Årsredovisning 2024

72
Projekt och utveckling
Samägda projekt
T omaten 1, Lund
YTA: 6 400 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024 
OMRÅDE: Gastelyckan, Lund INVESTERING: 152 Mkr
På Tomaten 1 har vi uppfört vi en ny toppmodern industrianläggning 
åt kontraktstillverkaren Inpac. Anläggningen innehåller kontor, lager, 
produktion och teknikutrymmen. Byggnaden är världens första med 
fossilfritt stål. 
Rausgård 21, Helsingborg  
YTA: 25 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2024 
OMRÅDE: Söder, Helsingborg INVESTERING: 448 Mkr
Den nya anläggningen till miljöteknikföretaget Nederman innehåller ytor för 
lager, produktion och kontor, men också ett innovationscenter med fokus på 
produktutveckling och innovation för förbättrad industriell luft filtrering, ett 
nytt testcenter, samt ett showroom för att demonstrera  bolagets produkter 
och lösningar.
Dockan Exploatering
Dockan Exploatering är ett samägt exploateringsbolag 
ägt av JM, Peab och Wihlborgs. I Dockanområdet i Västra 
Hamnen har bolaget utvecklat stadsdelen med kontor, 
bostäder och service. Stora delar av området är idag färdig-
byggt men det kvarstår delar att utveckla.
MAX IV
Wihlborgs äger tillsammans med Peab bolaget Fastighets 
AB ML4. Bolaget har uppfört och äger synkrotronljusanlägg-
ningen MAX IV och forskningsanläggningen ”Comparative 
Medicine Unit” i Lund där Lunds universitet är hyresgäst med 
ett 25- respektive 20-årigt hyresavtal. Anläggningen består 
av ett tjugotal byggnader. Diskussioner förs kontinuerligt 
med Lunds universitet om ytterligare ny- och tillbyggnader. 
Hälsostaden Ängelholm AB
Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan 
Region Skåne, Peab och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar 
och förvaltar fastigheterna inom Ängelholms sjukhusområde.  
Färdigställda projekt över 20 Mkr (urval)
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Rosengård 130:403 5 300 Jägersro, Malmö Kvartal 1, 2024 27 Mkr
Armaturen 4 1 600 Centrum, Lund Kvartal 4, 2024 28 Mkr
Snårskogen 5 3 600 Väla norra, Helsingborg Kvartal 3, 2024 71 Mkr
Grustaget 1 1 300 Väla södra, Helsingborg Kvartal 2, 2024 39 Mkr
Värjan 12 2 700 Berga, Helsingborg Kvartal 3, 2024 43 Mkr
Posten 1 2 000 Gåsebäck, Helsingborg Kvartal 3, 2024 22 Mkr
Bilrutan 5 9 600 Landskrona, Helsingborg Kvartal 4, 2024 165 Mkr
Lautrupvang 8 2 400 Ballerup, Köpenhamn Kvartal 1, 2024 23 Mkr

===== SIDA 73 =====

73
Projekt och utveckling
Posthornet 1 etapp 2, Lund
YTA: 10 100 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026 
OMRÅDE: Centrum, Lund INVESTERING: 448 Mkr
I kvarteret Posthornet har vi startat etapp 2 med ännu ett tillskott av 
moderna kontorslokaler nära Lunds centralstation. Det nya kvarteret 
Sockerbruksområdet har direktkontakt med stationen och centrum via 
den nya cykel- och gångbron. För den som söker moderna kontorslokaler 
i centrala Lund finns ingen annan motsvarighet idag. Här är målsättningen 
att certifiera enligt Miljöbyggnad Guld och NollCO2.
Galoppen 1, Malmö
YTA: 10 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2025 
OMRÅDE: Fosie, Malmö INVESTERING: 264 Mkr
På ny mark i Fosie i östra Malmö bygger vi en anläggning till livsmedels-
företaget Caldic Ingredients Nordic. Det blir en modern byggnad med höga 
krav på installationer, tekniska system och planerad certifiering enligt Miljö-
byggnad nivå Guld. 
Pågående projekt över 20 Mkr (urval)
Bläckhornet 1 (Vista),  
Malmö
YTA: 15 000 m2 mobilitetshubb + 16 600 m2 kontor
OMRÅDE: Hyllie, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2024/Kvartal 1, 2026
INVESTERING: 884 Mkr
Under 2024 färdigställdes mobilitetshubben på 15 000 m2 
som tillhör kontorshuset Vista. Huset certifieras enligt Miljö-
byggnad Guld, WELL och NollCO2. Mercedes-Benz Sverige, 
Mercedes-Benz Finans och restaurang Laziza kommer vara 
först på plats med inflyttning i början av 2026. 
Stora Råby 32:22, Lund
YTA: 11 900 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2026 
OMRÅDE: Gastelyckan, Lund  INVESTERING: 263 Mkr
Till elektronikföretaget NOTE Lund bygger vi en ny anläggning i 
verksamhets området Hasslanda. Fastigheten ligger nära Tomaten 1,  
där vi bygger nytt åt Inpac och BPC. 
Börshuset 1, Malmö 
YTA: 6 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 
OMRÅDE: Centrum, Malmö INVESTERING: 289 Mkr
Under 2023 påbörjade vi omvandlingen av anrika Börshuset genom en 
omfattande renovering med fokus på att bevara husets karaktär och historik. 
Här kommer High Court att bedriva restaurang, konferens och coworking.

===== SIDA 74 =====

74
Projekt och utveckling
Pågående projekt över 20 Mkr (urval), forts. 
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Kranen 4 4 900   Dockan Malmö Kvartal 3, 2025 106 Mkr
Österport 7 6 600 Centrum, Malmö Kvartal 3, 2025 46 Mkr
Sufflören 4 3 300 Hyllie, Malmö Kvartal 4, 2025 42 Mkr
Hundlokan 10 4 400 Fosie, Malmö Kvartal 1, 2025 30 Mkr
Dockporten 1 3 400 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2025 29 Mkr
Kranen 6 (Båghallarna) 4 200 Dockan, Malmö Kvartal 3, 2025 23 Mkr
Tomaten 1 3 600 Gastelyckan, Lund Kvartal 2, 2026 79 Mkr
Meterbuen 27 17 300 Skovlunde, Köpenhamn Kvartal 2, 2025 115 Mkr
Hedegaardsvej 88 5 000 Kastrup, Köpenhamn Kvartal 3, 2025 42 Mkr
Literbuen 27 8 300 Herlev, Köpenhamn Kvartal 1, 2025 85 Mkr
Lersø Park Alle 107 2 400 København Ø, Köpenhamn Kvartal 1, 2025 41 Mkr
Ejby industrivej 41 12 000 Glostrup, Köpenhamn Kvartal 4, 2025 245 Mkr
Vasekaer 10-12 6 500 Herlev, Köpenhamn Kvartal 3, 2025 69 Mkr
Amager Strandvej 3 400 Amager, Köpenhamn Kvartal 2, 2025 61 Mkr
Girøstroget 1 62 000 Taastrup, Köpenhamn Kvartal 4, 2025 434 Mkr
Sunnanå 12:54, Malmö
YTA: 17 000 m²
OMRÅDE: Fosie, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025
INVESTERING: 280 Mkr
På ett utmärkt läge för verksamheter som behöver 
snabb access till de stora transportlederna bygger 
vi ett större lager för en hyresgäst som tecknat ett 
20-årigt avtal. 
Sparven 15, Malmö
YTA: 1 400 m2
OMRÅDE: Centrum, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2026 
INVESTERING: 53 Mkr
En del av kvarteret Sparven 15, ”Gula huset”,  
ska genomgå en renovering för att erbjuda centrala 
kontor med mycket karaktär och hemkänsla. 
Hermes 10, Helsingborg 
YTA: 51 000 m²
OMRÅDE: Centrum, Helsingborg 
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2025
INVESTERING: 25 Mkr
På Hermes 10 (Fabriken 1891) genomför vi en 
ombyggnad till hyresgästen Arbetsförmedlingen 
som hyr lokaler på 2 700 m2 fördelat på två 
våningsplan. 
Vätet 1, Lund 
YTA: 5 700 m2 FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026 
OMRÅDE: Ideon, Lund INVESTERING: 145 Mkr
Fastigheten Vätet 1 ligger mitt i Ideon Science Park och består av sex 
sammanbyggda huskroppar. Nu bygger vi om byggnaderna Beta 1-2 till 
chipdesignbolaget Arm, något som kommer att ge hyresgästen moderna och 
ändamålsenliga lokaler och hela närområdet ett lyft. 
Christianshusvej 11, Köpenhamn 
YTA: 11 600 m2  FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 
OMRÅDE: Hørsholm, Köpenhamn INVESTERING: 390 Mkr
I Hørsholm norr om Köpenhamn uppför vi en skola med plats för                   
1 500 elever och anställda. Skolan byggs i tre våningsplan med totalt  
11 600 m2 i en modulliknande struktur med takterasser. På så sätt kan 
 byggnaden delas upp eller i framtiden byggas ut vid behov.

===== SIDA 75 =====

75
Projekt och utveckling
Framtida projekt över 20 Mkr (urval)
Amphitrite 1, Malmö
YTA: 19 000 m² BTA
OMRÅDE: Centrum, Malmö
BYGGSTART: TBD
Intill universitetets profilbyggnad Niagara har vi 
fått i uppdrag att i samråd med Malmö universitet 
och Malmö stad ta fram en detaljplan för en 
ny byggnad.
Bilrutan 5, Landskrona
YTA: 9 600 m² BTA
OMRÅDE: Kamgatan, Landskrona
BYGGSTART: TBD
På perfekt logistikläge i Landskrona och granne 
med Dachser finns möjligheten att uppföra en 
modern logistikbyggnad. 
Vetskapen 1 (Spektra), Lund
YTA: 5 800 m² BTA
OMRÅDE: Science Village, Lund
BYGGSTART: TBD
Spektra kommer att byggas intill befintliga 
 fastigheten Space. Ännu en spännande fastighet 
med fokus på hållbarhet och medarbetarnas välbe-
finnande, med både kontor och labbverksamheter. 
Polisen 7 (View), Helsingborg
YTA: 6 000 m² BTA
OMRÅDE: Centrum, Helsingborg
BYGGSTART: TBD
Bredvid en av våra befintliga fastigheter strax 
söder om Helsingborg C finns möjlighet att skapa 
nya kontorsytor i en hög byggnad på utmärkt 
kommunikations läge i centrala Helsingborg. 
Smörkajen, Malmö
YTA: 13 000 m² BTA
OMRÅDE: Nyhamnen, Malmö
BYGGSTART: TBD
Wihlborgs är en stor fastighetsägare i utvecklings-
området Nyhamnen och har flera framtida 
 byggrätter. Det första projektet ligger vid den 
så kallade Smörkajen.
Dockan, Malmö
YTA: 3 000 m² BTA
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
Dockan kommer att byggas ut med fler bostäder 
och en förskola. Wihlborgs äger här en tredjedel av 
bostadsbyggrätterna samt fastigheten som rymmer 
den planerade förskoleverksamheten. 
Västerbro, Lund
YTA: 70 000 m² BTA
OMRÅDE: Väster, Lund
BYGGSTART: TBD
Strax väster om Lund C växer Västerbro fram  
– en grönskande stadsdel med en blandning av 
verksamheter. Omvandligen sker i etapper och i 
samarbete med Lunds kommun. 
Syret 8 (Zenit), Lund
YTA: Ca 16 000 m² BTA
OMRÅDE: Ideon, Lund
BYGGSTART: TBD
Alldeles intill den nya spårvägens hållplats vid 
Ideontorget planerar vi för nya innovationsmiljöer, 
arbetsplatser, handel, restauranger och annan 
service i kontorshuset Zenit. 
Kranen 15
YTA: TBD
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
På Kranen 15 planerar vi för ett kontorshus 
precis intill klaffbron, ”entrén” till Dockan, som 
kommer tillföra ännu mer liv till det city- och 
havsnära området.

===== SIDA 76 =====

Förvaltnings-
berättelse

===== SIDA 77 =====

Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastig heter AB  
(publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redo visning för  
koncernen och moderbolaget för 2024.
Året som gått
Verksamheten
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncen- 
trerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av  
307 (305) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, 
Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balans dagen 
om 59 168 Mkr (55 872). Det totala hyresvärdet exklusive 
projekt och mark per 1 januari 2025 uppgick till 4 531 Mkr 
(4 408) och de motsvarande kontrakterade hyresintäkterna 
på årsbasis var 4 103 Mkr (4 043). Detta ger en ekonomisk 
uthyrnings grad, exklusive projekt och mark, om 91 procent (93).
Organisation 
Wihlborgs operativa organisation består av fastighetsförvaltning 
samt projekt och utveckling. Förvaltningen är anpassad efter 
de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organi-
serad i fyra geografiska regioner: Malmö, Lund, Helsingborg 
och Köpenhamn, som i sin tur är indelade i elva geografiskt 
fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära 
förvaltning. All förvaltning sker med egen personal och varje 
region har ett kontor som personalen utgår ifrån. Huvudkontoret 
finns i Malmö. Tätt kopplat till förvaltningen finns projekt- och 
utvecklings avdelningen med projektledare som ansvarar för ny- 
och ombyggnads projekt, upphandlingar och uppföljningar. På 
huvudkontoret finns centrala funktioner som ekonomi/finans, IS/
IT, kommunikation/marknad, HR och hållbarhet. Dessa funktioner 
driver koncerngemensam utveckling och stöttar förvaltningen 
samt projektavdelningen med funktionell expertis. Wihlborgs 
kultur bygger på de fyra värdeorden kunskap, ärlighet, gemen-
skap och handlingskraft. Wihlborgs samarbetar med Great Place 
to Work när det gäller medarbetarengagemang och har varje år 
sedan samarbetet inleddes 2016 blivit certifierad som en utmärkt 
arbetsplats. Undersökningen 2024 gav ett fortsatt högt resultat 
med ett förtroendeindex på 90 procent (90). Antalet heltidstjäns-
ter uppgick vid årsskiftet till 228, jämfört med 218 förra årsskiftet. 
Andelen kvinnor är 38 procent (39) och medelåldern, 44 år, är 
oförändrad jämfört med föregående år. Se sid 34–35 för beskriv-
ning av engagerade medarbetare på Wihlborgs.
Resultat
Under 2024 ökade koncernens hyresintäkter med 8 procent till 
4 174 Mkr (3 881). Av ökningen står indexuppräkningar i befint-
liga kontrakt för den största delen, 180 Mkr. Engångsersättningar 
vid hyresgästers frånträde har ökat med 31 Mkr, därutöver har 
fastighetsförvärv som skett under 2023 och 2024 bidragit till 
ökade intäkter helåret 2024 med 12 Mkr. Färdigställda projekt, 
nyuthyrningar samt omförhandlingar har gett ökade intäkter 
med 61 Mkr. I Danmark har omtaxering ökat intäkterna från 
vidaredebiterad fastighetsskatt med 15 Mkr. Serviceintäkterna 
för 2024 är i nivå med föregående år och uppgick till 431 Mkr 
(432). Förändringen i valuta har påverkat intäkerna med -5 Mkr. 
Wihlborgs mångåriga trend av positiv nettouthyrning har fortsatt 
under 2024, omställningen hos hyresgästerna är stor men trots att 
uppsägningarna varit höga så har uthyrningarna varit högre och 
nettouthyrningen positiv under samtliga kvartal. På helårsbasis 
uppgick nettouthyrningen till 91 Mkr (53). 
Totala fastighetskostnader uppgick till 1 178 Mkr (1 118). Av 
ökningen om 60 Mkr står ökade driftskostnader för 24 Mkr, varav 
merparken beror på erhållet elstöd om 20 Mkr 2023.  Därutöver 
har fler fastigheter i drift ökat driftskostnaderna, medan kostna-
derna för kantinverksamheten, som från och med 1 mars 2023 
drivs av extern part, har minskat med 11 Mkr. Hyresförlusterna 
uppgick till 8 Mkr (6 Mkr) och av den ökade fastighetsskatten om 
29 Mkr beror 18 Mkr på omtaxering i Danmark. Drifts överskottet 
uppgick till 2 996 Mkr (2 763) vilket motsvarar en överskottsgrad 
om 72 procent (71). 
Ränteintäkterna uppgick till 29 Mkr (19). Till följd av att 
marknadsräntorna gått ner under 2024 har den kraftiga ökningen 
av räntekostnader från tidigare år avstannat något. Inklusive reali-
serade effekter av räntederivat samt tomträtts avgälder, uppgick 
räntekostnaderna till 1 162 Mkr (982). Under året har nettobetal-
ningar hänförliga till räntederivaten varit positiva med 261 Mkr 
(262). Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för ränte-
derivat samt kreditavtal, har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 
3,45 procent (3,98). Resultat från andelar i joint ventures uppgick 
till 12 Mkr (39). Föregående år påverkades resultatet positivt med 
20 Mkr av en fastighetsförsäljning i ett intressebolag. 
Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under året 
till 585 Mkr (-1 212). Sedan föregående årsskifte har antagandena 
om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig 
vakans, driftskostnadsutvekling och avkastningsgrav varit i huvud-
sak oförändrade. Positiv nettouthyrning samt färdigställande av 
projekt har haft en positivt inverkan på värderingarna medan 
underhållsinvesteringar och vissa avflyttningsrisker har påverkat 
negativt. Förändrade marknadsräntor har inneburit negativa värd-
förändringar på derivat om -136 Mkr (-559), varav -125 Mkr (-547) 
är hänförliga till räntederivat och -11 Mkr (-12) till andra finansiella 
poster. Värderingen av räntederivaten utgår ifrån prognostiserade 
räntor till förfall och bygger på uppgifter från extern part (bank) 
relaterat till räntekurvor m.m. 
Kassaflöde och finansiell ställning
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 
1 617 Mkr, jämfört med 1 930 föregående år. Skillnaden beror 
främst på högre räntekostnader. 2024 var investeringarna i 
befintliga fastigheter, varav flera nybyggnationer, fortsatt höga 
och uppgick till 2 204 Mkr (1 862). Förvärv av nya fastigheter 
uppgick till 201 Mkr (134). Totalt kassaflöde från investerings-
verksamheten uppgick till -2 320 Mkr (-1 996). Aktieägarna 
erhöll 968 Mkr (953) i utdelning under 2024. Totalt kassaflöde 
för koncernen uppgick under året till 63 Mkr (187).
77
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 78 =====

Koncernens eget kapital ökade med 765 Mkr (-989) till 
23 156 Mkr, vilket gav en soliditet vid årets slut om 38,1 
procent (39,0). De räntebärande skulderna uppgick vid årets 
slut till 30 091 Mkr (27 949) vilket innebär en belåningsgrad om 
50,9 procent (50,0). Av koncernens finansiella mål uppfylldes 
målen vid utgången av 2024 för soliditet, räntetäckningsgrad 
samt belåningsgrad, men inte avkastning på eget kapital. 
Förvärv och försäljningar av 
 fastigheter och dotterbolag
Under året förvärvades totalt 4 (3) fastigheter för totalt 201 Mkr 
(134). Av förvärven avsåg 3 av fastigheterna mark i Malmö, 
Helsingborg och Köpenhamn medan den fjärde avsåg en förvalt-
ningsfastighet i Malmö som förvärvades via bolag. I Lund har 
2 delar av fastigheter avyttrats och en fastighet med byggrätter 
har avyttrats i Köpenhamn. Totalt har fastigheter sålts för 117 Mkr 
(18). För ytterligare informa tion om årets förändringar i fastighets-
beståndet, se avsnitt Förvärv och försäljningar sid 48–49.
Investeringar i befintliga 
 fastigheter och pågående projekt 
Investeringarna i fastighetsbeståndet är en viktig del av 
verksamheten och 2024 har investeringstakten varit fortsatt 
hög. Under året har 2 204 Mkr (1 862) investerats i  befintliga 
fastigheter.  Beslutade  investeringar i pågående projekt 
uppgick vid årsskiftet till 4 721 Mkr (3 675), varav 1 693 Mkr 
(1 011) var investerade vid årsskiftet. Under året har nya 
byggnader (logistik/produktion) färdigställts i Helsingborg på 
Rausgård 21, Snårskogen 5 och Grustaget 1 samt en på Bilrutan 
5 i  Landskrona. På Tomaten 1 i Lund har en ny byggnad (logistik/
produktion) färdigställts, världens första med fossilfritt stål. 
I Malmö har mobilitetshuben i Wihlborgs största projekt Vista på 
Bläckhornet 1 färdigställts, kontorsdelen blir klar för inflytt under 
första kvartalet 2026. På Sweden Green  Building Awards 2024 
blev Vista utsedd till Årets Miljöbyggnad. Vid årsskiftet fanns sju 
pågående nybyggnationer och flera större ombyggnationer åt 
nya hyres gäster, bland annat i Börshuset 1 i Malmö samt Vätet 1 
i Lund. Se sid 69–75 för ytterligare beskrivning av avslutade, 
pågående samt  framtida projekt.
Moderbolaget
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hante-
rar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma 
 funktioner för administration, förvaltning och finans. Omsätt-
ningen uppgående till 241 Mkr (233) avser främst försäljning 
av tjänster till andra bolag inom koncernen. Årets resultat 
uppgick till 488 Mkr, jämfört med föregående års förlust om 
101 Mkr. Ökningen beror främst på utdelning om 655 Mkr (437) 
från dotterbolag medan högre räntekostnader uppgående 
till -1 148 Mkr (759) möts av lägre negativ värdeförändring på 
 derivat -124 Mkr (-547). Moderbolaget har under året investerat 
49 Mkr (26), inklusive aktieägartillskott, i dotterbolagsaktier.  
Aktien 
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq Stockholm och återfinns 
sedan 1 januari 2016 på Large Cap-listan i sektorn Real Estate. 
Aktiekapitalet uppgår till 192 Mkr. Antalet aktier uppgår till 
307 426 912. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,625 kr (0,625). 
Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Styrelsen har 
under året varken utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om att 
förvärva och överlåta maximalt 10 procent av antalet registrerade 
aktier, eller bemyndigandet att besluta om en nyemission på 
högst 10 procent av de registrerade aktierna. 
Under året omsattes 89,4 miljoner (107,5) Wihlborgsaktier 
på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 9,0 Mdkr (8,8) 
motsvarande 356 000 aktier (428 000) per dag. Det innebär en 
omsättningshastighet om 29 procent (35) av antalet utestående 
aktier. Se sid 11 för en sammanställning av de största ägarna per 
den 31 december 2024.
Börsvärdet per den 31 december 2024 uppgick till 32,2 Mdkr, 
jämfört med 29,0 Mdkr föregående år. Långsiktigt substansvärde 
(EPRA NRV) per aktie uppgick till 93,58 kr (89,17) per årsskiftet. 
Börskursen uppgick vid samma tidpunkt till 104,80 kr (94,25).
Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt 
bemyndigande att återköpa maximalt 10 procent av  antalet  
registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av 
 maximalt 30 742 691 aktier, samt besluta om nyemission 
mot svarande maximalt 10 procent av de registrerade aktierna.
Ägarförhållande 
Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2024 är  
Backahill AB som äger 11,1 procent (11,1) av såväl kapital 
som röster. De tio största ägarna i Wihlborgs vid årets slut 
ägde 39 procent (38) av de registrerade aktierna och andelen 
utländska ägare uppgick till 32 procent (34). Antalet aktie ägare 
vid årsskiftet, ca 32 000, är något högre än jämfört med 31 000 
föregående årsskifte. 
Vinstandelsstiftelse
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgick 
till 1 188 601 aktier (1 191 801) per den 31 december 2024.
Hållbarhetsrapportering
Wihlborgs redovisar sedan flera år sitt hållbarhetsarbete enligt GRI 
Standards (nivå Core). Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2024 
är integrerad i årsredovisningen och  hållbarhetsinformation presen-
teras på sid 30–43 samt 132–159. På sid 134 anges var hållbarhets-
upplysningar i enlighet med Årsredovisningslagen återfinns.
Bolagsstyrningsrapport
En särskild bolagsstyrningsrapport finns på sid 116–123.
78
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 79 =====

Styrelse
Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst 
fyra och högst åtta ledamöter. På årsstämman 2024 avgick Tina 
Andersson. Anneli Jansson valdes in som ny ledamot medan 
övriga sex ledamöter, inklusive styrelseordföranden Anders 
Jarl, omvaldes. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning 
vid upphörande av uppdraget. I not 6 framgår  ersättningen till 
styrelsen för 2024.
Riktlinjer och ersättning till 
 ledande befattningshavare 
Med ledande befattningshavare avses verkställande  direktören 
samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 122 för 
presentation av dessa. En ersättningskommitté som utsetts 
av styrelsen bereder frågan om principerna för ersättning och 
anställningsvillkor för koncern ledningen och beslutar om verk-
ställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. 
Årsstämman 2024 beslutade om följande riktlinjer för 
ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen: 
ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknads-
mässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast 
ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersätt-
ning utöver den fasta lönen skall vara maximerad till hälften 
av den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall 
skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i 
förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas 
intresse. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-
åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. 
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla 
anställda. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen 
på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år 
och anställd. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2024. 
Pensionsåldern skall vara 65 år för samtliga i koncernledningen. 
Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en 
premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år 
under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller 
ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och 
övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid 
om sex månader. Avgångsvederlag för verkställande direktören 
uppgår till 18 månadslöner och för övriga i koncernledningen till 
maximalt 12  månads löner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot 
andra inkomster. Principerna för ersättning och anställningsvillkor 
är oförändrade i jämförelse med vad som gällde under 2023. 
Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman 
beslutade riktlinjer för ersättning till koncernledningen efterlevs. 
Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2025 
är desamma som för 2024. 
Utsikter inför 2025 
Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt genom projekt-
utveckling och fastighetsförvaltning. Nettouthyrningen är liksom 
tidigare i fokus, något lägre uthyrningsgrad än normalt förvän-
tas under första halvåret för att mot slutet av året åter stärkas. 
Projektportföljen är fortsatt stor med flera nyproduk tioner 
igång. Investeringstakten förväntas fortsätta vara på en hög nivå 
under 2025. Balansräkningen är fortsatt stark och tack vare ett 
gott kassaflöde kan högre räntenivåer hanteras. Energieffek-
tivsering kommer att fortsätta vara prioriterat även under 2025, 
liksom övriga mål inom hållbarhet. 
Förslag till vinst-
disposition m m
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande 
vinstmedel:
Balanserat resultat 5 556 699 028
Årets resultat 487 568 603
Summa, kr 6 044 267 631
Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:
Till aktieägarna utdelas 3,20 kr per aktie 983 766 118
I ny räkning balanseras 5 060 501 513
Summa, kr 6 044 267 631
Wihlborgs har registrerat 307 426 912 aktier. Om antalet 
 ute  stående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer 
ut delningsbeloppet om 983 766 118 kr att justeras. 
Styrelsens yttrande avseende 
 föreslagen vinstutdelning 
Motivering 
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU 
antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) 
samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för 
hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets 
egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med 
tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings 
rekommendation RFR 2  Redo visning för juridiska personer. 
Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent 
av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen respektive 
50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar 
 reducerat med en schablonskatt om 20,6 procent, vilket 
 anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy. 
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna 
egna kapital efter den föreslagna aktieutdelningen. 
79
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 80 =====

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktie-
ägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 
17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verk-
samhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, 
likviditet och ställning i övrigt. 
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsens bedömning är att bolagets och koncernens eget 
kapital även efter den föreslagna utdelningen är tillräckligt stort 
för att kunna ta vara på framtida affärsmöjligheter och kunna 
fullgöra sina förpliktelser. Styrelsen beaktar i sammanhanget 
bland annat bolagets och koncernens soliditet, investerings-
planer och konjunkturläget. 
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt 
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och 
koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria 
sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,2 procent av 
koncernens och 15,8 procent av moderbolagets egna  kapital . Det 
uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om 
lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls 
även efter den föreslagna utdelningen.  Bolagets och koncer-
nens kapitalstruktur är god med  beaktande av de förhållanden 
som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser 
styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar 
att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella 
förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet 
av den föreslagna vinstutdelningen. Derivat instrument och andra 
finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 
14 a § årsredovisningslagen.  Effekten av denna värdering har 
påverkat det egna kapitalet med -136 Mkr (-559).
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka 
bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-
ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till 
likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. 
Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget 
och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i 
likviditeten som eventuella oväntade händelser. 
Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha 
betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning  
och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid 
har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna 
utdelningen inte framstår som försvarlig. 
Skatter
I den verksamhet Wihlborgs bedriver finns ett flertal områden 
som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncer-
nen  ingående bolagen finns bland annat fastighets-, mervärdes-, 
stämpel- och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar 
i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar 
kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt 
som negativt.
Inkomstskatt
Den nominella bolagsskatten uppgick 2024 till 20,6 procent (20,6) 
i Sverige och 22 procent (22) i Danmark. 
 
Aktuell skatt
Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2024 till 50 Mkr (32). I det 
skatte pliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fast-
igheter och orealiserade värdeförändringar derivat. Resultat 
vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är 
skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare finns möjlighet att skjuta upp 
beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktav-
drag. Utöver detta finns underskottsavdrag att nyttja. 
Sedan 2019 finns ränteavdragsbegränsningar i Sverige som 
innebär att möjligheten till ränteavdrag maximeras till 30 procent 
av skattemässigt EBITDA. Ej avdragsgill ränta kan sparas i 6 år för 
att unyttjas mot framtida positiva räntenetton. Även i Danmark 
finns ränteavdragsbegränsningar. I not 11 på sid 105 framgår hur 
det skattepliktiga resultatet framräknats.
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatten beräknas på nettot av  temporära skill-
nader mellan tillgångars och skulders redovisade och skatte-
mässiga värden, underskottsavdrag samt sparade ej avdragsgilla 
räntor som förväntas kunna utnyttjas mot framtida positiva ränte-
netton. I resultat räkningen redovisas skatten på årets förändring 
av den uppskjutna skatte skulden. Vid försäljning av fastighet via 
bolag blir den redovisade uppskjutna skatten på sålda fastigheter 
en intäkt. 
Skattemässiga avskrivningar
Investeringar i fastigheter fördelas i Sverige på byggnad, mark-
anläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar 
följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:
Byggnad 2–5 % (Kontor 2 %, Logistik/Prod 4 %)
Markanläggning 5 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på 
ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighets-
inventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat 
för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör 
fastighets inventarierna ofta en betydande del av investeringen. 
80
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 81 =====

Från och med 2019 finns även möjlighet att göra primäravdrag 
som innebär att 12 procent av nyproducerade hyreshus anskaff-
ningsvärden hänförlig till byggnad får dras av inom en sexårs-
period från färdigställandet. För  investeringar gjorda under åren 
2017 och 2018 får primär avdrag göras för den delen av sexårs-
perioden från färdig ställandet som återstod den 1 januari 2019.  
I Danmark sker fördelningen på följande avskrivningsklasser:
Byggnad 0–4 % (Kontor 0 %, Logistik/Prod 4 %)
Installationer  4 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Möjlighet finns i Danmark att göra en extra initial avskrivning  
för byggnader och installationer under investeringsåret. 
Skattemässiga direktavdrag för mindre ombyggnationer
För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre 
ombyggnationer medges omedelbart avdrag  skattemässigt  
även om åtgärderna är värdehöjande och aktivering skett  
i redovisningen.
Försäljning av fastigheter via bolag
Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri  
och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller aktier som  
är näringsbetingade.
Underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av 
 upp  skjuten skatt uppgår till 1 067 Mkr (1 336). Av totalt sparade 
ej avdragsgilla räntor om 669 Mkr (312) har 398 Mkr (268) beak-
tats vid beräkning av uppskjuten skatt.  
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastig-
heter. Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel 
kommunika tionsbyggnad samt utbildnings- och vårdbyggnader. 
För övriga fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad och 
mark. För kontorsfastigheter är skatten 1 procent av taxerings-
värdet och för industri och lager 0,5 procent. I Danmark varierar 
skatte satserna beroende på vilken kommun fastigheterna är 
belägna i. Under 2024 har omtaxering i Danmark lett till högre 
fastighetsskatt. Erlagd fastighetsskatt uppgick för koncernen 
2024 till 276 Mkr (247).
Mervärdesskatt
Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om 
uthyrning av lokal sker till hyresgäst som stadigvarande bedriver 
momspliktig verksamhet, kan fastighetsägare frivilligt registrera 
sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående 
moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till 
stat och kommun finns inget krav på momspliktig verksamhet. 
Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende drifts-
kostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för 
frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms 
på driftskostnaderna uppgår för år 2024 till 11 Mkr (10), denna 
skatt redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill 
ingående moms på investeringar uppgår för år 2024 till 7 Mkr (23) 
och redovisas som investering i fastighet.
Stämpelskatter
Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt 
(lagfartsavgift) på 4,25 procent beräknat på det högsta av köpe-
skilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6 procent och 
beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransak-
tioner finns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten 
till dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller 
säljs via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. 
Under år 2024 erlades 0 Mkr (0) i stämpelskatt på de transaktioner 
Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt 
med 2 procent (1,5 procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i 
fastigheter. För 2024 uppgick denna skatt till 25 Mkr (27).
Energiskatter
Wihlborgs köpte år 2024 energi för 286 Mkr (269) att användas 
i fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och 
 belysning. Av detta belopp avser 41 Mkr (33) energiskatter. 
 Wihlborgs arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen, 
vilket på sikt och med oförändrad skattesats och fastighets-
bestånd innebär en lägre kostnad för energiskatter.
Sammanfattning
Wihlborgs verksamhet genererade 2024 sammanlagt 410 Mkr 
(372) i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och specificeras  
i tabellen nedan.
 
Specifikation betalda skatter (Mkr) 2024 2023
Inkomstskatt 50 32
Fastighetsskatt 276 247
Mervärdesskatt 18 33
Stämpelskatt 25 27
Energiskatt 41 33
Summa betalda skatter 410 372
Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter 
vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till 
5 637 Mkr (5 171) och stämpelskatt till 23 Mkr (23). 
81
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 82 =====

Värderingsprinciper 
fastigheter
Marknadsvärdering
Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med IFRS 
Redovisningsstandarder (IFRS) och redovisar fastigheterna till 
verkligt värde, det vill säga marknads värdet. Fastigheternas 
redovisade värde uppgick per den 31 december 2024 till 
59 168 Mkr (55 872). Värderingen av fastigheterna per 
31 december 2024 har inneburit att fastighetsvärdet  ökat med 
585 Mkr (-1 212). För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.
Förändring av fastigheternas redovisade värde 2024
Förändringspost Koncernen totalt, Mkr
Redovisat värde 1 januari 2023 55 872
Förvärv 201
Investeringar 2 204
Avyttringar -117
Värdeförändring 585
Valutaomräkningar 423
Redovisat värde 31 december 2024 59 168
Extern marknadsvärdering
Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2024-12-31 låtit göra en 
extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de  individuella 
marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värde-
rats av, utav Samhällsbyggarna auktoriserade värderare, 
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Det danska beståndet 
är värderat av Savills (SVL Denmark A/S). Värderingen är utförd 
i  enlighet med International Valuation Standards. Den gängse 
använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: ”Sannolikt 
pris vid försäljning på den allmänna fastighets marknaden”.
Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda 
till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s 
 (International  Valuation Standards Committee) definition:
Redovisat värde per fastighetskategori  
samt per område 2024
Projekt/Mark
2 %
Logistik/Produktion
17 %
81 %
Kontor/Butik
Hyresvärde
per fastighetskategori
24 %
Helsingborg
Malmö
35 %
Projekt/Mark
6 %
Logistik/Produktion
14 %
80 %
Kontor/Butik
Köpenhamn
24 %
Redovisat värde
per fastighetskategori
17 %
Lund
Hyresvärde
per område
22 %
Helsingborg
Malmö
40 %
Köpenhamn
22 %
16 %
Lund
Redovisat värde
per område
“The estimated amount for which an asset or liability should 
exchange on the valuation date between a willing buyer and a 
willing seller in an arm’s length transaction, after proper marke-
ting and where the parties had each acted know ledgeably, 
prudently and without compulsion.”
Som underlag för värderingarna har bl a använts kvalitets-
säkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från 
Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och rele-
vant marknads information. Samtliga bebyggda fastigheter har 
 besiktigats under 2022–2024.
Värderingsmetoder
Vid värderingen tillämpas en kombination av  avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av 
genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för 
att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden 
(kassaflödesmetod). Därtill kommer tillämpning av generella 
ekonomiska samband och aktuell  marknadsinformation kring 
hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsätt-
ningar för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds 
ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat 
direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie. 
Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som 
beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser genom 
att beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över 
kalkylperioden och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, utgör totalavkastningskravet 
vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden:
Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation 
+ fastighetsrisk
eller 
Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga 
 utveckling (värdeförändringen)
I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsik-
tiga hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastig-
heter som domineras av offentligt finansierade hyresgäster med 
längre hyreskontrakt tillämpas i vissa fall lägre kalkylränta vid 
Uthyrbar yta, ’000 m2Redovisat värde, Mdkr
Förändring av fastigheternas redovisade värde 
samt uthyrbar yta 2020–2024
’000 m2 Mdkr
0
20
30
40
50
60
20242023202220212020
0
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
82
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 83 =====

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 8,0
Marknadshyresnivå -10 -8,0
Drift- och underhållskostnader** 20 -0,9
Drift- och underhållskostnader** -20 0,9
Ekonomisk vakansgrad 25 -2,2
Ekonomisk vakansgrad -25 0,7
Direktavkastning, restvärde 0,5 -5,1
Direktavkastning, restvärde -0,5 4,9
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 -2,5
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) -0,25 1,5
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs som hyresvärd (dvs exklusive de av 
hyresgästen betalade omkostnaderna). Källa Danmark: Savills SVL Denmark A/S.
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen 
speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten. 
 Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknads-
anpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objekts-
specifik, långsiktig vakansrisk. Den långsiktiga hyresutveck-
lingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick 
beräknas till högst inflationen.
 Drift- och underhållskostnader bedöms öka med 0,5 procent-
enheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedöm-
ningen används, med hänsyn till objektets speciella egenskaper, 
normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxe-
bundna driftskostnader är baserade på utfall/budget och övriga 
driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt 
underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
 Under kalkylperioden bedöms KPI till 1,0 procent 2025 i 
Sverige och därefter Riks bankens långsiktiga mål om 2 procent. 
I Danmark bedöms inflationen till 2 procent. 
 Övriga väsentliga värderingsantaganden framgår av  tabellen 
nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma 
 antaganden som i tabellen nedan, beroende på i vilket 
område projektet finns.
 nuvärderingsberäkning av de årliga betalnettona. Pågående 
nybyggnads projekt värderas som om  värderingsobjektet vore 
färdigställt, reducerat med budgeterad återstående  projektkostnad 
samt eventuellt riskavdrag. Obebyggd mark och övriga förädlings-
objekt värderas enligt ortsprismetoden.
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadspara-
metrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar 
erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel ger 
en sänkning av direktavkastningskravet i Sverige på 0,5 procent-
enheter en höjning av avkastningsvärdet om 7,1 procent på de 
svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning inne-
bär en sänkning av avkastningsvärdet om 6,6 procent. Se tabell 
nedan för känslighetsanalys i Sverige respektive Danmark. 
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 9,6
Marknadshyresnivå -10 -10,5
Drift- och underhållskostnader** 20 -5,9
Drift- och underhållskostnader** -20 5,2
Ekonomisk vakansgrad 25 -3,6
Ekonomisk vakansgrad -25 3,6
Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,6
Direktavkastning, restvärde -0,5 7,1
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 -1,9
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) -0,25 1,1
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Väsentliga värderingsantaganden* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings-  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Drift- och under-
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 4,45 – 7,60 4,55 – 5,75 6 – 12 1 300 – 5 500 300 – 860
Malmö Dockan/hyllie 4,25 – 6,50 4,55 – 5,20 5 – 8 2 000 – 3 600 330 – 570
Malmö Yttre 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 8 – 12 850 – 2 100 310 – 620
Helsingborg Centrum 4,25 – 7,70 4,55 – 6,10 6 – 8 1600 – 5 200 280 – 790
Helsingborg Yttre 7,25 – 8,70 5,85 – 7,10 6 – 12 800 – 2 600 160 – 475
Lund Ideon 4,25 – 7,40 5,25 – 5,75 5 – 8 1 400 – 3 600 330 – 840
Lund Centrum/Gastelyckan 5,80 – 7,60 5,00 – 6,10 7 – 8 1 300 – 3 500 440 – 560
Köpenhamn 7,50 – 10,00 5,5 – 8,00 6 – 12 850 – 2 865 135 – 1185
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 4,25 – 9,00 5,45 – 7,45 7 – 9 650 – 1 850 110 – 515
Helsingborg Yttre 6,70 – 8,40 5,10 – 7,00 6 – 11 425 – 2 400 160 – 460
Lund Centrum/Gastelyckan 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 7 600 – 1 700 170 – 350
Köpenhamn 7,85 – 9,25 5,85 – 7,25 6 – 12 600 – 1 780 150 – 460
*Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/BUTIK lokaltypen kontor, butik och för 
 LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m2.
83
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 84 =====

# Risk 2024 Jmf
Finansiella risker
1 Ränta Hög
2 Finansiering Hög
3 Kredit Medel
4 Valuta Låg NY
Operativa risker
5 Hyresintäkter Hög
6 Fastighetskostnader Medel
7 Projektutveckling Hög
8 Transaktioner Låg
9 Miljö Låg
10 Arbetsmiljö & hälsa Medel
11 IT-säkerhet Hög
12 Fastighetsincidenter Medel
Regulatoriska risker
13 Etik & korruption Medel
14 Regelefterlevnad Medel
Strategiska risker
15 Fastighetsvärdering Hög
16 Klimatförändringar Hög
17 Organisatorisk förmåga Medel
18 Fastighetsportföljen Medel
19 Kunderbjudande Medel
Risker och osäkerhetsfaktorer
Wihlborgs framtida utveckling och förmåga att uppnå verksam-
hetens mål påverkas av risker och  osäkerhetsfaktorer. Genom att 
belysa, analysera och hantera dessa risker och osäkerhetsfakto-
rer på ett systematiskt sätt finns möjlighet att begränsa dem och 
samtidigt skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Risker och osäkerhetsfaktorer hanteras löpande i den dagliga 
verksamheten i enlighet med väl etablerade rutiner och väg-
ledningar. Risker på företagsövergripande nivå hanteras också i 
en strukturerad process där ledningsgrupp och styrelse regel-
bundet inventerar och bedömer prioriterade risker som kan 
påverka Wihlborgs framtida utveckling.
Process för hantering av risker
Wihlborgs årliga process för riskhantering genomförs i tre 
huvudsakliga steg. 
1. Inventering och bedömning. Initialt genomförs en inven tering 
och preliminär bedömning av befintliga och nya risker av en 
arbetsgrupp bestående av delar av ledningsgruppen och sak-
kunniga seniora medarbetare inom olika  områden. Riskerna 
bedöms utifrån sannolikhet och påverkan på  Wihlborgs i ett 
kort-medellångt perspektiv på 3–5 år.
2. Prioritering och hantering. Resultatet av den initiala analysen 
diskuteras med företagsledningen som prioriterar de mest 
väsentliga riskerna och tilldelar ansvar för respek tive risk till 
relevanta medarbetare, oftast en medlem i  ledningsgruppen. 
Övergripande strategier och handlings planer för hantering 
av riskerna fastställs.
3. Uppföljning och utvärdering. De prioriterade riskerna 
och riskhanteringsstrategierna delges och förankras med 
 styrelsen. Under året följs riskarbetet löpande upp av 
lednings gruppen och avrapporteras årligen till styrelsen.
I tabellerna nedan sammanställs resultatet av årets risk analys. 
Riskerna beskrivs och graderas med hänsyn till bedömd 
 påverkan på verksamheten och sannolikheten för att risken 
inträffar (skala 1–5, där 5 innebär en betydande påverkan/ 
hög sannolikhet). Utifrån denna analys görs en prioritering av 
risker som bör bevakas och där åtgärder kan behövas (anges på 
skala Låg – Mellan – Hög i tabellen, där högprioriterade risker är 
mest i fokus och följs upp oftare av ledningen under året).  
Wihlborgs har valt att gruppera riskerna i följande över-
gripande kategorier.
• Finansiella risker – risker avseende företagets finansiering  
och finansiella stabilitet.
• Operativa risker – risker i projektering och den löpande 
 förvaltningen av våra fastigheter. 
• Regulatoriska risker – risker relaterade till bristande 
 efterlevnad av lagar och regler. 
• Strategiska risker – risker kopplade till omvärldsfaktorer  
och marknadsutvecklingen. 
2024
54
Sannolikhet
321
1 2 3 4 5
Påverkan
3
7
12
17 13
2
15
18
8
Valuta
Fastighets- 
kostnader
Kunderbjudande
Arbetsmiljö  
och hälsa
Klimatförändringar IT-säkerhet
Miljö
Ränta
4
9
6
10 1
16 11
19 14
Ny 2024 Justering 2024
5
84
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 85 =====

FINANSIELLA RISKER
1 | Ränta
Räntekostnaderna, inklusive kostnad för ränte-
derivat, kreditavtal m.m., är Wihlborgs enskilt 
största kostnadspost. Förändringar i räntenivåer 
samt räntemarginal till bankerna får stor inverkan 
på såväl kassaflöde som resultat och nyckeltal. 
Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får 
genomslag i resultatet beror bland annat på vald 
räntebindningstid för lånen.
Som grund för Wihlborgs hantering av ränte-
risker finns en av styrelsen antagen finanspolicy. 
 Wihlborgs använder sig av en kombination av 
rörliga räntor och räntederivatinstrument för att 
begränsa ränterisken. Se not 2 för ytterligare be-
skrivning av Wihlborgs finansiella riskhantering.
0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
Räntetäckningsgrad, vid förändring av marknadsräntan
ggr
Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för 
kreditavtal och effekten av räntederivaten, uppgick 
vid årsskiftet till 3,45 procent (3,98). Räntetäcknings-
graden uppgick till 2,5 gånger (2,8). Lånens genom-
snittliga räntebindningstid, inklusive effekter av 
räntederivat, uppgick till 2,6 år (2,8) vid årsskiftet. 
Värdeförändringen på Wihlborgs derivat har påver-
kat resultatet med -136 Mkr (-559). Diagrammen 
nedan visar räntekänslighet vid förändring av mark-
nadsräntan, med utgångspunkt 31 december 2024. 
0
2,0
4,0
6,0
8,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
%
Genomsnittsränta, vid förändring av marknadsräntan
2 | Finansiering
Wihlborgs är beroende av externa lån för att kunna 
fullfölja sina åtaganden och genomföra affärer. 
Oron på kreditmarknaderna under de senaste åren 
visar hur förutsättningarna för, och tillgången till, 
krediter snabbt kan förändras. Om Wihlborgs inte 
kan förlänga eller ta upp nya lån eller om villkoren 
är väldigt oförmånliga, begränsas möjligheterna 
att kunna fullfölja åtaganden och genomföra 
affärer. I takt med att EU:s nya direktiv ställer 
krav på finansbranschen att styra kapitalet mot 
hållbara verksamheter, kan det komma bli svårare 
att få  finansering för fastigheter som klassas som 
" bruna", även om syftet är att förädla dessa.
Finanspolicyn definierar målsättning samt anger 
riktlinjer och risklimiter för finansverksamheten.
Bland annat anges att fördelningen av lån mellan 
olika kreditinstitut ska vara sådan att det finns 
minst tre huvudsakliga kreditgivare vars enskilda 
andel av den totala lånestocken ej bör överstiga 
50 procent vardera. Wihlborgs ska även efter-
sträva en jämn förfallostruktur på låneskulden. 
Se not 2 för ytterligare beskrivning av Wihlborgs 
finansiella riskhantering.
Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 50,9 procent 
(50,0). Andelen banklån, inklusive real kreditlån, av 
den totala lånestocken är fortsatt hög 87 procent (93) 
men har minskat något till följd av förbättrade villkor 
på  obligationsmarknaden. Totalt finns nio långivare 
varav den största står för 20 procent av andelen lån. 
De 13 procent (7) som lånas på  obligationsmarknaden 
sker dels via det delägda bolaget Svensk 
 FastighetsFinansiering (SFF), dels genom egna 
icke-säkerställda obligationer. Lånens förfallotider samt 
outnyttjat låne utrymme framgår av diagrammet nedan. 
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
10 500
12 000
>202920292028202720262025
Ej utnyttjat, Mkr
Utnyttjat, Mkr
Låneförfall
Mkr
3 | Kredit
Vid en lågkonjunktur finns en ökad risk för att en 
del hyresgäster får svårt att betala hyran. Samman -
sättningen av olika branscher och storlekar på 
hyresgäster gör att risken för omfattande hyres-
förluster bedöms som medel-hög. Risken omfattar 
även motpartsrisk – att någon  bank inte lever upp 
till sina förpliktelser – vilket kan få en större konse-
kvens, men här bedöms sannolikheten som låg.
Se not 2 för ytterligare beskrivning av Wihlborgs 
finansiella riskhantering som omfattar kredit-
bedömningar, säkerheter och depositioner. 
Wihlborgs arbetar proaktivt med att i tidigt skede 
fånga upp hyresgäster som kan vara på väg mot 
konkurs. Genom månadsuppföljningar i våra 
kreditsystem kan vi även följa kredittrenden hos 
våra leverantörer. 
Under 2024 har hyresförlusterna uppgått till 8 Mkr 
(6) vilket motsvarar 0,2 procent av nettoomsätt-
ningen. Utöver att vissa mindre hyresgäster har 
önskemål om att gå över till månadsbetalning 
istället för kvartalsbetalning, samt några fler kon-
kurser under 2024 ses inte någon generell ökning 
av obetalda hyror.  
4 | Valuta
Wihlborgs har tillgångar och skulder i danska  kronor 
vilket skapar risker för att förändringar i valuta 
påverkar kassaflöde, resultat och balansräkning 
negativt i koncernen. Wihlborgs rapporteringsvaluta 
är svenska kronor och därigenom kan exempelvis 
omräkningsdifferenser få en väsentlig effekt på 
koncernens verksamhet och finansiella ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak genom att tillgång-
ar i danska kronor finansieras i danska kronor. Netto-
exponering, tillgångar minus skulder kan reduceras 
antingen genom användning av valutaderivat alter-
nativt genom att ta upp finansiering i danska kronor 
för att finansiera svenska tillgångar. Transaktions-
exponering hanteras normalt genom matchning av 
intäkter och kostnader i samma valuta.
Under 2024 har valutaomräkning i nettotillgångarna 
uppgått till 174 Mkr medan säkringen av nettotill-
gångarna via lån i danska kronor har gett en valutu-
taomräkningseffekt om -173 Mkr. Valutakurseffekter 
har påverkat driftsresultatet med -3 Mkr.  
Risk Hantering Utfall
85
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 86 =====

OPERATIVA RISKER
5 | Hyresintäkter
Hyresintäkterna är avgörande för kassaflödet från 
den löpande verksamheten. Fallande hyresnivåer 
och ökade vakanser leder till lägre fastighets-
värde. Efterfrågan på lokaler styr hyresnivåerna, 
vilken i sin tur påverkas av tillväxten på olika 
delmarknader. På orter med ekonomisk tillväxt 
förväntas ökad efterfrågan på lokaler och därmed 
en möjlighet till stigande hyror och utrymme för 
nyproduktion. Nedgång i konjunkturen eller oro 
i samhället orsakat av exempelvis krig och ener-
gikris eller effektbrist kan leda till ökade av- och 
omflyttningar med ökade vakanser samt fallande 
hyror som följd.
Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen vanligtvis 
är mellan tre och fem år innebär förändringar i 
marknadshyrorna inte någon omedelbar effekt på 
hyresintäkterna. I Wihlborgs hyresavtal med löptid 
tre år och längre finns i de flesta fall indexklau-
suler som innebär årliga hyresjusteringar baserat 
antingen på förändringar i konsumentprisindex 
eller en fast procentuell höjning. I kortare hyres-
avtal ska prisbilden spegla risken. Öresundsregio-
nen bedöms som långsiktigt stark avseende läge, 
befolkningstillväxt, sysselsättning och allmänna 
kommunikationer. Wihlborgs närvaro i såväl Skåne 
som Köpenhamnsområdet bidrar också till en risk-
spridning då förutsättningarna är något olika i de 
båda länderna. Genom att ständigt sträva efter 
att ha bra produkter, väl underhållna fastigheter 
och en stark position på våra delmarknader kan 
fortsatt efterfrågan säkerställas och därmed en 
god hyresnivå. 
Den 1 januari 2025 var kontrakterade hyres intäkter  
2,8% högre jämfört med samma tidpunkt föregåen-
de år. Per den 1 januari 2025 uppgick vakanserna, 
 exklusive projekt och mark, till 428 Mkr (300). Till följd 
av stor omställning hos hyresgästerna har ett tillfälligt 
glapp skapats mellan in- och utflyttningar, dessutom 
har något fler konkurser gett fler vakanta lokaler. 
Uthyrningsgraden har minskat något till 91% (93) men 
förväntas stärkas under slutet av året då hyresgäster 
med redan tecknade avtal flyttar in. Netto uthyrningen 
för 2024 var fortsatt positiv och uppgick till 91 Mkr 
(53). Den  genomsnittliga löptiden för  Wihlborgs 
hyreskontrakt uppgick vid årsskiftet till 3,9 år (3,6). 
I nedanstående tabell visas avtalstidens slut för 
 lokalhyreskontrakten.  
Lokalhyreskontraktens löptider
Antal avtal Mkr Andel, %
2025 1 067 797 20
2026 789 709 18
2027 664 706 17
2028 279 523 13
2029 130 402 10
2030 66 258 6
>2030 108 638 16
Summa 3 103 4 033 100
6 | Fastighetskostnader
Större kostnadsposter inom driften utgörs av 
taxebundna kostnader för värme, el, vatten och 
sophantering. Därutöver tillkommer kostnader 
för fastighetsskatt, fastighetsskötsel, reparation 
och underhåll samt administration. Osäkerhet på 
energimarknaden påverkar driftskostnaderna för 
köpt energi. Många av hyresavtalen innebär att 
merparten av dessa kostnader debiteras vidare 
till  hyresgästen. Påverkan vid förändring av dessa 
kostnader är därmed relativt begränsad. Oförut-
sedda och omfattande reparationer kan påverka 
resultatet negativt och risken för detta ökar om 
det löpande underhållet är eftersatt.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med energieffektivi-
sering av fastigheterna, ofta tillsammans med hyres-
gästerna, för att begränsa kostnadsökningar samt 
miljöpåverkan. I syfte att öka förutsägbarheten i 
energikostnaderna prissäkrar Wihlborgs i Sverige ca 
85% av beräknat elinköp för en period om upp till 
24 månader framåt i tiden. Reparationer och under-
håll sker löpande för att bibehålla fastigheternas 
skick och standard. Underentreprenörer upphandlas 
regelbundet för att få en konkurrenskraftig prisbild. 
Vikten av kostnadseffektiv förvaltning är i fokus i 
samband med förvärv och samtliga fastigheter är 
försäkrade mot större åverkan på grund av skada. 
Slutavräkning av driftskostnader gentemot hyres-
gästernas preliminära betalningar sker årligen med 
hjälp av ett egenutvecklat system kopplat till såväl 
hyres- som ekonomisystem. 
Fastighetskostnaderna har ökat med 60 Mkr (114) 
jämfört med föregående år. Driftskostnaderna öka-
de med 24 Mkr varav merparten beror på erhållet 
elstöd om 20 Mkr föregående år. Därutöver har fler 
fastigheter i drift ökat driftskostnaderna, medan 
kostnaderna för kantinverksamheten, som sedan 
1 mars 2023 drivs av extern part, minskat med 
11 Mkr. Omtaxering av fastigheterna i Danmark har 
ökat fastighetsskatten med 18 Mkr. 
7 | Projektutveckling
Wihlborgs har som mål att fortsätta växa, vilket 
kräver investeringar i såväl nya som befintliga 
fastigheter. Nya och utvecklade krav på fastigheter-
nas utformning, funktion, effektivitet och minskad 
klimatpåverkan ökar förväntningarna på vår projekt-
utveckling. Det finns en risk för att ny-, till- eller 
ombyggnadsprojekt blir dyrare än beräknat, inte 
är uthyrt vid färdigställandet, blir försenade under 
genomförandet eller inte kan startas som planerat. 
I dessa fall påverkas såväl värdering som kassaflöde 
negativt. Om investeringsobjekten är få och inte 
anses lönsamma kan tillväxten hämmas. Tillgång 
till råmaterial och byggmaterial med låg klimat-
påverkan är en viktig förutsättning för att uppnå 
våra hållbarhetsmål. 
Alla nya projekt genomgår en noggrann utvärde-
ring, där beräknad kostnad, avkastning och risker 
analyseras och utförandet planeras  
och fastställs. Projekt över 10 Mkr godkänns av 
styrelsen. I de egna projekten, som drivs av egna 
erfarna projektledare, begränsas riskerna för kost-
nadsökningar dels i avtal gentemot entreprenörer, 
dels genom regelbunden uppföljning internt mot 
budget för att upptäcka och hantera eventuella 
avvikelser i tid. Genom kompetenta projektledare 
och ett betydande engagemang i våra delmark-
nader är vi delaktiga i att utveckla nya områden, 
vilket också skapar möjligheter för tillväxt
Investeringstakten har varit hög även under 2024 
och  under året investerades 2 204 Mkr (1 862) i 
befintliga fastigheter varav flera nyproduktioner men 
även anpassningar till befintliga och nya hyresgäster. 
Projekten har löpt på enligt fastlagda tidsplaner och 
kostnadsramar. Wihlborgs lång siktiga samarbete med 
våra städer, entre prenörer, konsulter och leverantörer 
är nyckeln till det. Vid årsskiftet fanns  beslutade in-
vesteringar i pågående projekt om 4 721 Mkr (3 675), 
varav 1 693 Mkr var  investerade vid årskiftet. För mer 
information kring projekten se sid 69–75.
Risk Hantering Utfall
86
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 87 =====

8 | Transaktioner
Förvärv av fastigheter är en del av Wihlborgs till-
växtstrategi. I samband med fastighetsförvärv finns 
en risk att den förvärvade fastigheten inte mot-
svarar förväntningarna eller den erlagda köpeskil-
lingen. Det finns även risk för oväntade vakanser 
eller kostnader som uppkommer i fastigheten efter 
förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Om 
förvärv sker via bolag finns även risker kopplade till 
bolaget, till exempel gällande moms och skatter.
Vid alla transaktioner görs kalkyler för beräknad 
kostnad och avkastning vilka godkänns enligt 
fastställda interna rutiner. Riskerna vid fastighetstrans-
aktioner begränsas genom en väl etablerad ”due 
diligence”-process som drivs av kompetenta och 
erfarna medarbetare med stöd av extern expertis. 
De historiska förvärven utgör därtill en liten andel av 
fastighetsportföljen. Wihlborgs strategi är att agera 
snabbt och smidigt i samband med fastighetstrans-
aktioner, vilket ofta leder till ett tidigare avslut och 
tillträde och därmed ett positivt kassaflöde från den 
förvärvade fastigheten.
Under 2024 förvärvades förvaltningsfastigheten 
Värdshuset 2, i Hyllie, Malmö. Energiomställning 
enligt lagd plan har påbörjats och uthyrning av 
hälften av de vakanta ytorna har genomförts. I 
övrigt har mark förvärvats och en försäljning av 
bostadsbyggrätt för 72,5 Mdkk har skett i Herlev. 
För mer information kring förvärvade fastigheter se 
sid 48–49.
9 | Miljö
Föroreningar på våra fastigheter och negativ 
miljö-/hälsopåverkan på grund av materialval, 
resursanvändning och uppkomst av avfall utgör 
risker för Wihlborgs och omgivningen. Att inte 
arbeta med att minska denna påverkan innebär 
risk för bristande lagefterlevnad, föroreningar 
som resulterar i miljöskada och vite, minskad 
efterfrågan från hyresgäster, bristande förtroende 
och negativ inverkan på vårt varumärke.
Wihlborgs har ett etablerat miljöledningssystem 
som utgår från lagkrav och av fastställd miljö- och 
klimatpolicy. Miljöaspekter och operativa miljörisker 
är identifierade och ses över regelbundet. Miljöin-
struktioner och styrande dokument är framtagna, 
lättillgängliga och kommunicerade. Inom förvaltning-
en finns ett egenkontrollprogram med tillhörande 
rutinbeskrivningar och för vår projektverksamhet har 
vi ett projektanpassat miljöprogram för såväl nypro-
duktion som ROT-projekt, med tydliga kravspecifika-
tioner som minskar risken för negativ miljöpåverkan. 
Samtliga material som byggs in i fastigheterna ska 
granskas utifrån miljöhänsyn genom det branschge-
mensamma systemet Byggvarubedömningen och 
registreras i en projektspecifik loggbok. All personal 
genomgår grundläggande hållbarhetsutbildning och 
vidareutbildning vid behov.
Projektanpassade miljöprogram styr mot lösningar 
som gynnar såväl människa som miljö och leder 
bland annat till energieffektiva arbetsplatser med ett 
bra inomhusklimat. Vår kemikaliehantering har setts 
över och listan över godkända kemiska produkter i 
driften uppdaterats. Inga föroreningar som resulterat 
i miljöskada har inträffat i verksamheten under året. 
Identifierade potentiellt miljöskadliga ämnen som 
påträffats under byggprojekt har omhändertagits och 
sanerats i enlighet med rådande miljökrav. Läs mer om 
vårt hållbarhetsarbete på sid 32–44 och 133–155.
10 | Arbetsmiljö & hälsa
I den dagliga verksamheten kan det förekomma 
incidenter varigenom medarbetare, entrepre-
nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i våra 
projekt eller fastigheter. Wihlborgs sysselsätter 
många människor i våra projekt, och olycksfall på 
byggarbetsplatser, vid underhållsarbete på fast-
igheter, eller när hyresgäster rör  sig i eller runt 
byggnaderna kan inträffa. Förutom den fysiska 
arbetsmiljön finns risker kopplat till sociala och 
organisatoriska faktorer där t.ex psykisk ohälsa 
påverkar våra egna medarbetare eller dem som 
vi sysselsätter.
Som bas för vårt arbete finns lagar och regler 
som syftar till att förebygga ohälsa och olycksfall 
i arbetet. Risker som har med arbetsmiljö/ hälsa 
och säkerhet att göra identifieras via regelbundna 
riskinventeringar och arbetsmiljö ronder, samt 
genom andra insatser så som medarbetarsamtal, 
medarbetarundersökningar och återkommande 
hälsoundersökningar. Vi erbjuder också utbildning 
för chefer såväl som medarbetare inom bl.a. 
arbetsmiljö. Medarbetare, chefer och underen-
treprenörer rapporterar tillbud och olyckor till HR 
och på så sätt fångas dessa upp för utvärdering 
och eventuella åtgärder. Denna typ av risker 
hanteras även genom ett system där ramavtalade 
strategiska entreprenörer utvärderas med hänsyn 
till ESG. För leverentörerna arbetar vi, förutom 
med tydliga avtal, med arbetsplatskontroller som 
ett sätt att upptäcka risker och brister i arbetsmil-
jön. Vi arbetar med samverkansforum tillsammans 
med våra underentreprenörer som ett sätt att 
tillsammans bli bättre. 
Arbetet med arbetsmiljö och hälsa vilar på en sys-
tematik med återkommande moment från år till år, 
t.ex. skyddsronder och medarbetarundersökningar. 
Under 2024 har arbetet med vår arbetsmiljö även fo-
kuserat på att ytterligare stärka våra chefer i hur de 
på bästa sätt hanterar arbetsmiljön. Vi har också för-
tydligat och stärkt hur vi arbetar med ensamarbete 
och kemikaliehantering. Till detta har vi även arbetat 
i samverkan med våra underentreprenörer med hur 
vi tillsammans kan arbeta för bättre arbetsmiljö. Vi 
har infört oannonserade arbetsplatskontroller med 
förstärkt arbetsmiljökontroll. Vi har registrerat 13 (7) 
olycksfall i vår egen verksamhet och våra entre-
prenörer har rapporterat 19 tillbud och 19 olyckor 
i samband med byggprojekt. Sjukfrånvaron inom 
Wihlborgs totalt är 2,23 procent (2,41). 87 procent 
av våra ramavtalade strategiska entreprenörer upp-
fyller samtliga krav i vår ESG-utvärdering. Ytterligare 
3 procent är under bedömning. Läs mer om vårt 
arbetsmiljöarbete på sid 35, 148–152.
11 | IT-säkerhet
Tillgången till information och fungerande IS-/ 
IT-system är central i hela Wihlborgs verksamhet. 
Ökad digitalisering innebär ett större beroende 
av dessa system och en ökad mängd känsliga 
data i alla system som medför en potentiell säker-
hetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för 
dataintrång och Wihlborgs är lika utsatt för gene-
rella IT-attacker som andra företag. Haverier eller 
intrång såväl i våra interna verksamhetssystem 
som i våra fastigheters styrsystem kan få betydan-
de konsekvenser för oss och våra hyresgäster.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att säkerställa 
att vi har en hög säkerhet i de olika IS-/IT-systemen 
där både det tekniska och det  mänskliga perspek-
tivet är viktigt. Vi har sedan 2023 kompletterat med 
en extern SOC-tjänst som hjälper oss att löpande 
analysera riskerna och vidta nödvändiga åtgärder, 
samtidigt som vår IT-miljö konstant övervakas för att 
stoppa och hantera aktiviteter som kan påverka vår 
verksamhet. Parallellt med detta genomför vi säker-
hetsutbildningar och informerar våra medarbetare 
regelbundet för att minska riskerna för intrång eller 
exponering av affärskritiska data.
Generellt sett har vi under 2024 haft en stabil 
IT-drift. Vi har drabbasts av ett par stycken mindre 
incidenter avseende informations- och IT- säkerhet 
men ingen av dessa har påverkat vår IT-drift eller 
vår verksamhet. Vi har i likhet med många andra 
blivit utsatta för återkommande bedrägeriförsök, 
framför allt via e-post, men dessa har stoppats 
genom en kombination av säkerhetslösningar, 
uppmärksamma användare eller snabbt agerande 
av vår SOC-tjänst. 
Risk Hantering Utfall
Förvaltningsberättelse
87

===== SIDA 88 =====

12 | Fastighetsincidenter
Vår förvaltning hanterar dagligen olika former av 
oförutsedda händelser i någon av våra fastig-
heter, men dessa är oftast av mindre allvarlig 
karaktär. Tekniska installationer så som trycksatta 
anordningar och elektriska komponenter utgör 
tillsammans med de kemiska produkter som krävs 
för driften av fastigheterna de mest frekventa 
förekommande riskerna. Risken för incidenter som 
innebär fara för liv och hälsa eller mer omfattande 
skada på en fastighet, till exempel genom brand, 
större vattenskada eller hot/intrång riktat mot 
hyresgäster är dock ovanliga. 
Riskhanteringen utgår från en mycket god kän-
nedom om våra fastigheter och hyresgäster, samt 
krisplaner och krisledningssystem, och därmed en 
bra beredskap för eventuella incidenter. Vi har en 
nära kontakt med våra hyresgäster och därmed 
goda insikter om eventuell hotbild. Vi övervakar 
våra fastigheter genom regelbundna kontroller och 
ronderingar. Löpande underhåll håller fastigheterna 
i bra skick och begränsar risken för större skador. 
Fastigheterna är försäkrade och därmed minimeras 
eventuell ekonomisk skada för Wihlborgs.
Vi har haft fortsatt fokus på arbetsmiljö och säker-
het under året, vilket bidragit till en ökad med-
vetenhet och beredskap inför eventuella incidenter. 
Vidareutbildning av Wihlborgs fastighetsvärdar och 
en ökad systematik i arbetet med egenkontroller 
och skyddsronder har resulterat i en mer noggrann 
översyn av risker på fastigheterna. 
REGULATORISKA RISKER
13 | Etik & korruption
Risk för oetiskt agerande som inte är i linje med 
Wihlborgs uppförandekod kan förekomma såväl 
i den egna verksamheten som i leverantörsledet. 
Korruptionsrisk är störst i våra leverantörskedjor 
och därmed i affärsenheterna projekt/utveckling 
och förvaltning, samt den centrala inköpsfunk-
tionen. Dessa är, relativt sett, mest exponerade 
mot risken på grund av att de köper in varor och 
tjänster till Wihlborgs projekt- och förvaltnings-
verksamhet. Andelen mutbrott har också ökat 
senaste åren enligt IMM (Insitutet mot mutor).
Wihlborgs företagskultur betonar ärlighet som en 
avgörande del i vår värdegrund och vikten av en 
tydlig affärsetik lyfts regelbundet fram i interna 
sammankomster. Alla nyanställda genomgår en 
utbildning i affärsetik med grund i Wihlborgs 
etiska riktlinjer. Systematiska upphandlings-
processer med flera personer involverade ökar 
transparensen och minskar risken för individuell 
påverkan. Ramavtalsleverantörer förbinder sig att 
följa Wihlborgs uppförandekod för leverantörer 
liksom entreprenörerna i projektupphandlingar. 
Alla strategiska ramavtalsleverantörer utvärderas 
med hänsyn till ESG-aspekter. Misstankar om 
korruption och liknande missförhållanden kan 
anmälas via Wihlborgs visselblåsningskanal.
Utbildning av alla nyanställda i Wihlborgs etiska 
riktlinjer och vår syn på affärsetik har genomförts  
under 2024 på samma sätt som tidigare år. Vi har 
även valt att addera en årlig utbildning för alla 
medarbetare inom ämnet för att säkerställa att alla 
har samma kunskapsnivå. Sedan 2022 kommunice-
ras Wihlborgs uppförandekod digitalt till alla leve-
rantörer som också ombeds göra en självskattning 
av sin hållbarhetsstyrning i en extern plattform. 
Leverantörernas svar och bifogade bevis bedöms 
för att säkerställa att Wihlborgs uppförandekod 
efterlevs. Tre incidenter har rapporterats in via den 
externa visselblåsningskanalen under 2024. Dessa 
har utretts, bedömts och hanterats. Läs mer om 
Wihlborgs arbete med affärsetik och ansvarsfulla 
affärer på sid 36–37 och 153.
14 | Regelefterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler styr många 
aspekter av Wihlborgs dagliga verksamhet – från 
vad och hur vi bygger och förvaltar fastigheterna 
till formerna för rapportering av verksamhetens 
resultat. Bristande efterlevnad av dessa regelverk 
kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat 
förtroende för Wihlborgs.
Wihlborgs följer löpande utvecklingen av relevanta 
regelverk inom olika områden, bland annat genom 
deltagande i olika forum och samverkan med 
branschföreningar och andra näringslivsorganisatio-
ner. I de centrala stödfunktionernas uppdrag ingår 
att bevaka nya eller uppdaterade lagar och andra 
regler. God intern kontroll i väsentliga processer 
och kontinuerlig kompetensutveckling av medarbe-
tarna är också metoder för att minska riskerna.
Wihlborgs samtliga policyer har genomgåtts 2024 
i syfte att säkerställa att dessa är relevanta och 
speglar aktuella externa regelverk. I denna översyn 
skapas också en bättre policystruktur, vilket gör det 
tydligare för medarbetarna vilka styrdokument de 
förväntas känna till och efterleva.
STRATEGISKA RISKER
15 | Fastighetsvärdering
Värderingen av fastigheterna ger direkt påverkan 
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värde-
förändringarna blir beror på Wihlborgs egen 
förmåga att genomföra förädling av förvaltnings-
fastigheter, driva projektutveckling och göra 
strategiska förvärv. Det beror även till stor del på 
externa faktorer som hur den lokala hyres- och 
fastighetsmarknaden utvecklar sig och Sveriges 
allmänna ekonomiska utveckling.
Wihlborgs fastighetsvärderingar utgår från en 
värderingspolicy och väl etablerade värderings-
modeller med tydliga rutiner och kvalitetssäkring 
av indata för att säkerhetsställa beräkningarna. 
Vid förvärv gör transaktionsavdelningen analyser 
av den aktuella fastigheten för att bedöma 
värdet samt framtida möjligheter och risker. Inför 
varje årsbokslut låter Wihlborgs externa parter 
utföra värderingar av alla fastigheter. Arbetet 
med fastighetsvärderingar granskas då också 
av  revisorerna. För ytterligare information kring 
uppskattningar och bedömningar vid fastighets-
värdering se sid 82–83 och not 13.
Wihlborgs värdeförändringar 2024 uppgick till 
585 Mkr (-1 212). Samtliga fastigheter har extern-
värderats vid årsskiftet. Avkastningskravet vid 
restvärdeberäkning har under året minskat med 
0,01 procentenheter i Sverige och 0,16 procent-
enheter i Danmark. Inflationsantagandet för 2025 
är 1 procent i Sverige och därefter 2 procent. I Dan-
mark antas 2 procent. Positiv nettouthyrning samt 
färdigställande av projekt har lett till poitiv inverkan 
medan under hållsinvesteringar och vissa avflytt-
ningsrisker har påverkat negativt. Tabellen nedan 
visar Wihlborgs resultat och ställning om fastighets-
värdet skulle förändras +/−5–10 procent.
Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter
-10% -5% 0% 5% 10%
Resultat före 
skatt, Mkr
-3 687 -728  2 230 5 188 8 147 
Soliditet, % 33,7 36,0 38,1 40,0 41,8
Belåningsgrad  
fastigheter, % 56,5 53,5 50,9 48,4 46,2
Risk Hantering Utfall
88
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 89 =====

16 | Klimatförändringar
Klimatet har förändrats och vi har mer frekvent 
förekommande extremväder. Kraftiga stormar och 
skyfall, högre temperaturer och ökade grundvat-
tennivåer innebär exempelvis risk för stigande 
underhållskostnader och ökat kylbehov. På sikt 
ökar sannolikt också investeringsbehovet för att 
anpassa fastigheterna till ett förändrat klimat. 
Ökat extremväder kan också resultera i ökade 
underhålls- samt reparationsåtgärder. 
Härutöver finns det risk för nya regler, skatter, 
kundbeteenden och andra omställningar i samhäl-
let till följd av de fysiska klimatförändringarna. Läs 
mer om risker relaterade till klimatförändring på 
sid 144–145.
Wihlborgs hela bestånd analyseras utifrån fysiska 
klimatrisker, i enighet med krav i EU-taxonomin. 
Vid nyproduktion och samtliga förvärv utförs 
specifika klimatscenarioanalyser. Wihlborgs arbetar 
systematiskt med att identifiera och bedöma hur 
fastigheterna kan anpassas för att minska risken. 
Utökade kontroller för fysiska klimatrisker på 
fastigheterna har implementerats i syfte att 
öka beredskapen för extremväder som följer av 
klimatförändringarna.
Genom löpande omvärldsbevakningar samt ett 
systematiskt arbete med att minska vår klimatpåver-
kan hanterar vi omställningsriskerna som potentiellt 
påverkar bolaget som helhet. Wihlborgs fortsätter 
prioritera klimatarbetet med fokus på minskad 
klimatpåverkan i värdekedjan.  
Under året har klimatscenarioanalysen för hela 
beståndet uppdaterats. Analysen visar vilka fastig-
heter som är utsatta för högre klimatrelaterad risk. 
Dessa analyseras djupare för att identifiera vilka 
klimatanpassningsåtgärder som lämpligen vidtas för 
att minska risken. Åtgärder planeras och har börjat 
utföras för att klimatanpassa mer utsatta fastigheter 
genom att minska risken för vattenrelaterade skador. 
Under året har vi anslutit oss till- och utbildat alla 
i ett digitalt system för ökat återbruk inom vår 
projektverksamhet. I samtliga större byggprojekt 
beräknas klimatpåverkan och under året har även 
en metodik för klimatberäkningar i ROT-projekt 
utvecklats och implementerats. Kompetenshöjande 
insatser har gjorts inom området klimatberäkningar 
som omfattat både projektledare och förvaltare. 
Läs mer om vårt klimatarbete på sid 38–41 och 
143–145. På sid 154–155 utvecklas redovisningen 
av klimatrelaterade risker och hur dessa kan påver-
ka Wihlborgs i ett längre tidsperspektiv i enlighet 
med rekommendationerna från Task Force on 
Climate-related Financial Disclosures (TCFD).
17 | Organisatorisk förmåga
I en snabbrörlig, global värld krävs en flexibel 
och lärande organisation för att möta kundernas 
och andra intressenters förväntningar. Med allt 
snabbare förändringar avseende förväntningar 
på digitalisering, hållbarhet men också justerade 
arbetssätt hos kunderna behöver organisation och 
kompetens hela tiden uppgraderas. Det finns en 
risk att Wihlborgs inte lyckas vidareutveckla orga-
nisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt 
kompetens som matchar de behov som kunder, 
medarbetare och andra intressenter har.
Viktiga komponenter i att utveckla den organi-
satoriska förmågan är att kontinuerligt förstärka 
individernas kompetens, kopplat såväl till befintlig 
roll som till beredskapen att möta förändringar 
på arbetsplatsen och i branschen. Wihlborgs 
arbetar därför löpande med kompetensutveck-
ling inom en rad definierade områden. Genom 
olika tvärfunktionella forum uppmuntras även till 
samverkan och överföring av kompetens till nya 
team och avdelningar. Wihlborgs arbetar också 
med förändringsledning och kommunikation för 
att stödja medarbetarna i anpassningen till för-
ändringar i omvärldens krav och förväntningar.
Satsningen på medarbetarnas kompetensutveckling 
har fortsatt under 2024. Fokus har lagts på dels våra 
fastighetsvärdar vars tekniska kompetens stärkts för 
att kunna ta hand om ny och befintlig teknik i fast-
igheterna dels våra förvaltare som utvecklas inom 
klimatberäkning och miljölagstiftning. Vi har också 
stärkt våra chefer och vår arbetsmiljögrupp inom 
arbetsmiljöområdet. Vidare har alla med arbetare 
erbjudits utbildning inom AI och ChatGPT – både 
kring möjligheterna och riskerna. Utöver detta har vi 
fortsatt arbetet med utvecklingen inom fastighets-
nära hållbarhetsfrågor genom att certifiera 26 (24) 
byggnader genom vår egen personal.
18 | Fastighetsportföljen
Det finns alltid en risk att fastighetsportföljen inte 
möter marknadens nuvarande eller förväntade 
efterfrågan vad gäller typ av fastighet/segment 
eller geografiskt läge – det kan vara fel fastig-
heter i fel stad/område. Wihlborgs fastighetsinne-
hav är koncentrerat till fyra städer i den växande 
Öresundsregionen, alla med lite olika karaktär 
och efterfrågan på lokaler, vilket bidrar till en 
diversifierad och stark fastighetsportfölj.
Wihlborgs strategi för att hantera risken med en fel 
sammansatt fastighetsportfölj bygger på kontinuer-
lig utvärdering av beståndet baserat på en mycket 
god kännedom om den geografiskt avgränsade 
marknaden. Portföljen är i sig diversifierad med 
olika typer av fastigheter inom olika områden i Öre-
sundsregionen. Goda kontakter med många kunder 
i regionen och en effektiv marknadsbevakning i vår 
projektutveckling och förvaltning bidrar till att fånga 
trender och göra analyser av den lokala marknaden.
Under 2024 är nettouthyrningen fortsatt positiv, 
totalt trettionio kvartal i rad. Framför allt första 
kvartalet känne tecknades av rekordhöga uppsäg-
ningar som möttes av ännu högre nyuthyrningar. 
Transaktionerna har varit låga under året,  medan 
investeringar i det befintliga beståndet med ett 
flertal nybyggnationer varit hög.
19 | Kunderbjudande
Kundernas förväntningar på en bra hyresvärd ut-
vecklas med tiden och det är tydligt att hyresgäster 
allt oftare ställer nya och specifika krav på hyresvär-
den och lokalerna – exempelvis bra miljöprestanda, 
relevanta certifieringar, en hög teknisk standard, 
flexibla avtalsvillkor eller ökad service och kring-
tjänster. Även faktorer som trygghet och möjlighet 
att ta sig till arbetsplatsen på ett hållbart sätt ökar i 
betydelse. Om Wihlborgs inte är tillräckligt innova-
tiva, flexibla eller fullt ut förstår kundernas önskemål 
och behov kan det medföra att vissa hyresgäster 
söker sig till andra hyresvärdar.
För att i tillräcklig utsträckning framtidssäkra 
fastigheterna och Wihlborgs affär krävs en ständig 
bevakning och utvärdering av kunderbjudandet och 
efterfrågan på marknaden. Det behövs också en 
organisatorisk förmåga att anpassa verksamheten 
och kunderbjudandet till efterfrågan. Med en stark 
närvaro på den lokala marknaden och en nära 
kontakt och dialog med nuvarande och  presumtiva 
kunder kan Wihlborgs förvaltare, uthyrare och 
projekt utvecklare fånga förändringar i efterfrågan. 
Vi är med i samverkansprojekt kring mobiltet, trygg-
het och ökad mångfald i branschen. 
NKI-undersökningar ger Wihlborgs värdefull 
återkoppling från hyresgästerna inom en rad 
olika områden, exempelvis service, hållbarhet och 
information. Den totala NKI-poängen år 2024 var 
79 (78). Wihlborgs har en positiv utveckling inom 
alla kvalitetsområden utom två, där resultatet är 
oförändrat i förhållande till 2023. Andelen som 
talar väl om och rekommenderar Wihlborgs som 
hyresvärd ökar med en procentenhet. Med ut-
gångspunkt i de områden där bolaget inte får fullt 
så höga betyg utformas aktivitetsplaner för att 
bättre möta kundernas förväntningar framöver.
Risk Hantering Utfall
89
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 90 =====

Finansiella 
rapporter

===== SIDA 91 =====

91
Finansiella rapporter
RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2024 2023
1–3
Hyresintäkter 4 4 174 3 881
Fastighetskostnader 5–6 -1 178 -1 118
Driftsöverskott 2 996 2 763
Övriga intäkter 3 2
Central administration och marknadsföring 6–8 -97 -94
Andel i joint ventures resultat 14 39
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 27 19
Räntekostnader -1 158 -977
Räntekostnad leasing, inkl tomträttsavgäld -4 -5
Förvaltningsresultat 1 781 1 747
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 13 585 -1 212
Värdeförändring derivat 10 -136 -559
Resultat före skatt 2 230 -24
Aktuell skatt 11 -50 -32
Uppskjuten skatt 11 -474 29
Årets resultat  1 706 -27
Övrigt totalresultat 12
Poster som kommer att återföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 174 -33
Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten -173 29
Skatt hänförligt till poster som kan komma att återföras till årets resultat 26 -5
Årets övrigt totalresultat
Årets totalresultat
27
1 733
-9
-36
Årets resultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare 1 706 -27
Årets totalresultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare 1 733 -36
DATA PER AKTIE (UTSPÄDNINGSEFFEKT FINNS EJ, DÅ INGA POTENTIELLA AKTIER FÖREKOMMER)
Vinst per aktie, kr 5,55 -0,09

===== SIDA 92 =====

92
Finansiella rapporter
FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2024 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 13 59 168 55 872
Nyttjanderättstillgångar 14 137 136
Inventarier 15 9 11
Andelar i joint ventures 16 160 141
Andra långfristiga värdepappersinnehav 19 8
Derivatinstrument 26 252 369
Fordringar hos joint ventures 17 201 201
Långfristiga fordringar 18 80 77
Summa anläggningstillgångar 60 026 56 815
Omsättningstillgångar
Kundfodringar 19 63 32
Övriga fodringar 165 104
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 85 75
Likvida medel 21 412 346
Summa omsättningstillgångar 725 557
Summa tillgångar 60 751 57 372
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Aktiekapital 192 192
Övrigt tillskjutet kapital 2 178 2 178
Reserver 12 162 135
Balanserat resultat inklusive årets resultat 20 624 19 886
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 23 156 22 391
Summa eget kapital 23 156 22 391
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 23 5 637 5 171
Andra avsättningar 24 37 37
Långfristiga räntebärande skulder 25 29 249 22 955
Leasingskuld 2 134 132
Derivatinstrument 26 228 221
Förutbetald intäkt 19 8
Övrig långfristig skuld 9 9
Summa långfristiga skulder 35 313 28 533
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 842 4 994
Leasingskuld 2 3 3
Leverantörsskulder 310 344
Aktuella skatteskulder 26 13
Övriga skulder 385 325
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 716 769
Summa kortfristiga skulder 2 282 6 448
Summa eget kapital och skulder 60 751 57 372
Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 28.

===== SIDA 93 =====

93
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not
 Aktie-
kapital
 Övrigt 
 tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat
Totalt  
eget  
kapital
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa 
eget 
kapital
12, 22          hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital 1 januari 2023 192 2 178 144 20 866 23 380 – 23 380
Årets totalresultat
Årets resultat – – – -27 -27 – -27
Övrigt totalresultat – – -9 – -9 – -9
Årets totalresultat – – -9 -27 -36 – -36
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -953 -953 – -953
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -953 -953 – -953
Eget kapital 31 december 2023 192 2 178  135 19 886 22 391 – 22 391
Eget kapital 1 januari 2024 192 2 178  135 19 886 22 391 – 22 391
Årets totalresultat
Årets resultat – – – 1 706 1 706 – 1 706
Övrigt totalresultat – – 27 – 27 – 27
Årets totalresultat – – 27 1 706 1 733 – 1 733
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -968 -968 – -968
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -968 -968 – -968
Eget kapital 31 december 2024 192 2 178 162  20 624  23 156 –  23 156

===== SIDA 94 =====

94
Finansiella rapporter
KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN
Belopp i Mk Not 2024 2023
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 2 996 2  763
Övriga intäkter 3 2
Central administration -97 -94
Ej kassflödespåverkande poster 5 15
Erhållen ränta 28 19
Erlagd ränta -1 220 -905
Betald inkomstskatt -37 -40
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 678 1 760
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar -87 27
Förändring av rörelseskulder 26 143
Summa förändring av rörelsekapital -61 170
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 617 1 930
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter 13 -201 -134
Investeringar i befintliga fastigheter 13 -2 204 -1 862
Avyttring av fastigheter 13 113 18
Investeringar i inventarier -3 -5
Förändring andra långfristiga fordringar -25 -13
Kassaflöde från investeringsverksamheten - 2 320 - 1 996
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -968 -953
Upptagna lån 29 14 293 5 207
Amortering låneskuld 29 -12 558 -4 010
Minskning andra långfristiga skulder -1 9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 766 253
Förändring likvida medel 63 187
Likvida medel vid periodens början 346 159
Valutaeffekt likvida medel 3 0
Likvida medel vid periodens slut 21 412 346

===== SIDA 95 =====

95
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2024 2023
1–2
Nettoomsättning 30 241 233
Rörelsekostnader 6, 8, 30 -232 -228
Rörelseresultat 9 5
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 31 654 412
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 898 692
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 2
Räntekostnader och liknande resultatposter 32 -1 148 -759
Värdeförändring derivat 10 -124 -547
Resultat efter finansiella poster 296 -195
Bokslutsdispositioner 33 154 -30
Resultat före skatt 450 -225
Skatt på årets resultat 11 38 124
Årets resultat 488 -101
RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET 
Årets resultat 488 -101
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 488 -101

===== SIDA 96 =====

96
Finansiella rapporter
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2024 2023
TILLGÅNGAR 1–2
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 4 4
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 34 10 700 10 652
Fordringar hos koncernföretag 19 816 18 139
Andelar i joint ventures 16 43 43
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0
Fordringar hos joint ventures 17 217 217
Uppskjuten skattefordran 35 26 –
Andra långfristiga fordringar 18 – 2 
Derivatinstrument 26 252 369
Summa finansiella anläggningstillgångar 31 054 29 422
Summa anläggningstillgångar 31 058 29 426
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 1 1
Övriga fordringar 3 4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 31 31
Kassa och bank 21 332 168
Summa omsättningstillgångar 367 204
Summa tillgångar 31 425 29 630
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Bundet eget kapital
Aktiekapital 192 192
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 5 557 6 626
Årets totalresultat 488 -101
Summa fritt eget kapital 6 045 6 525
Summa eget kapital 6 236 6 717
Avsättningar
Avsättningar till pensioner 24 2 2
Avsättning uppskjuten skatt 35 – 14
Summa avsättningar  2 16
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 22 097 16 616
Skulder till koncernföretag 1 917 1 689
Derivatinstrument 26 228 221
Summa långfristiga skulder 24 242 18 526
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 840 4 200
Leverantörsskulder 6 13
Övriga skulder 16 17
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 83 141
Summa kortfristiga skulder 945 4 371
Summa eget kapital och skulder 31 425 29 630

===== SIDA 97 =====

97
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not Aktie kapital
Bundna 
 reserver
Fritt  
eget kapital
Summa  
eget kapital
22
Eget kapital 1 januari 2023 192 0 7 580 7 772
Lämnad utdelning − − -953 -953
Årets resultat/Årets totalresultat − − -101 -101
Eget kapital 31 december 2023 192 0 6 525 6 717
Eget kapital 1 januari 2024 192 0 6 525 6 717
Lämnad utdelning − − -968 -968
Årets resultat/Årets totalresultat − − 488 488
Eget kapital 31 december 2024 192 0 6 045 6 236
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET 
Belopp i Mkr Not 2024 2023
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 9 5
Avskrivningar 1 2
Erhållen ränta och utdelning 1 515 1 140
Erlagd ränta -1 033 -706
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 492 441
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar -1 -9
Förändring av rörelseskulder -8 12
Summa förändring av rörelsekapital -9 3
Kassaflöde från den löpande verksamheten 483 444
INVESTERINGSVERKSAMHETEN 
Förvärv av anläggningstillgångar -1 -2
Lämnade aktieägartillskott samt nyemissioner -49 -26
Förvärv av andelar i koncernföretag och övriga andelar 0 -1
Ökning fordringar på koncernföretag -1 631 -842
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 681 -871
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -968 -953
Upptagna lån 29 13 516 4 972
Amortering låneskuld 29 -11 568 -3 160
Förändring övriga långfristiga skulder 228 -275
Erhållna koncernbidrag 154 1
Lämnade koncernbidrag 0 -31
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 362 554
Förändring likvida medel
Likvida medel vid periodens början
164
168
127
41
Likvida medel vid periodens slut 21 332 168

===== SIDA 98 =====

98
Noter
Noter
Belopp i Mkr om inget annat anges.
NOT 1 | Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB 
för räkenskapsåret 2024 har den 17 mars 2025 godkänts av styrelsen och verk­
ställande direktören för publicering och föreläggs årsstämman den 29 april 
2025 för fastställande. Wihlborgskoncernen bedriver fastighetsförvaltning 
med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet 
består av kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB är ett aktiebolag (publ) 
registrerat i Sverige, med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är 
svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moder bolaget och 
koncernen. Adressen till huvudkontoret är Box 97, 201 20 Malmö. 
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med  IFRS Redovisnings­
standarder (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board 
(IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de 
antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med 
Rådet för  hållbarhets­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovis­
ning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning 
av Rådet för hållbarhets­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 
2 Redovisning för juridiska personer. Avvikelserna mellan koncernens och 
moder bolagets redovisningsprinciper framgår i avsnittet ”Moderbolagets 
redovisningsprinciper” nedan.
Grunder för redovisningen
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom 
förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Användning av bedömningar och uppskattningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS måste företagsled­
ningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redo­
visade tillgång­ och skuldposter respektive intäkts­ och kostnadsposter samt 
lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och 
de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under 
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar 
om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras. 
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och  antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter (not 13) samt 
uppskjuten skatteskuld (not 23). 
Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på 
samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, såvida 
inte något annat anges nedan.
Nya redovisningsprinciper 
Nya standarder och tolkningar från 2024 
Wihlborgs bedömer att inga av EU godkända nya och ändrade  standarder samt 
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt ikraft 2024 
påverkar  Wihlborgs resultat eller finansiell ställning i väsentlig omfattning. 
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen   
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements (tillämplig för 
räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare). 
IFRS 18 kommer att ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, 
och införa nya krav som kommer att bidra till att uppnå jämförbarhet i 
resultat rapporteringen för liknande företag och ge användarna mer relevant 
information och transparens. Även om IFRS 18 inte kommer att påverka 
redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna, kan 
dess effekter på presentation och upplysningar, särskilt de som är relaterade 
till resultaträkningens grupperingar och vad gäller av ledningen definierade 
resultatmått, vara genomgripande. 
Ledningen kommer under 2025 att utvärdera konsekvenserna av att 
tillämpa den nya standarden på koncernredovisningen. 
Förvärv av fastigheter via bolag 
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv  eller ett 
rörelseförvärv. Om i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotill­
gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identifierbar tillgång,  
t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identifierbara tillgångar utgör 
förvärvet ett tillgångsförvärv. I annat fall anses förvärvet som rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas 
övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar 
istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde första gången efter 
förvärvstillfället påverkas värdeförändringen av skatterabatten.
Samarbetsarrangemang 
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans 
med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, delas 
upp i joint venture eller gemensamma verksamheter beroende på om 
koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtaganden i skulder (gemensam 
verksamhet) eller inte (joint  venture). Bedömningen utgår från strukturen på 
investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt 
övriga faktorer och omständigheter. Redovisningen avseende samarbetsar­
rangemang baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerat 
för eventuella skillnader i redovisningsprinciper. 
Nettoinvestering i utlandsverksamhet
Monetära långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] till en 
utlandsverksamhet för vilken reglering inte är planerad eller troligen inte 
kommer att ske inom överskådlig framtid, är i praktiken en del av koncernens 
nettoinvestering i utlandsverksamheten. En valutakursdifferens som uppstår 
på den monetära långfristiga fordringen [alt monetära långfristiga skulden] 
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget 
kapital, benämnd omräkningsreserv. Vid avyttring av en  utlandsverksamhet 
ingår de ackumulerade valutakursdifferenserna hänförliga till monetära 
långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] i de ackumulerade 
omräkningsdifferenser som omklassificeras från omräkningsreserven i eget 
kapital till årets resultat.
Säkring av nettoinvestering i en utlandsverksamhet
För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter 
har lån upptagits i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas tillgångar 
och skulder i utländsk valuta till balansdagskurs. Den effektiva delen av 
 periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas  
i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotill­
gångarna i utlandsverksamheterna. Ineffektivitet i säkringsrelationen redovisas 
direkt i resultaträkningen. Omräkningsdifferenser från interna lån som utgör 
sk. utvidgad investering utgör en del av den säkringsbara valutarisken i 
utlandsverksamheter. Vid avyttring av utlandsverksamhet löses de ackumu­
lerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkrings­
instrument upp, i proportion till avyttrad andel, och redovisas i årets resultat.
Intäkter 
Intäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period 
som de avser. Intäkterna delas in i hyresintäkter och serviceintäkter. I hyres­
intäkter, som redovisas i enlighet med IFRS 16, ingår intäkter från operationella 
leasingavtal, ingår sedvanlig utdebitering av hyra inklusive index, tilläggs­
debiteringar för investeringar samt fastighetsskatter. I  serviceintäkterna, som 
hanteras enligt IFRS 15, ingår all annan tilläggsdebitering såsom till exempel

===== SIDA 99 =====

99
Noter
el, värme, vatten och service till hyresgästerna. Tilläggsdebiteringar baseras på 
beräknade kostnader och avräknas årligen mot faktiskt utfall. I de fall hyresgäst 
under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, 
periodiseras denna under­ respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid 
såvida hyres reduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Ersätt­
ningar i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om 
inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. 
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida 
det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet från fastighets­
försäljning redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet 
försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och redovisat värde i 
senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar därefter. I de 
fall försäljning av fastighet sker via bolag redovisas den del av resultatet som  
är hänförbar till uppbokad uppskjuten skatt i resultatet på raden för skatt på 
årets resultat. 
Tomträtter
För Wihlborgs som leasetagare redovisas samtliga leasingavtal i rapporten  
över finansiell ställning, värderade till nuvärdet av framtida  leasinginbetalningar. 
Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Wihlborgs leasetagare endast 
i begränsad omfattning. Räntekostnaden för tomträttsavgälder redovisas på 
raden för räntekostnad, leasing i resultaträkningen. 
Ersättning till anställda
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som 
avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de 
avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter 
eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har 
ITP­plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS 
klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då 
det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmåns­
bestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda i Sverige erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandels­
stiftel se, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Anställda i 
Danmark erhåller medarbetarandelar i Wihlborgs Fastigheter AB. Avsättningen 
såväl i Sverige som Danmark beslutas årligen av styrelsen och förutsätter att 
vissa kriterier för koncernens resultat uppnåtts. Ersättningen redovisas som en 
personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till. 
Finansiella kostnader 
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kost­
nad utan aktiveras som fastighetsinveste ring. Finansnettot påverkas ej av 
 marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som 
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser 
ränta under produktionstiden för större ny­, till­ eller ombyggnader aktiveras. 
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. 
Förvaltningsresultat
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i rapporten över  
resultat och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är  
vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat  
på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats. Med hänsyn 
till detta redovisas en rad för förvaltningsresultat som visar resultatet av verk­
samheten före värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skatter. 
Skatter
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt 
för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets 
skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom 
att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt 
för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga 
värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats 
utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen.
Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. 
Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla tempo­
rära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och 
skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna 
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skatte­
satsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. 
Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag 
görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas. Uppskjutna skatte­
fordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma 
skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. 
Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller 
kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas i övrigt totalresultat. 
I dessa fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat.
Förvaltningsfastigheter 
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter i 
enlighet med IAS 40 då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värde­
ökning eller en  kombination av dessa. Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, 
Lund, Helsingborg och Malmö i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna 
förhyrningen utgör i samtliga fall en icke väsentlig del av respektive fastighets 
totala hyresvärde, varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa 
fastigheter ej gjorts. Detta innebär att samtliga fastigheter redovisas till 
verkligt värde i balansräkningen och att inga avskrivningar redovisas i resul­
taträkningen. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultat räkningen 
och beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen 
från föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats 
under året, med tillägg för under året aktiverade tillkommande utgifter. Värde­
förändringen för avyttrade fastigheter framgår av redovisningsprinciperna för 
intäkter från fastighetsförsäljningar. 
Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderings­
modell. Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till ­
hörande nivå 3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i 
värderingen har en väsent lig påverkan på bedömt värde. Vid årsskiftet värderas 
samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända 
och relevanta kvalifikationer. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om 
objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projekt­
kostnad. Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för 
nedlagda kostnader. Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas 
enligt orts prismetoden. I not 13 finns ytterligare information om värderingen av 
fastighetsbeståndet och redo görelse för dess redovisade värden.
Tillkommande utgifter i samband med om­ och tillbyggnader läggs till 
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska 
fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra 
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
 Av  görande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redo­
visade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade 
komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya kompo­
nenter läggs till det redovisade värdet. I större ny­, till­ och ombyggnads­
projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer 
kostnads förs i den period som de uppkommer.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland 
 tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och låne­
fordringar, samt bland skulderna, leverantörsskulder, övriga skulder och 
 låneskulder. Räntederivatinstrument kan ingå både som tillgång och skuld.
Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde och därefter 
löpande till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde beroende på 
 klassificering. Finansiella instrument redovisade till anskaffningsvärde redo­
visas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga värde med 
tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument redovisade till verkligt 
värde redovisas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga 
värde, transaktionskostnader kostnadsförs direkt. Samtliga finansiella derivat­
instrument redovisas löpande till verkligt värde.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas in i balansräkningen när bolaget 
blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bola­
get presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, 
även om faktura ännu inte har skickats. Hyresfordringar tas upp i rapport över

===== SIDA 100 =====

100
Noter
finansiell ställning första dagen i hyresperioden. Skuld tas upp när motparten 
har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura 
ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 
Finansiella tillgångar 
Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontrakt­
senliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera 
dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet 
anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar samt 
fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värde­
ring upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de 
redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.
För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade 
 modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande bedömning av kredit­
reserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. 
På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga 
belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med 
mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. 
För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för 
fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög 
kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.
Skuldinstrument
Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder. 
Checkräkningskredit redovisas som långfristig skuld då den ingår i långfristigt 
låneavtal. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas 
till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under 
posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat 
och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte 
 mot tagits . Leverantörsskulder och andra rörelse skulder med kort löptid redo­
visas till nominellt värde.
Derivat
Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt 
värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera expo­
nering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finans­
policy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat 
uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknads­
räntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas 
därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande 
betalningsströmmar under avtalen resultatförs som räntekostnad för den 
period de avser.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Förändringar under 2024 i RFR 2 Redovisning för juridiska personer har inte 
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2024.  
förutom vissa upplysningskrav. Samma sak gäller förändringar som träder i 
kraft 2025 eller senare.  
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens 
principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder­
bolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med 
hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Leasing­
avtal redovisas i moderbolaget enligt undantaget i RFR2, vilket innebär att 
leasingkostnaderna redovisas i resultaträkningen där de ingår i fastighets­
administration samt central administration. Koncernbidrag redovisas i enlighet 
med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna 
som lämnade koncern bidrag redovisas som bokslutsdisposition. Fordringar 
i moderbolaget består i allt väsentligt av fordringar på dotterbolag, vilka 
redovisas till anskaffningsvärdesmetoden i enlighet med IFRS 9. Fordringar 
på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade 
kredtit reserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåt­
blickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Fordringar 
utan säkerhet i fastigheter uppgår till oväsentliga belopp och givet värdet på 
säkerheterna uppgår reserven till oväsentliga belopp.
NOT 2 | Finansiell riskhantering
Verksamheten finansieras med eget kapital och räntebärande skulder. 
 Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell 
risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att 
erhålla lån på rimliga villkor. Målen för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose 
avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och 
säkerställa utrymme för  investeringar. Målen är att uppnå avkastning på eget 
kapital som överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter, vilket 
innebär 8,00 procent för 2024, soliditet om lägst 30 procent, räntetäcknings­
grad minst 2,0 och belåningsgrad högst 60 procent. Per den 31 december 
var uppfylldes alla mål förutom avkastning på eget kapital, för utfall se tabell i 
not 22 Eget kapital.  
Finanspolicy
Styrelsen fastställer årligen finanspolicyn som styr Wihlborgs finansverksamhet. 
Syftet med finanspolicyn är att definiera målsättning samt ange riktlinjer och 
risklimiter för finansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans policyn 
anger även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och 
uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moder­
bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränte­
riskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. 
Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer  
i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
–  Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna  
möta Wihlborgs betalningsförpliktelser
–  Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversifiering bland Wihlborgs 
finansieringskällor
–  Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå  
och givna risklimiter
–  Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som 
uppstår i Wihlborgs 
–  Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. 
Hantering av finansiella risker
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång 
till, eller endast mot en väsentligt ökad kostnad ha tillgång till medel för 
refinansieringar, investeringar och övriga betalningsförpliktelser. Wihlborgs ska 
kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden. 
Finan sieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor  
del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen. 
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser 
och dels genom en likviditetsreserv i form av tillgång till krediter eller likvida 
medel som kan lyftas med kort varsel. Checkräkningskrediten uppgick vid 
årsskiftet till 454 Mkr (449), varav 0 Mkr (107) var utnyttjade.
Finansieringsrisken begränsas av att finanspolicyn ger riktlinjer om 
godkända motparter vid tecknande av kreditlöften, strävan efter en jämn 
förfallostruktur på låneskulden inklusive omförhandlingar av kreditmarginal­
villkor, begränsning i genomsnittlig avtalsmässig kreditlöptid på skulden samt 
riktlinjer om antal långivare gällande banklån. Ingen enskild långivare bör 
stå för mer än 50 procent av den totala utestående volymen av banklån och 
 antalet  långivare skall vara minst tre. Finanspolicyn anger också maximal fördel­
ning av olika upplåningsformer. Vid årsskiftet uppgick 48 procent (52) av totala 
låneskulden av banklån, danska realkreditlån uppgår till 39 procent (41) medan 
andelen obligationslån minskat till 13 procent (7). Det fanns 9 (9) huvudsakliga 
kreditgivare, varav den största motsvarar 20 procent (21). Wihlborgs har gett 
ut icke  säkerställda obligationer i ett Medium Term Note program uppgående 
till 3 340 Mkr (1 250). Därutöver har obligationer uppgående till 614 Mkr (794 ) 
getts ut via det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering. De obli­
gationer som förfaller under 2025 uppgående till 340 Mkr, kommer antingen 
att återbetalas via befintliga outnyttjade kreditfaciliteter eller genom emission 
av nya obligationer beroende på villkoren på obligationsmarknaden vid den 
aktuella tidpunkten. I början av 2025 har nya obligationer om 1 000 Mkr emit­
terats via MTN­programmet.

===== SIDA 101 =====

101
Noter
Merparten av de räntebärande skulderna, som vid årsskiftet uppgick till 
30 091 Mkr (27 949), är upptagna i moderbolaget mot ställande av säker­
heter i form av reversfordringar på dotterbolagen, med däri pantförskrivna 
fastighetsinteckningar. I låneavtalen med olika banker finns begränsningar 
i form av maximal belåningsgrad i förhållande till de säkerheter som ställs. 
Säkerheterna kompletteras i merparten av fallen med villkor i avtalen med 
kreditgivarna som baseras på koncernens nyckeltal, dessa så kallade kovenan­
ter är utfärdade med betryggande marginal till Wihlborgs mål för kapitalstruk­
tur. Per årsskiftet omfattas 20 549 Mkr (20 493) av följande kovenanter som 
koncernen skall uppfylla vid varje kvartalsskifte, soliditeten skall uppgå till 
minst 25 procent och räntetäckningsgrad skall uppgå till minst 1,5 gånger. Vid 
årsskiftet uppgick soliditeten till 38,1 procent och räntetäckningsgraden till 
2,5 gånger. Det finns inga indikationer på svårigheter att uppfylla koventan­
terna när de testas nästa gång per 31 mars 2025.
Wihlborg har ett totalt kreditutrymme om 33 426 Mkr (30 781), varav 
30 091 Mkr (27 949) var utnyttjat per 31 december 2024. Genom långfristiga 
kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Den genom­
snittliga kapital bindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 5,5 år (6,0). 
I följande tabell visas de kreditfaciliteter som fanns vid årsskiftet. 
Kreditfaciliteter, Mkr
   2024-12-31     2023­12­31
Belopp Utnyttjat Belopp Utnyttjat 
Långfristiga bindande 
låneavtal i bank 28 516 25 635 23 488 21 598
Kortfristiga bindande 
låneavtal i bank 502 502 4 800 4 200
Checkkredit 454 0 449 107
Summa låneavtal i bank 29 472 26 137 28 737 25 905
Långfristiga obligationer, 
säkerställda 614 614 0 0
Kortfristiga obligationer, 
säkerställda 0 0 794 794
Långfristiga obligationer, 
icke­säkerställda 3 000 3 000 850 850
Kortfristiga obligationer, 
icke­säkerställda 340 340 400 400
Summa obligationer 3 954 3 954 2 044 2 044
Totalt 33 426 30 091 30 781 27 949
Förfallostruktur kreditramavtal, Mkr
    2024-12-31     2023­12­31
Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat 
0–1 år 842 842 5 594 4 994
1–2 år 11 698 10 044 4 338 4 138
2–3 år 8 895 8 095 10 123 8 091
3–4 år 631 631 592 592
4–5 år 2 760 1 879 610 610
Efter 5 år 8 600 8 600 9 524 9 524
33 426 30 091 30 781 27 949
Ränterisk
Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna för Wihlborgs. Hur 
mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på 
vald räntebindningstid. Med ränterisk avses risken för att utvecklingen på ränte­
marknaden ger negativa effekter på Wihlborgs resultat. Ränterisken påverkar 
Wihlborgs dels genom löpande räntekostnader för lån och derivat och dels 
genom marknads värdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk­
hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaflöden 
för att främja fastig hetsinvesteringar samt uppfylla krav och förväntningar som 
kreditgivare och andra externa parter har på Wihlborgs. Vid val av ränterisk­
strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaflöde är för 
utvecklingen på räntemarknaden över en flerårig tidshorisont. Ränteriskstra­
tegin uttrycks i form av en normportfölj som beskrivs som en förfallostruktur 
för räntebindningen i låneavtalen kombinerat med derivatinstrument. Enligt 
finanspolicyn ska räntetäcknings graden alltid överstiga 2,0 gånger, för 2024  
var ränte täckningsgraden 2,5 gånger (2,8). Den genomsnittliga räntan, inklu­
sive kostnad för kreditavtal, uppgick den 31 december 2024 till 3,45 procent 
(3,98). En känslig hetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning 
respektive minskning av marknadsräntan med 1 procent enhet skulle ränte­
kostnaderna öka med 132 Mkr (124) respektive minska med 132 Mkr (124). 
För ytterligare information kring räntekänslighet se sid 85. 
Nedan stående  tabeller över ränteförfallostruktur för 2024 respektive 2023, 
visar nominellt värde på lån respektive derivat. 
Ränteförfallostruktur 2024-12-31, Mkr  
Exkl  
derivat
Ränte  ­ 
derivat
Netto Snitt­ 
ränta, % 
2025 28 493 ­13 402 15 091 3,67
2026 – 2 102 2 102 2,67
2027 – 2 276 2 276 3,19
2028 – 2 676 2 676 3,67
2029 – 2 424 2 424 2,95
>2029 1 598 3 924 5 522 3,06
30 091 0 30 091 3,40
Ränteförfallostruktur 2023-12-31, Mkr 
Exkl  
derivat
Ränte  ­ 
derivat
Netto Snitt­ 
ränta, % 
2024 26 389 ­12 219 14 170 4,89
2025 – 1 788 1 788 1,56
2026 – 1 702 1 702 2,33
2027 – 2 245 2 245 3,63
2028 – 2 645 2 645 3,69
>2028 1 560 3 839 5 399 2,94
27 949 0 27 949 3,93
 
Verkligt värde på Wihlborgs räntederivatportfölj uppgick vid utgången av året 
till 24 Mkr (148). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagt 
15,2 Mkr (14,0) fördelat på 35 (34) olika ränteswappar. För mer detaljerad infor­
mation om räntederivatportföljen se nedanstående tabell. Räntan som anges 
avser betald fast ränta. I samtliga avtal erhålles rörlig 3 månaders ränta. 
Räntederivatportfölj
Ränteswappar
Slutförfall Belopp, Mkr Ränta, %
2025 1 788 0,42
2026 2 102 1,53
2027 2 276 2,48
2028 2 676 2,52
2029 2 424 2,21
2030 1 962 2,20
2031 962 2,95
2032 1 000 2,48
Totalt 15 190 2,07

===== SIDA 102 =====

102
Noter
Framtida likviditetsflöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk­
ningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har stiborräntan 
per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har 
antagits vara desamma per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, 
då de antagits slutamorterats. 
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31, Mkr 
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat –  
att betala
Totalt 
 
1­3 mån – 233 6 239
4­12 mån 842 703 17 1 562
1­2 år 10 044 826 21 10 891
2­3 år 8 095 377 19 8 491
3­4 år 631 168 13 812
4­5 år 1 879 136 7 2 022
Efter 5 år 8 600 121 7 8 728
30 091 2 564 90 32 745
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31, Mkr
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat –  
att betala
Totalt 
 
1­3 mån 1 150 269 – 1 419
4­12 mån 3 844 995 – 4 839
1­2 år 4 138 1 019 – 5 157
2­3 år 8 091 763 – 8 854
3­4 år 592 410 – 1 002
4­5 år 610 326 – 936
Efter 5 år  9 524 3 416 – 12 940
27 949 7 198 – 35 147
Framtida likviditetsflöden övriga finansiella skulder 2024-12-31, Mkr
Nedanstående tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne­
skulder och derivat). Beloppen i tabellen är inte diskonterade. 
 
2024-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Derivat – – 140 88 228
Leasingskuld 2 5 21 198 226
Leverantörsskulder 310 – – – 310
Övriga skulder 102 118 141 77 438
414 123 302 363 1 202
2023-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Derivat – – 94 127 221
Leasingskuld 3 5 24 197 229
Leverantörsskulder 344 – – – 344
Övriga skulder 135 122 121 19 398
482 127 145 216 971
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller 
betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place­
ring av likviditetsöverskott, i derivataffärer samt i kreditlöftesavtal. För att 
reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs ska sträva efter 
att sprida motpartsriskerna. För att reducera riskerna får endast godkända 
motparter användas. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs 
sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov 
 kompletteras  hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. 
På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversford­
ringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den 
maximala kredit exponeringen avseende finansiella tillgångar motsvaras av 
dess  redovisade värde. 
Valutarisk/omräkningsexponering
Med valutarisk avses risken för påverkan på Wihlborgs resultat­ och balans­
räkning till följd av förändrade valutakurser. Valutariskexponeringen avser 
icke säkrade nettopositioner dvs. skillnaden mellan tillgångar och skulder 
samt skillnaden mellan in­ och utflöden i utländsk valuta. I såväl Sverige som 
Danmark finns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK och 
DKK. För att begränsa valutaexponeringen skall Wihlborgs investeringar i 
utländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt finansieras i lokal valuta, i 
första hand via lån i det danska dotterbolaget, i andra hand genom lån i lokal 
valuta i moderbolaget och i tredje hand genom derivatinstrument. Säkrings­
graden i relation till nettotillgångarnas verkliga värde ska uppgå till minst 
80 procent och högst 100 procent. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark 
via Wihlborgs A/S. Wihlborgs exponering i danska kronor per balansdagen 
består dels av nettotillgångar i den danska delen av koncernen uppgående 
till 2 654 miljoner DKK (2 456), dels av utlåning till densamma på 924 miljoner 
DKK (874) och slutligen av banklån i danska kronor i svenska koncernbolag på 
3 348 miljoner DKK (3 348) som upptagits för att valutasäkra nettoinveste ­
ringen och utlåningen. Nettoexponeringen, beaktat skatteeffekt, uppgår till 
79 procent (84). En valuta kursförändring med 5 procent skulle påverka övrigt 
totalresultat med 56 Mkr inklusive skatte effekter. I not 12 framgår beloppen för 
omräkning av nettoinvestering samt säkringen av valutarisk.

===== SIDA 103 =====

103
Noter
NOT 4 | Intäkter
     Koncernen
2024 2023
Hyresintäkter 3 743 3 449
Serviceintäkter 431 432
4 174 3 881
Koncernens intäkter består av hyresintäkter och serviceavgifter. I hyres intäkterna 
ingår även fastighetsskatt och hyresrabatter. Serviceintäkter avser vidare­
debitering av kostnader för bland annat uppvärmning, elektricitet och VA.  
Av hyresintäkterna utgör 82 Mkr (71) omsättningsbaserade lokalhyror och  
213 Mkr (184) fakturerad fastighetsskatt. Hyror och hyresrabatter som endast 
debiteras under viss del av ett kontrakts löptid periodiseras normalt sett linjärt 
över respektive kontrakts hela löptid. 
Hyres­ och serviceintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta  
som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke 
uppsägningsbara betalningarna avseende hyres­ och serviceintäkter fördelade 
på förfallotid är som följer: 
     Koncernen
2024 2023
Inom ett år 3 801 3 152
Mellan 1 och 5 år 8 409 7 950
Senare än 5 år 4 522 3 854
16 732 14 956
Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara betalningar avseende 
hyres­ och serviceintäkter avser 2 233 Mkr (1 363) hyreskontrakt vilka tecknats  
före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år.  
Vid årets slut hade Wihlborgs 3 103  lokalhyresavtal (3 111) med kontrakterade 
hyresintäkter om 4 033 Mkr (3 933) och en genomsnittlig löptid om 3,9 år 
(3,6). På sid 46–48 finns ytter ligare information om hyror och hyreskontrakt.
NOT 3 | Rörelsesegment
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen som delas in i marknadsområdena Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till vd som är koncer­
nens högsta verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar i fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per 
marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras verkliga värden.  
Redovisning av segment
Marknadsområden    Malmö     Helsingborg     Lund    Köpenhamn     Totalt
Poster fördelade per segment 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 1 352 1 257 901 834 610 558 879 801 3 743 3 449
Serviceintäkter 126 123 79 74 84 81 142 154 431 432
Fastighetskostnader ­355 ­335 ­255 ­241 ­202 ­192 ­366 ­350 ­1 178 ­1 118
Driftsöverskott 1 123 1 044 725 667 493 446 655 606 2 996 2 763
Tomträttsavgäld 0 0 ­4 ­5 0 0 0 0 ­4 ­5
Värdeförändring fastigheter 254 ­480 ­93 ­496 305 ­71 120 ­164 585 ­1 212
Segmentsresultat 1 377 564 628 166 797 375 775 442 3 577 1 546
POSTER EJ FÖRDELADE PER SEGMENT
Övriga intäkter och central administration – – – – – – – – ­94 ­92
Finansnetto exkl tomträttsavgäld – – – – – – – – ­1 129 ­958
Resultatandelar i andra bolag – – – – – – – – 12 39
Värdeförändring derivat – – – – – – – – ­136 ­559
Skatt på årets resultat – – – – – – – – ­524 ­3
Nettoresultat – – – – – – – – 1 706 -27
FASTIGHETSVÄRDEN OCH INVESTERINGAR PER SEGMENT
Fastigheter 23 468 22 146 12 945 12 490 9 715 9 154 13 040 12 082 59 168 55 872
Årets fastighetsförvärv 201 0 0 1 – 20 – 113 201 134
Övriga investeringar i fastigheter 869 608 548 694 264 344 523 216 2 204 1 862
Ytterligare information om respektive marknadsområde finns på sid 50–67.
Intäkter och anläggningstillgångar per land
    Hyresintäkter      Fastighetsvärde Nyttjanderättsgillgångar Övriga anläggningstillgångar
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Danmark 1 021 955 13 040 12 082 0 2 3 5
Sverige 3 153 2 926 46 128 43 790 137 134 166 147
4 174 3 881 59 168 55 872 137 136 169 152
Wihlborgs har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av  koncernens totala hyresintäkter.

===== SIDA 104 =====

104
Noter
NOT 6 | Anställda, personalkostnader  
och ledande befattningshavares ersättningar
Medelantalet anställda  
2024
varav 
män
 
2023
varav 
män
Moderbolaget, Sverige 142 86 137 83
Dotterföretag, Sverige 5 0 5 0
Dotterföretag, Danmark 77 54 79 54
Koncernen totalt 224 140 221 137
Könsfördelning Styrelse Ledande befattningshavare
2024 2023 2024 2023
Män 4 4 4 4
Kvinnor 3 3 3 4
Totalt 7 7 7 8
Löner, andra ersättningar och  
sociala kostnader
      Koncernen         Moderbolag
2024 2023 2024 2023
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
Ulrika Hallengren, vd
Grundlön 5,1 4,8 5,1 4,8
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande  befattningshavare
Grundlön 11,9 12,4 11,9 12,4
Förmåner 0,4 0,4 0,4 0,4
Övriga anställda 152,7 147,9 82,6 78,0
Summa 170,7 165,7 100,1 95,8
PENSIONSKOSTNADER
Verkställande direktör 1,8 1,7 1,8 1,7
Övriga ledande befattningshavare 2,7 3,0 2,7 3,0
Övriga anställda 19,1 17,4 9,7 8,7
ÖVRIGA SOCIALA KOSTNADER 37,9 36,1 36,2 34,4
Varav verkställande direktör 2,1 2,0 2,1 2,0
Varav övriga ledande befattningshavare 4,5 4,8 4,5 4,8
Summa 61,5 58,2 50,5 47,8
Ersättning till ledande befattningshavare
Principer
Med andra ledande  befattningshavare avses styrelsen samt koncernled­
ningen, som förutom VD består av ekonomi­ & finanschef, marknads­ och 
 kommunikationschef (t.o.m. feb 2024), projekt­ och utvecklingschef, HR­chef 
samt regionchefer för Malmö, Lund och Helsingborg. Ersättning till verkstäl­
lande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, 
övriga förmåner och pension. Till koncern ledningen utgår inga särskilda rörliga 
eller  aktiekursrelaterade ersättningar. 
NOT 5 | Fastighetskostnader
     Koncernen
2024 2023
Värme, elektricitet och VA 311 290
Övriga driftskostnader 285 282
Reparation och underhåll 137 134
Fastighetsskatt 276 247
Fastighetsadministration 169 165
1 178 1 118
I övriga driftskostnader ingår bland annat kostnader för fastighetsskötsel, 
renhållning, försäkringar, larm och bevakning samt hyresförluster. För 2024 
uppgick hyresförlusterna till 8 Mkr (6). 
I fastighetsadministration ingår indirekta kostnader för löpande fastighets­
förvaltning såsom kostnader för förvaltningsorganisationen, uthyrningar, hyres­
system, hyresförhandlingar, hyresdebiteringar samt marknadsföring kopplade 
till fastigheterna. 
Till styrelseordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut 
och gäller från månaden efter årsstämman till och med årsstämman nästkom­
mande år. Ersättning till styrelsens ledamöter framgår av tabellen nedan. 
Kkr Ersättningar 2024 Ersättningar 2023
Styrelse­
ledamot
Revisions­
utskott Summa
Styrelse­
ledamot
Revisions­
utskott Summa
Anders Jarl* 
 (ordförande) 648 – 648 626 – 626
Tina Andersson 70 15 85 208 43 252
Amela Hodzic 217 – 217 208 – 208
Jan Litborn 217 96 313 208 87 295
Lennart Mauritzson 217 48 265 208 43 252
Johan Röstin 217 – 217 208 – 208
Anna Werntoft 217 33 250 208 – 208
Anneli Jansson 147 – 147 – – –
1 948 192 2 140 1 876 173 2 049
* Inkl pension 155 Kkr (153)
Ersättningar och övriga förmåner under året
Övriga förmåner avser tjänstebil och sjukvård. Pensionskostnad avser den 
kostnad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direk­
tören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en 
premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställnings­
tiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP­plan eller motsvarande 
och pensions åldern är 65 år.
För ett antal tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2­planens förmånsbestämda 
pensionsåtaganden för ålders­ och familjepension genom en försäkring i Alecta. 
Enligt ett uttalande från Rådet för hållbarhets­ och finansiell rapportering, UFR 3 
Klassificering av ITP­planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en 
förmåns bestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2024 
har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin propor­
tionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket 
medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. 
Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför 
som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns bestämda ålders­ och 
familje pensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, 
tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förvän­
tade avgifter nästa rapportperiod för ITP2­ försäkringar  som är tecknade i Alecta 
uppgår till 3,5 Mkr (3,7). Den kollektiva konsoliderings nivån utgörs av marknads­
värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt 
Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer 
med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 
125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsoliderings nivå understiger 
125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa 
förutsättningar för att konsoliderings nivån återgår till normalintervallet. Vid låg 
konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och 
utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att 
införa premiereduktioner. Vid utgången av 2024 uppgick Alectas överskott i form 
av den kollektiva konsolideringsnivån till 162 procent (157) vilket kommer att 
innebära viss premiereduktion under det kommande året. 
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex 
 månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har verkställande direktören rätt 
till ett avgångs vederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget 
avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktö­
rens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande 
befattnings havare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 4–6 månader. Vid 
uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 12 månader. 
Avgångs vederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga 
ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Beredningsunderlag
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2024 har beslutats 
av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av 
verkställande direktören. 
Vinstandelsstiftelse
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt­
ningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per 
anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive 
värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital 
samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i 
aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet med 
fastställda stadgar i stiftelsen. Anställda i Danmark erhåller medarbetar andelar i 
Wihlborgs Fastigheter AB med belopp motsvarande ett danskt prisbasbelopp. 
Avsättningen såväl i Sverige som i Danmark beslutas årligen av styrelsen och 
förutsätter att kriterierna för avsättningen är uppfyllda. I personalkostnader för 
2024 ingår avsättningar om totalt 11,4 Mkr (9,8) varav 8,0 Mkr (7,3) i Sverige.

===== SIDA 105 =====

105
Noter
NOT 7 | Central administration  
och  marknadsföring
Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma  funktioner 
för ekonomi och finans, investor relations samt central marknadsföring och 
andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Därutöver ingår 
delar av hållbara affärer samt IT. Fastighetsrelaterad administration ingår inte 
utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
NOT 10 | Värdeförändring derivat
Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt 
värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte derivat redovisas på 
särskild rad efter förvaltningsresultatet i resultat räkningen. Principerna för vär­
dering av derivat framgår av not 1. Verkligt värde på derivatportföljen uppgick 
vid årets slut till 24 Mkr (148). 
   Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
– Värdeförändring räntederivat ­124 ­547 ­124 ­547
– Övriga finansiella poster ­12 ­12 – –
Summa -136 -559 -124 -547
NOT 11 | Skatt på årets resultat
  Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Aktuell skatt på årets resultat ­36 ­28 0 0
Justering aktuell skatt tidigare år ­14 ­4 ­2 0
Summa aktuell skatt ­50 ­32 ­2 0
Uppskjuten skatt ­474 29 40 124
Summa skatt -524 -3 38 124
Nominell skatt på resultat före skatt ­465 4 ­93 46
Skatteeffekter justeringsposter:
– Utdelning från koncernbolag – – 135 90
– Nedskrivning/reversering andelar i 
koncernbolag/andra bolag – – ­1 ­5
– Försäljning fastighet via bolag – 3 – –
– Just ingående temporära skillnader 
och underskottsavdrag   8 9  8 –
– Resultatandel intressebolag 3 8 – –
– Ej avdragsgill ränta ­53 ­18 ­9 ­3
– Övriga justeringsposter ­3 ­5 ­1 ­4
Summa skatt exkl. aktuell 
skatt tidigare år -510 1 40 124
Justering aktuell skatt tidigare år ­14 ­4 ­2 0
-524 -3 38 124
       
Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen skatt hänförbar  
till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till 26 Mkr (­5). 
Den nominella skatten är 20,6 procent (20,6) i Sverige och 22 procent 
(22) i Danmark. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående 
 bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade 
resultat före skatt. Detta beror främst på att:
– Värdeförändring avseende förvaltningsfastigheter inte ingår i det skatte­
pliktiga resultatet.
–  Värdeförändringar avseende derivat inte ingår i det skattepliktiga resultatet.
– Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för byggnader, markanläggningar 
och fastighetsinventarier ej belastar koncernresultatet.
– Skattemässigt direkt avdragsgilla belopp avseende vissa ombyggnads­
investeringar på fastigheter ej belastar koncernresultatet.
– Skattemässigt utnyttjade underskottsavdrag ej belastar koncernresultatet
– Ej avdragsgilla räntor ökar det skattepliktiga resultatet. 
Beräkning aktuell skatt på
årets resultat i koncernen 2024 2023
Resultat före skatt 2 230 -24
Värdeförändringar fastigheter och derivat ­449 1 771
Skattemässiga avskrivningar fastigheter ­1 288 ­1 128
Direktavdrag hyresgästanpassningar m.m ­258 ­363
Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar 50 ­15
Effekt ränteavdragsbegränsningar 363 296
Valutaeffekter bokad mot eget kapital i koncernen ­173 20
Övrigt 17 ­50
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 492 507
Underskottsavdrag, ingående balans ­1 354 ­1 716
Förvärv – ­24
Justering ingående underskott ­39 6
Underskottsavdrag, utgående balans 1 067 1 354
Skattepliktigt resultat 166 127
Aktuell skatt på årets resultat ­36 ­28
Aktuell skatt på föregående års resultat ­14 ­4
Summa aktuell skatt -50 -32
NOT 8 | Arvode och kostnadsersättning  
till revisorerna, tkr
   Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
PwC
Revisionsuppdrag 4 281 – 3 211 –
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 503 – 503 –
Deloitte
Revisionsuppdrag 1 522 4 020 1 135 3 100
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget
 
–
 
740
 
–
 
740
Skatterådgivning – 1 587 – –
Andra uppdrag 67 – 67 –
Arvoden för svenska dotterbolag faktureras moderbolaget. 
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års­ och koncern ­
redo visningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande  direk törens 
förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med 
 överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det 
ankommer på  bolagets  revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde 
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av 
sådana övriga arbetsuppgifter. 
NOT 9 | Resultat från övriga värdepapper 
och fordringar som är anläggningstillgångar
   Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter, koncernbolag – – 889 681
Ränteintäkter, övriga 29 19 11 11
Resultat från övriga värdepapper  
och fordringar
 
­2
 
0
 
­2
 
0
27 19 898 692

===== SIDA 106 =====

106
Noter
NOT 12 | Redogörelse för övrigt 
 totalresultat samt förändring reserver
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid om  ­
räkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat 
sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella 
rapporter presenteras i.
Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår 
vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av 
en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas 
eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget 
kapital redovisas reser ver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma 
men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
2024
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings­ 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto­
investeringar i 
 utländska verksamheter 572 174 – 746
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten ­500 ­173 – ­673
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 63 26 – 89
135 27 – 162
2023
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings­ 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto­
investeringar i 
 utländska verksamheter 605 ­33 – 572
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten ­529 29 – ­500
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 68 ­5 – 63
144 -9 – 135
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning 
av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor har historiskt 
använts såväl terminsaffärer i valuta som lån i utländsk valuta. För närvarande 
används enbart lån i utländsk valuta för denna säkring.
NOT 13 | Förvaltningsfastigheter
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i  syfte att generera hyres­
intäkter eller värdeökning eller en kombina tion av dessa. Förvaltningsfastig­
heter redovisas i rapport över finansiell ställning till verkligt värde. 
Wihlborgs förhyr kontor i Malmö, Köpenhamn, Lund och Helsing borg 
i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga 
fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon 
klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i 
nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Beslutade investeringar uppgår till 4 721 Mkr (3 675), varav 1 693 Mkr 
(1 011) var nedlagt vid årsskiftet. Av fastigheternas redovisade värde beräknas 
228 Mkr (197) avse aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av låneutgift att akti­
vera har en räntesats baserad på den genomsnittliga räntan på låneportföljen 
använts. Per 2024­12­31 uppgick räntesatsen till 4,19 procent (4,26).
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut  
till 25 412 Mkr (24 367).
Årets förändring av redovisat värde
   Koncernen
2024 2023
Redovisat värde årets ingång 55 872 55 179
Fastighetsförvärv 201 134
Investeringar 2 204 1 862
Avyttrade fastigheter ­117 ­18
Värdeförändring 585 ­1 212
Valutaomräkningar 423 ­73
Redovisat värde 59 168 55 872
Varav: 
Kontor/Butik 47 610 46 096
Logistik/Produktion 8 212 6 983
Projekt/Mark 3 346 2 794
Värderingen av fastigheterna vid årets slut har inneburit att fastighetsvärdet ökat 
med 585 Mkr (­1 212), varav 16 Mkr (3) avser sålda fastigheter. Positiv nettouthyr­
ning har ökat värdet medan underhållsinvesteringar medan vissa avflyttnings­
risker påverkat negativt, nettoeffekten av dessa förändringar är över året positiv. 
Därtill kommer ett ökat värde från färdigställda och pågående projekt om 
393 Mkr (4). 
Sedan föregående årsskifte har antagandena om marknadshyresutveckling, 
långsiktig vakans, driftskostnadsutveckling varit i huvudsak oförändrade. Avkast­
ningskravet vid restvärdesberäkning har under året minskat med 0,01 procent­
enheter i Sverige och 0,16 procentenheter i Danmark. Inflationsantagandet för 
2025 är 1 procent i Sverige och därefter 2 procent. I Danmark antas oförändrat 
2 procent. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, 
 oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella  kvalifikationer och 
med erfarenhet av såväl aktuella marknads områden som typ av fastig heter som 
värderats. I allt väsentligt har samma värderingsteknik använts som förra året. 
Under 2024 har likvidteten på transaktionsmarknaden och förutsättningarna för 
finansiering förbättrats, vilket gett fastighetsvärderarna en bättre uppfattning 
om aktuella avkastningskrav. Vid bestämmandet av verkligt värde har utgångs­
punkten varit den maximala och bästa användningen, vilket i de allra flesta fall 
bedöms överenstämma med nuvarande användning. I Sverige har värderingarna 
utförts utav av Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och i  Danmark av Savills 
(SVL Denmark A/S). Värderingen är utförd i enlighet med International Valuation 
Standards. Den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: 
”Sannolikt pris vid försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden”, vilket 
förutsätts vara innefattad i och leda till samma värderingsresultat som tillämpning 
av IVSC:s (International Valuation Standards Committee) definition. Som under­
lag för värderingarna har bland annat använts kvalitetssäkrad kontrakts­ och 
fastighetsrelaterad information från Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offent­
liga källor och relevant marknadsinformation. Samtliga fastigheter har besiktigats 
under 2022–2024. 
Verkligt värde har fastställts med en kombination av avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda 
transaktioner på berörda delmarknader används för att kalibrera parametrarna 
i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Därtill kommer 
tillämpning av generella ekonomiska samband och aktuell marknadsinformation 
kring hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsättningar för 
finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av sålda 
jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka inkluderar 
relvevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde 
som beräknas ur – i normalfallet 5­åriga – kassaflöden genom att beräkna 
nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över kalkylperioden och 
nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, som 
utgör totalavkastningskravet vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden: 
Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation + fastighetsrisk, eller 
Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga utveckling (värde­
förändringen). I de fall det bedöms motiverat med hänsyn till längre hyres­
kontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som domineras av offent­
ligt finansierade hyresgäster med längre hyreskontrakt tillämpas i visa fall lägre 
kalkylränta vid nuvärdes beräkning av de årliga betalnettona. Pågående nybygg­
nadsprojekt värderas som om värderingsobjektet vore färdigställt, reducerat 
med budgeterad återstående projektkostnad samt eventuellt riskavdrag. Projekt 
i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagd kostnad. 
Obebyggd mark och andra förädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden. 
Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till­
hörande nivå 3 i verkligt värdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i 
 värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Fastigheternas värden 
är individuellt  bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet.

===== SIDA 107 =====

107
Noter
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna. Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknadsförhållanden 
kända vid värdetidpunkten. I nedanstående tabeller framgår de mest väsentliga värderingsantagandena. Se även sid 82–83 för information kring värderingarna 
av fastighets innehavet.
Sammanfattning värderingsantaganden
Kalkylperiod I normalfallet 5 år (5) för de svenska fastigheterna och 10 år (10) för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra 
kalkyl perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna.
Marknadshyra  Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig 
vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors­ och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen. 
Drift­ och  
underhållskostnader
Bedöms öka med 0,5 procentenheter (0,5) mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedömningen används, med hänsyn till objek­
tets speciella egenskaper, normaliserade drift­ och underhållskostnader. Faktiska taxebundna driftskostnader är baserade på utfall/bud­
get och övriga driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
Inflationsantagande Under kalkylperioden bedöms KPI till 1 procent 2025 (4% för 2024) i Sverige och därefter  Riksbankens långsiktiga mål om 2 procent 
(2). I Danmark bedöms inflationen till 2 procent (2). 
Övriga väsentliga 
 värderingsantaganden
Framgår av tabellen nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma antaganden som nedan vid färdigställandet, beroende på 
i vilket område projektet finns. Riskavdrag görs vid osäkerhet kring uthyrning eller beroende på tidsaspekten till färdigställande. 
Väsentliga värderingsantaganden* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings­  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Drift­ och under­
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 4,45 – 7,60 4,55 – 5,75 6 – 12 1 300 – 5 500 300 – 860
Malmö Dockan/hyllie 4,25 – 6,50 4,55 – 5,20 5 – 8 2 000 – 3 600 330 – 570
Malmö Yttre 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 8 – 12 850 – 2 100 310 – 620
Helsingborg Centrum 4,25 – 7,70 4,55 – 6,10 6 – 8 1600 – 5 200 280 – 790
Helsingborg Yttre 7,25 – 8,70 5,85 – 7,10 6 – 12 800 – 2 600 160 – 475
Lund Ideon 4,25 – 7,40 5,25 – 5,75 5 – 8 1 400 – 3 600 330 – 840
Lund Centrum/Gastelyckan 5,80 – 7,60 5,00 – 6,10 7 – 8 1 300 – 3 500 440 – 560
Köpenhamn 7,50 – 10,00 5,5 – 8,00 6 – 12 850 – 2 865 135 – 1185
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 4,25 – 9,00 5,45 – 7,45 7 – 9 650 – 1 850 110 – 515
Helsingborg Yttre 6,70 – 8,40 5,10 – 7,00 6 – 11 425 – 2 400 160 – 460
Lund Centrum/Gastelyckan 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 7 600 – 1 700 170 – 350
Köpenhamn 7,85 – 9,25 5,85 – 7,25 6 – 12 600 – 1 780 150 – 460
*Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/BUTIK lokaltypen kontor, butik och för 
 LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m2.
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda fastigheter
Sverige Danmark
Parameter Antagen ändring, %* Avkastningsvärde ändring, % Antagen ändring, %* Avkastningsvärde ändring, %
Marknadshyresnivå 10 9,6 10 8,0
Marknadshyresnivå ­10 ­10,5 ­10 ­8,0
Drift­ och underhållskostnader** 20 ­5,9 20 ­0,9
Drift­ och underhållskostnader** ­20 5,2 ­20 0,9
Ekonomisk vakansgrad 25 ­3,6 25 ­2,2
Ekonomisk vakansgrad ­25 3,6 ­25 0,7
Direktavkastning, restvärde 0,5 ­6,6 0,5 ­5,1
Direktavkastning, restvärde ­0,5 7,1 ­0,5 4,9
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 ­1,9 0,25 ­2,5
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) ­0,25 1,1 ­0,25 1,5
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent. 
** Sverige: Beräknad på totala drift- och underhållskostnader. Danmark: Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg minus taxebundna kostnader)
Källa Sverige: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Källa Danmark: Savills, SVL Denmark A/S

===== SIDA 108 =====

108
Noter
NOT 14 | Leasing enligt IFRS 16
Nyttjanderättstillgångar IB/UB per leasingklass 
Tomträtter Bilar Summa
Ingående balans 2024­01­01 128 8 136
Nya leasingavtal – 6 6
Avskrivningar – ­4 ­4
Omvärderingar – 1 1
Termineringar/försäljningar – ­2 ­2
Utgående balans 2024-12-31 128 9 137
Belopp redovisade i Resultaträkningen
2024   2023   
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar ­4 ­6
Räntekostnader för leasingskulder ­4 ­5
Kostnader för leasingavtal av lågt värde  
samt korttidsleasingavtal
 
­2
 
­1
Summa -10 -12
För förfallotidpunkter avseende leasingskuld, se tabell löptider finansiella 
skulder i not 2. Nedanstående tabell visar framtida avtalade leasingavgifter 
avseende samtliga leasingavtal.  
Framtida leasingbetalningar 
2024 2023   
År 1 7 8
År 2–5 21 24
Senare än 5 år 70 69
Summa 98 101
NOT 15 | Inventarier
  Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 61 58 27 25
Valutaomräkningar 1 0 – –
Investeringar 2 3 1 2
Försäljningar och utrangeringar ­1 0 – –
Utgående anskaffningsvärden 63 61 28 27
Ingående avskrivningar ­50 ­41 ­23 ­21
Valutaomräkningar ­1 0 – –
Försäljningar och utrangeringar 1 0 – –
Årets avskrivning ­4 ­9 ­1 ­2
Utgående avskrivningar ­54 ­50 -24 ­23
Redovisat värde 9 11 4 4
NOT 16 | Andelar i joint ventures och 
 innehav i gemensamma verksamheter
I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen 
gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om  koncernen har direkt 
rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint 
venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den 
legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och 
omständigheter. För Wihlborgs del innebär detta att Dockan  Exploatering AB och 
SFF Holding AB klassificeras som gemensamma verksamheter vilket fått till följd 
att Wihlborgs andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag 
konsolideras in i koncern redovisningen. De tillgångar, skulder, intäkter och kost­
nader som inte kan fördelas direkt på delägarna fördelas utifrån ägarandelen. I 
koncernen sker eliminering av interna mellanhavanden motsvarande ägarandelen.  
Joint ventures redovisas enligt kapital andelsmetoden. 
 Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Redovisat värde vid årets ingång 141 103 43 43
Förvärv – 1 – 0
Tillskott 4 – – –
Försäljning – ­2 – 0
Nedskrivning ­4 – – –
Resultatandel 19 39 – –
Redovisat värde vid årets utgång 160 141 43 43
Klassificering,
Namn Org nr
 
Säte
Ägarandel* 
2024
 Joint ventures:
Hälsostaden Ängelholm Holding AB 556790­5723 Ängelholm 33,3
Fastighets AB ML4 556786­2155 Lund 50,0
Medeon AB 556564­5198 Malmö 40,0
Ideon AB 556882­4026 Lund 49,0
Hetch AB 559193­7486 Helsingborg 25,0
Bergalidens Utvecklingsbolag  
i Helsingborg AB
 
559434­7105
 
Helsingborg
 
25,0
Gemensam verksamhet: 
Dockan Exploatering AB 556594­2645 Malmö 33,3
SFF Holding AB 556958­5606 Stockholm 20,0
* Samma ägarandel 2023  
Redovisat värde
Verkligt värde  Koncernen    Moderbolag
Namn 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hälsostaden Ängelholm 
Holding AB 46 44 45 43 5 5
Fastighets AB ML4 112 96 112 96 21 21
Medeon AB 1 1 1 1 0 0
Ideon AB 2 1 2 1 ­ ­
Hetch AB 0 0 0 0 ­ ­
Bergaliden  
Utvecklings AB 0 0 0 0 0 0
Dockan Exploatering AB 51 48 ­ ­ 17 17
SFF Holding AB 9 8 ­ ­ ­ ­
224 198 160 141 43 43
 
Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures
– Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan Region Skåne, Peab 
och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar fastigheterna inom 
Ängelholms sjukhusområde. 
– Medeon AB marknadsför Medeon Science Park, en forskningspark i Malmö med 
inriktning på life science (läkemedel, medicinteknik, bioteknik och hälsovård). 
– Ideon AB som ägs tillsammans med LU Holding AB, Castellum AB och Lunds 
kommun ska stärka och utveckla Ideon som en kreativ och aktiv forskningsby i 
nära kontakt med universitet och högskolor. 
– Fastighets AB ML4 som Wihlborgs äger tillsammans med Peab Sverige AB 
ska utveckla, äga och förvalta fastigheten i Lund där forskningsanläggningarna 
MAX IV och CMU ”Comparative Medicine Unit” finns. Lunds Universitet förhyr 
båda anläggningarna. Hyreskontraktet avseende MAX IV­anläggningen löper 
till 2040 och hyreskontraktet för CMU till 2041. Finansieringen av såväl CMU­ 
som MAX IV­anläggningen sker genom Nordiska Investerings banken (NIB).
– Hetch AB driver en icke­vinstdrivande tech­community för startups i 
 Helsingborg. Genom Hetch får bolagen tillgång till verktyg, evenemang och 
faciliteter för att möjliggöra tillväxt och sysselsättning i regionen. 
– Bergaliden Utvecklingsbolag i Helsingborg AB har bildats tillsammans med 
tre andra lokala aktörer i syfte att skapa visioner för en stadsomvandling av 
befintligt sjukhusområde i Helsingborg.

===== SIDA 109 =====

109
Noter
NOT 17 | Fordringar hos joint ventures
 Koncernen   Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Förfallotidpunkt mellan  
1–5 år från balansdagen
 
1
 
1
 
17
 
17
Förfallotidpunkt senare än  
5 år från balansdagen
 
200
 
200
 
200
 
200
Redovisat värde 201 201 217 217
NOT 18 | Andra långfristiga fordringar 
  Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Förfallotidpunkt mellan  
1–5 år från balansdagen
 
50
 
56
 
–
 
2
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen
 
30
 
21
 
–
 
–
Redovisat värde 80 77 – 2
Av fordringarna ovan är 0 Mkr (2) i koncernen och 0 Mkr (2) i moderbolaget 
ränte bärande fordringar. Långfristig fordran avseende kapitalförsäkring i såväl 
koncernen som moderbolaget nettoredovisas mot motsvarande skuld, se 
not 24 Andra avsättningar. 
NOT 19 | Analys av kreditriskexponering  
i kundfordringar 
    Koncernen
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar 2024 2023
Kundfordringar som är varken förfallna 
eller nedskrivna
 
23
 
19
Kundfordringar som är förfallna
1–30 dagar 20 6
31–60 dagar 16 3
61–90 dagar 1 1
>90 dagar 19 15
Varav reserverat (exklusive moms) ­16 ­12
Summa 63 32
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster  
till 8 Mkr (6).
NOT 20 | Förutbetalda kostnader  
och upplupna intäkter
     Koncernen     Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Upplupna hyresintäkter m.m. 26 21 – –
Upplupna ränteintäkter 1 1 0 0
Periodiserade lånekostnader 25 17 25 16
Förutbetalda kostnader 34 36 5 15
Summa 86 75 31 31
NOT 21 | Likvida medel
Likvida medel utgörs av banktillgodohavanden. Outnyttjade checkräknings­
krediter som ej ingår i likvida medel uppgår till 454 Mkr (341), varav 300 Mkr 
(193) i moderbolaget.
NOT 22 | Eget kapital
Antal registrerade och utestående aktier 
vid årets in­ och utgång 307 426 912
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärdet per aktie är 0,625 kr 
(0,625). Under år 2024 har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 3,15 kr 
(3,10) eller totalt 968 Mkr (953).
VINSTDISPOSITION
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om  
6 044 267 631 kr ska disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 3,20 kr/
aktie, totalt 983 766 118 kr, och att i ny räkning överföra 5 060 501 513 kr.
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (100 %)
Resultat 2024 2023
Rörelseintäkter 371 357
Rörelsekostnader ­113 ­103
Resultat försäljning fastighet 0 63
Finansnetto ­110 ­110
Avskrivningar ­91 ­92
Skatt ­18 ­11
Resultat 39 104
Tillgångar
Anläggningstillgångar 3 239 3 307
Omsättningstillgångar 203 198
3 442 3 505
Skulder och eget kapital
Eget kapital 368 328
Långfristiga skulder 2 826 2 935
Kortfristiga skulder 248 243
3 442 3 505
Redovisat värde 160 141
Beskrivning av innehav klassificerade som gemensam verksamhet
– Dockan Exploatering AB bedriver exploateringsverksamhet inom  
Dockan området i Malmö. Bolaget har till uppgift att förse del ägarna  
med byggbar mark.
– SFF Holding AB äger 100 % av Svensk FastighetsFinansiering AB som är ett 
finansbolag som emitterar obliga tioner på den svenska kapitalmarknaden via 
ett säkerställt MTN­program om 12 000 Mkr. Obligationerna är säkerställda 
med pantbrev i fastigheter och noteras på Nasdaq Stockholm. SFF Holding 
AB ägs till lika delar av de noterade fastighetsbolagen Catena AB, Diös 
Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer  Fastigheter Holding AB och Wihlborgs 
Fastigheter AB. Syftet är att bredda basen för bolagets upp låningsstruktur i 
ett läge där kapitalmarknaden har stor efter frågan på obligationer. Vid årets 
slut hade obligationer emitterats för 5 270 Mkr (4 670), varav Wihlborgs andel 
uppgick till 614 Mkr (794). 
Sammandrag av gemensamma verksamheters bolagens resultat och ställning 
(100 %)
Resultat 2024 2023
Rörelseintäkter 15 15
Rörelsekostnader ­14 ­15
Finansnetto 14 7
Värdeförändring fastigheter 25 ­1
Skatt ­7 1
Resultat 33 7
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 333 303
Övriga anläggningstillgångar 5 033 2 850
Omsättningstillgångar 1 368 2 940
6 734 6 093
Skulder och eget kapital
Eget kapital 1 315 1 280
Långfristiga skulder 4 477 2 342
Kortfristiga skulder 942 2 471
6 734 6 093

===== SIDA 110 =====

110
Noter
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 29 april 2025.
Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
– 50 procent av förvaltningsresultatet belastat med 20,6 procent skatt.
– 50 procent av realiserat resultat fastighetsförsäljningar, det vill säga 
 försäljningspris minskat med totalt investerat kapital, belastat med 
 20,6 procent skatt.
I syfte att styra och förvalta företagets kapital har ett antal finansiella mål 
ställts upp som ska ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den 
bästa avkastningen med beaktande av risk. Med kapital avses eget kapital.  
Se definitioner och beräkningsunderlag på sid 129–131.
Mål 
2024
Utfall 
2024
Genomsnitt 
2020–2024
Räntabilitet på eget kapital ska  
 överstiga den riskfria räntan med  
minst sex procentenheter, % 
 
 
>8,00
 
 
7,5
 
 
9,1
Soliditet, % >30 38,1 40,5
Belåningsgrad, % <60 50,9 48,8
Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 2,5 4,8
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet 
och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på 
lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2024. På sid 16–21 finns 
ytterligare information om koncernens mål, utdelnings policy, aktien med mera.
NOT 23 | Uppskjuten skatteskuld
       Koncernen
2024 2023
Uppskjuten skatt har beräknats på nettot av:
– Underskottsavdrag ­220 ­280
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende fastigheter 5 918 5 457
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende derivat 5 31
– Skillnad i lån och räntor ­61 ­32
– Uppskjuten skatt leasingtillgångar 28 30
– Uppskjuten skatt leasingskulder ­28 ­30
– Andra temporära skillnader ­5 ­5
5 637 5 171
Underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt 
uppgår till 1 067 Mkr (1 336). Av dessa är 23 Mkr (25) koncernbidrags­ eller 
fusionsspärrade underskott. 
NOT 26 | Derivatinstrument
Fördelning värde utifrån derivatinstrumentens slutförfallotidpunkt
      Koncernen   Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Mindre än 1 år från balansdagen 18 33 18 33
Mellan 1 och 5 år från balansdagen 13 120 13 120
Senare än 5 år från balansdagen ­7 ­5 ­7 ­5
24 148 24 148
varav redovisas som
Långfristig fordran
– Räntederivat, övervärde 252 369 252 369
Långfristig skuld
– Räntederivat, undervärde ­228 ­221 ­228 ­221
Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder i balans räkningen  
och värderas löpande i enlighet med IFRS 9 till verkligt värde enligt nivå 2. 
Värdering sker enligt en marknadsansats där verkliga värden baseras på 
noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och 
kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. I not 2 – 
Finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs 
derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
NOT 24 | Andra avsättningar
     Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Stämpelskatt, fastighetsförvärv 23 23 – –
Avsättningar till pensioner 2 2 2 2
Övriga avsättningar 12 12 – –
Redovisat värde 37 37 2 2
Stämpelskatteskulden har uppstått då fastigheter sålts internt inom  koncernen . 
Skulden förfaller till betalning först då fastigheterna eller de koncernbolag 
som äger fastigheterna säljs till extern part. Avsättningar till pensioner i 
moderbolaget nettoredovisas mot långfristig fordran för kapitalförsäkring, se 
not 18 Långfristiga fordringar. 
NOT 25 | Räntebärande skulder
Lån till kreditinstitut
          Koncernen    Moderbolag
  2024 2023 2024 2023
Förfallotidpunkt upp till 
1 år från balansdagen 842 4 994 840 4 200
Förfallotidpunkt mellan 
1 och 5 år från balansdagen 20 649 13 431 20 009 14 862
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen 8 600 9 524 2 088 1 754
30 091 27 949 22 937 20 816
– varav långfristig del 
– varav kortfristig del
29 249
842
22 955
4 994
22 097
840
16 616
4 200
30 091 27 949 22 937 20 816
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 0 Mkr (107) för 
koncernen och för moderbolaget med 0 Mkr (107). Beviljad kreditlimit för 
checkräkningskredit uppgår för koncernen till 454 Mkr (448) och för moder­
bolaget till 300 Mkr (300). Kortfristiga lån som formellt ska återbetalas inom 
12 månader har klassificerats som långfristiga om de ingår i kredit ramavtal vilka 
ger en ovillkorlig rätt att förlänga lånen så att löptiden blir mer än 12 månader. 
Vid beaktande av outnyttjat låneutrymme i samtliga långfristiga kreditramavtal 
blir den kortfristiga nettoexponeringen 0 Mkr (2 762). I låneportföljen ingår 
förutom lån från banker och kreditinstitut även obligationslån upptagna via 
finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med 614 Mkr (794) och egna 
obligationslån om 3 340 Mkr (1 250).

===== SIDA 111 =====

111
Noter
NOT 27 | Upplupna kostnader  
och  förutbetalda intäkter
          Koncernen    Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Förskottsbetalda hyror 562 516 – –
Räntekostnader 48 107 46 104
Personalrelaterade kostnader 26 24 22 21
Avräkning tilläggsdebitering/elstöd 20 55 – –
Övriga upplupna kostnader 60 67 15 16
716 769 83 141
NOT 28 | Ställda säkerheter  
och  eventualförpliktelser
       Koncernen    Moderbolag
Ställda säkerheter 2024 2023 2024 2023
Fastighetsinteckningar 30 190 28 695 – –
Andelar i koncernföretag 3 203 1 311 1 711 828
Andelar i joint venture 112 96 21 21
Reverser – – 15 870 15 159
Övriga ställda säkerheter 37 49 8 6
33 542 30 151 17 610 16 013
Eventualförpliktelser
Borgensåtagande för dotterbolag 6 541 6 339 6 541 6 339
Övriga ansvarsförbindelser 549 628 1 163 1 422
7 090 6 967 7 704 7 761
Fyllnadsborgen för Fastighets AB ML4 
Som säkerhet för samtliga lån i Fastighets AB ML4 till Nordiska Investerings­
banken (NIB) har banken pant i hyresavtalen med Lunds universitet samt i 
hyres inbetalningarna, panträtt i försäkringsfordringar samt inteckning i tomträtt 
och byggnader. För det fall att Lunds universitet underlåter att erlägga hyres­
betalningar med hänvisning till tvingande lagstiftning i  Jordabalken/Hyreslagen 
har Wihlborgs ingått en fyllnadsborgen för 50 procent av obetalda, förfallna 
 betalningar avseende räntor och amorteringar för det lån som avser Max 
IV­anläggningen, som Fastighets AB ML4 underlåtit att betala. Vid årsskiftet 
uppgick 50 procent av (obetald men ej förfallen) skuld på det berörda lånet till 
589 Mkr (614). 
NOT 29 | Avstämning av  
räntebärande skulder
  Koncernen   Moderbolag
2024 2023 2024 2023
Lån vid årets ingång 27 949 26 806 20 815 19 031
Upptagna lån 14 293 5 207 13 516 4 972
Amortering låneskuld ­12 558 ­4 010 ­11 568 ­3 160
Summa kassaflödespåverkande poster 1 735 1 197 1 948 1 812
Omräkning lån i utländska bolag 221 ­38 – –
Valutakursförändring lån  
i utländsk valuta
 
174
 
­28
 
174
 
­28
Övrigt  12 12 – –
Summa ej  
kassaflödespåverkande poster
 
407
 
­54
 
174
 
­28
Lån vid årets utgång 30 091 27 949 22 937 20 815
NOT 32 | Räntekostnader  
och liknande resultatposter
   Moderbolaget
2024 2023
Räntekostnader, koncernbolag 76 70
Räntekostnader, övriga 1 072 689
1 148 759
NOT 33 | Bokslutsdispositioner
Posten avser erhållna koncernbidrag från andra koncernbolag. Koncern bidrag 
redovisas i enlighet med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att 
såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
NOT 34 | Andelar i koncernföretag
   Moderbolaget
2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 13 741 13715
Lämnade aktieägartillskott 49 26
Likvidation av dotterbolag ­7 –
Utgående anskaffningsvärde 13 783 13 741
Ingående nedskrivningar ­3 089 ­3 064
Årets nedskrivningar ­1 ­25
Likvidation av dotterbolag 7 –
Utgående nedskrivningar -3 083 ­3 089
Redovisat värde 10 700 10 652
NOT 30 | Nettoomsättning  
och  rörelsekostnader
Nettoomsättningen avser till största del moderbolagets vidare debitering  
av kostnader till andra koncernbolag av främst fastighets administration, 
 fastighetsskötsel och andel av central admi nistration.
  Moderbolag
Rörelsekostnader 2024 2023
Personalkostnader 164 157
Administrationskostnader 68 71
232 228
NOT 31 | Resultat från andelar  
i  koncernföretag
   Moderbolaget
2024 2023
Utdelning på andelar 655 437
Nedskrivning andelar ­1 ­25
Resultat försäljning andelar 0 0
654 412
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moder­
bolaget överstiger det verkliga värdet på ett enskilt koncernföretag. I de fall 
nedskrivna andelars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget 
reverseras dessa nedskrivningar helt eller delvis. Under 2024 har nedskrivning 
av andelsvärdet skett i 1 (1) koncernföretag.

===== SIDA 112 =====

112
Noter
Dotterbolag
Namn Org nr
Redovisat 
värde
Balken 10 i Malmö AB 556705­3334 19
Bastionen Syd AB  556072­2042 115
Berga V5, AB  556742­9443 1
Bruksgatans Fastighets AB 556401­0675 36
Bunium Fastigheter AB 556700­5474 24
Exab Utvecklings AB 556353­2828 49
Fastighets AB Altimeter 556786­2213 6
Fastighets AB Bergakniven 556742­7454 11
Fastighets AB Fortet  556090­5621 7
Fastighets AB Hundstjärnan 556824­7679 21
Fastighets AB Kastrullen 556754­8812 2
Fastighets AB Kvävet 556222­8071 7
Fastighets AB Oxigenium 556754­8820 215
Fastighets AB Plinius 556033­6538 30
Fastighets AB Stillman 556082­1752 47
Fastighets AB Yxstenen 556691­4437 7
Fastighets AB Öresundsbron 556096­7258 581
Första Fastighets AB Ideon 556233­7765 846
Förvaltnings AB Haspen 556466­2533 13
Hilab Fastigheter AB  556112­0345 20
Hundlokan 10 i Malmö AB 556730­4489 37
Ishavet Malmö AB  556928­0737 15
Kalinehuset AB  556129­5824 85
Kniven 2 AB  556706­9355 7
Kolgafour AB  556627­7843 7
Lund Lagret 1 AB  556730­3820 35
M2 Fastigheter AB  556101­4332 119
Malmö Börshus AB  556115­8543 90
Medeon Fastigheter AB 556034­1140 31
Neptuninnan AB  556743­5465 97
Ringcentralen i Hälsingborg Fastighets AB 556115­9483 0
Studentkåren 6 Fastighets AB 556730­3499 132
Utvecklings AB Kranen 556286­9999 146
Weraco AB 556509­6418 58
Wihlborg & Son AB  556298­1893 150
Wihlborgs A/S 14 12 50 43 820
Wihlborgs Ackumul 17 AB 556742­5813 12
Wihlborgs Ametisten 5 AB 556686­0457 7
Wihlborgs Armborstet 6 AB 556966­7081 15
Wihlborgs Benkammen 16 AB 559096­6213 18
Wihlborgs BG 6 AB  559063­5545 0
Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB 556675­2449 0
Wihlborgs Borgeby AB 556675­2639 0
Wihlborgs Bronsdolken AB 556232­5919 4
Wihlborgs Bure 2 AB 559053­5372 42
Wihlborgs Bytarebacken AB 556822­0171 265
Wihlborgs Cinder AB 556518­5732 6
Wihlborgs Cityfastighet AB 556862­2848 1
Wihlborgs Cylindern 2 AB 559015­5023 7
Wihlborgs Erik Menved 37 AB 556704­3699 417
Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB 556101­6295 424
Wihlborgs Fastigheter i Nordvästra Skåne AB 556271­3924 3
Wihlborgs Fisken 18 AB 556675­2357 153
Wihlborgs Flounderone AB 556727­7909 20
Wihlborgs Forskaren 3 AB 556690­0667 131
Wihlborgs Fosieberg AB 556188­3223 50
Wihlborgs Gallerian AB 556704­3632 181
Wihlborgs Gimlett AB 556704­3681 127
Wihlborgs Gjuteriet 18 AB 556717­2282 1
Wihlborgs Gåsebäck AB 556303­1326 9
Wihlborgs Gängtappen 2 AB 556813­3572 151
Wihlborgs Havskryssaren AB 556703­0613 43
Wihlborgs Hermes 10 AB 556721­4225 12
Wihlborgs Holding AB 556701­2827 2
Wihlborgs Hordaland 1 AB 556704­3731 7
Wihlborgs Ideon Fastigheter AB 556239­8718 194
Wihlborgs Kalifornien 11 AB 556093­4944 108
Wihlborgs Karin 13 AB 556761­8987 122
Wihlborgs Karin 14 AB 559063­5511 1
Wihlborgs Kranen 10 AB 556824­7703 27
Wihlborgs Kranen AB 556704­6387 112
Wihlborgs Kroksabeln 12 AB 556654­0331 71
Wihlborgs Kunskapen 1 AB  559054­2741 26
Wihlborgs KV 9 AB 559063­5495 0
Wihlborgs Kärnan Södra 9 AB 556824­7661 80
Wihlborgs Lönngatan AB 556704­3657 10
Wihlborgs Mobergsgården Västra 8 AB 556831­9130 34
Wihlborgs MS 9 AB 559025­2598 0
Wihlborgs Musköten 17 AB 559021­1081 18
Wihlborgs Måsen 17 AB 556627­7835 2
Wihlborgs Nora 11 AB 556761­9001 229
Wihlborgs Nya Vattentornet 2 4 AB 556137­8562 663
Wihlborgs Obligation Holding AB 556240­3633 23
Wihlborgs Olsgård 8 AB 556775­6019 10
Wihlborgs Polisen 6 AB 559063­5529 0
Wihlborgs Polisen 7 AB  559063­5537 1
Wihlborgs Polisett AB 556703­0589 118
Wihlborgs Pulpeten 5 AB  556910­1016 218
Wihlborgs Raffinaderiet 3 AB  559117­8750 115
Wihlborgs Raffinaderiet 5 AB  559117­9923 6
Wihlborgs Riggen AB 556701­5028 202
Wihlborgs Ritaren 1 AB 556675­2605 1
Wihlborgs Rosengård AB 556699­7986 49
Wihlborgs Rubinen AB 556862­2855 7
Wihlborgs Skrovet 3 AB 556468­5385 172
Wihlborgs Skrovet 4 AB 556173­9417 5
Wihlborgs Skrovet 5 AB 556237­6268 149
Wihlborgs Skrovet 6 AB 556681­1898 288
Wihlborgs Spanien 5 AB 556710­4574 0
Wihlborgs Sparven 15 AB 556704­3624 292
Wihlborgs Spettet 11 AB 556761­9050 12
Wihlborgs Stattena 7 AB  559012­4995 4
Wihlborgs Stenåldern 7 AB 556120­9759 0
Wihlborgs Sufflören 3 AB 556704­3640 6
Wihlborgs Sunnanå 12:27 AB 556766­4098 50
Wihlborgs Sunnanå 12:53 AB 559063­5479 1
Wihlborgs Sunnanå 12:54 AB  559063­5487 5
Wihlborgs Sydporten AB 556726­0202 36
Wihlborgs Terminalen 1 AB 556726­1663 78
Wihlborgs Terminalen 3 AB 556962­9859 66
Wihlborgs Tower AB 556962­8695 411
Wihlborgs Tyfonen 1 AB 556692­2570 1
Wihlborgs Ursula 1 AB  559063­5503 190
Wihlborgs Uvenine AB 556695­2502 40
Wihlborgs Vetskapen 1 AB  559163­3440 10
Wihlborgs Väktaren 3 AB 556743­6109 181
Wihlborgs Zirkonen 2 AB 556788­4852 17
Wihlborgs Östersjön 1 AB 556637­7361 146
Wihlborgsporten AB 556630­3797 56
Wihlodia AB 556301­8109 43
  10 700
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moder bolaget 
överstiger det verkliga värdet på enskilt koncernföretag. I de fall nedskrivna an ­
delars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget reverseras dessa 
nedskrivningar helt eller delvis. 
Av ovan redovisade dotterbolag utgör 12 st moderbolag i  underkoncerner. 
Samtliga dotterbolag är helägda bolag och alla har säte i Malmö utom Wihlborgs 
A/S som har säte i Köpenhamn. Totalt finns i koncernen 163 (159) bolag.
NOT 35 | Uppskjuten skattefordran/upp-
skjuten skatteskuld
   Moderbolaget
2024 2023
Uppskjuten skatt har beräknats på:
– Underskottsavdrag ­ 0
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
 avseende derivat
 
­5
 
­31
– Sparade ej avdragsgilla räntor 28 14
– Övriga temporära skillnader 3 3
26 -14
Moderbolaget hade vid årets slut outnyttjade underskottsavdrag uppgående 
till 0 Mkr (0).

===== SIDA 113 =====

113
Noter
NOT 36 | Kategorisering av finansiella instrument
Kundfordringar, övriga fordringar, kassa och bank, leverantörsskulder samt övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för  eventuell  
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning 
 innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. 
Redovisat värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9.
2024-12-31 Koncernen Moderbolaget
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag 19 816
Fordringar hos joint ventures 201 217
Andra långfristiga fordringar 80
Derivatinstrument 252 252
Kundfordringar 63 1
Övriga kortfristiga fordringar 165 3
Kassa och bank 412 332
Summa 921 252 20 395 252
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut 30 091 22 937
Skulder till koncernföretag 1 917
Övriga långfristiga skulder 9
Leasingskulder 137
Derivatinstrument 228 228
Leverantörsskulder 310 6
Övriga kortfristiga skulder 387 54
Summa 30 934 228 24 914 221
2023-12-31 Koncernen Moderbolaget
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag 18 139
Fordringar hos joint ventures 201 217
Andra långfristiga fordringar 77 2
Derivatinstrument 369 369
Kundfordringar 32 1
Övriga kortfristiga fordringar 104 4
Kassa och bank 346 168
Summa 760 369 18 531 369
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut 27 949 20 816
Skulder till koncernföretag 1 689
Övriga långfristiga skulder 9
Leasingskulder 135
Derivatinstrument 221 221
Leverantörsskulder 344 13
Övriga kortfristiga skulder 409 112
Summa 28 846 221 22 630 221

===== SIDA 114 =====