Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

2024
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

Castellums årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse 
och finansiella  rapporter finns på sidorna 32–168 och 173.  Castellums 
lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns 
på sidorna 4–13, 25, 28, 41–46, 47–107, 110– 113 och 115–120. På 
sidorna 100–105 återfinns korsreferenser till de olika hållbarhets­
redovisningsramverk som  Castellum tillämpar.
1.  Inledning   3
 Välkommen till Castellum   4
 Vd har ordet   5
2.  Strategi   8
 Strategi, mål och resultat   9
 Värdeskapandemodell   12
 Hållbarhetsstrategi   13
3.  Investera i Castellum   14
 Castellum som investering   15
 Castellumaktien   16
4.  Verksamhet   18
 Marknad   19
 Lokal närvaro   20
 Hyresgäster   22
 Fastighetsbestånd   24
 Projektportfölj   27
 Transaktioner   31
5.  Förvaltningsberättelse   32
 Verksamhet, finansiering  
 och riskhantering   33
 Hållbarhetsrapport   47
 – Allmänna upplysningar   48
 – Miljöupplysningar   59
 –  Upplysningar enligt artikel 8 i förordning 
(EU) 2020/852 (Taxonomiförordningen)   59
 – Sociala upplysningar   83
 – Styrningsrelaterade upplysningar   95
 – Rapportering enligt TCFD  100
 – GRI- och EPRA-index   101
 – Utmärkelser och certifieringar   106
 Revisors rapport   108
 Bolagsstyrningsrapport   109
6.  Finansiella rapporter   125
 Översikt och nyckeltal   126
 Finansiella rapporter   130
 Förslag till vinstdisposition   167
  Årsredovisningens undertecknande   168
 Revisionsberättelse   169
7.  Övrigt   172 
 Definitioner   173
 Finansiell kalender, aktieägarinformation 
 och kontaktuppgifter   174
Ottar 5, Västerås
Innehåll
Framsida: Kalvebod Brygge 39–41, Köpenhamn
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
2
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 3 =====

Inledning
Välkommen till Castellum   4
Vd har ordet    5
1
Dragarbrunn 20.4, Uppsala
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT3
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 4 =====

Castellum äger, förvaltar och utvecklar fastigheter och är ett av Nordens största börs­
noterade fastighetsbolag, noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Bolaget utvecklar 
flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar och finns i attraktiva tillväxtorter i 
Norden. Castellum ska vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag och aktivt bidra till  
en hållbar utveckling. Castellum är det enda bolaget inom den nordiska fastighets­ och 
byggsektorn som är invalt i Dow Jones Sustainability Index.  
Välkommen  
till Castellum
Nyckeltal 2024
Kontraktsvärde
9 478 mkr (9 243)
Förvaltningsresultat
4 819 mkr (4 373)
Belåningsgrad
36 % (37)
Fastighetsvärde1
155 mdkr (160)
Energieffektivisering i jämförbart bestånd
–4 % kWh/kvm (–4)
Andel egenproducerad solel  
av årlig elkonsumtion 21 % (17)
Hållbarhetscertifierade fastigheter
54 % (50) av kvm
Jämställdhet
43 % kvinnor (41)  57 % män (59)
1. Inklusive innehav i Entra.
Ottar 5, Västerås
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
4
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 5 =====

Vi summerar 2024 med ett förvaltningsresultat 
som ökade med 10,2 procent jämfört med föregå-
ende år. Fördelarna med bolagets diversifierade 
fastighetsbestånd och storlek har blivit tydliga 
under året. De kraftfulla åtgärder som genom- 
fördes under tidigare år har skapat den stabilitet 
och tillväxtplattform som var avsikten. Våra 
starka regionstäder har under året verkligen visat 
vägen och våra olika delmarknader balanserar 
varandra väl.
Året präglades av en avvaktande hyresmarknad men 
samtidigt en marknad där vi haft en hög aktivitets­
nivå med befintliga och potentiella nya hyresgäster. 
Det är stort fokus från företag på arbetsplatsen, inte 
bara ur ett kostnadsperspektiv, och vi får en alltmer 
rådgivande roll. Att erbjuda en attraktiv arbetsplats 
är ett viktigt sätt att få medarbetarna att vilja komma 
tillbaka till kontoret. Efter pandemin har kontorsnär­
Vd har ordet
Ökat förvaltningsresultat  
och stark finansiell ställning
varo och flexibilitet varit flitigt diskuterade ämnen. Vi 
ser en successiv ökning av kontorsnärvaron och ett 
växande intresse från medarbetare att vara på kon­
toret. Vår årliga, nordiska undersökning Framtidens 
arbetsliv, som drygt 4 000 kontorsanställda svarar 
på, visar att både tiden på kontoret och viljan att 
vara där ökar för tredje året i rad. 
Stor uthyrning till TV4 
I november tecknade vi ett 15­årigt hyreskontrakt 
med TV4 om cirka 16 000 kvm i Stockholms Hamn­
kvarter. I fastigheten Rotterdam 1 skapar vi ett 
media hus i utvecklingens absoluta framkant. Inves­
teringsvolymen uppgår till 300 mkr och totalt hyres­
värde uppgår till 1 mdkr. TV­huset kommer också att 
bidra med en puls som gagnar hela detta expansiva 
område, som inom de närmaste åren kommer att se 
en hög utvecklingstakt.
Positiv nettouthyrning 
Vi uppnådde en positiv nettouthyrning om 13 mkr för 
2024, ett resultat att vara stolta över med tanke på 
den generellt avvaktande hyresmarknaden. Bakom 
siffran ligger ett omfattande arbete av hela organisa­
tionen och ett stort antal uthyrningar. Castellums 
fokuserade uthyrningsarbete ger tydliga resultat. 
Successiv ökning av projekt 
Efter att ha bromsat projektverksamheten kraftigt 
under 2023 ökar vi nu successivt utvecklingstakten 
i portföljen. Pågående projekt löper på bra. Vi har 
startat ett antal nya projekt och framför allt har vi 
arbetat med vår pipeline där vi har ett antal stora 
affärsmöjligheter med god avkastningspotential. 
Under året startade vi projektet Erskine & friends 
på Kungsholmen i Stockholm som är en omfattande 
renovering där vi skapar 10 000 kvm attraktiva 
kontor. I Västerås bygger vi en fullt uthyrd, ny, effektiv 
2,48 2,5 69 
Investeringar i projekt, mdkr Andel hållbarhetscertifierat  
fastighetsvärde, %
Föreslagen utdelning, kr/aktie
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
5
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 6 =====

Viktiga händelser 2024
Vd har ordet
och hållbar logistikanläggning på 37 000 kvm. I  
Norrköping bygger vi om en tidigare vakant kontors­
byggnad som nu är helt uthyrd 
till Polismyndigheten.  
Vi har även haft första spad­
taget för OneMeds nya logistik­
anläggning på Halvorsäng i 
Göteborg som är vårt gemen­
samma projekt med Göteborgs 
Hamn där vi uppför en  
45 000 kvm stor logistikanlägg­
ning. Den nya, moderna logistik­
parken med optimala tillfartsvägar till Nordens 
största hamn ger oss möjlighet till ytterligare expan­
sion med cirka 100 000 kvm. I Lilla Bommen, också i 
Göteborg, omvandlas en kontorsfastighet till hotell 
åt Scandic. 
Efter årets slut offentliggjorde vi planerna på att 
inleda uppförandet av Infinity, en modern och 
hållbar kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm. 
Byggstart är planerad till tredje kvartalet 2025, med 
beräknad inflyttning från och med september 2027. 
Den totala investeringsvolymen uppgår till cirka 
1 700 mkr, varav cirka 450 mkr redan har investerats, 
bland annat i markförvärv. Infinity är ett av våra mest 
prestigefyllda projekt och en central del i strategin 
att höja kvaliteten i fastighetsportföljen och skapa 
värde för aktieägarna.
Portföljoptimeringen fortsätter 
Under året har vi fortsatt att optimera fastighetsport­
följen genom investeringar och försäljningar. Över tid 
 ◼ Reviderar finansiella mål och utdelningspolicy. 
Styrelsen beslutade i maj om en revidering av  
de finansiella målen och utdelningspolicyn.  
Det nya övergripande finansiella målet är av­ 
kastning på eget kapital om minst 10 procent.  
Den nya utdelningspolicyn innebär att 
utdelningen ska uppgå till minst 25 procent  
av förvaltningsresultatet.
 ◼ Rankas högt i S&P Corporate Sustainability 
Assessment. Castellum har för nionde året i rad 
fått toppbetyg i S&P Corporate Sustainability 
Assessment och är det enda nordiska 
fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability 
Indices. Utmärkelsen befäster Castellums 
position som ett hållbart investeringsalternativ.
 ◼ Skapar framtidens TV-hus i Stockholms 
Hamnkvarter. Castellum tecknade i november 
ett 15­årigt hyreskontrakt med TV4 om cirka 
16 000 kvm. Fastigheten planeras vara färdig­
ställd och klar för inflytt hösten 2026. Total 
investeringsvolym uppgår till cirka 300 mkr  
och totalt hyresvärde uppgår till cirka 1 mdkr.
 ◼ Emitterar återigen på europeiska kapital-
marknaden. Castellum har emitterat ett icke 
säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro 
på den europeiska kapitalmarknaden till en 
kreditmarginal om 1,75 procent och en löptid om 
6,25 år. Det var Castellums första emission på den 
europeiska kapitalmarknaden sedan mars 2022.
 ◼ Fortsatt satsning på installation av solcells-
anläggningar. Redan vid förra årsskiftet  
nåddes målet att installera minst 100 anlägg­
ningar inom solcellsprogrammet 100 på sol före 
utgången av 2025. Nu fortsätter satsningarna 
på solel genom att installera ytterligare 100  
an läggningar före 2030. Satsningen på solel är 
både ett sätt att uppfylla hållbarhetsmålen och  
att skapa ett skydd mot högre elkostnader.
 ◼ Byggstart av Halvorsäng Logistikpark i Göteborg. 
Castellum startade under sommaren, i samarbete 
med Göteborgs Hamn AB, byggnationen av  
Halvorsäng Logistikpark. Den första etappen 
omfattar en toppmodern och hållbar logistik­
anläggning på 45 000 kvm, fullt uthyrd till 
medicinteknikföretaget OneMed. Den totala 
investeringen för partnerbolaget uppgår till 
597 mkr, med planerad inflyttning 2026.
 ◼ Förbättrat kreditbetyg. Moody’s Investors  
Service bekräftade Castellums kreditbetyg Baa3 
och justerade utsikterna från stabila till positiva. 
De positiva utsikterna reflekterar Castellums 
fortsatt goda operationella och finansiella 
utveckling. Ett stärkt kreditbetyg beräknas 
medföra lägre kapitalkostnader och minskad 
refinansieringsrisk över tid.
kommer vi att öka det sammanlagda värdet av våra 
tillgångar men under enskilda perioder kan avyttring­
arna vara större än investering­
arna. Målet med portföljopti­
meringen är högre kvalitet och 
densitet.
Vi har under året utvärderat 
ett antal förvärv. Våra tillväxt­
ambitioner är fortsatt stora och 
långsiktigt aktieägarvärde 
skapas av att vi gör bra affärer.
Stark finansiell ställning och stark  
finansieringsmarknad 
Belåningsgraden uppgår till låga 35,6 procent och 
vår tillgängliga likviditet uppgår till 26,4 mdkr inklu­
sive outnyttjade kreditfaciliteter. Vi är mycket nöjda 
med balansräkningen och väl rustade för framtida 
investeringsmöjligheter.
Under året erhöll vi ett stärkt kreditbetyg från 
Moody’s och i samband med det emitterade vi ett 
icke säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro 
på den europeiska kapitalmarknaden. Det var vår 
första emission på den europeiska kapitalmarkna­
den sedan mars 2022. Intresset var mycket stort och 
vad vi förstår var det den största efterfrågan någon­
sin för ett nordiskt fastighetsbolag.
Efter periodens utgång erhöll vi kreditbetyget BBB 
från S&P . Det bekräftar vår affärsmodell och starka 
finansiella ställning. Betyget förbättrar vår position 
ytterligare på kapitalmarknaden och möjliggör lägre 
finansieringskostnader över tid. 
”Efter två år med pausad 
utdelning är det glädjande 
att styrelsen har fattat 
beslut om att föreslå 
årsstämman en utdelning 
om 2,48 kronor per aktie.”
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
6
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 7 =====

Joacim Sjöberg
Verkställande direktör
Vd har ordet
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2423222120
mkr
Intäkter Driftöverskott
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2423222120
mkr
Förvaltningsresultat
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
2423222120
mkr
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
2423222120
%
Återigen toppbetyg inom hållbarhet 
För nionde året i rad fick vi toppbetyg i S&P Corpo­
rate Sustainability Assessment och är det enda 
nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustain­
ability Indices. Utmärkelsen befäster vår position 
som ett hållbart investeringsalternativ. I utvärde­
ringen, som omfattar över 13 000 börsnoterade 
bolag globalt, rankades Castellum på en impone­
rande åttonde plats av fastighetsbolagen. 
Förvärv av aktier i Entra 
Det norska fastighetsbolaget Entra är sedan 2020 
Castellums exponering mot den dynamiska fastig­
hetsmarknaden i Oslo och Bergen. Entra har en 
imponerande marknadsposition, fina tillgångar och 
en kompetent organisation. Efter årets utgång för­
värvade vi ytterligare aktier i Entra och utlöste 
därmed ett så kallat budpliktsbud enligt norska 
regler. Vi bedömer att förvärv av aktier i Entra är en 
värdeskapande investering som kommer bidra 
 positivt till Castellums utveckling över tid. 
Reviderade finansiella mål 
Castellums styrelse beslutade i maj om en revidering 
av de finansiella målen och utdelningspolicyn. Det 
nya övergripande finansiella målet är avkastning på 
eget kapital om minst 10 procent per år över en kon­
junkturcykel. Den nya utdelningspolicyn innebär att 
utdelningen ska uppgå till minst 25 procent av för­
valtningsresultatet, såvida bolagets finansiella ställ­
ning inte motiverar annat. Vår strategi att utveckla 
portföljen mot högre kvalitet och densitet i nordiska 
tillväxtregioner kvarstår. Bolaget har en stor projekt­
portfölj som vi räknar med att kunna utveckla under 
lång tid med god avkastning till låg risk.
Återgång till utdelning 
Efter två år med pausad utdelning är det glädjande 
att styrelsen har fattat beslut om att föreslå års­
stämman en utdelning om 2,48 kronor per aktie eller 
totalt cirka 1,2 mdkr. Det motsvarar 25,3 procent av 
vårt förvaltningsresultat för 2024. 
Väl positionerade för fortsatt tillväxt 
Castellum har en god utgångspunkt där bredden av 
hyresgäster och den geografiska mixen ger oss sta­
biliserande effekter. Vi har en stark finansiell ställ­
ning och har därmed utrymme att åter prioritera till­
växt. Vårt nordiska fokus ger oss möjlighet att finnas 
i de starkaste tillväxtregionerna i Norden.
Jag vill rikta ett varmt tack till våra investerare, 
hyresgäster, samarbetspartners, styrelse och med­
arbetare för ert engagemang och samarbete under 
det gångna året. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
7
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 8 =====

Strategi
Strategi, mål och resultat   9
Värdeskapandemodell   12
Hållbarhetsstrategi   13
2
Valutan 11, Jönköping
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT8
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 9 =====

Castellum är ett av Nordens 
ledande och mest hållbara 
fastighetsbolag och skapar 
långsiktigt värde genom 
hållbarhet, diversifiering och  
en stark företagskultur.
Castellum ska vara det självklara kommersiella valet 
för näringsliv och offentlig sektor som en av Nordens 
främsta och mest hållbara förvaltare och utvecklare 
av kontors­ och logistikfastigheter. 
Bolagets hyresgäster speglar en bred mångfald av 
olika sektorer och branscher. Det ger en stark diver­
sifiering och riskspridning i kontraktsportföljen. 
Castellum ska vara en attraktiv och ledande 
arbetsgivare genom att sätta medarbetarna i fokus 
och ha en stark kultur med tydliga värderingar. 
Bolaget arbetar mot tydliga hållbarhetsmål på 
såväl kort som lång sikt för att vara det mest hållbara 
fastighetsbolaget i Norden och aktivt bidra till en 
hållbar utveckling. 
Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt 
är avgörande för Castellums framgång. Med en 
hållbar verksamhet kommer bolaget att skapa värde 
för alla sina intressenter.
Strategi, mål och resultat
En strategi för långsiktigt värdeskapande
Affärsmodell
Vision
En värd bortom  
det förväntade.
Investering och utveckling  
av kommersiella lokaler som  
förvaltas i en decentraliserad 
och kundfokuserad organisa-
tion.  Castellum har fokus  
på kassaflöde och bedriver  
all verksamhet till låg 
 finansiell risk.
≥10 %
avkastning på eget 
kapital per år över en 
konjunkturcykel.
3,0 procent  avkastning  
på eget kapital.
Övergripande mål Måluppfyllelse 2024 
Mission
Skapa arbetsplatser 
där människor och 
 organisationer 
utvecklas.
Affärsidé
Genom verklig närhet 
till kund, innovation 
och kompetens 
skapar vi framgångs-
rika och hållbara 
arbetsplatser i nord-
iska  tillväxtorter.
 Castellumandan
Castellumandan är 
de kärnvärden som 
vägleder  Castellum i 
det dagliga arbetet.
1.  Affärsmässiga  
2. Engagerade  
3. Modiga
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
9
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 10 =====

Treårig  
strategiplan 
Castellums strategiarbete utgår från en treårig 
 strategi plan som varje år revideras och antas av 
 styrelsen. Arbetssättet säkerställer såväl långsiktig­
het som anpassning till aktuella marknadsförut­
sättningar. I strategin fastställs bolagets strategiska 
inriktning, prioriteringar och mål. 
Förvaltning
Fastighetsförvaltning och service sker i en decentraliserad orga­
nisation med lokal närvaro och egna medarbetare på samtliga 
delmarknader. Därigenom skapas god lokalkännedom, stor 
kunskap om den lokala hyresmarknaden och starka relationer 
med hyresgästerna. Castellum ska ha ett starkt och tydligt kund­
fokus, där lyhördhet och partnerskap präglar hela verksamheten 
i syfte att skapa långsiktiga, värdeskapande relationer. För att 
kunna erbjuda attraktiva lokaler med minsta möjliga miljö­ och 
klimatpåverkan ska Castellum utveckla en effektiv fastighets­
drift med minskad resursförbrukning i fastigheterna. En optime­
rad drift skapar värde för både hyresgäster och bolaget ur flera 
perspektiv; finansiellt, hållbarhetsmässigt och konkurrens­
mässigt.
Söderbyhäll 2.1, Uppsala
Fastighetsportfölj
Castellum ska verka i flera nordiska länder för att möjliggöra 
bolagets tillväxtstrategi, bredda finansieringsmöjligheterna och 
öka riskspridningen. Castellum ska fokusera på ett fåtal 
segment och upprätthålla en god marknadskännedom och 
kunskap inom de valda segmenten kontor och lager/lätt industri. 
Castellums portföljförflyttning sker kontinuerligt mot högre kva­
litet genom att utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem 
uppåt i värdekedjan eller genom nyproduktion, samt genom 
transaktioner på tillväxtmarknader i Norden. På respektive del­
marknad strävar bolaget efter geografisk koncentration för att 
uppnå en effektiv förvaltning och lönsamhet. 
Mål: 
Högt Nöjd Kund­Index (NKI).
2,5 procent energieffektivisering per år (like­for­like).
70 procent av Castellums fastigheter ska ha  
en energiprestanda lägre än 100 kWh/kvm, år 2025.
Mål: 
En betydande marknadsandel på varje delmarknad.
Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år  
över en konjunkturcykel.
Öriket 3, Jönköping
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
10
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 11 =====

Hållbarhet
En hållbar verksamhet säkerställer en ansvarsfull förvaltning av 
 ekonomiska, miljömässiga och sociala resurser, vilket skapar 
värde för hyresgäster, aktieägare och samhället. Bolagets 23  
hållbarhetsmål1 samverkar och är integrerade i hela verksamhe­
ten. Castellums uppförandekod baseras på FN Global C ompacts 
principer och tydliggör Castellums ställningstagande inom 
mänskliga  rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och  
information.  Bolagets hållbarhetsambitioner bidrar både till 
samhällsnytta och affärsnytta för bolagets intressenter. 
Finansiering
Castellum ska ha låg finansiell risk och har som fastställd ambi­
tion att ha ett kreditbetyg motsvarande Investment Grade, lägst 
Baa3/BBB–. Av den anledningen prioriterar Castellum en stark 
balansräkning. Den finansiella verksamheten ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång­ och kortfristig finansiering säker­
ställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med 
hänsyn tagen till bolagets fastställda riskmandat. Castellum 
påverkas till hög grad av utvecklingen på de finansiella mark­
naderna. Finansverksam heten ska därför spegla och stödja 
affärsverksamhetens mål och förutsättningar.
Vilan 7, JönköpingDragarbrunn 19.1, Uppsala
Organisation
Castellum ska vara en attraktiv arbetsplats med en öppen kultur, 
där medarbetare känner sig inkluderade och uppskattade. Alla 
medarbetare ska uppmuntras att utvecklas och vara sig själva. 
Mångfald, jämställdhet och inkludering ska vara en självklarhet.
Castellum ska kontinuerligt definiera strategiska och kritiska 
kompetenser samt arbeta med kompetensförsörjning och 
succes sionsplanering, särskilt för chefer och nyckelpersoner. 
Detta minskar personberoendet och operationella risker.
Castellumandan är bolagets kärnvärden, kultur och personlig­
het. Den styr hur Castellums medarbetare är mot hyresgäster, 
mot varandra och mot omvärlden för att skapa en tydlighet kring 
riktning och mål. Castellumandan bygger på gemensamma 
 värderingar och ambitionen att nå bolagets vision.
Ottar 5, Västerås
Riskmått: 
Belåningsgrad som varaktigt inte överstiger 40 procent.
Räntetäckningsgrad om minst 3 gånger.
Mål: 
År 2030 ska Castellum ha nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan.
Inga fastigheter med allvarliga klimatrisker.
Mål: 
Castellums engagemangsindex ska vara högre än extern benchmark.
40–60 procent jämställt i samtliga yrkeskategorier.
20 procent av Castellums medarbetare ska ha internationell bakgrund.
1. Castellum kommer under 2025 se över sina klimatmål och formulera nya i enlighet med den nya SBTi­standarden för byggnader.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
11
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 12 =====

Värdeskapandemodell
Så skapar Castellum 
hållbara värden
Bygg- och fastighetsbranschen är en av de  
sektorer som släpper ut mycket koldioxid, såväl  
i Sverige som globalt. För att nå FN:s klimatmål  
är det nödvändigt att dessa utsläpp minskar. 
Castellum tar ansvar för att bedriva sin verksam-
het med låg klimatpåverkan och bidrar aktivt till 
omställningen mot ett mer hållbart samhälle. 
Castellum arbetar också för att skapa positiva 
hållbarhetsvärden som både gynnar bolaget och 
samhället i stort.
Castellum kombinerar traditionell förvaltning,  
projekt och transaktionverksamhet
Klimatförändringar, geopolitiska konflikter, 
energipriser, inflation, räntor, hälsa och flexibilitet
Castellums ambition är att bidra positivt till samhället 
Minskad miljö- och klimatpåverkan 
Castellum nyttjar naturresurser effektivt, minskar 
resursanvändningen och koldioxidutsläppen för att skapa 
en hållbar fastighetsportfölj: 
–   84 procent minskade koldioxidutsläpp sedan 2007  
i Scope 1 och Scope 2
–  33 procent minskad energianvändning sedan 2007
–   Ökad andel cirkulära material och positivt bidrag  
till den biologiska mångfalden 
Gynnsam samhällspåverkan 
–   Utvecklar hållbara fastigheter som bidrar till en positiv 
stadsutveckling 
–   Produktiva medarbetare och hyresgäster som upplever 
hälsa och välbefinnande 
–   Genom WELL Portfolio erbjuder Castellum 
hälsosammare kontor till närmare 16 000 av 
hyresgästernas medarbetare 
Värdefull finansiell påverkan 
Castellum är ett lönsamt företag som bidrar  
finansiellt till olika intressenter: 
–  611 mkr i löner och ersättningar till medarbetare 
–   4 675 mkr till leverantörer och entreprenörer 
–   578 mkr i fastighetsskatt, 172 mkr i inkomstskatt och  
15 mkr i bidrag till lokalsamhället
Värdet Castellum skapar för sina intressenter 
Nöjda hyresgäster i hållbara miljöer
–   NKI: 74
–   54 procent hållbarhetscertifierade 
fastigheter 
–   116 solcellsanläggningar installerade, 
motsvarande 21 165 kW 
–   1 453 laddplatser
106 200 aktieägare 
–   14 procent genomsnittlig totalavkastning 
per år sedan 1997
–   42 procent av omsättningen förenlig  
med EU:s taxonomiförordning 
–   Grön aktie, Nasdaq Green Equity 
Designation 
Engagerade medarbetare  
som utvecklas 
–   Cirka 14 000 genomförda utbildningstimmar 
–   Låg sjukfrånvaro (2,6 procent) 
–   God jämställdhet (43 procent kvinnor /  
57 procent män) 
Starka och hållbara 
leverantörsrelationer 
–   Uppförandekod som omfattar  
samtliga leverantörer 
–  211 mkr i energieffektiviseringsprojekt 
–   Köpta produkter och tjänster: 4 675 mkr
Omvärlden 
Resurser som  Castellum använder
–   672 fastigheter till ett värde av 136 mdkr 
och en yta om 5,3 miljoner kvm 
–   Fler än 500 medarbetare 
–   Ett starkt varumärke 
–  Omkring 6 400 leverantörer och entreprenörer 
–   7 500 kommersiella kundkontrakt 
–   989 gröna hyresavtal 
–   Energi, vatten och material
–   Förvaltning
–   Projektutveckling
–   Transaktioner
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
12
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 13 =====

Hållbarhetsstrategi
Den hållbara staden 2030
Castellum ska vara helt klimatneutralt 2030. 
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, 
består av tre fokus  områden: Framtidens fastig-
heter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. 
Strategin ska säkerställa att hållbarhets målen 
nås och att bolaget är relevant och framgångsrikt, 
inte bara idag, utan under en lång tid framåt. 
1. Avser både kort­ och långtidssjukfrånvaro. 2. Praktikanter avser feriearbetare, praktikanter, trainees och examensarbeten. Omarbetat mål för 2024. 3. Inkluderar fall av stressrelaterad frånvaro. 
Framtidens fastigheter
Castellum minskar sin påverkan på klimat och 
biologisk mångfald, ökar resurseffektiviteten 
och utvecklar en hållbar fastighetsportfölj för 
framtiden.
Minskade Scope 3­utsläpp under 2024 innebär 
att Castellum har reducerat sina totala utsläpp 
med 31 procent jämfört med 2023. Fortsatt 
arbete krävs inom Scope 1 och 2 för att minska 
energianvändningen samt för att bygga och 
utveckla hus med lägre klimatpåverkan.
Energieffektivisering Fossilfri energi
–4 % (–4) 
kWh/kvm sedan 2023
99 % (97) 
Utsläpp av växthusgaser Installerade 
solcellsanläggningar
–31 % (–25)
totala CO2e sedan 2023
116 st (106) 
Hållbara arbetsplatser
Castellums skapar hållbara, attraktiva och 
inkluderande arbetsplatser som främjar hälsa och 
välbefinnande.
Under 2024 har bolaget tecknat 249 gröna 
hyresavtal. Detta innebär att Castellum har 989 
gröna avtal vilket utgör 27 procent av hyresvärdet. 
Både engagemangsindex och jämställdheten 
mellan kvinnor och män har ökat under 2024. 
Även andelen medarbetare med internationell 
bakgrund har ökat jämfört med 2023.  
Engagemangsindex Sjukfrånvaro1
8,3 (8,2) 2,6 % (2,4)
Medarbetare med 
internationell bakgrund
Jämställdhet
14 % (12) 43/57 % (41/59)
Kvinnor/män
Sunda affärer
Castellum bedriver verksamheten ansvarsfullt 
med tydliga krav på leverantörskedjan och respekt 
för samhället och sina intressenter.
Bolaget arbetar aktivt för att hjälpa ungdomar 
och långtidsarbetslösa att hitta in på arbets­
marknaden. Under 2024 var 7 procent av 
Castellums medarbetare praktikanter2. 
Bolaget har bibehållit sitt engagemang i lokala 
samhällen, med närmare 15 mkr i stöd och 
sponsring under 2024.
Hållbarhetsutbildning Arbetsskador och 
arbetsrelaterade skador3
84 % (82)
utbildade medarbetare
34 st (19)
Stöd till lokala samhällen  
och sponsring
14,9 mkr (15,6)
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
13
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 14 =====

Investera 
i Castellum
Castellum som investering   15
Castellumaktien   16
3
Havneholmen 25, Köpenhamn
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT14
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 15 =====

Fyra anledningar att investera i Castellum
Castellum som investering
Castellums mål är att långsiktigt skapa värde för sina aktieägare 
genom god avkastning i förhållande till risk och ha hög likviditet i 
aktien. Här är fyra anledningar till att investera i Castellumaktien.
1
Castellum är ett stabilt bolag som skapar 
värde genom långsiktig tillväxt med låg finan­
siell risk. Sedan börsnoteringen 1997 har 
aktieägarna fått en genomsnittlig total­
avkastning på 14 procent per år. 
2
Castellum har en väldiversifierad portfölj och 
är ett självklart alternativ för nordiskt närings­
liv och offentlig sektor. Castellum är ett av 
Nordens största börsnoterade fastighets­
bolag med en portfölj i huvudsak koncentre­
rad till nordiska tillväxtorter. Bolagets hyres­
gäster representerar ett tvärsnitt av privat 
näringsliv och offentlig sektor, vilket ger en 
stark diversifiering och riskspridning i 
 k
ontraktsportföljen.  
3
Hållbarhet är en integrerad del av hela 
Castellums verksamhet. Bolaget arbetar mot 
tydliga hållbarhetsmål på såväl kort som lång 
sikt. Målsättningen är att vara Nordens mest 
hållbara fastighetsbolag och aktivt bidra till 
en hållbar utveckling. Att bedriva verksam­
heten på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för 
Castellums framgång. Genom en hållbar 
verksamhet skapar Castellum värde för såväl 
hyresgäster som investerare och övriga 
intressenter.
4
Castellum strävar efter att äga, förvalta och 
utveckla en fastighetsportfölj som stödjer det 
övergripande målet om att årlig avkastning på 
eget kapital ska uppgå till minst 10 procent 
över en konjunkturcykel. Castellum utvärde­
rar kontinuerligt sitt inne
 ha
v avseende mark­
nader och segment för att fortsätta ren­
odlingen av portföljen. Färdigutvecklade 
projekt och fastigheter som inte bedöms 
bidra till en framtida tillväxt avyttras.
Stabilt bolag Väldiversifierad 
portfölj 
Hållbar  
verksamhet 
Ständig  
utveckling  
av portföljen 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
15
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 16 =====

Nasdaq Green Equity Designation
Som första stora fastighetsbolag i Norden har Castellums 
aktie noterats som grön på Nasdaq. Syftet med Nasdaqs 
gröna märkning, Green Equity Designation, är att 
ge en ökad synlighet mot investerare som letar 
efter hållbara investeringar. För att uppfylla 
kriterierna som grön aktie ska minst 50 pro ­ 
cent av omsättningen och investeringarna 
definieras som gröna och mindre än 5 procent 
av tillgångarna vara knutna till fossilt bränsle.
 Enligt en analys utförd 2024 av S&P Global Shades of 
Green definieras 55 procent av Castellums omsättning och 
82 procent av investeringarna som gröna.  
Aktien noterad sedan 1997
Castellumaktien
Med ett börsvärde på 59,4 mdkr är Castellum ett 
av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag. 
Aktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap 
där den är noterad sedan 1997.
Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt ska ge
en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk
samt ha hög likviditet i aktien. Risknivån ska vara
lägre än genomsnittet i branschen. Allt agerande ska
utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha
en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till
aktieägare, kapital­ och kreditmarknaden samt till
media, allt för att underlätta en extern bedömning
och värdering av företaget och aktien. Bolagets börs­
värde, det vill säga värdet av samtliga utestående
aktier i Castellum per den 31 december 2024,
uppgick till 59,4 mdkr (70,6). 
Substansvärde
Värdering av ett fastighetsbolag grundas ofta på
substansvärdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden
mellan fastighetsportföljens marknadsvärde och 
 nettoskulden.
Substansvärdet kan sägas utgöra det samlade
kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån
detta kapital vill bolaget skapa en stabil avkastning
och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då till­
gångar är värderade till verkligt värde kan substans­
värdet beräknas utifrån balansräkningens egna 
kapital. Castellums långsiktiga substansvärde 
(EPRA NRV) uppgår till 157 kronor per aktie (154).
Utestående aktier och omsättning
Antal utestående aktier uppgår till 492 446 049 
stycken (492 601 452). Under 2024 har totalt 
289 164 000 aktier omsatts, motsvarande i genom­
snitt 1 153 000 aktier per handelsdag (1 941 000) och 
en omsättningshastighet om 58 procent (94) på 
 årsbasis.1
Intjäning och avkastning
Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 9,78 kronor
(9,69), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning
om 8,1 procent (6,8). Resultatet efter skatt per aktie
uppgick till 4,79 kronor (–25,68), vilket utifrån aktie­
kursen ger en avkastning om 4,0 procent (–17,9).
Totalavkastning
Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling 
med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.
Kursen på aktien vid årets slut var 120,55 kronor 
(143,30) motsvarande ett börsvärde om 59,4 mdkr 
(70,6), beräknat på antalet utestående aktier. Under 
året har aktiens totalavkastning varit –15,9 procent 
(35,1). Ingen utdelning lämnades. 59,4
Börsvärde, mdkr
1. Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm.
Värdeförändring kompletterar 
 förvaltningsresultatet
I fastighetsbolag avspeglar förvaltningsresultatet
endast en del av det totala resultatet. Totalresultat
och substansvärde inkluderar också värdeföränd­
ringar enligt IFRS® redovisningsstandarder, den inter­
nationella standarden för redovisning av företagens 
ekonomi. Förvaltningsresultatet måste därför kom­
pletteras med en värdeförändringskomponent samt 
effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat, 
avkastning och substansvärde. Värdeförändringar 
kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra 
volatila resultat.
Skapat aktieägarvärde
Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick
Castellums fastighetsportfölj till cirka 10 mdkr,
förvaltningsresultatet till cirka 300 mkr och ägarnas
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
16
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 17 =====

kapital till cirka 4 mdkr. Sedan dess har Castellum
skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital
med 30 mdkr samtidigt som en total utdelning
lämnats om cirka 18,3 mdkr och nyemissioner gjorts
om cirka 35 mdkr. Fastighetsportföljen har under
samma period växt till 136 mdkr medan förvaltnings­
resultatet ökat till 4 819 mkr.
Fler än 100 000 aktieägare
Vid utgången av 2024 hade Castellum drygt  
106 000 aktieägare (110 000), vilket är en minskning 
med cirka 3,7 procent jämfört med årsskiftet 2023. 
Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid 
årets slut till 37,5 procent (37,2). De största ägar­
sfärerna bekräftade per den 31 december 2024 
framgår av tabellen till höger.
Regelbundna kontakter med aktiemarknaden
I egenskap av börsnoterat bolag har Castellum regel­
bundna kontakter med aktiemarknaden. Dessa aktie­
marknadskontakter bygger framför allt på kvartalsvis
ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid
större affärshändelser och presentationer av
Castellum. Presentationer sker dels i samband med
kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och
analytiker samt vid investerarträffar i såväl Sverige
som utlandet. Därutöver lämnas kompletterande 
marknads­ och finansiell information på Castellums 
webbplats.
Återgång till utdelning
Castellum har som policy att dela ut minst 25 procent
av bolagets förvaltningsresultat före skatt. Efter två år 
med pausad utdelning har styrelsen föreslagit års­
stämman en utdelning om 2,48 kronor per aktie, mot­
svarande totalt 1,2 mdkr. Härigenom vill Castellum 
attrahera aktieägare som söker totalavkastning inklu­
sive utdelning under lågt finansiellt risktagande. 
Återköp av aktier inom ramen  
för  incitamentprogram
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som 
längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta 
egna aktier. Förvärv får ske av högst tio procent av 
samtliga aktier i bolaget. Under andra kvartalet har 
bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 
129,49 kronor. Detta motsvarar 0,3 promille av 
antalet registrerade aktier. Återköpet har gjorts inom 
ramen för av årsstämman beslutat incitament­
program.
Aktieägare per 2024-12-31
Aktieägare
Antal  
tusental aktier
Andel  
röster/kapital, %
Akelius Residential Property 51 801 10,5
BlackRock 24 909 5,1
Gösta Welandson med 
bolag 19 638 4,0
Vanguard 18 858 3,8
Länsförsäkringar Fonder 18 728 3,8
Swedbank Robur Fonder 16 598 3,5
Nordea Funds 15 496 3,1
Akelius Apartments 14 800 3,0
Handelsbanken Fonder 14 169 2,9
Norges Bank 9 966 2,0
Folksam 9 450 1,9
Cliens Fonder 7 933 1,6
APG Asset Management 7 572 1,5
Alecta Tjänstepension 7 000 1,4
Carnegie Fonder 5 269 1,1
15 största ägarna 242 187 49,2
Svenska aktieägare, övriga 156 987 31,9
Utländska aktieägare, övriga 93 272 18,9
Totalt utestående aktier 492 446 100,0
Återköpta egna aktier 155 0,0
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad 
data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och 
Millistream.
Finansiella nyckeltal
2024 2023
Utfall
Intäkt, kr/aktie 20,00 21,72
Hyresintäkt, kr/aktie 17,98 19,47
Förvaltningsresultat, kr/aktie 9,78 9,69
Årets resultat efter skatt, kr/aktie 4,79 –25,68
Utdelning, kr/aktie¹ 2,48 —
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 157 154
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde, % 3,0 –15,3
Avkastning eget kapital, % 3,0 –14,8
Avkastning totalt kapital, % 2,8 –6,6
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs, % 8,1 6,8
Förvaltningsresultat efter skatt per aktie 
(EPRA EPS)/Kurs, % 7,7 6,6
Utdelning/Kurs (direktavkastning), %¹ 2,1 —
Kurs/Substansvärde per aktie  
EPRA NRV , % 76,8 92,9
Aktien
Börsvärde, mkr 59 364 70 590
Aktiens totalavkastning  
(inkl. utdelning)
Castellum, % –15,9 35,1
Nasdaq Sthlm (Six Return), % 8,6 19,2
Fastighetsindex Sverige (EPRA), % –4,8 19,5
Fastighetsindex Eurozone (EPRA), % –0,6 19,4
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA), % –11,7 10,7
Utdelningsandel förvaltnings­ 
resultat, %¹ 25,3 —
Finansiell risk
Belåningsgrad, % 35,6 37,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,0
1. Föreslagen utdelning.
 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
17
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 18 =====

Verksamhet
Marknad   19
Lokal närvaro   20
Hyresgäster   22
Fastighetsbestånd   24
Projektportfölj   27
Transaktioner   31
4
Werket, Jönköping
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT18
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 19 =====

Marknad
En mer avvaktande hyresmarknad
Året präglades av en avvaktande nordisk  
hyresmarknad men samtidigt en marknad där 
Castellum haft en hög aktivitetsnivå med  
befintliga och potentiella nya hyresgäster.
Den nordiska hyresmarknaden, där Castellum 
verkar, har varit avvaktande i huvudstäderna men 
visar högre efterfrågan och stabilitet i region­
städerna. Castellum kan se tillbaka på ett år med 
positiv nettouthyrning och stabil uthyrningsgrad.
Arbetsplatsens betydelse ökar för att locka med­
arbetare tillbaka till kontoret. Diskussionen om 
 kontorsnärvaro efter pandemin är fortsatt aktuell 
i huvudstäderna. 
Castellums nordiska undersökning, Framtidens 
arbetsliv, med drygt 4 000 respondenter, visar en 
stadig ökning både av kontorsnärvaro och medar­
betarnas vilja att arbeta på kontoret.
Stabila hyresnivåer
Trots indexeringarna föregående år har bolaget 
under året haft stabila hyresnivåer vid omförhand­
lade hyresavtal. En till stor del stabil hyresmarknad 
för kontor och lager/logistik, samt en väl geografiskt 
diversifierad portfölj, förklarar bolagets små hyres­
förluster.
Fortsatt flight to quality
Omsättningen på lokaler har varit hög under året, 
vilket inneburit både hot och möjligheter. Under det 
fjärde kvartalet ökade antalet uppsägningar. Även 
konkurserna ökade, men från mycket låga nivåer.  
En tydlig trend är att hyresgästerna vill ha högre 
 kvalitet i sina lokaler. Vidare söker sig företagen 
närmare service vilket innebär en flyttström bort 
från perifera lägen. 
Hela 25 procent av Castellums hyresintäkter 
kommer från offentliga hyresgäster. Såväl rätts­
vårdande myndigheter som andra delar av offentlig 
verksamhet uppvisar en mycket stark efterfrågan på 
nya lokaler. Bolaget tillgodoser efterfrågan både 
genom nyproduktion och renovering av kontor och 
särskilt anpassade lokaler.
Stark efterfrågan inom segmentet logistik
Castellums affärssegment lager/lätt industri, som 
svarar för cirka 14 procent av bolagets fastighets­
portfölj, uppvisar även det en stark efterfrågan med 
låga vakanser. Fler logistiklokaler behövs då efter­
frågan fortsatt är större än utbudet. Däremot har 
 priserna stabiliserats. Segmentet innefattar även 
verksamhetslokaler för utveckling, testning med 
mera och drivs framåt av flera globala trender 
såsom elektrifiering och automobilitet. 
Hyresnivåer och vakansgrad storstädernaNyproduktion kontor
Hyresnivå CBD, kr/kvm (staplar) Vakansgrad CBD (kurvor), %
Göteborg Malmö Stockholm Helsingfors Köpenhamn
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2423222120191817161514
Källa: Newsec, JLL
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Total nyproduktion kontor, 
kvm (staplar)
Göteborg Malmö
Nyproduktion som andel av
 kontorsstock (kurvor), %
Stockholm Helsingfors Köpenhamn
Källa: Newsec
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
250 000
25p2423222120191817161514
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Yta, tkvm
Fastighetsvärde, mdkr
Källa: avser resp. bolags rapport för Q3 2024.
Fastighetsbolag med >10 mdkr i fastighetsvärde.
Castellum
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 2500
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
13
12
14
15
16
17
20
21
19
18
11
10
79
8
6
5
4 3
1
2
1 Balder
2 Castellum
3 Fabege
4 Wallenstam
5 Sagax
6 Wihlborgs
7 Corem
8 Atrium Ljungberg
9 SBB
10 Hufvudstaden
11 Catena
12 Nyfosa
13 FastPartner
14 Diös
15 Platzer
16 Intea
17 NP3
18 Cibus
19 Logistea
20 Stendörren
21 SLP
Börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde >10 mdkr
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
19
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 20 =====

Lokal närvaro
Stark lokal närvaro i Norden
Väst
Omfattar Göteborg, Kungsbacka 
och Borås med ett samlat fastig­
hetsvärde om cirka 26,7 mdkr, 
varav 49 procent avser kontor 
och 31 procent lager/lätt indu­
stri. Av fastighetsvärdet återfinns 
cirka 92 procent i Göteborg.
Stockholm
Omfattar Storstockholm med 
fastigheter från Upplands Väsby  
i norr till Södertälje i syd, men 
också Östersund. Detta är 
Castellums värdemässigt största 
region med ett samlat fastighets­
värde om cirka 42,1 mdkr, varav 
66 procent avser kontor och 
15 procent samhällsfastigheter. 
Av fastighetsvärdet återfinns 
96 procent i Stockholm. 
Mitt
Omfattar Örebro, Linköping, 
Norrköping, Jönköping och Växjö 
med ett samlat fastighetsvärde 
om cirka 23,1 mdkr, varav 
46 procent avser kontor och 
36 procent avser samhällsfastig­
heter. Av fastighetsvärdet åter­
finns cirka 36 procent i Örebro.
Mälardalen
Omfattar Västerås och Uppsala 
med ett samlat fastighetsvärde 
om cirka 15,4 mdkr, varav 
59 procent avser kontor och 
22 procent avser lager/lätt indu­
stri. Av fastighetsvärdet återfinns 
cirka 70 procent i Västerås. 
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 20 19
Antal fastigheter 204 209
Yta, tkvm 1 280 1 306
Fastigheternas  
värde, mkr 26 721 26 531
Hyresvärde, mkr 2 006 1 929
Driftöverskott, mkr 1 314 1 265
Nettoinvesteringar, mkr 400 379
Nettouthyrning, mkr –8 –15
Medarbetare 82 80
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 31 32
Antal fastigheter 113 127
Yta, tkvm 1 092 1 185
Fastigheternas  
värde, mkr 42 097 43 819
Hyresvärde, mkr 2 783 2 858
Driftöverskott, mkr 1 863 1 868
Nettoinvesteringar, mkr –1 505 –320
Nettouthyrning, mkr 14 –35
Medarbetare 86 83
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 17 17
Antal fastigheter 143 148
Yta, tkvm 1 037 1 091
Fastigheternas  
värde, mkr 23 083 22 836
Hyresvärde, mkr 1 947 1 885
Driftöverskott, mkr 1 251 1 198
Nettoinvesteringar, mkr 163 –861
Nettouthyrning, mkr 13 42
Medarbetare 89 85
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 11 11
Antal fastigheter 76 84
Yta, tkvm 803 822
Fastigheternas  
värde, mkr 15 430 15 664
Hyresvärde, mkr 1 370 1 333
Driftöverskott, mkr 876 813
Nettoinvesteringar, mkr –56 208
Nettouthyrning, mkr 20 –2
Medarbetare 51 46
Castellums ambition är att vara marknads-
ledande på attraktiva  tillväxtorter i Norden.  
Verksamheten bedrivs med egen förvaltning  
på de lokala marknaderna. 
Lokal kännedom och närhet till hyresgästerna är 
avgörande för att möta deras behov och säkerställa 
en effektiv förvaltning. Genom intressebolaget Entra 
ASA äger dessutom Castellum en tredjedel av 
Entras fastighetsbestånd som består av högkvali­
tativa kommersiella fastigheter, främst belägna i 
centrala Oslo. Ytterligare information om Entra finns 
i not 15 på sidorna 156–157 och på Entras webb­
plats, www.entra.no.
Region Region Region Region 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
20
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 21 =====

Göteborg
Helsingfors
MalmöKöpenhamn
Stockholm
Operativa regioner
Indirekt operativa 
regioner (genom Entra)
Oslo
Öresund
Omfattar Malmö, Helsingborg, 
Lund och Köpenhamn med ett 
samlat fastighetsvärde på cirka 
21,8 mdkr, varav 63 procent 
avser kontor och 16 procent 
samhällsfastigheter. Av fastig­
hetsvärdet återfinns cirka 
74 procent i Malmö, Helsingborg 
och Lund medan resterande 
26 procent finns i Köpenhamn.
Finland
Omfattar fastighetsbeståndet 
i Helsingfors, Esbo, Lahtis, 
 Tammerfors, Åbo och Vanda  
med ett totalt fastighetsvärde på 
cirka 6,5 mdkr, varav 96 procent 
avser kontor och resterande 
projekt och mark. Av fastig­
heterna återfinns 42 procent 
i Helsingfors.
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 16 16
Antal fastigheter 116 121
Yta, tkvm 848 860
Fastigheternas  
värde, mkr 21 843 21 760
Hyresvärde, mkr 1 664 1 625
Driftöverskott, mkr 1 049 1 100
Nettoinvesteringar, mkr 212 –1 180
Nettouthyrning, mkr –13 –27
Medarbetare 62 59
2024 2023
Andel av 
fastighetsvärdet, % 5 5
Antal fastigheter 20 20
Yta, tkvm 222 221
Fastigheternas  
värde, mkr 6 537 6 942
Hyresvärde, mkr 823 801
Driftöverskott, mkr¹ 388 353
Nettoinvesteringar, mkr 152 314
Nettouthyrning, mkr –13 –29
Medarbetare 11 11
1.  Exkl. bedömd försäkringsersättning om 
65 mkr (–).
Region 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
21
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 22 =====

En av Castellums styrkor är bolagets diversifierade 
kundbas, som är ett tvärsnitt av privat näringsliv 
och offentlig sektor. Hyresgästerna representerar 
många olika  branscher, geografier och kundstor-
lekar vilket sprider riskerna i kontraktsportföljen.  
Castellums fastigheter finns på starka tillväxt­
marknader i Norden. Närvaron i flera nordiska 
länder underlättar för bo lagets tillväxtstrategi sam­
tidigt som finansieringsmöjligheterna breddas 
och riskspridningen ökar. 
Bolagets geografiska närvaro styrs av ortens till­
växtpotential. En växande befolkning, fler företags­
etableringar och högre bruttoregionalprodukt 
gynnar efterfrågan på kommersiella lokaler och ger 
därmed högre hyresnivåer och förutsättningar för 
en god uthyrningsgrad. 
Castellum har cirka 7 500 kommersiella kontrakt 
och cirka 500 bostadskontrakt. Det enskilt största 
kontraktet svarar för cirka 1,3 procent av bolagets 
totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för 
den enskilt största hyresgästen är 2,5 procent. 
25 procent av intäkterna kommer från offentlig 
sektor och skapar ytterligare stabilitet i kassa flödet. 
Kontor största segmentet
Castellum är primärt verksamt inom segmenten 
kontor, samhällsfastigheter och lager/lätt industri. 
Segmentet kontor utgör den största värdemässiga 
Hyresgäster
En stabil och diversifierad  
kundbas inom nordiskt näringsliv
exponeringen, 60 procent, följt av samhällsfastig­
heter om 17 procent och lager/lätt industri om 
14 procent. Handel ligger runt 5 procent. Reste­
rande 4 procent är projekt och mark.
Effektiv och hållbar logistik
Inom lager/lätt industri får hyresgästen hjälp med att 
skapa den mest effektiva och hållbara lokalen för sin 
verksamhet. Det omfattar allt från större centrallager 
till mindre verksamhetslokaler för lätt industri samt 
citynära lägen för sista­milen­leveranser (Last Mile).
Coworking 
Coworking är det mest flexibla kontorserbjudandet 
och erbjuds i egen regi. Konceptet har fokus på flexi­
bilitet, gemenskap, nätverkande, hög servicegrad 
och andra mervärden. 
Genom coworking­konceptet breddar Castellum 
sitt kund erbjudande och kan möta företag och myn­
digheter i alla storlekar med en service och flexibili­
tet utöver det traditionella kontoret. 
Närhet till hyresgästerna
Castellum har en stark lokal närvaro med egna med­
arbetare på samtliga orter där bolaget verkar. Det 
skapar nära relationer till hyresgästerna och möjlig­
gör snabba och effektiva beslutsvägar. Som en av de 
största fastighetsägarna på den lokala marknaden 
samarbetar Castellum med kommuner och engage­
rar sig i lokala nätverk, såsom företagarföreningar. 
Genom dessa initiativ tar Castellum en aktiv roll i 
samhällsbyggandet och bidrar till attraktiva arbets­
miljöer för sina hyresgäster.
Castellum strävar efter en nära dialog med hyres­
gästerna och genomför regelbundna kundundersök­
ningar. Varje år görs en mer omfattande kundmätning, 
Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av extern expertis. I 
2024 års undersökning fick Castellum 74 (71) i NKI­
resultat av cirka 1 700 svarande  hyresgäster. 
Gröna hyresavtal
I linje med bolagets hållbarhetsprofil erbjuds både 
nya och befintliga hyresgäster möjligheten att 
teckna gröna hyresavtal. Detta samverkansavtal 
syftar till att minska lokalernas totala miljöpåver­
kan. En grön bilaga, framtagen av branschorganisa­
tionen Fastighetsägarna, läggs till det ordinarie 
hyresavtalet med fokus på att reducera miljöbelast­
ningen. Bilagan innehåller riktlinjer för exempelvis 
energianvändning, materialval och avfallshantering. 
Castellum har 989 (740) gröna hyresavtal som 
omfattar 1 204 547 kvm (1 059 028) och motsvarar 
27 procent av hyresvärdet. 
Rapport om framtidens arbetsliv
Castellum har för femte året i rad undersökt vad 
kontorsarbetare förväntar sig av sina arbetsplatser, 
vilket presenteras i rapporten Framtidens arbetsliv. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
22
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 23 =====

Malski, Lahtis
En majoritet av kontorsarbetarna i Norden tillbring­
ade merparten av sin arbetstid på den gemen­
samma arbetsplatsen under föregående år, men  
de flesta uppger också att distansarbete är en del  
i det nya normala efter coronapandemin.
Det mesta tyder på att distansarbete kommer att 
finnas kvar i viss utsträckning, men som komple­
ment snarare än konkurrent till det gemensamma 
kontoret. Unga är generellt mer positiva till kontoret, 
liksom chefer. Rapporten visar att förekomsten av 
distansarbete är tätt kopplat till pendlingstider 
och är vanligare i storstäderna än på mindre orter. 
Kontoren alltmer sofistikerade 
Castellums mission är att skapa arbetsplatser där 
människor och organisationer utvecklas. Bolaget tar 
en alltmer rådgivande roll, med fokus på att stödja 
hyresgästerna i att skapa arbetsmiljöer som till­
godoser deras specifika behov och önskemål. Efter 
pandemin har det fysiska kontoret blivit en ännu 
 viktigare kulturbärare, en plats för social samverkan, 
innovation och gemenskap, som går långt utöver att 
vara en arbetsplats för individuella uppgifter. Detta 
skapar goda förutsättningar för att investera i kon­
torsmiljöer som tillför mervärde för både organisa­
tioner och individer. Genom att främja kunskaps­
delning, relationsbyggande och nätverkande bidrar 
dessa miljöer till att attrahera och behålla både 
nuvarande och framtida medarbetare.
Framtidens arbetsliv 
Framtidens arbetsliv är en rapport som 
Castellum tar fram varje år om kontors­
arbetares förväntningar på arbetsplatsen. 
Läs mer på 
Castellums hyresgäster
En diversifierad kundportfölj
De 10 största hyresgästerna 
2024 
Kontraktsvärde, 
mkr
Andel av totalt 
 kontraktsvärde, %
Polismyndigheten 240 2,5
AFRY 201 2,1
ABB 159 1,7
Försäkringskassan 158 1,7
Domstolsverket 139 1,5
Handelsbanken 133 1,4
Northvolt 128 1,4
Region Stockholm 89 0,9
Migrationsverket 86 0,9
Hedin 80 0,8
Summa 10 största 
hyresgästerna 1 413 14,9
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
23
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 24 =====

Under året fortsatte Castellum att renodla sin 
portfölj geografiskt genom att avyttra fastigheter 
som antingen var enskilda objekt i beståndet 
eller inte prioriterades strategiskt. Avyttringarna 
var i linje med bolagets strategi att fokusera på 
kontor och logistik och stärker samtidigt balans-
räkningen. 
Efter avyttring av 41 fastigheter, tre fastighets­
regleringar samt ett fastighetsförvärv under året  
äger Castellum totalt 672 (709) fastigheter till ett 
bokfört värde om 136 mdkr. Försäljningarna uppgick 
till 3,2 mdkr. Hyresvärdet per den 31 december 2024 
uppgick till 10,6 mdkr (10,4) medan den samman­
lagda uthyrningsbara ytan omfattade 5 282 tkvm 
(5 485). 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska 
tillväxtorter och är beläget i citylägen samt i arbets­
områden med goda kommunikationer och utbyggd 
service. Genom intressebolaget Entra har 
Castellum även exponering mot starka tillväxt­
områden i Norge, framför allt i centrala Oslo. 
Strategi att växa i Norden
Castellums strategi är att växa på tillväxtstarka orter 
i Norden. De operationella, finansiella och marknads­
mässiga fördelarna med att följa bolagets större 
hyresgäster ut i Norden är betydande, liksom att 
sprida riskerna och att kunna välja de mest att rak­
Fastighetsbestånd
Strategiska avyttringar 
för långsiktig tillväxt 
tiva regionerna för bolagets tillväxt i de stabila eko­
nomier som de nordiska länderna utgör.
Castellums fastighetsinnehav i Sverige uppgår till ett 
värde av 123,4 mdkr, i Danmark till 5,8 mdkr, i Finland 
till 6,5 mdkr och i Norge, via intresseföretaget Entra 
ASA, till ett värde av 19,5 mdkr (Castellums andel). 
Castellums fastighetsbestånd består till största 
delen av kontor, 60 procent, följt av samhällsfastig­
heter 17 procent, lager/lätt industri 14 procent samt 
handel 5 procent. Resterande 4 procent utgörs av 
projekt och mark. Castellum fokuserar på tillväxt 
inom kontor och lager/lätt industri samt på att 
minska innehavet i handel. Castellum strävar efter 
att utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem 
uppåt i värdekedjan. 
Förutsättningar för ökad investeringstakt
Castellum investerar och utvecklar sin fastighets­
portfölj genom förvärv av fastigheter och byggrätter 
samt genom ny­, till­ och ombyggnation av fastig heter. 
Efter att ha bromsat projektverksamheten kraftigt 
under föregående år ökade bolaget successivt 
utvecklingstakten i portföljen under 2024. 
Under året har investeringar i fastigheter skett för 
totalt 2 569 mkr (3 746) varav 67 mkr (336) avser 
förvärv och 2 502 mkr (3 410) ny­, till­ och ombygg­
nation. Försäljningar har skett med –3 203 mkr  
(–5 206), varigenom nettoinvesteringar uppgick till 
–634 mkr (–1 460). 
Rotterdam 1, Stockholm
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
24
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 25 =====

Hållbarhetscertifiering av fastigheter 
Samtliga fastigheter i Castellums bestånd ska miljö­
inventeras och per den 31 december 2024 hade 
inventering genomförts i 93 procent av det jämför­
bara beståndet. Syftet med inventeringen är att 
identifiera och därefter åtgärda miljö­ och hälso­
risker. Resterande 7 procent ska inventeras inom de 
närmaste åren. Inventeringen kommer att uppdate­
ras vart tionde år för att skapa så hållbara fastigheter 
som möjligt. 
Castellum hållbarhetscertifierar också sitt fastig­
hetsbestånd, såväl nybyggnationer och ombyggna­
tioner som befintliga fastigheter. Syftet är att minska 
både miljö­ och klimatpåverkan, effektivisera 
driften, minska risker i beståndet och få nöjdare 
kunder. Certifieringsarbetet syftar också till att 
skapa attraktiva lokaler med förbättrad arbetsmiljö 
som främjar hälsa och välmående för Castellums 
hyresgäster. Målet är att 50 procent av fastighets­
beståndets yta ska vara hållbarhetscertifierad 2025, 
vilket uppnåddes redan 2023. 2024 beslutades ett 
nytt mål om 75 procent hållbarhetscertifierad yta 
till 2030.
Under 2024 uppnåddes 54 procent certifierad 
andel av den totala ytan, motsvarande 281 (263) 
certifierade fastigheter. I samband med förvärv 
 analyseras de förvärvade fastigheterna utifrån 
energi användning och miljörisker. Överlag bedöms 
miljö riskerna i Castellums fastighetsbestånd 
som låga.
 Castellums hållbarhetscertifierade fastigheter1
Färdigställda fastigheter 
Pågående 
projekt
mkr Antal tkvm Antal tkvm
EU Green Building 27 177 0 0
Miljöbyggnad 63 722 7 46
BREEAM 112 1 031 6 61
LEED 83 1 050 16 333
WELL 2 18 4 63
NollCO2 2 22 0 0
Hållbarhetscertifierade 
fastigheter2 281 2 869 33 504
1. Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet.  
2.  Vissa byggnader har fler än en certifiering. För att undvika dubbel­
räkning räknas endast en per byggnad, och därför summerar 
tabellen inte till totalen.
0
20
40
60
80
100
202420232022202120202019
% av total yta i kvm
Andel hållbarhetscertifierade fastigheter
Sellerin 3, Lund
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
Bokfört värde, 
mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709
+ Förvärv 67 1
+ Ny­, till­ och ombyggnation 2 502 —
– Försäljningar –3 302 –41
+/– Fastighetsregleringar — 3
+/– Orealiserade värdeförändringar –1 528 —
+/– Valutakursomräkning 420 —
Fastighetsbestånd 31 december 2024 135 711 672
mkr
Fastighetsförsäljningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv
FinlandMälardalen ÖresundStockholm Väst Mitt
–2 000
–1 500
–1 000
–500
0
500
1 000
Investeringar och försäljningar per region
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
25
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 26 =====

Fastighetsbestånd 31 december 2024
 
2024-12-31 januari–december 2024
Antal
Yta, 
tkvm
Fastighets-
värde, mkr
D:o, 
kr/kvm
Hyres- 
värde, mkr
D:o, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrn.grad, % Intäkter, mkr
Fastighets-
kostnader, mkr
D:o, 
kr/kvm
Drift- 
överskott, mkr
Kontor
Stockholm 52 639 27 923 43 686 1 889 2 955 89,0 1 648 370 579 1 278
Väst 80 474 13 152 27 776 971 2 051 91,0 860 210 444 649
Mitt 69 502 10 638 21 208 978 1 950 91,0 879 222 442 658
Mälardalen 28 366 9 147 24 977 766 2 091 93,0 706 181 493 525
Öresund 35 283 8 834 31 240 692 2 445 91,0 607 152 536 455
Danmark 12 125 4 956 39 569 342 2 732 87,0 298 89 713 209
Finland 18 204 6 307 30 855 761 3 723 88,0 665 245 1 198 420
Summa Kontor 294 2 593 80 957 31 222 6 399 2 468 90,0 5 663 1 469 566 4 194
Samhällsfastigheter
Stockholm 8 142 6 152 43 269 380 2 673 97,0 365 61 428 304
Väst 17 143 3 298 23 165 268 1 885 97,0 259 52 367 206
Mitt 27 275 8 382 30 510 604 2 196 92,0 556 105 381 451
Mälardalen 8 60 1 623 27 076 128 2 137 97,0 124 21 357 103
Öresund 6 68 2 813 41 123 182 2 664 92,0 168 30 432 139
Danmark 1 12 668 54 737 40 3 294 98,0 39 7 558 32
Summa Samhällsfastigheter 67 700 22 936 32 774 1 602 2 290 94,7 1 511 276 394 1 235
Lager/Lätt industri 
Stockholm 29 182 3 554 19 544 266 1 461 89,0 233 45 247 188
Väst 82 600 8 182 13 641 665 1 109 93,0 603 127 212 476
Mitt 17 121 1 493 12 352 141 1 166 91,0 127 25 206 102
Mälardalen 25 306 3 333 10 901 390 1 274 95,0 363 115 378 248
Öresund 39 265 2 957 11 128 268 1 009 91,0 243 55 206 188
Danmark 1 17 163 9 368 14 829 94,0 14 5 314 8
Finland 1 — 75 — 9 — 89,0 8 1 — 7
Summa Lager/Lätt industri 194 1 491 19 757 13 247 1 753 1 175 92,6 1 591 373 251 1 217
Handel
Stockholm 11 74 1 903 25 720 144 1 952 96,0 135 18 240 117
Väst 10 44 1 099 24 753 84 1 880 98,0 80 12 285 68
Mitt 18 105 1 627 15 526 163 1 552 93,0 149 34 324 115
Mälardalen 8 39 707 18 392 60 1 563 97,0 56 12 317 44
Öresund 15 68 1 291 19 003 121 1 781 96,0 108 25 365 84
Summa Handel 62 330 6 627 20 108 572 1 735 95,6 528 101 308 428
Summa förvaltningsfastigheter 617 5 114 130 277 25 475 10 326 2 019 91,5 9 293 2 219 434 7 074
Uthyrning och fastighetsadministration 552 108 –552
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 617 5 114 130 277 25 475 10 326 2 019 91,5 9 293 2 771 542 6 522
Projekt 21 168 4 578  — 235  —  — 116 47  — 69
Obebyggd mark 34 — 856  — 32  —  — 31 12  — 19
Totalt 672 5 282 135 711 10 593 9 440 2 830 6 610
Fastighetsvärde per region
Stockholm 31 %
Väst 20 %
Mitt 17 %
Öresund 12 %
Mälardalen 11 %
Finland 5 %
Danmark 4 %
Skillnaden mellan redovisat driftöverskott om 
6 610 mkr och resultaträkningens driftöverskott 
om 6 786 mkr förklaras dels av att driftöver­ 
skottet om 102 mkr för sålda fastigheter 
frånräknats, dels att driftöverskottet för under 
året förvärvade/färdigställda fastigheter 
räknats upp med 4 mkr såsom de ägts eller 
varit färdigställda under hela året, övriga ej 
fastighetsrelaterade poster om 5 mkr samt 
övriga intäkter om 65 mkr.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
26
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 27 =====

Under året ökade Castellum takten i projekt-
verksamheten. Pågående projekt fortskrider 
enligt plan, samtidigt som flera nya initiativ har 
startats. Särskilt fokus har lagts på att utveckla  
projektpipelinen, där ett antal större affärs- 
möjligheter med god avkastningspotential 
har identifierats.
Castellum har en pågående projektportfölj som 
omfattar större projekt om cirka 2 mdkr, varav 
1 mdkr kvarstår att investera. Den genomsnittliga 
uthyrningsgraden uppgick till 94 procent och dura­
tionen uppgick till 14 år. Hyresvärdet för pågående 
projekt uppgick till 167 mkr eller 241 mkr som även 
inkluderar beslutade men ej startade projekt.
Bolaget investerar kontinuerligt i sitt befintliga 
fastighetsbestånd och utvecklar nya fastigheter för 
att höja kvaliteten i portföljen, vilket leder till en mer 
hållbar och värdesäkrad fastighetsportfölj. Investe­
ringar i och utveckling av den egna projektportföljen 
sker genom markanvisningar och förvärv av bygg­
rätter för nybyggnation samt genom om­ och till­
byggnation av befintligt bestånd. Ny­, till­ och 
ombyggnation har historiskt gett högre avkastning 
än investeringar via förvärv. 
Nya marknadsförutsättningar 
Efter att ha bromsat investeringar i den egna projekt­
portföljen under 2023 ökade Castellum tempot 
Projektportfölj
Projekt ger tillväxt och skapar värde
under 2024. Bolaget har fokuserat på att färdigställa 
pågående projekt samt att starta upp ett färre antal 
noga utvalda nya projekt, bland annat till Polisen i 
fastigheten Bägaren 5 i Norrköping, en ny logistik­
anläggning åt AA­logistik på Finnslätten i Västerås 
samt en ombyggnad av Gladan 6 på Västra 
 Kungs holmen i Stockholm.
Projektpipeline
Castellum har en stor potential i projektportföljen, 
som med framdrift i detaljplaner möjliggör att 
projekt motsvarande cirka 820 000 kvm kan startas 
under de närmaste fem åren. Bland dessa framtida 
projekt kan nämnas betydande projektmöjligheter 
på Nordic Hub Säve i Göteborg och i Hagastaden 
i Stockholm.
Ökad intjäning med färdigställda projekt
Årets färdigställda projekt bidrar med 123 mkr i årligt 
hyresvärde. Den genomsnittliga ekonomiska uthyr­
ningsgraden i färdigställda projekt under året 
uppgick till 73 procent. 
Under det första kvartalet färdigställdes Götaland 
5, Werket, i Jönköping som erbjuder coworking­ytor, 
traditionella kontor och olika serviceverksamheter, 
inklusive gym och restaurang. Samtidigt blev den 
moderna lager­ och logistikanläggningen Tistlarna 9 
i Malmö klar. Under det andra kvartalet slutfördes en 
del av den kombinerade kontors­ och industrifastig­
Polishuset Hisingen,  
Backa 20:6, Göteborg
Bägaren 5, Norrköping
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
27
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 28 =====

heten Finnslätten 1 i Västerås samt den moderna 
kontorsbyggnaden Bollbro 15 i Helsingborg. Mot 
slutet av året färdigställdes också en ombyggnation 
till Region Örebro Län, Tullen 8 i Örebro.
Hållbara ny- och ombyggnationer 
Nyproduktion av byggnader står för merparten av 
branschens utsläpp. Det är genom smarta material­
val, återbruk och fossilfri energiförsörjning, såsom 
solcellsinstallationer och energilagring, som 
Castellum minskar utsläppen från projektutveck­
lingen. Ett av Castellums delmål för att nå nettonoll 
koldioxidutsläpp 2030 är att halvera utsläppen vid 
nybyggnationer av kontor­ och logistikfastigheter 
med ett jämförbart referensprojekt senast 2025. 
Genom Castellums ramprogram för projekt säker­
ställs att bolaget uppfyller EU:s taxonomi för att 
anses vara en grön investering. 
Nyproducerade kontor­ och butikfastigheter ska 
hållbarhetscertifieras enligt minst Miljöbyggnad, 
betyg Guld. För nyproducerade logistikfastigheter 
gäller Miljöbyggnad, lägst betyg Silver. I projekt 
utanför Sverige väljs minst BREEAM Excellent eller 
LEED Gold. Hållbarhetscertifieringarna integreras i 
projekten från start och skapar mervärde för såväl 
Castellum som för hyresgästerna. För Castellum 
skapas hållbarhetsvärden och hyresgästerna får 
verka i lokaler med lägre miljö­ och klimatpåverkan. 
Nya kontor som uppförs byggs med krav på minst 
40 procent bättre energiprestanda jämfört med 
byggnationsregler. För nya logistikfastigheter är 
motsvarande siffra 30 procent.
Werket är ett innovativt återbruksprojekt där före 
detta statliga verkens byggnad i massivt tegel har 
moderniserats och öppnats upp mot omgivningen. 
Istället för att rivas har större delen av byggnaden 
bevarats, och den befintliga interiören har lyfts fram 
och fått ett nytt uttryck. Byggnaden har tilldelats 
Jönköpings kommuns stadsbyggnadspris samt ett 
diplom i klassen God byggnadsvård för sitt innova­
tiva återbruk. Priset ges till byggnader och miljöer 
som på olika sätt bidrar till stadsmiljöns utveckling.   
Området Aspholmen i Örebro är idag en före­
tagsby, med planen att utvecklas av Örebro 
kommun och fastighetsägare till ett område med 
bostäder, arbetsplatser, butiker och parker år 2045. 
Castellum har under två års tid arbetat för att skapa 
en levande och hållbar stadsdel med välplanerade 
grönytor och betoning på biologisk mångfald i 
anslutning till bolagets fastigheter i området. Projek­
tet har hittills innefattat plantering av träd och 
blomsterängar, installation av bikupor samt utform­
ning av gröna korridorer för att främja rekreation.
Erskine & friends, Stockholm
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
28
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 29 =====

Beslutade, ej startade projekt Kategori
Typ av  
Investering Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Total investering, mkr Varav  investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Rotterdam 1 K O Stockholm Q1­25 17 100 74 100 300 3 297
Summa ej startade projekt över 50 mkr 17 100 74 100 300 3 297
Pågående projekt Kategori
Typ av 
 Investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav  investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1­25 10 600 27 100 337 292 45
Litografen 1 Ha N Örebro Q3­25 3 500 6 100 69 10 59
Amperen 1 Lo N Västerås Q3­25 37 200 29 100 382 251 131
Backa 20:6 S N Göteborg Q4­25 9 000 43 100 507 330 177
Gladan 6 K O Stockholm Q4­25 3 900 16 11 165 39 126
Bägaren 5 S O Norrköping Q4­25 6 400 17 100 105 32 73
Repslagaren 24 K O Örebro Q4­25 4 700 11 100 66 22 44
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1­26 4 500 18 100 98 5 93
Summa pågående projekt över 50 mkr 79 800 167 91 1 729 981 748
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori
Typ av  
investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Tullen 8 S O Örebro Q4­24 8 200 17 100 106 92 14
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2­24 21 000 28 72 189 189 0
Bollbro 15 S O Helsingborg Q2­24 5 000 9 100 140 140 0
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1­24 11 300 13 97 205 205 0
Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1­24 22 000 56 55 344 232 112
Summa färdigställda projekt över 50 mkr 67 500 123 73 984 858 126
Totalsumma projekt över 50 mkr 164 400 364 87 3 013 1 842 1 171
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation
Stora projekt 
Pågående projekt 
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större projekt om cirka 2 mdkr, varav 1 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 94 procent.  
Fem stora projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 123 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 73 procent.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
29
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 30 =====

Framtida möjliga utvecklingsprojekt de närmaste fem åren, 20 ytmässigt största
Framtida möjliga projekt Ort Typ Kategori Detaljplan
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Nordic Hub Säve1 Göteborg N La Pågående 215 000
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 35 700
Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000
Gullbergsvass 703:442 Göteborg N K Pågående 24 500
Mimer 5 Västerås O K Gällande 23 000
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 22 300
Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100
Infinity Stockholm N K Gällande 20 200
Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 17 200
Palmbohult2 Örebro N Lo Gällande 15 100
Flahult Jönköping N Lo Gällande 15 000
Kv. Druvan Linköping N K Gällande 14 900
Hedenstorp2 Jönköping N Lo Gällande 14 000
Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000
Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400
Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000
Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800
Brunna Örnäs 1:28 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700
Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700
Höjdpunkten etapp 1 Lund N K Pågående 11 500
Totalt 556 100
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation
1. Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år
2. Markanvisning eller reservation
Framtida möjliga utvecklingsprojekt de närmaste fem åren per ort och kategori 
Uthyrningsbar yta, kvm
Ort Kategori Detaplan finns Detalplaneändring krävs Total
Borås La 12 800 — 12 800
Göteborg I 5 900 — 5 900
Göteborg K 25 100 24 500 49 600
Göteborg La — 215 000 215 000
Göteborg S — 8 800 8 800
Helsingborg K 1 600 13 400 15 000
Helsingborg Lo 21 100 — 21 100
Helsingfors K 17 200 — 17 200
Jönköping K 4 500 2 000 6 500
Jönköping Lo 29 000 — 29 000
Jönköping Ö 7 700 — 7 700
Linköping K 39 500 — 39 500
Lund Ha 3 000 — 3 000
Lund K 5 500 23 000 28 500
Lund Lo 14 000 — 14 000
Malmö K 7 400 7 500 14 900
Malmö Lo 31 900 — 31 900
Norrköping K 11 600 — 11 600
Stockholm Ha 3 900 — 3 900
Stockholm K 82 100 42 600 124 700
Stockholm Ö 5 300 — 5 300
Turku K — 7 000 7 000
Upplands Bro Lo 33 100 — 33 100
Uppsala K 18 700 — 18 700
Västerås I 19 600 — 19 600
Västerås K 33 600 — 33 600
Västerås Ö 11 700 — 11 700
Örebro K 7 100 4 200 11 300
Örebro Lo 15 100 — 15 100
Örebro Ö 3 100 — 3 100
Totalt 471 100 348 000 819 100
Projektpipeline 
Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt 
 motsvarande cirka 820 000 kvm kan startas under de närmaste fem åren. Bland dessa framtida projekt kan 
nämnas betydande projektmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och i Hagastaden i Stockholm. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
30
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 31 =====

Under året såldes fastigheter för cirka 3,2 mdkr 
som bidrog till att ytterligare renodla portföljen 
geografiskt och samtidigt stärka bolagets 
 balansräkning.  
I maj 2024 avyttrades tio fastigheter till ett värde om 
cirka 934 mkr. Fastigheterna bestod i huvudsak av 
mindre fastigheter på oprioriterade delmarknader, 
som exempelvis Tyresö, Sollentuna, Partille och 
Mölndal, och/eller segment såsom handel. 
I september sålde Castellum fyra fastigheter till 
ett försäljningspris om cirka 361 mkr. Därmed 
lämnade bolaget delområdet Edsberg i Sollentuna i 
syfte att ytterligare fokusera och öka förvaltnings­
effektiviteten.
Transaktioner
Geografisk renodling ökar  
kvaliteten i portföljen
Minskad exponering mot handel
I april 2024 sålde Castellum fastigheten Visiret 2  
i Smista, i södra Stockholm. Försäljningspriset 
uppgick till cirka 347 mkr. 
I december 2024 såldes fyra fastigheter i Smista, i 
Södra Stockholm för sammanlagt cirka 280 mkr. 
Försäljningarna medförde minskad exponering mot 
handelssegmentet. 
Sammanfattning årets transaktioner och förvärv
När årets transaktioner summeras har Castellum 
sålt 41 fastigheter för 3,2 mdkr, vilket kan jämföras 
med 48 stycken under 2023 för totalt 5,2 mdkr. 
 Försäljningarna ligger i linje med bokförda värden. 
Förvärv av fastigheter har under 2024 uppgått till 
67 mkr, att jämföra med 336 mkr året innan. 
Varpen 10, Stockholm
Järnet 6, Stockholm Spejaren 3, Stockholm
Tidskriften 2, Stockholm
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
31
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 32 =====

Verksamhet, finansiering  
och riskhantering    33
Hållbarhetsrapport   47
Revisors rapport   108
Bolagsstyrningsrapport   109
5
Förvaltnings- 
berättelse
Werket, Jönköping
Castellums årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller 
förvaltningsberättelse och finansiella rapporter 
finns på sidorna 32–168 och 173. Castellums 
lagstadgade hållbarhetsrapport enligt 
Årsredovisningslagen finns på sidorna 4–13, 
25, 28, 41–46, 47–107, 110–113 och 115–120. 
På sidorna 100–105 återfinns korsreferenser till 
de olika hållbarhetsredovisningsramverk som 
Castellum tillämpar. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
32
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 33 =====

Verksamhet och resultat
Styrelsen och verkställande direktören för 
 Castellum Aktiebolag (publ) (” Castellum”) org.nr 
556475-5550, får härmed avge årsredovisning och 
koncernredovisning för verksamhetsåret 2024. 
Bolaget har sitt säte i Göteborg men med två 
huvudkontor, belägna på Östra Hamngatan 16 i 
Göteborg samt på Hangövägen 20 i Stockholm. 
Års- och koncernredovisning föreslås fastställas 
på årsstämman den 7 maj 2025. 
 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade 
fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser 
och smarta logistik lösningar. Per den 31 december 
2024 uppgick fastighets värdet till cirka 155 mdkr, 
inklusive ägarandelen i det norska intresseföretaget 
Entra.
Castellum finns i attraktiva nordiska tillväxtorter 
och affärs modellen bygger på investering och utveck­
ling av kommersiella lokaler som förvaltas i en 
decentraliserad och kundfokuserad organisation. 
 Bolaget arbetar hela tiden med att utveckla erbju­
dandet så att det möter de snabba förändringarna i 
omvärlden. Affärsstrategin tar avstamp i en snabbt 
förändrad omvärld där målet hela tiden är att möta 
hyresgästernas behov och samtidigt vara en långsik­
tig stadsutvecklare. Det är så Castellum skapar 
framtidens hållbara städer.
Verksamheten i korthet
59,4
4 819 (4 373)
Börsvärde, mdkr
Förvaltningsresultat, mkr
Väsentliga händelser under året
 ◼ Castellums styrelse har fattat beslut om 
revidering av de finansiella målen och 
utdelningspolicyn. Avkastning på eget kapital 
ska uppgå till minst 10 procent per år över en 
konjunkturcykel. Utdelningen ska uppgå till 
minst 25 procent av förvaltningsresultatet, 
såvida bolagets finansiella ställning inte 
motiverar annat.
 ◼ Moody’s har bekräftat Castellums kreditbetyg 
Baa3 och justerat utsikterna från stabila till 
positiva.
 ◼ Castellum tecknade i november ett 15­årigt 
hyreskontrakt med TV4 om cirka 16 000 kvm. 
Fastigheten planeras vara färdigställd och klar 
för inflytt hösten 2026. Total investeringsvolym 
uppgår till cirka 300 mkr och totalt hyresvärde 
uppgår till cirka 1 mdkr.
 ◼ Castellum har, inom ramen för EMTN­
programmet, emitterat ett icke säkerställt 
obligationslån om 500 miljoner euro på den 
europeiska kapitalmarknaden. Löptiden 
är 6,25 år och årlig kupong uppgår till 
4,125 procent. Castellum har också återköpt 
obligationer till ett nominellt belopp om 
186 miljoner euro.
Verksamhet, finansiering och riskhantering
Bodarna 8, Örebro  Castellumaktien är noterad på 
Nasdaq Stockholm Large Cap och 
klassificeras som grön enligt Green 
Equity Designation.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
33
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 34 =====

2221201918171615 2423
mkr
–700
–600
–500
–400
–300
–200
–100
0
100
200
300
400
500
600
700
Nytecknat i investeringar
Nytecknat i befintligt
Nettouthyrning rullande årsvärde
Konkurser
Uppsagt <18 mån
Uppsagt >18 mån
Nettouthyrning
Förvaltningsresultat per aktie Koncernens resultat
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade till 4 819 mkr (4 373) 
motsvarande 9,78 kronor per aktie (9,69). Ökningen i 
förvaltningsresultat är framförallt relaterad till lägre 
kostnader avseende såväl direkta fastighetskost­
nader som kostnader för administration och finan­
siering. Castellums andel i intresseföretagen Entra 
och Halvorsäng bidrog med 429 mkr (445) till 
 förvaltningsresultatet.
Segmentinformation
Intäkter Driftöverskott
mkr 2024 2023
  
2024 2023
Stockholm 2 541 2 543 1 863 1 868
Väst 1 835 1 829 1 314 1 265
Mitt 1 752 1 759 1 251 1 198
Mälardalen 1 299 1 254 876 813
Öresund 1 505 1 563 1 049 1 100
Finland 683 671 388 353
Coworking 265 266 –20 –31
Koncerneliminering –96 –79 — —
Summa 9 784 9 806 6 721 6 566
Övriga intäkter, Finland 65 — 65 —
Totalt 9 849 9 806 6 786 6 566
Intäkter
Intäkterna uppgick till 9 849 mkr (9 806), varav 
65 mkr (–) avser bedömd försäkringsersättning. 
Genomförda fastighetsförsäljningar innebar lägre 
intäkter om 345 mkr samtidigt som färdigställda 
projekt bidrog positivt till intäkterna med 146 mkr. 
I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 199 mkr, 
motsvarande 2,3 procent, exklusive valutaeffekter. 
Förändringen inom jämförbart bestånd är framförallt 
driven av indexreglering, men motverkas av högre 
vakanser och rabatter. Övriga hyresintäkter och 
lösen av kontrakt uppgick till 45 mkr (88). Castellum 
har i vissa fall begränsningar i hyresavtalen som 
innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt 
som indexeringen i Danmark och Finland var lägre 
än i Sverige. Intäktsökningen i jämförbart bestånd 
för det svenska beståndet uppgick till 3,0 procent. 
Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 91,5 procent 
(92,1).
Utveckling intäkter
mkr 2024 2023 Förändring, %
Jämförbart bestånd 8 851 8 652 2,3
Projektfastigheter 600 454
Transaktion 168 513
Coworking 265 266
Koncerneliminering –96 –79
Valutajustering¹ –4 —
Hyres- och serviceintäkter 9 784 9 806
Övriga intäkter, Finland 65 —
Intäkter 9 849 9 806 0,4
1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs.
Nettouthyrning
Bruttouthyrningen, det vill säga årshyra för total 
uthyrning under året, uppgick till 609 mkr (612). 
Uppsägningar uppgick till –596 mkr (–679), varav 
–39 mkr (59) avsåg konkurser och –33 mkr (–23 ) upp­
sägningar med mer än 18 månaders återstående 
kontraktslängd. Nettouthyrningen under perioden 
uppgick därmed till 13 mkr (–67). Omförhandlingar 
motsvarande en årshyra om 452 mkr har genomförts 
under året med en genomsnittlig hyresförändring  
om –1,0 procent. Hyreskontrakt om 1 706 mkr för­
längdes till oförändrade villkor.
Region
mkr
Stock-
holm Väst Mitt
Mälar-
dalen
Öre- 
sund
Fin- 
land Totalt
Nytecknat
Befintligt 135 104 93 80 78 29 519
Investeringar 66 18 6 — — — 90
Totalt 201 122 99 80 78 29 609
Uppsagt
Befintligt –183 –121 –77 –51 –88 –37 –557
Konkurser –4 –9 –9 –9 –4 –4 –39
Totalt –187 –130 –86 –60 –92 –41 –596
Netto-
uthyrning 14 –8 13 20 –14 –12 13
D:o 2023 –35 –15 42 –2 –28 –29 –67
Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 322 mkr 
(2 456). I jämförbart bestånd minskade kostnaderna 
Förvaltningsresultat kr/aktie
rullande fyra kvartal, (staplar)
–20
–15
–10
–5
0
5
10
15
20
Årlig tillväxt rullande fyra kvartal (kurva)
19 20 211817161514 23 2422
20
15
10
5
0
–5
–10
–15
–20
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
34
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 35 =====

med 54 mkr, motsvararande 2,5 procent, exklusive 
valutaeffekter. Fastighetsadministration, exklusive 
coworking, uppgick till 552 mkr (566), motsvarande 
108 kr/kvm (107). Direkta fastighetskostnader 
exklusive engångskostnader redovisade i fjärde 
kvartalet 2023 om 55 mkr är således oförändrade. 
Elkostnaderna minskade men motverkades av 
högre kostnader för värme, vatten, snöröjning och 
underhåll. Centrala administrationskostnader 
minskade till 241 mkr (403). Sammantaget mins­
kade därmed administrativa kostnader med 
176 mkr, varav 143 mkr hänförs till engångskost­
nader redovisade under 2023. Exklusive engångs­
kostnader minskade administrativa kostnader med 
33 mkr, motsvarande 4,0 procent som ett resultat av 
en allmän kostnadsöversyn.
Utveckling av kostnader
mkr 2024 2023 Förändring, %
Jämförbart bestånd 2 131 2 185 –2,5
Projektfastigheter 156 131
Transaktion 36 140
Valutajustering¹ –1 —
Direkta fastighetskostnader 2 322 2 456 –5,5
Fastighetsadministration 552 566
Coworking 285 297
Koncerneliminering –96 –79
S:a uthyrning och  
fastighetsadministration 741 784
Centraladministration 241 403
Kostnader totalt 3 304 3 643 –9,3
1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs.
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures 
avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvors­
äng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvalt­
ningsresultat” ingår Castellums andel av intresse­
företagens förvaltningsresultat, vilket för året upp­
gick till 429 mkr (445). 
Per balansdagen har nedskrivningsbehov identi­
fierats om totalt 299 mkr på grund av lägre substans­
värde i Entra. Årets valutakurspåverkan på inne havet 
i Entra redovisas i övrigt totalresultat.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –2 155 mkr (–2 235). För­
ändringen mot föregående år förklaras framförallt av 
en lägre skuldvolym. Genomsnittlig utgående ränta 
för låneportföljen, inklusive ränte­ och valutasäkring 
med lång löptid, uppgick per balansdagen till 
3,2 procent (3,0). Den genomsnittliga räntan visar 
en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för 
derivat­ och låneportföljen per balansdagen och 
exkluderar vissa poster i finansnettot såsom perio­
diseringar av låneomkostnader, övriga finansiella 
kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa 
fall valutaeffekter. Under det fjärde kvartalet har 
19 mkr hänförligt till valutasäkring med kort löptid 
relaterat till Entra kostnadsförts som ej ingår i snitt­
räntan. Utöver detta har engångskostnader relaterat 
till refinansiering och förtidslösen av banklån samt 
novering av obligationer kostnadsförts med 14 mkr.
Värdeförändringar
Fastigheter
Castellum redovisade under året orealiserade 
värde förändringar om –1 528 mkr (–14 325), främst 
drivet av kassaflödesmässiga förändringar under 
året. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för 
Castellums bestånd uppgick vid årets utgång till 
5,63 procent, motsvarande en ökning om 1 bas­
punkt från motsvarande tidpunkt föregående år.
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar 
har under året medfört en realiserad värdeföränd­
ring om –99 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 
3 203 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och 
omkostnader om –147 mkr. Underliggande fastig­
hetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 
3 350  mkr att jämföra med senaste värderingen om 
3 302 mkr, en skillnad om 48 mkr.
Värdeförändring fastighet
mkr 2024 2023
Kassaflöde –1 190 –2 936
Projektvinst/byggrätter 592 –920
Avkastningskrav –930 –10 469
Orealiserad värdeförändring –1 528 –14 325
D:o i % –1,1 –9,3
Försäljningar –99 –209
Totalt –1 627 –14 534
D:o i % –1,2 –9,5
Fastighetskostnader
kr/kvm Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt 
industri Handel
2024
Totalt
2023
Totalt
Driftkostnader 331 229 193 176 268 275
Underhåll 78 52 31 45 58 58
Fastighetsskatt 157 113 27 87 108 107
Fastighetskostnader 566 394 251 308 434 440
Fastighetsadministration — — — — 108 107
Totalt 566 394 251 308 542 547
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
35
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 36 =====

Derivat
Castellum innehar både ränte­ och valutaderivat, 
vilka främst påverkas av förändrade marknadsräntor 
och valutakursrörelser. I årets resultat har derivaten 
genererat en värdeförändring om 451 mkr (–1 235), 
vilket inkluderar både realiserade och orealiserade 
värdeförändringar. Värdeförändringar som ett resul­
tat av säkringsrelationer uppgick till 126 mkr (1 059) 
och redovisas i övrigt totalresultat. De positiva vär­
deförändringarna förklaras av att räntor på längre 
löptider har stigit under året samt förändrade 
 valutakurser.
 Goodwill
Förändring av goodwill uppgick till –188 mkr (–474) 
varav –82 mkr (–156) är hänförligt till avyttringar, 
–106 mkr (–293) är hänförligt till negativ värdeut­
veckling på fastigheter och — mkr (–25) hänförligt 
till United Spaces.
Skatt
Castellums verksamhet omfattas av flera olika 
skatter – inkomstskatt, fastighetsskatt, personal­
skatter, mervärdesskatt, stämpelskatter och energi­
skatter. Politiska beslut, som förändringar i företags­
beskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar, 
kan leda till att Castellums skattesituation ökar 
eller minskar. 
Castellums strategi kring skattehantering regleras 
i en skatte policy. Skattepolicyn finns tillgänglig på 
bolaget webbplats. Policyn revideras regelbundet 
och ska minst en gång per år fastställas av styrelsen. 
 Castellums CFO är dokumentägare och ansvarar för 
policyn. Överträdelser mot skattepolicyn ska rap­
porteras till bolagets compliancefunktion, tillika 
koncernens chefsjurist, som i sin tur meddelar vd.
 Castellum strävar efter att rätt skatt betalas i alla 
länder där  Castellum bedriver verksamhet. Bolaget 
bevakar kontinuerligt förändringar i lag och rätts­
praxis för att skatten ska hanteras i enlighet med 
 gällande lagar och regler. Det innebär bland annat 
att  Castellums verksamhet ska bedrivas på ett 
ansvarsfullt sätt gentemot samhället och bola­
gets intressenter. 
Sedan 2016 har  Castellum en uppförandekod 
som baseras på bolagets värderingar samt FN 
Global Compacts principer och i den tydliggör 
 Castellum sitt ställningstagande gällande bland 
annat affärsetik och information, något som i hög 
grad inkluderar bolagets syn på skatt. 
Utvärdering av skattehanteringen ska ske som en 
integrerad del av bolagets affärsmässiga beslut och 
allmänna riskhantering. Denna utvärdering ska även 
beakta varumärkes­ och anseenderisker.
 Castellums kontakt med skattemyndigheten i 
 respektive land ska präglas av öppenhet och trans­
parens. Bolaget ska öppet beskriva de principer 
som styr skattehanteringen och den skatt som ska 
betalas för sina intressenter. I de fall regelverk är 
otydliga eller tvetydiga ska lagens andemening 
tolkas och  Castellum agera proaktivt och transpa­
rent genom öppna yrkanden, ansökan om förhands­
besked alternativt i dialog med skattemyndigheten. 
Under 2025 förväntas fortsatt god stabilitet 
inom koncernens kärnverksamhet. Låg  
KPI­indexering i kombination med en något 
avvaktande hyresmarknad leder dock sanno­
likt till en relativt svag intäktsutveckling. Även 
volymen större projekt som färdigställs under 
året är begränsad men kommer öka över tid. 
En återigen väl fungerande kapitalmarknad, 
i kombination med bankernas ökade utlå­
ningsvilja, lär påverka lånemarginalen posi­
tivt. Samtidigt väntas underliggande räntor 
förbli något högre än tidigare prognoser. 
Utsikter 2025 Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står, kronor:
Balanserade vinster 47 553 327 780
Årets resultat 1 222 528 514
Summa 48 775 856 294
Styrelsen föreslår att vinstmedlen 
disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägarna, 
2,48 kronor per aktie 1 221 266 202
Överförs i ny räkning 47 554 590 092
Summa 48 775 856 294
I bolaget finns 492 601 452 registrerade 
aktier, varav för närvarande 155 403 är icke 
utdelningsberättigade återköpta egna aktier. 
Total inkomstskatt för året uppgick till –404 mkr 
(3 016) varav –172 mkr (–12) avsåg aktuell skatt.  
Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent 
på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till 
–569 mkr. Skillnaden om 165 mkr beror främst på 
effekter från sålda fastigheter. Arbetsgivare i Sverige 
betalar 31,42 procent i sociala avgifter baserat på 
lön samt 24,26 procent i löneskatt på  pensions  ­ 
premier.  Castellum har under 2024 betalat 135 mkr 
(140) i sociala avgifter och löneskatt.  
Moderföretagets resultat
Moderföretag är  Castellum Aktiebolag (publ). Moder­
företagets verksamhet är att äga och förvalta aktier 
i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för 
frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncern­
rapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell risk­
hantering. Resultat före skatt uppgick till 1 318 mkr 
(–2 129). Moderföretagets tillgångar uppgick till 
110 884 mkr (102 647).  Solidi teten uppgick till 
44 procent (47).
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
36
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 37 =====

Finansiering
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 % 35,6 %
Räntetäckningsgrad Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,3 ggr
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 14 %
Finansieringsrisk
–  genomsnittlig kapitalbindning exkl. outnyttjade krediter, år Minst 2 år 4,4 år
–  förfall inom 1 år Högst 30 procent av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 10 %
–  likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall Uppfyllt
Ränterisk
–  genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,6 år
–  förfall inom 6 månader Högst 50 procent 27 %
Kredit­ och motpartsrisk
–  ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
–  nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 procent av balansomslutningen Uppfyllt
Kapitalförsörjning 2024-12-31
Fördelning av räntebärande skulder 2024-12-31
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-12-31
Icke säkerställda krediter 36 032 mkr (61 %)
Säkerställda krediter 22 601 mkr (39 %)
Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas för­
väntade avkastning och exponering för risk. Några 
faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skatte­
situation samt risk och kostnader  förknippade med 
ökad belåning.  Castellum fastställde redan vid 
börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell 
risk, vilket under året stärkts och uttrycks idag som 
att belåningsgraden varaktigt ej ska överstiga 40 pro­
cent och att räntetäckningsgraden ska vara minst 
3 gånger. Per den 31 december 2024 uppgick 
 Castellums tillgångar till 158 mdkr samtidigt som 
belåningsgraden var 36 procent, medan räntetäck­
ningsgraden under året uppgick till 3,3 gånger.
Finanspolicy och uppföljning
Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i 
enlighet med den av styrelsen fastställda finans­
policyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet 
av lång­ och kortfristig finansiering samt likviditet 
säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto 
eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda risk­
mandat. Castellum påverkas i hög grad av utveck­
Verksamhet, finansiering och riskhantering
lingen på de finansiella marknaderna. För finans­
verksamheten är det därför av vikt att spegla och 
stödja affärsverksamhetens mål och förutsätt­
ningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säker­
ställa riskhantering genom god kontroll och uppfölj­
ning. De finansiella riskerna följs upp och rapporte­
ras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför 
även årligen översyn av finanspolicyn.
 Castellum följer regelbundet upp och över vakar 
framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden 
Eget kapital 79 174 mkr (50 %)
Räntebärande skulder 58 633 mkr (37 %)
Uppskjuten skatteskuld 14 900 mkr (9 %)
Övriga skulder 5 152 mkr (3 %)
Obligationer 36 032 mkr (61 %)
Lån i bank 22 601 mkr (39 %)
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
37
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 38 =====

om intjäning, nettoinvesterings volym, fastigheter­
nas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs 
förfallostruktur, utrymme till kovenanter i kreditavtal 
och ränteriskexponering. Koncernen genomför även 
känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i 
fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknads­
räntan och fastighetsvärdena, påverkar balans­
räkning och intjäning.
Ränterisk
Ränterisk är per definition risken för negativ påver­
kan i resultat­ och balansräkningen utifrån ett för­
ändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa 
svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix 
av räntebindningstider i lån och räntederivat. Vid val 
av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärs­
plan samt förväntade in­ och utflöden.
Räntekostnaden är den enskilt största kostnads­
posten och har stor påverkan på tillväxten i förvalt­
ningsresultatet. Ränte kostnaden påverkas dels av 
förändring i marknadsräntan, dels av den marginal 
som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut 
pengar. Den korta marknadsräntan styrs främst av 
Riksbanken medan den långa marknadsräntan 
främst påverkas av andra faktorer, såsom förvänt­
ningar om framtida tillväxt och inflation. Kredit­
marginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan 
på  krediter, dels av regelverk på kredit­ och kapital­
marknaden. Förutsättningar på både ränte­ och 
 kreditmarknaden kan förändras snabbt. 
Stigande marknadsräntor anses normalt bero på 
ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket 
även antas leda till ökad efterfrågan på kommersi­
ella lokaler och därmed stigande hyror och/eller 
minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor 
anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. 
Givet detta resonemang möts alltså stigande res­
pektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller 
sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av 
 kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur 
och har under senare tid påverkats av bland annat 
osäkerhet kring det geopolitiska läget, inflationen 
och ränteutvecklingen. Förändringar av marknads­
ränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. 
Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald 
 räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas 
bindningstid. 
För att säkerställa ett lågt och stabilt räntenetto 
har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall 
inom sex månader till max 50 procent av nettolåne­
skulden och att genomsnittlig räntebindning ska ligga 
inom intervallet 1,5–4,5 år. Räntetäckningsgraden är 
ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå 
och motståndskraft för förändringar i räntenettot. 
 Castellums strategi inkluderar att ha en ränte­
täckningsgrad om minst 3 gånger. För 2024 uppgick 
räntetäckningsgraden till 3,3 gånger (3,0). Per den 
31 december 2024 uppgick den genomsnittliga 
räntebindnings tiden till 3,6 år (3,3) medan andelen 
ränteförfall inom 6 månader var 27 procent. För 
utnyttjad lånevolym var genomsnittlig kapitalbind­
ning vid periodens utgång 4,4 år (4,2). Skuldkvoten 
vid utgången av året var 9 (10). 
Räntenettot 2024 uppgick till –2 083 mkr (–2 162) 
med en genomsnittlig ränta om 3,2 procent (3,0). 
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att finansiering 
saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tid­
punkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass 
största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som 
främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses 
som en långsiktig investering och därmed följa krav 
på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finan­
siering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissätt­
ningen i kreditmarknaden.
 Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig 
finansiering så att koncernens verksamhet kan 
bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnads­
effektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom 
god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbind­
ningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering 
av finansieringskällor och löptider respektive rimlig 
likviditetsbuffert.
 Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 
82  621 mkr (86 859), varav långfristigt uppgick till 
73 533 mkr (81 372) och kortfristigt till 9 088 mkr 
(5 487). Av utnyttjad lånevolym vid utgången av året 
var 50 300 mkr (57 134) långfristigt och 8 333 mkr 
(4 537) kortfristigt.
Räntebärande skulder netto efter avdrag för likvi­
ditet om 2 400 mkr ( 2 088) uppgick till 56 233 mkr 
(59 583), varav 36 032 mkr (35 783) avsåg utestå­
ende obligationer och resterande bankkrediter.
Under året har flertalet kreditfaciliteter i bank 
omförhandlats till marknadsmässiga villkor. Det har 
även avtalats om nya bankfaciliteter där nya säker­
heter har pantsatts. Castellum har under året 
genomfört emissioner om totalt 9,2 mdkr i svensk 
och europeisk obligationsmarknad. 
Utfärdade åtaganden i kreditavtal, så kallade 
kovenanter, innebär primärt att koncernen inte får 
ha en belåningsgrad överstigande 65 procent samt 
att räntetäckningsgraden inte får understiga 
1,5 gånger. Det finns även till viss del kovenanter på 
andelen säkerställd upplåning samt soliditetskrav. 
Vid utgången av året uppfyller Castellum samtliga 
kovenanter.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
38
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 39 =====

1.  Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. 
Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgår till 4,4 procent. 
Kreditförfallostruktur 2024-12-31
Kreditavtal, mkr Bank Obligationer Certifikat
Totalt ränte-
bärande 
skulder Andel, %
Ej  utnyttjade 
 krediter
Summa  
tillgängliga 
 krediter
2025 — 8 238 — 8 238 14 850 9 088
2026 899 6 541 — 7 440 13 11 483 18 923
2027 2 529 3 948 — 6 477 11 10 155 16 632
2028 6 390 1 579 — 7 969 13 1 500 9 469
2029 2 683 10 017 — 12 700 22 — 12 700
>2029 10 100 5 709 — 15 809 27 — 15 809
Totalt 22 601 36 032 — 58 633 100 23 988 82 621
Kredit- och motpartsrisk
Med kredit­ och motpartsrisk avses risken att en 
motpart inte kan fullgöra sina åtaganden, som till­
handahållandet av likviditet eller betalning. Kredit­ 
och motpartsrisk i den finansiella verksamheten 
uppstår främst i samband med långfristiga kredit­
avtal, derivatavtal samt vid placering av likvida 
medel. Castellum begränsar denna risk genom krav 
på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i 
nuläget främst utgörs av större nordiska banker.
Valutarisk
Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på 
resultat­ och balansräkning samt kassaflöde på 
grund av förändringar i valutakurser. Castellum ägde 
vid årets utgång fastigheter i Danmark och Finland 
till ett värde om 12 325 mkr (12 681) och aktier i 
norska Entra samt har lån i utländsk valuta, vilket 
innebär att koncernen är  exponerad för valutarisk. 
Valutarisken hänför sig främst till resultat­ och 
balansräkning i utländsk valuta som räknas om till 
svenska kronor. Valuta risker ska begränsas, i första 
hand via matchning av tillgångar i utländsk valuta 
med skulder i samma valuta och i andra hand via 
derivatinstrument.  Tillåten valutaexponering enligt 
finanspolicyn är en nettoexponering motsvarande 
10 procent av balansomslutningen.
Säkerställning av räntebärande skulder
Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak 
med säkerhet i bolagets fastigheter. Utfärdade 
 obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga 
låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter 
 säkerställs ej. Av totala räntebärande skulder om 
58 633 mkr (61 671) var 22 601 mkr (25 101) säker­
ställda med pantbrev och 36 032 mkr (36 570) icke 
säkerställda, vilket innebär att cirka 39 procent  
(41) av utestående låneskuld var säkerställd. 
 Castellums andel icke säkerställda tillgångar 
uppgick till 50 procent (47) vid årets utgång. Säker­
ställd upplåning i förhållande till totala tillgångar 
uppgick till 14 procent (16).  
Derivat 
Räntederivat
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska 
derivat marknadsvärderas. För räntederivat innebär 
det att ett över­ eller undervärde uppstår om den 
Ränteförfallostruktur 2024-12-31
Förfallotidpunkt mkr
Andel, 
%
Snittränta, 
%
Genomsnittlig  
räntebind., år
0–1 år 17 728 30 6,1¹ 0,3
1–2 år 5 758 10 1,5 1,7
2–3 år 3 399 6 4,1 2,7
3–4 år 4 779 8 1,5 3,9
4–5 år 11 231 19 1,2 4,7
>5 år 15 738 27 2,4 7,4
Totalt 58 633 100 3,2 3,6
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
39
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 40 =====

Finansieringsfaciliteter
Finansieringsfaciliteter
Ram/ 
facilitets-
volym
Nyttjat, mkr 
2024-12-31
MTN­obligationer 25 000 12 405
EMTN­obligationer 3 0001 23 627
Certifikat 10 000 —
Banklån inkl. checkkredit 46 589 22 601
1. EMTN­program om 3 000 MEUR.
Säkerställd upplåning, %
2024-12-31
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde 17
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar 14
Andel utnyttjade säkerställda krediter 39
avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, 
där värdeförändringen i  Castellums fall redo visas i 
resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre 
tid begränsas således den kassaflödesmässiga 
r änterisken, medan risken för redovisningsmässiga 
värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med 
lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur 
ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med 
förlängning via räntederivat, enligt gällande redovis­
ningsregler normalt inte marknadsvärderas. De 
positiva värdeförändringarna förklaras av att räntor 
med längre löptider har stigit under året.
Valutaderivat
 Castellums behov av finansiering i danska kronor, 
euro eller i norska kronor kan uppnås dels genom 
upplåning i lokal valuta, dels genom valutaderivat. 
Exponeringen är densamma men i enlighet med 
redovisningsreglerna i IFRS 9 ska derivat marknads­
värderas vilket innebär att det uppstår ett över­ eller 
undervärde om den avtalade valutakursen avviker 
från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säk­
ringsredovisning enligt IFRS 9, vilket innebär att den 
effektiva delen av värdeförändringen redovisas i 
övrigt totalresultat. De positiva värdeförändringarna 
förklaras av förändrade valutakurser.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
40
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 41 =====

Risker och riskhantering
Verksamhet, finansiering och riskhantering
Risker och riskhantering 
Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor
vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå
uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en
balansgång mellan önskan om att begränsa bola­
gets risker och uppnå bolagets mål. För att kunna 
uppskatta effekten av identifierade risker sker en
årlig intern riskkartläggning där varje enskild risk
bedöms, både utifrån påverkan och sannolikhet.
Denna process avgör om riskerna bör bevakas ytter­
ligare, åtgärder behöver vidtas eller om de kan han­
teras genom sedvanlig översyn och förvaltning. Det 
sker sedan en konsolidering av samtliga risker vilket 
resulterar i Castellums övergripande riskbedömning 
som redovisas på efterföljande sidor. Riskerna 
 analyseras primärt utifrån ett femårsperspektiv.
För att underlätta riskhanteringen har Castellum 
valt att klassificera riskerna i följande kategorier:
 ◼ Omvärldsrisker – risker till följd av påverkan av 
externa faktorer och händelser.
 ◼ Operationella risker – risker förknippade med den 
löpande förvaltningen av Castellums verksamhet 
samt risker kopplat till lagar och regler.
 ◼ Finansiella risker – risker hänförliga till 
Castellums finansiering.
 ◼ Hållbarhetsrisker – risker förknippade med miljö, 
klimat och socialt ansvar.
Revisionsutskottet 
godkänner metodiken och 
processenIdentifiera, 
analysera och 
utvärdera risker
Åtgärdande av 
risker, acceptera 
och mildra risker
Uppföljning och 
utvärdering av 
efterlevnad
Uppföljning och revidering 
av riskbedömningar från 
verksamhetsfunktionerna 
Ledningen behandlar 
riskanalys och bedömningar
Styrelsen behandlar 
riskanalys och bedömningar
Castellum arbetar kontinuerligt och strukturerat 
med att identifiera och övervaka de finansiella 
och operativa risker som verksamheten möter. 
Koncernens riskhantering baseras på noggranna 
analyser och besluts underlag med syfte att 
 mitigera och begränsa konsekvenser. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
41
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 42 =====

Omvärldsrisker
Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år
 Lägre  Oförändrad  Högre
Bedömning risknivå
 Låg  Medel  Hög
Risk Riskbeskrivning Hantering
 Castellums 
bedömning
Makroekonomiska  
faktorer
Makroekonomiska risker, såsom en allmän konjunkturnedgång, 
som leder till ökad arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet 
för företag och svårighet att få finansiering, kan resultera i minskad 
efterfrågan på lokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakansgrad, 
högre finansieringskostnader och förändrade avkastningskrav, vilket i 
sin tur kan ha en negativ inverkan på fastigheternas marknadsvärden. 
Castellum bevakar utvecklingen i omvärlden där den makroekonomiska potentiella påverkan, på såväl kunderbjudande 
och finansiell ställning, bedöms. En stark balansräkning med en väl sammansatt finansieringsstruktur motverkar 
räntekostnads­ och refinansieringsrisker och en väl sammansatt hyreskontraktsportfölj minskar risken för betydande 
hyresbortfall och vakanser. Omvärldsbevakning sker kontinuerligt där trender i marknaden följs och anpassningar 
genomförs för att anpassa bolagets erbjudanden till kundernas behov och efterfrågan samt för att vara en konkurrenskraftig 
aktör inom fastighetsbranschen. 
Kriser Med kris avses en svårhanterlig händelse utanför Castellums kontroll 
som allvarligt påverkar eller sätter verksamheten ur spel, orsakar fara 
för liv eller hälsa, egendom­ eller miljöskada eller skada för Castellums 
förtroende och rykte. I händelse av kris finns det även risk för att 
försäkringsskyddet inte räcker till eller att krisen är av sådan karaktär 
att försäkringen inte gäller. 
Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade för att minimera risken för stora ekonomiska konsekvenser orsakade av 
oförutsebara egendomsskador. Vidare samarbetar Castellum med ett brett nätverk av kontakter och branschorganisationer 
för att erhålla en bredare omvärldsbevakning. Inom Castellum finns det interna krisledningsgrupper och krisplaner, dels 
i varje region och dels på koncernnivå, som aktiveras vid behov och i samband med regelbundna krisövningar. Det är 
krisledningsgrupperna som leder arbetet när en kris uppstår. I krisplanerna finns det bland annat eskaleringskriterier för 
när den koncernövergripande krisplanen ska aktiveras. Krisplanerna inkluderar avsnitt om kriskommunikation med tydlig 
ansvarsfördelning och checklistor. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
42
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 43 =====

Operationella risker
Risk Riskbeskrivning Hantering
 Castellums 
bedömning
IT- och informations-
säkerhet
Dataintrång, ransomware­attacker eller liknande incidenter kan få 
stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, 
läckt konfidentiell information eller spridning av desinformation. 
Bristande informationssäkerhet kan leda till personuppgiftincidenter. 
Castellum arbetar kontinuerligt med säkerhetsförebyggande arbete kring IT­säkerhet, brandväggar, virusskydd, 
intrångstester och system, som minimerar risker kopplat till IT­säkerheten inom verksamheten. Det finns en 
kontinuitetsplan för IT som anger åtgärder som bolaget ska vidta vid oförutsebara händelser. Det sker även löpande 
utbildningar i informationssäkerhet och behandling av personuppgifter. Castellum har även ett dataskyddsombud som 
arbetar med frågor kopplade till GDPR.
Hyresintäkter och 
vakansrisk
Castellums intäkter påverkas av hyresnivåer, uthyrningsgrad 
och hyresgästernas betalningsförmåga. Både hyresnivån och 
uthyrningsgraden påverkas av konjunkturutvecklingen och efterfrågan 
på lokaler, vilket innebär att risken ökar för företag i utsatta branscher.
Castellum har en diversifierad kontraktsportfölj, med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och 
geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader där en stor andel är offentliga och/eller statliga hyresgäster. Hyresavtal 
med minst tre års löptid är, helt eller delvis, föremål för indexuppräkning. Risken för kundförluster begränsas då Castellum 
alltid gör kreditbedömningar innan nya hyresavtal tecknas samt följer hyresgästernas kreditvärdighet löpande. Vidare 
eftersträvar Castellum långa kundrelationer och reducerar risken för avflytt genom att arbeta nära hyresgästerna för att 
förstå deras behov. Castellum arbetar långsiktigt med omförhandling av hyresavtal. 
Medarbetare Castellum är beroende av engagerade medarbetare med rätt 
kompetens för att skapa en konkurrenskraftig verksamhet och tillväxt. 
Det finns en risk att Castellum inte lyckas behålla kvalificerad personal 
vilket kan medföra kompetensbrist och att vissa positioner inte kan 
ersättas omedelbart vilket påverkar verksamheten samt förmågan att 
implementera strategier på kort sikt. 
Castellum arbetar aktivt med medarbetarundersökningen Castellum Experience för att undersöka de anställdas 
välmående och trivsel. Utöver det följer Castellum kollektivavtal, arbetar med marknadsmässig och konkurrenskraftig 
ersättning samt kompetens­ och ledarskapsutveckling. Castellum har en successionsordning för att säkerställa att 
viktiga funktioner inte sätts ur spel om nyckelpersoner lämnar bolaget eller sjukskrivs. För att undvika risk för bland 
annat kränkande särbehandling, tillbud med mera, finns flera lokala skyddskommittéer som följer upp att Castellums 
arbetsmiljöhandbok efterlevs och lokala skyddsombud som anställda kan vända sig till avseende arbetsmiljöfrågor 
samt en visselblåsarfunktion, som hanteras av extern part för att trygga anonymitet. Anställda genomför en obligatorisk 
arbetsmiljöutbildning vid anställningens start.
Drift- och  
underhållskostnader
Castellums drift­ och underhållskostnader utgörs i huvudsak av 
taxebaserade kostnader såsom el­ och uppvärmningskostnader och 
prisutveckling på inköp av varor och tjänster. Ökade driftkostnader, 
som inte kompenseras genom hyresintäkter, eller ökade kostnader 
på grund av eftersatt underhåll, reparationer eller skador, kan påverka 
fastigheternas marknadsvärden och leda till högre försäkringspremier. 
I takt med att fastigheterna blir alltmer uppkopplade ökar möjligheten för att på distans optimera driften och i ett tidigare 
skede kunna upptäcka och åtgärda eventuella funktionsfelaktigheter. Castellum arbetar med förebyggande åtgärder i form 
av egenkontroller, riskbesiktningar, elrevisioner och incidentrapportering för att minska risken för egendom­, person­, och 
miljöskador. Castellum arbetar med väl genomarbetade riktlinjer för elhandel. Riktlinjerna syftar till att erhålla jämnare 
kostnadsutveckling samt minimera okontrollerade prisförändringar på elpriset för Castellum och Castellums hyresgäster. 
Castellum har en central inköpsfunktion för att säkerställa att upphandling av inköp genomförs på ett strukturerat sätt och 
att ramavtal tecknas med leverantörer.
Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år
 Lägre  Oförändrad  Högre
Bedömning risknivå
 Låg  Medel  Hög
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
43
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 44 =====

Operationella risker
Risk Riskbeskrivning Hantering
 Castellums 
bedömning
Fastigheternas  
marknadsvärden
Fastigheternas marknadsvärden påverkas av ett antal faktorer 
såsom marknadsutbud, hyresnivå, avkastningskrav, allmänna 
konjunkturutvecklingar, räntor och inflation samt fastighetsspecifika 
omständigheter såsom driftkostnader, vakanser, teknisk standard, 
skador på fastigheterna eller förändrade lagkrav. Det finns en risk att 
förändringar i någon av dessa faktorer kan påverka fastighetsvärdena 
negativt eller att det sker felbedömningar vid värderingen av enskilda 
fastigheter. 
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Löpande åtgärder vidtas för att begränsa risken för att 
fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet genom exempelvis aktiv förvaltning, fullvärdesförsäkring 
och diversifiering av fastighetsportföljens sammansättning. Erfarna värderingsspecialister bevakar marknaden löpande och 
gör känslighetsanalyser för att förebygga inneboende osäkerhet i marknadsbedömningar vid fastighetsvärderingar. Intern 
fastighetsvärdering genomförs av fastighetsbeståndet i samband med kvartalsrapporter och extern fastighetsvärdering 
av del av fastighetsbeståndet genomförs i samband med kvartalsrapporterna för andra och fjärde kvartalet.  
Se Not 10 – Förvaltningsfastigheter. 
Regelefterlevnad Castellum är ett publikt fastighetsbolag med verksamhet i Sverige, 
Danmark, Finland och indirekt i Norge genom intressebolag. 
Oförmåga att efterleva vid var tid gällande lagar och regler, vilket 
exempelvis inkluderar regelverk för noterade bolag, miljölagstiftning 
och skattelagstiftning, kan leda till ekonomiska förluster, oförutsedda 
kostnader, sanktioner, avnotering eller förlorat anseende hos hyresgäster 
och aktieägare. Regelverk kan även vara öppna för tolkning innebärande 
att aktuell regelövervakare och Castellum kan ha olika uppfattning. 
Castellum har anställda inom olika specialistområden som exempelvis hållbarhet, skatt och juridik för att kunna hantera 
frågor med olika komplexitet och för att tidigt fånga upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk. Därutöver finns 
även en insiderkommitté för att säkerställa att insiderinformation hanteras korrekt. Det genomförs årliga interna revisioner 
utifrån bland annat tillämplig miljölagstiftning och skattelagstiftning samt regelbundna utbildningar inom IT­säkerhet, 
GDPR och hållbarhet för samtliga anställda. Därutöver arbetar Castellum med externa specialister för att minska risken för 
överträdelser av regelverk. Castellum har även utsett ett externt dataskyddsombud. 
Projekt Ny­, till­ och ombyggnad av fastigheter är förknippade med risker i form 
av att investeringar visar sig vara olönsamma, förseningar eller brister 
i projektgenomförandet eller att personskador uppstår, vilket kan leda 
till ökade kostnader och skador på Castellums varumärke.
Interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att såväl projektgenomförande som produkt 
håller hög kvalitet. Castellum arbetar med noggranna utvärderingar av leverantörer och entreprenörer och ställer tydliga 
krav på standard, säkerhet, arbetsmiljö och hållbarhet. Uppföljning av projektets lönsamhet och risker görs löpande under 
projektets gång. 
Fastighetsportföljens 
sammansättning
Att Castellum äger eller förvärvar fastigheter på fel delmarknad, 
stad eller läge eller fastigheter som inte är framtidssäkrade utifrån 
hyresgästpreferenser, klimat­ eller miljökrav, myndighetskrav eller 
flexibilitet i användning och avtalsvillkor, kan resultera i att vakanser 
eller kostnader ökar eller att fastigheter minskar i värde.
Castellum genomför årliga genomgångar av det befintliga fastighetsbeståndet och portföljens sammansättning utifrån 
bland annat land, ort och mikroläge. Efter det sker även årliga riskbedömningar av fastighetsbeståndet utifrån typ av 
fastighet, storlek, skick och standard på fastigheten. Inför ett potentiellt förvärv sker en riskbedömning enligt ovan som även 
inkluderar en bedömning av fastigheten avseende bland annat avkastning, framtida vakanser och klimatrisker. 
Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år
 Lägre  Oförändrad  Högre
Bedömning risknivå
 Låg  Medel  Hög
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
44
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 45 =====

Finansiella risker
Risk Riskbeskrivning Hantering
 Castellums 
bedömning
Finansieringsrisk Brist på finansiering skulle leda till att Castellum inte kan vara 
tillräckligt konkurrenskraftiga och att koncernens verksamhet inte 
kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Det 
finns även en risk för att Castellum i samband med omförhandling av 
lån får sämre villkor, så kallad refinansieringsrisk. Denna risk skulle 
också infrias ifall Castellum skulle få ett sänkt kreditbetyg. Oförmåga 
att förhålla sig till kovenanter skulle kunna leda till omedelbart 
kreditförfall. 
Finansieringsrisken och refinansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, 
väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider. Castellum arbetar även aktivt med att 
tillgodose verksamheten med rimlig likviditetsbuffert på ett förutseende sätt. Castellum har en försiktig och genomarbetad 
finanspolicy som följs upp löpande, denna förhåller sig till såväl våra kovenanter gentemot kreditinstituten som kraven från 
oberoende kreditbetygsgivare. 
Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat­ och 
balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden.
För att begränsa fluktuationer i räntenettot ska Castellum ha en blandning av räntebindningstider i lån och räntederivat.
Kredit- och  
motpartsrisk
Med kredit­ och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra 
sina åtaganden, som tillhandahållande av likviditet eller betalning. 
Kredit­ och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst 
i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering 
av likvida medel.
Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget främst utgörs av större 
nordiska banker.
Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat­och 
balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i 
valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och 
transaktionsexponering.
Castellums valutarisker begränsas i första hand genom naturlig hedge och genom att nettoexponeringen inte överstiger 
belopp motsvarande 10 procent av balansomslutningen.
Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år
 Lägre  Oförändrad  Högre
Bedömning risknivå
 Låg  Medel  Hög
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
45
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 46 =====

Hållbarhetsrisker
Risk Riskbeskrivning Hantering
 Castellums 
bedömning
Klimatförändringar Klimatförändringar innebär risk för skador på egendom orsakade av 
ändrade väderförhållanden, högre medeltemperatur, höjd vattennivå 
och ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Detta kan 
innebära risk för ökade driftkostnader, oförutsedda kostnader och ett 
ökat behov av investeringar i fastigheter. 
Castellum arbetar för att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet har förutsättningar att hantera 
ett förändrat klimat. Samtliga investeringar granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för 
klimatförändringar och risk för skador och påverkan på drift­ och underhållskostnader. Genom klimatscenarioanalyser, som 
ses över årligen, kan Castellum identifiera finansiella och operativa risker och möjligheter hänförliga till klimatförändringar 
som påverkar bolaget, både på kort och lång sikt. Löpande analyser genomförs för att identifiera nödvändiga åtgärder för 
fastigheter som är utsatta för fysiska klimatrisker. Se avsnitt Klimatförändringar – påverkan, risker och möjligheter, sidorna 
69–70 samt Klimatförändringar – förväntade finansiella effekter, sidan 77.
Operativa miljörisker Operativa miljörisker innebär risker kopplade till fastigheternas direkta 
påverkan på miljön, såsom resursanvändning, energiförbrukning, 
vattenanvändning, avfallshantering och risker för utsläpp vid 
renovering eller underhållsarbete. Dessa risker kan uppstå vid 
bristande underhåll av fastigheter, läckage av farliga ämnen, otillräcklig 
hantering av byggmaterial eller felaktig avfallshantering, vilket kan leda 
till negativ miljöpåverkan, ökade kostnader och sanktioner.
Castellums Hållbarhetspolicy med tillhörande bilaga definierar hur bolagets verksamhet ska vara hållbar. Castellum 
hållbarhetscertifierar beståndet, kravställer effektiv resurshantering, minskar energianvändningen och ökar andelen 
förnybar energi. Bolaget inventerar befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda 
miljö­ och hälsorisker. Läs mer om vårt arbete på sidan 25 samt hållbarhetsrapporter på sidorna 48–107.
Affärsetik, anseende 
och varumärke
Inom bygg­ och fastighetsbranschen finns risker inom arbetsmiljö, 
korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas 
internt inom Castellum men också hos anlitade leverantörer och 
samarbetspartners. Oegentligheter eller icke affäretiskt agerande 
kan leda till skada av Castellums varumärke som i sin tur kan leda till 
ekonomiska konsekvenser och minskat förtroende. 
Castellum har en god löpande intern kontroll och tydliga inköps­ och upphandlingsrutiner, tydlig kravställning och 
kontinuerlig uppföljning är väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Uppförandekoden för 
leverantörer bifogas vid upphandling och nya avtal med leverantörer. Alla medarbetare får regelbunden utbildning i den 
interna uppförandekoden samt övriga policydokument och riktlinjer om bland annat inköp, affärsetik och anti­korruption. 
Castellum informerar och för löpande dialog med leverantörer och andra samarbetspartners om krav på efterlevande av 
uppförandekod för leverantörer och genomför systematiska riskanalyser av leverantörer. Vid misstanke om oegentligheter 
finns visselblåsarfunktion på Castellums webbplats som hanteras av extern part för att trygga anonymitet. 
Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år
 Lägre  Oförändrad  Högre
Bedömning risknivå
 Låg  Medel  Hög
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
46
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 47 =====

Hållbarhets- 
rapport
Allmänna upplysningar   48
Miljöupplysningar   59
Upplysningar enligt artikel 8  
i förordning (EU) 2020/852 
(Taxonomiförordningen)   59
Klimatförändringar   66
Biologisk mångfald och  
ekosystem   78
Resursanvändning och  
cirkulär ekonomi   79
Sociala upplysningar   83
Den egna arbetskraften   83
Arbetare i värdekedjan   90
Konsumenter och  
slutanvändare   92
Styrningsrelaterade  
upplysningar   95
Ansvarsfullt företagande   95
Rapportering enligt TCFD   100
GRI- och EPRA-index   101
Utmärkelser och  
certifieringar   106
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
47
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 48 =====

Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapporten
Allmänna förutsättningar för  
upprättande av hållbarhetsrapporten
Castellums hållbarhetsrapport för 2024 omfattar 
perioden 1 januari till 31 december 2024. Hållbar­
hetsrapporten inkluderar samtliga helägda koncern­
bolag och har samma omfattning som den finans­
iella årsredovisningen. Den publiceras årligen och 
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen, 
GRI Standards 2021, de senaste rekommendatio­
nerna från European Public Real Estate Association 
(EPRA) och den fjärde versionen av Best Practices 
Recommendations on Sustainability Reporting 
sBPR från 2024. Hållbarhetsupplysningar lämnas 
för samtliga EPRA sBPR Performance Measures. 
Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av 
Deloitte i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) 
Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och 
 översiktliga granskningar av historisk finansiell 
 information.
Som ett led i anpassning till lagkravet, Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD) i dess 
nuvarande form, är struktur och innehåll i årets håll­
barhetsrapport omarbetat. Castellum kommer 
under 2025 att analysera effekten av EU­kommis­
sionens Omnibusförslag på bolagets hållbarhets­
rapportering. Inga väsentliga förändringar skedde i 
bolaget eller i leverantörskedjan under 2024. 
Castellums värdekedja uppströms och nedströms 
har tagits i beaktande under genomförandet av den 
dubbla väsentlighetsanalysen, som ligger till grund 
för de hållbarhetsrelaterade upplysningar som 
 rapporteras i hållbarhetsrapporten. För varje 
väsentlig hållbarhetsfråga beskriver Castellum 
påverkan, risker och möjligheter samt åtgärder 
och resultat. 
Upplysningar med avseende på  
särskilda omständigheter
Tidsperspektivet i hållbarhetsrapporten är, om inget 
annat anges, bakåtblickande. Generellt tillämpar 
Castellum tidshorisonterna kort, medellång eller 
lång sikt. Kort sikt avser rapporteringsperioden, 
medellång sikt avser rapporteringsperioden upp till 
fem år och lång sikt avser mer än fem år.
Castellums ambition är att samtliga väsentliga 
hållbarhetsfrågor ska inkluderas i hållbarhets­
rapporten, och inga hållbarhetsfrågor har medvetet 
exkluderats i 2024 års rapport. I Castellums klimat­
rapportering är värdekedjan i form av övriga indi­
rekta utsläpp (Scope 3) inkluderad. Castellum redo­
visar absolut förbrukningsdata för hela fastighets­
beståndet, men även upplysningar i jämförbar 
 portfölj, det vill säga i like­for­like­portföljen. De 
fastigheter som ingått i portföljen i minst 24 
månader, exklusive projektfastigheter, inkluderas i 
like­for­likebeståndet, enligt EPRA:s definition. 
Genom like­for­like tas hänsyn till förändringar i 
storlek och sammansättningen av fastighetsport­
följen. Vissa upplysningar i hållbarhetsrapporten är 
anpassade för att uppfylla kraven från EPRA. 
Castellum avgränsar redovisningen till de fastig­
heter där bolaget har operationell kontroll enligt prin­
ciperna i Greenhouse Gas Protocol. Operationell 
kontroll har valts eftersom det ger Castellum bäst 
 förutsättningar att redovisa statistik och data som 
bolaget har möjlighet att påverka. Fastigheter där 
hyresgästen är ansvarig för avtal avseende leverans 
Externa lagar, riktlinjer och initiativ för hållbarhetsarbetet
I hållbarhetsrapporten 2024 utgår Castellum från ett antal externa lagar och riktlinjer samt externa initiativ som är 
styrande för hållbarhetsarbetet och ­rapporteringen: 
Externa lagar och riktlinjer
 ◼ Arbetsmiljölagen
 ◼ Boverkets byggregler (BBR­krav) 
 ◼ Diskrimineringslagen
 ◼ EU:s taxonomiförordning
 ◼ FN:s konvention om barnets 
rättigheter
 ◼ FN:s vägledande principer 
för företag och mänskliga 
rättigheter 
 ◼ GDPR 
 ◼ Miljöbalken 
 ◼ Svenska aktiebolagslagen 
 ◼ Visselblåsarlagen
 ◼ Årsredovisningslagen 
Externa initiativ
 ◼ EPRA sBPR
 ◼ FN:s globala hållbarhetsmål
 ◼ FN:s Global Compact 
 ◼ GRI Standards
 ◼ Hållbarhetscertifieringar:
– EU GreenBuilding 
– Miljöbyggnad 
– BREEAM 
– LEED 
– WELL 
– NollCO2
 ◼ ISO 14001
 ◼ Lokala hållbarhetsprogram och 
klimatanpassningsplaner 
 ◼ OECD:s riktlinjer för 
multinationella företag 
 ◼ Parisavtalet 
 ◼ Science Based Targets (SBTi)
 ◼ Sveriges färdplan för ett 
fossilfritt Sverige 
 ◼ TCFD
 Castellum har skrivit under FN:s Global Compact, 
vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande 
mänskliga rättigheter, arbetsrätt och ansvarstagande 
gällande miljöfrågor och antikorruption. Global 
Compact omfattar tio principer.
För frågor om hållbarhetsrapporten kontakta:
Filip Elland
Chief Sustainability Officer
filip.elland@castellum.se
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
48
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 49 =====

av energi, vatten och avfall har exkluderats. I de fall 
hyresgästen är ansvarig för avtalet har Castellum inte 
tillgång till den typen av data. Castellum arbetar 
aktivt med att förbättra tillgången till relevant data. 
Det skapar förutsättningar för en effektiv och god 
teknisk förvaltning av bolagets fastigheter. Castellum 
har idag god tillgång till mätdata för nästan hela port­
följen. Hur stor andel av fastigheterna som är inklude­
rade i respektive upplysning anges i varje förekom­
mande fall. Andelen möjliga objekt att rapportera 
under absoluta tal för respektive år inkluderar sålda 
objekt under gällande år exklusive mark. För energi 
och  vattendata saknas en del mätdata. Detta på 
grund av förändringar i portföljen med köpta, sålda 
och projektfastigheter vilket försvårar tillgången till 
relevant data. Totalt ägde Castellum 672 (709) fastig­
heter vid utgången av 2024.
All data och alla upplysningar som redovisas är 
uppmätt och säkerställd, om inte annat anges. 
Castellum redovisar hållbarhetsupplysningar upp­
delat på byggnadstyperna kontor, logistik, handel, 
offentliga byggnader och lätt industri. Eftersom 
Castellum främst äger fastigheter i Sverige och till 
mindre del i Danmark och Finland är det inte relevant 
att redovisa statistiken geografiskt fördelad. De egna 
kontoren redovisas separat på sidan 74.
I förekommande fall kommenterar Castellum 
 specifika avgränsningar och redovisningsprinciper. 
Dessa kommentarer återfinns i angränsning till 
 respektive tabell där mål och resultat presenteras i 
hållbarhetsrapporten. 
forts. Allmänna upplysningar
Lautatarhankatu 6, Helsingfors
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
49
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 50 =====

Styrning
Förvaltnings-, lednings- och  tillsynsorganens roll
Hållbarhetsstyrning 
Castellums hållbarhetsstyrning ska säkerställa ett 
effektivt hållbarhetsarbete som resulterar i att 
bolaget levererar på hållbarhetsstrategin och når 
hållbarhetsmålen. Utifrån lagstiftning och frivilliga 
ramverk har en ändamålsenlig styrning utformats 
som ska bidra till en hållbar utveckling.
Övergripande styrning 
Viktiga utgångspunkter för den övergripande styr­
ningen av Castellums hållbarhetsarbete är hållbar­
hetspolicyn, hållbarhetsstrategin, ambitionen att 
2030 nå de egna långsiktiga hållbarhetsmålen samt 
att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och Paris­
avtalet. Andra utgångspunkter för hållbarhets­
styrningen är de krav som ställs på bolaget i lagar, 
redovisningsramverk och standarder.
Styrelsen
Castellums styrelse är ytterst ansvarig för bolagets 
hållbarhetsarbete och ansvarar för att anta hållbar­
hetspolicyn och uppförandekoden. Styrelsen och 
koncernledningen antar årligen hållbarhetsstrategin 
med tillhörande mål och godkänner den dubbla 
väsentlighetsanalysen när den uppdateras. 
 Styrelsen och koncernledningen ansvar även för 
att kontinuerligt följa upp hållbarhetsarbetet.
Styrelsen tillsammans med vd godkänner årligen 
Castellums hållbarhetsredovisning i samband med 
godkännande av årsredovisningen. Styrelsen hante­
rar eventuella frågor relaterade till hållbarhetsredo­
visningen genom revisionsutskottet. Styrelsen har 
initierat en arbetsgrupp för hållbarhetsfrågor där 
representanter från styrelsen och koncernledningen 
ingår tillsammans med Chief Sustainability Officer. 
Under året arbetade gruppen med den dubbla 
väsentlighetsanalysen, utvecklingen av de klimat­
relaterade målen och utvärderingen av leverantörer.
I samband med det årliga strategiarbetet god­
kände styrelsen resultatet av den dubbla väsentlig­
hetsanalysen. Väsentliga klagomål, avvikelser och 
åtgärder kopplade till Castellums hållbarhetsarbete 
och uppförandekod rapporteras till styrelsen om 
och när sådana inträffar. 
För information om Castellums styrelse, se 
Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 109–124.
Koncernledningen
Castellums vd har det strategiska ansvaret för bola­
gets hållbarhetsarbete. I ansvaret ingår att identi­
fiera och hantera klimatrelaterad påverkan, risker 
och möjligheter. Chief Sustainability Officer driver 
och utvecklar hållbarhets­ och klimatarbetet för 
koncernen, och rapporterar löpande direkt till vd. 
Chief Sustainability Officer informerar koncernled­
ningen om resultatet av hållbarhetsarbetet vid minst 
fyra tillfällen per år eller när behov uppstår. Koncern­
ledningen godkänner årligen hållbarhetsredovis­
ningen och den dubbla väsentlighetsanalysen när 
den uppdateras. Det operativa ansvaret för klimat­
arbetet är delegerat till Chief Sustainability Officer 
och hållbarhetsfunktionen som driver klimatarbetet 
integrerat i hela verksamheten. Chief Sustainability 
Officer och övriga medarbetare i hållbarhetsfunktio­
nen ansvarar för att övervaka klimatrelaterad påver­
kan, risker och möjligheter, följa upp att bolagets 
hållbarhetspolicy efterlevs, att hållbarhetsstrategin 
realiseras samt att hållbarhetsmålen nås. För mer 
information om Castellums koncernledning, se 
sidorna 116–124.
Information som lämnas till och hållbarhets- 
frågor som behandlas av företagets förvaltnings-, 
lednings- och tillsynsorgan
Styrelsen informeras löpande om de hållbarhets­
frågor som är relevanta för Castellum. Den tar 
årligen del av en analys där risker kopplade till håll­
barhet, klimat, mänskliga rättigheter samt åtgärder 
och interna kontroller identifieras och kartläggs. 
Vidare får styrelsen information om riskhantering, 
intern kontroll och finansiell rapportering från 
 bolagets risk­ och compliancefunktion samt från 
revisorerna genom revisionsutskottet. 
Som en del i det årliga arbetet med att uppdatera 
strategin tar styrelsen hänsyn till de väsentliga håll­
barhetsfrågornas påverkan, risker och möjligheter. 
Castellums hållbarhetspolicy ger riktlinjer för hur 
hållbarhetsarbetet i koncernen ska bidra till en 
hållbar utveckling. Hållbarhetsarbetet ska vara ned­
brutet i konkreta och mätbara mål samt vara en inte­
grerad och naturlig del i verksamheten baserat på 
delaktighet och engagemang. I samband med 
förvärv är hållbarhetsfrågorna och deras påverkan 
på fastighetsportföljen en integrerad del i besluts­
processen. 
Hållbarhetspolicyn delar upp hållbarhet i tre 
dimensioner – ekologisk, social och ekonomisk håll­
barhet. Den behandlar också hur FN:s globala håll­
barhetsmål är integrerade i hållbarhetsstrategin. 
Policyn omfattar alla Castellums medarbetare, 
 styrelsen samt leverantörer och samarbetspartners. 
Koncernledningen och förvaltningsledningen är 
ansvariga för att följa upp att hållbarhetsarbetet 
bedrivs i enlighet med policyn.
Under 2024 hanterade styrelsen och koncern­
ledningen följande hållbarhetsfrågor med fokus på 
påverkan, risker och möjligheter:
 ◼ Klimatförändringar
 ◼ Föroreningar
 ◼ Vatten
 ◼ Biologisk mångfald
 ◼ Cirkulär ekonomi
 ◼ Den egna arbetskraften
 ◼ Arbetare i värdekedjan
 ◼ Påverkade samhällen
 ◼ Konsumenter och slutanvändare
 ◼ Ansvarsfullt företagande
 ◼ Lokalt samhällsengagemang
 ◼ Certifierade byggnader
 ◼ Stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet ska prägla hela verksamheten, 
såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastig­
hetsportföljen, som relationerna med hyresgäster, 
medarbetare, leverantörer och finansiärer. Det ope­
rativa hållbarhetsarbetet styrs med hjälp av ett led­
ningssystem som består av gemensamma policyer, 
riktlinjer, kort­ och långsiktiga mätbara mål samt 
detaljerade handlingsplaner som säkerställer 
 lag efterlevnad. För det operativa arbetet leder 
Castellums Chief Sustainability Officer ett hållbar­
hetsteam. Gruppen består av specialistroller samt 
hållbarhetsansvariga som representerar regionerna. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
50
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 51 =====

Utöver sitt arbete med regionernas hållbarhets­
arbete ansvarar dessa representanter också för 
olika expertområden inom hållbarhetsområdet. 
Castellum utgår från försiktighetsprincipen vilken är 
integrerad i Castellums hållbarhetspolicy och i de 
verksamhetsprocesser som följs upp genom bola­
gets miljöledningssystem. Vid frågor om företagets 
policyer och uppförandekoder kan medarbetarna 
kontakta Chief Sustainability Officer. 
För att säkerställa och upprätthålla ett systema­
tiskt miljöarbete är den svenska och danska verk­
samheten certifierade enligt ISO 14001, vilket mot­
svarar 95 procent av verksamheten. Genom åter­
kommande interna och externa ISO­revisioner kan 
bolaget dra lärdomar som resulterar i uppdaterade 
policyer och processer i syfte att åtgärda risker och 
avvikelser. Utgångspunkten i hållbarhetsarbetet är 
att agera, följa upp, dokumentera, utvärdera och 
 förbättra. 
Castellums hållbarhetsarbete bygger på engage­
rade och kunniga medarbetare samt löpande utbild­
ning i hållbarhetsfrågor. Arbetet med att identifiera 
och hantera verksamhetens påverkan på människa 
och miljö samt de finansiella konsekvenserna av 
hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter är dele­
gerat till Castellums hållbarhetsteam. Samtliga 
medarbetare genomgår en obligatorisk webbaserad 
hållbarhetsutbildning. Utbildningen, som är en del 
av introduktionen för nya medarbetare, är uppdelad 
på fyra olika områden och fokuserar på hållbar 
utveckling, hållbarhetsarbetet, uppförandekoden 
samt jämställdhet och mångfald. Bolaget genomför 
även så kallade nanoutbildningar som syftar till att 
kontinuerligt utbilda medarbetarna i olika hållbar­
hetsrelaterade områden och frågor. Dessutom 
genomförs riktade utbildningar till olika funktioner 
inom bolaget och interna webbinarier för att stärka 
medarbetarnas hållbarhetskompetens. 
Integration av hållbarhetsrelaterade  
resultat i incitamentssystemet
Castellum tillämpar rörlig ersättning till ledande 
befattningshavare och övriga medarbetare. Syftet 
med den rörliga ersättningen är att främja långsiktigt 
värdeskapande och ett effektivt hållbarhetsarbete, 
som exempelvis energibesparing i fastigheterna. 
Övriga medarbetares bonus utgörs till 50 procent av 
koncernövergripande mål och till 50 procent av indi­
viduella mål. Av den koncernövergripande andelen 
är 30 procent av bonusen kopplad till Castellums 
hållbarhetsmål om 2,5 procent årlig energieffektivi­
sering av fastigheterna. Även ledande befattnings­
havare har rörlig ersättning kopplad till hållbarhets­
målet om 2,5 procent årlig energieffektivisering. 
De rörliga ersättningarna ska vara kopplade till 
 förutbestämda och mätbara kriterier. Principerna 
för ledande befattningshavare bereds av People 
Committee och fastställs av bolagsstämman. Vd 
fastställer rörlig ersättning för övriga medarbetare 
efter en utvärdering av Head of People and Culture 
och Chief Operating Officer. För mer information om 
rörlig ersättning se sidorna 117–118 och Not 9. 
Riskhantering och intern kontroll över  
hållbarhetsrapporteringen
Castellum har tagit fram en systematisk och doku­
menterad process för bolagets hållbarhetsrapporte­
ring. Risker och kontroller kopplade till hållbarhets­
rapporteringen har identifierats och utvärderas 
regelbundet. Resultatet rapporteras till och diskute­
ras årligen med styrelse och koncernledning.
Kontrollmiljön för hållbarhetsrapportering består 
av liknande processer och rutiner som för den finan­
siella rapporteringen vilka sedan systematiskt följs 
upp av berörda avdelningar och roller inom 
Castellum. De interna kontrollerna utgår från fast­
ställda policyer, riktlinjer och rutiner. Efterlevnaden 
av dessa följs löpande upp av hållbarhetsfunktionen 
genom manuella kontroller. För att minimera ris­
kerna för felaktigheter i hållbarhetsrapporteringen 
genomför Castellum kontinuerliga uppdateringar av 
processer, rutiner och kontroller.
Bolagets controller och complianceansvarig, 
tillika chefsjurist, ansvarar gemensamt för att det 
finns en god kontrollmiljö.
forts. Styrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Castellum är en av Nordens ledande fastighets­
ägare och investerar i och utvecklar kommersiella 
fastigheter som förvaltas i en decentraliserad och 
kundfokuserad organisation. Den största mark­
naden är Sverige, följd av Finland och Danmark. 
Castellum ska vara det självklara valet som en av de 
främsta och mest hållbara förvaltarna och utveck­
larna av kontors­ och logistikfastigheter. Bolaget 
kombinerar traditionell förvaltning, projekt och 
transaktionsverksamhet. Castellums kunder är 
bolagets hyresgäster som speglar en bred mångfald 
av sektorer och branscher. Det ger en stark diversi­
fiering och riskspridning i kontraktsportföljen. 
Castellum ska vara en attraktiv och ledande 
arbetsgivare, med en produktiv och resurseffektiv 
kultur. Bolaget arbetar mot tydliga hållbarhetsmål 
på såväl kort som lång sikt för att aktivt bidra till en 
hållbar utveckling. 
Anställda 20241
Sverige Danmark Finland
540 13 11
1. Avser antal anställda personer per 31 december 2024.
Strategi
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
51
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 52 =====

Strategi och hållbarhetsrelaterade mål
År 2030 ska Castellum vara helt klimatneutralt och 
ha nettonoll utsläpp av växthusgaser i hela värde­
kedjan. 
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, 
består av tre fokusområden: Framtidens fastigheter, 
Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Den håll­
bara staden som innehåller 23 mätbara mål och 
utgår från den dubbla väsentlighetsanalysen, är en 
del av affärsstrategin samt affärs­ och värdeskapan­
demodellen. 
Majoriteten av målen följs upp kvartalsvis och 
 rapporteras både internt och externt. Ett fåtal mål 
följs upp på årsbasis. De klimatrelaterade målen är 
vetenskapligt baserade och godkända av SBTi. Efter­
som bolagets klimatmål är satta före 2020 faller de 
under en omräkningsklausul, vilket innebär att 
Castellum under 2025 kommer att se över sina 
klimatmål och formulera nya i enlighet med den nya 
SBTi­standarden för byggnader. Enligt de befintliga 
målen ska Castellum till 2030 uppnå klimatneutrali­
tet för sina utsläpp av växthusgaser inom scope 1, 2 
och 3, vilka bidrar till global uppvärmning. Bolaget 
kommer även att bevara och utveckla befintliga 
byggnader och strukturer för att minimera använd­
ningen av nytillverkade material och produkter. För 
fastigheternas energiförsörjning ska bolaget priori­
tera de mest kostnadseffektiva lösningarna med 
lägst klimatpåverkan. 
Under 2024 antog Castellum nya hållbarhetsrela­
terade mål kopplade till uppföljningen av kritiska 
leverantörer, gröna hyresavtal, engagemangsindex 
samt uppdaterade mål inom programmet 100 på sol 
och certifiering av byggnader.
Syftet med Castellums hållbarhetsstrategi är att 
säkerställa att bolaget, genom att bidra till en 
hållbar utveckling inom utvalda fokusområden, är 
ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara i dag 
utan under lång tid framåt. Strategin har tagits fram 
genom analys, dialog och diskussion, och utgår 
bland annat från:
 ◼ FN:s globala hållbarhetsmål för 2030.
 ◼ Parisavtalet.
 ◼ Sveriges färdplan för ett Fossilfritt Sverige.
 ◼ Lokala och globala utmaningar och möjligheter.
 ◼ Identifierade klimatrisker och  möjligheter.
 ◼ Prioriteringar från hyresgäster, medarbetare och 
andra intressenter. 
 ◼ Castellums förmåga att skapa aktieägarvärde.
 ◼ Bolagets möjligheter att göra verklig skillnad.
FN:s globala hållbarhetsmål
De tio globala hållbarhetsmålen med störst kopp­
ling till Castellums affärsverksamhet finns integre­
rade i hållbarhetsstrategin. Målen har identifierats i 
en process där samtliga globala mål och delmål 
har analyserats.
forts. Strategi
FN:s globala hållbarhetsmål
Framtidens fastigheter
Hållbara arbetsplatser Sunda affärer
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
52
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 53 =====

forts. Strategi
Hållbarhetsmål 
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, 
utgår från resultatet av den dubbla väsentlighets­
analysen. 
Hållbarhetsstrategin utvecklades under året och 
anpassades för att bättre möta resultatet av den 
dubbla väsentlighetsanalysen och de väsentliga 
hållbarhetsfrågor som den identifierade. Hållbar­
hetsstrategin har vidare en tydlig koppling till 
Castellums affärsstrategi. Syftet med hållbarhets­
strategin är att driva arbetet med att nå målet om kli­
matneutralitet 2030.
1. I jämförbart bestånd (like­for­like).
Framtidens fastigheter Hållbara arbetsplatser Sunda affärer
Löpande mål
1 % vattenbesparing per år1
2,5 % energieffektivisering per år
Nettopositiv ökning av ekosystemtjänster i större projekt
Återbruk i alla projekt
Mål 2025
11 % minskad energianvändning jämfört med 2021
70 % av Castellums fastigheter ska ha en energiprestanda 
lägre än100 kWh/kvm, år
Mål 2030
Nettonoll koldioxidutsläpp, godkänt enligt SBTi.  
Uppnås genom följande färdplaner:
– Nettonoll inom färdplan fastighetsförvaltning  
– Nettonoll inom färdplan projektutveckling  
– Nettonoll inom färdplan kundresan 
100 % icke­fossil energi
200 solcellsanläggningar inom 100 på sol
Återbruk och förnybart material ska vara betydande inslag 
i alla projekt
75 % av beståndet ska vara hållbarhetscertifierat
Långsiktiga mål
100 % av Castellums fastigheter ska ha en energiprestanda 
lägre än 50 kWh/kvm, år
Inga fastigheter ska ha allvarliga klimatrisker
Löpande mål
Grön bilaga i alla nya hyresavtal om inte särskilda skäl finns
<2 % korttidssjukfrånvaro
<3 % långtidssjukfrånvaro
Ökad andel anonymiserade rekryteringar
10 % av Castellum medarbetare på årsbasis ska 
tillsammans utgöras av praktikanter från utbildningar  
och praktikanter som står utanför arbetsmarknaden
Castellums engagemangsindex ska vara högre  
än extern benchmark
Mål 2025
40–60 jämställt i samtliga yrkeskategorier
20 % av Castellums medarbetare ska ha internationell 
bakgrund
Långsiktiga mål
Stora och kritiska leverantörer genomgår screening  
av väsentliga affärs­ och hållbarhetsrisker
Inga arbetsskador och arbetsrelaterade sjukdomar  
hos medarbetare och leverantörer
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
53
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 54 =====

forts. Strategi
Castellum skapar hållbara värden
Bygg­ och fastighetsbranschen är en av de sektorer 
som släpper ut mycket koldioxid, såväl i Sverige som 
globalt. För att nå FN:s klimatmål är det nödvändigt 
att dessa utsläpp minskar. Castellum tar ansvar för 
att nyttja resurser effektivt och driva verksamheten 
med låg klimatpåverkan. Fokus är att aktivt bidra till 
omställningen mot ett mer hållbart samhälle och att 
skapa positiva hållbarhetsvärden som både gynnar 
bolaget , intressenterna och samhället i stort.
Resurser som används i verksamheten Affärsmodell Värde som skapas för intressenter Påverkan på samhället
Castellum använder många olika insatsvaror 
och resurser för att kunna driva verksamheten, 
bland annat: 
–  672 fastigheter till ett värde av 136 mdkr och en     
yta om 5,3 miljoner kvm
– Fler än 500 medarbetare 
– Ett starkt varumärke 
– Omkring 6 400 leverantörer och entreprenörer 
– 7 500 kommersiella kundkontrakt 
– 989 gröna hyresavtal 
– Energi, vatten och material
Castellum investerar i och utvecklas 
kommersiella lokaler som förvaltas i en 
decentraliserad organisation. Bolaget 
kombinerar traditionell förvaltning, projekt och 
transaktionsverksamhet genom: 
– Förvaltning
– Projektutveckling
– Transaktioner
Castellum har fokus på kassaflöde och 
bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.
Nöjda hyresgäster i hållbara miljöer
– NKI: 74
–  54 procent hållbarhetscertifierade 
fastigheter 
–  116 solcellsanläggningar installerade, 
motsvarande 21 165 kW 
– 1 453 laddplatser
106 200 aktieägare 
–  14 procent genomsnittlig totalavkastning per 
år sedan 1997
–  42 procent av omsättningen förenlig med 
EU:s taxonomiförordning 
–  Grön aktie, Nasdaq Green Equity Designation
Engagerade medarbetare som utvecklas 
– Fler än 14 000 genomförda 
utbildningstimmar 
– Låg sjukfrånvaro (2,6 procent) 
–  God jämställdhet (43 procent kvinnor /  
57 procent män)
Starka och hållbara leverantörsrelationer 
–  Uppförandekod för leverantörer som 
omfattar samtliga leverantörer 
– 211 mkr i energieffektiviseringsprojekt 
– Köpta produkter och tjänster: 4 675 mkr
Minskad miljö- och klimatpåverkan 
Castellum nyttjar naturresurser effektivt, 
minskar resursanvändningen och 
koldioxidutsläppen för att skapa en hållbar 
fastighetsportfölj: 
–  84 procent minskade koldioxidutsläpp sedan 
2007 i Scope 1 och Scope 2
–  33 procent minskad energianvändning  
sedan 2007
–  Ökad andel cirkulära material och positivt 
bidrag till den biologiska mångfalden
Gynnsam samhällspåverkan 
–  Utvecklar hållbara fastigheter som bidrar till 
en positiv stadsutveckling 
–  Produktiva medarbetare och hyresgäster 
som upplever hälsa och välbefinnande 
–  Genom WELL Portfolio påverkar Castellum 
närmare 16 000 av hyresgästernas 
medarbetare positivt när det gäller hälsa och 
välmående 
Värdefull finansiell påverkan 
Castellum är ett lönsamt bolag som bidrar 
finansiellt till olika intressenter: 
–  611 mkr i löner och ersättningar till 
medarbetare 
– 4 675 mkr till leverantörer och entreprenörer 
–  578 mkr i fastighetsskatt, 172 mkr i 
inkomstskatt och 15 mkr i bidrag till 
lokalsamhället
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
54
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 55 =====

Egen verksamhet
Castellum äger, förvaltar och utveckla fastigheter samt 
driver projekt inom nybyggnation, renovering och hyres­
gästanpassningar. Verksamheten inkluderar även 
 byggnation av solcellsanläggningar. Bolaget har över 
500 medarbetare. 
Nedströms
Nedströms i värdekedjan finns Castellums hyresgäster 
och deras medarbetare. Majoriteten av bolagets fastig­
heter utgörs av kontors­ och logistikfastigheter. 
Castellum är aktivt i de omgivande samhällen där 
bolaget verkar. Nedströms i värdekedjan ingår även 
 försäljning och avveckling av fastigheter. 
forts. Strategi
Castellums värdekedja
Uppströms
I Castellums uppströms värdekedja sker flera aktiviteter, 
från råvaruuttag till byggnation och köp av fastigheter. 
Uppströms finns omkring 6 400 leverantörer och entre­
prenörer samt deras underleverantörer. 
 ◼ Mark 
 ◼ Råvaruuttag och material 
 – Råvaruutvinning 
 – Materialtillverkning 
 ◼ Transporter 
 ◼ Byggnation  
 – Byggavfall 
 ◼ Energi 
 – Elektricitet 
 – Värme 
 – Kyla 
 – Vatten
Råvaruuttag Byggnation Transport Projekt/förvaltning Resursanvändning Medarbetare Omgivande samhällen Försäljning av fastigheter Avfall/utsläpp
 ◼ Leverantörer 
 – Underentreprenörer 
 – Entreprenörer 
 – Övriga 
 ◼ Köp av fastigheter 
 ◼ Finansiering 
 ◼ Projekt 
 – Nybyggnation 
 – Renovering 
 – Hyresgästanpassning 
 ◼ Förvaltning 
 – Uthyrning 
 – Nybyggnation 
 – Drift och underhåll 
 – Energiproduktion 
 ◼ Fastighetsutveckling 
 ◼ Branschsamverkan, 
forskning och utveckling 
 ◼ Egna kontor 
 ◼ Castellums medarbetare 
 ◼ Hyresgäster 
 – Medarbetare 
 – Avfall och utsläpp 
 ◼ Försäljning av fastigheter 
 ◼ Avveckling 
 – Avfall och utsläpp 
 ◼ Omgivande samhällen 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
55
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 56 =====

forts. Strategi
Intressenters intressen och synpunkter
Castellum för en löpande dialog med bolagets 
intressenter för att bättre förstå dels deras behov, 
krav och förväntningar på Castellum, dels den bety­
dande påverkan som verksamheten har eller poten­
tiellt kan ha på omvärlden och specifika intressent­
grupper.
Resultatet av intressentdialogen beaktas och 
 integreras i Castellums strategi och affärsmodell. 
Bolagets långsiktiga mål om att vara helt klimat­
neutralt och ha nettonoll utsläpp av växthusgaser i 
hela värdekedjan liksom övriga mätbara mål är alla 
resultatet av en löpande dialog med nära koppling 
till affärsstrategin och affärs­ och värdeskapande­
modellen. 
Dialog sker i olika situationer och kanaler. Gene­
rellt används webben, enkäter, mejl, möten och 
 dialoger. Castellum hanterar löpande resultaten av 
dialogerna, exempelvis i den kontinuerliga tvåvägs­
kommunikationen med hyresgäster, medarbetare, 
samarbetspartners, leverantörer och olika 
samhälls aktörer men även vid styrelsemöten, 
koncern ledningsmöten och träffar med aktieägare.
För att säkerställa att dialogerna är meningsfulla 
och att alla intressentgrupper inkluderas, arbetar 
bolaget med sociala program. Programmen med 
mer än 180 olika insatser bygger i stor utsträckning 
på dialog med och analys av olika intressent­
gruppers behov. Här spelar hyresgästerna och deras 
medarbetare en stor och viktig roll. Utöver den 
löpande dialogen genomför Castellum kontinuerligt 
intervjuer med utvalda intressenter som är experter 
inom hållbarhet i fastighetsbranschen eller som 
anses ha stor påverkan på, eller som påverkas av, 
Castellums verksamhet. Insikterna från dessa 
grupper stäms löpande av mot resultatet av bola­
gets dubbla väsentlighetsanalys, hållbarhetsstrate­
gin samt affärs­ och värdeskapandemodellen. 
Under 2024 genomfördes även en djupare, riktad 
intressentdialog med långivare, hyresgäster och 
medarbetare. Intressentdialogen bekräftade att 
resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen 
liksom hållbarhetsmålen är i linje med intressenter­
nas förväntningarna. Insikterna från intressenterna 
används i det fortsatta arbetet med att utveckla den 
dubbla väsentlighetsanalysen och Castellums håll­
barhetsmål. Resultatet av intressentdialogen pre­
senterades för styrelse och koncernledning samt för 
deltagande intressenter inom respektive grupp.
Castellum säkerställer att styrelsen och koncern­
ledningen kontinuerligt uppdateras om resultatet av 
de löpande intressentdialogerna. Löpande rappor­
tering sker till styrelsens och koncernledningens 
arbetsgrupp för hållbarhetsfrågor.
Castellums viktigaste intressenter
Castellum påverkar och påverkas av olika intres­
sentgrupper. De intressenter som identifieras som 
mest centrala för Castellums verksamhet är:
 ◼ Kunder, hyresgäster och deras medarbetare
 ◼  Ägare
 ◼  Långivare
 ◼  Leverantörer
 ◼  Medarbetare
 ◼  Lokalsamhälle
Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och 
deras förhållande till strategi och affärsmodell
Castellum identifierade genom den dubbla väsent­
lighetsanalysen ett antal hållbarhetsfrågor där 
bolaget i den egna verksamhet eller i andra delar i 
värdekedjan har en väsentlig påverkan på människa, 
miljö eller där risker och möjligheter kopplade till 
hållbarhetsfrågorna har en betydande påverkan på 
bolagets finansiella ställning. 
Se allmänna upplysningar på sidan 52 för informa­
tion om hur de väsentliga hållbarhetsfrågorna är 
relaterade till Castellums hållbarhetsstrategi och 
integrerade i affärsmodellen.
Se allmänna upplysningar på sidan 58 för informa­
tion om den arbetsprocess som ligger till grund för 
den dubbla väsentlighetsanalysen och eventuella 
förändringar som har skett sedan föregående år. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
56
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 57 =====

Väsentliga hållbarhetsfrågor
forts. Strategi
Beskrivning
Påverkan i 
 värdekedjan
Faktisk/
potentiell  
påverkan
Positiv /
negativ 
påverkan
Finansiell 
risk
Finansiell 
möjlighet
Miljö 
Klimat­
förändringar
­ Anpassning
­ Begränsning 
­ Energi
Byggnation och förvaltning av fastigheter 
står för stora utsläpp av växthusgaser och 
energianvändning.  
Uppströms  
(leverantörer),
Egen verksamhet,
Nedströms 
(hyresgäster)
Faktisk Negativ Ja Nej
Certifierade byggnader: Genom att arbeta 
aktivt med certifieringar och gröna byggna­
der enligt taxonomiförordningen kravställs 
energieffektivitet i fastigheterna, krav på ven­
tilation, inne/utemiljöer, vattenförbrukning 
och mycket mer. 
Uppströms 
 (leverantörer),
Egen verksamhet,
Nedströms 
(hyresgäster)
Faktisk Positiv Nej Nej
Biologisk 
 mångfald och 
ekosystem
Biologisk mångfald handlar om att skydda 
och främja biologisk mångfald och ekosys­
temtjänster. 
Vid nybyggnation av fastigheter ersätts 
områden som tidigare varit tillgängliga för 
levande organismer med fastigheter. 
Castellums påverkan är störst vid byggna­
tion av logistikfastigheter, eftersom denna 
mark tidigare varit mer tillgänglig för ökad 
biologisk mångfald. 
Uppströms  
(leverantörer),
Egen verksamhet
Faktisk Negativ Nej Nej
Cirkulär ekonomi
­ Resursinflöden
­ Resursutflöden
­ Avfall
Cirkulär ekonomi innebär att förlänga livs­
cykeln för produkter och material genom 
återanvändning, återvinning och reparation.
Vid ny­ och ombyggnation av fastigheter 
använder Castellum material, vilket innebär 
att naturresurser tas i anspråk. 
Uppströms  
(leverantörer),
Egen verksamhet,
Nedströms 
(hyresgäster)
Faktisk Negativ Nej Nej
Beskrivning
Påverkan i 
 värdekedjan
Faktisk/
potentiell  
påverkan
Positiv /
negativ 
påverkan
Finansiell 
risk
Finansiell 
möjlighet
Social 
Den egna arbets­
kraften
­  Hälsa och säker­
het
­  Jämställdhet och 
mångfald
­  Diskriminering 
och trakasserier
Den egna arbetskraften omfattar Castellums 
medarbetare. Inom bygg­ och fastighets­
branschen finns en risk för arbetsrelaterade 
skador och ohälsa. Castellum har också en 
påverkan på sina medarbetare genom sitt 
arbete med jämställdhet och mångfald samt 
genom sitt arbete med kompetensutveckling.
Egen verksamhet Faktisk Negativ Ja Nej
Arbetare i värde­
kedjan
­  Hälsa och säker­
het
­  Mänskliga 
 rättigheter
Arbetare i värdekedjan handlar om arbets­
förhållandena för arbetare i värdekedjan. 
Castellum har en potentiell påverkan genom 
de cirka 6 400 leverantörer som bolaget ar­
betar med. Det finns en risk för att Castellum 
arbetar med leverantörer som erbjuder sina 
anställda undermåliga arbetsvillkor. 
Uppströms 
 (leverantörer)
Potentiell Negativ Ja Nej
Konsumenter och 
slutanvändare
­  Hyresgästernas 
informations­
säkerhet
­  Tillgång till infor­
mation
­  Lokalt samhälls­
engagemang
­  Certifierade och 
hälsosamma 
byggnader
­ Stadsutveckling
Konsumenter och slutanvändare handlar 
dels om hyresgästernas hälsa och säkerhet i 
fastigheterna. Castellum arbetar aktivt 
för att erbjuda trygga och hälsosamma 
 fastigheter. 
Castellum hanterar personlig integritet för 
bolagets hyresgäster. En bristande informa­
tionssäkerhet och dataintrång kan leda till 
att personlig eller känslig information sprids 
och bryter mot GDPR.  
Nedströms 
(hyresgäster)
Potentiell Negativ Ja Nej
Stadsutveckling: Castellum arbetar med att 
förbättra de lokala samhällena samt miljö­
erna i och runt fastigheterna.
Uppströms 
 (leverantörer), 
Egen verksamhet, 
Nedströms 
(hyresgäster)
Faktisk Positiv Nej Nej
Styrning 
Ansvarsfullt före­
tagande
Bygg­ och fastighetsbranschen involverar 
stora inköp, där det föreligger risk för korrup­
tion. Det finns även en risk för brott mot 
monopollagstiftning och konkurrens­
hämmande verksamhet. 
Uppströms 
 (leverantörer),
Egen verksamhet,
Nedströms 
(hyresgäster)
Faktisk Negativ Nej Nej
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
57
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 58 =====

Hantering av påverkan, risker och möjligheter
Beskrivning av arbetsgången för att fastställa 
 och bedöma väsentlig påverkan, risker  
och möjlig heter
Castellum genomför löpande väsentlighetsanalyser 
för att identifiera, prioritera och fastställa bolagets 
väsentliga hållbarhetsfrågor. För att anpassa 
väsentlighetsanalysen till kommande lagstiftning 
och rapporteringskrav påbörjade Castellum under 
2023 arbetet med en dubbel väsentlighetsanalys 
enligt Corporate Sustainability Reporting Directive 
(CSRD) och European Sustainability Reporting Stan­
dards (ESRS). Den dubbla väsentlighetsanalysen 
slutfördes under 2024 och ligger till grund för bola­
gets hållbarhetsstrategi, hållbarhetsmål och håll­
barhetsrapportering. Castellums analys av hållbar­
hetsrelaterade risker och möjligheter utgår också 
från den dubbla väsentlighetsanalysen. Resultatet 
kan även kopplas till bolagets strategi och affärs­
modell. 
Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes  
i fem steg: 
1. Kartläggning och identifiering av potentiellt 
väsentliga hållbarhetsfrågor.
2. Bedömning av påverkan, risker och möjligheter.
3. Intressentdialog.
4. Översyn, prioritering och justering.
5. Validering och fastställande av hållbarhetsfrågor.
Analysen utgår från Castellums olika hållbarhets­
frågor, omvärlds­ och branschanalyser. Den syftar 
till att bedöma vilken betydande påverkan de olika 
hållbarhetsfrågorna har på människa och miljö. 
Analysen tar även hänsyn till hur bolaget och de 
olika hållbarhetsfrågorna påverkas av förändringar i 
omvärlden och hur dessa i sin tur påverkar 
Castellum finansiellt, både på kort och lång sikt. 
De finansiella analyserna och klimatriskanalyserna 
är en del av Castellums TCFD­rapportering. Viktiga 
inspel till väsentlighetsanalysen hämtades också 
från de löpande dialogerna med olika intressent­
grupper och utifrån diskussioner med externa och 
interna experter.
Kartläggning och identifiering av potentiellt 
väsentliga hållbarhetsfrågor
Potentiellt väsentliga hållbarhetsfrågor togs fram 
baserat på tidigare väsentlighetanalyser, omvärlds­ 
och branschanalyser samt de hållbarhetsfrågor 
med underfrågor som finns listade i ESRS. Frågorna 
stämdes av med nyckelpersoner inom Castellum 
och extern expertis och alla de frågor som potenti­
ellt kunde betraktas som väsentliga hållbarhets­
frågor inkluderades i den fortsatta analysen. 
Bedömning av påverkan, risker och möjligheter 
Metoden för bedömningen av påverkan, risker och 
möjligheter baserades på faktisk/potentiell och 
positiv/negativ påverkan. Faktisk positiv påverkan 
bedömdes utifrån omfattning och utbreddhet. 
Faktisk negativ påverkan bedömdes utifrån allvarlig­
hetsgrad som i sin tur baserades på skala (scale), 
omfattning (scope) och återställbarhet.
Potentiell positiv påverkan bedömdes utifrån 
omfattning, utbreddhet och sannolikhet. Potentiell 
negativ påverkan bedömdes utifrån sannolikhet och 
allvarlighetsgrad som i sin tur baserades på skala 
(scale), omfattning (scope) och återställbarhet. 
Finansiell väsentlighet bedömdes utifrån 
 potentiell storlek på risken eller möjligheten, 
och sannolikheten. 
Påverkan, riskerna och möjligheterna täcker in 
kort, medellång och lång tidshorisont och kopplas 
till olika delar av värdekedjan. Väsentlighetsanaly­
sen avgränsades till Castellums egen verksamhet 
och till områden där Castellum (direkt påverkan) 
eller bolagets affärsrelationer (indirekt påverkan) 
har stor påverkan, eller till områden där omvärlden 
har stor påverkan på Castellums verksamhet (direkt 
påverkan). Många av Castellums hållbarhetsfrågor 
står för en stor påverkan längs med bolagets värde­
kedja, exempelvis hos hyresgäster, leverantörer och 
i de samhällen där bolaget är verksamt. 
Intressentdialog 
Till grund för väsentlighetsanalysen genomfördes 
dialoger med Castellums intressenter för att kart­
lägga och anpassa de viktigaste hållbarhetsfrå­
gorna. De intressenter som identifierades som mest 
centrala för verksamheten är kunder, hyresgäster 
och deras medarbetare, ägare, långivare, leverantö­
rer, medarbetare och lokalsamhälle. Viktiga frågor 
att fånga med hjälp av dialoger var de hållbarhets­
frågor som intressenterna upplever som viktiga i 
relationen till Castellum, samt verksamhetens 
 betydande påverkan på människa och miljö.
Översyn, prioritering och justering
Validering och förankring av resultatet av analysen 
gjordes genom en iterativ process. Bolagets risk­ 
och compliancefunktion linjerade den dubbla 
väsentlighetsanalysen med riskkartläggningen. Den 
dubbla väsentlighetsanalysen resulterade i ett antal 
väsentliga hållbarhetsfrågor vilka beskrivs på sidan 
57. Den slutliga dubbla väsentlighetsanalysen god­
kändes av styrelsen och koncernledningen i 
samband med det årliga strategiarbetet.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
58
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 59 =====

Miljöupplysningar
Upplysningar enligt artikel 8 
i förordning (EU) 2020/852 
(Taxonomiförordningen)
Rapportering enligt EU:s taxonomiförordning 
Taxonomiförordningen omfattar följande miljömål: 
1.  Begränsning av klimatförändringar (CCM)
2. Anpassning till klimatförändringar (CCA) 
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (WTR) 
4. Övergång till en cirkulär ekonomi (CE) 
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar (PPC)
6.  Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (BIO)
EU:s taxonomiförordning ((EU) 2020/852) utgör ett 
ramverk och gemensamt klassificeringssystem för 
vilka ekonomiska aktiviteter som kan klassificeras 
som miljömässigt hållbara. Förordningen syftar till 
att styra kapitalströmmar genom investerare och 
marknaden mot mer miljömässigt hållbara investe­
ringar. På så vis är taxonomin ett verktyg för att bidra 
till den gröna omställningen och att uppnå EU:s sex 
miljömål för att uppfylla Parisavtalet. 
Bedömning av överensstämmelse med förordning 
Castellum är ett stort företag av allmänt intresse 
med fler än 500 anställda och har därmed omfattats 
av EU:s taxonomiförordning sedan upplysningskra­
ven infördes 2021. Nytt för 2024 är att förenlighet 
även ska redovisas på miljömål 3–6. Som ett bygg­ 
och fastighetsbolag omfattas hela Castellums verk­
samhet av miljömål 1, 2 och 4.
Följande ekonomiska aktiviteter berör Castellum: 
 ◼ Uppförande av nya byggnader  
(CCM/CCA 7.1/CE 3.2) 
 ◼ Renovering av befintliga byggnader  
(CCM/CCA 7.2/CE 3.2) 
 ◼ Installation, underhåll och reparation av energi­
effektiv utrustning (CCM/CCA 7.3) 
 ◼ Förvärv och ägande av byggnader (CCM/CCA 7.7) 
För att vara förenlig med taxonomin ska den ekono­
miska aktiviteten väsentligt bidra till ett miljömål, 
samt utföras i överensstämmelse med så kallade 
minimiskyddsåtgärder (eng. minimum safeguards). 
Dessutom ska aktiviteten inte orsaka betydande 
skada (eng. Do no significant harm, DNSH) på något 
av de andra miljömålen. 
Castellums mest väsentliga bidrag är till det första 
miljömålet, Begränsning av klimatförändringar 
CCM, därmed redovisar bolaget förenlighet enbart 
med detta mål. Castellums bedömning av förenlig­
het presenteras i tabellerna på sidorna 62–64, det 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
59
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 60 =====

vill säga hur bolaget efterlever de tekniska gransk­
ningskriterierna och inte orsakar någon betydande 
skada på övriga miljömål. Dessutom beskrivs hur 
Castellum hanterar minimiskyddsåtgärder. 
Castellums fokus på hållbarhet, energieffek­
tivisering av byggnader och effektiv drift har en 
positiv påverkan på andelen av Castellums fastig­
heter som är förenliga med EU:s taxonomiför­
ordning. Det betyder att de specifika fastigheterna 
bidrar till ett av miljömålen, att verksamheten agerar 
i överensstämmelse med taxonomiförordningens 
minimiskyddsåtgärder och inte orsakar betydande 
skada på något av de andra miljömålen. 
Redovisningsprinciper 
Hur stor andel av verksamheten som är miljömäs­
sigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rappor­
teras genom tre finansiella nyckeltal: omsättning, 
kapitalutgifter och driftutgifter. Verksamheten 
måste identifiera hur stor andel av dessa nyckeltal 
som är förenliga med EU:s taxonomiförordning 
genom att de bidrar till ett av miljömålen, är i över­
ensstämmelse med taxonomiförordningens minimi­
skyddsåtgärder och samtidigt inte orsakar bety­
dande skada på något av de andra miljömålen. 
För att verksamheten i en fastighet ska klassifice­
ras som nybyggnation respektive renovering ska 
investeringen överstiga 50 mkr, vilket motsvarar 
Castellums definition av stora projekt.
Taxonomirapporteringen har kontrollerats för att 
undvika dubbelräkning. Risken för dubbelräkning 
minskar eftersom bolaget endast redovisar förenlig­
het med det första miljömålet, begränsning av 
 klimatförändringar. 
Omsättning 
Redovisningen av total omsättning motsvarar kon­
cernens intäkter från totalresultat för koncernen, 
Not 2. I posten inkluderas hyresintäkter, service­
intäkter och intäkter coworking.
Kapitalutgifter 
Redovisning av totala kapitalutgifter avser tillägg till 
materiella tillgångar under året före avskrivningar, 
upp­ och nedskrivningar samt undantaget föränd­
ringar av verkligt värde. Vidare ingår materiella till­
gångar som härrör från förvärv. Se Not 10 avseende 
Ny­, till­ och ombyggnation och förvärv. Utöver det 
omfattas också inventarier som utgör en kapital­
utgift, se Not 11. 
Driftutgifter 
Redovisningen av driftutgifter omfattar koncernens 
direkta kostnader som avser till exempel det dagliga 
underhållet och som krävs för säkerställandet av 
tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funk­
tion såsom löpande driftkostnader, byggnadsreno­
veringar som inte aktiveras som kapitalutgifter, kort­
siktiga leasingavtal och underhåll och reparationer. 
Kostnader för energianvändning är exkluderat ur 
driftkostnader. Se Not 4 och posterna Driftkost­
nader och Underhåll. 
Kontextuell information 
Castellum främsta bidrag är till Begränsning av kli­
matförändringarna CCM – och på den ekonomiska 
aktiviteten ”7.7 Förvärv och ägande av byggnader” . 
De ekonomiska aktiviteterna ”7.1 Nyproduktion av 
byggnad” samt ”7.7 Förvärv och ägande av bygg­
nader” är de huvudsakliga aktiviteterna i Castellums 
verksamhet samt de som genererar störst omsätt­
ning, driftutgifter och kapitalutgifter. I förhållande till 
CCM 7.1 och CCM 7.7 genererar CCM 7.2 och CCM 
7.3 ingen större omsättning, driftutgifter eller kapi­
talutgifter. Inom miljömålet Begränsning av klimat­
förändringar CCM är Castellums bedömning 
därmed att de ekonomiska aktiviteterna ”7.1 Nypro­
duktion av byggnad” samt ”7.7 Förvärv och ägande 
av byggnader” har störst betydelse. Det är 
Castellums bedömning att tillräckliga tolkningar av 
DNSH­kriterierna samt att tillräcklig uppföljning inte 
finns för att kunna bedöma efterlevnad och bidrag 
till miljömål för cirkulär ekonomi, CE. 
Bolaget anser att CCM 7.7 Förvärv och ägande av 
byggnader är den ekonomiska aktivitet som är bety­
dande och som det finns tillräckliga externa under­
lag för att kunna bedöma huruvida kriterierna upp­
fylls. Bedömningen av Castellums förenlighet med 
taxonomin kan komma att utökas framåt i takt med 
att relevanta och trovärdiga underlag utvecklas. 
Castellum arbetar med hållbarhet i all nyproduk­
tion. Bolaget väljer dock att inte rapportera den 
andel av nyproduktion som är förenligt med EU:s 
taxonomiförordning då det saknas tolkningar av 
DNSH ­kriterierna. Castellum fortsätter bevaka när 
tillräckliga tolkningar av kriterierna finns samt 
arbetar för att nyproduktion ska kunna inkluderas 
som en del av kapitalutgifterna framgent. Därmed 
anser bolaget att möjligheten att bedöma förenlig­
het med EU:s taxonomiförordning är otillräcklig. 
När dessa tolkningar finns på plats och bolaget kan 
inkludera nyproduktion i bedömningen väntas bola­
gets förenlighet med taxonomin öka. Castellum tar 
upp de kapitalutgifter för projekt där det finns en 
omsättning, därav är en kapitalutgiftsplan inte 
 applicerbar. Färdigställda projekt rapporteras inom 
CCM 7.7 om de uppfyller tröskelvärdena för 
CCM 7.1 eller CCM 7.7.
Castellum har aktivt engagerat och drivit på 
arbetet om att ta fram nationella riktlinjer och trös­
kelvärden och har återkopplat till regeringen och EU 
gällande EU:s taxonomiförordning. Detta har skett 
både inom Fastighetsägarnas Task Force för EU:s 
taxonomiförordning och EPRA Sustainability 
 Committee. I december 2021 presenterade Fastig­
hetsägarnas Task Force de första gränsvärdena för 
den berörda ekonomiska aktiviteten. Dessa uppda­
terades i december 2022 och i november 2024 kom 
beslut att dessa gränsvärden kommer gälla fram till 
dess att nya energikrav och energiklasser införs av 
svenska myndigheter. 
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader ska 
anses vara förenlig med EU:s taxonomiförordning 
genom det första miljömålet. För att den ekono­
miska aktiviteten ska vara förenlig med taxonomi­
förordningen ska fastigheten vara inom topp 15 
procent mest energieffektiva byggnadsbeståndet 
inom respektive byggnadskategori, alternativt ha en 
energideklaration med betyg A.
Topp 15 %-gränsvärden för mest energieffektiva 
byggnader uppförda före 31 december 2020
Byggnadskategori
kWh/kvm enligt BBR 
29, primärenergital
Lokalkategorier
Kontor och förvaltning 80
Butik och lagerlokaler för livsmedel 75
forts. Rapportering enligt EU:s taxonomiförordning 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
60
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 61 =====