Årsredovisning 2024

Avsteg
GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring
Väsentliga ämnen 
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­1 Process för att identifiera väsentliga ämnen 41–45
3­2 Lista över väsentliga ämnen 42
Ekonomiskt resultat
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 41–45 3­3 Ej tillämplig Balder har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys  
som genererat nya väsentliga hållbarhetsfrågor.
GRI 201:  Ekonomiskt resultat 2016 201­1 Direkt ekonomiskt värde genererat och distribuerat 102–109, 114–115 201­1 b Information ofullständig Redovisas delvis.
202­2  Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter 
kopplade till klimatförändringar
51, 101
Egen upplysning Nöjda kunder 5, 20
Affärsetik
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 85–87
GRI 205:  Anti­korruption 2016 205­2  Kommunikation och utbildning kring  
anti­korruptionspolicy och rutiner
87 205­2 a, b, c, d, e Information otillgänglig Redovisar inte antal eller procentuell andel av anställda 
per anställningskategori eller uppdelat per region.
205­3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 87
Energi
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 57–58
GRI 302: Energi 2016 302­1 Energiförbrukning inom organisationen 57–58
302­3 Energiintensitet 57–58
302­4 Minskning av energianvändning 57–58
CRE1 Byggnaders energiintensitet 57–58
Vatten
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 60
CRE2 Byggnaders vattenintensitet 60
Utsläpp av växthusgaser
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 52–53
GRI 305:  Utsläpp 2016 305­1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 54–55
305­2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 54–55
305­3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 54–55
305­4 Växthusgasutsläppsintensitet 54–55
305­5 Minskning av växthusgasutsläpp 54–55
GRI-INDEX 2024
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
89 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 92 =====

Avsteg
GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring
Utbildning
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 77–79
GRI 404: Utbildning 2016 404­1  Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och 
medarbetare
79 404­1 a i, ii Information otillgänglig Redovisar utbildningstimmar per år och medarbetare, 
men inte uppdelat per kön och anställnings kategori.
404­3 Andel anställda med regelbundna utvecklingssamtal 79 404­3 a Information ofullständig Redovisar andel anställda med utvecklingssamtal upp­
delat per år och medarbetare, men inte uppdelat per kön 
och anställningskategori.
Mångfald och jämlikhet
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 77–79
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 
2016
405­1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 78, 154 405­1 a iii; b i, iii Ej tillämplig Balder redovisar sammansättning av bolaget uppdelat per 
kön och ålder för olika nivåer av bolaget. Bolaget följer inte 
upp anställdas minoritetstill hörighet.
405­2  Förhållande mellan kvinnors och mäns grundlön och 
ersättning
78 405­2 a Information ofullständig Balder redovisar sammansättning av löneskillnader mellan 
kvinnor och män per region, men inte uppdelat per anställ­
ningskategori.
Icke-diskriminering
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 77–79
GRI 406: Icke­ diskriminering 2016 406­1 Incidenter av diskriminering samt vidtagna åtgärder 7, 78
Socioekonomisk efterlevnad
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3­3 Hantering av väsentligt ämne 39–45, 85–87
GRI 418: Kunders integritet 2016 418­1  Substantiella klagomål avseende brister i kunders 
 integritet och förluster av kunddata
87
GRI-INDEX 2024
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
90 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 93 =====

REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN
 LAGSTADGADE HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrap­
porten för år 2024 på sidorna 32–90 samt 101 och för 
att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings­
lagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde 
före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade håll-
barhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning 
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och 
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt Inter­
national Standards on Auditing och god revisionssed 
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss 
 tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsredovisning har upprättats.
 Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Ulrika Ramsvik 
Auktoriserad revisor
Göteborg den 8 april 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525­6905
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
91 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 94 =====

Vasa, Finland
Kommersiellt
7 270 kvm
                                                                                                          
FINANSIELL INFORMATION
INNEHÅLL
Förvaltningsberättelse ............................................................... 93
Möjligheter och risker  ................................................................ 97
Koncernens rapport över totalresultat  ............................... 102
Koncernens rapport över finansiell ställning  ................... 103
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ........ 104
Koncernens rapport över kassaflöden  ............................... 105
Resultaträkning för moderbolaget  ...................................... 106
Balansräkning för moderbolaget  ......................................... 107
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ...108
Kassaflödesanalys för moderbolaget  ................................. 109 
Noter till de finansiella rapporterna
1 Redovisningsprinciper  ....................................................... 110 
2 Segmentsrapportering  ...................................................... 112
3 Intäkternas fördelning  ........................................................ 114
4 Anställda och personalkostnader  .................................. 114
5 Ersättning till revisorer  ....................................................... 116
6  Rörelsens kostnader fördelade på  
funktioner och kostnadsslag  ........................................... 116
7 Specifikation av fastighetskostnader  ............................ 116
8 Leasing  .................................................................................... 117
9 Finansiella intäkter och kostnader  ................................. 119
10 Inkomstskatt  .......................................................................... 119
11 Resultat per aktie  ................................................................ 122
12 Förvaltningsfastigheter  .................................................... 122
13 Övriga materiella anläggningstillgångar  .................... 124
14 Andelar i intressebolag och joint ventures  ................ 125
15 Andra långfristiga fordringar  .......................................... 130
16 Exploateringsfastigheter  .................................................. 130
17 Kundfordringar  .................................................................... 130
18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  ......... 131
19 Finansiella placeringar  ....................................................... 131
20 Eget kapital ............................................................................ 131
21 Innehav utan bestämmande inflytande  ...................... 132
22 Finansiell riskhantering  ..................................................... 133
23 Checkkredit  .......................................................................... 138
24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  ........ 138
25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser  ............. 139
26 Kassaflödesanalys  .............................................................. 139
27 Andelar i koncernbolag  .................................................... 140
28 Fordringar på/skulder till koncernbolag  ...................... 141
29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut  ....... 141
30 Närstående  ............................................................................ 141
31 Uppgifter om moderbolaget  ............................................ 141
92 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 95 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisations­
nummer 556525­6905, avger härmed års­ och hållbarhetsredovisning för koncernen 
och moderbolaget för räkenskapsåret 2024.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm, 
Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat 
anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot­
svarande period föregående år.
Verksamheten
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med 
lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta 
bostads fastigheter och kommersiella fastigheter samt 
skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers 
behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå 
en sådan position att Balder blir en naturlig partner för 
potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/
eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt 
lönsamhet och positiva kassaflöden.
Finansiella mål
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast­
ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid 
ska vara lägst 40%, räntetäckningsgraden lägst 2,0 
gånger, belåningsgraden bör inte överstiga 50% samt 
att Nettoskuld/EBITDA över tid inte ska överstiga 11,0 
gånger. För 2024 var utfallet för soliditet 38,0% (37,9), 
räntetäckningsgrad 2,7 gånger (3,2), belåningsgrad 
49,4% (50,0) samt Nettoskuld/EBITDA 12,2 gånger 
(12,3).
Personal och organisation
Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsing ­
fors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och 
Norr. Regionernas organisation följer samma grund ­
principer men skiljer sig åt beroende på res  pektive 
regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkonto ­
ren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk 
 förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som 
moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och 
kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds 
av en central ekonomi­, fastighets­ och finansfunktion. 
Sammantaget hade koncernen den 31 december  
1 058 anställda (1 112), varav 428 kvinnor (456). Balders 
lednings grupp har under året bestått av fem personer, 
varav tre kvinnor.
För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt­
ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda 
och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före­
slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2025.
Väsentliga händelser under   räkenskapsåret
Förvärv 
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark 
har förvärvats till ett fastighetsvärde om 7 164 Mkr (888).
Försäljningar
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och 
mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 294 Mkr 
(681).
Övrigt
Två riktade nyemissioner om totalt 36 000 000 aktier 
av serie B till ett totalt värde om 2 651 Mkr efter emis­
sionskostnader har genomförts.
Förvaltningsfastigheter
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak 
belägna i storstädernas centrala delar och bostads­ 
fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som 
växer och utvecklas positivt. Balder ägde den 31 
december 1 962 förvaltningsfastigheter (1 901) med en 
uthyrningsbar yta om 6 425 tkvm (6 004) till ett redo­
visat värde om 221,3 Mdkr (209,0), inklusive projekt­
fastigheter för egen förvaltning. Under året har 43 för­
valtningsfastigheter (5) samt ägarlägenheter och mark 
med en uthyrningsbar yta om 346 tkvm (13) förvär ­
vats för 7 164 Mkr (888). Under året har försäljning av 
en förvaltningsfastighet (12) skett till ett värde om 
294 Mkr (681), vilket genererade ett resultat om  
–4 Mkr (–14).
Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets 
redovisade värde per region uppgick respektive andel 
till; Helsingfors 25% (25), Göteborg 20% (19), Stockholm 
15% (16), Köpenhamn 12% (12), Öst 13% (12) och Norr 9% 
(9) och Syd 7% (7). Av redovisat värde avser 46% (45) 
kommersiella fastigheter och 54% (55) bostäder.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas 
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av 
dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde 
och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, 
sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december 
2024 uppgick värdet på Balders exploateringsfastig­
heter till 1 955 Mkr (2 750).
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 458 Mkr 
(6 549), varav effekt av förändrade valutakurser upp­
gick till –15 Mkr (91). Förvaltningsresultatet hänförligt 
till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 011 Mkr 
(6 135), vilket motsvarar en minskning per aktie med 3% 
till 5,13 kr (5,32). I förvaltningsresultatet ingår intresse­
bolag med 2 015 Mkr (1 917), vilket i resultaträkningen 
inkluderats i andel i resultat från intressebolag.
Resultat efter skatt
Årets resultat efter skatt uppgick till 3 640 Mkr (–7 699). 
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie­
ägare uppgick till 3 304 Mkr (–6 746), motsvarande 
2,82 kr per aktie (–5,85). Resultatet före skatt har 
påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende 
förvaltningsfastigheter med –756 Mkr (–9 980), realise­
rade värdeförändringar avseende förvaltningsfastig­
heter med –4 Mkr (–14), resultat från försäljning av 
exploa teringsfastigheter med 122 Mkr (544), värde­
förändringar avseende räntederivat och optionskom­
ponent konvertibel med –21 Mkr (–1 899) samt resultat 
från andelar i intressebolag om 901 Mkr (–2 236).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 8% till 12 876 Mkr (11 944), 
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 
–40 Mkr (398). Ökningen beror på förvärv och färdig­
ställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning 
på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.
Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett 
hyresvärde på helårsbasis om 14 385 Mkr (12 968). Den 
genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet 
uppgick till 2 236 kr per kvm (2 158) exklusive projekt­
fastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 
3,5% (4,9) efter justering för valutakursförändring. 
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende 
kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr­
ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 96 % (96). 
Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 
31 december till 585 Mkr (568) på årsbasis.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –3 263 Mkr (–3 030) 
under året, varav effekten av förändrade valutakurser 
uppgick till 8 Mkr (–121). Driftsöverskottet har ökat med 
8% till 9 613 Mkr (8 914), vilket innebär en överskotts­
grad om 75% (75). Driftskostnaderna varierar normalt 
med årstiderna. Under ett normalår har första och 
fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de 
övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst 
kostnadsnivå.
93 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 96 =====

Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings­ och administrationskostnaderna uppgick 
under året till –1 080 Mkr (–1 080), varav effekten av 
förändrade valutakurser uppgick till 4 Mkr (–48). 
Andelar i resultat från intressebolag  
och joint ventures 
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures 
uppgick under året till 901 Mkr (–2 236) och Balders 
andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick 
till 2 015 Mkr (1 917).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade 
värdeförändringar avseende fastigheter och ränte­
derivat med –909 Mkr (–4 557). Årets skatt uppgick till 
–204 Mkr (404). 
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp­
gick till –4 079 Mkr (–3 186), varav effekten av föränd­
rade valutakurser uppgick till 13 Mkr (–137). 
Värdeförändringar på räntederivat och options ­
komponent konvertibel uppgick till –21  Mkr (–1 899). 
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i 
balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp­
kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och 
är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras 
under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte­
nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat 
minskar i ett nedåtgående ränteläge. 
Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 
485 Mkr (421). Värdet av valutaderivaten och options­
komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till 
–1 341 Mkr (–1 444). Genomsnittlig ränta för finansnet­
tot var på bokslutsdagen 3,0% (2,9).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har per 31 december genomfört interna värde­
ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings­
fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, 
Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings­
metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell.
Varje fastighet värderas individuellt genom att 
nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga 
framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda 
drifts­ och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark­
nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd­
ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som 
drifts­ och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell 
bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa­
flöden, dels av avkastningskravet.
I Finland används främst avkastningsmetoden, samt 
värdering till anskaffningsvärde för en begränsad del 
av beståndet. 
Projektfastigheter för egen förvaltning värderas till 
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad­
utgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en 
värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad 
beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se 
not 12, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller  
alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden 
och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde­
ringarna använder sig Balder av externa värderingsfir­
Känslighetsanalys
Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr
Hyresintäkter +/– 1 % +/– 138
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 144
Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 447
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 34
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 11 063
mor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt 
säkerställa parametrar och antaganden i värderings­
kalkyler. 
Under året har 60% (52) av beståndet varit föremål 
för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikel­
serna mellan externa och interna värderingar har varit 
obetydliga.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt­
liga direktavkastningskrav till 4,9% (4,9) exklusive 
projekt fastigheter för egen förvaltning, vilket är oför­
ändrat jämfört med årsskiftet föregående år. Det 
genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads­
fastigheter uppgick till 4,4% (4,4) och för kommersiella 
fastigheter till 5,6% (5,4). 
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter­
nas redovisade värde, enligt den individuella interna 
värderingen, till 221 261 Mkr (209 000), vilket inklude­
rar en orealiserad värdeförändring under året om 
–756 Mkr (–9 980). Årets värdeförändring är hänförligt 
till något högre avkastningskrav.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter 
redovisas i samband med att fastigheten tillträds av 
köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även 
marknadsförings­ och försäljningsomkostnader, vilka 
kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till  
–28 Mkr (–28).
Göteborg
Frölunda Park
392 hyres­ och 
bostadsrätter
Färdigställt 2024
94 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 97 =====

från finansieringsverksamheten uppgick till netto 
5 650 Mkr (–232). Totalt uppgick årets kassaflöde till 
953 Mkr (–1 564). Kursdifferens i likvida medel upp­
gick till 25 Mkr (–12).
Likviditet
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 13 872 Mkr  
(11 794) uppgick koncernens likvida medel, finansiella 
placeringar och outnyttjad checkkredit per den  
31 december till 6 854 Mkr (5 859). Tillgänglig likviditet 
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 
20 726 Mkr (17 653). Bolaget bevakar löpande likvidi­
tetsutvecklingen på kort och lång sikt , koncernens 
 likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer­
nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 
101 735 Mkr (93 987) varav innehav utan bestäm ­
mande inflytande uppgick till 13 315 Mkr (11 674), mot­
svarande 74,30 kr per aktie (71,33) exklusive innehav 
utan be stäm mande inflytande. Soliditeten uppgick 
till 38,0% (37,9).
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 
31 december till 138 851 Mkr (134 469). Andelen lån med 
ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod 
uppgick till 29% (34) och den genomsnittliga kredit­
bindningstiden uppgick till 5,0 år (5,4). 
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklu­
sive bekräftade lånelöften 20 726 Mkr (17 653), motsva­
rande 1,2 gånger Balders förfall av räntebärande skul­
der inom 12 månader. 
Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan 
av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas 
löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde­
förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför­
ändringar under året uppgick till –21 Mkr (–1 899). 
Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, 
Finansiell riskhantering.
Rating
Balder har en investment grade rating från kreditvärde­
ringsinstitutet S&P. Under fjärde kvartalet bekräftade 
S&P Balders kreditbetyg BBB, och justerade upp utsik­
terna till stabila.
Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga 
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi­
fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan­
siering och säkerställda banklån. Att ha en balans­
räkning som uppfyller kriterierna för en investment 
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations­
finansiering är inte bara en fråga om finansierings­
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil 
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. 
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 
9 419 Mkr (6 710), varav 7 164 Mkr (888) avser förvärv 
och 2 255 Mkr (5 822) avser investeringar i befintliga 
förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt  ­ 
ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings­
fastigheterna avser 1 150 Mkr (1 897) Helsingfors, 
1 500 Mkr (581) Stockholm, 3 413 Mkr (641) Göteborg, 
172 Mkr (829) Köpenhamn, 1 167 Mkr (731) Syd, 1 660 Mkr 
(1 428) Öst och 357 Mkr (603) Norr.
Intressebolag och joint ventures
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande 
och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank, för 
vidare information se not 14, Andelar i intressebolag 
och joint ventures. 
På sida 24 redovisas Balders andel av fastighetsför­
valtande intressebolags balansräkningar och fastig­
hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin­
ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger 
totalt 515 förvaltningsfastigheter (581). Balders andel 
av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår 
till cirka 1 151 tkvm (1 335) med ett hyresvärde om 
2 532 Mkr (2 776). Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 95% (95).
Totalt har två (6) projekt resultatavräknats under året. 
Årets försäljningsresultat uppgick till 122 Mkr (544) 
efter avdrag för marknadsförings­ och försäljnings­
omkostnader.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –1 045 Mkr (1 254), 
varav effekten av förändrade valutakurser  uppgick till  
2 Mkr (52). Aktuell skattekostnad för året uppgick till 
–352 Mkr (–324). Aktuell skattekostnad  hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till –286 Mkr 
(–246).
Uppskjuten skattekostnad för året uppgick till 
–694 Mkr (1 579). 
Skatt har beräknats med gällande skattesats i res­
pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära 
skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon­
cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som 
värdet av nettot av skattemässiga underskott och den 
temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade 
och skattemässiga värden avseende fastigheter och 
räntederivat.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 17 159 Mkr  
(16 272). För mer detaljerad information se not 10, 
Inkomstskatt. 
Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i 
länder som har antagit den nya lagstiftningen för att 
implementera den globala minimiskatten, kallad Pillar 2. 
Koncernens beräkningar av effektiv skatt per land 
indikerar inte någon väsentlig effekt på koncernen.
Kassaflöde och finansiell ställning
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 
267 926 Mkr (253 748). Dessa har finansierats dels 
med eget kapital om 101 735 Mkr (93 987), dels med 
skulder om 166 191 Mkr (159 761), varav 138 851 Mkr 
(134 469) är räntebärande. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten före 
 förändring av rörelsekapital uppgick till 4 273 Mkr 
(4 221). Investeringsverksamheten har belastat kassa­
flödet med netto –9 435 Mkr (–6 188). Kassaflödet 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av 
att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har 
centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhante­
ring och cash management genom att moderbolaget 
innehar funktionen som internbank. Omsättningen 
i moderbolaget uppgick för året till 527 Mkr (529), 
varav koncerninterna tjänster utgjorde 390 Mkr (412) 
och resterande del huvudsakligen avser förvaltnings­
uppdrag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till 2 289 Mkr 
(–2 136). Utdelning från dotterbolag uppgick till 
1 598 Mkr (2 600), nedskrivning av dotterbolagsaktier 
 uppgick till – Mkr (–2 422), räntenettot uppgick till 
–85 Mkr (1 541) varav valutakursdifferenser uppgick 
till –1 927 Mkr (1 324), värdeförändringar avseende 
 räntederivat och optionskomponent konvertibel upp­
gick till 26 Mkr (–1 821) och erhållna/lämnade koncern­
bidrag uppgick till 433 Mkr (–2 457). Redovisade valu­
takursdifferenser avser i huvudsak omräkning av 
euroobligationer, som ur ett koncern  perspektiv 
används för säkring av nettoinvesteringar i euro och 
danska kronor. Från och med 30 april tillämpar även 
moderbolaget säkrings redovisning av nettoinveste­
ringar i utlandet avseende bolagets euroobligationer. 
Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission 
med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skat­
terättsliga kommissionen ingår också i en mervärdes­
skattegrupp. Moderbolaget har erhållit 358 Mkr (215) 
i kommittentresultat från dotterbolagen i den skatte­
rättsliga kommissionen.
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida 
medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick 
den 31 december till 4 925 Mkr (2 447). Nettoford ­
ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen 
till 57 281 Mkr (46 930) och räntebärande skulder till 
57 080 Mkr (50 100).
95 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 98 =====

Bolagsstyrning
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som 
anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note­
ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar 
efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att 
förstå var i organisationen ansvar och befogenheter 
ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från 
svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags­
lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk kod 
för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
Några av Kodens principer är att skapa goda förut­
sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan 
ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som  
en naturlig del av principerna för verksamheten. För 
bolagsstyrningsrapporten se sida 148–153.
Ersättning till VD och  
andra ledande befattningshavare
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för 
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna 
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska till­
lämpas marknadsmässiga löner och andra anställ ­
ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Upp­
sägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget 
inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för bola­
gets VD och för övriga bolagsledningen högst sex 
månader och inget avgångsvederlag. Med bolags­
ledning avses verkställande direktören och övriga 
medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga 
rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns 
 särskilda skäl för det.
De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm­
man 2027 om inte omständigheter uppkommer som 
gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4, 
Anställda och personalkostnader.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskapsårets 
slut.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen 
Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet 
växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans 
med bolagets partners på de orter som bedöms som 
intressanta.
Förslag till vinstdisposition 
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 28 844 856 683
Årets resultat 2 288 624 847
Summa1) 31 133 481 531
1)  Se förändring i moderbolagets eget kapital, sida 108.
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
I ny räkning balanseras 31 133 481 531
Summa 31 133 481 531
Hållbarhetsrapport enligt ÅRL
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fastighets AB Balder 
valt att upprätta hållbarhetsrapporten som en från års­
redovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapportens 
omfattning framgår på sida 36 i det här dokumentet.
Flerårsöversikt
Se sida 11.
Aktien och ägarna
Under året genomfördes två riktade nyemissioner om 
totalt 36 000 000 aktier av serie B, vilket inbringade 
2 651 Mkr efter emissionskostnader. 
Per den 31 december uppgick aktie kapitalet i Balder 
till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. 
Totalt antal utestående aktier per den 31 december 
uppgick till 1 190 000 000. Varje aktie av serie A 
 berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar 
till en tiondels röst. Under året har inga aktier återköpts.
Största ägare är Erik Selin med bolag med 46,9 % av 
rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 13,8 % av 
rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen 
avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Redogörelse för styrelsearbetet under året
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 14 styrelse­
möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av 
styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen 
reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning 
mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande 
ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats 
strategiska och andra för bolagets utveckling väsent­
liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering 
och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett 
styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt­
nings­ och räkenskapsrevision.
96 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 99 =====

MÖJLIGHETER OCH RISKER
I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets kon­
troll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera såväl 
risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget, beroende 
på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sammanställning över 
de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem.
Kategorisering av risker
Sannolikhet Påverkan Trend
Operativa risker
Risk för negativ värdeutveckling på fastigheterna
Risk för minskad uthyrningsgrad, minskade hyresintäkter och negativ hyresutveckling
Risk för ökade fastighetskostnader på grund av ökade drifts­ och underhållskostnader
Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt
Risk för bristande digital utveckling
Risk för bristande IT­säkerhet
Finansiella risker 
Refinansieringsrisk
Ränterisk
Kreditrisk
Valutarisk
Omvärldsrisker
Risk för förändringar i skattelagstiftning
Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten
Hållbarhetsrisker
Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion
Klimatanpassningsrelaterade risker
Risk för miljö­ och hälsoskadliga ämnen och materialval
Risk för brister i kompetensförsörjning och arbetsmiljö
Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter
Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott
Balders bedömning
Samtliga riskområden rangordnas utifrån grad av 
påverkan på verksamheten och sannolikhet för att  
risken inträffar. Trendpilar visar om riskens betydelse 
framöver bedöms vara oförändrad, viktigare eller  
mindre viktig i relation till idag.
Låg påverkan eller sannolikhet
Medelhög påverkan eller sannolikhet
Hög påverkan eller sannolikhet
Uppåtgående trend
Oförändrad trend
Nedåtgående trend
97 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 100 =====

OPERATIVA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för negativ  
värde utveckling  
på fastig heterna
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika 
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika 
såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Såväl fastighets­ som marknads­
specifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur 
inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat. Av Balders fastighets­
bestånd finns 72% av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stock­
holm, Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas 
negativt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att 
minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. 
Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbe­
ståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den 
interna värderingen. Under 2024 har en stor andel, 60% av beståndet varit föremål för 
bedömning av extrerna värderare.
Marknads bedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i 
gjorda antaganden och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 11 063 
Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/–5%. Soliditeten skulle vid 
en positiv värdeförändring uppgå till 39,6% och vid en negativ värdeförändring uppgå till 
36,2%. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys av klimat­
förändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken ytterli ­
gare kommer att fördjupas framöver.
Risk för minskad 
uthyrnings grad, 
 minskade hyres intäkter 
och  negativ hyres-
utveckling 
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta 
ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad 
och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora 
svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora 
kunder som finns i fastighetsbeståndet.
Balders tio största kontrakt svarar för 4,1% av de totala hyresintäkterna och deras genom­
snittliga kontraktstid uppgår till 14,8 år. Inget enskilt kontrakt står för mer än 0,6% av Bal­
ders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,0% av de totala hyresin­
täkterna. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till 
konsumentprisindex.  
Året som gått har präglats av efterdyningar av geopolitiska oroshärdar och tidigare 
års stigande inflation, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har 
bostadshyrorna för kommande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostads ­
hyresbeståndet är högre än inflationen, vilket påverkar Balder positivt.
Risk för ökade fastighets-
kostnader på grund av 
ökade drift- och 
underhålls  kostnader
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, 
underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resul ­
tatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader för el, renhållning, 
vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en 
aktör, vilket kan påverka priset.
 Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och över­
gång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra kon­
sekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och 
extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar 
av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom 
reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka 
resultatet negativt. En förändring med +/– 1% av fastighetskostnaderna skulle 
påverka de totala kostnaderna med –/+ 34 Mkr.
Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av 
rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region 
ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal när ­
varo ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i 
längden är mer kostnadseffektivt än omfattande  reparationer. Ett viktigt steg är utveck­
lingen av en riskhanteringsstrategi som inkluderar både förebyggande och reaktiva 
åtgärder för att hantera kostnadsökningar. Implementering av systematiska processer 
för att övervaka och hantera risker kontinuerligt är centralt. Regelbundna inspektioner 
och underhåll av fastigheter förhindrar kostsamma reparationer och säkerställer att fast ­
igheterna hålls i gott skick. Användningen av teknologi för att övervaka fastigheter i real ­
tid bidrar till att identifiera problem innan de blir kostsamma och optimera energiförbruk ­
ningen för att minska driftskostnader. Kommunikation och utbildning av personal är 
avgörande för att säkerställa att alla är medvetna om risker och vet hur man hanterar dem 
effektivt. Drygt 90% av allt som köps in till fastigheterna i koncernen är grön el från förny­
bara källor. Balder har också påbörjat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga 
effekter av klimatförändringar, för att ta fram  handlingsplaner för fastigheter där riskerna 
för påverkan bedöms vara störst.
Risk för felaktig 
 bedömning av hyres-
marknadens utveckling  
samt utförande av  projekt
Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett 
sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar 
kring marknadens utveckling, men också i utformningen av produkten samt 
själva projektets genomförande.
Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen 
säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av 
kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara 
uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projek ­
ten har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar 
enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det finns stark 
efterfrågan på bostäder och lokaler. 
Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter är fortsatt ogynnsamma. Balder 
har därför skjutit flera proj ektstarter på framtiden, och har också ställt om en del  
projekt till bostadsrättprojekt.
98 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 101 =====

Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för bristande digital 
 utveckling
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva 
fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och lik­
nande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande 
digitala tjänster.
Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket 
kan planeras in redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet 
med att digitalisera en befintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för 
detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med 
fler tjänster med fokus på digitalisering.
Risk för bristande 
 IT-säkerhet
Bristande IT­säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd 
eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker 
har ökat i samhället i stort och  kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns 
också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av 
 personuppgifter.
Balder arbetar med lager­på­lager­principen för att minimera intrångsytan och har de 
senaste åren kontinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brand­
vägg, antivirus och backupsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, 
avancerad epost­filtrering, virtualisering samt etablerat ett Security operations center 
(SOC) för att säkra den interna IT­miljön. Balder har också genomfört ett omfattande 
internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna 
system och strukturer samt utbildning av medarbetare. 
Under 2024 genomfördes en extern revision av Balders IT ­miljö. Resultatet visade på 
en oförändrad riskexponering jämfört med föregående år. 
FINANSIELLA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansierings­
risk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt 
ökade kostnader. Beaktat att fastighetsbranschen är kapitalintensiv är det av 
stor vikt för oss med tillgång till finansiering via banker samt en välfungerande 
kapitalmarknad. Villkoren både i bank och kapitalmarknad har förbättrats mar­
kant under 2024.
Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den 
långsiktiga finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av 
lånen. Refinansieringsrisken hanteras genom diversifierade finansieringskällor, ända ­
målsenliga bindningstider och löptider. Det arbetet säker ställer samtidigt att en konkur­
renskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning 
uppgick till 5,0 år (5,4). 
Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påver­
kas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler 
samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre mark­
nadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med 
högre inflation och ekonomisk tillväxt. 
Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och 
en bättre kostnadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att 
begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknads­
ränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oför­
ändrad låne­ och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 447 Mkr. Av Balders 
totala lånestock vid årsskiftet har 71% (66) en räntebindning som överstiger ett år. De 
senaste årens höga räntenivåer har inneburit en lägre investeringstakt för Balder.
Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, 
inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finans­
verksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid 
tecknande av ränteswap­avtal samt vid utställda kreditavtal.
Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och 
beräknar kredit risken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. 
Inom finansverksamheten gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst S&P­
rating om A–. Med övriga banker görs enbart affärer med de som har lägst S&P­rating om 
AA–.
Forts. Operativa risker
99 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 102 =====

Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed 
utsatta för valutakursfluktua tioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktua­
tioner återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar 
och skulder till moderbolagets valuta.
Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika 
valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som 
det finns nettotillgångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar 
omräkningsexponeringen. 
OMVÄRLDSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för  förändringar 
i  skattelagstiftning 
Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra änd­
ringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer 
och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende global minimibeskatt­
ning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter, 
samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida 
skattekostnad och därigenom påverka resultatet.
Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och 
för bereder i förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de 
anpassningar som kan bli nödvändiga. 
Risk för allvarliga händelser 
i omvärlden som förändrar 
 förutsättningarna för 
 verksamheten
Året som gått har präglats av efterdyningar av geopolitiska oroshärdar och tidi­
gare års stigande inflation där centralbanker världen över har sänkt styrrän­
torna.  Det har under året inneburit stabiliserade finansieringskostnader men 
fortsatt en avvaktande bostadsmarknad. 
Balder har till följd av den avvaktande bostadsmarknaden valt att inte starta nya projekt 
under året. Aktiviteten i investeringsverksamheten ökade dock under senare delen av 
året. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten utifrån förändrade 
förutsättningar.
Forts. finansiella risker
100 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 103 =====

HÅLLBARHETSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Klimatutsläpp och ökade 
krav på utsläppsreduktion
Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av 
energianvändning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på 
utsläppsberäkningar, gräns nivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig 
framtida klimatskatt kan påverka.
Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga 
påverkan finns och arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har implementerat 
vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och validering av Science Based 
Target initative erhölls i mars 2024. Balder kommer öka takten i omställningen och har 
tagit fram en klimatfärdplan.
Klimatanpassningsrelate -
rade risker
Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad 
nederbörd är  klimatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastighe ­
ter. Det kan föra med sig ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter kopplat 
till kyla samt ökade kostnader för sanering och renovering vid extremväder.  
Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanli­
gaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt 
ras och skred. Under 2024 har Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klima­
triskanalyser för byggnader i linje med EU­taxonomins riktlinjer. För att öka transparensen 
i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt utveckla redovisningen av kli­
matrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task Force on Climate­
related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 49–51.
Risk för miljö- och  
hälsoskadliga ämnen  
och materialval
Användning av kemiska och biologiska ämnen är en utmaning inom förvaltning 
av fastigheter och projektutveckling. Farliga ämnen kan förekomma exempelvis 
i färg och isolering. Det har upptäckts förekomst av PCB, asbest, förhöjda 
radonhalter till följd av materialval inbyggda i fastigheter.   
Det befintliga beståndet inventeras löpande och handlingsplaner tas fram för att hantera 
riskerna i samband med planerade renoveringar eller som egna projekt. Vid nyproduktion 
används loggböcker för material, exempelvis Byggvarubedömningen eller Sunda Hus för 
att bedöma och logga materialanvändning. Det finns rutiner och instruktioner för säker 
kemikaliehantering i syfte att skapa trygg arbetsmiljö för medarbetare.
Risk för brister 
i kompetens försörjning 
och arbetsmiljö
Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, 
bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, 
hitta och dra nytta av koncern gemensamma resurser samt utveckla gemen ­
samma arbetssätt. En annan utmaning med bolagets kraftiga tillväxt är att få 
varje kollega att känna sig delaktig i Balders företagskultur.
Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på 
bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i 
arbetsmarknadsmässor på högskolor och universitet, samt erbjuder praktik  platser och 
möjligheter till examensarbeten för studenter. 
Balder har i Sverige infört "Balderhjulet", ett arbetssätt för att säkerställa en likriktad 
process för medarbetarsamtal och uppföljning, samt standardiserat introduktionen av 
nyanställda.
Leverantörskedja och 
respekt för mänskliga  
rättigheter
De tjänster, material och produkter som används i bygg­ och fastighetsprojekt 
är en del av en global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänsk­
liga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärsetik.
Tydliga inköps­ och upphandlingsrutiner, kravställning och kontinuerlig uppföljning är 
väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Uppförandekod för sam­
arbetspartners ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Balder 
genomlyser årligen om bolaget har processer och policyer på plats för att efterleva soci­
ala minimiskyddsåtgärder enligt EU­taxonomin. Inga lagöverträdelser inom områdena 
mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis 
konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida 65–66. 
Risk för korruption,  
bedrägeri och mutbrott
I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom 
yrkesrollen samt i relationer med kunder, leverantörer och samarbetsparter. 
Balder har en uppförandekod för medarbetare som förtydligar grundläggande krav samt 
ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer. Balder har också en insiderpolicy 
samt informerat samtliga medarbetare om koncernövergripande styrdokument. Under 
året har Balder även fortsatt uppdatera avtal, vidareutvecklat processer och rutiner avse­
ende  leverantörsuppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapporte­
ring av överträdelser finns en oberoende visselblåsarfunktion. 
101 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 104 =====

FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr Not 2024 2023
Hyresintäkter 2, 3 12 876 11 944
Fastighetskostnader 2, 6, 7 –3 263 –3 030
Driftsöverskott 9 613 8 914
Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, 6 –1 080 –1 080
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures 14 901 –2 236
– varav förvaltningsresultat 2 015 1 917
– varav värdeförändringar –909 –4 557
– varav skatt –204 404
Övriga intäkter/kostnader –11 –16
Resultat före finansnetto 9 423 5 582
Finansiella poster
Finansiella intäkter 9 897 1 233
Finansiella kostnader 9 –4 976 –4 419
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld 8 –103 –83
Finansnetto –4 079 –3 186
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag och joint ventures 5 344 2 396
– varav Förvaltningsresultat 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 6 458 6 549
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 12 –4 –14
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 –756 –9 980
Värdeförändringar derivat 22 –21 –1 899
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 16 1 001 2 938
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 16 –879 –2 394
Värdeförändringar totalt –659 –11 350
Resultat före skatt 4 686 –8 954
Inkomstskatt 10 –1 045 1 254
Årets resultat 3 640 –7 699
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 3 304 –6 746
Innehav utan bestämmande inflytande 21 336 –953
3 640 –7 699
Mkr Not 2024 2023
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att  omklassificeras till 
resultaträkningen
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) 664 –76
Kassaflödessäkringar efter skatt –71 –56
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures –55 –1 030
Årets totalresultat 4 179 –8 862
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 3 457 –7 880
Innehav utan bestämmande inflytande 722 –982
4 179 –8 862
Mkr Not 2024 2023
Förvaltningsresultat 6 458 6 549
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av  förvaltningsresultat –447 –414
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 011 6 135
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 5,13 5,32
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr 11 2,82 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr 11 2,82 –5,85
102 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 105 =====

KONCERNENS RAPPORT  
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12, 25 221 261 209 000
Leasingavtal; nyttjanderätt 8 2 585 2 102
Övriga materiella anläggningstillgångar 13 345 387
Andelar i intressebolag och joint ventures 14 29 281 28 288
Andra långfristiga fordringar 15 1 973 3 029
Derivat 22 467 410
Summa anläggningstillgångar 255 912 243 216
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 16 1 955 2 750
Kundfordringar 17 296 447
Övriga fordringar 2 310 571
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 992 1 303
Derivat 22 17 11
Finansiella placeringar 19 3 063 3 047
Likvida medel 26 3 381 2 402
Summa omsättningstillgångar 12 014 10 532
Summa tillgångar 267 926 253 748
Mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023
Eget kapital och skulder
Eget kapital 20
Aktiekapital 198 192
Övrigt tillskjutet kapital 15 146 12 501
Omräkningsdifferenser –415 –609
Kassaflödesreserv 279 320
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 73 212 69 908
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 88 420 82 313
Innehav utan bestämmande inflytande 21 13 315 11 674
Summa eget kapital 101 735 93 987
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 22 121 124 121 664
Övriga långfristiga skulder 828 951
Leasingskuld 8 2 527 2 050
Uppskjuten skatteskuld 10 17 159 16 272
Derivat 22 1 326 1 114
Summa långfristiga skulder 142 964 142 050
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 22 17 727 12 804
Leverantörsskulder 581 439
Leasingskuld 8 66 59
Derivat 22 14 330
Övriga skulder 1 581 779
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 3 257 3 300
Summa kortfristiga skulder 23 227 17 711
Summa skulder 166 190 159 762
Summa eget kapital och skulder 267 926 253 748
103 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 106 =====

KONCERNENS RAPPORT  
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Mkr Aktiekapital 
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Kassaflödes- 
reserv
Omräknings -
differenser
Balanserade 
vinstmedel inkl 
årets  resultat Summa
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt eget  
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 192 12 501 351 493 76 657 90 194 12 715 102 909
Årets resultat –6 746 –6 746 –953 –7 699
Övrigt totalresultat –32 –1 102 –1 133 –29 –1 162
Summa totalresultat –32 –1 102 –6 746 –7 880 –982 –8 862
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –2 –2 –19 –20
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –40 –40
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0 0
Summa transaktioner med bolagets ägare — — — — –2 –2 –58 –60
Utgående eget kapital 2023-12-311) 192 12 501 320 –609 69 908 82 313 11 674 93 987
Ingående eget kapital 2024-01-01 192 12 501 320 –609 69 908 82 313 11 674 93 987
Årets resultat 3 304 3 304 336 3 640
Övrigt totalresultat –41 193 153 386 538
Summa totalresultat –41 193 3 304 3 457 722 4 179
Nyemission 6 2 645 2 651 2 651
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –60 –60
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –12 –12
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid nyemission i dotterföretag 959 959
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag 33 33
Summa transaktioner med bolagets ägare 6 2 645 — — — 2 651 919 3 570
Utgående eget kapital 2024-12-311) 198 15 146 279 –415 73 212 88 420 13 315 101 735
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
104 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 107 =====

KONCERNENS RAPPORT  
ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 9 613 8 914
Övriga intäkter/kostnader –11 –16
Förvaltnings- och administrationskostnader –1 080 –1 080
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –28 –28
Återläggning av avskrivningar 97 71
Erhållen ränta 26 897 1 233
Betald ränta 26 –4 943 –4 318
Betald skatt –272 –555
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 4 273 4 221
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar 335 –11
Förändring rörelseskulder 131 647
Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 738 4 857
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter –7 164 –888
Förvärv/försäljning av materiella anläggningstillgångar –54 –187
Förvärv av finansiella placeringar –2 422 –897
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures –1 740 –1 167
Investering i befintliga fastigheter och projekt –2 833 –7 517
Försäljning av förvaltningsfastigheter 294 681
Försäljning av exploateringsfastigheter 1 001 2 938
Försäljning av finansiella placeringar 2 337 264
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures 25 269
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures 1 121 315
Kassaflöde från investeringsverksamheten –9 435 –6 188
Mkr Not 2024 2023
Finansieringsverksamheten 26
Nyemission 2 651 — 
Nyemission i dotterföretag, innehav utan bestämmande inflytandes  
del i nyemissionen 959 —
Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande –12 –42
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –60 –20
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande — 0
Amortering av leasingskuld –24 –21
Upptagna lån 19 416 25 006
Amortering/lösen av lån –17 279 –25 155
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 650 –232
Årets kassaflöde 953 –1 564
Likvida medel vid årets början 2 402 3 977
Kursdifferens i likvida medel 25 –12
Likvida medel vid årets slut 26 3 381 2 402
Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2024 2023
Likvida medel 3 381 2 402
Outnyttjade checkkrediter 23 410 410
Outnyttjade kreditfaciliteter 13 872 11 794
Finansiella placeringar 19 3 063 3 047
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 20 726 17 653
105 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 108 =====

RESULTATRÄKNING 
FÖR MODERBOLAGET 
Mkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 3 527 529
Administrationskostnader 4, 5 –527 –527
Rörelseresultat –0 2
Resultat från finansiella poster
Nedskrivning av dotterbolagsaktier 27 — –2 422
Utdelning från dotterbolag 1 598 2 600
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 5 353 6 586
– varav valutakursdifferenser —  1 324
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –5 438 –5 046
– varav valutakursdifferenser –1 927 —
Värdeförändringar derivat 22 26 –1 821
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 539 –100
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 433 –2 457
Kommittentresultat 1) 358 215
Resultat före skatt 2 329 –2 342
Inkomstskatt 10 –40 206
Årets resultat/totalresultat 2) 2 289 –2 136
1)  Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skattemässiga kommissionen ingår i 
en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har erhållit 358 Mkr (215) i kommittentresultat från dotterbolagen i den skatterättsliga kommissionen.
2)  Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.
106 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 109 =====

BALANSRÄKNING 
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 13 24 26
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 25, 27 13 159 11 185
Andelar i intressebolag och joint ventures 14, 25 15 586 16 163
Andra långfristiga fordringar 15 318 1 763
Derivat 22 366 7
Fordringar på koncernbolag 28 95 871 86 864
Summa finansiella anläggningstillgångar 125 300 115 982
Summa anläggningstillgångar 125 324 116 008
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 105 179
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 115 243
Derivat 22 10 174
Summa kortfristiga fordringar 230 596
Finansiella placeringar 19 2 557 820
Likvida medel 26 2 018 1 277
Summa omsättningstillgångar 4 805 2 692
SUMMA TILLGÅNGAR 130 129 118 700
Mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 198 192
Fritt eget kapital
Överkursfond 11 706 9 062
Balanserat resultat 17 138 19 439
Årets resultat 2 289 –2 136
Summa eget kapital 31 332 26 556
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 10 77 37
Summa avsättningar 77 37
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 22 50 646 46 357
Skulder till koncernbolag 28 38 590 39 934
Derivat 22 1 326 1 114
Summa långfristiga skulder 90 563 87 405
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 22 6 433 3 742
Leverantörsskulder 18 15
Övriga skulder 1 224 524
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 482 420
Summa kortfristiga skulder 8 157 4 701
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 130 129 118 700
107 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 110 =====

MODERBOLAGETS RAPPORT 
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Bundet eget  kapital Fritt eget kapital
Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat  resultat Årets  resultat Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693
Årets resultat/totalresultat –2 136 –2 136
Vinstdisposition 8 466 –8 466 —
Summa transaktioner med bolagets ägare — — — 8 466 –8 466 —
Utgående eget kapital 2023-12-311) 1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556
Årets resultat/totalresultat 2 289 2 289
Vinstdisposition –2 136 2 136 —
Nyemission, efter emissionskostnader 36 000 000 6 2 645 2 651
Lämnade koncernbidrag –164 –164
Summa transaktioner med bolagets ägare 36 000 000 6 2 645 –2 300 2 136 2 487
Utgående eget kapital 2024-12-311) 1 190 000 000 198 11 706 17 138 2 289 31 332
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
108 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 111 =====

KASSAFLÖDESANAL YS 
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –0 2
Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 7 6
Erhållen ränta 26 305 386
Betald ränta 26 –1 698 –1 625
Betald skatt –1 –1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –1 386 –1 232
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar –270 366
Förändring rörelseskulder 1 237 –99
Kassaflöde från den löpande verksamheten –419 –965
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –6 –4
Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott –1 974 –18
Förvärv av finansiella placeringar –2 269 —
Förändring utlåning koncernbolag –4 642 1 774
Förändring utlåning intressebolag och joint ventures 1 512 –560
Försäljning av finansiella placeringar 583 8
Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag och joint ventures –16 311
Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 811 1 511
Mkr Not 2024 2023
Finansieringsverksamheten 26
Nyemission 2 651 —
Upptagna lån 8 312 11 589
Amortering/lösen av lån –2 991 –12 942
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 7 972 –1 353
Årets kassaflöde 741 –806
Likvida medel vid årets början 1 277 2 083
Likvida medel vid årets slut 26 2 018 1 277
Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2024 2023
Likvida medel 2 018 1 277
Outnyttjade checkkrediter 23 350 350
Outnyttjade kreditfaciliteter 9 670 8 318
Finansiella placeringar 19 2 557 820
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 14 595 10 765 
109 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 112 =====

NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
NOT 1   
REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2024, har 
godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 7 april 2025 och kommer att 
föreläggas årsstämman den 8 maj 2025 för fastställande.
Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i 
Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar 
i koncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola -
gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. 
Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med 
lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad 
 förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings -
principer och information om koncern  redovisningen. Redovisningsprinciper, risker 
samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer specifikt i direkt 
anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för  respektive 
resultat- och balanspost.
– Redovisningsprinciper markeras med 
– Risker markeras med 
– Uppskattningar och bedömningar markeras med 
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial 
Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder) utgivna av International 
Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International 
Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. 
Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, 
Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen, 
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovis -
ning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell 
rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen 
förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinci -
per. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer 
föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd 
av årsredovisningslagen. 
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör 
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. 
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till  miljoner 
kronor om inte annat anges.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags  ledningen 
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämp -
ningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, 
skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra 
faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa 
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo  visade vär-
dena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. 
Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt -
ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna 
period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar 
både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en 
betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda upp  skattningar som 
kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs 
 närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent 
på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte 
annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent 
på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Klassificering med mera
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som 
förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. 
Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som 
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort -
fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett för -
faller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är 
till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering. 
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång -
fristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har 
bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag 
när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget 
och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid 
bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstbe -
rättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av 
ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion var -
igenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess 
skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för 
andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade 
identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpe -
skillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd 
av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader 
kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan 
bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller 
till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. 
Anskaffningsvärdet för dotterbolags  aktierna respektive rörelsen utgörs av de verk -
liga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder 
och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de 
förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara 
till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvär -
vade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skill -
naden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträk -
ningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse 
eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget 
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men 
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseför -
värv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvär -
vet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redo -
visas till de värden de har upp tagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt 
uppkommer ingen  goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör 
en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda  identifierbara till -
gångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid för -
värvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med 
den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestäm -
mande inflytandet upphör. 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande  
samt elimineringar
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till 
 förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner 
med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande 
inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe  skilling och den 
faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotill -
gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestäm -
mande inflytande redovisas också i eget kapital. 
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade 
vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan 
 koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Utländsk valuta
Utländska verksamheters finansiella rapporter 
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den  
valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet 
omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av 
kurserna vid respektive transaktionstidpunkt.
Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam  heter 
redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valuta -
kurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära 
ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skul -
der i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som 
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, 
bortsett från långfristiga interna mellan  havanden som beaktas som en del i netto -
investeringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära 
tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till 
valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo -
visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder 
vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
110 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 113 =====

Forts. Not 1 Redovisningsprinciper
Nedskrivningar
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltnings -
fastig heter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar,  prövas vid varje 
balansdag för att bedöma om det finns indikation på ned  skrivningsbehov. Om någon 
sådan indikation finns beräknas tillgångens åter  vinnings  värde. För undantagna till -
gångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild till -
gång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta 
nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så  kallad kassa -
genererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande 
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar 
resultaträkningen.
Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga 
 tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande -
värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en 
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med 
den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är 
väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den 
 kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller 
informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett 
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt 
att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden 
betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förvän -
tade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark -
nadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är 
förknippade med skulden.
Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2024
Följande standarder och ändringar tillämpas av koncernen för första gången för 
räkenskapsår som börjar 1 januari 2024:
  – Klassificering av skulder som kortfristiga eller långfristiga och långfristiga skulder 
med covenanter – Ändringar av IAS 1.
  – Leasingskuld i en sale and leaseback-transaktion – Ändringar av IFRS 16.
  – Leverantörsfinansieringsupplägg – Ändringar av IAS 7 och IFRS 7.
Ändringarna som anges ovan hade ingen väsentlig inverkan på beloppen som redo -
visades i jämförelseperioden och har inte haft någon väsentlig effekt på innevarande 
period.
Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen
IFRS 18 Presentation och upplysning i finansiella rapporter är tillämplig för räken -
skapsår som börjar den 1 januari 2027 och har ännu inte antagits av EU. IFRS 18 kom -
mer att ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, och införa nya krav som syf -
tar till att uppnå en ökad jämförbarhet i resultatrapporteringen för liknande företag 
och ge användarna mer relevant information och transparens. IFRS 18 inför bland 
annat nya krav på struktur i resultaträkningen samt upplysningar om vissa resultat -
mått. Även om IFRS 18 inte kommer att påverka redovisningen eller värderingen av 
poster i de finansiella rapporterna, förväntas dess effekter på presentation och upp -
lysningar vara omfattande, särskilt de som är relaterade till resultaträkningen och 
vad gäller av ledningen definierade resultatmått. Ledningen utvärderar för närvarande 
de exakta konsekvenserna av att tillämpa den nya standarden på koncernredovisningen.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin års- och hållbarhetsredovisning enligt årsredovis -
ningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation 
RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget 
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända 
IFRS-regler och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisnings -
lagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Skillnader mellan koncernens och  
moderbolagets redovisnings principer
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på 
samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella  rapporter. I de fall 
redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår 
det i noterna eller nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis -
ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som 
tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning 
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt 
har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har  fattat beslut om 
utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för 
hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget 
kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån ned -
skrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av 
mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlig -
het med IAS 12 i resultaträkningen.
Intäkter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning.
Leasingavtal
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing.
Skatter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt.
Intressebolag/joint ventures
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/   
joint ventures.
Dotterbolag
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag.
Finansiella garantier
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och 
 eventual förpliktelser.
Kommittentresultat
Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbo -
lag. I de dotterbolag som ingår i kommissionen överförs skatte  mässigt resultat till 
moderbolaget och redovisas som en bokslutsdisposition.
111 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 114 =====

NOT 2   
SEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna 
rappor tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste 
verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser 
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identi-
fierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer 
primärt upp rörelse  segmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemen -
samma fastighetsadministrations kostnader har skett genom självkostnads principen.  
Kon cernens interna  rapportering av verksamheten delas in  i segmenten Helsingfors, 
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med  
koncernens interna rapporteringssystem. Det finländska fastighetsbeståndet förde -
las mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras 
under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastighe -
terna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 3 028 2 859 1 947 1 795 2 299 2 041 1 198 1 146 895 809 2 197 2 047 1 312 1 247 12 876 11 944
Fastighetskostnader –938 –940 –467 –420 –521 –431 –292 –305 –221 –198 –538 –483 –286 –252 –3 263 –3 030
Driftsöverskott 2 090 1 919 1 480 1 375 1 778 1 610 906 841 674 610 1 659 1 564 1 026 994 9 613 8 914
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och 
 resultat försäljning av exploateringsfastigheter
Kommersiella fastigheter –28 122 –721 –532 –320 942 72 –432 26 247 108 162 –78 –726 –940 –217
Bostadsfastigheter –398 –4 442 –32 –1 054 215 –2 172 169 –1 546 –86 –501 357 276 –45 –339 180 –9 778
Exploateringsfastigheter — — 90 –43 33 523 –1 10 — 35 — — — 19 122 544
Driftöverskott inklusive värdeförändringar för­
valtningsfastigheter och resultat försäljning av 
 exploateringsfastigheter 1 664 –2 401 817 –254 1 706 903 1 146 –1 127 615 391 2 124 2 003 904 –52 8 975 –537
Ofördelade poster:
Övriga intäkter/kostnader –11 –16
Förvaltnings- och  administrationskostnader –1 080 –1 080
Andelar i resultat från  intresse bolag och joint ventures 901 –2 236
Rörelseresultat 8 785 –3 869
Finansnetto –4 079 –3 186
Värdeförändringar derivat –21 –1 899
Inkomstskatt –1 045 1 254
Årets resultat 3 640 –7 699
Övrigt totalresultat 538 –1 162
Årets totalresultat 4 179 –8 862
112 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 115 =====

Forts. Not 2 Segmentsrapportering
Regioner Helsingfors  Stockholm  Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Tillgångar
Kommersiella fastigheter 3 190 3 053 27 504 27 041 34 078 30 932 2 796 2 617 12 714 11 312 8 900 7 378 12 684 12 673 101 866 95 006
Bostadsfastigheter 53 591 51 163 6 478 6 671 9 005 8 076 23 203 22 120 2 239 2 246 18 097 16 936 6 782 6 782 119 394 113 994
Förvaltningsfastigheter 56 782 54 216 33 982 33 712 43 083 39 008 25 999 24 737 14 953 13 558 26 997 24 314 19 465 19 455 221 261 209 000
Exploateringsfastigheter — — 508 840 1 445 1 907 2 2 — — — — — — 1 955 2 750
Totalt fastighetsbestånd 56 782 54 216 34 490 34 552 44 528 40 915 26 001 24 739 14 953 13 558 26 997 24 314 19 465 19 455 223 216 211 749
Ofördelade poster:
Materiella anläggningstillgångar 345 387
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 585 2 102
Övriga fordringar 5 570 5 351
Andelar i intressebolag och joint ventures 29 281 28 288
Derivat 485 421
Likvida medel och finansiella placeringar 6 444 5 449
Summa tillgångar 267 926 253 748
Eget kapital och skulder
Ofördelade poster:
Eget kapital 101 735 93 987
Leasingskuld 2 593 2 108
Uppskjuten skatteskuld 17 159 16 272
Räntebärande skulder 138 851 134 469
Derivat 1 341 1 444
Ej räntebärande skulder 6 246 5 469
Summa eget kapital och skulder 267 926 253 748
Investeringar (inklusive bolagsförvärv)
Kommersiella fastigheter 61 77 1 444 345 3 348 587 — 51 1 089 604 1 312 210 311 191 7 565 2 065
Bostadsfastigheter 1 089 1 821 55 235 65 54 172 779 78 127 348 1 218 46 411 1 854 4 645
Förvaltnings  fastigheter 1 150 1 897 1 500 581 3 413 641 172 829 1 167 731 1 660 1 428 357 603 9 419 6 710
Exploateringsfastigheter — — 19 392 557 1 210 1 31 — 62 — — — — 577 1 695
Totalt fastighetsbestånd 1 150 1 897 1 519 972 3 970 1 851 173 860 1 167 793 1 660 1 428 357 603 9 996 8 405
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkter från externa kunder i Sverige uppgår till 5 816 Mkr (5 270), i Danmark till 1 198 Mkr (1 146), i Finland till 4 888 Mkr (4 612), i Norge till 781 Mkr (744) och i andra länder till 193 Mkr (172). 
Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är loka  liserade i Sverige uppgår till 106 847 Mkr (100 674), i Danmark till 26 003 mkr (25 011), i Finland till 76 673 Mkr (72 561),  
i Norge till 11 433 Mkr (11 407) och i andra länder till 2 605 Mkr (2 483). För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning.
113 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 116 =====

NOT 3   
INTÄKTERNAS  FÖRDELNING
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter
Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyres -
intäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs -
debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts 
väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och  tilläggsdebiteringar redo  visas 
linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sam -
manlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyres -
intäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som 
betalas i förskott redovisas som  förutbetalda intäkter i balansräkningen.
Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter  
och  exploateringsfastigheter
För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings  fastigheter 
och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings  fastigheter samt 
not 16, Exploateringsfastigheter.
Moderbolaget – Tjänsteuppdrag
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter -
bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. 
Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då 
dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan 
inkluderar serviceintäkter.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 12 876 11 944 — —
Tjänsteuppdrag — — 527 529
Summa 12 876 11 944 527 529
Hyresintäkter  fördelat på länder
Koncernen
Mkr 2024 2023
Sverige 5 816 5 270
Danmark 1 198 1 146
Finland 4 888 4 612
Norge 781 744
Tyskland 64 63
Storbritannien 128 109
Summa 12 876 11 944
Hyresintäkter  fördelat på fastighetskategori
Koncernen
Mkr 2024 2023
Bostäder 6 843 6 428
Kontor 1 853 1 699
Handel 1 746 1 578
Industri/Logistik 959 887
Övrigt 1 461 1 329
Projekt för egen förvaltning 14 22
Summa 12 876 11 944
Hyresintäkter  fördelat på regioner
Koncernen
Mkr 2024 2023
Helsingfors 3 028 2 859
Stockholm 1 947 1 795
Göteborg 2 299 2 041
Köpenhamn 1 198 1 146
Syd 895 809
Öst 2 197 2 047
Norr 1 312 1 247
Summa 12 876 11 944
NOT 4   
ANSTÄLLDA  OCH  PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när 
de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensioner
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. 
Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer 
förmånsbestämda planer.
Avgiftsbestämda planer
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat admini -
strerade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har inga  ytterligare betalningsförplik -
telser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna 
redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter 
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minsk -
ning av framtida  betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Ersättningar vid uppsägning
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före -
taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala  tidpunkten 
eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra  frivillig avgång.
Koncernen hade per årsskiftet 1 058 anställda (1 112), varav 428 kvinnor (456). I 
moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 424 (452), varav 144 kvinnor (163). 
Under 2024 hade moderbolaget 5 styrelseledamöter (5) inklusive ord  förande, 
varav 1 kvinna (1). Moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (5), varav 3  
kvinnor (3). Under 2024 hade koncernens samtliga bolag 49 styrelseledamöter och 
ledande befattningshavare (43), varav 15 kvinnor (13).
Medelantal anställda med geografisk fördelning per land
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Medelantalet anställda totalt 1 040 1 194 397 474
 varav kvinnor 417 506 131 172
 varav män 622 688 266 302
 varav Sverige (varav män) 541 (356) 627 (398) 397 (266) 474 (302)
 varav Finland (varav män) 378 (195) 439 (215) — —
     varav Danmark (varav män) 95 (50) 103 (55) — —
 varav Norge (varav män) 26 (21) 24 (20) — —
114 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 117 =====

Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader
Löner, arvoden och förmåner
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Styrelseordförande 1) 1,2 1,2 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 2,4 2,7 0,4 0,3
Verkställande direktör1)
 Grundlön 17,6 17,4 0,9 0,9
 Förmåner 1,6 1,5 — —
Vice verkställande direktör1)
 Grundlön 3,5 2,9 0,7 0,7
 Förmåner 0 — — —
Övriga ledande  
befattnings havare
 Grundlön 23,3 27,7 5,0 4,9
 Förmåner 1,1 1,2 0,2 0,2
Övriga anställda
 Grundlön 559,7 636,1 228,0 238,6
 Förmåner 16,3 16,7 3,9 3,9
Summa 626,6 707,5 239,3 249,7
1)  Inkluderar samtliga styrelseordförande, verkställande direktörer samt vice verkställande  
direktörer inom koncernen. 
Lagstadgade  sociala kostnader inklusive löneskatt
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Styrelsen1) 0,4 0,5 0,1 0,1
Verkställande direktör1) 4,5 5,0 0,4 0,4
Vice verkställande direktör1) 0,2 0,2 0,2 0,2
Övriga ledande  
befattnings havare 7,1 8,7 1,7 1,7
Övriga anställda 155,3 181,9 77,3 80,2
Summa 167,6 196,3 79,7 82,6
1)  Inkluderar samtliga styrelser, verkställande direktörer samt vice verkställande direktörer 
inom koncernen.
Avtalsenliga  pensionskostnader
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Verkställande direktör1) 1,5 1,3 0,3 0,3
Vice verkställande direktör1) 0,3 0,3 — —
Övriga ledande  
befattnings havare 2,0 2,1 0,4 0,4
Övriga anställda 49,7 50,4 19,3 19,0
Summa 53,5 54,0 20,0 19,7
Totala personalkostnader 847,6 957,8 339,0 352,0
1)  Inkluderar samtliga verkställande direktörer och vice verkställande direktörer  
inom koncernen.
Ledande befattningshavares ersättningar och övriga förmåner under året
2024­01­01–2024­12­31 2023­01­01–2023­12­31
Mkr
Grundlön 
styrelse arvode Förmåner 
Pensions­
kostnad Summa
Grundlön 
styrelse arvode Förmåner 
Pensions­
kostnad Summa
Styrelsens ordförande Sten Dunér (jun–dec 2024) 0,1 — — 0,1 — — — —
Styrelsens ordförande Christina Rogestam (jan–maj 2024) 0,1 — — 0,1 0,2 — — 0,2
Styrelseledamot Fredrik Svensson 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Sten Dunér (jan–maj 2024) 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Anders Wennergren 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Carin Kindbom 0,1 — — 0,1 — — — —
Verkställande direktör 0,9 — 0,3 1,2 0,9 — 0,3 1,2
Vice verkställande direktör 0,7 — — 0,7 0,7 — — 0,7
Ledningsgruppen, 3 personer (3 personer) 5,0 0,2 0,4 5,6 4,9 0,2 0,4 5,5
Summa 7,2 0,2 0,7 8,1 7,0 0,2 0,7 7,9
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.  
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 
0,9 Mkr (0,6) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida 
ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte 
beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 6,8 Mkr (5,8). 
Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltnings -
tillgångar uppgick till 6,8 Mkr (5,8). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i 
enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i 
kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid 
senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig. 
Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara   marknadsmässiga 
och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bil -
förmån. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 
månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befatt -
ningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en 
ömsesidig upp  sägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida 
utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semester  lönegrundande). 
För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. 
Inget avgångsvederlag  utgår.
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
115 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 118 =====

NOT 5   
ERSÄTTNING  TILL  REVISORER
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och  bok föringen 
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga 
arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning 
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom -
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för 
revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
PwC
Revisionsuppdraget 13,6 11,2 5,9 5,5
– varav till ÖhrlingsPrice­
waterhouseCoopers AB 5,9 5,5 5,9 5,5
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 2,5 1,9 2,3 1,9
– varav till ÖhrlingsPrice­
waterhouseCoopers AB 2,3 1,9 2,3 1,9
Skatterådgivning 0,5 0,9 0,2 0,6
– varav till ÖhrlingsPrice­
waterhouseCoopers AB 0,2 0,6 0,2 0,6
Övriga tjänster 0,4 0,1 — —
– varav till ÖhrlingsPrice­
waterhouseCoopers AB — — — —
Deloitte 
Revisionsuppdraget 2,4 2,0 — —
Övriga tjänster 0,6 0,5 — —
EY
Revisionsuppdraget 2,5 2,7 — —
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 0,4 — — —
Skatterådgivning 0,1 — — —
Övriga tjänster 0,2 0,3 — —
Övriga revisionsbolag
Revisionsuppdraget 0,9 0,7 — —
Skatterådgivning 0,1 0,4 — —
Övriga tjänster 0,0 0,2 — —
Summa 24,2 21,0 8,4 8,0
NOT 6  
 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE  PÅ  
FUNKTIONER OCH KOSTNADSSLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband 
med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighets -
skötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader. 
Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser.
Förvaltnings ­ och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations -
kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost -
nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de 
avser.
Koncernen, Mkr 2024 2023
Fastighetskostnader 3 263 3 030
Förvaltnings- och administrationskostnader 1 080 1 080
Summa 4 343 4 110
Koncernen, Mkr 2024 2023
Personalkostnader 848 958
Avskrivningar 97 71
Mediakostnader 1 073 970
Fastighetsskatt 493 492
Underhåll och övriga kostnader1) 1 833 1 619
Summa 4 343 4 110
1)  Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
NOT 7   
SPECIFIKATION  AV FASTIGHETSKOSTNADER
Koncernen, Mkr 2024 2023
Drifts- och underhålls kostnader1) 1 697 1 568
Mediakostnader 2) 1 073 970
Fastighetsskatt 493 492
Summa 3 263 3 030
1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel.  
2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
116 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 119 =====

NOT 8   
LEASING
REDOVISNINGSPRINCIPER   
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE
Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease -
givaren klassificeras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles 
under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasing -
perioden.
Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas 
med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassificeras som finansiell 
leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen 
till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimilease -
avgifterna.
För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassificeras som  
operationella leasingavtal. 
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella  leasingavtal. De 
framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan.
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings -
tid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 
3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick 
till 6,8 år (6,6).
Koncernen, Mkr 2024 2023
Bostäder, parkering, garage (inom ett år) 7 091 6 510
Kommersiella lokaler
Inom ett år 6 709 5 890
1–5 år 22 619 19 628
>5 år 24 825 20 882
Summa 61 244 52 910
REDOVISNINGSPRINCIPER   
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE
Redovisningsprinciper för koncernen
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal. 
Därutöver återfinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncer-
nen. Utöver dessa leasingavtal finns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar 
och kontorsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal 
där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska 
undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande  rätts-
tillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal 
 kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återfinns i koncernen. 
En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför -
liga till samtliga leasingavtal som inte definierats som avtal där den underliggande 
tillgången har lågt värde. 
Tomträtter och arrendeavtal
Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk -
ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet 
på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjande -
rättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltnings -
fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i 
balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas 
i balansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill -
gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omför -
handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjande -
rätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig 
för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten. 
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en 
finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
Hyra av kontorslokal
För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande  
leasingskuld den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning 
av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av 
fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är 
mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiell kost-
nad. Den finansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovis -
ningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under 
respektive period redovisade skulden. 
Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaffningsvärde och  inkluderar  
följande:
• Initialt värde på leasingskulden 
• Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden
• Initiala direkta utgifter
• Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing -
avtalets  villkor
Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande -
period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men 
optioner att förlänga eller säga upp avtal finns. 
Redovisning i efterföljande perioder
Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det 
sker ändringar i kassaflödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren. 
Förändringar i kassaflöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när 
 koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller 
uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en 
köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i 
index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande juste -
ring av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstill -
gången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i 
resultaträkningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser 
eller förändringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en tillgång 
inte kan återvinnas.
Redovisningsprinciper för moderbolaget
Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte 
i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). I de fall 
moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten 
”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således 
inte i balansräkningen.
117 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 120 =====

Forts. Not 8 Leasing
Koncernen
Leasingavtal;  nyttjanderätt 2024­12­31 2023­12­31
Tomträtter/arrendeavtal 2 538 2 055
Kontorslokal 37 47
Bilar 10 —
Summa 2 585 2 102
Leasingskuld
Långfristig leasingskuld 2 527 2 050
Kortfristig leasingskuld 66 59
Summa 2 593 2 108
Tomträttsavtal
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastig -
heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande -
rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig -
heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i 
posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastig -
heter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången 
 hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
Koncernen
Nyttjanderättstillgångar  – tomträtter 2024 2023
Periodens början 2 055 1 827
Förvärv 193 73
Försäljning –1 –5
Förändring av tomträttsavgäld och effekt av 
 förändrade  valutakurser 291 160
Verkligt värde tomträtter vid periodens slut 2 538 2 055
Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 2 542 Mkr (2 058) och redovisas som 
leasingskuld under posten långfristiga skulder med 2 493 Mkr (2 013) och  kortfristiga 
skulder med 49 Mkr (45).
Hyra av lokal
Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 37 Mkr (47). Förändring av 
nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive effekt av förändrade 
valutakurser, uppgår under året till –10 Mkr ( –7).
Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga 
upp avtal finns.
Leasing av bilar
Nyttjanderättstillgångar avseende leasing av bilar uppgår till 10 Mkr (–). Förändring 
av nyttjanderättstillgångar kopplade till bilar, inklusive effekt av förändrade valuta -
kurser, uppgår under året till 10 Mkr ( –).
Koncernen
Upplysningar  om samtliga leasingavtal 2024 2023
I resultaträkningen redovisas följande belopp 
 relaterade till  leasingavtal:
Förvaltnings­ och administrationskostnader
Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal/bilar) –15 –13
Summa –15 –13
Finansiella kostnader
Räntekostnader hyra av lokal –1 –1
Räntekostnader leasing av bilar –0 —
Räntekostnader tomträttsavgäld –102 –82
Summa –103 –83
Det totala kassaflödet avseende leasingavtal var –130 Mkr (–107), varav amortering 
av  leasingskuld uppgick till –24 Mkr (–20). 
För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not 22, 
Finansiell riskhantering.
Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga 
odiskonterade kassaflöden av årliga tomträttsavgälder om –102 Mkr (–82) som beta -
las årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framti -
den att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
118 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 121 =====

NOT 9   
FINANSIELLA  INTÄKTER  OCH  KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och ford -
ringar samt räntekostnader på skulder samt övriga finansrelaterade poster. 
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp -
ning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av 
alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redo -
visade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu -
derar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, pre -
mier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran 
respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finan -
siella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet 
genom tillämpning av effektivränte  metoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar 
betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklu -
deras i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förut -
sättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar 
och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella  intäkter Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter 1) 499 294 170 114
Ränteintäkter, dotterbolag — — 4 893 4 712
Övriga finansiella intäkter 2) 398 939 290 437
Valutakursdifferenser  3) — — — 1 324
Summa 897 1 233 5 353 6 586
1)   Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag.
2)  Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen vinst på de under året återköpta 
 obligationerna, samt utdelningar. 
3)  Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,  
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av  nettoinvesteringar i utlandet.
Finansiella  kostnader Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Räntekostnader, lån 5 028 4 275 1 683 1 595
Ränteintäkter och 
 räntekostnader, räntederivat –663 –427 –469 –267
Räntekostnader, dotterbolag — — 1 272 1 447
Leasingkostnad/ 
tomträtts avgäld 103 83 — —
Finansiella kostnader 
 konvertibelt skuldebrev 252 212 252 212
Övriga finansiella kostnader 1) 256 276 774 2 059
Valutakursdifferenser  2) — — 1 927 —
Summa 4 976 4 419 5 438 5 046
1)   Övriga finansiella kostnader i moderbolaget uppgick till 774 Mkr (2 059), varav nedskriv -
ning av andelar i intressebolag och joint ventures uppgick till 593 Mkr (1 990) och avser 
nedskrivning av Entra ASA, Stenhus Fastigheter i Norden AB, Ligula Hospitality Group AB 
samt iBoxen Infrastruktur Sverige AB. Realiserade- och orealiserade värdeförändringar på 
börsnoterade aktier ingår i koncernen med 69 Mkr (162).
2)  Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur 
ett koncernperspektiv används för säkring av  nettoinvesteringar i utlandet. Från och med 
30 april tillämpar även moderbolaget säkring av nettoinvesteringar i utlandet avseende 
bolagets euroobligationer.
NOT 10   
INKOMSTSKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Skatter
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i 
resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat 
eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt total -
resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse -
ende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i prakti -
ken beslutade per balansdagen. Hit hör även  justering av aktuell skatt hänförlig till 
tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i  
temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och 
skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp -
kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och 
skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar 
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära 
skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom 
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade 
värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskju -
ten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu -
tade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och 
skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och 
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att 
kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre 
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller 
förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget 
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men 
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning 
som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders 
genomförda förvärv under året har klassificerats som förvärv av tillgång, varför 
ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget – Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. 
I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten  
skatteskuld och eget kapital.
119 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 122 =====

Forts. Not 10 Inkomstskatt
UPPSKATTNINGAR  OCH BEDÖMNINGAR
Uppskjuten skatt
Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna 
utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att 
dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig  heterna att utnyttja 
underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av  
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram  tiden samt vid vilken tidpunkt.  
Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör 
underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas 
ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.
Koncernen
Mkr 2024 2023
Aktuell skatt fördelat på länder
Sverige –40 –1
Danmark –113 –110
Finland –169 –201
Norge –21 –11
Storbritannien –5 —
Tyskland –3 –1
Summa –352 –324
Aktuell skatt hänförligt till
Moderbolagets aktieägare –286 –246
Innehav utan bestämmande inflytande –66 –78
–352 –324
Redovisat i resultaträkningen
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt –352 –324 –0 –1
Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter –311 1 509 — —
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat –45 220 –40 207
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader finansiella placeringar — — — —
Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag 114 –367 — —
Förändring av övriga temporära skillnader –453 217 — —
Summa uppskjuten skatt –694 1 579 –40 207
Totalt redovisad skatt –1 045 1 254 –40 206
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen, Mkr 2024, % 2024 2023, % 2023
Resultat före skatt 4 686 –8 954
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 –965 20,6 1 844
Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet –0,8 38 1,5 132
Skatt på andel i resultat från intressebolag och joint ventures –3,9 185 –5,1 –461
Skatt hänförlig till tidigare år 0,5 –22 –0,1 –8
Skillnad i utländska skattesatser 0,1 –5 0,2 19
Värderade underskott –0,2 12 0,7 66
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. 6,1 –287 –3,8 –339
Redovisad effektiv skatt 22,3 –1 045 14,0 1 254
Moderbolaget, Mkr 2024, % 2024 2023, % 2023
Resultat före skatt 2 329 –2 342
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 –480 20,6 483
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –9,9 231 2,2 51
Skattefri utdelning –8,9 208 –13,9 –327
Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –0 –0,0 –1
Redovisad effektiv skatt 1,7 –40 8,8 206
120 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 123 =====

Forts. Not 10 Inkomstskatt
Redovisad i balansräkningen
Uppskjuten  skattefordran och skatteskuld
Koncernen 2024, Mkr
Uppskjuten  
skattefordran
Uppskjuten  
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och 
 skatteskuld hänför sig till följande:
Fastigheter — –16 787 –16 787
Derivat — –122 –122
Underskottsavdrag 314 — 314
Övriga temporära skillnader — –563 –563
Kvittning –314 314 —
Summa — –17 159 –17 159
Moderbolaget 2024, Mkr
Uppskjuten  
skattefordran
Uppskjuten  
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och 
 skatteskuld hänför sig till följande:
Derivat — –77 –77
Summa — –77 –77
Inga underskottsavdrag föreligger.
Koncernen
Mkr 2024 2023
Förfallostruktur för underskottsavdrag
Förfaller inom 1–5 år — —
Förfaller efter 5 år — —
Ingen förfallodag 1 485 1 045
Summa 1 485 1 045
Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott 
uppgår till 1 485 Mkr (1 045), vilka kan utnyttjas för att reducera framtida beskatt -
ningsbara inkomster. Vid utgången av året fanns ej redovisade skattefordringar  
avseende ej uttnyttjade ränteavdrag om 4 603 Mkr (3 124).
Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag 
Koncernen, Mkr
Balans per  
2024­01­01
Redovisat i  
resultat räkningen
Valuta, förvärv och  
avyttring av bolag 
samt  poster redovi­
sade över  övrigt 
totalresultat
Balans per  
2024­12­31
Fastigheter –16 203 –311 –273 –16 787
Derivat –93 –45 15 –122
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 219 114 –19 314
Övriga temporära skillnader –195 –453 84 –563
Summa –16 272 –694 –193 –17 159
Koncernen, Mkr
Balans per  
2023­01­01
Redovisat i  
resultat räkningen
Valuta, förvärv och  
avyttring av bolag 
samt poster redovi­
sade över  övrigt 
totalresultat
Balans per  
2023­12­31
Fastigheter –17 742 1 509 29 –16 203
Derivat –350 220 37 –93
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 565 –367 21 219
Övriga temporära skillnader –244 217 –168 –195
Summa –17 769 1 579 –81 –16 272
Moderbolaget, Mkr
Balans per  
2024­01­01
Redovisat i  
resultat räkningen
Balans per  
2024­12­31
Derivat –37 –40 –77
Summa –37 –40 –77
Moderbolaget, Mkr
Balans per  
2023­01­01
Redovisat i  
resultat räkningen
Balans per  
2023­12­31
Derivat –244 207 –37
Summa –244 207 –37
121 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 124 =====

NOT 11   
RESULTAT PER  AKTIE
REDOVISNINGSPRINCIP
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till 
moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal 
utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas 
genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det 
vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning. 
Bolagets konvertibla skuldebrev påverkar beräkning av resultat per aktie efter 
utspädning. Resultat per aktie efter utspädning beräknas med antagandet om att 
konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs vilket innebär att beräkning av 
resultat per aktie efter utspädning görs med full utspädning dag ett.
Resultat per aktie har beräknats på följande sätt:
Koncernen, Mkr 2024 2023
Årets resultat hänförligt till  
moderbolagets aktieägare 3 304 –6 746
Resultatpåverkande effekt av konvertibel –381 –994
Årets resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare använt i beräkningen av resultat 
efter skatt per aktie efter utspädning av  
konvertibel 3 685 –5 752
Vägt genomsnittligt antal aktier
Totalt antal aktier 1 januari 1 154 000 000 1 154 000 000
Effekt av nyemitterade aktier 17 360 656 —
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning 
av resultat efter skatt per aktie före utspädning 1 171 360 656 1 154 000 000
Justering för beräkning av resultat efter skatt 
per aktie efter utspädning av konvertibel 74 659 366 63 613 871
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning 
av resultat efter skatt per aktie efter utspäd­
ning av konvertibel 1 246 020 022 1 217 613 871
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr 2,82 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr 2,82 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av 
konvertibel, kr 1) 2,82 –5,85
1)  I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel 
gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr.
NOT 12   
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter 
eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvalt -
ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän -
förbara ut gifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt 
värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov 
stäms av med utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras 
på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak -
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och 
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring 
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealise -
rade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna 
görs vid varje kvartalsskifte. 
Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten 
har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte för -
rän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då 
äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastig -
heten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten 
 värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller 
till betalning när äganderätten har övergått.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet 
för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort -
sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde -
metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg -
nadstiden. 
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt  
att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att 
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. 
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade 
 värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, 
varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften 
till det redovisade värdet.
Den del av finansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation 
 aktiveras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad 
för koncernen. 
Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med 
avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp  lysning 
om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter.
UPPSKATTNINGAR  OCH BEDÖMNINGAR
Förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar 
ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna 
värderingar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om 
exempel vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastningskrav för 
varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet 
i balansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter och i resultaträkningen för 
 posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med 
avslutad affär gör Balder avstämning mot gjorda antaganden. Balder följer även 
löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela 
fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla den osäker -
het som finns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt 
ett så kallat  värderingsintervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra de interna värde -
ringarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera 
delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. 
De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, Cushman & 
Wakefield, JLL och Newsec. Avvikelserna mellan externa och interna  värderingar har   
varit obetydliga.
Klassificering av förvärv
För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett rörelse -
förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild 
transaktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedöm -
ningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv 
har bedömningen inneburit att transaktionerna klassificerats som  tillgångsförvärv. 
Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolideringsprinciper.
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående verkligt värde 209 000 213 932
Förvärv 7 164 888
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 2 255 5 822
Värdeförändringar, orealiserade –756 –9 980
Avyttringar –298 –696
Valutaförändring 3 375 –967
Omklassificering 521 —
Utgående verkligt värde 221 261 209 000
122 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 125 =====

Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Leasingavtal; nyttjanderätt
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per defini -
tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa 
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upp -
lysningar. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 8,  
Leasing.
Värderingsmodell 
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till 
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning. 
Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin 
enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på 
interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används främst avkast -
ningsmetoden, samt värdering till anskaffningsvärde för en begränsad del av bestån -
det. 
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt 
koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entre -
prenadutgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaff -
ningskostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak -
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och 
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, 
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Varje värde -
ringsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Per boksluts -
dagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighetsbeståndet.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm -
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst 
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på 
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. 
Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner av likvärdiga objekt.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. 
Observerbara indata är aktuella hyror, drifts- och underhållskostnader, planerade 
investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej 
observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.
Värdering till anskaffningskostnad 
Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastigheter med reglerade hyror i 
 Finland. Fastigheter motsvarande cirka 1% av koncernens totala marknadsvärde är 
värderade till anskaffningskostnad. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till 
anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaff -
ningskostnad med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Avkastningsmetoden 
Avkastningsmetoden bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettot under en 
bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens 
slut. Det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och 
underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt 
drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- 
och underhållskostnader. Driftnettot marknadsanpassas genom att beakta eventu -
ella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som förändringar i 
drift- och underhållsutbetalningar. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive 
fastighet krävs ibland en hyresgästanpassning, bedömt behov beaktas i dessa fall i 
kalkylerna. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal -
kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskon -
tering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning 
och kan sägas bestå av en riskfri ränta, kompensation för inflationsförväntningar 
samt kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp, 
fastighetens skick etc. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en 
inflation om 2%. Fastigheter motsvarande cirka 99% av det totala marknadsvärdet är 
värderade med avkastningsmetoden.
Under de senaste åren har den långsiktiga riskfria räntan ökat. Balder har i sina in -
terna värderingar använt sig av en normaliserad långsiktig riskfri ränta då bedöm -
ningen är att den riskfria räntan och avkastningskrav inte är ett 1/1-förhållande, utan 
avkastningskraven rör sig långsammare och med mindre svängningar. Förändring -
arna på räntemarknaden är snabbare än på fastighetsmarknaden. Detta innebär 
 således att räntesvängningar inte får motsvarande effekt på avkastningskravet, både 
vad gäller upp- och nedgång.
Hyresinbetalningar 
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande index -
klausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning 
om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms 
huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation 
med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till 
objektets individuella förutsättningar. 
Drifts­ och underhållsutbetalningar 
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och 
 prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastning 
Direktavkastningskravet och kalkylräntan på fastigheten är individuellt för varje fast -
ighet och baseras på transaktioner av jämförbara objekt på fastighetsmarknaden. 
Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastig -
hetens skick, således har dessa variabler ett inbördes samband. För att få en uppfatt -
ning om marknadens avkastningskrav följer Balder genomförda fastighetstransaktio -
ner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av 
fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ 
av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makro -
ekonomiska faktorer. Även om det varit en minskad aktivitet på transaktionsmarkna -
den för fastigheter under de senaste åren så kan det konstateras att både i ett histo -
riskt och ett nordiskt perspektiv så visar fastighetsmarknaden på tillräcklig aktivitet 
för att definieras som en aktiv marknad, även om transaktionsvolymen har sjunkit 
under de senaste åren jämfört med toppnoteringen under år 2021.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick per bokslutsdagen till 4,9% 
(4,9). Per den 31 december 2024, enligt Balders interna värdering, uppgick det totala 
fastighetsvärdet till 221 261 Mkr (209 000). För mer information se Förvaltnings -
berättelse och Känslighetsanalys på sida 93.
I tabell på nästa sida redovisas medelvärden av direktavkastningskrav per region 
samt fastighetskategori.
Interna och externa värderingar 
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och interna värde -
ringar av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. Marknads -
värdebedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antag-
anden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i 
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som 
finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet 
vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeinter -
vall om +/–11 063 Mkr, motsvarande ett spann om 210 198 – 232 324 Mkr. För att  
kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings -
företag i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och 
antaganden i värderingskalkyler. Under året har 60% (52) av beståndet varit föremål 
för bedömning av externa värderingsföretag. Avvikelserna mellan externa och 
interna värderingar har varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värde -
ringsmetoder, se sida 27–28.
Värdeförändringar 
Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastig -
hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –756 Mkr (–9 980). 
Årets värdeförändring är hänförligt till något högre avkastningskrav. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till –4 Mkr (–14).
Projektfastigheter för egen förvaltning 
Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående 
till 3,0 Mdkr (5,3). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en 
bedömd total investering om 0,5 Mdkr (3,2), varav 0,4 Mdkr (2,5) är nedlagt och  
0,1 Mdkr (0,7) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser 
bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 300 
lägenheter (1 250) och avser projekt i Finland. 
Övriga investeringsåtaganden 
Per bokslutet finns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen, 
utöver vad som anges för projekt- och exploateringsfastigheter.
Sammanfattning av den interna värderingen:
Värdetidpunkt 2024­12­31
Verkligt värde 221 261
Oberoende värderingsföretag 
använda under året
CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield,
JLL och Newsec.
Kalkylperiod
I normalfallet 10 år. I vissa fall kan en längre 
kalkylperiod användas om så erfordras.
Inflationsantagande 2%
Direktavkastning vid kalkylperiodens 
slut, Bostadsfastigheter 3,0–6,9%
Direktavkastning vid kalkylperiodens 
slut, Kommersiella fastigheter 3,2–11,5%
Kalkylränta, Bostadsfastigheter 5,0–8,9%
Kalkylränta, Kommersiella fastigheter 5,2–13,5%
Långsiktig vakansgrad 0,0–10,0%
123 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 126 =====

Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Känslighetsanalys,  exklusive projektfastigheter
Påverkan på värde, Mkr Förändring
Värdeförändring, 
Mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25%-enheter –10 475/+11 590
Direktavkastningskrav +/– 0,50%-enheter –19 989/+24 482
Direktavkastningskrav +/– 0,75%-enheter –28 667/+38 911
Hyresintäkter +/– 5% +13 930/–13 930
Fastighetskostnader +/– 5% –3 040/+3 040
Driftnetto +/– 5% +10 890/–10 890
Vakansgrad +/– 1,00%-enheter –2 904/+2 904
Påverkan på värde, Mkr Bostads fastigheter
Kommersiella   
fastigheter
+/– 5% förändring av värdet +/– 5 856 +/– 5 056
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %
Totalt  Bostadsfastigheter
Kommersiella  
fastigheter
Region
 31 dec 
2024
31 dec 
2023
31 dec 
2024
31 dec 
2023
31 dec 
2024
31 dec 
2023
Helsingfors 4,72 4,84 4,58 4,73 6,90 6,72
Stockholm 4,88 4,75 4,23 4,18 5,03 4,88
Göteborg 4,93 4,69 4,57 4,30 5,02 4,79
Köpenhamn 3,91 3,85 3,76 3,68 5,08 5,11
Syd 5,47 5,27 4,61 4,37 5,62 5,44
Öst 5,47 5,32 4,64 4,60 7,12 6,92
Norr 6,07 5,89 4,56 4,34 6,92 6,73
Medelvärdet av direkt avkastnings   krav för bedömning av restvärde, %
Fastighetskategori 31 dec 2024 31 dec 2023
Bostadsfastigheter 4,4 4,4
Kommersiella fastigheter 5,6 5,4
Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering.  
Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert 
 kassa flöde och låg risk.
NOT 13   
ÖVRIGA  MATERIELLA  ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Materiella anläggningstillgångar
Ägda tillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över 
finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att 
komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett 
 till förlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter 
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings -
värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att 
bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrange -
ring, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av 
tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en 
tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade 
värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som 
övrig rörelseintäkt/kostnad.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att 
de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att 
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. 
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet 
är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid 
sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till 
anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Materiella anläggningstillgångar Nyttjandeperiod
Inventarier 3–10 år
Vindkraftverk 10–20 år
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Inventarier
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Anskaffningsvärde
Ingående balans 609 438 55 51
Inköp 44 176 6 4
Avyttringar och utrangeringar –6 –6 –0 –0
Utgående balans 647 609 61 55
Avskrivningar
Ingående balans –234 –181 –29 –23
Inköp –3 — — —
Avyttringar och utrangeringar 5 3 0 0
Avskrivningar –81 –56 –7 –6
Utgående balans –313 –234 –37 –29
Redovisat värde inventarier 333 375 24 26
Vindkraftverk
Koncernen  Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Anskaffningsvärde
Ingående balans 148 178 — 30
Avyttringar och utrangeringar — –30 — –30
Utgående balans 148 148 — —
Avskrivningar och nedskrivningar
Ingående balans –136 –163 — –30
Avyttringar och utrangeringar — 30 — 30
Avskrivningar –1 –2 — —
Utgående balans –137 –136 — —
Redovisat värde vindkraftverk 12 13 — —
Totalt redovisat värde 
inventarier och vindkraftverk 345 387 24 26
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader. 
124 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 127 =====

NOT 14  
ANDELAR  I INTRESSEBOLAG  OCH JOINT  VENTURES
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen
Intressebolag
Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inflytande över. Betydande 
inflytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets finansiella och 
 operativa strategier, men innebär inte ett bestämmande inflytande eller gemensamt 
bestäm mande inflytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20% 
och högst 50% av rösterna att ett betydande inflytande innehas. Omständigheter i 
det enskilda fallet kan ge ett betydande  inflytande även vid ett ägande under 20% 
av rösterna.
Joint ventures
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har 
gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget har rätt till nettotillgång -
arna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger när det i 
avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inflytandet över en 
verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestäm-
mande inflytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna.
Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmeto-
den. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag och joint venture 
redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med 
koncernens andel av förändringen i intressebolags och joint ventures nettotill -
gångar. Erhållna utdelningar från intressebolag och joint ventures minskar redovisat 
värde. Resultatandelar i intressebolag och joint ventures redovisas på separata rader 
i  koncernens rapport över total  resultatet och i koncernens rapport över finansiell 
ställning. Andel i intresse  bolags och joint ventures resultat redovisas efter skatt. 
Kapital andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande  inflytandet 
 upphör.
Moderbolaget
Andelar i intressebolag  och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaff -
ningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut -
sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar 
som över stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av inves -
teringen och reducerar andelens redovisade värde.
Ackumulerade  anskaffningsvärden
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående balans 28 288 31 620 16 163 18 464
Förvärv av intressebolag och
joint ventures 464 228 41 84
Avyttring av intressebolag och
joint ventures –25 –269 –25 –563
Intressebolag och joint ventu-
res som omklassificerats till att 
vara  dotterbolag1) — –0 — –0
Utdelning från intressebolag 
och joint ventures –1 121 –315 — —
Andel i intressebolagens och 
joint ventures resultat efter 
skatt 901 –2 236 — —
Förändring av intressebolagens 
och joint ventures eget kapital 
 (ägartillskott och valuta) 774 –740 — 167
Nedskrivning av andelar i 
intressebolag och joint ventu-
res2) — — –593 –1 990
Utgående balans 29 281 28 288 15 586 16 163
1)  Omklassificeringen innebär att ytterligare andelar i befintligt innehav har förvärvats så att 
bestämmande inflytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och ett 
 dotter företag förvärvats.
2)  Årets nedskrivningar av andelar i intressebolag och joint ventures avser Entra ASA,  
Stenhus Fastigheter i Norden AB, Ligula Hospitality Group AB samt iBoxen Infrastruktur 
Sverige AB.
125 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 128 =====

Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Intressebolagens och joint ventures rapport över totalresultat
2024 2023 Balders ägarandel
Mkr Entra ASA Norion Bank AB
Övriga  
intressebolag/JV Totalt 100% Entra ASA Norion Bank AB
Övriga  
intressebolag/JV Totalt 100% 2024 2023
Hyresintäkter 3 212 — 3 882 7  094 3 436 — 3 642 7 078 2 723 2 653
Fastighetskostnader –271 — –889 –1 160 –292 — –850 –1 142 –404 –384
Driftsöverskott 2 941 — 2 993 5 934 3 145 — 2 792 5 936 2 319 2 269
Förvaltnings- och  administrationskostnader –196 — –500 –696 –226 — –313 –539 –298 –216
Övriga rörelseintäkter 45 3 097 607 3 749 53 2 701 424 3 178 1 888 1 539
Rörelseresultat 2 790 3 097 3 100 8 988 2 972 2 701 2 903 8 575 3 908 3 593
Ränteintäkter och liknande resultatposter 34 478 228 741 35 270 160 465 325 198
Räntekostnader och liknande resultatposter –1 530 –1 967 –1 798 –5 295 –1 612 –1 336 –1 633 –4 581 –2 188 –1 841
Värdeförändringar –1 757 — –537 –2 293 –8 239 — –2 923 –11 162 –909 –4 557
Resultat före skatt –462 1 609 994 2 141 –6 843 1 636 –1 492 –6 703 1 135 –2 607
Avgår innehav utan  bestämmande inflytande –64 — –12 –76 –77 — –5 –83 –30 –33
Skatt –24 –344 –116 –484 1 273 –342 72 1 002 –204 404
Årets resultat –549 1 265 866 1 581 –5 648 1 295 –1 426 –5 783 901 –2 236
 –  varav Förvaltningsresultat 1 231 1 609 1 526 4 365 1 318 1 636 1 424 4 377 2 015 1 917
126 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 129 =====

Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Intressebolagens och joint ventures rapport över finansiell ställning
2024 2023 Balders ägarandel
Mkr Entra ASA Norion Bank AB
Övriga  
intressebolag/JV Totalt 100% Entra ASA Norion Bank AB
Övriga  
intressebolag/JV Totalt 100% 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 58 735 — 60 338 119 073 68 638 — 62 709 131 347 46 902 51 088
Övriga anläggningstillgångar 2 660 24 246 5 127 32 032 2 147 16 062 2 561 20 770 14 227 9 024
Övriga omsättningstillgångar 821 38 797 1 216 40 834 1 437 34 786 948 37 171 17 981 16 286
Kortfristiga placeringar och likvida medel 256 4 164 1 338 5 758 169 3 203 1 324 4 696 2 510 2 022
Summa tillgångar 62 472 67 206 68 019 197 698 72 391 54 052 67 542 193 984 81 619 78 421
Eget kapital 23 065 9 052 27 284 59 401 23 630 7 803 25 947 57 380 24 152 22 170
Långfristiga finansiella skulder 1) 29 359 5 133 34 365 68 857 45 381 4 215 36 404 86 001 28 174 34 429
Kortfristiga finansiella skulder 7 708 51 185 4 258 63 151 946 40 541 3 249 44 736 26 635 18 887
Övriga skulder 2 340 1 836 2 113 6 289 2 434 1 492 1 942 5 868 2 657 2 395
Summa skulder och eget kapital 62 472 67 206 68 019 197 698 72 391 54 052 67 542 193 984 81 619 78 421
Avstämning mot redovisade värden
Ingående Eget kapital 23 630 7 803 31 574 6 570
Resultat för perioden –549 1 265 –5 648 1 295
Reserver –1 –16 –4 –61
Omräkningsdifferenser –15 — –1 843 —
Utdelning — — –449 —
Utgående Eget kapital 23 065 9 052 23 630 7 803
Balders andel i % 39,98 44,07 39,98 44,07
Balders andel i Mkr 9 221 3 989 9 447 3 439
Goodwill 2 699 224 2 747 224
Nedskrivning –400 — –150 —
Redovisat värde 11 519 4 213 12 044 3 663
1) Inklusive ägarlån
127 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 130 =====

Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2024
Bolag
Organisations­
nummer Säte Antal aktier
Andel, 
% Typ av innehav
Kapitalan­
delens 
värde i  
koncernen, 
Mkr
Redovisat 
värde hos 
moder­
bolaget, 
Mkr
AMW Gruppen i 
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint  venture 5 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 627 60 Joint venture 1 158 —
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 29 —
Bolix Kommersiella 
Fastigheter AB 559371-9122 Göteborg 2 500 50 Joint venture 37 —
Brinova Fastigheter AB1) 556840-3918 Helsingborg 18 420 303 19 Intressebolag 541 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 90 —
E3 Fastighetsutveckling AB 559409-5332 Göteborg 250 50 Joint venture 174 —
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 359 551 31 Intressebolag 29 —
Entra ASA2) 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 11 519 11 519
ESS Hotel Group  
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 404 304
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 308 320
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 168 —
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 2 —
Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 15 000 000 50 Joint venture 147 —
Hamang Utvikling AS 929 424 611 Oslo 500 50 Joint venture 0 —
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Heimdal Sentrum  
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 500 50 Joint venture 2 —
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 0 2
iBoxen Infrastruktur  
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 12 229 47 Intressebolag 46 46
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Klemettilän Kulma 
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 22 —
Kongens Gate 44 AS 930 662 976 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 188 188
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 125 50 Joint venture 23 —
Ljus & Projektstyrning 
Svenska AB 559205-7359 Varberg 100 20 Intressebolag 0 0
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 235 —
Bolag
Organisations­
nummer Säte Antal aktier
Andel, 
% Typ av innehav
Kapitalan­
delens 
värde i  
koncernen, 
Mkr
Redovisat 
värde hos 
moder­
bolaget, 
Mkr
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 475 50 Intressebolag 409 —
Norion Bank AB3) 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 4 213 1 196
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 181 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 254 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 11 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 25 000 50 Intressebolag 945 450
Sjaelsö Management Aps 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 71 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 14 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 15 50 Joint venture 44 —
Steinkjer Eiendom 
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i 
 Norden AB4) 559269-9507 Stockholm 74 601 354 20 Intressebolag 1 161 1 160
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Svensk Välfärdsteknik 
Holding AB 559500-6502 Landskrona 301 724 33 Intressebolag 0 —
Tornet Bostadsproduktion 
AB 556796-2682 Stockholm 2 501 400 49 Joint venture 1 559 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 810 400
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 581 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 10 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 103 —
Ängsladan Fastighetsför-
valtning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 18 —
Övriga innehav — — — — Intressebolag 620 —
Summa 29 281 15 586
1)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 31 december 2024 uppgick till 368 Mkr (356). Balders andel av Brinovas 
substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4%.
2)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 december 2024 uppgick till 8 162 Mkr (7 942). Under året har en nedskrivning av det 
koncernmässiga värdet gjorts med 400 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) per 31 december 2024 påvisar inget nedskriv-
ningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
3)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 december 2024 uppgick till 3 294 Mkr (3 923). Balder klassificerar innehavet 
i Norion som ett intressebolag. Eftersom de tre näst största ägarna motsvarar totalt cirka 32,2% av rösterna är bedömningen att Balder inte har 
någon praktisk möjlighet att utöva något bestämmande inflytande över Norion utan att man enbart har ett betydande inflytande. Innehavet är 
långsiktigt och påvisar inga nedskrivningsbehov.
4)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 december 2024 uppgick till 855 Mkr (767). Balders andel 
av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
128 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 131 =====

Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2023
Bolag
Organisations­
nummer Säte Antal aktier
Andel, 
% Typ av innehav
Kapitalan­
delens 
värde i  
koncernen, 
Mkr
Redovisat 
värde hos 
moder­
bolaget, 
Mkr
AMW Gruppen i 
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 50 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 627 60 Joint venture 1 010 —
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 24 —
Bolix Kommersiella 
Fastigheter AB 559371-9122 Göteborg 2 500 50 Joint venture 10 —
Brinova Fastigheter AB 556840-3918 Helsingborg 18 420 303 19 Intressebolag 532 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 90 —
E3 Fastighetsutveckling AB 559409-5332 Göteborg 250 50 Joint venture 94 —
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 41 —
Entra ASA 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 12 044 12 044
ESS Hotel Group  
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 172 320
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 169 —
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 2 —
Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 7 950 515 80 Joint venture 147 —
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Heimdal Sentrum  
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 500 50 Joint venture 2 —
Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 2 2
iBoxen Infrastruktur  
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 9 748 46 Intressebolag 42 57
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 200 —
Klemettilän Kulma 
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 21 —
Kongens Gate 44 AS 930 662 976 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 226 218
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 125 50 Joint venture 1 —
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 227 —
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 475 50 Intressebolag 466 —
Bolag
Organisations­
nummer Säte Antal aktier
Andel, 
% Typ av innehav
Kapitalan­
delens 
värde i  
koncernen, 
Mkr
Redovisat 
värde hos 
moder­
bolaget, 
Mkr
Norion Bank AB 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 663 1 196
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 175 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 223 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 13 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 843 434
Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 63 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 14 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 15 50 Joint venture 34 —
Steinkjer Eiendom 
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i 
 Norden AB 559269-9507 Stockholm 73 041 556 20 Intressebolag 1 169 1 165
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Tornet Bostadsproduktion 
AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 873 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 931 400
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 346 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 16 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 194 —
Ängsladan Fastighetsför-
valtning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint Venture 24 —
Övriga innehav — — — — Intressebolag 643 —
Summa 28 288 16 163
129 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 132 =====

NOT 15   
ANDRA  LÅNGFRISTIGA  FORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 
av seende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
 Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Fordringar på koncernens 
intressebolag och joint ventures 1 662 2 013 317 1 762
Övriga långfristiga fordringar 310 1 016 1 1
Summa 1 973 3 029 318 1 763
 Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Ingående balans 3 029 2 505 1 763 1 122
Förändringar utlåning till intres-
sebolag och joint ventures –351 49 –1 445 641
Förändringar övriga  långfristiga 
fordringar –706 475 — –0
Utgående balans 1 973 3 029 318 1 763
Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på 
marknadsmässiga villkor. Se även not 30, Närstående.
NOT 16   
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att 
avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings -
fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där 
byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av 
bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa 
 fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter” 
bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskaff -
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde. 
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj -
ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig  heter. I 
samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning 
och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för 
externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från 
 försäljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som 
kostnad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträk -
ningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats 
till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande 
i resultaträkningen i takt med att de uppkommer.
Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten 
i  Koncernens rapport över kassaflöden.
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde 
av 1 955 Mkr (2 750).
Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering 
om 1,3 Mdkr (3,0), varav 0,7 Mdkr (1,6) är nedlagt och 0,6 Mdkr (1,4) återstår att inves -
tera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund.
Under året har två exploateringsfastigheter (6) avyttrats och resultatavräknats 
och omfattar försäljning av exploateringsprojekten Brf Fabrique 46 i Stockholm och 
Brf Ostrea i Göteborg.
Anskaffningskostnaden för årets samtliga avyttrade projekt uppgick till –851 Mkr 
(–2 366) och resultatet från försäljningarna uppgick till 150 Mkr (572), exklusive årets 
marknadsförings- och försäljningskostnader om –28 Mkr (–28) avseende samtliga 
exploateringsfastigheter.
 Koncernen
Mkr 2024 2023
Redovisat värde vid årets början 2 750 3 421
Upparbetade projektkostnader 577 1 695
Försäljning –851 –2 366
Omklassificering –521 —
Redovisat värde vid årets slut 1 955 2 750
NOT 17   
KUNDFORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finan -
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inflyta med 
avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2024 har påverkats med –79 Mkr 
(–28) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kort -
fristiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och mot -
svarar verkligt värde.
Åldersfördelning  kundfordringar
Koncernen, Mkr 2024 2023
–30 dagar 247 417
31–60 dagar 47 28
61–90 dagar 2 2
91 dagar– 174 107
Summa 470 555
Kreditförlustreservering –174 –107
Kundfordringar netto 296 447
   
Kreditförlustreservering
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående balans –107 –85
Årets konstaterade kundförluster 12 6
Årets förändring kreditförlustreservering –79 –28
Utgående balans –174 –107
130 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 133 =====

NOT 18  
 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH   
UPPLUPNA  INTÄKTER
 Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Försäkringar 1 7 — —
Ränteintäkter 46 52 — —
Räntekostnader 157 255 77 231
Hyresintäkter 130 96 — —
Fastighetskostnader 596 873 — —
Övriga finansiella intäkter 38 8 38 12
Övriga poster 24 14 — —
Summa 992 1 303 115 243
NOT 19   
FINANSIELLA  PLACERINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende 
finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finan -
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
 Koncernen Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Aktier och obligationer 
(noterade) 3 063 1 447 2 557 820
Lån intressebolag och 
joint ventures — 1 601 — —
Summa 3 063 3 047 2 557 820
Lån intressebolag och joint ventures utgörs av överlikviditet som placeras i intresse -
bolag. Dessa placeringar utgörs av lån vilka kan återbetalas inom 3 månader enligt 
avtal.
NOT 20   
EGET KAPITAL
Aktiekapital
Under året genomfördes två riktade nyemissioner om totalt 36 000 000 aktier av 
serie B, vilket inbringade 2 651 Mkr efter emissionskostnader. Per den 31 december 
uppgick aktiekapitalet i Balder till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och  
1 122 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 december upp-   
  gick till 1 190 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie  
av serie B berättigar till en tiondels röst. Under året har inga aktier återköpts.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår 
 överkurser som betalats i samband med emissioner.
Omräkningsdifferenser
Avser valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlands -
verksamhet.
Kassaflödesreserv
Posten avser kassaflödessäkringar efter skatt. Kassaflödessäkringarna avser 
 framförallt räntesäkringar.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moder -
bolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning till reserv -
fond.
Innehav utan bestämmande inflytande
Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser  
i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 57,1% (56,5), samt Joo Group Oy 
där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21, Inne -
hav utan bestämmande inflytande.
Utdelning
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen (–) aktieutdelning lämnas för verksamhets -
året 2024.
Vinstdisposition
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 
31 133 481 531 kr ska disponeras enligt följande; i ny räkning balanseras 
31 133 481 531 kr.
Aktiekapitalets  utveckling
Dag Månad År Händelse
Förändring  
antal aktier 
Totalt  
antal aktier
Totalt antal 
 utestående aktier
Kvotvärde  
per aktie, kr 
Förändring 
aktiekapital, kr
Totalt 
 aktiekapital, kr
27 juni 2005 Starttidpunkt — 75 386 104 75 386 104 1,00 — 75 386 104
18 augusti 2005 Apportemission 2 000 002 77 386 106 77 386 106 1,00 2 000 002 77 386 106
18 augusti 2005
Nedsättning av aktiekapitalet genom 
 minskning av nominellt belopp — 77 386 106 77 386 106 0,01 –76 612 245 773 861
18 augusti 2005 Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 365 117 486 0,01 12 877 314 13 651 175
18 augusti 2005 Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 383 964 000 0,01 188 465 13 839 640
18 augusti 2005
Sammanläggning av nominellt 
belopp till 1 krona –1 370 124 360 13 839 640 13 839 640 1,00 — 13 839 640
27 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 14 839 640 1,00 1 000 000 14 839 640
9 oktober 2006 Apportemission 1 380 000 16 219 640 16 219 640 1,00 1 380 000 16 219 640
2008 Återköp egna aktier –476 600 16 219 640 15 743 040 1,00 — 16 219 640
28 augusti 2009 Apportemission 9 171 502 25 391 142 24 914 542 1,00 9 171 502 25 391 142
4 juni 2010 Fondemission 76 173 426 101 564 568 99 658 168 1,00 — 101 564 568
1 februari 2011 Nyemission 6 700 000 108 264 568 106 358 168 1,00 6 700 000 108 264 568
20 maj 2011 Fondemission 54 132 284 162 396 852 159 537 252 1,00 — 162 396 852
16 juni 2011 Riktad nyemission preferensaktie 4 000 000 166 396 852 163 537 252 1,00 4 000 000 166 396 852
31 januari 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 167 396 852 164 537 252 1,00 1 000 000 167 396 852
11 oktober 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 168 396 852 165 537 252 1,00 1 000 000 168 396 852
Tabellen fortsätter på nästa sida
131 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 134 =====

Forts. Not 20 Eget kapital
Forts. tabell från föregående sida.
Dag Månad År Händelse
Förändring  
antal aktier 
Totalt  
antal aktier
Totalt antal 
 utestående aktier
Kvotvärde  
per aktie, kr 
Förändring 
aktiekapital, kr
Totalt 
 aktiekapital, kr
24 maj 2013 Riktad nyemission preferensaktie 500 000 168 896 852 166 037 252 1,00 500 000 168 896 852
22 oktober 2013 Riktad nyemission preferensaktie 3 500 000 172 396 852 169 537 252 1,00 3 500 000 172 396 852
19 mars 2014 Avyttring återköpta aktier 2 859 600 172 396 852 172 396 852 1,00 — 172 396 852
18 december 2015 Riktad nyemission stamaktie 10 000 000 182 396 852 182 396 852 1,00 10 000 000 182 396 852
23 september 2016 Riktad nyemission stamaktie 3 000 633 185 397 485 185 397 485 1,00 3 000 633 185 397 485
16 december 2016 Kvittningsemission 4 602 515 190 000 000 190 000 000 1,00 4 602 515 190 000 000
12 oktober 2017 Inlösen av preferenskapital –10 000 000 180 000 000 180 000 000 1,00 –10 000 000 180 000 000
30 november 2020 Riktad nyemission 6 500 000 186 500 000 186 500 000 1,00 6 500 000 186 500 000
25 maj 2022 Aktiesplit 6:1  932 500 000 1 119 000 000 1 119 000 000 0,16667 — 186 500 000
29 december 2022 Riktad nyemission 35 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 5 833 333 192 333 333
21 februari 2024 Riktad nyemission 18 000 000 1 172 000 000 1 172 000 000 0,16667 3 000 000 195 333 333
13 november 2024 Riktad nyemission 18 000 000 1 190 000 000 1 190 000 000 0,16667 3 000 000 198 333 333
31 december 2024 1 190 000 000 1 190 000 000 0,16667 198 333 333
NOT 21   
INNEHAV  UTAN  BESTÄMMANDE  INFL YTANDE
Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm -
mande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp 
som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka 
innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade. 
SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt -
ning på bostäder. Bolaget investerar framförallt i bostäder belägna i Storhelsingfors, 
Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inflytande i SATO Oyj uppgår till 
42,9% (43,5). 
Joo Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag inriktat på 
nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att 
optimera storleken och effektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan 
bestämmande inflytande i Joo Group Oy uppgår till 25,0% (25,0).
Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors.
Ägarandel
SATO Oyj Joo Group Oy
2024 2023 2024 2023
Balder, andel, % 57,1 56,5 75,0 75,0
Innehav utan bestämmande inflytande, 
andel, % 42,9 43,5 25,0 25,0
Totalt 100,0 100,0 100,0 100,0
SATO Oyj Joo Group Oy
Balansräkning i sammandrag, Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 56 453 53 774 11 677 10 773
Övriga anläggningstillgångar 848 817 15 19
Omsättningstillgångar 556 371 82 186
Summa tillgångar 57 857 54 963 11 774 10 979
Långfristiga skulder 24 427 20 805 10 670 9 763
Kortfristiga skulder 3 567 7 656 76 92
Summa skulder 27 994 28 461 10 746 9 855
Nettotillgångar 29 863 26 502 1 028 1 123
Redovisat värde innehav utan 
 bestämmande inflytande 12 844 11 218 257 281
Rapport över totalresultat  
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2024 2023 2024 2023
Intäkter 3 477 3 310 694 613
Årets resultat 822 –2 082 –134 –341
Övrigt totalresultat –71 –56 — —
Summa totalresultat 750 –2 138 –134 –341
Årets resultat hänförligt till innehav  
utan bestämmande inflytande 352 –906 –33 –85
Utdelning utbetald till innehav utan  
bestämmande inflytande — — — —
Rapport över kassaflöde  
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2024 2023 2024 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten 990 445 –158 –102
Kassaflöde från investeringsverksamheten –733 –1 186 –854 –1 206
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 127 918 1 383
Ökning/minskning av likvida medel 278 –615 –94 75
132 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024  
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 135 =====