Årsredovisning 2025

72
Projekt och utveckling
Samägda projekt
Galoppen 1, Malmö
YTA: 10 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2025 
OMRÅDE: Fosie, Malmö INVESTERING: 289 Mkr
På ny mark i Fosie i östra Malmö har vi uppfört en anläggning till livsmedels-
företaget Caldic Ingredients Nordic. Resultatet är en modern byggnad med 
höga krav på installationer, tekniska system och certifiering enligt Miljö-
byggnad nivå Guld. 
Vätet 1, Lund 
YTA: 5 700 m2 FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 
OMRÅDE: Ideon, Lund INVESTERING: 146 Mkr
Fastigheten Vätet 1 ligger mitt i Ideon Science Park och består av sex 
sammanbyggda huskroppar. Här har vigenomfört en ombyggnation av Beta 
1-2 till chipdesignbolaget Arm, något som gett hyresgästen moderna och 
ändamålsenliga lokaler och hela närområdet ett lyft. 
Dockan Exploatering
Dockan Exploatering är ett samägt exploateringsbolag 
ägt av JM, Peab och Wihlborgs. I Dockanområdet i Västra 
Hamnen har bolaget utvecklat stadsdelen med kontor, 
bostäder och service. Stora delar av området är idag färdig-
byggt men det kvarstår delar att utveckla.
MAX IV
Wihlborgs äger tillsammans med Peab bolaget Fastighets AB 
ML4. Bolaget har uppfört och äger synkrotronljusanläggningen 
MAX IV och forskningsanläggningen Comparative Medicine 
Unit, CMU, i Lund där Lunds universitet är hyresgäst med ett 
25- respektive 20-årigt hyresavtal. Anläggningen består av ett 
tjugotal byggnader. Diskussioner förs kontinuerligt med Lunds 
universitet om ytterligare ny- och tillbyggnader. 
Hälsostaden Ängelholm AB
Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan 
Region Skåne, Peab och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar 
och förvaltar fastigheterna inom Ängelholms sjukhusområde.  
Färdigställda projekt över 20 Mkr (urval)
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Hundlokan 10 4 400 Fosie, Malmö Kvartal 1, 2025 35 Mkr
Meterbuen 27 17 300 Skovlunde, Köpenhamn Kvartal 1, 2025 119 Mkr
Literbuen 16-18 8 300 Herlev, Köpenhamn Kvartal 1, 2025 91 Mkr
Lersø Park Alle 107 2 400 København Ø, Köpenhamn Kvartal 1, 2025 46 Mkr
Hermes 10 2 700 Centrum, Helsingborg Kvartal 2, 2025 23 Mkr
Kranen 4 4 900   Dockan Malmö Kvartal 3, 2025 89 Mkr
Dockporten 1 3 400 Dockan, Malmö Kvartal 3, 2025 30 Mkr
Sunnanå 12:54 17 000 Sunnanå, Malmö Kvartal 4, 2025 252 Mkr
Österport 7 6 600 Centrum, Malmö Kvartal 4, 2025 46 Mkr
Kranen 6 (Båghallarna) 4 200 Dockan, Malmö Kvartal 4, 2025 22 Mkr
Amager Strandvej 390 3 400 Amager, Köpenhamn Kvartal 4, 2025 57 Mkr

===== SIDA 73 =====

73
Projekt och utveckling
Posthornet 1 etapp 2, Lund
YTA: 10 100 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2026 
OMRÅDE: Centrum, Lund INVESTERING: 448 Mkr
I kvarteret Posthornet har vi startat etapp 2 med ännu ett tillskott av 
moderna kontorslokaler nära Lunds centralstation. Det nya kvarteret 
Sockerbruksområdet har direktkontakt med stationen och centrum via 
den nya cykel- och gångbron. För den som söker moderna kontorslokaler 
i centrala Lund finns ingen annan motsvarighet idag. Här är målsättningen 
att certifiera enligt Miljöbyggnad Guld och NollCO2.
Pågående projekt över 20 Mkr (urval)
Amphitrite 1, Malmö
YTA: 20 000 m2
OMRÅDE: Centrum, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2027
INVESTERING: 1 130 Mkr
Amphitrite blir Malmös nya universitetsbyggnad med under-
visningslokaler, kontor, odontologisk fakultet och studentkårer.  
Projektet bidrar till att stärka och utveckla Universitetsholmen 
som ett av Malmös universitetskluster.
Surkålen 1, Lund
YTA: 14 500 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2026 
OMRÅDE: Gastelyckan, Lund  INVESTERING: 260 Mkr
Till elektronikföretaget NOTE Lund bygger vi en ny anläggning i 
verksamhets området Hasslanda. Fastigheten ligger nära Tomaten 1,  
där vi bygger nytt åt Inpac och BPC, samt inkvarterar Lunds universitet. 
Börshuset 1, Malmö 
YTA: 6 000 m2   FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026 
OMRÅDE: Centrum, Malmö INVESTERING: 289 Mkr
Genom en omfattande renovering med fokus på att bevara husets karaktär 
och historik omvandlas anrika Börshuset för en ny era. Här kommer, förutom 
kontorsgäster, High Court att bedriva restaurang, konferens och coworking. 
Bläckhornet 1 (Vista), Malmö
YTA: 15 000 m2 mobilitetshubb + 16 600 m2 kontor   
OMRÅDE: Hyllie, Malmö  
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2024/Kvartal 2, 2026 
INVESTERING: 884 Mkr
Under 2024 färdigställdes mobilitetshubben på 15 000 m2 som tillhör kontors-
huset Vista. Kontorsytorna fortsätter färdigställas under 2026. Huset certifieras 
enligt Miljöbyggnad Guld, WELL och NollCO2. Mercedes-Benz Sverige, 
 Mercedes-Benz Finans och restaurang Laziza flyttade in i början av 2026.

===== SIDA 74 =====

74
Projekt och utveckling
Pågående projekt över 20 Mkr (urval), forts. 
Fastighet Yta, m2 Område Färdigställande Investering
Sufflören 4 3 300 Hyllie, Malmö Kvartal 1, 2026 42 Mkr
Ejby industrivej 41 24 000 Glostrup, Köpenhamn Kvartal 1, 2026 230 Mkr
Gängtappen 2 5 900 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2026 23 Mkr
Tomaten 1 3 600 Gastelyckan, Lund Kvartal 2, 2026 79 Mkr
Grustaget 1 2 400 Väla södra, Helsingborg Kvartal 4, 2026 43 Mkr
Hedegaardsvej 88 5 000 Kastrup, Köpenhamn Kvartal 4, 2026 39 Mkr
Vasekaer 10-12 6 500 Herlev, Köpenhamn Kvartal 4, 2026 65 Mkr
Amager Strandvej 4 200 Amager, Köpenhamn Kvartal 1, 2027 68 Mkr
Sparven 15, Malmö
YTA: 1 400 m2
OMRÅDE: Centrum, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: TBD 
INVESTERING: 53 Mkr
En del av kvarteret Sparven 15, ”Gula huset”,  
ska genomgå en renovering för att erbjuda centrala 
kontor med mycket karaktär och hemkänsla. 
Girostrøget 1, Köpenhamn
YTA: 62 000 m²
OMRÅDE: Høje Taastrup, Köpenhamn 
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026
INVESTERING: 423 Mkr
Lokalerna i fastigheten totalrenoveras åt hyres-
gästen Novo Nordisk, som tecknat ett tioårigt avtal. 
Skrovet 6 (Werket), Malmö 
YTA: 11 700 m2 FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2027 
OMRÅDE: Dockan, Malmö INVESTERING: 149 Mkr
Efter många år med Saab som hyresgäst öppnas nu ”Werket” (Skrovet 6) 
i Dockan i Malmö upp med en välkomnande bottenvåning och moderna 
miljöer för nya verksamheter, som Cloettas största skandinaviska kontor 
och Media Evolution. 
Christianshusvej 11, Köpenhamn
YTA: 11 600 m2  FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026 
OMRÅDE: Hørsholm, Köpenhamn INVESTERING: 390 Mkr
I Hørsholm norr om Köpenhamn uppför vi en skola med plats för                   
1 500 elever och anställda. Skolan byggs i tre våningsplan med totalt  
11 600 m2 i en modulliknande struktur med takterasser. På så sätt kan 
 byggnaden delas upp eller i framtiden byggas ut vid behov. 
Kranen 7 (Motorhallen), Malmö
YTA: 2 900 m²
OMRÅDE: Dockan, Malmö
FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2027
INVESTERING: 136 Mkr
Den tidigare verkstadsbyggnaden för Kockums 
omvandlas nu till en förskola i två plan och 
kommer rymma 12 förskoleavdelningar, 240 barn 
samt omges av en stor förskolegård på 6 000 m2.

===== SIDA 75 =====

75
Projekt och utveckling
Framtida projekt över 20 Mkr (urval)
Spännbucklan 9
YTA: 10 000 m² mark
OMRÅDE: Fosie, Malmö
BYGGSTART: TBD
På optimalt logistikläge i centrala Fosie har vi 
möjlighet att skapa lokaler på 1 500–4 500 m²  
med bygghöjd på 12 meter.
Slagthuset 1 (fill-in)
YTA: 12 000–15 000 m² BTA
OMRÅDE: Nyhamnen, Malmö
BYGGSTART: TBD
Ett stenkast från Malmö C med den ikoniska fast-
igheten Slagthuset som granne planerar vi att att 
förtäta fastigheten med en ny byggnad.
Brysselkålen 1, Lund
YTA: 50 0000 m² BTA
OMRÅDE: Hasslanda, Lund
BYGGSTART: TBD
Genom förvärvet av Brysselkålen 1 har vi fått ytter-
ligare 82 000 m2 mark och möjlighet att utveckla 
fler anläggningar inom produktion, lättindustri 
och lager. 
Polisen 7 (View), Helsingborg
YTA: 7 000 m² BTA
OMRÅDE: Centrum, Helsingborg
BYGGSTART: TBD
Bredvid en av våra befintliga fastigheter strax 
söder om Helsingborg C finns möjlighet att skapa 
nya kontorsytor i en hög byggnad på utmärkt 
kommunikations läge i centrala Helsingborg. 
Smörkajen, Malmö
YTA: 13 000 m² BTA
OMRÅDE: Nyhamnen, Malmö
BYGGSTART: TBD
Wihlborgs är en stor fastighetsägare i utvecklings-
området Nyhamnen och har flera framtida 
 byggrätter. Det första projektet ligger vid den 
så kallade Smörkajen.
Dockan, Malmö
YTA: 3 000 m² BTA
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
En förskola om cirka 3 000 m² BTA kommer att 
uppföras i Dockan som en del av områdets fort-
satta utveckling.
Västerbro, Lund
YTA: 70 000 m² BTA
OMRÅDE: Väster, Lund
BYGGSTART: TBD
Strax väster om Lund C växer Västerbro fram  
– en grönskande stadsdel med en blandning av 
bostäder och verksamheter. Omvandligen sker i 
etapper och i samarbete med Lunds kommun. 
Syret 8 (Zenit), Lund
YTA: Ca 16 000 m² BTA
OMRÅDE: Ideon, Lund
BYGGSTART: TBD
Alldeles intill den nya spårvägens hållplats vid 
Ideontorget planerar vi för nya innovationsmiljöer, 
arbetsplatser, handel, restauranger och annan 
service i kontorshuset Zenit. 
Kranen 15
YTA: 7 000 m2
OMRÅDE: Dockan, Malmö
BYGGSTART: TBD
På Kranen 15 planerar vi för ett kontorshus 
precis intill klaffbron, ”entrén” till Dockan, som 
kommer tillföra ännu mer liv till det city- och 
havsnära området.

===== SIDA 76 =====

Förvaltnings-
berättelse

===== SIDA 77 =====

Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastig heter AB  
(publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redo visning för  
koncernen och moderbolaget för 2025.
Året som gått
Verksamheten
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncen- 
trerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av  
316 (307) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, 
Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balans dagen 
om 64 414 Mkr (59 168). Det totala hyresvärdet exklusive 
projekt och mark per 1 januari 2026 uppgick till 4 802 Mkr 
(4 531) och de motsvarande kontrakterade hyresintäkterna 
på årsbasis var 4 333 Mkr (4 103). Detta ger en ekonomisk 
uthyrnings grad, exklusive projekt och mark, om 90 procent (91).
Organisation 
Wihlborgs operativa organisation består av fastighetsförvaltning 
samt projekt och utveckling. Förvaltningen är anpassad efter 
de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organi-
serad i fyra geografiska regioner: Malmö, Lund, Helsingborg 
och Köpenhamn, som i sin tur är indelade i elva geografiskt 
fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära 
förvaltning. All förvaltning sker med egen personal och varje 
region har ett kontor som personalen utgår ifrån. Huvudkontoret 
finns i Malmö. Tätt kopplat till förvaltningen finns projekt- och 
utvecklings avdelningen med projektledare som ansvarar för 
ny- och ombyggnads projekt, upphandlingar och uppföljningar. 
På huvudkontoret finns centrala funktioner som ekonomi/finans, 
IS/IT, kommunikation/marknad, HR och Hållbarhet. Dessa funktio-
ner driver koncerngemensam utveckling och stöttar förvaltningen 
samt projektavdelningen med funktionell expertis. Wihlborgs 
kultur bygger på de fyra värdeorden kunskap, ärlighet, gemen-
skap och handlingskraft. Wihlborgs samarbetar med Great Place 
to Work när det gäller medarbetarengagemang och har varje år 
sedan samarbetet inleddes 2016 blivit certifierad som en utmärkt 
arbetsplats. Undersökningen 2025 gav ett fortsatt högt resultat 
med ett förtroendeindex på 90 procent (90). Antalet heltidstjäns-
ter uppgick vid årsskiftet till 225, jämfört med 228 förra  årsskiftet. 
Andelen kvinnor är 39 procent (38) och medelåldern, 45 år (44). 
Se sid 38–39 för beskrivning av engagerade medarbetare 
på Wihlborgs.
Resultat
Under 2025 ökade koncernens hyresintäkter med 4 procent till 
4 354 Mkr (4 174). Av ökningen på helåret står fastighetsförvärv 
som skett under 2024 och 2025 för den största delen, 132 Mkr. 
Indexuppräkningar i befintliga kontrakt har bidragit med 41 Mkr, 
ökade tilläggsdebiteringar med 37 Mkr. Färdigställda projekt, 
nyuthyrningar, omförhandlingar samt ökade fastighetsskatte-
intäkter till följd av omtaxering har gett ökade intäkter med 
3 Mkr. Förändringen i valuta har påverkat intäkerna med -33 Mkr. 
Av totala hyresintäkter utgör serviceintäkterna 474 Mkr (431). 
Wihlborgs mångåriga trend av positiv nettouthyrning har fortsatt 
under 2025. Omställningen hos hyresgästerna fortsätter, med bra 
lokaler i attraktiva läge har större uppsägningar kunnat mötas med 
nya uthyrningar. Nettouthyrningen har varit positiv under samtliga 
kvartal. På helårsbasis uppgick nettouthyrningen till 77 Mkr (91). 
Totala fastighetskostnader har ökat med 69 Mkr till 1 247 Mkr 
(1 178). En stor del av ökningen beror på förvärvade och 
nybyggda fastigheter som tagits i drift. Bland driftskostnaderna 
har elkostnaderna minskat medan kostnaderna för värme och 
vatten har ökat. Fastighetsskatten har ökat med 28 Mkr, vilket 
främst beror på nya taxeringsvärden från den allmänna fastighets-
taxeringen i Sverige för 2025. Hyresförlusterna uppgick till 9 Mkr 
(8 Mkr). Drifts överskottet uppgick till 3 107 Mkr (2 996) vilket 
motsvarar en överskottsgrad om 71 procent (72). 
Ränteintäkterna uppgick till 22 Mkr (29). Till följd av att 
marknads räntorna gått ner under 2025 har räntekostnaderna 
minskat något, trots ökad låneskuld. Inklusive realiserade 
effekter av räntederivat samt tomträtts avgälder, uppgick 
räntekostnaderna till 1 094 Mkr (1 162). Under året har netto-
betalningar hänförliga till räntederivaten varit positiva med 
12 Mkr (261). Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för 
ränte derivat samt kreditavtal, har sjunkit och uppgick vid årsskif-
tet till 3,29 procent (3,45). Resultat från andelar i joint ventures 
uppgick till 90 Mkr (12). 
Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under året 
till 859 Mkr (585). Sedan föregående årsskifte har antagandena 
om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig 
vakans, driftskostnadsutvekling och avkastningsgrav varit i huvud-
sak oförändrade. Tillämpade avkastningskrav har höjts något för 
kontorsfastigheter i Sverige och sänkts något för logistik/produk-
tionsfastigheter. Positiv nettouthyrning samt färdigställande av 
projekt har haft en positivt inverkan på värderingarna medan 
underhållsinvesteringar och vissa avflyttningsrisker har påverkat 
negativt. Förändrade marknadsräntor har inneburit värdeföränd-
ringar på derivat om 1 Mkr (-136), varav 17 Mkr (-125) är hänför-
liga till räntederivat och -16 Mkr (-11) till andra finansiella poster. 
Värderingen av räntederivaten utgår ifrån prognostiserade räntor 
till förfall och bygger på uppgifter från extern part (bank) relaterat 
till räntekurvor m.m. 
Kassaflöde och finansiell ställning
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 
2 181 Mkr, jämfört med 1 617 föregående år. Skillnaden beror 
främst på ökat driftsöverskott samt lägre räntekostnader. 
Förvärv uppgick till 2 604 MKr (201), vilket är rekord liksom 
investeringar i befintligt bestånd som uppgick till 2 738 Mkr 
(2 204). Totalt kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -5 196 Mkr (-2 320). Aktieägarna erhöll 984 Mkr (968) i utdel-
ning under 2025. Totalt kassaflöde för koncernen uppgick under 
året till -149 Mkr (63).
Koncernens eget kapital ökade med 1 155 Mkr (765) till 
24 311 Mkr, vilket gav en soliditet vid årets slut om 36,9 procent 
(38,1). Låneskulderna uppgick vid årets slut till 33 250 Mkr 
(30 091) vilket innebär en belåningsgrad om 51,6 procent (50,9).
Samtliga av koncernens finansiella mål som omfattar soliditet, 
räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt avkastning på eget 
kapital var uppyllda vid utgången av 2025.  
77
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 78 =====

Förvärv och försäljningar av 
 fastigheter och dotterbolag
Under året förvärvades totalt 11 (4) fastigheter för totalt 2 604 Mkr 
(201). Under våren genomfördes det största förvärvet någonsin 
som omfattade sex förvaltningsfastigheter (3 i Malmö, 1 i Lund 
och 2 i Helsingborg) och två projektfastigheter i Lund. Samtliga 
fastigheter skedde genom bolagsförvärv. Därutöver har två 
projektfastigheter förvärvats i Malmö respektive Lund samt en 
industrifastighet i Helsingborg. I Köpenhamn har byggrätter 
avyttrats genom försäljning av delar av två fastigheter, liksom en 
del av en fastighet i Bjärred. I Helsingborg har två industrifastig-
heter avyttrats. Totalt har fastigheter sålts för 156 Mkr (117). För 
ytterligare informa tion om årets förändringar i fastighetsbestån-
det, se avsnitt Förvärv och försäljningar sid 48–49.
Investeringar i befintliga 
 fastigheter och pågående projekt 
Investeringarna i fastighetsbeståndet är en viktig del av 
verksamheten och 2025 har investeringstakten varit fortsatt 
hög. Under året har 2 738 Mkr (2 204) investerats i  befintliga 
fastigheter.  Beslutade  investeringar i pågående projekt uppgick 
vid årsskiftet till 4 733 Mkr (4 721), varav 2 589 Mkr (1 693) 
var investerade vid årsskiftet. Under året har nya byggnader 
(logistik/produktion) färdigställts i Malmö på Sunnanå 12:54 
samt Galoppen 1. Större ombyggnationer av kontorsfastighe-
ter i samband med inflytt av nya hyresgäster har skett dels i 
Malmö på Kranen 4, Dockporten och Österport samt Meter-
buen och Literbuen i Köpenhamn. Vid årsskiftet fanns sex 
pågående nybyggnationer och flera större ombyggnationer åt 
nya hyres gäster där flera färdigställs första halvåret 2026. Bland 
annat i Börshuset 1 i Malmö samt Vätet 1 i Lund. Se sid 72–75 
för ytterligare beskrivning av avslutade, pågående samt 
 framtida projekt.
Moderbolaget
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hante-
rar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma 
 funktioner för administration, förvaltning och finans. Omsätt-
ningen uppgående till 249 Mkr (241) avser främst försäljning 
av tjänster till andra bolag inom koncernen. Årets resultat 
uppgick till 708 Mkr (488). Ökningen beror främst på utdelning 
om 860 Mkr (655) från dotterbolag samt lägre räntekostnader, 
uppgående till -973 Mkr (1 148), och värdeförändring på  derivat 
+17 Mkr (-124). Moderbolaget har under året investerat 77 Mkr 
(49), inklusive aktieägartillskott, i dotterbolagsaktier.  
Aktien 
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq Stockholm och återfinns 
sedan 1 januari 2016 på Large Cap-listan i sektorn Real Estate. 
Aktiekapitalet uppgår till 192 Mkr. Antalet aktier uppgår till 
307 426 912. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,625 kr (0,625). 
Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Styrelsen har 
under året varken utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om att 
förvärva och överlåta maximalt 10 procent av antalet registrerade 
aktier, eller bemyndigandet att besluta om en nyemission på 
högst 10 procent av de registrerade aktierna. 
Under året omsattes 91,0 miljoner (89,4) Wihlborgsaktier 
på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 8,9 Mdkr (9,0) 
motsvarande 366 000 aktier (356 000) per dag. Det innebär en 
omsättningshastighet om 30 procent (29) av antalet utestående 
aktier. Se sid 11 för en sammanställning av de största ägarna per 
den 31 december 2025.
Börsvärdet per den 31 december 2025 uppgick till 28,1 Mdkr, 
jämfört med 32,2 Mdkr föregående år. Långsiktigt substansvärde 
(EPRA NRV) per aktie uppgick till 99,36 kr (93,58) per årsskiftet. 
Börskursen uppgick vid samma tidpunkt till 91,25 kr (104,8).
Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt 
bemyndigande att återköpa maximalt 10 procent av  antalet  
registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av 
 maximalt 30 742 691 aktier, samt besluta om nyemission 
mot svarande maximalt 10 procent av de registrerade aktierna.
Ägarförhållande 
Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2025 är  
Backahill AB som äger 11,1 procent (11,1) av såväl kapital som 
röster. De tio största ägarna i Wihlborgs vid årets slut ägde 
38 procent (39) av de registrerade aktierna och andelen utländ-
ska ägare uppgick till 33 procent (32). Antalet aktie ägare vid 
årsskiftet är ca 32 000, vilket är oförändrat jämfört med före-
gående årsskifte. 
Vinstandelsstiftelse
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgick 
till 1 225 201 aktier (1 188 601) per den 31 december 2025.
Hållbarhetsrapportering
Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2025 är integrerad i årsredo-
visningen och  hållbarhetsinformation presenteras på sid 32–41samt 
133–159. På sid 134 anges var hållbarhetsupplysningar i enlighet 
med Årsredovisningslagen återfinns.
Bolagsstyrningsrapport
En särskild bolagsstyrningsrapport finns på sid 116–123.
78
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 79 =====

Styrelse
Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst 
fyra och högst åtta ledamöter. På årsstämman 2025 omvaldes 
samtliga sex ledamöter, inklusive styrelseordföranden Anders 
Jarl. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphö -
rande av uppdraget. I not 6 framgår  ersättningen till styrel-
sen för 2025.
Riktlinjer och ersättning till 
 ledande befattningshavare 
Med ledande befattningshavare avses verkställande  direktören 
samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 122 för 
presentation av dessa. En ersättningskommitté som utsetts 
av styrelsen bereder frågan om principerna för ersättning och 
anställningsvillkor för koncern ledningen och beslutar om verk-
ställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. 
Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för 
ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen: 
ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknads-
mässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast 
ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersätt-
ning utöver den fasta lönen skall vara maximerad till hälften 
av den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall 
skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i 
förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas 
intresse. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-
åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. 
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla 
anställda. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen 
på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år 
och anställd. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2025. 
Pensionsåldern skall vara 65 år för samtliga i koncernledningen. 
Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en 
premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år 
under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller 
ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och 
övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid 
om sex månader. Avgångsvederlag för verkställande direktören 
uppgår till 18 månadslöner och för övriga i koncernledningen till 
maximalt 12  månads löner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot 
andra inkomster. Principerna för ersättning och anställningsvillkor 
är oförändrade i jämförelse med vad som gällde under 2024. 
Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman 
beslutade riktlinjer för ersättning till koncernledningen efterlevs. 
Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2026 
är desamma som för 2025. 
Utsikter inför 2026 
Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt genom projekt-
utveckling och fastighetsförvaltning. Nettouthyrningen är 
liksom tidigare i fokus, uthyrningsgraden förväntas öka något 
under första halvåret. Projektportföljen är fortsatt stor med 
flera nyproduk tioner igång med förädigställande under 2026. 
Investeringstakten i befintligt bestånd förväntas vara något lägre 
2026 än 2025. Balansräkningen är fortsatt stark och tack vare ett 
gott kassaflöde kan högre räntenivåer hanteras. Energieffekti-
visering kommer att fortsätta vara prioriterat även under 2026, 
liksom övriga mål inom hållbarhet. 
Förslag till vinst-
disposition m m
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande 
vinstmedel:
Balanserat resultat 5 060 504 825
Årets resultat 707 794 276
Summa, kr 5 768 299 101
Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:
Till aktieägarna utdelas 3,30 kr per aktie 1 014 508 810
I ny räkning balanseras 4 753 790 291
Summa, kr 5 768 299 101
Wihlborgs har registrerat 307 426 912 aktier. Om antalet 
 ute  stående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer 
ut delningsbeloppet om 1 014 508 810 kr att justeras. 
Styrelsens yttrande avseende 
 föreslagen vinstutdelning 
Motivering 
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU 
antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) 
samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för 
hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets 
egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med 
tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings 
rekommendation RFR 2  Redo visning för juridiska personer. 
Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent 
av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen respektive 
50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar 
 reducerat med en schablonskatt om 20,6 procent, vilket 
 anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy. 
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna 
egna kapital efter den föreslagna aktieutdelningen. 
79
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 80 =====

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktie-
ägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 
17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verk-
samhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, 
likviditet och ställning i övrigt. 
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsens bedömning är att bolagets och koncernens eget 
kapital även efter den föreslagna utdelningen är tillräckligt stort 
för att kunna ta vara på framtida affärsmöjligheter och kunna 
fullgöra sina förpliktelser. Styrelsen beaktar i sammanhanget 
bland annat bolagets och koncernens soliditet, investerings-
planer och konjunkturläget. 
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt 
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och 
koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria 
sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,2 procent av 
koncernens och 17,0 procent av moderbolagets egna  kapital . Det 
uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om 
lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls 
även efter den föreslagna utdelningen.  Bolagets och koncer-
nens kapitalstruktur är god med  beaktande av de förhållanden 
som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser 
styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar 
att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella 
förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet 
av den föreslagna vinstutdelningen. Derivat instrument och andra 
finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 
14 a § årsredovisningslagen.  Effekten av denna värdering har 
påverkat det egna kapitalet med 1 Mkr (-136).
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka 
bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-
ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till 
likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. 
Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget 
och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i 
likviditeten som eventuella oväntade händelser. 
Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha 
betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning  
och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid 
har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna 
utdelningen inte framstår som försvarlig. 
Skatter
I den verksamhet Wihlborgs bedriver finns ett flertal områden 
som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncer-
nen  ingående bolagen finns bland annat fastighets-, mervärdes-, 
stämpel- och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar 
i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar 
kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt 
som negativt.
Inkomstskatt
Den nominella bolagsskatten uppgick 2025 till 20,6 procent (20,6) 
i Sverige och 22 procent (22) i Danmark. 
 
Aktuell skatt
Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2025 till 44 Mkr (50). I det 
skatte pliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fast-
igheter och orealiserade värdeförändringar derivat. Resultat 
vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är 
skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare finns möjlighet att skjuta upp 
beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktav-
drag. Utöver detta finns underskottsavdrag att nyttja. 
Sedan 2019 finns ränteavdragsbegränsningar i Sverige som 
innebär att möjligheten till ränteavdrag maximeras till 30 procent 
av skattemässigt EBITDA. Ej avdragsgill ränta kan sparas i 6 år för 
att unyttjas mot framtida positiva räntenetton. Även i Danmark 
finns ränteavdragsbegränsningar. I not 11 på sid 105 framgår hur 
det skattepliktiga resultatet framräknats.
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatten beräknas på nettot av  temporära skill-
nader mellan tillgångars och skulders redovisade och skatte-
mässiga värden, underskottsavdrag samt sparade ej avdragsgilla 
räntor som förväntas kunna utnyttjas mot framtida positiva ränte-
netton. I resultat räkningen redovisas skatten på årets förändring 
av den uppskjutna skatte skulden. Vid försäljning av fastighet via 
bolag blir den redovisade uppskjutna skatten på sålda fastigheter 
en intäkt. 
Skattemässiga avskrivningar
Investeringar i fastigheter fördelas i Sverige på byggnad, mark-
anläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar 
följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:
Byggnad 2–5 % (Kontor 2 %, Logistik/Prod 4 %)
Markanläggning 5 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på 
ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighets-
inventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat 
för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör 
fastighets inventarierna ofta en betydande del av investeringen. 
80
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 81 =====

Från och med 2019 finns även möjlighet att göra primärav-
drag som innebär att 12 procent av nyproducerade hyreshus 
anskaffnings värden hänförlig till byggnad får dras av inom en 
sexårsperiod från färdigställandet. 
I Danmark sker fördelningen på följande avskrivningsklasser:
Byggnad 0–4 % (Kontor 0 %, Logistik/Prod 4 %)
Installationer  4 %
Fastighetsinventarier 25 %
Mark 0 %
Möjlighet finns i Danmark att göra en extra initial avskrivning  
för byggnader och installationer under investeringsåret. 
Skattemässiga direktavdrag för mindre ombyggnationer
För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre 
ombyggnationer medges omedelbart avdrag  skattemässigt  
även om åtgärderna är värdehöjande och aktivering skett  
i redovisningen.
Försäljning av fastigheter via bolag
Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri  
och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller aktier som  
är näringsbetingade.
Underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av 
 upp  skjuten skatt uppgår till 450 Mkr (1 067). Av totalt sparade ej 
avdragsgilla räntor om 1 056 Mkr (669) har 247 Mkr (398) beaktats 
vid beräkning av uppskjuten skatt.  
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastig-
heter. Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel 
kommunika tionsbyggnad samt utbildnings- och vårdbyggnader. 
För övriga fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad och 
mark. För kontorsfastigheter är skatten 1 procent av taxerings-
värdet och för industri och lager 0,5 procent. I Danmark varierar 
skatte satserna beroende på vilken kommun fastigheterna är 
belägna i. Under 2025 har omtaxering i Sverige lett till högre 
fastighetsskatt. Erlagd fastighetsskatt uppgick för koncernen 
2025 till 304 Mkr (276).
Mervärdesskatt
Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om 
uthyrning av lokal sker till hyresgäst som stadigvarande bedriver 
momspliktig verksamhet, kan fastighetsägare frivilligt registrera 
sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående 
moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till 
stat och kommun finns inget krav på momspliktig verksamhet. 
Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende drifts-
kostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för 
frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms 
på driftskostnaderna uppgår för år 2025 till 10 Mkr (11), denna 
skatt redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill 
ingående moms på investeringar uppgår för år 2025 till 17 Mkr (7) 
och redovisas som investering i fastighet.
Stämpelskatter
Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt 
(lagfartsavgift) på 4,25 procent beräknat på det högsta av köpe-
skilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6 procent och 
beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransak-
tioner finns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten 
till dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller 
säljs via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. 
Under år 2025 erlades 8 Mkr (0) i stämpelskatt på de transaktioner 
Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt 
med 2 procent (1,5 procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i 
fastigheter. För 2025 uppgick denna skatt till 9 Mkr (25).
Energiskatter
Wihlborgs köpte år 2025 energi för 280 Mkr (286) att användas 
i fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och 
 belysning. Av detta belopp avser 41 Mkr (41) energiskatter. 
 Wihlborgs arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen, 
vilket på sikt och med oförändrad skattesats och fastighets-
bestånd innebär en lägre kostnad för energiskatter.
Sammanfattning
Wihlborgs verksamhet genererade 2025 sammanlagt 433 Mkr 
(410) i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och specificeras  
i tabellen nedan.
 
Specifikation betalda skatter (Mkr) 2025 2024
Inkomstskatt 44 50
Fastighetsskatt 304 276
Mervärdesskatt 27 18
Stämpelskatt 17 25
Energiskatt 41 41
Summa betalda skatter 433 410
Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter 
vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till 
6 276 Mkr (5 637) och stämpelskatt till 23 Mkr (23). 
81
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 82 =====

Uthyrbar yta, ’000 m2Redovisat värde, Mdkr
Förändring av fastigheternas redovisade värde 
samt uthyrbar yta 2021–2025
’000 m2 Mdkr
0
45
50
55
60
65
20252024202320222021
0
2 100
2 200
2 300
2 400
2 500
2 600
2 700
2 800
2 900
3 000
Värderingsprinciper 
fastigheter
Marknadsvärdering
Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med IFRS 
Redovisningsstandarder (IFRS) och redovisar fastigheterna till 
verkligt värde, det vill säga marknads värdet. Fastigheternas 
redovisade värde uppgick per den 31 december 2025 till 
64 414 Mkr (59 168). Värderingen av fastigheterna per 
31 december 2025 har inneburit att fastighetsvärdet  ökat med 
859 Mkr (585). För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.
Förändring av fastigheternas redovisade värde 2025
Förändringspost Koncernen totalt, Mkr
Redovisat värde 1 januari 2025 59 168
Förvärv 2 738
Investeringar 2 604
Avyttringar -156 
Värdeförändring 859
Valutaomräkningar -799
Redovisat värde 31 december 2025 64 414
Extern marknadsvärdering
Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2025-12-31 låtit göra en 
extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de  individuella 
marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värde-
rats av, utav Samhällsbyggarna auktoriserade värderare, 
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Det danska beståndet 
är värderat av Savills (SVL Denmark A/S). Värderingen är utförd 
i  enlighet med International Valuation Standards. Den gängse 
använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: ”Sannolikt 
pris vid försäljning på den allmänna fastighets marknaden”.
Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda 
till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s 
 (International  Valuation Standards Committee) definition:
Redovisat värde per fastighetskategori  
samt per område 2025
Projekt/Mark
4 %
Logistik/Produktion
17 %
79 %
Kontor/Butik
Hyresvärde
per fastighetskategori
25 %
Helsingborg
Malmö
36 %
Projekt/Mark
8 %
Logistik/Produktion
14 %
78 %
Kontor/Butik
Köpenhamn
22 %
Redovisat värde
per fastighetskategori
17 %
Lund
Hyresvärde
per område
23 %
Helsingborg
Malmö
39 %
Köpenhamn
21 %
17 %
Lund
Redovisat värde
per område
“The estimated amount for which an asset or liability should 
exchange on the valuation date between a willing buyer and a 
willing seller in an arm’s length transaction, after proper marke-
ting and where the parties had each acted know ledgeably, 
prudently and without compulsion.”
Som underlag för värderingarna har bl a använts kvalitets-
säkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från 
Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och rele-
vant marknads information. Samtliga bebyggda fastigheter har 
 besiktigats under 2023–2025.
Värderingsmetoder
Vid värderingen tillämpas en kombination av  avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av 
genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för 
att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden 
(kassaflödesmetod). Därtill kommer tillämpning av generella 
ekonomiska samband och aktuell  marknadsinformation kring 
hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsätt-
ningar för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds 
ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat 
direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie. 
Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som 
beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser genom 
att beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över 
kalkylperioden och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, utgör totalavkastningskravet 
vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden:
Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation 
+ fastighetsrisk
eller 
Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga 
 utveckling (värdeförändringen)
I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsik-
tiga hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastig-
heter som domineras av offentligt finansierade hyresgäster med 
längre hyreskontrakt tillämpas i vissa fall lägre kalkylränta vid 
Förändring av fastigheternas redovisade värde
samt uthyrbar yta 2021–2025
82
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 83 =====

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 7,6
Marknadshyresnivå -10 -7,6
Drift- och underhållskostnader** 20 -0,9
Drift- och underhållskostnader** -20 0,9
Ekonomisk vakansgrad 25 -1,4
Ekonomisk vakansgrad -25 0,5
Direktavkastning, restvärde 0,5 -4,6
Direktavkastning, restvärde -0,5 5,5
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 -4,2
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) -0,25 4,6
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs som hyresvärd (dvs exklusive de av 
hyresgästen betalade omkostnaderna). Källa Danmark: Savills SVL Denmark A/S.
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen 
speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten. 
 Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknads-
anpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objekts-
specifik, långsiktig vakansrisk. Den långsiktiga hyresutveck-
lingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick 
beräknas till högst inflationen.
 Drift- och underhållskostnader bedöms öka med 0,5 procent-
enheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedöm-
ningen används, med hänsyn till objektets speciella egenskaper, 
normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxe-
bundna driftskostnader är baserade på utfall/budget och övriga 
driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt 
underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
 Under kalkylperioden bedöms KPI till 1,0 procent 2026 i 
Sverige och därefter Riks bankens långsiktiga mål om 2 procent. 
I Danmark bedöms inflationen till 2 procent. 
 Övriga väsentliga värderingsantaganden framgår av  tabellen 
nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma 
 antaganden som i tabellen nedan, beroende på i vilket 
område projektet finns.
 nuvärderingsberäkning av de årliga betalnettona. Pågående 
nybyggnads projekt värderas som om  värderingsobjektet vore 
färdigställt, reducerat med budgeterad återstående  projektkostnad 
samt eventuellt riskavdrag. Obebyggd mark och övriga förädlings-
objekt värderas enligt ortsprismetoden.
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadspara-
metrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar 
erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel ger 
en sänkning av direktavkastningskravet i Sverige på 0,5 procent-
enheter en höjning av avkastningsvärdet om 7,2 procent på de 
svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning inne-
bär en sänkning av avkastningsvärdet om 6,1 procent. Se tabell 
nedan för känslighetsanalys i Sverige respektive Danmark. 
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter
Parameter Antagen 
ändring, %*
Avkastningsvärde 
ändring, %
Marknadshyresnivå 10 9,7
Marknadshyresnivå -10 -9,8
Drift- och underhållskostnader** 20 -5,2
Drift- och underhållskostnader** -20 5,1
Ekonomisk vakansgrad 25 -3,1
Ekonomisk vakansgrad -25 3,0
Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,1
Direktavkastning, restvärde -0,5 7,2
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 -1,5
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) -0,25 1,4
* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent
** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Väsentliga värderingsantaganden* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings-  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Förra årets  
marknadshyra
Drift- och under-
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 4,25 – 7,20 4,65 – 5,75 5 – 12 1 300 – 5 600 1 300 – 5 500 290 – 860
Malmö Dockan + Hyllie 4,25 – 6,70 4,75 – 5,25 5 – 9 2 200 – 3 700 2 000 – 3 600 275 – 570
Malmö Yttre exkl. Hyllie 4,25 – 8,00 5,45 – 6,45 8 – 12 850 – 2 100 850 – 2 100 300 – 610
Helsingborg Centrum 4,25 – 7,70 4,75 – 6,10 6 – 8 1 600 – 5 200 1600 – 5 200 300 – 880
Helsingborg Yttre 7,25 – 8,70 5,85 – 7,10 7 – 12 850 – 2 700 800 – 2 600 155 – 460
Lund Ideon 5,70 – 7,50 5,25 – 5,75 5 – 9 1 500 – 3 600 1 400 – 3 600 355 – 840
Lund Centrum/Gastelyckan 5,60 – 7,70 5,00 – 6,10 7 – 8 1 800 – 3 600 1 400 – 3 500 430 – 570
Köpenhamn 6,75 – 10,00 4,75 – 8,00 6 – 12 800 – 2 800 850 – 2 865 113 – 1 157
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 4,25 – 9,00 5,45 – 7,50 6 – 11 650 – 1 900 650 – 1 850 150 – 560
Helsingborg Yttre 6,80 – 8,40 5,20 – 7,00 6 – 11 450 – 2 500 425 – 2 400 160 – 425
Lund Centrum/Gastelyckan 5,55 – 7,80 5,45 – 6,25 7 650 – 1 650 600 – 1 700 170 – 380
Köpenhamn 7,75 – 9,50 5,75 – 7,50 6 – 12 800 – 1 750 600 – 1 780 96 – 436
Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/BUTIK lokaltypen kontor,  
butik och för  LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m2.
83
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 84 =====

# Risk 2025 Jmf
Finansiella risker
1 Ränta Hög
2 Finansiering Hög
3 Kredit Medel
4 Valuta Låg
Operativa risker
5 Hyresintäkter Hög
6 Fastighetskostnader Medel
7 Projektutveckling Medel
8 Transaktioner Låg
9 Miljö Låg
10 Arbetsmiljö & hälsa Medel
11 IT-säkerhet Hög
12 Fastighetsincidenter Medel
Regulatoriska risker
13 Etik & korruption Medel
14 Regelefterlevnad Medel
Strategiska risker
15 Fastighetsvärdering Hög
16 Klimatförändringar Hög
17 Organisatorisk förmåga Medel
18 Fastighetsportföljen Medel
19 Kunderbjudande Medel
Risker och osäkerhetsfaktorer
Wihlborgs framtida utveckling och förmåga att uppnå verksam-
hetens mål påverkas av risker och  osäkerhetsfaktorer. Genom att 
belysa, analysera och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer 
på ett systematiskt sätt finns möjlighet att begränsa dem och 
samtidigt skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Risker och osäkerhetsfaktorer hanteras löpande i den 
dagliga verksamheten i enlighet med väl etablerade rutiner och 
 väg ledningar. Risker på företagsövergripande nivå hanteras 
också i en strukturerad process där ledningsgrupp och styrelse 
regel bundet inventerar och bedömer prioriterade risker som kan 
påverka Wihlborgs framtida utveckling.
Process för hantering av risker
Wihlborgs årliga process för riskhantering genomförs i tre 
huvudsakliga steg. 
1. Inventering och bedömning. Initialt genomförs en inven tering 
och preliminär bedömning av befintliga och nya risker av en 
arbetsgrupp bestående av delar av ledningsgruppen och sak-
kunniga seniora medarbetare inom olika  områden. Riskerna 
bedöms utifrån sannolikhet och påverkan på  Wihlborgs i ett 
kort-medellångt perspektiv på 3–5 år.
2. Prioritering och hantering. Resultatet av den initiala analysen 
diskuteras med företagsledningen som prioriterar de mest 
väsentliga riskerna och tilldelar ansvar för respek tive risk till 
relevanta medarbetare, oftast en medlem i  ledningsgruppen. 
Övergripande strategier och handlings planer för hantering 
av riskerna fastställs.
3. Uppföljning och utvärdering. De prioriterade riskerna 
och riskhanteringsstrategierna delges och förankras med 
 styrelsen. Under året följs riskarbetet löpande upp av 
lednings gruppen och avrapporteras årligen till styrelsen.
I tabellerna nedan sammanställs resultatet av årets risk analys. 
Riskerna beskrivs och graderas med hänsyn till bedömd 
 påverkan på verksamheten och sannolikheten för att risken 
inträffar (skala 1–5, där 5 innebär en betydande påverkan/ 
hög sannolikhet). Utifrån denna analys görs en prioritering av 
risker som bör bevakas och där åtgärder kan behövas (anges på 
skala Låg – Mellan – Hög i tabellen, där högprioriterade risker är 
mest i fokus och följs upp oftare av ledningen under året).  
Wihlborgs har valt att gruppera riskerna i följande över-
gripande kategorier.
• Finansiella risker – risker avseende företagets finansiering  
och finansiella stabilitet.
• Operativa risker – risker i projektering och den löpande 
 förvaltningen av våra fastigheter. 
• Regulatoriska risker – risker relaterade till bristande 
 efterlevnad av lagar och regler. 
• Strategiska risker – risker kopplade till omvärldsfaktorer  
och marknadsutvecklingen. 
2025
54
Sannolikhet
321
1 2 3 4 5
Påverkan
3
7
12
17 13
2
15
18
8
4
9
6
10 1
16 11
19 14
Justering 2025
5
84
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 85 =====

FINANSIELLA RISKER
1 | Ränta
Räntekostnaderna, inklusive kostnad för ränte-
derivat, kreditavtal m.m., är Wihlborgs enskilt 
största kostnadspost. Förändringar i räntenivåer 
samt räntemarginal till bankerna får stor inverkan 
på såväl kassaflöde som resultat och nyckeltal. 
Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får 
genomslag i resultatet beror bland annat på vald 
räntebindningstid för lånen.
Som grund för Wihlborgs hantering av ränte-
risker finns en av styrelsen antagen finanspolicy. 
 Wihlborgs använder sig av en kombination av 
rörliga räntor och räntederivatinstrument för att 
begränsa ränterisken. Se not 2 för ytterligare be-
skrivning av Wihlborgs finansiella riskhantering.
0
1,0
2,0
3,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
Räntetäckningsgrad, vid förändring av marknadsräntan
ggr
Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för 
kreditavtal och effekten av räntederivaten, uppgick 
vid årsskiftet till 3,29 procent (3,45). Räntetäcknings-
graden uppgick till 2,9 gånger (2,5). Lånens genom-
snittliga räntebindningstid, inklusive effekter av 
räntederivat, uppgick till 2,7 år (2,6) vid årsskiftet. 
Värdeförändringen på Wihlborgs derivat har påver-
kat resultatet med 1 Mkr (-136). Diagrammen nedan 
visar räntekänslighet vid förändring av marknads-
räntan, med utgångspunkt 31 december 2025. 
0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50
%
Genomsnittsränta, vid förändring av marknadsräntan
2 | Finansiering
Wihlborgs är beroende av externa lån för att kunna 
fullfölja sina åtaganden och genomföra affärer. 
Oron på kreditmarknaderna under de senaste åren 
visar hur förutsättningarna för, och tillgången till, 
krediter snabbt kan förändras. Om Wihlborgs inte 
kan förlänga eller ta upp nya lån eller om villkoren 
är väldigt oförmånliga, begränsas möjligheterna 
att kunna fullfölja åtaganden och genomföra 
affärer. I takt med att EU:s nya direktiv ställer 
krav på finansbranschen att styra kapitalet mot 
hållbara verksamheter, kan det komma bli svårare 
att få  finansering för fastigheter som klassas som 
" bruna", även om syftet är att förädla dessa.
Finanspolicyn definierar målsättning samt anger 
riktlinjer och risklimiter för finansverksamheten.
Bland annat anges att fördelningen av lån mellan 
olika kreditinstitut ska vara sådan att det finns 
minst tre huvudsakliga kreditgivare vars enskilda 
andel av den totala lånestocken ej bör överstiga 
50 procent vardera. Wihlborgs ska även efter-
sträva en jämn förfallostruktur på låneskulden. 
Se not 2 för ytterligare beskrivning av Wihlborgs 
finansiella riskhantering.
Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 51,6 procent 
(50,9). Andelen banklån, inklusive real kreditlån, av den 
totala lånestocken har minskat till 83 procent (87), till 
följd av förbättrade villkor på  obligationsmarknaden. 
Totalt finns nio långivare varav den största står för 
17 procent av andelen lån. De 17 procent (13) som 
lånas på  obligationsmarknaden sker dels via det del-
ägda bolaget Svensk  FastighetsFinansiering (SFF), dels 
genom egna icke-säkerställda obligationer. Lånens 
förfallotider samt outnyttjat låne utrymme framgår av 
diagrammet nedan. 
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
10 500
12 000
13 500
>203020302029202820272026
Ej utnyttjat, Mkr
Utnyttjat, Mkr
Låneförfall
Mkr
3 | Kredit
Vid en lågkonjunktur finns en ökad risk för att en 
del hyresgäster får svårt att betala hyran. Samman -
sättningen av olika branscher och storlekar på 
hyresgäster gör att risken för omfattande hyres-
förluster bedöms som medel-hög. Risken omfattar 
även motpartsrisk – att någon  bank inte lever upp 
till sina förpliktelser – vilket kan få en större konse-
kvens, men här bedöms sannolikheten som låg.
Se not 2 för ytterligare beskrivning av Wihlborgs 
finansiella riskhantering som omfattar kreditbe-
dömningar, säkerheter och depositioner. Wihlborgs 
arbetar proaktivt med att i tidigt skede fånga upp 
hyresgäster som kan vara på väg mot konkurs. Ge-
nom månadsuppföljningar i våra kreditsystem kan 
vi även följa kredittrenden hos våra leverantörer. 
Under 2025 är hyresförlusterna 9 Mkr (8) vilket 
motsvarar 0,2 procent (0,2) av nettoomsättningen. 
Utöver att vissa mindre hyresgäster har önskemål 
om att gå över till månadsbetalning istället för 
kvartals betalning, samt några konkurser under 2025 
ses inte någon generell ökning av obetalda hyror.  
4 | Valuta
Wihlborgs har tillgångar och skulder i danska  kronor 
vilket skapar risker för att förändringar i valuta 
påverkar kassaflöde, resultat och balansräkning 
negativt i koncernen. Wihlborgs rapporteringsvaluta 
är svenska kronor och därigenom kan exempelvis 
omräkningsdifferenser få en väsentlig effekt på 
koncernens verksamhet och finansiella ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak genom att tillgång-
ar i danska kronor finansieras i danska kronor. Netto-
exponering, tillgångar minus skulder kan reduceras 
antingen genom användning av valutaderivat alter-
nativt genom att ta upp finansiering i danska kronor 
för att finansiera svenska tillgångar. Transaktions-
exponering hanteras normalt genom matchning av 
intäkter och kostnader i samma valuta.
Under 2025 har valutaomräkning i nettotillgångarna 
uppgått till 342 Mkr medan säkringen av nettotill-
gångarna via lån i danska kronor har gett en valuta-
omräkningseffekt om -305 Mkr. Valutakurseffekter 
har påverkat driftsresultatet med -21 Mkr (-3).  
Risk Hantering Utfall
85
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 86 =====

OPERATIVA RISKER
5 | Hyresintäkter
Hyresintäkterna är avgörande för kassaflödet från 
den löpande verksamheten. Fallande hyresnivåer 
och ökade vakanser leder till lägre fastighets-
värde. Efterfrågan på lokaler styr hyresnivåerna, 
vilken i sin tur påverkas av tillväxten på olika 
delmarknader. På orter med ekonomisk tillväxt 
förväntas ökad efterfrågan på lokaler och därmed 
en möjlighet till stigande hyror och utrymme för 
nyproduktion. Nedgång i konjunkturen eller oro i 
samhället orsakat av exempelvis krig och energi-
kris eller effektbrist kan leda till ökade av- och 
omflyttningar med ökade vakanser samt fallande 
hyror som följd.
Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen vanligtvis 
är mellan tre och fem år innebär förändringar i 
marknadshyrorna inte någon omedelbar effekt 
på hyresintäkterna. I Wihlborgs hyresavtal med 
löptid tre år och längre finns i de flesta fall 
 indexklausuler som innebär årliga hyresjusteringar 
baserat antingen på förändringar i konsument-
prisindex eller en fast procentuell höjning. I 
kortare hyresavtal ska prisbilden spegla risken. 
Öresundsregionen bedöms som långsiktigt stark 
avseende läge, befolkningstillväxt, sysselsätt-
ning och allmänna kommunikationer. Wihlborgs 
närvaro i såväl Skåne som Köpenhamnsområdet 
bidrar också till en riskspridning då förutsättning-
arna är något olika i de båda länderna. Genom 
att ständigt sträva efter att ha bra produkter, väl 
under hållna fastigheter och en stark position på 
våra delmarknader kan fortsatt efterfrågan säker-
ställas och därmed en god hyresnivå. 
Den 1 januari 2026 var kontrakterade hyres intäkter  
2,0 procent högre jämfört med samma tidpunkt före-
gående år. Per den 1 januari 2026 uppgick vakanser-
na,  exklusive projekt och mark, till 469 Mkr (428) och 
uthyrningsgraden har minskat något till 90 procent 
(91). Netto uthyrningen för 2025 var fortsatt positiv 
och uppgick till 77 Mkr (91). Den  genomsnittliga löpti-
den för  Wihlborgs hyreskontrakt uppgick vid årsskiftet 
till 4,1 år (3,9). I nedanstående tabell visas avtalstidens 
slut för  lokalhyreskontrakten.  
Lokalhyreskontraktens löptider
Förfalloår Antal avtal Mkr Andel, %
2026 1 141 918 21,5%
2027 795 739 17,3%
2028 689 661 15,5%
2029 319 602 14,1%
2030 118 378 8,9%
2031 79 234 5,5%
>2031 101 742 17,4%
Summa 3 242 4 273 100
6 | Fastighetskostnader
Större kostnadsposter inom driften utgörs av 
taxebundna kostnader för värme, el, vatten och 
sophantering. Därutöver tillkommer kostnader 
för fastighetsskatt, fastighetsskötsel, reparation 
och underhåll samt administration. Osäkerhet på 
energimarknaden påverkar driftskostnaderna för 
köpt energi. Många av hyresavtalen innebär att 
merparten av dessa kostnader debiteras vidare 
till  hyresgästen. Påverkan vid förändring av dessa 
kostnader är därmed relativt begränsad. Oförut-
sedda och omfattande reparationer kan påverka 
resultatet negativt och risken för detta ökar om 
det löpande underhållet är eftersatt.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med energieffektivi-
sering av fastigheterna för att begränsa kostnads-
ökningar samt miljöpåverkan. I den svenska verk-
samheten genomförs prissäkring gällande inköp 
av el för en period om upp till 24 månader framåt 
i tiden. Reparationer och underhåll sker löpande 
för att bibehålla fastigheternas skick och standard. 
Underentreprenörer upphandlas regelbundet 
för att få en konkurrenskraftig prisbild. Vikten av 
kostnadseffektiv förvaltning är i fokus i samband 
med förvärv och samtliga fastigheter är försäkrade 
mot större åverkan på grund av skada. Slutavräk-
ning av driftskostnader gentemot hyresgästernas 
preliminära betalningar sker årligen med hjälp av ett 
egenutvecklat system kopplat till såväl hyres- som 
ekonomisystem. I syfte att öka förutsägbarheten i 
energikostnaderna prissäkrar Wihlborgs i Sverige 
cirka 85 procent av den beräknade förbrukningen. 
Fastighetskostnaderna har ökat med 69 Mkr (60) 
jämfört med föregående år. Av ökningen står 
fastighetskatten för 28 Mkr och beror på den 
allmänna fastighetstaxeringen i Sverige under året. 
Resterande ökning är till största delen hänförligt 
till förvärvade och nybyggda fastigheter. Bland 
driftskostnaderna har elkostnaderna minskat medan 
kostnader för värme och vatten har ökat.  
7 | Projektutveckling
Wihlborgs har som mål att fortsätta växa, vilket 
kräver investeringar i såväl nya som befintliga 
fastigheter. Nya och utvecklade krav på fastigheter-
nas utformning, funktion, effektivitet och minskad 
klimatpåverkan ökar förväntningarna på vår projekt-
utveckling. Det finns en risk för att ny-, till- eller 
ombyggnadsprojekt blir dyrare än beräknat, inte 
är uthyrt vid färdigställandet, blir försenade under 
genomförandet eller inte kan startas som planerat. 
I dessa fall påverkas såväl värdering som kassaflöde 
negativt. Om investeringsobjekten är få och inte 
anses lönsamma kan tillväxten hämmas. Tillgång 
till råmaterial och byggmaterial med låg klimat-
påverkan är en viktig förutsättning för att uppnå 
våra hållbarhetsmål. 
Alla nya projekt genomgår en noggrann utvärde-
ring, där beräknad kostnad, avkastning och risker 
analyseras och utförandet planeras  
och fastställs. Projekt över 20 Mkr godkänns av 
styrelsen. I de egna projekten, som drivs av egna 
erfarna projektledare, begränsas riskerna för kost-
nadsökningar dels i avtal gentemot entreprenörer, 
dels genom regelbunden uppföljning internt mot 
budget för att upptäcka och hantera eventuella 
avvikelser i tid. Genom kompetenta projektledare 
och ett betydande engagemang i våra delmark-
nader är vi delaktiga i att utveckla nya områden, 
vilket också skapar möjligheter för tillväxt
Investeringstakten har varit hög även under 2025 
och  under året investerades 2 738 Mkr (2 204) i 
befintliga fastigheter varav flera nyproduktioner men 
även anpassningar till befintliga och nya hyresgäster. 
Projekten har löpt på enligt fastlagda tidsplaner och 
kostnadsramar. Wihlborgs lång siktiga samarbete med 
våra städer, entre prenörer, konsulter och leverantörer 
är nyckeln till det. Vid årsskiftet fanns  beslutade in-
vesteringar i pågående projekt om 4 733 Mkr (4 721), 
varav 2 589 Mkr var  investerade vid årskiftet. För mer 
information kring projekten se sid 69–75.
Risk Hantering Utfall
86
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 87 =====

8 | Transaktioner
Förvärv av fastigheter är en del av Wihlborgs 
tillväxtstrategi. I samband med fastighetsförvärv 
finns en risk att den förvärvade fastigheten inte 
motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpe-
skillingen. Det finns även risk för oväntade vakanser 
eller kostnader som uppkommer i fastigheten efter 
förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Om 
förvärv sker via bolag finns även risker kopplade till 
bolaget, till exempel gällande moms och skatter.
Vid alla transaktioner görs kalkyler för beräknad 
kostnad och avkastning vilka godkänns enligt 
fastställda interna rutiner. Riskerna vid fastighets-
transaktioner begränsas genom en väl etablerad 
”due diligence”-process som drivs av kompetenta 
och erfarna medarbetare med stöd av extern expertis. 
De historiska förvärven utgör därtill en liten andel av 
fastighetsportföljen. Wihlborgs strategi är att agera 
snabbt och smidigt i samband med fastighetstrans-
aktioner, vilket ofta leder till ett tidigare avslut och 
tillträde och därmed ett positivt kassaflöde från den 
förvärvade fastigheten. 
Under 2025 genomförde Wihlborgs förvärv för 
ca 2 604 mkr och försäljningar för 156 mkr, dvs 
nettoförvärv på cirka 2,45 miljarder kronor. Det 
enskilt största förvärvet var åtta fastigheter från 
Granitor för 2,4 miljarder kronor. De sex förvaltnings-
fastigheterna är moderna och uthyrda till 95 procent 
och de två byggrätterna är belägna i ett strategiskt 
prioriterat kluster i Lund. I tre av fastigheterna finns 
business center under varumärket World Trade 
 Center (WTC) med coworking/kontorshotell. Trots 
det största förvärvet i Wihlborgs sedan börsnote-
ringen 2005 utgör det endast 3,7 procent av den 
samlade fastighetsvärdet. För mer information kring 
förvärv och försäljning av fastigheter se sid 48–49.
9 | Miljö
Föroreningar på våra fastigheter och negativ 
miljö-/hälsopåverkan på grund av materialval, 
resursanvändning och uppkomst av avfall utgör 
risker för Wihlborgs och omgivningen. Att inte 
arbeta med att minska denna påverkan innebär 
risk för bristande lagefterlevnad, föroreningar 
som resulterar i miljöskada och vite, minskad 
efterfrågan från hyresgäster, bristande förtroende 
och negativ inverkan på vårt varumärke.
Wihlborgs har ett miljöledningssystem som 
utgår från lagkrav och en miljö- och klimatpolicy. 
Miljöaspekter och miljörisker ses över regelbun-
det. Miljöinstruktioner och styrande dokument är 
lättillgängliga och kommunicerade. Inom förvaltning-
en finns ett egenkontrollprogram med tillhörande 
rutinbeskrivningar och för vår projektverksamhet 
har vi ett miljöprogram för såväl nyproduktion som 
ROT-projekt, med tydliga kravspecifikationer som 
minskar risken för negativ miljöpåverkan. Samtliga 
material som byggs in i fastigheterna ska granskas 
utifrån miljöhänsyn genom det branschgemensamma 
systemet Byggvarubedömningen och registreras i 
en projektspecifik loggbok. All personal genomgår 
grundläggande hållbarhetsutbildning och vidareut-
bildning vid behov.
Under 2025 har arbetet med att revidera vårt 
miljöledningssystem och miljöprogram fortsatt. Inga 
föroreningar som resulterat i miljöskada har inträffat 
i verksamheten under året. Identifierade potentiellt 
miljöskadliga ämnen som påträffats under projekt har 
omhändertagits och sanerats i enlighet med rådande 
miljökrav. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sid 
30–43 och 132–161.
10 | Arbetsmiljö & hälsa
I verksamheten kan det förekomma incidenter 
varigenom medarbetare, entreprenörer eller 
hyresgäster/tredje part skadas i våra projekt 
eller fastigheter. Wihlborgs sysselsätter många 
människor i våra projekt, och olycksfall på 
byggarbetsplatser, vid underhållsarbete på 
fastigheter, eller när hyresgäster rör sig i eller runt 
byggnaderna kan inträffa.  Förutom den fysiska 
arbetsmiljön finns risker kopplat till sociala och 
organisatoriska faktorer där t.ex. psykisk ohälsa 
kan påverka våra egna medarbetare eller dem 
som vi sysselsätter.
Arbetet med arbetsmiljö och hälsa vilar på en sys-
tematik med återkommande moment från år till år. 
Risker som har med arbetsmiljö/hälsa och säkerhet 
att göra identifieras via regelbundna riskinvente-
ringar och arbetsmiljöronder, samt genom andra 
insatser så som medarbetarsamtal, medarbetar-
undersökningar och återkommande hälsounder-
sökningar. Vi erbjuder också utbildning för chefer 
såväl som medarbetare. Medarbetare, chefer och 
underentreprenörer rapporterar tillbud och olyckor 
till HR och på så sätt fångas dessa upp för utvärde-
ring och eventuella åtgärder. Denna typ av risker 
hanteras även genom ett system där ramavtalade 
strategiska entreprenörer utvärderas med hänsyn 
till ESG. För leverentörerna arbetar vi, förutom 
med tydliga avtal, med arbetsplats kontroller som 
ett sätt att upptäcka risker och brister i arbets-
miljön. Vi arbetar även med samverkans forum 
tillsammans med våra underentreprenörer som ett 
sätt att tillsammans bli bättre. 
Under 2025 har arbetet med vår arbetsmiljö bland 
annat fokuserat på att uppdatera våra policys och 
riktlinjer inom området. Vi har också i samband med 
detta utbildad alla våra medarbetare i riskbruk och 
skadligt bruk.  Vi har registrerat 8 olycksfall (13) i 
vår egen verksamhet och våra entreprenörer har 
rapporterat 12 tillbud och 21 olyckor i samband med 
byggprojekt. Sjukfrånvaron inom Wihlborgs totalt 
är 2,10 procent (2,23). 88 procent (87) av våra stra-
tegiska entreprenörer uppfyller samtliga krav i vår 
ESG-utvärdering. I enbart den svenska verksamheten 
är motsvarande siffra 98 procent (94). Läs mer om 
vårt arbetsmiljöarbete på sid 38–39 och 149–152.
11 | IT-säkerhet
Tillgången till information och fungerande IS-/ 
IT-system är central i hela Wihlborgs verksamhet. 
Ökad digitalisering innebär ett större beroende 
av dessa system och en ökad mängd känsliga 
data i alla system som medför en potentiell säker-
hetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för 
dataintrång och Wihlborgs är lika utsatt för gene-
rella IT-attacker som andra företag. Haverier eller 
intrång såväl i våra interna verksamhetssystem 
som i våra fastigheters styrsystem kan få betydan-
de konsekvenser för oss och våra hyresgäster.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att säkerställa 
att vi har en hög säkerhet i de olika IS-/IT-systemen 
där både det tekniska och det mänskliga perspek-
tivet är viktigt. Vi har sedan 2023 kompletterat med 
en extern SOC-tjänst som hjälper oss att löpande 
analysera riskerna och vidta nödvändiga åtgärder, 
samtidigt som vår IT-miljö konstant övervakas för att 
stoppa och hantera aktiviteter som kan påverka vår 
verksamhet. Parallellt med detta genomför vi säker-
hetsutbildningar och informerar våra medarbetare 
regelbundet för att minska riskerna för intrång eller 
exponering av affärskritiska data.
Generellt sett har vi under 2025 haft en stabil 
IT-drift. Vi har drabbasts av ett par stycken mindre 
incidenter avseende informations- och IT- säkerhet 
men ingen av dessa har påverkat vår IT-drift eller 
vår verksamhet. Vi har i likhet med många andra 
blivit utsatta för återkommande bedrägeriförsök, 
framför allt via e-post, men dessa har stoppats 
genom en kombination av säkerhetslösningar, 
uppmärksamma användare eller snabbt agerande 
av vår SOC-tjänst. 
Risk Hantering Utfall
Förvaltningsberättelse
87

===== SIDA 88 =====

12 | Fastighetsincidenter
Vår förvaltning hanterar dagligen olika former av 
oförutsedda händelser i någon av våra fastig-
heter, men dessa är oftast av mindre allvarlig 
karaktär. Tekniska installationer så som trycksatta 
anordningar och elektriska komponenter utgör 
tillsammans med de kemiska produkter som krävs 
för driften av fastigheterna de mest frekventa 
förekommande riskerna. Risken för incidenter som 
innebär fara för liv och hälsa eller mer omfattande 
skada på en fastighet, till exempel genom brand, 
större vattenskada eller hot/intrång riktat mot 
hyresgäster är dock ovanliga. 
Riskhanteringen utgår från en mycket god kän-
nedom om våra fastigheter och hyresgäster, samt 
krisplaner och krisledningssystem, och därmed en 
bra beredskap för eventuella incidenter. Vi har en 
nära kontakt med våra hyresgäster och därmed 
goda insikter om eventuell hotbild. Vi övervakar 
våra fastigheter genom regelbundna kontroller och 
ronderingar. Löpande underhåll håller fastigheterna 
i bra skick och begränsar risken för större skador. 
Fastigheterna är försäkrade och därmed minimeras 
eventuell ekonomisk skada för Wihlborgs.
Vi har haft fortsatt fokus på arbetsmiljö och säker-
het under året, vilket bidragit till en ökad med-
vetenhet och beredskap inför eventuella incidenter. 
Vidareutbildning av Wihlborgs fastighetsvärdar och 
en ökad systematik i arbetet med egenkontroller 
och skyddsronder har resulterat i en mer noggrann 
översyn av risker på fastigheterna. 
REGULATORISKA RISKER
13 | Etik & korruption
Risk för oetiskt agerande som inte är i linje med 
Wihlborgs uppförandekod kan förekomma såväl 
i den egna verksamheten som i  leverantörsledet. 
Korruptionsrisk är störst i våra leverantörs-
kedjor och därmed i affärsenheterna projekt/
utveckling och förvaltning, samt den centrala 
 inköpsfunktionen. Dessa är, relativt sett, mest 
exponerade mot risken på grund av att de köper 
in varor och tjänster till Wihlborgs projekt- och 
förvaltningsverksamhet. 
Wihlborgs företagskultur betonar ärlighet som 
en avgörande del i vår värdegrund och vi har en 
tydlig uppförandekod. Alla medarbetare genom-
går årligen utbildning i affärsetik med grund i 
uppförandekoden. Systematiska upphandlings-
processer med flera personer involverade ökar 
transparensen och minskar risken för individuell 
påverkan. Ramavtalsleverantörer förbinder sig att 
följa Wihlborgs uppförandekod för leverantörer 
liksom entreprenörerna i projektupphandlingar. 
Alla strategiska leverantörer utvärderas med hän-
syn till ESG-aspekter. Misstankar om korruption 
och liknande missförhållanden kan anmälas via 
Wihlborgs visselblåsningskanal.
Utbildning i affärsetik sker årligen för alla med-
arbetare och en fördjupad för nyanställda. Under 
året har vår uppförandekod och uppförandekod för 
leverantörer uppdaterats. En incident har rapporte-
rats in via den externa visselblåsningskanalen under 
2025. Denna handlade inte om korruption men har 
inom ramen för personalärenden utretts, bedömts 
och hanterats. Läs mer om Wihlborgs arbete 
med affärsetik och ansvarsfulla affärer på sid 42, 
149–154 och 156–158.
14 | Regelefterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler styr många 
aspekter av Wihlborgs dagliga verksamhet – från 
vad och hur vi bygger och förvaltar fastigheterna 
till formerna för rapportering av verksamhetens 
resultat. Bristande efterlevnad av dessa regelverk 
kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat 
förtroende för Wihlborgs.
Wihlborgs följer löpande utvecklingen av 
relevanta regelverk inom olika områden, bland 
annat genom deltagande i olika forum och 
samverkan med branschföreningar och andra 
 näringslivsorganisationer. I de centrala stödfunktion-
ernas uppdrag ingår att bevaka nya eller uppdate-
rade lagar och andra regler. God intern kontroll i 
väsentliga processer och kontinuerlig kompetens-
utveckling av medarbetarna är också metoder för 
att minska riskerna.
Wihlborgs samtliga policyer har genomgåtts och 
uppdaterats under 2025 i syfte att säkerställa att de 
är relevanta och speglar aktuella externa regelverk, 
såsom ESRS. I denna översyn skapas också en 
bättre policystruktur, vilket gör det tydligare för 
medarbetarna vilka styrdokument de förväntas 
känna till och efterleva. 
STRATEGISKA RISKER
15 | Fastighetsvärdering
Värderingen av fastigheterna ger direkt påverkan 
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värde-
förändringarna blir beror på Wihlborgs egen 
förmåga att genomföra förädling av förvaltnings-
fastigheter, driva projektutveckling och göra 
strategiska förvärv. Det beror även till stor del på 
externa faktorer som hur den lokala hyres- och 
fastighetsmarknaden utvecklar sig och Sveriges 
och Danmarks allmänna ekonomiska utveckling.
Wihlborgs fastighetsvärderingar utgår från en 
värderingspolicy och väl etablerade värderings-
modeller med tydliga rutiner och kvalitetssäkring 
av indata för att säkerhetsställa beräkningarna. 
Vid förvärv gör transaktionsavdelningen analyser 
av den aktuella fastigheten för att bedöma 
värdet samt framtida möjligheter och risker. Inför 
varje årsbokslut låter Wihlborgs externa parter 
utföra värderingar av alla fastigheter. Arbetet 
med fastighetsvärderingar granskas då också 
av  revisorerna. För ytterligare information kring 
uppskattningar och bedömningar vid fastighets-
värdering se sid 82–83 och not 13.
Wihlborgs värdeförändring 2025 uppgick till 
859 Mkr (585). Samtliga fastigheter har extern-
värderats vid årsskiftet. Avkastningskravet vid rest-
värdeberäkning har under året ökat för portföljen i 
Sverige med 0,06 procentenheter och minskat med 
0,06 procentenheter i Danmark. Inflationsantagan-
det för 2026 är 1 procent i Sverige och därefter 
2 procent. I Danmark antas 2 procent. Positiv netto-
uthyrning, färdigställande av projekt och sänkta 
avkastningskrav för lager/logistik har givit en positiv 
inverkan på fastighetsvärden. Höjda avkastnings-
krav för kontor i Malmö samt vakanser har påverkat 
negativt. Tabellen nedan visar Wihlborgs resultat 
och ställning om fastighetsvärdet skulle förändras 
+/−5–10 procent.
Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter
-10% -5% 0% 5% 10%
Resultat före 
skatt, Mkr
-3 543 -323 2 898 6 119 9 339
Soliditet, % 32,3 34,7 36,9 38,9 40,7
Belåningsgrad  
fastigheter, % 57,4 54,3 51,6 49,2 46,9
Risk Hantering Utfall
88
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 89 =====

16 | Klimatförändringar
Klimatet har förändrats och vi har mer frekvent 
förekommande extremväder. Kraftiga stormar och 
skyfall, högre temperaturer och ökade grund-
vattennivåer innebär exempelvis risk för fysisk 
påverkan och ökat kylbehov. På sikt ökar sannolikt 
också investeringsbehovet för att anpassa fastig-
heterna till ett förändrat klimat. Ökat extremväder 
kan också resultera i ökade underhålls- samt 
reparationsåtgärder. Härutöver finns det risk för 
nya regler, skatter, kundbeteenden och andra 
omställningar i samhället till följd av de fysiska kli-
matförändringarna. Läs mer om risker relaterade 
till klimatförändring på sid 142–143.
Wihlborgs hela bestånd analyseras utifrån fysiska 
klimatrisker, i enighet med krav i EU-taxonomin. 
Vid nyproduktion och samtliga förvärv utförs 
specifika klimatscenarioanalyser. Wihlborgs arbetar 
systematiskt med att identifiera och bedöma hur 
fastigheterna kan anpassas för att minska risken. 
Genom löpande omvärldsbevakningar samt ett 
systematiskt arbete med att minska vår klimatpåver-
kan hanterar vi omställningsriskerna som potentiellt 
påverkar bolaget som helhet. 
 
Wihlborgs fortsätter prioritera klimatarbetet med 
fokus på minskad klimatpåverkan i hela värdekedjan. 
Under året har arbetet med att identifiera behovet 
av klimatanpassning i enskilda fastigheter fortsatt. 
Åtgärdsplaner för att hantera vattenrelaterade risker 
har utvecklats och implementering pågår. På sid 
142–143 utvecklas redovisningen av klimatrelatera-
de risker i enlighet med ESRS, EU taxonomin och 
Task Force on Climate-related Financial Disclosures 
(TCFD). Läs mer om vårt klimatarbete på sid 34–36 
och 140–147.
17 | Organisatorisk förmåga
I en snabbrörlig, global värld krävs en flexibel 
och lärande organisation för att möta kundernas 
och andra intressenters förväntningar. Med allt 
snabbare förändringar avseende förväntningar 
på digitalisering, hållbarhet men också justerade 
arbetssätt hos kunderna behöver organisation och 
kompetens hela tiden uppgraderas. Det finns en 
risk att Wihlborgs inte lyckas vidareutveckla orga-
nisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt 
kompetens som matchar de behov som kunder, 
medarbetare och andra intressenter har.
Viktiga komponenter i att utveckla den organi-
satoriska förmågan är att kontinuerligt förstärka 
individernas kompetens, kopplat såväl till befintlig 
roll som till beredskapen att möta förändringar 
på arbetsplatsen och i branschen. Wihlborgs 
arbetar därför löpande med kompetensutveck-
ling inom en rad definierade områden. Genom 
olika tvärfunktionella forum uppmuntras även till 
samverkan och överföring av kompetens till nya 
team och avdelningar. Wihlborgs arbetar också 
med förändringsledning och kommunikation för 
att stödja medarbetarna i anpassningen till för-
ändringar i omvärldens krav och förväntningar.
Fokuset på att fortsätta stärka vår organisatoriska 
förmåga och medarbetarnas kompetens har fortsatt 
under 2025. Medarbetares IT-kompetens har höjts 
genom bl.a. utbildning kring smartare arbetssätt i 
system samt att alla medarbetare inom projekt och 
förvaltning utbildats inom återbruk. Samtliga chefer 
har utbildats inom dels feedback och samtalsteknik, 
dels inom strategi och målsättning. Våra fastighets-
värdar har stärkt sin kompetens och kunskap inom 
elsäkerhet. Utöver detta har vi fortsatt utvecklingen 
inom fastighetsnära hållbarhetsfrågor genom att 
certifiera 8 (26) befintliga byggnader genom vår 
egen personal. 
18 | Fastighetsportföljen
Det finns alltid en risk att fastighetsportföljen inte 
möter marknadens nuvarande eller förväntade 
efterfrågan vad gäller typ av fastighet/segment 
eller geografiskt läge – det kan vara fel fastig-
heter i fel stad/område. Wihlborgs fastighetsinne-
hav är koncentrerat till fyra städer i den växande 
Öresundsregionen, alla med lite olika karaktär 
och efterfrågan på lokaler, vilket bidrar till en 
diversifierad och stark fastighetsportfölj.
Wihlborgs strategi för att hantera risken med en fel 
sammansatt fastighetsportfölj bygger på kontinuer-
lig utvärdering av beståndet baserat på en mycket 
god kännedom om den geografiskt avgränsade 
marknaden. Portföljen är i sig diversifierad med 
olika typer av fastigheter inom olika områden i Öre-
sundsregionen. Goda kontakter med många kunder 
i regionen och en effektiv marknadsbevakning i vår 
projektutveckling och förvaltning bidrar till att fånga 
trender och göra analyser av den lokala marknaden.
Årets förvärv av nya fastigheter, som finns i alla tre 
svenska regioner, kompletterar väl det befintliga 
beståndet. Nettoouthyrningen är fortsatt positiv, 
totalt fyrtiotre kvartal i rad. 
19 | Kunderbjudande
Kundernas förväntningar på en bra hyresvärd ut-
vecklas med tiden och det är tydligt att hyresgäster 
allt oftare ställer nya och specifika krav på hyresvär-
den och lokalerna – exempelvis bra miljöprestanda, 
relevanta certifieringar, en hög teknisk standard, 
flexibla avtalsvillkor eller ökad service och kring-
tjänster. Även faktorer som trygghet och möjlighet 
att ta sig till arbetsplatsen på ett hållbart sätt ökar i 
betydelse. Om Wihlborgs inte är tillräckligt innova-
tiva, flexibla eller fullt ut förstår kundernas önskemål 
och behov kan det medföra att vissa hyresgäster 
söker sig till andra hyresvärdar.
För att i tillräcklig utsträckning framtidssäkra 
fastigheterna och Wihlborgs affär krävs en ständig 
bevakning och utvärdering av kunderbjudandet och 
efterfrågan på marknaden. Det behövs också en 
organisatorisk förmåga att anpassa verksamheten 
och kunderbjudandet till efterfrågan. Med en stark 
närvaro på den lokala marknaden och en nära 
kontakt och dialog med nuvarande och  presumtiva 
kunder kan Wihlborgs förvaltare, uthyrare och 
projekt utvecklare fånga förändringar i efterfrågan. 
Vi är med i samverkansprojekt kring mobilitet, 
trygghet och ökad mångfald i branschen. 
Kundundersökningar ger Wihlborgs värdefull 
återkoppling från hyresgästerna inom en rad olika 
områden, exempelvis service, hållbarhet och infor-
mation. Det totala resultatet för NKI (Nöjd Kund 
Index) år 2024 var 79 procent. Kunders rekom-
mendationsvilja var 84 procent. Under 2025 har 
ett nytt system för kundundersökning implemen-
terats. Resultatet från den visar att Lojalitetsindex, 
vilket inkluderar parametrarna Fortsätta hyra, 
Omnämnanden och Rekommendation, uppgår 
till 82 procent. Wihlborgs har goda resultat på 
majoriteten av områdena. Med utgångspunkt 
i de områden där bolaget inte får fullt så höga 
betyg utformas aktivitetsplaner för att bättre möta 
kundernas förväntningar framöver.
Risk Hantering Utfall
89
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 90 =====

Finansiella 
rapporter

===== SIDA 91 =====

91
Finansiella rapporter
RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2025 2024
1–3
Hyresintäkter 4 4 354 4 174
Fastighetskostnader 5–6 -1 247 -1 178
Driftsöverskott 3 107 2 996
Övriga intäkter 0 3
Central administration och marknadsföring 6–8 -87 -97
Andel i joint ventures resultat 90 14
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 22 27
Räntekostnader -1 090 -1 158
Räntekostnad leasing, inkl tomträttsavgäld -4 -4
Förvaltningsresultat 2 038 1 781
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 13 859 585
Värdeförändring derivat 10 1 -136
Resultat före skatt 2 898 2 230
Aktuell skatt 11 -44 -50
Uppskjuten skatt 11 -634 -474
Årets resultat  2 220 1 706
Övrigt totalresultat 12
Poster som kommer att återföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -342 174
Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten 305 -173
Skatt hänförligt till poster som kan komma att återföras till årets resultat -44 26
Årets övrigt totalresultat
Årets totalresultat
-82
2 138
27
1 733
Årets resultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare 2 220 1 706
Årets totalresultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare 2 138 1 733
DATA PER AKTIE (UTSPÄDNINGSEFFEKT FINNS EJ, DÅ INGA POTENTIELLA AKTIER FÖREKOMMER)
Vinst per aktie, kr 7,22 5,55

===== SIDA 92 =====

92
Finansiella rapporter
FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not 2025 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 13 64 414 59 168
Nyttjanderättstillgångar 14 161 137
Inventarier 15 8 9
Andelar i joint ventures 16 250 160
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 19
Derivatinstrument 26 196 252
Fordringar hos joint ventures 17 201 201
Övriga tillgångar 18 105 80
Summa anläggningstillgångar 65 335 60 026
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 19 57 63
Övriga fordringar 139 165
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 103 85
Likvida medel 21 263 412
Summa omsättningstillgångar 562 725
Summa tillgångar 65 897 60 751
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Aktiekapital 192 192
Övrigt tillskjutet kapital 2 178 2 178
Reserver 12 81 162
Balanserat resultat inklusive årets resultat 21 860 20 624
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 24 311 23 156
Summa eget kapital 24 311 23 156
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 23 6 276 5 637
Andra avsättningar 24 26 37
Långfristiga räntebärande skulder 25 30 793 29 249
Leasingskuld 2 155 134
Derivatinstrument 26 154 228
Förutbetald intäkt 33 19
Övrig långfristig skuld 22 9
Summa långfristiga skulder 37 459 35 313
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 457 842
Leasingskuld 2 6 3
Leverantörsskulder 461 310
Aktuella skatteskulder 27 26
Övriga skulder 379 375
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 797 726
Summa kortfristiga skulder 4 127 2 282
Summa eget kapital och skulder 65 897 60 751
Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 28.

===== SIDA 93 =====

93
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr Not
 Aktie-
kapital
 Övrigt 
 tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat
Totalt  
eget  
kapital
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa 
eget 
kapital
12, 22          hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital 1 januari 2024 192 2 178 135 19 886 22 391 – 22 391
Årets totalresultat
Årets resultat – – – 1 706 1 706 – 1 706
Övrigt totalresultat – – 27 – 27 – 27
Årets totalresultat – – 27 1 706 1 733 – 1 733
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -968 -968 – -968
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -968 -968 – -968
Eget kapital 31 december 2024 192 2 178  162 20 624 23 156 – 23 156
Eget kapital 1 januari 2025 192 2 178 162 20 624 23 156 – 23 156
Årets totalresultat
Årets resultat – – – 2 220 2 220 – 2 220
Övrigt totalresultat – – -82 – -82 – -82
Årets totalresultat – – -82 2 220 2 138 – 2 138
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning – – – -984 -984 – -984
Summa transaktioner med koncernens ägare – – – -984 -984 – -984
Eget kapital 31 december 2025 192 2 178 81 21 860 24 311 – 24 311

===== SIDA 94 =====

94
Finansiella rapporter
KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN
Belopp i Mk Not 2025 2024
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 3 107 2 996
Övriga intäkter 0 3
Central administration -87 -97
Ej kassflödespåverkande poster 7 5
Erhållen ränta 22 28
Erlagd ränta -1 052 -1 220
Betald inkomstskatt -43 -37
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 954 1 678
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 10 -87
Förändring av rörelseskulder 217 26
Summa förändring av rörelsekapital 227 -61
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 181 1 617
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter 13 -2 604 -201
Investeringar i befintliga fastigheter 13 -2 738 -2 204
Avyttring av fastigheter 13 156 113
Investeringar i inventarier -2 -3
Förändring andra långfristiga fordringar -8 -25
Kassaflöde från investeringsverksamheten - 5 196 - 2 320
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -984 -968
Upptagna lån 29 14 693 14 293
Amortering låneskuld 29 -10 855 -12 558
Minskning andra långfristiga skulder 12 -1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 866 766
Förändring likvida medel -149 63
Likvida medel vid periodens början 412 346
Valutaeffekt likvida medel 0 3
Likvida medel vid periodens slut 21 263 412

===== SIDA 95 =====

95
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2025 2024
1–2
Nettoomsättning 30 249 241
Rörelsekostnader 6, 8, 30 -243 -232
Rörelseresultat 6 9
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 31 840 654
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 1 057 898
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 7
Räntekostnader och liknande resultatposter 32 -973 -1 148
Värdeförändring derivat 10 17 -124
Resultat efter finansiella poster 954 296
Bokslutsdispositioner 33 -215 154
Resultat före skatt 739 450
Skatt på årets resultat 11 -31 38
Årets resultat 708 488
RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET 
Årets resultat 708 488
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 708 488

===== SIDA 96 =====

96
Finansiella rapporter
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not 2025 2024
TILLGÅNGAR 1–2
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 4 4
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 34 10 757 10 700
Fordringar hos koncernföretag 23 182 19 816
Andelar i joint ventures 16 43 43
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0
Fordringar hos joint ventures 17 217 217
Uppskjuten skattefordran 35 0 26
Derivatinstrument 26 196 252
Summa finansiella anläggningstillgångar 34 395 31 054
Summa anläggningstillgångar 34 399 31 058
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 1 1
Övriga fordringar 4 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 33 31
Kassa och bank 21 142 332
Summa omsättningstillgångar 180 367
Summa tillgångar 34 579 31 425
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Bundet eget kapital
Aktiekapital 192 192
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 5 060 5 557
Årets totalresultat 708 488
Summa fritt eget kapital 5 768 6 045
Summa eget kapital 5 960 6 236
Avsättningar
Avsättningar till pensioner 24 3 2
Avsättning uppskjuten skatt 35 5 –
Summa avsättningar  8 2
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 23 859 22 097
Skulder till koncernföretag 2 606 1 917
Derivatinstrument 26 154 228
Summa långfristiga skulder 26 619 24 242
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 1 843 840
Leverantörsskulder 5 6
Övriga skulder 18 16
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 126 83
Summa kortfristiga skulder 1 992 945
Summa eget kapital och skulder 34 579 31 425

===== SIDA 97 =====

97
Finansiella rapporter
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET
Belopp i Mkr Not Aktie kapital
Bundna 
 reserver
Fritt  
eget kapital
Summa  
eget kapital
22
Eget kapital 1 januari 2024 192 0 6 525 6 717
Lämnad utdelning − − -968 -968
Årets resultat/Årets totalresultat − − 488 488
Eget kapital 31 december 2024 192 0 6 045 6 236
Eget kapital 1 januari 2025 192 0 6 045 6 236
Lämnad utdelning − − -984 -984
Årets resultat/Årets totalresultat − − 708 708
Eget kapital 31 december 2025 192 0 5 768 5 960
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET 
Belopp i Mkr Not 2025 2024
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 6 9
Avskrivningar 1 1
Erhållen ränta och utdelning 1 706 1 515
Erlagd ränta -933 -1 033
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 780 492
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar -2 -1
Förändring av rörelseskulder 2 -8
Summa förändring av rörelsekapital 0 -9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 781 483
INVESTERINGSVERKSAMHETEN 
Förvärv av anläggningstillgångar -1 -1
Lämnade aktieägartillskott samt nyemissioner -77 -49
Förvärv av andelar i koncernföretag och övriga andelar 0 0
Ökning fordringar på koncernföretag -3 453 -1 631
Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 531 -1 681
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning -984 -968
Upptagna lån 29 12 852 13 516
Amortering låneskuld 29 -9 782 -11 568
Förändring övriga långfristiga skulder 689 228
Erhållna koncernbidrag 0 154
Lämnade koncernbidrag -215 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 560 1 362
Förändring likvida medel
Likvida medel vid periodens början
-190
332
164
168
Likvida medel vid periodens slut 21 142 332

===== SIDA 98 =====

98
Noter
Noter
Belopp i Mkr om inget annat anges.
NOT 1 | Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB 
för räkenskapsåret 2025 har den 18 mars 2026 godkänts av styrelsen och verk­
ställande direktören för publicering och föreläggs årsstämman den 22 april 
2026 för fastställande. Wihlborgskoncernen bedriver fastighetsförvaltning 
med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet 
består av kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB är ett aktiebolag (publ) 
registrerat i Sverige, med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är 
svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moder bolaget och 
koncernen. Adressen till huvudkontoret är Box 97, 201 20 Malmö. 
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med  IFRS Redovisnings­
standarder (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board 
(IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de 
antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med 
Rådet för  hållbarhets­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovis­
ning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning 
av Rådet för hållbarhets­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 
2 Redovisning för juridiska personer. Avvikelserna mellan koncernens och 
moder bolagets redovisningsprinciper framgår i avsnittet ”Moderbolagets 
redovisningsprinciper” nedan.
Grunder för redovisningen
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom 
förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Användning av bedömningar och uppskattningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS måste företagsled­
ningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redo­
visade tillgång­ och skuldposter respektive intäkts­ och kostnadsposter samt 
lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och 
de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under 
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar 
om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras. 
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och  antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter (not 13) samt 
uppskjuten skatteskuld (not 23). 
Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på 
samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, såvida 
inte något annat anges nedan.
Nya redovisningsprinciper 
Nya standarder och tolkningar från 2025 
Wihlborgs bedömer att inga av EU godkända nya och ändrade  standarder samt 
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt ikraft 2025 
påverkar  Wihlborgs resultat eller finansiell ställning i väsentlig omfattning. 
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen   
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements (tillämplig för 
räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare). 
IFRS 18 kommer att ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, 
och införa nya krav som kommer att bidra till att uppnå jämförbarhet i 
resultat rapporteringen för liknande företag och ge användarna mer relevant 
information och transparens. Även om IFRS 18 inte kommer att påverka 
redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna, kan 
dess effekter på presentation och upplysningar, särskilt de som är relaterade 
till resultaträkningens grupperingar och vad gäller av ledningen definierade 
resultatmått, vara genomgripande. 
Ledningen kommer under 2026 att utvärdera konsekvenserna av att 
tillämpa den nya standarden på koncernredovisningen. 
Förvärv av fastigheter via bolag 
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv  eller ett 
rörelseförvärv. Om i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotill­
gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identifierbar tillgång,  
t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identifierbara tillgångar utgör 
förvärvet ett tillgångsförvärv. I annat fall anses förvärvet som rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas 
övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar 
istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde första gången efter 
förvärvstillfället påverkas värdeförändringen av skatterabatten.
Samarbetsarrangemang 
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans 
med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, delas 
upp i joint venture eller gemensamma verksamheter beroende på om 
koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtaganden i skulder (gemensam 
verksamhet) eller inte (joint  venture). Bedömningen utgår från strukturen på 
investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt 
övriga faktorer och omständigheter. Redovisningen avseende samarbetsar­
rangemang baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerat 
för eventuella skillnader i redovisningsprinciper. 
Nettoinvestering i utlandsverksamhet
Monetära långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] till en 
utlandsverksamhet för vilken reglering inte är planerad eller troligen inte 
kommer att ske inom överskådlig framtid, är i praktiken en del av koncernens 
nettoinvestering i utlandsverksamheten. En valutakursdifferens som uppstår 
på den monetära långfristiga fordringen [alt monetära långfristiga skulden] 
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget 
kapital, benämnd omräkningsreserv. Vid avyttring av en  utlandsverksamhet 
ingår de ackumulerade valutakursdifferenserna hänförliga till monetära 
långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] i de ackumulerade 
omräkningsdifferenser som omklassificeras från omräkningsreserven i eget 
kapital till årets resultat.
Säkring av nettoinvestering i en utlandsverksamhet
För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter 
har lån upptagits i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas tillgångar 
och skulder i utländsk valuta till balansdagskurs. Den effektiva delen av 
 periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas  
i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotill­
gångarna i utlandsverksamheterna. Ineffektivitet i säkringsrelationen redovisas 
direkt i resultaträkningen. Omräkningsdifferenser från interna lån som utgör 
sk. utvidgad investering utgör en del av den säkringsbara valutarisken i 
utlandsverksamheter. Vid avyttring av utlandsverksamhet löses de ackumu­
lerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkrings­
instrument upp, i proportion till avyttrad andel, och redovisas i årets resultat.
Intäkter 
Intäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period 
som de avser. Intäkterna delas in i hyresintäkter och serviceintäkter. I hyres­
intäkter, som redovisas i enlighet med IFRS 16, ingår intäkter från operationella 
leasingavtal, ingår sedvanlig utdebitering av hyra inklusive index, tilläggs­
debiteringar för investeringar samt fastighetsskatter. I  serviceintäkterna, som 
hanteras enligt IFRS 15, ingår all annan tilläggsdebitering såsom till exempel

===== SIDA 99 =====

99
Noter
el, värme, vatten och service till hyresgästerna. Tilläggsdebiteringar baseras på 
beräknade kostnader och avräknas årligen mot faktiskt utfall. I de fall hyresgäst 
under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, 
periodiseras denna under­ respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid 
såvida hyres reduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Ersätt­
ningar i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om 
inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. 
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida 
det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet från fastighets­
försäljning redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet 
försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och redovisat värde i 
senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar därefter. I de 
fall försäljning av fastighet sker via bolag redovisas den del av resultatet som  
är hänförbar till uppbokad uppskjuten skatt i resultatet på raden för skatt på 
årets resultat. 
Tomträtter
För Wihlborgs som leasetagare redovisas samtliga leasingavtal i rapporten  
över finansiell ställning, värderade till nuvärdet av framtida  leasinginbetalningar. 
Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Wihlborgs leasetagare endast 
i begränsad omfattning. Räntekostnaden för tomträttsavgälder redovisas på 
raden för räntekostnad, leasing i resultaträkningen. 
Ersättning till anställda
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som 
avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de 
avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter 
eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har 
ITP­plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS 
klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då 
det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmåns­
bestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda i Sverige erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandels­
stiftel se, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Anställda i 
Danmark erhåller medarbetarandelar i Wihlborgs Fastigheter AB. Avsättningen 
såväl i Sverige som Danmark beslutas årligen av styrelsen och förutsätter att 
vissa kriterier för koncernens resultat uppnåtts. Ersättningen redovisas som en 
personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till. 
Finansiella kostnader 
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kost­
nad utan aktiveras som fastighetsinveste ring. Finansnettot påverkas ej av 
 marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som 
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser 
ränta under produktionstiden för större ny­, till­ eller ombyggnader aktiveras. 
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. 
Förvaltningsresultat
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i rapporten över  
resultat och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är  
vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat  
på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats. Med hänsyn 
till detta redovisas en rad för förvaltningsresultat som visar resultatet av verk­
samheten före värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skatter. 
Skatter
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt 
för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets 
skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom 
att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt 
för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga 
värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats 
utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen.
Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. 
Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla tempo­
rära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och 
skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna 
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skatte­
satsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. 
Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag 
görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas. Uppskjutna skatte­
fordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma 
skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. 
Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller 
kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas i övrigt totalresultat. 
I dessa fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat.
Förvaltningsfastigheter 
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter i 
enlighet med IAS 40 då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värde­
ökning eller en  kombination av dessa. Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, 
Lund, Helsingborg och Malmö i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna 
förhyrningen utgör i samtliga fall en icke väsentlig del av respektive fastighets 
totala hyresvärde, varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa 
fastigheter ej gjorts. Detta innebär att samtliga fastigheter redovisas till 
verkligt värde i balansräkningen och att inga avskrivningar redovisas i resul­
taträkningen. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultat räkningen 
och beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen 
från föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats 
under året, med tillägg för under året aktiverade tillkommande utgifter. Värde­
förändringen för avyttrade fastigheter framgår av redovisningsprinciperna för 
intäkter från fastighetsförsäljningar. 
Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderings­
modell. Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till ­
hörande nivå 3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i 
värderingen har en väsent lig påverkan på bedömt värde. Vid årsskiftet värderas 
samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända 
och relevanta kvalifikationer. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om 
objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projekt­
kostnad. Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för 
nedlagda kostnader. Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas 
enligt orts prismetoden. I not 13 finns ytterligare information om värderingen av 
fastighetsbeståndet och redo görelse för dess redovisade värden.
Tillkommande utgifter i samband med om­ och tillbyggnader läggs till 
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska 
fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra 
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
 Av  görande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redo­
visade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade 
komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya kompo­
nenter läggs till det redovisade värdet. I större ny­, till­ och ombyggnads­
projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer 
kostnads förs i den period som de uppkommer.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland 
 tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och låne­
fordringar, samt bland skulderna, leverantörsskulder, övriga skulder och 
 låneskulder. Räntederivatinstrument kan ingå både som tillgång och skuld.
Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde och därefter 
löpande till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde beroende på 
 klassificering. Finansiella instrument redovisade till anskaffningsvärde redo­
visas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga värde med 
tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument redovisade till verkligt 
värde redovisas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga 
värde, transaktionskostnader kostnadsförs direkt. Samtliga finansiella derivat­
instrument redovisas löpande till verkligt värde.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas in i balansräkningen när bolaget 
blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bola­
get presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, 
även om faktura ännu inte har skickats. Hyresfordringar tas upp i rapport över

===== SIDA 100 =====

100
Noter
finansiell ställning första dagen i hyresperioden. Skuld tas upp när motparten 
har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura 
ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 
Finansiella tillgångar 
Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontrakt­
senliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera 
dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet 
anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar samt 
fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värde­
ring upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de 
redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.
För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade 
 modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande bedömning av kredit­
reserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. 
På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga 
belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med 
mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. 
För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för 
fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög 
kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.
Skuldinstrument
Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder. 
Checkräkningskredit redovisas som långfristig skuld då den ingår i långfristigt 
låneavtal. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas 
till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under 
posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat 
och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte 
 mot tagits . Leverantörsskulder och andra rörelse skulder med kort löptid redo­
visas till nominellt värde.
Derivat
Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt 
värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera expo­
nering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finans­
policy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat 
uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknads­
räntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas 
därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande 
betalningsströmmar under avtalen resultatförs som räntekostnad för den 
period de avser.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Förändringar under 2025 i RFR 2 Redovisning för juridiska personer har inte 
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2025.  
förutom vissa upplysningskrav. Samma sak gäller förändringar som träder i 
kraft 2026 eller senare.  
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens 
principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder­
bolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med 
hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Leasing­
avtal redovisas i moderbolaget enligt undantaget i RFR2, vilket innebär att 
leasingkostnaderna redovisas i resultaträkningen där de ingår i fastighets­
administration samt central administration. Koncernbidrag redovisas i enlighet 
med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna 
som lämnade koncern bidrag redovisas som bokslutsdisposition. Fordringar 
i moderbolaget består i allt väsentligt av fordringar på dotterbolag, vilka 
redovisas till anskaffningsvärdesmetoden i enlighet med IFRS 9. Fordringar 
på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade 
kredtit reserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåt­
blickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Fordringar 
utan säkerhet i fastigheter uppgår till oväsentliga belopp och givet värdet på 
säkerheterna uppgår reserven till oväsentliga belopp.
NOT 2 | Finansiell riskhantering
Verksamheten finansieras med eget kapital och räntebärande skulder. 
 Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell 
risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att 
erhålla lån på rimliga villkor. Målen för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose 
avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och 
säkerställa utrymme för  investeringar. Målen är att uppnå avkastning på eget 
kapital som överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter, vilket 
innebär 8,19 procent för 2025, soliditet om lägst 30 procent, räntetäcknings­
grad minst 2,0 och belåningsgrad högst 60 procent. Per den 31 december 
uppfylldes alla mål, för utfall se tabell i not 22 Eget kapital.  
Finanspolicy
Styrelsen fastställer årligen finanspolicyn som styr Wihlborgs finansverksamhet. 
Syftet med finanspolicyn är att definiera målsättning samt ange riktlinjer och 
risklimiter för finansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans policyn 
anger även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och 
uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moder­
bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränte­
riskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. 
Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer  
i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
–  Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna  
möta Wihlborgs betalningsförpliktelser
–  Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversifiering bland Wihlborgs 
finansieringskällor
–  Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå  
och givna risklimiter
–  Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som 
uppstår i Wihlborgs 
–  Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. 
Hantering av finansiella risker
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång 
till, eller endast mot en väsentligt ökad kostnad ha tillgång till medel för 
refinansieringar, investeringar och övriga betalningsförpliktelser. Wihlborgs ska 
kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden. 
Finan sieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor  
del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen. 
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser 
och dels genom en likviditetsreserv i form av tillgång till krediter eller likvida 
medel som kan lyftas med kort varsel. Checkräkningskrediten uppgick vid 
årsskiftet till 445 Mkr (454), varav 169 Mkr (0) var utnyttjade.
Finansieringsrisken begränsas av att finanspolicyn ger riktlinjer om 
godkända motparter vid tecknande av kreditlöften, strävan efter en jämn förfal­
lostruktur på låneskulden inklusive omförhandlingar av kreditmarginal villkor, 
begränsning i genomsnittlig avtalsmässig kreditlöptid på skulden samt riktlinjer 
om antal långivare gällande banklån. Ingen enskild långivare bör stå för mer än 
50 procent av den totala utestående volymen av banklån och  antalet  långivare 
skall vara minst tre. Finanspolicyn anger också maximal fördelning av olika 
upplåningsformer. Vid årsskiftet uppgick 50 procent (48) av totala låneskulden 
av banklån, danska realkreditlån har minskat något till 33 procent (39) medan 
andelen obligationslån ökat till 17 procent (13). Det fanns 9 (9) huvudsakliga 
kreditgivare, varav den största motsvarar 17 procent (20). Wihlborgs har gett ut 
icke  säkerställda obligationer i ett Medium Term Note program uppgående till 
4 266 Mkr (3 340). Därutöver har obligationer uppgående till 1 267 Mkr (614) 
getts ut via det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering. De obli­
gationer som förfaller under 2026 uppgående till 1 880 Mkr, kommer antingen 
att återbetalas via befintliga outnyttjade kreditfaciliteter eller genom emission 
av nya obligationer beroende på villkoren på obligationsmarknaden vid den 
aktuella tidpunkten. I början av 2026 har nya obligationer om 1 000 Mkr emit­
terats via MTN­programmet och 328 Mkr via Svensk FastighetsFinansiering.

===== SIDA 101 =====

101
Noter
Merparten av de räntebärande skulderna, som vid årsskiftet uppgick 
till 33 250 Mkr (30 091), är upptagna i moderbolaget mot ställande av 
 säkerheter i form av reversfordringar på dotterbolagen, med däri pant­
förskrivna fastighetsinteckningar. 
I låneavtalen med olika banker finns begränsningar i form av maximal 
 belåningsgrad i förhållande till de säkerheter som ställs. Säkerheterna 
kompletteras i merparten av fallen med villkor i avtalen med kreditgivarna som 
baseras på koncernens nyckeltal, dessa så kallade kovenanter är utfärdade 
med betryggande marginal till Wihlborgs mål för kapitalstruktur. Per årsskiftet 
omfattas 20 171 Mkr (20 549) av följande kovenanter som koncernen skall 
uppfylla vid varje kvartalsskifte, soliditeten skall uppgå till minst 25 procent 
och räntetäckningsgrad skall uppgå till minst 1,5 gånger. Vid årsskiftet 
uppgick soliditeten till 36,9 procent och räntetäckningsgraden till 2,9 gånger. 
Det finns inga indikationer på svårigheter att uppfylla kovenanterna när de 
testas nästa gång per 31 mars 2026. I fyra av låneavtalen med banker, med 
utestående lån om 10 935 Mkr, finns hållbarhetslänkning som  främst är 
kopplade till koncernens mål att minska klimatpåverkan, vilka mäts med tre 
nyckeltal för energiintesitet och växthusgasutsläpp. Nyckeltalet för energi­
intensitet mäter energiförbrukning i kWh/m2 Atemp per år och nyckel talen 
för växthusgasutsläpp mäter utsläpp av CO2­ekvivalenter per m2 LOA per år 
inom Scope 1,2 och 3. Effekten på räntemarginalen i de hållbarhets länkade 
bankavtalen kan vara upp till +/­0,025 procentenheter per år beroende av hur 
många av nyckeltalen som uppfylls. Den genomsnittliga återstående löptiden 
i avtalen är 2,8 år.
Wihlborg har ett totalt kreditutrymme om 36 153 Mkr (33 426), varav 
33 250 Mkr (30 091) var utnyttjat per 31 december 2025. Genom långfristiga 
kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Den genom­
snittliga kapital bindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 4,7 år (5,5). 
I följande tabell visas de kreditfaciliteter som fanns vid årsskiftet. 
Kreditfaciliteter, Mkr
   2025-12-31     2024­12­31
Belopp Utnyttjat Belopp Utnyttjat 
Långfristiga bindande 
låneavtal i bank 30 175 27 548 28 516 25 635
Kortfristiga bindande 
låneavtal i bank ­ ­ 502 502
Checkkredit 445 169 454 0
Summa låneavtal i bank 30 620 27 717 29 472 26 137
Långfristiga obligationer, 
säkerställda 653 653 614 614
Kortfristiga obligationer, 
säkerställda 614 614 0 0
Långfristiga obligationer, 
icke­säkerställda 3 000 3 000 3 000 3 000
Kortfristiga obligationer, 
icke­säkerställda 1 266 1 266 340 340
Summa obligationer 5 533 5 533 3 954 3 954
Totalt 36 153 33 250 33 426 30 091
Förfallostruktur låneskulder, Mkr
    2025-12-31     2024­12­31
Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat 
0–1 år 2 457 2 457 842 842
1–2 år 9 242 8 748 11 698 10 044
2–3 år 13 239 11 261 8 895 8 095
3–4 år 3 092 2 661 631 631
4–5 år 678 678 2 760 1 879
Efter 5 år 7 445 7 445 8 600 8 600
Summa 36 153 33 250 33 426 30 091
Ränterisk
Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna för Wihlborgs. Hur 
mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på 
vald räntebindningstid. Med ränterisk avses risken för att utvecklingen på ränte­
marknaden ger negativa effekter på Wihlborgs resultat. Ränterisken påverkar 
Wihlborgs dels genom löpande räntekostnader för lån och derivat och dels 
genom marknads värdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk­
hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaflöden 
för att främja fastig hetsinvesteringar samt uppfylla krav och förväntningar som 
kreditgivare och andra externa parter har på Wihlborgs. Vid val av ränterisk­
strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaflöde är för 
utvecklingen på räntemarknaden över en flerårig tidshorisont. Ränteriskstra­
tegin uttrycks i form av en normportfölj som beskrivs som en förfallostruktur 
för räntebindningen i låneavtalen kombinerat med derivatinstrument. Enligt 
finanspolicyn ska räntetäcknings graden alltid överstiga 2,0 gånger, för 2025  
var ränte täckningsgraden 2,9 gånger (2,5). Den genomsnittliga räntan, inklu­
sive kostnad för kreditavtal, uppgick den 31 december 2025 till 3,29 procent 
(3,45). En känslig hetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning 
respektive minskning av marknadsräntan med 1 procent enhet skulle ränte­
kostnaderna öka med 132 Mkr (132) respektive minska med 132 Mkr (132). 
För ytterligare information kring räntekänslighet se sid 85. 
Nedan stående  tabeller över ränteförfallostruktur för 2025 respektive 2024, 
visar nominellt värde på lån respektive derivat. 
Ränteförfallostruktur 2025-12-31, Mkr  
Exkl  
derivat
Ränte  ­ 
derivat
Netto Snitt­ 
ränta, % 
2026 31 013 ­16 449 14 563 3,24
2027 653 2 721 3 374 3,30
2028 – 3 121 3 121 3,51
2029 – 3 369 3 369 3,23
2030 – 3 369 3 369 3,29
>2030 1 584 3 869 5 453 3,12
Summa 33 250 0 33 250 3,25
Ränteförfallostruktur 2024-12-31, Mkr 
Exkl  
derivat
Ränte  ­ 
derivat
Netto Snitt­ 
ränta, % 
2025 28 493 ­13 402 15 091 3,67
2026 – 2 102 2 102 2,67
2027 – 2 276 2 276 3,19
2028 – 2 676 2 676 3,67
2029 – 2 424 2 424 2,95
>2029 1 598 3 924 5 522 3,06
Summa 30 091 0 30 091 3,40
 
Verkligt värde på Wihlborgs räntederivatportfölj uppgick vid utgången av 
året till 42 Mkr (24). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagt 
18,6 Mkr (15,2) fördelat på 42 (35) olika ränteswappar. För mer detaljerad infor­
mation om räntederivatportföljen se nedanstående tabell. Räntan som anges 
avser betald fast ränta. I samtliga avtal erhålles rörlig 3 månaders ränta. 
Räntederivatportfölj
Slutförfall Belopp, Mkr Ränta, %
2026 2 102 1,53
2027 2 721 2,37
2028 3 121 2,46
2029 3 369 2,19
2030 3 369 2,24
2031 2 369 2,57
2032 1 500 2,50
2033 ­ ­
Totalt 18 551 2,07

===== SIDA 102 =====

102
Noter
Framtida likviditetsflöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk­
ningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har stiborräntan 
per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har 
antagits vara desamma per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, 
då de antagits slutamorterats. 
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2025-12-31, Mkr 
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat –  
att betala
Totalt 
 
1­3 mån 1 386 240 14 1 640
4­12 mån 1 071 728 31 1 830
1­2 år 8 748 824 51 9 623
2­3 år 11 261 601 42 11 904
3­4 år 2 661 307 29 2 997
4­5 år 678 209 32 919
Efter 5 år 7 445 1 730 28 9 203
33 250 4 639 227 38 116
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31, Mkr
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta  
derivat –  
att betala
Totalt 
 
1­3 mån – 233 6 239
4­12 mån 842 703 17 1 562
1­2 år 10 044 826 21 10 891
2­3 år 8 095 377 19 8 491
3­4 år 631 168 13 812
4­5 år 1 879 136 7 2 022
Efter 5 år  8 600 121 7 8 728
30 091 2 564 90 32 745
Framtida likviditetsflöden övriga finansiella skulder 2025-12-31, Mkr
Nedanstående tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne­
skulder och derivat). Beloppen i tabellen är inte diskonterade. 
 
2025-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Leasingskuld 3 8 31 252 294
Leverantörsskulder 461 – – – 461
Övriga skulder 86 126 144 94 450
550 134 175 346 1 205
2024-12-31
0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt 
Leasingskuld 2 5 21 198 226
Leverantörsskulder 310 – – – 310
Övriga skulder 102 118 141 77 438
414 123 162 275 974
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller 
betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place­
ring av likviditetsöverskott, i derivataffärer samt i kreditlöftesavtal. För att 
reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs ska sträva efter 
att sprida motpartsriskerna. För att reducera riskerna får endast godkända 
motparter användas. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs 
sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov 
 kompletteras  hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. 
På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversford­
ringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den 
maximala kredit exponeringen avseende finansiella tillgångar motsvaras av 
dess  redovisade värde. 
Valutarisk/omräkningsexponering
Med valutarisk avses risken för påverkan på Wihlborgs resultat­ och balans­
räkning till följd av förändrade valutakurser. Valutariskexponeringen avser 
icke säkrade nettopositioner dvs. skillnaden mellan tillgångar och skulder 
samt skillnaden mellan in­ och utflöden i utländsk valuta. I såväl Sverige som 
Danmark finns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK och 
DKK. För att begränsa valutaexponeringen skall Wihlborgs investeringar i 
utländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt finansieras i lokal valuta, i 
första hand via lån i det danska dotterbolaget, i andra hand genom lån i lokal 
valuta i moderbolaget och i tredje hand genom derivatinstrument. Säkrings­
graden i relation till nettotillgångarnas verkliga värde ska uppgå till minst 
80 procent och högst 100 procent. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark 
via Wihlborgs A/S. Wihlborgs exponering i danska kronor per balansdagen 
består dels av nettotillgångar i den danska delen av koncernen uppgående till 
3 031 miljoner DKK (2 654), dels av utlåning till densamma på 1 042 miljoner 
DKK (924) och slutligen av banklån i danska kronor i svenska koncernbolag på 
3 348 miljoner DKK (3 348) som upptagits för att valutasäkra nettoinveste ­
ringen och utlåningen. Nettoexponeringen, beaktat skatteeffekt, uppgår till 
83 procent (79). En valuta kursförändring med 5 procent skulle påverka övrigt 
totalresultat med 87 Mkr inklusive skatte effekter. I not 12 framgår beloppen för 
omräkning av nettoinvestering samt säkringen av valutarisk.

===== SIDA 103 =====

103
Noter
NOT 4 | Intäkter
     Koncernen
2025 2024
Hyresintäkter 3 880 3 743
Serviceintäkter 474 431
4 354 4 174
Koncernens intäkter består av hyresintäkter och serviceavgifter. I hyres intäkterna 
ingår även fastighetsskatt och hyresrabatter. Serviceintäkter avser vidare­
debitering av kostnader för bland annat uppvärmning, elektricitet och VA.  
Av hyresintäkterna utgör 114 Mkr (82) omsättningsbaserade lokalhyror och  
235 Mkr (213) fakturerad fastighetsskatt. Hyror och hyresrabatter som endast 
debiteras under viss del av ett kontrakts löptid periodiseras normalt sett linjärt 
över respektive kontrakts hela löptid. 
Hyres­ och serviceintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta  
som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke 
uppsägningsbara betalningarna avseende hyres­ och serviceintäkter fördelade 
på förfallotid är som följer: 
     Koncernen
2025 2024
Inom ett år 4 244 3 801
Mellan 1 och 5 år 10 256 8 409 
Senare än 5 år 6 373 4 522
20 873 16 732
Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara betalningar avseende 
hyres­ och serviceintäkter avser 3 173 Mkr (2 233) hyreskontrakt vilka tecknats  
före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år.  
Vid årets slut hade Wihlborgs 3 242  lokalhyresavtal (3 103) med kontrakterade 
hyresintäkter om 4 273 Mkr (4 033) och en genomsnittlig löptid om 4,1 år 
(3,9). På sid 46–48 finns ytter ligare information om hyror och hyreskontrakt.
NOT 3 | Rörelsesegment
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen som delas in i marknadsområdena Malmö, Helsingborg, Lund och 
Köpenhamn. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till vd som är koncer­
nens högsta verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar i fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per 
marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras verkliga värden.  
Redovisning av segment
Marknadsområden    Malmö     Helsingborg     Lund    Köpenhamn     Totalt
Poster fördelade per segment 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 1 393 1 352 979 901 648 610 860 879 3 880 3 743
Serviceintäkter 147 126 82 79 85 84 160 142 474 431
Fastighetskostnader ­394 ­355 ­266 ­255 ­217 ­202 ­370 ­366 ­1 247 ­1 178
Driftsöverskott 1 146 1 123 795 725 515 493 650 655 3 107 2 996
Tomträttsavgäld 0 0 ­4 ­4 0 0 0 0 ­4 ­4
Värdeförändring fastigheter ­73 254 382 ­93 198 305 352 120 859 585
Segmentsresultat 1 073 1 377 1 173 628 713 797 1 003 775 3 962 3 577
POSTER EJ FÖRDELADE PER SEGMENT
Övriga intäkter och central administration – – – – – – – – ­87 ­94
Finansnetto exkl tomträttsavgäld – – – – – – – – ­1 068 ­1 129
Resultatandelar i andra bolag – – – – – – – – 90 12
Värdeförändring derivat – – – – – – – – 1 ­136
Skatt på årets resultat – – – – – – – – ­678 ­524
Nettoresultat – – – – – – – – 2 220 1 706
FASTIGHETSVÄRDEN OCH INVESTERINGAR PER SEGMENT
Fastigheter 25 208 23 468 14 813 12 945 11 053 9 715 13 340 13 040 64 414 59 168
Årets fastighetsförvärv 886 201 1 288 0 430 – – – 2 604 201
Övriga investeringar i fastigheter 1 098 869 238 548 554 264 848 523 2 738 2 204
Ytterligare information om respektive marknadsområde finns på sid 50–67.
Intäkter och anläggningstillgångar per land
    Hyresintäkter      Fastighetsvärde Nyttjanderättsgillgångar Övriga anläggningstillgångar
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Danmark 1 020 1 021 13 340 13 040 5 0 2 3
Sverige 3 334 3 153 51 074 46 128 156 137 256 166
4 354 4 174 64 414 59 168 161 137 258 169
Wihlborgs har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av  koncernens totala hyresintäkter.

===== SIDA 104 =====

104
Noter
NOT 6 | Anställda, personalkostnader  
och ledande befattningshavares ersättningar
Medelantalet anställda  
2025
varav 
män
 
2024
varav 
män
Moderbolaget, Sverige 144 84 142 86
Dotterföretag, Sverige 5 0 5 0
Dotterföretag, Danmark 73 54 77 54
Koncernen totalt 222 138 224 140
Könsfördelning Styrelse Ledande befattningshavare
2025 2024 2025 2024
Män 4 4 4 4
Kvinnor 3 3 3 3
Totalt 7 7 7 7
Löner, andra ersättningar och  
sociala kostnader
      Koncernen         Moderbolag
2025 2024 2025 2024
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
Ulrika Hallengren, vd
Grundlön 5,6 5,1 5,6 5,1
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande  befattningshavare
Grundlön 12,4 11,9 12,4 11,9
Förmåner 0,4 0,4 0,4 0,4
Övriga anställda 155,6 152,7 86,9 82,6
Summa 174,1 170,7 105,4 100,1
PENSIONSKOSTNADER
Verkställande direktör 1,9 1,8 1,9 1,8
Övriga ledande befattningshavare 2,8 2,7 2,8 2,7
Övriga anställda 20,0 19,1 10,6 9,7
ÖVRIGA SOCIALA KOSTNADER 39,3 37,9 37,7 36,2
Varav verkställande direktör 2,3 2,1 2,3 2,1
Varav övriga ledande befattningshavare 4,7 4,5 4,7 4,5
Summa 64,1 61,5 53,0 50,5
Ersättning till ledande befattningshavare
Principer
Med andra ledande  befattningshavare avses styrelsen samt koncernled­
ningen, som förutom VD består av ekonomi­ & finanschef, marknads­ och 
 kommunikationschef (t.o.m. feb 2024), projekt­ och utvecklingschef, HR­chef 
samt regionchefer för Malmö, Lund och Helsingborg. Ersättning till verkstäl­
lande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, 
övriga förmåner och pension. Till koncern ledningen utgår inga särskilda rörliga 
eller  aktiekursrelaterade ersättningar. 
NOT 5 | Fastighetskostnader
     Koncernen
2025 2024
Värme, elektricitet och VA 313 311
Övriga driftskostnader 303 285
Reparation och underhåll 145 137
Fastighetsskatt 304 276
Fastighetsadministration 182 169
1 247 1 178
I övriga driftskostnader ingår bland annat kostnader för fastighetsskötsel, 
renhållning, försäkringar, larm och bevakning samt hyresförluster. För 2025 
uppgick hyresförlusterna till 9 Mkr (8). 
I fastighetsadministration ingår indirekta kostnader för löpande fastighets­
förvaltning såsom kostnader för förvaltningsorganisationen, uthyrningar, hyres­
system, hyresförhandlingar, hyresdebiteringar samt marknadsföring kopplade 
till fastigheterna. 
Till styrelseordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut 
och gäller från månaden efter årsstämman till och med årsstämman nästkom­
mande år. Ersättning till styrelsens ledamöter framgår av tabellen nedan. 
Kkr Ersättningar 2025 Ersättningar 2024
Styrelse­
ledamot
Revi­
sions­
utskott
Ersätt­
nings­
utskottet Summa
Styrelse­
ledamot
Revi­
sions­
utskott Summa
Anders Jarl* 
 (ordförande) 653 – 40 693 648 – 648
Tina Andersson – – – – 70 15 85
Amela Hodzic 227 – – 227 217 – 217
Jan Litborn 227 110 – 337 217 96 313
Lennart 
 Mauritzson 227 57 13 297 217 48 265
Johan Röstin 227 – – 227 217 – 217
Anna Werntoft 227 57 – 283 217 33 250
Anneli Jansson 227 – – 227 147 – 147
2 013 223 53 2 289 1 948 192 2 140
* Inkl pension 159 Kkr (155)
Ersättningar och övriga förmåner under året
Övriga förmåner avser tjänstebil och sjukvård. Pensionskostnad avser den 
kostnad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direk­
tören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en 
premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställnings­
tiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP­plan eller motsvarande 
och pensions åldern är 65 år.
För ett antal tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2­planens förmånsbestämda 
pensionsåtaganden för ålders­ och familjepension genom en försäkring i Alecta. 
Enligt ett uttalande från Rådet för hållbarhets­ och finansiell rapportering, UFR 3 
Klassificering av ITP­planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en 
förmåns bestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2025 
har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin propor­
tionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket 
medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. 
Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför 
som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns bestämda ålders­ och 
familje pensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, 
tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förvän­
tade avgifter nästa rapportperiod för ITP2­ försäkringar  som är tecknade i Alecta 
uppgår till 4,3 Mkr (3,5). Den kollektiva konsoliderings nivån utgörs av marknads­
värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt 
Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer 
med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 
125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsoliderings nivå understiger 
125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa 
förutsättningar för att konsoliderings nivån återgår till normalintervallet. Vid låg 
konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och 
utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att 
införa premiereduktioner. Vid utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i form 
av den kollektiva konsolideringsnivån till 167 procent (162) vilket kommer att inne­
bära viss premiereduktion under det kommande året. 
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 
sex  månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har verkställande direktören 
rätt till ett avgångs vederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget 
avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande  direktörens 
sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande 
befattnings havare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid 
uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 12 månader. 
Avgångs vederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga 
ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Beredningsunderlag
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2025 har beslutats 
av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av 
verkställande direktören. 
Vinstandelsstiftelse
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt­
ningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per 
anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive 
värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital 
samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i 
aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet med 
fastställda stadgar i stiftelsen. Anställda i Danmark erhåller medarbetar andelar i 
Wihlborgs Fastigheter AB med belopp motsvarande ett danskt prisbasbelopp.

===== SIDA 105 =====

105
Noter
NOT 7 | Central administration  
och  marknadsföring
Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma  funktioner 
för ekonomi och finans, investor relations samt central marknadsföring och 
andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Därutöver ingår 
delar av hållbara affärer samt IT. Fastighetsrelaterad administration ingår inte 
utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
NOT 10 | Värdeförändring derivat
Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt 
värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte derivat redovisas på 
särskild rad efter förvaltningsresultatet i resultat räkningen. Principerna för vär­
dering av derivat framgår av not 1. Verkligt värde på derivatportföljen uppgick 
vid årets slut till 42 Mkr (24). 
   Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
– Värdeförändring räntederivat 17 ­124 17 ­124
– Övriga finansiella poster ­16 ­12 – –
Summa 1 -136 17 -124
NOT 11 | Skatt på årets resultat
  Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Aktuell skatt på årets resultat ­43 ­36 0 0
Justering aktuell skatt tidigare år ­1 ­14 0 ­2
Summa aktuell skatt ­44 ­50 0 ­2
Uppskjuten skatt ­634 ­474 ­31 40
Summa skatt -678 -524 -31 38
Nominell skatt på resultat före skatt ­607 ­465 ­152 ­93
Skatteeffekter justeringsposter:
– Utdelning från koncernbolag – – 177 135
– Nedskrivning/reversering andelar i 
koncernbolag/andra bolag – – ­4 ­1
– Just ingående temporära skillnader 
och underskottsavdrag   2 8 2  8
– Resultatandel intressebolag 19 3 – –
– Ej avdragsgill ränta ­103 ­53 ­47 ­9
– Övriga justeringsposter 12 ­3 ­7 ­1
Summa skatt exkl. aktuell 
skatt tidigare år -677 -510 -31 40
Justering aktuell skatt tidigare år ­1 ­14 0 ­2
-678 -524 -31 38
       
Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen skatt hänförbar  
till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till ­44 Mkr (26). 
Den nominella skatten är 20,6 procent (20,6) i Sverige och 22 procent 
(22) i Danmark. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående 
 bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade 
resultat före skatt. Detta beror främst på att:
– Värdeförändring avseende förvaltningsfastigheter inte ingår i det skatte­
pliktiga resultatet.
–  Värdeförändringar avseende derivat inte ingår i det skattepliktiga resultatet.
– Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för byggnader, markanläggningar 
och fastighetsinventarier ej belastar koncernresultatet.
– Skattemässigt direkt avdragsgilla belopp avseende vissa ombyggnads­
investeringar på fastigheter ej belastar koncernresultatet.
– Skattemässigt utnyttjade underskottsavdrag ej belastar koncernresultatet
– Ej avdragsgilla räntor ökar det skattepliktiga resultatet. 
Beräkning aktuell skatt på
årets resultat i koncernen 2025 2024
Resultat före skatt 2 898 2 230
Värdeförändringar fastigheter och derivat ­860 ­449
Skattemässiga avskrivningar fastigheter ­1 384 ­1288
Direktavdrag hyresgästanpassningar  
och komponentbyten m.m ­412 ­258
Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar 75 50
Effekt ränteavdragsbegränsningar 352 363
Valutaeffekter bokad mot eget kapital i koncernen 219 ­173
Resultatandel intressebolag ­90 ­14
Övrigt 31 31
Skattepliktigt resultat före  underskottsavdrag 829 492
Underskottsavdrag, ingående balans ­1 067 ­1 354
Justering ingående underskott ­14 ­39
Underskottsavdrag, utgående balans 450 1 067
Skattepliktigt resultat 198 166
Aktuell skatt på årets resultat ­43 ­36
Aktuell skatt på fg års resultat ­1 ­14
Summa aktuell skatt -44 -50
NOT 8 | Arvode och kostnadsersättning  
till revisorerna, tkr
   Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
PwC
Revisionsuppdrag 4 329 4 281 3 256 3 211
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 600 503 600 503
Deloitte
Revisionsuppdrag – 1 522 – 1 135
Andra uppdrag – 67 – 67
Arvoden för svenska dotterbolag faktureras moderbolaget. 
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års­ och koncern ­
redo visningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande  direk törens 
förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med 
 överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det 
ankommer på  bolagets  revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde 
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av 
sådana övriga arbetsuppgifter. 
NOT 9 | Resultat från övriga värdepapper 
och fordringar som är anläggningstillgångar
   Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Ränteintäkter, koncernbolag – – 828 889
Ränteintäkter, övriga 22 29 11 11
Resultat från övriga värdepapper  
och fordringar
 
0
 
­2
 
0
 
­2
Valutakursvinster – – 218 –
22 27 1 057 898
Avsättningen såväl i Sverige som i Danmark beslutas årligen av styrelsen och 
förutsätter att kriterierna för avsättningen är uppfyllda. I personalkostnader för 
2025 ingår avsättningar om totalt 11,4 Mkr (11,4) varav 8,4 Mkr (8,0) i Sverige.

===== SIDA 106 =====

106
Noter
NOT 12 | Redogörelse för övrigt 
 totalresultat samt förändring reserver
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid om  ­
räkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat 
sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella 
rapporter presenteras i.
Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår 
vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av 
en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas 
eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget 
kapital redovisas reser ver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma 
men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
2025
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings­ 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto­
investeringar i 
 utländska verksamheter 746 ­342 – 404
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten ­673 305 – ­368
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 89 ­44 – 45
162 -82 – 81
2024
Ingående 
Balans
Årets förändring 
omräknings­ 
 reserv
Överfört  
till årets 
resultat
Utgående 
Balans
Omräkning netto­
investeringar i 
 utländska verksamheter 572 174 – 746
Säkring av valutarisk i 
utlandsverksamheten ­500 ­173 – ­673
Skatt hänförligt till 
ovanstående poster 63 26 – 89
135 27 – 162
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning 
av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor har historiskt 
använts såväl terminsaffärer i valuta som lån i utländsk valuta. För närvarande 
används enbart lån i utländsk valuta för denna säkring.
NOT 13 | Förvaltningsfastigheter
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i  syfte att generera hyres­
intäkter eller värdeökning eller en kombina tion av dessa. Förvaltningsfastig­
heter redovisas i rapport över finansiell ställning till verkligt värde. 
Wihlborgs förhyr kontor i Malmö, Köpenhamn, Lund och Helsing borg 
i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga 
fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon 
klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i 
nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Beslutade investeringar uppgår till 4 733 Mkr (4 721), varav 2 589 Mkr 
(1 693) var nedlagt vid årsskiftet. Av fastigheternas redovisade värde beräknas 
227 Mkr (193) avse aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av låneutgift att akti­
vera har en räntesats baserad på den genomsnittliga räntan på låneportföljen 
använts. Per 2025­12­31 uppgick räntesatsen till 3,63 procent (4,19).
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut  
till 27 385 Mkr (25 412).
Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till­
hörande nivå 3 i verkligt värdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i 
 värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Fastigheternas värden 
är individuellt  bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. 
Årets förändring av redovisat värde
   Koncernen
2025 2024
Redovisat värde årets ingång 59 168 55 872
Fastighetsförvärv 2 604 201
Investeringar 2 738 2 204
Avyttrade fastigheter ­156 ­117
Värdeförändring 859 585
Valutaomräkningar ­799 423
Redovisat värde 64 414 59 168
Varav: 
Kontor/Butik 50 401 47 610
Logistik/Produktion 9 181 8 212
Projekt/Mark 4 832 3 346
Värderingen av fastigheterna vid årets slut har inneburit att fastighetsvärdet ökat 
med 859 Mkr (585), varav 10 Mkr (16) avser sålda fastigheter. 
Sedan föregående årsskifte har antagandena om framtida indexeringar, 
marknadshyresutveckling, långsiktig vakans och driftkostnadsutveckling 
varit i huvudsak oförändrade. Avkastningskravet vid restvärdesberäkning 
har under året ökat för kontor i Malmö medan det sjunkit för lager/logistik 
i samtliga tre svenska orter. Totalt har avkastningskravet i Sverige ökat med 
0,06 procentenheter jämfört med för ett år sedan medan det i Danmark 
minskat med 0,06 procentenheter. Positiv nettouthyrning har haft en viss positiv 
inverkan på värderingarna medan underhållsinvesteringar och vissa avflyttnings­
risker påverkat negativt. Därtill kommer ett ökat värde från färdigställda och 
pågående projekt om 599 Mkr (393). Inflationsantagandet för 2025 är 1 procent 
i Sverige och därefter 2 procent. I Danmark antas oförändrat 2 procent. Verkligt 
värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,  oberoende fastighets­
värderare, med relevanta, professionella  kvalifikationer och med erfarenhet av 
såväl aktuella marknads områden som typ av fastig heter som värderats. I allt 
väsentligt har samma värderingsteknik använts som förra året. Under 2025 har 
likviditeten på transaktionsmarknaden och förutsättningarna för finansiering 
fortsatt att förbättras, vilket gett fastighetsvärderarna en bättre uppfattning om 
aktuella avkastningskrav. Vid bestämmandet av verkligt värde har utgångs­
punkten varit den maximala och bästa användningen, vilket i de allra flesta fall 
bedöms överenstämma med nuvarande användning. I Sverige har värdering­
arna utförts av Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och i  Danmark av Savills 
(SVL Denmark A/S). Värderingen är utförd i enlighet med International Valuation 
Standards. Den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: 
”Sannolikt pris vid försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden”, vilket 
förutsätts vara innefattad i och leda till samma värderingsresultat som tillämp­
ning av IVSC:s (International Valuation Standards Committee) definition. Som 
underlag för värderingarna har bland annat använts kvalitetssäkrad kontrakts­ 
och fastighetsrelaterad information från Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur 
offentliga källor och relevant  marknadsinformation. Samtliga fastigheter har 
besiktigats under 2023–2025. 
Verkligt värde har fastställts med en kombination av avkastningsbaserad 
metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda 
transaktioner på berörda delmarknader används för att kalibrera parametrarna 
i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Därtill kommer 
tillämpning av generella ekonomiska samband och aktuell marknadsinformation 
kring hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsättningar för 
finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av sålda 
jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka inkluderar 
relvevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde 
som beräknas ur – i normalfallet 5­åriga – kassaflöden genom att beräkna 
nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över kalkylperioden och 
nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, som 
utgör totalavkastningskravet vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden: 
Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation + fastighetsrisk, eller 
Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga utveckling (värde­
förändringen). I de fall det bedöms motiverat med hänsyn till längre hyres­
kontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som domineras av offent­
ligt finansierade hyresgäster med längre hyreskontrakt tillämpas i visa fall lägre 
kalkylränta vid nuvärdes beräkning av de årliga betalnettona. Pågående nybygg­
nadsprojekt värderas som om värderingsobjektet vore färdigställt, reducerat 
med budgeterad återstående projektkostnad samt eventuellt riskavdrag. Projekt 
i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagd kostnad. 
Obebyggd mark och andra förädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden. 
Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna. Alla 
antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknads­
förhållanden kända vid värdetidpunkten. I tabellerna på nästa sida  framgår de 
mest väsentliga värderingsantagandena. Se även sid 82–83 för information 
kring värderingarna av fastighets innehavet.

===== SIDA 107 =====

107
Noter
Sammanfattning värderingsantaganden
Kalkylperiod I normalfallet 5 år (5) för de svenska fastigheterna och 10 år (10) för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra 
kalkyl perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna.
Marknadshyra  Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig 
vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors­ och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen. 
Drift­ och  
underhållskostnader
Bedöms öka med 0,5 procentenheter (0,5) mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedömningen används, med hänsyn till objek­
tets speciella egenskaper, normaliserade drift­ och underhållskostnader. Faktiska taxebundna driftskostnader är baserade på utfall/budget 
och övriga driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.
Inflationsantagande Under kalkylperioden bedöms KPI till 1 procent 2026 (1% för 2025) i Sverige och därefter  Riksbankens långsiktiga mål om 2 procent 
(2). I Danmark bedöms inflationen till 2 procent (2). 
Övriga väsentliga 
 värderingsantaganden
Framgår av tabellen nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma antaganden som nedan vid färdigställandet, beroende på 
i vilket område projektet finns. Riskavdrag görs vid osäkerhet kring uthyrning eller beroende på tidsaspekten till färdigställande. 
Väsentliga värderingsantaganden 2025-12-31* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings­  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Drift­ och under­
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 4,25 – 7,20 4,65 – 5,75 5 – 12 1 300 – 5 600 290 – 860
Malmö Dockan + Hyllie 4,25 – 6,70 4,75 – 5,25 5 – 9 2 200 – 3 700 275 – 570
Malmö Yttre exkl. Hyllie 4,25 – 8,00 5,45 – 6,45 8 – 12 850 – 2 100 300 – 610
Helsingborg Centrum 4,25 – 7,70 4,75 – 6,10 6 – 8 1 600 – 5 200 300 – 880
Helsingborg Yttre 7,25 – 8,70 5,85 – 7,10 7 – 12 850 – 2 700 155 – 460
Lund Ideon 5,70 – 7,50 5,25 – 5,75 5 – 9 1 500 – 3 600 355 – 840
Lund Centrum/Gastelyckan 5,60 – 7,70 5,00 – 6,10 7 – 8 1 800 – 3 600 430 – 570
Köpenhamn 6,75 – 10,00 4,75 – 8,00 6 – 12 800 – 2 800 113 – 1 157
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 4,25 – 9,00 5,45 – 7,50 6 – 11 650 – 1 900 150 – 560
Helsingborg Yttre 6,80 – 8,40 5,20 – 7,00 6 – 11 450 – 2 500 160 – 425
Lund Centrum/Gastelyckan 5,55 – 7,80 5,45 – 6,25 7 650 – 1 650 170 – 380
Köpenhamn 7,75 – 9,50 5,75 – 7,50 6 – 12 800 – 1 750 96 – 436
Väsentliga värderingsantaganden 2024-12-31* 
Område
Kalkylränta för  
nuvärdesberäkning  
av driftnetton, %
Direktavkastnings­  
krav för beräkning  
av restvärde, %
Långsiktig 
 ekonomisk 
vakansgrad, %
Marknadshyra  
(kallhyra),  
kr/m²
Drift­ och under­
hållskostnader 
kr/m² 
KONTOR/BUTIK
Malmö Centrum 4,45 – 7,60 4,55 – 5,75 6 – 12 1 300 – 5 500 300 – 860
Malmö Dockan + Hyllie 4,25 – 6,50 4,55 – 5,20 5 – 8 2 000 – 3 600 330 – 570
Malmö Yttre exkl. Hyllie 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 8 – 12 850 – 2 100 310 – 620
Helsingborg Centrum 4,25 – 7,70 4,55 – 6,10 6 – 8 1600 – 5 200 280 – 790
Helsingborg Yttre 7,25 – 8,70 5,85 – 7,10 6 – 12 800 – 2 600 160 – 475
Lund Ideon 4,25 – 7,40 5,25 – 5,75 5 – 8 1 400 – 3 600 330 – 840
Lund Centrum/Gastelyckan 5,80 – 7,60 5,00 – 6,10 7 – 8 1 300 – 3 500 440 – 560
Köpenhamn 7,50 – 10,00 5,5 – 8,00 6 – 12 850 – 2 865 135 – 1 185
LOGISTIK/PRODUKTION
Malmö Yttre 4,25 – 9,00 5,45 – 7,45 7 – 9 650 – 1 850 110 – 515
Helsingborg Yttre 6,70 – 8,40 5,10 – 7,00 6 – 11 425 – 2 400 160 – 460
Lund Centrum/Gastelyckan 4,25 – 8,10 5,45 – 6,45 7 600 – 1 700 170 – 350
Köpenhamn 7,85 – 9,25 5,85 – 7,25 6 – 12 600 – 1 780 150 – 460
Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda fastigheter
Sverige Danmark
Parameter Antagen  
ändring, %*
Avkastningsvärde,  
ändring, %
Avkastningsvärde,  
ändring, mkr
Avkastningsvärde,  
ändring, %
Avkastningsvärde,  
ändring, mkr
Marknadshyresnivå 10 9,7 4 864 7,6 1 006
Marknadshyresnivå ­10 ­9,8 ­4 916 ­7,6 1 005
Drift­ och underhållskostnader** 20 ­5,2 ­2 612 ­0,9 ­119
Drift­ och underhållskostnader** ­20 5,1 2 577 0,9 120
Ekonomisk vakansgrad 25 ­3,1 ­1 537 ­1,4 ­186
Ekonomisk vakansgrad ­25 3,0 1 487 0,5 72
Direktavkastning, restvärde 0,5 ­6,1 ­3 038 ­4,6 ­611
Direktavkastning, restvärde ­0,5 7,2 3 617 5,5 722
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) 0,25 ­1,5 ­753 ­4,2 ­556
Kalkylränta (restvärde och betalnetto) ­0,25 1,4 719 4,6 606
*Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/BUTIK lokaltypen kontor, butik och för  
 LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m2. ** Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent.  
*** Sverige: Beräknad på totala drift- och underhållskostnader. Danmark: Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg minus taxebundna kostnader) 
Källa Sverige: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Källa Danmark: Savills, SVL Denmark A/S

===== SIDA 108 =====

108
Noter
NOT 14 | Leasing enligt IFRS 16
Nyttjanderättstillgångar IB/UB per leasingklass 
Tomträtter Bilar Summa
Ingående balans 2025­01­01 128 9 137
Nya leasingavtal 20 10 30
Avskrivningar – ­6 ­6
Omvärderingar – 0 0
Termineringar/försäljningar – 0 0
Utgående balans 2025-12-31 148 13 161
Belopp redovisade i Resultaträkningen
2025   2024   
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 6 4
Räntekostnader för leasingskulder 5 4
Kostnader för leasingavtal av lågt värde  
samt korttidsleasingavtal
 
2
 
2
Summa 13 10
För förfallotidpunkter avseende leasingskuld, se tabell löptider finansiella 
skulder i not 2. Nedanstående tabell visar framtida avtalade leasingavgifter 
avseende samtliga leasingavtal.  
Framtida leasingbetalningar 
2025 2024   
År 1 10 7
År 2–5 32 21
Senare än 5 år 105 70
Summa 146 98
NOT 15 | Inventarier
  Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 63 61 28 27
Valutaomräkningar ­2 1 – –
Investeringar 1 2 1 1
Försäljningar och utrangeringar ­3 ­1 – –
Utgående anskaffningsvärden 59 63 29 28
Ingående avskrivningar ­54 ­50 ­24 ­23
Valutaomräkningar 2 ­1 – –
Försäljningar och utrangeringar 3 1 – –
Årets avskrivning ­2 ­4 ­1 ­1
Utgående avskrivningar ­51 ­54 ­25 ­24
Redovisat värde 8 9 4 4
NOT 16 | Andelar i joint ventures och 
 innehav i gemensamma verksamheter
I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen 
gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om  koncernen har direkt 
rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint 
venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den legala formen, 
avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För 
Wihlborgs del innebär detta att Dockan  Exploatering AB och SFF Holding AB 
klassificeras som gemensamma verksamheter vilket fått till följd att Wihlborgs 
andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag konsolideras in 
i koncern redovisningen. De tillgångar, skulder, intäkter och kostnader som inte 
kan fördelas direkt på delägarna fördelas utifrån ägarandelen. I koncernen sker 
eliminering av interna mellanhavanden motsvarande ägarandelen. Joint ventures 
redovisas enligt kapital andelsmetoden. 
 Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Redovisat värde vid årets ingång 160 141 43 43
Tillskott – 4 – –
Nedskrivning 0 ­4 – –
Resultatandel 90 19 – –
Redovisat värde vid årets utgång 250 160 43 43
Klassificering,
Namn Org nr
 
Säte
Ägarandel* 
2025
Joint ventures:
Hälsostaden Ängelholm Holding AB 556790­5723 Ängelholm 33,3
Fastighets AB ML4 556786­2155 Lund 50,0
Medeon AB 556564­5198 Malmö 40,0
Ideon AB 556862­4026 Lund 49,0
Hetch AB 559193­7486 Helsingborg 25,0
Bergalidens Utvecklingsbolag  
i Helsingborg AB
 
559434­7105
 
Helsingborg
 
25,0
Gemensam verksamhet: 
Dockan Exploatering AB 556594­2645 Malmö 33,3
SFF Holding AB 556958­5606 Stockholm 20,0
* Samma ägarandel 2024  
Känslighetsanalyserna visar känsligheten i Wihlborgs fastighetsvärderingar för 
de väsentliga värderingsparametrarna marknadshyra, drift­ och underhållskost­
nader, ekonomisk vakansgrad, direktavkastningskrav (restvärde) samt kalkylränta. 
Beräkningar är utförda på fastigheter som är värderade med en avkastningsbase­
rad metod, dvs omfattar inte obebyggd mark som värderas med ortsprismetod. 
Genom att variera ett antal parametrar erhålls ett mått på känsligheten i 
värderingen. Till exempel ger en sänkning av direktavkastningskravet i Sverige 
på 0,5 procentenheter en höjning av avkastningsvärdet om 7,2 procent eller 
3 617 mkr på de svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning 
innebär en sänkning av avkastningsvärdet om ­6,1 procent eller ­3 038 mkr.
Känslighetsanalysen visar en isolerad förändring av en värderingsparame­
ter vilket ger en förenklad bild av dynamiken på fastighetsmarknaden, då en 
parameter sällan påverkas isolerat. Parametrarna är till stor del beroende av 
varandra och sammankopplade. Till exempel kan en större vakans i det enskilda 
värderingsobjektet ge förändrade antagande för kassaflöde (marknadshyra, 
drift­ och underhållskostnader m.m.) och ändrad riskaptit från marknaden vilket 
påverkar marknadens betalningsvilja (avkastningskrav och kalkylränta). 
Intervallen i känslighetsanalysen är valda utifrån historiska intervall för vad som 
bedöms vara marknadens och koncernens förändringar över en längre tidsperiod.

===== SIDA 109 =====

109
Noter
NOT 17 | Fordringar hos joint ventures
 Koncernen   Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Förfallotidpunkt mellan  
1–5 år från balansdagen
 
1
 
1
 
17
 
17
Förfallotidpunkt senare än  
5 år från balansdagen
 
200
 
200
 
200
 
200
Redovisat värde 201 201 217 217
NOT 18 | Övriga tillgångar  
  Koncernen
2025 2024
Periodiserade hyresrabatter 103 80
Övriga förutbetalda kostnader 2 0
Redovisat värde 105 80
NOT 19 | Analys av kreditriskexponering  
i kundfordringar 
    Koncernen
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar 2025 2024
Kundfordringar som är varken förfallna 
eller nedskrivna
 
28
 
23
Kundfordringar som är förfallna
1–30 dagar 1 20
31–60 dagar 3 16
61–90 dagar 1 1
>90 dagar 44 19
Varav reserverat (exklusive moms) ­20 ­16
Summa 57 63
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster  
till 9 Mkr (8).
Redovisat värde
Verkligt värde  Koncernen    Moderbolag
Namn 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hälsostaden Ängelholm 
Holding AB
 
51
 
46
 
50
 
45
 
5
 
5
Fastighets AB ML4 197 112 197 112 21 21
Medeon AB 1 1 1 1 0 0
Ideon AB 2 2 2 2 ­ ­
Hetch AB 0 0 0 0 ­ ­
Bergaliden  
Utvecklings AB
 
0
 
0
 
0
 
0
 
0
 
0
Dockan Exploatering AB 55 51 ­ ­ 17 17
SFF Holding AB 9 9 ­ ­ ­ ­
Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures
– Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan Region Skåne, Peab 
och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar fastigheterna inom 
Ängelholms sjukhusområde. 
– Medeon AB marknadsför Medeon Science Park, en forskningspark i Malmö med 
inriktning på life science (läkemedel, medicinteknik, bioteknik och hälsovård). 
– Ideon AB som ägs tillsammans med LU Holding AB, Castellum AB och Lunds 
kommun ska stärka och utveckla Ideon som en kreativ och aktiv forskningsby i 
nära kontakt med universitet och högskolor. 
– Fastighets AB ML4 som Wihlborgs äger tillsammans med Peab Sverige AB 
ska utveckla, äga och förvalta fastigheten i Lund där forskningsanläggningarna 
MAX IV och CMU ”Comparative Medicine Unit” finns. Lunds Universitet förhyr 
båda anläggningarna. Hyreskontraktet avseende MAX IV­anläggningen löper 
till 2040 och hyreskontraktet för CMU till 2041. Finansieringen av såväl CMU­ 
som MAX IV­anläggningen sker genom Nordiska Investerings banken (NIB).
– Hetch AB driver en icke­vinstdrivande tech­community för startups i 
 Helsingborg. Genom Hetch får bolagen tillgång till verktyg, evenemang och 
faciliteter för att möjliggöra tillväxt och sysselsättning i regionen. 
– Bergaliden Utvecklingsbolag i Helsingborg AB är vilande. 
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (100 %)
Resultat 2025 2024
Rörelseintäkter 360 371
Rörelsekostnader ­119 ­113
Finansnetto ­86 ­110
Avskrivn ­90 ­91
Värdeförändring 171 0
Skatt ­51 ­18
Resultat 185 39
Förvaltningsfastigheter 3 057 2 976
Övriga anläggningstillgångar 276 263
Omsättningstillgångar 197 203
3 529 3 442
Eget kapital 553 368
Långfristiga skulder 2 747 2 826
Kortfristiga skulder 230 248
3 529 3 442
Redovisat värde 250 160
Beskrivning av innehav klassificerade som gemensam verksamhet
– Dockan Exploatering AB bedriver exploateringsverksamhet inom  
Dockan området i Malmö. Bolaget har till uppgift att förse del ägarna  
med byggbar mark.
– SFF Holding AB äger 100 % av Svensk FastighetsFinansiering AB som är ett 
finansbolag som emitterar obliga tioner på den svenska kapitalmarknaden via 
ett säkerställt MTN­program om 12 000 Mkr. Obligationerna är säkerställda 
med pantbrev i fastigheter och noteras på Nasdaq Stockholm. SFF Holding 
AB ägs till lika delar av de noterade fastighetsbolagen Catena AB, Diös 
Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer  Fastigheter Holding AB och Wihlborgs 
Fastigheter AB. Syftet är att bredda basen för bolagets upp låningsstruktur i 
ett läge där kapitalmarknaden har stor efter frågan på obligationer. Vid årets 
slut hade obligationer emitterats för 6 380 Mkr (5 270), varav Wihlborgs andel 
uppgick till 1 267 Mkr (614). 
Sammandrag av gemensamma verksamheters bolagens resultat och ställning 
(100 %)
Resultat 2025 2024
Rörelseintäkter 16 15
Rörelsekostnader ­14 ­14
Finansnetto 8 14
Värdeförändring fastigheter 26 25
Skatt ­6 ­7
Resultat 29 33
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 360 333
Övriga anläggningstillgångar 3 371 5 033
Omsättningstillgångar 4 123 1 368
7 854 6 734
Skulder och eget kapital
Eget kapital 1 341 1 315
Långfristiga skulder 2 912 4 477
Kortfristiga skulder 3 601 942
7 854 6 734

===== SIDA 110 =====

110
Noter
NOT 22 | Eget kapital
Antal registrerade och utestående aktier 
vid årets in­ och utgång 307 426 912
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärdet per aktie är 0,625 kr 
(0,625). Under år 2025 har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 3,20 kr 
(3,15) eller totalt 984 Mkr (968).
VINSTDISPOSITION
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om  
5 768 299 101 kr ska disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 3,30 kr/
aktie, totalt 1 014 508 810 kr, och att i ny räkning överföra 4 753 790 291 kr.
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 22 april 2026.
Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
– 50 procent av förvaltningsresultatet belastat med 20,6 procent skatt.
– 50 procent av realiserat resultat fastighetsförsäljningar, det vill säga 
 försäljningspris minskat med totalt investerat kapital, belastat med 
 20,6 procent skatt.
I syfte att styra och förvalta företagets kapital har ett antal finansiella mål 
ställts upp som ska ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den 
bästa avkastningen med beaktande av risk. Med kapital avses eget kapital.  
Se definitioner och beräkningsunderlag på sid 129–131.
Mål 
2025
Utfall 
2025
Genomsnitt 
2021–2025
Räntabilitet på eget kapital ska  
 överstiga den riskfria räntan med  
minst sex procentenheter, % 
 
 
>8,19
 
 
9,4
 
 
8,6
Soliditet, % >30 36,9 39,6
Belåningsgrad, % <60 51,6 49,5
Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 2,9 4,1
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet 
och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på 
lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2025. På sid 16–21 finns 
ytterligare information om koncernens mål, utdelnings policy, aktien med mera.
NOT 23 | Uppskjuten skatteskuld
       Koncernen
2025 2024
Uppskjuten skatt har beräknats på nettot av:
– Underskottsavdrag ­93 ­220
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende fastigheter 
 
6 418
 
5 918
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
avseende derivat 
 
8
 
5
– Skillnad i lån och räntor ­39 ­61
– Uppskjuten skatt leasingtillgångar 33 28
– Uppskjuten skatt leasingskulder ­33 ­28
– Andra temporära skillnader ­18 ­5
6 276 5 637
Underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt 
uppgår till 450 Mkr (1 067). Av dessa är 18 Mkr (23) koncernbidrags­ eller 
fusionsspärrade underskott. 
NOT 24 | Andra avsättningar
     Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Stämpelskatt, fastighetsförvärv 23 23 – –
Avsättningar till pensioner 3 2 3 2
Övriga avsättningar 0 12 – –
Redovisat värde 26 37 3 2
Stämpelskatteskulden har uppstått då fastigheter sålts internt inom  koncernen . 
Skulden förfaller till betalning först då fastigheterna eller de koncernbolag 
som äger fastigheterna säljs till extern part. Avsättningar till pensioner i 
moderbolaget nettoredovisas mot långfristig fordran för kapitalförsäkring.
NOT 25 | Räntebärande skulder
Lån till kreditinstitut
          Koncernen    Moderbolag
  2025 2024 2025 2024
Förfallotidpunkt upp till 
1 år från balansdagen
 
2 457
 
842
 
1 843
 
840
Förfallotidpunkt mellan 
1 och 5 år från balansdagen
 
23 349
 
20 649
 
22 573
 
20 009
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen
 
7 444
 
8 600
 
1 286
 
2 088
33 250 30 091 25 702 22 937
– varav långfristig del 
– varav kortfristig del
30 793
2 457
29 249
842
23 859
1 843
22 097
840
33 250 30 091 25 702 22 937
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 169 Mkr (0) 
för koncernen och för moderbolaget med 47 Mkr (0). Beviljad kreditlimit för 
checkräkningskredit uppgår för koncernen till 445 Mkr (454) och för moder­
bolaget till 300 Mkr (300). Kortfristiga lån som formellt ska återbetalas inom 
12 månader har klassificerats som långfristiga om de ingår i kredit ramavtal 
vilka ger en ovillkorlig rätt att förlänga lånen så att löptiden blir mer än 
12 månader. Vid beaktande av outnyttjat låneutrymme i samtliga långfristiga 
kreditramavtal blir den kortfristiga nettoexponeringen 0 Mkr (0). I låneport­
följen ingår förutom lån från banker och kreditinstitut även obligationslån 
upptagna via finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med 1 267 Mkr 
(614) och egna obligationslån om 4 266 Mkr (3 340).
NOT 21 | Likvida medel
Likvida medel utgörs av banktillgodohavanden. Outnyttjade checkräknings­
krediter som ej ingår i likvida medel uppgår till 276 Mkr (454), varav 253 Mkr 
(300) i moderbolaget.
NOT 20 | Förutbetalda kostnader  
och upplupna intäkter
     Koncernen     Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Upplupna hyresintäkter m.m. 30 26 – –
Upplupna ränteintäkter 1 1 1 0
Periodiserade lånekostnader 27 25 27 25
Förutbetalda kostnader 45 34 5 5
Summa 103 85 33 31

===== SIDA 111 =====

111
Noter
NOT 26 | Derivatinstrument
Fördelning värde utifrån derivatinstrumentens slutförfallotidpunkt
      Koncernen   Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Mindre än 1 år från balansdagen 8 18 8 18
Mellan 1 och 5 år från balansdagen 21 13 21 13
Senare än 5 år från balansdagen 12 ­7 12 ­7
42 24 42 24
varav redovisas som
Långfristig fordran
– Räntederivat, övervärde 196 252 196 252
Långfristig skuld
– Räntederivat, undervärde ­154 ­228 ­154 ­228
Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder i balans räkningen  
och värderas löpande i enlighet med IFRS 9 till verkligt värde enligt nivå 2. 
Värdering sker enligt en marknadsansats där verkliga värden baseras på 
noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och 
kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. I not 2 – 
Finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs 
derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
NOT 27 | Upplupna kostnader  
och  förutbetalda intäkter
          Koncernen    Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Förskottsbetalda hyror 589 562 – –
Räntekostnader 90 48 87 46
Personalrelaterade kostnader 26 26 24 22
Fastighetsskatt 41 16
Avräkning tilläggsdebitering 6 20 – –
Övriga upplupna kostnader 44 44 15 15
797 726 126 83
NOT 28 | Ställda säkerheter  
och  eventualförpliktelser
       Koncernen    Moderbolag
Ställda säkerheter 2025 2024 2025 2024
Fastighetsinteckningar 31 644 30 190 – –
Andelar i koncernföretag 269 32 1 853 1 711
Andelar i joint venture 197 112 21 21
Reverser – – 17 009 15 870
Övriga ställda säkerheter 69 37 9 8
32 179 30 771 18 892 17 610
Eventualförpliktelser
Borgensåtagande för dotterbolag 6 179 6 577 6 179 6 577
Övriga ansvarsförbindelser 594 549 1 861 1 163
6 773 7 126 8 040 7 740
Fyllnadsborgen för Fastighets AB ML4 
Som säkerhet för samtliga lån i Fastighets AB ML4 till Nordiska Investerings­
banken (NIB) har banken pant i hyresavtalen med Lunds universitet samt i 
hyres inbetalningarna, panträtt i försäkringsfordringar samt inteckning i tomträtt 
och byggnader. För det fall att Lunds universitet underlåter att erlägga hyres­
betalningar med hänvisning till tvingande lagstiftning i  Jordabalken/Hyreslagen 
har Wihlborgs ingått en fyllnadsborgen för 50 procent av obetalda, förfallna 
 betalningar avseende räntor och amorteringar för det lån som avser Max 
IV­anläggningen, som Fastighets AB ML4 underlåtit att betala. Vid årsskiftet 
uppgick 50 procent av (obetald men ej förfallen) skuld på det berörda lånet till 
562 Mkr (589). 
NOT 29 | Avstämning av  
räntebärande skulder
  Koncernen   Moderbolag
2025 2024 2025 2024
Lån vid årets ingång 30 091 27 949 22 937 20 815
Upptagna lån 14 693 14 293 12 852 13 516
Amortering låneskuld ­10 855 ­12 558 ­ 9 782 ­11 568
Summa kassaflödespåverkande poster 3 838 1 735 3 070 1 948
Omräkning lån i utländska bolag ­391 221 – –
Valutakursförändring lån  
i utländsk valuta
 
­305
 
174
 
­305
 
174
Övrigt  17 12 – –
Summa ej  
kassaflödespåverkande poster
 
­679
 
407
 
­305
 
174
Lån vid årets utgång 33 250 30 091 25 702 22 937
NOT 30 | Nettoomsättning  
och  rörelsekostnader
Nettoomsättningen avser till största del moderbolagets vidare debitering  
av kostnader till andra koncernbolag av främst fastighets administration, 
 fastighetsskötsel och andel av central admi nistration.
  Moderbolag
Rörelsekostnader 2025 2024
Personalkostnader 172 164
Administrationskostnader 71 68
243 232
NOT 31 | Resultat från andelar  
i  koncernföretag
   Moderbolaget
2025 2024
Utdelning på andelar 860 655
Nedskrivning andelar ­20 ­1
Resultat försäljning andelar – 0
840 654
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moder­
bolaget överstiger det verkliga värdet på ett enskilt koncernföretag. I de fall 
nedskrivna andelars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget 
reverseras dessa nedskrivningar helt eller delvis. Under 2025 har nedskrivning 
av andelsvärdet skett i 2 (1) koncernföretag. 
NOT 32 | Räntekostnader  
och liknande resultatposter
   Moderbolaget
2025 2024
Räntekostnader, koncernbolag 77 76
Räntekostnader, övriga 896 899
Valutakursförluster – 173
973 1 148

===== SIDA 112 =====

112
Noter
NOT 34 | Andelar i koncernföretag
   Moderbolaget
2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 13 783 13 741
Lämnade aktieägartillskott 77 49
Likvidation av dotterbolag − ­7
Utgående anskaffningsvärde 13 860 13 783
Ingående nedskrivningar ­3 083 ­3 089
Årets nedskrivningar ­20 ­1
Likvidation av dotterbolag – 7
Utgående nedskrivningar -3 103 -3 083
Redovisat värde 10 757 10 700
Dotterbolag
Namn Org nr
Redovisat 
värde
Balken 10 i Malmö AB 556705­3334 19
Bastionen Syd AB  556072­2042 115
Berga V5, AB  556742­9443 1
Bruksgatans Fastighets AB 556401­0675 37
Bunium Fastigheter AB 556700­5474 24
Exab Utvecklings AB 556353­2828 49
Fastighets AB Altimeter 556786­2213 6
Fastighets AB Bergakniven 556742­7454 11
Fastighets AB Fortet  556090­5621 7
Fastighets AB Hundstjärnan 556824­7679 21
Fastighets AB Kastrullen 556754­8812 2
Fastighets AB Kvävet 556222­8071 7
Fastighets AB Oxigenium 556754­8820 218
Fastighets AB Plinius 556033­6538 30
Fastighets AB Stillman 556082­1752 48
Fastighets AB Yxstenen 556691­4437 7
Fastighets AB Öresundsbron 556096­7258 581
Första Fastighets AB Ideon 556233­7765 847
Förvaltnings AB Haspen 556466­2533 13
Hilab Fastigheter AB  556112­0345 20
Hundlokan 10 i Malmö AB 556730­4489 37
Ishavet Malmö AB  556928­0737 15
Kalinehuset AB  556129­5824 85
Kniven 2 AB  556706­9355 7
Kolgafour AB  556627­7843 7
Lund Lagret 1 AB  556730­3820 35
M2 Fastigheter AB  556101­4332 119
Malmö Börshus AB  556115­8543 90
Medeon Fastigheter AB 556034­1140 31
Neptuninnan AB  556743­5465 98
Ringcentralen i Hälsingborg Fastighets AB 556115­9483 0
Studentkåren 6 Fastighets AB 556730­3499 134
Utvecklings AB Kranen 556286­9999 146
Weraco AB 556509­6418 59
Wihlborg & Son AB  556298­1893 150
Wihlborgs A/S 14 12 50 43 820
Wihlborgs Ackumul 17 AB 556742­5813 12
Wihlborgs Ametisten 5 AB 556686­0457 7
Wihlborgs Armborstet 6 AB 556966­7081 15
Wihlborgs Benkammen 16 AB 559096­6213 19
Wihlborgs BG 6 AB  559063­5545 0
Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB 556675­2449 0
Wihlborgs Borgeby AB 556675­2639 0
Wihlborgs Bronsdolken AB 556232­5919 4
Wihlborgs Bure 2 AB 559053­5372 42
Wihlborgs Bytarebacken AB 556822­0171 266
Wihlborgs Cinder AB 556518­5732 6
Wihlborgs Cityfastighet AB 556862­2848 1
Wihlborgs Cylindern 2 AB 559015­5023 7
Wihlborgs Erik Menved 37 AB 556704­3699 417
Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB 556101­6295 424
Wihlborgs Fastigheter i Nordvästra Skåne AB 556271­3924 3
Wihlborgs Fisken 18 AB 556675­2357 155
Wihlborgs Flounderone AB 556727­7909 21
Wihlborgs Forskaren 3 AB 556690­0667 134
Wihlborgs Fosieberg AB 556188­3223 50
Wihlborgs Gallerian AB 556704­3632 181
Wihlborgs Gimlett AB 556704­3681 127
Wihlborgs Gjuteriet 18 AB 556717­2282 1
Wihlborgs Gåsebäck AB 556303­1326 9
Wihlborgs Gängtappen 2 AB 556813­3572 151
Wihlborgs Havskryssaren AB 556703­0613 43
Wihlborgs Hermes 10 AB 556721­4225 12
Wihlborgs Holding AB 556701­2827 27
Wihlborgs Hordaland 1 AB 556704­3731 7
Wihlborgs Ideon Fastigheter AB 556239­8718 194
Wihlborgs Kalifornien 11 AB 556093­4944 109
Wihlborgs Karin 13 AB 556761­8987 123
Wihlborgs Karin 14 AB 559063­5511 1
Wihlborgs Kranen AB 556704­6387 112
Wihlborgs Kroksabeln 12 AB 556654­0331 72
Wihlborgs Kunskapen 1 AB  559054­2741 26
Wihlborgs KV 9 AB 559063­5495 0
Wihlborgs Kärnan Södra 9 AB 556824­7661 81
Wihlborgs Lönngatan AB 556704­3657 10
Wihlborgs Mobergsgården Västra 8 AB 556831­9130 34
Wihlborgs MS 9 AB 559025­2598 0
Wihlborgs Musköten 17 AB 559021­1081 18
Wihlborgs Måsen 17 AB 556627­7835 2
Wihlborgs Naboland 3 AB 556824­7703 27
Wihlborgs Nora 11 AB 556761­9001 238
Wihlborgs Nya Vattentornet 2 4 AB 556137­8562 666
Wihlborgs Obligation Holding AB 556240­3633 23
Wihlborgs Olsgård 8 AB 556775­6019 10
Wihlborgs Polisen 6 AB 559063­5529 0
Wihlborgs Polisen 7 AB  559063­5537 1
Wihlborgs Polisett AB 556703­0589 119
Wihlborgs Pulpeten 5 AB  556910­1016 218
Wihlborgs Raffinaderiet 3 AB  559117­8750 115
Wihlborgs Raffinaderiet 5 AB  559117­9923 6
Wihlborgs Riggen AB 556701­5028 202
Wihlborgs Ritaren 1 AB 556675­2605 1
Wihlborgs Rosengård AB 556699­7986 49
Wihlborgs Rubinen AB 556862­2855 7
Wihlborgs Skrovet 3 AB 556468­5385 174
Wihlborgs Skrovet 4 AB 556173­9417 5
Wihlborgs Skrovet 5 AB 556237­6268 151
Wihlborgs Skrovet 6 AB 556681­1898 272
Wihlborgs Spanien 5 AB 556710­4574 0
Wihlborgs Sparven 15 AB 556704­3624 292
Wihlborgs Spettet 11 AB 556761­9050 12
Wihlborgs Stattena 7 AB  559012­4995 7
Wihlborgs Stenåldern 7 AB 556120­9759 0
Wihlborgs Sufflören 3 AB 556704­3640 6
Wihlborgs Sunnanå 12:27 AB 556766­4098 50
Wihlborgs Sunnanå 12:53 AB 559063­5479 1
Wihlborgs Sunnanå 12:54 AB  559063­5487 5
Wihlborgs Sydporten AB 556726­0202 36
Wihlborgs Terminalen 1 AB 556726­1663 83
Wihlborgs Terminalen 3 AB 556962­9859 66
Wihlborgs Tower AB 556962­8695 411
Wihlborgs Tyfonen 1 AB 556692­2570 1
Wihlborgs Ursula 1 AB  559063­5503 190
Wihlborgs Uvenine AB 556695­2502 41
Wihlborgs Vetskapen 1 AB  559163­3440 10
Wihlborgs Väktaren 3 AB 556743­6109 181
Wihlborgs Zirkonen 2 AB 556788­4852 17
Wihlborgs Östersjön 1 AB 556637­7361 146
Wihlborgsporten AB 556630­3797 56
Wihlodia AB 556301­8109 43
  10 757
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moder bolaget 
överstiger det verkliga värdet på enskilt koncernföretag. I de fall nedskrivna an ­
delars värde ökat och överstiger redovisat värde i moderbolaget reverseras dessa 
nedskrivningar helt eller delvis. 
Av ovan redovisade dotterbolag utgör 12 st moderbolag i  underkoncerner. 
Samtliga dotterbolag är helägda bolag och alla har säte i Malmö utom Wihlborgs 
A/S som har säte i Köpenhamn. Totalt finns i koncernen 173 (163) bolag.
NOT 33 | Bokslutsdispositioner
Posten avser erhållna eller lämnade koncernbidrag från eller till andra 
koncernbolag. Koncern bidrag redovisas i enlighet med alternativregeln i 
RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag 
redovisas som bokslutsdisposition.

===== SIDA 113 =====

113
Noter
NOT 35 | Uppskjuten skatteskuld/ 
uppskjuten skattefordran
   Moderbolaget
2025 2024
Uppskjuten skatt har beräknats på:
– Skillnad redovisat och skattemässigt värde 
 avseende derivat
 
­8
 
­5
– Sparade ej avdragsgilla räntor 0 28
– Övriga temporära skillnader 3 3
-5 26
Moderbolaget hade vid årets slut outnyttjade underskottsavdrag uppgående 
till 0 Mkr (0).
NOT 36 | Kategorisering av finansiella instrument
Kundfordringar, övriga fordringar, kassa och bank, leverantörsskulder samt övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för  eventuell  
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning 
 innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. 
Redovisat värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9.
2025-12-31 Koncernen Moderbolaget
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag 23 182
Fordringar hos joint ventures 201 217
Derivatinstrument 196 196
Kundfordringar 57 1
Övriga kortfristiga fordringar 139 4
Kassa och bank 263 142
Summa 660 196 23 546 196
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut 33 250 25 702
Skulder till koncernföretag 2 606
Övriga långfristiga skulder 22
Leasingskulder 161
Derivatinstrument 154 154
Leverantörsskulder 461 5
Övriga kortfristiga skulder 442 95
Summa 34 336 154 28 408 154
2024-12-31 Koncernen Moderbolaget
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Upplupet  
anskaffnings värde
Verkligt värde via 
 resultaträkningen
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag 19 816
Fordringar hos joint ventures 201 217
Derivatinstrument 252 252
Kundfordringar 63 1
Övriga kortfristiga fordringar 165 3
Kassa och bank 412 332
Summa 841 252 20 369 252
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut 30 091 22 937
Skulder till koncernföretag 1 917
Övriga långfristiga skulder 9
Leasingskulder 137
Derivatinstrument 228 228
Leverantörsskulder 310 6
Övriga kortfristiga skulder 387 54
Summa 30 934 228 24 914 228

===== SIDA 114 =====