Årsredovisning 2023

70
Projekt och utveckling
Projekt för hållbar 
 tillväxt och nya behov
Projekt och utveckling är en viktig del i Wihlborgs affärsmodell 
och ett av flera sätt för oss att fortsätta växa och skapa värden. 
Under de senaste fem åren har vi i genomsnitt investerat cirka 
1,5 miljarder årligen i våra projekt och fastigheter.
Inom stadsutveckling arbetar vi aktivt med trender och 
innovationer i takt med samhällets förändrade behov. Regionens 
näringsliv och våra kommuner är viktiga partners i detta på både 
kort och lång sikt.
Arbetsplatser är en del av stadsmiljön och sätter tydlig prägel 
på ett område. Dess funktioner behöver gå i linje med andra 
samhällsrelaterade behov, som tillgänglighet, kommunikations-
möjligheter och mobilitet. Det ska vara enkelt att ta sig till husen 
och att välja mellan olika färdmedel. Kontor är också arbetsmiljöer 
och livsmiljöer där insidan har stor betydelse för vårt välmående 
och förutsättningar att utvecklas.
Vi genomför alla projekt och stadsutveckling med vår egen 
organisation som är väl rustad för att både arbeta med våra 
befintliga projekt och fylla på markportföljen. Vi utvecklar företrä-
desvis kommersiella fastigheter men vi har också flera utveck-
lingsprojekt som inrymmer större volymer bostadsbygg rätter 
och andra segment. Vårt tydliga fokus har gjort oss vassa och 
konkurrenskraftiga inom vårt segment men också skapat en god 
grund för att ta oss an nya affärsmöjligheter när tillfälle uppstår.
Färdigställda och pågående projekt 
Under 2023 investerades 1 862 Mkr i om-, till- och  nybyggnader. 
Beslutade investeringar i pågående projekt uppgick 31 decem-
ber 2023 till 3 675 Mkr, varav 1 011 Mkr var investerade vid 
 årsskiftet. Under året har tio projekt med en investering över 
20 Mkr  slutförts. 
Vid utgången av 2023 fanns 20 pågående projekt med en 
investeringsvolym över 20 Mkr vardera. Totalt pågår cirka 270 
projekt av varierande storlek som drivs av vår projektorganisation 
som består av projektledare, specialister och fastighetsutvecklare. 
Beskrivning av ett urval av pågående projekt finns på sid 72–75.
Engagemang och långsiktighet 
Vår samlade marknad med koncentration till fyra städer och utvalda 
delområden i respektive stad ger oss en unik möjlighet och incita-
ment att vara aktiva i utvecklingen av regionen, städer och stads-
delar. Genom att arbeta fram både långsiktiga visioner och idéer 
löpande i det dagliga arbetet är vi med och utmanar och inspirerar.
Vi är också måna om att utmana oss själva. Genom platt-
formar som HETCH, Ideon, Media Evolution City m.fl. skapar vi 
möjligheter för andra att förverkliga sina idéer, men gör också 
vår egen organisation mer kreativ och uppdaterad.
När vi bygger nytt gör vi det för att långsiktigt äga och förvalta 
fastigheterna. Mot bakgrund av det är det självklart för oss att ha 
ett starkt hållbarhetsfokus och att prioritera hög kvalitet i arkitek-
tur, byggmaterial och tekniska installationer. Vi lägger stor vikt vid 
att utforma byggnaderna så att de är flexibla och kan ställas om 
för kommande hyresgäster utan att vi behöver riva och bygga nytt. 
Vi certifierar i enlighet med de längst framskridna bransch-
certifieringarna, både med klimat och människa i fokus. 
Vårt långsiktiga perspektiv innebär också att vi satsar på 
det som vi bedömer ger positiva effekter över tid. Vi fokuserar 
inte bara på de stora stadsutvecklingsprojekten, utan även på 
möjligheterna i den löpande förvaltningen. Förtätningsprojekt 
som gör det möjligt för våra kunder att växa på samma område 
och som inte tar ytterligare mark i anspråk är en central del av 
vår verksamhet. 
De höga ambitionerna och tilltron till regionens potential 
återspeglas också i att vi även i föränderliga tider fortsätter 
med nya investeringar. Kvartetten (Pulpeten 5), som påbörjades 
under pandemin, och Vista (Bläckhornet 1), som påbörjas under 
2023, är våra största investeringar hittills. Under 2023 genom-
förde vi inte mindre än sex första spadtag.  
Närhet och genomförandekraft 
Vår koncentrerade marknad med det täta samarbetet med 
regionens näringsliv och våra kommuner skapar goda förutsätt-
ningar för täta dialoger med kommuner kring exempelvis mark-
tilldelning, översiktsplaner och detaljplaner. Det gör att vi kan ha 
en nära relation och vara lyhörda för vad kommunerna värderar 
och bidra med vår kunskap och vårt engagemang i utvecklingen 
av attraktiva, hållbara stadsmiljöer. 
Den geografiska närheten till marknaden gör att vi tidigt 
kan avläsa trender och förändringar i önskemål och efterfrågan 
hos kunderna. Genom långsiktigt och målmedvetet arbete har 
vi skapat oss en kunskap kring vad våra kundgrupper ser som 
mest attraktivt. Vi har under lång tid förädlat och utvecklat vår 
fastighetsportfölj så att vi idag har fastigheter och byggrätter 
i de allra mest strategiska lägena. Tillsammans med vår starka 
finansiella ställning, lyhördhet och kompetenta organisation ger 
det oss en tydlig genomförandekraft. 
Våra väletablerade samarbetsformer med leverantörer 
innebär att vi kan ta en aktiv roll i att utveckla branschen och 
leverantörsleden i en mer hållbar riktning. Det har också bidragit 
till att vi har kunnat fortsätta med våra projekt enligt plan trots 
en föränderlig omvärld och utmaningar i olika leveranskedjor.
Säkerhet och arbetsmiljö är centrala delar i vårt hållbarhets-
arbete och även på detta område ställer vi höga krav. 
Mark för framtida utveckling 
En viktig faktor för att snabbt kunna utveckla nya projekt och 
 tillgodose befintliga och potentiella kunders behov är vår port-
följ med byggrätter som vi kan utveckla i olika skeden. 
Investeringsvolym
Mkr
0
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
20232022202120202019

===== SIDA 71 =====

Projekt och utveckling
71
Wihlborgs har en omfattande, varierad och blandad portfölj 
av byggrätter som är färdiga för exploatering, men vi under-
söker också kontinuerligt möjligheter till förvärv av ytterligare 
mark från både kommuner och privata aktörer. 
När vi bygger gör vi det med det övergripande målet att bygg-
naderna ska stå i hundra år och mer. Byggnaderna ska utformas 
med ett livscykelperspektiv och med hänsyn till klimatförändringar. 
All nybyggnation ska klassas enligt Miljöbyggnad, nivå ”guld” eller 
motsvarande, och med ambitionen att uppnå NollCO2-certifiering.
Vid utgången av 2023 hade vi totalt 600 000 m²  befintliga 
och potentiella byggrätter fördelade på Malmö, Lund, 
 Helsingborg och Köpenhamn. Framtida utvecklingsmöjligheter i 
respektive stad beskrivs på sid 50–67.
Rätt material på rätt plats i Space 
Det första huset i Science Village i Lund, Space (Kunskapen1), blev 2023 också den första byggnaden med 
laboratorium att certifieras med Sweden Green Building Councils (SGBC) NollCO2-certifiering, som innebär 
nettonoll klimatpåverkan. 
Ett viktigt led i processen mot NollCO2-certifieringen har 
varit att minska materialanvändningen i alla led. Byggnadens 
stomsystem utgörs av en hybridstomme där konstruktionsstålet 
haft en återvinningsgrad på över 65 procent. Klimatförbättrad 
betong samt HDF-bjälklag med miljöcement har använts för 
grundkonstruktionen. Där väderförutsättningarna är som tuffast 
har stålbalkar använts och en glasvägg skyddar träfasaden mot 
slagregn och direkt solinstrålning, vilket ökar hållbarheten och 
bidrar till minskad energianvändning.
– I Space har vi jobbat med devisen rätt material på rätt 
plats så att konstruktionen blir optimal utifrån faktorer som 
läge, väderförhållanden och funktion. Det innebär bland annat 
att vi använt kompletterande material till trä och gjort gröna 
val för varje material. Vi har behövt utmana oss rejält vad 
gäller material användning, säger Helena Pålsson, projektledare 
på Wihlborgs. 
Byggrätter 
m/two.superior
0
40 000
80 000
120 000
160 000
200 000
DanmarkHelsingborgLundMalmö
Lager/Lätt industri Kontor Bostad
Helena Pålsson, projektledare på Wihlborgs.

===== SIDA 72 =====

72
Projekt och utveckling
Samägda projekt
Pulpeten 5 (Kvartetten), Malmö 
YTA: 16 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2023 
OMRÅDE: Hyllie, Malmö INVESTERING: 806 Mkr
Kvartetten är vårt tredje kontorsprojekt i Hyllie och ligger ett stenkast från 
Hyllie station. Byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld, 
NollCO2 och hälsocertifieringen WELL. Huset är fullt uyhyrt till Trygg-Hansa, 
restaurang SPILL, Mindpark, Telia och Sciber där de sista inflyttningarna 
äger rum under 2024. 
Kunskapen 1 (Space), Lund 
YTA: 6 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2023 
OMRÅDE: Science Village, Lund INVESTERING: 242 Mkr
Mellan forskningsanläggningarna Max IV och ESS på Brunnshög i nordöstra 
Lund växer stadsdelen Science Village fram. Precis vid spårvägshållplatsen 
har vi byggt denna ikonbyggnad, där havredryckstillverkaren Oatly blir första 
hyresgästen. Space byggs i skandinavisk stil med synligt trä, och är certi-
fierad enligt Miljöbyggnad Guld, WELL och NollCO2.
Dockan Exploatering
Dockan Exploatering är ett samägt exploateringsbolag med 
JM, Peab och Wihlborgs. I Dockanområdet i Västra Hamnen 
har bolaget utvecklat stadsdelen med kontor, bostäder 
och service. Stora delar av området är idag färdigbyggt 
men det kvarstår delar att utveckla.
MAX IV
Wihlborgs äger tillsammans med Peab bolaget Fastighets 
AB ML4. Bolaget har uppfört och äger synkrotronljusanlägg-
ningen MAX IV och forskningsanläggningen ”Comparative 
Medicine Unit” i Lund där Lunds universitet är hyresgäst med 
ett 25- respektive 20-årigt hyresavtal. Anläggningen består 
av ett tjugotal byggnader. Diskussioner förs kontinuerligt 
med Lunds universitet om ytterligare ny- och tillbyggnader. 
Hälsostaden Ängelholm AB
Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan 
Region Skåne, Peab och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar 
och förvaltar fastigheterna inom Ängelholms sjukhusområde.  
Färdigställda projekt över 20 Mkr (urval)
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Spännbucklan 9 6 800 Fosie, Malmö Kvartal 2, 2023 38 Mkr
Kranen 8 (Ubåtshallen) 3 100 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2023 17 Mkr
Raffinaderiet 3 5 800 Centrum, Lund Kvartal 1, 2023 260 Mkr
Plåtförädlingen 15 8 000 Hamncity, Helsingborg Kvartal 4, 2023 142 Mkr
Huggjärnet 13 (Berga Flexhus) 8 000 Berga, Helsingborg Kvartal 2, 2023 146 Mkr
Snårskogen 5 (Doka) 2 200 Väla norra, Helsingborg Kvartal 2, 2023 66 Mkr
Hørkær 16-24 + 28 1 700 Herlev, Köpenhamn Kvartal 2, 2023 32 Mkr
Marielundvej 28-30 9 800 Herlev, Köpenhamn Kvartal 2, 2023 27 Mkr

===== SIDA 73 =====

73
Projekt och utveckling
Posthornet 1 etapp 2, Lund
YTA: 9 900 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026 
OMRÅDE: Centrum, Lund INVESTERING: 448 Mkr
I kvarteret Posthornet har vi startat etapp 2 med ännu ett tillskott av 
moderna kontorslokaler nära Lunds centralstation. Det nya kvarteret 
Sockerbruksområdet har direktkontakt med stationen och centrum via 
den nya cykel- och gångbron. För den som söker moderna kontorslokaler i 
centrala Lund finns ingen annan motsvarighet idag. 
Rausgård 21, Helsingborg 
YTA: 25 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2024 
OMRÅDE: Söder, Helsingborg INVESTERING: 420 Mkr
Rausgård 21 blir lager, produktion och kontor till miljöteknikföretaget 
 Nederman. I den nya anläggningen etableras ett innovationscenter med 
fokus på produktutveckling och innovation för förbättrad industriell luft-
filtrering, ett nytt testcenter, samt ett showroom för att demonstrera 
 bolagets produkter och lösningar.
Pågående projekt över 20 Mkr (urval)
Bläckhornet 1 (Vista),  
Malmö
YTA: 15 000 m2 mobilitetshubb + 16 600 m2 kontor
OMRÅDE: Hyllie, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2024, resp kvartal 4, 2025
INVESTERING: 884 Mkr
Under 2023 påbörjades uppförandet av kontorshuset 
Vista med tillhörande mobilitetshubb. Huset blir det första 
som möter den som kommer över bron från Danmark. 
Certifiering enligt Miljöbyggnad Guld, WELL och NollCO2 
planeras. Mercedes-Benz Sverige, Mercedes-Benz Finans och 
restaurang Laziza kommer vara först på plats med inflyttning 
i slutet av 2025. 
T omaten 1, Lund
YTA: 6 400 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024 
OMRÅDE: Gastelyckan, Lund  INVESTERING: 137 Mkr
På Tomaten 1 uppför vi en ny toppmodern industrianläggning åt 
kontraktstillverkaren Inpac. Den nya anläggningen kommer att innehålla 
kontor, lager, produktion och teknikutrymmen. 
Börshuset 1, Malmö 
YTA: 6 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 
OMRÅDE: Centrum, Malmö INVESTERING: 289 Mkr
Under 2023 påbörjade vi omvandlingen av anrika Börshuset genom en 
omfattande renovering med fokus på att bevara husets karaktär och historik. 
Här kommer High Court att bedriva restaurang, konferens och coworking.

===== SIDA 74 =====

74
Projekt och utveckling
Pågående projekt över 20 Mkr (urval), forts. 
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Rosengård 130:403 5 300   Jägersro, Malmö Kvartal 2, 2024 29 Mkr
Kranen 6 (Båghallarna) 4 200 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2025 23 Mkr
Sufflören 4 3 300 Hyllie, Malmö Kvartal 3, 2025 42 Mkr
Värjan 12 2 700 Berga, Helsingborg Kvartal 3, 2024 47 Mkr
Posten 1 2 000 Gåsebäck, Helsingborg Kvartal 3, 2024 22 Mkr
Meterbuen 27 17 300 Skovlunde, Köpenhamn Kvartal 3, 2025 111 Mkr
Amager Strandvej 390 3 400 Kastrup, Köpenhamn Kvartal 4, 2025 59 Mkr
Hedegaardsvej 88 5 000  Kastrup, Köpenhamn Kvartal 2, 2024 40 Mkr
Lersø Park Alle 107 2 200 København Ø, Köpenhamn Kvartal 3, 2024 40 Mkr
Lautrupvang 8 2 300 Ballerup, Köpenhamn Kvartal 1, 2024 22 Mkr
Sunnanå 12:54, Malmö
YTA: 17 000 m²
OMRÅDE: Fosie, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2025
INVESTERING: 302 Mkr
På ett utmärkt läge för verksamheter som behöver 
snabb access till de stora transportlederna bygger 
vi ett större lager för en hyresgäst som tecknat ett 
20-årigt avtal. 
Grustaget 1, Helsingborg 
YTA: 1 300 m2
OMRÅDE: Väla södra, Helsingborg
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024 
INVESTERING: 42 Mkr
Maskinuthyrningsföretaget Renta samlokaliserar 
sin verksamhet i Helsingborg till Grustaget 1. Bygg-
naden består till 80 procent av lager, verkstadsytor 
och tvätthall och till 20 procent av kontor. 
Literbuen 16-18, Köpenhamn
YTA: 8 100 m²
OMRÅDE: Herlev, Köpenhamn 
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024
INVESTERING: 89 Mkr
Centralt i Herlev genomför vi en större renovering 
bl.a. för att minska energianvändningen och få till 
en bättre sammansättning mellan lager och kontor. 
Snårskogen 5, Helsingborg 
YTA: 3 600 m2 FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2024 
OMRÅDE: Väla norra, Helsingborg INVESTERING: 78 Mkr
På Snårskogen 5 bygger vi en ny anläggning till industriföretaget Rollco med 
ett hyresavtal om tio år. Den nya byggnaden kommer att bestå av 1 400 m2 
kontorslokaler och 2 200 m2 produktions-och lagerlokaler och certifieras 
enligt Miljöbyggnad silver. 
Christianshusvej 11, Köpenhamn 
YTA: 11 600 m2  FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 
OMRÅDE: Hørsholm, Köpenhamn INVESTERING: 390 Mkr
I Hørsholm norr om Köpenhamn uppför vi en skola med plats för                   
1 500 elever och anställda. Skolan byggs i tre våningsplan med totalt  
11 600 m2 i en modulliknande struktur med takterasser. På så sätt kan 
 byggnaden delas upp eller i framtiden byggas ut vid behov.

===== SIDA 75 =====

75
Projekt och utveckling
Framtida projekt över 20 Mkr (urval)
Amphitrite 1, Malmö
YTA: 15 000 m² LOA
OMRÅDE: Centrum, Malmö
BYGGSTART: TBD
Intill universitetets profilbyggnad Niagara har vi 
fått i uppdrag att i samråd med Malmö universitet 
och Malmö stad ta fram en detaljplan för en 
ny byggnad.
Bilrutan 5, Landskrona
YTA: 14 000 m²
OMRÅDE: Kamgatan, Landskrona
BYGGSTART: TBD
På perfekt logistikläge i Landskrona finns möjlighe-
ten att uppföra en modern logistikbyggnad på ca 
14 000 m2 med en invändig takhöjd på 18 meter. 
Vetskapen 1 (Spektra), Lund
YTA: 4 700 m²
OMRÅDE: Science Village, Lund
BYGGSTART: TBD
”Spektra” kommer att byggas intill befintliga 
 fastigheten Space. Ännu en spännande fastighet 
med fokus på hållbarhet och medarbetarnas välbe-
finnande, med både kontor och labbverksamheter. 
Polisen 7 (View), Helsingborg
YTA: 6 000 m² BTA
OMRÅDE: Centrum, Helsingborg
BYGGSTART: TBD
Bredvid en av våra befintliga fastigheter strax 
söder om Helsingborg C finns möjlighet att skapa 
nya kontorsytor i en hög byggnad på utmärkt 
kommunikations läge i centrala Helsingborg. 
Smörkajen, Malmö
YTA: 13 000 m² BTA
OMRÅDE: Nyhamnen, Malmö
BYGGSTART: TBD
Wihlborgs är en stor fastighetsägare i utvecklings-
området Nyhamnen och har flera framtida 
 byggrätter. Det första projektet ligger vid den 
så kallade Smörkajen.
Kranen 7, Malmö
YTA: 2 900 m²
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
I ”Motorhallen”, som ursprungligen användes för 
utrustning av örlogsfartyg planerar vi att bygga en 
förskola med plats för 280 barn. 
V askekær 7–9, Köpenhamn
YTA: 18 500 m² BTA
OMRÅDE: Herlev, Köpenhamn
BYGGSTART: TBD
Centralt beläget i Herlev har Wihlborgs en 
tomt som ligger nära våra  Hørkær-fastigheter. 
Den preliminära planen för området är att 
 bostäder ska byggas på den tomma ytan. 
Syret 8 (Zenit), Lund
YTA: Ca 16 000 m² BTA
OMRÅDE: Ideon, Lund
BYGGSTART: TBD
Alldeles intill den nya spårvägens hållplats vid 
Ideontorget planerar vi för nya innovationsmiljöer, 
arbetsplatser, handel, restauranger och annan 
service i kontorshuset Zenit. 
Kranen 15
YTA: TBD
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
På Kranen 15 planerar vi för ett kontorshus 
precis intill klaffbron, ”entrén” till Dockan, som 
kommer tillföra ännu mer liv till det city- och 
havsnära området.

===== SIDA 76 =====

Förvaltnings-
berättelse

===== SIDA 77 =====

Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastig heter AB  
(publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redo visning för  
koncernen och moderbolaget för 2023.
Året som gått
Verksamheten
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncen- 
trerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av  
305 (306) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, 
Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balans dagen 
om 55 872 Mkr (55 179). Det totala hyresvärdet exklusive 
projekt och mark per 1 januari 2024 uppgick till 4 408 Mkr 
(4 045) och de motsvarande kontrakterade hyresintäkterna 
på årsbasis var 4 043 Mkr (3 774). Detta ger en ekonomisk 
uthyrnings grad, exklusive projekt och mark, om 93 procent (93).
Organisation 
Wihlborgs operativa organisation består av fastighetsförvaltning 
samt projekt och utveckling. Förvaltningen är anpassad efter 
de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organi-
serad i fyra geografiska regioner: Malmö, Lund, Helsingborg 
och Köpenhamn, som i sin tur är indelade i elva geografiskt 
fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära 
förvaltning. All förvaltning sker med egen personal och varje 
region har ett kontor som personalen utgår ifrån. Huvudkontoret 
finns i Malmö. Tätt kopplat till förvaltningen finns projekt- och 
utvecklingsavdelningen med projektledare som ansvarar för 
ny- och ombyggnads projekt, upphandlingar och uppföljningar. 
På huvudkontoret finns centrala funktioner som ekonomi/finans, 
IS/IT, kommunikation/marknad, HR, inköp och Hållbara affärer. 
Dessa funktioner driver koncerngemensam utveckling och stöttar 
förvaltningen samt projektavdelningen med funktionell expertis. 
Wihlborgs kultur bygger på de fyra värdeorden kunskap, ärlighet, 
gemenskap och handlingskraft. Wihlborgs samarbetar med Great 
Place to Work när det gäller medarbetarengagemang och har 
varje år sedan samarbetet inleddes 2016 blivit certifierad som en 
utmärkt arbetsplats. Undersökningen 2023 gav ett rekordhögt 
resultat med ett förtroendeindex på 90 procent, en ökning från 
86 procent föregående år. Antalet heltidstjänster uppgick vid 
årsskiftet till 218, jämfört med 256 förra årsskiftet. Från och med 
den 1 mars drivs kantinverksamheten i Danmark av en extern 
part, övergången omfattade  även ett fyrtiotal anställda. Andelen 
kvinnor är 39 procent (41) och medelåldern, 44 år, är oförändrad 
jämfört med föregående år. Se sid 34–35 för beskrivning av enga-
gerade medarbetare på Wihlborgs.
Resultat
Under 2023 ökade koncernens hyresintäkter med 16 procent till 
3 881 Mkr (3 335). Av ökningen står indexuppräkningar i befint-
liga kontrakt för den största delen, 229 Mkr. Fastighetsförvärv 
som skedde under 2022 har bidragit till ökade intäkter helåret 
2023 med 123 Mkr. Färdigställa projekt, nyuthyrningar samt 
omförhandlingar har gett ökade intäkter med 107 Mkr. Därutö-
ver har serviceintäkterna avseende tilläggsdebiteringar ökat med 
62 Mkr, varav största delen beror på ökade elkostnader. Totala 
serviceintäkterna för 2023 har minskats med 15 Mkr hänförbart 
till reglering av erhållet elstöd gentemot hyresgästerna. Föränd-
ringen i valuta har påverkat intäkerna positivt med 58 Mkr. Intäk-
terna från Kantinverksamheten har minskat med 33 Mkr till följd 
av att denna drivs av extern part från och med 1 mars. Wihlborgs 
mångåriga trend av positiv nettouthyrning har fortsatt under 
2023, trots att uppsägningarna varit stora har uthyrningarna 
varit högre och nettouthyrningen positiv under samtliga kvartal.  
På helårsbasis uppgick nettouthyrningen till 53 Mkr (119). 
Totala fastighetskostnader uppgick till 1 118 Mkr (1 004). 
Av ökningen om 114 Mkr står tillkommande byggnader i form av 
förvärv och nybyggnation för 54 Mkr. Även energikostnaderna har 
ökat under året, dessa har dock påverkats positivt med erhållet 
elstöd om 20 Mkr. Energikostnader ingår i de tillägg som betalas 
av hyresgästerna. Förändringen i Kantinverksamheten i Danmark 
har minskat fastighetskostnaderna med 35 Mkr. Hyresförlusterna 
uppgick till 6 Mkr, föregående år var dessa ovanligt låga med 
1 Mkr. Drifts överskottet uppgick till 2 763 Mkr (2 331) vilket 
motsvarar en överskottsgrad om 71 procent (70). Driftsöver-
skottet har påverkats positivt med 78 Mkr (55) av förvärv och 
försäljningar, därutöver har valutakurseffekter påverkat med 
33 Mkr (22).   
Ränteintäkterna uppgick till 19 Mkr (14). Till följd av högre 
räntenivåer har räntekostnaderna ökat markant under året. 
Inklusive realiserade effekter av räntederivat samt tomträtts-
avgälder, uppgick räntekostnaderna till 982 Mkr (404). Under året 
har nettobetalningar hänförliga till räntederivaten varit positiva 
med 262 Mkr (15). Den genomsnittliga räntan, inklusive kost-
nad för räntederivat samt kreditavtal, uppgick vid årsskiftet till 
3,98 procent (2,59). Resultat från andelar i joint ventures uppgick 
till 39 Mkr (8), varav 20 Mkr är hänförbart till en fastighetsförsälj-
ning i ett intressebolag.  
Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under året 
till -1 212 Mkr (396). Sedan föregående årsskifte har antagandena 
om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig 
vakans, driftskostnadsutvekling och avkastningsgrav förändrats. 
Positiv nettouthyrning samt färdigställande av projekt har haft en 
positivt inverkan på värderingarna medan underhållsinvesteringar 
och vissa avflyttningsrisker har påverkat negativt. Förändrade 
marknadsräntor har inneburit negativa värdförändringar på 
derivat om -559 Mkr (654), varav -547 Mkr (664) är hänförliga till 
räntederivat och -12 Mkr (-10) till andra finansiella poster. Värde-
ringen av räntederivaten utgår ifrån prognostiserade räntor till 
förfall och bygger på uppgifter från extern part (bank) relaterat till 
räntekurvor m.m. 
77
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 78 =====

Kassaflöde och finansiell ställning
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 
1 930 Mkr vilket är något lägre än förgående års 1 942 Mkr, 
vilket främst beror på att räntekostnaderna ökar mer än 
driftsöverskottet. Wihlborgs fortsätter att investera i befintliga 
fastigheter, 1 862 Mkr (1 518) under 2023, för att vara redo att 
erbjuda kunderna attraktiva produkter när ekonomin stärks igen. 
Förvärv av nya fastigheter uppgick till 134 Mkr (2 438). Totalt 
kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -1 996 Mkr 
(-3 860). Aktieägarna har erhållit 953 Mkr (922) i utdelning 
under 2023. Totalt kassaflöde för koncernen uppgick under året 
till 187 Mkr (-156).
Koncernens eget kapital minskade med 989 Mkr (1 432) till 
22 391 Mkr, vilket gav en soliditet vid årets slut om 39,0 procent 
(41,2). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 
27 949 Mkr (26 806) vilket innebär en belåningsgrad om 
50,0 procent (48,6). Av koncernens finansiella mål uppfylldes 
målen vid utgången av 2023 för soliditet, räntetäckningsgrad 
samt belåningsgrad, men inte avkastning på eget kapital. 
Förvärv och försäljningar av 
 fastigheter och dotterbolag
Under året förvärvades totalt 3 (9) fastigheter, 1 vardera i Lund, 
Helsingborg och Köpenhamn för totalt 134 Mkr (2 438). Förvär-
ven i Sverige avsåg mark, i Danmark skedde förvärvet via bolag. 
I Malmö har dessutom en mindre fastighet avyttrats för 18 Mkr, 
förra årets såldes fastigheter för 97 Mkr. För ytterligare informa-
tion om årets förändringar i fastighetsbeståndet, se avsnitt 
Förvärv och försäljningar sid 48–49.
Investeringar i befintliga 
 fastigheter och pågående projekt 
Investeringarna i fastighetsbeståndet är en viktig del av 
verksamheten och 2023 har investeringstakten varit fortsatt 
hög. Under året har 1 862 Mkr (1 518) investerats i befintliga 
fastigheter.  Beslutade  investeringar i pågående projekt uppgick 
vid årsskiftet till 3 675 Mkr (3 631), varav 1 011 Mkr (1 367) 
var investerade vid årsskiftet. I början av året färdigställdes 
 Wihlborgs största nybyggnation hittills, Pulpeten 5 i Malmö 
Hyllie. I Lund färdigställdes byggnaden Space (Kunskapen 1), 
som fick pris för ”Årets NollCO2” vid Sweden Green Building 
Awards 2023. I Lund flyttade även hyresgästerna in i om- och 
tillbyggda Raffinaderiet 3. Därutöver har tre nybyggnationer 
färdigställts i Helsingborg på Huggjärnet 13 (kontor/lager), 
Snårskogen 5 (lager/kontor) samt Plåtförädlingen 15 (logistik). 
I Köpenhamn har en förskola uppförts åt Herlev Kommune på 
Hörkaer 16-28. Därutöver har större hyresgästanpassningar 
genomförts på Spännbucklan 9 och Kranen 8, i Malmö samt 
ombyggnation och energioptimering på Amager Strandvej 
390 samt Lersö Park Alle 107 i Köpenhamn. Vid årsskiftet fanns 
åtta pågående projekt över 50 Mkr varav sju avser nybyggna-
tioner och en avser ombyggnation av befintlig byggnad. Se sid 
69–75 för ytterligare beskrivning av avslutade, pågående samt 
 framtida projekt.
Moderbolaget
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar 
frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funk-
tioner för administration, förvaltning och finans. Omsättningen 
uppgående till 233 Mkr (219) avser främst försäljning av tjänster 
till andra bolag inom koncernen. Årets resultat uppgick till  
-101 Mkr (1 949). Minskningen beror främst på lägre utdelning 
från dotterbolag med -1 019 Mkr (+657) samt negaitv värde-
förändring derivat om -547 Mkr, en förändring om -1 211 (450) 
Mkr sedan föregående år. Därutöver har såväl ränteintäkter 
som räntekostnader ökat, medan valutakursförlusterna mins-
kat. Moderbolaget har under året investerat 26 Mkr (1 225), 
inklusive aktieägartillskott, i dotterbolagsaktier och andelar i 
joint ventures. 
Aktien 
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq Stockholm och återfinns 
sedan 1 januari 2016 på Large Cap-listan i sektorn Real Estate. 
Aktiekapitalet uppgår till 192 Mkr. Antalet aktier uppgår till 
307 426 912. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,625 kr (0,625). 
Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Styrelsen har 
under året varken utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om att 
förvärva och överlåta maximalt 10 procent av antalet registrerade 
aktier, eller bemyndigandet att besluta om en nyemission på 
högst 10 procent av de registrerade aktierna. 
Under året omsattes 107,5 miljoner (119,8) Wihlborgsaktier 
på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 8,8 Mdkr (9,8) 
motsvarande 428 000 aktier (474 000) per dag. Det innebär en 
omsättningshastighet om 35 procent (39) av antalet utestående 
aktier. Se sid 21 för en sammanställning av de största ägarna per 
den 31 december 2023.
Börsvärdet per den 31 december 2023 uppgick till 29,0 Mdkr, 
jämfört med 24,1 Mdkr föregående år. Långsiktigt substans-
värde (EPRA NRV) per aktie uppgick till 89,17 kr (90,64) 
per årsskiftet. Börskursen uppgick vid samma tidpunkt till 
94,25 kr (78,50).
Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt 
bemyndigande att återköpa maximalt 10 procent av  antalet  
registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av 
 maximalt 30 742 691 aktier, samt besluta om nyemission 
mot svarande maximalt 10 procent av de registrerade aktierna.
Ägarförhållande 
Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2023 är  
Backahill AB som äger 11,1 procent (11,1) av såväl kapital 
som röster. De tio största ägarna i Wihlborgs vid årets slut 
ägde 38 procent (39) av de registrerade aktierna och andelen 
utländska ägare uppgick till 34 procent (37). Antalet aktie-
ägare vid årsskiftet, ca 31 000, är något högre än jämfört med 
30 000 föregående årsskifte. 
Vinstandelsstiftelse
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgick 
till 1 191 801 aktier (1 160 630) per den 31 december 2023.
78
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 79 =====

Hållbarhetsrapportering
Wihlborgs redovisar sedan flera år sitt hållbarhetsarbete enligt GRI 
Standards (nivå Core). Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2023 
är integrerad i årsredovisningen och  hållbarhetsinformation presen-
teras på sid 30–43 samt 132–151. På sid 134 anges var hållbarhets-
upplysningar i enlighet med Årsredovisningslagen återfinns.
Bolagsstyrningsrapport
En särskild bolagsstyrningsrapport finns på sid 116–123.
Styrelse
Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst 
fyra och högst åtta ledamöter. På årsstämman 2023 omvaldes 
samtliga ledamöter, inklusive styrelseordföranden Anders Jarl. 
Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av 
uppdraget. I not 6 framgår  ersättningen till styrelsen för 2023.
Riktlinjer och ersättning till 
 ledande befattningshavare 
Med ledande befattningshavare avses verkställande  direktören 
samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 122 för 
presentation av dessa. Hela styrelsen bereder frågan om 
principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncern-
ledningen och beslutar om verkställande direktörens ersättning 
och anställningsvillkor. 
Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för 
ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen: 
ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknads-
mässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast 
ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersätt-
ning utöver den fasta lönen skall vara maximerad till hälften 
av den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall 
skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i 
förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas 
intresse. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-
åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. 
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla 
anställda. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen 
på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år 
och anställd. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2023. 
Pensionsåldern skall vara 65 år för samtliga i koncernledningen. 
Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en 
premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år 
under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller 
ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och 
övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid 
om sex månader. Avgångsvederlag för verkställande direktören 
uppgår till 18 månadslöner och för övriga i koncernledningen till 
maximalt 12  månads löner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot 
andra inkomster. Principerna för ersättning och anställningsvillkor 
är oförändrade i jämförelse med vad som gällde under 2022. 
Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman 
beslutade riktlinjer för ersättning till koncernledningen efterlevs. 
Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2024 
är desamma som för 2023. 
Utsikter inför 2024 
Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt genom projekt-
utveckling och fastighetsförvaltning. Nettouthyrningen är 
liksom tidigare i fokus. Projektportföljen är fortsatt stor med 
flera nyproduktioner igång. Investeringstakten förväntas 
fortsätta vara på en hög nivå under 2024. Balansräkningen är 
fortsatt stark och tack vare ett gott kassaflöde kan högre ränte-
nivåer hanteras. Energieffektivsering kommer att fortsätta vara 
prioriterat även under 2024, liksom övriga mål inom hållbarhet. 
Förslag till vinst-
disposition m m
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande 
vinstmedel:
Balanserat resultat 6 626 437 371
Årets resultat -101 346 495
Summa, kr 6 525 090 876
Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:
Till aktieägarna utdelas 3,15 kr per aktie 968 394 773
I ny räkning balanseras 5 556 696 103
Summa, kr 6 525 090 876
Wihlborgs har registrerat 307 426 912 aktier. Om antalet 
 ute  stående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer 
ut delningsbeloppet om 968 394 773 kr att justeras. 
Styrelsens yttrande avseende 
 föreslagen vinstutdelning 
Motivering 
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU 
antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) 
samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande 
redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital 
har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning 
av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 
 Redo visning för juridiska personer. 
Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent 
av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen respektive 
50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar 
 reducerat med en schablonskatt om 20,6 procent, vilket 
 anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy. 
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna 
egna kapital efter den föreslagna aktieutdelningen. 
Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktie-
ägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 
17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verk-
samhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, 
likviditet och ställning i övrigt. 
79
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 80 =====

Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsens bedömning är att bolagets och koncernens eget 
kapital även efter den föreslagna utdelningen är tillräckligt stort 
för att kunna ta vara på framtida affärsmöjligheter och kunna 
fullgöra sina förpliktelser. Styrelsen beaktar i sammanhanget 
bland annat bolagets och koncernens soliditet, investerings-
planer och konjunkturläget. 
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt 
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och 
koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria 
sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,3 procent av 
koncernens och 14,4 procent av moderbolagets egna  kapital . Det 
uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om 
lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls 
även efter den föreslagna utdelningen.  Bolagets och koncer-
nens kapitalstruktur är god med  beaktande av de förhållanden 
som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser 
styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar 
att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella 
förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet 
av den föreslagna vinstutdelningen. Derivat instrument och andra 
finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 
14 a § årsredovisningslagen.  Effekten av denna värdering har 
påverkat det egna kapitalet med -559 Mkr (654).
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka 
bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-
ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till 
likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. 
Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget 
och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i 
likviditeten som eventuella oväntade händelser. 
Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha 
betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning  
och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid 
har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna 
utdelningen inte framstår som försvarlig. 
Skatter
I den verksamhet Wihlborgs bedriver finns ett flertal områden 
som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncer-
nen  ingående bolagen finns bland annat fastighets-, mervärdes-, 
stämpel- och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar 
i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar 
kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt 
som negativt.
Inkomstskatt
Den nominella bolagsskatten uppgick 2023 till 20,6 procent (20,6) 
i Sverige och 22 procent (22) i Danmark. 
 
Aktuell skatt
Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2023 till 32 Mkr (44). I det 
skatte pliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fast-
igheter och orealiserade värdeförändringar derivat. Resultat 
vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är 
skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare finns möjlighet att skjuta upp 
beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktav-
drag. Utöver detta finns underskottsavdrag att nyttja. 
Den 1 januari 2019 trädde nya  skatte regler i kraft för 
företagssektorn i Sverige, vilka bland annat innehåller ränte-
avdragsbegränsningar i enlighet med EU:s direktiv. Reglerna 
innebär att möjligheten till ränteavdrag maximeras till 30 procent 
av skattemässigt EBITDA. Ej avdragsgill ränta kan sparas i 6 år för 
att unyttjas mot framtida positiva räntenetton. De nya reglerna 
innebär ett ökat beskattningsunderlag men innebär inte en ökad 
betald skatt de närmsta åren.   
I not 11 på sid 105 framgår hur det skattepliktiga resultatet 
framräknats.
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatten beräknas på nettot av  temporära skill-
nader mellan tillgångars och skulders redovisade och skatte-
mässiga värden, underskottsavdrag samt sparade ej avdragsgilla 
räntor. I resultat räkningen redovisas skatten på årets förändring 
av den uppskjutna skatte skulden. Vid försäljning av fastighet via 
bolag blir den redovisade uppskjutna skatten på sålda fastigheter 
en intäkt. 
För att stimulera ekonomin med anledning av den pågående 
pandemin beslutade riksdagen under hösten 2021 om införandet 
av en tillfällig skattereduktion om 3,9 procent för investeringar i 
inventarier som anskaffades under år 2021. Av totalt uppbokad 
uppskjuten skatteintäkt för skattereduktion 2021 har 13 Mkr 
utnyttjats mot främst fastighetsskatt 2022, 5 Mkr har inte kunnat 
utnyttjas och påverkat uppskjuten skatt negativt 2023 medan 
2 Mkr kvarstår som skattefodran för att reducera inkomst- och 
fastighetsskatt avseende 2023. 
80
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 81 =====

Skattemässiga avskrivningar
Investeringar i fastigheter fördelas i Sverige på byggnad, mark-
anläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar 
följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:
Byggnad 2–5 % (Kontor 2 %, Logistik/Prod 4 %)
Markanläggning 5 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på 
ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighets-
inventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat 
för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör 
fastighets inventarierna ofta en betydande del av investeringen. 
Från och med 2019 finns även möjlighet att göra primäravdrag 
som innebär att 12 procent av nyproducerade hyreshus anskaff-
ningsvärden hänförlig till byggnad får dras av inom en sexårs-
period från färdigställandet. För  investeringar gjorda under åren 
2017 och 2018 får primär avdrag göras för den delen av sexårs-
perioden från färdig ställandet som återstod den 1 januari 2019.  
I Danmark sker fördelningen på följande avskrivningsklasser:
Byggnad 0–4 % (Kontor 0 %, Logistik/Prod 4 %)
Installationer  4 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Möjlighet finns i Danmark att göra en extra initial avskrivning  
för byggnader och installationer under investeringsåret. 
Skattemässiga direktavdrag för mindre ombyggnationer
För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre 
ombyggnationer medges omedelbart avdrag  skattemässigt  
även om åtgärderna är värdehöjande och aktivering skett  
i redovisningen.
Försäljning av fastigheter via bolag
Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri  
och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller aktier som  
är näringsbetingade.
Underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av 
 upp  skjuten skatt uppgår till 1 332 Mkr (1 716). Av totalt sparade 
ej avdragsgilla räntor om 312 Mkr (63) har 268 Mkr (63) beaktats 
vid beräkning av uppskjuten skatt.  
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. 
Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel kommunika-
tionsbyggnad samt utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga 
fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad och mark. För 
kontorsfastigheter är skatten 1 procent av taxeringsvärdet och för 
industri och lager 0,5 procent. I Danmark varierar skattesatserna 
beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. Erlagd 
fastighetsskatt uppgick för koncernen 2023 till 247 Mkr (226).
Mervärdesskatt
Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om 
uthyrning av lokal sker till hyresgäst som stadigvarande bedriver 
momspliktig verksamhet, kan fastighetsägare frivilligt registrera 
sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående 
moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till 
stat och kommun finns inget krav på momspliktig verksamhet. 
Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende drifts-
kostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för 
frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms 
på driftskostnaderna uppgår för år 2023 till 10 Mkr (8), denna 
skatt redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill 
ingående moms på investeringar uppgår för år 2023 till 23 Mkr 
(62) och redovisas som investering i fastighet.
Stämpelskatter
Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt 
(lagfartsavgift) på 4,25 procent beräknat på det högsta av köpe-
skilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6 procent och 
beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransak-
tioner finns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten till 
dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller säljs 
via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. Under 
år 2023 erlades 0 Mkr (15) i stämpelskatt på de transaktioner 
Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt 
med 2 procent (1,5 procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i 
fastigheter. För 2023 uppgick denna skatt till 27 Mkr (20).
Energiskatter
Wihlborgs köpte år 2023 energi för 269 Mkr (247) att användas 
i fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och 
 belysning. Av detta belopp avser 33 Mkr (33) energiskatter. 
 Wihlborgs arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen, 
vilket på sikt och med oförändrad skattesats och fastighets-
bestånd innebär en lägre kostnad för energiskatter.
Sammanfattning
Wihlborgs verksamhet genererade 2023 sammanlagt 372 Mkr 
(408) i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och specificeras  
i tabellen nedan.
 
Specifikation betalda skatter (Mkr) 2023 2022
Inkomstskatt 32 44
Fastighetsskatt 247 226
Mervärdesskatt 33 70
Stämpelskatt 27 35
Energiskatt 33 33
Summa betalda skatter 372 408
Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter 
vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till 
5 171 Mkr (5 180) och stämpelskatt till 23 Mkr (23). 
81
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 82 =====

Värderingsprinciper 
fastigheter
Marknadsvärdering
Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS) och redovisar 
fastigheterna till verkligt värde, det vill säga marknads värdet. 
Fastigheternas redovisade värde uppgick per den 31 december 
2023 till 55 872 Mkr (55 179). Värderingen av fastigheterna per 
31 december 2023 har inneburit att fastighetsvärdet  minskat med 
-1 212 Mkr (396). För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.
Förändring av fastigheternas redovisade värde 2023
Förändringspost Koncernen totalt, Mkr
Redovisat värde 1 januari 2023 55 179
Förvärv 134
Investeringar 1 862
Avyttringar -18
Värdeförändring -1 212
Valutaomräkningar -73
Redovisat värde 31 december 2023 55 872
Extern marknadsvärdering
Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2023-12-31 låtit göra en 
extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de  individuella 
marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värde-
rats av, utav Samhällsbyggarna auktoriserade värderare, 
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Det danska beståndet 
är värderat av Newsec Advisory A/S. Värderingen är utförd i 
 enlighet med International Valuation Standards. Den gängse 
använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: ”Sannolikt 
pris vid försäljning på den allmänna fastighets marknaden”.
Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda 
till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s 
 (International  Valuation Standards Committee) definition:
Redovisat värde per fastighetskategori  
samt per område 2023
Projekt/Mark
3 %
Logistik/Produktion
15 %
82 %
Kontor/Butik
Hyresvärde
per fastighetskategori
24 %
Helsingborg
Malmö
36 %
Projekt/Mark
5 %
Logistik/Produktion
13 %
82 %
Kontor/Butik
Köpenhamn
23 %
Redovisat värde
per fastighetskategori
17 %
Lund
Hyresvärde
per område
22 %
Helsingborg
Malmö
40 %
Köpenhamn
22 %
16 %
Lund
Redovisat värde
per område
“The estimated amount for which an asset or liability should 
exchange on the valuation date between a willing buyer and a 
willing seller in an arm’s length transaction, after proper marke-
ting and where the parties had each acted know ledgeably, 
prudently and without compulsion.”
Som underlag för värderingarna har bl a använts kvalitets-
säkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från 
Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och rele-
vant marknads information. Samtliga bebyggda fastigheter har 
 besiktigats under 2021–2023.
Värderingsmetoder
Vid värderingen tillämpas en kombination av  avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av 
genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för 
att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden 
(kassaflödesmetod). Därtill kommer tillämpning av generella 
ekonomiska samband och aktuell  marknadsinformation kring 
hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsätt-
ningar för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds 
ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat 
direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie. 
Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som 
beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser genom 
att beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över 
kalkylperioden och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, utgör totalavkastningskravet 
vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden:
Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation 
+ fastighetsrisk
eller 
Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga 
 utveckling (värdeförändringen)
I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsiktiga 
hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som 
domineras av offentligt finansierade hyresgäster med längre 
hyreskontrakt tillämpas i vissa fall lägre kalkylränta vid nuvärde-
Uthyrbar yta, ’000 m2Redovisat värde, Mdkr
Förändring av fastigheternas redovisade värde 
samt uthyrbar yta 2019–2023
’000 m2 Mdkr
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
82
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 83 =====

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastnings-
värde
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 9,1
Marknadshyresnivå -10 -9,1
Drift- och underhållskostnader** 20 -1,4
Drift- och underhållskostnader -20 1,4
Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde 0,5 -8,3
Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde -0,5 9,7
* Förändring av direktavkastning avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg  
– taxebundna kostnader) Källa: Newsec Advisory A/S
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen 
speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten. 
 Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknads anpassats 
samtidigt som hänsyn har tagits till en objekts specifik, långsiktig 
vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och 
verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.
 Drift- och underhållskostnader bedöms öka med 0,5 procent-
enheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedöm-
ningen används, med hänsyn till objektets speciella egenskaper, 
normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxe-
bundna driftskostnader är baserade på utfall/budget och övriga 
driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt 
underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
 Under kalkylperioden bedöms KPI till 4,0 procent 2024 i 
Sverige och därefter Riks bankens långsiktiga mål om 2 procent. 
I Danmark bedöms inflationen till 2 procent. 
 Övriga väsentliga värderingsantaganden framgår av  tabellen 
nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma 
 antaganden som i tabellen nedan, beroende på i vilket område 
projektet finns.
ringsberäkning av de årliga betalnettona. Pågående nybyggnads-
projekt värderas som om värderingsobjektet vore färdigställt, 
reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. 
Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas enligt 
ortsprismetoden.
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadspara-
metrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar 
erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel ger 
en sänkning av direktavkastningskravet i Sverige på 0,5 procent-
enheter en höjning av avkastningsvärdet om 7,5 procent på de 
svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning inne-
bär en sänkning av avkastningsvärdet om 6,1 procent. Se tabell 
nedan för känslighetsanalys i Sverige respektive Danmark. 
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 10,0
Marknadshyresnivå -10 -10,0
Drift- och underhållskostnader** 20 -6,1
Drift- och underhållskostnader -20 6,1
Ekonomisk vakansgrad 25 -3,0
Ekonomisk vakansgrad -25 3,0
Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,1
Direktavkastning, restvärde -0,5 7,5
Kalkylränta, restvärde och betalnetto 0,25 -1,4
Kalkylränta, restvärde och betalnetto -0,25 1,4
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Väsentliga värderingsantaganden* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings-  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Drift- och under-
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 5,00 – 6,90 4,65 – 5,30 6 – 10 1 300 – 5 500 282 – 646
Malmö Dockan/Hyllie 5,00 – 7,10 4,40 – 6,00 6 – 12 1 500 – 3 550 250 – 912
Malmö Yttre 5,50 – 8,10 5,65 – 6,50 8 – 12 800 – 2 100 340 – 800
Helsingborg Centrum 5,00 – 7,80 4,55 – 6,15 6 – 8 1 600 – 5 100 313 – 784
Helsingborg Yttre 6,75 – 8,50 5,90 – 7,25 6 – 12 800 – 2 600 153 – 469
Lund Ideon 5,10 – 7,40 5,30 – 5,80 5 – 8 1 400 – 3 500 417 – 991
Lund Centrum/Gastelyckan 5,90 – 7,70 4,90 – 6,15 6 – 8 900 – 3 400 440 – 594
Köpenhamn 7,50 – 10,0 5,5 – 8,00 6 – 12 500  – 2 800 130 – 1 170
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 5,00 – 9,00 5,50 – 7,50 7 – 13 650 – 1 800 100 – 528
Helsingborg Yttre 6,40 – 8,30 4,85 – 7,00 6 – 12 400 – 2 400 160 – 486
Lund Centrum/Gastelyckan 6,70 – 8,10 5,50 – 6,50 7 – 8 500 – 1 050 150 – 386
Köpenhamn 7,50 – 9,50 5,50 – 7,50 6 – 12 600 – 1 600 122 – 427
* Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/
BUTIK lokaltypen kontor, butik och för LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m².
83
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 84 =====

Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet
Finansiella risker
Ränta 4 4 Hög
Finansiering 5 3 Hög
Kredit 2 3 Mellan
Operativa risker
Hyresintäkter 4 3 Hög
Fastighetskostnader 4 3 Hög
Projektutveckling 3 4 Hög
Transaktioner 2 2 Låg
Miljö 2 3 Mellan
Arbetsmiljö & hälsa 3 2 Mellan
IT-säkerhet 3 5 Hög
Fastighetsincidenter 2 3 Mellan
Regulatoriska risker
Etik & korruption 3 2 Mellan
Regelefterlevnad 4 2 Mellan
Strategiska risker
Fastighetsvärdering 4 3 Hög
Klimatförändringar 2 4 Hög
Organisatorisk förmåga 3 2 Mellan
Fastighetsportföljen 4 2 Mellan
Kunderbjudande 4 3 Hög
Risker och osäkerhetsfaktorer
Wihlborgs framtida utveckling och förmåga att uppnå verksam-
hetens mål påverkas av risker och  osäkerhetsfaktorer. Genom att 
belysa, analysera och hantera dessa risker och osäkerhetsfakto-
rer på ett systematiskt sätt finns möjlighet att begränsa dem och 
samtidigt skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Risker och osäkerhetsfaktorer hanteras löpande i den dagliga 
verksamheten i enlighet med väl etablerade rutiner och väg-
ledningar. Risker på företagsövergripande nivå hanteras också i 
en strukturerad process där ledningsgrupp och styrelse regel-
bundet inventerar och bedömer prioriterade risker som kan 
påverka Wihlborgs framtida utveckling.
Process för hantering av risker
Wihlborgs årliga process för riskhantering genomförs i tre 
huvudsakliga steg. 
1. Inventering och bedömning. Initialt genomförs en inven-
tering och preliminär bedömning av befintliga och nya risker 
av en arbetsgrupp bestående av delar av ledningsgruppen 
och sakkunniga seniora medarbetare inom olika  områden. 
Riskerna bedöms utifrån sannolikhet och påverkan på 
 Wihlborgs i ett kort-medellångt perspektiv på 3–5 år.
2. Prioritering och hantering. Resultatet av den initiala 
analysen diskuteras med företagsledningen som prioriterar 
de mest väsentliga riskerna och tilldelar ansvar för respek-
tive risk till relevanta medarbetare, oftast en medlem i 
 ledningsgruppen. Övergripande strategier och handlings-
planer för hantering av riskerna fastställs.
3. Uppföljning och utvärdering. De prioriterade riskerna 
och riskhanteringsstrategierna delges och förankras med 
 styrelsen. Under året följs riskarbetet löpande upp av 
lednings gruppen och avrapporteras årligen till styrelsen.
I tabellerna nedan sammanställs resultatet av årets risk analys. 
Riskerna beskrivs och graderas med hänsyn till bedömd 
 påverkan på verksamheten och sannolikheten för att risken 
inträffar (skala 1–5, där 5 innebär en betydande påverkan/ 
hög sannolikhet). Utifrån denna analys görs en prioritering av 
risker som bör bevakas och där åtgärder kan behövas (anges på 
skala Låg – Mellan – Hög i tabellen, där högprioriterade risker är 
mest i fokus och följs upp oftare av ledningen under året).  
Wihlborgs har valt att gruppera riskerna i följande över-
gripande kategorier.
• Finansiella risker – risker avseende företagets finansiering  
och finansiella stabilitet.
• Operativa risker – risker i projektering och den löpande 
 förvaltningen av våra fastigheter. 
• Regulatoriska risker – risker relaterade till bristande 
 efterlevnad av lagar och regler. 
• Strategiska risker – risker kopplade till omvärldsfaktorer  
och marknadsutvecklingen. 
84
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 85 =====

FINANSIELLA RISKER
Ränta
Räntekostnaderna, inklusive kostnad för ränte-
derivat, kreditavtal m.m., är Wihlborgs enskilt 
största kostnadspost. Förändringar i ränte-
nivåer samt räntemarginal till bankerna får 
stor inverkan på såväl kassaflöde som resultat 
och nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en 
ränteförändring får genomslag i resultatet 
beror bland annat på vald räntebindningstid 
för lånen.
Som grund för Wihlborgs hantering av 
ränterisker finns en av styrelsen antagen 
 finanspolicy. Wihlborgs använder sig av en 
kombination av rörliga räntor och ränte-
derivatinstrument för att begränsa ränterisken.
Se not 2 för ytterligare beskrivning av 
 Wihlborgs finansiella riskhantering.
0
1,0
2,0
3,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
Räntetäckningsgrad, vid förändring av marknadsräntan
ggr
Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad 
för kreditavtal och effekten av räntederivaten, 
uppgick vid årsskiftet till 3,98 procent (2,59). 
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,8 gånger 
(5,6). Lånens genomsnittliga räntebindnings-
tid, inklusive effekter av räntederivat, uppgick 
till 2,8 år (2,0) vid årsskiftet. Värdeförändringen 
på Wihlborgs derivat har påverkat resultatet 
med -559 Mkr (654). Diagrammen nedan visar 
räntekänslighet vid förändring av marknads-
räntan, med utgångspunkt 31 december 2023. 
0
2,0
4,0
6,0
8,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
%
Genomsnittsränta vid förändring av marknadsräntan
Finansiering
Wihlborgs är beroende av externa lån för att 
kunna fullfölja sina åtaganden och genomföra 
affärer. Oron på kreditmarknaderna under de 
senaste åren visar hur förutsättningarna för, 
och tillgången till, krediter snabbt kan föränd-
ras. Om Wihlborgs inte kan förlänga eller ta 
upp nya lån eller om villkoren är väldigt oför-
månliga, begränsas möjligheterna att kunna 
fullfölja åtaganden och genomföra affärer.
Finanspolicyn definierar målsättning samt 
anger riktlinjer och risklimiter för finansverk-
samheten. Bland annat anges att fördelningen 
av lån mellan olika kreditinstitut ska vara sådan 
att det finns minst tre huvudsakliga kredit-
givare vars andel av den totala lånestocken ej 
bör överstiga 50 procent vardera. Wihlborgs 
ska även eftersträva en jämn förfallostruktur 
på låneskulden.
Se not 2 för ytterligare beskrivning av 
 Wihlborgs finansiella riskhantering.
Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 
50,0 procent (48,6). Andelen banklån, inklusive 
real kreditlån, av den totala lånestocken ligger 
fortsatt på en hög nivå, 93 procent (90), till följd 
av den sviktande obligationsmarknaden. Totalt 
finns nio långivare varav den största står för 
21 procent av andelen lån. De 7 procent (10) som 
lånas på obligationsmarknaden sker dels via det 
delägda bolaget Svensk  FastighetsFinansiering 
(SFF), dels genom egna icke-säkerställda obliga-
tioner. Lånens förfallotider samt outnyttjat låne-
utrymme framgår av diagrammet nedan. 
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
10 500
12 000
>202820282027202620252024
Ej utnyttjat, Mkr
Utnyttjat, Mkr
Låneförfall
Mkr
Kredit
Vid en lågkonjunktur finns en ökad risk för att 
en del hyresgäster får svårt att betala hyran. 
Sammansättningen av olika branscher och 
storlekar på hyresgäster gör att risken för 
omfattande hyresförluster bedöms som medel. 
Risken omfattar även motpartsrisk – att någon 
bank inte lever upp till sina förpliktelser – vilket 
kan få en större konsekvens, men även här 
bedöms sannolikheten som medel.
Se not 2 för ytterligare beskrivning av 
 Wihlborgs finansiella riskhantering som 
 omfattar kreditbedömningar, säkerheter  
och depositioner. 
Under 2023 har hyresförlusterna uppgått 
till 6 Mkr (1) vilket motsvarar 1,5 procent av 
nettoomsättningen. Utöver att vissa mindre 
hyresgäster har önskemål om att gå över till 
månadsbetalning istället för kvartalsbetalning, 
ses inte någon generell ökning av obetalda hyror.  
Risk Hantering Utfall
85
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 86 =====

OPERATIVA RISKER
Hyresintäkter
Hyresintäkterna är avgörande för kassaflödet 
för den löpande verksamheten. Fallande 
hyresnivåer och ökade vakanser leder till 
lägre fastighetsvärde. Efterfrågan på lokaler 
styr hyresnivåerna, vilken i sin tur påverkas 
av tillväxten på olika delmarknader. På orter 
med ekonomisk tillväxt förväntas ökad efter-
frågan på lokaler och därmed en möjlighet till 
stigande hyror och utrymme för nyproduktion. 
Nedgång i konjunkturen eller oro i samhället 
orsakat av exempelvis krig och energikris kan 
leda till ökade av- och omflyttningar med öka-
de vakanser samt fallande hyror som följd. 
Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen 
vanligtvis är mellan tre och fem år innebär 
 förändringar i marknadshyrorna inte någon 
omedelbar effekt på hyresintäkterna.  
I  Wihlborgs hyresavtal med löptid tre år och 
längre finns i de flesta fall indexklausuler 
som innebär årliga hyresjusteringar baserat 
antingen på förändringar i konsument pris-
index eller en fast procentuell höjning. I kor-
tare hyresavtal ska prisbilden spegla risken. 
 Öresundsregionen bedöms som långsiktigt 
stark avseende läge, befolkningstillväxt, 
sysselsättning och  allmänna  kommunika tioner. 
Wihlborgs närvaro i såväl Skåne som 
Köpenhamns området bidrar också till en risk-
spridning då förutsättningarna är något olika i 
de båda länderna. 
Den 1 januari 2024 uppgick kontrakterade hyres-
intäkter i lika bestånd 4,0 procent (13,7) högre 
jämfört med samma tidpunkt föregående år, varav 
4,4 procent i Sverige och 2,8 procent i Danmark. 
Ökningen i Sverige uppgick är något lägre än KPI 
om 6,5 procent, vilket främst beror på sänkning 
av tilläggsdebiteringar för el 2024. Rensat för 
tilläggsdebiteringar, fastighetsskatt och p-intäkter 
var motsvarande ökning 5,3 procent. Ökningen 
i Danmark i lika bestånd uppgick till 2,6 procent, 
 vilket främst beror på lägre inflation i Danmark 
under 2023. Per den 1 januari 2024 uppgick vakan-
serna,  exklusive projekt och mark, till 300 Mkr (271) 
medan uthyrningsgraden var oförändrad 93 pro-
cent. Netto uthyrningen för 2023 var fortsatt positiv 
och uppgick till 53 Mkr (119). Den  genomsnittliga 
löptiden för  Wihlborgs hyreskontrakt uppgick vid 
årsskiftet till 3,6 år (3,4). I nedanstående tabell visas 
avtalstidens slut för  lokalhyreskontrakten.  
Lokalhyreskontraktens löptider
Antal avtal Mkr Andel, %
2024 1 296 790 20
2025 740 718 18
2026 499 740 19
2027 294 553 14
2028 99 259 7
2029 68 296 7
>2029 115 577 15
Summa 3 111 3 933 100
Fastighetskostnader
Större kostnadsposter inom driften utgörs av 
taxebundna kostnader för värme, el, vatten 
och sophantering. Därutöver tillkommer kost-
nader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel, 
reparation och underhåll samt administration. 
Många av hyresavtalen innebär att mer-
parten av dessa kostnader debiteras vidare till 
hyresgästen. Påverkan vid förändring av dessa 
kostnader är därmed relativt begränsad.  
Oförutsedda och omfattande reparationer  
kan påverka resultatet negativt och risken  
för detta ökar om det löpande underhållet  
är eftersatt.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med energieffek-
tivisering av fastigheterna, ofta tillsammans med 
hyresgästerna, för att begränsa kostnadsökningar 
samt miljöpåverkan. I den svenska verksamheten 
genomförs prissäkring gällande inköp av el för 
en period om upp till 24 månader framåt i tiden. 
Reparationer och underhåll sker löpande för 
att bibehålla fastigheternas skick och standard. 
Under entreprenörer upp handlas regelbundet 
för att få en konkurrenskraftig prisbild. Vikten av 
kostnadseffektiv förvaltning är i fokus i sam-
band med förvärv och samtliga fastigheter är 
försäkrade mot större åverkan på grund av skada. 
Slutavräkning av driftskostnader gentemot hyres-
gästernas preliminära betalningar sker årligen 
med hjälp av ett egenutvecklat system kopplat till 
såväl hyres- som ekonomisystem. 
Fastighetskostnaderna har ökat med  
114 Mkr (139) jämfört med föregående år 
varav 54 Mkr är hänförligt till förvärvade och 
nybyggda fastigheter. Energikostnaderna är 
fortsatt höga men har minskats med erhållet 
elstöd om 20 Mkr under 2023. En stor del av 
energikostnaderna ingår i de tillägg som be-
talas av hyresgästerna. Från och med 1 mars 
2023 drivs den danska kantinverksamheten 
av en extern part, vilket minskat fastighets-
kostnaderna med 35 Mkr jämfört med före-
gående år.   
Projektutveckling
Wihlborgs har som mål att fortsätta växa, 
vilket kräver investeringar i såväl nya som 
befintliga fastigheter. Nya och utvecklade 
krav på fastigheternas utformning, funktion 
och effektivitet ökar förväntningarna på vår 
projektutveckling. Det finns en risk för att ny-, 
till- eller ombyggnadsprojekt blir dyrare än 
beräknat, inte är uthyrt vid färdigställandet, 
blir försenade under genomförandet eller inte 
kan startas som planerat. I dessa fall på verkas 
såväl värdering som kassaflöde negativt. Om 
investeringsobjekten är få och inte anses 
lönsamma kan tillväxten hämmas.
Alla nya projekt genomgår en noggrann 
utvärdering, där beräknad kostnad, avkastning 
och risker analyseras och utförandet planeras 
och fastställs. Projekt över 10 Mkr godkänns 
av styrelsen. I de egna projekten, som drivs av 
egna erfarna projektledare, begränsas riskerna 
för kostnadsökningar dels i avtal gentemot 
entreprenörer, dels genom regelbunden upp-
följning internt mot budget för att upptäcka 
och hantera eventuella avvikelser i tid. Genom 
kompetenta projektledare och ett betydande 
engagemang i våra delmarknader är vi del-
aktiga i att utveckla nya områden, vilket också 
skapar möjligheter för tillväxt.
Investeringstakten har varit hög under 2023 
och  under året investerades 1 862 Mkr (1 518) i 
befintliga fastigheter. Trots delvis mer utmanande 
marknadsförutsättningar har Wihlborgs, tack vare 
ett nära samarbete med befintliga och nya kunder, 
skapat förutsättningar för en fortsatt  omfattande 
investeringstakt. Projekten har löpt på enligt 
fastlagda tidsplaner och kostnadsramar. Wihlborgs 
lång siktiga samarbete med våra städer, entre-
prenörer, konsulter och leverantörer är nyckeln till 
det. Vid årsskiftet fanns  beslutade investeringar 
i pågående projekt om 3 675 Mkr (3 631), varav 
1 011 Mkr var  investerade vid årskiftet. För mer 
information kring projekten se sid 69–75.
Risk Hantering Utfall
86
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 87 =====

Transaktioner
Förvärv av fastigheter är en del av Wihlborgs 
tillväxtstrategi. I samband med fastighetsför-
värv finns en risk att den förvärvade fastig-
heten inte motsvarar förväntningarna eller den 
erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för 
oväntade vakanser eller kostnader som upp-
kommer i fastigheten efter förvärvet och som 
inte är reglerade i avtalet. Om förvärv sker via 
bolag finns även risker kopplade till bolaget, 
till exempel moms och skatter.
Vid alla transaktioner görs kalkyler för beräknad 
kostnad och avkastning vilka godkänns enligt 
fastställda interna rutiner. Riskerna vid fastighets-
transaktioner begränsas genom en väl etablerad 
”due diligence”-process som drivs av kompeten-
ta och erfarna  medarbetare med stöd av extern 
expertis. Wihlborgs  strategi är att agera snabbt 
och smidigt i samband med fastighetstransak-
tioner, vilket ofta leder till ett tidigare avslut och 
tillträde och därmed ett positivt kassaflöde från 
den förvärvade fastigheten. 
Under 2023 har tre fastigheter förvärvats varav 
två avser mark i Sverige och den tredje avser 
en förvaltningsfastighet i Danmark. En tom-
trätt med större vakans har sålts i Malmö. För 
mer information kring förvärvade fastigheter 
se sid 48–49.
Miljö
Föroreningar på våra fastigheter och negativ 
miljö-/hälsopåverkan på grund av materialval, 
resursanvändning och uppkomst av avfall 
utgör risker för Wihlborgs och omgivningen. 
Att inte arbeta med att minska denna påver-
kan innebär risk för bristande lagefterlevnad, 
föroreningar som resulterar i miljöskada och 
vite, minskad efterfrågan från hyresgäster, 
bristande förtroende och negativ inverkan på 
vårt varumärke.
Wihlborgs har ett etablerat miljölednings-
system som utgår från lagkrav och av vd 
fastställd miljö- och klimatpolicy. Miljöaspek-
ter och operativa miljörisker är identifierade 
och ses över regelbundet. Miljöinstruktioner 
och styrande dokument är framtagna och 
kommunicerade. Inom förvaltningen finns ett 
egenkontrollprogram och för vår projektverk-
samhet har vi ett projektanpassade miljöpro-
gram för såväl nyproduktion som ROT-projekt, 
med tydliga kravspecifikationer. All personal 
genomgår grundläggande hållbarhetsutbild-
ning och vidareutbildning vid behov.
Vårt aktiva arbete med miljöcertifieringar bidrar 
med kompetenshöjning av personal, kvalitetssäk-
ring ur ett miljöperspektiv samt ökad systematik 
och proaktivitet i drift och skötsel av fastigheter-
na. De projektanpassade miljöprogrammen har 
uppdaterats utifrån bland annat EU taxonomins 
kriterier och medvetenhet om programmet 
har säkerställts genom löpande utbildning av 
bland andra nyanställda projektledare. Fortsatta 
energieffektiviseringar och besparingsprogram 
har medfört att energianvändningen i Wihlborgs 
fastigheter har minskat under året. Läs mer om 
vårt hållbarhetsarbete på sid 32–44 och 133–155.
Arbetsmiljö & hälsa
I den dagliga verksamheten kan det förekom-
ma incidenter varigenom medarbetare, entre-
prenörer eller hyresgäster/tredje part skadas 
i våra projekt eller fastigheter. Wihlborgs sys-
selsätter många människor i våra projekt, och 
olycksfall på byggarbetsplatser, vid underhålls-
arbete på fastigheter, eller när hyresgäster rör 
sig i eller runt byggnaderna kan inträffa. 
Som bas för vårt arbete finns lagar och regler 
som syftar till att förebygga ohälsa och olycks-
fall i arbetet. Risker som har med arbetsmiljö/ 
hälsa och säkerhet att göra identifieras via 
regelbundna riskinventeringar och arbetsmiljö-
ronder, samt genom andra insatser så som 
medarbetarsamtal, medarbetarundersökning-
ar och återkommande hälsoundersökningar. 
Arbetet med arbetsplatskontroller är under 
ytterligare utveckling. Vi erbjuder också utbild-
ning för chefer såväl som medarbetare inom 
bl.a. arbetsmiljö. Medarbetare, chefer och 
underentreprenörer rapporterar tillbud och 
olyckor till HR och på så sätt fångas dessa upp 
för utvärdering och eventuella åtgärder.
Arbetet med arbetsmiljö och hälsa vilar på en 
systematik med återkommande moment från 
år till år, t.ex. skyddsronder och medarbetar-
undersökningar. Under 2023 har arbetet med vår 
arbets miljö även fokuserat på att förtydliga våra 
rutiner för arbetsmiljön i fastigheterna och de 
nya behov och förväntningar som finns vad gäller 
fastighetsteknik. Till detta har vi även arbetat i 
samverkan med våra underentreprenörer för hur 
vi tillsammans kan arbeta för bättre arbetsmiljö. Vi 
har registrerat 7 (11) olycksfall i vår egen verksam-
het och våra entreprenörer rapporterar 14 (15) 
tillbud och olyckor i samband med  byggprojekt. 
Sjukfrånvaron inom Wihlborgs totalt är 2,41 pro-
cent (2,29). Läs mer om vårt arbetsmiljöarbete på 
sid 35, 36 och 149.   
IT-säkerhet
Tillgången till information och fungerande IS-/
IT-system är central i hela Wihlborgs verksam-
het. Ökad digitalisering innebär ett större be-
roende av dessa system och en ökad mängd 
känsliga data i alla system som medför en 
potentiell säkerhetsrisk. Det finns en ständigt 
närvarande risk för dataintrång och Wihlborgs 
är lika utsatt för generella IT-attacker som 
andra företag. Haverier eller intrång såväl i 
våra interna verksamhetssystem som i våra 
fastigheters styrsystem kan få betydande kon-
sekvenser för oss och våra hyresgäster.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att 
säkerställa att vi har en hög säkerhet i de olika 
IS-/IT-systemen där både det tekniska och det 
mänskliga perspektivet är viktigt. Vi har under 
2023 kompletterat med en extern SOC-tjänst 
som hjälper oss att  löpande analysera riskerna 
och vidta nödvändiga åtgärder, samtidigt som 
vår IT-miljö konstant övervakas för att stoppa 
och hantera aktiviteter som kan påverka vår 
verksamhet. Parallellt med detta genomför vi 
säkerhetsutbildningar och informerar våra med-
arbetare  regelbundet för att minska riskerna för 
intrång eller exponering av affärskritiska data.
Generellt sett har vi under 2023 haft en stabil 
IT-drift. Vi har drabbasts av ett par stycken 
mindre incidenter avseende informations- och 
IT- säkerhet men ingen av dessa har påver-
kat vår IT-drift eller vår verksamhet.  Vi har 
i likhet med många andra blivit utsatta för 
återkommande bedrägeriförsök, framför allt  
via e-post, men dessa har stoppats genom en 
kombination av säkerhetslösningar, uppmärk-
samma användare eller snabbt agerande av 
vår SOC-tjänst.
Risk Hantering Utfall
Förvaltningsberättelse
87

===== SIDA 88 =====

Fastighetsincidenter
Det förekommer dagligen olika former av 
oförutsedda händelser i någon av våra fastig-
heter, men dessa är oftast av mindre allvarlig 
karaktär. Risken för incidenter som innebär 
fara för liv och hälsa eller mer omfattande ska-
da på en fastighet, till exempel genom brand, 
större vattenskada eller hot/intrång riktat mot 
hyresgäster är dock ovanliga.
Riskhanteringen utgår från en mycket god 
kännedom om våra fastigheter och hyresgäster 
och därmed en bra beredskap för eventuella in-
cidenter. Vi har en nära kontakt med våra hyres-
gäster och därmed goda insikter om eventuell 
hotbild. Vi övervakar våra fastigheter genom re-
gelbundna kontroller och ronderingar. Löpande 
underhåll håller fastigheterna i bra skick och 
begränsar risken för större skador. Fastighe-
terna är försäkrade och därmed minimeras 
eventuell ekonomisk skada för Wihlborgs.
Vi har haft fortsatt fokus på arbetsmiljö och 
säkerhet under året, vilket bidragit till en ökad 
medvetenhet och beredskap inför eventuella 
incidenter. Vidareutbildning av Wihlborgs fast-
ighetsvärdar och en ökad systematik i arbetet 
med egenkontroller och skyddsronder har 
resulterat i en mer noggrann översyn av risker 
på fastigheterna. 
REGULATORISKA RISKER
Etik & korruption
Risk för oetiskt agerande som inte är i 
linje med Wihlborgs uppförandekod kan 
 förekomma såväl i den egna verksamheten 
som i leverantörsledet. Korruptionsrisk är 
störst i våra leverantörskedjor och därmed i 
affärsenheterna projekt/utveckling och för-
valtning, samt den centrala inköpsfunktionen. 
Dessa är, relativt sett, mest exponerade mot 
risken på grund av att de köper in varor och 
tjänster till Wihlborgs projekt- och förvalt-
ningsverksamhet.
Wihlborgs företagskultur betonar ärlighet 
som en avgörande del i vår värdegrund och 
vikten av en tydlig affärsetik lyfts regelbundet 
fram i interna sammankomster. Alla nyanställ-
da genomgår en utbildning i affärsetik med 
grund i Wihlborgs etiska riktlinjer. Systematis-
ka upphandlingsprocesser med flera personer 
involverade ökar transparensen och minskar 
risken för individuell påverkan. Ramavtalsle-
verantörer förbinder sig att följa Wihlborgs 
uppförandekod för leverantörer liksom 
entreprenörerna i projektupphandlingar. Alla 
strategiska ramavtalsleverantörer utvärderas 
med hänsyn till ESG-aspekter. Misstankar om 
korruption och liknande missförhållanden kan 
anmälas via Wihlborgs visselblåsningskanal.
Utbildning av alla nyanställda i Wihlborgs 
etiska riktlinjer och vår syn på affärsetik 
har genomförts under 2023 på samma sätt 
som tidigare år. Sedan 2022 kommuniceras 
Wihlborgs uppförandekod digitalt till alla 
leverantörer som också ombeds göra en själv-
skattning av sin hållbarhetsstyrning i en extern 
plattform. Leverantörernas svar och bifogade 
bevis bedöms för att säkerställa att Wihlborgs 
uppförandekod efterlevs. En incident har rap-
porterats in via den externa visselblåsningska-
nalen under 2023. Denna har utretts, bedömts 
och hanterats. Läs mer om  Wihlborgs arbete 
med affärsetik och ansvarsfulla affärer på sid 
36–37 och 148.
Regelefterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler styr 
många aspekter av Wihlborgs dagliga 
verksamhet – från vad och hur vi bygger och 
förvaltar fastigheterna till formerna för rappor-
tering av verksamhetens resultat. Bristande 
efterlevnad av dessa regelverk kan leda till 
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende 
för Wihlborgs.
Wihlborgs följer löpande utvecklingen av 
relevanta regelverk inom olika områden, bland 
annat genom deltagande i olika forum och 
samverkan med branschföreningar och andra 
näringslivsorganisationer. I de centrala stöd-
funktionernas uppdrag ingår att bevaka nya 
eller uppdaterade lagar och andra regler. God 
intern kontroll i väsentliga processer och konti-
nuerlig kompetensutveckling av medarbetarna 
är också metoder för att minska riskerna.
Wihlborgs etiska riktlinjer uppdateras och 
fastställs av styrelsen varje år. En översyn av 
 Wihlborgs övriga policyer har pågått under 
2023 i syfte att säkerställa att dessa är rele-
vanta och speglar aktuella externa regelverk. 
I denna översyn skapas också en bättre 
policystruktur, vilket gör det tydligare för 
medarbetarna vilka styrdokument de förväntas 
känna till och efterleva.
STRATEGISKA RISKER
Fastighetsvärdering
Värderingen av fastigheterna ger direkt 
 påverkan på såväl resultat som nyckeltal. 
Hur stora värdeförändringarna blir beror 
på  Wihlborgs egen förmåga att genomföra 
förädling av förvaltningsfastigheter, driva 
projektutveckling och göra strategiska förvärv. 
Det beror även till stor del på externa faktorer 
som hur den lokala hyres- och fastighetsmark-
naden utvecklar sig och Sveriges allmänna 
 ekonomiska utveckling.
Wihlborgs fastighetsvärderingar utgår från 
en värderingspolicy och väl etablerade 
värderingsmodeller med tydliga rutiner 
för inhämtning av relevanta och tillförlitli-
ga data till beräkningarna. Vid förvärv gör 
transaktions avdelningen analyser av den 
aktuella fastig heten för att bedöma värdet 
samt framtida möjligheter och risker. Inför 
varje årsbokslut låter Wihlborgs externa parter 
utföra värderingar av alla fastigheter. Arbetet 
med fastighetsvärderingar granskas då också 
av revisorerna.
För ytterligare information kring upp-
skattningar och bedömningar vid fastighets-
värdering se sid 82–83 och not 13.
Wihlborgs värdeförändringar 2023 uppgick 
till -1 212 Mkr (396). Avkastningskravet vid 
restvärdeberäkning har under året ökat 
med 0,28 procent-enheter i Sverige och 
0,26  procent-enheter i Danmark. Samtliga 
fastig heter har extern-värderats. Inflations-
antagandet för 2024 har höjts från 3 till 
4 procent i Sverige och därefter 2 procent. 
I  Danmark antas 2 procent. Tabellen nedan 
visar Wihlborgs resultat och ställning om fastig-
hetsvärdet skulle förändras +/−5–10 procent.
Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter
-10% -5% 0% 5% 10%
Resultat före 
skatt, Mkr
-5 611 -2 818 -24  2 770  5 563 
Soliditet, % 34,7 37,0 39,0 40,9 42,6
Belåningsgrad  
fastigheter, % 55,6 52,7 50,0 47,6 45,5
Risk Hantering Utfall
88
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 89 =====

Klimatförändringar
Klimatet har förändrats och vi har mer frekvent 
förekommande extremväder. Kraftiga stormar 
och skyfall, högre temperaturer och ökade 
grundvattennivåer innebär exempelvis risk för 
stigande underhållskostnader och ökat kylbe-
hov. På sikt ökar  sannolikt också investerings-
behovet för att anpassa fastigheterna till ett 
förändrat klimat. Härutöver finns det risk för 
nya regler, skatter, kundbeteenden och andra 
omställningar i samhället till följd av de fysiska 
 klimatförändringarna. 
Läs mer om risker relaterade till klimatföränd-
ring på sid 144–145.
Wihlborgs arbetar systematiskt såväl med att 
minska verksamhetens klimatpåverkan som att 
anpassa fastigheterna till klimatförändringen. 
Arbetet vägleds av klimatmål som är godkända 
enligt Science Based Targets inititive (halvering 
av CO2e-utsläpp år 2030 och nettonollCO2e- 
utsläpp år 2045), samt en klimatfärdplan som ut-
går från ett livscykelperspektiv på fastigheterna. 
Våra interna miljöinstruktioner och  vägledningar 
belyser hur vi systematiskt kan och ska minska 
vår klimatpåverkan i vår egen verksamhet och 
hela värdekedjan. Hela fastighetsbeståndet 
 har analyserats utifrån fysiska klimatrisker och 
arbetet med att identifiera anpassningsbehov 
för byggnader med hög risk pågår. 
Wihlborgs fortsätter prioritera klimatarbetet 
med fokus på klimatpåverkan i värdekedjan. I 
samtliga större byggprojekt beräknas klimat-
påverkan och under året har även en metodik 
för klimatberäkningar i ROT-projekt utvecklats. 
Utökade kontroller för fysiska klimatrisker på 
fastigheterna har implementerats i syfte att 
öka beredskapen för extremväder som följer 
av klimatförändringarna. Läs mer om vårt 
klimatarbete på sid 38–41 och 151–153. På sid 
144–145 utvecklas redovisningen av klimat-
relaterade risker och hur dessa kan påverka 
Wihlborgs i ett längre tidsperspektiv i enlighet 
med rekommendationerna från Task Force on 
Climate-related Financial Disclosures (TCFD).
Organisatorisk förmåga
I en snabbrörlig, global värld krävs en flexibel 
och lärande organisation för att möta kun-
dernas och andra intressenters förväntningar. 
Med allt snabbare förändringar avseende 
förväntningar på digitalisering, hållbarhet men 
också justerade arbetssätt hos kunderna be-
höver organisation och kompetens hela tiden 
uppgraderas. Det finns en risk att Wihlborgs 
inte lyckas vidareutveckla organisationen och 
attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens 
som matchar de behov som kunder, medarbe-
tare och andra intressenter har.
Viktiga komponenter i att utveckla den 
organisatoriska förmågan är att kontinuerligt 
förstärka individernas kompetens, kopplat 
såväl till befintlig roll som till beredskapen 
att möta förändringar på arbetsplatsen och i 
 branschen. Wihlborgs arbetar därför löpande 
med kompetensutveckling inom en rad 
definierade områden. Genom olika tvärfunk-
tionella forum uppmuntras även till samverkan 
och överföring av kompetens till nya team och 
avdelningar. Wihlborgs arbetar också med 
förändringsledning och kommunikation för att 
stödja medarbetarna i anpassningen till för-
ändringar i omvärldens krav och förväntningar. 
Satsningen på medarbetarnas kompetensut-
veckling har fortsatt under 2023. Fokus har 
lagts på dels vår förvaltning där samtliga med-
arbetare fått möjlighet att utbildas inom vär-
deskapande förhandling. Våra fastighetsvärdar 
har utvecklats inom arbetsmiljöområdet och 
stärkt sin förmåga att hantera utmanande och 
hotfulla situationer. Vidare har våra projekt-
ledare stärkts med utbildning inom ledarskap 
– att leda sig själv och andra. Vi har också 
stärkt vår förmåga kring hur vi kan hjälpa våra 
kunder att skapa framtidens arbetsplats. Ut-
över detta har vi fortsatt arbetet utvecklingen 
inom fastighetsnära hållbarhetsfrågor genom 
att certifiera 24 (22) byggnader genom vår 
egen personal.
Fastighetsportföljen
Det finns alltid en risk att  fastighetsportföljen 
inte möter marknadens nuvarande eller 
förväntade efterfrågan vad gäller typ av 
 fastighet/segment eller geografiskt läge  
– det kan vara fel fastigheter i fel stad/
område. Wihlborgs fastighetsinnehav är 
koncentrerat till fyra städer i den växande 
Öresundsregionen, alla med lite olika karaktär 
och efterfrågan på lokaler, vilket bidrar till en 
diversifierad och stark fastighetsportfölj. 
Wihlborgs strategi för att hantera risken med 
en fel sammansatt fastighetsportfölj bygger 
på kontinuerlig utvärdering av beståndet 
baserat på en mycket god kännedom om den 
geografiskt avgränsade marknaden. Port-
följen är i sig diversifierad med olika typer av 
fastigheter inom olika områden i Öresunds-
regionen. Goda kontakter med många kunder 
i regionen och en effektiv marknadsbevakning 
i vår projektutveckling och förvaltning bidrar 
till att fånga trender och göra analyser av den 
lokala marknaden.
Under 2023 är nettouthyrningen fortsatt positiv 
för åttonde året i rad, framför allt fjärde kvarta-
let känne tecknades av rekordhöga uppsägning-
ar som möttes av ännu högre nyuthyrningar. 
Transaktionerna har varit låga under året, 
 medan investeringar i det befintliga beståndet 
med ett flertal nybyggnationer varit hög.
Kunderbjudande
Kundernas förväntningar på en bra hyres-
värd utvecklas med tiden och det är tydligt 
att hyresgäster allt oftare ställer nya och 
specifika krav på hyresvärden och lokalerna 
–  exempelvis bra miljöprestanda, relevanta 
certifieringar, en hög teknisk standard, flexibla 
avtalsvillkor eller ökad service och  kringtjänster. 
Om Wihlborgs inte är tillräckligt inno vativa, 
flexibla eller fullt ut förstår kundernas önskemål 
och behov kan det medföra att vissa hyres-
gäster söker sig till andra hyresvärdar.
För att i tillräcklig utsträckning framtidssäkra 
fastigheterna och Wihlborgs affär krävs en 
ständig bevakning och utvärdering av kund-
erbjudandet och efterfrågan på marknaden. 
Det behövs också en organisatorisk förmåga att 
anpassa verksamheten och kunderbjudandet 
till efterfrågan. Med en stark närvaro på den 
lokala marknaden och en nära kontakt och 
dialog med nuvarande och presumtiva kunder 
kan Wihlborgs förvaltare, uthyrare och projekt-
utvecklare fånga förändringar i efterfrågan.
NKI-undersökningar ger Whlborgs värdefull 
återkoppling från hyresgästerna. Den totala 
NKI-poängen år 2023 var 78 (78). Wihlborgs 
hyresgästers egenskattade lojalitet vid för-
ändrade lokalbehov låg på 82 (82), vilket är 
tre enheter högre än branschgenomsnittet. 
Wihlborgs kunder är goda ambassadörer 
och 83 (83) procent skulle rekommendera 
Wihlborgs som hyresvärd. Med utgångspunkt 
i de områden där bolaget inte får fullt så höga 
betyg utformas aktivitetsplaner för att bättre 
möta kundernas förväntningar framöver.
Risk Hantering Utfall
89
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 90 =====

Finansiella 
rapporter

===== SIDA 91 =====

91
Finansiella rapporter
RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2023 2022
1–3
Hyresintäkter 4 3 881 3 335
Fastighetskostnader 5–6 -1 118 -1 004
Driftsöverskott 2 763 2 331
Övriga intäkter 2 2
Central administration och marknadsföring 6–8 -94 -90
Andel i joint ventures resultat 39 13
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 32 19 9
Räntekostnader -977 -399
Räntekostnad leasing, inkl tomträttsavgäld -5 -5
Förvaltningsresultat 1 747 1 861
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 9 -1 212 396
Värdeförändring derivat 10 -559 654
Resultat före skatt -24 2 911
Aktuell skatt 11 -32 -44
Uppskjuten skatt 11 29 -579
Årets resultat  -27 2 288
Övrigt totalresultat 12
Poster som kommer att återföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -33 383
Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten 29 -380
Skatt hänförligt till poster som kan komma att återföras till årets resultat -5 63
Årets övrigt totalresultat
Årets totalresultat
-9
-36
66
2 354
Årets resultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare -27 2 288
Årets totalresultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare -36 2 354
DATA PER AKTIE (UTSPÄDNINGSEFFEKT FINNS EJ, DÅ INGA POTENTIELLA AKTIER FÖREKOMMER)
Vinst per aktie, kr -0,09 7,44

===== SIDA 92 =====

92
Finansiella rapporter
FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2023 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 13 55 872 55 179
Nyttjanderättstillgångar 14 136 146
Inventarier 15 11 17
Andelar i joint ventures 16 141 103
Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 0
Derivatinstrument 26 369 696
Fordringar hos joint ventures 17 201 200
Långfristiga fordringar 18 77 71
Summa anläggningstillgångar 56 815 56 412
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 19 32 42
Övriga fordringar 104 130
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 75 66
Likvida medel 21 346 159
Summa omsättningstillgångar 557 397
Summa tillgångar 57 372 56 809
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Aktiekapital 192 192
Övrigt tillskjutet kapital 2 178 2 178
Reserver 12 135 144
Balanserat resultat inklusive årets resultat 19 886 20 866
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 22 391 23 380
Summa eget kapital 22 391 23 380
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 23 5 171 5 180
Andra avsättningar 24 37 26
Långfristiga räntebärande skulder 25 22 955 25 820
Leasingskuld 2 132 140
Derivatinstrument 26 221 1
Förutbetald intäkt 8 12
Övrig långfristig skuld 9 6
Summa långfristiga skulder 28 533 31 185
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 4 994 986
Leasingskuld 2 3 4
Leverantörsskulder 344 277
Aktuella skatteskulder 13 21
Övriga skulder 325 346
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 769 610
Summa kortfristiga skulder 6 448 2 244
Summa eget kapital och skulder 57 372 56 809
Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 28.

===== SIDA 93 =====

93
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not
 Aktie-
kapital
 Övrigt 
 tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat
Totalt  
eget  
kapital
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa 
eget 
kapital
12, 22          hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital 1 januari 2022 192 2 178 78 19 500 21 948 – 21 948
Årets totalresultat
Årets resultat – – – 2 288 2 288 – 2 288
Övrigt totalresultat – – 66 66 – 66
Årets totalresultat – – 66 2 288 2 354 – 2 354
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -922 -922 – -922
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -922 -922 – -922
Eget kapital 31 december 2022 192 2 178  144 20 866 23 380 – 23 380
Eget kapital 1 januari 2023 192 2 178 144 20 866 23 380 – 23 380
Årets totalresultat
Årets resultat – – – -27 -27 – -27
Övrigt totalresultat – – -9 – -9 – -9
Årets totalresultat – – -9 -27 -36 – -36
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -953 -953 – -953
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -953 -953 – -953
Eget kapital 31 december 2023 192 2 178 135  19 886  22 391 –  22 391

===== SIDA 94 =====

94
Finansiella rapporter
KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN
Belopp i Mk Not 2023 2022
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 2  763 2 331
Övriga intäkter 2 2
Central administration -94 -90
Ej kassflödespåverkande poster 15 16
Erhållen ränta 19 40
Erlagd ränta -905 -406
Betald inkomstskatt -40 -62
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 760 1 831
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 27 -88
Förändring av rörelseskulder 143 199
Summa förändring av rörelsekapital 170 111
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 930 1 942
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter 13 -134 -2 438
Investeringar i befintliga fastigheter 13 -1 862 -1 518
Avyttring av fastigheter 13 18 97
Investeringar i inventarier -5 -6
Förändring andra långfristiga fordringar -13 5
Kassaflöde från investeringsverksamheten - 1 996 - 3 860
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -953 -922
Upptagna lån 29 5 207 8 194
Amortering låneskuld 29 -4 010 -5 504
Minskning andra långfristiga skulder 9 -6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 253  1 762
Förändring likvida medel 187 -156
Likvida medel vid periodens början 159 315
Likvida medel vid periodens slut 21 346 159

===== SIDA 95 =====

95
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2023 2022
1–2
Nettoomsättning 30 233 219
Rörelsekostnader 6, 8, 30 -228 -212
Rörelseresultat 5 7
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 31 412 1 447
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 32 692 395
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0
Räntekostnader och liknande resultatposter 33 -759 -726
Värdeförändring derivat 10 -547 664
Resultat efter finansiella poster -195 1 787
Bokslutsdispositioner 34 -30 297
Resultat före skatt -225 2 084
Skatt på årets resultat 11 124 -135
Årets resultat -101 1 949
RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET 
Årets resultat -101 1 949
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -101 1 949

===== SIDA 96 =====

96
Finansiella rapporter
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2023 2022
TILLGÅNGAR 1–2
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 4 4
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 35 10 652 10 651
Fordringar hos koncernföretag 18 139 17 306
Andelar i joint ventures 16 43 43
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0
Fordringar hos joint ventures 17 217 217
Andra långfristiga fordringar 18 2 1
Derivatinstrument 26 369 696
Summa finansiella anläggningstillgångar 29 422 28 914
Summa anläggningstillgångar 29 426 28 918
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 1 1
Övriga fordringar 4 5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 31 21
Kassa och bank 21 168 41
Summa omsättningstillgångar 204 68
Summa tillgångar 29 630 28 986
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Bundet eget kapital
Aktiekapital 192 192
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 6 626 5 631
Årets totalresultat -101 1 949
Summa fritt eget kapital 6 525 7 580
Summa eget kapital 6 717 7 772
Avsättningar
Avsättningar till pensioner 24 2 2
Avsättning uppskjuten skatt 36 14 137
Summa avsättningar 16 139
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 16 616 18 681
Skulder till koncernföretag 1 689 1 962
Derivatinstrument 26 221 1
Summa långfristiga skulder 18 526 20 644
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 4 200 350
Leverantörsskulder 13 8
Övriga skulder 17 17
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 141 56
Summa kortfristiga skulder 4 371 431
Summa eget kapital och skulder 29 630 28 986

===== SIDA 97 =====

97
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not Aktie kapital
Bundna 
 reserver
Fritt  
eget kapital
Summa  
eget kapital
22
Eget kapital 1 januari 2022 192 0 6 554 6 745
Lämnad utdelning − − -922 -922
Årets resultat/Årets totalresultat − − 1 949 1 949
Eget kapital 31 december 2022 192 0 7 580 7 772
Eget kapital 1 januari 2023 192 0 7 580 7 772
Lämnad utdelning − − -953 -953
Årets resultat/Årets totalresultat − − -101 -101
Eget kapital 31 december 2023 192 0 6 525 6 717
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET 
Belopp i Mkr Not 2023 2022
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 5 7
Avskrivningar 2 2
Erhållen ränta och utdelning 1 140 1 778
Erlagd ränta -706 -351
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 441 1 436
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar -9 20
Förändring av rörelseskulder 12 8
Summa förändring av rörelsekapital 3 28
Kassaflöde från den löpande verksamheten 444 1 464
INVESTERINGSVERKSAMHETEN 
Förvärv av anläggningstillgångar -2 0
Lämnade aktieägartillskott samt nyemissioner -26 -1 225
Förvärv av andelar i koncernföretag och övriga andelar -1 -1
Försäljning andelar i koncernföretag 0 -4
Ökning fordringar på koncernföretag -842 -1 440
Kassaflöde från investeringsverksamheten -871 -2 670
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -953 -922
Upptagna lån 29 4 972 5 888
Amortering låneskuld 29 -3 160 -3 639
Förändring övriga långfristiga skulder -275 -550
Erhållna koncernbidrag 1 297
Lämnade koncernbidrag -31 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 554 1 074
Förändring likvida medel
Likvida medel vid periodens början
127
41
-132
173
Likvida medel vid periodens slut 21 168 41

===== SIDA 98 =====

98
Noter
Noter
Belopp i Mkr om inget annat anges.
NOT 1 | Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB 
för räkenskapsåret 2023 har den 11 mars 2024 godkänts av styrelsen och verk-
ställande direktören för publicering och föreläggs årsstämman den 24 april 
2024 för fastställande. Wihlborgskoncernen bedriver fastighetsförvaltning 
med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet 
består av kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB är ett aktiebolag (publ) 
registrerat i Sverige, med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är 
svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moder bolaget och 
koncernen. Adressen till huvudkontoret är Box 97, 201 20 Malmö. 
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med  International Financial 
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards 
Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de 
antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med 
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande 
redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad 
i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finan-
siell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
Avvikelserna mellan koncernens och moder bolagets redovisningsprinciper 
framgår i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper” nedan.
Grunder för redovisningen
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom 
förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Användning av bedömningar och uppskattningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS måste företagsled-
ningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redo-
visade tillgång- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt 
lämnad information i övrigt. Dessa bedömingar baseras på erfarenheter och 
de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under 
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar 
om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras. 
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och  antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter (not 13) samt 
uppskjuten skatteskuld (not 23). 
Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på 
samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, såvida 
inte något annat anges nedan.
Nya redovisningsprinciper 
Nya standarder och tolkningar från 2023 och framåt 
Wihlborgs bedömer att inga av EU godkända nya och ändrade  standarder samt 
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt ikraft 2023 
eller kommer att träda ikraft 2024 eller senare, påverkar  Wihlborgs resultat eller 
finansiell ställning i väsentlig omfattning. 
Förvärv av fastigheter via bolag 
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv  eller ett 
rörelseförvärv. Om i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotill-
gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identifierbar tillgång,  
t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identifierbara tillgångar utgör 
förvärvet ett tillgångsförvärv. I annat fall anses förvärvet som rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas 
övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar 
istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde första gången efter 
förvärvstillfället påverkas värdeförändringen av skatterabatten.
Samarbetsarrangemang 
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans 
med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, delas 
upp i joint venture eller gemensamma verksamheter beroende på om 
koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtaganden i skulder (gemensam 
verksamhet) eller inte (joint  venture). Bedömningen utgår från strukturen på 
investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt 
övriga faktorer och omständigheter. Redovisningen avseende samarbetsar-
rangemang baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerat 
för eventuella skillnader i redovisningsprinciper. 
Nettoinvestering i utlandsverksamhet
Monetära långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] till en 
utlandsverksamhet för vilken reglering inte är planerad eller troligen inte 
kommer att ske inom överskådlig framtid, är i praktiken en del av [företagets] 
nettoinvestering i utlandsverksamheten. En valutakursdifferens som uppstår 
på den monetära långfristiga fordringen [alt monetära långfristiga skulden] 
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i 
eget kapital, benämnd omräkningsreserv. Vid avyttring av en utlandsverksam-
het ingår de ackumulerade valutakursdifferenserna hänförliga till monetära 
långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] i de ackumulerade 
omräkningsdifferenser som omklassificeras från omräkningsreserven i eget 
kapital till årets resultat.
Säkring av nettoinvestering i en utlandsverksamhet
För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter 
har lån upptagits i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas tillgångar 
och skulder i utländsk valuta till balansdagskurs. Den effektiva delen av 
 periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas  
i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotill-
gångarna i utlandsverksamheterna. Ineffektivitet i säkringsrelationen redovisas 
direkt i resultaträkningen. Omräkningsdifferenser från interna lån som utgör 
sk. utvidgad investering utgör en del av den säkringsbara valutarisken i 
utlandsverksamheter. Vid avyttring av utlandsverksamhet löses de ackumu-
lerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkrings-
instrument upp, i proportion till avyttrad andel, och redovisas i årets resultat.
Intäkter 
Intäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period 
som de avser. Intäkterna delas in i hyresintäkter och serviceintäkter. I hyres-
intäkter, som redovisas i enlighet med IFRS 16, intäkter från operationella 
leasingavtal, ingår sedvanlig utdebitering av hyra inklusive index, tilläggs-
debiteringar för investeringar samt fastighetsskatter. I  serviceintäkterna, som 
hanteras enligt IFRS 15, ingår all annan tilläggsdebitering såsom till exempel 
el, värme, vatten och service till hyresgästerna. Tilläggsdebiteringar baseras på 
beräknade kostnader och avräknas årligen mot faktiskt utfall. I de fall hyresgäst 
under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, 
periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid 
såvida hyres reduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Ersätt-
ningar i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om 
inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen.

===== SIDA 99 =====

99
Noter
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida 
det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet från fastighets-
försäljning redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet 
försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och redovisat värde i 
senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar därefter. I de 
fall försäljning av fastighet sker via bolag redovisas den del av resultatet som  
är hänförbar till uppbokad uppskjuten skatt i resultatet på raden för skatt på 
årets resultat. 
Tomträtter
För Wihlborgs som leasetagare redovisas samtliga leasingavtal i rapporten  
över finansiell ställning, värderade till nuvärdet av framtida  leasinginbetalningar. 
Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Wihlborgs leasetagare endast 
i begränsad omfattning. Räntekostnaden för tomträttsavgälder redovisas på 
raden för räntekostnad, leasing i resultaträkningen. 
Ersättning till anställda
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa 
som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande 
de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndig-
heter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs 
har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS 
klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då 
det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmåns-
bestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda i Sverige erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandels-
stiftel se, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Anställda i 
Danmark erhåller medarbetarandelar i Wihlborgs Fastigheter AB. Avsättningen 
såväl i Sverige som Danmark beslutas årligen av styrelsen och förutsätter att 
vissa kriterier för koncernens resultat uppnåtts. Ersättningen redovisas som en 
personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till. 
Finansiella kostnader 
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kost-
nad utan aktiveras som fastighetsinveste ring. Finansnettot påverkas ej av 
 marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som 
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser 
ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. 
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. 
Förvaltningsresultat
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i rapporten över  
resultat och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är  
vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat  
på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats. Med hänsyn 
till detta redovisas en rad för förvaltningsresultat som visar resultatet av verk-
samheten före värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skatter. 
Skatter
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt 
för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets 
skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom 
att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt 
för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga 
värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats 
utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen.
Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. 
Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla tempo-
rära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och 
skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna 
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skatte-
satsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. 
Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag 
görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas. Uppskjutna skatte-
fordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma 
skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. 
Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller 
kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas i övrigt totalresultat. I 
dessa fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat.
Förvaltningsfastigheter 
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter i 
enlighet med IAS 40 då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller 
värdeökning eller en  kombination av dessa. Wihlborgs förhyr kontor i Köpen-
hamn, Lund, Helsingborg och Malmö (från och med maj 2023) i egna fastighe-
ter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en icke väsent-
lig del av respektive fastighets totala hyresvärde, varför någon klassificering 
som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts. Detta innebär att samtliga 
fastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och att inga avskriv-
ningar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringen redovisas på särskild 
rad i resultat räkningen och beräknas utifrån värderingen vid periodens slut 
jämfört med värderingen från föregående år, alternativt anskaffningsvärdet 
om fastigheten förvärvats under året, med tillägg för under året aktiverade 
tillkommande utgifter. Värde förändringen för avyttrade fastigheter framgår av 
redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. 
Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderings modell. 
Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till  hörande nivå 
3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i värderingen 
har en väsent lig påverkan på bedömt värde. Vid årsskiftet värderas samtliga 
fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända och rele-
vanta kvalifikationer. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet 
vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. 
Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagda 
kostnader. Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas enligt orts-
prismetoden. I not 13 finns ytterligare information om värderingen av fastighets-
beståndet och redo görelse för dess redovisade värden.
Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till 
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska 
fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra 
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
 Av  görande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redo-
visade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade 
komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya kompo-
nenter läggs till det redovisade värdet. I större ny-, till- och ombyggnads-
projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer 
kostnads förs i den period som de uppkommer.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland 
 tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och låne-
fordringar, samt bland skulderna, leverantörsskulder, övriga skulder och 
 låneskulder. Räntederivatinstrument kan ingå både som tillgång och skuld.
Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde och därefter 
löpande till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde beroende på 
 klassificering. Finansiella instrument redovisade till anskaffningsvärde redo-
visas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga värde med 
tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument redovisade till verkligt 
värde redovisas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga 
värde, transaktionskostnader kostnadsförs direkt. Samtliga finansiella derivat-
instrument redovisas löpande till verkligt värde.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas in i balansräkningen när bolaget 
blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bola-
get presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala,

===== SIDA 100 =====

100
Noter
även om faktura ännu inte har skickats. Hyresfordringar tas upp i rapport över 
finansiell ställning första dagen i hyresperioden. Skuld tas upp när motparten 
har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura 
ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 
Finansiella tillgångar 
Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontrakt-
senliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera 
dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet 
anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar samt 
fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värde-
ring upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de 
redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.
För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade 
 modellen för kr
editreserveringar. Det görs löpande bedömning av kredit
-
r
eserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. 
På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga 
belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med 
mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. 
För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för 
fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög 
kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.
Skuldinstrument
Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder. 
Checkräkningskredit redovisas som långfristig skuld då den ingår i långfristigt 
låneavtal. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas 
till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under 
posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat 
och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte 
 mot
 tagits
 . Leverantörsskulder och andra r
örelse
 skulder med kort löptid r
edo-
visas till nominellt värde.
Derivat
Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt 
värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera expo
-
nering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finans
-
policy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat 
uppstår vär
deförändringar beroende på främst förändringar av marknads
-
räntan. Räntederivat r
edovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas 
därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande 
betalningsströmmar under avtalen resultatförs som räntekostnad för den 
period de avser.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Förändringar under 2023 i RFR 2 Redovisning för juridiska personer har inte 
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2023.  
förutom vissa upplysningskrav. Samma sak gäller förändringar som träder i 
kraft 2024 eller senare.  
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens 
principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-
bolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med 
hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Leasing
-
avtal r
edovisas i moderbolaget enligt undantaget i RFR2, vilket innebär att 
leasingkostnaderna redovisas i resultaträkningen där de ingår i fastighets
-
administration samt central administration. Koncernbidrag r
edovisas i enlighet 
med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna 
som lämnade koncern
 bidrag r
edovisas som bokslutsdisposition. Fordringar 
i moderbolaget består i allt väsentligt av fordringar på dotterbolag, vilka 
redovisas till anskaffningsvärdesmetoden i enlighet med IFRS 9. Fordringar 
på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade 
kredtit
 r
eserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåt
-
blickande faktor
er och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Fordringar 
utan säkerhet i fastigheter uppgår till oväsentliga belopp och givet värdet på 
säkerheterna uppgår reserven till oväsentliga belopp.
NOT 2 | Finansiell riskhantering
Verksamheten finansieras med eget kapital och räntebärande skulder. 
 Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell
 
risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att 
erhålla lån på rimliga villkor. Målen för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose 
avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och 
säkerställa utrymme för 
 investeringar
. Målen är att uppnå avkastning på eget 
kapital som överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter, vilket 
innebär 8,51 procent för 2023, soliditet om lägst 30 procent, räntetäcknings-
grad minst 2,0 och belåningsgrad högst 60 procent. Per den 31 december 
var uppfylldes alla mål förutom avkastning på eget kapital, för utfall se tabell i 
not 22 Eget kapital.  
Finanspolicy
Styrelsen fastställer årligen finanspolicyn som styr Wihlborgs finansverksamhet. 
Syftet med finanspolicyn är att definiera målsättning samt ange riktlinjer och 
risklimiter för finansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans
 policyn 
anger även över
gripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och 
uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moder-
bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränte-
riskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. 
Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer  
i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
– 
 Säkerställa en god betalningsber
edskap för att vid var tidpunkt kunna 
möta Wihlborgs betalningsförpliktelser
– 
 Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversifiering bland Wihlbor
gs 
finansieringskällor
– 
 Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå 
och givna risklimiter
– 
 Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som 
uppstår i Wihlbor
gs 
– 
 Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontr
oll. 
Hantering av finansiella risker
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång 
till, eller endast mot en väsentligt ökad kostnad ha tillgång till medel för 
refinansieringar, investeringar och övriga betalningsförpliktelser. Wihlborgs ska 
kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden. 
Finan
 sieringsrisken ökar om bolagets kr
editvärdighet försämras eller en stor  
del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen. 
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser 
och dels genom en likviditetsreserv i form av tillgång till krediter eller likvida 
medel som kan lyftas med kort varsel. Checkräkningskrediten uppgick vid 
årsskiftet till 449 Mkr (450), varav 107 Mkr (88) var utnyttjade.
Finansieringsrisken begränsas av att finanspolicyn ger riktlinjer om 
godkända motparter vid tecknande av kreditlöften, strävan efter en jämn 
förfallostruktur på låneskulden inklusive omförhandlingar av kreditmarginal
-
villkor
, begränsning i genomsnittlig avtalsmässig kreditlöptid på skulden samt 
riktlinjer om antal långivare gällande banklån. Ingen enskild långivare bör stå 
för mer än 50 procent av den totala utestående volymen av banklån och anta-
let
  långivar
e skall vara minst tre. Finanspolicyn anger också maximal fördelning 
av olika upplåningsformer. Vid årsskiftet uppgick 52 procent (48) av totala 
låneskulden av banklån, danska realkreditlån uppgår till 41 procent (42) medan 
andelen obligationslån minskat till 7 procent (10). Det fanns 9 (9) huvudsakliga 
kreditgivare, varav den största motsvarar 21 procent (22). Wihlborgs har gett 
ut icke 
 säkerställda obligationer i ett Medium T
erm Note program uppgående 
till 1 250 Mkr (1 150). Därutöver har obligationer uppgående till 794 Mkr (1 
430 ) getts ut via det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering. 
De obligationer som förfaller under 2024 uppgående till 1 194 Mkr, kommer 
antingen att återbetalas via befintliga outnyttjade kreditfaciliteter eller genom 
emission av nya obligationer beroende på villkoren på obligationsmarknaden 
vid den aktuella tidpunkten. I början av 2024 har nya obligationer om 500 Mkr 
emitterats via MTN-programmet och 414 Mkr via SFF .

===== SIDA 101 =====

101
Noter
Merparten av de räntebäran de skulderna, som vid årsskiftet uppgick till 
27 949 Mkr (26 806), är upptagna i moderbolaget mot ställande av säker-
heter i form av reversfordringar på dotterbolagen, med däri pantförskrivna 
fastighetsinteckningar. Säkerheterna kompletteras i merparten av fallen med 
villkor i avtalen med kreditgivarna om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, 
så kallade finansiella covenanter. Covenanterna till kreditgivarna är utfärdade 
med betryggande marginal till Wihlborgs mål för kapitalstruktur. Wihlborgs 
har ett totalt kreditutrymme om 30 781 Mkr (29 662), varav 27 949 Mkr (26 
806) var utnyttjat per 31 december 2023. Genom långfristiga kreditlöften har 
Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Den genomsnittliga kapital-
bindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 6,0 år (6,1). I följande tabell visas 
de kreditfaciliteter som fanns vid årsskiftet. 
Kreditfaciliteter, Mkr
   2023-12-31     2022-12-31
Belopp Utnyttjat Belopp Utnyttjat 
Långfristiga bindande 
låneavtal i bank 23 488 21 598 26 632 24 138
Kortfristiga bindande 
låneavtal i bank 4 800 4 200 0 0
Checkkredit 449 107 450 88
Summa låneavtal i bank 28 737 25 905 27 082 24 226
Långfristiga obligationer, 
säkerställda 0 0 794 794
Kortfristiga obligationer, 
säkerställda 794 794 636 636
Långfristiga obligationer, 
icke-säkerställda 850 850 800 800
Kortfristiga obligationer, 
icke-säkerställda 400 400 350 350
Summa obligationer 2 044 2 044 2 580 2 580
Totalt 30 781 27 949 29 662 26 806
Förfallostruktur kreditramavtal, Mkr
    2023-12-31     2022-12-31
Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat 
0–1 år 5 594 4 994 986 986
1–2 år 4 338 4 138 5 858 5 282
2–3 år 10 123 8 091 11 666 9 386
3–4 år 592 592 596 596
4–5 år 610 610 595 595
Efter 5 år 9 524 9 524 9 960 9 960
30 781 27 949 29 662 26 806
Ränterisk
Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna för Wihlborgs. Hur 
mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på 
vald räntebindningstid. Med ränterisk avses risken för att utvecklingen på ränte-
marknaden ger negativa effekter på Wihlborgs resultat. Ränterisken påverkar 
Wihlborgs dels genom löpande räntekostnader för lån och derivat och dels 
genom marknads värdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk-
hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaflöden 
för att främja fastig hetsinvesteringar samt uppfylla krav och förväntningar som 
kreditgivare och andra externa parter har på Wihlborgs. Vid val av ränterisk-
strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaflöde är för 
utvecklingen på räntemarknaden över en flerårig tidshorisont. Ränteriskstra-
tegin uttrycks i form av en normportfölj som beskrivs som en förfallostruktur 
för räntebindningen i låneavtalen kombinerat med derivatinstrument. Enligt 
finanspolicyn ska räntetäcknings graden alltid överstiga 2,0 gånger, för 2023  
var ränte täckningsgraden 2,8 gånger (5,6). Den genomsnittliga räntan, inklu-
sive kostnad för kreditavtal, uppgick den 31 december 2023 till 3,98 procent 
(2,59). En känslig hetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning 
respektive minskning av marknadsräntan med 1 procent enhet skulle ränte-
kostnaderna öka med 124 Mkr (166) respektive minska med 124 Mkr (383). För 
ytterligare information kring räntekänslighet se sid 85. 
Nedan stående  tabeller över ränteförfallostruktur för 2023 respektive 2022, 
visar nominellt värde på lån respektive derivat. 
Ränteförfallostruktur 2023-12-31, Mkr 
Exkl  
derivat
Ränte  - 
derivat
Netto Snitt- 
ränta, % 
2024 26 389 -12 219 14 170 4,89
2025 – 1 788 1 788 1,56
2026 – 1 702 1 702 2,33
2027 – 2 245 2 245 3,63
2028 – 2 645 2 645 3,69
>2028 1 560 3 839 5 399 2,94
27 949 0 27 949 3,93
Ränteförfallostruktur 2022-12-31, Mkr 
Exkl  
derivat
Ränte  - 
derivat
Netto Snitt- 
ränta, % 
2023 25 071 -7 932 17 139 3,02
2024 – 1 788 1 788 1,43
2025 – 1 788 1 788 1,44
2026 – 1 252 1 252 1,62
2027 – 1 352 1 352 2,96
>2027 1 735 1 752 3 487 1,59
26 806 0 26 806 2,55
 
Verkligt värde på Wihlborgs räntederivatportfölj uppgick vid utgången av året 
till 148 Mkr (695). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagt 
14,0 Mdkr (10,4) fördelat på 34 (25) olika ränteswappar. För mer detaljerad 
information om räntederivatportföljen, se nedan stående tabell. Räntan som 
anges avser betald fast ränta. I samtliga avtal erhålles rörlig 3 månaders ränta. 
Räntederivatportfölj
Ränteswappar
Slutförfall Belopp, Mkr Ränta, %
2024 1 788 0,41
2025 1 788 0,42
2026 1 702 1,75
2027 2 245 2,46
2028 2 645 2,52
2029 1 446 2,05
2030 1 446 2,23
2031 947 2,95
Totalt 14 007 1,83

===== SIDA 102 =====

102
Noter
Framtida likviditetsflöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk-
ningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har stiborräntan 
per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har 
antagits vara desamma per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, 
då de antagits slutamorterats. 
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31, Mkr 
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat -  
att betala
Totalt 
1-3 mån 1 150 269 – 1 419
4-12 mån 3 844 995 – 4 839
1-2 år 4 138 1 019 – 5 157
2-3 år 8 091 763 – 8 854
3-4 år 592 410 – 1 002
4-5 år 610 326 – 936
Efter 5 år 9 524 3 416 – 12 940
27 949 7 198 – 35 147
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31, Mkr
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat -  
att betala
Totalt 
1-3 mån 166 172 32 370
4-12 mån 820 458 104 1 382
1-2 år 5 282 699 114 6 095
2-3 år 9 386 431 72 9 889
3-4 år 596 228 54 878
4-5 år 595 227 41 863
Efter 5 år  9 961 1 991 53 12 005
26 806 4 207 470 31 483
Framtida likviditetsflöden övriga finansiella skulder 2023-12-31, Mkr
Nedanstående tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne
-
skulder och derivat). Beloppen i tabellen är inte diskonterade. 
2023-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Derivat – – 94 127 221
Leasingskuld 3 5 24 197 229
Leverantörsskulder 344 – – – 344
Övriga skulder 135 122 121 19 398
482 127 145 216 971
2022-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Derivat – – 1 – 1
Leasingskuld 3 5 20 213 241
Leverantörsskulder 277 – – – 277
Övriga skulder 65 109 144 33 351
345 114 165 246 870
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller 
betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place-
ring av likviditetsöverskott, i derivataffärer samt i kreditlöftesavtal. För att 
reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs ska sträva efter 
att sprida motpartsriskerna. För att reducera riskerna får endast godkända 
motparter användas. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs 
sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov 
 kompletteras
  hyr
esavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. 
På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversford-
ringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den 
maximala kredit
 exponeringen avseende finansiella tillgångar motsvaras av 
dess 
 r
edovisade värde. 
Valutarisk/omräkningsexponering
Med valutarisk avses risken för påverkan på Wihlborgs resultat- och balans-
räkning till följd av förändrade valutakurser. Valutariskexponeringen avser 
icke säkrade nettopositioner dvs. skillnaden mellan tillgångar och skulder 
samt skillnaden mellan in- och utflöden i utländsk valuta. I såväl Sverige som 
Danmark finns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK och 
DKK. För att begränsa valutaexponeringen skall Wihlborgs investeringar i 
utländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt finansieras i lokal valuta, i 
första hand via lån i det danska dotterbolaget, i andra hand genom lån i lokal 
valuta i moderbolaget och i tredje hand genom derivatinstrument. Säkrings-
graden i relation till nettotillgångarnas verkliga värde ska uppgå till minst 
80 procent och högst 100 procent. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark 
via Wihlborgs A/S. Wihlborgs exponering i danska kronor per balansdagen 
består dels av nettotillgångar i den danska delen av koncernen uppgående 
till 2 456 miljoner DKK (2 412), dels av utlåning till densamma på 874 miljoner 
DKK (830) och slutligen av banklån i danska kronor i svenska koncernbolag på 
3 348 miljoner DKK (3 348) som upptagits för att valutasäkra nettoinveste -
ringen och utlåningen. Nettoexponeringen, beaktat skatteeffekt, uppgår till 
84 procent (87). En valuta
 kursförändring med 5 pr
ocent skulle påverka övrigt 
totalresultat med 37 Mkr inklusive skatte
 ef
fekter. I not 12 framgår beloppen för 
omräkning av nettoinvestering samt säkringen av valutarisk.

===== SIDA 103 =====

103
Noter
NOT 4 | Intäkter
Koncernen
2023 2022
Hyr
esintäkter, brutto 3 759 3 274
Hyresintäkter, outhyrt -310 -312
Serviceintäkter 432 373
3 881 3 335
Koncernens intäkter består av hyresintäkter och serviceavgifter. I hyres
 intäkterna
 
ingår även fastighetsskatt och hyresrabatter. Serviceintäkter avser vidare
-
debitering av kostnader för bland annat uppvärmning, elektricitet och V
A.  
Av hyresintäkterna utgör 71 Mkr (61) omsättningsbaserade lokalhyror och  
184 Mkr (166) fakturerad fastighetsskatt. Hyror och hyresrabatter som endast 
debiteras under viss del av ett kontrakts löptid periodiseras normalt sett linjärt 
över respektive kontrakts hela löptid. 
Hyres- och serviceintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta  
som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke 
uppsägningsbara betalningarna avseende hyres- och serviceintäkter fördelade 
på förfallotid är som följer: 
Koncernen
2023 2022
Inom ett år 3 152 3 494
Mellan 1 och 5 år 7 950 7 465 
Senar
e än 5 år 3 854 3 776
14 956 14 735 
Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara betalningar avseende 
hyres- och serviceintäkter avser 1 363 Mkr (1 707) hyreskontrakt vilka tecknats  
före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år.  
Vid årets slut hade Wihlborgs 3 111  lokalhyresavtal (3 169) med kontrakte-
rade hyresintäkter om 3 933 Mkr (3 703) och en genomsnittlig löptid om 3,6 
år (3,4). På sid 46–48 finns ytter
 ligar
e information om hyror och hyreskontrakt.
NOT 3 | Rörelsesegment
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen som delas in i marknadsområdena Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till vd som är koncer-
nens högsta verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar i fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per 
marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras verkliga värden.  
Redovisning av segment
Marknadsområden    
Malmö
Helsingborg
Lund    
Köpenhamn
Totalt
Poster fördelade per segment 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 1 257 1 095 834 764 558 496 801 607 3 449 2 962
Serviceintäkter 123 103 74 62 81 71 154 137 432 373
Fastighetskostnader -335 -292 -241 -221 -192 -171 -350 -320 -1 118 -1 004
Driftsöverskott 1 044 906 667 605 446 396 606 424 2 763 2 330
Tomträttsavgäld 0 0 -5 -5 0 0 0 0 -5 -5
Värdeförändring fastigheter -480 156 -496 -239 -71 31 -164 448 -1 212 396
Segmentsresultat 564 1 062 166 361 375 427 442 872 1 546 2 722
POSTER EJ FÖRDELADE PER SEGMENT
Övriga intäkter och central administration – – – – – – – – -92 -88
Finansnetto exkl tomträttsavgäld – – – – – – – – -958 -385
Resultatandelar i andra bolag – – – – – – – – 39 8
Värdeförändring derivat – – – – – – – – -559 654
Skatt på årets resultat – – – – – – – – -3 -623
Nettoresultat – – – – – – – – -27 2 288
FASTIGHETSVÄRDEN OCH INVESTERINGAR PER SEGMENT
Fastigheter 22 146 22 035 12 490 12 292 9 154 8 861 12 082 11 991 55 872 55 179
Årets fastighetsförvärv 0 444 1 322 20 – 113 1 672 134 2 438
Övriga investeringar i fastigheter 608 622 694 418 344 365 216 113 1 862 1 518
Ytterligare information om respektive marknadsområde finns på sid 50–66. 
Intäkter och fastighetsvärde per land
Hyresintäkter
Fastighetsvärde
2023 2022 2023 2022
Danmark 955 744 12 082 11 991
Sverige 2 926 2 591 43 790 43 188
3 881 3 335 55 872 55 179
Wihlborgs har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av 
 koncernens totala hyr
esintäkter.

===== SIDA 104 =====

104
Noter
NOT 6 | Anställda, personalkostnader 
och ledande befattningshavar
es ersättningar
Medelantalet anställda
2023
varav 
män 2022
varav 
män
Moderbolaget, Sverige 137 83 134 82
Dotterföretag, Sverige 5 0 6 0
Dotterföretag, Danmark 79 54 111 67
Koncernen totalt 221 137 251 149
Könsfördelning Styrelse Ledande befattningshavare
2023 2022 2023 2022
Män 4 4 4 4
Kvinnor 3 3 4 4
Totalt 7 7 8 8
Löner, andra ersättningar och       Koncernen  Moderbolag
sociala kostnader 2023 2022 2023 2022
LÖNER OCH ANDRA ERSÄ
TTNINGAR
Ulrika Hallengren, vd
Grundlön 4,8 4,6 4,8 4,6
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande 
 befattningshavar
e
Grundlön 12,4 12,0 12,4 12,0
Förmåner 0,4 0,4 0,4 0,4
Övriga anställda 146,1 143,5 76,1 70,2
Summa 163,8 160,6 93,8 87,2
PENSIONSKOSTNADER
Verkställande direktör 1,7 1,6 1,7 1,6
Övriga ledande befattningshavare 3,0 3,1 3,0 3,1
Övriga anställda 17,4 19,2 8,7 9,4
ÖVRIGA SOCIALA KOSTNADER 36,1 35,6 34,4 33,6
Varav verkställande direktör 2,0 2,1 2,0 2,1
Varav övriga ledande befattningshavare 4,8 5,0 4,8 5,0
Summa 58,2 59,5 47,8 47,7
Ersättning till ledande befattningshavare
Principer
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans 
beslut och gäller från månaden efter årsstämman till och med årsstämman 
nästkommande år. Ersättning till styrelsens ledamöter framgår av tabellen 
nedan. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings-
havare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande 
NOT 5 | Fastighetskostnader
Koncernen
2023 2022
V
ärme, elektricitet och VA 290 262
Övriga driftskostnader 282 259
Reparation och underhåll 134 115
Fastighetsskatt 247 226
Fastighetsadministration 165 142
1 118 1 004
I övriga driftskostnader ingår bland annat kostnader för fastighetsskötsel, 
renhållning, försäkringar, larm och bevakning samt hyresförluster. För 2023 
uppgick hyresförlusterna till 6 Mkr (1). 
I fastighetsadministration ingår indirekta kostnader för löpande fastighets
-
förvaltning såsom kostnader för förvaltningsor
ganisationen, uthyrningar, hyres-
system, hyresförhandlingar, hyresdebiteringar samt marknadsföring kopplade 
till fastigheterna. 
 befattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av ekonomi- 
& finanschef, marknads- och kommunikationschef, projekt- och utvecklingschef, 
HR-chef samt regionchefer för Malmö, Lund och Helsingborg. Till koncern
-
ledningen utgår inga särskilda r
örliga eller aktiekursrelaterade ersättningar.   
Kkr Ersättningar 2023 Ersättningar 2022
Styrelse-
ledamot
Revisions-
utskott Summa
Styrelse-
ledamot
Revisions-
utskott Summa
Anders Jarl* 
 
(ordförande) 626 626 587 587
Tina Andersson 208 43 252 202 42 243
Amela Hodzic 208 208 202 202
Jan Litborn 208 87 295 202 83 285
Lennart Mauritzson 208 43 252 202 42 243
Helen Olausson 0 65 65
Johan Qviberg 0 65 65
Johan Röstin 208 208 137 137
Anna Werntoft 208 208 137 137
1 876 173 2 049 1 797 167 1 964
* Inkl pension 153 Kkr (134)
Ersättningar och övriga förmåner under året
Övriga förmåner avser tjänstebil och sjukvård. Pensionskostnad avser den kost-
nad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören är 
65 år
. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 
35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra 
ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensions
-
åldern är 65 år
.
För ett antal tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda 
pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta. 
Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3 Klassificering 
av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmåns
-
bestämd plan som omfattar flera arbetsgivar
e. För räkenskapsåret 2023 har 
bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella 
andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört 
att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensions-
planen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en 
avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns
 bestämda ålders- och familje
-
pensionen är individuellt beräknad och är bland annat ber
oende av lön, tidigare 
intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter 
nästa rapportperiod för ITP2-
 försäkringar
  som är tecknade i Alecta uppgår till
 
3,7 Mkr (3,8). Den kollektiva konsoliderings
 nivån utgörs av marknadsvär
det på 
Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas 
försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med 
IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 
125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsoliderings
 nivå understiger
 
125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa 
förutsättningar för att konsoliderings
 nivån åter
går till normalintervallet. Vid låg 
konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och 
utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att 
införa premiereduktioner. Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form 
av den kollektiva konsolideringsnivån till 157 procent (172) vilket kommer att 
innebära viss premiereduktion under det kommande året. 
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex 
 månader
. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har vd rätt till ett avgångs
-
vederlag motsvarande 18 månadslöner
. Avgångsvederlaget avräknas mot 
andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget 
avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande befattnings
 havar
e gäller 
en ömsesidig uppsägningstid om 4–6 månader. Vid uppsägning från bolagets 
sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 12 månader. Avgångs
 vederlaget
 
avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga ledande befattnings-
havares sida utgår inget avgångsvederlag.
Ber
edningsunderlag
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2023 har beslutats 
av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av 
verkställande direktören. 
Vinstandelsstiftelse
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-
ningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per 
anställd och år och baseras på en kombination av Wihlbor
gs resultat exklusive 
värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital

===== SIDA 105 =====

105
Noter
samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i 
aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet  
med fastställda stadgar i stiftelsen. Anställda i Danmark erhåller medarbetar-
andelar i Wihlbor
gs Fastigheter AB med belopp motsvarande ett danskt prisbas-
belopp. Avsättningen såväl i Sverige som i Danmark beslutas årligen av styrelsen 
och förutsätter att kriterierna för avsättningen är uppfyllda. I personalkostnader
 
för 2023 ingår avsättningar om totalt 9,8 Mkr (9,4) varav 7,3 Mkr (6,2) i Sverige. 
NOT 7 | Central administration 
och  
marknadsföring
Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma  funktioner  
för ekonomi och finans, investor relations samt central marknadsföring och 
andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Därutöver ingår 
delar av hållbara affärer samt IT. Fastighetsrelaterad administration ingår inte 
utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
NOT 10 | V ärdeförändring derivat
Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt 
värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte
 derivat r
edovisas på 
särskild rad efter förvaltningsresultatet i resultat
 räkningen. Principerna för vär-
dering av derivat framgår av not 1. V
erkligt värde på derivatportföljen uppgick 
vid årets slut till 148 Mkr (695). 
  Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Värdeförändring 
– Räntederivat -547 664 -547 664
– Övriga finansiella poster -12 -10 – –
Summa -559 654 -547 664
NOT 11 | Skatt på år ets resultat
  Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt på årets resultat -28 -40 0 0
Justering aktuell skatt tidigare år -4 -4 0 0
Summa aktuell skatt -32 -44 0 0
Uppskjuten skatt 29 -579 124 -135
Summa skatt -3 -623 124 -135
Nominell skatt på resultat före skatt 4 -610 46 -428
Skatteeffekter justeringsposter
– Utdelning från koncernbolag – – 90 300
– Nedskrivning/reversering andelar i 
koncernbolag/andra bolag – -1 -5 -2
– Försäljning fastighet via bolag 3 – – -1
– Omvärdering tidigare reservering – – – –
– Just ingående temporära skillnader 
och underskottsavdrag 9 0 – –
– Resultatandel intressebolag 8 3 – –
– Skattereduktion inventarier -5 – – –
– Ej avdragsgill ränta -18 -7 -3 -3
– Övriga justeringsposter 0 -4 -4 -1
Summa skatt exkl. aktuell 
skatt tidigare år 1 -619 124 -135
Justering aktuell skatt tidigare år -4 -4 0 0
-3 -623 124 -135
Utöver vad som r
edovisats ovan finns i koncernen skatt hänförbar  
till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till -5 Mkr (63). 
Den nominella skatten är 20,6 procent (20,6) i Sverige och 22 procent 
(22) i Danmark. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående 
 bolagens skattepliktiga r
esultat. Detta är lägre än koncernens redovisade 
resultat före skatt. Detta beror främst på att:
– V
ärdeförändring avseende förvaltningsfastigheter inte ingår i det skatte
-
pliktiga r
esultatet.
– 
 V
ärdeförändringar avseende derivat inte ingår i det skattepliktiga resultatet.
–
 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för byggnader
, markanläggningar
och fastighetsinventarier ej belastar koncernresultatet.
–
 Skattemässigt dir
ekt avdragsgilla belopp avseende vissa ombyggnads
-
investeringar på fastigheter ej belastar koncernr
esultatet.
– Skattemässigt utnyttjade underskottsavdrag ej belastar koncernr
esultatet
– Ej avdragsgilla räntor ökar det skattepliktiga resultatet. 
NOT 8 | Arvode och kostnadsersättning 
till r
evisorerna, tkr
  Koncernen Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Deloitte
Revisionsuppdrag 4 020 3 527 3 100 2 853
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 740 690 740 690
Skatterådgivning 1 587 – – –
Andra uppdrag – 7 – 7
Arvoden för svenska dotterbolag faktureras moderbolaget. 
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern
 -
r
edo
 visningen och bokföringen samt styr
elsens och verkställande 
 dir
ek
 tör
ens 
förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med 
 över
enskommelse eller avtal.
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på 
 bolagets
  r
evisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föran-
leds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana 
övriga arbetsuppgifter. 
NOT 9 | Värdeförändring 
 
förvaltningsfastigheter
Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till 
 fastighetsbestånd vid år
ets slut.
   Koncernen
2023 2022
V
ärdeförändring sålda fastigheter 3 15
Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec -1 215 381
-1 212 396
För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje 
kvartalsskifte. Intern värdering sker normalt sett per 31 mars, 30 juni och 30 
september. För att säkerställa den interna värderingen vid dessa tidpunkter 
värderas ett mindre urval av fastig
 heterna externt. Urvalet av fastigheter görs 
med fokus på fastigheter med stora förändringar i hyr
esnivåer, vakansgrader 
eller med omfattande investeringar. Vid varje årsskifte värderas alla fastigheter 
externt, under 2023 har samtliga fastigheter även värderats externt per 30 
september. Av Samhällsbyggarna auktoriserade värderare på Malmöbryggan 
Fastighetsekonomi AB har per 2023-12-31 genomfört värdering av Wihl-
borgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt 
bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark 
har fastigheterna värderats av Newsec Advisory A/S. Ytterligare information 
lämnas i not 13.

===== SIDA 106 =====

106
Noter
Beräkning aktuell skatt på
årets resultat i koncernen 2023 2022
Resultat före skatt -24 2 911
Värdeförändringar fastigheter och derivat 1 771 -1 061
Skattemässiga avskrivningar fastigheter -1 128 -764
Direktavdrag hyresgästanpassningar 
och komponentbyten m m -363 -305
Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar -15 34
Effekt ränteavdragsbegränsningar 296 45
Valutaeffekter bokad mot eget kapital i koncernen 20 -305
Övrigt -50 -47
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 507 507
Underskottsavdrag, ingående balans -1 716 -2 046
Förvärv -24 –
Justering ingående underskott 6 4
Underskottsavdrag, utgående balans 1 354 1 716
Skattepliktigt resultat 127 181
Aktuell skatt på årets resultat -28 -40
Aktuell skatt på fg års resultat -4 -4
Summa aktuell skatt -32 -44
NOT 12 | Redogörelse för övrigt 
 totalresultat samt förändring reserver
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid om  -
räkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat 
sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella 
rapporter presenteras i.
Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår 
vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av 
en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas 
eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget 
kapital redovisas reser ver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma 
men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
2023
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings- 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto-
investeringar i 
 utländska verksamheter 605 -33 – 572
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten -529 29 – -500
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 68 -5 – 63
144 -9 – 135
2022
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings- 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto-
investeringar i 
 utländska verksamheter 221 383 – 605
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten -149 -380 – -529
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 5 63 – 68
78 66 – 144
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning 
av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor har historiskt 
använts såväl terminsaffärer i valuta som lån i utländsk valuta. För närvarande 
används enbart lån i utländsk valuta för denna säkring.
NOT 13 | Förvaltningsfastigheter
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i  syfte att generera hyres-
intäkter eller värdeökning eller en kombina tion av dessa. Förvaltningsfastig-
heter redovisas i rapport över finansiell ställning till verkligt värde. 
Wihlborgs förhyr kontor i Malmö (fr.o.m maj 2023), Köpenhamn, Lund och 
Helsing borg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i 
samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför 
någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i 
nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Beslutade investeringar uppgår till 3 675 Mkr (3 631), varav 1 011 Mkr 
(1 367) var nedlagt vid årsskiftet. Av fastigheternas redovisade värde beräknas 
197 Mkr (175) avse aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av låneutgift att akti-
vera har en räntesats baserad på den genomsnittliga räntan på låneportföljen 
använts. Per 2023-12-31 uppgick räntesatsen till 4,26 procent (2,02).
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut  
till 24 367 Mkr (23 992).
Årets förändring av redovisat värde
   Koncernen
2023 2022
Redovisat värde årets ingång 55 179 50 033
Fastighetsförvärv 134 2 438
Investeringar 1 862 1 518
Avyttrade fastigheter -18 -97
Värdeförändring -1 212 396
Valutaomräkningar -73 891
Redovisat värde 55 872 55 179
Värderingen av fastigheterna vid årets slut har inneburit att fastighetsvärdet 
minskat med 1 212 Mkr (396). Sedan föregående årsskifte har antagandena 
om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig vakans, drifts-
kostnadsutveckling och avkastningskrav förändrats. Positiv nettouthyrning 
samt färdigställande av projekt har haft en positiv inverkan på värderingarna 
medan underhållsinvesteringar och vissa avflyttningsrisker påverkat negativt. 
Nettoeffekten av dessa förändringar är över året negativ, därtill kommer ett 
ökat värde från projektutveckling om 4 Mkr (150). För samtliga förändrings-
poster se tabell ovan. 
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, 
 oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella  kvalifikationer 
och med erfarenhet av såväl aktuella marknads områden som typ av fastig-
heter som värderats. I Sverige har värderingarna utförts utav av Malmö-
bryggan Fastighetsekonomi AB. I Danmark har fastigheterna värderats av 
Newsec Advisory A/S. Vid bestämmandet av verkligt värde har utgångs-
punkten varit den maximala och bästa användningen.
Verkligt värde har fastställts med en kombination av avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda 
transaktioner på berörda delmarknader används för att kalibrera parametrarna 
i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Därtill kommer 
tillämpning av generella ekonomiska samband och aktuell marknadsinformation  
kring hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsättningar 
för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av 
sålda jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka 
inkluderar relvevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkast-
ningsvärde som beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflöden genom att 
beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över kalkylperioden 
och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkyl-
räntan, som utgör totalavkastningskravet vid fastighetsinvesteringar, härleds 
ur sambanden: Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation 
+ fastighetsrisk, eller Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga 
utveckling (värdeförändringen). I de fall det bedöms motiverat med hänsyn 
till längre hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som 
domineras av offentligt finansierade hyresgäster med längre hyreskontrakt 
tillämpas i visa fall lägre kalkylränta vid nuvärdesberäkning av de årliga 
kassaflödena. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet vore 
färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. Projekt i 
tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagd kostnad. 
Obebyggd mark och andra förädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden. 
Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till-
hörande nivå 3 i verkligt värdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i 
 värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Fastigheternas värden 
är individuellt  bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet.

===== SIDA 107 =====

107
Noter
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 10,0
Marknadshyresnivå -10 -10,0
Drift- och underhållskostnader** 20 -6,1
Drift- och underhållskostnader -20 6,1
Ekonomisk vakansgrad 25 -3,0
Ekonomisk vakansgrad -25 3,0
Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,1
Direktavkastning, restvärde -0,5 7,5
Kalkylränta, restvärde och betalnetto 0,25 -1,4
Kalkylränta, restvärde och betalnetto -0,25 1,4
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 9,1
Marknadshyresnivå -10 -9,1
Drift- och underhållskostnader** 20 -1,4
Drift- och underhållskostnader -20 1,4
Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde 0,5 -8,3
Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde -0,5 9,7
* Förändring av direktavkastning avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg  
– taxebundna kostnader) Källa: Newsec Advisory A/S
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna som används. Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknads-
förhållanden kända vid värdetidpunkten. I nedanstående tabeller framgår de mest väsentliga värderingsantagandena. Se även sid 82–83 för ytterligare informa -
tion kring värderingarna av fastighets innehavet.
Sammanfattning värderingsantaganden
Kalkylperiod I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkyl-
perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna.
Marknadshyra  Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig 
vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen. 
Drift- och  
underhållskostnader
Bedöms öka med 0,5 procentenheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedömningen används, med hänsyn till objektets 
speciella egenskaper, normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxebundna driftskostnader är baserade på utfall/budget 
och övriga driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
Inflationsantagande Under kalkylperioden bedöms KPI till 4,0 procent 2024 i Sverige och därefter  Riksbankens långsiktiga mål om 2,0 procent. I Danmark 
bedöms inflationen till 2 procent. 
Övriga väsentliga 
 värderingsantaganden
Framgår av tabellen nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma antaganden som nedan vid färdigställandet,  
beroende på i vilket område projektet finns.  
Övriga väsentliga värderingsantaganden* 
Område
Kalkylränta för 
nuvärdesberäkning 
av driftnetton, %
Direktavkastnings‐
krav för beräkning av 
restvärde, %
Långsiktig  
ekonomisk  
vakansgrad, %
Marknadshyra 
(kallhyra),  
kr/m2
Drift‐och under-
hållskostnader,  
kr/m2 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 5,00 – 6,90 4,65 – 5,30 6 – 10 1 300 – 5 500 282 – 646
Malmö Dockan/Hyllie 5,00 – 7,10 4,40 – 6,00 6 – 12 1 500 – 3 550 250 – 912
Malmö Yttre 5,50 – 8,10 5,65 – 6,50 8 – 12 800 – 2 100 340 – 800
Helsingborg Centrum 5,00 – 7,80 4,55 – 6,15 6 – 8 1 600 – 5 100 313 – 784
Helsingborg Yttre 6,75 – 8,50 5,90 – 7,25 6 – 12 800 – 2 600 153 – 469
Lund Ideon 5,10 – 7,40 5,30 – 5,80 5 – 8 1 400 – 3 500 417 – 991
Lund Centrum/Gastelyckan 5,90 – 7,70 4,90 – 6,15 6 – 8 900 – 3 400 440 – 594
Köpenhamn 7,50 – 10,0 5,5 – 8,00 6 – 12 500  – 2 800 130 – 1 170
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 5,00 – 9,00 5,50 – 7,50 7 – 13 650 – 1 800 100 – 528
Helsingborg Yttre 6,40 – 8,30 4,85 – 7,00 6 – 12 400 – 2 400 160 – 486
Lund Centrum/Gastelyckan 6,70 – 8,10 5,50 – 6,50 7 – 8 500 – 1 050 150 – 386
Köpenhamn 7,50 – 9,50 5,50 – 7,50 6 – 12 600 – 1 600 122 – 427
* Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/BUTIK 
lokaltypen kontor, butik och för LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 kvm.

===== SIDA 108 =====

108
Noter
NOT 14 | Leasing enligt IFRS 16
Nyttjanderättstillgångar IB/UB per leasingklass 
Tomträtter 
Kontors
-
lokaler Bilar Summa
Ingående balans 2023-01-01 134 2 10 146
Nya leasingavtal – – 2 2
A
vskrivningar – -2 -4 -6
Omvärderingar – 0 0 0
Termineringar/försäljningar -6 – 0 -6
Utgående balans 2023-12-31 128 0 8 136
Belopp redovisade i Resultaträkningen
2023   2022   
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar -6 -9
Räntekostnader för leasingskulder -5 -5
Kostnader för leasingavtal av lågt värde  
samt korttidsleasingavtal -1 -1
Summa -12 -14
För förfallotidpunkter avseende leasingskuld, se tabell löptider finansiella 
skulder i not 2. Nedanstående tabell visar framtida avtalade leasingavgifter 
avseende samtliga leasingavtal.  
Framtida leasingbetalningar 
2023 2022   
År 1 8 9
År 2–5 24 20
Senare än 5 år 69 75
Summa 101 104
NOT 15 | Inventarier
  Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 58 80 25 24
Valutaomräkningar 0 3 – –
Investeringar 3 2 2 0
Försäljningar och utrangeringar 0 -27 – –
Utgående anskaffningsvärden 61 58 27 25
Ingående avskrivningar -41 -58 -21 -19
Valutaomräkningar 0 -1 – –
Försäljningar och utrangeringar 0 26 – –
Årets avskrivning -9 -8 -2 -2
Utgående avskrivningar -50 -41 -23 -21
Redovisat värde 11 17 4 4
NOT 16 | Andelar i joint ventur es och 
 innehav i gemensamma verksamheter
I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen 
gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om 
 koncernen har dir
ekt 
rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint 
venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den 
legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och 
omständigheter. För Wihlborgs del innebär detta att Dockan 
 Exploatering AB och
 
SFF Holding AB klassificeras som gemensamma verksamheter vilket fått till följd 
att Wihlborgs andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag 
konsolideras in i koncern
 r
edovisningen. De tillgångar, skulder, intäkter och kost-
nader som inte kan fördelas direkt på delägarna fördelas utifrån ägarandelen. I 
koncernen sker eliminering av interna mellanhavanden motsvarande ägarandelen.  
Joint ventures redovisas enligt kapital
 andelsmetoden.
 
 Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets ingång 103 90 43 43
Förvärv 1 – 0 –
Försäljning -2 – 0 –
Resultatandel 39 13 – –
Redovisat värde vid årets utgång 141 103 43 43
Namn/Org nr Säte
Kapital- 
andel, % Koncernen
Moder- 
bolag
Dockan Exploatering AB 
556594-2645 Malmö 33,3 – 17
Hälsostaden Ängelholm  
Holding AB, 556790-5723 Ängelholm 33,3 43 5
Medeon AB 
556564-5198 Malmö 40,0 1 0
Ideon AB
556862-4026 Lund 49,0 1 0
Fastighets AB ML4 
556786-2155 Lund 50,0 96 21
SFF Holding AB
556958-5606 Stockholm 20,0 – –
Bergaliden Utvecklingsbolag  
i Helsingborg AB, 559434-7105
Helsingborg 25,0 0 0
141 43
Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures
–
 Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint ventur
e mellan Region Skåne, Peab 
och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar fastigheterna inom 
Ängelholms sjukhusområde. Under året har en försäljning av södra sjukhus-
området genomförts. 
–
 Medeon AB marknadsför Medeon Science Park, en forskningspark i Malmö med
inriktning på life science (läkemedel, medicinteknik, bioteknik och hälsovår
d). 
–
 Ideon AB (f.d Ideon Open AB), som ägs tillsammans med LU Holding AB,
 
Castellum AB och Lunds kommun ska stärka och utveckla Ideon som en krea-
tiv och aktiv forskningsby i nära kontakt med universitet och högskolor. Under
2023 har Ideon AB förvärvat 100% av aktierna i Ideon Filia AB (fd Ideon AB).
– Fastighets AB ML4 som Wihlborgs äger tillsammans med Peab Sverige AB 
ska utveckla, äga och förvalta fastigheten i Lund där forskningsanläggning-
arna MAX IV och CMU ”Comparative Medicine Unit” finns. Lunds Universitet 
förhyr båda anläggningarna. Hyreskontraktet avseende MAX IV-anläggningen
löper till 2040 och hyreskontraktet för CMU gäller i 20 år från 1 januari 2022. 
Finansieringen av såväl CMU- som MAX IV-anläggningen sker genom Nord-
iska Investerings
 banken (NIB).
 
- Bergaliden Utvecklingsbolag i Helsingborg AB har bildats tillsammans med 
tre andra lokala aktörer i syfte att skapa visioner för en stadsomvandling av
befintligt sjukhusområde i Helsingborg. 
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (100 %)
Resultat 2023 2022
Rörelseintäkter 357 292
Rörelsekostnader -103 -101
Resultat försäljning fastighet 63 -
Finansnetto -110 -67
Avskrivningar -92 -92
Skatt -11 -4
Resultat 104 28

===== SIDA 109 =====

109
Noter
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (100 %)
Tillgångar 2023 2022
Anläggningstillgångar 3 307 3 398
Omsättningstillgångar 198 116
3 505 3 514
Skulder och eget kapital
Eget kapital 328 227
Långfristiga skulder 2 935 3 043
Kortfristiga skulder 243 243
3 505 3 514
Redovisat värde 141 103
Beskrivning av innehav klassificerade som gemensam verksamhet
– Dockan Exploatering AB bedriver exploateringsverksamhet inom 
Dockan
 området i Malmö. Bolaget har till uppgift att förse del
 ägarna 
med byggbar mark.
– S
FF Holding AB äger 100 % av Svensk FastighetsFinansiering AB som är ett 
finansbolag som emitterar obliga
 tioner på den svenska kapitalmarknaden via
 
ett säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Obligationerna är säkerställda 
med pantbrev i fastigheter och noteras på Nasdaq Stockholm. SFF Holding 
AB ägs till lika delar av de noterade fastighetsbolagen Catena AB, Diös 
Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer 
 Fastigheter Holding AB och Wihlbor
gs 
Fastigheter AB. Syftet är att bredda basen för bolagets upp
 låningsstruktur i
 
ett läge där kapitalmarknaden har stor efter
 frågan på obligationer
. Vid årets 
slut hade obligationer emitterats för 4 670 Mkr (5 896), varav Wihlborgs andel
uppgick till 794 Mkr (1 430). 
Sammandrag av gemensamma verksamheters bolagens resultat och ställning 
(100 %)
Resultat 2023 2022
Rörelseintäkter 15 15
Rörelsekostnader -15 -11
Finansnetto 7 6
Värdeförändring fastigheter -1 -13
Skatt 1 1
Resultat 7 -2
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 303 303
Övriga anläggningstillgångar 2 850 4 466
Omsättningstillgångar 2 940 2 523
6 093 7 292
Skulder och eget kapital
Eget kapital 1 280 1 270
Långfristiga skulder 2 342 3 994
Kortfristiga skulder 2 471 2 028
6 093 7 292
NOT 17 | For dringar hos joint ventures
 Koncernen   Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt mellan  
1–5 år från balansdagen 1 – 17 17
Förfallotidpunkt senare än  
5 år från balansdagen 200 200 200 200
Redovisat värde 201 200 217 217
NOT 18 |  Andra långfristiga for dringar 
  Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt mellan  
1–5 år från balansdagen 56 56 2 1
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen 21 15 – –
Redovisat värde 77 71 2 1
Av fordringarna ovan är 2 Mkr (1) i koncernen och 2 Mkr (1) i moderbolaget 
ränte
 bärande for
dringar. Långfristig fordran avseende kapitalförsäkring i såväl 
koncernen som moderbolaget nettoredovisas mot motsvarande skuld, se not 
24 Andra avsättningar. 
NOT 19 |  Analys av kr editriskexponering 
i kundfordringar 
 Koncernen
Åldersför
delning – förfallna kundfordringar 2023 2022
Kundfordringar som är varken förfallna 
eller nedskrivna 19 20
Kundfordringar som är förfallna
1–30 dagar 6 6
31–60 dagar 3 3
61–90 dagar 1 2
>90 dagar 15 18
Varav reserverat (exklusive moms) -12 -8
Summa 32 42
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster  
till 6 Mkr (1).
NOT 20 | Förutbetalda kostnader 
och upplupna intäkter
     Koncernen   Moderbolag
2023 2022 2023
 2022
Upplupna hyresintäkter m.m. 21 28 – –
Upplupna ränteintäkter 1 1 0 0
Periodiserade lånekostnader 17 10 16 10
Förutbetalda kostnader 36 27 15 11
Summa 75 66 31 21
NOT 21 | Likvida medel
Likvida medel utgörs av banktillgodohavanden. Outnyttjade checkräknings-
krediter som ej ingår i likvida medel uppgår till 341 Mkr (361), varav 193 Mkr 
(250) i moderbolaget.
NOT 22 | Eget kapital
Antal registrerade och utestående aktier 
vid årets in- och utgång 307 426 912
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärdet per aktie är 0,625 kr 
(0,625). Under år 2023 har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 3,10 kr 
(3,00) eller totalt 953 Mkr (922).

===== SIDA 110 =====

110
Noter
VINSTDISPOSITION
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om  
6 525 090 876 kr ska disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 3,15 kr/
aktie, totalt 968 394 773 kr, och att i ny räkning överföra 5 556 696 103 kr.
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 24 april 2024.
Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
–
50 pr
ocent av förvaltningsresultatet belastat med 20,6 procent skatt.
– 50 pr
ocent av realiserat resultat fastighetsförsäljningar, det vill säga 
 försäljningspris minskat med totalt investerat kapital, belastat med 
 
20,6 procent skatt.
I syfte att styra och förvalta företagets kapital har ett antal finansiella mål 
ställts upp som ska ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den 
bästa avkastningen med beaktande av risk. Med kapital avses eget kapital.  
Se definitioner och beräkningsunderlag på sid 129–130.
Mål 
2023
Utfall 
2023
Genomsnitt 
2019–2023
Räntabilitet på eget kapital ska  
 överstiga den riskfria räntan med 
 
minst sex procentenheter, % 
>8,51 -0,1 11,1
Soliditet, % >30 39,0 40,6
Belåningsgrad, % <60 50,0 49,0
Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 2,8 5,6
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet 
och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på 
lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2023. På sid 17–21 finns 
ytterligare information om koncernens mål, utdelnings
 policy
, aktien med mera.
NOT 23 | Uppskjuten skatteskuld
       Koncernen
2023 2022
Uppskjuten skatt har beräknats på nettot av:
– Underskottsavdrag -280 -354
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende fastigheter 
5 457 5 396
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende derivat 
31 143
– Skattereduktion investeringar fastighetsinventarier 0 -20
– Skillnad i lån och räntor -32 13
– Uppskjuten skatt leasingtillgångar 30 31
– Uppskjuten skatt leasingskulder -30 -31
– Andra temporära skillnader -5 2
5 171 5 180
Underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt 
uppgår till 1 336 Mkr (1 716). Av dessa är 25 Mkr (8) koncernbidrags- eller 
fusionsspärrade underskott. 
NOT 26 | Derivatinstrument
Fördelning värde utifrån derivatinstrumentens slutförfallotidpunkt
      Koncernen   
Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Mindre än 1 år från balansdagen 33 27 33 27
Mellan 1 och 5 år från balansdagen 120 402 120 402
Senare än 5 år från balansdagen -5 267 -5 267
148 695 148 695
varav redovisas som
Långfristig fordran
– Räntederivat, övervärde 369 696 369 696
Långfristig skuld
– Räntederivat, undervärde -221 -1 -221 -1
Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder i balans
 räkningen 
 
och värderas löpande i enlighet med IFRS 9 till verkligt värde enligt nivå 2. 
Värdering sker enligt en marknadsansats där verkliga värden baseras på 
noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad 
och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument I not 2 
– Finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs 
derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
NOT 27 | Upplupna kostnader 
och 
 förutbetalda intäkter
          Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Förskottsbetalda hyror 516 495 – –
Räntekostnader 107 26 104 22
Personalrelaterade kostnader 24 28 21 20
Avräkning tilläggsdebitering/elstöd 55 – – –
Övriga upplupna kostnader 67 61 16 14
769 610 141 56
NOT 24 | Andra avsättningar
     Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Stämpelskatt, fastighetsförvärv 23 23 – –
Avsättningar till pensioner 2 2 2 2
Övriga avsättningar 12 – – –
Redovisat värde 37 26 2 2
Stämpelskatteskulden har uppstått då fastigheter sålts internt inom 
 koncernen
 .
 
Skulden förfaller till betalning först då fastigheterna eller de koncernbolag 
som äger fastigheterna säljs till extern part. Avsättningar till pensioner i 
moderbolaget har från och med 2023 nettoredovisats mot långfristig fordran  
för kapitalförsäkring, se not 18 Långfristiga fordringar. 
NOT 25 | Räntebärande skulder
Lån till kreditinstitut
          Koncernen   
 Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt upp till 
1 år från balansdagen 4 994 986 4 200 350
Förfallotidpunkt mellan 
1 och 5 år från balansdagen 13 431 15 860 14 862 16 929
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen 9 524 9 960 1 754 1 752
27 949 26 806 20 816 19 031
– varav långfristig del 
– varav kortfristig del
22 955
4 994
25 820
986
16 616
4 200
18 681
350
27 949 26 806 20 816 19 031
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 107 Mkr (88) 
för koncernen och för moderbolaget med 107 Mkr (50). Beviljad kreditlimit för 
checkräkningskredit uppgår för koncernen till 448 Mkr (450) och för moder
-
bolaget till 300 Mkr (300). Kortfristiga lån som formellt ska återbetalas inom
 
12 månader har klassificerats som långfristiga om de ingår i kredit
 ramavtal vilka
 
ger en ovillkorlig rätt att förlänga lånen så att löptiden blir mer än 12 månader. 
Vid beaktande av outnyttjat låneutrymme i samtliga långfristiga kreditramavtal 
blir den kortfristiga nettoexponeringen 2 762 Mkr (0). Vid beaktande av outnytt-
jade kortfristiga delar inom samtliga kreditramavtal blir nettoexponeringen 
2 762 Mkr (0). I låneportföljen ingår förutom lån från banker och kreditinstitut 
även obligationslån upptagna via finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering 
AB med 794 Mkr (1 430) och egna obligationslån om 1 250 Mkr (1 150).

===== SIDA 111 =====

111
Noter
NOT 28 | Ställda säkerheter 
och  
eventualförpliktelser
       Koncernen    Moderbolag
Ställda säkerheter 2023 2022 2023 2022
Fastighetsinteckningar 28 695 26 822 – –
Andelar i koncernföretag 1 311 2 633 828 827
Andelar i joint venture 96 80 21 21
Reverser – – 15 159 12 269
Bankmedel 43 20 – –
30 146 29 555 16 007 13 117
Eventualförpliktelser
Borgensåtagande för dotterbolag 7 404 6 346 7 404 6 346
Övriga ansvarsförbindelser 621 620 1 422 2 057
8 025 6 966 8 826 8 403
Fyllnadsborgen för Fastighets AB ML4
 
Som säkerhet för samtliga lån i Fastighets AB ML4 till Nor
diska Investerings
-
banken (NIB) har banken pant i hyr
esavtalen med Lunds universitet samt i 
hyres
 inbetalningarna, panträtt i försäkringsfor
dringar samt inteckning i tomträtt 
och byggnader. För det fall att Lunds universitet underlåter att erlägga hyres-
betalningar med hänvisning till tvingande lagstiftning i 
 Jor
dabalken/Hyreslagen 
har Wihlborgs ingått en fyllnadsborgen för 50 procent av obetalda, förfallna 
betalningar avseende räntor och amorteringar för det lån som avser Max 
IV-anläggningen, som Fastighets AB ML4 underlåtit att betala. Vid årsskiftet 
uppgick 50 procent av (obetald men ej förfallen) skuld på det berörda lånet till 
614 Mkr (638). 
NOT 29 | Avstämning av 
räntebärande skulder
  Koncernen   Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Lån vid årets ingång 26 806 23 278 19 031 16 403
Upptagna lån 5 207 8 194 4 972 5 888
Amortering låneskuld -4 010 -5 504 -3 160 -3 639
Summa kassaflödespåverkande poster 1 197 2 690 1 812 2 249
Omräkning lån i utländska bolag -38 449 – –
Valutakursförändring lån  
i utländsk valuta -28 379 -28 379
Övrigt  12 10 – –
Summa ej  
kassaflödespåverkande poster -54 838 -28 379
Lån vid årets utgång 27 949 26 806 20 815 19 031
NOT 32 | Resultat från övriga vär depapper 
och fordringar som är anläggningstillgångar
       Koncernen    Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter, koncernbolag – – 681 388
Ränteintäkter, övriga 19 14 11 12
Resultat från övriga värdepapper  
och fordringar 0 -5 0 -5
19 9 692 395
NOT 33 | Räntekostnader 
och liknande resultatposter
   Moderbolaget
2023 2022
Räntekostnader
, koncernbolag 70 31
Räntekostnader, övriga 689 695
759 726
NOT 34 | Bokslutsdispositioner
Posten avser erhållna koncernbidrag från andra koncernbolag. Koncern bidrag 
r
edovisas i enlighet med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att 
såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
NOT 35 | Andelar i koncernför etag
   Moderbolaget
2023 2022
Ingående anskaf
fningsvärde 13 715 12 490
Lämnade aktieägartillskott 26 1 225
Utgående anskaffningsvärde 13 741 13 715
Ingående nedskrivningar -3 064 -3 059
Årets nedskrivningar -25 -5
Utgående nedskrivningar -3 089 -3 064
Redovisat värde 10 652 10 651
NOT 30 | Nettoomsättning 
och  
rörelsekostnader
Nettoomsättningen avser till största del moderbolagets vidare debitering  
av kostnader till andra koncernbolag av främst fastighets
 administration, 
 fastighetsskötsel och andel av central admi
 nistration.
  Moderbolag
Rör
elsekostnader 2023 2022
Personalkostnader 157 147
Administrationskostnader 71 65
228 212
NOT 31 | Resultat från andelar 
i  
koncernföretag
   Moderbolaget
2023 2022
Utdelning på andelar 437 1 454
Nedskrivning andelar -25 -4
Resultat försäljning andelar 0 -3
412 1 447
Nedskrivning av andelar i koncernför
etag sker när redovisat värde i moder-
bolaget överstiger det verkliga värdet på ett enskilt koncernföretag. I de fall 
nedskrivna andelars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget 
reverseras dessa nedskrivningar helt eller delvis. Under 2023 har nedskrivning 
av andelsvärdet skett i 1 (2) koncernföretag.

===== SIDA 112 =====

112
Noter
Dotterbolag
Namn Org nr
Redovisat 
värde
Balken 10 i Malmö AB 556705-3334 19
Bastionen Syd AB  556072-2042 115
Berga V5, AB  556742-9443 1
Bruksgatans Fastighets AB 556401-0675 35
Bunium Fastigheter AB 556700-5474 24
Exab Utvecklings AB 556353-2828 49
Fastighets AB Altimeter 556786-2213 6
Fastighets AB Bergakniven 556742-7454 11
Fastighets AB Fortet  556090-5621 7
Fastighets AB Hundstjärnan 556824-7679 21
Fastighets AB Kastrullen 556754-8812 2
Fastighets AB Kvävet 556222-8071 7
Fastighets AB Oxigenium 556754-8820 210
Fastighets AB Plinius 556033-6538 30
Fastighets AB Stillman 556082-1752 46
Fastighets AB Yxstenen 556691-4437 7
Fastighets AB Öresundsbron 556096-7258 581
Första Fastighets AB Ideon 556233-7765 842
Förvaltnings AB Haspen 556466-2533 13
Hilab Fastigheter AB  556112-0345 20
Hundlokan 10 i Malmö AB 556730-4489 37
Ishavet Malmö AB  556928-0737 15
Kalinehuset AB  556129-5824 85
Kniven 2 AB  556706-9355 6
Kolgafour AB  556627-7843 7
Lund Lagret 1 AB  556730-3820 34
M2 Fastigheter AB  556101-4332 119
Malmö Börshus AB  556115-8543 90
Medeon Fastigheter AB 556034-1140 31
Neptuninnan AB  556743-5465 97
Ringcentralen i Hälsingborg Fastighets AB 556115-9483 0
Studentkåren 6 Fastighets AB 556730-3499 130
Utvecklings AB Kranen 556286-9999 146
Weraco AB 556509-6418 58
Wihlborg & Son AB  556298-1893 150
Wihlborgs A/S 14 12 50 43 820
Wihlborgs Ackumul 17 AB 556742-5813 12
Wihlborgs Ametisten 5 AB 556686-0457 7
Wihlborgs Armborstet 6 AB 556966-7081 15
Wihlborgs Benkammen 16 AB 559096-6213 18
Wihlborgs BG 6 AB  559063-5545 0
Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB 556675-2449 0
Wihlborgs Borgeby AB 556675-2639 0
Wihlborgs Bronsdolken AB 556232-5919 4
Wihlborgs Bure 2 AB 559053-5372 42
Wihlborgs Bytarebacken AB 556822-0171 265
Wihlborgs Cinder AB 556518-5732 6
Wihlborgs Cityfastighet AB 556862-2848 1
Wihlborgs Cylindern 2 AB 559015-5023 7
Wihlborgs Erik Menved 37 AB 556704-3699 417
Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB 556101-6295 424
Wihlborgs Fastigheter i Nordvästra Skåne AB 556271-3924 3
Wihlborgs Fisken 18 AB 556675-2357 153
Wihlborgs Flounderone AB 556727-7909 20
Wihlborgs Forskaren 3 AB 556690-0667 129
Wihlborgs Fosieberg AB 556188-3223 50
Wihlborgs Gallerian AB 556704-3632 181
Wihlborgs Gimlett AB 556704-3681 127
Wihlborgs Gjuteriet 18 AB 556717-2282 0
Wihlborgs Gåsebäck AB 556303-1326 9
Wihlborgs Gängtappen 2 AB 556813-3572 149
Wihlborgs Havskryssaren AB 556703-0613 43
Wihlborgs Hermes 10 AB 556721-4225 12
Wihlborgs Holding AB 556701-2827 2
Wihlborgs Hordaland 1 AB 556704-3731 7
Wihlborgs Ideon Fastigheter AB 556239-8718 194
Wihlborgs Kalifornien 11 AB 556093-4944 108
Wihlborgs Karin 13 AB 556761-8987 120
Wihlborgs Karin 14 AB 559063-5511 1
Wihlborgs Kranen 10 AB 556824-7703 27
Wihlborgs Kranen AB 556704-6387 112
Wihlborgs Kroksabeln 12 AB 556654-0331 71
Wihlborgs Kunskapen 1 AB  559054-2741 26
Wihlborgs KV 9 AB 559063-5495 0
Wihlborgs Kärnan Södra 9 AB 556824-7661 79
Wihlborgs Lönngatan AB 556704-3657 10
Wihlborgs Mobergsgården Västra 8 AB 556831-9130 34
Wihlborgs MS 9 AB 559025-2598 0
Wihlborgs Musköten 17 AB 559021-1081 18
Wihlborgs Måsen 17 AB 556627-7835 2
Wihlborgs Nya Vattentornet 2 4 AB 556137-8562 663
Wihlborgs Nora 11 AB 556761-9001 219
Wihlborgs Obligation Holding AB 556240-3633 23
Wihlborgs Olsgård 8 AB 556775-6019 10
Wihlborgs Polisen 6 AB 559063-5529 0
Wihlborgs Polisen 7 AB  559063-5537 1
Wihlborgs Polisett AB 556703-0589 118
Wihlborgs Pulpeten 5 AB  556910-1016 218
Wihlborgs Raffinaderiet 3 AB  559117-8750 115
Wihlborgs Raffinaderiet 5 AB  559117-9923 6
Wihlborgs Riggen AB 556701-5028 202
Wihlborgs Ritaren 1 AB 556675-2605 1
Wihlborgs Rosengård AB 556699-7986 49
Wihlborgs Rubinen AB 556862-2855 4
Wihlborgs Skrovet 3 AB 556468-5385 169
Wihlborgs Skrovet 4 AB 556173-9417 5
Wihlborgs Skrovet 5 AB 556237-6268 147
Wihlborgs Skrovet 6 AB 556681-1898 285
Wihlborgs Spanien 5 AB 556710-4574 0
Wihlborgs Sparven 15 AB 556704-3624 291
Wihlborgs Spettet 11 AB 556761-9050 12
Wihlborgs Stattena 7 AB  559012-4995 1
Wihlborgs Stenåldern 7 AB 556120-9759 0
Wihlborgs Sufflören 3 AB 556704-3640 5
Wihlborgs Sunnanå 12:27 AB 556766-4098 50
Wihlborgs Sunnanå 12:53 AB 559063-5479 2
Wihlborgs Sunnanå 12:54 AB  559063-5487 5
Wihlborgs Sydporten AB 556726-0202 36
Wihlborgs Terminalen 1 AB 556726-1663 78
Wihlborgs Terminalen 3 AB 556962-9859 65
Wihlborgs Tyfonen 1 AB 556692-2570 1
Wihlborgs Ursula 1 AB  559063-5503 190
Wihlborgs Uvenine AB 556695-2502 40
Wihlborgs Tower AB  556962-8695 411
Wihlborgs Vetskapen 1 AB  559163-3440 10
Wihlborgs Väktaren 3 AB 556743-6109 180
Wihlborgs Zirkonen 2 AB 556788-4852 17
Wihlborgs Östersjön 1 AB 556637-7361 146
Wihlborgsporten AB 556630-3797 56
Wihlodia AB 556301-8109 43
WJ Bygg AB 556060-0529 1
  10 652
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moder bolaget 
överstiger det verkliga värdet på enskilt koncernföretag. I de fall nedskrivna an -
delars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget reverseras dessa 
nedskrivningar helt eller delvis. 
Av ovan redovisade dotterbolag utgör 12 st moderbolag i  underkoncerner. 
Samtliga dotterbolag är helägda bolag och alla har säte i Malmö utom Wihlborgs 
A/S som har säte i Köpenhamn. Totalt finns i koncernen 159 (158) bolag.
NOT 36 | Uppskjuten skatteskuld
   Moderbolaget
2023 2022
Uppskjuten skatt har beräknats på:
– Underskottsavdrag 0 0
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
 avseende derivat
 
31
 
143
– Sparade ej avdragsgilla räntor -14 –
– Övriga temporära skillnader -3 -6
14 137
Moderbolaget hade vid årets slut outnyttjade underskottsavdrag uppgående 
till 0 Mkr (0).

===== SIDA 113 =====