FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2025
80
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
mångfald genom hela värdekedjan och i lokala
kontexter.
Fastighetsägarnas gränsvärden gällande
topp-15 respektive topp-30 procent
energieffektiva fastigheter
Den 14 december 2022 publicerade Fastig-
hetsägarna en uppdatering av gränsvärden
för primärenergital (PET). Dessa utgör de
nationella gränsvärden som fastighetssektorn i
Sverige redovisar mot för att redovisa linjering
/ Hållbarhetsnoter
EPpet är byggnadens primärenergital, kWh/m2 och år
Euppv är energi för uppvärmning, kWh/år
Fgeo är geografisk justeringsfaktor
Ekyl är energi till komfortkyla, kWh/år
Etvv är energi till tappvarmvatten, kWh/år
Ef är energi till fastighetsel, kWh/år
VFi är viktningsfaktor per energibärare,
Atemp är byggnadens tempererade area, m2
mot taxonomin, med andra ord definitionerna
för topp-15 och topp-30 i Sverige.
Fastighetsägarnas gränsvärden bygger på
framtagna värden per typ av byggnader och
följer denna ekvation. Inga uppdateringar har
skett sedan dess och samma gränsvärden
gäller även för 2025.
Tolkning av EU:s taxonomiförordning 2026/73
Catena redovisar på aktivitet 7.1 i Uppförande
av nya byggnader vid initierande av nybygg-
nation. Catena ser det inte som troligt att
byggherrar kommer kravställa de krav som
7.1 innebär kopplat till begränsning av klimat-
förändringar. För att accelerera omställ-
ningen mot ett mer resurseffektivt samhälle
måste alltså den part som är beställare och
betalare av tjänsten ställa kraven – annars ser
vi inte att en faktisk förflyttning kommer ske.
Vidare tolkar vi att mark med översiktsplan
också kommer att detaljplaneläggas och
därmed vara förenlig med EU-taxonomin.
Blomsteräng på Hästhagen 4 i Helsingborg
===== SIDA 81 =====
81
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Elanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, %
Elec-Abs
Elec-Lfl
MWh Inköpt hyresvärd 34 517 34 261 40 249 31 667 33 125 -4
varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D
Inköpt hyresgäst 138 068 137 044 63 870 126 668 132 499 -4
Egenproducerad hyresvärd 8 760 6 940 - 8 760 6 939 26
Egenproducerad hyresgäst 5 171 373 - 5 171 373 1 288
Total elanvändning 186 516 178 617 104 119 172 265 172 936 0
% Andel förnyelsebar 83 84 N/D N/D N/D
kWh/kvm Intensitet 61 66 79 65 65 0
kvm LOA som avser elanvändning 3 080 827 2 721 415 1 322 819 2 646 122 2 646 122 0
% Andel datatäckning 100 100 80 100 100
Tabellen visar elförbrukning på Catenas helägda fastigheter fördelat på inköpta och egenproducerade källor. All nyttjad energi kommer från lokala solcellsanläggningar och har förbrukats i Cate-
nas fastigheter. All el som Catena köper in är 100 procent förnybar via Vattenfall. För total producerad energi se sidan 53. Vi kan inte se andel undermätt i Mestro och har därför inte jämförelsetal.
Fjärrvärmeanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, %
DH&C-Abs
DH&C-LfL
MWh Inköpt hyresvärd 3 981 4 411 27 430 3 663 -12
varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D
Inköpt hyresgäst 44 572 49 378 18 575 41 011 -12
Total fjärrvärmeanvändning
(normalårskorrigerad)
Total fjärrvärmeanvändning (faktisk)
48 553
42 664
53 788
52 730
46 187
-
44 675 -12
% Andel förnyelsebar 98 98 N/D 98 98 0
kWh/kvm Intensitet 29 27 42 24 27 -12
kvm LOA som avser fjärrvärmeanvändning 1 678 976 1 995 574 1 103 467 1 851 091 1 851 091 0
% Andel datatäckning 100 100 66 100 100
Tabellen visar fjärrvärmeförbrukning på Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt Mestros graddagar. Andelen varav undermätt till HG kan vi inte se i Mestro och därför har vi
inga jämförelsetal. Catena redovisar faktisk energiförbrukning sedan 2024. Övriga siffror är normalårskorrigerade om inte annat anges.
EPRA-noter
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 82 =====
82
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Total energianvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, %
Energy-Int MWh Inköpt/producerad av hyresvärd 47 787 45 716 73 920 48 833 48 983 0
varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D
Inköpt/producerad av hyresgäst 193 255 191 746 82 928 172 850 179 454 -4
Total energianvändning
(normalårskorrigerad)
Total energianvändning (faktisk)
241 042
235 153
237 462
231 764
156 848
-
221 683 228 437 -3
kWh/kvm Intensitet 78 87 122 84 86 -3
kvm LOA som avser total energianvändning 3 080 827 2 721 415 1 281 546 2 646 122 2 646 122 0
% Andel datatäckning 100 100 77 100 100
Tabellen visar energiintensiteten i Catenas fastigheter. Catena redovisar faktisk energiförbrukning sedan 2024. Övriga siffror är normalårskorrigerade om inte annat anges.
Bränsleanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, %
Fuels-Abs
Fuels-LfL
MWh Inköpt hyresvärd 5 108 5 385 6 241 4 743 4 758 0
varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D
Inköpt hyresgäst 0 0 301 0 0
Total bränsleanvändning 5 108 5 385 6 542 4 743 4 758 0
% Andel förnyelsebar 0 0 - 0 0
kWh/kvm Intensitet 42 32 57 39 39 0
kvm LOA som avser bränsleanvändning 120 873 167 994 115 458 120 873 120 873 0
% Andel datatäckning 100 100 100 100 100
Tabellen visar bränsleförbrukning i Catenas fastigheter. Det är framförallt de danska fastigheterna som fortfarande har naturgas för uppvärmning.
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 83 =====
83
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Växthusgasutsläpp
EPRA-code Enhet Scope Utsläppskälla 2025 2024 2018 (basår)
Förändring
2018–2025, %
GHG-Dir-Abs
GHG-Indir-Abs
GHG-Int
ton CO2e Scope 1 Sprinklersystem 38 29 1 195 -93
Naturgas uppvärmning 80 85
Scope 2 El (market-based) 0 0 0 -31
El (location-based) 1 588 3 083 895 77
Fjärrvärme 217 199 1 163 -81
Total Scope 1+2 (market-based) 335 313 2 358 -86
Total Scope 1+2 (location-based) 1 923 3 396 3 253 -41
kg CO2e/
kvm
GHG intensitet
(Scope 1+2,market-based) 0,11 0,11 1,57 -93
kg CO2e/
kvm
GHG intensitet
(Scope 1+2 location based) 0,62 1,25 2,16 -71
kvm LOA som avser växthusgasutsläpp 3 080 827 2 721 415 1 505 297
% Andel datatäckning 100 100 84
Tabellen visar direkta och indirekta (Scope 1 och 2) växthusgasutsläpp samt intensiteten som uppstår i samband med fastigheternas energiförbrukning. Övriga växthusgasutsläpp, inklusive
Scope 3 redovisas på sidan 54 med källor till omräkningsfaktorerna. Under 2025 uppdaterades emissionsfaktorn för Nordisk elmix från 90 g CO2e/kWh till 59 g CO2e/kWh, vilket får en väsentlig
påverkan på utsläpp från elanvändning i Scope 2.
Vattenanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024 2025 2024 Förändring, %
Water-Abs
Water-LfL
Water-Int
m3 Inköpt av hyresvärd 102 542 99 716 156 189 147 035 6
Inköpt hyresgäst 153 814 149 575 104 126 98 023 6
Total vattenanvändning 256 356 249 291 260 315 245 059 6
l/kvm Intensitet 104 115 110 104 6
kvm LOA som avser vattenanvändning 2 469 522 2 171 012 2 360 942 2 360 942 0
% Andel datatäckning 79 74 76 87
Tabellen visar vattenförbrukning i Catenas fastigheter. All förbrukning av vatten är inköpt via kommunala vattenleverantörer.
Obligatorisk miljöcertifiering
EPRA-code Enhet Miljöcertifieringssystem och nivå
Cert-Tot Energideklaration (EPC)
Totalt certifierade EPC A B C D E F G
kvm 3 098 560 1 632 321 537 956 396 160 323 687 117 886 36 104 54 446
% av total yta 98 52 17 13 10 4 1 2
Energideklarationer ska genomföras på de fastigheter som har varit i drift i mer än 1 år. Energiberäkningar i nybyggnadsprojekt inkluderas fram till att energideklaration tas fram. För uppdelning
av det svenska och danska beståndet, se sidan 53.
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 84 =====
84
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Frivillig miljöcertifiering
EPRA-code Enhet Miljöcertifieringssystem och nivå 2025 2024 2023
Cert-Tot kvm Certifierad enligt BREEAM-SE
eller BREEAM In-Use
1 536 153 901 923 426 389
% av total yta 49 31 19
kvm Certifierad enligt Miljöbyggnad
Silver eller Miljöbyggnad iDrift
452 006 451 592 457 113
% av total yta 14 15 20
kvm
% av total yta Certiferad enligt DGNB 315 284
10
- -
kvm Totalt certifierade 2 303 443 1 353 515 883 502
% av total yta 73 46 39
Antal byggnader 115 83 52
Tabellen visar antal byggnader som är miljöcertifierade samt certifierad uthyrbar area. Under året certifierades den danska
byggnaden Mossvej 27–29 enligt det tyska certifieringssystemet DGNB. DGNB-certifieringen motsvarar BREEAM-certifie-
ringens syfte men har en annan metodik och ett mer uttalat livscykelperspektiv.
Avfall
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2025 2024
2018
(basår) 2025 2024
Föränd-
ring, %
Waste-Abs
Waste-LfL
ton Farligt avfall 7 11 1 0 2 -91
ton varav till annan/
okänd behand-
lingsmetod
0 6 1 0 0
% 0 55 100 0 0
ton Icke-farligt 172 212 248 131 131 0
ton varav till
förbränning
68 71 23 56 48 16
% 39 33 9 43 37
ton varav till
återvinning
16 79 114 15 43 -66
% 9 37 46 11 33
ton
varav till deponi
0 0 11 0 0 0
% 0 0 4 0 0
ton varav till
kompostering/
rötning
89 62 6 61 40 52
% 52 29 2 46 30
ton varav till annan/
okänd behand-
lingsmetod
0 0 124 0 0 0
% 0 0 50 0 0
ton Totalt avfall 179 223 249 131 133 -1
LOA som avser
avfallsrapporte-
ring
538 782 629 552 481 556 382 165 382 165 0
Andel
datatäckning
17 23 27 12 14
Tabellen visar mängder av avfall i de fastigheter där Catena anlitar avfallsbolag och där avfallsbolagen kan leverera behandla-
de viktmängder till Catena. Få avfallsbolag har statistik tillgänglig och därför anses underlaget vara begränsat.
Catenas huvudkontor
EPRA-code Enhet 2025 2024
Förändring
2024–2025, %
Elec-Abs, Lfl MWh Total elanvändning 64 62 3
DH&C-Abs, Lfl Total fjärrvärmeanvändning 108 87 24
Fuel-Abs, Lfl Total bränsleanvändning 0 0
Energy-Int kWh/kvm Intensitet 172 150 15
GHG-Dir-Abs ton CO2 Scope 1 0 0
GHG-Indir-Abs Scope 2 (market based) 0 0
GHG-Int kg CO2e/kvm Intensitet - -
Water-Abs, Lfl m3 Total vattenanvändning 244 201 21
Water-Int l /kvm Intensitet 245 202 21
Waste-ABS, Lfl ton Total (icke-farligt, till åter-
vinning och förbränning)
35 35 0
kvm LOA 995 995
Tabellen visar förbrukning på Catenas huvudkontor. Alla värden är uppskattade baserat på ytan vi tar i anspråk. Elavtalet står
för förnybar energi genom Vattenfall. Under 2025 uppdaterades beräkningsmetoden för ett mer relevant utfall. Samma
metod beräknas retroaktivt vilket får en påverkan på utfallet för 2024.
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 85 =====
85
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
EPRA sBPR:
Performance Measures
Catena rapporterar bolagets hållbarhets-
nyckeltal utifrån EPRA:s senaste rekommenda-
tioner; Best Practices Recommendations on
Sustainability Reporting, sBPR, tredje versionen
från september 2017. Catena rapporterar håll-
barhetsnyckeltal för samtliga 28 EPRA:s sBPR
Performance Measures.
EPRA:s Rekommendationer
EPRA (European Public Real Estate Associa-
tion) främjar, utvecklar och representerar den
europeiska fastighetssektorn. Organisationen
har tagit fram rekommendationer inom håll-
barhetsområdet, så kallade Sustainability Best
Practice Recommendations (sBPR) som består
av indikatorer inom energi, växthusgasutsläpp,
vatten, avfall samt sociala och ledningsindi-
katorer. Som EPRA-medlem tittar Catena på
rekommendationerna och nyttjar indikatorerna
för att visa utvecklingen av sitt hållbarhetsarbe-
te i form av jämförbara siffror. För nyckeltalen
som presenterades i årsredovisningen för
2020 tilldelades Catena utmärkelsen EPRA
Silver och för årsredovisningen för 2021, 2022,
2023 och 2024 har Catena tilldelats EPRA
Guld.
Organisationsgränser
Catena redovisar nyckeltal enligt Greenhouse
Gas Protocol operational/financial control, det
vill säga redovisad data avser samtliga Catenas
helägda dotterföretag. Det är ingen skillnad
mellan operational och financial control för
Catena. Catena saknar förbrukningsdata för
ett delägt bolag, detta bolag är inte relevant
för EPRA-redovisning och ingår inte i total
uthyrningsbar yta (LOA). Samtliga fastigheter
som presenteras på sidorna 17–22 ingår i total
uthyrningsbar yta, som för 2025 är 3 150 803
kvm.
Rapportering
Catena arbetar aktivt med att få tillgång till
relevant mätdata på alla sina fastigheter. Detta
är viktigt för att redovisa rätt data och skapa
bra förutsättningar för en god och effektiv
teknisk förvaltning. Idag har Catena tillgång till
data för 100 procent av samtliga fastigheters
energiförbrukning. Uthyrningsbar yta (LOA)
och dess andel av Catenas total som ingår i
mätningen på respektive indikator anges till-
sammans med respektive nyckeltal i EPRA-
tabellerna. Nyckeltalet jämförbart bestånd
består av de fastigheter som vi har mätdata
för både helår 2024 och 2025, viss avvikelse
i yta beror på mindre tillbyggnader.
Uppskattning av hyresvärdens förbrukning
Redovisad data är uppmätt, säkerställd och
inte uppskattad. Endast data för Catenas
huvudkontor Vångagärdet 20 är uppskattad
då Catena inte har undermätare på kontors-
ytan som är del av en större byggnad. För att
få fram förbrukningssiffror har Catena tagit
användning av respektive indikator för den
del av fastigheten som hyser Catenas kontor
(6 900 kvm) delat med totala ytan för att sedan
multiplicera med kontorsytan (995 kvm).
Kontorsytans användning ingår även i de
siffror som redovisas för totalen.
Tredje parts granskning
Catenas hållbarhetsrapport, upprättad i enlig-
het med GRI-standard, är översiktligt granskad
av KPMG i enlighet med ISAE 3000. I GRI-
index på sidorna 86–93 markeras de indikato-
rer som har granskats av revisorer. Se bestyrk-
anderapport på sidan 94.
Avgränsning – rapportering av hyresvärd
och hyresgästens förbrukning
Catena rapporterar statistik för el, värme,
vatten och avfall där Catena står för abonne-
manget. Catena rapporterar också förbrukning
där kunden står för el, värme och vatten, då
Catena inte bara vill påverka bolagets egen
förbrukning, utan även hjälpa hyresgäster att
effektivisera sin användning. Det är endast
avseende avfall som Catena inte har statistik
på alla sina kunders användning.
Normalisering
För 2025 redovisar Catena energianvändning
för en genomsnittsarea för 2025, bland annat
på grund av stora förvärv som skett under året.
Den beräknas med hjälp av ett medelvärde för
att skapa en så rättvis bild av energianvänd-
ningen som möjligt.
Catena använder graddagarna i Mestro
(degreedays.net) för normalisering (normal-
årskorrigering) av energi för uppvärmning.
Segmentanalys (geografi, byggnadstyp, osv.)
Catenas fastighetsinnehav består av logistik-
fastigheter samt några få kontorsbyggnader.
Eftersom andelen kontor är låg och ofta är
placerade i logistikfastigheterna har Catena
inte delat upp siffrorna i olika byggnadstyper.
Siffrorna fördelas inte heller geografiskt då
Catenas fastigheter har liknande geografiska
förutsättningar. Geografisk fördelning kan
vara intressant mellan Sverige och Danmark
gällande bland annat energiförbrukning, då
delar av Catenas fastighetsbestånd i Danmark
fortfarande värms upp med naturgas till skill-
nad mot de svenska fastigheterna. I dagsläget
har vi dock ingen uppdelning mellan länder i
rapporteringen.
Rapportering av egna kontor
Catena redovisar miljöindikatorer för sitt
huvudkontor där cirka hälften av Catenas med-
arbetare arbetar. För resterande kontor finns
inga exakta siffror och en rimlig uppskattning
kan inte göras då de är mindre enheter.
Placering av EPRA Sustainability Performance
i rapporten
Se Catenas EPRA-index på sidorna 69–71 och
81–84.
Förklaringar till utfall
Förklaring till utfall av de olika indikatorerna
presenteras i tabelltexterna under respektive
tabell på sidorna 69–71 och 81–84. Ytterligare
information och aktiviteter finns på sidorna
47–61 och 67–78.
Rapporteringsperiod
Rapporteringen för respektive år som redovi-
sas i EPRA-tabellen avser kalenderår, 1 januari
till 31 december.
Väsentlighet
Catenas väsentlighetsanalys redovisas på
sidorna 44–45.
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 86 =====
86
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-index
Statement of use Catena har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden [2025-01-01 till 2025-12-31]
GRI 1 GRI Standards 2021
Applicerbar GRI-sektor Ännu ej publicerad. Catena utgår från tidigare utgivna frågestandarder från GRI
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
GRI 2: GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR 2021 X
1. Bolaget och dess rapportförfarande X
2-1 Organisationsprofil X
a.
b.
c.
d.
Bolagsnamn
Ägandeform
Huvudkontorets placering
Länder med verksamhet
100
135
100
4
X
2-2 Organisationsenheter inkluderade i hållbarhetsrapporteringen X
a.
b.
c.
Organisationsenheter
Hållbarhetsmässiga och finansiella anspråk
Konsolidering av information
24
25, 39, 79
79
X
2-3 Rapportperiod, -cykel och kontaktuppgifter X
a.
b.
c.
d.
Rapportperiod
Rapportcykel
Publikationsdatum
Kontaktuppgifter
79
79
94
38
X
2-4 Väsentliga förändringar X
a. Nya definitioner 38 X
2-5 Extern granskning X
a.
b.
Externa deklarationer och principer
Extern granskning av hållbarhetsrapporten
38
94
X
2. Ekonomiska aktiviteter och anställda X
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer X
a.
b.
c.
d.
Bransch (och marknad)
Värdekedja
Relevanta affärsrelationer
Organisationsförändringar och förändringar i värdekedja
41
41
110
44
X
2-7 Anställda X
a.
b.
c.
d.
e.
Anställda per kön och region
Anställda per anställningsform
Metodologi och antaganden
Kontextuell datahantering
Väsentliga årsvariationer
69
69
69
69
69
a, b Uppdelning per region.
Vi har bara en anställningsform.
Med hänsyn till organisatio-
nens storlek har vi valt att
inte redovisa uppdelat per
region.
X
2-8 Icke-anställda X
a.
b.
c.
Icke-anställda
Metodologi och antaganden
Väsentliga årsvariationer
69
69
69
X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 87 =====
87
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
3. Styrning X
2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning X
a.
b.
c.
Styrningsstruktur
Styrningsansvar för hållbarhetsfrågor
Sammansättning av styrelse
39, 134–136
39, 138
140
Gov-Board X
2-10 Tillsättning av styrelse X
a.
b.
Tillsättning av styrelse
Urvalskriterier för styrelsen
136
136
Gov-Select X
2-11 Styrelseordförande X
a.
b.
Styrelseordförandes operationella roll och ansvar
Hantering av intressekonflikter
136–138
136–137
Gov-Col X
2-12 Styrelsens ansvar och inflytande X
a.
b.
c.
Styrelsens strategiska och taktiska roll
Styrelsens strategiska och taktiska påverkan på hållbarhetsprocesser
Styrelsens uppföljningsarbete
39, 136–138
39, 138
39, 138
X
2-13 Delegering av ansvar X
a.
b.
Styrelsens delegering av hållbarhetsansvar
Återrapportering
39, 138
39, 138
X
2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen X
a.
b.
Styrelsens roll och ansvar för hållbarhetsinformation
Delegering av ansvar kopplat till hållbarhetsrapportering
39, 138
39, 138
X
2-15 Hantering av intressekonflikter X
a.
b.
Styrelsens hantering av intressekonflikter
Rapportering av intressekonflikter
136–137
136
Gov-Col X
2-16 Kritiska angelägenheter X
a.
b.
Kommunikation av kritiska angelägenheter till styrelsen
Antal kritiska angelägenheter som rapporterades
39, 139
139
X
2-17 Kollektiv kunskap för hållbar utveckling X
a. Kollektiv kunskap för hållbar utveckling 39, 138 X
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete X
a.
b.
c.
Utvärderingsprocess
Utvärderingsförfarande
Åtgärder i förhållande till utvärderingsprocessen
139
139
139
X
2-19 Styrdokument för ersättning/Ersättningsriktlinjer/policy Ersättningsriktlinjer* X
a.
b.
Ersättningspolicy
Hållbarhetsviktning av ersättningspolicy
X
2-20 Process för ersättningsbestämmelser X
a.
b.
Process för ersättningsbestämmelser
Intressenters deltagande i processen
Ersättningsriktlinjer,
Ersättningsrapport
X
2-21 Årsersättningsförhållanden X
a.
b.
c.
Ersättningsförhållanden
Ersättningsutveckling
Datahantering för årsersättningsförhållanden
105–106 a–c Redovisar medellön och ersättning
till VD.
X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 88 =====
88
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
4. Strategi, styrdokument och processtyrning X
2-22 VD-ord om bolagets hållbarhetsstrategi och utveckling X
a. VD-ord 6–7 X
2-23 Värderingar, principer och styrande dokument X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Värderingar, principer och uppförandekod
Åtagande gällande mänskliga rättigheter
Hänvisningar till styrdokument
Beslutande nivå
Policyåtaganden och omfattning
Kommunikation av styrdokument
38–40
38, 72
38–39
39
38–39
38–39
X
2-24 Operationell styrning X
a. Hantering av policy i egna och extern verksamhet 38–39, 51, 56, 59, 67,
72, 74, 76
X
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan X
a.
b.
c.
d.
e.
Hantering av negativ påverkan
Klagomålshantering
Andra processer för att lindra negativ påverkan
Intressenters deltagande i klagomålsprocessen
Utvärdering av klagomålsprocessen
51, 55, 68, 72, 74
72
139
72
–
e Saknas process för utvärdering av
klagomålsprocessen.
X
2-26 Mekanismer för råd och delaktighet X
a. Visselblåsarfunktion 72 X
2-27 Lag- och regelefterlevnad X
a.
b.
c.
d.
Förbrytelser och regelöverträdelser
Summering av de väsentliga överträdelsernas ekonomiska påverkan
Väsentliga överträdelser
Beslut om väsentliga överträdelser
77
-
77
-
b, d Catena har inte haft några väsentliga
överträdelser.
X
2-28 Medlemskap X
a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer 38, 75 X
5. Intressentdialog X
2-29 Intressentdialog X
a. Intressentkommunikation, intressentlista, identifiering av intressenter 43 X
2-30 Kollektivavtal X
a.
b.
Antal anställda med kollektivavtal
Övriga anställda utan kollektivavtal
70
70
X
GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN/ASPEKTER 2023 X
3. Hantering av väsentliga aspekter X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-1 Process för att besluta om väsentliga aspekter X
a.
b.
Rapportens innehåll och ramar
Intressentdeltagande/Intressenter delaktiga i processen
44
44
X
3-2 Väsentliga aspekter X
a.
b.
Väsentliga aspekter
Förändringar i rapportering
45
45
X
Antikorruption, regelefterlevnad och etik X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 76–77 X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 89 =====
89
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
GRI 205: Anti-
korruption 2016
205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende till korruption X
a.
b.
Antal och andel ekonomiska aktiviteter i risk för korruptionsrelaterade
ärenden
Väsentliga korruptionsrisker
76–77
76–77
X
205-2 Kommunikation och utbildning för att motverka korruption/kopplad till
antikorruptionspolicy och processer
X
a.
b.
c.
d.
e.
Antal och andel från koncernledning som mottagit kommunikationsinsatser
gällande korruption
Antal och andel medarbetare som mottagit kommunikationsinsatser
gällande korruption, per region
Antal och andel externa samarbetspartner som deltagit i utbildnings- och
kommunikationsinsatser gällande korruption
Antal och andel av koncernledningen som deltagit i utbildningsinsatser
gällande korruption
Antal och andel av medarbetare som deltagit i utbildningsinsatser gällande
korruption
77
77
-
-
-
c, d, e Inga utbildningsinsatser kopplat till
antikorruption har genomförts under
2025.
X
205-3 Bekräftade korruptionsfall X
a.
b.
c.
d.
Bekräftade korruptionsfall och dess karaktär
Bekräftade korruptionsfall som lett till repressalier för medarbetare
Bekräftade korruptionsfall som lett till avslutade samarbeten eller avtal
Legala påföljder för bekräftade fall
77
-
-
-
b, c, d Catena har inte haft några
korruptionsfall.
X
Materialval X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 59 X
GRI 301:
Materialval
301-1 Material använda i vikt eller volym 54 X
a. Total vikt eller volym av material a Ingår i LCA vid nybyggnation. Redo-
visas som del i klimatpåverkan/kvm.
X
301-2 Andel återbruk X
a. Andel återbrukat material 61 X
Energi X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 47 X
GRI 302:
Energi 2016
302-1 Energianvändning X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Total bränsleförbrukning från fossila källor, per bränsletyp
Total bränsleförbrukning från fossilfria källor, per bränsletyp
Energikonsumtion per energislag
Energiförsäljning,
Total energiförbrukning
Metodologi, beräkningar och antaganden
Omvandlingsfaktor
81–82
81–82
81–82
81–82
88
52, 81–82
54
Försäljning av värme, kyla och gas. Vi
säljer endast tillbaka elenergi från våra
solpaneler.
Fuels-Abs, Fuels-Lfl
DH&C-Abs, DH&C-
Lfl
Elec-Abs, Elec-Lfl
X
302-2 Energikonsumtion utanför den egna organisationen X
a.
b.
c.
Extern energikonsumtion
Metodologi, beräkningar och antaganden
Omvandlingsfaktor
54, 81–82
52, 54
54
X
302-3 Energiintensitet X
a.
b.
c.
d.
Energiintensitet
Beräkningens nämnare
Inkluderade energislag
Avgränsningar
53, 81–82
53, 81–82
53, 81–82
53
Energy-Int X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 90 =====
90
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
Vatten X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter - Vatten bedöms vara ej väsentlig för
Catenas verksamhet enligt uppdaterad
DMA. Vi följer branschpraxis och redo-
visar enligt EPRA:s rekommendationer.
X
GRI 303: Vatten-
användning
2018
303-1 Vattenanvändning X
a.
b.
c.
d.
Total vattenförbrukning
Vattenförbrukning i områden med vattenstress
Vattenlagring
Metodologi, beräkningar och antaganden
83
-
-
83
b, c Vatten bedöms vara ej väsentlig för
Catenas verksamhet enligt uppdaterad
DMA. Vi följer branschpraxis och redo-
visar enligt EPRA:s rekommendationer.
Water-Abs, Water-
Lfl, Water-Int
X
Biodiversitet X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 55 X
GRI 101: Bio-
diversitet 2024
101-1 Policyer för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald X
a.
b.
c.
Policyer och åtaganden samt hur dessa är informerade av 2050-målen och
målen i Kunming-Montreals globala ramverk för biologisk mångfald.
Vilken utsträckning policyer och åtaganden gäller för bolagets aktiviteter
och affärsrelationer.
Mål och delmål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald.
56
55–56
57
X
101-2 Hantering av påverkan på biologisk mångfald X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Hur bolaget tillämpar skadelindringshierarkin genom att beskriva åtgärder
för att minimera negativ påverkan.
Områden med de mest betydande effekterna på biologisk mångfald.
Mål och geografisk plats för dessa områden.
Vilka av dessa områden som har en förvaltningsplan och varför de andra
saknar detta.
Hur bolaget förstärker synergier och minskar avvägningar mellan åtgärder
som vidtas för att hantera biologisk mångfald.
Hur bolaget säkerställer att åtgärder maximerar positiva och minimerar
negativa effekter för intressenter.
35, 56–57
12, 56
12, 56
12
-
74
e Saknar information om detta i nuläget
med aktuell beräkningsmetodik.
X
101-3 Tillgång och nyttodelning X
a.
b.
Efterlevnad av regler och åtgärder för fördelning av nytta.
Frivilliga åtgärder som vidtagits för att främja tillgång och nytta utöver
rättsliga skyldigheter.
- a, b Catenas verksamhet omfattar i nuläget
inte dessa frågor.
101-4 Identifiering av påverkan på biologisk mångfald X
a. Hur bolaget fastställer vilka anläggningar och produkter/tjänster i värde-
kedjan som har mest faktisk och potentiell påverkan på biologisk mångfald.
55–56 X
101-5 Områden med påverkan på biologisk mångfald X
a.
b.
c.
d.
Storlek och läge på de områden med störst påverkan
För varje områden, ange avstånd till ekologiskt känsliga områden.
Redovisa de aktiviteter som äger rum i dessa områden.
Redovisa de produkter/tjänster i värdekedjan med störst påverkan på
biologisk mångfald och de områden där förknippade aktiviteter äger rum.
12
-
55–56
55–56
b Catena saknar i dagsläget data, fram-
åtriktat undersöker vi möjligheter att
kunna samla in detta.
X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 91 =====
91
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
101-6 Direkta drivkrafter för förlust av biologisk mångfald X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Storleken på de områden som redovisades under 101-5-a där aktiviteter
leder till förändringar i markanvändning och storleken på mark som
konverterats och typ av ekosystem före och efter omvandling.
Arter som skördas, mängd, typ och utrotningsrisk samt vattenuttag- och
förbrukning.
Mängd och typ av genererade föroreningar.
Hur invasiva arter introduceras eller kan introduceras.
Ovan information nedbrutet på land eller jurisdiktion där verksamhet finns.
Standarder, metoder och antaganden som används
12
-
-
55
58
55–57
b, c Catena saknar i dagsläget data, fram-
åtriktat undersöker vi möjligheter att
kunna samla in detta.
X
101-7 Förändringar i den biologiska mångfaldens tillstånd X
a.
b.
Hur ekosystem påverkats i de områden som redovisades under 101-5-a.
Standarder, metoder och antaganden som används
-
-
Catena saknar i dagsläget data, men
det är en viktig fråga som vi framåtrik-
tat undersöker och vill redovisa på.
X
101-8 Ekosystemtjänster X
a.
b.
Ekosystemtjänster och förmånstagare som påverkas av bolagets aktiviteter.
Hur dess påverkan eller kan påverkas av bolagets aktiviteter.
-
-
Catena saknar i dagsläget data, men
det är en viktig fråga som vi framåtrik-
tat undersöker och vill redovisa på.
Växthusgasutsläpp X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 47 X
GRI 305: Utsläpp
2016
305-1 Direkta GHG-utsläpp, Scope 1 54, 83 X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Utsläpp, Scope 1
Utsläppsgaser
Biogena utsläpp
Basår
Emissionsfaktor
Konsolideringsmodell
Metodologi, beräkningar och antaganden
GHG-Dir-Abs
GHG-Int, Cert-Tot
X
305-2 Indirekta GHG-utsläpp från köpt energi, Scope 2 54, 83 X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Scope 2-utsläpp enligt location-basedmetoden
Scope 2-utsläpp enligt market-based-metoden
Utsläppsgaser
Basår
Emissionsfaktor
Konsolideringsmodell
Metodologi, beräkningar och antaganden
GHG-Indir-Abs X
305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, Scope 3 54 X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Utsläpp, Scope 3
Utsläppsgaser
Biogenautsläpp
Inkluderade utsläppskategorier
Basår
Emissionsfaktor
Metodologi, beräkningar och antaganden
X
Utsläpp till vatten, luft och mark X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 59 X
GRI 306: Avfall
2020
306-1 Genererat avfall och betydande avfallsrelaterade effekter 60–61, 84 Waste-Abs,
Waste-Lfl
X
306-3 Total avfallsvikt per typ och hanteringsmetod 84 X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 92 =====
92
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 61, 84 X
306-5 Avfall till förbränning och deponering 84 X
Arbetsmiljö X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 67 X
GRI 401: Anställ-
ning 2016
401-1 Personalomsättning 69 Emp-Turnover X
401-2 Förmåner för heltidsanställda som inte ges tillfälligt anställda eller
deltidsanställda
67 X
401-3 Föräldraledighet 71 X
GRI 404:
Kompetens-
utveckling
404-1 Utbildningstimmar X
a. Antal utbildningstimmar, fördelat på kön och region 70 Emp-Training X
404-2 Kompetensutveckling X
a.
b.
Kompetensutvecklingsprogram
Kompetensutvecklingsprogram för övergångsassistering
68
68
X
404-3 Utvecklingssamtal X
a. Andel medarbetare som deltagit i utvecklingssamtal, per kön och
anställningsform
68 Emp-Dev X
GRI 405: Mång-
fald och lika
möjligheter
405-1 Sammansättning av bolaget X
a.
b.
Mångfald inom styrelse och koncernledning
Medarbetares mångfald, per anställningsform
70
70
b Catena har bara en anställningsform. Diversity-Emp X
405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning X
a.
b.
Jämlik löne- och ersättningsnivå, per anställningskategori operationell nivå
Definitionsbestämmelse för operationell nivå
71 Diversity-Pay X
Hälsa och säkerhet X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 67 X
GRI 403: Hälsa
och säkerhet
2018
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet X
a.
b.
Ledningssystem
Anställda, icke-anställda och arbetsplatser som omfattas
39
68
X
403-2 Identifikation av risk, bedömning och incidentutredning 68 H&S-Emp, H&S-As-
set, H&S-Comp
X
403-3 Företagshälsovård 68 X
403-4 Arbetstagares medverkan, samråd och kommunikation om hälsa och
säkerhet på arbetsplatsen
68 X
403-5 Arbetarutbildning om arbetshälsa och säkerhet 68 X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 93 =====
93
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
GRI-STANDARD SIDA
UTELÄMNANDE
KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER
GRANSKAD
AV REVISOR
403-6 Friskvård 68 X
403-7 Förebyggande åtgärder inom hälsa och säkerhet direkt länkat till
affärsrelationer
68 X
403-8 Anställda som omfattas av ledningssystemet X
a.
b.
c.
Ledningssystemets omfattning (inkludering)
Undantag
Metodologi, beräkningar och antaganden
68
68
68
X
403-9 Arbetsrelaterade skador X
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal
Icke-anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal
Skadebenägna och riskfyllda arbeten
Skadeförebyggande åtgärder
Kalkyleringsunderlag
Undantag
Metodologi, beräkningar och antaganden
70
70
68
68
70
70
70
X
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa X
a.
b.
c.
d.
e.
Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, anställda
Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, icke-anställda
Arbeten frekvent relaterade till ohälsa och förebyggande åtgärder
Undantag
Metodologi, beräkningar och antaganden
70
-
68
70
70
b Catena redovisar enbart på ohälsa för
egen personal, i form av sjukfrånvaro.
X
Mänskliga rättigheter X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 72 X
GRI 406: Icke
diskriminering
406-1 Diskrimineringsincidenter 71 X
Markanvändning X
GRI 3: Väsentliga
aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 55, 74 X
GRI 413: Lokal-
samhället
413-1 Lokalsamhället 71, 74 i, iii-viiii Dataunderlag saknas. Comty-Eng X
413-2 Verksamhet med betydande faktisk och potentiell negativ påverkan på
lokalsamhällen
71, 74 X
Särskilda upplysningar X
GRI 201: Ekono-
misk utveckling
2016
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 78 X
GRI 207: Skatt
2019
207-1 Tillvägagångssätt för skatt 78 X
207-2 Skattestyrning, kontrollramverk och riskhantering 45 X
207-3 Intressenternas engagemang och hantering av skattefrågor 44–45 X
207-4 Land för land rapportering 45 X
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 94 =====
94
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Catena AB:s (publ) hållbarhetsredovisning
Till Catena AB (publ) org. nr 556294-1715
Slutsats
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Catena AB
(publ) att översiktligt granska hållbarhetsredo-
visningen för Catena AB (publ) för räkenskaps-
året 2025. Hållbarhetsredovisningen ingår på
sidorna 37–93 i detta dokument.
Grundat på vår granskning som beskrivs i
avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte,
i allt väsentligt är upprättad i enlighet med
ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet
av GRI (Global Reporting Initiative) som är
tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt
företagets egna framtagna redovisnings- och
beräkningsprinciper.
Grund för slutsats
Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000
(omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än
revisioner och översiktliga granskningar av his-
torisk finansiell information. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-
räckliga och ändamålsenliga som grund för
vår slutsats.
Styrelsens och verkställande direktörens
ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att hållbarhetsredovis-
ningen har upprättats i enlighet med tillämp-
liga kriterier, vilka framgår på sidorna 79–80
i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av
ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet
av GRI (Global Reporting Initiative) som är till-
lämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av
företagets egna framtagna redovisnings- och
beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar
även att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedö-
mer nödvändig för att upprätta en hållbar-
hetsredovisning utan väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar-
hetsredovisningen på grundval av vår gransk-
ning. Granskningen har utförts enligt ISAE
3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag
än revisioner och översiktliga granskningar av
historisk finansiell information. Denna rekom-
mendation kräver att vi planerar och utför våra
granskningsåtgärder för att uppnå begränsad
säkerhet att hållbarhetsredovisningen är upp-
rättad i enlighet med de under avsnittet ”Sty-
relsens och verkställande direktören ansvar”
angivna kriterierna.
De granskningsåtgärder som har utförts för
att inhämta bevis är mer begränsade än för
ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig
säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är
därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet
görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det
inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga
omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om ett uppdrag där uttalandet
görs med rimlig säkerhet utförts.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (Interna-
tional Standard on Quality Management), som
kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efter-
levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar.
Vi är oberoende i förhållande till Catena AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har
i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Granskningen innefattar att genom olika
åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsre-
dovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i håll-
barhetsredovisningen vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören upprät-
tar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte
i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten
i den interna kontrollen. Granskningen består
av att göra förfrågningar, i första hand till
personer som är ansvariga för upprättandet av
hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder.
Granskningsåtgärderna omfattar huvud-
sakligen:
• Genom förfrågningar, erhålla förståelse för
interna kontroller, rapporteringsprocesser
och informationssystem relevanta för fram-
tagandet av informationen i hållbarhetsredo-
visningen.
• Utvärdera att struktur och information i
hållbarhetsredovisningen är presenterad på
ett tydligt och transparent sätt.
• Utföra substansgranskning på utvalda
upplysningar i hållbarhetsredovisningen.
• Analytisk granskning genom analys av
Catenas AB:s utfall.
Malmö den 20 mars 2026
KPMG AB
Camilla Alm Andersson
Auktoriserad revisor
Torbjörn Westman
Specialistmedlem i FAR
Revisors rapport
/ Hållbarhetsnoter
===== SIDA 95 =====
Finansiell information
Koncernen
Rapport över totalresultat 96
Rapport över finansiell ställning 97
Förändringar i eget kapital 98
Kassaflödesanalys 99
Not 1. Allmän information 100
Not 2. Redovisningsprinciper 100–102
Not 3. Information om rörelsesegment 103–104
Not 4. Hyresintäkter 104
Not 5. Fastighetskostnader och central administration 104
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 104
Not 7. Leasing 105
Not 8. Anställda och personalkostnader 105–106
Not 9. Finansiella intäkter och kostnader 106
Not 10. Skatt 106–107
Not 11. Goodwill 107
Not 12. Förvaltningsfastigheter 108–109
Not 13. Materiella anläggningstillgångar 109
Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarr. 110–111
Not 15. Övriga långfristiga fordringar 111
Not 16. Kundfordringar 111
Not 17. Övriga fordringar 111
Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 111
Not 19. Eget kapital och resultat per aktie 112
Not 20. Finansiella instrument och finansiell riskhantering 112–114
Not 21. Klassificering av finansiella instrument 115-116
Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 116
Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 116
Not 24. Närstående 116
Not 25. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång 116
Not 26. Kassaflödesanalys 117–118
Not 27. Alternativa nyckeltal 119–120
Moderbolaget
Resultaträkning 121
Balansräkning 122
Förändringar i eget kapital 123
Kassaflödesanalys 123
Not 1. Redovisningsprinciper 124
Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar
för redovisningsändamål 124
Not 3. Nettoomsättning 124
Not 4. Kostnad för utförda tjänster 124
Not 5. Anställda och personalkostnader 124
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 125
Not 7. Leasingavgifter 125
Not 8. Finansiella intäkter och kostnader 125
Not 9. Skatt 125
Not 10. Materiella anläggningstillgångar 126
Not 11. Andelar i koncernföretag 126–128
Not 12. Kundfordringar 129
Not 13. Finansiella instrument och finansiell riskhantering 129
Not 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 130
Not 15. Eget kapital 130
Not 16. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 130
Not 17. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 130
Not 18. Kassaflödesanalys 131
Not 19. Klassificering av finansiella instrument 132
Not 20. Närstående 133
Not 21. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång 133
===== SIDA 96 =====
96
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Rapport över totalresultat, koncernen
Mkr
Not
3
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Hyresintäkter 4 2 651 2 193
Fastighetskostnader 5 -453 -404
Driftsöverskott 2 198 1 789
Central administration 5, 6, 7, 8 -57 -58
Övriga rörelseintäkter 15 5
Andelar i resultat från intresseföretag 14 -7 -31
Finansiella intäkter 9 27 57
Finansiella kostnader 9 -555 -493
Finansiella kostnader avseende leasingavtal 7 -8 -8
Förvaltningsresultat 1 613 1 261
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 12 -3 17
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 12 485 114
Värdeförändringar derivat 20 -28 -48
Resultat före skatt 2 067 1 344
Aktuell skatt 10 -56 -53
Uppskjuten skatt 10 -367 -211
Årets resultat 19 1 644 1 080
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens som omförts
eller kan omföras till årets resultat -228 20
Årets totalresultat 1 416 1 100
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 19 1 644 1 080
Innehav utan bestämmande inflytande – –
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1 416 1 100
Innehav utan bestämmande inflytande – –
Resultat per aktie
Resultat per aktie, kr 19 27,24 19,36
Finansiella rapporter – koncernen
/ Koncernen
===== SIDA 97 =====
97
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Rapport över finansiell ställning, koncernen
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 582 582
Förvaltningsfastigheter 12 44 473 41 558
Materiella anläggningstillgångar 13 – 1
Nyttjanderättstillgång tomträtt 7 276 277
Andelar i intresseföretag 14 287 322
Övriga långfristiga fordringar 15, 20, 21 269 313
Summa anläggningstillgångar 45 887 43 053
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 16 16 14
Övriga fordringar 17 287 376
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 164 153
Likvida medel 20 444 990
Summa omsättningstillgångar 911 1 533
SUMMA TILLGÅNGAR 21 46 798 44 586
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 266 266
Övrigt tillskjutet kapital 12 326 12 326
Valutaomräkningsreserv -152 76
Balanserat resultat 11 532 10 431
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 23 972 23 099
Innehav utan bestämmande inflytande – –
Summa eget kapital 19 23 972 23 099
Räntebärande skulder 20, 21, 22 15 182 16 404
Uppskjuten skatteskuld 10 3 657 3 290
Leasingskuld 21 275 275
Övriga långfristiga skulder 20 1 32
Summa långfristiga skulder 21 19 115 20 001
Räntebärande skulder 20, 21, 22 2 590 540
Leverantörsskulder 129 231
Aktuella skatteskulder 103 107
Övriga skulder 448 213
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 441 395
Summa kortfristiga skulder 21 3 711 1 486
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 46 798 44 586
Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion.
/ Koncernen
===== SIDA 98 =====
98
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Förändringar i eget kapital, koncernen
Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Valuta
omräkningsreserv Balanserat resultat
Summa moder-
bolagets aktieägare
Innehav utan
bestämmande inflytande
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 221 7 273 56 9 841 17 391 – 17 391
Årets totalresultat – – 20 1 080 1 100 – 1 100
Nyemission 45 5 109 – – 5 154 – 5 154
Emissionskostnader, netto efter skatt – -56 – – -56 – -56
Utdelning – – – -490 -490 – -490
Utgående eget kapital 2024-12-31 266 12 326 76 10 431 23 099 – 23 099
Ingående eget kapital 2025-01-01 266 12 326 76 10 431 23 099 – 23 099
Årets totalresultat – – -228 1 644 1 416 – 1 416
Utdelning – – – -543 -543 – -543
Utgående eget kapital 2025-12-31 266 12 326 -152 11 532 23 972 – 23 972
/ Koncernen
===== SIDA 99 =====
99
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Kassaflödesanalys, koncernen
Mkr
Not
26
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt 2 067 1 344
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -447 -52
Betald skatt -71 -37
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 1 549 1 255
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar och lager 62 12
Förändring av rörelseskulder -35 20
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 576 1 287
Investeringsverksamheten
Förvärv av tillgångar via dotterföretag -627 -1 995
Avyttring av tillgångar via dotterföretag 73 229
Investeringar i förvaltningsfastigheter -1 152 -2 649
Förändringar av finansiella tillgångar 39 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 667 -4 415
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 5 098
Upptagna lån 4 982 12 355
Amortering av lån -4 885 -13 277
Utbetald utdelning -543 -490
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -446 3 686
Årets kassaflöde -537 558
Likvida medel vid årets början 990 430
Kursdifferens i likvida medel -9 2
Likvida medel vid årets slut 444 990
/ Koncernen
===== SIDA 100 =====
100
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Noter – koncernen
Not 1. Allmän information
Catena AB (publ), organisationsnummer 556294-
1715, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län, Sve-
rige. Bolaget utgör moderbolag för en koncern
med dotterföretag. Huvudkontorets postadress
är Box 5003, 250 05 Helsingborg, och besöks-
adressen är Landskronavägen 23 i Helsingborg.
Catena ska aktivt förvalta, förädla och utveckla
fastighetsbeståndet genom att identifiera och
genomföra värdehöjande åtgärder som ökar
fastigheternas attraktivitet och avkastning med
beaktande av risk. Catena ska också avyttra
fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare
värdetillväxt bedöms som begränsad.
Verksamheten i moderbolaget Catena AB
består enbart av koncernsamordnande uppgifter
och tillgångarna består huvudsakligen av aktier
och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger
fastigheter eller aktier i fastighetsbolag.
Moderföretaget är noterat på NASDAQ Stock-
holm Large Cap.
Årsredovisningen och koncernredovisningen
har godkänts för publicering av styrelsen och VD
den 20 mars 2026 och föreläggs årsstämman
den 23 april 2026.
Catenas styrelse har avgett hållbarhetsrapport
i enlighet med årsredovisningslagen kapitel 6,
vilken återfinns på sidorna 38–93 i denna rapport.
Hållbarhetsrapporten avser Catena AB samt
alla helägda dotterbolag för kalenderåret 2025
och har genomgått översiktlig granskning av
revisor. Catenas hållbarhetsrapport har upprät-
tats enligt GRI Standarder, nivå Core. Catena har
även beaktat EPRA Sustainability Best Practices
Recommendations Guidelines.
Not 2. Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Överensstämmelse med lagstiftning
och normgivning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med IFRS® redovisningsstandarder utgivna av
International Accounting Standards Board (IASB)
samt tolkningsuttalanden från International
Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) såsom de antagits i EU.
Vidare tillämpar koncernen även rekommen-
dationen från Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapportering, RFR 1 Kompletterande redovis-
ningsregler för koncerner, vilket specificerar de
tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt
bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar även Årsredovisnings-
lagen, RFR 2 Kompletterande redovisningsregler
för juridiska personer, vilket innebär samma re-
dovisningsprinciper som koncernen utom i de fall
som anges i moderbolagets not 1. De avvikelser
som förekommer mellan moderbolagets och
koncernens principer föranleds av begränsningar
i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget
till följd av ÅRL samt i vissa fall av skatteskäl.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska
kronor som även utgör rapporteringsvalutan för
moderbolaget och koncernen. Det innebär att
de finansiella rapporterna presenteras i svenska
kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är
angivna i miljoner kronor.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har
tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
presenteras i koncernens finansiella rapporter,
om inte annat framgår nedan.
Nya och ändrade standarder som tillämpas av
koncernen
Inga ändringar av standarder är gjorda under året
som innebär någon inverkan på koncernen.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte
har tillämpats av koncernen
Ett antal nya och ändrade redovisningsstan-
darder träder, när de godkänts av EU, i kraft för
räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2026.
Dessa har inte tillämpats vid upprättandet av
denna finansiella rapport. IFRS 18 Presentation
och Disclosure in Financial Statements, med till-
lämpning från 1 januari 2027, förväntas ha väsent-
lig inverkan på koncernens finansiella rapporter.
Standarden är godkänd av EU. IFRS 18 förändrar
strukturen på resultaträkningen vilket innebär
ökade krav på upplysningar i form av alternativa
nyckeltal. IAS 7 ändras från och med 1 januari
2027 för att standardisera kassaflödesanalysen
och förbättra jämförbarheten. Ändringarna med-
för att rörelseresultat används som utgångspunkt
för indirekt metod.
Bedömningar och uppskattningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med
IFRS redovisningsstandarder och god redovis-
ningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt
övrig information. Dessa bedömningar och anta-
ganden baseras på historiska erfarenheter samt
faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
förhållanden.
Bedömningar som är gjorda av företagsled-
ningen och som har en betydande inverkan på
de finansiella rapporterna och gjorda uppskatt-
ningar som kan medföra väsentliga justeringar
i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i
not till den post som skulle kunna bli föremål för
justering.
Resultaträkningens uppställning
Resultaträkningen är uppställd enligt kostnads-
slagsindelning i enlighet med IAS 1. Utöver de
obligatoriska posterna enligt standarden har
koncernen valt att presentera vissa delsum-
meringar för att ge en mer rättvisande bild av
verksamhetens resultat. Dessa delsummeringar
är konsekvent tillämpade över tid och baseras på
poster som ingår i resultaträkningen.
Konsolideringsprinciper
Dotterföretag
Förvärv av dotterföretag kan klassificeras anting-
en som rörelseförvärv eller som tillgångsförvärv.
Vid varje enskilt förvärv görs en individuell be-
dömning. I de fall förvärvet i huvudsak omfattar
fastighet och inget värde åsätts intellektuellt ka-
pital, väsentliga processer eller dylikt, klassificeras
förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga förvärv
klassificeras som rörelseförvärv och innehåller då
som regel en komplett organisation och strate-
giska processer. Sedan 2013 har endast förvärvet
av Tribona AB under 2016 samt förvärvet av
Bockasjö AB under 2023 klassificerats som rö-
relseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt
ingen uppskjuten skatt hänförlig till temporära
skillnader mellan verkligt värde och skattemäs-
sigt restvärde. Eventuell erhållen rabatt för ej
skattemässigt avdragsgillt värde minskar i stället
fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljan-
de värdering av förvärvad fastighet till verkligt
värde kommer skatterabatten, helt eller delvis, att
materialiseras i form av en redovisad orealiserad
värdeförändring från förvaltningsfastighet. Trans-
aktionskostnader aktiveras i förvärvande bolag
och ökar värdet på den förvärvade fastigheten i
förvärvsanalysen. I det fall att det i köpeskillingen
ingår avtal om villkorade tilläggsköpeskillingar
som ska utgå till säljaren redovisas dessa initialt
som en del av den förvärvade tillgången och
efterföljande värdering redovisas som en föränd-
ring av tillgångens värde.
Dotterföretag inkluderas i koncernredovisning-
en från och med den dag då det bestämmande
inflytandet överförs till koncernen och exkluderas
ur koncernredovisningen från och med den
dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder samt
internvinster elimineras i sin helhet.
Intresseföretag och joint ventures
Catena redovisar sina andelar i intressebolag
och joint ventures enligt IAS 28.
Ett bolag redovisas som Intresseföretag då
Catena har ett innehav mellan 20 procent till 50
procent av rösterna, eller på annat sätt har ett
betydande, men inte bestämmande inflytande
över den driftsmässiga och finansiella styrning-
en. Innehav i intresseföretag och joint ventures
redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde och
därefter enligt kapitalandelsmetoden. I koncer-
nens resultaträkning redovisas ”Andelar i resultat
från intresseföretag” som en del av förvaltnings-
resultatet. Erhållna utdelningar från investerings- →
/ Koncernen
===== SIDA 101 =====
101
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
objektet minskar innehavets redovisade värde.
Förändringar av det ägda bolagets övriga total-
resultat justeras mot Catenas övriga totalresultat.
Innehav i gemensam verksamhet
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett
samarbetsarrangemang genom vilket de parter
som har gemensamt bestämmande inflytande
över verksamheten har rätt till de tillgångar och
har förpliktelser avseende de skulder som härrör
från verksamheten. Gemensamt bestämman-
de inflytande är reglerat i avtal och föreligger
enbart när det krävs att de parter som delar det
bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke
till de relevanta verksamheterna. För gemensam-
ma verksamheter redovisar Catena sin andel av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt
sin andel av gemensamma tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader post för post i koncernens
finansiella rapporter. Transaktioner och andra
mellanhavanden med gemensamma verksam-
heter elimineras i koncernredovisning. Catena
redovisar sin andel enligt IFRS 11, Samarbets-
arrangemang.
Transaktioner och balansposter i utländsk valuta
Koncernens finansiella rapporter redovisas i
svenska kronor (SEK), vilket även är moderföre-
tagets funktionella valuta.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till
den funktionella valutan enligt de valutakurser
som gäller på transaktionsdagen. Balansposter i
utländsk valuta omräknas till balansdagskursen.
Valutakursvinster och -förluster som uppkommer
vid betalning av sådana transaktioner och vid
omräkning av tillgångar och skulder i utländsk
valuta, redovisas i resultaträkningen. Valutakurs-
vinster och -förluster som hänför sig till lån och
likvida medel redovisas i resultaträkningen som
finansiella intäkter eller kostnader.
Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-
ning av innehav i utländska dotterföretag samt
derivat redovisas i övrigt totalresultat och ack-
umuleras inom eget kapital. Det ackumulerade
beloppet omklassificeras till resultaträkningen
när nettoinvesteringen avyttras.
Rörelsens intäkter
Operationell leasingintäkt
Koncernen innehar operationella leasingavtal i
form av hyresintäkter. Både hyresintäkter och
hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen
baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror
hanteras som förutbetalda hyresintäkter och
periodiseras linjärt över leasingperioden. Intäkter
från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas,
i de fall inga ytterligare prestationer krävs från
Catenas sida, som intäkt den period då ersätt-
ningen erhållits.
Vidaredebiterade kostnader
Vidaredebiterade kostnader där Catena är
huvudman, redovisas brutto som hyresintäkter
då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen.
Detta avser all annan tilläggsdebitering såsom
värme, kyla, fastighetsskatt, vatten etc. Intäkterna
redovisas i den period som servicen tillhandahålls
och levereras till hyresgästen.
Finansiell leasingintäkt
Catena är också leasegivare avseende auto-
mationsutrustning i begränsad omfattning.
Leasingintäkten redovisas enligt IFRS 16 som
ränteintäkt över leasingperioden, beräknad enligt
effektivräntemetoden. Fordran redovisas som
finansiell fordran och intäkten som ränteintäkt i
finansnettot.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Catena redovisar intäkter och kostnader från
förvärv och avyttringar av fastigheter (oavsett om
fastigheten säljs separat eller via bolag), vid den
tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid
bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beak-
tas vad som avtalats mellan parterna beträffande
risker och förmåner samt engagemang i den
löpande förvaltningen. Därutöver beaktas om-
ständigheter som kan påverka affärens utgång
vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens
kontroll. Resultat från en försäljningstransaktion
beräknas utifrån senaste värdering, vilket normalt
är per föregående kvartal. Detta innebär att det
inte redovisas någon orealiserad värdeförändring
under försäljningskvartalet. Kriterierna för intäkts-
redovisning tillämpas på varje transaktion för sig.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansnetto består av ränteintäkter och ränte-
kostnader beräknade enligt effektivräntemeto-
den samt ränteswappar, leasingkostnader och
leasingintäkter samt valutajusteringar på finan-
siella tillgångar och skulder i utländsk valuta.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu-
derar även periodiserade transaktionskostnader
och eventuella rabatter, premier och andra skill-
nader mellan det ursprungligen redovisade vär-
det av fordran respektive skuld och det belopp
som regleras vid förfall. Eventuella uppläggnings-
avgifter periodiseras över lånens löptid.
Koncernens lång- och kortfristiga räntebärande
skulder är värderade till upplupet anskaffnings-
värde med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella kostnader som är direkt hänförbara
till fastighetsprojekt och som tar betydande tid
i anspråk att färdigställa för avsedd användning
eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaff-
ningsvärde. Aktivering av räntekostnader sker
under förutsättningen att det är troligt att det
kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar
och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella kostnader avseende derivat
Räntederivat är klassificerade som finansiella
instrument enligt IAS 32. Catena tillämpar inte
säkringsredovisning enligt IFRS 9 kap 6. Samtliga
derivat redovisas till verkligt värde i kategorierna
”Finansiella tillgångar” respektive ”Finansiella
skulder” i koncernens balansräkning. Bruttoredo-
visning tillämpas.
Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen
till anskaffningsvärde när bolaget blir part enligt
instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas
därefter till verkligt värde med värdeförändringar
i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar
under avtalen resultatförs som räntekostnad för
den period de avser.
Valutakursdifferenser på lån i utländsk valuta
nettoredovisas antingen som en finansiell intäkt
eller finansiell kostnad.
Kovenanter som koncernen måste uppfylla,
vid eller före rapportperiodens slut, beaktas när
skulder med kovenanter ska klassificeras som
kort- eller långfristiga. Kovenanter som koncer-
nen är skyldig att uppfylla efter rapportperiodens
utgång påverkar inte klassificeringen på balans-
dagen.
Skatt
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i
resultaträkningen utom då underliggande trans-
aktion redovisas direkt mot eget kapital varvid
tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.
Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån
gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige.
För Danmark beräknas aktuell och uppskjuten
skatt till 22 procent.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas på samtliga tempo-
rära skillnader avseende tillgångar och skulder
samt för underskottsavdrag i den mån det är
sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas.
Undantag är vid tillgångsförvärv enligt nedan.
Temporära skillnader uppkommer mellan redo-
visade och skattemässiga värden och relaterar
sig framförallt till fastighetstillgångar, finansiella
instrument, underskottsavdrag och obeskattade
reserver.
Ett förvärv av andelar i dotterföretag utgör
antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av
tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskju-
ten skatt till nominellt gällande skattesats utan
diskontering. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen
separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunk-
ten utan tillgången redovisas till ett anskaffnings-
värde motsvarande tillgångens verkliga värde
minskat med uppskjuten skatt. Efter förvärvstid-
punkten för ett tillgångsförvärv redovisas upp-
skjuten skatt endast på förändring av redovisat
värde och förändringar av skattemässigt värde
som uppkommer efter förvärvstidpunkten.
Uppskjutna skattefordringar och -skulder netto-
redovisas när det föreligger en legal kvittningsrätt
för aktuella skattefordringar och skatteskulder
och när de uppskjutna skattefordringarna och
skatteskulderna hänför sig till skatter debiterade
av en och samma skattemyndighet och avser
antingen samma skattesubjekt eller olika skatte-
subjekt, där det finns en avsikt att reglera saldona
genom nettobetalningar.
Aktuell skatt
Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyl-
digt att betala utifrån årets skattepliktiga resultat,
justerat för eventuell aktuell skatt avseende
tidigare perioder.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller
värdeökning för koncernen. Koncernen innehar
inga rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheterna
redovisas initialt i balansräkningen till anskaff-
ningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter
redovisas därefter i balansräkningen till verkligt
värde på nivå 3 IFRS 13. Omvärderingar av verk-
ligt värde under löpande år sker genom en intern
värderingsmodell som finns närmare beskriven i
not 12, där även en mer detaljerad beskrivning av
värdering av projekt, byggrätter och obebyggd
mark återfinns. Den internt utförda värdering-
en kvalitetskontrolleras genom att majoriteten
av fastighetsbeståndet externvärderas årligen →
/ Koncernen
===== SIDA 102 =====
102
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
varefter en avstämning sker mellan internt och
externt utförd värdering. Värdeförändringen
redovisas som orealiserade värdeförändringar i
resultaträkningen.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade
värdet endast om det är värderingshöjande och
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra till-
kommande utgifter redovisas som kostnad i den
period de uppkommer. Reparationer kostnads-
förs i samband med att utgiften uppkommer.
Ränteutgifter för större ny-, till- eller ombyggna-
der som tar betydande tid i anspråk att färdig-
ställa aktiveras under produktionstiden.
Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller
bolag, bokförs transaktionen per tillträdesdagen,
om inte risker och förmåner övergått till köparen
vid ett annat tillfälle. Resultatet från försäljning av
fastighet redovisas som realiserad värdeföränd-
ring i resultaträkningen.
Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsälj-
ningar redovisas i enlighet med de principer som
beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Goodwill
Goodwill uppstår om det är en skillnad mellan
anskaffningsvärde och koncernens andel av
verkligt värde på förvärvade koncernföretags
identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunk-
ten. Goodwill redovisas vid rörelseförvärv, och
består dels av skillnaden mellan avtalad skatt och
nominell uppskjuten skatt och dels know-how
och framtida synergieffekter. Vid förvärvstid-
punkten värderas goodwill till anskaffningsvärde
och därefter prövas värdet årligen avseende
eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det
finns en indikation på att redovisat värde inte är
återvinningsbart.
De redovisade värdena för koncernens tillgång-
ar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna
om det finns någon indikation på nedskrivnings-
behov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskriv-
ningsbehov.
Finansiella instrument
Finansiella tillgångar och skulder redovisade
till verkligt värde via resultaträkningen
Koncernen redovisar derivatinstrument i balans-
räkningen på affärsdagen och de värderas till
verkligt värde med redovisning av värdeför-
ändringen över resultaträkningen. Koncernen
tillämpar inte säkringsredovisning. Bolaget mark-
nadsvärderar samtliga derivat genom avstäm-
ning mot extern part. Derivatens värde påverkas
av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå
samt återstående löptid. I samtliga fall tillämpas
nivå 2 enligt IFRS 13. Se även not 21.
Finansiella tillgångar och skulder redovisade
till upplupet anskaffningsvärde
Låne- och kundfordringar är finansiella tillgångar
som innehas i syfte att inkassera avtalsenliga
kassaflöden. Kundfordringar redovisas till det
belopp som förväntas inflyta efter avdrag för
förlustriskreservering. Kundfordringars förvän-
tade löptid är kort, varför värdet redovisats till
nominellt belopp utan diskontering.
Upplupet anskaffningsvärde för de långfristiga
fordringarna beräknas som nuvärdet av de
förväntade framtida kassaflödena, diskontera-
de med den effektivränta som fastställdes vid
anskaffningstillfället.
Catena tillämpar i enlighet med reglerna i IFRS
9 en förenklad metod för nedskrivningsprövning
av kundfordringar.
Det innebär att löpande bedömning görs av
nedskrivningsbehov, baserat på historik samt
kännedom om övriga yttre faktorer kring kunden.
Koncernen definierar fallissemang som fordring-
ar som är förfallna sedan mer än 90 dagar och
i de fallen görs en individuell bedömning och
reservering.
Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen
som en minskning av rörelsens intäkter och en
nedskrivning av en reversfordran redovisas i
posten finansiella kostnader.
Långfristiga skulder har en förväntad löptid som
är längre än ett år medan kortfristiga skulder har
en löptid om högst ett år.
Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av
lån utan att nytt lån tas upp redovisas i resultat-
räkningen vid lösentidpunkten. Leverantörsskul-
der och andra rörelseskulder som har en kort
förväntad löptid redovisas därför normalt till
nominellt värde.
Leasing
Koncernen innehar tomträtter som klassificeras
som leasingavtal enligt IFRS 16. Dessa avtal avser
mark med mycket lång eller evig nyttjanderätt.
Leasingskulden redovisas som nuvärdet av
framtida betalningar, diskonterade med den
implicita räntan i kontrakten. Rätten att använda
marken redovisas som en tillgång och nyttjande-
perioden bedöms vara evig. Tomträtter redovisas
som nyttjanderätter och en motsvarande skuld
från den dagen tillgången är tillgänglig för
användning. Eftersom tomträtter bedöms ha en
evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen
som ränta och ingen avskrivning sker.
Koncernen innehar även leasingavtal avseen-
de tjänstebilar, där den årliga leasingkostnaden
fördelas mellan amortering av skulden och ränta.
/ Koncernen
===== SIDA 103 =====
103
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 3. Information om rörelsesegment
Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Övrigt/eliminering Summa
Resultaträkning 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 779 685 589 474 810 786 473 248 – – 2 651 2 193
(varav vidarefakturerade kostnader) (73) (59) (38) (26) (65) (60) (18) (25) – – (194) (170)
Fastighetskostnader -164 -137 -119 -82 -146 -144 -24 -41 – – -453 -404
Driftsöverskott 615 548 470 392 664 642 449 207 – – 2 198 1 789
Central administration – – – – – – – – -57 -58 -57 -58
Övriga rörelseintäkter 1 – 1 – 7 3 – – 6 2 15 5
Andelar i intresseföretags resultat – – – – – – – – -7 -31 -7 -31
Finansiella intäkter 36 47 21 31 72 132 12 10 -114 -163 27 57
Finansiella kostnader -227 -320 -201 -202 -199 -299 -107 -110 179 438 -555 -493
Finansiella kostnader avseende leasingavtal – – – – -8 -8 – – – – -8 -8
Förvaltningsresultat 425 275 291 221 536 470 354 107 7 188 1 613 1 261
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -18 -5 -28 -15 – – – -31 43 68 -3 17
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 290 -19 142 -132 -49 149 102 117 – -1 485 114
Värdeförändringar derivat – – – – – – – – -28 -48 -28 -48
Resultat före skatt 697 251 405 74 487 619 456 193 22 207 2 067 1 344
Skatt -423 -264 -423 -264
Årets resultat 1 644 1 080
Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Övrigt/eliminering Summa
Övriga upplysningar 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Goodwill 102 102 125 125 235 235 – – 120 120 582 582
Förvaltningsfastigheter 13 476 12 726 10 029 8 551 13 052 12 662 7 916 7 619 – – 44 473 41 558
Investeringar via förvärv 5 2 972 1 207 131 – – 628 5 515 – – 1 840 8 618
Investeringar i anläggningstillgångar 481 792 202 1 157 439 477 25 35 – – 1 147 2 461 →
/ Koncernen
===== SIDA 104 =====
104
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Rörelsens segment
Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner,
har fastställts baserat på hur ledningen regel-
bundet följer upp verksamheten. VD, som är
koncernens högsta verkställande beslutsfattare,
inhämtar denna information från regionerna för
att utvärdera och fatta strategiska beslut.
Koncernens segment består av
följande regioner:
Sverige Syd – utgörs av 39 fastigheter
Sverige Väst – utgörs av 36 fastigheter
Sverige Öst – utgörs av 48 fastigheter
Danmark – utgörs av 14 fastigheter
För mer information om regionernas fastigheter,
se fastighetsförteckningen i förvaltningsberät-
telsen.
I segmentens resultat, tillgångar och skulder
inkluderas direkt hänförbara poster samt poster
som kan fördelas på segmenten på ett rimligt
och tillförlitligt sätt. Utfördelning av fastighetsad-
ministration har skett med yta som huvudsaklig
fördelningsgrund. I segmentens investeringar i
materiella anläggningstillgångar och förvaltnings-
fastigheter ingår samtliga investeringar frånsett
investeringar i korttidsinventarier och inventarier
av mindre värde.
Återstoden av koncernens resultat, efter even-
tuell utfördelning av administrationskostnader,
visas i kolumnen övrigt/elimineringar. Alla kostna-
der och balansposter som är hänförliga direkt till
en fastighet fördelas ner till respektive bolag och
region.
Catena har en hyresgäst som enskilt svarar för
cirka 18 procent av koncernens intäkter. Dessa
intäkter, som samlat uppgår till cirka 474 Mkr, för-
delas på regionerna Sverige Syd och Danmark.
Vakansrisken bedöms som liten då avtalsparten
är en stor global koncern med långa hyreskon-
trakt.
Not 4. Hyresintäkter
Löptider för hyreskontrakt per 2025-12-31
För-
fallo-
år
Antal
kontrakt
Kontrakterad
årshyra, Mkr
Kontrakterad
årshyra, %
2026 184 209 8
2027 75 179 6
2028 57 248 9
2029 57 319 12
2030 30 216 8
2031 24 220 8
2032+ 51 1 336 49
Totalt 478 2 727 100
Koncernen hyr ut sina ägda logistikfastigheter till
tredje part med avtalade, icke uppsägningsbara,
hyresvillkor med genomsnittlig återstående kon-
traktslängd i portföljen på 6,4 år. Hyresintäkterna
grundar sig på hyresavtal som är att betrakta
som operationella leasingavtal där koncernen är
leasegivare. Catenas kontrakt innehåller vanligtvis
index klausuler som reglerar hyresnivån i linje
med KPI. I Danmark, där kontrakten uppgår till 18
stycken och har ett kontraktsvärde om 470 Mkr,
innehåller de flesta kontrakt olika former av tak-
och golvklausuler länkat till KPI.
Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek,
Mkr
Antal
kontrakt
Kontrakterade
hyresintäkter, %
>40 7 26
20–40 27 26
10–20 48 24
5–10 45 11
1–5 114 11
<1 237 2
Totalt 478 100
Not 5. Fastighetskostnader och
central administration
Fastighetskostnader 2025 2024
Driftskostnader 124 123
Reparationer och underhåll 77 66
Fastighetsskötsel och
teknisk tillsyn 47 45
Fastighetsskatt 73 46
Övriga externa kostnader 56 60
Fastighetsadministration 76 64
Totalt 453 404
I fastighetskostnader ingår de kostnader som
är direkt relaterade till skötsel av fastigheterna.
Vissa av dessa kostnader vidarefaktureras till
hyresgästerna.
Central administration 2025 2024
Personalkostnader 28 24
Köpta tjänster 28 33
Avskrivningar materiella
anläggningstillgångar 1 1
Totalt 57 58
Centrala administrationskostnader består av
kostnader för övergripande koncernförvaltning,
administration samt kostnader för upprätthållan-
de av börsnotering. Detta inkluderar koncernled-
ning, ekonomi- och finansavdelning, IT, personal,
investor relations, årsredovisning, revisionsarvo-
den, avskrivning på inventarier med mera.
Not 6. Arvode och kostnadsersättning
till revisorer
2025 2024
Revisionsuppdrag
KPMG 3,1 2,9
Skatterådgivning
KPMG 0,2 0,3
Övriga tjänster
KPMG 0,7 1,0
EY 0,1 –
Totalt 4,1 4,2
Med revisionsuppdrag avses arvode för den
lagstadgade revision av års- och koncernredo-
visningen och bokföringen samt styrelse och
verkställande direktörens förvaltning samt revi-
sion och annan granskning utförd i enlighet med
överenskommelse eller avtal.
/ Koncernen
===== SIDA 105 =====
105
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 7. Leasing
2025 2024
Kassautflöde 10 10
Totalt 10 10
Av kassautflödet har 8 Mkr (8) redovisats som
räntekostnader.
Framtida odiskonterade kassaflöden avseende
kontrakterade perioder förfaller till betalning:
2025 2024
Inom ett år 10 10
Mellan ett och fem år 36 36
Senare än fem år 206 215
Totalt 252 261
Koncernens leasingavtal består huvudsakligen av
tomträttsavtal och till mindre del av billeasingav-
tal. Tomträtter har en förfallotidpunkt senare än
5 år.
Nyttjanderättstillgångar 2025 2024
Ingående värde 277 275
Tillkommande nyttjanderätter 1 4
Avskrivningar (fordon) -2 -2
Summa 276 277
Av det totala värdet för nyttjanderätter består
270 Mkr (271) av tomträtter och 6 Mkr (6) av
billeasingavtal.
Tomträtter bedöms ha en evig tidshorisont och
hela betalningen hanteras därmed som finansiell
kostnad i resultaträkningen. Dessa nyttjanderät-
ter är därmed inte heller föremål för avskrivning.
Avgälder kan komma att ändras och kommer då
att resultera i förändring av värde på nyttjande-
rätt och leasingskuld.
Årets kostnad för korttidsleasingavtal (arren-
den) uppgår till 2 Mkr och redovisas som fastig-
hetskostnader.
Årets kostnad för leasingavtal där den under-
liggande tillgången är av lågt värde understiger
1 Mkr och redovisas som central administration.
Not 8. Anställda och personalkostnader
Medelantalet varav varav
anställda 2025 män 2024 män
Anställda i
Sverige 66 62% 63 66%
Anställda i
Danmark* 1 100% 1 100%
* Anställning i Danmark ligger i dotterbolag.
2025 2024
Könsfördelning Män Kvinnor Män Kvinnor
Styrelse 57% 43% 57% 43%
Ledning 57% 43% 43% 57%
Löner, arvoden, förmåner
och övriga ersättningar 2025 2024
Styrelseordförande 0,5 0,5
Övriga styrelseledamöter 1,7 1,5
Verkställande direktören
Grundlön 4,4 4,1
Övriga ersättningar 0,9 0,8
Övriga ledande
befattningshavare
Grundlön 7,3 7,6
Övriga ersättningar 1,9 2,0
Övriga anställda 51,3 48,4
Summa 68,0 64,9
Pensionskostnader 2025 2024
Verkställande direktören 1,5 1,6
Övriga ledande
befattningshavare 2,1 2,9
Övriga anställda 7,9 6,0
Summa 11,5 10,5
Lagstadgade sociala
kostnader inklusive löneskatt 2025 2024
Styrelseordförande 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 0,5 0,4
Verkställande direktören 2,0 1,9
Övriga ledande
befattningshavare 3,2 3,5
Övriga anställda 17,6 16,2
Summa 23,5 22,2
Totalt 103,0 97,6
Arvode styrelseledamot, Tkr
(årligt styrelsearvode beslutat av års-
stämman april 2025 respektive april 2024)
2025 2024
Styrelse-
arvode
varav för
utskotts-
arbete
Styrelse-
arvode
varav för
utskotts-
arbete
Gustaf Hermelin 230 – 215 –
Caesar Åfors 330 100 315 100
Hélène Briggert 250 20 235 20
Katarina Wallin 270 40 255 40
Joost Uwents 230 – 215 –
Vesna Jovic 280 50 265 50
Lennart Mauritzson 530 70 500 70
Summa 2 120 280 2 000 280
Lön till styrelse och verkställande direktör avser
styrelse och verkställande direktör i moder-
bolaget. På årsstämman 2025 togs beslut att
ersättning för medverkan i ersättningsutskottet
skall utgå med 40 Tkr till ersättningsutskottets
ordförande samt vardera 20 Tkr till övriga två
ledamöter. Arvode utgår även till revisionsut-
skottets ordförande med 100 Tkr och vardera
50 Tkr till övriga två ledamöter.
Styrelsearvoden och ledande befattnings-
havares anställnings- och uppsägningsvillkor
Principer
Ersättning till verkställande direktören och andra
ledande befattningshavare utgörs av grundlön,
övriga ersättningar (som består av bonus och
milersättningar) och pension. Med andra ledande
befattningshavare avses i Catena de sju personer
(fem) som, vid årets utgång, tillsammans med
verkställande direktören utgör företagsledning-
en. För företagsledningens sammansättning, se
sidan 141. →
/ Koncernen
Pensionsförmåner samt övriga ersättningar
till verkställande direktör och andra ledande
befattningshavare utgår som del av den totala
ersättningen.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på års-
stämma. För 2025 uppgick arvodet till totalt 2,1
Mkr (2,0), varav styrelsens ordförande har erhållit
0,5 Mkr (0,5).
Marknadsmässig ersättning om 48 Tkr (291) för
utförda tjänster som konferensmoderator, utgick
till bolag ägt av styrelseledamot Katarina Wallin.
Beloppet ingår ej i tabellen ovan.
Bonus
Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön.
När ett extraordinärt arbete utförts eller resultat
i koncernen uppnåtts, kan bonus utgå. Beslut om
bonus, som är pensionsgrundande, tas i ersätt-
ningsutskottet årsvis i efterskott.
Rörlig ersättning baserad på 2024 års utfall
utbetalades i maj 2025. Ersättningen baserades
på mål kopplade till driftsöverskott efter fastig-
===== SIDA 106 =====
106
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
hetsadministration, nytecknade avtal på vakans
i befintligt bestånd och på nyproducerade ytor
samt antal inskickade miljöcertifieringar till SGB.
För rörlig ersättning till ledning och övriga
medarbetare baserad på 2025 års utfall, för
utbetalning i maj 2026, gäller kriterier relaterade
till driftsöverskott efter fastighetsadministration,
nytecknade avtal på vakans i befintligt bestånd
och på nyproducerade ytor, antal inskickade
miljöcertifieringar till SGB samt Nöjd-kund-index.
Bonus till verkställande direktör kan maximalt
uppgå till 50 procent av årlig fast lön. För övriga
ledande befattningshavare kan bonus utgå till
högst 25 procent av årlig fast lön och för övrig
personal med maximalt en månadslön. För per-
sonal som tillkommit via förvärvet av Bockasjö-
rörelsen har bonusvillkor ännu inte harmonierats
med övriga Catenakoncernen utan utgörs av
fastställda belopp.
Ersättningsutskottet bereder frågan om
bolagets åtaganden och avsättning har skett
för bonus för 2025 med 9,5 Mkr (10,2) inklusive
sociala avgifter.
Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder,
för närvarande endast 2025. Ersättningsutskottet
svarar för utvärdering av system och utfall.
Pensioner
Pensionsinbetalningar för bolagets verkställande
direktör sker med maximalt 35 procent av grund-
lön och bonus. För övriga ledande befattningsha-
vare sker pensionsinbetalningar enligt ITP-planen
och genom försäkringar som beräknas utifrån de
förmåner som gäller enligt ITP-planen. Pensio-
nens andel av den totala ersättningen är alltså
enligt ITP-planen med de högsta begränsningar
som därav följer. Vidare omfattas även all övrig
personal av ITP-avtalet.
Pensionskostnaden motsvarar kostnader för
avgiftsbestämda planer enligt IAS19.
Not 9. Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter 2025 2024
Ränteintäkter1 27 57
Summa 27 57
Finansiella kostnader 2025 2024
Räntekostnader lån -606 -703
avgår: aktiverad ränta 38 78
Kupongränta räntederivat 38 157
Övriga finansiella kostnader -25 -25
Finansiella kostnader
avseende leasingskuld -8 -8
Summa -563 -501
Finansnetto -536 -444
1 Ränteintäkter avser huvudsakligen ränta på bankmedel
och externa fordringar.
Årets räntenetto uppgick till 528 Mkr (436).
Av årets räntekostnader har 38 Mkr (78) kapitali-
serats i projekt, till en genomsnittlig ränta på 3,3
procent (3,7).
Not 10. Skatt
Redovisad i rapport
över totalresultat 2025 2024
Aktuell skatt
Årets skatt -56 -53
Summa -56 -53
Uppskjuten skatt
Förvaltningsfastigheter -309 -168
Derivat 12 5
Skattemässiga underskott -7 16
Obeskattade reserver -74 -58
Övriga uppskjutna skatter 11 -6
Summa -367 -211
Totalt redovisad skatt -423 -264
Avstämning av effektiv skatt 2025 2024
Resultat före skatt 2 067 1 344
Skatt enligt gällande
skattesats, 20,6% (20,6) -426 -277
Effekt av utländsk skatt -6 -2
Ej avdragsgilla kostnader inkl.
ränteavdragsbegränsning -8 -11
Skatt i intressebolags resultat 10 -5
Skatt hänförlig till tidigare år - -12
Förändring av temporära
skillnader för vilka uppskjuten
skatt ej redovisas 8 38
Ej skattepliktiga bolags-
försäljningar mm 2 5
Övrigt -3 –
Redovisad effektiv skatt -423 -264
Den redovisade effektiva skatten i procent upp-
går till 20,4 (19,6). →
/ Koncernen
Avgångsvederlag
För verkställande direktören utgår, vid uppsäg-
ning från bolagets sida, lön under 12 månaders
uppsägningstid. Inget avgångsvederlag utgår. I
det fall verkställande direktören erhåller annan
anställning eller övergår till egen verksamhet
reduceras lönen under uppsägningstiden med
inkomst från ny arbetsgivare. Vid uppsägning
från verkställande direktörens sida är uppsäg-
ningstiden 6 månader.
För övriga medlemmar i ledningsgruppen
gäller en uppsägningstid från arbetsgivarens
sida på mellan 6–12 månader. Vid uppsägning
från medlemmarna i ledningsgruppens sida är
uppsägningstiden mellan 4–6 månader.
Inget avgångsvederlag har utbetalts till ledande
befattningshavare som slutat sin anställning.
Berednings- och beslutsprocess
Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen
rekommendationer gällande principer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare. Rekommen-
dationen har innefattat proportionerna mellan
fast och rörlig ersättning samt storleken på
eventuella löneökningar. Det av styrelsen utsedda
ersättningsutskottet bereder, förhandlar och läm-
nar förslag till styrelsen avseende verkställande
direktörens villkor. Efter förslag från verkställande
direktören beslutar ersättningsutskottet om
övriga ledande befattningshavares ersättningar.
Ersättningsutskottet beslutar även om eventu-
ell bonus och utvärderar sedan systemet och
utfallet.
Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet
återrapporteras till styrelsen.
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid fyra
tillfällen under 2025.
===== SIDA 107 =====
107
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Uppskjuten skatt redovisad i de finansiella rapporterna 2024 2025
Uppskjuten skattefordran IB 2024
Redovisat över
resultatet
Redovisat i
eget kapital
Förvärv/avyttring
av bolag UB 2024
Redovisat över
resultatet
Redovisat i
eget kapital
Förvärv/avyttring
av bolag UB 2025
Skattemässiga underskott 4 16 – 3 23 -7 -1 – 15
Derivat 8 -2 – – 6 – – – 6
Summa uppskjuten skattefordran 12 14 – 3 29 -7 -1 – 21
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter 2 840 168 2 – 3 010 309 -8 1 3 312
Derivat 51 -7 – -2 42 -12 – – 30
Obeskattade reserver 206 58 – -1 263 74 – -2 335
Övrigt 6 6 -7 -1 4 -11 8 – 1
Summa uppskjuten skatteskuld 3 103 225 -5 -4 3 319 360 – -1 3 678
Netto (skuld) enligt balansräkningen 3 091 3 290 3 657
Utöver de ovan redovisade skattemässiga underskotten finns inga väsentliga outnyttjade underskottsavdrag för vilka uppskjuten skattefordran inte redovisats.
Not 11. Goodwill
Goodwill 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 582 582
Utgående
anskaffningsvärden 582 582
Den 4 oktober 2023 förvärvade koncernen 100
procent av aktierna och rösterna i det onoterade
bolaget Bockasjö AB. Förvärvet var i huvudsak
ett rörelseförvärv som genererade en goodwill
om 120 Mkr. I goodwillvärdet ingår värdet av en
projektorganisation med ett gediget know-how
avseende projektutveckling samt en effektiv
arbetsmodell för detta. Förvärvet bedöms leda till
synergieffekter i form av effektivare processer för
projektutveckling. Utöver detta finns dessutom till
den förvärvade projektorganisationen ett gediget
nätverk bland logistikaktörer och leverantörer.
Ingen del av goodwill förväntas vara skattemäs-
sigt avdragsgill.
Återvinningsvärde per 2025-12-31 för goodwill
från Bockasjöförvärvet har fastställts genom en
beräkning av nyttjandevärdet. Beräkningsmo-
dellen bygger på en diskontering av framtida
prognostiserade kassaflöden som jämförts med
redovisat värde. De framtida kassaflödena har ba-
serats på 5-årsprognoser framtagna av ledning-
en. Vid test av goodwill har en evig horisont an-
tagits och extrapolering av kassaflöden för åren
efter prognosperioden har baserats på tillväxttakt
på cirka 2 procent. Prognostiserade kassaflöden
samt restvärde diskonteras till nuvärde med en
vägd kapitalkostnad enligt WACC (Weighted-av-
erage cost of capital) uppgående till 8,0 procent
efter skatt. Återvinningsvärdet överstiger med
god marginal det redovisade värdet.
Även förvärvet av Tribona 2016 utgjorde ett
rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS
3 Rörelseförvärv. Detta innebär, till skillnad från
tillgångsförvärv, att uppskjuten skatt beaktas
på samtliga temporära skillnader. Återstående
redovisad goodwill om 462 Mkr per balansda-
gen är i sin helhet en effekt av att full nominell
uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
mellan verkligt värde och skattemässigt värde
redovisas. Årlig nedskrivningsprövning utförs
genom att säkerställa att återstående uppskjuten
skatteskuld avseende den fastighet till vilken
goodwill allokererats, beloppsmässigt överstiger
goodwillbeloppet. Balansposten kommer följakt-
ligen att förändras i takt med att fastigheter med
goodwill säljs eller omvärderas till värde under
sitt förvärvsvärde.
/ Koncernen
===== SIDA 108 =====
108
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 12. Förvaltningsfastigheter
2025 2024
Fastighetsbestånd
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 30 872 132
Förvärv1 1 840 4 8 618 8
Nybyggnation2 610 1 825
Investering i befintliga fastigheter, ny yta2 57 54
Investering i befintliga fastigheter, annat2 262 428
Hyresgästanpassningar2 218 154
Försäljningar -98 -3 -658 -4
Omräkningsdifferenser -459 151
Fastighetsreglering mm - -1 - 1
Orealiserade värdeförändringar 485 114
Fastighetsbestånd vid årets utgång 44 473 137 41 558 137
Totala investeringar 2 987 11 079
Investeringar via förvärv av aktier -1 835 -8 430
Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 152 2 649
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 38 Mkr (78). Genomsnittlig ränta hänförbar till projekt uppgår till 3,3 procent (3,7).
Kommentar till EPRA Core Recommendations – koncernen har inga materiella förvaltningsfastigheter i
joint ventures eller intressebolag.
Taxeringsvärden 2025 2024
Taxeringsvärden, byggnader 10 001 5 667
Taxeringsvärden, mark (varav
innehav med tomträtt 51 Mkr) 3 353 2 041
Totalt 13 354 7 708
Catena har valt att, enligt IAS 40, redovisa förvalt-
ningsfastigheterna till verkligt värde. Varje kvartal
genomförs en intern värdering av samtliga
förvaltningsfastigheter. Den interna värdering-
en ligger till grund för de verkliga värden som
finns upptagna i balansräkningen. Beräkningen
av verkligt värde görs för varje enskild fastighet
genom en tioårig kassaflödesmodell.
Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter
Koncernens samtliga fastigheter har bedömts
vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens
fastigheter består primärt av logistikfastigheter,
vilka har liknande riskprofil och värderingsmeto-
dik. Koncernen har även inslag av projekt.
Direktavkastningskrav och real tillväxt
De väsentligaste variablerna, som är avgörande
för det beräknade verkliga värdet i modellen, är
intjäningsförmåga och direktavkastningskrav. Vid
bedömning av den framtida intjäningsförmågan
har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar
i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuva-
rande hyra kontra marknadshyran vid respektive
förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrnings-
grad. Drift- och underhållskostnader har bedömts
med utgångspunkt i bolagets verkliga kostna-
der och är anpassade efter fastighetens ålder
och skick. Ökade driftskostnader kompenseras
vanligen av ökade hyresintäkter då majoriteten av
Catenas hyresavtal ger rätten att vidarefakturera
denna kostnad till hyresgästen.
Till grund för fastställande av direktavkastnings-
kravet ligger realräntan och riskpremien för den
enskilda fastigheten. Riskpremien för enskilda
fastigheter bestäms bland annat av fastighetens
läge, användningsområde och hyresgäststruk-
tur. Direktavkastningskravet är fastighetens
normaliserade driftsöverskott dividerat med
marknadsvärdet. Som kalkylränta används fast-
ställt direktavkastningskrav med tillägg för årlig
inflation. Nivån på den årliga framtida inflationen
bedöms normalt till 2 procent.
Driftsöverskott och vakansnivå
Driftsöverskott är skillnaden mellan hyresintäkter-
na och drift- och underhållskostnader (fastighets-
kostnader före fastighetsadministration).
Utgångspunkten är aktuell prognos för drifts-
överskottet baserat på senaste årets utfall. Intäk-
terna och/eller drifts- och underhållskostnaderna
för ett enskilt år kan dock vara påverkade av
faktorer som inte är vanligt förekommande under
fastighetens långsiktiga livstid. Om så skulle vara
fallet för aktuella prognosvärden sker en norma-
lisering av det enskilda årets belopp. Intäkterna
kan normaliseras om den bedömda hyresutveck-
lingen under aktuell tioårsperiod bedöms avvika
från utgångsprognosens. Detta sker i så fall uti-
från förväntade förändringar i hyresintäkterna ba-
serat på de enskilda kontraktens nuvarande hyra
kontra bedömd marknadshyra vid kontraktens
förfallotidpunkt och förändringar i den långsiktiga
vakansnivån. Även drift- och underhållskostnader
kan bli föremål för normalisering utifrån en analys
av såväl historiska som aktuella kostnader med
hänsyn till hyresgästens respektive hyresvärdens
åtagande enligt hyresavtalet.
Projekt, byggrätter och obebyggd mark
Pågående projekt värderas enligt samma princip
som förvaltningsfastigheter men med avdrag
för återstående investering. Beroende på vilken
fas projektet befinner sig i åsätts olika riskpå-
slag i avkastningskravet. Byggrätter värderas
utifrån ett bedömt marknadsvärde på respektive
fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för
bedömda kostnader för väntetider och bedömd
risk. Obebyggd mark värderas inledningsvis till
anskaffningsvärde och marknadsvärderas när
detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsentliga
villkor är uppfyllda.
Beräkning
När alla variabler fastställts utifrån ovanstående
beskrivning sker en beräkning av nuvärdet av de
kommande nio årens driftsöverskott i kassaflö-
desmodellen. Dessutom beräknas nuvärdet av
restvärdet baserat på det tionde årets drifts-
överskott i denna modell. Därefter sker eventuellt
en justering för värdet av pågående projekt och
mark med outnyttjade byggrätter. Summan
av dessa värden utgör det beräknade verkliga
värdet.
Sammanställning
En fastighets verkliga marknadsvärde kan
fastställas först när den säljs. I beräkningar av
verkligt värde enligt ovan beskrivna modell ingår
olika bedömningsfaktorer som innehåller viss
grad av osäkerhet. För att säkerställa den interna
värderingen genomförs externa värderingar av
bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent
per kvartal. CBRE och Cushman & Wakefield har
värderat cirka 95 procent av beståndet, motsva-
rande ett värde av 42 Mdkr under 2025. →
/ Koncernen
===== SIDA 109 =====
109
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Totalt
Verkligt värde, Mkr 13 476 10 029 13 052 7 916 44 473
Hyresvärde, Mkr 839 675 837 470 2 821
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 99 95 100 97
Antal fastigheter 39 36 48 14 137
Uthyrningsbar yta, tkvm 938 827 864 522 3 151
Direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde, % 5,15–7,75 5,05–7,30 5,10–7,80 5,25–6,85 5,05–7,80
Direktavkastningskrav, snitt % 5,8 5,8 6,0 5,8 5,9
Andel värderade fastigheter 2025 2024
Antal fastigheter 128 130
Externt värde, Mkr 42 340 39 059
Motsvarande internt
värde, Mkr 42 653 39 338
Avvikelse, Mkr 313 280
Avvikelse i % 0,7 0,7
Redovisat värde 44 473 41 558
Externvärderad andel, % 95,2 94,7
Värdering
Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller
bedömningsfaktorer med olika grader av osäker-
het anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i
beräknade värden om +/-5–10 procent per fastig-
het. Vid jämförelse mellan de internt beräknade
värdena och de externa värderingarna accepte-
ras därför ett avvikelseintervall på +/-10 procent
per enskild fastighet innan de interna värdena
eventuellt omprövas. I ett samlat bestånd antas
avvikelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut
varandra.
Känslighetsanalys
De parametrar som väsentligt påverkar värdet på
en fastighet är avkastningskravet och hyresvär-
det (bedömd marknadshyra). Avkastningskravet
baseras på analys av jämförbara transaktioner på
fastighetsmarknaden. Hyresvärdet speglar mark-
nadsbilden för vad hyresgästerna är villiga att
betala för fastighetsytor. Driftskostnaderna är av
avsevärt mindre påverkan då en ökning av dessa,
till största del, vidarefaktureras till hyresgästen.
För att belysa hur en förändring på +/-0,5 pro-
centenheter för avkastningskrav och årlig hyres-
utveckling påverkar beräknat verkligt värde och
belåningsgraden kan följande känslighetsanalys
göras. Beräkningen ger en förenklad ögonblicks-
bild då en parameter sällan rör sig ensam.
Känslighets-
analys
Förändr.
i %-
enheter
Påverkan
värde, Mkr
Belå-
nings-
grad, %
Avkastnings-
krav +0,5 -3 241 42,3
-0,5 3 857 36,0
Antagen årlig
hyresutveckling +0,5 1 497 37,9
-0,5 -1 446 40,5
Not 13. Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 9 9
Utgående anskaffningsvärden 9 9
Ingående avskrivningar -8 -7
Årets avskrivningar -1 -1
Utgående avskrivningar -9 -8
Redovisat värde – 1
Avskrivningar fördelar sig på nedanstående
rader i resultatet
2025 2024
Central administration 1 1
Avskrivningar görs enligt en bedömd nyttjande-
period som varierar mellan 3–10 år.
/ Koncernen
===== SIDA 110 =====
110
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarrangemang
I följande tabell visas ägarandel och koncernens redovisade värde avseende intresseföretag och joint
ventures, Mkr.
2025 Klassificering Org. Nr. Säte
Ägar-
andel
Redovisat
värde
BRA Framtid 42 AB Joint Venture 559430-6424 Göteborg 50% -1
Origon Park AB Intressebolag 559122-6617 Bjuv 45% 71
Södertuna utveckling AB Joint Venture 559184-0367 Södertälje 50% 56
Sörreds Logistikpark Holding AB Joint Venture 559240-4874 Göteborg 50% 145
Törsjö Logistik AB Joint Venture 559014-0272 Örebro 50% 16
Totalt 287
2024 Klassificering Org. Nr. Säte
Ägar-
andel
Redovisat
värde
BRA Framtid 42 AB Joint Venture 559430-6424 Göteborg 50% 1
Origon Park AB Intressebolag 559122-6617 Bjuv 45% 76
Södertuna utveckling AB Joint Venture 559184-0367 Södertälje 50% 51
Sörreds Logistikpark Holding AB Joint Venture 559240-4874 Göteborg 50% 178
Törsjö Logistik AB Joint Venture 559014-0272 Örebro 50% 16
Totalt 322
Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.
Intresseföretag
Origon Park AB äger och utvecklar tre fastigheter
i Bjuv. Bolaget ägs till 45 procent av Catena, 47,5
procent av Backahill AB och 7,5 procent Mikael
Halling.
2025 2024
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början 76 108
Årets andel av resultat
efter skatt -5 -32
Redovisat värde
vid årets slut 71 76
Intresseföretagens resultat- och
balansräkningar i sammandrag (100%)
2025 2024
Resultaträkning
Hyresintäkter 45 69
Driftsöverskott -3 23
Årets resultat -18 229
2025-12-31 2024-12-31
Balansräkning
Anläggningstillgångar 317 295
Omsättningstillgångar 15 73
Summa tillgångar 332 368
Eget kapital 130 149
Övriga skulder 202 219
Summa eget kapital
och skulder 332 368
Joint Ventures
Södertuna utveckling AB ägs till 50 procent av
Catena AB och till 50 procent av Gerstaberg
Gård AB. Bolagets syfte är att utveckla 1 000 000
kvm mark sydväst om Stockholm för logistik-
ändamål.
Sörreds Logistikpark Holding AB ägs till 50
procent av Catena Projekt JV AB och till 50
procent av AB Platzer Artrosa. Bolaget äger en
projektfastighet i Sörreds Industripark. Avsikten
är att fastigheterna ska avyttras efter färdigstäl-
lande och kommer således inte att ingå i Catenas
fastighetsportfölj.
BRA Framtid 42 AB ägs till 50 procent av Cate-
na AB och till 50 procent av BRA Framtid 41 AB.
Bolagets syfte är att exploatera fastighet genom
nybyggnad.
Törsjö Logistik AB ägs till 50 procent av Catena
AB och 50 procent av AB Lokalhusman i Örebro
2. Törsjö Logistik AB äger mark och utvecklar
logistikposition i Örebro.
2025 2024
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början 246 270
Förvärv – 4
Omklassificering 47 36
Årets andel av resultat
efter skatt -2 1
Årets aktieägartillskott 5 –
Årets utdelning från
joint venture -80 -65
Redovisat värde vid
årets slut 216 246
Sammantagna tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader för ovanstående innehav, som var
för sig inte är väsentliga, presenteras i följande
tabeller.
Joint Ventures resultat- och
balansräkningar i sammandrag (100%)
2025 2024
Resultaträkningen
Hyresintäkter 17 18
Driftsöverskott 10 5
Årets resultat 5 9
2025-12-31 2024-12-31
Balansräkning
Anläggningstillgångar 408 481
Omsättningstillgångar 85 28
Summa tillgångar 493 509
Eget kapital 140 188
Övriga skulder 353 321
Summa eget kapital
och skulder 493 509
→
/ Koncernen
I samband med förvärvet av projektorganisa-
tionen i Bockasjö 2023 förvärvade koncernen
även tre pågående projekt som har avyttrats,
respektive kommer att avyttras till extern part ef-
ter färdigställande och blir sålunda inte en del av
Catenas fastighetsportfölj. Koncernen har genom
förvärvet av projektfastigheterna även förbundit
sig att till säljarna av Bockasjö erlägga ett belopp
motsvarande det rearesultat som uppstår vid
avyttringen av respektive projektfastighet efter
färdigställande, vilket innebär att Catena inte be-
håller något resultat som uppstår vid avyttringen
av fastigheterna. Förvärvet av fastigheterna har
ansetts utgöra transaktioner skiljda från förvärvet
av projektverksamheten i Bockasjö AB och har
redovisats som separata tillgångsförvärv. De två
kvarvarande av dessa fastigheter ligger i Sörreds
Logistikpark Holding AB som samägs med AB
Platzer Artrosa och redovisas som Andelar i
intresseföretag.
===== SIDA 111 =====
111
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Gemensam verksamhet
Koncernen har en väsentlig gemensam verk-
samhet. Catena bedriver finansiell verksamhet i
ett intresseföretag, SFF Holding AB, nedan kallat
SFF, via dotterbolaget Svensk FastighetsFinan-
siering AB (publ), i form av upptagande av lån på
kapitalmarknaden genom utgivande av obligatio-
ner (MTN-Medium Term Notes) samt utlånings-
verksamhet genom utgivande av kontantlån.
Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB,
Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och
Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera.
För denna gemensamma verksamhet redovisar
Catena sin andel av gemensamma tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader post för post i
koncernens finansiella rapporter. Transaktioner
och andra mellanhavanden med den gemen-
samma verksamheten har eliminerats i koncern-
redovisningen. Tillgångar och skulder som ingår
i koncernen hänförliga till verksamheten i SFF
utgörs främst av obligationslån samt andel av
kortfristiga placeringar. Per den 31 december
2025 hade Catena utestående obligationer om
totalt 1 868 Mkr (1 418) via SFF vilka beskrivs mer i
detalj i årsredovisningens finansieringsavsnitt på
sidorna 25–27. Kortfristiga placeringar uppgick
per 31 december 2025 till 82 Mkr (81).
Not 15. Övriga långfristiga fordringar
2025-12-31 2024-12-31
Verkligt värde
derivatinstrument 132 160
Fordran uthyrd auto-
mationsutrustning/
finansiell anläggnings-
tillgång 56 63
Fordringar
intresseföretag 67 70
Kapitalförsäkringar 1 1
Förutbetalda
kreditavgifter 13 19
Totalt 269 313
Not 16. Kundfordringar
Förfallostruktur för
kundfordringar 2025-12-31 2024-12-31
<30 dagar 0 1
31–60 dagar 0 -1
61–90 dagar 0 1
>91 dagar 8 6
Summa förfallna 8 7
Ej förfallna 12 11
Summa 20 18
Nedskrivna fordringar
Reservering vid
årets början -4 -18
Reservering för
befarade förluster -5 -3
Konstaterade förluster 5 17
Reservering vid
årets slut -4 -4
Totala kundfordringar 16 14
Koncernen tillämpar den förenklade metoden
för beräkning av förväntade kreditförluster.
Metoden innebär att förväntade förluster under
fordrans hela löptid används som utgångspunkt.
För att beräkna förväntade kreditförluster har
kundfordringar grupperats baserat på kreditka-
rakteristika och antal dagars dröjsmål. Förlust-
historik används tillsammans med nuvarande och
framåtblickande information som kan påverka
kundernas möjlighet att betala fordran. Konsta-
terade förluster på hyresfordringar uppstår när
kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte
kan fullfölja sina betalningsåtaganden.
Not 17. Övriga fordringar
2025-12-31 2024-12-31
Mervärdesskatt
och övriga skatte-
fordringar 160 215
Kortfristiga
placeringar 82 81
Övriga fordringar 45 80
Totalt 287 376
Not 18. Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
2025-12-31 2024-12-31
Administration och
fastighetskostnader 11 11
Förutbetalda
projektkostnader 39 41
Förutbetalda
försäkringspremier 8 8
Övriga förutbetalda
kostnader 7 9
Periodiserade
hyresrabatter 78 64
Upplupna intäkter 21 20
Totalt 164 153
/ Koncernen
===== SIDA 112 =====
112
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 19. Eget kapital och resultat per aktie
Antal registrerade aktier Antal aktier Totalt antal aktier
Nyemission 1999-05-17 490 754 11 555 662
Fondemission 2006-03-09 8 838 11 564 500
Riktad nyemission 2013-10-18 13 630 952 25 195 452
Riktad nyemission 2014-03-10 446 469 25 641 921
Riktad nyemission 2016-01-22 7 246 971 32 888 892
Riktad nyemission 2016-02-15 346 614 33 235 506
Riktad nyemission 2016-10-11 2 500 000 35 735 506
Riktad nyemission 2017-12-19 1 678 017 37 413 523
Riktad nyemission 2018-07-09 285 330 37 698 853
Riktad nyemission 2021-03-01 527 911 38 226 764
Riktad nyemission 2021-03-31 3 000 000 41 226 764
Riktad nyemission 2022-04-04 4 122 676 45 349 440
Riktad nyemission 2022-11-30 4 534 944 49 884 384
Riktad nyemission 2023-10-04 328 094 50 212 478
Riktad nyemission 2024-03-12 4 660 344 54 872 822
Riktad nyemission 2024-08-28 5 487 282 60 360 104
Antal registrerade aktier 60 360 104
Resultat per aktie, räknat på resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) 2025 2024
Resultat per aktie
Årets resultat 1 644 1 080
Utestående stamaktier 60 360 104 60 360 104
Vägt antal utestående stamaktier 60 360 104 55 800 332
Resultat per aktie, kr1 27,24 19,36
1 Ingen utspädningseffekt föreligger, då inga potentiella aktier förekommer.
Not 20. Finansiella instrument
och finansiell riskhantering
Finanspolicy
Catena är exponerad mot finansiella risker och
det är finansavdelningen, vilken sköts centralt i
Catena AB, som har det operativa ansvaret för
hur finansverksamheten bedrivs. Styrelsen i Cate-
na AB ser årligen över och beslutar om innehållet
i finanspolicyn, vilken reglerar finansavdelningens
mandat samt fastställer vilka finansiella risker
koncernen är exponerad mot och hur dessa skall
hanteras. Finansverksamhetens övergripande
målsättning kan sammanfattas i fyra delar, dels
säkerställa koncernens kapitalbehov på kort och
lång sikt, dels inom finanspolicyns ramar och rikt-
linjer minimera koncernens finansiella kostnader,
dels säkerställa att koncernens tillgängliga likvi-
ditet uppgår till en tillfredsställande nivå och att
därmed betalningsförmåga tryggas på kort och
lång sikt och slutligen säkerställa att finansverk-
samheten bedrivs med god intern kontroll.
Finanspolicy
Mål
2025
Utfall
2025
Aktieutdelning ska lång-
siktigt uppgå till 50% av
förvaltningsresultatet,
reducerad med schablon-
beräknad skatt 640 Mkr 631 Mkr
Kapitalbindning >2,5 år 4,5 år
Räntetäckningsgrad >2,0 ggr 3,9 ggr
Soliditet >40% 51,2%
Nettoskuld/EBITDA, (R12) <9 ggr 7,8 ggr
Belåningsgrad <50% 39,0%
Investment grade rating Lägst IG BBB
Andel grön finansiering >50 76,9%
Finansiering
Räntebärande skulder i Catena består till merpar-
ten av lån från de stora nordiska bankerna men
också av obligationer, realkreditobligationer och
företagscertifikat. Räntebärande skulder uppgick
per 2025-12-31 till 17 772 Mkr (16 944), varav 153
Mkr (174) under befintliga avtal kommer amor-
teras under 2026. Cirka 72 procent av skulderna
var säkerställda med pant i fastigheter, direkt
eller indirekt genom säkerhet i form av revers-
fordringar på dotterbolag med vidhängande
pant. I vissa fall är även dotterföretagens aktier
pantsatta och borgen lämnad av moderbolag.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk föreligger om Catena inte förmår
att fullgöra sina betalningsåtaganden på grund
av brist på likvida medel eller att de kan fullgöras
endast genom upplåning till avsevärt högre kost-
nad än normalt alternativt genom att tillgångar
måste avyttras till pris under marknadsnivå.
Catena följer noggrant kassaflödets utveckling
för att vid var tid säkerställa en tillräcklig mängd
likvida medel inklusive outnyttjade lånelöften för
att täcka åtminstone 12 månaders låneförfall. Per
2025-12-31 uppgick kassan till 444 Mkr och det
fanns kreditlöften om 2 750 Mkr (2 750) varav
2 750 Mkr (2 750) var outnyttjat. Utöver detta
fanns på balansdagen en kassakredit uppgående
till 200 Mkr. →
/ Koncernen
===== SIDA 113 =====
113
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Tabellen nedan visar när de finansiella tillgångarna och skulderna förfaller med hänsyn tagen till avtalade
amorteringar.
Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2025-12-31
Finansiella skulder Betalningsflöden
Finansiella
tillgångar Lån Leverantör Upplupet
Outnyttjade
kreditlöften
räntor
på lån1
räntor på
derivat1
0–3 mån 482 400 129 143 – 128 -1
3–12 mån 42 2 057 – – – 367 -5
1–2 år 125 3 610 – – 2 750 672 13
2–5 år 116 7 487 – – – 466 25
Över 5 år 63 4 218 – – – 897 9
Totalt 828 17 772 129 143 2 750 2 530 41
1 Vid aktuellt ränteläge.
Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2024-12-31
Finansiella skulder Betalningsflöden
Finansiella
tillgångar Lån Leverantör Upplupet
Outnyttjade
kreditlöften
räntor
på lån1
räntor på
derivat1
0–3 mån 1 026 – 231 140 – 157 -17
3–12 mån 16 366 – – – 465 -48
1–2 år 122 4 133 – – – 932 -56
2–5 år 156 7 927 – – 2 750 559 -99
Över 5 år 89 4 518 – – – 887 -14
Totalt 1 409 16 944 231 140 2 750 3 000 -234
1 Vid aktuellt ränteläge.
Låneavtalens förfallostruktur
Förfalloår 2025 2024
2025 – 366
2026 2 457 4 133
2027 3 610 4 129
2028 5 367 3 018
2029 1 720 780
>2030 4 618 4 518
Totalt 17 772 16 944
Förfallostruktur för redovisade långfristiga
räntebärande skulder
2025-12-31 2024-12-31
Förfallotidpunkt, 1–5 år
från balansdagen 10 990 11 963
Förfallotidpunkt,
senare än fem år från
balansdagen 4 448 4 747
Totalt 15 438 16 710
Lånevillkor, ränta och förfallostruktur
Nominellt belopp Genomsnittlig ränta
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 17 772 16 944 3,2% 3,4%
Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till ränte-
derivat samt kostnad för löftesprovision kopplad
till outnyttjade revolverande krediter. Marginal är
jämnt fördelad över räntebindningstiden.
Total utestående nominell volym avseende
avtal om ränteswappar uppgår till 9 478 Mkr
(9 102).
Finansierings- och refinansieringsrisk
Avser risken för att finansiering vid investeringar
alternativt vid omförhandlingar inte kan erhållas
eller att de endast kan erhållas till, för koncernen,
ofördelaktiga villkor. För att säkerställa finansie-
ring idag och i framtiden samt för att minimera
kostnaden för upplåning använder sig Catena
av flera finansieringskällor med varierande
kapitalbindningstider. Utöver det framhåller
Catenas finanspolicy att bolaget vid var tid måste
upprätthålla vissa nivåer avseende skuldsättning i
förhållande till fastighetsvärden och kassaflöden,
soliditet och räntetäckning för att säkerställa ett
högt kreditvärde. Catena ska agera ansvarsfullt
samt bedriva en verksamhet som ur styrnings,
miljö- och sociala aspekter säkerställer kapital
idag och på sikt.
Ränterisk
Ränterisken avser risken för att förändringar
i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler
påverkar finansnettot eller det verkliga värdet
på finansiella tillgångar och skulder. När och hur
en sådan förändring får effekt beror på valet av
kapital- och räntebindningstid. Majoriteten av
koncernens räntebärande skulder har en ränte-
bindning som är kortare än ett år och huvud-
sakligen använder sig Catena av fasträntelån
och räntederivat för att justera den aggregerade
räntebindningen i låneportföljen. Inkluderat
effekten av räntederivat uppgick på balansdagen
den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år
(2,6) och den genomsnittliga räntan till 3,2 pro-
cent (3,4). Inom 12 månader kommer 46 procent
av portföljen ändra ränta. Räntetäckningsgraden
uppgick till 3,9 år (3,6). Ränta på de rörliga lånen
baseras typiskt på 3-månaders Stibor eller 6-må-
naders Cibor med tillägg av en kreditmarginal. →
/ Koncernen
===== SIDA 114 =====
114
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Ränteförfallostruktur
År
Lån inkl.
derivat, Mkr Andel i %
Ränte-
derivat, Mkr
Räntederivat,
Kontraktsränta
2026 8 140 46 550 1,2
2027 1 367 8 1 367 1,3
2028 1 468 8 1 287 1,5
2029 1 678 9 1 678 1,8
2030 2 347 13 1 824 2,3
2031 850 5 850 2,5
2032 990 6 990 2,1
2033 700 4 700 2,5
2034 232 1 232 2,5
Totalt 17 772 100% 9 478 1,9%
Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2025-12-31. Marginal är fördelad jämnt över räntebindningstiden.
För känslighetsanalys hänvisas till finansieringsavsnittet på sidorna 25–27.
Nominellt värde
Verkligt värde (exklusive
upplupen ränta) Redovisat värde
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Räntederivat
(erhåller rörlig,
betalar fast ränta) 9 478 9 102 132 160 132 160
Av redovisat värde avser 132 Mkr (160) långfristig del.
Tabellen ovan visar att verkligt och bokfört värde på koncernens samtliga derivat inte skiljer sig åt.
Valutarisk
Catena har genom sin verksamhet i Danmark
exponering mot danska kronor. Valutaexpone-
ringen kan beskrivas i omräkningsexponering
respektive transaktionsexponering. Catena han-
terar sin omräkningsexponering samt transak-
tionsexponering genom olika strategier som kan
inkludera valutasäkringar. Finanspolicyn stipulerar
vilka åtgärder som kan användas.
Transaktionsexponering
Transaktionsexponering uppstår när Catena säl-
jer och köper i en annan valuta än sin funktionella
valuta. Transaktionsexponeringen minimeras
genom att externa affärstransaktioner huvudsak-
ligen genomförs i dotterbolagens funktionella
valuta. Fastighetsaffärer kan ske i annan valuta än
Catenas funktionella valuta varför dessa affärer är
exponerade för en valutarisk.
Omräkningsexponering
När Catena ska konsolidera sina utländska
verksamheter kommer det egna kapitalet att
påverkas av hur valutan förändras vilket får en
resultat- och balanseffekt i koncernen. Catena
kan anta flera strategier för att begränsa den här
effekten vilka inkluderar att ta upp lån i utländsk
valuta med säkerhet i SEK alternativt användning
av valutaderivat. På balansdagen var 13 procent
av det egna kapitalet i Danmark valutasäkrat.
Nettovinst/förlust på finansiella instrument
redovisade i resultaträkningen
Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara
till finansiella instrument exklusive räntor. För
uppgifter om ränteintäkter och räntekostnader
se not 9 Finansiella intäkter och kostnader.
2025
Nettovinst/förlust
i resultaträkningen
Lånefordringar och
kundfordringar -5
Finansiella tillgångar och
skulder värderade till
verkligt värde via RR -28
2024
Nettovinst/förlust
i resultaträkningen
Lånefordringar och
kundfordringar -17
Finansiella tillgångar och
skulder värderade till
verkligt värde via RR -48
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser dels risker kopp-
lade till att hyresgäster och leverantörer inte kan
fullgöra sina förpliktelser gentemot Catena och
dels till risken för att Catena inte kan fullgöra sina
åtaganden vilket kraftigt kan reducera bolagets
kreditvärdighet. I det första fallet kan kreditrisken
i huvudsak hänföras till utestående kundfordring-
ar men kan likväl innebära att större leverantörer
som banker och/eller entreprenörer inte fullföljer
sina åtaganden. Kreditrisken härigenom anses
vara låg då Catenas kunder och leverantörer
på aggregerad nivå har hög kreditvärdighet. En
kreditprövning genomförs normalt på våra kun-
der och där osäkerhet föreligger kräver Catena
ofta bankgaranti eller borgensförbindelse. I det
andra fallet säkerställer Catena den egna kredit-
värdigheten genom att upprätthålla ett stabilt
kassaflöde, en tillfredsställande likviditet samt
nyckeltal gällande skuldsättning, soliditet och
räntetäckning på trygga nivåer. För att begränsa
motpartsrisken kopplad till skulder, derivat och
placeringar ställer Catena krav på hög kreditvär-
dighet, motsvarande lägst "investment grade".
Kreditriskexponering 2025-12-31 2024-12-31
Likvida medel 444 990
Kundfordringar 16 14
Övriga kortfristiga
fordringar 287 376
Övriga långfristiga
fordringar 269 313
Totalt 1 016 1 693
/ Koncernen
===== SIDA 115 =====
115
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 21. Klassificering av finansiella instrument
2025 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Redovisat
värde
Övriga långfristiga fordringar – 123 123
Räntederivat, använda för
säkringsändamål 132 – 132
Kundfordringar – 16 16
Övriga kortfristiga fordringar – 92 92
Upplupna intäkter – 21 21
Likvida medel – 444 444
Summa 132 696 828
Icke finansiella tillgångar 45 970
Totalt 46 798
Finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder – -13 314 -13 314
Obligationslån – -1 868 -1 868
Leasingsskuld – -275 -275
Övriga långfristiga skulder – – –
Kortfristiga räntebärande skulder – -2 590 -2 590
Leverantörsskulder – -129 -129
Övriga kortfristiga skulder – -336 -336
Upplupna kostnader – -143 -143
Summa – -18 655 -18 655
Icke finansiella skulder -4 171
Totalt -22 826
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 17 772 Mkr per 31 december 2025,
det verkliga värdet bedöms uppgå till 17 855 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder
bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde.
Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,7 Mdkr.
2024 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Redovisat
värde
Övriga långfristiga fordringar – 134 134
Räntederivat, använda för
säkringsändamål 160 – 160
Kundfordringar – 14 14
Övriga kortfristiga fordringar – 91 91
Upplupna intäkter – 20 20
Likvida medel – 990 990
Summa 160 1 249 1 409
Icke finansiella tillgångar 43 177
Totalt 44 586
Finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder – -14 986 -14 986
Obligationslån – -1 418 -1 418
Leasingsskuld – -275 -275
Övriga långfristiga skulder – -31 -31
Kortfristiga räntebärande skulder – -540 -540
Leverantörsskulder – -231 -231
Övriga kortfristiga skulder – -132 -132
Upplupna kostnader – -140 -140
Summa – -17 753 -17 753
Icke finansiella skulder -3 734
Totalt -21 487
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 16 944 Mkr per 31 december 2024,
det verkliga värdet bedöms uppgå till 16 951 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder
bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde.
Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,8 Mdkr.
/ Koncernen
→
===== SIDA 116 =====
116
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 22. Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
Ställda säkerheter 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsinteck-
ningar för skulder till
kreditinstitut 13 122 14 016
Aktier för skulder till
kreditinstitut1 7 749 8 223
Totalt 20 871 22 239
1 Avser aktier i koncernföretag.
Eventualförpliktelser 2025-12-31 2024-12-31
Borgensförbindelser
till förmån för
intresseföretag 36 46
Övriga eventual-
förpliktelser 266 266
Totalt 302 312
Not 23. Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
2025-12-31 2024-12-31
Förskottsbetalda
hyror 294 253
Upplupna ränte-
kostnader 40 42
Upplupna löne-
relaterade kostnader 28 27
Upplupna drifts-
kostnader 20 18
Övriga poster 59 55
Totalt 441 395
Not 24. Närstående
Närståenderelationer
Inget bolag har bestämmande inflytande över
Catena AB (publ). Backahill AB, som ägs till 50
procent vardera av Sara Karlsson och Svante
Paulsson, har betydande inflytande över bolaget.
Backahills innehav uppgick per 2025-12-31 till
18,6 procent (18,6) av rösterna i koncernens
moderbolag. Backahills inflytande leder till att
koncernen har närståendetransaktioner med,
det av Backahill helägda bolaget, Hansan AB.
Närståendetransaktion har även skett med av
styrelseledamot Katarina Wallin ägt bolag. Under
2025 har Catena AB köpt tjänster av Hansan AB,
Evidens BLW AB och Rögle Marknads AB till ett
värde understigande 1 Mkr. Tjänsterna har utförts
på marknadsmässiga villkor.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger
Catena AB, själv eller via koncernföretag, följande
intresseföretag, Törsjö Logistik AB, Södertuna
utveckling AB, BRA Framtid 42 AB, Sörreds Lo-
gistikpark Holding AB och Origon Park AB samt
gemensam verksamhet i form av innehav i SFF
Holding AB. Transaktioner i form av aktieägar-
tillskott, lån och räntor med SFF har eliminerats i
koncernredovisningen. Istället redovisas Catenas
andel av SFFs externa engagemang i koncernens
finansiella rapporter. Se not 14 Andelar i intresse-
företag och samarbetsarrangemang.
Ingen styrelseledamot eller ledande befatt-
ningshavare i Catena AB eller i dess dotter-
företag har själv, via bolag eller närstående haft
någon direkt delaktighet i affärstransaktion ge-
nomförd av Catena, som var eller är ovanlig i sin
karaktär eller sina villkor och som inträffat under
2025. Se not 8 Anställda och personalkostnader.
Catena har i ett fall utställt borgensförbindelse
för koncernföretags intresseföretag, se not 22
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.
2025 2024
Transaktioner med koncern-
företags intresseföretag
Försäljning 1 1
Ränteintäkter 5 6
Kortfristiga fordringar 10 11
Långfristiga fordringar 67 70
Räntebärande skulder 7 –
Kortfristiga skulder – –
Borgensförbindelser 36 46
Transaktioner med
andra närstående
Inköp 1 1
Övrig information
Skulder och fordringar till närstående avser
avräkningssaldon som räntebelastas.
Transaktioner med närstående är prissatta på
marknadsmässiga villkor.
Not 25. Viktiga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Catena genomförde den 20 januari en riktad ny-
emission, vilket tillfört bolaget 2,8 Mdkr samt ökat
antalet aktier med 6 036 010 stycken till totalt
66 396 114 aktier.
Förändringar i Catenas ledningsgrupp – hållbar-
hetschef Amanda Thynell har valt att avsluta sin
anställning och Johan Jaxell tillträder som teknik-
och hållbarhetschef i ledningsgruppen.
Catena har ingått avtal om förvärv av en
portfölj av logistikfastigheter från Urban Partners,
genom fastighetsfonderna NIP, NSF III, NSF IV
och NSF V. Portföljen omfattar 20 fastigheter i
Sverige, Danmark och Finland. Den uthyrningsba-
ra ytan i den förvärvade portföljen uppgår totalt
till 612 000 kvm, varav den nya finska marknaden
utgör 153 000 kvm. Fastigheternas markareal
uppgår till drygt 1 300 000 kvm varav cirka
70 000 kvm utgörs av byggrätter. Förvärvet sker
som bolagsaffärer till ett underliggande fastig-
hetsvärde om cirka 8,8 Mdkr med avdrag för la-
tent skatt, förvärvet finansieras med egna medel
samt externa krediter. Uthyrningsgraden är cirka
96,5 procent och den genomsnittliga hyrestiden
uppgår till cirka 11 år. Fastigheterna i portföljen
förväntas, vid full uthyrning, generera ett årligt
driftnetto om totalt cirka 483 Mkr. Tillträdesdag
är den 1 april 2026.
Valberedningen har lämnat förslag till styrelse
inför årsstämman den 23 april 2026. Föreslås att
antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex och
att omval sker av Katarina Wallin, Hélène Briggert,
Vesna Jovic, Lennart Mauritzson och Joost
Uwents, nyval av Karl Thorngren, samt omval av
Lennart Mauritzson som styrelsens ordförande.
Gustaf Hermelin och Caesar Åfors har avböjt
omval. Vidare föreslår valberedningen omval
av revisionsbolaget KPMG med auktoriserade
revisorn Camilla Alm Andersson som ansvarig
revisor.
Inga övriga väsentliga händelser har inträffat
efter balansdagen som påverkar bedömningen
av koncernens finansiella ställning.
/ Koncernen
Kovenanter
Catena har ingått låneavtal med olika banker som
innehåller kovenantvillkor. Låneavtalen kräver att
bolagen uppfyller följande nyckeltal kvartalsvis:
Nyckeltal Gränsvärden
Räntetäckningsgrad, ggr >1,5–2,0
Belåningsgrad, % <60–70
Belåningsgrad/fastighetsvärde, % <50
Soliditet, % >25
Kovenanterna rapporteras kvartalsvis till lån-
givarna. Per 31 december 2025 uppfyllde bolagen
samtliga kovenanter. Ledningen bedömer risken
som låg för att de långfristiga skulderna ska
bli återbetalningsbara inom 12 månader efter
rapportperiodens utgång. Lånen är klassificera-
de som långfristiga förutsatt att kovenanterna
uppfylls. Redovisat värde på de skulder som har
kovenanter per 2025-12-31 är 11 257 Mkr.
===== SIDA 117 =====
117
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 26. Kassaflödesanalys
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 27 57
Erlagd ränta -579 -545
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 1
Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter -485 -114
Förändringar i värdet av derivat 28 48
Resultatandel i intresseföretag 7 31
Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar 3 -17
Andra ej likviditetspåverkande resultatposter -1 -1
-447 -52
Förvärv av tillgångar via dotterföretag
Nettolikviden för tillgångsförvärv bestod av följande poster:
Förvärvade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter 1 835 8 431
Finansiella anläggningstillgångar – 3
Rörelsefordringar 3 214
Likvida medel 1 7
Lån -971 -6 425
Rörelseskulder -240 -228
Summa nettotillgångar 628 2 002
Erlagd köpeskilling 628 2 002
Summa 628 2 002
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -1 -7
Påverkan på likvida medel 627 1 995
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Avyttring av verksamheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter 98 658
Lagertillgångar – 246
Rörelsefordringar – 5
Likvida medel – 3
Uppskjutna skatteskulder – -2
Lån – -521
Rörelseskulder -22 -177
Realisationsresultat -3 17
Summa 73 229
Erhållen köpeskilling 73 232
Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten – -3
Påverkan på likvida medel 73 229
Förändringar av finansiella tillgångar
Investeringar i intresseföretag 28 -24
Förändringar i räntebärande poster 11 24
Summa investering i finansiella tillgångar 39 – →
/ Koncernen
===== SIDA 118 =====
118
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Avstämning av nettoskuld Likvida medel1
Skuld till
intressebolag Fastighetslån Övriga skulder Summa
Nettoskuld per 31 december 2023 430 – -11 892 -33 -11 495
Kassaflöde 558 – 890 33 1 481
Förvärv – – -6 425 – -6 425
Avyttringar – – 521 – 521
Valutakursdifferenser 2 – -38 – -36
Nettoskuld per 31 december 2024 990 – -16 944 – -15 954
Kassaflöde -537 – -97 – -634
Förvärv – – -971 – -971
Avyttringar – – – – –
Valutakursdifferenser -9 – 240 – 231
Nettoskuld per 31 december 2025 444 – -17 772 – -17 328
1 Likvida medel består av banktillgodohavanden.
/ Koncernen
===== SIDA 119 =====
119
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 27. Alternativa nyckeltal
Hän-
visning
Formel-
referens 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsrelaterade
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott RR A 2 198 1 789
Hyresintäkter RR B 2 651 2 193
Överskottsgrad = A/B 82,9 81,6
Belåningsgrad, %
Långfristiga räntebärande skulder BR A 15 182 16 404
Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 590 540
Likvida medel BR C 444 990
Förvaltningsfastigheter BR D 44 473 41 558
Belåningsgrad = (A+B-C)/D 39,0 38,4
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %
Årets resultat RR A 1 644 1 080
Summa eget kapital vid årets ingång BR B 23 099 17 391
Summa eget kapital vid årets utgång BR C 23 972 23 099
Avkastning på eget kapital = A/((B+C)/2) 7,0 5,3
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt RR A 2 067 1 344
Återläggning av finansiella kostnader RR B 555 493
Återläggning orealiserad värdeförändring derivat RR C 28 48
Summa tillgångar vid årets ingång BR D 44 586 33 499
Summa tillgångar vid årets utgång BR E 46 798 44 586
Avkastning på totalt kapital = A+B+C/((D+E)/2) 5,8 4,8
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat RR A 1 613 1 261
Återläggning av finansiella kostnader RR B 555 493
Räntetäckningsgrad = (A+B)/B 3,9 3,6
Genomsnittlig ränta, %
se Ränteförfallostruktur i Not 20 3,2 3,4
Räntebindning, år
se Ränteförfallostruktur i Not 20 2,4 2,6
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr
Långfristiga räntebärande skulder BR A 15 182 16 404
Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 590 540
Räntebärande skulder avseende fastigheter =A+B 17 772 16 944
Hän-
visning
Formel-
referens 2025-12-31 2024-12-31
Kapitalbindning, år
se Låneavtalens förfallostruktur i Not 20 4,5 5,2
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Driftsöverskott RR A 2 198 1 789
Central administration RR B 57 58
Summa räntebärande skulder vid årets ingång BR C 16 944 11 892
Likvida medel vid årets ingång BR D 990 430
Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR E 17 772 16 944
Likvida medel vid årets utgång BR F 444 990
Nettoskuld/EBITDA =(((C-D)+(E-F))/2)/(A-B) 7,8 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Driftsöverskott Aktuell intjä-
ningsförmåga
A 2 236 2 134
Central administration Aktuell intjä-
ningsförmåga
B 54 55
Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR C 17 772 16 944
Likvida medel vid årets utgång BR D 444 990
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA=(C-D)/(A-B) 7,9 7,7
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr A 17 772 16 944
Summa eget kapital vid årets utgång BR B 23 972 23 099
Skuldsättningsgrad = A/B 0,7 0,7
Soliditet, %
Summa eget kapital vid årets utgång BR A 23 972 23 099
Summa tillgångar vid årets utgång BR B 46 798 44 586
Soliditet = A/B 51,2 51,8
Soliditet exklusive goodwill och
nyttjanderättstillgångar, %
Summa eget kapital vid årets utgång BR A 23 972 23 099
Summa tillgångar vid årets utgång BR B 46 798 44 586
Avdrag goodwill BR C 582 582
Avdrag nyttjanderättstillgångar tomträtt BR D 276 277
Soliditet exkl. goodwill = A/(B-C-D) 52,2 52,8
Aktierelaterade
Aktiens direktavkastning, %
Föreslagen utdelning per aktie, kr A 9,50 9,00
Aktiekurs vid årets utgång B 450,80 473,00
Aktiens direktavkastning = A/B 2,1 1,9 →
/ Koncernen
===== SIDA 120 =====
120
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Hän-
visning
Formel-
referens 2025-12-31 2024-12-31
Aktiens totalavkastning, %
Utbetald utdelning per aktie, kr A 9,00 8,50
Aktiekurs vid årets ingång B 473,00 471,40
Aktiekurs vid årets utgång C 450,80 473,00
Aktiens totalavkastning = (C-B+A)/B -2,7 2,1
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, Mkr BR A 23 972 23 099
Antal utestående aktier vid årets utgång B 60 360 104 60 360 104
Eget kapital per aktie = A/B 397,14 382,69
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr RR A 1 613 1 261
Genomsnittligt antal utestående aktier B 60 360 104 55 800 332
Förvaltningsresultat per aktie = A/B 26,72 22,59
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital
per aktie, kr
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, Mkr KA A 1 549 1 255
Genomsnittligt antal utestående aktier B 60 360 104 55 800 332
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital
per aktie = A/B 25,66 22,49
2025 2024
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings
(Förvaltningsresultat efter aktuell skatt)
Förvaltningsresultat (A) 1 613 1 261
Ej avdragsgill och aktiverad ränta -10 40
Skattemässiga avskrivningar -1 277 -934
Direktavdrag – -44
Övriga skattemässiga justeringar -1 17
Skattepliktigt förvaltningsresultat 324 340
Aktuell skatt om underskottsavdrag ej utnyttjas (B) (-67) (-70)
Underskottsavdrag – –
Tillfälligt investeringsavdrag m.m. – -93
Försäljning fastigheter -35 –
Skattepliktigt resultat 289 248
Årets aktuella skatt enligt Rapport över totalresultat -56 -53
EPRA Earnings (A-B) 1 546 25,62 1 191 21,33
2025 2024
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Substansvärde
Eget kapital enligt balansräkningen 23 972 397,14 23 099 382,69
Verkligt värde på derivat -132 -160
Goodwill associerad med uppskjuten skatt -582 -582
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 3 657 3 290
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 26 914 445,89 25 647 424,92
Bedömd verklig uppskjuten skatt 3,5% -899 -808
EPRA NTA Aktuellt substansvärde 26 015 431,00 24 839 411,53
Verkligt värde på derivat 132 160
Uppskjuten skatt i sin helhet -2 758 -2 482
Verkligt värde fasträntelån 10 -7
EPRA NDV Avyttringsvärde 23 400 387,67 22 510 372,94
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4
Antal aktier, genomsnittligt, miljoner 60,4 55,8
2025 2024
% %
Direktavkastning
Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen 44 473 41 558
Avgår pågående projekt och utvecklingsmark -4 478 -4 090
Justerad fastighetsportfölj (A) 39 995 37 468
Kontrakterad hyra minus kontantrabatter 2 695 2 480
Fastighetskostnader -445 -409
Driftsöverskott (B) 2 250 2 071
Återläggning av kontantrabatter 32 21
"Topped-up" driftsöverskott (C) 2 282 2 092
EPRA NIY (Direktavkastning) (B/A) 5,6 5,5
EPRA "Topped-up" NIY (Direktavkastning) (C/A) 5,7 5,6
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad)
Hyresvärde (A) 2 821 2 586
Kontrakterad hyra (B) 2 727 2 501
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler C=(A-B) 94 85
EPRA Vakansgrad (C/A) 3,3 3,3
/ Koncernen
===== SIDA 121 =====
121
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Resultaträkning, moderbolaget
Mkr Not
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Nettoomsättning 3 94 88
Kostnad för utförda tjänster 4, 5, 6, 7 -145 -138
Rörelseresultat -51 -50
Finansiella intäkter och kostnader 8
Ränteintäkter och liknande resultatposter 793 990
Resultat från andelar i koncernföretag 212 155
Räntekostnader och liknande resultatposter -442 -458
Resultat före skatt 512 637
Periodiseringsfond 2 –
Skatt på årets resultat 9 -106 -91
Årets totalresultat 408 546
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat
överensstämmer med årets resultat.
Finansiella rapporter – moderbolaget
/ Moderbolaget
===== SIDA 122 =====
122
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Balansräkning, moderbolaget
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 10 0 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 11 3 235 3 235
Räntederivat 13 118 175
Fordringar hos koncernföretag 13 125 133
Övrig långfristig fordran 6 10
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 484 3 553
Summa anläggningstillgångar 3 484 3 554
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 12 0 0
Fordringar hos koncernföretag 13 20 975 18 287
Fordringar hos intresseföretag 7 9
Övriga fordringar 14 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 15 20
Summa kortfristiga fordringar 21 011 18 330
Kassa och bank 253 861
Summa omsättningstillgångar 21 264 19 191
SUMMA TILLGÅNGAR 19 24 748 22 745
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 15
Bundet eget kapital
Aktiekapital 266 266
Reservfond 10 10
Summa bundet eget kapital 276 276
Fritt eget kapital
Överkursfond 12 162 12 162
Balanserat resultat 44 41
Årets totalresultat 408 546
Summa fritt eget kapital 12 614 12 749
Summa eget kapital 12 890 13 025
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 15 17
Summa obeskattade reserver 15 17
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 9 24 36
Summa avsättningar 24 36
Skulder
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 13, 17 5 714 4 271
Skulder till koncernföretag 13 575 584
Summa långfristiga skulder 6 289 4 855
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 13, 17 967 376
Leverantörsskulder 2 6
Skulder till koncernföretag 13 4 489 4 371
Skulder till intresseföretag 13 5 –
Övriga skulder 5 4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 62 55
Summa kortfristiga skulder 5 530 4 812
Summa skulder 19 11 819 9 667
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 748 22 745
/ Moderbolaget
===== SIDA 123 =====
123
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Förändringar i eget kapital, moderbolaget
Bundet eget
kapital Fritt eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Reserv-
fond
Över-
kursfond
Balanserat
resultat
Årets
total-
resultat
Totalt
eget
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 221 10 7 109 430 101 7 871
Omföring totalresultat – – – 101 -101 –
Årets totalresultat – – – – 546 546
Nyemission 45 – 5 109 – – 5 154
Emissionskostnader, netto efter skatt – – -56 – – -56
Utdelning – – – -490 – -490
Utgående eget kapital 2024-12-31 266 10 12 162 41 546 13 025
Ingående eget kapital 2025-01-01 266 10 12 162 41 546 13 025
Omföring totalresultat – – – 546 -546 –
Årets totalresultat – – – – 408 408
Utdelning – – – -543 – -543
Utgående eget kapital 2025-12-31 266 10 12 162 44 408 12 890
Kassaflödesanalys, moderbolaget
Mkr Not 18
2025-01-01
-2025-12-31
2024-01-01
-2024-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt 514 637
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -97 -172
Betald skatt -5 -6
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 412 459
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 2 -31
Förändring av rörelseskulder -111 -48
Kassaflöde från den löpande verksamheten 303 380
Investeringsverksamheten
Förvärv av finansiella tillgångar -2 679 -8 419
Ej kontantreglerad utdelning 616 458
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 063 -7 961
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 5 098
Upptagna lån 4 987 7 117
Amortering av lån -3 292 -3 648
Utdelning -543 -490
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 152 8 077
Årets kassaflöde -608 496
Likvida medel vid årets början 861 365
Kursdifferens i likvida medel – –
Likvida medel vid årets slut 253 861
/ Moderbolaget
===== SIDA 124 =====
124
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 1. Redovisningsprinciper
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Catena AB (publ), 556294-1715, är moderbolag i
en koncern innefattande bolag som äger och för-
valtar fastigheter, eller driver fastighetsrelaterade
projekt. Alla koncernsamordnande funktioner är
samlade i moderbolaget.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning
enligt årsredovisningslagen och Rådet för håll-
barhets- och finansiell rapporterings rekommen-
dation, Redovisning för juridiska personer, RFR 2,
som innebär att moderbolagets årsredovisning
för den juridiska personen skall tillämpa samtliga
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt
som detta är möjligt inom ramen för årsredo-
visningslagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag och tillägg som
skall göras från IFRS.
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, beskrivna i koncernens
not 2 Redovisningsprinciper, utom i de fall som
anges nedan.
Skillnader mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna för
moderbolaget har tillämpats konsekvent på
samtliga perioder som presenteras i moder-
bolagets finansiella rapporter, utom i de fall
där det särskilt anges.
Finansiella instrument
IFRS 9 skall i moderbolaget även appliceras
på koncerninterna fordringar och skulder. Då
marknadsvärde på de underliggande tillgångarna
i dotterföretagen till betydande utsträckning
överstiger bokfört värde, har ingen förlustrisk-
reservering gjorts på koncerninterna mellanha-
vande. Denna bedömning uppdateras till varje
ny redovisningsperiod och sätts i relation till då
rådande marknadsläge.
Noter – moderbolaget
Dotterföretag, intresseföretag och joint venture
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint
venture redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden.
Aktieägartillskott och koncernbidrag
Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget
kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och
andelar hos givaren. Koncernbidrag som lämnas
till dotterföretag redovisas som en ökning av
aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för
att se om det finns något nedskrivningsbehov.
Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen.
Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är
att jämställa med utdelning och redovisas som
finansiell intäkt i resultaträkningen. Skatteeffekten
redovisas i resultaträkningen.
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och
joint venture redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden.
Uppställningsform för resultat-
och balansräkning
Moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för
resultat- och balansräkningen, vilket bland annat
innebär en annan uppställningsform för eget
kapital och att andra avsättningar redovisas som
egen huvudrubrik i balansräkningen.
Not 3. Nettoomsättning
Omsättning utgörs i huvudsak av koncerninternt
administrationsarvode.
Not 4. Kostnad för utförda tjänster
2025 2024
Personalkostnader 97 87
Övriga externa kostnader 47 50
Avskrivningar materiella
anläggningstillgångar 1 1
Totalt 145 138
Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar
för redovisningsändamål
Uppskattningar och bedömningar utvärderas
löpande och baseras på historisk erfarenhet och
andra faktorer, inklusive förväntningar på framti-
da händelser som anses rimliga under rådande
förhållanden.
De beskrivningar som finns i koncernen över
viktiga uppskattningar och bedömningar för
redovisningsändamål är tillämpliga även för
moderbolaget.
Not 5. Anställda och personalkostnader
Medeltalet
anställda 2025
varav
män 2024
varav
män
Anställda i Sverige 61 59% 58 62%
Könsfördelning
i företags-
ledningen Styrelse
Ledande
befattnings-
havare
2025 2024 2025 2024
Män 57% 57% 50% 43%
Kvinnor 43% 43% 50% 57%
2025 2024
Löner, arvoden, förmåner
och övriga ersättningar
Styrelseordförande 0,5 0,5
Övriga styrelseledamöter 1,7 1,5
Verkställande direktören
Grundlön 4,4 4,1
Övriga ersättningar 0,9 0,8
Övriga ledande
befattningshavare
Grundlön 6,6 7,6
Övriga ersättningar 1,6 2,0
Övriga anställda 43,8 38,8
Summa 59,5 55,3
2025 2024
Pensionskostnader
Verkställande direktören 1,5 1,6
Övriga ledande
befattningshavare 1,9 2,9
Övriga anställda 7,2 5,1
Summa 10,6 9,6
Lagstadgade sociala kostna-
der inklusive löneskatt 2025 2024
Styrelseordförande 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 0,5 0,4
Verkställande direktören 2,0 1,9
Övriga ledande
befattningshavare 2,9 3,5
Övriga anställda 15,6 13,4
Summa 21,2 19,4
Totalt 91,3 84,3
För information om styrelsearvoden och ledande
befattningshavares anställnings- och uppsäg-
ningsvillkor, ersättningar till närstående, bonus,
pensioner, avgångsvederlag mm hänvisas till kon-
cernens not 8 Anställda och personalkostnader.
/ Moderbolaget
===== SIDA 125 =====
125
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen
Noter – koncernen
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget
Noter – moderbolaget
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Företagsledning
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Not 6. Arvode och kostnadsersättning
till revisorer
2025 2024
Revisionsuppdrag
KPMG 2,7 2,4
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag
KPMG 0,3 0,3
Skatterådgivning
KPMG 0,2 0,1
Övriga tjänster
KPMG 0,2 0,6
Totalt 3,3 3,4
Med revisionsuppdrag avses arvode för den
lagstadgade revision av års- och koncernredo-
visningen och bokföringen samt styrelse och
verkställande direktörens förvaltning samt revision
och annan granskning utförd i enlighet med över-
enskommelse eller avtal.
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det
ankommer på bolagets revisor att utföra samt
rådgivning eller annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid sådan granskning eller genom-
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 7. Leasingavgifter
Catena AB disponerar i huvudsak bilar genom
leasingavtal. Kostnaden redovisas linjärt under
leasingperioden.
2025 2024
Leasingkostnad 2 2
Framtida odiskonterade kassautflöden som
hänför sig till leasingavtalen fördelas enligt
följande:
Inom ett år 2 2
Mellan ett och fem år 4 4
Totalt 6 6
Not 8. Finansiella intäkter och kostnader
Ränteintäkter och
liknande resultatposter 2025 2024
Ränteintäkter,
koncernföretag 723 734
Kupongränta räntederivat 42 152
Ränteintäkter, övriga 13 40
Valutakursvinst 15 64
Summa 793 990
Resultat från andelar
i koncernföretag 2025 2024
Utdelning från dotterföretag 50 –
Mottagna koncernbidrag 616 458
Nedskrivning av aktier i
dotterföretag -454 -303
Summa 212 155
Räntekostnader och
liknande resultatposter 2025 2024
Räntekostnader,
koncernföretag -155 -240
Räntekostnader, lån -195 -157
Räntederivat,
värdeförändringar -57 -27
Övriga finansiella kostnader -22 -23
Valutakursförlust -13 -11
Summa -442 -458
Finansnetto 563 687
Uppskjuten
skatteskuld
IB
2024
Redovisat över
resultat-
räkningen 2024
Redovisat
i eget
kapital
UB
2024
Redovisat över
resultat-
räkningen 2025
Redovisat
i eget
kapital
UB
2025
Derivatinstrument -42 6 – -36 12 – -24
Emissionskostnader – -15 15 – – – –
Summa uppskjuten
skatteskuld -42 -9 15 -36 12 – -24
Not 9. Skatt
Redovisad i
resultaträkningen 2025 2024
Aktuell skatt
Årets skatt -118 -82
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader 12 -9
Totalt redovisad skatt -106 -91
Avstämning av effektiv skatt 2025 2024
Resultat efter boksluts-
dispositioner 514 637
Skatt enligt gällande
skattesats 20,6% (20,6) -106 -131
Ej skattepliktiga utdelningar 10 –
Kvittning räntenetto 84 104
Ej avdragsgilla kostnader -94 -64
Redovisad effektiv skatt -106 -91
Den redovisade effektiva skatten i procent upp-
går till 20,6 (14,3).
/ Moderbolaget
===== SIDA 126 =====