FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2024
NollCO2
För att bidra till en klimatneutral samhällsbyggnadssektor i Sverige har Sweden Green Building
Council (SGBC) tagit fram certifieringen NollCO2. Certifieringen syftar till att klimatpåverkan
i produktionsskedet ska minskas med minst 30 procent jämfört med traditionellt byggande.
Under byggnadens hela livscykel ska byggnaden ha nettonoll klimatpåverkan.
™
Hållbarhetscertifieringssystem
Ottar 5, Västerås
Miljöbyggnad
Är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial.
I Miljöbyggnad ingår även hälso och säkerhetsaspekter. Systemet finns i tre nivåer – Guld,
Silver och Brons – och används både för bostäder och lokaler.
EU GreenBuilding
Fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera
energianvändningen med 25 procent, alternativt att använda 25 procent mindre energi jämfört
med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler. GreenBuilding kommer att avvecklas till 2025
och omcertifieras enligt andra certifieringar.
LEED
Är från USA och är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i
världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Certifieringen
finns i fyra nivåer: certified, silver, gold och platinum. Genom LEED (O+M) kan befintliga
byggnader certifieras med fokus på dess drift och underhåll.
WELL
Certifieringen bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute
(IWBI) med säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med
fokus på hälsa och välbefinnande. WELLstandarden utgår från tio koncept som påverkar
hälsa. Utöver att certifiera enskilda byggnader kan bolag ansluta sig till WELL Portfolio och ta
ett samlat grepp kring hälsa och välmående i ett större antal byggnader samtidigt.
BREEAM
Är från Storbritannien och är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifierings
systemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.
BREEAM InUse används för att certifiera befintliga byggnader.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
107
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 108 =====
Revisors rapport från översiktlig granskning av Castellum Aktiebolags (publ)
hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till Castellum Aktiebolag (publ),
org.nr 556475–5550
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum Aktie
bolag (publ) att översiktligt granska Castellum Aktie
bolags (publ) hållbarhetsredovisning för år 2024.
Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens
omfattning på sidan 2 i detta dokument vilket även
omfattar den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Styrelsens och företagsledningens ansvar för
hållbarhetsredovisningen
Det är styrelsen och företagsledningen som har
ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen
inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i
enlighet med tillämpliga kriterier respektive års
redovisningslagen enligt den äldre lydelsen som
gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på
sidan 48 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av
de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning
utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är
tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av
företagets egna framtagna redovisnings och beräk
ningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den
interna kontroll som bedöms nödvändig för att upp
rätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets
redovisningen grundad på vår översiktliga gransk
ning och lämna ett yttrande avseende den lagstad
gade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begrän
sat till den historiska information som redovisas och
omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet
med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande-
uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar
av historisk finansiell information. En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första
hand till personer som är ansvariga för upprättandet
av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga gransk
ningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende
den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet
med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns ytt
rande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En
översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12
har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfatt
ning som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar International Stan
dard on Quality Management 1, som kräver att före
taget utformar, implementerar och hanterar ett
system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,
standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i
lagar och andra författningar. Vi är oberoende i för
hållande till Castellum Aktiebolag (publ) enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en över
siktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker
het att vi blir medvetna om alla viktiga omständig
heter som skulle kunna ha blivit identifierade om en
revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på
en översiktlig granskning och granskning enligt
RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad
slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår
från de av styrelsen och företagsledningen valda
kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa
kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhets
redovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk
ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge
oss grund för vårt uttalande nedan.
Uttalande
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
kommit fram några omständigheter som ger oss
anledning att anse att hållbarhetsredovisningen
inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de
ovan av styrelsen och företagsledningen angivna
kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Signerat enligt dag som framgår av vår elektroniska
underskrift.
Deloitte AB
Harald Jagner
Auktoriserad revisor
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
108
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 109 =====
Bolagsstyrningsrapport
En framgångsrik resa från svensk aktör till nordisk ledare
När jag nu sammanfattar mina 18 år i Castellums
styrelse, varav de senaste tre åren som ordförande,
kan jag med stolthet konstatera att vi har byggt
ett bolag som inte bara vuxit i storlek, utan som
också skapat betydande värde för våra aktieägare,
trots de senaste årens tuffa förutsättningar.
Under denna tid har vi gått från att vara en stark
svensk fastighetsaktör till att bli en nordisk
ledare inom kommersiella fastigheter.
Det är en resa som präglats av strategiska förvärv,
hållbar utveckling och en konsekvent leverans av
stabil avkastning till våra ägare, trots en marknad
som genomgått stora förändringar. Låt mig göra en
tillbakablick.
2007–2012: Stabil tillväxt och långsiktig
värdeskapande
Under mina första år i styrelsen var Castellum ett
bolag med starka lokala marknadspositioner i
Sverige. Vi hade en tydlig strategi att växa organiskt
och genom selektiva förvärv, samtidigt som vi alltid
höll fast vid vår finansiella disciplin.
Fastighetsmarknaden var vid den här tiden präglad
av en hög efterfrågan på kontor och logistikfastighe
ter, och Castellum gynnades av en god svensk kon
junktur. Med vår decentraliserade förvaltningsmodell
säkerställde vi att vi låg nära våra hyresgäster, en
modell som lade grunden för vår framgång under
kommande år.
För aktieägarna innebar denna period en stadig
avkastning, med årliga utdelningar och en stabil
aktiekursutveckling. Här lades också grunden för
framtida värdetillväxt genom att successivt minska
vårt klimatavtryck och investera i energieffektivise
ringar.
2013–2018: Expansion och strategiska tillväxtkliv
Det var under dessa år som Castellum verkligen tog
steget från att vara ett svenskt fastighetsbolag till att
bli en nordisk aktör. Två affärer kom att förändra
bolaget i grunden och skapa betydande värde för våra
aktieägare:
Förvärvet av Norrporten 2016 var en av de största
fastighetsaffärerna i Sverige vid den tiden, som ökade
Castellums fastighetsvärde med över 25 mdkr och
bidrog med högkvalitativa fastigheter i bland annat i
centrala Stockholm och Köpenhamn.
Att samla alla dotterbolagen under varumärket
Castellum nästkommande år var en omstrukturering
som både gav bolaget synergieffekter och hävkraft in
i framtiden.
Efterfrågan på logistiklösningar växte också kraftigt
och Castellum positionerade sig tidigt för att möta
den växande ehandelsboomen genom att utveckla
moderna lager och logistikfastigheter samtidigt som
flera traditionella handelsplatser avyttrades från
portföljen. Säve flygplats förvärvades 2018 med en
byggbar yta om cirka 3 miljoner kvm, en tillgång som
ger bolaget stora utvecklingsmöjligheter under lång
tid framöver.
Under denna period skedde också en förändring i
hur fastighetsbranschen såg på hållbarhet. Där det
tidigare mest varit en fråga om energieffektivitet, blev
nu ”grön finansiering” , ”Parisavtalet” och ”nettonoll
utsläpp” centrala begrepp. Vi insåg tidigt vikten av att
integrera hållbarhet i vår affärsmodell, en strategi
som skapat både ekonomiskt och samhälleligt värde.
För aktieägarna var dessa år mycket gynnsamma.
Castellum levererade en stark totalavkastning, och
aktiekursen steg i takt med att bolaget växte genom
förvärv och ökade hyresintäkter.
2019–2024: Från nationell jätte
till nordisk marknadsledare
De senaste fem åren har varit en av de mest händel
serika perioderna i Castellums historia. Marknaden
har genomgått stora förändringar, från en lång period
med låga räntor och kapitalöverflöd, till en tuffare
ränte och inflationsmiljö. Trots detta är jag övertygad
om att vi gjorde några av de viktigaste förvärven för
Castellums framtida tillväxt just dessa år.
Förvärvet av Kungsleden 2021 gjorde Castellum till
Sveriges största noterade kommersiella fastighets
bolag. Genom affären skapades synergier både
genom operativ effektivitet och densitet i fastighets
portföljen.
Inträdet i Finland gjordes redan 2019 och ytterligare
volym skapades genom Kieloportföljen som förvär
vades 2021. Genom att expandera i Finland har vi
skapat en bättre plattform för vidare tillväxt i Nordens
huvudstäder.
Med investeringen i Entra 2021 etablerades en
position i Norge. Genom det ökade ägandet i början
av 2025 stärker vi vår position på den nordiska fastig
hetsmarknaden ytterligare.
Castellums styrelse har hela tiden haft sitt fokus
på aktieägarvärdet och riskhantering. Vår fina utdel
ningstradition har fått stå på paus under anpass
ningen till nya ekonomiska förutsättningar. Därför är
det extra roligt att få föreslå stämman att återuppta
denna fina tradition igen.
Goda framtidsutsikter
När jag nu lämnar över ordförandeklubban gör jag det
med stor tillförsikt. Castellum har aldrig varit bättre
positionerat för att möta framtiden. Med en robust
balansräkning, en tydlig strategi på nordiska tillväxt
regioner i segmenten kontor och logistik, samt ett
ihärdigt arbete för hållbarhet och digitalisering, ser jag
bolaget som en självklar ledare i den nordiska fastig
hetssektorn.
Till er aktieägare – ett stort tack för ert förtroende
under dessa år. Castellum är ett bolag som har skapat
värde genom både hög och lågkonjunkturer, och jag
är övertygad om att den resan kommer att fortsätta.
Jag vill också tacka styrelse och ledning för det
goda samarbete vi haft under åren som gått. Jag ser
fram emot att följa Castellums utveckling från sidan
och är säker på att nästa ordförande kommer att fort
sätta bygga vidare på den starka plattform vi har
skapat tillsammans.
Per Berggren
Styrelseordförande
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
109
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 110 =====
Valberedning Aktieägare och årsstämma Externa revisorer
People Committee Styrelse Revisionsutskott
Vd Compliance, risk och
intern kontroll
Koncernfunktioner CFO Region-vd
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning avser de beslutssystem genom vilka
ägarna, direkt eller indirekt, styr bolaget. Denna
rapport om Castellums bolagsstyrning avges i enlig
het med årsredovisningslagen och Svensk kod för
bolagsstyrning (”Koden”).1 Castellum Aktiebolag
(publ) är ett svenskt publikt bolag vars aktier är note
rade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets
styrelse har sitt säte i Göteborg och föremålet för
bolagets verksamhet är att direkt eller indirekt
genom hel eller delägda bolag förvärva, förvalta,
utveckla och försälja fast egendom och värde
papper samt att bedriva annan därmed förenlig
verksamhet.
Ramverk för bolagsstyrningen
Castellums bolagsstyrning regleras genom både
externa och interna regelverk. De externa regelver
ken inkluderar lagar och författningar som bland
annat aktiebolagslagen och årsredovisningslagen,
Koden, Nasdaq Stockholms regelverk för emitten
1. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.
En hållbar och ansvarsfull bolagsstyrning
God bolagsstyrning är en grundförutsättning för att skapa förtroende hos aktieägare och andra viktiga
intressenter. Den är också en viktig komponent för att säkerställa att bolaget drivs på ett hållbart och
ansvarsfullt sätt, i linje med gällande lagar, regler och god sed samtidigt som den är skräddarsydd utifrån
Castellums specifika verksamhet.
ter, IFRS standards, EU:s revisionsförordning och
FN:s Global Compact. De viktigaste interna regel
verken är Castellums bolagsordning och interna
styrdokument som bland annat omfattar styrelsens
arbetsordning, policyer, riktlinjer samt processer för
intern kontroll och riskhantering.
Castellum har i alla avseenden följt Koden och
Nasdaqs regelverk för emittenter samt god sed på
aktiemarknaden under året.
Aktieägare och aktier
Per den 31 december 2024 uppgick aktiekapitalet
till 246 300 726 kronor, fördelat på 492 601 452 aktier
med ett kvotvärde om vardera 0,50 kronor per
aktie. Varje aktie har en röst och ger lika rätt till
andel i Castellums kapital.
Per den 31 december 2024 ägdes 62,5 procent av
det totala aktiekapitalet av svenska institutioner,
fonder och privatpersoner och 37,5 procent av
utländska investerare. Den största ägaren var
Struktur för bolagsstyrning
Akelius Residential Property AB (publ), som ägde
10,52 procent av de utestående aktierna, vilket var
den enda registrerade aktieägaren med ett innehav
överstigande 10 procent av antalet röster för samt
liga aktier i bolaget. Under avsnittet aktien och på
bolagets webbplats redovisas ytterligare uppgifter
om aktien.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
110
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 111 =====
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande
organ och det är vid stämman som Castellums
aktieägare har rätt att fatta beslut om bolagets
an gelägenheter. I enlighet med Castellums bolags
ordning sker kallelse till bolagsstämma genom
annonsering i Post och Inrikes Tidningar och på
bolagets webbplats. Att kallelse skett ska annonse
ras i Dagens Industri. Castellums årsstämma ska
hållas i Göteborg eller Stockholm under det första
halvåret efter utgången av varje räkenskapsår. Års
stämman beslutar bland annat om fastställande av
bolagets årsredovisning, disposition av bolagets
vinst eller förlust och om ansvarsfrihet för styrelse
ledamöter och verkställande direktören. Årsstäm
man utser också styrelseledamöter och revisorer
samt beslutar om inrättande av valberedning, styrel
sens och revisorernas arvoden samt riktlinjerna för
bestämmande av lön och annan ersättning till vd
och koncernledning. I enlighet med Castellums
bolagsordning har styrelsen möjlighet att besluta
om att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per
post före en bolagsstämma.
Årsstämma 2024
Castellums årsstämma ägde rum den 7 maj 2024 i
Göteborg. Aktieägarna hade även möjlighet att utöva
sin rösträtt genom poströstning. Vid stämman repre
senterades 280 520 034 av aktierna och rösterna, vilka
företrädde 56,9 procent av antalet aktier och röster.
Bolagsstämma
På årsstämman 2024 behandlades sedvanliga
ärenden för årsstämman.
Årsstämman beslutade även att bemyndiga
styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, besluta om
nyemission av aktier och/eller konvertibler motsva
rande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid
tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndi
gandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Vidare beslutades att bemyndiga
styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, besluta om
förvärv och överlåtelse av egna aktier, där förvärv får
ske av högst så många aktier som motsvarar tio
procent av samtliga aktier i bolaget. Överlåtelser av
egna aktier får ske med avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Slutligen beslutade Årsstämman
även om att implementera Prestationsaktieprogram
2024/2027 och bemyndigade styrelsen att besluta
om förvärv och överlåtelse av högst 172 000 aktier i
Castellum. 132 270 aktier får överlåtas till delta
garna i Prestationsaktieprogram 2024/2027 och
39 730 aktier får överlåtas till tredje part i syfte att
inbringa kapital för täckning av exponeringen mot
sociala avgifter kopplade till tilldelningen av presta
tionsaktier under Prestationsaktieprogram
2024/2027.
Protokoll och andra handlingar från årsstämman
finns tillgängliga på bolagets webbplats.
Valberedning
Castellums valberedning har till uppgift att lägga
fram förslag till årsstämman om antalet styrelse
ledamöter, styrelsens sammansättning och förslag
till styrelsens arvodering. Valberedningen ska också
lägga fram förslag om styrelsens respektive års
stämmans ordförande, om revisorer och deras
arvodering, samt i förekommande fall om ändringar
av instruktionen för utseende av valberedningen.
Valberedningens förslag ska offentliggöras senast
i samband med kallelsen till årsstämman.
Castellums aktieägare har möjlighet att vända sig till
valberedningen med förslag och synpunkter.
Valberedningens ledamöter
Castellums valberedning ska utgöras av styrelsens
ordförande samt en ledamot utsedd av var och en av
de till röstetalet fyra största ägarregistrerade aktie
ägarna, eller de på annat sätt kända största ägarna.
Under 2024 har bolagets ägarkrets förändrats och i
tabellen framgår valberedningens sammansättning
före och efter konstitutionen av valberedningen inför
årsstämman 2025. Inför årsstämman 2025 repre
senterar valberedningens ledamöter tillsammans
cirka 24,2 procent av det totala antalet aktier och
röster i bolaget.
Inför årsstämman 2024 Inför årsstämman 2025
Ledamot Utsedd av ägare Ledamot Utsedd av ägare
Helen Fasth Gillstedt
(valberedningens
ordförande)
Handelsbanken Fonder Helen Fasth Gillstedt
(valberedningens
ordförande)
Handelsbanken Fonder
Kerstin Engström Akelius Residential Property AB
(publ)
Kerstin Engström Akelius Residential Property AB
(publ) och Akelius Apartments
Ltd
Richard Torgerson Nordea Fonder Johannes Wingborg Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondförvaltning
AB (publ)
Celia Grip Swedbank Robur Fonder
Per Berggren
(Castellums
styrelseordförande)
– Per Berggren
(Castellums
styrelseordförande)
–
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
111
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 112 =====
Styrelsen har det övergripande ansvaret för
Castellums strategi och organisation. Därutöver
är styrelsen ansvarig för att utse verkställande direk
tör, tillvarata bolagets och aktieägarnas intresse
samt kontrollera att tillämpliga lagar, bolagsord
ningen och Koden följs.
Styrelsen är även ansvarig för att fastställa och
följa upp koncernens långsiktiga mål och strategier
samt budget. Styrelsen ansvarar för frågor om inves
teringar, kapitalstruktur och finansiering samt kon
trollerar bolagets ekonomiska förhållanden och
identifierar hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets
risker och affärsmöjligheter. Därut över beslutar
styrelsen om att anta relevanta policyer och för att
säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för verk
samheten. Här ingår bland annat bolagets upp
förandekod som sammanfattar bolagets ansvar
och värderingar.
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrel
sens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen
mellan styrelsen och den verkställande direktören.
Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som
ska hanteras på respektive styrelsemöte samt
instruktioner avseende den ekonomiska rapporte
ringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver
också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och
en People Committee. Utskotten bereder och tar
Styrelsen
fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen.
Ledamöterna i utskotten utses årligen av styrelsen
och deras arbetsordning ingår i styrelsens arbets
ordning.
Styrelsens sammansättning
Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen
bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Bolags
ordningen innehåller inga restriktioner avseende
styrelseledamöternas valbarhet. Aktieägarna väljer
styrelseledamöter på årsstämma för tiden intill
slutet av den första årsstämma som hålls efter det
år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under
2024 bestått av sex ledamöter. Ingen styrelse
ledamot har rätt till ersättning vid upphörande
av uppdraget.
Nya styrelseledamöter får en introduktion till
bolaget och dess verksamhet samt genomgår vid
behov börsens utbildning för styrelseledamöter i
börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt
information om bland annat regeländringar och
sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens
ansvar i ett noterat bolag. Styrelsen arbetar kontinu
erligt med att uppdatera sin kollektiva kunskap inom
hållbar utveckling och ESGområdet för att säker
ställa att styrelsen har de erfarenheter och förmågor
som krävs för att kunna hantera och följa upp verk
samhetens hållbarhetsrelaterade påverkan, risker
och möjligheter. Information om styrelseledamö
terna, deras uppdrag utanför koncernen och aktie
innehav i Castellum finns på sidorna 123–124.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att
tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande
direktörens försorg, fortlöpande får den information
som behövs för att kunna följa bolagets ställning,
resultat, likviditet, ekonomiska planering och
utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra
uppdrag beslutat av årsstämman som inrättande
av valberedning och att delta i dess arbete.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden ska majoriteten av styrelsens stämmo
valda ledamöter vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen samt minst två av dessa
även vara oberoende i förhållande till bolagets större
aktieägare. Under 2024 bestod Castellums styrelse
av sex ledamöter, varav sex, 100 procent, var obero
ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen
samt fem, 83 procent, var oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare.
Mångfaldspolicy
Valberedningen tillämpar punkt 4.1 i Koden som
mångfaldspolicy i sitt arbete, med målet att åstad
komma en, med hänsyn till bolagets verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, ända
målsenlig sammansättning, präglad av mångsidig
het och bredd avseende de bolagsstämmovalda
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bak
grund. Castellums nuvarande styrelse består av en
ändamålsenlig sammansättning präglad av mång
sidighet och bredd när det gäller ledamöternas
kompetens och erfarenhet inom strategiskt viktiga
områden för Castellum. Vidare ska en jämn köns
fördelning eftersträvas, vilket återspeglas i att
50 procent av Castellums stämmovalda styrelse
ledamöter är kvinnor och 50 procent är män.
Information om styrelseledamöternas bakgrund
och erfarenheter finns på sidorna 121–122.
Styrelsens arbete under 2024
Castellums styrelse har under 2024 haft 18 samman
träden, varav ett konstituerande sammanträde och
fem styrelsemöten per capsulam. Enligt gällande
arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie
styrelsemöten per kalenderår utöver det konsti
tuerande sammanträdet. Verkställande direktören
närvarar på styrelsens möten och chefsjuristen är
sekreterare. Vid behov deltar även andra medlem
mar från koncernledningen. Vid varje möte behand
las även frågan om eventuellt jäv eller om annan
intressekonflikt föreligger i förhållande till någon av
de frågor som ska behandlas på mötet.
Styrelsen har löpande behandlat strategiska
frågor avseende bolagets verksamhet och inriktning,
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
112
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 113 =====
uppföljning av tidigare genomförda förvärv och
investeringar samt nya investeringar. En viktig del
av styrelsearbetet är de finansiella rapporter som
presenteras kvartalsvis. Styrelsen får också löpande
rapportering beträffande bolagets finansiella ställ
ning. En viktig prioritering för styrelsen under året var
att besluta om att revidera bolagets finansiella mål.
Styrelsen arbetade också med andra strategiskt
viktiga frågor, såsom risk hantering och bolagets
Tabell över deltagande på styrelsemöten
Deltagande av totala möten
Styrelseledamöter Arvode, tkr Styrelse People Committe Revisionsutskott Oberoende
Per Berggren 1 319 18/18 7/7 5/5 Ja
AnnaKarin Celsing 692 18/18 5/5 Ja
Henrik Käll 568 18/18 5/5 Ja
AnnLouise LökholmKlasson 534 18/18 6/7 Ja
Louise Richnau 689 18/18 7/7 Ja
Pål Ahlsén1 568 18/18 4/5 Nej1
1. Inte oberoende i förhållande till större aktieägare.
långsiktiga strategi för att uppnå hållbarhetsmålen.
Vidare har styrelsen fördjupat sig i frågor avseende
fastighetsbeståndet med fokus på beståndets
sammansättning, risker och värdering.
Styrelsen har även haft möten med revisorerna
utan representation från koncernledningen.
Någon ersättning utöver styrelsearvode samt
arvoden för utskottsarbete har ej utgått.
Öskaret, Stockholm
Styrelseutvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av resul
tatet av styrelsens arbete, hur väl arbetssättet
fungerar och hur det kan förbättras. Styrelsens
ordförande har, genom extern konsult, under 2024
genomfört en utförlig utvärdering av styrelsens och
utskottens arbete som följer riktlinjerna enligt
Koden. Utvärderingen visade på ett högt engage
mang samt ett öppet och konstruktivt styrelse
klimat. Styrelseutvärderingen har presenterats för
valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvär
deringen granskades bland annat styrelsens roll
och sammansättning, arbetsklimat, riskhantering,
strategi och mål, uppföljnings och kontrollsystem,
integritet samt kommunikation. Utvärderingen och
efterföljande styrelsediskussion tjänar som under
lag för en fortlöpande utveckling av styrelsens
arbetssätt och för att styrelsen ska kunna fatta
välgrundade beslut.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
113
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 114 =====
Styrelsens arbete
Styrelsen
– Bokslutskommuniké
– Ekonomi och finans
rapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts och
ärendelogg
– Långsiktig finansiell
strategi
– Förslag till utdelning
– STImål koncern
ledning
– Uppföljning strategi
och hållbarhetsarbete
– Extern omvärlds
bevakning
Revisionsutskottet
– Avrapportering årets
bokslut
– Beredning av bok
slutskommuniké
– Avrapportering från
bolagets revisorer
– Genomgång revisions
uppdraget
– Beredning av
årsredovisning
– Genomgång av ev.
materiella tvister
– Incidentrapportering
– Fastställande av
utskottets årliga
agenda
Styrelsen
– Inför årsstämman
– Årsredovisningsfrågor
– Genomgång revisorernas
slutsatser från revisionen
People Committee
– Talangförsörjning och
successionsfrågor
– Bisysslor för ledande
befattningshavare
– Kultur och organisationsfrågor
– Genomgång av personal
rörlighet och sjukfrånvaro
– Genomgång mångfaldsarbetet
Revisionsutskottet
– Beredning av kvartalsrapport
– Revisionsplan
– Utvärdering av revisionsinsatsen
– Upphandling av revision
– Information kring finansiell
rapporteringsprocess
– Rapport rörande regelefterlevnad
– Incidentrapportering
– Enskilt möte compliance
Styrelsen
– Första kvartals
rapporten
– Ekonomi och
finansrapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts och
ärendelogg
– Policydokument antas
– Uppföljning på
investeringar, projekt
uthyrning, vakanser
Styrelsen
– Andra kvartals
rapporten
– Ekonomi och
finansrapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts och
ärendelogg
Revisionsutskottet
– Beredning av
kvartalsrapport
– Genomgång
av revisorns
genomförda
tilläggstjänster
– Genomgång av ev.
materiella tvister
– Incident
rapportering
Styrelsen
– Tredje kvartals
rapporten
– Ekonomi och
finansrapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts och
ärendelogg
– Genomgång av
revisorernas över
siktliga granskning
av Q3rapporten
– Uppföljning av
investeringar,
projektuthyrning,
vakanser
People Committee
– Riktlinjer för ersättning
till ledande befattnings
havare
– Beredning utfall och
förslag nytt incitaments
program
– Ersättningsrapport
– Talangförsörjning och
successionsfrågor
– Genomgång av vd:s
utvärdering ledande
befattningshavare
– Beredning utvärdering vd
Jan Feb Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec
Styrelsen
– Fastställande
budget
– eNPS
– NKI
– Successionsfrågor
– Genomgång risker,
fastställande av
riskbedömning samt
mitigerande åtgärder
– Försäkringar
– ITsäkerhet
– Styrelseutvärdering
– Fördjupningsämnen
Revisionsutskottet
– Beredning av
kvartalsrapport
– Revisorernas översiktliga
granskning av kvartals
rapporten
– Revisorernas granskning
av koncernens intern
kontroll
– Enskilt möte revisor
– Avrapportering riskhante
ringsprocess, kontroller
samt riskbedömningar
– Avrapportering intern
kontroll
– Enskilt möte compliance
– Incidentrapportering
Revisionsutskottet
– Genomgång koncernens
skattesituation
– Rapport avseende
regelefterlevnad
– Rapport förändringar i regelverk
– Utvärdering av effektiviteten
interna kontroller
– Utvärdering behov
av internrevisor
– Utvärdering av utskottets arbete
– Fastställande av årsplan
regelefterlevnad och kontroller
av verksamhetsrisker
Styrelsen
– Strategigenomgång
– Extern omvärlds
bevakning
– eNPS
Konstituerande
styrelsemöte
– Firmatecknare utses
– Utskottens samman
sättning beslutas
– Styrelsesekreterare utses
– Arbetsordning och
beslutsordning antas
People Committee
– Riktlinjer för ersättning
till ledande befattnings
havare
– Incitamentsprogram
– Lönerevision
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
114
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 115 =====
Styrelsen har utsett en People Committee som
löpande utvärderar ledande befattningshavares
ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande mark
nadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa
områden för beslut i styrelsen.
People Committee ska bestå av minst tre styrelse
ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och företagsledningen. People Committee har bland
annat i uppgift att bereda rekryteringar till nyckelroller
i koncernledningen och successionsfrågor, diskutera
målstyrning rörande jämställdhets och mångfalds
frågor, följa och utvärdera tillämpningen av de riktlin
jer för ersättningar till ledande befattningshavare som
årsstämman har beslutat samt följa och utvärdera
pågående och under året avslutade program för
rörliga ersättningar till koncernledningen.
People Committee ska sammanträda minst tre
gånger om året och under 2024 har utskottet sam
manträtt sju gånger. Frågor som hanterades på
mötena var bland annat successionsplanering för
lednings gruppen, vd och ledningsgruppsutvärde
ring, organisationens medarbetarundersökning, per
sonaldata, mångfaldsmål, lönerevision till ledande
befattningshavare, utvärdering av befintliga, samt
beredning av förslag till nya, STI och LTImål för
ledande befattningshavare. Vidare har People Com
mittee utarbetat ett förslag till ersättningsrapporten.
Information om ledamöterna i People Committee
finns på sidorna 121–122.
People Committee
Styrelsen har utsett ett revisionsutskott som över
vakar bland annat revisionsfrågor och bereder
ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen.
Revisionsutskottet ska bestå av minst tre styrelse
ledamöter som inte är anställda av bolaget. Revi
sionsutskottet har bland annat i uppgift att övervaka
bolagets finansiella rapportering, hållbarhets
rapportering och riskarbete samt att hålla sig infor
merad om revisionen av års redovisningen och kon
cernredovisningen löpande under året. Vidare ska
revisionsutskottet fortlöpande träffa koncernens
revisorer för att informera sig om revisionens inrikt
ning och omfattning samt diskutera synen på kon
cernens risker. Revisionsutskottet ska även granska
och övervaka revisorernas opartiskhet och självstän
dighet och då särskilt uppmärksamma om reviso
rerna tillhandahåller andra tjänster än revision (icke
revisionsnära tjänster) samt utvärdera revisions
insatsen och informera bolagets valberedning om
resultatet av utvärderingen.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska sammanträda minst fem
gånger om året, varav bolagets revisorer ska närvara
vid minst två tillfällen. Under ett av de två tillfällena
med revisorerna ska ingen från koncernledningen
närvara. Under 2024 har utskottet sammanträtt fem
gånger. Frågor som hanterades på mötena var bland
annat finansiell rapportering inklusive översyn av
framtida regelverk och dess eventuella påverkan på
Castellum, värdering av fastighetsbeståndet, skatt,
intern kontroll och riskhantering, revisorernas
insats, opartiskhet och självständighet, eventuella
pågående materiella tvister i koncernföretagen
samt incidentrapportering från visselblåsartjänsten.
Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade
frågor avseende bolagets förberedelser inför
införandet av CSRD. Därtill har revisionsutskottet
under året haft enskild tid med compliance och
revisorerna utan koncernledningens närvaro samt
utvärderat behovet av internrevisor.
Information om ledamöterna i revisionsutskottet
finns på sidorna 121–122.
Revisor
Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende
granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyr
ningsrapport, hållbarhetsredovisning, rapport om
gröna obligationer samt granskar även styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning. Årsstäm
man har valt Deloitte till Castellums revisor för tiden
intill slutet av årsstämman 2025. Huvudansvarig
revisor hos Deloitte är den auktoriserade revisorn
Harald Jagner.
Harald Jagner
Castellums revisor
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
115
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 116 =====
Verkställande direktör och koncernledning
Verkställande direktören ansvarar för bolagets
löpande förvaltning och för att leda verksamheten i
enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar
samt att styrelsen erhåller information och nödvän
digt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder
arbetet i koncernledningen och fattar beslut efter
samråd med dess ledamöter. Verkställande direktö
ren är inte ledamot av styrelsen, utan är föredra
gande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens
ledamöter löpande tillställs den information som
behövs för att följa bolagets och koncernens ställ
ning, resultat, likviditet och utveckling.
Castellums koncernledning bestod per den
31 december 2024 av den verkställande direktören,
COO, CFO, Chief Investment Officer, chefsjuristen,
kommunikationsdirektören, Head of People &
Culture, samt de verkställande direktörerna i de fem
regionerna. Under 2024 har koncernledningen haft
16 möten.
Information om medlemmarna i koncernled
ningen finns på sidorna 123–124.
Ersättning till ledande befattningshavare
De nuvarande riktlinjerna för ersättning till ledande
befattningshavare antogs på Castellums års
stämma 2022. Riktlinjerna omfattar ledande
befattningshavare som ingår i Castellums
koncernledning.
Enligt riktlinjerna ska ersättningsnivåerna vara
marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. För ett
fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön.
Pensionsförmåner ska vara premiebestämda och
inte överstiga 33 procent av den årliga lönen. Utöver
fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt
målrelaterade prestationer i enkla och transparenta
konstruktioner enligt ett resultat och aktiekurs
baserat incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig
ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värde
skapande samt hållbarhetsarbetet inom koncernen.
Bolaget har under 2024 följt de tillämpliga ersätt
ningsriktlinjerna som antogs av årsstämman 2022,
med undantag för att styrelsen har valt att nyttja
rätten i riktlinjerna att tillfälligt göra avsteg om det
finns särskilda skäl och beslutat att som en del i
rekryteringsprocessen ge en ledande befattnings
havare ett engångsbelopp i samband med anställ
ningens början, inom ramen för riktlinjernas maxi
mala ersättning. Därutöver har en ledande befatt
ningshavare, i likhet med förra året, erhållet årlig
ersättning motsvarande fullt STIutfall i enlighet med
avtal om ersättning under de tre första anställnings
åren, inom ramen för riktlinjernas maximala ersätt
ning. För ytterligare information angående ersätt
ning till koncernledningen, se not 9.
Styrelsens förslag till beslut om antagande
av uppdaterade riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
Styrelsen för Castellum Aktiebolag föreslår att
årsstämman den 7 maj 2025 fattar beslut om
följande riktlinjer för bestämmande av lön och
annan ersättning till ledande befattningshavare i
Castellum, att gälla tills vidare. I förhållande till
nuvarande riktlinjer innebär förslaget huvudsak-
ligen, mot bakgrund av de av Castellums styrelse
i maj 2024 antagna nya övergripande finansiella
målen och det av årsstämman 2024 antagna lång-
siktiga incitamentsprogrammet, en förändring av
det resultat- och aktiekursrelaterade incita-
mentsprogram som beslutas av styrelsen inom
ramen för dessa riktlinjer.
Riktlinjernas främjande av Castellums affärs-
strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
En övergripande målsättning med verksamheten i
Castellum är att skapa en god utveckling av aktie
ägarvärde över tid, vilket ska uppnås genom att
implementera bolagets affärsstrategi. Affärsstrate
gin innebär i korthet att Castellum genom verklig
närhet till kund, innovation och kompetens, ska
skapa framgångsrika och hållbara arbetsplatser i
nordiska tillväxtregioner (för ytterligare information
om Castellums affärsstrategi, se https://www.
castellum.se/omcastellum/strategi/). Castellum
ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor
som erfordras för att rekrytera och behålla en kon
cernledning med god kompetens och kapacitet att
nå uppställda mål, implementera affärsstrategin
och tillvarata Castellums långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete. Styrelsen betrak
tar och utvärderar ersättningen som en helhet
bestående av komponenterna fast lön, pensions
förmåner, rörlig ersättning samt ickemonetära för
måner. Marknadsmässighet och konkurrenskraft
ska gälla som övergripande principer för ersätt
ningen till ledande befattningshavare i Castellum
och dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt
ningshavare kan erbjudas sådan ersättning.
Beredning av frågor om ersättning till
ledande befattningshavare
I Castellum finns en People Committee som består
av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ord
förande. People Committees ledamöter ska vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled
ningen. People Committee utser en av ledamöterna
till ordförande i People Committee. I förhållande till
styrelsen ska People Committee ha en beredande
funktion i fråga om ersättningsprinciper, ersätt
ningar och andra anställningsvillkor för ledande
befattningshavare. People Committee ska således
utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, som styrelsen ska
underställa årsstämman för beslut, samt utvärdera
tillämpningen av de riktlinjer årsstämman fattat
beslut om. Vidare ska People Committee bereda,
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
116
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 117 =====
inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer,
förslag rörande ersättning till verkställande direktö
ren och övriga ledande befattningshavare. People
Committee ska årligen utvärdera verkställande
direktörens insatser. Vidare ska People Committee
följa och utvärdera under året pågående och avslu
tade program för rörliga ersättningar till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstruk
turer och ersättningsnivåer i Castellum. Dessutom
ska People Committee årligen upprätta en ersätt
ningsrapport som ska framläggas vid årsstämman
för godkännande. Vid People Committees och
styrelsens behandling av och beslut i ersättnings
relaterade frågor ska inte verkställande direktören
eller andra ledande befattningshavare som ingår i
koncernledningen närvara, i den utsträckning de
berörs av frågorna.
Kretsen av befattningshavare och slag av
ersättning som omfattas av riktlinjerna
Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare
som ingår i koncernledningen i Castellum. Riktlin
jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och
förändringar som görs i redan avtalade ersättningar,
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman
2025.
Fast lön
För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form
av fast lön. Den fasta lönen ska grundas på mark
nadsmässiga förutsättningar och fastställas med
hänsyn tagen till kompetens, ansvarsområde och
prestation.
Pensionsförmåner
Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsför
måner i form av ålderspension och premiebefrielse,
som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäkring,
som ska vara förmånsbestämd. Rörlig ersättning
ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat
följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser
som är tillämpliga på den ledande befattningshava
ren vid utbetalningstillfället (i vilket fall erforderlig
justering ska ske av den rörliga ersättningen så att
kostnadsneutralitet uppnås för bolaget). Ledande
befattningshavares pensionsförmåner får inte över
stiga 33 procent av den årliga lönen (fast respektive
rörlig), inklusive semesterersättning.
Rörlig ersättning
Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar
tydligt målrelaterade prestationer i enkla och trans
parenta konstruktioner kunna erbjudas. De rörliga
ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda
och mätbara kriterier. Sådan rörlig ersättning ska
syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom
koncernen, genom att främja Castellums affärsstra
tegi och långsiktiga intressen, inklusive dess håll
barhetsarbete, och ska utgå inom ramen för ett
resultat och aktiekursrelaterat incitamentspro
gram. Total rörlig ersättning per år får inte överstiga
den fasta årliga lönen.
Resultat- och aktiekursrelaterat
incitamentsprogram
Det resultat och aktiekursrelaterade incitaments
programmet består av två delar, dels en ettårig
ersättning (STI) som grundas på faktorer kopplade
till Castellums övergripande finansiella mål, håll
barhetsmål och utvecklingen av individuellt mål
satta faktorer, dels, vad avser av styrelsen sedan
tidigare fattade beslut, en treårig ersättning (LTI)
som grundas på i vilken utsträckning uppställda mål
uppnåtts avseende aktiekursutveckling under en
treårsperiod. Programmets utformning ska ta sin
utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka
koncernledningens intressen med aktieägarnas
intressen, bland annat genom att öka andelen av
den totala ersättningen som är kopplad till koncer
nens lönsamhet. Prestationsmålen enligt det resul
tat och aktiekursrelaterade incitamentsprogram
met har därmed en tydlig koppling till affärsstrategin
och Castellums långsiktiga värdeskapande,
inklusive dess hållbarhetsarbete.
Den aktiekursrelaterade treåriga delen av
programmet har utgått från och med år 2024. Rikt
linjerna omfattar således enbart en sedan tidigare
antagen aktiekursrelaterad treårig del av program
met (LTI 2023–2025).
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som
beslutas av bolagsstämman.
Resultatbaserad ersättning (STI)
Den resultatbaserade ersättningen har en ettårig
prestations och intjänandeperiod som är respek
tive räkenskapsår. Utfall av den årsvisa resultat
baserade ersättningen ska baseras på av styrelsen
förutbestämda och mätbara kriterier kopplade till
Castellums övergripande finansiella mål, hållbar
hetsmål samt på en helhetsbedömning av utveck
lingen av vissa individuellt målsatta faktorer som
styrelsen beslutar prioritera under det aktuella
räkenskapsåret.
Maximalt utfall för den årsvisa resultatbaserade
ersättningen per ledande befattningshavare uppgår
till en halv årslön per räkenskapsår, baserat på res
pektive deltagares årslön per juli månad respektive
år. Om ersättning ska utgå sker utbetalning i form av
lön årsvis efter det att bokslutet för det aktuella
räkenskapsåret fastställs.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
117
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 118 =====
Aktiekursrelaterad ersättning (LTI)
Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig
prestations och intjänandeperiod. Utfall av den tre
åriga aktiekursrelaterade ersättningen baseras dels
på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal
under treårsperioden, dels på Castellumaktiens
totalavkastning i jämförelse med ett eller flera rele
vanta index för fastighetsaktier under mätperioden.
För full rörlig ersättning enligt det treåriga program
met krävs dels att totalavkastningen uppgår till
minst 50 procent under perioden, dels att total
avkastningen överstiger respektive indexutveckling
med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett
utfall i spannet 0–50 procent respektive 0–5 procent
enheter sker en linjär beräkning av utfallet och den
ersättning som ska utgå.
Maximalt utfall för den aktiekursrelaterade ersätt
ningen per ledande befattningshavare uppgår till en
halv årslön per program (treårsperiod), baserat på
ett genomsnitt av respektive deltagares årslön per
juli månad för samtliga tre år som omfattas av res
pektive aktiekursrelaterade incitamentsprogram.
Om ersättning ska utgå sker utbetalning i form av
lön efter utgången av respektive mätperiod om tre
räkenskapsår. Deltagarna ska förbinda sig att för
värva Castellumaktier för minst halva beloppet av
utfallande aktiekursrelaterad ersättning efter skatt.
Generella föreskrifter
Styrelsen beslutar om de detaljerade villkoren för
det resultat och aktiekursrelaterade incitaments
programmet inom ramen för de villkor som framgår
av dessa riktlinjer. När mätperioden för uppfyllelse
av kriterier för utbetalning av rörlig ersättning avslu
tats ska en bedömning ske i vilken utsträckning
kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan
bedömning. Såvitt avser finansiella mål ska bedöm
ningen baseras på den av Castellum senast offent
liggjorda finansiella informationen. Utfallande
ersättning enligt incitamentsprogrammet utbetalas
i form av lön, inkluderar semesterersättning och ska
inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer
av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är
tillämpliga på den ledande befattningshavaren vid
utbetalningstillfället. För det fall utfallande ersätt
ning till den ledande befattningshavaren är
pensionsgrundande enligt tvingande kollektiv
avtalsbestämmelser, ska erforderlig justering ske
av ersättningen så att kostnadsneutralitet uppnås
för bolaget.
Icke-monetära förmåner
De ledande befattningshavarnas ickemonetära
förmåner får innefatta bl.a. sjukvårdsförsäkring,
mobiltelefon och bilförmån. För den verkställande
direktören får premier och andra kostnader i anled
ning av sådana förmåner inte överstiga 2 procent
av den fasta årliga lönen. För övriga ledande
befattnings havare får premier och andra kostnader
i anledning av sådana förmåner sammanlagt inte
överstiga 5 procent av den totala fasta årliga lönen.
Uppsägning och avgångsvederlag
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets
sida, inte överstiga sex månader för verkställande
direktören, respektive tolv månader för övriga
ledande befattningshavare. Uppsägningstiden ska,
vid uppsägning från verkställande direktörens eller
övriga ledande befattningshavares sida, vara sex
månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och
andra anställningsförmåner, med avräkning för lön
och annan ersättning som erhålls från annan
anställning eller verksamhet som den anställde har
under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte
beträffande den verkställande direktören. Vid bola
gets uppsägning av verkställande direktören utgår
ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner,
som inte ska reduceras till följd av andra inkomster
den verkställande direktören erhåller.
Lön och anställningsvillkor för övriga anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för Castellums övriga anställda beaktats genom att
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättning
ens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid utgjort en del av People
Committees och styrelsens beslutsunderlag vid
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Frångående av riktlinjerna i fall där särskilda
skäl föreligger
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns sär
skilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för
att tillgodose Castellums långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete. Som angivits ovan
ingår det i People Committees uppgifter att bereda
styrelsen beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Aktieägarnas synpunkter
Styrelsen har inte erhållit några synpunkter från
aktieägarna på befintliga riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
118
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 119 =====
Styrelsen ansvarar för att säkerställa effektiva
interna kontroller avseende finansiell rapporte-
ring och hållbarhetsrapportering. Detta arbete
syftar till att säkerställa att rapporteringen är
tillförlitlig, följer relevanta lagar, förordningar
och standarder, samt ger en rättvisande bild av
företagets finansiella ställning och hållbarhets-
påverkan.
Styrelsens rapport över intern kontroll avseende
finansiell rapportering och hållbarhetsrapportering
På Castellum finns en Internal Controller som till
sammans med complianceansvarig ansvarar för att
säkerställa en god intern kontrollmiljö.
Castellums interna kontroll består av fem delar:
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter,
information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Castellum har en centraliserad ekonomifunktion och
ett hållbarhetsteam. Tillsammans med bolagets
styrdokument utgör detta grunden för en god intern
kontrollmiljö. Beslutsvägar, befogenheter och
ansvar anges i styrdokumenten vilka de interna kon
trollerna bygger på. Styrdokumenten uppdateras
regelbundet i enlighet med tillämplig lagstiftning,
redovisningsstandarder, rapporteringskrav samt
noteringskrav.
Riskbedömning
Riskhanteringen finns inbyggd i berörda processer
och olika metoder används för att värdera och miti
gera risker för att uppnå bolagets mål samt för att
säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för
hanteras i enlighet med Castellums styrdokument.
Bolaget har ett risk och complianceteam som
arbetar med att bedöma koncernens risker. Årliga
genomgångar görs av det som har noterats utifrån
de interna kontrollerna och riskkartläggningen samt
uppföljning sker kring hanteringen.
För mer information om verksamhetens risker och
riskhantering, se sidorna 41–46.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende finansiell
rapportering och hållbarhetsrapportering hanteras
genom bolagets kontrollstrukturer och resulterar i
ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna
omfattar bland annat uppföljning på flera nivåer i
organisationen samt avtalskontroll, systemgransk
ningar och avstämning av styrelsebeslut och av
styrelsen fastställda policyer.
Castellums ekonomi och finansfunktion samt
hållbarhetsteam verkar centralt och har enhetliga
rutiner och processer vilket skapar förutsättningar
för ett effektivt arbetssätt samt möjliggör genom
gång av kontroller på ett strukturerat sätt. Tydlig
dokumentation av kontroller med löpande uppfölj
ningar av dessa säkerställer konsekvent arbetet och
effektiva processer.
Information och kommunikation
Castellums styrdokument revideras minst årligen
och kommuniceras till samtlig personal. Vid nyan
ställning förväntas medarbetare ta del av dessa och
det sker löpande utbildningar. Koncernledningen
och styrelsen erhåller regelbundet finansiell infor
mation med kommentarer till det finansiella resulta
tet och riskerna. Vidare får styrelsen information om
riskhantering, intern kontroll och finansiell rappor
tering från bolagets risk och complianceteam samt
från revisorerna genom revisionsutskottet. För extern
informationsgivning finns en kommunikationspolicy
som säkerställer att informations givningen blir
korrekt och fullständig.
Uppföljning
Styrelsen, genom revisionsutskottet och styrelsens
hållbarhetsarbetsgrupp, utvärderar regelbundet den
information som bolagsledningen och revisorerna
lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt
tagelser och bedömning av den interna kontrollen
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år.
Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning
av den genomförda riskbedömningen och beslutade
åtgärder. Revisionsutskottets och styrelsens över
vakning är av särskild betydelse för utvecklingen av
den interna kontrollen och för att säkerställa att
åtgärder vidtas rörande eventuella brister. Efter att
ha utvärderat den interna kontrollmiljön och effekti
viteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen att
bolaget saknar behov av en internrevisionsfunktion.
Göteborg i april 2025
Castellum Aktiebolag (publ)
Styrelsen
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
119
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 120 =====
Finanspolicy
Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell
risk och för hur den finansiella verksamheten ska
bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret
för den finansiella verksamheten fördelas samt hur
riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finans
policyn finns instruktioner för hur den operativa
verksamheten ska bedrivas.
Uppförandekod
Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett
ansvarsfullt sätt med målsättningen att alla affärer
ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande.
Styr koncernen i förhållande till medarbetare,
uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra
intressenter. Castellums uppförandekod återfinns
på bolagets webbplats.
Uppförandekod för leverantörer
Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som
för koncernens medarbetare gällande att bedriva
verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med mål
sättningen att alla affärer ska präglas av hög
affärsmoral och ansvarskännande. Castellums
uppförandekod för leverantörer återfinns på bolagets
webbplats.
Insiderpolicy
Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapital
marknaden genom att beskriva handels och
rapporteringskrav.
Hållbarhetspolicy
Ger riktlinjer för hur hållbarhets arbetet i koncernen ska
bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och
vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en
integrerad och naturlig del i verksamheten och baserad
på delaktighet och engagemang.
Kommunikationspolicy
Säkerställer att all kommunikation från koncernen är
korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid
rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern
kommunikation.
Krishanteringspolicy
Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och
kommunicera vid en eventuell kris.
Skattepolicy
Säkerställer ett tydligt ramverk för skattehanteringen
inom Castellumkoncernen som ett led i bolagets
hållbarhetsarbete. Skattepolicyn fast ställer prin
ciperna för efterlevnad av skatter i de länder som
Castellum verkar.
Arbetsmiljöpolicy
Säkerställer att Castellum har en god arbetsmiljö
och att bolaget gemensamt jobbar för den.
Castellumkoncernen arbetar aktivt och före
byggande med frågor som rör arbetsmiljön
enligt de lagar och förordningar som gäller.
Närståendepolicy
Säkerställer att såväl lagar som regler avseende
närståendetransaktioner följs och att Castellums
förtroende och rykte på kapitalmarknaden upprätt
hålls. Policyn tydliggör även jävsregler enligt aktie
bolagslagen, som riktar sig till styrelse och vd.
Personuppgiftspolicy
Säkerställer att personuppgifter behandlas i enlighet
med tillämplig dataskyddslagstiftning.
Policy avseende styrelsesammansättning,
firmateckning, fullmakt och attest
Fastställer styrelsesammansättningen i koncernens
dotterbolag, hur firman ska tecknas och fullmakter
utformas samt vad som gäller för attester.
Castellums policyer
Visselblåsning
Castellum har en visselblåsartjänst som finns
tillgänglig på bolagets webbplats och intranät.
Visselblåsartjänsten ger både medarbetare
och externa intressenter möjlighet att anonymt
rapportera eventuella ageranden eller miss
förhållanden som innebär konstaterad eller
misstänkt överträdelse av bland annat lagar och
styrdokument. Tjänsten administreras av en extern
part för att säkerställa anonymitet och inkomna
ärenden skickas till utsedda befattningshavare
inom Castellum för hantering samt till ordförande
i revisionsutskottet.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
120
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 121 =====
Per Berggren Pål Ahlsén Anna-Karin Celsing Henrik Käll
Styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot
sedan 2007. Ledamot i revisionsutskottet och People
Committee.
Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i
revisionsutskottet.
Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande i
revisionsutskottet.
Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot i
revisionsutskottet.
Född 1959 1972 1962 1967
Utbildning Civilingenjör, KTH och ekonomisk utbildning,
Stockholms universitet.
Magisterexamen i nationalekonomi, Stockholms
universitet.
Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Civilekonom, Uppsala universitet och studier vid HEC.
Tidigare befattningar Vd i Hemsö Fastighets AB, vd i Jernhusen AB,
affärsområdeschef i Fabege AB (publ), vd i Drott
Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter
Stockholm AB.
Lång erfarenhet från fastighetssektorn rörande
fastighetsförvaltning, finansiering och transaktioner
samt ledarskap. Har tidigare varit vd och koncernchef,
Tysklandschef samt arbetat inom affärsutveckling på
Akelius Residential Property AB (publ).
Har en bakgrund inom bank, finans och investerar
relationer. Har tidigare bland annat varit chef för
investerarrelationer på Swedbank och även ingått i
koncernledningen på Ratos som informationschef.
Lång bakgrund inom bank och finans och har bland
annat varit globalt ansvarig för försäljning och trading
på Nordea Markets. Dessförinnan, bland annat,
verksam i London på bankerna Natixis och Dresdner
Kleinwort. Styrelseledamot för Hoist Finance AB.
Aktuella uppdrag Styrelseordförande i Podium Fastigheter AB,
Fondamentor AB och Fastighetsloggen Propify AB.
Styrelseledamot i Förvaltnings AB Somsok, Brisas lnvest
AB, Collegio AB, RetailFast Holding AB, Litsby Förvaltning
AB, Förvaltnings AB Skarpäng samt Tingsvalvet Fastighets
AB och i flera av dess dotterbolag. Per är även Senior
Advisor för Slättö Förvaltning AB.
Styrelseordförande i Akelius Residential Property
AB (publ) samt styrelsesuppleant i Tobias Frick
Fastighet AB.
Styrelseledamot i AKC Råd AB, Volati AB, Landshypotek
Bank AB, OX2 AB, Peas lndustries AB, KLOB i Stockholm
AB, Svensk Husproduktion AB, Tim Bergling Foundation,
Stiftelsen Orionteatern och Stiftelsen Beckmans
Designhögskola.
Styrelseordförande i Fxity AB och Garantum
Fondkommission AB samt styrelseledamot i Bellmer
Capital AB och Nordend AB.
Aktieinnehav 21 997 – 5 500 3 000
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen
Ja Ja Ja Ja
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Ja Nej Ja Ja
Tidigare erfarenhet
Fastighetsbranschen
Projektutveckling
Teknologi
ESG
Finansiering och aktiemarknad
Transaktioner och M&A
Redovisning
Riskhantering
Styrelse
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
121
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 122 =====
forts. Styrelseforts. Styrelse
Uppgifterna avser förhållandet den 28 februari 2025.
Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga
och hemmavarande barns, närstående bolags innehav
samt innehav via kapitalförsäkring.
Ann-Louise Lökholm Klasson Louise Richnau Malin Löveborg
Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i People
Committee.
Vice ordförande sedan 2024 och styrelseledamot
sedan 2023. Ordförande i People Committee.
Chefsjurist, är styrelsens sekreterare.
Född 1971 1966
Utbildning Computer Science, Göteborgs universitet och
Advanced Strategic Management, IMD.
Civilingenjör, KTH samt CEFA och CESGAcertifikat.
Tidigare befattningar Vd för Sweco Sverige AB sedan 2018. Har en bakgrund
som chef och ledare på Ericsson och har haft flera olika
ledande befattningar inom Swecokoncernen.
Lång bakgrund inom fastighetssektorn med
investeringar, transaktioner, finansiering, etablering
av nya verksamhetsområden, samt hållbarhetsfrågor.
Tidigare erfarenhet från APfonderna (1–3), Drott Riks AB
och Nordanö. Ansvarat för uppbyggnaden av Brunswick
Real Estate Capital, den första nordiska institutionella
fastighetskreditfonden (idag Niam Credit).
Aktuella uppdrag Vd och styrelseledamot i flera dotterbolag
inom Swecokoncernen. Styrelseledamot i
Innovationsföretagen, Svenskt Näringsliv, Sweco
ÅF Healthcare AB och Bemsiq AB. AnnLouise
är även huvudmannaråd i Svenska Mässan och
valberedningsledamot i Sweden Green Building Council.
Styrelseordförande i Bantaba AB. Styrelseledamot
i Eastnine AB (publ), Lotsberget AB, Propel Capital
V AB, Propel Capital VI AB, Sunna Group AB och
Råsundapokalen AB.
Aktieinnehav 3 000 26 775
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen
Ja Ja
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Ja Ja
Tidigare erfarenhet
Fastighetsbranschen
Projektutveckling
Teknologi
ESG
Finansiering och aktiemarknad
Transaktioner och M&A
Redovisning
Riskhantering
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
122
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 123 =====
Koncernledning
Joacim Sjöberg Sebastian Schlasberg Jens Andersson Mats Eriksson Per Gawelin Kristina Grahn Persson
Anställd som verkställande direktör
och koncernchef sedan 2023.
Anställd som COO sedan 2023. Anställd som finanschef sedan 2022,
och som CFO sedan 2023.
Anställd som verkställande direktör
Region Mälardalen sedan 2022.
Anställd sedan 2006 och som
verkställande direktör Region Mitt
sedan 2018.
Anställd som Head of People &
Culture sedan 2025.
Född 1964 1982 1973 1963 1978 1973
Utbildning Jur. kand., Stockholms universitet. Bachelor of Science in Economics
and Business Administration,
Copenhagen Business School.
Civilekonom, Linköpings universitet
och KTH.
Gymnasieingenjör Hus &
Stadsplanering, Rudbecksskolan
Örebro.
Gymnasieekonom. Executive Master of Business
Administration (MBA) Lunds
Universitet och Ekonomihögskolan
Kandidatexamen, huvudinriktning
psykologi. PAprogrammet
Mittuniversitetet.
Tidigare
befattningar
Chefsroller hos Jones Lang
LaSalle, Swedbank, Öhman
Fondkommission, HSH Nordbank,
Alfred Berg Fondkommission och
Enskilda Securities. Advokat på
Mannheimer Swartling Advokatbyrå.
Styrelseordförande i Beijerinvest AB,
Räckesbutiken Sweden AB, Centro
Kakel & Klinker AB, JLL Transaction
Services AB och Tendium Holding AB,
samt styrelseledamot i JLL Capital
Markets AB, G&L Beijer Import och
export och Wästbygg.
Lång erfarenhet från ledande
befattningar i fastighetsbranschen,
bland annat som ansvarig för Asset
management på Scius Partners,
regionchef Stockholm på Corem
Property Group och dessförinnan
analytiker på Catella Corporate
Finance.
Lång erfarenhet från bank,
fastighets och kapital marknad.
Finanschef och ansvarig för den
amerikanska marknaden på Corem
Property Group AB/Klövern AB samt
vd för flera av dess dotterbolag.
Projektledare på Catella Corporate
Finance AB, grundare och CFO på
Vanir AM AB samt dessförinnan First
Vice President på Aareal Bank AG.
Regionchef Mälardalen Kungsleden
Fastighets AB, affärsansvarig Retail
Newsec Asset Management AB, chef
fastighetsutveckling Ica Fastigheter
AB, affärs områdeschef NIAM AB och
fastighets chef Siab AB.
Erfarenhet från fastighetsbranschen
och ledarerfarenhet som lagkapten
och spelare i fotbollsklubben
Örebro SK.
Lång erfarenhet av ledande
befattningar inom hållbarhet
och HR från fastighetsbranschen
och fastighetsfondbolag. Bland
annat som chef hållbara affärer
Diös Fastigheter, Head of People
& Culture på Areim och tidigare
rekryteringskonsult inom
Manpower Experis.
Aktuella uppdrag Styrelseledamot i Valhalla Corporate
Advisor AB, KlaraBo Sverige AB och
Entra ASA.
– Styrelseledamot i Trummelsberg
Förvaltning AB.
– Styrelseledamot i Cleanica AB. Styrelseledamot i SH bygg, sten
& anläggning AB med tillhörande
dotterbolag.
Aktieinnehav 27 492 2 958 16 985 9 450 5 287 2 000
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
123
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 124 =====
forts. Koncernledning
Malin Löveborg Anna-Karin Nyman Ola Orsmark Örjan Rystedt Kristina Sawjani Sven Stork
Anställd som chefsjurist sedan 2022. Anställd som kommunikations
direktör sedan 2018.
Anställd som verkställande direktör
Region Öresund sedan 2014.
Anställd som chef för projekt sedan
2019 och verkställande direktör
Region Väst sedan 2023.
Anställd som Chief Investment
Officer sedan 2020.
Anställd som verkställande direktör
Region Stockholm sedan 2022.
Född 1978 1983 1971 1975 1975 1967
Utbildning Jur. kand. Multimediajournalism och
genusvetenskap, Karlstads
universitet.
Civilingenjör. Certifierad
styrelseledamot.
Civilingenjör, KTH. Civilingenjör. Civilingenjör, KTH.
Tidigare
befattningar
Lång erfarenhet från fastighets
branschen, senast som chefsjurist
på Corem Property Group AB/Klövern
AB samt dessförinnan advokat på
Setterwalls advokatbyrå AB.
Erfarenhet från flera chefs
befattningar som kom munikations
direktör på Jernkontoret, presschef
på näringsdepartementet, stabschef
på landsbygdsdepartementet,
politiskt sakkunnig i riksdagen,
journalist, redaktör och ledarskribent.
Lång erfarenhet från fastighets
branschen, senast som affärs
områdeschef på Jernhusen.
Omfattande erfarenhet från
fastighetsbranschen, bland annat i
ledande befattningar på Skanska.
Lång erfarenhet från ledande
positioner inom fastighetsbranschen
som transaktionschef på AFA
Fastigheter, Senior Investment
Manager Folksam samt rådgivning
på Catella.
Key Account Manager på Newsec
Asset Management AB, Asset
Manager på Niam AB, projektledare
på NCC Property Development
AB och regionchef Stockholm
Kungsleden Fastighets AB.
Aktuella uppdrag – Styrelseledamot Byggherrarna. Styrelseledamot i IDEON AB.
Kommanditdelägare i Easy
Kommanditbolag och i Ofcourse
Kommanditbolag.
Styrelseledamot i Halvorsäng
Fastighets AB och Halvorsäng
Holding AB.
Styrelseledamot i M&P Management
AB, Sawjani 2019 AB och Sawjani
2022 AB.
Styrelseledamot i samverkansbolag
för stadsutveckling i Kista som heter
Kista Limitless AB.
Aktieinnehav 2 500 2 478 14 175 2 896 8 858 3 979
Uppgifterna avser förhållandet den 28 februari 2025. Aktieinnehavet omfattar eget,
makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt
innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga
aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
124
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
===== SIDA 125 =====
Finansiella
rapporter6
Översikt och nyckeltal 126
Finansiella rapporter 130
Förslag till vinstdisposition 167
Årsredovisningens
undertecknande 168
Revisionsberättelse 169
Lindholmen 30:5, Göteborg
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT125
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 126 =====
Översikt och nyckeltal
Flerårsöversikt
2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Resultaträkning, mkr
Intäkter 9 849 9 806 8 928 6 353 6 004 5 821 5 577 5 182 4 533 3 299
Fastighetskostnader –3 063 –3 240 –3 089 –2 007 –1 669 –1 708 –1 632 –1 605 –1 497 –1 074
Driftöverskott 6 786 6 566 5 838 4 346 4 335 4 113 3 945 3 577 3 036 2 225
Centrala administrationskostnader –241 –403 –270 –174 –149 –163 –158 –162 –143 –113
Förvärvs och omstruktureringskostnader m.m. — — –7 –103 –95 –9 — –5 –163 —
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures –260 –2 284 –373 1 142 — — — — 3 23
Räntenetto m.m. –2 083 –2 162 –1 531 –784 –786 –782 –835 –885 –832 –602
Leasingkostnad/tomträttsavgäld –72 –73 –76 –27 –20 –22 — — — —
Resultat inkl. intresseföretag och joint ventures 4 130 1 644 3 581 4 400 3 285 3 137 2 952 2 525 1 901 1 533
Värdeförändringar fastigheter –1 627 –14 534 –3 537 7 185 3 863 3 918 5 216 4 540 4 085 1 837
Värdeförändringar finansiellt innehav –5 –9 –57 42 — — — — — —
Nedskrivning goodwill –188 –474 –440 –194 — –179 — — –373 —
Värdeförändringar derivat 451 –1 235 2 690 325 –120 –111 152 247 82 216
Omvärdering resultat vid stegvisa förvärv — — — 111 — — — — 27 –2
Aktuell skatt –172 –12 –15 –173 –186 –165 –74 –96 –23 –16
Uppskjuten skatt –232 3 028 –472 132 –1 227 –950 –793 –1 340 –727 –687
Årets resultat 2 357 –11 592 1 750 11 828 5 615 5 650 7 453 5 876 4 972 2 881
Övrigt totalresultat –52 138 –164 121 –172 45 8 –8 6 –8
Årets totalresultat 2 305 –11 454 1 586 11 949 5 443 5 695 7 461 5 868 4 978 2 873
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter 135 711 137 552 153 563 153 146 103 042 95 168 89 168 81 078 70 757 41 818
Goodwill 4 307 4 495 4 969 5 544 1 673 1 691 1 659 1 659 1 659 —
Andelar i intresseföretag och joint ventures 9 924 10 008 13 286 13 571 2 729 — — — — 526
Derivat 2 539 1 948 3 214 — — — — — — —
Övriga tillgångar 2 978 3 245 3 841 4 174 2 311 1 953 1 070 772 5 640 269
Likvida medel 2 400 2 088 858 1 197 161 173 243 203 257 39
Summa tillgångar 157 859 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652
Eget kapital 79 174 77 177 78 983 83 637 48 243 43 777 39 749 33 736 29 234 15 768
Uppskjuten skatteskuld 14 900 14 810 17 754 17 351 11 376 10 153 9 203 8 405 7 065 4 299
Derivat 245 596 468 563 1 132 715 716 1 352 1 582 1 117
Räntebärande skulder 58 633 61 671 76 849 70 829 45 720 40 826 40 358 38 226 38 467 20 396
Ej räntebärande skulder 4 907 5 082 5 677 5 252 3 445 3 514 2 114 1 993 1 965 1 072
Summa eget kapital och skulder 157 859 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
126
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 127 =====
2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm¹ 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 1 341 1 304 1 095
Fastighetskostnader, kr/kvm 542 547 511 425 369 384 378 364 376 316
Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 933 853 816 673
Överskottsgrad, % 70 69 68 71 74 72 71 69 67 67
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 90,9 91,3 90,3
Investeringar i fastigheter, mkr 2 569 3 746 5 911 59 946 5 158 6 112 5 292 6 488 31 491 3 553
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 4 381 4 292 3 392
Antal fastigheter vid periodens utgång 672 709 749 762 642 632 647 676 665 597
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 18 268 16 558 12 282
Finansiella nyckeltal
Avkastning totalt kapital, % 2,8 –6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 10,1 11,9 10,0
Avkastning eget kapital, % 3,0 –14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 20,6 20,1 21,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 2,4 2,7 3,0
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,0 3,9 5,2 5,3 5,0 4,5 3,9 3,5 3,5
Belåningsgrad fastighet, % 41 43 50 45 44 43 45 47 50 49
Data per aktie
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 137,22 116,26 104,92 101,39
Eget kapital, kr 161 157 202 206 146 135 122 104 90 70
Förvaltningsresultat, kr 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 9,08 7,78 7,40 6,81
Resultat efter skatt, kr, före och efter utspädning 4,79 –25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 18,07 17,81 12,80
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 8,95 7,81 7,55 6,68
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,48 — — 6,38 5,80 5,46 5,12 4,45 4,20 3,57
Utestående antal aktier, tusental 492 446 492 601 390 929 405 384 329 852 325 218 325 218 325 218 325 218 225 002
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 325 218 325 218 279 196 225 002
Nyckeltal enligt EPRA
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 8,11 7,04 6,94 6,58
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 46,1 48,5 56,9 50,6
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 157 154 203 211 180 163 148 129 111 94
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 152 149 193 202 172 157 142 122 110 92
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 131 127 165 166 142 129 117 99 85 70
EPRA vakansgrad, % 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 6,4 9,2 10,0 10,3
1. Övriga intäkter om 65 mkr exkluderas i nyckeltal avseende intäkter och driftöverskott.
Flerårsöversikt, forts.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
127
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 128 =====
Finansiella nyckeltal
Castellum presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras
enligt IFRS. Företaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet
terande information till investerare och företagets ledning då de möj
liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag
beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jäm
förbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finan
siella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som
definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal
som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning
av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal
på sidan 173.
2024 2023
Genomsnittligt antal aktier, tusen
(resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 492 515 451 377
Antal utestående aktier, tusen
(balansräkningsrelaterade nyckeltal) 492 446 492 601
2024 2023
Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Resultat före skatt 2 761 5,61 –14 608 –32,36
Återläggning:
Resultat intresseföretag exkl.
förvaltningsresultat 689 1,40 2 729 6,05
Värdeförändring fastighet 1 627 3,30 14 534 32,20
Värdeförändring finansiellt innehav 5 0,01 9 0,02
Nedskrivning goodwill 188 0,38 474 1,05
Värdeförändring derivat –451 –0,92 1 235 2,74
Förvaltningsresultat 4 819 9,78 4 373 9,69
EPRA Earnings
(Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat 4 819 9,78 4 373 9,69
Avgår:
Aktuell skatt förvaltningsresultat –229 –0,47 –90 –0,20
EPRA Earnings/EPRA EPS 4 590 9,32 4 283 9,49
2024 2023
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 79 174 161 77 177 157
Återläggning:
Hybridobligationer –10 161 –21 –10 169 –21
Beslutad, ej verkställd utdelning — — — —
Derivat enligt balansräkning –2 294 –4 –1 352 –3
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt –4 307 –9 –4 495 –9
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 900 30 14 810 30
Substansvärde EPRA NRV 77 312 157 75 971 154
Avdrag:
Bedömd verklig uppskjuten skatt –2 287 –5 –2 337 –5
Substansvärde EPRA NTA 75 025 152 73 634 149
Återläggning:
Derivat enligt ovan 2 294 4 1 352 3
Uppskjuten skatt i sin helhet –12 613 –26 –12 473 –25
Substansvärde EPRA NDV 64 706 131 62 513 127
EPRA LTV
2024 -12-31
Koncern enligt rapportering
2024-12-31
Castellums andel av
intresseföretag och JV
2024-12-31
Total Castellum inkl.
intresseföretag och JV
2023-12-31
Total Castellum inkl.
intresseföretag och JV
Räntebärande skulder, mkr 58 633 10 147 68 780 74 540
Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta, mkr –1 603 — –1 603 –1 065
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar), mkr 2 095 — 2 095 2 035
Likvida medel, mkr –2 400 –252 –2 652 –2 144
Netto skulder, mkr 66 886 9 895 76 781 83 535
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 19 546 155 257 160 237
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder), mkr — 35 35 55
Totala tillgångar, mkr 135 711 19 581 155 292 160 292
EPRA LTV, % 49,3 50,5 49,4 52,1
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
128
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 129 =====
Finansiell risk
Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under
lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som var
aktigt inte ska överstiga 40 procent och en räntetäckningsgrad om
minst 3 gånger. Vidare utgör skuldkvoten, som uttrycker hur många år
det tar för bolaget att återbetala sina ränte bärande lån, ett viktigt
finansiellt riskmått.
Räntetäckningsgrad 2024 2023
Förvaltningsresultat, mkr 4 819 4 373
Återläggning:
Räntenetto, mkr 2 083 2 162
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 6 902 6 535
Räntetäckningsgrad, gånger 3,3 3,0
Belåningsgrad 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671
Likvida medel, mkr –2 400 –2 088
Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583
Totala tillgångar, mkr 157 859 159 336
Belåningsgrad, % 35,6 37,4
Belåningsgrad fastighet 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder netto
enligt ovan, mkr 56 233 59 583
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 137 552
Belåningsgrad fastighet, % 41,4 43,3
Skuldkvot 2024 2023
Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671
Likvida medel, mkr –2 400 –2 088
Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583
Driftöverskott, mkr 6 786 6 566
Centraladministration, mkr –241 –403
Rörelseresultat, mkr 6 545 6 163
Skuldkvot, gånger 8,6 9,7
Investering
Nettoinvestering 2024 2023
Förvärv, mkr 67 336
Ny, till och ombyggnation, mkr 2 502 3 410
Summa investering, mkr 2 569 3 746
Försäljningspris, mkr –3 203 –5 206
Nettoinvestering, mkr –634 –1 460
Andel av fastighetsvärdet, % –0,5 –1,0
Överskottsgrad 2024 2023
Driftöverskott, mkr 6 786 6 566
Avgår: Övriga intäkter, mkr –65 —
Återläggning:
Intäkter Coworking, mkr¹ –245 –257
Kostnader Coworking, mkr¹ 209 227
Driftöverskott exkl. Coworking, mkr 6 685 6 536
Hyresintäkter, mkr 8 611 8 524
Serviceintäkter, mkr 928 1 016
Summa hyres- och serviceintäkter, mkr 9 539 9 540
Överskottsgrad, % 70,1 68,5
1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering.
Avkastning totalt kapital 2024 2023
Resultat före skatt, mkr 2 761 –14 608
Återläggning:
Räntenetto, mkr 2 083 2 162
Värdeförändring derivat, mkr –451 1 235
Summa 4 393 –11 211
Genomsnittligt totalt kapital, mkr 158 598 169 534
Avkastning totalt kapital, % 2,8 –6,6
Avkastning eget kapital 2024 2023
Resultat efter skatt, mkr 2 357 –11 592
Genomsnittligt eget kapital, mkr 78 176 78 080
Avkastning eget kapital, % 3,0 –14,8
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
129
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 130 =====
Finansiella rapporter
Totalresultat för koncernen 131
Balansräkning för koncernen 132
Förändring av eget kapital i koncernen 133
Resultaträkning och totalresultat
för moderföretaget 134
Balansräkning för moderföretaget 135
Förändring av eget kapital i moderföretaget 136
Kassaflödesanalys 137
Redovisningsprinciper och noter
1. Redovisningsprinciper 138
2. Rörelsesegment 140
3. Intäkter 141
4. Kostnader 142
5. Resultat från intresseföretag och
joint ventures 143
6. Finansiella intäkter och kostnader 144
7. Leasingkostnad/tomträttsavgäld 144
8. Inkomstskatter 145
9. Personal och styrelse 146
10. Förvaltningsfastigheter 149
11. Immateriella anläggningstillgångar 154
12. Materiella anläggningstillgångar 155
13. Nyttjanderättstillgångar
och leasingskulder 155
14. Goodwill 156
15. Intresseföretag och joint ventures 156
16. Andra långfristiga tillgångar 158
17. Eget kapital och substansvärde 158
18. Skulder 159
19. Finansiella instrument 160
20. Avstämning av skulder hänförliga till
finansieringsverksamheten 162
21. Uppskjuten skatteskuld 162
22. Övriga avsättningar 163
23. Derivat 163
24. Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter 165
25. Ställda säkerheter 165
26. Eventualförpliktelser 165
27. Resultat från andelar i koncernföretag 165
28. Andelar i koncernföretag 166
29. Långfristiga fordringar, koncernföretag 166
30. Tilläggsupplysningar för kassaflöden 166
31. Närståendetransaktioner 167
32. Händelser efter balansdagen 167
33. Förslag till vinstdisposition 167
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
130
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 131 =====
Totalresultat för koncernen
mkr Not 2024 2023
Hyres och serviceintäkter 9 784 9 806
Övriga intäkter 65 —
Intäkter 2,3 9 849 9 806
Driftkostnader 4 –1 426 –1 517
Underhåll 4 –318 –349
Fastighetsskatt 4 –578 –590
Uthyrning och fastighetsadministration 4 –741 –784
Driftöverskott 6 786 6 566
Centrala administrationskostnader 4 –241 –403
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 5 –260 –2 284
Finansnetto
Ränteintäkter 6 50 39
Räntekostnader 6 –2 133 –2 201
Leasingkostnad/tomträttsavgäld 7 –72 –73
Resultat inkl. intresseföretag och joint ventures 4 130 1 644
varav förvaltningsresultat1 4 819 4 373
Värdeförändringar
Fastigheter 10 –1 627 –14 534
Finansiellt innehav –5 –9
Goodwill 14 –188 –474
Derivat 23 451 –1 235
Resultat före skatt 2 761 –14 608
Aktuell skatt 8 –172 –12
Uppskjuten skatt 8 –232 3 028
Årets resultat2 2 357 –11 592
mkr 2024 2023
Övrigt totalresultat
Årets resultat 2 357 –11 592
Poster som kan komma att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. –178 –921
Värdeförändring derivat, valutasäkring 126 1 059
Årets totalresultat2 2 305 –11 454
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 515 451 377
Resultat per aktie, kr före och efter utspädning 4,79 –25,68
1. För uträkning se finansiella nyckeltal på sidan 128.
2. Av Årets resultat är 2 357 mkr (–11 592) hänförligt till moderföretagets aktieägare. Av Årets totalresultat är 2 305 mkr (–11 454) hänförligt till
moderföretagets aktieägare.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
131
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 132 =====
Balansräkning för koncernen
mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 135 711 137 552
Immateriella anläggningstillgångar 11 11 18
Materiella anläggningstillgångar 12 72 108
Nyttjanderättstillgångar 13 1 464 1 441
Goodwill 14 4 307 4 495
Andelar i intresseföretag och joint ventures 15 9 924 10 008
Derivat 23 2 205 1 780
Övriga långfristiga tillgångar 16 109 98
Summa anläggningstillgångar 153 803 155 500
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3 123 95
Derivat 23 334 168
Övriga fordringar 414 688
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 785 797
Likvida medel 2 400 2 088
Summa omsättningstillgångar 4 056 3 836
SUMMA TILLGÅNGAR 157 859 159 336
mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Aktiekapital 246 246
Övrigt tillskjutet kapital 38 942 38 942
Reserver –80 –27
Hybridobligationer 10 161 10 169
Balanserad vinst 29 905 27 847
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 79 174 77 177
Summa eget kapital 79 174 77 177
Skulder 18, 20
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 21 14 900 14 810
Övriga avsättningar 22 15 26
Derivat 23 234 498
Långfristiga räntebärande skulder 18, 20 50 300 57 134
Leasingskulder 13 1 364 1 416
Summa långfristiga skulder 66 813 73 884
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 18, 20 8 333 4 537
Leverantörsskulder 315 285
Leasingskulder 13 100 25
Skatteskulder 51 54
Derivat 23 11 98
Övriga skulder 587 625
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 2 475 2 651
Summa kortfristiga skulder 11 872 8 275
Summa skulder 78 685 82 159
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 157 859 159 336
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
132
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 133 =====
Förändring av eget kapital i koncernen
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Totalt eget kapitalKoncernen, mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Valutaomräknings-
reserv
Valutasäkrings-
reserv Hybridobligation Balanserad vinst
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 –1 475 10 169 39 779 78 983
Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180
Utgifter för nyemission — — –231 — — — — –231
D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48
Indragning egna aktier — –9 — — — — 9 —
Utdelning hybridobligation — — — — — — –349 –349
Årets resultat 2023 — — — — — — –11 592 –11 592
Övrigt totalresultat 2023 — — — –921 1 059 — — 138
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 –416 10 169 27 847 77 177
Återköp egna aktier –155 — — — — — –20 –20
Utdelning hybridobligation — — — — — — –351 –351
D:o skatteeffekt — — — — — — 72 72
Utgifter för hybridobligation — — — — — –10 — –10
D:o skatteeffekt — — — — — 2 — 2
Årets resultat 2024 — — — — — — 2 357 2 357
Övrigt totalresultat 2024 — — — –178 126 — — –52
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 –290 10 161 29 905 79 174
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
133
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 134 =====
Resultaträkning för moderföretaget Totalresultat för moderföretaget
mkr Not 2024 2023
Intäkter 3 260 325
Centrala administrationskostnader 4 –385 –459
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 27 1 603 948
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 5 –471 –2 532
Finansiella intäkter 6 1 804 1 771
Finansiella kostnader 6 –2 313 –2 070
Resultat före värdeförändringar och skatt 498 –2 017
Värdeförändringar
Finansiellt innehav –5 –9
Derivat 23 824 –99
Resultat efter värdeförändringar 1 318 –2 125
Bokslutsdispositioner — –4
Resultat före skatt 1 318 –2 129
Aktuell skatt 8 0 –50
Uppskjuten skatt 8 –95 96
Årets resultat 1 223 –2 083
mkr 2024 2023
Övrigt totalresultat
Årets resultat 1 223 –2 083
Poster som kan komma att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 3 –420
Värdeförändring valutaderivat 77 450
Årets totalresultat 1 303 –2 053
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
134
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 135 =====
Balansräkning för moderföretaget
mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 11 11 14
Materiella anläggningstillgångar 12 1 25
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 28 49 193 46 347
Andelar i intresseföretag och joint ventures 15 9 890 10 008
Derivat 23 2 205 1 287
Långfristiga fordringar, koncernföretag 29 46 873 42 503
Andra långfristiga fordringar 3 2
Summa finansiella anläggningstillgångar 108 164 100 147
Summa anläggningstillgångar 108 176 100 186
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag 452 1 219
Derivat 23 334 103
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 54 65
Övriga fordringar 110 132
Likvida medel 1 758 942
Summa omsättningstillgångar 2 708 2 461
SUMMA TILLGÅNGAR 110 884 102 647
mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 246 246
Reservfond 20 20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde 11 –69
Överkursfond 31 131 31 131
Hybridobligationer 10 161 10 169
Balanserad vinst 6 250 8 632
Årets resultat 1 223 –2 083
Summa eget kapital 49 042 48 046
Obeskattade reserver 4 4
Skulder 18, 20
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 21 133 171
Derivat 23 234 498
Långfristiga räntebärande skulder 18, 20 32 156 28 659
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 18, 20 15 343 12 709
Summa långfristiga skulder 47 866 42 037
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 18, 20 2 526 3 251
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 18, 20 11 181 8 941
Derivat 23 11 98
Övriga kortfristiga skulder 30 59
Leverantörsskulder 6 4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 218 207
Summa kortfristiga skulder 13 972 12 560
Summa skulder 61 838 54 597
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 110 884 102 647
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
135
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 136 =====
Förändring av eget kapital i moderföretaget
Fond för verkligt värde
Moderföretaget, mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital Reservfond
Valutaomräknings-
reserv
Valutasäkrings-
reserv Överkursfond Hybridobligation Balanserad vinst Totalt eget kapital
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 20 417 –514 25 026 10 169 5 160 40 451
Nyemission 164 200 82 — — — 10 098 — — 10 180
Utgifter för nyemission — — — — — –231 — — –231
D:o skatteeffekt — — — — — 48 — — 48
Indragning egna aktier — –9 — — — –3 809 — 3 818 —
Utdelning hybridobligation — — — — — — — –349 –349
Årets resultat 2023 — — — — — — — –2 083 –2 083
Övrigt totalresultat 2023 — — — –420 450 — — — 30
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 20 –3 –65 31 132 10 169 6 546 48 046
Återköp egna aktier –155 — — — — — — –20 –20
Utdelning hybridobligation — — — — — — — –351 –351
D:o skatteeffekt — — — — — — — 72 72
Utgifter för hybridobligation — — — — — — –10 — –10
D:o skatteeffekt — — — — — — 2 — 2
Årets resultat 2024 — — — — — — — 1 223 1 223
Övrigt totalresultat 2024 — — — 3 77 — — — 80
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 20 — 11 31 131 10 161 7 473 49 042
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
136
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 137 =====
Kassaflödesanalys
Koncern Moderföretag
mkr Not 2024 2023 2024 2023
Löpande verksamhet
Driftöverskott/intäkter (moderföretaget) 6 786 6 566 260 325
Centrala administrationskostnader –241 –403 –385 –459
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 61 274 7 69
Erhållen ränta 50 39 1 804 1 550
Betald ränta 30 –2 252 –2 293 –2 103 –2 042
Betald skatt –20 –92 0 –3
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring
av rörelsekapital 4 384 4 091 –417 –560
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar 129 326 773 8 109
Förändring kortfristiga skulder –217 396 11 19
Kassaflöde från löpande verksamhet 4 296 4 813 367 7 568
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny, till och ombyggnationer 10 –2 467 –3 368 — —
Förvärv av fastigheter –67 –336 — —
Försäljning av fastigheter 24 120 — —
Försäljning av fastigheter via bolag 30 3 007 4 354 — —
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto –96 –93 –3 –16
Investeringar i dotterföretag — — — –22
Erhållen utdelning — 146 1 365 4 146
Investeringar i intresseföretag och joint ventures 15 –353 — –353 —
Investeringar i övrigt –2 –23 –2 –10
Kassaflöde från investeringsverksamheten 46 800 1 007 4 098
Koncern Moderföretag
mkr Not 2024 2023 2024 2023
Finansieringsverksamheten 20
Företrädesemission — 9 997 — 9 997
Återköpta egna aktier –20 — –20 —
Utbetald utdelning — –624 — –624
Utbetald utdelning hybridobligation –351 –349 –351 –349
Utgifter för hybridobligation –10 — –10 —
Upptagna lån 17 312 16 186 19 953 11 256
Amortering av lån –20 799 –29 994 –17 196 –27 740
Derivat –203 407 –203 535
Förändring långfristiga fordringar — –3 –2 731 –3 809
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –4 071 –4 380 –558 –10 734
Årets kassaflöde 271 1 233 816 932
Likvida medel ingående balans 2 088 858 942 10
Kursdifferens i likvida medel 41 –3 — —
Likvida medel utgående balans 30 2 400 2 088 1 758 942
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
137
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 138 =====
Redovisningsprinciper och noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Castellum Aktiebolag (publ), org.nr 5564755550, är moderföretag
i Castellumkoncernen. Castellum Aktiebolag (publ) har sitt säte i
Göteborg, Sverige. Företaget har två huvudkontor, belägna på Östra
Hamngatan 16 i Göteborg samt på Hangövägen 20 i Stockholm.
Koncern och års redo visningen för Castellum Aktiebolag (publ) för
räkenskapsåret som slutar 31 december 2024 har godkänts av styrelse
och verkställande direktör den 8 april 2025 och kommer att föreläggas
på årsstämman den 7 maj 2025 för fastställande. Koncernens verk
samhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Alla belopp anges i Mkr om
inget annat anges. Belopp inom parentes avser föregående år.
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Castellums koncernredovisning har upprättats enligt de av EU
antagna IFRS® redovisningsstandarderna samt tolkningsuttalanden
från Inter national Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) som har godkänts av EU. Vidare har koncernredovisningen
upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för
hållbarhets och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
(Kompletterande redovisningsregler för koncerner).
Castellumkoncernens redovisningsprinciper som bedöms som
väsentliga återfinns i respektive not.
Ändrade redovisningsprinciper 2024
Ändringar i IAS 1 har skett avseende klassificering av skulder som lång
fristiga eller kortfristiga. Detta har inte medfört någon väsentlig föränd
ring av Castellums finansiella rapporter. För lån som har kovenanter
har kraven på upplysningar om kovenanterna utökats.
Nya standarder som ännu inte börjat tillämpas
Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings
uttalanden från IFRS® Interpretations Committee bedöms ej påverka
Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Samma sak gäller svenska regelverk.
IFRS 18 är en ny standard för presentation och upplysningar i finan
siella rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 ska tillämpas för räken
skapsår som börjar 1 januari 2027 och bedöms ha väsentlig påverkan
på bolagets utformning av årsredovisningen och delårsrapporter.
Redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna
kommer inte att påverkas. Syftet med IFRS 18 är att jämförbarheten i
resultatrapporteringen för liknande företag ska förbättras.
Koncernredovisning
Koncernens balans och resultaträkning omfattar alla företag i vilka
moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket
erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Koncernen omfattar,
utöver moderföretaget, de i Not 28 angivna koncernföretagen med till
hörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar
upprättade för samtliga koncernföretag per den 31 december.
Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden.
Utländsk valuta
Koncernens finansiella rapporter redovisas i svenska kronor (SEK),
som också är moderföretagets funktionella valuta.
Valutakursdifferenser avseende finansiella tillgångar och skulder
hänförs till övriga finansiella intäkter och kostnader. Omräkningsdiffe
renser på lån och andra finansiella instrument i utländsk valuta, vilka
valutasäkrar nettotillgångar i utländska dotter företag och intresse
företag redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat
komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. Valutakurs
effekter på verkligt värde och kassaflödessäkringar hänförs till raden
derivat i resultaträkningen.
Kritiska bedömningar och uppskattningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS® redovisningsstan
darder och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar
och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra fakto
rer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs
eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningar och bedöm
ningar ses över regel bundet.
För mer information om uppskattningar och bedömningar, se
respektive not.
Skillnad mellan koncernens och moderföretagets
redovisningsprinciper
Moderföretagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredo
visningslagen och med tillämpning av Rådet för hållbarhets och
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juri
diska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma
IFRS®/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och
tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen
samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och
beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderföretagets
redovisningsprinciper framgår nedan.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
138
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 139 =====
Andelar i koncernföretag och intresseföretag
Andelar i koncernföretag och intresseföretag redovisas i moder före
taget enligt anskaffningsvärdemetoden. Transaktionskostnader
aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Utdelningar
redovisas som resultat från andelar i koncernföretag respektive intres
seföretag. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot företagens
koncern mässiga eget kapital. I de fall bokfört värde understiger företa
gens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultat
räkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad
sker återföring av denna.
Fordringar
Fordringar består främst av fordringar på dotterföretag, vilka redovisas
till anskaffningsvärde. Förväntade kreditreserveringar beräknas med
hänsyn till dotterföretagets återbetalningsförmåga och med hänsyn
tagen till värdet av dess säkerheter.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelens
bokförda värde.
Utdelning
Erhållna och anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt.
Koncernbidrag
Koncernbidrag som erhållits från ett dotterföretag redovisas som
finansiell intäkt. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redo
visas som investering i andelar i koncernföretag.
Eventualförpliktelser
För eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag lämnas upplys
ning i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Förändringar i svenska regelverk
Förändringar under 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på
Castellums redovisning.
forts. Not 1
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
139
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 140 =====
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Coworking Koncerngemensamt Summa segment
Rörelsesegment 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 2 286 2 279 1 695 1 658 1 624 1 625 1 190 1 136 1 347 1 376 572 563 221 232 –79 –79 8 856 8 790
Serviceintäkter 255 264 140 171 128 134 109 118 158 187 111 108 44 34 –17 — 928 1 016
Övriga intäkter — — — — — — — — — — 65 — — — — — 65 —
Intäkter 2 541 2 543 1 835 1 829 1 752 1 759 1 299 1 254 1 505 1 563 748 671 265 266 –96 –79 9 849 9 806
Fastighetskostnader –678 –675 –521 –564 –501 –561 –423 –441 –456 –463 –295 –318 –285 –297 96 79 –3 063 –3 240
Driftöverskott 1 863 1 868 1 314 1 265 1 251 1 198 876 813 1 049 1 100 453 353 –20 –31 0 0 6 786 6 566
Centraladministration –13 –14 –8 –9 –9 –10 –7 –6 –9 –9 –25 –17 — — –170 –338 –241 –403
Förvaltningsresultat från intresseföretag och
joint ventures — — — — — — — — — — — — — — 429 445 429 445
Räntenetto –516 –682 –447 –385 –547 –454 –115 –252 –161 –146 –312 –258 19 43 –4 –28 –2 083 –2 162
Leasingavtal/tomträttsavgäld –45 –40 –7 –6 –1 –1 –1 –1 –5 –4 –4 –4 –7 –6 –2 –11 –72 –73
Förvaltningsresultat 1 289 1 132 852 865 694 733 753 554 874 941 112 74 –8 6 253 68 4 819 4 373
Nedskrivning goodwill –93 –185 –19 –43 –30 –46 –29 –105 –17 –70 — — — –25 — — –188 –474
Övrigt resultat intresseföretag och joint ventures — — — — — — — — — — — — — — –689 –2 729 –689 –2 729
Värdeförändring fastigheter –213 –5 488 –210 –2 256 84 –1 638 –350 –1 742 –139 –2 610 –799 –800 — — — — –1 627 –14 534
Värdeförändring derivat — — — — — — — — — — — — — — 451 –1 235 451 –1 235
Värdeförändring aktier — — — — — — — — — — — — — — –5 –9 –5 –9
Resultat före skatt 983 –4 541 623 –1 434 748 –951 374 –1 293 718 –1 739 –687 –726 –8 –19 10 –3 905 2 761 –14 608
Förvaltningsfastigheter 42 097 43 819 26 721 26 531 23 083 22 836 15 430 15 664 21 843 21 760 6 537 6 942 — — — — 135 711 137 552
varav årets investeringar 439 912 636 730 474 513 461 558 340 719 152 314 — — — — 2 502 3 746
Av koncernens externa hyresintäkter respektive förvaltningsfastigheter avser 308 mkr (333) och 572 mkr (563) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark respektive Finland samt 5 788 mkr (5 739) och 6 537 mkr (6 942) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark respektive Finland.
Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter, där skadan påverkat fastighetsvärdet via negativ värdeförändring.
Redovisningsprincip
Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geo
grafiskt område samt coworking. Rörelsesegment konsolideras enligt
samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader
för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader, utan någon fördel
ning av gemensamma kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och
skulder som redovisas i noten för segment.
Castellums rörelsesegment
Castellum äger fastigheter i framför allt Sverige, men även i Danmark
och Finland. Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden:
Stockholm, Väst (Storgöteborg inklusive Borås), Mitt (Örebro,
Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Mälardalen (Uppsala
och Västerås), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn),
Finland samt Coworking. Rörelsesegmenten är i stort identifierade
efter geografiska verksamhetsområden, vilket är i enlighet med hur de
följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren
inom koncernen.
Not 2 Rörelsesegment
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
140
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 141 =====
Redovisningsprincip
Koncernen som leasegivare
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäk
ter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.
Hyres- och serviceintäkter
I hyresintäkter ingår hyra inklusive index samt tilläggsdebitering för
fastighetsskatt och investeringar, som periodiseras över kontraktets
löptid. Större hyresrabatter, exempelvis reducerad hyra under inflytt
ningstid, periodiseras över hyreskontraktets löptid och reducerar
hyresintäkterna. Serviceintäkter avser all annan tilläggs debitering
såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Indextillägget regleras
vanligtvis en gång per år, vilket innebär att reglering mot oktoberindex
2024 sker för merparten av avtalen från och med 1 januari 2025.
Ser viceintäkter redovisas i den period som servicen tillhandahålls och
levereras till hyresgästen. Hyres och ser vice intäkter betalas i förskott
och förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkter från den helägda coworkingkoncernen United Spaces
utgörs av medlems intäkter och försäljning av övrig service.
Hyresvärde
Koncernens intäkter uppgick till 9 849 mkr (9 806) varav 65 mkr (–)
är hänförligt till försäkringsersättning. Vidare inkluderar intäkterna
engångsersättningar om 52 mkr (64) till följd av förtida lösen av hyres
avtal och avdrag för lämnade hyresrabatter om 222 mkr (193).
Med hyresvärde avses redovisade intäkter plus bedömd marknads
hyra för ej uthyrda ytor, samt tillägg som vidaredebiteras hyresgäst,
exempelvis värme och fastighetsskatt. Intäkterna i jämförbart bestånd
ökat med 2,3 procent (8,9) mot föregående år. I årets intäkter ingår
265 mkr (266) från det helägda coworkingbolaget United Spaces
(exklusive koncernelimineringar). Tabellerna nedan visar såväl
hyres värde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt
område som uthyrningsgraden.
Omförhandling
Kommersiella hyreskontrakt är tecknade på viss tid, vilket innebär att
förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna.
Avtalade hyres nivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kon
trakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en
så kallad indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande
viss andel av inflation under föregående år.
Not 3 Intäkter
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Hyresvärde, kr/kvm 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Stockholm 2 955 2 881 2 673 2 310 1 461 1 394 1 952 1 880 2 583 2 452
Väst 2 051 2 012 1 885 1 594 1 109 1 035 1 880 1 645 1 578 1 485
Mitt 1 950 1 800 2 196 2 092 1 166 988 1 552 1 492 1 881 1 774
Mälardalen 2 091 1 999 2 137 1 920 1 274 1 167 1 563 1 364 1 744 1 639
Öresund 2 445 2 396 2 664 2 513 829 945 1 781 1 736 1 844 1 770
Danmark 2 732 2 656 3 294 3 153 — 827 — — 2 562 2 506
Finland 3 723 3 639 — — — — — — 3 767 3 683
Totalt 2 468 2 386 2 290 2 080 1 175 1 097 1 735 1 655 2 019 1 927
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Stockholm 89,2 89,9 96,7 97,4 89,2 91,2 95,5 96,7 90,6 91,3
Väst 90,6 90,9 96,9 96,4 93,4 95,1 97,7 96,7 92,7 93,2
Mitt 90,7 90,7 92,5 93,9 91,2 91,3 93,5 94,2 91,6 92,1
Mälardalen 92,5 92,6 97,4 98,7 95,0 94,9 97,4 95,8 93,9 93,7
Öresund 91,3 91,6 91,7 95,6 91,3 91,2 96,3 95,6 91,8 92,6
Danmark 86,7 90,5 98,1 93,3 94,3 94,2 — — 88,1 90,8
Finland 87,8 89,3 — — 89,3 87,5 — — 87,9 89,2
Totalt 90,0 90,6 94,7 95,4 92,6 93,5 95,6 95,8 91,5 92,1
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
141
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 142 =====
forts. Not 3 Not 4 Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 322 mkr (2 456), motsva
rande 434 kr/kvm (440). För jämförbart bestånd har fastighetskost
naderna minskat med 2,5 procent exklusive valutaeffekter. Vidare
uppgår kostnader för coworking till 285 mkr (297).
Driftkostnader
I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten,
fastighetsskötsel, renhållning, försäkring, hyresförlust samt fastig
hetsspecifik marknadsföring. Vissa av dessa kostnader vidare
debiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager/lätt
industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt
för merparten av driftkostnaderna. Driftkostnaderna uppgick till
1 426 mkr (1 517), motsvarande 268 kr/kvm (275). Driftkostnaderna är
väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år
som års tider. I driftkostnaderna ingår hyresförluster med 27 mkr (20),
mot svarande 0 procent av hyres intäkterna.
Underhållskostnader
Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt
hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållskost
naderna uppgick till 318 mkr (349), vilket innebär 58 kr/kvm (58).
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 578 mkr (590) motsvarande
108 kr/kvm (107). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på
fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen i Sverige var 1,0 procent på
taxeringsvärdet för kontor/handel och 0,5 procent för lager/lätt indu
stri. I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken
kommun fastigheterna är belägna i. En stor del av fastighetsskatten
vidaredebiteras hyresgästerna.
Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av
efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den vanligast
förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en
uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående
kontraktslängd i portföljen är beräknad till 3,6 år (3,8).
Kontraktsförfallostruktur
Antal
kontrakt tkvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2025 2 916 897 1 782 19
2026 1 764 938 1 785 19
2027 1 402 910 1 796 19
2028 810 706 1 397 15
2029 257 271 613 6
>2029 373 799 1 852 19
Summa 7 522 4 521 9 225 97
Bostäder 474 34 47 1
Pplatser och övrigt 6 452 2 206 2
Totalt 14 448 4 557 9 478 100
Riskspridning och kreditrisk
Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har
cirka 7 500 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen ovan till höger. Det
enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala
hyres intäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden
är cirka 2,5 procent, vilket innebär att Castellums exponering mot
enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.
Hyresfordringar
Hyror aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens
samtliga hyresfordringar om 123 mkr (95) har förfallit till betalning.
Utöver redovisade hyresfordringar finns ytterligare 46 mkr (51), vilka
reserverats som osäkra.
Kontraktsstorlek, mkr
Antal
kontrakt Andel, %
Kontrakts-
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt
<0,25 3 280 23 220 2
0,25 – 0,5 1 039 7 381 4
0,5 – 1,0 1 239 8 873 9
1,0 – 3,0 1 278 9 2 200 23
>3,0 686 5 5 552 59
Summa 7 522 52 9 226 97
Bostäder 474 3 47 1
Pplatser och övrigt 6 452 45 205 2
Totalt 14 448 100 9 478 100
Koncern Moderföretag
Avtalade framtida hyresintäkter, mkr 2024 2023 2024 2023
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt 8 606 8 479 — —
Bostäder 12 16 — —
Avtalade hyresintäkter år 2 6 754 6 626 — —
Avtalade hyresintäkter år 3 5 072 5 008 — —
Avtalade hyresintäkter år 4 3 202 3 415 — —
Avtalade hyresintäkter år 5 2 253 2 344 — —
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 8 651 8 802 — —
Summa 34 550 34 690 — —
Övriga intäkter
Övriga intäkter 65 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning efter en
större vattenskada i en av Castellums fastigheter, där skadan påverkat
fastighetsvärdet via negativ värdeförändring.
Moderföretaget
Moderföretaget bedriver endast koncerngemensamma funktioner och
omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
142
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 143 =====
forts. Not 4 Not 5 Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums
andel av Entras och Halvorsängs resultat. På raden ”varav förvalt
ningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av
intresseföretagens förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till
429 mkr (445). Av detta är 0 mkr (—) hänförligt till Halvorsäng.
Vid varje kvartalsbokslut utförs ett nedskrivningstest på andelarna
och för 2024 har nedskrivning gjorts med 299 mkr (451), vilken föran
letts av ett lägre substansvärde i intresseföretagen. Årets omräknings
differenser avseende valuta och effektiv andel av valutasäkring på
Castellums aktieinnehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För
ytterligare information om Entra och Halvorsäng, se Not 15.
Koncern
mkr 2024 2023
Förvaltningsresultat 429 445
Värdeförändring fastighet –447 –2 676
Skatt 34 427
Övrigt 23 –29
Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint
ventures 39 –1 833
Nedskrivning –299 –451
Total påverkan på årets resultat –260 –2 284
Omräkningsdifferens –177 –847
Valutasäkring 113 847
Total påverkan på årets totalresultat –324 –2 284
Resultat från intresseföretag och joint ventures i moderföretaget avser
erhållen utdelning från Entra om — mkr (146) samt omvärdering andel i
intresseföretag om –471 mkr (–2 678).
Uthyrning och fastighetsadministration
Koncernens kostnader för fastighetsadministration uppgick till
552 mkr (566), vilket innebär 108 kr/kvm (107). Med uthyrning och fast
ighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighets
förvaltning såsom kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyres
förhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering och hyreskrav samt kost
nader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och
installationer i dotterföretagen. Häri ingår även kostnader för cowor
king samt koncernelimineringar, se tabell nedan. Av kostnaderna utgör
257 mkr (276) ersättningar inklusive skatter till anställda och 26 mkr
(49) avskrivningar på inventarier.
Uthyrning och fastighetsadministration, mkr 2024 2023
Fastighetsadministration 552 566
Coworking 285 297
Koncerneliminering –96 –79
S:a Uthyrning och fastighetsadministration 741 784
Sammanfattning fastighetskostnader
Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per
kategori och kostnadsslag.
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader består av kostnader för portfölj
förvaltning, administration samt kostnader för upprätthållande av
börsnotering. Detta inkluderar koncernledning, ekonomi och finans
avdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisions
arvoden, avskrivning på inventarier och installationer med mera.
Vidare ingår kostnader på regionnivå för vd. Av kostnaderna, exklusive
nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 201 mkr (210) ersättningar
inklusive skatter till anställda och 2 mkr (8) avskrivning på inventarier.
I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende
resultat och aktiekursrelaterade incitamentsprogram för koncern
ledningen om 13 mkr (6).
Ersättning till revisorer
Koncern Moderföretag
Ersättning till revisionsbyråer, mkr 2024 2023 2024 2023
Revisionsuppdrag 11 12 2 2
Revision utöver revisionsuppdraget 2 1 1 —
Övriga tjänster — 1 — —
Summa 13 14 3 2
Av koncernens totala ersättningar om 12 722 tkr (14 339) avser ersätt
ning till Deloitte AB 12 722 tkr (11 645) och ersättning till Ernst & Young
Aktiebolag — tkr (2 694).
Kontor Samhälls fastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Fastighetskostnader,
kr/kvm 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Driftkostnader 331 344 229 243 193 191 176 164 268 275
Underhåll 78 76 52 46 31 35 45 42 58 58
Fastighetsskatt 157 154 113 109 27 28 87 85 108 107
Direkta fastighetskostnader 566 574 394 398 251 254 308 291 434 440
Fastighetsadministration — — 108 107
Totalt 308 291 542 547
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
143
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 144 =====
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprincip
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period
de avser. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränte
metoden.
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra
kostna der som uppkommer för krediter). Finansiella kostnader resul
tatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även
kostnader för derivatavtal som resultatförs för den period de avser.
Den del av räntekostnaden som avser ränta under produk tionstiden för
större ny , till eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräk nas utifrån
genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.
Valutakursdifferenser nettoredovisas antingen som en finansiell
intäkt eller finansiell kostnad.
Koncern Moderföretag
Ränteintäkter och finansiella intäkter, mkr 2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter 50 39 26 21
Ränteintäkter, dotterföretag — — 1 778 1 529
Övriga finansiella intäkter — — 0 221
Summa 50 39 1 804 1 771
Ränteintäkter, såväl i koncernen som i moderföretaget, är hänförligt till
fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncern Moderföretag
Räntekostnader och finansiella kostnader, mkr 2024 2023 2024 2023
Räntekostnader 2 115 2 191 1 567 1 521
Avgår: aktiverad ränta –36 –42 — —
Räntekostnader, dotterföretag — — 574 534
Övriga finansiella kostnader 54 52 172 15
Summa 2 133 2 201 2 313 2 070
Årets räntenetto uppgick till –2 083 mkr (–2 162). Under året har 36 mkr
(42) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där
koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,2 procent (3,0) använts. Av
koncernens räntekostnader avser 2 589 mkr (2 609) räntor hänförligt
till skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde. Motsvarande för
moderföretaget uppgår till 2 406 mkr (2 071). Resterande räntekost
nader avser främst löpande ränta hänförligt till Castellums ränte och
valutaräntederivat. Övriga finansiella kostnader i moderföretaget är till
största delen hänförlig till valutakursförluster på långfristiga skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Not 7 Leasingkostnad/tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2024 uppgick till 63 mkr
(65). Tomträttsavgäld är den avgift ägaren till en byggnad på kommu
nalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräk
nas så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade
marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omför
handlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2024 års utgång hade
Castellum 81 (86) fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomt
rättsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande
60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska vanligen fastig hets
ägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader med mera. Dock
finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.
Koncern Moderföretag
Avtalade framtida tomträttsavgälder, mkr 2024 2023 2024 2023
Avtalade tomträttsavgälder år 1 55 55 — —
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5 209 198 — —
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 1 118 1 101 — —
Summa 1 382 1 354 — —
Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 7 mkr (8) hänförligt
till hyresavtal i det helägda coworkingbolaget United Spaces.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
144
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 145 =====
Not 8 Inkomstskatter
Redovisningsprincip
Inkomstskatt fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt
redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till trans
aktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten
redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräk
nas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige. För Danmark
och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 procent res
pektive 20 procent.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader avse
ende tillgångar och skulder samt för underskottsavdrag som beräknas
kunna nyttjas. Undantag görs för uppskjuten skatteskuld hänförlig till
förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. I
dessa fall redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillna
derna som fanns vid förvärvstidpunkten.
Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad
efter beslutad skattesats. Den verkliga skatten är betydligt lägre, dels
på grund av möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt,
dels tidsfaktorn.
I Castellum finns framför allt fyra poster där det föreligger tempo rära
skillnader – fastigheter, finansiella instrument, underskottsav drag och
obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till under
skottsavdrag redovisas när det är troligt att underskotts avdragen
kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott.
Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig heternas
redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på finansiella
instrument och obeskattade reserver. Förändringar i uppskjuten
skatteskuld/fordran avseende ovan nämnda poster redovisas i
resultaträkningen som uppskjuten skatt. Undantagsregeln i IAS 12
tillämpas innebärande att uppskjuten skatt på temporära skillnader
hän förligt till lagen om tilläggsskatt inte redovisas.
Aktuell skatt
Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldigt att betala utifrån
årets skattepliktiga resultat, juste rat för eventuell aktuell skatt avse
ende tidigare perioder.
Inkomstskatt
Redovisad skatt uppgick till –404 mkr (3 016), varav –172 mkr (–12) var
aktuell skatt och –232 mkr (3 028) uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår
från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat.
Detta beror främst på möjligheten till skattemässiga avskrivningar på
fastigheter, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på
fastigheter som aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försälj
ningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Betald skatt
uppkommer främst till följd av att befintliga underskottsavdrag är
inlåsta och därmed inte kan nyttjas fritt inom koncernen.
Castellum redovisar uppskjuten skatt hänförlig till derivat. Upp
skjuten skatt redovisas även avseende obeskattade reserver och
underskottsavdrag, i den mån de bedöms kvittningsbara mot framtida
skattemässiga resultat.
Underlag 2024 Underlag 2023
Skatteberäkning i koncernen, mkr
Aktuell
skatt
Uppskjuten
skatt
Aktuell
skatt
Uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 4 819 — 4 373 —
D:o intresseföretag och joint ventures –429 — –445 —
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar –2 459 2 459 –2 556 2 556
ombyggnationer –1 187 1 187 –1 206 1 206
Aktiverad ränta –39 39 –42 42
Hybridobligation –484 484 –349 —
Ej avdragsgill ränta 1 090 — 916 —
Övriga skattemässiga poster –198 145 –255 –307
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 113 4 314 436 3 497
Skatt på förvaltningsresultat –229 — –90 —
Försäljning fastigheter 0 –2 060 0 –3 564
Värdeförändring fastigheter — –993 — –13 775
Värdeförändring derivat 39 –453 348 –1 583
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 1 152 808 784 –15 425
Underskottsavdrag, ingående balans –907 907 –1 635 1 635
Underskottsavdrag, utgående balans 588 –588 907 –907
Skattepliktigt resultat 833 1 127 56 –14 697
Skatt enligt resultaträkning –172 –232 –12 3 028
Effektiv skatt
Redovisad skatt avviker från nominell skatt då det finns redovisade
intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd
av andra typer av skattemässiga justeringar. Den effektiva skatten på
årets förvaltningsresultat exklusive intresseföretag, oaktat nyttjande
av underskottsavdrag, uppgår till 5 procent (2).
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
145
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 146 =====
Koncern Moderföretag
Skattekostnad, mkr 2024 2023 2024 2023
Redovisat resultat före skatt 2 761 –14 608 1 317 –2 129
Skatt enligt gällande skattesats –569 3 009 –271 439
Skatteeffekt på grund av:
ej avdragsgillt resultat från intresseföretag
och joint ventures –54 –472 –98 –523
ej skattepliktig förändring av goodwill –39 –98 — —
ej skattepliktig försäljning fastigheter/
koncernföretag 400 702 — —
hybridobligation 118 72 118 72
ej avdragsgill ränta –225 –189 –160 2
ej uppskjuten skatt på alla värdeförändringar
fastigheter –110 –113 — —
omförd ränta till andra koncernföretag — — –62 –48
ej skattepliktig utdelning — — 281 839
ej avdragsgill nedskrivning aktier — — –44 –791
övriga skattemässiga justeringar –66 105 0 56
skatt från tidigare år 141 — 141 —
Redovisad skattekostnad –404 3 016 –95 46
Castellum har inga pågående skattetvister.
Nyheter i regelverk
Under 2024 trädde lagen om tilläggsskatt i kraft. Den baseras på
OECD:s modellregler Pillar 2 samt EU:s direktiv om säkerställande av
en global minimiskattenivå för storskaliga koncerner i unionen. Kon
cernen omfattas av lagen om tilläggsskatt eftersom intäkterna varit
högre än 750 miljoner euro.
För Castellums bolag i Sverige, Danmark och Finland beräknas
ingen väsentlig tilläggsskatt att utgå.
forts. Not 8 Not 9 Personal och styrelse
Redovisningsprincip
Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster i
utbyte mot ersättning. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilken
dels är kontantreglerad och utbetalas som ej pensionsgrundande lön,
dels består av vederlagsfria prestationsaktierätter, redo visas i takt
med måluppfyllelse och programmets löptid.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan
klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda
planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensio
ner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande
utbetalningar till fristående myndigheter eller pensionsinstitut, som
administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbe
stämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal
personer har förmånsbestämda ITP planer med fortlöpande betal
ningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av
att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder
på den informa tion som erfordras för att redovisa planen som en för
månsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsent
liga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
146
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 147 =====
Löner, arvoden och förmåner
Koncern Moderföretag
Löner, arvoden och förmåner, mkr 2024 2023 2024 2023
Styrelseordförande 1,3 1,3 1,3 1,3
Övriga styrelseledamöter 3,0 2,5 3,0 2,5
Verkställande direktören och
vice verkställande direktören
Grundlön (inkl. avgångsvederlag)1 5,3 10,8 5,3 10,8
Rörlig ersättning2 (endast bonus) 0,6 — 0,6 —
Förmåner 0,1 — 0,1 —
Övriga ledande befattningshavare
koncern: 11 (13), moderföretaget: 6 (8)
Grundlön 21,6 21,9 11,7 12,0
Rörlig ersättning2 4,3 7,7 3,1 3,5
Förmåner 1,1 1,0 0,5 0,4
Övriga anställda 380,1 377,0 93,9 95,6
Summa 417,4 422,2 119,5 126,1
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktören och vice
verkställande direktören1 1,6 2,0 1,6 2,0
Övriga ledande befattningshavare,
för koncern 11 (13), för moderföretag 6 (8) 6,6 6,5 3,7 3,5
Övriga anställda 50,1 50,3 13,0 14,6
Summa 58,3 58,8 18,3 20,1
Lagstadgade sociala kostnader inkl.
löneskatt
Styrelsens ordförande 0,4 0,4 0,4 0,4
Övriga styrelseledamöter 0,9 0,8 0,9 0,8
Verkställande direktören och vice
verkställande direktören1 2,3 3,9 2,3 3,9
Övriga ledande befattningshavare,
för koncern 11 (13), för moderföretag 6 (8) 10,1 11,2 5,7 5,8
Övriga anställda 121,7 123,7 30,8 33,8
Summa 135,4 140,0 40,1 44,7
Totalt 611,1 621,0 177,9 190,9
1. Avser för 2024 Joacim Sjöberg och för 2023 Joacim Sjöberg, Rutger Arnhult samt Biljana
Pehrsson.
2. Avser utbetald bonus under 2024.
forts. Not 9
Koncern Moderföretag
Antal anställda 2024 2023 2024 2023
Medelantal anställda 545 547 130 123
varav kvinnor 230 227 78 72
varav Finland (varav kvinnor) 11 (6) 11 (7) — —
varav Danmark (varav kvinnor) 13 (4) 12 (2) — —
Vid årsskiftet hade moderföretaget 6 (6) styrelseledamöter, varav 3 (3)
kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag
uppgick till 20 (20), varav 6 (6) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet
12 (12) ledande befattningshavare, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet
personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens
ledande befattningshavare uppgick till 69 (59) personer, varav 27 (23)
kvinnor.
Ersättning till styrelse
Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av
årsstämman 2024 att utgå med 4 495 tkr (4 145). Styrelsearvode utgår
med 1 150 tkr (1 110) till styrelsens ordförande, vice ordförande 665 tkr
(0) och 465 tkr (450) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning
för utskottsarbete utgår med totalt 820 tkr (785). Beloppen sträcker sig
från årsstämman 20240507 till och med årsstämman 20250507.
Styrelsearvode, tkr 2024 2023
Per Berggren 1 335 1 290
Pål Ahlsén 575 405
AnnaKarin Celsing 705 670
Henrik Käll 575 555
AnnLouise Lökholm Klasson 540 525
Louise Richnau 765 550
Leiv Synnes — 116
Totalt 4 495 4 111
Koncernledning
Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkställande direktör och
koncernchef, CFO, COO, CIO, chefsjurist, kommunikationsdirektör och
Head of People & Culture i Castellum Aktiebolag, samt de fem verkstäl
lande direktörerna i regionerna.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättnings
utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en
grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt de incitamentsprogram som
beskrivs nedan. Castellum har för närvarande ett pågående resultat
och aktiekursbaserade incitamentsprogram för perioden 2023–2025
samt ett program för perioden 2022–2024 som avslutades under året.
Incitamentsprogrammet för 2022–2024 bestod av två delar, en del
som baserades på årets resultat och utfallet av individuellt målsatta
faktorer för det aktuella året (”STI”) samt en aktiekursrelaterad del
som baserades på Castellumaktiens totalavkastning över en treårs
period (”LTI”).
◼ Den resultatrelaterade delen baserades på en jämförelse mellan
förvaltningsresultatet per aktie samt på en helhetsbedömning av
utvecklingen av individuellt målsatta faktorer som styrelsen beslutat
prioritera under det aktuella räkenskapsåret. Den resultatbaserade
delen, som utbetalades som lön årsvis efter att bokslutet fastställts,
kunde maximalt uppgå till en halv fast årslön per år.
◼ Den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen grundades på
Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal samt Castellum
aktiens totalavkastning i jämförelse med index för fastighetsaktier
under mätperioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga
programmet krävdes dels att totalavkastningen uppgick till minst
50 procent under perioden, dels att totalavkastningen översteg index
utvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid utfall i
spannet 0 till 50 procent respektive 0 till 5 procentenheter utgick rörlig
ersättning med den procentsats av årslönen som erhölls vid en linjär
beräkning mellan 0 procent och 25 procent av den fasta årslönen.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
147
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 148 =====
Den aktiekursrelaterade ersättningen hade en treårig prestations och
intjänandeperiod och maximalt utfall uppgick till en halv årslön för tre
årsperioden. Utbetalning sker i form av lön, varvid befattningshavare
förbinder sig att köpa Castellumaktier för minst halva nettobeloppet
av utfallande ersättning. Slutlig avräkning gällande LTI 2022–2024
skedde januari 2025 med ett utfall om totalt 6,3 procent motsvarande
en kostnad om 0,6 mkr inklusive sociala avgifter.
Incitamentsprogrammet för 2023–2025 består av två delar, en ettårs
baserad resultatrelaterad del (STI), samt en treårig aktiekursrelaterad
del (LTI). Förutsättningarna är desamma som i incitamentprogrammet
2022–2024.
Utfallet för STI 2024 blev 77 procent (30) motsvarande en kostnad
om 13 mkr (5) inklusive sociala avgifter.
Årsstämman 2024 beslutade att implementera ett långsiktigt presta
tionsaktieprogram till ledande befattningshavare (LTIP 2024/2027).
◼ Varje deltagare behöver investera i eller allokera sedan tidigare inne
havda aktier i Castellum motsvarande en bruttomånadslön (två
bruttomånadslöner för vd). Varje deltagare tilldelas prestations
aktierätter varav 50 procent är Prestationsaktierätter av serie A och
50 procent är Prestationsaktierätter av serie B motsvarande ett
värde om sex bruttomånadslöner (sju och en halv bruttomånads
löner för vd).
◼ Tilldelning av Prestationsaktierätter av Serie A – totalavkastning på
Castellumaktien i absoluta tal förutsätter att totalavkastningen på
Castellumaktien i absoluta tal uppgår till, eller överstiger, tio (10)
procent under perioden 1 januari 2024 – 30 april 2027. Om total
avkastningen uppgår till 10 procent tilldelas 25 procent av det maxi
mala antalet Prestationsaktier. Maximal tilldelning förutsätter att
totalavkastningen under Mätperioden uppgår till, eller överstiger,
50 procent.
◼ Tilldelning av Prestationsaktierätter av serie B – totalavkastning på
Castellumaktien i jämförelse med CRERX (Carnegie Real Estate
Return Index) – förutsätter att totalavkastningen på Castellumaktien
överstiger utvecklingen av CRERX under Mätperioden. Maximal till
delning förutsätter att totalavkastningen i jämförelse med CRERX
överstiger 5 procentenheter. Tilldelning beräknas linjärt mellan
0 procentenheter och 5 procentenheter.
Deltagare i programmet kommer endast att vara berättigad att erhålla
prestationsaktier om investeringsaktierna behålls under perioden
14 juni 2024 till dagen för offentliggörande av delårsrapporten för det
första kvartalet 2027, anställningen hos bolaget behålls under hela
perioden samt prestationsmålens lägstanivåer har uppnåtts.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan
några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har
den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare
avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som
pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i
koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från företagets sida, inte över
stiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader
för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning
från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida,
vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra
anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som
erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker
inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av
verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta
månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som
den verkställande direktören erhåller.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan
några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad
anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare
avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som
pension. Undantag finns dock för ett 50tal anställda som i stället har
förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande betalningar till Alecta.
Årets kostnad för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta
uppgår till 4,1 mkr (4,1). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings
tagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek
tiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens
undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas
konsolideringsnivå uppgick för 2024 till 162 procent (157). Den kollek
tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till
gångar i procent av försäkrings åtaganden beräknade enligt Alectas
försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstäm
mer med IAS 19.
forts. Not 9
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
148
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 149 =====
Redovisningsprincip
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att gene
rera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.
Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastig
heter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget,
det vill säga som är värderingshöjande, och som kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll
kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny , till och
ombygg nader aktiveras ränteutgifter under produktionstiden.
Förvärv och försäljning
Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttringar
fram till och med frånträdesdagen om inte villkor föreligger som
medför att överföring av kontroll övergår vid annat tillfälle.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till
fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens
anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att
påverkas av erhållen skatterabatt vid efterföljande värdering.
Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden.
Värdering
Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffnings
värde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till
verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern
värderingsmodell.
Värdeförändring
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl
oreali serad som realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeföränd
ring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med vär
deringen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet
förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade till
kommande utgifter.
Resultat från försäljning av fastighet redovisas som realiserad
värdeförändring och avser skillna den mellan erhållet försäljningspris
efter avdrag för försäljningsomkostnader, lämnad skatterabatt och
redovisat värde vid föregående period med justering för nedlagda
investeringar under perioden.
Uppskattningar och bedömningar
Förvaltningsfastigheter
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar
och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och anta
ganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonte
ringsfaktor (kalkylränta). För att avspegla den osäkerhet som finns i
gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets
värdering ett osäkerhetsintervall.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Vid varje förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om förvärvet
ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Förvärv vars
primära syfte är att förvärva före tagets fastighet och där företagets
eventuella förvaltningsorganisation och administration är av under
ordnad betydelse för förvärvet klassi ficeras som tillgångsförvärv.
Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Verkligt värde
Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör
antaganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmän
het innebär väsentliga bedömningar och uppskattningar. Förändringar
i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det
verk liga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka allo
keringen av köpeskillingen mellan tillgångar, skulder och goodwill.
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen uppgår till 135 711 mkr (137 552), vilket mot
svarar en värdeförändring om –1,1 procent (–9,3). Nedan framgår verk
ligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Moderföretaget
äger inga fastigheter.
Koncern
Specifikation årets förändring, mkr 2024 2023
Ingående balans 137 552 153 563
Ny, till och ombyggnation 2 502 3 410
varav aktiverade räntekostnader 36 42
Förvärv 67 336
Försäljningar –3 302 –5 415
Värdeförändring –1 528 –14 325
Valutakursomräkning 420 –17
Utgående balans 135 711 137 552
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader 41 136 42 771
Mark 28 629 29 463
Summa taxeringsvärde 69 765 72 234
Intäkter från förvaltningsfastigheter 9 508 9 470
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 2 322 2 456
Årets investeringar
Castellum har under 2024 investerat i fastigheter för totalt 2 569 mkr
(3 746), varav 67 mkr (336) avser förvärv av fastigheter och 2 502 mkr
(3 410) ny, till och ombyggnation. Häri ingår aktiverad ränta om
36 mkr (42).
Not 10 Förvaltningsfastigheter
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
149
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 150 =====
Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.
Årets förändring per kategori, mkr
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt och mark Koncernen
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Ingående balans 85 255 89 974 20 560 20 885 19 681 21 316 7 839 9 413 4 217 11 975 137 552 153 563
Kategoriförskjutningar –3 524 5 042 2 307 1 256 769 639 –230 97 678 –7 034 — —
Ny, till och ombyggnation 1 116 1 607 325 362 308 689 172 233 581 519 2 502 3 410
Förvärv 16 — 0 — 0 — 0 — 51 336 67 336
Försäljningar –403 –2 966 –406 –510 –855 –619 –1 136 –1 068 –502 –252 –3 302 –5 415
Värdeförändring –1 887 –8 386 127 –1 432 –154 –2 344 –18 –836 404 –1 327 –1 528 –14 325
Valutakursomräkning 384 –16 23 –1 8 — 0 — 5 — 420 –17
Utgående balans 80 957 85 255 22 936 20 560 19 757 19 681 6 627 7 839 5 434 4 217 135 711 137 552
Tabellen nedan visar fastighetsbeståndet per region. Driftöverskottet avser fastigheter som ingår i beståndet per balansdagen. Driftöverskott för
sålda fastigheter har frånräknats och ägda förvärvade/färdigställda fastigheter har inkluderats såsom att de ägts eller varit färdigställda under
hela året.
Fastighetsbestånd per region
Region
2024-12-31 januari–december 2024
Antal Yta, tkvm
Fastighets-
värde, mkr
D:o
kr/kvm
Hyres-
värde, mkr
D:o
kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn. grad, %
Fastighets-
kostnader, mkr
D:o
kr/kvm
Driftöver-
skott, mkr
Stockholm 100 1 037 39 532 38 122 2 679 2 583 91,3 494 476 1 887
Väst 189 1 261 25 731 20 405 1 988 1 577 93,2 401 318 1 399
Mitt 131 1 003 22 140 22 074 1 886 1 880 92,1 386 385 1 326
Mälardalen 69 771 14 810 19 209 1 344 1 743 93,7 329 427 920
Öresund 109 838 21 682 25 874 1 659 1 980 92,1 363 433 1 115
Finland 19 204 6 382 31 284 770 3 775 89,2 246 1 206 427
Summa förvaltningsfastigheter 617 5 114 130 277 25 475 10 326 2 019 91,5 2 219 434 7 074
Uthyrning och fastighetsadministration 552 108 –552
Projekt 21 168 4 578 — 235 — — 47 — 69
Obebyggd mark 34 — 856 — 32 — — 12 — 19
Totalt 672 5 282 135 711 10 593 2 830 542 6 610
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 6 610 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 786 mkr förklaras dels av att driftöver
skottet om 102 mkr för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet för under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med
4 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året samt övriga ej fastighetsrelaterade poster om 5 mkr samt övriga intäkter om 65 mkr.
forts. Not 10
Värdeförändringar
Castellum redovisar för året orealiserade värdeförändringar om
–1 528 mkr (–14 325), hänförligt till dels en marginell uppgång i det
genomsnittliga direktavkastningskravet med 1 baspunkt till
5,63 jämfört med 5,62 i början av året och dels negativa kassaflödes
förändringar. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har
under året medfört en realiserad värdeförändring om –99 mkr (–209).
Försäljningspris netto uppgick till 3 203 efter avdrag för uppskjuten
skatt och omkostnader om –147 mkr. Underliggande fastighetsvärde i
försäljningarna uppgick därmed till 3 350 mkr att jämföra med senaste
värderingen om 3 302 mkr, en skillnad om 48 mkr.
En fastighets verkliga värde kan endast fastställas då den säljs.
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna princi
per utifrån vissa antaganden. En sammanfattning av använda värde
ringsantaganden redovisas under avsnittet Värderingsmodell.
Fastighetsvärden per region och kategori presenteras i tabellen nedan.
Fastighetsvärde, mkr
2024-12-31 Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/ Lätt
industri Handel
Projekt/
Mark Totalt
Stockholm 27 923 6 152 3 554 1 903 2 565 42 097
Väst 13 152 3 298 8 182 1 099 990 26 721
Mitt 10 638 8 382 1 493 1 627 943 23 083
Mälardalen 9 147 1 623 3 333 707 620 15 430
Öresund 8 834 2 813 2 957 1 291 159 16 054
Danmark 4 956 668 163 — 1 5 788
Finland 6 307 — 75 — 155 6 537
Summa 80 957 22 936 19 757 6 627 5 434 135 711
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
150
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 151 =====
forts. Not 10
Väsentliga åtaganden
Castellum har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där
återstående investeringsvolym uppgår till cirka 1 mdkr utöver vad som
redo visas i balansräkningen.
Pågående större investeringar
Fastighet
Investering,
mkr
Återstår att
investera, mkr Färdigställd
Tusenskönan 2 337 45 Kv 1 2025
Litografen 1 69 59 Kv 3 2025
Amperen 1 382 131 Kv 3 2025
Backa 20:6 507 177 Kv 4 2025
Gladan 6 165 126 Kv 4 2025
Bägaren 5 105 73 Kv 4 2025
Repslagaren 24 66 44 Kv 4 2025
Gullbergsvass 1:15 98 93 Kv 1 2026
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade
nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödes
modell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden
om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes
perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott
efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknads
värdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således
enligt IFRS 13, nivå 3.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde
är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastnings
kravet (kalkylräntan), vilka är de tyngst vägande värdedrivande fakto
rerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt
och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet medan
avkastningskravet härleds från marknadstransaktioner på likvärdiga
objekt.
Intern värdering
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och
har per den 31 december 2024 internvärderat samtliga fastigheter.
Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt i ovan beskrivna
kassa flödesmodell. Utgångspunkt för värderingen har varit dels en
individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga,
dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs centralt av
Castellums värderingsteam och kvalitetssäkras genom second
opinion från externvärderare på cirka 45 procent av fastighetsvärdet
under det fjärde kvartalet.
2024 2023
Värderingsantaganden, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Årlig inflation 1,91 1,90–2,00 2,00 —
Kalkylränta 7,54 5,70–10,15 7,62 5,80–10,25
Direktkavkastningskrav 5,63 3,80–8,25 5,62 3,80–8,25
Långsiktig vakans 5,80 0,00–15,00 5,80 1,00–15,00
Antaganden kassaflöde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har
Castellum använt ett inflationsantagande om 1 procent för 2025 och
därefter 2 procent. Hänsyn har även tagits till dels eventuella föränd
ringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotid
punkt jämfört med bedömd marknadshyra. Förändringar i uthyrnings
grad och fastighetskostnader har också beaktats i fastighetsvärde
ringen. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive fastighet
krävs ofta en hyresgäst anpassning vilket beaktats i kalkylerna. Kassa
flödet baseras på befintliga kontrakt och långsiktig vakans bedöms
individuellt per fastighet, vilket slår genom i takt med att avtalen löper
ut. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomt
rättsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Fastighets
kostnaderna baseras på en kombination av utfall, budget och veder
tagna schabloner för drift, underhåll och fastighetsadministration.
Castellum har valt att fokusera på segmenten kontor, samhälls
fastigheter och lager/lätt industri, vilka står för mer än 90 procent av
fastighetsbeståndets värde. Hyresintervall för dessa kategorier
framgår nedan där kategorierna kontor och samhällsfastigheter
samredovisas då de har jämförbar indata.
Hyresintervall kontor inkl. samhällsfastigheter
i fastighetsvärderingar för 2024
Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm
Stockholm 300–8 000 2 400
Väst 300–3 800 1 500
Mitt 300–4 900 2 000
Mälardalen 800–3 800 2 000
Öresund 200–6 700 2 000
Finland 300–3 800 2 500
Koncernen 200–8 000 2 000
Hyresintervall lager/lätt industri
i fastighetsvärderingar för 2024
Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm
Stockholm 100–3 600 1 300
Väst 100–3 200 900
Mitt 100–2 400 900
Mälardalen 200–2 800 1 000
Öresund 200–1 800 800
Finland 1 100–2 600 1 300
Koncernen 100–3 600 1 000
Direktavkastningskrav och kalkylränta
Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras
på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. För att få en
uppfattning om marknadens direktavkastningskrav följer Castellum
genomförda fastighetstransaktioner. I avsaknad av transaktioner på en
viss ort eller för en viss typ av fastighet hämtas jämförelseinformation
istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
151
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 152 =====
jämförbara transaktioner baseras uppfattningen på trender i underlig
gande makroekonomiska faktorer, såsom inflation och riskfria räntor.
Direktavkastningskravet är således specifikt för varje fastighet och
utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där
fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fast
ighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och
yteffektiv, dess tekniska standard såsom till exempel materialval, kva
litet på installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter,
hållbarhetsprofil och hållbarhetscertifieringar samt kontraktssam
mansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd,
storlek och antal.
Fastigheter är en real tillgång med långsiktiga innehavsperioder och
med ett mer trögrörligt direktavkastningskrav än ränte och aktiemark
naden, något som observerats under de senaste tre åren där räntan
fluktuerat mer än marknadens direktavkastningskrav. Under 2024 har
en svensk 10årig statsobligationsränta gått från cirka 2,1 procent vid
ingången av året till 2,3 procent under slutet av året. Jämfört med 2023
har volatiliteten för statsobligationsräntorna varit lägre under 2024.
Enligt Catella har det historiska yieldgapet mellan en 10årig svensk
statsobligation och direktavkastningskrav för kontor i Stockholm CBD
varit i genomsnitt cirka 1,9 procentenheter från 2000 till 2024. Under
2024 har yieldgapet stabiliserats och är åter omkring historiska nivåer
på runt 2 procentenheter för kontor i Stockholm CBD. Castellums
bedömning är att direktavkastningskravet för kontor i Stockholm CBD
vid slutet av 2024 uppgår till cirka 4 procent.
Direktavkastningskravet som en potentiell köpare använder i en för
värvskalkyl speglar den aktuelle köparens kapitalstruktur och är inte
en direkt spegling av underliggande riskfria räntor och riskpremier.
Direktavkastningskravet är ett långsiktigt direktavkastningskrav på den
aktuella fastigheten där den initiala direktavkastningen kan vara både
högre och lägre beroende på fastighetens bedömda framtida
kassa flöden.
forts. Not 10
Fastighetsmarknaden
Transaktionsvolymen i Sverige uppgick enligt Newsec till cirka
140 mdkr fördelat på 342 transaktioner under 2024, att jämföra med
cirka 104 mdkr och 328 transaktioner under 2023. Året avslutades
starkt med en transaktionsvolym på cirka 50 mdr under det sista kvar
talet. Speciellt noteras att antalet kontorstransaktioner ökat kraftigt
under året och 26 procent av transaktionsvolymen bestod av kontor
under 2024 enligt Newsec. Det är en historisk stark andel kontor som
ej noterats sedan 2016.
Transaktionsvolymen i Finland uppgick enligt JLL till cirka 1,8 miljar
der EUR under 2024, att jämföra med cirka 2,3 miljarder EUR under
2023. Speciellt noteras väldigt låga volymer för kontorsfastigheter
under 2024. Transaktionsvolymen i Danmark uppgick enligt JLL till
cirka 52 miljarder DKK, att jämföra med cirka 45 miljarder DKK
under 2023.
Castellums antaganden för direktavkastningskrav och kalkylränta
Castellums information om ortsprismaterial tillsammans med extern
värderarnas bedömningar avseende marknadens direktavkastnings
krav, se avsnitt externvärdering, samt dialog med marknadens aktörer
utgör grunden för Castellums slutliga bedömning avseende respektive
fastighets direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet sätts
således på samma sätt som tidigare år, det vill säga genom en samlad
bedömning av observerbar data inhämtad genom ovan beskrivna
metoder.
Castellum har under året sålt 41 fastigheter i nivå med bokförda
värden vilket är en stark markör till att Castellums värderingsantagan
den är marknadsmässiga.
Samtliga framtida kassaflöden nuvärdesberäknas med en kalkyl
ränta, bestående av det antagna direktavkastningskravet plus genom
snittlig inflation under kalkylperioden för respektive fastighet.
Castellum särskiljer i vissa fall kalkylräntan under kassaflödesperio
den respektive restvärdet, exempelvis i de fall risken i kassaflödet
bedöms vara lägre än restvärdet.
Castellum gör bedömningen att förändringar i direktavkastnings
kravet är det mest väsentliga antagandet och att ett rimligt intervall av
utfall under nästa år indikeras av känslighetsanalyserna som presen
teras på efterföljande sida.
Direktavkastningskrav per region och kategori framgår nedan.
2024 2023
Direktavkastningskrav per
region, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Stockholm 5,23 4,15–7,50 5,24 4,15–7,50
Väst 5,73 3,80–7,60 5,72 3,80–7,60
Mitt 6,01 4,75–8,25 6,02 4,75–8,25
Mälardalen 6,11 4,90–8,25 6,02 4,90–8,00
Öresund 5,41 4,20–8,00 5,44 4,20–8,00
Finland 6,01 5,25–8,00 5,97 5,10–8,00
Totalt 5,63 3,80–8,25 5,62 3,80–8,25
2024 2023
Direktavkastningskrav per
kategori, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Kontor 5,50 4,10–8,25 5,48 4,10–8,00
Samhällsfastigheter 5,34 4,15–8,00 5,35 4,15–7,35
Lager/Lätt industri 6,28 5,00–8,25 6,28 5,00–8,00
Handel 6,41 3,80–7,50 6,31 3,80–7,50
Projekt 5,67 4,50–7,00 5,54 4,40–8,25
Totalt 5,63 3,80–8,25 5,62 3,80–8,25
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
152
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 153 =====
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med
avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett
bedömt marknadsvärde för jämförbara transaktioner i kombination
med byggrättskalkyler.
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
Känslighetsanalyserna visar känsligheten i Castellums fastighets
värderingar för förändringar i driftnetto, ekonomisk uthyrningsgrad
samt direktavkastningskrav.
Känslighetsanalys
region, påverkan på
värde, mkr Stockholm Väst Mitt
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt
Driftnetto +/–
5%enheter 2 037 1 304 1 143 748 1 081 318 6 631
Ekonomisk uthyrnings
grad +/– 1 %enhet 429 157 241 274 228 67 1 396
Direktavkastningskrav
+0,25 %enheter –1 856 –588 –913 –1 091 –955 –254 –5 657
Direktavkastningskrav
– 0,25 %enheter 2 041 638 992 1 190 1 047 276 6 184
Känslighetsanalys kategori,
påverkan på värde, mkr Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt
industri Handel Projekt Totalt
Driftnetto +/– 5%enheter 4 089 931 1 157 314 140 6 631
Ekonomisk uthyrnings
grad +/– 1 %enhet 861 196 244 66 29 1 396
Direktavkastningskrav
+ 0,25 %enheter –3 555 –713 –1 035 –236 –118 –5 657
Direktavkastningskrav
– 0,25 %enheter 3 892 772 1 136 255 129 6 184
forts. Not 10
Räkneexempel för den interna värderingen
För att åskådliggöra Castellums kassaflödesmodell har följande exempel upprättats. Det bör noteras att det är ett fiktivt exempel som endast har
i syfte att exemplifiera modellen. Exemplet skall inte användas som en prognos av bolagets förväntande framtida utveckling.
Värderingsantagande i exempel, %:
Direktavkastningskrav 5,00
Kalkylränta 6,90
År
Inflationsantagande
2025
1%
2026
2%
2027
2%
2028
2%
2029
2%
2030
2%
2031
2%
2032
2%
2033
2%
2034
2%
Restvärde
2035
2%
Hyresvärde 1 000 1 010 1 030 1 051 1 072 1 093 1 115 1 137 1 160 1 183 1 207
Hyresintäkter 920 939 968 988 1 008 1 028 1 048 1 069 1 091 1 112 1 135
Ekonomisk uthyrningsgrad 92% 93% 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94%
Fastighetskostnader –100 –101 –103 –105 –107 –109 –112 –114 –116 –118 –121
Driftöverskott 820 838 865 883 901 919 936 955 975 994 1 014
Nuvärde kassaflöde 793 758 732 699 667 636 607 579 553 527 20 278
Nuvärde kassaflöde år 1–10 6 600 10 400
Nuvärde restvärde 10 400
Summa 17 000
Byggrätter 3 000
Bedömt fastighetsvärde 20 000
Nuvärde kassaflöde
Nuvärde restvärde
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
153
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 154 =====
forts. Not 10
Förändringarna i de olika parametrarna bedöms rimliga utifrån histo
riska genomsnittliga utfall för koncernen. Känslighetsanalysen ger
dock en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika
antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och direkt
avkastningskrav. Det mest väsentliga inbördes sambandet mellan
observerbara indata och andra icke observerbara indata är sambandet
mellan fastighetens risk i kassaflödet och fastighetens bedömda
direktavkastningskrav. En förändring i kontraktstruktur, exempelvis en
uppsägning eller nyteckning, har en effekt i fastighetens bedömda
framtida kassa flöden. Förändringen kan även ha en effekt på markna
dens bedömda betalningsvilja avseende den aktuella fastigheten där
mindre eller större risk i kassaflödet kan innebära ett lägre eller högre
direktavkastningskrav.
Efterföljande tabell sammanfattar hur en förändring i olika para
metrar påverkar fastighetsvärderingen.
Effekt på värdering
+ –
Driftnetto ↑ ↓
Ekonomisk uthyrningsgrad ↑ ↓
Avkastningskrav ↓ ↑
Inflation ↑→↓ ↑→↓
Riskfri ränta ↓ ↑
Riskpremie ↓ ↑
En högre inflation leder till högre hyresintäkter, högre driftkostnader
och kan även påverka direktavkastningskravet. Därav kan högre infla
tion bidra till både högre, oförändrat eller lägre fastighetsvärde.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har totalt 157 fastigheter motsvarande
värdemässigt cirka 45 procent av beståndet externvärderats av
Cushman & Wakefield med värderingstidpunkt 2024–12–31. Totalt har
219 fastigheter motsvarande värdemässigt cirka 60 procent av fastig
hetsbeståndet externvärderats löpande under året 2024. Urvalet av
fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största
fastigheterna med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansätt
ning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna som
gjorts under året var i nivå med de interna och bekräftar därmed det
bokförda värdet per den 31 december 2024.
Externa oberoende experter har analyserat Castellums fastighets
bestånd för risken för naturkatastrofer. Deras analys visar 10 procents
sannolikhet för kostnader på 14 mkr per år och 0,5 procents sannolik
het för kostnader på 1 300 mkr per år. Castellum bedömer inte dessa
kostnader som väsentliga effekter på värderingar, utan detta regleras
bland annat genom osäkerhet och risk för klimatrisker i det direkt
avkastningskrav som åsätts fastigheten av värderare.
Not 11 Immateriella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Immateriella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av egenut
vecklade programrättigheter, vilka har uppta gits till anskaffningsvärde
med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda ned
skrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. Avskrivningar görs
linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden
som normalt är fem år.
Koncern Moderföretag
Immateriella anläggningstillgångar, mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 20 — 16 —
Inköp 4 8 3 4
Försäljning/utrangering –13 — –5 —
Omklassificering 19 12 — 12
Utgående anskaffningsvärde 30 20 14 16
Ingående avskrivningar –2 — –2 —
Försäljning/utrangering 6 — — —
Omklassificering –20 — — —
Årets avskrivningar –3 –2 –1 –2
Utgående avskrivningar –19 –2 –3 –2
Bokfört värde 11 18 11 14
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
154
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 155 =====
Not 12 Materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har uppta
gits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefint
ligt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar
över nyttjandeperioden som normalt är fem år.
Koncern Moderföretag
Materiella anläggningstillgångar, mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 354 483 73 142
Inköp 18 45 — 16
Omklassificering — –12 — –12
Försäljning/utrangering –63 –162 –22 –73
Utgående anskaffningsvärde 309 354 51 73
Ingående avskrivningar –246 –273 –48 –56
Försäljning/utrangering 37 103 — 14
Årets avskrivningar –28 –76 –2 –6
Utgående avskrivningar –237 –246 –50 –48
Bokfört värde 72 108 1 25
Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
Redovisningsprincip
Koncernen som leasetagare
Koncernens leasingavtal omfattar främst tomträttsavtal. Det finns
även ett fåtal leasingkontrakt som avser hyra av lokal. Därutöver
innehar koncernen ett antal leasingavtal avseende bland annat per
sonbilar och kontorsutrustning. Dessa leasingavtal har bedömts vara
oväsentliga och därmed redovisas leasingavgiften linjärt som kostnad
under leasingperioden.
För tomträttsavtal redovisar koncernen en leasingskuld och en
nyttjanderättstillgång utifrån bedömningen att avtalen är eviga.
Koncern
Nyttjanderättstillgångar, mkr 2024 2023
Redovisat värde vid årets början 1 441 1 591
Nytecknade och omförhandlade avtal 72 110
Avslutade avtal –13 –137
Ändrade antaganden 61 –23
Avskrivningar –97 –100
Redovisat vid årets slut 1 464 1 441
Leasingskulder, mkr 2024 2023
Redovisat värde vid årets början 1 441 1 591
Nytecknade och omförhandlade avtal 72 110
Avslutade avtal –13 –137
Ändrade antaganden 61 –23
Amortering av leasingskuld –97 –100
Redovisat värde vid årets slut 1 464 1 441
Långfristiga leasingskulder 1 364 1 416
Kortfristiga leasingskulder 100 25
Förfallostruktur leasingskulder, mkr 2024 2023
Förfaller till betalning inom 1 år 100 25
Förfaller till betalning från 1 till 5 år 239 379
Förfaller till betalning senare än 5 år 1 125 1 037
Summa 1 464 1 441
Resultatpåverkande poster hänförliga till leasing, mkr 2024 2023
Avskrivning av leasingavtal –97 –100
Räntekostnader på leasingskulder –72 –73
Totala kostnader hänförliga till leasing –169 –173
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
155
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 156 =====
Not 14 Goodwill
Redovisningsprincip
Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffnings värde och koncernens
andel av verkligt värde på förvärvade koncern företags identifierbara
nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Goodwill redovisas dessutom
vid rörelseförvärv, där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell
uppskjuten skatt redovisas som goodwill.
Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för
att därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt
nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat
värde inte är återvinningsbart.
Uppskattningar och bedömningar
Vid nedskrivningsprövning av goodwill görs ett antal väsentliga anta
ganden och bedömningar för att kunna beräkna nyttjandevärdet hos
den kassagenererande enheten, vilket bedöms vara fastigheterna.
Dessa antaganden och bedömningar hänför sig till förvän tade fram
tida diskonterade kassaflöden samt riskfaktorer. Prognoser för fram
tida kassaflöden baseras på bästa möjliga bedömningar av framtida
intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsätt ningar och
utveckling för branschen. Nedskrivningsprövning av good will hänförlig
till tidigare rörelseförvärv av fastighetsportföljer görs i samband med
avyttring, förändrad skattelagstiftning alternativt nedgång i fastig
heternas värde vilket påverkar den temporära skillnaden.
Goodwill
Castellum redovisar goodwill om 4 307 mkr (4 495). Förändring har
under året skett med –188 mkr (–474). Härav är –82 mkr (–156) en följd
av avyttrade fastigheter och –106 mkr (–318) hänförligt till nedgång i
fastighetsvärden.
Goodwill hänförlig till Castellums coworkingverksamhet har skrivits
ned med — mkr (–25). Nedskrivning har skett efter analys av verksam
hetens framtida kassagenereringsförmåga.
Koncern Moderföretag
mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 — —
Årets försäljningar –82 –156 — —
Årets nedskrivningar –106 –318 — —
Bokfört värde 4 307 4 495 — —
Not 15 Intresseföretag och joint ventures
Redovisningsprincip
Med intresseföretag avses företag i vilka Castellumkoncernen har ett
bety dande men inte bestämmande inflytande, vilket i normalfallet
avser de aktieinnehav i vilka röstvärdet uppgår till mellan 20 och 50
pro cent, men omfattar även innehav med mindre rösträtt om ett bety
dande inflytande kan uppvisas på andra grunder.
Ett joint venture är ett företag där koncernen genom samarbets avtal
med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande
och rätt till andelar av företagets nettotillgångar.
Intresseföretag och joint ventuers redovisas i enlighet med
kapitalandelsmetoden.
Uppskattningar och bedömningar
Varje balansdag prövas de redovisade värdena av bolagets innehav i
intresseföretag för att bedöma om det finns indikationer på nedskriv nings
behov för investeringen. Andelen värderas till det högsta av nyttjande
värdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börs
kurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångs
punkt i EPRA NRV . Det föreligger väsentliga bedömningar i vad återvin
ningsvärdet uppgår till. Nedskrivningen redo visas på raden ”Resultat
från andelar i intresseföretag och joint ventures” i resultaträkningen.
Entra
Vid årets utgång ägde Castellum 60 710 624 aktier (60 710 624) i det
norska bolaget Entra ASA motsvarande 33,3 procent (33,3) av röstvär
det och kapitalet. Verkligt värde på Castellums innehav i Entra uppgick
den 31 december till 6 805 mkr (6 916).
Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen
i Norge.
Halvorsäng
Castellum och Göteborgs Hamn AB har ingått ett joint venture, där en
45 000 kvm stor logistikanläggning ska byggas på Halvorsäng, i när
heten av Skandiahamnen på Hisingen. Under året har Castellum
investerat 353 mkr i det gemensamt ägda bolaget.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
156
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 157 =====
Redovisat värde, mkr
Intresseföretag
och joint ventures Org.nr Säte
Andel,
% Koncern Moderföretag
Entra ASA 999 296 432 Oslo 33,3 9 537 9 537
Halvorsäng Fastighets AB 5593386781 Göteborg 50,0 387 353
Koncern Moderföretag
Andelar intresseföretag och joint ventures, mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 10 008 13 286 10 008 12 693
Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift 353 — 353 —
Castellums andel av resultat från intresseföretagets
och joint ventures 39 –1 833 — —
Erhållen utdelning — –146 — —
Nedskrivning –299 –451 –471 –2 678
Valutaförändring –177 –848 — –7
Utgående bokfört värde 9 924 10 008 9 890 10 008
Marknadsvärde1 Rullande 12 månader hyra Marknadshyra
Entras
fastighetsportfölj 2024
Antal
fastigheter Yta, kvm Uthyrningsgrad, % Kontrakts längd, år SEKm SEKm/kvm SEKm SEKm/kvm Netto-yield, % SEKm SEKm/kvm
Oslo 47 789 798 94,0 6,2 43 449 55 012 2 254 2 855 4,80 2 631 3 331
Bergen 8 123 485 95,2 4,7 5 363 43 433 304 2 458 5,18 355 2 875
Sandvika 10 132 091 93,1 6,3 4 271 32 327 267 2 022 5,84 272 2 064
Drammen 6 60 933 96,3 7,7 2 027 33 257 129 2 116 5,86 128 2 093
Stavanger 2 54 215 99,5 5,9 1 423 26 241 94 1 745 6,01 104 1 925
Förvaltningsportfölj 73 1 160 522 94,3 6,1 56 532 48 712 3 049 2 591 4,99 3 490 3 008
Projektportfölj 4 71 536 11,8 2 144 29 971
Utvecklingsprojekt 4 98 187 0,5 542 5 525
Fastighetsportfölj 81 1 330 245 6,3 59 218 44 517
1. Marknadsvärdet av fastighetsportföljen utgörs av förvaltningsfastigheter 58 638 mkr, kontraktsfordran 505 mkr och övrig fordran 75 mkr.
forts. Not 15
Resultaträkningar i
sammandrag, SEKm
2024 2023
Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel
Hyresintäkter 3 212 — 1 071 3 436 — 1 122
Fastighetskostnader –271 –1 –91 –284 — –93
Driftöverskott 2 941 –1 980 3 153 — 1 030
Övriga rörelsekostnader –192 — –64 –233 — –76
Finansnetto –1 495 1 –498 –1 629 — –532
Resultat efter finansnetto 1 254 — 418 1 291 — 422
varav förvaltningsresultat 1 286 — 429 1 363 — 445
Värdeförändring fastighet –1 472 87 –447 –8 192 — –2 676
Värdeförändringar finansiella
instrument 163 — 54 –4 — –1
Resultat före skatt –55 –87 25 –6 905 — –2 255
Skatt 129 –18 34 1 293 — 422
Avgår: Innehav utan
bestämmande inflytande –61 — –20 134 — —
Årets resultat 13 — 39 –5 478 — –1 833
Balansräkningar i
sammandrag, SEKm
2024-12-31 2023-12-31
Entra Halvorsäng
Castellums
andel Entra Halvorsäng
Castellums
andel
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 58 638 539 19 816 67 587 — 22 529
Övriga
anläggningstillgångar 2 291 — 764 2 146 — 715
Omsättningstillgångar 1 312 9 442 2 488 — 829
Likvida medel 256 333 252 169 — 56
Summa tillgångar 62 497 881 21 273 72 390 — 24 130
Eget kapital och
skulder
Eget kapital 24 782 773 8 647 25 225 — 8 408
Uppskjuten skatteskuld 5 887 18 1 971 6 807 — 2 269
Långfristiga
räntebärande skulder 22 735 — 7 578 37 664 — 12 555
Kortfristiga
räntebärande skulder 7 708 — 2 569 946 — 315
Övriga skulder 1 385 90 507 1 748 — 583
Summa eget kapital
och skulder 62 497 881 21 273 72 390 — 24 130
Nyckeltal
2024-12-31 2023-12-31
Entra Halvorsäng Entra Halvorsäng
Antal fastigheter 81 1 99 —
Fastighetsvärde, SEKm 58 638 539 67 587 —
Uthyrningsbar yta, ’000 kvm 1 161 45 1 376 —
Kontraktslängd, år 6,1 12,0 6,1 —
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3 96,3 —
Räntebärande skulder, SEKm 30 443 — 38 610 —
Kapitalbindning, år 3,1 — 3,8 —
Räntebindning, år 3,5 — 4,2 —
Belåningsgrad, % 48,3 — 57,1 —
EPRA NRV , SEK/aktie 157 — 165 —
Börskurs, NOK/aktie 115,60 — 115,40 —
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
157
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 158 =====
Not 16 Andra långfristiga tillgångar
Övriga långfristiga tillgångar består av innehav i mindre, för koncernen
ej väsentliga, intresseföretag samt andelar i andra företag, långfristiga
fordringar och kapitalförsäkringar.
Not 17 Eget kapital och substansvärde
Uppskattningar och bedömningar
Hybridobligation
Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobli
gationen ska klassificeras som eget kapital och inte som en finansiell
skuld. Bedömningen som ligger till grund för klassificeringen är att det
inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns
inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalet
kommer att regleras i kon tanter eller annan finansiell tillgång. Denna
bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar.
Castellum har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obe
stämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom
avtalad tid.
Poster i eget kapital
Aktiekapital
Aktiekapitalet var per den 31 december 2024 fördelat på 492 601 452
registrerade Aaktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om
0,50 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.
Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetal
ning föreligger. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, före
kommer inte, ej heller några preferensaktier med företrädesrätt till
ackumulativ utdelning.
Vid årsstämman i maj 2024 bemyndigades Castellums styrelse att
besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktie
ägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att bemyndiga styr elsen
att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta
om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets
aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndigandet,
med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädes rätt. Vidare beslu
tade årsstämman att bemyndiga styrelsen att besluta om förvärv av
bolagets egna aktier motsvarande högst tio procent av samtliga aktier,
samt även att överlåta dessa aktier.
För att säkra ett incitamentprogram till ledande befattningshavare har
bolaget under året återköpt 155 403 aktier till en genomsnittlig kurs om
129,49 kronor, motsvarande 0,3 promille av antalet registrerade aktier.
Totalt finns 155 403 aktier i eget förvar. Totalt utestånde antal aktier per
den 31 december 2024 uppgår till 492 446 049 stycken.
Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier
Totalt antal
registrerade aktier Kvotvärde/aktie, kr Aktiekapital, kr
Totalt registrerat
aktiekapital, kr
Bildande Aaktier 19931027 +500 500 100,00 +50 000 50 000
Nyemission, Aaktier 19940927 +999 500 1 000 000 100,00 +99 950 000 100 000 000
Split 50:1 19970325 +49 000 000 50 000 000 2,00 — 100 000 000
Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 50 000 000 2,00 100 000 000 100 000 000
Nyemission, Caktier 20000712 +7 142 857 57 142 857 2,00 +14 285 714 114 285 714
Inlösen, Aaktier 20000712 –6 998 323 50 144 534 2,00 –13 996 646 100 289 068
Inlösen, Caktier 20001113 –7 142 857 43 001 677 2,00 –14 285 714 86 003 354
Aktiesplit 4:1 20060427 +129 005 031 172 006 708 0,50 — 86 003 354
Nyemission 20160614 +82 000 000 254 006 708 0,50 +41 000 000 127 003 354
Apportemission 20160615 +19 194 458 273 201 166 0,50 +9 597 229 136 600 583
Apportemission 20201113 +4 061 745 277 262 911 0,50 +2 030 873 138 631 456
Apportemission 20211110 +64 835 553 342 098 464 0,50 +32 417 776 171 049 232
Apportemission 20211119 +3 633 504 345 731 968 0,50 +1 816 752 172 865 984
Nyemission 20230607 +164 200 484 509 932 452 0,50 +82 100 242 254 966 226
Indragning egna aktier 20230607 –17 331 000 492 601 452 0,50 –8 665 500 246 300 726
Årets utgång 2024-12-31 492 601 452 492 601 452 0,50 246 300 726 246 300 726
Hybridobligation
Castellum har år 2021 emitterat en hybridobligation. Hybridobligationen
är efterställd samtliga andra fordringsägare och redovisas i eget kapital
enligt den bedömning som gjordes vid första redovisningstillfället.
forts. Not 17
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT
158
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024
6. FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 159 =====