräntan med +/- 50 
punkter motsvarar cirka +/- 56 Mkr i räntekostnader på helårsbasis.
Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor 
påverkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en 
låneportfölj där lånen är fördelade mellan olika kreditformer och 
kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad 
ränteförfallostruktur. Goda relationer med flera olika kreditgivare ger 
goda förutsättningar för finansiering. Wallenstam säkerställer också 
en stark balansräkning.
Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopplat till 
frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar som 
kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva för att 
kunna möta nya krav, praxis och lagar.
Riktlinjer och 
styrelsens arbete 
Wallenstams styrelse bestod under 2025 av inledningsvis fem 
ledamöter och från och med årsstämman sex ledamöter. Under året 
har styrelsen haft nio protokollförda möten utöver löpande kontakter.
Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. 
Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på 
strategidiskussioner, fastighetstransaktioner, konjunktur- och 
finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor samt 
investeringar i nyproduktion. Styrelsens arbete framgår av 
Bolagsstyrningsrapporten som är avskild från Förvaltningsberättelsen 
och kan läsas på sidan 65.
Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar vd, vice vd och övriga personer i koncern- 
ledningen. Riktlinjerna omfattar även ersättning till styrelseledamot 
som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. (Riktlinjerna 
ska inte hindra att styrelseledamot som är anställd i bolaget erhåller 
sedvanlig marknadsmässig lön och övriga förmåner på grund av sin 
anställning.) Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och 
förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att 
riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte 
ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga 
intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, 
utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och 
långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska 
Wallenstam vara människors och företags självklara val för boende 
och lokaler samt vara en attraktiv arbetsgivare. Genom att följa 
affärsstrategin skapas substansvärdetillväxt för bolaget och dess 
aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se 
www.wallenstam.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och 
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla 
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda 
konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande 
befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har inrättats ett syntetiskt optionsprogram. Det har 
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa rikt- 
linjer. Programmet omfattar all personal i bolaget inklusive vd, vice vd 
och övriga personer i koncernledningen. Utfallet av programmet är 
direkt kopplat till aktiekurs för Wallenstamaktien, vilket i sig är en 
tydlig koppling till affärsstrategi och därmed till bolagets långsiktiga 
värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta 
till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapande inom 
bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande 
komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions- 
förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och 
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och 
aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen får, i 
förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta årliga 
kontantlönen.
18 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 19 =====

För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande 
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska 
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd 
pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga 
kontantlönen.
För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner, 
innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte 
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska 
vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande 
kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. 
Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 
40 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bl.a. egendomsskydd i hemmet, 
livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form 
av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader 
med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 
20 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Varken verkställande direktören eller övriga ledande 
befattningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett 
senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med 
lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av 
semesterlön.
Om en styrelseledamot, som inte är anställd av Wallenstam, utför 
arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen 
godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv 
månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och 
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp 
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från 
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex 
månader, utan rätt till avgångsvederlag.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Wallenstam tillämpar f.n. inte rörlig kontantersättning. Om rörlig 
kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några 
enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och 
mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller 
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar 
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till 
affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När 
mätperioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken 
utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för 
bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande 
direktören.
Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare 
ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser 
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast 
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer 
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom 
att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens 
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid 
utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag 
vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar 
som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan ersättning till vd 
och vice vd å ena sidan och övriga anställda å andra sidan kommer att 
redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra 
riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter 
ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya 
riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut 
vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits 
av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera 
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av 
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens 
behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte 
verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den 
mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om 
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. 
Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att 
bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om 
avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan de 
antogs av årsstämman 2021, dock har hänvisning till nu gällande 
affärsplan lagts till samt en förklaring kring hur riktlinjerna förhåller sig 
till lön som uppbärs av styrelseledamot p.g.a. anställning hos 
Wallenstam.
Mer information
För mer information om ersättningar i Wallenstam, inklusive i 
förekommande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till 
betalning, se koncernens not 7.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 19

===== SIDA 20 =====

Koncernens resultaträkning
Mkr Not 2025 2024
Hyresintäkter 3  3 077  2 922 
Övriga intäkter 4  179  250 
Summa intäkter  3 256  3 172 
Driftkostnader förvaltningsfastigheter 5  -743  -701 
Central förvaltning och administration 6, 7, 8  -375  -332 
Resultatandel intresseföretag 10  0  -336 
Finansiella intäkter 11  11  7 
Finansiella kostnader 11  -752  -826 
Övriga kostnader 4  -210  -243 
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar  1 187  742 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12  1 699  388 
Värdeförändring finansiella instrument 13  -148  102 
Värdeförändring syntetiska optioner 7  22  15 
Nedskrivning/återläggning nedskrivning vindkraftverk 17  -  -62 
Resultat före skatt  2 760  1 185 
Aktuell skatt 14  -0  -0 
Uppskjuten skatt 14  -195  -411 
Resultat efter skatt  2 564  774 
Koncernens totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt.
FÖRDELNING AV ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget  2 564  774 
DATA PER AKTIE
Årets resultat efter skatt, kr  4,0  1,2 
Utdelning per aktie, kr (föreslagen 2025)  0,55  0,50 
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental  646 023  656 631 
FÖRVALTNINGSRESULTAT FASTIGHETER
Mkr 2025 2024
Hyresintäkter  3 077  2 922 
Driftkostnader  -743  -701 
Driftnetto förvaltningsfastigheter  2 334  2 222 
Förvaltnings- och administrationskostnader förvaltningsfastigheter  -362  -314 
Finansnetto förvaltningsfastigheter  -695  -757 
Förvaltningsresultat fastigheter  1 277  1 150 
20 | KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 21 =====

Koncernens balansräkning
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Aktiverade utgifter datorprogram  7  11 
Summa immateriella anläggningstillgångar  7  11 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12, 15  70 441  65 588 
Tomträtter 16  648  623 
Vindkraftverk 17  746  831 
Markarrenden 16  8  8 
Inventarier 18  80  77 
Summa materiella anläggningstillgångar  71 922  67 128 
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 19, 28  21  22 
Andelar intresseföretag 10  -  - 
Övriga fordringar 20, 28  178  197 
Finansiella derivatinstrument 13, 28  969  1 136 
Summa finansiella anläggningstillgångar  1 169  1 356 
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR  73 097  68 495 
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella omsättningstillgångar  1  2 
Exploateringsfastigheter 21  33  64 
Kundfordringar 3, 28  19  20 
Övriga fordringar 22, 28  54  134 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23, 28  85  148 
Finansiella derivatinstrument 13, 28  10  – 
Andelar 24, 28  4  13 
Likvida medel 28  189  46 
Summa omsättningstillgångar  396  427 
SUMMA TILLGÅNGAR  73 493  68 922 
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL 25
Aktiekapital  165  165 
Övrigt tillskjutet kapital  359  359 
Balanserat resultat  31 789  30 320 
Summa eget kapital  32 313  30 844 
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld 26  6 433  6 242 
Avsättningar 27, 28  37  74 
Räntebärande skulder 28  3 034  3 336 
Finansiella derivatinstrument 13, 28  7  21 
Leasingskuld 16, 28  656  632 
Övriga skulder 28  11  13 
Summa långfristiga skulder  10 179  10 318 
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 28  30 242  27 062 
Leasingskuld 16, 28  1  1 
Finansiella derivatinstrument 13, 28  0  0 
Leverantörsskulder 28  132  102 
Övriga skulder 28  70  40 
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28, 29  558  555 
Summa kortfristiga skulder  31 002  27 760 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  73 493  68 922 
KONCERNENS RÄKNINGAR | 21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
— Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare —
Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital
INGÅENDE EGET KAPITAL 2024-01-01  165  359  29 976  30 500 
Årets resultat efter skatt  -  -  774  774 
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning  -  -  -328  -328 
Återköp egna aktier  -  -  -102  -102 
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2024-12-31  165  359  30 320  30 844 
INGÅENDE EGET KAPITAL 2025-01-01  165  359  30 320  30 844 
Årets resultat efter skatt  -  -  2 564  2 564 
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning  -  -  -323  -323 
Återköp egna aktier  -  -  -773  -773 
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2025-12-31  165  359  31 789  32 313 
Klassificering av eget kapital
Aktiekapital
Avser det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiekapitalet 
utgörs av 69 000 000 A-aktier (kvotvärde 0,25 kr) och 591 000 000 
B-aktier (kvotvärde 0,25 kr). 
Övrigt tillskjutet kapital 
Innefattar summan av de transaktioner som Wallenstam AB har haft 
med aktieägarkretsen. De transaktioner som förekommit är emission 
till överkurs där erhållet kapital utöver nominellt belopp av emissionen 
utgör övrigt tillskjutet kapital. 
Balanserat resultat 
Motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats i 
koncernen med avdrag för utdelningar och återköp av aktier. 
Kapitalhantering 
Koncernens egna kapital uppgår vid årets slut till 32 313 Mkr 
(30 844). Avkastningen på eget kapital uppgår till 8,2 % (2,5). 
Grunden för koncernens finansiella strategi är att skapa betryggande 
finansiella förutsättningar för drift och förädling av vårt 
fastighetsbestånd samt utveckling av nyproduktion. Wallenstam har 
som mål att under perioden 2023–2030 nå ett substansvärde om 80 
kr/aktie. Substansvärdet innefattar eget kapital samt uppskjuten 
skatteskuld hänförlig till förvaltningsfastigheter. Per den 31 december 
2025 var substansvärdet per aktie 62,10 kr (57,50). 
Soliditet är ett viktigt mått för vår kapitalhantering med målet att 
denna ska vara som lägst cirka 40 %. Vid utgången av 2025 var 
soliditeten 44 % (45).
I första hand återinvesterar Wallenstam redovisat resultat i rörelsen 
för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och ökad 
substansvärdetillväxt i bolaget. Enligt koncernens utdelningspolicy ska 
utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av 
verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en 
tredjedel av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning på 
0,55 kr per aktie (0,50) för 2025. Beräknat på utestående 
utdelningsberättigade aktier, uppgår den föreslagna utdelningen till 
351 Mkr. 
Wallenstam kan genomföra återköp som ett led i att anpassa bolagets 
kapitalstruktur, vilket skett under året. Totalt har 22 000 000 aktier 
(5 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 45,67 kr per 
aktie (46,30) inklusive courtage.
22 | KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 23 =====

Koncernens rapport över kassaflöde
Mkr Not 2025 2024
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 1 187 742
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 32 106 418
Förändring avsättningar -7 -1
Betald skatt -0 -0
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1 285 1 159
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Kortfristiga fordringar 45 148
Kortfristiga skulder 66 -79
Förändring av rörelsekapital 111 69
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 396 1 228
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter -5 301 -2 213
Investering i immateriella och materiella anläggningstillgångar -17 -10
Investering i finansiella anläggningstillgångar -18 -7
Amortering av finansiella anläggningstillgångar 102 32
Investering i intresseföretag 0 -50
Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella 
anläggningstillgångar 2 199 124
Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 035 -2 125
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna räntebärande skulder 35 181 27 257
Amortering av räntebärande skulder -32 262 -25 885
Förändring checkräkningskredit -42 -48
Utbetald utdelning -323 -328
Återköp egna aktier -773 -102
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 782 894
Förändring av likvida medel 143 -4
Likvida medel vid årets början 46 50
Årets kassaflöde 143 -4
Likvida medel vid årets slut 28 189 46
Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 800 1 758
Disponibel likviditet 1 989 1 805
KONCERNENS RÄKNINGAR | 23
* Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med 811 Mkr (960) respektive 12 Mkr (7) varav 
91 Mkr (121) aktiverats på anläggningstillgång.

===== SIDA 24 =====

Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1. Koncernens redovisningsprinciper
Allmän information
Wallenstam AB är ett publikt fastighetsaktiebolag med säte i 
Göteborg, Sverige. Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq 
Stockholm, Large Cap-listan. Moderbolag är Wallenstam AB (publ)med 
organisationsnummer 556072-1523 och bolagets adress är 401 
84 Göteborg, Sverige, med besöksadress Kungsportsavenyen 2.
Koncern- och årsredovisningen för Wallenstam AB (publ)för det 
räkenskapsår som slutar den 31 december 2025 godkändes av 
styrelsen och verkställande direktören den 19 mars 2026 och 
föreläggs årsstämman den 28 april 2026 för fastställande.
Redovisningsprinciper, Bedömningar och uppskattningar samt 
Risker presenteras i direkt anslutning till respektive not i syfte att ge 
läsaren en ökad förståelse för respektive resultat- och balanspost.
• Redovisningsprinciper markeras med 
• Bedömningar och uppskattningar markeras med 
• Risker markeras med 
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
redovisningsstandarder (IFRS), såsom de är antagna av EU, som gäller 
för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2025 eller senare. 
Därutöver tillämpar koncernen Rådet för hållbarhets- och finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande 
redovisningsregler för koncerner.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för 
hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen 
RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Den funktionella valutan för moderbolaget och koncernens 
rapporteringsvaluta är svenska kronor. Alla belopp anges i miljoner 
svenska kronor (Mkr) om inget annat anges. Till följd av avrundningar 
summerar siffror presenterade i denna årsredovisning i vissa fall inte 
exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska 
överensstämma med de faktiska uppgifterna.
Koncernredovisning
Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär 
att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvstidpunkten 
elimineras i sin helhet, och bygger på redovisningshandlingar 
upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december 2025. I 
koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagets 
egna kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller 
avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med 
belopp avseende innehavstiden.
Förändringar i svenska regelverk
Rådet för finansiell rapportering
Förändringar gjorda under 2025 har inte haft någon påverkan på 
Wallenstams redovisning.
Ändringar av redovisningsprinciper och upplysningar
Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som trätt i kraft 
2025 har inte medfört någon påverkan på Wallenstams finansiella 
rapportering.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2026 eller senare 
De nya standarder och tolkningar som gäller från och med 1 januari 
2026 har inte tillämpats i förtid.
Per den 1 januari 2027 träder IFRS 18 Presentation and Disclosure in 
Financial Statements i kraft. Syftet är att ge en mer likformad 
presentation av företags resultaträkning och kassaflödesanalys, vilket 
innebär att Wallenstams resultaträkning kommer att förändras i 
samband med regelverkets införande. Fullständiga effekter av 
implementeringen analyseras vid upprättande av denna 
årsredovisning.
Not 2. Segmentsrapport
Hyresintäkter Driftnetto
Förvaltnings-
fastigheter
varav årets 
investering
Antal kvm 
(tusental)
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Affärsområde Göteborg  2 004  1 987  1 551  1 548  43 304  42 620  1 059  1 015 899 913
Affärsområde Stockholm  1 102  963  813  701  27 137  22 968  4 254  1 241 534 498
Eliminering  -29  -28  -29  -28  -  -  -  - - -
Summa  3 077  2 922  2 334  2 222  70 441  65 588  5 314  2 255 1 433 1 411
24 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 25 =====

Not 3. Hyresintäkter
Redovisningsprincip
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. 
Hyresintäkter aviseras i förskott och intäktsredovisas i den period som 
uthyrningen avser. I hyresintäkter ingår poster avseende 
vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och 
värme. Större hyresrabatter periodiseras över kontraktens löptid.
Reservering av obetalda bostadshyresgästfordringar sker 
kvartalsvis eller vid utestående fordran överstigande 10 000 kr. För 
fordringar på kommersiella hyresgäster görs individuella 
bedömningar.
Reservering av obetalda hyresfordringar redovisas som en 
minskning av koncernens totala hyresintäkter.æ 
Kreditrisk
Förluster på kundfordringar uppstår när kunder av någon 
anledning inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna 
begränsas genom att Wallenstam främst arbetar med etablerade 
kunder med dokumenterad betalningsförmåga och konkurrenskraftig 
verksamhet. I enlighet med Wallenstams riktlinjer krävs, i de fall 
motpartens betalningsförmåga bedöms som osäker, en bankgaranti, 
borgensförbindelse eller förskottshyra (deposition) vid nyuthyrning. 
Wallenstam har en god riskspridning i kontraktsportföljen med 
närmare 1 750 kommersiella kontrakt och närmare 20 150 bostads- 
och parkeringskontrakt.
Beaktat löptiden på Wallenstamkoncernens hyreskontrakt och 
kunders relativa betydelse är koncernens exponering mot enskilda 
kunders kreditrisk begränsad. Wallenstams tio största 
lokalhyresgäster motsvarar cirka 10 % (8) av Wallenstams bedömda 
helårsvärde. Hyresintäkterna är i allt väsentligt baserade på avtal och 
fasta hyresersättningar, då omsättningsbaserad hyra endast 
förekommer i mycket begränsad omfattning. Nedan redogörs för 
hyreskontraktens storlek och löptid för såväl lokal- som 
bostadshyresgäster.æ
Kundfordringar uppgår brutto till 50 Mkr (41) varav 30 Mkr (21) har 
reserverats för. Kundfordringar förfallna mer än två månader uppgår 
till 28 Mkr (25).
HYRESINTÄKTER
Mkr 2025 2024
Bostäder, parkering  1 729  1 601 
Lokaler  1 348  1 322 
Summa hyresintäkter  3 077  2 922 
Förändring av hyresintäkter mellan 2024 och 2025
Hyresintäkter enligt resultaträkning  2 922  2 730 
Hyresförändring befintliga fastigheter  76  107 
Nyproduktion  44  99 
Förvärvade fastigheter  74  - 
Sålda fastigheter  -38  -13 
Hyresintäkter enligt resultaträkning  3 077  2 922 
HYRESKONTRAKTENS STORLEK
Bedömt 
helårsvärde per 
balansdag, Mkr Totalt, %
Över 5,0 Mkr  407  12 
4,0–5,0 Mkr  113 3
3,0–4,0 Mkr  121 4
2,0–3,0 Mkr  180 5
1,0–2,0 Mkr  220 7
0,5–1,0 Mkr  144 4
Under 0,5 Mkr  115 3
Summa lokaler  1 301 39
Vakanta objekt  261  8 
Bostäder och parkering  1 739  53 
Totalt  3 301  100 
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER
Bedömt 
helårsvärde per 
balansdag, Mkr Totalt, %
2026  135  4 
2027  311  9 
2028  248  8 
2029  282  9 
2030-  325  10 
Summa lokaler  1 301  39 
Vakanta objekt  261  8 
Bostäder och parkering  1 739  53 
Totalt  3 301  100 
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 25

===== SIDA 26 =====

Not 4. Övriga intäkter och övriga kostnader
Redovisningsprincip
Övriga intäkter utgörs av elintäkter, intäkter försäljning 
exploateringsfastigheter samt övrigt. Övriga kostnader utgörs av 
elkostnader, avskrivningar vindkraft, kostnader försäljning 
exploateringsfastigheter samt övrigt.
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser fastighet 
som uppförs med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per 
andel, vid färdigställandet. I balansräkningen redovisas investeringar 
löpande till anskaffningsvärde på raden Exploateringsfastigheter. I 
samband med försäljning av andelar redovisas som intäkt erhållen 
ersättning och som kostnad andelens bedömda del av 
produktionskostnaden, eller för externt förvärvade 
bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt och kostnad 
redovisas i resultaträkningen i samband med att andelen/
fastigheten överlämnas och kontrollen övergår till köparen medan 
marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande.æ
Elprisrisk
Elpriset påverkas av en rad olika faktorer såsom konjunktur- 
läge, väder, hydrologiska balansen samt utbud och efterfrågan på 
övriga energislag.æ
Under året har 10 st externt förvärvade brf-andelar (24) frånträtts 
och 4 st brf-andelar (-) i Pixbo Sjöterrasser har frånträtts. Ingen brf-
andel i Söra radhus (1) har frånträtts. 
Jämförelsevis låga elpriser under 2025 har medfört att elintäkterna 
minskar. Elproduktionen har minskat något under året, 278 GWh 
under 2025 mot 298 GWh under 2024.
FÖRDELNING ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER
Mkr 2025 2024
INTÄKTER
Intäkter elproduktion  122  149 
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter  53  98 
Övriga intäkter  4  3 
Summa övriga intäkter  179  250 
KOSTNADER
Kostnader elproduktion  -78  -65 
Avskrivningar vindkraftverk  -86  -93 
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter  -42  -81 
Övriga kostnader  -4  -3 
Summa övriga kostnader  -210  -243 
Not 5. Driftkostnader
Redovisningsprincip
Wallenstams driftkostnader utgörs av kostnader som 
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning så som 
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, reparationer, 
bränslekostnader, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader. 
Driftkostnaderna redovisas i den period de avser.æ
Till följd av den höga uthyrningsgraden är direkta kostnader hänförliga 
till förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter endast 
marginella. För fastigheter som till del tomställts för genomförande av 
ombyggnationsprojekt finns driftkostnader om cirka 1 Mkr (1) för 
vilka intäkter saknas.
DRIFTKOSTNADER
Mkr 2025 2024
Fjärrvärme  86  83 
Underhåll  179  158 
El  105  116 
Vatten  58  48 
Försäkring  6  5 
Fastighetsskatt  117  111 
Övriga drift  192  180 
Summa driftkostnader  743  701 
26 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 27 =====

Not 5. Driftkostnader, forts.
DRIFTKOSTNADER PER KVM
Kr/kvm 2025 2024
Fjärrvärme  60  59 
Underhåll  125  112 
El  73  82 
Vatten  40  34 
Försäkring  4  4 
Fastighetsskatt  82  78 
Övriga drift  134  127 
Summa driftkostnader per kvm  519  496 
Not 6. Central förvaltning och administration
FÖRDELNING CENTRAL FÖRVALTNING OCH ADMINISTRATION
Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter  362  314 
Vindkraftverk  8  7 
Projekt  -  9 
Fastighetstransaktioner  5  2 
Summa central förvaltning och administration  375  332 
Wallenstams centrala förvaltnings- och administrationskostnader utgörs främst av personal-, kontors-, konsult- och marknadsföringskostnader 
samt avskrivningar på inventarier.
REVISIONSKOSTNADER
Mkr 2025 2024
Revisionsuppdrag, KPMG  2,4  2,4 
Övrig revisionsverksamhet, KPMG  0,1  0,3 
Rådgivning, KPMG  0,0  0,0 
Summa  2,5  2,7 
Not 7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Redovisningsprincip
Avsättning för pensioner
Koncernen har både förmånsbestämda och avgiftsbestämda 
pensionsplaner. De senare utgörs av pension till personer som 
omfattas av förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar 
till Alecta inom ITP 2. Som avgiftsbestämda pensionsplaner 
klassificeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de 
avgifter företaget åtagit sig att betala, det vill säga utan några andra 
förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en 
årlig premie. Avgiftsbestämda pensionskostnader inkluderar 
inbetalningar till kapitalförsäkringar tecknade för att fullgöra framtida 
pensionsåtaganden. Wallenstam redovisar endast avgiftsbestämda 
pensionsförpliktelser då ITP 2-plan finansieras genom försäkring i 
Alecta som en förmånsbestämd plan. För avgiftsbestämda planer har 
den anställde efter avslutad anställning rätt att själv bestämma under 
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning 
därpå tas ut som pension. Företagets förpliktelser avseende avgifter 
till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad för koncernen i 
den takt de intjänats av personalen. 
Syntetiskt optionsprogram till personal
Optionerna värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell. Viktig 
indata i modellen är: aktiepris per balansdagen 41,38, lösenpris 45 kr 
med tak om 75 kr, aktieprisets förväntade volatilitet 27 %, optionens 
löptid till och med den 1 mars 2027 och årlig riskfri ränta om 2,07 %. 
Totalt antal utestående optioner vid årets slut uppgår till 
6 060 500 st.æ
Syntetiskt optionsprogram till personal
Samtliga tillsvidareanställda fick i maj 2023 erbjudande om att utan 
vederlag erhålla 20 000–100 000 syntetiska optioner. Vd och vvd:ar 
samt övriga ledande befattningshavare erbjöds att förvärva
100 000 st vardera. 243 anställda utnyttjade erbjudandet vid start. 
Totalt kan 10 000 000 optioner ges ut i programmet, 6 013 000 st 
gavs ut vid start. Beräknad kostnad vid maximalt utfall uppgår till 
350 Mkr. Kostnader för sociala avgifter förknippade med programmet 
inkluderas och uppgår till 0 Mkr (1).
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 27

===== SIDA 28 =====

Not 7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts.
Ersättningar
Till vd har utgått lön jämte förmåner om sammanlagt 5,0 Mkr (4,9). 
Ledande befattningshavare erbjuds marknadsmässig fast lön. Utöver 
fast lön kan rörlig ersättning erbjudas i enlighet med av årsstämman 
fastställda riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. 
Principer för detta fastställs av årsstämman, se vidare sidan 18–19. 
Löner och andra förmåner till ledande befattningshavare i bolaget 
förbereds och föreslås styrelsen av ersättningsutskottet som består av 
styrelsens ordförande respektive vice ordförande.
I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden
april 2025 till ordinarie årsstämma 2026 arvode om 2 010 kkr
(1 725), varav 1 100 kkr (1 050) till styrelsens ordförande, 310 kkr 
(295) till vice ordförande och till övriga ledamöter 200 kkr (190) 
vardera. Utöver styrelsearvode till styrelsens ordförande enligt ovan 
utgår ytterligare 1 000 kkr (1 000) i arvode för att bistå 
bolagsledningen. Rebecka Wallenstam uppbär inte styrelsearvode utan 
istället lön och utgör en av ledande befattningshavare i presentationen 
av koncernens löner, andra ersättningar och sociala kostnader.
Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad 
årsstämman beslutat.
KONCERNENS LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER
Lön Förmåner
Rörliga 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Pensions-
kostnader
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Styrelsens ordförande  1,1  1,0  -  -  1,0  1,0  0,7  0,6  -  - 
Styrelseledamöter  0,8  0,7  -  -  -  -  0,2  0,2  -  - 
Total ersättning styrelsen  1,9  1,7  -  -  1,0  1,0  0,9  0,8  -  - 
Vd i moderbolaget  4,7  4,7  0,2  0,2  -  -  2,5  3,1  1,8  1,7 
Vice vd:ar 2,25 personer (2)  8,0  6,8  0,2  0,2  -  -  3,2  3,2  2,5  2,1 
Andra ledande befattningshavare 3,75 personer (4)  6,4  6,7  0,2  1,0  -  -  2,5  2,8  1,8  1,8 
Övriga anställda  153,7  144,7  4,0  4,9  -  -  53,9  51,2  19,7  19,8 
Total ersättning anställda  172,8  162,9  4,6  6,2  -  -  62,1  60,3  25,7  25,3 
Summa löner och ersättningar  174,7  164,6  4,6  6,2  1,0  1,0  63,0  61,1  25,7  25,3 
Pensioner och avgångsvederlag
För vd tecknar bolaget pensionsförsäkring med årlig premie om 30 % 
(30) av bruttolön jämte en efterlevandepensionsförsäkring 
motsvarande en premiekostnad om 295 kkr (268) för 2025. Vidare 
har bolaget tecknat livförsäkring för vd för att säkerställa 
efterlevandepension i händelse av dödsfall under anställningstid. Detta 
åtagande fullgörs genom inbetalning till en premiebestämd försäkring 
för vilken kostnaden under 2025 uppgår till totalt 184 kkr (168). Om 
vd lämnar sin anställning ska en uppsägningstid om sex månader 
iakttas. Vid uppsägning av vd från bolagets sida gäller en 
uppsägningstid om sex månader.
Bolaget har vid utgången av året tre vvd:ar (2). Övriga ledande 
befattningshavare utgörs av affärsstrateg och kommunikations-
direktör. Rebecka Wallenstam, styrelseledamot, omfattas inte av 
övriga ledande befattningshavares pensioner och avgångsvederlag.
Pensioner för vvd:ar och ovan omfattande ledande befattnings-
havare överensstämmer med ersättningspolicyn för avgiftsbestämd 
pension. För fullgörande av pensionsförmåner för övriga ledande 
befattningshavare har bolaget tecknat pensionsförsäkringar 
motsvarande 30 % av kontrakterad lön. Uppsägningstiden är sex 
månader.
Avseende vvd och övriga ledande befattningshavare utgår 
avgångsvederlag med 18 månader vid uppsägning från bolagets sida.
Vid sjukfrånvaro har ledande befattningshavare liksom övrig 
personal, med avdrag för vad som kan erhållas från 
Försäkringskassan, rätt till 90 % av den fasta månadslönen dag 2–90 
och 75 % av fasta lönen dag 91–365.
Pensionsålder för vd och övriga ledande befattningshavare är 67 år 
såvida inte enskild överenskommelse träffas om förlängning, maximalt 
till 70 år.
Pensionsförsäkring i Alecta
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta 
avseende ITP 2 uppgår till 7 Mkr (7). Alectas överskott kan fördelas till 
försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2025 
uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån 
till 167 % (162). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av 
marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkrings-
åtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings-
åtaganden. Wallenstams andel av totala antalet sparpremier för ITP 2 i 
Alecta uppgår till 0,04315 % (0,04465).
VÄRDEFÖRÄNDRING SYNTETISKT OPTIONSPROGRAM, KONCERNLEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA 
Mkr 2025 2024
Vd  -0,4  -0,3 
Vice vd:ar 2,25 personer (2)  -0,9  -0,6 
Andra ledande befattningshavare 3,75 (4) personer  -1,1  -0,8 
Övriga anställda  -19,5  -13,7 
Summa   -21,9  -15,4 
28 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 29 =====

Not 8. Medelantal anställda
2025 2024
Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män
245 135 110 242 139 103
STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN
2025-12-31 2024-12-31
Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män
Styrelseledamöter 6 3 3 5 3 2
Vd, vvd:ar och ledande 
befattningshavare
6 3 3 6 3 3
Not 9. Upplysningar om närståendetransaktioner
För att säkerställa att ingen ovidkommande hänsyn tagits vid ingående 
av närståendeavtal, beslutar alltid två personer för Wallenstams 
räkning om avtalet. Dessutom får attestberättigad inte attestera 
utgifter som gäller den egna personen. Wallenstam har beslutat om 
rutiner för definition av närstående parter, för hanteringen av 
transaktioner samt för att följa upp närståendeavtal. Inför 
upprättandet av årsredovisningen lämnar ledamöter i Wallenstams 
styrelse och företagsledning en försäkran om huruvida denne eller 
nära familjemedlemmar under räkenskapsåret ingått några 
transaktioner som betraktas som närståendetransaktioner med bolag 
inom Wallenstamkoncernen. Samtliga transaktioner har skett på 
marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med närstående
Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa 
arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är 
närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter 
och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i 
Wallenstams styrelse är styrelseledamot. Vd är delägare (50 %) i 
Aranea Holding AB, som är hyresgäst hos Wallenstam. Wallenstam har 
till medlem i koncernledningen sålt en brf-andel i Pixbo Sjöterrasser till 
ett försäljningspris om 7,75 Mkr. Convendumkoncernerna, där 
Wallenstams ordförande är styrelseledamot i moderbolaget, har en 
avtalad hyra för år 2025 om totalt 52 Mkr. Utöver hyresförhållandet 
finns en utestående reversfordran om 15 Mkr mot Convendum-
koncernen. Ferroamp AB, där Wallenstams ordförande fram till och 
med maj 2025 var styrelseledamot, är hyresgäst hos Wallenstam. 
Wallenstam har under året deltagit i Ferroamp AB:s nyemission om 
totalt 4,2 Mkr. Wallenstams ordförande är även styrelseledamot i 
Mertzig Asset Management AB, som är hyresgäst hos Wallenstam. 
Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor 
beskrivs närmare på sidorna 72–78. Som ett led i Wallenstams 
samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal 
organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. 
Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållande 
med Barn i Nöd. Barn i Nöd har under året hyrt lokaler av Wallenstam.
Not 10. Resultatandel i intresseföretag
Redovisningsprincip
Innehaven i intresseföretag redovisas i enlighet med 
kapitalandelsmetoden.
Koncernens resultatandelar i intressebolag är baserade på 
preliminära finansiella rapporter från respektive bolag. Dessa har inte 
anpassats till koncernens redovisningsprinciper då effekten inte 
bedöms väsentlig.æ
Marknadsrisk
Innehaven i intressebolag påverkas av marknadsförutsätt-
ningarna på intresseföretagens marknader. Vid vikande marknads- 
förutsättningar viker även värdet på investeringen.æ
Innehav i intressebolag utgörs av investering i Convendum 
Corporation AB (publ) (Convendum). Convendum erbjuder moderna 
och effektiva kontorslösningar, i större städers centrala affärs-
områden. Under året har samtliga aktier i Colive AB sålts för 0 Mkr.
Årets resultatandel uppgår till 0 Mkr (-336). Andelarna i Convendum 
har sedan tidigare skrivits ned i sin helhet till följd av rådande 
marknadsläge för coworking i Stockholm.
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 29

===== SIDA 30 =====

Not 10. Resultatandel i intresseföretag, forts.
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Kapitalandel, %
Redovisat värde 
2025-12-31
Redovisat värde 
2024-12-31
Convendum Corporation AB (publ), 559020-5182 42,0 (42,0)  -  - 
Colive AB, 559145-6008 - (22,8)  -  - 
Summa  -  - 
FÖRÄNDRING ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Redovisat värde vid årets början  -  285 
Årets investeringar  -  50 
Årets nedskrivningar  -  -334 
Årets resultat från intresseföretag  -  -2 
Redovisat värde andelar i intresseföretag  -  - 
Not 11. Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprincip
Finansiella kostnader för en rapportperiod omfattar faktisk 
ränta både till följd av avtalad ränta och effekt av realiserade ingångna 
derivatavtal. Genomsnittlig ränta motsvaras av övriga betalda räntor i 
relation till periodens genomsnittliga räntebärande skuld. Utgifter för 
uttagande av pantbrev aktiveras som fastighetsinvestering.
Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna 
räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under 
egen rubrik. Finansiella kostnader för större ny-, till- eller
ombyggnation aktiveras som fastighetsinvestering. Den aktiverade 
räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad för 
koncernen.æ
Under året har 91 Mkr (121) i räntor avseende investeringar i projekt 
aktiverats. Vid aktivering har den genomsnittliga räntenivån uppgått 
till 2,50 % (3,10). Finansnettot inklusive Värdeförändring finansiella 
räntederivat uppgår till -884 Mkr (-704), se not 13.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Mkr 2025 2024
FINANSIELLA INTÄKTER 
Ränteintäkter omsättningstillgångar  11  7 
Utdelning  1  0 
Valutakursvinst  0  0 
Summa finansiella intäkter  11  7 
FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader fastigheter  -685  -746 
Räntekostnader projekt  -15  -25 
Räntekostnader övrigt  -31  -37 
Räntekostnader leasing  -19  -18 
Övriga finansiella kostnader  -1  -1 
Summa finansiella kostnader  -752  -826 
Not 12. Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Wallenstams värderingsprocess är intern och genomförs i 
samband med varje kvartalsbokslut. Fastigheter som kontrakterats för 
försäljning med tillträde efter bokslutsdag värderas vid rapport-
tillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell kvarstående 
osäkerhet.
En försäljning redovisas på frånträdesdagen såvida det inte strider 
mot särskilda villkor i köpeavtalet. Detta gäller även vid försäljning
30 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 31 =====

Not 12. Värdeförändring förvaltningsfastigheter, forts.
av fastighet via bolag. Resultatet av försäljning av fastighet omfattar 
skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde vid 
närmast föregående kvartalsrapportering med hänsyn tagen till 
därefter gjorda investeringar. Direkta försäljningsomkostnader samt 
en andel av internt fördelade administrationskostnader avgår.æ
Årets värdeförändringar uppgår till 1 699 Mkr (388) och påverkas 
främst av förbättrade driftnetton. Bokslutsdagens genomsnittliga 
effektiva direktavkastningskrav, som avser de fastigheter som ägs på 
respektive bokslutsdag, uppgår till 3,7 % (3,7) för bostäder och 4,5 % 
(4,5) för lokaler.
Not 13. Finansiella derivatinstrument
Redovisningsprincip
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntederivat 
redovisade till verkligt värde.
För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen.
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden 
diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas 
till aktuellt återköpspris. När derivaten realiseras leder detta till ränta 
att erhålla eller betala. Realiserat resultat redovisas som en del av 
räntekostnader. Värdeförändring finansiella derivatinstrument utgörs 
av förändringen i derivatportföljens verkliga värde mellan två 
redovisningsperioder. Verkligt värde är fastställt till nivå 2.
Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett 
över- eller undervärde på räntederivaten. Den värdeskillnad som 
uppkommer, och som inte är kassaflödespåverkande, redovisas över 
resultaträkningen.æ
Värdeförändringen på derivatinstrument under året uppgår till 
-143 Mkr (115). Samtliga derivat har värderats till verkligt värde och 
redovisats i resultaträkningen.
Enligt koncernens finanspolicy ska koncernens genomsnittliga
räntebindningstid ligga inom intervallet 24–60 månader. I stor 
utsträckning hanteras detta med hjälp av räntederivat. Tillåtna 
instrument för hantering av ränterisk är ränteswappar, 
förlängningsbara ränteswappar (ränteswap + swaption), FRA, caps 
samt floors i kombination med caps (så kallad collar) samt 
performanceswappar. Tillåtna motparter är svenska banker samt 
utländska banker med etablerad verksamhet i Sverige.
Wallenstams avtal för finansiella instrument är redovisade brutto 
eftersom det inte föreligger några rättsligt bindande avtal om nettning.
Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value 
Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig.
De nominella beloppen avseende koncernens utestående 
ränteswappar per den 31 december 2025 uppgår till totalt 
22 100 Mkr (22 423), varav 22 100 Mkr (22 000) är swappar där 
fast ränta betalas. Föregående år uppgick swappar där en fast ränta 
erhölls till 423 Mkr med en ränta om 2,4 %. Per den 31 december 
2025 varierar de fasta swapräntorna mellan 0,1–2,6 % (0,1–2,4). De 
rörliga swapräntorna motsvarar STIBOR 3M.
FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
2025-12-31 2024-12-31
Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder
LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt  969  -7  1 136  -21 
Redovisat värde långfristiga derivatinstrument  969  -7  1 136  -21 
KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt  10  -0  -  -0 
Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument  10  -0  -  -0 
Summa derivatinstrument  979  -7  1 136  -21 
FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
3 mån–1 år  10  -0 
1–5 år  304  308 
>5 år  658  808 
Summa  972  1 115 
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 31

===== SIDA 32 =====

Not 14. Skatt
Redovisningsprincip
Gällande skattesats för aktiebolag i Sverige 2025 är 20,6 % 
(20,6). Skatten i resultaträkningen fördelas på två poster, aktuell samt 
uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 
temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och 
skattemässiga värden på tillgångar och skulder enligt de principer som 
beskrivs närmare i not 26.æ
SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN
Mkr 2025 2024
Aktuell skatt  -0  -0 
Uppskjuten skatt  -195  -411 
Summa skatt  -196  -411 
SKILLNAD MELLAN KONCERNENS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)
Mkr 2025 2024
Redovisat resultat före skatt  2 760  1 185 
Skatt enligt gällande skattesats  -569  -244 
Skatteeffekt av:
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar  -1  -3 
Ej skattepliktigt resultat avyttrade fastigheter och andelar  193  -17 
Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt  4  -37 
Resultatandel intresseföretag  0  -69 
Ej avdragsgill ränta  -19  -40 
Justering skatt tidigare år  195  0 
Övriga skattemässiga justeringsposter  1  0 
Skatt på årets resultat i resultaträkningen  -196  -411 
FÖRDELNING AV UPPSKJUTEN OCH AKTUELL SKATT
2025 2024
Mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag upp-
skjuten skatt
Underlag 
aktuell skatt
Underlag upp-
skjuten skatt
Resultat före skatt  2 760  1 185 
Skattemässigt avdragsgilla: 
Ombyggnationer  -410  410  -326  326 
Avskrivningar  -1 387  1 387  -1 207  1 207 
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar  5  -  13  0 
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter  -1 603  1 603  -392  392 
Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt  -  -21  0  180 
Värdeförändring finansiella instrument  143  -143  -115  115 
Avyttring fastigheter och andelar  -61  -874  26  58 
Förändring ränteavdrag  93  -  196  0 
Resultatandel intresseföretag  0  0  336  - 
Övriga skattemässiga justeringsposter  -19  13  -42  45 
Justering skatt tidigare år  -  -946  -  - 
Löpande skattemässigt resultat  -479  1 429  -327  2 322 
Årets förändring av underskottsavdrag  480  -480  327  -327 
Skattepliktigt resultat  1  949  0  1 995 
Skatt på årets resultat  -0  -195  -0  -411 
Årets skatt i resultaträkningen  -0  -195  -0  -411 
32 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 33 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Förvaltningsfastigheter är våra hyresfastigheter som innehas 
för egen förvaltning i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring 
alternativt en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna 
redovisas till verkligt värde där verkligt värde motsvaras av bedömt 
marknadsvärde beräknat med en direktavkastningsmodell enligt 
nedan. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. En fullständig 
värdering görs per fastighet i samband med varje kvartals- och 
årsbokslut av ett internt värderingsteam. Värderingsmodellen baseras 
på uppskattningar av framtida betalningsströmmar med ett 
differentierat marknadsmässigt direktavkastningskrav per fastighet.
Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bl.a.:
• direktavkastningskrav på respektive marknad
• fastigheternas specifika förutsättningar avseende bland annat skick 
och läge
• hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling
• analys av befintliga hyresgäster
• förutsättningarna på kreditmarknaden
• analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer.
Värderingsprocess
Utgångspunkt för värderingen är en individuell bedömning av varje 
fastighets intjäningsförmåga där dess driftnetto sätts i relation till ett 
direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet speglar marknads-
förutsättningarna och differentieras bl.a. utifrån var fastigheten är 
belägen och vilken typ av fastighet det är (bostad eller kommersiell). 
Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den 
portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden.
Beräkningsmässigt utgår avkastningsvärderingen från 
fastigheternas normaliserade driftnetton. I årsbokslutet 2025 är det 
uppgifter för 2026 som utgör grunden för fastigheternas värdering. 
Driftnettot motsvarar därmed bolagets förväntade faktiska intäkter 
och kostnader. Förväntade faktiska kostnader justeras avseende 
sådana poster som varierar väsentligt mellan olika år, exempelvis 
reparations- och underhållskostnader. Dessa ersätts istället av på 
årsbasis normaliserade schablonbelopp. I relation till koncernredo-
visningens redovisade driftnetto sker även ett avdrag för eventuell 
tomträttsavgäld. För samtliga kommersiella kontrakt sker också ett 
avdrag för generell vakans om 3 %. För bostäder sker inget schablon-
mässigt vakansavdrag då beståndet är, och förväntas förbli, fullt 
uthyrt. I vår beräkning gör vi antagandet att det budgeterade 
kassaflödet för nästkommande år med ovan justeringar motsvarar ett 
evigt kassaflöde avseende vår tillämpade värderingsmodell. Det 
driftnetto som framräknas divideras med ett direktavkastningskrav för 
respektive fastighet varpå ett avkastningsvärde (nuvärde av evigt 
driftnetto) per fastighet erhålles.
Från beräknat avkastningsvärde görs därefter avdrag motsvarande 
två årshyror för all faktisk vakans liksom för värdet av bedömt 
framtida investeringsbehov för upprätthållande av aktuell 
värderingsstandard.
Wallenstams värderingsmodell
+ Hyresvärde (baseras på förväntade hyresnivåer 2026)
– Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet
– Driftkostnader inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld, 
exklusive administration
= Driftnetto
÷ Bedömt direktavkastningskrav för fastigheten
= Fastighetens avkastningsvärde brutto
– Två årshyror för outhyrda ytor (faktisk vakans)
– Planerade investeringar samt större reparationer
+/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag
= Fastighetens bedömda verkliga värde
Koncernens effektiva generella direktavkastningskrav fastställs 
genom att sätta fastigheternas bedömda verkliga värde i relation till 
driftnetto enligt ovan modell och skiljer sig därigenom mot det direkt-
avkastningskrav som används i beräkningsförfarandet. Vid varje 
värderingstillfälle justeras beräkningen för de fall väsentliga 
förändringar skett i underliggande faktorer, såsom direktavkastnings-
krav, hyresnivå, uthyrningsgrad liksom konstaterade 
värdeförändringar i samband med kontrakterade försäljningar.
Direktavkastningskravet varierar beroende på marknad, geografisk 
placering och typ av fastighet och fastställs enskilt per fastighet. 
Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostadsyta och kommersiell 
yta med olika direktavkastningskrav på respektive yta. Analyser och 
jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt.
Om en investering påbörjas i en ny eller befintlig förvaltnings-
fastighet med avsikt om fortsatt användning som förvaltningsfastighet 
i koncernen redovisas fastigheten som förvaltningsfastighet även 
under uppförande- respektive ombyggnadsfasen.
Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fast-
ställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid 
färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställande-
grad. Denna baseras i sin tur på nedlagda utgifter. Övervärdet på 
nyproduktion redovisas successivt under hela byggnationstiden. Givet 
den osäkerhet som fortsatt råder på marknaden har det inte 
redovisats någon successiv värdetillväxt i nyproduktion sedan hösten 
2022. Beträffande förvaltningsfastigheter som genomgår en större 
ombyggnation bedöms verkligt värde under ombyggnationstiden som 
regel motsvara det värde förvaltningsfastigheten hade vid projektstart 
med tillägg för därefter genomförd investering. Mark och byggrätter 
var föregående år delvis externt värderade enligt ortsprismetoden. 
Totalt värderades 2 % av fastighetsvärdet externt. Ingen del är externt 
värderad 2025.
Fastighetsköp och försäljningar redovisas på tillträdesdagen, då 
kontrollen övergått till köparen. Fastigheter som kontrakterats för 
försäljning med tillträde efter bokslutsdagen värderas vid rapport-
tillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell osäkerhet.
Tillkommande utgifter inklusive direkt hänförliga projektlednings-
arvoden aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska 
fördelarna som är förknippade med tillgången kommer att komma 
koncernen till del. Vid större ny-, till- och ombyggnationer aktiveras 
räntekostnader avseende projektet under projektperioden fram tills att 
fastigheten tas i bruk. Utgifter avseende löpande underhåll och 
reparationer kostnadsförs i den period de uppkommer. Totalt uppgår 
värdet för pågående nybyggnation samt mark och byggrätter till 
6 661 Mkr (4 978).
Wallenstams bedömning är att fastighetsvärdering befinner sig på 
värderingsnivå 3. Försäljningspriser på jämförbara byggnader i 
omedelbar närhet har justerats för skillnader i väsentliga egenskaper, 
såsom egendomens storlek. Mest betydande indata i denna värdering 
är pris per kvadratmeter.
Wallenstams fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter 
bortsett från fastigheter som utgör exploateringsfastigheter. Dessa 
redovisas istället i balansräkningen som Exploateringsfastigheter, se 
vidare not 21.
Redovisning av tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på mark 
som innehas med tomträtt. Tomträttsavtalen betraktas som eviga 
hyresavtal vilket innebär att nyttjanderätten till mark upplåten med 
tomträtt redovisas som en tillgång, jämte lika stor leasingskuld, i 
balansräkningen samt att hela avgälden presenteras som finansiell 
kostnad i resultaträkningen. Se vidare not 16.æ
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 33

===== SIDA 34 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts. 
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och 
uppskattningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade 
resultat och ställning. Värderingen av förvaltningsfastigheter, som till 
största del är intern, kräver bedömningar av och antaganden om 
exempelvis framtida kassaflöden samt fastställande av 
direktavkastningskrav för varje enskild fastighet. De gjorda 
bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för 
posten Förvaltningsfastigheter och resultaträkningen för posten 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter. I samband med 
avslutad affär görs avstämning mot gjorda antaganden. Wallenstam 
följer också löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. 
Interna värderingar av hela fastighetsbeståndet genomförs kvartalsvis.
Vid förvärv görs bedömning huruvida förvärvet är ett tillgångs- 
förvärv eller rörelseförvärv. Årets transaktion bedöms utgöra 
tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt 
hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad så kallad 
skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket medför att 
värdeförändringarna vid den första värderingen påverkas av 
skatterabatten.æ
ÅRETS FÖRÄNDRINGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt
Summa 
koncern
Summa 
koncern
Redovisat värde vid årets början  39 969  37 407  25 619  25 683  65 588  63 090 
Förvärv  355  143  2 803  -  3 159  143 
Omklassificeringar  -  606  -  -606  -  - 
Byggnationer  1 580  1 439  575  672  2 155  2 112 
Försäljningar  -871  -148  -1 194  -  -2 065  -148 
Orealiserad värdeförändring 
förvaltningsfastigheter  1 339  522  264  -130  1 603  392 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter  42 372  39 970  28 070  25 618  70 441  65 588 
Aktiverade räntor under året uppgår till 91 Mkr (121). Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade räntorna uppgår till 2,50 % (3,10).
DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav använts:
Fastighetstyp Region 2025-12-31, % 2024-12-31, %
Bostäder Stockholm 3,00–4,00 3,00–4,00
Bostäder Göteborg 3,00–4,00 3,00–4,00
Kommersiellt Stockholm 4,00–5,50 4,00–5,30
Kommersiellt Göteborg 4,10–6,60 4,10–6,60
Effektivt direktavkastningskrav per region och typ av fastighet:
Fastighetstyp Region
Genomsnittligt 
effektivt direkt-
avkastningskrav 
2025, %
Genomsnittligt 
effektivt direkt-
avkastningskrav 
2024, %
Bostäder Stockholm  3,7 0 3,70
Bostäder Göteborg  3,6 0 3,60
Kommersiellt Stockholm  5,4 0 5,40
Kommersiellt Göteborg  4,5 0 4,50
Genomsnitt bostäder  3,7 0 3,60
Genomsnitt kommersiellt  4,5 0 4,60
34 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 35 =====

Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts.
 
INVESTERINGSÅTAGANDEN
Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, förvärv samt reparations-, underhålls- och förbättringsåtaganden per balansdagen, som ej 
redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter:
 
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Kontrakterade byggnadsinvesteringar  1 511  1 335 
KÄNSLIGHETSANALYS
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på 
marknaden vid en viss värderingstidpunkt. Det verkliga priset kan 
dock endast fastställas när en transaktion är genomförd och betald. 
För att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett verkligt värde 
anges ofta ett värdeintervall som normalt brukar anges till +/- 5–10 %. 
Detta kan dock variera beroende på bland annat marknadssituation, 
fastighetens standard och investeringsbehov. Wallenstam har per den 
31 december 2025 värderat förvaltningsfastigheterna till 70 441 Mkr 
(65 588). Med ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10 % innebär det att 
det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 3,5 Mdr (3,3) och
+/- 7,0 Mdr (6,6). Vidare medför en förändring av direkt-
avkastningskravet en väsentlig påverkan på värderingen. Vid 0,25 
procentenheters förändring av direktavkastningskravet förändras 
fastigheternas värde cirka + 4,5 Mdr (4,3) respektive -4,0 Mdr (-3,8). 
Vid en ökning om 1 procentenhet vakans i det kommersiella beståndet 
påverkas värderingen med -0,3 Mdr. Wallenstams bostäder är fullt 
uthyrda och med en bostadskö på över 330 000 st intressenter görs 
ingen känslighetsanalys avseende vakans för bostäder.
FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt
Summa 
koncern
Summa 
koncern
0,5 procentenheter lägre  48 627  45 733  31 583  29 152  80 210  74 885 
0,25 procentenheter lägre  45 258  42 627  29 714  27 273  74 972  69 900 
Fastighetsvärde enligt vår bedömning  42 372  39 970  28 070  25 618  70 441  65 588 
0,25 procentenheter högre  39 868  37 668  26 610  24 151  66 479  61 819 
0,5 procentenheter högre  37 679  35 655  25 307  22 839  62 985  58 494 
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt
Summa 
koncern
Summa 
koncern
5 procentenheter högre  44 814  42 225  29 568  27 152  74 382  69 378 
Fastighetsvärde enligt vår bedömning  42 372  39 970  28 070  25 618  70 441  65 588 
5 procentenheter lägre  39 928  37 715  26 571  24 085  66 499  61 799 
FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt
Summa 
koncern
Summa 
koncern
5 procentenheter högre  41 797  39 415  27 809  25 335  69 607  64 751 
Fastighetsvärde enligt vår bedömning  42 372  39 970  28 070  25 618  70 441  65 588 
5 procentenheter lägre  42 945  40 525  28 330  25 901  71 274  66 426 
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 35

===== SIDA 36 =====

Not 16. Leasingskuld
Redovisningsprincip
Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på 
leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket 
innebär att hela avgälden presenteras som finansiell kostnad i 
resultaträkningen.
Markarrende betalas för markhyra där Wallenstams vindkraftverk är 
uppförda. Dessa består av två typer, minimiarrenden och omsättnings-
baserade arrenden. Variabla avgifter, såsom omsättningsbaserade 
arrenden, kostnadsförs i perioden den avser.æ
Nyttjanderätten för tomträtter och markarrenden uppgår på 
balansdagen till 648 Mkr (623) respektive 8 Mkr (8). Skillnaden 
mellan åtaganden för framtida leasingavgifter och den ingående 
leasingskulden avser avskrivningar på markarrendena samt 
amortering av leasingskuld. Den vägda genomsnittliga räntan uppgår 
till 3 %.
1 Mkr (1) av utgående leasingskuld om 656 Mkr (633) förfaller till 
betalning inom ett år, 3 Mkr (3) inom 2–5 år samt 652 Mkr (630) 
efter fem år. 
LEASINGSKULD
Mkr 2025 2024
TOMTRÄTT
Räntekostnad  -19  -17 
Totalt kassaflöde tomträtt  -19  -17 
Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag  648  623 
Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag  -648  -623 
MARKARRENDE
Avskrivningsbelopp  -1  -1 
Räntekostnad  0  0 
Kostnad för omsättningsbaserade arrenden (inkluderas ej i värdering 
av leasingskuld)  -4  -6 
Totalt kassaflöde markarrenden  -4  -6 
Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag  8  8 
Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag  -8  -10 
Not 17. Vindkraftverk
Redovisningsprincip
Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för 
ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.
Vid indikation på att en tillgång har minskat i värde, eller för att 
bedöma om tidigare nedskrivningar inte längre är motiverade, 
beräknas tillgångens återvinningsvärde vilket utgörs av det högre av 
tillgångens verkliga värde reducerat med försäljningskostnader och 
dess nyttjandevärde.æ
Bedömningar och uppskattningar
Förväntad ekonomisk livslängd för ett vindkraftverk är bedömt 
till 22,5 år.
För att beräkna en tillgångs nyttjandevärde krävs att företags- 
ledningen gör ett antal uppskattningar och bedömningar. 
Nyttjandevärde bygger på kassaflödesprognoser för 
nyttjandeperioden. Kassaflöden påverkas av kommersiella faktorer 
som bland annat marknadstillväxt, konkurrenskraft, priser, marginaler, 
kostnadsutveckling, investeringsnivåer, rörelsekapitalbindning, 
förväntade pris- och efterfrågansnivåer avseende el, 
ursprungsgarantier och elcertifikat samt väder och vindförhållanden. 
Vid diskonteringen tillkommer bedömning av finansiella faktorer som 
ränteläge, lånekostnader, marknadsrisk, betavärden och skattesatser.
Produktionsvolymen utgår ifrån budget och bedöms i värderings-
testet till normalår i enlighet med senast kända statistik. Som input till 
elpris används ett medelpris grundat på förväntningar på framtida 
elpris baserat på styrelsens och ledningens bästa bedömning utifrån 
extern, oberoende marknadsrapport. Detta pris ligger till grund för 
beräkning av kassaflöde för perioden 2026–2031. För perioder efter 
2031 har en genomsnittlig årlig tillväxttakt om 1,5 % antagits. 
Avkastningskrav före skatt har fastställts till 6 % (6).æ
Nedskrivningsprövningen per 31 december har inte föranlett någon 
nedskrivning (62). Känslighetsanalyser har genomförts med 
differentierade antaganden för komponenterna för att säkerställa att 
nedskrivningar och återläggningar är bestående över tid.
36 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 37 =====

Not 17. Vindkraftverk, forts.
VINDKRAFTVERK
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden  1 808  1 808 
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  1 808  1 808 
Ingående avskrivningar  -900  -808 
Årets avskrivningar  -85  -92 
Utgående ackumulerade avskrivningar  -986  -900 
Ingående nedskrivningar  -77  -15 
Årets nedskrivningar  -  -62 
Utgående ackumulerade nedskrivningar  -77  -77 
Redovisat värde vindkraftverk  746  831 
Not 18. Inventarier
Redovisningsprincip
Avskrivning görs planenligt över nyttjandeperioden 10 år 
motsvarande 10 % på möbler och 5 år motsvarande 20 % på övriga 
inventarier. Samtliga avskrivningar ingår i resultaträkningens post 
Central förvaltning och administration.æ
ÅRETS FÖRÄNDRINGAR INVENTARIER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden  127  128 
Årets investeringar  14  10 
Årets försäljningar/utrangeringar  -2  -10 
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  139  127 
Ingående avskrivningar  -50  -48 
Årets avskrivningar  -9  -9 
Årets försäljningar/utrangeringar  1  7 
Utgående ackumulerade avskrivningar  -59  -50 
Redovisat värde inventarier  80  77 
Not 19. Långfristiga värdepappers- och andelsinnehav
Redovisningsprincip
Wallenstams innehav utgörs av noterade och onoterade aktier 
samt andelsinnehav. Noterade aktier på börs värderas till 
balansdagens stängningskurs. För övriga aktie- och andelsinnehav 
baseras bedömningen av verkligt värde på aktuell tillgänglig 
information så som kurs vid nyligen genomförd emission eller resultat 
av försäljningar av liknande andelar. Dessa utgör värdenivå 3.æ
Marknadsrisk
Förlust på långfristiga värdepappers- och andelsinnehav 
uppkommer om värdet på aktierna sjunker.æ
LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERS- OCH ANDELSINNEHAV
Mkr
2025-12-31 2024-12-31
Redovisat värde vid årets början  22  28 
Årets värdeförändring  -5  -13 
Årets investeringar  4  6 
Redovisat värde långfristiga värdepappers- och andelsinnehav  21  22 
Under året har 4 Mkr (6) investerats i Ferroamp Elektronik AB, där 
totalt innehav uppgår till 13 Mkr (13) på bokslutsdagen. 
Andelsinnehav uppgår till 9 Mkr (9). Innehavet i Tmpl Solutions AB är 
oförändrat sedan föregående år och nedskrivet i sin helhet.
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 37

===== SIDA 38 =====

Not 20. Övriga fordringar
Redovisningsprincip
Övriga långfristiga fordringar består framför allt av 
reversfordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde som 
är en rimlig uppskattning av verkligt värde och utgör värdenivå 2.æ
Kreditrisk
Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av någon 
anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För vidare 
beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 28.æ
ÖVRIGA FORDRINGAR
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Redovisat värde vid årets början  197  248 
Nya fordringar  11  78 
Omklassificeringar  -7  -46 
Årets nedskrivning  -15  -59 
Amortering fordringar  -9  -23 
Redovisat värde övriga fordringar  178  197 
Övriga långfristiga fordringar utgörs främst av periodiserade hyror 
samt reversfordringar. Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på 
räntebärande långfristiga fordringar uppgår till 3,00 % (1,43). 
Samtliga övriga långfristiga fordringar följer betalningsplan, vilket 
innebär att det inte finns några förfallna, ej nedskrivna långfristiga 
fordringar.
Not 21. Exploateringsfastigheter
Redovisningsprincip
De fastigheter som är under produktion för att vid 
färdigställandet säljas antingen i sin helhet eller per lägenhet, 
redovisas i balansräkningen på raden Exploateringsfastigheter.
Exploateringsfastigheter redovisas löpande till det lägsta av 
anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Resultatet 
redovisas när exploateringsfastigheten färdigställts, sålts och 
överlämnats till köparen. Se vidare i not 4.æ
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Redovisat värde vid årets början  64  77 
Byggnationer  1  1 
Reservering osäkra projekt och förgävesprojektering  -  -10 
Sålda bostadsrättsandelar  -31  -3 
Redovisat värde exploateringsfastigheter  33  64 
Not 22. Övriga fordringar
Redovisningsprincip
Övriga kortfristiga fordringar består framför allt av moms- och 
reversfordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde som 
är en rimlig uppskattning av verkligt värde och utgör värdenivå 2.æ
Kreditrisk
Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av någon 
anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För vidare 
beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 28.æ
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Momsfordran  25  6 
Fordringar på leverantörer  0  1 
Fordran elproduktion  7  5 
Reversfordringar  16  114 
Övrigt  5  7 
Redovisat värde övriga fordringar  54  134 
Inga reversfordringar har förfallit till betalningar (100).
38 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 39 =====

Not 23. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förutbetalda driftkostnader  20  14 
Förutbetalda administrationskostnader  11  13 
Bedömd avdragsgill moms i pågående projekt  15  55 
Förutbetalda finansieringskostnader  0  2 
Förutbetalda transaktionskostnader fastighetsaffärer  1  1 
Upplupna ränteintäkter  23  43 
Upplupna elintäkter  11  16 
Upplupna hyresintäkter  4  5 
Redovisat värde förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  85  148 
Not 24. Andelar
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde  13  63 
Årets investeringar  5  14 
Årets försäljningar  -14  -64 
Redovisat värde andelar  4  13 
Not 25. Eget kapital
Redovisningsprincip
Återköpta egna aktier redovisas som en reduktion av 
balanserade vinstmedel inklusive relaterade återköpskostnader. 
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som en 
minskning av balanserade vinstmedel efter det att årsstämman fattat 
beslut.æ
Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A-aktier med tio 
röster vardera, samt 591 000 000 B-aktier med en röst vardera.
Totalt antal aktier uppgår till 660 000 000 och det registrerade 
aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett 
kvotvärde om 0,25 kr per aktie (0,25). Föreslagen utdelning per aktie 
uppgår till 0,55 kr (0,50).
Under året har 17 000 000 aktier (2 000 000) återköpts till ett 
genomsnittligt pris om 45,49 kr per aktie inklusive courtage (50,82). 
Totalt innehav återköpta aktier uppgår till 22 000 000 st (5 000 000) 
till ett värde om 1 005 Mkr (231) motsvarande 45,67 kr per aktie 
(46,30).
Not 26. Uppskjuten skatteskuld
Redovisningsprincip
I Wallenstam finns huvudsakligen fyra poster där det föreligger 
temporära skillnader som utgör grund för redovisning av uppskjuten 
skatt – fastigheter, vindkraftverk, derivatinstrument samt 
underskottsavdrag. Undantag görs för temporära skillnader som 
uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som 
utgör tillgångsförvärv. För dessa redovisas ingen uppskjuten skatt.æ
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av underskottsavdrag, likt övriga temporära 
skillnader, görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas 
i framtiden samt vid vilken tidpunkt.æ
I uppskjuten skattefordran ingår värderade underskottsavdrag om 
totalt 1 323 Mkr (1 031) vilka motsvarar det skattemässiga värdet av 
koncernens svenska underskottsavdrag. Därutöver har koncernen ej 
värderade, ansamlade fållanförluster om 148 Mkr (148) motsvarande 
skattemässigt värde om 30 Mkr (30), där merparten är hänförligt till 
avyttring finansiella instrument.
Uppskjuten skatt har beräknats på nedan poster med 20,6 % 
(20,6).
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 39

===== SIDA 40 =====

Not 26. Uppskjuten skatteskuld, forts.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD, NETTO
2025-12-31 2024-12-31
Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt
Underskottsavdrag  6 421  1 323  5 006  1 031 
Fastigheter  -35 522  -7 317  -33 193  -6 838 
Derivat  -973  -200  -1 115  -230 
Vindkraftverk  -1 231  -254  -1 051  -217 
Leasingtillgång  -655  -135  -632  -130 
Leasingskuld  657  135  633  130 
Övriga temporära skillnader  76  16  51  11 
Vid årets utgång i balansräkningen  -31 227  -6 433  -30 302  -6 242 
Vid årets ingång  -30 302  -6 242  -28 315  -5 830 
Förändring av ingående uppskjuten skatt 
(ej via resultaträkningen)  24  5  8  2 
Årets förändring enligt resultaträkningen  -950  -196  -1 995  -411 
Förändring skattereduktion inventarieköp  -  -  -  -3 
Vid årets utgång i balansräkningen  -31 227  -6 433  -30 302  -6 242 
Not 27. Avsättningar
Redovisningsprincip
Redovisade avsättningar utgörs av avsättning för pensioner, 
åtaganden i sålda fastigheter, avsättning för syntetiska optioner samt 
bedömt belopp för risker i tvister. För vidare information om syntetiskt 
optionsprogram se not 7.
Avsättning för pensionsåtagande utgör en skuld för vilken det finns 
en lika stor tillgång i form av kapitalförsäkringar. Dessa redovisas till 
verkligt värde och nettoredovisas.æ
Bedömningar och uppskattningar
Vid redovisning av avsättningar kan bedömningar och upp- 
skattningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade 
resultat och ställning. Dessa bedömningar och uppskattningar baseras 
på historisk erfarenhet och förväntningar om framtida händelser som 
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. I sakens natur 
ligger att faktiskt utfall kan skilja sig väsentligt från dessa 
bedömningar och uppskattningar om andra antaganden görs eller 
andra förutsättningar föreligger eller uppkommer. Ändringar av 
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om den endast 
påverkar denna period, alternativt i den period ändringen görs och 
framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och 
framtida perioder.æ
AVSÄTTNINGAR
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans övriga avsättningar  74  94 
Värdeförändring avsättning optionsskuld  -23  -18 
Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring  1  1 
Återföring av åtaganden eftermarknadsåtgärder, genomförda 
transaktioner  -14  -3 
Utgående balans övriga avsättningar  37  74 
40 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 41 =====

Not 27. Avsättningar, forts.
AVSÄTTNINGAR KAPITALFÖRSÄKRINGAR
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden  60  55 
Årets avsättningar  3  2 
Årets värdeförändring  2  8 
Årets utbetalningar  -3  -6 
Utgående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden  61  60 
Utgående kapitalvärde för pensionsåtaganden  -61  -60 
Netto avsättning pensionsåtaganden  -  - 
Not 28. Finansiella instrument och finansiering
Redovisningsprincip
Wallenstam redovisar sina finansiella avtal brutto för finansiella 
instrument såsom exempelvis ränteswappar eftersom det inte 
föreligger några rättsligt bindande avtal om nettning. Koncernen 
bedömer löpande kreditriskerna för en finansiell tillgång. I de fall 
förlustrisk identifieras reserveras skillnaden mellan tillgångens 
redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, 
diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Wallenstam har främst lån hos de svenska storbankerna. Enligt 
Wallenstams finanspolicy får en enskild bank som mest svara för 50 % 
av finansieringen för att garantera riskspridning i relation till 
finansiärerna. Wallenstams kapitalbindning inklusive kreditlöften var 
vid utgången av året 8 månader (9). Av de räntebärande skulderna 
uppgår lån med lång kapitalbindning till 9 % (11) av den totala 
låneportföljen. 
Wallenstam har ett diversifierat fastighetsbestånd i attraktiva lägen 
med ungefär lika andel bostäder som kommersiella ytor. I kombination 
med bolagets utveckling över tid, vilken varit stabil, finns ingen 
förväntan om någon snar väsentlig förändring av motpartsrisk för 
Wallenstam-koncernen. Verkligt värde på koncernens lånade kapital 
bedöms i allt väsentligt motsvara skuldernas upplupna 
anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt 
värde via resultaträkningen
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde över 
resultaträkningen är tillgångar och skulder som bolaget handlar med 
samt derivat, i de fall som dessa inte utgör säkringsinstrument och 
säkringsredovisning tillämpas. I denna kategori ingår främst 
räntederivat samt innehav i noterade bolag såsom Ferroamp 
Elektronik AB. Värdet på investeringar i noterade aktier beräknas 
genom att använda stängningskurs på bokslutsdag.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen 
och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande 
omvärderingar.
SAMMANSTÄLLNING VÄRDENIVÅER FINANSIELLA 
INSTRUMENT
Övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket mot- 
svarar nominellt värde med tillägg för tillkommande eller avgående 
värderingsposter.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, likvida medel, 
reversfordringar, andelar samt övriga fordringar. Upplupet 
anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades 
vid anskaffningstidpunkten och är en rimlig uppskattning av verkligt 
värde. Kundfordringarna redovisas till nominellt belopp utan 
diskontering då deras förväntade löptid är kort. Finansiella tillgångar 
värderade till upplupet anskaffningsvärde redovisas till det belopp som 
beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. 
Likvida medel redovisas till nominellt värde. Kundfordringarna utgörs i 
huvudsak av hyresfordringar samt kundfordringar avseende 
försäljning elproduktion. Reversfordringar är i huvudsak relaterade till 
fastighetsaffärer.
Andelar redovisas under omsättningstillgångar och utgörs av 
externt förvärvade innehav i bostadsrättsföreningar.
Finansiella skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde 
Wallenstams skulder utgörs i huvudsak av skulder till kreditinstitut 
samt rörelseskulder såsom leverantörsskulder. Skulder med löptid 
över tolv månader redovisas som långfristiga, övriga som kortfristiga. 
Merparten av Wallenstams skulder har en kortare kapitalbindning än 
tolv månader och redovisas som kortfristiga. Checkräkningskredit 
hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Lånen upptas i 
svenska kronor och redovisas i balansräkningen på likviddagen till 
verkligt värde med avdrag för transaktionskostnader. Upplupet 
anskaffningsvärde är en rimlig uppskattning av verkligt värdeæ
Finansiella riskfaktorer
Wallenstam är genom sin verksamhet exponerat för olika 
finansiella risker såsom ränte-, likviditets-, valuta- och 
finansieringsrisk. Dessa risker uppstår i koncernens redovisade 
finansiella instrument såsom likvida medel, räntebärande fordringar, 
kundfordringar, leverantörsskulder, upplåning samt derivat och 
beskrivs närmare per kategori nedan.æ
Värdenivå Not 
Innehav i noterade bolag 1 19
Räntederivat 2 13
Innehav i onoterade bolag 3 19
Finansiell riskhantering
För att minimera riskerna arbetar Wallenstam genom sin finans-
avdelning enligt den finanspolicy som prövas och fastställs av 
styrelsen årligen. Policyn beskriver finansieringsverksamhetens syfte, 
organisation och ansvarsfördelning samt regelverk för den finansiella
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 41

===== SIDA 42 =====

Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts.
riskhanteringen och syftar till att begränsa bolagets finansiella risker 
som i huvudsak utgörs av ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk.
Wallenstams finansverksamhet är centraliserad till moderbolagets 
finansfunktion och fungerar som en internbank med ansvar för 
upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Wallenstam 
eftersträvar en balans mellan bra avkastning på eget kapital och en 
acceptabel risknivå. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system 
och arbetsfördelning i syfte att uppnå en god intern kontroll och 
uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar ska 
godkännas av styrelsen och styrelsen informeras vid varje 
styrelsemöte om finansiella frågor.
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för 
betalning av åtaganden inte kan säkerställas.æ
Wallenstam prioriterar en låg belåningsgrad vilken ger en högre 
handlingsfrihet att fullfölja beslutade investeringar och betalnings- 
åtaganden. Wallenstam upprättar löpande prognoser för koncernens 
likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Koncernens likviditets-
risk begränsas genom att sträva efter att vid varje tillfälle ha en 
likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar.
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräknings-
krediter uppgår till 1 989 Mkr (1 805), varav 1 000 Mkr (815) är 
reserverade för back up för emitterade utestående företagscertifikat. 
Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 800 Mkr (1 800), där 
ingen del utnyttjats på bokslutsdagen (42).
Finansieringsrisk och kovenanter
Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga att 
erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt.æ
Wallenstam arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i 
förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga 
finansnetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån 
för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt 
samarbete med de stora svenska affärsbankerna. Målet är att ha 
finansiering från minst tre av de stora svenska affärsbankerna och en 
låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i förhållande till 
prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen 
alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar.
Totala räntebärande skulder utgörs av 16 871 Mkr (13 706) grön 
finansiering, varav 14 871 Mkr (12 706) är gröna lån och 2 000 Mkr 
(1 000) är gröna obligationer. Emissionslikviden för gröna obligationer 
kan enbart allokeras till projekt och tillgångar som är kvalificerade 
enligt Wallenstams gröna ramverk. Under 2025 har 1 400 Mkr 
obligationer emitterats (1 000). Inget återköp av obligationer har 
skett. Totalt utestående obligationer på balansdagen uppgår till 
2 000 Mkr (1 000), utav en låneram om 3 000 Mkr (3 000).
Finansiering av vindkraftsparker sker till största delen via 
obligationsmarknaden. För företagscertifikatprogrammet samt 
utestående obligationslån ställs ingen säkerhet.
För företagscertifikaten, med en ram om 4 000 Mkr (4 000), har 
Wallenstam förbundit sig att vid varje tidpunkt ha tillgängliga 
likviditetsfaciliteter som både vad gäller löptid och sammanlagt 
nominellt belopp minst motsvarar utestående företagscertifikat. För 
att uppfylla dessa villkor har koncernen checkräkningskrediter om 
1 800 Mkr (1 800). Utestående företagscertifikat uppgår på 
balansdagen till 992 Mkr (808).
Den av EIB (Europeiska Investeringsbanken) beviljade 
kreditfaciliteten om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieffektiva 
hyresrätter lyftes i sin helhet under 2020. Under 2025 har totalt 
1 500 Mkr (200) amorterats. Lånet är icke säkerställt givet att 
följande förutsättningar är uppfyllda:
• räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,5 ggr 
• belåningsgraden ska inte överstiga 65 %
• ej pantsatta tillgångar ska inte understiga 18 % samt
• skuldsättning i koncernbolag exklusive Wallenstam AB ska inte 
överstiga 75 % av koncernens totala skulder.
Samtliga villkor uppfylls. Skulle någon av ovanstående kovenanter 
brytas medför det att Wallenstam behöver ställa säkerhet till EIB för 
vid tillfället kvarvarande skuld.
EXTERN FINANSIERING
2025-12-31 2024-12-31
Mkr Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat
Kortfristiga räntebärande banklåneavtal  28 650  28 650  25 813  25 813 
Långfristiga räntebärande banklåneavtal  1 634  1 634  2 736  2 736 
Checkkredit  1 800  -  1 800  42 
Summa räntebärande låneavtal  32 084  30 284  30 349  28 591 
Kortfristiga obligationer, MTN  600  600  400  400 
Långfristiga obligationer, MTN  2 400  1 400  2 600  600 
Företagscertifikat (ram om 4 Mdr)  4 000  992  4 000  808 
Summa obligationer, företagscertifikat, back up-faciliteter  7 000  2 992  7 000  1 808 
Summa  39 084  33 276  37 349  30 399 
42 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 43 =====

Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts.
OBLIGATIONSLÅN
Tidpunkt för emittering
Utstående 
saldo, Mkr Löptid, år Förfall Ränta Övrigt
Mars 2024 (grön)  300 2 2026 rörlig, 3M STIBOR +1,20 % Inom MTN-programmet
Maj 2024 (grön)  300 2,5 2026 rörlig, 3M STIBOR +1,20 % Inom MTN-programmet
Mars 2025 (grön)  500 2 2027 rörlig, 3M STIBOR +0,79 % Inom MTN-programmet
Augusti 2025 (grön)  400 2 2027 rörlig, 3M STIBOR +0,75 % Inom MTN-programmet
Oktober 2025 (grön)  500 2 2027 rörlig, 3M STIBOR +0,75 % Inom MTN-programmet
Summa obligationslån  2 000 
LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
2025-12-31 2024-12-31
UTNYTTJAT I UTNYTTJAT I
Mkr Bank/EIB
Företagscertifikat/ 
Obligationer
Totala ränte-
bärande skulder Bank/EIB
Företagscertifikat/ 
Obligationer
Totala ränte-
bärande skulder
0–3 mån  5 533  1 292  6 825  5 538  808  6 346 
3 mån–1 år  23 117  300  23 417  20 316  400  20 716 
1–2 år  1 161  1 400  2 561  661  600  1 261 
2–3 år  431  -  431  1 475  -  1 475 
3–4 år  43  -  43  400  -  400 
4–5 år  -  -  -  200  -  200 
 30 284  2 992  33 276  28 591  1 808  30 399 
Samtliga finansiella instrument återfinns i tabellen Klassificering av 
finansiella instrument nedan i denna not. Leverantörsskulder förfaller 
normalt inom 30 dagar medan övriga korta skulder förfaller inom ett 
år. Övriga långa skulder förfaller efter fem år.
BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR
2025-12-31 2024-12-31
År Belopp, Mkr Snittränta, %* Belopp, Mkr Snittränta, %*
2025    8 399 5,49
2026  12 576 3,84  2 200 0,89
2027  2 200 1,14  2 200 1,14
2028  2 200 1,23  2 200 1,23
2029  2 200 1,03  2 200 1,03
2030  2 500 1,21  2 200 1,07
2031  2 500 1,02  2 200 0,82
2032  2 200 1,40  2 200 1,40
2033  2 200 2,04  2 200 2,04
2034  2 500 2,28  2 200 2,28
2035  2 200 2,28  2 200 2,28
Summa  33 276 2,39  30 399 2,54
* Innefattar effekter av swapavtal.
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 43

===== SIDA 44 =====

Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts.
Ränterisk
Med ränterisk avses hur förändringar i räntenivån påverkar 
koncernens finansnetto och värdet på finansiella instrument.æ
Wallenstams låneportfölj består av lån med olika löptider och 
fördelning från olika kreditgivare. För att få en stabil räntekostnads-
utveckling är en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger 
stabilitet och en kort som normalt ger den lägsta räntekostnaden 
viktig. Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom 
intervallet 24–60 månader.
Räntederivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den 
underliggande portföljen. Dessa används i syfte att begränsa 
ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna 
påverka låneportföljens räntebindningstid.
Derivatinstrument används således i riskminimerande syfte och ska 
vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för 
närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella 
tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultat-
räkningen. Som räntekostnad redovisas motsvarande betalda räntor 
inklusive effekt av realiserade räntederivat och som värdeförändring 
derivatinstrument årets nettovärdeförändring av utestående 
derivatskuld.
Genomsnittlig ränta, vilken beaktar effekterna av ingångna 
swapavtal i takt med att dessa realiseras genom betalning av 
kontrakterad ränta, uppgår på balansdagen till 2,39 % (2,54). I 
relation till balansdagens skulder till kreditinstitut beräknas ränteutgift 
för 2026 till i storleksordningen 795 Mkr (772) baserat på snitträntan 
på bokslutsdagen. Genomsnittlig effektiv ränta för räkenskapsåret 
uppgår till 2,49 % (3,08) och belåningsgraden på balansdagen till 
47 % (46).
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 42 månader (52). Med 
den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 
2026 med beaktande av effekter av ingångna ränteswapavtal jämte 
avtal om fast ränta skulle en förändring av ränteläget med en 
procentenhet i början av året påverka Wallenstams likviditet och 
räntekostnader med cirka 112 Mkr (79) före skatt, vilket motsvarar 
cirka 8 % (6) av Wallenstams kassaflöde från den löpande 
verksamheten. Efter skatt är motsvarande påverkan 89 Mkr (63).
Valutarisk
Valutarisk avser risk för påverkan på koncernens resultat och 
finansiella ställning till följd av förändrade valutakurser.æ
Wallenstam utsätts för valutarisker genom valutakursförändringar av 
framtida betalningsflöden (transaktionsexponering). Koncernens 
transaktionsrelaterade valutaexponering uppstår framför allt vid inköp 
av byggelement, service avseende vindkraftverk samt externa tjänster 
och licenser för IT-system.
Kreditrisk
Wallenstams kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående 
kund-/hyresfordringar, reversfordringar, likvida medel samt finansiella 
derivatavtal.
Maximal kreditrisk motsvarar tillgångarnas redovisade värde. Då 
huvuddelen av reversfordringarna är säkerställda är det endast en 
mindre andel som exponeras för kreditförlustrisk.
Wallenstams kreditrisker avseende hyresfordringar beskrivs i 
not 3.æ
Reversfordringar uppgår till 157 Mkr (263) varav 13 Mkr (100) 
förfaller inom 0–3 månader, 3 Mkr (14) förfaller inom 3–12 månader, 
- Mkr (-) förfaller inom 1–5 år och 141 Mkr (149) efter fem år. Ställda 
säkerheter finns för samtliga reversfordringar (263).
Derivattillgångarna uppgår till 979 Mkr (1 136) varav 311 Mkr 
(329) förfaller inom 1–5 år och 658 Mkr (808) efter fem år. Övriga 
finansiella instrument såsom kundfordringar och kortfristiga 
fordringar förfaller i huvudsak inom tre månader från balansdag och 
uppgår till 73 Mkr (105).
KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt 
värde i resultaträkningen 
Finansiella tillgångar 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde Summa Resultaträkningen
Mkr 251231 241231 251231 241231 251231 241231
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
Reversfordran  -  -  157  263  157  263 Finansiella intäkter
Andelar  -  -  4  13  4  13 Kostnad försäljning 
exploateringsfastigheter
Långfristiga värdepappers- 
och andelsinnehav  13  13  9  9  21  22 Finansnetto, Övrigt 
totalresultat
Räntederivat  979  1 136  -  -  979  1 136 
Värdeförändring finansiella 
instrument, Finansiella 
kostnader
Kundfordringar  -  -  19  20  19  20 Intäkter
Övriga kortfristiga fordringar  -  -  54  85  54  85 -
Likvida medel  -  -  189  46  189  46 -
Summa finansiella tillgångar  992  1 150  433  436  1 425  1 586 
44 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 45 =====

Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts.
KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
Finansiella skulder 
värderade till verkligt 
värde i resultaträkningen 
Finansiella skulder 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde Summa Resultaträkningen
Mkr 251231 241231 251231 241231 251231 241231
FINANSIELLA SKULDER
Syntetiskt optionsprogram  19  42  -  -  19  42 Värdeförändring syntetiskt 
optionsprogram
Långfristiga skulder  -  -  4  4  4  4 -
Räntederivat  7  21  -  0  7  21 
Värdeförändring finansiella 
instrument, Finansiella 
kostnader
Räntebärande skulder  -  -  33 276  30 399  33 276  30 399 Finansiella kostnader
Leverantörsskulder  -  -  132  102  132  102 Drift och administration
Upplupna kostnader  -  -  233  225  233  225 Drift och administration
Övriga kortfristiga skulder  -  -  56  27  56  27 Drift och administration
Summa finansiella skulder  26  62  33 701  30 757  33 727  30 819 
Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna lönekostnader  43  43 
Upplupna räntekostnader  121  109 
Upplupna driftkostnader  54  51 
Upplupna administrationskostnader  8  7 
Förutbetalda hyresintäkter  325  330 
Upplupna kostnader i samband med transaktioner  6  15 
Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  558  555 
Not 30. Ställda säkerheter
Redovisningsprincip
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i form 
av pantbrev i fastigheter. För företagscertifikat, obligationer och EIB-
lån ställs ingen säkerhet. För företagscertifikaten har Wallenstam 
förbundit sig att ha tillgängliga likviditetsfaciliteter som både vad
avser löptid och sammanlagt nominellt belopp minst motsvarar 
utestående företagscertifikat. Se även not 28.æ
Av koncernens totala fastighetsinteckningar om 36 724 Mkr (33 843) 
är 3 979 Mkr (4 449) ej pantsatta inteckningar.
STÄLLDA SÄKERHETER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter  30 964  27 530 
Fastighetsinteckningar avseende checkräkningskredit  1 720  1 720 
Fastighetsinteckningar avseende framtida projekt  61  143 
Pensionsåtagande  61  60 
Redovisat värde ställda säkerheter  32 806  29 453 
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 45

===== SIDA 46 =====

Not 31. Eventualförpliktelser
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Garantiförbindelse Fastigo  3  3 
Moderbolagsgarantier gentemot kommuner  126  130 
Moderbolagsgarantier gentemot Länsstyrelsen  7  7 
Redovisat värde eventualförpliktelser  137  140 
Not 32. Kassaflödesanalys
Redovisningsprincip
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. I 
koncernen finns inga ej kassaflödespåverkande poster inom
finansieringsverksamheten att specificera i enlighet med IAS 7 
Rapport över kassaflöden utöver leasing om 23 Mkr (23).æ
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET
Mkr 2025 2024
Realisationsresultat fastigheter inkl. exploateringsfastigheter  -1  -20 
Resultatandel intresseföretag  -  336 
Avskrivningar/Utrangeringar  100  107 
Övriga justeringar  7  -7 
Summa justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet  106  418 
Not 33. Händelser efter balansdagen
Efter rapportperiodens utgång har totala skulden till Europeiska Investeringsbanken återbetalats.  
46 | KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 47 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2025 2024
Ersättning förvaltning och projektledning 2  408  352 
Hyresintäkter 2  152  157 
Intäkter försäljning ursprungsgarantier  9  12 
Övriga intäkter 2  2  3 
Summa intäkter  571  524 
Förvaltnings- & administrationskostnader 3, 5, 6, 12  -471  -427 
Driftkostnader 7  -32  -36 
Av- och nedskrivningar fastigheter 12  -38  -38 
Kostnader försäljning ursprungsgarantier  -2  -10 
Värdeförändring syntetiskt optionsprogram 6  22  15 
Transaktionsrörelsen  -  - 
Övriga kostnader  -4  -4 
Summa kostnader  -525  -499 
Rörelseresultat  46  25 
Resultat från andelar i koncernföretag 8, 13  434  38 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9  801  862 
Räntekostnader och liknande resultatposter 9  -847  -770 
Värdeförändring derivatinstrument 10  -143  115 
Resultat från finansiella poster  245  245 
Resultat efter finansiella poster  291  271 
Bokslutsdispositioner
Kommissionärsbidrag  -47  -911 
Överavskrivningar  -2  -3 
Erhållna koncernbidrag  502  673 
Resultat före skatt  745  30 
Skatt på årets resultat 11  13  -68 
Årets resultat efter skatt  758  -38 
Moderbolagets totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt.
MODERBOLAGETS RÄKNINGAR | 47

===== SIDA 48 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Aktiverade utgifter datorprogram  7  11 
Summa immateriella anläggningstillgångar  7  11 
Materiella anläggningstillgångar 12
Förvaltningsfastigheter  1 301  1 334 
Inventarier  25  21 
Summa materiella anläggningstillgångar  1 326  1 355 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i dotterföretag 13  12 768  12 768 
Fordringar på koncernföretag 13, 19  34 579  27 658 
Uppskjuten skattefordran 14  67  54 
Andra andelsinnehav 19  7  7 
Övriga fordringar 19  1  1 
Finansiella derivatinstrument 10, 19  969  1 136 
Summa finansiella anläggningstillgångar  48 391  41 623 
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR  49 724  42 989 
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella omsättningstillgångar  1  2 
Kundfordringar 19  3  2 
Övriga fordringar 19  3  20 
Aktuella skattefordringar  8  10 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15, 19  37  55 
Finansiella derivatinstrument 10, 19  10  - 
Likvida medel 19  189  46 
Summa omsättningstillgångar  250  135 
SUMMA TILLGÅNGAR  49 974  43 124 
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL 16
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165  165 
Reservfond  122  122 
Summa bundet eget kapital  287  287 
Fritt eget kapital
Balanserad vinst  12 542  13 676 
Årets resultat  758  -38 
Summa fritt eget kapital  13 300  13 638 
SUMMA EGET KAPITAL  13 587  13 925 
OBESKATTADE RESERVER
Överavskrivningar  32  30 
AVSÄTTNINGAR
Avsättningar 17  34  56 
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 18, 19  1 614  2 001 
Skulder till koncernföretag 19  19 556  15 582 
Finansiella derivatinstrument 10, 19  7  21 
Summa långfristiga skulder  21 177  17 604 
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 18, 19  14 986  11 380 
Finansiella derivatinstrument 10, 19  0  0 
Leverantörsskulder 19  8  10 
Övriga skulder 19  24  21 
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19, 20  128  99 
Summa kortfristiga skulder  15 144  11 510 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  49 974  43 124 
48 | MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

===== SIDA 49 =====

Moderbolagets rapport över förändringar i eget 
kapital
Mkr Not 16 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital
INGÅENDE EGET KAPITAL 2024-01-01  165  122  14 106  14 393 
Årets resultat efter skatt  -  -  -38  -38 
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning  -  -  -328  -328 
Återköp egna aktier  -  -  -102  -102 
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2024-12-31  165  122  13 638  13 925 
INGÅENDE EGET KAPITAL 2025-01-01  165  122  13 638  13 925 
Årets resultat efter skatt  -  -  758  758 
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning  -  -  -323  -323 
Återköp egna aktier  -  -  -773  -773 
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2025-12-31  165  122  13 300  13 587 
MODERBOLAGETS RÄKNINGAR | 49

===== SIDA 50 =====

Moderbolagets rapport över kassaflöde
Mkr Not 2025 2024
Rörelseresultat  46  25 
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 23  19  33 
Erhållen ränta och räntebidrag  823  879 
Erlagda räntor  -846  -780 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital  42  158 
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Kortfristiga fordringar  15  3 
Kortfristiga skulder  28  1 
Förändring av rörelsekapital  43  4 
Kassaflöde från den löpande verksamheten  85  163 
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Utdelningar och uttag från dotterföretag  36  38 
Amortering av finansiella anläggningstillgångar  1  - 
Lämnade aktieägartillskott  -  -8 700 
Investeringar i fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar  -17  -11 
Försäljning av fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar  9  12 
Kassaflöde från investeringsverksamheten  28  -8 661 
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna räntebärande skulder  19 831  13 427 
Amortering räntebärande skulder  -16 571  -11 057 
Förändring checkräkningskredit  -42  -48 
Förändring skulder till koncernföretag  3 974  10 
Förändring fordringar hos koncernföretag  -6 523  6 832 
Koncernbidrag  502  673 
Kommissionärsbidrag  -47  -911 
Utbetald utdelning  -323  -328 
Återköp egna aktier  -773  -102 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  30  8 495 
Förändring av likvida medel  143  -3 
Likvida medel vid årets början  46  49 
Årets kassaflöde  143  -3 
Likvida medel vid årets slut 19  189  46 
Outnyttjad checkkredit vid årets slut  1 800  1 758 
Disponibel likviditet  1 989  1 804 
50 | MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

===== SIDA 51 =====

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 1. Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat årsredovisningen enligt 
Årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för 
juridiska personer. Wallenstam AB ingår i inkomstskatterättslig 
kommission med dotterföretag. Som kommittent i den 
inkomstskatterättsliga kommissionen redovisas och beskattas 
kommissionärsbolagens resultat hos moderbolaget. Resultatet 
överförs till kommittenten genom kommissionärsbidrag vilket 
redovisas som en disposition med samma namn i resultaträkningen.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets 
redovisningsprinciper
RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som 
tillämpas i koncernredovisningen så långt detta är möjligt inom ramen 
för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till 
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen 
anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. 
I de fall redovisningsprinciperna skiljer sig åt mellan koncern och 
moderbolag beskrivs moderbolagets redovisningsprincip i direkt 
anslutning till respektive not. I övriga fall överensstämmer koncernens 
och moderbolagets redovisningsprinciper. Redovisningsprinciperna för 
moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som 
presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.
Klassificering och uppställningsformer 
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt 
årsredovisningslagens scheman.
Förändringar i svenska regelverk
De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt 
i kraft och gäller för räkenskapsåret 2025 har inte haft någon 
väsentlig påverkan på moderbolagets redovisning.
Rådet för finansiell rapportering har inte beslutat om eller före- 
slagit några väsentliga ändringar som ännu inte trätt i kraft.
Not 2. Koncerninterna intäkter
Redovisningsprincip
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltnings- och 
projektledningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter 
redovisas i den period de avser. För dotterföretag som är 
kommanditbolag där moderbolaget är bolagsman erhåller 
moderbolaget ersättning för utförda förvaltningsinsatser i form av 
vinstdelning.æ
Av totala intäkter utgör 410 Mkr (354) intäkter från koncernbolag. 
Not 3. Medelantalet anställda
2025 2024
Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män
243 134 109 240 138 102
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare framgår av koncernens not 8.
Not 4. Upplysningar om närstående
Upplysningar om transaktioner med närstående framgår av koncernens not 9.
Not 5. Revisionskostnader
Mkr 2025 2024
Revisionsuppdrag, KPMG  2,4  2,4 
Övrig revisionsverksamhet, KPMG  0,1  0,3 
Rådgivning, KPMG  0,0  0,0 
Summa  2,5  2,7 
Koncernens kostnader avseende revision hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotterföretagen.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 51

===== SIDA 52 =====

Not 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Lön Förmåner
Rörliga 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Pensions-
kostnader
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Styrelsens ordförande  1,1  1,0  -  -  1,0  1,0  0,7  0,6  -  - 
Styrelseledamöter  0,8  0,7  -  -  -  -  0,2  0,2  -  - 
Total ersättning styrelsen  1,9  1,7  -  -  1,0  1,0  0,9  0,8  -  - 
Vd  4,7  4,7  0,2  0,2  -  -  2,5  3,1  1,8  1,7 
Vice vd:ar 2,25 personer (2)  8,0  6,8  0,2  0,2  -  -  3,2  3,2  2,5  2,1 
Andra ledande befattningshavare 3,75 personer (4)  6,4  6,7  0,2  1,0  -  -  2,5  2,8  1,8  1,8 
Övriga anställda  152,8  143,8  4,0  4,9  -  -  53,7  50,9  19,6  19,7 
Total ersättning anställda  172,0  162,0  4,6  6,2  -  -  61,8  60,0  25,6  25,3 
Summa löner och ersättningar  173,9  163,7  4,6  6,2  1,0  1,0  62,7  60,8  25,6  25,3 
För övriga uppgifter om personalrelaterade kostnader, se koncernens not 7.
Not 7. Driftkostnader
Mkr 2025 2024
Fjärrvärme  2  2 
El  5  5 
Vatten  1  1 
Underhållskostnader  8  7 
Fastighetsskatt  10  10 
Övriga driftkostnader  6  11 
Summa driftkostnader  32  36 
Det finns inga (-) driftkostnader för fastigheter som ej genererar intäkter till följd av tomställning för projekt.
Not 8. Resultat från andelar i koncernföretag
Redovisningsprincip
I resultaträkningen redovisas andel av årets nettoresultat i 
kommanditbolag under rubriken Resultat från andelar i koncern-
företag.æ
Resultat från andelar i koncernföretag avser resultatandel från 
dotterföretag med 35 Mkr (38). Utdelning från dotterföretag uppgår 
till 399 Mkr (0).
Not 9. Ränteintäkter, -kostnader och liknande resultatposter
Ränteintäkter och liknande resultatposter uppgår till 801 Mkr (862) 
medan räntekostnader och liknande resultatposter uppgår till 
-847 Mkr (-770). Av finansiella intäkter är 797 Mkr (857) 
ränteintäkter från fordringar hos koncernföretag medan 
räntekostnader på skulder till koncernföretag uppgår till -527 Mkr 
(-634).
Not 10. Finansiella derivatinstrument
Upplysningar om finansiella derivatinstrument framgår av koncernens not 13.
52 | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 53 =====

Not 11. Skatt
SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN
Mkr 2025 2024
Aktuell skatt  -  - 
Uppskjuten skatt  13  -68 
Summa skatt  13  -68 
SKILLNAD MELLAN MODERBOLAGETS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)
Mkr 2025 2024
Redovisat resultat före skatt  745  30 
Skatt enligt gällande skattesats  -153  -6 
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter  -29  -106 
Justering skatt tidigare år  7  - 
Uppskjuten skatt på grund av avyttring av kommanditbolag  -  - 
Beskattning kommissionärsbolagens resultat  188  44 
Skatt på årets resultat i resultaträkningen  13  -68 
FÖRDELNING AV AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT
2025 2024
Mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag upp-
skjuten skatt
Underlag 
aktuell skatt
Underlag upp-
skjuten skatt
Resultat före skatt  745  30 
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar  -2  2  -2  2 
Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter  144  -  516  0 
Ej skattepliktig värdeförändring derivat  143  -143  -115  115 
Pensionsåtagande tryggade via kapitalförsäkring  -  -2  -3  3 
Justering skatt tidigare år  -  -36  -  - 
Uppskjuten skatt p.g.a. avyttring kommanditbolag  -  -  -  - 
Beskattning kommissionärsbolagens resultat  -914  -  -216  - 
Löpande skattemässigt resultat  116  -179  210  120 
Årets utnyttjande av underskottsavdrag  -116  116  -210  210 
Skattepliktigt resultat  -  -63  -  330 
Skatt på årets resultat  -  13  -  -68 
Summa skatt  -  13  -  -68 
Not 12. Materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaff- 
ningsvärde med avdrag för ackumulerade planenliga avskrivningar 
över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. 
Planenliga avskrivningar görs över 50 år motsvarande 2 % på 
byggnader.
Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och 
värdehöjande förbättringsåtgärder. Den ränta som uppkommer 
under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer 
aktiveras inte. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar 
resultatet. 
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och inventarier prövas 
beträffande nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade 
förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte 
kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och 
om det redovisade värdet överstiger det förväntade 
återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ned till återvinningsvärdet.æ
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 53

===== SIDA 54 =====

Not 12. Materiella anläggningstillgångar, forts.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden  1 681  1 682 
Årets investeringar  6  3 
Moms vid värdering  -1  - 
Årets utrangeringar  -1  -4 
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  1 686  1 681 
Ingående avskrivningar  -347  -310 
Årets avskrivningar  -38  -38 
Utgående ackumulerade avskrivningar  -385  -347 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter  1 301  1 334 
Mark ingår med ett värde om 245 Mkr (245). Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgår till 3 308 Mkr (3 223).
INVENTARIER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden  64  66 
Årets investeringar  10  2 
Årets försäljningar/utrangeringar  -1  -5 
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  73  64 
Ingående avskrivningar  -43  -41 
Årets avskrivningar  -6  -6 
Årets försäljningar/utrangeringar  1  4 
Utgående ackumulerade avskrivningar  -48  -43 
Redovisat värde inventarier  25  21 
Not 13. Finansiella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget till an- 
skaffningsvärde. För andelar i kommanditbolag justeras redovisat 
värde årligen med rapporterande bolags andel av dotterföretagets 
nettoresultat respektive årets uttag och insättningar. I de fall redovisat 
värde på andelarna överstiger dotterföretagens verkliga värde, sker 
nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare gjord 
nedskrivning inte längre är motiverad återförs tidigare nedskrivning.æ
Kreditrisk
Förlustrisk koncernfordringar föranleder ingen reservering då 
samtliga fordringar garanteras med ställda säkerheter.æ
FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG
Fordringar hos koncernföretag är långfristiga och förväntas fortlöpa 
för att hantera likvidflödet i dotterföretagen. Moderbolaget har 
upptagit ränteswappar för koncernbolags räkning. Vägda 
genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos dotterföretag uppgår till 
2,5 % (3,1).
54 | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 55 =====

Not 13. Finansiella anläggningstillgångar, forts.
ANDELAR I DOTTERBOLAG
För direktägda bolag anges antal andelar samt redovisat värde. Övriga i koncernen ingående bolag ägs indirekt och framgår av respektive 
dotterföretags årsredovisning.
Organisationsnummer Säte Andel, % Antal andelar Redovisat värde, Mkr
Wallenstam Art AB 556089-7000 Göteborg 100 2 000  1 
Wallenstam Förvaltning AB 556692-0251 Göteborg 100 1 000  0 
Wallenstam Stacken AB 556720-9910 Göteborg 100 100 000  4 066 
Wallenstam Fastighets AB 23 556775-5896 Göteborg 100 1 000  8 700 
KB Myran nr 60 916443-3410 Göteborg 100  - 
KB Killingen 8 och 9 916447-4851 Göteborg 100  - 
KB Myran nr 269 916644-2567 Göteborg 100  - 
KB Stärteredsvägen 24 916849-7361 Göteborg 100  - 
KB Länsmansvägen 2 916849-7387 Göteborg 100  - 
KB Myran nr 325 916852-6961 Göteborg 100  - 
KB Myran nr 193 916446-7905 Göteborg 100  - 
KB Myran nr 347 969614-6381 Göteborg 100  - 
 12 768 
ANDELAR I DOTTERBOLAG, ÅRETS FÖRÄNDRING
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde  13 692  4 992 
Lämnade aktieägartillskott  0  8 700 
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  13 692  13 692 
Ingående nedskrivningar  -925  -925 
Årets nedskrivning  -  0 
Utgående ackumulerade nedskrivningar  -925  -925 
Redovisat värde andelar i dotterföretag  12 768  12 768 
Not 14. Uppskjuten skatt
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning  -18  -18 
Temporära skillnader räntederivat  -200  -230 
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN
Underskottsavdrag  270  294 
Pensionsåtagande tryggade via kapitalförsäkring  16  8 
Summa utgående uppskjuten skattefordran, netto  67  54 
Underskottsavdrag uppgår till 1 310 Mkr (1 426) och löper utan tidsbegränsning. 
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 55

===== SIDA 56 =====

Not 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förutbetalda administrationskostnader  19  13 
Förutbetalda finansieringsutgifter  2  2 
Upplupen ränteintäkt  16  38 
Övriga upplupna intäkter  -  1 
Redovisat värde förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  37  55 
Not 16. Eget kapital
Redovisningsprincip
Wallenstam AB redovisar erhållna respektive lämnade 
koncernbidrag som bokslutsdisposition i resultaträkningen. 
Aktieägartillskott redovisas hos moderbolaget (givaren) som en 
ökning av aktiers bokförda värde och hos dotterföretaget (mot- 
tagaren) som en ökning av fritt eget kapital. Värdet på de lämnade 
aktieägartillskotten som aktiverats av moderbolaget prövas i enlighet 
med vad som framgår under Andelar i dotterföretag, årets 
förändring.æ
Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A-aktier med tio 
röster vardera, samt 591 000 000 B-aktier med en röst vardera.
Totalt antal aktier uppgår till 660 000 000 och det registrerade 
aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett 
kvotvärde om 0,25 kr per aktie (0,25). Föreslagen utdelning per aktie 
uppgår till 0,55 kr (0,50).
Under året har 17 000 000 aktier (2 000 000) återköpts till ett 
genomsnittligt pris om 45,49 kr per aktie inklusive courtage (50,82). 
Totalt innehav återköpta aktier uppgår till 22 000 000 st (5 000 000) 
till ett värde om 1 005 Mkr (231) motsvarande 45,67 kr per aktie 
(46,30). Styrelsen har föreslagit att stämmans förfogade stående 
vinstmedel, 13 299 673 005 kr, ska disponeras så att till aktieägare 
utdelas 0,55 kr per aktie, totalt 350 900 000 kr per den 5 februari 
2026, och i ny räkning överförs 12 948 773 005 kr.
Not 17. Avsättningar
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden  60  55 
Årets avsättningar framtida åtaganden  3  2 
Årets värdeförändring  2  8 
Årets utbetalningar  -3  -6 
Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden  61  60 
Utgående tillgång kapitalvärde för pensionsåtaganden  -61  -60 
Netto avsättningar pensionsåtaganden  -  - 
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans övriga avsättningar  56  73 
Värdeförändring avsättning optionsskuld  -23  -18 
Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring  1  1 
Utgående balans övriga avsättningar  34  56 
56 | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 57 =====

Not 18. Räntebärande skulder
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
LÅNGFRISTIGA LÅN
Skulder till kreditinstitut  1 614  2 001 
Redovisat värde långfristiga skulder till kreditinstitut  1 614  2 001 
KORTFRISTIGA LÅN
Checkräkningskredit  -  42 
Räntebärande skulder  14 986  11 338 
Redovisat värde kortfristiga skulder till kreditinstitut  14 986  11 380 
Redovisat värde skulder till kreditinstitut  16 600  13 381 
LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
0–3 mån  3 404  1 760 
3 mån–1 år  11 582  9 620 
1–2 år  1 486  1 001 
2–3 år  86  400 
>3 år  43  600 
Summa  16 600  13 381 
BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR
2025-12-31 2024-12-31
År Belopp, Mkr Medelränta, % Belopp, Mkr Medelränta, %
2025  -8 619 1,67
2026  -4 100 -0,67  2 200 0,89
2027  2 200 1,14  2 200 1,14
2028  2 200 1,23  2 200 1,23
2029  2 200 1,03  2 200 1,03
2030  2 500 1,21  2 200 1,07
2031  2 500 1,02  2 200 0,82
2032  2 200 1,40  2 200 1,40
2033  2 200 2,04  2 200 2,04
2034  2 500 2,28  2 200 2,28
2035  2 200 2,28  2 200 2,28
Summa  16 600 2,06  13 381 1,25
Koncernens samtliga räntederivat är upptagna i bank av 
moderbolaget. Volymen av moderbolagets räntederivat överstiger 
volymen lån som ligger i moderbolaget. Den rörliga delen av 
ränteswapparna där man erhåller STIBOR 3M tillsammans med 
lånevolymen där vi betalar STIBOR 3M presenteras ovan i år 2026 
(2025). Den fasta delen på räntederivaten redovisas i intervallet då 
det är slutförfall för derivaten. De av moderbolaget upptagna 
räntederivaten för dotterföretagens räkning har hänförts till 
respektive dotterföretag och ingår därför i koncernmellanhavanden. 
Skälet är att upptagna räntederivat ej är hänförliga till moderbolaget 
utan till respektive dotterföretags finansiering.
Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 1 800 Mkr (1 758).
SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Skulder till koncernföretag beräknas löpa tills vidare för att hantera likvidflödet i dotterföretagen. 
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 57

===== SIDA 58 =====

Not 19. Finansiella instrument
Redovisningsprincip
Moderbolag som omfattas av koncernredovisning ska enligt 
RFR 2 redovisa vissa finansiella instrument till verkligt värde. Då 
Wallenstam inte tillämpar säkringsredovisning avseende räntederivat 
redovisas alla värdeförändringar direkt bland finansiella intäkter och 
kostnader i resultaträkningen. Moderbolaget administrerar upplåning 
inklusive säkring av räntor genom räntederivatavtal. Samtliga 
finansiella förhållanden som beskrivs för koncernen, se koncernens 
not 28, gäller även moderbolaget.æ
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt 
värde i resultaträkningen
Finansiella tillgångar 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde Summa Resultaträkningen
Mkr 251231 241231 251231 241231 251231 241231
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
Fordringar hos koncernföretag  -  -  34 579  27 658  34 579  27 658 Ränteintäkter
Andra andelsinnehav  -  -  7  7  7  7 Finansnetto, Övrigt 
totalresultat
Räntederivat  979  1 136  -  -  979  1 136 
Värdeförändring 
finansiella instrument, 
Finansiella kostnader
Kundfordringar  -  -  3  2  3  2 Intäkter
Övriga kortfristiga fordringar  -  -  27  54  27  54 
Likvida medel  -  -  189  46  189  46 
Summa finansiella tillgångar  979  1 136  34 805  27 766  35 784  28 902 
Finansiella skulder 
värderade till verkligt 
värde i resultaträkningen
Finansiella skulder 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde Summa Resultaträkningen
Mkr 251231 241231 251231 241231 251231 241231
FINANSIELLA SKULDER
Syntetiskt optionsprogram  19  42  -  -  19  42 
Värdeförändring 
syntetiskt 
optionsprogram
Skulder koncernföretag  -  -  19 556  15 582  19 556  15 582 Räntekostnader
Räntederivat  7  21  -  -  7  21 
Värdeförändring 
finansiella instrument, 
Räntekostnader
Räntebärande skulder  -  -  16 600  13 381  16 600  13 381 Räntekostnader
Leverantörsskulder  -  -  8  10  8  10 Drift och administration
Upplupna kostnader  -  -  114  84  114  84 Drift och administration
Övriga kortfristiga skulder  -  -  8  4  8  4 Drift och administration
Summa finansiella skulder  26  62  36 286  29 060  36 312  29 123 
Not 20. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna lönekostnader  43  42 
Upplupna räntekostnader  62  33 
Upplupna driftkostnader  1  1 
Förutbetalda hyresintäkter  13  15 
Upplupna administrationskostnader  8  7 
Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  128  99 
58 | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 59 =====

Not 21. Ställda säkerheter
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsinteckningar  1 754  1 754 
Interna reverser jämte fastighetsinteckningar  11 258  7 726 
Pantsatt kapitalförsäkring  61  60 
Redovisat värde ställda säkerheter  13 073  9 539 
Not 22. Eventualförpliktelser
Redovisningsprincip
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av 
borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier 
innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett 
skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en
angiven gäldenär inte fullgör åtaganden, betalningar, enligt 
avtalsvillkoren. Eventualförpliktelser till förmån för dotterföretag är 
finansiellt garantiavtal och redovisas därför inte som en avsättning 
utan istället lämnas upplysning.æ
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Borgensförbindelser för koncernbolag  16 676  17 017 
Borgensförbindelser för övriga företag  126  129 
Fastigo  3  3 
Moderbolagsgarantier gentemot Länsstyrelsen  7  7 
Redovisat värde eventualförpliktelser  16 813  17 156 
Not 23. Kassaflödesanalys
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET
Mkr 2025 2024
Realiserat resultat tillgångar  -7  8 
Värdeförändringar hänförliga till syntetiskt optionsprogram  -23  -18 
Avskrivningar  48  46 
Övrigt  1  -2 
Summa justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet  19  33 
I moderbolaget finns inga ej kassaflödespåverkande poster inom finansieringsverksamheten att specificera i enlighet med IAS 7 Rapport över 
kassaflöden.
Not 24. Händelser efter balansdagen
Efter rapportperiodens utgång har totala skulden till Europeiska Investeringsbanken återbetalats.  
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER | 59

===== SIDA 60 =====

Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 28 april 2026. Årsredovisningens slutliga innehåll bestämdes den 
18 mars 2026.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella 
redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen 
har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. 
Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och 
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de 
företag som ingår i koncernen står inför. 
Göteborg den 19 mars 2026 
Wallenstam AB (publ)
60 | 
Lars-Åke Bokenberger Karin Mattsson
Styrelseordförande Vice ordförande
Mikael Söderlund Agneta Wallenstam
Styrelseledamot Styrelseledamot
Rebecka Wallenstam Karl Engelbrektson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Hans Wallenstam
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 19 mars 2026.
KPMG AB
Mathias Arvidsson
Auktoriserad revisor

===== SIDA 61 =====