Årsredovisning 2025

Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning 
IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS som omfattas av företagets hållbarhetsredovisning
Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen  
om referensvärden 
Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer
ESRS 2 GOV­1 Jämnare könsfördelning i styrelserna, 
punkt 21 (d) 
Indikator nummer 13 i tabell #1 i bilaga 1 Kommissionens delegerade förordning 
(EU) 2020/1816, bilaga II 
Väsentlig 97
ESRS GOV­1 Procentandel av styrelseledamöterna som 
är oberoende, punkt 21 (e) 
Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentlig 97
ESRS 2 GOV­4 Uttalande om tillbörlig aktsamhet,  
punkt 30 
Indikatornummer 10 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 98
ESRS 2 SBM­1 Inblandning i verksamheter kopplade till 
fossila bränslen, punkt 40 (d) i 
Indikatorer nummer 4 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a Förordning (EU) nr 575/2013: Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Tabell 1: Kvalitativ 
information om miljörisker och Tabell 2: Kvalitativ information 
om sociala risker 
Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Inte väsentlig 
ESRS 2 SBM­1 Inblandning i verksamheter kopplade till 
kemisk produktion punkt 40 (d) ii 
Indikatornummer 9 Tabell #2 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Inte väsentlig 
ESRS 2 SBM­1 Deltagande i verksamhet med anknytning 
till kontroversiella vapen, punkt 40 d iii 
Indikatornummer 14 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
 artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 
2020/1816, bilaga II 
Inte väsentlig 
ESRS 2 SBM­1 Deltagande i verksamhet med anknytning 
till odling och produktion av tobak Punkt 40 (d) iv 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
 artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 
2020/1816, bilaga II 
Inte väsentlig 
ESRS E1­1 Omställningsplan för att uppnå klimat­
neutralitet senast 2050, punkt 14 
Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Väsentlig 107–108
ESRS E1­1 Företag som är uteslutna från referensvärden 
för anpassning till Parisavtalet, punkt 16 g 
Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Omställnings­
risk för klimatförändringar i handelslagret (handelsresultat): 
Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp och 
 återstående löptid 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
artiklarna 12.1 d–g och 12.2 
Inte väsentlig 
ESRS E1–4 – Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser, 
punkt 34 
Indikatornummer 4 Tabell #2 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul­
tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
 artikel 6 
Väsentlig 109
ESRS E1–5 Energiförbrukning från fossila källor 
 uppdelade efter källor (endast sektorer med hög 
 klimatpåverkan), punkt 38 
Indikatornummer 5 Tabell #1 och indikator nr 
5 Tabell #2 i bilaga 1 
Väsentlig 111–112
ESRS E1­5 Energiförbrukning och energimix, punkt 37 Indikatornummer 5 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112
ESRS E1–5 Energiintensitet förknippad med verksamheter i 
sektorer med stor klimatpåverkan, punkterna 40–43 
Indikatornummer 6 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112
ESRS E1–6 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 
2, 3, punkt 44 
Indikatorer nummer 1 och 2 Tabell #1  
i bilaga 1 
Artikel 449a. Förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Verksamhet 
utanför handelslagret – Omställningsrisk till följd av klimatför­
ändringar: Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp 
och återstående löptid 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
artiklarna 5.1, 6 och 8.1 
Väsentlig 110
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 146
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 147 =====

Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen  
om referensvärden 
Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer
ESRS E1–6 – Bruttoutsläppsintensitet för växthusgas­
utsläpp, punkterna 53–55 
Indikatorer nummer 3 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul­
tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått 
Artikel 8.1 i delegerad förordning (EU) 
2020/1818 
Väsentlig 110
ESRS E1–7 – Upptag av växthusgaser och koldioxid­
krediter, punkt 56 
Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Inte väsentlig
ESRS E1–9 Referensportföljens exponering mot 
 klimatrelaterade fysiska risker, punkt 66 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
bilaga II Delegerad förordning (EU) 
2020/1816, bilaga II 
Redovisas inte 2024 på 
grund av infasnings­
lättnader
ESRS E1­9 Uppdelning av monetära belopp efter akut 
och kronisk fysisk risk, punkt 66 (a) ESRS E1­9 Plats för 
betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk risk, punkt 
66 (c). 
Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkterna 46  
och 47. Mall 5: Verksamhet utanför handelslagret – Fysisk risk  
i samband med klimatförändringar: Exponeringar som är 
 föremål för fysisk risk. 
Redovisas inte 2024 på 
grund av infasnings­
lättnader
ESRS E1­9 Uppdelning av det redovisade värdet på  
sina fastighetstillgångar efter energieffektivitetsklasser, 
punkt 67 (c). 
Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens 
genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkt 34.  
Mall 2: Verksamhet utanför handelslagret – Omställningsrisk  
för klimatförändringar: Lån mot säkerhet i form av fast egendom 
– Säkerhetens energieffektivitet 
Redovisas inte 2024 på 
grund av infasnings­
lättnader
ESRS E1­9 Portföljens grad av exponering mot 
 klimatrelaterade möjligheter, punkt 69 
Delegerad förordning (EU) 2020/1818, 
bilaga II 
Redovisas inte 2024 på 
grund av infasnings­
lättnader
ESRS E2­4 Mängden av varje förorening som förtecknas  
i bilaga II till E­PRTR­förordningen (European Pollutant 
Release and Transfer Register) som släpps ut till luft, 
 vatten och mark, punkt 28 
Indikatornummer 8 Tabell #1 i bilaga 1 
 Indikatornummer 2 Tabell #2 i bilaga 1 
 Indikatornummer 1 Tabell #2 i bilaga 1 
 Indikatornummer 3 Tabell #2 i bilaga 1 
Inte väsentlig
ESRS E3­1 Vattenresurser och marina resurser, punkt 9 Indikatornummer 7 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentlig 117
ESRS E3­1 Särskild strategi, punkt 13 Indikatornummer 8 Tabell 2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E3­1 Hållbara oceaner och hav, punkt 14 Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E3­4 Totalt återvunnet och återanvänt vatten, punkt 
28 (c) 
Indikatornummer 6.2 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E3­4 Total vattenförbrukning i m^3 per nettointäkt 
av egen verksamhet, punkt 29 
Indikatornummer 6.1 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 (a) i Indikatornummer 7 Tabell #1 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 b Indikatornummer 10 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 c Indikatornummer 14 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E4­2 Hållbara mark­/jordbruksmetoder/­policyer 
punkt 24 b 
Indikatornummer 11 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E4­2 Hållbara metoder/ policyer för hållbarhet  
i haven punkt 24 c 
Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E4­2 Policyer för att behandla avskogning,  
punkt 24 (d) 
Indikatornummer 15 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig 
ESRS E5­5 Icke­återvunnet avfall, punkt 37 d Indikatornummer 13 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentligt 120
ESRS E5­5 Farligt avfall och radioaktivt avfall, punkt 39 Indikatornummer 9 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentligt 120
  Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 147
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 148 =====

Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen  
om referensvärden 
Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer
ESRS 2 – SBM3 – S1 Risk att utsättas för tvångsarbete 
Punkt 14 f 
Indikatornummer 13 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig 
ESRS 2 – SBM3 – S1 Risk att utsättas för barnarbete  
punkt 14 (g) 
Indikatornummer 12 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig 
ESRS S1­1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, 
punkt 20 
Indikatornummer 9 Tabell #3 och 
 indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga I 
Väsentligt 125
ESRS S1­1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som 
behandlas i Internationella arbetsorganisationens grund­
läggande konventioner 1–8, punkt 21 
Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentligt 125
Processer och åtgärder enligt ESRS S1­1 för att förhindra 
människohandel, punkt 22 
Indikatornummer 11 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 125
ESRS S1­1 – Strategi för förebyggande av arbetsplats­
olyckor eller ett system för att hantera sådana, punkt 23 
Indikatornummer 1 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 125–126
ESRS S1­3 mekanismer för klagomålshantering  
i samband med personalfrågor punkt 32 (c) 
Indikatornummer 5 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 126
ESRS S1­14 Antal dödsfall samt antal och andel av 
 arbetsrelaterade olyckor, punkt 88 b och c 
Indikator nummer 2 Tabell #3 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentlig 128, 131
ESRS S1­14 Antal förlorade dagar på grund av skador, 
olyckor, dödsfall eller sjukdom Punkt 88 (e) 
Indikatornummer 3 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128, 131
ESRS S1–16 Ojusterad löneklyfta mellan könen,  
punkt 97 (a) 
Indikatornummer 12 Tabell #1 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentlig 128
ESRS S1­16 Årliga ersättningsgraden för den högst 
betalda i förhållande till medianvärdet för den totala 
ersättningen till alla anställda, punkt 97 (b) 
Indikatornummer 8 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128
ESRS S1­17 Fall av diskriminering, punkt 103 (a) Indikatornummer 7 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128
ESRS S1–17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande 
principer för företag och mänskliga rättigheter och 
OECD:s riktlinjer, punkt 104 a 
Indikatornummer 10 Tabell #1 och  
indikator n. 14 Tabell #3 i bilaga I 
Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II Delegerad förordning (EU) 
2020/1818 artikel 12.1 
Väsentlig 128
ESRS 2 – SBM­3 – S2 Betydande risk för barnarbete eller 
tvångsarbete i värdekedjan punkt 11 (b) 
Indikatorer nummer 12 och n. 13 Tabell #3  
i bilaga I 
Väsentlig 132
ESRS S2­1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, 
punkt 17 
Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator  
n. 11 Tabell #1 i bilaga 1 
Väsentlig 132
ESRS S2­1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan,  
punkt 18 
Indikatornummer 11 och n. 4 Tabell #3 i 
bilaga 1 
Väsentlig 132
ESRS S2­1 Respekterar inte FN:s vägledande principer 
för företag och mänskliga rättigheter om principer för 
företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, 
punkt 19 
Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II Delegerad förordning (EU) 
2020/1818, artikel 12.1 
Väsentlig 132
ESRS S2­1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor  
som behandlas i Internationella arbetsorganisationens 
grundläggande konventioner 1–8, punkt 19 
Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentlig 132
ESRS S2­4 Människorättsfrågor och människorättsfall 
kopplade till företagets värdekedja i tidigare och senare 
led, punkt 36 
Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 132
ESRS S3­1 Människorättsåtaganden punkt 16 Indikatornummer 9 Tabell #3 i bilaga 1 och 
indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 
Väsentlig
  Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 148
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 149 =====

Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen  
om referensvärden 
Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer
ESRS S3­1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande 
 principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s 
 principer eller OECD:s riktlinjer punkt 17 
Indikatornummer 10 Tabell #1 Bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II Delegerad förordning (EU) 
2020/1818, artikel 12.1 
Väsentlig 134
ESRS S3­4 Människorättsfrågor och människorätts­
incidenter, punkt 36 
Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 134
ESRS S4­1 Policyer för konsumenter och slutanvändare, 
punkt 16 
Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator­
nummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 
Väsentlig 135
ESRS S4­1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande 
 principer för företag och mänskliga rättigheter och 
OECD:s riktlinjer, punkt 17 
Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II Delegerad förordning (EU) 
2020/1818, artikel 12.1 
Väsentlig 135
ESRS S4­4 F Människorättsfrågor och människorätts­
incidenter, punkt 35 
Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 135–136
ESRS G1­1 FN:s konvention mot korruption,  
punkt 10 (b) 
Indikatornummer 15 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 138–139
ESRS G1­1 Skydd för visselblåsare, punkt 10 (d) Indikatornummer 6 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 138–139
ESRS G1­4 Böter för brott mot lagar mot korruption  
och mutor, punkt 24 (a) 
Indikatornummer 17 Tabell #3 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, 
bilaga II 
Väsentlig 140
ESRS G1­4 Standarder för bekämpning av korruption  
och mutor, punkt 24 (b) 
Indikatornummer 16 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 140
  Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 149
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 150 =====

TCFD-index
Pandox rapporterar för femte året 
enligt TCFD (T askforce on Climate-
related Financial Disclosures).  Syftet 
med detta index är att underlätta för 
läsarna att hitta den information som 
ingår i TCFD-rapporteringen. 
STYRNING STRATEGI RISKHANTERING MÅL OCH MÄTETAL
Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar
A. Beskrivning av styrelsens över vakning 
av klimatrelaterade risker och möjligheter.
Se sid. 97
A. Beskrivning av klimatrelaterade  risker 
och möjligheter organisationen har iden­
tifierat. 
Se sid. 113–115
A. Beskrivning av organisationens 
 processer för att identifiera klimat relaterade 
risker. 
Se sid. 101–105
A. Beskrivning av organisationens indikato­
rer för att värdera klimatrelaterade risker 
och möjligheter. 
Se sid. 113–115
B. Beskrivning av ledningens roll 
 avseende bedömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och möjligheter.
Se sid. 97
B. Beskrivning av påverkan från risker 
och möjligheter på organisationens 
verksamhet, strategi och finansiella 
 planering. 
Se sid. 113–115
B. Beskrivning av organisationens 
 processer för hantering av klimat relaterade 
risker.
Se sid. 107–108
B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 
3 enligt Greenhouse Gas Protocol. 
Se sid. 110
C. Beskrivning av organisationens 
beredskap att ställa om strategin med 
hänsyn till olika klimatrelaterade 
 scenarier. 
Se sid. 107–108
C. Beskrivning av integrationen av ovanstå­
ende processer i organisationens generella 
riskhantering.
Se sid. 107–108
C. Beskrivning av organisationens mål för 
att hantera klimatrelaterade risker och möj­
ligheter samt utfall på målen.
Se sid. 109–110
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 150
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 151 =====

Rapportering enligt EU-Taxonomin
ANDEL AV OMSÄTTNING SOM HÄRRÖR FRÅN PRODUKTER ELLER TJÄNSTER SOM ÄR FÖRKNIPPADE MED EKONOMISKA  
VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN ELLER ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIKRAVEN – UPPLYSNINGAR SOM  
OMFATTAS ÅR 2025 (UPPDELNING EFTER VERKSAMHET)
OMSÄTTNING
Kriterier för väsentligt bidrag
2025
Ekonomiska verksamheter  
(1)
Kod  
(2)
Omsättning 
(andel av 
omsättning 
som omfat-
tas av taxo-
nomin)  
(3)
Förenlig 
omsättning 
(4)
Andelen 
förenlig 
omsättning  
(5)
Begräns-
ning av kli-
matföränd-
ringar (6)
Anpassning 
till klimat- 
föränd-
ringar (7)
Vatten  
(8)
Cirkulär  
ekonomi  
(9)
Förore-
ningar  
(10)
Biologisk 
mångfald 
(11)
Kategori-
möjliggö-
rande verk-
samhet  
(12)
Kategori 
omställnings-
verksamhet 
(13)
Andel som är 
förenlig med 
taxonomi-
kraven av den 
andel som 
omfattas av 
taxonomi-
kraven (14
% MSEK %
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL/
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/ 
N/EL E T %
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 52,7% 502,6 6,7% 6,7% – – – – – – – 12,8%
Hotell, semesteranläggningar, campingplatser  
och liknande logi
BIO 2.1 45,0% 0,0 0,0% – – – – – 0,0% – – 0,0%
Summa av förenliga aktiviteter per mål 6,7% – – – – –
Total KPI (Omsättning) 97,7% 502,6 6,7% 6,7% – – – – – – – 6,9%
OMSÄTTNING REDOVISNINGSPRINCIPER
Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga):
CCM 7.7 Hyresintäkter inom hyresavtal avseende fastigheter med lägst energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser
Verksamheter som omfattas av taxonomin:
CCM 7.7 Hyresintäkter inom Hyresavtal avseende alla övriga fastigheter.
BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi: Samtliga intäkter Egen drift.
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B):
Intäkter som uppfyller definitionen av en intäkt enligt taxonomin men som inte är tillämplig, exempelvis vidarefakturering. 
Totalt motsvarar A+B koncernens nettoomsättning.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 151
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 152 =====

ANDEL AV PANDOX INVESTERINGAR (CAPEX) SOM OMFATTAS AV SAMT ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIN
INVESTERINGAR (CAPEX)
Kriterier för väsentligt bidrag
2025
Ekonomiska verksamheter  
(1)
Kod  
(2)
Kapital 
utgifter 
(andel av 
kapitalut-
gifter som 
omfattas av 
taxonomin)  
(3)
Förenliga 
kapital-
utgifter  
(4)
Andel 
 förenliga 
kapital- 
utgifter  
(5)
Begräns-
ning av kli-
matföränd-
ringar (6)
Anpassning 
till klimat- 
föränd-
ringar (7)
Vatten  
(8)
Cirkulär 
ekonomi 
(9)
Föro-
reningar 
(10)
Biologisk 
mångfald 
(11)
Kategori 
möjlig-
görande 
verksamhet 
(12)
Kategori 
omställnings-
verksamhet 
(13)
Andel som är 
förenlig med 
taxonomi-
kraven av den 
andel som 
omfattas av 
taxonomi-
kraven  
(14)
% MSEK %
Ja/Nej/ 
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL E T %
Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 98,6% 12 177 59,3% 59,3% – – – – – – – 60,1%
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 1,1% 9 0,0% 0,0% – – – – – E – 3,9%
Installation, underhåll och reparation av instrument
och anordningar för mätning, reglering och kontroll
av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och
Egen drift
CCM 7.5 0,2% 44 0,2% 0,0% – – – – – E – 100,0%
Installation, underhåll och reparation av förnybar
teknologi: hyresavtal och Egen drift
CCM 7.6 0,0% 10 0,0% 0,0% – – – – – E – 100,0%
Summa av förenliga aktiviteter per mål 59,6% – – – – –
Total KPI (CapEx) 100,0% 12 240 59,6% 59,6% – – – – – 0,3% 0,0% 59,6%
CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER
Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter: 
Policybeslut
För capex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. 
Egen drift/Hyresavtal 
Pandox har som policy att testa CAPEX utifrån investeringen i sig och inte baserat på till vilken ekonomisk aktivitet omsättningen kopplat till fastigheten hör.  
Pandox bedömning är att samtliga investeringar i fastigheter (alla fastigheter förvaltas dessutom på samma sätt) omfattas av beskrivningen i CCM 7.7  
(förvärv och ägande av fastigheter) men att rörelsefastigheterna sedan går vidare i den interna värdekedjan för att användas till hotellverksamhet.  
Samtliga investeringar i rörelsefastigheter, vilka är inom Pandox interna värdekedja, som uppfyller taxonmi förenlighet utifrån CCM 7.7 (se ovan)  
rapporteras som taxonomiförenliga. Därutöver finns (på samma sätt som beskrivs för hyresavtal ovan) individuella investeringar i fastigheter som  
i sig inte är taxonomiförenliga men där investeringen i sig är är förenlig.
CCM 7.7 kolumn Taxonomy-aligned: 
Förvärvade fastigheter under året som innehar EPC­B klassning uppgår till 12 177 MSEK och är i all väsentlighet hänförliga till Dalata­förvärvet. Ingår i not E2  
rad förvärv i tabellen som visar ingående balans till utgående balans (IB­UB tabell) för förvaltningsfastigheter
CCM 7.3, 7.5. 7.6. kolumn Taxonomy-aligned: 
Totalt 63 MSEK avser investeringar i befintlig portfölj i gröna fastigheter. Beloppet ingår i raden för investeringar i befintlig portfölj i ”IB­UB tabell” under E2 och E3.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 152
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 153 =====

ANDEL AV PANDOX KOSTNADER SOM OMFATTAS AV SAMT ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIN
KOSTNADER (OPEX)
Kriterier för väsentligt bidrag
2025
Ekonomiska verksamheter  
(1)
Kod  
(2)
Driftutgifter 
(andel av 
driftutgifter 
som omfat-
tas av taxo-
nomin) (3)
Förenliga 
driftutgifter 
(4)
Andel för-
enliga drift-
utgifter 
(5)
Begräns-
ning av kli-
matföränd-
ringar (6)
Anpassning 
till klimat- 
föränd-
ringar (7)
Vatten  
(8)
Cirkulär 
ekonomi 
(9)
Föro-
reningar  
(10)
Biologisk 
mångfald 
(11)
Kategori
möjlig-
görande 
verksamhet
(12)
Kategori 
omställnings-
verksamhet 
(13)
Andel som är 
förenlig med 
taxonomikraven 
av den andel 
som omfattas av 
taxonomikraven  
(14)
% MSEK %
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL
Ja/Nej/  
N/EL E T %
Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 95,2% 36,1 20,5% 20,5% – – – – – – – 21,5%
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv   
utrustning
CCM 7.3 4,8% 0,0 0,0% 0,0% – – – – – E – 0,0%
Installation, underhåll och reparation av instrument
och anordningar för mätning, reglering och kontroll
av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och
Egen drift
CCM 7.5 0,0% 0,0 0,0% 0,0% – – – – – E – 0,0%
Summa av förenliga aktiviteter per mål 20,5% – – – – –
Total KPI (OpEx) 100,0% 36,1 20,5% 20,5% – – – – – 0,0% – 20,5%
OPEX REDOVISNINGSPRINCIPER
Policybeslut: 
För opex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. 
Följaktligen rapporteras taxanomiförenligheten för alla Pandox fastigheter inom ramen för CCM. 
Redovisade värden rör förenliga ekonomiska aktiviteter inom de tekniska granskningskriterierna applicerbara på Pandox förvaltnings ­ och rörelsefastigheter.
CCM: 7.7: Taxanomy aligned: 
Avser endast opex i fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser, belopp 36 MSEK.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 153
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 154 =====

E1  Klimatförändringar
Ramverk och metodik 
Pandox klimatberäkningar utgår från GHG ­protokollet och 
är konsoliderade enligt principen om operationell kontroll. 
Följande växthusgaser inkluderas i beräkningarna: CO 2, 
CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6 och NF3. 
Datainsamling och konsolidering
Verksamheterna i de olika länderna rapporterar in faktisk 
mätdata i Pandox rapporteringsverktyg alternativt genom 
automatiserad datainsamling, som därefter konsolideras till 
företagsövergripande nivå. För att säkra upp faktisk data i 
värdekedjan arbetar Pandox för att automatisera datainsam­
lingen. En systembaserad lösning har implementerats som 
möjliggör inhämtning av data direkt från energi leverantör 
eller i de fall detta inte är möjligt via undermätare i fastig­
heterna. Vid utgången av 2025 har 103 fastigheter automa­
tiserade lösningar för inhämtning av energidata.
Schablonberäkningar
Schablonberäkningen görs genom att den faktiska inrap­
porterade energianvändningen divideras med den totala 
ytan (kvm) för de fastigheter där data finns tillgänglig, och 
därefter multipliceras med antalet kvadratmeter för de fast­
igheter där mätdata saknas. Eftersom schablonberäkningen 
baseras på faktisk inrapporterad energianvändning och fak­
tiska kvadratmeter för de fastigheter där data finns tillgäng ­
lig, ger detta en hög grad av tillförlitlighet i uppskattningen 
för de fastigheter där mätdata saknas.
Beräkning av utsläpp
Scope 1 och 2: Baseras på inrapporterad energianvändning. 
Scope 3: Baseras på både inrapporterad data och scha ­
blonvärden. För att Pandox ska kunna samla in miljö­ och 
energidata från hyresgästerna krävs att dessa företag ger 
sitt godkännande. Hos vissa hyresgäster finns konkurrens ­
mässiga och/eller organisatoriska överväganden som gör 
att de ännu inte tillåter delning av data.
Kategori 1 – för denna kategori används transaktionsdata 
från inköp, där varje leverantör kategoriseras och tilldelas 
en emissionsfaktor utifrån kategori, sektor och land (källa: 
Exiobase 3.9). 
Utsläpp i kategori 1 som redovisas som ”varav ny­, 
ombyggnation, renovering av fastigheter” i tabellen utgår 
från produktionsskedet och byggskedet (A1­A3, A5) för 
nybyggnadsprojekt, större ombyggnadsprojekt och hotell­
renoveringar. Utsläppen är schablonberäknade baserat på 
livscykelanalyser genomförda 2021 och revideringar av 
dessa för ett nybyggnadsprojekt, ett större ombyggnads ­
projekt, samt två hotellrenoveringsprojekt. 
Kategori 3 – Relaterar till transport/produktion av energi 
i Scope 1 och 2. 
Kategori 13 – Energi användning nedströms i värde­
kedjan redovisas för hyresgäster som ansvarar för drif­
ten. 139 av 140 fastigheter har rapporterat faktisk mätdata 
för 2025. För fastigheter utan mätdata schablonberäknas 
energi användningen enligt schablonberäkningar beskrivet  
i detta kapitel. 
Emissionsfaktorer och datakällor
Elektricitet: AIB 2022, IEA 2023 
Bränslen (kol, olja, naturgas, pellets, träspån, biogas, 
bioolja, diesel, propan): DEFRA 2024  
Fjärrvärme: DEFRA 2024 (location­based)  
Scope 3 kategori 1: Exiobase 3.9 2019
Utsläpp per kvadratmeter golvyta: Nybyggnadsprojekt 
306 kg CO2e/kvm ombyggnadsprojekt 134 kg CO2e/kvm 
och renoveringsprojekt 29 kg CO2e/kvm. Dessa faktorer 
multipliceras med golvytan i genomförda projekt under året.
Avgränsningar
Följande utsläppskategorier ses inte som relevanta då de 
uppgår till mindre än 500 ton CO2e per år eller inte före­
kommer i Pandox värdekedja; 2. Kapitalvaror, 4. Trans­
port och distribution (uppströms), 5. Avfallshantering (upp­
ströms), 6. Affärsresor, 7. Pendling, 8. Leasing (uppströms), 
9. Transport och distribution (nedströms), 10. Behandling 
av sålda produkter, 11. Användning av sålda produkter,  
12 Avfallshantering av sålda produkter (nedströms), 14. 
Investeringar och 15. Franchising.
Biogena utsläpp rapporteras endast för Scope 1, då inga 
väsentliga biogena utsläpp förekommer i Scope 2 och 3.
Intensitetsmått
Energiintensitet per nettointäkt: Samtliga fastigheters 
 energiförbrukning dividerat med totala intäkter per affärs ­
segment (Egen drift och Hyresavtal).
Utsläppsintensitet: Totala utsläpp för Scope 1, 2 och 3 
dividerat med totala intäkter för Egen drift och Hyresavtal.  
Nettointäkter för 2025 återfinns i tabellen ”Rapport över 
totalresultat för koncernen”.
Energiintensitet och utsläppsintensitet per kvm följer 
samma princip som ovan. 
Hållbarhetscertifieringar
Beräknas enligt antal fastigheter som innehar en BREEAM­
certifiering och en Green Key certifiering eller annan tredje ­
partscertifiering vid årets utgång. 
Den gröna modulen
Indexet mäts som en procentandel av det totala antalet 
hotell och på en indexskala från ett (1) till tio (10). Indexet 
beräknas genom att fastställa hur stor andel av hotel­
len som uppfyller de definierade hållbarhetskriterierna, 
och därefter tilldelas ett värde på skalan 1–10 baserat på 
graden av måluppfyllelse. Indexet omfattar endast hotell 
inom Egen drift och som har varit i drift i minst sex måna­
der. Hotell kan undantas från rapportering av nyckeltalet 
om Pandox saknar avtalsmässiga möjligheter att kräva att 
hotellet implementerar PMI Go Green eller ett liknande sys ­
tem som krävs för uppföljning. I sådana fall anses  hotellet 
inte berättigat till att inkluderas i rapporteringen av detta 
utfall. Utfallet påverkas i huvudsak av energianvändningen, 
som står för 23 procent av det totala resultatet. Övriga kate ­
gorier bidrar till resterande andel. 
Princip för revision av basår (SBTi) – Like-for-like scope  
ton CO2e
Denna princip beskriver hur Pandox reviderar basåret för 
SBTi i syfte att säkerställa att målen för utsläppsminskning 
förblir relevanta och korrekta. Revisionen följer SBTi:s krav 
på att basår och mål ska granskas minst vart femte år och 
vid större portföljförändringar. 
Pandox reviderar basåret för SBTi för att säkerställa att 
utsläppsmålen förblir relevanta och korrekta. Utöver den 
kontroll som görs vart femte år genomförs en revidering vid 
större förändringar i fastighetsportföljen, definierat som mer 
än 5 procent förändring baserat på kvadratmeter. 
Scope 1 och 2 samt Scope 3 har separata mål och 
beräknas var för sig, utifrån affärssegmenten Egen drift och 
Hyresavtal. Revisionen visar dagens portfölj med historiska 
emissionsfaktorer och utsläppssiffror. 
Exempel: Ett hotell som förvärvas 2025 inkluderas retro­
aktivt i basåret 2022, medan ett hotell som avyttras 2025 
exkluderas från basåret. För att visa förändringar över tid 
beräknas även de mellanliggande åren.
Arbetet utförs i ett beräkningsdokument framtaget av 
Svenska Miljöinstitutet (IVL) specifikt för Pandox. När histo­
risk data finns tillgänglig för ett nytt hotell används den som 
underlag för justering av utsläppen. Om sådan data sak­
nas beräknas ett genomsnittligt utsläpp per kvadratmeter 
för respektive land, baserat på övriga fastigheter i portföl­
jen. Även förflyttningar av hotell mellan affärssegment han­
teras i dokumentet.
Eventuella felaktigheter i dataunderlaget som identifieras 
kan korrigeras och dokumenteras, till exempel rättelser av 
felaktigt använda emissionsfaktorer. Detta säkerställer att 
beräkningarna är transparenta och spårbara över tid.
Revisionen följer SBTi:s krav på att basår och mål ska 
granskas minst vart femte år och vid större portföljföränd­
ringar.
Redovisningsprinciper
E1  Klimatförändringar
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 154
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 155 =====

E2  Föroreningar
Hållbarhetsansvarig i Egen drift samlar månatligen in typ 
och mängd (i kilogram) av påfylld köldmediegas per hotell, 
med tillhörande serviceintyg.
E3  Vattenresurser
Egen drift
För fastigheter i Egen drift baseras vattenanvändningsdata 
på direkt uppmätta värden från installerade mätare, varav 
merparten kommer från Smartvattenmätare. Om mätdata 
saknas används schablonberäkningar enligt de principer 
som presenteras i detta kapitel.
Hyresavtal 
För fastigheter i Hyresavtal baseras vattenanvändningen på 
inrapporterade mätdata från hyresgäster där delar kommer 
från Smartvattenmätare. Under året har data samlats in från 
120 (120) av totalt 140 (135) fastigheter. För de fastigheter 
där mätdata saknas används schablonberäkningar. 
Schablonsberäkningar
Beräknas enligt antalet kvadratmeter i fastigheten multipli ­
cerat med genomsnittlig vattenintensitet (kubik vatten/kvm) 
från fastigheter med tillgänglig mätdata. Beräkningen byg ­
ger på faktisk data från Pandox fastigheter, vilket ger en hög 
grad av noggrannhet i estimaten.
Vattenintensitet
Nyckeltalet liter per gästnatt beräknas utifrån de hotell som 
rapporterat både vattenförbrukning och antal gästnätter. 
Hotell med ofullständig data exkluderas från beräkningen. 
I år har 95 (87) hotell rapporterat in båda parametrarna i 
Hyresavtal och samtliga hotell i Egen drift. 
Datakvalitet och automatisering
Pandox vidtar åtgärder för att ständigt förbättra datakvalite ­
ten. Ett systembaserat verktyg håller på att implementeras, 
där stor del av vattenanvändningen förväntas hämtas in via 
Smartvattenmätare, vilket möjliggör automatisk insamling 
av vattenförbrukning direkt från mätare på hotellen.
Vattenstressade områden 
World Resource Institute (WRI) nyckeltal för vattenstress 
anges i procent och beräknas genom att dela totalt vatten­
uttag med tillgängligt yt­ och grundvatten. Ju högre tal 
desto större konkurrens om vattnet. I tabellen  redovisas 
vattenkonsumtionen för hotell i områden med extremt 
hög vattenstress = > 80 procent. Pandox har använt WRI:s 
Aqueduct Tool – Water risk atlas som källa vid värderingen 
av vilka hotell som ligger i vatten stressade områden.
E5  Cirkulär ekonomi
Materialinflöde
Materialinflöde avseende renoveringsprojekt beräknas 
enligt en schablonberäkning. Beräkningen baseras på ett 
schablonvärde uttryckt i kilogram material per kvadrat­
meter (kg/m²), multiplicerat med antalet renoverade kva ­
dratmeter. Schablonvärdet har fastställts utifrån ett tidigare 
genomfört projekt där faktiska materialinköp i kilogram har 
dokumenterats.
Avfall
Data för genererat avfall under 2025 gäller för 23 (18) av 
23 (20) hotell i Egen drift i like­for­like­utfallet. Möjlighe­
ten att samla in korrekt avfallsdata beror på förutsättningar 
lokalt och hur leverantörer som hämtar upp sorterar, mäter 
upp och debiterar avfallet. Granulariteten kan därför skilja 
sig åt för olika hotell och viss osäkerhet i data existerar. 
Pandox arbetar aktivt med hotellen i Egen drift för att skapa 
tillförlitliga data genom kvalitetssäkring och högre krav på 
spårbarhet och analyser. I detta arbete ingår samtal med 
avfallsleverantörer för att få tillgång till mer detaljerad data. 
S1  Den egna arbetskraften 
Data för sociala hållbarhetsfrågor inkluderar samtliga med­
arbetare anställda av Pandox. Det inkluderar således med­
arbetare i Egen drift, fastighetsförvaltning och på huvud­
kontoret. Majoriteten av det totalt antal anställda återfinns  
i Egen drift då det avser hotellpersonal.
All personaldata redovisas i antal anställda (head 
counts) per 31 december. Anställda avser personer som 
enligt nationell lagstiftning eller praxis betraktas som 
anställda i organisationen. Icke ­anställda avser individer 
som utför regelbundet arbete för eller på uppdrag av orga ­
nisationen men som inte klassas som anställda enligt natio­
nell lag. Detta kan inkludera underkonsulter, praktikanter, 
konsulter, lärlingar och egenföretagare som arbetar under 
organisationens ledning och i dess verksamhet. Notera att 
resultaten skiljer sig åt från den personaldata som redovi ­
sas i not C7 som utgår från medel talet anställda baserat på 
arbetade timmar.
Beräkningen av eNPS (Employee Net Promoter Score) 
baseras på andelen promoters minus andelen detractors. 
Neutrala svar inkluderas inte i beräkningen.
S1-6
Nyanställda och personalomsättning uppdelat  
på kön och ålder
Pandox redovisar antal personer (head count) per 31 
december 2025. Nyanställda och personalomsättning redo­
visas enligt procentandel och anger antal delat med totalt 
antal anställda i respektive kategori. Personalomsättning 
innebär antal anställda som lämnat organisationen frivilligt 
eller på grund av uppsägning alternativt pension. Nyckel­
talet inkluderar både fasta och tillfälligt anställda delat på 
totalt antal anställda per den sista december. Procent­
andelen för personalomsättning anger antal anställda som 
lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsäg ­
ning, pension eller  avliden i tjänst (inkluderar både fasta 
och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per  
31 december.
S1-7
Antalet medarbetare (31 december 2025) som inte är 
anställda av Pandox rapporteras in via Pandox rapporte ­
ring och konsolideringssystem från respektive hotell samt 
huvudkontoret. 
S1-13
Andel medarbetare som genomgått  utvecklingssamtal 
är lika med antal personer i den berörda gruppen som 
fått utvecklingssamtal under året, delat med totalt antal 
anställda i gruppen per 31 december det aktuella året. Det 
förväntade antalet utvecklingssamtal per medarbetare är 1.  
 
S1-14
Olycksfalls­ respektive dödsfallsfrekvensen definieras som 
antal arbetsolyckor respektive dödsfall delat på totalt antal 
arbetade timmar, multiplicerat med 1 000 000 arbetade 
 timmar. Antalet frånvarodagar beräknas utifrån totalt antal 
timmar sjukfrånvaro, där en arbetsdag motsvarar 8 timmar. 
Beräkningsmetoden ändrades 2025, vilket gör att årets 
utfall avviker från tidigare rapportering.
S1-16
Pandox beräknar en total löneklyfta och ersättnings ­
kvot baserat på anställda på huvudkontoret, i hotellverk­
samheten i Egen drift samt fastighetsförvaltning. Beräk­
ningen för löneklyftan görs på normaliserade årslöner på 
heltidsanställda för att skapa mer jämförbar data, kortare 
anställningar räknas således inte med.  Ersättningskvoten 
beräknas enligt samma definition men inkluderar rörliga 
ersättningar på lång och kort sikt. Nyckeltalen tas fram och 
följs internt och arbete fortgår med att ytterligare förfina 
datan framgent.
Med normaliserad årslön menas grundlön som inklude ­
rar uppskattade rörliga ersättningar. Data för tillkommande 
poster kommer att uppdateras framgent.
G1  Ansvarsfullt företagande
Genomförandegrad av utbildning inom Pandox 
uppförandekod
Beräknas som andelen anställda som har genomgått utbild­
ningen inom en treårsperiod i förhållande till det totala anta ­
let anställda i koncernen per den 31 december. 
Granskning av leverantörer
Antalet leverantörer med riskprofil avser de  leverantörer 
som har använts under en rullande 12­månadersperiod 
(september–augusti) och som har kategoriserats samt 
registrerats i leverantörsgranskningssystemet för bedöm­
ning. Dessa leverantörer tilldelas en riskprofil: grön, gul 
eller röd. En godkänd riskprofil innebär grön eller gul. Anta ­
let leverantörer med röd riskprofil redovisas utifrån slut­
bedömningen. Enligt processen ska leverantörer med röd 
riskprofil genomgå ytterligare granskning via platsbesök 
eller förbjudas från fortsatt användning. Detta redovisas i 
raderna ’Andel rödflaggade leverantörer med genomfört 
platsbesök’ och ’Andel rödflaggade leverantörer markerade 
som förbjudna’.
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 155
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 156 =====

BREEAM 
Building Research Establishment Environmental Assess ­
ment Method (BREEAM) är det mest utbredda miljöcertifie ­
ringssystemet för byggnader i Europa. Systemet utvärderar 
och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. 
CDP
Carbon Disclosure Project (CDP) är en oberoende, icke 
vinstdrivande organisation med världens största insamling 
av information kring företagens klimatpåverkan. CDP rankar 
därefter företagen från A till D. Datan distribueras till inves ­
terare globalt.
FN:s Globala mål 
Del av Agenda 2030 och består av 17 mål för hållbar 
utveckling som antagits av FN:s generalförsamling. Syftet 
är att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikheter och 
orätt visor i världen, att främja fred och rättvisa samt lösa 
 klimatkrisen till år 2030. 
ILO
International Labour Organisation är ett FN­organ som 
 samlar regeringar,  arbetsgivare och arbetstagare i 187 
medlemsstater för att fastställa arbetsnormer, utveckla 
 politik och utforma program som främjar anständigt arbete 
för alla kvinnor och män.
Olycksfallsfrekvens
Ett jämförelsemått som avser förhållandet mellan antalet 
olycksfall och antalet arbetade timmar i företaget multiplice ­
rat med 1 000 000 arbetstimmar. Det används vid jämförel­
ser mellan olika företag. Även dödsfallsfrekvens och olycks ­
fallsfrekvens av allvarliga olyckor redovisas.
Science Based Targets Initiative
Initiativet Science Based Targets (SBTi) driver på utveck­
lingen gällande klimatåtgärder i den privata sektorn genom 
att göra det möjligt för företag att sätta vetenskapsbaserade 
klimatmål för utsläppsminskningar i linje med Paris ­avtalet.
Sustainalytics
Sustainalytics är en global aktör inom ESG ­utvärdering för 
noterade bolag. Denna är utformad för att hjälpa investe ­
rare att identifiera och förstå viktiga ESG ­relaterade risker 
i bolag.
TCFD
TCFD står för Taskforce on Climate­related Financial 
 Disclosure och är ett ramverk för att kunna identifiera ett 
företags klimat relaterade risker och möjligheter.
UN Global Compact
FN:s Global Compact bildades 1999 vid ”World Economic 
Forum” i Davos. Syftet var att skapa internationella princi ­
per kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö 
och korruption riktade till företag. Principerna grundar sig 
på FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, ILO:s grund­
läggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i 
arbetslivet,  Rio­deklarationen samt FN:s konvention mot 
korruption.
Förtydligande av begrepp i Pandox hållbarhetsrapport 
i förhållande till den svenska  översättningen av ESRS 
standarder. 
Pandox rapport vs. översatta standarder
• Påverkan = Inverkningar 
• Hållbarhetsrapport = Hållbarhetsförklaring
• Utfall = Mått
Definitioner hållbarhet
Förvaltningsberättelse
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 156
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 157 =====

CLAYTON HOTEL  
CORK CITY
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET
157PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025

===== SIDA 158 =====

Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat
MSEK Not 2025 2024
Intäkter Hyresavtal
Hyresintäkter C1, C2, E1 3 935 3 728
Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 163 137
Intäkter Egen drift C1 3 371 3 271
Nettoomsättning 7 469 7 136
Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –519 –568
Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 728 –2 713
Bruttoresultat 4 222 3 855
– varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 579 3 297
– varav bruttoresultat Egen drift C1 643 558
Central administration C1, C3, C6, C7 –236 –200
Transaktionskostnader H2 –241 —
Finansiella intäkter C1, G1 32 38
Finansiella kostnader C1, G1 –1 668 –1 590
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –140 –119
Resultat före värdeförändringar 1 969 1 984
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter C1, E1 605 475
Realiserad värdeförändring Dalata H2 1 598 —
Värdeförändring derivat C1, G2 –326 –100
Resultat före skatt 3 846 2 359
Aktuell skatt C1, D1 –343 –318
Uppskjuten skatt C1, D1 –329 –335
Årets resultat – kvarvarande verksamhet 3 174 1 706
Resultat från avvecklad verksamhet 0 —
Årets resultat 3 174 1 706
MSEK Not 2025 2024
Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar –57 —
Omvärderingsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter — –31
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 86 –160
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –2 150 1 226
Årets övrigt totalresultat –2 121 1 035
Årets totalresultat 1 053 2 741
Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 3 139 1 689
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 34 17
Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 1 028 2 718
Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 24 23
Data per aktie G4
Vägt genomsnittligt antal aktier 194 603 000 186 866 813
Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 16,13 9,04
Finansiella rapporter koncernen
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 158
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 159 =====

Rapport över finansiell ställning för koncernen
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter E2 10 804 12 123
Inventarier/Inredning E3 667 522
Förvaltningsfastigheter E1 77 170 60 270
Nyttjanderätter G5 3 760 3 156
Uppskjuten skattefordran D1 590 347
Derivat G2, G3 791 1 139
Andra långfristiga fordringar E5, G3 91 93
Summa anläggningstillgångar 93 873 77 650
Omsättningstillgångar 
Varulager 8 8
Aktuell skattefordran D1 448 266
Kundfordringar E4, G3 383 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 642 659
Övriga fordringar 316 380
Likvida medel 1 186 1 286
Tillgångar som innehas för försäljning E7 15 038 20
Summa omsättningstillgångar 18 021 3 038
SUMMA TILLGÅNGAR 111 894 80 688
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital G4
Aktiekapital 487 487
Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 470
Reserver 123 2 234
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 649 21 337
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528
Innehav utan bestämmande inflytande 184 167
Summa eget kapital 33 913 33 695
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 45 503 33 175
Övriga långfristiga skulder 11 20
Långfristig leasingskuld G5 3 744 3 134
Derivat G2, G3 161 183
Avsättningar F2 57 43
Uppskjuten skatteskuld D1 8 031 5 776
Summa långfristiga skulder 57 507 42 331
Kortfristiga skulder
Avsättningar F2 42 12
Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 3 778 2 359
Kortfristig leasingskuld G5 21 31
Skatteskulder D1 380 691
Leverantörsskulder G3 327 369
Övriga kortfristiga skulder 224 241
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 1 251 959
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning E7 14 451 —
Summa kortfristiga skulder 20 474 4 662
Summa skulder 77 981 46 993
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 111 894 80 688
Finansiella rapporter koncernen
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 159
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 160 =====

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
MSEK
Aktie-
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
 Omräknings- 
reserver
Omvärderings-
reserv 1)
Balanserade 
vinstmedel 
 inklusive årets 
resultat Summa
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande 
Totalt eget  
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725
Årets resultat — — — — 1 689 1 689 17 1 706
Övrigt totalresultat — — 1 029 — — 1 029 6 1 035
Utdelning innehav utan bestämmande 
 inflytande — — — — — — –8 –8
Nyemission 2) 27 1 945 — — — 1 972 — 1 972
Utdelning — — — — –735 –735 — –735
Utgående eget kapital per  
31 december 2024 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695
Ingående eget kapital 1 januari 2025 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695
Årets resultat — — — — 3 139 3 139 35 3 174
Övrigt totalresultat — — –2 054 –57 — –2 111 –10 –2 121
Utdelning innehav utan bestämmande 
 inflytande — — — — — — –7 –7
Utdelning — — — — –827 –827 — –827
Utgående eget kapital per  
31 december 2025 487 9 470 –46 169 23 649 33 729 184 33 913
1) Årets förändring avser nettot av verklig värdeförändring av hotellfastigheten Numa Brussels Royal Galleries (fd Hotel Hubert) som omklasificerats från Egen Drift till Hyresavtal till 
ett belopp om 94 MSEK efter skatt samt förvärvskostnader Dalata uppgående till –151 MSEK.
2) Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om –28 MSEK.
År 2024 
Antal utestående aktier vid årets slut  194 603 000
År 2025 
Antal utestående aktier vid årets slut  194 603 000
Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. 
 
Rapport över kassaflöden för koncernen
MSEK Not 2025 2024
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt 3 846 2 359
Återföring av avskrivningar 331 287
Värdeförändring fastigheter –605 –474
Förvärvsresultat Dalata –1 598 —
Värdeförändring derivat 326 100
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet I1 778 –127
Betald skatt –610 –280
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 2 468 1 865
Ökning/minskning rörelsefordringar –1 074 –43
Ökning/minskning rörelseskulder 1 655 4
Förändringar av rörelsekapital 581 –39
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 049 1 826
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i förvaltningsfastigheter –619 –732
Investeringar i rörelsefastigheter –335 –246
Investeringar i inventarier/inredning –133 –46
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 149 680
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 –15 860 –3 762
Förvärv/avyttring av finansiella tillgångar –26 –15
Kassaflöde från investeringsverksamheten –16 824 –4 121
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission — 2 000
Emissionskostnader — –28
Upptagna lån 26 127 20 760
Amortering av skuld –11 527 –19 283
Utdelning innehav utan bestämmande inflytande –16 –17
Utbetald utdelning –827 –735
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 13 757 2 697
Årets kassaflöde –18 402
Likvida medel vid årets början 1 286 769
Kursdifferens i likvida medel –82 115
Likvida medel vid årets slut 1 186 1 286
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till 30 27
Betald ränta uppgick till –1 502 –1 492
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –140 –119
Finansiella rapporter koncernen
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 160
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 161 =====

Resultaträkning för moderbolaget
MSEK Not 2025 2024
Nettoomsättning L1 143 105
Administrativa kostnader C3, C7 –300 –250
Rörelseresultat –157 –145
Resultat från andelar i koncernföretag G1, L1 2 123
Övriga räntekostnader och liknande resultatposter G1, L1 –22 1 064
Derivat, orealiserade 51 121
Resultat efter finansiella poster –126 1 163
Bokslutsdispositioner J4 855 135
Resultat före skatt 729 1 298
Skatt på årets resultat D1 –53 –137
Uppskjuten skatt D1 –11 –22
Årets resultat 665 1 139
Årets övrigt totalresultat — —
Årets totalresultat 665 1 139
Balansräkning för moderbolaget
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier E2 9 9
Summa anläggningstillgångar 9 9
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag H1 17 336 16 461
Fordringar koncernföretag L1 8 953 8 601
Övriga långfristiga fordringar E5 31 29
Uppskjuten skattefordran D1 26 38
Summa finansiella anläggningstillgångar 26 346 25 129
Summa anläggningstillgångar 26 355 25 138
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar 183 224
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 9 67
Fordringar koncernföretag L1 6 890 591
Kassa och bank 55 352
Summa omsättningstillgångar 7 137 1 234
SUMMA TILLGÅNGAR 33 492 26 372
MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital G4
Aktiekapital 487 487
Reservfond 10 10
Överkursfond 4 914 4 914
Balanserade vinstmedel 9 452 9 140
Årets resultat 665 1 139
Summa eget kapital 15 528 15 690
Obeskattade reserver 4 3
Avsättningar F2 85 48
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder J2 8 467 3 443
Skulder koncernföretag L1 3 690 3 458
Derivat 90 149
Summa långfristiga skulder 12 247 7 050
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder J2 1 152 1 288
Leverantörsskulder 15 10
Aktuella skatteskulder 0 334
Skulder koncernföretag L1 4 380 1 827
Övriga kortfristiga skulder 12 16
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 69 106
Summa kortfristiga skulder 5 628 3 581
Summa skulder 17 964 10 682
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 33 492 26 372
Finansiella rapporter moderbolaget
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 161
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 162 =====

Rapport över förändringar i eget kapital för moderbolaget
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
MSEK Aktiekapital Reservfond Överkursfond
Balanserade 
 vinstmedel 
Årets  
resultat
Totalt
eget  kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 10 2 969 7 860 2 016 13 314
Vinstdisposition — — — 2 016 –2 016 —
Övrigt totalresultat — — — — — —
Årets resultat — — — — 1 139 1 139
Utdelning — — — –735 — –735
Nyemission 27 — 1 945 — — 1 972
Utgående eget kapital per 31 december 2024 487 10 4 914 9 141 1 139 15 690
Ingående eget kapital 1 januari 2025 487 10 4 914 9 141 1 139 15 690
Vinstdisposition — — — 1 139 –1 139 —
Övrigt totalresultat — — — — — —
Årets resultat — — — — 665 665
Utdelning — — — –827 — –827
Nyemission — — — — — —
Utgående eget kapital per 31 december 2025 487 10 4 914 9 453 665 15 528
År 2024 
Antal utestående aktier vid årets slut  194 603 000
År 2025 
Antal utestående aktier vid årets slut  194 603 000
Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. 
 
Rapport över kassaflöden för moderbolaget
MSEK 2025 2024
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster –126 1 163
Återföring av avskrivningar 2 2
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –52 –74
Betald skatt –225 –36
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –401 1 055
Ökning/minskning rörelsefordringar –63 –181
Ökning/minskning rörelseskulder –3 782 1 951
Förändringar av rörelsekapital –3 845 1 770
Kassaflöde från den löpande verksamheten –4 246 2 825
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändringar i aktier och andelar –875 –4 246
Investeringar i inventarier –3 0
Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — —
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — —
Förvärv av finansiella tillgångar –1 060 –982
Avyttring av finansiella tillgångar 706 3 210
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 232 –2 018
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission — 2 000
Emissionskostnader — –28
Erhållna koncernbidrag 957 425
Lämnade koncernbidrag –102 –290
Upptagna lån 15 574 9 252
Amortering av skuld –10 421 –11 082
Utbetald utdelning –827 –735
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 181 –458
Årets kassaflöde –297 349
Likvida medel vid periodens början 352 3
Likvida medel vid årets slut 55 352
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till 870 953
Betald ränta uppgick till –411 –290
Upplysningar om likvida medel vid årets slut 55 352
Likvida medel består av bankmedel
Finansiella rapporter moderbolaget
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 162
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 163 =====

A1 Alternativa nyckeltal
Om nyckeltal som inte definieras  
enligt IFRS
Flera beskrivningar och analyser i denna årsredovisning 
presenterar utveckling och status på finansiella och aktie­
relaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (Interna ­
tional Financial Reporting Standards). Nedanstående alter­
nativa finansiella nyckeltal ger värde full kompletterande 
information till investerare och bolagets ledning då de möj ­
liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra 
företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en 
ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan pre ­
senteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat 
anges, samt avstämning av måtten. 
  Se definitionerna på sidan 202.
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK) 2025 2024
Räntebärande nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 45 503 33 175
Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 2 359
Uppläggningskostnader lån 247 237
Likvida medel –1 186 –1 286
Räntebärande nettoskuld 48 342 34 485
Belåningsgrad, netto%
Räntebärande nettoskuld 48 342 34 485
Marknadsvärde fastigheter 91 743 76 334
Belåningsgrad, % 52,7 45,2
Räntetäckningsgrad, ggr
EBITDA 4 086 3 961
Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –140 –119
Netto räntekostnader 1 534 1 431
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7
Genomsnittlig skuldränta, % 3,9 4,0
Se not G2 för fullständig avstämning
Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv 1 087 1 024
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK) 2025 2024
Driftnetto Hyresavtal
Hyresintäkter 3 935 3 728
Övriga fastighetsintäkter 163 137
Kostnader, exkl. fastighetsadministration –305 –299
Driftnetto före  fastighetsadministration 3 793 3 566
Fastighetsadministration –214 –269
Driftnetto Hyresavtal 3 579 3 297
Driftnetto Egen drift
Intäkter Egen drift 3 371 3 271
Kostnader Egen drift –2 728 –2 713
Bruttoresultat 643 558
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader 328 284
Driftnetto Egen drift 971 842
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment 4 222 3 855
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader  Egen drift 328 284
Plus: Avskrivningar inkluderade i Central  administration 13 22
Minus: Central administration, exklusive avskrivningar –236 –200
Minus: Transaktionskostnader –241 —
EBITDA 4 086 3 961
Återläggning transaktionskostnader Dalata 241 —
EBITDA exkl. Dalata 4 327 3 691
Cash earnings 
EBITDA 4 086 3 961
Plus: Finansiella intäkter 32 38
Minus: Finansiella kostnader –1 668 –1 590
Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –140 –119
Minus: Orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden samt 
övrig orealiserad värdeförändring –26 0
Minus: Aktuell skatt –344 –318
Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande –  
andel av årets resultat –34 –17
Cash earnings, moderbolagets andel 1 906 1 955
Återläggning transaktionskostnader Dalata 241 —
Återläggning förberedande finansiella kostnader Dalata 59 —
Cash earnings exkl. Dalata 2 206 1 955 1   2   Se förklaringar nästa sida. 
1
2
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 163
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 164 =====

Not A1, forts.
FORTS. AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL 2025 2024
EPRA NRV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter 2 916 3 408
Plus: Verkligt värde finansiella derivat –630 –956
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 130 197
Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter 8 031 5 776
EPRA NRV 44 176 41 953
Tillväxt EPRA NRV, i årstakt, %
EPRA NRV hänförligt till moderbolagets  aktieägare IB 41 953 36 976
EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB 44 176 41 952
Återlagd utdelning innevarande år 827 735
Exklusive likvid nyemission — –1 972
Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, % 7,3% 10,1%
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL PER AKTIE 1) 2025 2024
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat,  moderbolagets  aktieägare, MSEK 1 028 2 718
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter  utspädning 194 603 000 186 866 813
Totalresultat per aktie, SEK 5,28 14,55
Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK 1 906 1 955
Viktat genomsnitt antal aktier före och efter utspädning 194 603 000 186 866 813
Cash earnings per aktie, SEK 9,80 10,46
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK
EPRA NRV, MSEK 44 176 41 953
Antal aktier vid årets slut 194 603 000 194 603 000
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK 227,01 215,58
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK 876 827
Antal aktier vid tillfället för utdelning 194 603 000 194 603 000
Utdelning per aktie, SEK 4,50 4,25
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter   utspädning 194 603 000 186 866 813
Antal aktier vid årets slut 194 603 000 194 603 000
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut2) 193 161
Antal rum, periodens slut2) 42 761 35 672
WAULT, år 13,6 14,4
Marknadsvärde fastigheter, MSEK 91 743 76 334
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, MSEK 77 170 60 290
Marknadsvärde rörelsefastigheter, MSEK 14 573 16 044
RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter till jämförbar 
 valutakurs, SEK
1 149 1 075
1)  Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 194 603 000, varav 75 000 000 A ­aktier och  
119 603 000 B ­aktier. Beräknat på totalt antal aktier för  balansposter och  viktat antal aktier för resultatposter. 
2)  Pandox­ägda hotellfastigheter.
FÖRKLARINGAR
Finansiell risk
Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastig heter samt 
driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en 
belåningsgrad på 45–60 procent, beroende på marknads­
utvecklingen och rådande möjligheter. Utöver belånings ­
grad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta 
och ränte bärande netto skuld relevanta kompletterande 
mått på Pandox finansiella risk. 
Tillväxt och lönsamhet
Pandox övergripande mål är att öka kassa flödet och fast­
ighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investe ­
ringar som stödjer företagets fortsatta expansion. Efter ­
som Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs 
flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta 
avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus 
och det är också basen för vad som årligen ska delas ut till 
aktie ägarna, det vill säga 30–50 procent av cash earnings 
med en genomsnittlig utdelnings andel om 40 procent över 
tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan 
bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighets­
bolag. EBITDA mäter Pandox samlade  operativa lönsamhet 
på ett enhetligt sätt.
Substansvärde (EPRA NRV) och eget kapital
Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox 
förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsik­
tigt substans värde med utgångspunkt från balansräkningen 
justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i när ­
tid, som derivat och skatteskuld. Marknadsvärdet för rörelse­
fastigheter ingår också i beräkningen. 
1
2
3
3
2025 2024
EPRA earnings, MSEK 1 906 1 955 
EPRA NRV, MSEK 44 176 41 953 
Tillväxt EPRA NRV, % 7,3 10,1 
EPRA NTA, MSEK 44 176 41 953 
EPRA NDV, MSEK 36 645 36 936 
EPRA NIY, Förvaltningsfastigheter, R12, % 4,92 5,92 
EPRA LTV, % 52,6 45,5 
EPRA Capital Expenditure, MSEK 20 038 4 908 
EPRA earnings (EPS) per aktie, SEK 9,80 10,46 
EPRA NRV per aktie, SEK 227,01  215,58 
EPRA NTA per aktie, SEK 227,01  215,58 
EPRA NDV per aktie, SEK 188,31  189,80 
  För definitioner av EPRA-nyckeltal se sida 202.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 164
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 165 =====

Not A1, forts.
Substansvärde enligt EPRA NRV,  
EPRA NTA och EPRA NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som företa ­
get förvaltar åt sina ägare. Substansvärdet kan beräk­
nas på olika sätt där framförallt tidsperspektivet och 
port följens omsättningshastighet påverkar. Pandox har 
generellt ett industriellt och långsiktigt investerings ­
perspektiv.
Per 31 december 2025 redovisas nyckel talen EPRA 
NRV (Net reinstatement value), som för Pandox mot­
svarar hittills rapporterat EPRA NAV, EPRA NTA (Net 
tangible assets) samt EPRA NDV (Net disposal value). 
Se sidan 202 för definitioner. EPRA NRV är det långsik­
tiga substans värdet och utgår från balansräkningen 
med justering av poster som ej innebär en utbetalning  
i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten 
skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter. EPRA 
NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med 
skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till upp­
skjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten 
skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bola ­
get de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. 
Då Pandox inte har någon goodwill samt har ett lång ­
siktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för 
NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV 
är substansvärdet enligt eget kapital i balans  räkningen 
med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) 
och övervärde Rörelsefastigheter.
31 dec 2025 31 dec 2024
Substansvärde MSEK SEK/aktie1) MSEK SEK/aktie1)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 173,32 33 528 172,29
Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter 2 916 14,98 3 408 17,51
Plus: Verkligt värde finansiella derivat –630 –3,24 –956 –4,91
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 130 0,67 197 1,01
Plus: Uppskjuten skatteskuld 8 031 41,27 5 776 29,68
Substansvärde EPRA NRV, MSEK 44 176 227,01 41 953 215,58
Återläggs: — — — —
Substansvärde EPRA NTA, MSEK 44 176 227,01 41 953 215,58
Återläggs: derivat och uppskjuten skatt –7 531 –38,70 –5 017 –25,78
Substansvärde EPRA NDV, MSEK 36 645 188,31 36 936 189,80
1) Antal aktier vid periodens slut.
31 dec 2025 31 dec 2024
Belåningsgrad, MSEK
Hittills  rapporterad 
 belåningsgrad, % Just. 
Belånings-
grad, %, EPRA 
Hittills  rapporterad 
 belåningsgrad, % Just. 
Belånings-
grad, %, EPRA 
Långfristiga räntebärande skulder 45 503 — 45 503 33 175 — 33 175
Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 — 3 778 2 359 — 2 359
Uppläggningskostnader lån 247 — 247 237 — 237
Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — — — — 248 248
Exkludera: Likvida medel –1 186 — –1 186 –1 286 — –1 286
Nettoskuld 48 342 — 48 342 34 485 248 34 733
Marknadsvärde fastigheter 97 743 — 91 743 76 334 — 76 334
Netto rörelsefordringar och rörelseskulder 174 174 — — —
Totalt fastigheter samt övriga tillämpliga tillgångar 91 743 174 91 917 76 334 — 76 334
Belåningsgrad, % 52,7 52,6 45,2 45,5
Belåningsgrad enligt EPRA LTV
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande 
 nettoskuld, inräknat innehav utan bestämmande infly ­
tande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco, i förhål­
lande till det totala marknadsvärdet för fastighetsport­
följen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig 
inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av belå­
ningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelseford­
ringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA ­måttet. 
Då Pandox inte har intressebolag, Joint Ventures eller 
övrig minoritetsandel som är väsentlig för verksam­
heten görs inga ytterligare justeringarar. Justering 
jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser 
nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skatte ­
fordran, kundfordringar, uppskjutna hyresfordringar, 
övriga fordringar, avsättningar, skatteskulder, leveran­
törsskulder samt övriga kortfristiga skulder.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 165
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 166 =====

B Allmän information och övergripande  redovisningsprinciper
B1  ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER
Inledning
Koncernredovisningen omfattar Pandox AB (moderbolaget) och dess 
dotter bolag (koncernen). Moderbolaget Pandox AB (Publ) är ett svenskt 
bolag (org. nr 556030­7885) som har sitt säte i Sverige på Vasagatan 11, 
111 20 Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B­aktier är sedan 
den 18 juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm. För information om 
ägandestruktur, se avsnitt ”Aktien och kapitalmarknaden” på sidan 49.  
De finansiella  rapporterna per den 31 december 2025 är godkända av 
 styrelse och vd den 11 mars 2026 och för fastställande vid årsstämman 
den 15 april 2026.
Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och 
upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och 
 uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
Redovisningsprinciperna återfinns i respektive not när tillämpligt. För 
moderbolagets redovisningsprinciper se not J1. Dessa har följande indel­
ning i noterna: 
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Avser de principer, grunder, regler samt praxis som företaget tillämpar vid 
 upp rättande och utformningen av årsredovisningen. 
 VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid 
 tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid 
 värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och 
antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som 
bedöms vara relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses  
över regelbundet och jämförs mot  faktiskt utfall. 
1. Grunder för redovisningen
1.1 Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, 
International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International 
Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har 
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande 
redo visningsregler för  koncerner tillämpats.
1.2 Värderingsgrunder 
Förvaltningsfastigheter och derivatinstrument redovisas löpande till verk­
ligt värde. Övriga tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaff­
ningsvärden eller i förekommande fall till upplupet anskaffningsvärde vad 
gäller finansiella skulder och finansiella tillgångar som inte är derivat.
1.3 Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rap ­
porteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att  
de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp 
anges i miljoner kronor, om inte annat anges.
1.4 Klassificering 
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som 
 förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från 
balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av 
belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat 
från balansdagen.
1.5 Redovisning av förvärv
I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som 
rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. När det är en tillgång som förvärvas 
(ett så kallat asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. En indivi­
duell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. 
Innan slutavräkning är upprättad eller legal omstrukturering genomförd 
så upprättas varje bokslut för att konsolidera förvärvade fastigheter, till­
gångar och skulder utifrån tillgänglig information, genomgång och bedöm­
ning för att säkerställa tillämpning av Pandox redovisningsprinciper. Vid 
slutavräkning kan en skillnad uppstå som kräver justering av förvärvat fast­
ighetsvärde. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt 
vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till anskaffningsvärde 
motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för 
skattemässigt ej avdragsgillt anskaffningsvärde. Transaktionsutgifter aktive­
ras och läggs till anskaffningsvärdet för tillgångsförvärv. Se not H2 rörande 
rörelseförvärv inkl. tillämpade redovisningsprinciper utifrån IFRS 3. 
2. Nya redovisningsstandarder 
Förändringar och nya redovisningsstandarder har trätt i kraft under 2025. 
Inget av dessa har haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella 
 rapporter. Ändringar som träder ikraft 2026 förväntas inte heller ha någon 
väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. IFRS 18 träder i 
kraft från den 1 januari 2027. 
2.1 Pelare 2
Sverige har infört lagstiftning om global minimiskatt (Pillar 2) från och med 
1 januari 2024. Koncernen omfattas av reglerna om tilläggsskatt fr.o.m. 
2025 och framåt i vissa jurisdiktioner. Koncernen tillämpar det obligatoriska 
undantaget från att redovisa uppskjuten skatt hänförlig till effekter av till­
läggsskatten och redovisar skatten som aktuell skatt när den uppkommer. 
För 2025 har koncernen inte redovisat någon skattekostnad hänförligt till 
 tilläggsskatten.
3. Utländsk valuta
3.1 Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan och till 
den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är 
valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. 
Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktio­
nella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakurs­
differenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. 
3.2 Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter och koncernmässiga över­  
och under värden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella 
valuta till koncernens  rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valuta­
kurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverk­
samhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en 
approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transak­
tionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valuta omräkning av 
utlandsverksamheter och nettoinvesteringar eller andra finansiella instru­
ment som  klassificerats som säkringsinstrument för sådana investeringar, 
 redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent 
i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande 
upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänför­
liga ackumulerade omräknings differenserna, varvid de omklassificeras från 
omräkningsreserven i eget  kapital till årets resultat.
VALUTAKURSER
Valutakurser som använts är hämtade från Sveriges Riksbank,  
www.riksbank.se.
Valutakod
Ultimo  
2024-12-31 
Medel  
Jan–dec 2025
Ultimo  
2025-12-31 
CAD 7,639840 7,017995 6,717590
CHF 12,174350 11,811632 11,641020
DKK 1,539750 1,482934 1,448410
EUR 11,486500 11,067723 10,818000
GBP 13,847500 12,921631 12,417360
NOK 0,969690 0,944453 0,914760
SEK 1,000000 1,000000 1,000000
4. Konsolideringsprinciper
4.1 Bestämmande inflytande och förvärvsmetoden
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm­
mande in flytande från moderbolaget. 
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att 
förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom kon­
cernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skul­
der. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av 
förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella 
innehav utan bestämmande inflytande. Ägande i företag som ökas genom 
förvärv vid flera tillfällen redovisas som stegvisa förvärv. Sedan bestäm­
mande inflytande  uppnåtts, redovisas förändringar av ägande som omfö­
ring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och inne havare utan 
bestämmande inflytande. 
Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångsförvärv 
eller ett rörelseförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett s k asset 
purchase) omfattas  förvärvet inte av IFRS 3. Se vidare rörande redovisning 
av förvärv under punkt 1.5. 
5. Varulager
Varulagret avser lager av förbrukningsvaror i hotellverksamheten. Varula­
ger  värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvär­
det. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först 
in, först ut­metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid för­
värvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats 
och skick. 
6. Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att 
avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas 
avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka 
redovisas enligt IFRS 9. Förvaltnings fastigheter redovisas till verkligt värde 
(IAS 40). För övriga tillgångar bedöms det redov isade  värdet enligt respek­
tive standard.
6.1 Nedskrivning av materiella tillgångar 
Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens återvin­
ningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen obero­
ende kassa flöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde minus för­
säljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna vid prövning 
av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent­
ligen  oberoende kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet.
En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande 
enhets  redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning 
redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 166
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 167 =====

Not B1, forts.
verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräk­
ning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med en diskonte­
ringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den 
specifika tillgången.
6.2 Nedskrivning av finansiella tillgångar
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på 
att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. 
Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden som inträffat och som 
har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet. 
Företaget klassificerar hyresfordringar och andra fordringar som osäkra 
 utifrån individuella bedömningar. För fordringarnas nedskrivningsbehov 
tillämpas den förenklade modellen.
6.3 Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde rever­
seras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre 
före ligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till 
grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast 
i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte 
överstiger det redo visade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för 
avskrivning där så är aktuellt, om ingen  nedskrivning gjorts.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas 
till upp lupet anskaffningsvärde återförs om de tidigare skälen till nedskriv­
ningar inte längre föreligger och att motsvarande betalning från kunden 
 förväntas erhållas.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 167
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 168 =====

C Intäkter och kostnader
C1 RÖRELSESEGMENT
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet 
från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för 
vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelse­
segments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande 
beslutsfattare (vd) för att utvärdera resultatet samt för att kunna allo­
kera resurser till rörelsesegmentet. 
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhets grenarna Hyresavtal och 
Egen drift. Segment Hyresavtal äger och hyr ut hotellfastigheter till hotell­
operatörer för hotelldrift. I Egen drift både äger vi hotellfastigheten och 
 driver hotellverksamheten i den. Ej fördelade poster är poster som inte är 
hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmen­
ten, samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt 
IFRS 16. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster 
som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. 
KONCERNEN 2025
Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3)
Koncerngemensamt  
samt ej fördelade  poster Summa
Intäkter Hyresavtal
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 4 098 — — 4 098
Intäkter Egen drift 3 371 — 3 371
Nettoomsättning 4 098 3 371 7 469
Kostnader Hyresavtal –519 — — –519
Kostnader Egen drift2) –2 728 — –2 728
Bruttoresultat 3 579 643 4 222
­ varav bruttoresultat Hyresavtal 3 579 — — 3 579
­ varav bruttoresultat Egen drift — 643 — 643
Central administration — — –236 –236
Transaktionskostnader — — –241 –241
Finansiella intäkter — — 32 32
Finansiella kostnader — — –1 668 –1 668
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –140 –140
Resultat före värdeförändringar 3 579 643 –2 253 1 969
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter 605 — — 605
Förvärvsresultat Dalata 1 598 — — 1 598
Värdeförändring derivat — — –326 –326
Resultat före skatt 5 782 643 –2 579 3 846
Aktuell skatt — — –343 –343
Uppskjuten skatt — — –329 –329
Periodens resultat – kvarvarande verksamhet — — –3 251 3 174
Resultat från avvecklad verksamhet — — 0 0
ÅRETS RESULTAT 5 782 643 –3 251 3 174
1) För helåret 2025 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna  
i Hyresavtal till 1 354 MSEK
2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 328 MSEK.
3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast 
ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i 
samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt 
avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i 
 samband med leverans av tjänst och/eller produkt.
Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien
Stor-
britannien Irland Övriga Summa
Nettoomsättning
Hyresavtal 996 253 329 291 899 113 786 207 224 4 098
Egen drift — 82 — 48 692 1 098 1 372 — 80 3 371
Fastigheter, marknadsvärde1) 16 648 4 347 4 167 4 227 16 739 5 988 22 834 12 824 3 969 91 743
Investeringar i fastigheter2) 284 75 66 78 116 243 184 28 10 1 084
Förvärv fastigheter 351 — 710 — 778 — 6 020 11 096 — 18 954
Värdeförändring fastighet 134 74 153 –64 13 151 85 76 –17 605
Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 23 1 956 3 067 6 255 — 357 11 657
Totala anläggningstillgångar till redo­
visat värde exkl uppskjuten skatt 17 860 4 360 4 169 4 955 16 081 5 182 23 723 12 999 4 005 93 333
1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 14 753 
MSEK.
2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 
133 MSEK.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 168
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 169 =====

Not C1, forts.
KONCERNEN 2024
Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3)
Koncerngemensamt  
samt ej fördelade  poster Summa
Intäkter Hyresavtal
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 865 — — 3 865
Intäkter Egen drift — 3 271 — 3 271
Nettoomsättning 3 865 3 271 — 7 136
Kostnader Hyresavtal –568 — — –568
Kostnader Egen drift2) — –2 713 — –2 713
Bruttoresultat 3 297 558 — 3 855
­ varav bruttoresultat Hyresavtal 3 297 — — 3 297
­ varav bruttoresultat Egen drift — 558 — 558
Central administration — — –200 –200
Transaktionskostnader
Finansiella intäkter — — 38 38
Finansiella kostnader — — –1 590 –1 590
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –119 –119
Resultat före värdeförändringar 3 297 558 –1 871 1 984
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter 427 48 — 475
Förvärvsresultat Dalata
Värdeförändring derivat — — –100 –100
Resultat före skatt 3 724 606 –1 971 2 359
Aktuell skatt — — –318 –318
Uppskjuten skatt — — –335 –335
Periodens resultat – kvarvarande verksamhet 3 724 606 –2 624 1 706
Resultat från avvecklad verksamhet — — — —
ÅRETS RESULTAT 3 724 606 –2 624 1 706
1) För helåret 2024 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till  
1 275 MSEK.
2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 284 MSEK.
3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i för ­
skott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis 
eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i sam­
band med leverans av tjänst och/eller produkt.
Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien
Stor-
britannien Irland Övriga Summa
Nettoomsättning
Hyresavtal 942 245 240 307 920 86 784 111 230 3 865
Egen drift — 88 — 41 758 1 202 1 018 — 165 3 271
Fastigheter, marknadsvärde1) 16 019 4 418 3 455 4 511 16 959 6 145 18 883 1 725 4 219 76 334
Investeringar i fastigheter2) 321 47 85 41 145 257 98 16 12 1 024
Förvärv fastigheter 0 — — — — — 3 884 — — 3 884
Värdeförändring fastighet 93 227 126 –144 –19 –24 327 4 –114 475
Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 28 2 058 3 213 6 953 — 385 12 637
Totala anläggningstillgångar till redo­
visat värde exkl uppskjuten skatt 17 697 4 432 3 457 5 312 15 909 5 037 19 491 1 725 4 245 77 304
1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 16 044 MSEK.
2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 46 MSEK.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 169
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 170 =====

C3 ARVODE OCH ERSÄTTNING TILL REVISORER 
ERSÄTTNING TILL REVISORER
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
PwC
Revisionsuppdrag –15,7 –13,6 –7,6 –5,7
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget1) 2) –2,6 –0,1 –2,6 –0,1
(varav till moderbolagets revisor 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –2,6 –0,1 — —
Skatterådgivning1) — — — —
(varav till moderbolagets revisor 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) — — — —
Övriga tjänster –0,5 –2,2 –0,5 –2,1
(varav till moderbolagets revisor 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –0,5 –2,1 — —
Övriga revisorer 
Revisionsuppdrag –15,4 –7,9 — —
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget — 0,0 — —
Skatterådgivning — –0,2 — —
Övriga tjänster — — — —
Summa –34,2 –24,0 –10,7 –7,9
1) Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser övriga lagstadgade intyg. 
2) Avser främst rådgivning och granskning rörande CSRD.
C4 KOSTNADER HYRESAVTAL
KONCERNEN
MSEK 2025 2024
Driftskostnader –65 –58
Underhållskostnader –73 –71
Fastighetsskatt –135 –136
Fastighetsadministration –214 –270
Övriga förvaltningskostnader –32 –33
Summa –519 –568
I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten och fast­
ighetsskötsel. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att 
 vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. 
En del av driftskostnaderna och fastighetsskatten vidaredebiteras till 
hyresgästerna. Dessa intäkter redovisas under rubriken ”Övriga fastighets­
intäkter” i resultaträkningen och uppgår till 134 (114) MSEK. Fastighets­
administrationen om ­214 (­270) MSEK utgör bland annat kostnader för 
bokföring, revision, legal rådgivning och övriga administrationsrelaterade 
kostnader.
C5 KOSTNADER EGEN DRIFT
KONCERNEN
MSEK 2025 2024
Personalkostnader –998 –994
Marknadsföring och försäljning –133 –153
Reparation och underhåll –104 –147
Fastighetsskatt –66 –63
Övriga driftskostnader –1 099 –1 072
Avskrivningar –328 –284
Summa –2 728 –2 713
I kostnader för Egen drift ingår kostnader för personal, administration, 
 marknadsföring, underhåll samt driftskostnader. Underhållskostnaderna 
består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och 
 tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastighe­
terna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskriv­
ningar.  Rörelsefastigheterna  redovisas till anskaffningsvärde vilket löpande  
minskas med avskrivningar.
C6 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG
KONCERNEN
MSEK 2025 2024
Personalkostnader –1 180 –1 150
Kostnad såld vara –133 –153
Underhåll –177 –218
Drift och administration –1 451 –1 457
Fastighetsskatt –201 –199
Avskrivningar –341 –304
Summa –3 483 –3 481
Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla 
fastighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskriv­
ningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belas­
tas med årliga avskrivningar samt avskrivning på kontorsinventarier. 
C2 INTÄKTER
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Hyresintäkter
Hyresintäkter från Hyresavtal redovisas linjärt baserat på vill koren i 
avtalen. Hyresintäkter avser lokalytor för hotellverksam heter samt till 
mindre del även hyresintäkter från lokalhyror. 
Övriga fastighetsintäkter och statliga bidrag 
Övriga fastighetsintäkter utgörs huvudsakligen av utdebiterade kost­
nader för värme, el och fastighetsskatt och redovisas linjärt baserat på 
 vill koren i avtalen.
Statliga bidrag inom Hyresavtal redovisas som en övrigt intäkt och 
redovisas i resultaträkningen när det föreligger rimlig säkerhet att 
bidraget kommer att erhållas och i samma period som de kostnader 
det avser att täcka. 
Intäkter från Egen drift
Intäkter från Egen drift avser de hotellverksamheter som bedrivs i 
Pandox egen regi. Intäkterna kommer i huvudsak från logi, mat och 
dryck samt  konferensverksamhet. Intäkter från Egen drift redovisas  
i den period då  tjänsterna utförs. 
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte 
risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om 
så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidi­
gare tidpunkt. 
Pandox intäkter hänför sig till segmenten Hyresavtal och Egen drift. 
Intäkter från Hyresavtal består av hyresintäkter och en mindre del 
övriga fastighetsintäkter. Hyreskontrakten är huvudsakligen kopplade till 
hotellets omsättning för logi, mat och dryck samt konferenser och innehål­
ler vanligen en garanterad minimihyra, vilket ger möjlighet till såväl ökade 
intäkter som skydd vid nedgång. Hyresintäkter enligt avtal har omräknats 
till snittkurs. De sammanlagda variabla hyresintäkterna ingår med 1 354  
(1 275) MSEK av de totala hyresintäkterna om 3 935 (3 728) MSEK under 
2025.
Segmentet Egen drift genererar intäkter från hotell som Pandox driver 
i egen regi. Inom segmentet tillfaller hotellens intäkter såsom logiintäkter, 
intäkter för mat och dryck samt konferensintäkter Pandox i sin helhet. De 
sammanlagda intäkterna inom Egen drift uppgår till 3 371 (3 271) MSEK.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall vid räkenskapsårets slut 
uppgick till 13,6 (14,4 ) år för aktuell portfölj, exklusive de förväntade 
hyresavtalen med Scandic. Vid bokslutstillfället ser förfallostrukturen för 
de framtida hyresintäkterna ut som nedanstående tabell visar. Intäkterna 
som förfaller mer än ett år från balansdagen baseras på rörliga intäkter för 
hyresutfall 2025 och utgör således en uppskattning.
KONCERNEN 
HYRESINTÄKTER, FÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTERAD HYRA1)
MSEK 2025 2024
Hyresintäkter
Förfaller till betalning inom ett år 3 666 3 610
Förfaller till betalning mellan 1–5 år 16 746 16 692
Förfaller till betalning senare än 5 år 29 469 31 044
Summa 49 880 51 347
1) Exklusive de förväntade hyresavtalen med Scandic.
Cirka 1,6 procent av hyresintäkterna avser övriga hyror från kontor, butiker 
och andra mindre hyresintäkter. Löptiden på dessa avtal är betydligt kor­
tare. Dessa hyresintäkter ingår ej i ovanstående uppställning. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 170
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 171 =====

C7  LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och 
redo visas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En skuld 
redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när 
koncernen har en  gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra 
sådana betalningar till följd av att tjänster  erhållits från anställda och 
förpliktelsen kan beräknas  tillförlitligt.
Avgiftsbestämda pensionsplaner
Avgiftsbestämda planer är planer för ersättningar efter avslutad 
anställning enligt vilka ett företag betalar fastställda avgifter till ett 
annat företag (normalt sett ett försäkringsbolag) och inte har någon 
legal förpliktelse eller informell förpliktelse att betala något ytterligare 
även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Före­
tagets förpliktelser avseende avgifter till avgifts bestämda planer redo­
visas som en kostnad i resultatet i den takt de intjänas genom att de 
anställda utfört tjänster åt företaget under en period. 
Kapitalförsäkringar för anställda
Företaget har avgiftsbestämda kapitalförsäkringar för anställda som har 
en pensionspremie som överstiger 10 prisbasbelopp, den delen som 
enligt före tagets pensionspolicy överstiger 10 prisbasbelopp är place­
rad i en kapital försäkring, premien definieras i procent av lön med hän­
syn tagen till lön och ålder, kapitalförsäkringarna är pantsatta till de 
anställda. Kapitalförsäkring skuldförs till beräknad skuld och motsvaras 
av en av moderbolaget ägd  tillgång.
Incitamentsprogram för anställda
Pandox incitamentsprogram redovisas i enlighet med IFRS 2. Pro­
grammet ger upphov till ett åtagande gentemot programdeltagarna 
vilket värderas till verkligt värde och redovisas som en kostnad med 
en motsvarande ökning av avsättningar. Det verkliga värdet beräk­
nas per utgången av varje rapport period. Kostnader inklusive sociala 
avgifter fördelas och avsättningen  ackumuleras över programmets 
intjänandeperiod.
Koncernens och moderbolagets lönekostnader och styrelsearvoden upp­
går till –1 188,6 ( –1 145,4) MSEK och presenteras i nedanstående tabell.
LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Styrelsens ordförande
Christian Ringnes –1,1 –1,0 –1,1 –1,0
Övriga styrelseledamöter
Bengt Kjell (vice Ordförande) –0,9 –0,8 –0,9 –0,8
Jon Rasmus Aurdal –0,7 –0,6 –0,7 –0,6
Ann­Sofi Danielsson1) — –0,6 — –0,6
Ulrika Danielsson –0,7 –0,6 –0,7 –0,6
Jeanette Dyhre Kvisvik –0,5 –0,5 –0,5 –0,5
Jakob Iqbal –0,5 –0,5 –0,5 –0,5
Verkställande direktören
Grundlön –7,7 –7,3 –7,7 –7,3
Rörlig ersättning –2,9 –3,1 –2,9 –3,1
Incitamentsprogram –1,9 –3,5 –1,9 –3,5
Övriga ledande 
 befattnings havare
Grundlön –26,9 –23,0 –26,9 –23,0
Rörlig ersättning –8,1 –7,7 –8,1 –7,7
Andra ersättningar2) –8,5 –9,3 –8,5 –1,7
Incitamentsprogram –7,4 –11,9 –7,4 –14,3
Övriga anställda –913,4 –881,5 –41,1 –26,1
Incitamentsprogram –2,6 –3,1 –2,6 –3,1
Summa –983,8 –957,4 –111,5 –94,4
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Avtalsenliga 
 pensionskostnader
Verkställande direktör –2,5 –2,6 –2,5 –2,6
Övriga ledande 
 befattnings havare –7,6 –6,7 –7,6 –6,7
Övriga anställda –23,7 –22,7 –7,8 –5,7
Summa –33,8 –32,0 –17,9 –15,0
Sociala kostnader  
inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande –0,2 –0,1 –0,2 –0,1
Övriga styrelseledamöter –0,6 –0,7 –0,6 –0,7
Verkställande direktör –4,7 –4,9 –4,7 –4,9
Övriga ledande  
befattnings havare –8,4 –11,8 –8,4 –11,8
Övriga anställda –157,1 –138,5 –28,3 –13,5
Summa –170,9 –156,0 –42,1 –31,0
Summa –1 188,6 –1 145,4 –171,6 –140,4
1) Ann­Sofi Danielsson avgick i samband med årsstämman 2025.
2) En ledande befattningshavare fakturerar sin ersättning.
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande 
 befattningshavare och styrelseledamöter
Syfte och omfattning 
Dessa riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfattar bola­
gets styrelseledamöter och koncernledning, vilken inkluderar verkställande 
direktören och övriga ledande befattningshavare. Riktlinjerna är framåt­
blickande och ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar 
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av 
årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersättningar som beslu­
tas av bolagsstämman.
Främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen  
och hållbarhet
Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i värl­
den när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och 
utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox strategi är att 
äga stora hotellfastigheter med strategiska lägen och hyra ut dem till starka 
hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. I situationer 
då förutsättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att 
driva hotellverksamheten i egen regi. Pandox är en aktiv ägare som rör sig 
fritt över hotellvärdekedjan, vilket både minskar risken och skapar nya affärs­
möjligheter. Genom specialisering, affärsmässig flexibilitet och genomtänkt 
diversifiering i flera dimensioner lägger Pandox grunden för företagets vär­
deskapande.
Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av bolagets 
affärsstrategi förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalifice­
rade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraf­
tig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan 
erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de 
syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklu­
sive dess hållbarhet.
Ersättning till ledande befattningshavare
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponen­
ter: fast kontantlön, kortsiktig rörlig kontantersättning baserad på den fasta 
kontantlönen, kontantbaserade incitamentsprogram (befintligt och konti­
nuerligt LTI­program som enligt villkoren numera löper med ett år i taget), 
pensionsförmåner och andra förmåner. Därutöver möjliggör riktlinjerna ett 
prestationsbaserat långfristigt kontantprogram kopplat till aktiekursen för 
medlemmar i koncernledningen och andra nyckelpersoner inom Pandox 
(”LTIP 2024”). Prestationsvillkoren i LTIP 2024 mäts under perioden 1 janu­
ari 2024 – 31 december 2025 och LTIP 2024 ska utbetalas kontant snarast 
möjligt efter den 31 december 2025. Bolagsstämman kan därutöver – och 
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie­, aktiekurs­
relaterade eller  prestationsbaserade ersättningar. 
Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta kon­
tantlönen får uppgå till högst sex månadslöner för den verkställande direk­
tören, och fyra månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Därut­
över ska verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare 
kunna erbjudas möjlighet att delta i kontantbaserade incitamentsprogram, 
vilka, om sådana införs av styrelsen och ersättningsutskottet, ska utfor­
mas likt Pandox befintliga kontantbaserade incitamentsprogram. Kriteri­
erna i programmen kan dock variera. Kontantbaserade incitamentspro­
gram kan vara kontinuerliga och fortlöpande. För det fall sådana kontant­
baserade incitamentsprogram implementeras ska det inom ramen för detta 
även fortsättningsvis vara möjligt att erhålla flera årslöner om utväxlingen 
för bolagets aktieägare under samma period varit mycket god. 
För verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare ska 
pensionsförmåner vara premiebestämda. Pensionspremierna för premie­
bestämd pension ska kunna uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga 
kontantlönen. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 171
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 172 =====

Not C7, forts.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och 
 bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala 
ersättningen.
Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständighe­
ter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och 
endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befatt­
ningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver 
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmäs­
sigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer 
än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av 
styrelsen på förslag av ersättningsutskottet.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än 
svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana 
 regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål  
så långt möjligt ska tillgodoses.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta lönen och 
ersättning som utgår under kontantbaserade incitamentsprogram (befint­
ligt och kontinuerligt LTI­program och LTIP 2025), ska vara kopplad till för­
utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke­finan­
siella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
baserad på den fasta ersättningen ska kunna mätas under en period om 
ett år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning under kontantbaserade incita­
mentsprogram ska kunna mätas, och avräknas, under en period om ett år 
men för mål som satts långsiktigt. 
Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig kontantersättning 
ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsik­
tiga intressen, inklusive dess hållbarhet och avkastning för aktieägarna (för 
befintligt och kontinuerligt LTI­program gäller tillväxt i cash earnings per 
aktie, tillväxt i EPRA NRV per aktie samt hållbarhet) genom att exempel­
vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens 
långsiktiga utveckling. Kriterierna för kortsiktig rörlig kontantersättning 
kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. 
Minst en tredjedel (1/3) av erhållen nettobonus i de kontantbaserade inci­
tamentsprogrammen ska under året återinvesteras i aktier i bolaget. Dessa 
aktier ska behållas åtminstone i två år beräknat från förvärvsdatumet. 
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig 
 kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriteri­
erna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för den bedömningen. Såvitt 
avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast 
offentliggjorda finansiella informationen.
Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begräns­
ningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som 
utbetalats på felaktiga grunder.
Ersättning till styrelseledamöter
Styrelseledamöters ersättning för arbete i Pandox styrelse beslutas av 
bolagsstämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant 
 arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersätt­
ning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller 
Pandox inom deras respektive expertisområden utanför deras uppdrag 
som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och 
regleras i ett konsultavtal som godkänns av styrelsen.
Anställningsvillkor 
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön 
och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter 
om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättning­
ens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskot­
tets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av 
 riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden för verkställande 
direktören och övriga ledande befattningshavare vara högst sex till tolv 
månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får upp­
sägningstiden vara högst sex månader. Vid bolagets uppsägning av verk­
ställande direktören utgår ett avgångsvederlag om arton månadslöner som 
kan reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktö­
ren erhåller. I övrigt utgår inga avgångsvederlag.
Beslutsprocess, förändringar och avvikelser, etc
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att 
bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtmins­
tone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. 
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. 
Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersätt­
ningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt­
ningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i för­
hållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och 
beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören 
eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. 
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i 
ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att 
tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för 
att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det 
i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättnings­
frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.
Dessa riktlinjer gäller från årsstämma 2024 tills vidare.
Anställningsvillkor ledande befattningshavare 
För verkställande direktören är den rörliga ersättningen maximerad till  
5 månadslöner. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersätt­
ningen maximerad till 4 månadslöner. Den rörliga ersättningen baseras 
på kriterier avseende koncernens resultat och individuellt uppsatta mål. 
Vidare finns det långsiktiga incitamentsprogram. Mellan företaget och verk­
ställande  direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. 
Vid uppsägning från företagets sida erhålls ett avgångsvederlag som upp­
går till 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. 
Vid upp sägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångs­
vederlag.  Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en 
uppsägningstid om 6–12 månader från företagets sida och 6 månader vid 
egen uppsägning. Inget avgångsvederlag utgår för andra ledande befatt­
ningshavare. Pensionspremien för verkställande direktören ska uppgå till 
35% av den pensionsgrundande lönen. Övriga ledande befattningshavares 
pensionspremier baseras på en fastställd policy där avsättningen varierar 
beroende på lönenivå och ålder.
Incitamentsprogram för anställda
Pandox har Incitamentsprogram för ledande befattningshavare och 
 nyckel personer:
• Incitamentsprogramen är kontinuerliga, fortlöpande, prestations­ och 
kontantbaserat incitamentsprogram baserade på förutbestämda och 
mätbara finansiella och icke­finansiella kriterier.
Styrelse moderbolag 2025:
Christian Ringnes, 
 styrelseordförande 
Jeanette Dyhre Kvisvik
Jakob Iqbal
Bengt Kjell, vice styrelseordförande
Jon Rasmus Aurdal 
Ulrika Danielsson 
Ledande befattningshavare 2025:
Liia Nõu, vd
Anneli Lindblom, CFO
Anders Berg
Martin Creydt
Tobias Ekman
Mikael Hultqvist
Lars Häggström
Aldert Shaaphok
Caroline Tivéus
Jonas Törner
 Styrelse och ledande befattningshavare 2025: 
Antal Moderbolaget: 16, varav 5 kvinnor
Antal Koncernen: 16 varav 5 kvinnor
Medelantalet anställda för koncernen under 2025 uppgick till 1 511 perso­
ner (1 498) fördelningen på länder och kön framgår nedan.
Koncernen Moderbolaget
 Medelantal anställda 2025 2024 2025 2024
Kvinnor 732 759 17 14
Män 779 739 24 23
Summa 1 511 1 498 41 37
Styrelse
Kvinnor 2 3 2 3
Män 4 4 4 4
Summa 6 7 6 7
Ledande befattningshavare
Kvinnor 3 3 3 3
Män 7 7 7 7
Summa 10 10 10 10
Medelantal anställda per 
land
Sverige 41 37 41 37
Belgien 417 436 — —
Tyskland 322 336 — —
Kanada — 91 — —
Danmark 18 20 — —
Finland 24 24 — —
Norge 2 2 — —
Nederländerna 42 44 — —
Storbritannien 645 508 — —
Summa 1 511 1 498 41 37
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 172
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 173 =====

D Skatt
D1 SKATT
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter 
redo visas i resultaträkningen, förutom då den underliggande transak­
tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital och 
då även tillhörande skatteeffekt inkluderas. 
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktu­
ellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i 
praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även juste­
ring av aktuell skatt  hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, och 
uppskjutna skatteskulder och fordringar redovisas i balansräkningen 
för alla  temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga vär­
den på tillgångar och skulder. Redovisat värde på uppskjutna skat­
tefordringar och underskottsavdrag prövas vid varje bokslutstillfälle 
och reduceras om det inte längre är sannolikt att tillräckliga skatte­
pliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt 
eller delvis. 
Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som 
har  beslutats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda 
uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskul­
den regleras. Den temporära skillnad som uppkommit vid första redo­
visningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv redovisas 
inte som uppskjuten skatt.
  VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR  
OCH BEDÖMNINGAR
Pandox förfogar över skattemässiga förlustavdrag. Pandox har värde­
rat de underskottsavdrag, enligt gällande skatteregler, som kommer 
att kunna  nyttjas mot framtida prognostiserade vinster. Pandox kan 
dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler 
inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskotts­
avdragen.
SKATT I RESULTATRÄKNINGEN
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Aktuell skatt –343 –318 –53 –137
Uppskjuten skatt –329 –335 –11 –22
Summa –672 –653 –64 –159
AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Skatt
Redovisat resultat före skatt 3 846 2 359 729 1 298
Inkomstskatt beräkning enligt  gällande skattesats2) –792 –486 –150 –267
Skatt hänförlig till tidigare år 28 50 3 –4
Ej skattepliktiga intäkter1) 357 148 86 113
Ej avdragsgilla kostnader –135 –240 –4 –1
Ej avdragsgilla ränte kostnader –153 –147 — —
Utnyttjande av tidigare ej  aktiverade underskottsavdrag 37 34 — —
Underskottsavdrag utan  motsvarande aktivering av  uppskjuten skatt –38 –5 — —
Aktivering av tidigare ej  aktiverade underskottsavdrag 10 44 — —
Justering av temporära  skillnader –188 –62 1 —
Effekt av förändrad skattesats2) 179 3 — —
Effekt skatt utländska bolag 23 8 — —
Årets skatt enligt  resultaträkningen –672 –653 –64 –159
1) Förvärvsresultat Dalata (skattefri), skattefria orealiserade kursvinster samt avräkning av utländsk skatt. 
2) I juli 2025 sänktes bolagsskattesatsen i Tyskland från 15 till 10 procent med en årlig minskning om 1 procentenhet från och med 2028. Redovisade temporära skillnader har 
 således värderats om utifrån den inkomstskattesatsen som förväntas gälla när skillnaderna realiseras. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 173
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 174 =====

Not D1, forts.
KONCERNEN UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN
Koncernen Moderbolaget
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Ingående balans underskottsavdrag 247 227 — —
Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 10 46 — —
Förvärv 17 — — —
Tillkommande underskottsavdrag 21 7 — —
Utnyttjade underskottsavdrag –71 –36 — —
Omklassificering 201 — — —
Förändrad skattesats –36 — — —
Omräkningsdifferens på utländska underskott –7 3 — —
Utgående balans 382 247 — —
Ingående balans räntederivat — — 29 54
Justerad ingående balans — — — —
Årets förändring — — –11 –25
Omklassificering till skulder — — — —
Förändrad skattesats — — — —
Omräkningsdifferens — — — —
Utgående balans — — 18 29
Ingående balans övriga temporära skillnader 100 113 9 6
Justerad ingående balans 1 –2 — —
Årets förändring i resultaträkningen 104 –13 0 3
Årets förändring i övrigt totalresultat –6 — — —
Omklassificering 18 — — —
Förändrad skattesats –3 — — —
Omräkningsdifferens –6 2 — —
Utgående balans 208 100 9 9
Utgående balans skattefordringar 590 347 27 38
Koncernens samlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 3 092 
(3 365) MSEK den 31 december 2025. En uppskjuten skattefordran har 
beräknats på 1 158 (1 288) MSEK av underskotten. Uppskjuten skatt har 
inte redovisats på skattemässiga underskott om 1 934 (2 077) MSEK där 
avräkning mot framtida beskattningsbara vinster bedöms vara osäker. 
Årets förändring av uppskjuten skattefordran har redovisats över resultat­
räkningen förutom omräkningsdifferens på utländska underskott.
KONCERNEN UPPSKJUTEN SKATTESKULD
MSEK
Förvaltnings-
fastigheter
Rörelse-
fastigheter
Obeskattade  
reserver
Övriga  temporära 
 skillnader Ränte derivat Summa
Ingående balans 1 jan 2024 4 433 312 212 96 217 5 270
Justerad ingående balans — — — 1 0 1
Förändring redovisad i resultaträkningen 315 40 16 –18 –20 333
Förvärv 78 — — — — 78
Omräkningsdifferens 68 14 2 10 0 94
Utgående balans 31 dec 2024 4 894 366 230 89 197 5 776
Ingående balans 1 jan 2025 4 894 366 230 89 197 5 776
Förändring redovisad i resultaträkningen 513 80 16 32 –67 574
Försäljning –3 — — — — –3
Omklassificering 34 166 — 19 — 219
Förvärv 1 889 — — — — 1 889
Effekt av ändrad skattesats –151 ­63 — 0 — –214
Omräkningsdifferens –175 ­9 –4 –21 –1 –210
Utgående balans 31 dec 2025 7 001 540 242 119 129 8 031
Uppskjuten skatteskuld avseende förvaltningsfastigheter avser temporära 
skill nader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde. Juste­
ringsbeloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaff­
ningsvärde vid förvärvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastig­
hetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatteskuld 
avseende Rörelsefastigheter avser temporära skillnader mellan anskaff­
ningsvärde och skatte mässigt värde på fastigheterna. Uppskjuten skatte­
skuld avseende räntederivat avser orealiserade värdeförändringar som 
inte  påverkar beskattningen. 
Uppskjuten skatt nyttjanderättstillgångar
Uppskjutna skatteskulder kopplat till nyttjanderättstillgångar uppgår till 660 
MSEK (632 MSEK) och uppskjutna skattefordringar kopplade leasingskul­
der uppgår till 661 MSEK (634 MSEK).
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 174
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 175 =====

E Tillgångar
E1 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
 ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene­
rera hyres intäkter samt värdestegringar. Förvaltningsfastigheter inne­
fattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. 
Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att 
användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda, 
klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fast­
ställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde 
i enlighet med IAS 40. Värdering sker enligt Nivå 3 i IFRS värderings­
hierarki och baseras på marknadsvärden som skulle utgöra det mest 
sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden. 
Den generella definitionen av Nivå 3 är att värderingen baseras på 
antaganden och bedömningar från företagets sida. 
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vil­
ket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter, därefter till verk­
ligt värde vid varje bokslutstillfälle. Tillkommande utgifter aktiveras då 
det är sannolikt att före taget erhåller ekonomiska fördelar som är för­
knippade med utgifterna, med andra ord att utgiften är värdehöjande. 
Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs i den period 
de uppstår.
Rörelsefastigheter som omklassificeras till förvaltningsfastigheter 
redo visas till verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten. 
Förändringar i verkligt värde redovisas över resultaträkningen och 
fö rdelas på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Realise­
rade värdeförändringar avser värdeförändringar för avyttrade fastig­
heter och orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeföränd­
ringar.
Värdering
Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle 
genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Värde­
ring sker kvartalsvis av samtliga fastigheter, om avtal har tecknats avse­
ende köp och försäljning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde 
grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbokslut. 
Värdet för fastigheterna bedöms med stöd av en kassaflödesmodell 
med en kalkylperiod om 10 år. Varje enskild hotellfastighets värde utgörs 
av nuvärdet av det framtida kassaflödet samt restvärdet år 10 diskonterat 
med marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskrav som används i 
kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av 
stor betydelse för värderingen är den framtida intjäningsförmågan genom 
hyresutveckling, värdeförändringen i form av förädlingsmöjligheter, fastig­
hetens läge, underhållsskick samt marknadens avkastningskrav.
Byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är 
 tillämplig, marknadsvärderas i stället utifrån ortsprismetoden.
Externa värderingar genomförs årligen. Det är Pandox långivare som 
bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare 
som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska 
ske. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värde­
ringsmodell och uppstår en skillnad mot internt utförd värdering analyseras 
den för att på så vis utmana modellen och gjorda antaganden. Under 2025 
har 100 procent av fastighetsportföljen externvärderats.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen. 
Rörelsefastigheter däremot redovisas till anskaffningsvärde minus avskriv­
ningar och nedskrivningar i balansräkningen. Marknadsvärdet för Pandox 
samtliga fastighetsslag redovisas i informationssyfte bland nyckeltalen och 
ingår i EPRA NRV­beräkningarna.
 
 VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Antaganden kassaflöde 
Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättningsbaserade, med 
eller utan en kontrakterad minimihyra, vilket betyder att hotellopera­
törens omsättning har en direkt påverkan på hyresintäkternas stor­
lek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsför­
måga beräknas, utöver ett landspecifikt inflationsantagande, de 
underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet 
med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud, 
exempelvis att nya hotell byggs eller att hotell upphör med sin verk­
samhet. Hur efterfrågan utvecklas från exempelvis fritids­/ affärs­/
eller mötessegmenten samt effekter på hotellens beläggning, snittpris 
och marknads andelar i sin konkurrentgrupp. Utifrån marknadsana­
lysen och hotellspecifika bedömningar (exempelvis nyligen genom­
förda renoveringar) beräknas operatörens intäkter prognosticerat per 
intäktskategori (hotellrum, mötesrum, mat och dryck etc.) och den 
omsättningsbaserade hyran appliceras enligt avtal för att på så sätt 
beräkna total omsättningshyra. Generellt sett uppgår de procentuella 
hyrorna för rumsintäkter till 25–40 procent och övriga intäkter till 5–15 
procent. I de fall den beräknade omsättningshyran understiger kon­
trakterad miniminivå används minimihyresnivån som inbetalning. Med 
fastighetskostnader avses drift, underhåll, fastighetsskatt, försäkring 
och tomträttsavgäld. 
Antaganden avkastningskrav 
Direktavkastningskraven tar sin utgångspunkt i marknadens direkt­
avkastningskrav som i mån av tillgång härletts ur försäljningar av jäm­
förbara hotellfastigheter. I brist på sådan information väger Pandox 
samman information om historiska hotellfastighetstransaktioner och 
ortsprismetoden med fokus på hotellfastighetens skick (tekniskt, pro­
duktmässigt), läge (ort, mikroläge), utvecklingsmöjligheter (tillbygg­
nad, utbyggnad, ändamålsenliga ytor) samt operatörens hyresbetal­
ningsförmåga, hyresavtalets konstruktion och längd, hyresgarantier 
och finansiella kovenanter.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 175
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 176 =====

Not E1, forts.
Förändring per geografisk marknad framgår av nedanstående tabeller:
PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2025
MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien
Stor-
britannien Irland Övriga Summa
Ingående balans 16 019 4 418 3 454 4 481 13 076 1 541 11 778 1 725 3 798 60 290
Förvärv 351 — 710 — 778 — 5 860 11 251 — 18 950
Investeringar i befintlig portfölj 284 75 66 78 40 27 15 28 6 619
Utrangeringar/Avyttringar –76 — –11 –41 –19 — — — — –147
Omklassificeringar — — — — — 212 — — — 212
Värdeförändring 70 117 164 ­59 14 151 86 75 –18 600
Valutakursförändring ­ –263 –216 –261 –778 –103 –1 270 –255 –208 –3 354
Utgående balans 16 648 4 347 4 167 4 198 13 111 1 828 16 469 12 824 3 578 77 170
PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2024
MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien
Stor-
britannien Irland Övriga Summa
Ingående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 10 538 1 647 3 760 57 226
Förvärv 0 — — — — — — — — 0
Investeringar i befintlig portfölj 322 47 85 39 124 74 22 16 3 732
Utrangeringar/Avyttringar — — — — –69 — — — — –69
Omklassificeringar — — — — — — — — — —
Värdeförändring 227 169 124 –144 –22 2 327 4 –79 608
Valutakursförändring — 139 –58 156 443 50 891 58 114 1 793
Utgående balans 16 019 4 418 3 454 4 481 13 076 1 541 11 778 1 725 3 798 60 290
KALKYLANTAGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2025
Verkligt värde, 
MSEK
Direktavkastningskrav Diskonteringsränta
Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, %
Sverige 16 648 4,5–6,7 5,5 6,5–8,7 7,5
– varav Stockholm 6 047 4,5–6,2 5,1 6,5–8,2 7,1
– varav Göteborg 2 703 4,6–6,3 5,0 6,6–8,3 7,0
– varav Malmö 1 466 5,2–6,4 5,5 7,2–8,4 7,5
– varav Övriga Sverige 6 432 5,6–6,6 6,0 7,6–8,6 8,0
Danmark 4 347 4,9–6,8 5,6 6,9–8,8 7,6
Norge 4 167 5,3–8,4 6,7 7,3–10,4 8,7
Finland 4 198 5,5–10,0 6,2 7,5–12,0 8,2
Tyskland 13 111 5,5–7,5 6,3 7,5–9,5 8,3
Belgien 1 828 6,3–7,3 6,7 8,3–9,3 8,7
Storbritannien 16 469 5,2–10,3 6,7 7,2–12,3 8,7
Irland 12 824 5,6–12,1 7,0 7,6–14,1 9,0
Övriga 3 578 5,1–7,0 6,0 6,9–8,8 7,8
Summa 77 170 4,5–12,1 6,3 6,5–14,1 8,3
KALKYLANTAGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2024
Verkligt värde, 
MSEK
Direktavkastningskrav Diskonteringsränta
Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, %
Sverige 16 019 4,5–7,3 5,5 6,5–9,3 7,5
– varav Stockholm 5 892 4,5–6,2 5,1 6,5–8,2 7,1
– varav Göteborg 2 806 4,6–7,3 5,1 6,6–9,3 7,1
– varav Malmö 1 454 5,5–6,4 5,5 7,5–8,4 7,5
– varav Övriga Sverige 5 867 5,6–6,6 6,0 7,6–8,6 8,0
Danmark 4 418 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,7
Norge 3 454 5,5–8,4 6,6 7,5–10,4 8,6
Finland 4 481 5,5–10,0 6,2 7,5–12,0 8,2
Tyskland 13 076 5,7–6,8 6,3 7,7–8,8 8,3
Belgien 1 541 6,6–7,4 7,0 8,6–9,4 9,0
Storbritannien 11 778 5,8–7,7 6,6 7,8–9,7 8,6
Irland 1 725 6,0–7,0 6,5 8,0–9,0 8,5
Övriga 3 798 5,3–7,2 6,2 7,3–9,2 8,0
Summa 60 290 4,5–10,0 6,1 6,5–12,0 8,1
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 176
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 177 =====

Not E1, forts.
Känslighetsanalys
Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 procentenhets förändring 
i en parameter isolerat påverkar förvaltningsfastigheternas värde. Känslig­
hetsanalysen ska dock tolkas med försiktighet eftersom förändringar i drift­
netto och avkastningskrav ofta är sammanlänkade och därmed kan leda till 
förändringar i flera parametrar samtidigt.
KÄNSLIGHETSANALYS VERKLIGT VÄRDE
Förändring
Värdeeffekt  
2025, MSEK
Värdeeffekt  
2024, MSEK
Direktavkastningskrav +/–0,5pp –5 690 / +6 674 –4 548 / +5 357
Valutakursförändring +/–1% +/–605 +/–443
Hyresintäkter +/–1% +/­625 +/–608
Diskonteringsränta 1) +/–0,5pp –4 399/+4 966 –3 500/+ 3 960
Driftnetto 1) +/–1% +/– 587 +/–569
1) Värdet avser nivå utgång 2025 baserat på 31 omsättningsbaserade hyresavtal utan 
kontrakteradminiminivå och 131 omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad 
miniminivå som genererade rörlig hyra utöver miniminivå. I hyresavtal med kontrak­
tera miniminivå genereras omsättningsbaserad hyra först när ackumulerad hyra 
 överstiger miniminivån. 
I omsättningsbaserade hyresavtal utan miniminivå påverkas hyresintäk­
terna omedelbart av förändring i RevPAR. För omsättningsbaserade hyres­
avtal med kontrakterad minimihyra gäller att rörlig hyra endast utgår när 
den ackumulerade totalhyran överstiger den ackumulerade minimihyran 
– först då påverkas hyresintäkterna av en förändring i RevPAR. För fasta 
hyresavtal sker normalt årlig indexering.
Känslighetsanalysen utgår från det förenklade antagandet att en föränd­
ring i hyresintäkten är evig.
EFFEKT AV REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2025:
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK
RevPAR (antag 50/50­split mellan 
beläggning och pris)
+/– 1% +/– 31
Hotellfastigheterna innehåller framför allt ytor för hotelländamål vilka är 
fullt uthyrda (Hyresavtal) alternativt drivs i egen regi (Egen drift) och har 
därmed en vakansgrad om 0 procent. Övriga lokalytor, exempelvis kontor 
och butiker, utgjorde 2025 cirka 1,0 procent av total fastighetsyta med en 
vakansgrad om cirka 6 procent. Sammantaget uppgick total vakansgrad i 
Pandox fastighetsportfölj därmed till cirka 0,1 procent 2025.
Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter
Vid utgången av det fjärde kvartalet 2025 uppgick beslutade investeringar 
för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 893 MSEK, 
varav 1 215 MSEK förväntas genomföras under 2026. Under 2025 har 
totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 619 MSEK respektive 
73 MSEK.
Större pågående och framtida projekt utgörs av Quality Hotel Luleå, 
Scandic St Jörgen, Hilton Slussen, Radisson Blu Tromsö, Leonardo Inver­
ness, Leonardo Cork, Leonardo Leeds, Pullman Cologne, Clayton Cardiff 
Lane, konvertering av kontorsfastighet till hotell i Edinburgh samt gemen­
samt investeringsprogram med Scandic.
SPECIFIKATION AV FASTIGHETSINTÄKTER OCH RELATERADE KOSTNADER 
MSEK 2025 2024 2023
Hotellhyror
Fast hyra 250 216 226
Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal utan 
 kontrakterad miniminivå 651 528 615
Minimihyra i hyresavtal med kontrakterad 
 miniminivå 2 266 2 178 1 989
Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal med 
 kontrakterad miniminivå 704 747 661
Summa hotellhyror 3 871 3 669 3 492
Övriga fastighetsintäkter
Övrig hyra (lokaler, butiker,  
mobilmaster etc) 64 59 57
Övriga intäkter (tillägg, stöd etc) 163 136 141
Summa övriga fastighetsintäkter 227 195 198
Summa totala fastighetsintäkter 4 098 3 864 3 690
Direkta kostnader för förvaltningsfastig heter 
som  genererat hyresintäkter under perio­
den  (drift­ och underhålls kostnader, fastig­
hetsskatt och  tomträttsavgäld)1) ­305 –298 –291
1) Exklusive fastighetsadministration och försäkringskostnader.
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdemetoden. 
 Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres­
intäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För 
rörelsefastig heter, dvs fastigheter där Pandox även verkar som hotellopera­
tör, se not E2. Av nedanstående tabell framgår förändringen av förvaltnings­
fastigheternas verkliga värde:
VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
MSEK 2025 2024
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari) 60 290 57 226
+ Förvärv 18 950 0
+ Investeringar i befintlig portfölj 619 732
– Utrangeringar/Avyttringar –147 –69
+/– Omklassificeringar 212 —
+/– Orealiserad Värdeförändring 600 608
+/– Valutakursförändring –3 354 1 793
Förvaltningsfastigheter, utgående balans  
(31 december) 77 170 60 290
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 177
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 178 =====

E2 RÖRELSEFASTIGHETER
 REDOVISNINGSPRINCIPER
De fastigheter som används i Egen drift klassificeras som rörelse­
fastigheter. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde efter 
avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar enligt IAS 16. 
Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika 
 nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. 
Ingen  avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod 
bedöms som obegränsad. 
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det 
är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade 
med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings­
värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande 
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften 
avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även 
i de fall ny  komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvär­
det. Eventuella  oavskrivna redovisade värden på utbytta komponen­
ter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i sam­
band med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivnings­
tiden uppgår till mellan 3 och 200 år  beroende på vilken komponent 
som avses. 
Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och lig­
ger till grund för avskrivningen på byggnader, linjär avskrivningsme­
tod tillämpas:
– Stomme 150–200 år 
– Tak 50 år
– Fasad 50 år
– Inre ytskikt 20 år
– Installationer 25 år
– Badrum 25 år
– Specialanpassningar 50 år
– Fast inredning 15–25 år
– Markanläggningar 28 år
– Inventarier/inredning 3–25 år
Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder 
 omprövas vid varje års slut. 
KONCERNEN
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024
Byggnader
Ingående anskaffningsvärden 11 519 8 353
Omklassificering –219 –6
Förvärv 9 3 292
Avyttringar — –634
Investeringar 96 33
Nedskrivningar — –25
Omföring från pågående ny­/ombyggnation 187 17
Omräkningsdifferens –946 489
Utgående ackumulerade  anskaffningsvärden 10 646 11 519
Ingående avskrivningar –1 401 –1 337
Omklassificering 51 0
Avyttringar — 163
Försäljningar/Utrangeringar — —
Årets avskrivningar –217 –176
Omräkningsdifferens 96 –51
Utgående ackumulerade avskrivningar –1 471 –1 401
Planenligt restvärde byggnader 9 175 10 118
Mark
Ingående anskaffningsvärden 1 376 836
Omklassificering –11 —
Förvärv/Avyttringar — 495
Omräkningsdifferens –108 45
Utgående ackumulerade  anskaffningsvärden mark 1 257 1 376
Totalt utgående planenligt restvärde 10 432 11 494
Pågående arbete rörelsefastighet
Ingående anskaffningsvärden 630 421
Omklassificering –18 —
Investeringar 239 213
Försäljningar/Utrangeringar — —
Omföring från pågående ny­/ombyggnation –238 –29
Omräkningsdifferens –46 25
Utgående anskaffningsvärden pågående arbete 567 630
Summa rörelsefastigheter 10 999 12 124
Det verkliga värdet (marknadsvärdet) på rörelsefastigheterna överstiger 
anskaff nings värdet och framgår nedan. För verkligt värde värderingsmetod 
se not E1.
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024
Marknadsvärde rörelsefastigheter  
(inkl. inventarier/inredning) 14 573 16 044
EFFEKT AV REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2025:
Rörelsefastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK
RevPAR (antag 50/50­split mellan 
beläggning och pris) +/– 1%  +/– 29  
VÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER, REDOVISAS ENDAST  
I INFORMATIONSSYFTE
 MSEK
Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 16 044
+ Förvärv 4
+ Investeringar i befintlig portfölj 465
– Avyttring —
+/– Omklassificeringar –212
+/– Värdeförändring –483
+/– Valutakursförändring –1 245
Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2025) 14 573
Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter
Vid utgången av det fjärde kvartalet 2025 uppgick beslutade investeringar 
för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 757 MSEK, varav 
415 MSEK förväntas genomföras under 2026. Under 2025 har totala inves­
teringar samt underhåll uppgått till cirka 465 MSEK respektive 104 MSEK.
Större pågående och framtida projekt utgörs av Hotel Mayfair, Double­
Tree by Hilton Brussels City, Radisson Blu Glasgow, DoubleTree by Hilton 
Edinburgh, Residence Inn fastigheterna i London och det gröna investe­
ringsprogrammet för Scope 1 och 2.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 178
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 179 =====

E3 INVENTARIER OCH INREDNING 
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff­
ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventu­
ella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kost­
nader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och 
i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det 
redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur rap­
porten över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när 
inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning utrange­
ring eller avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer 
vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mel­
lan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag 
för direkta försäljningskostnader.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod:
– Maskiner och inventarier 3–15 år 
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är 
 sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade 
med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings­
värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande 
utgifter redovisas som kostnad i den period de  uppkommer.
Moderbolaget
Anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde 
efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskriv­
ningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventu­
ella  uppskrivningar.
Koncernen Moderbolaget
MSEK 
31 dec 
2025
31 dec 
2024
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Ingående anskaffningsvärden 1 342 1 419 23 23
Förvärv — — — —
Avyttringar — –200 — —
Investeringar 132 47 3 0
Omföring från pågående arbete 51 12 — —
Försäljningar/utrangeringar — — — —
Omklassificeringar 100 6 — —
Omräkningsdifferenser –100 58 — —
Utgående ackumulerade 
 anskaffningsvärden 1 525 1 342 26 23
Ingående avskrivningar –820 –839 –14 –12
Årets avskrivningar –104 –100 –3 –2
Försäljningar/utrangeringar — 150 — —
Omklassificeringar 12 0 — —
Omräkningsdifferenser 54 –31 — —
Utgående ackumulerade 
 avskrivningar –858 –820 –17 –14
Planenligt restvärde 667 522 9 9
E4 KUNDFORDRINGAR  
Består av hyresfordringar inom Hyresavtal och kundfordringar inom Egen 
drift. Per 31 december 2025 uppgick totala hyres­ och kundfordringar till 
383 (419) MSEK.
E5 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Koncernen Moderbolaget
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Kapitalförsäkring 31 29 31 29
Förskottsbetald  
ersättning för 
 markutnyttjande 4 5 — —
Övriga långfristiga  
fordringar 56 59 — —
Summa 91 93 31 29
E6  FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA 
INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Förutbetalda kostnader 134 189 9 67
Upplupna hyresintäkter 508 470 — —
Summa 642 659 9 67
E7 TILLGÅNGAR OCH SKULDER SOM INNEHAS FÖR    
FÖRSÄLJNING
KONCERNEN
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024
Tillgångar
Rörelsefastigheten Crowne Plaza Antwerp 195 20
Tillgångar som innehas för försäljning, Scandic1) 14 843 —
Tillgångar klassificerade som innehav  
för försäljning 15 038 20
Skulder
Skulder som innehas för försäljning, Scandic1) 14 451 —
Skulder klassificerade som innehav  
för försäljning 14 451 —
1) För mer information kring tillgångar och skulder som innehas till försäljning se not H2.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 179
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 180 =====

F1  UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA 
INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
MSEK 
31 dec 
2025
31 dec 
2024
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Förskottsbetalda hyror 237 251 ­— —
Upplupna räntekostnader 220 169 17 16
Upplupen fastighetsskatt 0 5 — —
Upplupna personalkostnader 102 137 35 65
Övriga förutbetalda intäkter 96 117 — —
Upplupna fastighetskostnader 188 123 — —
Övriga upplupna kostnader 379 130 — —
Övrigt 30 27 17 25
Summa 1 251 959 69 106
F2  AVSÄTTNINGAR
 REDOVISNINGSPRINCIPER
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder oviss­
het om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera 
avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställ­
ning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en 
följd av en inträffad  händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko­
nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt 
en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs 
med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs 
för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen.
Vid försäljning av fastigheter där det förekommer hyresgarantier 
nuvärdes beräknas det sannolika utflödet av garantiutbetalningar och 
redovisas som  avsättning. Tvister kan uppkomma som en del av den 
löpande verksamheten men inget väsentligt har påverkat koncernens 
finansiella ställning.
Moderbolaget
I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen 
rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moder­
bolaget lättnadsregeln i RFR2 som innebär att IFRS 9 Finansiella 
instrument inte  tillämpas. Moder bolagets finansiella garantiavtal 
består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföre­
tag och redovisas som ansvarsförbindelser. Om det föreligger ett 
 åtagande för moderbolaget redovisas istället det finansiella garanti­
avtalet som en avsättning.
Koncernen Moderbolaget
MSEK 
31 dec 
2025
31 dec 
2024
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Redovisat värde vid periodens 
ingång 55 75 48 69
Avsättningar som gjorts under 
 perioden 64 11 50 14
Belopp som tagits i anspråk under 
 perioden –20 –31 –13 –35
Redovisat värde vid periodens 
utgång 99 55 85 48
– varav långfristig del av 
 avsättningarna 57 43 43 36
– varav kortfristig del av 
 avsättningarna 42 12 42 12
Avsättningarna utgörs av avsättning till pension, avsättning till incitaments­
program samt avsättning till byggnadsinventarier. 
Ingående avsättning uppgick för pensioner till 35 (34) MSEK, för incita­
mentsprogram till 12 (35) MSEK och för byggnadsinventarier 8 (6) MSEK. 
Årets förändring uppgick för pensioner till 7 MSEK, för incitamentspro­
gram till 30 MSEK och för byggnadsinventarier och övrigt till 7 MSEK . 
Utgående avsättning 42 (35) MSEK pensionsavsättningar, 42 (12) MSEK 
incitamentprogram samt 16 (8) MSEK avseende byggnadsinventarier.
F Operativa skulder
F3  STÄLLDA SÄKERHETER, ANSVARSFÖRBINDELSER  
OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
 REDOVISNINGSPRINCIPER
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande 
som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräf­
tas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncer­
nens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som 
en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde 
av resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräck­
lig  till förlitlighet.
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Ställda säkerheter till 
 kreditinstitut
För egna skulder ställda 
 säkerheter,  fastigheter 44 652 34 539 — —
Deposition bank 9 9 — —
Garantier för anställda 31 29 31 28
Summa ställda säkerheter 44 692 34 577 31 28
Eventualförpliktelser
Borgensförpliktelser för 
 dotterföretag — — 38 543 29 793
Summa eventualförpliktelser — — 38 543 29 793
Fastighetsinteckningarna är ställda som säkerhet för banklån, ovan angivna 
belopp avser utestående banklån för vilka säkerheter ställts ut. Garantier 
för anställda avser garantier för tecknade kapitalförsäkringar. 
Eventualförpliktelser utgörs i huvudsak av bankgarantier utställda för 
 dotter bolagens räkning. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 180
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 181 =====

G Finansiering, kapitalstruktur och eget kapital
G1 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på likvida medel. Ränte­
intäkter redovisas med effektivräntemetoden i takt med att de intjänas.
Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader 
som  uppkommer när Pandox upptar räntebärande skulder. 
Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto. 
Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra risker för ränteexpone­
ring.  Räntebetalningar avseende räntederivat (ränteswappar) redovisas 
som räntekostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederi­
vats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. 
Utdelningsintäkter redovisas när rätten till att erhålla utdelning 
fastställts på respektive dotterföretags årsstämma.
Moderbolaget
Förväntad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföre­
taget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och har fattat 
beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina 
finansiella rapporter.
Koncernen Moderbolaget
MSEK 2025 2024 2025 2024
Finansiella intäkter
Ränteintäkter 30 27 10 7
Ränteintäkter dotterföretag — — 860 946
Utdelning — — — 122
Realisationsresultat vid avyttring av dotterföretag — 2 2 1
Valutakurseffekter 2 — 58 478
Övriga finansiella poster 0 9 — —
Summa finansiella intäkter 32 38 930 1 554
Finansiella kostnader
Räntekostnader, lån värderade till  upplupet anskaffningsvärde –1 935 –2 208 –280 –408
Räntenetto räntederivat  värderade till verkligt värde 369 739 371 714
Räntekostnader dotterföretag — — –502 –580
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –140 –119 — —
Valutakurseffekter — — –516 –72
Övriga finansiella poster –102 –121 –23 –21
Summa finansiella kostnader –1 808 –1 709 –950 –367
Finansnetto –1 776 –1 671 –20 1 187
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 181
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 182 =====

G2 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Säkring av nettoinvestering 
Säkringsrelationen löper under ett kvartal där den säkrade posten och 
säkringsinstrumentet identifieras och kopplas vid starten av kvartalet. 
Säkrad risk är risken att valutakursförändringar i utlandsverksamhetens 
lokala valuta gentemot SEK orsakar förändringar i värdet av koncernens 
nettoinvestering när investeringen omräknas till SEK i koncernredovis­
ningen. Enbart koncernexterna lån används som säkringsinstrument. 
Den effektiva delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet 
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i 
eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträk­
ningen. Det belopp som redovisats i övrigt totalresultat och ackumule­
rats i omräkningsreserven ska omklassificeras via övrigt totalresultat till 
resultaträkningen när Pandox helt eller delvis avyttrar dotterbolag.
Nettoinvesteringssäkring i utländsk verksamhet 
Pandox blir i koncernredovisningen exponerat mot valutarisk när 
utländska enheter inte har samma valuta, SEK, som koncernen. Ris­
ken säkras genom att externa lån upptas i lokal valuta. Den effektiva 
delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i 
övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapi­
tal. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträkningen.
Derivat och ränterisk
Redovisning av ränterisk sker med uppdelning av räntekostnader res­
pektive värdeförändringar på separata rader. För ekonomisk säkring 
av prognostiserade ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används 
ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. 
Ränteswappar värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell 
ställning. Räntekupongdelen redo visas löpande i årets resultat som 
en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde 
på ränteswappar redovisas i resultatet efter de finansiella posterna på 
raden för värdeförändringar derivat. 
Pandox är genom sin verksamhet exponerad mot olika typer av finansiella 
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat­ och 
balansräkning samt kassaflöde. Pandox är främst exponerad mot finan­
siella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, valutarisk 
och kreditrisk. Pandox finanspolicy är ett övergripande ramverk för hante­
ring av finansiella risker i koncernen med syfte att ange riktlinjer och regler 
för hur finansverksamheten i Pandox koncernen skall bedrivas, definiera 
finansiella risker och hur dessa skall begränsas, fastställa ansvarsfördel­
ning och administrativa regler samt fungera som vägledning i det dagliga 
arbetet för CFO och Treasury. Finanspolicyn utvärderas och fastställs av 
styrelse på årsbasis samt revideras vid behov. 
Låneavtalen med kreditinstituten är ofta villkorade av att koncernen och 
dotterbolagen uppfyller vissa på förhand fastställda nyckeltal och villkor. 
 Utöver detta finns det vissa särskilda förebehåll och begränsningar i låne­
avtalen avseende ytterligare skuldsättning, garantiåtaganden och pantsätt­
ningar, väsentlig ändring av verksamheten samt förvärv och avyttringar, 
med mera. 
Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från  
16 nordiska och internationella banker, i huvudsak mot säkerhet i fastighet. 
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 5 777 
MSEK. Pandox finansiella kovenanter på koncernnivå utgörs av belångs­
grad, räntetäckningsgrad och soliditet. I tillägg har flertalet av koncernens 
banklån kovenanter på portföljnivå som bland annat mäter belåningsgrad, 
räntetäckningsgrad och lönsamhet i relation till skuld, isolerat för den 
underliggande säkerställda fastighetsportföljen. Samtliga koncernens 
kovenanter har varit uppfyllda under hela 2025 och det finns inga konkreta 
indikationer på framtida kovenantbrott. 
 Pandox hållbarhetslänkade lånevolym uppgår per 31 december 2025 
till 19 234 MSEK. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet 
av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG). 
Uppfyllda mål innebär en rabatterad kreditmarginal och icke­uppfyllda mål 
innebär ett marginalpåslag. Pandox har även gröna lån som per 31 decem­
ber 2025 uppgår till 2 204 MSEK, för vilket de underliggande tillgångarna 
kvalificerar som ”gröna” och så länge denna gröna klassificiering kvarstår 
ger Pandox en reducerad kreditmarginal.
Räntebärande skulder och krediter
Per den 31 december 2025 uppgick krediter till 48 172 MSEK. Outnyttjade 
kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick –63 (2 783) 
MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 
3 473 (1 232) MSEK. Den del av certifikatvolymen som per 31 december 
inte täcktes av outnyttjade kreditfaciliteter täcktes istället av likvida medel. 
Likvida medel har efter periodens utgång använts för att återbetala utnytt­
jade kreditfaciliteter. Räntebärande skulder uppgår till 48 235 MSEK jäm­
fört med balansräkningen 49 281 MSEK. Skillnaden rör dels innehav utan 
bestämmande inflytande om 1 293 MSEK (Eiendomsspars ägarandel i 
Bidco, se not L1 närstående) samt uppläggningskostnader lån om 247 MSEK.
Pandox har ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp 
om totalt 5 000 MSEK. Programmets syfte är att sänka finansieringskostna­
derna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade före­
tagscertifikat backas upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kredit­
faciliteter. 
SKULDÖVERSIKT OCH OUTNYTTJADE KREDITER 31 DECEMBER 2025
MSEK Förfallodag Räntebas
Total  
kredit
Utnyttjat 
belopp 
Out nyttjat 
belopp
Banklån 0–5 år Rörlig 40 273 40 273 0
Revolverande 
 kreditfaciliteter 0–3 år Rörlig 7 899 4 426 3 473
Företagscertifikat 0–1 år Fast — 3 536 –3 536
Summa 
 kreditfaciliteter 48 172 48 235 –63
Ränterisk 
Ränterisk är risken för att det verkliga värdet och framtida kassaflöden påver­
kas av förändringar i marknadsräntor genom löpande räntekostnader för lån 
och derivatinstrument, samt genom marknadsvärdesförändringar i derivat­
instrument. Ränteriskstrategin utgörs av en kombination av kort och lång 
 räntebindningstid där ränteswappar används för att åstadkomma önskad 
 räntebindningstid. Ränteriskstrategin tar hänsyn till bolagets aggregerade 
 tillgångar och skulder inklusive derivat. Ränteriskstrategin uttrycks som en 
normportfölj som definierar risklimiter och maximalt avvikelsemandat för 
 respektive löptid. Pandox ränte­ och kapitalbindning förhåller sig på total  
nivå enligt nedan.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Genomsnittlig 
räntebind ningstid, år
Genomsnittlig 
ränta, %
Kapital- 
bindning, år
2025 2,1 3,9 1,9
2024 2,7 4,0 2,6
FÖRFALLOSTRUKTUR AVSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2025
Total räntebindning Räntebindning derivat
Löptid 
(MSEK) Belopp 1) Andel, % Volym Andel, %
Genomsnitts-
ränta derivat %
0–2 år 28 480 59% 9 837 33% 1,4
2–4 år 10 647 22% 10 647 36% 1,5
4–6 år 4 526 9% 4 526 15% 2,1
6–8 år 4 582 9% 4 582 15% 3,1
8–10 år — — — — —
>10 år — — — — —
Summa 48 235 100% 29 592 100% 1,8
1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.
FÖRFALLOSTRUKTUR AVSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2024
Total räntebindning Räntebindning derivat
Löptid 
(MSEK) Belopp 1) Andel, % Volym Andel, %
Genomsnitts-
ränta derivat %
0–2 år 17 102 48% 7 271 28% 0,7
2–4 år 9 596 27% 9 596 37% 1,2
4–6 år 3 563 10% 3 563 14% 0,6
6–8 år 3 642 10% 3 642 14% 2,2
8–10 år 1 868 5% 1 868 7% 3,2
>10 år — — — — —
Summa 35 771 100% 25 940 100% 1,3
1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.
KÄNSLIGHETSANALYS AVSEENDE RÄNTEFÖRÄNDRINGAR  
FÖR 2025 RESPEKTIVE 2024
Nedanstående tabell visar förändringen i olika scenarier.
2025 2024
Förändring
Resultat före 
värdeföränd-
ringar, MSEK Förändring
Resultat före 
värdeföränd-
ringar, MSEK
Nuvarande räntebind­
ning förändrat ränte­
läge, med derivat +/–1% –/+ 151 +/–1% –/+86
Nuvarande räntebind­
ning förändrat ränte­
läge, utan derivat +/–1% –/+ 447 +/–1% –/+345
Omvärdering av ränte­
derivat vid förskjutning 
av räntekurvor +/–1% +/– 887 +/–1% +/–800
Ovanstående är resultateffekten vid specifika ränteförändringar som efter 
justering för skatt leder till samma effekt på eget kapital. Derivat redovisas 
löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning, och värdeför­
ändringen som inte är kassaflödespåverkande redovisas i årets  resultat. 
Valutarisk 
Valutarisk är risken att det verkliga värdet eller framtida  kassaflöden påver­
kas till följd av förändrade valutakurser. Pandox minskar valutaexpone­
ringen i utländska investeringar genom att uppta lån i lokal valuta. Eget 
kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar 
för att undvika värdeförändringar i det egna kapitalet. De utländska verk­
samheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i den lokala valu­
tan vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden är begränsad. 
Lån och fastighetsinvesteringar till marknadsvärdering fördelar sig på olika 
valutor enligt nedan. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 182
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 183 =====

BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE VALUTA 31 DECEMBER 2025
MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt Andel, % Ränta, %2)
Summa räntebärande skulder 13 288 2 289 20 399 513 0 1 267 10 478 48 235 100% 3,9%
Andel förfall i valuta, % 27,5 4,7 42,3 1,1 0,0 2,6 21,7 100,0
Genomsnittlig ränta % 3,2 2,7 3,5 1,8 0,0 5,1 5,9 3,9
Genomsnittlig räntebindningstid, år 1,8 0,4 2,2 0,2 0,0 1,8 2,5 2,1
Verkligt värde fastigheter 16 648 4 347 42 887 860 0 4 167 22 834 91 743
BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE VALUTA 31 DECEMBER 2024
MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt Andel, % Ränta, %2)
Summa räntebärande skulder 7 484 2 388 15 900 548 0 923 8 528 35 771 100% 4,0%
Andel förfall i valuta, % 20,9 6,7 44,4 1,5 0,0 2,6 23,8 100
Genomsnittlig ränta % 3,1 3,2 3,3 3,8 0,0 4,8 6,2 4,0
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,8 0,8 2,9 0,2 0,0 3,4 3,0 2,7
Verkligt värde fastigheter 16 019 4 418 32 648 912 0 3 455 18 883 76 334
1) Värdena i tabellerna är omräknade till MSEK.
2) Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal, räntan beräknas på totalt utnyttjat kreditutrymme. 
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VALUTA 31 DECEMBER 2025, MILJONER I LOKAL VALUTA
SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP
Totalt  
SEK
Tillgångar 18 670 4 052 2 940 77 1 4 627 4 262 111 894
Varav Finansiella tillgångar 945 1 009 173 1 1 4 51 2 451
Skulder 19 189 2 012 1 677 50 1 3 294 2 949 77 981
Varav Finansiella skulder 14 893 1 581 1 308 44 0 945 1 374 49 770
Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–60 +/–148 +/–1 +/–4 +/–15 +/–138 +/–358
Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–83 –/+1 227 –/+50 +/–0 –/+86 –/+1 643 –/+3 083
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VALUTA 31 DECEMBER 2024, MILJONER I LOKAL VALUTA
SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP
Totalt  
SEK
Tillgångar 18 309 3 877 2 770 77 6 3 599 1 619 80 689
Varav Finansiella tillgångar 1 178 976 165 1 1 3 46 2 937
Skulder 12 380 1 961 1 633 51 1 3 210 823 46 994
Varav Finansiella skulder 8 015 1 550 1 306 45 0 947 666 36 086
Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–30 +/–42 +/–3 +/–5 +/–9 +/–20 +/–93
Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–88 –/+1 310 –/+54 +/–0 –/+92 –/+858 –/+2 401
  Not G2, forts.
Likviditets- och refinansieringsrisk
Likviditetsrisk är risken för att inte ha tillräcklig betalningsberedskap för att 
möta betalningsförpliktelser när dessa förfaller till betalning. Upprättandet 
av en konsoliderad likviditetsprognos utgör basen för bolagets upplånings­ 
eller placeringsbehov samt kontroll av den totala likviditetsreserven. 
Pandox likviditetsreserv uppgick vid årets slut till 1 720 (4 069) MSEK, och 
är fördelad enligt nedanstående tabell. Pandox har efter årets utgång ingått 
avtal för ny finansiering om 1 500 MSEK, vilket gör att likviditetsreserven 
uppgår till 3 220 MSEK. Därutöver har Pandox ingått avtal för en förläng­
ning med ett år av existerande finansiering om 2 000 MSEK.
Refinansieringsrisk är risken att ett företag inte kan erhålla finansiering 
eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader. 
Lånens förfallotider ska, i syfte att minska refinansieringsrisken, fördelas 
jämnt över tiden för att minska risken att en stor andel lån omsätts vid en 
och samma tidpunkt. 
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024
Likvida medel 1 186 1 286
Likvida medel som innehas för försäljning 597 —
Outnyttjade kreditlöften –63 2 783
Total likviditetsreserv 1 720 4 069
Förfallostruktur på finansiella skulder framgår av nedanstående tabell.
Räntor beräknat enligt gällande villkor vid respektive tidpunkt.
FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2025, MSEK
Förfall Övriga skulder1) Krediter2)
Ränta, lån och 
derivat3)
2026 — 5 777 202
Förfall 0–1 mån 327 — —
Förfall 1–3 mån — 905 —
Förfall 3–12 mån — 4 872 —
2027 — 19 699 769
2028 — 21 534 867
2029 — 1 162 63
2030 — — —
Summa 327 48 172 1 900
FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2024, MSEK
Förfall Övriga skulder1) Krediter2)
Ränta, lån och 
derivat3)
2025 — 2 477 96
Förfall 0–1 mån 369 — —
Förfall 1–3 mån — — —
Förfall 3–12 mån — 2 477 —
2026 — 4 610 148
2027 — 20 860 666
2028 — 9 306 460
2029 — 1 301 68
Summa 369 38 554 1 341
1)  Leverantörsskulder och övriga finansiella skulder förfaller normalt till betalning inom 
30 dagar och har därmed klassificerats enligt detta i ovan tabeller.
2) Exklusive kontraktuell amortering. Inklusive outnyttjat belopp. Kontraktuell amortering 
uppgick till 408 (349) MSEK.
3) Beräkning baserad på utgående balans respektive år, och aktuella räntor per samma 
datum och en implicerad årlig räntekostnad för de olika förfallsperioderna.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella åta­
ganden mot Pandox. Kreditrisk uppstår bland annat vid placering av likvidi­
tetsöverskott, vid tecknande av derivatkontrakt samt vid utställda kreditav­
tal. Risken sprids genom användning av flera parter och endast godkända 
motparter får användas. Tillåtna motparter vid tecknande av kreditlöften, 
revolverande faciliteter och derivatinstrument är nordisk motpart med 
rating om antingen minst A– (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan 
motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).
Pandox har en väldiversifierad fastighetsportfölj vars hyresgäster kän­
netecknas av väletablerade, stabila och solida hyresgäster, vilket minskar 
kreditrisken på kundfordringarna. En ytterligare faktor som reducerar den 
potentiella kreditrisken är Pandox operativa beredskap vilket gör att man 
vid behov snabbt kan ta över den operativa verksamheten i fastigheten och 
på så sätt säkra kassaflödet. Uthyrningsgraden i Pandox helägda fastig­
hetsportfölj uppgick till närmare 100 procent och de vakanta ytorna utgjor­
des av butiks­ och kontorslokaler. Reserveringar för osäkra kundfordringar 
sker individuellt, dvs varje enskilt kundsaldo analyseras i reskontran.
Kapitalhantering
Pandox finansiella ställning följs i första hand upp baserat på belånings­
grad: mål 45–60 procent. Den interna uppföljningen av finansiell ställning 
fokuserar inte på eget kapital. Vid utgången av perioden uppgick belånings­
graden netto till 52,7 (45,2) procent, exklusive skuld som innehas till för­
säljning avseende Dalata Hotel Group plc:s operativa driftsplattform (se not 
H2), samt inräknat innehav utan bestämmande inflytande (Eiendomsspars 
ägarandel i Bidco, se not L1 närstående. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 183
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 184 =====

G3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KATEGORIINDELNING, VERKLIGT VÄRDE OCH KVITTNING
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställ­
ning inkluderar bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, 
hyres­ och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns 
leverantörsskulder, låne skulder samt derivat. 
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över 
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmäs­
siga villkor. 
En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning 
när  rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar 
kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. 
En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när 
förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
Relevanta kategorier är följande:
Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde
Kategorin avser finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fast­
ställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en 
aktiv marknad. Exempel på tillgångar i denna kategori är kundford­
ringar, likvida medel,  leverantörsskulder och räntebärande skulder. 
Dessa tillgångar (och skulder) värderas till upplupet anskaffnings­
värde med tillämpning av effektivräntemetoden. Hyresfordringar och 
andra fordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs 
efter avdrag för osäkra fordringar.
Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde 
via  resultaträkningen
Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt 
värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kate­
gori hör  derivatinstrument. Pandox utnyttjar inte möjligheten att vär­
dera andra  finansiella instrument till verkligt värde.
Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde 
via övrigt totalresultat
Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verk­
ligt värde med värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Se 
vidare not G2,  redovisningsprinciper rörande säkringsredovisning. 
Övriga finansiella skulder
Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i 
denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde 
med tillämpning av effektivräntemetoden.
Redovisning i och borttagande från rapporten  
över finansiell ställning
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över 
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtals­
mässiga villkor. En  fordran tas upp när bolaget presterat och en avtal­
senlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om fak­
tura ännu inte har  skickats. Kundfordringar tas upp i rapporten över 
finansiell ställning när faktura har skickats. Skuld tas upp när motpar­
ten har presterat och avtalsenlig skyldighet före ligger att betala, även 
om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när fak­
tura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställ­
ning när  rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlo­
rar kontrollen över dem.  Detsamma gäller för del av en finansiell till­
gång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställ­
ning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. 
Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång 
och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto belopp i 
rapporten över finansiell ställning endast när det föreligger en legal 
rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera pos­
terna med ett  nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och 
reglera skulden. 
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs­
dagen som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller 
avyttra  tillgången.
VERKLIGA VÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER
31 DECEMBER 2025, MSEK Kategori 
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde 
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till verkligt värde  
via resultaträkningen
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till verkligt värde  
via övrigt totalresultat
Övriga långfristiga fordringar 91 — —
Hyres­ och kundfordringar 383 — —
Derivat Nivå 2 — 791 —
Likvida medel 1 186 — —
Summa finansiella tillgångar 1 660 791 0
Långfristiga räntebärande skulder 45 503 1) — —
Derivat Nivå 2 — 161 —
Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 1) — —
Leverantörsskulder 327 — —
Summa finansiella skulder 49 608 161 0
VERKLIGA VÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER
31 DECEMBER 2024, MSEK Kategori 
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde 
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till verkligt värde  
via resultaträkningen
Finansiella tillgångar/skulder 
 värderade till verkligt värde  
via övrigt totalresultat
Övriga långfristiga fordringar 93 — —
Hyres­ och kundfordringar 419 — —
Derivat Nivå 2 — 1 139 —
Likvida medel 1 286 — —
Summa finansiella tillgångar 1 798 1 139 —
Långfristiga räntebärande skulder 33 175 1) — —
Derivat Nivå 2 — 183 —
Kortfristiga räntebärande skulder 2 359 1) — —
Leverantörsskulder 369 — —
Summa finansiella skulder 35 903 183 —
1) Uppläggningskostnader om 247 (237) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 184
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 185 =====

Not G3, forts.
Verkliga värden på finansiella tillgångar och skulder
De finansiella instrument för vilka verkligt värde är väsentligt att bedöma 
 närmare utgörs av de räntebärande skulderna och derivat; övriga finansiella 
instrument har antingen en kort löptid eller uppgår till oväsentliga belopp. 
Lånen löper med korta räntor som motsvarar marknadsräntorna per balans­
dagen och företagets marginal på lånen bedöms motsvara den marginal 
som skulle erhållas per balansdagen. Bedömningen är sammantaget att det 
redo visade värdet på upplåningen utgör en rimlig approximation av det 
verkliga värdet. Derivaten, som utgörs av ränte swappar, värderas i nivå 2 i 
verkligt värdehierarkin – det vill säga baserat på indata som är direkt eller 
indirekt observerbara för tillgången eller skulden, utan inslag av betydande 
indata som inte är observerbara marknadsdata. Det verkliga värdet baseras 
på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens 
villkor och förfallodagar med utgångspunkt i aktuella marknadsräntor. För att 
 fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid note­
rade på bokslutsdagen. 
Kvittning
Koncernens räntederivatavtal ingår under International Swaps and Derivati­
ves Association (ISDA) master netting­avtal. Avtalen innebär att när en mot­
part inte kan reglera sina åtaganden enligt samtliga transaktioner avbryts 
avtalet och alla utestående mellanhavanden regleras med ett nettobelopp. 
ISDA­ avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i rapport över finansiell 
ställning. I övrigt förekommer inga master netting­avtal för Pandox finan­
siella instrument.
G4 EGET KAPITAL
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Innehav utan bestämmande inflytande 
Innehav utan bestämmande inflytande, vilka utgörs av den vinst­ eller 
förlust andel och de nettotillgångar i koncernföretag som inte tillkom­
mer moder bolagets aktie ägare, redovisas som en särskild post i kon­
cernens eget kapital. I rapport över totalresultat för koncernen ingår 
den andel som tillfaller  innehav utan bestämmande inflytande i årets 
totalresultat. 
Resultat per aktie
Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncer­
nen hänförligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnitt­
liga  antalet aktier utestående under året. Inga potentiella stamaktier 
som skulle kunna ge utspädning förekommer för närvarande. 
Poster i eget kapital
Aktiekapital
Aktiekapitalet består av 75 000 000 A­aktier och 119 603 000 B­Aktier , 
sammanlagt 194 603 000 (194 603 000 ) aktier med ett kvotvärde om 2,5 
kronor per aktie, till ett sammanlagt värde av 487 miljoner kronor. 
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital består av kapital som är tillskjutet av Pandox ABs 
ägare i form av nyemission och aktieägartillskott.
Omräkningsreserv
Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid 
omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har 
upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som 
koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen presenterar 
sina finansiella rapporter i miljoner svenska kronor. 
Omvärderingsreserv
Omvärderingsreserven innehåller verkligt värde förändringar som uppstår 
vid omklassificering av hotellfastigheter mellan Pandox två affärssegment, 
Egen drift och Hyresavtal, samt förvärvskostnader som uppkommit före tid­
punkten för förvärvets slutförande.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel från tidigare år, 
inklusive årets resultat.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande, som uppkommit vid förvärv av För­
valtningsfastigheter, samt minoritetens andel av Årets resultat och Övrigt 
totalresultat minskat med minoritetens utdelning.
Utdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, totalt cirka 
876 (827) MSEK 
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår till 
194 603 000. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till 16,13 kr 
(3 139 000 000 / 194 603 000).
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Förändring i antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, SEK
År Händelse B A B A Totalt Förändring Totalt
1994 Bildande 2 500 — 2 500 — 2 500 150 000 150 000
1995 Nyemission 1 250 000 — 1 252 500 — 1 252 500 75 000 000 75 150 000
1995 Fondemission 1 247 500 — 2 500 000 — 2 500 000 74 850 000 150 000 000
1997 Split 4:1 7 500 000 — 10 000 000 — 10 000 000 — 150 000 000
1998 Nyemission 5 000 000 — 15 000 000 — 15 000 000 75 000 000 225 000 000
2000 Nyemission 9 900 000 — 24 900 000 — 24 900 000 148 500 000 373 500 000
2013 Nyemission 100 000 —  25 000 000 — 25 000 000 1 500 000 375 000 000
2015 Nytt aktieslag och 
aktiesplit 6:1
50 000 000 75 000 000 75 000 000 75 000 000 150 000 000 — 375 000 000
2016 Nyemission 7 499 999 — 82 499 999 75 000 000 157 499 999 18 749 998 393 749 998
2017 Nyemission 10 000 000 — 92 499 999 75 000 000 167 499 999 25 000 000 418 749 998
2019 Nyemission 16 350 000 — 108 849 999 75 000 000 183 849 999 40 875 000 459 624 998
2024 Nyemission 10 753 001 — 119 603 000 75 000 000 194 603 000 26 882 502 486 507 500
Källa: Euroclear, Pandox.
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 185
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 186 =====

G5 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD
 REDOVISNINGSPRINCIPER
Pandox tillämpar lättnadsreglerna avseende leasingavtal där den 
underliggande tillgången har ett lågt värde samt  leasing på maximalt 
12 månader ej medtas. Leasingavgiften fördelas mellan amortering 
och betalning av ränta samtidigt som de leasingavgifterna som tidi­
gare redovisats som externa kostnader ersätts av avskrivningskost­
nader på nyttjanderätterna. För beräkning av nyttjanderättstillgången 
och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskost­
nad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider. 
Pandox inkluderar tre balansposter i balansräkningen: 
nyttjanderätts tillgång samt långfristig leasingskuld och kortfristig 
 leasingskuld. I resultat räkningen redovisas den finansiella komponen­
ten i finansnettot på raden  ”Finansiella kostnader avseende nyttjande­
rättstillgångar”. 
När tillämpligt används den implicita räntan utifrån avtal och 
för övriga nyttjanderättstillgångar har marginallåneräntan använts. 
 Räntespannet är  mellan 3,67 procent till 6,73 procent. 
Innehavaren av en tomträtt i Sverige har en rätt att använda 
 marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner 
anges ”i princip evig tid”. Genom detta ska det diskonterade värdet 
av tomträttsavgälder redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjan­
derättstillgång och leasingskuld i balans räkningen. Den erlagda tomt­
rättsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad. Pandox 
har tomträtts­ eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. 
Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs vanligtvis 
och utifrån det bedöms att dessa avtal hanteras på samma sätt som 
svenska tomträtter.
Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som 
en  nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen 
skrivs nyttjanderättstillgången av över avtals tiden och betalning som 
sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på 
 leasingskulden, dels som räntekostnad i resultaträkningen. För lokaler 
är  förlängningsoption tillämplig, men då dessa inte bedömts väsent­
liga har de inte medräknats i leasingperioden. Totala  leasingkostnader 
som ej inräknas inom ramen för IFRS 16, inklusive lågvärdes leasing 
och korta leasingavtal uppgår till oväsentliga belopp. Även eventuella 
rörliga delar uppgår till oväsentliga belopp varför inte  heller anges 
separat. 
Totalt kassaflöde under året hänförligt till nyttjanderättstillgångar uppgår till cirka 161 (148) MSEK.
 
LÖPTIDSANALYS LEASINGSKULDER 2025
Förväntas att regleras inom
Mindre än 6 
månader
Mellan 6 och 12 
 månader
Mellan  
1 och 2 år
Mellan 
2 och 3 år
Mellan 
3 och 4 år
Mellan 
4 och 5 år Mer än 5 år
Summa  avtals enliga 
 kassaflöden
Redovisat värde   
leasingskuld
Leasingskulder 10 11 13 12 12 12 3 695 3 765 3 765
LÖPTIDSANALYS LEASINGSKULDER 2024
Förväntas att regleras inom
Mindre än 6 
månader
Mellan 6 och 12 
 månader
Mellan  
1 och 2 år
Mellan 
2 och 3 år
Mellan 
3 och 4 år
Mellan 
4 och 5 år Mer än 5 år
Summa  avtals enliga 
 kassaflöden
Redovisat värde   
leasingskuld
Leasingskulder 13 18 29 23 22 22 3 039 3 165 3 165
NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR
MSEK
Tomt-
rätter Lokaler Fordon Övrigt Totalt
Ingående balans 1 januari 2024 2 672 172 3 1 2 848
Nya avtal/investeringar — — 3 — 3
Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta 219 — 0 1 220
Avyttringar och utrangeringar — — 0 0 0
Avskrivningar — –27 –2 –1 –30
Valutakursdifferenser 110 6 0 0 116
Utgående balans 31 dec 2024 3 000 151 4 1 3 156
MSEK
Tomt-
rätter Lokaler Fordon Övrigt Totalt
Ingående balans 1 januari 2025 3 000 151 4 1 3 156
Nya avtal/investeringar 403 4 1 1 410
Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta 464 –56 1 409
Avyttringar och utrangeringar 0 0 0
Avskrivningar –18 –2 –1 –21
Valutakursdifferenser –189 –5 0 0 –195
Utgående balans 31 dec 2025 3 679 77 3 1 3 760
LEASINGSKULDER 
MSEK
31 Dec  
2025
31 Dec  
2024
Kortfristiga 21 31
Långfristiga 3 744 3 134
Summa leasingskulder 3 765 3 165
REDOVISADE BELOPP I RESULTATRÄKNINGEN
MSEK 2025 2024
Finansiella kostnader avseende  nyttjanderättstillgångar 1) –140 –119
Avskrivningar avseende nyttjanderättstillgångar – inom kostnader Egen drift samt  
central a dministration –21 –30
1)  Varav erlagd tomträttsavgäld uppgår till 137 (112) MSEK. 
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 186
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 187 =====

H Koncernstruktur
H1 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG
MODERBOLAGET
MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024
Ingående anskaffningsvärden 18 007 13 773
Förvärv 0 4 149
Lämnade aktieägartillskott 875 85
Summa ackumulerade anskaffningsvärden 18 882 18 007
Ingående nedskrivningar –1 546 –1 546
Nedskrivning — —
Utgående ackumulerade nedskrivningar –1 546 –1 546
Utgående balans 17 336 16 461
Aktier i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdeme­
toden. Pandox AB har 35 direktägda företag enligt nedan tabell och äger 
genom dessa ytterligare 197 företag. Fullständig förteckning över samtliga 
andelar i dotterföretag finns tillgänglig hos Pandox AB. Totalt äger koncernen 
73 bolag i  Sverige, 42 i Tyskland, 23 i Storbritannien, 20 i Norge, 18 i Neder­
länderna, 17 i Finland, 13 i Belgien, tolv i Danmark, fem på Irland, fyra i 
Kanada, fyra i Österrike samt ett i Schweiz. 
Direktägda dotterföretag  Org. nr. Säte  Antal aktier
Andel  
kapital/röster
HotAB Förvaltning AB 556475­5592 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Förvaltning AB 556097­0815 Stockholm, Sverige 5 500 100
Hotab 6 AB 556473­6352 Stockholm, Sverige 1 000 100
Fastighets AB Grand Hotell i Helsingborg 556473­6329 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Fastighets AB 556473­6261 Stockholm, Sverige 1 000 100
Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469­4064 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Belgien AB 556495­0078 Stockholm, Sverige 1 000 100
Hotellus Holding AB 556475­9446 Stockholm, Sverige 1 000 100
Fastighets AB Hotell Kramer 556473­6402 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Luxemburg AB 556515­9216 Stockholm, Sverige 10 000 100
Pandox i Halmstad AB 556549­8978 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox i Borås AB 556528­0160 Stockholm, Sverige 1 000 100
Hotellus Mellansverige AB 556745­4656 Stockholm, Sverige 100 000 100
Grand i Borås Fastighets AB 556030­7083 Stockholm, Sverige 6 506 100
Hotellus International AB 556030­2506 Stockholm, Sverige 7 480 000 100
Hotellus Östersund AB 556367­3697 Stockholm, Sverige 1 000 100
Ypsilon Hotell AB 556481­4134 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Kolmården AB 556706­8316 Stockholm, Sverige 100 000 100
Hotellus Sverige Ett AB 556778­8699 Stockholm, Sverige 1 000 100
Sech Holding AB 556819­2214 Stockholm, Sverige 357 000 100
Pandox Portfölj 2 AB 556982­7040 Stockholm, Sverige 500 100
Pandox Sollentuna Centrum 12 AB 556660­3949 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Sweden AB 556942­1687 Stockholm, Sverige 500 100
Pandox Operations AB 556980­3207 Stockholm, Sverige 50 000 100
Direktägda dotterföretag  Org. nr. Säte  Antal aktier
Andel  
kapital/röster
Pandox Norge Holding 2 AB 559500­0984 Stockholm, Sverige 1 000 100
Pandox Norr AB 559515­3296 Stockholm, Sverige 25 000 100
Pandox i Malmö AB 556704­3723 Malmö, Sverige 1 000 100
Hotellus Denmark A/S 28970927 Danmark 5 000 100
Le Nouveau Palace SA 0423.048.375 Belgien 3 000 99,971)
Immo Hotel BCC NV 0535.679.926 Belgien 68 070 100
Pandox Royale SA 0476.704.322 Belgien 68 808 99,992)
Pandox Belgium NV 0890.427.732 Belgien 100 000 99,993)
Pandox RMC BVBA 0552.929.692 Belgien 1 000 99,004)
Convention Hotel International AG CHE­101.458.856 Schweiz 14 000 100
Pandox Peak Ltd 14593162 Storbritannien 1 001 100
1) Le Nouveau Palace SA ägs till 0,03 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ).
2) Pandox Royale SA ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB,  vilket är helägt av Pandox AB (publ).
3)  Pandox Belgium NV ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ).
4)  Pandox RMC BVBA ägs till 1 procent av Hotellus International,  
vilket är helägt av Pandox AB (publ).
Noter
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 187
INNEHÅLL
 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET

===== SIDA 188 =====