Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

2025
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 33-36 och 67-120.
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och  
rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. 
Kalender
Delårsrapporter
Q1 januari – mars 2026: 24 april 2026
Q2 januari – juni 2026: 10 juli 2026
Q3 januari – september 2026: 16 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026: 5 februari 2027
Avstämningsdag för utdelning  
på preferensaktier
30 april 2026
Föreslagna avstämningsdagar  
för utdelning på preferensaktier
31 juli 2026
30 oktober 2026
29 januari 2027
30 april 2027
Föreslagna avstämningsdagar  
för utdelning på stamaktier
8 maj 2026
31 juli 2026
30 oktober 2026
29 januari 2027
Årsstämma:   
Sundsvall den 6 maj 2026
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls  
som dokument i pdf-format på:  
www.np3fastigheter.se 
De som efterfrågar en tryckt version av  
årsredovisningen ombeds maila till:  
info@np3fastigheter.se 
För prenumeration på finansiella rapporter  
och pressmeddelanden hänvisas till:  
www.np3fastigheter.se/media 
NP3 Fastigheter AB (publ) 
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige
Innehåll
Inledning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Finansiella mål och utdelningsmål 6
Intjäningsförmåga  7
Affärsmodell  8
Verksamheten
Vår marknad 10
Våra affärsområden  15
Fastighetsbestånd  20
Förvaltning 26
Transaktioner 27
Projekt 30
Finansiering 33
Intresseföretag och joint ventures  37
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsåret  39
Vårt hållbarhetsarbete 40
Våra väsentliga frågor 43
Ansvarsfulla affärer 46
Framtidsansvar 50
Hälsa och välbefinnande 56
Taxonomi 61
GRI-index 63
Förvaltningsberättelse
Inledning 67
Flerårsöversikt  68
Kvartalsöversikt  69
Strukturerat riskarbete  70
Aktien och ägarna 76
Bolagsstyrningsrapport  79
Styrelse 86
Ledning 88
Finansiella rapporter  
Finansiella rapporter  91
Noter och redovisningsprinciper  101
Förslag till vinstdisposition  118
Årsredovisningens undertecknande  120
Revisionsberättelse  121
Övrigt
Avstämning nyckeltal 126
Definitioner  127
Fastighetsförteckning  128

===== SIDA 3 =====

Föreslagen  
utdelning på stam-  
och preferens-  
aktier 
Hyresintäkterna  
uppgick till  
2 274 mkr
Årets tillträdda  
förvärv
Driftöverskottet  
uppgick till 
1 725 mkr
509 mkr
+14 %1 942 mkr +15 %
Förvaltningsresultat  
per stamaktie  
16,33 kr
+20 %
Året i korthet
2 ÅRET I KORTHET
Fastighetsvärdet  
uppgick till 
26,1 mdkr
+12 %
Q1
•  Sex fastigheter tillträddes till ett underliggande fastighetsvär -
de om 155 mkr före marknadsmässigt avdrag för latent skatt 
om 6 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till 15 mkr. 
•  Tre fastigheter frånträddes till ett underliggande fastighets -
värde om 76 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till  
8 mkr. 
•  NP3s finansiella mål avseende belåningsgrad uppdaterades, 
från ett intervall om 55–65 procent, till att belåningsgraden 
får uppgå till maximalt 60 procent.
Q2
•  21 fastigheter tillträddes till ett underliggande fastighets-  
värde om 488 mkr före marknadsmässigt avdrag för latent 
skatt om 13 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till  
44 mkr.
•  I maj genomfördes en riktad nyemission av 13,7 miljoner  
preferensaktier vilket tillförde bolaget 394 mkr före  
transaktionskostnader.
•  I juni förvärvades resterande 38,8 procent av aktierna  
i Cibola Holding AB som äger fem hotellanläggningar.  
Bolaget blev därmed ett helägt dotterbolag till NP3.
Q3
•  35 fastigheter tillträddes till ett underliggande fastighets-  
värde om 637 mkr före marknadsmässigt avdrag för latent 
skatt om 22 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till  
61 mkr. 
•  Fem fastigheter frånträddes till ett underliggande fastighets -
värde om totalt 474 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick 
till 44 mkr. Av hyresvärdet avsåg 60 procent en handels- 
fastighet i Kiruna.
•  Bolaget emitterade icke säkerställda gröna obligationer om 
400 mkr samt återköpte nominellt 299 mkr av obligationer 
med förfall i april 2026.
•  I september avyttrades kvarvarande aktieinnehav i  
Fastighetsbolaget Emilshus AB för 124 mkr. 
Q4
•  27 fastigheter tillträddes till ett underliggande fastighets-  
värde om 718 mkr före marknadsmässigt avdrag för latent 
skatt om 14 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till  
80 mkr.
Väsentliga händelser efter årets utgång
• Fram till undertecknandet av denna årsredovisning har bola -
get tillträtt elva fastigheter till ett underliggande fastighets -
värde om 192 mkr före marknadsmässigt avdrag för latent 
skatt om 5 mkr. Fastigheternas hyresvärde uppgick till 18 mkr.
• Utöver ovan har bolaget ingått avtal om förvärv av en fastig-  
het till ett underliggande fastighetsvärde om 26 mkr med till -
träde under andra kvartalet. Fastighetens hyresvärde uppgår 
till 2 mkr.
• Före undertecknandet av denna årsredovisning har bolaget 
frånträtt en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 
72 mkr. Fastighetens hyresvärde uppgick till 8 mkr.
• I februari emitterades icke säkerställda gröna obligationer 
om 400 mkr. Obligationerna har en löptid om 4,5 år och löper 
med en ränta om 3 månaders Stibor + 215 baspunkter.
• I mars genomfördes, med stöd av det bemyndigande som 
erhölls på årsstämman den 7 maj 2025, en riktad nyemission 
av 1 250 000 preferensaktier till två fordringshavare till följd av 
ett aktieförvärv. Teckningskursen om 31,00 kr per preferens -
aktie betalades genom kvittning av fordringar på NP3.

===== SIDA 4 =====

3ÅRET I KORTHET
NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med  
hög direktavkastning främst i norra Sverige. Per den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till 
2 362 000 kvadratmeter uthyrbar area fördelat på 633 fastigheter inom kategorierna industri, logistik, 
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle,  
Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Vid årets slut uppgick fastighetsvär -
det till 26,1 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och 
har sitt huvudkontor och säte i Sundsvall.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, % 
Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 1 104 mkr.  
Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till  
16,33 kr, en ökning med 20 %.
Nyckeltal 2025 2024
Utfall
Marknadsvärde fastigheter, mkr 26 087 23 384
Hyresintäkter, mkr 2 274 1 992
Driftöverskott, mkr 1 725 1 503
Förvaltningsresultat, mkr 1 104 879
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 19,12 14,17
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 16,33 13,57
Eget kapital, kr/stamaktie 144,18 131,34
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 171,81 154,64
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93
Överskottsgrad, % 76 75
Finansiella
Belåningsgrad, % 51,2 51,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,4
Skuldkvot, ggr 8,1 8,0
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 126-127.
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
  Sundsvall 18 (19)
  Östersund 14 (14)
  Gävle 13 (12)
  Dalarna 12 (13) 
  Luleå 11 (12)
  Mellansverige 11 (9)
  Umeå 11 (10)
  Skellefteå 10 (11) 
  Industri 48 (49)
  Handel 24 (22)
  Kontor 8 (9)
  Logistik 8 (8)
  Övrigt 12 (12)
Fastighetsvärdet ökade med 12 % till 26,1 mdkr.
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
Driftöverskottet ökade med 15 % till 1 725 mkr.
2016201720182019202020212022202320242025
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
2016201720182019202020212022202320242025
0
200
400
600
800
1000
1200
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år
Förvaltningsreultat Förv.res/stam
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Mkr
13,00
10,90
13,57
16,33
11,76
2016201720182019202020212022202320242025
4,90 5,79
6,54
8,07
9,26

===== SIDA 5 =====

4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
2025 års förvaltningsresultat är det högsta som NP3 hittills har redovisat, både totalt och per stam- 
aktie. Förvaltningsresultatet för året uppgick till 1 104 miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning om 
26 procent respektive 20 procent per stamaktie. Resultatförbättringen drivs framför allt av högre 
hyresintäkter, som ökade med 14 procent under året. Hyresintäkterna har ökat främst genom ett större 
fastighetsbestånd då NP3 nettoinvesterade 2,3 miljarder kronor under 2025. Utöver investeringarna  
har förvaltningsresultatet även påverkats positivt av inflationsskyddade hyresavtal samt en lägre 
snittränta drivet av lägre kreditmarginaler.
Totalt investerade NP3 2,7 miljarder kronor under 2025 varav 
800 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet och 
1,9 miljarder kronor i förvärv. Förvärven genomfördes genom 
30 separata transaktioner, vilket motsvarar ett genomsnittligt 
transaktionsvärde om cirka 60 miljoner kronor. 
Eftersom några av de affärer som genomförts under året var 
värdemässigt stora, innebär detta att den typiska trans -
aktionen för NP3 ligger väsentligt under årets genomsnitt. 
Det innebär i sin tur att vår främsta konkurrens ofta finns på 
lokala marknaden snarare än bland andra nationella fastig-
hetsbolag. I dessa affärer kan vi kombinera vår finansiella 
styrka med lokal närvaro och därigenom genomföra förvärv 
till avkastningsnivåer som överstiger vår värderingsyield. 
Även om NP3 ibland genomför större transaktioner utgör de 
mindre, mer högavkastande affärerna en central del av NP3s 
tillväxtstrategi – en inriktning som vi avser att fortsätta med 
även framöver.
NP3 i korthet
Trots den osäkerhet som präglar omvärlden kan NP3 
återigen summera ett stabilt år. Stabiliteten har sin grund 
i den norrländska marknaden och vårt tydligt avgränsade 
fastighetssegment. NP3 har en enkel affärsidé: att äga och 
förvalta högavkastande kommersiella fastigheter, primärt 
i norra Sverige. Vi verkar inom ett stabilt och väldefinierat 
marknadssegment med fokus på långsiktigt kassaflöde och 
vår affärsidé är densamma idag som vid bolagets start. Detta 
ger en robust grund, med generellt lägre hyresnivåer och 
volatilitet jämfört med vissa större marknader och segment. 
Hyresnivån ger en potential som över tid skall generera en 
fortsatt stabil lönsamhetsutveckling. Stabiliteten är också ett 
resultat av diversifiering – i antal fastigheter, orter, hyres-
gäster och fastighetstyper. Därtill har våra lokala kontor en 
central roll genom att ge oss god insyn i varje orts specifika 
förutsättningar och möjligheter.  
Den kanske största risken i investeringsverksamheten är 
inte marknadscykeln i sig, utan frestelsen att avvika från den 
egna strategin i tider av stark konjunktur. I en högkonjunktur 
kan lockelsen att jaga snabbare tillväxt och högre resultat 
leda till beslut som på kort sikt framstår som attraktiva men 
som inte fullt ut är rationella i ett långsiktigt perspektiv. NP3 
ska dock inte gå i den fällan.
De fundamentala riskerna i vår verksamhet är desamma 
oavsett om marknaden befinner sig i hög- eller lågkonjunk-
tur. Tillfälliga trender förändrar emellertid inte de underlig-
gande förutsättningarna. Vårt fokus är inte maximal tillväxt 
ett enskilt år, utan rätt tillväxt varje år. Annorlunda uttryckt: 
Maximal tillväxt i ett långsiktigt perspektiv.
Varje investering utvärderas utifrån lokalens alternativa 
användning, kostnaden för att genomföra ett alternativ och 
den avkastning som därmed kan uppnås. I den analysen vägs 
även den lokala marknadens strukturella förutsättningar och 
efterfrågan in. Genom konsekvent och disciplinerat agerande 
i detta avseende säkerställer vi att besluten är långsiktigt 
hållbara och att riskerna minimeras, oberoende av konjunk-
turläge.
Finansiering 
Tillväxten under 2025 finansierades genom ökad upplåning, 
starkt kassaflöde samt en emission av preferensaktier vilket 
tillförde bolaget 400 miljoner kronor. Emissionen har skapat 
utrymme för fortsatta investeringar samtidigt som belånings -
graden har hållits på en stabil nivå, i linje med vårt mål att 
öka resultatet utan att öka den operationella eller finansiella 
risken.
NP3 har under 2025 refinansierat 8 miljarder kronor i bank-
finansiering. Huvuddelen av refinansieringen genomfördes 
i början av året och till successivt förbättrade villkor. Under 
året har marknadsvillkoren fortsatt att utvecklas positivt, 
vilket ger ytterligare potential till förbättrade finansierings -
villkor framöver. NP3 avser samtidigt att prioritera längre 
kapitalbindning i finansieringen för att ytterligare minska 
refinansieringsrisken. 
Prioriteringen av längre kapitalbindning låg även bakom 
den obligation som emitterades i februari 2026. Då priset 
på duration, även på high-yield-marknaden, bedömdes som 
attraktivt valde vi att emittera en obligation med en löptid om 
4,5 år. Marginalen uppgick till 215 baspunkter, vilket i höstas 
motsvarade nivån för en treårig löptid. 
NP3 kommer fortsatt ha ett tydligt fokus på skuldförfall och 
kapitalstruktur, då refinansieringsrisk är den enskilt största 
finansiella risken i bolaget. Vår bedömning inför 2026 är att vi 
kan fortsätta prioritera längre duration samtidigt som margi-
nalerna successivt förbättras.

===== SIDA 6 =====

5VD HAR ORDET
Hållbarhet
NP3 har som ambition att kontinuerligt utveckla och förbätt-
ra verksamheten. Under 2025 har vi stärkt vårt hållbarhets-
arbete genom att rekrytera en hållbarhetschef samt anta nya 
hållbarhetsmål inför 2026. En dedikerad resurs med tydligt 
ansvar för området stärker vår förmåga att arbeta strukture-
rat med såväl miljömässiga som ekonomiska frågor. För oss 
finns ingen motsättning mellan miljömässig och ekonomisk 
hållbarhet – tvärtom. Detta illustreras bland annat av våra 
pågående energiprojekt som vid årsskiftet hade en prog -
nostiserad avkastning om 12 procent. Detta har bidragit till 
bättre underhållna fastigheter, förbättrat inomhusklimat och 
lägre energikostnader för våra hyresgästen samtidigt som 
projekten ger en avkastning som väl motsvarar NP3s krav. 
Till detta skall vi då också addera en lägre belastning på vår 
miljö, vilket ytterligare stärker värdet över tid.
Framtid 
Det är tyvärr med återkommande ord från tidigare vd-ord 
som jag även denna gång konstaterar att omvärlden är 
turbulent och präglas av oro. Vi kan dock endast förhålla 
oss till detta och fokusera på det vi faktiskt kan påverka. Det 
innebär att identifiera nya risker, analysera dem och därefter 
rikta vårt fokus mot det vi själva kan göra. Under 2025 har vi 
exempelvis genomlyst våra hyresgästers verksamheter för 
att bedöma risken kopplad till tullar. Vår bedömning är att 
exporten utanför EU är mycket begränsad bland våra hyres-
gäster, vilket minskar den direkta exponeringen.
Prognosen för 2026 uppgår till 1 180 miljoner kronor i för-
valtningsresultat, motsvarande 17,30 kronor per stamaktie, 
vilket innebär en ökning om 6 procent jämfört med utfallet 
2025. Vårt mål är att uppnå en årlig tillväxt om 12 procent per 
stamaktie över en femårsperiod, och per årsskiftet uppgick 
resultatet till just 12 procent. Jag ser goda förutsättningar att 
även nå detta mål under kommande femårsperiod. 
Avslutningsvis vill jag säga att ni kommer känna igen er även 
framgent. NP3 kommer fortsatt rikta sina resurser mot att 
långsiktigt öka vårt förvaltningsresultat per stamaktie, med 
bibehållen eller minskad operationell och finansiell risk. 
Tillväxten ska ske genom rätt förvärv, till hyror och kva-
dratmeterpriser som vi känner oss trygga med även vid en 
alternativuthyrning. Sammantaget är det min uppfattning att 
NP3 idag står finansiellt väl rustat för ytterligare tillväxt.
Jag vill också, som vanligt, rikta ett stort tack till NP3s med -
arbetare, aktieägare och övriga intressenter för ert engage -
mang, det har betytt och betyder mycket för NP3s fortsatta 
utveckling. 
    Andreas Wahlén
”Vårt fokus är inte maximal 
tillväxt ett enskilt år, utan rätt 
tillväxt varje år. Annorlunda 
uttryckt: Maximal tillväxt i ett 
långsiktigt perspektiv.”

===== SIDA 7 =====

6 FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSMÅL
Finansiella mål och utdelningsmål
 Mål  Förklaring och resultat Utfall
1)  Inkluderade en sakutdelning samt tillkommande utdelning om 8 mkr på nyemitterade stam- och preferensaktier. För mer information se tabell på sida 77.
2) Av redovisat belopp avser 27 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stam- och preferensaktier.
3) Av styrelsen föreslagen utdelning. Efter bokslutsdagen har bolaget emitterat 1 250 000 preferensaktier, vilket resulterar i tillkommande utdelning om 2,5 mkr vilket 
 
    
inkluderats i utdelningsbelopp ovan.
Utdelning
Bolaget har som mål att 
dela ut cirka 50 procent av 
förvaltningsresultatet efter 
aktuell skatt till stam- och 
preferensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande tillväxt -
mål. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade 
med 20 procent jämfört med föregående år. 
Genomsnittlig tillväxt över femårsperioden  
uppgick till 12 procent.
Målet visar förräntningen på bolagets egna kapital 
över en femårsperiod. Målet är ett mått på bola -
gets förmåga att skapa avkastning på det egna 
kapitalet. Avkastning på eget kapital före skatt för 
året uppgick till 16 procent. Genomsnittlig avkast -
ning på eget kapital över femårsperioden uppgick 
till 19 procent.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga 
att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings -
grad är ett mått som visar hur många gånger 
bolaget klarar av att betala sina räntor med  
resultatet från den operativa verksamheten.  
Räntetäckningsgraden per 31 december var  
2,8 gånger.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig-  
hetsvärdet som är skuldfinansierat. Belånings -
graden får uppgå till maximalt 60 procent.  
Per 31 december uppgick belåningsgraden till  
51 procent.
Tillväxt i förvaltnings-  
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltnings-  
resultat per stamaktie ska 
uppgå till minst 12 procent 
per år över en femårsperiod.
Avkastning på eget  
kapital 
Avkastning på eget kapital 
före skatt ska uppgå till 
minst 15 procent per år över 
en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska 
vara lägst 2 gånger.
Belåningsgrad
Belåningsgraden får uppgå 
till maximalt 60 procent.
Preferensaktie-  
utdelningens andel
Preferensaktieutdelningens 
storlek begränsas till maximalt 
20 procent av förvaltnings- 
resultatet efter aktuell skatt.
Nyckeltalet, som innebär att preferensaktie-  
utdelningens storlek begränsas till maximalt 20 
procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt, syftar till att säkerställa en avvägd balans 
mellan stam- och preferensaktieägares intres -
sen. Beslutad utdelning motsvarar 11 procent.
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
50 %  50 %  59 %  54 %  50%
Max 20 %
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa -
flöden och finansiella position. Styrelsen föreslår 
en utdelning för 2025 om 6,40 kr per stamaktie 
samt en utdelning om 2,00 kr per preferensaktie. 
Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 
509 mkr3) vilket motsvarar 50 procent av förvalt-
ningsresultatet efter aktuell skatt, en ökning om 
18 procent jämfört med föregående år.
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
 3,4      2,9     2,1      2,4     2,8
2021    2022    2023    2024    2025
2021    2022    2023    2024    2025
2021    2022    2023    2024    2025
2021    2022    2023    2024    2025
2021    2022    2023    2024    2025
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Max 60 %
56 %   58 %  57 %  52 %  51 %
25
20
15
10
5
0
% 12 %   10 %   11 %   14 %  11 %
Förvaltnings-
resultat per 
stamaktie, kr
Genom-
snittlig årlig 
tillväxt,  
5 år, % 
Mål 12 %
kr
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
20
16
12
8
4
0
Avkastning på 
eget kapital 
före skatt, %
Genomsnittlig 
avkastning på 
eget kapital före 
skatt, 5 år, %
Mål 15 %
50
40
30
20
10
0
%
3)
3)
2021    2022    2023    2024    2025
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24 Q4-25
Tillväxt
Serie1 Serie2
0
10
20
30
40
50
Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24 Q4-25
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2

===== SIDA 8 =====

7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast 
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre -
sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd 
tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på 
kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd 
bolaget ägde per 31 december 2025. Intjäningsförmågan 
baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat  
som bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda  
intjäningsförmågan
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg  
och efter beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighets- 
relaterade intäkter per 1 januari 2026 utifrån gällande  
hyresavtal.
•  Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal- 
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna 
ingår fastighetsrelaterad administration.
•  Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärde.
•  Kostnader för central administration beräknas utifrån  
befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek.
•  Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån  
bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per 1 januari 2026 
men har inte justerats för effekter avseende periodiseringar 
av lånekostnader.
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
1 jan, mkr 2026 2025 2024 2023 2022
Justerat hyresvärde 2 545 2 314 2 043 1 862 1 525
Vakans -202 -172 -137 -122 -102
Hyresintäkter 2 343 2 142 1 906 1 740 1 423
Fastighetskostnader -520 -490 -433 -397 -346
Fastighetsskatt -68 -50 -46 -45 -43
Driftöverskott 1 756 1 602 1 426 1 298 1 034
Central administration -85 -71 -68 -61 -55
Finansnetto -557 -557 -608 -508 -260
Förvaltningsresultat från  
intresseföretag och joint 
ventures 47 41 42 81 72
Förvaltningsresultat 1 161 1 016 792 810 791
Förvaltningsresultat efter 
preferensaktieutdelning 1 049 931 716 734 715
Förvaltningsresultat,  
kr/stamaktie 17,03 15,12 12,48 13,44 13,13
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 578 mkr uppgick 
det framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 545 mkr. Den 
stora justeringsposten var främst rabatter om -32 mkr. 
Från ingången av året har NP3s driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 10 procent till 1 756 mkr. 
Direktavkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,7 
procent (6,9) i förhållande till fastigheternas marknadsvär-
de om 26 087 mkr. Förvaltningsresultatet och förvaltnings-
resultatet per stamaktie i intjäningsförmågan ökade med 
14 respektive 13 procent vardera jämfört med ingången av 
året. 
Förvärv och avyttringar
Avtalade ej tillträdda förvärv per 31 december avser fem 
fastigheter med ett årligt hyresvärde om 11 mkr och för-
väntas bidra med ett förvaltningsresultat om 4 mkr. Inga 
avtalade, ej frånträdda försäljningar fanns per 31 december.
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0 
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
5 år, CAGR 14 %
Q  1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

===== SIDA 9 =====

Värdeskapande 
affärsmodell
NP3s strategi är att skapa värde för bolagets aktieägare med 
fokus på ett ständigt förbättrat kassaflöde genom transaktioner 
och att löpande förädla befintligt bestånd. Bolagets strategi är 
även att ha låg risk genom diversifiering inom geografi, kategori 
och branschexponering.
Fastigheter
• 633 fastigheter
• 2 362 000 kvadratmeter  
uthyrbar area
• 300 000 kvadratmeter  
byggrätter
 
NP3s medarbetare  
Våra medarbetares färdigheter, 
kompetenser och erfarenheter 
bidrar både individuellt och  
kollektivt till att skapa värde  
och uppnå våra mål.
Tillgång till kapital
Kassaflöde, eget kapital samt 
extern finansiering i form av  
räntebärande lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med 
kommuner, näringsliv och 
intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten med 
våra leverantörer, banker och 
övriga intressenter.
• Ett stort antal hyresgäster 
som aggregerat står för  
nästan 2 800 hyresavtal.
• Relationen med kapital-  
marknadens aktörer och  
våra aktieägare. 
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar 
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyres- 
gäster samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerat.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig-
hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande 
på bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och 
tillgänglighet underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och skapar 
möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha en diver-
sifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att erbjuda 
hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrågan på 
lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i såväl 
energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både 
fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre 
driftkostnader och stabila hyresintäkter.
Nettouthyrning: Uppgick under året till 52 mkr
Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 8 procent 
Överskottsgrad: Uppgick till 76 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling 
av fastighets-
beståndet
Förvaltning  
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler  
och skapar värde för 
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar  
och avyttrar  
fastigheter
Vi utför nybygg- 
nationer och förädlar 
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL

===== SIDA 10 =====

9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per  
stam aktie: 16,33 kr
• Avkastning på eget kapital:  
12,8 procent 
• Resultat efter skatt: 1 287 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie-  
ägare: 509 mkr varav 394 mkr till 
stamaktieägarna och 115 mkr till 
preferensaktieägarna
• Ökat antal energieffektiva 
och hållbara fastigheter
• Minskad klimatpåverkan 
genom ökad andel egen-  
producerad energi
• Klimatanpassade bygg-  
nader i enlighet med  
taxonomin
• Arbetstillfällen hos en trygg 
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:  
45 mkr
• Utveckling av lokaler/  
fastigheter enligt kundernas 
behov för att skapa värde 
och tillväxt i hyresgästernas 
verksamhet
• En återköpsgrad om 81 
procent, det vill säga antal 
hyresavtal som förlängs i 
relation till andel uppsäg -
ningsbara kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till 
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster 
från leverantörer: 1,3 mdkr
• Ränta och övriga finansiella 
kostnader till långivare:  
580 mkr
• Värdeskapande utveckling  
på orterna där vi verkar till- 
sammans med kommuner 
och näringsliv
• Skatteintäkter och arbets -
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets -
skatt: 148 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer, 
samarbetspartners  
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets  beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära 
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.  
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla 
ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta 
resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat 
driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam -
het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck-
ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det 
befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna 
attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även 
ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter 
och därmed området som helhet. 
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 781 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt -
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess 
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för 
att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt 
i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika 
områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av 
den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka 
på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar 
beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl -
jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger 
under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess 
geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin.
Förvärv: 1 942 mkr  
Avyttringar: -549 mkr

===== SIDA 11 =====

10 VÅR MARKNAD
Vår marknad
NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade bolaget till Gävle och Östersund och därefter till 
flera andra städer i Norrland och Dalarna. År 2019 tog bolaget ett strategiskt beslut att för första gång -
en göra större förvärv utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karlstad, Örebro och Västerås, 
som idag utgör affärsområdet Mellansverige. NP3 vill och fortsätter att växa i Mellansverige och har 
förvärvat fastigheter på fler orter där, men norra Sverige är och förblir bolagets bas.  
Strategin är att verka på orter, främst i norra Sverige, med 
stabil och växande befolkning och att koncentrera beståndet 
till specifika områden på varje ort.  
Tillväxt i Norrland – hållbarhet i fokus
Norrland har historiskt sett varit känd för sin rika natur, sina 
skogar och sina resurser inom gruvdrift och skogsbruk men 
under de senaste åren har Norrland även genomgått stora 
förändringar och anpassningar för att möta de moderna 
samhällsutmaningarna och därigenom dra nytta av nya 
möjligheter. Den gröna omställningen i norra Sverige är en 
av de största samhällsförändringarna i modern tid. Norrland 
har blivit centrum för en våg av industriutveckling med ökad 
fokus på hållbarhet och miljövänlig teknik. 
Drivkraften bakom omställningen är både klimatkrisen och 
Europas behov av att minska beroendet av fossila bränslen. 
Med rika naturresurser och grön energi, har Norrland blivit en 
europeisk tillväxtregion inom hållbar produktion där minskat 
beroende av fossila bränslen bidrar till Sveriges och Europas 
gröna omställning.
Trots oro och konflikter i vår omvärld som påverkar världs-
ekonomin så finns det en stark framtidstro i Norrland och 
hos norrländska företagare. Under de kommande decen-
nierna planeras investeringar på över 1 000 mdkr i norra 
Sverige inom bland annat förnybar energi, fossilfritt stål och 
elektrifiering. Investeringar som i flertalet fall backas upp av 
traditionella större industribolag och investerare. Planerade 
och pågående projekt som står i centrum för några av Sveri-
ges största industriinvesteringar på många decennier gynnar 
stora delar av det regionala näringslivet, inklusive fastighets-
marknaden och då också NP3. 
 
Utöver det som beskrivits ovan planeras stora investeringar 
i infrastruktur där man bland annat kan nämna Norrbotnia-
banan där det ska investeras 43 mdkr i en kustnära järnväg 
mellan Umeå och Luleå. Svenska kraftnät genomför också en 
historisk satsning på att modernisera och bygga ut stamnätet 
i Norrbotten och Västerbotten där den totala investeringen 
uppgår till uppemot 20 mdkr.
NP3 en etablerad fastighetsägare i Norrland 
NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och är 
verksam på flera orter där betydande miljardinvesteringar nu 
genomförs. Intresset för kommersiella fastigheter, bostäder 
och samhällsfastigheter ökar längs hela Norrlandskusten och 
även i Norrlands inland. För en lokal aktör som NP3 innebär 
utvecklingen en rad spännande möjligheter som bedöms 
kunna ha en ytterligare positiv påverkan på efterfrågan av 
den typ av lokaler som bolaget kan erbjuda via sitt diversifie -
rade fastighetsbestånd. Med en strategi som bygger på lokalt 
engagemang, stabil förvaltning och långsiktiga hyresrelatio -
ner är NP3 en betydande aktör på den norrländska fastig-
hetsmarknaden, vilket ger företag i regionen en möjlighet att 
växa och etablera sig i NP3s lokaler.
Rådande oro och konflikter i vår omvärld påverkar världseko-
nomin, Sverige och den svenska fastighetsmarknaden och då 
också NP3 som bolag. Trots detta sker det mycket positivt i 
NP3s prioriterade orter, även vid sidan av de stora industriin-
vesteringar som sker. Försvarssatsningarna i norra Sverige är 
också omfattande där norra Sverige genomgår en historisk 
utbyggnad av försvaret. Denna uppbyggnad är starkt kopplad 
till Sveriges Nato-medlemskap och det försämrade säker-
hetsläget i Sveriges närområde och i världen. För att klara 
den ökade verksamheten satsas stora resurser på infrastruk-
tur och logistik i norra Sverige.

===== SIDA 12 =====

11VÅR MARKNAD
 
Arbets-
löshet 
2025
Utveckling 
arbetslöshet 
20251)
Disponibel 
inkomst för  
hushåll, 2024 2) 
Utveckling  
disponibel  
inkomst, 2024
Sundsvall 5,6 % -0,6 541 4,7 %
Gävle 8,8 % -0,9 531 5,1 %
Dalarna3) 5,6 % -0,5 538 4,4 %
Östersund 4,8 % 0,0 548 5,8 %
Umeå 4,1 % -0,1 577 8,7 %
Skellefteå 6,3 % 1,5 527 5,7 %
Luleå 4,0 % -0,4 554 6,3 %
Mellansverige 4) 7,5 % -0,6 553 4,4 %
Samtliga NP3s 
affärsområden 5) 5,8 % -0,2 547 5,3 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 7,0 % 0,0 546 7,0 %
Riket 6,7 % -0,4 612 5,3 %
Arbetslöshet 2025 
Dalarna
*
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
GävleUmeå
Mellansverige
**
10
8
6
4
2
0
%
Utveckling av disponibel inkomst, 2019-2024
30
25
20
15
10
5
0
%
Dalarna
3)
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
GävleUmeå
Mellansverige
4)
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
Sysselsättning och inkomstutveckling 
Under 2025 minskade arbetslösheten i Sverige med 0,4 procentenheter, 
vilket framgår av tabellen nedan. För riket exklusive storstäderna var 
arbetslösheten oförändrad mellan åren. När det gäller de orter där NP3 är 
verksam så har arbetslösheten minskat på samtliga orter med undantag 
av Skellefteå där arbetslösheten ökade med 1,5 procentenheter jämfört 
med 2024, huvudsakligen förklarad av Northvolts konkurs i Skellefteå. 
Dock är det värt att nämna att arbetslösheten i Skellefteå ändå är lägre 
än riket som helhet och uppgick för 2025 till 6,3 procent, motsvarande 
siffra för riket uppgick till 6,7 procent och exkluderas storstadsområden 
uppgick arbetslösheten till 7,0 procent. Arbetslösheten är lägre än i riket 
som helhet på samtliga av NP3s prioriterade orter förutom i Gävle och de 
tre städerna som utgör affärsområde Mellansverige (Karlstad, Örebro och 
Västerås) där arbetslösheten är högre än riksgenomsnittet. 
Sett över en femårsperiod mellan 2020 och 2025 så har arbetslösheten 
minskat i Sverige med 1,7 procentenheter. Det samma gäller för NP3s hu-
vudorter i norra Sverige där arbetslösheten minskat på samtliga orter för-
utom Skellefteå där vi har en marginell ökning på 0,3 procentenheter.  De 
orter som utmärker sig och där arbetslösheten minskat mest är Luleå och 
Sundsvall med en reducerad arbetslöshet på 3,2 respektive 2,9 procent -
enheter för femårsperioden. Därefter är minskningen som störst i Umeå 
med 2,3 procentenheter tätt följt av Östersund, Dalarna och Gävle med en 
minskad arbetslöshet på runt 2 procentenheter. Sett över femårsperioden 
har arbetslösheten även sjunkit i Mellansverige med 2,0 procentenheter.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt i 
Sverige. Mellan åren 2023 och 2024 steg hushållens disponibla inkomst 
på samtliga orter där NP3 har verksamhet (när detta trycks finns ingen 
färskare statistik). För de orter där NP3 är verksam ökade den disponibla 
inkomsten mellan åren med i snitt med 5,3 procent, vilket är i nivå med 
riket som helhet. 
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll 
vid slutet av 2024 till 612 200 kr per år. På NP3s orter är motsvarande 
siffra 546 700 kr vilket är lägre än Sverigesnittet men marginellt högre än 
snittsiffran för riket om man exkluderar storstadsregioner.
1) Anges i procentenheter.
2) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
3) Med Dalarna avses i den här tabellsammanställningen NP3s huvudorter Falun och  
 Borlänge. Siffran är oviktad per antal invånare per kommun.
4) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och  
 Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
5) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Arbetsförmedlingen, bearbetat av Newsec
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner  
och orter, 2020-2025 (procentenheter)
Dalarna
3)
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
GävleUmeå
Mellansverige
4)
Riket
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
0,5
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
-3,0
-3,5

===== SIDA 13 =====

12 VÅR MARKNAD
Befolkningsutveckling
I riket som helhet uppgick befolkningsökningen till 0,2 
procent mellan 2024 och 2025 och ökade även på NP3s 
huvudorter med 0,1 procent. Befolkningen ökade i alla NP3s 
huvudorter med undantag för Skellefteå och Dalarna där 
befolkningen minskade med 3,2 procent respektive 0,2 pro -
cent. Den relativt stora befolkningsminskningen i Skellefteå 
förklaras sannolikt till stor del av Northvolts konkurs. Då NP3 
redan hade en etablerad ställning i Skellefteå innan de bety-
dande investeringarna i Northvolt påbörjades har konkursen 
inte haft någon direkt negativ påverkan på bolagets verksam-
het på orten. 
Befolkningsutveckling och en ökad befolkning är en viktig 
drivkraft för fastighetssektorn i NP3s geografiska områden. 
Den störta befolkningsökningen mellan åren 2024 och 2025 
i Norrland hade vi i Umeå och Luleå där ökningen uppgick 
till 0,8 procent på båda dessa orter. Befolkningen ökade 
också i affärsområde Mellansverige (orterna Karlstad, Örebro 
och Västerås) och uppgick till 0,6 procent. Därutöver ökade 
befolkningen i Gävle och uppgick till 0,4 procent. I Sundsvall 
och Östersund var befolkningsmängden oförändrad och på 
de orter där NP3 är verksam bodde vid utgången av 2025 
cirka 1,3 miljoner invånare.
En analys av befolkningsökningen över en tioårsperiod visar 
att  det skett en ökning på NP3s samtliga huvudorter. Detta 
till följd av ett positivt flyttnetto, det vill säga fler flyttar till än 
ifrån orterna. Befolkningsökningen på NP3s huvudorter upp -
gick till 6,8 procent över tioårsperioden. Ökningen över en 
tioårsperiod, för riket som helhet uppgick till 7,7 procent vilket 
är högre än för NP3s huvudorter men om  samma jämförelse 
görs för riket som helhet och storstadsområden exkluderas 
är befolkningsökningen i riket ungefär den samma som för 
NP3s huvudorter. 
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2015-2025
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå Östersund
Gävle Umeå
Mellansverige
3)
NP3s affärsområden
Riket
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
 
stadsområden
Befolkning  
2025 antal 
invånare1)
Befolknings-  
utveckling  
2015-2025
Befolknings- 
utveckling  
2024-2025
Sundsvall 99 087 1,5 % 0,0 %
Gävle 104 223 5,4 % 0,4 %
Dalarna2) 286 105 1,8 % -0,2 %
Östersund 64 995 6,4 % 0,0 %
Umeå 135 377 12,1 % 0,8 %
Skellefteå 75 669 5,1 % -3,2 %
Luleå 80 312 5,6 % 0,8 %
Mellansverige 3) 421 249 11,2 % 0,6 %
Samtliga NP3s  
affärsområden 1 267 017 6,8 % 0,1 %
Riket exkl. storstadsområden 6 621 123 6,9 % 0,4 %
Riket 10 611 894 7,7 % 0,2 %
1) Siffrorna för 2025 är baserad på statistik från oktober och Newsec har   
     gjort en bedömning för helåret.
2) Avser hela Dalarnas län.
3) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad,  
     Örebro och Västerås. 
Källa: SCB, bearbetat av Newsec

===== SIDA 14 =====

VÅR MARKNAD
Transaktionsvolym per region, %*
 Storstadsregionerna 55 (51)
 Norrland inkl. Dalarna 7 (4)
 Mellansverige 5 (2)
 Övriga Sverige 33 (43)
Transaktionsvolym i Sverige per kategori, %*
 Bostäder 27 (31)
 Industri/lager/logistik 22 (18)
 Samhällsfastigheter 16 (7)
 Kontor 15 (26)
 Handel 11 (7)
 Hotell 4 (3)
 Övrigt 5 (8)
Transaktionsvolym på NP3s marknader per 
län/stad, %*
 Västerås 16 (28)
 Västerbotten 16 (6)
 Dalarna 15 (17)
 Örebro 13 (4)
 Norrbotten 12 (1)
 Karlstad 11 (4)
 Jämtland 7 (14)
 Västernorrland 6 (15)
 Gävleborg 4 (10)
 Kontor 19 (15)
 Handel 19 (15)
 Industri/lager/logistik 17 (22)
 Bostäder 15 (25)
 Samhällsfastigheter 15 (15)
 Hotell 12 (0)
 Övrigt 3 (8)
Transaktionsvolym i Norrland inklusive  
Dalarna per kategori, %*
Källa: Newsec
*Avser 2025. Volym för strukturaffärer och 
portföljaffärer har fördelats per region där 
denna är publik, annars bedömts baserad på 
tillgänglig information.
Transaktionsmarknaden
Under 2023 påverkades transaktionsvolymen på den svenska fastig -
hetsmarknaden negativt till följd av oro i vår omvärld, höga räntor och 
hög inflation. För 2023 uppgick transaktionsvolymen på den svenska 
marknaden till 104 mdkr vilket var mer än en halvering i jämförelse med 
2022 då volymen uppgick till 220 mdkr. 
Trots en lägre inflationstakt och fallande räntor under andra halvan av 
2024 förblev transaktionsvolymen relativt låg på den svenska fastig -
hetsmarknaden även under 2024, volymen för året uppgick till 140 mdkr. 
Transaktionsvolymen har dock ökat under 2024 jämfört med 2023 och 
har ökat ytterligare under 2025 till 164 mdkr för riket som helhet. 
För Norrland och Dalarna ökade transaktionsvolymen från 4,6 mdkr 
2024, till 12,1 mdkr för 2025, en ökning med 7,4 mdkr eller hela 160 pro-
cent. Detta kan jämföras med riket som helhet där ökningen uppgick till 
18 procent. Av totalt genomförda transaktioner i Norrland och Dalarna 
genomfördes största andelen affärer, 3,2 mdkr i Västerbotten. Därefter 
kommer Dalarna med en transaktionsvolym på 3,0 mdkr och därefter 
Norrbotten där det under 2025 genomfördes affärer för 2,4 mdkr. Reste -
rade affärer i Norrland och Dalarna uppgick till 3,4 mdkr och genomför-
des i Jämtland, Västernorrland och Gävleborg.
I Norrland och Dalarna utgjorde kontors- och handelsfastigheter 19 
procent vardera av transaktionsvolymen under 2025. Industri, lager och 
logistik utgjorde 18 procent och bostäder och samhällsfastigheter 15 
procent vardera. Resterande affärer avsåg hotellfastigheter och övriga 
fastigheter. Detta kan jämföras med riket som helhet där bostäder stod 
för 27 procent, industri, lager och logistik för 22 procent, samhällsfastig-  
heter för 16 procent och kontor för 15 procent av genomförda affärer. 
Resterande 20 procent av transaktionsvolymen avsåg handel, hotell  
och övrigt.
Utanför Norrland och Dalarna på orterna Västerås, Örebro och Karlstad 
bytte fastigheter ägare till ett värde om 8,1 mdkr under 2025 där genom-
förda affärer i Västerås uppgick till 3,3 mdkr, i Örebro 2,6 mdkr och Karl-
stad 2,1 mdkr. Transaktionsvolymen har ökat kraftigt för dessa tre orter, 
jämfört med motsvarande siffra för 2024 som då uppgick till 2,6 mdkr.  
Fastighetsägande i norra Sverige
Jämfört med södra och mellersta Sverige ägs kommersiella fastigheter i 
norra Sverige i större utsträckning av kommunala bolag, lokala och pri-
vata fastighetsägare samt egenanvändare. Av de börsnoterade bolagen 
har Diös (med huvudkontor i Östersund) och NP3 de största fastig-
hetsbestånden i Norrland, tredje största fastighetsägare i Norrland är 
Samhällsbyggnadsbolaget.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent-
emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal 
närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän-
nedom och erfarenhet.
Under första halvan av 2024 var NP3s förvärvstakt relativt begränsad till 
följd av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en volatil ka-
pitalmarknad. Under andra halvan av 2024 började dock transaktions-
marknaden att komma i gång och NP3 började återigen att förvärva 
fastigheter vilket resulterade i att NP3, under 2024, genomfört förvärv 
för drygt 2 mdkr, förvärv som bidra till att skapa ytterligare värdetillväxt 
för NP3.
Under 2025 har bolaget fortsatt att genomföra fastighetsförvärv. Under 
första halvan av året förvärvades fastigheter för 0,6 mdkr och under an-
dra halvan av 2025 genomfördes förvärv för 1,4 mdkr, vilket resulterade i 
att NP3 genomförde förvärv för nästan 2 mdkr även under 2025. 
13

===== SIDA 15 =====

Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2025
Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt
Lerstenen Diös 73 000 1 600 Umeå företagspark samt två kontorsfastigheter i Umeå
Diös Tagehus  21 100  660 Sex fastigheter i Åre
NP3 Fastigheter Prisma Properties 26 700 463 Tre fastigheter i Kiruna, Sundsvall och Gävle
Kiruna kommun Pandox  N/A  347 En hotellfastighet i Kiruna
Peritas Diös  7 850  245 Tre fastigheter i Sundsvall
Smedjan Samhällsfastigheter Intea  4 130  223 Bromsen 1 i Härnösand
Rikshem Pionären Fastighets AB  12 000  200 Sundsgården 4 i Luleå
Smedjan Samhällsfastigheter Kåpan Fastigheter  3 000  120-140 Smedjan 5 i Hudiksvall
Diös Lärkstaden  11 000  90 Bergnäset 2:671 i Luleå
Diös Peritas  4 630  82 Balder 3 i Sundsvall
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD14
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland 
inklusive Dalarna
Fastighetsvärde, mkr*
1 Diös  31 412 
2 NP3  21 294 
3 SBB inkl. intressebolag  15 936 
4 Nyfosa  4 331 
5 Neobo  3 584 
6 Fastighets AB Balder  3 458 
7 Fastpartner  3 375 
8 Klarabo  3 232 
9 Intea  2 477 
10 Castellum  1 452 
*Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig 
information. Avser värden 31 december 2024
Källa: Newsec
Största affärerna i norra Sverige
Under 2025 genomfördes ett antal större fastighetstransaktio -
ner i norra Sverige. Flera av årets största affärer genomfördes 
av större fastighetsbolag där den största affären utgjordes av 
en portfölj med centralt belägna fastigheter i Umeå där försälj -
ningspriset uppgick till 1,6 mdkr. Köpare var Diös och säljare 
var Lerstenen som genom affären fick ett ägande i Diös. 
Under året avyttrade NP3 tre handelsfastigheter till ett fastig -
hetsvärde om 463 mkr där den största fastigheten är belägen i 
Kiruna. Av hyresvärdet var 62 procent hänförligt till fastigheten 
i Kiruna och i och med försäljningen renodlade NP3 sin fastig-
hetsportfölj och avyttrade primärt fastigheter inom handels -
segmentet i Kiruna. Därutöver kan man nämna Pandox som 
under året förvärvat en hotellfastighet i Kiruna där säljaren var 
Kiruna kommun där förvärvspriset uppgick till 347 mkr.
Transaktionsmarknaden i norra Sverige var mer begränsad 
till volym jämfört mot övriga riket men präglades av ett stabilt 
intresse för kommersiella fastigheter i tillväxtorter. Affärer som 
genomfördes under året bestod till stor del av mindre portföljer 
och enskilda fastigheter inom handel, kontor, industri och logis-
tik. Sammantaget visar transaktionerna under året att investe -
ringsaktiviteten i norra Sverige i hög grad drivs av långsiktiga 
tillväxtförutsättningar och regionala etableringar.

===== SIDA 16 =====

15VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall
Antal fastigheter totalt 139
Uthyrbar area, tusen kvm 436
Hyresvärde, mkr 471
Antal medarbetare 7
Affärsområde Umeå
Antal fastigheter totalt 57
Uthyrbar area, tusen kvm 238
Hyresvärde, mkr 272
Antal medarbetare 6
Affärsområde Gävle
Antal fastigheter totalt 94
Uthyrbar area, tusen kvm 310
Hyresvärde, mkr 332
Antal medarbetare 4
Affärsområde  
Mellansverige
Antal fastigheter totalt 85
Uthyrbar area, tusen kvm 256
Hyresvärde, mkr 276
Antal medarbetare 4
Affärsområde Skellefteå
Antal fastigheter totalt 54
Uthyrbar area, tusen kvm 244
Hyresvärde, mkr 259
Antal medarbetare 4
Piteå 2,9 % (3,0)
Luleå 6,1 % (5,6)
Östersund 13,2 % (13,8)
Berg 0,5 % (0,6)
 Affärsområde Dalarna
Antal fastigheter totalt 79
Uthyrbar area, tusen kvm 373
Hyresvärde, mkr 343
Antal medarbetare 3
 Affärsområde Luleå
Antal fastigheter totalt 60
Uthyrbar area, tusen kvm 240
Hyresvärde, mkr 295
Antal medarbetare 5
 Affärsområde Östersund
Antal fastigheter totalt 65
Uthyrbar area, tusen kvm 264
Hyresvärde, mkr 331
Antal medarbetare 5
Gällivare 1,5 % (1,5)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Skellefteå 10,2 % (11,1)
Umeå 8,4 % (7,9) 
Örnsköldsvik 2,1 % (2,0)
Sollefteå 1,7 % (1,7)
Timrå 2,4 % (2,7)
Sundsvall 12,4 % (13,4)
Bollnäs 0,7 % (0,7)
Sandviken 0,8 % (0,6)
Gävle 11,0 % (10,9)
Söderhamn 0,5 % (0,5)
Örebro 0,8 % (0,9)
Västerås 3,2 % (3,1)
Eskilstuna 1,8 % ( 0,6)
Falun 5,2 % (5,1)
Leksand 0,7 % (0,8)
Mora 1,5 % (1,6)
Borlänge 4,8 % (5,2)
Karlstad 2,4 % (2,7)
Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner1) som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur 
stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun. Siffran inom parentes avser föregående år.
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per 31 december   
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan. 
Hudiksvall 0,6 % (0,4)

===== SIDA 17 =====

16 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
AO Sundsvall 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 139 128
Uthyrbar area, tusen kvm 436 430
Hyresvärde, mkr 471 443
Ekonomisk vakans, % 10 12
Fastighetsvärde, mkr 4 666 4 398
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal 56 23
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -38 -29
Nettouthyrning 18 -6
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal 64 23
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -34 -29
Nettouthyrning 30 -6
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 53 43
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 5 -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -13 7
Utgående vakansvärde 45 53
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 21 16
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0 5
Utgående vakansvärde 23 21
AO Gävle 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 94 73
Uthyrbar area, tusen kvm 310 276
Hyresvärde, mkr 332 282
Ekonomisk vakans, % 7 7
Fastighetsvärde, mkr 3 476 2 946
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
  Industri 47 % (46)
  Handel 20 % (20)
  Kontor 11 % (12)
  Logistik 9 % (9)
  Övrigt 13 % (13)
  Industri 55 % (57)
  Handel 23 % (17)
  Kontor 9 % (10)
  Logistik 7 % (8)
  Övrigt 6 % (8)
  Industri 61 % (62)
  Handel 21 % (16)
  Kontor 7 % (8)
  Logistik 6 % (7)
  Övrigt 5 % (7)
  Industri 54 % (55)
  Handel 17 % (17)
  Kontor 10 % (10)
  Logistik 8 % (8)
  Övrigt 11 % (10)
Sundsvall är NP3s största affärsområde,  
sett till både fastighetsvärde och hyres-  
värde. Den största kommunen inom 
affärsområdet är Sundsvall där också det 
största antalet fastigheter är belägna. 
Timrå som angränsar till Sundsvall är den 
kommun i affärsområdet där näst flest 
fastigheter finns. Sundsvall och Timrå står 
tillsammans för 78 procent av affärs-
områdets hyresvärde. Utöver Sundsvall 
och Timrå äger bolaget i affärsområ-
det fastigheter i bland annat Sollefteå, 
Hudiksvall och Härnösand. I Sollefteå 
består fastighetsbeståndet huvudsakligen 
av tidigare regementet I21 som i princip 
är fullt uthyrt, till stor del som en följd av 
Försvarsmaktens återetablering i kom -
munen. I Sollefteå är Fortifikationsverket 
därigenom NP3s största hyresgäst.
I Sundsvallsområdet är handels- och 
industrisektorn väletablerad, inte minst 
till följd av den expansion och utveckling 
som skett av Birstaområdet. I Birsta, som 
är mest känt för sitt handelsområde, äger 
NP3 främst industri-, handels- och logi-  
stikfastigheter. Birsta ligger strategiskt 
mellan E4 och E14 och har även en närhet 
till Timrå vilket gör området attraktivt och 
efterfrågat. Bland större hyresgäster kan 
nämnas Systembolaget, PostNord samt 
Berners. 
I affärsområde Sundsvall pågår bland 
annat ett nybyggnationsprojekt av en 
lastbilsverkstad på drygt 2 200 kvadrat -
meter i Birsta.
Största delen av fastighetsbeståndet 
i affärsområdet är beläget i Gävle och 
utgör 81 procent av affärsområdets hy-
resvärde. Därutöver har affärsområdet 
främst fastigheter i Bollnäs, Söderhamn 
och Sandviken. I Gävle har efterfrågan 
på lokaler länge varit god. På senare år 
har den bland annat drivits av statliga  
satsningar och en efterfrågan på logi-  
stiklokaler, ofta kopplat till e-handel. I 
Gävle har NP3 valt att fokusera fastig -
hetsbeståndet främst inom områdena 
Näringen, Sörby Urfjäll, Hemsta och 
Ersbo. Näringen är ett centralt beläget 
industriområde där NP3 förutom indu-
strifastigheter även äger många busi-
ness-to-business-handelsfastigheter. 
På Sörby Urfjäll är NP3 en dominerande 
fastighetsägare med hyresgäster inom 
bland annat industri, verkstad och lager. 
Fastighetsbeståndet i övrigt innefattar 
även samhällsfastigheter, livsmedels-
handel och lätt industri. 
De tre största hyresgästerna i affärsom -
rådet utgörs av Coop Mitt, Polismyndig -
heten och BGA Group.
I Gävle pågår ett större ombyggnads-
projekt där lokaler på 14 000 kvadrat-
meter iordningställs på fastigheten 
Fredriksskans 15:16. Det pågår även ett 
nybyggnadsprojekt på 1 500 kvadrat- 
meter för verkstadsändamål på fastig-  
heten Skogsmur 4:23. I Sandviken 
nyproduceras nära 14 000 kvadratmeter 
produktionsanläggning för bulttillverk -
ning till bland annat rymd-, vind- och 
ubåtsindustrin. 
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
  Sundsvall 99 (92)
  Timrå 17 (17)
  Sollefteå 8 (7)
  Härnösand 6 (6)
 Hudiksvall 4 (3)
  Övrigt 5 (6)
  Gävle 66 (57)
  Sandviken 11 (7)
  Bollnäs 7 (6)
  Söderhamn 4 (3)
  Övriga 6 (0)

===== SIDA 18 =====

17VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs av 
Falun och Borlänge, fastighetsbestån -
det på dessa två orter utgör 79 procent 
av affärsområdets hyresvärde. Affärs -
området är NP3s näst största sett till 
hyresvärde och till andel av totalt hyrd 
area. Utöver Falun och Borlänge ägs 
fastigheter i bland annat Mora, Leksand 
och Älvdalen. 
Dalarna med NP3s huvudorter Falun 
och Borlänge utgör en sammanhäng-
ande arbetsmarknadsregion som 
tillsammans fungerar som en motor för 
södra Dalarna med en stor daglig pend-
ling mellan orterna. Regionen präglas 
av ett varierat näringsliv med både 
stora industri- och transportföretag, 
offentlig sektor och många småföretag, 
vilket ger en stabil och diversifierad 
arbetsmarknad. I Falun ligger även en 
av NP3s största fastigheter, till area och 
fastighetsvärde, Främby 1:56. Ursprung -
ligen producerades axlar till lastbilar 
och bussar på fastigheten. Fastigheten 
har idag utvecklats till en blandning av 
verksamheter såsom industri, idrott, 
utbildning, handel med mera.
Större hyresgäster i affärsområdet är 
LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och 
Dalecarlia Hotel & Spa.
I Falun pågår två nybyggnationsprojekt 
om vardera cirka 1 500 kvadratmeter till 
verkstad och yrkesbutik på fastigheterna 
Ingarvsskogen 4 och Ingarvsbacken 1.
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal  31 26
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -30 -21
Nettouthyrning  1 5
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal  30 32
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -35 -10
Nettouthyrning -4 22
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 25 18
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 4 7
Utgående vakansvärde 29 25
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 13 9
Vakansvärde, förvärvade fastigheter - 4
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 8 -1
Utgående vakansvärde 21 13
AO Dalarna 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 79 71
Uthyrbar area, tusen kvm 373 360
Hyresvärde, mkr 343 319
Ekonomisk vakans, % 8 8
Fastighetsvärde, mkr 3 252 2 994
AO Östersund 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 65 64
Uthyrbar area, tusen kvm 264 262
Hyresvärde, mkr 331 308
Ekonomisk vakans, % 6 4
Fastighetsvärde, mkr 3 582 3 367
Affärsområde Dalarna Affärsområde Östersund
  Industri 59 % (61)
  Handel 15 % (12)
  Logistik 11 % (11)
  Kontor 6 % (7)
  Övrigt 9 % (9)
  Industri 65 % (66)
  Handel 14 % (12)
  Logistik 11 % (12)
  Kontor 5 % (5)
  Övrigt 5 % (5)
  Industri 44 % (42)
  Kontor 18 % (19)
  Handel 14 % (14)
  Logistik 2 % (2)
  Övrigt 22 % (23)
  Industri 55 % (55)
  Kontor 16 % (16)
  Handel 10 % (10)
  Logistik 2 % (2)
  Övrigt 17 % (17)
Majoriteten av fastigheterna i affärs -
området ligger i Östersunds kommun 
som står för 98 procent av hyresvärdet. 
Arbetsmarknaden är stabil vilket till stor 
del förklaras av en stark offentlig sektor 
där kommunen och region Jämtland 
Härjedalen utgör stora arbetsgivarna. 
Efter förvärvet av Frösö Park Fastighets 
AB och Cibola Holding AB i början av 
november 2024 är Fortifikationsverket 
och Frösö Park Hotel AB de största 
hyresgästerna inom området. Arbets -
förmedlingen är den tredje största 
hyresgästen.
Fastighetsbeståndet i Östersund är 
främst lokaliserat till Frösön, Stadsdel 
Norr, Odenskog/Lillänge samt Verks-
mon/Skogsmon. På Frösön utgörs 
fastigheterna av gamla Jämtlands Flyg-
flottilj (F4) där Fortifikationsverket och 
Frösö Park Hotell är största hyresgäster.  
Fastigheterna på Stadsdel Norr utgörs 
av tidigare Jämtlands fältjägarregemen-
tes fastigheter och består exempelvis av 
kontor och lokaler för skolverksamhet. 
Odenskog/Lillänge är ett attraktivt 
område för lättare industri och busi-
ness-to-business-handel där Lillänge 
utgör ett starkt externhandelsområde. 
I Östersund pågår ett nybyggnations-
projekt för en matgrossist på cirka 2 700 
kvadratmeter på fastigheten Ångvälten 
8, projektet beräknas stå klart i mitten 
av 2027.  
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
  Östersund 46 (45)
  Berg 17 (17)
  Övriga 2 (2)
  Falun 30 (29)
  Borlänge 25 (24)
  Mora 10 (10)
  Älvdalen 6 (0)
  Leksand 5 (5)
  Övriga 3 (3)

===== SIDA 19 =====

18 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet i affärsområdet är 
koncentrerat till norra Sveriges största 
kommun, Umeå men även Örnsköldsvik 
ingår i affärsområdet. Fastigheterna i 
Umeå står för 76 procent av hyresvärdet, 
resterande del av hyresvärdet kommer 
från fastigheter i Örnsköldsvik där man 
också finner affärsområdets största 
hyresgäst, BAE Systems Hägglunds som 
är hyresgäst i fastigheten Norrlungånger 
2:144, en av NP3s största fastigheter sett 
till både lokalyta och fastighetsvärde.
I Umeå är fastigheterna främst koncentre -
rade kring Ersboda, Östteg och Väster-
slätt. NP3s största fastighetsbestånd i 
området ligger på Ersboda som är Umeås 
största handelsområde. På Ersboda finns 
bland annat MIO möbler som är en av 
NP3s största hyresgäster i Umeå. Östteg 
är ett eftertraktat och expanderande 
område som är beläget i direkt anslutning 
till handelsområdet Söderslätt, där IKEA 
är etablerat. På Östteg innehar NP3 busi -
ness-to-business-, handels-, industri- och 
kontorsfastigheter. Västerslätt utgörs av 
Umeås äldsta och största industriområde 
där NP3 innehar business-to-business- 
och industrifastigheter och där Länstrafi -
ken i Västerbotten utgör en av affärsom- 
rådets största hyresgäster.  
På fastigheten Teglet 6 i Umeå pågår ett 
nybyggnationsprojekt för bilprovning på 
cirka 500 kvadratmeter. I Örnsköldsvik 
pågår två nybyggnationer, 1 400 kva-
dratmeter byggs för maskinuthyrning på 
fastigheten Brösta 14:4 och en bilanlägg -
ning på cirka 6 200 kvadratmeter byggs på 
fastigheten Högland 7:15. 
Affärsområdet som är NP3s minsta, 
är i sin helhet koncentrerat till Skel-
lefteå kommun och etablerades 2021 i 
samband med ett större portföljförvärv 
från kommunägda Skellefteå Industri -
hus. Under mars 2025 drabbades orten 
Skellefteå av ett större bakslag då  
Northvolts konkurs var ett faktum, vilket 
även ledde till stor oro och osäkerhet 
kring investeringar i den gröna omställ-
ningen. Trots detta finns ett stort fram -
tidshopp i Skellefteå om den nya ägaren 
till fabriken och en stor majoritet av 
invånarna är fortsatt positiva till ortens 
utveckling. För NP3s del är fastighetsbe -
ståndet i affärsområdet inte direkt knutet 
till den gröna omställningen och bolaget 
såg under slutet av 2025 återigen en till- 
tagande marknad.  
NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå är 
i huvudsak beläget i ytterområden och 
i närheten av centrumkärnan där man 
bland annat kan nämna områden som 
Hedensbyn, Hammarängen, Sörböle och 
Anderstorp. Den dominerande fastig -
hetskategorin i Skellefteå är industri 
som utgör 68 procent av affärsområdets 
hyresvärde och hela 72 procent av totalt 
hyrd area. Större hyresgäster utgörs av 
Skellefteå Kommun, Latitude 64, och 
Nefab Packaging. 
Bland projekt kan nämnas en större 
ombyggnation av kontorslokaler på 
drygt 4 000 kvadratmeter som förväntas 
färdigställas under fjärde kvartalet 2026.
AO Umeå 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 57 47
Uthyrbar area, tusen kvm 238 219
Hyresvärde, mkr 272 242
Ekonomisk vakans, % 9 6
Fastighetsvärde, mkr 2 733 2 302
AO Skellefteå 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 54 54
Uthyrbar area, tusen kvm 244 242
Hyresvärde, mkr 259 249
Ekonomisk vakans, % 9 9
Fastighetsvärde, mkr 2 661 2 607
  Industri 46 % (48)
  Handel 28 % (28)
  Kontor 15 % (12)
  Övrigt 11 % (12)
  Industri 68 % (68)
  Handel 12 % (12)
  Kontor 7 % (7)
  Logistik 3 % (3)
  Övrigt 10 % (10)
  Industri 53 % (54)
  Handel 24 % (25)
  Kontor 13 % (9)
  Övrigt 10 % (12)
  Industri 73 % (72)
  Handel 10 % (10)
  Kontor 6 % (7)
  Logistik 3 % (3)
  Övrigt 8 % (8)
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
  Umeå 49 (42)
  Örnsköldsvik 8 (5)
  Skellefteå 54 (54)
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal 43 16
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -18 -24
Nettouthyrning 26 -8
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal 25 32
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -28 -24
Nettouthyrning -3 8
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 15 15
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 7 0
Utgående vakansvärde 23 15
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 22 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter - 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0 11
Utgående vakansvärde 22 22

===== SIDA 20 =====

19VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområde 
Mellansverige utgörs av Västerås, 
Karlstad, Eskilstuna och Örebro som 
tillsammans utgör 75 procent av 
affärsområdets hyresvärde. Med ett 
strategiskt läge och goda transportför -
bindelser utgör regionen en dynamisk 
inlandsekonomi med industri och 
logistik.
Huvudorterna har sammanlagt över 
700 000 invånare och den kommersi-
ella fastighetsmarknaden har gynnats 
av regionens stabila befolkningstillväxt 
som har varit bland den högsta i hela 
landet. Mellansverige är NP3s näst 
minsta affärsområde där fastighets -
värdet utgör cirka 11 procent av NP3s 
totala fastighetsvärde. NP3 har dock 
en ambition att fortsätta att förvärva 
fastigheter och växa i Mellansverige. 
Utöver ovan nämnda orter äger NP3 
Fastigheter i bland annat Uddevalla, 
Karlskoga och Katrineholm. De största 
hyresgästerna inom affärsområdet 
utgörs av Möller Bil, Coop Värmland 
och Assemblin El.
Affärsområde Luleå spänner över ett 
större område och innefattar även Piteå, 
Gällivare, Haparanda, Kalix, Kiruna och 
Boden. Största delen av fastighets -
beståndet ligger i Luleå som utgör 51 
procent av affärsområdets hyresvärde 
samt i Piteå som utgör 25 procent. De 
största hyresgästerna i affärsområdet 
är Polismyndigheten, PostNord och 
Bilkompaniet Sigoro.
I Luleå är NP3 primärt verksamt på 
Storheden och Notviksstan som är 
belägna strax utanför Luleå centrum. 
NP3 äger även fastigheter på Bergnäset 
som ligger nära Kallax flygplats samt 
Porsödalen i närheten av universitetet.
I Piteå utgörs drygt hälften av ortens 
hyresvärde av fastigheter belägna i 
BackCity, ett citynära handelsområde. 
I området återfinns förutom handel 
även service- och industriföretag. Stora 
hyresgäster i området är Willys, ÖoB, 
Step In och Jysk.
På Storheden 2:10 i Luleå pågår en till-
byggnad på cirka 2 400 kvadratmeter.
AO Luleå 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 60 54
Uthyrbar area, tusen kvm 240 233
Hyresvärde, mkr 295 285
Ekonomisk vakans, % 5 3
Fastighetsvärde, mkr 2 904 2 758
AO Mellansverige 31 dec 2025 2024
Antal fastigheter totalt 85 63
Uthyrbar area, tusen kvm 256 179
Hyresvärde, mkr 276 198
Ekonomisk vakans, % 8 7
Fastighetsvärde, mkr 2 812 2 011
  Industri 42 % (37)
  Handel 37 % (45)
  Kontor 11 % (10)
  Logistik 6 % (6)
  Övrigt 4 % (4)
  Handel 39 % (48)
  Industri 37 % (31)
  Kontor 12 % (10)
  Logistik 7 % (7)
  Övrigt 5 % (4)
  Industri 53 % (62)
  Handel 35 % (21)
  Kontor 3 % (4)
  Logistik 2 % (3)
  Övrigt 7 % (0)
  Industri 53 % (67)
  Handel 37 % (19)
  Kontor 2 % (3)
  Logistik 2 % (3)
  Övrigt 6 % (8)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
  Luleå 27 (23)
  Piteå 20 (19)
  Gällivare 7 (5)
  Övriga 6 (7)
  Västerås 24 (23)
  Karlstad 19 (18)
  Eskilstuna 10 (6)
  Karlskoga 4 (2)
  Torsby 4 (0)
  Örebro 3 (3)
  Övriga 21 (13)
Area per  
fastighetskategori 
Area per  
fastighetskategori 
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Hyresvärde per 
fastighetskategori
Antal fastigheter 
per ort
Antal fastigheter 
per ort
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal  15 21
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -18 -15
Nettouthyrning -3 6
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal  25 21
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -38 -11
Nettouthyrning -13 9
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 9 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 1 -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 5 -1
Utgående vakansvärde 16 9
Vakansförändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 14 15
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 7 -3
Utgående vakansvärde 22 14

===== SIDA 21 =====

Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst 
i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och e ffektiv förvaltning i 
fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad 
avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att för-
delningen av fastighetskategorier skiljer 
sig åt mellan olika affärsområden för att 
tillvarata förutsättningarna i respektive 
affärsområde. 
Fastighetsbeståndet bestod per 31 
december av 633 (554) fastigheter med 
en total uthyrbar area om 2 362 000 
kvadratmeter (2 201 000). Beståndets 
marknadsvärde uppgick till 26 087 mkr 
(23 384). NP3s fastighetsbestånd är 
indelat i åtta affärsområden; Sundsvall, 
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skel-
lefteå, Luleå och Mellansverige.
Riskdiversifiering 
NP3 arbetar kontinuerligt med risk-
spridning genom diversifiering av såväl 
fastighetskategori som av hyresgäster-
nas branschtillhörighet. Bolagets sam-
lade fastighetsbestånd är väl diversifie-
rat avseende både fastighetskategorier 
och exponering mot bransch. 
Fastighetskategori visar vilken beskaf-
fenhet en fastighet har medan bransch- 
exponering visar vilken bransch bo-
lagets hyresintäkter är allokerade till. 
Skillnaden är att hyresgäster i en viss 
bransch kan hyra lokaler inom ett flertal 
olika kategorier. Detta exemplifieras av 
stat och kommun som sammantaget 
stod för 12 procent (11) av hyresintäkter-
na där lokalerna förhyrs inom samtliga 
fastighetskategorier. 
En skillnad finns även i dagligvaruhan-
deln som i kategoriseringen uppgick 
till drygt 3 procent (1) av det totala 
hyresvärdet och till 6 procent (4) avse-
ende branschexponering av de totala 
hyresintäkterna. Skillnaden förklaras i 
att dagligvaruaktörer även förhyr inom 
kategorin industri och logistik. Expone -
ringen av hyresintäkterna är fördelad 
mellan flera branscher där tillverkning 
och lätt industri var den största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem fastig-
hetskategorier; industri, handel, kontor, 
logistik och övrigt. Kategoriseringen 
baseras på fastighetens huvudsakliga 
beskaffenhet, vilket innebär att en  
fastighet kan rymma flera olika lokalty-
per även om den tillhör en viss kategori.
Industri
Kategorin industri utgör NP3s största 
fastighetskategori och stod för 51 pro-
cent (51) av hyresvärdet och 48 procent 
(49) av fastighetsvärdet. I kategorin äger 
bolaget fastigheter primärt anpassade 
för lager och lätt industri vilket är verk-
samheter som kräver mindre maskinan-
läggningar. De tre största hyresgästerna 
inom kategorin industri är Polismyndig-
heten, Fortifikationsverket och Assem -
blin som tillsammans står för 7 procent 
av kategorins totala hyresvärde. 
 
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, % 
Hyresvärde per kommun
15 största, per 31 dec 2025
Kommun
Hyres- 
värde, mkr Andel, %
Östersund 322 12
Sundsvall 301 12
Gävle 269 10
Skellefteå 259 10
Umeå 208 8
Luleå 150 6
Falun 144 6
Borlänge 127 5
Västerås 82 3
Piteå 75 3
Timrå 68 3
Karlstad 67 3
Örnsköldsvik 64 2
Sollefteå 57 2
Gällivare 47 2
Övriga  
kommuner 338 13
Totalt 2 578 100
20 FASTIGHETSBESTÅND
 Industri 51 (51)
 Handel 23 (21)
 Kontor 10 (10)
 Logistik 5 (6)
 Övrigt 11 (12)
 Tillverkning och lätt industri 15 (15)
 Stat och kommun 12 (11)
 Fordon och verkstad 11 (10)
 Bygg och produktion 10 (10)
 Industri- och bygghandel 10 (11)
 Sällanköpshandel 9 (10)
 Fastighet och finans 8 (9)
 Mat och fritid 8 (9)
 Dagligvaruhandel 6 (4)
 Övrigt 11 (11)

===== SIDA 22 =====

21FASTIGHETSBESTÅND
Handel
Handelskategorin är den näst största fastighetskategorin 
med 23 procent (21) av hyresvärdet och 24 procent (22) av 
fastighetsvärdet. NP3s handelsfastigheter är primärt belägna 
i större handelsområden utanför stadskärnan i respektive 
stad. Inom handelskategorin står konsumenthandel för den 
största delen, 47 procent (59), se fördelning i diagram nedan. 
Konsumenthandel domineras av lågpriskedjor som exempel-
vis Dollarstore, ÖoB och Rusta.
Inom business-to-business återfinns större hyresgäster som 
Mekonomen, Ahlsell och Swedol. Handelsfastigheterna hade 
en genomsnittlig vakansgrad på under 5 procent (4) vilket 
var lägre än genomsnittet för hela fastighetsbeståndet som 
är 8 procent (7). Den återstående genomsnittliga löptiden för 
hyresavtalen inom handelskategorin är 5,1 år (4,0) vilket var 
något längre än genomsnittet för hela beståndet. 
Kontor
Kategorin kontor stod för 10 procent (9) av hyresvärdet och  
8 procent (9) av fastighetsvärdet. NP3 äger kontorsfastigheter 
i samtliga affärsområden där Östersund hade den högsta 
andelen med 18 procent av hyresvärdet inom affärsområdet.  
Största hyresgäster inom kategorin är Arbetsförmedlingen, 
Polismyndigheten och Fortifikationsverket. 
Logistik
Logistikfastigheter utgör den minsta fastighetskategorin 
med 5 procent (6) av det totala hyresvärdet och 8 procent 
(8) av fastighetsvärdet. I affärsområde Dalarna var andelen 
logistikfastigheter den högsta med 11 procent av hyresvärdet. 
Största hyresgästerna inom kategorin är PostNord, LOGS 
och Systembolaget. 
Övrigt
I kategorin övrigt ingår bland annat hotell, idrottsanlägg-
ningar, mark och samhällsfastigheter som exempelvis skolor. 
Kategorin övrigt stod för 11 procent (12) av hyresvärdet och 
12 procent (12) av fastighetsvärdet. Största hyresgästerna är 
Fortifikationsverket, Frösö Park Hotel och Dalecarlia Hotel & 
Spa. Dessa tre hyresgäster stod för 19 procent av kategorins 
samlade hyresvärde. 
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde 
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent 
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under 
kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under 
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför 
allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2025 har 96 
procent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en 
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad 
metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida 
kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror, normali -
serade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknads -
mässig bedömning och uppskattat investeringsbehov. Vid 
respektive kontraktstids utgång sker en marknadsanpass -
ning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. 
Kassaflödet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet 
för att beräkna fastighetens marknadsvärde.
Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid 
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med 
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och 
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet 
samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla 
fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick 
vid årets slut till 26 087 mkr (23 384). Värdeförändringen un-
der helåret uppgick till 528 mkr (323), varav 23 mkr (1) avsåg 
realiserade värdeförändringar från försäljningar.  
Värderingsutfall och parametrar 2025 2024
Realiserad värdeförändring, mkr 23 1
Orealiserad värdeförändring, mkr 506 322
 - varav kassaflödesrelaterat 453 251
 - varav relaterat till direktavkastningskrav 52 72
Direktavkastningskrav - vägt genomsnitt, % 7,08 7,10
Kalkylränta - vägt genomsnitt, % 9,16 9,13
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 1,5 1,0
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering per 31 dec 
2025 och 2024. För ytterligare detaljer se not 10.
Fördelning hyresvärde inom handelskategorin, % 
 Konsumenthandel 47 (59)
 Business-to-business (B2B) 21 (24)
 Dagligvaruhandel 16 (5)
 Bilhallar och besiktningsanläggningar 16 (12)
Kontrakterat hyresvärde per  
fastighetskategori, kr/kvm 2025 2024
Industri 1 022  968 
Handel 1 229  1 244 
Kontor 1 410  1 388 
Logistik 1 125  1 079 
Övrigt 1 533  1 470 
Totalt 1 143  1 106 
Marknadsvärde per  
fastighetskategori, kr/kvm 2025 2024
Industri 9 576 9 130
Handel 12 560 12 659
Kontor 12 882 12 459
Logistik 11 527 11 094
Övrigt 14 977 13 896
Totalt 11 044 10 626

===== SIDA 23 =====

Av de orealiserade värdeförändringarna om 506 mkr (322) avsåg 453 
mkr (251) kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden om 
förändrade direktavkastningskrav påverkade värderingarna med 52 
mkr (72). Direktavkastningskraven som användes vid värdering under 
kvartal fyra varierade från 5,50 till 9,04 procent (5,50 till 9,00) och 
inflationsantagandet uppgick till 1,5 procent för 2026 och 2,0 procent 
för åren därefter. Det vägda direktavkastningskravet för värderingen 
av fastighetsbeståndet per 31 december uppgick till 7,08 procent (7,10) 
och den vägda kalkylräntan uppgick till 9,16 procent (9,13).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 12 procent (15), arean med  
7 procent (10) och antalet fastigheter med 14 procent (9). Totalt har  
89 förvärvade fastigheter tillträtts för 1 942 mkr (2 087). Dessutom har  
189 mkr (162) investerats i nybyggnationsprojekt och 592 mkr (569) 
investerats i befintliga fastigheter primärt i form av hyresgästanpass-
ningar och tillbyggnationsprojekt. Under året har åtta fastigheter 
avyttrats och frånträtts för 549 mkr (33).
Mellansverige, Gävle och Umeå var de affärsområden som hade högst 
tillväxt i fastighetsvärde under 2025. Fastighetsvärdet steg med 800 
mkr i Mellansverige vilket till största del förklaras av förvärvade be-
stånd från Coop Värmland och Möller Bil. I Gävle steg fastighetsvärdet 
med 530 mkr vilket till största del förklaras av förvärv av 23 fastigheter 
varav 17 fastigheter avsåg en del av ett bestånd som förvärvats från 
Coop Mitt. I Umeå steg fastighetsvärdet 432 mkr varav drygt hälften 
var relaterat till förvärv av elva fastigheter och resterande till värdeför-
ändring och investeringar i befintligt bestånd samt nybyggnationer.
Fastigheternas värde per kvadratmeter har under året ökat med 4,0 
procent (4,7) från 10 624 kr vid ingången av året till 11 044 kr vid årets 
slut.
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader, 
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna  
kostnader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt 
fastighetsskatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter 
och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna. 
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -484 mkr (-440). Kost -
naderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -405 mkr (-385), 
reparationer och underhåll -64 mkr (-43) samt befarade och konsta- 
terade kundförluster om -15 mkr (-12). Fastighetsskatt uppgick till  
-64 mkr (-48).
22 FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter, värdeförändring, mkr 2025 2024
Ingående värde 23 384 20 276
Förvärv av fastigheter 1 942 2 087
Investeringar i befintliga fastigheter 592 569
Investeringar i nybyggnation 189 162
Försäljningar -549 -33
Realiserade värdeförändringar 23 1
Orealiserade värdeförändringar 506 322
Utgående värde 26 087 23 384
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 104 65
Avyttrade ej frånträdda fastigheter - -76
Hyresvärde per affärsområde, % 
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
  Industri 48 (49)
  Handel 24 (22)
  Kontor 8 (9)
  Logistik 8 (8)
  Övrigt 12 (12)
Fastighetsvärde per affärsområde, % 
  Sundsvall 18 (19)
  Östersund 14 (14)
  Gävle 13 (12)
  Dalarna 12 (13) 
  Luleå 11 (12)
  Mellansverige 11 (9) 
  Umeå 11 (10)
  Skellefteå 10 (11)
  Sundsvall 18 (19)
  Dalarna 13 (14)
  Östersund 13 (13) 
  Gävle 13 (12)
  Luleå 11 (12)
  Umeå 11 (10)
  Mellansverige 11 (9)
  Skellefteå 10 (11)

===== SIDA 24 =====

23FASTIGHETSBESTÅND
Hyresgäster och kontraktsstruktur
Vid årets slut hade NP3 2 775 (2 700) hyresavtal. Hyres-
durationen för samtliga avtal uppgick till 4,1 år (4,0). De tio 
största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde fördelades 
på 155 hyresavtal med en hyresduration om 5,3 år (4,1) och 
stod för 13 procent (11) av hyresvärdet. Antalet hyresavtal och 
löptiden på dessa tillsammans med att ingen hyresgäst står 
för mer än 0,7 procent av hyresvärdet skapar en diversifierad 
och stabil hyresgäststruktur där exponeringen mot enskilda 
hyresgäster är begränsad. 
Vid årets utgång uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 
2 578 mkr (2 326) och den kontrakterande årshyran till 2 376 
mkr (2 154). Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad 
om 92 procent (93). Genomsnittshyran varierar mellan olika 
regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge 
samt den lokala hyresmarknaden. Genomsnittligt kontrak-
terat hyresvärde uppgick till 1 143 kr per kvadratmeter, vilket 
är en ökning med 38 kr, motsvarande 3 procent, i jämförelse 
med 1 106 kr vid ingången av året. Ökningen av genomsnitt-
ligt hyresvärde kan förklaras av KPI-uppräkning samt ökat 
hyresvärde i samband med bolagets projektverksamhet. 
Högst kontrakterat hyresvärde per kvadratmeter har Öster-
sund med 1 341 kr (1 242). Dalarna har lägst genomsnittligt 
kontrakterat hyresvärde med 956kr (918) per kvadratmeter. 
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var drygt 93 
procent indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även 
avtal med uppräkning mot en fast procentsats motsvarande 
knappt 6 procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal 
hyresavtal som är föremål för uppräkning i förhållande till 
hyresgästens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där 
bashyran är KPI-justerad. Hyresintäkterna ökade under året 
med 14 procent till 2 274 mkr (1 992). Intäkterna ökade främst 
till följd av fastighetsförvärv, indexuppräkningar, uthyrningar  
och färdigställda projekt. Av ökningen utgörs 36 mkr av 
engångsintäkter relaterat till förtida avflyttningar. I jämförbart 
bestånd ökade intäkterna 2,5 procent (8), eller 4,3 procent 
exkluderat den resultatmässiga vakansförändringen, se 
tabell.
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 291 mkr 
och omfattade nytecknade hyresavtal och befintliga avtal 
som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal inklusive 
konkurser uppgick till -239 mkr. Beloppet omfattar alla avtal 
som under året blivit uppsagda för avflytt, de avtal som fallit 
bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omför-
handlats under pågående avtalsperiod där de nya avtalen 
redovisas under ”tecknade hyresavtal”. 
Nettouthyrningen för året uppgick till 52 mkr (30) varav 13 
mkr avsåg omförhandlingar.
Vakans
Vid årets slut ökade vakansvärdet jämfört med ingången 
av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden 
med 30 mkr och vakans i förvärvade fastigheter med 6 mkr. 
Vakansvärdet minskade med 6 mkr till följd av att fastigheter 
avyttrats. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 
procent (93). 
Per 31 december fanns tecknade hyresavtal, ännu ej tillträd-
da, med ett hyresvärde som uppgick till 104 mkr. Hyresvärdet 
för uppsagda men ej frånträdda hyresavtal uppgick till 98 
mkr, varav 78 mkr sker under 2026.
Hyresintäkter, mkr 2025 2024
Jämförbart bestånd 1 956 1 909
Avflyttningsersättning 36 0
Förvärvade fastigheter 260 40
Avyttrade fastigheter 22 43
Kontrakterade hyresintäkter 2 274 1 992
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren 
2024 och 2025. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter 
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3.
Nettouthyrning, mkr 2025 2024
Tecknade hyresavtal 291 195
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -239 -164
Netto 52 30
Kontrakterat hyresvärde per  
affärsområde, kr/kvm 2025 2024
Dalarna 956  918 
Gävle 1 112  1 061 
Luleå 1 272  1 254 
Mellansverige 1 092  1 135 
Skellefteå 1 104  1 064 
Sundsvall 1 165  1 116 
Umeå 1 188  1 141 
Östersund 1 341  1 242 
Totalt 1 143  1 106 
Vakansvärdets förändring, mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 1 jan 172 137
Nettoförändring av från-/tillträden 30 26
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 9
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -6 0
Vakansvärde 202 172
Uthyrningsgrad, % 92 93
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr 
Uppsagda avtal ej frånträdda 98 55
  -varav förvärvade 3 -
Nyuthyrning, ej tillträdda -104 -51

===== SIDA 25 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 10 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2025. Ytterligare 4 procent 
av hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2025 års 
ingång redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året.
Stapeln avser hyresvärde  
per 1 januari 2025 
Förlängt på oförändrade  
villkor, 62 % (66)
Avflyttade avtal, 23 % (21)
Avtal som omförhandlats, 14 % (13)
Avyttrade, 1 % (0)
10 % (11) av det totala hyresvärdet 
som förföll till omförhandling.
4 % (3) av hyresvärdet har 
omförhandlats under pågående 
hyresperiod.
Frånträdesår uppsagda  
hyresavtal Antal
Hyres- 
värde, mkr
2026 135 78
2027 34 12
2028- 15 8
Totalt 184 98
24
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per 31 dec 2025
År Mkr %
2026  277 12
2027  441 19
2028  452 19
2029  303 13
2030  225 9
2031  148 6
2032  116 5
2033  50 2
2034  67 3
2035  100 4
2036-  196 8
Totalt  2 376 100

===== SIDA 26 =====

25FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde)
•  Polismyndigheten är en central förvaltningsmyndighet för 
polisväsendet samt för Nationellt forensiskt centrum, tidigare 
Statens kriminaltekniska laboratorium.
• Fortifikationsverket är den statliga myndighet som äger och 
förvaltar Sveriges försvarsfastigheter och är en av Sveriges 
största fastighetsägare.
• Coop Mitt är en konsumentförening som driver detaljhandel i 
form av livsmedelsbutiker i Gästrikland, Hälsingland, Dalarna, 
Uppland, Närke och Västmanland. Coop Mitt sysselsätter 
cirka 2 100 personer och har sammanlagt 92 butiker.
• PostNord Sverige ägs till 40 procent av den danska staten 
och till 60 procent av den svenska staten. PostNord är den 
ledande leverantören av kommunikations- och logistik- 
lösningar till, från och inom Norden. 
• Möller Bil Sverige är återförsäljare med fullserviceanlägg -
ningar för Volkswagen, Audi, SEAT, Škoda, Volkswagen 
Transportbilar och CUPRA. Bolaget ägs av norska Møller 
Mobility Group, ett familjeägt företag och ett av nordens 
största bilföretag.
• Dollarstore är en lågpriskedja med drygt 130 butiker från 
Gällivare i norr till Trelleborg i söder. Bolaget har cirka 2 000 
anställda och ingår i den finska börsnoterade Tokmanni 
Group.
• Assemblin El är en installations- och servicepartner med 
verksamhet i Sverige och Norge. Sedan sammangåendet  
med Caverion 2024 utgör Assemblin El en del av det nord- 
europeiska teknik- och installationsföretaget Assemblin 
Caverion Group som finns representerat i nio olika länder. 
• Granngården är en butikskedja som säljer produkter för 
bland annat trädgård, husdjur, lant- och skogsbruk. Utöver 
bolagets e-handel finns det över 100 fysiska butiker i Sverige
• Dagab ingår i Axfoodkoncernen och hanterar sortiment, in -
köp och logistik för Willys, Hemköp och Axfood Snabbgross. 
NP3 har även Willys och Axfood Snabbgross som hyresgäs -
ter men Dagab står för alla hyresavtalen inom koncernen.
• Coop Värmland är en konsumentförening som driver de -
taljhandel i form av livsmedelsbutiker i hela Värmland. Coop 
Värmland sysselsätter cirka 1 200 personer och har samman -
lagt 61 butiker.
NP3s största hyresgäster
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal  
hyresavtal
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd  
area, kvm
Andel av  
tot. area, % 
Antal  
hyresavtal
Polismyndigheten 22 Fortifikationsverket 45 697 1,9 48
Fortifikationsverket 48 Polismyndigheten 43 205 1,8 22
Coop Mitt AB 22 Coop Mitt AB 35 157 1,5 22
PostNord Sverige AB 11 Möller Bil Sverige AB 31 145 1,3 9
Möller Bil Sverige AB 9 LEAX Falun AB 27 183 1,2 5
Ahlberg-Dollarstore AB 7 PostNord 24 295 1,0 11
Assemblin El AB 10 Assemblin 24 212 1,0 10
Granngården AB 13 Granngården AB 22 549 1,0 13
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 4 Coop Värmland Ekonomisk förening 21 441 0,9 9
Coop Värmland Ekonomisk förening 9 HL Display Aktiebolag 21 368 0,9 1
Totalt 155 Totalt 296 252 12,5 150
Sammanlagt hyresvärde 340 mkr motsvarar 13 procent 
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration för 
de tio största/hyresvärde 5,3 år.
Återstående hyresduration för de tio största/area 5,3 år.
Navaren 9 i Eskilstuna, Möller Bil Sverige är hyresgäst.

===== SIDA 27 =====

26 FÖRVALTNING
Förvaltning
NP3 har lokal närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och har en organisation med korta 
beslutsvägar, vilket från bolagets perspektiv är en förutsättning för att kunna bibehålla och utveckla en 
effektiv förvaltning.
En kombination av lokal närvaro, högt engagemang, affärs-
mässighet och tekniskt kunnande ger NP3 de förutsättningar 
som behövs för att på ett effektivt sätt anpassa bolagets 
förvaltning efter fastigheternas och hyresgästernas behov. 
Att arbeta nära hyresgästerna, förstå deras verksamheter och 
behov i kombination med kunskap om lokalernas möjligheter, 
ger bolagets förvaltning potentialen till den mest effektiva 
driften och den bästa utvecklingen för NP3s fastigheter, för 
såväl uthyrda som vakanta lokaler.   
NP3s arbetssätt utgår från bolagets tre värdeord –  
engagerad, trovärdig, affärsmässig.
Trots att 2025 var ett turbulent år i makroperspektivet hade 
bolaget en under året ökande efterfrågan med genomgåen -
de positiv nettouthyrning och ett ökat driftöverskott. För ett 
bolag med sin huvudsakliga verksamhet i landets norra delar 
märks även en mildare vinter med lägre snökostnader och 
därigenom något minskade fastighetskostnader jämfört med 
föregående år. Samtidigt som de närmaste årens snabba 
kostnadsutveckling nu har återgått till historiskt mer normala 
nivåer. Totalt var NP3s snörelaterade kostnader 8 kr lägre än 
föregående år, sett i kronor per kvadratmeter uthyrbar area. 
NP3s kostnader för underhåll har medvetet ökats det gångna 
året då bolaget genomfört satsningar på primärt tak och 
skyddsrum. 
Närhet till bolagets kunder
Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres-
gästerna genom frekventa möten med NP3s tekniska förval -
tare och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgäs-
terna gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar 
och idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj 
på NP3s huvudorter har bolaget möjlighet att över tid möta 
kundernas skiftande efterfrågan på lokaler. 
NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra 
service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba 
besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig-
hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer an -
litas för den dagliga drift och skötseln av bolagets fastigheter 
vilket fortsatt är den mest kostnadseffektiva lösningen.
Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon-
takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets 
långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att 
entreprenörernas arbets- och förhållningssätt lever upp till 
NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet, 
affärsetik och uppförande.
Hållbarhet och kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna där 
hållbarhet utgör en naturlig del. Bolaget arbetar kontinuerligt 
med energibesparande drifts- och underhållsåtgärder för att 
både minska kostnader och begränsa fastigheternas miljöpå-
verkan. NP3s mål är att i samarbete med hyresgästerna bidra 
till och möjliggöra en hållbar utveckling av både fastigheter 
och hyresgästernas verksamheter. Bolaget arbetar även 
aktivt med att omförhandla driftavtal samt strävar efter att 
uppnå inköpsfördelar med centrala avtal där det är möjligt. 
En viktig faktor är även att tillgodose kundernas behov inom 
såväl det dagliga underhållet som för mer långsiktiga lös-
ningar, till exempel lokalanpassningar. 
Fastighetskostnader 
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna 
kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un-
derhåll. När det gäller taxebundna kostnader och kostnader 
för fastighetsskatt täcks dessa vanligen genom hyrestillägg 
i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till 
hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv förvaltning och på 
att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att optimera 
kostnaderna. 
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under 
åren 2019 till 2025 i kronor per kvadratmeter inom budgeterat 
bestånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundför -
luster och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår 
även kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyres-
gäster enligt ovan.
Kostnader, kr/kvm 
250
200
150
100
50
0
Total Media Fastighets -
skötsel
Reparationer  
och underhåll
151
172
178
187
199
196
86
98
96
108
107
53
56
69
70
62
32
24
23
21
27
174
83
42
25
91
51
32
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025

===== SIDA 28 =====

TRANSAKTIONER
Transaktioner
Under 2025 har NP3 tillträtt 89 fastigheter till en investering 
om 1 942 mkr. De fastigheter som tillträtts under året har ett 
årligt hyresvärde uppgående till 201 mkr och en uthyrbar area 
om 188 000 kvadratmeter. Därutöver har bolaget avyttrat och 
frånträtt åtta fastigheter till ett värde om 549 mkr.
Marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgick på balansdagen till 26 087 
mkr (23 384) vilket är en ökning med 2 703 mkr jämfört med årets början. 
Förändringen utgörs av förvärv uppgående till 1 942 mkr och av värde-
förändringar uppgående till 528 mkr, där den orealiserade förändringen 
uppgick till 506 mkr och primärt förklaras av stärkta kassaflöden. Utöver 
ovan har NP3 investerat i befintliga fastigheter och nybyggnationer för 781 
mkr samt avyttrat åtta fastigheter till ett värde om 549 mkr vilket resulterat 
i en realiserad värdeförändring om 23 mkr.
Efter ett transaktionsintensivt avslut på 2024 var förvärvstakten under 
första halvåret 2025 mer återhållsam. Totalt sett tillträddes 27 fastigheter  
till en investering om 624 mkr efter marknadsmässigt avdrag för uppskjuten 
skatt om 19 mkr. Tyngdpunkten låg i industrifastigheter i Umeå, Eskilstuna, 
Gävle och Sundsvall samt en fastighet med blandad användning (övrigt) i 
Luleå. Uthyrbar area för de förvärvade och tillträdda fastigheterna uppgick 
vid förvärvstillfället till 63 000 kvadratmeter och hyresvärdet till 59 mkr. 
Som en del i att renodla NP3s fastighetsbestånd avyttrades tre fastighe -
ter i Sandviken, Timrå och Sundsvall till ett värde om 76 mkr. Under andra 
kvartalet ingick även bolaget avtal om försäljning av tre handelsfastigheter 
med värdemässig tyngdpunkt i Kiruna där bolaget saknar lokal närvaro. 
Handelsportföljen hade en uthyrbar area om 26 700 kvadratmeter och ett 
årligt hyresvärde om 43 mkr och frånträdet skedde under tredje kvartalet. 
Under andra halvåret ökade förvärvstakten genom primärt tre större trans -
aktioner där bolaget förvärvade handelsportföljer från Coop Mitt, Coop 
Värmland och Möller Bil varmed likviden från den sålda handelsportföljen 
kunde omallokeras till handelsfastigheter i nära anslutning till bolagets 
lokalkontor och i marknader där bolaget fortsättningsvis ser tillväxtmöjlig -
heter. Totalt sett tillträddes 62 fastigheter under andra halvåret till en inves-
tering om 1 318 mkr efter marknadsmässigt avdrag för uppskjuten skatt om 
37 mkr. Uthyrbar area för de förvärvade och tillträdda fastigheterna uppgick 
vid förvärvstillfället till 124 000 kvadratmeter och hyresvärdet till 141 mkr. 
Under andra halvåret avyttrades sammantaget fem fastigheter och två 
mindre avstyckningar för 473 mkr varav tre fastigheter var ovan nämnda 
handelsportfölj. Fastigheterna och avstyckningarna är belägna i Kiruna, 
Sundsvall, Gävle, Nyköping, Nordanstig och Borlänge. Därutöver ingick 
bolaget under fjärde kvartalet avtal om förvärv av fyra fastigheter till ett 
underliggande fastighetsvärde om 101 mkr varav 71 mkr var tillträtt vid  
offentliggörandet av bolagets årsredovisning och 30 mkr var kvar att till- 
träda under fjärde kvartalet 2026.
Efter årets utgång och fram till undertecknandet av denna årsredovisning 
har bolaget ingått avtal om förvärv av nio fastigheter till underliggande 
fastighetsvärde om 144 mkr med tillträde under första och andra kvarta -
let 2026. Fastigheterna är belägna Örnsköldsvik, Gävle, Eskilstuna och 
Karlstad och har en uthyrbar area om 15 500 kvadratmeter och ett årligt 
hyresvärde om 13 mkr. Därutöver har en fastighet avyttrats i Haparanda till 
ett fastighetsvärde om 72 mkr. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om  
8 mkr och frånträddes under första kvartalet.
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat
Nettoförvärv per affärsområde 2025, mkr 
ÖstersundSkellefteå
GävleLuleåDalarna
Mellansverige
Sundsvall
Umeå
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
%
Nettoförvärv per kategori 2025, mkr
ÖvrigtLogistikKontorHandelIndustri
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Förvärv och försäljningar 2025
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
-1 000
Q1 Q2 Q3 Q4
1 942
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Mkr
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat703615475
150
624
150
1 239
-76
-470
-546 -549
-76 -76
-4
Mkr
27

===== SIDA 29 =====

Transaktioner 2025
Fastighet Kommun Kategori Area, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad* %
Fastigheter tillträdda under Q1 
Lyftkranen 3 Eskilstuna Industri 12 049 7,9 100
Singeln 25 & 26 Umeå Industri 3 879 5,0 100
Öjebyn 110:3 Piteå Industri 1 880 1,2 88
Regnvinden 10 Karlstad Industri 1 143 1,0 100
Linjeförmannen 8 Sundsvall Övrigt 453 0,2 0
Totalt tillträtt Q1 19 404 15,2
Fastigheter tillträdda under Q2 
Sörby Urfjäll 4:7 Gävle Industri 6 541 2,6 0
Vattenormen 8 Luleå Övrigt 4 753 8,2 100
Sätra 106:1 Gävle Industri 4 670 2,7 100
Andersberg 14:60 Gävle Industri 4 110 5,7 100
Frakten 3 Umeå Industri 4 090 4,5 79
Lasten 6 Umeå Industri 2 752 3,5 100
Nollplanet 1 Eskilstuna Industri 2 666 3,3 100
Matrisen 1 Umeå Handel 2 200 1,4 0
Gällivare 57:24 Gällivare Handel 2 100 1,9 100
Staben 2 & Luftvärnet 4 Sundsvall Industri 1 800 2,1 100
Sidsjö 2:30 Sundsvall Industri 1 735 1,7 100
Trossen 2 Sundsvall Industri 1 528 1,4 100
Frakten 1 Umeå Kontor 1 513 2,1 100
Nacksta 5:11 Sundsvall Industri 870 0,1 0
Kompaniet 7 Sundsvall Industri 850 0,8 86
Staben 3 Sundsvall Övrigt 750 0,7 99
Kompaniet 6 Sundsvall Industri 505 0,7 100
Regementet 6 Sundsvall Kontor 280 0,5 100
Regementet 5 Sundsvall Kontor 150 0,1 79
Brösta 14:40 Örnsköldsvik Mark 0 0,0 0
Totalt tillträtt Q2 43 863 44,0
Fastigheter tillträdda under Q3 
Milröken 2 Sandviken Handel 6 237 6,4 100
Skotet 2 & 6 Luleå Industri 5 284 4,6 93
Furulund 5:6 Hudiksvall Handel 3 460 5,9 100
Gruvbron 2 Falun Handel 3 085 6,9 100
Hofors 36:1 & 6:81 Hofors Handel 2 911 3,9 100
Sörby Urfjäll 39:1 Gävle Handel 2 722 3,5 69
Siggeboda 17:22 Älvkarleby Handel 2 529 3,7 86
Sleven 2 Umeå Handel 2 020 2,2 100
Långtradaren 4 Borlänge Industri 1 950 1,1 100
Älvdalens Kyrkby 59:1 Älvdalen Handel 1 929 2,4 97
Väster 4:19 Gävle Handel 1 585 2,9 100
Sörby 36:1 Gävle Handel 1 516 2,6 100
Brösta 1:101 & 1:108 Örnsköldsvik Industri 1 471 1,6 100
Särnabyn 113:1 Älvdalen Handel 1 295 1,5 100
Norrsundet 15:2 Gävle Handel 1 210 1,1 92
Vivsta 13:81 Timrå Industri 1 200 1,2 100
Kilafors 4:3 Bollnäs Handel 1 145 1,4 100
Rättvisan 7 & Storvik 12:54 Sandviken Handel 1 043 1,2 100
Ljusne 29:5 Söderhamn Handel 1 003 1,2 100
Idre 13:14, 13:19, 71:7 & 71:8 Älvdalen Handel 954 0,9 100
Nöttö 51:4 Tierp Handel 900 1,0 100
Södra Edsbyn 13:121 Ovanåker Handel 890 1,1 100
Nordanbro 2:77 & 2:30 Nordanstig Handel 768 0,7 100
* Vid transaktionsdag.
TRANSAKTIONER28

===== SIDA 30 =====

Transaktioner 2025
Forts. Fastigheter tillträdda under Q3 Kommun Kategori Area, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad* %
Hagaström 80:15 Gävle Handel 764 1,0 100
Östanån 16:37 Älvkarleby Handel 755 0,9 100
Åsen 55:2 Sandviken Handel 555 0,5 100
Tuna 3:18 Sandviken Mark 0 0,0 0
Totalt tillträtt Q3 49 181 61,4
Fastigheter tillträdda under Q4 
Navaren 9 Eskilstuna Handel 9 884 13,9 100
Djuret 3 Luleå Kontor 7 447 7,3 98
Fyrhörningen 1 Säffle Handel 6 970 6,1 91
Snäckan 1 Karlskoga Handel 5 661 7,5 100
Gjuteriet 16 Katrineholm Handel 5 358 2,7 100
Försäljaren 3 Köping Handel 4 858 4,4 100
Tälle 11:20 Ljusdal Handel 4 267 6,5 96
Skagern 7 Karlskoga Handel 4 206 1,9 100
Gustafsborg 1 Sala Handel 3 797 2,2 100
Nolgård 1:318 Hammarö Handel 3 696 6,3 100
Orren 12 Filipstad Handel 3 400 3,6 90
Palmen 11 Arvika Handel 3 200 4,9 100
Tranan 2 Strängnäs Handel 2 107 1,5 100
Rosen 16 Eda Handel 1 907 2,4 100
Gällivare 12:275 Gällivare Industri 1 774 1,6 100
Reparatören 7, 8, 9 & 11 Torsby Handel 1 749 2,2 100
Magnetfältet 8 Västerås Handel 1 685 2,6 100
Lindeshyttan 7:3 Lindesberg Handel 1 541 1,0 100
Nyisen 2 Eskilstuna Handel 830 0,6 100
Häcklinge 5:180 Gävle Industri 692 0,5 0
Staben 1 Sundsvall Kontor 193 0,1 0
Nolgård 1:342 Hammarö Industri 93 0,2 100
Skogsmur 4:23 Gävle Mark 0 0,0 0
Teglet 6 Umeå Mark 0 0,0 0
Totalt tillträtt Q4 75 315 80,0
Totalt tillträtt 2025 187 763 200,6
Fastigheter frånträdda under Q1
Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0
Tuna 3:1 Sandviken Övrigt 3 711 4,5 100
Slagan 10 Sundsvall Industri 1 800 1,1 0
Totalt frånträdda Q1 10 751 8,2
Fastigheter frånträdda under Q3
Välten 8 Kiruna Handel 16 559 26,4 97
Sköns Prästbord 1:50 Sundsvall Handel 6 296 10,1 88
Hemsta 12:6 Gävle Handel 3 863 6,3 100
Rösta 13:1 Nordanstig Industri 270 0,5 100
Svärdet 5 Nyköping Industri 600 0,7 100
Del av Plikthuggaren 1, 2, 6 Sundsvall Mark 0 0,0 0
Totalt frånträdda Q3 27 588 44,0
Fastigheter frånträdda under Q4
Del av Norr Romme 8:42 Borlänge Mark 100 0,1 100
Totalt frånträdda Q4 100 0,1
Totalt frånträtt under 2025 38 439 52,3
Förvärvade fastigheter med tillträde Q1, Q3 och Q4 2026
Tången 16 & 19 Karlstad Industri 5 352 5,4 98
Brösta 14:5 Örnsköldsvik Industri 4 400 2,3 0
Högland 7:15 Örnsköldsvik Mark 0 0,0 0
Totalt 9 752 7,6
* Vid transaktionsdag.
TRANSAKTIONER 29

===== SIDA 31 =====

30 PROJEKT
Projekt 
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med god lönsamhet. Projekten syftar till 
att skapa så goda förutsättningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och samtidigt skapa 
ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd.
NP3s projektverksamhet består av nybyggnation samt om- 
och tillbyggnation. Under 2025 har NP3 investerat 781 mkr 
i befintliga fastigheter och nybyggnation. Vid utgången av 
året hade NP3s pågående projekt en total projektbudget om 
1 094 mkr (746) varav återstående investering uppgick till 712 
mkr (353). Prognostiserad avkastning för projektportföljens 
pågående projekt vid utgången av året uppgick till 7,9 pro-
cent efter aktiverad räntekostnad och intern projektledning.
Året har präglats av en starkt tilltagande marknad avseende 
nybyggnation samtidigt som projektvolymen för om- och 
tillbyggnation också har ökat jämfört med föregående år. 
Inför 2026 är projektaktiviteten fortsatt hög där lägre räntor 
skapar en framtidstro och ger bra förutsättningar för att nå 
nya hyresavtal till en god avkastning.
Under året har bolaget även fortsatt sitt fokus på tillväxt i 
den gröna projektportföljen och att förbättra fastigheternas 
energiprestanda, vilket med draghjälp av en ökad efterfrågan 
från våra hyresgäster resulterat i att vi under 2025 markant 
ökat antalet renodlade energiprojekt jämfört med föregående 
år till 57 stycken (36).
Nybyggnation
Under 2025 startades åtta nybyggnationsprojekt på sex olika 
orter med en total LOA om cirka 24 900 kvadratmeter. I slutet 
av året signerades ytterligare ett avtal om nybyggnation i 
Sundsvall.
En huvudregel för NP3s nybyggnation är att byggstart sker 
först efter att hyresavtal har undertecknats. Vid nyproduktion 
ställs strikta krav på långa hyresavtal och attraktiva hyresni -
våer. Nybyggnationer har låg förvaltningsintensitet och ofta 
effekten av att de även höjer värdet på intilliggande fastig-
heter och därmed på området som helhet. Nyproduktion har 
på så sätt i flera hänseenden en positiv inverkan på bolaget 
utöver byggnationen och dess avkastning. 
Under året har NP3 investerat 189 mkr i nybyggnationer, 
vilket även avser projekt som startats under tidigare år där 
färdigställandet inte skett under det föregående räkenskaps-
året. Hyresdurationen uppgick i genomsnitt till 13 år och 
hyresvärdet för de nyproducerade enheterna uppgick till 68 
mkr vid årets slut. Hyresvärdet motsvarar i snitt 1 724 kr per 
kvadratmeter att jämföra med genomsnittligt kontrakterat 
hyresvärde om 1 143 kr per kvadratmeter i befintligt fastig-
hetsbestånd per 31 december. Vid årets slut fanns pågående 
nybyggnationsprojekt med en total projektbudget om 514 
mkr med en återstående investering om 417 mkr.  
För pågående nybyggnationsprojekt uppgick prognostiserad 
avkastning till 7,7 procent efter aktiverad räntekostnad och 
intern projektledning.
Om- och tillbyggnad samt underhålls- och  
energiprojekt
Om- och tillbyggnader genomförs som regel för att anpassa 
befintliga lokaler efter hyresgästens verksamhet och behov. 
Inom ramen för om- och tillbyggnationsprojekt genomförs 
även energi- samt underhållsåtgärder för att hålla en god 
kvalitet i fastighetsbeståndet, sänka energiförbrukningen och 
för att långsiktigt säkra fastigheternas värde. Vid investe -
ringar i om- och tillbyggnationer får NP3 en god avkastning 
genom justerade hyresnivåer och ett lägre underhållsbehov 
samtidigt som hyresgästen får mer ändamålsenliga lokaler 
till en högre kvalitet och standard. Under 2025 har ett antal 
större tillbyggnationer påbörjats som ett led i att tillgodose 
befintliga hyresgästers förändrade lokalbehov samt för att 
tillvarata befintliga byggrätter.
Under 2025 investerades totalt 592 mkr i om- och tillbygg-
nadsprojekt. Hyresdurationen för de lokaler där de tio största 
om- och tillbyggnadsprojekten färdigställts under året upp-
gick till i snitt elva år och hyresvärdet uppgick till 30 mkr per 
år. Hyresvärdet motsvarar 1 545 kr per kvadratmeter att jäm-
föra med genomsnittligt kontrakterat hyresvärde om 1 143 kr 
per kvadratmeter i befintligt fastighetsbestånd per 31 decem -
ber. För om- och tillbyggnader pågår vid årets slut projekt 
med en total projektbudget om 580 mkr med en återstående 
investering om 295 mkr. För pågående om- och tillbyggnads-
projekt uppgick prognostiserad avkastning till 8,1 procent 
efter aktiverad räntekostnad och intern projektledning. I om- 
och tillbyggnadsprojekt ingår renodlade energiprojekt vars 
prognostiserade avkastning uppgick till 11,6 procent.
Energieffektiva fastigheter
Vid varje större nybyggnation eller om- och tillbyggnation 
lägger NP3 stor vikt vid hållbarhetsaspekter med primärt 
fokus på att förbättra fastigheternas energiprestanda. I 
samarbete med hyresgäst övervägs även möjligheten till 
miljöcertifiering. Som krav för bolagets satsning på energi -
effektiva fastigheter gäller förutom kravet på hållbarhet även 
att investeringarna skall generera en avkastning som minst 
motsvarar bolagets finansiella mål.

===== SIDA 32 =====

31PROJEKT
Färdigställda projekt under 2025  (>25 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektkostnad, mkr Uthyrbar area, kvm
Ingarvsmon 4 Falun Industri Q1 -25 54 3 100
Transistorn 6 Skellefteå Industri Q1 -25 39 2 370
Banvakten 1 Borlänge Industri Q1 -25 33 2 140
Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Industri Q2 -25 35 2 990
Skogvaktaren 3 Östersund Industri Q4 -25 155 4 780
Totalt 316 15 380
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 26 mkr. 
 
Under 2025 har 22 (14) byggnader erhållit en förbättrad en-
ergiklass från E, F eller G, efter genomförda åtgärder. Varav 
sju fastigheter har förbättrats en energiklass, elva fastigheter 
två energiklasser, tre fastigheter tre energiklasser samt en 
fastighet fyra energiklasser. Viktat genomsnittligt primären -
ergital har genom dessa åtgärder förbättrats från 158 till 78 
kWh/kvm. 
Ett större projekt har fortlöpt under 2025 där certifiering 
enligt Miljöbyggnad Silver kommer genomföras under 2026.
Då GreenBuilding har fasats ut under 2025 kvarstod en 
miljöcertifierad byggnad enl. BREEM i bolaget. NP3 ställer 
dock för alla påbörjade och kommande nybyggnationer, 
fortsatt energikravet om 25 procent lägre energiförbrukning 
än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler. 
Pågående projekt (>25 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Sköns Prästbord 1:100 Sundsvall Industri Q2 -26 52 2 200
Fredriksskans 15:16 Gävle Industri Q2 -26 37 13 910
Storheden 2:10 Luleå Industri Q2 -26 36 2 390
Brösta 14:40 Örnsköldsvik Industri Q3 -26 29 1 300
Merkurius 5 Skellefteå Kontor Q4 -26 110 4 500
Skogmur 4:23 Gävle Industri Q4 -26 27 1 540
Högland 7:15 Örnsköldsvik Handel Q2 -27 134 6 170
Ångvälten 8 Östersund Handel Q2 -27 50 2 740
Ingarvsskogen 4 Falun Industri Q2 -27 25 1 540
Tuna 3:18 Sandviken Industri Q4 -27 153 10 000
Ingarvsbacken 1 Falun Industri Q4 -27 28 1 530
Totalt 679 47 420
Tillkommande årligt hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 59 mkr.

===== SIDA 33 =====

PROJEKT
Skogvaktaren 3, Östersund 
Tuna 3:18, Sandviken
Merkurius 5, Skellefteå
Projektbudget: 155 mkr
Uthyrbar area: 4 780 kvadratmeter
Färdigställandetid: Q4 2025
Ombyggnad av industrilokaler till kontor, 
hyresgäst är Tietoevery. Lokalerna be-
står av ytor för aktivitetsbaserade kon-
torsändamål för cirka 300 personer. För 
att möjliggöra ljusinsläpp i byggnaden 
revs en angränsande huskropp på cirka 
800 kvadratmeter. Den befintliga stom-
men har förstärkts för att klara av nya 
lastkrav men även för ljud och brandkrav 
utöver detta har takkonstruktionen bytts 
ut för att klara dagens krav på snölaster. 
Huvudentrén flyttas, två större atrium/
ljusgårdar på 100 kvadratmeter per styck 
skapas och stora glaspartier öppnas 
upp i fasaden för att möjliggöra krav 
på dagsljusinsläpp. Återuppbyggnaden 
certifieras i enlighet med miljöbyggnad 
silver.
Projektbudget: 153 mkr
Uthyrbar area: 10 000 kvadratmeter
Färdigställandetid: Q4 2027
Projektinvesteringar per affärsområde 
2025, mkr
ÖstersundSkellefteå
GävleLuleåDalarna
Mellansverige
Sundsvall
Umeå
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Projektinvesteringar per kategori 2025, 
mkr
ÖvrigtLogistikKontorHandelIndustri
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Nybyggnad av verkstadsanläggning 
för Berners Tunga fordon. Fastighetens 
totala yta är cirka 3,5 ha med asfalterade 
ytor för tunga och långa fordon, uppställ-
ningsplatser, personalparkeringar och 
fordonsladdning. Huvudbyggnaden har 
uppförts i enlighet med miljöbyggnad 
silver och består av ytor för försäljning, 
administration, lager, verkstad och 
tvättanläggning. Uppvärmning sker med 
bergvärme och på byggnadens tak finns 
en solcellsanläggning med en beräknad 
energiproduktion om 206 MWh/år. Be-
räknad egenanvändning från solcells-
produktion cirka 53 procent.
Nybyggnad av produktionsanläggning 
för bulttillverkning till bland annat rymd-, 
vind- och ubåtsindustrin. Projektet utförs 
som ett samverkansprojekt mellan hy-
resvärd, hyresgäst och totalentreprenör. 
Tillverkningshallen byggs med produk-
tionslinje, maskingropar, saltbadsanlägg-
ning och tvättanläggning. Fastighetens 
tak förbereds för solcellsanläggning och 
huvudbyggnaden certifieras som miljö-
byggnad silver. 
Projektbudget: 110 mkr
Uthyrbar area: 4 500 kvadratmeter
Färdigställandetid: Q4 2026
32

===== SIDA 34 =====

33FINANSIERING
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga tillväxt och förvaltning av sitt fastighets -
bestånd. Bolaget arbetar löpande med att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapitalstruktur och 
finansiell risknivå är centrala områden. Vägledande i denna process är att bolagets långsiktiga tillväxt- 
och lönsamhetsmål ska nås med en avvägd nivå av finansiell risk.
Under 2025 fortsatte bolaget sitt påbörjade arbete från före -
gående år att bibehålla och förbättra sin finansiella riskprofil. 
Ett viktigt första steg i denna process var den stamaktieemis -
sion i slutet av tredje kvartalet 2024 om 1 mdkr som minskade 
belåningsgraden med cirka 5 procentenheter. Emissionen 
syftade till att ge förutsättningar för tillväxt, minska riskprofi -
len och sårbarheten i verksamheten samt förbättra hand-
lingsmöjligheterna vid oförutsedda förändringar i makroom-
givningen. Bolagets ambition idag är att ha en belåningsgrad 
om 50–55 procent i relation till det reviderade målet i början 
av kvartal två 2025 om maximalt 60 procent.
Under året genomförde bolaget refinansieringar av banklån 
om drygt 8 mdkr på en genomsnittlig löptid om cirka fyra år 
vilket huvudsakligen förklarar ökningen i kapitalbindningen 
under året från 2,3 till 3 år. NP3 var även aktiv på obligations-
sidan och genomförde i september en förtida refinansiering 
av sitt förfall i april 2026 om 451 mkr som hade villkor  
3 månaders Stibor plus 550 baspunkter genom emission av 
ett nytt obligationslån om 400 mkr till villkor 3 månaders  
Stibor plus 215 baspunkter på en löptid om 3,25 år. Genom 
att utnyttja den positiva utvecklingen på kapitalmarknaden 
med lägre lånemarginaler bidrog ovan refinansieringar till-
sammans med en lägre 3 månaders Stibor till att den genom-
snittliga räntenivån vid årets slut minskade från 4,38 till 3,95 
procent. Refinansieringarna ledde även till att låneportföljens 
förfallostruktur förbättrades med relativt begränsade förfall 
kommande 24 månader om 2 208 mkr (6 764).
I syfte att förbättra visibiliteten i finansieringskostnaderna 
ökade bolaget under 2025 sin räntesäkring med 1 425 mkr 
som totalt uppgick till 54,5 procent (48,9) av totala ränte- 
bärande låneskulder.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till 27 543 mkr (24 604) per 
31 december, där de största tillgångsslagen utgjordes av 
fastigheter om 26 087 mkr, andelar i intresseföretag och joint 
ventures om 537 mkr, samt övriga omsättningstillgångar 
exklusive likvida medel om 351 mkr. Verksamheten finan-
sieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande 
skulder och övriga skulder. Eget kapital och räntebärande 
skulder motsvarade 90 procent (90) av bolagets finansiering 
vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick till 582 mkr (599) och 
utgjorde verksamhetens största kostnadsslag före fastig-
hetskostnader, inklusive fastighetsskatt. För 2025 uppgick 
räntetäckningsgraden till 2,8 gånger (2,4) och belåningsgra-
den till 51,2 procent (51,8). Under året ökade kapitalbindning-
en från 2,3 till 3,0 år. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till 
framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till 8,1 gånger (8,0) 
på balansdagen.
NP3s räntebärande skulder, exklusive skulder relaterade till 
nyttjanderättstillgångar, ökade under året från 12 587 mkr till 
14 059 mkr, en ökning med 1 472 mkr. Ökningen är huvudsak-
ligen hänförlig till finansiering av förvärv och investeringar 
under helåret med avdrag för återbetalning av lån relaterat 
till frånträdet av bolagets handelsportfölj med tyngdpunkt 
Kiruna i början av tredje kvartalet 2025.
Per 31 december uppgick disponibel likviditet bestående av 
likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 680 mkr 
(480).
Räntebärande skulder med förfall inom tolv månader upp-
gick till 880 mkr (1 684) bestående av banklån om 401 mkr, 
obligationslån om 400 mkr och övriga skulder om 79 mkr. 
Per publiceringsdagen för denna årsredovisning hade NP3 
genomfört refinansiering av banklån om 264 mkr med förfall 
inom ett år medan övrig del om 181 mkr huvudsakligen avser 
förfall i december 2026. Det kortfristiga obligationslånet om 
400 mkr har förfall i december 2026.
Eget kapital
NP3 har som mål att tillväxten i förvaltningsresultat per 
stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en 
femårsperiod, samtidigt som avkastning på eget kapital före 
skatt ska uppgå till minst 15 procent per år över en femårspe-
riod där vägledande är att detta ska ske med en balanserad 
risk. Utfallet för den genomsnittliga femårsperioden per den 
31 december för ovan tillväxtmål uppgick till 12 respektive  
19 procent.
Eget kapital uppgick till 10 710 mkr (9 568) per 31 december 
där soliditeten uppgick till 39 procent (39). Det egna kapi-
talet fördelades på två aktieslag; stam- och preferensaktier. 
Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Antalet aktier uppgick vid årets slut till 61 580 794 stamaktier 
och 56 000 000 preferensaktier. Diagrammet på nästa sida 
visar förändringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med 
förklaringar till dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 
kr per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbe-
tald preferensutdelning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas 
återstående del av eget kapital till stamaktierna efter avdrag 
för minoritetsintresse om 39 mkr, motsvarande 144,18 kr per 
stamaktie.
Kapitalstruktur, %
 Lån från kreditinstitut 41 (41)
 Eget kapital 39 (39)
 Uppskjuten skatt 6 (6)
 Obligationslån 6 (6)
 Certifikatslån 4 (4)
 Övriga skulder 4 (4)

===== SIDA 35 =====

34 FINANSIERING
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till 
14 231 mkr (12 734) inklusive räntebärande skulder relaterade 
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 172 
mkr (147). De räntebärande låneskulderna exklusive nämnda 
skulder om 172 mkr uppgick till 14 059 mkr (12 587) enligt 
fördelningen i tabellen nedan.
Säkerställda lån utgjorde 80 procent (80) och icke-säker-
ställda obligations-, certifikats-, och reverslån 20 procent 
(20) av totala räntebärande skulder. Ökningen i räntebärande 
låneskulder ovan med 1 472 mkr fördelas huvudsakligen på 
finansiering av förvärv och investeringar 1 569 mkr, nettot 
av högre utnyttjande av kreditfaciliteter samt ökning av cer-
tifikatslån 321 mkr, ökning av utestående obligationslån 49 
mkr, återbetalning av banklån – 281 mkr samt amortering på 
bolagets banklån -178.
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansieringskälla, 
uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekostnader 
vid årsskiftet till 11 180 mkr (10 122) vilket motsvarade 43 pro-
cent (43) av fastigheternas marknadsvärde. Bolaget har som 
strategi att balansera exponeringen mot olika långivare som 
till övervägande del avser nordiska affärsbanker. Nedan visas 
bolagets banklån fördelat på olika långivare.
Majoriteten av koncernens banklån (95 procent) omfattas 
av olika åtaganden mot långivarna. Om åtagandena inte 
efterlevs kan långivaren begära att lånen återbetalas, helt 
eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala 
nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden 
är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- 
respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtagand-
en är att koncerninterna avtal ska vara marknadsmässiga, 
rapportering av nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas 
per kvartal samt ställande av säkerheter i form av aktier i 
dotterbolag och pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga 
åtaganden mot bankerna var uppfyllda per årsskiftet och 
med den information som bolaget känner till idag är det inget 
som tyder på att åtaganden inte kommer att uppfyllas under 
2026.
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2021 2022               2023             2024             2025
■ Totalresultat    ■ Aktieemissioner     ■ Utdelning    ■ Minoritet
-1 000
Förändring av räntebärande låneskulder, mkr
Räntebärande låneskulder 1 januari 2025 12 587
Förvärvsfinansiering 1 157
Emission av obligationslån 500
Projektfinansiering 412
Förändring nyttjandegrad kreditfaciliteter  
(inklusive förändring certifikatslån) 321
Återbetalning obligationslån -451
Återbetalning banklån -281
Löpande amorteringar banklån -178
Minskning periodiserade lånekostnader -8
Räntebärande låneskulder 31 december 2025 14 059
Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld till skillnad 
från bolagets rapport över kassaflöde på sidan 96 som visar bruttoföränd -
ringar.
Sammanställning - nettoskuld
2025
31 dec
2024
31 dec
Mkr
Banklån 11 215 10 145
Säkerställda räntebärande skulder 11 215 10 145
Obligationslån 1 650 1 601
Certifikatslån 1 090 875
Övriga räntebärande skulder 155 9
Icke-säkerställda räntebärande skulder 2 895 2 485
Periodiserade upplåningskostnader -51 -43
Totala räntebärande skulder 14 059 12 587
Kortfristiga placeringar -142 -148
Likvida medel -291 -97
Nettoskuld 13 625 12 341
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2021 2022 2023 2024 2025
mkr Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning Minoritet
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
Bank     A B C D E F G
3 000
6 000
4 000
2 000
1 000
0
5 000

===== SIDA 36 =====

35FINANSIERING
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag 
för periodiserade lånekostnader till 1 634 mkr (1 581) per 
31 december och utgjorde 6 procent (7) av fastigheternas 
marknadsvärde.
NP3s MTN-program som lanserades juni 2022 med en  
ram om 5 mdkr har fortsatt spela en viktig roll under 2025 
avseende bolagets flexibilitet att emittera obligationslån i  
rätt tidsfönster. I mars emitterade bolaget 100 mkr på ett 
befintligt obligationslån, med förfall i januari 2028, till villkor  
3 månaders Stibor plus 215 baspunkter. I september genom-
förde bolaget en förtida refinansiering av sitt förfall i april 
2026 om 451 mkr som hade villkor 3 månaders Stibor plus 
550 baspunkter genom emission av ett nytt obligationsslån 
om 400 mkr till villkor 3 månaders Stibor plus 215 baspunkter 
på en löptid om 3,25 år.
Bolaget har tre finansiella åtaganden inom ramen för sina 
obligationslån vilka framgår av tabellen ovan.
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals -
rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet 
ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden 
var uppfyllda per årsskiftet och med den information som bo -
laget känner till idag är det inget som tyder på att åtaganden 
inte kommer att uppfyllas under 2026.
Certifikat
Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med 
en total ram om 2 mdkr inom vilken 1 090 mkr (875) inklusive 
ränta hade emitterats per 31 december, vilket motsvarade  
4 procent (4) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden för 
utestående certifikat per årsskiftet var högst sex månader 
med en återstående genomsnittlig löptid om 2,4 månader. 
Certifikatslånen klassificerades i sin helhet som långfristig 
räntebärande skuld per 31 december baserat på förfallotid-
punkten för dess bakomliggande back-up faciliteter.
Back-up faciliteter uppgick till cirka 1 100 mkr som är kopp-
lade till certifikatslånen. I faciliteterna är fastigheter ställda 
som säkerhet via pantbrev och innehåller liknande åtagand-
en som för bolagets banklån i det fall certifikatslånen inte 
refinansieras. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till 
fem år.
Den positiva utvecklingen i kapitalmarknaden medförde 
under året att bolagets utestående volym av certifikatslån 
ökade med 215 mkr enligt ovan.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe -
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll 
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar 
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för 
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom 
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål 
för finansförvaltningen med avseende på:
 ∞  kapitalbindning,
 ∞  räntebindning och
 ∞  nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda  
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligationsfi-
nansiering som förnyats vart tredje år med senaste uppdate-
ringen i september 2023. Under detta ramverk hade bolaget 
emitterat 1 650 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramverket har 
utformats i linje med Green Bond Principles framtagna av 
ICMA (International Capital Market Association) och har 
utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades 
of Green (numera S&P Global). Ramverket, samt relatera-
de styrdokument och rapporteringsstandarder, har fått en 
”Medium Green” bedömning från CICERO Shades of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och 
refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett 
portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad 
till individuella gröna tillgångar. Fastigheterna kvalificeras 
som gröna tillgångar utifrån ett antal kriterier; primärenergital 
enligt gränsvärden i EU-taxonomin ”topp 15”, miljöcertifie-
ringar, samt energibesparande investeringar. Vid utgången 
av 2025 uppgick värdet på bolagets gröna tillgångar till 7 600 
mkr (5 862) vilket innebär en ökning om 30 procent (37).  
Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om 25 procent på port -
följen av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande 
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 13 015 mkr (10 676) 
vid årsskiftet vilket motsvarade 93 procent (85) av totala 
räntebärande skulder. Räntebärande kortfristiga skulder efter 
justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 044 
mkr (1 911), varav 565 mkr avsåg förfall och amorteringar på 
banklån, 400 mkr obligationslån och 79 mkr förfall på revers -
skuld inom tolv månader.
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld  
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
Icke säkerställd 
skuld 20,5 %, 
2 879 mkr1)
Säkerställd skuld 79,5 %, 
11 180 mkr1)
Fördelning, finansieringskällor
Banklån 79,5 %,
11 180 mkr1)
Obligationslån 11,6 %,  
1 634 mkr1)
Certifikat 7,8 %, 1 090 mkr Övriga skulder 1,1 %, 155 mkr
Åtaganden Covenant-nivå
Nettobelåningsgrad < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,5 ggr
Soliditet > 25%

===== SIDA 37 =====

36 FINANSIERING
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte-
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt 
tabellen i not 23 över de räntebärande skuldernas förfallo- 
struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid 
årsskiftet till 801 mkr (exklusive reversskuld om 79 mkr). NP3 
har som mål att i god tid före förfall genomföra refinansiering 
vilket bidrar till att reducera refinansieringsrisken.
Av de kortfristiga bankskulderna om 401 mkr hade bolaget 
per datum för publicering av denna årsredovisning genom-
fört refinansieringar till ett belopp om 264 mkr. Som nämnt 
ovan ökade kapitalbindningen under året från 2,3 till 3 år 
huvudsakligen som en följd av genomförd refinansiering av 
banklån med längre löptider.
Räntebindning
NP3s skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån ba -
serade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa 
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets 
förvaltningsresultat används räntesäkringsinstrument i form 
av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig ränte-
bindningstid inklusive bolagets räntesäkringsportfölj uppgick 
till 1,9 år (2,1) vid årets slut. Vid årsskiftet var 54 procent (49) 
av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan 
ett och tio år enligt not 23. Resterande del ligger räntebun-
den mot Stibor 3 månader.
Genomsnittlig ränta efter räntesäkringar för bolagets rän -
tebärande låneskulder uppgick till 3,95 procent (4,38) vid 
årsskiftet. Den genomsnittliga räntan före räntesäkringar 
uppgick för bank- och certifikatslån till 3,58 procent (4,73) 
(inklusive löftesprovision för back-up faciliteter) och för 
obligationslån 5,26 procent (7,15). Minskningen i räntenivån 
förklaras av en lägre Stibor-nivå och lånemarginaler på bank-,  
certifikats- och obligationssidan vilket delvis motverkades 
av högre räntenivå för bolagets räntederivat relaterad till en 
ökad räntesäkring och förändringar i bolagets räntederi-
vatsportfölj. Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets 
räntekostnader i det fall räntan förändras med +0,5 respek- 
tive +1,0 procent.
Derivat
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrä-
desvis i form av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bola-
gets portfölj av räntederivat till 7 600 mkr. I derivatportföljen 
ingår räntederivat om 2 000 mkr vilka inte ingår i bolagets 
räntesäkringsportfölj och således inte i beräkningen av bola -
gets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa kategorier 
av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet uppåt 
i räntenivån eller kan förtidsstängas av motparten och är 
ett komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera 
bolagets räntekostnader i en volatil marknad. Tabellen ovan 
visar övergripande bolagets räntederivatsportfölj.
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 9 600 mkr varav 7 600 
mkr avsåg räntesäkring. Swap-avtalen (derivaten) värderas 
till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 
13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknads-
räntor för respektive löptid och baseras på en diskontering 
av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker 
från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och 
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid 
förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeför-
ändringar över tid påverkar inte eget kapital. Det samman-
lagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till -19 mkr (19) 
på balansdagen. Variationer i derivatens värdeförändring 
mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar 
i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer 
och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill 
hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna 
för året uppgick till -38 mkr. Den genomsnittliga nettoräntan 
för bolagets derivatportfölj inklusive dess Stibor-effekt, var 
per 31 december 0,25 procent (-0,98) med en räntebindning 
för räntesäkringsportföljen om 3,3 år vilket i sin tur bidrog till 
en genomsnittlig räntebindningstid för hela skuldportföljen 
om 1,9 år.
Känslighetsanalys Förändring
Årseffekt på  
räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader +0,5 % +22 mkr
Förändring Stibor 3 månader +1,0 % +44 mkr
Ovan analys förutsätter ingen förtida stängning av bolagets stängnings -
bara räntederivat om 1,5 mdkr.
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år 
Genom- 
snittlig fast 
ränta, %
Marknads-
värde
Räntesäkringsportfölj 7 600 3,3 2,09 13
Stängningsbara 
räntederivat 1) 1 500 8,0 2,17 -23
Performance-  
swappar2) 500 2,7 2,83 -10
Totalt derivatportfölj 9 600 4,0 2,14 -19
1) Stängningsbara swappar för motparten med början under perioden 
8 augusti till 5 december 2024 därefter kvartalsvis till slutdagar under 
perioden 8 november 2033 till 5 mars 2034. Återstående löptid ovan 
förutsätter ingen förtida stängning av swapparna.
2) Barriärnivå (sk knock-in level) för begränsning i ränteskyddet  uppgår 
till 3,0 procent. I det fall denna nivå möts eller överskrids för Stibor 3M 
förfaller swappen temporärt utan några flöden, d.v.s nettoeffekt är 0 kr.
Genomsnittlig räntenivå
Bps
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Procent (%)
Genomsnittlig räntenivå             
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntederivatens STIBOR
effekt
Räntederivatsportfölj - fast
ränta
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
3,954,38
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
31 dec 2025 31 dec 202531 dec 202431 dec 2024
395438
196254
147
280
-181
190
-130
223 187
115
 Utgående Stibor 3M, periodslut 
 Räntebindningens Stibor-effekt
 Räntederivatsportfölj - fast ränta
 Lånens Stibor-effekt
 Lånemarginal

===== SIDA 38 =====

37FINANSIERING
Intresseföretag och joint ventures
Väsentliga innehav i joint ventures
NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, mkr
Totalt intresseföretag  
och joint ventures
Fastighetsaktiebolaget  
Ess-Sierra
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
NP3s ägarandel, % 50 50
NP3s röstandel, % 50 50
Kapitalandel 537 479 299 284
Förvaltningsresultat 42 37 25 24
Värdeförändring fastigheter 23 -10 10 5
Skatt -15 -14 -9 -7
Summa resultatandel 50 13 26 22
Intresseföretag och joint ventures
För helåret 2025 bidrog NP3s intresseföretag och joint ventures med 42 mkr (37) till NP3s förvalt -
ningsresultat och resultatandelen uppgick till 50 mkr (13).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra  
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, 
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk-
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs 
av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean 
uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig- 
heternas marknadsvärde finns på orter där NP3 redan är 
etablerad idag. Syftet med joint venture-samarbetet är bland 
annat att kunna erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för helåret uppgick till 104 mkr (99) och 
fastigheternas marknadsvärde uppgick per 31 december till 
1 505 mkr (1 484). För perioden januari till december bidrog 
Ess-Sierra med 25 mkr (24) till NP3s förvaltningsresultat och 
resultatandelen uppgick till 26 mkr (22). 
Fastighets AB Jämtjägaren 
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB äger gemensamt tre 
fastigheter bestående av Jämtkrafts huvudkontor och drift -
central, en kontorsfastighet samt en byggrätt. Fastigheterna 
som är belägna i Östersund ägs till 50 procent vardera via 
joint venture-bolaget Fastighets AB Jämtjägaren. 
Det totala hyresvärdet för de ingående fastigheterna uppgick 
till 27 mkr och fastigheternas marknadsvärde uppgick per 31 
december till 450 mkr. Per 31 december uppgick NP3s kapi-
talandel till 117 mkr (94). För perioden januari till december 
bidrog Jämtjägaren med 9 mkr (3) till NP3s förvaltningsresul-
tat och resultatandelen uppgick till 23 mkr (2).
With You Sweden AB
NP3 äger 49 procent av aktierna i With You Sweden AB, 
resterande 51 procent ägs av Olert Holding AB. With You 
Sweden koncernen äger 14 fastigheter primärt för industri- 
och handelsändamål. Större delen av fastighetsbeståndet 
återfinns i Sundsvall, Umeå och Timrå. Fastigheternas 
marknadsvärde uppgick per 31 december till 629 mkr (546) 
och totala hyresvärdet för beståndet uppgick till 51 mkr. Per 
31 december uppgick NP3s kapitalandel till 94 mkr (94) och 
för helåret bidrog With You Sweden med 8 mkr (4) till NP3s 
förvaltningsresultat och resultatandelen uppgick till 1 mkr (3).
Cibola Hospitality Group AB
NP3 ägde fram till och med juni 2025 68,2 procent av akti-
erna i Cibola Hospitality Group AB, men avyttrade i slutet av 
juni 11,3 procent av aktierna och äger därefter 49,9 procent  
av bolaget. Cibola ansvarar för driften av tre hotellanlägg-
ningar som NP3 äger. Driftsdelen redovisades tidigare som 
en tillgång som innehas för försäljning då avsikten var att 
avyttra denna verksamhet. Från och med juni 2025 utgör  
Cibola ett intresseföretag till NP3 och per 31 december  
uppgick kapitalandelen till 2 mkr.

===== SIDA 39 =====

38 HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 40 =====

Hållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSRAPPORT 39
”Med ökad tydlighet i 
regelverk, kombinerat 
med erfarenhet 
från genomförda 
åtgärder, skapar vi 
förutsättningar för 
än mer träffsäkra 
investeringar.”
Hållbarhetsåret 2025
2025 blev året som på många sätt prövade fastighets -
branschen. Inte genom nya visioner eller högt ställda mål, 
utan genom verklighetens konsekvenser. Klimatförändringar, 
extremväder, regelverksuppdateringar och geopolitisk oro 
gjorde hållbarhet till en fråga om både framtidssäkring,  
riskhantering och långsiktigt värdeskapande. 
Under året tog EU viktiga steg för att justera och förenkla delar av hållbar-
hetsregelverken genom det så kallade Omnibus-förslaget. Ambitionen var 
tydlig: att minska den administrativa komplexiteten och skapa bättre förut-
sättningar för genomförande. I väntan på hur Omnibus skulle landa valde 
NP3 att flytta fokus från omfattning av rapportering till kvalitet i styrning 
och faktiska åtgärder i beståndet. 
2025 var också året då klimatrelaterade risker inte längre kunde betraktas 
som hypotetiska och extremväder tog ingen paus för regelförenkling. 
Extremväder i form av skyfall vinter som sommar, storm och översväm-
ningar påverkade fastigheter, drift och underhåll i allt större utsträckning. 
Därmed flyttades frågor om klimatanpassning, energisystemens robusthet 
och byggnaders motståndskraft allt närmare dagens investeringsbeslut. 
I denna kontext blev sambandet mellan hållbarhet och affären tydligare 
än någonsin. Energiprestanda blev en fråga om kostnadsstabilitet och 
klimatrisker om fastighetsvärden.    
När vi nu inleder 2026 öppnar klimatanpassning och omställning nya affärs- 
möjligheter. Med ökad tydlighet i regelverk, kombinerat med erfarenhet 
från genomförda åtgärder, skapar vi förutsättningar för än mer träffsäkra 
investeringar. I utvecklingen av robusta och motståndskraftiga byggnader 
och trygga och attraktiva miljöer skapar vi en långsiktigt ekonomiskt och 
miljömässigt hållbar fastighetsportfölj. 
Genom att integrera hållbarhet i värdering, förvaltning och utveckling är jag 
övertygad om att vi står starkare i mötet med både marknad och samhälle. 
Elin Nordlander, Hållbarhetschef

===== SIDA 41 =====

Vårt hållbarhetsarbete
För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat går hand i hand. 
Som en långsiktig aktör i att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över att arbetet 
sker på ett för vår framtid hållbart sätt. 
I hållbarhetsrapporten beskriver NP3 hur bolaget arbetar 
med hållbarhetsrelaterade frågor för att hållbarhetsmålen 
ska nås både på kort och lång sikt. Rapporten beskriver uti -
från de väsentligaste frågorna hur arbetet styrs och drivs. 
Hållbarhetsredovisningen
Årsredovisningen för 2025 inkluderar även bolagets hållbar-
hetsredovisning som omfattar räkenskapsåret 1 januari till 
och med 31 december 2025. Redovisningen upprättas årligen 
och omfattar den finansiella redovisningen för hela koncer-
nen för NP3 Fastigheter AB (publ) med samtliga dotterbolag. 
Hållbarhetsredovisningen omfattar dock inte bolagets intres -
seföretag eller joint ventures då andelen av dessa anses ha 
en marginell påverkan på bolagets utfall inom hållbarhetsom-
rådet. Sedan 2020 har NP3 redovisat sitt hållbarhetsarbete 
i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core. 
Från och med årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget 
sin hållbarhetsredovisning i enlighet med GRI Universal 
Standards 2021.
Bolaget redovisar även på frivillig basis hur stor del av bola-
gets fastighetsbestånd som är förenligt med EU:s taxonomi 
på den huvudsakliga aktivitet som NP3 omfattas av 7.7 
Förvärv och ägande av byggnader. 
Under 2024 påbörjade NP3 en anpassning av hållbarhetsre-
dovisningen för att överensstämma med kraven i Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD) som bolaget hade 
en skyldighet att redovisa enligt, från och med räkenskapsår-
et 2025. Den 26 februari 2025 presenterade den Europeiska 
kommissionen det första Omnibus-förslaget, vilket resulte -
rade i att NP3 inte var skyldiga att rapportera i enlighet med 
CSRD. Mot bakgrund av pågående förändringar inom EU:s 
regelverk, inklusive det så kallade Omnibus-förslaget och 
den svenska implementeringen av CSRD, har bolaget gjort 
en bedömning av vilket rapporteringsramverk som är mest 
ändamålsenligt under övergångsperioden. Bolaget har där-
med valt att fortsatt upprätta sin hållbarhetsrapport i enlighet 
med standarderna från Global Reporting Initiative (GRI). GRI 
är ett globalt vedertaget ramverk som används av såväl no-
terade som onoterade bolag och möjliggör jämförbarhet över 
tid och mellan bolag. Även om bolaget inte omfattas av full 
CSRD-tillämpning i nuläget, finns ett fortsatt tydligt intresse 
från investerare och andra intressenter avseende transparens 
kring klimatpåverkan, styrning och hållbarhetsrisker. GRI ger 
en strukturerad och väsentlighetsbaserad rapportering som 
möter dessa förväntningar. På rubriknivå har bolaget även 
valt att hänvisa till lämplig tematisk standard inom ESRS.
Skillnader mot tidigare år
Under 2025 har bolaget utrett avgränsningen avseende 
vattentillgång samt analyserat motivering av tillägg kopplat 
till cirkularitet, återbruk och avfall.
Vattentillgång
Som fastighetsbolag är vår vattenanvändning främst kopplad 
till hyresgästers förbrukning. Utifrån detta bedöms vattenre -
laterad påverkan, risker och möjligheter som låga i jämförelse 
med andra hållbarhetsfrågor och har därför inte klassats som 
väsentliga inom ramen för dubbel väsentlighet.
 ∞ Taxonomin – Vatten är ett erkänt miljömål i taxonomin, 
men tekniska screening-krav (TSC) och DNSH (do no 
significant harm) - kraven för just aktiviteten “acquisition 
& ownership of buildings” fokuserar i praktiken mestadels 
på klimatmål. Det innebär att även om vatten är med i tax -
onomin, är den direkta koppling till aktiviteten 7.7 mindre 
strikt reglerad än klimatmålen, vilket gör att detta mål kan 
vara svårare att använda som grund för “väsentligt bidrag” 
i denna specifika aktivitet. 
Bolaget har varken i den utredda avgänsningen eller i EU 
Taxonomin funnit något ytterligare stöd i att vattentillgång 
ska kvarstå som väsentlig fråga för NP3. Bolaget fortsätter 
dock att arbeta då den anses som viktig även om den nu 
bedömts som ej väsentlig.
HÅLLBARHETSRAPPORT40
Ansvarsfulla 
affärer
• Långsiktigt  
ekonomiskt resultat
• God affärsetik och  
antikorruption
Hälsa och  
välbefinnande
• Hälsa och säkerhet
• Lika möjligheter
• Hyresgäster och  
leverantörer
Framtidsansvar
• Energieffektiva 
 fastigheter
• Klimatutsläpp
• Miljö- och klimatrisker
• Återbruk och avfall

===== SIDA 42 =====

41HÅLLBARHETSRAPPORT
Cirkularitet, återbruk och avfall 
Bygg- och fastighetssektorn står för en stor del av Sveriges 
totala avfallsmängder, framför allt genom bygg- och rivnings-
avfall, vilket innebär att materialval, återbruk och hantering 
av avfall har en direkt påverkan på resursanvändning, utsläpp 
och cirkularitet. Frågan har därför hög miljömässig väsent-
lighet, då ökat återbruk och en mer cirkulär avfallshantering 
bidrar till minskade klimatutsläpp, minskat uttag av jung-
fruliga resurser och en reducerad miljöbelastning. Med ett 
växande fastighetsbestånd och därmed en växande projekt -
portfölj ökar möjligheten att påverka, viket gör att bolaget nu 
anser återbruk och avfall som en väsentlig fråga. Som stöd till 
bedömningen har följande rapporter använts. 
Fastighetsägarnas rapport: Undanröj hinder för återbruk i 
fastighetsbranschen. 
Boverkets rapport: Uppdrag att främja en cirkulär ekonomi i 
bygg- och fastighetssektorn.  
Hållbarhetsstyrning
NP3s hållbarhetsstyrning ska säkerställa att bolaget uppnår 
ett effektivt hållbarhetsarbete och uppfyller de hållbarhets -
mål och strategier som beslutats av styrelsen och som bola -
gets intressenter ställer på NP3. Bolagets hållbarhetsarbete 
är integrerat i hela den dagliga verksamheten och utgår från 
FN Global Compact och behovet av ett långsiktigt värdeska-
pande och ansvarstagande för ekonomisk, miljömässig och 
social utveckling. Hållbarhetsarbetet utgör en integrerad del 
i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och 
vd ytterst ansvarar för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa 
gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som berör 
verksamheten.
Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs-
punkt i NP3s affärsidé och den dubbla väsentlighetsana-
lysen som årligen uppdateras samt dialoger med bolagets 
viktigaste intressentgrupper. Att integrera hållbarhetsarbetet 
i all verksamhet, minska miljöpåverkan och öka antalet håll-
bara fastigheter är ett övergripande mål för bolaget. För att 
nå bolagets mål om ökat antal energieffektiva och hållbara 
fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheternas 
energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté. 
Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utvecklat riskarbete 
och identifierade hållbarhetsrisker och möjligheter utvärde -
ras årligen.
Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete 
ska säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av 
detsamma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer 
och riktlinjer samt övergripande mätbara detaljerade mål och 
handlingsplaner. Bolaget har en framtagen uppförandekod 
som grundar sig på FN:s Global Compact:s 10 principer, 
ILO:s grundläggande konventioner, Riodeklarationen och 
FN:s konvention mot korruption som tydliggör bolagets 
värderingar och ställningstagande gällande mänskliga 
rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik, information och an-
tikorruption. För att förankra att bolagets värderingar enligt 
uppförandekoden även delas av NP3s leverantörer finns en 
uppförandekod för leverantörer som kontinuerligt och årligt 
utvärderas och följs upp. 
För att främja ett långsiktigt ekonomiskt resultat och effek -
tiviteten i hållbarhetsarbetet har NP3 även hållbarhetsmål i 
den rörliga ersättningen till ledande befattningshavare, håll-
barhetsmål ingår även alltid som grund i bolagets vinstan-
delsstiftelse som omfattar samtliga medarbetare förutom vd. 
För mer information se Bolagsstyrningsrapport, sidan 79.
Hållbarhetspolicyn och uppförandekod är styrande för 
bolagets hållbarhetsarbete och revideras och beslutas 
tillsammans med övriga policyer årligen av bolagets styrelse. 
Nedanstående policyer finns tillgängliga på bolagets hemsi-
da. Övriga policyer och verksamhetsrutiner finns tillgängliga 
för personalen på bolagets intranät.
•  Hållbarhetspolicy
•  Informations- och IR-policy
•  Insiderpolicy
•  Integritetspolicy
•  SAM – Systematiskt arbetsmiljöarbete
•  Uppförandekod
•  Uppförandekod för leverantörer
•  Visselblåsarrutin
Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har 
informerats om bolagets policyer och riktlinjer under år 2025. 
Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett för 
styrelsen på ordinarie styrelsemöten där även samtliga håll-
barhetsrelaterade frågor är en stående punkt på agendan. 
Hållbarhetsarbetet presenteras även på revisionsutskottets 
ordinarie möten.
Merparten av bolagets styrelseledamöter har en hög 
kunskap och erfarenhet av hållbar utveckling genom sina 
ordinarie arbetsroller. 
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rapporte -
ringsperioden.
Bolagets bidrag till de Globala målen 
Globala målen är de 17 mål för hållbar utveckling som antogs 
av FN:s medlemsländer 2015 inom ramen för Agenda 2030.
De syftar till att:
 ∞  Avskaffa extrem fattigdom
 ∞  Minska ojämlikheter
 ∞  Skydda klimatet och miljön
 ∞  Säkerställa fredliga och inkluderande samhällen
Målen ska uppnås till år 2030. De omfattar sociala, miljömäs-
siga och ekonomiska dimensioner av hållbar utveckling och 
är tänkt att fungera som en gemensam global handlingsplan 
för regeringar, näringsliv och civilsamhälle. De kallas också 
för Sustainable Development Goals (SDGs). NP3 har i sitt 
hållbarhetsarbete identifierat nio av FN:s 17 globala mål, 
ingående i Agenda 2030, där bolaget anser sig ha störst 
möjlighet att påverka vilket finns utmarkerade i hållbarhets-
avsnittet i årsredovisningen.

===== SIDA 43 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT42
Långsiktigt ekonomiskt resultat
Tillväxten i förvaltningsresultatet per stamaktie ska  
uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod 
och avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till
minst 15 procent per år över en femårsperiod.
God affärsetik och antikorruption
NP3 ska ha noll incidenter gällande korruption och  
bolagets uppförandekoder ska följas.
Energieffektiva fastigheter
NP3 har ett långsiktigt mål att minska sin energiförbruk -
ning med 20 procent mellan 2017-2025 vilket innebär en 
årlig besparing på 2,5 procent.
Energieffektiva fastigheter
NP3s mål är att årligen i snitt lyfta minst tio av de sämst 
energipresterande fastigheterna fram till år 2033 där 
bolaget även valt att energideklarera industrifastigheter 
och inkludera dessa i ovanstående mål.
Grön portfölj
NP3 har som årligt mål att den gröna fastighetsportföljen 
inom det EU-taxonomianpassade gröna ramverket ska 
öka med 25 procent. 
Klimatutsläpp
NP3s långsiktiga mål är att uppnå nettonoll-utsläpp 
i hela värdekedjan till år 2045, med ett kortsiktigt mål 
att till 2030 minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42 
procent och utsläppen i Scope 3 med 25 procent jämfört 
med basåret 2022. Målen är validerade av Science Based 
Targets (SBTi). 
Hälsa och säkerhet (hyresgäster och leverantörer)
NP3 ska ha noll olycksfall avseende medarbetare,  
hyresgäster samt leverantörer relaterade till fastig-  
heterna.
Mångfald och lika möjligheter
NP3 ska ha noll incidenter av diskriminering.
Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 20 pro -
cent jämfört med föregående år och genomsnittlig tillväxt 
över femårsperioden uppgick till 12 procent. Avkastning 
på eget kapital före skatt för året uppgick till 16 procent 
och genomsnittlig avkastning på eget kapital över fem-  
årsperioden uppgick till 19 procent.
Inga bekräftade incidenter av korruption eller över-  
trädelser av bolagets uppförandekoder har rapporterats 
under 2025.
För perioden 2017-2025 uppgick ackumulerad besparing
till 23 procent. Normalårskorrigerad snittförbrukning 
inom jämförbart bestånd uppgick för 2024 till 143 kWh/
kvm LOA och för 2025 till 138 kWh/kvm LOA, vilket  
innebär en minskning med 3,9 procent.
Under 2025 har 22 byggnader erhållit förbättrad energi-  
klass efter genomförda åtgärder, där alla byggnader har 
förbättrats från tidigare energiklass E, F eller G.
Under 2025 ökade den gröna fastighetsportföljen från 
ett fastighetsvärde om 5 862 mkr vid ingången av året 
till 7 600 mkr vid utgången av året, vilket motsvarar 30 
procent där 5 procentenheter utgör förvärv av fastigheter 
som kvalar in inom ramverket. 
Bolagets utsläpp i Scope 1 och 2 uppgick till 3,2 kg  
CO2e/kvm LOA för 2025 att jämföra med basåret om  
5,8 kg CO2e/kvm vilket motsvarar en minskning med  
45 procent. För Scope 3 uppgick utsläppen för 2025 
till 3 435 ton CO2e att jämföra med 6 474 ton CO2e för 
basåret. 
NP3 har inte identifierat någon allvarlig arbetsplatsolycka  
eller bristande efterlevnad av policyer eller säkerhetsföre-  
skrifter under året. 
Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2025.
MÅL   
FOKUSOMRÅDEN    
 UTFALL
VÅRA HÅLLBARHETSMÅL OCH FOKUSOMRÅDEN
För att säkerställa att NP3 når framgång i sitt långsiktiga hållbarhetsarbete har bolaget uppsatta mål 
inom samtliga av hållbarhetens områden, såväl so cial- som ekonomisk- so m miljömässig hållbarhet.  
Bolaget har valt att kalla de tre områdena: Ansvarsfulla affärer, Framtidsansvar samt Hälsa och  
välbefinnande.
Hälsa och välbefinnande Framtidsansvar Ansvarsfulla affärer

===== SIDA 44 =====

43HÅLLBARHETSRAPPORT
Våra väsentliga frågor
NP3 har så som föregående år upprättat en dubbel väsentlighetsanalys (DMA) i enlighet med CSRD, 
trots att bolaget just nu undantas från detta redovisningskrav (SME - mindre än 1  000 anställda). 
Genom bolagets DMA fastställs de hållbarhetsfrågor som är 
väsentliga för NP3 utifrån en värdering av bolagets påverkan 
på miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning samtidigt som 
hänsyn tas till hur sådana konsekvenser kan påverka risker 
och möjligheter. Enligt föreskrifterna i ESRS ska bedömning 
av den konsekventiella väsentligheten göras från positiv eller 
negativ påverkan och vid bedömning av finansiell väsentlig-
het ska risker och möjligheter fastställas. Metoden för fram-
tagandet av bolagets DMA har förankrats i ledningen och 
resultatet av DMA för 2025 har även godkänts av styrelsen i 
enlighet med strukturen för bolagets hållbarhetsstyrning. 
Metod och arbetsgång
NP3 har bedömt väsentlighet i följande steg: 
1) Värdekedja
NP3 har genom en tvärfunktionell arbetsgrupp, som utgör 
bolagets hållbarhetskommitté, kartlagt bolagets värdekedja 
samt kopplat relevanta frågor och aktiviteter som är aktuella 
inom värdekedjan. Värdekedjan med dess kopplade frågor 
och aktiviteter har sedan verifierats i bolagets ledningsgrupp.  
2) Definitioner och bedömningskriterier 
Omfattning, påverkansfaktorer, återställbarhet och tids- 
horisont har fastställts.
3) Bedömning av väsentliga frågor 
I enlighet med föreskrifterna i ESRS har samtliga identi-
fierade inverkningar i värdekedjan utifrån konsekventiell
väsentlighet, positiv eller negativ bedömts. Bedömningen
har gjorts utifrån i vilken skala och omfattning de påverkar
människor och miljö, i kombination med sannolikheten för att
de inträffar. För negativa inverkningar har även återställbar-
heten beaktats. Finansiell väsentlighet har värderats utifrån 
finansiella risker och möjligheter. Genom tröskelvärden har 
sedan avgränsning utförts för att fastställa väsentliga inverk-
ningar, risker och möjligheter. Slutligen har de identifierade 
väsentliga frågorna kopplats mot ESRS och dess underlig-
gande datapunkter.
4) Jämförelse med branschkollegor och externa källor  
Utifrån tillgängligt material i årsredovisningar för 2024, har
NP3 genomfört en jämförelse med branschkollegor för att
styrka bolagets väsentliga frågor. För de av NP3s väsentliga
frågor med lägst jämförelsegrad som av NP3 inte bedömts
vara väsentliga men ändå viktiga (biologisk mångfald och
vattentillgång) har NP3s bedömning styrkts med externa
källor.
5) Intressentdialoger  
I syfte att informera och validera resultatet av DMA 2025, har
resultatet validerats såväl internt som externt via intressent-
dialoger, som genomförts genom möten samt enkäter. Möten
har genomförts med intressenter såsom ägare, långivare,
investerare och medarbetare. Dessa möten har styrkt NP3s
bedömning av väsentliga frågor. Enkäter har skickats till
ett urval av bolagets största leverantörer och hyresgäster
med en svarsfrekvens på 80 procent. Inga avvikande svar
lämnades.
NP3 har valt att benämna de tre hållbarhetsområdena  
ansvarsfulla affärer, framtidsansvar samt hälsa och väl- 
befinnande. Bolagets väsentliga frågor har delats in  
under dessa huvudrubriker.

===== SIDA 45 =====

44
Konsekventiell påverkan Konsekventiell Finansiell påverkan Finansiell
Namn 
ESRS Väsentlig fråga Bedömning väsentlig fråga Positiv Negativ Bedömning väsentlig fråga
Möjlig-
het Risk Hur NP3 arbetar med frågan
G1 Ansvarsfullt  
företagande
Långsiktigt  
ekonomiskt 
resultat
Ett långsiktigt ekonomiskt resultat möjliggör hållbarhetsanpassningar av bolaget med fokus  
på energiinvesteringar, skapandet av arbetstillfällen, sponsring och fler positiva konsekvenser 
för människor, samhälle och miljö.

En finansiell risk är att bolaget inte kan refinansiera sina externa finansiella skulder. 
Omställning till en mer hållbar fastighetsportfölj förväntas ha en positiv effekt på vär -
deringar och lånemarginaler då till exempel energiinvesteringar bedöms kunna göras i 
samarbete med hyresgäster med en positiv ekonomisk effekt.
 
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med 
lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar genom lokalt engage -
mang och aktiv marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft 
samt till ett aktivt lokalt näringsliv.
G1
God affärsetik  
och antikorruption
Korruption skulle kunna resultera i negativ påverkan för anställda, ägare, finansiärer samt  
övriga intressenter. Genom NP3s kravställning på leverantörer bidrar bolaget till en positiv 
påverkan inom värdekedjan.
 
Korruption skulle för bolaget kunna resultera i försämrat anseende, sanktionsavgifter, 
svårt att rekrytera kompetent personal samt den finansiella aspekten av bedrägeri/
korruption. 

NP3s uppförandekod har nolltolerans mot alla former av korrup -
tion och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten 
provision, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. 
E1 Klimat- 
förändringar
Energieffektiva 
fastigheter
Bolagets fastigheter förbrukar energi och påverkar miljön. Genom att minska fastigheternas  
energiförbrukning uppstår en direkt positiv påverkan ur miljösynpunkt även om förbrukningen 
är negativ. Energieffektiva fastigheter har ofta även en koppling till förbättrad inomhusmiljö, 
vilket förbättrar lokalkvaliteten och arbetsmiljön för de som vistas i bolagets fastigheter.
 
NP3 ser en finansiell risk om bolaget inte uppnår framtagna energieffektiviseringsmål. 
Men genom bolagets fokus att driva energieffektivisering mot bolagets fastställda 
mål bedöms dock den finansiella påverkan som positiv. Sammanfattningsvis har 
energieffektiva fastigheter potential att ge betydande finansiella fördelar, både genom 
kostnadsbesparingar, attraktivitet på marknaden och genom ett ökat fastighetsvärde. 
En energieffektiv fastighetsportfölj ger även en bättre position vid framtida kostnads-  
ökningar inom energisektorn.
 
Bolaget ska årligen minska den totala energiförbrukningen (kwh) 
i jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta mål. Bolaget 
ser det även som sin uppgift att stötta och samarbeta med sina 
hyresgäster gällande energibesparande åtgärder.
E1
Klimatutsläpp Konsekvenserna av utsläpp är omfattande och påverkar miljö, hälsa, ekonomi och samhället 
på många olika sätt. Att som bolag förstå och erkänna dessa konsekvenser är avgörande för 
att motivera och genomföra åtgärder för att minska utsläppen och begränsa deras negativa 
påverkan på vår omgivning. 

Den globala risken av utsläpp kan vara omfattande och sträcker sig från direkta kost -
nader för NP3 som bolag men också för hela samhället och dess ekonomi. Att hantera 
utsläpp är därför inte bara en miljöfråga med konsekventiell påverkan utan även en 
finansiell nödvändighet.

NP3 verkar för att kontinuerligt minska verksamhetens utsläpp 
samt sträva efter att minimera det avfall som går till deponi och 
förbränning. NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid 
byggprojekt. Det avfall som inte kan återanvändas, återvinnas 
eller energiutvinnas ska tas om hand och deponeras på ett 
miljöriktigt sätt.
E2 Miljö- och  
klimatrisker
Miljö- och klimatrisker har konsekventiell påverkan på samhället såväl som på NP3. Detta gör 
det nödvändigt att identifiera och hantera riskerna för att minimera negativa effekter. Genom att 
identifiera risker, planera åtgärder och utnyttja möjligheter kan NP3 bidra till en hållbar utveck -
ling som inte äventyrar framtida generationer. 

Den finansiella risken är kopplad till strängare miljölagar, skadat anseende, värde -
minskning på fastigheter och skador orsakade av extremväder. Miljö- och klimatrisker 
hanteras genom att integrera riskerna i bolagets riskhantering.

NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatrisker och  
klimatrelaterade möjligheter utifrån bolagets genomförda klimat- 
scenarioanalys i linje med TCFD. 
E2
E3 Vatten och  
marina resurser
Vattentillgång Som fastighetsbolag är vår vattenanvändning främst kopplad till hyresgästers förbrukning. 
Utifrån detta bedöms vattenrelaterad påverkan, risker och möjligheter som låga i jämförelse 
med andra hållbarhetsfrågor och har därför inte klassats som väsentliga inom ramen för dubbel 
väsentlighet.  
Tillgängliga data visar inga betydande miljömässiga eller finansiella risker. NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenanvändning och att 
spillvatten hanteras korrekt. Bolaget fokuserar även på att undvika 
föroreningar till vatten för att minimera miljöpåverkan.
E3
E4 Biologisk  
mångfald
Huvuddelen av vår verksamhet sker i redan urbaniserade miljöer, där förändringar i mark-  
användning är små och där potentiella effekter på biologisk mångfald är låga. Den löpande 
förvaltningen av våra fastigheter omfattar inga aktiviteter som innebär betydande ingrepp i 
naturmiljöer eller risk för negativ påverkan på känsliga habitat. De möjligheter som kopplar till 
biologisk mångfald bedöms också vara begränsade i förhållande till andra hållbarhetsområden. 
Mot denna bakgrund har påverkan, risker och möjligheter kopplade till biologisk mångfald 
bedömts som låga och därmed klassats som ej väsentlig. 
Bolagets exponering för biodiversitetsrelaterade risker – såsom regulatoriska  
förändringar, markrestriktioner eller naturrelaterade kostnader, bedöms ha låg  
finansiell påverkan.
NP3 har riktlinjer i projektverksamheten för att bibehålla grön-  
områden med hänsyn till biologisk mångfald vid nyproduktion.
E4
E5 Cirkulär  
ekonomi
Återbruk och avfall Verksamheten ger upphov till avfall och resursanvändning, särskilt vid ombyggnationer, hyres-  
gästanpassningar och löpande förvaltning. Bristande återbruk och avfallshantering medför 
negativ konsekventiell påverkan genom ökat uttag av jungfruliga material, ökade klimatutsläpp 
och belastning på ekosystem.

Verksamheten avser främst förvaltning och är inte materialintensiv. Eftersom  
projektvolymen är mindre del i relation till den totala fastighetsportföljen bedöms den  
potentiella påverkan på resultat och kassaflöde som begränsad och ej väsentlig ur  
ett finansiellt perspektiv. 
NP3 arbetar förutom i projekt främst med återbruk genom en 
digital återbrukshubb som används av bolagets medarbetare 
samt leverantörer vilket bidrar till att minska bolagets totala 
klimatpåverkan. Med en digital hubb bidrar bolaget dessutom  
till minskad transport för mellanlagring. 
E5
S1 Den egna  
arbetskraften
Hälsa och säkerhet Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling är en investering i bolagets framtid och håll -
barhet. Att bolaget arbetar strukturerat med arbetsmiljöfrågor och riskbedömning av den egna 
verksamheten är en självklarhet för att erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö.

Brister i hälsa och säkerhet, för medarbetare, leverantörer och hyresgäster kan få 
negativa konsekvenser ur ett finansiellt perspektiv. Sannolikheten och den finansiella 
konsekvensen bedöms dock inte vara så hög att frågan klassas som väsentlig ur ett 
finansiellt perspektiv.
NP3 säkerställer en god arbetsmiljö via skyddsronder och krav på 
leverantörer, för att främja såväl fysiskt som socialt välbefinnande 
och förebygga arbetsrelaterade skador och sjukdomar.
S1
Lika möjligheter Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och rättvisa arbetsförhållanden mellan  
individer och grupper. Ingen form av diskriminering eller kränkande särbehandling får före-  
komma. Samma som ovan ska naturligtvis gälla även hos bolagets leverantörer. 

En incident kopplad till bristande lika möjligheter kan innebära betydande negativ 
påverkan för den enskilda individen. Ur ett finansiellt perspektiv bedöms dock sanno -
likheten som låg och den potentiella påverkan på bolagets finansiella ställning som 
begränsad och därav ej väsentlig. 
Via bolagets uppförandekod och uppförandekod för leverantörer 
säkerställer NP3 att diskriminering, trakasserier, sexuella trakas -
serier och kränkande särbehandling inte ska förekommer inom 
bolaget eller i leverantörsled.
S2 Arbetare i 
värdekedjan
Hyresgäster och 
leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga parametrar för NP3, därav ställer vi 
samma krav på våra leverantörer som oss själva. Att bolagets lokaler ska vara säkra även för 
leverantörer och hyresgäster är såväl en skyldighet som en självklarhet.

Bolagets uppförandekod för leverantörer tydliggör ansvar, krav och förväntningar för 
samtliga parter. Då dessa styrande dokument redan är implementerade bedöms inga 
ytterligare åtaganden uppstå. Mot denna bakgrund anses frågan inte medföra någon 
väsentlig finansiell påverkan på bolagets resultat, ställning eller kassaflöde.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och 
tjänster hos leverantörer och affärspartners. NP3 säkerställer 
även en god arbetsmiljö via skyddsronder och arbetsmiljökrav på 
leverantörer.
S2
S3 Påverkade  
samhällen
Resiliens I en tid av förändrat säkerhetsläge ser vi vår roll som fastighetsägare i ett bredare samhällsper -
spektiv. Våra fastigheter ska vara robusta, trygga och fungera även vid störningar. De risker som 
identifierats bedöms vara hanterbara inom ramen för befintliga processer för riskhantering, 
kontinuitetsplanering och förvaltning och bedöms därav som ej väsentlig. 
De risker som identifierats bedöms vara hanterbara inom ramen för befintliga processer 
för riskhantering, kontinuitetsplanering och förvaltning och bedöms därav som ej 
väsentlig även ur ett finansiellt perspektiv.  
Genom att säkerställa att hyresgäster som levererar samhälls -
viktiga tjänster kan verka utan störningar, bidrar NP3 direkt till 
lokalsamhällets välbefinnande, såsom hälso- och utbildnings -
tjänster, blåljusverksamhet eller annan kritisk verksamhet. På så 
sätt bidrar vi till samhällens funktion och resiliens.
S3
S4 Konsumenter  
och slutanvän -
dare
Säkerhet och  
tillgänglighet
Bolagets verksamhet består huvudsakligen av uthyrning och förvaltning av kommersiella 
lokaler, där hyresgästerna utgörs av företag och organisationer. Bolaget producerar eller distri -
buerar inte konsumentprodukter. Bolaget har därför begränsad direkt påverkan på konsumenter 
och slutanvändare i denna mening. Eventuella risker kopplade till lokalsäkerhet, inomhusmiljö, 
tillgänglighet och hantering av personuppgifter bedöms vara hanterbara inom ramen för befint -
liga styr- och kontrollprocesser och frågan bedöms därav som ej väsentlig. 
Bolaget producerar eller distribuerar inte konsumentprodukter. Bolaget har därför  
begränsad direkt påverkan på konsumenter och slutanvändare i denna mening.  
Därmed bedöms finansiell påverkan som ej väsentlig. 
Bolaget arbetar löpande med att säkerställa trygga, tillgängliga 
och funktionella lokaler, god informationssäkerhet samt trans-  
parent kommunikation med hyresgäster, vilket indirekt bidrar till 
en trygg miljö även för hyresgästernas kunder och besökare. 
S4
HÅLLBARHETSRAPPORT
Väsentliga frågor
ESRS-  
StandardHälsa och välbefinnande Framtidsansvar Ansvarsfulla affärer

===== SIDA 46 =====

45
Konsekventiell påverkan Konsekventiell Finansiell påverkan Finansiell
Namn 
ESRS Väsentlig fråga Bedömning väsentlig fråga Positiv Negativ Bedömning väsentlig fråga
Möjlig-
het Risk Hur NP3 arbetar med frågan
G1 Ansvarsfullt  
företagande
Långsiktigt  
ekonomiskt 
resultat
Ett långsiktigt ekonomiskt resultat möjliggör hållbarhetsanpassningar av bolaget med fokus  
på energiinvesteringar, skapandet av arbetstillfällen, sponsring och fler positiva konsekvenser 
för människor, samhälle och miljö.

En finansiell risk är att bolaget inte kan refinansiera sina externa finansiella skulder. 
Omställning till en mer hållbar fastighetsportfölj förväntas ha en positiv effekt på vär -
deringar och lånemarginaler då till exempel energiinvesteringar bedöms kunna göras i 
samarbete med hyresgäster med en positiv ekonomisk effekt.
 
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med 
lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar genom lokalt engage -
mang och aktiv marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft 
samt till ett aktivt lokalt näringsliv.
G1
God affärsetik  
och antikorruption
Korruption skulle kunna resultera i negativ påverkan för anställda, ägare, finansiärer samt  
övriga intressenter. Genom NP3s kravställning på leverantörer bidrar bolaget till en positiv 
påverkan inom värdekedjan.
 
Korruption skulle för bolaget kunna resultera i försämrat anseende, sanktionsavgifter, 
svårt att rekrytera kompetent personal samt den finansiella aspekten av bedrägeri/
korruption. 

NP3s uppförandekod har nolltolerans mot alla former av korrup -
tion och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten 
provision, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. 
E1 Klimat- 
förändringar
Energieffektiva 
fastigheter
Bolagets fastigheter förbrukar energi och påverkar miljön. Genom att minska fastigheternas  
energiförbrukning uppstår en direkt positiv påverkan ur miljösynpunkt även om förbrukningen 
är negativ. Energieffektiva fastigheter har ofta även en koppling till förbättrad inomhusmiljö, 
vilket förbättrar lokalkvaliteten och arbetsmiljön för de som vistas i bolagets fastigheter.
 
NP3 ser en finansiell risk om bolaget inte uppnår framtagna energieffektiviseringsmål. 
Men genom bolagets fokus att driva energieffektivisering mot bolagets fastställda 
mål bedöms dock den finansiella påverkan som positiv. Sammanfattningsvis har 
energieffektiva fastigheter potential att ge betydande finansiella fördelar, både genom 
kostnadsbesparingar, attraktivitet på marknaden och genom ett ökat fastighetsvärde. 
En energieffektiv fastighetsportfölj ger även en bättre position vid framtida kostnads-  
ökningar inom energisektorn.
 
Bolaget ska årligen minska den totala energiförbrukningen (kwh) 
i jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta mål. Bolaget 
ser det även som sin uppgift att stötta och samarbeta med sina 
hyresgäster gällande energibesparande åtgärder.
E1
Klimatutsläpp Konsekvenserna av utsläpp är omfattande och påverkar miljö, hälsa, ekonomi och samhället 
på många olika sätt. Att som bolag förstå och erkänna dessa konsekvenser är avgörande för 
att motivera och genomföra åtgärder för att minska utsläppen och begränsa deras negativa 
påverkan på vår omgivning. 

Den globala risken av utsläpp kan vara omfattande och sträcker sig från direkta kost -
nader för NP3 som bolag men också för hela samhället och dess ekonomi. Att hantera 
utsläpp är därför inte bara en miljöfråga med konsekventiell påverkan utan även en 
finansiell nödvändighet.

NP3 verkar för att kontinuerligt minska verksamhetens utsläpp 
samt sträva efter att minimera det avfall som går till deponi och 
förbränning. NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid 
byggprojekt. Det avfall som inte kan återanvändas, återvinnas 
eller energiutvinnas ska tas om hand och deponeras på ett 
miljöriktigt sätt.
E2 Miljö- och  
klimatrisker
Miljö- och klimatrisker har konsekventiell påverkan på samhället såväl som på NP3. Detta gör 
det nödvändigt att identifiera och hantera riskerna för att minimera negativa effekter. Genom att 
identifiera risker, planera åtgärder och utnyttja möjligheter kan NP3 bidra till en hållbar utveck -
ling som inte äventyrar framtida generationer. 

Den finansiella risken är kopplad till strängare miljölagar, skadat anseende, värde -
minskning på fastigheter och skador orsakade av extremväder. Miljö- och klimatrisker 
hanteras genom att integrera riskerna i bolagets riskhantering.

NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatrisker och  
klimatrelaterade möjligheter utifrån bolagets genomförda klimat- 
scenarioanalys i linje med TCFD. 
E2
E3 Vatten och  
marina resurser
Vattentillgång Som fastighetsbolag är vår vattenanvändning främst kopplad till hyresgästers förbrukning. 
Utifrån detta bedöms vattenrelaterad påverkan, risker och möjligheter som låga i jämförelse 
med andra hållbarhetsfrågor och har därför inte klassats som väsentliga inom ramen för dubbel 
väsentlighet.  
Tillgängliga data visar inga betydande miljömässiga eller finansiella risker. NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenanvändning och att 
spillvatten hanteras korrekt. Bolaget fokuserar även på att undvika 
föroreningar till vatten för att minimera miljöpåverkan.
E3
E4 Biologisk  
mångfald
Huvuddelen av vår verksamhet sker i redan urbaniserade miljöer, där förändringar i mark-  
användning är små och där potentiella effekter på biologisk mångfald är låga. Den löpande 
förvaltningen av våra fastigheter omfattar inga aktiviteter som innebär betydande ingrepp i 
naturmiljöer eller risk för negativ påverkan på känsliga habitat. De möjligheter som kopplar till 
biologisk mångfald bedöms också vara begränsade i förhållande till andra hållbarhetsområden. 
Mot denna bakgrund har påverkan, risker och möjligheter kopplade till biologisk mångfald 
bedömts som låga och därmed klassats som ej väsentlig. 
Bolagets exponering för biodiversitetsrelaterade risker – såsom regulatoriska  
förändringar, markrestriktioner eller naturrelaterade kostnader, bedöms ha låg  
finansiell påverkan.
NP3 har riktlinjer i projektverksamheten för att bibehålla grön-  
områden med hänsyn till biologisk mångfald vid nyproduktion.
E4
E5 Cirkulär  
ekonomi
Återbruk och avfall Verksamheten ger upphov till avfall och resursanvändning, särskilt vid ombyggnationer, hyres-  
gästanpassningar och löpande förvaltning. Bristande återbruk och avfallshantering medför 
negativ konsekventiell påverkan genom ökat uttag av jungfruliga material, ökade klimatutsläpp 
och belastning på ekosystem.

Verksamheten avser främst förvaltning och är inte materialintensiv. Eftersom  
projektvolymen är mindre del i relation till den totala fastighetsportföljen bedöms den  
potentiella påverkan på resultat och kassaflöde som begränsad och ej väsentlig ur  
ett finansiellt perspektiv. 
NP3 arbetar förutom i projekt främst med återbruk genom en 
digital återbrukshubb som används av bolagets medarbetare 
samt leverantörer vilket bidrar till att minska bolagets totala 
klimatpåverkan. Med en digital hubb bidrar bolaget dessutom  
till minskad transport för mellanlagring. 
E5
S1 Den egna  
arbetskraften
Hälsa och säkerhet Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling är en investering i bolagets framtid och håll -
barhet. Att bolaget arbetar strukturerat med arbetsmiljöfrågor och riskbedömning av den egna 
verksamheten är en självklarhet för att erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö.

Brister i hälsa och säkerhet, för medarbetare, leverantörer och hyresgäster kan få 
negativa konsekvenser ur ett finansiellt perspektiv. Sannolikheten och den finansiella 
konsekvensen bedöms dock inte vara så hög att frågan klassas som väsentlig ur ett 
finansiellt perspektiv.
NP3 säkerställer en god arbetsmiljö via skyddsronder och krav på 
leverantörer, för att främja såväl fysiskt som socialt välbefinnande 
och förebygga arbetsrelaterade skador och sjukdomar.
S1
Lika möjligheter Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och rättvisa arbetsförhållanden mellan  
individer och grupper. Ingen form av diskriminering eller kränkande särbehandling får före-  
komma. Samma som ovan ska naturligtvis gälla även hos bolagets leverantörer. 

En incident kopplad till bristande lika möjligheter kan innebära betydande negativ 
påverkan för den enskilda individen. Ur ett finansiellt perspektiv bedöms dock sanno -
likheten som låg och den potentiella påverkan på bolagets finansiella ställning som 
begränsad och därav ej väsentlig. 
Via bolagets uppförandekod och uppförandekod för leverantörer 
säkerställer NP3 att diskriminering, trakasserier, sexuella trakas -
serier och kränkande särbehandling inte ska förekommer inom 
bolaget eller i leverantörsled.
S2 Arbetare i 
värdekedjan
Hyresgäster och 
leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga parametrar för NP3, därav ställer vi 
samma krav på våra leverantörer som oss själva. Att bolagets lokaler ska vara säkra även för 
leverantörer och hyresgäster är såväl en skyldighet som en självklarhet.

Bolagets uppförandekod för leverantörer tydliggör ansvar, krav och förväntningar för 
samtliga parter. Då dessa styrande dokument redan är implementerade bedöms inga 
ytterligare åtaganden uppstå. Mot denna bakgrund anses frågan inte medföra någon 
väsentlig finansiell påverkan på bolagets resultat, ställning eller kassaflöde.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och 
tjänster hos leverantörer och affärspartners. NP3 säkerställer 
även en god arbetsmiljö via skyddsronder och arbetsmiljökrav på 
leverantörer.
S2
S3 Påverkade  
samhällen
Resiliens I en tid av förändrat säkerhetsläge ser vi vår roll som fastighetsägare i ett bredare samhällsper -
spektiv. Våra fastigheter ska vara robusta, trygga och fungera även vid störningar. De risker som 
identifierats bedöms vara hanterbara inom ramen för befintliga processer för riskhantering, 
kontinuitetsplanering och förvaltning och bedöms därav som ej väsentlig. 
De risker som identifierats bedöms vara hanterbara inom ramen för befintliga processer 
för riskhantering, kontinuitetsplanering och förvaltning och bedöms därav som ej 
väsentlig även ur ett finansiellt perspektiv.  
Genom att säkerställa att hyresgäster som levererar samhälls -
viktiga tjänster kan verka utan störningar, bidrar NP3 direkt till 
lokalsamhällets välbefinnande, såsom hälso- och utbildnings -
tjänster, blåljusverksamhet eller annan kritisk verksamhet. På så 
sätt bidrar vi till samhällens funktion och resiliens.
S3
S4 Konsumenter  
och slutanvän -
dare
Säkerhet och  
tillgänglighet
Bolagets verksamhet består huvudsakligen av uthyrning och förvaltning av kommersiella 
lokaler, där hyresgästerna utgörs av företag och organisationer. Bolaget producerar eller distri -
buerar inte konsumentprodukter. Bolaget har därför begränsad direkt påverkan på konsumenter 
och slutanvändare i denna mening. Eventuella risker kopplade till lokalsäkerhet, inomhusmiljö, 
tillgänglighet och hantering av personuppgifter bedöms vara hanterbara inom ramen för befint -
liga styr- och kontrollprocesser och frågan bedöms därav som ej väsentlig. 
Bolaget producerar eller distribuerar inte konsumentprodukter. Bolaget har därför  
begränsad direkt påverkan på konsumenter och slutanvändare i denna mening.  
Därmed bedöms finansiell påverkan som ej väsentlig. 
Bolaget arbetar löpande med att säkerställa trygga, tillgängliga 
och funktionella lokaler, god informationssäkerhet samt trans-  
parent kommunikation med hyresgäster, vilket indirekt bidrar till 
en trygg miljö även för hyresgästernas kunder och besökare. 
S4
HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 47 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfulla  
affärer
LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT RESULTAT OCH  
AFFÄRSMODELL
ESRS G1, Ansvarsfullt företagande
NP3s affärsmodell präglas genomgående av långsiktighet. Bolagets 
långsiktiga värdeskapande är överordnat intresset av kortsiktiga 
vinster och hållbarhetsarbetet är på så sätt integrerat i affärsmodellen. 
För att säkerställa att affärsmodellen efterlevs uppdaterar bolaget årli -
gen sin långsiktiga strategiplan som tillsammans med bolagets finans- 
och skattepolicyer styr mot ett långsiktigt ekonomiskt hållbart resultat. 
Det övergripande ekonomiska målet för NP3 är tillväxt i förvaltnings-
resultat per stamaktie som över en femårsperiod årligen ska uppgå till 
minst 12 procent. Avkastning på eget kapital före skatt, över en fem- 
årsperiod, ska uppgå till 15 procent. Dessa långsiktiga mål har till syfte 
att säkerställa värdeskapande för bolagets aktieägare över tid. För mer 
information om bolagets finansiella mål, se sidan 6.
NP3 strävar efter en öppen, transparent och relevant dialog med 
aktieägare, analytiker och investerare. Det är NP3s ansvar att ge 
rättvisande och lättillgänglig information till bolagets ägare och övriga 
intressenter, NP3 följer de regelverk som styr börsnoterade bolag och 
den praxis som finns på finansmarknaden. Det har under redovisnings-
perioden inte skett några väsentliga förändringar av lagar och regler 
inom ekonomi- och skatteområdet eller andra regeländringar som 
skulle kunna få en väsentlig påverkan på bolaget. 
Det rådande och osäkra geopolitiska läget är en parameter som NP3 
har svårt att påverka och som skulle kunna ha en påverkan på bola-
gets ekonomiska hållbarhet. För mer information om finansiella risker 
se sidan 72. 
NP3 arbetar med långa hyresavtal och kontinuerliga omförhandlingar 
av befintliga kontrakt, vilket ger en stabil förfallostruktur på kontrakts -
portföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets fastighetskategorier 
och marknadslägen är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis 
lokaler i centrumlägen, vilket minskar risken för bolaget och dess 
intressenter. Bolaget har även ett kundfokus som uppnås genom lokal 
närvaro och långa kundrelationer vilket i sin tur skapar stabila hyres- 
intäkter. 
Fastighetsvärdering och finansiering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje 
kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala 
fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra, övriga 
fastigheter värderas internt. Värdeförändringar i bolagets fastigheter 
46
Förvaltningsresultat
Avkastning på eget kapital
Räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Mål 2 ggr
ggr
4
3
2
1
0
 3,4      2,9     2,1      2,4     2,8
2021    2022    2023    2024    2025
Max 60 %
2021    2022    2023    2024    2025
%
70
60
50
40
30
20
10
0
56 %   58 %  57 %  52 %  51 %
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, % 
Mål 12 %
Avkastning på eget kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning på eget kapital 
före skatt, 5 år, %
Mål 15 %
kr
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
20
16
12
8
4
0
2021    2022    2023    2024    2025
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24 Q4-25
Tillväxt
Serie1 Serie2
2021    2022    2023    2024    2025
50
40
30
20
10
0
%
0
10
20
30
40
50
Q4-21 Q4-22 Q4-23 Q4-24 Q4-25
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2

===== SIDA 48 =====