FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2025
COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt STYRELSENS ANSVAR FÖR DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom instruktion för vd, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom informationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisions utskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. De finansiella mål som styrelsen fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentations material i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner. Bolagsledning Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive Koden, bolags ordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för vd. Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredra ärenden och motivera förslag till beslut, samt rapportera till styrelsen om bola gets utveckling. Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen. Koncernledningen bestod per den 31 december 2025 av sex anställda personer inklusive vd: ■ Vd, Rutger Arnhult ■ Vice vd, Eva Landén ■ Affärsutvecklingschef, Håkan Engstam ■ Tf finanschef, Anders Karlsson ■ Transaktionschef, Peeter Kinnunen ■ Fastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén Corems bolagsledningsmöten följer en förbe stämd agenda över punkter som ska behandlas på varje möte och berör frågor av både strate gisk och operativ karaktär såsom transaktions , uthyrnings , organisations och hållbarhetsfrågor samt uppföljning av ekonomi och finansiering. Till stöd för ledningens beslutsfattande finns utskott som inkluderar specialister från olika delar i bolaget, som exem pelvis investerings kommitté och hållbarhetsråd. Ytterligare infor mation om bolagsledningen finns på sidan 67. Koncernen ORGANISATION Corem hade per den 31 december 2025 totalt 276 anställda inom koncernen (281). Av de anställda var 46 procent kvinnor (46). LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 268 aktie , kommandit och handelsbolag (312), där Corem Property Group AB (publ) är moder bolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotter bolagen. Ersättningar ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formali serad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställnings villkor för ledande befattningshavare. Nedanstå ende principer för ersättning till ledande befatt ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2023 att gälla som längst intill årsstämma 2027. Styrelsen och vd har under räkenskapsåret 2025 följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställts. Corems principer och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om mark nadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader. Ersättning består av fast kontantlön, even tuell rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Samtliga ledande befattningshavare har en fast kontantlön som ska grundas på marknads mässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till arbetsuppgifternas betydelse och befattningshavarens erfarenhet, kompe tens, ansvarsområde och prestation. Fast kontantlön revideras som huvudregel årligen. Ledande befattningshavare erhåller inte arvode för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotter bolag. De rörliga kontanta ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda mätbara krite rier, som ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres sen, inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen av ersättningsutskottet. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolags lagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningsha vare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställ ningsvillkor till Corems vd och koncernledning framgår i not 4. Ersättningsrapport avläggs årligen, vilken presenteras på stämman och granskas av bolagets revisorer. ERSÄTTNING TILL STYRELSE Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på årsstämma. För 2025 uppgick arvodet till 590 000 kr (575 000) till styrelsens ordförande och 325 000 kr (315 000) till de övriga leda möterna. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelse ord föranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått. Corem har under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare. ERSÄTTNING TILL VD Under året har vd uppburit fast och rörlig lön. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsför säkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångs vederlag om sex månader. ===== SIDA 63 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Principen för ersättning till övriga ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Rörlig kontantersättning utbetalas i form av kontant ej pensionsgrundande lön. Ersättningsutskottet ansvarar för att bereda frågan om utfall av rörlig kontantersättning för styrelsens därpå följande beslut. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tids begränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattnings havare, eller som ersättning för extraordi nära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte över stiga ett belopp motsvarande tre ordi narie månadslöner samt ej utges mer än en gång per år per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen efter beredning av ersättnings utskottet. Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmåns bestämd. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern är 65 år respektive 67 år. Övriga förmåner för ledande befattnings havare, får bland annat innefatta sjukvårds försäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt inte överstiga tio procent av den totala fasta årliga kontantlönen. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga femton månader. Vid uppsägning från bolagets sida får fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontanta lönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida ska upp sägningstiden vara högst nio månader, utan rätt till avgångsvederlag. Ersättningar i form av aktierelaterade ersätt ningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. VINSTANDELSSTIFTELSE I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet med årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktie ägarna. Avsatt belopp för 2025 uppgick till 0 mkr (0). Intern kontroll STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL Corem hanterar löpande risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs proaktivitet, god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i Koden. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med Koden och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rappor teringen. Corem har definierat intern kontroll som en process, vilken påverkas av styrelsen, revisions utskottet, ersättningsutskottet, vd, koncern ledningen och övriga medarbetare. Processen har utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål vad gäller ändamåls enlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar uppnås. Styrelsen ska se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informe rad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. KONTROLLMILJÖ Processen för intern kontroll baseras på kontrollmiljö och kontrollåtgärder, som skapar disciplin och struktur för de övriga komponen terna i processen: riskbedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljön säkerställer effektivi teten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och vd och omfattar arbetsordning samt vd instruktion. Väsentliga processer utöver den finansiella rapporteringen, som exempelvis redovisnings instruktioner, hållbarhetsfaktorer, projekt och hyresadministration, utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommenda tioner, risker och rutiner. POLICYDOKUMENT Revidering av policyer görs löpande och fast ställs av styrelsen en gång per år. Bolagets styrelse har under året antagit följande policyer: finanspolicy, utdelningspolicy, närståendepolicy, policy för godkännande av icke revisionstjäns ter, krishanteringspolicy, arbetsmiljöpolicy, policy för personuppgiftsbehandling, informations policy, insiderpolicy och hållbarhetspolicy inklu sive uppförandekod, vilken summerar värderingar och hur verksamheten ska bedrivas. Viktiga instrument för att säkerställa god intern kontroll är attestinstruktion, ekonomihand bok med rutinbeskrivningar, personalhandbok och liknande samt interna riktlinjer som beslutas på vd nivå. Styrelsen för en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. RISKBEDÖMNING Riskhantering finns inbyggd i bolagets proces ser och olika metoder används för att identifiera, värdera och begränsa risker samt för att säker ställa att de risker som Corem är utsatta för hanteras proaktivt och i enlighet med fastställda policyer och riktlinjer. Risker relaterade till Corems verksamhet identifieras i en strukture rad process, årligen eller vid behov, av koncern ledningen. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och konsekvens samt hantering, och informeras och diskuteras sedan i Corems styrelse. Identifierade risker finns inom områdena marknadsrisker, affärsrisker, finansiella risker, operativa risker och hållbarhetsrisker. Utförlig information om Corems riskbedömning, expone ring och hantering finns i avsnittet Risker och möjligheter på sidorna 49–53. Klimatrelaterade risker beskrivs även i TCFD rapporten på sidan 118. Bolaget investerar i fastigheter vilka upp fyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. I enlighet med arbetsordningen gör styrel sen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Genom bolagets affärsplanearbete identifieras såväl affärs som hållbarhetsrisker löpande och åtgärder föreslås samt utförs. ===== SIDA 64 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INFORMATIONSGIVNING Bolagets informations och kommunikations vägar syftar till att säkerställa effektiv och korrekt information till alla delar av verksam heten, marknaden, och relevanta myndigheter. Policyer och riktlinjer görs tillgängliga och kända för berörd personal. Information om händelser, utveckling och status i verksamhetens olika delar återkopplas till Corems styrelse, revisions utskott, vd och koncernledning som underlag för att kunna fatta välgrundade beslut. Extern information består till exempel av lagstadgad rapportering till myndigheter och rapportering av finansiell information. Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillför litlig information till befintliga och potentiella aktieägare samt andra intressenter. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvar talsvis samt bokslutskommuniké och årsredo visning för hela verksamhetsår. Väsentliga händelser offentliggörs löpande genom press meddelanden. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullstän dig finns en informationspolicy vilken beskriver hur såväl extern som intern informationsgivning ska ske. Intern information förmedlas genom regel bundna möten, bolagskonferens samt via bola gets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att fungera som en plattform genom vilken aktuell och relevant information görs tillgänglig för medarbetare. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt POLICY SYFTE Finanspolicy Specificerar övergripande finansiella mål samt riktlinjer för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas, så att långsiktiga och stabila finanser liksom god avkastning till aktieägare säkerställs. Policyn innehåller även fördelning av ansvar. Utdelningspolicy Definierar hur stor andel av årets förvaltningsresultat, efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, som ska delas ut till bolagets ägare av stamaktier av serie A och B. Närståendepolicy Med närstående bolag avses bolag där ett närstående ägande finns. Policyn innehåller riktlinjer avseende upphandling och tillhandahållande av tjänster till och från närstående bolag, för att säkerställa att affärer med närstående bolag alltid görs till marknadsmässiga villkor. Krishanteringspolicy Innehåller riktlinjer för hur bolaget ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Arbetsmiljöpolicy Beskriver övergripande ramar och metoder för Corems systematiska arbetsmiljöarbete, liksom ansvars områden avseende arbetsmiljö. Policy för personuppgiftsbehandling Beskriver hur personuppgifter hanteras och lagras i enlighet med gällande lagar och regelverk. Informa tion finns även tillgänglig på Corems webbplats, corem.se. Grundregel inom Corem är att endast spara sådana personuppgifter som är väsentliga för att uppfylla verksamhetens åtaganden eller uppfylla andra lagkrav. Informationspolicy Innehåller riktlinjer och kommunikationsvägar avseende såväl extern som intern kommunikation. Policyn säkerställer att snabb, korrekt och relevant information om bolaget tillhandahålls bolagets intressenter. Transparens och tillförlitlighet ska prägla Corems informationsgivning. Insiderpolicy Regler rörande sekretess och handel med värdepapper för personer med insiderinformation. Policyn säkerställer korrekt och etisk hantering gentemot aktie och kapitalmarknaden. Hållbarhetspolicy Beskriver hur verksamheten ska bedrivas med avseende på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet liksom jämställdhet och antikorruption. Hållbarhetspolicyn innefattar personalpolicy, miljöpolicy samt etiska regler. Policy för godkännande av icke-revisionstjänster Innehåller riktlinjer avseende upphandling av så kallade icke revisionstjänster för att säkerställa att oberoende, opartiskhet och självständighet hos Corems externa revisorer vidhålls. Uppförandekod Corems uppförandekod sammanfattar hur verksamheten ska bedrivas med hänsyn till gällande policyer och Corems värderingar. Verksamheten ska präglas av ansvarsfullhet, god etik och hög professionalism i alla samarbeten. Diskriminering eller kränkande särbehandling får ej förekomma, och Corem ska vara en sund, säker och attraktiv arbetsplats. Corem ska vidare ha ett aktivt miljöarbete som minimerar negativ miljö påverkan från verksamheten. ===== SIDA 65 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONTROLLAKTIVITETER Interna kontrollaktiviteter avseende den finan siella rappor teringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finan siella rapporteringen, vilken görs i form av delårsrapporter, årsredovisningar och boksluts kommunikéer. Kontrollmiljön och dess kontroll aktiviterer syftar även till att säkerställa att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämp liga redovis ningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. Risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hante ras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna omfattar till exempel kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, firma tecknare, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer. Kontrollmiljön innefattar bland annat fullmakts och behörighets strukturer, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt etablerade redovisnings och värderingsprinciper. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på segments och koncernnivå. Uppföljning och analys av utfall sker mot budget, prognos samt mot föregående år. Fastig hetsförvaltare har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för och deras regel bundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på segments och koncernnivå viktig del av den interna kontrollen. Styrelsen har det över gripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. BEHOV AV INTERNREVISION Corems styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Corem tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms som tillräckligt. Corem har en decentraliserad och trans parent organisation. Finansverksamheten, ekonomi och hyresadministration samt extern och intern information utgår från huvudkontoret och rapporterar till vice vd. Uppföljning av resul tat och balansräkningar görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av ansvariga för Corems regioner, bolagsledning och styrelse. Vice vd har under året deltagit i styrelse möten, liksom övriga tjänstemän i koncernen som regel bundet deltar i styrelsemöten såsom föredra gande av särskilda frågor. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor och avrapporteras till styrelsen. VISSELBLÅSARFUNKTION Corem har en visselblåsarfunktion för att säker ställa den korrekta tillämpningen av uppförande koden. Visselblåsarfunktionen är till för alla anställda, inhyrd personal och konsulter. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Fastigheten Malten 1 i Sollentuna, Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. ===== SIDA 66 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Styrelse Patrik Essehorn Ledamot sedan 2008, ordförande sedan 2010 Född 1967 Utbildning: Jur kand. Övriga styrelseuppdrag: Styrelse ledamot i Klövern AB och M2 Asset Management AB (publ). Delägare och vd i Walthon Advokater AB. Vd och styrelseledamot i Essehorn Norrman Advokat AB. Styrelseledamot i Patrik Essehorn Advokat AB. Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhål lande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 11 500, stamaktie B: 118 500 Rutger Arnhult Ledamot sedan 2023 Född 1967 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse ordförande i M2 Asset Management AB (publ). Beroende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhål lande till Bolagets större aktieägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 111 338, stamaktie B: 596 386 509, stamaktie D: 3 370 875, preferensaktie: 27 007 Hanna Andreen Ledamot sedan 2025 Född 1989 Utbildning: Examen i finans och ekonomi Övriga styrelseuppdrag: Inga. Tidigare styrelseledamot i Defensor Group AB, Svenska Nyttobostäder AB (publ) och Klövern AB (publ). Oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen. Oberoende i förhållande till bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 22 000 Katarina Klingspor Ledamot sedan 2020 Född 1963 Utbildning: Master of BA, studier i ekonomi och juridik Övriga styrelseuppdrag: Styrelse ordförande i ReOcean AB samt styrelseledamot i Läns försäkringar Stockholm, Freedom Topco AB och Biby Förvaltnings AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 30 000, preferensaktie: 150 Fredrik Rapp Ledamot sedan 2018 Född 1972 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse ordförande i Xano Industri AB samt Svenska Handboll förbundet. Styrelse ledamot i Itab Shop Concept AB (publ), Ages Industri AB (publ), Pomona gruppen AB inklusive dotter/intressebolag, Segulah AB samt i Sveriges Olympiska kommitté. Vd för Pomona gruppen AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 749 999, stamaktie B: 9 499 990 Christina Tillman Ledamot sedan 2010 Född 1968 Utbildning: Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Styrelse ledamot i Volati AB (publ), Salix Group AB och Grimaldi Industri AB. Suppleant i styrelsen för Stocksund Financial Services AB. Tf vd för Hunter Sales i Stockholm AB. Oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktie ägare. Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 571 441, stamaktie B: 5 759 208, stam aktie D: 77 743, preferensaktie: 150 * Aktieinnehav per 20251231. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. ===== SIDA 67 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt Rutger Arnhult Vd sedan 2023 Född 1967 Anställd sedan 2023 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd och styrelse ordförande i Castellum Aktiebolag (publ) 2021–2022, vd och styrelse ledamot i Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012–2021. Styrelse ordförande i M2 Asset Management AB (publ). Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 44 111 338, stamaktie B: 596 386 509, stamaktie D: 3 370 875, preferensaktie: 27 007 Eva Landén Vice vd sedan 2023 Född 1965 Anställd sedan 2008 Utbildning: Civilekonom Tidigare anställning: Vd på Corem 2012–2023, CFO och vice vd på Corem 2008–2011, CFO på Bonnier Cityfastig heter 2000–2008. Auktoriserad revisor hos PwC 1988–2000. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 120, stamaktie B: 73 070, stamaktie D: 279 Håkan Engstam Affärsutvecklingschef Född 1963 Anställd sedan 2022 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Vd på Tilia Fastig heter AB 2019–2022, transaktionschef och vice vd på Corem 2007–2019, projektledare på Lundberg & Partners (idag Colliers) 2001–2007, analytiker och fondförvaltare på Swedbank Robur Kapitalförvaltning 1998–2001, WASA Kapitalförvaltning 1991–1998 . Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 9 272, stamaktie B: 69 115, preferensaktie: 756 Anders Karlsson Tf finanschef Född 1978 Anställd sedan 2021 Utbildning: Universitetsstudier industriell ekonomi Tidigare anställning: Finansansvarig på Corem 2022, bitr. finanschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2020– 2021, finanscontroller på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2006– 2020 . Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Inget innehav Peeter Kinnunen Transaktionschef Född 1973 Anställd sedan 2021 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Transaktionschef på Klövern AB (publ) (idag Corem Kelly AB) 2012–2021, COO Vanir Asset Management AB 2010–2012, chef Transaktion & Analys Kungsleden AB (publ) 2007–2010. Styrelseuppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie A: 6 279, stamaktie B: 221 594, stamaktie D: 2 727 Anna Lidhagen Ohlsén Fastighetschef Född 1973 Anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör Tidigare anställning: Marknads områdeschef Östra City på Hufvud staden 2015–2016, förvaltnings chef för Region Stockholm på Corem 2013–2015. Styrelse uppdrag: Inga externa Aktieinnehav* i Corem: Stamaktie B: 15 514 Bolagsledning * Aktieinnehav per 20251231. Avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav. ===== SIDA 68 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheten Fors 11 i Nyköping. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 69 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 70 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 70 Koncernens resultaträkning Mkr Noter 2025 2024 Intäkter 2 3 465 3 695 Fastighetskostnader 4, 6 –1 240 –1 333 Driftsöverskott 3 2 225 2 362 Central administration 4, 5, 6 –137 –160 Finansnetto 7 –1 225 –1 288 Förvaltningsresultat 3 863 914 Resultat bostadsutveckling – –1 Värdeförändringar fastigheter 11 –3 906 –1 717 Värdeförändringar finansiella tillgångar 12 –289 125 Värdeförändringar derivat 8 –142 –219 Nedskrivning goodwill 10 –394 –307 Resultat före skatt 3 –3 868 –1 205 Skatt 9 557 147 ÅRETS RESULTAT –3 311 –1 058 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –3 311 –1 059 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 Årets resultat –3 311 –1 058 Resultat per aktie Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning, kr1) 19 –2,96 –1,43 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, st 1 282 722 841 1 124 774 144 1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn taget till stamaktierna av serie D:s och preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till e xempel konver- tibler) förekommer. Koncernens rapport över totalresultat Mkr Noter 2025 2024 Årets resultat –3 311 –1 058 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet –805 403 Omräkningsdifferens omförd till resultaträkningen –72 –21 Övrigt totalresultat efter skatt –877 382 ÅRETS TOTALRESULTAT –4 188 –676 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –4 188 –677 Innehav utan bestämmande inflytande 0 1 ÅRETS TOTALRESULTAT –4 188 –676 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 71 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 71 Koncernens balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 10 1 084 1 478 Förvaltningsfastigheter 3, 11 46 937 55 205 Nyttjanderättstillgångar 24 1 505 1 827 Maskiner och inventarier 13 29 44 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12, 20 741 1 469 Derivat 20, 21 102 231 Övriga anläggningstillgångar 14 182 89 Summa anläggningstillgångar 50 580 60 343 Omsättningstillgångar Kundfordringar 15, 20 51 47 Övriga fordringar 16, 20 340 342 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17, 20 352 467 Likvida medel 20, 21 1 804 586 Summa omsättningstillgångar 2 547 1 442 SUMMA TILLGÅNGAR 53 127 61 785 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 18 2 871 2 487 Övrigt tillskjutet kapital 21 955 21 411 Omräkningsreserver 403 1 280 Hybridobligation – 1 132 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat –8 739 –4 799 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 490 21 511 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa eget kapital 16 490 21 511 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20, 21 17 504 14 238 Leasingskulder 24 1 505 1 827 Uppskjuten skatteskuld 9 4 894 5 472 Derivat 20, 21 80 147 Övriga skulder 20 27 60 Summa långfristiga skulder 24 010 21 744 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20, 21 11 136 16 908 Leverantörsskulder 20 175 143 Övriga skulder 20, 22 359 370 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20, 23 957 1 109 Summa kortfristiga skulder 12 627 18 530 Summa skulder 36 637 40 274 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 53 127 61 785 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 72 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 72 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 2 225 2 362 Central administration –137 –160 Avskrivningar mm 18 22 Erhållen ränta mm 7 13 Erlagd ränta mm –1 077 –1 111 Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –82 –77 Betald inkomstskatt –1 –9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 29 953 1 040 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av omsättningsfastigheter – –2 Förändring av kortfristiga fordringar –149 –68 Förändring av kortfristiga skulder 8 –50 Kassaflöde från den löpande verksamheten 812 920 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –1 497 –1 343 Avyttring av förvaltningsfastigheter 4 790 2 983 Förvärv innehav utan bestämmande inflytande 0 –4 Förändring övriga anläggningstillgångar 436 32 Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 729 1 668 Finansieringsverksamheten 30 Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –523 –659 Nyemission inkl emissionskostnader 925 1 007 Återköp av egna aktier –3 – Hybridobligation, ränta och återköp –1 224 –318 Upptagna lån 18 628 11 716 Amorterade lån –21 096 –14 191 Kassaflöde från finansieringsverksamhet –3 293 –2 445 Årets kassaflöde 1 248 143 Likvida medel vid årets början 586 429 Kursdifferens i likvida medel –30 14 Likvida medel vid årets slut 1 804 586 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 73 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 73 Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserv Hybrid- obligation Balanserade vinstmedel inkl årets reultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 616 898 1 300 –3 086 22 003 14 22 017 Årets resultat – – – – –1 059 –1 059 1 –1 058 Årets övrigt totalresultat – – 382 – – 382 – 382 Summa totalresultat – – 382 – –1 059 –677 1 –676 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 11 11 -15 -4 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – – – 1 020 – 1 020 Emissionskostnader – –13 – – – –13 – –13 Hybridobligation, återköp – – – –168 – –168 – –168 Hybridobligation, ränta – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, stamaktie A och B 18 – – – – –117 –117 – –117 Utdelning, stamaktie D 18 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 18 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare 212 795 – –168 –665 174 0 174 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 411 1 280 1 132 –4 799 21 511 0 21 511 Ingående eget kapital 1 januari 2025 2 487 21 411 1 280 1 132 –4 799 21 511 0 21 511 Årets resultat – – – – –3 311 –3 311 – –3 311 Årets övrigt totalresultat – – –877 – – –877 – –877 Summa totalresultat – – –877 – –3 311 –4 188 0 –4 188 Förändring innehav utan bestämmande inflytande – – – – 0 0 0 0 Transaktioner med aktieägare Nyemission 384 555 – – – 939 – 939 Emissionskostnader – –11 – – – –11 – –11 Hybridobligation, återköp – – – –1 132 – –1 132 – –1 132 Hybridobligation, ränta – – – – –92 –92 – –92 Återköp av egna aktier – – – – –3 –3 – –3 Utdelning, stamaktie A och B 18 – – – – –136 –136 – –136 Utdelning, stamaktie D 18 – – – – –150 –150 – –150 Utdelning, preferensaktie 18 – – – – –248 –248 – –248 Summa transaktioner med aktieägare 384 544 – –1 132 –629 –833 0 –833 Utgående eget kapital 31 december 2025 2 871 21 955 403 – –8 739 16 490 0 16 490 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 74 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 74 Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2025 2024 Årets resultat –4 447 –293 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –4 447 –293 Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 2, 26 474 500 Kostnad sålda tjänster 26 –336 –340 Bruttoresultat 138 160 Central administration 4, 5, 6 –138 –160 Rörelseresultat 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 27 –4 471 –85 Värdeförändring derivat –5 –10 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 906 402 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 –872 –619 Resultat efter finansiella poster –4 442 –312 Koncernbidrag, lämnade/erhållna 1 1 Resultat före skatt –4 441 –311 Skatt 9 –6 18 Årets resultat –4 447 –293 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 75 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 75 Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 3 5 Summa immateriella anläggningstillgångar 3 5 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 13 2 4 Summa materiella anläggningstillgångar 2 4 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 27 14 592 20 492 Fordringar på koncernföretag 26, 28 19 360 12 793 Uppskjuten skattefordran 9 15 18 Summa finansiella anläggningstillgångar 33 967 33 303 Summa anläggningstillgångar 33 972 33 312 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag 26 130 143 Övriga fordringar 16 13 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 22 27 Summa kortfristiga fordringar 165 177 Kassa och bank 1 068 110 Summa omsättningstillgångar 1 233 287 SUMMA TILLGÅNGAR 35 205 33 599 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 18 2 871 2 487 Summa bundet eget kapital 2 871 2 487 Fritt eget kapital Överkursfond 21 963 21 419 Balanserat resultat –2 385 –1 554 Årets resultat –4 447 –293 Summa fritt eget kapital 15 131 19 572 Summa eget kapital 18 002 22 059 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 21 9 689 7 797 Skulder till koncernföretag 26 251 902 Derivat 16 11 Summa långfristiga skulder 9 956 8 710 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 21 6 739 2 410 Skulder till koncernföretag 26 71 0 Leverantörsskulder 10 11 Övriga skulder 22 316 306 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 111 103 Summa kortfristiga skulder 7 247 2 830 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 205 33 599 För information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25. Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 76 ===== COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 76 Moderbolagets förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Överkurs - fond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 2 275 20 624 –1 040 21 859 Årets totalresultat – – –293 –293 Summa totalresultat – – –293 –293 Transaktioner med aktieägare Nyemission 212 808 – 1 020 Emissionskostnader – –13 – –13 Utdelning, stamaktie A och B – – –117 –117 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare 212 795 –514 493 Utgående eget kapital 31 december 2024 2 487 21 419 –1 847 22 059 Ingående eget kapital 1 januari 2025 2 487 21 419 –1 847 22 059 Årets totalresultat – – –4 447 –4 447 Summa totalresultat – – –4 447 –4 447 Transaktioner med aktieägare Nyemission 384 555 – 939 Emissionskostnader – –11 – –11 Återköp av egna aktier – – –3 –3 Utdelning, stamaktie A och B – – –136 –136 Utdelning, stamaktie D – – –150 –150 Utdelning, preferensaktie – – –248 –248 Summa transaktioner med bolagets ägare 384 544 –537 391 Utgående eget kapital 31 december 2025 2 871 21 963 –6 832 18 002 Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 29 –4 441 –311 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde 29 5 930 1 091 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 489 780 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar –2 –1 Förändring av rörelseskulder 5 –194 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 492 585 Investeringsverksamheten Förvärv av övriga anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 Finansieringsverksamheten 30 Förändring lån koncernföretag –7 135 –5 234 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare –523 –515 Nyemission inkl emissionskostnader 925 1 007 Återköp av egna aktier –3 – Upptagna lån 15 464 11 352 Amorterade lån –9 262 –7 219 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –534 –609 Årets kassaflöde 958 –24 Likvida medel vid årets början 110 134 Likvida medel vid årets slut 1 068 110 Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt ===== SIDA 77 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 77 Not 1 Redovisningsprinciper och noter 78 Not 2 Intäkternas fördelning 81 Not 3 Segment 81 Not 4 Anställda och personalkostnader 82 Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 83 Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag 83 Not 7 Finansnetto 83 Not 8 Värdeförändringar, derivat 83 Not 9 Skatt 84 Not 10 Goodwill 84 Not 11 Förvaltningsfastigheter 85 Not 12 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 88 Not 13 Maskiner och inventarier 88 Not 14 Övriga anläggningstillgångar 88 Not 15 Kundfordringar 88 Not 16 Övriga fordringar 88 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 88 Not 18 Eget kapital 89 Not 19 Resultat per aktie 90 Not 20 Finansiella instrument per kategori 91 Not 21 Finansiella risker och finanspolicy 92 Not 22 Övriga kortfristiga skulder 93 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 93 Not 24 Nyttjanderättstillgångar/ leasingskulder 94 Not 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 94 Not 26 Närstående 94 Not 27 Andelar i koncernföretag 95 Not 28 Långfristiga fordringar på koncernföretag 99 Not 29 Kassaflödesanalys 99 Not 30 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 99 Not 31 Händelser efter balansdagen 99 Not 32 Förslag till vinstdisposition 99 Noter Fastigheten Isafjord 4 i Kista, Stockholm. ===== SIDA 78 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 78 Belopp i mkr om inte annat anges. Not 1 Redovisningsprinciper och noter Corem Property Group AB (publ), organisationsnummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat publikt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Affärsidén grundas i att skapa affä- rer samt utveckla lokaler och stadsmiljöer på ett hållbart och kundnära sätt. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Riddargatan 13C, 114 51 Stockholm. Koncernredovisningen består av moderbolaget och dess dotter- och intresseföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Räkenskaps- året 2025 innefattar 1 januari 2025 till 31 december 2025. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 mars 2026. Koncernens resultat och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fast- ställelse på årsstämman den 24 april 2026. KONCERNREDOVISNINGS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings- standarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och uttalanden från IFRS Interpretation Committee sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moder- bolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlig- heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i årsredovisningen. Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör presentationsvaluta i koncernen samt redovisningsvaluta i moderbolaget. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Koncernens dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Utländsk valuta Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser som redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat och de ackumulerade differenserna redovisas i omräk- ningsreserven i eget kapital. Koncernen har räntebärande lån i utländsk valuta som vid första redovis- ningstillfället redovisas till transaktionsdagens valutakurs och omräknas på balansdagen till balansdagskurs. I det fall där lån i utländsk valuta har använts till investeringar i utlandet redovisas orealiserad valutaeffekt i övrigt totalresultatet. I samband med avyttring av utlandsverksamhet omförs ackumulerade omräkningsdifferenser och redovisas som del av realisationsresultatet. Resultaträkningens uppställningsform I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträk- ningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår driftöverskott, central administra- tion och finansnetto. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och deri- vat samt övriga värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet. I moderbolaget används Rapportformen för funktionsindelning med bruttoresultat och rörelseresultat. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Kassaflödes- analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRS IC som trätt i kraft 2025 Under 2025 har inga nya standarder eller ändringar i standarder trätt i kraft som kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Vidare har IASB godkänt under 2025 flera så kallade Agenda- beslut från IFRS Interpretations Committee. Corem gör bedömningen att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements (standarden är inte antagen av EU och beräknas att tillämpas från räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare). IFRS 18 kommer att ersätta IAS 1. Det är de finansiella rapporterna och främst resultaträkningen som kommer att ändras. Resultaträkningen kommer att delas upp i kategorierna rörelsen, investeringar, finansiering och skatt samt att det införs ett antal obligato- riska summeringsrader. Vidare kommer finansiella intäkter och finansiella kostnader i finansnettot att delas upp mellan investeringar och finansiering samt att värdeförändringar fördelas mellan rörelsen, investeringar och finansiering. Utöver det tillkommer också upplysningar kring av ledningen definierade resultatmått. Ändringarna kommer inte att påverka redo- visningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalanden från IFRS IC bedöms för närvarande inte påverka Corems resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. VÄSENTLIGA BEDÖMNINGAR Bedömningar och antaganden baseras på historisk erfarenhet och faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs antaganden och bedömningar av bland annat framtida kassaflöden och fastställelse av diskonterings- faktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5–10 procent. För vidare information om antagan den, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 11. Goodwill Goodwill som hänför sig till förväntade synergier vid rörelseförvärv värderas genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden. I samband med denna värdering gör Corem bedömningar av framtida kassa- flöden och avkastningskrav. För vidare information om antaganden, bedöm- ningar och känslighetsanalys framgår av not 10. Värdering av innehavet i Klövern AB Innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde enligt diskonterade kassa- flöden. I samband med värderingen gör Corem bedömningar av framtida kassaflöden, avkastningskrav och värdeutveckling av byggrätter. För vidare information om antaganden, bedömningar och känslighetsanalys framgår av not 12. Redovisning av preferensaktier De utestående preferensaktierna klassificeras som eget kapital i enlighet med IAS 32. Ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelningar eller att återbetala insatt kapital föreligger mellan Corem och innehavarna av preferens aktier. En utbetalning av utdelning och/eller återbetalning av insatt kapital är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Redovisning av hybridobligation Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligatio- nen ska klassificeras som ett eget kapital och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Under 2025 har hela hybridobligationen lösts in. Uppskjuten skatt Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Bedömningen är att Corem kan utnyttja underskott inom en relativ närtid. ===== SIDA 79 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 79 VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR MED RISK FÖR JUSTERING Tillgångar där det kan kan finnas risk för en justering av värdet. – Värdering av fastigheter innehåller ett antal uppskattningar om avkastnings krav och framtida kassaflöden. Detta kan innebära både positiva och negativa värdeförändringar. Se not 11. – Värdering av goodwill innehåller uppskattningar kring framtida kassa- flöden och avkastningskrav. Se not 10. Även om dessa uppskattningar anses rimliga vid värderingstillfället, före- ligger det osäkerhet kring gjorda uppskattningar som i sin tur kan påverka redovisade värdeförändringar och nedskrivningar i resultaträkningen. INTÄKTER OCH KOSTNADER Hyresintäkter Corem i egenskap som ägare av förvaltningsfastigheter är leasegivare i förhållande till hyresgästerna. Hyresavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras samtliga hyresavtal som operationella leasingavtal. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet linjärt över hyresperioden. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reduce- rad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt. Ersättningar för de åtaganden som Corem åtar sig i hyresavtalen såsom att förse lokalerna med till exempel värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran eftersom hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör, frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför som leasing. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen. Under året har samtliga försäljningar redovisats på frånträdesdagen. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader består av räntekostnader, periodiserade emissions- och transaktionskostnader vid upptagning av lån samt kostnader för räntederivat. Värdeförändringar på finansiella instrument som värderas till verkligt värde ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan särredovisas i egen post. Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelnings- intäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker. Aktivering av lånekostnader Lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktions tiden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultatet utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. I aktuell skatt ingår även kapitalskatt beräknat på eget kapital i de amerikanska dotterbolagen. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Vid ett tillgångsförvärv redovisas tillgången till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verk- liga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Efter förvärvs- tidpunkten redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs tidpunkten. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av nominella skatte satser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillna- der och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Se mer information i not 9. REDOVISNING AV SEGMENT Koncernen är organiserad i och styrs utifrån geografiska områden enligt not 3. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastig- heter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej förde- lats på segmenten. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Högsta verkställande beslutsfattare (HVB) är vd. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. TILLGÅNGAR OCH SKULDER Förvaltningsfastigheter Corem klassificerar samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värde- ringsnivåer. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar och byggnadsinventarier. Även fastig- heter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastighet när arbetena är färdigställda klassificeras som förvalt- ningsfastigheter. Se mer information om värderingsmetod i not 11. Byggrätter redovisas vid planbesked. Byggrätter värderas genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdeförändringar på fastigheterna, såväl orealiserade som realiserade redovisas i resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Reparationer och underhålls åtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Goodwill Koncernens goodwill uppstod i samband med tidigare rörelseförvärv och bestod av uppskjuten skatt för skillnaden mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet samt förväntade synergier. Nedskrivning av goodwill som är hänförd till uppskjuten skatt skrivs ned i samband med försäljningar av fastigheter som ingick i det ursprungliga förvärvet och vid orealiserade väreförändringar. Goodwill hänförd till syner- gier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärden med diskonterade kassaflöden. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld Redovisad nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balansräkningen består av tomträttsavtal. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därför inte att skrivas av utan värdet på nytt- janderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomt- rättsavgäld. Leasingskuld som är hänförda till tomträtter redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Arrenden, lokaler, fordon och kontorsutrustning uppgår till mindre värde och redovisas linjärt i driftnetto och i central administration. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, kundfordringar, räntebärande skulder, derivat, leverantörsskulder och övriga fordringar och skulder som innebär framtida kassaflöde. Klassificering och värdering av finansiella instrument Klassificering av skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassa- flöden. Instrumenten klassificeras till: • upplupet anskaffningsvärde • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Not 1 forts. ===== SIDA 80 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 80 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med undantag av finansiella placeringar och derivat. Finansiella tillgångar klassi- ficerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen för att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapital- belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Egetkapitalinstrument som innehas för handel och egetkapitalinstru- ment där koncernen valt att inte redovisa verkliga värdeförändringar via övrigt totalresultat klassificeras som finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. I denna kategori ingår koncernens finansiella placeringar. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas netto i resultat- räkningen per likviddagen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. Kundfordringarna är upptagna initialt till nominellt belopp, vilket motsvarar verkligt värde vid den tidpunkten och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att redovisade hyresfordringar har förfallit till betalning. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde består av noterade och onoterade innehav. Noterade innehav värderas till aktuell börskurs enligt IFRS värdehierarki nivå 1. Onoterade innehav, såsom innehavet i Klövern AB värderas till verkligt värde på balansdagen enligt IFRS värdehierarki nivå 3. Verkligt värde bestäms huvudsakligen genom beräkning av nyttjandevärdet med diskonterade kassaflöden som kompletteras med en analys av substansvärdet och ett antal nyckeltal för liknande bolag. Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde och värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultatet för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovi- sas över resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs enligt IFRS värdehierarki nivå 2, se även not 20. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Vid varje kvartal utvärderar koncernen om det finns objektiva indikatio- ner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt nedskrivning redovisas i resultatet. Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För kund- fordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar tillämpas den förenklade modellen. Modellen baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer och där en förlustreserv redovisas för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Det beaktar också eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. ÖVRIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Övriga anläggningstillgångar Avskrivningstider för maskiner och inventarier uppgår till beräknade nyttjande perioder om 3–10 år och 5 år för immateriella tillgångar. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo- havanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader. Tillgodohavanden som är spärrade på bankkonto, på grund av att avtal ingåtts med tredje part om att inte använda insatta medel annat än för visst ändamål, anses utgöra likvida medel. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Lämnade utdelningar Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolags- stämman godkänt utdelningen. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställ- ningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaff- ningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg- ningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på marknadsvärden. Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efterställda externa lån givares fordringar. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde på dotterföretagens fastigheter vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garanti- avtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar. Dotterföretag Andelar i dotterföretag värderas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade transaktions- kostnader. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna. Vid bedömning av nettoförsäljningsvärdet av dotterföretagsaktierna beaktas substansvärdet efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skatte- mässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknads mässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna i not 11. Aktieägartillskott Aktieägartillskott bokförs i eget kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition både hos givare och mottagare, oavsett om koncernbidraget är lämnat eller erhållet. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande men det föreligger osäkerhet om händelsen inträffar och när i framtiden den inträffar samt att den inte är redovisad i balansräkningen som en skuld eller avsättning. Not 1 forts. ===== SIDA 81 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 81 Not 2 Intäkternas fördelning Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter uthyrning av lokaler 3 453 3 670 – – Övriga intäkter 12 25 – – Koncerninterna tjänster – – 474 500 Summa 3 465 3 695 474 500 Löptider för Corems hyresavtal per 31 december 2025 framgår av not 24. Koncernens segmentredovisning Januari–december Stockholm Norr Stockholm Syd Öst Väst Utland – Köpenhamn Utland – New York Övrigt Koncern Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Intäkter 1 014 1 076 867 945 673 684 690 791 59 66 162 133 3 465 3 695 Fastighetskostnader –398 –439 –294 –324 –218 –226 –225 –254 –18 –23 –87 –67 –1 240 –1 333 Driftsöverskott 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 2 225 2 362 Överskottsgrad, % 61 59 66 66 68 67 67 68 69 65 46 50 64 64 Central administration –137 –160 –137 –160 Finansnetto –1 225 –1 288 –1 225 –1 288 Förvaltningsresultat 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 –1 362 –1 448 863 914 Resultat bostadsutveckling – –1 – –1 Värdeförändringar fastigheter –3 906 –1 717 –3 906 –1 717 Värdeförändringar finansiella tillgångar –289 125 –289 125 Värdeförändringar derivat –142 –219 –142 –219 Nedskrivning goodwill –394 –307 –394 –307 Resultat före skatt 616 637 573 621 455 458 465 537 41 43 75 66 –6 093 –3 567 –3 868 –1 205 Marknadsvärde fastigheter, mkr 12 953 15 404 13 126 13 962 7 651 8 082 8 688 9 992 1 128 1 507 3 391 6 258 46 937 55 205 Investeringar, mkr 290 236 231 126 190 162 199 146 10 39 577 634 1 497 1 343 Antal fastigheter, st 49 57 53 64 64 69 73 92 3 4 2 3 244 289 Uthyrningsbar area, tkvm 598 657 445 477 485 515 473 564 31 38 16 17 2 048 2 268 Hyresvärde, mkr 1 272 1 362 1 038 1 078 747 764 751 874 56 75 163 192 4 027 4 345 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 80 82 83 85 87 88 85 87 75 79 94 100 84 86 Not 3 Segment Med syfte att säkerställa att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt har Corem identifierat vd som högsta verkställande beslutsfattaren (HVB). Funktionen HVB fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska regioner: Region Stockholm Norr, Stockholm Syd, Region Öst, Region Väst samt verksamheterna i utlandet som är indelad mellan Köpenhamn och New York. Det tidigare segmentet Stockholm har delats i två segment med Uppsala, Västerås och Örebro ingående i Stockholm Norr. Väst innefattar Göteborg, Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Regionindelningen överens- stämmer med den interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är centralt styrnings– och rapporterings begrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segmenten och eventuella enstaka trans aktioner sker på marknadsmässiga villkor. För ytterligare information se not 11. Corem har ingen enskild hyresgäst som uppgår till mer än 10 procent av totalt kontraktsvärde. ===== SIDA 82 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 82 Not 4 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda 2025 Andel män, % 2024 Andel män, % Moderbolaget – Sverige 276 53 278 53 Summa moderbolaget 276 53 278 53 Dotterföretag – Sverige 1 100 2 100 Dotterföretag – Danmark 3 67 3 67 Summa dotterföretag 4 80 5 80 Summa koncernen 280 53 283 53 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2025 2024 Mkr Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Löner och ersätt- ningar Sociala kostnader Moderbolaget 195 94 193 94 varav pensionskostnad¹ – 23 – 23 Dotterföretag 1 0 1 0 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Utlandet 3 0 3 0 varav pensionskostnad¹ – 0 – 0 Summa koncernen 199 94 197 94 varav pensionskostnad¹ – 23 – 24 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,0 mkr (1,0) vd. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej. Könsfördelningen bland ledande befattningshavare 2025 varav kvinnor 2024 varav kvinnor Styrelseledamöter 6 3 7 2 Vd och ledande befattningshavare 6 2 6 2 Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda 2025 2024 Mkr Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Styrelse, vd och vice vd Övriga anställda Moderbolaget 10 187 10 185 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 1 Dotterföretag – 1 – 1 varav tantiem o.d¹ – – – – Utlandet – 3 – 3 varav tantiem o.d¹ – – – – Summa koncernen 10 191 10 189 varav tantiem o.d¹ 1 1 1 1 1) Av de totala kostnaderna för tantiem om 1,8 mkr (1,7) avser 0,9 mkr (0,8) bolagets vd och vice vd. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Styrelse Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 23 april 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 590 000 kr till styrelsens ordförande och 325 000 kr vardera till de övriga ledamöterna. Vd Ersättning och förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig samt utgå i form av fast och rörlig lön. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre ordinarie månadslöner. Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandels stiftelse. Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker med 25 procent av kontant utbetald bruttolön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om sex månader. Andra ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre månaders grundlöner. Bonusen är inte pensions grundande. Pensions förmåner får ej överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive semesterersättning. Pensionsåldern för andra ledande befattnings havare är 65 år respektive 67 år. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotter företag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, vd, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats. Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Ersättningar och förmåner följer de principer som beslu tades av årsstämman 2025. Vinstandelsstiftelse Corem har i enlighet med beslut på årsstämman i maj 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda som har minst halvtids anställning och som är närvarande till mer än 25 procent av tjänstgörings tiden under året. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och år och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stam aktieägarna. För 2025 utgick en avsättning om 0 mkr (0). ===== SIDA 83 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 83 Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 KPMG AB Revisionsuppdrag 5,7 5,9 0,7 0,7 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,8 – – – Summa 6,5 5,9 0,7 0,7 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag – 0,2 – – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – 0,4 – – Summa – 0,6 – – Summa arvode och kostnads ersättning till revisorer 6,5 6,5 0,7 0,7 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bok föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga uppgifter. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses olika typer av kvalitetssäkringstjänster som ska utmynna i en rapport, intyg eller liknande. Här ingår exempelvis granskning av delårsrapport och fusioner. Not 6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Mkr 2025 2024 Fastighetskostnader¹ Driftskostnader 694 766 Reparationer och underhåll 74 96 Fastighetsskatt 233 215 Personalkostnader 192 209 Avskrivningar 18 22 Övriga fastighetskostnader 29 25 Summa fastighetskostnader 1 240 1 333 Central administration² 137 160 1) Fastighetskostnaderna avser kostnader för koncernens fastigheter som genererar intäkter. 2) Central administration består av kostnader för moderbolagets administration och kostnader för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Därutöver ingår kostnader för revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, IT med mera. Not 4, forts. Styrelse och ledande befattningshavares förmåner Tkr 2025 2024 Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Löner, arvoden och förmåner Pensions- kostnad Sociala kostnader inkl löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn 585 – 184 769 570 – 179 749 Rutger Arnhult – – – – – – – – Christina Tillman 322 – 101 423 312 – 98 410 Fredrik Rapp 322 – 101 423 312 – 98 410 Magnus Uggla¹ 105 – 11 116 312 – 32 344 Katarina Klingspor 322 – 101 423 312 – 98 410 Christian Roos¹ 105 – 33 138 312 – 98 410 Hanna Andreen² 216 – 68 284 – – – – Vd Rutger Arnhult 4 376 986 1 614 6 976 4 183 956 1 546 6 685 Vice vd Eva Landén 3 682 839 1 360 5 881 3 600 808 1 327 5 735 Andra ledande befattningshavare (4 (5)), varav rörlig ersättning utgör 0,9 mkr (0,9) 9 217 2 613 3 530 15 360 10 159 2 321 3 755 16 235 Summa 19 252 4 438 7 103 30 793 20 071 4 085 7 231 31 387 1) Styrelseledamot avgick vid stämma april 2025 2) Invald som styrelseledamot vid stämma april 2025 Not 7 Finansnetto Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Finansiella intäkter² Ränteintäkter 7 13 1 – Ränteintäkter koncernföretag – – 905 402 Summa 7 13 906 402 Finansiella kostnader² Räntekostnader lån¹ –1 149 –1 224 –664 –457 Valutakursdifferenser, finansiella poster –1 0 32 –69 Räntekostnader koncernföretag – – –240 –93 Summa –1 150 –1 224 –872 –619 Räntekostnader leasingskuld –82 –77 – – Summa –1 232 –1 301 –872 –619 Summa finansnetto –1 225 –1 288 34 –217 1) Under året har 262 mkr (405) i ränteutgifter aktiverats som investeringar i fastighets portföljen. Räntor som härör från derivat värderade till verkligt värde i resultatet uppgick till 53 mkr (531). För derivat värderade till verkligt värde, se not 8. 2) Enligt effektivräntemetoden. Not 8 Värdeförändringar, derivat Koncernen Mkr 2025 2024 Derivatinstrument: Värdeförändringar på räntederivat –142 –219 Summa –142 –219 ===== SIDA 84 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 84 Not 9 Skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas på skattepliktig temporär skillnad mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde. Fastig heternas skattemässiga värde uppgick till 21,0 mdkr (27,3) och den temporära skillna den uppgick till 25,9 mdkr (27,9). Med reducering av förvärvade temporära skillnader uppgick skattepliktig temporär skillnad till 24,9 mdkr (26,8). Corem har ackumulerade skattemässiga underskott om 597 mkr (525). Dessa förluster är inte tidsbegränsade och kan nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Uppskjuten skattefordran för under skotten uppgick till 123 mkr (108) i koncernens balansräkning och till 11 mkr (16) i moderbolagets balansräkning. Corem har skattemässiga kapital förluster om cirka 5,2 mdkr (5,2) som omfattas av den så kallade aktiefållan (48 kap. 26 § inkomstskattelagen). Uppskjuten skattefordran redovisas inte på dessa förlustavdrag. Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidrags möjligheter inte finns. Redovisad i resultatet Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt Periodens skattekostnad –36 –28 – – Summa aktuell skatt –36 –28 – – Uppskjuten skatt Under året utnyttjat/aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – – –7 16 Värdeförändringar finansiella placeringar och derivat 9 43 1 2 Löpande förvaltningsresultat 32 –23 – – Värdeförändringar och temporära skillnader fastigheter 945 426 – – Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag –393 –271 – – Summa uppskjuten skatt 593 175 –6 18 Summa redovisad skatt 557 147 –6 18 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2025 2024 Resultat före skatt –3 868 –1 205 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 797 248 Utländska skattesatser 1 –2 Skatt i utländska bolag –21 –26 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –255 –250 Omvärdering underskottsvdrag 0 18 Värdeförändringar fastigheter 90 119 Resultat från finansiella tillgångar värderade till verkligt värde –62 26 Övriga justeringar 7 14 Redovisad effektiv skatt 557 147 Skattesats enligt resultaträkningen, % 14,4 12,2 Moderbolaget Mkr 2025 2024 Resultat före skatt –4 441 –311 Skatt enligt svensk gällande skattesats, 20,6% 915 64 Ej skattepliktiga utdelningar 294 181 Ej avdragsgilla nedskrivningar mm – 1 215 –199 Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter 0 –28 Redovisad effektiv skatt –6 18 Redovisad i balansräkningen uppskjutna skattefordringar /skatteskulder Koncernen Mkr 2025 2024 Underskottsavdrag 123 108 Finansiella tillgångar 0 0 Skattefordringar 123 108 Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avseende fastigheter –5 010 –5 579 Derivat –5 –17 Periodiseringsfonder etc –2 16 Skatteskulder –5 017 –5 580 Netto, uppskjuten skatteskuld/fordran i balansräkningen –4 894 –5 472 Moderbolaget Mkr 2025 2024 Derivat 3 2 Underskottsavdrag 12 16 Uppskjuten skattefordran 15 18 Not 10 Goodwill Koncernen Mkr 2025 2024 Ingående balans 1 478 1 785 Nedskrivning –394 –307 Utgående balans 1 084 1 478 Redovisad goodwill hänför sig till förvärvet av Corem Kelly AB (tidigare det börsnoterade bolaget Klövern AB) som slutfördes 2021. Goodwill består av uppskjuten skatt och förväntade synergier kopplade till samgåendet. Den del av goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt är relaterad till skillna den mellan nominell skatt och beräknad uppskjuten skatt som tillämpades i förvärvet. Av den utgående balansen består 582 mkr (791) av goodwill kopplad till uppskjuten skatt och 502 mkr (687) av goodwill kopplad till synergier. Under 2025 har nedskrivning av goodwill skett med 394 mkr (307). Nedskrivningen avser goodwill som är hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativa orealiserade värdeförändringar och avyttringar av fastigheter samt nedskrivning av goodwill hänförd till synerigier. Nedskrivningsprövning Goodwill avseende synergier nedskrivningsprövas genom beräkning av nyttjandevärdet och metoden som används är diskonterade kassaflöden. Beräkningen för 2025 har föranlett nedskrivning med 184 mkr (–) och baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 5 år varav första året består av budget och resterande år med en bedömd framtida utvecklingstakt av kassaflöden. • En sammanvägd diskonteringsränta före skatt för eget kapital och lånat kapital motsvarande 6,3 procent (6,4). • Förväntad långsiktig inflation om 2,0 procent (2,0). Känslighetsanalys Avseende goodwill hänförd till synergier innebär en ökning av diskonterings räntan före skatt med 0,1 procentenhet eller en minskning av de årliga prognostiserade kassaflödena med –1 procentenhet, en nedskriv ning av goodwillposten. ===== SIDA 85 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 85 Not 11 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mkr 2025 2024 Värde per 1 januari 55 205 58 033 Förvärv – – Ny, till och ombyggnation 1 497 1 343 Avyttringar –5 049 –3 011 Värdeförändringar, orealiserade –3 758 –1 712 Valutaomräkning –958 552 Värde per 31 december 46 937 55 205 Per den 31 december 2025 uppgick det samlade marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter till 46 937 mkr (55 205). Värdeförändringen för förvaltningsfastigheterna uppgick till –3 906 mkr (–1 717), varav orealise rade värdeförändringar –3 758 mkr (–1 712) och realiserade värdeförändringar –148 mkr (–5). De negativa orealiserade värdeförändringarna är kopplade till avsiktsförklaringen om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York samt något högre avkastningskrav och högre vakansantaganden för fastig heter i Sverige. Väsentliga åtaganden Under december tecknades en avsiktsförklaring om att avyttra projekt fastigheten på 417 Park Avenue i New York. I januari 2026 tecknades ett bindande köpeavtal med beräknat frånträde i andra kvartalet 2026. Corem har även åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt. Det rör sig om projekt med varierande storlek. Vid årsskiftet fanns totalt fyra projekt med en investering överstigande 50 mkr vardera. Projekten avser om och nybyggnation samt hyresgästanpassning, där den återstående investe ringen beräknas till 170 mkr (661). Kvarvarande totala investeringar för samtliga pågående projekt vid årets utgång uppgick till 570 mkr (1 075). Värderingsmetod Corems fastighetsbestånd värderas kvartalsvis av intern värderingskompe tens i form av auktoriserad värderare med lång erfarenhet. Till stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerlig marknadsinformation från externa värderingsinstitut. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under 2025 externvärderades 96 procent av fastigheterna. Under året anlitades Bryggan, Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och Savills som värderingsinstitut. Som underlag har värderarna erhållit information om gällande och nytecknade hyreskontrakt, löpande drift och underhållskostnader samt bedömda investeringar och underhållsplaner. Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån analys av: Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens och närområdets framtida utveckling • Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drift och underhållskostnader för likartade fastigheter i jämförelse med de aktuella fastigheterna • Investerings och underhållsplaner I det bedömda avkastningskravet tas hänsyn till olika risker med värderings objektet. Kontroller görs med kommunen, Länsstyrelsens EBHkarta samt översvämningsportalen för att fånga upp eventuellt förhöjda risker. Vid besiktningstillfället ges även möjlighet att vidare undersöka förhållanden som till exempel kan innebära förhöjd risk för översvämning. Förändringar under perioden i indata som inte är observerbara på mark naden och som tillämpas vid värdebedömningarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda och planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Projektfastigheter ingår i förvaltningsfastigheter och värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Detaljplanelagda och bedömda byggrätter värderas löpande utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt läge och lokalslag. Det samlade värdet av byggrätter utgör cirka 2 procent av det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet vid årsskiftet. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Värderingsantaganden Värdetidpunkt 2025 2024 Inflationsantagande 2026 (2025), % 1,5 1,0 Inflationsantagande 2027 och framåt (2026 och framåt), % 2,0 2,0 Kalkylperiod, år Normalt 10 Normalt 10 Långsiktig vakans, % Normalt 5–10 Normalt 5–10 Viktad kalkylränta, % 8,0 7,9 Viktat direktavkastningskrav, % 6,1 6,0 Generellt har stigande räntor en negativ påverkan på avkastningskravet och vice versa. En ökad inflation har en positiv påverkan på hyresnivå då de flesta hyresavtalen är inflationskopplade. På sikt kan en högre hyresnivå påverka rörligheten hos hyresgäster och därmed ge en ökad vakansgrad vilket i sin tur kan leda till negativ värdeförändring. Kostnadsökningar som inte täcks av indexjusteringar i hyresavtalen påverkar driftöverskottet negativt. Framtida kassaflöde Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. Hyresinbetalningar under kalkylperioden utgörs av hyran enligt gällande hyresavtal fram till avtalsperiodens slut. Efter avtalsperioden slut används en bedömd marknadshyra. En huvudsaklig majoritet av hyres avtalen är indexreglerade till konsumentprisindex och resterande del har en fast uppräkning eller separat överenskommelse för hyresuppräkning. Driftkostnaderna baseras på historiska utfall och budgetsiffror. Utvecklingen av driftkostnaderna räknas normalt upp i enlighet med inflations antaganden. Den långsiktiga vakansen ligger normalt på 5–10 procent av hyres värdena med vissa variationer för respektive fastighetskategori. Väsentlig indata för fastighetsvärdering Kontor Logistik Handel Övrigt Genomsnittlig hyra per kvm, kr 2 618 1 258 1 759 2 052 Driftkostnader per kvm, kr –651 –343 –507 –572 Långsiktig vakans, % 5–10 5–10 5–10 5–10 Kalkylränta och avkastningskrav Den bedömda kalkylräntan är ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital och baseras på den nominella räntan för 5åriga statsobligationer med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 6,1–10,5 procent med ett viktat genom snitt om 8,0 procent (7,9) per 31 december 2025. Bedömningen har påver kats av genomförda transaktioner på marknaden. Kalkylräntan används för diskontering av framtida driftnetton under kalkylperioden samt restvärdet vid kalkylperiodens slut. ===== SIDA 86 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 86 Kalkylränta Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 6,8–9,8 7,9 7,4–9,2 8,0 – ¹ – ¹ 7,7–9,8 8,5 6,8–9,8 7,9 Göteborg 6,1–9,2 8,3 7,7–9,3 8,4 – ¹ – ¹ 7,2–9,7 8,7 6,1–9,7 8,4 Västerås 7,8–9,0 8,3 – ¹ – ¹ 8,2–9,2 8,3 7,7–7,9 7,7 7,7–9,2 8,2 Linköping 7,9–9,1 8,4 8,4–10,5 8,8 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 7,7–10,5 8,5 Malmö 7,0–9,4 7,7 8,0–8,6 8,2 7,4–8,2 7,8 – ¹ – ¹ 7,0–9,5 7,8 Övriga Sverige 7,9–9,9 8,4 8,2–9,8 8,8 8,2–9,5 8,9 6,8–10,0 8,3 6,8–10,0 8,5 Köpenhamn 6,5–9,0 7,8 – – – – – – 6,5–9,0 7,8 New York – ¹ – ¹ – – – – – – – ¹ – ¹ Summa 6,1–9,9 7,8 7,4–10,5 8,4 7,4–9,5 8,3 6,8–10,0 8,3 6,1–10,5 8,0 1) Avser två eller färre fastigheter Restvärdet räknas fram genom att det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperiodens slut evighetskapitaliseras med ett för fastigheten individuellt direktavkastningskrav. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgick till 6,1 procent per 31 december 2025 (6,0). Direktavkastningskrav, % Kontor Logistik Handel Övrigt Totalt Stad Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Intervall, % Vägt genom- snitt, % Stockholm 4,9–7,9 5,9 5,4–7,2 6,1 – ¹ – ¹ 5,8–7,8 6,6 4,9–7,9 6,0 Göteborg 4,1–7,1 6,2 5,8–7,3 6,4 – ¹ – ¹ 5,2–7,5 6,6 4,1–7,5 6,3 Västerås 5,8–7,0 6,3 – ¹ – ¹ 6,4–7,2 6,4 5,7–6,0 5,8 5,7–7,2 6,2 Linköping 6,0–7,1 6,5 6,4–8,5 6,8 – ¹ – ¹ – ¹ – ¹ 5,8–8,5 6,5 Malmö 5,0–7,4 5,8 6,0–6,7 6,3 5,4–6,2 5,8 – ¹ – ¹ 5,0–7,6 5,9 Övriga Sverige 5,7–8,0 6,4 6,3–7,9 6,8 6,3–7,5 6,9 4,8–8,0 6,4 4,8–8,0 6,5 Köpenhamn 4,5–7,0 6,0 – – – – – – 4,5–7,0 6,0 New York – ¹ – ¹ – – – – – – – ¹ – ¹ Summa 4,1–8,0 6,0 5,4–8,5 6,4 5,4–7,5 6,3 4,8–8,0 6,3 4,1–8,5 6,1 1) Avser två eller färre fastigheter Direktavkastningskraven är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för fastigheter med bland annat liknande egenskaper, teknisk standard, geografiskt läge eller avtalssituation. Känslighetsanalys värdering Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkastningskrav, mkr. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normal fallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Förändring +/– Resultateffekt fastighets värderingar, mkr Resultateffekt fastighets värderingar, % Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –3 469/+4 090 –7,4/+8,7 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 682 +/–3,6 Driftkostnader 25 kr/kvm –/+841 –/+1,8 Vakansgrad 1,0 procentenheter –/+662 –/+1,4 Not 11, forts. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2025 till 21,0 mdkr (27,3). Taxeringsvärden¹ Koncernen Mkr 2025 2024 Taxeringsvärden byggnader 15 702 15 123 Taxeringsvärden mark 5 474 6 064 Summa taxeringsvärde 21 176 21 187 1) Avser enbart de svenska fastigheterna. ===== SIDA 87 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 87 Not 11, forts. Nyckeltal för beståndet Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec Stockholm Norr 49 57 12 953 15 404 1 272 1 362 80 82 598 657 Stockholm Syd 53 64 13 126 13 962 1 038 1 078 83 85 445 477 Öst 64 69 7 651 8 082 747 764 87 88 485 515 Väst 73 92 8 688 9 992 751 874 85 87 473 564 Utland – Köpenhamn 3 4 1 128 1 507 56 75 75 79 31 38 Utland – New York¹ 2 3 3 391 6 258 163 192 94 100 16 17 Summa 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 Förvaltningsbestånd 218 259 40 859 46 240 3 677 3 992 85 86 1 910 2 130 Förädlingsbestånd 26 30 6 078 8 965 350 353 71 76 138 138 Summa 244 289 46 937 55 205 4 027 4 345 84 86 2 048 2 268 1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal. ===== SIDA 88 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 88 Not 12 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Koncernen Mkr 2025 2024 Ingående balans 1 469 1 351 Avyttringar –677 –11 Värdeförändringar, orealiserade –51 129 Utgående balans 741 1 469 Varav: Innehav i onoterade bolag – Klövern AB 741 1 469 Summa 741 1 469 KONCERNEN Onoterade innehav Innehav i onoterade andelar består av Klövern AB och Corems ägarandel uppgick till 8 procent vid årsskiftet (17). Klövern är ett onoterat bostads utvecklingsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –51 mkr (129) och realiserade värdeförändringar uppgick till –238 mkr (–4) efter försäljning av delar av innehavet i Klövern AB. Värdering Klövern AB värderas till verkligt värde per balansdagen och per 31 december 2025 har innehavet externvärderats av Bergs Securities. Värderingen baseras huvudsakligen på beräkning av diskonterade kassaflöden som kompletteras med en analys av substansvärdet och ett antal nyckeltal för liknande bolag. Kassaflödesberäkningen baseras på: • Prognos av kassaflöden under period av 11 år baserat på bedömda fram tida utveckling av projekt och förvaltningsportföljen. Prognosen kommer från tredje part. • En diskonteringsränta för eget kapital motsvarande 9,5 procent (10,0). • Förväntad långsiktig inflation om 2 procent (2). Känslighetsanalys för innehavet i Klövern AB 2025 2024 Diskonteringsränta +/–1 procentenhet –82/+100 –188/+239 Långsiktig inflation +/1 procentenhet +38/–30 +106/–82 Not 13 Maskiner och inventarier Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Anskaffningsvärde Ingående balans 192 195 16 16 Förvärv 8 1 0 0 Omklassificering –13 –3 – – Avyttringar och utrangeringar –16 –1 –6 – Utgående anskaffningsvärde 171 192 10 16 Avskrivningar Ingående balans –148 –127 –12 –11 Årets avskrivningar –18 –22 –2 –1 Omklassificering 13 – – – Avyttringar och utrangeringar 11 1 6 – Utgående avskrivningar –142 –148 –8 –12 Bokfört värde 29 44 2 4 Not 14 Övriga anläggningstillgångar Koncernen Mkr 2025 2024 Reverser hänförlig till tidigare fastighetsförsäljningar 142 48 Fordran fastighetsutveckling 16 16 Övriga poster 24 25 Summa 182 89 Not 15 Kundfordringar Den sedvanliga kredittiden för kundfordringar är 30 dagar. Hyror faktureras i förskott vilket innebär att hyresfordringar som är ej betalda vid ingången av hyrestiden är upptagna som kundfordran. Corem utvärderar sina kund fordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Vid uthyrning görs alltid en kredit bedömning av hyresgästen. Åldersfördelade kundfordringar Koncernen Dagar 2025 2024 0–29 30 27 30–89 5 9 90– 47 33 Förväntade kreditförluster –31 –22 Summa 51 47 Not 16 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Momsfordringar 13 47 – – Fordran sålda fastigheter 45 45 – – Depositioner 206 210 – – Övriga poster 76 40 13 7 Summa 340 342 13 7 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Periodiserade fastighets kostnader 138 115 – – Periodiserade hyresrabatter 162 228 – – Pågående fastighetsförvärv – 61 – – Upplupna intäkter 12 14 7 7 Förutbetalda försäkringar 3 4 – – Övriga poster 37 45 15 20 Summa 352 467 22 27 ===== SIDA 89 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 89 Not 18 Eget kapital Aktier Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag; stamaktier av serie A, serie B och serie D samt preferensaktier. Varje stam aktie av serie A berättigar till en röst, medan stamaktier av serie B, serie D och preferensaktier berättigar till en tiondels röst vardera. Utdelning ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser. Återköp av egna aktier Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Återköp av aktier ger ökad möjlighet att anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan, bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier, exempelvis som likvid i samband med eventuella fastighetsinvesteringar. Under 2025 återköptes 558 240 stamaktier av serie B till en genomsnittlig kurs om 4,25 kr, 1 800 stamaktier av serie D till en genomsnittlig kurs om 241,11 kr samt 1 126 preferensaktier till en genomsnittlig kurs om 243,00 kr. Utdelning Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2025 aktieägarna på årsstämman den 24 april 2026 att besluta om utdelning med 0,10 kr (0,10) per stamaktie av serie A och stamaktie serie B samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B före slås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdelningen avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bankdagen i respektive kalen derkvartal med förväntad utbetalning tre bankdagar därefter. Till årsstämmans förfogande står 15 131 063 388 kr. Styrelsens förslag innebär att vinstmedlen disponeras så att 247 492 820 kr utdelas till preferens aktieägare, motsvarande 20,00 kr per preferensaktie, 149 338 800 kr utdelas till stamaktieägare av serie D, samt 134 907 416 kr, motsvarande 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, och 14 599 324 352 kr balanseras i ny räkning. Utdelning per aktie, kr Utdelning, mkr Aktie 2025 2024 2025 2024 Stamaktie A och B 0,10 0,10 136 117 Stamaktie D 20,00 20,00 150 150 Preferensaktie 20,00 20,00 248 248 Summa 534 515 Förändring av eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Koncernens förändringar i eget kapital på sidan 73 respektive Moderbolagets föränd ringar i eget kapital på sidan 76. Antal Antal aktier År Stamaktier A Stamaktier B Stamaktier D Preferens- aktier Totalt antal aktier Kvot- värde, kr Aktie - kapital, kr Ingående värden 2007 2007 435 144 653 – – – 435 144 653 0,03 13 054 340 Nedsättning av aktiekapital 2007 – – – – 435 144 653 0,0015 652 717 Apport, kvittnings och nyemissioner 2007 1 294 442 103 – – – 1 729 586 756 0,15 194 819 032 Sammanläggningar 2007 –1 703 610 885 – – – 25 975 871 7,5 194 819 032 Apportemission 2008 1 630 435 – – – 27 606 306 7,5 207 047 295 Apport och nyemission 2009 3 492 614 – – – 31 098 920 7,5 233 241 900 Fond, apport och nyemissioner 2010 6 849 373 – – 3 193 208 41 141 501 7,5 308 561 258 Aktiesplit 2:1 2011 37 948 293 – – 3 193 208 82 283 002 3,75 308 561 258 Apport och nyemission 2013 – – – 224 903 82 507 905 3,75 309 404 644 Apport och nyemission 2016 – – – 588 681 83 096 586 3,75 311 612 197 Minskning aktiekapital och indragning av aktier 2017 –7 580 431 – – – 75 516 155 3,75 283 185 581 Fondemission, återställning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 155 4,15 313 392 043 Riktad nyemission 2017 5 – – – 75 516 160 4,15 313 392 064 Minskning aktiekapital 2017 – – – – 75 516 160 1,00 75 516 160 Fondemission, Baktie 2017 – 683 161 600 – – 758 677 760 1,00 758 677 760 Omvänd split 1:2 2018 –34 158 080 –341 580 800 – –3 600 000 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2018 2018 –519 078 519 078 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2019 2019 –635 959 635 959 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Omstämpling A – B, 2020 2020 –492 819 492 819 – – 379 338 880 2,00 758 677 760 Apport och nyemissioner 2021 62 193 109 679 390 188 5 618 698 10 535 930 1 137 076 805 2,00 2 274 153 610 Kvittnings och nyemission 2021 – – 1 927 111 –1 720 635 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2021 2021 –860 724 860 724 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Omvandling A – B, 2022 2022 –111 812 111 812 – – 1 137 283 281 2,00 2 274 566 562 Nyemission 2024 – 106 206 165 – – 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Omvandling A – B, 2025 2025 –606 532 606 532 – – 1 243 489 446 2,00 2 486 978 892 Nyemission 2025 – 192 000 000 – – 1 435 489 446 2,00 2 870 978 892 Antal aktier vid årets slut 93 124 265 1 322 404 077 7 545 809 12 415 295 1 435 489 446 2,00 2 870 978 892 Antal återköpta egna aktier –2 913 825 –36 249 240 –43 800 –1 126 –39 207 991 Antal utestående aktier vid årets slut 90 210 440 1 286 154 837 7 502 009 12 414 169 1 396 281 455 ===== SIDA 90 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 90 Antal Specifikation återköp och avyttringar av egna aktier År Stamaktie A Stamaktie B Stamaktie D Preferens- aktier Totalt antal Återköp av egna aktier, efter split 2:1 2009 308 400 – – – 308 400 Fondemission, därav utgörande egna aktier, efter split 2:1 2010 – – – 30 840 339 240 Återköp av egna aktier¹ 2011 918 633 – – 16 313 1 274 186 Återköp av egna aktier¹ 2012 235 438 – – 9 300 1 518 924 Avyttring av egna aktier² 2012 –99 083 – – –56 453 1 363 388 Återköp av egna aktier¹ 2013 87 400 – – – 1 450 788 Avyttring av egna aktier² 2013 –1 387 388 – – – 63 400 Återköp av egna aktier¹ 2014 2 421 525 – – – 2 484 925 Återköp av egna aktier¹ 2015 20 200 – – – 2 505 125 Återköp av egna aktier¹ 2016 5 075 306 – – – 7 580 431 Indragning av återköpta aktier 2017 –7 580 431 – – – 0 Återköp av egna aktier¹ 2017 1 702 650 17 026 500 – – 18 729 150 Omvänd split 1:2 2018 –851 325 –8 513 250 – – 9 364 575 Återköp av egna aktier¹ 2018 2 062 500 42 300 – – 11 469 375 Återköp av egna aktier¹ 2020 – 21 075 000 – – 32 544 375 Återköp av egna aktier¹ 2022 – 6 060 450 42 000 – 38 646 825 Återköp av egna aktier¹ 2025 – 558 240 1 800 1 126 39 207 991 Antal återköpta egna aktier vid årets slut 2025 2 913 825 36 249 240 43 800 1 126 39 207 991 1) 2013 återköptes stamaktier till ett snittpris om 3,58 kr, 2014 till ett snittpris om 4,63 kr, 2015 stamaktier till ett snittpris om 5,28 kr, 2016 stamaktier till ett snittpris om 5,94 kr, 2017 till ett snittpris om 8,57 kr, 2018 till ett snittpris om 8,89 kr, 2020 till ett snittpris om 23,64 kr, 2022 stamaktier B till ett snittpris om 17,94 kr samt stamaktier D till ett snittpris om 297,85 kr och 2025 stamaktier B till ett snittpris om 4,25 kr, stamaktier D till ett snittpris om 241,11 kr samt preferensaktier till ett snittpris om 243,00 kr. Snittpriser har justerats för sammanläggning av aktier 1:2 som gjorts under januari 2018. 2) Samtliga avyttringar av egna aktier är relaterade till fastighetsförvärv. Not 18, forts. Not 19 Resultat per aktie Beräkningen av resultat per stamaktie A/B –2,96 kr (–1,43) har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –3 311 mkr (–1 059) med avdrag för utdelning till ägare av stamaktier av serie D och preferens aktier samt ränta hänförlig till hybridobligationer och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier A/B uppgående till 1 282 722 841 under 2025 (1 124 774 144). Någon utspädningseffekt före ligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. ===== SIDA 91 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 91 Not 20 Finansiella instrument per kategori Kategorisering av finansiella instrument Koncernen Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 741 1 469 – – Övriga anläggningstillgångar – – 142 48 Kundfordringar – – 51 47 Derivat 102 231 – – Övriga fordringar – – 389 462 Likvida medel – – 1 804 586 Summa 843 1 700 2 386 1 143 Finansiella skulder Räntebärande skulder – – 28 768 31 376 Derivat 80 147 – – Leverantörssskulder – – 175 143 Övriga skulder – – 386 430 Upplupna kostnader – – 294 320 Summa 80 147 29 623 32 269 Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Värdering av finansiella instrument Värdering enligt nivå 1 Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder i förekommande fall den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfunnits i nivå 1 har framförallt utgjorts av aktier noterade på nordiska börser och som är klassificerade som Finan siella tillgångar värderade till verkligt värde. Värdering enligt nivå 2 Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv mark nad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värde ringen av ett instrument är observerbara, återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat och ränte bärande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Värdering enligt nivå 3 I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknads information klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. För Corems del utgörs detta av aktieinnehav i onoterade bolag. Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden. Klassificering av finansiella instrument enligt värdehierarkin Koncernen Noterade priser på aktiva marknader, nivå 1 Andra observerbara indata, nivå 2 Ej observerbara indata, nivå 3 Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Tillgångar värderade till verkligt värde: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde – – – – 741 1 469 Derivat – – 102 231 – – Skulder värderade till verkligt värde: Derivat – – 80 147 – – Skulder för vilka upplysning om verkligt värde lämnas Skulder till kreditinstitut – – 22 827 24 363 – – Obligationslån – – 4 877 5 652 – – Företagscertifikat – – 1 202 1 256 – – ===== SIDA 92 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 92 Not 21 Finansiella risker och finanspolicy Koncernen 2025 2024 Mkr Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Skulder till kreditinstitut 22 565 22 827 24 167 24 363 Obligationer 4 870 4 877 5 723 5 652 Certifikat 1 205 1 202 1 256 1 256 Summa räntebärande skulder 28 640 28 906 31 146 31 271 Återköpta obligationer I beloppen för obligationer i tabellen ovan har återköpta obligationer kvittats med 805 mkr (1 003). Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet Finansiering på sidorna 41–44 samt i avsnittet Risker och möjlig heter på sidorna 49–53. Målen i finanspolicyn är att: • långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om minst 10 procent. • räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara minst 2,0. • belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment Grade. • räntebärande skulders genomsnittliga kapitalbindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. • räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade. • externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. Finansiella mål Mål Utfall Genomsnittlig avkastning på eget kapital, % ≥10 –7,3¹ Räntetäckningsgrad ≥2,0 1,8 Kapitalbindning, år ≥1,5 2,1 Räntebindning, år ≥1,5 2,1² Räntesäkrade skulder, % ≥50 82 Externfinansiering i lokal valuta Ja Ja 1) Genomsnittlig avkastning över de senaste fem åren. 2) Räntebindningen är med beaktande av derivat. Styrelsen går minst årligen igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation. Covenanter I kredit och obligationsavtal med banker och kreditinstitut förekommer det fastlagda gränsvärden för ett antal nyckeltal, så kallade covenanter. Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet med praxis på svensk lånemarknad och kan finnas på koncernnivå, i underkoncern eller i respektive bolag. Majoriteten av låneavtalen har finansiella covenanter för soliditet och för räntetäckningsgrad på koncern nivå, där kraven för soliditet vanligtvis är på 20–25 procent och för ränte täckningsgrad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas på fastighetsnivå. Covenanterna rapporte ras vanligen kvartalsvis. I tabellen nedan presenteras covenanter som finns på koncernnivå. Utfall Koncernen Nycketal Covenant Andel skulder Skuldvolym (mkr) 2025 2024 Räntetäckningsgrad, ggr >1,25–1,50 93% 26 695 1,8 1,7 Soliditet, % >20–25% 83% 23 777 31 35 Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till ofördelaktiga villkor. Genom att ha tillgång till många kredit givare och kreditkällor begränsas finansierings och refinansieringsrisken. Refinansieringsrisken begränsas vidare genom att ha låneförfallen spridda över flera år och vid olika tillfällen under året, se tabell Ränte och kapital bindning på sidan 93. Genom tillgång till outnyttjade kreditramar begränsas risken ytterligare. Koncernens totala avtalsvolym uppgick den 31 december 2025 till 30 238 mkr (34 447), inklusive outnyttjade krediter om 1 470 mkr (3 071). Koncernens genomsnittliga kapitalbindning uppgick till 2,1 år (1,7). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat lång siktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Löpande upprättas interna likviditets prognoser för kommande 24 månader, där samtliga kassaflödes påverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2025 till 1 804 mkr (586). I likvida medel ingår spärrade medel om 3 mkr (133) i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part. Ränterisk Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. En betydande faktor som påverkar ränterisken är ränte bindningstiden. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av ränte swappar och räntetak. Vid årets utgång hade Corem 44 (45) swap avtal om 22 286 mkr (25 012), och 1 (5) räntetak om 727 mkr (1 325). Förfallen på derivaten är mellan 2026 och 2031. Per 31 december 2025 var 82 procent (86) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Bolagets genomsnittliga räntebindning uppgick till 2,1 år (2,6), med beaktande av derivat. Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2025 var 4,4 procent (4,6). En ökning av marknadsräntor med en procentenhet vid årets slut skulle höja Corems genomsnittliga upplånings ränta med 0,2 procentenheter, vilket motsvarar cirka 59 mkr i årliga räntekostnader. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 28 768 mkr (31 376). Ränte bärande nettoskuld, där avdrag görs för räntebärande till gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 26 823 mkr (30 742). Värdet på derivatportföljen uppgick till 22 mkr (84). Värde förändringar derivat i årets resultat uppgick till –142 mkr (–219). Ränteswapparna har värderats av Swedbank, Nordea och SEB genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Räntetaket har värderats av Chatham utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Derivatinstrument klassificeras som långfristiga skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultatet på separat rad, Värdeförändringar derivat. Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotter företag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier. Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad och soliditet samt maximinivå för belåningsgrad. Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. ===== SIDA 93 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 93 Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen intill, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Ränte- och kapitalbindning per 31 december 2025 Räntebindning Kapitalbindning Förfall, år Mkr Snittränta, % Andel, % Mkr Andel, % Rörligt 5 980 4,6 21 – – 2026 6 500 4,1 23 11 605 38 2027 4 036 4,7 14 3 589 12 2028 3 418 4,0 12 10 822 36 2029 7 034 4,4 24 2 426 8 2030 1 300 4,5 4 1 250 4 >2030 500 5,8 2 546 2 Summa 28 768 4,4 100 30 238 100 Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter och derivat framgår av tabellen nedan. Vid beräkningen av likviditetsflöden för krediter samt för det rörliga benet i derivaten har Stiborräntan per senaste räntesättningsdagen använts. Med ovanstående antaganden uppgick totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 31 268 mkr (33 640) över återstående löptider. Övriga finansiella skulder uppgick till 855 mkr (893) och förfaller under 2026 (2025). Likviditetsflöden per 31 december 2025 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2026 28 768 –11 192 17 577 –970 –64 –12 226 2027 17 577 –3 724 13 852 –610 –50 –4 384 2028 13 852 –9 664 4 188 –392 –35 –10 091 2029 4 188 –2 415 1 773 –108 –24 –2 547 >2029 1 773 –1 773 – –228 –18 –2 020 Summa –28 768 –2 309 –192 –31 268 Likviditetsflöden per 31 december 2024 Krediter År IB Amor- tering UB Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 31 376 –16 852 14 524 –1 138 124 –17 866 2026 14 524 –7 490 7 034 –600 73 –8 017 2027 7 034 –3 215 3 819 –244 39 –3 420 2028 3 819 –693 3 126 –150 35 –808 >2028 3 126 –3 126 – –433 30 –3 529 Summa –31 376 –2 565 301 –33 640 Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Valutarisken begränsas genom att utländska fastigheter finansieras i lokal valuta i så stor utsträck ning som möjligt. Av de räntebärande skulderna var 96 procent i svenska kronor, 2 procent i USdollar (USD) och 2 procent i danska kronor (DKK). Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga mot parter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens hyresgäster inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålles för kundfordringar utgör en kundkredit risk. Koncernens hyres gäster kreditkontrolleras varvid information om deras finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kredit risken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig hyresgäst. Bankgarantier, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa hyresgästernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kredit bevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Räntebärande skulder Moderbolaget Mkr 2025 2024 Skulder till kreditinstitut 10 353 4 926 Obligationer 4 870 4 025 Certifikat 1 205 1 256 Summa 16 428 10 207 Not 22 Övriga kortfristiga skulder Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Skuld till moderbolagets aktieägare 283 270 283 270 Personalens källskatt och sociala avgifter 16 22 16 22 Övriga skulder 60 78 17 14 Summa 359 370 316 306 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Förutbetalda hyror 663 748 – – Upplupna driftskostnader 71 113 – – Upplupna räntekostnader 124 152 48 46 Upplupna personalkostnader 42 40 42 39 Övriga poster 57 56 21 18 Summa 957 1 109 111 103 Not 21, forts. ===== SIDA 94 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 94 Not 24 Nyttjanderättstillgångar/leasingskulder Nyttjanderättstillgångar Mkr Tomträtts- avtal Arrende Fordon Hyres- avtal Total 2025 Ingående värde 1 588 220 16 3 1 827 Årets aktiveringar 11 – – – 11 Avslutade avtal³ – –220 –16 –3 –239 Valutaförändring –59 – – – –59 Avyttringar –35 – – – –35 Utgående värde 1 505 – – – 1 505 2024 Ingående värde 1 126 230 16 3 1 375 Årets aktiveringar 24 12 – – 36 Justerad implicit ränta² 586 – – – 586 Valutaförändring 32 – – – 32 Avyttringar –180 –22 – – –202 Utgående värde 1 588 220 16 3 1 827 Leasingskulder 2025 2024 Redovisat värde per 1 januari 1 827 1 375 Tillkommande avtal 11 36 Justerad implicit ränta² – 586 Avslutade avtal³ –239 – Avyttringar –35 –202 Valutaförändring –59 32 Redovisat värde per 31 december 1 505 1 827 Förfallostruktur leasingskulder¹ 2025 2024 Inom år 1 28 229 Mellan år 2 och 5 723 706 Senare än 5 år 754 892 Summa 1 505 1 827 1) Avseende tomträtter avser förfallotidpunkten tidpunkt för omförhandling av tomträttsavtalen. 2) Räntan är justerad enligt gällande tomträttsavgäldsränta och påverkar inte tomträtts avgälden utan endast värdet på nyttjandetillgången och leasingskulden. 3) Parkeringsavtal har under 2025 övergått till avtal med kortare avtaltider. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasing avtal. Tabell nedan visar framtida odiskonterade hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt: Löptider för Corems hyresavtal per 31 december Mkr, 2025 2024 År 1 2 911 3 355 År 2 2 215 2 420 År 3 1 627 1 745 År 4 1 087 1 114 År 5 eller senare 3 188 3 571 Not 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 27 512 28 911 – – Summa ställda säkerheter 27 512 28 911 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag – – 12 111 18 032 Övriga eventualförpliktelser 18 18 – – Summa eventualförpliktelser 18 18 12 111 18 032 Corem har under senare år genomfört ett antal förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. I vissa fall har försäljningarna skett efter interna omstruktureringar i syfte att skapa en av köparna efterfrågad förvärvs struktur. I samband med transaktioner kan transaktionsrisker i form av garantier och skatter med mera uppkomma. Koncernens exponering mot sådana risker uppgår till betydande belopp. Den sannolika risken för fram tida utbetalningar av betydande belopp bedöms vara lägre. Koncernen kan dock inte utesluta att någon sådan anledning till framtida utbetalning kan komma att uppstå. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen inblandade i mindre tvister. Ingen av dessa bedöms vara väsentliga för koncernen. Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotter företag. Därutöver har Corem lämnat säkerhet gentemot långivare i form av aktier i dotterbolag. Not 26 Närstående Närstående relationer Koncernen Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 44,85 procent (43,75) av kapitalet och 47,13 procent (46,53) av de utestående rösterna i moder bolaget Corem Property Group AB (publ). Näst största aktieägare per 31 december 2025 är Gårdarike AB med 4,56 procent (5,26) av kapitalet och 15,82 procent (17,27) av de utestående rösterna, vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 27. Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknads prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor. Under året genomfördes en riktad nyemission om 81 967 213 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ), som kontrolleras av Rutger Arnhult. Då M2 Asset Management AB (publ) klassas som närstående föregicks och godkändes genomförandet av nyemissionen av en extra bolagsstämma den 21 juli 2025. Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 0 mkr (21). Vidare har Wästbygg tecknat avtal om förhyrning av lokal hos Corem med ett årligt kontraktsvärde om mindre än 1 mkr. Inflyttning sker under 2026 och hyresgästanpassning görs av Wästbygg. Wästbygg utgör intressebolag till M2Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult. Därutöver har Corem koncernen under året köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är del ägare, till ett belopp om 12 mkr (10). Moderbolaget Fordringar mot dotterföretag, netto, uppgick per 31 december 2025 till 19 168 mkr (12 034). Fakturering till dotterbolag uppgick till 473 mkr (499) och hyreskostnader, aviserade från dotterbolag, uppgick till 21 mkr (24). Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 46,02 procent (45,12) av kapitalet och 48,44 procent (47,97) av rösterna i företaget, beräknat på totalt antal aktier. Beträffande styrelsen, vd och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4. ===== SIDA 95 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 95 Not 27 Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 20 492 21 456 Nedskrivningar –5 900 –964 Summa 14 592 20 492 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Utdelningar från dotterföretag 1 429 879 Nedskrivning av andelar i dotterföretag –5 900 –964 Summa –4 471 –85 I koncernen finns det 267 dotterföretag (311) varav 228 (266) svenska aktiebolag, 22 (28) svenska kommandit och handelsbolag och 17 (17) utländska bolag. Dessa fördelas på moderbolagets direktägda dotterföretag och indirekt ägda dotterföretag enligt nedan. Moderbolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Bokfört värde, mkr Direktägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 2025 2024 Corem AB 5567314231 Stockholm 1 000 100 532 532 Meroc Kapitalförvaltning AB 5568557598 Stockholm 100 000 100 0 0 Corem Kelly AB (publ) 5564825833 Stockholm 1 138 697 289 100 14 060 19 960 Summa 14 592 20 492 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % 1241 Broadway LLC 824082652 New York – 100 Big Pink AB 5561771295 Nyköping 1 000 100 BRA Göteborgsvägen 18 AB 5569646697 Mölndal 40 000 80 Clover Park Development LLC 834691578 New York – 100 Clover Park Holdco LLC 844402539 New York – 100 Clover Park JV LLC 880935606 New York – 100 Clover Park LLC 844368854 New York – 100 Clover Park Mezz LLC 881086726 New York – 100 Clover Park Sub LLC 844383095 New York – 100 Clover US LLC 824082454 New York – 100 Corem Adam AB 5565949699 Nyköping 1 000 100 Corem Agora AB 5590043641 Stockholm 31 146 713 100 Corem Agora Ett AB 5590134978 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Fem AB 5567223564 Stockholm 100 000 100 Corem Agora Fyra AB 5590135058 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Sweden AB 5590329495 Stockholm 50 000 100 Corem Agora Två AB 5590134986 Stockholm 50 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Alfred AB 5569224255 Nyköping 50 000 100 Corem Amerika Plads K/S 44609150 Frederiksberg 100 100 Corem Arenan AB 5566456272 Nyköping 1 000 100 Corem Armaturen AB 5590975297 Nyköping 500 100 Corem Backa KB 9166242165 Stockholm – 100 Corem Belone KB 9165633273 Nyköping – 100 Corem Betongen AB 5590732862 Nyköping 50 000 100 Corem Birgitta KB 9697087212 Nyköping – 100 Corem Blåfjäll AB 5567303200 Nyköping 1 000 100 Corem Blåkobbe AB 5590966205 Nyköping 50 000 100 Corem Bobby AB 5565949780 Nyköping 1 000 100 Corem Bodil KB 9697046440 Nyköping – 100 Corem Borg AB 5567402853 Nyköping 1 000 000 100 Corem Borgfyra AB 5566330147 Nyköping 1 000 100 Corem Bredden AB 5566995550 Stockholm 1 000 100 Corem Bukettnejlikan AB 5568766918 Nyköping 500 100 Corem Bulltofta AB 5566333265 Nyköping 1 000 100 Corem Clemens AB 5567946107 Nyköping 1 000 100 Corem Cleo AB 5567618979 Nyköping 1 000 100 Corem CPH AB 5590427562 Nyköping 50 000 100 Corem Dagberget AB 5566286893 Stockholm 1 000 100 Corem Dagny AB 5566328950 Nyköping 1 000 100 Corem Dante AB 5565949830 Nyköping 1 000 100 Corem Denmark ApS 36464763 Frederiksberg 52 000 100 Corem Derbyvägen AB 5568133473 Nyköping 500 100 Corem Diket KB 9697087196 Nyköping – 100 Corem Disa AB 5567087340 Nyköping 1 000 100 Corem Edvin AB 5568323579 Nyköping 50 000 100 Corem Eenora AB 5567087209 Nyköping 1 000 100 Corem Efraim AB 5565949855 Nyköping 1 000 100 Corem Elektra 27 AB 5566603139 Stockholm 1 000 100 Corem Elly AB 5560431180 Nyköping 5 250 100 Corem Emil AB 5565244265 Nyköping 4 000 100 Corem Erik AB 5560648841 Nyköping 160 400 100 Corem Ett AB 5566103106 Nyköping 1 000 100 Corem Evelina AB 5565890380 Nyköping 1 000 100 Corem Expo HB 9168392489 Nyköping – 100 Corem Fairway K/S 35521399 Frederiksberg 125 000 100 Corem Fastigheter AB 5567361687 Stockholm 100 000 100 Corem Flygbron AB 5562471119 Stockholm 30 000 100 Corem Flygledaren AB 5590732888 Nyköping 50 000 100 Corem Flygstaben AB 5567030522 Nyköping 1 000 100 Corem Fornminnet AB 5568224991 Stockholm 500 100 Corem Freja AB 5592521396 Stockholm 50 000 100 Corem Fryshuset AB 5567618730 Nyköping 1 000 100 Corem Fullersta AB 5566427380 Nyköping 20 000 100 Corem Fässberg AB 5569820672 Nyköping 500 100 ===== SIDA 96 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 96 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Lastkajen AB 5567042931 Stockholm 1 000 100 Corem Laura AB 5567277685 Nyköping 1 000 100 Corem Leif AB 5567069769 Nyköping 100 000 100 Corem Leopold AB 5569234239 Nyköping 50 000 100 Corem Lillsätra AB 5568124183 Stockholm 50 000 100 Corem Linda AB 5567277628 Nyköping 1 000 100 Corem Linus AB 5568967409 Nyköping 50 000 100 Corem Lisbeth AB 5567286520 Nyköping 1 000 100 Corem Livia AB 5567910343 Nyköping 20 000 100 Corem Love 2 AB 5567970651 Nyköping 100 000 100 Corem Love 8 AB 5568327927 Nyköping 50 000 100 Corem Love Holding AB 5567970602 Nyköping 100 000 100 Corem Lovisa AB 5590685334 Nyköping 50 000 100 Corem Ludvig AB 5567068670 Nyköping 50 000 000 100 Corem Luftbron AB 5562692367 Stockholm 500 000 100 Corem Lydia AB 5567485262 Nyköping 100 000 100 Corem Magasinet AB 5567376198 Nyköping 1 000 100 Corem Majorna 220:4 AB 5561093567 Nyköping 10 000 100 Corem Malmö AB 5566999172 Stockholm 1 000 100 Corem Mari AB 5569442196 Nyköping 50 000 100 Corem Matilda AB 5592085392 Nyköping 50 000 100 Corem Meeting AB 5592085426 Nyköping 50 000 100 Corem Mellbyvägen AB 5567554281 Nyköping 1 000 100 Corem Mjärdevi AB 5569508558 Nyköping 50 000 100 Corem Motorspinnaren AB 5567643332 Stockholm 1 000 100 Corem Murman 11 AB 5590180872 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 7 AB 5590180856 Nyköping 50 000 100 Corem Murman 8 AB 5590180906 Nyköping 50 000 100 Corem Mälardalen Holding AB 5567366876 Stockholm 100 000 100 Corem Märsta AB 5564981545 Stockholm 31 000 100 Corem Mölndal AB 5567558308 Nyköping 100 000 100 Corem Mölndal Violen AB 5569447658 Nyköping 500 100 Corem Neptunus AB 5567087399 Nyköping 1 000 100 Corem New York AB 5591012090 Nyköping 50 000 100 Corem Niklas AB 5565315206 Nyköping 11 000 100 Corem Nord AB 5560723024 Nyköping 250 000 100 Corem Nordstaden AB 5567485213 Nyköping 100 000 100 Corem Nyckeln AB 5568762305 Nyköping 1 000 100 Corem Olle AB 5566860440 Nyköping 10 000 100 Corem Parkering AB 5592085442 Nyköping 50 000 100 Corem Partille AB 5568782477 Nyköping 500 100 Corem Paula AB 5565548988 Nyköping 100 100 Corem Penny AB 5567050371 Nyköping 1 000 100 Corem Polly AB 5563535631 Nyköping 1 000 100 Corem Pontus AB 5567035539 Nyköping 1 000 100 Corem Projekt 20 AB 5594469230 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 21 AB 5594469255 Nyköping 50 000 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Gabriella AB 5569837544 Nyköping 50 000 100 Corem Gamlestaden AB 5566745674 Nyköping 1 000 100 Corem Gammel Kongevej ApS 38106139 Frederiksberg 100 000 100 Corem Gerhard AB 5566345723 Nyköping 1 000 100 Corem Glen AB 5560461203 Nyköping 1 000 100 Corem Glädjen KB 9166167347 Stockholm – 100 Corem Gonda AB 5567388813 Nyköping 1 000 100 Corem Grankotten KB 9168377472 Nyköping – 100 Corem Grävstekeln AB 5592262587 Nyköping 50 000 100 Corem Gånggriften AB 5567099139 Stockholm 1 000 100 Corem Göteborg Holding AB 5567366819 Stockholm 100 000 100 Corem Hanna AB 5590032453 Nyköping 50 000 100 Corem Harven AB 5592910904 Nyköping 25 000 100 Corem Helmut AB 5566345731 Nyköping 1 000 100 Corem Hilma AB 5593000523 Nyköping 50 000 100 Corem Holger AB 5562307404 Nyköping 1 000 100 Corem Hubert AB 5593698870 Nyköping 50 000 100 Corem Hällsätra AB 5566606058 Stockholm 1 000 100 Corem Industrilokaler AB 5564460193 Stockholm 3 000 100 Corem Ingmar AB 5566346598 Nyköping 100 000 100 Corem Isabella KB 9696950196 Nyköping – 100 Corem Isak AB 5593420515 Nyköping 50 000 100 Corem Jakob AB 5590732813 Nyköping 50 000 100 Corem Jesper AB 5591012165 Nyköping 50 000 100 Corem Johan AB 5591012116 Nyköping 50 000 100 Corem Jonas AB 5569442204 Nyköping 50 000 100 Corem Jonna AB 5591012108 Nyköping 50 000 100 Corem Julia AB 5569435034 Nyköping 50 000 100 Corem Kabingatan AB 5590732805 Nyköping 50 000 100 Corem Kalmarsund AB 5569662462 Nyköping 500 100 Corem Karin KB 9165233348 Nyköping – 100 Corem Karita AB 5567083893 Nyköping 1 000 100 Corem Karl AB 5567087985 Nyköping 1 000 100 Corem Kindbo KB 9168454594 Stockholm – 100 Corem Kirseberg AB 5590732896 Nyköping 50 000 100 Corem Knarrarnäs 3 KB 9166358912 Nyköping – 100 Corem Knarrarnäsgatan AB 5567618912 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Bobby AB 5566789938 Nyköping 100 000 100 Corem Komp Ett AB 5566134085 Nyköping 1 000 100 Corem Komp Ström AB 5566885256 Nyköping 1 000 100 Corem Komplementar ApS 39452707 Frederiksberg 50 000 100 Corem Koncept AB 5567385512 Nyköping 1 000 100 Corem Kristina AB 5567087373 Nyköping 1 000 100 Corem Kungsbackavägen KB 9164440654 Nyköping – 100 Corem Kungshörnet AB 5569676108 Nyköping 500 100 Corem Kungsängen 29:1 AB 5569287567 Nyköping 500 100 Corem Lars AB 5567277636 Nyköping 1 000 100 ===== SIDA 97 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 97 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Stockholm Holding AB 5567366264 Stockholm 100 000 100 Corem Storsätra AB 5566998620 Stockholm 1 000 100 Corem Strand AB 5564420098 Nyköping 80 000 100 Corem Ström AB 5566031067 Nyköping 104 000 100 Corem Svea Holding AB 5567541098 Stockholm 1 000 100 Corem Svävaren KB 9696987552 Stockholm – 100 Corem Sväven 4 AB 5595043430 Nyköping 50 000 100 Corem Sävenäs AB 5569877052 Nyköping 500 100 Corem Tage AB 5591718761 Nyköping 50 000 100 Corem Timmer AB 5567069652 Nyköping 1 000 100 Corem Torp KB 9165605222 Nyköping – 100 Corem Torpavallsgatan AB 5590039441 Nyköping 10 000 100 Corem Traktorn AB 5568776172 Nyköping 50 000 100 Corem Trollflöjten KB 9696117762 Nyköping – 100 Corem Truckvägen KB 9166226416 Stockholm – 100 Corem Tränsbettet AB 5565181103 Nyköping 2 041 100 Corem Törnrosa AB 5568337306 Stockholm 110 000 100 Corem Urbis AB 5562526904 Nyköping 564 200 100 Corem Utlängan AB 5567663835 Stockholm 1 000 100 Corem Valdemar AB 5590032446 Nyköping 50 000 100 Corem Vallgraven AB 5566327481 Nyköping 1 000 100 Corem Vera AB 5568556731 Nyköping 500 100 Corem Verner AB 5568967474 Nyköping 50 000 100 Corem Viggo AB 5568556749 Nyköping 500 100 Corem Vilde AB 5590967732 Nyköping 500 100 Corem Vilma AB 5590685391 Nyköping 50 000 100 Corem Visby AB 5568918808 Nyköping 500 100 Corem Vårbuketten AB 5590732847 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 4 AB 5590732839 Nyköping 50 000 100 Corem Välten 5 AB 5590732821 Nyköping 50 000 100 Corem Årdret AB 5590732920 Nyköping 50 000 100 Corem Älvsborg Holding KB 9696668871 Stockholm – 100 Corem Älvsborg KB 9696702902 Stockholm – 100 Corem Öresund Holding AB 5567366751 Stockholm 100 000 100 Dagon AB 5564310067 Nyköping 23 580 999 100 Dagon Sverige AB 5564731213 Nyköping 3 265 000 100 AB Dragörkajen 5568538366 Nyköping 500 100 Fastighets AB Akvarium 5567454748 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Carolus 32 5567043715 Stockholm 1 000 100 Fastighets AB Lennart 5567839955 Stockholm 100 000 100 Fastighets AB Mats 5 5568330996 Stockholm 50 000 100 Fastighets AB Västeråsgallerian 5568332232 Stockholm 50 000 100 First Office AB 5568359870 Nyköping 1 000 100 Garage & Parkering i centrala Sundbyberg AB 5590287875 Stockholm 500 100 KB Vampyren 9 9697046820 Nyköping – 100 Kista och Åby Padel AB 5594770546 Nyköping 250 100 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Corem Projekt 22 AB 5594469263 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 23 AB 5594469271 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 30 AB 5594976069 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 32 AB 5594976085 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 33 AB 5594976093 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 34 AB 5594976101 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 40 AB 5595508556 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 41 AB 5595508564 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 42 AB 5595508572 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 43 AB 5595508580 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 44 AB 5595508598 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 45 AB 5595508606 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 46 AB 5595508614 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 47 AB 5595508622 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 48 AB 5595508648 Nyköping 50 000 100 Corem Projekt 49 AB 5595508655 Nyköping 50 000 100 Corem Projektutveckling AB 5566363411 Nyköping 1 000 100 Corem Property Danmark A/S 12504993 Köpenhamn 500 100 Corem Proptech Ventures AB 5591483283 Nyköping 50 000 100 Corem Pylades AB 5567892913 Stockholm 1 000 100 Corem Rakel AB 5593701203 Nyköping 50 000 100 Corem Ralf AB 5593701153 Nyköping 50 000 100 Corem Regulatorn 8 AB 5594469198 Nyköping 50 000 100 Corem Roland AB 5590032479 Nyköping 50 000 100 Corem Rose AB 5566092143 Nyköping 21 000 100 Corem Rosita AB 5593701195 Nyköping 50 000 100 Corem Roskildevej K/S 35056637 Frederiksberg 71 300 100 Corem Rosmarinen HB 9696525121 Nyköping – 100 Corem Roy AB 5590427554 Nyköping 50 000 100 Corem Rune AB 5563942746 Nyköping 50 000 100 Corem Sandhagen 8 AB 5592777592 Nyköping 25 000 100 Corem Segevång AB 5590180922 Nyköping 50 000 100 Corem Signe AB 5591718779 Nyköping 50 000 100 Corem Silvermalten AB 5569095937 Nyköping 50 000 100 Corem Singeln AB 5569802035 Stockholm 500 100 Corem Skevrodret AB 5590732797 Nyköping 50 000 100 Corem Skärgårdsgatan AB 5590626239 Nyköping 50 000 100 Corem Slänten 1 AB 5593542557 Stockholm 25 000 100 Corem Småland Holding AB 5567366892 Stockholm 100 000 100 Corem Sofia AB 5568070493 Nyköping 500 100 Corem Solna Gate AB 5566919287 Nyköping 1 000 100 Corem Stadion AB 5566433545 Nyköping 1 000 100 Corem Stapelbädden AB 5566554266 Nyköping 1 000 100 Corem Stella AB 5593701187 Nyköping 50 000 100 Corem Stenbärsgatan AB 5590732789 Nyköping 50 000 100 Corem Stensätra 17 AB 5567015184 Stockholm 1 000 100 Corem Stjärnan HB 9166933474 Nyköping – 100 ===== SIDA 98 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 98 Indirektägda dotterföretag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel i % Menigasker AB 5590000336 Stockholm 50 000 100 Meroc Asset Management AB 5932001745 Stockholm 13 113 130 100 Meroc Resecenter AB 5594361163 Stockholm 25 000 100 SBG Gravensteiner AB 5567721476 Stockholm 1 828 670 100 SCI Klovern Rene 84308370000016 Cannes 20 100 Sundbyberg Sprängaren 9 Fast AB 5591177240 Stockholm 500 100 Tobin P . Projektutveckling AB 5569717399 Stockholm 50 000 100 Tobin Properties Bygg AB 5592231590 Stockholm 50 000 100 Vestalen Fastighets AB 5592055528 Nyköping 50 000 100 W28th Development LLC 611874286 New York – 100 Åby Arena AB 5591052203 Mölndal 500 100 Åby Arena Hotell AB 5591052237 Mölndal 500 100 Åby Arena Mässa AB 5591052229 Mölndal 500 100 ===== SIDA 99 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 99 Not 28 Långfristiga fordringar på koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ingående balans 12 793 7 059 Tillkommande/avgående fordringar 6 567 5 734 Summa 19 360 12 793 Not 29 Kassaflödesanalys Räntor Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Erhållen ränta 7 13 907 399 Erlagd ränta –1 077 –1 111 –851 –504 Summa –1 070 –1 098 56 –105 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget Mkr 2025 2024 Av och nedskrivning på materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 903 968 Valutaeffekt lån –32 69 Värdeförändring derivat 5 11 Justering för ej betalda räntor 54 43 Summa 5 930 1 091 Not 30 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2024-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2025-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 14 238 3 306 – –262 222 17 504 Kortfristiga räntebärande skulder 16 908 –5 774 – – 2 11 136 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 31 146 –2 468 – –262 224 28 640 Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 19 505 –5 551 – 213 71 14 238 Kortfristiga räntebärande skulder 13 830 3 076 – – 2 16 908 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 33 335 –2 475 – 213 73 31 146 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2024-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2025-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 7 797 1 873 – –32 51 9 689 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 410 4 329 – – – 6 739 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 207 6 202 – –32 51 16 428 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolag 2023-12-31 Kassaflöde Förvärv Effekt ändrad valutakurs Periodisering låneomkostnader 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 2 223 5 460 – 53 61 7 797 Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 3 720 –1 326 – 16 – 2 410 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 5 943 4 134 – 69 61 10 207 Koncernens samt moderbolagets räntederivat är ej kassaflödespåverkande. Not 31 Händelser efter balansdagen • Under december 2025 tecknades en avsiktsförklaring om att avyttra fastigheten 417 Park Avenue i New York, en obebyggd tomt på Manhattan, för vilken ett bindande köpeavtal tecknades efter årsskiftet. Frånträde är beräknat till andra kvartalet 2026. • Efter årets utgång har Corem återköpt ytterligare egna aktier under ett återköpsprogram som påbörjades december 2025. Per den 19 mars 2026 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 63 540 354 återköpta stamaktier av serie B, 78 869 återköpta stamaktier av serie D och 40 654 återköpta preferensaktier. • Den 19 mars 2026 initierade Corem ytterligare ett återköpsprogram avseende egna aktier, som påbörjades den 20 mars 2026 och pågår till och med den 23 april 2026. • Sebastian Schlasberg utsågs under mars 2026 till vd för Corems fastighets verksamhet, och förväntas att tillträda under det andra kvartalet 2026. Rollen kommer att ingå i Corems koncernledning. Not 32 Förslag till vinstdisposition kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 21 962 883 554 Balanserat resultat –2 384 753 314 Årets resultat –4 447 066 852 Summa 15 131 063 388 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 134 907 416 20,00 kr per stamaktie D, totalt 149 338 800 20,00 kr per preferensaktie, totalt 247 492 820 i ny räkning balanseras 14 599 324 352 Summa 15 131 063 388 ===== SIDA 100 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 100 Utdelning Corems utdelningspolicy är att utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning avseende räkenskapsåret 2025 om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor (20,00) per stamaktie serie D och prefe- rensaktie. Utdelningen avseende stamaktier av serie A och B föreslås utbetalas vid fyra tillfällen, varav två utbetalningar om 0,02 kronor och två utbetalningar om 0,03 kronor, medan utdel- ningen avseende stamaktie av serie D och prefe- rensaktie föreslås utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämnings dagar för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås vara sista bank- dagen i respektive kalenderkvartal med förvän- tad utbetalning tre bankdagar därefter. Den föreslagna utdelningen på stam aktier av serie A och B motsvarar 30 procent (23) av förvaltnings- resultatet efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. Direktavkastning Corems föreslagna utdelning om 0,10 kronor (0,10) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 kronor (20,00) per stamaktie av serie D och preferens aktie motsvarar, om årsstämman bifal- ler förslaget, en direktavkastning om 2,2 procent (1,5) för stamaktie serie A, 2,3 procent (1,5) för stamaktie serie B, 8,3 procent (8,2) för stamaktie serie D samt 8,2 procent (7,8) för preferensaktien baserat på aktiekurser per den 31 december 2025. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står 15 131 063 388 kr enligt nedanstående förteckning: Kronor Överkursfond 21 962 883 554 Balanserat resultat –2 384 753 314 Årets resultat –4 447 066 852 Summa till årsstämmans disposition 15 131 063 388 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,10 kr per stamaktie A och B, totalt 134 907 416 20,00 kr per stamaktie D, totalt 149 338 800 20,00 kr per preferensaktie, totalt 247 492 820 i ny räkning balanseras 14 599 324 352 Summa 15 131 063 388 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 19 mars 2026 det vill säga 90 210 440 stamaktier av serie A, 1 258 863 723 stamaktier av serie B, 7 466 940 stamaktier av serie D samt 12 374 641 preferensaktier. Det totala antalet utestående aktier kan komma att förändras beroende på återköp av egna aktier, frivillig omvandling av stamaktier av serie A eller apport emissioner. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningar med tillhörande boksluts- kommentarer. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med hänvisning till vad som angetts finner styrelsen att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömnings- kriterier som anges i 17 kap. 3§ andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier av serie A och B utgör 0,8 procent (0,5), utdelning på stamaktier av serie D utgör 0,8 procent (0,7) och utdelning på preferensaktier utgör 1,4 procent (1,1) av moderbolagets eget kapital och 0,8 procent (0,6), 0,9 procent (0,7) respektive 1,5 procent (1,2) av koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per den 31 december 2025. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den före- slagna vinstutdelningen. Den föreslagna vinst- utdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Vinstdisposition och vinstutdelning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 101 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 101 Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internatio- nella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen innehåller också koncernens och moderbolagets hållbarhetsrapportering enligt ÅRL 6 kap 11§, (den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024), se sidorna 10–16, 18–19, 21, 26, 34, 39, 52–53 samt 108–131. För hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative, GRI, se GRI-index sidorna 130–131. Årsredovisningen beslutades av styrelsen och daterades den 25 mars 2026. Stockholm den 25 mars 2026 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440 Patrik Essehorn Ordförande Rutger Arnhult Ledamot och verkställande direktör Hanna Andreen Ledamot Katarina Klingspor Ledamot Fredrik Rapp Ledamot Christina Tillman Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 102 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 102 Till bolagsstämman i Corem Property Group AB (publ), org nr 556463-9440 Rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Corem Property Group AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 56–68. Bolagets årsredovisning och koncernredovis- ning ingår på sidorna 21–101 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan- den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 56–68. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions utskott i enlighet med revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions- sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standar- der beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors- förordningens (537/2014) artikel 5.1 har till- handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisio- nen av, och i vårt ställningstagande till, årsre- dovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 78 och 85–87 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 46 937 MSEK per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av både oberoende externa värderare och interna värderingar, med undantag för de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna fastig- hetsvärdet använts. Förvaltningsfastigheter är belopps mässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värde- ringarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvalt- ningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighets bolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderingarna. Vi har diskuterat viktiga antagan- den och bedömningar med bolagets värderings- ansvariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknads- information. Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighets värdering. Vi har med stöd av värderingsspecialist inom revisionsteamet på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkast- ningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Revisionsberättelse ===== SIDA 103 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 103 Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckel- antaganden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan informa- tion än årsredovisningen och koncernredo- visningen och återfinns på sidorna 1–20, 107–131 samt 134–152. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhäm- tade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i års redovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsent- liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrel- sen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk- samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions- berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys- ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de under- liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revi- sionsbevis avseende den finansiella informa- tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern- revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inrikt- ning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. ===== SIDA 104 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 104 Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättel- sen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Corem Property Group AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltnings- berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels- förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags ordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisions sed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts- underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan- den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrel- sens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten UTTALANDE Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering (Esef- rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Corem Property Group AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDE Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom- mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Corem Property Group AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel- sen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. ===== SIDA 105 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 105 REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgär- der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak- ligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolags- styrningsrapporten på sidorna 56–68 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning- ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Corem Property Group AB (publ) revisor av bolagsstämman den 23 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 23 april 2024. Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 106 ===== Introduktion Affärsmodell, mål och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning och översikt COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2025 106 Fairway House, Köpenhamn. ===== SIDA 107 ===== Hållbarhetsrapport ===== SIDA 108 =====