Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

Lyckliga
grannskap
för fler
Års- och hållbarhets- 
redovisning 2024

===== SIDA 2 =====

01 02 03 04 05
Verksamhet
03 — Bonava i korthet
07 — 2024 i korthet
09 — Vd har ordet
12 — Strategiskt ramverk
14 —  Syfte
15 —  Värderingar
16 —  Mål
18 —   Strategiska 
prioriteringar
21 —  Vår grund
23 — Marknad och trender
27 — Segment
28 —  Tyskland
30 —  Sverige
32 —  Finland
34 —  Baltikum
Bolagsstyrning
37 — Bolagsstyrningsrapport
43 — Styrelse
44 — Koncernledning
45 — Revisors yttrande
Finansiell rapportering 
 47 — Innehållsförteckning
 48 — Förvaltningsberättelse
 48 —  Koncernen
 51 —  Segment
 55 —  Risker och riskhantering
 58 —  Koncernens räkenskaper  
och noter
 88 —  Moderbolagets  
räkenskaper och noter
 95 — Underskrifter
 96 — Revisionsberättelse
Fördjupad 
hållbarhets information
101 — Vår hållbarhetsagenda
102 — Hållbarhetsmål 2024
103 — Så arbetar Bonava
105 — Miljöhänsyn i allt
109 — Människan i centrum
114 — Effektiv styrning
117 — Hållbarhetsnoter
140 — GRI-index
143 — FN:s Global Compact
144 — Revisors yttrande
Övrig information
146 —  Kapitalstruktur och 
finansiering
148 —  Lokala betalnings-
modeller 
149 —  Bonava-aktien och 
ägarna
151 — Femårsöversikt
152 — Definitioner
153 —  Information till 
aktieägarna
154 — Kontaktinformation
155 — Historia
Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 47–95. Den legala hållbarhetsrap-
porten om  fattar sidorna 6, 14–26, 41–42, 55–57 och 100–143. Årsredovisningen 
publiceras på svenska och  engelska. Den svenska versionen är original version 
och har tolkningsföreträde före den engelska.
Innehåll

===== SIDA 3 =====

Varför?
Vårt syfte är att  
bygga lyckliga  
grannskap för fler
Lycka hör ihop med var du bor. Bonava har sedan starten drivits av  
en stark nyfikenhet att förstå vad det innebär. Att skapa platser och 
miljöer där människor trivs och där framtida generationer kan växa  
upp handlar om så mycket mer än fyra väggar. 
Därför bygger vi mer än bostäder. Vi skapar lyckliga grannskap för fler.
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 3
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 4 =====

Vad?
En ledande 
 bostadsutvecklare
Vi utvecklar attraktiva och 
konkurrenskraftiga bostäder 
samtidigt som vi bidrar till  
att minska bostadsbristen 
och ökar förutsättningarna 
för städer att växa. 
Vi förädlar byggbar mark till attraktiva och hållbara grannskap utifrån en genuin förståelse för 
våra kunders behov och områdets unika förutsättningar. Vi bygger flera typer av bostäder, fler-
bostadshus, småhus och radhus, med olika upplåtelseformer. Våra resurseffektiva och hållbara 
hus skapar värde såväl för våra kunder, ägare, medarbetare som för samhället i stort. 
2  Projektplanering 4  Projektgenomförande 5  Kundservice1  Markförvärv
3  Marknadsföring och försäljning
Vi förvärvar mark i 
expansiva regioner 
utifrån möjligheter 
att genomföra 
framgångsrika 
bostadsprojekt. 
Genom bred sam verkan 
skapar vi grannskap som 
är resurseffektiva att 
både producera och leva i. 
Design och utformning 
sker bland annat med 
interna resurser. 
Vi ger stöd vid 
inflyttningen och 
skapar förutsätt-
ningar för ett håll- 
bart och lyckligt 
grannskap. 
Vår kunniga projektutvecklings- 
organisation säkerställer att våra 
grannskap genomförs på ett 
effektivt sätt och håller genom- 
gående hög kvalitet.
Marknadsföring  
och försäljning  
av våra bostäder  
startar redan under 
projektplaneringen. 
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 4
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 5 =====

Var?
I Europa
Med cirka 900 medarbetare 
var vi under 2024 verksamma 
i Tyskland, Sverige, Finland, 
Lettland, Estland och Litauen. 
Tyskland är vår största 
delmarknad. 
Vi fokuserar vår verksamhet 
på storstadsregioner och 
strävar efter att stärka posi- 
tionen på marknader med stor 
potential för ett långsiktigt 
värdeskapande.
Markeringarna på kartan visar i vilka 
storstäder Bonava är verksamt. Bonavas 
huvudkontor ligger i Stockholm och 
 Bonavas  aktie och gröna obligation  
är noterade på Stockholm Nasdaq.
Geografisk närvaro
Länder 
6
(6)
 
Nettoomsättning1)
SEK Mdr 
8,2 
(13,3)
Per segment
Medarbetare1)
Antal medarbetare
900 
(1 300)
Per segment
 Tyskland, 52%
 Sverige, 9%
 Finland, 11%
 Baltikum, 22%
 Övrig verksamhet, 6%
 Tyskland, 69%
 Sverige, 13%
 Finland, 10%
 Baltikum, 8%
1) Avser kvarvarande verksamhet där inte annat anges.  
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 5
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 6 =====

Hur? 
En affärsmodell 
som balanserar  
risk genom 
 diversifiering
Bonavas projektportfölj är 
diversifierad avseende kund- 
segment, produkttyp och 
upplåtelseform samt geografi. 
Vilket segment som är starkt 
och vilken typ av bostäder som 
efterfrågas varierar över tid. 
Dessutom kan den makro- 
ekonomiska situationen skilja 
sig mellan länder.
Vår balanserade affärs modell 
ger oss högre flexi bilitet, lägre 
riskprofil och ökade möjlighe-
ter att styra våra investeringar 
till de projekt som skapar 
mest värde.
Konsumenter  
och investerare 
Bonavas affär riktar sig till både 
konsumenter och investerare. 
Kärnverksamheten är att utveckla 
och sälja bostäder till privatperso-
ner. Samtidigt utgör projekt rik-
tade till investerare, som i sin tur 
hyr ut bostäderna till hyresgäster, 
ett attraktivt komplement som 
också minskar risken i verksam-
heten. Generellt medför investerar- 
projekten en lägre risk och fördel-
aktigt kassaflöde jämfört med 
 projekt till konsument. 
Produktmix och  
upplåtelseformer
Vårt erbjudande innefattar såväl 
flerbostadshus som småhus och  
vi erbjuder olika upplåtelseformer. 
Vår produktmix bidrar till att minska 
risken genom att marginaler, voly-
mer samt försäljnings- och bygg-
hastighet varierar. Bland upplåtelse-
formerna är ägandelägenheter den 
vanligaste, men till investerare 
 säljer vi hyresrätter. 
Produktmixen och olika upp- 
låtelseformer ökar möjligheterna  
att möta en skiftande efterfrågan 
över tid.
Geografisk  
spridning
Med geografisk närvaro i sex län-
der kan vi möta lokala förändringar 
i efterfrågan genom att investera i 
de marknader som genererar bäst 
avkastning.
Bonava bevakar och utvärderar 
makroekonomi och andra kriterier 
på marknaderna löpande för att 
säkerställa att vi verkar i de mark-
nader som är mest attraktiva för 
bolagets långsiktiga affär. 
Kundsegment Produktmix Geografisk spridning
Kunddiversifiering
Olika marginaler och riskprofiler
Produktdiversifiering
Olika volym och hastighet
Geografisk diversifiering
Olika makroekonomiska lägen
Konsumenter
EnfamiljshusInvesterare
Flerfamiljshus Marknad X
Marknad Y
Bonava i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 6
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 7 =====

2024 i korthet
Nyckeltal
MSEK om inte annat anges 2024 2023 2022
Nettoomsättning 8 194 13 269 13 987
Operativt bruttoresultat 948 1 421 1 689
Operativ bruttomarginal, % 11,6 10,7 12,1
Operativt rörelseresultat 290 660 858
Operativ rörelsemarginal % 3,5 5,0 6,1
Rörelseresultat 22 –619 802
Rörelsemarginal % 0,3 –4,7 5,7
Resultat per aktie, SEK2) –1,85 –10,66 4,10
Nettolåneskuld3) 3 068 4 951 7 259
Avkastning på eget kapital, R12, %3) –7,3 –18,5 –3,6
Soliditet, %3) 41,7 34,6 31,2
Resultatavräknade bostäder, antal 2 095 3 969 4 369
Nettoprojekttillgångar / Nettoskuld exkl. leasing, ggr3) 1,6 1,2 1,2
Finansiellt1) Byggrätter, försäljning och starter1) 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
202420232022
25 90029 400 28 900
Antal byggrätter
Byggrättsportföljen minskade 
under året med 3 000 bygg-
rätter till 25 900 (28 900) 
bygg rätter. 
Antalet sålda bostäder upp-
gick 2024 till 2 300 (1 493), 
vilket är en ökning med 54 
procent. Antalet startade 
bostäder ökade till 2 035  
(1 333), motsvarande en 
ökning på 53 procent.
Antal sålda och antal startade bostäder4) 
0
1 000
2 000
3 000
4 000
202420232022
2 300
2 536
2 035
2 282
1 493
1 333
 Sålda  Startade
0
400
800
1 200
202420232022
0
5
10
15
858
6,1
660
5,0
3,5
290
Antal bostäder i pågående produktion och försäljningsgrad4)
0
2 000
4 000
6 000
8 000
202420232022
0
25
50
75
100
%Antal 
5955
1 010
2 201
3 871
2 153 2 167
69
902
 Investerare  Konsumenter
  Andel sålda bostäder i pågående produktion, %
Antalet bostäder i pågående 
produktion ökade och uppgick 
till 3 177 (3 055). Försäljnings-
graden i pågående produktion 
ökade till 59 (55) procent.
Operativt rörelseresultat och operativ 
rörelsemarginal
 Operativt rörelseresultat, MSEK
 Operativ rörelsemarginal, %
Nettoomsättning, MSEK  
0
6 000
12 000
18 000
202420232022
13 987 13 269
8 194
1) Avser kvarvarande verksamhet där inte annat anges.
2) Före och efter utspädning. För mer information om  koncernens nyckeltal och definitioner se sidan 151.
3) Inklusive avvecklad verksamhet fram till tidpunkten för avveckling.
4) Exklusive förvaltningsfastigheter.
Från och med andra kvartalet 2024 har uppföljning av segmenten delvis förändras varför Bonava redovisar ett 
operativt bruttoresultat och operativt rörelseresultat (segmentsresultat), som motsvarar det resultat som respektive 
segment följs upp på inom koncernen. Det operativa resultatet utgörs av resultat före jämförelsestörande poster  
med justering för nedskrivningar, försäljning av mark, poster avseende omstruktureringar samt förvärvskostnader.  
De tal som baseras på segmentsredovisningen är markerade med brunt i tabellerna i denna rapport. En brygga 
mellan operativt rörelseresultat och rörelseresultat finns i not 2. 
2024 i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 7
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 8 =====

Bonava har under året genomfört flera åtgär-
der för att ställa om verksamheten efter de nya 
marknadsförutsättningarna, för att stärka för-
utsättningarna för finansiell och operativ flexi-
bilitet samt för att öka antalet produktions-
starter och öka bolagets lönsamhet framgent:
 —  I mars 2024 uppfylldes det sista och 
 därmed samtliga villkor för Bonavas 
finansierings paket bestående av tre delar; 
förlängd bankfinansiering till 2027 om  
4,5 miljarder SEK, en förlängning av den 
gröna obligationen om 1,2 miljarder SEK 
till 2027 samt en fullt garanterad före-
trädesemission om cirka 1 miljard SEK.
 —  Vi genomförde omstruktureringsåtgärder  
i Tyskland, Sverige och Finland. De totala 
 bruttobesparingarna för koncernen upp-
går till knappt 1,1 miljard SEK på års basis 
från 1 januari 2025, jämfört med 2022, 
vilket är något bättre än plan. 
 —  Vi minskade bolagets nettoskuld med  
38 procent till 3,1 miljarder SEK. 
 —  Vi förbättrade det operativa kassaflödet 
med cirka 1 miljard SEK.
 —  Vi minskade lagret av färdigställda osålda 
bostäder från 1,5 till 0,8 miljarder SEK.
 —  Vi fortsatte att optimera byggrättsport-
följen, vilket innebar att vi köpte attraktiva 
byggrätter och sålde byggrätter av icke- 
strategisk karaktär. Det innebar också  
att vi ingick samarbetsavtal med andra 
ledande bostadsutvecklare, vilket i sin  
tur medför att det uppbundna kapitalet  
i byggrätter minskade till förmån för  
ökade investeringar i värdeskapande 
produktionsstarter. 
 —  Vi ökade graden av decentralisering och 
flexibilitet i organisationen. Därmed ligger 
vi  närmare kund och marknad och kan 
agera snabbt på lokala förändringar och 
skala upp verksamheten vid behov. 
 —  Fokus under slutet av 2024 och inför 
2025 var att möta den ljusnande bostads-
marknaden och ökade efterfrågan på bra 
bostäder genom att starta rätt projekt med 
goda förutsättningar att öka affärsvolym 
och lönsamhet. 
Bonavas investeraraffärer under året summe-
rade till ett värde om 1,8 miljarder SEK, vilket 
visar en ökad aktivitet på transaktionsmark-
naden. Bonava sålde och startade produktion 
av fem hyresprojekt om 573 bostäder under 
2024, jämfört med 251 under 2023. 
 —  I januari 2024 lämnade CFO Lars  
Granlöf Bonava och ersattes av interim 
CFO Lars Ingman.
 —  I juni 2024 meddelades att Jon Johnsson 
utsetts till ny CFO och medlem av 
Bonavas koncernledning. Bonavas sty-
relse fattade i december 2024 beslut 
om att även utse Jon Johnsson till vice 
vd för Bonava. Han tillträdde båda  
rollerna i januari 2025. 
 —  Vid Bonavas årsstämma 2024 omvaldes 
bolagets styrelse.
 —  Under året har antal röster i Bonava AB 
förändrats till följd av omvandling av 
3 136 254 A-aktier till 3 136 254 
B-aktier. Antal röster i bolaget uppgår 
därmed till 594 241 762. 
 —  Under året genomfördes livscykelana-
lyser (LCA) på samtliga färdigställda 
 projekt i alla affärsenheter. Det möjlig-
gör att jämföra och följa upp utsläpp 
mellan projekt. Detta kommer att ligga 
till grund för en ny baslinje enligt 
 Science Based Target 2025.
 —  Bonava AB utsågs återigen till ett av 
 Sveriges mest jämställda företag i  
AllBrights årliga jämställdhetsrapport. 
 —  Under året tog koncernledningen  
beslut om att varje affärsenhet, senast 
till 2026, ska ta fram en egen utsläpps-
minskningsplaner för att leverera på 
Bonavas klimatmål 2030.
 —  Under året startades ett nytt koncern-
gemensamt ledarskapsprogram,  
Committed to Growth, som handlar  
om självreflektion, erfarenhetsutbyte 
och praktiska övningar i förhållande  
till våra ledares vardagliga arbete  
och utmaningar.
 —  I november fattade ersättningsutskottet 
beslut om att, från och med 2025, inklu-
dera klimatrelaterade prestationer som 
en del av Bonavas kompensations-
modell för ledande befattningshavare.
 —  Under 2024 var det gemensamma  
hälsa-och säkerhetstemat ”Walk the 
Talk” vilket manifesterats i nya arbetssätt 
i form av Manager Talks, ökad kvalitet och 
transparens i vår riskobservationsrappor-
tering samt bättre hälsa- och säkerhets-
relaterade förberedelser inför projektstart.
Händelser 2024
Väsentliga händelser efter årets slut
BolagsstyrningHållbarhet
2024 i korthet forts. 
Bonava bygger småhusprojekt på flera platser i 
Tyskland. Under 2024 byggstartades totalt 268 
småhus fördelade på 20 projekt runt om i landet, 
ofta i mindre etapper. I den familjevänliga och 
moderna stadsdelen Wohnen am Ritterschlag 
överlämnade Bonava 58 hus under året. 
 —  Bonava har under februari 2025 genom-
fört en emission av gröna obligationer  
om 960 MSEK, som blev väsentligt 
övertecknad. 
 —  I januari 2025 uppdaterade Bonava sitt 
Gröna Finansiella Ramverk efter gransk-
ning i linje med Green Bond Principles 
2021 och Green Loan Principles 2023.
2024 i korthet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 8
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 9 =====

2024 – från en  
försiktig start till en 
stark avslutning
Gradvis återhämtning i konsumentmarknaden
När vi blickar tillbaka på år 2024 kan vi konstatera att det blev 
året då bostadsmarknaderna i Europa åter började visa styrka, 
efter några avvaktande år. Att köpa en ny bostad är för de flesta 
människor ett av livets största beslut. Bostadsmarknaden drivs  
i hög utsträckning av konsumentförtroende och hushållens 
köpkraft. När centralbankerna under sommaren 2024 började 
att sänka styrräntorna samtidigt som hushållens disponibla 
inkomster ökade, innebar detta sammantaget stärkt köpkraft. 
För Bonava medförde detta ett ökat intresse för våra hem och 
grannskap. Bokningsläget förbättrades under året och antalet 
sålda och reserverade bostäder ökade med 35 procent för hel-
året, jämfört med 2023. Under 2024 var Sverige den marknad 
som visade den starkaste återhämtningen, samtidigt som  
vi fortsatt såg en hög efterfrågan på nybyggda bostäder i 
Tyskland och Baltikum, särskilt i städerna Berlin, Düsseldorf, 
Riga och Tallinn. 
Fokus på produktionsstarter
På Bonava lade vi 2024 fullt fokus på försäljning och produk -
tionsstarter. Alla kollegor har dragit sitt strå till stacken och bi- 
dragit med idéer och hårt arbete för att vässa kunderbjudanden 
År 2024 präglades av en gradvis ökad akti-
vitet i marknaden med ett starkt avslut för 
Bonava där både antalet sålda och startade 
bostäder ökade. Konsument- och investerar-
marknaderna stabiliserades men från låga  
nivåer. Med en minskande nettoskuld, förbätt-
rat operativt kassaflöde, lägre kostnadsbas 
och en attraktiv projektportfölj står Bonava 
stadigt och är redo att starta fler projekt.
” På Bonava lade vi under 2024 
fullt fokus på försäljning och 
produktionsstarter.”
Peter Wallin
Vd och koncernchef
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 9
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 10 =====

och skapa framdrift i våra projekt. Vi har ritat om 
projekt, testat nya idéer och haft otaliga dialoger 
med såväl kunder som kommuner. Detta intensiva 
arbete har gjort Bonava mer framåtlutat och kom-
mersiellt orienterat. Vid årets utgång kunde vi 
konstatera att arbetet burit frukt – försäljningen 
ökade till 2 300 (1 493) sålda bostäder och 
 antalet produktionsstartade bostäder ökade  
till 2 035 (1 333). 
Investerarmarknaden vaknade till liv
Under 2024 kunde vi konstatera att även trans ak-
tionsmarknaden visade ökad aktivitet. Vi sålde 
och produktionsstartade 573 (251) bostäder till 
investerare till ett värde om 1,8 miljarder SEK. 
Dessa paketförsäljningar bygger affärsvolym med 
låg affärsrisk, bidrar till ett positivt kassaflöde och 
möjliggör utvecklingen av större grannskap. På 
vår största marknad Tyskland, bygger Bonava ofta 
stora bostadsområden med blandade upplåtelse -
Investerarprojekt Gartenstadt 
Karlshorst i utkanten av Berlin
Bostadstyp: Flerbostadshus till investerare
Antal bostäder: 194 hyreslägenheter
I Berlin har Bonava sålt och startat produktionen  
av 194 hyreslägenheter. Detta utgör den inledande 
byggnationen av Gartenstadt Karlshorst där Bonava 
fram till 2031 ska bygga drygt 500 nya bostäder 
genom att skapa en trädgårdsstad bestående av 
194 hyreslägenheter, drygt 50 småhus och cirka 
280 ägarlägenheter. De aktuella hyreslägenheterna 
kommer att uppföras i tre flerbostadshus med hög 
energieffektivitet, gröna tak och hållbara energi- 
och värmesystem.
former, där synergier mellan investerar- och  
konsumentprojekt uppnås. I en investerar affär 
betalar investeraren vanligtvis cirka 30 procent  
av försäljningspriset vid start. Detta förskott 
finansierar produktion av projektet och även 
områdets infrastruktur, vilket möjliggör för 
Bonava att i nästa steg starta produktion av 
 bostäder till konsument med högre lönsamhet. 
Som ett komplement till vår ordinarie investerar-
affär, har vi i Baltikum också kunnat se en positiv 
utveckling av vår affärsmodell ”Build-to-Manage”, 
med god ut hyrningsgrad, säkrad lokal finansiering 
och ett bra kassaflöde. 
Stabila marginaler
Med den redovisningsmetod som Bonava appli-
cerar redovisas intäkter vid det tillfälle då kunden 
tillträder bostaden. Att nettoomsättningen för 
2024 minskade till 8,2 (13,3) miljarder SEK, var 
därför väntat. Trots den lägre affärsvolymen 
uppnådde vi stabila operativa marginaler, med en 
operativ bruttomarginal om 11,6 (10,7) procent 
och en operativ rörelsemarginal om 3,5 (5,0) pro-
cent, tack vare en lägre kostnadsbas och förbätt-
rade projektmarginaler. Vid ut gången av 2024 
hade vi uppnått de årliga bruttobesparingarna om 
knappt 1,1 miljard SEK, jämfört med årstakten för 
2022, vilket var något bättre än vår målsättning. 
Vi arbetar fokuserat för att nå vårt mål om minst 
10 procent i rörelsemarginal. 
Stärkt finansiell ställning 
Vi har de senaste åren arbetat för att reducera 
den finansiella risken. Redan tidigt i 2022 när 
marknadsläget snabbt försämrades agerade vi 
och vidtog åtgärder för att stärka bolagets finan-
siella ställning. Sedan dess har vi exempelvis sålt 
byggrätter som inte ansetts strategiskt viktiga och 
minskat lagret av färdigställda osålda bostäder 
från 1,5 miljarder SEK till 0,8 miljarder SEK.  
” På de marknader  
som Bonava verkar 
finns det ett upp- 
dämt behov av 
bostäder.”
Peter Wallin
Vd och koncernchef
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 10
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 11 =====

investeringsprocess med syftet att fatta mer träffsäkra beslut, 
sjösatt ett omfattande ledarskapsprogram som ska utveckla 
våra chefer och fortsatt att decentralisera verksamheten, där 
ansvar och beslut ska ligga hos de kollegor som är ute i mark-
naden och möter slutkunden.
Bonava har en attraktiv byggrättsportfölj med många kvali-
teter. Våra 25 900 byggrätter är belägna i några av norra Euro-
pas mest intressanta tillväxtregioner och vi arbetar löpande 
med att göra byggrätterna startklara för produktion genom att 
aktivt arbeta med framtagandet av detaljplaner, som är en för-
utsättning för produktionsstart, tillsammans med kommuner 
och andra aktörer.
Sammanfattningsvis kan jag konstatera att Bonava har en 
 attraktiv byggrättsportfölj, en stark marknadsposition och en 
kostnadseffektiv organisation, som är riggad för att starta cirka  
3 500–4 000 bostäder årligen. På de marknader där Bonava 
verkar finns det ett uppdämt behov av nybyggda bostäder.  
Vi är en av Tysklands mest aktiva och kända bostadsutvecklare 
och bara i Tyskland uppskattas det årliga behovet av nybyggda 
bostäder uppgå till 400 000 stycken. Vi har en stark marknads-
position och är den ledande bostadsutvecklaren i städer som 
Berlin, Riga, och  Tallinn. 
År 2024 förbättrades det operativa kassaflödet väsentligt till 
1 524 (538) MSEK och nettoskulden minskade till 3,1 (5,0) 
miljarder SEK. Under 2024 genomförde vi det långfristiga 
finansieringpaket som aviserades 2023. Ägarna visade förtro-
ende och långsiktigt engagemang för Bonava och bolagets 
affärsplan, genom att delta i den nyemission som genomför-
des i mars 2024, en nyemission som blev kraftigt övertecknad.
Hållbarhetsarbetet tar kliv framåt
På Bonava arbetar vi integrerat med hållbarhet och har 2024 
gjort flera framsteg. Vi har fattat beslut om att varje affärs-
enhet ska ha tagit fram en klimatomställningsplan i linje med 
de vetenskapliga klimatmålen senast 2026. Under året har vi 
också genomfört livscykelanalyser på samtliga färdigställda 
projekt, vilket möjliggör för oss att jämföra och följa upp 
utsläppen av växthusgaser mer i detalj. Arbetet ligger också 
till grund för en uppdatering av baslinjen och uppföljningen 
av våra Science Based Targets. 
Stabil grund att växa från
Efter att under de senaste åren befunnit oss på en utmanande 
marknad, har vi under 2024 arbetat intensivt med att bygga 
en effektiv organisation för framtiden. Vi har uppdaterat vår 
Konsumentprojekt Seminariet  
i utkanten av Uppsala
Bostadstyp: Flerbostadshus till konsumenter
Antal bostäder: 66 lägenheter 
Projektet Seminariet är beläget i Luthagen i Uppsala. 
Det byggs i två etapper, där de första 66 bostäderna 
beräknas överlämnas till kund under det andra halv-
året 2026. Totalt kommer området att bestå av 113 
lägenheter när grannskapet är färdigställt.  
De boende kommer att få tillgång till bastu-relax,  
en gemensamhetslokal och ett bokningsbart över-
nattningsrum. I området finns skolor, förskolor,  
kommunikationer, service och ett stort kulturutbud.
” Det är med tillförsikt som jag 
konstaterar att Bonava stärkt 
bolagets finansiella ställning 
under 2024.”
Till sist vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare, kunder, 
affärspartners och aktieägare för ett intensivt år. Vi har goda 
förutsättningar för att under 2025 och framåt starta fler lön-
samma projekt, bidra till samhället med hållbara bostäder  
och skapa många fler lyckliga grannskap.
Mars 2025
Peter Wallin
Vd och koncernchef
Vd har ordet
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 11
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 12 =====

Strategiskt ramverk
Allt vi gör ska ta oss mot  
vårt syfte och våra mål.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
12
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 13 =====

Vår resa mot fler lyckliga grannskap fortsätter
Vi är en bostadsutvecklare  
med syfte att förädla marken i 
vår byggrättsportfölj till lyckliga 
grannskap för våra kunder. På 
så sätt vill vi bidra till minskad 
bostadsbrist och skapa hållbara 
samhällen.
För att nå vårt syfte verkställer 
vi ständigt strategin inom våra 
fokusområden och levererar på 
vår hållbara grund och våra vär-
deringar. Tillsammans ger de oss 
förutsättningar att skapa affärs-
möjligheter och nå våra mål.
Läs mer om vårt  strategiska 
ramverk och dess delar på 
 följande sidor. 
 
 
 
 
STRATEGISKA MÅL
Lönsamhet
Kapitaleffektivitet
Utdelning
Hälsosam och säker
Nöjda kunder
Bekämpa klimat- 
förändringarna
Engagerade medarbetare
Optimerad  
byggrättsportfölj 
och marknads-
position
Ökad  
effektivitet  
och flexibilitet
Tydligare  
kommersiellt  
fokus
Lyckliga  
grannskap  
för fler
SYFTE
 
Vår hållbara grund: Miljöhänsyn i allt | Människan i centrum | Effektiv styrning
STRATEGISKA FOKUSOMRÅDEN
 
Våra värderingar: Committed | Caring | Curious
Strategiskt ramverk
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 13
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 14 =====

För att skapa platser och miljöer där männi-
skor trivs och där framtida generationer kan 
växa bygger vi mer än bostäder – vi skapar 
lyckliga grannskap för fler. Arbetet grundar 
sig i en genuin förståelse för kundens behov 
och drivkrafter.
Vi bygger bostäder för olika behov
Vi utvecklar bostäder som fler människor har möjlighet att 
köpa och leva i. Genom att utveckla bostadsområden med  
en större mång fald av bostäder i olika storlekar och prisklas-
ser, skapar vi valmöjligheter för kunderna och bidrar till mer 
levande grannskap. På så sätt möjliggör vi även för människor 
att bo kvar i samma område under livets olika faser. 
Utvecklar med kundinsikter som grund
Våra värdeskapande boendemiljöer bygger på en genuin för-
ståelse av våra kunders behov och drivkrafter. Vi jobbar stra-
tegiskt med att förstå och kartlägga vad som är viktigt för att 
människor ska trivas och vara lyckliga där de bor. Det gör vi 
genom årliga undersökningar, samråd och samtal med rele-
vanta målgrupper. Genom vårt arbete har vi fått goda insikter  
i vilka faktorer som bidrar till lycka i grannskapet. Vi vet att 
trygga och gröna utomhusmiljöer, socialt utbyte mellan gran-
nar och möjligheten till en mer hållbar livsstil är avgörande 
faktorer för den upplevda lyckan i grannskapet. 
Vi utgår från de lokala förutsättningarna
Vi ser att kundernas behov och upplevda lycka i grannskapet 
är likartade men att lösningarna är olika beroende på mark-
nad. För att uppnå bästa möjliga resultat i alla projekt på våra 
olika marknader har vi under de senaste åren fokuserat på att 
anpassa våra processer, strukturer och arbetssätt för att komma 
ännu närmre våra kunder och de lokala förutsättningarna. 
Vårt syfte – Lyckliga grannskap för fler
 
 
Kundnöjdhet Net Promoter Score och NPS Consistency
2024 2023 2022
NPS
Tyskland 40 38 29
Sverige 25 9 14
Finland 50 26 44
Estland 60 49 31
Lettland 40 40 53
Litauen 47 i.t. 43
NPS Consistency, %
Tyskland 49 53 39
Sverige 14 5 17
Finland 83 27 38
Estland 96 37 33
Lettland 55 21 50
Litauen 0 i.t. i.t.
Totalt koncern 45 29 35
i.t.= Icke tillämplig
Litauen färdigställde och lämnade över ett projekt 2024 med ett NPS resultat på 47. 
Därmed blev NPS Consistency 0. I mars 2023 justerades beräkningsprincipen för  
NPS Consistency. Ändringen bestod i att inkludera data först vid över 30 respon-
denter. Förändringen  syftar till att belysa betydelsen av varje kund och respondent.
Ambitiösa mål och ständiga förbättringar 
Hur väl vi lyckas med vårt arbete utvärderas kortsiktigt och lång-
siktigt genom Bonavas program för kundnöjdhet. Inom program- 
met följer vi våra kunders upplevelse och kundnöjdhet avseende 
vår produkt, service och bemötande under hela kundresan. 
Vårt strategiska mål är att nå 100 procent NPS Consistency 
till år 2026. Målet innefattar att vi ska leverera på samma nivå 
till alla våra kunder. 
Net Promoter Score (NPS) visar sanno likheten att rekom-
mendera Bonava till andra. Vi mäter NPS bland alla nya kunder 
sex veckor efter inflyttning. NPS kan variera från –100 till +100 
och vi har satt ett ambi tiöst mål om att alla våra projekt ska nå 
en NPS om minst 50. När alla våra projekt på en marknad har 
nått en NPS om minst 50 definierar vi detta som 100 procent 
NPS Consistency. Först när NPS Consistency når 100 procent 
vet vi att vi levererar på samma nivå till alla kunder. 
Under 2024 nådde 45 procent av Bonavas projekt totalt sett 
målet om NPS Consistency. Särskilt Estland står ut med 96 
procent följt av Finland med 83 procent av projekten som når 
NPS över 50.
Syfte
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 14
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 15 =====

Våra värderingar 
genomsyrar  
vår kultur och 
verksamhet
Med en strävan om att skapa det bästa för våra kunder, 
leverantörer och partners – bygger vår framgång på att 
ha rätt förutsättningar på plats för att våra medarbetare 
ska kunna prestera. För att skapa den bästa kulturen 
och arbetsmiljön har varje anställd en viktig roll att fylla 
varje dag, och våra värderingar är till för att vägleda och 
stötta i denna roll. Våra värderingar beskriver fram-
gångsrika aspekter av beteenden och beslutsfattande 
på Bonava, och är nyckeln i vårt arbete, vår utveckling 
samt i vår rekrytering av medarbetare. 
Med en engagerad, omtänksam och nyfiken kultur 
bygger vi en stark verksamhet och ett starkt varumärke 
som säkerställer att vi fortsätter att attrahera talang och 
kompetens samt fortsätter att skapa det bästa för våra 
kunder, leverantörer och partners.
Våra värderingar bygger 
vår kultur där vi alltid sätter 
människan i centrum. Våra 
värderingar utgör också vårt 
förhållningssätt för att uppnå 
en hållbar, högpresterande  
och lönsam verksamhet. 
Committed
We are committed: Vi är engagerade, 
vi driver affärsresultat och kundnöjd-
het. Vi strävar efter att överträffa oss 
själva, att uppnå bästa resultat för 
såväl våra kunder, vår verksamhet 
som för samhället i stort.
Caring
We are caring: Vi är omtänksamma, 
vi vill varandras bästa liksom det 
bästa för våra kunder och samhället 
i stort. Vi har ett inkluderande och 
omtänksamt förhållningssätt och 
tycker om att samarbeta och dela 
kunskap.
Curious
We are curious: Vi är nyfikna, vi strävar 
alltid efter att lära och förbättra oss samt 
skapa det som är bäst för våra kunder.  
Vi strävar efter att förbättra för människor 
och för planeten, inte bara idag utan även 
framåt genom att vara med och bygga 
morgondagens samhälle.
 
 
 
 
Värderingar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 15
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 16 =====

Målen som styr oss
För att uppfylla vårt syfte och skapa värde för samhället och våra aktieägare, har Bonava satt upp ett antal strategiska mål. Målen, som delas 
upp i finansiella och övriga strategiska mål, styr bolagets verksamhet och följs upp regelbundet. De finansiella målen vilar på ett ramverk i 
syfte att balansera de finansiella riskerna i verksamheten. 
 
 
Finansiella mål Mål (målperiod) Utfall 2024
Lönsamhet
Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster ≥10% (2026) 0,3%
Kapitaleffektivitet
Avkastning på eget kapital, över tid ≥15% –7,3%
Utdelning
Utdelning av koncernens resultat efter skatt, över tid 40% 0%
Finansiellt ramverk Mål Utfall 2024
Nettoskuld
Koncernens nettoprojekttillgångar  
ska överstiga nettoskulden
> 1,0 ggr
1)
1,6 ggr
Soliditet ≥ 30% 42%
Övriga strategiska mål Mål (målperiod) Utfall 2024
Kundnöjdhet
Net Promoter Score (NPS) Consistency 100% (2026) 45%
Hälsosam och säker arbetsplats
Frekvens allvarliga incidenter2) <7,1 (2026) 4,1
Everyone Plan måluppfyllelse2) ≥90% 95%
Engagerade medarbetare
Topp 10 procent bästa företagen 88
3)
 (2026) 83
Bekämpa klimatförändringarna
Minskad klimatpåverkan i linje med våra  klimatmål  
godkända av SBTi för nivå 1,5˚C4)
Utsläpp, scope 1–2, absoluta tal –50% (2030) –61%
Utsläpp, scope 3 per produktionsstartad bostad –50% (2030) +5%
Utsläpp, scope 3, absoluta tal Ej målsatt –75%
1) Målet är definierat som nettoprojekttillgångar/nettoskuld exklusive leasing > 1,0. 
2) Läs mer om målen i not H12. 
3) Medarbetarnas engagemang ska vara i linje med de 10 procent bästa företagen enligt Brilliant Future högpresterande benchmark, vilket var 88 vid den senaste genomförda undersökningen 2024.
4) SBTi = Science Based Targets initiative. Bonava har inget specificerat mål för scope 3 i absolut tal. Bonava kommer 2025 att uppdatera sin baslinje och mål, baserat på LCA data, i linje med SBTi Building Sector Guidance. Läs mer på sidan 106 och i not H6.
Mål
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 16
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 17 =====

Uppföljning av mål 2024 
Finansiella mål och finansiellt ramverk
Lönsamhet, kapitaleffektivitet och utdelning
Bonavas lönsamhetsmål innebär att rörelsemarginalen före 
jämförelsestörande poster från och med 2026 ska uppgå till 
minst 10 procent. För 2024 uppgick rörelsemarginalen före 
jämförelsestörande poster till 0,3 (5,0) procent. Baserat på 
segmentsredovisningen uppgick den operativa rörelsemargi-
nalen till 3,5 (5,0) procent. Det låga utfallet i relation till målet 
förklaras av affärsvolymen under året, som inte var tillräckligt 
hög för att täcka omkostnaderna. Under året har Bonava slut-
fört besparingsåtgärderna för att minska koncernens indirekta 
produktionskostnader och övriga omkostnader. Effekten av 
detta är en årlig bruttobesparing om knappt 1,1 miljard SEK 
från och med 2025. 
Målet avseende kapitaleffektivitet innebär att avkastning på 
eget kapital över tid ska uppgå till minst 15 procent. För 2024 
var utfallet –7,3 (–18,5) procent, vilket är en förbättring mot 
föregående år. Att avkastningen är negativ beror på finansiella 
kostnader som sänker resultatet efter skatt. 
Koncernens utdelningspolicy innebär att 40 procent av 
 koncernens resultat efter skatt över tid ska delas ut till aktie-
ägarna. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verk-
samhetsåret 2024. Under det nuvarande finansieringspaket 
finns även begränsningar som gör att utdelning inte kan 
 lämnas för åren 2024–2026. 
Finansiellt riskramverk för soliditet och nettoskuld
De finansiella målen vilar på ett finansiellt ramverk för att 
säkerställa kontrollen över den finansiella risken. Enligt ram-
verket ska soliditeten överstiga 30 procent och koncernens 
nettoskuld ska inte överstiga nettoprojekttillgångarna. Där-
med förtydligas att investeringar i byggrätter endast kan  
ske med eget kapital. 
Vid utgången av 2024 var kriterierna i det finansiella ram-
verket uppfyllda med god marginal. Soliditeten ökade till 42 
(35) procent och nettoprojekttillgångar/nettoskuld exklusive 
leasing var 1,6 (1,2) ggr. 
 
 
Övriga strategiska mål
Kundnöjdhet
Målet är att samtliga projekt ska nå NPS Consistency från  
och med 2026, vilket motsvarar NPS > 50. Under 2024 
 uppnådde 45 (29) procent av Bonavas projekt målet om NPS 
Consistency. Bonava i Estland uppnådde 96 procent följt av 
Bonava Finland med 83 procent av projekten som uppnått 
NPS över 50. Det goda resultatet i Estland beror på att man 
har haft fokus på produktutveckling och kundresan. Läs mer 
på sidan 14. 
Hälsosam och säker arbetsplats
Frekvensen av allvarliga incidenter var 4,1 (7,5). Under året 
har arbetet inom detta område fokuserat på att lära sig från 
allvarliga incidenter och flera förbättringar har gjorts. Minsk-
ningen i frekvensen beror också på ett minskat antal enheter  
i produktion samt en minskad i tillbudsrapportering. 
Utfallet för genomförande av Everyone plan under året var 
95 (90) procent, vilket innebär att i stort sett alla aktiviteter 
som planerats för 2024 har genomförts och målet är därmed 
uppnått. Läs mer på sidan 109 och i not H12.
Engagerade medarbetare
Utfallet från medarbetarundersökningen Passionate Work-
place visar en bibehållen hög engagemangsnivå på 83 (83), 
trots den rådande marknadssituationen. Bonavas syfte tillsam-
mans med vårt arbete med att öka tydlighet och effektivitet i 
teamen har bidragit till att behålla en hög engagemangsnivå. 
Bonavas strategiska engagemangsmål är 88, baserat på Brilli-
ants högpresterande benchmark och vi arbetar för att stärka 
engagemanget ytterligare. Läs mer på sidan 112.
Bekämpa klimatförändringarna
Utsläppen i scope 1 minskade med 31 procent under året till 
följd av minskning av nybyggnation på obebyggd mark i de 
tyska och svenska marknaderna, minskning av antalet före-
tagsbilar, en växande andel elbilar samt byggscheman i 
Baltikum vilket möjliggjort en övergång från bränslebaserad 
uppvärmning till fjärrvärme under vinterarbetet.
Utsläppen i scope 2 minskade med 19 procent under året. 
Främst på grund av en minskning av antalet byggarbetsplatser, 
högre andel fossilfri energi i Finland och en ökad andel förny-
bar energi i Tyskland. Sammantaget minskade utsläppen i 
scope 1 och 2 med 25 procent under året och har minskat  
med 61 procent sedan 2018.
Utsläppen i scope 3 per produktionsstartad bostad mins-
kade med 55 procent från föregående år och har ökat med  
5 procent sedan 2018. 
Den nuvarande utgiftsbaserade metoden, som används för 
beräkning av Bonavas scope 3 utsläpp, var best practice när 
Bonava satte sina vetenskapliga klimatmål enligt SBTi. Över tid 
har metoden dock visat sig mindre tillförlitig och har resulterat 
i stora fluktuationer i vårt intensitetsmått av flera anledningar, 
läs mer om dessa på sida 107.
Under 2025 kommer vi uppdatera vår baslinje och våra klimat-
mål i linje med SBTi nya riktlinjer för sektorn. Våra utsläpp kom-
mer då baseras på utsläpp från livscykelanalyser. Vi kommer 
samtidigt gå från att mäta utsläpp per bostadsenhet till utsläpp 
per m2. Läs mer på sidan 106 och i not H6. 
Mål
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 17
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 18 =====

Redo att möta en ökad efterfrågan 
på lyckliga grannskap 
Under 2024 har vi vidtagit åtgär-
der för att stärka kassaflödet och 
balans räkningen, säkerställt att vi 
har en  effektiv och lokalt förankrad 
organisation samt anpassat vårt 
kund erbjudande för att möta nya 
marknadsförutsättningar. 
Arbetet har gjorts inom ramen för 
vår  strategi i vilken våra tre fokus-
områden samverkar: 
1. Tydligare kommersiellt fokus 
2. Ökad effektivitet och flexibilitet 
3. Optimerad byggrättsportfölj och 
marknadsposition
Tillsammans leder de oss mot  
lönsamhet, långsiktig framgång  
och lyckliga grannskap för fler. 
 
 
 
 
Optimerad  
byggrättsportfölj 
och marknads-
position
Ökad  
effektivitet  
och  
flexibilitet
Tydligare  
kommersiellt  
fokus
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 18
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 19 =====

1. Tydligare kommersiellt fokus 
Med en decentraliserad organisation kan vi ligga nära den 
lokala marknaden och vara snabbfotade i att anpassa vår 
verksamhet och våra erbjudanden för att möta kundernas 
efterfrågan. Det kan handla om att växla från privatkunds- 
till investerar affär, att justera utformningen av ett grann-
skap utifrån den identifierade målgruppens betalnings-
förmåga, eller att möta en investerares förväntningar på 
tekniska lösningar och göra relevanta hållbarhetssats-
ningar för att förbli konkurrenskraftiga.
I en föränderlig marknad utforskar vi alternativa affärs- 
modeller för att stärka vår finansiella position. Ett exempel 
är de hyresrättsprojekt som färdigställts för egen förvaltning 
enligt vår Build-to-Manage- modell (B2M), vilka nu genere- 
rar ett kassaflöde genom marknadsmässiga hyresintäkter, 
effektiv drift och extern finansiering. I Tallinn och Riga har 
208 bostäder uppförts och hyrts ut till som hyresgäster  
som enligt kundundersökningar är mycket nöjda med  
sitt boende.
3.  Optimerad byggrättsportfölj  
och marknadsposition 
För att starta projekt behöver vi en optimerad byggrätts-
portfölj sett till både geografi och utvecklingspotential. 
Genom att samarbeta med andra aktörer i områden där vi 
har mycket mark kan byggrättsportföljen balanseras och 
risker spridas. Under året har vi ingått ett Joint Venture för 
genomförande av ett projekt i Södra Änggården i Göteborg, 
vilket möjliggör fler projektstarter i området och bidrar till 
en mer effektiv kapitalanvändning för oss. 
Med en stark regional närvaro kan synergier identifieras 
och resurser användas på ett effektivt sätt. Vi arbetar därför 
aktivt för att stärka vår marknadsposition i våra prioriterade 
delmarknader och bibehålla goda relationer med lokala 
aktörer och myndigheter.
För att säkerställa bäst avkastning på investerat kapital 
och en klok användning av våra resurser utvärderas alla 
investeringar i mark och projekt noggrant. Med en robust 
investeringsprocess säkerställer vi att rätt investeringar  
görs över tid och mellan affärsenheter.
Läs mer på nästa sida.
2. Ökad effektivitet och flexibilitet
För att säkerställa långsiktig lönsamhet måste vi arbeta 
effektivt och kundfokuserat. Vår erfarenhet är att standardi-
serade lösningar som ständigt förbättras leder till kortare 
ledtider, hög kostnadseffektivitet och högre kundnöjdhet. 
Vi tillämpar därför repetitiva arbetsmetoder och beprövade 
byggsystem på flera av våra marknader. Exempelvis bygger 
vi småhusprojekt på flera platser i Tyskland med en hög 
grad av repetition. Under 2024 byggstartades totalt 268 
småhus fördelade på 20 projekt runt om i landet, ofta i  
mindre etapper. 
Inom ramen för våra standardiserade arbetssätt finns 
utrymme för flexibilitet i hur vi utformar bostäderna. Med 
små medel säkerställs ett varierat uttryck och vi erbjuder en 
attraktiv mix av produkter inom våra segment. I den familje-
vänliga och naturnära stadsdelen Wohnen am Ritterschlag 
utanför Berlin överlämnade Bonava 58 hus under året. När 
stadsdelen står färdig kommer den att bestå av 291 småhus 
i olika utformning.
 
 
Stadsdelen Wohnen am Ritterschlag  
utanför Berlin
Hyresrättsprojekt i Riga enligt vår 
Build-to-Manage- modell 
Kvarteret Explora i Södra Änggården  
i Göteborg
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 19
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 20 =====

Byggrätter vid utgången av 2024
Vår byggrättsportfölj är fundamentet för framtida lönsamhet
Vår byggrättsportfölj innehåller 25 900 (28 900) byggrätter. 
Målet är att fördelningen av byggrätter mellan våra affärs-
områden och regioner ska spegla den tillväxtpotential vi ser  
i respektive marknad. Med strategiska förvärv och avyttringar 
säkerställer vi över tid en optimal fördelning av byggrätter  
i portföljen.
Under de senaste årens avvaktande marknad har vi valt att 
fokusera på att förädla befintlig mark i portföljen framför att göra 
nyinvesteringar. Tack vare detta har vi i dagsläget ett stort antal 
byggrätter där förutsättningarna för produktionsstart är upp-
fyllda, bland annat genom att detaljplan för bostadsbyggnation 
har vunnit laga kraft. Sådan förädlad mark värderas högre och 
är mer attraktiv på marknaden vid potentiella markförsäljningar.
Byggrättsportföljens värde kan bedömas utifrån flera olika 
aspekter. Byggrätternas bokförda värden bestämmer hur till-
gångarna tas upp i vår balansräkning, men dessa värden ligger 
inte alltid i linje med uppskattade marknadsvärden. För att 
 synliggöra detta har vi under året genomfört en uppdaterad 
värdering av vår byggrättsportfölj.
Med en värderingsmodell där varje byggrätt värderas utifrån ett 
antaget framtida kassaflöde, baserat på det projekt som avses 
upp föras, kan byggrättsportföljens nuvärde ställas i relation till 
bokfört värde. Efter värderingen som genomfördes under det 
tredje kvartalet har vi gjort nedskrivningar om 143 MSEK, mot-
svarande 1 procent av det totala uppskattade värdet av portföljen. 
Samtidigt har vi kunnat konstatera att det finns ett bedömt 
övervärde om 4,6 miljarder SEK i portföljen, främst till följd av  
att många av de byggrätter som befinner sig i tidiga utveck-
lingsskeden har låga bokförda värden.
Värdering av byggrättsportfölj
Illustration av bedömt övervärde i byggrättsportföljen, baserat på en kombination av den externa 
värdering som gjordes 2023 och en värdering som gjorts utifrån diskontering av antagna framtida 
kassaflöden. Negativa förändringar under 2024 består av nedskrivningar och ändrade projekt-
förutsättningar, medan en lägre antagen diskonteringsränta utifrån ändrat ränteläge ger en positiv 
effekt på byggrättsportföljens totala värde 2024.
 Positiv förändring
 Negativ förändring
Bokförda värden i byggrättsportföljen 
 Tyskland, 52%
 Sverige, 31%
 Finland, 7%
 Baltikum, 10%
52%
31%
7%
10%
Antal byggrätter
25 900
 Villkorade avtal, 12%
  Optioner, 12%
  I balansräkningen, 76%76%
12%
12%
Antal byggrätter i och utanför balansräkningen
 
 
24%
26%
50%
Tilltänkt start för byggrätter Fördelning byggrätter med start 2025–2026
 Start 2025–2026, 24%
  Start 2027–2028, 26%
  Start efter 2028 eller avyttring, 50%
  Flerfamiljshus, 87%
  Enfamiljshus, 13%
  B2C, 73%
  B2B, 24%
Antal byggrätter 
med planerad start 
2025–2026 (24%)
6 200
76%
24%
87%
13%
Totalt 
värde vid
värdering
2024
Förändring 
i projekt-
marginal 
och tidplan
Förändring 
i diskonterings-
ränta
Förändring 
bokfört värde
Totalt 
värde vid
värdering
2023
Ytterligare 
övervärde, 
diskonterat 
nuvärde
Övervärde, 
extern 
värdering
Bokfört 
värde
2023 
8,3
1,2
2,5
11,9 –1,0
1,7
–0,8
11,9
varav övervärde 3,7 varav övervärde 4,6
Strategiska prioriteringar
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 20
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 21 =====

Bonavas verksamhet vilar på en 
stabil grund bestående av våra 
hållbarhetsfokus områden. Grunden 
är utgångspunkten för vår strategi 
och inne bär att vi har ett inte grerat 
förhållningssätt till hållbarhet i vår 
affär och värdekedja. 
Vår kultur sätter människan i centrum. Det är 
kärnan i hur vi arbetar för våra kunders bästa.  
I vårt arbete inkluderar vi även miljöhänsyn  
i allt vi gör och tillämpar en effektiv styrmodell 
med fokus på regelefterlevnad och transparens. 
Våra arbetssätt, processer och strukturer tar  
sin utgångspunkt i projektens behov och möjlig-
heter och vi jobbar balanserat mellan affärs-
enheterna och  koncernens stödfunktioner  
med strävan att driva vår affär nära den lokala 
marknaden.
Allt vi gör ska vila på vår stadiga grund
 
  
Vår hållbara grund: | Miljöhänsyn i allt | Människan i centrum | Effektiv styrning
 
 
 
 
Vår grund
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 21
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 22 =====

Miljöhänsyn genomsyrar allt 
Bygg- och fastighetsbranschens klimatpåverkan är bety-
dande och att utveckla bostäder i linje med de internatio-
nella klimatmålen har blivit allt viktigare för kunder och 
investerare. Hänsyn till miljön ska därför genomsyra hela  
vår process när vi skapar nya hem. 
Vi har klimatmål godkända av Science Based Targets 
 ini tiative (SBTi) och för att minska vår miljö- och klimat-
påverkan under hela livscykeln fokuserar vi på en hållbar 
 mark användning och utveckling av resurseffektiva bostäder 
med god energieffektivitet och låg vattenförbrukning. 
Där tidigare oexploaterad mark tas i anspråk arbetar vi  
för att biologisk mångfald och andra ekologiska värden ska 
skyddas. Där det behövs sanerar vi marken för att göra den 
lämplig för bostäder. För att optimera material och övrig 
resurs användning under hela livscykeln strävar vi mot en  
cirkulär produktionsmodell med så lite jungfrulig produk-
tionsråvara och så lite avfall som möjligt. Vi fokuserar också 
på att använda rätt material för sunda hem med så få miljö- 
och hälsostörande ämnen som möjligt. Miljömärkta material 
utgör ett bra verktyg för att säkerställa sunda material. 
För att paketera vårt hållbarhetserbjudande gentemot  
kunder, investerare och finansiärer använder vi relevant  
hållbarhetsmärkning och certifiering. 
Läs mer om vårt arbete inom Miljöhänsyn i allt på sidorna 
105–108 och i noterna H6–H11. 
Styrning för bästa resultat 
Utveckling av bostäder och bostadsområden är en central del 
i varje samhälle och det är viktigt att upprätthålla förtroende-
fulla relationer till många olika intressenter. God styrning är 
en förutsättning för att nå bästa resultat och det finns en för-
väntan hos alla våra intressenter om att vår verksamhet ska 
drivas med hög affärsetik och god transparens. 
Våra interna regler och processer för god affärsetik och 
efterlevnad definieras i vår Uppförandekod, samt i andra poli-
cyer och verksamhetsledningssystem. Vi har också ett program 
för efterlevnad av Uppförandekoden med bland annat utbild-
ning inom antikorruption och etik. Vårt arbete med mänskliga 
rättigheter, trygga arbetsförhållanden, miljöskydd och antikor-
ruption utgår från de grundläggande principerna i FN:s Global 
Compact.
Långsiktighet och ömsesidigt lärande med leverantörerna är  
avgörande för vår strategi och för att nå flera av våra mål, som 
att minimera risk för allvarliga incidenter och inte minst våra 
 klimatmål. Bonava ställer koncerngemensamma krav som alla 
leverantörer som levererar till företagets bostadsprojekt måste 
uppfylla. Det innebär bland annat krav på systematiskt miljö- 
och arbetsmiljöarbete och efterlevnad av FN:s Global Compacts 
principer.
För att vara en trovärdig affärspartner är vi transparanta och 
redovisar öppet hur vi efterlever de universella principerna och 
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Läs mer om vårt arbete inom Effektiv styrning på sidorna 
114–116 och i noterna H16–H19.
Kultur med människan i centrum
Vi har alltid fokus på våra kunder, medarbetare, leverantö-
rer och hela grannskapet från planering till genomförande 
av våra projekt. Vi sätter alltid människan i centrum. Vårt 
arbete utgår från vårt koncernövergripande ramverk, vår 
People strategy. Ramverket inkluderar våra värderingar  
och ledarprinciper och tar sin utgångspunkt i hur vi ska 
jobba med hälsa och säkerhet, en värdestyrd arbetsplats 
och mångfald.
Vi säkerställer en hälsosam och säker arbetsplats genom 
att integrera vårt hälsa- och säkerhetsarbete i hela verksam-
heten samt genom att fokusera på ständigt lärande och 
 förbättringsarbete. Vårt mål är en hälsosam och säker 
arbetsplats för alla, överallt, varje dag med en halvering  
av allvarliga skador och tillbud till 2026, från 2022. 
För att skapa en hållbar och framgångsrik kultur med  
de bästa förutsättningarna för att attrahera, engagera och 
behålla kompetenta medarbetare utgår vi från våra värde-
ringar – Committed – Caring – Curious. Genom en starkt  
decentraliserad, en välkomnande och inkluderande arbets-
plats skapar vi bättre förutsättningar för att nå vårt syfte 
lyckliga grannskap för fler.
 
Läs mer om vårt arbete inom området Människan i centrum 
på sidorna 109–113 och i noterna H12–H15.
 
 
 
 
 
 
Vår grund
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 22
—
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 23 =====

Marknad och trender
Förutsättningarna för bostadsutveckling på våra marknader är  
gynnsamma på lång sikt men har varit utmanande de senaste åren.  
Nu ser vi en ljusning även om en normalisering kommer att ta tid. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
23
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 24 =====

En lokal och långsiktigt  
attraktiv marknad
Bostadsutveckling kännetecknas av lokala 
marknader och långa ledtider. Därför är det  
av största vikt att vi har kunskap om våra 
marknader och förstår trenderna. Då kan  
vi göra rätt val och erbjuda bostäder och 
grannskap där människor kommer att trivas. 
Förutsättningarna på våra marknader är gynnsamma för 
bostadsutvecklare på lång sikt, men har bjudit på utmaningar  
i form av höga inflations- och räntenivåer samt ökande produk-
tionskostnader de senaste åren. Lägre inflation och förväntan 
om sjunkande räntor har haft en positiv inverkan på Bonavas 
samtliga marknader under 2024 om än i varierande grad. 
Lokal marknad med långa ledtider
Bonava är verksamt i sex länder. Dessa marknader skiljer sig 
åt sinsemellan, inte bara mellan länderna utan även mellan 
delmarknader i respektive land. På vissa delmarknader är kon-
kurrenssituationen mycket fragmenterade och marknadens 
aktörer kommer sannolikt att konsolideras på sikt. Andra 
marknader domineras av ett fåtal aktörer. 
Lagar, regelverk och krav på bostäder och bostadsbyggande 
varierar utifrån land, region och till och med kommun. Det inne-
bär att produkter och processer måste standardiseras på en 
lämplig nivå och erbjudanden anpassas efter den lokala mark-
nadens behov för att bli effektiva. 
På våra olika marknader skiljer sig dessutom hur våra under-
leverantörer arbetar, hur vi förväntas betala för mark och hur vi 
får betalt av våra kunder. 
Bostadsutveckling kännetecknas av långa ledtider. Det tar 
oftast många år från investering i mark till att människor kan 
flytta in i bostäderna. Det kräver långsiktighet samtidigt som 
aktörerna måste förhålla sig till en marknad i ständig förändring.
Bonava utvecklar kvarteret Hugos med totalt cirka 450 radhus, bostadsrätter och hyresrätter i Berlin. Under 2024 startade Bonava 
produktionen av en ny fas, med 40 bostäder i ett kvarter omgivet av grönområden. Fokus ligger på hållbarhet, där de gröna taken 
dels fungerar som naturlig luftkonditionering, dels stödjer grön hantering av regnvatten. Laddstationer för elfordon är också en 
del av mobilitetskonceptet för stadsdelen.
Marknad och trender
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 24
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 25 =====

Bonavas svarTrend
Långsiktiga trender
Befolkningstillväxten har varit stark på Bonavas markna-
der samtidigt som bostadsbyggandet varit lågt, vilket har 
ökat behovet av nya bostäder
Människor i olika marknader har olika behov och önske-
mål. Vad som är ett lyckat bostadsprojekt skiljer sig åt bero-
ende på geografi och målgrupp. Olika kundgrupper efter-
frågar olika bostadstyper, olika upplåtelseformer och olika 
sätt att finansiera sin bostad.
Europa behöver stärka sin konkurrenskraft och fler 
moderna bostäder kommer att behöva byggas. Sektorn 
för bostadsutveckling är relativt ineffektiv med efter-
släpande digitalisering och utdragna myndighetspro-
cesser. För de aktörer som lyckas styra sina projekt på  
ett genomtänkt och effektivt sätt finns stor potential.
Bygg- och fastighetsbranschen har en betydande påverkan 
på naturen och står för en stor andel av den globala klimat-
påverkan. Att utveckla och bygga bostäder är en resurs-
intensiv verksamhet som tar mycket material och mark i 
anspråk. Påverkan sker också  under den framtida använd-
ningen av bostaden. Energikrisen under 2022 medförde 
exceptionellt höga elpriser och satte fokus på energi-
effektivitet under bostadens hela livs cykel, liksom på  
fastigheternas möjliga roll i det framtida energisystemet. 
Ny lagstiftning och nya initiativ läggs fram på global, 
europeisk, nationell och lokal nivå för att bromsa den globala 
uppvärmningen och skydda naturvärden. Lokala myndig-
heter ställer samtidigt allt högre krav på bostads- och fastig-
hetsutvecklare i urbana miljöer kring hur bostäderna och 
närmiljön ska utvecklas för att främja en hälsosam och håll-
bar livsstil. Växande krav från konsumenter, investerare och 
medarbetare bidrar också till att driva hållbarhets frågorna.
1) SBTi: ”Science Based Targets initiative” är ett samarbetsinitiativ från UN Global Compact,  
World Resource Institute och Carbon Disclosure Project (CDP). Läs mer på sid 20–21, 113 och not H6.
Vi följer den demografiska utvecklingen på våra marknader noggrant dels för att styra investe-
ringar i mark och optimera vår byggrättsportfölj, dels för att säkerställa lyckade projektstarter. 
Genom noggrann analys av varje delmarknad och god kännedom om våra kunders preferen-
ser, kan vi ta fram attraktiva erbjudanden utifrån lokala förutsättningar och skapa lyckliga grann-
skap för just de kunder som finns där. Lokala metoder för att uppnå dessa kundinsikter är bland 
annat medborgardialog och kundundersökningar.
Vi utvecklar ständigt vårt produkterbjudande för att kunna möta efterfrågan på olika typer  
av bostäder med olika upplåtelseformer som fler människor har möjlighet att köpa eller hyra.  
Vi anpassar vårt erbjudande när marknadssituationen och efterfrågan förändras. 
Bonava ska bidra till att stärka Europas tillväxt. Därför arbetar vi aktivt med att optimera  
byggrättsportföljen och öka kostnadseffektiviteten genom en flexibel organisation, sänkta 
indirekta produktionskostnader och omkostnader samt genom repetition i produkter och  
processer på respektive marknad. På så sätt kan vi leverera hög kvalitet till en rimlig kostnad, 
stå starka i konkurrensen och skala upp organisationen vid behov. 
Samtidigt är vår kännedom om och närvaro på den lokala marknaden god, vilket gör att vårt 
erbjudande snabbt kan anpassas till kundernas preferenser. Som en del i en större kedja ser vi 
även att samspelet mellan utvecklare och myndigheter är viktigt. För att godkännandeproces-
serna ska bli effektiva, krävs ett bra samarbete.
För att nå framgång som bostadsutvecklare vill Bonava vara en del av lösningen för att mini-
mera belastningen på miljö och klimat. Det åstadkommer vi genom att bli avsevärt mer resurs-
effektiva i varje led av vår verksamhet. Vi har grundligt kartlagt vår klimatpåverkan och var den 
första bostadsutvecklaren i Europa med definierade klimatmål godkända av SBTi1). Vi strävar 
också efter att våra bostäder ska möjliggöra ett mer hållbart boende, ett ansvar som Bonava 
delar med alla aktörer i den kedja som vi är en del av. 
För att paketera vårt hållbarhetserbjudande gentemot kunder, investerare och finan siärer 
använder vi relevant hållbarhetsmärkning och certifiering. I takt med att konsumenterna blir 
mer medvetna om sina bostäders energiförbrukning, premieras energi effektiva nybyggda 
bostäder framför äldre, mindre energieffektiva bostäder. Energifrågan skapar med andra ord 
möjligheter för Bonava som levererar energieffektiva bostäder. 
Även de sociala hållbarhetsfrågorna är centrala för Bonava. Vi strävar efter att skapa grann-
skap som främjar gemenskap och en hälsosam och hållbar livsstil. 
De senaste åren har vi vidareutvecklat vår hållbarhetsrapportering och våra processer för 
rapportering av hållbarhetsdata. Detta till följd av ny lagstiftning på området, inte minst EU:s 
taxonomi för hållbara investeringar och EU:s nya direktiv för hållbarhetsrapportering (CSRD). 
Gynnsam demo- 
grafi leder till  
efterfrågan på  
bostäder
Eftersläpande  
effektivitet i  
branschen
Hållbarhets- 
fokus genererar  
möjligheter
Marknad och trender
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 25
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 26 =====

Omvärldsfaktorer ändrar förutsättningarna för företag, sam-
hällen och marknader i en allt snabbare takt. För aktörer inom 
bostadsutveckling innebär de ständiga förändringarna på 
marknaden höga krav på helhetsperspektiv, snabbhet och 
flexibilitet.
Långsiktigt ser vi ett stort behov av bostäder, men de senaste 
tre åren har marknaden varit utmanande med bland annat höga 
produktions- och finansieringskostnader, vilket har försvårat 
möjligheten att skapa bostäder till en rimlig kostnad. Detta har 
i sin tur påverkat prissättningen och dämpat efterfrågan. Med 
en sänkning av räntan, förväntningar om ökad köpkraft och en 
lägre grad av osäkerhet i ekonomin som helhet, i kombination 
med nedkylning av byggkostnadsökningar, talar mycket för att 
bostadsbyggandet har nått botten. Från slutet av 2024 ser vi 
en ljusning på marknaden även om återgången till ett norma-
liserat läge förväntas ta tid. Fortsatt positiv utveckling kräver 
både geopolitisk och finansiell stabilitet i omvärlden under  
de kommande åren. 
Marknadstrender på kortare sikt
Sänkning av styrräntor och sjunkande inflation i Europa under 
2024 har successivt stärkt hushållens köpkraft. Efterfrågan på 
bostadsmarknaden ökar, men från relativt låga nivåer och med 
en långsam förflyttning mot normaliserade förutsättningar. 
Även om den tyska makroekonomin har utmaningar, ser vi inte 
att detta i sig har påverkat efterfrågan på bostäder i de lokala 
marknader där Bonava är verksamt. Det finns ett fortsatt kund-
intresse i flera tyska delmarknader, tydligast i Berlin, Düsseldorf 
och Köln, och även i Sverige och Baltikum har försäljningen ökat. 
I Finland finns det positiva signaler, men här kommer sanno-
likt återhämtningen att ta längre tid än på övriga marknader.
Även aktörer som investerar i hyresprojekt har gynnats av 
sjunkande räntor, vilket inneburit att intresset för våra hyres-
grannskap börjat komma tillbaka från våra investerarkunder. 
Under året har vi genomfört flera försäljningar av hyresrätts-
projekt till investe rare.
Den avvaktande bostadsmarknaden har lett till ett stort 
utbud av bostäder till försäljning på andrahandsmarknaden i 
vissa marknader. Detta innebär kortsiktigt en ökad konkurrens 
om kunderna, men i takt med att marknaden återhämtar sig 
förväntas balansen successivt återställas. 
Den låga volymen produktionsstartade nya bostäder 2022–
2023 tillsammans med det underliggande bostadsbehovet  
har bidragit till att beslutsfattare på flera av våra marknader nu 
diskuterar hur bostadsbyggandet kan stimuleras. Exempelvis 
presenterade den svenska regeringen en utredning om sänkta 
amorteringskrav och sänkta krav på kontantinsats vid köp av 
bostäder under hösten 2024. Än så länge har dock diskussio-
nerna resulterat i få konkreta åtgärder.
Tecken på ökat intresse för bostäder
I Lönnen bygger vi 23 radhus om 104 och 122 kvm som 
bostadsrätter med stora härliga trädgårdar och egna  
solceller på taken.
%
–1
0
1
2
3
4
5
2025202420232022202120202019201820172016
  Riksbankens styrränta1)   ECB:s styrränta2)
1) Styrränta är den ränta som bankerna kan låna 
eller placera till i Riksbanken på sju dagar. 
Riksbankens ränta är  Riksbankens viktigaste 
styrränta. Riksbankens styrränta  kallades 
 reporänta fram till 8 juni 2022.
2) Avser Europeiska centralbankens styrränta 
Deposit facility rate, räntan på inlåningsfaciliteten 
på svenska, vilket är den ränta genom vilken 
ECB-rådet styr den  penningpolitiska inriktningen 
i EURO-området. 
Källa: Sveriges Riksbank och ECB
Räntenivåer på våra marknader Januari 2016–Februari 2025
Sänkning av styrräntor och sjunkande inflation i Europa under 2024 har successivt stärkt hushållens köpkraft. Efterfrågan  
på bostadsmarknaden ökar, men från relativt låga nivåer och med en långsam förflyttning mot normaliserade förutsättningar.
Marknad och trender
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 26
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 27 =====

Segment
Våra marknader skiljer 
sig åt och därför möter 
vi dem på olika sätt.
27Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
——

===== SIDA 28 =====

Tyskland Mot ökad effektivitet och flexibilitet  
i den tyska organisationen 
Det råder fortfarande brist på bostäder i Tyskland och Bonava har en stark marknadsposition,  
en stabil utveckling över tid och hög varumärkeskännedom.
Andel av nettoomsättningen
69%
(55%)
Marknadsfakta Tyskland 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 83,4 miljoner 
 invånare (0,3%)
Andel som bor i städer: 77,8%
Arbetslöshet 2024 (2023): 3,4% (3,0%)
Konkurrenter: BPD, BUWOG/DEUWO, Instone, Ten  
Brinke, Deutsche Reihenhaus, Zech Group, PANDION, 
Quarterback 
MSEK 2024 2023 2022
Nettoomsättning 5 678 7 283 7 785
Operativ bruttomarginal, % 12,2 12,6 15,6
Operativ rörelsemarginal, % 7,6 8,6 11,6
Byggrätter, antal 7 600 9 000 9 800
Marknadspotential och drivkrafter
Tyskland är Europas största ekonomi med en befolkning på 
cirka 83 miljoner människor. Inflationen nådde sin topp 2022 
och konsumentförtroendet stärktes successivt under 2023 
och 2024. Återhämtningen var dock ojämn på grund av den 
ekonomiska utvecklingen och den oro för anställningstrygg-
het och företagskonkurser som följde. Det finns indikationer 
på återhämtning såsom lägre räntor och ett större antal köpare 
på marknaden. En uppgång väntas ta fart framöver.
Trots de befintliga makroekonomiska utmaningarna i 
Tyskland finns det tecken på alltmer gynnsamma förutsätt-
ningar i de regioner och segment där Bonava bedriver bostads-
utveckling. Bostadsbristen, som har ackumulerats under åren, 
medför en långsiktig efterfrågan på nya bostäder, särskilt i 
storstadsområdena och regionerna runt de ekonomiskt starka 
storstäderna där Bonava är verksamt. 
Den politiska ambitionen att bygga 400 000 nya bostäder 
per år, har varken uppnåtts eller justerats uppåt. Utöver sub-
ventioner har lagstiftning införts som innehåller åtgärder för 
att påskynda bostadsbyggandet genom att förenkla regel-
verk och snabba upp planerings-, godkännande- och bygg-
processer.  
Historiskt sett har den tyska marknaden varit mycket frag-
menterad, med många regionala och lokala utvecklare. Den 
utmanande marknadssituationen har lett till konkurrens och 
konsolidering i branschen, där ytterligare händelser inte är 
otänkbara, vilket kan vara gynnsamt för en stor aktör med  
nationell täckning som Bonava. 
Bonavas regioner och erbjudande 
Som en av de mest aktiva bostadsutvecklarna i Tyskland är  
vi väl positionerade för att dra nytta av det underutbud som 
finns på marknaden. Bonava har en mycket stark position i 
Berlin och därtill verksamhet i storstädernas tillväxtregioner,  
Typ av produkt Typ av kund
Småhus
Flerbostads -
hus Investerare Konsument
Flerfamiljshusprojekt i Römerquartier
I den vackert belägna regionen Langen, i ett  
område nära skolor, förskolor och livsmedels-
butiker, med goda transportförbindelser till när-
liggande Frankfurt, har Bonava startat 50 håll- 
bara lägenheter för privatkunder, med flexibla 
planlösningar och möjlighet att ladda elfordon  
i det underjordiska garaget.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
28Segments
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 29 =====

i stor stadsregionerna och längs Östersjökusten, omfattar cirka 
30 miljoner invånare, vilket motsvarar cirka 35 procent av 
Tysklands befolkning. Även om den ekonomiska och politiska 
situationen i Tyskland har sina utmaningar ser vi ett fortsatt 
stort behov av och stigande intresse för bostäder. 
I Tyskland erbjuder Bonava flerfamiljshus i form av lägen-
heter, enfamiljshus, rad- och parhus för privatkunder samt hyres-
husprojekt för investerare med lägenheter för uthyrning. Tack 
vare ett kundorienterat arbete med förändringar i planlösning 
och utrustning, har vi kunnat anpassa vårt erbjudande till de 
nya marknadsförutsättningarna. Detta har resulterat i att vi 
har kunnat erbjuda mindre bostäder och lägre ingångspriser.  
Vi erbjuder även bostäder med förnybara energilösningar, så-
som solpaneler och värmepumpar, och har integrerat hållbar-
hetsaspekter, såsom cirkulära material. Dessutom studerar  
vi demografiska trender för att möta bostadsbehovet hos en 
åldrande generation.
 Utveckling under året 
Tyskland stod för 69 procent av Bonavas omsättning 2024. 
Nettoomsättningen minskade till 5 678 MSEK (7 283), främst 
beroende på att färre bostäder överlämnades. Den operativa 
bruttomarginalen uppgick till 12,2 procent (12,6). 
Bonava Tyskland rapporterade en stabil försäljning och ett 
förbättrat marknadssentiment, med ökad aktivitet på privat-
kundsmarknaden under året. Marknadsvolymen för investerar-
affärer har varit historiskt låg, men aktiviteten ökade även inom 
detta område.
Bonava sålde och startade fler projekt under 2024 än under 
föregående år: 910 (724) bostäder såldes till privatkunder 
och 474 (176) till investerare, samt 657 (610) bostäder till privat- 
personer och 474 (176) investerarenheter startades. 
Påbörjade investerar- och konsumentprojekt
Det finns ett stort intresse för Bonavas hyresbostadsprojekt  
i Tyskland och affärerna inom investerarsegmentet har åter  
tagit fart. Det totala värdet på sålda och startade investerar-
projekt under 2024 uppgick till cirka 140 MEUR, vilka köparna 
finansierar genom avbetalningsplaner i takt med att byggna-
tionen fortskrider, vilket genererar kassaflöde redan från 
 projektets start.
Under sommaren meddelade vi att vi gjort en investerar-
transaktion avseende 89 hyreslägenheter i Düsseldorfs nya 
bostadsområde Paulshöfe, ett projekt som såldes till ett 
heten till lägre affärsvolymer. För att stärka den långsiktiga 
konkurrenskraften och öka lönsamheten beslutade Bonava 
under 2023 att genomföra omstruktureringsåtgärder som 
minskar kostnadsbasen med 400 mkr per år. Syftet är att skapa 
en mer effektiv, konkurrenskraftig, kundorienterad och agil  
organisation som enkelt kan skalas upp. Omstruktureringen 
har gått enligt plan: lägre försäljnings- och administrations-
kostnader fick gradvis effekt under 2024, med full effekt under 
2025. I takt med att marknaden återhämtar sig är organisatio-
nens  fokus att öka aktiviteten i verksamheten.
Optimering av byggrättsportföljen
Vid utgången av 2024 hade den tyska verksamheten totalt 
7 600 (9 000) byggrätter, varav 1 400 (1 600) var utanför  
balansräkningen. Under 2024 avyttrade Bonava icke- 
strategisk mark i storstadsregionen Rhein-Main som ett  
led i att optimera sin byggrättsportfölj. Bonavas byggrätter 
befinner sig i olika utvecklingsstadier och utgör därmed en 
stabil grund för de kommande åren.
 Strategiskt fokus framåt  
Med en stark marknadsposition och ett effektivt byggsystem 
med beprövade processer på plats implementerar affärs-
enheten en agil och snabbfotad organisation. När marknaden 
återhämtar sig kommer affärsenheten att vara väl positionerad 
för att starta fler projekt och genomföra förvärv av attraktiva 
byggrätter. Förbättringsinitiativen kommer även fortsättnings-
vis att fokusera på flexibilitet och kostnadseffektivitet i pro-
duktionen samt strategiska inköp.
bostadsbolag från Bonn. Produktionen startade 2024 och 
 färdigställande och överlämnande förväntas ske under fjärde 
kvartalet 2026. Bonava sålde även hyreslägenheter i detta 
område, omfattande 63 bostäder, till samma investerare i sep-
tember. Utöver hyresrätterna bygger vi cirka 290 lägenheter 
för privatkunder. I slutet av 2028 kommer hela bostadsområ-
det att bestå av cirka 550 hushåll fördelade på 12 flerfamiljs-
hus och omfatta cirka 315 underjordiska parkeringsplatser.
I november sålde och produktionsstartade vi ett projekt 
 omfattande 194 hyreslägenheter i Berlin till ett bolag baserat  
i staden. Produktionsstarten utgör den första fasen i det nya 
bostadsprojektet Gartenstadt, där vi över tid kommer att 
 uppföra cirka 500 bostäder. 
Även i Berlin såldes och produktionsstartades i december ett 
projekt med 128 hyreslägenheter till ett kommunalt bostads-
bolag, med beräknad leverans i slutet av 2026. Det är en del 
av Bonavas nya bostadsområde Cecilien Carré, som till mitten 
av 2028 kommer att bestå av åtta flerfamiljshus för totalt 272 
hushåll. Därutöver har Bonava påbörjat produktion av cirka 
180 bostäder för privatkunder i sina fem regioner, med plane-
rat färdigställande 2025 och 2026.
Gynnsam kassaflödesmodell 
I Tyskland kan vi starta projekt i mindre faser och projekten 
 finansieras delvis genom förskottsbetalningar, vilket genererar 
ett sunt kassaflöde. Detta minskar den finansiella risken för 
Bonava. I projekt för investerare förhandlar Bonava om betal-
ningsplaner som genererar positivt kassaflöde redan från start.
Effektivt byggsystem och flexibla arbetsmetoder
Produktionen av våra produkter baseras på en teknisk platt-
form som kontinuerligt har förbättrats i steg sedan 1994. 
Nyckelkompetenser som byggledning, planering och design 
genomförs av Bonavas egna anställda. Samtidigt som vi  
använder standardiserade arbetsmetoder vilka kontinuerligt 
justeras och används i olika projekt för att uppnå kostnads-
effektivitet, ger plattformen flexibilitet att anpassa vårt kund-
erbjudande till förändrade marknadsförhållanden och möjlighet 
att tillgodose såväl kundernas önskemål som lokala myndig-
heters krav. Med vårt välutvecklade byggsystem kan vi arbeta 
 effektivt och enkelt skala upp eller ner vår produktionsvolym.
Stärkt konkurrenskraft
Sedan de första tecknen på en försvagad marknad under 2022 
har Bonava sett över bolagets kostnader och anpassat verksam- 
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
0
500
1 000
1 500
2 000
202420232022
900
176228
972
724744
786
228 176
651 610
1 384
474
910
1 131
474
657
879
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
29
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 30 =====

Sverige Vändpunkt för den svenska marknaden
Efter senare års lägre försäljning och färre produktionsstarter visade 2024 en betydande 
 förbättring med ett mer positivt marknadsläge och ökad aktivitet bland kunderna.
Andel av nettoomsättningen
13%
(20%)
Marknadsfakta Sverige 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 10,6 miljoner 
 invånare (0,9%)
Andel som bor i städer: 88,7%
Arbetslöshet 2024 (2023): 8,4% (7,7%)
Konkurrenter: JM, Riksbyggen, HSB, OBOS, Skanska, 
Peab, Besqab, Nordr, BoKlok
MSEK 2024 2023 2022
Nettoomsättning 1 073 2 685 2 745
Operativ bruttomarginal, % 5,7 8,4 3,1
Operativ rörelsemarginal, % –5,3 2,9 –2,0
Byggrätter, antal 8 700 9 500 8 700
Marknadspotential och drivkrafter
Under 2024 var det generellt högre aktivitet på marknaden, 
med genomgående ökad försäljning i bostadsbranschen jäm-
fört med 2023. Medan bostadsmarknaden i Sverige tidigare 
drevs av en växande befolkning som i ökad omfattning flyttade 
till storstäderna – tillsammans med historiskt låga räntor och 
större disponibel inkomst – ledde högre boendekostnader 
och stigande räntor 2023 till en försiktig marknad och en 
kraftig nedgång i produktionsstarter och försäljningar av bo-
städer. Många av de svenska hushållen har bolån med rörlig 
ränta, vilket innebär att räntehöjningarna har påverkat konsum-
tionsförmågan och minskat köpkraften
Riksbanken genomförde räntesänkningar under 2024. Till-
sammans med den fallande inflationen under året förbättrade 
detta hushållens ekonomi och stärkte konsumenternas fram-
tidstro – vilket ökat förutsättningarna för bostadsbyggande 
framöver. Marknaden förväntas återhämta sig än mer under 
2025 tack vare fortsatt stabilisering av den ekonomiska 
situationen.
Samtidigt finns ett betydande underskott på bostäder, 
motsvarande cirka 190 gånger Bonavas årliga produktions-
volym i landet under de senaste fem åren. I Sverige förväntas 
bostadsbristen öka ytterligare de kommande åren på grund 
av det låga antalet produktionsstarter av nya bostäder och 
Bonava är verksamt i de regioner som har – och förväntas  
ha – underskott i framtiden.
Den nuvarande svenska regeringen uttryckte under 2024 
en tydlig ambition kring byggnation av fler småhus. Dessut-
om lade regeringen fram en statlig utredning som ska under-
lätta för privatpersoner att komma in på bostadsmarknaden. 
För slagen innefattar lättnader i amorteringskrav vid lån för bo-
stadsköp samt minskningar av den kontantinsats som krävs av 
bostadsköparen. Praktiska åtgärder till följd av utredningen 
kommer att klargöras 2025.
Typ av produkt Typ av kunder
Småhus
Flerbostads -
hus Investerare Konsument
Produktionsstart av Fjärilshusen 2024
Projekt Fjärilshusen i Järfälla, norr om Stockholm, 
omfattar 70 Svanenmärkta bostäder, med 16  
energieffektiva småhus i första produktionsetap-
pen. Fjärilshusen ligger nära kollektivtrafik och nöd- 
vändig service och är designat för att möta den 
växande efterfrågan på klimatsmarta bostäder.
De första bostäderna förväntas levereras i slutet 
av 2025 och den andra etappen byggstartades i 
början av 2025. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
30
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 31 =====

Bonavas regioner och erbjudande
Bonava är verksamt i Stockholm, Göteborg, Uppsala, Linkö-
ping, Umeå och Luleå. Cirka 4 miljoner invånare (40 procent 
av landets totala befolkning) bor i dessa regioner.  Befolknings- 
ökning och urbanisering i kombination med låg aktivitetsnivå 
inom bostadsbyggande under flera år, har lett till bostads- 
underskott i städer som Stockholm och Göteborg. 
Bonava är därtill en av få aktörer med erfarenhet av bostads-
byggande i norra Sverige, vilket är meriterande när det krävs 
bostäder i samband med den pågående gröna omställningen  
i denna region. Bonava har under året färdigställt och över-
lämnat den sista etappen i Tomtebo Gård, Umeå, där Bonava 
byggt totalt 450 lägenheter. 
Vårt utbud består av flerbostadshus med lägenheter och små- 
hus för privatkunder (bostadsrätter och bostäder med ägande-
rätt) samt hyresrättsprojekt för investerare. Bonava är Sveriges 
fjärde största småhusbyggare. 
I Sverige är vi konkurrenskraftiga när vi både utvecklar  
stora områden med blandade upplåtelseformer och har lång 
erfarenhet av att bygga både småhus och flerfamiljshus.
 Utveckling under året 
Under 2024 minskade nettoomsättningen till 1 073 MSEK 
(2 685), vilket kan hänföras till att färre bostäder överlämna-
des till privatkunder och investerare. Den operativa brutto-
marginalen minskade till 5,7 procent (8,4) på grund av lägre 
vinstmarginaler på överlämnade bostäder och försäljning  
av mark.
Vi noterade dock en betydande ökad aktivitet på privat-
kundssidan under året. Sett till Bonavas konsumentsaffär stod 
Sverige för den mest positiva förändringen jämfört med före-
gående år. Även om volymen av investeraraffärer har varit 
 historiskt låg, börjar vi också se en ökad aktivitetsnivå inom 
detta område.
Försäljningen ökade under året men nivåerna var fortsatt 
låga. Antalet sålda bostäder till privatkunder under året var 233 
(110), medan 0 bostäder (0) såldes till investerare. Marknaden 
tar fart, men från låga nivåer.
Ökat antal påbörjade bostäder
I takt med allt fler positiva tecken i marknaden under året,  
ökade Bonava Sverige antalet startade bostäder: 116 startade 
bostäder (88) för konsument, varav 66 i Uppsala centrum.  
Projektet som kallas Seminariet ligger i stadsdelen Luthagen 
inte passar vår strategi, vilket förbättrar kassaflödet och under-
lättar start av nya projekt i takt med en starkare marknad. 
 Under året avyttrade vi fastigheten Librobäck i Uppsala till 
fastighetsbolaget Aeonic. Vid utgången av 2024 fanns det  
8 700 byggrätter (9 500) totalt, varav 1 800 (2 500) utanför 
balansräkningen.
 Strategiskt fokus framåt 
För att säkerställa god lönsamhet och hantering av föränd-
ringar i affärsvolym har affärsenheten etablerat en mer flexi-
bel organisation med ökad tydlighet kring ansvar och bättre 
projektkontroll. Affärsenheten kommer att fokusera på regio-
ner och produkter med hög marginal, öka användningen av 
totalentreprenörer och bygga vidare på sin kompetens inom 
och erfarenhet av småhus och flerfamiljshus utanför Stock-
holm, genom att bland annat ingå joint ventures.
och byggs i två etapper. Överlämning av de första 66 bostä-
derna till kund beräknas kunna ske under andra halvåret 2026. 
När hela grannskapet är färdigställt kommer det att omfatta 
totalt 113 lägenheter.
I september tillkännagav Bonava produktionsstart av sitt 
första småhusprojekt i Linköping, med 23 energieffektiva hus 
i stadsdelen Ekängen. På sikt kommer området att omfatta 
närmare 300 Svanenmärkta hem och en förskola, med den 
första etappen färdigställd i slutet av 2025.
Ytterligare ett projekt, Fjärilshusen, bestående av 16 bostä-
der produktionsstartades i Järfälla utanför Stockholm efter ett 
varmt mottagande från kunder. I december påbörjade Bonava 
produktion av 11 energieffektiva småhus i Sigtuna Stadsängar. 
De utgör den första etappen av totalt 33 planerade bostäder  
i grannskapet.
Joint ventures och samarbeten
En framgångsfaktor för Bonava Sverige är att ingå partner-
skap och joint ventures vid utveckling och start av projekt, 
vilket gör att Bonava kan frigöra kapital för fler projektstarter. 
Bonava etablerade under året en struktur för ett långsiktigt 
samarbete med OBOS Nya Hem för att gemensamt utveckla 
grannskapet Explora i Södra Änggården i Göteborg. Tillsam-
mans kommer båda bolagen att nyttja sin samlade kompetens 
för att vara en ledande aktör i utvecklingen av denna stadsdel. 
Produktionsstart av de 200 lägenheterna av varierande stor-
lek är planerad till 2025.
Redo för att starta
Mot bakgrund av de senaste årens utmanande marknad och 
för att säkra lönsamhet och en stabil verksamhet för framti-
den, genomgick organisationen en omfattande omstrukture-
ring under 2023. Intresset från och aktivitetsnivån bland kun-
derna förbättrades under 2024. När marknaden normaliseras 
kommer Bonava Sverige att kunna erbjuda en attraktiv bredd 
av bostäder, för uthyrning eller att äga, i eller nära stora 
städer.
Optimering av byggrättsportföljen
Bonavas byggrätter och projektportfölj optimerades ytter  li-
gare under året. Vi deltar aktivt i detaljplaneprocesser och 
fungerar som en partner till kommunerna. När vi utvecklar vår 
portfölj och fattar investeringsbeslut optimerar vi varje inves-
tering vad gäller antal bostäder och mixen av flerbostadshus 
med lägenheter och småhus. Vi avyttrar också byggrätter som 
0
150
300
450
600
202420232022
256
110
231
88
374
143
88
233
233116
116
256
110
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare 
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
31
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 32 =====

Finland Tecken på återhämtning i den finska marknaden
Det finns svaga positiva tecken på den finska bostadsmarknaden, men en fullständig åter-
hämtning kommer att ta tid. Bonava Finland visar motståndskraft och anpassningsförmåga 
till marknadssituationen. 
Andel av nettoomsättningen
10%
(19%)
Marknadsfakta Finland 
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): 5,6 miljoner  
 invånare (0,3%)
Andel som bor i städer: 85,8%
Arbetslöshet 2024 (2023): 8,4% (7,2%)
Bonavas regioner: Helsingfors, Åbo, Tammerfors
Konkurrenter: YIT, Skanska, SRV, JM Suomi, Peab,  
Pohjola Rakennus, T2H, Lujatalo
Under 2024 navigerade Bonava Finland i en utmanande 
marknad med motståndskraft och anpassningsförmåga, och 
positionerade sig för framtida framgångar med ett starkt fot-
fäste i Finlands viktigaste tillväxtregioner. Utbudet översteg 
efterfrågan och det kommer att ta tid innan marknaden 
normaliseras.
Marknadspotential och drivkrafter
Efterfrågan på bostäder i Finland är främst koncentrerad till 
huvudstadsregionen Helsingfors, tillsammans med städerna 
Tammerfors och Åbo. Dessa områden, som har den största 
befolkningstillväxten och infrastrukturutveckling, är de 
 regioner där Bonava verkar och har en stark position.
De senaste åren har bostadsmarknaden i Finland påverkats 
av högre räntor, inflation och lågt konsumentförtroende. Akti-
viteten bland kunder på bostadsmarknaden var generellt sett 
låg för andra året i rad. Trots dessa utmaningar var de makro- 
ekonomiska prognoserna i slutet av 2024 neutrala. Konsumtio-
nen förutspås växa i takt med inkomstutvecklingen, avtagande 
inflation, löneökningar och nyligen beslutade inkomstskatte- 
sänkningar.
Ränteutvecklingen väntas stödja efterfrågan och real-
inkomsterna väntas öka mer än konsumtionen under 2025. 
Utbudet på bostadsmarknaden är fortsatt större än efterfrå-
gan. Urbaniseringen i Finland som skapar en långsiktig efter-
frågan på nya hållbara bostäder. Andelen ensamhushåll antas 
växa utifrån aktuella och långsiktiga befolkningsprognoser.
Konkurrensen om flerfamiljsbostäder på den finska mark-
naden är hård och består framför allt av stora utvecklare med 
breda erbjudanden och aktiva mindre aktörer. Bonava är ett  
av få företag som är en dedikerad bostadsutvecklare. Trots  
de senaste årens utmaningar har Bonava Finland kunnat 
 förbättra sina projektmarginaler.
MSEK 2024 2023 2022
Nettoomsättning 791 2 531 1 759
Operativ bruttomarginal, % 12,3 7,6 10,4
Operativ rörelsemarginal, % –1,0 4,2 5,0
Byggrätter, antal 3 200 3 600 3 400
Typ av projekt Typ av kunder
Småhus
Flerbostads -
hus Investerare Konsument
Nytt koncept för flexibla planlösningar
I Tammerfors började Bonava bygga 29 lägen- 
heter för privatkunder efter att ha vunnit en mark-
anvisningstävling med ett nytt koncept för flexibla 
planlösningar. Då planlösningarna enkelt kan  
ändras, kan dessa bostäder anpassas efter hyres-
gästernas behov och förändrade boendepreferen-
ser. Den största lägenheten kan delas i upp till sex 
rum, eller så kan den enkelt förvandlas till en kom-
bination av bostäder och kontor. Områdets läge är 
utmärkt, nära centrum med bra kollektivtrafik och 
annan service.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
32
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 33 =====

Bonavas regioner och erbjudande
Bonava verkar i huvudstadsregionen Helsingfors samt i stä-
derna Tammerfors och Åbo, där 2,3 miljoner invånare och 
 cirka 40 procent av landets totala befolkning finns. Bonavas 
marknader i Finland upplever en stadig, robust befolknings-
tillväxt och dessa livliga universitetsstäder är mycket attraktiva 
platser att flytta till och att bo i.
Bonava Finland erbjuder flerbostadshus med lägenheter 
för privatkunder och hyresbostadsprojekt för investerare. Vår port- 
följ innehåller ett brett utbud av hem, från kompakta mindre  
lägenheter till rymliga lägenheter för större familjer – alla ut- 
formade med moderna bekvämligheter och energieffektiva 
lösningar. Med tonvikt på hållbart boende integrerar Bonava 
miljövänliga material och teknik i våra projekt, i syfte att skapa 
levande grannskap som främjar samhällsengagemang och   
miljömedvetenhet.
 Utveckling under året 
Den finska marknaden är fortfarande den marknad som visar 
lägst aktivitetsnivå. Nettoomsättningen minskade till 791 
MSEK (2 531), hänförligt till ett lägre antal resultatavräknade 
bostäder. Den operativa bruttomarginalen ökade till 12,3  
procent (7,6) till följd av av förbättrade projektmarginaler och 
åter föring av tidigare avsatta kostnader. 
genomförde vi även strategiska och operativa förändringar  
för att fortsatt stödja affärsomställning och kostnadskontroll. 
Våra kärnprocesser och ansvarsområden uppdaterades i en-
lighet med detta. Dessa uppdaterade processer kommer att 
göra vår verksamhet enklare och ännu mer tillförlitlig. Dessut-
om stärkte vi vår lokala närvaro, fortsatte att förbättra projekt-
styrningen och förbättrade våra projektmarginaler under 2024.
Optimering av byggrättsportföljen
Bonava Finland har stort fokus på tillväxtområden och utökade 
under året sin byggrättsportfölj med 27 byggrätter i det att-
raktiva mikrodistriktet Kaleva i Tammerfors. Byggrätterna är 
belägna i ett område där Bonava Finland tidigare har byggt 
och genomfört framgångsrika projekt. Under året optimerade 
vi byggrättsportföljen för att bättre passa våra behov och  
lämnade därmed några landområden. Vid utgången av 2024 
hade den finska verksamheten 3 200 (3 600) byggrätter,  
varav 1 600 (2 100) utanför balansräkningen.
 Strategiskt fokus framåt 
Vi arbetar fortsatt för att öka organisatorisk effektivitet, säker-
ställa beslutsfattande närmare den lokala marknaden, för-
bättra styrning och kostnadseffektivitet i design, produktion 
och inköp samt stabilisera prestanda.
Vi kommer att fokusera på konsumentmarknaden i våra tre 
städer för att förbättra lönsamheten och prioritera projekt med 
högst marginaler. 
Under året sålde vi 73 bostäder (87) till privatkunder och 99 
bostäder (75) till investerare, samt startade 29 bostäder (0) 
för privatkunder och 99 bostäder (75) för investerare.
Bonava sålde och startade produktionen av ett projekt om-
fattande 99 subventionerade hyreslägenheter i Åbo till fastig-
hetsbolaget TA-Asumisoikeus Oy under slutet av året. Köpe- 
skillingen var cirka 20 MEUR och projektet kom att generera 
ett positivt kassaflöde redan från projektstart. Parterna är 
överens om en löpande betalplan vilket innebar att projektet 
finansieras externt redan från produktionsstarten. Bostäderna 
beräknas stå färdiga under första kvartalet 2026. 
Finlands största bostadsutvecklingsdistrikt
I november startades ett nytt projekt med två flerfamiljshus i 
ett av Finlands största bostadsutvecklingsdistrikt: Kirstinpuisto 
i Åbo, en stadsdel som vi är mycket bekanta med och där vi  
tidigare byggt flera projekt. Bonava planerar att bygga totalt  
1 400 bostäder i Kirstinpuisto och de två bostadshusen är 
Bonavas åttonde och nionde flerfamiljshus i området.
Med över 200 000 invånare är universitetsstaden Åbo ett 
av Finlands största tillväxtcentrum. I decennier har stadens 
hamn och sjöfart stått för huvuddelen av regionens ekonomi, 
som också kännetecknas av företag som är specialiserade  
på informations- och bioteknikutveckling.
Färdigställt grannskap med 790 bostäder
Efter sju års byggnation färdigställde Bonava grannskapet 
Vermonniitty i Esbo, en attraktiv stad nära huvudstaden 
 Helsingfors. Grannskapet har byggts i etapper och över-
lämning av de sista hyreshusen skedde under 2024.
Bonava påbörjade det storskaliga grannskapet i början av 
2017 med byggandet av ett flerbostadshus med 126 enheter. 
Mellan 2017 och 2024 skapade Bonava ett blomstrande om-
råde med 790 bostäder i nio flerfamiljshus och två parkerings-
garage. Detaljplanen, som utvecklats i samarbete med Esbo 
stad, är ett bra exempel på framgångsrik detaljplaneläggning. 
Samarbetet möjliggjorde en mångsidig mix av ägar- och hyres-
lägenheter, liksom möjlighet till snabbt genomförande av 
byggprojekt.
Kunnig och kostnadseffektiv organisation
Under 2023 och 2024 anpassade vi vår organisation och 
verksamhet för att möta den utmanande marknadssituationen 
och justerade våra kostnader för att spegla de minskade voly-
merna. I samband med omstruktureringen av organisationen 
Projektet Turun Akselintie i Åbo, som består av  
99 statsunderstödda hyreslägenheter, startade  
under 2024.
0
250
500
750
1 000
202420232022
87
626
838
75 99212
765
75
162
73
99
29
172128
626
139
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
33
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 34 =====

Baltikum Framtida möjligheter i Baltikum
Bonava är en väletablerad bostadsutvecklare i Baltikum med en lovande bygg-
rättsportfölj, ett kostnadseffektivt byggsystem och en stark marknadsposition.
Andel av nettoomsättningen
8%
(6%)
Marknadsfakta Baltikum
Befolkning (årlig tillväxt sedan 2012): Estland 1,4 mil- 
joner  invånare (0,4%), Lettland 1,9 miljoner  invånare 
(–0,7%).  Litauen 2,9 miljoner  invånare (–0,3%)
Andel som bor i städer: Estland 69,8%, Lettland 68,7%, 
 Litauen 68,7%
Arbetslöshet 2024 (2023): Estland 7,6% (6,4%),  
Lettland 6,9% (6,5%), Litauen 7,3% (6,9%)
Konkurrenter: Merko, Liven, YIT, Hanner, Eika, RealCo
MSEK 2024 2023 2022
Nettoomsättning 651 770 832
Operativ bruttomarginal, % 14,5 15,0 18,2
Operativ rörelsemarginal, % 7,3 8,9 13,0
Byggrätter, antal 6 400 6 800 7 500
Marknadspotential och drivkrafter
Affärsenheten Baltikum omfattar huvudstäderna Tallinn i 
 Estland, Riga i Lettland och Vilnius i Litauen. Bonava var den 
största bostadsutvecklaren i Tallinn och Riga 2024. Bonava 
har potential att upprepa framgångarna från Riga och Tallinn 
och bli ledande även i Vilnius, där bolaget startade sitt första 
projekt där under 2020.
Marknaderna i alla de tre baltiska huvudstäderna är 
tillväxt ekonomier. Den låga standarden på det befintliga bostads- 
beståndet i kombination med en växande efterfrågan på hyres-
bostäder skapar möjligheter för bostadsbyggande och fastig-
hetsförvaltning. De gynnsamma marknadsförhållandena på 
de baltiska marknaderna – låga arbetslöshetsnivåer och under-
skott på bostäder – håller i sig. Priserna på nyproducerade 
bostäder är stabila på alla marknader och försäljningen för-
bättras gradvis. Vi noterade högre nivåer av aktivitet för 
 Bonava i Riga, jämfört med andra marknader.
Den låga standarden i det befintliga bostadsbeståndet –  
i kombination med en växande efterfrågan på energieffektiva 
och välplanerade bostäder – skapar efterfrågan på resurseffek-
tiva och moderna hyresrätter. Dessutom konkurrerar bankerna 
aktivt om bolånekunder. Sammantaget finns det flera faktorer 
som gör dessa huvudstadsregioner till gynnsamma marknader.
Bonavas regioner och erbjudande
I Baltikum bedriver vi bostadsutvecklingi huvudstäderna med 
omnejd och bygger därmed upp en mycket stark position 
både vad gäller varumärke och relationer till kunder och kom-
muner. Bonava verkar i området kring Riga med 1,1 miljoner 
invånare, Tallinn med 600 000 invånare och Vilnius med 800 
000 invånare. Totalt bor det cirka 2,5 miljoner invånare i de 
tre baltiska huvudstadsområdena.
Vi erbjuder flerbostadshus för privatkunder (bostäder med 
äganderätt) och hyresrättsprojekt för investerare (historiskt 
låg andel). I Vilnius är vi en av få aktörer som erbjuder totalt 
färdigställda bostäder, så kallad ”full finish”.
Typ av produkt Typ av kunder
Småhus
Flerbostads -
hus Investerare Konsument
Forest Gate strax utanför Vilnius startade 2024 
Bonava startade under året produktionen av pro-
jekt Forest Gate, som består av 101 lägenheter för 
privatpersoner i flerfamiljshus.
Forest Gate ligger bara 15 minuter från Vilnius 
centrum, har en stor mängd grönområden och lig-
ger också nära förskolor, skolor, köpcentrum och 
sportanläggningar. Projektet kommer att ha en 
unik arkitektur och ett skarpt fokus på hållbarhet, 
med en byggnad som har en energiklass A++ som 
också kommer att minska de boendes kostnader.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
34
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 35 =====

Utveckling under året 
Nettoomsättningen minskade till 651 MSEK (770), hänförligt  
till att färre bostäder levereras till privatkunder. Den operativa 
bruttomarginalen minskade något till 14,5 procent (15,0) på 
grund av vissa selektiva prisjusteringar.
Bonava sålde 511 (321) bostäder för privatkunder och   
startade 660 (384) bostäder för privatkunder under året. 
Flera startade projekt 
Bonava startade produktion av ett nytt projekt bestående av 
101 bostäder i Vilnius: det nya grannskapet Forest Gate, belä-
get i det stora bostadsområdet Fabijoniškės, bara sju kilome-
ter från Vilnius centrum. Intresset för detta projekt har varit 
stort. Slutförandet av projekt Forest Gate i Vilnius  förväntas 
ske det tredje kvartalet 2025.
Även den andra och avslutande etappen i grannskapet Pika-
liiva Kaarmaja, som består av 81 bostäder strax utanför Tallinns 
centrum och nära sjön Harku, produktionsstartades. I Pikaliiva 
Kaarmaja kommer vi att dra nytta av erfarenheterna från pro-
duktionen av den första etappen av projektet och skapa ett 
grannskap med energieffektiva bostäder. Den första etappen i 
Pikaliiva Kaarmajas som består av 79 lägenheter färdigställdes 
i januari 2024. Den andra etappen och därmed hela området 
med 160 bostäder fördelade på fyra byggnader färdigställdes 
under det fjärde kvartalet 2024. 
I Riga påbörjades och slutfördes byggnationen av projektet 
Blūmendāles Majas, en fem våningar hög byggnad med 58 miljö- 
vänliga och funktionella bostäder.
Utöver detta startade produktion av 114 bostäder i projek-
ten Hartmaņa kvartāls och Valterciems i Riga och 66 bostäder  
i projektet Ainandi inTallinn. Dessa produktionsstarter togs 
emot väl av kunderna.
Viktig aktör i huvudstäderna
Bonava var den största bostadsutvecklaren i Tallinn och Riga 
2024, enligt Colliers, ett ledande globalt diversifierat profes-
sionellt tjänsteföretag, specialiserat på kommersiella fastig-
hetstjänster, ingenjörskonsulttjänster och investeringsförvalt-
ning. Enligt bygg- och fastighetsplattformen Citify som över-
vakar realtidsförsäljning av projekt, var Bonava den bostads-
utvecklare som sålde flest bostäder i Tallinn 2024.
Effektivt byggande
Bonava har ett väl beprövat och kostnadseffektivt bygg system 
som tillämpas i hela den baltiska affärsenheten men som sam-
tidigt är anpassat till specifika förhållanden på varje marknad.
Build to Manage projekt
I Tallinn och Riga startade Bonava sina första hyresrättsprojekt 
avsedda för intern förvaltning enligt vår affärsmodell Build to 
Manage (B2M) i slutet av 2021. B2M-modellen innebär att 
Bonava bygger, behåller och förvaltar fastigheter under en 
viss period istället för att avyttra omedelbart.
Under 2023 färdigställdes 195 B2M-bostäder för uthyrning 
i Baltikum, varav 99 i projektet Uus-Mustamäe i Tallinn och 96  
i projektet Krasta kvartāls i Riga. Utveckling och produktion  
föregicks av rigorös kostnadskontroll och projekten slutfördes 
enligt tidplan.
Båda projekten genererade hyresintäkter under 2024, vilka 
successivt ökade under året i takt med stigande uthyrnings-
grad. Det finns en stor potential i att etablera en professionell 
hyresmarknad på de baltiska marknaderna, som idag domi-
neras av den privata hyressektorn 
Optimering av byggrättsportföljen
En attraktiv byggrättsportfölj är nyckeln till att växa och starta 
projekt vid rätt tid och på rätt plats. Bonava Baltikum ingick 
optionsavtal om förvärv av cirka 400 byggrätter under året. 
Den baltiska verksamheten hade vid utgången av 2024 6 400 
byggrätter (6 800), varav 1 500 (2 000) utanför balansräk-
ningen. Detta kommer att säkerställa en stark byggrättsport-
följ under de kommande två till fyra åren.
 Strategiskt fokus framåt  
Affärsenhetens marknadsposition är stark, särskilt i Riga och 
Tallinn. Bonava kommer att fortsätta att stärka kontrollen över 
inköp, design och produktion, samtidigt som ett bra erbjudande 
och ett starkt team på plats prioriteras. Vilnius är den största 
regionen sett till befolkning och erbjuder ytterligare tillväxt-
potential över tid eftersom det är den senaste marknaden som 
Bonava har tillträtt.
Start av ett ambitiöst grannskap i Riga
Den första etappen av Hartmaņa kvartāls omfattar 
72 moderna lägenheter och markerar början på 
ett ambitiöst grannskap som kommer att omfatta 
cirka 420 lägenheter vid färdigställande. Den  
första fasen förväntas vara klar under andra kvar-
talet 2026 och erbjuder en hållbar och bekväm 
boende miljö i en av Rigas mest lovande och 
 attraktiva områden.
 0
250
500
750
1 000
202420232022
321
470
470
495
384
321
495
384
511
660
511
660
Antal startade och sålda bostäder
Startade:
 Konsumenter  Investerare
Sålda:
 Konsumenter  Investerare
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
35
Segment
Verksamhet
Bonava i korthet
2024 i korthet
Vd har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar 
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Tyskland
Sverige
Finland
Baltikum
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 36 =====

Bolagsstyrning
36Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 37 =====

Bolagsstyrningsrapport
Denna bolagsstyrningsrapport, som är upprättad i enlighet 
med årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning 
(”Koden”), innehåller viktig information om hur Bonava följer 
Koden, om aktieägarna, valberedningen, årsstämman, styrel-
sen och dess arbete inklusive utskott, ersättning och fördel-
ning av ansvarsuppgifter inom styrningsmodellen. I bolags-
styrningsrapporten beskrivs också Bonavas system för intern 
kontroll och riskhantering, vilket enligt aktiebolagslagen och 
Koden är styrelsens ansvar. Denna bolagsstyrningsrapport har 
upprättats av styrelsen och lämnas i enlighet med årsredovis-
ningslagen och Koden och redogör för Bonavas bolagsstyr-
ning under 2024.
Regelverk, styrmodell och intern kontroll
Bonava vill med en god bolagsstyrning säkerställa ett ansvars-
fullt och hållbart arbetssätt över tid. Den styrningsmodell som 
tillämpas ger en transparent och tydlig fördelning av mandat 
och ansvar och en effektiv hantering av relevanta risker och 
nödvändiga kontroller. Målsättningen är att skapa en långsik-
tigt hållbar verksamhet som över tid skapar värde till aktie-
ägarna och övriga intressenter. 
Regelverk och styrmodell
Bonava är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades på Nas-
daq Stockholm 2016. Bolagsstyrningen i Bonava följer svensk 
lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms  Regel  verk för emit-
tenter samt de regler och rekommendationer som ges ut av 
rele vanta organisationer. I de länder där Bonava driver verk-
samhet följs den lagstiftning och övriga regler som är tillämp-
liga lokalt. Bonava följer även god sed på värdepappersmarkna-
den, vilket bland annat innebär att koncernen tillämpar Koden. 
Bonavas bolagsordning fastställdes vid bolagsstämman den 
10 april 2024 och återfinns i sin helhet på bonava.com. 
Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska direkt eller genom 
dotterbolag, utveckla och investera i bostäder och bedriva  
handel med fastigheter samt bedriva annan med ovan nämnda 
verksamheter förenlig verksamhet, samt dessutom ombesörja 
vissa koncern gemensamma uppgifter såsom att tillhandahålla 
stabstjänster. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget kan 
inte fatta några beslut i strid mot bolagsordningen utan att 
först hänskjuta en sådan fråga till bolagsstämma för beslut och 
eventuell ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen inne-
håller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entle-
digande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsord-
ningen.
Bonava följer Koden utan några avvikelser. Inga överträdel-
ser av Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter eller god 
sed på aktiemarknaden har förekommit. 
1  Aktieägare
Bonavas aktie noterades på Nasdaq Stockholm 2016. Vid års-
skiftet uppgick antalet aktier i bolaget till 322 816 756 aktier. 
Aktiekapitalet var per samma datum 538 MSEK och kvotvärdet 
per aktie uppgick till 1,67 SEK.
Antalet kända aktieägare uppgick vid  årsskiftet till cirka  
28 260. Bolagets fem största aktieägare var vid årsskiftet 
Nord stjernan AB, Fjärde AP-fonden, Schroders, Nordea Liv & 
Pension och Swedbank Robur Fonder. Läs mer om Bonavas 
aktier och aktieägare på sidorna 149–150.
2  Valberedning
Valberedningen är ett organ som inrättats av årsstämman  
med uppgift att lägga fram förslag om antalet styrelseleda-
möter och styrelsens sammansättning, inklusive styrelsens 
ordförande, samt förslag om styrelsens arvodering, inklusive 
eventuellt särskilt arvode för utskottsarbete. Valberedningen 
ska också lägga fram förslag om årsstämmans ordförande  
och om revisorer och deras arvodering. Om det behövs ska 
valberedningen även lägga fram förslag till ändringar i gäl-
lande regler för valberedningen. 
Valberedning inför årsstämman 2025
Vid årsstämman 2024 i Bonava utsågs Peter Hofvenstam från 
Nordstjernan AB, Olof Nyström från Fjärde AP Fonden och 
Lennart Francke från Swedbank Robur Fonder till valbered-
ning för årsstämman 2025. Därutöver är styrelsens ordförande 
adjungerad ledamot. Peter Hofvenstam valdes till valbered-
ningens ordförande. Ingen särskild ersättning har utgått till val-
beredningens ledamöter. Valberedningens förslag presente-
ras i kallelsen till årsstämman samt på bonava.com. Valbered-
ningen har tillämpat punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning 
som mångfaldspolicy.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
37
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
Aktieägare1
Valberedning2
Vd och koncernledning6
Ersättningsutskott5b
Bolagsstämma3
Styrelse5
Revisorer4
Revisionsutskott5a
—

===== SIDA 38 =====

3  Bolagsstämma
Bolagsstämman är Bonavas högsta beslutsfattande organ och 
är ett forum för samtliga aktieägare att utöva sitt inflytande. 
Bolagsstämman beslutar om ändringar i bolags ordningen. 
Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls  
tillgänglig på bolagets hemsida samt annonseras i Post och 
Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras  
en upplysning om att kallelse har skett i Dagens Nyheter.
Årsstämma 2024
Under 2024 hölls det en ordinarie årsstämma den 10 april 
2024 då val av styrelse och andra sedvanliga frågor beslutades. 
Därutöver hölls en extra bolagsstämma den 7 februari 2024 
då det beslutades om en nyemission av A- och B-aktier med 
företrädesrätt för befintliga aktieägare om cirka 1 050 MSEK 
före transaktionskostnader. 
Årsstämma 2025
Bonavas ordinarie årsstämma 2025 äger rum den 9 april 2025 
i Stockholm. Aktie ägare har rätt att få ett ärende upptaget vid 
årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen fram 
till den 19 februari 2025, vilket bolaget har informerat om på 
sin hemsida i samband med delårsrapporten för det tredje kvar-
talet 2024. Bonava eftersträvar att styrelsen, ledningsgruppen, 
valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstäm-
man. För mer information om årsstämman, se sidan 153 eller 
Bonavas hemsida, bonava.com.
4  Revisor
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring 
samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas 
och revideras av bolagets revisor. 
Ledamöter1) Utsedd av Oberoende2) 
Peter Hofvenstam,  
valberedningens ordförande
Nordstjernan AB Ja/Nej
Olof Nyström Fjärde AP Fonden Ja/Ja
Lennart Francke Swedbank Robur Fonder Ja/Ja
1) Samt styrelsens ordförande som adjungerad ledamot.
2) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/ 
till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet  
i styrelsen. Vid årsstämman den 10 april 2024 valdes Mats 
Jönsson till styrelseordförande. 
Styrelsens arbete under 2024
Bolagets styrelse har under 2024 haft 17 möten. På dagord-
ningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett antal stå-
ende punkter: vd:s genomgång av verksamheten, försäljningar 
och investeringar, finansiell rapportering, sammanfattning av 
större exponeringar och rapport om eventuella brister i arbets-
miljö eller avvikelser från Uppförandekoden. 
Styrelsen har under 2024 arbetat med bolagets långsiktiga 
finansiering. Arbetet har bland annat omfattat det finansie-
ringspaket som slutfördes under första halvåret 2024 och som 
innefattade genomförandet av en nyemission, en förlängning 
av befintligt obligationslån samt en förlängning av bolagets 
låneavtal. Därutöver har styrelsen arbetat med frågor relate-
rade till det förändrade marknads läget i affärsenheterna och 
dess påverkan på den lokala affären samt beslut om större 
 försäljningar och investeringar av mark och projekt. 
Ersättning till styrelsens ledamöter
Vid årsstämman den 10 april 2024 beslutade stämman, i 
enlighet med förslag från valberedningen, att fram till nästa 
årsstämma ska ett årligt arvode utgå med 825 000 SEK till sty-
relseordföranden och 330 000 SEK till var och en av de övriga 
 styrelseledamöterna som inte är anställda i bolaget. Stämman 
beslutade vidare att i tillägg till detta arvode ska styrelseleda-
mot boende i Europa men utanför Norden erhålla ett mötes-
arvode om 21 000 SEK för varje fysiskt styrelsesammanträde 
som hålls i  Norden. Stämman beslutade samtidigt att fram till 
nästa årsstämma ska, för arbetet i revisionsutskottet, ett årligt 
arvode utgå med 154 000 SEK till ordföranden och 77 000 
SEK till var och en av de övriga ledamöterna som inte är 
anställda i bolaget samt för arbetet i ersättningsutskottet, ska 
ett årligt arvode utgå med 77 000 SEK till ordföranden och 
36 000 SEK till var och en av de övriga ledamöterna som inte 
är anställd i bolaget. Inga särskilda arvoden har utgått för 
övrigt utskottsarbete. 
På årsstämman den 10 april 2024 omvaldes det registrerade 
revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 
(”PwC”) till revisor för perioden fram till årsstämman 2025. 
Valet skedde på valberedningens förslag vilket överensstämde 
med revisionsutskottets rekommendation. Till huvudan svarig 
revisor har den auktoriserade revisorn Patrik Adolfson utsetts.
Revisorn ska rapportera till revisionsutskottet om inte obe-
tydliga fel inom redovisningsområdet och vid misstankar om 
oegentligheter. Revisorn ska minst en gång per år, normalt i 
samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse 
 rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget 
och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorn del-
tar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen 
som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. 
5  Styrelse
Styrelsen har det övergripande ansvaret för Bonavas 
 organisation och administration. 
Bonavas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst 
tre och högst åtta ledamöter. Vid årsstämman den 10 april 2024 
beslutades att omvälja Viveca Ax:son Johnson, Mats Jönsson, 
Per-Ingemar Persson, Nils Styf, Olle Boback, Anette Frumerie 
och Tobias Lönnevall till styrelseledamöter. Årsstämman beslu-
tade även att välja Mats Jönsson till styrelseordförande. 
För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag 
utanför bolaget samt innehav av aktier i Bonava, se avsnittet 
”Styrelse”. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrel-
sen och en instruktion för vd. Därutöver har styrelsen också 
beslutat om ett antal övergripande policyer för bolagets 
 verksamhet, se sidan 41. Dessa interna styrdokument behand-
las minst en gång per år och uppdateras därtill löpande för att 
följa lagar, eller när behov annars föreligger.
Styrelsen och oberoende
Bolagets styrelse har bedömts uppfylla Kodens krav på obe-
roende då samtliga sju av de stämmovalda ledamöterna är 
oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen.
Samtliga ledamöter utom Viveca Ax:son Johnson och 
Tobias Lönnevall har bedömts uppfylla kravet på oberoende  
i förhållande till större aktieägare (i båda dessa fall med avse-
ende på Nordstjernan AB).
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
38
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 39 =====

Utvärdering av styrelsen
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med 
styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 
2024 års utvärdering har utförts genom att styrelseledamö-
terna intervjuats enskilt av styrelsens ordförande. Det samman-
ställda resultatet från intervjuerna har sedan gåtts igenom  
och diskuterats på ett styrelsemöte. Utvärderingens syfte är 
att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur 
styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genom-
föras för att effektivisera styrelsearbetet. 
Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av  
frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka 
områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kom-
petens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats 
inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits 
 valberedningen.
Styrelsens utskott
Styrelsen har för närvarande två utskott: ett revisionsutskott 
och ett ersättningsutskott. Utskottens uppgifter regleras 
 närmare i de årligen fastställda utskottsinstruktionerna.
5a  Revisionsutskott
Revisionsutskottet har bland annat till uppgift att övervaka 
bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets 
interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda 
och har från och med årsstämman den 10 april 2024 bestått  
av styrelseledamöterna Tobias Lönnevall, tillika ordförande, 
Per-Ingemar Persson och Nils Styf, av vilka ingen är anställd  
av bolaget. 
Under 2024 har revisionsutskottet haft fem möten. Bonavas 
revisor deltog vid samtliga möten. Vid mötena har exempel- 
vis bolagets delårsrapporter och finansiering, inklusive fram-
tagandet av ett långsiktigt finansieringspaket, den externa  
revisionens inriktning och bolagets interna kontroll behandlats.
5b  Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet har bland annat till uppgift att bereda 
frågor om ersättningsprinciper till vd och andra ledande 
befattningshavare samt individuell ersättning till vd i enlighet 
med ersättningsprinciperna.
Ersättningsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda 
och har från och med årsstämman den 10 april 2024 bestått  
Översikt över styrelsens arbete 20241)
Fjärde kvartalet 
(okt–dec)
• Delårsrapport Q3
• Budgetmöte 
• Diskussion STI 2024
• Utvärdering av styrelsen 
och vd
Tredje kvartalet 
(juli–sept)
• Delårsrapport Q2
• Strategimöte 
1) Förutom ämnen som specifikt omnämns ovan finns det andra områden som kontinuer-
ligt diskuteras, såsom vd:s genomgång av verksamheten, uppföljning och uppdatering 
av bolagets finansiering, försäljningar och investeringar och sammanfattning av större 
exponeringar. 
Första kvartalet  
(jan–mars)
• Genomförande av nyemission
• Bokslutskommuniké Q4
• Utfall STI 2023
• Kallelse, dokumentation årsstämma
• Års- och hållbarhetsredovisning
• Framtagandet av en långfristig 
 finansiering 
Andra kvartalet 
(april–juni)
• Konstituerande möte
• Beslut styrelsens arbetsordning  
och övriga styrelsepolicyer 
• Beslut styrelsens utskott
• Delårsrapport Q1
• Diskussion  implementering  
av reviderad strategi
• Uppdatering hälsa och säkerhet
• Årsstämma
2024
okt – nov – dec     jan – feb – m
ars
juli – aug – sep    april – maj – juni
av styrelseledamöterna Mats Jönsson, tillika ordförande, 
Anette Frumerie och Tobias Lönnevall, av vilka ingen är 
anställd av bolaget.
Ersättningsprinciperna omfattar bland annat förhållandet 
mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet 
mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för even-
tuell bonus och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor 
för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångs-
vederlag. För vd gäller även att styrelsen i sin helhet fastställer 
ersättning och andra anställningsvillkor. Aktierelaterade incita-
mentsprogram till koncernledningen och andra ledande befatt-
ningshavare beslutas dock av årsstämman.
Under 2024 har ersättningsutskottet haft tre ordinarie 
möten och ett extrainsatt möte. Ledamöterna har närvarat vid 
samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat rörlig 
och annan ersättning till ledande befattningshavare samt rikt-
linjer för sådan ersättning.
6  Vd och koncernledning
Ansvarsfördelningen mellan vd och styrelsen framgår av sty-
relsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad vd-instruk-
tion och beslutsordning. Vd fungerar som koncernledningens 
ordförande och fattar beslut i samråd med koncernledningen.
Styrelsen utvärderar löpande vd:s arbete och prestationer. 
En utförlig vd-utvärdering har gjorts under hösten 2024 och 
diskuterats på ett styrelsemöte. Koncernledningen består av 
vd, CFO, affärsenhetscheferna i Tyskland, Sverige, Finland och 
Baltikum, samt SVP Brand and Culture och Chief Legal Officer. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
39
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 40 =====

Koncernledningen träffas regelbundet och vid behov hålls 
kompletterande möten. Under 2024 sammanträdde koncern-
ledningen 10 gånger. Utöver detta har koncernledningen haft 
löpande avstämningar och tät kontakt per telefon och e-post 
under året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Med ledande befattningshavare förstås i detta sammanhang 
vd och övriga medlemmar av koncernledningen. För mer infor-
mation om ersättning till ledande befattnings havare se not 4.
Målsättningen med de riktlinjer som antogs på bolagets 
 årsstämma den 10 april 2024 är att Bolaget ska erbjuda en 
marknadsmässig ersättning som möjliggör att personer med 
högsta möjliga kompetens kan såväl rekryteras som behållas 
inom Bolaget. Det totala ersättningspaketet ska stödja Bola-
gets långsiktiga strategi. Ersättningen till Bolagets ledning 
består av fast lön, kortsiktig rörlig kontant ersättning, långsiktig 
 rörlig aktiebaserad ersättning, pension och andra förmåner. Vid 
fastställande av den fasta lönen ska den enskilda befattnings-
havarens ansvarsområden, erfarenhet och uppnådda resultat 
beaktas. Den fasta lönen revideras antingen varje år eller vart-
annat år. All rörlig ersättning är relaterad till den fasta lönen, 
samt belönar uppfyllelsen av i förväg uppställda målsättningar 
av i huvudsak ekonomisk art. All rörlig ersättning i Bonava är 
utformad för att motivera och belöna värdeskapande aktiviteter 
som stödjer bolagets långsiktiga operationella och finansiella 
mål. 
Vad gäller pension erbjuder Bonava  premiebaserade lös-
ningar, vilket innebär att Bonava betalar premier som utgör en 
viss andel av den anställdes lön. Styrelsen äger rätt att frångå 
ovanstående riktlinjer för ersättning för ledande befattnings-
havare om det i enskilda fall finns särskilda skäl.
Aktierelaterade incitamentsprogram
Bonava har under året haft tre aktiebaserade incitamentspro-
gram som vart och ett omfattat inbjudan till cirka 45 nyckel-
personer.
Styrelsen beslutade att för 2024 inte införa ett aktiebaserat 
incitamentsprogram för koncernledningen och vissa nyckelper-
soner, men har för avsikt att föreslå långsiktiga incitamentspro-
gram ånyo från 2025. Under 2024 avslutades det aktiebaserade 
incitamentsprogram som beslutades vid årsstämman 2021. 
Enligt villkoren för det programmet måste åtminstone minimi-
nivån för respektive beslutat prestationsmål uppnås för att aktie-
Ersättning och närvaro vid styrelsens möten 2024
Bolagsstämmovalda ledamöter Invald år Styrelse
Revisions- 
 utskott
Ersättnings-
utskott
Oberoende  
av aktieägare
Oberoende  
av bolag 
Totalt utbetalt  
årligt arvode, SEK
Totalt antal möten 17 5 4
Ordf. Mats Jönsson 2020 17 – 4 Ja Ja 895 250
Viveca Ax:son Johnson 2015 17 – – Nej Ja 327 500
Per-Ingemar Persson 2021 17 5 – Ja Ja 404 000
Nils Styf 2022 17 5 – Ja Ja 404 000
Olle Boback 2023 17 – – Ja Ja 431 500
Anette Frumerie 2023 17 – 4 Ja Ja 363 250
Tobias Lönnevall 2023 17 5 4 Nej Ja 516 250
rätter skulle kunna tilldelas till deltagarna vid programmets 
avslutande med avseende på det prestationsmålet. Då minimi-
nivån inte uppnåddes för något av de beslutade prestations-
målen blev utfallet således noll i 2021 års program och inga aktie-
rätter tilldelades därför deltagarna.
Aktiebaserat långsiktigt  
 incitamentsprogram LTIP 2023 LTIP 2022 LTIP 2021
Antal som erbjöds att delta 441) 44 45 
Antal som valde att gå med 21 28 36 
1) Av dessa var tolv personer förhindrade att investera vid den ordinarie investerings-
perioden på grund av insiderinformation. Vid den förlängda investeringsperioden 
valde elva av dessa att tacka ja.
Styrelsens rapport om intern kontroll
Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering
Bonavas interna kontroll avseende den finansiella rapporte-
ringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en 
hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de 
finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga 
redovisningskrav och andra krav på Bonava som noterat bolag 
efterlevs. Bonava följer Committee of  Sponsoring Organiza-
tions of the Treadway Commission:s (”COSO”) ramverk för att 
utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rap-
porteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”. Ram-
verket består av följande fem komponenter:  kontrollmiljö, risk-
bedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunika-
tion, samt uppföljning. Processen har utformats för att säker-
ställa en lämplig riskhantering inklusive tillförlitlig finansiell 
rapportering i enlighet med IFRS, tillämpliga lagar och  regler 
samt andra krav som ska tillämpas av bolag noterade på 
 Nasdaq Stockholm. Detta arbete involverar styrelsen, 
 koncernledningen och övrig personal.
Process för riskbedömning och internkontroll 
Bonava har en central riskkommitté och en årlig process för 
systematisk riskbedömning och internkontroll vad avser finan-
siella och icke-finansiella risker. Riskkommittén består av 
bolagets CFO, Chief Legal Officer, SVP Brand and Culture, 
Group Head of Treasury och Group Head of Risk & Compli-
ance. Denna process har ytterligare utvecklats under 2024 för 
att fokusera på de internkontroller som är mest väsentliga för 
Bonavas verksamhet. I början av året definierade alla berörda 
specialfunktioner de viktigaste internkontrollerna avseende 
ett antal olika områden, med särskilt fokus på de för bolaget 
huvudsakliga riskerna enligt föregående års riskbedömnings-
process. Riskkommitten definierade därefter de utvalda 
internkontroller som omfattades av 2024 års internkontroll. 
Under våren och sommaren, genomförde varje affärsenhet 
och koncernfunktion i Bonava en självskattning av sin interna 
kontroll avseende de enligt ovan definierade kontrollerna. 
Denna självskattning diskuterades och analyserades därefter 
närmare i en interaktiv process, där även riskkommittén ingår. 
Sedan resultatet av detta arbete delats med bolagets revisorer 
sammanställde kommittén på basis av ovan beskrivna process 
Bonavas årliga rapport om riskhantering och regelefterlev-
nad. Nämnda rapport godkändes av vd och revisionsutskottet, 
beslutades av styrelsen och tillställdes koncernledningen. 
Under hösten utförde koncernledningen och riskkommittén 
bolagets årliga riskbedömning, vilken bland annat ligger till 
grund för årsredovisningens riskavsnitt och nästa års process 
för internkontroll.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
40
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 41 =====

Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och 
kommunicerats i för  styrelsen och bolagets styrande policyer. 
Styrelsen ser över och fastställer årligen  följande policyer:
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till vd
• Beslutsordning
• Finanspolicy
• Uppförandekod
• Bolagsstyrningspolicy
• Insiderpolicy
• Hållbarhetspolicy
Alla policyer beslutas av styrelsen. Utöver dessa har bolaget 
även andra typer av bindande styrdokument, inklusive ett 
antal Group Procedures vilka beslutas av vd. Samtliga interna 
styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till 
exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noterings-
krav och när behov annars föreligger. Samtliga koncernens 
policyer och övriga styrdokument med tillämpning för hela 
 koncernen är tillgängliga för alla anställda på bolagets 
intranät. Styrelsen övervakar och säkerställer kvaliteten på 
den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsord-
ning och tillhörande instruktion för revisionsutskottet. Därtill 
har styrelsen antagit ett antal grundläggande riktlinjer som 
styr arbetet med riskhantering och intern kontroll. I dessa 
ingår riskbedömning och krav på kontrollaktiviteter för att 
hantera de mest väsentliga riskerna, i enlighet med den ovan 
beskrivna riskbedömnings- och internkontrollprocessen, samt 
rapportering. Ansvar och befogenheter samt styrdokument 
utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön 
inom Bonava. Under bolagsledningen har respektive namn-
given dokument ägare det huvudsakliga ansvaret för att fast-
lagda styrdokument efterlevs. Därjämte anser bolaget att 
varje anställd har ett eget ansvar för att följa beslutade regler 
och processer. Bolaget underlättar för de anställda att ta detta 
ansvar genom olika informations- och utbildningsinsatser. 
Riskbedömning
I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisions-
utskottet, en gång om året, en genomgång av bolagets interna 
 kontroll. Denna genomgång baseras på den ovan beskrivna 
riskbedömnings- och internkontrollprocessen. 
Den övergripande riskanalysen tar i första hand sikte på risker 
inom följande områden:
• Bonavas omvärld
• Strategiska
• Operativa
• Hälsa och säkerhet
• Klimat och miljö
• Kundrelaterade
• Finansiella
• Legala
De risker som identifierats inom varje område värderas utifrån 
en bedömd sannolikhet och påverkan. Utfallet av riskanalysen 
utgör en del av den ovan beskrivna riskbedömnings- och 
internkontrollprocessen och ingår i den årliga rapporten om 
riskhantering och regelefterlevnad. För mer information avse-
ende koncernens risker och riskhantering, se sidorna 55–57 
och not 24.
Kontrollaktiviteter
Bonavas hantering av risker bygger på att ett antal kontroll- 
aktiviteter sker på olika nivåer i affärsverksamheten och inom 
olika funktioner. Kontrollaktiviteterna ska säkerställa såväl 
effektivitet i Bonavas processer som en god hantering av iden-
tifierade risker. För affärsverksamheten är verksamhetssyste-
men grunden för den kontrollstruktur som satts upp och foku-
serar på viktiga steg i affärsverksamheten som investerings- 
beslut, produktionsstart samt försäljning. Bonava lägger stor 
vikt vid uppföljning av projekt. 
Bonava har en central Treasury-funktion som kontrollerar 
finansiella risker i olika avseenden. Vidare finns IT-funktionen 
som har ett centralt ansvar för de väsentligaste IT-systemen 
inom Bonava. Därutöver har Bonava en central funktion för 
Human Resources Operations som hanterar löneadministratio-
nen för de Nordiska länderna. Var och en av dessa funktioner 
har som krav att dess processer ska ha kontrollaktiviteter som 
hanterar identifierade risker på ett effektivt sätt. 
Andra kontrollaktiviteter innefattar, utöver den ovan 
beskrivna riskbedömnings- och internkontrollprocessen, fram-
för allt kvartalsvisa styrelsemöten i varje bolagiserad affärsen-
het. Centrala inslag i dessa möten är rapportering och diskus-
sion av finansiella prognoser och utfall, affärsenheternas struk-
turerade riskbedömning med mera. Bonava har även imple-
menterat ett omfattande compliance-program (”Our Founda-
tion”). Programmet syftar till att minimera riskerna avseende 
bristande regelefterlevnad och affärsetik och innefattar bland 
annat skriftliga riktlinjer om antikorruption och konkurrensrätt, 
centrala och lokala rådgivare i dessa frågor, obligatoriska 
utbildningar i affärsetik, årliga gruppdiskussioner och ett 
 visselblåsarprogram. För mer information se sidorna 55–57.
Information och kommunikation
Bonava har byggt upp en organisation för att säkerställa att 
den finansiella och icke-finansiella rapporteringen blir korrekt 
och effektiv. De interna styrdokumenten klargör vem som 
ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda 
människor gör att relevant information och kommunikation 
når samtliga berörda parter. Riktlinjer, instruktioner och 
manualer av betydelse för den finansiella rapporteringen 
kommuniceras till berörda medarbetare via Bonavas intranät. 
Instruktioner för den icke-finansiella rapporteringen har 
utvecklats under året för korrekt och effektiv rapportering. 
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter avse-
ende Bonavas ställning och resultatutveckling. Koncernled-
ningen erhåller månatligen finansiell information avseende 
utvecklingen av försäljning, resultat, genomgång och uppfölj-
ning av pågående och kommande investeringar samt likvidi-
tetsplanering.
Bolagets kommunikationspolicy säkerställer att all informa-
tionsgivning externt och internt blir korrekt och ges vid lämplig 
tidpunkt. De anställda får, direkt eller indirekt, vara med och 
påverka utformningen av relevanta interna policyer och rikt-
linjer och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet  
av dessa interna styrdokument.
Övervakning, uppföljning och förbättring
Uppföljning sker löpande på samtliga nivåer i Bonava. Styrel-
sen utvärderar regelbundet den information som bolagsled-
ningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets 
revisor sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning 
av den interna kontrollen direkt till styrelsen och revisions-
utskottet.
Bonavas finansiella ställning och investeringar samt den 
löpande verksamheten  diskuteras vid varje styrelsemöte. Sty-
relsen ansvarar även för övervakning av den interna kontrollen 
och för att tillse att åtgärder vidtas rörande eventuella brister 
och förslag som framkommer. Detta arbete innefattar bland 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
41
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 42 =====

annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att hantera eventu-
ella brister, liksom uppföljning av förslag på åtgärder som upp-
märksammats i samband med den externa revisonen. Det 
huvudsakliga underlaget för styrelsens övervakning utgörs  
av den tidigare beskrivna riskbedömnings- och internkontroll-
processen. 
Utvärdering av behovet av  
en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom 
Bonava, utöver riskkommitténs verksamhet som innefattar 
inslag med karaktär av internrevision. Styrelsen har prövat frå-
gan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och 
utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget 
medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild 
enhet för internrevision. Beslutet omprövas årligen.
Hållbarhet
Styrelsen beslutar om Bonavas hållbarhets agenda och koncern-
övergripande hållbarhetsmål samt avger hållbarhetsredovis-
ningen. Hållbarhet är inkluderat i bolagets strategi samt strate-
giska och långsiktiga mål. 
Det viktigaste styrdokumentet för Bonavas hållbarhetsarbete 
är Bonavas Uppförande kod, som baseras på principerna för 
efterlevnad av FN:s Global Compact, samt Hållbarhetspolicyn. 
Dessa, liksom samtliga övriga policyer, revideras årligen och 
fastslås av  styrelsen. Styrelsen följer upp hållbarhets agendan  
i sin helhet med samtliga hållbarhetsmål minst en gång per år. 
Områden som hälsa och säkerhet samt medarbetare, följs upp 
löpande vid varje styrelsemöte. Det lämnas också månatliga 
rapporter till styrelsen där eventuella incidenter och olyckor på 
arbetsplatserna ingår. Vd och Legal tar också upp eventuella 
övriga allvarliga incidenter eller händelser inom andra områden 
såsom exempelvis miljö vid styrelsemötena. 
Under året har inga enstaka incidenter eller händelser  
inträffat som varit av den allvarlighetsgrad att det rapporterats 
till styrelsen.
Styrelsen får en årlig genomgång av aktuella och kommande 
förändringar i nationell, EU-rättsliga eller andra relevanta lagar 
och regelverk som rör hållbarhetsarbetet eller rapporteringen 
av detsamma. Styrelsen har fått information om CSRD och 
bolagets process, organisation och arbete med dubbel väsent-
lighetsanalys och intressentdialog. 
Styrelsen får möjlighet till relevanta utbildningar, såsom till 
exempel digital utbildning i säkerhet på arbetsplatsen, vilket 
också är ett krav för att få besöka en svensk byggarbetsplats.  
I styrelsens årliga utvärdering av sitt arbete ingår hållbarhet. 
Medlemmarna i  styrelsen har expertis som inkluderar bred 
styrelse- och ledarskapserfarenhet samt  specifika färdigheter 
som också inkluderar aspekter av vår hållbarhetsagenda. Sty-
relsens bedömning är att det finns relevant kompetens för den 
verksamhet som Bonava bedriver. I policyn Rules of Procedu-
res for the Board of Directors finns klara instruktioner vad som 
gäller vid bland annat intressekonflikter.
Styrelsen avger hållbarhetsredovisningen, som ingår i Bonavas 
årsredovisning och har upprättats enligt Global Reporting 
 Initiative (GRI Universal Standards 2021). Perioden för redo-
visningen är helåret 2024 och redovisningscykeln är årlig.  
Läs mer om Bonavas hållbarhetsagenda och redo visning på 
sidorna 6, 14–26, 41–42, 55–57 och 100–143 som utgör den 
legala hållbarhetsrapporten.
Organisation för hållbarhet
Styrelsen har det yttersta ansvaret för att granska, övervaka 
och vägleda Bonavas hållbarhetsarbete. Bonavas vd delegerar 
det strategiska ansvaret för hållbarhetsagendan till SVP Brand 
& Culture. Det operativa ansvaret innehas av Group Head of 
ESG Control & Reporting som samordnar hållbarhetsarbetet 
med övriga funktionsansvariga. Group Head of ESG Control  
& Reporting rapporterar till SVP Brand & Culture.
En ESG-kommitté etablerades 2022 som ett stödjande 
organ för Bonavas koncernledning och har som uppgift att 
säkerställa implementeringen av bolagets hållbarhetspolicy 
samt samordna frågor inom ESG-agendan tillsammans med 
bolagets affärs enheter. ESG-kommittén leds av Group Head  
of ESG Control & Reporting och därutöver ingår Chief Legal 
Officer, CFO, SVP Brand & Culture och Group Head of Health 
& Safety. 
Group Head of ESG Control & Reporting leder även Bonavas 
kommitté för grön finansiering, som i övrigt består av medlem-
mar från Group Treasury. 
Bonava har därtill en Group Head of Health & Safety med 
övergripande funktionsansvar för att utveckla koncerngemen-
samma processer och driva utvecklingsarbete för hållbarhets-
aspekten hälsa och säkerhet. Group Head of Health & Safety 
leder Bonavas råd för hälsa- och säkerhet med syfte att bereda 
beslutsunderlag till koncernledningen samt implementera 
beslut. I rådet för hälsa och säkerhet ingår representanter från 
respektive affärsenhet. Bonava har en Group Head of Risk & 
Compliance som ansvarar för att utveckla Bonavas processer 
för medvetet och proaktivt risk- och efterlevnadsarbete samt 
leder Bonavas riskkommitté.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
42
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 43 =====

Anette Frumerie
Styrelseledamot sedan 2023
Född: 1968
Utbildning: Civilingenjör, 
Kungliga Tekniska högskolan  
i Stockholm
Andra pågående uppdrag:  
Koncernchef för Rikshem AB 
(publ) och styrelseledamot i 
Lindab International AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: 
Vd för bostadsutvecklaren 
BESQAB och affärsområdes-
chef för Residential Develop-
ment Nordic på Skanska.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 30 000 B-aktier
Nils Styf
Styrelseledamot sedan 2022
Född: 1976
Utbildning: Civilekonom,  
Handelshögskolan i  
Stockholm
Andra pågående uppdrag:  
Vd för Hemsö Fastighets AB 
samt styrelseledamot i samt-
liga helägda respektive 
delägda dotterbolag i Hemsö- 
koncernen. Styrelseordfö-
rande i NP3 Fastigheter AB. 
Styrelseledamot i Cibus 
Nordic Real Estate AB (publ), 
Mattssons Fastighetsutveck-
ling i Stockholm AB och Rigido 
Invest AB.
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Chief Investment Officer på 
Citycon, Director på Areim, 
Principal på Doughty Hanson 
& Co, Associate på Deutsche 
Bank och Analyst på Merrill 
Lynch.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 137 778 
B-aktier
Olle Boback
Styrelseledamot sedan 2023
Född: 1953
Utbildning: Byggnads ingenjör, 
Rudbecksskolan
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseordförande i 
 Sunparadise AG
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Senior Adviser för Bonava 
Group. Vd för NCC:s verksam-
het i Tyskland. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 48 512 B-aktier
Tobias Lönnevall
Styrelseledamot sedan 2023
Född: 1980
Utbildning: Civilekonom, 
 Handelshögskolan i  
Stockholm
Andra pågående uppdrag: 
Investment Director på 
 Nordstjernan och styrelseleda-
mot i Attendo AB.
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Finanschef för Landic  
Property. Accenture Manage-
ment Consulting.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 55 000 B-aktier
Viveca Ax:son Johnson
Styrelseledamot sedan 2015
Född: 1963
Utbildning: Samhällsveten-
skaplig  gymnasieutbildning
Andra pågående uppdrag:  
Styrelseordförande i Nord-
stjernan AB, Axel och Margaret 
Ax:son Johnsons stiftelse för 
 allmännyttiga ändamål samt 
Bokförlaget Stolpe AB.  
Styrelseledamot i FPG Media 
AB. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 75 000 A-aktier 
och 369 000 B-aktier samt  
24 000 000 A-aktier och  
55 731 795 B-aktier genom 
bolaget Nordstjernan AB
Per-Ingemar Persson
Styrelseledamot sedan 2021
Född: 1956
Utbildning: Civilingenjör, 
Lunds Tekniska Högskola
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseledamot i  
Veidekke ASA samt Jacob 
Bennet Holding AB.
Tidigare arbetslivs erfarenhet:  
Vd för Veidekke Sverige AB 
och NVS Installation samt 
varierande chefs positioner 
inom  Skanska-koncernen. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 49 700 B-aktier
Mats Jönsson
Styrelseledamot sedan 2020 
Ordförande sedan 2021
Född: 1957
Utbildning: Civilingenjör, 
Kungliga Tekniska hög skolan  
i Stockholm
Andra pågående uppdrag: 
Styrelseordförande i Lekolar 
Group AB och styrelseledamot 
i NCC AB och Assemblin  
Caverion Group.
Tidigare arbetslivs erfarenhet: 
Koncernchef och vd för  
Coor Service  Management, 
affärsenhetschef för Skanska 
 Services och divisions chef för 
 Skanska Sverige.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 290 000 B-aktier 
och 735 294 optioner utställda 
av Nordstjernan AB
Övriga väsentliga uppdrag:  
Andra revisions uppdrag inkluderar  
Anticimex Group AB (publ), Dometic Group AB 
(publ), Nordstjernan AB och Röko AB (publ).
Medlem av FAR.
Revisor
Patrik Adolfson
PwC (Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB)
Huvudansvarig revisor sedan 2018
Född 1973
Styrelse
*Uppgifter om aktieinnehav i Bonava avser direktägda, via närstående och via bolag ägda, aktier per den 11 februari 2025.
Föreslagna förändringar inför årsstämman 2025
Valberedningen föreslår omval av styrelseledamöterna Mats Jönsson, Per-Ingemar 
Persson, Nils Styf, Olle Boback, Anette Frumerie och Tobias Lönnevall samt nyval av 
Anneli Jansson och Paula Röttorp. Viveca Ax:son Johnson har avböjt omval som leda-
mot. Valberedningen föreslår vidare omval av Mats Jönsson som styrelsens ordförande 
för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
43
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 44 =====

Riku  Patokoski
Affärsenhetschef Finland 
sedan 2021
Född: 1973
Utbildning: Master i arkitektur, 
Uleåborg universitet
Arbetslivs erfarenhet: Över  
20 års  erfarenhet inom kon-
struktion, bostads- och fastig-
hetsutveckling. Vice vd för  
Hoivatilat 2018–2020 med 
ansvar för företagets verk-
samhet i södra Finland och  
Sverige, innan dess olika 
ledande befattningar inom 
Peab och Skanska.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 12 050 B-aktier
Sabine  Helterhoff
Affärsenhetschef Tyskland 
sedan 2019
Född: 1962
Utbildning: Juristexamen, 
Leipzig  University
Arbetslivs erfarenhet: Chefs-
jurist i Tyskland sedan 1991 
och ansvarig för investerar-
affären i Tyskland sedan 2007.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 9 893 B-aktier
Hedvig Wallander
Chief Legal Officer sedan 
2021
Född: 1973
Utbildning: Juristexamen, 
Uppsala  universitet
Arbetslivs erfarenhet: Chefs-
jurist i Bonava Sverige sedan 
2016. Bolagsjurist på Peab 
och advokat på Mannheimer 
Swartling.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 45 000 B-aktier
Anna  Wenner
SVP Brand and Culture sedan 
2022
Född: 1971
Utbildning: Fil kand i Statsve-
tenskap 1994 Örebro univer-
sitet samt IHR 1999 (Stock-
holms universitet, Institutet  
för högre reklam- och  
kommu nikations utbildning)
Arbetslivs erfarenhet: Sam-
manlagt 20 års erfarenhet  
från olika ledningspositioner i 
Skanska bland annat inom HR, 
kommunikation och marknad 
samt presschef i Skanska AB. 
Senior Vice President HR och 
kommunikation i Skanska  
Sverige 2016–2021.
Innehav i Bonava (inklusive  
närstående)*: 23 676 B-aktier
Michael Björklund
Affärsenhetschef Sverige och 
Baltikum sedan 2016
Född: 1969
Utbildning: Civilingenjör, 
Kungliga  Tekniska Högskolan 
Stockholm och Civil ekonom, 
 Stockholms universitet
Arbetslivserfarenhet: 25 års 
erfarenhet från fastighetsut-
veckling i ledande positioner.  
Bland annat IKEA Fastigheter 
Ryssland,  Skanska Internatio-
nal, King fisher Plc och NCC. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 6 855 B-aktier
Jon Johnsson
Vice vd och Chief Financial 
Officer sedan 2025
Född: 1975
Utbildning: Ekonomie kandi-
dat, Handelshögskolan vid 
Göteborgs universitet
Arbetslivs erfarenhet: CFO  
i Karo Healthcare och CEVT, 
samt 11 års erfarenhet från 
ledande ekonomiroller inom 
Atlas Copco, bl a som VP 
Finance för flera divisioner och 
Manager för Group Control-
ling. DeLaval och Addnature.
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 0
Peter  Wallin
Vd och koncernchef sedan 
2021 
Född: 1967
Utbildning: Master i ekonomi, 
Uppsala universitet
Arbetslivs erfarenhet: CFO 
och affärsområdeschef i Ratos, 
dessförinnan 18 års erfaren- 
het från ledande roller inom 
 Skanska-koncernen, bland 
annat som koncern-CFO och 
linjechef för Skanskas bygg-
verksamhet i Storbritannien, 
Polen och Tjeckien. Arbetande 
styrelseordför ande för norska 
byggbolaget HENT och sty-
relseledamot i det norska 
Offshore-bolaget Aibel. 
Innehav i Bonava (inklusive 
närstående)*: 299 967 
B-aktier och 588 235 optioner 
utställda av Nordstjernan AB
Koncernledning
*Uppgifter om aktieinnehav i Bonava avser direktägda, via närstående och via bolag ägda, aktier per den 11 februari 2025.
Förändringar i koncernledningen 2024 till och med februari 2025
Jon Johnsson tillträdde rollen som vice Vd och CFO den 2 januari 2025.  
Under 2024 arbetade Lars Ingman som interim CFO och han ingick under  
den perioden även i Bonavas koncernledning. 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
44
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 45 =====

Revisors yttrande om  bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Bonava AB (publ), org nr 556928-0380
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på sidorna 36–44 och för 
att den är  upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. 
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FAR’s rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags­
styrnings rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-
ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt International Standards on Auditing och god  revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna 
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket 
 punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 18 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Patrik Adolfson 
Auktoriserad revisor 
Huvudansvarig revisor
Linda Andersson 
Auktoriserad revisor
Stockholm den 18 mars 2025
Mats Jönsson
Styrelseordförande
Viveca Ax:son Johnson
Styrelseledamot
Per-Ingemar Persson
Styrelseledamot
Nils Styf 
Styrelseledamot
Anette Frumerie
Styrelseledamot
Olle Boback
Styrelseledamot
Tobias Lönnevall
Styrelseledamot
Peter Wallin
Verkställande direktör
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
45
Bolagsstyrningsrapport
Verksamhet
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Revisors yttrande
Finansiell rapportering
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 46 =====

Finansiell 
rapportering
 46Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information

===== SIDA 47 =====

Koncernens noter
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Not 2 Rapportering av rörelsesegment
Not 3 Intäkter
Not 4 Antal anställda, personalkostnader och ledande 
befattningshavares ersättningar
Not 5 Avskrivningar
Not 6 Arvoden och kostnadsersättningar till  r evisionsföretag
Not 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
Not 8 Finansnetto 
Not 9 Immateriella tillgångar
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Not 11 Materiella anläggningstillgångar
Not 12 Andelar i gemensamma verksamheter
Not 13 Långfristiga fordringar och övriga fordringar
Not 14 Skatt på årets resultat samt uppskjutna 
 skattefordringar och uppskjutna skatteskulder
Not 15 Bostadsprojekt
Not 16 Aktiekapital
Not 17 Räntebärande skulder
Not 18 Avsättningar
Not 19 Övriga skulder
Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 21 Leasing
Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Not 23 Kassaflödesanalys och likvida medel
Not 24 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Not 25 Jämförelsestörande poster
Not 26 Resultat per aktie
Not 27 Väsentliga händelser efter årets slut
Not 28 Avvecklade verksamheter
Not 29 Närståendetransaktioner
Not 30 Brygga mellan operativt och legalt kassaflöde
Moderbolagets räkenskaper
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Moderbolagets förändring i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Moderbolagets noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Not 2 Antal anställda, löner och andra ersättningar
Not 3 Avskrivningar
Not 4 Arvoden och kostnadsersättningar  
till revisions företag
Not 5 Resultat från andelar i koncernföretag
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter
Not 7 Immateriella tillgångar
Not 8 Andelar i koncernföretag 
Not 9 Fordringar hos koncernföretag
Not 10 Andra långfristiga fordringar
Not 11 Skatt på årets resultat samt uppskjutna 
 skattefordringar 
Not 12 Räntebärande skulder
Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 14 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Not 15 Uppgifter om moderbolaget
Not 16 Vinstdisposition
Underskrifter
Revisionsberättelse
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker och riskhantering
Koncernens räkenskaper
Koncernens resultaträkning
Koncernens rapport över totalresultat
Koncernens balansräkning
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Koncernens kassaflödesanalys 
Innehåll finansiell rapportering
 
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 47Finansiell rapportering
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 48 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Bonava AB (publ), organisa-
tionsnummer 556928-0380, med säte i Stockholm, avger härmed års-
redovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2024.
Koncernen
Verksamhet 
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i Europa. Med våra 900 med-
arbetare har Bonava verksamhet i Tyskland, Sverige, Finland,  Estland, 
Lettland och Litauen. Tyskland är vår största marknad.  Verksamheten  
i S:t Petersburg och Norge avyttrades under 2023 och redovisas som 
avvecklade verksamheter i jämförelsetalen. Där inte annat anges i 
 Förvaltningsberättelsen avses kvarvarande verksamhet.
Bonava fokuserar på 19 storstadsregioner med tydlig tillväxt och sta-
bil lokal arbetsmarknad, som skapar efterfrågan på nya bostäder över 
tid. Vi förädlar byggbar mark till prisvärda och hållbara bostadsmiljöer 
där boendet anpassas till såväl kundens önskemål och behov som 
områdets unika förutsättningar. 
Bonava erbjuder både flerbostadshus och småhus och utvecklar 
bostäder åt konsumenter och investerare, som till exempel pensions-
fonder, tillsammans med kommuner och andra aktörer. Därmed bidrar 
Bonava till att skapa nya levande grannskap.
Bonavas aktie och gröna obligation är noterade på Nasdaq 
 Stockholm. 
Från och med 2024 har uppföljning av segmenten delvis förändras 
varför Bonava redovisar ett operativt bruttoresultat och operativt rörelse-
resultat (segmentsresultat), som motsvarar det resultat som respektive 
segment följs upp på inom koncernen. Det operativa resultatet utgörs 
av resultat före jämförelsestörande poster med justering för nedskriv-
ningar, försäljning av mark, poster avseende omstruktureringar samt 
förvärvskostnader. En brygga mellan operativt rörelseresultat och 
 rörelseresultat finns i not 2.
Verksamhetens utveckling
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick till 8 194 (13 269) MSEK. Under perioden 
resultatavräknades 1 630 (2 419) bostäder till konsumenter och netto-
omsättningen uppgick till 6 288 (9 308) MSEK. Genomsnitts priset per 
resultatavräknad bostad var något högre jämfört med föregående år 
och uppgick till 3,9 (3,8) MSEK.
Nettoomsättningen till investerare uppgick till 1 399 (3 871) MSEK, 
antalet resultatavräknade bostäder uppgick till 465 (1 550).
I nettoomsättningen ingår även försäljning av land om 483 (78) MSEK.
Omräkning av utländsk valuta hade en effekt på nettoomsättningen 
om –23 MSEK jämfört med föregående år. 
Operativt resultat
Operativt bruttoresultat uppgick till 948 (1 421) MSEK och operativ 
bruttomarginal uppgick till 11,6 (10,7) procent. Operativt rörelseresul-
tat uppgick till 290 (660) MSEK och operativ rörelsemarginal var 3,5 
(5,0) procent. Det minskade operativa rörelseresultatet förklaras främst 
av att den låga affärsvolymen som inte är tillräcklig för att täcka omkost-
naderna. Förändrade  valutakurser har påverkat rörelseresultatet med  
–1 MSEK jämfört med samma period föregående år.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet enligt IFRS uppgick till 22 (–619) MSEK och rörelse-
marginalen var 0,3 (–4,7) procent. Skillnaden mot det operativa rörelse-
resultatet utgörs primärt av nedskrivningar av exploateringsfastigheter. 
Totala operativa justeringar summerade till –123 MSEK för Sverige, 
–114 MSEK för Tyskland och –30 MSEK för Finland. Föregående år 
klassificerades –1 279 MSEK avseende nedskrivningar och omstruktu-
reringar som jämförelsestörande poster. För mer information se not 25.
Finansnetto, resultat före skatt och årets resultat
Finansnettot uppgick till –524 (–518) MSEK där högre räntor motverkat 
effekten av en lägre nettoskuld. Resultat före skatt uppgick till – 501  
(–1 137) MSEK. Skatt på årets resultat uppgick till –17 (–5) MSEK, mot-
svarande en skattesats om –3 (0) procent. Den låga skattesatsen förkla-
ras primärt av att uppskjuten skatt inte har redovisats för underskott 
genererade under 2024 eller i jämförelseperioden. Årets resultat för 
 kvarvarande verksamhet uppgick till – 518 (–1 143) MSEK. 
2024 2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 8 194 13 269 13 987 13 959 15 203
Operativt rörelseresultat 290 660 858 1 111 860
Rörelseresultat 22 –619 802 1 081 860
Årets resultat –518 –1 143 441 761 528
Nettoskuld1) 3 068 4 951 7 259 3 313 3 311
Soliditet, %1) 41,7 34,6 31,2 35,1 34,6
Kassaflöde före  
finansierings verksamheten1) 621 716 –3 345 631 3 662
Operativt kassaflöde1) 1 524 538 i.t. i.t. i.t.
Anställda, medelantal 923 1 486 1 787 1 740 1 696
1) Inklusive avvecklad verksamhet
i.t.= Icke tillämpligt
Finansiell ställning (kvarvarande och avvecklad 
verksamhet)
Totala tillgångar
De totala tillgångarna uppgick till 17 254 (19 097) MSEK. Minskningen 
var främst hänförlig till ett lägre antal färdigställa bostäder i balansräk-
ningen samt ett lägre redovisat värde för pågående bostadsprojekt. För-
ändring i valutakurser ökade de totala tillgångarna med 511 MSEK jäm-
fört med den 31 december 2023.
Nettoskuld och nettoprojekttillgångar
Nettoskulden minskade jämfört med föregående år och uppgick till  
3 068 (4 951) MSEK vid årets slut. Minskningen beror främst på ett 
positivt kassaflöde från rörelsen. Nettoprojekttillgångarna uppgick till 
4 651 (5 637) MSEK och kvoten mellan nettoprojekttillgångar och 
 nettoskuld exkl. leasing uppgick till 1,6 (1,2) ggr.
Sysselsatt kapital och avkastning på sysselsatt kapital
Sysselsatt kapital uppgick till 11 499 (12 422) MSEK vid årets slut.
Avkastningen på sysselsatt kapital uppgick till –0,3 (4,3) procent, där 
minskningen beror på ett lägre resultat före jämförelsestörande poster. 
Soliditet och nettoskuldsättningsgrad
Soliditeten uppgick per den 31 december till 41,7 (34,6) procent. 
 Nettoskuldsättningsgraden uppgick till 0,4 (0,8) ggr. 
Kassaflöde (kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Från och med 2024 rapporterar Bonava ett förenklat operativt kassa-
flöde som reflekterar rörelseresultat före avskrivningar tillsammans med 
nettoinvesteringar och rörelsekapitalförändringar i balansräkningen 
enligt IFRS, utan justeringar för valutakursförändringar och andra icke 
kassaflödespåverkande poster. De jämförelsetal som har tagits fram är 
dock justerade för de verksamhetsavyttringar som genomfördes under 
2023. En brygga mellan det operativa kassaflödet och det legala kassa-
flödet före finansieringsverksamheten finns i not 30. 
Koncernen
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 48
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 49 =====

Operativt kassaflöde 
2024  
Jan–dec 
2023 
Jan–dec 
Operativt EBITDA 399 977 
Operativa justeringar/jämförelsestörande poster –267 –1 279 
EBITDA 132 –302 
Nettoprojektinvesteringar/avyttringar 954 3 926 
Nettomarkinvesteringar/avyttringar 988 –374 
Nettoinvesteringar/avyttringar, övrigt –56 –18 
Nettoinvesteringar 1 886 3 534 
Förändring i kundfordringar –19 70 
Förändring i förskott från kunder 78 –2 046 
Förändring i leverantörsskulder –45 –281 
Förändring i övrigt rörelsekapital –508 –436 
Förändring i rörelsekapital –494 –2 694 
Operativt kassaflöde 1 524 538 
EBITDA uppgick till 132 (-302) MSEK och inkluderar nedskrivningar 
som inte ingår i operativ EBITDA om 244 (721) MSEK. 
Nettoinvesteringarna uppgick till 1 886 (3 534) MSEK där nettoav-
yttringarna i projektverksamheten om 954 MSEK var betydligt lägre än 
de 3 926 MSEK som redovisades föregående år. Nettoförändringen av 
mark uppgick till 988 (–374) MSEK, där 244 (721) MSEK av den effek-
ten beror på redovisade nedskrivningar. Rensat för dessa uppgår för-
ändringar i mark till 744 MSEK för perioden, vilket förklaras av ett fåtal 
strategiska försäljningar av exploateringsfastigheter samt omklassifice-
ringar till pågående projekt.
Förändringen i rörelsekapital summerade till –494 (–2 694) MSEK 
där ökade förskott från kunder bidrog med 78 (–2 046) MSEK. 
Totalt stärktes operativa kassaflödet under perioden och uppgick till  
1 524 (538) MSEK. 
Kassaflöde före finansieringsverksamheten var 621 (716) MSEK där 
den negativa avvikelsen mot det operativa kassaflödet främst kan för-
klaras av finansiella poster om –482 (–521) MSEK samt förändring i 
projektfinansiering om –347 (–807) MSEK. Föregående år inkluderade 
även en positiv effekt från försäljningen av verksamheterna i Norge och 
S:t Petersburg.
Bostadsförsäljning, byggstarter och byggrätter
Byggrätter 
Totalt antal byggrätter vid årets slut uppgick till 25 900 (28 900). 
 Samtliga affärsområden visar en nettominskning för 2024, störst  
är minskningen i Tyskland.
Bostäder i produktion
Vid årets slut var 2 167 (2 153) bostäder till konsumenter och 1 010  
(902) bostäder till investerare i produktion. Försäljningsgraden i pågå-
ende produktion per den 31 december var 40 (36) procent för bostäder 
till konsumenter respektive 100 (100) procent för bostäder till investe-
rare. Färdigställandegraden vid periodens utgång var 53 (61) procent 
för konsumenter respektive 43 (45) procent för  investerare.
Sålda färdigställda, ej resultatavräknade bostäder 
Antalet sålda färdigställda, ej resultatavräknade bostäder vid årets slut 
var 59 (45). 
Osålda, färdigställda bostäder
Antalet osålda färdigställda bostäder vid årets slut var 309 (505). 
 Antalet har minskat i samtliga affärsområden. 
2024 2023
Byggrätter, antal 25 900 28 900
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal 6 300 8 200
Bostadsutveckling till konsumenter
Sålda bostäder, antal 1 727 1 242
Försäljningsvärdet av sålda bostäder 6 329 4 795
Startade bostäder, antal 1 462 1 082
Bostäder i pågående produktion, antal 2 167 2 153
Försäljningsgrad i pågående produktion, % 40 36
Resultatavräknade bostäder, antal 1 630 2 419
Bostadsutveckling till investerare
Sålda bostäder, antal 573 251
Försäljningsvärdet av sålda bostäder 1 743 802
Startade bostäder, antal 573 251
Bostäder i pågående produktion, antal 1 010 902
Försäljningsgrad i pågående produktion, %1) 100 100
Resultatavräknade bostäder, antal 465 1 550
1) Exklusive förvaltningsfastigheter.
Aktien och aktieägare
Bonava har två aktieslag, en A-aktie och en B-aktie. Varje A-aktie är 
berättigad till tio röster och varje B-aktie är berättigad till en röst. 
 Aktiekapitalet uppgick per balansdagen till 538 MSEK fördelat 
på 322 816 756 aktier och 594 241 762 röster. Antalet A-aktier upp-
gick per 31 december 2024 till 30 158 334 och antalet B-aktier till 
292 658 422. Antalet B-aktier i eget förvar uppgick till 1 245 355 vilket 
motsvarade 0,4 procent av kapitalet och 0,2 procent av rösterna. Vid 
årets utgång uppgick antalet aktieägare till 28 261 (30 385). 
Bonavas största ägare var Nordstjernan AB med 24,7 procent av 
kapitalet och 49,8 procent av rösterna, följt av Fjärde AP-fonden med 
9,2 procent av kapitalet och 5,6 procent av rösterna samt Schroders 
med 7,0 procent av kapitalet och 3,8 procent av rösterna. De tio största 
ägarna kontrollerade totalt 65,4 procent av kapitalet och 72,7 procent 
av rösterna. 
Under februari 2024 genomförde Bonava en fullt garanterad före-
trädesemission som tillförde bolaget cirka 1 050 MSEK före avdrag för 
emissionskostnader. Emissionen blev övertecknad med 169,7 procent. 
Till följd av företrädesemissionen har Bonavas aktiekapital ökat med 
104 580 931 SEK till 538 324 219 SEK. Mer information om Bonavas 
aktie och ägare samt den genomförda företrädesemissionen finns på 
bonava.com/investor-relations samt sidorna 149–150.
Organisation och medarbetare
Det genomsnittliga antalet anställda i koncernen uppgick under året till 
923 (1 486) medarbetare.
Nomineringsarbete
Vid årsstämman 2024 i Bonava utsågs följande valberedning inför års-
stämman 2025: Peter Hofvenstam, Nordstjernan AB, Lennart Francke, 
Swedbank Robur Fonder, Olof Nyström Fjärde AP Fonden samt styrel-
sens ordförande som adjungerad ledamot. Peter Hofvenstam valdes till 
valberedningens ordförande. För mer information om styrelsens 
 sammansättning, se Bolagsstyrningsrapporten.
Bolagsstyrningsrapport  
Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Bonavas års-
redovisning och utgör inte en del av de formella årsredovisnings-
handlingarna, se avsnittet Bolagsstyrning på sidorna 37–42.
Väsentliga händelser under året
I januari lämnade Lars Granlöf rollen som CFO för Bonava. Samtidigt 
utsågs Lars Ingman till interim CFO. I juni meddelade Bonava att Jon 
Johnsson utsetts till ny CFO med tillträde 2 januari 2025. I december 
fattade Bonavas styrelse beslut om att även utse Jon Johnsson till  
vice VD för Bonava, med tillträde enligt ovan.
Den 10 januari 2024 erhöll Bonava godkännande från 
obligationsinne havarna om ändrade villkor för utestående obligations-
lån om 1 200 MSEK som träder i kraft efter genomförd företrädesemis-
sion och  förlängning av bankfinansieringen. 
Bonava och kreditgivarna har slutfört förhandlingarna avseende för-
längning av krediter med tre år baserat på de huvudsakliga villkor som 
träffades i december 2023 och kreditavtal tecknades den 1 februari. 
Den 1 februari 2024 meddelade Bonava även reviderade finansiella 
mål. Att rörelsemarginalen minst ska uppgå till 10 procent från 2026 
kvarstår och så även vår långsiktiga utdelningspolicy som säger att vi 
ska dela ut 40 procent av koncernens resultat efter skatt över tid. Målet 
avseende nettoskuldsättningsgrad utgår. Nytt mål tillkommer, att 
avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent över tid. Mål-
talen vilar på ett finansiellt ramverk i syfte att balansera de finansiella 
riskerna i verksamheten. Soliditeten ska överstiga 30 procent och 
 nettoskuld ska inte överstiga nettoprojekttillgångar. Därmed förtydligas 
Koncernen
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 49
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 50 =====

att investeringar i byggrätter alternativt utdelning till aktie ägare endast 
kan ske med eget kapital.
Under februari 2024 genomförde Bonava en fullt garanterad före-
trädesemission som tillförde bolaget cirka 1 050 MSEK före avdrag för 
emissionskostnader. 
Bonava har för sina skyldigheter under kreditfacilitetsavtalet och 
 obligationslånet ställt säkerheter över aktierna i det helägda dotter-
bolaget Bonava Group Holding AB i vilket ägandet i koncernens alla 
dotterbolag har samlats genom aktieägartillskott eller apportemission. 
Även aktier i andra väsentliga dotterföretag och vissa koncern interna 
lån har pantsatts för Bonavas skyldigheter under kreditfaci litetsavtalet. 
Väsentliga händelser efter årets slut
Bonava har under februari 2025 genomfört en emission av säkerställda 
gröna obligationer om 960 MSEK, som blev väsentligt övertecknad. 
Kupongen på den nya obligationen är STIBOR +475 bp och löptiden är 
3,5 år. Den tidigare obligationen, som på grund av en step-up struktur 
var betydligt dyrare, löstes och återköptes på en kurs motsvarande 102 
procent av det nominella värdet.
Ersättningar
På årsstämman 2023 beslutades att det maximala utfallet för rörlig 
kontantersättning skall uppgå till högst 60 procent av fast årlig kontant-
ersättning för vd och 50 procent för övriga ledande befattningshavare 
under mätperioden för sådana kriterier. Grunderna för gällande riktlin-
jer ska gälla längst för tiden fram till årsstämman 2027. Dessa riktlinjer 
omfattar koncernledningen inklusive vd, totalt 6 (7) personer i ledande 
befattning.
Bonava tillämpar ersättningsnivåer och anställningsvillkor som 
erfordras för att kunna rekrytera och behålla en ledning med hög kom-
petens och kapacitet att nå uppställda mål. Principerna och formerna 
för ersättningarna ska motivera ledande befattningshavare att göra sitt 
yttersta för att säkerställa aktieägarnas intressen. Ersättningarna ska 
därför vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt enkla, lång-
siktiga och mätbara. Det totala ersättningspaketet ska stödja bolagets 
långsiktiga strategi. Ersättningen till bolagets ledning består av fast lön, 
rörlig ersättning, långsiktigt prestationsbaserat incitamentsprogram, 
pension och övriga förmåner.
Fast kontantlön
Den fasta lönen för ledande befattningshavare ska vara marknadsanpas-
sad och baseras på ansvarsområden, erfarenhet och uppnådda resultat. 
Den fasta ersättningen revideras antingen varje år eller vartannat år.
Rörlig kontant ersättning
Den kortsiktiga rörliga ersättningen ska vara maximerad och relaterad 
till den fasta lönen samt baserad på utfallet i förhållande till uppsatta 
mål, varav den absoluta huvuddelen motsvarar ekonomiska mål. Under 
2024 är den kortsiktiga rörliga ersättningen för vd maximerad till 60 
procent av den fasta ersättningen och för övriga i koncernledningen  
är den maximerad till 50 procent av den fasta ersättningen. 
Rörlig aktiebaserad ersättning
Vid årsstämman den 10 april fattades beslut att inte inrätta ett långsik-
tigt prestationsbaserat aktieprogram 2024 för ledande befattningsha-
vare och nyckelpersoner inom Bonavakoncernen. Närmare information 
om tidigare inrättade långsiktiga incitamentsprogram finns tillgängligt 
på bonava.com. Se även not 4, antal anställda, personalkostnader och 
ledande befattningshavares ersättningar.
Pension och övriga förmåner
Avseende pension erbjuder Bonava premiebaserade lösningar, vilket 
innebär att Bonava betalar premier som utgör en viss andel av den 
anställdes lön. För samtliga medlemmar i bolagets ledning (som inte 
omfattas av kollektivavtalad pensionsförmån, ITP-plan) ska pensions-
premie på fast kontant lön inte överstiga 30 procent. För vd ska pen-
sionspremie på fast kontant lön inte överstiga 35 procent. Rörlig kon-
tantersättning ska inte vara pensionsgrundande, såvida detta inte följer 
av tvingande kollektivavtalsbestämmelser. 
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårds-
försäkring samt bilförmån. Premier och andra kostnader för sådana för-
måner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta kontant-
lönen. För medlemmar i bolagets ledning verksamma i annat land sker 
reglering av pensionsförmån och andra förmåner enligt fast eller tving-
ande lokal praxis, men justeringar ska i det fallet så långt som möjligt 
hållas inom ramen för dessa riktlinjer.
Upphörande av anställning
För ledande befattningshavare som avslutar sin anställning på bolagets 
initiativ, äger i normalfallet rätt till maximalt nio månaders uppsägnings-
tid med avgångsvederlag motsvarande nio månaders fast lön. Bolaget 
ska ha rätt att från avgångsvederlaget göra avdrag för ersättning som 
under nämnda nio månader utbetalas från ny arbetsgivare. För verkstäl-
lande direktör får i stället tillämpas en uppsägningstid om tolv månader 
med avgångsvederlag motsvarande tolv månaders fast lön. Uppsägnings-
tiden uppgår maximalt till sex månader från den ledande befattningsha-
varen sida. Med ledande befattningshavare förstås i detta sammanhang 
vd, CFO och övriga medlemmar av koncernledningen. Styrelsen äger 
rätt att frångå ovanstående riktlinjer för ersättning för ledande befatt-
ningshavare om det i enskilda fall finns särskilda skäl.
Moderbolaget
Nettoomsättning och resultat
Moderbolaget utgörs av verksamheten i Bonava AB (publ). Netto-
omsättningen för bolaget uppgick till 167 (213) MSEK. Resultatet efter 
finansiella poster uppgick till 166 (–1 109) MSEK. 
Medelantalet anställda var under året 47 (60).
Miljöpåverkan
Bonava bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet enligt miljö balken  
i moderbolaget eller dotterföretagen.
Legal hållbarhetsrapport
Den legala hållbarhetsrapporten utgör sidorna 6, 14–26, 41–42, 55–57 
and 100–143. Se not H1 och H2 i hållbarhetsredovisningen för redovis-
ningsprinciper och förändringar i årets rapportering. 
Säsongseffekter
Bonava redovisar intäkter och resultat från försäljning av bostäder 
i samband med överlämnandet av sålda och färdigställda bostäder  
till kunderna. Bonavas verksamheter påverkas av säsongsvariationer, 
vilket innebär att majoriteten av bostäder överlämnas i det fjärde kvar-
talet. Resultatet och kassaflödet före finansiering för fjärde kvartalet är 
därmed normalt starkare än för övriga kvartal.
Belopp och datum
Om inget annat sägs anges belopp i miljoner svenska kronor (MSEK). 
Den period som avses är 1 januari–31 december för resultaträknings-
relaterade poster respektive den 31 december för balansräknings-
relaterade poster. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår att till förfogande  
stående vinstmedel, SEK 6 765 313 947
Disponeras enligt följande:
I ny räkning balanseras 6 765 313 947
Summa SEK 6 765 313 947
Koncernen
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 50
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 51 =====

Segment
Tyskland
Tyskland är Bonavas största marknad med verksamhet i storstads-
regionerna Berlin, Hamburg, Östersjön, Sachsen, Rhen-Ruhr, Köln/
Bonn, Rhen-Main och Rhen-Neckar/Stuttgart som erbjuder lägenheter 
och småhus till konsumenter och hyresrättsprojekt till investerare. 
Resultat
Nettoomsättningen minskade jämfört med föregående år till 5 678 
(7 283) MSEK, vilket förklaras av ett lägre antal överlämnade bostäder 
till konsument och investerare.
Operativ bruttomarginal uppgick till 12,2 (12,6) procent. 
Operativt rörelseresultat uppgick till 431 (628) MSEK, med en 
 operativ rörelsemarginal om 7,6 (8,6) procent. 
Byggrätter och pågående produktion
Byggrätterna ligger något lägre än föregående år och uppgick till  
7 600 (9 000) vid årets slut. 
Antal startade bostäder till konsumenter uppgick till 657 (610) och 
antal startade bostäder till investerare uppgick till 474 (176).
Antalet sålda bostäder till konsumenter var högre än föregående år 
och uppgick till 910 (724). Försäljningsgraden i pågående produktion 
ökade till 50 (44) procent. Antal sålda bostäder till investerare ökade till 
474 (176) och försäljningsgraden i pågående produktion var 100 (100) 
procent.
Finansiell ställning
Det sysselsatta kapitalet uppgick till 6 087 (6 936) MSEK och 
avkastningen på sysselsatt kapital var 4,1 (8,2) procent. Avkast -
ningen sjönk främst på grund av ett lägre resultat efter finansiella 
poster, exklusive räntekostnader.
0
700
1 400
2 100
202420232022
1 888
1 510
1 126 1 125
762
385 1 141
928
213
Resultatavräknade bostäder, antal
 Konsumenter  Investerare
2024 2023
Nettoomsättning 5 678 7 283
Operativt rörelseresultat 431 628
Operativ rörelsemarginal, % 7,6 8,6
Sysselsatt kapital 6 087 6 936
Avkastning på sysselsatt kapital, % 4,1 8,2
Antal anställda, medelantal 453 836
Byggrätter
Byggrätter, antal 7 600 9 000
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal 1 400 1 600
Bostadsutveckling till konsument
Sålda bostäder, antal 910 724
Försäljningsvärdet av sålda bostäder 4 429 3 690
Startade bostäder, antal 657 610
Bostäder i pågående produktion, antal 1 219 1 446
Försäljningsgrad i pågående produktion, % 50 44
Resultatavräknade bostäder, antal 928 1 125
Bostadsutveckling till investerare
Sålda bostäder, antal 474 176
Försäljningsvärdet av sålda bostäder 1 532 637
Startade bostäder, antal 474 176
Bostäder i pågående produktion, antal 745 484
Försäljningsgrad i pågående produktion, % 100 100
Resultatavräknade bostäder, antal 213 385
Antal bostäder i pågående produktion och försäljningsgrad
0
1 000
2 000
3 000
4 000
202420232022
Antal %
0
20
40
60
80
2 033 1 446 1 219
693
484 745
64
58
69
 Konsumenter
 Investerare
  Andel sålda bostäder i pågående produktion
Segment
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2024 51
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiell rapportering
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Koncernen
Segment
Risker
Koncernens räkenskaper och noter
Moderbolagets räkenskaper och noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Fördjupad hållbarhetsinformation
Övrig information
—

===== SIDA 52 =====