Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

Lyckliga
grannskap
för fler
Års- och hållbarhets- 
redovisning 2023

===== SIDA 2 =====

01 02 03 04 05
Verksamhet
03 — Bonava i korthet
07 — 2023 i korthet
09 — Vd har ordet
12 — Marknad och trender
16 — Strategiskt ramverk
18 —  Syfte
19—  Värderingar
20 —  Mål
22 —  Strategiska prioriteringar
28 —  Vår grund
30 — Segment
31 —  Översikt
32 —  Tyskland
34 —  Sverige
36 —  Finland
38 —  Baltikum
Bolagsstyrning
40 — Bolagsstyrningsrapport
48 — Styrelse
49 — Koncernledning
50 — Revisors yttrande
Finansiell rapportering 
 52 — Innehållsförteckning
 53 — Förvaltningsberättelse
 53 —  Koncernen
 56 —  Segment
 60 —  Risker och riskhantering
 63 —  Koncernens räkenskaper 
och noter
 93 —   Moderbolagets  
räkenskaper och noter
 100 — Underskrifter
 101 — Revisionsberättelse
Fördjupad 
hållbarhets information
106 — Vår hållbarhetsagenda
108 — Hållbarhetsmål 2023
109 — Så arbetar Bonava
111 —  Lyckliga grannskap  
för fler
112 — Miljöhänsyn i allt
116 — Människan i centrum
121 — Effektiv styrning
124 — Hållbarhetsnoter
149 — GRI-index
152 — FN:s Global Compact
153 — Revisors yttrande
Övrig information
155 —  Kapitalstruktur och 
finansiering
157 —  Lokala betalnings- 
modeller 
158 — Bonava-aktien och ägarna
160 — Femårsöversikt
161 — Definitioner
162 —  Information till 
aktieägarna
163 — Kontaktinformation
164 — Historia
Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 52–100. Den legala hållbarhets-
rapporten om  fattar sidorna 3–29, 45–47, 60–62 och 105–152. Årsredovisningen  
publiceras på svenska och  engelska. Den svenska versionen är originalversion 
och har tolkningsföreträde före den engelska.
Innehåll

===== SIDA 3 =====

Varför?
Vårt syfte är att  
bygga lyckliga  
grannskap för fler
Lycka hör ihop med var  
du bor. Bonava har  sedan 
starten drivits av en stark 
nyfikenhet att förstå vad  
det innebär. Att skapa  
platser och  miljöer där 
människor trivs och där  
framtida  generationer kan 
växa upp handlar om så 
 mycket mer än fyra väggar. 
Därför bygger vi mer än 
bostäder. Vi skapar lyckliga 
 grannskap för fler.
Bonava i korthet 3Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 4 =====

Vad?
En ledande 
 bostadsutvecklare
Vi utvecklar bostäder som 
fler människor har möjlighet 
att köpa och leva i. För att  
erbjuda attraktiva och kon-
kurrenskraftiga bostäder  
arbetar vi effektivt och  
hållbart i hela vår affär. 
Vi förädlar byggbar mark till attraktiva och hållbara grannskap utifrån en genuin för ståelse 
för våra kunders behov och områdets unika förutsättningar. Vi bygger flera typer av bostä-
der, såsom flerbostadshus, småhus och radhus, med olika upplåtelseformer. Våra resurs-
effektiva och hållbara hus skapar värde såväl för våra kunder, ägare, med arbetare som för 
samhället i stort. 
2  Projektplanering 4  Projektgenomförande 5  Kundservice1  Markförvärv
3  Marknadsföring, försäljning
Vi förvärvar mark i 
expansiva regioner 
med hänsyn taget 
till risker, möjlighe-
ter och typ av bostads- 
projekt. 
Genom bred 
samverkan  
skapar vi grann- 
skap som är 
resurseffektiva  
att både produ- 
cera och leva i. 
Design och utform-
ning sker bland annat 
med interna resurser. 
Vi ger stöd vid 
inflyttningen och 
skapar förutsätt-
ningar för ett håll- 
bart och lyckligt 
grannskap. 
Vi har egen produktionsledning  
på samtliga marknader. 
Marknadsföring  
och försäljning  
av våra bostäder  
startar redan under 
projektplaneringen. 
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 4
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 5 =====

Var?
I Europa
Med cirka 1 300 medarbe- 
tare var vi under 2023 verk - 
samma i Tyskland, Sverige, 
Finland, Norge, Estland, 
Lettland och Litauen. Under 
året sålde vi verksamheten  
i Norge och slutförde för - 
sälj ningen av verksamheten  
i S:t Peters burg och avslu tade 
därmed all verksamhet i 
Ryssland. Tyskland är vår 
största marknad. 
Vi fokuserar på storstads-
regioner och strävar efter att 
stärka positionen på markna-
der med stor potential för ett 
lång siktigt värdeskapande.
Bonavas huvudkontor ligger i Stockholm  
och  Bonavas  aktie och gröna obligation  
är noterade på Stockholm Nasdaq.
Geografisk närvaro
Länder 
6
(7)
 
Nettoomsättning1)
SEK Mdr 
13,3 
(14,0)
Per segment
Medarbetare1)
Antal medarbetare
1 300 
(1 800)
Per segment
 Tyskland, 61%
 Sverige, 7%
 Finland, 10%
 Baltikum, 17%
 Övrig verksamhet, 5%
 Tyskland, 55%
 Sverige, 20%
 Finland, 19%
 Baltikum, 6%
1) Avser kvarvarande verksamhet där inte annat anges. 2022 har omräknats från föregående års årsredovisning. 
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 5
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 6 =====

Hur? 
En affärsmodell 
som balanserar  
risk
Bonavas projektportfölj  
är diversifierad avseende 
kundsegment, produkttyp 
och geografi. Vilket segment 
som är starkt och vilken typ 
av bostäder som efterfrågas 
varierar över tid. Dess utom 
kan den makro ekonomiska 
situationen skilja sig mellan 
länder. 
Vår balanserade affärs modell 
ger oss högre flexibilitet, 
lägre riskprofil och ökade 
möjligheter, vilket varit värde- 
skapande under den utman- 
ande marknaden 2023. 
Konsumenter  
och investerare 
Bonavas affär riktar sig till både 
konsumenter och investerare. 
Kärnverksamheten är att utveckla 
och sälja bostäder till privatperso-
ner. Samtidigt utgör projekt rik-
tade till inves terare ett attraktivt 
komplement,  genom att bidra till 
förbättrad risk- och kassaflödes-
profil. På många mark nader beta-
las investerarprojekt i förskott, 
medan privatpersoner oftast beta-
lar vid inflyttning. På vår största 
marknad, Tyskland, betalar även 
 privatpersoner i förskott.
Produktmix 
Vårt erbjudande innefattar såväl 
flerbostadshus som småhus och 
vi erbjuder olika upplåtelsefor-
mer. Vår produktmix bidrar till att 
minska risken genom att margina-
ler, volymer samt försäljnings- och 
bygghastighet varierar. En mix av 
produkttyper ökar möjligheterna 
att möta en skiftande efterfrågan 
över tid, vara en långsiktig och 
trovärdig partner för kommuner 
samt att vara relevanta i större 
områden. 
Geografisk  
spridning
Med geografisk närvaro i 19  
regioner i sex länder kan vi möta 
lokala för ändringar i efterfrågan 
genom att investera i de markna-
der som genererar bäst avkast-
ning. Bonava bevakar och utvär-
derar makroekonomi och andra 
kriterier på marknaderna löpande 
för att säkerställa att vi  verkar på 
de marknader som är mest attrak-
tiva för bolagets lång siktiga affär. 
Kundsegment Produktmix Geografisk spridning
Kunddiversifiering
Olika marginaler och riskprofiler
Produktdiversifiering
Olika volym och hastighet
Geografisk diversifiering
Olika makroekonomiska lägen
Konsumenter
EnfamiljshusInvesterare
Flerfamiljshus Land X
Land Y
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 6
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 7 =====

2023 i korthet
Nyckeltal
MSEK om inte annat anges 2023 2022 2021
Nettoomsättning 13 269  13 987  13 959 
Bruttoresultat 1 421  1 689  1 900 
Bruttomarginal, % 10,7 12,1 13,6
Underliggande bruttomarginal, % 11,8  14,8 13,4 
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster 660  858  1 111 
Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster, % 5,0  6,1  8,0 
Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster –619  802  1 081 
Rörelsemarginal efter jämförelsestörande poster, % –4,7  5,7  7,7 
Resultat före skatt –1 137  609  948 
Resultat per aktie, SEK2) –10,66  4,10  7,10 
Nettoskuld3) 4 951  7 259  3 313 
Avkastning på sysselsatt kapital, R12, %3) 4,3  6,9  9,6 
Soliditet, %3) 34,6  31,2  35,1 
Resultatavräknade bostäder, antal 3 969  4 369  4 478 
2) Före och efter utspädning. För mer information om koncernens nyckeltal och definitioner se sidan 161.
3) Inklusive avvecklad verksamhet fram till tidpunkten för avyttring. 
Finansiellt1) Byggrätter, försäljning och starter1) 
Rörelseresultat och rörelsemarginal före 
jämförelsestörande poster
0
400
800
1 200
202320222021
0
5
10
15
8,0
6,1
5,0
%
1 111
660
858
MSEK
 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
 Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster
Nettoomsättning 
0
6 000
12 000
18 000
202320222021
13 959 13 26913 987
MSEK
0
10 000
20 000
30 000
40 000
202320222021
28 000 29 400 28 900
Antal byggrätter
Byggrättsportföljen minskade under året 
med 500 byggrätter till 28 900 (29 400). 
Givet rådande marknadsläge var vi selektiva 
med investeringar i byggrätter. Samtidigt 
var vi aktiva med att optimera den befintliga 
portföljen. 
Antal sålda och antal startade bostäder4) 
0
2 000
4 000
6 000
202320222021 4 466
2 536
4 520
2 282
1 493
1 333
 Sålda  Startade
Antalet sålda bostäder uppgick till  
1 493 (2 536). Efterfrågan på bostäder var 
fortsatt avvaktande på grund av höga räntor, 
hög inflation och en ökad osäkerhet. I slutet 
på året kunde vi se en ökad aktivitet på våra 
marknader. Försäljningsvärdet av sålda 
bostäder uppgick till 5 597 MSEK (8 258). 
1 333 (2 282) bostäder startades under 
året.
Antal bostäder i pågående produktion och försäljningsgrad4)
0
3 000
6 000
9 000
12 000
202320222021
0
25
50
75
100
71
55
3 363 2 201
3 871
2 153
%
5 271
69
902
 Investerare  Konsumenter
 Andel sålda bostäder i pågående produktion
Antalet bostäder i pågående produktion 
uppgick till 3 055 (6 072).
Försäljningsgraden i pågående  
pro duktion uppgick till 55 (69) procent.
1) Avser kvarvarande verksamhet där inte annat anges. 2022 och 2021 har omräknats från föregående års årsredovisning. Nyckeltalen för 2021, 2022 och 2023 påverkas av jämförelsestörande poster.
4) Exklusive förvaltningsfastigheter.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
72023 i korthet
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 8 =====

• För att frigöra kapital har Bonava sett över investeringar 
och kostnader. Vi har varit återhållsamma med investe-
ringar i produktionsstarter och mark, genomfört strate-
giska försäljningar av verksamheter och tagit initiativ till 
att sänka  omkostnaderna. 
• Mot bakgrund av låga affärsvolymer och stora investe-
ringsbehov i byggrätter i Norge, avyttrade Bonava den 
norska verksamheten i juni. Affären stärkte Bonavas  
finansiella ställning. 
• Bonava slutförde försäljningen av verksamheten i  
S:t Petersburg i november efter att köparen erhöll nöd-
vändiga tillstånd från ryska myndigheter. 
• För att stärka bolagets långsiktiga konkurrenskraft, öka 
lönsamheten och anpassa organisationen till en lägre pro-
duktionsvolym tog Bonava i september beslut att genom-
föra omstrukteringsåtgärder i Tyskland, Sverige och Fin-
land. Åtgärderna i Tyskland förväntas leda till besparingar 
om 400 MSEK och tillsammans med tidigare kommuni-
cerade besparingar i koncernen uppgår de totala bespa-
ringarna till 1 miljard SEK (620 MSEK netto) på årsbasis 
från 1 januari 2025. 
• I syfte att säkerställa rätt investeringsbeslut och att 
 verksamheten inte binder för mycket kapital genomförde 
Bonava en marknadsvärdering av byggrättsportföljen.  
Vid utgången av tredje kvartalet fanns ett övervärde om 
1,2 miljarder SEK.
• I december presenterade Bonava sitt nya finansierings- 
paket som består av tre delar; förlängd bankfinansiering 
till 2027 om 4,5 miljarder SEK, en förlängning av den 
gröna obligationen till 2027 samt en fullt garanterad 
 företrädesemission om cirka 1 miljard SEK.
• Bonava reviderade de finansiella målen i februari 2024. 
Målet att rörelsemarginalen från 2026 ska uppgå till minst 
10 procent före jämförelsestörande poster på årsbasis 
kvarstår och även vår utdelningspolicy. Ett nytt mål inför-
des som innebär att avkastning på eget kapital ska uppgå 
till minst 15 procent över tid. Målet att nettoskulden inte 
ska överstiga 1.0 gånger redovisat eget kapital utgår.
• Vid Bonavas årsstämma 2023 valdes Olle Boback,  
Anette Frumerie och Tobias Lönnevall som nya styrelse- 
ledamöter. De bidrar med med stor erfarenhet inom bygg- 
och bostadsutveckling i vd-roller och andra ledande posi-
tioner samt genom styrelsearbete. Åsa Hedenberg,  
Angela Langemar Olsson och Andreas Segal avböjde 
omval. 
• Michael Björklund utsågs till ny affärsenhetschef för 
Bonava Sverige. Han tillträdde rollen i september och  
är fortsatt även affärsenhetschef för Baltikum. 
• I januari 2024 lämnade CFO Lars Granlöf och ersattes  
av interim CFO Lars Ingman.
• Bonava beslutade att ta fram livscykelanalyser (LCA) för 
alla projekt som färdigställs i samtliga affärsenheter under 
2024. Det kommer innebära att vi får bättre beslutsunder-
lag för att kunna göra klimatmedvetna val i projekten men 
också att vi ökar tillförlitligheten och kvalitén i vår klimat-
data, specifikt scope 3.
• Bonava Finland levererade Bonavas första taxonomiför-
enliga projekt till en fastighetsinvesterare.
• Med anledning av EU:s nya direktiv för hållbarhetsrappor-
tering (CSRD) har Bonava analyserat hur direktivet påver-
kar bolagets rapportering, strategi och verksamhet.
• Bonava Tyskland gick med som en av fem partners i 
 nätverket ”Sustainable Concrete Leaders” vars syfte är  
att införa hållbar betong som ny standard inom bygg-
branschen.
Strategi och mål Styrelse och  koncernledningHållbarhet
Sista etappen  
i Ältadalen 
Under 2023 färdigställde Bonava 
den sista etappen i Ältadalen, 
Nacka, strax utanför Stockholm. 
Totalt har Bonava uppfört 204 
enfamiljshus i ett nytt villaområde 
invid naturreservatet Nacka- 
reservatet med allt från motions-
spår och badplatser till skidåkning.
Utifrån Bonavas effektiva bygg-
system för småhus har den sista 
etappen präglats av hållbarhet i 
form av solceller på taken och ladd-
ningsstationer för elbilar på tom-
terna. Dessutom ligger grannskapet 
nära butiker, skolor och förskola.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
82023 i korthet
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 9 =====

Utmanande år med  
omställning i fokus
Ett år präglat av en utmanande marknad
Den ryska invasionen av Ukraina var som bekant startpunk-
ten för en kedja av händelser som ökat osäkerheten, ökat  
priser på material och tjänster och dramatiskt förändrat 
 förutsättningarna för många branscher, inklusive bygg-  
och fastighetsbranschen.
Att köpa en bostad är ett stort beslut för de flesta männi-
skor. När vi på kort tid gick från en lågräntemiljö till en mark-
nadssituation med hög inflation, stigande bolåneräntor, och 
osäkra framtidsutsikter förblev många människor avvaktande 
till större investeringar, såsom bostadsköp under 2023. Vi såg 
under sommaren och början av hösten att marknaden stabili-
serades men på låga nivåer. När vi sammanfattar året kan vi 
därför konstatera att Bonava hade en minskad försäljning. 
Kraftigast var inbromsningen i Sverige och Finland medan 
År 2023 karakteriserades av fortsatt tuffa 
marknadsförutsättningar, men vi såg en ökad 
aktivitet i slutet av året. Hög inflation, höga 
räntor och fortsatt osäkerhet påverkade våra 
kunder, våra investeringsmöjligheter och våra 
finansieringskostnader. Bonava har under 
året stärkt kassaflödet genom avyttringar av 
verksamheterna i Norge och S:t Petersburg, 
och vidtagit åtgärder som kommer att minska  
bolagets kostnader med 1 miljard SEK brutto  
från 1 januari 2025. Därtill har vi sänkt netto - 
skulden och lanserat ett långsiktigt finansie-
rings paket som minskar den finansiella risken 
och som innebär att vi kan starta fler projekt 
när förutsättningarna är de rätta. 
” Att vi nu säkrat långsiktig finansiering skapar 
grunden för oss att öka lönsamheten och  
skapa värde för våra kunder och aktieägare.”
Peter Wallin
Vd och koncernchef
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 9
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 10 =====

marknaderna i Tyskland och Baltikum varit stabilare och mer 
motståndskraftiga. I slutet av året såg vi en högre aktivitet på 
de flesta av våra marknader i form av fler intressenter på våra 
visningar, bokningar och försäljningar.
Stärkt kassaflöde genom åtgärder för att stärka 
konkurrenskraften
Situationen i marknaden har krävt handlingskraft. Sedan  
de första tecknen på en svagare marknad under 2022 har  
vi successivt vidtagit proaktiva åtgärder för att möta de nya 
makroekonomiska förutsättningarna. Vårt fokus har framför 
allt varit att stärka kassaflödet och frigöra kapital. Ett starkt 
kassaflöde är viktigt för att kunna starta nya bostadsprojekt, 
vilket utgör motorn i en bostadsutvecklares affär. 
Vi har genomfört tre typer av åtgärder. För det första har  
vi arbetat för att höja attraktiviteten i våra erbjudanden gente-
mot kunderna med syftet att vidhålla försäljningen även i en 
svårare marknad. Detta bidrar till att hålla ned volymen av  
färdigställda osålda bostäder vilka annars binder mycket  
kapital. Genom att ligga nära marknaden och de människor 
som söker bostad, har vi lockat till oss kunder tack vare starka 
erbjudanden med pris och trygghet i fokus. 
För det andra har vi genomfört avyttringar av verksamheter 
och byggrätter. Under det gångna året har vi avyttrat verk-
samheterna i S:t Petersburg och Norge vilket bidrog positivt 
till kassaflödet. Därtill har vi valt att avyttra byggrätter som 
inte är av central betydelse för verksamheten framåt. 
För det tredje har vi skapat en mer flexibel organisation 
med lägre kostnadsbas. Omstruktureringen har syftat till  
att göra organisationen mer kundorienterad och konkurrens-
kraftig. Härmed kommer bolaget att ha en effektiv organisa-
tionsstruktur vars produktionskapacitet enkelt går att skala 
upp. Våra åtgärder för att minska indirekta kostnader och om- 
kostnader ger resultat. Vid utgången av 2023 hade vi genom-
fört kostnadsbesparingar om 290 MSEK netto och vi räknar 
med att uppnå 620 MSEK netto (1 miljard SEK brutto) på års-
basis vid fullt genomförande från och med den 1 januari 2025.
Bonavas flexibla affärsmodell 
visar styrka 
Under året sålde Bonava 176 hyreslägenheter i 
Köln, Tyskland, till en av läkemedelsbolaget Bayers 
pensionsfonder. Att vi i rådande marknadsläge 
genomförde affären var ett styrkebesked. Tack vare 
vår flexibla affärsmodell kunde vi konvertera ett 
konsumentprojekt till ett investerarprojekt, och  
därmed tidigarelägga kassaflöden. I projekt till 
investerare förhandlar Bonava fram löpande betal-
ningsplaner, vilket betyder att de genererar positivt 
kassaflöde redan från start. Därtill startades 38 
bostäder till konsument i samma grannskap. 
Första B2M-projektet i Tallinn 
färdigt för inflyttning
I december 2023 slutfördes det första hyres-
bostadsprojektet där Bonava kommer att äga och 
förvalta bostäderna (B2M), och de första hyres-
gästerna flyttade in. 99 lägenheter i tre byggnader 
i Aiandi 11 är en del av det moderna området  
Uus-Mustamäe i ut kanten av Tallinn, där de första 
bostäderna stod färdiga 2020. Totalt 850 lägen-
heter ska färdigställas. De moderna lägenheterna  
i Uus-Mustamäe är särskilt energieffektiva och har 
en bekväm planlösning.
” Vår strategi, med  
decentralisering som  
ledstjärna, ligger fast.”
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 10
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 11 =====

Goda förutsättningar framåt 
När vi blickar framåt gör vi det med tillförsikt. Vi har en  
attraktiv portfölj med 28 900 byggrätter i några av norra 
Europas mest intressanta tillväxtregioner. Vi arbetar konti-
nuerligt med att göra fler byggrätter startklara genom att 
delta i framtagandet av detaljplaner tillsammans med kom-
muner och andra aktörer. För att säkerställa att byggrätts-
portföljen inte binder för mycket kapital, och för att fatta  
rätt investeringsbeslut, utfördes en extern marknadsvärde-
ring av byggrätterna under året. Övervärdet i portföljen  
uppskattades till 1,2 miljarder SEK, efter nedskrivningar  
om 686 MSEK, vid utgången av det tredje kvartalet 2023. 
Detta faktum utgör en stabil grund för möjligheterna att 
bedriva en lönsam affär framöver. 
När vi blickar framåt gör vi det också med fördelen av att 
ha ett starkt varumärke. I Tyskland är Bonava inte bara en  
av de mest aktiva bostadsutvecklarna, utan vidhåller också 
positionen som den aktör med det starkaste varumärket.  
Vår strategi, med decentralisering som ledstjärna, ligger 
fast. Att mandat och beslutsmöjligheter ska ligga nära kun-
den är centralt för framgång inom bostadsutveckling. När vi 
under det gångna året därför genomfört omstruktureringar 
och besparingsåtgärder har dessa inkluderat nya arbetssätt 
där ansvaret för operativa beslut förts ut närmare kund och 
marknad. Design och produktion har anpassats till nya 
arbets    sätt i flertalet länder. Därtill har vi stärkt upp investe-
ringsbeslutsprocessen och affärsenheterna har förbättrat  
sin projektstyrning.
Långsiktigt stärkt likviditet och finansiell ställning
Under 2023 hade vi en nettoomsättning om 13,3 (14,0) 
 miljarder SEK, där vi resultatavräknat färre antal bostäder. 
Vår underliggande bruttomarginal uppgick till 11,8 (14,8) 
procent. Den lägre marginalen förklaras av att vi föregående 
år resultatavräknade ett antal högmarginalsprojekt och att 
effekter av selektiva prissänkningar drar ned marginalen i år. 
Rörelsemarginalen före jämförelsestörande poster uppgick 
till 5,0 (6,1) procent. 
I slutet av 2023 presenterade vi ett långsiktigt finansie-
ringspaket för att öka Bonavas finansiella flexibilitet, stärka 
konkurrenskraften och möjliggöra fler produktionsstarter där 
förutsättningarna är de rätta. Finanseringspaketet, vilket slut-
fördes i början av 2024, innehåller för det första en förnyad 
bankfinansiering över 3 år. För det andra en fullt garanterad 
företrädesemission om drygt 1 miljard SEK. För det tredje,  
en förlängning av vår gröna obligation om 1,2 miljarder SEK i 
3 år. Att vi nu säkrat långsiktig finansiering skapar grunden för 
oss att öka lön samheten och skapa värde för våra kunder och 
aktieägare. Det sänker också väsentligt den finansiella risken  
i bolaget.
Viktigt kliv framåt inom hållbarhet
Hållbarhet är en integrerad del av såväl vår strategi som  
verksamhet. Under 2023 fattade vi beslut om att ta fram  
livscykelanalyser för färdigställda projekt med start 2024. 
Beslutet innebär att vi framöver kommer att ha tillgång till 
bättre beslutsunderlag för att kunna göra klimatmedvetna 
val i projekten och öka tillförlitligheten och kvaliteten i vår  
klimatdata. Detta utgör en milstolpe på vår resa mot att  
uppfylla våra klimatmål om att minska bolagets negativa  
klimatpåverkan med hälften till år 2030. 
” Sedan de första tecknen på en 
svagare marknad under 2022  
har vi successivt vidtagit proaktiva 
åtgärder för att möta de nya makro - 
ekonomiska förutsättningarna.”
I Baltikum utsågs Bonava till 2023 års ”Developer of the Year”. 
Denna starka position skapar goda möjligheter för oss att  
attrahera såväl nya kunder som nya medarbetare.
Sist men inte minst, känner jag stor tillförsikt inför att leda 
en organisation bestående av skickliga medarbetare, som 
med ett stort engagemang arbetar för att ta bolaget framåt 
och skapa värde för våra kunder. Tillsammans har vi under 
året implementerat våra nya värderingar, Curious, Committed 
och Caring, som lägger grunden till den kultur vi ska bygga 
framöver.
Sedan Bonava bildades har vi byggt knappt 40 000 bostä-
der. Det innebär att vi skapat grannskap som cirka 100 000 
människor idag bor i, vilket är i storleksordningen som en 
medelstor svensk stad. Det underliggande behovet av nya, 
hållbara bostäder är stort på de marknader där Bonava verkar 
och med den rådande marknadssituationen, ökar behovet 
ytterligare. I Tyskland bedöms det årliga behovet av nya 
bostäder till 400 000 och i Sverige är samma behov cirka  
67 000. Att bygga bostäder och bidra till städer och länders 
tillväxt är något som vi tar på stort allvar.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla engage-
rade medarbetare, kunder, aktieägare och samarbetspartners 
som vi har relationer med. Med den omställning av verksam-
heten som vi genomfört under 2023, ska vi framöver fortsätta 
att spela en viktig roll i samhället genom att bidra till att minska 
bostadsbristen och leverera på vårt syfte – att skapa lyckliga 
grannskap för fler. 
Mars 2024
Peter Wallin
Vd och koncernchef
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 11
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 12 =====

Marknad och 
trender
Förutsättningarna på våra 
marknader är gynnsamma för 
bostadsutvecklare på lång sikt, 
men bjuder på  utmaningar i 
närtid. 
12Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 13 =====

Lokal marknad med långa ledtider
Bonava är verksamt i sex länder och 19 regio-
ner. Dessa marknader skiljer sig åt, inte bara 
mellan länderna utan även mellan region- 
erna. Vissa marknader är mycket fragmente-
rade och kommer sannolikt att konsolideras 
på sikt. Andra marknader domineras av ett 
fåtal aktörer. 
Lagar, regelverk och krav på bostäder och 
bostadsbyggande varierar utifrån land, region 
och till och med kommun. Det innebär att 
produkter och processer måste standardi-
seras på en lämplig nivå och erbjudanden 
anpassas efter den lokala marknadens behov 
för att bli effektiva. 
På våra olika marknader skiljer sig dess-
utom hur våra underleverantörer arbetar,  
hur vi förväntas betala för mark och hur vi  
får betalt av våra kunder. 
Bostadsutveckling kännetecknas av långa 
ledtider. Det tar ibland många år från investe-
ring i mark till att människor kan flytta in i bo- 
städerna. Det kräver långsiktighet sam tidigt 
som aktörerna måste förhålla sig till en mark-
nad i ständig förändring.
En lokal och långsiktigt  
attraktiv marknad
Bostadsutveckling kännetecknas  
av lokala marknader och långa led-
tider. Därför är det av största vikt 
att vi har kunskap om våra markna-
der och förstår trenderna. Då kan  
vi göra rätt val och erbjuda bostäder 
och grannskap där människor kom-
mer att trivas. Förutsättningarna 
på våra marknader är gynnsamma 
för bostadsutvecklare på lång sikt, 
men bjuder på utmaningar i närtid. 
Bonavas projekt Tasandi 5/Astangu 23  
i Järveotsa nära Tallinn. Grannskapet  
ligger nära en sjö och många grönområden.
Marknad och trender 13Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 14 =====

Långsiktiga trender
Gynnsam demografi leder  
till efterfrågan på bostäder
Befolkningstillväxten har varit stark  
på  Bonavas marknader samtidigt som 
bostadsbyggandet varit lågt, vilket har 
ökat behovet av nya bostäder. Många 
männi skor söker sig till utkanten av stä-
derna där infrastrukturen är god och pris-
nivån lägre än i stadskärnorna. Nya företag 
etablerar sig i utkanten av städerna, vilket 
också bidrar till områdenas attraktivitet. 
Vi ser en stark efterfrågan på hyresrätter 
i våra marknader. Människor vill ha större 
flexibilitet i sitt boende, vilket hyresformen 
erbjuder. I vissa av våra regioner finns myn-
dighetsinitiativ för ökat utbud, vilket skapar 
goda förutsättningar för bostadsutvecklare. 
Eftersläpande effektivitet  
i branschen
Sektorn för bostadsutveckling är relativt 
 in effektiv och för de aktörer som lyckas 
styra sina projekt effektivt finns det mark-
nadsandelar att ta. Detta tillsammans med 
det avvaktande läget på bostadsmarkna-
den kan skapa både vinnare och förlorare, 
vilket på sikt leder till en konsolidering av 
marknaden.
Hållbarhetsfokus  
genererar möjligheter
Bygg- och fastighetsbranschen har en  
betydande påverkan på naturen och står 
för en stor andel av den globala klimat-
påverkan. Att utveckla och bygga bostä-
der är en resurs intensiv verksamhet som 
tar mycket material och mark i anspråk. 
Påverkan sker också  under den framtida 
användningen av bostaden. Energikrisen 
under 2022 medförde exceptionellt   
höga elpriser och satte fokus på energi-
effektivitet under bostadens hela livs-
cykel, liksom på fastigheternas möjliga 
roll i det framtida energisystemet. 
Ny lagstiftning och nya initiativ läggs fram 
på global, europeisk, nationell och lokal 
nivå för att bromsa den globala uppvärm-
ningen och skydda naturvärden. Lokala 
myndigheter ställer samtidigt allt högre 
krav på bostads- och fastighetsutvecklare 
i urbana miljöer kring hur bostäderna och 
närmiljön ska utvecklas för att främja en 
hälsosam och hållbar livsstil. Växande 
krav från konsumenter, investerare och 
medarbetare bidrar också till att driva 
 hållbarhets frågorna.
1) Science Based Targets initiative är ett samarbetsinitiativ från UN Global Compact, World Resource Institute och Carbon 
Disclosure Project (CDP). Läs mer på sid 20–21, 113 och not H6.
Bonavas svar
Bonava följer ständigt den demografiska 
 utvecklingen på våra marknader för att 
styra investeringarna optimalt. Vi ser att 
områden utanför stadskärnorna är där vi 
kan utveckla större volymer av attraktiva 
bostäder. Kund undersökningar ger oss 
god kännedom om våra kunders preferen-
ser, vilket låter oss ta fram attraktiva 
erbjudanden. 
Vi arbetar för att skapa bostäder med 
olika upplåtelseformer utanför storstads-
kärnorna som fler människor har möjlighet 
att köpa  eller hyra. Vi kan också anpassa 
upplåtelseformerna när marknadssituatio-
nen och efterfrågan förändras. 
Bonavas svar
Bonava arbetar aktivt med att optimera 
byggrättsportföljen och öka kostnadsef-
fektiviteten genom en flexibel organisa-
tion och genom repetition i produkter och 
processer på respektive marknad. På så 
sätt kan vi leverera hög kvalitet till en rim-
lig kostnad och därmed stå starka i kon-
kurrensen. Samtidigt är vår kännedom om 
den lokala marknaden god, vilket gör att 
vårt erbjudande kan anpassas till kunder-
nas preferenser. Som en del i en större 
kedja ser vi även att samspelet mellan 
utvecklare och myndigheter är viktigt.  
För att godkännandeprocesserna ska  
bli effektiva, krävs ett bra samarbete.
Bonavas svar
För att nå framgång som bostadsutveck-
lare vill Bonava vara en del av lösningen 
för att minimera belastningen på miljö och 
klimat. Det åstadkommer vi genom att bli 
avsevärt mer resurseffektiva i varje led av 
vår verksamhet. Vi har grundligt kartlagt 
vår klimatpåverkan och var den första 
bostadsutvecklaren i Europa med definie-
rade klimatmål godkända av SBTi1). Vi 
strävar också efter att våra bostäder ska 
möjliggöra ett mer hållbart boende, ett 
ansvar som Bonava delar med alla aktörer 
i den kedja som vi är en del av. 
För att paketera vårt hållbarhetserbju-
dande gentemot kunder, investerare och 
finan siärer använder vi relevant hållbar-
hetsmärkning och certifiering. I takt med 
att konsumenterna blir mer medvetna om 
sina bostäders energiförbrukning, premie-
ras energi effektiva nybyggda bostäder 
framför äldre, mindre energieffektiva 
bostäder. Energifrågan skapar med andra 
ord möjligheter för Bonava som levererar 
energieffektiva bostäder. 
Även de sociala hållbarhetsfrågorna är 
centrala för Bonava. Vi strävar efter att 
skapa grannskap som främjar gemenskap 
och en hälsosam och hållbar livsstil. 
De senaste åren har vi vidareutvecklat 
vår hållbarhetsrapportering och våra pro-
cesser för rapportering av hållbarhetsdata. 
Detta till följd av ny lagstiftning på områ-
det, inte minst EU:s taxonomi för hållbara 
investeringar och EU:s nya direktiv för håll-
barhetsrapportering (CSRD). 
Marknad och trender
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 14
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 15 =====

Omvärldsfaktorer ändrar förutsättningarna 
för företag, samhällen och marknader i en 
allt snabbare takt. Långsiktigt ser vi ett stort 
behov av bostäder, men kortsiktigt är mark-
naden utmanande. För aktörer inom bostads-
utveckling innebär den snabba förändrings-
takten höga krav på helhetsper spektiv, 
snabbhet och flexibilitet.
Marknadstrender på kortare sikt 
Det långsiktiga behovet av bostäder är fort-
satt stort och flera marknader rapporterar 
ett underskott på bostäder. Trots det har 
2023 präglats av en utmanande marknad 
med låg försäljning och låga volymer av 
byggstartade bostäder. 
Höjda styrräntor och hög inflation samt  
oro för den geo politiska säkerheten i Europa 
under 2023 skapade en låg framtidstro, sämre 
privatekonomi och högre kostnader för  finan- 
siering av bostäder för konsumenterna. Det 
har lett till att efterfrågan på bostäder har  
påverkas negativt, att försäljningar har tagit 
längre tid och att prisutvecklingen har däm-
pats. Det har även inneburit att kunderna 
efterfrågar mer yteffektiva bostäder och 
accepterar lägre standard på till exempel  
ytskikt för att få ner kostnaderna.
Även investerare i hyresrättsprojekt har  
påverkats av de högre räntorna som skapar 
ökade avkastningskrav. Detta har inneburit 
att bostadsutvecklare och investerare har 
haft svårt att mötas på en prisnivå som är 
 lönsam för bägge parter, vilket resulterat  
i färre startade projekt. 
För att minska exponeringen mot den 
ökade osäkerheten i marknaden önskar  
kunder i större utsträckning köpa och sälja 
inom ett kort tidsspann. Det har försvårat  
för bostadsutvecklare att sälja bostäder som 
är inflyttningsklara först ett till två år efter 
affär. Dessutom har bankernas höjda krav  
på för försäljning i bostadsrättsföreningar  
och bostadsaktiebolag för att bevilja bygg-
kreditiv försvårat finansieringen av nya projekt. 
Den stora nedgången i antalet starter  
av nya bostäder tillsammans med det stora 
behovet av bostäder har gjort att besluts-
fattare på våra marknader diskuterar hur 
bostadsbyggandet kan stimuleras. Än så 
länge har diskussionerna resulterat i få  
konkreta åtgärder.
Utmanande marknad på kort sikt men tecken på stabilisering
Källa: SCB, Statistic Finland, Destatis; Jämförbar offentlig statistik är inte tillgänglig för de baltiska länderna. 2023 avser rullande tolv månader vid utgången av september månad. 
Efter de senaste årens höga volymer av pro-
duktionsstartade  bostäder har volymerna fallit 
kraftigt sedan andra halvan av 2022. Det krävs 
en återhämtning i marknaden för att komma 
tillbaka till historiska nivåer. 
0
50
100
150
200
250
300
350
Q3 R12
20232022202120202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052003
Antal bygglov i Tyskland och antal produktionsstartade bostäder i Sverige och Finland, (Index 100 år 2003)
 Tyskland   Sverige   Finland
Familjevänligt boende nära både stad och  
natur i grannskapet Syrenen i Nacka. 
Marknad och trender
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 15
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 16 =====

Strategiskt 
ramverk
Allt vi gör ska ta oss mot  
vårt syfte och våra mål.
16Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 17 =====

Vår resa mot lönsamhet fortsätter
Bonavas strategi ligger rätt även i 
ett ändrat marknadsläge. Hela vår 
verksamhet styrs  utifrån vårt syfte 
att skapa lyckliga grannskap för 
fler. 
Vi ska stärka vår affär och vår 
lönsamhet och se till att vi har 
finansiell kapacitet att dra nytta av 
de affärsmöjligheter som markna-
den erbjuder. Våra tre strategiska 
fokusområden, våra värderingar 
och vår hållbara grund ska sam-
spela för att vi ska få ut det bästa 
av vårt arbete. 
Som en följd av det arbete som 
gjordes under hösten med en ny 
affärsplan reviderade Bonava de 
finansiella målen i början av 2024, 
medan de icke-finansiella strate-
giska målen är oförändrade. 
 
 
 
 
STRATEGISKA MÅL
Lönsamhet
Kapitaleffektivitet
Utdelning
Hälsosam och säker
Nöjda kunder
Bekämpa klimat- 
förändringarna
Engagerade medarbetare
Optimerad  
byggrättsportfölj 
och marknads-
position
Ökad  
effektivitet  
och flexibilitet
Tydligare  
kommersiellt  
fokus
Lyckliga  
grannskap  
för fler
SYFTE
 
Vår hållbara grund: | Miljöhänsyn i allt | Människan i centrum | Effektiv styrning
STRATEGISKA FOKUSOMRÅDEN
 
Våra värderingar: | Committed | Caring | Curious
Strategiskt ramverk
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 17
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 18 =====

Vi bygger bostäder för olika behov
Vi utvecklar bostäder som fler människor har 
möjlighet att köpa och leva i. Genom att ut- 
veckla bostadsområden med en större mång-
fald av bostäder i olika storlekar och prisklas-
ser, skapar vi valmöjligheter för kunderna och 
bidrar till mer levande grannskap. På så sätt 
möjliggör vi även för människor att bo kvar i 
samma område under livets olika faser. 
Utvecklar med kundinsikter som grund
Våra värdeskapande boendemiljöer bygger 
på en genuin förståelse av våra kunders 
behov och drivkrafter. Vi jobbar strategiskt 
med att förstå och kartlägga vad som är  
viktigt för att människor ska trivas och vara 
lyckliga där de bor. Det gör vi genom årliga 
undersökningar, samråd och samtal med 
relevanta målgrupper. Genom vårt arbete 
har vi fått goda insikter i vilka faktorer som 
bidrar till lycka i grannskapet. Vi vet att 
trygga och gröna utomhusmiljöer, socialt 
utbyte mellan grannar och möjligheten till 
en mer hållbar livsstil är avgörande faktorer 
för den upplevda lyckan i grannskapet. 
Vi utgår från de lokala förutsättningarna
Vi ser att kundernas behov och upplevda 
lycka i grannskapet är likartade men att  
lösningarna är olika beroende på marknad. 
För att uppnå bästa möjliga resultat i alla 
projekt på våra olika marknader har vi under 
de senaste åren fokuserat på att anpassa 
våra processer, strukturer och arbetssätt för 
att komma ännu närmre våra kunder och de 
lokala förutsättningarna. 
Ambitiösa mål och ständiga förbättringar 
Hur väl vi lyckas med vårt arbete utvärderas 
kortsiktigt och långsiktigt genom Bonavas 
program för kundnöjdhet. Inom programmet 
följer vi våra kunders upplevelse och kund-
nöjdhet med vår produkt, service och bemö-
tande under hela kundresan, från kontrakts-
skrivning till att kunderna bott i sina hem  
i tre år. Två viktiga mätetal inom kundnöjd-
hets-programmet är Happy Index och Net 
Promoter Score (NPS) och vårt strategiska 
mål är att nå 100 procent NPS Consistency 
till år 2026. 
Happy Index visar hur väl vi levererar  
på vårt övergripande syfte. Happy Index är  
ett statistiskt säkerställt index som hjälper 
oss att definiera och mäta graden av lycka i 
bostadsområden. Indexet gör det möjligt att 
jämföra graden av lycka mellan olika grupper 
av människor, olika platser och olika tidpunk-
ter. Läs mer i not H5. 
Net Promoter Score (NPS) visar sanno-
likheten att rekommendera Bonava till andra 
och vårt strategiska mål om 100 procent 
NPS Consistency handlar om att vi ska  
leverera på samma nivå till alla våra kunder.  
Vi mäter NPS bland alla nya kunder fyra till 
åtta veckor efter inflyttning. NPS kan variera 
från –100 till +100 och vi har satt ett ambi-
Vårt syfte – Lyckliga grannskap för fler
För att skapa platser och miljöer där människor trivs och där framtida generationer kan växa bygger vi mer än bostäder 
– vi skapar lyckliga grannskap för fler. Arbetet grundar sig i en genuin förståelse för kundens behov och drivkrafter. 
 
 
Kundnöjdhet Net Promoter Score och NPS Consistency
NPS NPS Consistency, %
2023 2022 2021 2023 2022
Tyskland 38 29 36 Tyskland 53 39
Sverige 9 14 36 Sverige 5 17
Finland 26 44 22 Finland 27 38
Danmark i.t i.t. 13 Danmark i.t i.t.
Estland 49 31 24 Estland 37 33
Lettland 40 53 49 Lettland 21 50
Litauen i.t. 43 i.u. Litauen i.t. 0
i.u= Ingen uppgift
i.t= Icke tillämplig
Totalt koncern 29 31
Bonava har slutat att mäta NPS och NPS Consistency i Danmark på grund att fastighetsinvesterarkunder inte inkluderas i 
 mätningen. Litauen färdigställde inga projekt 2023 och kan därmed inte generera något NPS resultat. I mars 2023 justerades 
beräkningsprincipen för NPS Consistency. Ändringen bestod i att inkludera data först vid över 30 respondenter. Förändringen 
 syftar till att belysa betydelsen av varje kund och respondent.
tiöst mål om NPS 50. När alla våra projekt  
på en marknad har nått en NPS om minst  
50 definierar vi detta som 100 procent NPS 
Consistency. Först när NPS Consistency når 
100 procent, det vill säga när alla våra projekt 
når en NPS om minst 50 i alla projekt, vet  
vi att vi levererar på samma nivå till alla kun-
der. Under 2023 kan vi se att 29 procent  
av Bonavas projekt nådde målet om NPS 
Consistency. Tyskland sticker ut med över 50 
procent av projekten som når NPS över 50.
Syfte
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 18
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 19 =====

Våra värderingar ska genomsyra vår kultur och verksamhet
Med en strävan om att skapa det bästa för våra 
kunder, leverantörer och partners – bygger vår 
framgång på att ha de bästa förutsättningarna 
på plats för att våra medar betare ska kunna 
prestera. För att skapa den bästa kulturen och 
arbetsmiljön har varje anställd en viktig roll  
att fylla varje dag, och våra värderingar är till 
för att vägleda och stötta i denna roll. Våra  
värderingar beskriver framgångsrika aspekter 
av beteenden och beslutsfattande på Bonava, 
och är nyckeln i vårt arbete, vår utveckling 
samt i vår rekrytering av medarbetare. 
Genom en engagerad, omtänksam och nyfi-
ken kultur bygger vi en stark verksamhet och 
ett starkt varumärke som säkerställer att vi fort-
sätter att attrahera talang och kompetens samt 
fortsätter att skapa det bästa för våra kunder, 
leverantörer och partners.
Våra värderingar ska genomsyra vår kultur som alltid sätter människan 
i centrum. Våra värderingar utgör också vårt förhållningssätt för att 
uppnå en hållbar, högpresterande och lönsam verksamhet. 
Committed
We are committed: Vi är engagerade, 
vi driver affärsresultat och kundnöjd-
het. Vi strävar efter att överträffa oss 
själva, att uppnå bästa resultat för 
såväl våra kunder, vår verksamhet  
som för samhället i stort.
Caring
We are caring: Vi är omtänksamma,  
vi vill vara bäst för varandra, våra kunder 
och samhället. Vi har ett inkluderande 
och omtänksamt klimat där vi tycker  
om att samarbeta och dela kunskap.
Curious
We are curious: Vi är nyfikna, vi strävar 
alltid efter att lära och förbättra oss 
samt skapa det bästa för våra kunder. 
Generellt strävar vi efter att skapa något 
bättre för människor och planeten, inte 
bara idag utan även framåt genom att 
vara med och bygga morgondagens 
samhälle.
 
 
 
 
Värderingar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 19
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 20 =====

Målen som styr oss
Med anledning av det arbete som genomförts i samband med det nya finansieringspaketet och den affärsplan 
som togs fram under hösten 2023 togs beslut om nya finansiella mål i början av 2024 som gäller till 2026.  
De icke-finansiella strategiska målen lämnades oförändrade. De finansiella målen vilar på ett finansiellt  
ramverk i syfte att balansera de finansiella riskerna i verksamheten.
Strategiska mål 
Lönsamhet
Rörelsemarginal före jämfö-
relsestörande poster 2026:  
Minst 10 procent
Utfall 2023: 5,0%
Kapitaleffektivitet
Avkastning på eget kapital: 
Minst 15 procent över tid
Utfall 2023: –18,5%
Utdelning
Utdelning om 40 procent 
av koncernens resultat efter 
skatt till aktieägarna över tid
Finansiellt ramverk
Soliditeten ska uppgå till minst 30 
procent.
Koncernens nettoskuld ska inte över-
stiga nettoprojekttillgångar vilket defi-
nieras som bokfört värde av pågående 
och färdigställda projekt efter avdrag 
för kundförskott.
Kundnöjdhet
Net Promoter Score (NPS) 
Consistency 100 procent  
till år 2026
Bekämpa klimatförändringarna
Minskad klimat påverkan i 
linje med våra klimatmål god-
kända av SBTi
3)
 för nivå 1,5˚C.
3) SBTi = Science Based Targets initiative,  
läs mer på sidan 113 och i not H6. 
Scope 1–2: –49%
Scope 3: –55%
Scope 3 per produktionsstartad  
bostad: +134%
Scope 1–2: –35% 
Scope 3: –40% 
Scope 3 per produktionsstartad  bostad: +53%
Engagerade medarbetare
Medarbetarnas engagemang 
i linje med de 10 procent 
bästa
2)
  företagen.
2) Benchmarknivå hos de 10 procent  
bästa företagen ligger på 87.
Utfall 2023: 83
Hälsosam och säker arbetsplats
För alla, överallt, varje dag, 
med halvering av allvarliga 
incidenter 2026 från 2022.
Frekvens allvarliga incidenter1)
Mål 2026: <7,1
Utfall 2023: 7,5
Everyone Plan måluppfyllelse1)
Mål ≥90%
Utfall 2023: 90%
1) Läs mer om målen i not H2. 
 
 
Bonavas styrelse föreslår att  
ingen utdelning lämnas för  
verksamhetsåret 2023.
Utfall 2023: 29%
Soliditeten vid utgången av 2023  
var 34,6% 
Utfall 2023: 83%
Mål
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 20
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 21 =====

Uppföljning av mål 2023
Lönsamhet, kapitaleffektivitet  
och utdelning
I samband med bokslutskommunikén 2023 
meddelade Bonava att bolaget reviderar de 
finansiella målen. Målet att rörelsemargina-
len före jämförelsestörande poster från och 
med 2026 ska uppgå till minst 10 procent 
kvarstår och även utdelningspolicyn som 
innebär att vi ska dela ut 40 procent av 
 koncernens resultat efter skatt över tid. 
För 2023 uppgick rörelsemarginalen före 
jämförelsestörande poster till 5,0 procent. 
Styrelsen föreslår att ingen utdelning för 
verksamhetsåret 2023 görs. Under det nya 
finansieringspaket finns även begränsningar 
som gör att utdelning inte kan lämnas inom 
de närmaste tre åren. För att förtydliga hur  
vi arbetar med kapitaleffektivitet väljer vi att 
sätta ett mål på avkastning på eget kapital 
som över tid ska uppgå till minst 15 procent. 
Målet att nettoskuldsättningsgraden inte ska 
överstiga 1.0x utgår då det inte längre anses 
vara relevant.
Finansiellt riskramverk från 2024 
De finansiella målen vilar på ett finansiellt 
ramverk för att säkerställa kontrollen över 
den finansiella risken. Soliditeten ska över-
stiga 30 procent och koncernens nettoskuld 
ska inte överstiga nettoprojekttillgångar, vil-
ket definieras som bokfört värde i pågående 
och färdigställda projekt efter avdrag för 
kundförskott. Därmed förtydligas att inves-
teringar i byggrätter endast kan ske med 
eget kapital. 
 
Utsläpp av växthusgaser, scope 1 och 2
0
5
10
15
Mål 
2030
202320222021202020192018
11,1
13,3
6,66,8
ktCO 2e
10,0 9,9
–49%
8,6
Utsläpp av växthusgaser scope 3, 
 totalt och per produktionsstartad bostad
0
200
400
600
800
Mål 
2030
202320222021202020192018
0
100
200
300
400729791
tCO 2e/enhetktCO 2e
712 732 477 355
164
122
61
125 148
–55%
+134%
187
286
 Scope 3 värdekedjan, 98,1%
  Scope 1+2 egen organisatorisk kontroll, 1,9%
 
Fördelning av växthusgaser 2023
 Växthusgaser totalt scope 1+2  Växthusgaser totalt scope 3
  Växthusgaser scope 3 per produktionsstartad bostad 
Kundnöjdhet
Målet är att alla projekt ska nå minst NPS 50 
till 2026 och detta definieras som 100 pro-
cent Consistent. Först när Consistency når 
100 procent vet vi att vi levererar på samma 
nivå till alla kunder. År 2023  nådde 29 (31) 
procent av Bonavas projekt detta mål. I Tysk-
land nådde över 50 procent av projekten 
minst NPS 50 vilket är det högsta resultatet 
hittills. Läs mer på sidorna 18 och 111.
Hälsosam och säker arbetsplats
Utfallet för Everyone Plan blev 90 procent  
i uppfyllelse av förbättringsaktiviteter i res-
pektive affärsenhetsplan. Läs mer på sidan 
116 och i not H12. Nytt för 2023 var att 
även Bonavas koncernfunktion har en plan 
för hälsa och säkerhetsförbättringsarbete. 
Utfallet för frekvens allvarliga incidenter 
blev 7,5 (14,3). Minskningen kan till stor  
del förklaras av avvecklade affärsenheter,  
en generell minskning av antal projekt och  
att en större andel av projekten jämfört med 
föregående år befann sig i slutskedet med 
färre högriskarbetsmoment.
Engagerade medarbetare
Utfallet från medarbetarundersökningen 
Passionate Workplace visar en minskning, 
83 (85), dock på relativt fortsatt hög nivå  
av engagemang under året, trots den svåra 
marknadssituationen i branschen och 
affärsenheterna. Vårt strategiska engage-
mangsmål är 87, baserat på Brilliants 
 högpresterande benchmark och vi arbetar 
på att stärka engagemanget ytterligare.  
Läs mer på sidan 119.
Bekämpa klimatförändringarna
Utfallet för scope 1 och 2, absoluta siffror, 
visar på en minskning med 21 procent från 
föregående år som primärt beror på avveck-
lingen av S:t Petersburg och Norge. Jämfört 
mot basår 2018 har scope 1 och 2 minskat 
med 49 procent. 
Utfallet för scope 3, absolut siffra, visar  
en positiv trend med en minskning på 26 pro-
cent från föregående år samt 55 procent från 
basår. Minskningen beror på mindre produk-
tionsvolymer och ständiga förbättringar i 
beräkningsprocessen.
Bonavas fysiska intensitetsmått, tCO2 per 
produktionsstart förblir svårtolkat fram tills vi 
omdefinierar vårt basår 2025. Vårt uppdate-
rade basår kommer utgå från projektspecifik 
data via livscykelanalyser (LCA) istället för  
den utgiftsbaserade metoden som var bästa 
tillgängliga praxis när Bonava satte sitt basår 
2018 enligt Science Based Targets. Utfallet 
2023, med en fortsatt ökning beror på få 
 produktionsstarter i jämförelse med basåret 
2018. Läs mer på sidan 113 och i not H6.
 
 
Mål
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 21
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 22 =====

Strategiska fokusområden för lönsamhet 
Den utmanande marknaden kräver 
åtgärder för att stärka kassa flödet och 
balansräkningen, en effektiv och flexibel 
organisation och en anpassning av vårt 
erbjudande. Detta genomförs inom 
ramen för vår strategi och kommer att 
göra oss starka inför den vändning av 
 bostadsmarknaden som väntar på sikt. 
Bonavas tre strategiska fokusområden 
1. Optimerad byggrättsportfölj och marknadsposition
2. Ökad effektivitet och flexibilitet
3. Tydligare kommersiellt fokus
Fokusområden samverkar
Med tanke på att marknaden ser ut att bli fortsatt utma-
nande 2024, prioriterar Bonava att öka flexibiliteten genom 
att styra de faktorer vi kan påverka, det vill säga att minska 
kostnaderna och att stärka kassaflödet. Detta är något vi 
arbetat med under hela 2023 där vi redan vidtagit ett antal 
åtgärder. Från att tidigare ha strävat efter att stärka och 
växa vår byggrättsportfölj i en uppåtgående marknad, strä-
var vi nu efter att optimera byggrättsportföljen genom att 
förädla existerande mark och desinvestera icke strategisk 
mark. Den tuffare marknaden innebär också att vi ständigt 
arbetar med vår effektivitet och flexibilitet inom produktion 
och orga nisation. Vårt kommersiella fokus under rådande 
förutsättningar innebär att vi ligger ännu närmare markna-
den, prioriterar försäljning och anpassar vårt erbjudande 
efter kundernas efterfrågan och mark nadsläget. 
De tre strategiska fokusområden samverkar och tillsam-
mans ska de leda oss mot lönsamhet, långsiktig framgång 
och lyckliga grannskap för fler.
 
 
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 22
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 23 =====

Optimera byggrättsportföljen  
och marknadspositionen
För att nå våra mål ska vi säkerställa att vi har en optimal portfölj av byggrätter. Den mark 
som har störst potential att skapa lönsamma projekt i ett nytt marknadsläge behåller och 
förädlar vi medan vi säljer byggrätter med mindre potential. 
Förädling av den befintliga portföljen
Projektstarter är motorn i vår verksamhet. För att kunna 
starta projekt när efterfrågan vänder, behöver Bonava ha 
startklara byggrätter redo. Från det att vi förvärvar mark till 
byggstart sker ett stort utvecklingsarbete där vi tar hänsyn 
till vilken typ av bostäder marken lämpar sig för, vilken typ  
av bostäder som marknaden i området efterfrågar och hur 
tillståndsprocessen ser ut. Dessutom planeras själva bygg-
processen på ett hållbart och effektivt sätt.
Givet rådande marknadsförutsättningar har Bonava varit 
mer selektiva med projektstarter och med investeringar i 
byggrätter sedan mitten av 2022. Bonava har identifierat  
att en produktionsnivå för koncernen om 3 500 – 4 000 pro-
duktionsstarter per år, vilket är i linje med produktionsnivån 
under 2019, är en optimal nivå givet nuvarande organisation 
och kostnadsbas.
 Vi har arbetat aktivt med att optimera den befintliga port-
följen av byggrätter och har varit en aktiv deltagare i detalj-
planeprocesser i syfte att höja värdet på vår mark. Vi har även 
utvärderat var vi har störst potential att skapa lönsamma 
 projekt de kommande åren i ett nytt marknadsläge och under 
året avyttrat mark och frånträtt optionsavtal för mark där vi 
bedömde att potentialen var mindre. 
För att säkerställa att Bonava har rätt bokförda värden och 
för att fatta rätt investeringsbeslut, genomfördes en mark-
nadsvärdering av byggrättsportföljen under året, vilket ledde 
till en nedskrivning om 686 MSEK. Vid utgången av det tredje 
kvartalet var övervärdet i byggrättsportföljen cirka 1,2 miljar-
der SEK. Läs mer på nästa sida. 
Gedigen beslutsprocess
Investeringar i mark och projekt bedöms noggrant mot var 
de kan ge bäst avkastning och föregås av gedigen besluts-
process. Under en längre tids analys och förhandlingar veri-
fierar vi att rätt projektledning är på plats, att kostnadsbilden 
är under kontroll samt att marknads- och försäljningsläget  
är gynnsamt innan en investering görs. För att säkerställa  
att investeringarna optimeras över tid och mellan våra mark-
nader sitter Bonavas koncernledning, med representanter 
för alla affärsenheter, i Bonavas investeringskommitté.
Stärkt regional närvaro
Bonava strävar efter att stärka sin regionala närvaro för att 
utnyttja synergier och använda resurserna effektivt, med 
målet att bli en ledande aktör i sina regioner. Eftersom leve-
rantörerna är lokala och myndighetskraven skiljer sig mellan 
regionerna i ett och samma land, finns det effektivitets- 
vinster att hämta genom att koncentrera större affärsvolymer 
i en och samma region. Under året avyttrade Bonava den 
norska verksamheten, vilket frigjorde kapital och därmed 
större möjligheter att växa i mer lönsamma regioner. 
Utveckla verksamheten genom samarbeten
Strategin är öppen för samarbeten och samgåenden där vi till-
sammans med andra aktörer driver större projekt eller bygger 
upp hela stadsdelar. Det kan också handla om förvärv av före-
tag eller pågående projekt i regioner där vi redan har en god 
närvaro och vill förstärka den. 
 
 
Den svagare marknaden kan skapa vinnare och förlorare  
i branschen och öppna affärsmöjligheter för de starka 
 spelarna. Att Bonava har goda relationer med kommuner  
och kännedom om deras behov är centralt, eftersom det 
ökar förutsättningarna att göra långsiktiga markförvärv och 
att utveckla marken på ett sätt som passar vår affärsmodell 
och våra bygglösningar. 
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 23
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 24 =====

Balans mellan kassaflöde och byggrättsportfölj
Bonavas byggrättsportfölj utgör en god 
grund för framtida projekt när marknaden 
vänder. Sedan mitten av 2022 har mark-
nadsläget och vår prioritering av kassa-
flöde inneburit att vi varit restriktiva med 
nya investeringar i mark, att vi sett över vår 
byggrättsportfölj och genomfört en mark-
nadsvärdering av den. 
Bonavas byggrätter redovisas som omsätt- 
ningstillgångar och upptas därmed till det 
lägsta värdet av marknadsvärde och anskaff-
ningsvärde per tillgång. Värderingen har 
skett både internt och externt, 80 procent 
av det bokförda värdet har värderats av obe-
roende värderingsinstitut. Översynen med-
förde nedskrivningar av byggrättsportföljen 
med 7 procent av marknadsvärdet eller 686 
MSEK. Efter genomförda nedskrivningar 
uppgick det bedömda marknadsvärdet till 
9,5 miljarder SEK, motsvarande ett över-
värde på 1,2 miljarder SEK vid utgången av 
det tredje kvartalet. I det fjärde kvartalet har 
ingen ny värdering genomförts utan nästa 
värdering av byggrättsportföljen planeras 
att genomföras under det tredje kvartalet 
2024. Utifrån en samlad bedömning av 
varje enskild byggrätts värde, som gjorts 
utifrån det värde som Bonava anser kan 
genereras vid framtida försäljning av bostä-
der inom den ordinarie verksamheten, finns 
inga ytterligare nedskrivningsbehov vid 
utgången av 2023. 
Totalt antal byggrätter vid årets slut upp-
gick till 28 900 (29 400), vilket är en minsk-
ning jämfört med förra året.
I diagrammen redogörs för byggrätts-
portföljens utveckling under 2023 och dess 
sammansättning vid utgången av 2023.
Antal byggrätter, i och utanför balansräkningen
per segment
Vid slutet av 2023 uppgick antalet byggrättsportföljen 
till 28 900 (29 400) för kvarvarande verksamhet, vilket 
är en minskning med 500 byggrätter. Minskningen 
skedde i Baltikum och Tyskland, medan Sverige och 
Finland ökade antalet byggrätter något. 
 Tyskland
 Sverige
 Finland
 Baltikum
0
10 000
20 000
30 000
20232022
28 90029 400
Bokförda värden, byggrättsportfölj, exploaterings­
fastigheter och aktiverade utvecklingskostnader
Under 2023 minskade det bokförda värdet av byggrätts-
port följen inklusive aktiverade utvecklingskostnader till 
8,1 miljarder SEK (8,2) för kvarvarande verksamhet.
 Tyskland
 Sverige
 Finland
 Baltikum
0
2
4
6
8
10
20232022
8,2 8,1
SEK Mdr
Byggrätter vid utgången av 2023
Ingått avtal, år
 2021–2023, 49%
  2019–2020, 20%
  2016–2018, 17%
 Före 2016, 14%
14%
17% 49%
20%
 Villkorade avtal, 16%
  Optioner, 12%
  I balansräkningen, 72%
72%
16%
12%
19%
24%57%
Antal  
byggrätter
28 900
Antal byggrätter i och 
utanför balansräkningen
Planerad start  
för byggrätter
Fördelning byggrätter med start 
2024–2025
 Start 2024–2025, 19%
  Start 2026–2027, 24%
  Start efter 2028 eller avyttring, 57%
  Flerfamiljshus, 88%
  Enfamiljshus, 12%
  B2C, 73%
  B2B, 27%
Antal byggrätter 
med planerad start 
2024–2025 (19%)
5 571
73%
27%
88%
 
 
12%
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 24
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 25 =====

Öka effektivitet och flexibilitet 
Bonava ska öka kostnadseffektiviteten genom en flexibel organi-
sation samt  repetition i produkter och processer på den lokala 
marknaden. Vi ska se till att  verksamheten snabbt kan anpassas till 
förändrade affärsvolymer och att vi driver de mest värdeskapande 
delarna av värdekedjan i egen regi. 
Flexibel organisation
Marknaden för bostadsbyggande är i stän-
dig förändring och konkurrensen är hög.  
För att säkerställa långsiktig konkurrenskraft 
och lönsamhet, måste Bonavas organisation 
vara effektiv, kundfokuserad och flexibel. 
Bonava har antagit en mer flexibel organisa-
tionsstruktur där stor del av styrningen är 
decentraliserad och där centrala funktioner 
och initiativ minskas väsentligt och där 
ansvaret för operativa beslut förts ut när-
mare kund och marknad, samtidigt som 
stora investeringsbeslut tas centralt i organi-
sationen. Detta ger koncernen förutsätt-
ningar för att kunna agera snabbt på föränd-
rade marknadsförhållanden och kundbehov.
Anpassning till lägre affärsvolymer
I en vikande marknad måste den fasta kost-
nadsbasen anpassas till de nya affärsvoly-
merna. Sedan de första tecknen på en sva-
gare marknad 2022, har Bonava arbetat 
aktivt med att se över bolagets kostnader 
och genomfört anpassningar till lägre affärs-
volymer. Bonava genomförde en genomlys-
ning av försäljnings- och administrations-
kostnader samt indirekta kostnader redan 
under 2022, ett arbete som fortsatte under 
2023. Vidare beslutade Bonava om ett 
omstruktureringsprogram under hösten 
2023 som väntas leda till besparingar om 
knappt 400 MSEK på årsbasis från den för-
sta januari 2025. Därmed uppgår den totala 
sänkta kostnadsbasen till 1 miljard SEK 
brutto (620 MSEK netto) från januari 2025 
jämfört med årstakten under det första kvar-
talet 2022. Åtgärderna kommer att skapa  
en mer flexibel organisation där byggstarter 
enkelt kan skalas upp vid en bättre marknad. 
Ökad repetition i produkter och processer 
Genom repetitiva arbetsprocesser och pro-
dukter på respektive marknad skapar vi tyd-
lighet och effektivitet. Bonava arbetar med 
standardiserade lösningar som ständigt för-
bättras och som används över flera projekt 
för att uppnå kostnadseffektivitet. Dessa  
sätter ramarna för hur vi kan utforma bostä-
derna. Inom ramarna finns flexibilitet, vilket 
innebär att bostadshusen kan se mycket 
olika ut. Det är viktigt för att möta kundernas 
önskemål och lokala myndigheters krav. 
Kommuner och lokala myndigheter spelar 
en central roll, eftersom de utformar rikt - 
linjer och regelverk samt bestämmer över 
planeringsprocessen och beviljar tillstånd. 
På de marknader där vi har väl utformade 
arbetssätt och arbetar repetitivt lyckas vi 
leverera snabbare och till lägre kostnad. 
Högst mognadsgrad har vi i Tyskland och 
Baltikum och i våra svenska småhus. Vi ska 
fortsätta utveckla dessa, och samtidigt öka 
mognadsgraden på övriga marknader. 
Kompetens och effektiv projektstyrning
Inom de områden där det finns utrymme för 
betydande värdeskapande genom skalför-
delar och effektivitetsvinster, ska Bonava  
ha stark intern kompetens för att själva driva 
verksamheten. Interna resurser möjliggör 
större grad av repetition och kontinuerliga 
förbättringar när vi lär av våra erfarenheter. 
Vilka funktioner som ska drivas inom och 
utanför Bonava kan förändras i takt med att 
marknaden utvecklas, och kommer att utvär-
deras löpande. Ett exempel är att affärsen-
heten Sverige under 2023 stängde ner den 
interna design- och produktionsavdelning 
och att detta framgent till större del kommer 
att uföras av externa aktörer. 
Genom att ha samma projektteam på plats 
över lång tid skapas effektivitet. För varje pro- 
jekt som färdigställs får vi nya erfarenheter, 
som kan tas in i nästa projekt och ytterligare 
effektivisera arbetet. För att säkerställa lön-
samhet behöver vi även ha effektiv projekt-
kontroll. Hela utvecklingsprocessen, inklu-
sive design och standardiserade lösningar till 
kommersiell planering, måste vara på plats 
innan vi säljer och bygger våra bostäder. 
 
 
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 25
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 26 =====

Tydligare kommersiellt fokus
Försäljning är vår största priori-
tet för att  skapa kassaflöde i den 
utmanande marknaden. Under 
hela kundresan ska vi förutse 
 behov och möta förväntningar.  
Det innebär att vi anpassar be-
fintliga produkter och tjänster  
till rådande marknadsläge och 
för bereder oss för en vändning  
i marknaden. 
Attraktiv mix av produkter
Bonava ska erbjuda trivsamma bostäder och 
lyckliga grannskap. Kundernas preferenser 
och förväntningar skiftar mellan kundgrup-
per och över tid. Vår mix av produkter med 
småhus, radhus, kedjehus och lägenheter  
är en styrka som gör att våra bostäder passar 
många olika människor. Med stöd i undersök-
ningar och med hjälp av Bonavas långa erfa-
renhet av bostadsutveckling kan vi erbjuda 
koncept som möter kundernas behov. Vårt 
lokala fokus och vår flexibla organisation  
gör dessutom att vi snabbt kan anpassa vårt 
erbjudande till skiftande behov och marknads - 
förutsättningar. 
Försäljning största prioritet
Högre levnadskostnader samt konsumen-
ternas lägre tilltro till framtiden har gjort att 
många känner oro för att göra stora investe-
ringar som bostadsköp. Samtidigt är försälj-
ning Bonavas främsta prioritet för att säkra 
kassaflödet. För att sälja bostäder i en svå-
erbjudanden och därmed uppnå kostnads-
effekti vitet utan att förlora kundvärde. Vi ska 
göra kundens beslutsprocess enkel. Målet  
är att erbjuda precis rätt mängd tillval till en 
rimlig och tydlig kostnad för att säkra en god 
kundupplevelse. Kunderna ska känna vårt 
engagemang och känna sig välinformerade 
under hela köp- och inflyttningsprocessen 
och när de väljer våra grannskap. 
Under 2023 fortsatte vi vårt kontinuerliga 
förbättringsarbete med den digitala kund-
resan för att kunna stötta våra kunder före, 
under och efter inflytt i våra hem och grann- 
skap. 
Bygga ett starkt varumärke
Varumärkeskännedomen om bostadsutveck-
lare har historiskt varit låg. Bonava har sedan 
start byggt ett starkt varumärke genom att 
sätta kunden i fokus och med hjälp av insikter 
ta fram relevanta erbjudanden och bostäder 
där människor trivs och mår bra. Vi är stolta 
över våra bostäder och grannskap. Vi vill att 
både de som arbetar för oss och de som bor  
i våra bostäder ska vara stolta över att vara 
del av ett Bonava-grannskap.
2023 har varit ett utmanande år med 
mycket osäkerhet för oss och bostadsbran-
schen i stort. Vi har arbetat med att anpassa 
erbjudandet efter rådande situation och sam-
tidigt hållit fast vid att människan ska stå i 
centrum av vår affär. Vi fortsätter att utveckla 
lyckliga grannskap för fler, där de lokala förut-
sättningarna och behoven styr vad det inne-
bär för just den platsen. Kunder ska fortsatt 
känna en trygghet i att vi levererar det vi lovar 
och att vi drivs av att skapa så bra förutsätt-
ningar som möjligt för att trivas och må bra.
rare marknad ligger vi nära marknaden och 
genomför anpassningar av vårt erbjudande 
på flera marknader. Det kan handla om att 
tillämpa selektiva prissänkningar i pågående 
eller färdigställd produktion, disponera om 
bostäder så de består av fler rum eller att 
erbjuda lägre standard på ytskikt för att få 
ner kundens kostnader.
Energikrisen i Europa 2022 och den höga 
räntan och inflationen under 2022 och 2023 
har ökat våra kunders intresse för energieffek-
tiva bostäder. Bonava möter intresset genom 
att erbjuda energieffektiva och fossilfria upp-
värmningssystem i våra bostäder. 
Utforska nya affärsmodeller
För att möta nya behov ska vi utforska nya 
affärsmodeller. Till exempel har vi projekt 
där vi utvecklar hyresrätter som vi äger tills 
vi anser att rätt marknadsförutsättningar 
råder för försäljning. Detta kallar vi vår Build- 
to-Manage-modell (B2M). Inflyttning i de två 
första färdigställda B2M-projekten i Baltikum 
startade i slutet av 2023 och kommer att 
bidra med hyresintäkter under 2024. B2M- 
projektet i Sverige avbröts däremot under 
året och omklassificerades till exploaterings-
mark. En utvärdering av B2M-projekten och 
hur verksamheten bäst bedrivs på ett kost-
nadseffektivitet sätt kommer att genomföras 
innan vi tar beslut om nya. 
Möta kunderna under hela kundresan
Bonava ska möta kundernas förväntningar 
under hela kundresan. Utifrån våra kund-
insik ter kan vi paketera och standardisera 
 
 
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 26
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 27 =====

Tre faser till lönsam tillväxt
Det strategiska arbetet för att nå lönsam tillväxt löper genom tre 
faser: Stabilisera verksamheten, Säkerställa lönsamhet och Växa  
affären. Det tuffa marknadsläget innebär dock att alla marknader 
haft vikande affärsvolymer 2023. Innan tillväxt kan bli aktuellt,  
måste marknaden vända. 
Tre faser 
Våra marknader skiljer sig åt vad gäller kon-
kurrens, graden av konsolidering och myn-
digheters regelverk och planer för bostads-
utveckling. Dessutom skiljer sig våra affärs-
enheter åt i grad av mognad och standardi-
sering. Därför skiljer sig affärsenheternas 
strategiska planer för förflyttning till nästa 
fas. På sikt ska alla affärsenheter genom  
de tre faserna alternativt avvecklas. 
Fas 1: Stabilisera verksamheten
Den första fasen fokuserar på att stabilisera 
verksamheten. Syftet är att säkerställa till-
räckliga och kontinuerliga volymer för en 
hållbar verksamhet, och att möta utma-
ningar relaterade till en verksamhet utan  
tillväxt. I det här steget bedömer vi om verk-
samheten har förutsättningar att ta nästa 
steg där vi kan säkerställa lönsamhet, eller 
om den bör avvecklas. Efter utvärdering av 
affärsverksamheterna har bedömningen 
gjorts att Sverige gått från säkerställa lön-
samhet till stabilisera verksamheten. Lägre 
volymer i kombination med projektavvikel-
ser motiverar att Sverige behöver stabilisera 
verksamheten.
Under året avyttrade Bonava affärsenhe-
ten Norge mot bakgrund av verksamhetens 
låga affärsvolym och ett stort investerings-
behov i byggrätter. 
Bonava slutförde även försäljningen av  
S:t Petersburg 2023. Försäljningen inleddes 
redan under 2022 mot bakgrund av att den 
Rörelsemarginal: 5,0%
Avkastning på eget kapital: neg
Rörelsemarginal: ≥10% 
Avkastning på eget kapital: ≥15 % 
1. Stabilisera verksamheten 1. Stabilisera verksamheten
2. Säkerställa lönsamhet
3. Växa affären
2. Säkerställa lönsamhet
3. Växa affären 3. Växa affären
2023 2024 2026 Fas för Bonavas affärsenheter 2023
Sverige Stabilisera verksamheten
Finland Säkerställa lönsamhet
Tyskland Växa affären
Baltikum Växa affären
geopolitiska situationen inte gav förutsätt-
ningar att driva verksamhet i S:t Petersburg. 
Fas 2: Säkerställa lönsamhet
Den andra fasen är att säkerställa lönsamhet 
och minimera lönsamhetsvariationer mellan 
projekt. Samtidigt lyfts kommersiellt fokus, 
kontroll på kostnaderna, en flexibel organi-
sation och utveckling av mer standardise-
rade lösningar och repetitiva produktions-
processer. Att säkerställa lönsamhet inklu-
derar också optimering av byggrättsport-
följen för att uppnå en starkare närvaro och 
position. Finland har under året tagit klivet 
från stabilisera verksamheten till säkerställa 
lönsamhet.
Fas 3: Växa affären
Den tredje fasen handlar om att skaffa förut-
sättningarna att växa affären i snabbare takt 
än marknaden när den vänder. I en svagare 
marknad är vi dock mer selektiva med att 
starta projekt. För de affärsenheter som 
befinner sig i denna fas är en flexibel orga-
nisation på plats eller under implemente-
ring, kostnaderna är under kontroll samt 
standardiserade lösningar och repetitiva 
produktionsprocesser väldefinierade och 
etablerade. Byggrättsportföljen optimeras 
och förädlas kontinuerligt utifrån risk och 
avkastning och nya erbjudanden och affärs-
modeller introduceras för att möta kund-
behov och tillvarata tillväxtmöjligheter. 
Affärsenheterna Tyskland och Baltikum 
befinner sig i fas tre och är därmed rustade 
att växa affären när marknaden vänder. 
Mål
Genom att starta rätt projekt, med god 
 kontroll på kostnader, ska vi nå vårt mål om 
minst 10 procent i rörelseresultat före jäm-
förelsestörande poster från 2026. Avkast-
ning på eget kapital ska uppgå till minst 15 
procent över tid.
Läs mer om våra affärsenheters strategiska 
fokus och planer på sidorna 30–39. 
 
 
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 27
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 28 =====

Allt vi gör ska vila på vår stadiga grund
Bonavas verksamhet vilar på en 
stabil grund bestående av våra 
hållbarhetsfokus områden. Grun-
den är utgångspunkten för vår 
strategi och inne bär att vi har ett 
inte grerat förhållningssätt till håll-
barhet i vår affär och värdekedja. 
Vår kultur sätter människan i centrum. Det  
är kärnan i hur vi arbetar för våra kunders 
bästa. I vårt arbete inkluderar vi även miljö-
hänsyn i allt vi gör och tillämpar en effektiv 
styrmodell med fokus på regelefterlevnad 
och transparens. Våra arbetssätt, processer 
och strukturer tar sin utgångspunkt i projek-
tens behov och möjligheter och vi jobbar 
balanserat mellan affärsenheterna och 
 koncernens stödfunktioner med strävan att 
driva vår affär nära den lokala marknaden. 
 
Vår hållbara grund: | Miljöhänsyn i allt | Människan i centrum | Effektiv styrning
 
 
 
 
Vår grund
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 28
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 29 =====

Miljöhänsyn genomsyrar allt 
Bygg- och fastighetsbranschens klimatpåverkan är bety-
dande och att utveckla bostäder i linje med de internatio-
nella klimatmålen har blivit allt viktigare för kunder och 
investerare. Hänsyn till miljön ska därför genomsyra hela  
vår process när vi skapar nya hem. 
Vi har klimatmål godkända av Science Based Targets ini-
tiative (SBTi) och för att minska vår miljö- och klimatpåverkan 
under hela livscykeln fokuserar vi på en hållbar markanvänd-
ning samt utveckling av resurseffektiva bostäder, med god 
energieffektivitet och låg vattenförbrukning. 
Där tidigare oexploaterad mark tas i anspråk arbetar vi för 
att biologisk mångfald och andra ekologiska värden ska skyd-
das. Där det behövs sanerar vi marken för att göra den lämp-
lig för bostäder. För att optimera material- och övrig resurs-
användning under hela livscykeln strävar vi mot en cirkulär 
produktionsmodell med så lite jungfrulig produktionsråvara 
och så lite avfall som möjligt. Vi fokuserar också på att använda 
rätt material för sunda hem med så få miljö- och hälsostörande 
ämnen som möjligt. Miljömärkta material utgör ett bra verk-
tyg för att säkerställa sunda material. 
För att paketera vårt hållbarhetserbjudande gentemot  
kunder, investerare och finansiärer använder vi relevant håll-
barhetsmärkning och certifiering. 
Läs mer om vårt arbete inom Miljöhänsyn i allt på sidorna 
112–115 och i noterna H6–H11. 
Styrning för bästa resultat 
Utveckling av bostäder och bostadsområden är en central 
del i varje samhälle och det är viktigt att upprätthålla förtro-
endefulla relationer till många olika intressenter. God styr-
ning är en förutsättning för att nå bästa resultat och det finns 
en förväntan hos alla våra intressenter om att vår verksamhet 
ska drivas med hög affärsetik och god transparens. 
Våra interna regler och processer för god affärsetik och 
efterlevnad definieras i vår uppförandekod, samt i andra poli-
cyer och verksamhetsledningssystem. Vi har också ett pro-
gram för efterlevnad av Uppförandekoden med bland annat 
utbildning inom antikorruption och etik. Vårt arbete med 
mänskliga rättigheter, trygga arbetsförhållanden, miljöskydd 
och antikorruption utgår från de grundläggande principerna  
i FN:s Global Compact och vi ställer samma krav på våra leve-
rantörer som på oss själva. Långsiktighet och ömsesidigt 
lärande med leverantörerna är också avgörande för vår stra-
tegi och för att nå flera av våra mål, inte minst våra klimatmål 
och målen för hälsa och säkerhet. 
För att vara en trovärdig affärspartner är vi transparanta 
och redovisar öppet hur vi efterlever de universella princi-
perna och bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
 
 
Läs mer om vårt arbete inom Effektiv styrning på sidorna 
121–123 och i noterna H16–H18, H20. 
Kultur med människan i centrum
Vi har alltid fokus på våra kunder, medarbetare, leverantörer 
och hela grannskapet från planering till genomförande av 
våra projekt. Vi sätter alltid människan i centrum. Vårt arbete 
utgår från vårt koncernövergripande ramverk, vår People 
strategy. Ramverket inkluderar våra värderingar och ledar-
principer och tar sin utgångspunkt i hur vi ska jobba med 
hälsa och säkerhet, en värdestyrd arbetsplats och mångfald 
för att kunna leverera på vår koncerngemensamma affärs- 
strategi. 
Vi säkerställer en hälsosam och säker arbetsplats genom 
att integrera vårt hälsa- och säkerhetsarbete i hela verksam-
heten samt genom att fokusera på ständigt lärande och för-
bättringsarbete. Vårt mål är en hälsosam och säker arbets-
plats för alla, överallt, varje dag med en halvering av allvarliga 
incidenter till 2026, från 2022. 
För att skapa en hållbar och framgångsrik kultur med  
de bästa förutsättningarna för att attrahera, engagera och 
behålla kompetenta medarbetare utgår vi från våra värde-
ringar – Committed – Caring – Curious. Genom ett starkt  
kulturbyggande arbete och en välkomnande och inklude-
rande arbetsplats skapar vi bättre förutsättningar för att  
nå vårt syfte lyckliga grannskap för fler. 
 
 
Läs mer om vårt arbete inom området Människan i centrum 
på sidorna 116–120 och i noterna H12–H15, H19.
 
 
 
 
 
 
Vår grund
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023 29
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 30 =====

Segment
Våra marknader skiljer 
sig åt och därför möter  
vi dem på olika sätt. 
30Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 31 =====

Viktiga åtgärder som vidtagits samt gynnsamma  
långsiktiga förhållanden på våra marknader
Förändrade makroekonomiska villkor har lett till den utma-
nande situationen på bostadsmarknaden som råder just nu. 
Bonava gör emellertid bedömningen att den strukturella 
 bostadsbristen och behovet av moderna, välplanerade och 
hållbara bostäder på Bonavas marknader kommer att stödja 
en uppgång i efterfrågan på bostäder. Befolkningstillväxt 
och urbanisering i kombination med en låg aktivitet inom 
bostadsbyggandet under många år har lett bostadsbrist i 
befolkningscenter som Stockholm och Göteborg i Sverige 
samt Berlin och Köln i Tyskland.
Vi har gjort en proaktiv anpassning till de nya marknads-
villkoren och har en stark ställning för att prestera bättre än 
marknaden när den återhämtar sig. Vi har efter avyttringen  
av verksamheten i S:t Petersburg och Norge möjlighet att 
koncentrera arbetet på vår verksamhet i Tyskland, Sverige, 
Finland och Baltikum.
Arbetet som har gjorts av våra affärsenheter 
under de senaste två åren gör att vi kommer 
att kunna dra nytta av de möjligheter som 
uppstår när marknaden vänder. Dessutom 
gör avyttringen av verksamheten i Norge och 
S:t Petersburg att vi kan fokusera på våra 
huvudsegment. 
Tyskland
• Omorganisation som syftar till att göra  
verksamheten i Tyskland mer flexibel och 
konkurrenskraftig.
• Minskad kostnadsbas om 400 MSEK per år 
– full effekt väntas från 1 januari 2025.
• Den nuvarande bostadsbristen motsvarar 
cirka 230 gånger Bonavas genomsnittliga 
årliga produktion under de senaste fem 
åren. 
• Bonava är välpositionerat för att dra nytta 
av underskottet på marknaden.
• Bonavas närvaro täcker in 35–40 procent 
av hela Tysklands befolkning.
Sverige
• Proaktiv minskning av antalet startade 
bostäder under en nedgång på marknaden.
• Utvärdering av nedskalad verksamhet och 
affärsmodell för att öka motståndskraften.
• Säkerställd rätt intern kompetens.
• Etablerat en väldefinierad plan för att 
återgå till högre lönsamhet, med konkreta 
mål och krav.
• Den nuvarande bostadsbristen motsvarar 
cirka 190 gånger Bonavas genomsnittliga  
årliga produktion under de senaste fem 
åren. 
• Underskottet väntas öka på grund av låga 
volymer av startade bostadsbyggen under 
2022–2024.
• Bonava finns i storstadsregioner med ett 
aktuellt och framtida underskott.
Finland
• Utvärdering gjord på grund av mättad 
marknad för nybyggnation (B2C).
• Organisationen justerad för lägre aktivitet 
och grundläggande kapacitet för att för-
bättra kostnadskontrollen.
• Etablerat en väldefinierad plan för att 
återgå till högre lönsamhet, med konkreta 
mål och krav.
• Stark position i de mest snabbväxande 
regionerna.
• Fortsatt urbanisering förväntas driva efter-
frågan.
• Välfungerande hyresmarknad har skapat 
ett mindre underskott på marknaden gene-
rellt.
Baltikum
• Bästa praxis från Tyskland har implemente-
rats för att dra nytta av tillväxtmöjligheter.
• Byggt upp organisationen och förvärvat 
byggrätter i Vilnius för att säkerställa en 
bas för fortsatt tillväxt.
• Marknadstillväxt driven av modernisering 
av bostäder, det befintliga bostadsbestån-
det består till stor del av omoderna fastig-
heter från Sovjettiden.
• Stor efterfrågan på bostäder som uppfyller 
kraven på moderna förordningar och standar-
der avseende miljövänlighet och säkerhet.
• Krav på miljövänlighet ytterligare under-
byggda av den senaste tidens kraftiga upp-
gång i energipriserna.
Viktiga åtgärder vidtagna 2022 och 2023
Gynnsamma långsiktiga förhållanden
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
31
Segment
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 32 =====

Tyskland Mot en ännu effektivare organisation 
För att stärka bolagets långsiktiga konkurrenskraft och öka lönsamheten genomför  
Bonava Tyskland omstruktureringsåtgärder och skapar en ännu effektivare, mer 
 kundfokuserad och flexibel organisation som enkelt kan skalas upp. 
Andel av nettoomsättningen
55%
(56%)
Marknadsfakta Tyskland 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 84,4 miljoner 
 invånare (0,4%)
Bonavas regioner: Berlin, Hamburg, Östersjökusten, 
 Sachsen, Rhen-Ruhr, Köln/Bonn, Rhen-Main och 
Rhen-Neckar/Stuttgart
Befolkning i Bonavas regioner: 30 miljoner invånare 
 (35–40% av landets totala befolkning)
Andel som bor i städer: 78%
Arbetslöshet 2023 (2022): 3,1% (3,1%)
Erbjudande: Flerbostadshus med lägenheter (ägande-
rätter), småhus, kedjehus och radhus till privatpersoner 
(äganderätter) och hyresrättsprojekt med  
lägenheter till investerare
Konkurrenter: BPD, Instone, Dt. RH, Ten Brinke, Büschl, 
Wilma, Zech
MSEK 2023 2022 2021
Nettoomsättning 7 283 7 785 7 276
Bruttomarginal, % 12,6 15,6 16,6
Rörelsemarginal före jämförel-
sestörande poster, %1)
8,6 11,6 12,6
Byggrätter, antal 9 000 9 800 9 700
1) Nyckeltalen under 2022 och 2023 har påverkats av jämförelse-
störande poster.
Marknadspotential och drivkrafter
Inflationen under 2023 sjönk till lägre nivåer än de som 
 redovisades för 2022. Konsumentförtroendet började för-
bättras under året, även om återhämtningen gick långsamt 
på grund av den ekonomiska utvecklingen och oro för 
 anställningstrygghet och företagskonkurser.
Prisindexen för bostäder visade på en nedåtgående trend 
under 2023, med tendenser till en stabilisering för nybyggda 
äganderätter, medan index för nybyggda hyreslägenheter 
steg. 
Marknadsläget ger samtidigt möjligheter. Det råder brist 
på bostäder sedan många år, vilket innebär att det finns en 
långsiktig efterfrågan på bostäder. Det gäller särskilt i stor-
stadsområden och tätortsregioner kring ekonomiskt starka 
storstäder och deras utkanter där Bonava har sin verksam-
het. Det nuvarande underskottet motsvarar cirka 230 gånger 
Bonavas genomsnittliga årliga produktion under de senaste 
fem åren. Experterna ser ett glapp i byggandet på cirka 
700 000 lägenheter per år fram till 2025 och ett ännu större 
underskott under åren därefter. 
Bostadsbyggande ligger högt på den politiska agendan.  
Landets regering uppskattar att 400 000 nya bostäder be-
höver byggas årligen och planerar åtgärder för att påskynda 
bostadsbyggandet genom att förenkla regelverket och göra 
processerna snabbare. I november 2023 enades den fede-
rala regeringen och delstaterna om en gemensam överens-
kommelse för att påskynda planerings- och godkännade-
processerna – ”Bau-Turbo-Pakt”. 
Bonava är en av Tysklands mest aktiva bostadsutvecklare 
och finns representerad i nio av Tysklands största städer,  
vilket omfattar 35–40 procent av landets befolkning. Histo-
riskt har den tyska marknaden varit mycket fragmenterad  
på grund av ett stort antal regionala och till och med lokala 
utvecklare. Det utmanande marknadsläget kan leda till 
 konkurser och konsolidering, vilket kan vara gynnsamt för  
en större aktör med nationell täckning som Bonava. 
Utveckling under året
Tyskland är Bonavas största marknad och stod för 55 pro-
cent av omsättningen 2023. Nettoomsättningen minskade 
till 7 283 (7 785) MSEK i huvudsak beroende på att färre 
bostäder överlämnades till investerare. Under perioden 
 resultatavräknades 1 510 (1 888) bostäder. Rörelseresultat 
före jämförelsestörande poster minskade till 628 (904) 
MSEK främst på grund av mixen av överlämnade bostäder 
och färre antal resultatavräknade bostäder. 
Starkt varumärke – dubbla utnämningar  
under två år i rad
Bonava tog återigen hem första platsen i rankningen 
av varumärken för bostadsutvecklare på den tyska 
marknaden, Real Estate Brand Value Study 2023. 
Undersökningen är den största studien för varu-
märken i den europeiska fastighetsbranschen.  
Den frågar 120 000 fastighetsproffs i 45 länder om 
deras uppfattning om 1 500 olika fastighetsbolag. 
Därutöver rankades Bonava som nummer ett 
bland bostadsutvecklare med projekt under uppfö-
rande och slutförda projekt under 2023 i utkanterna 
av tyska städer, baserat på RIWISzdatabasen från 
Bulwiengesa. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
32
SegmentSegment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 33 =====

Strategiskt fokus framåt – tillväxt 
Tyskland befinner sig i den tredje fasen – att växa verk-
samheten. Affärsenheten har en stark marknadsställ-
ning, effektiva byggsystem och processer är på plats. 
Till det håller en flexibel, snabb och erfaren organisation 
på att införas. Så snart marknaden vänder är affärs-
enheten välpositionerad för att börja öka volymerna.  
Förbättringsarbetet kommer även fortsättningsvis  
att  fokusera på flexibilitet i produktionen, strategiska 
 inköp och utveckling av vårt erbjudande, som omfattar 
en ökad andel kostnadseffektiva bostadsprojekt med 
 enfamiljshus och radhus. Läs om de tre faserna på  
sidan 27. 
Föregående år överlämnades ett antal konsumentprojekt 
med höga marginaler, vilket ej var fallet 2023. Rörelsemargi-
nalen före jämförelsestörande poster var 8,6 (11,6) procent. 
Kostnader för omstrukturering om 402 MSEK, nedskrivning-
ar av mark om 442 MSEK samt nedskrivning av ett avslutat 
 projekt om 35 MSEK klassificerades som jämförelse-
störande poster. Rörelseresultatet efter jämförelsestörande 
poster uppgick till –251 (872) MSEK. 
Sedan de första tecknen på en svagare marknad under 
2022 har vi arbetat proaktivt med att se över bolagets kostna-
der och genomfört anpassningar till lägre affärsvolymer. För 
att stärka bolagets långsiktiga konkurrenskraft och öka lön-
samheten beslutade Bonava i september 2023 att genomföra 
omstruktureringsåtgärder för att minska kostnadsbasen med 
400 MSEK per år med förväntad full effekt från 1 januari 2025. 
Syftet med åtgärderna är att skapa en ännu effektivare, mer 
konkurrenskraftig, kundfokuserad och flexibel organisation 
som enkelt kan skalas upp. Omstruktureringen påverkar om-
kring 340 tjänster i Tyskland.
Erbjudandet i Tyskland anpassades till de nya marknads-
villkoren under året. Det omfattade bland annat mindre bo-
städer till ett mer attraktivt pris. Vi erbjöd också bostäder med 
förnybara energilösningar såsom solpaneler och värmepum-
par, och vi har i allt högre grad integrerat hållbarhetsaspekter 
såsom cirkularitet för material. Vidare håller vi koll på den 
 demografiska utvecklingen i Tyskland för att framgent möta 
de bostadsbehov som en äldre befolkning innebär. 
Under året sålde Bonava 176 (228) bostäder till investera-
re och 724 (744) bostäder till konsumenter. Av dessa sålde  
vi 176 hyreslägenheter i det nya Simons-veedel-området i 
Köln i Tyskland till en fond för bayerska pensionsplaner. Det 
nya grannskapet kommer att bestå av totalt 290 lägenheter. 
Lägenheterna är anpassade för alla åldersgrupper, och varie-
rar i storlek för att tilltala både små och stora hushåll. Grann-
skapet är planerat med avsikt att minska behovet av att 
 använda bil i vardagen. 
Bonava startade under året totalt 176 (228) bostäder till 
investerare och 610 (651) bostäder till konsumenter. 
Den tyska verksamheten rapporterade totalt 9 000 (9 800) 
byggrätter vid utgången av året, varav 1 600 (3 100) utanför 
balansräkningen. Efter värderingen som genomfördes under 
tredje kvartalet skrevs byggrätterna ner med 442 MSEK. 
Byggrätterna befinner sig i olika stadier och utgör tillsam-
mans en god grund för de kommande åren.
Antal startade och sålda bostäder
0
700
1 400
2 100
202320222021
1 8881 813
1 510
1 1261 449 1 125
762
364
385
Resultatavräknade bostäder, antal
 Konsumenter  Investerare
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
0
500
1 000
1 500
2 000
202320222021
1 490 1 409
900
176228
146
972
1 263
724744
786
146
228 176
1 344
651 610
879
Skyskrapa i Berlin
Under året överlämnade vi 106 enheter i B2C Wuhletaler 
Fenster-projektet i Berlin. Det består av en skyskrapa 
med 203 två-, tre- och fyrarums ägandelägenheter i stor-
lek mellan 56 och 92 kvadratmeter. Alla lägenheterna 
har  balkong, eller om de ligger på bottenvåningen, en 
uteplats. 
Wuhletaler Fenster ingår som en del i ett nytt grann-
skap som även innefattar fem mindre flerfamiljshus med 
totalt 376 hyreslägenheter. De här bostäderna stod klara 
2021 och är helt uthyrda. I grannskapet finns ett omfat-
tande nätverk av gångvägar med inbjudande, trivsamma 
sittgrupper och flera lekplatser.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
33
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 34 =====

Sverige Krafttag för att stärka affären
Den svenska marknaden har bromsat in under året och ett antal åtgärder har vidtagits  
för att stärka verksamheten framåt. När marknaden vänder, kan Bonava Sverige erbjuda  
en attraktiv bredd av bostäder att hyra eller äga – i eller nära större städer.
Andel av nettoomsättningen
20%
(20%)
Marknadsfakta Sverige 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 10,5 miljoner 
 invånare (0,9%)
Bonavas regioner: Stockholm, Göteborg, Linköping,  
Luleå, Uppsala och Umeå samt hyresrätter i flertalet större 
städer
Befolkning i Bonavas regioner: 4 miljoner invånare    
(cirka 40% av landets totala befolkning)
Andel som bor i städer: 88%
Arbetslöshet 2023 (2022): 7,9% (7,5%)
Erbjudande: Flerbostadshus med lägenheter och småhus 
till privatpersoner (bostadsrätter och äganderätter) och 
hyresrättsprojekt till investerare
Konkurrenter: JM, Riksbyggen, HSB, OBOS, Skanska, 
Peab, Besqab, Nordr, BoKlok
MSEK 2023 2022 2021
Nettoomsättning 2 685 2 745 3 327
Bruttomarginal, % 8,4 3,1 12,6
Rörelsemarginal före jäm-
förelsestörande poster, %1) 2,9 –2,0 8,8
Byggrätter, antal 9 500 8 700 8 200
1) Nyckeltalen har påverkats av jämförelse störande poster.
Marknadspotential och drivkrafter
Ökande befolkning och inflyttning till de större städerna till-
sammans med historiskt låga räntor och högre disponibel 
inkomst har tidigare drivit bostadsmarknaden i Sverige.  
Högre levnadskostnader och stigande räntor under 2023 
har lett till en avvaktande marknad och en stark inbroms-
ning både vad gäller produktionsstarter och försäljning av 
bostäder. En hög andel av de svenska hushållen har rörliga 
bolån, vilket gjort att räntehöjningarna påverkat hushållens 
förmåga att konsumera och minskat köpkraften. 
Antalet byggstarter i Sverige har under året minskat 
 dramatiskt, vilket påverkar såväl Bonava som övriga aktörer  
i branschen. Marknadsförutsättningarna har inte varit lika 
 utmanande sedan början på 1990-talet. 
Samtidigt råder ett betydande utbudsunderskott om cirka 
175 000 bostäder motsvarande cirka 190 gånger Bonavas 
genomsnittliga produktionsvolym i landet under de senaste 
fem åren. I Sverige förväntas bostadsbristen öka ytterligare 
under de kommande åren på grund av få produktionsstarter 
av nya bostäder och Bonava är verksamt i de regioner som 
har och i framtiden förväntas ha utbudsunderskott.
Utveckling under året
Nettoomsättningen uppgick till 2 685 (2 745) MSEK. Under 
perioden resultatavräknades 887 (881) bostäder. Brutto- 
resultatet belastades av riskavsättningar om 45 MSEK samt 
av förluster om 51 MSEK från avyttring av byggrätter som 
följde den strategiska översynen av byggrättsportföljen. 
Före gående år belastades bruttoresultatet av nedskrivningar 
av tidigare aktiverade projekteringskostnader och anlägg-
ningstillgångar om 155 MSEK. Dessa poster klassificerades 
inte som jämförelsestörande. Bruttoresultatet uppgick till 
225 (85) MSEK och bruttomarginalen till 8,4 (3,1) procent. 
Kostnader om 303 (20) MSEK klassificerade som jämförel-
sestörande poster, varav 20 (20) MSEK för omstrukturering, 
160 (0) MSEK för nedskrivning av mark och 123 (0) MSEK 
för värdejustering av ett avbrutet B2M-projekt. Rörelseresul-
tatet före jämförelsestörande poster uppgick till 77 (–54) 
MSEK och rörelsemarginalen var 2,9 (–2,0) procent. Rörelse-
resultatet efter jämförelse störande poster uppgick till –226 
(–74) MSEK.
Kapellgärdet arena i Uppsala 
Kapellgärdet Arena är ett attraktivt bostadsområde 
med möjlighet till ett hälsosamt liv. Grannskapet 
 består av 294 bostadsrätter i olika storlekar. Här delar 
grannarna på en social och aktiv innegård med fokus 
på rörelse med utegym, löparbanor och pingisbord 
och grillplatser. Det finns även bekväma sittytor för 
den som vill njuta av stillhet och grönska. Grann-
skapet är Svanenmärkt. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
34
Segment
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 35 =====

Totalt 887 bostäder överlämnades under året. Av dem var 
många projekt omfattande, såsom investerarprojektet och 
flerfamiljshuset Kompassen bestående av 162 lägenheter i 
Västerås och Bark med 175 lägenheter i Tomtebo gård i Umeå.
Vi färdigställde även flertalet bostäder för konsumenter, 
däribland Logementet med 102 bostadsrätter i Göteborg och 
de två sista etapperna av Kapellgärdet Arena med 63 bostads- 
rätter i Uppsala. Bonava har sedan 2006 varit med och ut-
vecklat totalt nära 1 000 lägenheter i området Kapellgärdet. 
Den avvaktande marknaden innebar låga försäljnings- 
volymer. Antalet sålda bostäder till konsument uppgick till 
110 (256) medan inga bostäder såldes till investerare under 
året 0 (0). 
Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 88 (143) 
till konsumenter och 0 (231) till investerare. Under året star-
tades Glöd i Umeå bestående av 69 Svanenmärkta bostads-
rätter och Sörgården i Öjersjö, Göteborg, där den första etap-
pen består av 19 Svanenmärkta kedjehus. 
Bonava vann en markanvisning i Kronandalen under året. 
Det ger oss möjlighet att säkerställa flera års projektstarter 
och att bidra till den gröna nyindustrialiseringen i norra Norr-
land. Kronan är en grön och modern stadsdel i Luleå och dess 
hjärta kallas Kronandalen. Detaljplanen i området har vunnit 
laga kraft och planerad produktionsstart är 2024. Bonava 
planerar två kvarter med flerbostadshus – cirka 170 lägen-
heter, och ett kvarter med radhus – cirka 20 bostäder. Grann-
skapet erbjuder närhet till naturen samt ett aktivt och be-
kvämt liv för de cirka 7 000 personer när det är fullt utbyggd. 
I september tillträdde Michael Björklund som ny affärs- 
enhetschef. Han är även chef för Bonavas verksamhet i 
 Baltikum och har varit medlem i Bonavas koncernledning 
 sedan 2016. 
Mot bakgrund av den utmanande marknaden och för att 
säkerställa lönsamheten och stärka affären för framtiden ge-
nomförde vi en omfattande omstrukturering av organisatio-
nen under året. Vidare införde Bonava Sverige en mer decen-
traliserad styrningsmodell. Det nya arbetssättet syftar till att 
komma närmare våra kunder och att enklare kunna anpassa 
organisationen utifrån lokala förutsättningar. 
Bonavas byggrätts- och projektportfölj optimerades ytter-
ligare under året, både genom planarbete inför kommande 
starter samt avyttring och förvärv av byggrätter. Bland annat 
gjorde Bonava ett förvärv om 300 byggrätter i Älvängen, norr 
om Göteborg och vi slutförde detaljplanen för Fjärilshuset i 
Ormbacka, Järfälla, där en modern trädgårdsstad med drygt 
180 bostäder planeras. Totalt fanns 9 500 (8 700) byggrätter 
vid utgången av 2023 varav 2 500 (2 900) utanför 
balansräkningen. 
0
500
1 000
1 500
202320222021
1 113
256
420
693
110
110
256231
88
420
374711
143 88
1 131
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare 
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
0
300
600
900
1 200
202320222021
881
1 055
887
374540 420
507515 467
Antal resultatavräknade bostäder
 Konsumenter  Investerare
Strategiskt fokus framåt – stabilisera verksamheten
Sverige befinner sig i den första strategiska fasen –  
stabilisera verksamheten. För att säkerställa god lön-
samhet och hantera skiftningar i affärsvolym, behöver 
affärsenheten skapa en mer flexibel organisation och 
öka tydligheten för ansvar och kontroll i projekten. 
Omfattningen av användningen av så kallade turn-key 
leverantörer ska öka för att minska den fasta kostnads-
basen. Affärsenheten ska fokusera på regioner och 
 typer av projekt som historiskt visat sig lönsamma 
 såsom enfamiljs- och flerfamiljsbostäder utanför 
Stockholm. 
Läs om de tre faserna på sidan 27. 
Grannskap i Tomtebo gård fullt av energi
I Tomtebo gård, invid Nydalasjön, bara  
några kilometer från centrala Umeå, byg-
ger Bonava flera familjevänliga grannskap, 
där Glöd består av 69 Svanenmärkta och 
välplanerade bostadsrätter med 2–5 rum. 
En spännande nyhet är vår generations-
lägenhet, där en del av bostaden kan delas 
av med egen entré och pentry för tonåring-
en, farmor eller det egna hemmakontoret. 
Glöd har solceller på taket som beräknas 
producera 10–12 procent av hela grann-
skapets energibehov. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
35
Segment
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 36 =====

Finland Ökad nettoomsättning i Finland
Bonava redovisade ett stort antal överlämningar och en ökad nettoomsättning under 
2023. Marknadsprognosen på kort sikt i Finland är utmanande på grund av låg efter-
frågan och hög tillgång. 
Andel av nettoomsättningen
19%
(13%)
Marknadsfakta Finland 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 5,6 miljoner  
invånare (0,3%)
Bonavas regioner: Helsingfors, Åbo, Tammerfors
Befolkning i Bonavas regioner: 2,2 miljoner invånare  
(cirka 40% av landets totala befolkning)
Andel som bor i städer: 86%
Arbetslöshet 2023 (2022): 7,6% (6,8%)
Erbjudande: Flerbostadshus med lägenheter till  
privat personer och hyresrättsprojekt till investerare
Konkurrenter: YIT, Skanska, SRV, JM Suomi, Peab, 
 Pohjola Rakennus, T2H, Lujatalo
Marknadspotential och drivkrafter
I Finland är efterfrågan på bostäder främst koncentrerad till 
storstadsregionerna med störst befolkningstillväxt och ut-
byggd infrastruktur: Helsingfors, Tammerfors och Åbo, det 
vill säga regioner där Bonava har verksamhet och en stark 
ställning. Urbanisering och en åldrande befolkning är fort-
satta trender i Finland, vilket på lång sikt skapar efterfrågan 
på nya hållbara bostäder. 
Under 2023 resulterade stigande räntor i en låg efter-
frågan både på investerar- och konsumentmarknaden.  
Enligt marknadsstudier var konsumentförtroendet inte  
på sin lägsta nivå, men det var ändå svagt. 
Ett betydande antal projekt färdigställdes på marknaden 
under året vilket skapade ett överskott och därmed relativt 
låga uthyrningsgrader för hyresbostäder. Den välfungerande 
hyresmarknaden har dock skapat ett underskott på mark-
naden generellt. 
Konkurrensen på den finska marknaden för flerbostads-
hus är hård. Den består främst av större aktörer med bredd  
i erbjudandet, men även av nya, mindre aktörer. Bonava är  
en av de få renodlade bostadsutvecklarna.
Utveckling under året
Nettoomsättningen ökade till 2 531 (1 759) MSEK. Rörelse-
resultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 107 
(88) MSEK med en rörelsemarginal före jämförelse störan-
de poster på 4,2 (5,0) procent. Rörelseresultatet tyngs av 
två färdigställda och överlämnade projekt med låg margi-
nal, vilket vi kände till på förhand. Trots det påbörjades pro-
jekten för att uppfylla befintliga avtalskrav och undvika vite.
MSEK 2023 2022 2021
Nettoomsättning 2 531 1 759 1 842
Bruttomarginal, % 7,6 10,4 7,2
Rörelsemarginal före jämförel-
sestörande poster, %1) 4,2 5,0 3,1
Byggrätter, antal 3 600 3 400 4 100
1) Nyckeltalen under 2021 och 2023 har påverkats av jämförelse-
störande poster.
BREEAM in-Use-certifiering med  betyget 
Excellent
Bonavas flerfamiljshus i Helsingfors och Åbo,  
byggda för Sirius Capital Partners, erhöll BREEAM 
In-Use Part 1-certifiering i en kvalitetsrevision och 
uppnådde målnivån Excellent under 2023. Miljö-
konsekvensanalysen beaktar byggnadens fysiska 
egenskaper, inklusive tekniska lösningar i fråga om 
energieffektivitet, använda material, markanvänd-
ning och transporter. Denna internationellt erkända 
tredjepartscertifiering är en bra utgångspunkt för 
den framtida miljöförvaltningen av fastigheten. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
36
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 37 =====

Kostnader om 90 MSEK har klassificerats som jämförelse-
störande poster, varav 7 MSEK för omstrukturering och 83 
MSEK i nedskrivning av exploateringsfastigheter. Rörelse- 
resultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till 17 
(88) MSEK med en rörelsemarginal på 0,7 (5,0) procent.
Antalet färdigställda och överlämnade bostäder uppgick 
till 1 051 (718), varav 306 (414) till konsumenter och 745 
(304) till investerare.
Under perioden sålde Bonava 75 (626) bostäder till inves-
terare och 87 (212) bostäder till konsumenter. Av dessa sål-
des 75 hyreslägenheter i Kirstinpuisto i Åbo till investeraren 
eQ. Projektet, som går under namnet Turun Solina 11, påbör-
jades under det första kvartalet 2023 och projektet väntas 
överlämnas under det andra kvartalet 2024. 
Även Turun Solina 9-projektet är beläget i Kirstinpuisto. 
Det färdigställdes under året och är Bonavas första projekt 
som uppfyller kriterierna i EU-taxonomin. Bonava Finland 
 färdigställde ytterligare ett taxonomiförenligt projekt i slutet 
av 2023 och har ytterligare två i pipeline. 
Till följd av marknadssituationen påbörjade Bonava 0 
(139) enheter för konsumenter och 75 (626) bostäder för 
 investerare under 2023. Vi anpassade organisationen och 
verksamheten för att hantera den utmanande marknads-
situationen och justerade kostnaderna för att avspegla de 
minskade volymerna. 
I samband med omstruktureringen av organisationen genom-
förde vi även strategiska och operativa förändringar för att 
fortsätta stödja vändningen i verksamheten. Kärnprocesser 
och ansvarsområden förnyades i enlighet med detta. De 
 uppdaterade processerna kommer att göra vår verksamhet 
enklare och ännu mer tillförlitlig. Antalet anställda minskade 
med 33 procent under året. 
Vi fortsatte att förbättra projektstyrningen under året. Vi 
håller på att bygga upp en företagskultur med hjälp av vårt 
produktionsutbildningprogram och etablerade principer för 
kvalitetskontroll och har redan förbättrat säkerhet och kvalitet 
på arbetet. Därutöver genomförde vi förbättringsåtgärder 
från hälsa- och säkerhetsprogrammet ”Everyone Plan” under 
året. 
Vid utgången av 2023 hade den finska verksamheten 
3 600 (3 400) byggrätter varav 2 100 (2 100) utanför 
 balansräkningen. Efter värderingen som genomfördes under 
tredje kvartalet uppgick nedskrivningar av byggrätterna till 
83 MSEK. 
0
300
600
900
1,200
202320222021
718
636
1 051
304287
745
414349 306
Resultatavräknade bostäder, antal
 Konsumenter  Investerare
0
500
1 000
1 500
202320222021
988
87
626
462
838
526
75212
765
75
162
462
626
570
139
1 032
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
Strategiskt fokus framåt – säkerställa lönsamhet
Finland har gått in i nästa mognadsfas – säkerställa lön-
samhet. Verksamheten är stabilare, projektstyrningen och 
ansvarsfördelningen är tydligare och prognoserna är mer 
tillförlitliga än tidigare. Trots det måste verksamheten växa 
för att förbättra lönsamheten. Arbetet fortsätter för att öka 
effektiviteten i organisationen och för att säkerställa att 
 besluten fattas närmare de lokala marknaderna, liksom 
 arbetet med att förbättra styrning och kostnadseffektivitet 
inom design, produktion och inköp. 
Parallellt med det har Finland stärkt sitt fokus på konsu-
mentmarknaden i alla regioner för att förbättra lönsamheten.
Läs om de tre faserna på sidan 27.  
Bonavas största projekt i Finland
Turun Solina 11 – sålt till investeraren  
eQ – är det sjunde flerfamiljshuset som 
Bonava bygger i grannskapet Kirstin-
puisto. Det är ett område som när det är 
färdigt totalt kommer att omfatta 1 400 
Bonava-hem och det utgör Bonavas  
största projekt i Finland. Kirstinpuisto  
har ett centralt läge i ett växande bostads-
område med goda kommunikations-
möjligheter, ett bra utbud av service  
och stadsgrönska. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
37
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 38 =====

Investering i tre faser färdigställd
Projektet Tasandi 5/Astangu 23 i Järveotsa, nära 
 Tallinn, bestående av 74 lägenheter, färdigställdes 
och överlämnades under året. Det var den sista av  
tre faser som bestod av totalt 184 lägenheter till 
 konsumenter. Den första fasen påbörjades i slutet av 
2020 och den tredje fasen färdigställde under 2023. 
I projektet ingår en trevlig innergård med lekplats  
för barnen och ett underjordiskt parkeringsgarage 
för de boende.
Baltikum Framtida möjligheter i Baltikum
Den låga kvaliteten i befintligt bostadsbestånd i kombination med en växande efterfrågan  
på energieffektiva och välplanerade bostäder skapar möjligheter inför framtiden, inklusive 
resurseffektiva och moderna hyresbostäder.
Andel av nettoomsättningen
6%
(6%)
Marknadsfakta Baltikum 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): Estland 1,4 
 miljoner invånare (0,3%), Lettland 1,9 miljoner invånare 
(–0,7%). Litauen 2,9 miljoner invånare (–0,5%)
Befolkning i Bonavas regioner: Latvia – Riga: 1,1 miljoner 
invånare (55 procent av landets totala befolkning), 
 Estland – Tallinn: 600 000 invånare (46 procent av landets 
totala befolkning), Litauen – Vilnius: 800 000 invånare 
(29 procent av landets totala befolkning)
Andel som bor i städer: Estland 70%, Lettland 69%, 
 Litauen 68%
Arbetslöshet 2023 (2022): Estland 6,1% (5,6%),  
Lettland 6,6% (6,8%), Litauen 6,5% (6,0%)
Erbjudande: Flerbostadshus till privatpersoner (ägande-
rätter) och hyresrättsprojekt till investerare (historiskt låg 
andel)
Konkurrenter: Merko, Endover, YIT, Hanner, Eika, RealCo
MSEK 2023 2022 2021
Nettoomsättning 770 832 757
Bruttomarginal, % 15,0 18,2 15,0
Rörelsemarginal, %1) 8,9 13,0 10,8
Byggrätter, antal 6 800 7 500 6 000
1) Nyckeltalen har ej påverkats av jämförelsestörande poster då sådana 
ej har redovisats.
Marknadspotential och drivkrafter
Bonava är den största bostadsutvecklaren i Lettland och har 
under ett antal år varit en av de tre största i Estland. Trots  
en utmanande marknad och minskade volymer upprätthölls 
denna ställning med framgång under 2023. I Litauen, där 
Bonava inledde verksamhet under 2020, har bolaget 
 etablerat en stabil organisation och utvecklat sina första 
projekt. Här har Bonava potential att bli ledande. 
Marknaden i alla de tre baltiska huvudstäderna har upp-
visat tillväxt på senare år, även om de ställdes inför en svag 
ekonomisk nedgång under 2023. De förväntas emellertid 
återgå till tillväxt under 2024. En låg arbetslöshet stödjer 
marknaden, men de höjda räntorna har fått konsument-
förtroendet och köpkraften att sjunka. Räntorna förväntas 
stabiliseras under 2024.
Den låga kvaliteten i befintligt bostadsbestånd i kom-
bination med en växande efterfrågan på energieffektiva och 
välplanerade bostäder skapar möjligheter inför framtiden, 
 inklusive resurseffektiva och moderna hyresbostäder. Höjda 
energipriser har medfört ett ökat intresse för miljövänlighet. 
Dessutom konkurrerar bankerna på de baltiska marknader-
na aktivt om bolånekunderna. Följaktligen finns det ett fler-
tal faktorer som stödjer en återgång till mer gynnsamma 
marknadsvillkor under 2024. 
Osäkerheten från den ryska invasionen i Ukraina bedöms i 
nuläget inte påverka marknaderna i Baltikum mer än i övriga 
Europa. Prisnivåerna för bostäder, liksom för byggande, 
 stabiliserades under året och uppvisade till och med ett  
visst  utrymme för kostnadsminskningar. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
38
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 39 =====

Utveckling under året
Nettoomsättningen uppgick till 770 (832) MSEK, något läg-
re än föregående år, eftersom färre bostäder till konsumen-
ter resultatavräknades, men med stabila marginaler. Avvak-
tande marknader och en låg försäljning under året var skälet 
till det lägre antalet som resultatavräknades. Rörelseresulta-
tet uppgick till 68 (108) MSEK och rörelsemarginalen sjönk 
till 8,9 (13,0) procent. Rörelseresultatet och marginalen 
minskade på grund av ett lägre antal resultatavräknade 
 bostäder, inklusive redovisningen av ett projekt med låg 
vinstmarginal under året.
I Vilnius, Litauen färdigställdes den första fasen av Lake 
Town-investeringen och resultatavräknades delvis. Projektet 
består av elva faser som tillsammans omfattar över 700 funk-
tionella och välplanerade ägandelägenheter för konsumenter. 
Lägenheternas ytskikt är helt färdigställda när kunderna flyt-
tar in, vilket är mycket ovanligt i Litauen och höjer standarden 
på marknaden. Den sista av de tre faserna i konsumentprojek-
tet Järveotsa, nära Tallinn, färdigställdes och överlämnades 
också under året. 
I Tallinn, Estland och Riga, Lettland påbörjade Bonava sina 
första hyresrättsprojekt avsedda för egen förvaltning enligt 
vår Build-to-Manage-modell (B2M) i slutet av 2021. B2M 
innebär att vi bygger, behåller och förvaltar under en period 
istället för att avyttra direkt. Under året färdigställdes 195 
hyresbostäder i Baltikum, varav 99 i projektet Aiandi 11 i 
 Tallinn och 96 i projektet Maskavas 5 i Riga. Såväl utveckling 
som produktion föregicks av en stark kostnadskontroll och 
projekten färdigställdes i tid. Båda projekten kommer att  
bidra med hyresintäkter under 2024, vilka kommer att öka 
 successivt under året i takt med ökande beläggningsgrad. 
Det går att se en stark potential i etableringen av en profes-
sionell hyresmarknad på de baltiska marknaderna som för 
när varande  domineras av den privata hyressektorn. 
Under året startade Bonava 384 (495) bostäder till konsu-
menter. Två av projekten som startades innefattar Maskavas 6, 
den sista fasen i den stora investeringen i Riga, och Aiandi 8  
i Tallinn. 321 (470) enheter såldes till konsumenter. 
Vid utgången av 2023 hade den baltiska verksamheten 
6 800 (7 500) byggrätter varav 2 000 (3 250) utanför  balans- 
räkningen. Det säkerställer en stark byggrättsportfölj för de 
närmaste två till fyra åren.
0
300
600
900
1 200
202320222021
811
676164 521
676647
521
Resultatavräknade bostäder, antal
 Konsumenter  Investerare
0
250
500
750
1 000
202320222021
321
912
470
912 470
495
384
321672 495
384
195
867
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
Strategiskt fokus framåt – tillväxt 
Baltikum är i den tredje mognadsfasen med rätt förutsättning-
ar för en försiktig tillväxt. När marknaden börjar utvecklas mer 
gynnsamt kommer en lönsam tillväxt att kunna säkras genom 
att behålla kontrollen över inköp, projektering och produktion 
samt genom att ha ett starkt team på plats. Bonava kommer  
att fortsätta investera i omogna konsumentmarknader och  
fortlöpande utveckla erbjudandet till kunderna. Huvudstaden  
Vilnius, som ligger i det befolkningsmässigt största landet,  
erbjuder ytterligare tillväxtpotential över tid eftersom det är 
den marknad som Bonava senast har gått in på. 
Läs om de tre faserna på sidan 27. 
Sista etappen i Maskavas startad
Krasta Masivs i Riga i Lettland har snabbt blivit  
ett populärt område, med goda kommunikationer, 
 närhet till centrum och bra utbud av butiker. 
 Projektet Maskavas 6 för konsumenter som star- 
tade under 2023 är den sista etappen av grann-
skapet Krasta Masivs. När projektet är färdigställt 
kommer det att bestå av totalt sex hus med 556 
Bonava- hem. Tre av husen är redan överlämnade  
till ny inflyttade ägare. Bonavas eget byggsystem 
och upprepning i byggprocessen har möjliggjort  
leveransen av bostäder med hög standard till ett  
bra pris.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
39
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2023 i korthet
Vd har ordet
Marknad och trender
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Segment
Översikt
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 40 =====

Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
40
Bolags- 
styrning
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 41 =====

Bolagsstyrningsrapport
Denna bolagsstyrningsrapport, som är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen 
och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), 
innehåller viktig information om hur Bonava 
följer Koden, om aktieägarna, valbered-
ningen, årsstämman, styrelsen och dess 
arbete inklusive utskott, ersättning och  
fördelning av ansvarsuppgifter inom styr-
ningsmodellen. I bolagsstyrningsrapporten 
beskrivs också Bonavas system för intern 
kontroll och riskhantering, vilket enligt aktie-
bolagslagen och Koden är styrelsens ansvar. 
Denna bolagsstyrningsrapport har upprät-
tats av styrelsen och lämnas i enlighet med 
årsredovisningslagen och Koden och redo-
gör för Bonavas bolagsstyrning under 2023.
Regelverk, styrmodell  
och intern kontroll
Bonava vill med en god bolagsstyrning säker-
ställa ett ansvarsfullt och hållbart arbetssätt 
över tid. Den styrningsmodell som tillämpas 
ger en transparent och tydlig fördelning av 
mandat och ansvar och en effektiv hantering 
av relevanta risker och nödvändiga kontroller. 
Målsättningen är att skapa en långsiktigt håll-
bar verksamhet som över tid skapar värde till 
aktieägarna och övriga intressenter. 
Regelverk och styrmodell
Bonava är ett svenskt publikt aktiebolag  
som noterades på Nasdaq Stockholm 2016. 
Bolagsstyrningen i Bonava följer svensk lag, 
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms 
 Regel   verk för emittenter samt de regler och 
rekommendationer som ges ut av relevanta 
organisationer. I de länder där Bonava driver 
verksamhet följs den lagstiftning och övriga 
regler som är tillämpliga lokalt. Bonava följer 
även god sed på värdepappersmarknaden, 
vilket bland annat innebär att koncernen till-
lämpar Koden. 
Bonavas bolagsordning, som fastställdes 
vid en extra bolagsstämma i februari 2024, 
återfinns i sin helhet på bonava.com. Bolags-
ordningen föreskriver att bolaget ska direkt 
eller genom dotterbolag, utveckla och inves-
tera i bostäder och bedriva handel med fast-
igheter samt bedriva annan med ovan 
nämnda verksamheter förenlig verksamhet, 
samt dessutom ombesörja vissa koncern-
gemensamma uppgifter såsom att tillhanda-
hålla stabstjänster. Styrelsen har sitt säte  
i Stockholm. Bolaget kan inte fatta några 
beslut i strid mot bolagsordningen utan att 
först hänskjuta en sådan fråga till bolags-
stämma för beslut och eventuell ändring av 
bolagsordningen. Bolagsordningen inne-
håller inga särskilda bestämmelser om till-
sättande och entledigande av styrelseleda-
möter eller om ändring av bolagsordningen.
Bonava följer Koden utan några avvikelser. 
Inga överträdelser av Nasdaq Stockholms 
Regelverk för emittenter eller god sed på 
aktiemarknaden har förekommit. 
1  Aktieägare
Bonavas aktie noterades på Nasdaq Stock-
holm 2016. Vid årsskiftet uppgick antalet 
aktier i bolaget till 108 435 822 aktier. Aktie-
kapitalet var per samma datum 434 MSEK och 
kvotvärdet per aktie uppgick till 4,00 kronor.
Antalet kända aktieägare uppgick vid 
 årsskiftet till 30 385 stycken. Bolagets fem 
största aktieägare var vid årsskiftet Nord-
stjernan AB, Fjärde AP-fonden, Schroders, 
Nordea Liv & Pension och Swedbank Robur 
Fonder. Läs mer om Bonavas aktier och 
aktieägare på sidorna 158–159.
2  Valberedning
Valberedningen är ett organ som inrättats  
av årsstämman med uppgift att lägga fram 
förslag om antalet styrelseledamöter och 
styrelsens sammansättning, inklusive styrel-
sens ordförande, samt förslag om styrelsens 
arvodering, inklusive eventuellt särskilt 
arvode för utskottsarbete. Valberedningen 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
41
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
Aktieägare1
Valberedning2
Vd och koncernledning6
Ersättningsutskott5b
Bolagsstämma3
Styrelse5
Revisorer4
Revisionsutskott5a
—

===== SIDA 42 =====

ska också lägga fram förslag om årsstäm-
mans ordförande och om revisorer och 
deras arvodering. Om det behövs ska valbe-
redningen även lägga fram förslag till änd-
ringar i gällande regler för valberedningen. 
Valberedning inför årsstämman 2024
Vid årsstämman 2023 i Bonava utsågs föl-
jande valberedning inför årsstämman 2024: 
Peter Hofvenstam från Nordstjernan AB, 
Olof Nyström från Fjärde AP Fonden, Lennart 
Francke från Swedbank Robur Fonder samt 
styrelsens ordförande som adjungerad leda-
mot. Peter Hofvenstam valdes till valbered-
ningens ordförande. 
Valberedningens arbete
Valberedningen har enligt instruktionerna 
till uppgift att lägga fram förslag till årsstäm-
man om antalet styrelseledamöter och sty-
relsens sammansättning, inklusive styrel-
sens ordförande, samt förslag om styrelsens 
arvodering, inklusive eventuellt särskilt 
arvode för utskottsarbete. Valberedningen 
ska också lägga fram förslag om årsstäm-
mans ordförande och, i förekommande fall, 
om revisorer och deras arvodering. I den 
mån som anses erforderlig ska valbered-
ningen även lägga fram förslag till ändringar 
i gällande regler för valberedningen. 
Valberedningen har inför årsstämman 
2024 haft två sammanträden och därutöver 
kontakt per telefon och e-post. Valbered-
ningen har av styrelsens ordförande fått en 
redogörelse för hur arbetet bedrivits i styrel-
sen under året, intervjuat styrelsen och dis-
kuterat den självutvärdering som styrelsen 
genomfört. 
Valberedningen har noterat att styrelsen 
sammantaget är väl fungerande och att den, 
med  hänsyn till bolagets verksamhet, utveck-
lingsskede och förhållanden i övrigt, har en 
ändamålsenlig sammansättning och en mång-
sidighet och bredd avseende kompetens, erfa-
renhet och bakgrund. En jämn köns fördelning 
ska eftersträvas. Kraven enligt bolagets mång-
faldspolicy bör anses uppfyllda. Valbered-
ningen har därefter utvärderat bolagets behov 
och gått igenom önskad styrelsesammansätt-
ning i förhållande till nuvarande styrelseleda-
möters erfarenhet och kompetens. Valbered-
ningen har även utvärderat styrelsens arvoden 
och behandlat frågan om ersättning för arbete 
i styrelsens utskott. Valberedningens fullstän-
diga förslag presenteras i kallelsen till års-
stämman.  Samtliga beslut i valberedningen 
har varit enhälliga.
Valberedningens förslag
Aktieägare har varit välkomna med förslag 
och synpunkter till valberedningen. Aktie-
ägare som önskar lämna förslag till valbe-
redningen gör detta via bolagsstamma@
bonava.com. Ingen särskild ersättning har 
utgått till ordföranden eller till någon av de 
övriga ledamöterna i valberedningen.
Valberedningens förslag på styrelsemed-
lemmar, styrelsearvoden och revisorer pre-
senteras i kallelsen till årsstämman samt på 
bonava.com.
Ledamöter1) Utsedd av Oberoende2) 
Peter Hofvenstam, valberedningens ordförande Nordstjernan AB Ja/Nej
Olof Nyström Fjärde AP Fonden Ja/Ja
Lennart Francke Swedbank Robur Fonder Ja/Ja
1) Samt styrelsens ordförande som adjungerad ledamot.
2) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren.
3  Bolagsstämma
Bolagsstämman är Bonavas högsta besluts-
fattande organ och är ett forum för samtliga 
aktieägare att utöva sitt inflytande. Bolags-
stämman beslutar om ändringar i bolags-
ordningen. Kallelse till bolagsstämma sker 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-
gets hemsida samt annonseras i Post och 
Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse 
sker annonseras en upplysning om att kal-
lelse har skett i Dagens Nyheter.
Årsstämma 2023
Under 2023 hölls det en ordinarie års-
stämma den 3 april 2023 då val av styrelse 
och andra sedvanliga frågor beslutades. 
Aktieägare hade möjlighet att delta antingen 
fysiskt vid stämman eller genom att utöva 
sin rösträtt i förväg genom poströstning i 
enlighet med Bonavas bolagsordning. 
Extra bolagsstämma 2024
Vid en extra bolagsstämma den 7 februari 
2024 beslutades det om en nyemission av 
A- och B-aktier med företrädesrätt för befint-
liga aktieägare om cirka 1 050 MSEK före 
transaktionskostnader. 
Årsstämma 2024
Bonavas ordinarie årsstämma 2024 äger 
rum den 10 april 2024 i Stockholm. Aktie-
ägare har rätt att få ett ärende upptaget vid 
årsstämman om skriftlig begäran inkommit 
till styrelsen fram till den 21 februari 2024, 
vilket bolaget har informerat om på sin hem-
sida i samband med delårsrapporten för det 
tredje kvartalet 2023. Bonava eftersträvar 
att styrelsen, ledningsgruppen, valbered-
ningen och revisorn ska vara närvarande vid 
årsstämman. För mer information om års-
stämman, se sidan 162 eller Bonavas hem-
sida, bonava.com.
4  Revisor
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar 
och bokföring samt styrelsens och koncern-
ledningens förvaltning granskas och revide-
ras av bolagets revisor. 
På årsstämman den 3 april 2023 omval-
des det registrerade revisionsbolaget PwC 
(Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) till 
revisor för perioden fram till årsstämman 
2024. Valet skedde på valberedningens för-
slag vilket överensstämde med revisions-
utskottets rekommendation. Till huvudan-
svarig revisor har den auktoriserade revisorn 
Patrik Adolfson utsetts.
Revisorn ska rapportera till revisions-
utskottet om inte obetydliga fel inom redovis-
ningsområdet och vid misstankar om oegent-
ligheter. Revisorn ska minst en gång per år, 
normalt i samband med bokslutssamman-
träde, till bolagets styrelse rapportera om 
sina iakttagelser vid granskningen av bolaget 
och sin bedömning av bolagets interna kon-
troll. Revisorn deltar också vid årsstämman 
för att föredra revisionsberättelsen som 
beskriver granskningsarbetet och gjorda iakt-
tagelser. Bolagets hållbarhetsredovisning har 
granskats och uppfyller enligt PwC kraven för 
legal hållbarhetsredovisning och Global 
Reporting Initative standard. 
5  Styrelse
Styrelsen har det övergripande ansvaret för 
Bonavas organisation och administration. 
Bonavas styrelse ska enligt bolagsord-
ningen bestå av lägst tre och högst åtta leda-
möter. Vid årsstämman den 3 april 2023 
beslutades att omvälja Viveca Ax:son John-
son, Mats Jönsson, Per-Ingemar Persson  
och Nils Styf till styrelseledamöter samt att 
nyvälja Olle Boback, Anette Frumerie och 
Tobias Lönnevall. Årsstämman beslutade 
även att välja Mats Jönsson till styrelseord-
förande. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
42
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 43 =====

Samtidigt lämnade Åsa Hedenberg,  Angela 
Langemar Olsson och Andreas Segal styrel-
sen. För information om styrelseledamö-
terna och deras uppdrag utanför bolaget 
samt innehav av aktier i Bonava, se avsnittet 
”Styrelse”. Styrelsen har fastslagit en arbets-
ordning för styrelsen och en instruktion för 
vd. Därutöver har styrelsen också beslutat 
om ett antal övergripande policyer för bola-
gets verksamhet, se sidorna 45–47. Dessa 
interna styrdokument behandlas minst en 
gång per år och uppdateras därtill löpande 
för att följa lagar, eller när behov annars före-
ligger.
Styrelsen och oberoende
Bolagets styrelse har bedömts uppfylla 
Kodens krav på oberoende då samtliga sju 
av de stämmovalda ledamöterna är obero-
ende i förhållande till bolaget och koncern-
ledningen.
Samtliga ledamöter utom Viveca Ax:son 
Johnson och Tobias Lönnevall har bedömts 
uppfylla kravet på oberoende i förhållande till 
större aktieägare (i båda dessa fall med avse-
ende på Nordstjernan AB).
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma 
och leder arbetet i styrelsen. Vid årsstäm-
man den 3 april 2023 valdes Mats Jönsson 
till styrelseordförande. 
Styrelsens arbete under 2023
Bolagets styrelse har under 2023 haft 19 
möten. På dagordningen inför varje ordina-
rie styrelsemöte fanns ett antal stående 
punkter: vd:s genomgång av verksamheten, 
försäljningar och investeringar, finansiell 
rapportering, sammanfattning av större 
exponeringar och rapport om eventuella 
brister i arbetsmiljö eller avvikelser från 
Uppförandekoden. 
Översikt över styrelsens arbete 20231)
Fjärde kvartalet (okt-nov-dec)
• Delårsrapport Q3
• Budgetmöte 
• Diskussion STI 2023 
• Framtagandet av ett långfristigt 
finansieringspaket
• Försäljning av verksamheten  
i S:t Petersburg
Tredje kvartalet (juli-aug-sept)
• Delårsrapport Q2
• Stategimöte 
• Framtagandet av ett långfristigt 
finansieringspaket
1) Förutom ämnen som specifikt omnämns ovan finns det andra områden som kontinuerligt diskuteras, såsom vd:s genomgång av verksamheten, försäljningar och investeringar 
och sammanfattning av större exponeringar. 
Första kvartalet (jan-feb-mars)
• Bokslutskommuniké Q4
• Utfall STI 2022
• Kallelse, dokumentation årsstämma
• Års- och hållbarhetsredovisning
Andra kvartalet (april-maj-juni)
• Konstituerande möte
• Beslut styrelsens arbetsordning och 
övriga styrelsepolicyer 
• Beslut styrelsens utskott
• Delårsrapport Q1
• Försäljning av verksamheten i Norge 
• Diskussion implementering av  
reviderad strategi
• Framtagandet av en långfristig 
 finansiering 
• Uppdatering hälsa och säkerhet
2023
okt – nov – dec     jan – feb – m
ars
juli – aug – sep    april – maj – juni
Styrelsen har under 2023 arbetat med  frågor 
relaterade till det förändrade marknadsläget i 
affärsenheterna och försäljningen av Bonavas 
verksamheter i S:t Petersburg och Norge 
samt framtagandet av ett långfristigt finansie-
ringspaket för bolaget som offentliggjordes 
den 20 december 2023. Härutöver har styrel-
sen även beslutat om flera större försäljningar 
och investeringar av mark och projekt. 
Ersättning till styrelsens ledamöter
Vid årsstämman den 3 april 2023 beslutade 
stämman, i enlighet med förslag från valbe-
redningen, att fram till nästa årsstämma ska 
ett årligt arvode utgå med 800 000 SEK till 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
43
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 44 =====

styrelseordföranden och 320 000 SEK till  
var och en av de övriga styrelseledamöterna 
som inte är anställda i bolaget. Stämman 
beslutade vidare att i tillägg till detta arvode 
ska styrelseledamot boende i Europa men 
utanför Norden erhålla ett mötesarvode om 
20 000 SEK för varje fysiskt styrelsesam-
manträde som hålls i Norden. Stämman 
beslutade samtidigt att fram till nästa års-
stämma ska, för arbetet i revisionsutskottet, 
ett årligt arvode utgå med 150 000 SEK  
till ordföranden och 75 000 SEK till var och 
en av de övriga ledamöterna som inte är 
anställda i bolaget samt för arbetet i ersätt-
ningsutskottet, ska ett årligt arvode utgå 
med 75 000 SEK till ordföranden och 
35 000 SEK till var och en av de övriga 
 leda möterna som inte är anställd i bolaget. 
Inga särskilda arvoden har utgått för övrigt 
utskottsarbete. 
Utvärdering av styrelsen
Styrelsens ordförande initierar en gång per 
år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, 
en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 
års utvärdering har utförts genom att styrelse-
ledamöterna besvarat en enkät med möjlig-
het till öppna svar, styrelsens ordförande har 
sammanställt resultatet, vilket sedan har 
gåtts igenom och diskuterats på ett styrelse-
möte. Utvärderingens syfte är att få en upp-
fattning om styrelseledamöternas åsikter 
om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka 
åtgärder som kan genomföras för att effek-
tivisera styrelsearbetet. 
Avsikten är också att få en uppfattning om 
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör 
ges mer utrymme och på vilka områden det 
eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och 
kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärde-
ringen har redovisats inom styrelsen och har 
av styrelsens ordförande delgivits valbered-
ningen. 
Ersättning och närvaro vid styrelsens möten 2023
Bolagsstämmovalda ledamöter Invald år Styrelse
Revisions- 
 utskott
Ersättnings-
utskott
Oberoende  
av aktieägare
Oberoende  
av bolag 
Totalt utbetalt  
årligt arvode, SEK
Totalt antal möten 19 5 3   
Ordf. Mats Jönsson 2020 19 – 3 Ja Ja 856 250 
Viveca Ax:son Johnson 2015 19 – – Nej Ja 320 000 
Per-Ingemar Persson 2021 19 5 – Ja Ja 395 000 
Nils Styf 2022 19 4 1 Ja Ja 385 000 
Angela Langemar Olsson (t o m 3/4) 2020 2 1 1 Nej Ja 126 250 
Åsa Hedenberg (t o m 3/4) 2015 2 1 – Ja Ja 98 750 
Andreas Segal (t o m 3/4) 2022 1 – – Ja Ja 100 000 
Olle Boback (fr o m 3/4) 2023 17 – – Ja Ja 340 000 
Anette Frumerie (fr o m 3/4) 2023 16 – 2 Ja Ja 266 250 
Tobias Lönnevall (fr o m 3/4) 2023 17 4 2 Nej Ja 378 750 
Styrelsens utskott
Styrelsen har för närvarande två utskott: ett 
revisionsutskott och ett ersättningsutskott. 
Utskottens uppgifter regleras närmare i de 
årligen fastställda utskottsinstruktionerna.
5a  Revisionsutskott
Revisionsutskottet har bland annat till upp-
gift att övervaka bolagets finansiella rappor-
tering och effektiviteten i bolagets interna 
kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen 
fastställd agenda och har från och med års-
stämman den 3 april 2023 bestått av styrel-
seledamöterna Tobias Lönnevall, tillika ord-
förande, Per-Ingemar Persson och Nils Styf, 
av vilka ingen är anställd av bolaget. 
Under 2023 har revisionsutskottet haft  
fem möten. Bonavas revisor deltog vid samt-
liga möten. Vid mötena har exempelvis bola-
gets delårsrapporter och finansiering, inklu-
sive framtagandet av ett långsiktigt finansie-
ringspaket, den externa revisionens inriktning 
och bolagets interna kontroll behandlats.
5b  Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet har bland annat till 
uppgift att bereda frågor om ersättnings-
principer till vd och andra ledande befatt-
ningshavare samt individuell ersättning till 
vd i enlighet med ersättningsprinciperna.
Ersättningsutskottet arbetar efter en årli-
gen fastställd agenda och har från och med 
årsstämman den 3 april 2023 bestått av 
styrelseleda möterna Mats Jönsson, tillika 
ordförande, Anette Frumerie och Tobias 
 Lönnevall.
Ersättningsprinciperna omfattar bland 
annat förhållandet mellan fast och eventuell 
rörlig ersättning samt sambandet mellan pre-
station och ersättning, huvudsakliga villkor 
för eventuell bonus och incitamentsprogram 
samt huvudsakliga villkor för ickemonetära 
förmåner, pension, uppsägning och avgångs-
vederlag. För vd gäller även att styrelsen i sin 
helhet fastställer er sättning och andra 
anställningsvillkor. Aktierelaterade incita-
mentsprogram till koncernledningen och 
andra ledande befattnings havare beslutas 
dock av årsstämman.
Under 2023 har ersättningsutskottet haft 
tre ordinarie möten. Ledamöterna har närva-
rat vid samtliga möten. Vid mötena behandla-
des bland annat rörlig och annan ersättning 
till ledande befattningshavare samt riktlinjer 
för sådan ersättning.
6  Vd och koncernledning
Ansvarsfördelningen mellan vd och styrel-
sen framgår av styrelsens arbetsordning 
samt av styrelsen upprättad vd-instruktion 
och beslutsordning. Vd fungerar som kon-
cernledningens ordförande och fattar beslut 
i samråd med koncernledningen.
Styrelsen utvärderar löpande vd:s arbete 
och prestationer. En utförlig vd-utvärdering 
har gjorts under hösten 2023 och diskuterats 
på ett styrelsemöte. Koncernledningen 
består av vd, CFO, affärsenhetscheferna i 
Tyskland, Sverige, Finland och Baltikum, 
samt SVP Brand and Culture och Group 
Head of Legal. 
Genom försäljningen av Bonavas verksam-
het i Norge utgick rollen som affärsenhets-
chef i Norge.
Koncernledningen träffas regelbundet  
och vid behov hålls kompletterande möten. 
Under 2023 sammanträdde koncernled-
ningen 16 gånger varav 6 av dessa var extra-
möten. Utöver detta har koncernledningen 
haft löpande avstämningar och tät kontakt 
per telefon och e-post under året.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
44
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 45 =====

Styrelsens rapport om intern kontroll
Intern kontroll över finansiell  
rapportering och riskhantering
Bonavas interna kontroll avseende den 
finansiella rapporteringen är utformad för 
att hantera risker och säkerställa en hög till-
förlitlighet i processerna kring upprättandet 
av de finansiella rapporterna samt för att 
säkerställa att tillämpliga redovisningskrav 
och andra krav på Bonava som noterat bolag 
efterlevs. Bonava följer Committee of 
 Sponsoring Organizations of the Treadway 
Commission:s (”COSO”) ramverk för att 
utvärdera ett företags interna kontroll över 
den finansiella rapporteringen, ”Internal 
Control – Integrated Framework”. Ramverket 
består av följande fem komponenter: 
 kontrollmiljö, riskbedömning, kontroll-
aktiviteter, information och kommunikation, 
samt uppföljning. Processen har utformats 
för att säkerställa en lämplig riskhantering 
inklusive tillförlitlig finansiell rapportering i 
enlighet med IFRS, tillämpliga lagar och 
 regler samt andra krav som ska tillämpas  
av bolag noterade på Nasdaq Stockholm. 
Detta arbete involverar styrelsen, koncern-
ledningen och övrig personal.
Process för riskbedömning  
och internkontroll 
Bonava har en central riskkommitté och en 
årlig process för systematisk riskbedömning 
och internkontroll vad avser finansiella och 
icke-finansiella risker. Riskkommittén består 
av bolagets CFO, Group Head of Legal, 
Senior Advisor och Group Head of Risk & 
Compliance. Denna process har ytterligare 
utvecklats under 2023 för att fokusera på de 
internkontroller som är mest väsentliga för 
Bonavas verksamhet. I början av året definie-
rade alla berörda specialfunktioner de vikti-
gaste internkontrollerna avseende ett antal 
olika områden, med särskilt fokus på de för 
bolaget huvudsakliga riskerna enligt före-
gående års riskbedömningsprocess. Risk-
kommitten definierade därefter de utvalda 
internkontroller som omfattades av 2023 års 
internkontroll. Under våren och sommaren, 
genomförde varje affärsenhet och koncern-
funktion i Bonava en självskattning av sin 
interna kontroll avseende de enligt ovan 
definierade kontrollerna. Denna självskatt-
ning diskuterades och analyserades där efter 
närmare i en interaktiv process, där även 
riskkommittén ingår. Sedan resultatet av 
detta arbete delats med bolagets revisorer 
sammanställde kommittén på basis av ovan 
beskrivna process Bonavas årliga rapport 
om riskhantering och regelefterlevnad. 
Nämnda rapport godkändes av vd och revi-
sionsutskottet, beslutades av styrelsen och 
tillställdes koncernledningen. Under hösten 
utförde koncernledningen och riskkommit-
tén bolagets årliga riskbedömning, vilken 
bland annat ligger till grund för årsredovis-
ningens riskavsnitt och nästa års process för 
internkontroll.
Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar har 
dokumenterats och kommunicerats i för 
 styrelsen och bolagets styrande policyer. 
Styrelsen ser över och fastställer årligen 
 följande policyer:
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till vd
• Beslutsordning
• Finanspolicy
• Uppförandekod
• Bolagsstyrningspolicy
• Insiderpolicy
• Hållbarhetspolicy
Aktiebaserat långsiktigt  incitamentsprogram LTIP 2023 LTIP 2022 LTIP 2021 LTIP 2020
Antal som erbjöds att delta 44 44 45 52 
Antal som valde att gå med1) 21 28 36 35 
1) Av dessa var tolv personer förhindrade att investera vid den ordinarie investeringsperioden på grund av insiderinformation. 
Vid den förlängda investeringsperioden valde elva av dessa att tacka ja.
Riktlinjer för ersättning till  
ledande befattningshavare
Med ledande befattningshavare förstås i 
detta sammanhang vd och övriga medlem-
mar av koncernledningen. För mer informa-
tion om ersättning till ledande befattnings-
havare se not 4. Målsättningen med de rikt-
linjer som antogs på bolagets årsstämma 
den 3 april 2023 är att Bolaget ska erbjuda 
en marknadsmässig ersättning som möjlig-
gör att personer med högsta möjliga kompe-
tens kan såväl rekryteras som behållas inom 
Bolaget. Det totala ersättningspaketet ska 
stödja Bolagets långsiktiga strategi. Ersätt-
ningen till Bolagets ledning består av fast 
lön, kortsiktig rörlig kontant ersättning, lång-
siktig  rörlig aktiebaserad ersättning, pension 
och andra förmåner. Vid fastställande av den 
fasta lönen ska den enskilda befattnings-
havarens ansvarsområden, erfarenhet och 
uppnådda resultat beaktas. Den fasta lönen 
revideras antingen varje år eller vartannat år. 
All rörlig ersättning är relaterad till den fasta 
lönen, samt belönar uppfyllelsen av i förväg 
uppställda målsättningar av i huvudsak eko-
nomisk art. All rörlig ersättning i Bonava är 
utformad för att motivera och belöna värde-
skapande aktiviteter som stödjer bolagets 
långsiktiga operationella och finansiella mål. 
Vad gäller pension erbjuder Bonava 
 premiebaserade lösningar, vilket innebär  
att Bonava betalar premier som utgör en  
viss andel av den anställdes lön. Styrelsen 
äger rätt att frångå ovanstående riktlinjer för 
ersättning för ledande befattningshavare om 
det i enskilda fall finns särskilda skäl.
Aktierelaterade incitamentsprogram
Bonava har under året haft fyra aktiebaserade 
incitamentsprogram som vart och ett omfat-
tat inbjudan till cirka 50 nyckelpersoner.
Vid årsstämman den 3 april 2023 besluta-
des i enlighet med styrelsens förslag att 
införa ett aktiebaserat incitamentsprogram 
för koncernledningen och vissa nyckelperso-
ner. På samma sätt som i tidigare program 
krävs för deltagande ett eget aktieägande i 
Bonava. Syftet med de långsiktiga incita-
mentsprogrammen är att sammanlänka 
aktieägarnas respektive koncernledningens 
och vissa nyckelpersoners intressen för att 
säkerställa maximalt långsiktigt värde-
skapande. 
Årsstämman beslutade även att bemyn-
diga styrelsen att återköpa B-aktier för att 
säkra implementeringen av incitamentspro-
grammet. Styrelsen kommer inte att föreslå 
ett incitamentsprogram för 2024 till årsstäm-
man, men har för avsikt att föreslå långsiktiga 
incitamentsprogram ånyo från 2025. Under 
2023 avslutades det aktiebaserade incita-
mentsprogram som beslutades vid årsstäm-
man 2020. Enligt villkoren för det program-
met måste åtminstone miniminivån för res-
pektive beslutat prestationsmål uppnås för 
att aktierätter skulle kunna tilldelas till del-
tagarna vid programmets avslutande med 
avseende på det prestationsmålet. Då 
 miniminivån inte uppnåddes för något av  
de beslutade prestations målen blev utfallet 
således noll i 2020 års program och inga 
aktierätter tilldelades  därför deltagarna.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
45
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 46 =====

Alla policyer beslutas av styrelsen. Utöver 
dessa har bolaget även andra typer av bin-
dande styrdokument, inklusive ett antal 
Group Procedures vilka beslutas av vd. 
Samtliga interna styrdokument uppdateras 
regelbundet vid ändring av till exempel lag-
stiftning, redovisningsstandarder eller note-
ringskrav och när behov annars föreligger. 
Samtliga koncernens policyer och övriga 
styrdokument med tillämpning för hela 
 koncernen är tillgängliga för alla anställda 
på bolagets intranät. Styrelsen övervakar 
och säkerställer kvaliteten på den interna 
kontrollen i enlighet med styrelsens arbets-
ordning och tillhörande instruktion för revi-
sionsutskottet. Därtill har styrelsen antagit 
ett antal grundläggande riktlinjer som styr 
arbetet med riskhantering och intern kon-
troll. I dessa ingår riskbedömning och krav 
på kontrollaktiviteter för att hantera de mest 
väsentliga riskerna, i enlighet med den ovan 
beskrivna riskbedömnings- och internkon-
trollprocessen, samt rapportering. Ansvar 
och befogenheter samt styrdokument utgör, 
tillsammans med lagar och föreskrifter, kon-
trollmiljön inom Bonava. Under bolagsled-
ningen har respektive namngiven dokument-
ägare det huvudsakliga ansvaret för att fast-
lagda styrdokument efterlevs. Därjämte 
anser bolaget att varje anställd har ett eget 
ansvar för att följa beslutade regler och pro-
cesser. Bolaget underlättar för de anställda 
att ta detta ansvar genom olika informations- 
och utbildningsinsatser. 
Riskbedömning
I enlighet med arbetsordningen gör styrel-
sen, samt revisionsutskottet, en gång om 
året, en genomgång av bolagets interna 
 kontroll. Denna genomgång baseras på den 
ovan beskrivna riskbedömnings- och intern-
kontrollprocessen. 
Den övergripande riskanalysen tar i första 
hand sikte på risker inom följande områden:
• Bonavas omvärld
• Strategiska
• Operativa
• Hälsa och säkerhet
• Klimat och miljö
• Kundrelaterade
• Finansiella
• Legala
De risker som identifierats inom varje 
område värderas utifrån en bedömd sanno-
likhet och påverkan. Utfallet av riskanalysen 
utgör en del av den ovan beskrivna riskbe-
dömnings- och internkontrollprocessen och 
ingår i den årliga rapporten om riskhante-
ring och regelefterlevnad. För mer informa-
tion avseende koncernens risker och risk-
hantering, se sidorna 60–62 och not 24.
Kontrollaktiviteter
Bonavas hantering av risker bygger på att  
ett antal kontrollaktiviteter sker på olika 
nivåer i affärsverksamheten och inom olika 
funktioner. Kontrollaktiviteterna ska säker-
ställa såväl effektivitet i Bonavas processer 
som en god hantering av identifierade risker. 
För affärsverksamheten är verksamhetssys-
temen grunden för den kontrollstruktur som 
satts upp och fokuserar på viktiga steg i 
affärsverksamheten som investeringsbeslut, 
produktionsstart samt försäljning. Bonava 
lägger stor vikt vid uppföljning av projekt. 
Bonava har bland annat etablerat Human 
Resources Operations som hanterar löne-
administration för de nordiska länderna och 
en Treasury-funktion som kontrollerar finan-
siella risker i olika avseenden. Vidare finns 
IT-funktionen, som har ett centralt ansvar för 
de väsentligaste IT-systemen inom Bonava. 
Var och en av dessa funktioner har som krav 
att dess processer ska ha kontrollaktiviteter 
som hanterar identifierade risker på ett 
effektivt sätt. 
Andra kontrollaktiviteter innefattar, utöver 
den ovan beskrivna riskbedömnings- och 
internkontrollprocessen, framför allt kvartals-
visa styrelsemöten i varje bolagiserad 
affärsenhet. Centrala inslag i dessa möten är 
rapportering och diskussion av finansiella 
prognoser och utfall, affärsenheternas struk-
turerade riskbedömning med mera. Bonava 
har även implementerat ett omfattande com-
pliance-program (”Our Foundation”). Pro-
grammet syftar till att minimera riskerna 
avseende bristande regelefterlevnad och 
affärsetik och innefattar bland annat skrift-
liga riktlinjer om antikorruption och konkur-
rensrätt, centrala och lokala rådgivare i dessa 
frågor, obligatoriska utbildningar i affärsetik, 
årliga gruppdiskussioner och ett visselblåsar-
program. För mer information se sidorna 
60–62.
Information och kommunikation
Bonava har byggt upp en organisation för att 
säkerställa att den finansiella och icke-finan-
siella rapporteringen blir korrekt och effek-
tiv. De interna styrdokumenten klargör vem 
som ansvarar för vad och den dagliga inter-
aktionen mellan berörda människor gör att 
relevant information och kommunikation når 
samtliga berörda parter. Riktlinjer, instruk-
tioner och manualer av betydelse för den 
finansiella rapporteringen kommuniceras  
till berörda medarbetare via Bonavas 
intranät. Instruktioner för den icke-finan-
siella rapporteringen har utvecklats under 
året för korrekt och effektiv rapportering. 
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella 
rapporter avseende Bonavas ställning och 
resultatutveckling. Koncernledningen erhål-
ler månatligen finansiell information avse-
ende utvecklingen av försäljning, resultat, 
genomgång och uppföljning av pågående 
och kommande investeringar samt likvidi-
tetsplanering.
Bolagets kommunikationspolicy säkerstäl-
ler att all informationsgivning externt och 
internt blir korrekt och ges vid lämplig tid-
punkt. De anställda får, direkt eller indirekt, 
vara med och påverka utformningen av rele-
vanta interna policyer och riktlinjer och har 
på så sätt varit direkt delaktiga i framtagan-
det av dessa interna styrdokument.
Övervakning, uppföljning och förbättring
Uppföljning sker löpande på samtliga nivåer 
i Bonava. Styrelsen utvärderar regelbundet 
den information som bolagsledningen och 
revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bola-
gets revisor sina iakttagelser från gransk-
ningen och sin bedömning av den interna 
kontrollen direkt till styrelsen och revisions-
utskottet.
Bonavas finansiella ställning och investe-
ringar samt den löpande verksamheten 
 diskuteras vid varje styrelsemöte. Styrelsen 
ansvarar även för övervakning av den interna 
kontrollen och för att tillse att åtgärder vidtas 
rörande eventuella brister och förslag som 
framkommer. Detta arbete innefattar bland 
annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att 
hantera eventuella brister, liksom uppföljning 
av förslag på åtgärder som uppmärksammats 
i samband med den externa revisonen. Det 
huvudsakliga underlaget för styrelsens över-
vakning utgörs av den tidigare beskrivna risk-
bedömnings- och internkontrollprocessen. 
Utvärdering av behovet av  
en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag  
inte upprättad inom Bonava, utöver riskkom-
mitténs verksamhet som innefattar inslag 
med karaktär av internrevision. Styrelsen har 
prövat frågan och bedömt att befintliga struk-
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
46
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 47 =====

turer för uppföljning och utvärdering ger ett 
tillfredsställande underlag. Sammantaget 
medför detta att det inte anses motiverat  
att ha en särskild enhet för internrevision. 
Beslutet omprövas årligen.
Hållbarhet
Styrelsen beslutar om Bonavas hållbarhets-
agenda och koncernövergripande hållbar-
hetsmål samt avger hållbarhetsredovis-
ningen. Hållbarhet är inkluderat i bolagets 
strategi samt strategiska och långsiktiga mål.  
Det viktigaste styrdokumentet för Bonavas 
hållbarhetsarbete är Bonavas Uppförande-
kod, som baseras på principerna för efterlev-
nad av FN:s Global Compact, samt Hållbar-
hetspolicyn. Dessa, liksom samtliga övriga 
policyer, revideras årligen och fastslås av 
 styrelsen. Styrelsen följer upp hållbarhets-
agendan i sin helhet med samtliga hållbar-
hetsmål minst en gång per år. Områden som 
hälsa och säkerhet samt medarbetare, följs 
upp löpande vid varje styrelsemöte. Det läm-
nas också månatliga rapporter till styrelsen 
där eventuella incidenter och olyckor på 
arbetsplatserna ingår. Vd och Legal tar också 
upp eventuella övriga allvarliga incidenter 
eller händelser inom andra områden såsom 
exempelvis miljö vid styrelsemötena. 
Under året har inga enstaka incidenter eller 
händelser inträffat som varit av den allvarlig-
hetsgrad att det rapporterats till styrelsen.
Styrelsen får en årlig genomgång av aktu-
ella och kommande förändringar i nationell, 
EU-rättsliga eller andra relevanta lagar och 
regelverk som rör hållbarhetsarbetet eller 
rapporteringen av detsamma. Under två till-
fällen har styrelsen fått information om CSRD 
och bolagets process, organisation och 
arbete med dubbel väsentlighetsanalys och 
intressentdialog. 
Styrelsen får möjlighet till relevanta utbild-
ningar, såsom till exempel digital utbildning 
i säkerhet på arbetsplatsen, vilket också är 
ett krav för att få besöka en svensk byggar-
betsplats. I styrelsens årliga utvärdering av 
sitt arbete ingår hållbarhet. Medlemmarna  
i  styrelsen har expertis som inkluderar bred 
styrelse- och ledarskapserfarenhet samt 
 specifika färdigheter som också inkluderar 
aspekter av vår hållbarhetsagenda. Styrel-
sens bedömning är att det finns relevant 
kompetens för den verksamhet som Bonava 
bedriver. I policyn Rules of Procedures for 
the Board of Directors finns klara instruktio-
ner vad som gäller vid bland annat intresse-
konflikter.
Styrelsen avger hållbarhetsredovisningen, 
som ingår i Bonavas årsredovisning och har 
upprättats enligt Global Reporting Initiative 
(GRI Universal Standards 2021). Hållbarhets-
redovisningen är bestyrkt av revisor, PwC. 
Perioden för redovisningen är helåret 2023 
och redovisningscykeln är årlig. Läs mer  
om Bonavas hållbarhetsagenda och redo-
visning på sidorna 3–29, 45–47, 60–62 och  
105–152 som utgör den legala hållbarhets-
rapporten.
Organisation för hållbarhet
Styrelsen har det yttersta ansvaret för att 
granska, övervaka och vägleda Bonavas håll-
barhetsarbete. Bonavas vd delegerar det 
strategiska ansvaret för hållbarhetsagendan 
till SVP Brand & Culture. Det operativa 
ansvaret innehas av Group Head of ESG 
Control & Reporting som samordnar hållbar-
hetsarbetet med övriga funktionsansvariga. 
Group Head of ESG Control & Reporting 
rapporterar till SVP Brand & Culture.
En ESG-kommittée etablerades 2022 som 
ett stödjande organ för Bonavas koncernled-
ning och har som uppgift att säkerställa 
implementeringen av bolagets hållbarhets-
policy samt samordna frågor inom ESG- 
agendan tillsammans med bolagets affärs-
enheter. ESG-kommittén leds av Group Head 
of ESG Control & Reporting och därutöver 
ingår Group Head of Legal, CFO, SVP Brand 
& Culture, Senior Advisor och Group Head of 
Health & Safety. 
Group Head of ESG Control & Reporting 
ingår även i Bonavas kommitté för hållbar 
finansiering, som i övrigt består av Senior 
Advisor och Group Head of Treasury. 
Bonava har därtill en Group Head of 
Health & Safety med övergripande funktions-
ansvar för att utveckla koncerngemensamma 
processer och driva utvecklingsarbete för 
hållbarhetsaspekten hälsa och säkerhet. 
Group Head of Health & Safety leder Bonavas 
råd för hälsa- och säkerhet med syfte att 
bereda beslutsunderlag till koncernled-
ningen samt implementera beslut. I rådet för 
hälsa och säkerhet ingår representanter från 
respektive affärsenhet. Bonava har en Group 
Head of Risk & Compliance som ansvarar för 
att utveckla Bonavas processer för medvetet 
och proaktivt risk- och efterlevnadsarbete 
samt leder Bonavas riskkommitté.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
47
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 48 =====

Anette Frumerie
Styrelseledamot sedan 2023.
Född 1968.
Utbildning: Civilingenjör 
Kungliga Tekniska Högskolan  
i Stockholm.
Andra pågående uppdrag:  
Koncernchef på Rikshem. 
 Styrelseledamot i Lindab.
Tidigare arbetslivserfarenhet: 
Vd för BESQAB, affärsområ-
deschef Residential Develop-
ment Nordic på Skanska.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 10 000 B-aktier*.
Nils Styf
Styrelseledamot sedan 2022.
Född 1976.
Utbildning: Civilekonom,  
Handelshögskolan i Stock-
holm.
Andra pågående uppdrag:  
VD för Hemsö Fastighets AB 
samt styrelseledamot i samt-
liga helägda respektive 
delägda dotterbolag i Hemsö- 
koncernen. Styrelseordfö-
rande och styrelseledamot i 
NP3 Fastigheter AB. Styrelse-
ledamot i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ), Mattssons 
Fastighetsutveckling i Stock-
holm AB och Rigido Invest AB.
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Tidigare Chief Investment 
Officer på Citycon, Director  
på Areim, Principal Doughty 
Hanson & Co, Associate 
Deutsche Bank och Analyst  
på Merrill Lynch.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 45 926 B-aktier*.
Olle Boback
Styrelseledamot sedan 2023.
Född 1953.
Utbildning: Byggnads-
ingenjör, Rudbecksskolan.
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseordförande i 
 Sunparadise AG. 
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Senior Adviser för Bonava 
Group, VD för NCC:s verksam-
het i Tyskland. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 23 504 B-aktier*.
Tobias Lönnevall
Styrelseledamot sedan 2023.
Född 1980.
Utbildning: Civilekonom, 
 Handelshögskolan i Stock-
holm
Andra pågående uppdrag: 
Investment Director på 
 Nordstjernan. Styrelseledamot 
i Attendo AB och Diös Fastig-
heter AB.
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Finanschef Landic Property, 
konsult Accenture Manage-
ment Consulting.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 0*.
Viveca Ax:son Johnson
Styrelseledamot sedan 2015.
Född 1963.
Utbildning: Samhällsveten-
skaplig  gymnasieutbildning.
Andra pågående uppdrag:  
Ordförande i Nordstjernan, 
Axel och Margaret Ax:son 
Johnsons stiftelse för 
 allmännyttiga ändamål samt 
Bokförlaget Stolpe AB.  
Styrelseledamot i FPG Media 
AB, Prima Vård  Sverige AB, 
Axel och Margaret Ax:son 
Johnsons  stiftelse och Parkin-
son Reserach Foundation. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 25 000 A-aktier 
och 123 000 B-aktier*.
Per-Ingemar Persson
Styrelseledamot sedan 2021.
Född 1956.
Utbildning: Civilingenjör, 
Lunds Tekniska Högskola
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseledamot i  
Veidekke ASA samt  
Assemblin Group AB. 
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Vd för Veidekke Sverige, vd 
NVS Installation samt varie-
rande chefs positioner inom 
 Skanska-koncernen. Tidigare 
styrelseledamot Fabege AB, 
Skandinavisk Kommunalteknik 
Aktiebolag, Wihlborgs Fastig-
heter AB, Alunda Polyeten AB, 
Veitech AB och Assemblin 
Financing AB.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 9 900 B-aktier*.
Mats Jönsson
Styrelseledamot sedan 2020, 
styrelseordförande sedan 
2021. Född 1957.
Utbildning: Civilingenjör, 
Kungliga Tekniska Hög skolan  
i Stockholm.
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseordförande i Tengbom- 
gruppen, Lekolar och Assem-
blin samt styrelseledamot i 
NCC. 
Tidigare arbetslivs erfarenhet: 
Koncernchef och vd för  
Coor Service  Management, 
affärsenhetschef för Skanska 
 Services, divisions chef för 
 Skanska Sverige.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående): 30 000 B-aktier*.
Revisor
Patrik Adolfson
PwC (Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB)
Huvudansvarig revisor sedan 2018
Född 1973
Övriga väsentliga uppdrag:  
Andra revisions uppdrag inkluderar Acade-
Media AB (publ), Dometic Group AB (publ),  
Nordstjernan AB och  Pandox AB (publ). 
Medlem av FAR.
Styrelse
*Uppgifter om aktieinnehav i Bonava avser direktägda, via närstående och via bolag ägda, aktier per den 9 februari 2024.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
48Styrelse
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 49 =====

Koncernledning
Peter  Wallin
Vd och koncernchef sedan 2021.
Född 1967.
Utbildning: Master i ekonomi, Uppsala universitet.
Arbetslivs erfarenhet: CFO och affärsområdes-
chef i Ratos, dessförinnan 18 års erfarenhet från 
ledande roller inom  Skanska-koncernen, bland 
annat som koncern-CFO och linjechef för Skan-
skas byggverksamhet i Storbritannien, Polen  
och Tjeckien. Arbetande styrelseordför ande för 
norska byggbolaget HENT och styrelseledamot  
i det norska Offshore-bolaget Aibel. 
Innehav i Bonava (inklusive närstående):
85 989 B-aktier*.
Riku  Patokoski
Affärsenhetschef Finland sedan 2021. 
Född 1973.
Utbildning: Civilingenjör (arkitekt), Uleåborg 
universitet.
Arbetslivs erfarenhet: Över 20 års  erfarenhet 
inom konstruktion, bostads- och fastighetsut-
veckling. Vice vd för Hoivatilat 2018–2020 med 
ansvar för företagets verksamhet i södra Finland  
och Sverige, innan dess olika ledande befatt-
ningar inom Peab och Skanska.
Innehav i Bonava (inklusive närstående):  
12 050 B-aktier*.
Michael Björklund
Affärsenhetschef Sverige-Baltikum sedan 2016. 
Född 1969.
Utbildning: Civilingenjör, Kungliga  Tekniska 
Högskolan Stockholm och Civil ekonom, 
 Stockholms universitet.
Arbetslivserfarenhet: 16 års erfarenhet från 
fastighetsutveckling i ledande positioner.  
Bland annat IKEA Fastigheter Ryssland, 
 Skanska International, King fisher Plc och NCC. 
Innehav i Bonava (inklusive närstående):  
2 285 B-aktier*.
Sabine  Helterhoff
Affärsenhetschef Tyskland sedan 2019. 
Född 1962.
Utbildning: Juristexamen, Leipzig  University.
Andra pågående uppdrag: Styrelse ledamot i 
den tyska byggföreningen Bauindustrieverband 
Ost. 
Arbetslivs erfarenhet: Chefsjurist i Tyskland 
sedan 1999 och ansvarig för investeraraffären  
i Tyskland sedan 2007.
Innehav i Bonava (inklusive närstående):  
9 893 B-aktier*.
Hedvig Wallander
Group Head of Legal sedan 2021. 
Född 1973.
Utbildning: Juristexamen, Uppsala  universitet.
Arbetslivs erfarenhet: Chefsjurist i Bonava  
Sverige sedan 2016. Bolagsjurist på Peab och 
advokat på Mannheimer Swartling.
Innehav i Bonava (inklusive närstående):  
15 000 B-aktier*.
Lars  Ingman
Interim CFO sedan 2024. 
Född 1960.
Utbildning: Ekonomi, Uppsala universitet.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot 
Lars Ingman Consulting AB. 
Arbetslivs erfarenhet: Interim CFO Grimaldi 
Industri AB, John Mattson Fastighets AB, 
Volati AB, Onemed AB, Evidensia AB.
Innehav i Bonava (inklusive närstående): 0*.
Anna  Wenner
SVP Brand and Culture sedan 2022.  
Född 1971.
Utbildning: Fil kand i Statsvetenskap 1994 Örebro univer-
sitet samt IHR 1999 (Stockholms universitet, Institutet för 
högre reklam- och kommunikations utbildning).
Arbetslivs erfarenhet: Sammanlagt 20 års erfarenhet från 
olika ledningspositioner i Skanska bland annat inom HR, 
kommunikation och marknad samt presschef i Skanska AB. 
Senior Vice President HR och kommunikation i Skanska 
Sverige 2016–2021.
Innehav i Bonava (inklusive närstående):  
7 892 B-aktier*.
Förändringar i koncernledningen 2023 till och med februari 2024
Lars Granlöf, CFO, ingick i koncernledningen till och  
med 9 januari 2024. Alexandra Laurén, affärsenhetschef 
Bonava Sverige, ingick i koncernledningen till och med  
31 augusti 2023. Jonas Granström, tf affärsenhetschef 
Bonava Norge, ingick i koncernledningen till och med  
30 juni 2023. 
*Uppgifter om aktieinnehav i Bonava avser direktägda, via närstående och via bolag ägda, aktier per den 9 februari 2024.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
49Koncernledning
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 50 =====

Revisors yttrande om 
 bolagsstyrningsrapporten
Till årsstämman i Bonava AB (publ), org nr 556928­0380
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 40–49 och  
för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. 
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FAR’s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolags styrnings-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning  
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt International Standards on Auditing och god  revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna 
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket 
 punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 15 mars 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Patrik Adolfson 
Auktoriserad revisor 
Huvudansvarig revisor
Linda Andersson 
Auktoriserad revisor
Stockholm den 15 mars 2024
Mats Jönsson
Styrelseordförande
Viveca Ax:son Johnson
Styrelseledamot
Per-Ingemar Persson
Styrelseledamot
Nils Styf 
Styrelseledamot
Anette Frumerie
Styrelseledamot
Olle Boback
Styrelseledamot
Tobias Lönnevall
Styrelseledamot
Peter Wallin
Verkställande direktör
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
50Revisors yttrande
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 51 =====

Finansiell 
rapportering
51Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 52 =====

Koncernens noter
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Not 2 Rapportering av rörelsesegment
Not 3 Intäkter
Not 4 Antal anställda, personalkostnader och ledande 
befattningshavares ersättningar
Not 5 Avskrivningar
Not 6 Arvoden och kostnadsersättningar till 
 r evisionsföretag
Not 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
Not 8 Finansnetto 
Not 9 Immateriella tillgångar
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Not 11 Materiella anläggningstillgångar
Not 12 Andelar i gemensamma verksamheter
Not 13 Långfristiga fordringar och övriga fordringar
Not 14 Skatt på årets resultat samt uppskjutna 
 skattefordringar och uppskjutna skatteskulder
Not 15 Bostadsprojekt
Not 16 Aktiekapital
Not 17 Räntebärande skulder
Not 18 Avsättningar
Not 19 Övriga skulder
Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 21 Leasing
Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Not 23 Kassaflödesanalys och likvida medel
Not 24 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Not 25 Jämförelsestörande poster
Not 26 Resultat per aktie
Not 27 Väsentliga händelser efter årets slut
Not 28 Avvecklade verksamheter
Moderbolagets räkenskaper
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Moderbolagets förändring i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Moderbolagets noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Not 2 Antal anställda, löner och andra ersättningar
Not 3 Avskrivningar
Not 4 Arvoden och kostnadsersättningar  
till revisions företag
Not 5 Resultat från andelar i koncernföretag
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter
Not 7 Immateriella tillgångar
Not 8 Andelar i koncernföretag 
Not 9 Andra långfristiga fordringar
Not 10 Skatt på årets resultat samt uppskjutna 
 skattefordringar 
Not 11 Räntebärande skulder
Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 13 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Not 14 Uppgifter om moderbolaget
Not 15 Vinstdisposition
Underskrifter
Revisionsberättelse
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker och riskhantering
Koncernens räkenskaper
Koncernens resultaträkning
Koncernens rapport över totalresultat
Koncernens balansräkning
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Koncernens kassaflödesanalys 
Innehåll finansiell rapportering
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
52Finansiell rapportering
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 53 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Bonava AB (publ), organisa-
tionsnummer 556928-0380, med säte i Stockholm, avger härmed 
årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023.
Koncernen
Verksamhet 
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i Europa. Med våra 1 300 
medarbetare har Bonava verksamhet i Tyskland, Sverige, Finland, 
 Estland, Lettland och Litauen. Tyskland är vår största marknad. 
 Verksamheten i S:t Petersburg och Norge redovisas som avvecklade 
verksamheter. Där inte annat anges i Förvaltnings berättelsen avses 
kvarvarande verksamhet.
Bonava fokuserar på 19 storstadsregioner med tydlig tillväxt och 
stabil lokal arbetsmarknad, som skapar efterfrågan på nya bostäder 
över tid. Vi förädlar byggbar mark till prisvärda och hållbara bostads-
miljöer där boendet anpassas till såväl kundens önskemål och behov 
som områdets unika förutsättningar. 
Bonava erbjuder både flerbostadshus och småhus och utvecklar 
bostäder åt konsumenter och investerare, som till exempel pensions-
fonder, tillsammans med kommuner och andra aktörer. Därmed bidrar 
Bonava till att skapa nya levande grannskap.
Bonavas aktie och gröna obligation är noterade på Nasdaq 
 Stockholm.
Verksamhetens utveckling
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick till 13 269 (13 987) MSEK. Under perio-
den resultatavräknades 2 419 (2 744) bostäder till konsumenter och 
nettoomsättningen uppgick till 9 308 (9 731) MSEK. Genomsnitts-
priset per resultatavräknad bostad var något högre jämfört med före-
gående år och uppgick till 3,8 (3,5) MSEK.
Nettoomsättningen till investerare uppgick till 3 871 (4 180) MSEK, 
antalet resultatavräknade bostäder uppgick till 1 550 (1 625).
Förändrade valutakurser hade en positiv omräkningseffekt om  
782 MSEK på koncernens nettoomsättning jämfört med föregående år.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 660
(858) MSEK och rörelsemarginalen var 5,0 (6,1) procent. Rörelse-
resultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till –619 (802) 
MSEK och rörelsemarginalen till –4,7 (5,7) procent. Förändrade 
 valutakurser hade en positiv omräkningseffekt om 53 MSEK på 
 rörelseresultatet jämfört med samma period föregående år.
Jämförelsestörande poster uppgår till –1 279 (–56) MSEK. Bonava 
har initierat ytterligare omstruktureringar i Tyskland, Sverige och 
 Finland för att skapa en lägre kostnadsbas och förutsättningar för 
ökad flexibilitet, Kostnader avseende omstrukturering om –435 MSEK 
har reserverats under 2023. Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
har skett med totalt –686 MSEK. Ett färdigställt bostadsprojekt i 
 Tyskland har också skrivits ned med –35 MSEK. Därtill har ett projekt i 
Sverige, med hyresrätter avseende för egen förvaltning omvärderades 
med –123 MSEK. Efter genomförda nedskrivningar uppgick per den 
30 september det bedömda marknadsvärdet av Bonavas exploaterings-
fastigheter till 9,5 miljarder SEK vilket motsvarar ett övervärde på 1,2 
miljarder SEK. 
Jämförelsestörande poster för helåret 2022 avser kostnader till 
följd av beslutade organisatoriska förändringar om –56 MSEK. Se not 
25 för mer information.
Finansnetto, resultat före skatt och årets resultat
Finansnettot uppgick till –518 (–193) MSEK förklarat av ökade ränte-
kostnader, till följd av högre underliggande marknadsräntor. Resultat 
före skatt uppgick till –1 137 (609) MSEK. Skatt på årets resultat upp-
gick till –5 (–169) MSEK, motsvarande en skattesats om 0 (28) procent. 
Den låga skattesatsen förklaras primärt av att uppskjuten skatt inte har 
redovisats för underskott genererade under 2023. Årets resultat för 
kvarvarande verksamhet uppgick till –1 143 (441) MSEK. 
2023 2022 2021 2020 2019
Nettoomsättning 13 269 13 987 13 959 15 203 13 990
Rörelseresultat före jäm-
förelsestörande poster 660 858 1 111 860 942
Rörelseresultat efter jäm-
förelsestörande  poster –619 802 1 081 860 683
Årets resultat –1 143 441 761 528 414
Nettoskuld1) 4 951 7 259 3 313 3 311 6 873
Soliditet, %1) 34,6 31,2 35,1 34,6 32,1
Kassaflöde före 
 finansiering1) 716 –3 345 631 3 662 –138
Anställda, medelantal 1 486 1 787 1 740 1 696 1 720
1) Inklusive avvecklad verksamhet
Avvecklad verksamhet
Bonava kommunicerade under 2022 att man avser att avyttra 
 verksamheten i S:t Petersburg och försäljningen avslutades i oktober 
2023. Verksamheten i Norge avyttrades i juni 2023. Med anledning av 
detta så presenteras koncernens resultaträkning i enlighet med IFRS 5 
Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade 
verksamheter. Detta innebär att resultatet från verksamheten i S:t 
Petersburg och Norge redo visas på en egen rad i resultaträkningen 
som avvecklad verksamhet och historiska jämförelsetal har räknats 
om. Tillgångar och skulder hänförliga till verksamheten i S:t Peters-
burg har redovisats på egen rad för tillgångar respektive en rad för 
skulder i balansräkningen fram till avyttringen. I kassaflödesanalys 
anges kassaflöde hänförligt till avvecklad verksamhet som en separat 
upplysning.
Årets resultat för avvecklad verksamhet uppgår till –194 (–743) 
MSEK, där –824 MSEK avser realisationsförlust för Norge och 52 
MSEK avser realisationsvinst för St Petersburg. 
Finansiell ställning (kvarvarande och avvecklad 
verksamhet)
Totala tillgångar
De totala tillgångarna uppgick till 19 097(25 579) MSEK. Minsk-
ningen var främst hänförlig till avyttringen av S:t Petersburg och 
Norge, samt ett lägre antal pågående bostadsprojekt. Förändring i 
valutakurser minskade de totala tillgångarna med 22 MSEK jämfört 
med den 31 december 2022.
Nettoskuld
Nettoskulden minskade jämfört med föregående år och uppgick till  
4 951 (7 259) MSEK vid årets slut. Minskningen beror främst på avytt-
ring av verksamheter.
Sysselsatt kapital och avkastning på sysselsatt kapital
Sysselsatt kapital uppgick till 12 422 (15 568) MSEK vid årets slut. 
Minskningen beror främst på minskad upplåning enligt ovan samt  
ett lägre eget kapital till följd av de jämförelsestörande poster som  
har redovisats under 2023.
Avkastningen på sysselsatt kapital uppgick till 4,3 (6,9) procent, 
där minskningen beror på ett lägre resultat. 
Soliditet och nettoskuldsättningsgrad
Soliditeten uppgick per den 31 december till 34,6 (31,2) procent. 
Nettoskuldsättningsgraden uppgick till 0,8 (0,9) procent. 
Kassaflöde (kvarvarande och avvecklad  
verksamhet)
Kassaflöde före finansieringsverksamheten uppgick till 716 (–3 345) 
MSEK. Erhållna köpeskillingar avseende avyttrade verksamheter och 
minskade investeringar i bostadsprojekt har förbättrat kassaflödet. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital uppgick till 229 (527) MSEK. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2023
53Koncernen
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 54 =====