Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Års- och hållbarhetsredovisning 2023
Stabil grund 
för framtida  
tillväxt.

===== SIDA 2 =====

Det här är 
John Mattson 
John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Vi äger 
närmare 4
 
300 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i attraktiva områden i 
fem kommuner: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 
31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 
350
 
000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om närmare 14 miljarder kronor.
Vi grundades av byggmästaren John Mattson (1915–1995) som 1945 bildade ett av 
Sveriges, på den tiden, största bygg- och fastighetsbolag. Byggverksamheten såldes 
1965 och verksamheten koncentrerades till förvaltning och utveckling av fastigheter 
främst på Lidingö. Efter börsnotering 2019 har John Mattson vuxit storleksmässigt 
och geografiskt i Stockholmsregionen. 
Bolagets strategi fokuserar på förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Vår vision 
är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Det innebär att vi vill erbjuda en 
välfungerande vardag för alla, genom förvaltning med helhetsperspektiv och närhet 
till hyresgästerna samt genom utveckling av trygga och attraktiva boendemiljöer  
och lokalsamhällen. 
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap-listan 
(kortnamn: JOMA).
4270 
lägenheter fördelade på fem 
kommuner i Stockholms- 
regionen
Mdkr i  
fastighetsvärde 
13,6
tkvm
uthyrbar yta
343
John Mattson årsredovisning 2022  
1OM JOHN MATTSON
INTRODUKTION
Om John Mattson
 
2023 i korthet
 
Vd har ordet
 
STRATEGI
Värdeskapande
 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
 
Förvaltning
 
Förädling
 
Förtätning
 
Förvärv
 
Våra områden och fastigheter
 
Utvecklingsprojekt
 
HÅLLBARHET
 
MÖJLIGHETER OCH RISKER
 
AKTIEN
 
FINANSIELL INFORMATION
 
Ordförandeord
 
Förvaltningsberättelse
 
Flerårsöversikt
 
Vinstdisposition
 
Bolagsstyrningsrapport
 
Styrelse
 
Ledning
 
FINANSIELLA RAPPORTER
 
OCH NOTER
 
Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens finansiella och  
icke-finansiella information i en gemensam rapport.  
Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings-  
berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar 
sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhets- 
rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 
6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63.

===== SIDA 3 =====

Fyra anledningar att  
äga aktier i John Mattson
John Mattson har ett unikt  
erbjudande för de som vill investera  
i attraktiva hyresbostäder med potential  
i Stockholmsregionen. 
2
1
Närvaro i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen 
Vår geografiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader väl och har 
väl utvecklade relationer med för bolaget viktiga aktörer. Vi har etablerat 
fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala och geografisk avgränsning 
för att möjliggöra en effektiv förvaltning. Vår hundraprocentiga exponering 
mot tillväxtregionen Stockholm ger stabil efterfrågan på bostäder och goda 
tillväxtmöjligheter. Betalningsviljan för våra bostäder överstiger nuvarande 
reglerade brukshyror vilket innebär att det finns en värdepotential vid en 
eventuell framtida förändring av hyresmarknaden. 
Attraktiva bostäder med nöjda hyresgäster 
Vi har en fastighetsportfölj som är renodlad mot bostäder. Vi har välskötta 
fastigheter i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder. Betal-
ningsviljan för våra bostäder överstiger väsentligt våra genomsnittliga hyror 
vilket medför att vi har låg risk för vakanser. Vi förvaltar våra bostäder med 
egen personal och har god förståelse för våra hyresgästers behov. Vi har låg 
omflyttning i vårt bestånd vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning. 
Värdeskapande aktör inom social hållbarhet 
Vi har sedan bolaget startade arbetat med social hållbarhet. Vi arbetar 
utifrån ett helhetsperspektiv där vi inte bara tar ansvar för de enskilda 
byggnaderna utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi 
även visat att vi kan göra skillnad i områden med utmaningar med upplevd 
otrygghet. Vi är ansedda att vara en långsiktig och värdeskapande aktör 
inom social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säkerställa att våra 
bostäder även i framtiden är attraktiva, dels för tillväxt genom samarbeten 
med kommuner och andra aktörer.
3
Ansvarsfull tillväxt 
Vi har en tillväxtstrategi som bygger på värdeskapande inom de fyra stra-
tegiska hörnstenarna förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Genom 
bredden i de fyra strategiska hörnstenarna är vi inte beroende av enskilda 
förutsättningar för vår tillväxt. Vi har möjlighet att över tid skifta fokus 
inom dessa strategiska hörnstenar beroende av hur bolagets förutsättningar 
och omvärlden ser ut. Vi har ett fastighetsbestånd med utvecklingspotential 
i värdeskapande uppgraderingar och förtätning genom nyproduktion. Vi 
eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas av att nettobelånings-
graden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent.
4
2OM JOHN MATTSON
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 4 =====

Vi har under året anpassat 
bolaget till nya marknads-
förutsättningar och har 
nu möjlighet att investera i 
långsiktigt värdeskapande.
Fastigheten Gengasen 4 i Örby i södra Stockholm 
där ett nybyggnations- och uppgraderingsprojekt 
har pågått under 2023.
2023 i korthet
NYCKELTAL 2023 2022
Hyresintäkter, Mkr 610,4 620,9
Driftöverskott, Mkr 437,3 397,8
Förvaltningsresultat, Mkr 133,2 153,9
Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 13 567,6 15 695,5
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,4 95,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,00 –1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08
Q1   T vå bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett underliggande  
fastighetsvärde om 262 miljoner kronor.
   Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor tecknades.
Q2    Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst.
    En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande  
fastighetsvärde om 525 miljoner kronor.
Q3   Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024. 
Q4    John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemission  
av aktier om cirka 1,25 miljarder kronor med företrädesrätt för befintliga  
aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garanti åtagandena  
tagits i anspråk.
   Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt  
i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över  
en konjunkturcykel.
   En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontorsfastighet i centrala 
 Stockholm avyttrades med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka  
363 miljoner kronor.
    Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 förlängdes ett till sju år.
   Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nyproduktions - 
projektet Örby i Stockholm.
3OM JOHN MATTSON
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 5 =====

Stärkt bolag och positiva 
framtidsutsikter 
John Mattson har under året framgångsrikt anpassat  
bolaget till nya marknadsförutsättningar och har nu  
möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande.
Snabb omställning och stärkt 
balansräkning
Sedan de makroekonomiska förutsättning-
arna kraftigt förändrades under 2022 har vi 
varit handlingskraftiga och agerat proak-
tivt för att anpassa bolaget till en omvärld 
med hög inflation och stigande räntor. Vårt 
kostnads- och effektiviseringsprogram som 
lanserades hösten 2022 har varit fram-
gångsrikt och haft en positiv effekt på rörel-
seresultatet om cirka 60 miljoner kronor 
under 2023. Trots hög inflation sänkte vi 
under året våra förvaltningskostnader med 
cirka 150 kronor per kvadratmeter jämfört 
med föregående år och avslutade året med 
en, för bolaget, rekordhög överskottsgrad 
om 72 procent och en räntetäckningsgrad 
om 1,6 ggr. 
Genom fastighetsförsäljningar till ett 
totalt underliggande fastighetsvärde om 
2,2 miljarder kronor sedan juni 2022 och 
en under året genomförd företrädesemis-
sion om 1,25 miljarder kronor har vi stärkt 
balansräkningen. Vi är tacksamma för att 
våra ägare har möjliggjort ett finansiellt 
starkare bolag. Bolagets belåningsgrad 
har sänkts och låg vid årsskiftet på 49,8 
procent trots att vi under året justerat 
upp avkastningskraven i våra fastighets-
värderingar med i genomsnitt 50 punkter. 
Genom aktivt arbete med räntesäkringar 
har vi minskat bolagets exponering mot 
höga marknadsräntor där cirka 80 procent 
av John Mattsons nettoskuld är säkrad på 
attraktiva nivåer tre år framåt.
Sammantaget har vi stärkt bolagets för-
måga att hantera högre marknadsräntor. 
Vi levererar inom hållbarhet
Jag är mycket stolt över att vi har lyckats väl 
med vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt som 
vi har genomfört stora effektiviseringar i 
bolaget har både medarbetar- och kund-
nöjdheten ökat under året. Det är glädjande 
att våra hyresgäster även upplever en ökad 
trygghet i och runt sitt boende, trots att vi 
under 2023 haft stora utmaningar med 
eskalerande våld i samhället i stort. Det 
är extra glädjande att vi haft störst positiv 
utveckling i område med upplevd otrygghet 
Samtidigt med stora 
effektiviseringar har både 
medarbetar- och kundnöjd-
heten ökat under året.
4VD HAR ORDET
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 6 =====

och där vi haft extra fokus i vårt trygghets-
arbete. I dessa områden ökade trygghetsin-
dex med i genomsnitt 3,6 procent. Trygghet 
är grunden för att skapa attraktiva områden 
och det är mycket positivt att vårt lång-
siktiga och strukturerade trygghetsarbete, 
både enskilt och i samverkan med andra 
aktörer, ger resultat. 
Under året har vi haft ett ökat fokus på 
bolagets klimatavtryck och stärkt organi-
sationen inom området. Vi har fortsatt att 
arbeta efter den övergripande plan som 
sattes 2022 för att nå vårt vetenskapsba-
serade mål om att reducera utsläppen av 
växthusgaser inom scope 1 och 2 med 40 
procent till år 2030 jämfört med 2021 års 
nivå. Vi har nu kompletterat med delmålet 
om att minska inköpt energi med 25 procent 
fram till år 2026. En plan är framarbetad 
och genomförandet har påbörjats.
Under året har vi integrerat vårt hållbar-
hetsarbete med koncernens finansiering 
genom att ingå hållbarhetslänkade lån med 
två banker. Lånevillkoren är kopplade till 
vårt arbete med att skapa trygga bostadsom-
råden i kombination med minskat klimatav-
tryck. Genom de hållbarhetslänkade lånen 
stärks möjligheterna för lägre ränta vilket 
skapar ytterligare incitament att arbeta 
fokuserat och systematiskt med hållbarhet. 
De hållbarhetslänkade lånen utgör cirka 
30 procent av bolagets räntebärande skuld.
Positiva framtidsutsikter
Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen 
har fallit tillbaka och är nu på en nivå nära 
Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa 
räntorna har fallit tillbaka till en nivå som 
är attraktiv för lågavkastande tillgångar 
som bostäder. Omvärlden är dock fortsatt 
osäker och vi behöver ha beredskap för att 
tiden det tar för räntor och inflation att falla 
tillbaka kan bli utdragen. 
John Mattsons fastigheter finns i attrak-
tiva områden i tillväxtkommuner i Stock -
holmsregionen. Vi har nöjda kunder och 
hög efterfrågan på våra bostäder. Betal -
ningsvilja för våra bostäder överstiger vida 
våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila 
hyresintäkter med låg risk för vakanser, en 
styrka i en sämre konjunktur. Hyresför-
handlingarna för 2023 avseende bostäder 
resulterade i en historiskt hög hyresökning. 
För de bostäder där vi är klara med årets 
hyresförhandling blev hyresökningen 5,1 
procent. Hyresförhandlingar för resterande 
bostäder pågår. Historiskt har bostadsfast-
igheter blivit kompenserade för inflation i 
de årliga hyresjusteringarna även om det 
kan dröja innan hyrorna anpassats. 
Genom att vi under 2023 har stärkt 
balansräkningen har vi nu möjlighet att 
investera i långsiktigt värdeskapande. Under 
2024 kommer vi att fokusera på investe -
ringar i våra befintliga fastigheter genom 
energieffektiviseringar och värdeskapande 
lägenhetsuppgraderingar. Detta kommer att 
ytterligare förbättra våra kassaflöden och ha 
en positiv effekt på fastighetsvärdena. I John 
Mattsons bestånd finns cirka 600 lägenhe-
ter som både kan bas- och totaluppgraderas 
samt cirka 900 lägenheter som redan är 
basuppgraderade och som kan totalupp-
graderas. Vårt långsiktiga mål är att årligen 
uppgradera omkring 200 lägenheter. Då vi 
prioriterar investeringar i långsiktigt värde-
skapande föreslår styrelsen ingen utdelning 
för räkenskapsåret 2023. 
Även om förutsättningarna för nypro-
duktion av hyresbostäder för närvarande är 
utmanande utgör nyproduktion av hyres-
bostäder en viktig strategi för framtida till-
växt för bolaget. Nyproduktion av bostäder 
kommer att startas när marknadsförutsätt-
ningarna är gynnsamma, vilket bedöms 
vara tidigast under 2026. Fram till dess 
utvecklar vi vår byggrättsportfölj mot vårt 
långsiktiga mål om att starta produktion 
av 250 lägenheter per år. Arbetet i tidiga 
skeden har varit framgångsrikt under året. 
Vi har kommit fram i våra processer och 
även lyckats öka antalet byggrätter. Vår 
projektportfölj uppgår nu till 789 lägenheter.
Vi kommer även fortsatt att göra selektiva 
avyttringar i syfte att optimera vår kapitalan-
vändning och öka den riskjusterade avkast-
ningen för att ytterligare stärka bolagets 
förutsättningar att hantera högre räntor.
Tack till medarbetare
Slutligen vill jag tacka alla medarbetare 
för ett fantastiskt engagemang och arbete 
under året! Vi har snabbt ställt om bolaget 
till nya makroekonomiska förutsättningar 
samtidigt som vi har ökat kundnöjdheten 
och trivseln på arbetet. Genom vårt klimat-
arbete har vi även tagit ansvar för kom-
mande generationer. Tillsammans utveck-
lar vi goda livsmiljöer över generationer.
Per Nilsson, vd
JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB
Vi behöver ha  
beredskap för att  
tiden det tar för räntor 
och inflation att falla  
tillbaka kan bli  
utdragen. 
5VD HAR ORDET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 7 =====

Värdeskapande
Affärsidé
Långsiktigt äga, förvalta och utveckla 
bostadsfastigheter och attraktiva 
lokalsamhällen i Stockholmsregionen.
Vision
Goda livsmiljöer över generationer.
Värderingar
Långsiktighet, professionalitet och 
engagemang genomsyrar hela 
verksamheten. Värderingarna vägleder 
arbetet i vardagen och är grunden  
i bolagets företagskultur.
RESURSER VERKSAMHET
För medarbetarna
  Kompetensutveckling
  Attraktiv arbetsplats och trivsel
  Möjlighet att bidra till samhälls-
byggnad
För ägarna
   Värdetillväxt i aktien
  Ökat långsiktigt substansvärde 
per aktie Levande och tryggt 
lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden 
för hyresgäster och lokalsamhällen.
Energieffektiva och  
fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets 
livscykel är betydande. Fastigheters 
energiklass, val av fossilfria energislag 
och effektiv förvaltning reducerar 
klimatpåverkan.
Hälsosam och  
inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker 
och stimulerande arbetsmiljö för såväl 
medarbetare som leverantörer är en 
förutsättning för trivsel och engagemang.
För miljön
   Effektiv användning av resurser
  Förvaltning och material med långa 
livscykler och låg miljöpåverkan
  Matåtervinning till biogas
För samhället
  Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och vill bo kvar
  T rygga miljöer och  aktiviteter i 
närområden
  Stadsutveckling med byggmästar-
kvalitet
För hyresgästerna
   Attraktiva hem i trygga miljöer
  Gemensamma mötesplatser  
och arrangemang
  Välskötta utemiljöer med fokus  
på grönska och mötesplatser
  Långsiktig hyresvärd, lokal 
förvaltning 
VÄRDE FÖR INTRESSENTER
PRIORITERADE 
HÅLLBARHETSOMRÅDEN
Finansiellt kapital
  Eget kapital 
  Räntebärande skulder
Fastigheter
   Byggnader och mark i sammanhållna 
områden med förädlings- och 
förtätningspotential
   Energi, vatten, material och utrustning 
för förvaltning och utveckling av 
fastigheter
Kunder
  Bostadshyresgäster
  Kommersiella hyresgäster
Medarbetare och strukturkapital
  Processorienterad organisation med 
förvaltning i egen regi
Varumärke och relationer
  Starkt varumärke med en 
närmare 60-årig historia
  Eftertraktade områden
   Långsiktiga relationer med kunder, 
leverantörer, finansmarknad, kommuner 
och övriga intressenter
Strategi
Förvaltning
Förädling
Förtätning 
Förvärv
John Mattsons strategi baseras på 
fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet 
integreras i varje del.
Ansvarsfull material-  
och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material 
och effektiv avfallshantering reducerar 
klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden.
6VÄRDESKAPANDEMODELL
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 8 =====

Värdekedjan och påverkan
John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva  
påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna 
under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa.
   Växthusgasutsläpp
   Energianvändning
   Materialanvändning
 Biologisk mångfald
   Arbetsmiljö 
  Växthusgasutsläpp från 
produktion
 Återvinningsbara material
 Mänskliga rättigheter 
     Växthusgasutsläpp från 
transporter och bygg-
nation
   Avfallssortering och 
återbruk
   Arbetsmiljö
   Antikorruption 
  Växthusgasutsläpp 
från transporter och 
avfallshantering
  Avfallssortering och 
återbruk av material 
och inredning
  Miljö- och hälsofarliga 
material
VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA
HUR VI KAN PÅVERKA
 Växthusgasutsläppi 
 förvaltning
   Energianvändning
   Avfallssortering och 
återbruk av material  
och inredning
  T rygga och attraktiva 
områden
 Arbetsmiljö
   Samverkan med kommu-
ner och leveran törer  
i tidiga skeden
   Projektanvisningar för 
resurseffektiv ny- och 
ombyggnation
   Krav på utsläppsnivå  
i projekteringen
   Uppföljning genom bland 
annat klimatdeklarationer
     Hållbara materialval  
med lång livslängd 
   Miljöcertifiering 
     Nyproduktion på redan 
hårdgjord mark
   Kravställning och upp-
följning av upphandlande 
leverantörer 
   Förankring av uppförande-
kod för leverantörer genom 
upp handlad entreprenör 
i byggproduktion
   Kravställning och uppfölj-
ning av entreprenörer
     Nära samverkan mellan 
byggherre och entreprenör 
för hållbara lösningar
     Egen utbildad personal 
inom arbetsmiljöfrågor 
samt revision av bygg-
arbetsplatsen. 
   Förankring av uppförande-
kod för leverantörer
     Energieffektivisering
     Val av hållbara energikällor
   Optimering av fastig-
hetsdrift
     Inspirera hyresgäster och 
underlätta för en hållbar 
livsstil
   Utveckla trygga och 
attraktiva områden i 
sam verkan med andra 
aktörer
   Arbete för hälsosam och 
inspirerande arbetsplats
   Kravställning på 
entreprenörens 
 demontering och 
avfallshantering
   Återbruk av material
   Konvertera byggnad  
till annan funktion
1
Idé och 
projektering
Insatsråvaror 
/material
2
3
Byggproduktion
5
Omvandling
Förvaltning
4Fokus på våra 
 prioriterade hållbarhets- 
områden genom hela 
värdekedjan
Idé och projektering
1
Insatsråvaror/material
2
Byggproduktion
3
Förvaltning
4
Omvandling 
5
Grad av inflytande: låg medel hög
7VÄRDESKAPANDEMODELL
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 9 =====

Marknadsöversikt
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
8MARKNADSÖVERSIKT

===== SIDA 10 =====

Bostäder står starka 
trots utmaningar
Makroekonomi – ett tungt år som 
avslutades med vissa ljusglimtar
Globala konflikter tillsammans med nyheter 
om räntor och inflationsnivåer satte prägel 
på världsekonomin 2023. Året började 
pessi mistiskt med att inflationen (KPIF) 
i december 2022 nådde en nivå på 10,2 
procent. Under 2023 minskade inflationen 
gradvis, vilket ledde till ett mer optimistiskt 
avslut på året med en nivå på 2,3 procent i 
december. Minskningen under årets sista 
månad berodde främst på avsevärt lägre 
energipriser jämfört med föregående år. 
Trots att inflationen i december landade 
på 2,3 procent, nära Riksbankens mål på 2,0 
procent, var den högre än analytikernas för-
väntningar på 2,1 procent. Under årets sista 
månad kom även signaler om en ökning av 
inflationen i USA och Eurozonen. Därmed 
kvarstår försiktigheten bland ekonomer och 
analytiker gällande om inflationsproblemen 
helt är över. Givet den nedåtgående infla -
tionstrenden under året, valde Riksbanken 
att i november hålla styrräntan oförändrad 
på 4,0 procent. Beslutet har tolkats som en 
möjlig indikation på att räntetoppen kan ha 
nåtts vilket öppnat upp för förväntningar 
om räntesänkningar redan under 2024. 
De geopolitiska spänningarna har påver-
kat Sveriges ekonomi negativt, vilket lett 
till minskad köpkraft och utmaningar inom 
bostadsbyggande och export. Enligt Finans-
departementet förväntas en BNP-minskning 
på 0,5 procent under 2023, men en ökning 
på 0,6 procent under 2024, vilket signalerar 
en möjlig ekonomisk stabilisering och opti-
mism. Arbetslösheten i Sverige ökade under 
2023, och Sverige upplevde den högsta nivån 
av konkurser sedan 1999, en ökning på 31 
procent. Denna situation påverkade flera 
sektorer, och arbetslösheten i december steg 
till 6,7 procent. 
Den svenska kreditmarknaden har 
upplevt en åtstramning, främst drivet av 
stigande räntor och ekonomisk osäkerhet. 
Det har lett till skärpta kreditbedömningar 
och högre krav för lån, vilket påverkat både 
företag och privatpersoner.
År 2023 har varit utmanande för samhället i stort, präglat av globalt 
inflationstryck och räntehöjningar som har påverkat den räntekäns-
liga fastighetsmarknaden särskilt hårt. T rots utmaningar finns det 
starka fundamentala förutsättningar som talar för bostadssegmentet, 
drivet av bostadsbrist, en fortsatt positiv demografisk tillväxt och ett 
ökat intresse för hållbarhet.
Fastigheten Gravyren 1 på Gullmarsplan.
9MARKNADSÖVERSIKT
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 11 =====

TOTAL TRANSAKTIONSVOL YM, MKR  
(TRANSAKTIONER >= 40 MKR)
SEGMENTSFÖRDELNING, MKR 
(TRANSAKTIONER >=40 MKR)
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
202320222021202020192018
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
156 977
217 935
189 341
399 315
219 571
103 925
Antal affärerMKR
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
14 114
8 665
18 095
22 536
12 965
27 552
Mkr
 Bostad  Kontor  Handel
 Logistik, industri & lager  
 Samhällsfastigheter   Övrigt (ex. mark, hotell)
Källa: Newsec
Källa: Newsec
Fastighetsmarknaden – tioårslägsta för 
avstannad transaktionsmarknad
Fastighetsåret 2023 karaktäriserades av 
en kraftigt inbromsad transaktionsmark -
nad, präglad av höga räntor, avstannat 
bostadsbyggande och nya trender som lett 
till utmaningar inom vissa segment. Den 
svenska transaktionsmarknaden 2023 slu-
tade med en total transaktionsvolym på 
dryga 104 miljarder kronor, spridda över 
328 affärer. Nivån är den lägsta uppmätta 
volymen sedan 2013, ej inflationsjusterat. 
Fastighets transaktioner genom internatio-
nella investerare utgjorde en relativt stor 
andel historiskt sett och uppgick till 29 pro-
cent, vilket kan jämföras med 22 procent 
under 2022.
Fastighetstransaktioner i Stockholms-
regionen stod för hela 45 procent av den 
totala transaktionsvolymen. Transaktioner 
inom logistik-, lager- och industrifastigheter 
utgjorde den största andelen med 27 procent 
av totalen, följt av bostäder med 22 procent. 
Yielderna ökade för samtliga fastighets-
segment, ett resultat av osäkra tider och 
höga räntor. Den låga transaktionsvolymen 
vittnar om köpare och säljare som har haft 
svårt att enas, vilket till viss del har låst 
fastighetsmarknaden.
Trots många utmaningar för bostads-
marknaden, genomfördes transaktioner 
med bostadsfastigheter om 22,5 miljarder 
kronor. Majoriteten av bostadstransaktio -
nerna, 46 procent motsvarande 7,6 miljarder 
kronor, genomfördes i Stockholmsområdet. 
Endast två affärer översteg 1 miljard kronor 
under 2023, i kontrast till åtta sådana affärer 
året innan. 
Yielder på Stockholms bostadsmark -
nad har sedan en nedgång fram till 2021, 
då styrräntan var nära noll, börjat stiga 
till följd av höjda räntor och ökade finan-
sieringskostnader. Centrala områden är 
dock mindre påverkade av räntehöjningar, 
mycket tack vare kapitalstarka investerare 
som inte drabbats lika hårt av försämrade 
lånevillkor. Fastighetssegmentet har, trots 
svårigheter att få täckning för inflationen 
genom hyreshöjningar visat tecken på stabi-
lisering och återhämtning, och fortsätter att 
locka investerare. Historiskt har bostads-
fastighetsägare dock blivit kompenserade 
för inflationen även om det dröjer något 
innan hyrorna justerats för att motsvara 
inflationen.
Nyproduktionen har dock haft ett tuffare 
år på grund av högre bygg- och finansie-
ringskostnader samt osäkerhet kring värde-
utveckling, vilket resulterat i högre yielder 
jämfört med redan befintligt bestånd.
Utmaningar för bostadsmarknaden
Bostadssektorn i Sverige kännetecknas av 
en stark och stabil efterfrågan. Trots det har 
sektorn under det gångna året inte uppnått 
de nödvändiga produktionsnivåerna som 
krävs för att möta efterfrågan. Bostadsbyg-
gandet har haft en negativ tillväxt under 
2023. Höjda räntor på bostadslån, slopan-
det av investeringsstödet, samt stigande 
byggkostnader har skapat utmaningar för 
aktörer inom branschen. Konsekvenserna 
har blivit en nedgång i antalet påbörjade 
bostadsprojekt – endast cirka 25 000 nya 
bostäder startades under 2023, en markant 
minskning jämfört med de 56 700 som 
påbörjades föregående år.
Boverkets prognoser visar att denna 
nedgång kommer att fortsätta med endast 
17 500 nya bostäder som beräknas påbörjas 
under 2024, och där framtiden för 2025 är 
osäker. Den minskade utvecklingstakten 
och dämpade intresset för nya projekt 
riskerar att få djupgående effekter på 
 Sveriges bostadsmarknad där en betydande 
bostadsbrist i landet kvarstår. Majoriteten 
av kommunerna, 180 av 290, rapporterar 
brist på bostäder och Boverket uppskattar 
att behovet av nya bostäder i landet fram 
till 2030 är omkring 538 000, vilket innebär 
ett årligt behov av ungefär 67 300 bostäder. 
Diskrepansen mellan efterfrågan och utbud 
understryker vikten av initiativ från statliga 
och kommunala myndigheter för att under-
stödja bostadsmarknaden Och det finns 
förväntningar på politiska åtgärder.
Regeringen har under året initierat en 
utredning för översyn av presumtions hyran 
i syfte att stimulera bostadsbyggandet och 
underlätta för bostadsmarknaden. Dess-
utom föreslås förändringar i reglerna för 
privatuthyrning, inklusive en höjning av 
taket för skattefri inkomst från uthyrning 
och utökade möjligheter att hyra ut flera 
enheter i en och samma fastighet. 
Marknadshyror kan härledas via priser 
på bostadsrätter. Då priser på bostadsrätter 
har fallit mellan 2022 och 2023 har även 
10MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 12 =====

0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
202320222021202020192018201720162015201420132012
kr/kvm
0
1
2
3
4
5
202320222021202020192018201720162015201420132012
%
 Stockholm nyproduktion   Stockholm Prime  Stockholm närförort   Stockholm, övriga
HYRESUTVECKLINGEN FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, KR/KVM
DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, %
Källa: Newsec
Källa: Newsec
betalningsviljan för hyresrätter sjunkit 
något. Effekten är störst i högprismiljöer, 
där Stockholms innerstad tydligt särskiljer 
sig. Detta innebär att det blir svårare att 
hyra ut nyproducerade bostäder – främst 
i geografier med redan låg betalningsvilja 
och i en miljö där högre hyror krävs för att 
få ekonomisk genomförbarhet i projekt där 
avkastningskrav och byggkostnader ökat. 
John Mattson har fortsatt bruksvärdeshyror 
som ligger väsentligt under den bedömda 
betalningsviljan. Ett resultat av den regle-
rade hyresmarknaden i Sverige där skillna-
den mellan brukshyra och marknadshyra 
blir som störst i attraktiva områden med 
hög efterfrågan på bostäder.
Demografi
Sverige har under de senaste två decen-
nierna haft en jämn befolkningstillväxt, med 
en genomsnittlig årlig befolkningsökning 
på cirka 0,8 procent. Befolkningsökningen 
under 2023 uppgick till cirka 0,3 procent 
jämfört 2022 års nivåer. Denna tillväxttakt 
spås hålla i sig även under kommande år, 
vilket understryker landets stabila demo -
grafiska tillväxt i kontrast till andra europe-
iska nationer, där rapporter om avtagande 
befolkningstillväxt blivit allt vanligare. 
I kommunerna Lidingö, Nacka, Sollentuna 
och Upplands Väsby, där John Mattson har 
majoriteten av sin verksamhet, ses en posi-
tiv befolkningstillväxt i samtliga områden 
förutom på Lidingö. som hade en nedgång 
på – 0,22 procent under 2023. Nacka och 
Sollentuna hade en positiv tillväxt på 1,05 
respektive 0,73 procent. Upplands Väsby, 
som registrerade landets näst högsta befolk-
ningstillväxt år 2022, hade en fortsatt ökning 
på 1,72 procent under 2023. Detta placerade 
kommunen på nionde plats i rangordningen 
av Sveriges kommuner med högst befolk -
ningstillväxt under 2023. 
Bostadsläget i områden John Mattson 
har sitt bestånd
I de kommuner där John Mattson äger fastig-
heter, förutom i Upplands Väsby, råder det 
en rapporterad brist på bostäder, vilket 
signalerar en ihållande stark efterfrågan på 
bostäder i framtiden. Upplands Väsby har 
till skillnad mot övriga kommunen rappor-
terat en balanserad bostadsmarknad, vilket 
är unikt i Stockholms län. I Sollentuna och 
Lidingö har marknaden genomgått vanliga 
svängningar med både prisuppgångar och 
-nedgångar, vilket speglar den generella 
dynamiken i Storstockholm. Nacka har 
däremot haft en nedgång i priserna på 
bostadsrätter, främst kopplat till avstannad 
nyproduktion.
Hållbarhet
Hållbarhet har blivit en central fråga i fastig-
hetssektorn för bostäder, med ett växande 
fokus på miljövänlig och energieffektiv 
byggnation och underhåll. Detta omfattar 
såväl användningen av hållbara material, 
minskad energiförbrukning och integration 
av förnybara energikällor som att skapa 
 hälsosamma och hållbara boendemiljöer. 
Hållbarhet blir också ett allt viktigare 
 Stockholm nyproduktion   Stockholm Prime  Stockholm närförort   Stockholm, övriga
11MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 13 =====

kriterium för finansiering av fastigheter 
där tillgången till och villkor för finansiering 
påverkas av fastigheternas förutsättningar 
avseende hållbarhet.
EU-taxonomin spelar en allt större roll i 
att forma den hållbara utvecklingen för fastig-
hetsbranschen. Genom att sätta specifika 
hållbarhetskriterier för investeringar, påver-
kar taxonomin starkt hur fastighetsprojekt 
utvecklas och finansieras. Denna trend mot 
hållbarhet är inte bara en respons på miljö-
utmaningar, utan blir även alltmer en eko -
nomisk och marknadsdriven nödvändighet. 
Fastighetssektorn anpassar sig därmed för 
att möta både regulatoriska krav och ökade 
förväntningar från investerare och konsu-
menter, vilket markerar ett viktigt skifte mot 
mer hållbara och miljövänliga bostäder.
Folkmängd Folkökning
Kommun 2022 2023 Utv. 2022–2023 2022 2023
Upplands Väsby 49 262 50 110 1,72 % 1 442 848
Sollentuna 76 237 76 790 0,73 % 1 129 553
Nacka 109 486 110 633 1,05 % 1 252 1 147
Lidingö 48 432 48 324 –0,22 % 270 –108
Riket 10 521 556 10 551 707 0,29 % 69 230 30 151
Källa: SCB, bearbetad av Newsec.
FOLKMÄNGD OCH FOLKÖKNING 2022–2023
BETALNINGSVILJA FÖR SUCCESSIONSMARKNADEN PER GEOGRAFI JÄMFÖRT MED  
GENOMSNITTLIG HYRA I JOHN MATTSONS BESTÅND AV SUCCESSIONSBOSTÄDER 
1 000
1 200
1 400
1600
1 800
2 000
2 200
2 400
Kr/kvm/år
Inre Söderort
Nacka 
1)
Innerstaden Inre Västerort Yttre Söderort
Tä byLidingö T yresö Haninge HuddingeSollentuna Österåker Uppsala
Yttre Västerort
Järfälla
Upplands Väsby
 1)
Örebro Västerås NorrköpingLinköping Knivsta
1) Endast presumtionshyra.
 Normhyra/kvm/år    Kommun där John Mattson äger successionsbostäder   
 Genomsnittlig normhyra i John Mattsons bestånd (bruksvärde)  
Källa: Evidens och John Mattson
12MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 14 =====

Långsiktiga finansiella mål
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE  
PER AKTIE
Finansiella mål
 Kr/aktie  Tillväxt   Mål  Kr/aktie  Tillväxt   Mål
FÖRVALTNINGSRESULTAT  
PER AKTIE
Utdelningspolicy 
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent 
av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till 
bolagets investeringsplaner, konsoliderings-
behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. 
Utdelningar kan komma att understiga det lång- 
siktiga målet eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar
John Mattson eftersträvar låg finansiell risk.
    Belåningsgraden netto lång siktigt  
inte ska överstiga 50  procent, och
  räntetäckningsgraden lång siktigt  
inte ska understiga 1,5 ggr.
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt  
substansvärde per aktie med minst 7  pro cent,  
inklusive värde överföringar, över en konjunktur cykel.
2023 | Tillväxten i substansvärde per aktie  
uppgick till –50,0 procent.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie med minst 10 procent  
över en konjunkturcykel.
2023 | Tillväxten i förvalt nings  resultat per aktie  
uppgick till –17,9 procent.
Under hösten 2023 gjorde John Mattson 
en utvärdering av bolagets finansiella mål. 
Mot bakgrund av de förändrade makro-
ekonomiska förutsättningarna, och hur 
dessa påverkar John Mattson, reviderades 
målet för genomsnittlig årlig tillväxt i lång-
siktigt substansvärde per aktie från tio till 
sju procent över en konjunkturcykel. 
Målet för genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie lämnades 
oförändrat. 
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
%KR
-60
-30
0
30
60
90
120
150
0
50
100
150
200
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
%KR
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
13MÅL OCH STRATEGI
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 15 =====

Hållbarhetsmål och måluppfyllelse
Område Hållbarhetsmål Utfall Framsteg och kommentar
 Levande  
och tryggt  
lokal samhälle
T rygga områden enligt de boende:  
högre än bransch snittet för jämförbara områden.
80,6 %  
(80,5 %)
80,6 procent av våra hyresgäster upplever våra fastigheter och områden som trygga, en ökning från 2022 med  
0,5 procentenheter för jämfört bestånd. Ökningen är störst i de områden vi har prioriterat mest och där behovet av  
att förbättra tryggheten är som störst. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 80,5 procent.
Attraktiva områden enligt de boende:  
högre än branschsnittet.
85,0 %
(85,9 %)
85,0 procent av våra hyresgäster upplever våra områden som attraktiva, en ökning från 2022 med 0,5 procentenheter  
för jämfört bestånd. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 85,9 procent. T rivsel i området,  
om hyresgästen kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår 
i måttet Attraktiva områden.
Ansvarsfull 
material- och 
avfallshantering
Energieffektiva 
och  fossilfria 
lösningar
John Mattsons växthusgas utsläpp från ny- och 
om bygg nation ska per kvadratmeter reduceras 
i linje med eller mer än genomsnittet för 
fastighetsbranschen.
I linje med  
branschen 
Från och med 2022 är det krav på klimatdeklarationer vid uppförande av nya byggnader. Detta innebär att det framöver 
kommer att finnas statistik för påverkan på klimatet vid nyproduktion. I dagsläget är det inte möjligt att följa upp vårt mål 
genom denna statistik. Genom de systemval som gjorts i våra projekt bedöms de projekt vi färdigställt under 2023 ha  
en påverkan på klimatet som är i linje med branschen.
År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt 
växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2  
med minst 40 procent jämfört med basår 2021.
4,0 %
(5,5 %)
Under 2023 minskade vi våra utsläpp av CO 2e med 4,0 procent jämfört med 2022. Målet om en genomsnittlig  
reduktion om 5,5 procent, för att uppnå målet om en minskning med 40 procent till 2030, uppnåddes inte. Jämfört  
med basåret 2021 är dock den genomsnittliga reduktionen under 2022 och 2023 12,8 procent per år, vilket överstiger 
målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent per år. 
Hälsosam och 
inspirerande 
arbetsplats
Engagerade medarbetare och effektiv organisation:  
över genomsnittet för jämförbara bolag.
7,9 
(7,8)
I vår veckovisa medarbetarundersökning ställs frågor inom områdena; ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, 
arbetssituation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. Utfallet för det sammantagna värdet för 
samtliga områden var under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8.
John Mattson ska ha en inkluderande kultur som 
möjliggör att bolaget attraherar och behåller 
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. 
Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad, 
fri från diskriminerande föreställningar.
Genom vårt verktyg för att mäta välmåendet i organisationen kan vi kontinuerligt följa upp medarbetarnas upplevelse 
av att bli respekterade och inkluderade. Vi kan upptäcka och omedelbart följa upp alla indikationer på mobbing eller 
trakasserier. Under fjärde kvartalet 2023 instämmer samtliga medarbetare helt eller till stor del att man känner sig 
respekterad och inkluderad.
En rekryteringsprocess fri från diskriminerande föreställningar säkerställs genom nära dialog med anlitade 
rekryteringsföretag.
Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två 
tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. Under 2/3 Vid slutet av 2023 var andelen män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i ledningen och 57/43 i styrelsen.
Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:  
högst tre procent.
1,9 % 
(3 %)
Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (långtids- och korttidsfrånvaro) uppgick till 1,9 procent,  
en förbättring jämfört med 2022 då den var 4 procent.
John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro  
mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både 
John Mattsons egen personal samt personal som 
arbetar på uppdrag av John Mattson.
0
(0)
Under 2023 rapporterades noll olyckor.
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
14MÅL OCH STRATEGI
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 16 =====

Förvaltning
Förädling
Förtätning 
Förvärv
Fyra strategiska hörnstenar  
för att uppnå våra mål
John Mattsons strategi, för att skapa värde och uppnå de finansiella målen  
och hållbarhetsmålen, baseras på fyra hörnstenar; förvaltning, förädling,  
förtätning och förvärv, där hållbarhetsarbetet integreras i varje del.
Förvaltning
Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar 
ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proak -
tivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande 
investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus 
ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna.
Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent till en investering om 
cirka 200 miljoner kronor.
Förädling
Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera 
ett ökat driftöverskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera 
utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. 
Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg. Det första steget är 
en basuppgradering med kvarboende hyresgäster, där fastig hetens tekniska status säkras. 
Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta 
efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten 
är tomställd eller när hyresgästen så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna 
och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. 
Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgrade-
ringsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering 
samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. 
Förvärv
Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda 
marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till välfungerande infrastruktur. 
Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden 
med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även 
löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.
Förtätning
Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan 
hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader 
på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och 
hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång-
falden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom 
värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena.
Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. För -
tätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer 
för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år.
HÅLLBARHET
LÄS MER PÅ SID 20–21
LÄS MER PÅ SID 22
LÄS MER PÅ SID 16–17
LÄS MER PÅ SID 18–19
15MÅL OCH STRATEGI
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 17 =====

John Mattsons fastighetsförvaltning utgår 
från ett helhetsperspektiv där vi, utöver våra 
egna fastigheter och hyresgäster, tar ansvar 
för att tillsammans med andra aktörer göra 
våra områden attraktiva och trygga. Fastig-
hetsförvaltningen bedrivs i egen regi, med 
huvudsakligen egna medarbetare som är 
närvarande i våra områden. 
Trygghetsarbetet är grunden
Det sociala ansvarstagandet, där trygg -
het prioriteras, genomsyrar arbetet inom 
förvaltningen. John Mattson arbetar med 
trygghetsfrågor på många sätt, där helt och 
rent i och omkring bostäderna är grunden. 
Klotter, förstörelse och nedskräpning tas 
om hand omgående för att minska risken 
för eskalerande problem. Otrygga platser 
förebyggs genom belysning, aktivt utemiljö-
arbete, säkra dörrar och lås med mera.
Vi tar ett tydligt ansvar för att ordning 
och reda råder hela vägen från att en hyres-
gäst skriver kontrakt till att utflyttning sker. 
Vi arbetar också kontinuerligt med att 
minska antalet oriktiga hyresförhållanden 
såsom otillåten andrahandsuthyrning och 
sken byten av hyreskontrakt. Detta för att 
förebygga osäkra boendeförhållanden, stör-
ningar, kriminalitet och upplevd otrygghet.
I vårt sociala ansvarstagande ingår 
även att skapa mötesplatser och sociala 
sammanhang för att stärka relationen 
med och mellan hyresgäster, öka trivseln 
samt främja en positiv utveckling i våra 
områden. Tillsammans med andra aktö -
rer arrangerar och deltar vi därför i olika 
aktiviteter i områden där vi är verksamma. 
Läs mer på sidan 38.
Samverkan för ökad trygghet
I det förebyggande trygghetsarbetet är sam-
verkan med andra aktörer mycket viktigt. I 
områden där vi är en betydande fastighetsä-
gare arbetar vi nära kommunen och polisen 
och ingår i samverkansgrupper tillsammans 
med dem och övriga fastighets  ägare, orga-
nisationer, det lokala närings  livet, Hyres-
gästföreningen med flera.
Vi har en tydlig modell för vårt arbete 
inom social hållbarhet, vilken utgår från 
att trygghet och säkerhet är grunden för att 
skapa trivsel och öka områdets attraktivitet. 
Läs mer om vår modell för social hållbarhet 
på sidorna 37–38.
Förvaltning med 
fokus på trygghet
Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. John Mattson tar ansvar  
för helheten, både för det egna beståndet och för närområdet, för att skapa 
trygga och attraktiva boendemiljöer. Vi underhåller våra fastigheter utifrån 
ett långsiktigt perspektiv och optimerar resursanvändningen genom 
effektiv drift och skötsel. 
16FÖRVALTNING
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 18 =====

Hyresgästundersökningar
En kontinuerlig dialog med och förståelse 
för hyresgästerna är en förutsättning för 
att utveckla och förbättra John Mattsons 
verksamhet. Genom årliga hyresgästun-
dersökningar, som genomförs i samarbete 
med undersökningsföretaget AktivBo AB, 
identifierar vi förbättringsområden och 
mäter resultat av åtgärder inom vart och 
ett av våra förvaltningsområden. Resultatet i 
hyresgäst enkäterna ligger till grund för såväl 
kortsiktiga som långsiktiga åtgärdsplaner.
Effektiv drift och skötsel
John Mattson har under de senaste åren 
expanderat både storleksmässigt och 
geografiskt. Fokus har varit att skapa en 
effektivare förvaltning med en mer hållbar 
fastighetsdrift, nöjdare hyresgäster och ökat 
driftöverskott. Våra fyra förvaltningsom-
råden utgör en viktig plattform för tillväxt 
där nya fastigheter på ett effektivt sätt kan 
integreras i förvaltningen.
John Mattson prioriterar att under de 
kommande åren minska klimatpåverkan 
från vår förvaltningsverksamhet. Utöver 
energieffektiviseringar och effektiv avfalls-
hantering planerar vi för investeringar 
som reducerar energianvändningen och 
energikostnaderna i befintliga byggnader. 
Vi planerar även för alternativa energikällor 
såsom bergvärme och solceller. Läs mer på 
sidan 40.
Resultat hyresgästundersökning 2023
Hyresgästundersökningen 2023 visar att våra hyresgäster  
är fortsatt nöjda och har högt förtroende för John Mattson 
som hyresvärd. Det sammanlagda serviceindexet, samtliga 
hyresgäster som är nöjda eller mycket nöjda med vår 
service, uppgick vid mätningen till 78,5 procent – en 
ökning med närmare en procentenhet jämfört med 2022 
för jämförbart fastighetsbestånd. Resultatet varierar mellan 
våra bostadsområden. 
 Det är glädjande att frågor som vi har fokuserat på 
under året har givit resultat. Hyresgästerna var under 2023 
extra nöjda med vårt bemötande, vår kommunikation 
samt med sophanteringen, möjlighet till källsortering och 
hantering av matavfall.
John Mattsons områden upplevs i hög grad som trygga 
även om det varierar mellan våra bostadsområden. Under 
2023 har vi haft den största positiva utvecklingen inom 
trygghet i områden där vi har fokuserat mest och där den 
upplevda otryggheten är som högst. I dessa områden 
har den upplevda tryggheten ökat med i genomsnitt  
3,6 procentenheter under 2023 jämfört med 2022. Vi 
fortsätter vårt aktiva och viktiga trygghetsarbete då det 
forsatt finns förbättringar att göra.
82 %
Möjlighet till 
källsortering
 Jag vill lovorda 
fastighetsteknikern, 
han var snabb att 
återkoppla och 
tydlig med vad 
som gäller.
Hyresgäst 2023
Bemötande av fastighets- 
tekniker/reparatör
91 %
Förändring sedan 2022 
+0,8 procentenheter
Information från 
John Mattson
80 %
Förändring sedan 2022 
+4,3 procentenheter
Förändring sedan 2022 
+3,0 procentenheter
88 %
Personlig trygghet  
i trapphuset 
Förändring sedan 2022 
–1,3 procentenheter
17FÖRVALTNING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 19 =====

Vi utvecklar vårt fastighetsbestånd genom 
att uppgradera befintliga lägenheter och 
konvertera outnyttjade utrymmen, såsom 
tvättstugor och vindsutrymmen, till lägen-
heter eller kommersiella lokaler. Genom att 
uppgradera lägenheterna säkrar vi bygg-
nadernas tekniska livslängd och hyresgäs-
terna får ett attraktivt boende som möter 
moderna krav på säkerhet, funktion och 
hållbarhet. God teknisk status på fastig-
heterna leder till effektivare förvaltning, 
hållbarhetsvinster genom energioptimering 
samt minskade driftkostnader, vilket bidrar 
till ökade hyresintäkter och därmed högre 
fastighetsvärden. Konvertering av outnytt-
jade utrymmen bidrar dessutom till att fler 
lägenheter eller kommersiella lokaler blir 
tillgängliga för hyresgäster.
Bas- och totaluppgradering
Vi förädlar våra lägenheter bland annat 
genom en modell där uppgraderingen kan 
ske i två steg. Det första steget är en bas-
uppgradering där hyresgästerna kan bo kvar 
under renoveringen och där byggnadernas 
tekniska status säkerställs genom stambyte, 
ny elinstallation och renoverat badrum. Det 
efterföljande steget är en totaluppgradering 
som innebär att resterande delar av lägen-
heten moderniseras, köksinredning byts ut 
och alla ytskikt renoveras. T otaluppgrade-
ring sker när en lägenhet är tomställd. När 
både en bas- och totaluppgradering har 
utförts innebär det således att en fullständig 
renovering har skett av lägenheten. 
Vi erbjuder några av våra totaluppgra -
derade lägenheter på kommunikations-
plattformen Mina sidor, där befintliga 
hyresgäster kan ansöka om att byta till en 
totaluppgraderad lägenhet. På så sätt kan 
vi öka andelen totaluppgraderade hyres-
lägenheter och erbjuda differentierade 
hyresnivåer.
En totaluppgradering av en lägenhet 
medför en högre hyresjustering än för en 
basuppgraderad lägenhet. De justerade 
hyresnivåerna som följer av både bas- och-
totaluppgraderingar förhandlas normalt 
med Hyresgästföreningen i förväg.
Värdeskapande 
genom förädling
John Mattson förädlar byggnader genom att uppgradera, bygga till och 
konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en 
väletablerad modell för våra uppgraderingar där dessa kan ske i två steg. 
Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. 
T otalrenoverad lägenhet i Larsberg på Lidingö.
18FÖRÄDLING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 20 =====

Vid slutet av 2023 hade John Mattson cirka 
600 lägenheter i beståndet som både kan 
bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 
lägenheter som redan är basuppgraderade 
och som kan totaluppgraderas. Vårt långsik-
tiga mål är att årligen uppgradera omkring 
200 lägenheter.
Till följd av av de rådande osäkra mark -
nadsförutsättningarna färdigställdes endast 
72 uppgraderingar under 2023. Nya större 
uppgraderingsprojekt beräknas påbörjas 
tidigast under 2024.
Vårt långsiktiga mål är att årligen  
uppgradera omkring 200 lägenheter.
200
lägenheter/år
i beståndet kan  
både bas- och totauppgraderas.
600
lägenheter 
Bytte till totaluppgraderad lägenhet
Kenneth Rydkvist har bott i samma kvarter i Örby i södra 
Stockholm i närmare 25 år, där han trivs väldigt bra. När det var 
dags för John Mattson att starta arbetet med att uppgradera 
Kenneths lägenhet fick han möjlighet att byta till en redan 
totaluppgraderad lägenhet i samma kvarter. 
– Det blev en utmärkt lösning och det var skönt att bara 
behöva flytta en gång, i stället för att ha ett tillfälligt boende i 
väntan på att renoveringen skulle bli klar. Storleken är ungefär 
densamma som tidigare och det nya läget passar mig bra. 
Eftersom lägenheten är helt nyrenoverad så har jag en högre 
hyra nu, men det är det värt. Jag tycker att jag har gjort ett 
bra lägenhetsbyte.
Vad uppskattar du mest med ditt nya boende?
– Jag gillar det stora köket, den praktiska klädkammaren och 
balkongen med utebelysning där jag kan ha bord, stolar och 
elgrill. Jag saknar mitt separata tvättrum lite, men å andra 
sidan ryms nu både tvättmaskin och torktumlare i toalett- 
och duschrummet.
Hur upplevde du inflyttningen?
– Jag har trivts från start. Lägenheten är fräsch och känslan 
var som att flytta till en helt nybyggd lägenhet. Några saker 
var inte färdigställda när jag flyttade in, men det var mest små 
saker så det gjorde mig inte så mycket. Att klädkammaren inte 
var klar sade jag till om eftersom den var viktigt för mig. Den 
åtgärdades snabbt och jag är väldigt nöjd med den nu.
Numera är Kenneth pensionär och även om han inte umgås 
med grannarna på samma sätt som när barnen var små så 
känner han många av sina grannar.
– Om man har problem med något kan man alltid höra av sig 
till någon granne. Det är trevligt och känns tryggt. Förr om 
åren dukade vi ofta långbord och hade fest på gården. Och 
vem vet, den nya innergården kanske blir en mötesplats där vi  
boende kan träffas och lära känna varandra. 
 ” Jag tycker att jag har gjort  
ett bra lägenhetsbyte.” 
       Kenneth Rydkvist, hyresgäst i Örby
19FÖRÄDLING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 21 =====

Förtätning för att 
addera nya kvaliteter
John Mattsons utvecklingsarbete utgörs 
både av att identifiera möjligheter för nypro-
duktion på egen mark, samt av att ha en 
dialog med olika kommuner i Stockholms-
regionen för att erhålla markanvisningar. 
Målet är tillväxt genom värdeskapande 
byggnation som samtidigt ökar attraktivi-
teten i bostadsområdena. För att skapa 
mångfald och kunna erbjuda olika prisni-
våer i våra områden kan nyproduktion även 
omfatta bostadsrätter.
Utöver bostadsbebyggelse är handel och 
service samt samhällsfastigheter såsom 
vårdboende, skolor och förskolor, viktiga 
för att förstärka ett områdes attraktions-
kraft. Därför omfattar vår nyproduktion 
även lokaler för kommersiell användning 
och samhällsnytta. 
Genom nyproduktion förstärks lägen-
hets- och verksamhetsutbudet i ett område, 
fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och 
hyresgästers olika behov tillgodoses. Nypro-
duktionen breddar både standard och hyres-
nivå och medför att hyresgästerna kan byta 
till nytt boende inom sitt bostadsområde 
när deras livssituation förändras. Mångfald 
i fastighetsbeståndet skapar ett mer varierat 
underlag för handel och service, vilket i sin 
tur lockar till sig ett varierat serviceutbud.
Förtätning med begränsad påverkan
Förtätning sker på egen mark eller i nära 
anslutning till våra befintliga fastigheter, 
ofta på redan hårdgjord mark. Exempelvis 
kan befintliga parkeringsytor som används 
i mindre utsträckning i stället utgöra plats 
för nybyggnation, utan större påverkan på 
befintliga grönområden. Genom att bevara 
vegetation och anlägga ny grönska strävar vi 
efter att bidra till att bevara biologisk mång-
fald. Som en del av John Mattsons hållbar-
hetsarbete är ambitionen att nyproducerade 
lägenheter, som utvecklas från start, ska 
miljömärkas enligt Svanen, Nordens offi-
ciella miljömärkning. 
Nyproducerade hyreslägenheter har för-
bättrad energieffektivitet och ett mindre 
klimatavtryck. Genom att utforma nya 
boendemiljöer med anpassad service kan 
vi medverka till att skapa en hållbar livsstil 
för våra hyresgäster.
John Mattson arbetar aktivt med att finna mark där det är möjligt och 
lämpligt med förtätning av befintlig bebyggelse. På så sätt breddas 
utbudet av bostäder och verksamheter. Nya kvaliteter tillförs i området 
och mångfalden och variationen ökar. 
Fastigheten Gengasen 4 i Örby, Stockholm.
20FÖRTÄTNING
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 22 =====

Våra bostäder och lokaler är byggda för att 
vara hållbara, funktionella och attraktiva 
över tid, det vi kallar byggmästarkvalitet.
Det innebär hög byggnads-och förvalt-
ningskvalitet med hållbara material som är 
lätta att underhålla utan att göra avkall på 
estetiska värden. Materialval vid nybyggna-
tion baseras på såväl miljömässiga aspekter 
utifrån livscykelanalyser som ekonomiska 
aspekter vilket skapar fördelar både ur 
totalkostnads- och hållbarhetsperspektiv. 
Långsiktiga mål för nybyggnation
Sedan 2022 har marknadsförutsättningarna 
för nybyggnation av hyresbostäder försäm-
rats genom bland annat stigande entrepre-
nadkostnader, räntor och avkastningskrav. 
John Mattson beslutade därför under 2022 
att inte starta några nybyggnationer under 
2022 och 2023. Mot bakgrund av de rådande 
osäkra marknadsförutsättningarna bedö -
mer vi att nya förtätningsprojekt tidigast 
kan påbörjas under 2026. 
Vårt långsiktiga mål är att starta produk-
tion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är 
att starta produktion av 75 lägenheter under 
2026 samt att därefter utöka produktionen 
över tid.
Energisatsning för framtiden
Under 2024 står John Mattsons omfattande nyproduktions- 
och uppgraderingsprojekt i Örby i södra Stockholm klart, ett  
projekt om cirka 20 000 kvadratmeter area. Resultatet blir ett 
helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimat-
smarta lösningar.
En bergvärmeanläggning med sju bergvärmepumpar och  
med totalt närmare fem kilometer borrhål försörjer hela 
kvarteret med värme. Borrhålen laddas på ett effektivt sätt 
av  värmeåtervinning från den nybyggda livsmedelsbutikens 
kylmaskin. De nyproducerade byggnaderna kommer att 
miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver och ha en 
förväntad energiförbrukning på drygt 46 kWh/m², år 
inklusive säkerhetsmarginal. Det kan jämföras med kravet 
från Boverkets Byggregler (BBR) som är 90 kWh/m², år. 
För att även effektivisera de äldre, renoverade fastigheterna 
har John Mattson bytt fönster, tilläggsisolerat vindsbjälk laget 
samt installerat ett nytt ventilationssystem med värmeåter-
vinning. De renoverade byggnadernas energiklassificering 
förväntas förbättras från nivå F–G till minst nivå C. 
T akens yta har utnyttjats till att installera solceller och den 
egenproducerade elen från solcellerna beräknas reducera 
John Mattsons inköp av el med cirka 39 000 kWh/år. 
Dess utom används överskottsvärmen från nätstationen 
för uppvärmning av de nybyggda garagen.
 ”Vi har skapat ett helt kvarter fullt 
 med energieffektiva lösningar.”
 
       Martin Henriksson, projektchef på John Mattson
21FÖRTÄTNING
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 23 =====

Förvärv med lång siktigt  
ansvarstagande
En del av John Mattsons strategi är att växa 
genom förvärv av fastigheter och byggrät-
ter. Ambitionen är att förvärva fastigheter i 
attraktiva lägen i Stockholmsregionen samt 
att förvärva kompletterande fastigheter till 
vårt befintliga fastighetsbestånd.
Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- 
och förvaltningsperspektiv och områden 
med möjlighet till förädling och utveckling 
är särskilt attraktiva. Vi ser fördelar med 
att förvärva sammanhängande bestånd då 
det ger förutsättningar att driva lokal för -
valtning av hög kvalitet och över tid skapa 
attraktiva områden och goda livsmiljöer där 
bostäder, arbetsplatser, handel, närservice 
och kultur samverkar.
Fastigheter som kan vara aktuella att 
avyttra är i huvudsak färdigutvecklade 
fastigheter eller fastigheter som av olika 
anledningar inte bedöms bidra till en god 
förvaltningseffektivitet. 
Förvärv och avyttringar  
de senaste åren
John Mattson har under de senaste åren 
vuxit både storleksmässigt och geografiskt, 
från att endast äga fastigheter på Lidingö 
till att vara etablerat i fem kommuner i 
Stockholmsregionen. Under 2021 förvär -
vade John Mattson fastigheter till ett värde 
om sju miljarder kronor och dubblerade 
fastighetsvärdet. Under 2022 och 2023 
avyttrades ett flertal fastigheter i centrala 
Stockholm, i Högdalen och på Lidingö. 
Syftet med avyttringarna var att renodla 
fastighetsbeståndet för att skapa förut -
sättningar för en mer effektiv och värde-
skapande förvaltning samt att stärka John 
Mattsons finansiella ställning genom sänkt 
belåningsgrad. 
Ansvarstagande samarbetspartner
Vår långsiktiga och hållbara verksamhets-
modell, där vi tar ett helhetsansvar med 
fokus på trygghet och social hållbarhet, gör 
oss till en ansvarstagande samarbetspartner 
i bostads- och områdesutveckling. En viktig 
framgångsfaktor för John Mattson är goda 
relationer med kunder, kommuner, närings-
liv och andra intressenter där vi eftersträvar 
ett nära samarbete för att bidra till attrak -
tiva områden.
John Mattson strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter  
i goda marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till väl-
fungerande infrastruktur. Vi utvärderar löpande samman sättningen  
av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.
Fastigheten Kopparsticket 8 på Gullmarsplan i centrala Stockholm.
22FÖRVÄRV
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 24 =====

Attraktiva områden  
i Stockholmsregionen
John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommu-
ner i Stockholmsregionen: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och 
Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av 
en total uthyrbar area om cirka 343 000 kvadratmeter med ett fastighets-
värde om 13,6 miljarder kronor.
Våra fastigheter finns i tillväxtkommuner, 
generellt i centrala lägen med närhet till 
kommunikationer och grönområden. Våra 
bostäder håller hög kvalitet och är välskötta. 
Majoriteten av fastigheterna är byggda på 
1950–1970-talet, med goda förutsättningar 
att förädlas.
Med fokus på hög förvaltningskvalitet 
och social hållbarhet arbetar vi aktivt för 
att skapa trygga och attraktiva områden. 
Sammantaget skapar detta nöjda kunder, 
hög efterfrågan på våra bostäder samt hög 
betalningsvilja. Det bidrar även till låg 
omflytt ning av hyresgäster, vilket i sin tur 
håller nere underhållskostnader och ger låg 
risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen 
och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen 
för bostäder vara stabil över de kommande 
åren.
Cirka 23 procent av John Mattsons 
hyres intäkter på årsbasis härrör från 
kom mer siella hyresgäster. De fem största 
hyres gästerna stod den 31 december 2023 
tillsammans för cirka 33 procent av den 
totala kon trakterade kommersiella årshyran. 
Avtalen med dessa hyresgäster löper ut under 
perio den 2024–2030.
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
John Mattsons fastighetsbestånd delas in i fyra förvaltnings-
områden; Lidingö, Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka.
5
kommuner i  
Stockholmsregionen av uthyrbar area 
utgörs av bostäder
82 %
tkvm  
uthyrbar area
343
23VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 25 =====

Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Lidingö 2 059 157 6 816 43 288 292 1 857
Norrort 1 068 80 1 758 22 046 109 1 369
City/Bromma 499 47 2 036 43 520 95 2 023
Söderort/Nacka 644 59 2 957 50 293 126 2 146
Summa fastigheter 4 270 343 13 568 39 581 622 1 816
FASTIGHETSINNEHAV 2023-12-31
ANDEL BOSTÄDER/KOMMERSIELLA LOKALER, AREA
 Bostäder, 82 %
 Kommersiella lokaler, 18 %
ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE
 Lidingö, 2 059
 Norrort, 1 068
 City/Bromma, 499
 Söderort/Nacka, 644
24VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 26 =====

Lidingö
Lidingö är John Mattsons största förvalt-
ningsområde sett till både antal lägenheter 
och till fastighetsvärde. Våra fastigheter, med 
totalt drygt 2 000 lägenheter samt kommer-
siella lokaler, är belägna i områdena Larsberg 
och Käppala. Majoriteten av fastigheterna är 
uppförda under 1960-talet men här finns även 
nybyggda hus från 2000-talet och framåt. 
Bostäderna håller genomgående hög stan -
dard där hela beståndet är basuppgraderat 
och cirka 65 procent är totaluppgraderat eller 
nybyggt. T otaluppgraderingar i både Larsberg 
och i Käppala pågår löpande. 
Samtliga fastigheter på Lidingö har när -
het till vatten, park- och grönområden samt 
goda kommunikationer.
I Larsberg uppförde byggmästare John 
Mattson bolagets första bostadsområde 
under slutet av 1960-talet enligt hans idé 
om folkhemmet. Idag äger vi fortfarande 
merparten av marken i Larsberg. I de kom-
mersiella lokalerna bedrivs närservice och 
utbildningsverksamhet. I Larsberg ligger även 
John Mattsons huvudkontor.
I beståndet på Lidingö finns även 
en utvecklingsfastighet i Larsberg där 
detaljplanearbete för nya bostäder pågår. 
Läs mer om utvecklingsprojekt på sidorna 
29–32.
Under 2023 avyttrade John Mattson tre 
bostadsfastigheter på Lidingö varav två i 
stadsdelen Baggeby och en i stadsdelen 
Dalénum. 
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 775
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 99,0
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 42 972
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71
NYCKELTAL LIDINGÖ
 ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Några av John Mattsons fastigheter i Larsberg på Lidingö.
25VÅRA OMRÅDEN
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 27 =====

Norrort
I förvaltningsområdet Norrort utgörs 
John Mattsons fastighetsbestånd främst 
av bostadsfastigheter i Rotebro, Rotsunda, 
Häggvik och Tureberg i Sollentuna kommun. 
Beståndet består av cirka 1 000 lägenheter 
samt kommersiella lokaler. Samtliga fastig-
heter ligger i direkt närhet till eller på några 
minuters promenadavstånd från pendeltågs-
station, handel, service och grönområden.
Den största andelen av byggnaderna är 
uppförda under 1970-talet, men det finns
även äldre som är byggda under 1940- och 
1950-talet samt nyare som byggts under
1990-talet eller senare. Planering pågår för 
att under 2024 påbörja uppgradering av 
fastigheterna i Rotebro. Läs mer om upp -
graderingsprojektet på sidan 32.
Bostadshusen i Rotsunda, som är upp -
förda på sent 1940-tal var byggmästare 
John Mattsons första större entreprenad, 
byggherre var Sollentunahem. Under 2021, 
nästan ett sekel efter att byggmästare John 
Mattson uppfört byggnaderna, förvärvade 
vi dem av Sollentunahem som en del i 
en större affär. Under de närmsta åren, 
när uppgraderingsprojektet i Rotebro är 
slutfört, planerar vi att även uppgradera 
lägenheterna i Rotsunda.
I Vilunda i Upplands Väsby färdig-
ställde vi under 2022 ett bostadshus med 
73 hyreslägenheter samt verksamheter 
i bottenvåningarna. Huset är, i stället för 
privata parkeringsplatser, utrustat med 
olika mobilitetslösningar som syftar till att 
möjliggöra ett hållbart boende och resande 
för hyresgästerna. 
Nyckeltal, Norrort 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 80
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 369
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 91,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 047
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 48
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL NORRORT ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Fastigheter med 50-talscharm i Rotsunda, Sollentuna kommun.
26VÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 28 =====

City/Bromma
I förvaltningsområdet City/Bromma äger 
John Mattson fastigheter i bland annat 
Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, 
Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gull-
marsplan.
Av hela John Mattsons fastighetsbestånd 
har förvaltningsområdet City/Bromma 
störst andel kommersiella lokaler, det vill 
säga lokaler för närservice, kontor och sam-
hällsverksamhet, motsvarande 35 procent av 
total uthyrbar area.
Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda 
på 1940-talet och 1990-talet. I stadsplanen 
från slutet av 1930-talet föreskrevs att husen 
i Abrahamsberg skulle vara murade med så 
kallde 1½-stensmurar för att upprätthålla en 
hög boendekvalitet och ge varma bostäder, 
något som gäller än idag. Abrahamsberg 
kallas ibland för den ”gula staden” då det 
i stadsplanen även föreskrevs att byggna -
derna skulle ha mestadels gult tegel till 
skillnad från i systerstadsdelen Åkeslund 
där husen mestadels har rött tegel. 
Våra fastigheter i Slakthusområdet, 
 Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på 
Gullmarsplan har byggår från slutet av 
1800-talet till 2017, de flesta från 1940-talet. 
Samtliga är i gott skick. 
John Mattson äger även utvecklingsfastig-
heter i Abrahamsberg och i Slakthusområdet. 
Läs mer om dessa utvecklingsprojekt på 
sidorna 29–32.
I slutet av 2023 avyttrades en kontors -
fastighet vid Lilla Bantorget, John Mattsons 
sista fastighet i centrala Stockholm.
Nyckeltal, City/Bromma 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 31
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 088
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 99,0
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 011
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 68
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL CITY/BROMMA ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Karaktärsstarka fasader i gult tegel är ett signum för Abrahamsberg.
27VÅRA OMRÅDEN
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 29 =====

Söderort/Nacka
John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort 
och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, 
Västberga och Örby. I beståndet ingår även 
en kontorsfastighet vid Finnboda kaj i 
Nacka kommun. 
Bostadsfastigheter utgör 63 procent av 
total uthyrbar area och består framför allt 
av fastigheter uppförda under 1990-talet. 
Resterande utgörs av kommersiella fastig-
heter, främst av kontor, vård- och omsorg 
samt närservice.
Stadsdelen Hägerstensåsen, där John 
Mattson idag äger närmare 500 lägenheter 
samt kommersiella fastigheter, var fram till 
mitten av 1930-talet helt obebyggt då en 
stadsplan för området togs fram bestående 
av smalhus och villor. Byggnationen stan-
nade av i samband med andra världskriget 
och stadsplanen förändrades 1943. Med 
inspiration från utlandet samlades då alla 
butiker på ett ställe, vid det som idag heter 
Riksdalertorget och som fortfarande är ett 
levande torg för de boende i området.
I Örby har John Mattson under 2023 
färdigställt flera av totalt 129 nya lägen-
heter och LSS-boenden samt butiks-
lokaler. Samtliga lägenheter beräknas var 
färdigställda under första kvartalet 2024.  
I samma område har uppgradering av ett 
sjuttiotal lägenheter genomförts under 2023. 
Inflyttning i de uppgraderade lägenheterna 
påbörjades under 2023 och fortsätter under 
2024. Läs mer om våra utvecklingsprojekt 
på sidorna 29–32. 
I slutet av 2023 avyttrades en fastighet 
i Högdalen.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Nyckeltal, Söderort/Nacka 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 38
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 991
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 99,4
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 44 579
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 69
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL SÖDERORT/NACKA
Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten.
28VÅRA OMRÅDEN
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 30 =====

Utvecklingsprojekt
John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där 
förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra 
långsiktig värdetillväxt. Arbetet bedrivs på egen mark eller genom förvärv av mark eller mark-
anvisningar. Lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konverteras till 
bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt. 
Under 2023 har två projekt pågått i Örby vilka omfattar 
nybyggnation av närmare 130 lägenheter och lokaler samt 
uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter och lokaler. Dessa 
kommer att slutföras under 2024. Nya projekt kommer att 
produktionsstartas när marknadsförutsättningarna är gynn-
samma, vilket för uppgraderingsprojekt bedöms vara tidigast 
under 2024 och för förtätningsprojekt tidigast 2026. 
Vid slutet av 2023 hade John Mattson en projektportfölj 
som möjliggör nyproduktion om närmare 800 nya lägenheter. 
Dessutom finns i beståndet cirka 600 lägenheter som både 
kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter 
som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgrade-
ras. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 
200 lägenheter och att starta produktion av 250 lägenheter 
per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter 
under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid. 
I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projekt-
portfölj i olika faser.
UTVECKLINGSPROJEKT
Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1)
Tillkommande 
uthyrbar area1) Status
Bedömd 
detaljplan2)
Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion pågår
Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft
Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft
Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft
Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi
Hyresbostäder och 
bostadsrätter 210 13 000 Detaljplan pågår 2025
Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår 2026
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår 2026
Total utvecklingsportfölj 789  48 350
1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång .
2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten.
78
nya lägenheter  
i produktion
789
lägenheter  
totalt i utvecklingsportföljen
51
nya lägenheter 
färdigställdes under 2023
 Produktion – inflyttning 2–3 år
 Tidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 0–5 år
Från idé till inflytt
Tidslinjen visar de olika stegen i processen 
från förstudie till att boende flyttar in.
Tidiga skeden
Idé och förstudie inför utveckling
Planbesked
Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet
Granskning
Efter samråd går förslag till detaljplan 
ut på granskning inför beslut
Lagakraftvunnen detaljplan
Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft
Produktion
Bygglov har erhållits före byggstart
Inflyttning
Byggnation är färdigställd och  
hyresgäster flyttar in
29UTVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 31 =====

Pågående projekt Pågående projekt
GENGASEN 4, ÖRBY  
UPPGRADERING
Uppgraderingsprojekt i Örby 
Centrum som innefattar hyres­
lägenheter och kommersiella 
lokaler.
Typ: Hyresrätter, kommersiella 
lokaler
Antal lägenheter: 76
Antal lokaler: 4
Uthyrbar area: 5 500 kvm
Kommersiell area: 400 kvm
Produktionsstart: Q2 2022
Inflyttning: 23 st Q2 2023, 
resterade under 2024
GENGASEN 4, ÖRBY  
NYPRODUKTION
Nyproduktionsprojekt i Örby 
Centrum som innefattar hyres­
lägenheter, butikslokaler och 
LSS­boende.
Typ: Hyresrätter, livsmedels­
butik, LSS­boende, kommersiella 
lokaler
Antal lägenheter: 129
Antal lokaler: 6
Uthyrbar area: 8 000 kvm
Kommersiell area: 1 500 kvm
Produktionsstart: Q3 2021
Inflyttning: 51 st Q4 2023, 
resterande Q1 2024
30UTVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 32 =====

Kommande projekt
NYBYGGNATION – SLAKTHUSOMRÅDET
I Slakthusområdet innehar John Mattson 
tre tomträtter; Hjälpslaktaren 2, Hjälpslak-
taren 7 och Hjälpslaktaren 8. T omträtterna 
har ett attraktivt läge vid den kommande 
tunnelbane stationen och parken i området.
Här ska John Mattson utveckla nya hyres-
bostäder med butiker och restauranger i 
bottenvåningarna för att ge liv och trygghet 
till platsen och bidra till områdets inriktning 
som blandstad med folkliv dag som natt. 
Detaljplanearbetet startade under våren 
2022. Detaljplanen går ut på samråd under 
våren 2024 och bedöms vinna laga kraft 
under 2026 med möjlig byggstart därefter. 
Konceptet Easy living
Vi utvecklar våra bostäder i Slakthusområ-
det för att underlätta ett hållbart vardagsliv 
för våra hyresgäster. Det ska vara enkelt att 
göra middagsinköp, hämta paket, hyra en bil 
eller tvätta cykeln. Med vårt koncept Easy 
living bygger vi vidare på erfarenheter från 
vårt bostadsprojekt i Upplands Väsby, där 
vi har skapat ett mobilitetshus med fokus 
på delningsekonomi och hållbara transport-
lösningar. I våra bostäder i Slakthusområdet 
kommer det därför finnas bland annat leve-
ransskåp, lastcyklar, bilpool och cykeltvätt 
för att möjliggöra ett bekvämt liv utan beho-
vet att äga en bil. Med tunnelbanestation 
endast 100 meter från bostaden och med 
köpcentrumet Globen Shopping på endast 
fem minuters gångavstånd underlättar det 
ytterligare att leva här utan bil. 
Uthyrningar
Även om det dröjer några år innan John 
Mattsons nybyggnation kan starta arbetar 
vi aktivt med att hyra ut befintliga lokaler i 
området för att bidra till att utveckla platsen 
mot visionen om ett brett utbud av mat, kul-
tur och upplevelser. Några av dessa lokaler 
kommer senare ge plats åt nybyggnationer 
medan andra kommer att bevaras, restau-
reras och komplettera de nya byggnaderna.
Under senare delen av 2023 och början 
av 2024 har hyresavtal för våra befintliga 
lokaler tecknats med namnstarka aktörer 
såsom Mr Cake, Pärlans Konfektyr, Sin 
Ramen och Chokladfabriken – något som 
visar på områdets attraktivitet och levande-
gör området under tiden det utvecklas.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. 
Det tidigare industriområdet är under omvandling till en levande stadsdel 
som ska rymma en mångfald av verksamheter i en varierad och småskalig 
miljö. Kulturhistoriska byggnader bevaras och utvecklas och tusentals nya 
bostäder, arbetsplatser samt skolor, handel, service och kultur tillkommer. 
Typ: Hyresrätter, butikslokaler, 
LSS-boende
Antal lägenheter: 100
Kommersiell area: 6 500 kvm
Produktionsstart: Q3 2021
Slakthusområdet utvecklas med respekt för sin unika 
historia och arkitektur. Nu skapas en blandstad som 
bygger vidare på tidigare årtiondens byggnadskonst 
och tillför nya parker och torg. På John Mattsons 
tomträtter planeras för att utveckla 210 nya lägenheter 
samt arbetsplatser. Detaljplanen går ut på samråd 
under våren 2024 med möjlig byggstart 2026.
210
nya hyreslägheter  
samt arbetsplatser
31UTVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 33 =====

Geografiboken, Abrahamsberg
På fastigheten Geografiboken 1 i 
Bromma är detaljplanen antagen för 
byggnation av ett vård- och omsorgs-
boende med 80 lägen heter. Projektet 
kommer att produktionsstartas när 
marknadsförutsättningarna bedöms 
som gynnsamma.
Pincetten, Örnsberg
I Örnsberg pågår detaljplanearbete för 
nybyggnation av 210 hyres- och bostads-
rätter samt lokaler och en förskola. 
Detaljplanen beräknas vinna laga kraft 
under 2025. Därefter sker en bedömning 
när projektarbetet kan inledas. 
KOMMANDE STÖRRE UPPGRADERINGSPROJEKT 
John Mattsons fastigheter i Rotebro och 
Rotsunda i Sollentuna kommun förvärvades 
2019 och tillträddes 2020. Lägenheterna, 
som är byggda på 1970- respektive 1950-
talet är i behov av renovering.
Uppgraderingsprojekt i Rotebro
Planering pågår för att under 2024 påbörja 
ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro. 
Projektet omfattar basuppgradering av 
totalt cirka 280 lägenheter fördelat på 19 
sammanhängande bostadshus med omedel-
bar närhet till Rotebros pendeltågsstation, 
butiker och service. Lägenheterna har en 
spridning avseende storlek, med tyngd-
punkt på två- och trerumslägenheter.
I samband med basuppgraderingen total-
uppgraderas vakanta lägenheter.
Uppgraderingsprojekt i Rotsunda
Uppgradering av lägenheterna i Rotsunda, 
där John Mattson äger drygt 240 lägenheter 
fördelade på 12 bostadshus, planeras att 
genomföras när uppgraderingsarbetet i 
Rotebro är slutfört, preliminärt under 2026. 
Förberedelser i form av projektering och 
godkännandeprocess pågår, vilket kommer 
att följas av möten med hyresgäster och 
hyresförhandling med Hyresgästföreningen. 
80
lägenheter för vård- och  
omsorgsboende
210
hyres- och  
bostadsrätter
I Rotebro planeras för uppgradering  
av 283 lägenheter. Arbetet beräknas 
påbörjas under 2024. 
Uppgradering av lägenheter i Rotsunda 
planeras genomföras när uppgrade-
ringsarbetet i Rotebro är slutfört. 
RotsundaRotebro
32UTVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 34 =====

Hållbarhetsarbete 
som integrerad del  
av affärsmodellen 
Hållbarhet är en central del av John Mattsons verksamhet och är  
en integrerad del av John Mattsons affärsmodell. Våra långsiktiga 
hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål styr  
vår verksamhet mot en hållbar utveckling och bidrar till att nå  
visionen ”Goda livsmiljöer över generationer” .
33HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 35 =====

Prioriterade fokusområden
John Mattsons mest väsentliga och priorite-
rade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra 
fokusområden; levande och tryggt lokal-
samhälle, ansvarsfull material- och avfalls-
hantering, energieffektiva och fossil fria 
lösningar samt hälsosam och inspirerande 
arbetsplats. Dessa har identifierats i dialog 
med hyresgäster, medarbetare, långivare 
och större aktieägare. Vi arbetar aktivt med 
hållbarhetsarbetet inom samtliga områden.
Våra långsiktiga hållbarhetsmål för vart 
och ett av fokusområdena pekar ut riktningen 
för kommande år och höjer ambitionen på 
hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen 
är godkända av Science Based Targets Ini-
tiative (SBTi) vilket betyder att de är veten-
skapsbaserade och i linje med Parisavtalet. 
Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi 
hållbarhetsarbetet med finansiering vilket 
skapar ytterligare incitament. Vllkoren för de 
hållbarhetslänkade lånen är kopplade till vår 
prestation inom trygghetsarbete och arbetet 
med energi effektivisering.
Visionen för vår verksamhet är att skapa 
goda livsmiljöer över generationer. Våra 
värderingar – långsiktighet, professionalitet 
och engagemang – ska genomsyra företags-
kulturen och hela vår verksamhet och är 
tillsammans med våra policyer vägledande 
i det dagliga arbetet. Läs mer på sidorna 
36–42 om vilka policyer som är styrande 
inom vardera fokusområde.
Utöver våra fokusområden ser vi respekt 
för mänskliga rättigheter, motverkande av 
korruption och efterlevnad av lagar och 
riktlinjer som viktiga frågor att hantera. I 
slutet av året påbörjades arbetet med att ta 
fram en leverantörspolicy – uppförandekod 
för leverantörer – för att ställa krav på att 
våra leverantörer respekterar vår uppfö -
randekod, uppnår kraven inom den egna 
organisationen och arbetar aktivt för att den 
efterlevs hos anlitade underleverantörer.
För att nå målen är en dialog med våra 
nyckelintressenter – hyresgäster, medar-
betare, aktieägare, kommuner, leverantörer 
och entreprenörer – viktiga för våra prio-
riteringar framåt. För mer information om 
John Mattsons väsentlighetsanalys, intres-
sentdialog samt de specifika hållbarhetsfrå-
gor som ryms under de fyra fokusområdena, 
se sidan 45.
Hela organisationen är årligen delaktig i 
arbetet med att ta fram konkreta initiativ och 
åtgärder i form av handlingsplaner, som ska 
bidra till att nå de antagna hållbarhetsmålen.
Under året har vi haft ett ökat fokus 
på bolagets klimatavtryck och stärkt 
organisationen inom området.
PER NILSSON, VD
Pergola på innergård vid John Mattsons mobilitetshus i Vilunda, Upplands Väsby.
34HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 36 =====

Prioriterade hållbarhetsområden 
och hållbarhetsmål
John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra  
fokusområden enligt nedan. Arbetet som sker inom ramen för de fyra områdena  
bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
Mål
      Engagerade medarbetare och effektiv organisation:  
över genomsnittet för jämförbara bolag. 
      John Mattson ska ha en inkluderande kultur som  
möjliggör att bolaget attraherar och behåller 
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. 
Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad,  
fri från diskriminerande föreställningar. 
        Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två  
tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen.
      Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:  
högst tre procent.
      John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer  
än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både  
John Mattsons egen personal samt personal som  
arbetar på uppdrag av John Mattson. 
Mål
    John Mattsons växthusgasutsläpp från  
ny-och ombyggnation ska per kvadratmeter  
reduceras i linje med eller mer än genomsnittet 
för fastighetsbranschen. 
      År 2030 ska John Mattson ha minskat  
sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och  
Scope 2 med minst 40 procent jämfört  
med basår 2021. 
Mål
    T rygga områden enligt de boende: högre  
än branschsnittet för jämförbara områden. 
    Attraktiva områden enligt de boende:  
högre än branschsnittet. 
Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar 
värden för hyresgäster och lokal-
samhällen. Läs mer på sidorna 36–38.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av  
material och effektiv avfallshantering  
 reducerar klimatpåverkan och ökar  
återvinningsgraden. Läs mer på sidan 39.
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och 
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer är en förutsättning för trivsel 
och engagemang. Läs mer på sidorna 41–42.
1 
2 
3 
4 
Se utfall av 
hållbarhetsmål 
på sid
14
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets 
livscykel är betydande. Fastigheters energi-
klass, val av fossilfria energislag och effektiv 
förvaltning reducerar klimatpåverkan.  
Läs mer på sidan 40.
35HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 37 =====

0
20
40
60
80
100
2023202220212020 
85,0 86,0 84,3 84,8 85,0 85,084,8 85,9
%
Levande och tryggt  
lokalsamhälle
Målsättning och styrning
Social hållbarhet har varit viktigt för John 
Mattson från start. För att bibehålla vår posi-
tion inom hållbarhet har vi antagit mål om 
att våra områden ska vara tryggare och mer 
attraktiva än genomsnittet för branschen, 
där vi jämför oss med samtliga hyresvärdar 
i Stockholmsregionen.
I 2023 års hyresgästenkät som genom-
fördes via undersökningsföretaget AktivBo 
uppgav 80,6 procent av våra hyresgäster 
att de upplever att våra fastigheter och 
bostadsområden är trygga. Branschsnittet 
uppgick till 80,5 procent. Ökningen från 
2022 är störst i de områden vi har priori-
terat mest och där behovet av att förbättra 
tryggheten är som störst. Den upplevda 
tryggheten i dessa områden ökade med 
2,0–5,5 procentenheter under 2023 jämfört 
med 2022.
Enligt 2023 års undersökning upplever 
85,0 procent av våra hyresgästerna att 
deras bostadsområde är attraktivt. Trivsel 
i området, huruvida hyresgästerna kan 
rekommendera andra att flytta dit samt hur 
väl man talar om sitt bostadsområde är delar 
som ingår i måttet ”attraktiva områden”. 
Branschsnittet uppgick till 85,9 procent. 
Vår modell för social hållbarhet styr 
arbetet inom detta område. Genom vår ut-
hyrningspolicy för bostäder säkerställer vi 
en rättvis och bred uthyrningsprocess och 
genom tydliga interna rutiner styrs vårt 
arbete för att förhindra oriktiga hyresför-
hållanden. 
Modell för social hållbarhet
Då våra områden skiljer sig från varan-
dra innebär det olika förutsättningar och 
prioriteringar av insatser för respektive 
område. Vår modell för social hållbarhet 
bidrar till att vi arbetar än mer systema-
tiskt med social hållbarhet med hänsyn till 
områdenas olikheter och utvecklingsfaser.  
Läs mer om vår modell för social hållbarhet 
på sidorna 37–38.
 Som fastighetsägare har vi själva och i samverkan med andra aktörer möjlighet att påverka de  
områden vi verkar i. Målet är att skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås 
och arbeta. T rygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och medarbetarnas trivsel  
som fastigheternas värde. 
1) Enkät via företaget AktivBo augusti–september 2023. 
Andel hyresgäster som upplever att deras område är 
tryggt och attraktivt. Branschsnittet avser privata aktörer 
samt allmännyttan i Stockholmsområdet.
TRYGGHET 2020–2023  
INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1)
ATTRAKTIVITET 2020–2023  
INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1)
 John Mattson   Branschen
 John Mattson   Branschen
0
20
40
60
80
100
2023202220212020 
84,2
78,5 80,7 79,7 80,6 80,680,0 80,5
%
1 
36HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 38 =====

Modell för social hållbarhet
  Bostäder i olika prisklasser, storlekar,  
lägen och upplåtelseformer
  Utbud av närservice och tilläggstjänster
  Fysiska och digitala mötesplatser
  Miljö för träning, lek och rekreation
  Agera katalysator för hyresgästernas initiativ
   Skapa tillgängliga, inkluderande och  
tillåtande områden
    Områdesutveckling i samverkan med hyresgäster 
och andra intressenter – dialog, inflytande och 
medskapande
    Identitetsskapande konst och arkitektur
    Skapa förutsättningar för en hållbar livsstil för våra 
hyresgäster
     Evenemang som utvecklar platsens varumärke/
identitet
    Sociala projekt
  Helt och rent
  Motverka oriktiga hyresförhållanden
  Belysning av stråk och platser
  Skapa orienterbara och överblickbara områden
  Aktivera bottenvåningar och skapa flöden  
av människor mellan husen
  Information till hyresgäster
  Hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen  
samt uppgradring av lägenheter i två steg
  Dialog och samverkan med kommunen  
och andra aktörer
Engagerade hyresgäster som är stolta över 
sitt område tar ett positivt ägandeskap och 
bidrar till att öka områdets attraktivitet. 
Mångfald , gemenskap och inkludering stärker 
bostadsområdet och närsamhället. Känsla av 
tillhörighet är en viktig del för att må bra och 
trivas i sin bostad och i sitt område.
T rygghet och säkerhet är grunden för 
trivsel. Att känna trygghet innefattar 
såväl fysisk som psykisk och ekonomisk 
trygghet. 
ENGAGEMANG  
OCH STOLTHET
GEMENSKAP OCH SERVICE
TRYGGHET
EXEMPEL PÅ AKTIVITETER:
37HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 39 =====

Trygghet grunden för trivsel
Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel 
och innefattar fysisk, psykisk och ekono-
misk trygghet. Basen i vårt trygghetsarbete 
är att det är helt och rent i och omkring våra 
hus, att otrygga platser förebyggs genom till 
exempel belysning, välskött utomhusmiljö 
och överblickbara områden. Det är också av 
största vikt att vi har kontroll på vilka som 
bor i våra fastigheter. 
John Mattson har i hög utsträckning 
egna fastighetstekniker som jobbar nära 
hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt för 
att mot verka oriktiga hyresförhållanden – 
ett viktigt arbete för att förebygga osäkra 
boendeförhållanden, förekomst av stör-
ningar och kriminalitet.
Samverkan för ökad trygghet
Utöver vårt eget förebyggande trygghetsar-
bete, är samarbetet med andra aktörer mycket 
viktigt. John Mattson ingår i platssamverkan 
(BID) för områdena Tureberg och Rotebro, 
där vi tillsammans med  Sollentuna kommun 
och andra aktörer arbetar för att öka trygg-
heten och attraktiviteten i dessa områden. 
Tillsammans genomförs till exempel trygg-
hetsvandringar och deltagande i kommu-
nens medborgar dagar. John Mattson deltar 
även i Sollentuna kommuns projekt EST 
Inkluderande boendemiljöer
Att verka för inkludering och mångfald stär-
ker både bostadsområdet och närsamhället. 
Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser, 
av varierande storlek och i olika lägen för 
att möjliggöra ett attraktivt boende för fler. 
Vi förmedlar de allra flesta av våra bostäder 
via bostadsförmedlingen och erbjuder allt 
från enrums-  till femrumslägenheter och 
kollektivboende för ungdomar. 
Förutsättningar för gemenskap
Levande och trygga områden åstadkoms 
även genom att etablera närservice och 
miljöer för träning, lek och rekreation samt 
genom att skapa mötesplatser och sociala 
sammanhang. Vi arrangerar regelbundet 
aktiviteter, såsom utomhusbio i Larsberg, ett 
flerårigt samarbete med Lidingö stad, samt 
basketturneringar med mera. Under året har 
vi även deltagit i kommunernas medborgar-
dagar, för att möta både hyresgäster och 
andra medborgare, samt i evenemang såsom 
Slakthusdagen i Slakthusområdet. 
I vårt mobilitetshus i Upplands Väsby 
har vi skapat förutsättningar för gemenskap 
mellan hyresgästerna bland annat genom 
att erbjuda tjänster inom delningsekonomi, 
såsom återbruksrum samt odlingslådor på 
innergården. 
Förutsättningar för hållbar livsstil
Vi tror att ett högt engagemang från de 
boende och stolthet över sitt område bidrar 
till positivt ägandeskap och till att öka områ-
dets attraktivitet. Vi tror också att det är 
viktigt att skapa förutsättningar för att våra 
hyresgäster kan ha en hållbar livsstil. Ett 
exempel på hur vi skapar förutsättningar 
är vårt nybyggda bostadshus i Vilunda i 
Upplands Väsby som är byggt utifrån fokus 
att hyra, låna eller dela. Här erbjuds hyres-
gästerna en rad lösningar såsom bil- och 
cykelpool, återbruksrum, samt kylrum för 
matleveranser och e-handelsboxar. 
Konsten i John Mattsons hus
John Mattson har under många år satsat på 
offentlig konst i våra områden. Vi tror att 
konsten skapar trivsel, stolthet och gemen-
skap och bidrar till positiva värden, både 
för de boende och för bolaget. I Larsberg 
på Lidingö finns ett tjugotal verk på fasader, 
entréer och i trapphus. Det senaste konst-
verket vi lät uppföra finns i vårt bostadshus 
i Vilunda i Upplands Väsby.
Sociala projekt
Vi samverkar med Lidingö stad och Sollen-
tuna kommun för uthyrning av bostäder till 
kommunen samt erbjuder sommarjobb för 
ungdomar boende i Sollentuna kommun.
1) Business Improvement District (BID), en term för organiserad samverkan inom ett geografiskt avgränsat 
område som syftar till att öka attraktiviteten och fastighetsvärden i området.
(Effektiv Samordning för Trygghet) som 
innebär ett regelbundet informationsutbyte 
om händelser i kommunen. Även på Lidingö 
har vi en nära samverkan med Lidingö stad 
och med polisen vad gäller trygghetsfrågor.
Ekonomisk trygghet
Hyresgästernas upplevelse av trygghet 
omfattar även ekonomisk trygghet. John 
Mattson förhandlar normalt de årliga hyres-
nivåerna för bostäder med Hyresgästföre-
ningen i förväg. Vår modell för uppgradering 
av lägenheter i två steg bidrar också till att 
hyresgäster till viss del kan påverka i vilken 
utsträckning renovering genomförs.
Kommunikation med hyresgästerna
Trygghet skapas även genom god kommu-
nikation med hyresgästerna. John Mattson 
använder flera digitala kommunikations-
kanaler, såsom Mina sidor, webbsida, digi-
tala trapphustavlor och sociala kanaler, 
för att vara tillgänglig för frågor och dialog 
och för att nå ut med viktig information. 
Vi finns även tillgängliga via vår reception 
och via telefon samt anordnar vid behov 
hyresgästmöten. Vår årliga hyresgästunder-
sökning är ett viktigt verktyg för att fånga 
hyresgästernas synpunkter och identifiera 
förbättringsåtgärder.
Så här arbetar vi med social hållbarhet
TRYGGHET GEMENSKAP OCH SERVICE ENGAGEMANG OCH STOLTHET
38HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 40 =====

Vetenskapsbaserade klimatmål  
och styrning
År 2030 ska John Mattsons växthusgasut-
släpp från ny-  och ombyggnation per kva-
dratmeter ha reducerats i linje med eller mer 
än genomsnittet för fastighetsbranschen.
För styrning och uppföljning av målen 
används projekteringsanvisningar, ställs 
projektkrav på klimatsmart ny- och om-  
bygg  nation samt på miljöcertifiering i nypro-
duktion. Vi utför klimatberäkningar i pro-
jektering- och färdigställandeskedet.
Vår leverantörspolicy ska bidra till att 
säkerställa att alla våra leverantören har 
kunskap om och kontroll över sin miljöpå-
verkan, har ett system för att avfall tas om 
hand på korrekt sätt så att återanvändning 
och återbruk främjas samt att de arbetar 
aktivt för att det även efterlevs hos anlitade 
underleverantörer. 
Minskad klimatpåverkan vid ny-  
och ombyggnation 
Sett till byggnaders klimatpåverkan i ett 
livscykelperspektiv uppstår mer än hälften 
av koldioxidutsläppen från nybyggda hus 
under materialproduktion och uppförande-
skede. Beslut i tidiga skeden är därför avgö-
rande för att reducera klimatpåverkan. 
Genom att till exempel välja trästomme 
istället för betongstomme vid nyproduktion 
kan utsläppet av växthusgaser begränsas.
Nya reviderade projekteringsanvisningar 
för resurseffektiv ny - och ombyggnation 
samt mallar för entreprenadavtal är fram-
tagna under året.Vid projektering och upp- 
handling av entreprenader ställer vi krav 
på utsläppsnivå, för att säkerställa att 
utsläppen från ny  och ombyggnation är i 
linje med eller lägre än genomsnittet för 
branschen. Uppföljning sker bland annat 
genom klimat deklarationer. 
När fastigheter renoveras eller nyprodu-
ceras väljer vi hållbara material med lång 
livslängd och som går att underhålla. Målet 
är att alla John Mattsons nyproducerade 
bostäder, som bolaget utvecklat från start, 
ska certifieras enligt Svanen, Nordens offi-
ciella miljömärkning. 
Materialval vid projekt ska vara god-
kända i Byggvarubedömningen. Vid uppgra-
deringar ser vi över möjligheten till åter bruk 
av material och inredning. 
Ansvarsfull avfallshantering 
Spill och avfall från bygg  och fastighets-
sektorn är betydande. Det är därför viktigt 
att vid renovering återanvända så mycket 
material som möjligt samt att möjliggöra 
rätt hantering av byggavfall. 
Vid renovering strävar vi efter att behålla 
så mycket som möjligt men såväl vid reno-
vering som vid nyproduktion uppstår ändå 
avfall. Detta ska sorteras enligt våra angivna 
krav för avfallsfraktioner. 
Sedan 2023 ska samtliga svenska fastig-
heter sortera sitt matavfall enligt nationella 
mål. En viktig del i John Mattsons arbete 
är därför att underlätta för våra hyres-
gäster att sortera avfall på rätt sätt. Det 
pågår ett kontinuerligt arbete att förenkla 
möjligheten till källsortering genom bland 
annat tydlig fraktionsskyltning och hyres-
gästkommunikation. De flesta hus i vårt 
bestånd har separat hantering av matav-
fall i underjordsbehållare och det pågår ett 
arbete för att förse samtliga hus med detta. 
Ansvarsfull material-  
och avfallshantering
Materialval har stor betydelse för en byggnads klimatpåverkan. John  
Mattson väljer därför hållbara material med lång livslängd och som går att 
underhålla när byggnader ska renoveras eller nyproduceras. Vi tar även ansvar 
för att material och avfall hanteras ansvarsfullt genom hela värdekedjan.
2 
39HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 41 =====

Klimatmål och styrning
År 2030 ska John Mattson ha minskat 
sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och  
Scope 2 med minst 40 procent jämfört med 
basår 2021. Bolagets växthusgas utsläpp 
från ny - och ombyggnation ska per kvad-
ratmeter reduceras i linje med eller mer än 
genomsnittet för fastighetsbranschen.
Vi har sedan tidigare en långsiktig plan 
som styr framdriften i detta. Under 2023 
har även en treårsplan tagits fram för att 
reducera inköpt energi med 25 procent fram 
till 2026. Planen omfattar både reducering 
av byggnaders energianvändning och tillska-
pande av hållbara energikällor. 
Vår leverantörspolicy ska säkerställa 
att våra leverantören har kunskap om och 
kontroll över sin miljöpåverkan samt att 
de tar hänsyn till materialval vid om- och 
tillbyggnad. En ny bilpolicy antogs under 
2023 vilken begränsar våra nyinköp av 
tjänste fordon till enbart eldrivna fordon.
Energieffektiviseringar
Villkoren i våra hållbarhetslänkade lån är 
bland annat kopplade till bolagets förmåga 
att reducera energianvändningen. Vår ener-
giplan rymmer både större åtgärder såsom 
uppvärmningssystem, förnybara energikäl-
0
10
20
30
40
50
60
202320222021
0
20
40
60
80
100
120
kWh/kvmGWh
ENERGIANVÄNDNING  1)
 Fjärrvärme, GWh  El, GWh
 Fjärrvärmeanvändning, kvm/kWh
 Elanvändning, kWh/kvm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
202320222021
0
1
2
3
4
5
6
kg CO 2 e /kvmT on CO 2 e
VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI  2)
 Fjärrvärme, ton CO2e  Elanvändning, ton CO2e
 Växthusgasutsläpp för el, kg CO2e/kvm
 Växthusgasutsläpp för värme, kg CO2e/kvm
2) Frånträdda fastigheter under året är inkluderade endast för perioden de varit i John Mattsons ägo.
ekonomi för att inspirera hyresgästerna till 
ett hållbart resande och boende. 
Under året har vi fortsatt att informera 
hyresgästerna om hur man kan minska 
energianvändningen i det egna hushållet och 
sortera sitt matavfall. Vi har också installe-
rat fler laddstolpar för elfordon och skapat 
 utökade bilpoolslösningar i vårt bestånd.
lor och värmeåtervinning där det saknas 
idag, samt mindre åtgärder för att minska 
energi användningen. 
Hela förvaltningsorganisationen har 
energifrågan i fokus och arbetar löpande 
med effektiv uppföljning. Under 2023 har 
stor vikt lagts på att byta energiuppfölj-
ningssystem vilket sjösattes i början av 
2024. Framöver kommer det nya systemet 
vara ett värdefullt verktyg för att följa upp 
energiförbrukning, koldioxid utsläpp, sol-
elsproduktion med mera.
Under 2024 ligger fokus framför allt på 
energiåtgärder som främjar förnybara ener-
gikällor såsom bergvärme och solenergi. Vi 
planerar att producera egen, klimatvänlig el 
genom solceller, exempelvis planeras sol-
cellsanläggningar på ett flertal fastigheter 
i Larsberg med målsättningen att ha dessa 
installerade till sommaren 2024.
Underlätta klimatsmart boende
John Mattson vill inspirera och underlätta 
för våra hyresgäster att leva klimatsmart. 
Vårt bostadsprojekt i Vilunda i Upplands 
Väsby är ett exempel på ett flerbostadshus 
där privata parkeringsplatser har ersatts av 
hållbara mobilitetslösningar och delnings-
Fossilfri fordonspark
Vi fasar successivt ut fossildrivna tjänste-
fordon till förmån för fossilfria alternativ 
med ambition att uppnå en fossilfri bilpark 
2028. Vid årsskiftet bestod 88 procent av 
vår fordonspark av fordon drivna med 
el eller biogas inklusive hybridbilar där 
arbetsresor per dag understiger fem mil. 
1) Under 2023 minskade den graddagskorrigerade fjärr värmeanvändningen med cirka 2 %. Den totala elanvändningen minskade med 
cirka 10 %. Minskningen beror delvis på fastighetsförsäljningar. Köpt fjärrvärme utslaget på Atemp har ökat jmf med 2022 vilket beror 
på konvertering från oljepannor.
Energieffektiva och 
fossilfria lösningar
John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så lite miljö- och klimat-
påverkan som möjligt. Vi underlättar också för våra hyresgäster och  
medarbetare att leva klimatsmart och inspirerar till fler hållbara val.
3 
40HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 42 =====

Hälsosam och inspirerande 
arbetsplats
John Mattson ska erbjuda en arbetsplats som präglas av sunt klimat, 
hög trivsel, och stort engagemang, där alla anställda ges möjlighet att 
påverka. Våra arbetsplatser ska även vara säkra och trygga.
Målsättning och styrning 
John Mattson har som mål att ligga över 
genomsnittet för jämförbara bolag vad gäl-
ler engagemang och effektiv organisation. 
Vi ska ha en inkluderande företagskultur 
och en jämställd organisation där andel 
kvinnor och män inte ska överstiga två 
tredje delar inom bolag, ledning och sty-
relse. Den sammanlagda sjukfrånvaron hos 
medarbetare och ledning ska vara högst tre 
procent och antal olyckor på våra arbets-
platser, inklusive våra byggarbetsplatser, 
ska vara noll.
Styrande policys inom dessa områden 
är vår uppförandepolicy, arbetsmiljöpolicy, 
lönepolicy, visselblåsarpolicy, jämställd-
hets- och likabehandlingspolicy, samt 
policy mot missbruk. Vi har även riktlinjer 
om kränkande särbehandling, trakasserier 
och sexuella trakasserier samt riktlinjer för 
anpassning och rehabilitering. 
Engagemang som utvecklar
John Mattson genomför veckovis kortare 
undersökningar för att mäta aktuell tempe-
ratur i organisationen. Det möjliggör för oss 
att agera proaktivt på avvikelser. Frågorna i 
undersökningarna berör ledarskap, arbets-
glädje, meningsfullhet, autonomi, arbets-
situation, delaktighet, personlig utveckling, 
teamkänsla och engagemang. Trots stora 
effektiviseringar i verksamheten under 
2023 ökade medarbetarnöjdheten väsent-
ligt jämfört med 2022. Utfallet för det sam-
mantagna värdet för samtliga områden var 
under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogra-
dig skala, att jämföra med branschens 7,8. 
För John Mattson är det viktigt att fånga 
flera olika perspektiv i frågor och medar-
betarna inkluderas därför på olika sätt i 
bolagets utvecklingsarbete. Ett exempel är 
hyresgästenkäterna där medarbetare invol-
veras för att analysera resultaten och ta 
fram konkreta handlingsplaner. Under 2023 
genomfördes även en företagskonferens för 
hela organisationen med temat värdegrund.
För att styra mot bolagets mål och stärka 
känslan av delaktighet erbjuder John Mattson 
ett bonusprogram för alla medarbetare.
Hållbart ledarskap
John Mattsons chefer har en viktig roll i 
bolagets fortsatta resa. Under 2022 påbör-
jade samtliga chefer ett ledarutvecklings-
program, en utbildning som har fortsatt 
under 2023. Syftet med programmet är att 
skapa en gemensam ledarskapsplattform 
utifrån en formulerad ledaridé och att ge 
cheferna goda kunskaper och verktyg för 
ett delegerat, målstyrt och prestations-
höjande ledarskap. En viktig del i detta 
är feedback och motiverande samtal med 
medarbetare. Måluppföljning utifrån de 
årliga medarbetarsamtalen sker löpande 
under året, för att tydligt styra arbetet mot 
mål på både individ-  och bolagsnivå.
Mångfald och likabehandling
John Mattson arbetar för könsbalans 
inom alla personalgrupper och ställer krav 
i rekryteringsprocesser för att främja ett 
brett urval av kompetenser. Vårt mål är att 
andelen kvinnor eller män inte ska överstiga 
två tredjedelar inom bolaget, ledningen och 
styrelsen. Vid slutet av 2023 var andelen 
män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i 
ledningen och 57/43 i styrelsen. 
4 
41HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 43 =====

Förebyggande hälso- och 
friskvårdsarbete
Vi arbetar systematiskt med fysiska och 
psykosociala arbetsmiljöfrågor med målet 
att förebygga olyckor och arbetsrelaterad 
ohälsa. Alla John Mattsons medarbetare 
omfattas av kollektivavtal och erbjuds 
sjukvårdsförsäkring. För att främja hälsa 
och välbefinnande erbjuds samtliga med -
arbetare ett förmånspaket där bland annat 
friskvårdstimme, träningsbidrag, massage 
samt hälsoundersökning ingår.
Bolagets långsiktiga mål är att sjukfrån-
varon inte ska överstiga tre procent. Den 
sammanlagda sjukfrånvaron under året 
(både långtids  och korttidsfrånvaro) uppgick 
till 1,9 procent, en förbättring jämfört med 
2022 då den var fyra procent. 
Trygga och säkra arbetsplatser
Byggbranschen är en olycksdrabbad bransch 
och John Mattsons målsättning är att ha 
noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl 
på kontoren som på byggarbetsplatserna. 
Personal som arbetar på uppdrag av John 
Mattson är inkluderade i detta mål. Under 
året rapporterades noll olyckor.
Vi är medlemmar i Håll Nollan, ett 
branschinitiativ som samverkar för noll 
olyckor i byggbranschen.
Under 2023 implementerades en kris- och 
trygghetsapp för John Mattsons medarbe-
ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR  
BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2023
0
10
20
30
40
50
2023202220212020
Antal
0
10
20
30
40
50
60
StyrelseLedningBolaget 
47
53
50 50
43
57
%
TOTALA ANTALET MEDARBETARE  
(PER 31 DECEMBER 2023)
 Kvinnor  Män  Kvinnor  Män
tare. Appen är ett av flera verktyg för en 
tryggare arbetsmiljö och för effektiv kris-
hantering.
Visselblåsarsystem
Under 2023 upprättade John Mattson ett 
visseblåsarsystem enligt EU- direktivet och 
lagen om skydd för visselblåsare. Genom 
visselblåsarsystemet kan en konfidentiell 
och säker anmälan göras om det finns miss-
tanke om allvarliga missförhållanden som 
omfattas av visselblåsarlagen. 
Hanteringen av en visselblåsaranmälan 
ska kunna ske konfidentiellt, oberoende, 
professionellt och utan onödigt dröjsmål. 
Vårt visselblåsarsystem stödjer en sådan 
process genom att omsätta anonyma rap-
porter till ett underlag för beslut, åtgärd 
eller vidare utredning. Bedömningar och 
beslut om åtgärder fattas av John Mattsons 
visselblåsarkommitté. Om ärendet kräver 
fördjupad utredning går rapporten vidare 
till en extern och oberoende aktör med 
expertkunskaper.
John Mattsons visselblåsarkanal finns 
på en extern plattform vilket möjliggör 
en säker hantering av rapportering under 
GDPR och att obehöriga inte kan få åtkomst. 
Anmälan om misstanke om missförhållande 
görs i visselblåsarsystemet genom en länk 
på vår webbplats.
7,9
Engagerade medarbetare  
och effektiv organisation 1) 
1) Medarbetarundersökning fjärde kvartalet 2023.  
Sammantaget värde på en tiogradig skala inom områdena; 
ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets-  
situation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla  
och engagemang.
1) Avser olycka som medför mer än en dags frånvaro  
från arbete.
antal olyckor på  
John Mattsons arbetsplatser 1) 
Noll 
42HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 44 =====

John Mattson står bakom Parisavtalet har 
antagit vetenskapsbaserade klimatmål god-
kända av Science Based Target initiativet 
(SBT), ett initiativ för stöd till företag att 
sätta vetenskapsbaserade  klimatmål i linje 
med Parisavtalet. 
Vi har åtagit oss att minska koldioxidut-
släppen inom Scope 1 (bolagets egna 
direkta utsläpp) och Scope 2 (utsläpp från 
inköpt energi) med minst 40 procent till 
2030 jämfört med basår 2021. För att redu-
cera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp i 
värdekedjan) har vi även som mål att växt-
husgasutsläppen från ny  och ombyggnation 
per kvadratmeter ska reduceras i linje med 
eller mer än genomsnittet för fastighets-
branschen.
Färdplan mot målen
Den klimatkartläggning som genomförts 
som bas för klimatmålen är vägledning 
kring vad vi ska fokusera på för att kunna 
agera och bidra till omställning i hela värde-
kedjan. Den hjälper oss också att mer effek-
tivt kunna bedöma och hantera klimatrela-
terade möjligheter och risker.
Dessa initiativ och åtgärder för att nå 
våra klimatmål till 2030 ligger främst inom 
våra prioriterade hållbarhetsområden; Ans-
varsfull material  och avfallshantering samt 
Energieffektiva och fossilfria lös nin gar. 
Läs mer på sidorna 39–40.
Färdplan för vetenskaps baserade  
klimatmål 
Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet
CO2
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1
 Fossilfri fordonsflotta
 Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan uppvärmning
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2
  Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons  
fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxidutsläpp 
med 20 procent).
  Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val av 
 energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet att 
 klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent).
  Inköpt energi ska reduceras med 25 procent fram till 2026.
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3
  Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och 
ombyggnation.
  Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet.
  Optimerad underhållsplanering som minskar behovet av renoveringar 
och byten.
  Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning.
Gemensamt mål 
för Scope 1 och
Scope 2:
Minska koldioxidutsläpp 
med 40 procent till 2030
CO2
år
2030
Basår
2021
–40 %
Mål för Scope 3:
Växthusgasutsläpp från 
ny- och ombyggnation  
ska per kvadratmeter 
reduceras i linje med 
eller mer än genom-
snittet för fastighets-
branschen.
43HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 45 =====

T ransporter  
egna servicefordon
Förmånsbil 
 i tjänst Fjärrvärme Fastighetsel
 Uppgradering
byggmaterial, transporter och avfallshantering 
i samband med 
Nybyggnation
Scope 2 
Användning av inköpt energi
Scope 3  
Övriga indirekta utsläpp
Scope 1 
Våra direkta koldioxidutsläpp
Ökat koldioxidavtryck 2023
John Mattsons koldioxidavtryck 2023 
uppgick till totalt 6 335 (4 084) ton CO 2e. 
Koldioxid utsläppen från ny  och ombygg-
nation ökade med 111 procent till 4 770 
ton CO 2e (2 120) på grund av ökat antal 
färdigställda lägenheter i nyproduktions-   
och uppgraderingsprojekt.
Utsläpp CO2e (ton)
Totala utsläpp av växthusgaser 2023 2022 2021
Scope 1 –  Egna direkta utsläpp Transporter 1) 20 14 18
Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1 0,1
Egen produktion av värme 41 64 51
Scope 2 – Inköpt energi Uppvärmning 2) 1 694 1 730 2 238
Elanvändning 3) 62 98 95
Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 454 344 975
Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 4 016 1 776 5 491
Inköp av varor och tjänster 25 28 25
Kapitalvaror 0 2 2
Avfallshantering kontor och förvaltning 8 15 5
Anställdas arbetspendling 13 13 12
Transport förbrukningsvaror 0,2 0,2 0,3
Total 6 335 4 084 8 912
1) John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighetsskötsel.
2)  Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope 
3. Om fastigheter frånträtts eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en mätpunkt för 
fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.
3)  Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemensamma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med 
pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.
28 %1 % 71 %
44HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 46 =====

Väsentlighetsanalys  
och intressentdialog
Vår kartläggning av klimatrelaterade risker 
och möjligheter i vår värdekedja visar att 
nyproduktion och uppgraderingar står för 
en stor del av de klimat relaterade utsläppen 
i värdekedjan.
De mest väsentliga områdena att fokusera 
på är de som bidrar mest till John Mattsons 
långsiktiga konkurrenskraft, såväl strate -
giskt som finansiellt. Det är också inom 
dessa områden bolaget främst bidrar till 
FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
De fyra fokusområdena och dess under-
liggande hållbarhetsfrågor har diskuterats 
och förankrats med John Mattsons styrelse. 
Läs mer om våra fokusområden samt mål 
och måluppfyllelse för dessa på sidan 14 
samt sidorna 36–42. Antikorruption och 
mänskliga rättigheter ingår också som 
väsentliga frågor som behöver hanteras på 
en hög nivå och som är hygienfaktorer för 
alla i branschen att hantera.
Biologisk mångfald och vatten är i dags- 
läget inte inkluderade i bolagets mest 
väsentliga hållbarhetsfrågor även om John 
Mattsons arbetar aktivt med dem. Om bola-
get skulle initiera fler projekt där ny mark 
tas i anspråk eller om vattentillgången skulle 
minska i de områden vi är verksamma, ökar 
dessa frågor i betydelse och kommer rappor-
teras på en mer detaljerad nivå.
Vid misstankar om överträdelser mot 
uppförandekod, policyer och riktlinjer kan 
oegentligheter från och med slutet av 2023 
rapporteras genom en visselblåsarfunktion. 
Under året har inga fall av korruption eller 
brott mot mänskliga rättigheter rapporterats. 
Öppen dialog och samverkan
Dialogen med våra nyckelintressenter 
– hyresgäster, medarbetare, aktieägare, 
kommuner, leverantörer och entreprenö -
rer – ger oss löpande inspel som är viktiga 
för våra prioriteringar framåt. Den löpande 
dialogen kompletteras av exempelvis med-
arbetarundersökningar, hyresgästenkäter 
och strategiska samverkansprojekt med 
bland annat kommuner.
Särskilda intressentdialoger med fokus 
på hållbarhet har under åren kompletterat 
företagets löpande dialog och bidragit med 
värdefull input från bland annat aktieägare, 
finansierare, ESG -analytiker, ledning och 
medarbetare. Att kontinuerligt fånga upp 
synpunkter från intressenter och se över 
väsentlighetsanalysen bidrar till företagets 
arbete med att prioritera investeringar och 
satsningar.
Under 2022 involverades ett antal per-
soner från kapitalmarknaden i en särskild 
intressentdialog med syfte att få deras syn 
på bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor 
samt kriterier för hållbar finansiering. 
Dialogen bekräftade bolagets sedan tidi-
gare identifierade hållbarhetsfrågor där 
antikorruption och mänskliga rättigheter 
adderades till.
Som grund för John Mattsons väsentlighetsanalys ligger bland annat 
intressentdialoger, kontinuerlig omvärlds-  och branschbevakning och 
hänsyn till verksamhetens påverkan på ekonomi, miljö och människor  
i hela värdekedjan. 
Externa initiativ och 
medlemskap som främst är 
kopplade till vårt strategiska 
hållbarhetsarbete:
   Håll Nollan
   Science Based T arget initiative
   Fastighetsägarna
   BID T ureberg
   BID Rotebro 
   Forskningsprojektet  
Rikare Grannskap
   Lidingö Näringsliv
Våra fyra fokusområden  
inom hållbarhet:
  Levande och tryggt lokalsamhälle
  Ansvarsfull material-  
och avfallshantering
  Energieffektiva och fossilfria 
lösningar
  Hälsosam och inspirerande 
arbetsplats
Underliggande hållbarhetsfrågor:
  Utsläpp
  Energi
  Material
  Avfall
  T rygghet
  Lokalsamhälle
  Arbetsmiljö
  Antikorruption
  Mänskliga rättigheter
45HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 47 =====

Revisorns yttrande avseende den 
 lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på 
 sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63 och för att den är upprättad i enlighet 
med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns 
yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår 
 granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. 
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 20 mars 2024
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor
46HÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 48 =====

Möjligheter och risker
Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/– Påverkan på förvaltningsresultat 
Hyresvärde 5 procent +/– 31,1
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/– 6,2
Fastighetskostnader 5 procent +/– 8,8
Underliggande marknadsränta 1 procentenhet –35,8/+27,1
Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 %
Värdeförändring, Mkr –2 714 –1 357 1 357 2 714
Belåningsgrad, % 62,3 55,4 49,8 45,3 41,5
Riskkategori Risk Sannolikhet Påverkan
Strategiska risker Transaktionsrisk
Planrisk
Begränsad byggrättsportfölj
Hållbarhetsrisker Negativ miljöpåverkan, Klimatförändringar, 
Sociala förhållanden, Personal, Brott mot 
uppförandekod
Operationella risker Projektutveckling
Fastighetskostnader
Finansiella risker Värdeförändringar
Förändringar i marknadsräntor
Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk
Finansiering på acceptabla villkor
Översikt risker
Låg Medel Hög
John Mattsons hyresvärde är till 75 procent 
hänförligt till bostäder i Stockholmsregio-
nen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med 
låg vakans. Styrelsen har det övergripande 
ansvaret för riskhanteringen medan det ope-
rativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens 
riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra 
och analysera de risker som bolaget möter 
samt, att så långt det är möjligt, förebygga 
och begränsa eventuella negativa effekter.
Risker klassificeras som strategiska, 
operationella och finansiella risker samt 
risker kopplat till regelefterlevnad och 
hållbarhet. Främsta verktyget för riskhan-
teringsarbetet är de strategier som bolaget 
arbetar efter och som konkretiseras i pro-
cesser integrerade i det dagliga arbetet. Även 
värde grundsarbetet samt att säkerställa en 
hög kompetens i organisationen är viktiga 
delar i att hantera risker i den dagliga 
verksamheten. På följande sidor framgår 
de prioriterade områdena för riskhantering 
utifrån John Mattsons verksamhet. Mer 
om de finansiella riskerna finns beskrivet i 
förvaltningsberättelsen på sidan 57.
Känslighetsanalys
John Mattsons resultat påverkas av ett antal 
faktorer. I tabellen nedan beräknas en teore-
tisk effekt på förvaltningsresultatet med 
John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner 
i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk 
och stabila kassaflöden.
utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä-
ningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska 
ej likställas med prognos) den 31 december 
2023 givet en förändring utifrån fyra para-
metrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns 
i John Mattsons bokslutskommuniké 2023.
Varje variabel i tabellen har behandlats 
var för sig och under förutsättning att övriga 
variabler förblir oförändrade. Känslighets-
analysen bör läsas tillsammans med infor-
mationen om aktuell intjäningsförmåga vil-
ken publiceras i bolagets kvartalsrapporter.
Fysiska klimatrelaterade risker
De pågående globala klimatförändringarna 
innebär utmaningar även i Stockholmsregi-
onen. Under 2022 genomfördes en klimat-
screening av fastighetsbeståndets expo-
nering mot klimatrelaterade risker såsom 
över svämning, ras/skred/erosion samt 
tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild 
av vilka fysiska klimatrisker som finns vid 
John Mattsons fastigheter. Samtliga bola-
gets fastigheter analyserades. Varje bygg-
nad kontrollerades genom geografisk posi-
tionsangivelse mot data och statistik med 
geografisk information om klimatrelaterade 
risker i det aktuella området. Den initiala 
analysen visade att den huvudsakliga risk 
som identifierats vid ett flertal fastigheter 
är risken för skyfall. Vid några fastigheter 
identifierades även risk för ras/skred/ero-
sion samt höga temperaturer. Genom denna 
första klimatscreening förbättras möjlig-
heterna att proaktivt arbeta med framtids-
säkring av John Mattsons fastigheter. 
47MÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 49 =====

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
T ransaktionssrisk
Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är normalt stor. Brist på objekt att förvärva 
till relevant pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad 
tillväxttakt.
Skulle John Mattson tvingas avyttra en eller flera av sina fastigheter finns en risk för att en sådan 
avyttring inte kan genomföras alls eller enbart på villkor som är mindre gynsamma för bolaget. 
John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv. 
Långvariga samarbeten och strategiska upphandlingar är prioriterat, liksom att närvara och aktivt arbeta på de marknader 
där bolaget har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner.
John Mattson har välskötta fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen vilket medför att fastigheterna är  
eftertraktade på transaktionsmarknaden.
Planrisk
Risk finns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller 
myndighet som krävs för att förvalta och utveckla fastigheter på ett önskvärt sätt. Det kan till 
exempelvis handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som 
John Mattson har räknat med. Vidare finns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt 
därav väsentligen fördröjs. Risk finns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens 
inriktning kan komma att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt.
John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker, så som  
exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och som konkretiseras 
genom processer.
Begränsad byggrättsportfölj
En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa John Mattsons framtida 
tillväxt.
John Mattson utvärderar löpande förvärv av nya byggrätter, möjligheter till förtätning inom förvaltningsbeståndet samt 
genom markanvisningar från kommuner.
Strategiska risker
Hållbarhetsrisker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed  
påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker  
som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är:
Negativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att skador på miljö, natur eller 
människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälso-
farliga ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställig-
hetsåtgärder, avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens 
verksamhet. Fastigheternas energiklassificering påverkar John Mattsons möjlighet att uppta ny 
bankfinanciering och villkoren för financieringen. Om John Mattson inte genomför energibespa-
ringar alls, eller i långsammare takt än vad som är planerat, så kommer det att få negativ effekt på 
bolagets fastighetsvärden och räntemarginal för de hållbarhetslänkade lånen.
Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och 
vattenbrist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan 
förändringarna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa.
Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig  
konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ.
Negativ miljöpåverkan och klimatförändringar
• Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt effektiv avfallshantering
• Ambition att miljöcertifiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start 
• Samverkan med leverantörer och hyresgäster för att få effekt i hela värdekedjan
• Effektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning
• 100 procent miljömärkt el i fastighetsdriften
• Utfasning av fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster
• Vetenskapsbaserade klimatmål till 2030, med basår 2021
• Klimatscreening av fastigheter för proaktiv hantering av fysiska klimatrisker
• Kartläggning av klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd. 
• Vi följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker
• Energioptimering av fastigheter samt tillskapande av hållbara energikällor
Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
48MÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 50 =====

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra 
hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som kan  
orsaka störningar och otrygghet i området.
Personal : Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent  
personal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö 
som inte främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och 
sjukdom.
Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot 
mänskliga rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de 
mot upp förandekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons affär som 
varumärke. 
Sociala förhållanden:
• Kontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter 
• Lokal förvaltning med närhet till hyresgästerna
• Hyresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen
• Systematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden
• Samverkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel.
• T rygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter
Personal
• Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar
• Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete
• Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete
• Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
Brott mot uppförandekod:
•  Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners  
har uppdaterad kunskap
• Specifika policyer som kompletterar koden
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
•  Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter
Hållbarhetsrisker forts. 
Operationella risker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Projektutveckling
Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, 
tillbyggnad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt 
finns i hyresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet, 
vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma 
lägenhet hade varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med 
Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv 
hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den 
egensatta hyran måste sänkas vilket påverkar vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras 
för kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror. 
Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande, 
som kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer, 
konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande.
John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder 
bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings-
systemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla 
hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt 
en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John 
Mattson har cirka åtta procent av lägenheterna med egensatt hyra.
John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter. 
Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen 
säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt-
ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt. 
För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel 
och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Den senaste medarbetar-
undersökning visade på mycket starka värden på engagemang och medarbetarnöjdhet där 90 procent av medarbetarna 
instämmer att arbetet engagerar mycket.
Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
49MÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 51 =====

Finansiella risker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Fastighetskostnader
John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut-
sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från 
leverantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat 
och kassaflöde påverkas negativt.
 
John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets- 
kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen  
av bolagets fastighetskostnader.
Operationella risker forts. 
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Värdeförändringar
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk-
ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud 
och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande 
fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin 
tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren.
Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på 
derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider  
som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa.
 
John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt  
kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman & 
Wakefield. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst 
en gång per år av Cushman & Wakefield.
 
John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som  
syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget.
Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk
Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets  
finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan ske  
på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att 
fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder.
För värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för 
 John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och  
fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen.
John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas 
och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och 
styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50 procent. 
Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar. 
Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger. 
I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar 
John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera 
långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till  
543,6 Mkr (202,7). Därutöver finns ett outnyttjat bygg kreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansieringsbehov.
John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa 
att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy.
Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
50MÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 52 =====

Aktieslag
John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie 
berättigar till en röst. 
Aktiekapital
Den 18 oktober 2023 tog John Mattsons extra bolagsstämma 
beslut om att genomföra en nyemission av aktier med före-
trädesrätt för befintliga aktieägare. Genom företrädesemis-
sionen tillfördes John Mattson 1 250 miljoner kronor, efter 
avdrag av emissionskostnader, varigenom aktiekapitalet 
ökade med 12 632 321,69 kronor och det totala antalet aktier 
ökade med 37 896 965 aktier. Den 31 december 2023 upp-
gick John Mattsons aktiekapital till 25 264 643 kronor och 
antalet aktier i John Mattson uppgår till 75 793 930 aktier.
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under  kort namnet 
JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,3 miljarder kronor.
Aktiekursens utveckling 
Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap. 
Tecknings kursen i samband med börsnoteringen av John 
Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2023 
var kursen 56,90 kronor. Justerat för företrädesemissio-
nen var årets högsta kurs för John Mattsons aktie 76,49 
kronor den 13 januari och årets lägsta kurs 39,80 kronor 
den 1 november.
Handel och omsättning
Under 2023 har 6,9 miljoner aktier omsatts till ett värde om 
374,7 miljoner kronor. Av dessa var 87,7 procent handlade på 
Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser. 
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
År Händelse
Förändring i  
antalet aktier1) Totalt 
Förändring i 
 aktiekapital (kr) Totalt Kvotvärde (kr) 2)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018 Aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1
2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33
2021 Apportemission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
2022 Apportemission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33
2022 Apportemission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33
2023 Nyemission 37 896 965 75 793 930  12 632 321 25 264 642 0,33
1)  Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka 
registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st 
aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår den 31 december 2023 till 
75 793 930.
2)  Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
2023 2022
Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6
Periodens resultat hänförligt till moder bolagets 
 aktieägare efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,0 –1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets  
aktieägare kr/aktie 72,77 146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 56,90 83,10
Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde,  
kr/aktie vid periodens utgång 0,65 0,48
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 39 556 335 37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 37 896 965
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
0
20
40
60
80
100
AKTIEKURSUTVECKLING 3 JANUARI–30 DECEMBER 2023
Aktiekurs, kr
 Omsättning   John Mattson    OMX Stockholm Real Estate PI
Jan Feb Mars Apr Maj Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dec
Omsättning, Mkr
Källa: Nasdaq
51AKTIEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 53 =====

Ägarstruktur
Vid årsskiftet fanns det 2 298 kända ägare i John Mattson. 
De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding 
AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 59,76 pro-
cent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet 
i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 10,25 procent. 
ÄGARE 2023-12-31
Antal aktier Ägarandel
AB Borudan Ett 28 702 110 37,9 %
Tagehus Holding AB 9 873 564 13,0 %
Carnegie Fonder 6 720 000 8,9 %
PriorNIlsson Fonder 3 242 678 4,3 %
Bergamotträdet 9 Holding AB 3 064 276 4,0 %
Övriga ägare 24 191 302 31,9 %
Summa 75 793 930 100,00 %
Varav utländskt ägande 7 768 878 10,25 %
Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance.
ÄGARKATEGORIER 2023-12-31, %
 Svenska institutionella ägare, 19,07
  Utländska institutionella ägare, 5,0
 Svenska privatpersoner, 12,0
 Okänd ägartyp, 5,13
 Övriga, framförallt bolag, 58,8
ÄGANDE PER LAND 2023-12-31 , %
 Svenskt ägande, 89,75
  Utländskt ägande, 10,25
   Varav okänt land, 5,13
AKTIEÄGARSTRUKTUR 2023-12-31
Storleksklass Antal aktier
Kapital/ 
röster
Antal  
kända ägare
Andel av  
kända ägare
1 – 100 54 433 0,07 % 1191 51,83 %
101 – 200 43 071 0,06 % 274 11,92 %
201 – 300 26 858 0,04 % 105 4,57 %
301 – 400 35 989 0,05 % 94 4,09 %
401 – 500 26 310 0,03 % 56 2,44 %
501 – 1 000 155 195 0,21 % 198 8,62 %
1 001 – 2 000 181 423 0,25 % 116 5,05 %
2 001 – 5 000 328 312 0,45 % 96 4,18 %
5 001 – 10 000 369 795 0,50 % 47 2,05 %
10 001 – 20 000 540 684 0,73 % 38 1,65 %
20 001 – 50 000 972 587 1,36 % 31 1,35 %
50 001 – 100 000 1 321 615 1,91 % 19 0,83 %
100 001 – 500 000 3 410 334 4,82 % 17 0,74 %
500 001 – 1 000 000 4 469 639 5,90 % 7 0,30 %
1 000 001 – 5 000 000 12 488 447 18,75 % 6 0,26 %
5 000 001 – 10 000 000 16 593 564 21,89 % 2 0,09 %
10 000 001 – 50 000 000 28 702 110 37,87 % 1 0,04 %
50 000 001 – 0 0,00 % 0 0,00 %
Okänd innehavsstorlek 6 073 564 5,13 % 0 0,00 %
Totalt 75 793 930 100,00 % 2 298 100,00 %
52AKTIEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 54 =====

SUBSTANSVÄRDE
2023-12-31 2022-12-31
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 5 515,6 72,77  5 536,2 146,09
Återläggning:
Derivat enligt balansräkningen –69,0 –0,91 –239,4 –6,32
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 154,2 15,2 1 298,0 34,25
Långsiktigt substansvärde 6 600,8 87,09 6 594,8 174,02
Avdrag:
Derivat enligt balansräkningen 69,0 0,91 239,4 6,32
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld –607,0 –8,01 –691,9 –18,26
Aktuellt substansvärde 6 062,9 80,0 6 142,3 162,08
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång 
till 87,09 kronor per aktie (174,02). Det långsiktiga 
 substansvärdet har minskat med 50,0 procent jämfört 
med 31 december 2022. Aktuellt substansvärde uppgick 
vid årets utgång till 6 062,9 miljoner kronor (6 142,3) eller 
80,0 kronor per aktie (162,08) efter avdrag för bedömd 
verklig uppskjuten skatteskuld.
Utdelningspolicy 
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av för-
valtningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investe-
ringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella 
ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga 
det långsiktiga målet eller helt utebli.
Information till aktiemarknaden
John Mattsons främsta informationskanal är bolagets 
webbplats, corporate.johnmattson.se. Här offentliggörs 
alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar 
anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella 
investerare och finansiärer.
ANALYTIKER SOM FÖLJER JOHN MATTSON
Analytikerbevakning
Carnegie Investment Bank Erik Granström, Fredric Cyon
Handelsbanken Johan Edberg, Oscar Lindqvist
53AKTIEN
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023  
Ladda ned PDF A4
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER

===== SIDA 55 =====

John Mattson har en lång tradition av konst i våra bostadsområden. Konsten  
bidrar till trivsel, stolthet och gemenskap. Här är ett exempel på konstnären  
Hans Lannérs mosaikkonst som återfinns i Larsberg på Lidingö.
Finansiell 
information
54 
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 56 =====

Utmanande år med nödvändigt  
kapitaltillskott från ägarna
Som ny styrelseordförande sedan april 2023 är detta mitt första 
ordförandeord för John Mattson. Under min relativt korta tid i sty-
relsen har arbetet i hög grad präglats av att parera konsekvenserna 
som de nya marknadsförutsättningarna med hög inflation, stigande 
räntor och ökande avkastningskrav har fått för bolagets nyckeltal. 
De nyckeltal som framför allt har varit i fokus är belåningsgrad 
och räntetäckningsgrad. Både långivare och investerare har under 
året haft en negativ syn på fastighetsmarknaden i allmänhet och 
fastighetsbolag med bostäder i synnerhet. 
John Mattson gick in i det förändrade marknadsläget 2022 med 
en kraftig tillväxt i ryggen och med en belåningsgrad över bola-
gets finansiella riskbegränsning om 50 procent som under 2023 
pressades ytterligare av sjunkande fastighetsvärden. Samtidigt 
höjde Riksbanken styrräntan i snabb takt, vilket även satte press 
på bolagets räntetäckningsgrad. Förutom operativa förbättringar 
och försäljningar av fastigheter tog vi under hösten beslut om att 
tillföra mer kapital till bolaget från ägarna genom en företrädese-
mission. Samtliga åtgärder gjordes av både kortsiktiga finansiella 
skäl på skuldsidan och långsiktiga skäl med fokus på värdeskapande 
investeringar framåt på tillgångssidan.
Lägre inflation och vändning i sikte, men fortsatt oroligt 
geopolitiskt läge 
Rysslands fortsatta invasion i Ukraina, Hamas attack i Israel med 
efterföljande vedergällningar från Israel, Kinas verbala hot mot 
Taiwan och valet i USA 2024 har påverkat och påverkar fortfarande 
det geopolitiska läget i vår omvärld. I vilken omfattning det får 
konsekvenser framåt för de globala marknaderna och inflationen 
är svår att bedöma. 
 Som fastighetsbolag påverkas John Mattson mest av utveck-
lingen av inflationen och dess koppling till förändrade styrräntor. 
Under 2023 har inflationen mätt i KPI sjunkit från 12,3 procent 
i december 2022 till 4,4 procent i december 2023 samtidigt som 
styrräntan har höjts från 2,5 till 4,0 procent. Om det geopolitiska 
läget inte ändras dramatiskt till det sämre kommer vi sannolikt se 
en vändning under 2024 där Riksbanken gradvis sänker styrräntan. 
 
Operativa förbättringar 
Under 2022 inledde vi ett omfattande arbete med att ställa om bolaget 
operativt till de nya marknadsförutsättningarna. Arbetet har fortsatt 
under 2023 med samma intensitet. Ledningen och medarbetarna har 
gjort ett mycket gediget arbete med att sänka bolagets kostnader på 
alla nivåer utan att det har påverkat medarbetar- och kundnöjdhet, 
något vi i styrelsen har kunnat konstatera och glädjas åt vid uppre-
pade avstämningar av både ekonomiska nyckeltal såsom överskotts-
grad samt uppföljning av kund- och medarbetarundersökningar.
Företrädesemission med starkt ägarstöd
Efter sommaren tog styrelsen och ledningen beslut om att tillföra 
kapital till bolaget genom en företrädesemission. Att John Mattson 
har starka och engagerade huvudägare visade de tydligt genom 
att fullt garantera emissionen, vilket tillsammans med ledning-
ens arbete och bra rådgivare var nyckeln till att emissionen blev 
övertecknad med över 30 procent och kunde genomföras på ett 
framgångsrikt sätt innan årets utgång.
Arbete i styrelse, ledning och av medarbetare
Givet det förändrade marknadsläget med högt tempo i finansiella och 
operativa åtgärder har arbetet i styrelse, ledning och av medarbetarna 
präglats av många möten och beslut i olika konstellationer både 
fysiskt, digitalt och per Capsulam. Samtliga inblandade har tagit sig 
an sina uppgifter med mycket energi. Styrelsen har haft 27 möten 
under året och dessutom har styrelsens Revisons- och finansutskott 
haft rollen som beslutsstöd till ledningen under emissionsprocessen.
Som ordförande i John Mattson är jag både glad, stolt och 
imponerad över den kompetens och bredd styrelsen och ledningen 
besitter. Jag ser fram emot ett 2024 där vi med samlad kraft kan 
ta bolaget vidare med ännu mer fokus på utvecklingen av fastig-
hetsbeståndet.
Per-Gunnar (P-G) Persson,  
styrelseordförande
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023
55ORDFÖRANDEORD
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 57 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) 
(556802-2858) får härmed avge årsredovisning och koncern-
redovisning för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Företaget 
har sitt säte i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska 
kronor. Jämförelseår avser 2022.
Information om verksamheten
John Mattson har varit verksamma inom fastighetsförvaltning och 
fastighetsutveckling i över 55 år. Koncernens affärsidé är att äga, 
förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastighe-
ter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet 
och ge service till bostadshyresgästerna. 
Fastighetsbestånd 
John Mattson äger hyreslägenheter i Lidingö, Sollentuna, Stockholm, 
Nacka och Upplands Väsby samt bedriver utvecklingsprojekt i 
Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av 
bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räkenskapsårets utgång 
4 270 hyreslägenheter med en uthyrbar area om totalt 342,8 tkvm 
(359,7 ). Den totala uthyrbara arean är fördelad på 82 procent bostä-
der och 18 procent kommersiella lokaler. Vid utgången av 2023 
bedrivs utvecklingsprojekt i fastigheten Gengasen, Örby.
Per 31 december 2023 fördelas den uthyrbara arean mellan 
förvaltningsområdena enligt följande; Lidingö 46 procent, City/
Bromma 14 procent, Norrort 23 procent, Söderort/Nacka 17 pro-
cent. 
Under 2023 tecknades avtal om försäljning av tre fastigheter på 
Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm till ett underliggande 
fastighetsvärde om 888 Mkr. Fem fastigheter belägna på Lidingö, i 
Högdalen samt i centrala Stockholm frånträddes till ett underlig-
gande fastighetsvärde om 1 150 Mkr. Inga fastigheter har tillträtts.
Finansiella mål 
Styrelsen för John Mattson har under året uppdaterat de finansiella 
målen att omfatta:
• Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per 
aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över 
en konjunk turcykel. 
• Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska 
uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel.
Målet avseende tilllväxt i långsiktigt substansvärde ändrades från 10 
procent till 7 procent mot bakgrund av rådande makroekonomiska 
förutsättningar och med beaktande av företrädesemissionen som 
genomfördes under fjärde kvartalet. 
Strategi
John Mattsons strategi för att uppnå sina finansiella mål baseras 
på följande fyra hörnstenar: 
• Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet. 
• Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering. 
• Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga 
byggnader.
• Förvärv av fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential 
i goda marknadslägen i Stockholmsregionen. 
Investeringar
Under året gjordes främst investeringar i vårt nyproduktions- och 
uppgraderingsprojekt Gengasen i Örby. 
Under året har 72 lägenheter genomgått omfattande uppgrade-
ringar för att säkra byggnadernas tekniska fortlevnad samt gene-
rera ett ökat driftöverskott genom framför allt ökade hyresnivåer. 
Uppgraderingar sker enligt den så kallade Larsbergsmodellen i två 
steg; basuppgradering och totaluppgradering. Basuppgraderingen 
genomförs i huvudsak med kvarboende hyresgäster, där fastighetens 
tekniska status säkras genom att stammar, badrum och elsystem 
förnyas. I det efterföljande steget, totaluppgradering, åtgärdas reste-
rande delar av lägenheten, ny köksinredning sätts in och alla ytskikt 
renoveras. Totaluppgradering genomförs när hyresgästen flyttar ut 
eller på hyresgästens beställning. 
Organisation 
John Mattsons organisation består av 46 (52) medarbetare varav 21 
(27) kvinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december 2023 
av verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef, 
förvaltningschef och kommunikationschef. 
Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är förvalt-
ning och projektutveckling, med ekonomi och kommunikation som 
centrala stödfunktioner. Inom förvaltningsavdelningen arbetar 
förvaltare, fastighetstekniker och kundvärdar. Förvaltningen han-
teras huvudsakligen av John Mattsons egen personal. Ytterligare 
information om anställda, löner och ersättningar lämnas i kon-
cernens not 7.
Fastighetsvärdering 
Cirka 25 procent av koncernens fastigheter värderas av externa 
värderare varje kvartal, vilket innebär att samtliga fastigheter vär-
deras externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. Mer 
information om John Mattsons förvaltningsfastigheter återfinns 
i not 12.
Väsentliga händelser under året 
• Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett under-
liggande fastighetsvärde om 262 Mkr under Q1.
• Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 Mkr tecknades. 
• Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst.
• En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande 
fastighetsvärde om 525 Mkr under Q2.
• Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024. 
• John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemis-
sion av aktier om cirka 1,25 Mdkr med företrädesrätt för befint-
liga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att 
garanti åtagandena tagits i anspråk.
• Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig 
årlig tilväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilken ska uppgå 
till minst sju procent över en konjunkturcykel.
JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023
56FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
INTRODUKTION
Om John Mattson 
2023 i korthet 
Vd har ordet 
STRATEGI
Värdeskapande 
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål 
Förvaltning 
Förädling 
Förtätning 
Förvärv 
Våra områden och fastigheter 
Utvecklingsprojekt 
HÅLLBARHET 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
AKTIEN 
FINANSIELL INFORMATION 
Ordförandeord 
Förvaltningsberättelse 
Flerårsöversikt 
Vinstdisposition 
Bolagsstyrningsrapport 
Styrelse 
Ledning 
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER 
Ladda ned PDF A4

===== SIDA 58 =====